湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终2084号上诉人（原审被告）：武汉农立信科技有限公司，住所地武汉东湖新技术开发区武汉光谷国际商会大厦B座20层07室。法定代表人：杨忠浩，该公司董事长。委托代理人：曾长明、刘祥斌，湖北得伟君尚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：武汉海容基光电有限公司，住所地武汉市洪山区珞瑜路424号卓刀泉科技大楼4058室。法定代表人：田真祥，该公司董事长。委托代理人：潘俊，湖北今天律师事务所律师。委托代理人：何瑾，湖北今天律师事务所实习律师。上诉人武汉农立信科技有限公司（以下简称农立信公司）因与被上诉人武汉海容基光电有限公司（原名称为武汉海容基投资有限公司，以下简称海容基公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2015）鄂武东开民一初字第00606号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年5月，海容基公司诉至一审法院，请求判令：1、解除海容基公司与农立信公司于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》；2、农立信公司向海容基公司支付租金508800元；3、农立信公司向海容基公司支付逾期付款违约金221014.74元（该违约金还应以农立信公司未付租金为基数，按银行同类贷款利率的四倍计算至判决确定付款之日止）；4、本案诉讼费由农立信公司负担。一审法院经审理查明：2011年7月22日，海容基公司与案外人武汉光谷精工技术有限公司签订《房屋租赁合同》，约定案外人武汉光谷精工技术有限公司将位于武汉东湖新技术开发区汤逊湖湖北路长城科技园区内A、B座大楼共计20642平方米出租给海容基公司，由海容基公司自行管理，案外人武汉光谷精工技术有限公司不得干预海容基公司经营；租赁期限自2011年5月3日至2021年5月3日。2011年9月15日，海容基公司与农立信公司签订《房屋租赁合同》，约定：海容基公司将上述办公楼中的1900平方米出租给农立信公司；租赁期限自2011年9月25日至2016年9月24日；租赁期内每年租金456000元，自合同签订之日起免农立信公司一个月装修期及两年物业管理费，房屋租金每两年调整一次，每次调增幅度不得超过5%；合同签章之日起，农立信公司一周内向海容基公司缴纳第一年度部分房租100000元，并于2012年9月24日前付清第一年度房屋租金，第二年度上半年的租金于2012年12月1日前付清，下半年的租金于2013年6月1日前付清，第三季度以后的租金按正常的结算日结算，每次将该半年度租金一次性支付至海容基公司指定账户；海容基公司于2011年9月25日前将生产、办公场地交付农立信公司；农立信公司有下列情形之一的，海容基公司可终止合同并收回房屋：……7、拖欠租金累计达40天……；农立信公司逾期未付租金，每逾期一日，海容基公司有权按年租金的3%向农立信公司加收滞纳金。双方还就其他权利义务进行约定。2012年2月28日，海容基公司与农立信公司又签订《房屋租赁合同》，约定：海容基公司将位于武汉东湖新技术开发区汤逊湖北路长城科技园区内的120平方米空地出租给农立信公司从事工业产品的开发、生产、销售、服务；租赁期限自2012年3月1日至2015年2月30日；租赁价格为12000元／年；农立信公司自合同签订之日起三个工作日内向海容基公司一次性支付第一年租金12000元，每年度满的前一个月将年度租金一次性支付至海容基公司指定账户；海容基公司于2012年3月1日前将生产、办公场地交付农立信公司；农立信公司有下列情形之一的，海容基公司可终止合同并收回房屋：……7、拖欠租金累计达40天……；农立信公司逾期未付租金，每逾期一日，海容基公司有权按年租金的3%向农立信公司加收滞纳金。此后，海容基公司与农立信公司签订《房屋租赁合同补充协议》，将上述120平方米的空地面积增加到150平方米，租金由原来的12000元／年相应调整为18000元／年。上述合同及补充协议签订后，海容基公司将租赁房屋及空地交付给了农立信公司使用，农立信公司对租赁房屋进行了装修，并在上述空地上建设了钢结构、泡沫板结构的板房。2013年4月2日23时许，农立信公司在租赁空地上建造的板房发生火灾，火灾发生后上述空地即闲置。2013年9月2日，农立信公司向海容基公司出具《承诺函》，内容为：“1、农立信公司于2013年11月30日前将2013年9月30日前的房租付清，租金未付清前不得将场地内物资转移出原场地。2、农立信公司将原租用面积拿出部分面积出租，将拿出面积区域的物品挪到其它地方，以便海容基公司再次出租。3、农立信公司确定保留的面积再实际计算，新的面积从2013年10月1日起计租，退出部分面积的房租从10月1日起农立信公司不予承担。4、如农立信公司于2013年11月30日无法兑现承诺，无条件同意海容基公司自行处置农立信公司场区内所有物品，农立信公司不得干涉”。2013年9月29日，农立信公司在海容基公司出具的欠条上加盖印章，并由其法定代表人杨忠浩签名，欠条内容为：今武汉农立信科技有限公司欠到武汉海容基投资有限公司房租294117元（备注是截止2013年9月30日的房租款）。并附欠款清单列明：房屋租金：从2011年9月25日至2013年9月30日，应付租金794542元。工业园空地租金：从2012年3月1日至2013年4月1日，应付租金19575元。农立信公司实际向海容基公司支付了租金共计535000元，其中：2012年3月4日付款10000元、2012年9月30日付款100000元、2013年1月付款380000元、2013年9月付款30000元、2014年4月24日付款15000元。