广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0205民初1323号原告柳州市凯凌物业服务有限责任公司，住所地广西壮族自治区柳州市三中路39号凯凌大厦7层14号。统一社会信用代码：91450205785242164F法定代表人胡红宝，该公司总经理。委托代理人封永，广西桂柳律师事务所律师。委托代理人覃静榕，广西桂柳律师事务所律师。被告潘金祥。被告陈红伟。两被告共同委托代理人冯坚，广西君行律师事务所律师。原告柳州市凯凌物业服务有限责任公司（以下简称“凯凌物业公司”）与被告潘金祥、陈红伟物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法由审判员张高适用简易程序（小额诉讼），于2016年5月31日公开开庭审理了本案。书记员张驰担任记录。原告凯凌物业公司的委托代理人封永、覃静榕、被告潘金祥及陈红伟的共同委托代理人冯坚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：两被告于2009年6月15日购买柳州市凯凌房地产开发有限责任公司出售的位于柳州市柳北区北雀路86号之一凯凌小苑6栋1单元502室的房屋，并于2010年9月入住。凯凌小苑由原告进行物业管理。入住前期两被告尚能按时向原告交纳物业服务费，但自2012年7月至2015年7月期间，两被告一直未交纳物业服务费、路灯电费及电梯电费。原告多次向两被告追讨，两被告均以各种理由推诿，故原告提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告支付自2012年7月1日至2015年7月31日期间的物业服务费2874.9元、路灯电费148元、电梯电费958.3元，合计3981.2元；2、本案诉讼费由两被告承担。两被告辩称：原告存在违法收取费用之行为。2009年6月15日，两被告与凯凌房开公司签订了商品房买卖合同，购买了本案小区内的房屋，根据买卖合同第17条第2点及第5点的约定，商品房所在楼宇的外墙使用权归该楼宇的所有业主共有，物业管理费以物价局核定的价格为准。2010年9月30日，被告潘金祥与原告签订了前期物业服务协议，其中第4条约定高层住宅的物业服务费按建筑面积以0.9元／月的标准收取，电梯日常维护费（含电梯运行电费）按建筑面积以0.6元／平方米／月收取，电梯年检费每年一次公摊，公共场所照明费公摊，露天停车场小汽车车位出租按照160元／辆／月的标准收取。按照物业服务收费管理办法第11条规定，物业服务费包含物业公共部位，公共设施设备的日常运行维护费用、清洁卫生费、绿化养护费、秩序维护费等，依据该办法规定，原告在服务协议中约定的电梯日常维护费、电梯年检费、公共场所照明费、露天停车场小车位出租等费用的收取均包含在物业服务费中，而原告在约定收取物业服务费的同时又另外收取上述各项费用，明显违反了物业服务收费管理办法的规定，属于重复收费。其次原告收取的费用价格仅仅是原告向市物价局备案的价格，而不是柳州市物价局核定的价格。此外，原告也没有将每月收取的各项费用及收费标准明码标价告知小区业主，剥夺了业主的知情权，对于原告的做法两被告无法认同并付款。对于原告此前已经收取的不合理费用，应予以返还或者进行充抵。原告向两被告主张的2012年7月到2014年3月期间的各项费用超过了诉讼时效。原告未尽到管理职责，具体表现在聘请的物业保安素质低下，存在上班时间打麻将，工作巡查时随地小便现象。小区内乱象横生，乱停乱放乱搭乱盖现象严重。由于原告疏于管理，偷盗行为时有发生。原告对进出小区的人员未进行登记，小广告在小区内随意张贴。原告未取得业主同意利用小区公共部位进行经营，所得收益也未用于业主。根据合同法第107条之规定，当事人一方不履行合同义务，或者所履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现原告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。综上所述，请求法院驳回原告对两被告的诉讼请求。经审理查明：原告系一家从事物业服务的有限责任公司。2009年6月15日，两被告与柳州市凯凌房地产开发有限责任公司签订商品房买卖合同，购买了位于柳州市柳北区北雀路86号之一凯凌小苑6栋1单元502室的房屋，并预交了2010年10月1日至2010年12月31日期间的物业服务费。2010年9月，被告潘金祥与原告签订前期物业服务协议，该协议未具体约定原告为凯凌小苑小区提供物业服务的期限，但约定每次交纳物业服务费的时间为“每月缴费通知单下单后10日内”，并约定对电梯日常维护费（含电梯运行电费）按建筑面积每平方米0.6元／月之标准收取，对公共场所照明电费公摊按柳州市的相关规定收取。2010年12月31日，经柳州市建委与物价局备案，同意原告对凯凌小苑小区业主按如下标准收取物业服务费：按建筑面积，多层住宅为0.6元／平方米／月，高层住宅为0.9元／平方米／月。另查明，凯凌小苑小区至今尚未成立业主委员会。两被告的房屋为高层住宅，建筑面积为86.37平方米。自2012年7月1日后，两被告未再向原告缴纳物业服务费、路灯电费及电梯电费。因两被告拖欠物业服务费，原告曾通过律师向两被告邮寄物业费催缴律师函，被告潘金祥于2015年9月13日签收，但两被告否认此前原告还曾向其催缴过物业服务费。本院认为：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年。