河北省廊坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀10民终1538号上诉人（原审被告）章丽彬。委托代理人高清团。被上诉人（原审原告）茹艺。被上诉人（原审原告）韩涛。原审第三人中国工商银行股份有限公司三河支行，河北省廊坊���三河市开发路。负责人杨亮，该行行长。委托代理人王恩石，该行客户经理。上诉人章丽彬与被上诉人茹艺、韩涛之间房屋买卖合同纠纷一案，河北省三河市人民法院作出（2015）三民初字第3545号民事判决，上诉人章丽彬对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审认定，原告茹艺与韩涛于2012年2月28日登记结婚，系夫妻关系。2015年5月7日，原告韩涛与被告章丽彬经三河市泰祥房地产经纪有限公司居间服务签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告将其名下的位于河北省三河市燕郊开发区燕顺路西侧、本公司C地块西南侧地中海风情汇福苑6-3-801室的房屋（产权证号：三河市房权证燕字第××号）出售给原告茹艺，房屋成交价格为140万元，付款方式为首付款100万元，按揭贷款40万元。合同第七条约定，双方于2015年5月12日前办理银行面签审批事宜，自银行审批通过之日起至3个工作日内，双方应无条件配合居间方办理产权过户及后期手续。合同第八条约定，如单方违约造成此合同不能继续执行的，由违约方支付居间方的全部经纪服务费用。合同签订后，原告茹艺按约支付给被告章丽彬首付款100万元及支付中介方经纪服务费10000元，但因被告章丽彬未还清其所欠银行贷款及未办理银行抵押注销手续，导致双方未能办理按揭贷款的银行面签手续，亦未办理房屋产权变更登记。庭审中查明，被告章丽彬于2010年4月16日在第三人工行三河支行贷款76万元，截止2015年9月16日贷款余额为686883.52元，涉案房产于2011年8月25日办理抵押登记，尚未注销。另查明，原告韩涛与被告章丽彬经本案居间方服务签订《补充协议》，约定韩涛同意将章丽彬的户口落于该��案房产，自2015年6月1日起，韩涛将此房产以每月2500元的价格租给章丽彬使用，至2016年12月1日止。以上事实，有原告提供的结婚证、《房屋买卖合同》、涉案房屋所有权证、收款收据及银行打款记录、法律服务委托协议及北京增值税普通发票（律师费）、中介公司信息费收据、短信截图及关于房屋出租的《补充协议》等证据予以证实，足以认定；被告章丽彬除对律师费、信息费认为其无违约不同意承担外，对其他证据无异议，其未提供证据支持自己的主张；第三人工行三河支行对原告提供的证据无异议，并提供了被告章丽彬在该行贷款还款明细，证明被告尚欠该行贷款余额686883.52元，原、被告双方均无异议。原审认为，原、被告双方于2015年5月7日经居间方中介签订的《房屋买卖合同》，是双方在平等、自愿的基础上签订，不违反法律和行政法规的强制性��定，应认定为有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务。原告按约定支付首付款100万元，因被告未用于银行还款和解押，导致合同约定的后续程序无法进行，原告也无法将涉案房屋用于抵押并申请按揭，系被告违约所致。原告要求被告继续履行合同、要求被告支付经纪服务费和愿意一次性支付尾款40万元的诉讼请求和庭审意见，本院予以支持。原告主张律师费，无法律规定，不予认定。关于购房补充协议中约定的将被告户籍落于涉案房屋之事，本院认为，该约定涉及户籍管理的内容，能否办理、如何办理是有关行政机关按规定处理的范畴，故被告章丽彬以其尚未落户燕郊为由拒绝协助原告办理涉案房屋的过户事宜，依据不足，同时，其辩称未能清贷导致未能办理过户系原告所致，并称原告答应给其每月经济补偿2500元，经查，被告所述与事实不符且于法无据，故此，本院对其抗辩意见不予采信。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告章丽彬于判决生效后十五日内向第三人中国工商银行股份有限公司三河支行支付所欠剩余贷款本金及利息（具体数额以第三人自行核定为准），原告茹艺、韩涛亦在上述时间内支付给被告章丽彬购房尾款40万元。二、第三人中国工商银行股份有限公司三河支行于被告章丽彬付清上述剩余贷款本金及利息后三十日内，办理位于河北省三河市燕郊开发区燕顺路西侧、本公司C地块西南侧地中海风情汇福苑6-3-801室房屋（产权证号：三河市房权证燕字第××号）的解除抵押手续。三、被告章丽彬于第三人中国工商银行股份有限公司三河支行办理完毕房屋解除抵押手续后十五日内，协助原告茹艺、韩涛将涉案房屋过户至原告茹艺名下。四、被告章丽彬于判决生效后十五日内给付原告茹艺、韩涛经纪服务费10000元。