广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5407号上诉人（原审原告、反诉被告）：罗琳，住广东省广州市越秀区。委托代理人：陈冠星，广东广信君达律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：马文兰，住黑龙江省哈尔滨市道外区。委托代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。原审第三人：广州市海珠区天浩房产咨询服务部，住所地广东省广州市海珠区。投资人：汤浩然。原审第三人：刘志明，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托代理人：张楚晓，广东岭南律师事务所律师。上诉人罗琳因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1128号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：马文兰和刘志明是海珠区前进路63号1704房的共同产权人。罗琳（承租方、乙方）与马文兰（出租方、甲方）、广州市海珠区天浩房产咨询服务部（以下简称天浩服务部）（经纪方）签订《房产租赁合同》，约定甲方将海珠区前进路78号1704房出租给乙方作住宅使用，租期二年，从2015年2月10日至2017年2月9日止；甲方应于2015年2月5日将房产交付乙方使用；甲乙双方约定月租金4500元；租金按月结算，乙方在每月10号前结清本月租金；乙方必须按期缴纳租金，否则除继续缴纳租金外，每逾期一天，应按欠款金额的百分之一支付滞纳金；乙方于签订本合同时向甲方交付保证金9000元，以及首月月租金4500元；租赁期间，甲乙双方任何一方如需提前解除合同，必须征得另一方的同意；否则，按如下方式处理：甲方提前收回该房产的，除退回全部保证金外，还需支付相当于保证金数额的费用作违约金；乙方提前退租的，甲方有权没收全部保证金；甲方优惠1000元给乙方；等。合同签订后，罗琳向马文兰支付10000元。罗琳表示该费用全部是保证金。马文兰认为该费用中的9000元是保证金，另外1000元为首月的部分租金。罗琳、马文兰及刘志明均确认上述合同记载的海珠区前进路78号1704房为笔误，涉案房屋的地址应为海珠区前进路63号1704房，即为海珠区前进路嘉汇华庭A栋1704房。罗琳于2015年6月10日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、解除罗琳、马文兰双方的《房产租赁合同》；2、马文兰向罗琳退回保证金10000元；3、马文兰向罗琳支付违约金10000元（根据合同第十一条约定，违约金相当于保证金数额）；4、马文兰承担案件诉讼费用（包括受理费、保全费、公告费）。马文兰于2015年10月17日向原审法院提起反诉，请求判令：1、解除罗琳、马文兰双方的《房产租赁合同》；2、罗琳支付拖欠租金2500元及滞纳金，滞纳金每天按所欠款金额的1%标准计，自2015年2月11日至清付之日止，暂计至起诉之日止，共计2250元；3、案件的全部受理费由罗琳承担。罗琳同意解除合同，不同意马文兰的其他反诉请求。原审另查，因马文兰原无法联系，罗琳支付了案件的公告费用500元。原审诉讼中，罗琳表示，签约前，天浩服务部的工作人员带其看过房屋，因为该房屋有其他租客，其无法进到房间，只是看了房屋大厅结构，其当时是同意租住涉案房屋的；2015年2月5日交房时，罗琳没空，故其是在2015年2月7日从天浩服务部处取得涉案房屋钥匙的，并与天浩服务部工作人员一起去收房，当时发现该房屋的情况与看房时的情况不相同，所以当日其就向天浩服务部表示其不再承租涉案房屋，并将房屋钥匙交给天浩服务部，其后来了解才知道签约前所看到的家具均是租户的。马文兰表示，罗琳在签约前已看过房屋，原房客也对房屋情况予以说明；罗琳在合同约定的交房时间并没有来收楼，其所称在2015年2月7日交钥匙给天浩服务部不是事实，罗琳持有房屋至2015年3月1日，直至该天，天浩服务部才将房屋钥匙交还给马文兰。