江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0582民初279号原告陆志明。委托代理人顾亮亮，上海市新闵律师事务所律师。被告江苏宏宝置业有限公司,住所地张家港市大新镇人民路98号。法定代表人朱剑峰，该公司董事长。委托代理人陈尚龙，江苏颐华（张家港）律师事务所律师。委托代理人李湘，江苏颐华（张家港）律师事务所实习律师。原告陆志明与被告江苏宏宝置业有限公司（以下简称宏宝公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员曹刚独任审判，于2016年2月16日组织双方当事人质证，后依法裁定由简易程序转为普通程序，组成合议庭审理，于2016年4月27日公开开庭进行了审理，原告陆志明及其委托代理人顾亮亮、被告宏宝公司的委托代理人陈尚龙、李湘到庭参加诉讼及质证。本案现已审理终结。原告陆志明诉称：2015年2月27日，原被告签订合同《商品房买卖合同》，约定原告购买被告位于张家港市大新镇港城大道西侧、府前路南侧的“望江水岸”第5幢1单元1601号的预售商品房，合同约定房屋建筑面积为128.35平方米，汽车位建筑面积为12.72平方米，房屋总价款共计805000元。原告依约支付上述全部购房款。《商品房买卖合同》签订后，原告发现被告销售该房屋时存在严重的欺诈行为：被告未能按宣传资料的承诺赠送15.68平方米的面积，且《商品房买卖合同》约定的建筑面积与该房屋实际的建筑面积存在较大差异；被告在未作任何规划变更的情况下，擅自对包括楼宇外墙涂料、阳台栏杆工程的外立面效果及空中花园等进行完全不同于“望江水岸”地块规划与建筑设计方案、销售宣传资料和沙盘模型的施工；施工中存在严重的工程质量问题；商品房预售许可证已过使用期限。被告欺诈行为直接影响原告决定购买及对原告购买所依据房屋面积、结构、质量、结构等内容产生重大错误认识，其签订商品房买卖合同》并非其真实意思表示。截止原告起诉时，被告房屋因质量问题无法通过相应验收，造成被告未能按约向原告交付房屋，原告居住的购房目的无法实现。为此原告起诉要求判令：一、解除原被告签订的《商品房买卖合同》；二、被告立即向原告返还购房款805000元；三、被告向原告赔偿损失150000元；四、本案诉讼费用由被告负担。被告宏宝公司辩称：一、原告在诉状中的陈述不实：1、被告已按宣传册赠送阳台、设备平台、入户花园、飘窗共计约15.68平方米；宣传单页仅供参考，并不作为交房计算面积的依据，最后建筑面积均以房管部门实测为准，双方订立的《商品房买卖合同》的价款结算也是以此进行结算。2、张家港市房产测绘队测绘原告购买房屋实际建筑面积为128.09平方米，与合同约定的建筑面积128.35平方米误差仅为0.26平方米，不存在较大差异的情况。3、楼宇外墙涂料颜色及阳台栏杆工程均符合规划要求，也通过验收，不存在原告所称完全不同于规划、建筑设计方案、销售宣传资料和沙盘模型的施工。3、望江水岸5#楼不存在空中花园，原告所称空中花园存在质量问题与原告的诉求无关。5、基于被告所建房屋通过各项验收取得《商品房交付使用通知书》，故房屋不存在原告所称严重质量问题。6、被告在2015年1月13日取得商品房预售许可证的延期许可。二、被告在2016年1月29日通过挂号信及短信通知的方式通知原告交房，未超过合同约定的逾期期限，原告无权解除合同。原告陆志明向本院提交了以下证据：1、双方于2015年2月27日签订的编号为Y2015001562的《商品房买卖合同》一份及附件一至七。2、销售不动产统一发票两张，总金额为805000元，证明原告向被告共支付房款805000元。并陈述2015年3月1日左右交购房定金30000元，2015年3月7日交购房款275000元，另500000元为银行贷款。3、2015年2月底原告购买房屋时，被告单位销售人员给原告的“望江水岸”销售宣传单，证明原告向被告购买的涉诉房屋为宣传单中B-1户型，被告销售该房屋时承诺赠送面积15.68平方米。原告认为赠送面积为除原告按商品房购买合同单价5687.57元/平方米外，被告应另行赠送的面积。