湖北省十堰市茅箭区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0302民初1119号原告（反诉被告）十堰市林立房地产开发有限公司。住所地：湖北省十堰市茅箭区二堰街办郑家庙沟巷*号。法定代表人李海林，该公司执行董事。委托代理人朱先涛，湖北陈文军律师事务所律师。代理权限：一般代理。被告（反诉原告）陈立胜，男，汉族，1965年11月28日生，住湖北省十堰市茅箭区。委托代理人李海宏，湖北三丰律师事务所律师。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解、调解，提起上诉、反诉。原告十堰市林立房地产开发有限公司（以下简称林立房地产公司）诉被告陈立胜商品房销售合同及房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月17日立案受理后，在诉讼过程中，陈立胜提起了反诉。本院依法由审判员杨思孝适用简易程序，于2016年5月20日和2016年6月3日公开开庭进行了合并审理。李海林、朱先涛、陈立胜、李海宏到庭参加了诉讼。现已审理终结。林立房地产公司诉并辩称：2005年10月21日，我公司与陈立胜签订了《商品房买卖合同》及《补充协议书》，约定陈立胜购买我公司开发的位于十堰市××住宅及1-3门面房。还约定如果陈立胜2008年3月1日前仍未付清房款，林立房地产公司有权解除协议，收回房屋，同时按每平方米18元收取房租。当日，我公司将住宅及门面房交付陈立胜使用。2008年1月22日，陈立胜付清了住宅的购房款，但后来称无钱购门面房，要求退房。2008年3月16日，陈立胜到我公司办公室退还门面房并退还了《补充协议书》。陈立胜只是提到过有承兑汇票，没有说是多少钱，我们也没有见过。陈立胜没有用现金付房款的事实，而且他还多次提出要结清材料款。我们要求材料款与房租一并算清，但陈立胜不配合。从2005年11月1日到2016年3月31日期间房租为112500元。我公司应付陈立胜的材料款为81105.43元。两相冲抵后，陈立胜还应支付房租31394.43元。双方签订的商品房协议书是附有解除条件的，如果按时付清购房款买卖就成立，没有付清购房款双方就是租赁关系。2008年陈立胜已经将协议书交还给了我公司，双方的解除条件已经成立了，合同于2008年3月份已经解除了，而且陈立胜自己的行为也表示合同已经解除了。双方的关系是房屋租赁关系，被告应支付房租，欠的材料款只能冲抵房租不能作为购房款。请求驳回陈立胜的诉讼请求并判令：1、陈立胜腾退十堰市××号门面房；2、陈立胜支付2016年3月31日以前的房租31394.43元并支付2016年3月31日以后的房租至陈立胜退还房屋时止（按每月892元的标准支付）。林立房地产公司为支持其诉讼主张和抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一：十堰市商品房权属证明书；证据二：《商品房买卖合同》；证据三：《补充协议书》；证据四：陈立胜签字的记账单；证据五：房租计算清单；证据六：物业公司证明，证明2005年10月1日开始收取陈立胜的物业费；证据七：证人朱某和证实2008年3月份，陈立胜说没钱买房了要退房，过了两天就把购买的原始协议退给公司了；证据八：陈立胜发往我公司催要材料款的快递单及字条。陈立胜辩并诉称：林立房地产公司没有通知我解除合同，也没有证据证明合同解除了。2007年我借了20万元的承兑汇票用于付房款，林立房地产公司不接受承兑汇票。2009年5月上旬的一天，李海林到我家里，让我把协议原件给他，他给我签正式协议并让我付清剩余房款。我把协议原件给他了，之后又向我妹妹、父母借了8万元，向杨宗洪和万天昌各借了5万元。我拿着18万元现金送到林立房地产公司时，李海林说房价要改为7500元每平方米。我与李海林吵架后便没有再联系。快递单不是我发的。协议被林立房地产公司骗走了，不能说明合同解除了。林立房地产公司说合同解除了，但没有收回房屋也不收租金，也没有重新签协议，所以其说法不符合常理。请求驳回林立房地产公司的诉讼请求并判令其协助办理施洋路16号林立轩1-3门面房的产权登记手续。陈立胜为支持其抗辩理由和诉讼主张，向本院提交了其向林立房地产公司提供材料的收据两份。经审理查明：林立房地产公司开发建设了位于十堰市××号的林立轩商品房楼盘并取得了商品房产权证。2005年10月21日，林立房地产公司与陈立胜签订了《商品房买卖合同》，约定陈立胜购买该楼盘1-202号住宅。同日，双方又签订了《补充协议书》，约定陈立胜购买该楼盘的1-3门面房，面积49.586平方米，总价268756.12元，房款应于2007年7月31日前付清，如林立房地产公司的工程两年内仍未开工，陈立胜有困难，可留5万元延期半年支付。如果5万元在2008年3月1日前仍未付清，林立房地产公司有权解除商业门面房合同，收回房屋使用权，同时每月按每平方米18元的房租收取租金。当日，林立房地产公司将住宅及门面房交付陈立胜使用。2008年1月22日，陈立胜通过支付现金及材料款冲抵的办法付清了住宅的购房款，同时结余8177.93元。至2009年1月21日，陈立胜又提供材料，价款为70399.5元。2009年12月31日，陈立胜又提供了2528元的材料。以上共计结余材料款为81105.43元。本院认为：林立房地产公司与陈立胜签订的《补充协议书》合法有效，双方应予履行。陈立胜没有证据证明《补充协议书》原件系林立房地产公司骗走的，其主张本院不予采信。林立房地产公司主张陈立胜当时表示退房并将《补充协议书》原件退回，双方解除合同即已成立同时确定了租赁关系。该主张符合法律规定、符合合同约定且符合当时陈立胜没有依照约定支付房款的客观情况，故，本院对此观点予以支持。陈立胜以退回《补充协议书》原件的行为与林立房地产公司达成了解除购房协议改为租赁关系的一致意见。陈立胜每月应支付租金892元。从2005年11月1日到2016年3月31日期间的房租为111500元。用材料款81105.43元冲抵租金后，陈立胜还应支付林立房地产公司租金为30394.57元。林立房地产公司要求解除租赁合同，陈立胜腾退门面房，因双方的租赁合同为不定期租赁，因此该请求符合法律规定，应予支持。陈立胜还应按每月892元的标准继续支付2016年3月31日以后的租金至腾退门面房为止。陈立胜的反诉请求不符合法律规定，其请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条，第二百二十六条之规定，判决如下：一、陈立胜腾退位于十堰市施洋路16号林立轩一层1-3号门面房；二、陈立胜支付十堰市林立房地产开发有限公司2016年3月31日以前的房租30394.57元并按每月892元的标准支付2016年3月31日以后的房租至陈立胜退还房屋时止；三、驳回十堰市林立房地产开发有限公司的其他诉讼请求；四、驳回陈立胜的反诉请求。以上应付款项应于判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费585元，反诉案件受理费50元，共计635元，减半收取317元，由陈立胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。账户名称：湖北省十堰市中级人民法院；开户银行：中国农业银行股份有限公司十堰广场支行；帐号：17×××01。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书指定履行期间的最后一日起计算。审判员  杨思孝二Ｏ二Ｏ一六年六月十二日书记员  陈 芳