本案中，在原被告签订的前期物业服务协议中约定每次交纳物业服务费的时间为“每月缴费通知单下单后10日内”，即物业服务费应每月一缴。本案原告起诉前曾委托律师向两被告邮寄物业费催缴律师函，被告潘金祥于2015年9月13日签收，但两被告否认此前原告还曾向其催缴过物业服务费，且原告主张2015年9月13日前还曾向两被告催缴过物业服务费未能提供相关证据予以证明，应承担举证不能的不利后果。综上，本院认为原告起诉要求两被告支付2013年9月13日（2015年9月13日前二年）以前的物业服务费、路灯电费及电梯电费超过了二年的诉讼时效，本院不予保护。物业服务是指物业服务机构统一对住宅小区提供公共性服务，根据其服务行为，依照规定标准向住户收取一定费用的活动。原被告签订前期物业服务协议后，原告对两被告提供了物业服务。两被告所提供的照片不能直接体现出是凯凌小苑小区2013年9月13日至2015年7月31日期间因原告未尽服务及管理义务而生成的物业乱象，原告不予认可，两被告应承担举证不能的不利后果。综上，本院对两被告认为因原告未尽服务和管理义务而可拒缴物业服务费的主张不予支持。本案中，两被告的房屋建筑面积为86.37平方米，因原告诉请2013年9月13日以前的物业服务费超过了诉讼时效，故两被告应交纳从2013年9月13日至2015年7月31日的物业服务费1756.77元（86.37平方米×0.9元／平方米／月×22.6个月）。原告诉请物业服务费超出的部分，本院不予支持。另据柳州市普通住宅物业服务等级标准和收费标准使用说明的规定，公共照明系统价格中并未包括公共照明的电耗费用，电梯升降系统费用亦未包含电梯电耗费用，故两被告认为上述两项电耗费用已经包含于原告所提供的经物价局审批的收费标准备案表具体收费项目中的主张，本院不予支持。柳州市物业服务收费管理实施细则（试行）第十条规定：物业的电梯、公共照明等公共设施设备运行所产生的电费等能耗费没有列入物业服务成本的，应统一纳入代收代缴费用，由相关业主缴纳，合理分摊。具体分摊方式有合同约定的，按照约定；没有约定或约定不明的，按照下列分摊方式分摊：1、楼道灯电费以单元或幢按户分摊；2、道路路灯、水景等水费、电费由全体业主按产权户数分摊；3、中央空调的电费按面积分摊；4、二次加压水泵、给排水能耗费用按用水量分摊；5、电梯的电费按建筑面积分摊。本案中，小区内的公用路灯以及电梯的用电确已实际发生且已由原告代缴，两被告作为小区的业主，理应同其他业主一并承担公共照明以及电梯用电的费用。原告主张按每户每月4元之标准收取路灯电费未超出合理范围，本院予以支持。原告诉请按0.3元／平方米／月之标准收取电梯电费，而原告所提供的经物价局审批的收费标准备案表中电梯升降系统的执行价为0.27元／平方米／月，两者之和为0.57元／平方米／月，仍低于原被告在前期物业服务协议中约定的电梯日常维护费（含电梯运行电费）0.6元／平方米／月之标准，故原告诉请按0.3元／平方米／月之标准收取电梯电费，本院予以支持。具体到本案中，两被告的房屋建筑面积为86.37平方米，因原告诉请2013年9月13日前的路灯电费以及电梯电费超过了诉讼时效，故两被告应交纳从2013年9月13日至2015年7月31日的路灯电费90.4元（4元／月×22.6个月）；应交纳该期间内电梯电费585.59元（86.37平方米×0.3元／平方米／月×22.6个月）。原告诉请路灯电费及电梯电费超出的部分，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决如下：一、被告潘金祥、陈红伟共同支付原告柳州市凯凌物业服务有限责任公司2013年9月13日至2015年7月31日期间的物业服务费1756.77元、路灯电费90.4元、电梯电费585.59元，合计2432.76元；二、驳回原告柳州市凯凌物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取，由原告柳州市凯凌物业服务有限责任公司负担9.72元，被告潘金祥、陈红伟负担15.28元，本院退回原告柳州市凯凌物业服务有限责任公司25元。以上应履行义务，义务人应当于接到本判决之次日起十日内履行完毕。如果未按时履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院或者与本院同级的被执行人财产所在地法院申请执行。本判决为终审判决。审判员  张高二〇一六年六月二十七日书记员  张驰附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条：基层人民法院和它派出的法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单的民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它派出的法庭审理前款规定以外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条：基层人民法院和它派出的法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额为各省、自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条：当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。