宁夏回族自治区中卫市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）宁05民终378号上诉人（原审原告、反诉被告）张欢，男，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人何建忠，宁夏丰安律师事务所律师。上诉人（原审原告、反诉被告）王伟，男，住宁夏回族自治区银川市。委托代理人王浩，吴忠市利通区金星法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、反诉原告）宁夏中宁城乡房地产开发公司。住所地：宁夏回族自治区中宁县。���定代表人周济川，该公司总经理。被上诉人（原审被告）周济川，男，住宁夏回族自治区中宁县。二被上诉人的共同委托代理人葛军，宁夏王占强律师事务所律师。上诉人张欢、王伟与被上诉人宁夏中宁城乡房地产开发公司（以下简称城乡公司）、周济川房屋租赁合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区中宁县人民法院(2014)中宁民初字第757号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。上诉人张欢及其委托代理人何建忠、王伟的委托代理人王浩，被上诉人城乡公司的法定代表人即周济川及其共同委托代理人葛军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：周济川系城乡��司法定代表人。2013年9月25日，张欢、王伟与城乡公司签订《商品房屋租赁合同》，合同约定：城乡公司将其所有的一套五层面积约为3300平方米的营业房出租给张欢、王伟使用，房屋租赁期为2013年9月30日至2018年9月30日，房屋租金为第一年62万元，之后房屋租金按照每年75万元计收，张欢、王伟先向城乡公司交纳半年的房屋租金30万元，其余的32万元在张欢、王伟开业一个月内支付。合同签订后，张欢、王伟按照合同的约定向城乡公司交纳房屋租金30万元，城乡公司将营业房交给张欢、王伟，张欢、王伟开始购买装修材料并委托装修人员对营业房进行装修。2013年11月20日，中宁县人民法院在该营业房门上张贴了查封公告，并依法告知王伟需协助原审法院执行，以后应支付的租金需通过原审法院处理。后张欢、王伟再未继续装修涉案房屋。张欢、王伟请求：1.判令解除张欢、王伟与城乡公司于2013年9月25日签订的《商品房屋租赁合同》；2.判令城乡公司返还张欢、王伟已收取的房屋租金30万元，赔偿经济损失12万元；3.案件受理费由城乡公司负担。城乡公司提出反诉，请求：1.判令解除张欢、王伟与城乡公司于2013年9月25日签订的《商品房屋租赁合同》；2.判令张欢、王伟支付城乡公司房屋租金37.80万元，支付违约金36.20万元，共计74万元；3.反诉费由张欢、王伟负担。在原审庭审时，城乡公司将第二项反诉请求变更为判令张欢、王伟支付城乡公司房屋租金32万元，支付违约金36.20万元，共计68.20万元。原审法院认为：张欢、王伟与城乡公司签订的《商品房屋租赁合同》合法有效，应予以保护。现张欢、王伟要求解除合同，城乡公司同意解除合同，且城乡公司亦反诉要求解除合同，故对张欢、王伟和城乡公司要求解除合同的诉讼请求予以支持。城乡公司已将房屋交付张欢、王伟，张欢、王伟已进行了装修，现张欢、王伟无证据证实是因城乡公司、周济川的原因无法继续租赁涉案房屋，故对张欢、王伟要求城乡公司、周济川退还房屋租金30万元及赔偿损失12万元的诉讼请求不予支持。城乡公司向张欢、王伟交付房屋后，张欢、王伟依法占有该房屋并进行了装修，现张欢、王伟无证据证实因城乡公司、周济川的原因使其不能继续装修房屋，其应当按照合同约定支付租赁期间的租金，故对城乡公司要求张欢、王伟支付房屋租金32万元的诉讼请求予以支持。