山东省枣庄市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁04民终560号上诉人（原审原告）：舒磊。委托代理人（特别授权代理）：王媛，山东信雅律师事务所律师。委托代理人（特别授权代理）：王友德，山东信雅律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：枣庄市中奥万融房地产开发有限公司。住所地：枣庄市市中区青檀南路**号。法定代表人：赵建坤，董事长。委托代理人：张望发，山东恒平律师事务所律师。委托代理人：郝坤，山东恒平律师事务所律师。上诉人舒磊因与被上诉人枣庄市中奥万融房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省枣庄市市中区人民法院（2014）市中民初字第1751号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2011年1月22日，原告舒磊与被告中奥公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于枣庄市青檀南路75号的中奥万融公馆小区第3幢东一单元7层701号房屋一套，房屋建筑面积为125.16平方米。合同第十条约定交付期限：出卖人应当在2012年3月31日前，将符合条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条约定出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第十条规定的特殊情况外，出卖人未按第十条的期限和条件将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过90日，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权解除合同。买受人要求解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自接到买受人解除合同通知之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，自本合同第十条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之1.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。第十六条出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺。1、上水、下水：2012年3月31日达到使用条件；2、电：2012年3月31日达到使用条件；3、燃气：2012年3月31日达到使用条件……。如果在约定期限内未达到上述使用条件，双方同意出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金。第十七条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款0.1%支付违约金。……。原告提交了《商品住宅质量保证书》一份，《商品住宅质量保证书》上载明的时间为2012年7月16日，以此证明交房时间为2012年7月16日。被告主张交房时间为2012年9月12日，并提交《业主入伙进程单》及《业主验楼交接表》一份，《业主入伙进程单》上载明通知交房日期为2012年7月16日，《业主验楼交接表》载明的交接时间为2012年9月12日。原告主张《业主验楼交接表》上原告的签名不是其本人所签，但未提交证据证明。另查明，原告共计交纳房款557309.47元。2012年7月16日，被告向原告代收了契税及枣庄市住宅共用部位、共用设施设备专项维修资金。又查明，被告已经在2014年8月7日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报枣庄市房地产监理处备案。还查明，2012年2月29日，被告万融公司和枣庄市燃气总公司签订《燃气管道安装协议》。原审法院认为，一、交房时间问题。《业主验楼交接表》载明的交接时间为2012年9月12日，原告主张《业主验楼交接表》不是原告签字，但未提交证据证明，故对原告的主张，法院不予采纳，故房屋的实际交接时间应以2012年9月12日为准。二、关于延期办理房屋所有权证违约金及办理房产证的问题。原被告均认可双方约定房屋交付后90日内取得房屋所有权证，但原告至今未取得房屋所有权证，由于被告直至2014年8月7日才将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报枣庄市房地产监理处备案，应视为是由于被告的原因导致原告至今未取得房屋所有权证。根据原被告签订的《商品房买卖合同》第十七条的约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房的，出卖人应按已付房价款0.1%支付违约金，共计557309.47元*0.1%=557.30元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定：“当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”现原告主张双方约定的违约金过低，主张以购房款总额为基数按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息标准，自2012年10月15日起计算至具备办理房屋产权证书条件之日止。由于原告未提交证据证明因被告违约造成的实际损失，因此无法根据因违约造成的损失来确定违约金数额，而违约金数额无法确定，原告主张双方约定的违约金过低即无事实依据，因此对原告关于双方约定的违约金过低的主张，法院不予采信。现原告至今未取得房屋所有权证，故原告要求被告继续协助办理房屋所有权证的诉讼请求，法院予以支持。三、关于燃气逾期达到使用条件的违约金。按照《商品房买卖合同》第十条、第十六条的约定，被告应当在2012年3月31日前交付房屋并保证燃气、电等于2012年3月31日达到使用条件，否则被告应按日向原告支付房价款万分之0.1的违约金，但被告实际于2012年9月12日交付房屋，因此法院支持违约金自2012年3月31日计算至2012年9月12日，按照双方约定的房价款万分之0.1的标准计算违约金共计919.56元（557309.47元*165天*0.00001）。