重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初522号原告重庆泽京宏远置业发展有限公司,住所地重庆市铜梁区东城街道办事处龙城大道649号，组织机构代码06616497-2。法定代表人曾学红，执行董事。委托代理人周晓源，男，1986年2月17日出生，该公司员工，住重庆市江北区。被告郑克宏，男，1989年10月16日出生，汉族，重庆市潼南区人，住重庆市潼南区。被告陈芳，女，1993年4月5日出生，汉族，重庆市万州区人，住重庆市万州区。原告重庆泽京宏远置业发展有限公司（以下简称泽京公司）诉被告郑克宏、陈芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月26日受理后，依法由审判员尹杰担任审判长，与代理审判员朱锐、人民陪审员杨林组成合议庭，共同负责对案件的审判，因郑克宏、陈芳下落不明，本院于2016年3月1日在《工人日报》公告送达期满后，适用普通程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告重庆泽京宏远置业发展有限公司的委托代理人周晓源到庭参加诉讼，被告郑克宏、陈芳经本院依法传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泽京公司诉称，2014年11月4日原、被告签订了《重庆市商品房买卖合同》，2014年10月31日原、被告签订了《商品房买卖合同补充协议二》，约定由被告按揭购买原告开发建设的重庆市铜梁区商品房一套，被告首付房款支付方式为分期支付，应付首付房款共计135656元，已付10000元，未付125656元，应分别于2015年2月5日前支付80437元，2016年2月29日前支付45219元；逾期超过30天未支付首付款，原告有权解除《商品房买卖合同》及全部协议。被告如不能按时向银行偿还按揭贷款，可能导致原告向银行代还款，为此被告应承担相应的违约责任。截止2015年12月31日，因被告未及时偿还按揭贷款，被告仍欠原告按揭代还款64007.89元，违约金23611.19元。现诉请法院，请求：1、判令解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》补充协议二中分期支付首付款的约定，被告一次性支付原告房屋未付首付款125656元及利息，利息按照银行同期贷款利率的4倍计算，自被告应付款之日计算至被告实际付款之日；2、判令被告支付原告代其支付的银行按揭贷款本金64007.89元及利息，利息按照银行同期贷款利率的4倍计算，自原告代还之日计算至被告实际付款之日；3、判令被告承担逾期支付首付款违约金132318.87元（违约金暂计算至2015年12月31日，实际违约金应计算至被告实际还款之日）及代还款违约金23611.19元（违约金暂计算至2015年12月31日，实际违约金应计算至被告实际还款之日），合计155930.16元；4、本案诉讼费由被告承担。诉讼中，泽京公司放弃了第一项诉讼请求，增加诉讼请求要求公告费由被告负担，将第2、3项诉讼请求变更为请求被告支付首付款125656元及违约金，违约金按照年利率24%计算，其中80437元从2015年2月5日起算，45219元从2016年2月29日起算；请求被告支付代还款64022.95元及违约金，违约金按照年利率24%计算，其中42773.89元从2015年6月25日起算，21249.06元从2015年12月31日起算。被告郑克宏、陈芳未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明，2014年11月4日，泽京公司（甲方、卖方）与郑克宏、陈芳（乙方、买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定乙方购买位于重庆市铜梁区的房屋一间，房屋建筑面积97.99平方米，套内面积78.97平方米，总成交金额450656元，签约时支付房款135656元，余款315000元选择银行按揭支付。合同第七条约定甲方应当在2016年3月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。同日，双方签订《重庆市商品房买卖合同补充协议》一份，协议约定，如乙方未归还银行贷款而导致甲方代为支付的，自甲方代为支付行为发生之日起乙方应在15日内偿还甲方代为支付的款项。并且乙方还应向甲方支付违约金，该违约金自乙方逾期向银行支付之日起至实际偿还甲方之日止，按甲方代为偿还款项的每日千分之三计算。双方还签订了《商品房买卖合同补充协议之二》一份，协议第一条约定，因乙方暂时资金紧张，除乙方已向甲方支付的10000元外，余款第一期支付日为2015年2月5日前，支付金额为80437元，第二期支付日为2016年2月29日前，支付金额为45219元（最迟不晚于交房前一个月）。协议第三条约定，乙方应按本协议第一条约定认真履行付款义务，如发生延期付款，乙方需每日按未付款金额的5‰向甲方支付违约金。2014年11月11日，郑克宏（借款人、抵押人）与中国农业银行股份有限公司重庆渝中支行（贷款人、抵押权人）、泽京公司（保证人）、陈芳（抵押人）签订《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》约定借款人借款315000元用于购买位于重庆市铜梁区的房屋，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础上浮10%后确定，还款方式为等本递减还款法，还款周期为1个月。保证方式为连带责任保证，保证范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金等。因郑克宏未按期还本付息，泽京公司于2015年6月26日代其向银行支付42773.89元，于2015年12月31日代其向银行支付21249.06元。上述事实有原告泽京公司的陈述、《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议之二》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、银行业务凭证等在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，郑克宏、陈芳与重庆泽京宏远置业发展有限公司之间签订的《重庆市商品房买卖合同》、《重庆市商品房买卖合同补充协议》、《商品房买卖合同补充协议之二》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。按照合同的约定，郑克宏、陈芳应在2015年2月5日前支付泽京公司购房款80437元，2016年2月29日前支付45219元，郑克宏、陈芳未按期付款已经构成违约，应向泽京公司支付尚欠的购房款及违约金，违约金起算时间为期限届满次日，双方约定每日按未付款金额的5‰向泽京支付违约金的标准过高，泽京公司主动调整为违约金按照年利率24%计算，依法予以支持。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定，保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。因郑克宏、陈芳未按期向银行还本付息，导致保证人泽京公司于2015年6月26日代其向银行支付的42773.89元，于2015年12月31日代其向银行支付的21249.06元，泽京公司可以向郑克宏、陈芳追偿。同时，因双方约定了泽京公司代偿款项的违约金，泽京公司还可以向郑克宏、陈芳主张违约金，因双方约定违约金为代为偿还款项的每日千分之三计算的标准过高，泽京公司主动调整为违约金按照年利率24%计算，依法予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告郑克宏、陈芳于本判决生效之日起十日内支付原告重庆泽京宏远置业发展有限公司购房款125656元及违约金，其中80437元从2015年2月6日起，45219元从2016年3月1日起按照年利率24%计算违约金至付清之日止；二、被告郑克宏、陈芳于本判决生效之日起十日内支付重庆泽京宏远置业发展有限公司代还款64022.95元及违约金，其中42773.89元从2015年6月26日起，21249.06元从2015年12月31日起按照年利率24%计算违约金至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费4093元，公告费700元，由被告郑克宏、陈芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长 尹 杰代理审判员 朱 锐人民陪审员 杨 林二〇一六年六月二十日书 记 员 李秀惠