山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0902民初1304号原告：现代（山东）重工业机械有限公司。住所地：泰安市高新区一天门大街中段。法定代表人：姜哲镐，董事长。委托代理人：穆潇，山东蓝天律师事务所律师。委托代理人：杜伟，山东蓝天律师事务所律师。被告：于冬梅，女，汉族，1977年1月17日出生，住肥城市。原告现代（山东）重工业机械有限公司（以下简称现代重工）与被告于冬梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员孙其运独任审判，公开开庭进行了审理。原告现代重工的委托代理人穆潇、杜伟，被告于冬梅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告现代重工诉称，2015年9月30日，原告与被告签订了房屋租赁合同，约定原告承租被告坐落于国华时代小区x号楼x单元x室的房屋，租金为每月4700元，租赁期限1年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止。合同签订后，原告向被告支付了一年度的租赁费用（自2015年10月1日起至2016年9月30日）扣除税金后共计52114元，原告向被告支付了5000元作为保证金。2016年3月11日，原告向被告发出解除房屋租赁合同通知书，被告拒收。原告多次与被告沟通解除合同及返还已支付的租赁费用及装修保证金，被告拒不同意。为此，原告诉至法院，要求判令：1、解除原、被告所签订的房屋租赁合同；2、被告返还原告已支付的剩余房屋租金18800元、保证金5000元；3、案件受理费由被告承担。被告于冬梅辩称，一、原、被告签订的租赁合同依法不能解除。原告至今仍在使用涉案房屋，并没有腾退行为，这说明原告更改了之前的意思，仍在继续承租房屋。二、在原告未腾退房屋的情况下，我方无法查验房屋内设施是否损坏丢失，以及设施是否处于能正常使用的状态，且门卡、电卡、水卡、煤气、网络都尚未交接。目前已知房间内卧室套装木门、洗手盆、窗帘都已严重损坏，无法使用。因此，即使具备其他条件，本合同仍无法解除。三、按照合同第三条，原告应在合同生效后十日内即2015年10月10日前支付租金，但原告于2015年11月2日才支付租金，逾期22天，因此原告应赔偿被告损失，按照同期贷款利率计算，原告应赔偿被告损失500元。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告有位于泰安市泰山区国华时代小区x号楼x单元x室的房屋（即涉案房屋）一套。2011年起，原、被告就涉案房屋成立房屋租赁合同关系。2015年9月30日，原、被告重新签订房屋租赁合同一份，原告为乙方，被告为甲方。合同约定：乙方承租甲方坐落于国华时代小区x号楼x单元x室的房屋；租赁期限1年，自2015年10月1日起至2016年9月30日止；租金为每月4700元，乙方应以电汇方式在支付租金当月的第10个工作日支付租金；首期租金应于合同生效之日起10日内支付；双方约定每1年为一个支付周期；甲方同意乙方将2014年10月1日至2015年9月30日租赁期间应返还乙方的房屋租赁费税金4286元，从本年度租金56400元中予以扣除，乙方扣除税金共支付甲方租赁费52114元；乙方应在支付首期租金的同时支付房屋租赁保证金5000元；甲方应于租赁期限届满或合同提前终止之日，且双方确认该房屋的归还及乙方付清与租赁房屋有关的所有相关费用后的7日内将租赁费保证金在扣除乙方同意的应向甲方支付的任何款项后无息退还乙方；乙方返还租赁房屋时，应经甲方验收认可，且甲方有权要求乙方自行负担费用将租赁房屋内的所有物品搬离；乙方应爱护使用租赁房屋，如因乙方原因致使租赁房屋或设施、家具受到损坏（正常损耗除外），乙方应承担相应的维修费用；在租赁期内，若乙方需要退租，须提前30日通知甲方，且合同终止时须付清应由乙方支付的所有费用，甲方退还乙方已支付的剩余租期的租金及租赁保证金。合同还对其他事项作出了约定。2015年11月2日，原告向被告银行账户转账支付52114元。庭审过程中，原告提交与被告及被告配偶xx于2011年8月11日签订的房屋租赁合同、渣打银行扣款通知书各一份，用以证明原、被告于2011年8月11日订立房屋租赁合同，原告除向被告支付了房屋租金外还支付了5000元保证金，原告自2011年以来一直租赁涉案房屋，该保证金一直未退还。