四川省资阳市雁江区人民法院行 政 判 决 书（2015）雁江行初字第177号原告陈恒凯，男，1987年7月14日生，汉族，住成都市金牛区。委托代理人李中华，系四川原则律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，系四川原则律师事务所实习律师。被告资阳市房地产管理局（以下简称市房管局），住所地资阳市雁江区松涛路熙苑小区。法定代表人陈利，职务局长。委托代理人唐伟，系资阳市房地产管理局市场管理科科长。委托代理人陈仕红，系资阳市房地产管理局政策法规科副科长。第三人资阳鑫源房地产开发有限公司（以下简称鑫源公司），住所地资阳市雁江区沱东路东福小区。法定代表人龚春丽，董事长。委托代理人肖旷，系四川博鉴律师事务所律师。原告陈恒凯诉被告资阳市房地产管理局房屋预售备案登记纠纷一案，于2015年9月14日向本院提起行政诉讼，本院于2015年9月14日受理后，于2015年9月21日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。因资阳鑫源房地产开发有限公司与本案有法律上的利害关系，本院依法追加其为本案第三人。本院依法组成合议庭。于2015年12月3日公开开庭审理了本案。原告委托代理人李中华、ＸＸ，被告资阳市房地产管理局副局长李劲松及被告的委托代理人唐伟、陈仕红，第三人资阳鑫源房地产开发有限公司的委托代理人肖旷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。被告资阳市房地产管理局根据第三人鑫源公司的申请，于2015年5月4日注销了原告陈恒凯与第三人鑫源公司的《商品房买卖合同》备案登记（备案号为：201311280000493）。原告陈恒凯诉称，2013年11月28日，原告与鑫源公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买鑫源公司开发的资阳市东福小区旧城改造一期4-9幢2-7号营业用房，合同约定为一次性付款。同日，鑫源公司按照相关规定向被告提供了原告身份证复印件等资料进行网上备案。2015年7月20日，原告到被告处查询得知，2015年4月21日，鑫源公司工作人员和一个自称为原告的人持伪造的原告身份证件一起到被告处，以原告资金不足为由，申请注销上述《商品房买卖合同》备案登记。原告认为被告在受理、审核和审批注销原告《商品房买卖合同》备案登记的过程中未尽到审慎审查义务，注销原告《商品房买卖合同》的备案登记行为违法，理由如下：1、原告与鑫源公司于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》，合同约定为一次性付款。至2015年4月21日时隔一年零五个月却以原告资金不足为由，申请注销上述《商品房买卖合同》备案登记，存在明显疑问；2、被告没有采用专业仪器对申请人提交的身份证原件识别其真实性，在对申请人身份真实性尚未确认的情况下就注销原告备案登记的行政行为违反法定程序；3、原告办理《商品房买卖合同》备案登记时提交的真实身份证上原告的照片与假冒原告申请注销备案登记提交的身份证上的持证人照片明显不符；4、原告的身份证记载原告住址为成都市金牛区沙湾东一路12号1栋2单元3楼2号，而伪造的身份证件记载的原告住址为福建省福安市城北街道上东垅58号；5、原告在办理《商品房买卖合同》备案登记时在相关申请文件上的签名与他人假冒原告申请注销备案登记时在相关申请文件上的签名明显不相符。综上，原告认为，被告的具体行政行为严重违法，侵害了原告的合法权益，为了维护自身权益，特起诉来院，请求人民法院依法确认被告注销原告《商品房买卖合同》备案登记（备案号为：201311280000493）的行政行为违法。原告为证明自己的主张，提出以下证据：1、陈恒凯身份证复印件。原告当庭提供了陈恒凯身份证原件方便被告及第三人质证。证明原告陈恒凯本人的真实身份证信息。2、商品房买卖合同及备案登记表。证明：原告与第三人鑫源公司于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》；原告所购房屋已在被告处办理了房屋备案登记手续。3、备案注销申请资料。被告依据虚假的身份信息及相关资料，注销了原告所购房屋的备案登记信息。被告资阳市房地产管理局辩称，一、根据《城市商品房预售管理办法》第十条、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第二条第（十）以及资阳市机构编制委员会文件（资市编发【2003】11号）市房管局主要职责第六条之规定，被告是本案适格主体。