湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2015)资民一初字第500号原告何若兰，医生。委托代理人黄守文，资兴市星光法律服务所法律工作者。特别授权。被告欧阳英，农民。被告欧阳辉，农民。两被告委托代理人李凤兰，农民。系被告欧阳英、欧阳辉的母亲。原告何若兰与被告欧阳英、欧阳辉房屋买卖合同纠纷一案，原告何若兰于2015年9月24日起诉至本院，本院于当日立案受理该案后，依法适用普通程序由审判员瞿德雄担任审判长，与人民陪审员李平亮、蒋振廷组成合议庭，于2015年11月11日公开开庭进行了第一次审理。后因陪审员蒋振廷的身体原因，本院依法变更了合议庭，依法由审判员瞿德雄担任审判长，与人民陪审员李平亮、欧阳乐组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了第二次审理。书记员罗俊杰担任法庭记录。原告何若兰及其委托代理人黄守文，被告欧阳英、欧阳辉及其委托代理人李凤兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何若兰诉称：欧亿华系二被告父亲。2006年,欧亿华将位于资兴市东江镇东江文化南路的自建房屋隔热层以19800元的价格卖给原告。而后，原告对该房屋进行了水表和水电安装开户，2009年4月20日，原告以38000元的价格转让给何茂清，由何茂清与欧亿华直接签订合同。2010年5月5日，欧亿华病故。同年9月，欧亿华的继承人王爱桃、王甚伟、欧阳英及欧阳辉在资兴市人民法院主持调解下达成遗产分配协议。但该协议并未将隔热层列入遗产范围。2013年11月，当何茂清准备入住该房屋时，被告欧阳英、欧阳辉以该房屋未出卖为由，阻止何茂清进住。何茂清遂将原告起诉至资兴市人民法院，要求原告退款并赔偿损失，资兴市人民法院于2014年12月8日作出（2014）资民二初字第11号判决书，该判决书虽然确认了欧亿华有将该隔热层出售给原告的事实，但认为该隔热层系违章建筑，故认定该合同无效，判决原告返还何茂清38000元。原告对该判决不服，依法向郴州市中级人民法院提起上诉，郴州市中级人民法于2015年4月7日作出（2015）郴民一终字第150号判决书，该判决书认定何茂清与原告口头合同有效，但以原告不能交付合同标的为由，维持了原判决。鉴于上述事实，郴州市中级人民法院认定了该买卖合同为有效合同，资兴市人民法院判决确认了原告与二被告父亲对该隔热层买卖的事实，而且该房屋又未作遗产进行分配。但二被告一方面继承了其父亲的遗产，一方面又长期霸占其父亲已出卖的房屋，拒绝交付该隔热层，使原告必须退还何茂清38000元房款，并承担诉讼费1530元，连原告为住房安装的水表、电表约1000元也打水漂了，被告占有房子后还有以原告开户安装的水表欠下了360元水费，总计给原告造成了40892.42元的经济损失。综上，原告为维护自身的合法权益特向人民法院提起诉讼请求法院判令：1、被告返还侵占原告的房屋；2、被告赔偿原告损失40892.42元；3、本案的诉讼费用由被告承担。后原告以主张的法律关系发生变化为由，原告遂将诉讼请求变更为：1、解除原告何若兰与两被告已故父亲欧亿华签订的《购房合同》；2、两被告返还原告支付的购房款19800元；3、两被告赔偿原告的损失共计41081元；4、案件受理费由被告承担。