被告对以上证据的真实性无异议，质证认为该组证据不能证明原告向被告支付过保证金，如原告支付过该款项，被告会向原告出具收条。经审查，该份合同约定：租赁期限为自2011年9月30日至2012年9月30日；租金为每月7500元，年租金90000元；签订合同时，乙方应向甲方交纳人民币5000元作为房屋的水、电、天然气等设施的押金，上述押金合同期满结清费用后退还乙方；扣款通知书显示，2011年9月7日，原告向被告转账支付95000元。对此，被告提交原、被告签订的、落款时间同样为2011年8月11日的房屋租赁合同一份，用以证实双方实际约定租金为4500元每月，年租金为54000元；被告主张其当时收到原告支付的95000元的当天即按照该合同的约定将多余的款项退回了，实际是按照每月4500元收取的租金，至于是否收取了5000元保证金，被告称其记不清了。原告对该证据的真实性无异议，质证认为结合原告提交的渣打银行扣款通知，原告向被告支付的房屋租金及保证金合计95000元，房屋租赁合同约定月租金7500元，则年度租金为90000元，剩余5000元为保证金，且被告提交的该合同中亦约定了房屋租赁保证金5000元。第一次庭审时被告对其主张的退款事宜未提交证据予以证实，本院指定其在五日内提交相关证据，其未提交，并于第二次庭审时口头申请法院调取相关证据。2016年3月11日，原告向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，通知书主要内容为：一、原告自2016年5月31日起将不再承租涉案房屋，双方签订的房屋租赁合同自2016年5月31日终止；二、原告届时将腾退涉案房屋，同时根据双方签订的合同，第10条第4款约定，被告须退还原告已支付的剩余租期的租金18800元及保证金5000元。该快递因拒收而退回。庭审过程中，被告认可其拒收该快递的事实，亦认可原告在提起本案诉讼之前曾向其表示过要解除合同的事实。2016年5月31日，原、被告就涉案房屋的腾退事宜签署了房屋腾退交接确认书，内容为：我公司相关工作人员于2016年5月31日搬离位于国华时代小区x号楼x单x1的房屋，并与房主于冬梅进行了房屋交接。被告签字确认，并由被告配偶对房屋现状作出了备注，主要内容为：1、客厅灯损坏；2、西、北、东三卧室门损坏；3、写字台台面损坏；4、挂衣橱铜扣损坏，门把手损坏；5、小卫生间水盆橱柜损坏；6、水、电、燃气不欠；7、煤气灶损毁一个；8、南阳台踢脚线损坏；9、厨房过梁瓷砖全部损坏，墙角因碰撞破损；10、窗帘需更换5个；11、总门及过道门钥匙需全部更换门锁；12、客厅墙面、餐厅墙面、损毁污染，需补修。庭审过程中，原告另提交交接时涉案房屋的照片一宗。被告认为确认书不能全面反映房屋交接时的状况，如马桶已无法使用，但确认书没有体现；原告提交的系黑白照片，无法真实反映房屋损毁状况。被告主张原告应对房屋的损毁进行赔偿，并提交赔偿明细表一份，主张原告应赔偿金额为31400元。对此，原告认为被告主张的涉案房屋内物件损坏或磨损部分的价值没有定价依据，被告应当提交相应的证据证实损坏或者磨损部件定价的依据，否则法院不应当予以支持；原告自2011年即开始租赁涉案房屋，房屋租赁初期租金高达7500元每月，租赁后期租金也高达4700元每月，如此高的房租应当包含了房屋正常的使用磨损和折旧。被告主张确认书中载明的毁损事项既非使用过程中的合理损耗，亦非原告故意损坏，是因房客有年幼的孩子，因此损坏比较严重，不符合合同中的交房时的状态；被告述称其主张的赔偿金额系向装修公司咨询后估算的。另查明，中国人民银行于2015年8月26日公布的人民币贷款基准利率六个月以内贷款利率为年利率4.6%，2015年10月24日公布的相应数据为4.35%。以上事实有2015年9月30日的房屋租赁合同、中国建设银行电子回单、2011年8月11日的房屋租赁合同、渣打银行扣款通知书、解除房屋租赁合同通知书、快递凭单、房屋腾退交接确认书、照片、银行卡客户交易查询单等证据及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律规定，系有效合同，本院依法予以确认。双方应当按照合同的约定行使权利、履行义务。合同约定“在租赁期内，若乙方需要退租，须提前30日通知甲方”，该约定系对原告无条件解除权的约定，即只要原告提前30日向被告发出通知即可解除涉案合同。原告于2016年3月11日向被告邮寄解除房屋租赁合同通知书，通知被告其自2016年5月31日起将不再承租涉案房屋，双方签订的房屋租赁合同自2016年5月31日终止。