南京市建邺区人民法院民 事 判 决 书（2014）建民初字第91号原告中国农业银行股份有限公司南京雨花台支行（下称雨花农行）。负责人朱曙光，雨花农行行长。委托代理人聂朝辉、王洪利，江苏天晖律师事务所律师。被告南京建邺房地产拆迁建设有限公司（下称建邺拆迁公司）。法定代表人侯云光，建邺拆迁公司总经理。委托代理人孙敦萍，江苏法德永衡律师事务所律师。被告南京万达广场投资有限公司（下称万达公司）。法定代表人丁本锡，万达公司董事长。委托代理人张霆，北京市盈科（南京）律师事务所律师。原告雨花农行诉被告建邺拆迁公司、万达公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告雨花农行的委托代理人聂朝辉、建邺拆迁公司的委托代理人孙敦萍、被告万达公司的委托代理人张霆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告雨花农行诉称，被告建邺拆迁公司系建邺区人民政府批准设立的具有拆迁资格的单位。2009年10月，被告建邺拆迁公司在未与原告就拆迁补偿事宜达成一致意见的情况下，强行将原告所有的位于南京市建邺区江东南路2号迎街的面积为623.7平方米的营业网点的房屋实施了拆除。后经原告多次主张，被告建邺拆迁公司才于2010年3月和原告签订了《拆迁产权调换协议》。协议约定，被告建邺拆迁公司以被告万达公司的一期G78地块一楼、同等面积和同样性质的经营性门面房的产权与原告所有的、已经拆除的营业网点用房进行产权调换。2011年，包括原告被拆迁房屋所占地块在内形成的万达公司一期G78地块项目已经建成，被告建邺拆迁公司具备了进行产权调换的条件。经原告多次交涉，至今未果。2013年9月6日，被告建邺拆迁公司更明确告知无法履行拆迁产权调换协议约定的义务，至原告起诉时止，被告建邺拆迁公司没有向原告披露本次拆迁的主体，为此，原告依法提起诉讼。在诉讼过程中，被告拆迁公司披露本次拆迁属于商业拆迁，拆迁委托人是被告万达公司以及被告建邺拆迁公司是受委托的拆迁实施单位的事实，为此，原告申请追加被告万达公司为本案的被告，并请求判令：1、被告万达公司承担将位于万达广场G78地块一楼、面积为623.7平方米的经营性门面房交付给原告，并协助原告办理过户登记手续；2、判令被告万达公司赔偿原告经济损失合计451.3万元，其中：房屋装修损失分别为1284060.45元、319118.64元和租金损失291万元；3、诉讼费由两被告承担。被告建邺拆迁公司辩称，根据原告和被告建邺拆迁公司之间签订的拆迁产权调换协议，本次拆迁补偿的方式为产权调换，双方对本次涉讼房屋的拆迁有明确的约定，即在万达广场一期G78地块提供同等面积和性质的门面房用于原告经营使用。因原告被拆迁的房屋为办公用房，协议中约定的拆迁调换门面房性质为商业用房，其两者之间有显著的市场价格差异，拟调换的门面房价格远远高于原告的被拆迁房屋价格，且调换的门面房包含了本次拆迁中原告的各项损失，因此，原告主张的各项损失赔偿缺乏明确的约定，不应得到支持。被告建邺拆迁公司至今没有安置原告的产权调换房屋的原因是由于委托人万达公司未能完全履行与被告建邺拆迁公司之间的协议所致，亦即未能提供用于安置被拆迁人的足额的商业用房给被告建邺拆迁公司，至今在G78地块有8000平方米的商业用房未能提供给被告建邺拆迁公司，导致被告建邺拆迁公司不能及时对原告进行安置，为此，被告万达公司应当承担所有的违约责任。另外，根据《合同法》第四百零三条的规定，原告得知拆迁委托人是万达公司后，明确选择了万达公司作为被告，被告建邺拆迁公司不应再承担任何违约责任。