因罗琳已主张解除合同，原审庭审中，原审法院对此向马文兰释明，马文兰表示坚持其主张解除合同的请求；罗琳、马文兰均表示其所主张的解除合同实际上为解除双方关于涉案房屋的租赁合同关系。另外，罗琳、马文兰及刘志明均表示罗琳所主张的诉讼请求由马文兰承担即可。刘志明表示其知道并同意马文兰将涉案房屋出租给罗琳，并同意由马文兰一人向罗琳主张案件的有关权利。原审法院认为：罗琳与马文兰、天浩服务部签订的《房产租赁合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，合同各方均应按照合同约定全面履行自己的义务。关于罗琳支付的10000元的性质，罗琳主张该费用均为保证金，马文兰认为该费用中9000元为保证金、1000元为首月的部分租金，马文兰的意见与合同中关于保证金的约定相符，故原审法院对马文兰的该意见予以合理采信。现各方当事人均确认，罗琳已将涉案房屋交还给马文兰，而罗琳、马文兰均要求解除双方关于涉案房屋的租赁合同关系，故对罗琳、马文兰的该请求予以支持。罗琳认为该房屋存在重大质量问题、屋内东西破烂，无法入住，但罗琳也确认其是在签约前勘察过涉案房屋后才签订的合同，故其对该房屋的结构、质量、装修等情况应有一定了解，且罗琳也没有举证证实该涉案房屋存在重大质量问题并导致该房屋无法使用，另外结合各方当事人在原审诉讼中的陈述可知，该房屋在出租给罗琳前一直是有出租给他人使用的，故罗琳的上述意见，依据不足，原审法院不予采纳。根据合同约定，罗琳提前退租，马文兰有权没收全部保证金，故罗琳要求马文兰返还保证金9000元及支付违约金的请求，依据不足，原审法院不予支持。根据该案的实际情况及各方当事人的陈述可知，罗琳并没有实际使用涉案房屋，故马文兰要求罗琳支付租金及违约金的反诉请求，依据不足，鉴此，罗琳要求马文兰将收取的租金1000元返还给罗琳的请求，合理合法，予以支持。该案公告费是因马文兰的原因而产生，故该费用由马文兰承担为宜。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2016年1月27日作出判决：一、解除罗琳与马文兰关于海珠区前进路63号1704房（合同记载地址为海珠区前进路78号1704房）的租赁合同关系；二、马文兰在判决生效之日起10日内返还1000元给罗琳；三、驳回罗琳的其余诉讼请求；四、驳回马文兰的其余反诉请求。案件本诉受理费2370元、反诉受理费1277.5元及财产保全费220元，由罗琳负担本诉受理费2320元及财产保全费220元，马文兰负担本诉受理费50元及反诉受理费1277.5元。案件公告费500元，由马文兰负担。判后，上诉人罗琳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院查明事实不清，应予以纠正。一、根据天浩服务部原审期间提供的《关于罗琳诉被告马文兰一案的陈述意见》可知，罗琳是在2月6日原租客搬走后开始看房才发现房屋存在问题，隔了一天，即2月8日中介方将中介费2250元全额返还给罗琳，中介方此前曾就房屋质量问题联合罗琳多次与马文兰进行沟通但未果，中介方随即退回全额中介费，证明中介方确认房屋存在质量问题，否则中介方已收取的中介费不可能全额返还给罗琳的。同时，罗琳提供的录音文件亦有马文兰对房屋质量问题的确认，且马文兰提供的证人也有出庭作证，包括吊灯脱落、房屋墙体剥落、厕所门及厨房门损坏、窗帘破损等，而且有大量的垃圾。涉案房屋完全不符合居住条件，该事实原审法院并没有查明。二、在初次看房时因涉案房屋尚有租客居住，属于上一手租户的租赁期间，即使租户愿意让罗琳查看房屋使用状态，但房屋的具体质量到底如何，基于房屋当时仍处于租赁使用状态，罗琳根本不可能逐一评估，等到原租客搬走后，罗琳再次看房某发现房屋结构和装修存在严重的质量问题，与第一次看房时已严重不符，房屋质量问题在第一次看房时并不存在，或者第一次看房时可能已经存在但因处于隐蔽地方无法仔细查看，但房屋质量存在问题均得到马文兰、租户、中介方的确认的，是可以确定的基本事实，原审法院并没有查明。