北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终7413号上诉人（原审原告）黄维友，男，1955年10月30日出生。被上诉人（原审被告）赵志国，男，1973年4月24日出生。被上诉人（原审被告）齐香琴，女，1970年7月26日出生。委托代理人赵志国，男，1973年4月24日出生。原审第三人北京市交通委员会路政局密云公路分局，住所地北京市密云区新南路109号。法定代表人魏宝祥，局长。委托代理人唐淑华，北京市鑫宝律师事务所律师。委托代理人王士洪，男，1963年10月2日出生。原审第三人北京路桥瑞通养护中心有限公司，住所地北京市顺义区北务工业区。法定代表人勘立军，总经理。委托代理人张晓敏，北京市鑫宝律师事务所律师。原审第三人密云区穆家峪镇碱厂村第一生产队，地址北京市密云区穆家峪镇碱厂村。负责人赵士海，队长。原审第三人张凤英，女，1962年7月30日出生。委托代理人张春福，男，1965年12月26日出生。上诉人黄维友因与被上诉人赵志国、齐香琴原审第三人北京市交通委员会路政局密云公路分局（以下简称密云公路分局）、北京路桥瑞通养护中心有限公司（以下简称路桥瑞通养护中心）、密云区穆家峪镇碱厂村第一生产队（以下简称碱厂村第一生产队）、张凤英房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市密云区人民法院（2015）密民初字第7729号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月13日受理后，依法组成由法官薛妍担任审判长，法官杨夏、法官吴强兵参加的合议庭，公开开庭审理了本案。黄维友、赵志国、密云公路分局之委托代理人王士洪、唐淑华、张凤英之委托代理人张春福到庭参加诉讼，路桥瑞通养护中心、碱厂村第一生产队经本院依法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。黄维友于2015年11月诉至原审法院称：2007年6月26日，我与赵志国夫妇签订《协议书》，约定赵志国夫妇租用我位于密云区碱厂村西公路局道班院落内房屋、电器及餐饮用具，租期五年，自2007年6月28日至2012年6月27日止，租金每年15000元。合同履行过程中，赵志国夫妇对租用的房屋进行了改造，实际每年收取赵志国夫妇租金10000元。合同到期后我与赵志国夫妇未续签合同，但赵志国夫妇还继续租用并交纳了2013年的租金10000元，2013年6月28日至2015年6月27日的租金20000元，赵志国夫妇拒绝给付，故诉至法院要求:1.判令解除我与赵志国夫妇的房屋租赁合同，由赵志国夫妇交付房屋并给付我2013年6月27日至2015年6月27日的房屋租金20000元；2.案件受理费由赵志国夫妇承担。赵志国、齐香琴辩称，2004年我从黄维友处租赁该房屋，有书面协议。到2013年，我得知该租赁房屋被碱厂村第一生产队收回后租给张风英，张风英转租给张春福，我又与张春福签了租赁合同，现我还在使用该房屋，黄维友无权要求我给付租金。碱厂村第一生产队述称，涉案房屋是上世纪七十年代由密云公路分局出资，我生产队出劳力建设而成。我生产队与黄维友签订过10年的租赁协议。协议到期后，才将这块地租给了张凤英。该地块属于我生产队，我生产队出租给张凤英合法有效。另外，涉案地块坝墙倒塌砸毁了别人的汽车，公路分局并没有赔偿修缮，而是由我生产队进行的善后处理。张凤英述称：涉案房屋是由碱厂村第一生产队出租给我，我将该房屋转租给了我弟弟张春福，后张春福又将房屋转租给赵志国夫妇。涉案地块属于碱厂村第一生产队，不能租给外地人使用。密云公路分局述称：涉案房屋系国有资产，产权属于密云公路分局。在密云公路分局与路桥瑞通养护中心四处签订养护协议之后，产生了以租代管的形式管理该房屋。同意黄维友的诉讼请求。路桥瑞通养护中心述称：涉案房屋系密云公路分局所有，由路桥瑞通养护中心四处使用，后交由黄维友进行管理。本案中，碱厂村第一生产队与张凤英、张凤英与张春福、张春福与赵志国之前的租赁合同均为无效合同。同意黄维友的诉讼请求。