四川省攀枝花市西区人民法院民 事 判 决 书（2016）川0403民初738号原告：张敏，女，1973年10月19日出生，汉族，住四川省攀枝花市东区。被告：攀枝花市鑫海源工贸有限公司。住所地：四川省攀枝花市仁和区迤沙拉大道****号。法定代表人：杨济铫，该公司总经理。委托代理人：刘德玉，四川三才律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托代理人：郭靖，该公司职工，代理权限为特别授权。原告张敏诉被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司（以下简称鑫海源公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月5日立案受理。依法由审判员杨发彬适用简易程序于2016年5月25日公开开庭进行了审理。原告张敏、被告鑫海源公司的委托代理人刘德玉、郭靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张敏诉称：2011年10月24日原、被告签订了商品房买卖合同，原告购买了鑫海源公司修建的商品房。该合同第二十条约定：因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日（即2013年6月30日）起365日内取得房屋所有权证，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之日(即2014年6月30日)起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。合同签订后，原告按约定全面诚实地履行了合同约定的义务。而鑫海源公司却一直拖延不办理房屋所有权证。经原告多次催促，鑫海源公司才于2014年8月13日交付了原告所购房屋的房屋所有权证。从2014年6月30日起至2014年8月13日，逾期44日，鑫海源公司已违约，应承担违约赔偿责任。故起诉要求被告鑫海源公司支付逾期办理房屋所有权证的违约金1168元（265510元×每日万分之一×44日），并承担诉讼费。原告张敏为支持自己的主张，提供了以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明2011年10月24日原、被告签订了商品房买卖合同。2、销售不动产统一发票1份，证明原告张敏已按约定支付了购房款265420元。3、房屋所有权证1份，证明该房屋的房屋所有权证的登记时间是2014年8月13日。被告鑫海源公司辩称：原、被告签订的商品房买卖合同是真实的，合同约定的交付时间、办证时间、违约责任等内容属实。涉案房屋已按期交付。依据合同和补充协议的约定，出卖人为包括原告在内的买受人办理产权证系无偿受托办理。买受人首先应提交办理产权证所需的资料，提交不齐全，出卖人有权拒绝履行，并不得视为违约。合同也未约定被告负有通知的义务。买受人未提交齐全办理产权证所需资料，导致产权证迟延办理，不属于出卖人的原因和责任。产权证的办理涉及行政机关，一般要求集中分批次办理，该批次中有资料不齐全的，又需要重新提交，一般一个批次产权证办理结束需要二三个月。原告将资料交齐后，被告已在积极地进行办理，办理产权证的该合理期限不应作为违约期限。依据合同的约定，因出卖人的责任导致产权证办理迟延，出卖人才应当承担责任。原告未在合同约定的期限内取得所购房屋的产权证，并非被告拖延不办理。原告提交的证据不能证明产权证逾期办理是被告的责任，应承担举证不能的法律后果，要求驳回原告的全部诉讼请求。如果法院审查认定被告存在违约，因原告未因产权证的逾期取得受任何直接的经济损失，其主张的违约金过高，要求依法对违约金进行调减。被告鑫海源公司为支持自己的主张，提供了以下证据：1、商品房买卖合同1份，证明买受人必须向出卖人出具书面委托手续，出卖人系无偿代为办理房屋权属转移登记，如果因买受人未及时提交相关资料、交清相关税费、结清房款，逾期办证责任在买受人，而不是被告。2、房屋所有权证1份，证明鑫海源公司已于2014年5月16日取得原告购买房屋所在楼栋的房屋所有权证，已经具备办理转移登记的条件，只要买房人在合理的期限内及时履行交付办证所需资料的义务，被告就能按照合同约定的时间为原告办理产权证。在庭审质证中，对于原告张敏提供的3组证据，被告鑫海源公司对其真实性无异议，但认为其不能证明逾期取得房屋所有权证系被告的原因和责任导致的，从发票记载的时间开始，被告鑫海源公司已在积极为原告办理产权转移登记。对于被告鑫海源公司提供的2组证据，原告张敏对其真实性无异议，但认为不能证明其主张。双方对其真实性无异议的证据，本院予以采信。综合以上证据，本院确认以下事实：2011年10月24日鑫海源公司作为出卖人，张敏作为买受人，双方签订了商品房买卖合同。双方在该合同中约定：“出卖人以出让方式取得位于攀枝花市西区××地块的国有土地使用权，经批准在该地块上建设的商品房暂定名为××。买受人购买的商品房为预售商品房，该商品房为××号，其预测建筑面积为88.44平方米。该商品房总价款为265510元。买受人采取贷款方式付款。买受人可以首期支付购房总价款的51%。出卖人应当在2013年6月30日前向买受人交付该商品房。验收交接后，双方应当签署商品房交接单。买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、合同印花税、交易手续费、产权登记费等办理产权证的相关税费、办理土地使用证费用，并在接收该商品房的同时将上述税费交给出卖人。出卖人应当在2014年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。商品房交付使用后，双方同意按照第2种方式处理：买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照第1种方式处理：买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。