山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2015）威经技区民初字第1752号原告戚红美，女，1971年5月8日出生，汉族，住威海市环翠区青岛路海韵华府**号***室。委托代理人于立群，山东鑫士铭律师事务所律师。被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心，住所地威海经济技术开发区沟北村。法定代表人刘新本，总经理。委托代理人江涛，系该单位员工。委托代理人王敬田，山东晨曦律师事务所律师。原告戚红美与被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张丽红适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告戚红美及委托代理人于立群，被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心之委托代理人江涛、王敬田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戚红美诉称，2012年11月29日，原告与被告签订一份商品房预售合同，约定：原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区海埠路-129D-D1033号商品房，用途为仓储，建筑面积17.25平方米，购房款为150000元；被告应在2013年12月31日前将验收合格的商品房交付原告使用，逾期超过90日的，原告有权解除合同，被告按总房款的3%向原告支付违约金。合同签订后，原告如约向被告支付了购房款150000元，住宅专项维修资金1208元。后被告未在约定的时间内向原告交付达成约定及法定交付使用条件的商品房。2015年1月16日，原告以书面形式向被告邮寄送达了解除合同通知书，被告未提出异议，也未向原告退还购房款。为维护原告的合法权益，特起诉，请求判令：1、解除原、被告之间签订的商品房预售合同；2、被告返还原告交纳的购房款150000元、房屋维修基金1208元；3、被告支付原告违约金4500元；4、被告向原告支付上述款项的利息，自2015年1月17日起至实际还清之日（按同期银行贷款利率计算）。被告威海经济技术开发区北港房地产开发中心辩称，第一，原、被告签订的商品房预售合同第七条约定的房屋交付期限为2013年12月31日以前，交付条件为“商品房所在的建设工程经单体竣工验收合格”,而涉案商品房在2012年10月就已经单体竣工验收合格，在合同约定期限内已达到合同中约定的交付条件。第二，被告已于2013年12月25日至27日将书面交房通知书通过快递的方式寄送给包括原告在内的上百家129D商品房的买受人，书面通知原告于2013年12月30日至2014年4月30日办理交房手续，已经履行了商品房买卖合同第七条约定的通知义务。原告在收到入住通知后未能及时到被告处办理房屋交接手续，与之相关的风险和责任均应由原告自行承担。第三，原告在诉状中所述其于2015年1月16日曾以书面形式向被告邮寄了解除合同通知书，被告对此事不知情，也从未收到过该邮件。即便原告想单方解除已签订商品房预售合同，按照约定原告之解除权自逾期交付房屋90日（即2014年3月31日）已产生，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，该解除权的除斥期间为一年，原告在除斥期间内从未向被告主张过要解除合同，截至原告起诉时也已超过一年的有效期限。综上，被告已按合同约定的期限完成涉案房屋的单体竣工验收，并书面通知原告交房，原告要求解除合同并要求被告支付因违约交房的违约金和利息，无任何事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年11月29日，原、被告签订一份商品房预售合同，约定：原告购买被告开发的位于威海经济技术开发区海埠路-129D号-D1033室，用途为仓储，建筑总层数为1层，建筑面积为17.55平方米；价款为150000元，原告一次性付清；被告应当在2013年12月31日（此处有下划线）前将符合下列条件（1）的商品房交付原告使用：1、商品房所在建设工程经单体竣工验收合格；2、商品房所属的开发项目经综合验收合格；3、（空白）；出卖人如未按本合同规定的期限将房屋交付买受人使用，逾期不超过90日的，每逾期一天向买受人支付总房款0.01%的违约金，逾期超过90日的，买受人有权解除合同，出卖人承担违约责任，按总房款3%向买受人支付违约金，买受人不解除合同的，每逾期一天出卖人向买受人支付总房款0.01%的违约金；合同中还对面积差异处理、预告登记、产权登记、争议解决方式等事项进行了约定。