苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0506民初2239号原告桂林。委托代理人俞刚，江苏久顺律师事务所律师。被告苏明聪。被告苏州工业园区久居房产中介有限公司，住所地江苏省苏州工业园区大厦2幢106室。法定代表人苏明聪暨本案被告，总经理。以上两被告共同委托代理人潘重岳，江苏加得律师事务所律师。原告桂林诉被告苏明聪、苏州工业园区久居房产中介有限公司（以下简称久居中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理。依法由审判员鲁超适用简易程序公开开庭进行了审理。原告桂林的委托代理人俞刚，被告苏明聪及久居中介公司的共同委托代理人潘重岳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告桂林诉称，其与两被告于2015年10月30日签订房屋买卖合同1份，合同载明，其将位于苏州市吴中区某某花园的房屋出售给被告苏明聪，价款为1293000元，于2015年11月30日前办理网签、资金托管及贷款，待被告付款后办理房屋过户手续。任意一方违约应支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，其将个人资料及房屋权属证件交付给被告久居中介公司，但被告苏明聪仅支付23000元定金，并未在约定的时间内履行网签、资金托管及贷款等主要义务。原告因生意急需用钱，为此又将上述付款期限宽限至2个月后，并于2015年12月17日与两被告重新签订了房屋买卖合同，将房屋价款降至1190000元，另将网签、资金托管及贷款的时间延期至2016年2月5日，其余内容不变。在此期间，原告多次催促被告苏明聪履行付款义务，并要求被告久居中介公司催促被告苏明聪履行合同，但两被告均未理会，无奈原告于2016年2月21日向被告发出催款函。但时至今日，被告苏明聪仍未履行付款义务。故请求判令解除原告与被告苏明聪就涉案房屋签订的买卖合同；被告苏明聪支付原告违约金238000元；被告久居中介公司返还原告土地证，并对被告苏明聪上述付款义务承担补充赔偿责任。被告苏明聪及久居中介公司均辩称，2015年12月17日，原告、被告苏明聪及久居中介公司签署买卖合同1份。合同载明，原告将其位于苏州市吴中区独墅岛花园231幢303室的房屋以1190000元的价格卖予其，并于2015年11月30日前办理房屋抵押注销手续；于2016年2月5日前办理网签、资金托管、贷款手续。但原告以房屋卖价过低为由，拒不履行合同约定的网签义务。故要求原告继续履行合同。经审理查明，2015年10月30日，原告（出卖方）与被告苏明聪（买受方）通过居间方被告久居中介公司，签订房屋买卖合同1份。该合同载明，买受方购买出卖方所有的位于独墅岛花园某房屋，价款为人民币1293000元。该房屋在本合同生效前已经设定抵押权。出卖方应于2015年11月30日前办理抵押注销手续，相关费用由出卖人负担。房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准后，出卖方按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房款具体支付方式为贷款支付：买卖双方交易资料（含贷款所需材料）于2016年2月1日前补交齐全，买卖双方约定于2016年2月5日前办理网签、资金托管、贷款。买受方于贷款前将银行贷款评估费及500元贷款服务费交于居间方。买受方未能按上述约定支付相应房屋价款的，逾期在7日之内，自约定的应付款期限届满之次日起，至实际缴入规定交易资金托管账户之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际支付应付款之日起7日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过7日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人应自解除合同通知送达之日起3日内按照房屋价款的20%向出卖人支付违约金。如果合同约定买受人是以贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立存量房贷款合同并导致存量房买卖合同不能继续履行的，当事人可以解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。房屋交付日期为2015年11月30日。该房屋交易所产生的营业税、契税、个税费用由出卖方承担。其余税费由买受方承担。另，合同附件二即补充协议载明，买卖双方约定本房屋实际成交价为1293000元，网签价为1270000元；2015年10月30日，买受方支付出卖方房款2300元。买卖双方约定，2015年11月30日前，办理网签、托管贷款（可适当放宽2个月）。2015年12月17日，原告与被告苏明聪通过被告久居中介公司重新签订房屋买卖合同1份（该合同载明的打印日期为2016年2月5日）。