北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0107民初2291号原告（反诉被告）郭锐锋，男，1976年3月24日出生。身份证号×××委托代理人王理华，男，1953年12月6日出生。委托代理人王艺萱，女，1979年7月15日出生。被告（反诉原告）邓爱梨，女，1978年6月15日出生。身份证号×××委托代理人罗婷婷，国浩律师（北京）事务所律师。委托代理人赵沄，国浩律师（北京）事务所律师。原告（反诉被告）郭锐锋与被告（反诉原告）邓爱梨房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由本院审判员左文兢独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）郭锐锋及其委托代理人王理华、王艺萱、被告（反诉原告）邓爱梨委托代理人罗婷婷、赵沄到庭参加了诉讼，本案现已审理完毕。原告（反诉被告）郭锐锋起诉称：2016年2月25日，原告与被告经中介公司居间签订房屋买卖合同，约定原告购买被告位于北京市石景山区××××××号房屋，价格530万元，随后原告向被告支付10万元定金。2016年3月16日前，中介公司数次联系被告要求配合履约，进行房产评估，但被告百般推诿。2016年3月16日，中介公司正式发函要求被告配合房屋评估、提供资金监管帐户、准备房屋网签，被告均不予配合，不接电话，导致双方合同无法履行。2016年3月，北京市二手房价格暴涨，被告恶意违约行为导致原告无法重新购房，蒙受巨大损失。为维护原告合法权益，故诉至法院。诉讼请求：1、判令解除双方签订的北京市存量房屋买卖合同；2、判令被告返还原告已付购房款10万元，并向原告支付违约金106万元；3、判令被告赔偿原告中介费3.8万元；4、诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）邓爱梨答辩称：不同意原告的诉讼请求。我方提起反诉，答辩意见与反诉意见一致。反诉人于2005年至今一直在重庆市居住。2012年反诉人原婚姻终止，并取得位于北京市石景山区××××××房屋的房屋所有权。因不在北京居住，且京渝往返不便，反诉人于2015年4月委托北京链家房地产经纪有限公司代反诉人按市场价格出售房屋。2016年初，被反诉人通过北京链家房地产经纪有限公司看房后私下联系反诉人，称愿以高出市场价的价格购买诉争房屋。反诉人遂于2016年2月25日赴京签订了涉案《北京市存量房屋买卖合同》，并于翌日返回重庆。反诉人签订合同后方从朋友处得知，此合同成交价远低于当时市场价格。反诉人在签订涉案合同时并不了解自2015年12月至2016年2月诉争房屋价格已存在大幅上涨，轻信被反诉人高价购买的保证，草率签订了合同。如继续履行合同，不但违背了反诉人签订合同时的主观意愿，也将导致合同双方在利益上的严重失衡，使反诉人遭受巨大的经济损失，显失公平。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求，支持反诉人的反诉请求。反诉请求：1、判令撤销反诉人与被反诉人签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2、诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告（本诉原告）郭锐锋答辩称：邓爱梨辩称不知道市场价格，不是事实。签订合同时，邓爱梨在重庆居住，我方与中介公司反复询问邓爱梨能否售房、能否履行合同，对方均表示没有问题，称房屋是其所有、可以自主处分。房屋买卖合同是双方在中介公司自愿签订，我方未采用欺骗等任何手段，被告是成年人，应当清楚房屋买卖合同中的条款，并承担相应法律责任，不能以不了解价格为由要求撤销合同。按合同约定，原告需支付首付款，但因被告违约，导致首付款无法及时支付。综上，请求法院依法驳回对方的反诉请求。经审理查明：2016年2月25日，出卖人邓爱梨（甲方）与买受人郭锐锋（乙方）经中介公司服务签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定：房屋位于北京市石景山区××××××房屋（以下简称：诉争房屋），建筑面积105.88平方米，房屋总成交价格530万元，定金10万元；乙方采取商业贷款方式付款，拟贷款金额300万元；网签后3日内，商贷面签时，乙方向甲方支付90万元，通过资金存管方式划转；办理房屋所有权转移登记当天，乙方向甲方支付130万元，通过资金监管方式划转；其中第六条第三款约定：“本合同签署之日起，甲乙双方、共有人承诺积极履行该房屋交易过程中网签、解抵押、评估、贷款、交税、产权转移登记、抵押、放款、房屋交付等环节的义务并按要求提供材料，若任何一方违反本承诺