五、驳回二原告其他诉讼请求。案件受理费17400元，保全费2520元，二原告负担7300元，被告章丽彬负担12620元（于本判决生效后三日内交纳）。判决后，上诉人章丽彬不服一审判决，向本院上诉。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。本案的一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其理由是：1、上诉人与被上诉人茹艺在2015年5月7日通过三河市泰祥长地产经纪有限公司签订房屋买卖合同，在这份买卖合同中第一页买房人（乙方）是茹艺，这份买卖合同第四页（乙方）变成韩涛，由韩涛签名，而本案中上诉人一直跟被上诉人茹艺接触，商谈卖房事宜，没有与被上诉人韩涛商谈卖房事宜，买卖合同的买房人不一样，因此上诉人主张买卖合��是无效。2、上诉人与被上诉人茹艺签订房屋买卖合同时，双方约定上诉人必须把户口落在三河市燕郊开发区燕顺路纳丹堡小区6号楼3单元801室，双方才商谈房屋买卖，被上诉人茹艺也答应了，就意味着该买卖合同是附条件和附期限了，条件和期限到了，买卖合同才生效，在本案中被上诉人在2015年7月30日就起诉上诉人，而上诉人的户口直到2015年9月15日才办下来，因此上诉人主张买卖合同是无效。上诉人在房屋还没有过户，所有权仍属于上诉人的情况下，支付了被上诉人7个月，共计17500元租金，被上诉人应予以返还。一审法院适用法律错误法院在认定事实不清的情况下，错误适用法律，做出了错误的判决。被上诉人茹艺辩称，我与韩涛是夫妻关系？买卖合同也是韩涛签订的，并不是上诉人与我签订的，因此合同是生效的，户口的问题责任在上诉人，不在被��诉人，我们起诉是因为上诉人2015年7月21日下午给被上诉人韩涛发短信提出房子不出售了。被上诉人韩涛辩称，同意茹艺的答辩意见，一审中被上诉人已经提供了相应证据，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持一审判决。二审期间，上诉人章丽彬提交自己的身份信息，证明自己的户口是在2015年9月15日才办理下来。申请证人谢某、韩某出庭作证。谢某出庭作证：双方约定房屋以140万元的价格出售给二被上诉人，二被上诉人支付了100万元给上诉人，当时上诉人想将户口转到三河燕郊，上诉人曾说过上诉人要将在户口落到涉案房屋，如果不能落户就不出售房屋了。谢某出庭作证：涉案房屋在我公司是以140万元房款成交的，双方口头约定是上诉人落户后再办理过户，双方发生纠纷后，又签订一份协议，被上诉人韩涛以2500元每月租金租给上��人继续居住，以便办理户口。如果按口头约定上诉人落户后再走买卖流程的话，被上诉人是违约的。被上诉人韩涛、茹艺对上诉人的证人证言不认可。被上诉人韩涛、茹艺向法庭提交章丽彬与韩涛的短信截图，证明章丽彬在短信中说“不出售房屋了，你起诉我吧”。上诉人章丽彬对信息的真实性不认可，称自己没有主张过房屋不卖，但认可被上诉人韩涛所述的手机号是自己的。二审审理查明，本案事实与一审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，通过已经查明的事实可知，双方当事人经三河市泰祥房地产经纪有限公司居间服务签订《房屋买卖合同》是双方真实意思的表示，应为合法有效，作为买卖合同的一方，被上诉人韩涛与茹艺系夫妻关系，双方共同参与买房事务，符合常理，上诉人以第一项上诉理由主张该买卖合同无效，无事��和法律依据。双方当事人经三河市泰祥房地产经纪有限公司居间服务签订《房屋买卖合同》及补充协议，双方均应按合同约定，全面、合理、适当地履行合同规定的义务。被上诉人已经按合同约定支付了100万元房款，为全面履行合同进行积极准备。一审中被上诉人主张因上诉人不积极履行合同，并表示不再出售房屋，被上诉人才提起诉讼，并在一审中提供了短信记录等证据，二审中又补充提交了短信记录进行证明。上诉人章丽彬虽主张以双方约定上诉人必须把户口落在三河市燕郊开发区燕顺路纳丹堡小区6号楼3单元801室，双方才商谈房屋买卖，进行对抗，二审中申请证人进行证明，但被上诉人不认可。综合考虑双方提供的证据的证明效力，及上诉人章丽彬在一、二审期间，均明确表示不同意协助被上诉人进行过户的事实。本院认为，一审法院作出的判决结果，并无���妥。至于上诉人所提出的租金问题，双方已经签订补充协议约定了双方的权利义务，上诉人要求返还，缺乏理据。综上，上诉人的上诉理由均不能成立。故本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币17400元，由上诉人章丽彬负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 欣审 判 员  李成佳代理审判员  梁志斌二〇一六年六月七日书 记 员  宋 超