江苏省沭阳县人民法院民 事 裁 定 书（2015）沭民初字第04581号之二原告（反诉被告）张学红，居民。委托代理人朱雷鸣，江苏雅凯律师事务所律师。被告（反诉原告）沭阳县蓝天市场有限公司。住所地江苏省沭阳县沭城街道南京东路**号。法定代表人仲建中，该公司经理。委托代理人倪尔谋、刘尚飞，江苏序阳律师事务所律师。委托代理人仲超银，该公司员工。原告张学红诉被告沭阳县蓝天市场有限公司房屋租赁合同、反诉原告沭阳县蓝天市场有限公司诉反诉被告张学红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年11��25日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭于2016年6月1日公开开庭审理，原告张学红委托代理人朱雷鸣、被告沭阳县蓝天市场有限公司（以下简称蓝天市场公司）委托代理人刘尚飞均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张学红诉称：2014年9月30日，原、被告签订房屋租赁合同，约定被告将蓝天市场一楼中11号营业房出租给原告经营服装；租期自2014年10月15日至2017年10月14日，年租金为26000元，其中第一年租金按被告的要求竞标后为36000元。因被告承诺具备完善的配套设施和管理措施，故还约定了原告向被告支付公共实施运行费以及保安、保洁费用。2014年11月10日，双方再次签订房屋设施租赁合同，约定被告将蓝天市场一楼中6号营业房出租给原告经营服装；租期自2014年11月10日至2017年11月9日，年租��26000元，其中第一年租金按被告的要求竞标后为42000元；同样约定了原告还应支付的其他费用。合同签订后，原告共向被告交付租金78000元、公共设施运行费2000元、保洁费600元、保安费1000元，因装修开支8000元。但原告进场后发现被告无视广大承租户的经营利益，对商场任意改建和装修，长期阻碍商场进出通道的正常使用，导致整个商场没有稳定有序的经营环境。同时该商场建设工程也未经消防验收。为此原告等广大承租户多次要求被告采取有效补救措施，赔偿原告损失，但均遭被告拒绝。综上，原告认为房屋租赁合同是在被告虚假承诺之下签订且该房屋工程未经消防验收，依法应为无效合同。原告张学红请求依法确认原、被告签订的房屋租赁合同无效；被告返还原告缴纳的租金78000元、公共设施运行费2000元、保洁费600元、保安费1000元，赔偿装修损失8000元，共计89600元；由被告蓝天市场公司承担诉讼费。被告蓝天市场公司辩称：原、被告已经办理了房屋移交手续，确认合同的效力没有实际意义。合同是否有效由法院依法确定。即使合同无效，原告应该缴纳占有房屋费用。公共设施的保安费等是双方约定，原告要求返还没有依据。请求驳回原告的诉讼请求。在审理过程中，被告蓝天市场公司申请对原告提起反诉，诉称：2014年9月30日、10月28日，反诉原、被告签订分别签订《房屋设施租赁合同》，合同执行时间从2014年10月15日至2015年10月14日，11月9日年租金分别是36000元、42000元、保安费均为500元、保洁费均为300元、公共设施运行费均为1000元，同时约定乙方必须在上期租赁期满前一个月交纳下年度租金，否���甲方有权解除合同，乙方无条件自动搬出营业用房，双方合同提前解除。合同签订后双方均履行了合同义务。现第一租赁年度期满后，反诉被告起诉，要求确认双方租赁合同无效，返还租金、赔偿损失等，但其至今仍然占用租赁房屋。租赁合同有效，反诉原告将解除合同，反诉被告应按照合同约定交还房屋并支付租金，若合同无效，合同将终止履行反诉被告也应交还房屋，并按占用期限和合同约定的租金及费用标准支付占用费，请求判令反诉被告给付将蓝天市场一楼中11号、中6号房腾空交付给反诉原告，并付反诉原告占用费7.8万元及其他费用3600元，合计8.16万元（3.6万元从2014年10月15日至2015年10月14日、其中4.2万元从2014年10月15日至2015年11月9日），之后按每年5.2万元标准支付占用费及其他费用（自2015年11月10日至房屋交付之日止）。反诉被告张学红辩称：不同意反诉原告的诉讼请求。反诉被告张学红提起本诉要求确认双方合同是无效并且返还已经缴纳的租金和其他费用。反诉原告蓝天市场公司提出的反诉请求实际上是同被告蓝天市场公司在本诉中的抗辩意见是一样的，反诉被告张学红在本诉中提出相应的意见。在审理过程中，反诉原告放弃支付占用费及其他费用的诉讼请求。本院认为：债务应当清偿。反诉原告蓝天市场公司与反诉被告张学红签订房屋设施租赁合同，该合同是双方真实的意思表示，自双方在合同上签字时合同成立。关于合同的法律效力问题，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法���用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。本条解释与本案相关的的主要法律依据是《中华人民共和国消防法》第十三条第二款，该条规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。本院认为，反诉原告蓝天市场公司取得的用于出租的房屋权属清晰。违反法律的强制性规定，影响房屋的交付使用，但不影响反诉原告蓝天市场公司签订的租赁合同的效力，且反诉原、被告亦实际履行双方签订的租赁合同。在此情形下，承租人依法享有合同解除权，以保护承租人的利益。反诉原、被告之间的租赁合同具有法律效力。关于反诉的问题，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款规定：“反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理”。本案中，反诉原告提起的反诉的法律基础是反诉原、被告之间订立的房屋租赁合同不具有法律效力，与本院查明的事实及由此认定的合同效力相违，反诉原告的提起的反诉，不符合法律规定的起诉条件。依照《中华人民共和国消防法》第十三条第二款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项、《中华人民共和国民事诉讼法��第五十一条、第一百四十条、第一百五十四条第一款第（三）项、《最高人民法院关于适用的解释》第一百二十一条第一款之规定，裁定如下：驳回反诉原告沭阳县蓝天市场有限公司对反诉被告张学红的起诉。如不服本裁定，可于裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状及副本两份，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  周 伟人民陪审员  武兴国人民陪审员  单月香二〇一六年六月十五日书 记 员  韦 杰附录法律条文《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条第（三）项因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。《中华人民共和国消防法》第十三条第二款依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用;其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，��权提起反诉。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第一百五十四条第一款第（三）项裁定适用于下列范围：（三）驳回起诉《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条第一款、第二款、第三款反诉的当事人应当限于本诉的当事人的范围。反诉与本诉的诉讼请求基于相同法律关系、诉讼请求之间具有因果关系，或者反诉与本诉的诉讼请求基于相同事实的，人民法院应当合并审理。反诉应由其他人民法院专属管辖，或者与本诉的诉讼标的及诉讼请求所依据的事实、理由无关联的，裁定不予��理，告知另行诉讼。