黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)哈民二民终字第1050号上诉人（原审原告）田慧兴。委托代理人田照海，住黑龙江省宝清县。委托代理人朱晓非，黑龙江兴隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）哈尔滨市滨海房地产开发联营公司，住所地哈尔滨市南岗区一曼街2号。法定代表人王科，总经理。上诉人田慧兴因与被上诉人哈尔滨市滨海房地产开发联营公司（以下简称滨海公司）买卖合同纠纷一案，不服哈尔滨市道外区人民法院(2008)外民再字第18号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年12月16日公开开庭对本案进行了审理，上诉人田慧兴的委托代理人田照海、朱晓非到庭参加了诉讼。被上诉人滨海公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定：1992年12月10日，哈尔滨大白楼实业有限公司（原哈尔滨市道外区蔬菜公司，以下简称大白楼公司）与滨海公司签订换建合同，并于1994年7月29日进行公证。双方在合同中约定：大白楼公司将其公司原址的土地使用权和地上所有建筑物交付给滨海公司，滨海公司在兴业小区为大白楼公司建设一幢七层高、总建筑面积为8000平方米的商服楼，产权归大白楼公司。1993年3月28日，双方又签订了一份补充协议，协议约定：滨海公司为大白楼公司建相应的地下室一层，大白楼公司负担地下室一层的工程成本所需资金，按地下室实际面积计算。1995年6月7日，滨海公司取得了商品房预售批准证书，1995年10月25日，滨海公司取得了北至兴业街、南至孝纯街、东至道外区南十六道街、西至南十五道街的国有土地使用证。后滨海公司委托哈尔滨市哈建建筑安装公司（以下简称哈建公司）施工建设。1998年该工程峻工。1998年，诉争房屋所在的兴业小区1号楼工程峻工，但因哈建公司拒不倒出该房屋，滨海公司诉至道外区人民法院，道外区人民法院作出（2002）外民一初字第1312号民事判决书，认为兴业小区的所有权人是大白楼公司，驳回了滨海公司的诉讼请求。后大白楼公司将哈建公司起诉至道外区人民法院，道外区人民法院作出(2002）外民一初字第2032号民事判决书，认定大白楼公司是兴业小区的所有权人，判令哈建公司倒出兴业小区1号楼4-7层及地下室，交与田慧兴。2003年6月25日，滨海公司向大白楼公司发出通知一份，通知内容为：“滨海公司为大白楼公司还建的楼房地上部分建筑面积共为8669.66平方米，其中多建669.66平方米。8000平方米的房产归大白楼公司所有，多建的669.66平方米应归滨海公司所有，需立体分割，在各楼层均有不同面积的房产。”就此通知，2003年7月15日当时的大白楼公司法定代表人李明远回复：“不能立体分割，只能按综合楼的水平面积归还，面积可根据按楼层差价考虑。”2003年7月20日，当时的大白楼公司法定代表人李明远再次回复：“不同意滨海公司的意见，不能立体分割归还，只能按综合楼的水平面积归还，面积和楼层的差，研究同意将七层归还给滨海公司，面积和差价互相不再找。”2003年（误写为2002年）10月25日，大白楼公司与黑龙江北大荒北药开发有限公司（以下简称北药公司）签订了房屋租赁合同，双方约定：由北药公司租赁大白楼公司第7层房屋和两部电梯，租期自2003年12月1日至2008年11月30日，共5年。租金第一年为7万元，分两次交纳，每次3.5万元，以后每年按按1.5%递增。大白楼公司将房屋交付给北药公司使用，并收取了北药公司3.5万元的租金。2003年11月28日，大白楼公司与北药公司签订了购房合同，双方约定，大白楼公司将第7层房屋（即本案争议房产）卖给北药公司，房款为100万元，协议签订后，北药公司向大白楼公司交纳33.5万元的购房款，原租金3.5万元转为购房款。但北药公司未给付剩余房款。2003年12月2日，滨海公司将诉争房卖给了北药公司，双方签订合同约定：房款为100万元，交款方式为首付款为33.5万元，其余款项分期给付，至2005年6月30日前给付完毕。北药公司未按合同约定履行付款义务。