二、被告对本案《商品房买卖合同》的注销备案行为合法。2010年11月1日和2012年12月26日，被告根据鑫源公司的申请，分别办理了东福小区项目5号和4-9号楼的商品房预售许可证。2013年11月28日，鑫源公司与陈恒凯在商品房网上签约系统上将资阳市东福小区项目5（F）1-5、5（F）1-6、4-9（F）2-3、4-9（F）2-5、4-9（F）2-7共计5间营业用房进行了网签备案，商品房买卖合同上购房人地址为：福建省福安市城北街道上东垅58号。2015年4月21日，原告陈恒凯与鑫源公司向被告提出申请要求注销本案争议的商品房买卖合同。在陈恒凯向被告提交申请书及身份证明的情况下，被告根据住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》第二条第（十）项规定，于2015年5月4日，在查无按揭、抵押、查封等限制条件的情况下同意了当事人的注销申请。三、被告对本案争议的商品房买卖合同注销备案做到了合理的审慎责任。2015年4月21日，鑫源公司与原告陈恒凯持加盖鑫源公司公章的合同注销申请表，向被告申请办理注销备案合同手续。被告在陈恒凯办理合同注销手续时，认真核对了陈恒凯本人及身份证信息，并且陈恒凯提供的身份证证号、地址等与网签合同备案信息是一致的，未发现身份证有造假迹象后由陈恒凯当面签字并按手印。被告经受理、审核、审批后才通过网签系统办理了合同注销手续。综上，被告作出具体行政行为证据确凿，适用法律法规、规章正确，程序合法，请求法院驳回原告的诉讼请求。被告代理人意见：本案原告不具备原告主体资格，首先原告与第三人鑫源公司签订的《商品房买卖合同》是虚假的。其次，原告从未向第三人鑫源公司支付购房款，原告与第三人鑫源公司签订《商品房买卖合同》的目的不是进行商品房交易，这明显是违背法律规定的，其备案登记本身就是问题，何来注销备案登记违法，故原告不具备主体资格。被告对商品房网签合同注销备案是行政管理行为，不是登记行为，这种行政管理行为对双方当事人提供的资料只作形式审查，不作实质审查。另原告认为商品房网签备案合同可以作为融资担保的形式应该受到被告的保护是错误的。被告为证明自己的主张，提出以下证据：1、被告对陈恒凯合同注销申请审批资料。2、陈恒凯与鑫源公司网上的签约合同。3、资市编发【2003】11号文件。4、《城市商品房预售管理办法》。5、住房和城乡建设部《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）。证据1-5证明：1、陈恒凯与鑫源公司双方提出申请及被告根据相关证据作出的审签意见；2、陈恒凯与鑫源公司网上的签约合同上陈恒凯的住址、身份证号与其申请注销时的身份证住址、证号相符合；3-5被告作出本案注销备案的法律依据。第三人资阳鑫源房地产开发有限公司述称，1、本案原告不是本案诉称房屋的购房人，与房屋之前也没有利害关系，鑫源公司未与原告签订商品房预售合同，因此，不具有原告的诉讼主体资格。2、鑫源公司与陈恒凯进行网签合同，是因为鑫源公司为王凤珍和廖明刚在成都进行融资借款，融资公司要求鑫源公司提供房屋进行担保，因此融资公司提供了陈恒凯的身份证让鑫源公司进行网签备案，鑫源公司按照融资公司要求进行了网签，网签时没有与原告签订任何商品房买卖协议，原告也未向鑫源公司支付购房款，融资公司向成都法院进行了诉讼，并查封了鑫源公司的房屋。因此，鑫源公司去被告处办理了备案注销。综上，原告不是本案适格主体，请求法院驳回原告的起诉。第三人为了证明自己的主张，提出以下证据：成都金牛区人民法院制作的（2014）金牛民保字第576号《协助执行通知书》、（2014）金牛民保字第579号民事裁定书和成都市中级人民法院制作的（2014）成民初字第2338号民事判决书。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表如下质证意见：对证据1三性不予认可，这里的陈恒凯不是真实的陈恒凯。对证据2无异议，正好证明原告与鑫源公司存在商品房买卖关系。证据3、4、5不是证据，刚好证明了被告作为资阳市主管房屋买卖、预售、备案登记、注销登记的法定机关，具有法定职能，应当依法认真履行这个职责，因被告未认真履行该职责，造成了原告的损失。对鑫源公司的注销备案的申请三性不予认可。第三人鑫源公司对被告的证据材料发表如下质证意见：对被告的证据1-5无异议。请审判人员关注合同最后没有公司签章，也没有原告的签字，证明我们与原告之间没有房屋买卖合同关系，原告不能证明陈恒凯就是网签合同的陈恒凯，原告不具备诉讼主体地位的身份。