新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人民法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初３２７３号原告：徐学全。委托代理人：袁慧敏，新疆道合律师事务所律师。被告：新市区四平路家家爱超市。经营者：刘来福。被告：张效德。原告徐学全与被告新市区四平路家家爱超市（以下简称家家爱超市）、被告张效德房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年6月1日受理后，依法由审判员郭荣独任审判，于2016年6月17日公开开庭审理，原告徐学全及委托代理人袁慧敏、被告家家爱超市的经营者刘来福和被告张效德到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告徐学全诉称：2015年4月30日，我与被告签订租赁合同，承租被告经营的位于本市新市区四平路文光尚都小区家家爱超市中的摊位经营干果，租赁期限为2015年5月至2018年5月，合同签订时交付履约保证金5000元，并约定违约方应承担违约金2000元及因此产生的法院诉讼费、律师代理费及其他相关费用等。我向被告交纳了第一年房屋租金1.5万元、履约保证金5000元，另交订金5000元。2016年4月，被告提出提前解除合同，要求我立即搬离租赁的摊位。被告的行为已构成根本性违约，造成租赁合同无法履行。现诉至法院，请求判令解除双方签订的租赁合同，判令被告返还订金5000元、退还履约保证金5000元、赔偿装修损失6667元、支付违约金2000元、承担本案的律师费1300元以及诉讼费。被告家家爱超市、被告张效德辩称：我们不存在违约行为，原告违约未支付第二年的租金，还拖欠水电费等费用，原告主动终止合同，其不经营非我方原因造成，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告家家爱超市的经营者刘来福和被告张效德系合伙关系。2015年4月9日，被告张效德向原告出具“家家爱综合超市2号商铺订金5000元”收据一份。2015年4月30日，被告张效德与原告（乙方）签订出租方为被告家家爱超市（甲方）的租赁合同，该合同主要内容为：一、乙方租用甲方房屋建筑面积20平方米经营干果，此套房摊位无产权证，房屋装修由乙方负责。二、乙方租用甲方房屋的租期为三年，到2018年5月止，年租金为1.5万元。三、租金按年缴纳，后续租金乙方应提前30天交付下年度租金，乙方应在2016年3月30日前支付甲方房租；乙方须按规定时间内一次性付清租金，否则视为乙方违约，甲方可采取限电、锁门等方式催缴并可终止合同、追究乙方的违约责任；乙方如果超过双方约定的时间缴纳租金，逾期一日须支付甲方500元/日违约金。四、双方签订租赁合同时，乙方须一次性交付甲方履约保证金5000元；合同终止后，乙方结清所有应付甲方的费用后予以返还。五、物业费、电费、水费、暖气费由乙方自行承担；甲方只负责租赁房屋给乙方，在合同期内所产生的一切费用由乙方承担。六、在承租期内乙方必须服从甲方市场的统一管理，乙方只能在室内经营，室外公共场地不能占有；如乙方须装修，装修前应在保证不改变主体结构的同时向甲方提供装修方案，并经过甲方工程技术部和消防部门的批准后方可装修，使用前、使用中应取得消防部门的批准；承租期满时对不可拆除的装饰物（如地板、墙面、吊顶、门窗、水电等）无偿交给甲方，若乙方续租则以上装修物仍然归乙方所有。七、违约责任：甲乙双方不论任何一方无正当理由提前终止合同即构成违约，应向另一方赔偿违约金2000元，并支付由此产生的法院诉讼费、律师代理费及其他相关费用；若提前终止合同，乙方有权处理房屋内的动产物品。该合同中还约定了乙方其他行为视为违约的情形，其中：乙方拖欠水、电、暖气费用经催收后一个月内仍拒绝缴纳的，视为违约，甲方有权单方终止合同收回房屋并追究乙方的违约责任。该合同书尾部双方签名及签订时间之后还注明：1）房租从开业起即日算起；2）次年房租房间内每平米1300元/按平米算起。本案审理中，原告称除订金之外还交纳了第一年租金和履约保证金，被告否认收取了履约保证金。原告提供2016年4月15日拍摄的被告家家爱超市对外招租的照片以及与其经营者刘来福通话索要款项的录音，并称房屋产权人与被告的租赁合同于2016年3月到期，被告通知原告要求于2016年5月15日前搬离。