广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1286号原告：广州市某某房地产中介有限公司，住所地广州市番禺区，组织机构代码号。法定代表人：刘某某，职务总经理。委托代理人：梁礼祥，系广东华盈律师事务所律师。委托代理人：李阳，系广东华盈律师事务所律师。被告：曾某某，住广州市番禺区。委托代理人：刘庭清，系广东洋三律师事务所律师。原告广州市某某房地产中介有限公司（以下简称某某公司）与被告曾某某居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告某某公司的委托代理人梁礼祥，被告曾某某及其委托代理人刘庭清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告某某公司诉称：2015年5月19日，在原告某某公司的促成下，原告某某公司与被告曾某某及案外人梁某三方签订《房屋买卖合同》（NO:0000067），合同约定：被告曾某某向案外人购买位于广州市番禺区南村镇某房屋；签约之日被告曾某某应向原告某某公司支付中介费用20000元。因被告曾某某至今未履行支付中介费的义务。原告某某公司为维护自身的合法权利，向法院起诉，请求判令：1、被告曾某某支付中介服务费20000元；2、被告曾某某支付逾期付款利息1000元（以应付费用20000元为本金，按人民银行同期贷款利率计付，从2015年9月20日起至全部清偿中介服务费之日止）；3、被告曾某某支付全部诉讼费用。被告曾某某辩称：1、原告某某公司促成被告曾某某签订的《房屋买卖合同》并非广州市国土局所认可的《商品房买卖合同》，其没有促成被告曾某某与卖方签订正式的《商品房买卖合同》，根据合同法第四百二十七条规定，原告某某公司不得要求支付报酬。2、《房屋买卖合同》并没有明确约定中介费用，同时，原告所提供的只是一种媒介服务，根据合同法第四百二十六条的规定，应当由买卖双方平均负担居间人的报酬，但在本案中卖方承担的费用是2000元，而被告曾某某却被要求支付超过该金额十倍的报酬，与合同法的规定是相违背的，对于被告曾某某是不公平的。3、双方所约定的服务还包括买卖过程中提供指导、建议服务，而目前该房屋买卖已经终止，原告某某公司没有提供后续的服务，因此，原告某某公司的诉讼请求不应得到支持。经审理查明：某某公司是具备为房地产转让、抵押和租赁等提供代理、咨询、经纪服务资质的房地产中介服务机构。位于番禺区南村镇某房屋（以下简称涉讼房屋）登记权属人为梁某，建筑面积89.1平方米，房屋上设有银行贷款抵押。2015年5月19日，梁某作为卖方，曾某某作为买方，某某公司作为经纪方，签订编号为0000067的《房屋买卖合同》。合同约定，买卖之房屋为涉讼房屋，成交价为1638000元；买方确认已查阅该物业的权属证明文件，对权属证明文件所载内容无异议，并已实地察看及了解该物业，故对该物业的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、抵押情况、周边环境等均予以认可；卖方应于收齐楼款当天交付该物业予买方使用；卖方应在办理交易过户手续前将有关该物业的债务、解除抵押等事项处理完毕；买卖双方确认独家委托经纪方提供中介代理服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介代理服务费2000元，买方于本合同签订之日向经纪方支付咨询及中介代理服务费25000元或详见《服务收费确认书》。买方或卖方逾期支付咨询及中介代理服务费的，每逾期一天，按应付费的1%向经纪方支付违约金，并赔偿经纪方追讨咨询及中介代理服务费所产生的律师费、诉讼费等损失。合同中，买方支付咨询及中介代理服务费金额“25000元”上划有删除线。合同附件约定，由买方按涂销抵押一次性付款的方式支付楼款并办理交易手续；2015年5月21日前支付定金50000元，2015年7月19日前支付楼款800000元，卖方收款当日须即时向抵押银行申请提前偿还贷款手续，卖方须在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档手续10天内与买方到房管部门办理交易过户递件手续，交易过户完成当天付清楼价余款838000元，须在2015年9月19日前完成。同日，曾某某签署《客户佣金确认书》，其中载明，曾某某经某某公司成功购买涉讼房屋，现确认该物业出售价为1638000元，曾某某承诺于2015年9月19日前支付25000元给予某某公司作为佣金，并于签署买卖合同当天支付。该确认书中“25000元”上划有删除线，后写有“20000元”。2015年5月22日，梁某、曾某某与某某公司签订《补充协议》，约定就买卖之涉讼房屋，买卖双方协商一致，同意卖方签订此补充协议之后60天之内可以找第二个买家出售本次交易的物业，如卖方在规定时间内跟第二个买家成功签订三方买卖合同收取定金之后三个工作日之内，卖方将不计利息如数退还买方已交定金50000元，如卖方在本次约定时间内不能出售该物业，买方不能按三方合同约定履行合同条款买入该物业，卖方有权没收买方已付全部定金50000元，双方将不得追究对方法律责任。