重庆市南川区人民法院民 事 判 决 书(2015)南川法民初字第04627号原告张光伦，男，1969年12月29日出生，汉族，村民，住重庆市南川区。委托代理人李常群，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。被告重庆中人实业（集团）有限公司，住所地重庆市合川区钓办处城北市场F幢三楼，组织机构代码70944198-9。法定代表人李现全，重庆中人实业（集团）有限公司董事长。被告郑洪建，男，1964年1月28日出生，汉族，居民，住重庆市南川区。委托代理人郑后选，重庆普缘律师事务所律师。被告田云明，男，1970年3月29日出生，汉族，居民，住重庆市沙坪坝区。原告张光伦与被告重庆中人实业（集团）有限公司、郑洪建商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年9月23日立案受理后，依法由代理审判员陈亮宇独任审判。审理中，被告郑洪建申请追加田云明为本案被告参加诉讼，本院依法追加田云明为被告参加诉讼。本案于2015年12月22日转为普通程序，依法由审判员骆云伟担任审判长，与代理审判员陈亮宇、人民陪审员冯道春组成合议庭进行审理。本院于2016年5月30日适用普通程序公开开庭进行了审理，原告张光伦委托代理人李常群、被告郑洪建委托代理人郑后选到庭参加了诉讼，因无法直接向被告重庆中人实业（集团）有限公司、田云明送达相关法律文书，本院依法通过人民法院报向被告重庆中人实业（集团）有限公司、田云明公告送达了起诉状副本、应诉通知书、开庭传票等有关法律文书，公告期满后，被告重庆中人实业（集团）有限公司、田云明未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理，现已审理终结。原告张光伦诉称，重庆中人实业（集团）有限公司在XX开发XX一号楼，原告于2014年8月12日与郑洪建签订房屋购买合同，合同约定原告购买的房屋是XX一号小区XX号，总房款为311823元。原告签订合同时，当时交款是231613元。被告承诺2014年10月交房。但是，原告多次要求被告交房，但被告至今未交房。为维护原告的合法权益，请求判决：1、被告重庆中人实业（集团）有限公司、郑洪建返还购房款231613元。2、被告重庆中人实业（集团）有限公司、郑洪建从收到该款时按同期同类银行贷款利息计算到该购房款还清时止。3、被告重庆中人实业（集团）有限公司、郑洪建承担违约金46322.6元。审理中，原告增加诉讼请求：1、解除购房协议。2、田云明与重庆中人实业（集团）有限公司、郑洪建共同承担返还购房款、支付利息、承担违约责任。被告郑洪建辩称，1、购房合同签订时就已生效，没有约定合同解除的情形，现合同不能解除，不能返回购房款。2、对于利息和违约金原告只能主张一项，如果支持违约金，违约金过高。被告重庆中人实业（集团）有限公司、田云明未到庭参加诉讼也未提交书面答辩意见。经审理查明，2014年8月12日，张光伦购买重庆中人实业（集团）有限公司开发的位于南川区XX镇“南川区XX壹号”楼盘X号楼X单元XX号房屋，其支付了首付款161613元（另有70000元未付）。重庆中人实业（集团）有限公司XX项目部向张光伦出具了购房款收据（收据中载明的金额为231613元）。同日，重庆中人实业（集团）有限公司XX项目部向张光伦出具了承诺书，该承诺书载明：“兹有我中人实业（集团）有限公司在南川XX开发的XX一号小区X号楼X单元XX房，由客户张光伦（512323196912294831）购买，本公司承诺若产生其它纠纷由本公司承担。客户张光伦与其他客户所享受的待遇相同。交房日期：2014年10月份交房，若未交房按国家有关部门规定执行”。该承诺加盖“重庆中人实业（集团）有限公司XX项目部”印章，并有郑洪建签名。2014年8月13日，张光伦与杜钱敏签订《XX壹号购房协议》，约定张光伦以按揭付款方式购买重庆中人实业（集团）有限公司开发的位于XX镇XX路XXX号XX壹号1楼X单元XX房。该协议第二条中主要约定，房屋成交单价为2543元/㎡，成交总价为311823元。首付231613元；第三条中主要约定，本协议签订当日，缴纳231613元购房订金，并于7日内至XX壹号售房部缴纳首付款并完善网上签约及其他相关手续；第五条中主要约定，本协议未尽事宜，以网上签约文本为依据。甲乙双方若任意一方违约，均按该房屋总款的20%向对方赔偿违约金。《水将壹号购房协议》合同中甲方列明的为重庆中人实业（集团）有限公司;合同落款处甲方签名者为杜钱敏。至今，南川区XX镇XX壹号X号楼X单元XX号房屋未交付张光伦。另查明，张光伦购买的南川区XX镇XX壹号X号楼X单元XX号房屋已于2013年进行了网上签约，购房者为舒少洪。还查明，2010年8月18日，田云明、郑洪建二人与重庆中人实业（集团）有限公司签订《房地产合作开发协议》，约定合作开发“南川区XX镇居民郑洪建等联建房屋”项目，还约定了项目销售总额股份收益权的分配等内容。田云明、郑洪建签订前述协议后，以重庆中人实业（集团）有限公司的名义办理了项目的开发建设手续，将项目命名为“南川区XX壹号”，并在开发过程中以重庆中人实业（集团）有限公司的名义对外销售了部分房屋。2014年4月9日，田云明、郑洪建二人与重庆中人实业（集团）有限公司又签订《商品房所有权处置补偿协议》，约定田云明、郑洪建将“南川区XX壹号”项目未销售的商品房交由重庆中人实业（集团）有限公司处置，重庆中人实业（集团）有限公司支付田云明、郑洪建转让款4000万元。