被告对照片和录音资料的真实性无异议，承认电话通知原告搬离，并称因原告未交纳第二年的租金而要求其搬离，通知之前即有部分商户自行搬离，5月15日之后也未实际锁门。被告表示，如原告交纳第二年的租金仍可进场继续经营。另，2015年3月3日，被告张效德与案外人乌鲁木齐汇通宝利商贸有限责任公司签订房屋租赁合同，承租所有权登记在该公司名下的位于本市新市区四平路2572号底商住宅楼1栋-1层房屋（建筑面积为1918.84平方米、规划用途为商用），租赁期限自2015年4月1日起至2025年3月31日止，年租金于每年的4月1日前支付，2015年4月1日至2018年3月31日期间每年年租金为50万元。被告提供了2016年3月30日与该公司签订的一份“房屋续租协议”复印件，内容为：双方同意续租至2016年6月30日，每月租金41666元，租金三个月共计124998元，延迟不晚于2016年12月30日前支付完毕。被告还提供该底商住宅楼的建设工程竣工验收消防备案表复印件，备案时间为2011年3月5日，竣工验收情况为符合验收规范要求。又，原告在本案庭审时称超市开业时间为2015年5月25日，被告称超市开业时间为2015年5月20日左右。以上事实有收据（条）、发票、合同书、补充协议书复印件、照片、录音资料以及庭审笔录存卷为证。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案房屋租赁合同中约定了被告的合同解除权但未约定原告的解除权，原告提出解除合同则须符合法定的合同解除条件，即被告明示或者以行为表明不履行主要债务、迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行、迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。现原告以被告根本违约导致合同无法履行而主张解除合同，但所提供的证据并不能证明其所主张的事实。其一，原告负有提前一个月支付第二年租金的合同义务，在此情况下，原告提供的照片、录音资料不能证明被告存在不履行或者迟延履行的违约行为而导致合同无法继续履行的事实；其二、原告只是听闻房屋产权人与被告的租赁合同到期而未提供相应证据，也无证据证明房屋产权人因与被告的租赁合同到期而要求原告搬离导致合同无法继续履行的事实，即使房屋产权人因被告拖欠其租金而要求解除合同时，原告也可以代付被告欠付的租金和违约金抗辩房屋产权人的合同解除权，而本案并无证据证明房屋产权人请求解除合同；其三，被告电话通知原告搬离房屋是依约行使合同解除权，原告如对此有异议，可以请求人民法院确认被告解除合同的效力，而非再行解除合同。原告违约未支付第二年的租金而导致合同不能继续履行，其提出解除合同无事实依据也不符合法律规定，本院不予支持。原告交纳订金5000元后与被告订立了房屋租赁合同，该订金在合同订立后应抵作合同价款，但从本案原、被告的陈述来看，该订金并未抵作第一年的房屋租金，则被告负有向原告返还订金5000元的义务。原告的该项请求成立，本院予以支持。本案房屋租赁合同中约定合同签订时原告须一次性支付被告履约保证金5000元，被告对于原告实际交付该履约保证金予以否认，原告主张返还该履约保证金则对此负有举证责任。原告无证据证明实际支付了该履约保证金，其退还履约保证金5000元的请求不能成立。本案非被告违约导致合同无法履行，原告主张被告承担其他违约责任即支付违约金2000元、赔偿装修损失6667元、承担本案其律师费1300元的请求亦不能成立。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告新市区四平路家家爱超市、被告张效德返还原告徐学全订金5000元；二、驳回原告徐学全主张解除租赁合同的诉讼请求；三、驳回原告徐学全主张退还履约保证金5000元的诉讼请求；四、驳回原告徐学全的其他诉讼请求。以上给付款项，被告应于本判决生效后十日内支付完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额19967元，确认给付额5000元，确认给付额占诉讼标的额的25%。本案案件受理费299.18元（原告已预交）减半收取，退还原告149.59元，其余149.59元由原告负担75%即112.19元、被告应负担25%即37.40元。被告应负担的诉讼费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院，并预交上诉案件受理费。审判员 郭 荣二〇一六年六月二十一日书记员 张鹏举