南京市江宁区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0115民初4558号原告南京江宁民心保障房置业管理有限公司，住所地在南京市江宁区科学园天元东路555号。法定代表人王为杰，经理委托代理人汤小玲，上海市锦天城（南京）律师事务所律师。被告南京市江宁区城建物业管理有限公司，住所地在南京市江宁区东山街道宏运大道4597号。法定代表人张仁太，总经理。委托代理人祝宁，公司职员。原告南京江宁民心保障房置业管理有限公司（以下简称民心公司）诉被告南京市江宁区城建物业管理有限公司（以下简称城建公司）返还财产纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月25日、6月8日公开开庭进行了审理。原告民心公司的委托代理人汤小玲，被告城建公司的委托代理人祝宁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告民心公司诉称：由南京市江宁区住房保障办公室（以下简称江宁住房保障办）发包，南京江宁城镇建设开发有限责任公司（以下简称城开公司）承建了位于南京市江宁区东山街道景祥北苑经济适用住房建设工程。城开公司于2012年12月底竣工完成了景祥北苑部分房屋建设，其中有商铺12间。其对12间商铺拥有物业管理、租金收取等权利，但被告城建公司未经授权擅自将12间商铺出租给他人，并收取租金，违反非税收入专项管理，侵犯其权益。现其诉至法院，要求判令被告城建公司向其返还已收取的商铺租金、押金共计945232元。被告城建公司辩称：景祥北苑小区系城开公司开发的，是属于经济适用房及廉租房的开发项目。其系城开公司的子公司，因为当时景祥北苑小区尚未完全完工，没有成立业主委员会，城开公司便委托其对景祥北苑小区进行前期物业管理。其对景祥北苑小区不收取物业管理费用，以前是由城开公司每天进行补贴，后来景祥北苑的商业配套用房建设完毕后，城开公司就让其收取租金用于补贴，商业配套用房已经计入房价成本，应该归全体业主所有。故要求驳回原告民心公司对其的诉讼请求。经审理查明：2008年10月22日，江宁住房保障办（发包人）与城开公司（承包人）签订《江宁区经济适用住房建设合同书》一份，约定：发包人将景祥北苑经济适用住房工程发包给承包人施工，占地面积约82亩，建筑面积约8.5万平方米；发包人的责任有1、负责办理《建设工程规划许可证》和《国有土地使用证》，2、负责对建设项目的全过程实施监督检查，3、负责经济适用住房供应对象的审核及供应，4、确保经济适用住房竣工交付后半年内供应可供应住宅面积的50%，交付1年没有供应完的，按合同总借款结算，余房由发包人收回…6、在合同履行的全过程中，由于政策性调整造成规费的损益由发包人承担，即除《南京市江宁区经济适用住房管理实施细则》文件规定的经济适用住房应减免的规费之外的减免，按减免标准在承包方的报价中扣除，增加的收费项目按实追加给承包方；承包人的责任有，除依法承担房屋开发项目建设、管理常规责任外，还应当1、严格按图纸和建设标准建设，服从发包人及监理单位的管理，否则，将承担由此产生的一切责任，2、严格按发包人确定的经济适用住房供应对象及供应价格承担协助供应的责任，不得将经济适用住房转为商品房销售，不得擅自扩大供应对象范围，3、必须按发包人下达的购房通知书为申购家庭办理购房手续、收取房款、出具正式发票、办理两证…13、负责经济适用住房建设项目住宅区的物业管理，14、负责按招标文件中的规费向房改办缴交供应管理费；发包人和承包人按照[（中标价可供应住宅面积±合同履行过程中的调整费用）-购房款总金额]进行结算，结算时间为竣工交付一年后的一个月内；承包人擅自供应经济适用住房的，承担由此产生的一切经济和法律责任。合同签订后，城开公司按约进场进行了景祥北苑小区的施工建设。