宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民 事 判 决 书（2015）金民初字第961号原告宁夏长城集团物业服务有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人汤晓娟，该公司经理。委托代理人郭爱琴，女，1972年6月25日出生，汉族，该公司职员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告邢建超，男，1988年4月10日出生，汉族，河北省唐山市人，无业，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告宁夏长城集团物业服务有限公司与被告邢建超物业服务合同纠纷一案，本院于2015年3月26日立案受理，依法由代理审判员刘珊适用简易程序，于2015年7月24日第一次公开开庭进行了审理，于2015年12月8日第二次公开开庭进行了审理。原告宁夏长城集团物业服务有限公司的委托代理人郭爱琴，被告邢建超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告为长城花园西区提供物业服务，被告系长城花园的业主。按照《前期物业服务合同》的约定，2013年至2014年4月20日被告需按每平方米1.35元的标准向原告支付物业服务费，如未能按时足额向原告支付物业费、二次供水水费、电梯费等费用的，则按每项欠费5%的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告提供前期物业服务，但被告未按约向原告支付2013年1月5日至2014年4月20日的物业费，累计拖欠物业费2634.3元。经原告多次催要未果，为故诉至法院，请求依法判令被告向原告支付拖欠物业费2634.3元，违约金131.7元，共计2766元；本案诉讼费由被告承担。原告为证明其主张，向法庭提交如下证据：证据一、《前期物业服务合同》一份、催缴通知单一份、巡逻表一份，据以证明原告按照三级服务标准给长城花园西区的业主提供物业服务。经质证，被告对该组证据的三性及证明目的均不认可。证据二、告知函一份、回复函一份，据以证明小区的车位规划是长城花园西区业主委员会的要求，原告并未擅自规划车位。经质证，被告对回复函的三性及证明目的均不认可，对告知函的真实性认可，该告知函同时证明原告提供物业服务不达标。证据三、文件一份，据以证明长城花园西区存在的质量问题责任人为开发公司。经质证，被告对该证据的三性及证明目的均不认可，原告主张小区的景观、水系、绿化等是由开发商负责，但原告向业主收取了该部分费用。证据四、告知函一份、银川市供热物业管理办公室文件一份、会议纪要一份、财务结算说明一份、物业资料移交目录一份、前期物业服务合同一份，据以证明原告为长城花园西区提供物业服务截止时间为2014年4月20日。经质证，被告对前期物业服务合同的真实性认可，该合同中约定原告提供物业服务的期限为2013年6月30日，对会议纪要的真实性认可，对证明目的不认可，对其他证据的三性及证明目的均不认可。被告辩称，被告系长城花园业主，被告未缴纳物业费的原因为原告提供的物业服务存在瑕疵，未达到每平米每月1.35元的收费标准，具体如下：1、小区草坪树木大面积坏死，原告未维护，并称开发商未将小区绿化移交原告；2、小区水系景观从未启用，原告也未维护；3、小区存在严重的消防隐患，且占用消防通道规划车位，造成安全隐患，原告一直未予解决；4、小区卫生长期不打扫，垃圾不及时清理；5、小区保安形同虚设，被告于2013年3月14日丢失摩托车一辆，原告置之不理，不予解决；6、房屋质量存在问题，原告推脱不予解决；7、物业公司存在乱收费、账务不公开等其他问题。另，原告提供物业服务截止时间为2013年6月30日，2013年6月30日以后的物业费原告无权主张。被告为支持其辩解，向法庭提交如下证据：证据一、入伙表一份、物业验收报告一份，据以证明被告居住的长城花园房屋验收时存在质量问题。经质证，原告对该证据的真实性有异议，入伙表与验收报告日期不一致。证据二、证明一份，据以证明因原告提供物业服务不达标，长城花园西区业主委员同意投票更换物业公司。经质证，原告认为该证明没有落款日期，对证明目的不予认可。证据三、照片一组，据以证明小区内乱停车，垃圾不按时清理，绿化环境没有进行维护，原告提供物业服务不达标。经质证，原告对该证据的三性及证明目的均有异议，因为照片上没有时间，无法证明它的真实性。证据四、民事判决书一份，据以证明原告提供物业服务截止至2013年6月30日，且提供的物业服务未达到1.35元的收费标准。经质证，原告对该证据的真实性认可，但该证据与本案无关。经审理查明，原告宁夏长城集团物业服务有限公司系金凤区长城花园西区物业管理公司，被告邢建超系长城花园的业主，房屋面积为125.89平方米。原告与宁夏长城集团房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，该合同约定：由原告自2010年7月1日至2013年6月30日为长城花园西区提供物业服务，物业服务收费标准为1.35元/月/平方米。还约定业主如未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠费百分之五的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告为长城花园西区提供物业服务至2014年4月20日，被告认可其未交纳2013年1月5日至2014年4月20日的物业服务费，原告催要无果，故诉至本院，请求判如所请。以上事实，有原、被告提供的证据及原、被告当庭陈述为凭，本院予以确认。本院认为，原告宁夏长城集团物业服务有限公司依照《前期物业服务合同》为被告提供物业服务，原、被告之间形成物业服务合同关系，双方均应按合同约定履行各自的义务。依据原、被告提交的证据，原告依约提供物业服务，但其物业服务存在瑕疵，被告欠缴的物业费可酌情减免20%。现被告拖欠原告自2013年1月5日至2014年4月20日期间物业服务费未缴纳，被告应向原告支付物业服务费2634.30元的80%即2107.44元。原告要求被告支付违约金的请求，因双方存在争议，不属无故拖欠，故该请求本院不予支持。被告辩称原告提供物业服务截止时间为2013年6月20日，2013年6月20日之后的物业费原告无权收取。对此，原告提供长城花园西区业主委员会的告知函及银川市供热物业管理办公室的文件等证据证明原告为长城花园西区提供物业服务至2014年4月20日，故对该辩解意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告邢建超于本判决生效之日起十日内支付原告宁夏长城集团物业服务有限公司2013年1月5日至2014年4月20日的物业服务费2107.44元；二、驳回原告宁夏长城集团物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告邢建超负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。代理审判员 刘 珊二〇一六年六月二十一日书 记 员 袁红新附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。