【张规联2013-1号】文件中“关于规范房地产销售若干事项的通知”其中明确规定，开发商在营销过程中按有关规定只计算一半容积率的阳台、空中花园、飘窗通过赠送面积的方式进行虚假宣传，也不得将飘窗、设备平台等不计算容积率或面积计入赠送面积。4、《政府信息公开申请答复告知书》【张住建信（2015）答字第54号】电子邮件打印件一份，为2015年11月23日张家港市住房和城乡建设局收到沈龙信息公开申请后以电子邮件方式回复的，证明被告大新望江水岸项目审图后至今无任何规划变更备案，故被告应按工程规划在销售时予以宣传。其中告知书涂改部分系为保护沈龙个人信息，且不涉及本案信息。告知内容中确实涉及本案被告望江水岸项目规划内容，与本案具有关联性。5、张家港市规划局于2015年12月18日出具的《政府信息公开告知书》电子邮件打印件一份【张规（2015）第51号-告】，其中公开望江水岸项目的规划和建设设计审核意见，以及方案的公示、现场照片，以证明与证据8被告销售房屋时的沙盘模型宣传不一致。6、张家港市规划局于2015年11月24日出具的《政府信息公开告知书》电子邮件打印件一份【张规（2015）第43号-告】，其中公开大新望江水岸5#楼偶数层标准层平面图，证明被告所售房屋面积（按照该平面图本层建筑面积为250.78平方米，一层为两户，故每户建筑面积为125.39平方米）与其销售时承诺赠送面积及销售面积之和不符。7、张家港市规划局于2015年11月9日出具的《政府信息公开告知书》一份【张规（2015）第33号-告】，以及5#楼1-17立面图，5#楼17-1立面图，5#楼地下室平面图，透视图（立面效果图），其中显示楼宇外墙涂料应为仿石涂料，阳台栏杆工程的外立面效果应为玻璃栏杆。8、被告售楼处沙盘模型照片及望江水岸效果图照片（张家港市规划局针对被告地块项目规划公告网页的部分截取）打印件，证明被告向原告销售的涉案房屋售楼处沙盘模型中的空中花园模型在未经任何规划变更的情形下已与张家港市规划局公示的望江水岸效果图存在较大差异，体现在其屋顶的构造、结构、效果完全不同。9、被告的宣传资料和销售广告（《张家港日报》2013年4月18日第15版，《张家港日报》2014年3月6日第16版，《张家港楼市》2015年4月第1期第92-93页），证明被告售楼时的宣传资料和销售广告中望江水岸楼宇的效果图与实际建筑施工的楼宇存在较大差异，主要体现：一是楼宇屋顶的构造、结构、效果完全不同，《张家港日报》两次广告中屋顶中心突起，与规划不一致。二是《张家港日报》两次广告中均显示售楼处及商铺屋顶构造与实际建造房屋不一致，广告中商铺楼顶有一层突起的玻璃结构房屋，但是实际建造的售楼处商铺层数少一层，且屋顶构造不一样，实际建造的售楼处商铺屋顶为平层，且实际建造的商铺外墙瓷砖的颜色为黑色与广告中的浅灰色不一致。10、房屋建筑工程质量投诉处理（调解）监督意见书复印件一份，该证据为原告向张家港市建设局质量投诉站投诉后，该站张书记于2015年12月11日下午1时30分与原告一起现场勘查后出具并复印给原告的，原件在该站。证明在对被告望江水岸现场检查时发现使用的HX隔离式防火保温板因为燃烧性A2级的，但被告却使用白色板替代，无法达到保温效果，且所建房屋存在渗水问题。11、现场照片打印件照片的彩色打印件10份。证明望江水岸项目施工完成后原告至工程现场探访发现房屋存在屋顶墙面开裂、地面龟裂、地下室渗水、使用的保温材料不合格等各种质量问题。12、2013年9月25日张家港市住房和城乡建设局《关于对江苏神龙海洋工程有限公司项目部检查和处理情况的通报》【张住建工（2013）54号】打印件一份，该证据打印自张家港市住建局网站，证明被告工程承建方施工期间存在未按规定建立项目管理机构、项目经理等主要管理人员均不到岗，未能有效履行安全管理职责，侧面反映该工程存在质量问题。13、商品房预售许可证复印件，该证据张贴于望江水岸，使用期限截止至2015年1月14日，证明被告所持有的望江水岸预售许可证（2014）张房预售证第003号，向原告销售本案房屋时已过其使用期限。14、2015年12月15日被告向原告及其他业主出具的《通知》一份，该证据为被告邮寄至原告处，说明其因工程进度原因无法按合同约定如期交房，截止本案开庭时被告逾期交房已超30日。