该份合同载明的涉案房屋价款调整为1190000元。房屋交易所产生的营业税、契税、个税费用调整为由买受方承担；其余税费由出卖方承担。另，合同附件二即补充协议载明，买卖双方约定本房屋实际成交价为1190000元，网签价为1100000元。2015年12月17日，买受方支付出卖方房款90000元。买卖双方约定，2016年2月5日前，办理网签、托管贷款。其他内容与上述房屋买卖合同相同。就重新签订上述房屋买卖合同的原因，原告桂林称，是因原告想把房屋价值做高，方便贷款，实际价款是1190000元。两被告称，因营业税、契税、个税承担主体变化，故重新签订了买卖合同。就该份合同，原告称合同中约定其应在2015年11月30日前就涉案房屋办理抵押注销手续，该约定在合同签订之前，故该条约定应属无效。两被告则称，办理抵押注销手续的时间在第一份合同中已经明确约定。关于具体的付款时间及房屋过户时间，两被告称其中只有90000元明确约定了付款时间，剩余款项的支付因为需要以注销抵押为前提，故对于具体的付款时间没有约定。正常流程是被告注销房屋抵押后，双方办理网签和资金托管手续。托管资金的数额按剩余房款1100000元的30%确定，其他款项办理贷款。原告称，被告苏明聪支付的90000元应属定金。按照合同约定，双方应在2016年2月5日前办理网签及资金托管，资金托管比例为总房款的30%，相应的贷款应在7天内发放。关于上述合同的效力，原告称双方签订合同时，涉案房屋产权证尚未办下来，故其系在未获得产权的情况下签订合同，且合同中对真实房价进行了规避，损害了国家利益，合同应属无效，故变更第一项诉讼请求为要求确认原告与被告苏明聪签订的房屋买卖合同无效。两被告认为合同有效。2016年1月21日，原告将涉案房屋的所有权证及国有土地使用证交给被告久居中介公司。同年2月16日，因原告向被告久居中介公司取回房屋所有权证及国有土地使用证而发生争议，后双方一致同意被告久居中介公司将涉案房屋产权证交付原告用于办理注销房屋抵押，国有土地使用证仍保留在被告久居中介公司。后在3月中旬，原告将涉案房屋的产权证取回。对此，原告称拿回房产证是用于注销房屋抵押登记。2016年2月22日，原告以手机短信的形式告知被告苏明聪，“贵我双方于2015年12月17日签订的买卖合同约定由我方向贵方卖出独墅岛花园231幢303室，但合同签订至今，贵方仅支付了9万元，贵方一直以房款未凑齐为由拖延支付，现通知贵方在收到本函之日起3日内向后附账号支付70万元，如贵方未按时支付，我方将解除与贵方签订的买卖合同，届时贵方还要承担相应的违约责任。开户行中国银行苏州工业园区支行，6217906101007033280户名桂林。”当日被告回复短信称“首先我的钱在一月二十号后，一直是到位状态，您自己一直不过来进行办理过户手续，反过来说我首付款没到齐，对于您的这种行为真的不敢认同。到底是谁在违约，公道自在人心。”另查明，涉案房屋的所有权及相应的土地使用权分别于2015年11月4日、同年11月27日登记在原告名下。被告苏明聪于2015年10月30日及12月17日分别支付原告23000元、67000元，合计90000元。原告于2015年12月17日将房屋钥匙交付被告苏明聪，后苏明聪更换了门锁。双方至今未办理网签及资金托管手续。审理中，经查涉案房屋仍存在他项权限制，抵押权人为中国农业银行股份有限公司苏州工业园区支行。又查明，苏明聪于2016年4月1日将桂林诉至本院，认为在涉案房屋买卖过程中，桂林迟迟不注销涉案房屋抵押登记，且以房屋买卖价过低为由拒不履行合同，故要求法院判令桂林继续履行合同。以上事实，由原告提供的收条、保证书，两被告提供的房屋买卖合同、房产证、土地证、房屋权属登记信息查询结果证明、收款收据、涉案房屋的门禁卡、钥匙、手机短信截图及庭审笔录等予以证实。原告为证明系被告苏明聪未按约付款的原因妨碍合同履行，提供了寄送给被告苏明聪的催款函及快递单。催款函载明的内容与上述原告向被告苏明聪发送短信的内容相同。经质证，两被告称其未收到上述催款函，但原告以短信方式告知其相关内容。根据合同约定，首先应由桂林自行办理房屋抵押注销手续，后双方办理网签、资金托管及贷款。相应的房款是通过资金托管账户支付，系在产权转移登记完毕后支付给桂林，并非直接向桂林支付。两被告为证明因原告不办理房屋抵押注销手续，且提出加价等拒不履行合同的行为导致合同未按约履行，提供如下证据：1、久居中介公司工作人员李某的证人证言。李某陈述其是久居中介公司的工作人员，为原、被告就涉案房屋买卖提供居间服务。就涉案房屋的交易过程如下：2015年10月31日，苏明聪与桂林就涉案房屋达成买卖协议。起初，桂林称房产证要在11月底12月初办下来，故双方约定在11月30日办理网签、资金托管及贷款。但被告又不确定产证什么时候能拿到，故在合同中明确可以再延长2个月。2015年12月17日，桂林和他女朋友来到公司，因苏明聪表示可以承担税费，故当日又签订了一份协议，价格改为1190000元，税费、营业税、契税由苏明聪承担。