2013年11月30日，因农立信公司没有按约支付房屋租金，海容基公司将农立信公司置放于租赁房屋内的物品全部转移至园区空地上，收回争议房屋。2015年初，农立信公司将物品全部搬离。2015年2月28日，海容基公司与农立信公司就租赁150平方米空地于2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》履行期限届满。2015年6月30日，农立信公司向一审法院提起反诉，因农立信公司称其提起的反诉系侵权之诉，而本案是合同之诉，一审法院不予合并审理。本案双方当事人争议的焦点：1、海容基公司的起诉是否超过诉讼时效期间；2、如海容基公司的起诉没有超过诉讼时效期间，农立信公司未向海容基公司支付合同约定的租金是否构成违约，是否应当承担民事责任。一审法院认为：海容基公司与农立信公司于2011年9月15日、2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》、补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于海容基公司的起诉是否超过诉讼时效期间的问题。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项规定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或拒付租金的。”第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。”第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算”。根据查明的事实，双方在合同履行期间因租金发生纠纷，双方经协商，各自提出了主张，2013年9月2日，农立信公司向海容基公司出具《承诺函》，2013年9月29日，农立信公司向海容基公司出具欠条。在农立信公司未按承诺支付租金的情形下，海容基公司于2013年11月30日将农立信公司置放于租赁房屋内的物品全部搬至园区空地上，后农立信公司于2014年4月24日付款15000元。2015年初，农立信公司将物品全部搬离。因此，双方发生纠纷后至2015年还在协商处理，依照上述法律规定，海容基公司起诉未超过诉讼时效。对海容基公司的上述主张，予以支持；对农立信公司的提出已超过诉讼时效的主张，不予支持。关于农立信公司未向海容基公司支付合同约定的租金是否构成违约，是否应当承担民事责任的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。2011年9月15日，海容基公司与农立信公司签订《房屋租赁合同》，约定：“第二年度上半年的租金于2012年12月1日前付清，下半年的租金于2013年6月1日前付清，第三季度以后的租金按正常的结算日结算，每次将该半年度租金一次性支付至海容基公司指定账户。农立信公司有下列情形之一的，海容基公司可终止合同并收回房屋：……7、拖欠租金累计达40天……；农立信公司逾期未付租金，每逾期一日，海容基公司有权按年租金的3%向农立信公司加收滞纳金”。上述合同签订后，海容基公司向农立信公司提供了租赁房屋和空地，农立信公司未按照合同约定期限向海容基公司支付租金已构成违约，根据合同约定，海容基公司有权解除合同，农立信公司应当向海容基公司承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”。2013年9月2日，农立信公司向海容基公司出具《承诺函》，承诺于2013年11月30日前将2013年9月30日前的房租付清，如无法兑现承诺，无条件同意海容基公司自行处置农立信公司场区内所有物品，农立信公司不得干涉。2013年11月30日，因农立信公司没有按约支付房屋租金，海容基公司将农立信公司置放于租赁房屋内的物品全部转移至园区空地上，收回争议房屋。依照上述法律规定，海容基公司收回争议房屋的行为已表明其行使了合同解除权，因此，双方于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月30日解除。一审法院对农立信公司提出上述合同于2013年9月30日解除的主张，不予支持。因海容基公司并未行使空地租赁合同的解除权，至本案审理期间即2015年2月28日，海容基公司与农立信公司就租赁150平方米空地于2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》履行期限届满。因双方对临时堆放物品场地租金如何计算未作出明确约定，对海容基公司要求农立信公司支付临时堆放物品场地租金139100元的诉讼请求，不予支持。农立信公司未按合同约定向海容基公司支付租金，依照上述规定，应当向海容基公司承担支付租金的民事责任，并根据合同约定承担支付违约金的民事责任。根据查明的事实，至双方2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月30日解除之日，农立信公司共欠争议房屋租金345200元（870200元－510000元－15000元）。农立信公司欠付2012年3月1日至2013年4月1日空地的租金9500元（19500元－10000元），海容基公司只请求此期间的租金，予以准许。对海容基公司要求农立信公司支付租金354700元的诉讼请求，予以支持；对超出上述数额部分，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。双方于2011年9月15日、2012年2月28日签订的《房屋租赁合同》均约定“逾期未付租金，每逾期一日，海容基公司有权按年租金的3%向农立信公司加收滞纳金”。上述约定过分高于造成的损失，应当适当减少。海容基公司要求农立信公司按银行同期贷款利率四倍支付逾期付款违约金是其自由处分民事权利的表现，予以支持。