三、根据《房产租赁合同》第九条，在租赁期内，甲方负责对房屋定期检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，即马文兰对房屋质量负有定期修缮的义务，通过录音文件等相关证据均可证明马文兰承认房屋存在质量问题并自愿整改，但一直拖延不办，属于违约，对上述合同条款约定及录音文件中马文兰的自认等事实，原审法院并没有查明。四、马文兰在罗琳租赁期内“一屋两租”，另行出租给案外人唐贤文，租期由2015年3月20日至2016年3月19日，在双方没有解除租赁合同的情况下马文兰又把涉案房屋租给其他人，是重大违约行为。请求判令：1、撤销原审判决第二、第三项，改判马文兰向罗琳退回保证金及租金10000元，并支付违约金10000元;2、马文兰承担案件所有诉讼费用。被上诉人马文兰答辩称：不同意上诉人罗琳的上诉请求，原审法院查明事实清楚，请求维持原判。马文兰在3月17日、18日将涉案房屋另行出租是合法处置自己的房屋，不存在违约。原审第三人天浩服务部未提交书面答辩意见。原审第三人刘志明答辩意见与被上诉人马文兰一致。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。另查明，原审期间，罗琳提交录音光盘及文字整理稿一份，马文兰质证称对该证据的真实性不予确认，录音文稿与录音内容不一致等。二审期间，马文兰述称其没有承诺装修以后罗琳再承租，涉案房屋出租多年难免有瑕疵，马文兰是同意与罗琳协商的，但是罗琳都不愿意协商。原审期间，马文兰申请证人赖某出庭作证，赖某陈述其是涉案房屋的上一手承租人，其与每一个上门看房的租户及中介都会强调涉案房屋除了衣柜及破旧的沙发外，现在家里的其他家具都是赖某的，如果其搬走的话其家具都会搬走，厨房一直没有门，马文兰重新做过厕所的防水，也更换了厕所门，吊灯是赖某换的，租户在看房时赖某也会强调吊灯是赖某的，至于墙体脱落的问题，其搬出房屋时没有该情况。罗琳述称虽然赖某向其反映罗琳看到的东西都是赖某的，但没有逐一介绍什么东西是他的，并询问证人新租户入住房屋是否需要重新装修后再入住，赖某回应称其个人感觉没有什么问题，其也在涉案房屋租住了三年，其认为刷下墙体会更好。二审期间，罗琳述称上一手租户对房屋情况的说明是在罗琳第二次看房某说明的；罗琳在第二次看完房后表示不承租涉案房屋时已经将钥匙交给天浩服务部；涉案房屋不符合居住条件是马文兰及天浩服务部均予以确认的，且在罗琳提交的录音中也有体现，马文兰表示过完年后可以整改；原审法院没有查明天浩服务部全额退还罗琳中介费以及马文兰在本案合同租期内一屋两租的事实。本院认为：罗琳作为承租人在承租前有义务了解房屋情况。罗琳在签约之前已经看过涉案房屋，其后罗琳、马文兰与天浩服务部签订的《房产租赁合同》是各方真实意思表示，为合法有效合同，各方均应依约履行。罗琳主张第二次看房某发现涉案房屋不符合居住条件，马文兰、天浩服务部对此均予以确认，有证人证言及录音文件为证。首先，涉案合同对房屋交付的具体条件并无约定，罗琳在第一次看房之后也未就房屋质量问题提出异议；其次，马文兰、天浩服务部并无确认涉案房屋不符合居住条件；再次，马文兰对录音文件的真实性不予确认，仅确认涉案房屋存在瑕疵，罗琳也未能举证证明马文兰对房屋瑕疵的确认等同于确认涉案房屋无法居住使用，双方也未就装修等问题达成一致意见；最后，证人对罗琳是否需要重新装修后入住的答复亦证明罗琳的主张不成立。因此，罗琳主张涉案房屋不符合居住条件缺乏依据，本院不予支持。罗琳自述2015年2月7日第二次看房时表示不再承租涉案房屋并将钥匙交给天浩服务部，故是罗琳单方提前解除合同，构成违约。根据《房产租赁合同》的约定，罗琳提前退租的，马文兰有权没收保证金，故马文兰有权没收保证金9000元。罗琳于2015年2月7日交还钥匙提前退租，马文兰于2015年3月另行出租涉案房屋是在罗琳退租之后，罗琳主张马文兰在其租期内一屋两租构成违约缺乏依据。罗琳的其他上诉理由依据不足，本院不予采纳。综上所述，上诉人罗琳的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人罗琳负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年六月二十四日书 记 员  游瑞娜