淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2015）河新民初字第0987号原告（反诉被告）顾长松。委托代理人周立太、杜江，重庆周立太律师事务所律师。被告（反诉原告）淮安中宏家居市场经营管理有限公司，住所地江苏省淮安市水渡口大道111号。法定代表人蔡祥，该公司总经理。委托代理人章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。原告顾长松诉被告淮安中宏家居市场经营管理有限公司（以下简称“中宏管理”）委托合同纠纷一案,本院于2015年10月26日立案受理,依法由审判员王琍琍独任审判，于2015年12月2日公开开庭进行了审理。原告顾长松及其委托代理人周立太，被告中宏管理的委托代理人章炳骏到庭参加诉讼。后因案情需要，依法组成合议庭，于2016年4月12日再次公开开庭进行审理，原告顾长松及其委托代理人杜江，被告中宏管理的委托代理人章炳骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾长松诉称，2011年4月26日，原告与被告签订了商铺《委托经营管理合同》，该合同约定原告将位于江苏省淮安市水渡口大道111号淮安中宏国际家居生活广场（以下简称“家居广场”）二层I2811号的商铺（建筑面积21.81平方米）委托给被告经营管理，委托经营管理期限为2011年4月26日起至2025年12月31日止。被告承诺从2011年4月26日起至今，按照原告购房合同总价172603元的8%为原告所委托租赁房屋每年的经营回报收益，但被告在合同行签订后没有按照承诺及时足额向原告支付应当支付的经营回报收益。原告通过各种途径多次向被告催收上述款项，但被告以各种理由拒绝拖延支付。综上所述，原告认为被告未按照双方所签订的《委托经营管理合同》的约定及时足额支付经营回报，按照法律规定原告享有解除权并有权要求被告支付经营回报收益及违约金。故请求判令：1、解除原告与被告签订的《委托经营管理合同》；2、被告按照《委托经营管理合同》向原告支付经营回报收益50054元（2011年1月1日－2015年10月计58个月，按172603元×８%×58个月×75%计算）及一次性违约金155342元；3、被告承担本案诉讼费。被告中宏管理辩称，被告受托管理原告所诉的商铺是事实，但是被告没有违反委托经营管理合同的各项条款，因此，原告要求解除合同以及支付经营回报收益和委托金的诉讼请求无事实和法律依据。反诉原告中宏管理诉称：2011年4月26日，反诉原告与反诉被告签订了商铺《委托经营管理合同》，约定由反诉被告将其位于家居广场二层I2811号的商铺（建筑面积21.81平方米）全权委托给反诉原告经营管理。合同约定自2011年1月1日起至2025年12月31日，该商铺的租金收益由反诉被告分成其中的75%，反诉原告分成其中的25%。合同同时约定了反诉原告向反诉被告支付租金收益的计算公式；反诉原告有权以自己的名义从事该商铺的一切经营活动，在合同期内反诉被告不以任何理由或籍口，干扰反诉原告和经营户正常经营。因为考虑整个商场的整体经营和统一持续经营的需要，合同约定任何一方不得擅自变更、解除和提前单方面终止本合同，且反诉被告给予反诉原告的代理权不可撤销。如果一方违约导致本合同，不能履行或不能足期履行的，违约一方需按照上一年度的经营回报收益和剩余委托期限计算违约金。合同签订后，反诉原告按照合同约定履行了合同约定的义务。但是，反诉被告没有和反诉原告协商一致，单方提出解除合同其行为违反了合同第七条、第八条的约定，应当向反诉原告支付违约金。鉴于反诉被告解除合同可能导致反诉原告向该商铺的承租经营户和商场管理人承担损失赔偿责任，反诉原告保留进一步要求反诉被告承担相应损失的权利。故请求判令反诉被告向反诉原告支付违约金25089.54元，并承担本案诉讼费用。反诉被告顾长松辩称：反诉原告既没有按照对外发布的信息即按8%向我方支付2011年1月1日至2013年12月31日的租金收益，也没有按照合同约定的2%支付，楼层已售面积半年总租金从来没有公开透明，也无法计算我方2014年1月1日以后的应得租金，严重损害了我方的合法权益，我方及该家居广场的其他两千多户主以不同形式催要，在合理期限内，反诉原告仍没有履行，因此，我方单方解除与反诉被告的合同，不存在违约的事实。依据合同法第410条的规定，委托人或者受托人可以随时解除委托合同，故我方与反诉原告签订的委托经营管理合同中约定的不得解除合同的约定是无效的，且该合同是反诉原告单方制定的格式合同，合同中多项条款的内容违反了法律楚止性规定，加之反诉原告在网上公开发布的8%承诺以及合同约定的2%支付租金收益，其违反了合同约定和承诺，综上，其反诉不能成立，反诉费应由反诉原告承担。经审理查明，家居广场二层I2811号商铺，系原告顾长松以172603元购得。