安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0111民初4145号原告：余云霞，女，汉族，1984年11月22日出生，住南京市雨花台区。委托代理人：黄顺国，北京盈科（合肥）律师事务所律师。委托代理人：王杰，北京盈科（合肥）律师事务所实习律师。被告：安徽映日房地产营销有限公司，住所地合肥市包河区。法定代表人：汪波，公司总经理。委托代理人：熊张红，公司员工。委托代理人：沈智伟，上海锦天城（合肥）律师事务所律师。原告余云霞诉被告安徽映日房地产营销有限公司居间合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员ＸＸ独任审判，公开开庭进行了审理。原告余云霞及其委托代理人黄顺国、王杰，被告安徽映日房地产营销有限公司的委托代理人熊张红、沈智伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余云霞诉称：2016年2月1日，原告余云霞与安徽映日房地产营销有限公司签订了关于合肥市滨湖区西藏路滨湖家园4区24幢1002室房屋的房地产经纪合同，由被告员工周成为原告提供具体的房屋买卖经纪服务。合同第四条第（七）项约定被告应配合原告到现场勘查房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押、房屋是否已经租赁等情况。合同第五条第（二）项约定该合同第四条第（五）项至（十）项，被告应按约定做到，特殊情况应在7日内告知原告，并取得原告书面同意，否则导致房地产无法正常交易，被告应向原告支付违约金30000元。2016年3月15日，当被告陪同原告及该房屋所有人张世传去房地产管理局办理过户登记及其他手续时，发现该房屋已经被抵押给第三方并办理了抵押登记，已经无法办理过户。此后，张世传未办理解除抵押并继续履行合同，并拒不退还原告支付的定金，原告与张世传签订的房屋买卖合同已经无法履行，随后，随着房价的继续上涨，给原告的利益带来了巨大损失。原告认为，被告与原告签订的《房地产经纪合同》合法有效，合同中明确约定了双方的权利和义务，以及违反合同约定应当承担的违约责任。但是在合同的履行中，因为没有履行合同义务，使得原告与房产被办理抵押登记的卖方签订了房屋买卖合同并支付了定金，最终导致合同不能履行，无法得到合同利益，给同时原告带来了巨大损失和其他可能存在的风险，被告的行为已经构成严重违约。原告在事情发生后通过律师向被告表达了希望协商解决的愿望，没有得到被告的回应，同时原告试图联系被告的工作人员周成拿回自己在被告处的相关材料，周成也拒不接听电话，故原告诉至法院，请求判令：一、被告收到《民事起诉状》之日起,原、被告双方于2016年2月1日签订的《房地产经纪合同》解除，被告立即返还原告提交给被告的所有材料；二、被告向原告支付违约金30000元；三、本案全部诉讼费用由被告承担。被告安徽映日房地产营销有限公司辩称：涉案房屋未备注他项权信息，被告已经履行了告知房屋有关情况的义务。原告与张世传签订的《存量房买卖合同》附件四第五条明确约定“双方共同到房地产管理部门申请存量房的转移登记时间为注销他项权当天”即原告在签订合同时就知道了涉案房屋存在他项。原、被告双方签订的经纪合同第五条第二款约定支付违约金的条件是导致房地产无法正常交易，房屋存在他项不会导致房产无法交易，原告与张世传可以通过注销他项的方式继续履行合同。退一步说，即使涉案房屋无法交易，被告也不构成违约，经纪合同也并非不能履行，因为该份经纪合同并非针对张世传的房屋而签订的，而是原告委托被告购买滨湖区西藏路附近的房屋。即使张世传的房屋无法交易，也不影响原被告双方经纪合同的履行，经纪合同的履行期间是交易结束，只要原告配合，被告完全可以继续接受委托为原告寻找其他房源。而原告主张要求解除合同，以及支付违约金，不仅没有事实和法律依据，而且构成单方违约，被告保留追究原告违约责任和赔偿责任的全部。