重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0110民初916号原告代有伦，男，1967年12月5日出生，汉族，工商户，户籍地重庆市江津区.原告曾德超，男，1968年7月8日出生，汉族，工商户，户籍地重庆市江津区。委托代理人丁前军，男，1985年12月2日出生，汉族，系綦江区星光潮派KTV歌城员工，现住重庆綦江区。上述二原告共同的委托代理人赵洪，重庆展图律师事务所律师。被告綦江县友通物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道二级车站三楼，统一社会信用代码915002227398365867。法定代表人李廷围，该公司总经理。委托代理人李世军，男，1975年4月10日出生，汉族，系綦江县友通物业管理有限公司员工，住重庆市綦江区。委托代理人李乾静，重庆百事得律师事务所律师。原告代有伦、曾德超与被告綦江县友通物业管理有限公司（以下简称友通物管公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月21日立案受理后，由审判员黎伟独任审判，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告代有伦、曾德超的委托代理人丁前军、赵洪，被告友通物管公司的委托代理人李世军、李乾静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告代有伦、曾德超诉称，2012年9月13日，原告承租刘荣等人所有的位于綦江二级汽车站综合市场三楼（即原綦江县古南镇核桃湾6号第三层）的房屋，用于经营潮派量贩KTV等业务。原告在装修期间发现该房屋有漏水痕迹，就与被告于2012年10月24日签订《物业管理服务合同》时，约定由被告对前述物业提供物业服务，同时经原告要求，被告同意在该合同中特别添加书写第十三条，即由被告负责为原告处理好屋面防水。被告在原告装修期间确实对该房屋屋顶面进行了维修，但该物业从2013年7月左右至今屋面仍存在漏水，导致原告经营受损，原告暂且保留要求被告赔偿相关损失的权利。另被告举示的《物业管理服务合同》第二页纸张与第一页纸张颜色、第三页纸张颜色不相同，第二页纸张颜色较白，较新，第一页纸张颜色与第三页纸张颜色相同，颜色较黄，较旧；第二页纸张左边订书机的孔与第一页纸张、第三页纸张明显不相同，第二页纸张左边最上面订书机的两排孔间距大约1厘米，第一页纸张、第三页纸张左边最上面只有订书机的一排孔和临近的一个小孔，因此该第一页真实性有异议，被告将该第二页原来的纸张替换了，目的是将原告代有伦手写添加的“第十三条：乙方（本案被告）负责为甲方（本案原告）处理好屋面防水。”并且被告的员工在该内容上加捺手印。为此，请求判决被告处理好綦江汽车站综合市场三楼建筑面积5590平方米屋面的防水。本案诉讼费用由被告承担。被告綦江友通物管公司辩称，第一、原告租赁二级汽车站综合市场三楼的时间、场所属实。第二、原告进场装修时反映该房屋顶面沉降缝有漏水情况，被告出资委托重庆龙东海防水工程有限公司进行维修，维修完毕，原告才进场经营，因此被告作为物管公司已对该房屋顶做了防水处理，附被告与重庆龙东海防水工程有限公司签订的《防水施工合同》予以佐证。第三、该房屋于2002年修建，造成屋面漏水的原因是原告擅自安装空调、电梯造成，以及原告等业主在盖房屋楼顶堆放货物、搭建违章建筑物等造成楼顶破坏。第四、对原告举示的《物业管理服务合同》中第二页第五行书写的“第十三条：乙方（本案被告）负责为甲方（本案原告）处理好屋面防水。”有异议，原、被告未在合同中协议约定由被告处理屋面的防水，其余的内容真实性无异议，因被告保管的《物业管理服务合同》没有此书写内容，系原告自行添加的，且被告以及工作人员没有盖章或签名，附被告保管的《物业管理服务合同》予以佐证。第五、被告举示的《物业管理服务合同》纸张都是一样的，有细微的差别是正常的，纸张颜色没有原告所述的那么明显；该纸张上订书机的孔因为纸张散等原因重新装订行为也是正常的。综述，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2012年9月13日，二原告作为承租方与刘荣、王帮明、田琼等人签订了《房屋租赁合同》，该合同内容为：（1）二原告承租綦江区文龙街道核桃湾6号第三层（该房屋权属证编号为：207房地证2011字第3517号、207房地证2011字第3519号、207房地证2012字第632号，建筑面积为5590.69平方米）；租赁期限为八年，自2013年1月1日起至2020年12月31日止，免租装修期为3.5个月，自2015年9月至2015年31日止，但承租方仍应按时向物管公司交纳这期间的物业管理费、水电费等费用。