贵州省铜仁市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)铜中民一初字第3号原告（反诉被告）铜仁市骏佰大拇指商业贸易有限公司。住所地贵州省铜仁市碧江区时代商汇**栋*单元负*楼*号。法定代表人李琦。委托代理人杨来发，黔东律师事务所律师，特别授权。被告（反诉原告）重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司。住所地贵州省铜仁市新华路*号。负责人张伟，系该公司经理。委托代理人胡光辉，贵州驰铭律师事务所律师，特别授权。原告（反诉被告）铜仁市骏佰大拇指商业贸易有限公司（以下简称骏佰公司）与被告（反诉原告）重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司（以下简称伟映公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。骏佰公司的法定代表人李琦及其委托代理人杨来发，伟映公司的委托代理人胡光辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。骏佰公司诉称：2012年11月20日，项彩仙作为铜仁市碧江区大拇指购物广场的业主与伟映公司签订《商铺租赁合同》，由伟映公司将其所有的案涉商铺出租给项彩仙开办大拇指购物广场。2014年7月15日，铜仁市连降暴雨，发生特大洪灾，由于伟映公司出租给项彩仙的商铺的排水系统设计不合理，不能将污水及地下水及时排出，将骏佰公司经营的大拇指购物广场全部淹没，给骏佰公司造成极大的经济损失。由于双方协商未果，故诉至法院，请求依法判决伟映公司赔偿骏佰公司经济损失5831999.30元，案件受理费由伟映公司承担。诉讼中，项彩仙申请将本案原告由项彩仙变更为骏佰公司。因对涉案商铺的排水系统设计是否合理进行了鉴定，支出鉴定费138300元，要求伟映公司对鉴定费进行赔偿。伟映公司答辩称：一、骏佰公司主张的经济损失没有事实依据和法律依据，请求依法驳回。一是涉案商铺于2012年经相关部门验收合格，其排水系统并不存在问题；二是骏佰公司主张的损失是因特大洪涝灾害造成的，系不可抗力所致；三是骏佰公司在暴雨来临前，未及时采取应对措施；四是骏佰公司单方面提供的经济损失5831999元无事实依据。伟映公司反诉称：根据《商铺租赁合同》的约定，骏佰公司至今尚未向伟映公司支付2014年度下半年至商铺移交之日止的租金，明显构成违约，并应按照合同约定支付滞纳金。为此，请求依法判令：一、由骏佰公司按照合同约定支付租金及滞纳金6000000元；二、反诉费由骏佰公司负担。骏佰公司答辩称：伟映公司的反诉请求没有法律依据，请求依法驳回。其理由是：由于伟映公司出租给骏佰公司的涉案商铺设计不合理，不符合国家相关标准，不符合双方约定的租赁物用途，导致骏佰公司经营的超市在2014年7月15日的洪灾中遭受严重损失，伟映公司在本案中存在违约行为，故其主张租金和滞纳金于法无据。原告骏佰公司在举证期限内，向本院提交了如下证据：1、营业执照，法定代表人证明，拟证明骏佰公司的主体资格情况。经质证，伟映公司对该份证据无异议。2、商铺租赁合同复印件1份，拟证明骏佰公司承租伟映公司所有的涉案房产的情况。经质证，伟映公司对该份证据的合法性、真实性无异议，对免交租金的证明目的有异议。3、铜仁市物价局价格认定结论书，拟证明骏佰公司因本次洪灾造成的直接经济损失5314233.43元，间接损失为每天8926.88元的事实。经质证，伟映公司对该份证据的合法性、真实性及关联性均有异议，该价格认定结论书系骏佰公司单方委托，缺乏原始的评估依据，不能达到骏佰公司的证明目的。4、公证书，拟证明骏佰公司经营的大拇指超市被洪水淹没的现场情况及财物受损的事实。经质证，伟映公司对该份证据的合法性、真实性无异议，但对其证明目的有异议，不能证明骏佰公司受灾的具体损失情况。5、碧江区商务局关于铜仁大拇指超���因特大洪灾受灾情况调查报告，拟证明大拇指超市在2014年7月15日的洪灾中受损的事实。