贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2701民初1034号原告黔南州环宇房地产开发有限公司，住所地都匀市。法定代表人周幻宇，系该公司总经理。委托代理人陈健，系贵州子为律师事务所律师。委托代理人周涛，男，生于1960年10月22日，汉族，贵州省都匀市人，住都匀市。被告吴家虎，男，生于1962年5月8日，苗族，贵州省雷山县人，系国营长洲无线电厂下岗工人，现住都匀市.委托代理人石启光，系贵州仁义律师事务所律师。原告黔南州环宇房地产开发有限公司（以下简称环宇公司）诉被告吴家虎房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王福杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告环宇公司的委托代理人陈健、周涛、被告吴家虎及其委托代理人石启光到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告环宇房开公司诉称：一、临江大厦项目属都匀市旧房改造范围，2005年都匀市政府以挂牌方式对羊肠街片区进行出让，拆迁范围羊肠街37号至49号，被告被拆迁房也在其中；二、政府要求最后拆迁完毕时间为2007年4月30日，可历经2年多的时间，到2009年9月仍未完成拆迁工作，其中被告吴家虎的房屋系三层老旧砖混结构房屋，房屋总面积158.97平方米，土地使用权证载明的建筑占地面积是75.8平方米，用途为住宅。但是，在与被告商量拆迁补偿事宜时，被告要求补偿79.179平方米的门面房，362.91平方米的住房，合计442.089平方米，如果达不到要求，被告就拒绝拆迁，将导致整个项目的瘫痪。此时拆迁工作已经进行到中途，原告骑虎难下，为了项目能按照政府的要求尽快推进，也为了不损害其他拆迁户的利益，原告在极不公平、在公司利益将会遭受极大损害的情况下完全违心、违背拆迁的补偿原则与被告在2009年9月28日签订了显失公平的《房屋拆迁协议书》。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：在订立合同时显失公平的合同，或者一方以欺诈、胁迫或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下签订的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。本案中，被告的房产证上载明的房屋总面积为158.97平方米，而且土地证允许的用途是住宅，被告居然强行要求原告补偿超过房屋面积2.8倍的补偿，超出面积达283.119平方米，且其中还有79.179平方米的门面房。被告迫使原告与其签订这样的合同，没有公平、公正性和合理性，违反了当时《城市房屋拆迁管理条例》等法律法规的明确规定，违背契约正义的原则。请求依法判决将原告与被告吴家虎2009年9月28日签订的《房屋拆迁协议书》的第二条和第三条的显失公平的约���，变更为原告按照被告被拆迁房屋房产证和土地证载明的住宅用途和实际面积158.97平方米补偿给被告。原告为证明其诉讼主张，提交了下列证据：1、原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证复印件、证明原告身份情况及法定代表人身份情况。被告无异议；2、房屋拆迁协议书，证明合同第二条第三条关系显失公平的补偿约定。被告房屋没有门面，所以门面不存在，门面过渡房和生活补助费也是不存在的，只有过渡房和搬家费，被告实际面积158.97平方米，按照拆迁协议书已经达到了442.08平方米，补偿的面积已经超过了被告实际面积283.19平方米。被告认为房屋拆迁协议书具备了证据的三性，也证明当时对补偿面积已经进行了约定。3、被告的房产证、土地证、证明被告房屋158.97平方米、总共楼层三层，用途是住宅，建筑占地土地使用证75.8平方米。被告对证据的三性无异议，但认为原告房屋的实际面积不止158.97平方米。4、房屋实物图、证明被告被拆迁房屋前的状态。被告对该证据的三性无异议，认为能证明原告认真考察后才签订了拆迁协议。5、建设用地规划许可证、工程规划许可证、证明临江大厦的项目情况等。