广东省深圳市福田���人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0304民初8922号原告（反诉被告）陈柳茹，女，汉族，1992年11月3日出生，住址广东省阳西县，委托代理人崔建年，广东港仁律师事务所律师。委托代理人邹东梅，广东港仁律师事务所实习律师。被告（反诉原告）梁云仙，女，壮族，1979年10月14日出生，住址广东省惠州市惠城区，委托代理人刘子孺，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人杨兵兵，北京市大成（深圳）律师事务所实习律师。第三人深圳房天下房地产经纪有限公司，住所地广东省深圳市南山区南山街道南山大道以南1039号枫叶城市酒店，组织机构代码33517028-X。法定代表人韦志军。委托代理人余艳，女，汉族，1994年7月3日出生，住址河南省信阳市浉河区，该公司员工。委托代理人李东凌，男，汉族，1995年1月25日出生，住址河南省宜章县，该公司员工。上列原告陈柳茹诉被告梁云仙、第三人深圳房天下房地产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，被告在法定期间内提起反诉。经审查，本院受理被告反诉与本诉合并审理。本院依法由审判员张凌炜适用简易程序独任审理本案，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，原告陈柳茹及其委托代理人崔建年、邹东梅、被告梁云仙及其委托代理人刘子孺、杨兵兵、第三人的委托代理人余艳、李东凌到庭参加诉讼。本案现已审理终��。原告诉称，本案涉案房产即深圳市福田区梅韵路凯伦花园4栋515房系原告的唯一住房，因原告欲换一处面积较大的住房，故于2016年3月7日与被告签订《二手房买卖合同》，约定：涉案房产成交价为102万元，合同生效当日买方向卖方支付定金1万元整，本合同生效后三日内再向卖方支付定金4万元整，买方于3月11日前向银行提交按揭贷款申请资料及做资金监管手续；卖方须于签署本合同之日起五日内办理公证委托赎楼手续；买方承担合同第八条列明的所有费用，其中包括律师费。合同签订后，原告收到被告交付的5万元定金，3月10日被告依约配合担保公司办理了赎楼手续的委托公证；3月11日原告与被告前往银行办理了资金监管手续。3月18日原告得知被告因银行征信信用卡逾期次数多达20多次，资信未经银行审核通过，银行拒绝向被告出具贷款承��函。所以原告多次提醒被告并发履约催告函催告被告，尽量与作资金监管的银行沟通并取得书面贷款承诺函或者一次性支付房款以使合同继续履行，但被告又要求更换银行并重作资金监管手续，或者更换买方重新签订合同，并无法保证履约期限，被告的以上行为致合同无法按期履行，造成原告换房的目的迟迟不能实现。直至今日，被告尚未取得贷款承诺函或者一次性支付房款以使合同继续履行，被告的行为己构成根本违约。据此，诉至法院请求判令：1、解除原告与被告签订的《二手房买卖合同》；2、被告向原告支付违约金204000元；3、被告向原告支付律师费1万元；4、被告承担本案全部诉讼费用。庭审时，原告明确，原告选择要求被告以支付20％违约金的形式承担违约责任，已经收取的5万元定金直接在违约金204000元中抵销，故第二项诉讼请求的金额减少为154000元（204000元－定金5万元）。被告口头答辩称，1、被告没有任何违约情形，根据双方的合同约定，被告应于合同生效当日支付定金1万元，三日之后支付定金4万元，于2016年3月11日之前办理银行资金监管手续，而被告也是严格按照合同约定履行了支付定金及资金监管的义务。2、被告在2016年3月18日第一次审批贷款中获悉自己无法获得相应银行贷款，积极联系原告，由被告变更购买人继续履行合同，或者另行寻找其他银行审批贷款。被告也确实于2016年3月29日寻找到了下一家银行。而原告在2016年3月22日与中介的微信中明确要求解除合同，已经构成根本违约。根据双方合同约定，即使被告不能获得银行贷款，也应给被告三天的宽限期一次性付款或补足贷款。根据合同第十二条约定，只有在上述宽限期后再过七天，被告仍无法履行合同的，原告才具备相应���除权。而原告在2016年3月22日即要求解除合同，已经违反了合同约定。同时，原告要求被告在2016年3月31日之前一次性付款或获取银行贷款，而被告在3月29日通知原告办理资金监管手续，原告却一直拒绝。所以实际是原告本身不想履行双方签订的合同，想高价另卖涉案房产，才导致合同根本违约。且双方约定于2016年3月11日办理资金监管，根据深圳的正常审批流程，被告在四十五天内获取银行贷款均为合理期限。被告在第一次审批被拒后，要求原告配合再次办理资金监管及获取银行贷款审批手续，也在合理要求范围内。所以本案中，被告没有任何违约情形，也一直积极配合及有极大意愿购买涉案房产，是因为原告的原因导致合同无法继续履行。在本案中，即使法庭认为被告有违约情形，其给原告所造成的损失为零。