15、当庭播放2015年12月30日原告与被叫号码0512-563××××8即张家港市房管局邹局长办公室电话沟通关于被告商品房预售许可证过期事宜的电话录音刻录光盘并提交该通话内容的文字记录整理打印件，其中邹局长承认被告持有的商品房预售许可证到期后未按法律法规规定办理续期手续。被告宏宝公司质证后认为：对证据1、2没有异议。对证据3的真实性没有异议，但对其证明内容有异议，宣传单中明确注明本图及面积数据仅供参考，具体面积及户型以政府最后批准之法律文件及双方签订买卖合同为准。被告已经向原告赠送了15.68平方米的房屋，赠送面积包括阳台3.52平方米、设备平台6.21平方米、入户花园1.87平方米、飘窗4.08平方米。对原告陈述的【张规联2013-1号】文件待原告提交后进行核实，再向法庭发表质证意见。对证据4的真实性有异议，该证据并非原件并有涂改，政府信息公开申请人并非原告本人，因此该证据与本案无关联性。对证据5的真实性有异议，该证据为沈龙相关材料，与原告无关。对证据6的真实性有异议，关于赠送面积的计算方式同证据3的质证意见，关于原告所购房屋面积经张家港市房产测绘队测绘实际面积为128.09平方米。对证据7的真实性没有异议，被告现在按图施工，并通过验收。对证据8的真实性有待核实，这些图片不能说明空中花园存在的事实，也不能反映与张家港市规划局公示的望江水岸效果图存在较大差异。并不存在与公示的效果图存在较大差异。对证据9的真实性没有异议，但是原告起诉提供的证据是黑白复印件，现需彩色原件与实际房屋进行对比，被告所建造的房屋是通过验收的，原告所购房屋与其所称的售楼处及商铺无关。对证据10的真实性无法确定，关于房屋质量问题被告通过验收，故被告所建房屋不存在质量问题。对证据11的真实性无法确定，其来源也无法确定，关于房屋质量问题被告通过验收，故被告所建房屋不存在质量问题。对证据12的真实性有待确认，关于望江水岸建设单位存在管理不当问题与所建设的望江水岸自身存在质量问题没有关联。无法确认，原告举证的该文件与我方无关。对证据13的真实性没有异议，但是被告于2015年1月13日取得了该许可证的延期许可，使用期限自2015年1月13日至2016年2月29日止。对证据14的真实性没有异议，但是被告已经于2016年1月29日通知原告交房。对证据15的文字稿与录音内容基本一致，但文字稿中原告也有添加内容，如文字稿中“（望江水岸）”为原告添加的，不予认可。另对录音的真实性有异议，邹局长的身份不明，是否为邹局长的声音无法确认，我方认为预售许可证并未过期，我方已向法庭提交新的预售许可证证明并未逾期。被告宏宝公司向本院提交了以下证据：1、《张家港市房产测绘队房产测绘成果报告》，证明原告所购5#1601的实际建筑面积为128.09平方米，其中套内面积为96.71平方米，阳台面积为5.37平方米，共摊面积为31.38平方米，故被告所交付的房屋与合同约定的房屋面积误差仅为0.26平方米，符合合同关于面积误差在3%以内的约定。2、商品房交付使用通知书，证明被告所建设的房屋已经通过验收，可以交房。3、商品房预售许可证，被告建设的望江水岸1-8#楼及地下车库的公开预售，许可期限为2015年1月13日至2016年2月29日，证明被告的商品房预售许可证未过期。4、国内挂号信原件、企信通短信的网页截图、情况说明及中国电信股份有限公司张家港分公司出具的证明，证明被告于2016年1月29日分别通过国内挂号信及短信的方式通知原告可以进行交房。企信通中原告的接收电话在商品房买卖合同第3页买受人处登记的联系电话上已做记录，挂号信中原告的地址也在该处也记录。并且以前被告于2015年12月15日向原告寄出原告提交的证据14《通知》，也是按同一地址送达的。该信函的寄送回执上显示不能送达的原因是原告拒接电话。5、复印于张家港市城建档案馆的望江水岸工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》（文件目录见证据目录），证明被告所建房屋通过各项验收，不存在质量问题。6、望江水岸5、6、7、8号楼南立面照片黑白打印件2页，证明5号楼外立面颜色和栏杆施工符合规划设计要求。房屋外墙于2014年经过图纸变更，也经过设计部门批准的。