湖南省郴州市北湖区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘1002民初407号原告刘军，男，汉族，湖南省郴州市北湖区人，无业。被告何宇亮，男，汉族湖南省桂阳县人，经商。原告刘军诉被告何宇亮租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月23日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘军，被告何宇亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军请求本院判令：1、被告按租赁合同付清自2015年11月1日起至2016年3月31日止（含恢复原貌所需时间）所租门面及二楼租金共34000元；2、判决被告按租赁合同赔偿违约金4080元及150天滞纳金30600元（按合同每逾期一日甲方有权按季度租金的1%收取滞纳）。3、判决被告归还所有钥匙并恢复租赁前原貌所需费用11000元（恢复原貌材料及工资）。4、诉讼费用由被告承担。被告何宇亮答辩要点：1、未欠付原告租金；2、不同意支付违约金；3、并不是被告不交钥匙，而是原告不接钥匙；4、被告未改变租赁门面原貌，不存在恢复原貌的问题。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证质证情况，本院确认如下事实：一、双方当事人无争议的事实2015年7月1日，原告刘军（出租方）与被告何宇亮（承租方）签订《门面租赁合同》，约定将原告位于郴州市五岭机电大市场第六栋一层门面及二楼住房出租给被告用于经商经营，租赁期限自2015年7月1日至2017年6月30日止。双方约定每月租金为6800元，被告先缴纳一个月的租金6800元作为履约保证金，其余租金按季度支付。合同还约定原、被告双方提前终止合同需提前2个月书面通知对方，被告提前终止合同履约保证金不予退还。违约责任约定为“任何一方违反本合同规定，按季度须向对方交纳每季度租金10%作为违约金。乙方（被告）逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方（原告）有权按季度租金的1%向乙方加收滞纳金及收回房屋。”被告在承租原告门面的同时，还承租了隔壁相邻的属于原告弟弟所有的门面，门面之间是连通的。涉案门面原系从事配电箱经营的商业店铺，原告与被告签订租赁合同之前系案外人承租（以下称原承租人），原承租人在原告门面正上方外墙悬挂约8米高的三面内容为“湖南正德输配电设备有限公司”的招牌，并对二楼进行改造，原告的门面二楼与原告弟弟的门面二楼之间的隔墙被原承租人拆除了部分并用卷闸门隔开。原告与原承租人解除租赁合同后，原、被告重新签订了租赁合同，被告继续经营原承租人经营的配电箱业务。合同签订后，原告依约将一楼门面及二楼住房交给被告使用。被告交纳了一个月租金6800元作为履约保证金后，同时交纳了2015年7月至9月的租金。2015年9月，被告按合同约定应交纳承租第二个季度（10-12月）的租金，但被告以生意不好为由向原告口头提出需提前解除租赁合同，并仅支付了2015年10月份一个月的租金。原告同意提前解除租赁合同，但要求被告将其一楼的门面与属于原告弟弟的门面用砖墙砌好隔开，被告同意原告的要求，于2015年10月份将隔墙砌好后，并将一层门面内的物品搬迁至隔壁原告弟弟的门面，而二楼的物品被告于2015年12月份才搬迁完毕。被告于2015年10月份将门面钥匙交给原告时，原告以门面二楼的墙面、地板均有不同程度的毁损，卫生间的门被损坏无法正常使用，门面外墙悬挂的约8米高的三面内容为“湖南正德输配电设备有限公司”的招牌尚未拆除为由拒绝接收钥匙，并要求被告恢复原状。原、被告庭审中均明确要求解除双方于2015年7月1日签订的《门面租赁合同》。另查明，截止本案判决前，租赁房屋的钥匙被告已经交付给原告，涉案租赁房屋一楼门面原告已经另行出租他人。二、双方当事人有争议的事实原告主张，签订租赁合同时曾口头约定如果被告不再承租门面，应承担修复二楼卫生间的门、地板及墙面，拆除门面二楼隔墙上的卷闸门并建好隔墙，拆除外墙上的招牌的义务；被告则认为门面一楼的隔墙是经过双方同意的并且已经用砖砌好隔墙，墙外的招牌、二楼卫生间的门、地板及墙面毁损，门面二楼隔墙上的卷闸门系其承租时的原貌，其并没有改变过所租房的原貌，不存在恢复原状的问题。