被告对证据的三性无异议，该证据能证明该工程项目从拆迁到建设是合法的，到目前没有看到原告因为违法拆迁补偿被人民法院和仲裁机构撤销协议，所以该份证据不能达到原告的证明目的。6、拆迁许可证、证明拆迁时间，已经是严重超过了拆迁时间2007年1月6��，和被告签订协议的时间是2009年9月28日。被告对该证据的三性无异议，认为原告拆迁过程是合法的，原被告签订的时间是2009年9月28日，原告方是认真考察后才签订的协议。7、政府部门下发的文件及会议纪要、公司声明等、证明违规补偿的事实。被告认为被告方符合管理规定，安置补偿结算也没有显失公平，该份证据不能证明原告方的诉讼请求，住建局无权冻结原告的安置房，合同中的内容是否违法，只有人民法院和仲裁机构才能裁决，声明和通知存在违法性，因为形式是不合法的，合同是否有效无效应当由人民法院来裁决。8、2007年都匀市房地产管理局公告、2009年拆迁项目转让公告，证明被拆迁人的无理要求。被告认为原、被告签订的房屋拆迁协议书是在公告之后，原被告双方是通过利益平等而签订的协议。被告吴家虎辩称：1、原告变更权或撤销权消灭，双方从2009年9月28日签订的《房屋拆迁协议》，到现在已有6年之久，而变更权或撤销权的行使应是1年内，已超过诉讼时效，且被告认为可变更或撤销的合同是指缺乏生效要件，一方当事人可依照自己的意思使合同内容变更或撤销导致合同效力归于消灭的合同。2、双方签订的《房屋拆迁协议书》符合法律、法规规定。在签订拆迁协议之前，原告对被告的旧房实地进行了摸底和测算，认可被告旧房一楼和二楼是经营性的门面房，并形成了《临江大厦旧房测算图》，后又由原告方的工作人员绘制《羊肠街吴家被拆迁民房实测图情况》，双方签字确认了被拆迁面积为230.405平方米，一楼79.179平方米，二楼79.179平方米，三楼72.047平方米。原告将《房屋拆迁协议书》写好后交由���告，被告仅对个别文字做修改，协议的签订也完全符合《城市房屋拆迁管理条例》规定。被告认为该《房屋拆迁协议书》系平等主体之间的行为，不损害国家、集体的利益行为，不违反法律规定，也没有显失公平、没有以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，该协议书不具备可变更或者撤销的事由，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。被告为证明其诉讼是主张，提交了下列证据：1、居民身份证、证明被告身份情况。原告无异议；2、国有土地使用证、房屋产权证、证明被告土地合法性和面积、层高。原告认为被告房屋住宅通途，面积和土地使用面积75平方米左右。3、旧房照片、旧房建设申请表、补办三楼申请表、建设许可证、证明通过合法手续被罚款被认可加建的面积，没有通知拆除，那么被告加建的面积是经相关部门认可的。原告认为被告所举的证据申请加建第三层的手续都是发生在1992年，但是被告的房产证第一层到第三层的时间面积房产证颁发时间是2002年时面积为158.97平方米。4、拆迁许可证、拆迁延期公告、规划方案批复、证明原告方项目从拆迁到建设是合法的，拆迁补偿也是合法的。原告对该证据的三性无异议，但是对证明目的有异议，认为手续合法不等于拆迁协议公平合理。5、旧房测量、被告旧房拆迁实测图、拆迁协议书、临江大厦一层图、B栋标准平面图、旧房照片、证明被告方被拆迁房屋的门面为第五号门面，经测量后被告方被拆除房屋实际面积为230.45��方米双方签字认可的，拆迁协议书证明原被告方双方发生民事关系，也证明了甲乙双方在不损害双方利益的情况下签订的协议书，被告方铺面的位置，原告给被告的住房安置和户型，双方通过协议自愿补偿的房屋。原告质证认为，首先实测图明显是虚构出来的，被告方房屋已经在1992年已经定型了，2002年房产局已经颁发了房产证给被告的，房产证载明的面积就是158.97平方米，其次实测面积与被告的房产证面积有严重不符，这个实测图是虚构的，严重违反本案的事实真相，不能认定本案面积。6、被告存折、证明原被告在签订协议书后对过渡费已经进行了履行。原告认为门面过渡房和生活补助费是不符的，只是过渡费进行了补偿。7、声明与通知、证明原告的请求权已经超过时效。原告对该证据的真实性无异议。8、原告在另一案件中的补充说明，证明本案是属于重复起诉，且在答辩中也认可了存在门面拆一还一的事实。原告认为因为上次被告起诉原告，因为原告没有经济能力支付反诉费，所以这一次才另行起诉，错过了反诉机会，今天另案起诉所以不属于重复起诉，上一个案件必须以本案结果为依据。