北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7476号上诉人（原审被告）王智，男，1982年11月27日出生。委托代理人毛琎，北京市金杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）耿效宇，男，1985年9月24日出生。委托代理人刘佳媛，北京智勇律师事务所律师。委托代理人耿秀萍，女，1966年12月14日出生。上诉人王智因与被上诉人耿效宇房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院(2016)京0113民初2252号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官宫淼担任审判长，法官陈敏光、法官张帆参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王智及其委托代理人毛琎，被上诉人耿效宇及其委托代理人刘佳媛、耿秀萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。耿效宇在一审中诉称：2016年1月3日，双方经北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务签订《北京市存量房屋买卖合同》和《首付款特殊约定》。约定耿效宇购买王智位于北京市顺义区西辛南区24号楼×单元×室房屋，总成交价1455000元。合同签订当日，耿效宇向王智交纳定金20000元，并依约向北京金色时光房地产经纪有限公司交纳居间服务费1万元。合同签订之后，耿效宇及北京金色时光房地产经纪有限公司多次联系王智处理涉诉房屋的网签及房屋过户事宜，王智却拒绝配合办理。耿效宇认为王智的行为已经构成根本违约，故诉至法院，请求判令：1.解除双方2016年1月3日签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《首付款特殊约定》；2.王智退还耿效宇定金20000元；3.王智支付居间服务费10000元；4.王智向耿效宇支付违约金291000元；5.王智承担本案诉讼费。王智在一审中辩称：首先，2016年1月3日耿秀萍自称受耿效宇委托签订了房屋买卖合同及首付款特殊约定等文件，合同约定要求买受人有代理人的，需提供委托书，但签约当日，耿秀萍未提供委托书。王智多次要求北京金色时光房地产经纪有限公司催促耿效宇提供委托书，均无果。所以根据合同规定，耿效宇未出具委托书，房屋买卖合同及首付款特殊约定处于效力待定状态，王智不存在违约行为。其次，王智同意因合同被撤销或者被认定无效，退还定金20000元，但耿效宇无权以王智违约为由，要求王智退还定金。因为耿效宇一直未追认合同，王智被迫于2016年1月15日分别通知北京金色时光房地产经纪有限公司和耿秀萍撤销合同，并主动提出退还定金20000元。退一步讲，即使法院认为王智构成违约，耿效宇违约金的计算与合同约定不符，且数额高于其实际损失，依法应下调。双方房屋的成交价应为1225000元，不是1455000元，违约金应按房款1225000元标准计算。最后，耿效宇要求王智支付居间服务费与合同规定不符，又因为居间服务纠纷与本案并非同一法律关系，耿效宇无权依据居间服务合同要求支付居间服务费。综上，因耿效宇未追认合同，合同效力处于待定状态，王智不存在违约行为。耿效宇要求解除合同、赔偿损失缺乏事实或法律依据，应驳回耿效宇的诉讼请求。一审法院审理查明：2016年1月3日，耿效宇、王智与北京金色时光房地产经纪有限公司分别签订了《居间服务合同》、《首付款特殊约定》、《北京市存量房屋买卖合同》。《居间服务合同》约定：“经北京金色时光房地产经纪有限公司提供居间服务，王智将位于北京市顺义区西辛南区24号楼×单元×室房屋出售给耿效宇，居间服务费为10000元。违约责任为房屋买卖合同签订后，因王智原因致使房屋未能在规定期限过户的或实际上无法完成过户的（原因包括但不限于王智故意或非故意拖延、不愿出手房屋、共有权人不同意出售房屋、房屋所有权人认为合同签订人属于无权代理等），北京金色时光房地产经纪有限公司所收取耿效宇的居间服务费用不予退还，耿效宇可以直接向王智追偿。”《首付款特殊约定》约定：“耿效宇支付首付款金额为475000元，时间为2016年1月18日。”《北京市存量房屋买卖合同》约定：“王智所出售房屋坐落于顺义区西辛南区24号楼×单元×室，建筑面积58.63平方米。经买卖双方协商一致，该房屋成交价为1225000元，耿效宇在签订本合同的同时支付定金20000元。该房屋内的家电、家具、装饰装修、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护费用合计作价230000元。本合同所称房款包括房屋成交价格及该房屋内的家电、家具、装饰装修、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护等费用。房款交付为耿效宇需要贷款的，支付的首付款为475000元，拟贷款金为980000元。