广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法虎民一初字第1364号原告：东莞市德盛建业房地产开发有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇沿江路海珠大厦三楼，组织机构代码为751086175。法定代表人：赵植南，该公司总经理。委托代理人：ＸＸ强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。委托代理人：马月阳，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告：王超辉，男，汉族，1983年10月28日出生，住广东省东源县，原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司（以下简称德盛公司）诉被告王超辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法由代理审判员胡辉使用简易程序独任进行审理，于2015年11月16日公开开庭进行了审理，原告德盛公司的委托代理人马月阳到庭参加诉讼，被告王超辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。因案情复杂，本案依法转为适用普通程序进行审理，由代理审判员胡辉担任审判长，与人民陪审员何淑贞、李淑瑜组成合议庭进行审判，于2016年5月26日再次公开开庭进行了审理，原告德盛公司的委托代理人ＸＸ强、马月阳到庭参加诉讼，被告王超辉经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德盛公司诉称：2014年3月19日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告将位于东莞市××镇××号海鸿银居2幢2005号房产出卖给被告，房款总价为人民币1061226元；被告以银行按揭付款的方式向原告支付购房款，于合同签订当日支付首期款人民币321226元，剩余房款人民币740000元由被告向银行申请按揭贷款支付；如被告不履行按揭贷款合同义务，导致原告向银行承担保证责任而代为偿还贷款的，原告有权选择解除合同，对案涉房产进行重新销售；原告解除合同的，被告需按房款总价的10%向原告支付违约金，并承担因办理合同终止手续的相关费用；原告因提起诉讼所产生的诉讼费、律师费由被告承担。2014年3月27日，原、被告及东莞银行股份有限公司虎门支行签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》，就银行向被告发放贷款，利息计算方式、还款方式、违约责任及原告应承担连带保证责任进行了约定。2014年4月2日，原告将案涉房屋交付给了被告。2015年9月6日，原告收到银行发放出的书面《催款通知》，被正式告知截止至2015年9月6日，被告仍欠银行本金732666.77元，利息22921.15元及罚息534.33元未偿还，原告需于收到通知3日内履行还款义务。当日，原告代被告向银行履行了还款义务，并要求银行出具了《代偿证明》。原告一直尝试联系被告向其追偿，均无果。为维护自身合法权益，原告诉至法院，请求依法判令：1.解除案涉《商品房买卖合同》；2.被告交还案涉房屋给原告；3.判决被告按约向原告支付违约金106122.6元；4.被告协助原告到有关部门办理案涉合同终止手续、房屋产权变更登记等事项，并承担相关费用；5.被告向原告补偿律师费20000元；6.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告德盛公司自愿放弃第4项诉请中关于房屋产权变更登记相关费用的主张，同意待实际产生后另行主张。被告王超辉未向本院提供答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2014年3月19日，原告德盛公司与被告王超辉签订一份《商品房买卖合同》（合同编号为20140319C8E57F244201），约定：原告德盛公司作为出卖人，被告王超辉作为买受人；买受人购买的商品房为现房，位于东莞市××镇××号海鸿银居2幢2005号房，该商品房合同约定建筑面积共115.27平方米，套内建筑面积94.67平方米；总价款为壹佰零陆萬壹仟贰佰贰拾陆圆整；付款方式为银行按揭付款，买受人在签订本合同当日支付首期房款人民币321226元，剩余房款人民币740000元则由买受人向银行申请按揭贷款支付；本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五），合同附件与本合同具有同等法律效力附件五，关于买受人违反按揭贷款合同的违约责任，买受人不履行按揭贷款合同的义务，而导致银行要求出卖人（即担保人）承担担保责任代为偿还贷款的，出卖人在向银行承担担保责任的同时自动取得银行的抵押权，出卖人代为还款后，有权选择向买受人追偿欠款或解除本合同，并进行重新销售，出卖人决定解除合同的，买受人应按该商品房总价款的10%向出卖人支付违约金，同时应当协助出卖人到房管部门办理买卖合同的终止手续并承担相关费用，买受人拒不协助的，出卖人因通过诉讼解决而增加的诉讼费、律师费损失由买受人承担。2014年4月2日，原告德盛公司将案涉房屋交付给被告王超辉。另查明，2014年3月27日，案外人东莞银行股份有限公司虎门支行作为甲方（即贷款人，抵押权人），被告王超辉作为乙方（即借款人，抵押人，购房人），原告德盛公司作为丙方（即保证人），共同签订一份《楼宇按揭抵押贷款合同》（合同编号为9020140000025984），约定：甲方根据乙方的贷款申请，同意向乙方发放购房按揭贷款，贷款金额为人民币柒拾肆万元整，贷款期限自2014年3月27日至2044年3月27日；乙方愿以东莞市××镇××号海鸿银居2幢2005号房及其权益设定抵押；本合同由丙方为乙方在本合同项下债务向甲方提供连带保证责任担保，担保范围包括本合同项下的贷款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、乙方应向甲方支付的其他款项、甲方为实现债权和抵押权而发生的相关费用；甲方在本合同项下债权存在物的担保的，不论该物的担保是由乙方提供还是由第三人提供，甲方有权要求丙方先承担本合同项下的保证责任或要求丙方与物的担保人同时履行担保责任，丙方承诺不因此而提出抗辩，甲方放弃、变更或丧失其他担保权益的，丙方的保证责任仍持续有效；乙方发生下列任一情况，均构成违约：1.