原告何若兰为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：1、身份证复印件，拟证明原告身份情况；2、被告欧阳英的户籍证明存根，拟证明被告身份情况；3、被告欧阳辉的户籍证明存根，拟证明被告身份情况；4、(2014)资民二初字第11号民事判决书，拟证明原、被告之间房屋买卖事实及本案案件事实；5、(2015)郴民一终字第150号民事判决书，拟证明房屋买卖合同有效，只是被告阻止，所以合同目的不能实现；6、(2010)资民一初字第411号民事调解书，拟证明隔热层未列入欧亿华的遗产范围；7、水表查询单，拟证明以何若兰的名义安装的水表，欠费362.42元。被告欧阳英、欧阳辉辩称：1、被告认为该房屋被告父亲欧亿华没有出售给原告何若兰；原告主张购买了房屋，但有疑点，如电表没有户头，电表的户头也不是原告何若兰，水表的欠费是水费的罚款，一直没用，被告认为房子只是被告父亲租赁给了原告。2、原告说房子是购买的，但是没有欧亿华书写的任何证据，没有收条，且房子的钥匙也是在被告这里。被告欧阳英、欧阳辉为支持其主张向本院提交了如下证据：1、李卓健出具的证明及出庭证言，拟证明争议房子没有卖给原告；2、郭泽刚出具的证明及出庭证言，拟证明争议房子没有卖给原告；3、段海清出具的证明，拟证明争议房子没有卖给原告。被告对原告提交证据的质证意见及本院认证如下：被告对原告提交证据1、2、3没有异议，这三份证据为原、被告的身份证及户籍资料，可以证明原、被告的基本情况，本院予以确认。被告对原告提交证据4有异议，认为本案争议房子没有卖给原告何若兰；被告对原告提交证据5有异议，认为判决只是判决了何若兰和何茂清之间合同关系，并没有判决何若兰和欧亿华之间的合同有效；本院认为，原告提交的证据4为案外人何茂清向原告何若兰购买争议房屋后，因本案被告欧阳英、欧阳辉占有该房屋遂将何若兰起诉至法院要求何若兰退还房款，资兴市人民法院对此纠纷作出的（2014）资民二初字第11号判决书，后何若兰不服该判决遂向郴州市中级人民法院提起上诉，原告提交的证据5为郴州市中级人民法院就该纠纷作出的（2015）郴民一终字第150号终审判决书，根据这两份证据可以证明两被告父亲欧亿华于2006年将位于资兴市东江镇东江文化南路购地与他人共建房屋正房上方靠北边的隔热层住房卖给了原告何若兰（何若兰主张购买该房屋时支付了19800元购房款给欧亿华）。何若兰在购买此隔热层住房时，欧亿华将该隔热层住房不能办理产权证的情形告知了何若兰。何若兰在购买该隔热层住房后安装了水电表，但未前往居住。2009年4月20日，何若兰将所购买的隔热层住房以38000元卖给何茂清，且将该隔热层住房不能办理产权证的情形亦告知了何茂清。何茂清向何若兰提出要与欧亿华直接签订房产购销协议，在征得欧亿华同意后，何茂清与欧亿华签订了房产购销协议（协议的落款时间为2006年11月20日，为何若兰购买该房屋的时间），并向何若兰支付了38000元购房款。2010年5月5日欧亿华病故。同年9月，欧亿华的继承人王爱桃、王甚伟、欧阳英及欧阳辉在资兴市人民法院主持调解下达成遗产分配协议。2013年11月，当何茂清准备入住该房屋时，欧阳英、欧阳辉以该房屋未出卖为由，阻止何茂清进住。何茂清遂将何若兰诉至资兴市人民法院，要求何若兰退还购房款并赔偿损失，本院以争议房屋为违法建筑不得处分为由认定何茂清与何若兰之间签订的房屋买卖合同为无效合同，判决何若兰返还何茂清购房款38000元，何若兰对此判决不服遂上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院认为何茂清与何若兰存在买卖合同关系，且该房屋买卖合同合法有效，因何若兰不能交付合同中约定的标的物致使何茂清签订买卖合同的目的不能实现，何若兰应承担履约不能的责任，故何若兰应退还何茂清38000元购房款。本院对上述内容予以确认。