济南市长清区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0113民初1831号原告杨鹤斌，男，生于1983年10月22日，回族，住济南市槐荫区。委托代理人张晟，山东豪才律师事务所律师。被告济南长箭房地产开发有限公司，住所地济南市长清区。负责人魏刚毅，总经理。被告邱树森，男，生于1960年9月21日，汉族，住济南市槐荫区。共同委托代理人党莉，山东国曜律师事务所律师。被告济南安利达房地产营销策划有限公司，住所地济南市槐荫区。法定代表人于忠飞，经理。原告杨鹤斌与被告济南长箭房地产开发有限公司、邱树森、济南安利达房地产营销策划有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，由审判员张君凤独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨鹤斌及其的委托代理人张晟，被告济南长箭房地产开发有限公司、邱树森的共同委托代理人党莉，被告济南安利达房地产营销策划有限公司的法定代表人于忠飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨鹤斌诉称，被告济南安利达房地产营销策划有限公司是被告济南长箭房地产开发有限公司开发的银箭宜居佳苑小区的售楼方，2013年被告济南安利达房地产营销策划有限公司向原告借款50万元，约定按年息20%计算，2014年被告济南长箭房地产开发有限公司以销售佣金抵房款的方式将“银箭宜居”1号楼1单元1130室及地下室1-250抵给济南安利达房地产营销策划有限公司，后三被告协商后，将该房屋以抵原告借款的形式与原告签订商品房买卖合同。但是房屋买卖合同签订后不仅没有交付合同，也没有交付房屋和过户，无奈下原告诉至贵院，请求判令被告继续履行房屋买卖合同，并由被告交付房屋并办理过户。被告济南长箭房地产开发有限公司辩称，我公司与原告之间确实存在房屋买卖合同，原告与被告长箭签订完房屋买卖合同后，原告并没有依照合同的约定一次性支付房屋购房款592988元，原告首先构成了违约，导致接下来合同的无法继续履行。原告诉求要求继续履行合同的请求，我方可以同意，但是要求原告必须先行履行支付房屋购房款的义务，我方才能继续履行交房等其他合同义务。至于原告诉状中陈述其他什么抵扣及与第三被告安利达公司之间的借款等事宜，我方不知情，也与我方无关。被告邱树森辩称，我只是长箭公司的一个项目负责人，是第一被告公司的员工，对于本案产生的纠纷不承担任何对外应承担的法律责任，也不应为本案被告。被告济南安利达房地产营销策划有限公司辩称，原告诉状中陈述的借款属实，第一次20万元，第二次是30万元，一共借了50万元。邱树森和长箭公司欠我公司房屋销售代理费，双方协商将涉案的房屋抵顶给我作为代理费，后来我又与原告商量，直接将涉案房屋抵顶给了原告，经过多次协商，三被告及原告均同意，原告与被告签订了房屋买卖合同，而且该房屋买卖合同也进行了网签备案。经审理本院查明，被告济南长箭房地产开发有限公司系位于济南市长清区峰山路的“银箭宜居佳苑”项目的开发商，该项目由其员工邱树森负责。2012年11月20日，被告济南安利达房地产营销策划有限公司向济南长箭房地产开发有限公司交纳10万元售楼保证金，负责销售“银箭宜居佳苑”的商品房。2014年4月1日，邱树森代表济南长箭房地产开发有限公司与济南安利达房地产营销策划有限公司签订“协议书”一份，内容即“1、乙方（济南安利达房地产营销策划有限公司）自2012年12月7日，给甲方（济南长箭房地产开发有限公司）销售长箭房地产有限公司位于长清峰山路91号‘银箭宜居’项目。2、乙方购买甲方“银箭宜居”项目的住宅楼1号楼1单元1103室一套，单价5160元/平方米，总房款为592988元人民币。已销售佣金抵扣房款。按照多退少补的原则。3、乙方可自由买卖该套房屋，甲方须在3个工作日内办理相关手续。4、乙方买卖该套房屋须通知甲方知晓。5、该套房屋若销售出去，乙方保证支付员工工资及提成。本协议一式两份，甲方一份乙方一份，均具有同等法律效力。附：此房以网签为准。”2014年5月，原告与被告济南长箭房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定原告购买济南长箭房地产开发有限公司开发的银箭宜居佳苑1号楼1单元1103号房，并将该合同在房管局进行了网签备案登记，合同签订后，济南长箭房地产开发有限公司至今未交付原告房屋，亦未进行房产过户登记。