被告对原告的证据发表如下质证意见：认为证据1与本案没有关系，我们当时审查时看了身份证，至于身份证是否伪造，我们没有能力鉴别，有鉴别能力的是公安部门。证据2商品房买卖合同是虚假的。对证据3无异议，但达不到原告证明目的。第三人鑫源公司对原告的证据发表如下质证意见：对证据1中网签合同中的陈恒凯不是本案的原告陈恒凯。对证据2需要注意的是，在合同第三人的买受人的陈恒凯的地址与我们到房管局网签的陈恒凯的身份证的地址是一致的，而不是原告提供的陈恒凯的身份信息上的成都的地址。商品房合同本身是虚假的，是我们为了提供担保与融资公司签了网签备案，并未签订房屋买卖合同。对证据3无异议。原告对第三人的证据发表如下质证意见：对真实性无法确认，且与本案没有关联性。被告对第三人的证据发表如下质证意见：真实性表示认可，鑫源公司与盛元小贷公司的经济纠纷与本案有关联性。本院认为，原、被告及第三人所举证据均符合证据的“三性”原则，予以采信。经审理查明，2015年4月21日，第三人鑫源公司向被告市房管局提出申请，请求注销原告陈恒凯与第三人鑫源公司于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》备案登记（备案号：201311280000493），被告对第三人鑫源公司提供的相关资料进行审核后，于2015年5月4日将该备案登记予以注销。原告陈恒凯认为，被告注销备案登记的行为侵犯其合法权益，于2015年9月14日诉来本院，请求确认被告于2015年5月4日注销原告陈恒凯与第三人鑫源公司签订的《商品房买卖合同》备案登记的行为违法。另查明，原告陈恒凯系成都市金牛区盛元小额贷款有限公司的员工。2013年11月27日，第三人鑫源公司因资金周转困难，以第三人鑫源公司及戴先辉等个人的名义与成都市金牛区盛元小额贷款有限公司签订《借款合同》，进行借款。双方约定将第三人鑫源公司所有的商品房以《商品房买卖合同》备案登记的形式网签到原告陈恒凯名下，作为还款担保。后双方因还款发生纠纷，第三人鑫源公司持“陈恒凯”名义的虚假身份证向被告申请注销其于2013年11月28日与原告陈恒凯签订的《商品房买卖合同》备案登记。庭审中还查明，原告陈恒凯与第三人鑫源公司于2013年11月28日签订《商品房买卖合同》，进行备案登记时所使用的身份证与庭审中使用的身份证除住所地不一致外，其他信息均一致，系在不同的住所地办理的两个身份证。本院认为，原告陈恒凯与第三人鑫源公司签订《商品房买卖合同》使用的身份证与庭审中使用的身份证除住址不同外，其余信息完全相同，系同一人在不同住址办理的两个身份证，故第三人鑫源公司认为本案原告陈恒凯与《商品房买卖合同》备案登记中的陈恒凯不是同一个人的主张不能成立。本案原告陈恒凯与第三人鑫源公司签订《商品房买卖合同》备案登记的注销直接影响原告陈恒凯的合法权益，故被告市房管局与第三人鑫源公司认为原告陈恒凯不具备原告主体资格的主张不能成立。2013年11月28日，第三人鑫源公司为筹集资金，将其所有的商品房以网签备案登记到成都市金牛区盛元小额贷款有限公司员工陈恒凯（即原告）名下作担保，向成都市金牛区盛元小额贷款有限公司进行借款，后在借款未全部清偿的情况下，又以虚假的“陈恒凯”名义上的身份证，向被告市房管局申请注销其备案登记，被告市房管局未能审查出第三人鑫源公司以原告陈恒凯名义提供的身份证系虚假的，遂注销了第三人鑫源公司与原告陈恒凯于2013年11月28日签订的《商品房买卖合同》备案登记（备案号：201311280000493），虽然第三人鑫源公司提供虚假身份证注销《商品房买卖合同》备案登记，是酿成本案纠纷的主要原因，但被告市房管局未能审查出第三人鑫源公司提供的虚假身份证，未尽到审慎审查义务，即将原告陈恒凯与第三人鑫源公司签订的《商品房买卖合同》备案登记予以注销的行为是错误的。《商品房买卖合同》备案登记是商品房买卖的一种监督管理行为，其根本目的是防止房地产开发商进行一房多卖，但原告与第三人鑫源公司的《商品房买卖合同》网签备案登记的目的不是进行商品房买卖，而是为债务提供担保。故原告陈恒凯请求确认被告市房管局于2015年5月4日注销201311280000493号备案登记行为违法的主张，依法应予支持。据此，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：确认资阳市房地产管理局于2015年5月4日注销201311280000493号备案登记行为违法。本案诉讼费50元，由被告资阳市房地产管理局负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判长  马康林审判员  马天友审判员  谢安彬二〇一六年六月三日书记员  甘 舸