上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4355号原告(反诉被告)闫兵，男，1979年10月9日生，汉族，住上海市虹口区。原告(反诉被告)刘丹，女，1987年9月1日生，汉族，住四川省广汉市。上述两原告的共同委托代理人于邦振，上海市君悦律师事务所律师。被告(反诉原告)徐建涛，男，1962年1月2日生，汉族，住浙江省。被告(反诉原告)徐杨君，女，1987年9月26日生，汉族，住上海市松江区。上述两被告的共同委托代理人曾庆仁，上海森岳律师事务所律师。第三人中国银行股份有限公司上海市松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人宋一兵，行长。委托代理人孙硅旻，女。委托代理人沈丹萍，女。第三人中国建设银行股份有限公司上海松江支行，住所地上海市松江区。法定代表人李华，行长。委托代理人童烨，男。原告闫兵、刘丹与被告徐建涛、徐杨君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月15日立案受理后，依法适用简易程序。审理中，本院根据原告申请，依法追加了中国银行股份有限公司上海市松江支行(以下简称“中国银行松江支行”)、中国建设银行股份有限公司上海松江支行(以下简称“建设银行松江支行”)为本案第三人参加诉讼。另外，被告提起了反诉，本院依法予以受理。因案情复杂，本案于2016年3月8日转为适用普通程序。本院于2016年2月23日、2016年4月19日、2016年6月16日三次公开开庭进行了审理。原告闫兵以及两原告共同委托代理人于邦振、两被告共同委托代理人曾庆仁、第三人中国银行松江支行委托代理人沈丹萍、孙硅旻、第三人建设银行松江支行委托代理人童烨三次到庭参加诉讼。原告刘丹到庭参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告闫兵、徐建涛诉称：2015年9月30日，原告闫兵、刘丹与被告徐建涛、徐杨君签订房屋买卖合同，原告闫兵、刘丹购买位于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号房屋(建筑面积338.79平方米，即系争房屋)，中介公司为上海爱裳家房产经纪事务所。该房屋总价680万，原告已支付250万，还余430万房款未支付。在支付过程中，被告未按约定将原告支付的首付款归还到该房屋所欠银行贷款，已构成违约。理由如下：1、原告于2015年10月10日之前支付被告第一笔房款250万用于被告归还该房屋所欠中国建设银行上海松江支行贷款，被告承诺在收到该笔款项后先去预约中国建设银行归还该房屋所欠贷款。2、被告承诺于2015年10月8日向中国银行上海市松江支行预约归还该房屋的抵押贷款，预约成功后，原、被告双方以及中介公司代表于银行给出的指定还贷日期一起去银行，将第二笔购房款210万用于归还该房屋所欠贷款。时至今日，被告仍然未将原告支付的第一笔购房款250万用来归还该房屋所欠中国建设银行上海松江支行贷款。关于此笔款项的用途，被告承认是挪作他用。鉴于此，原告认为自己的购房款被被告挪作他用已两个多月，被告没有遵守约定，已属违约。为保证房屋买卖合同能够履行，并实现按期进行房屋过户交易，原告诉至法院，请求判令：1、原告继续支付房屋余款430万元用于归还系争房屋的银行抵押贷款，被告徐建涛、徐杨君继续履行房屋买卖合同，并负责注销房屋抵押登记，协助原告按期办理过户手续；2、两被告交付系争房屋。审理中，原告增加诉讼请求，要求：1、在银行贷款还清后，第三人注销系争房屋抵押登记；2、两被告支付2015年10月10日起至2016年6月16日的逾期交房违约金(按每日1,250元计算)。同时，原告还在审理中表示其继续支付房屋余款金额为560万元用于归还系争房屋的银行抵押贷款。被告徐建涛、徐杨君辩称：一、房屋总价款应当为810万元。原告已付款为250万元。原告未付款金额为560万元，而非原告所述的未付款金额430万元。合同附件三中约定的2015年10月20日前应付的210万元以及后续的款项，原告至今未付。二、2015年10月12日，在中介处就总价810万元，被告又签订了《补充协议》，对于房款差额130万元又确定了原告在过户之前应当予以支付。三、原告在支付250万元房款后，就未再继续付款。被告曾两次通过中介、一次当面向原告催告付款，而且被告也告知了再不付款合同解除，但原告均未支付。现合同已经解除，不同意继续履行。四、系争房屋上确实存在两笔贷款，但合同约定只要被告在过户前将贷款还清即可，并未约定被告归还贷款的具体时间。五、被告并无任何违约行为，不应承担违约金。原告未能支付后续房款，被告无交房义务。即使被告存在逾期交房违约行为，也应当从2016年3月1日起计算违约金。故不同意原告的诉讼请求。被告徐建涛、徐杨君反诉诉称：原、被告以及上海爱裳家房产经纪事务所(以下称“中介”)于2015年9月27号签订《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋出售给原告，房屋总价为810万元。双方于2015年9月30日签订《上海市房地产买卖合同》约定：原告于2015年9月27日支付购房款50万元，2015年9月30日支付购房款150万元，2015年10月7日前支付购房款50万元，2015年10月20日前支付购房款210万元，余款于过户之日支付，双方于2016年1月31日前向房地产交易中心申请办理转让过户手续，被告于2016年2月29日前交付房屋。