河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0104民初151号原告朱瑞，男，1982年2月15日出生，汉族。委托代理人桑文君、李明路，河南良仁律师事务所律师。被告河南恒发置业有限公司，住所地：郑州市金水区。法定代表人王亚东，经理。委托代理人高朋仑，该公司员工。被告河南正印置业有限公司，住所地：郑州市管城区金岱路。法定代表人王俊杰，总经理。委托代理人丁亚培、叶恩尧，河南天基律师事务所律师。原告朱瑞诉被告河南恒发置业有限公司（以下简称恒发置业）、河南正印置业有限公司（以下简称正印置业）房屋买卖合同（及借款合同）纠纷一案中，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人桑文君、李明路，被告恒发置业的委托代理人高朋仑，被告正印置业的委托代理人丁亚培、叶恩尧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月21日，原告与被告恒发置业、案外人河南中纳投资担保有限公司（以下简称中纳公司）签订《借款合同》，约定被告恒发置业向原告借款85万元用于经营，借款期限自2011年9月21日至2011年10月20日，中纳公司提供连带责任保证。借款到期后，被告恒发置业与中纳公司并未还款。2012年9月20日，原告和二被告签订《河南中纳投资担保有限公司融资客户“以房抵债”协议书》，约定以被告恒发置业与河南万吉置业有限公司（以下简称万吉置业）共同开发的被告正印置业名下位于郑州市管城区金岱路北、腾飞路西的《正印·良品》项目的一套房屋冲抵原告债权，三方还约定了以房抵债的具体楼栋、楼层、户型、户号等。同日，原告与被告恒发置业签订《补充协议》，明确双方以房抵债的债权数额为646765元。从2012年9月20日原、被告以房抵债协议签订至今，二被告承诺给予原告以房抵债的房屋至今还没有动工建造，使原告的权益根本无法实现。为维护原告合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：一、依法解除原、被告之间的以房抵债协议及补充协议，责令被告退还房款646765元；二、依法判令被告承担自2012年9月20日起暂计算至2015年12月20日利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）126119.18元，并计算至被告实际履行之日；三、诉讼费用由二被告承担。被告恒发置业辩称：原告与二被告签订的以房抵债协议书真实有效，恒发置业已经将原告的债权全部转让给正印置业，且经原告同意，正印置业应承担相应责任，本案诉争的债权债务与恒发置业无任何法律关联。被告正印置业辩称：一、原告诉状中的中纳公司在全国企业信息公示网上查询不到，诉状中《河南中纳投资担保有限公司融资客户“以房抵债”协议书》涉嫌非法集资，因此本合同无效，被告正印置业不应承担责任；二、在三方签订的以房抵债协议书中约定被告正印置业用房屋冲抵原告的债权，现原告起诉要求解除该协议，只能要求恒发置业退还相关款项；三、因涉及不可抗力事项，正印良品推迟开发，但被告正印置业还愿意在房屋建成后承担以房抵债的责任；四、本案并未达到解除合同的条件，原告诉称其合同目的无法实现，并非客观事实，原、被告签订以房抵债协议后，所涉及房屋只是因地铁修建项目推迟开发，而非房屋灭失或转让给第三人，或确定不再开发，因此原告仍然可以获得房屋；故原告诉讼请求不符合《合同法》第94条解除合同的条件。另外，即便合同解除，原告丧失获取诉称房屋的权利，其享有的是原来对恒发置业的债权，这与正印置业无关。经审理查明：一、2011年9月21日，原告与被告恒发置业及案外人中纳公司签订了一份《借款合同》，主要约定：原告借给被告恒发置业85万元用于企业经营，借款期限自2011年9月21日至2011年10月20日；中纳公司作为保证人承担连带责任保证。签约后，原告依约履行出借义务，但借款到期后，被告恒发置业与担保人中纳公司均未如约还款。2012年9月20日，原告和被告恒发置业（在协议中也以时国强的名义出现作为合同一方）、正印置业签订了一份《河南中纳投资担保有限公司融资客户“以房抵债”协议书》，主要约定：一、鉴于时国强以恒发置业的名义通过中纳公司向原告借款，用于时国强购买正印置业80%股权，且时国强未能按期足额偿还原告借款。鉴于2011年12月21日时国强、代亚飞以正印置业名义与万吉置业签订合作协议，协议约定正印置业与万吉置业共同开发正印置业名下位于郑州市管城区金岱路北、腾飞路西的《正印·良品》项目，正印置业以前期投资作价共计两亿人民币作为合作投资金额。