山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁06民终1251号上诉人（原审被告）：李建福，农民。上诉人（原审被告）：李巧玲，农民。二上诉人共同委托代理人：陈永明，莱阳市柏林庄法律服务所法律工作者。二上诉人共同委托代理人：李世菲。被上诉人（原审原告）：李树兰。委托代理人：李丕清，农民。委托代理人：李学先，山东光宇行律师事务所律师。上诉人李建福、李巧玲因与被上诉人李树兰买卖合同纠纷一案，不服山东省莱阳市人民法院（2015）莱阳穴民初字第213号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审原告李树兰诉称，2015年3月18日，由见证人李某持执笔，原、被告双方签订了蔬菜大棚买卖合同，双方约定，被告将蔬菜大棚以每个9万元的价格卖给原告，两个大棚共计18万元，合同至国家征用时止。原告于每年的5月1日按照每亩1000元的价格支付被告大棚所占土地下一年的租金，三亩土地计款3000元，另外，原告还支付了3000元的空地使用权价款。合同签订后，大棚所占土地的实际使用权人予以阻止，原告才知道被告没有同土地实际使用权人协商好，致使合同无法实际履行。为了维护原告的合法权益，特具状人民法院，请求依法解除原被告之间签订的合同，判令被告返还我方交付的价款186000元，并负担占有价款期间的利息。原审被告李建福、李巧玲辩称，双方签订的合同已经实际履行，并不违反法律规定。原审法院审理查明，2015年3月18日，由见证人李某持，原、被告双方签订了蔬菜大棚买卖合同，双方约定，“一、甲方（被告李建福）将大棚以玖万元一个卖给乙方（原告李树兰）；二、大棚土地甲方以每年每亩一仟元价格租给乙方，乙方在每年5月1号付下一年租金，大棚占地3.0亩，租金每年叁仟元；三、本合同签订后，甲乙双方不得违约，甲方违约赔偿乙方损失，乙方违约赔偿甲方损失；四、本合同到国家征用为止，国家征用时，地上建筑物及附属物补偿归乙方，土地补偿归甲方”，合同签订后，原告向被告支付了两个大棚款180000元、一年的土地租金3000元、占用被告空地使用款3000元，共计人民币186000元。另查，被告出卖给原告的两个大棚所占的土地，是李建福从李维国、李振生等八人处租用的，原告主张在使用大棚时遭到了大棚所占土地实际使用人的阻拦，并在庭审中提交了李孔良、李赫、李文仁等六户土地使用权人的证明，证明中六户土地使用权人以被告李建福没有经过协商，在他们不知情的情况下，将大棚出卖，侵犯了他们的权益为由，不同意原、被告之间的买卖。庭后，原审法院对证明上的签字的六户土地实际使用权人进行了一一核实。由于双方意见分歧较大，致使本案调解不成。上述事实，有原、被告的庭审陈述、证明等在案为凭。原审法院认为，买卖合同双方应当按照诚实守信、公平交易的原则进行，出卖方应保证出卖无没有瑕疵，并保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务。本案中，被告将大棚卖给原告，原告也支付了相应的价款，但是原告在使用的过程中，大棚所占土地的实际使用权人予以阻止，原告无法正常使用大棚，致使原告不能实现合同目的，被告李建福事先没有和大棚所占土地的实际使用权人沟通，事后也不能和大棚所占土地的实际使用权人就土地租赁协商达成一致意见，因此原告要求解除双方签订的买卖协议，法院予以支持；根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行的情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失，二被告在合同签订履行过程中系合法夫妻，因此原告要求二被告返还买卖价款186000元并支付相关的利息，于法有据。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百四十八条、第一百五十条，《最高人法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十三条及相关的民事法律之规定，原审法院于2015年11月16日判决：一、解除原告李树兰与被告李建福签订的“契约书”；二、被告李建福、李巧玲于判决生效后十日内返还原告李树兰买价款186000元，并以186000元为基数，自起诉之日起至判决生效之日止，按照银行同期贷款利率支付利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱的义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2010元，由二被告负担。宣判后，上诉人李建福、李巧玲不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审判决对事实认定不清。2012年5月19日上诉人与李文仁等八人签订土地租赁合同，承包其八家的人口地共计3亩，上诉人在承包土地上投资兴建大棚两处。2015年3月18日，被上诉人找到上诉人，协商并签订合同，以每亩每年1000元的价格租用该土地并以每个大棚90000元购买上诉人兴建的两处大棚，以3000元价格使用上诉人开垦的荒地。2015年5月，上诉人给付李文仁等八家地租，并额外给付4000补偿款，上述八家均同意上诉人转租。二、原审审理查明有误。1、上诉人与李文仁等八人所签订的合同，并未约定不得转租，上诉人的转租行为并不违反法律规定，也不违反合同约定。上诉人具有转租的权利，且转租行为已经得到八家同意，并且地租交到2016年，也已经自愿支付相应的补偿。2、承包土地上所建设的大棚系上诉人投资建设,系上诉人个人财产，有权出卖。