广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初8657号原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司，住所：广东省东莞市南城区元美路华凯广场A座706708单位，注册号：441900500060135。负责人曹国超。委托代理人周春晓，该公司员工。委托代理人方振涛，该公司员工。被告梁淑芬，女，1981年11月13日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托代理人王海清，广东勤诺律师事务所律师。被告肖德意，男，1976年3月26日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司诉被告梁淑芬、肖德意居间合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员邓艳霞适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人周春晓、方振涛，被告肖德意到庭参加诉讼。被告梁淑芬经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月31日，两被告在原告居间撮合下就位于东莞市南城区街道金丰路1号江南世家B3座10C房的物业签订编号为0010746的《房地产买卖合同》；同日，被告梁淑芬签署编号为0010768的《买卖代理费支付承诺书（买方）》，承诺向原告支付居间服务费共计18000元（签约当天支付70%，过户当天支付30%）。合同签订后，被告梁淑芬并未依约向原告支付居间服务费，经原告多次催促，至今仍拖欠原告居间服务费18000元。另，因被告肖德意未依约配合被告梁淑芬办理该物业产权过户手续，原告于2015年12月1日向被告肖德意寄发《敦促函》一份，催促被告肖德意配合被告梁淑芬办理上述手续，但被告肖德意仍未履行义务，致使买卖双方的交易无法完成。根据合同第八条第三款“在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费”。原告促成两被告签订上述《房地产买卖合同》即已完成自身的居间义务，有权依据合同法的规定及《买卖代理费支付承诺书（买方）》要求被告梁淑芬支付居间服务费及逾期付款违约金，并有权根据合同约定要求被告肖德意对此承担连带责任。原告特诉至法院，请求判令：1、被告梁淑芬支付居间服务费18000元及违约金（以18000元为本金，按每日5‰计算，自2015年10月31日起计至付清欠款之日止，暂计至2016年3月8日为11610元）；2、被告肖德意就上述居间服务费承担连带责任；3、两被告承担本案诉讼费。被告肖德意辩称，两被告于2015年11月23日协商一致解除《房地产买卖合同》，被告梁淑芬没有按照上述合同附件约定时间即2015年10月31日向被告肖德意支付定金，被告肖德意提出解除合同不构成违约。被告肖德意与原告不存在居间服务合同关系，对原告不存在合同义务，原告起诉被告肖德意属于被告主体不适格。原告主张被告肖德意对被告梁淑芬因承诺书约定的居间服务费18000元承担连带责任没有法律依据。综上，请求法院驳回原告对被告肖德意的诉讼请求。被告梁淑芬经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，也未向本院提交答辩状。经审理查明，2015年10月31日，被告肖德意作为卖方，被告梁淑芬作为买方，原告作为经纪方，三方签订一份《房地产买卖合同》，约定：买卖双方委托经纪方提供居间服务促成以下物业（该物业位于东莞市南城区街道金丰路1号江南世家B3座10C房）的买卖事宜；该物业总楼价为820000元；买方须在2015年10月31日支付定金20000元给卖方。上述合同第八条约定：“基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费。逾期支付的，须从签订本合同之次日起每日按代理费总额的千分之五支付违约金，直至付清之日止，详见《买卖代理费支付承诺书》；在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费”。同日，被告梁淑芬向原告出具一份《买卖代理费支付承诺书（买方）》，确认原告成功居间促成其与卖方签订合同，同意支付房地产咨询及代理费共计18000元，否则须自签订本合同之日起每日按代理费总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕为止，提前终止买卖亦不影响本代理费的支付。上述承诺书的备注一栏写明：“签约当天支付70%，过户当天支付30%”的内容。上述合同签订后，被告梁淑芬没有在2015年10月31日支付定金给被告肖德意，被告肖德意于2015年11月1日通知原告不再出售案涉房屋。被告肖德意于2015年11月23日出具一份《协商退定金情况说明》，称其在2015年11月1日通知原告不出售案涉物业了，但原告明知该物业不出售还通知梁淑芬于2015年11月1日打款到肖德意账户，后双方协商一致，肖德意退还梁淑芬所付定金，双方互不追究责任。