2012年7月20日，南京市江宁区住房和城乡建设局（以下简称江宁住建局）向南京市江宁区人民政府（以下简称江宁区政府）报送了江宁建字[2012]88号《关于明确民心公司相关职能的请示》，载明：根据省、市、区各级政府要求，近年来我区建设了13万平方米公共租赁房（民心公寓）、大市口168套廉租房和景祥北苑2万平方米经济适用房，同时，按照政办文（2012）0487号批复精神，成立了民心公司；为加强我区已建成保障性住房后续的经营管理，现恳请区政府明确民心公司的相关职能，同意批准由该公司负责保障房项目所有后续管理工作，如租赁合同的签订、物业管理、房屋维修管养、租赁收取等，取得的租金收入按照区政府非税收专项管理规定缴入同级国库，实现收支两条线管理，由民心公司专项用于保障房的各项支出。江宁区政府于2012年8月3日对该请示批复同意。另查明：被告城建公司于2013年分别就景祥北苑小区11幢101室与南京涧南建设工程有限公司、就景祥北苑小区商业1幢101室与杨林、就景祥北苑小区商业1幢102室（北间）与戴国强、就景祥北苑小区商业1幢102室（南间）与王晓花、就景祥北苑小区12幢101室与蒋开龙、就景祥北苑小区12幢102室与姚磊、就景祥北苑小区13幢101室与汪冬梅、就景祥北苑小区13幢102室、14幢101室与李昌华、就景祥北苑小区13幢103室与周健、就景祥北苑小区商业2幢101室、12幢103室与杨贤刚分别签订《房屋租赁协议》，约定将上述12间商铺出租给承租方，城建公司共向上述承租方收取房屋租金905369元、房屋押金11000元，合计916369元。2014年1月1日，城开公司（甲方）与城建公司（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定：甲方将景祥北苑委托于乙方实行物业管理，物业类型为多层、高层、住宅，乙方负责物业管理，负责向业主和物业使用人收取下列费用1、物业管理服务费2、装修垃圾清运费，委托管理期限为10年，自2014年1月1日起至2023年12月31日止。但该份合同并未约定城建公司有权对外出租商铺和收取租金。城建公司按照该份《物业管理委托合同》对景祥北苑小区进行了物业管理。上述事实，有南京市江宁区经济适用住房建设合同书、江宁住建局请示文件、江宁区政府办公室办文单、房屋租赁协议、收款收据、景祥北苑门面房租赁情况汇总表、江宁住建局建设项目选址意见书、南京市江宁区规划局建设工程规划设计要点、建设图纸、物业管理委托合同及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。景祥北苑涉案商铺系江宁住建局的职能部门住房保障办发包给城开公司施工建设，根据江宁区政府的相关批复，涉案商铺应由原告民心公司负责对外出租，收取房屋租金，取得的租金收入按照江宁区政府非税收入专项管理规定缴入同级国库，再由民心公司专项用于保障房的各项支出。被告城建公司并非涉案商铺的权利人，无权将涉案商铺出租并收取租金。被告城建公司辩称系城开公司委托其对外出租商铺和收取租金，用于景祥北苑小区的物业管理。但根据城建公司与城开公司之间签订的《物业管理委托合同》，城开公司也未委托城建公司对外出租商铺和收取租金。如城建公司认为其对景祥北苑小区进行了物业管理，有权收取物业管理费，可另案主张物业管理费。但城建公司仅从承租方收取房屋租金、押金916369元，对该部分房屋租金、押金，城建公司应当予以返还。故对原告民心公司要求被告城建公司返还已收取的商铺租金、押金945232元的诉讼请求，本院部分予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南京市江宁区城建物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还原告南京江宁民心保障房置业管理有限公司商铺租金、押金916369元。二、驳回原告南京江宁民心保障房置业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应收案件受理费13252元，由原告民心公司负担405元，由被告城建公司负担12847元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：江苏省南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：4301011329100245018）。审 判 长  叶 斐人民陪审员  董尔成人民陪审员  周明信二〇一六年六月十二日法官 助理  高艳艳书 记 员  谈桂平