北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7137号上诉人（原审被告）刘宝立，男，1956年4月21日出生。被上诉人（原审原告）刘钧，男，1968年10月17日出生。委托代理人赵荔，北京市京师律师事务所律师。委托代理人李宝锋，北京市京师律师事务所律师。上诉人刘宝立因与被上诉人刘钧房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初3112号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官王东军担任审判长，法官宫淼、法官张帆参加的合议庭进行了审理。上诉人刘宝立，被上诉人刘钧之委托代理人赵荔、李宝锋均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘钧在一审中诉称：2012年5月27日，刘钧和刘宝立签订了《北京市存量房屋买卖合同》，该合同约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”合同签订后，刘钧依约履行合同，支付房屋价款123万元。刘钧也于2012年7月4日取得了坐落于顺义区裕祥花园甲×号���×层×单元×号房屋所有权，但是刘宝立至今未按照合同约定向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续，也未按照合同约定支付相应的违约金。刘钧认为刘宝立的违约行为严重侵害了刘钧的合法权益，为了维护自身的合法权益，故诉至法院，请求判令：1.刘宝立依约向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续；2.刘宝立承担违约金833940元，并每日按照房屋价款的万分之五承担违约金至户口迁出之日止。刘宝立在一审中辩称：刘宝立同意将户口迁出涉诉房屋，只是当时双方约定的是在刘钧卖房的时候，刘宝立再把户口迁出。刘宝立不同意刘钧的第二项诉讼请求。一审法院审理查明：2012年5月27日，刘宝立（出卖人）与刘钧（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版），该合同约定刘宝立将位于顺义区裕祥花园甲×号楼×层×单元×号房屋出卖给刘钧，房屋总价款为123万元。该合同第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”上述合同签订后，刘钧依据合同约定，向刘宝立支付了房屋总价款123万元。2012年7月4日，涉诉房屋转移登记至刘钧名下。刘宝立主张该合同约定违约金不合理，主张法院予以调整。庭审中，刘宝立认可现在其户口仍登记在涉诉房屋处，并主张未将户口迁出的原因是其和刘钧达成二次口头协议，第一次口头协议内容为在刘钧出售该涉诉房屋时，刘宝立将户口迁���。后又达成协议约定在刘钧出售房屋时，刘宝立和房屋买受人协商户口迁出问题，对此刘钧均不予以认可，刘宝立亦未提交证据予以证明。一审法院判决认定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，刘钧与刘宝立签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应据此履行。对刘宝立辩称的户口未迁出是因为和刘钧达成了两次口头协议的辩解意见，因刘钧不予以认可，且刘宝立未提交证据予以证明，故对刘宝立的该辩解意见，本院不予以采信。双方于2012年7月4日办理了房屋所有权变更手续，但刘宝立至今未将其户口迁出诉争房屋，其已构成违约，理应承担相应违约责任，故刘钧要求刘宝立支付逾期未办理户口迁出手续的违约金，具有事实及法律依据，法院予以支持。关于违约金数额，刘钧实际未能提供证据佐证其实际损失情况且双方约定的违约金确实过分高于刘钧可能因户口问题而遭受的损失，故刘宝立要求调整违约金计算标准的请求，于法有据，法院综合考虑本案的实际履行情况、刘宝立的逾期时间及过错程度、刘钧的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的数额。关于违约金计算截止时间，因刘宝立迁出涉诉房屋原有户籍的日期尚无法确定，且刘钧将来亦可能因出售涉案房屋等因素而与该房屋户口事宜脱离利害关系，故法院在本案中仅将违约金支持至判决作出之日；如刘宝立此后仍不能迁出涉案房屋原有相关户口，刘钧在与该房屋户口事宜存在利害关系的时间范围内��可继续主张。户籍迁移系公安部门主管事项，故刘钧要求刘宝立将涉案房屋原有户籍迁出的诉讼请求，不属于法院民事诉讼主管范围，故法院对此不予处理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决如下：一、刘宝立于判决生效之日起七日内给付刘钧违约金人民币五万元整；二、驳回刘钧的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法（2012年修正）》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。刘宝立不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。刘宝立上诉请求撤销一审判决第一项，改判自己不承担违约责任。其主要理由为：一、双方签订房屋买卖协议后又达成口头租赁协议，刘宝立又租住了涉案房屋两年多，由于刘宝立继续使用该房屋，双方就户口迁出问题达成了新的约定，在刘钧出售该房屋时刘宝立与房屋买受人协商户口迁出问题。刘钧于2016年2月26日通过短信方式让刘宝立在2016年2月29日之前迁出户口，后刘宝立一直在办理户口迁出。因此上诉人不应当承担违约责任。二、一审法院判定的违约金数额不合理，刘钧未提供任何证据证明刘宝立给其造成了实际损失。刘钧同意一审判决，其针对刘宝立的上诉请求和理由答辩称：对刘宝立的上诉请求和理由均不认可。二审期间，刘宝立向本院提交短信记录打印件一份，旨在证明双方约定过刘钧通知其卖房，刘宝立再迁出户口。刘钧对该证据的真实性、关联性均不认可。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有庭审笔录、《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）、房屋所有权证等证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：刘宝立、刘钧签订的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称涉案合同）系双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按约定履行。该合同第十条第三款约定：“出卖人应当在该房屋所有权转移之日起60日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理原有户口迁出手续。如因出卖人自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向买受人支付房屋总价款5%的违约金；逾期超过15日未迁出的，自逾期超过15日起，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金。”双方已于2012年7月4日办理了房屋所有权变更手续，但刘宝立却并未在上述合同约定的期限内办理户口迁出手续，已经构成违约。刘宝立虽主张其曾与刘钧达成口头协议，待刘钧出售涉案房屋时再���户口迁出，但并未就此陈述提供证据予以证明，对其该项上诉理由，本院不予采信。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。如前所述，刘宝立已经构成违约，故应当承担相应违约责任，依约支付逾期未办理户口迁出手续的违约金。刘宝立上诉主张违约金数额不合理，对此，本院认为，一审法院综合考虑本案的实际履行情况、刘宝立的逾期时间及过错程度、刘钧的实际损失及其预期利益等因素，根据公平原则，酌情确定违约金的数额并无不当，本院予以维持。综上，刘宝立的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费6070元，由刘钧负担5545元（已交纳），由刘宝立负担525元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费1050元，由刘宝立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  王东军审判员  宫 淼审判员  张 帆二〇一六年六月十六日书记员  张日广书记员  杨艳娇