原告于2015年12月1日向被告梁淑芬发出一份《敦促函》，要求被告梁淑芬于该函发出之日起五日内向原告支付居间代理费的70%即12600元。原告并于2015年12月1日向被告肖德意发出一份《敦促函》，称原告多次联系被告肖德意办理递件手续及其他有关交易手续，但被告肖德意至今未予配合办理，已构成违约，要求被告肖德意于该函发出之日起五个工作日内联系原告经办人员办理交易手续。被告梁淑芬于2015年12月4日向原告发出一份《回复函》，称其于2015年10月31日与肖德意签订合同，并口头约定定金明后两天内支付，肖德意于11月1日通知原告业务员表示其物业不出售，原告业务员仍通知其丈夫向肖德意账户打款；合同签订十个工作日后，原告并没有书面通知肖德意配合办理相关手续，没有履行居间义务；11月25日其和肖德意与原告协商解除合同，肖德意同意支付3000元费用，而原告要求支付8000元，协商无果；合同履行过程中，其没有违约，请原告向违约方追讨代理费。以上事实，有原告提交的房地产买卖合同、买卖代理费支付承诺书、房地产权证、敦促函、快递单，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告梁淑芬经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也没有向本院提交答辩状，应视为其放弃抗辩及质证的权利，因此而产生的法律后果应由其自行承担。对原告提交的各项证据的真实性，本院予以确认。原告与两被告签订的《房地产买卖合同》系三方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，本院予以确认。原告为两被告提供了居间服务，依据《房地产买卖合同》第八条：“基于经纪方已为买卖双方提供居间服务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天按约向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费”的约定，以及被告梁淑芬在其向原告出具的《买卖代理费支付承诺书（买方）》所作的同意向原告支付代理费的承诺，被告梁淑芬应向原告支付居间服务费。对于居间服务费的数额，虽被告梁淑芬在上述承诺书中确认的服务费数额为18000元，但在该承诺书中也写明服务费的70%在签约当天支付，其余30%在过户当天支付，而两被告已协商解除《房地产买卖合同》，不可能再办理房屋过户手续，故被告梁淑芬仅需向原告支付服务费的70%即12600元。对原告诉请被告梁淑芬支付居间服务费18000元，本院在12600元的范围内予以支持，对超出部分不予支持。《房地产买卖合同》第八条约定逾期支付居间服务费应从签订合同之次日起每日按代理费总金额的千分之五支付违约金，被告梁淑芬在其出具给原告的承诺书中也确认上述违约金支付方式，故被告梁淑芬应向原告支付违约金：以最终确定的代理费总金额即12600元为基数，从签订合同之次日即2015年11月1日起按每日千分之五计至实际清偿之日止，但违约金总额应以12600元为限。对原告诉请被告梁淑芬支付违约金，本院在上述范围内予以支持，对超出部分不予支持。原告依据《房地产买卖合同》第八条：“在合同履行中，任何一方不履行合同的或因一方因素而导致合同无法履行的，违约方应代守约方向经纪方支付代理费”的约定，主张被告肖德意为违约方，应对案涉的居间服务费承担连带清偿责任，对此，本院认为，《房地产买卖合同》约定被告梁淑芬应于2015年10月31日向被告肖德意支付定金20000元，被告梁淑芬在其发给原告的《回复函》中称其与被告肖德意口头约定在签订合同后两天内支付定金，仅为其单方陈述，并无相应证据可以证明，定金的支付时间应以合同约定为准，被告梁淑芬未在合同约定时间内履行支付定金的合同义务，其行为构成违约，被告肖德意有权解除合同，在原告向被告肖德意发出《敦促函》之前，被告肖德意已与被告梁淑芬协商解除合同，被告肖德意不存在违约行为，不应承担向原告支付居间服务费的责任。原告诉请被告肖德意对案涉居间服务费承担连带清偿责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告梁淑芬于本判决发生法律效力之日起五日内向原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司支付居间服务费12600元及违约金（以12600元为基数，从2015年11月1日起按每日5‰计至实际清偿之日止，违约金总额以12600元为限）。二、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司对被告肖德意的诉讼请求。三、驳回原告满堂红（中国）置业有限公司东莞分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费270.13元，已由原告预交，由原告负担100元，被告梁淑芬负担170.13元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  邓艳霞二〇一六年六月二十二日书记员  陈 丰附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。