本院认为，当事人对自己主张的事实应提供证据予以证实，否则应承担举证不能的后果。墙外的招牌系原承租人悬挂，原、被告均认可二楼卫生间的门、地板及墙面毁损，门面二楼隔墙上的卷闸门与原告交付被告租赁房屋时就是如此，原告亦未提供证据证实被告承租住房期限内对承租房屋有损毁、擅自改造的事实。原告主张被告承租该房屋时，其曾与被告口头约定解除租赁关系后由被告负责恢复原状，但未提供证据予以证实，本院不予采信。判决的理由与结果本院认为，本案系租赁合同纠纷。原、被告于2015年7月1日签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应按合同约定履行义务。本案的焦点问题是：一、被告是否拖欠租金，如存在拖欠事实，拖欠租金数额的确定问题；二、被告是否构成违约及违约金数额的确定问题；三、被告是否有义务恢复承租门面原状的问题。一、被告是否拖欠租金，如存在拖欠事实，拖欠租金数额的确定问题。原、被告签订的租赁合同约定的租赁期限为2年，而被告以生意不好为由仅租赁了3个月后便要求解除租赁合同，原告同意提前解除租赁合同，但要求被告将一楼门面中属于其所有的门面与属于原告弟弟的门面用砖墙砌好隔开。被告于2015年10月份将砖墙砌好后，原、被告的租赁合同已经实际约定解除，被告支付租金至2015年10月份，故被告不存在拖欠原告租金的事实。据此，本院对原告诉请要求被告按租赁合同付清自2015年11月1日起至2016年3月31日止（含恢复原貌所需时间）所租门面及二楼租金共34000元不予支持。被告二楼的物品一直到2015年12月份才全部搬走，在租赁合同解除的情况下，被告应支付二楼的场地占用费。本院考虑出租房屋一楼为门面，二楼实际为仓库使用的实际情况，酌情按原、被告约定月租金的一半确定场地占用费标准。2015年11月份、12月份被告应支付原告场地占用费6800元（6800元/月×2个月÷2）。二、被告是否构成违约及违约金数额的确定问题。原、被告租赁合同约定任何一方违反本合同规定，按季度须向对方交纳每季度租金10%作为违约金，被告逾期未交付租金的，每逾期一日，原告有权按季度租金的1%向乙方加收滞纳金及收回房屋。因原、被告的租赁合同自2015年10月合意解除，被告支付租金亦至2015年10月份，故被告不存在拖欠原告租金的事实。据此，本院对原告诉请要求被告支付租金滞纳金30600元的诉讼请求不予支持。原、被告签订的租赁合同约定被告提前终止合同履约保证金6800元不予退还，而履约保证金的性质实际上为违约金。被告未按照合同约定履行2年的租赁期，其提前解除合同的行为违反了合同的约定，被告提前解除合同势必给原告造成一定的经济损失。据此，原告诉请要求被告按租赁合同赔偿违约金4080元未超过履约保证金6800元的数额，本院予以支持。三、被告是否有义务恢复承租门面原状的问题。在本案诉讼过程中，被告已经履行了归还钥匙的义务，且原告已经将一楼门面另行出租他人，故诉讼请求中“要求被告归还钥匙”的诉讼目的已经实现。结合查明的事实，墙外悬挂的招牌，二楼卫生间的门、地板及墙面毁损，门面二楼隔墙上的卷闸门系原告在交付被告租赁房屋时的原状。而本案原告诉请要求被告恢复的原状系恢复至原承租人承租前的原状，原告主张被告承租该房屋时，其曾与被告口头约定解除租赁关系后由被告负责恢复原状，但未提供证据予以证实，故被告没有义务恢复承租门面原状。据此，本院对原告诉请要求被告恢复租赁前原貌支付所需费用11000元（恢复原貌材料及工资）不予支持。被告支付给原告的6800元履约保证金原告并未退还，故被告还应支付4080元给原告（场地占用费6800元+违约金4080元-先前交纳的履约保证金6800元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告何宇亮于本判决生效之日起十日内支付原告刘军场地占用费、违约金4080元；二、驳回原告刘军的其他诉讼请求。如果被告何宇亮未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1792元，由原告刘军负担1700元，被告何宇亮负担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  王 林代理审判员  谢宇明人民陪审员  石利丽二〇一六年六月三日书 记 员  唐 忱附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。