2016年1月21日下午，桂林拿着房产证和土地证来公司找其，称第二天可以办理手续，但桂林缺了户口本，他说户口本在泰兴。其说可以当天去拿，第二天赶回来办理手续。桂林则表示时间比较伧俗，不想回去，并提出因涉案房屋有贷款，想在春节时拿到房款，让其想办法能不能找人借款2个月。后其为桂林介绍了一个垫资方，桂林与垫资方达成口头协议。因垫资方称春节前拿不到钱，桂林承诺节后办理过户手续。当时约定3月14日办理后续手续，但桂林又没有来，并表示要违约，要拿走房产证和土地证。因此，桂林与久居中介公司发生纠纷。后经派出所民警调解，其将房产证给了桂林，土地证留在中介处。其还写了一份说明，主要是保证不会拿土地证做抵押。之后桂林一直没有来办理后续手续。就为何迟迟未办理网签、资金托管及贷款等手续，李某陈述，办理网签、资金托管、贷款等手续的前提需要注销房屋抵押。一开始桂林说用朋友的钱还房屋贷款，过后说自己去还，之后又让其找垫资公司还贷款。春节后，桂林又打电话说自己还贷款。因为桂林的资金和户口本问题，迟迟不能注销抵押。另，李某还陈述，双方就房屋价款也协商过，2016年3月初，双方达成口头协议，约定了3月16日办理手续。当时，桂林要求苏明聪加价300000元，继续履行合同或者赔偿苏明聪300000元，解除合同。最终确定由苏明聪加价270000元，合同继续履行。经质证，原告对于上述证人证言不予认可，认为证人与苏明聪是同事关系，并且苏明聪是该公司的法定代表人，故其有理由怀疑证人会因上下级关系作出对其不利的陈述。其次，证人所述与事实不符。其拿到房产证后就与中介工作人员一同去注销房屋抵押，但是其想找人垫资还贷，中介方找的垫资方垫资费用太高，故没有完成注销抵押登记手续。后其想要注销房屋抵押，但相应的房产证在中介方，以致其不能及时拿到房产证，故没有办理房屋抵押注销手续的原因在于中介方不予配合。2、2016年2月28日，原告与久居中介公司工作人员李某的通话录音。主要内容系李某与原告就涉案房屋价款问题及后续是否履行问题进行沟通，其中李某称其经与苏明聪电话沟通，苏明聪同意加价100000元。桂林称要么其赔苏明聪300000元，要么苏明聪给其300000元，合同继续履行。经质证，原告对上述录音真实性没有异议，但认为该录音并未反映其要求苏明聪加价，但确就价款问题与被告进行了协商。另，庭审中，被告苏明聪称其可以在一个半月内一次性支付剩余购房款1100000元。本院认为，原告与被告苏明聪就涉案房屋先后签订了两份房屋买卖合同，后一份买卖合同就房屋总价以及房屋过户所产生的税费应由哪方负担作出了变更，且合同就出售房屋的坐落、价款以及办理资金托管、贷款的时间等均作出了明确约定，具备了房屋买卖合同主要条款，应认定合同成立。原告签订时尚未取得房产证，但以上情形并不影响合同效力，故应认定上述合同合法有效。原、被告应恪守履行。本案争议的焦点在于哪方具有违约行为致合同未能继续履行。两被告认为是原告要求加价及未能按约注销房屋抵押登记致合同未能继续履行。合同约定，原告应当于2015年11月30日将涉案房屋抵押登记注销。虽该约定的注销抵押登记期限在双方签订的后一份合同之前，但双方于2015年10月30日即签订房屋买卖合同，后一份合同仅就房屋总价以及房屋过户所产生的税费应由哪方负担作出了变更，其他内容与第一份合同相同，故合同上关于注销房屋抵押登记期限的约定对原告具有约束力。即便原、被告在签订后一份合同之时明知被告未按上述约定完成房屋抵押注销，但根据合同约定以及交易惯例，注销房屋抵押登记系原、原告就涉案房屋办理网签、资金托管以及贷款的前提，合同约定办理上述事项的最后期限为2016年2月5日，故原告本着诚实信用的原则，最迟亦应在该期限之前完成涉案房屋抵押注销。原告称其在2016年3月中旬取回涉案房屋房产证用于注销抵押登记，但时至今日涉案房屋仍存在抵押登记，其又称无法办理房屋抵押注销的原因在于被告久居中介公司，但亦未提供证据予以证明，故本院不予采信。由上所述，原告未能按约注销房屋抵押登记，构成违约。就加价的问题，两被告提供了久居中介公司工作人员李某的证人证言以及李某与原告的通话录音。原告虽对证人证言内容不予认可，但对上述录音的真实性没有异议，根据该录音内容，足以认定原告要求被告加价，否则拒绝履行合同。另，原告称系被告苏明聪迟延付款的行为致合同未能继续履行。而合同约定注销房屋抵押在先，付款在后，原告主张被告苏明聪违约，缺乏依据。由上所述，原告违约致合同未能继续履行。因被告苏明聪在原告起诉之前已经向本院起诉要求原告继续履行合同，且合同不存在无法继续履行的情形。故应驳回原告的全部诉讼请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：驳回原告桂林的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为人民币7755元，由原告桂林负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审判员 鲁 超二〇一六年六月二十八日书记员 马愔婷