山东省潍坊高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0791民初813号原告解际娜。原告钱海雯。以上二原告的委托代理人丛壮。被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行。负责人张旭，该行行长。委托代理人张万万。委托代理人宋建忠。被告山东万锦置业发展有限公司.法定代表人黄健罡，该公司董事长。委托代理人王东玲，该单位法律顾问。原告解际娜、钱海雯与被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行、山东万锦置业发展有限公司金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二原告的委托代理人丛壮，被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行的委托代理人张万万、宋建忠，被告山东万锦置业发展有限公司的委托代理人王东玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年5月，原告因购买五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼3309号商品房与被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行签订了个人购房借款/担保合同，原告向工商银行借款12万元，由被告万锦置业作为保证人，合同签订后，原告依约向银行偿还了部分贷款，但因万锦置业未按合同约定期限交付房屋，原告诉至潍坊市潍城区人民法院，要求解除原告与万锦置业签订的商品房预售合同，该院（2015）潍城民初字第1075号民事判决书判决解除原告与被告万锦置业签订的上述合同且该判决已生效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，故，因涉案商品房买卖合同已经解除，原告与被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行、山东万锦置业发展有限公司签订的个人购房借款/担保合同中约定的贷款项目已不复存在，请求依法判令解除原告与被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行、山东万锦置业发展有限公司签订的个人购房借款/担保合同，二被告连带返还原告2012年8月10日起至2015年8月10日已支付的房屋按揭贷款本金27999.2元及相应部分利息24950.52元，连带返还2015年8月11日之后至判决生效之日的房屋按揭贷款本金及利息；剩余的贷款本金及利息由被告山东万锦置业发展有限公司支付给被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行。被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行辩称，原告诉称解除合同，返还款项，被告认为该请求于法无据，应驳回原告的诉请；关于解除合同，我方认为借款合同与房屋买卖合同非主从合同关系，房屋买卖合同的解除，不影响借款合同的继续履行；关于返还款项是原告和山东万锦置业发展有限公司之间房屋买卖合同关系，与我方无关。被告山东万锦置业发展有限公司辩称，原告的起诉没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉求。原告与中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行之间是借贷关系，而原告与我方之间是保证合同关系，并非同一法律关系。原告当初向银行借款是因为原告本人经济支付能力有问题，原告不能将个人支付能力问题所产生的借款及其利息强加给我方。另外本案涉及的借款合同关系与购房合同关系不是主从合同关系，两个合同是各自独立的，互不产生影响，所以请求法院依法驳回原告的诉求。经审理查明，2012年5月3日，原告与被告山东万锦置业发展有限公司签订商品房预售合同，约定原告购买被告出卖的潍坊市潍城区五道庙商业步行街万锦国际广场1号楼3309号房屋，房屋总价款305196元，首付款185196元，银行贷款12万元，山东万锦置业发展有限公司应于2012年10月31日前将经综合验收合格的3309号房屋交付原告。原告在上述合同签订后向被告山东万锦置业发展有限公司交纳了首付款185196元及公共维修基金等费用。2012年6月28日，原告与被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行及山东万锦置业发展有限公司签订个人购房借款/担保合同，约定原告为购买的涉案房屋向中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行借款12万元，借款期限120个月，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率上浮15%，原告授权银行将款项发放至被告山东万锦置业发展有限公司账户，原告按月等额本息还款法（按月计息）偿还贷款本息，被告山东万锦置业发展有限公司作为原告上述借款的保证人提供阶段性连带责任保证，对合同项下的贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、实现债权的费用和其他应付费用承担连带责任保证，原告以涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行，贷款发放后借款人与售房人就所购房屋质量、权属或者其他事宜发生的任何纠纷均不减少或免除借款人的还款责任，也不限制减少或免除担保人的担保责任，本合同正常履行，借款人与房屋出卖人协议解除买卖合同或以诉讼、仲裁方式解决买卖合同纠纷时，借款人应在得知该情形之日起10各银行工作日内告知贷款人，由借贷双方共同与房屋出卖人协商解决购房款的处理，如借款人不履行告知义务，贷款人有权按本比借款合同5%追求借款人的违约责任。合同签订后，中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行已经将12万元支付给山东万锦置业发展有限公司。因山东万锦置业发展有限公司未如期交房，原告起诉至潍坊市潍城区人民法院，要求解除与万锦置业签订的购房合同，该院于2015年11月3日作出了（2015）潍城民初字第1075号民事判决书，该院认为被告山东万锦置业发展有限公司未提供涉案房屋经综合验收合格的证明和已向房管部门提交相关材料可期待办理房产证的证据，原告签订的商品房预售合同的目的无法实现，被告山东万锦置业发展有限公司构成根本违约，该院判决解除原告解际娜与山东万锦置业发展有限公司签订的商品房预售合同，山东万锦置业发展有限公司向原告返还首付房款185196元、公共维修基金2231元、备案登记费550元、预告登记费550元并赔偿原告违约金18519.6元。另查明，原告自2012年8月10日开始偿还贷款本金和利息，至2015年8月10日共偿还贷款本金27999.2元、利息24950.52元，自2015年8月10日之后至起诉时的银行贷款一直由原告进行偿还。上述事实有原告提交的个人购房借款/担保合同、判决书等证据及当事人的当庭陈述在案为凭，足以认定。本院认为，原、被告签订的个人购房借款/担保合同是双方真实意思的表示，且不违背法律、法规强制性规定，为有效合同。由于被告山东万锦置业发展有限公司未依约如期交房，潍坊市潍城区人民法院判决解除了原告解际娜与山东万锦置业发展有限公司签订的商品房预售合同，且该判决已生效。原告与山东万锦置业发展有限公司之间的商品房预售合同解除后，个人购房借款/担保合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条之规定，原告有权解除个人购房借款/担保合同，据此，原告要求解除与被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行、山东万锦置业发展有限公司签订的个人购房借款/担保合同，应予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，同时根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，商品房买卖合同被解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，本案中，个人购房借款/担保合同的解除系山东万锦置业发展有限公司违约导致商品房预售合同解除所致，原告支付的房屋收付款已由潍坊市潍城区法院判决由山东万锦置业发展有限公司返还给原告，原告在合同解除前已向中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行归还的贷款本息，均应由山东万锦置业发展有限公司向原告进行赔偿，故，原告要求山东万锦置业发展有限公司返还原告已向中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行所偿还的截止2015年8月10日的房屋按揭贷款本金27999.2元及相应部分利息24950.52元并返还之后至判决生效之日的房屋按揭贷款本金及利息的诉讼请求，于法有据，本院予以支持，对于原告要求中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行返还已还上述贷款本息，于法无据，本院不予支持。购房借款/担保合同解除后剩余贷款应由山东万锦置业发展有限公司返还给中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告解际娜、钱海雯与被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行、被告山东万锦置业发展有限公司签订的个人购房借款/担保合同；二、被告山东万锦置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向原告解际娜、钱海雯赔偿自2012年8月10日起至本判决生效之日止，原告解际娜、钱海雯已向被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行支付的贷款本息（以中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行于本判决生效之日出具的原告在此之前所有的还款明细清单为准）；三、被告山东万锦置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内向被告中国工商银行股份有限公司潍坊开发支行偿还原告解际娜、钱海雯自判决生效之日起就个人购房借款/担保合同剩余的贷款。四、驳回原告解际娜、钱海雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1124元，减半收取562元，由被告山东万锦置业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审判员 杨 岩二〇一六年六月二十二日书记员 李红蕾