沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初5525号原告：杨轶光。委托代理人：冯亚杰，辽宁晋衡律师事务所律师。原告：肖月。委托代理人：冯亚杰，辽宁晋衡律师事务所律师。被告：沈阳朗勤置业有限公司。法定代表人：陈颖。委托代理人：陈宣辰，系辽宁瀛沈律师事务所律师。（未到庭）。委托代理人：刘敏，系辽宁瀛沈律师事务所律师。原告杨轶光、肖月诉被告沈阳朗勤置业有限公司（以下简称朗勤公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员盛雯独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理，原告委托代理人冯压杰，被告朗勤公司委托代理人刘敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：二原告系夫妻。2014年2月9日，二原告与被告签订了编号为E14010XXXXX和E14010XXXXX的两份《商品房买卖合同》，合同约定：二原告向被告购买被告开发的位于沈阳市和平区中华路XX号-1162、-1163号两套商铺，建筑面积均为19.4平方米，房屋单价均为每平方米52105.21元，商铺总金额均为1010841元，两套商铺合计金额为2021682元。合同还约定，二原告于2014年2月9日一次性支付两套房价款各1010841元。被告于2014年8月31日前将合同依约定的商品房交付原告使用，被告逾期交房超过180日后，买受人有权解除合同。合同签订当日，二原告履行了交付购房款的义务。但时至今日，被告并未向原告履行交房义务。故起诉至法院，请求法院依法判令解除二原告被告于2014年2月9日签订的《商品房买卖合同》，判令被告返还购房款并支付违约金。诉讼请求：1、判令解除二原告与被告于2014年2月9日签订的编号为E14010XXXXX和E14010XXXXX的《商品房买卖合同》；2、判令被告返还购房款2021682元，并支付违约金202168.2元；3、诉讼费由被告承担。庭审中，原告撤回对编号为E14010XXXXX的商品房买卖合同的审理的主张。变更诉讼请求：1、为判令解除二原告与被告于2014年2月9日签订的编号为E14010XXXXX的《商品房买卖合同》；2为判令被告返还购房款1010841元，并支付违约金101084.1元。被告朗勤公司辩称：1、原、被告之间签订的商品房买卖合同已经生效，并且涉案房屋已经实际交付，根据商品房买卖合同及补充协议，原告与沈阳华坤商业经营有限公司之间签订的委托经营协议，原告授权华坤公司在涉案商铺交付时，代为收房，华坤公司对商铺的接收即视为原告已经接收商铺，而被告已经与2014年6月10日与华坤公司办理了交房手续。并且将涉案房屋实际交付给了华坤公司，被告已完成了交房义务。2、涉案房屋已经实际交付给原告，双方的合同目的已经实现，原告不具备解除条件，因此被告已经履行完全部合同义务，不存在履约行为，不需承担任何违约责任。经审理查明：二原告系夫妻关系。2014年2月9日，二原告（买受人）与被告朗勤公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（合同编号：E14010XXXXX）一份，约定二原告购买被告开发建设的位于沈阳市和平区中华路XX号地下XX层单元间号-1162的房屋，建筑面积为19.4平方米，套内面积为9048平方米，总房款1018410元，用途为商业……。其中第六条付款方式及期限条款约定：买受人按下列第1种方式按期付款：1.一次性付款：2014年2月9日付总房款人民币1018410元；第八条交付期限条款约定：出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格……；第九条出卖人逾期交房的违约责任条款约定：除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金。2.详见附件四《商品房买卖合同补充协议》。另查明：上述《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议第一条买受人确认条款约定：对于商品房买卖合同订立以及对于商铺价格有重大影响的因素双方均已在商品房买卖合同及补充协议中进行了约定，不存在遗漏情况。因此，双方的权利义务责任以《商品房买卖合同》及本补充协议的约定作为唯一依据。买受人在签署《商品房买卖合同》和补充协议签，已经详细阅读了全部条款并理解其含义，合同及补充协议的签署是买卖双方真实意愿的表示；第四条买受人所购商铺运营管理权的条款约定：1.买受人在签署该商铺买卖合同前，已了解并认同沈阳华坤商业经营管理有限公司（以下简称“华坤公司”）对该商铺的统一管理权及相关《委托经营管理协议》约定事项；确定将所购商铺委托给对“朗勤商道”行使运营管理权的华坤公司，由华坤公司统一管理。买受人应于本合同签订时与华坤公司签订《委托运营管理协议》，买受人同意遵守华坤公司运营管理制度。2.买受人保证在委托经营管理期限内对该商铺经营用途的承诺有效且不可撤销，同时遵守不单方终止委托经营的相关承诺，即买受人取得该商铺所有权后亦应当保证信守该《商品房买卖合同》及本补充协议承诺，如买受人将商铺转让第三方，买受人应保证受让人知悉该商铺经营用途的相关承诺并确保其按照华坤公司的协议文本与之签订《委托经营管理协议》……；第十条商铺的交付条款约定：……2.买受人承诺将商铺交由华坤公司经营管理，并委托华坤公司与出卖人办理商铺交接手续，出卖人可直接将商铺移交华坤公司，即视为已向买受人交房。出卖人在交付通知书中通知的交付期限最后一次的次日即视为交付日。办理交付和交接手续后该商铺有关的风险、责任随之转移给买受人。第十七条约定：委托经营管理期限内，买受人不得解除本合同及补充协议。如非出卖人原因造成买受人必须退房，买受人须经出卖人同意解除已生效的《商品房买卖合同》，出卖人书面同意解除合同的，按照以下方式处理：……。同日，二原告（委托人、甲方）与被告（受托人、乙方）签订朗勤商道委托经营管理协议，其中第三条委托期限条款约定：1.委托期限开始之日以商场正式开业日期为准。