张欢、王伟在承租期限内未经城乡公司同意，中途退租，属违约行为，应当承担违约责任，根据双方签订的《商品房屋租赁合同》“本合同经签订即具有法律效力，任何一方均不得变更或解除，擅自变更或解除合同的��方，应当承担违约责任，向对方支付合同总价款20%的违约金”的约定，张欢、王伟应当承担违约责任。现城乡公司主张按照合同总价的10%承担违约金36.20万元（362万元10%）符合法律规定，故对城乡公司要求张欢、王伟承担违约金36.20万元的诉讼请求予以支持。城乡公司关于不同意返还房屋租金及赔偿经济损失的辩解意见成立，予以采纳。张欢、王伟关于因城乡公司存在违约行为造成张欢、王伟合同目的不能实现，不同意支付房屋租金及承担违约金的辩解意见不成立，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第一款第（二）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之��定，判决：一、解除张欢、王伟与城乡公司于2013年9月25日签订的《商品房屋租赁合同》；二、张欢、王伟于判决生效之日起十日内支付城乡公司房屋租金32万元，承担违约金36.20万元，共计68.20万元；三、驳回张欢、王伟的其他诉讼请求。案件受理费7700元，由张欢、王伟负担7600元，城乡公司负担100元;反诉案件受理费5600元，由张欢、王伟负担。张欢、王伟不服上述判决，向本院提起上诉称：1.原判遗漏以下事实：2013年9月25日，周济川故意隐瞒其出租的房屋存在重大瑕疵即本案涉案房屋2009年之前出售给案外人使用，周济川与案外人存在债权债务纠纷致使案外人无法经营，案外人一直阻挡他人租赁使用涉案房屋，本案涉案房屋一直闲置无法使用。还有其他债权人也进行阻挡，施工的前提条件是把欠款还清。张欢、王伟提供的证据证明案外人采取锁大门、拉电闸等行为阻挠张欢、王伟施工，致使合同解除。按照合同约定，张欢、王伟开业一个月内支付下剩租金32万元，因涉案房屋一直无法装修使用，张欢、王伟支付其余32万元租金的条件不成就，城乡公司、周济川应退还张欢、王伟支付的租金及损失。综上，请求：1.撤销原判，改判支持张欢、王伟原审全部诉讼请求，并驳回城乡公司原审的反诉请求，或将本案发回重审；2.一、二审案件受理费由城乡公司负担。被上诉人城乡公司、周济川以对原判认定的事实及处理结果无异议为由进行了答辩。二审时，上诉人张欢、王伟提供（2014）中宁民初字第952号和（2014）卫民终字第341号民事判决书各1份、公证书1份，证明周济川与案外人存在债务纠纷，在张欢、王伟使用涉案房屋装修期间案外人进行���挡，致使张欢、王伟无法正常装修经营。涉案房屋已被抵押给中国建设银行股份有限公司中宁支行。被上诉人城乡公司、周济川质证认为：对张欢、王伟提供的（2014）中宁民初字第952号、（2014）卫民终字第341号民事判决书的真实性无异议，对关联性有异议，（2014）中宁民初字第952号民事判决书确定的是案外人欠周济川的款，（2014）卫民终字第341号民事判决书所涉及的房屋与本案涉案房屋不是同一套房屋；对公证书的真实性、合法性有异议，证人应当出庭作证，且证人在笔录中的陈述与实际情况不符，属虚假陈述。被上诉人城乡公司、周济川未提供新的证据。本院依据上诉人张欢、王伟的申请向龚某某调取调查笔录一份，证明2013年11月，龚某某与周济川存在债权债务纠���及龚某某阻挠张欢、王伟使用租赁房屋无法经营的事实。上诉人张欢、王伟、被上诉人城乡公司、周济川经质证对该调查笔录无异议。对上诉人张欢、王伟提供的证据，本院认为：（2014）中宁民初字第952号民事判决书证明周济川与案外人之间存在债权债务关系的事实，但不能达到张欢、王伟的证明目的，不予采信；（2014）卫民终字第341号民事判决书与现场笔录及周济川的陈述相印证，能证明周济川抵押给中国建设银行股份有限公司中宁支行房屋的三、四层包含在涉案租赁房屋合同之内，予以采信；公证的证人证言因证人未出庭作证，其证言的证明效力不予采信。