重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终3127号上诉人（原审被告暨反诉原告）赵影，无固定职业。委托代理人黄勇，重庆红岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告暨反诉被告）重庆市灵纬物业服务有限公司。法定代表人杜娟，重庆市灵纬物业服务有限公司总经理。委托代理人魏翔峰，重庆廷源律师事务所律师。委托代理人吴娟，重庆廷源律师事务所律师。上诉人赵影与被上诉人重庆市灵纬物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2015年10月19日作出（2015）沙发民初字第08319号民事判决，赵影对该判决不服，向本院提出上诉。本院受理后，于2016年5月19日进行了询问。赵影的委托代理人黄勇，重庆市灵纬物业服务有限公司的委托代理人魏翔峰、吴娟，到庭参加询问。本案现已审理终结。经一审法院审理查明：2012年1月19日，原告（反诉被告）重庆市灵纬物业服务有限公司（乙方）与重庆市沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》一份，约定：甲方委托乙方对沙坪坝区梨树��2号尚赏居小区实施物业服务，合同期限为三年，2012年2月10日至2015年2月9日。物业服务收费实行包干制，住宅为0.9元/平方米·月，共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量按每户业主5元/月包干计，连同物业费用一并收取。业主应于接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金。物业服务费用或者物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应在月前15日内履行交纳义务。业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务及相关费用（如公共能耗费）的，每日应按应交费用的千分之三的标准向乙方支付违约金。2012年1月19日，重庆市沙坪坝区房屋管理局对前述《物业服务合同》出具了物业服务合同备案证明。2014年11月10日，重庆市灵纬物业服务有限公司向尚赏居业主委员会书面致函，希望能与业主委员会续签物业服务合同。2015年1月31日，尚赏居业主委员会向重庆市灵纬物业服务有限公司复函，称选聘工作因故搁置，希望重庆市灵纬物业服务有限公司按照《物业服务合同》约定继续提供物业服务。《物业服务合同》期间届满后，重庆市灵纬物业服务有限公司继续为尚赏居小区提供物业服务。2012年12月11日，重庆市灵纬物业服务有限公司向重庆市建委、沙坪坝区建委书面报告，尚赏居小区自08年交房以来建筑质量遗留问题颇多且得不到解决，整个小区4栋楼大面积外墙开裂，部分楼层外墙一直渗水，造成诸多业主室内严重起泡发霉；部分房间内墙壁大面积裂纹、起层等。重庆市灵纬物业服务有限公司入驻小区后，与业主委员会共同努力做了大量工作，但至今外墙质量问题等都未得到有效整改。该物业尚在保修期内，建议市、区建委督促开发商重庆尚赏居地产集团有限公司进行处理。2014年1月6日，重庆市灵纬物业服务有限公司尚赏居客户服务中心向尚赏居业主委员会书面致函，载明公司接到小区B栋4-5、4-6业主反映客厅裙角部分渗水破坏装修的报事后进行了查看，封堵了与4-5房屋一墙之隔的水表井内的水龙头，又重新做水表井内地平和防水后，室内渗水现象依然存在。由于难以找出渗水原因，需要剔打、开挖等专业施工，建议外请专业人员实地勘察找出渗水原因后再进入整改程序，并从大修基金中支付该笔费用。重庆市沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会在该申请上签注已收阅并加盖了印章。赵影系重庆市沙坪坝区梨树湾2号附2号4-5（即尚赏居小区B栋4-5）住宅房屋所有权人，该房屋建筑面积88.51平方米。赵影于2009年年底接房。2012年2月1日起，赵影未再向重庆市灵纬物业服务有限公司交纳物业服务费。2015年2月17日，重庆市灵纬物业服务有限公司在小区内张贴了《缴纳物业服务费通知》，要求欠付物业服务费的业主在七个工作日内履行缴费义务。2015年7月17日，重庆市灵纬物业服务有限公司收到赵影关于房屋漏水要求赔偿的律师函。一审审理中，重庆市灵纬物业服务有限公司主张，该公司入驻尚赏居小区时，B栋4楼漏水尚不严重，该公司向相关部门进行了反映，要求开发商承担保修义务。赵影于2014年1月才向重庆市灵纬物业服务有限公司口头反映其房屋漏水，重庆市灵纬物业服务有限公司排查后进行了封堵水表井水龙头和重做水表井防水的处理，但仍无法找出漏水原因，遂向业主委员会提出了动用大修基金进行排查、维修的申请。重庆市灵纬物业服务有限公司还举示了巡逻签到表、电梯年检合格证、保养记录、温馨提示、照片、消防系统移交清单、消防维保合同、情况说明、消防报告、公函，以证明其履行了《物业服务合同》约定的义务,但未能举示证据证明其关于在接到赵影房屋漏水的反映后进行了检修的主张。赵影认为，上述证据部分属实，但不能证明重庆市灵纬物业服务有限公司全面履行了《物业服务合同》义务。赵影还主张，其在重庆市灵纬物业服务有限公司入驻小区时即告知了房屋漏水一事，但重庆市灵纬物业服务有限公司并未进行任何检修。