沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初5426号原告：马稔翔。委托代理人：曹博，系辽宁长风律师事务所律师。被告：沈阳星辰房地产开发有限公司。法定代表人：黄哲明。委托代理人：王志睿，系北京隆安律师事务所沈阳分所律师。原告马稔翔诉被告沈阳星辰房地产开发有限公司（以下简称星辰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员宋亮独任审判，于2016年5月27日公开开庭进行了审理，原告马稔翔，被告星辰公司委托代理人王志睿均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马稔翔诉称：2011年7月31日，原、被告签订“京城中心内部认购优惠权协议书”，约定原告购买被告开发的位于和平区文兴路XX号京城中心XX栋XX单元10层8号，建筑面积77.76平方米，单价为每平方米7500元，房屋总价款583200元。原告于2011年8月8日前支付全部购房款583200元。后双方又签订《商品房买卖合同》，根据第八条约定，出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……。第九条（出卖人逾期交房的违约责任）约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：第1、……（2）买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。2014年3月31日，由于被告未能按期交房，经原告多次催促，被告于2014年7月22日作出会议纪要，公开向政府及广大购房者承诺工程将于2014年8月10日前全面复工，并于2014年8月31日完成产权备案。但时至今日该楼盘无法备案，亦无法交付使用。由于被告的严重违约行为，给原告作为一名无辜的购房人带来了巨大的经济损失。依照我国法律及司法解释规定，原告依法将本案诉至法院，望人民法院维护原告的合法权益。诉讼请求：1、确认原、被告就位于和平区文兴路XX号京城中心XX栋XX单元10层8号房屋签订的《商品房买卖合同》合法有效；2、判令被告依法向原告开具发票并办理涉案房屋的登记备案手续；3、判令被告依法向原告支付逾期交房违约金，自2014年3月31日起至2016年4月26日日止，按已付房款日万分之一的标准计算；4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告星辰公司辩称：答辩人与原告签订的《商品房买卖合同》合法有效，是双方真实意思表示。逾期交房属于不可抗力，是属于第三方查封答辩人房产及工程，导致无法按期交房，原告要求答辩人承担相应的违约责任没有事实和法律依据。房屋登记备案手续在条件具备时方能办理，现在并不能办理备案。另外，原告提主张的违约金数额明显超出法律规定。经审理查明：2011年7月31日，原告（乙方）、被告（甲方）签订“京城中心内部认购优惠权协议书”，约定原告购买被告开发建设的位于和平区文兴路XX号京城中心XX栋XX单元10层8号房屋，建筑面积77.76平方米，单价7500元／平方米，总价款583200元。该协议书签订后，原告于当日向被告支付购房诚意金100000元。2011年8月8日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区文兴路XX号XX单元XX楼8号房屋，建筑面积79.45平方米，房屋总价款595875元。其中第六条付款方式及期限条款约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款。2012年4月10日前一次性付清购房款项人民币595875元；第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2014年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。……第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金……。在该合同落款处，原告签字并按捺手印，被告加盖合同专用章。合同签订当日，原告给付被告购房款483200元，合计向被告支付购房款583200元。被告分别于2011年7月31日、2011年8月8日向原告出具了收款收据两张，数额分别为10000元、483200元，至今未向原告开具正式的商品房销售发票。现因诉争房屋所在楼宇尚未竣工，亦未交付原告，故原告诉至法院。诉讼中，原告提供被告的《会议纪要》及议定书，载明被告承诺于2014年12月31日前达到国家法律法规及合同约定的竣工标准，三十个工作日内完成为京城中心业主办理入住手续，把钥匙发放到业主手中。但被告未按承诺履行义务，且截至原告提起本案诉讼之日，被告仍未能向原告交付诉争房屋。上述事实，有原告提供的《京城中心内部认购优惠权协议书》、《商品房买卖合同》、收款收据、《会议纪要》、议定书及诉争房屋所在楼宇的抵押登记材料等证据及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原、被告就涉案房产所签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效，本院予以确认。因此，对原告要求确认《商品房买卖合同》有效的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告承担违约金的诉讼请求，因根据双方合同约定，被告沈阳星辰公司应于2014年3月31日前向原告交付房屋，但被告沈阳星辰公司至今未向原告交付房屋，虽被告沈阳星辰公司辩称逾期交房属于不可抗力，但未就此提供证据加以证明，故应自2014年4月1日起承担给付逾期交房违约金的责任。关于逾期交房违约金的计算标准，双方已在合同第九条中明确约定，虽被告沈阳星辰公司辩称约定的违约金标准过高，但未就此提供证据加以证明，故仍应从其约定。被告沈阳星辰公司本应支付原告自2014年4月1日至2016年4月26日期间的逾期交房违约金元44148.24元（583200元×0.0001／天×757天），原告主张44032元，系对自身权利的处分，本院准予。关于原告主张被告对涉案房屋进行商品房登记备案的诉请，因涉诉房屋尚未竣工，亦未取得房屋初始登记批复，不具备办理登记备案的条件，故对原告该项诉讼请求，本院不予处理，待条件具备时，原告可另行主张。关于原告要求被告开具购房发票的诉讼请求。因原告已经支付被告沈阳星辰公司房款583200元，被告沈阳星辰公司作为开发商应当就原告已支付的房款开具相应正式发票，故对原告该项诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告马稔翔与被告沈阳星辰房地产开发有限公司于2011年8月8日就位于沈阳市和平区文兴路XX号XX单元XX楼8号房屋签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马稔翔自2014年4月1日至2016年4月26日期间的逾期交房违约金44032元；三、被告沈阳星辰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给原告马稔翔开具583200元的正式发票；四、驳回原告其他诉讼请求。如果被告沈阳星辰房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费900元，已减半收取450元（原告已预交），由被告沈阳星辰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。代理审判员  宋亮二〇一六年六月十二日书 记 员  程慧本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条之规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。《中华人民共和国合同法》第六十七条之规定：当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。