天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）津02民终2672号上诉人(原审原告)肖国焕。委托代理人梁云宇，天津世杰律师事务所律师。委托代理人胡仁杰，天津世杰律师事务所律师。上诉人(原审原告)刘德起。委托代理人梁云宇，天津世杰律师事务所律师。委托代理人胡仁杰，天津世杰律师事务所律师。被上诉人(原审被告)天津卓发房地产信息咨询有限公司，住所地天津市滨海新区塘沽幸福楼4-2-101号，实际营业地天津市滨海新区塘沽杭州道与中心北路交口中心北路11号底商。法定代表人李宝仙，总经理。委托代理人刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托代理人刘春艳，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)李宝仙。委托代理人刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托代理人刘春艳，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)张家磊。委托代理人刘川，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。委托代理人刘春艳，北京天驰君泰（天津）律师事务所律师。被上诉人(原审被告)刘爱菊。上诉人肖国焕、刘德起因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市滨海新区人民法院作出的（2015）滨汉民初字第8877号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日受理，并依法组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人肖国焕、刘德起及其共同委托代理人梁云宇，被上诉人天津卓发房地产信息咨询有限公司、李宝仙、张家磊共同委托代理人刘川，被上诉人刘爱菊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，二原告系夫妻关系。二原告于2011年以每平方米12409.02元、总价1604611元的价格购买了坐落于滨海新区中新天津生态城和韵路1342号景杉园5-1704号的住宅商品房，并登记在原告肖国焕名下。2015年1月20日，二原告与被告李宝仙订立借款协议，约定:“二原告向被告李宝仙借款200000元，借款期限自2015年1月20日至2015年3月20日；二原告以上述诉争房屋为借款提供担保，并依法办理相关转移手续；若二原告未能按期还款，被告李宝仙可以要求二原告以借款全额为基数按签约时银行贷款利率的3倍计算二原告的借款利息。”该协议签订当日，被告李宝仙通过银行汇款方式向原告支付180000元，二原告向被告李宝仙出具收条，内容为：二原告收到李宝仙购房定金200000元。另查，被告李宝仙系被告天津卓发房地产信息咨询有限公司（以下简称卓发公司）法定代表人，被告张家磊系卓发公司职员。2015年3月15日，被告张家磊以原告肖国焕代理人的名义与被告刘爱菊、被告卓发公司订立《房屋买卖合同》，约定：“原告肖国焕自愿将诉争房屋出售给被告刘爱菊，成交价格为1250000元；附属设施包括双气、大表、厨卫不动，家具全留；该房屋设立抵押，抵押权人邮政储蓄银行，贷款余额约1040000元，甲方（肖国焕）自行处理；甲方（肖国焕）同意乙方（刘爱菊）高评，高出部分待房款到帐后返还乙方；家电需乙方支付20000元后再做交付。”该协议签订后，被告刘爱菊分数次向被告李宝仙支付了购房款项，其中以银行贷款方式支付650000元。2015年3月26日，二原告与被告李宝仙订立房屋买卖合同，约定二原告自愿将诉争房屋以1220000元的价格出售给被告李宝仙，并约定：“房屋设立抵押，抵押权人中国邮政储蓄银行，贷款余额约1020000元，由二原告自行处理；被告李宝仙于2015年3月26日交购房款定金200000元，二原告同意被告李宝仙办理银行贷款；二原告现房销售，被告李宝仙认可现状；二原告同意李宝仙将房屋转卖给他人；二原告配合李宝仙办理房屋公证书。”同日，二原告与被告张家磊签订委托书，并办理了公证手续。委托事项包括：“代为清偿诉争房屋的剩余贷款，提取他项权证；办理诉争房屋注销抵押登记手续，领取房地产权证相关事宜；代为出售房屋，签订房产买卖合同；代为办理房屋转移登记手续；代为签订房屋资金监管协议，有权以受托人张家磊名义开立资金监管账户收取房款；代为办理房屋交房；等等。