7、复印于张家港市城建档案馆的南京工大建设工程技术有限公司燃烧性能检测报告，证明望江水岸保温板是HX隔离式防火保温板，燃烧性能符合国标中的A2级标准。8、原告所购房屋中宣传资料中所称的赠送面积照片打印件，包括阳台、设备平台、入库花园及飘窗，总面积约为15.68平方米，证明被告已经按照宣传资料落实赠送面积。原告陆志明质证后认为：对证据1的真实性没有异议，被告提供的该项证据正好说明被告未按宣传广告中赠送相应面积，况且实际建筑面积已少于合同约定的面积，与被告所称赠送的阳台等面积并不相符。对证据2的真实性没有异议，该证据表明被告仅仅在2016年1月29日当天刚刚取得该交付使用通知书，而按合同约定交付本案房屋应包括交付房屋钥匙等一系列交房手续，而且被告取得商品房交付使用通知书不等于被告所建房屋的质量确属合格，并满足我国相关法律法规。对证据3的真实性有异议，不予认可，原告提供的证据15足以证明至2015年1月14止，被告的预售许可证到期后未办理相应续期。对证据4的真实性无法确定，发送交房通知和完成交房手续完全不同，被告寄出时间为2016年1月29日，并非收到时间，而合同约定被告应于2016年1月29日前完成交房手续，不仅仅是向原告寄送交房通知。且该国内挂号信未详细载明原告地址，故无法送法的原因在于被告。情况说明系被告单方作出，对其真实性、合法性、关联性均不予认可，被告在2016年1月29日晚上才通过短信方式通知原告，事实上当日已无法完成房屋交付，更无法完成合同约定房屋交付使用。证据5为复印件，对其真实性无法确认，竣工验收备案表只是四方验收，不当然代表工程质量合格，从该备案表中时间也可证明被告提交工程验收备案是2016年1月29日，已无法按合同约定时间进行交房，也已逾期超过30日，并且按照相关规定，工程备案与交付备案前需进行公示。证据6为打印件，颜色无法确认，涂料不单单是颜色，还对材质有要求，而在本案中规划材料【张规（2015）第33号-告】，房屋1-3楼外墙为石材，以上楼层为仿石涂料，而被告证据2无法反映，现所有楼层均为普通涂料，并非仿石涂料和石材。证据7系复印件，真实性不予确认，且该证据系案外第三人出具的证据，原告不予认可。不申请对其进行鉴定。对证据8系打印件，真实性不予确认，另被告在上次质证时提交的证据1测绘成果显示本案涉诉房屋1601号建筑面积128.09平方米，其中套内面积96.71平方米，阳台面积5.37平方米，公摊面积31.38平方米，并未包含被告所称的赠送面积，而且被告所称阳台、飘窗、设备平台面积按照【张规联2013-1号】中第1、2条规定，不得以上述区域以附赠的方式进行虚假宣传。经审理查明：位于张家港市大新镇港城大道西侧、府前路南侧的“望江水岸”系宏宝公司开发的商品房项目。在其制作的关于该项目宣传资料中，对B-1户型载明面积约为128.35平方米，赠送面积约15.68平方米，但在平面图中未标注具体的赠送部位。宣传资料下方注明：“本户型中门窗形式、家居布置均为示意，非交楼标准。本图及面积数据仅供参考，同一户型因位置、入户形式的不同，局部细节有所不同。具体面积及户型以政府最后批准之法律文件及双方签订买卖合同为准。”在宣传资料右下方以较小字体注明：“以上文字图片仅供参考，最终以政府批文为准”。2015年2月27日，陆志明与宏宝公司签订合同编号为Y2015001562的《商品房买卖合同》一份，该合同记载的合同双方当事人中，出卖人为江苏宏宝置业有限公司,注册地址为张家港市大新镇人民路98号，联系电话为5872×××8，邮政编码为215636…。买受人为陆志明，地址为金港镇，邮政编码为215600，联系电话为158××××1280…。合同中约定买受人向出卖人购买暂定名为“望江水岸”中的5幢1单元1601号预售商品房（合同约定住宅建筑面积共128.35平方米）及065#汽车位（建筑面积12.72平方米）；（第五条）计价方式与价款：按建筑面积计算该商品房价款，住宅单价每平方米5687.570元，金额729999.6095元；汽车位金额74999.99元。