江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1116号上诉人（原审被告）扬州宝林商业管理有限公司，住所地扬州市运河东路299号。法定代表人童占法，总经理。委托代理人康永明，该公司员工。委托代理人张迪，该公司员工。被上诉人（原审原告）祝玉静。委托代理人葛正权。委托代理人华韬。上诉人扬州宝林商业管理有限公司（以下简称宝林公司）因与被上诉人祝玉静房屋租赁合同纠纷一案，不服扬州市广陵区人民法院(2015)扬广民初字第2114号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月23日公开开庭审理了本案。宝林公司的委托代理人康永明、张迪，祝玉静的委托代理人葛正权、华韬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明:宝林公司与祝玉静签订《委托经营商业管理合同》，约定祝玉静将其所有的位于扬州市运河东路299号宝林商贸广场3号楼B座三层B351-4号商铺5年的经营权转让给宝林公司，经营管理期限为5年，自2009年11月28日起至2014年11月27日止。合同期限内，宝林公司按照229163元的8%即每年18333元的收益率支付给祝玉静，采用先租后付的方式，每年合同到期（以签约日计算）后拾日内一次性付清。合同期满后，祝玉静按照如下方式处理：1、祝玉静按229163元的价款由宝林公司回购该商铺，双方在合同期满后3个月内办理完该商铺过户手续，宝林公司将购房款支付给祝玉静；2、祝玉静继续与宝林公司续签5年期《商业管理合同》，续签《商业管理合同》期限内，宝林公司每年向祝玉静返还229163元的8%作为祝玉静的收益，须在《商业管理合同》期满前3个月提出书面续签申请。如祝玉静决定在合同期满后不选择本合同第三条两种处理方式之一的，则应在合同期满六个月前向宝林公司书面通知并由双方另行协商签订书面协议确认处理方式；如祝玉静未在六个月前向宝林公司书面通知，则祝玉静仍应按照本合同第三条约定选择处理方式。合同到期前，祝玉静依约定向宝林公司提出了续签合同申请，双方就续签合同进行了协商，但协商未达成一致，未能续签合同。宝林公司在《委托经营商业管理合同》约定的5年期限届满后，未向祝玉静返还商铺，而是继续将商铺出租给了第三人。现祝玉静诉至法院，请求判令：1、宝林公司停止侵权使用并腾空归还祝玉静所有的位于扬州市运河东路299号宝林商贸广场3号楼B座三层B351-4号的商铺；2、宝林公司支付超期占有该商铺的租金（原年租金×2÷365×占有天数）；3、宝林公司支付超期占用该商铺租金的整存整取同期银行利息；4、诉讼费用由宝林公司承担。一审中，祝玉静将要求宝林公司支付超期占用该商铺租金的整存整取同期银行利息的诉求变更为按照银行同期贷款利率予以计算利息。原审认为:宝林公司与祝玉静签订的《委托经营商业管理合同》对祝玉静所有的商铺营业转让期限进行了明确约定，期限届满后，因双方经协商就续签合同未达成一致，宝林公司应当返还祝玉静所有的商铺，故对祝玉静要求宝林公司腾空归还祝玉静所有的商铺的诉讼请求，予以支持。宝林公司在期限届满后未返还商铺，使祝玉静无法对商铺行使占有、使用、收益和处分的权利，应当向祝玉静支付房屋占用使用费。但祝玉静要求宝林公司按照每年租金18333元的双倍标准给付占有使用费并按银行同期贷款利率计算占有使用费利息的诉求，其提交的评估报告与占有使用费数额的确定并无直接关联，其诉求于法无据，依法不予支持。参照双方约定的年收益标准（即每年18333元）确定宝林公司支付自双方合同期满之日起至实际返还房屋之日止的占有使用费。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十七条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、扬州宝林商业管理有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空位于扬州市运河东路299号宝林商贸广场3号楼B座三层B351-4号商铺交祝玉静执管；二、扬州宝林商业管理有限公司于本判决生效后三十日内按照每年18333元的标准，向祝玉静支付自2014年11月28日起至返还商铺之日止的占有使用费；三、驳回祝玉静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费796元，由双方各半负担。