被告对提交证据6真实性无异议，对证明方向有异议，认为争议房屋没有房产证，是杂房，与房子是一起附带了，遗产包含了该争议房屋，所以没有写在调解协议内；本院认为，该证据为欧亿华过世后其法定继承人因遗产发生的纠纷而起诉至资兴市人民法院，该纠纷经本院调解后出具的（2010）资民一初字第411号调解书，该调解协议第一项中位于东江文化路的住房一套及门面两间归欧阳英、欧阳辉所有，但该调解书中并未将争议房屋列入遗产范围，未明确争议房屋的归属，本院对此予以确认。被告对原告提交证据7有异议，认为何若兰是租户，何若兰安装的水表是以租户的身份安装的；本院认为，该证据为争议房屋水表的水费查询单，可以证明争议房屋的水表系原告何若兰安装，开户名为原告何若兰，本院对此予以确认。原告对被告提交证据的质证意见及本院认证如下：原告对被告提交1有异议，认为证人与被告有利害关系，是亲戚关系，同时，证人李卓建对房子的结构不知情，证人也不认识何若兰，对何若兰买房子的事实也是不知情的；本院认为，原告提交的证据1为出庭证人李卓建书写的证明及出庭时的证言组成，证人与两被告系姨侄关系，且不能证明争议房屋未出售给原告何若兰。原告对被告提交2有异议，认为证人与被告有利害关系，是亲戚关系，同时，证人郭泽刚对房子的结构不了解，欧亿华建造房屋的顶楼有两个隔热层，其中之一就出售给何若兰，另一隔热层也要出售，证人的证言与本案没有关联性；本院认为，原告提交的证据2为出庭证人郭泽刚书写的证明及出庭时的证言组成，证人与两被告系表兄妹关系，可以证明欧亿华曾有隔热层要出售，但不能证明争议房屋未出售给原告何若兰。原告对被告提交3有异议，认为证人需出庭作证，且该内容与本案何若兰之间没有关联性；本院认为，该证据为段海清出具的两份证明，该证据从实质来看属于证人证言，证人需出庭作证，故本院对该证据不予采信。根据原、被告的举证、质证及本院认证，本院确认如下案件事实：被告欧阳英、欧阳辉的父亲欧亿华于2006年11月10日将其所有的位于资兴市东江街道办事处东江文化南路与他人共建房屋正房上方靠北边的隔热层住房卖给了原告何若兰（何若兰主张购买该房屋时支付了19800元购房款给欧亿华）。何若兰在购买此隔热层住房时，欧亿华将该隔热层住房不能办理产权证的情形告知了何若兰。何若兰在购买该隔热层住房后安装了水电表，但未前往居住。2009年4月20日，何若兰将所购买的隔热层住房以38000元卖给案外人何茂清，且将该隔热层住房不能办理产权证的情形亦告知了何茂清。何茂清向何若兰提出要与欧亿华直接签订房产购销协议（该协议的落款时间为2006年11月10日），在征得欧亿华同意后，何茂清与欧亿华签订了房产购销协议后向何若兰支付了38000元购房款，但何茂清购房后未前往该房屋居住。2010年5月5日欧亿华病故。同年9月，欧亿华的继承人王爱桃（欧亿华的配偶，其在何若兰与何茂清的房屋买卖合同纠纷认可欧亿华将争议房屋卖给了何若兰这一事实）、王甚伟、欧阳英及欧阳辉在资兴市人民法院主持调解下就欧亿华的遗产达成分配协议，协议中约定欧亿华所有的位于东江文化路的住房一套及门面两间归欧阳英、欧阳辉所有，但该调解书并未将争议房屋写入其中。2013年11月，当何茂准备入住该房屋时，被告欧阳英以该房屋未出卖为由，阻止何茂清进住。何茂清遂将何若兰起诉至本院，要求何若兰退还购房款并赔偿损失，本院就此纠纷作出（2014）资民二初字第11号判决书，以争议房屋为违法建筑不得处分为由认定何茂清与何若兰之间签订的房屋买卖合同为无效合同，判决何若兰返还何茂清38000元购房款，何若兰对此判决不服遂上诉至郴州市中级人民法院，郴州市中级人民法院于2015年4月7日作出（2015）郴民一终字第150号民事判决书，认定何茂清与何若兰存在买卖合同关系，且该合同合法有效，因何若兰不能交付合同中约定的标的物致使何茂清签订买卖合同的目的不能实现，何若兰应承担履约不能的责任，故何若兰应退还何茂清38000元购房款。