江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书(2015)玄民再初字第12号再审申请人（原审原告）徐毅，女，1949年7月21日生，汉族，无业。再审申请人（原审原告）叶敬芳，男，1945年3月1日生，汉族。委托代理人ＸＸ。委托代理人严晓芸，江苏永衡昭辉律师事务所律师。被申请人（原审被告）夏媛，女，1971年1月24日生，汉族。委托代理人陶家勇，南京商茂印务有限公司法务部经理。委托代理人王惠文，南京商茂印务有限公司职员。再审申请人徐毅、叶敬芳因与被申请人夏媛共有人优先购买权纠纷一案，不服本院（2014）玄少民初字第135号民事调解书，向本院申请再审。本院于2015年5月27日作出（2015）玄民申字第6号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2015年12月18日公开开庭审理了本案。再审申请人徐毅、叶敬芳的委托代理人严晓芸、ＸＸ，被申请人夏媛及其委托代理人陶家勇、王惠文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年4月30日，原审原告徐毅、叶敬芳起诉至本院称：原告对南京市长江花园XX号房屋享有93%的份额，另外7%的份额原由原告之子叶宁所有。2006年1月，被告与叶宁离婚时分得叶宁所有的7%份额，并办理了过户手续。自2009年以来，原、被告关系恶化，多次发生诉讼，双方已不具有共有涉案房屋的基础。根据物权法的规定，原告有权要求对涉案房屋进行分割，因原告对涉案房屋享有93%的份额且一直由原告使用涉案房屋，故请求法院依法分割涉案房屋，判令被告将其7%的份额折价转让给原告。原审被告夏媛辩称：1、被告合法享有涉案房屋7%的所有权。2、原告诉讼请求的本质是强买强卖，是继续享有还是转让份额应由被告决定。3、本案并无原告所称“不具有共有涉案房屋的基础”的情形；涉案房屋一直由原告占有、使用、出租收益，被告从未进行干涉，出租收益原告也从未分配给被告。4、原告主张的折价补偿变相侵害了被告的合法权益；涉案房屋系门面房，原告主张以折价补偿的方式分割房屋，是企图侵吞被告在该房产上的价格预期收益和长期租金收益。5、2006年1月，被告与原告之子叶宁离婚后取得涉案房屋部分产权，本属于和原告徐毅共同共有；2009年8月，在办理产权过户手续时，原告表示等被告之子即原告之孙成人后，原告将该房屋全部产权转让给被告之子，并称为保护孩子利益，由原、被告对房屋产权份额进行约定；为避免矛盾且有口头约定，被告才按原告要求签署了产权份额约定书。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本案原审审理中，经本院主持调解，原审原、被告于2015年2月2日达成调解协议，双方领取的民事调解书中调解协议内容如下：一、原告徐毅、叶敬芳应给付被告夏媛南京市玄武区长江花园XX号7%的房屋所有权的折价归并款511600元，并给付被告夏缓自2006年1月起至今的南京市玄武区长江花园XX号7%的房屋所有权部分的租金共计157500元，以上两项总计669100元，由原告徐毅、叶敬芳于2015年2月10日前将该款交至本院。二、被告夏媛所有的南京市玄武区长江花园XX号7%的房屋的所有权归原告徐毅、叶敬芳所有；被告夏媛应在2015年3月底前配合原告徐毅、叶敬芳办理其所有的南京市玄武区长江花园XX号7%的房屋的所有权过户手续，所有权过户所需的税费由原告徐毅、叶敬芳承担。所有权过户手续办理完结后，本院再行支付夏媛本调解协议第一条的款项。三、本案诉讼费2946元，减半收取为1473元，鉴定费24000元，共计25473元，由原告负担，原告预交的案件受理费1473元由本院退回。徐毅、叶敬芳申请再审称：原审中，经法院主持调解，申请人与被申请人达成和解并签署了调解协议，其中并无房屋所有权转让产生的税费如何承担的约定内容。但申请人领取的民事调解书中的调解协议擅自增加了房屋所有权转让产生的税费由申请人承担的内容。原审民事调解书违反了当事人自愿原则，依法应当再审。故请求撤销原审民事调解书，判决申请人以原审中评估的价格购买被申请人7%的份额。夏媛辩称：1、原审民事调解书不违反自愿原则，调解时被申请人要求的是净得价，故过户税费理应由申请人承担；2、被申请人7%的份额经申请人同意已经转让给案外人夏珠宁，且已履行了部分合同内容，但因申请人破坏了涉案房屋结构导致转让合同无法继续履行；目前除非申请人按照夏珠宁的出价购买7%的份额，否则申请人就无权优先购买。