成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1588号原告蔡旭东，男，汉族，1984年3月23日出生，住河南省禹州市。原告曹姗姗，女，汉族，1986年9月28日出生，住成都市新都区。上述原告的委托代理人李雷，北京市高通（成都）律师事务所律师，特别授权代理。被告成都中塑投资集团有限公司，住所地成都市新都区木兰镇同兴街104号，组织机构代码69094193-1。法定代表人杨爱平，董事长。委托代理人罗云路，四川明炬律师事务所律师，一般授权代理。第三人招商银行股份有限公司成都分行，住所地四川省成都市武侯区人民南路三段一号，组织机构代码90192663-6。负责人张强，行长。委托代理人张启梁，男，1989年6月30日出生，汉族，住四川省冕宁县，系公司员工，特别授权代理。委托代理人杨峰云，男，1975年11月8日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工，一般授权代理。原告蔡旭东、曹珊珊与被告成都中塑投资集团有限公司（以下简称中塑公司）及第三人招商银行股份有限公司成都分行（以下简称招行成都分行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月20日受理后，于2015年7月1日作出（2014）新都民初字第3693号民事判决，判决1.解除蔡旭东、曹珊珊与中塑公司于2012年7月17日签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；2.解除蔡旭东、曹珊珊与中塑公司、招行成都分行于2013年9月23日签订的《个人购房借款及担保合同》；3.中塑公司于判决生效之日起十五日内退还蔡旭东、曹珊珊购房首付款994166元，支付违约金60145.45元，共计1054311.45元；4.中塑公司于判决生效之日起十五日内返还蔡旭东、曹珊珊已向招行成都分行清偿的月供款及利息（该款截止2015年4月28日为208742.91元，应返还金额以最终实际支付的金额为准）；5.驳回蔡旭东、曹珊珊的其他诉讼请求。判决后，招行成都分行提起上诉，成都市中级人民法院认为判决仅解除《个人购房借款及担保合同》，不对购房贷款的本金及利息作出处理，可能影响案件正确判决。因此，于2015年11月16日作出了（2015）成民终字第7745号民事裁定，撤销本院（2014）新都民初字第3693号民事判决，发回重审。2016年3月21日，该案重新立案后，由审判员黄文利担任审判长，与代理审判员任洪明、人民陪审员黄剑组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告蔡旭东、曹珊珊的委托代理人李雷，第三人招行成都分行的委托代理人张启梁到庭参加诉讼。被告中塑公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡旭东、曹珊珊诉称，2013年7月17日，与中塑公司签订了《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，约定蔡旭东、曹珊珊以1944166元的价格购买中塑公司开发的位于成都市新都区木兰镇中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1层155号的房屋。合同第十条约定，中塑公司应于2014年5月30日交付该商品房，在第十二条约定，交房逾期超过30日，蔡旭东、曹珊珊有权退房，中塑公司应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照蔡旭东、曹珊珊全部已付款的5%支付违约金。上述合同及补充协议签订后，蔡旭东、曹珊珊如约全额支付了购房款，履行了合同约定的义务，而中塑公司并未按合同约定日期交付房屋，时至今日，已逾期30日以上。请求依法判令1.解除与中塑公司签订的《商品房买卖合同》；2.中塑公司退回蔡旭东、曹珊珊购房首付款994166元及已向招行成都分行清偿的月供款本金和利息（以实际结算为准，利息即向银行承担的贷款利息）；3.中塑公司向蔡旭东、曹珊珊支付违约金97208.3元；4.解除蔡旭东、曹珊珊与招行成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》。被告中塑公司未作答辩。第三人招行成都分行陈述，关于是否解除买卖合同及借款担保合同请法院依法判决。如果《个人购房借款及担保合同》被解除，请求判令中塑公司结清蔡旭东、曹珊珊所欠的贷款本息。经审理查明，2013年7月17日，蔡旭东、曹珊珊与中塑公司签订《商品房买卖合同》，约定蔡旭东、曹珊珊作为买受人，购买中塑公司开发的中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1单元1层155号商品房，该商品房测绘建筑面积共73.14平方米，单价为每平方米26581.43元，总价款1944166元。双方约定采取按揭贷款方式付款。合同第十条约定中塑公司应当在2014年5月30日前向交付该商品房。第十二条逾期交房责任载明“除不可抗力外，出卖人未按照第十条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在30日之内（该时限应当不小于第十条第（1）项中的时限），自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不小于第九条第（1）项中的比率），并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日（该日期应当与第（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房，买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起10日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该比率应当不小于第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起10日内向买受人支付违约金。”