合同签订后，原告仅于2015年10月9日前分三次支付了计250万元购房款，此后再未支付剩余购房款。因无法直接联系到原告，2016年10月23日，被告来到中介处，通过中介与原告联系，要求原告立即支付已过付款期限的210万元购房款，如果原告在10日内仍不支付210万元，房子就不卖了，合同解除，同时表示已和贷款银行预约过，何时归还银行贷款被告自己安排，只要不影响按期过户即可。2016年10月26日，被告再次来到中介处，再次通过中介向原告催要购房款，并再次表示被告会在过户前归还银行贷款、涤除房屋上存在的抵押，不影响按期过户，然而原告依然拒绝付款。2016年11月15日，双方一起来到中介处，当着中介面，被告又一次要求原告支付购房款，然而原告依然拒绝付款，严重违反诚信原则及合同约定。2016年2月26日，被告向原告发出《关于再次郑重告知合同解除函》，再次以书面信函方式通知原告合同解除事宜。被告认为，合同签订后，双方均应诚信履约，然而原告无视双方约定，拖延支付购房款，虽经被告一再催促，仍拒不支付，已构成根本违约，根据《合同法》有关规定，被告有权解除合同并追究原告违约责任。被告反诉请求判令：1、确认原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》已于2016年2月27日解除；2、原告向被告支付逾期付款违约金137,340元(以210万元为计算基数，按日万分之五，自2015年10月21日计算至2016年2月27日合同解除之日)。原告闫兵、刘丹辩称：2015年11月15日，原、被告对于付款产生争议，并非被告进行催告。2016年2月26日，被告向原告发出了解除合同的函件。原告未付后续款项，是行使不安抗辩权。现不同意反诉请求。针对本、反诉，第三人中国银行松江支行、建设银行松江支行述称：只要系争房屋上的贷款本金、利息等债务得到清偿，则对于原、被告之间合同的继续履行无异议。经审理查明：本市松江区文诚路XXX弄XXX号房屋登记的产权人为被告徐建涛、徐杨君。2015年9月27日，原告刘丹向被告徐建涛支付定金50万元。2015年9月30日，原告闫兵、刘丹作为买受人、乙方，被告徐建涛、徐杨君作为出卖人、甲方，签订《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋出售给原告；双方确认于2016年1月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；被告于2016年2月29日前腾出房屋并通知原告进行交接验收，原告在收到通知之日起的7日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后被告将房屋钥匙交付给原告为房屋转移占有的标志；原告未按合同约定期限付款的，每逾期一日，原告向被告支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行；被告未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日，被告应向原告支付已收款的0.05%的违约金，合同继续履行。合同附件三“付款协议”约定：1、原告于2015年9月27日支付被告购房款50万元；2、原告于2015年9月30日支付被告购房款150万元；3、原告于2015年10月7日之前支付被告购房款50万元；4、原告于2015年10月20日之前支付被告购房款210万元；5、购房尾款220万元，原告以银行贷款方式支付给被告，如贷款不足，不足部分原告于过户当日直接以现金方式支付给被告。合同对于其他事宜进行了约定。2015年9月30日，被告徐建涛收到原告刘丹购房款150万元。当日，被告徐建涛在《上海市房地产登记簿》(2015年9月28日打印)签名确认系争房屋仅有二笔贷款。该《上海市房地产登记簿》房地产抵押状况信息显示：第一顺位的抵押权人为第三人建行松江支行，登记的债权数额为190万元，抵押登记核准日期为2010年3月25日；第二顺位的抵押权人为第三人中国银行松江支行，最高债权限额为300万元，抵押登记核准日期为2012年7月12日；第三顺位的抵押权人为第三人中国银行松江支行，最高债权限额为300万元，抵押登记核准日期为2014年8月8日，本次只抵押主债权650万元中的300万元。2015年10月9日，被告徐建涛收到原告购房款50万元。2015年10月12日，被告作为甲方签署一份《补充协议》。该《补充协议》载明：“甲方(出售方)：徐建涛、徐杨君；乙方(购买方)：刘丹、闫兵。甲、乙双方签订了关于坐落于上海市松江区文诚路XXX弄XXX号房屋，产权证号为松字2011第031852号(以下简称“该房屋”)的《上海市房地产买卖合同》(以下简称“买卖合同”)，现双方友好协商，达成如下协议，以资共同遵守：该房屋实际成交总价为捌佰壹拾万元(￥：8,100,000)整甲方净到手价，甲、乙双方买卖过程中产生的相关交易税费甲方均不承担，其中该房屋买卖合同中约定的价格为人民币陆佰捌拾万(￥：6,800,000)元整，在此次二手房买卖交易过程中所产生的相关税及费用均由乙方承担；三、乙方同意在买卖合同中约定价格的基础上以维修基金、进户设备及装修补偿费等形式另行补偿给甲方计人民币壹佰叁拾万(￥：1,300,000)元整。四、付款方式如下：1、乙方于2015年9月27日支付甲方购房款计人民币伍拾万(￥：500,000)元整。2、乙方于2015年9月30日之前支付甲方购房款计人民币壹佰伍拾万(￥：1,500,000)元整。