经审理，本院确认以下事实：都匀市润祥房地产开发有限责任公司取得了临江大厦商住楼项目，2007年1月6日，都匀市房产管理局向都匀市瑞祥房地产开发有限公司颁发了房屋拆迁许可证，限期于2007年4月30日前完成搬迁工作。2009年8月21日，原告与都匀市瑞祥成为拆迁人，拆迁延期至2010年12月31日止。2009年9月28日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《房屋���迁协议书》，被告将原告位于都匀市河滨路37号附40号砖混结构老房拆迁改造，拟建“临江大厦”项目。该协议其中载明：“一、乙方旧房在该地段羊肠街一栋，砖混结构，其中注册商用面积79.179㎡，住宅面积151.226㎡…经甲、乙双方实测，认定建筑面积为230.405㎡。二、…甲方自愿按以下补偿办法和乙方达成协议；1、门面拆除约79.179㎡，新门面2#、3#门面…2、门面过渡费79.179×20=1580元；住宅过渡费151.2×10=1512元；生活补助费800×3=2400，合计5492元。三、补偿住房362.91㎡给乙方，乙方自愿选择该项目大楼的B栋23层B1户型，B栋18层B2户型，B栋18层B9户型，B栋17层B8户型，面积暂约定为373.246㎡，按最后甲方实际安置经测绘部门测定的面积为准，实行多退少补方式进行安置……”。原告与被告签订协议前已对被拆迁房进行了实测，并对实测面积进行确认，面积为230.405平方米。2009年9月15日，因原告拆迁时实行“拆一还二”被举报，都匀市房地产管理局向原告下达制止的通知，后又下发相应的文件。2011年3月21日，原告在都市报上刊登了《声明及通知》通知载明：“都匀市临江大厦项目各被拆迁户，……现我公司郑重声明：凡我公司与各位被拆迁户签订的拆迁合同，补偿约定超过法律法规的补偿标准的，一律作废。同时，请各被拆迁户在2011年4月20日之前，到我公司办理原《房屋拆迁协议书》的变更事宜，逾期则视为同意变更为法定的拆一还一补偿标准”。2015年9月，被告吴家虎向本院起诉原告，请求原告继续履行《房屋拆迁协议书》。2016年4月25日，原告向本院起诉，提出如前所请。另查明，原告已支付被告门面过渡费、住宅过渡费等部分费用，合同中约定的门面房及住房均未交付。都匀市临江大厦项目大楼B栋于2015年7月13日组织验收。本案的焦点是：原告主张变更合同的诉请是否超过法律规定期限；原、被告签订的《房屋拆迁协议书》中第二条、第三条是否属于可变更的合同。本院认为：首先，原告认为双方签订的《房屋拆迁协议书》第二条、第三条显失公平，请求判令变更，被告在答辩中主张原告的诉讼请求已超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条规定：“对于重大误解或显失公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应当予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或者可撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或者撤销的，人民法院不予保护。”原告应从2009年9月28日双方签订的《房屋拆迁协议书》时起，一年内行使变更权，原告现在才起诉请求变更拆迁合同，已远超一年，故对原告的变更权利不予保护，对原告的诉讼请求不予支持。其次，双方签订的《房屋拆迁协议书》系双方真实意思的表示，原告应当预见签订此协议可能带来的利润或风险，所以，原告请求变更合同的第二条、第三条无事实依据和法律依据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十四条、《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第七十三条之规定，判决如下：驳回原告黔南州环宇房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费14960元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员 王  福  杰二〇一六年六月一日书记员 韦国龙（代）