上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初7533号原告王新园，男，1986年10月20日生，汉族，户籍地浙江省富阳市。委托代理人冯颖智，北京金诚同达(上海)律师事务所律师。被告陈玉虎，男，1950年8月10日生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人陈健，上海金沪律师事务所律师。委托代理人史雪珍，上海金沪律师事务所律师。原告王新园诉被告陈玉虎房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月15日立案受理后，适用简易程序，于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告王新园的委托代理人冯颖智、被告陈玉虎及其委托代理人陈健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王新园诉称，原、被告于2015年4月14日签订房屋租赁合同，约定，被告将位于上海市岳阳路XXX弄XXX号底层南间(以下简称系争房屋)租借给原告，租赁期间为2015年6月15日起至2027年6月14日止。合同签订后，原告按约于2015年6月15日入住并开始装修房屋，中途原告于2015年8月出国，2个月返沪发现系争房屋被被告换锁，原告无法入内，故请求继续履行房屋租赁合同。审理中，原告因被告已出售系争房屋，故变更诉讼请求为，1、判令解除原被告间租赁合同；2、要求被告承担违约金人民币200,000元(以下币种均为人民币)；3、诉讼费被告承担。被告陈玉虎辩称，被告于2015年8月11日口头通知了原告解除合同，次日，被告与原告姐姐在咖啡馆见面双方口头达成协议解除合同，所以合同已经解除，且原告未支付2015年9月起的租金。原告主张的违约金200,000元，没有事实和法律依据，不同意承担。经审理查明，被告原为上海市岳阳路XXX弄XXX号底层东南间公有住房的承租人，使用面积为20.60平方米，自2015年1月1日起更改户名为被告。2015年4月14日，原告(乙方)与被告(甲方)签订房屋租赁合同，约定，甲方自愿将系争房屋租借给乙方做居住，租赁期限为2015年6月15日起至2027年6月14日止，房屋租金为每月8,000元，先付后用，签订本合同之日乙方须先期支付三个月租金，以后每三个月支付一次，乙方每次付款须提前七日；该合同第三条同时约定，乙方必须按时缴付租金，若未按规定日期支付租金，且超过15日的(若乙方支付租金时，甲方不积极履行收款行动，且乙方有证据证明已催告甲方收款的情形除外)，则甲方有权行使以下所有权限：1、解除合同，2、要求乙方支付拖欠的租金及租赁期间所产生的相关费用，3、经催告后三日内，乙方仍未搬离上述房屋的，则甲方有权打开房门，且房内物品、设备视作乙方遗弃物，甲方有权自行处置，同时甲方有权将该房屋另行出租给第三方；该合同第七条同时约定，乙方须向被告缴纳租赁保证金8,000元；该合同第八条同时约定，在合同履行期内，若任何一方单独解除本合同，则应提前一个月告知相对方，并承担违约金200,000元；该合同第十一条同时约定，甲方同意乙方房屋进行装修，不能破坏房屋结构，但不能拆承重墙，如拆承重墙造成房屋倒塌，由一方全部负责承担；该合同第十二条同时约定，本合同经双方签字或盖章即生效，合同生效后，双方均应严格履行，一方违约，另一方有权要求对方履约并追究违约责任。上海天正房地产经纪有限公司在该合同上盖章。当天，被告出具委托书给原告，委托原告办理系争房屋租房相关手续。合同签订当天，原告支付2015年6月15日至9月14日间的租金24,000元及押金8,000元，后被告向原告交付系争房屋，原告投资装修。2015年5月6日，上海永平置业有限公司向被告发出违规行为整改通知书，内容为，经查，你在1、天井内违法搭建建筑物，2、室内挖层(80cm)，3、搭建阁楼，4、窗改落地门，5、改变房屋结构，请立即停止上述违规行为，并予以整改；该通知书系上门张贴。2015年8月10日上海市徐汇区城市管理行政执法局向被告发出责令停止建设、限期拆除决定书，内容为，经查，你于2015年8月10日在岳阳路XXX弄XXX号天井内擅自搭建建筑物、构筑物的建设行为，违反法律规定，本机关责令你立即停止建设，并在收到本决定书起24小时内自行拆除上述正在搭建的违法建筑，逾期不拆除的，本机关将依据《中华人民共和国城乡规划法》报请徐汇区人民政府强制拆除。原告未进行整改，被告委托案外人进行整改拆除阁楼、恢复墙体包括恢复门、窗，花去费用2,000元。被告支付原告使用房屋期间的水电费350元。2015年7月至8月13日期间，被告与原告及原告的姐姐短信联系，被告多次要求原告或原告姐姐对系争房屋恢复原状，被告与原告姐姐短信中提及，被告要求解除合同，8月13日，原告发短信给被告，希望被告打电话给原告。另查明，2015年10月9日，被告与案外人签订系争房屋的买卖合同，2015年12月2日，房地产交易中心备注经审核由案外人受让取得系争房屋。以上事实，除双方庭审陈述一致外，另有原告出示的房屋租赁合同；被告出示的照片、银行转账明细、整改通知书、城管限期整改决定书、房屋转让合同及转账凭证、收条、短信记录等书证，并经当庭质证无疑，本院予以认定。审理中，原告表示，系争房屋装修款项由原告姐姐出资，要和姐姐商量；并认为被告于2015年6月15日交付房屋，但自认，2015年5月、8月整改通知书上违规行为均由原告实施，对此，被告表示，在2015年4月14日原告支付租金和押金的同时交付系争房屋，根据整改决定书须在24小时内整改，原告没有整改，被告行使解除权收回房屋，8月底、9月初，被告与原告姐姐一起去系争房屋，房屋内没有人，原告在系争房屋内挖的坑已被执法人员填了，被告要求原告的姐姐尽快修复房屋，10月份，被告去系争房屋查看未修复，被告委托他人进行整改，被告在10月底11月初更换了系争房屋的钥匙。关于押金，被告表示愿返还押金8,000元，但要求扣除水电费及整改费2,350元，对此，原告表示，同意扣除。由于双方意见不一，致调解不成。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，内容不违反强制性法律规定，依法应属有效。有效合同依法约束当事人全面履行。由于原告在合同履行中，在系争房屋内、外实施违法搭建、改变房屋结构、破坏房屋结构等行为，被责令整改，2015年8月10日上海市徐汇区城市管理行政执法局向被告发出责令停止建设、限期拆除决定书，责令在24小时自行拆除在天井内擅自搭建建筑物、构筑物，原告未及时履行整改、拆除等恢复原状的义务，原告的行为构成违约，对此应承担相应的民事责任。虽然被告未提供书面通知原告解除合同的相关证据，但被告出示的短信能反映被告曾以短信形式向原告或原告的姐姐提出解除合同的请求，且被告以更换门锁的行为行使解除权，并无不当，故原告要求解除合同，本院予以支持，原告要求被告承担违约金，缺乏依据，本院不予支持。鉴于合同解除，原告已支付给被告的押金由被告返还给原告，原告扣除被告委托他人整改及代原告支付的水电费计2,350元，并无不当，本院予以准许。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十七条、第二百一十九条的规定，判决如下：一、解除原告王新园与被告陈玉虎于2015年4月14日签订的房屋租赁合同；二、被告陈玉虎于本判决生效之日起十日内返还原告王新园已付押金(扣除水电费、整改费2,350元)人民币5,650元；三、驳回原告王新园的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计2,190元，由原告王新园负担2,170元，被告陈玉虎负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  汪俭蓉二〇一六年六月二十七日书记员  邓瑜佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。