合同中双方当事人并对其他事项做了详细约定。同日，为进一步明确双方的权利义务，双方又签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第一条关于付款方式及期限的约定为买受人采用按揭付款的，在签订合同当日一次性付清商品房的首付款994166元，其余房款950000元，买受人在签订合同后通过银行贷款方式一次性支付给出卖人。2013年7月17日，蔡旭东、曹珊珊支付了购房款994166和抵押登记费2810元。2013年9月，因中塑公司资金问题造成工程停工，至今未能复工。由于工程未竣工，中塑公司未能在合同约定的期限内交房，遂引发纠纷。另查明以下事实：一、2013年9月23日，蔡旭东、曹珊珊作为借款人（抵押人）、中塑公司作为保证人与贷款人招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，约定招行成都分行向蔡旭东、曹珊珊从中塑公司购买的位于成都市新都区木兰镇中塑·成都国际贸易中心一期商厦式市场1号楼1幢1层155号，建筑面积73.14平方米的房产提供个人购房贷款950000元，贷款期限为120个月。二、2013年9月29日，招行成都分行将合同约定的借款950000元转入中塑公司在招商银行龙湖三千支行的账户内。蔡旭东、曹姗姗从2013年10月28日起招行成都分行还本付息，截止2015年4月28日，蔡旭东、曹姗姗偿还的贷款本息为208742.91元。从2015年6月起，蔡旭东、曹珊珊未正常还款，截止2016年5月4日，蔡旭东、曹珊珊应偿还的贷款本金余额为839607.55元，结清总金额为898587.48元。上述事实有《商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议》、收款收据、《个人购房借款及担保合同》、个人贷款借款借据、交易明细表、贷款附属信息以及当事人的陈述在卷予以佐证。本院认为，蔡旭东、曹珊珊与中塑公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律法规的禁止性规定，应属有效合法成立的合同，双方均应按合同的约定全面履行各自的义务。合同签订后，蔡旭东、曹珊珊作为买受人按约向中塑公司支付了购房首付款，并与招行成都分行签订了《个人购房借款及担保合同》，其所贷款项也由招行成都分行划转到中塑公司账户，其合同义务已履行完毕。中塑公司作为出卖人却未在合同约定的期限内履行交付房屋的义务，且逾期超过30日，其逾期交房的事实客观存在，已构成违约，根据双方签订的商品房买卖合同第十二条的规定，蔡旭东、曹珊珊可以选择退房。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”根据该规定，蔡旭东、曹珊珊要求解除合同符合双方当事人约定的解除条件，其诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方的购房合同解除后，中塑公司应退还蔡旭东、曹珊珊支付的购房款994166元。合同中约定退房后中塑公司应按全部已付款的5%支付违约金，故蔡旭东、曹珊珊要求支付违约金97208.3元（1944166元×5%），其请求符合法律规定，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”根据该规定，蔡旭东、曹珊珊主张解除与招行成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》的诉讼请求，本院予以支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”因此，合同解除后，应由中塑公司向招行成都分行偿还蔡旭东、曹珊珊的贷款本金余额及利息据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告蔡旭东、曹珊珊与被告成都中塑投资集团有限公司签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》；二、解除原告蔡旭东、曹珊珊，被告成都中塑投资集团有限公司与第三人招商银行股份有限公司成都分行签订的《个人购房借款及担保合同》；三、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内退还原告蔡旭东、曹珊珊购房首付款994166元；四、成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内支付原告蔡旭东、曹珊珊违约金97208.3元；五、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告蔡旭东、曹珊珊偿还的贷款本息（该款截止2015年4月28日为208742.91元，中塑公司应返还的金额应以蔡旭东、曹珊珊最后实际支付的金额为准）；六、被告成都中塑投资集团有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人招商银行股份有限公司成都分行偿还蔡旭东、曹珊珊的贷款本金余额及利息（贷款本息以招商银行股份有限公司成都分行于判决生效当月出具的还款明细单为准）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23330元，由被告成都中塑投资集团有限公司负担（此款原告蔡旭东、曹珊珊已预交，被告成都中塑投资集团有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审 判 长  黄文利代理审判员  任洪明人民陪审员  黄 剑二〇一六年六月三日书 记 员  张 娟