重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终733号上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝楼房湾综合写字楼*楼。法定代表人：王朝明，该公司董事长。委托代理人：黄建，男，1982年12月20日出生，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭逢祥，男，生于1975年2月5日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）与被上诉人谭逢祥商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年12月31日作出(2015)石法民初字第01469号民事判决，石柱国资公司不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭审理了本案，对本案进行了审理。上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪，被上诉人谭逢祥的委托代理人谭茂明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年8月22日，石柱国资公司（甲方）与谭逢祥（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾的9-3-7-1号房屋以总价360376元出售给乙方。第七条约定：甲方应在2012年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2、本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；如遭遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实逾期交房；第八条约定：甲方应在确定的交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接的，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由甲方承担；第九条约定：除因本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，逾期在30日（含）之内，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之零点三的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期超过60日后，乙方要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付购房款万分之三的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向乙方支付违约金；第十三条约定：预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理《房地产权证》申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。甲乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同30日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方于同日签订《合同补充协议》，约定：甲乙双方经协商，约定自本合同签订之日起60日内在所在地的区县房地产交易管理部门申请办理合同登记备案；在商品房交付使用后120日内，申请办理《房地产权证》乙方同意委托甲方代办合同登记备案及权属登记手续。乙方需于合同签订之日按相关规定交纳各类税、费及大修基金等，否则不予登记。2013年7月21日，石柱国资公司向谭逢祥交付了房屋。另查明，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2014年11月24日受理了石柱国资公司申请办理谭逢祥的《房地产权证》申请。《房地产权证》记载谭逢祥的房屋建筑面积为107㎡。在一审审理过程中，石柱国资公司为证明谭逢祥的损失明显低于约定的违约金，申请对谭逢祥所购汇景龙湾小区住宅同地段、同类房屋2011年、2012年、2013年的平均月租金标准进行鉴定。经一审法院委托，重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司作出的渝海特【2015】评鉴字第107号房地产评估报告认定谭逢祥所购房屋的月租金单价为11元/㎡，月租金总价为1180元。石柱国资公司支付鉴定费2826.08元。谭逢祥一审中诉称：石柱国资公司的行为严重违反合同约定，遂提起本案诉讼，请求判令石柱国资公司支付逾期交房违约金21947元、逾期办证违约金5265元，并承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审辩称：双方签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过分高于谭逢祥的实际损失，要求按照合同法以及商品房买卖司法解释相关规定予以调整，关于逾期交付房屋违约金应当参照同地区同类型房屋的租金标准计算。谭逢祥计算时间有误。谭逢祥主张的部分违约金已经超过诉讼时效，本案的诉讼时效应该从谭逢祥起诉之日倒推两年计算。双方签订的补充合同已将申请办理《房地产权证书》的时间延长到90日或120日，所以应当扣减90日或120日，对于看不清楚的部分合同应该按照交易习惯参照能够看清楚的同期同类合同的约定的期限来扣减计算时间。石柱国资公司交付房屋的时间应以谭逢祥交纳物管费的时间为准。一审法院认为，石柱国资公司和谭逢祥签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。在本案中，谭逢祥已经履行了支付购房款的义务。双方在《商品房买卖合同》约定石柱国资公司应在2012年12月31日前将房屋交付给谭逢祥使用，石柱国资公司实际交付谭逢祥使用时间为2013年7月21日，构成逾期交房，石柱国资公司也未提供证据证明遭遇不可抗力并书面告知谭逢祥，根据约定石柱国资公司应在房屋实际交付后30日内向谭逢祥支付违约金，谭逢祥在2013年7月21日接房时就知道石柱国资公司已经逾期交房，因此谭逢祥请求石柱国资公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年8月21日起算，谭逢祥于2015年3月3日提起诉讼，没有超过两年的诉讼时效。根据合同约定，房屋验收交接后，双方应签署房屋交接单，故应以石柱国资公司向谭逢祥出具的交房通知书作为确定石柱国资公司向谭逢祥交房的具体时间，对石柱国资公司辩称应以谭逢祥交纳物业管理费的时间作为石柱国资公司向谭逢祥交房的时间不予认可，故石柱国资公司应当向谭逢祥支付逾期交房的违约金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案审理过程中，石柱国资公司申请对谭逢祥所购房屋租金标准予以鉴定。以租金收益来确定因石柱国资公司违约给谭逢祥造成的损失较为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金。石柱国资公司逾期交房违约天数应自2013年1月1日起计算至2013年7月21日止共计202日，故石柱国资公司赔偿谭逢祥逾期交房违约金10328.93元（1180元÷30×130%×202，即以涉案房屋租金的130%计算202日）。