（2）承租方应遵守本物业《业主临时公约》、《物业使用手册》及各项物业管理制度，履行《前期物业管理服务协议》。2012年10月24日，二原告作为租赁户，与被告签订了《物业管理服务合同》。该合同内容为：（一）、二原告将汽车站综合市场三楼（又名称为綦江区文龙街道核桃湾6号第三层，建筑面积5590平方米）委托给被告实行物业管理，水、电总闸前设施设备的管理工作由二原告负责，其维护、维修费用由二原告承担。（二）、物业管理服务事项为：（1）公共的供水、共配电系统的日常维修（日一次在20元以下）、维护、管理工作由被告负责；（2）消防设备的巡视、日常维护管理、消防自动报警系统的监控、检查及测试由被告负责；（3）每月水电抄录结算及代收交工作由被告负责；（4）公用绿化、花木的养护、管理由被告负责；（5）二原告积极配合被告处理相关事务，维护业主或物业使用人合法权益；（6）业主或物业使用人房屋自用部分、自用设施设备的维修、维护，在当事人提出委托时，被告应接受委托并合理收费；（7）对业主或物业使用人违反业主公约行为，针对具体行为并根据情况采取批评、规劝、警告、制止以及报县地房管局处理等措施；（8）负责对原告物业内的安全、商场周边保卫、警戒、以及各种突发事件的预防与管理工作。（9）双方特别约定：被告负责为原告处理好屋面防水。（三）委托管理期限从本合同签订之日起至本合同终止为止。（四）双方权利义务：原告检查监督被告管理工作的实施及制度的执行情况；原告协调、处理本合同生效前发生的管理问题；被告对业主或物业使用人违反法规、规章等行为，提请有关部门处理；被告定期收集和处理业主或物业使用人反映的意见。（五）物业管理服务费用：原告每月20日至30日向被告交纳物业服务费，物业服务费按照建筑面积2元/平方米收取；原告逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起按每天0.3‰交纳违约金；如原告未按时足额向被告交纳物业服务费，本合同自动解除，并由原告向被告赔偿有关损失。2012年12月26日，被告委托重庆龙东海防水有限公司对该房屋顶面伸缩缝进行防水施工。之后，原、被告各自履行各自的义务，而原告等业主或物业使用人先后在该房屋顶面上安放中央空调、种菜、堆放酒瓶及花瓶、修建洗衣槽及彩钢棚等建筑物。另该房屋于2002年修建竣工后，至今由被告提供物业服务，该物业区域没有成立业主委员会。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的房屋权属证三份、《房屋租赁合同》、《物业管理服务合同》、照片，被告提供的《物业管理服务合同》、照片等证据予以证实，并经庭审质证和本院审查属实，足以认定。本院认为，被告作为物业服务企业，应当按照与建设单位签订的《前期物业服务合同》约定，为綦江二级汽车站综合市场提供相应的物业服务。根据我国《物权法》及相关司法解释，建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分均属于共有部分，被告就应当对此共有部分及时提供维护、维修的义务。根据原告的诉称和被告的辩称，本案争议焦点为：原、被告于2012年10月24日签订《物业管理服务合同》时是否特别约定由被告负责为原告处理好屋面防水的问题，依据原、被告各自提供的《物业管理服务合同》原件来看，原告对被告举示的《物业管理服务合同》质证意见的理由成立，被告对原、被告各自举示的《物业管理服务合同》质证意见不符合日常保管常识，并且被告没有提供证据予以佐证其此辩称意见的存在，故本院对原告的质证意见予以采纳，本院可以确认原、被告已明确特别约定由被告负责为原告屋面防水处理事项，至双方签订的《物业管理服务合同》终止之日为止。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十三条、第九十六条，《物业管理条例》第三十六条第一款之规定，判决如下：被告綦江县友通物业管理有限公司继续承担原告代有伦、曾德超承租的綦江区文龙街道核桃湾6号第三层楼屋面（该房屋权属证编号为：207房地证2011字第3517号、207房地证2011字第3519号、207房地证2012字第632号，建筑面积为5590平方米）防水处理事宜的义务。本案案件受理费40元，由被告綦江县友通物业管理有限公司负担，被告綦江县友通物业管理有限公司在本判决生效之日直接向本院交纳。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。审判员  黎伟二〇一六年六月十六日书记员  瞿涛