同时，双方还制作了田云明、郑洪建已销售的房屋情况表（张光伦购买的X号楼X单元XX号房屋未在该表中）。郑洪建按照《商品房所有权处置补偿协议》第三条第六款的规定，继续负责“南川区XX壹号”项目的后续工作。审理中，郑洪建提出其未在《XX壹号购房协议》中签字，但认可该协议的内容，同时，《XX壹号购房协议》的双方当事人是张光伦和重庆中人实业（集团）有限公司。上述事实，有原告张光伦、被告郑洪建的陈述，《XX壹号购房协议》、置业预算表、收据、欠条、承诺书、《商品房所有权处置补偿协议》、民事判决书、个人住房信息查询证明、重庆市南川区商品房预售（预租）许可证、询问笔录等证据在案佐证，并经庭审质证，具有证明效力。本院认为，一、《XX壹号购房协议》合同当事人的确定问题。“南川区XX壹号”楼盘一直是以重庆中人实业（集团）有限公司的名义对外销售，虽然《XX壹号购房协议》签订的当事人为杜钱敏和张光伦，该协议中未加盖重庆中人实业（集团）有限公司的印章，但该协议对房屋位置、购房首付款等内容的约定与重庆中人实业（集团）有限公司XX项目部出具的承诺书（郑洪建亦签名）、收据载明张光伦购买房屋的位置、首付款等内容相一致，说明重庆中人实业（集团）有限公司是知晓《XX壹号购房协议》的内容。同时，张光伦购买的房屋是在《商品房所有权处置补偿协议》签订后，此时，“南川区XX壹号”项目不再由田云明、郑洪建开发，但由于郑洪建根据《商品房所有权处置补偿协议》第三条的规定仍然继续负责“南川区XX壹号”项目的工作，因此郑洪建在承诺书中签字的行为系代表重庆中人实业（集团）有限公司的职务行为，其责任依法应当由重庆中人实业（集团）有限公司承担，故，本院认定《XX壹号购房协议》的当事人为重庆中人实业（集团）有限公司和张光伦。二、《XX壹号购房协议》的解除问题。重庆中人实业（集团）有限公司并未按其XX项目部承诺的时间向张光伦交付房屋，其迟延履行交房义务至今已较长时间，同时，张光伦购买的房屋在其购买前已网签至他人名下，张光伦并非该房屋登记的权利人，重庆中人实业（集团）有限公司的行为表明其不履行合同义务，并导致合同目的不能实现，故张光伦主张解除《XX壹号购房协议》的请求，本院予以支持。《XX壹号购房协议》解除后，张光伦支付的购房款161613元应当返还。田云明、郑洪建二人与重庆中人实业（集团）有限公司签订《房地产合作开发协议》后，“南川区XX壹号”项目开发建设权名义上属于重庆中人实业（集团）有限公司，实际上属于田云明、郑洪建；田云明、郑洪建二人与重庆中人实业（集团）有限公司签订《商品房所有权处置补偿协议》后，实质上是将“南川区XX壹号”项目后期的开发建设权转让给了重庆中人实业（集团）有限公司。由于张光伦购买房屋前，田云明、郑洪建已将“南川区XX壹号”未销售的房屋交由重庆中人实业（集团）有限公司，且张光伦购买的房屋并不属于田云明、郑洪建实际开发建设时销售的房屋，本院认定张光伦购买的房屋实际为重庆中人实业（集团）有限公司开发建设，田云明、郑洪建并未实际参与该房屋的建设，故张光伦支付的购房款161613元应由重庆中人实业（集团）有限公司返还，田云明、郑洪建不承担该款的返还义务。三、张光伦主张的利息、违约金的确定问题。重庆中人实业（集团）有限公司未按合同约定履行义务导致协议解除，应承担相应的违约责任。协议解除后，重庆中人实业（集团）有限公司占有张光伦支付的购房款，导致张光伦存在利息损失，但由于《XX壹号购房协议》中并未约定协议解除应当支付利息以及利息标准，同时协议约定的违约金对张光伦因重庆中人实业（集团）有限公司违约造成损失的补偿，其数额超过张光伦的主张的利息损失，因此本院对张光伦主张的利息损失不予支持。张光伦主张违约金46322.6元，郑洪建提出违约金过高，根据张光伦实际支付的购房款161613元、重庆中人实业（集团）有限公司占有的期限和同期贷款利率等因素判断，本院认为其数额过高，应酌情予以减少，按张光伦实际已付购房款的20%确定违约金，因此重庆中人实业（集团）有限公司应承担的违约金为32322.6元（161613元×20%）。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条，第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告张光伦与被告重庆中人实业（集团）有限公司于2014年8月13日达成的《XX壹号购房协议》。二、由被告重庆中人实业（集团）有限公司于本判决生效后十日内支付原告张光伦购房款161613元、违约金32322.6元，共计193935.6元。三、驳回原告张光伦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5460元（原告已预交2730元，缓交2730元）、公告费600元，共计6060元，由原告张光伦负担1260元（案件受理费），被告重庆中人实业（集团）有限公司负担4800元（案件受理费、公告费）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时直接向该院预交上诉案件受理费5460元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期间内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  骆云伟代理审判员  陈亮宇人民陪审员  冯道春二〇一六年六月二十八日书 记 员  宋小亚