四、关于被告要求原告交付正式的维修基金发票及契税发票的诉讼请求，不属于法院受理案件的范围，法院不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决：一、被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告舒磊延期办理房屋权属证书违约金557.30元；二、被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司于判决生效后三十日内协助原告舒磊办理房屋所有权证；三、被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付原告舒磊燃气逾期达到使用条件违约金919.56元；四、驳回原告舒磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1207元，由被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司承担。上诉人舒磊不服原判上诉称，一、原审判决认定事实错误。被上诉人提交的《燃气管道安装协议》证明目的是在签订燃气管道已安装完毕达到合同约定的使用条件。合同约定的燃气达到使用条件，是指涉案房屋开通燃气，燃气管道安装完毕只是硬件基础，要达到开通还需要作为开发商的被上诉人与燃气公司就燃气开通签订相关协议，并接通燃气公司的供应管道，被上诉人并没有就燃气何时开通提供任何证据，相反原告提供的燃气公司协议足以证实涉案房屋在2013年5月28日才具备开通条件。二、原审判决适用法律错误。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋交付使用之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。合同没有约定违约金或损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。依据该规定，法律赋予了作为买受人有权选择要求出卖人承担赔偿损失或支付违约金的权利。双方购房合同对于损失的计算方法并没有约定，只是约定违约金的计算方法。同时依据合同法第一百一十四条规定，违约金是否合理或调整应以造成的损失为标准，人民法院或者仲裁机构可以以造成的损失为标准对违约金予以调整。因此参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算损失符合法律规定。另外补充：关于契税开发商代收问题，是开发商的责任，与上诉人无关。对于办理房产证的问题，上诉人是从银行贷款，与开发商没有关系，只要银行将款项拨付给开发商，开发商就有义务办理房产证。上诉人全部交付房款后，开发商未如期办理。关于仲裁裁决的问题，被上诉人已经执行了仲裁的裁决。请求二审法院参考该仲裁结果，撤销一审判决发回重审，或改判被上诉人从2012年7月30日至2014年8月7日，以购房款总额为基数按照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准赔偿逾期办理房屋权属证书的损失；并赔偿燃气违约金2351.8元。诉讼费用由被上诉人承担。诉讼过程中，上诉人申请法院以逾期办理房屋权属证书的损失为标准调整违约金数额。被上诉人中奥公司答辩称，一审判决认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，请求二审法院依法维持原判。一、关于燃气逾期达到使用条件的违约金应从2012年3月31日计算至2012年9月12日，一审判决认定事实清楚，证据确实充分。根据双方签订的《商品房买卖合同》的第十六条约定，即中奥公司的义务只是在交付房屋时让燃气达到使用条件，中奥公司在一审庭审中已经提供证据证明交付房屋时燃气已达到使用条件，中奥公司并没有为舒磊办理开通手续的义务。根据《商品房买卖合同》第十三条关于交接手续的约定及中奥公司在一审程序中提供的舒磊签字的《业主入住进程单》、《业主验楼交接表》可以证明，舒磊已在2012年9月12日认可中奥公司交付的房屋符合双方约定的交付使用条件，即舒磊认可涉案房屋燃气已达到双方约定的使用条件。被答辩人认为涉案房屋燃气从2013年5月28日才具备使用条件，无事实依据，其上诉请求不能成立。二、舒磊关于交付维修基金和契税发票的上诉请求依法不能成立。交付维修基金和契税发票，不属于民事法律关系调整的范围，也不属于法院受理案件的范围，其属于行政法律关系的调整范围，一审法院明确对舒磊予以告知。中奥公司没有开具维修基金和契税发票的义务。三、舒磊要求从2012年10月15日至2015年11月4日，以购房款总额为基数按照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息标准计算逾期办理房屋产权证书损失的上诉请求无事实和法律依据。1、中奥公司与被舒磊签订的《商品房买卖合同》第十七条已经约定了因中奥公司原因，逾期办理房屋产权证书违约金的计算方式，该约定合法有效，应予遵守。双方签订的《商品房买卖合同》第十七条中，明确约定了因中奥公司原因，逾期办理产权证书所需承担的法律责任。本案中，双方交房的时间为2012年9月12日，中奥公司于2014年8月7日将办理房屋产权证书需要由其提供的资料交枣庄市房地产监理处备案。由于中奥公司并未在商品房交付使用后的90日内，将办理房屋产权证书需要由其提供的资料报产权登记机关备案，根据合同第十七条约定以及结合《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审判决舒磊按照该合同约定即已付房款的0.1%向买受人支付违约金，符合客观事实，适用法律正确。2、《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条关于参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息标准计算违约金或损失的规定对本案并不适用。