该商品房总价款为捌拾万伍千元整（805000元）；（第七条）付款方式及期限：买受人于签订本合同时支付房款叁万元整，其余房款贰拾柒万伍仟元整于2015年3月7日前付清，其余房款于2015年3月7日前办完银行贷款手续；（第九条）交付期限：出卖人应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房符合《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定要求，并取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》……（第十条）出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。……（第十二条）房屋交付和接收。商品房达到第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续的时间、地点以及应当携带的证件。……（第十三条）出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人应在合理期限内将商品房之装饰、设备标准补修至附件三规定之标准或采用其他质地、价格相当的材料和设备代替，买受人不得据此要求退房或者要求出卖人赔偿，且买受人应当按照交接通知书及/或合同规定的期限完成对该商品房的验收交接手续，补修期间不视为出卖人对该商品房的逾期交付。（第十七条）商品房质量保证。一、出卖人承诺商品房使用合格的建筑材料、构配件，该商品房质量符合国家和省、市颁布的工程质量规范、标准和施工图设计文件的要求。二、经有市级以上检测资质的省、市建筑工程质量检测机构检测，该商品房主体结构质量确属不合格的，或因该商品房存在重大工程质量问题，严重影响正常使用的，买受人有权解除本合同。……第二十二条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件七）。该合同附件三：装饰、设备标准1.外墙：混合砂浆粉刷，一底二面外墙保温隔热涂料2.内墙：保温砂浆粉刷，白水泥批腻子二遍……附件七合同补充协议中：5、任何一方行使合同解除权，应当按照合同约定的通讯地址书面通知另一方。如通讯收件地址发生变化或不能使用，则应提前十日书面通知对方，否则解除合同的一方按合同约定的地址发出的文件均视为有效发出并送达，由此产生的责任由被解除合同的一方承担。8、买受人解除合同或退房的补充约定：买受人按照合同约定解除合同的，应当按照合同约定的期限向出卖人寄发书面的解约通知，否则，视为买受人放弃解除合同的权利。14、商品房最终面积以张家港市房产测绘队的实测面积为准……。陆志明与宏宝公司并就其他房屋买卖条款一并作了约定。陆志明已向宏宝公司直接交付购房款305000元，通过办理银行贷款交付购房款500000元，宏宝公司于2015年3月7日、14日分别开具上述价款的销售不动产统一发票。另查明：2015年1月13日，张家港市住房和城乡建设局出具的（2014）张房预售证第003号《商品房预售许可证》，载明：“售房单位：江苏宏宝置业有限公司，项目名称：望江水岸1-8#楼及地下车库，使用期限：自发证起至2016年2月29日止”，并载明：“经审查，批准以上所列商品房公开预售”。2016年1月29日，张家港市住房和城乡建设局出具的2016第004号《商品房交付使用通知书》，载明：“江苏宏宝置业有限公司：根据《苏州市商品住宅交付使用管理办法》（苏州市人民政府令第94号）和《关于加强非住宅商品房交付使用管理的通知》（苏建开{2009}６号，你公司开发建设的望江水岸1-8#楼、商业用房已通过商品房交付使用备案。）”。2016年1月29日，宏宝公司分别通过企信通平台向陆志明的158××××1280电话号码发送短信；通过国内挂号信函（收件人为陆志明，地址为金港镇，邮政编码为215600，联系电话为158××××1280）邮寄《交房通知书》，通知办理交房手续，邮寄信函因“原写地址不详、电话不接”被退回。庭审中，原告明确要求被告赔偿损失150000元由以下两部分组成：一是原告购买本案房屋的款项的存款利息及贷款利息损失，其中存款利息按中国人民银行基准利率，贷款利率按原告购买房屋时的贷款利率计算。二是原告因多次与被告协商退房事宜所产生的差旅费用、误工费等费用。若合同不解除，原告对诉讼请求不变更。