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持被告��诉请求。第三人发表意见称，原、被告的房屋买卖合同合法有效，合同约定2016年3月11日作资金监管，但被告于2016年3月29日才履行资金监管条款，超过了合同约定履行期的七天之后。后续因买方征信问题，银行无法批放贷款，双方合同没有继续履行。被告提起反诉称，2016年3月7日，被告与原告通过第三人居间服务签订《二手房买卖合同》【NO.0003132】，合同约定将原告名下的深圳市福田区梅韵路凯伦花园4栋5层15单位出售给被告，合同总价款为102万元。合同签订后，被告支付了定金5万元，并于2016年3月11日向中国农业银行深圳市东部盐田支行办理首期款资金监管手续和申请银行按揭贷款手续，成功监管首期款26万元。2016年3月18日，被告获悉因个人征信问题，农行的按揭贷款未获得批准相关情况，于第一时间电话联系原���，商量解决的办法，提出以亲戚的名义来购买涉案房产，继续履行合同，原告没有拒绝，然2016年3月19日，商量具体变更履行主体细节时，原告却又拒绝予以配合。被告为表示购房诚意，主动表示由被告来进行赎楼工作并承担相应的赎楼费用（合同原约定的是卖方赎楼），同时积极寻找其他银行重新办理按揭手续，并及时与原告沟通相关情况。2016年3月26日，被告收到原告委托律师寄送的《履约催告函》，要求被告于3月31日前取得银行贷款承诺函。2016年3月26日，被告多次联系原告及其代理律师，请求其配合办理农行盐田支行首期款资金监管变更手续，并配合向农行宝安中心区支行办理银行按揭申请手续，然原告无正当理由拒绝配合，并拒接被告的电话。被告无奈向其寄送书面催告函，请求其配合办理期款资金监管变更手续，并配合向农行宝安中心区支行办理银行按��申请手续，原告仍拒绝回复，并直接向法院起诉解除要求解除合同，导致涉案房产交易无法履行下去。综上所述，涉案房产交易过程中，被告在获知自己征信存在问题的情况下，积极履行合同义务，另寻新的买家，被拒后，又另寻新的银行办理贷款，然原告在催告之后却又不愿继续配合办理新的资金监管申请银行贷款，导致涉案房产交易无法继续履行，并且在合同尚未解除时，以106万元的价格再次在中介放盘出售，其目的是想高价另卖，构成根本违约。据此，反诉请求法院判令：1、解除被告与原告所签订的《二手房买卖合同》；2、原告返还被告已支付的定金5万元；3、原告向被告支付转让成交价20%的违约金即204000元；4、原告承担本案所有诉讼费用。针对被告的反诉，原告口头答辩称，1、合同第4条A、B项约定买方需在2016年3月11日前向银行作资金监管，C项约定若因买方资信问题未经银行通过贷款承诺函，导致合同无法履行的，视为被告违约。被告在反诉中已承认其因个人征信问题，未获银行贷款批准，因此被告违约行为清楚。2、被告反诉中阐述被告贷款承诺函批复被拒后，要求寻找新的银行做贷款或另行找新的买家，而原告不配合，所以原告违约的说法，与逻辑不符。原、被告签订合同属于法律行为，因被告违约以致合同目的不能实现，该法律行为已终止，被告违约后的要求属于新的要约，原告没有义务答应，被告企图将自身违约责任转嫁给原告。基于被告的违约行为及个人征信问题，原告无法再信任被告的履约能力。3、反诉状所称的赎楼费用本约定由原告承担是错误的，合同第八条约定赎楼费由买方承担。综上，请求法庭驳回被告反诉请求，支持我方诉讼请求。针对被告的反诉，第三人的意见与其对原告本诉的意见一致。经审理查明，2016年3月7日,原告（卖方）与被告（买方）及第三人（经纪方）签订《二手房买卖合同》，约定:买卖双方交易的房产为位于深圳市××区××房（以下简称涉案房产），成交价为102万元；买方同意在合同生效之日起当日内向卖方支付定金1万元，在合同生效之日起三日内再向卖方支付定金4万元；定金之外的楼款以买方向银行按揭贷款方式支付，买方须于2016年3月11日前（含当日）将除定金、交楼押金之外的剩余首期款26万元支付至买卖双方约定的银行监管账号或其它第三方的监管账号，买方须于2016年3月11日之前向按揭银行提交按揭贷款所需的相关资料，并配合银行进行贷款调查、审查和审批等手续，卖方需予以配合；若银行承诺发放贷款金额加上买方已支付的首期款、定金��少于本合同转让成交价的，则买方应于按揭银行出具贷款承诺函后三个工作日内补足；因买方资信问题未经银行审核通过等原因导致本合同最终不能履行，则视为买方违约；买卖双方均清楚该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署合同之日起五日内（含当日）与担保公司签订服务合同，并向担保公司或其他第三人出具办理赎楼的公证委托书及办理赎楼的其他相关手续，买方须协助卖方办理；交易过程中产生的税费均由买方承担，包括律师费、赎楼担保费和短期利息；如有一方未按合同约定的期限履行义务，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过七日，守约方可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金承担违约责任或适用定金罚则。