舒磊在上诉状称，依据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，出卖人违约时，买受人可以要求出卖人承担赔偿损失或支付违约金的责任，中奥公司要求赔偿损失与逾期办理房屋产权证书违约金的约定不相冲突，该辩称明显对法律适用理解错误。首先，该法律条款并不涉及违约金和赔偿损失并存的问题；其次赔偿损失也是违约的一种责任承担形式，该条款明确在合同中没有违约金的约定或者损失数额难以确定的情形下，对于违约责任的承担才可以参照中国人民银行金融机构计收逾期贷款利息标准计算。本案中，中奥公司与舒磊已经明确约定了违约金的计算方式，所以该规定对本案并不适用，上诉人要求调整违约金无法律依据。3、舒磊的房屋产权证书已办理完毕，舒磊未提供任何证据证明约定逾期办理房屋产权证书的违约金低于对其造成的损失，应承担举证不能的后果。中奥公司在2014年8月就已具备办理房屋产权证书的条件，现舒磊的房屋产权证书早已办理完毕。舒磊的合同目的已经实现。此外，本案诉争房屋是以按揭贷款方式支付的，截止目前舒磊并未还清贷款，即使房屋产权证书办出来之后，也不能改变涉案房屋的抵押状况，房屋产权证书是要放在房管局办理抵押的，不能交给舒磊，因此舒磊不存在未办理房屋产权证书的损失。四、对于枣庄仲裁委员会裁决书，属于枉法裁决，没有事实依据和法律依据。因该仲裁裁决书第一条提到的问题，一审法院对该证据并没有采信。中院驳回被上诉人申请撤销该裁决书的理由是：不属于仲裁裁决撤销的范围，该驳回裁定书不能证明原仲裁裁决是合法的、正确的。建议二审法院对该裁决书不予采信，该仲裁裁决是被强制执行的，与仲裁裁决的合法性和正确性并没有必然的结果。二审诉讼中，上诉人提交了计算清单一份，证明：2012年一到三年金融机构人民币贷款基准利率为6.15%，罚息利率在基准利率基础上上浮30%，即6.15%×（1＋30%）＝7.995%；折算为每天的利率为7.995%÷365＝0.0219%；2012年7月30日至2014年8月7日共计737天，舒磊的逾期办理房产证的损失为89949.75元（557309.47×0.0219%×737），并请求法院以该损失的标准调整违约金数额。经质证，中奥公司的质证意见为，本案所涉商品房买卖合同是双方的真实意思表示，根据法律规定有约定的按约定。支付购房款是买房人的义务，应当按照合同约定及时支付购房款。关于违约金的调整没有法律依据。对于上诉人关于违约金的计算标准不予认可。经审理查明，本案所涉房屋的所有权证已办理完毕。二审查明的其他事实与原审查明的一致，对于原审查明的事实，本院依法予以确认。本院认为，本案所涉商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。中奥公司于2012年9月12日交付房屋，在2014年8月7日才将办理房屋权属登记需提供的资料报枣庄市房地产监理处备案，扣除90天的履行期间，中奥公司迟延履行593天，违反了合同约定，应承担相应的违约责任。商品房买卖合同虽约定出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金，但是该约定明显过低。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过损失的30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条规定，由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日；合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金额机构计收逾期贷款利息的标准计算。因此，在本案中，舒磊提出增加的违约金时，法院应给予审查并适当进行调整。在舒磊实际损失难以确定的情况下，应兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，以实际交付的购房款总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的30%计算为宜，酌情由中奥公司向舒磊支付延期办理房产证的违约金21712元。舒磊主张本案所涉房屋在2013年5月28日才具备开通燃气条件，但未提供相关证据证明，且本案所涉房屋已于2012年9月12日交付给舒磊。对于舒磊的该项上诉请求，本院不予以支持。鉴于舒磊已将本案所涉房屋所有权证办理完毕，其要求中奥公司协助办理房屋所有权证已无客观履行之必要。综上，原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、维持山东省枣庄市市中区人民法院（2014）市中民初字第1751号民事判决第三项、第四项及案件受理费部分，即“三、被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告舒磊燃气逾期达到使用条件违约金919.56元；四、驳回原告舒磊的其他诉讼请求；案件受理费1207元，由被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司承担”；二、变更山东省枣庄市市中区人民法院（2014）市中民初字第1751号民事判决第一项，即“一、被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告舒磊延期办理房屋权属证书违约金557.30元”为“枣庄市中奥万融房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付舒磊延期办理房屋权属证书违约金21712元”；三、撤销山东省枣庄市市中区人民法院（2014）市中民初字第1751号民事判决第二项，即“二、被告枣庄市中奥万融房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告舒磊办理房屋所有权证”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费1207元，由被上诉人枣庄市中奥万融房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长  张硕审判员  孙梦审判员  金颖二〇一六年六月二十九日书记员  张民