云浮市云城区人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤5302民初117号原告：罗明棠，男，汉族，1981年2月5日出生，住云浮市云城区。被告：李坚，男，汉族，1924年1月19日出生，住广东省龙门龙城。被告：罗道，男，汉族，1952年12月8日出生，户籍地址：云浮市云城区，现住云浮市区。被告：冯冰，女，汉族，1955年3月30日出生，户籍地址：云浮市云城区，现住云浮市区。原告罗明棠诉被告李坚、罗道、冯冰确认合同效力纠纷一案，本院依法进行了审理，现已审理终结。原告罗明棠起诉认为，李坚与被告罗道和冯冰之间的房屋买卖合同应属无效合同。(一）涉案房屋的实际所有人是原告而非被告罗道。根据土地和房屋的来源和演变状况，涉案房屋的实际所有人应为原告，权属登记在被告罗道名下，是原云浮县房屋管理部门的具体行政行为错误导致的。房屋来源：本案涉案房屋所在的土地最初为原告一家的祖宗留下的宅基地，由罗斗岗村集体分到原告名下，按村规民俗一直登记在原告的爷爷罗刚名下。1988年：由原告的大伯罗达以及父亲罗道（被告）出资在该地块上建设了2栋一层楼的平房(此行为应认定为罗达与罗道作为儿子对父亲罗刚的赠予行为）。上世纪90年代该地块由宅基地变更为国有土地并且按规定划拨至罗刚名下。1989年：由原告的爷爷罗刚进行了划拨土地确权登记（城建字89[5]号）。1989年12月29日：土地和房屋确权后，罗刚决定将该地的使用权变更至原告名下（此行为应认定为罗刚对原告的赠予行为）并且于1989年12月30日进行了变更登记，原告领取了云府国用字（89)第26-1-4-007号国有土地使用证。1989年11月份：被告罗道、冯冰夫妇在原一层平房上加建了两层以及楼梯后成为三层楼房，形成了现涉案房屋的结构（加建部分建筑的所有权应属于原所有人)。1990年5月6日：被告罗道将涉案房屋登记在自己名下（此处登记证上记载的土地使用证号在罗刚的名下的城建字89[5]号而实际该土地已经变更为在原告名下，应为登记错误)。1997年8月14日：原告申请更换土地证并于1997年8月25日正式获得颁证【证号为云府国用（1997)字第06-01-0009号】，在地籍调查表明确记载地面附着物的权属为土地使用者所有。2001年2月19日：原告申请土地分证并于2001年2月27日正式获得换证，证号分别为云府国用（2001)字第000095号以及云府国用（2001)字第000096号。地籍调查表再次确认地面附着物的权属为土地使用者所有。2001年5月24日：因云浮市国土局行政行为而换发新证，证号为云府国用(2001)字第000363号。根据以上事实，按照1987年最高院颁布的《民法通则》若干问题的意见第128、129条的规定，1988年罗达和被告罗道对他们的父亲罗刚的赠予行为、1989年12月29日罗刚对原告的赠予行为以及1989年11月被告罗道夫妇加建房屋的赠予行为（在属于原告的房屋上加建附着物也应认定为对原告的赠予行为），无论在事实和形式上都是合法成立的。1990年5月6日，在土地使用权和房屋所有权都属于原告的情况下，因为当时社会法律法规并不健全，被告罗道将房屋的所有权登记在自己名下。根据1987年《民法通则》第十二、十六、十八、五十五、五十六条的规定，罗道的行为属于无权处分行为，应为无效行为。而在1997年8月14日由原国土管理机关填写的地籍调查表也明确显示涉案土地上的房屋所有权确实属于原告所有。根据1999年《合同法》第五十一条规定无权处分人处分行为未经追认则合同无效，所以，林坚与被告罗道夫妇的房屋买卖合同应属无权处分的无效合同。(二）涉案房屋所在土地的来源为划拨性质，非经市或县人民政府土地管理部门和房产管理部门同时批准不得转让。涉案房屋所在土地本是罗斗岗村生产队的宅基地，后因为城镇改造变为国有土地性质，而原告一家因为祖祖辈辈都在这块地上生活，所以当时的土地管理部门将该土地无偿划拨给被原告一家。根据以下法律法规：1、1990年5月19日起施行的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、四十五条规定，划拨土地的使用权以及地上建筑物除非经过市或县人民政府土地管理部门和房产管理部门同时批准不得转让。2、1999年《合同法》第四十四条、五十六条以及1999年《合同法若干问题的解释》第九条规定：法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效。无效合同自始便没有法律约束力。综上所述，在事实和法律规定方面，《有偿转让楼房协议书》都属于无效合同。