经质证，伟映公司认为该份证据只能证明骏佰公司经营的大拇指超市受灾的事实，但不能证明受灾损失的具体数额及原因。6、铜仁市水务局关于铜仁大拇指超市因“7.15”特大洪灾被淹进行改造的建议，拟证明造成大拇指超市因洪灾受损的原因是：一是大拇指超市的电梯井不符合规范；二是大拇指超市的排水系统设计缺乏合理、安全等方面的考虑。经质证，伟映公司对真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该份证据只能证明大拇指超市受灾的事实，不能证明洪水倒灌系房开商排水设计上的问题。7、苏州华碧微科检测技术有限公司司法鉴定所出具的鉴定意见书，拟证明伟映公司出租给骏佰公司的房屋排水系统不符合相关国家标准要求。经质证，伟映公司认为该鉴定意见不合法，案涉商铺的设计系经相关职能部门审批验收并交付使用，设计是否合理，应由政府部门认定，该鉴定意见书不能作为定案依据。8、鉴定费票据，拟证明骏佰公司因对房屋的排水系统的合理性鉴定用去鉴定费138300元。经质证，伟映公司认为鉴定不合法，故该笔费用不应由其承担。9、预交鉴定费20000元电子回单，拟证明骏佰公司因对损失鉴定用去20000元。经质证，伟映公司认为该电子回单不是正规发票，达不到其证明目的。伟映公司为支持其反诉请求及答辩理由，在举证期限内向本院提供了以下证据：1、大拇指公司工商注册资料，拟证明大拇指超市系由骏佰公司经营的事实。经质证，骏佰公司对该份证据无异议。2、商铺租赁合同，拟证明租赁合同对合同双方及租期的约定、租金的支付、违约责���的承担有明确约定的事实。经质证，骏佰公司对该份证据的真实性无异议，但对伟映公司主张骏佰公司存在违约行为的证明目的有异议。3、租赁房屋交付确认书，拟证明伟映公司按照合同约定将房屋交付给骏佰公司，骏佰接受确认的事实。经质证，骏佰公司对该份证据的真实性无异议，但对其证明目的有异议，骏佰公司依据租赁合同接受伟映公司出租的商铺，但并不能证明该商铺符合约定的用途。4、关于伟映.时代商汇12号楼修改方案审查批准书，拟证明涉案房屋的给排水系统设计方案经铜仁市规划事业局审查批准符合规定的事实。经质证，骏佰公司认为该份证据与本案无关联性。5、关于伟映.时代商汇12号楼修改方案的批复，拟证明涉案房屋的给排水系统设计方案经铜仁市规划事业局审查批准符合规定的事实。经质证，骏佰公司认��该份证据与本案无关联性。6、竣工验收备案表，拟证明涉案房屋的给排水系统设计方案经相关部门验收合格确认备案的事实。经质证，骏佰公司认为该份证据与本案无关联性。7、建设工程消防验收意见书，拟证明涉案房屋经铜仁市公安消防支队验收合格的事实。经质证，骏佰公司认为该份证据与本案无关联性。8、建设工程竣工规划认可证，拟证明涉案房屋经铜仁市城乡规划局确认符合规划设计要求的事实。经质证，骏佰公司认为该份证据与本案无关联性。9、铜仁市市政公用设施管理处配套基础设施验收意见书，拟证明涉案房屋经铜仁市市政公用设施管理处确认符合相关要求的事实。经质证，骏佰公司认为该份证据与本案无关联性。10、回函，拟证明伟映公司在收到骏佰公司出具的《关于超市被水淹没情况函告��、《委托书》后，已及时回复骏佰公司，伟映公司不应承担责任的事实。经质证，骏佰公司认为伟映公司是否承担责任应由法院确定，该份证据达不到伟映公司的证明目的。11、《关于超市被水淹没情况函告》、《委托书》，拟证明大拇指购物广场的实际经营主体系骏佰公司。经质证，骏佰公司对该份证据无异议。12、2014年7月15日降雨实况证明，拟证明2014年7月14日20时至2014年7月15日20时铜仁市范围内出现强降雨天气的事实。经质证，骏佰公司对该份证据无异议。13、水文资料及洪水现场照片，拟证明铜仁水位站2014年7月15日18时10分，最高水位达250米，为1995年以来最高水位的事实。经质证，骏佰公司对该份证据无异议。14、骏佰公司灾后经营照片，拟证明骏佰公司在洪灾过后第七天就恢复经营，并单方广告宣传合同到期，欲违约终止履行租赁合同的事实。经质证，骏佰公司认为该份证据不真实，骏佰公司不存在灾后第七天就恢复经营的事实。15、关于时代商汇大拇指超市7.15洪水事件受灾的说明，拟证明骏佰公司在本次洪灾来临时并未采取任何避险措施，延误救灾，导致大拇指超市受损的事实。