，按本合同第十条第五款承担违约责任”；第十条第五款约定：“除本合同另有约定的违约责任外，任何一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的甲乙双方须继续履行，违约方须按该房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任；如构成本合同解除情形的，适用本合同第十一条解除条款约定”；第十一条第二款约定：“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，己经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担”。同时，双方另签订《装修款补充协议》，约定：房屋交易总价款530万元，房屋配套设施折价款100万元，出售房屋合同价430万元。合同签订当日，郭锐锋向邓爱梨支付定金10万元。2016年2月26日，郭锐锋向中介公司支付居间服务佣金3.8万元。庭审中，邓爱梨一方陈述：合同签订后次日，了解到房屋价格过低，一周左右以后，我方不想履行合同。诉讼过程中，郭锐锋申请财产保全，本院对诉争房屋采取查封措施。上述事实，有北京市存量房屋买卖合同、装修款补充协议、定金收据、居间费收据、房产证及双方当事人当庭陈述等证据，在案佐证。本院认为：显失公平系指一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则。本案中，房屋买卖合同系双方经中介公司居间而平等协商签订，邓爱梨作为具有完全民事行为能力人，对行为内容应具有认知能力，其对所售房屋应具有相应了解，邓爱梨一方主张长期居住于重庆不了解北京市房屋价格的理由，即使成立，亦应属交易中因自身原因导致合同价格并未完全达到满意状态，属于其应承担的交易风险范畴，并非显示公平。而郭锐锋一方作为普通购房人，通过签订合同而购房，无证据证明存在利用优势或利用邓爱梨无经验的恶意。在市场经济条件下，当事人不能要求交易中给付和对待给付均达到完全对等，对于合理范围内的价格差异，应由当事人自行承担交易风险。因此，涉案房屋买卖合同系郭锐锋、邓爱梨双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，属有效合同，邓爱梨应按合同约定履行义务，本院对邓爱梨以显示公平为由要求撤销合同的反诉请求不予支持。现邓爱梨以自己行为明确表示不履行合同，构成根本违约，本院对郭锐锋要求解除合同的诉讼请求予以支持。合同解除后，邓爱梨应按合同第六条第三款、第十条第五款、第十一条第二款的约定，即：“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同……甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，己经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担”，向郭锐锋退还已收房款10万元、赔偿已交纳居间费用3.8万元，并赔偿相应违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，郭锐锋并未提供充分证据证明房屋差价标准，且邓爱梨仅收取10万元，双方并未进行贷款、交房等下一步履行行为，合同履行仅至此结束，故本院依据上述规定，结合相关房屋价格，考虑案件具体情况和违约金惩罚性特点，对实际损失予以酌情考虑，并以此作为确定违约金的基础。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第一款第二项、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除邓爱梨与郭锐锋于二零一六年二月二十五日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、邓爱梨于本判决生效后七日内退还郭锐锋购房款十万元；三、邓爱梨于本判决生效后七日内赔偿郭锐锋居间费用三万八千元；四、邓爱梨于本判决生效后七日内赔偿郭锐锋违约金五十万元；五、驳回郭锐锋的其他诉讼请求；六、驳回邓爱梨的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七千七百九十一元，由郭锐锋负担二千七百零一元（已交纳），由邓爱梨负担五千零九十元（于本判决生效后七日内给付郭锐锋）。反诉案件受理费二万四千四百五十元，由邓爱梨负担（已交纳）。财产保全费五千元，由邓爱梨负担（于本判决生效后七日内给付郭锐锋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审判员  左文兢二〇一六年六月三十日书记员  孙 飞