综上，请求法院驳回申请人的诉讼请求。再审查明：徐毅、叶敬芳系夫妻关系。南京市玄武区长江花园XX号房屋原系徐毅与其子叶宁共有，建筑面积为126.02平方米。2006年1月夏媛与叶宁协议离婚后，夏媛取得了该房屋7%的所有权，徐毅、叶敬芳共同占93%所有权份额。此后，涉案房屋由徐毅、叶敬芳实际占有、使用至今。2014年4月30日，徐毅、叶敬芳诉至本院，请求折价归并夏媛7%的所有权份额。2014年12月30日，夏媛以王济宏（涉案房屋承租人）为被告、徐毅为第三人诉至本院，请求给付涉案房屋出租收益。2015年2月2日，经本院主持调解，徐毅、叶敬芳与夏媛达成调解协议，调解笔录记载的协议内容为：一、原告应给付被告南京市玄武区长江花园XX号7%的房屋所有权的折价归并款511600元，并给付被告自2006年1月起至今的南京市玄武区长江花园XX号7%的房屋所有权部分的租金共计157500元，以上共计669100元，于2015年2月10日前将该款交至本院。二、被告应配合原告办理南京市玄武区长江花园XX号7%的房屋的产权过户手续，产权过户手续办完后，支付本调解协议第一条的款项。三、本案诉讼费2946元，减半收取为1473元，鉴定费24000元，共计25473元，由原告负担，原告预交的案件受理费1473元由本院退回。注：夏媛在本院起诉的房屋租赁合同纠纷一案，已在本案中一并处理，夏媛在本调解书签收后即应撤回该诉讼。次日，徐毅、叶敬芳与夏媛领取了原审民事调解书，其中调解协议第一、三项内容同上，第二项增加了涉案房屋所有权过户所需税费由徐毅、叶敬芳承担的内容。同年2月6日，本院口头裁定准予夏媛撤回房屋租赁合同纠纷一案的起诉。再审另查明:本案再审期间，本院另有申请执行人叶敬芳与被执行人夏媛不当得利纠纷一案，执行标的为47万元及逾期利息。该案执行过程中，夏媛提出转让其涉案房屋7%的份额，用转让款履行债务，并提交了夏媛与案外人夏珠宁签订的房屋买卖协议书，协议书约定夏珠宁以573300元的价格购买涉案房屋7%的份额，过户税费由买方承担。叶敬芳同意该方案，要求夏媛将47万元执行款及利息付至法院账户后，配合办理所有权过户手续。2015年8月25日，案外人夏珠宁汇款47万元至本院账户。后因夏珠宁对涉案房屋现状有异议，故未办理所有权过户手续。同年12月24日，夏媛以徐毅、叶敬芳以及房屋建设单位为被告诉至本院，认为房屋建设单位擅自改变涉案房屋结构，影响其履行与夏珠宁的房屋买卖合同，要求徐毅、叶敬芳以及房屋建设单位将涉案房屋恢复原状；该案目前在审理中。上述事实有本院（2014）玄少民初字第135号案件卷宗材料、房屋租赁合同纠纷一案撤诉申请及口头裁定笔录、夏媛与夏珠宁订立的房屋买卖协议书、本院执行记录和执行笔录、恢复原状纠纷一案民事诉状、本院听证笔录、谈话笔录、开庭笔录等证据予以证实。本院再审认为：本案原审调解笔录记载的调解协议中，没有涉案房屋所有权过户产生的税费由谁负担的约定，故原审民事调解书中“所有权过户所需的税费由原告徐毅、叶敬芳承担”的内容并非由当事人协商一致。因此，原审民事调解书违反了当事人自愿原则，再审应予撤销。徐毅、叶敬芳与夏媛是涉案房屋的按份共有人。物权法规定，对于不得分割共有财产没有约定或者约定不明的，按份共有人可以随时请求分割共有财产。故本案原审中徐毅、叶敬芳依法可以要求分割涉案房屋并行使优先购买权。本案再审过程中，徐毅、叶敬芳同意夏媛将涉案房屋7%的份额转让给案外人，夏媛已与案外人订立房屋买卖协议书，该房屋买卖协议目前尚在履行过程中。徐毅、叶敬芳同意夏媛向案外人转让共有权份额的行为，应视为徐毅、叶敬芳已放弃对涉案房屋7%份额的优先购买权。因此，徐毅、叶敬芳原审诉讼请求所依据的事实基础已不存在，其诉讼请求再审应予驳回。综上，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零一条、《中人民共和国民事诉讼法》第二百零一条、第二百零七条之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）玄少民初字第135号民事调解书；二、驳回再审申请人徐毅、叶敬芳的诉讼请求。本案原审案件受理费2946元、鉴定费24000元，由再审申请人徐毅、叶敬芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王翔飞审 判 员  李新庄代理审判员  孔亚伟二〇一六年六月二十七日见习书记员  王 勇