内蒙古自治区巴彦淖尔市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内08民终808号上诉人（一审被告）内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司，住所地，乌拉特前旗。法定代表人李振亮，董事长。委托代理人叶小燕，公司职员。被上诉人（一审原告）刘洋，男，汉族，63岁，现住乌拉特前旗。委托代理人刘建明，男，汉族，干部，现住乌拉特前旗，与刘洋系父子关系。被上诉人（一审被告）杨慧，女，41岁，汉族，现住乌拉特前旗。被上诉人（一审被告）王强，男，42岁，汉族，现住址同上，与杨慧系夫妻关系。二被上诉人委托代理人杨文达，男，汉族，65岁，现住乌拉特前旗。被上诉人（一审第三人）巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司，住所地，巴彦淖尔市临河区。法定代表人林玉琪，董事长。委托代理人杨文达。上诉人内蒙古乌拉特前旗农村商业银行股份有限公司（以下简称前旗农商行）为与被上诉人刘洋、杨慧、王强、巴彦淖尔市兴业房地产开发有限责任公司（以下简称兴业公司）确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区巴彦淖尔市乌拉特前旗人民法院（2015）乌前民初字第3793号民事判决，向本院提起上诉，本院于2016年5月24日受理后，依法由李智平担任审判长，与审判员罗一民、乔雪梅共同组成合议庭，于2016年6月16日公开开庭进行了审理，上诉人前旗农商行的委托代理人叶小燕，被上诉人刘洋的委托代理人刘建明到庭参加了诉讼，被上诉人杨慧、王强、兴业公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乌拉特前旗人民法院经审理查明，刘洋是兴业公司开发建设水苑小区项目的拆迁户，2010年5月25日刘洋将自有被拆迁房屋经兴业公司验收后交付拆迁。2012年8月12日刘洋和兴业公司就房屋拆迁补偿事宜签订了回签协议一份，协议中约定按原协议价给刘洋12号楼A座3号168.43㎡商业门店一间。2013年1月22日兴业公司与杨慧、王强签订了一份商品房买卖合同，2013年1月23日经杨慧、王强申请，且办理了相关手续及缴纳相关费用后，乌拉特前旗房管局为其办理了房屋产权证书，2013年1月27日杨慧、王强将该房屋抵押在农商行处。该房屋已实际交付原告刘洋使用。杨慧、王强及兴业公司均认可该房屋双方实际未进行交易，只是为了解决公司资金周转办理的产权证。乌拉特前旗人民法院认为，2013年1月23日为了办理贷款杨慧、王强与第三人兴业公司签订的商品房买卖合同且依据该合同办理了房屋产权证书，2013年1月27日杨慧、王强将该房屋抵押在农商行处，杨慧、王强及第三人兴业公司均认可该房屋实际未进行交易，只是为了解决公司资金周转办理的产权证，故双方不存在真实的房屋买卖的意思表示，故该虚假的商品房买卖合同无效。虽然该房屋的所有权发生了变化，但基于合同所发生的物权变动的基础已不存在，房屋登记应恢复到房屋买卖之前的状态，即发生物权变动的回转，因商品房买卖合同无效，杨慧、王强基于该合同与被告农商行办理的抵押登记当然无效，故本院对于刘洋请求确认杨慧、王强以刘洋位于乌拉特前旗乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第3号商业用房产权人名义将该房屋向农商行抵押贷款行为无效，杨慧、王强以刘洋上述房屋作为抵押物抵押无效的请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十六条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，判决如下：确认杨慧、王强以刘洋位于乌拉特前旗乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第3号商业用房产权人名义将该房屋向农商行抵押贷款行为无效，杨慧、王强以刘洋上述房屋作为抵押物抵押无效。案件受理费100元，由被告杨慧、王强负担。上诉人前旗农商行不服上述民事判决，提起上诉称：一审法院认定事实不清，适用法律不当。