重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终3068号上诉人（原审被告）邓远培。被上诉人（原审原告）重庆宏帆物业管理有限公司。法定代表人任光荣，总经理。委托代理人李峻峰，重庆华问律师事务所律师。上诉人邓远培与被上诉人重庆宏帆物业管理有限公司（以下简称宏帆物业公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月26日作出（2015）江法民初字第12301号民事判决，邓远培对该判决不服，向本院提出上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月11日对本案进行了询问。上诉人邓远培，被上诉人宏帆物业公司的委托代理人李俊峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2011年8月1日，宏帆物业公司与重庆宏帆实业有限公司（开发商）签订《前期服务合同》，约定由其对位于重庆市江北区D分区D14-7/03地块的曦城小区项目提供物业服务，服务期限为3年，自2011年8月1日至2014年7月31日止；物业服务费的收费标准以包干制的方式按建筑面积计算，住宅物业服务费的收费标准为1.2元/月/平方米，商业物业服务费3.5元/月/平方米；共用的专项设备运行的能源消耗，应独立计量核算，合理向业主分摊计收；业主入住时预付一季度的物业管理服务费，入住后物业服��费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前10日内履行交纳义务，业主逾期不交纳物业管理服务费的，物业服务单位可以从逾期之日起每日加收应缴费用的千分之三的滞纳金。该合同办理了备案。该合同第十三条（物业服务单位权利义务）约定，物业服务单位负责编制房屋、附属建筑物、设施设备、绿化的年度维修养护计划并公示，每年进行两次物业管理服务满意率调查；协助做好物业管理区域内的安全防范工作，以及国家法律、法规、政策规定由物业单位履行的其他义务等内容。该合同于2011年办理了备案。宏帆物业公司自2011年8月1日至2015年11月9日一直在为曦城小区提供物业服务。还查明，位于重庆市江北区曦城小区9号19-5房屋的产权人为邓远培，房屋建筑面积为79.04平方米。2012年7月23日，邓远培向宏帆物业公司交纳了3个月的物业管理费及50元的公摊水���费，完成接房。宏帆物业公司曾向邓远培催缴过物业管理费。宏帆物业公司在一审中诉称，其系重庆市江北区曦城小区物业管理公司，邓远培系该小区3幢19-5号房屋的业主。邓远培自2014年1月1日起至今无故拒缴物管费。双方合同约定住宅的物管费收费标准为1.2元/月/平方米，因该标准包含了公摊费，宏帆物业公司一直按照1月/月/平方米向邓远培收取物管费。经多次催收未果，为维护自身合法权益，请求判令邓远培立即支付其欠缴的2014年1月1日至2015年4月31日期间的物业服务费1422.72元；邓远培支付违约金200元（以每月累积欠款为本金，按每日千分之三的标准，自2013年2月1日起计算至欠款付清之日止）；由邓远培承担本案诉讼费。邓远培在一审中辩称，我暂缓没有交纳物管费是由于小区管理混乱，停车比较混乱，垃圾到处都是，邻居改造房屋影响了���防安全，我向物管公司反映以上问题，但一直没有得到解决。我是小区9幢19-5房屋的业主，之前是被迫交纳的，因为不交物管费就不让接房，确实没有交纳2014年1月至2015年4月期间的物管费，但物业费收费标准实际是按照1元/月/平方米收取的。我不应支付宏帆物业公司所称的违约金。庭审中，邓远培举示照片14张，拟证明其答辩中所称的物业服务不到位问题及物业管理费标准变更为1元/平方米/月。宏帆物业公司质证后，对照片的真实性认可，但认为照片不具有连续性和全面性，1元/平方米/月的标准未包含公摊费用，与本案无关联。一审法院认为，宏帆物业公司与重庆宏帆实业有限公司签订的《前期物业服务协议》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的规定，该合同依法有效，其与小区建设单位依法形成的合同关系，对曦城小区的全体业��具有约束力。宏帆物业公司及曦城小区业主均应按照该合同约定享受权利、履行义务。物业服务管理系针对整个小区进行，具有公共性，业主及时、足额支付物业管理费是保证物业服务企业能够对小区进行正常、有序、良性管理的必要条件。协议签订后，宏帆物业公司即已经按照双方协议的约定为涉讼小区提供物业管理服务，邓远培亦应按约交纳物业管理费用。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。庭审中，邓远培举示的照片，系对小区内停车及环境当时状态的反映，属于宏帆物业公司需改进和完善相应工作的方面，但不能以此作为拒交物业管理费的理由，故对邓远培据此不缴纳物业管理费的抗辩，法院不予采纳。关于宏帆物业公司物业服务费的标准和金额，因双方协议中明确约定以建筑面积为标准，按照1.2元/平方米/月计算，邓远培每月应交纳的物业管理服务费为98.85元，宏帆物业公司要求邓远培支付2014年1月1日至2015年4月30日的物业管理费1422.72元的请求，符合合同约定，法院予以支持。关于邓远培称的物业管理费收费标准实际发生变更的抗辩意见，其举示的照片不足以证明主张，且邓远培亦未认可，故对其的该项抗辩，法院不予采纳。对于宏帆物业公司主张的滞纳金，法院认为，邓远培将小区存在的管理问题向宏帆物业公司反映后，宏帆物业公司未及时就其相关工作方式、工作进程等与邓元培沟通，致双方矛盾加深，其在小区的日常管理方面亦存在瑕疵，因此对于其诉请的滞纳金法院不予支持。综上所述，依照《物业管理条例》第七条第（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、邓远培于本判决生效之日起十日内支付重庆宏帆物业管理有限公司2014年1月1日至2015年4月30日的物业管理费1422.72元；二、驳回重庆宏帆物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由邓远培负担。一审宣判后，邓远培不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决并依法改判。理由：宏帆物业公司在对小区进行物业管理服务时��存在多处物业服务问题，例如单方面强制制定物业服务收费标准、小区管理混乱垃圾随处可见、车辆进出无人管理乱停乱放等。在此期间，大多数业主都向物管进行反映要求整改，但是整改效率不佳。本人未缴纳物管费，就是因为物管公司服务不到位，以此想促成物管公司对小区存在的问题进行整改，物管公司错误在先。小区内公共场所是全体业主共有资源，其经济收益应为全体业主共有，前期《物业服务合同》已经到期，物业收费标准应按《物业管理条例》由物业公司与业主重新签订物业合同合理依法收取物业服务费。宏帆物业公司答辩认为，一审法院认定事实清楚、证据确实充分、适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判，本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，首先，宏帆物业公司与重庆宏帆实业有限公司签订的《前期物业服务协议》合法有效，对曦城小区的全体业主具有约束力。因此，在没有重新签订物业服务合同的情况下，该小区继续适用《前期物业服务协议》对物业公司与业主之间的权利义务予以约定符合相关规定。其次，宏帆物业公司存在物业服务方面的瑕疵也是不争的事实，根据权利义务对等原则，一审法院对于宏帆物业公司要求邓远培支付2014年1月1日至2015年4月30日的物业管理费1422.72元的请求予以支持，而对其诉请的滞纳金不予支持于法有据、于理相符。至于邓远培要求宏帆物业公司进行整改并重新签订物业服务合同等问题，则非本院审理范围，邓远培可以通过其他救济渠道另行解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由邓远培承担。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  伏虹瑾代理审判员  王 兵二〇一六年六月二十四日书 记 员  冉梦云