被告万达公司辩称，被告万达公司认为原告未能得到安置的原因并不是万达公司未能提供拆迁安置房屋，而是建邺区政府和被告建邺拆迁公司的拆迁安置方案所导致的，建邺区政府在G78地块仅安置了新丽华公司一家，该安置行为并不以万达公司的主观意志所转移。万达公司自2010年就安排了8000平方米的房屋用于拆迁安置，至于原告这么长时间没有得到安置是因为政府和被告建邺拆迁公司不履行安置义务造成的时间拖延。为此，原告主张的相应损失应当由被告建邺拆迁公司自行承担。原告主张被告万达公司承担责任的核心问题是得到安置，被告万达公司认为原告应当得到合理的安置，被告万达公司的安置房屋早就准备好了，而得到安置的唯一障碍是在于被告建邺拆迁公司的不作为造成的。关于原告主张的装修损失，按照原告和被告建邺拆迁公司之间的约定，该协议明确排除了装修方面的损失，为此，原告主张的装修损失是不存在的。至于原告主张的租金损失，该损失是由于被告建邺拆迁公司的迟延安置造成的，应当由被告建邺拆迁公司承担。经审理查明，2008年，南京市建邺区政府和大连万达集团股份有限公司签订《协议书》，约定，万达集团通过土地市场公开出让方式取得了G76、G77、G78号地块的国有土地建设用地使用权，且计划将该地块建设成高品质的万达城市综合体，以打造南京市的城市新中心、新地标。建邺区政府通过严格程序、降低拆迁成本，确保G77、G78地块的土地综合费用控制在23.5亿元（万达按摘牌价无偿提供回迁安置的8万平方米商业用房不含在内）。2009年3月24日，双方签订《补充协议》，约定将土地综合费用控制在22亿元。上述协议签订后，万达集团共支付了土地综合费用21.94亿元，剩余的600万元因涉案土地上的电力设施拆迁费用负担问题正由双方协商中。2008年3月8日，万达公司与建邺拆迁公司签订《委托拆迁协议》，约定，万达公司拟对上述建邺区G77地块开发项目（金陵装饰城地块）进行改造建设。就涉及建邺区范围内的拆迁工作，全权委托建邺拆迁公司按照南京市人民政府227号令有关拆迁规定对该项目国有土地范围内工企单位和居民实施拆迁，同时办理申领拆迁许可证的相关手续，拆迁评估委托合同、房屋拆迁委托合同、组织产权调换房房源并委托评估、户口冻结。有关拆迁费用及其付款方式，万达公司按照建邺拆迁公司签订的拆迁补偿协议支付拆迁补偿款。2008年6月23日，南京市房产管理局向万达公司下发了《房屋拆迁许可证》，载明：万达公司因G78开发项目建设，需拆迁建邺区江东南路2号、8号、9号（以上门牌号××非住宅22125.01平方米，拆迁实施单位为建邺拆迁公司。2009年10月，建邺拆迁公司对雨花农行所有的南京市江东南路2号一楼623.7平方米用于网点经营的房屋进行了拆除。2010年3月11日，建邺拆迁公司作为上述地块的拆迁实施单位和雨花农行签订《拆迁产权调换协议》，约定，建邺拆迁公司按照拆迁许可证实施万达广场地块开发项目的拆迁，雨花农行位于江东南路2号面积为623.7平方米的经营办公用房在此拆迁范围内，经协商，建邺拆迁公司在征得万达公司同意的情况下，并依照市政府227号令第29条第三项及对该条款在补充解释（三）中的规定，对雨花农行被拆迁房屋进行产权调换；因建邺拆迁公司目前尚不能确定房屋具体位置，其同意雨花农行提出的在万达广场一期G78地块同等面积和性质的条件下进行产权调换，建邺拆迁公司提供产权调换房屋仍然是一楼同样性质的门面房用于雨花农行经营使用，当G78地块迎街门面房开工建设后房屋建设主体完成后，双方应当签订《南京市城市房屋拆迁补偿协议》；同时，双方应当按照评估公司的评估方案进行结算和产权调换。2013年9月6日，建邺拆迁公司向雨花农行发函告知：…，2010年3月双方签订《拆迁产权调换协议》，该协议约定，以南京万达广场投资有限公司一期G78地块一楼、同等面积、同样性质的门面房产权予以调换。