赵影举示了照片、墙纸订货单，以证明B栋4层漏水、其因漏水产生的损失以及重庆市灵纬物业服务有限公司未定期清洁。重庆市灵纬物业服务有限公司对上述证据的真实性均不认可。原告重庆市灵纬物业服务有限公司诉称，2012年1月20日，原告与重庆市沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会签订了《物业服务合同》，约定：自2012年2月10日至2015年2月9日，由原告为重庆市沙坪坝区梨树湾2号尚赏居小区提供物业服务；物业服务费实行包干制，住宅为每月每平方米0.9元；公用的专项设备运行能源消耗，应独立计量按每户业主5元/月包干，连同物业费用一并收取；业主和物业使用人应当在月前15日内履行缴纳义务，逾期则按应缴费用的日千分之三支付违约金。该合同于2015年2月9日到期，原告多次要求重庆市沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会续签合同，但该业主委员会一直拖延未签，原告迄今仍在为尚赏居小区提供物业服务。被告系尚赏居小区B栋4-5号房屋业主，物业面积为88.51平方米。被告从2012年2月1日起欠付物业服务费，至2015年6月30日，被告欠付物业服务费共计3472.7元。原告多次催收未果，现要求被告：1、立即支付原告2012年2月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3472.7元，并以每月欠付的物业服务费为本金，从应付物业服务费之日起，按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍支付利息损失，利随本清。2、诉讼费用由被告承担。被告赵影辩称，自原告入驻尚赏居小区以来，被告多次向其反映因被告房屋所在走廊过道、屋面外墙漏水严重，造成被告房屋内墙纸脱落、霉变以及地板塌陷腐烂，要求原告履行维修维护义务，但原告一致置若罔闻，三年多时间没有进行任何维修维护，给被告造成了经济损失。被告迫于无奈才采取不交纳物业服务费的方式，以督促原告履行维修维护的义务，现被告仍不同意交纳欠付的物业服务费。原告要求按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计付利息缺乏法律依据。请求驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告赵影诉称，自被反诉人接手尚赏居小区物业服务以后，反诉原告多次向反诉被告反映，B栋4楼（转换层）因外墙墙面、过道走廊地面漏水，造成反诉原告房屋内墙纸潮湿、发霉、脱落、地板塌陷，严重影响了正常生活，要求反诉被告履行《物业服务合同》约定的物管职责，找出漏水原因，尽快对房屋进行维修和养护。但反诉被告对此一直置若罔闻，置之不理，在长达三年多的时间里，没有对漏水的原因进行过检测，没有采取任何整改措施，未尽到对房屋漏水的维修、养护义务，拒不履行物业管理的职责。反诉原告迫于无奈于2014年3月自费自行对共用部位的墙面涂刷防水涂料、贴瓷砖、搭雨棚，并将潮湿、发霉、脱落的墙纸以及塌陷的地板全部进行更换。但由于缺乏专业经验、技术，反诉原告自行整改后收效甚微，更换后的墙纸再次潮湿、发霉、脱落，地板再次塌陷，严重影响了反诉原告的正常生活，造成了经济损失。反诉原告要求反诉被告：1、赔偿反诉原告经济损失20500元（更换尚赏居B���4-5号房屋室内墙纸和客厅地台、小卧室地板，以及对共用部分的外墙贴砖、刷防水涂料以及搭雨棚的费用）。2、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告重庆市灵纬物业服务有限公司辩称，反诉原告的房屋漏水原因不明确，若因房屋内装修管道漏水，应由反诉原告自行承担损失；若系公共部分漏水所致，其损失在保修期内由房地产开发公司承担，若超过保修期，则应动用大修基金进行维修。反诉被告就反诉原告房屋漏水事宜，多次处理并多次向市建委、区建委以及尚赏居业主委员会反映，均未得到处理。反诉被告已经尽到了物业管理义务，不应当承担赔偿责任。反诉被告也不清楚反诉原告因房屋漏水产生的损失范围。请求驳回反诉原告的诉讼请求。一审法院认为，重庆市灵纬物业服务有限公司与重庆市沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会签订的《物业服务合同》意思表示真实，协议内容未违反法律、法规强制性规定，系有效合同。该合同对包括赵影在内的尚赏居小区业主产生约束力。重庆市灵纬物业服务有限公司以及尚赏居小区业主均应按照约定履行各自义务。对赵影关于因重庆市灵纬物业有限公司怠于履行维修维护义务,致使其遭受经济损失，要求赔偿的问题。审理中，赵影未能举示证据证明其在重庆市灵纬物业服务有限公司入驻尚赏居小区后即告知了重庆市灵纬物业有限公司其室内墙面受损，以及其房屋受损系由于重庆市灵纬物业服务有限公司怠于履行物业服务义务造成，故对赵影要求重庆市灵纬物业服务有限公司赔偿的诉讼请求，依法不予主张。对赵影关于重庆市灵纬物业服务有限公司怠于履行物管职责,不应支付物业服务费的问题。赵影作为尚赏居小区业主，接受了重庆市灵纬物���服务有限公司的物业服务，则应当按照《物业服务合同》的约定支付物业服务费。赵影举示的照片，不能证明重庆市灵纬物业服务有限公司怠于履行清洁、维修维护的物业服务义务。