天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津01民终3041号上诉人（原审被告）张兆亭。委托代理人张建伟，天津观潮律师事务所律师。上诉人（原审被告）天津领跑房地产营销策划有限公司，住所地天津市西青区中北镇侯台村新科道南侧新科技园7号楼3门2011-1室。法定代表人严英静，该公司经理。委托代理人郝金源，天津观潮律师事务所律师。上诉人（原审被告）天津市建盛建筑工程有限公司，住所地天津市静海区曙光道1号。法定代表人杨卫兵，该公司经理。委托代理人吴报，该公司员工。被上诉人（原审原告）刘文光。委托代理人胡俊琦，天津津顺律师事务所律师。原审被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会，住所地天津市静海区中旺镇大庄子村。法定代表人刘宝祥，该村村委会主任。委托代理人刘炜胜，该村党支部书记。上诉人张兆亭、上诉人天津领跑房地产营销策划有限公司、上诉人天津市建盛建筑工程有限公司因农村房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市静海区人民法院（2015）静民初字第3033号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人张兆亭及其委托代理人张建伟，上诉人天津领跑房地产营销策划有限公司的委托代理人郝金源，上诉人天津市建盛建筑工程有限公司的委托代理人吴报，被上诉人刘文光的委托代理人胡俊琦，原审被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会的委托代理人刘炜胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年3月5日被告张兆亭以天津市建盛建筑工程有限公司的名义与天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会签订《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》，天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会为甲方，天津市建盛建筑工程有限公司为乙方。协议约定甲方以每亩50000元价格向乙方提供合法建设项目用地6485平方米，乙方以资金投资承建天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园小区项目，项目楼房销售的资金归乙方所有，与甲方无关，协议同时还约定了其他相关的条款。被告张兆亭与被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会共同派人组建静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室，该组织未在工商部门登记注册。2014年3月12日原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订了河畔家园房屋买卖合同，合同约定原告购买天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园小区1-5-602房屋（现由张兆亭占有），房屋建筑面积104.8平方米，房屋总价款为321635元。2014年3月12日原告于河畔家园小区售楼处缴纳购房款171631元，中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室向原告出具了171631元收据一份。庭审中天津领跑房地产营销策划有限公司主张原告缴纳的购房款171631元由天津领跑房地产营销策划有限公司法定代表人严英静收取，与天津领跑房地产营销策划有限公司无关，天津领跑房地产营销策划有限公司未参与河畔家园项目的销售。被告张兆亭主张，大庄子村河畔家园项目由自己开发，因自己无房地产开发资质，故以天津市建盛建筑工程有限公司名义开发该项目，并将大庄子村河畔家园项目房屋整体委托给天津领跑房地产营销策划有限公司销售，售楼款亦由天津领跑房地产营销策划有限公司收取，天津领跑房地产营销策划有限公司售出房屋后收取部分提成，剩余房款交给自己，双方之间并未订立书面协议，现与天津领跑房地产营销策划有限公司就河畔家园项目已经结算完毕。天津领跑房地产营销策划有限公司庭审中认可在该小区内有固定的售楼地点，但主张天津领跑房地产营销策划有限公司未参与项目房屋的销售。被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会主张涉案房屋所用土地系建设用地，有合法的审批手续，但其未向一审法院提交相关证据证实其主张。另查，原告刘文光户籍地为河北省邯郸市××北皋镇××村，原告非天津市静海区中旺镇大庄子村村民。以上事实有天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会与天津市建盛建筑工程有限公司签订的《关于联合兴建居民住宅楼的合作协议》、房屋买卖合同及收据、一审法院询问笔录、刘文光户籍信息及原、被告当庭陈述为证。