经质证，骏佰公司对该份证据有异议，认为该份证据不客观，与实际情况不符。16、铜仁市水务局出具的认定函，拟证明案涉商铺的排水口系市政设施，责任主体系政府部门。经质证，骏佰公司对该份证据的证明目的有异议，其认为伟映公司作为案涉商铺的业主，没有为商铺设计防洪水倒灌设施，导致商铺不符合出租用途。17、水电费发票，拟证明伟映公司代为骏佰公司缴纳水电费14450元的事实。经质证，骏佰公司对该份证据无异议。18、证人何某的证言，拟证明骏佰公司在本次洪灾来临前，未采取必要的应对措施，导致其经营的超市受损的事实。经质证，骏佰公司认为该证言不客观真实，洪灾来临前，骏佰公司来不及转移超市的财产。经审查认为，伟映公司对骏佰公司提供的1、2、4、5、6、8号证据的真实性均无异议，本院予以采信。3号证据因系骏佰公司单方面委托形成，且伟映公司不予认可，故对该份证据不予采纳。7号证据系法院委托鉴定机构作出，该鉴定意见具有合法性、客观性、关联性，应予采信。9号证据因不是正规发票，从该电子回单上无法认定该费用的支出用途、收取主体，故不应采信。骏佰公司对伟映公司提供的1、2、3、11、12、13号证据无异议，本院予以确认。4、5、6、7、8、9、10号证据与本案不具关联性，本院不予采信。14、15号证据不具真实性，不予采信。16、17号证据与本案不��关联性，不予采信。18号证据与客观事实不符，不予采信。经审理查明，2012年11月20日，项彩仙作为铜仁市碧江区大拇指购物广场的经营业主（乙方），与伟映公司（甲方）签订《商铺租赁合同》，合同的主要内容如下：一、由伟映公司将其所有的位于铜仁市时代商汇12号楼M单元负一层01号总建筑面积为4663㎡的房产出租给项彩仙经营大拇指购物广场；二、租赁期限为10年，自2013年1月1日至2022年12月31日止。其中2013年1月1日至2013年6月30日计六个月为免租期，缴租时间从2013年7月1日起计算；三、乙方按半年度支付租金，交付日期为上月25日前向甲方支付下季度租金；四、乙方拖欠甲方租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取应付租金之4%的滞纳金。合同签订后，伟映公司于2013年1月1日将案涉商铺交付给铜仁市碧江区大拇指购物广场。2014年7月15日，因铜仁市连降暴雨，锦江河水位急剧上升，导致锦江河水倒灌进入大拇指购物广场，造成大拇指购物广场遭到水灾，大量货物被水损坏。因双方协商未果，项彩仙诉至法院，要求伟映公司赔偿其经济损失5831999.30元，案件受理费由伟映公司承担。2014年11月10日，项彩仙以与伟映公司签订《商铺租赁合同》时项彩仙系个体工商户，碧江区大拇指购物广场实际系骏佰公司经营为由，请求将本案原告由项彩仙变更为骏佰公司，伟映公司对此予以认可。伟映公司在举证期限内提起反诉，因骏佰公司未按照约定支付租金，故请求判令：一、由骏佰公司按照合同约定支付租金及滞纳金6000000元；二、反诉费由骏佰公司负担。诉讼前，骏佰公司委托铜仁市物价局价格认证中心对碧江区大拇指购物广场因本次洪灾造成的损失进行价格认定。铜仁市物价局价格认证中心受理后作出了铜市价认字[2014]4号价格认定结论书，该价格认定结论书载明“碧江区大拇指购物广场因水淹造成的直接经济损失认定价格为5314200元；日间接经济损失认定价格为8927元”。审理中，由于伟映公司对骏佰公司的损失价格认定结论书持异议，本院拟委托相关鉴定机构对骏佰公司的损失进行鉴定，但由于骏佰公司无法提供客观、真实的鉴定材料，导致对损失的鉴定程序无法进行。诉讼中，骏佰公司向本院申请对伟映公司出租的案涉商铺的给排水系统设计的合理性进行司法鉴定，本院依法委托苏州华碧微科检测技术有限公司司法鉴定所对此进行鉴定。2016年3月2日，该鉴定所作出的鉴定意见书载明“涉案排水系统的排水口与河道相连通，缺乏防倒灌设施，属不合理现象；地下车库的排水管未排入室外雨水检查井，不符合相关国家标��要求”。骏佰公司因此用去鉴定费138300元。2015年4月13日，在本院的主持下，骏佰公司与伟映公司协商解除《商铺租赁合同》。