忠县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0233民初1599号原告重庆沛能物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区九龙园区华龙大道8号，统一社会信用代码91500107552001060C。法定代表人黄胜，系公司总经理。委托代理人何韬、谭津龙，重庆润信律师事务所律师，特别授权。被告方慧琼，女，1974年9月25日出生，汉族，住重庆市忠县。委托代理人邓学才，男，1946年5月25日出生，汉族，住重庆市忠县。原告重庆沛能物业管理有限公司与被告方慧琼物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月22日受理后，依法由审判员周红宇独任审判，适用小额诉讼程序于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系重庆市忠县XX小区XX号业主。被告所在的小区业主委员会与原告于2013年9月30日签订物业服务合同，约定原告向该小区提供物业管理服务，被告作为小区业主向原告支付物业服务费、水电公摊费。合同签订后，原告一直积极履行合同义务，依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了物业服务，但被告自2013年11月起无故拖欠物业服务费，自2014年7月1日起拖欠水电公摊费。经原告多次催收无果，现起诉要求被告支付物业服务费1207.40元，水电公摊费34.10元；要求被告以欠付物业服务费为基数，按照每日千分之三的标准向原告支付违约金至欠付物业服务费付清日止；被告承担诉讼费用。被告辩称，系小区业主属实。2015年4月之前公摊水电费已交。因原告物业服务不到位，因此物管费一直未交。物业服务不到位体现在小区治安太差，安保不严，人员随意进出；公共区域被人乱改造，底楼业主私自修地下室，影响房屋安全，且占用公共面积当私人停车位；小区绿化管理不到位；有的业主在小区乱搭乱建物管未管理；房屋外墙砖脱离，物管未及时清理；业主毁花毁草，物管公司不管；公共设施损坏物管也不修理；经常断电等。多数业主未交物管费，所以被告也不交物管费。经审理查明，被告系重庆市忠县XX小区XX号业主，房屋建筑面积120.74平方米。2013年9月30日，忠县XX小区业主委员会与原告签订了物业服务合同，约定：由原告对忠县XX一、二、三期、XX实施物业管理服务；服务期限为三年，从2013年9月30日起至2016年9月29日止。合同期限届满前三个月内，甲方作出续聘或选聘的决定，在甲方与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用实行包干制，物业服务费用的标准为按建筑面积计算，住宅为0.5元/平方米/月（多层），0.8元/平方米/月（电梯房），办公用房为1.50元/平方米/月，商业物业为0.85元/平方米/月。公用水电费由业主按户据实分摊。物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月5日交清当月费用，逾期不交，按应交费用总额的3‰按日计收滞纳金。原告提供物业服务的主要内容包括物业共用部位的维护、保养和管理、物业共用设施设备的维护、保养、运行和管理、公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理、公共场所和房屋共用部位的清洁卫生、交通与车辆停放秩序的管理、物业档案资料管理等多项内容。双方还就物业服务质量、双方的权利义务、物业管理用房、违约责任等事项进行了约定。合同签订后，原告依约在XX小区提供物业管理服务。2015年6月，原告因物业服务费及公摊费收费不齐，导致经营困难，从XX小区撤场。因被告未缴纳物业服务费，经原告催收无果，现起诉来院，诉讼请求同前。另查明，二被告每月应支付的物业服务费为60.37元。被告从2013年11月至2015年6月，未向原告支付物业服务费60.37元/月20月=1207.40元，2013年7月1日至2015年6月30日期间公摊水电费34.10元，共计1241.50元。原告催收无果，遂诉至本院。上述事实，有原、被告委托代理人在庭审中的陈述以及原告提供的：《物业服务合同》、业主报失报修记录、电费缴费记录、XX管理处工作会议纪要、员工物品领用表等证据材料在案佐证，本院予以确认。本院根据原、被告的诉、辩称意见及其提供的证据材料和确认的事实，对本案争议问题作如下综合分析认定：关于原、被告是否存在物业服务合同关系的问题。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，忠县XX小区业主委员会与原告签订的物业服务合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故合法有效。被告系该小区业主，原告与忠县XX小区业主委员会签订的前期物业服务合同对被告具有约束力。被告抗辩原告与业主委员会签订的物业服务合同其不清楚，不予认可，不符合上述法律规定，本院不予支持。二、关于原告是否依约履行物业服务义务的问题。本院认为，在原告与忠县XX小区业主委员会签订的物业服务合同中，忠县XX小区业主委员会委托原告提供的物业服务内容包括物业共用部位的维护、保养和管理、物业共用设施设备的维护保养运行和管理、公用绿地、花木、建筑物品等的养护与管理、公共场所和房屋共用部位的清洁卫生、交通与车辆停放秩序的管理、物业档案资料管理等全方面的综合服务。原告为证实其已依照合同约定履行了物业服务义务，提供了业主报失报修记录、电费缴费记录、XX管理处工作会议纪要、员工物品领用表等证据材料。上述证据材料来源合法、内容真实，本院予以采信。原告主张其依约履行合同义务的事实成立，本院予以支持。被告抗辩原告服务不到位，本院认为，物业管理是一个阶段性的工作，周到的服务是每个小区业主的共同希望，物业服务企业应当在合同约定的权利义务的基础上，不断提升物业服务水平，作为小区业主也应当从大局出发，对物业企业的工作给予理解和支持，共同维护小区的利益。被告不能在接受原告提供的物业服务后，又以原告在履行合同约定的部分义务时存在瑕疵为由，拒绝支付物业服务费用。综上，被告的抗辩原告未履行物业服务的意见不能成立，本院不予采信。三、关于原告主张违约金的问题。原告主张被告按照合同约定支付违约金，本院认为原告并无充分证据证实其完全依照合同约定提供了物业服务，相反，原告在履行物业服务义务的过程中也存在瑕疵，故本院对原告的该项主张不予支持。综上所述，原告与忠县XX小区业主委员会签订的物业服务合同合法有效，原告及被告应当依照合同约定全面履行自己的义务。因原告已依约履行相关义务，故被告应当依约支付物业服务费。因双方对被告尚欠物业服务费1207.40元无异议，故原告的诉讼请求成立，本院予以支持。被告主张其缴纳了2015年4月之前的公摊水电费，但未向本院提供证据证实，故本院不予支持，被告应按合同约定据实分摊公摊水电费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《物业管理条例》第二条、第七条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定、判决如下：一、被告方慧琼在本判决生效之日起十日内向原告重庆沛能物业管理有限公司支付物业服务费1207.40元、公摊水电费34.10元，共计1241.50元。二、驳回原告重庆沛能物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告方慧琼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期满内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请强制执行的期限为二年，自本判决确定的履行期间的最后一日起计算。审判员  周红宇二〇一六年六月二十七日书记员  覃诗倪