虽然该邮件被退回，但被告当庭认可其拒收快递及原告在提起本案诉讼之前曾向其表示过要解除合同的事实，即被告至迟于2016年4月13日原告向本院提起本案诉讼之前即已经得到了原告关于解除涉案房屋租赁合同的通知，故此，本院认为原告已经依据合同的约定行使了解除权，原告解除涉案房屋租赁合同的行为有效，对此本院依法予以确认。合同解除系已经发生的客观事实，双方均已认可且已腾退了涉案房屋，不应再以诉讼的方式行使解除权，故此，对原告的解除涉案合同的诉讼请求本院不予处理。原、被告已于2016年5月31日办理了涉案房屋的腾退事宜，被告在房屋腾退交接确认书中备注了交接时所确认的房屋毁损事项，并要求原告予以赔偿。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”第二百一十七条规定：“承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。”即原告负有按照租赁物的性质使用租赁物的义务，被告负有保持租赁物符合约定的用途的义务。依据前引规定，如对在交接时发现的涉案房屋的毁损，原告存在过错，原告应承担维修或赔偿的义务；如系合理使用而产生的毁损，被告负有维修的义务。虽然被告主张交接时房屋存在毁损，但其未举证证实原告对毁损事项存在过错，且当庭明确否认系原告故意造成的，为此，被告的主张没有法律依据，对被告的主张本院不予支持。涉案房屋租赁合同约定“合同终止时须付清应由乙方支付的所有费用，甲方退还乙方已支付的剩余租期的租金及租赁保证金”。原告已经向被告支付了全年租金，依据该约定，被告应向原告返还2016年6月1日至2016年9月30日的已付租金，即4700元/月×4月=18800元。原告提交的2011年8月11日的房屋租赁合同、渣打银行扣款通知书可以证实原告在最初承租涉案房屋时，除向被告支付租金外，另按照约定支付了5000元保证金，并主张该保证金至今未退。被告主张其向原告退还了部分租金，是否退还保证金其已记忆不清，但其未在本院指定的举证期限内提交证据予以证实，故此，对被告的该项抗辩本院不予采信，对原告向被告支付了5000元保证金且至今未退还的事实本院予以确认。依据前引约定，该款项应予返还。被告主张原告逾期支付租金，应承担违约责任，赔偿被告的损失。经审查，涉案合同约定：乙方应以电汇方式在支付租金当月的第10个工作日支付租金；首期租金应于合同生效之日起10日内支付；双方约定每1年为一个支付周期。该合同对租金的支付时间做出了两个约定，一个是“支付租金当月的第10个工作日”，即2015年10月20日，另一个是2015年10月10日以前，原告支付租金的时间为2015年11月2日。即原告确实逾期支付租金。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”依据该规定，原告应承担违约责任，赔偿被告的相应损失，该损失以按照中国人民银行同期贷款利率计算为宜。关于利息的起算时间，本院认为，当合同对同一事项作出了不同约定的情况时，应当依据利益归于履行义务一方的原则确定履行方式，具体到本案，合同对租金的支付期限作出了两种约定即2015年10月20日及2015年10月10日以前，应理解为原告在该两个约定时间内履行义务均不违约，确定原告的违约时间点应选择有利于义务履行方即原告的2015年10月20日，而非2015年10月10日以前。为此，原告应承担的逾期付款违约金为：52114元×4.6%÷365×4天+52114元×4.35%÷365×9天=82.17元。该违约金应当在被告应向原告返还的款项中予以扣除。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百一十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告于冬梅于本判决生效之日起五日内返还原告现代（山东）重工业机械有限公司已支付的剩余房屋租金18800元、保证金5000元。二、原告现代（山东）重工业机械有限公司于本判决生效之日起五日内支付被告于冬梅违约金82.17元（该违约金可在第一项款项中予以扣除）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元，由被告于冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  孙其运二〇一六年六月三十日书记员  尹冬雨