2014年1月6日，重庆市灵纬物业服务有限公司向尚赏居业主委员会所致书面函件，能够证明重庆市灵纬物业服务有限公司在此以前即接到了赵影等业主关于房屋漏水的报事报修和向业主委员会申请动用大修基金排查漏水原因。重庆市灵纬物业服务有限公司在接到赵影等业主的报事报修后，本应按对相关问题进行排查，并及时对属物业服务的事项进行维修、养护和管理。但重庆市灵纬物业服务有限公司未能举示充分证据证明其在接到赵影等业主的报事报修后，按《物业服务合同》约定对相关问题进行了排查和维修、养护和管理，则应当认定，重庆市灵纬物业服务有限公司未能按照《物业服��合同》约定，全面履行了物业服务义务。但重庆市灵纬物业服务有限公司已按《物业服务合同》约定履行了绝大部分物业服务义务，赵影仍应交纳相应的物业服务费。综合《物业服务合同》约定的物业服务事项，本院认为赵影以交纳90％的物业服务费为宜。为计算方便，扣减物业服务费的期间从2014年1月1日起算。则赵影应支付重庆市灵纬物业服务有限公司2012年2月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3122.64元（2012年2月1日至2013年12月31日期间88.51平方米＊0.9元/平方米·月＊23个月为1832.16元，2014年1月1日至2015年6月30日期间88.51平方米＊0.9元/平方米·月＊18个月＊90％为1290.48元）。赵影未按照《物业服务合同》约定交纳2012年2月1日至2013年12月31日期间物业服务费，应当承担违约责任。重庆市灵纬物业服务有限公司主张利息损失，符合法律规定，予以支持。但该利息���失按照中国人民银行同期同类贷款利率计算为宜。重庆市灵纬物业服务有限公司主张2014年1月1日至2015年6月30日期间逾期交纳物业服务费的利息损失，因其未完全履行其物业服务义务，对重庆市灵纬物业服务有限公司的此一主张，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十四条，最高人民法院关于《民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：1、被告赵影于本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆市灵纬物业服务有限公司2012年2月1日至2015年6月30日期间的物业服务费3122.64元。2、被告赵影于本判决发生法律效力后十日内支付原告重庆市灵纬物业服务有限公司利息损失，即以赵影2012年2月1日至2015年6月30日期间欠付的物业服务费为基数，从2012年2月16日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至付清之日止。3、驳回原告重���市灵纬物业服务有限公司的其他诉讼请求。4、驳回反诉原告赵影的全部诉讼请求。本诉案件受理费50元，减半交纳25元（原告已预交），反诉案件受理费312元，减半交纳156元（反诉原告已预交），合计181元，由被告（反诉原告）赵影承担，此款限于本判决发生法律效力后十日内给付原告重庆市灵纬物业服务有限公司25元。赵影不服一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，依法改判。主要上诉事实和理由：被上诉人未履行维修维护的义务，给上诉人造成了经济损失，要求二审法院驳回被上诉人的诉讼请求。重庆市灵纬物业服务有限公司答辩称：一审判决正确，应驳回上诉，维持原判。二审审理查明的案件事实与一审相同。本院认为，重庆市灵纬物业服务有限公司与重庆市沙坪坝区梨树湾尚赏居业主委员会签订的《物业服务合同》意思表示真实，协议内容未违反法律、法规强制性规定，系有效合同。该合同对包括赵影在内的尚赏居小区业主产生约束力。重庆市灵纬物业服务有限公司以及尚赏居小区业主均应按照约定履行各自义务。赵影作为尚赏居小区业主，接受了重庆市灵纬物业服务有限公司的物业服务，则应当按照《物业服务合同》的约定支付物业服务费。根据《物业服务合同》第三条第（三）款4.：对共用设施设备而定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复；属于大、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和住房专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据其决定，组织维修或者更新改造。重庆市灵纬物业服务有限公司在接到赵影等业主的报事报修后，未能按照《物业服务合同》约定，全面��行了物业服务义务。重庆市灵纬物业服务有限公司已按《物业服务合同》约定履行了绝大部分物业服务义务，赵影仍应交纳相应的物业服务费。综合《物业服务合同》约定的物业服务事项，故一审法院判决赵影交纳90％的物业服务费并无不当。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，上诉人人赵影的上诉理由不成立，本院对其上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费312元，由上诉人赵影负担。本判决为终审判决。审 判 长  郑 泽代理审判员  陈义熙代理审判员  陈 娟二〇一六年六月二十三日书 记 员  杨红平