判决后，宝林公司不服，向本院提起上诉称：1、祝玉静与宝林公司之间的《委托经营商业管理合同》并非租赁合同关系，而是市场经营运作的理财服务，原审法院对此认定不实；2、原审法院判令宝林公司腾空让清共计88户商铺，整个市场将无法经营，给市场的租赁业主带来巨大的经济损失，破坏社会正常秩序，违反了公序良俗原则；3、宝林公司希望从整体经营的需要，继续保持市场的正常经营。综上，请求：撤销原审判决，改判驳回祝玉静的诉讼请求，诉讼费用由祝玉静承担。祝玉静答辩称：1、从合同法相关规定来看，祝玉静与宝林公司签订的《委托经营商业管理合同》性质是租赁合同，宝林公司也没有接受委托理财的相关资质，其认为合同性质为委托理财合同没有依据；2、宝林公司多年来独自侵占商铺升值收益，祝玉静作为出租人、产权人要求增加租金合情合理，但双方未能商谈成功，现祝玉静作为讼争商铺的产权人，合同到期后收回商铺，符合法律规定。综上请求：驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本案二审的争议焦点为：一、双方所签《委托经营商业管理合同》的性质如何确定？二、原审判令宝林公司腾让房屋，是否妥当？关于争议焦点一，本院认为，祝玉静与宝林公司所签《委托经营商业管理合同》系租赁合同，而非宝林公司上诉认为的委托理财合同。理由：委托理财是指专业管理人接受资产所有者委托，代为经营和管理资产，以实现委托资产增值或其他特定目标的行为，一般特指证券市场内的委托理财。本案中，祝玉静与宝林公司签订的《委托经营商业管理合同》明确，祝玉静将讼争商铺的5年经营权交由宝林公司统一经营管理，宝林公司每年向祝玉静支付购房价款的8%作为收益，并约定宝林公司享有讼争商铺对外租赁过程中的所有收益并承担空置的风险。如此可见，讼争双方订立合同的目的并非在于利用宝林公司的专业知识使得讼争商铺得以增值，而实际系祝玉静将所购商铺出租给宝林公司，宝林公司以上述标准向祝玉静支付承租（使用）费用。宝林公司上诉认为，其与祝玉静之间签订的《委托经营商业管理合同》系委托理财合同，并无事实和法律依据，依法不予采纳。关于争议焦点二，本院认为，原审法院判令宝林公司腾让房屋，并无不当。理由：祝玉静系讼争商铺的所有权人，其与宝林公司所签租赁协议已经到期，按照《委托经营商业管理合同》第八条的第2条之约定，如祝玉静决定在合同期满后不选择本合同第三条两种处理方式之一的，则应在合同期满六个月前向宝林公司书面通知并由双方另行协商签订书面协议确认处理方式。现祝玉静已经履行告知宝林公司其不选择合同第三条两种处理方式的义务。由于双方就如何处理未能达成一致意见，祝玉静作为讼争商铺的所有权人，在租赁期限届满之后，有权要求宝林公司返还商铺，故原审法院判令宝林公司腾让房屋并无不当。至于宝林公司认为，虽祝玉静已经发出通知，但宝林公司并未回应，对此，本院认为，宝林公司的“未予回应”并不能对抗祝玉静行使所有权。至于宝林公司上诉认为，原审判令腾让有违公序良俗原则，本院认为，祝玉静作为讼争商铺的所有权人，其要求宝林公司返还讼争商铺系其行使所有权的适当方式，在租赁合同到期后宝林公司负有返还商铺的义务，故原审判令其返还符合法律规定。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。上诉人宝林公司的上诉理由缺乏事实及法律依据，依法不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费796元，由扬州宝林商业管理有限公司负担。（已交）本判决为终审判决。审 判 长  陈明霞代理审判员  韩 冰代理审判员  胡永康二〇一六年六月二十四日书 记 员  唐宏杰附本判决书所依照的相关法条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。