新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）新01民终2075号上诉人（原审原告）：新疆华凌房地产开发有限公司，住所地：乌鲁木齐市。法定代表人：米恩民，该公司总经理。委托代理人：刘雪英，女，1989年10月5日出生，汉族，住乌鲁木齐市。委托代理人：周玉慧，女，1987年11月15日出生，汉族，住乌鲁木齐市。上诉人（原审被告）：谭小红，女，1974年5月6日出生，汉族，住乌鲁木齐市。上诉人新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌公司）因合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2015）水民三初字第324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月12日受理后，依法组成合议庭，公开审理了本案。上诉人华凌公司的委托代理人刘雪英、周玉慧、上诉人谭小红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，谭小红与华凌公司签订商品房预售合同，约定谭小红购买华凌公司开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第12-4-1201房屋，面积为127.99平方米；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2.该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准。出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，谭小红按约交纳了争议房屋相应房款及税费,谭小红于2013年7月16日办理了入住手续。华凌公司在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉信访。2014年1月13日，乌鲁木齐市建委向原告出具了乌建发【2014】12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收，备案。2014年11月11日，乌鲁木齐市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称区建设厅）出具乌建发【2014】542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织竣工验收的主要原因，2014年2月28日，通过了电业局的验收，其他相关质量问题也整改完毕，因此将之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分项部分验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日自治区建设厅出具新建回复【2014】177号复函，同意乌鲁木齐市建委的处理意见。本案谭小红曾以华凌公司未按合同约定的2012年10月1日前向谭小红交付验收合格的涉案房屋为由，将华凌公司诉至一审法院，要求华凌公司偿付谭小红逾期交房违约金。一、二审法院支持了谭小红的诉讼请求。在原审法院庭审中，华凌公司向法院提交评估申请书，申请书内容为：关于新疆华凌房地产开发有限公司诉王鸿烨、杨涛等346户业主纠纷一案，因该案件所涉地段均位于乌鲁木齐市南湖北路东二巷188号，除入住时间不一致外其余案情基本相同，为减少双方诉讼成本及便于该批案件顺利审理，特申请对案号为（2015）水民三初字第191号涉案房屋（10-4-1001室）所在该地段自2012年10月2日至2014年2月28日期间的房屋每平米每日的房屋使用费进行评估。经法院摇号确定，由新疆钧天价格评估有限公司进行了评估，评估结论为华凌国际公寓一期的房屋（毛坯）每日每平方米的房屋使用费为人民币0.76元。后华凌公司撤回要求谭小红承担自办理入住之日起至2014年2月28日华凌公司垫付的电费、暖气费、物业费的诉讼请求，另行主张。原审法院认为：华凌公司与谭小红签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，当事人均应按照诚实信用的原则履行各自的义务。华凌公司在庭后撤回要求谭小红承担自办理入住之日起至2014年2月28日华凌公司垫付的电费、暖气费、物业费的诉讼请求，视为在法律允许的范围内对自己的权利所作的处分，予以准许。本案争议焦点是：华凌公司要求谭小红给付房屋使用费的诉讼请求能否成立。涉案的房屋已经过五方验收并在建设主管部门进行了备案，即相关行政部门已认可涉案房屋具备了交付条件，后因乌鲁木齐市建委以未安装分户电表为由，通知华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，重新组织竣工验收、备案。