2003年12月4日，大白楼公司为北药公司出具了结算票据，写明交款人为北药公司，数额为33.5万元，交款事项为付滨海公司还建大白楼公司综合楼七层楼购房款。但该协议未履行。2003年11月12日，滨海公司与田慧兴签订购房协议书约定，滨海公司将兴业小区七层、建筑面积为1130平方米的房屋卖给田慧兴，房款为90万元，合同签订时交纳33.5万元，余款分期给付，至2005年6月30日前付清。第一期购房款33.5万元由北药公司代为给付（已给付大白楼公司的购房款）。田慧兴诉称：田慧兴于2003年11月12日与滨海公司签订了商品房买卖合同，田慧兴以90万元购得滨海公司开发建设的位于兴业小区1号楼7层房屋。合同签订后田慧兴按照合同约定依法履行了付款义务，滨海公司亦交付了房屋，并出具了商品房销售专用发票。但在办理商品房产权证的过程中，由于滨海公司拒绝协助办理，导致田慧兴无法取得该房屋的所有权证。故诉至法院，诉讼请求：1、判令滨海公司协助田慧兴办理房屋所有权证；2、案件受理费由滨海公司负担。滨海公司未到庭，未答辩。原审法院认为，案件的争议焦点为：1、七楼房屋的所有权归谁所有；2、田慧兴是否属于善意第三人。关于七楼房屋的所有权归谁所有的问题，法院认为，1992年大白楼公司与滨海公司签订换建合同，双方在合同中约定：大白楼公司将其公司原址的土地使用权和地上所有建筑物交付给滨海公司，滨海公司在兴业小区为大白楼公司建设一幢七层高、总建筑面积为8000平方米的商服楼，产权归大白楼公司。换建合同是双方的真实意思表示，合法有效。该合同明确约定所建商服楼的产权归大白楼公司所有。2003年6月25日，滨海公司向大白楼公司发出通知一份，通知要求多建的669.66平方米应归滨海公司所有，对还建的大楼进行立体分割，在各楼层均有不同面积的房产。该通知是滨海公司就多建的669.66平方米如何处理向大白楼公司发出要约。2003年7月15日、7月20日当时的大白楼公司法定代表人李明远作出两次回复，这两次回复是大白楼公司就滨海公司的要约作出的承诺，第一次承诺是拒绝滨海公司发出的要约，第二次承诺是变更了滨海公司的要约的内容。《中华人民共和国合同法》第三十条规定：“承诺的内容应当与要约的内容一致。受要约人对要约的内容作出实质性变更的，为新要约。有关合同标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、履行地点和方式、违约方式和解决争议方法等的变更，是对要约内容的实质性变更。”依据该条规定，大白楼公司的第二次答复对滨海公司的要约内容作出了实质性变更，是新的要约。而滨海公司未提供相应的证据证明己方明确表示接受大白楼公司的新要约，即未在合理期限内作出承诺，故双方就七楼的权属并未达成一致，未形成有效的合同关系。同时道外区人民法院已发生法律效力的（2002）外民一初字第2032号民事判决书已经认定大白楼公司是兴业小区1号楼的所有权人，故法院认为七楼房屋的所有权归大白楼公司所有。关于滨海公司多建669.66平方米的问题，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定处理；没有约定又协商不成的，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”滨海公司不享有多建面积的所有权，但可以主张相应的补偿。关于田慧兴是否属于善意第三人的问题，法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”由此看出善意取得的条件之一是：“受让人受让该不动产或者动产时是善意的”。但本案中，田慧兴系北药公司原法定代表人田照海的儿子（北药公司现法定代表人系田慧兴），而且是用北药公司已经给付的购房款33.5万元冲抵自己部分购房款，说明田慧兴对北药公司与大白楼公司签订租赁合同及买卖合同一事均知晓。同时，滨海公司作为原告在2005年已将大白楼公司诉至本院，要求确认诉争房屋的产权归其所有，此案经一审、二审、再审、发回重审，直至2009年重审判决发生法律效力，这说明田慧兴与滨海公司均知晓诉争房屋的产权归属存在争议，但在原审中，双方却恶意串通、故意隐瞒该事实，致使原审判决田慧兴取得诉争房屋的所有权。上述行为损害了大白楼公司的合法权益，故法院认为田慧兴不属于善意第三人。