广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书粤06**民初4022号原告江耀民，男，汉族，住佛山市南海区九江。身份证号码：×××2130。被告严国徽，女，汉族，住佛山市禅城区。身份证号码：×××262X。原告江耀民诉被告严国徽房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月4日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告及被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月23日，原告与被告签订《商铺（仓库）租赁合同》，约定由被告承租原告位于佛山市禅城区石湾榴苑三街17座之一A号的商铺，租赁期自2014年10月23日起至2017年12月31日止，租金每月1000元，按年递增5%，被告应于每月的25号前支付当月租金，保证金5000元，逾期付租须按欠付租金的1%／天向原告交付滞纳金，租赁期间被告不得拆除已装修的固定设施。上述合同签订后，原告依约将上述房屋交付给被告使用，被告也向原告支付了2015年10月31日前的租金。但被告在2016年2月1日至2016年3月27日期间把商铺的装修私自拆除，并且拒绝支付租金。鉴于被告拒不支付租金的行为和私自拆除装修已构成根本违约，故原告起诉至法院，请求判令：1、被告支付拖欠的租金至商铺返还日止（暂计算2015年11月11日至2016年4月30日为6150元）；2、解除原告与被告签订的《商铺（仓库）租赁合同》，被告立即搬离上述租赁物，并将租赁物返还给原告；3、被告交纳的保证金5000元归原告所有；4、被告向原告支付逾期付款违约金（以6150元为基数从2015年11月16日起计至2016年4月29日合共5774元，按欠付金额的1%按日计付）；5、被告赔偿因拆除装修的损失20000元；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告一直按时向原告交租至2016年1月，2016年2月，因涉案商铺的排污管内污水倒灌导致被告无法经营，被告认为修复责任在于原告，故立即通知原告到场协商解决，原告当场表示免除被告2、3月份的租金，但认为合同已经约定修复责任在于被告，故不同意承担修复责任。因临近春节，无法找到装修师傅进行修复，直至2月底，楼上住户才找到师傅进行修复，这次维修费用被告也有份支付。此后被告请来几个维修师傅出具全面修复方案，但造价均在7000元以上，且不能保证以后不再发生类似情形。被告认为，被告是经营美容行业的，需提供干净卫生的场所进行美容服务，故即使被告进行修复，亦有可能再次发生类似情况影响被告美容店的正常经营。涉案商铺存在重大结构性问题致使被告无法继续营业，故被告在2016年3月15日搬离商铺，并于2016年3月27日将水电费存折、商铺交还给原告；2、原告请求被告赔偿20000元损失是不合理的，被告没有拆除原告的固定设施，搬走的只是可移动物品；3、被告不存在拖欠租金，故无需向原告支付滞纳金和保证金。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的身份证、被告的身份证复印件。拟证明原告及被告的诉讼主体资格。2、房屋租赁合同及附件（同意转租证明、防火安全责任书）。拟证明原、被告的租赁关系。3、拍卖结果证明、拍卖成交确认书、企业公有资产处置审批表、房地产权证、国有土地使用权证。拟证明原告是涉案房屋的产权人，原告有权出租涉案房屋。4、照片9张。拟证明被告拆除涉案房屋装修设施设备的事实。诉讼中，被告提交以下证据：1、营业执照。拟证明被告承租涉案铺位用于经营美容店。2、支付宝转账电子回单四张、2015年8月5日至2016年1月10日借记卡账户历史明细清单、结婚证。拟证明被告已经交纳2015年9月至11月、2016年1月的租金。照片和录像。拟证明被告承租铺位期间，污水倒灌导致被告无法经营。4、押金收据。拟证明原告收取被告押金5000元。5、2015年6月1日至2015年8月5日借记卡账户历史明细清单及2015年6月4日支付宝转账电子回单。拟证明被告已经按时足额交纳租金。依被告申请，本院向中国农业银行南海分行调取银行交易明细一份（户名：黄惠彤，账号：50×××50）。