合同中附有两个附件，附件一为身份证复印件、房屋、附属物平面图及在整个楼栋中的位置图，附件二为合同补充协议，其中补充协议第二条约定买受人以威海市环翠区海韵华府A区7#706室为买受人接受通知的地址，买受人地址变更之日起三日内将变更后地址以书面形式通知出卖人，否则出卖人按原地址发送的文件视同送达。当日，原告向被告支付了购房款150000元、住宅专项维修资金1208元，被告出具了收款收据。2015年1月16日，原告自行制作一份《解除合同通知书》，主要内容为：至2013年12月31日，被告仍未将验收合格的商品房交付原告，且逾期已达381天，为此原告提出解除该商品房买卖合同；被告于60日内退还已付款项、支付违约金、并退还购房税费、公共维修基金等。当日，原告将该通知书通过EMS向被告进行了送达，2015年1月19日，被告以单位收发章签收了该文书。威海经济技术开发区海埠路-129D号后编号为棕榈湾（亦称海港城）2#楼。被告为证明涉案商品房已在合同约定期限内完成单体验收，提交证据如下：1、棕榈湾2#楼工程竣工质量验收报告，上记载：工程名称为棕榈湾2#楼，工程地点威海经区沟北村，建筑面积13422平方米，开工日期为2010年8月，验收日期为2012年10月12日，工程质量验收意见栏分别盖有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位公章，并有单位（项目）负责人签字；2、棕榈湾1#地下室工程竣工质量验收报告，上记载：工程名称为棕榈湾1#地下室，工程地点威海经区，建筑面积12038.60平方米，工程用途为车库，开工日期为2010年5月，验收日期为2012年10月12日，工程质量验收意见栏分别盖有建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位公章，并有单位（项目）负责人签字；3、威海华侨建筑设计有限公司出具的1#地下室平面图两份，图纸上盖公章处书写有“该地下室位于海港城1#、2#、3#地下一层”；4、建设工程规划许可证，证号为建字第3110012012B005号，发证机关为威海市规划局，发证日期为2012年1月18日，建设单位为原告，建设项目名称为棕榈湾1号地下室，建设规模12038.20平方米，其中车库5103.7平方米，仓储5642平方米，设备1293.5平方米，并注明原证建字第3710002010B0288收回作废。经庭审质证，原告主张：1、2#楼的验收报告不包括地下室；2、1号地下室的验收报告上记载验收的用途是车库，而原告购买的并非车库，而是地下仓储用的商铺，故认为该验收报告无法证明原告所购房产达到了合同约定的交付条件；3、两份验收报告第一页五家单位盖章的验收时间为2012年10月12日，但最后结论的时间为2012年9月29日，验收报告存在伪造的嫌疑；4、对图纸的真实性无异议，但认为图纸上看不出具体位置，手写的说明在印章上面，也没有手写人签字，因此不予认可；5、对建设工程规划许可证真实性无异议。2016年4月5日，本院依法到经区建管办就涉案商品房是否单体竣工验收一事进行调查，经区建管办工作人员于曦陈述的主要内容为：单体竣工验收的流程是，由建设单位组织，施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位参加，建管办工作人员在现场对五方责任主体的验收行为是否合法进行监督，验收合格后五方责任主体签字盖章出具单体竣工质量验收报告，建管办根据该验收报告以及其他资料制作内部的质量监督报告备案；棕榈湾2号楼于2012年10月份完成了单体竣工验收，验收时，地上两层是隔断的商铺，地下是车库，没有任何隔断；验收后是否变更用途不清楚，因变更用途之后未报监，该单位不对未报监的工程进行监督。另查，被告主张其已于2013年12月25日至27日期间通过威海圆通快递有限公司向原告寄送了交房通知书，提交证据如下：1、圆通速递经区揽件人丛某签字的《2013年12月25日-27日地下鱼博城交房通知明细及退回件明细》，载明：发出件包括杨树发、戚红美、孙某等150份，退回件包括白玉莲、付玉芳等10份。2、证人丛某出庭作证，其证言的主要内容为：证人系圆通快递员，被告系证人的客户，两、三年前被告发过一批材料，大概有两、三百份，这些邮件单子都是证人填写的；圆通速递的单号系统只保存一年，因此单号现在已经查找不到。3、退回的圆通速递快件10份，其中1份拆封，9份未拆封，经当庭拆封一份，快件中包含交房手册、入住通知书、友情提示（关于物业费、水电费、装修保证金等）各一份。经质证，原告主张证据1与证人证言存在出入，故不予认可；对证据3认为系被告单方制作，故不予认可。