一审法院认为，1、关于原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定，农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。原告与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》是出售兴建于静海区中旺镇大庄子村宅基地上的房屋，原告户籍地为河北省邯郸市××北皋镇××村，非天津市静海区中旺镇大庄子村集体经济组织成员，其与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室签订的《房屋买卖合同》违反了法律、行政法规的强制性规定，该《房屋买卖合同》为无效合同，故对原告要求确认合同无效的诉讼请求一审法院依法予以支持。2、关于本案各被告对原告购房款是否承担给付责任的问题。被告张兆亭开发建设天津市静海区中旺镇大庄子村河畔家园小区项目，其未能提供其已获得建设工程许可证和办理了建设用地审批手续的证据，亦未提供本案房屋的所有权证，且张兆亭实际收取了原告的购房款，故对原告请求张兆亭返还购房款171631元的诉讼请求，一审法院予以支持。被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会于本村兴建河畔家园住宅楼项目，并与被告张兆亭共同组建了静海县大庄子村集资建房项目办公室，其虽主张该项目所涉土地系建设用地，有合法的审批手续，但其未向一审法院提交相关证据证实其主张，故天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会对原告购房款的返还亦应承担连带给付责任。被告天津领跑房地产营销策划有限公司虽辩称原告缴纳的购房款系由严英静收取，与天津领跑房地产营销策划有限公司无关，但严英静系天津领跑房地产营销策划有限公司法定代表人，且天津领跑房地产营销策划有限公司于庭审中亦认可其在河畔家园项目设有售楼处，被告张兆亭亦主张天津领跑房地产营销策划有限公司负责河畔家园小区房屋的销售，故对天津领跑房地产营销策划有限公司的该项答辩意见，一审法院不予采纳，一审法院认定涉诉房屋系由天津领跑房地产营销策划有限公司销售，严英静收取原告购房款的行为应视为其职务行为，该款项系由严英静代天津领跑房地产营销策划有限公司收取。天津领跑房地产营销策划有限公司作为涉诉房屋销售机构，应当知晓该房屋系未取得房屋销售许可证的“小产权房”，却仍然对外销售，故天津领跑房地产营销策划有限公司亦存在过错，对被告张兆亭返还原告购房款应承担连带责任。被告天津市建盛建筑工程有限公司经一审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为对其依法享有权利的放弃。天津市建盛建筑工程有限公司作为被挂靠单位，在明知张兆亭没有房地产开发经营资质，却允许张兆亭以其名义从事房地产开发、对外开展经济活动、签订协议，天津市建盛建筑工程有限公司作为被挂靠的单位，应承担由此产生的风险，故对被告张兆亭返还原告购房款应承担连带责任。综上，一审法院经调解不成，判决如下：一、原告刘文光与静海县中旺镇大庄子村河畔家园集资建房项目办公室于2014年3月12日签订的《房屋买卖合同》无效。二、被告张兆亭于本判决生效后十日内返还原告刘文光购房款171631元。三、被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会、天津领跑房地产营销策划有限公司、天津市建盛建筑工程有限公司对上述款项承担连带给付责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1866元，由被告张兆亭承担。一审法院判决后，上诉人张兆亭、上诉人天津领跑房地产营销策划有限公司、上诉人天津市建盛建筑工程有限公司不服一审判决，上诉来院。上诉人张兆亭诉称，上诉人认为本案涉及的买卖合同是合同双方真实意思表示，并不存在合同法第52条认定合同无效的情形。该合同真实有效，各方当事人应遵守、履行。假使该案认定合同无效，原审认定该合同违反行政法律强制性规定，假使以这条认定合同无效卖房者因违反行政法规导致行为违法，买房者其明知卖房者的行为违法仍购买，买房者的行为也违反了法律强制性规定，故其行为的违法性不应受到保护。购房者的违法行为前提下导致的一系列的违法后果，上诉人认为如果合同认定无效，退回购房款的主张不应得到支持。原审适用法律错误，请求二审法院依法：1、撤销原判，驳回被上诉人的原审诉讼请求。2、全部诉讼费由被上诉人承担。上诉人天津领跑房地产营销策划有限公司诉称，上诉人的上诉请求、理由和张兆亭的请求、理由一致。上诉人天津市建盛建筑工程有限公司诉称，原判认定2011年3月5日张兆亭以上诉人的名义与原审被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会签订的联合兴建居民住宅楼的协议，原审被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会为甲方，上诉人为乙方，该事实认定错误，张兆亭系冒用上诉人的名义并未获得上诉人的合法手续，张兆亭用上诉人的公章是张兆亭私刻的，关于联合兴建居民楼的住宅协议所述条款均与上诉人无关，上诉人不应对该联合兴建住宅楼的合作协议承担任何法律责任。