因为在90年代之前，关于土地房产方面的立法很不完善，人们法律意识低，导致很多历史遗留问题，而现在处理这些历史遗留问题也需要根据法治精神或法理来解决争议。虽然在社会生活中，我们应最大可能地维护人与人之间的契约行为，以彰显诚实信用的民族精神，但是该契约行为应不得违反国家强行性规定以及侵害他人合法权益。据此，原告请求法院：1、判决认定三被告于2000年12月29日签订的《有偿转让楼房协议书》无效。2、本案诉讼费由三被告承担。经审，涉案房地产位于原云浮县云城镇罗斗岗即现云浮市云城区园林路[房产证号：粤房字第04474**号、土地证号：云府国用（2001）字第0003**号]。2013年6月6日，案外人李龙针对涉案房地产向本院起诉罗道、冯冰，请求法院判令罗道、冯冰立即协助将涉案房地产过户变更登记到李龙名下。本院于2014年5月22日作出（2013）云城法民一初字第355号民事判决，判令罗道、冯冰协助李龙办理涉案房地产的过户登记手续。被告罗道、冯冰不服，向云浮市中级人民法院提起上诉。2014年9月25日，云浮市中级人民法院以（2014）云中法民二终字第127号民事裁定，撤销该判决，将该案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并根据李龙的申请依法追加罗明棠为被告参加诉讼，于2015年10月28日作出（2014）云城法民二重字第3号民事判决，认定：罗道与冯冰是夫妻关系，罗明棠是两人生育的儿子。涉案房屋登记权属人是罗道，土地登记权属人是罗明棠。2000年12月29日，罗道、冯冰以105000元的价格将涉案房屋转让给李坚，双方并签订一份《有偿转让楼房协议书》。该协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、法规的强制性规定，且经云浮市云城区云城街道法律服务所见证，是合法有效的。之后李坚因病于2007年1月27日死亡，其妻陈秀容于1958年4月因病死亡，两人于1945年5月20日生育女儿李彩连、1950年生育儿子李龙，李坚的父亲李荣芳、母亲梁五妹均于解放前因病去世。由于李坚及其妻子陈秀容、父亲李荣芳、母亲梁五妹已经死亡，其子女李彩连及李龙均是第一顺序继承人。鉴于李彩莲已于2013年6月3日出具《声明》，自愿放弃参加该案诉讼及放弃该案的一切权利义务，因此，李龙是涉案房地产的唯一合法继承人。虽然罗明棠没有在《有偿转让楼房协议书》上签名确认转让土地，但由于罗道、冯冰已将地上建筑物转让给李坚，而土地是房屋的基础，土地使用权与房屋产权是相互依附不可分割的，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”房屋转让后，所在的土地使用权应一并转让。据此，本院判决如下：1、罗道、冯冰、罗明棠协助李龙办理位于原云浮县云城镇罗斗岗即现云浮市云城区园林路的房屋（证号：粤房字第04474**号）权属变更登记手续。2、罗道、冯冰、罗明棠协助李龙办理位于原云浮县云城镇罗斗岗即现云浮市云城区园林路房屋所占用的国有土地使用权[证号：云府国用（2001）字第000363号]分割及变更登记手续。罗道、罗明棠不服该判决，向云浮市中级人民法院提起上诉，该案目前正在审理中。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条规定：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。当事人重复起诉的，裁定不予受理；已经受理的，裁定驳回起诉，但法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，关于罗道、冯冰与李坚签订的《有偿转让楼房协议书》是否合法有效的问题，本院已于（2014）云城法民二重字第3号案中作出认定，罗道、罗明棠不服提起上诉，该案云浮市中级人民法院正在审理中，尚未生效。现罗明棠又继续向本院起诉，请求确认《有偿转让楼房协议书》无效，本案已构成重复起诉，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第三项以及《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条的规定，裁定如下：驳回原告罗明棠的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  林 燕人民陪审员  刘伯云人民陪审员  陈广宇二〇一六年六月二十二日书 记 员  李欣怡