现万达一期G78地块已经建成，我公司与南京万达广场投资有限公司为贵单位产权调换事宜多次协商，未达成一致意见，目前无法履行上述产权调换协议。庭审中，万达公司出示G78地块的房产证和G77地块的土地证证明其已经按照协议约定提供了G78地块7.2万平方米的商业用房用于建邺拆迁公司安置其他的被拆迁安置户。同时其按照约定在G77地块上提供了约1.08万元平方米的商业用房用于被拆迁户的安置，但用于安置被拆迁户的房屋由于政府和建邺拆迁公司的故意，造成了所谓的拆迁安置没有完成的状态。基于此，雨花农行向本院出具《关于选定产权调换位置的反馈意见》，表明：其接受万达公司提出的以位于G77地块的一楼同等面积的门面房产权调换方案。庭审中，雨花农行还提供了其被拆迁房屋装修损失的凭证予以证实被拆迁房屋的装修损失为1284060.45元，其原用于经营的房屋被拆迁后，另行租房产生的装修损失为319118.64元的凭证和另行租房产生的租金损失为291万元的依据。另查明，上述G78号地块的项目建设于2009年年中完工。以上查明的事实有（2012）宁民初字第6号判决书所查明的事实、（2013）苏民终字第0009号判决书、协议书及补充协议、房产证和土地证、拆迁产权调换、告知函、反馈意见开庭笔录等证实。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案中，建邺拆迁公司和雨花农行签订的协议是当事人之间的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，当属合法有效。建邺拆迁公司接受万达公司的委托，其完成对雨花农行涉案房屋的拆迁后，没有按照约定履行产权调换的义务，在雨花农行提起诉讼后，建邺拆迁公司向雨花农行披露拆迁涉案房屋的委托人系万达公司，雨花农行选定万达公司作为相对人主张权利，符合法律规定，本院予以支持。因万达公司没有按照约定提供用于拆迁回迁安置的房屋，且没有提供的房屋面积远远大于雨花农行被拆迁的房屋面积，为此，对于雨花农行主张万达公司按照约定在G78地块安置面积为623.7平方米的一楼经营性门面房，本院予以支持。庭审中，万达公司表示其已经在G77地块准备了约1.08万平方米的房屋用于被拆迁人的回迁安置，雨花农行反馈接受在G77地块安置，本院予以确认。综上，结合建邺拆迁公司和雨花农行之间的协议以及万达公司的当庭陈述意见、雨花农行的反馈意见，本院认定，万达公司将G77或G78地块的一楼、面积为623.7平方米的经营性门面房交付给雨花农行，并协助雨花农行办理权属登记手续。关于雨花农行主张的装修损失和租金损失的问题，依照建邺拆迁公司和雨花农行之间的约定，因双方并没有签订拆迁补偿协议，亦没有就相关的费用进行结算，本案中不予涉及。关于雨花农行向建邺拆迁公司主张诉讼费的问题，因雨花农行在诉讼中已经依法选定了作为委托人的万达公司承担责任，其仅向建邺拆迁公司主张诉讼费，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第四百零三条第二款的规定，判决如下：一、万达公司于判决生效之日起十五日内将其开发建设的位于南京市建邺区G77地块或G78地块的一楼、面积为623.7平方米的经营性门面房交付给雨花农行，并协助雨花农行办理权属登记手续。二、驳回雨花农行对万达公司的其他诉讼请求。三、驳回雨花农行对建邺拆迁公司的诉讼请求。本案诉讼费89105元由万达公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审判长  黄克强审判员  刘文军审判员  王 娟二〇一六年六月十二日书记员  李 霓