新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初1985号原告：刘永祥，男，汉族，1975年12月1日出生，现住木垒县。委托代理人：马长栿，新疆立业律师事务所律师。被告：蒋娟，女，汉族，1976年3月2日出生，现住昌吉市。委托代理人：李荣，新疆庭州律师事务所律师。被告：ＸＸ，男，汉族，1974年12月23日出生，无固定职业，现住昌吉市。被告：昌吉市越兴隆房产经济有限公司。住所地：新疆昌吉市文化东路。法定代表人：张峰，系该公司总经理。委托代理人：曾晖，新疆同创律师事务所律师。原告刘永祥与被告蒋娟、ＸＸ、昌吉市越兴隆房产经济有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2016年4月7日受理后,由代理审判员丁晓娟适用简易程序,并于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告刘永祥的委托代理人马长栿、被告蒋娟及委托代理人李荣、被告ＸＸ、被告昌吉市越兴隆房产经济有限公司的委托代理人曾晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永祥诉称：2015年9月6日，原、被告签订《购房协议》一份，原告依约支付定金10000元，因被告已将该房屋抵押，时至今日仍无法办理产权过户，不能交付房屋，也不能依约办理按揭手续，无法履行《购房协议》，已构成违约，为维护原告的合法权益，现原告诉至法院，请求人民法院依法判令：1、解除原、被告间的《购房协议》；2、三被告返还定金10000元整；3、三被告赔偿违约金130000元整；4、本案的诉讼费用由被告承担。被告蒋娟辩称：请求法院依法驳回原告对本人的诉讼请求。首先本人并没有和原告签订任何购房协议，原告和ＸＸ签的购房协议是无效的，涉案房屋是父母赠予本人个人所有，本人并没由有授权任何人去处置这个房子。ＸＸ是无权处分人，该合同应当无效。本人并没有收到原告的定金，违约金也不承担，合同无效，自然没有违约金，诉讼费按法律规定办。事实部分，本人并没有和原告签合同，定金本人不知道原告交给了谁，请求法院查明事实依法判决。被告ＸＸ辩称：本人签完合同回去给蒋娟说这个事，蒋娟不同意，本人就找原告去协商解除合同，原告不同意解除，原告与本人口头约定在一周内将房款交给我也没有按时交房款。后面本人和原告协商过几次，原告不同意解除合同，定金10000元经中介公司交给了本人，本人退给中介公司，中介公司不收，退给原告，原告也不要，这10000元现在还在本人这里。被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司辩称：本公司履行合同中无违约行为，请求驳回原告对本公司的起诉。原告提供证据，被告质证及本院认证如下：证据一、购房协议一份，证实原、被告双方就购买涉案房屋达成协议，付款条件是贷款审核合格之日付325000元，双方约定了定金为10000元，违约金为转让价的20%，交接房屋时间为2015年10年10日之前。被告蒋娟质证后对真实性认可，通过合同可以看出出让人是蒋娟，那么产权应该在蒋娟名下，蒋娟没有授权委托任何人代签购房协议。房屋价值是650000元，原告没有打款，被告也没有接收房款。此合同是未经授权的无效合同。被告ＸＸ质证后对真实性认可，认为合同是其代蒋娟签的，签完让蒋娟出一个授权委托书，蒋娟不同意。被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司质证后对真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、收条一张，证实原告依照购房协议履行了合同义务，被告ＸＸ收到了定金10000元。被告蒋娟质证后认为真实性无法确定，收款人李承俊是被告越兴隆公司的工作人员，本人认为收定金的应该是被告ＸＸ。被告ＸＸ对该证据的真实性认可，被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司质证后对真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据三、邮政邮寄底单两份、解除购房协议通知书两份，证实原告已向被告送达了解除合同的通知。被告蒋娟质证后认为并没有与原告签购房协议，也没有收到过原告的快件。被告ＸＸ质证后认为收到一个快件是空的，开庭时第一次见到这个通知。被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司质证后认为本公司没有收到解除合同通知。本院认为，快递单据仅为寄件人存根联,没有明确收件人信息及签收时间，不能证实原告是否收到解除购房协议通知书的事实，故对该证据的真实性予以确认，关联性不予确认。被告蒋娟提供证据，原告刘永祥、被告ＸＸ、被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司质证及本院认证如下：证据一、房产证，证实涉案房屋是蒋娟单独所有。原告质证后对真实性认可。被告ＸＸ、被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司质证后对真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。