被告济南长箭房地产开发有限公司称因原告未支付完房款才没有交房，如果原告能够支付房款，同意继续履行房屋买卖合同。庭审中，原告及被告济南安利达房地产营销策划有限公司主张涉案的“银箭宜居佳苑”小区1号楼1单元1103室系经原告及三被告同意后，原告与被告济南长箭房地产开发有限公司签订房屋买卖合同，将该房屋用以抵顶被告济南安利达房地产营销策划有限公司欠原告的50万元借款及利息，但被告济南长箭房地产开发有限公司不予认可，称从未达成过以房抵债协议。另查，2013年4月11日，被告济南安利达房地产营销策划有限公司的法定代表人于忠飞向原告杨鹤斌出具借条一份，内容为“借条本人于忠飞今借到杨鹤斌人民币伍拾万元证（小写500000元整），年息按20%计算，借期两年。”于忠飞分别于2013年4月11日和2013年4月15日向原告出具30万元和20万元的收条各一份，诉讼中于忠飞对收到原告借款50万元的事实无异议，并称该借款用于济南安利达房地产营销策划有限公司。本院所确认的上述事实，有原告提交的借条、收条、协议书、济南住宅与房地产信息网查询结果打印件及双方当事人的陈述笔录在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与被告济南长箭房地产开发有限公司签订有涉案房屋的商品房买卖合同，并且该合同已进行了网签备案登记。2014年4月1日，邱树森与济南安利达房地产营销策划有限公司签订“协议书”一份，约定济南长箭房地产开发有限公司将涉案房屋交由济南安利达房地产营销策划有限公司处置，以济南长箭房地产开发有限公司拖欠济南安利达房地产营销策划有限公司的部分销售佣金抵扣房款。邱树森系济南长箭房地产开发有限公司开发建设“银箭宜居佳苑”项目的负责人，其订立“协议书”的行为系职务行为，应当视为代表济南长箭房地产开发有限公司订立，该“协议书”对济南长箭房地产开发有限公司具有约束力。济南安利达房地产营销策划有限公司的法定代表人于忠飞与原告均认可原告向于忠飞出借50万元用于济南安利达房地产营销策划有限公司生产经营，有借条等证据证实。于忠飞与原告均同意将该借款及其利息变更为原告购买涉案房屋的购房款。上述合同不违反法律行政法规的规定，均合法有效，对合同当事人均具有约束力。通过上述事实足以认定，济南长箭房地产开发有限公司将涉案房屋交由济南安利达房地产营销策划有限公司处置，以济南长箭房地产开发有限公司拖欠济南安利达房地产营销策划有限公司的部分销售佣金抵扣房款。原告以其向济南安利达房地产营销策划有限公司的借款及其利息变更为原告购买涉案房屋的购房款。济南长箭房地产开发有限公司与原告达成合意将涉案房屋出卖于原告，并且订立了涉案房屋买卖合同实际履行。涉案房屋购房款已经由济南长箭房地产开发有限公司拖欠济南安利达房地产营销策划有限公司的部分销售佣金抵顶，原告也以其向济南安利达房地产营销策划有限公司的借款及利息变更为涉案房屋的购房款，上述事实应当认定原告已经支付了绝大部分购房款，倘若尚有部分欠款，被告济南长箭房地产开发有限公司可以要求原告按照合同约定数额予以补交。现济南长箭房地产开发有限公司并非不同意继续履行涉案房屋买卖合同，仅仅依据原告未实际支付购房款的事实予以抗辩，在认定原告已经支付了绝大部分购房款的情况下，“原告未实际向济南长箭房地产开发有限公司支付购房款”不足以成为济南长箭房地产开发有限公司不履行涉案房屋买卖合同的理由。被告济南长箭房地产开发有限公司在履行完合同义务后，可以在与济南安利达房地产营销策划有限公司结算销售佣金时，将抵顶的涉案房屋购房款从济南长箭房地产开发有限公司尚未向济南安利达房地产营销策划有限公司支付的销售佣金中予以扣除。邱树森、济南安利达房地产营销策划有限公司不是商品房买卖合同的当事人，无继续履行合同的义务。案经调解未果，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告济南长箭房地产开发有限公司继续履行与原告杨鹤斌于2014年5月签订的商品房买卖合同；二、被告济南长箭房地产开发有限公司按照合同约定向原告杨鹤斌交付位于济南市长清区峰山路的“银箭宜居佳苑”1号楼1单元1103号房屋并协助办理房产过户手续；三、驳回原告杨鹤斌的其他诉讼请求。案件受理费9730元减半收取4865元，由被告济南长箭房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  张君凤二〇一六年六月二十七日书记员  董 娟