后该委向自治区建设厅请示，自治区建设厅复函同意。据此，人民法院判决确认了华凌房产公司承担逾期交房违约金的截止时间，华凌房产公司已经按照生效判决承担了相应的逾期交房的违约金。鉴于谭小红在2014年2月28日前使用涉案房屋的客观事实存在，依据《中华人民共和国民法通则》第四条之规定，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则，并考虑到涉案房屋交付华凌公司后，存在分户电表未安装的事实，而评估部门评估的结果是以完全无瑕疵房屋使用费为依据，本案根据查明的事实，参照评估部门作出的房屋使用费标准的20%酌情确定谭小红向华凌公司支付4416.17元为宜。原审法院遂判决：谭小红给付新疆华凌房地产开发有限公司房屋使用费4416.17元【0.76元×227天×127.99平方米×20%（2013年7月16日至2014年2月28日）】。上诉人华凌公司不服一审判决上诉称:经法院查明，涉案房屋已经通过五方验收，取得了《竣工验收监督记录》，并已在建设主管部门备案，因此我公司交付涉案房屋符合法律规定，没有违约情形。建委2014年12号文件系对整体工程项目中的一个子分项的整改通知，该项整改措施没有对房主造成任何损失,房主取得了产权证并占有使用房屋后,还索赔逾期交房违约金，有悖公平原则。一审法院按照评估标准的20%予以判决，显属不当。评估机构按照鉴定程序，经过科学分析测算，认定房屋使用费为每日每平方0.76元，符合法律规定。请求二审法院撤销原判，依法改判房主承担全部房屋使用费即22080.83元。上诉人谭小红答辩并上诉称:华凌公司交付涉案房屋时，尚不符合合同约定的交付条件，华凌公司的行为违背了诚实信用原则。华凌公司向我出售涉案房屋并通知我入住后,房屋的所有权就归我所有了,故在我们双方诉讼期间,我属有偿合法占有使用涉案房屋,并不构成不当得利。华凌公司向我交付涉案房屋后，其已不是该房屋的权利主体，我们之间也没有租赁等法律关系，华凌公司无权主张涉案房屋使用费。且根据相关规定，未竣工验收合格的房屋不得使用，截止2014年2月28日涉案房屋尚不具备交付使用条件，而实际上因为涉案房屋存在房屋质量、未竣工验收等问题我也根本无法装修、居住使用。评估报告中认定的0.76元每日每平方米的房屋使用费，是涉案房屋同等地段精装房的月租价格，但涉案房屋系在建毛坯房，故该评估报告不应予以采信。综上，请求驳回华凌公司一审提出的诉讼请求。上诉人华凌公司答辩称：涉案房屋已通过五方验收，并取得《竣工验收监督记录》，也在建设主管部门备案，因此我公司已交付房屋,不存在违约情形。建委2014年12号文件是对整体工程项目中的一个子分项的整改通知，该整改措施没有给业主造成任何损失,而房主在取得了产权证并占有使用房屋后，还要索赔逾期交房违约金，显然有悖公平原则。评估机构按照鉴定程序，经过科学分析测算，认定涉案房屋使用费为每日每平方0.76元的评估结果，符合法律规定。本院经二审审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。以上查明事实有商品房预售合同、票据、鉴定报告及一、二审法庭审理笔录等证据为证。本院认为，商品房是否具备交付条件属于建设行政主管部门管理的事项，因此商品房是否具备交付条件应以建设行政主管部门的认定结论为依据，本案中，建设行政主管部门已对涉案房屋重新组织竣工验收的有关事宜作出了相应的认定，故原审法院以建设行政主管部门的文件作为定案依据并无不当。至于华凌公司已取得的《竣工验收监督记录》是否已撤销及涉案房屋是否已取得房产证，均不能对抗建设行政主管部门已对涉案房屋重新组织竣工验收有关事宜作出的认定，因此华凌公司逾期交房已构成违约，华凌公司上诉称其交付房屋行为不构成违约的理由不能成立，本院不予采信。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务，本案商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，虽然华凌公司有违约交付房屋的情形，但谭小红在2014年2月28日前在使用涉案房屋亦是客观事实，鉴于评估机构的评估价格是以完全无瑕疵的房屋作为参考依据，而涉案房屋存在分户电表未安装的情形，故原审法院参照评估部门作出的房屋使用费标准的20%，酌情确定本案房屋使用费并无不妥。谭小红的上诉理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费291.62元（华凌公司已预交241.62元,谭小红已预交50元），由上诉人华凌公司承担241.62元,谭小红承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  唐晓元代理审判员  马小梅代理审判员  卫 杨二〇一六年六月二十八日书 记 员  焦 玉