重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初502号原告彭明志，男，1974年4月16日出生,住重庆市合川区。委托代理人王春雪，重庆智权律师事务所律师。被告重庆建通房地产开发有限公司，住所地合川区太和镇接龙接133号，组织机构代码69122231-4。法定代表人阙冬阳，该公司董事长。委托代理人李朝清，重庆市合川区南津街法律服务所法律服务工作者。原告彭明志与被告重庆建通房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由代理审判员唐伟独任审判，适用简易程序于2016年3月17日公开开庭进行了审理，原告彭明志及其委托代理人王春雪、被告重庆建通房地产开发有限公司的委托代理人李朝清到庭参加了诉讼，后因案件事实复杂，双方争议较大，本案转为普通程序进行审理，依法由代理审判员唐伟担任审判长，与代理审判员陈红馀、陈德超组成合议庭于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告彭明志、被告重庆建通房地产开发有限公司的委托代理人李朝清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告彭明志诉称，原、被告于2010年9月15日签订房屋拆迁安置协议书，约定原告将位于重庆市合川区太和镇渔湾院子房屋所属用地交由被告统一建设，待建设完毕后，被告用修建在渔湾院子的房屋安置原告。安置协议书中第一项第4条约定：如交房后半年内甲方（被告）未能为乙方（原告）办理好房地产权证，则视为甲方违约，甲方须支付违约金伍万元给乙方，如一年内甲方仍未办理房屋产权证给乙方，甲方须支付违约金陆万元给乙方，并以此类推。2014年5月28日，被告通知原告接房，接房后至今被告仍未为原告办理房屋产权证，根据安置协议书的约定，被告的行为已构成违约，应按协议约定承担违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉来院，要求：1、判决被告履行办理房屋产权证义务；2、判决被告支付未按期办理房屋产权证违约金50000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告重庆建通房地产开发有限公司辩称，被告在合约期限内已经向相关行政管理部门申请办理房产证，故不存在违约，现该房地产权证均已办理下来，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2010年9月15日，原告作为乙方，与作为甲方的被告签订房屋拆迁安置协议书，该协议书第一条第1款约定：“甲方将在还迁房屋建设用地上所建商品房1套，建筑面积约95-105平方米，门市1个约38-45平方米，偿还给乙方，面积增减部分，住房按1680元/平方米，门市2480元/平方米找补对方（住房和门市面积增减部分不超过3㎡）。”、第一条第4款约定：“如交房后半年内甲方未能为乙方办理好房地产权证，则视为甲方违约，甲方须支付违约金伍万元给乙方，如一年内甲方仍未办理房屋产权证给乙方，甲方须支付违约金陆万元给乙方，并以此类推”。原、被告于2014年6月6日办理交接房手续，在接房单中载明被告向原告交付的房屋有位于合川区太和镇阳光街155号《学府阳光》1幢3层2号房、位于合川区太和镇阳光街155号《学府阳光》1幢16号门市。2015年6月17日，重庆市合川区城乡建设委员会颁发重庆市建设工程竣工验收备案登记证，登记证载明学府阳光1号楼的竣工验收时间为2015年5月17日，且被告在取得竣工验收合格之前已取得消防验收合格。2015年10月29日，被告取得房屋权属初始登记。2015年12月22日，重庆市合川区国土资源和房屋管理局将坐落于合川区太和镇阳光街167号房屋（商服用房，建筑面积32.58，房屋合同价值80798.4元）、合川区太和镇阳光街155号1-3-2房屋（成套住宅，建筑面积95.18㎡，房屋合同价值159902.4元）登记在原告彭明志名下，房屋合同价值共计240700.8元。2016年1月，原告起诉来院，诉请如前。另查明，原、被告在房屋拆迁安置协议书中第一条第2款就逾期交房责任进行了约定，后因被告逾期交房，经原、被告协商，双方达成赔偿协议，且被告已向原告给付该项违约金。本案中，被告举示重庆市合川区地方税务局太和税务所出具的证明，辩称被告逾期给原告办理房地产权证系因被告于2015年9月12日至2015年12月4日期间配合太和税务所进行税务核查，将购房合同等相关资料交到太和税务所导致逾期办证，经质证，原告对该证明的关联性有异议，称该证据不能免除被告的违约责任。被告辩称被告即使构成违约，因违约期限较短，对原告造成的损失微不足道，合同约定的违约金明显过高，请求法院依法调整。上述事实，有原、被告的陈述、房屋拆迁安置协议书、接房单2份、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、重庆市房地产权证、重庆市合川区地方税务局太和税务所等证据，经庭审质证予以证实。本院认为，合法的合同关系应受法律保护，当事人签订合同、履行合同不得违背法律、行政法规的强制性规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款：“建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款：“依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；……。”之规定，建筑工程未经竣工验收合格和消防验收合格不得交付使用。本案原、被告签订的房屋拆迁安置协议书中虽未对交房条件进行约定，但在履行该协议第一条第4款内容时不得违背《中华人民共和国建筑法》和《中华人民共和国消防法》的相关强制性规定，而涉诉房屋的竣工验收时间为2015年5月17日（在此之前涉诉房屋已通过消防验收合格），原、被告交房时间为2014年6月6日，即原、被告的交房行为发生在涉诉房屋竣工验收之前，原告在被告将未经竣工验收合格的房屋交付使用时，有权拒接房屋而仍然接收使用，应视为双方以行为同意先行交接存在交付条件缺陷的房屋，其后办理房屋验收手续，满足交付条件，故本案办证起算的时间应以竣工验收合格时间为起点，不应以双方的实际交付时间为准，即办理房产证的合约期间应为2015年5月17日至2015年11月17日。对于被告举示的重庆市合川区地方税务局太和税务所出具的证明，证明逾期办证非被告原因所致，本院认为被告即使需要配合太和税务所进行税务核查，这并不影响被告向相关行政管理部门申请办理房屋产权证，故被告配合税务机关进行税务核查与其逾期办证不存在关联性。对于被告辩称其在合约期限内已向相关行政管理部门申请办理房产证，不存在违约行为的意见，因被告未举示充分的证据证明其完成办证义务的时间节点，应由被告承担举证不力的法律后果，重庆市合川区国土资源和房屋管理局于2015年12月22日将相关房屋登记在原告名下，故被告存在违约行为，逾期期间为2015年11月18日至2015年12月21日。对于被告辩称约定的违约金过高，请求予以调整的意见，原、被告约定半年内被告未办理好房产证，被告须向原告支付违约金50000元，因被告逾期办证的时间较短，原告又未举示证据证明其因被告逾期办证造成的损失数额，本院认为原告的损失以房屋合同价值240700.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率计算自2015年11月18日起至2015年12月21日止较为适宜，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额之规定，原、被告约定的违约金明显过高，应予调整，即被告以房屋合同价值240700.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告支付自2015年11月18日起至2015年12月21日止的损失的130%逾期办证违约金较为适宜。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第七条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款、《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件使用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告重庆建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内以240700.8元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率向原告彭明志支付自2015年11月18日起至2015年12月21日止的损失的130%逾期办证违约金；二、驳回原告彭明志的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由原告彭明志承担1000元（已缴纳525元，还需缴纳475元）），被告重庆建通房地产开发有限公司承担50元，款限原告彭明志、被告重庆建通房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费1050元。双方当事人在法定上诉期间均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期限履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。审 判 长  唐 伟代理审判员  陈德超代理审判员  陈红馀二〇一六年六月二十二日书 记 员  莫诗钰