同年9月14日，骏佰公司将案涉商铺移交给伟映公司。案涉商铺的租金已支付至2014年上半年，从2014年下半年起的租金骏佰公司未支付。本院认为，根据双方的诉辩理由，本案本诉的争议焦点可归纳为：一、伟映公司是否应对骏佰公司的损失承担赔偿责任；二、骏佰公司在本案中的损失金额如何确定。反诉的争议焦点可归纳为：一、骏佰公司是否应向伟映公司支付租金及违约金；二、伟映公司的租金及违约金的金额如何确定。关于本诉焦点一。2014年7月15日，铜仁市突降暴雨导致锦江河水位急剧上升，河水从大拇指公司经营的超市内排水口发生倒灌，大拇指公司因此受灾。案涉商铺的给排水系统经苏州华碧微科检��技术有限公司司法鉴定，案涉商铺排水系统的排水口与河道相连通，缺乏防倒灌设施，属不合理现象；地下车库的排水管未排入室外雨水检查井，不符合相关国家标准要求。因伟映公司出租给骏佰公司的案涉商铺给排水系统存在缺陷，其对本案的发生有过错，理应承担赔偿责任。骏佰公司要求伟映公司赔偿其损失于法有据，应予支持。伟映公司辩称“本案的发生系不可抗力所致，其不应承担赔偿责任”，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款“本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，本案的发生虽然与天气有一定的关系，但并非直接因果关系，本案不属于不可抗力范畴，故对伟映公司该辩称理由不予采纳。伟映公司辩称“骏佰公司在洪灾来临前未采取合理措施进行避险导致其损失”，本院认为，伟映公司提供的证据不足以证明骏佰公司在本案中有扩大损失的行为，该辩称理由无证据佐证，故不予采信。关于本诉焦点二。伟映公司对骏佰公司经营的超市在本次水灾受损的事实无异议，但对于损失的金额存在争议。骏佰公司在诉前委托铜仁市物价局价格认证中心对其损失进行价格认定。铜仁市物价局价格认证中心作出了铜市价认字[2014]4号价格认定结论书，该价格认定结论书认定“碧江区大拇指购物广场因水淹造成的直接经济损失认定价格为5314200元；日间接经济损失认定价格为8927元”。因本次价格认定系骏佰公司单方面行为，伟映公司对价格认定程序、结果均提出异议，故该份价格认定结论书不应作为认定骏佰公司损失的依据。在审理过程中，本院拟对骏佰公司的损失进行司法鉴定，但由于骏佰公司未对超市受损商品的数量、种类、价格、受损程度等情况进行统计，伟映公司对本院在铜仁市物价局价格认证中心调取的评估材料的真实性不予认可，导致损失无法进行鉴定。鉴于本案的实际情况，骏佰公司在本次洪灾遭受损失系客观事实，虽然在审理中无法核定其准确的损失金额，但若以其举证不能驳回其诉讼请求则对其不公平，故可在骏佰公司主张的损失金额范围内、参照大拇指超市的经营面积等因素综合确定其在本次洪灾中遭受的直接经济损失为260万元。关于间接经济损失问题，考虑到大拇指超市被水淹后，需要花费一定的时间对超市进行清理，酌情考虑15天为宜，其每天营业损失酌定为3000元较为合理，故其间接经济损失认定为45000元。因对案涉商铺给排水系统鉴定支出的138300元有相关票据佐证，系其合理支出，应予支持。对于损失鉴定用去的费用因无正式票据印证，且伟映公司不认可，故不予支持。关于反诉焦点一。虽然《商铺租赁合同》的当事人系铜仁市碧江区大拇指购物广场和伟映公司，但大拇指超市实际由骏佰公司经营，双方均认可合同的承租方实际系骏佰公司。从双方签订《商铺租赁合同》后的履行情况来看，2013年1月1日双方对案涉商铺进行了移交，骏佰公司将租金支付到2014年上半年度，在本次洪灾发生前，骏佰公司一直正常地使用案涉商铺，在本次洪灾发生后，骏佰公司亦未向伟映公司主张解除《商铺租赁合同》，直至2015年4月13日，双方在本院的主持下协商解除《商铺租赁合同》，2015年9月14日，骏佰公司才将案涉商铺移交给伟映公司。且根据双方《商铺租赁合同》的约定，骏佰公司应在2014年6月25日前即在本次洪灾发生前向伟映公司支付2014年度下半年的租金。