原判认定上诉人无正当理由拒不到庭参加诉讼，原审开庭传票是以邮寄方式送达上诉人，上诉人原地址是静海县胜利大街43号，该传票是静海县胜利大街43号门卫签收，但上诉人的地址不是这个地址，并未实际送达给上诉人，造成上诉人原审不能应诉。综上，上诉人认为原审认定事实不清，证据不足，请求1、依法撤销原判，改判上诉人不承担返还被上诉人购房款171631元的连带给付责任。2、全部诉讼费由被上诉人承担。被上诉人刘文光辩称不同意上诉人的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回张兆亭、天津领跑房地产营销策划有限公司、天津市建盛建筑工程有限公司的上诉，维持原判。被上诉人与集资项目办公室签订的房屋买卖合同是无效的，被上诉人并不是天津市静海区中旺镇大庄子村的成员，农村住宅用地只能分配给本村村民，该合同违反了法律法规的强制性规定。张兆亭应返还被上诉人购房款171631元。天津领跑房地产营销策划有限公司、天津市建盛建筑工程有限公司应承担连带给付责任。张兆亭挂靠在天津市建盛建筑工程有限公司，天津领跑房地产营销策划有限公司实际收取了被上诉人的171631元。集资办公室也未办理工商登记属于非法组织，张兆亭是实际的开发人，天津领跑房地产营销策划有限公司应对张兆亭返还被上诉人购房款承担连带责任。张兆亭以天津市建盛建筑工程有限公司的名义与天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会签订了合作兴建住宅楼的协议，所以天津市建盛建筑工程有限公司应承担张兆亭给付被上诉人购房款的连带责任。天津市建盛建筑工程有限公司主张张兆亭私刻其公司公章，这涉及到刑事犯罪，天津市建盛建筑工程有限公司应进行报案解决。原审法院以天津市建盛建筑工程有限公司所留的地址对天津市建盛建筑工程有限公司邮寄送达传票符合法律程序。原审认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审被告天津市静海区中旺镇大庄子村村民委员会辩称，原审被告提供了建设用地，在销售、建设上原审被告没有参与，所以原审被告没有责任，原审被告提供了用地，销售始终没有参与，购房者的款项原审被告也没有见到，所以原审被告不应承担任何责任。上诉人张兆亭辩称，同意天津市建盛建筑工程有限公司的上诉请求。公章是否私刻一节需要天津市建盛建筑工程有限公司举证。本院经审理查明，一审人民法院认定事实无误，双方当事人均无异议，本院予以确认。案经本院调解，双方未能达成一致意见。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。关于上诉人张兆亭在上诉中主张本案涉及的买卖合同是合同双方真实意思表示，并不存在合同法第52条认定合同无效的情形。该合同真实有效，各方当事人应遵守、履行，但该买卖合同违反了法律、行政法规的强制性规定，故上诉人张兆亭的该项上诉请求，本院不予支持。关于上诉人张兆亭强调被上诉人买房的行为也违反了法律强制性规定，其行为的违法性不应受到保护，退回购房款的主张不应得到支持上诉主张，因上诉人张兆亭未能提供证据加以证明其上诉主张成立，且《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；”故上诉人张兆亭的上诉请求事实和法律依据不足，本院不予支持。关于上诉人天津领跑房地产营销策划有限公司的上诉请求，因上诉人天津领跑房地产营销策划有限公司未能在上诉期限内缴纳上诉费，故应视为其未上诉。关于上诉人天津市建盛建筑工程有限公司虽强调张兆亭系冒用上诉人天津市建盛建筑工程有限公司的名义，其并未获得上诉人天津市建盛建筑工程有限公司的合法手续，张兆亭用上诉人天津市建盛建筑工程有限公司的公章是张兆亭私刻的上诉主张，但上诉人天津市建盛建筑工程有限公司并未就张兆亭私刻公章一事向相关部门报案，亦未就该公章向法院提起司法鉴定，故上诉人天津市建盛建筑工程有限公司的上诉请求事实和法律依据不足，本院不予支持。关于上诉人天津市建盛建筑工程有限公司强调一审开庭传票是以邮寄方式送达，送达地址不对，并未实际送达给上诉人天津市建盛建筑工程有限公司，但上诉人天津市建盛建筑工程有限公司在二审中提交的《中华人民共和国组织机构代码证》所记载的地址就是一审开庭传票送达地址，故上诉人天津市建盛建筑工程有限公司的上诉请求事实和法律依据不足，本院不予支持。综上，上诉人张兆亭、天津市建盛建筑工程有限公司的上诉请求，证据不足，理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决并无不妥，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费7466元，由上诉人张兆亭负担3733元，上诉人天津市建盛建筑工程有限公司负担3733元。本判决为终审判决。审 判 长  刘 俊代理审判员  刘雪峰代理审判员  谢 宏二〇一六年六月二十三日书 记 员  王 越附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……