房屋的交付为王智应当在2016年1月31日前将该房屋交付给耿效宇。合同的解除及违约责任：王智有下列行为之一的视为王智违约，耿效宇可以要求王智承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。1.王智提供的相关凭证，包括但不限于房屋所有权权证、原购房合同、相关产权证明、共有权证明等不真实、无效，导致耿效宇无法取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。2……。7.因王智或合同实际签订人的其他原因，造成耿效宇无法在约定期限内取得房屋产权或无法正常使用该房屋的。耿效宇有下列行为之一的视为耿效宇违约，王智可以要求耿效宇承担违约责任及赔偿其他损失，（违约责任为房屋总价款的20%），并有权选择继续履行房屋买卖合同或解除合同。1.提供的证件资料不完整、不真实、无效或在约定过户期限届满之日仍不能取得北京市购房资格，导致无法办理所有权转移登记手续的。2.以各种形式拒绝购买该房屋的。3……。5.因耿效宇的其他原因造成本合同不能正常履行的。”当日，耿效宇与王智又签订一份《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定：“兹有耿效宇购买王智位于北京市顺义区西辛南区24号楼×单元×室房产，总房价款（包括房款及其他款项）为1455000元。”上述《居间服务合同》、《首付款特殊约定》中签名处为“耿效宇耿秀萍代”，《北京市存量房屋买卖合同》和《存量房交易结算资金自行划转声明》中签名处为买受人（乙方）耿效宇，委托代理人耿秀萍。合同签订当日，耿效宇向王智支付了定金20000元。2016年1月15日，王智先后以短信的方式向耿秀萍和北京金色时光房地产经纪有限公司职员池×分别发出一份告知书，内容分别为“乙方代理人耿秀萍，按法律编号003396属无效合同，请取回贰万定金。甲方王智。”“周×店长、池×，按法律编号003396属无效合同，请取回贰万定金。甲方王智。”后北京金色时光房地产经纪有限公司于2016年1月17日通过短信方式告知王智，称耿效宇资质已审核通过，明天会按合同约定进行网签手续。王智回复称已告知，不再重复。2016年1月18日王智回复北京金色时光房地产经纪有限公司，称如一月十五号短信所说，合同无效，甲方不同意网签。问题通过司法程序解决。北京金色时光房地产经纪有限公司回复王智，称现耿效宇购买购房首付款已准备完毕，请你方按合同约定及时办理网签等相关手续，如在2016年1月31日之前仍未配合办理，将产生你方根本违约，耿效宇有权追究王智的法律责任。王智回复称合同无效，该谁负责任谁负责任。为此，耿效宇与王智未能继续履行合同。庭审中，耿效宇称其委托姑姑耿秀萍代买王智的房屋，虽然没有签订委托手续，但却是代表其代买房屋，当庭也表示追认耿秀萍的代理行为。由于王智告知不卖此房屋，致使合同不能履行，王智行为属于违约行为，应承担违约责任。按合同约定退还定金、居间服务费和支付总房款1455000元的20%违约金。王智称不履行合同是因为耿秀萍代理耿效宇没有委托书，合同中风险很大，王智不得不发短信说撤销合同，而且中介公司在沟通上给双方造成了一些误会。虽然耿效宇当庭表示追认耿秀萍的代理行为，合同效力没有问题，但合同付款条款有问题，双方应重新协商合同条款，原条款已经无法适用了，应解除合同。房屋价款应是1225000元，其余款项230000元是房屋内的家具等附带的。如果以违约为由要求退还定金，王智不同意退还，耿效宇也无权依据居间合同索要居间服务费。就算王智违约，居间服务费也已涵盖在违约金里了，况且王智不存在违约行为。庭审中，双方均当庭表示同意解除《首付款特殊约定》、《北京市存量房屋买卖合同》。一审法院判决认定：《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，双方合同中签字处虽为耿秀萍代耿效宇和耿秀萍在委托人处签字，但耿秀萍表示系受耿效宇委托代其购房，耿效宇对此亦表示认可，耿秀萍在合同书上签字时已写明代耿效宇，耿秀萍已就实际购房人系耿效宇向王智进行了披露，故双方签订的《首付款特殊约定》、《北京市存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》合法有效，并且直接约束耿效宇与王智。庭审中，耿效宇与王智均表示同意解除双方签订的《首付款特殊约定》、《北京市存量房屋买卖合同》，法院不持异议。王智所称合同不能履行的原因，系其单方意思表示，王智没有证据证明合同不能继续履行系耿效宇所为，且在耿效宇当庭表示追认耿秀萍代理行为的情况下，仍表示不再履行合同。故王智辩称意见不能成为其拒绝向耿效宇出售房屋的合法理由。王智作出拒绝继续履行合同的意思表示，已构成违约，应当承担相应的违约责任。因王智已构成违约，对于耿效宇要求王智返还定金和支付违约金的请求，法院予以支持。王智认为违约金的计算标准应按房款1225000元计算，而双方合同中约定所称房款包括房屋成交价格及该房屋内的家电、家具、装饰装修、其它配套设施设备、物业费、供暖费、车位费、公共维修基金及其它房屋维护等费用，且在结算资金自行划转声明中也显示房屋总价款为1455000元。