天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终3103号上诉人（原审被告）阳光都铎（天津）健身有限公司，住所地天津市河东区泰兴南路23号。法定代表人马健，总经理。委托代理人张海晨，该公司职工。委托代理人王艳妹，天津市河东区148专线法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司，住所地天津市河东区晨阳道中段南侧昕旺北苑18-6。法定代表人徐弓雚，董事长。委托代理人丁维，该公司职工。上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司与被上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案，天津市河东区人民法院于2016年4月22日作出（2015）东民初5904号民事判决。阳光都铎（天津）健身有限公司不服，向本院提出上诉。本院于2016年5月26日受理，依法组成合议庭，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司的委托代理人张海晨、王艳妹，被上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司的委托代理人丁维到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司（以下简称恒盛公司）系坐落天津市河东区泰兴南路23号房屋的所有权人。2009年12月25日原告与被告阳光都铎（天津）健身有限公司（以下简称都铎公司）签订《天津市房屋租赁合同》一份，约定被告租赁原告所有的坐落天津市河东区泰兴南路23号房屋一、二楼部分区域（以《天津市房屋租赁合同》附图为准），租赁期限自2010年1月1日起至2019年12月31日止，其中2010年1月1日起至2012年12月31日止为免租期。合同附件三第6条约定租金计算按建筑面积2091.32平方米计算租金，自2013年1月1日起至2014年12月31日止，每平方米每日租金为0.1元，总计130766.36元；自2015年1月1日起至2019年12月31日止，每平米每日租金0.8元，总计394090.4元。租金支付方式为被告以一个季度为一个交租期。双方约定保证金为100000元，合同附件三第3条约定逾期支付租金累计超过30日的，违约方应向另一方支付三个月的租金作为违约金。该合同还就双方其他权利义务进行了约定。诉争房屋一楼有300平方米部分至今由案外人占有使用，其他房屋部分现由被告使用，被告从未支付过租金及履约保证金。2014年11月、2015年4月，原告分别向被告发催告函，催缴租金及履约保证金，被告签收。根据被告提交电费缴纳通知单一份显示，被告与涉诉房屋物业公司天津阳光怡然物业管理有限公司确认自2011年12月15日，电表切换至表号为0703199、0703164、0703153。2009年12月22日，原告公司名称由天津阳光鑫地投资有限公司变更为现名称。原告向原审法院起诉，请求判令被告：1、立即支付托欠的房屋租金（2013年1月1日起至2015年10月30日止）564982.3万元；2、立即支付履约保证金100000元；3、立即支付违约金266548.4元；4、承担本案诉讼费。原审法院认为，原告、被告签订的《商铺租赁合同》是平等主体的自然人、法人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是依法成立并生效的合同，对双方当事人均具有法律约束力。双方当事人均应当按照约定遵循诚实信用原则全面履行自己的义务。合同履行过程中，原告应依约履行交付租赁物，双方未约定交付日期，涉诉合同附件三第11条第1款约定被告同意本租赁合同标的物暂由原告使用，何时、分几次交付被告由原告决定，期间租赁费用按本协议约定执行。原告主张被告交付拖欠租金，按照谁主张谁举证原则，原告应就交付租赁房屋进行举证，现原告并无证据证明涉诉房屋交付时间，应承担不利的法律后果，且被告提交的电费通知单可以证明被告在2011年12月15日进行了电表切换，故确认原告交付涉诉房屋的时间为2011年12月15日。双方约定2010年1月1日起至2012年12月31日为免租期，通过双方庭审可看出，之所以双方约定2年免租期，正是因为原告不能确定实际交付涉诉房屋的时间，因此被告辩称应顺延2年免租期的意见，不予采纳。故原告主张被告立即支付托欠的房屋租金（2013年1月1日起至2015年10月30日止）564982.3元符合双方约定及法律规定，予以支持。关于原告主张被告支付履约保证金100000元一节，双方对此已经有约定，原告交付涉诉房屋时，被告向原告支付保证金。而原告至今未依约将涉诉房屋全部交付被告，故原告的该项请求不予支持。关于原告主张被告支付违约金266548.4元一节，被告确未支付房屋租金及保证金，被告抗辩称原告至今未将诉争房屋一楼300平方米部分交付被告，因此未交付房租及保证金，原审法院认为原告至今仍未完全履行合同约定的交付全部诉争房屋的义务，确有违约之处，被告抗辩理由成立，故原告的该项主张，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，判决：一、本判决生效之日起十五日内，被告阳光都铎（天津）健身有限公司给付原告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司2014年4月1日至2015年3月31日房屋租金564982.3元。二、驳回原告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告阳光都铎（天津）健身有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12714元，由原告恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担5003元，被告阳光都铎（天津）健身有限公司负担7711元。原审宣判后，都铎公司不服原审判决，向本院提起上诉，上诉请求：撤销原审判决，改判上诉人仅需支付被上诉人房屋租金191962.3元。主要理由：上诉人承租被上诉人的23号临街商铺，合同签订未约束被上诉人，合同约定期限是2010年1月1日，在2011年12月房屋才给付上诉人手中，仍有300多平米由案外人占用，上诉人接手的租赁物是未经消防验收的租赁物，在消防检查时被罚款6万元，之后不得不改造消防设施投入30万元。还有社会人员刘二力在租赁物场所闹事，影响上诉人经营，造成巨大损失。被上诉人答应给上诉人两年免租期，被上诉人给予上诉人的免租期应以实际交付租赁物之日起始，为2011年12月15日至2013年12月15日止。被上诉人的违约行为即未交付租赁物原物，其应承担违约责任。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。恒盛公司答辩称，不同意上诉人的上诉请求，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，予以确认。本院认为，本案围绕房屋租赁合同的履行问题成讼。二审期间的争议焦点是：上诉人诉请仅支付191962.3元租金是否有事实和法律依据，是否应予支持？围绕争议焦点阐述如下：关于上诉人主张免租期往后延长以实际交付房屋之日为起算时间，向后延长两年止的问题，本院认为，双方签订的租赁合同中有明确约定，双方的免租期为2010年1月1日起2012年12月31日止，上诉人的上述主张，没有事实依据，本院难以支持。关于其主张的扣除6万元的消防罚款及30万元的消防改造投入的问题，由于其提供的罚款收据是复印件，且也未附罚款通知书，因此其举证不能证明消防未通过验收被罚款的责任在于被上诉人一方，30万元消防改造投入，上诉人未提供证据予以证明，故对于其在租金总数中减除上述款项金额的主张，本院不予支持。关于上诉人主张的案外人刘二力的影响导致上诉人经营损失的问题，因上诉人主张的损失数额为估算，亦未提供证据证明刘二力是被上诉人的人员，从而对上诉人的经营产生影响，故其该项主张，本院亦不予支持。原审法院对于本案除免租期外的欠付租金金额经本院审核，计算无误，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于原审判决主文中对欠付租金的期间确定有误，本院予以变更。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持天津市河东区人民法院作出的（2015）东民初5904号民事判决第二项；二、变更天津市河东区人民法院作出的（2015）东民初5904号民事判决第一项为：本判决生效之日起十五日内，上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司给付被上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司2013年1月1日起至2015年10月30日期间房屋租金564982.3元。如果上诉人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费12714元，由被上诉人恒盛阳光鑫地（天津）投资有限公司负担5003元，由上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司负担7711元；二审案件受理费6895元，由上诉人阳光都铎（天津）健身有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军代理审判员  李冬梅代理审判员  苏美玉二〇一六年六月十五日书 记 员  李珊珊速 录 员  李晓旭