本院经审理查明：2016年2月1日，原、被告签订《房地产经纪合同（之二）》，主要约定：乙方（原告）委托丙方（被告）购买位于合肥市滨湖新区西藏路附近的住宅，丙方为乙方提供以下服务：提供订约信息，充当订约介绍人，协助、指导订立《存量房买卖合同》，协助办理房地产交易手续，协助办理其他手续；委托期限自2016年2月1日至交易结束时止；乙方拟购买房屋的建筑面积为0至80平方米，建成年份2008年后，层次1至33层，房屋结构为钢混，土地所有权为国有；经双方确认的买受房地产价格为990000元；乙方应与丙方到相关部门查验有关资料和现场勘验房地产现状；乙方应于本合同签订后7日内向丙方提交办理房地产转让相关资料的复印件；丙方对乙方提供房地产经纪合同（之一），并据实介绍房地产信息及房地产交易价格；丙方应配合乙方到现场勘验房地产现状，并告知房屋有无漏水、管道不通等瑕疵和房地产是否已经抵押等情况；丙方协助、指导乙方签订《存量房买卖合同》；丙方应协助乙方到房地产管理部门、土地管理部门办理相关手续；丙方完成乙方委托事项后，向乙方收取中介服务费19800元；合同第四条第（五）至（十）项，丙方应按约定做到，特殊情况应在7日内告知乙方，并征得乙方同意，否则导致房地产无法正常交易，丙方应向乙方支付违约金30000元；乙方承诺在过户当日付清中介费。2016年2月25日，被告与案外人张世传签订《房地产经纪合同（之一）》，约定张世传委托被告出售位于合肥市滨湖新区西藏路滨湖家园24幢1002室的房屋，双方确认房屋转让价款为990000元，张世传承诺本次交易房屋无任何抵押及债权纠纷。当日，经被告介绍，原告与张世传签订《存量房买卖合同》，约定张世传将滨湖家园24幢1002室的房屋以990000元的价格卖于原告；原告应于2016年2月25日向张世传支付购房定金30000元，首付款540000元，乙方应在2016年3月15日前存入托管账户；原告与张世传共同到房地产管理部门申请存量房转移登记的时间为注销他项权证当日；张世传承诺其有权出售此房屋，出售的房屋无法律、行政法规禁止转让情形；如违反补充协议任一条款，均视为违约，违约方须向守约方承担总房款20%的违约金责任。当日，原告向张世传缴纳购房定金30000元。另查明，合肥市滨湖家园24幢1002室的房屋系张世传单独所有。张世传与另一案外人张军将滨湖家园24幢1002室房屋和滨湖家园5幢1203室的房屋抵押给安徽金绿投资担保有限公司并办理抵押登记，设定日期自2012年1月10日至2013年1月10日，担保债权数额为3000000元。2016年4月20日，原告以案涉房屋存在权利瑕疵和张世传无权处分为由，将张世传诉至合肥市包河区人民法院，要求与张世传解除合同并承担违约责任。又查明，被告当庭表示要求继续履行经纪合同，继续帮助原告寻找和买受其他房屋。上述事实，有原、被告提供的《房地产经纪合同》两份、《存量房买卖合同》、收条、房地产他项权登记审批表、房产证等及原、被告的当庭陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为：原、被告自愿签订的《房地产经纪合同（之二）》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行。原告诉称被告没有履行合同义务，使得原告购买存在抵押登记的房屋，最终导致合同不能履行，无法得到合同利益，但不论是依据双方签订的经纪合同第四条第（一）项、第（七）项和原告与张世传签订的《存量房买卖合同》附件四第五条关于注销他项权证的约定，还是基于原告作为房屋买受人的身份，原告都负有一定的义务去核实房屋是否存在抵押或其他不宜购买的情况，但原告本人并未去核实；而被告已收取张世传的房产证，该房产证未载明房屋存在抵押，张世传在与被告签订的经纪合同中也承诺房屋不存在抵押及债权纠纷，故可认定被告仅作为居间方而非房屋买卖双方，对于张世传将存在抵押的案涉房屋卖于原告，被告并不存在过错。退一步说，即使原告未能购买案涉房屋，因原、被告签订的经纪合同并未约定原告委托被告购买房屋的具体位置和委托期限，被告仍可按经纪合同的约定继续为原告提供居间服务，购买符合条件的房屋，庭审中，被告也表示要求继续履行，故对原告要求解除合同、被告返还资料和支付违约金的诉请，本院不予支持。就原告诉称其未买成案涉房屋而所受到的损失，原告可向该房屋产权人张世传另案主张。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告余云霞全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，减半收取325元，由原告余云霞负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员 孙 健二〇一六年六月二十日书 记 员 许子豪附：本案适用的法律条文第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。