原审法院经审理查明：1970年，密云公路分局占用碱厂村第一生产队的土地在碱厂村西公路旁建道班房五间、东耳房二间，该道班房由密云公路分局第一养路段（现为路桥瑞通养护中心）管理。1995年3月30日，黄维友与密云公路分局第一养路段签订了房屋租赁协议，协议约定：将坐落在环南线的原碱厂道班房屋及院落出租给黄维友使用，租期五年。合同期满后双方未续签合同但仍由黄维友代管并使用。2004年6月28日，黄维友将该房屋及院落转租赵志国使用并签订合同书。2007年6月26日，黄维友再次与赵志国、齐香琴签订了房屋租赁协议书，约定赵志国夫妇租用黄维友位于密云区碱厂村西公路局道班院落内房屋、电器及餐饮用具，租期五年，自2007年6月28日至2012年6月27日止，租金每年15000元，缴款方式为上缴，每年的6月15日前一次缴齐。合同履行过程中，因赵志国夫妇对租用的房屋进行了改造，黄维友实际每年收取赵志国租金10000元。合同到期后，黄维友与赵志国夫妇未续签合同，但赵志国夫妇继续租用该院落及房屋并交纳了2012年6月28日至2013年6月27日的租金10000元。2009年1月1日，路桥瑞通养护中心（甲方）与北京梦归然酒家（乙方）签订协议书，约定碱厂道班继续由乙方使用，使用期内乙方自负盈亏，甲方不另行收取费用。该协议乙方处有黄维友签字。2014年8月20日，路桥瑞通养护中心四处与黄维友签订房屋代管理协议书，约定碱厂道班继续由黄维友代管，使用期内黄维友自负盈亏，路桥瑞通养护中心不收取费用。因赵志国未交纳2013年6月28日至今的租金，故黄维友诉于法院，要求解除合同、返还房屋并给付租金。另查：2003年2月28日，碱厂村第一生产队（甲方）与黄维友（乙方）签订协议书，约定：甲方同意乙方占用养路队原有全部院落土地及墙外排污占地。协议期限为十年，自2003年3月1日起至2013年2月28日止。自协议签订之日起乙方每年支付给甲方占地费2000元整。协议期内如遇开发占地，地上物及资产归乙方所有，与养路队交涉。地面以下所有权由甲方与养路队交涉。2007年8月14日，双方再次达成补充协议：碱厂村第一生产队保证黄维友饭店排污畅通，如不能保证正常排污，黄维友有权拒绝交付上述排污费用。黄维友保证于每年的三月底前在上述补充协议正常执行的情况下，按时交纳土地租金2000元/年。如不按时缴费，碱厂村第一生产队有权依据法律程序追缴租金直至终止协议。协议签订后，黄维友按约交纳了2000元/年的费用。本案在审理过程中，应黄维友申请法院依法追加第三人密云公路分局、路桥瑞通养护中心、碱厂村第一生产队、张凤英参加诉讼，上述第三人之间对涉案房屋权属产生争议。其中，密云公路分局、路桥瑞通养护中心均认为密云公路分局拥有涉案房屋的所有权，但不能提供该房屋建设的审批手续及产权证明；碱厂村第一生产队、张凤英均认为涉案房屋应属碱厂村第一生产队所有。为查明本案事实，法院到涉案现场进行勘验并拍摄照片。勘验结论为：1.原有北正房5间、东耳房2间；2.东厢房4小间（黄维友建于1996年）；3.南简易房5间（1998年黄维友建设简易棚，2010年由赵志国改建成钢结构房）；4.北正房西数4间并建有二层简易房（1998年黄维友建设简易房3间，2007年由赵志国改建成现有正式房屋4间）；5.西南角厕所2间；6.院落中间建设钢结构大棚；7.厕所南坎下赵志国新建化粪池两个；8.2015年，院南坝墙坍塌后由碱厂村第一生产队重新垒建。就黄维友及张凤英交纳租金情况，法院查阅碱厂村财务账目明细，并拍摄照片。财务账目明细显示，黄维友曾向碱厂村委会交纳过涉案房屋2003年-2007年间的承包费；张凤英亦将涉案房屋2013年-2018年的承包费交纳给碱厂村委会。经质证，黄维友表示其确实向碱厂村第一生产队交纳过2003年-2013年每年2000元的费用，但其交纳的是排污费而非财务账目所记载的承包费。就张凤英交纳承包费的情况，黄维友表示碱厂村第一生产队无权将涉案房屋承包给他人并收取费用，且账目明细未显示张凤英所交纳的是何种费用。密云公路分局表示，就黄维友交纳承包费的情况，因属于碱厂村委会单方记账，不能予以认可。就张凤英交纳租金的情况，因涉案房屋及地块属于密云公路分局所有，碱厂村第一生产队无权承包并收取费用。原审法院认为，公民合法的民事权益受法律保护。