2015年10月19日，某某公司以曾某某欠缴中介服务费为由，向本院提起本案诉讼。诉讼中，双方当事人均确认，《房屋买卖合同》签订时，曾某某名下已有两套房屋，不具备在广州市购买房屋的资格，某某公司与曾某某均同意，合同签订后，由曾某某先出售其名下的一套房屋，再购入涉讼房屋；某某公司在《房屋买卖合同》签订前，组织买卖双方就交易条件、交易方式等进行磋商，并最终促成双方签订合同；合同签订后，曾某某未向某公司支付过中介服务费；现《房屋买卖合同》已终止履行。双方当事人对于曾某某是否应当向某公司支付中介服务费及违约金产生争议。某某公司主张，其已促成曾某某与梁某签订《房屋买卖合同》，履行了居间服务义务，根据合同及《客户佣金确认书》的约定，曾某某应于《房屋买卖合同》签订当天向其支付中介服务费20000元，现其逾期支付，应自2015年9月20日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计付逾期付款利息至款项清偿之日止；至于《房屋买卖合同》终止履行的原因，据某某公司了解，系因曾某某不愿购买涉讼房屋，故不再继续履行合同，经某某公司多次提醒其仍不继续履行，故合同终止与某某公司无关，不应影响中介服务费的支付。曾某某则主张，某某公司促成曾某某与梁某签订的《房屋买卖合同》并非国土部门认可的商品房买卖合同，只是购房意向的约定，合同签订后，曾某某了解到梁某存在债务纠纷，担心交易安全，故与梁某协商终止交易，互不追究责任，因此，某某公司并未提供后续的、完整的中介服务，曾某某无需支付中介服务费及利息；而且，《房屋买卖合同》中约定的买卖双方支付中介服务费的义务不对等，对曾某某不公平，《客户佣金确认书》中中介服务费的删改未经曾某某确认，故对于中介服务费金额的约定是不明确的。本院认为：某某公司是具有提供房地产交易代理、咨询及经纪服务资质的中介服务机构，其与曾某某、梁某于2015年5月19日签订的《房屋买卖合同》中包含曾某某与梁某之间的房屋买卖合同关系以及曾某某、梁某分别与某某公司之间的居间合同关系；其中曾某某与某某公司之间的居间合同主体适格、内容合法、意思表示真实，无违反法律法规的强制性规定，合法有效，某某公司与曾某某均应依约履行。根据广州市人民政府办公厅于2011年2月24日发布的穗府办[2011]3号《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》的规定，“对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭……暂停在本市向其售房”。由于某某公司与曾某某均确认，《房屋买卖合同》签订时曾某某名下已有两套房屋，不具备在广州市购房的资格，双方均应清楚如曾某某在合同约定的履行期限内仍不具备广州市购房资格，则《房屋买卖合同》无法履行，交易存在较大风险。某某公司明知上述情况，仍促成曾某某与梁某签订《房屋买卖合同》，未尽到其作为专业房地产中介服务机构应尽的合理注意、审慎审查的义务；曾某某明知其不具备购房资格，仍接受某某公司的中介服务并与梁某签订《房屋买卖合同》；双方在涉讼房屋交易中均存在过错，应当各自承担相应责任。虽某某公司在居间过程中存在过错，但曾某某确认其已提供了组织买卖双方磋商及签订合同等居间服务，故对于《客户佣金确认书》中约定的中介服务费20000元，应由曾某某向某公司支付其中10000元，较为公平合理。至于某某公司主张的逾期付款利息，由于其提供的居间服务存在瑕疵，本院对其主张的利息不予支持。至于曾某某抗辩认为《房屋买卖合同》中对于买卖双方需承担的中介服务费的约定不平均的问题，由于曾某某、某某公司与梁某均已在合同中签名、盖章，且曾某某另行签署了《客户佣金确认书》对中介费予以确认，民事活动应遵循当事人意思自治原则，三方并无签订补充协议变更原合同的约定，故本院对《房屋买卖合同》及《客户佣金确认书》中对中介服务费的约定予以认定。至于曾某某提出《客户佣金确认书》中关于中介服务费金额的删改未经其确认的抗辩，由于该删改与《房屋买卖合同》中的删改相对应，且金额低于原约定金额，某某公司亦予以认可，曾某某又未举证证明该删改系形成于其签名之后，故本院对其该项抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：1、被告曾某某于本判决发生法律效力之日起5日内向原告广州市某某房地产中介有限公司支付中介服务费10000元；2、驳回原告广州市某某房地产中介有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费325元，由原告广州市某某房地产中介有限公司负担170元，由被告曾某某负担155元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  张 祎人民陪审员  李丽娥人民陪审员  朱杏梅二〇一六年六月十日书 记 员  霍淑玮