委托期限共计叁年；第四条委托收房条款约定：根据商场运营的实际需要，甲方自愿委托乙方在商铺交付时代为收房。乙方对商铺的接收即视为甲方已经接受商铺。甲方认可商铺的交付状况以商铺实际运营装修现状交付。为便于开展招商、宣传、装修及其他经营活动，满足商铺承租人的实际经营需要，经甲乙双方协商一致，甲方可以向商铺承租人提前交付商铺。提前交付商铺的，不影响委托期限的有关约定，亦不影响委托经营收益的分配及支付。后原告支付购房款1010841元于被告，被告于2014年3月21日向原告开具销售不动产统一发票（自开）。又查明：2014年2月9日，二原告签署“承诺函”一份，其中载明：“……被承诺方：沈阳华坤商业经营管理有限公司。本人于2014年2月9日与沈阳朗勤置业有限公司签订了《商品房买卖合同》，于2014年2月9日与沈阳华坤盛业经营管理有限公司签订了《委托经营管理协议》。鉴于被承诺方在我购房时向开发商沈阳朗勤置业有限公司争取到192541元的购房优惠，因此《委托管理协议》中被承诺方向我支付的三年经营收益已扣除购房优惠。现我承诺在三年的委托经营期不单方解除委托经营协议，如我单方解除，则应向承诺方沈阳华坤商业经营管理有限公司补齐购房优惠款192541元。”2014年6月10日，被告朗勤公司与案外人沈阳华坤商业经营管理有限公司签订房屋交接单一份，其中载明：“买受人杨轶光、肖月所购买的朗勤商道XX区-1162号商铺，……买受人委托华坤商业办理商铺交接手续，朗勤置业可直接将商铺移交华坤商业，即视为已向买受人交房。现经朗勤置业、华坤商业共同查验，确认房屋已满足交付条件且无工程质量问题，华坤商业代买受人接收上述商铺，双方已于当日正式完成交接。自交接之日起，朗勤置业已全部、合法履行买受人交付房产的义务，该房产有关风险、责任随之转移给买受人。”上述事实，有原、被告提供的商品房买卖合同，原告提供的销售不动产统一发票，被告提供的朗勤商道委托经营管理协议、房屋交接单、承诺函及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为：二原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，故合法有效。双方均应恪守履行。其中附件四《商品房买卖合同》补充协议中关于商铺的交付约定“买受人承诺将商铺交由华坤公司经营管理，并委托华坤公司与出卖人办理商铺交接手续，出卖人可直接将商铺移交华坤公司，即视为已向买受人交房……”二原告与华坤公司签订的《委托经营管理协议》第四条委托收房条款约定“根据商场运营的实际需要，甲方自愿委托乙方在商铺交付时代为收房。乙方对商铺的接收即视为甲方已经接受商铺。甲方认可商铺的交付状况以商铺实际运营装修现状交付。”上述约定视为双方当事人对诉争房屋的交付方式进行了特殊约定，即二原告对诉争商铺交付已委托华坤公司代为接受。2014年6月10日，被告向华坤公司交付了诉争房屋，并于房屋交接单中载明：“经朗勤置业、华坤商业共同查验，确认房屋已满足交付条件且无工程质量问题，华坤商业代买受人接受上述商铺，双方已于当日正式完成交接……”。据此，被告已于该日向华坤公司实际交付了诉争房屋，即视为已向二原告交付了诉争房屋，履行了交付义务，符合双方当事人在《商品房买卖合同》中作出的被告应于2014年8月31日前交房的约定，故被告交付房屋不存在违约行为。其次，从合同的实际履行来看，二原告与华坤公司签订的《委托经营管理协议》约定了委托经营期限为叁年，该协议签订日期为2014年2月9日，故经营期限最早于2017年3月30日届满。二原告于2014年2月9日签署的“承诺函”中亦承诺在叁年的委托经营期不单方解除委托经营协议，如单方解除，则应向华坤公司补齐购房优惠款192541元。《商品房买卖合同》附件四《商品房买卖合同》补充协议同时约定：“委托经营管理期限内，买受人不得解除本合同及补充协议。如非出卖人原因造成买受人必须退房，买受人须经出卖人同意解除已生效的《商品房买卖合同》，出卖人书面同意解除合同的，按照以下方式处理：……。”现二原告与华坤公司的委托经营管理协议尚未届满，二原告亦实际享受了华坤公司给与的购房优惠，二原告以被告的商铺未达到交付条件为由主张解除合同没有事实依据，不符合双方的合同约定，被告并不存在违约行为，故二原告要求与被告解除《商品房买卖合同》并要求被告返还购房款，及支付违约金的诉讼请求本院不予支持。关于二原告主张如被告已交付诉争房屋，但未在合同约定时间内为原告办理房屋产权登记而要求解除合同的诉讼请求。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持”的规定，本案中，根据二原告与被告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后500日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案……”的内容，结合本案，被告交付房屋的时间是2014年6月10日，即被告应在2015年10月23日之前履行合同约定的提供的资料报产权登记机关义务，现被告未履行该义务，应属于违约行为。二原告于2016年5月3日起诉至法院，主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》，而依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，二原告该项诉讼请求不符合上述法律规定，故对二原告的该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：驳回原告杨轶光、肖月的诉讼请求。案件受理费12295元，（原告已预交、已减半收取），由原告杨轶光、肖月负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员 盛 雯二〇一六年六月二十二日书记员 陈荟茹本案判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应于支持。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。