谭逢祥、石柱国资公司在《商品房买卖合同》虽约定石柱国资公司应在将房屋交付给谭逢祥使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，但双方在补充协议第六条第1项约定了在商品房交付使用后120日内，申请办理《房地产权证》，应认定为双方对石柱国资公司提交办理《房地产权证》申请的时间从房屋交付谭逢祥使用后60日内变更为120日内，故石柱国资公司应按合同约定承担从2013年11月19日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。按照合同约定石柱国资公司应在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付逾期办证违约金，因此谭逢祥请求石柱国资公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，谭逢祥于2015年3月3日提起诉讼，没有超过诉讼时效。关于石柱国资公司提出调整逾期办证违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，合同中约定的是按日支付已付购房款万分之零点三的标准，没有超过司法解释的标准，故对逾期办证违约金不予调整。石柱国资公司逾期办证违约天数应从2013年11月19日计算至石柱国资公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年11月24日止共计371日，故石柱国资公司赔偿谭逢祥逾期办证违约金4010.98元（360376元×0.003%×371，即以已付购房款360376元为基数按日万分之零点三计算371日）。对于谭逢祥请求石柱国资公司支付逾期交房、逾期办证违约金超过的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、石柱国资公司在判决生效之日起三日内赔偿谭逢祥逾期交房违约金10328.93元、逾期办证违约金4010.98元；二、驳回谭逢祥的其他诉讼请求。案件受理费480元、鉴定费2826.08元，共计3306.08元，由谭逢祥负担1563.87元，由石柱国资公司负担1742.21元。上诉人石柱国资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决中关于违约金的内容，改判上诉人在被上诉人违约金请求权未超过诉讼时效范围内，按被上诉人实际损失的130%承担逾期办证违约金742元，承担逾期交房违约金7260.32元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.涉案逾期交房违约金、逾期办证违约金均过分高于损失，对一审判决调整了逾期交房违约金没有异议，但一审判决对逾期办证违约金也应调整；2.逾期办证违约金损失数额并非难以确定，而是除了办证费用的利息损失外，没有其它实际损失，一审判决以损失数额难以确定为由，不予调整逾期办证违约金，适用法律错误；3.被上诉人部分逾期办证违约金、逾期交房违约金请求权已超过诉讼时效，一审判决认定全部未超过诉讼时效，违反相关司法解释的规定。本案双方约定逾期办证违约金、逾期交房违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。双方采用的《重庆市商品房买卖合同》标准文本中约定的支付违约金的时间互相矛盾，同一条款既称逾期超过60日之日起按日支付违约金，又称于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内、实际交付之日起30日内支付违约金。且后一种整体支付违约金的规定，侵害了上诉人的诉讼时效利益，应当依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，认定本案的违约金请求权诉讼时效应按日计算2年；4.被上诉人一审未获支持金额对应的鉴定费应由被上诉人承担。被上诉人谭逢祥答辩称：上诉人没有证据证明逾期办证违约金过高，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效，一审判决上诉人承担鉴定费正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、双方约定的逾期办证违约金是否过高；二、被上诉人请求的部分逾期交房违约金、逾期办证违约金是否超过诉讼时效。分别评述如下：关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。谭逢祥与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定石柱国资公司逾期办证超过60天后即构成违约，由石柱国资公司向购房人按日支付已付房屋价款万分之零点三的违约金，该约定中购房款的万分之零点三，为年率1.095%，远低于中国人民银行的同期存款利率，并不过高。石柱国资公司主张应当按照购房的实际损失计算违约金，因违约金不仅仅是补偿当事人实际受到的损失这一功效，还有对违约人给予惩罚的功效。石柱国资公司向购房人交付房屋后，并未按照合同约定向国土和房屋管理局取得受理通知单，构成违约。虽然谭逢祥并未举示证据证明自己的实际损失，但是基于诚实信用原则，双方在合同中既然约定了并未高于金融机构同期贷款利息的违约金，石柱国资公司在违约的情况下，也应当按照合同约定向购房人支付合同中约定的违约金。关于被上诉人请求的部分逾期交房违约金、逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。第一，逾期交房违约金部分。根据谭逢祥与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2012年12月31日前将商品房交付给被上诉人使用，上诉人未按合同交房的，逾期超过60日后，被上诉人要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金，并于实际交付之日起30日内向被上诉人支付违约金。上诉人于2013年7月21日向被上诉人交付房屋，因此，应当于2013年8月21日前支付违约金，故被上诉人请求支付逾期交房违约金的诉讼时效从2013年8月21日起算，本案被上诉人于2015年3月3日起诉请求支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。第二，逾期办证违约金部分。谭逢祥与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项约定：“逾期超过60日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，石柱国资公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为2014年11月24日，因此谭逢祥请求石柱国资公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，谭逢祥于2015年3月3日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司主张应当按日计算诉讼时效，首先其主张不符合双方在合同中约定，其次，按日计算诉讼时效意味着购房人要按日主张自己的权利，不符合法律规定。因此，石柱国资公司对本案提出诉讼时效问题的理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人石柱国资公司认为一审判决的鉴定费分担不当的问题，一审判决依据被上诉人的诉讼请求及一审法院最终认定的金额确定双方应该承担的鉴定费，符合公平原则及法律规定，对上诉人的上述意见本院不予采信。综上，石柱国资公司的上诉理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费480元，由上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭松涛代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一六年六月十六日书 记 员  赵 彬