黄维友起诉要求赵志国、齐香琴解除租赁合同、返还涉案房屋，并支付房屋租金2万元，但是，依据本案现有证据认定的事实可知涉案房屋在赵志国、齐香琴使用期间，在原有房屋的基础上进行了多次新建及改建，相应的权利归属至今尚未明确，第三人密云公路分局虽主张涉案房屋系其所有，但未向法院提供涉案房屋及土地的使用审批手续及权属证书，黄维友虽称涉案房屋一直由其以以租代管的方式进行管理，但在其使用该房屋期间，实际未向第三人路桥瑞通养护中心缴纳过租金，但向碱厂村第一生产队交纳过2003-2013年间租金，且自2013年起，第三人张凤英亦向碱厂村第一生产队交纳了5年租金，另外，2015年涉案房屋南坝墙倒塌时，由碱厂村第一生产队进行维修并赔偿损失。基于上述事实及证据，法院认为涉案房屋的权属尚不明确，须待有关部门审核后方能确定。另外，黄维友与第三人路桥瑞通养护中心签订的是房屋代管协议，在与赵志国夫妇合同期满后是否有权收取租金依据不足。鉴于本案涉案房屋的权利归属尚未确定，黄维友的诉讼请求，依据不足，法院不予支持。本案中，法院对该房屋的权属问题不作认定，待该房屋产权经相关部门确权后，权属方可另行起诉。据此，原审法院于2016年5月9日判决如下：驳回黄维友的诉讼请求。宣判后，黄维友不服原审判决，上诉至本院称：其与赵志国夫妇明确约定由赵志国夫妇负责房屋等设施的维护和维修，碱厂村第一生产队出资维修是他们的自愿行为；黄维友一直都有向瑞通养护中心缴纳租金，其向碱厂村第一生产队缴纳的是排污费而不是承包费，原审认定事实有误；仅凭碱厂村第一生产队维修坝墙就认定涉案房屋权属不明有误。请求撤销原判，依法改判。赵志国、齐香琴、张凤英、碱厂村第一生产队同意原审判决。北京市交通委员会路政局密云公路分局、北京路桥瑞通养护中心有限公司同意黄维友的上诉请求，但未提起上诉。本院经审理查明的事实与原审法院无异，本院在此予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁协议书、证明、公路科技档案复印件、碱厂道班平面图、房屋代管理协议书、合同书、协议书、2005年公路养护资料、碱厂村第一生产队与张凤英签订的合同书、张凤英与张春福签订的协议、张春福与赵志国签订的协议、碱厂村第一生产队与黄维友签订的协议书及补充协议、《北京路桥瑞通养护中心有限公司四处关于收回碱厂道班的通知》、勘验笔录及现场照片、财务账目明细照片等证据材料，在案佐证。本院认为：综合双方当事人的诉辩主张和已经查明的事实，黄维友就涉案房屋及院落先于1995年与密云公路分局第一养路段签订房屋租赁协议，约定租金一年1000元，该合同到期后黄维友又于2003年与碱厂村第一生产队签订排污占地协议，并在2007年8月14日签订补充协议，明确记载“黄维友保证于每年三月底前按时交纳土地租金2000元/年”。就黄维友与碱厂村第一生产队所签两份协议的性质来看，虽然黄维友主张仅是为了解决排污问题而非形成租赁关系，但在上述补充协议中明确将该费用定为“租金”，对比此前黄维友与密云公路分局所签租赁协议的内容，此费用作为租金的标准并非过低，与当时的房屋租赁行情亦相符合，且自2003年至2013年10年间，黄维友一直依照该协议向碱厂村第一生产队交纳其中所载明的“租金”，因此可以认定事实上黄维友曾分别与密云公路分局和碱厂村第一生产队签订过房屋租赁合同。在涉及多个租赁合同的情况下，对涉案房屋和院落实际权利人的认定成为本案中双方诉辩主张成立的前提条件。鉴于目前涉案房屋及院落的权利归属尚未确定，黄维友直接要求解除其与赵志国、齐香琴之间房屋租赁合同关系并给付欠付租金及返还房屋的诉讼请求，均依据不足，原审法院未予支持，并无不当。综上，黄维友的上诉主张无事实及法律依据，本院不予采纳。原审判决并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费300元，由黄维友负担（于本判决生效之日起七日内交至原审法院）；二审案件受理费300元，由黄维友负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 薛 妍审 判 员 杨 夏代理审判员    吴强兵二〇一六年六月三十日书 记 员 杨俊逸书 记 员 陆九阳