2011年4月26日，原告顾长松（甲方，委托方）与被告中宏管理（乙方，受托方）签订一份《委托经营管理合同》，主要约定甲方将其位于江苏省淮安市水渡大道111号家居广场二层I2811号商铺委托乙方经营和管理；委托经营期限为2011年1月1日至2025年12月31日止，甲方同意在合同约定的委托期限内将涉及该商铺经营管理的一切事项全部委托给乙方处理，并同意乙方有权以乙方的名义从事该商铺经营管理的一切活动（包括但不限于自行确定、调整该商铺经营范围及经营模式；独立处理一切与商铺经营有关的内外事务）；合同第三条约定：为支持培育市场，甲方承诺在2011年1月1日至2013年12月31日止，三年期间，每年以房价2%的租金价格出租给承租方，签订本协议后，乙方代为向甲方先行一次性付清前述三年的租金。合同第四条约定：除合同第三条第一款规定的经营回报收益外。在2014年1月1日至2025年12月31日止的租金收益七五、二五分成，乙方按该物业租金收入的75%支付给甲方，收入的25%作为乙方管理费用。租金收益在每半年（即6月底和12月底）的月未结算一次，乙方应及时支付。如乙方超过1个月未及时支付租金收益的，应按银行同期活期存款利率的4倍给予甲方赔偿。计算方法如下：楼层已售面积半年总租金÷楼层已售面积合同总价×委托方购房合同价×0.75系数＝委托方半年租金。合同第八条约定：甲方确认在本合同约定的委托经营管理期限内，乙方的代理权是不可撤销的。甲乙双方均无权中途终止或解除本合同，如因一方违约导致本合同不能履行或不能足期履行的，违约方须一次性支付违约金，违约金计算方式为按发生违约时甲方上一年度的年度经营回报收益乘以剩余的委托期限。自合同签订之日起至今，被告中宏管理公司引进红星美凯龙公司入驻家居广场进行经营管理，原告所购I2811号商铺也在其中。淮安市天盛会计师事务所受被告中宏管理委托对家居广场一期商铺2014年1－6月、7－12月、2015年1－6月三期应收租金情况进行了专项审计。2017年7月16日，被告中宏管理向原告支付了第四年即2014年上半年租金1085.02元（已扣减25%）。2015年2月，被告中宏管理向原告支付了第四年即2014年下半年租金1184.98元，2015年7月23日，被告中宏管理向原告支付了2015年上半年租金1203.11元。另查明，南京三得益房地产置换有限公司（以下简称“三得益公司”）系淮安中宏置业有限公司开发的家居广场的代理销售公司。有2420多户购买了该家居广场1-4层的商铺，各商铺间没有进行物理分割。家居广场1-4层商铺出售后，业主委托被告中宏管理统一经营管理，中宏管理引进上海红星美凯龙品牌管理有限公司淮安分公司（以下简称“红星美凯龙”）对家居广场统一经营管理。另查明，2014年7月，包括本诉原告在内的家居广场的业主，因返租回报率没有达到预期而至商场和市政府门口信访。2014年9月11日，业主代表与中宏置业、中宏管理代表在市信访局就2014年度租金收益事宜进行会商形成达成如下共识：关于2014年度租金收益率统一按合同价款4.75%计算（税后），租金分两次支付，中宏管理在9月27日开始付，于10月12日前付清上半年度租金收益2.375%（扣除上一次付款额），在2015年1月15日前支付剩下2.375%，此次付款不包括超出此租金收益的业主，也不包括收益尚未到期的业主，各市业主代表在10月11日前提供授权委托书，中宏管理将根据业主代表授权委托书中记载的业主名单发放上述款项。……2015年家居广场管理问题待双方进一步协商确定，从2015年起业主的租金收益按商场实际收益为准。此后，对被告发出的确认函签字回复的业主均已按上述比例领取了租金收益。以上事实，有原被告当庭陈述及委托经营管理合同、专项审计报告、被告支付原告三期租金收益凭证、公证书、销售代理合同等证据在卷佐证，足以证实。庭审中，本诉原告提出其当初购房时，三得益公司售楼人员承诺，购买此商铺年收益为房价的8%，并提交三得益公司南通分公司工作人员卢俊义、毛洪慧出具的证明及三得益公司南通分公司工作人员孙诚出具给家居广场其他业主的承诺书、南通市公证处出具的关于吉房网相关网页发布中宏国际家居生活广场销售信息的证据保全公证书、淮安中宏置业有限公司（委托方）与三得益公司签订的红星销售代理合同复印件等证据证明其主张。本诉被告质证认为其公司与三得益公司及三得益公司的员工之间均不存在任何法律关系，对卢俊义、毛洪慧、孙诚所出具的证明内容的真实性不予认可，对公证书的形式上真实性不表异议，但对公证书中所反映的吉房网网页发布的家居广场销售信息的内容不认可，认为该网页信息不能反映发布者是谁，也不是其公司发布的，因此其公司对此信息不承担责任。对销售代理合同认为系复印件，且其公司并非该合同的当事人，故对该合同的真实性不认可，还认为即使该合同是真实的，合同约定的销售代理期限是2011年3月1日至2011年12月31日，而三名员工出具的证明时间是2010年，显然是在该销售代理合同之前，更不能证明原告的证明目的。庭审中，本诉被告中宏管理出示顾长松收据三份，旨在证明其在与原告签订委托经营管理合同后，已按合同约定一次性将前三年的租金按房价的2%支付给原告。原告对收据中其签名真实性不表异议，但认为该收据是其在签订商品房买卖合同和和委托经营管理合同时一并签署的空白收据，当时未实际支付，收据上手写金额不是其本人所写，其只在收款人处签了名。