买受人委托出卖人代交专项维修资金的，出卖人应当自受托之日起180日内，向买受人提交专项维修资金缴纳凭证。本合同自双方签字（盖章）之日起生效。本合同及附件共45页，一式7份，具有同等法律效力，其中出卖人2份，买受人1份，房管局和国土局各1份，银行2份。自本合同生效之日起30日内，由出卖人向攀枝花市房管局申请办理该商品房预售合同登记备案手续。”同日，双方签订了商品房买卖合同补充协议，该补充协议约定：“第五条对合同第十九条（产权登记）的补充规定：1、买受人必须向出卖人出具书面委托手续，委托出卖人办理本合同项下的房屋权属转移登记等相关手续。出卖人代为办理房屋权属转移登记，出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费，买受人应同时提交相关资料。如因买受人原因导致在商品房交付时未将上述税、费全部交付给出卖人或没有同时提交齐全的相关资料，买受人须按日向出卖人支付人民币100元的违约金，并且不得视为出卖人原因延期履行办理登记义务。同时，出卖人有权拒绝向买受人办理房屋交付手续，由此造成的延期交房责任全部由买受人承担。4、出卖人在向买受人交付本合同项下的商品房时代为收取国家规定应由买受人承担的办理房屋产权登记所需各种税、费后，如果根据有关主管部门的规定或要求，出卖人在交房时代收的税、费金额不足时，买受人应当在收到出卖人的通知后五日内补交有关税、费，权证办理的约定时间从买受人足额缴清税、费之日起开始计算。因买受人未及时补交有关税、费而造成的办理产权证和国土证的延误，出卖人不承担违约责任。第六条特别约定：为美化本小区生活环境和确保空气质量，买受人均同意由出卖人在小区内统一安装管道液化气，买受人需向出卖人缴纳液化气开户费3580元/户。”张敏按合同约定支付了鑫海源公司相应的购房款。之后，鑫海源公司按合同约定的时间将该商品房交付张敏。鑫海源公司所有的位于西区××幢房屋的房屋所有权证记载的登记时间是2014年5月16日。2014年6月28日鑫海源公司出具了收取张敏购房款265420元的销售不动产统一发票。张敏所有的位于西区××号房屋的房屋所有权证记载的登记时间是2014年8月13日。本院认为：原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议是双方的真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。原告张敏同意委托被告鑫海源公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。原告张敏有向被告鑫海源公司出具书面委托手续，缴纳应由买受人承担的办理房屋产权登记所需的各种税、费，提交办证所需相关资料的义务。原告张敏在审理中认可该商品房在2013年6月30日交付，被告鑫海源公司应在2014年6月30日前为该商品房办理房屋所有权证，但被告鑫海源公司在2014年8月13日才为该商品房办理了房屋所有权证。关于逾期办理房屋所有权证的原因，原、被告双方均不能举证证明对方违约是逾期办理房屋所有权证的唯一原因，结合庭审原、被告出示的证据综合分析，逾期办理房屋产权证存在两个原因：第一、出卖人（被告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的原因之一，如：被告对原告的通知不及时或虽然及时通知但不能举证证明、以及工作效率不高等原因；被告未提供证据证明逾期办理房屋产权证不是自身原因或者过错所导致的。第二、买受人（原告）的行为是导致逾期办理房屋产权证的另一个原因，如：未能举证证明向被告提交办证所需资料的时间，也未能举证证明向被告催促过办理房屋所有权证。综合考虑原、被告的专业能力、交易习惯、不履行或不完全履行合同义务的实际情况等，本院认为本案应当适用过错责任原则处理。在适用过错责任原则下，确定违约赔偿范围不仅要考虑损害的大小，还要考虑受害方有无过错以及双方的过错程度，并且以违约方缔约时能够预见或者应当预见到的损失为限。因此，本院酌定被告鑫海源公司应对逾期办理房屋所有权证承担主要责任，原告应对逾期办理房屋所有权证承担次要责任。在本案中，原、被告在合同中没有约定损失的计算方法，且原告未提交证据证明实际损失的多少，本院参照原、被告约定的违约金计算违约损失。原告张敏要求支付逾期44日办理房屋所有权证的违约金1168元。因合同约定违约金的计算时间从商品房交付之日起365日届满之次日起至实际取得房屋所有权证之日止，双方认可该商品房交付时间为2013年6月30日，应从2014年6月30日开始计算违约金至原告张敏所购商品房的产权证登记时间2014年8月13日止。该合同约定的购房总价款为265510元，销售不动产统一发票记载的购房款为265420元，合同约定每日违约金为全部已付款的万分之一，结合当前的经济形势、合同履行程度、当事人的过错等多种因素，本院酌情确定违约金为818元。关于被告辩称房屋所有权证未能按照合同约定的时间办理，是原告未能按时提交办证的相关资料所导致，造成的后果也应当由原告自己承担，被告对此不应当负任何责任的意见，因被告未提交证据证明该反驳主张意见的成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司在本判决生效之日起三十日内支付原告张敏违约金818元；二、驳回原告张敏的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告张敏承担7.5元，被告攀枝花市鑫海源工贸有限公司承担17.5元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审判员  杨发彬二〇一六年六月二十二日书记员  蒋春霞