对本院调取的龚某某的调查笔录，本院认为：龚某某证明其并未阻挠施工，只是要求将租赁费支付给龚某某，不能达到张欢、王伟的证明目的。本院确认原审法院查明的事实，另查明：涉案房屋现由周济川管理。2014年7月20日，城乡公司提出反诉。经现场勘查及双方确认，城乡公司、周济川在中宁县有两套房屋，涉案房屋为1号房屋1-5层，2号房屋1-4层，两套房屋相连，2号房屋三、四层与1号房屋三、四层相通。周济川抵押给中国建设银行股份有限公司中宁支行的是2号房屋，2号房屋的三、四层包含在涉案房屋租赁合同中。周济川认可在张欢、王伟使用涉案房屋时案外人阻挠施工一次。本院认为：2014年5月15日，张欢、王伟提出解除合同，2014年7月20日城乡公司提出反诉同意解除合同，双方签订的《商品房屋租赁合同》于2014年7月20日起解除，予以确认。合同解除后，张欢、王伟应及时将租赁房屋交付给城乡公司，降低损失。张欢、王伟提供的证据不足以证明其于合同解除之日前将涉案房屋移交给城乡公司，也不能证明因城乡公司单方的原因致使合同不能履行。故张欢、王伟应向城乡公司支付自2013年9月30日房屋交付至合同解除之日即2014年7月20日的租赁费，租赁费为492603元（62万元÷365天290天），扣除张欢、王伟已支付的租赁费30万元，张欢、王伟再支付城乡公司房屋租赁费192603元。故城乡公司请求张欢、王伟承担一年的租赁费的诉讼请求，部分予以支持。因周济川未将包含在涉案房屋中2号房屋的三、四层已抵押给中国建设银行股份有限公司中宁支行的事实告知张欢、王伟，周济川也认可在张欢、王伟施工中案外人阻挠施工，且考虑到张欢、王伟租赁该房屋后并未使用收益。故对城乡公司请求张欢、王伟承担违约责任的诉讼请求不予支持。张欢、王伟上诉主张付款条件未成就等上诉请求，与查明的事实不符，不予支持。因此，原审判决驳回张欢、王伟请求城乡公司返还租赁费30万元及损失12万元的诉讼请求，并无不当。综上，原判认定基本事实清楚，但判决结果不当，应予纠正。上诉人张欢、王伟的部分上诉理由成立，对其上诉请求部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（三）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持宁夏回族自治区中宁县人民法院（2014）中宁民初字第757号民事判决第一、三项即解除张欢、王伟与城乡公司于2013年9月25日签订的《商品房屋租赁合同》；驳回张欢、王伟的其他诉讼请求。二、撤销宁夏���族自治区中宁县人民法院（2014）中宁民初字第757号民事判决第二项即张欢、王伟于判决生效之日起十日内支付城乡公司房屋租金32万元，承担违约金36.20万元，共计68.20万元；三、上诉人张欢、王伟于本判决生效之日起十日内支付被上诉人宁夏中宁城乡房地产开发公司房屋租赁费192603元；四、驳回反诉原告宁夏中宁城乡房地产开发公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7700元，由上诉人张欢、王伟负担;反诉案件受理费5600元，由上诉人张欢、王伟负担1154元，由被上诉人宁夏中宁城乡房地产开发公司负担4446元。二审案件受理费1.33万元，由上诉人张欢、王伟负担8854元，由被上诉人宁夏中宁城乡房地产开发公司负担4446元。本判决为终审判决。审 判 长  韩金芳代理审判员  郭群杰代理审判员  黄 滢二〇一六年六月二十七日书 记 员  田学智本案适用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。