上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4312号原告上海骏龙房地产开发有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人陆俊华，董事长。委托代理人倪雍，男。委托代理人褚国良，上海尚简律师事务所律师。被告上海舜豪酒店投资管理有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人李慧怡，负责人。原告上海骏龙房地产开发有限公司与被告上海舜豪酒店投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月8日立案受理后，依法适用简易程序审理。嗣后，因被告上海舜豪酒店投资管理有限公司下落不明，需公告送达，故本案转为普通程序并依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪雍、褚国良到庭参加诉讼。被告上海舜豪酒店投资管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本案予以缺席审理。本案现已审理终结。原告上海骏龙房地产开发有限公司诉称：2008年9月2日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，原告将坐落于本区茸梅路XXX号房屋的4、5、6层(以下简称“系争房屋”)出租给被告作为宾馆经营使用。2013年10月7日，被告变更之后的法定代表人的父亲代表被告与原告签订《补充协议》一份，确认原、被告继续履行上述《房屋租赁合同》，并对延长租期及延长期间租金作了相应约定。2015年4月，因被告的法定代表人被羁押导致被告公司经营受到很大影响。被告实际支付租金至2015年12月8日，并已于2015年11月30日停止营业，至今未支付后续租金。故原告请求法院判令：1、解除原、被告签订的《房屋租赁合同》、及《补充协议》；2、被告返还系争房屋；3、被告支付自2015年12月9日至实际返还之日止的租金及房屋占有使用费，按照每天5,087.67元的标准计算；4、被告支付逾期支付租金的违约金(以269,172元为本金，自2015年11月1日至实际支付之日止，按照每天3‰的标准计算)；5、被告支付违约金464,250元(按三个月的租金标准计算)。审理过程中，原告自认其于2016年3月1日收回系争房屋，并自愿放弃第2项诉讼请求，并变更第4项诉讼请求为：被告支付逾期支付租金的违约金(以269,172元为本金，自2015年11月1日至实际支付之日止，按照每天0.5‰的标准计算)。被告上海舜豪酒店投资管理有限公司未作答辩。经审理查明：原告系坐落于本区茸梅路356、358号房屋的产权人。2008年9月2日，原告与被告原出资人丁建苗签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将系争房屋出租给被告作为宾馆经营使用，系争房屋面积共计5,805.14平方米，租赁期限为自2009年5月1日至2021年4月30日止。第一、二年租金为0.78元/平方米/天，从第三年开始，每三年租金上涨6%，2014年5月1日至2014年4月30日期间的租金为每年1,857,000元。每三个月支付一次，先付后用。被告支付137,726元作为保证金。合同第八条约定：1、被告不交付或不按期交付租金及其它费用达一个月，原告有权解除本合同。……合同第九条约定：1、被告应按时向原告交纳租金，租金逾期支付的，每逾期一日，则被告需按每天千分之三支付违约金。逾期超过一个月，原告停止供水供电并有权提前收回房屋，保证金不予退回，被告的固定设施无偿归原告所有，被告不得拆除。2、本合同生效后，除本合同约定的情况外，原、被告双方任何一方提前解除租赁合同，违约方应支付对方相当于合同当年六个月租金的违约金。……合同另对其他相关事项作了相应约定。上述合同签订后，被告于2009年6月29日登记成立为自然人独资的有限责任公司，并在上述《房屋租赁合同》上加盖公章。嗣后，原、被告按约履行各自合同义务，直至2013年10月7日，原、被告签订《〈房屋租赁合同〉的补充协议》，约定将租期延长至2023年12月31日止，并就延长租期内的租金标准进行了相应约定。双方还约定原《房屋租赁合同》其余部分继续有效。在该份补充协议上，代表被告签名的系案外人李某某，并加盖被告公章。2013年12月10日，经工商登记，原出资人丁建苗将所持的100%股权转让给李慧怡，并由李慧怡担任被告的执行董事及法定代表人。2015年11月27日，原告向被告发出《催款通知书》，认为被告应于2015年10月31日之前支付租金464,250元，但被告仅支付了150,000元，余款至今未付。原告要求被告于2015年11月30日之前支付租金余款，否则原告将行使有关合同权利。嗣后，被告又支付租金45,078元。审理过程中，原告确认被告支付租金至2015年12月8日。被告于2015年12月起即不在系争房屋内实际经营，但尚有物品遗留在系争房屋内，原告实际于2016年3月1日收回系争房屋。以上事实，有《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉的补充协议》、《股权转让协议》、《股东决定》、《催款通知书》及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为：原、被告之间的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉的补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。现被告拖欠租金达一个月以上，根据约定，原告享有合同解除的权利，故对于原告要求解除合同的诉讼请求，本院予以支持。被告虽自2015年12月起没有在系争房屋内经营，但未将系争房屋返还给原告，仍应支付相应的租金。原告自认其于2016年3月1日收回房屋，故被告应支付自2015年12月9日至2016年2月29日期间的租金422,277.44元(5,087.67元/天×83天)。因系被告违约导致合同解除，故被告应向原告承担解约违约金，合同中约定的违约金标准为六个月租金，原告现自愿主张三个月租金作为违约金，于法不悖，本院予以支持。但原告主张解除合同的理由系被告逾期支付租金，在合同没有特别约定前提下，原告不可就被告逾期支付租金的行为既主张解约违约金又主张逾期支付租金的违约金。故对原告的第4项诉讼请求，本院不予支持。对于被告已支付的保证金137,726元，因原告在本案中未提出相应诉讼请求，故本院对此不予处理，原、被告均可通过诉讼途径或者其他合法途径另行主张。因原告已确认自行收回系争房屋，并自愿放弃要求被告返还系争房屋的诉讼请求，此系对其自身权利的合法处分，本院予以确认。被告未到庭参加诉讼，且未发表答辩意见，视为放弃其答辩权利，对此产生的法律后果，应由被告自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海骏龙房地产开发有限公司与被告上海舜豪酒店投资管理有限公司之间就上海市松江区茸梅路XXX号XXX、XXX、XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》及《〈房屋租赁合同〉的补充协议》；二、被告上海舜豪酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海骏龙房地产开发有限公司自2015年12月9日至2016年2月29日期间的租金422,277.44元；三、被告上海舜豪酒店投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海骏龙房地产开发有限公司解除合同的违约金464,250元；四、驳回原告上海骏龙房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13,408元，由原告上海骏龙房地产开发有限公司负担663元(已付)，由被告上海舜豪酒店投资管理有限公司负担12,745元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  朱金彪审 判 员  方美玲人民陪审员  陆为明二〇一六年六月三十日书 记 员  夏敏佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。