广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初第2297号原告：司徒伟权，男，汉族，住广东省中山市。原告：何钜德，男，汉族，住广东省中山市。原告：伍淳华，男，汉族，住广东省中山市。三原告的委托代理人：陈伟强，系广东衡德律师事务所律师。三原告的委托代理人：吴海雄，系广东香山律师事务所律师。被告：中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社，住所地广东省中山市东升镇益隆村，组织机构代码76659383-1。诉讼代表人：何顺添，职务主任。被告：中山市东升镇益隆村民委员会，住所地广东省中山市东升镇益隆村，组织机构代码74707631-0。诉讼代表人：吴星权，职务主任。两被告共同委托代理人：林柳、张博洋，系广东中亿律师事务所律师。原告司徒伟权、何钜德、伍淳华诉被告中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社（以下简称益隆十一经合社）、中山市东升镇益隆村民委员会（以下简称益隆村委会）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月14日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。三原告的委托代理人陈伟强、吴海雄，两被告的委托代理人林柳、张博洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告诉称：2013年9月，被告益隆十一经合社对其位于中山市东升镇新平围2号用地进行公开招租，土地面积为1600平方米。原告通过投标竞得该土地，于2013年9月11日与被告益隆十一经合社签订土地租赁合同，约定土地租赁期为70年，租金为268万元，被告益隆十一经合社规定土地的使用功能为商住或工业，负责排污总管、用电总线、用水总管的建设，合同还约定了原告在建设时的注意事项等事宜。合同签订后，原告依约支付租金268万元，并支付了1万元施工押金，向被告益隆村委会支付了报建费3万元后，原告便聘请专业公司在土地上搭建简易锌棚工业厂房。2015年10月16日，中山市东升镇人民政府认定上述建筑为违法建筑，限令拆除。此时，原告得知被告收取原告的报建费用和押金后，并没有办理上述土地的报建手续，被告益隆十一经合社出租的土地性质为农民集体所有，且是农业用地。原告认为，上述土地租赁合同为无效合同，被告益隆十一经合社明知该土地性质仍将其作商住、工业用地进行公开招租，负有过错。被告益隆村委会作为基层群众性自治组织，依法管理属于本村集体所有的土地和其他财产，其放任益隆十一经合社出租土地，收取报建费用，允许原告搭建工业厂房，不履行管理职责，也负有重大过错。为此，原告诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告益隆十一经合社于2013年9月11日签订的土地租赁合同无效；2.两被告向原告返还租金268万元及利息（从起诉之日起至返还之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；3.两被告返还施工押金1万元及利息（从起诉之日起至返还之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；4.两被告向原告赔偿损失68.4万元及利息（从起诉之日起至返还之日止，按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；5.诉讼费由被告承担。三原告对其陈述的事实提交有以下证据：1.土地租赁合同；2.用地示意图、用地图；3.收款收据；4.强制清拆通知书；5.房地产估价报告；6.收款收据、结算单。两被告辩称：1.被告认为土地租赁合同有效，该合同未能顺利履行是原告未能依法办理报建手续，责任应由原告承担；2.退一步说，即便合同的效力存在瑕疵，原告也应支付占有使用租赁物期间的对价，参照合同标准支付租金，其已支付的租金不应返还；3.施工押金在符合合同的情况下，被告愿意返还；4.原告对涉案厂房的估价不认可，价值过高，另原告占有使用了厂房，产生经济效益，损失不应以全额计算；5.合同明确约定因上级政策性问题不能办理土地报批报建的，被告益隆十一经合社不承担责任；若合同无效，该条款也为争议解决条款，不影响其效力；6.依照广东省高级人民法院的指导意见，该类案件应当裁定驳回起诉，由行政部门处理。两被告对其陈述的事实没有提交证据。经开庭质证，除证据5、6外，被告对原告提交的证据的真实性予以确认。本院查明：2013年9月9日，三原告向被告益隆十一经合社支付租金268万元。同月11日，三原告与被告益隆十一经合社签订土地租赁合同，合同主要订明：“被告益隆十一经合社将中山市东升镇益隆村内新平围2号用地出租给三原告使用，期限70年，从2013年9月11日起至2083年9月11日止；土地为自留地，租金268万元，原告在签订合同后七天内支付；被告益隆十一经合社负责排污总管，用电总线、用水总管到路边，其余支线、支管由原告负责；原告在建时，必须符合镇村规划要求，并办理报建有关手续，费用由原告支付；原告需要办理土地有关的报批手续才能实施报建的，被告益隆十一经合社只做协助办理，所有费用由原告支付；土地报批、报建手续，以及通水、通电所有一切的费用由原告负责，被告只作尽量协助办理，如因上级政策性问题而不能办理土地的报批或报建的，被告益隆十一经合社不负一切责任，原告也承诺不追究被告益隆十一经合社的一切责任；租赁期间，土地使用功能分为商住、无污染无噪音工业两种，在租赁期间发现违反指定土地使用功能，或者影响到周围居民生活的，被告益隆十一经合社有权终止租赁。”合同签订后，被告益隆十一经合社将土地交付原告使用。2014年10月10日，原告向被告益隆十一经合社支付施工押金1万元。原告在未经规划、报建施工的情况下在上述土地上建设锌棚。2015年10月16日，中山市东升镇人民政府向被告益隆村委会发出强制清拆通知书，通知原告所建建筑物属违法建筑，限令于2015年10月25日前拆除。