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，田慧兴与滨海公司于2003年11月12日签订的购房协议书无效。综上，《依据中华人民共和国合同法》第三十条、第五十一条第五十二条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、撤销道外区人民法院作出的（2006）外民一初字第2701号民事判决；二、驳回田慧兴的诉讼请求。案件受理费100元（田慧兴已预交），由田慧兴负担。田慧兴不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审法院适用法律错误。（一）1.李明远对滨海公司的要约内容没有做出实质性变更。2.一审法院的判决在适用要约、承诺的法律规定上错误，损害田慧兴利益。3.蔬菜公司的更改在要约人滨海公司按照蔬菜同意给面积，滨海同意要面积设计的权利义务范围内，是对面积的承诺具体办法的变更，因此是非实质性变更。（二）争议的房屋无论是蔬菜公司的，还是滨海公司的，田慧兴与滨海签订的购房合同均有效，因为该合同是在蔬菜公司法定代表人李明远的组织安排下田慧兴与滨海公司签订的，是蔬菜公司、滨海公司、田慧兴三方真实意思表示，不存在无权处分人处分他人财产和经权利人追认的问题。（三）田慧兴与蔬菜公司签订合同，不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情况。二、法院更改关键证据。（一）田慧兴出示的是蔬菜公司给滨海公司出具的借据3.5万元，注明滨海公司卖房款，被法院改为蔬菜公司给北药公司的借据，北药公司交款过程田慧兴的证人刘某某、铁某某、田某某、孙某某，在出庭证明和书面材料里有。（二）33.5万元滨海公司实际收取，法院改成原告收取。法院根据需要认定出现了蔬菜公司、滨海公司都没有收到，又认定蔬菜公司、滨海公司都收到了。（三）法院隐瞒证据来证明田慧兴恶意，又使用父亲知道的，儿子一定知道的逻辑。（四）法院以无原件为理由对证据不予采信，属于认定错误。（五）一审法院把全体职工无一人反对认定为全体职工两次大会均没有异议，属于认定错误。一审法院把李明远曾3次出庭说没有出庭，对真实性不予确认。综上，原审判决事实不清，证据不足，适用法律错误，程序违法，请求二审法院依法改判。滨海公司未到庭，未答辩。本院二审期间，双方当事人均未举示新证据。本院二审另查明：2016年5月，本院作出(2015)哈民二民终字第725号二审民事判决，已发生法律效力。该判决确认大白楼公司系兴业小区1号楼七层房屋的所有权人；田慧兴及北药公司系在明知涉案房屋属于大白楼公司所有的情况下，与滨海公司签订《购房协议书》，向滨海公司买受明知不属于滨海公司的涉案房屋，其合同行为无效。判决驳回田慧兴上诉，维持道外区人民法院（2012）外民二重字第5号民事判决，即田慧兴与滨海公司于2003年11月12日签订的购房协议书无效；坐落于哈尔滨市道外区兴业街140号（兴业小区1号楼）七层房屋归大白楼公司所有。本院二审认定的案件事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：本案争议的焦点问题是滨海公司与田慧兴签订的《购房协议书》是否有效。本院已经发生法律效力的(2015)哈民二民终字第725号民事判决，确认大白楼公司系兴业小区1号楼七层房屋的所有权人；田慧兴及北药公司系在明知涉案房屋属于大白楼公司所有的情况下，与滨海公司签订《购房协议书》，向滨海公司买受明知不属于滨海公司的涉案房屋，其合同行为无效。该判决驳回田慧兴的上诉，维持道外区人民法院（2012）外民二重字第5号民事判决。田慧兴未举示相反的证据足以推翻上述生效判决确认的事实及作出的裁判结果。因（2012）外民二重字第5号民事判决已产生既判力，田慧兴不具有要求滨海公司协助其办理房屋所有权证的请求权基础。综上，田慧兴的上诉请求理据不足，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由田慧兴负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 云 龙代理审判员 端木繁辉代理审判员 孟 朋 卓二〇一六年六月十六日书 记 员 王 梦 薇安娜