3、上诉人开荒所得土地，并非向上述八家承包，其无权干涉。4、2015年3月上诉人已经将合同约定的土地实际交付给被上诉人，被上诉人也已经开始实际使用该土地及大棚，双方合同已实际履行。5、上述八家并未阻拦被上诉人对该土地及大棚履行实际使用的行为，被上诉人在一审过程中提交了六人的证明，但所有证明人均未出庭作证，接受上诉人的询问。且原审法院所说调查落实，落实结果也未经开庭质证，上诉人甚至至今不清楚法院的调查结果，且上述六个证人均系上述土地的主人，与本案具有利害关系，就是做出相关证明，法庭也不应采纳。6、被上诉人向上诉人所支付的租金，上诉人均已转交给上述八人，甚至自行补偿上述八人。7、法院认为因上述八人的阻拦，导致被上诉人没有实现合同目的。①合同签订时，被上诉人自己认可：因土地租金与各户发生纠纷，由被上诉人负责与各户协调，上诉人不负任何责任。②原审开庭其代理人在审判人员询问中得知被上诉人在实际经营该土地中欲在该土地上开挖深建，势必会破坏水土，污染环境，该目的并不符合相关国家法律规定，没有得到相关审批，且不利于集体土地的水土保持，不应因被上诉人的非法目的，追究上诉人莫须有的责任。三、原审法院审判程序严重违法。1、原审审理过程中，被上诉人仅提交所谓六人证言，真假难辨。上诉人要求证人出庭作证，原审法院不予理会。2、法院依法调查取证，取得调查笔录后，并未交由上诉人质证，也未开庭质证，直接采纳。上诉人至今不明所以。3、合同签订时，被上诉人承诺与上述八家协商由其负责。上诉人开庭时提交该证据，被上诉人代理人表明不确定是否为被上诉人所写，原审法院并未要求其代理人落实。原审对本案的重要证据不予质证。4、本案的审理程序为合议庭，但开庭时仅代理审判员朱善海独任审判，其他审判人员及书记员均未到庭参与审理。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人李树兰辩称，上诉人的上诉请求理由不成立，且没有法律依据。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持原判。本院审理中，上诉人主张与被上诉人签协议时没有告知被上诉人已和原租户协调好了，但被上诉人说只要把大棚卖给被上诉人，其他就不该上诉人的事。被上诉人在契约书背面书写了一个注，约定了2015年的租金由上诉人负责，2016年的租金由被上诉人全权负责到各户。被上诉人认可契约书背面最后两行字“因土地租金与各户发生纠纷，有乙方负责与各户协调，甲方不负任凭责任”是其写的，但称写这两行字的意思是如果原租户要涨租金的话，被上诉人可以起协调的作用，关于租金多少不需要上诉人来负责协调。被上诉人主张和上诉人之间不仅是买卖大棚的关系，大棚包括土地使用价值，大棚本来不值钱，土地值钱，上诉人当时告诉被上诉人已和原租户都协商好了。上诉人主张将大棚转给被上诉人经过了原租户的同意，对此没有证据证实，但称租金已经交给了原租户，原租户已接收了。另，原审庭审中原审法院针对被上诉人提交李孔良、李赫、李文仁等原租户的书面证明中的相关人员进行调查，相关证人均证实被上诉人提交书面材料中的名字系其本人所签，上诉人将涉案大棚卖给被上诉人事先未告知原租户及与原租户协商，原租户不同意上诉人将涉案大棚卖与被上诉人。上诉人主张原审法院对原租户作的调查笔录没有质证。经本院质证，上诉人对此有异议，主张调查笔录中证人证言中几个证人说的话都不一样，证人有的承认租金交付，有的说土地补偿款归上诉人了，证人证言所说情况不一，原审没经过质证，上诉人不认可该份证据。被上诉人对原审法院所作的调查笔录没有异议，主张是原审法院依职权对证据进行的调查核实，被调查人都承认了2015年9月18日的证言上的签字是本人签字，在调查笔录中被调查人都明确说明不同意上诉人把土地进行转租或者转让。这说明上诉人告诉被上诉人已经与原租户协商好了转租的事情，欺骗了被上诉人，也证明了这几位租户不允许被上诉人接手上述的大棚和土地，致使本案双方之间签订的合同目的不能实现。上诉人主张被上诉人在诉争土地上开挖深建，但没有证据证实。上诉人主张原审只是审判员一人审理，被上诉人对此不认可。经查原审卷宗，原审第二次开庭庭审笔录中记载合议庭成员，上诉人在庭审笔录中签名，对此未提出异议。本院查明的其他案件事实同原审法院查明的一致。本院认为，本案上诉人与被上诉人签订合同，将涉案大棚卖给被上诉人，被上诉人依约向上诉人交付了相应价款，但被上诉人在使用大棚过程中，受到大棚所占土地原租户的反对。对此，原审庭审中，被上诉人提交原租户的书面证明加以证实。上诉人虽主张与被上诉人所签合同经过原租户的同意，但对此未提交相关证据证实其主张。原审法院为查明案情，对被上诉人提交书面证明中的相关人员进行调查，并对经过核实的事实予以认定，并无不当。经本院对原审法院所作调查笔录进行质证，上诉人虽有异议，但未提交证据加以反驳。故上诉人主张与被上诉人所签合同经过原租户的同意，证据不足，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。上诉人与被上诉人所签合同中约定交付标的与他人有争议，致使被上诉人所签合同不能履行，合同目的无法实现。被上诉人要求解除合同，于法有据，应予支持。原审法院综合双方提交的证据，结合本案实际情况所作处理，并无不当。上诉人关于原审程序违法的理由不成立，本院不予采信。综上，上诉人上诉主张不能成立，本院不予支持。原审判决正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2010元，由上诉人李建福、李巧玲负担。本判决为终审判决。审判长  门伟审判员  丁伟审判员  于青二〇一六年六月二十四日书记员  肖婷