上述建筑物被拆除后，原告于2016年1月14日提起本案诉讼，主张前述实体权利。另查：原、被告均确认涉案土地属集体土地。根据原告的申请，中山市安达土地房地产估价咨询有限公司于2015年11月12日对原告建设的锌棚的市场价值进行评估，评估总值为68.4万元。评估报告附原告提交的钢结构制作安装承包合同，合同由原告与中山市中建钢结构工程有限公司（以下简称中建公司）签订，落款时间为2014年9月18日，合同主要约定：“中建公司承接原告的简易锌棚，面积1600平方米，包括土建及钢结构部分，承包款61万元，总工期70天”。此外，原告补充提交有收据、结算资料，以证明工程款已结清，合同价为71万元，结算价为72万元。原告主张该锌棚未予使用，不存在折旧问题，被告则不予同意。庭审中，被告益隆十一经合社先主张土地租赁合同有效并提起反诉，要求原告支付自2013年9月11日起至给付之日止占用土地的租金。后被告又主张合同无效并请求本院确认，但表示不能确定租金（占用费）是计至给付之日止还是土地实际返还之日止。本院于2016年3月30日向被告益隆十一经合社送达预交反诉费通知书，通知被告益隆十一经合社在七日内交纳反诉费，否则按自动撤诉处理，被告益隆十一经合社至今未交纳反诉费用。本院认为：《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”原告与被告益隆十一经合社签订的土地租赁合同，因违反上述强制性规定，属无效合同。被告益隆十一经合社作为涉案土地辖区的集体经济组织，明知上述土地属集体用地，不能出租且用作工业、商住等用途仍然将土地出租，对合同的无效负有过错；原告作为承租人，在知道或应当知道该土地在未经有权批准的政府批准转为国有用地的情况下与被告益隆十一经合社签订合同，使用土地作工业用途，亦负有过错。被告益隆十一经合社请求原告支付土地占用费属独立的给付请求，符合反诉有关抵销、吞并本诉诉讼请求的特征，其虽提起反诉但未依法交纳诉讼费用，应视为撤回反诉请求，本院对其反诉请求不作审查、处理。合同无效后，双方取得的财产应予返还，原告诉请被告益隆十一经合社返还已交纳的租金268万元及施工押金1万元，并赔偿迟延付款利息损失的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。原告作为涉案土地的使用人，其需要在地上建造建筑物，必须依法先向规划部门及建设部门申请规划、报建，方能施工。根据土地租赁合同的约定以及法律、法规的规定，原告对办理规划、报建负有直接义务。现原告在未经规划、报建的情况下建造锌棚，后被政府限期拆除，原告对此负有主要过错，应自行承担大部分的损失。与此同时，被告益隆十一经合社在签订合同时已约定水电、管线以及报建等事宜，其明知原告承租土地后会进行建筑物建设，仍然将集体土地出租给原告作工业、商住用途，并在收取施工押金，明知原告未办理规划、报建的情况下放任原告在土地上建造建筑物，与有过失。上述损失，被告益隆十一经合社在合同订立时可予预见，其应承担缔约过失责任，就上述建筑物被拆除的损失承担次要责任。本院根据双方的过错大小，确定原告承担70%的责任，被告益隆十一经合社承担30%的责任。原告提供的评估报告，系针对锌棚的市场价值作出，在该建筑物被认定为违法建筑的情况下，该评估结果不应采信，建筑物的价值应以建造成本予以确定。根据原告提供的钢结构制作安装承包合同、收据及结算资料显示，建造涉案锌棚的费用为62万元，在被告未能提供反证予以反驳上述证据的情况下，本院对此予以采信。同时，锌棚建造后至被拆除将近一年时间，应存在一定折旧。考虑到建造时间不长且涉案土地不能作工业用途，原告即便能利用该锌棚但也不能按合同目的进行合理使用，本院酌定以2%的比例计算折旧率。据此，被告益隆十一经合社应予赔偿的损失为182280元[620000元×（1-2%）×30%]。该款原告提起诉讼、请求给付后被告益隆十一经合社仍予以拒绝赔偿，原告为此诉请其赔偿迟延付款利息损失的请求理据充分，应予支持。被告益隆十一经合社为具有民事诉讼主体资格的经济组织，对外能独立承担民事责任。涉案合同与被告益隆村委会无关，其并非合同当事人，原告诉请其承担责任于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告司徒伟权、何钜德、伍淳华与被告中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社于2013年9月11日签订的土地租赁合同无效；二、被告中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告司徒伟权、何钜德、伍淳华返还租金268万元、施工押金1万元，并赔偿迟延付款的利息损失（从2016年1月14日起计至给付之日止，以269万元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社于本判决发生法律效力之日起七日内向原告司徒伟权、何钜德、伍淳华赔偿182280元及该款的迟延付款利息损失（从2016年1月14日起计至给付之日止，以182280元为本金，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；四、驳回原告司徒伟权、何钜德、伍淳华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33792元，由原告司徒伟权、何钜德、伍淳华负担5025元，被告中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社负担28767元（该款由原告司徒伟权、何钜德、伍淳华预交，本院不作收退，被告中山市东升镇益隆村益隆十一经济合作社于上述付款期限内一并迳付给原告司徒伟权、何钜德、伍淳华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨靖华审 判 员  梁春燕代理审判员  邝 羽二〇一六年六月七日书 记 员  赵鑫溶匡欢