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据1、2，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认；证据3，原告能提供原件核对，被告不持异议，本院对真实性予以确认；证据4为照片，照片中租赁房屋大门上方标示的电话号码与被告的电话号码一致，被告虽有异议，但未能提供证据予以反驳，本院对照片的真实性予以确认，但该组照片均未能反映拍摄时间，被告亦有异议，故其证明内容本院不予采信；被告的证据，原告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院依被告申请调取的证据，原、被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2014年10月23日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺（仓库）租赁合同》，主要约定：第一条、甲方同意将位于佛山市禅城区石湾榴苑三街17座之一A号的商铺（仓库）壹间，面积34.65平方米租赁给乙方作经营使用，租金每月1000元，每年递增5%。第二条、租赁期限由2014年10月23日至2017年12月23日止，共计38个月。从2015年1月1日起计算租金，由租赁期起到2014年12月31日为装修期间免租期。乙方如要继续租赁，经甲方同意后，需在租赁期满前1个月办理续租手续。第三条、乙方按月交租，每月15日前缴纳本期租金。逾期不交，每天按该期欠交租金总额的1%罚收滞纳金，如拖超至30天后仍不交租，按第五条违约处理。第四条、签订租赁合同时，乙方必须预交5000元给甲方作物业保证金（不能抵扣租金）。乙方在租赁期内提前退租，需书面提出，甲方不退物业保证金和已收的租金。……租赁期内水电费及其损耗由乙方自理。水电费由甲方代支代收，按供水，电部门收取额向乙方收缴代交。第五条、违约处理。乙方有下列情况之一者，甲方有权终止合同，收回商铺（仓库），并不退回物业保证金和已收租金。……3、乙方拖欠租金，水费或电费超过30天的。……第七条：租用期满退铺时，乙方不得拆除已装修的固定设施（包括水，电等），否则不退回物业保证金，且按原价赔偿。第八条：甲方将商铺（仓库）交付给乙方使用后，其门，窗，水，电，排污管，下水道等设施使用期内由乙方负责维修保养。第九条：合同期内，乙方对所租用的商铺（仓库）的一切设施有保管的责任，任何行为引起使商铺（仓库）设施受到损失，由乙方负责维修及维修费用并赔偿损失……。同日，被告向原告支付按金5000元，原告开具收据一份。经向中国农业银行查询，黄惠彤的账户（账号为62×××10）有如下交易记录：2015年6月4日，从杨培根的支付宝账户汇入1000元；2015年7月2日，现金存入1000元；2015年8月2日，现金存入1000元；2015年9月2日，从杨培根的支付宝账户汇入1000元；2015年10月5日，从杨培根的支付宝账户汇入1000元；2015年11月4日，从杨培根的支付宝账户汇入1000元；2015年12月4日，现金存入1000元；2016年1月4日，从杨培根的支付宝账户汇入1050元。据被告提供的照片反映，涉案商铺内有积水。另查明，被告严国徽与杨培根于1997年8月18日登记结婚。被告于2015年1月22日注册成立佛山市禅城区女人香居美容店，经营场所为佛山市禅城区榴苑三街十七座地下商铺之一A，类型为个体户。再查明，据粤房地证字第××号《房地产权证》上载，佛山市禅城区榴苑三街十七座地下商铺之一A、B的权属人为佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司。2009年8月4日，佛山市禅城区人民政府公有资产管理办公室审批同意包含涉案商铺在内的多个房产以不低于评估价值公开拍卖。2009年9月22日，原告与佛山市天地和拍卖有限公司签订《拍卖成交确认书》，确认原告以178600元购买佛山市禅城区榴苑三街十七座地下商铺之一A、B。2009年10月10日，佛山市禅城区盈裕资产经营有限公司出具《拍卖结果证明》一份，内容为：“我司于2009年9月22日经佛山市天地和拍卖有限公司依法公开拍卖佛山市禅城区榴苑三街十七座地下商铺之一A、B，建筑面积71.25平方米，拍卖成交价178600元，买受人：江耀民（身份证号：××。”原告陈述：原告不记得被告拖欠哪几个月的租金，应是从2015年11月开始拖欠租金，原告没有其他收租的账户；被告交纳租金后原告有向被告开具收据；被告的水电费是直接存入原告的存折，被告已于2016年3月27日将水电费存折返还原告，2016年3月27日当天，原告到涉案铺位时发现被告已经将所有装修拆除，包括厕所门、电灯、开关、入墙柜、空调、厕所水箱、厕所排气扇等，但被告至今都没有将铺位钥匙交还，原告也没有收到被告要求结束合同的书面材料；原告有涉案铺位的备用钥匙，原告已于2016年6月将铺位另行出租他人使用，新租户已对涉案铺位进行重新装修；关于污水倒灌的问题，我向二楼住户了解过，可能是二楼住户污水管堵塞造成的，但据二楼住户反映其已找专业人员进行疏通。