重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0112民初6317号原告童键，男，1962年2月4日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托代理人胡政武，重庆大工律师事务所律师。委托代理人王琼，重庆大工律师事务所律师。被告重庆海洛实业有限公司，住所地重庆市渝北区太湖西路2号2幢4-3。法定代表人冷宗华，董事长。委托代理人任涛，重庆固德律师事务所律师。原告童键与被告重庆海洛实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理。被告重庆海洛实业有限公司在答辩期内向本院提出管辖异议申请，本院作出(2016)渝0112民初6317号民事裁定书，驳回其管辖异议申请。依法由审判员胡可萍独任审判，于2016年5月12日、6月8日两次公开开庭进行了审理。原告童键的委托代理人胡政武，被告重庆海洛实业有限公司的委托代理人任涛到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告童键诉称：2014年6月12日，原被告签订《房屋租赁协议》，约定被告租赁原告位于重庆市渝北区xx小区xx栋x单元x号的房屋，租期为2014年10月16日至2019年10月15日。租金为第一年60万元；第二至第五年每年租金增加三万元。2015年11月开始，被告拖欠原告的租金未付。双方达成协议，宽限至2015年12月底。若仍拖欠租金，不得退还保证金，且室内所有24台空调用来抵扣未付的租金，归原告使用。2015年12月13日被告强行将空调搬走。违背了协议的约定，拖欠租金且强行退租，造成了原告的损失，应当承担违约责任及支付违约金。现原告要求：1、判令被告偿还1.5个月房屋租金75000元（2015年11月1日至12月30日，超出部分时间段不予主张）；2、判令被告支付违约金20万元（强行退租及转租）。被告重庆海洛实业有限公司辩称：1、原告的诉讼请求1为要求被告偿还，而不是支付，是不同的法律关系。2、被告没有任何违约行为，不应当支付违约金，协议中只征对房屋转租的单项违约进行了约定，而不是租赁��同的整体进行约定。原告要求违约金没有事实和法律依据。3、被告已全额支付了原告的租金。租赁合同已解除。4、原告从未出示过房屋的产权证明，无法判断产权人，故合同应当是无效合同或效力待定的合同。5、被告向原告支付了押金5万元，原告应当返还。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告是坐落于重庆市渝北区xx路xx号房屋所有权人。2014年6月12日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定：一、房屋基本情况坐落于重庆市渝北区xx小区xx栋x单元x号商业，建筑面积1104平方米。……四、租期租金。租期5年。自2014年10月16日至2019年10月15日，第一年租金60万元，即5万元/月，第二年至第五年，每年租金增加3万元。乙方每季度支付一个季度的租金，并需提前一个月支付下季度租金。乙方进场装修时需缴纳租房押金5万元及一季度租金15万元。……六、转租及违约。该房屋不得转租，如某方违约赔付对方违约金为4个月租金。合同签订后，被告向原告支付了租金652500元及押金5万元。2015年11月16日，被告向原告出具承诺书，内容为：兹有重庆海洛实业有限公司租用童键恒顺雅苑二楼办公司到期未支付租金，双方友好协商：延期至2015年12月底，如重庆海洛实业有限公司未付租金，就停电自动搬出，并不得要求退还保证金，且室内所有空调（24台）抵扣未付租金，由童键自主使用，如续租继续按原合同执行。2015年12月13日，被告将租赁房屋内的24台空调搬走。原告到现场。双方均认可合同的解除时间为2015年12月13日。现双方的争议点为：1、合同的效力。原告称房屋产权证与房屋租赁协议的房屋坐落是一致的，由于办证��程中行政区划的调整，房管部门重新核定了地址。被告认为产权证与房屋租赁协议载明的地址不一致，原告对出租房屋没有房屋产权，合同无效。2、原告认为承诺书是被告单方出具，没有得到原告的认可，被告提前退租，需承担相应的违约责任。被告认为原告按承诺书的内容原告应当起诉要求返还空调，而不是房屋的租金。且承诺书本身对违约金未进行约定。3、租赁房屋的交还问题。原告认为因被告承诺书写明为2015年12月底，故原告理解为2015年12月30日。但2015年12月13日，物管公司电话告知原告被告正在搬空调，故原告到现场进行阻止，但未阻止成功。被告并没有将房屋交还给原告。2015年12月30日原告才收回房屋。被告称双方协商一致解除合同，被告搬空调时原告在现场，故双方没有办理书面的交房手续，此时原告已收回房屋。4、原告在辩论意见中将第一项诉讼请求陈述为要求被告支付租金。被告认为原告属于变更诉讼请求。原告诉至本院，要求判如所请。上述事实，在房屋产权证，房屋租赁协议，承诺书，原告出具的收条及银行转账凭证在卷佐证，足以认定。原告另举示了照片6张，证明被告将房屋分零转租给其他公司。被告对照片的真实性不予认可，认为不能看出拍摄时间、地点，被告未将房屋转租。也没有挂其他单位的牌子。原告将房屋收回后，挂其他单位的牌子被告不清楚。由于原告举示的照片被告不认可，也无法证明被告转租事实，本院不予采信。本院认为：原被告所签订的《房屋租赁协议》是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应为合法有效的合同。房屋租赁合同的出租人并不必然是房屋的所有权人，也可以是使用权人等其他权利人。即使原告不是房屋的所有权人，但在租赁过程中，并未影响被告对房屋的使用。故对被告抗辩合同无效的理由本院不予支持。对于合同的解除日期双方均认可是2015年12月13日，本院予以确认。对于房屋的交还日期，由于原告认可被告搬离房屋时到现场，不管搬离是否经过其同意，原告均认当在此时收回房屋，以减少双方的损失，故对房屋的交还日期本院认定为2015年12月13日。故被告应当支付的租金为60万元（2014年10月16日至2015年10月15日）+（63万元/12月）元/月×（1+28/30）月（2015年10月16日至2015年12月13日）=701500元。被告现只支付了652500元，尚欠49000元房屋租金未付。对于被告的承诺书，由于被告在作出承诺后，并未按承诺书履行，而是将用于抵付租金的24台空调搬走。故其向原告缴纳的押金（保证金）5万元不得要求退还，尚欠的租金49000元也应当向原告���付。对于原告要求的违约金，由于双方合同中约定为“转租及违约。该房屋不得转租，如某方违约赔付对方违约金为4个月租金。”从双方的表述上看，该条的主要内容是针对转租的行为作出的。现原告举示的照片不能证明转租的问题，故对原告要求的违约金本院不予支持。对于原告的诉讼请求一中表述为偿还的问题，在辩论中原告已表述为支付。并不属于诉讼请求的变更范围。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院》第二条之规定，判决如下:一、被告重庆海洛实业有限公司在本判决生效后立即支付原告童键2015年11月1日至12月13日的房屋租金49000元；二、驳回原告童键的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5430元，因适用简易程序审理减半收取2715元，由原告童键负担2000元，被告重庆海洛实业有限公司负担715元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  胡可萍二〇一六年六月二十二日书记员  吴朋爱