该院以原审法院适用法律错误，但事实清楚处理结果正确为由维持原判决。何若兰在上述两起案件负担的诉讼费用为1718元。后原告何若兰就争议房屋与被告协商未果，遂起诉至法院。另查明，原告何若兰立案时以物权保护纠纷起诉至本院，后根据本院查明的案件事实，遂变更了诉讼请求。目前，诉争的房屋由两被告占有。本案经本院多次调解，因双方当事人分歧较大，未能达成协议。本院认为，根据原告何若兰与案外人何茂清房屋买卖合同纠纷案法院生效文书查明的事实，原告何若兰购买了两被告已故父亲欧亿华的位于资兴市东江南路的隔热层改造的住房，该房屋买卖合同未违背法律强制性规定，该合同合法有效。两被告作为欧亿华的继承人，在该合同的履行过程中以原告何若兰未支付购房款等为理由拒不交付争议房屋，故本案为房屋买卖合同纠纷，两被告是本案适格的当事人。本案的争议焦点是原告何若兰是不是向两被告已故父亲欧亿华支付了19800元的购房款。在审理过程中，原、被告均同意解除该购房合同，但两被告对原告主张已支付了19800元购房款不予认可，认为原告何若兰没有相应的证据证明其支付了19800元的购房款。根据法院生效法律文书查明的事实，欧亿华生前已经将争议房屋出售给了何若兰，而何若兰将争议房屋出售给何茂清时，欧亿华也清楚此事（何若兰与何茂清的购房合同的出售方签名为欧亿华，落款时间为倒签到2006年11月10日，该时间何若兰购买欧亿华房屋的时间，何茂清的购房款支付了给何若兰），这表明欧亿华生前对何若兰购买了该房屋且有权处置并无异议，同时，原告何若兰主张的19800元购房款符合市场价格，现两被告拒不交付该房屋，又无相应的证据证实原告告未交纳房款的前提下，本院对原告何若兰主张要两被告返还19800元购房款的诉讼请求予以支持。对于原告何若兰主张被告占有争议房屋给原告何若兰造成了41081元的损失（具体为退还何茂清的购房款38000元、承担的诉讼费用为1530元、水电表安装费1000元、水费等551元）。其中退还案外人何茂清的购房款不是原告的损失，本院不予支持；本院查实因被告拒不交付争议房屋致使原告何若兰与何茂清之间的合同不能履行产生诉讼纠纷中，原告何若兰承担了1718元诉讼费用，原告主张被告承担此项损失为1530元，于法有据，本院予以支持；水电表安装费系原告对购买争议的房屋装修，被告未能提供合法有效的证据证实安置水电费用的具体花费，本院不予支持；水费等551元，无证据证明系被告占有该房屋产生的水费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告何若兰与被告欧阳英、欧阳辉已故父亲欧亿华于2006年11月10日签订的《购房合同》；二、被告欧阳英、欧阳辉于本判决生效之日起十日内返还原告何若兰购房款19800元；三、被告欧阳英、欧阳辉于本判决生效之日起十日内支付原告何若兰经济损失款1530元；四、驳回原告何若兰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费822元，由原告何若兰负担411元，被告欧阳英、欧阳辉负担411元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  瞿德雄人民陪审员  李平亮人民陪审员  欧阳乐二〇一六年六月二十七日书 记 员  罗俊杰附本判决适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。