2013年9月2日，农立信公司向海容基公司出具《承诺函》，承诺于2013年11月30日前将2013年9月30日的房租付清。其未按上述承诺支付拖欠租金，逾期付款违约金应当以双方约定的付款期2013年11月30日为届满之日，即以租金354700元为本金，从2013年12月1日起，按同期同类银行贷款利率的四倍计算。对海容基公司提出超出上述期限支付逾期付款违约金的部分主张，不予支持。2013年9月2日，农立信公司向海容基公司出具《承诺函》，内容为：“1、农立信公司于2013年11月30日前将2013年9月30日的房租付清，租金未付清前不得将场地内物资转移出原场地。……4、如农立信公司于2013年11月30日无法兑现承诺，无条件同意海容基公司自行处置农立信公司场区内所有物品，农立信公司不得干涉”。2013年11月30日，农立信公司未向海容基公司支付拖欠的租金，海容基公司根据上述约定，将农立信公司在争议房屋内的物品搬到临时场所的行为，符合合同约定，农立信公司提出海容基公司应向其赔偿物品损失的主张，不符合合同约定，不予支持；对海容基公司的反驳主张，予以支持。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”。上述《房屋租赁合同》解除是因为农立信公司未按合同约定期限支付租金，构成违约，海容基公司按合同约定行使合同解除权。依照上述规定，在农立信公司违约导致上述合同解除的情形下，对农立信公司提出要求海容基公司支付争议房屋装饰装修残值损失的主张，不予支持；对海容基公司的反驳主张，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条第（三）项、第一百一十四条第一款、第二款、第二百二十六条、第二百二十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、2011年9月15日武汉海容基光电有限公司与武汉农立信科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年11月30日解除；二、武汉农立信科技有限公司于本判决生效后十日内向武汉海容基光电有限公司支付租金354700元；三、武汉农立信科技有限公司于本判决生效后十日内向武汉海容基光电有限公司支付违约金（以租金354700元为本金，从2013年12月1日起，按同期同类银行贷款利率的四倍计算至武汉农立信科技有限公司按本判决确定的付款期限向武汉海容基光电有限公司支付354700元时止）；四、驳回武汉海容基光电有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案诉讼费11112元减半收取5556元，由武汉农立信科技有限公司负担。判后，农立信公司不服一审判决，向本院提起上诉称：一、海容基公司请求判令农立信公司向其支付租金的诉讼请求因超过一年的诉讼时效而不应得到支持。二、双方签订的房屋租赁合同于2013年9月30日解除，而非一审认定双方签订的租赁合同于2013年11月30日解除。三、即使判决农立信公司向海容基公司支付租金，也只应支付279117元，而不是一审判定的354700元。四、农立信公司提出因海容基公司提前解约所致的20万元装修残值损失予以赔偿的反诉主张应予以支持。即使不支持，也应要求海容基公司作适当补偿。五、农立信公司提出因海容基公司解除房屋租赁合同、腾退所致的120万元财产损失予以赔偿的反诉请求应合并审理。请求二审法院判令：一、依法撤销一审判决并改判驳回海容基公司的诉讼请求；二、海容基公司负担本案一、二审诉讼费用。被上诉人海容基公司答辩则要求维持一审判决。经审理查明，一审认定的事实属实。本院认为，海容基公司与农立信公司于2011年9月15日、2012年2月28日就涉案房屋及空地签订的《房屋租赁合同》、补充协议是双方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方在履行租赁合同的过程中，因农立信公司迟延支付租金而产生纠纷，2015年初，农立信公司将物品全部搬离，因此，双方发生纠纷后至2015年初还在磋商处理，海容基公司起诉要求农立信公司支付租金未超过一年的诉讼时效。2013年9月2日，农立信公司向海容基公司出具《承诺函》，承诺于2013年11月30日前将2013年9月30日前的房租付清，如无法兑现承诺，无条件同意海容基公司自行处置农立信公司场区内所有物品，农立信公司不得干涉。因此，双方于2011年9月15日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月30日实际解除。农立信公司应向海容基公司支付租金354700元。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（二）项“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿”的规定。涉案房屋租赁合同的解除是因为农立信公司未按合同约定期限支付租金，构成违约，海容基公司按合同约定行使合同解除权。依照上述规定，在农立信公司违约导致上述合同解除的情形下，对农立信公司提出要求海容基公司支付争议房屋装饰装修残值损失的主张，不予支持。对于农立信公司提出因海容基公司解除房屋租赁合同、腾退所致的120万元财产损失予以赔偿的反诉请求应合并审理的上诉请求，因不属于同一法律关系，不应合并审理，故农立信公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体判决并无不当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11112元，由武汉农立信科技有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  黄 更审判员  李 瑜二〇一六年六月十七日书记员  黄 劼