3、乙方于2015年10月15日之前支付甲方购房款计人民币伍拾万(￥：500,000)元整。4、乙方于2015年10月31日之前支付甲方购房款计人民币贰佰壹拾万(￥：2,100,000)元整。5、乙方于过户之前支付甲方购房款计人民币壹佰叁拾万(￥：1,300,000)元整。6、购房尾款计人民币贰佰贰拾万(￥：2,200,000)元整，乙方以银行贷款方式支付给甲方，如贷款不足，不足部分乙方于过户当日直接以现金方式补足给甲方。五、如本协议与签订的《上海市房地产买卖合同》有异议的，以本协议为准。……”但原告未予签署。2015年10月底，被告曾口头催告原告支付房款。2015年11月13日许，原、被告至中介处，被告要求原告签署《补充协议》、支付房款，而原告认为被告已收的房款应当用于归还银行贷款，双方发生争议。2015年12月14日，原告查询得知系争房屋被本院其他案件(物业服务合同纠纷案件)予以查封。该查封登记的起始日期为2015年10月14日。2016年2月23日，被告向原告发出《关于再次郑重告知合同解除的函》，认为总价为810万元，原告仅支付了250万元，经被告多次催告，原告仍拒不支付剩余购房款，故告知《上海市房地产买卖合同》已经解除、原告应承担违约责任。审理中，原告陈述，2015年10月12日，中介要求通知原告去签署《补充协议》，被告未在场，中介要求原告签署《补充协议》，但原告看到《补充协议》是被告单方的意思，故未签订。2015年10月底大概在应付210万元一笔款项的时间节点时，被告至中介处，中介立即通知原告到场，被告催促原告付款，但原告强调被告归还银行贷款的事情，被告就否认专款专用的约定，要求原告不要管被告如何使用250万元。审理中，原告现认可系争房屋总价款应为810万元，对此被告也予以确认。以上事实，由《上海市房地产登记簿》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》、《补充协议》、定金收据、房款收据、录音、当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据查明事实，原、被告之间真实交易价格为810万元，而原、被告之间签订的《上海市房地产买卖合同》约定的价款为680万元，双方显然是为了逃避国家税收而做低价格，已侵害到了国家利益，故该合同中房屋价格条款应为无效条款。关于该合同的其他条款内容，均系双方当事人真实意思表示，合法、有效。虽然合同中有关房价的条款无效，但并不导致整个买卖合同无效，原、被告应按照810万元的价格履行合同。本案争议的焦点是：1、原、被告是否约定了合同附件三“付款协议”的前四笔款项共计460万元先专门用于被告归还银行贷款；2、被告是否有权解除《上海市房地产买卖合同》；3、原告主张的逾期交房违约金是否应当得到法院支持；4、被告主张的逾期付款违约金是否应当得到法院支持。关于争议焦点一：本院认为，在双方所签订的《上海市房地产买卖合同》中并未约定合同附件三“付款协议”的前四笔款项共计460万元专门用于被告归还银行贷款。虽然原告提供了中介机构的书面情况证明以及有关录音资料，但中介机构并未有相关人员作为证人出庭作证，中介本身也和双方之间存在利害关系，而录音内容并不能反映最终双方约定此460万元必须先由被告用于偿还银行贷款的事实。故原告主张460万元先专门用于被告归还银行贷款，本院无法予以认定。关于争议焦点二：出卖方催告买受人支付房款，并不受限于具体催告形式。本案中，被告曾于2015年10月底、2015年11月13日许口头催告原告支付房款，但原告均未能予以支付。而且在双方《上海市房屋买卖合同》对房屋总价款未能反映真实交易价格、在中介通知要求重新签署《补充协议》确定真实价格的情况下，原告亦未能确认交易真实价格。同时在本案最初提起诉讼时，也隐瞒了房屋真实价格，其本身亦存在不诚信的行为。现被告要求解除《上海市房地产买卖合同》，符合法律规定，本院予以支持。关于争议焦点三、四：因《上海市房地产买卖合同》已经解除，原告主张逾期交房违约金以及被告主张逾期付款违约金，均无事实和法律依据，本院均不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因合同解除，被告已收的房款应当予以返还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)闫兵、刘丹与被告(反诉原告)徐建涛、徐杨君签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)徐建涛、徐杨君于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)闫兵、刘丹已付购房款250万元；三、驳回原告(反诉被告)闫兵、刘丹的本诉诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)徐建涛、徐杨君的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,486元，财产保全申请费5,000元，反诉案件受理费1,563元，合计13,049元，由原告(反诉被告)闫兵、刘丹负担11,526元(已付)，被告(反诉原告)徐建涛、徐杨君负担1,523元(已付)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  陆为明二〇一六年六月二十八日书 记 员  沈晓燕附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。