委托期限自2015年3月26日至2015年6月24日。”同日，二原告将诉争房屋的房地产权证等购房手续交予被告李宝仙、张家磊。被告李宝仙、张家磊分别于2015年4月10日、4月14日为原告偿还诉争房屋的贷款23270.08元、1019941.98元。庭审中原、被告共同确认：2015年4月24日，被告张家磊以二原告代理人的名义，与被告刘爱菊在中新天津生态城不动产登记发证中心签订《房产买卖协议》，约定二原告将诉争房屋出售给被告刘爱菊，交易价格为1300000元。2015年5月，被告李宝仙、张家磊将诉争房屋交付给被告刘爱菊，并协助刘爱菊办理诉争房产转移登记手续，将诉争房屋权利人登记在被告刘爱菊名下。再查，二原告曾在诉讼中申请对2015年3月15日、3月26日签订的两份房屋买卖合同中原告签字是否为本人亲笔签写进行鉴定，并申请对诉争房屋在2015年3月至4月期间的市场价格进行评估，后当庭撤回上述申请。原告肖国焕、刘德起为维护自身权益，向原审法院提起诉讼，请求依法判令：1、确认被告张家磊代理原告于2015年3月15日与被告刘爱菊签订的《房屋买卖合同》无效；2、被告刘爱菊向原告返还诉争房屋；3、四被告向原告返还房屋内所有物品；4、四被告连带赔偿原告经济损失36000元（自2015年3月至2016年3月期间的房屋租金，按照每月房屋租金3000元计算）；5、本案诉讼费由被告承担。原审法院认为，本案争议焦点为被告张家磊的代理行为是否有效。分析如下：首先，二原告于2015年1月向被告李宝仙借款，并约定以诉争房屋作为借款担保，该行为不违反法律规定，原审法院予以确认。据此，如二原告不能按期还款，被告李宝仙可以与二原告协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。其次，二原告在诉状中述称“原告在2015年3月初曾委托被告卓发公司将诉争房屋出售，卓发公司法定代表人李宝仙接待原告”，据此原审法院可以认定，二原告早已明知李宝仙系卓发公司法定代表人，其委托卓发公司出售房屋，显然系其与李宝仙共同协商变卖房屋以偿还债务的行为。第三，卓发公司于“2015年3月初”接受委托后，具体的代理事务势必需要其工作人员办理；另一方面，二原告与被告张家磊此前并不相识，若非张家磊系卓发公司职员的身份，二原告与其并不存在建立委托关系的信任基础。故此，2015年3月15日被告张家磊以原告代理人的名义与被告刘爱菊签订房屋买卖合同，应视为其履行卓发公司职务的行为。第四，2015年3月26日，二原告与被告张家磊签订委托书并进行公证，此后被告张家磊基于委托授权，继续与被告刘爱菊完成了房屋交易。由此可见，即使被告张家磊在2015年3月15日签订合同时没有得到原告的明确授权，其在事后也取得了二原告的书面授权，并基于授权继续完成了此前已经着手进行的代理事项。综上所述，通过综合考察二原告向被告李宝仙借贷、委托卓发公司及被告张家磊出售房屋以及被告张家磊与刘爱菊完成房产交易的整个过程，应认定被告张家磊代理原告向刘爱菊出售房屋是经过二原告授权的行为。二原告提出的“被告张家磊系无权代理、四被告系恶意串通”的主张，与事实不符，原审法院不予认定。二原告要求确认2015年3月15日张家磊代理原告与被告刘爱菊签订的房屋买卖合同无效，并以此为由要求被告返还房屋及室内家具、家电等财产并赔偿损失的诉讼请求，原审法院不予支持。二原告主张其曾告知被告李宝仙出售房屋的价格不能低于每平方米12400元，但并未举证证实，原审法院不予认定。二原告如果认为代理人未尽代理职责，未向原告及时告知代理事项的进展，低价出售房屋致使其遭受损失的，可以另案主张权利。另外，二原告如果认为室内家具、家电等财产不属于买卖标的范围，亦可另案主张返还，本案不一并处理。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十五条、第六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：“驳回原告肖国焕、刘德起的诉讼请求。案件受理费6702元，由二原告负担。”原审判决后，肖国焕、刘德起不服，向本院提起上诉，上诉请求为：1、依法撤销原审判决，将本案发回重审或改判支持上诉人一审全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由四被上诉人承担。事实和理由：1、原审判决认定事实严重错误，原审判决基本事实不清，缺乏证据证明。原审判决认定“2015年3月15日…《房屋买卖合同》”的基本事实错误。根据被上诉人刘爱菊提交的证据2015年3月15日《房屋买卖（置换）合同》，该合同最后签名处“肖国焕、李宝仙代张家磊”，很明显字面意思，应该是李宝仙代肖国焕，并非张家磊。