证据二、结婚证，证实被告蒋娟与被告ＸＸ于2001年11月19日登记结婚。原告质证后对真实性认可。被告ＸＸ、被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司质证后对真实性认可。本院对该证据的真实性予以确认。被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司提供证据，原告刘永祥、被告蒋娟、ＸＸ质证及本院认证如下：收条一张，证实本公司已将收到定金10000元交给被告ＸＸ。原告质证后没有异议。被告蒋娟质证后认为真实性应由ＸＸ予以确认。被告ＸＸ质证后认为条子是本人出具的。本院对该证据的真实性予以确认。被告ＸＸ未向本院提交证据。经当事人举证、质证及本院认证，查明事实如下：被告蒋娟与被告ＸＸ于2001年11月19日登记结婚。2008年购买位于昌吉市X区X丘X栋X层XX号门面房一套，2011年8月23日办理房屋产权登记。2015年9月6日，被告ＸＸ经昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司居间介绍以被告蒋娟的名义与原告刘永祥签订一份《购房协议》。该协议约定原告刘永祥购买被告蒋娟位于昌吉市X区X丘X栋X层XX号门面房一套，房屋建筑面积为72.33平方米，双方约定成交价格为650000元，付款方式为贷款审核之日付首付款325000元，余款325000元于商业贷款发放日支付。协议自三方签字后生效，任何一方违约，须向其他方承担违约金，违约金为转让价的20%。协议签订当日原告通过被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司向被告ＸＸ支付定金10000元。协议签订后一周，因被告蒋娟不同意出售房屋，被告ＸＸ与原告协商解除购房协议，退还定金，双方就赔偿违约金数额未达成一致意见，故原告诉来法院，要求解除购房协议，并要求三被告返还定金10000元及赔偿违约金130000元。本院认为：原、被告签订的《购房协议》的内容系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。对于被告蒋娟辩解该房屋系其父母赠予给其个人所有的财产，被告ＸＸ属无权处分，认为该合同为无效合同。本院认为，被告蒋娟与被告ＸＸ系夫妻关系，涉案房屋系双方婚后于2008年购买的，被告蒋娟并无证据证实该房屋系其父母赠予给其个人的财产，故应属婚后共同财产，被告ＸＸ与原告签订的《购房协议》应属合法有效的。原告要求解除与被告ＸＸ签订的《购房协议》，被告ＸＸ同意解除，根据《合同法》相关规定，当事人协商一致，可以解除合同，故对该项诉讼请求本院予以支持。对于原告要求被告返还定金10000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告按转让价的20%赔偿违约金130000元的诉讼请求，本院认为，原告与被告ＸＸ签订合同后被告ＸＸ告知原告合同无法履行，要求解除合同，对此被告ＸＸ应承担相应的违约责任。被告认为原告主张违约金过高，请求降低。根据我国合同法的相关规定，即“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并做出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”。原告在庭审中没有向法庭陈述给其造成的实际损失。原告要求的违约金过高，应予以降低。本院根据合同履行情况，当事人的过错程度及预期利益因素，酌情确定被告ＸＸ支付原告违约金15000元。被告蒋娟与被告ＸＸ系夫妻关系，应当对夫妻共同债务共同偿还。原告刘永祥与被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司之间为居间合同，被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司作为居间人，已促成了原告刘永祥与被告ＸＸ之间签订购房合同，导致合同无法履行的原因系被告ＸＸ造成，该公司在合同履行中没有违约行为，且该公司也未收取定金，故被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司在本案中不承担民事责任。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘永祥与被告ＸＸ于2015年9月6日就位于昌吉市X区X丘X栋X层XX号门面房签订的《购房协议》；二、被告蒋娟、ＸＸ于本判决生效后十日内返还原告刘永祥定金10000元；三、被告蒋娟、ＸＸ于本判决生效后十日内赔偿原告刘永祥违约金15000元。四、被告昌吉市越兴隆房地产经纪有限公司在本案中不承担民事责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1550元,由原告负担1271元，由被告蒋娟、ＸＸ负担279元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后,当事人必须履行,一方当事人拒绝履行的,对方当事人可以向本院申请执行,申请执行的期限为二年,若超过法定期限提出申请执行的,本院则依法不予受理。代理审判员  丁晓娟二〇一六年六月二十二日书 记 员  李芙蓉