骏佰公司未按约定的期限向伟映公司支付租金，已构成违约，根据《中华人民共和国��同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，伟映公司向骏佰公司主张租金及违约金符合法律规定，应予支持。骏佰公司辩称“伟映公司出租的案涉商铺存在瑕疵，不符合合同约定的用途，故其有权拒付租金和违约金”，本院认为，虽然案涉商铺在2014年7月15日的洪灾中因给排水系统缺陷而受损，但在平时的经营过程中，该商铺并无缺陷，且在本次洪灾发生后，其一直占有案涉商铺，其主张依据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，不应向伟映公司支付租金和违约金的理由不能成��，不予支持。关于反诉焦点二。租金数额问题，因骏佰公司已向伟映公司支付租金至2014年上半年，故骏佰公司还需向伟映公司支付自2014年下半年起至2015年9月14日商铺移交时止的租金。租金根据双方合同的约定，计算为1754314元[727428元（2014年下半年的租金）＋1026886元（2015年1月-9月14日的租金）]。扣除洪灾发生后骏佰公司清理超市的15天时间租金即60619元，骏佰公司应向伟映公司支付的租金总额为1693695元。违约金问题，因骏佰公司未按约定向伟映公司支付租金，故应承担违约责任。但在本次洪灾发生后，因案涉商铺存在瑕疵，骏佰公司才未付租金，故对洪灾发生后的违约责任因双方均有责任，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，可支持伟映公司主张自2014年6月25日后至2014年7月15日前���期支付租金的违约责任。双方在《商铺租赁合同》中约定“乙方拖欠甲方租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日甲方有权向乙方收取应付租金之4%的滞纳金”，按该约定计算违约金为611040元（727428元×21天×4%），该违约责任畸高，依骏佰公司的请求，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，本院对此予以调整。可参照最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》中关于借款利率的规定，确定骏佰公司应承担的违约责任为以应付租金727428元为基数，按照年利率24%计算21天的资金占用利为10044.49元。综上所述，依据《��华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百二十条、第二百一十二条，《中华人民共和国侵权责任法》第二条、第三条、第十五条、第十九条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司赔偿铜仁市骏佰大拇指商业贸易有限公司因洪灾造成的损失共计2783300元；二、由铜仁市骏佰大拇指商业贸易有限公司向重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司支付租金1693695元及违约金10044.49元；三、驳回铜仁市骏佰大拇指商业贸易有限公司的其他诉讼请求；四、驳回重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司的其他反诉请求。以上有履行内容的款项，限本判决生效后十日内履行完毕。本诉案件��理费56090元，由铜仁市骏佰大拇指商业贸易有限公司承担36090元，重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司承担20000元；反诉案件受理费30095元，由重庆市伟映实业有限公司铜仁分公司承担20000元，铜仁市骏佰大拇指商业贸易有限公司承担10095元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省高级人民法院。逾期不提起上诉，本判决则发生法律效力。审判长 吴 志审判员 谢稼祥审判员 代静云二〇一六年六月二十七日书记员 余 涛