被告陈述：原告无向被告开具租金收据；2015年6月之前，被告将租金存入原告妻子黄惠彤的另一个账户，2015年6月之后就存入到黄惠彤的农业银行账户，账号为62×××10；2015年7月、8月、12月，被告均是以现金形式存租金入该账户，被告交租一直很准时，均在每月1号至5号期间交纳当月租金；被告没有拆除厕所门、电灯、开关、入墙柜、厕所水箱、排气扇，只是搬走了空调。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原告与被告签订《商铺（仓库）租赁合同》，系双方真实意思的表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。关于原告诉请解除《商铺（仓库）租赁合同》。根据涉案《商铺（仓库）租赁合同》第五条第三款的约定，承租人拖欠租金超过三十天的，出租人有权终止合同，收回商铺。原告主张被告拖欠2015年11月之后的租金，据被告提供的银行流水记录显示，被告于2015年11月、12月以及2016年1月均有按时足额交纳租金，2015年12月的租金虽是以现金存款的形式存入交纳租金的账户中，但与被告过往的交租习惯、交租金额、日期均比较一致，形成稳定的交租记录；而原告陈述不清楚被告拖欠何时租金，其陈述被告一直在同一账号交纳租金亦与该租金账户中未能反映2015年6月以前的任何一笔交租记录自相矛盾，故原告应承担举证不能的不利后果，本院确认被告自2016年2月起拖欠租金的事实。被告于2016年3月27日向原告返还水电费存折，原告亦在当天确认被告已搬离，且原告持有涉案铺位的备用钥匙，具备在被告搬离当日收回铺位的客观条件，故本院确认原、被告签订的《房屋（仓库）租赁合同》已于2016年3月27日解除。关于被告抗辩主张涉案商铺存在污水倒灌的隐患导致被告不能继续经营、被告无违约的问题。第一，被告主张涉案铺位存在污水倒灌隐患仅为其单方陈述，并无证据予以支持；第二，被告举证的照片仅显示铺内有积水，并无有效的证据佐证涉案铺位出现不适租的情形；第三，涉案租赁合同第八条约定，合同期间内由被告负责维护保养门、窗、水、电、排污管，故负责维护排污管的责任在于被告。因此，被告的抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。关于原告诉请返还租赁物。如前所述，原告已事实上收回涉案铺位，且原告确认商铺已另行出租他人，故原告再诉请被告返还租赁物无事实依据，本院不予支持。关于原告诉请的租金。如前所述，被告自2016年2月起无交租，故被告仍需支付2016年2月1日至2016年3月27日期间的租金，经计算，租金数额为1964.52元（1050元＋1050÷31日×27日）。对原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告诉请的保证金、违约金、装修损失。被告自2016年2月1日起欠付租金并单方提前终止合同，根据《房屋（仓库）租赁合同》第五条的约定，原告有权没收保证金，原告诉请有理，本院予以支持。因无证据证明原告没收的押金不足以弥补其被告违约所遭受的实际损失，故本院对原告关于违约金的诉请不予支持。至于装修损失，因原告并未提供有效证据证明其被告有拆除固定装修的行为，且原告已将涉案铺位另行出租，新租户亦已对商铺重新装修，故即使有拆除行为，亦无法核实，故本院对原告关于支付装修损失的诉请亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第（二）款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，判决如下：确认原告江耀民与被告严国徽于2014年10月23日签订的《商铺（仓库）租赁合同》已于2016年3月27日解除；被告严国徽于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告江耀民支付租金1964.52元；三、原告江耀民已收取的保证金5000元不予退还被告严国徽；四、驳回原告江耀民的其他诉讼请求。如果被告严国徽未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取362元，由原告江耀民负担297元，被告严国徽负担65元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年六月二十八日书记员  李若梅附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。