签约当日，被告向原告支付了定金1万元；2016年3月9日，被告向原告支付了定金4万元。2016年3月10日，原告出具委托书并经公证，全权委托相关人员办理涉案房产的赎楼、注销抵押登记、产权变更登记等相关事宜。2016年3月11日，原告与被告就涉案房产交易在中国农业银行深圳市东部盐田支行签订资金托管协议，托管交易资金26万元，托管期限6个月。2016年3月18日，就涉案房产交易受理被告按揭贷款申请的银行通知买卖双方，被告因征信问题而无法取得该银行的贷款承诺。之后，双方就被告提出以他人名义购房或更换贷款银行等解决方案进行了沟通协商，但未达成一致意见。2016年3月25日，原告委托律师向被告发出履约催告函，要��被告在2016年3月31日之前取得银行贷款承诺函或者一次性支付全部房款以继续履行合同，若在上述期限内未继续履行合同，则原告将解除《二手房买卖合同》。被告收到履约催告函后，尝试与原告继续沟通协商，未果。2016年4月2日，被告通过特快专递向原告委托的律师发出《办理资金监管通知函》，称中国农业银行深圳宝安中心区支行与被告达成了初步房屋贷款意向，但需要将资金监管变更到该银行，故请求原告配合办理资金监管变更手续及重新申请贷款的相关手续。该邮件因拒收被退回。2016年4月11日，原告向本院起诉。本院认为，原告与被告之间就涉案房产成立合法有效的买卖合同关系，双方均应依照合同约定履行各自义务。在双方办理资金监管手续后，被告的按揭贷款申请未能获得银行批准，此后双方未能就采取其它履行方式或能否确定另寻贷款银行达成一致意见，致使合同无法继续履行，没有证据显示被告未获贷款审批的原因在于原告，也没有证据显示在原告要求解除合同之前存在被告已取得其它银行贷款同意等合同确定可以继续履行而受阻于原告的情形，因此，被告未依约取得按揭贷款以支付剩余购房款，构成违约并导致合同无法继续履行，据此，原告有权要求解除合同并要求被告承担相应的违约责任。关于解除合同的时间，原告在律师函中明确2016年3月31日之前未能继续履行合同，则原告将解除《二手房买卖合同》，但此后直至原告起诉前，原告未明确表达是否解除合同的意思，故本院认定合同解除时间应为原告诉状送达至被告的时间即2016年5月10日。关于违约金金额，合同约定，守约方有权选择要求对方按转让��交价20%支付违约金，但原告未举证证明其实际损失情况，且被告提出了违约金过高应予调整的意见，故本院在综合考虑涉案房产价格变动情况、原告可能遭受的损失情况、合同的履行情况以及被告在未能获得贷款审批后的积极履约态度等情形的基础上，同时考虑违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，酌情调整违约金为按转让成交价的5%计算，即被告应向原告支付违约金51000元，对原告主张的违约金超出部分，本院不予支持。根据上述认定，相应地，被告反诉要求原告支付违约金204000元，没有依据，本院不予支持。由于原告选择了被告以支付违约金的形式承担违约责任，故原告已收取的定金5万元应退还被告，故对被告反诉要求原告返还定金5万元的诉请，本院予以支持。关于原告要求被告承担律师费1万元的诉请，首先，合同中关于律师费承担的约定系针对���产正常交易过程中可能产生的律师费承担，而非违约责任的承担范围，其次，原告通过要求被告支付违约金已经弥补了一定程度上的损失，再行要求被告承担律师费，缺乏依据，故对原告的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款、第一百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告陈柳茹与被告梁云仙于2016年3月7日签订的《二手房买卖合同》于2016年5月10日解除；二、被告梁云仙应于本判决生效之日起十日内向原告陈柳茹支付违约金51000元；三、原告陈柳茹应于本判决生效之日起十日内向被告梁云仙返还定金5万元；四、驳回原告陈柳茹的其它本诉请求；五、驳回被告梁云仙的其它反诉请求。本诉案件受理费4510元（已由原告预交），因原告减少诉请金额而相对应的案件受理费930元，由本院直接退还原告；剩余案件受理费3580元，因适用简易程序而减半收取1790元（另1790元由本院直接退还原告），由原告负担1364元、被告负担426元；反诉案件受理费2255元（已由被告预交），由原告负担444元、被告负担1811元。如不服本判决，当事人应于本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院，并应在收到缴费通知次日起七日内向该法院预交上诉案件受理费。逾期不预交的，将按自动撤回上诉处理。审判审判员  张凌炜二〇一六年六月十二日书记员  殷智华