2012年8月17日，兴业公司与刘洋虽签订了回迁协议，将位于乌拉特前旗乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第3号门点置换给刘洋，但刘洋应当去办理产权登记而未办理，后兴业公司又将该房产卖给杨慧、王强，并于2013年1月23日在乌前旗房管局进行了权属登记，由此造成的后果应由刘洋自己承担，因此不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释》第七条的规定。杨慧、王强在办理产权登记时，国家行政机关房管进行实地测量并出具权属登记证明，刘洋在此期间未提出异议，直至兴业公司无钱无房时才提出主张产权权属的诉讼请求；现兴业公司抗辩是为了解决资金问题才把房产办在杨慧、王强名下，如此，兴业公司与杨慧、王强存在恶意串通，涉嫌贷款诈骗罪。我们认为杨慧、王强持自己合法取得的产权证为借款人杨陆保向农商行贷款作抵押的行为有效，杨陆保与农商行的贷款仍合法有效。请求二审撤销一审判决，依法改判。被上诉人刘洋辩称：2015年1月6日乌拉特前旗人民法院作出（2014）乌前民初字第1966号民事判决书确认位于乌拉特前旗乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第3号门点的产权所有人为刘洋，该判决书已经生效。根据《物权法》第二十八条规定，乌拉特前旗乌拉山镇三区水苑小区12号楼A座第3号门点的产权所有人是被上诉人刘洋。二、根据《最高人民法院关于贯彻执行〈民法通则〉若干问题的意见（修改稿）》第124条，以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效。2013年1月22日被上诉人杨慧、王强与被上诉人兴业公司为了解决自己公司资金周转恶意损害被上诉人刘洋利益，将刘洋置换的房屋通过签订虚假的无效的房屋买卖合同办理了房屋产权证书，由杨慧、王强将该房屋产权证抵押在农商行处，以该房屋作为抵押物与农商行签订贷款合同后贷款的抵押行为无效。三、抵押是一种担保行为，没有处分权的人订立的抵押合同无效。本案中杨慧、王强在订立抵押合同后没有经权利人刘洋追认且无处分权人杨慧、王强在订立抵押合同后也没有取得该房屋的处分权，所以双方订立的抵押合同无效。四、兴业公司、杨慧、王强均认可上述生效判决，且说明现在只是无钱还款及办理变更手续，不存在产权纠纷问题。五、作为回迁户我们一直督促开发商办理房产证，开发商公司解释本项目工程还未通过验收，后我们才得知房屋已被抵押贷款。综上，我们认为一审判决正确，请求维持原判决。被上诉人杨慧、王强未到庭未作答辩。被上诉人兴业公司未到庭未作答辩。二审中上诉人前旗农商行无新证据提交。二审中被上诉人刘洋提交复印于（2014）乌前民初字第2898号案件中乌政规划发（2015）105号文件及乌拉特前旗房产管理局在另案中给巴市中级人民法院出具的说明一份，证明小区房屋工程没验收，不具备办证条件；提交（2016）内08民终285号民事判决书，证明类似案件已经判决生效。上诉人前旗农商行认为文件与说明与本案无关，不足以证明争议房屋的房产证无效，（2016）内08民终285号民事判决书虽已经生效，但与本案无关。二审经审理查明事实与一审一致，本院依法予以确认。本院认为：杨慧、王强与兴业公司签订的商品房买卖合同系以虚假的合同达到办理贷款的目的，双方所签订的商品房买卖合同无效，物权登记的原因非真实有效，生效的（2014）乌前民初字第1966号民事判决书已认定所诉房屋的所有权人是刘洋。故虽然涉案房屋已办理了产权证，但产权证记载的产权人并非真实的权利人，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条之规定，应认定以此房屋作为抵押物担保的行为损害了刘洋的合法权益，抵押担保合同中以该房屋作为抵押物的行为及相关内容无效。上诉人前旗农商行请求改判认定抵押行为有效的理由不成立，综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费100元，由上诉人内蒙古乌拉特农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李智平审判员  罗一民审判员  乔雪梅二〇一六年六月二十八日书记员  杨卓娜附所适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；