原审判决关于“二原告在诉状中陈述…偿还债务的行为”及“2015年3月15日…职务行为”之认定，缺乏证据证明、于法无据，属于原审法官主观臆断。在本案起诉之前，上诉人根本不知道李宝仙是卓发公司的法定代表人。原审判决认定上诉人于“2015年3月初”到被上诉人的卓发公司委托其卖房，其前后内容，断章取义。上诉人委托其卖房的时间为2015年3月26日。2015年3月15日，签订涉案房屋买卖合同之时，上诉人肖国焕不在现场，其签名系他人代签的。上诉人向李宝仙借款期限为2015年1月20日起至2015年3月20日止。而被上诉人李宝仙、张家磊、卓发公司在2015年3月15日，就将涉案房屋出售给被上诉人刘爱菊。借款还没到期，房屋就已变卖，房款于2015年3月24日已交付给李宝仙。按照2015年3月15日房屋买卖合同约定的房屋交易价格为1250000元，平均每平米仅为9600元，低于当时市场交易价，故四被上诉人恶意串通，侵害了上诉人的合法权益，该合同应属无效；2、原审判决适用法律严重错误。被上诉人张家磊无权代理上诉人肖国焕签订房屋买卖合同，二上诉人亦并未向张家磊授权，原审法院认定主观臆断。被上诉人卓发公司、李宝仙、张家磊辩称，同意一审法院判决。1、被上诉人张家磊是基于二上诉人的合法授权，代表二上诉人与刘爱菊签署的《房屋买卖合同》，根据相关法律规定，张家磊的行为是在授权的权限范围之内，法律后果应该由二上诉人承担；2、委托售房的手续，经过了公证，对双方具有约束力，二上诉人也没有任何证据可以推翻公证书的效力；3、根据双方签订的《房屋买卖合同》第1条第2款约定，“家具全留给乙方”。同时，事后李宝仙也已经向二上诉人支付了20000元的款项，冲抵家具和家电的费用。另外，二上诉人房屋100多万的贷款及违约金，都是经二上诉人同意，用购房款来进行抵付的；4、被上诉人卓发公司、李宝仙、张家磊一方完成了委托的事项，不存在违约行为。故二上诉人的上诉请求没有事实和法律依据。请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。被上诉人刘爱菊辩称，对于二上诉人与其他被上诉人之间的关系，刘爱菊不清楚，刘爱菊属于正常购买房屋行为，不存在其与其他被上诉人恶意串通行为。不同意二上诉人的上诉请求，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。各方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，二上诉人主张被上诉人张家磊代理上诉人肖国焕于2015年3月15日与被上诉人刘爱菊签订的《房屋买卖合同》无效，其理由主要有两点，一是认为被上诉人张家磊未取得二上诉人的书面授权，其代理行为系无权处分；二是主张四被上诉人恶意串通，在其不知情的情况下，低于市场价格将诉争房屋出售给被上诉人刘爱菊，侵犯了二上诉人的合法权益，该合同应属无效。对此，本院分析如下：第一，2015年3月15日，张家磊，李宝仙虽未取得肖国焕的授权，但在2015年3月26日，二上诉人与张家磊签订委托授权书并进行公证，委托张家磊代理其办理出售房屋等相关手续，以及2015年3月26日二上诉人与李宝仙签订房屋买卖合同，2015年4月24日张家磊以二上诉人代理人的名义与刘爱菊在不动产登记发证中心签订的《房产买卖协议》，将房屋出售与刘爱菊的整个房产交易过程，可以认定张家磊代理二上诉人将房屋出售予刘爱菊的行为是经过二上诉人授权的行为，二上诉人以张家磊无权处分涉诉房屋为由主张2015年3月15日房屋买卖合同无效的理由不充分，本院不予支持。第二，二上诉人主张其曾告知被上诉人李宝仙出售房屋价格不能低于每平方米12400元，对此，被上诉人李宝仙不予认可，其也未提供有效证据予以证明，且其在一审中已撤回对诉争房屋2015年3月至4月间的市场价格进行评估的申请，故，二上诉人主张四被上诉人恶意串通，侵犯其合法权益，依据不足，本院亦不予支持。综上，原审法院对二上诉人要求确认2015年3月15日张家磊代理上诉人肖国焕与被上诉人刘爱菊签订的房屋买卖合同无效，并以此为由要求被上诉人刘爱菊返还房屋及四被上诉人室内家具、家电等财产并赔偿损失的诉讼请求不予支持并无不当，本院予以维持。上诉人之上诉请求，依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费700元，由上诉人肖国焕、刘德起负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔 军代理审判员  李冬梅代理审判员  苏美玉二〇一六年六月十三日书 记 员  李珊珊速 录 员  李 楠