天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初1467号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。负责人李长江，总经理。委托代理人李立磊，该公司职员。被告井庆霞。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告井庆霞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由代理审判员闵杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司之委托代理人李立磊、被告井庆霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司诉称，被告系八里洲碧桂园蓝岸庭院168-401（面积：126.7㎡）的产权人。按照原告与天津八里洲房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，被告自2014年2月1日至2015年12月31日，共拖欠23个月（每月物业费标准为2元/㎡）共计5828.2元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理，故诉至法院要求判令被告支付原告自2014年2月1日至2015年12月31日的物业费5828.2元、违约金5505.36元，共计11333.56元；诉讼费由被告承担。被告井庆霞向法庭提交书面答辩状辩称：1.被告未与原告签订物业服务合同，原告不适格。2.物业服务存在瑕疵，主要表现在小区私搭乱建、外墙拆改、增设门窗、损坏和改变房屋外貌现象严重；业主随便在小区内堆放杂物，大面积绿地被占、树木被毁坏；业主在小区内饲养家禽和大型犬，鸡鸣狗吠，原告对上述现象均未予以制止，致使严重影响了被告的居住环境。3.房屋存在质量问题，墙面、地面有裂缝，多次报修，原告均不予理睬，楼道纱窗丢失，多次告知物业公司均置之不理。4.原告收费过高，根据相关标准，一级物业收费标准仅为1元/㎡·月。5.至今未组织成立业主委员会，未定期举行小区文化活动，未公开账目。综上，原告提供的物业服务并未达到其承诺的五星级服务，原告交纳部分物业费，对于违约金没有约定，应予驳回，并要求原告退还装修押金。双方争议焦点：1.原告是否尽到服务职责；2.被告是否应当向原告缴纳物业服务费及滞纳金。围绕争议焦点，原告向法庭提供证据如下：1.前期物业合同和备案复印件各1份，以此证明原告收取物业费和滞纳金的依据。2.催缴通知单照片1张，以此证明原告曾多次向业主催缴物业费。3.业主入住登记表复印件1张、收楼通知书复印件1张、物业及资料移交书复印件1张，以此证明业主办理相关入住手续。4.日常保洁检查评估表复印件1份、巡更记录表复印件1份，以此证明保洁和巡更情况。经当庭质证，被告对证据1认为没有在前期物业合同上签字，不予认可；对证据2没有异议，但被告并未对其置之不理，被告曾多次找到原告协商，要求其整改就交纳物业费，是原告不予理睬；对证据3认为因房屋存在质量问题，并未入住；对证据4中日常保洁检查评估表认可，对巡更记录表不认可，认为物业只是在形式上的身份核实。被告向法庭提交：1.照片23张，以此证明：⑴被告房屋存在质量问题；⑵小区内绿化遭到破坏，业主私搭乱建，随意改变房屋结构，原告未能尽到服务责任。2.临时管理规约1份，以此证明仅与房地产开发公司签订合同，没有跟物业公司签订。经当庭质证，原告对证据1真实性无异议，照片中显示的有些情况是存在的，私搭乱建及饲养大型犬原告也曾向有关部门反映也报过警；对证据2的真实性无异议，在这份临时规约后应还有份移交书，是房地产开发公司移交到物业，业主都有签字。本院经审查分析认为，原告提交的证据及被告提交的证据1符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对其证明效力予以确认。被告提交的证据2缺乏证据关联性，对其证明效力本院不予确认。根据本院认定的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托，广东碧桂园物业管理有限公司对坐落于天津市津南区八里台镇八二路以南的碧桂园（蓝岸庭院）小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月15日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。物业管理服务费用高层住宅1.2元/月·平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设备的运行、维护、管理费用高层住宅按建筑面积每平方米0.87元的标准由业主交纳。后由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司对蓝岸庭院小区实际进行物业管理。2012年8月26日，被告井庆霞向天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司购买碧桂园蓝岸庭院168-401号房屋1套，建筑面积126.7㎡。天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于2013年10月30日向被告交付房屋，并告知物业服务费自2013年11月1日计收，被告缴纳三个月的物业服务费后，自2014年2月1日起被告一直未向原告缴纳物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。本案中，前期物业合同系广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订，原告作为广东碧桂园物业管理有限公司的分支机构为被告井庆霞提供了物业管理服务，且被告已向原告交纳了部分物业费用，双方已形成物业管理合同关系，故被告井庆霞应依约向原告交纳物业费用。关于被告认为未与原告签订物业服务合同，原告不适格的答辩意见，根据《最高人民法院理解与适用》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告虽未与原告签订物业服务合同，但应受前期物业合同的约束，且已实际享受了原告为其提供的安保、保洁等服务，故对于被告此项答辩意见本院不予采信。关于被告认为原告物业收费超过规定标准的答辩意见，原告收取的物业费用分为两部分，其中物业管理服务费用高层住宅1.2元/月·平方米，并未超出天津市一级物业收费标准1元/月·平方米的20%，故被告此项答辩意见本院不予采信。关于被告认为原告物业服务不到位，不同意全额支付物业费的意见，本院认为原告应当提供与其收取物业费用相匹配的物业服务，庭审中，原告对于被告房屋质量问题予以认可，尽管房屋质量问题在房屋质保期内应由建设单位负责，但原告作为物业服务单位，在业主多次向其反应后应尽快与建设单位进行沟通以解决问题，并就沟通情况及时向业主反馈，另根据被告提交的照片显示，原告提供的物业服务的碧桂园蓝岸庭院小区私搭乱建、饲养家禽及大型犬情况严重，绿地亦有被破坏的情况，对业主的居住环境造成影响，原告对于上述情况虽无执法权，但应对于私搭乱建的业主进行劝阻及采取合理的措施进行限制，并及时向相关执法部门进行反映，综上本院认为原告提供物业管理服务确实存在瑕疵，本院酌情考虑减免部分物业费，以减免10%为宜。被告住房面积为126.7㎡平方米，按照原告主张的每月每平方米2元物业费计算，每月物业费应为253.4元，根据原告主张，被告应交纳2014年2月1日至2015年12月31日23个月的物业服务费共计5828.2元的90%，计5245.38元。对于原告要求被告支付违约金的主张，因其提供物业服务存在瑕疵，故本院不予支持。原告作为物业服务管理单位，今后应尽力提升物业服务品质，改善业主居住环境，维护小区秩序，而被告作为业主在享受原告提供的物业服务的同时应当及时缴纳物业费用，拖欠物业费将制约物业公司对于服务的投入，必然导致服务质量的降低，无法满足业主的需求，又会有更多的业主拒缴物业费用，如此恶性循环势损害的将是双方的根本利益，且该行为对于大多数按期支付物业费用的业主亦不公平。希望原、被告双方能够相互理解，各自履行应尽的义务，共同维护和创造良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告井庆霞于本判决生效后3日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费5245.38元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司负担17元，被告井庆霞负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级法院。代理审判员 闵 杰二〇一六年六月一日书 记 员 林鹏志速 录 员 张喜娟