故违约金应按1455000元标准计算。王智认为双方约定的违约金过高，要求法院调整。法院综合考虑守约方的履约情况、守约方的房屋差价损失、守约方必要的交易成本等方面的因素，认为双方约定的违约金并未高于因王智违约给耿效宇造成的损失，对于王智要求酌减违约金的请求，法院不予支持。耿效宇要求王智退还居间服务费，法院在确定违约金数额时已考虑耿效宇作为守约方的交易成本，因此耿效宇要求王智承担居间服务费的请求，无法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条、第四百零二条之规定，一审法院判决如下：一、耿效宇与王智于二〇一六年一月三日所签订的《首付款特殊约定》、《北京市存量房屋买卖合同》于二〇一六年三月十五日予以解除；二、王智于判决生效之日起十日内返还耿效宇定金二万元；三、王智于判决生效之日起十日内支付耿效宇违约金二十九万一千元；四、驳回耿效宇的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王智不服上述一审民事判决，向本院提起上诉。王智上诉请求撤销一审判决，改判驳回耿效宇一审全部诉讼请求，一二审诉讼费用由耿效宇承担。其主要理由为：一审存在事实认定和法律适用错误。本案应适用《合同法》第四十八条关于无权代理的规定，而非《合同法》第四百零二条关于委托代理的一般性规定。耿秀萍签订合同时未获得耿效宇授权、无相应授权委托手续，系无权代理行为，其法律后果是合同效力待定。王智签订合同时为善意相对人，误以为耿秀萍具备代理权限，故与之签订了合同。王智经他人提醒后意识到合同风险，遂及时主动行使了撤销权，明确告知耿秀萍，认为双方所签合同无效，合同法律状态遂由效力待定而确定为无效。一审认定涉案合同合法有效、对双方当事人产生约束力并由此判令王智承担违约责任存在明显错误。耿效宇同意一审判决，请求维持一审判决。其针对王智的上诉请求和理由答辩称：对王智的上诉请求和理由均不认可。双方所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，王智明确知道耿效宇的姑姑代理其买房事宜，王智已经构成了实际违约。二审期间，王智向本院提交通话清单复印件一份，意欲证明王智积极沟通、要求对方补全手续，但均未得到回复。耿效宇对该证据的真实性认可，关联性和证明目的不认可。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《首付款特殊约定》、《居间服务合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》、收据、往来短信、证人证言等相关证据及双方当事人陈述在案佐证。本院认为：本案中，《北京市存量房屋买卖合同》、《首付款特殊约定》、《存量房交易结算资金自行划转声明》均显示房屋买受人为耿效宇，耿秀萍于合同书落款处签字时已写明代耿效宇，由王智签字捺印的《定金收据》亦显示定金给付人为耿效宇，综合上述证据，本院认为，耿秀萍已就实际购房人系耿效宇向王智进行了披露，王智签订涉案合同时已经明确知晓其系与耿效宇签订合同。现王智又称耿秀萍系无权代理，本院对此实难采信。王智另称己方一直在与耿秀萍及耿效宇沟通补全委托手续事宜，但并未提供相应证据予以证明，王智于二审期间提交的通话清单，亦不能证明其上述待证事实，故本院对此陈述亦不予采信。现涉案合同系王智、耿效宇双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应当按约定履行。依据查明的事实，耿效宇一直在催促王智履行涉案合同，但王智既未予配合，亦未做出任何救济自己权利的法律行为。故一审法院认定王智构成根本违约正确，王智应当承担相应的违约责任。关于违约金的计算基数一节。双方所签订的《存量房交易结算资金自行划转声明》载明的房屋总价款为1455000元，一审依合同约定按照1455000元标准计算违约金数额并无不当，本院予以确认。关于违约金数额是否过高一节。对此，本院认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》于第十一条明确约定出卖人违约应承担的违约责任为房屋总价款的20%，王智虽认为违约金数额过高，但却并未提供证据，本院对此不予采信。一审法院综合考虑守约方的履约情况、守约方的房屋差价损失、守约方必要的交易成本等方面的因素，认为双方约定的违约金并未高于因王智违约给耿效宇造成的损失，对王智要求酌减违约金的请求不予支持，并无不妥。综上，王智的上诉理由均不能成立，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3058元，由耿效宇负担75元（已交纳），由王智负担2983元（于本判决生效之日起7日内交纳）。二审案件受理费6116元，由王智负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  宫 淼审 判 员  陈敏光代理审判员  张 帆二〇一六年六月二十八日书 记 员  张日广书 记 员  杨艳娇