中华人民共和国北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5182号上诉人（原审原告）北京京都商业中心管理有限公司，住所地北京市西城区裕中西里45号。法定代表人龚文京，董事长。委托代理人魏义成，男，1964年9月17日出生。委托代理人张春彬，北京市金颐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张少亭（ZHANGSHAOTING），男，1959年9月17日出生，阿根廷籍。委托代理人王祥，北京秉道律师事务所律师。北京京都商业中心管理有限公司（以下简称京都公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服中华人民共和国北京市西城区人民法院（2015）西民初字第35830号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2015年12月，京都公司诉至原审法院称：2007年9月27日，我公司与张少亭签订《房产价格约定协议书》，约定张少亭以每平方米13000元价格购买我公司开发的北京市西城区×号楼×单元房号为1803、1805、1806、1807共四套房屋。但张少亭系外籍人士，依据北京市建委及住建部的文件，境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房，由于张少亭已经拥有了一套住房，故其购买的其中1807号房屋即本案涉案房屋（以下简称涉案房屋）违反了相关法律规定，无法履行。故起诉请求：1、解除双方对于涉案房屋的买卖；2、张少亭腾退涉案房屋，3、诉讼费由张少亭承担。张少亭辩称：不同意京都公司的诉讼请求。《房产价格约定协议书》为房屋买卖合同，是双方真实意思表示，合法有效。《房产价格约定协议书》签订后，我按照约定分期支付了全部房款，已经入住上述房屋。原审法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方之间签订的房产价格约定协议书系双方真实意思表示，且内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为有效。该协议书约定了协议双方的名称及姓名、标的物的数量、位置、价格等主要内容，故应当认定双方之间已经成立商品房买卖合同。张少亭依约支付了全部购房款，京都公司2008年交付了包括涉案房屋在内的四套房屋。故认为双方已经履行了房屋买卖合同的主要义务。结合京都公司之诉讼请求，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，双方在合同中未约定合同解除的事由，京都公司起诉要求解除合同，无合同依据。而依据《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，合同解除之前提为合同主要权利义务不能履行或合同目的无法实现。在本案中，京都公司已将涉案房屋交付张少亭，张少亭也已将购房款给付京都公司，房屋买卖合同的主要权利义务已经履行完毕。京都公司起诉张少亭要求解除双方间房屋买卖关系，无法律依据，不予支持。京都公司要求张少亭腾退房屋的依据是双方的房屋买卖关系已经解除。现对于京都公司要求解除双方间房屋买卖关系的诉讼请求不予支持，张少亭依据有效的房屋买卖合同占有涉案房屋的权利应当受到法律的肯定和保护。故对于京都公司要求张少亭腾退房屋的诉讼请求亦不予支持。据此，原审法院于2016年3月判决：驳回北京京都商业中心管理有限公司的全部诉讼请求。判决后，京都公司不服，上诉至本院称：张少亭为阿根廷人，因不符合现行法律法规对境外个人购房的强制性规定，不能取得涉案房屋；《房产价格约定协议书》不符合司法解释的规定，不是商品房买卖合同，不能产生所有权转移的法律效力，张少亭理应返还涉案房屋；故请求撤销原判，改判支持我公司的原审诉讼请求。张少亭同意原判。经审理查明：北京市西城区德外马甸京都商业中心京都8号楼是京都公司开发的楼盘。2007年9月27日，张少亭（乙方）与京都公司（甲方）签订《房产价格约定协议书》，约定：乙方购买甲方开发的西城区×单元1803、1805、1806、1807号房屋（现为北京市西城区×号楼×单元1803、1805、1806、1807号房屋）；预测建筑面积共618.67平方米，单价为每平方米13000元，总价款8042710元；采用分期付款方式，即在签约当日付总房款的35%、合计2814948.5元，2007年12月25日前付总房款的45%、合计3619219.5元，剩余总房款20%、合计1608542元整于办理入住时支付；该商品房达到开网条件后，甲方应当在开网的7日前书面通知乙方办理换取预售合同手续的时间、地点以及应当携带的价格约定协议书。上述协议签订后，张少亭于2007年9月27日向京都公司支付2814948.5元，于2007年12月24日向京都公司支付3619219.5元、于2008年3月6日向京都公司支付60万元。2008年10月24日，张少亭再次支付1008542元。该款项的收款单位为北京京都宸物业管理有限公司。庭审中，京都公司称北京京都宸物业管理有限公司为京都公司的全资子公司。京都公司则于2008年10月通过北京京都宸物业管理有限公司向张少亭交付了上述房屋，张少亭占有使用上述房屋至今。2013年，张少亭将京都公司起诉至原审法院，请求判决京都公司协助办理上述四套房屋的权属转移登记手续并赔偿损失，原审法院2013年12月判决京都公司协助张少亭办理上述四套房屋的所有权转移登记手续等。判决后，京都公司不服，上诉至本院。本院于2014年6月作出裁定，撤销原判，发回重审。原审法院受理该重审后，为查明事实，解决纠纷，将上述案件涉及的四套房屋分成四案处理。后张少亭就其他三案撤回起诉，保留一案诉讼，只要求对上述四套房屋中的1803号房屋办理产权过户手续。另查：北京市建设委员会、北京市人民政府外事办公室、北京市公安局、北京市工商行政管理局、北京市商务局于2007年1月29日发布的《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知》（京建交{2007}103号）规定：”境外个人在本市购买自住商品房的，一人只能购买一套住房，法律法规另有规定的，从其规定。”北京市建设委员会、北京市发展和改革委员会、北京市财政局等于2009年1月22日颁布的《关于贯彻国办发[2008]131号文件精神促进本市房地产市场健康发展的实施意见》（实施日期为2009年1月22日）规定：”自2009年1月1日至12月31日，暂停执行《关于规范境外机构和境外个人购买商品房的通知（京建交{2007}103号）中，对境外个人在京购房的居住年限和所购房屋的有关规定。”中华人民共和国住房和城乡建设部、国家外汇管理局于2010年11月4日颁布的《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》规定：”境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。”现张少亭具备购买单套房屋的购房资质。张少亭表示该栋大厦已有业主办理了产权登记手续，京都公司亦承认有个别业主已通过法院出具的协助执行函办理了产权证。上述事实，有双方当事人陈述、房产价格约定协议书、收据、发票、物业管理委托合同、业主手册及物业收费明细表、供暖协议书、消防安全责任书、工商登记资料、（2013）西民初字第06400号、（2015）西民初字第01038、01026、00102号民事诉讼卷宗等证据材料在案佐证。本院认为：张少亭与京都公司签订的《房产价格约定协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应为有效。京都公司所述外籍人士各项限购条件等仅为影响该协议履行的范畴，并不影响该协议的效力。该协议已经具备了张少亭拟购房屋的基本状况、价款数额，价款支付方式等合同主要内容，可以认定为房屋买卖合同，京都公司称该协议并非正式的买卖合同，不能成立。该协议履行中，按照相关规定，张少亭暂时只能取得其中一套房屋的产权，但在该事实尚未确定，即张少亭尚未实际取得其中一套房屋产权在其名下的情况下，京都公司即要求解除双方对涉案房屋的买卖关系，本院不予支持。京都公司可待张少亭已实际取得其中一套房屋产权在其名下后，再行解决。综上所述，京都公司的上诉请求，缺乏法律依据，本院不予支持。对于原审判决，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费10698元、二审案件受理费21396元，均由北京京都商业中心管理有限公司负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  于阳春代理审判员  王艳芳代理审判员  王 佳二〇一六年六月二十九日书 记 员  杨 竹