庭审中，反诉原告中宏管理出示淮安市天盛会计师事务所对家居广场2014年全年及2015年上半年三期租金收益进行审计的报告，并称其公司已在家居广场显署位置进行了公示，并按合同约定的计算方式向反诉被告支付了此期间的租金收益。反诉被告顾长松对该审计报告的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为该审计报告第六页末端备注载明优惠租金数额合同未明确，由反诉被告公司提供，据此，足以说明审计报告不具有完整性，审计报告是否公示也无法确认，退一步讲，即使审计报告公布，对反诉被告也没有公信力，因为反诉被告没有实际经营，对实际发生的租金情况一无所知，因此，不能达到合同约定的计算方式的各种要求，反诉原告方实际支付的三期租金收益不足房价的2%，故对数额不认可。本院认为，关于本诉部分。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。家居广场系由上千户没有进行物理分割的商铺构成，开发商将上述商铺出售后，再由业主将购买的商铺交由被告中宏管理进行统一对外出租、经营、管理，业主按照约定的固定计算方式收取回报。这种经营模式属于产权式商铺经营模式。在这种经营模式下，所有权与经营权相分离，不仅存在各业主与中宏管理、红星美凯龙之间委托、租赁、经营等法律关系，还存在各业主之间利益、权利、义务的分配问题。因各商铺之间并没有物理隔离，且各商铺是由被告中宏管理引进的红星美凯龙整体招租，故业主对各商铺行使所有权时，不能等同于独立商铺，要考虑其他业主及实际承租户的合法权益。如部分业主要求被告中宏管理将房屋腾退，势必将影响家居广场整体功能的发挥，也会造成社会财物的极大浪费。原告顾长松在与被告中宏管理签订的管理合同第八条中明确约定在委托经营管理期限内，被告经营管理代理权是不可撤销的，双方已对任意解除委托权进行了约定排除，该合同系当事人双方的真实意思表示，属有效合同。因此，原告顾长松主张要求解除与被告中宏管理签订的《委托经营管理合同》的主张，不予支持。对于前三年租金支付问题，原告虽称当时所签名的是空白收据，该部分租金未实际支付，对被告已支付前三年租金不予认可，但被告提供的支付租金的收据确系其本人所签名，原告又未能提供证据佐证其上述主张，故本院认定被告已支付了该笔租金。关于租金收益支付问题，原告要求被告中宏管理按房价8%的75%支付2011年1月1日至2015年10月的租金收益50054元，因原告所提供经公证的在吉房网相关网页发布中宏国际家居生活广场销售信息，无证据证明是被告所发布，而原告所举证三得益公司员工所作的承诺及鉴定结论均不能证明原告的该项主张，证据不足，本院不予支持。而对于被告所依据审计报告和合同约定的方法计算出的租金收益数额，首先审计报告是被告单方委托审计，其次审计报告中载明会计师事务所是就被告所提供的资料进行审计，被告未举证证明其所提供的审计资料全面、真实，且从审计报告中商铺应收租金计算表备注栏载明“优惠租金数额合同未明确，由被告公司提供”可以看出，实际租金与应收租金之间存在差额，且被告未提供家居广场2015年下半年租金收益情况，因此，被告据此计算租金的数额亦证据不足，不予认定，现原被告无法就商铺租赁回报利益标准达成一致意见，本院参照之前业主代表与被告及中宏置业达成年2014年租金收益率共识，兼顾合同履行的情况，当事人的过错程度等综合因素，酌定被告按房价4%/年向原告支付2014年1月－12月、2015年1月－10月期间的租金收益（扣减已支付的款项）9184.44元。对原告主张被告赔偿误工费、打印材料费、电话费、路费等共计2.6万元的诉讼请求，及要求被告按房价8%的75%计算剩余十年委托期限违约金155342元的主张，无事实依据，本院不予支持。关于反诉部分。委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由，应当赔偿损失，本案中，被告中宏管理公司受原告委托为其代理经营管理商铺，引进红星美凯龙入驻家居广场进行统一经营管理。本诉原告请求解除双方签订的委托经营管理合同本院不予支持，反诉被告尚不构成违约，故反诉原告主张反诉被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安市中宏家居经营管理有限公司于本判决生效后三十日内支付原告顾长松2014年1月－2015年10月商铺租金收益9184.44元。二、驳回本诉原告顾长松的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告淮安市中宏家居经营管理有限公司的诉讼请求。本案本诉案件受理费4381元，由原告顾长松负担2381元，被告淮安市中宏家居经营管理有限公司负担2000元；反诉案件受理费214元，由反诉原告淮安市中宏家居经营管理有限公司承担。审 判 长  王琍琍代理审判员  周凡人人民陪审员  牛日芬二〇一六年六月三十日书 记 员  张 荷