以上事实有原告提交的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、售房宣传资料、被告提交的《商品房预售许可证》、《商品房交付使用通知书》、国内挂号信函、企信通短信及本院庭审笔录等在卷佐证。就原告主张解除《商品房买卖合同》所涉争议的焦点：一、超期交付房屋的违约责任。原告陆志明认为：本案截止至2016年1月29日被告未能按约向原告交付房屋包括办理房屋交付手续，交付房屋钥匙等一系列交房手续。被告逾期向原告交付房屋已超过30日，根据商品房买卖合同约定，原告有权解除合同并要求被告赔偿相应损失。被告宏宝公司认为：按照商品房买卖合同买受人处登记的联系电话及地址，被告于2015年1月29日分别通过国内挂号信及短信的方式通知原告可以进行交房，符合合同约定。该信函的寄送回执上显示不能送达的原因是原告拒接电话。本院认为：本案中，双方约定出卖人应当在2015年12月30日前，将取得《张家港市商品住宅交付使用通知书》的商品房交付买受人使用，并约定了出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第九条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过30日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。2015年12月30日前，被告未按期交付约定商品房，故被告逾期交房，应按约承担违约责任。双方争议为解除合同的条件按约是否成就，被告于2016年1月29日通知交房时尚未逾期30日，按协作履行原则：债务人履行合同债务，债权人应适当领受给付。被告已按照合同中原告地址及电话号码通过邮寄及短信书面通知交房，故对邮寄未能送达及原告所称未收到交房短信被告并无不当履行的过错,对逾期交房超过30日被告并无放任，逾期交房超过30日合同解除的条件不成就，原告以此主张解除合同无事实及法律依据。二、房屋质量？原告陆志明认为：原告购买的房屋存在严重的质量问题，且该质量问题已严重影响原告的正常居住使用，合同目的已无法实现。被告宏宝公司认为：基于被告所建房屋通过各项验收取得《商品房交付使用通知书》，故房屋不存在原告所称严重质量问题。本院认为：按照法律规定：因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。按照《苏州市商品住宅交付使用管理办法》规定：房地产开发企业应当在商品住宅交付使用时向房地产开发主观部门办理交付使用备案并提交商品住宅建设工程通过竣工验收备案证明等相关文件。现诉争房屋取得《商品房交付使用通知书》，可证明房屋已经各方竣工验收且质量合格，被告提交的复印于张家港市城建档案馆的望江水岸工程《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》亦可印证房屋已通过竣工验收的事实。原告亦未提交房屋主体结构质量不合格的证据，故原告主张的房屋质量不合格而致不能交付无证据证明，原告据房屋质量不合格主张解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。三、合同签订及履行中有无欺诈？原告陆志明认为：被告销售本案房屋存在严重欺诈行为，原告有权依法解除合同。被告销售本案房屋时允诺赠送阳台等面积15.68平方米，但根据合同约定双方购买商品房面积为128.35平方米，并未包含被告允诺的赠送面积，签订商品房买卖合同及实际履约过程中均未能按约履行该允诺，未按宣传广告中赠送相应面积，实际建筑面积已少于合同约定的面积。而被告销售本案房屋时允诺的赠送面积是影响原告是否购买本案房屋的关键性因素。另外，被告销售本案房屋时作出的赠送面积的宣传根据我国相关规定应当作为合同的内容，如被告违反，应当承担相应责任。同时被告在未经任何规划变更的情况下，擅自对本案房屋的建设工程予以变更，该变更与被告销售本案房屋时的规划方案、销售宣传均不一致，故依据被告欺诈行为，原告有权解除合同。本案房屋属于价值较大的基本生活资料，原告在购买前对房屋的质量、价格、地段、环境等关键性因素进行综合考虑后，才会作出是否购买的意思表示，而在本案中恰恰是基于被告的欺诈行为且该欺诈行为对于原告是否作出购房的决定起着关键性因素。