鉴于恒发置业及时国强本人同意用时国强本人持有的正印置业壹亿壹仟万前期投资款偿还原告债务。偿还方式为签订以房抵债协议和分期支付现金二种方式。鉴于正印置业同意恒发置业用正印置业所承建的《正印·良品》项目冲抵原告债权。二、鉴于以上原因，三方签订该协议书，以《正印·良品》项目的一套房屋冲抵原告债权（除去了已经兑付的部分金额）607063元，同时约定了房屋的具体位置、面积、单价、总价等；三、二被告承诺交付房屋时间为2014年12月底，办理房产证时间为2015年8月底。（该协议约定的纠纷受理法院为管城法院）。同日，原告与被告恒发置业（在协议中也以时国强的名义出现作为合同一方）签订一份《补充协议》，主要明确双方剩余借款金额为646765元，以房抵债的债权数额为607063元，剩余债权金额为39702元（该补充协议约定的纠纷受理法院为金水法院）。截止本院开庭审理时，涉案以房抵债协议中的《正印·良品》项目至今未建成。二、关于涉案的位于郑州市管城区金岱路北、腾飞路西的《正印·良品》地产项目（曾名为《正印摩卡花园》）的投资开发主体的相关演变情况。2011年12月21日，正印置业与万吉置业签订《合作协议书》，约定双方共同开发涉案地产项目，双方的收益权为30：70。当月26日，双方又签订了补充协议，约定了相关内容。2013年10月26日，时国强与王小博及正印置业签订一份股权转让协议，主要约定时国强将持有的正印置业10%的股权转让给王小博。同一天，时国强以恒发置业的名义与万吉置业、正印置业又签订一份债权债务转让协议书，协议涉及的内容复杂众多，其中约定：时国强（恒发置业）涉及本项目债权转让为4500万元；时国强（恒发置业）将涉及债权全部转让给正印置业行使，由正印置业按合同约定的要求收取，所有以房抵债客户由万吉置业、正印置业负责安置解决。2013年11月5日，时国强（恒发置业）与正印置业又签订补充协议。2014年3月19日，时国强与万吉置业再次签订一份补充协议，其中约定：参与“以房抵债”的客户约84户，由时国强分批通知客户，万吉置业协调针对客户不同情况，要房的留房，愿意退钱的退钱，由万吉置业逐户办理相关手续时间2014年8月28日完成。另，时国强（恒发置业）与万吉置业等之间的债权债务转让没有履行到位并产生一些纠纷。本院认为，原告基于与恒发置业（和案外人河南中纳投资担保有限公司）存在的借款关系（借款不能兑付的情况下）而在2012年9月20日与被告恒发置业、正印置业签订的《河南中纳投资担保有限公司融资客户“以房抵债”协议书》及补充协议，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。“以房抵债”协议明确约定有房屋的交付时间及办证时间，但截止本院开庭审理时涉案的“以房抵债协议”工程项目仍未建成；原告基于合同目的无法实现而主张要求“解除以房抵债协议及补充协议、退还房款、支付同期贷款利息”的诉讼请求，符合合同约定和法律根据，本院予以支持。关于二被告的本案责任承担。虽然在“以房抵债”协议签订前后，案外人时国强、恒发置业、正印置业、案外人万吉置业等之间存在着权利义务混同、合作开发、股权转让、债权债务转让等错综复杂的法律关系，尤其是涉及到的债权债务转让没有履行到位的情况下，原告主张由恒发置业、正印置业承担本案的法律责任，与实有据、与法不悖；二被告基于自身的利益均辩称不该承担责任，但没有足够的理由能排除自己的责任承担，因此，本院对二被告的辩称，不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第九十四条第（四）项及相关法律之规定，判决如下：一、解除原告朱瑞与被告河南恒发置业有限公司、河南正印置业有限公司在2012年9月20日签订的《河南中纳投资担保有限公司融资客户“以房抵债”协议书》及《补充协议》；二、本判决生效之日起十日内，被告河南恒发置业有限公司、河南正印置业有限公司共同偿还原告朱瑞人民币646765元，并按照中国人民银行同期贷款利率的标准支付自2012年9月20日起至判决确定偿还之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11629元，由被告河南恒发置业有限公司、河南正印置业有限公司负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  马新平代理审判员  王玮娜人民陪审员  肖建设二〇一六年六月一日书 记 员  牛利丽