甘肃省临泽县人民法院民 事 判 决 书（2016）甘0723民初737号原告临泽县国土资源局。法定代表人许克永。委托代理人王海健，甘肃方联律师事务所律师。被告靳天健。委托代理人陈华，甘肃陈兴国律师事务所律师。原告临泽县国土资源局与被告靳天健房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法以简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人王海健与被告靳天健的委托代理人陈华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告临泽县国土资源局诉称：2011年11月21日，原被告经协商后签订了一份《房屋租赁合同》，被告租赁两间房屋103.6平方米，租赁时间五年，自2011年11月1日至2016年10月31日止；租金由原告根据房屋出租市场参照周围房屋出租价格确定，租金采取年交方式，交费期为每年10月25日至10月31日，实行先付后租；承租方约定期限不能及时交付全部租金，视为毁约，原告有权终止合同并不予退还部分租金，所造成的损失由承租方承担。合同履行到2014年11月1日至2015年10月31日期间，原告参考周边房屋月租赁费每平方米50元，确定被告应交房屋租金62160元，经被告工作人员数次催收，被告未交付；2015年11月1日至2016年10月31日期间房屋租金为每平方米55元，被告应交付房租68376元，原告催收数次，被告仍拖欠不交。原告为保护权益依照合同法的相关规定提起诉讼，要求：1、依法解除原、被告的租赁合同，并限期被告返还租赁物。2、被告支付拖欠的房屋租金96348元。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告靳天健辩称:原被告签订租赁合同是客观事实，被告同意解除房屋租赁合同，原告主张的租金过高,不符合合同约定，不能以原告主张的数额给付租金。2011年11月1日至2014年10月31日租金被告已交清。被告未交纳2014年10月1日至2015年10月1日的房租，原因是原告未经被告同意随意对房租涨价造成的。原告将2015年11月至2016年10月的房屋月租金涨到每平方米55元，被告不予认可。被告在2016年3月初就已停止使用该房屋，被告在门上安装使用的电子显示屏被原告强制拆除，应当从租金中扣除2800元。原告主张的2016年月租金每平方米55元，不符合合同约定，租金应按约定以周边房屋租赁价进行确定。现被告欠原告2015年的房租，从2014年11月1日至2015年10月31日止，每平方米应按市场价格35元计算，合计43512元，扣除电子显示屏2800元，被告只欠原告房屋租金40712元。经审理查明：2011年11月16日，原被告签订房屋租赁合同，原告将办公楼第一层第二间建筑面积为103.6平方米的门面（从东向西），出租给被告使用，被告用于文化饰品、礼仪婚庆。房屋租赁时间五年，自2011年11月1日至2016年10月31日止，租金由原告根据房屋出租市场参照周围房屋出租价格确定，租金采取年交方式，交费期为上年11月1日至次年10月31日为一个交费周期，原告提前2个月书面通知被告房屋租金数额，每年10月25日至10月31日为交费期，被告根据原告通知，一次性付清房租。2011年11月1日至2012年10月31日期间，每平方米月租为35元。合同还对其他权利义务、违约、变更与终止事项进行了约定。对2012年11月1日至2013年10月31日期间，原被告以每平方米月租为35元计算；2013年11月1日至2014年10月31日期间，每平方米月租以45元计算，对上述租金被告已经支付完毕。对2014年11月1日至2015年10月31日期间的租赁费，原告以月每平方米50元计算，但未提前通知被告，被告也未交纳。2015年10月27日，原告召集部分租赁户开会参照周边房屋租赁费价格，确定2015年11月1日至2016年10月31日期间房屋月租金为每平方米55元。2015年11月10日，原告给被告发了律师函催收2015年度、2016年度的房租，并限被告于2015年11月30日前一次交纳，被告以原告随意涨价为由拒绝交纳。另查明，被告于2016年3月停止使用该房屋，但被告并未将房屋及钥匙移交给原告。2015年10月，因根据临泽县城市规划的规定，要求对破旧的牌要进行更换，原告通知被告拆除在门上安装使用的电子显示屏，被告未予拆除，原告将被告的电子显示屏拆除。在法庭审理中，被告的调解意见是同意解除原被告签订《房屋租赁合同》，对2014年11月1日至2015年10月31日的租金按40-45元/平方米计算，扣除电子屏损失2800元后一次支付，2015年10月31日以后不再承担租金。原告未予同意，双方各执己见，未能达成协议。上述事实，由原被告当庭陈述和原告向法庭提交的《房屋租赁合同》一份、临泽县国土资源局周边房屋租赁价格表二份、同一条街的租房人员郭海平、靳文娟的《房屋租赁合同》二份、原告会议纪录二份、原告在2015年10月给被告靳天健发的催款通知书和律师函二份；被告提交的房屋租赁合同一份（复印件）、电子屏收款收据一份予以证实。经质证，双方对签订房屋租赁合同、原告给靳天健发的催款通知书和催款函没有异议。被告对原告周边房屋租赁价格表，郭海平、靳文娟的二份租赁合同所签订租金的真实性、合法性、关联性均有异议，对原告的会议纪录，被告认为因参会的人也没有签字，不具有真实性。法庭认为上述证据相互形成证据链条，相互印证，可以证明本院查明的事实，依法予以采信。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，真实、合法有效，双方均应依约履行。在合同履行中，被告交纳了2011年11月1日至2014年10月31日期间的租金。被告对2015年度、2016度年的房租没有交纳，依合同约定，租金由原告根据房屋出租市场参照周围房屋出租价格确定，租金采取年交方式，交费期为上年11月1日至次年10月31日为一个交费周期，原告提前书面通知被告租金数额，对2014年11月1日至2015年10月31日期间的租赁费，原告以每月每平方米50元计算，但未提前通知被告，被告也未交纳，对此期间的房租因原告未履行通知义务，房租仍以上一年度履行的每月每平方米45元计算。2015年11月1日至2016年10月31日期间房屋月租金，原告给被告发了律师函催收，被告应当予以每平方米55元履行。被告辩解，2016年3月初被告就已停止使用该房屋，故被告不再承担2015年10月31日以后的租赁费，但其没有将房屋或钥匙交与原告，故其辩解理由不能成立，本院不予采纳。原告以每平方米55元主张被告承担2015年11月1日至2016年5月1日期间的房屋租金，理由正当，本院依法予以支持。原、被告房屋租赁合同期间尚未届满，根据合同法第九十三条规定，原被告均同意解除合同，依法予以解除。原告拆除被告电子屏的损失2800元，可从交纳的房租中予以扣除。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、九十三条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原被告签订的《房屋租赁合同》；二、被告靳天健返还租赁原告的房屋（原告办公楼第一层从东向西第二间建筑面积为103.6平方米的门面）；三、被告靳天健偿付原告房屋租赁费87332元（其中:2014年11月1日至2015年10月31日期间的租赁费55944元=103.6平方米×45元/月平方米×12个月，2015年11月1日至2015年5月1日期间的租赁费34188元=103.6平方米×55元/月平方米×6个月，扣除被告电子屏损失2800元)。上述二、三项限被告在本判决生效五日内履行。案件受理费2309元，减半收取1154.9元，由原告承担54.9元，被告承担1100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。审判员 刘 江二〇一六年六月二十七日书记员 裴金凤附：适用的法律法规《中华人民共和国共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。注：本判决书生效后，申请执行的期限为两年。