被告的欺诈行为与原告作出购买涉案房屋的错误的意思表示存在直接的因果关系。被告宏宝公司认为：其实际向陆志明赠送了15.68平方米的房屋，赠送面积包括阳台3.52平方米、设备平台6.21平方米、入户花园1.87平方米、飘窗4.08平方米。本院认为：（1）、原告据被告宏宝公司在其制作的宣传资料中的“B-1户型面积约为128.35平方米，赠送面积约15.68平方米”的内容主张被告欺诈。经查：根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”首先，该条表明宣传内容构成要约有三个必要条件，即属于“规划范围内的说明和允诺”、具体确定、对合同的订立或价格产生重大影响，三者缺一不可。一般而言，商品房的户型、建筑面积、结构等在商品房预售前即由有关部门规划审查确定。因此，就规划来看，原告陆志明所购房屋不可能在合同约定的建筑面积之外，还有额外的约15.68平方米的建筑面积存在，故被告在宣传资料中的内容“赠送面积约15.68平方米”其内涵具有不确定性，不符合上述规定的条件；其次，在被告制作的b户型宣传资料中B-1户型面积约为128.35平方米是明确的，可以理解为赠送约15.68平方米部分未包含在B-1户型面积范围内；再次，被告在宣传资料中还提示：“具体面积及户型以政府最后批准之法律文件及双方签订买卖合同为准、以上文字图片仅供参考，最终以政府批文为准”，在之后双方签订的商品房买卖合同中明确约定房屋建筑面积为128.35平方米，而没有出现“赠送面积约15.68平方米”等内容，说明双方对所购房屋的建筑面积中不包含赠送的约15.68平方米是明知的，故原告主张被告该欺诈的证据不足。且实际上通过双方合约的形式已将广告、宣传资料等排除在合同内容以外。故本案宣传资料中的内容仍属要约邀请，不能视为要约，不应当视为协议内容。被告的宣传资料是否存在虚假宣传的情形，应追究其何种责任，应当由相关行政部门进行处理，与本案审理民事合同纠纷中当事人是否违约是两个不同的法律范畴，本院不予理涉。(2)、《张家港市房产测绘队房产测绘成果报告》证明原告所购5#1601的实际建筑面积为128.09平方米，故被告所交付的房屋与合同约定的房屋面积误差仅为0.26平方米，符合合同关于面积误差在3%以内的约定。原告以此主张被告违约，因无合同依据，本院不予确定和支持。3、原告关于被告向原告销售的涉案房屋售楼处沙盘模型中的空中花园模型与张家港市规划局公示的望江水岸效果图存在较大差异，体现在其屋顶的构造、结构、效果完全不同；《张家港日报》两次广告中均显示售楼处及商铺屋顶构造与实际建造房屋不一致，广告中商铺楼顶有一层突起的玻璃结构房屋，但是实际建造的售楼处商铺层数少一层，且屋顶构造不一样，实际建造的售楼处商铺屋顶为平层，且实际建造的商铺外墙瓷砖的颜色为黑色与广告中的浅灰色不一致的陈述并据此认为被告在未经任何规划变更的情况下，擅自对本案房屋的建设工程予以变更，该变更与被告销售本案房屋时的规划方案、销售宣传均不一致，为欺诈的诉称，经查：1、模型、广告与效果图等受载体、制作、观察等限制，并不等同实物；2、按照法律规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。原告所陈述按正常健全民事行为能力人并不足以确定作出购房与否决定的行为，不足以认定欺诈；(3)、诉争房屋取得《商品房交付使用通知书》，可认为该建设工程按设计图纸施工，故原告据此主张被告欺诈证据不足。综上，本院认为：原被告签订的《商品房买卖合同》均为双方真实意思表示，合法有效。原告主张解除合同无事实及法律依据，本院不予支持。原告据合同解除主张被告返还购房款805000元；赔偿150000元的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第十二条及相关法律的规定，判决如下：驳回原告陆志明的诉讼请求。案件受理费15230元，由原告陆志明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  曹刚代理审判员  王烈代理审判员  卜雪二〇一六年六月二十日书 记 员  陶萍