乙方不按本合同约定按时足额偿还贷款本息或其他应付款项……；出现上述任一违约情形，甲方有权行使下述一项或几项权利：2.宣布贷款立即到期，要求乙方立即清偿贷款本息及相关费用。另查明，由于被告王超辉未按时归还贷款，案外人东莞银行股份有限公司虎门支行向原告德盛公司催收贷款，原告德盛公司于2015年9月6日向案外人东莞银行股份有限公司虎门支行偿还了贷款本金732666.77元、利息22921.25元及罚息534.33元，对此向本院提交了《催收通知书》、主动还款凭证及《代偿证明》为证，《代偿证明》显示：“东莞市德盛建业房地产开发有限公司：兹有客户王超辉（身份证号码：）于2014年3月27日购买贵公司位于‘东莞市××镇××号海鸿银居2幢2005’之房产，2014年3月27日，王超辉、贵公司与我行签订了《楼宇按揭抵押贷款合同》（合同号为：9020140000025984）……贵公司作为担保方承担连带担保责任，于2015年9月6日代王超辉（身份证号码：）还清了合同编号为9020140000025984《楼宇按揭抵押贷款合同》项下全部贷款本息人民币755588.02元，罚息人民币543.33元……至2015年9月6日止，我支行与王超辉、东莞市德盛建业房地产开发有限公司之间关于东莞市××镇××号海鸿银居2幢2005房产的债权已终结。贵公司拥有对王超辉债务的追索权。证明单位：东莞银行股份有限公司虎门支行，日期2015年9月6日”。原告德盛公司还主张其为本案支出律师费20000元，向本院提交了《委托代理合同》及律师费发票为证。另查明，案涉房屋尚未办理《房地产权证》，但已于东莞市虎门房地产管理所登记备案，登记购房人为王超辉，房屋坐落于东莞市××镇××号海鸿银居2幢2005。案涉房屋亦办理了《商品房他项权登记证明》，抵押权人为东莞银行股份有限公司虎门支行，抵押贷款金额为740000元。以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、《楼宇按揭抵押贷款合同》、业主收楼明细、《催收通知书》、主动还款凭证、《代偿证明》、《委托代理合同》、律师费发票、房产登记信息查询结果、《商品房他项权登记证明》、《商品房抵押登记申请表》和本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷，案涉《商品房买卖合同》及《楼宇按揭抵押贷款合同》系双方真实的意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法，真实有效，对此本院依法予以确认。根据案涉《商品房买卖合同》约定，被告王超辉不履行按揭贷款合同的义务，从而导致银行要求原告德盛公司承担担保责任代为偿还贷款后，有权选择向被告王超辉追索欠款或者解除合同，原告德盛公司决定解除合同的，被告王超辉应按该商品房总价款的10%向原告德盛公司支付违约金，同时应该协助原告德盛公司到房管部门办理买卖合同的终止手续并承担相关费用，被告王超辉拒不协助的，还应当承担原告德盛公司通过诉讼解决而增加的诉讼费、律师费损失。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，由于被告王超辉未履行《楼宇按揭抵押贷款合同》的义务，导致原告德盛公司向银行还款756122.35元，即原、被告双方约定的解除合同的条件已经成就，故对于原告德盛公司诉请解除案涉《商品房买卖合同》的主张，本院依法予以支持。至于合同解除的时间，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除”的规定，本院认定解除合同的通知到达被告王超辉的时间为被告王超辉收到本案的起诉状之日即2015年10月24日，故本院依法确认原、被告于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》于2015年10月24日已经解除。合同解除后，被告王超辉应立即将位于东莞市××镇××号海鸿银居2幢2005号房的房屋交还给原告德盛公司。对于原告德盛公司诉请被告王超辉协助办理房屋产权变更登记手续的主张，因案涉房屋已经办理抵押登记手续，原告德盛公司已经代被告王超辉偿还了所有贷款本息，故被告王超辉应在案外人东莞银行股份有限公司虎门支行注销抵押登记后协助原告德盛公司办理房屋产权变更登记手续，并将案涉房屋过户至原告德盛公司名下。另，根据案涉《商品房买卖合同》的约定，原告德盛公司选择解除合同的，被告王超辉应按该商品房总价款的10%向原告德盛公司支付违约金，还应当承担原告德盛公司通过诉讼解决而增加的诉讼费、律师费损失，故对于原告德盛公司诉请的违约金106122.6元及律师费20000元，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司与被告王超辉于2014年3月19日签订的《商品房买卖合同》于2015年10月24日解除；二、限被告王超辉于本判决发生法律效力之日起五日内将位于东莞市虎门镇解放路23号海鸿银居2幢2005号的房屋交还给原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司；三、限被告王超辉于案外人东莞银行股份有限公司虎门支行注销案涉房屋的抵押登记后五日内协助原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司办理上述房屋的产权变更登记手续，将上述房屋产权变更至原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司名下；四、限被告王超辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司支付违约金106122.6元；五、限被告王超辉于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司支付律师费20000元；六、驳回原告东莞市德盛建业房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费15486元（原告已预交），由被告王超辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  胡 辉人民陪审员  何淑贞人民陪审员  李淑瑜二〇一六年六月十二日书 记 员  丁紫茵谢鹏