庭审中，原告主张被告提供的商品房预售合同是格式合同，其中关于交付条件的约定是格式条款，被告未就该条款对原告进行明确说明，故应当认为该条款无效。原告为证明其主张，提供证人孙某出庭作证，其证言的主要内容为：证人于2012到被告处购买129D-1040号商铺，交款时要求看合同，工作人员称合同都一样；该房屋现在不达标，至今尚未交付；证人没有收到交房通知，认为可能是因为地址发生了变动，而通知书邮寄到了新的地址；2013年秋，证人听另一个买房的业主说收到了交房通知，于是证人就到被告处办理交付手续，但是去了之后被告工作人员称房屋没有弄好，所以没有交房。原告对证人证言无异议，认为证人证言可以证明被告提供的是格式合同；被告认为合同是房管局提供的，且证人证言可以证明被告发出过交房通知书。以上事实，有当事人陈述及书证等在案为凭。本院认为，本案争议的焦点是：第一，涉案商品房预售合同是否格式合同，合同中关于房屋交付条件的约定是否无效；第二，涉案商品房是否在约定期限内达到合同约定的交付条件，原告是否有权要求解除合同、退还款项并赔偿损失。关于焦点一，本院认为，首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款之规定，格式合同是当事人为了重复使用而事先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中，原、被告之间签订的商品房预售合同中关于房屋基本情况、价款、付款方式、面积差异处理等条款，均系当事人协商后根据具体情况制定，不宜认定为格式合同。其次，合同中关于房屋交付条件的约定为，“被告应当在2013年12月31日前将符合下列条件（1）的商品房交付原告使用：1、商品房所在建设工程经单体竣工验收合格；2、商品房所属的开发项目经综合验收合格；3、（空白）”。从该条款的表述可以看出，交付期限由当事人协商后约定，交付条件亦是从三个条件中选择，并且第三个条件为空白，如当事人有不同于前两条交付条件的意见，可以自行协商后手工填写，无论选择何种交付条件，均需以双方协商一致为前提。因此，该条款亦不属格式条款。原告主张涉案商品房预售合同属格式合同，关于交付条件的条款属格式条款，理由不当，本院不予支持。关于焦点二，本院认为，第一，威海华侨建筑设计有限公司出具的图纸及说明称，1号地下室的具体位置为棕榈湾1#、2#、3#楼地下一层，原告对图纸的真实性予以认可，本院予以采信。原告所购买的仓储位于海埠路-129D号（即棕榈湾2#楼）-D1033室，包含在该1号地下室的范围之内。第二，根据经区建管办工作人员于曦的陈述，工程单体竣工验收的正常程序为建设单位组织施工、监理、设计、勘察单位在建设主管部门的监督下进行，验收合格后出具单体竣工质量验收报告。被告提交的1号地下室工程竣工质量验收报告，上记载有工程的概况，并有建设、勘察、设计、施工、监理单位盖章，本院对该证据的真实性予以采信。根据该单体竣工质量验收报告，应当认定该1号地下室于2012年10月12日单体竣工验收合格。第三，根据威海圆通快递有限公司工作人员丛某出具的揽收明细件证明以及丛某在庭审中的证言，结合原告证人孙某关于有业主收到交房通知书的陈述，可以认定被告曾于2013年12月25日至27日期间委托威海圆通快递有限公司向包括原告在内的多名购房人邮寄了交房通知书的事实。虽然原告主张其未收到该通知书，但双方合同中确认了邮寄地址，并约定如买房人地址变动未通知出卖人，出卖人按原地址发送的文件视同送达，因此，应当认定被告已经向原告送达了交房通知书。双方商品房预售合同约定的交房条件为被告于2013年12月31日前将经单体竣工验收合格的商品房交付原告使用，现被告已于2012年10月12日将原告所购房产进行了单体验收，并于约定的交房日期前向原告送达了交房通知书，应当认定涉案房产已于合同约定期限内达到了交房条件。虽然原告向被告邮寄了解除合同通知书，被告予以签收，但双方并未就合同的解除事宜进行协商洽谈，亦未达成一致意见，不能认定原、被告之间的商品预售合同解除。被告已在合同约定的期限内达到了合同约定的交房条件，并向原告发放了交房通知书，原告主张被告逾期交房，要求解除合同，退还款项，并赔偿违约金、利息等损失，理由不当，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求，理由不当，证据不足，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费1707元（系减半收取），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  张丽红二〇一六年六月十三日书记员  刘苏雯