江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0981民初2034号原告：东台市保障性住房建设投资有限公司，住所地：东台市金海东路1号。法定代表人：杨秀华，该公司董事长。委托代理人：臧申秋，江苏天全律师事务所律师。委托代理人：刘晓君，江苏天全律师事务所律师。被告：杨小勇，居民。委托代理人：陈伟，江苏东亭律师事务所律师。原告东台市保障性住房建设投资有限公司（以下至判决主文前简称“保障房建设公司”）与被告杨小勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月22日立案受理，依法由审判员梅小薪适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告保障房建设公司的委托代理人臧申秋、刘晓君，被告杨小勇的委托代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保障房建设公司诉称：2011年8月31日，原告与被告签订租赁合同，约定原告将西溪商业街3号楼北侧（伸缩缝以北）一至三层的房屋出租给被告使用，用途为餐饮；租期自2012年5月1日至2020年4月30日止，租金分次缴纳。根据政府文件规定，从2015年7月31日以后案涉房屋归东台市西溪旅游景区管理委员会管理，截止2015年7月31日被告应向原告缴纳租金288325.50元，被告已缴纳205000元，尚欠租金83325.50元。合同约定，被告应按约定按时缴纳租金，逾期按应缴金额的每日万分之四支付违约金；逾期超过十日原告有权要求被告另行支付2万元补偿损失。如有一方违约，违约方除赔偿守约方经济损失外，还需赔偿守约方8万元。原告多次向被告催要租金未果，故诉至法院，请求：1.判令被告支付2013年5月1日至2015年7月31日期间的租金83325.5元，并从2015年8月1日起至实际给付之日止按日万分之四支付违约金；2.判令被告额外支付违约金2万元；3.本案诉讼费由被告承担。被告杨小勇辩称：对双方存在租赁合同关系无异议，原告主张的租金、违约金和额外支付违约金无事实和法律依据。依租赁合同第二条约定，海道桥拆建封闭施工期间不应纳入租期范围。海道桥重建竣工通车时间为2012年9月11日，2012年9月11日前不应计算租期和租金，免租期一年应为2012年9月12日至2013年9月11日，原告计算租金方法与被告计算方法相差4个月零11天，被告只欠原告租金36433元。合同约定的逾期违约金日万分之四及逾期超过10日另行支付违约金2万元，该条款超过银行同期贷款基准利率，约定违约金过高，要求按银行同期贷款基准利率计算。经审理查明：2011年8月31日，保障房建设公司（甲方）与杨小勇（乙方）签订一份租赁合同，约定：一、甲方将西溪商业街3号楼北侧（伸缩缝以北）一至三层计1193.08平方米（其中阁楼56.98平方米）的房屋出租给乙方使用，用途为餐饮。二、租赁期8年，按照招租文件，2011年8月31日至2012年4月30日（含海道桥拆建封闭施工和乙方装饰装璜期）不计入租期，租期自2012年5月1日至2020年4月30日止。三、租金标准及缴纳方法：2012年5月1日至2013年4月30日免收租金；2012年4月30日前应缴纳2013年5月1日至2013年10月31日的租金65326元；2012年7月31日前应缴纳2013年11月1日至2014年4月30日的租金65326元；2014年4月30日前应缴纳2014年5月1日至2015年4月30日的租金134572元；2015年4月30日前应缴纳2015年5月1日至2016年4月30日的租金138609元……四、甲乙双方责任：租赁期间乙方必须按合同约定按时缴纳租金，逾期按应缴金额的每日万分之四支付逾期付款违约金；逾期超过十日甲方有权要求承租人另行支付违约金2万元补偿损失；逾期超过三十日的，甲方有权解除合同，无偿收回房屋，并追究乙方的违约责任。合同第六条违约责任，约定如有一方违约，违约方除赔偿守约方经济损失外，还需赔偿守约方8万元。合同签订后，保障房建设公司将租赁房屋交给杨小勇使用，杨小勇于2011年8月23日缴纳租房保证金65000元，2013年5月30日缴纳房租100000元，2014年9月10日缴纳房租40000元，合计205000元。依合同第三条约定，截止2015年7月31日，杨小勇应向保障房建设公司缴纳租金288325.50元，扣除其已缴纳租房保证金和房租205000元，尚欠租金83325.50元。此后，保障房建设公司向杨小勇催缴租金未果，遂提起本案诉讼。另查明，2015年7月31日，保障房建设公司与东台市西溪旅游文化景区管理委员会签订一份资产划转协议书，约定：资产划转日为2015年7月31日，资产划转前所欠缴的房屋租金由保障房建设公司负责收取。上述事实，有原告提交的租赁合同、租金催缴通知、资产划转协议书、现金交款单以及原、被告的陈述等证据予以证明。本院认为：保障房建设公司与杨小勇于2011年8月31日签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性的规定，该合同合法有效。当事人应当按合同约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，2011年8月31日至2012年4月30日（含海道桥拆建封闭施工和乙方装饰装璜期）不计入租期，2012年5月1日至2013年4月30日免收租金，自2012年5月1日起计算租金，截止2015年7月31日杨小勇尚欠租金83325.50元的事实清楚，证据充分，故保障房建设公司要求杨小勇支付租金83325.50元的请求，依法应予支持。杨小勇辩称海道桥拆建施工封闭期间至2012年9月11日，应扣减4个月零11天的房屋租金，无约定依据，不予采信。关于杨小勇逾期支付租金的违约责任问题，因双方既约定逾期缴纳租金按应缴额的每日万分之四支付违约金，又约定逾期超过十日保障房建设公司有权要求承租人另行支付违约金2万元补偿损失，同时又约定，若有一方违约需向对方支付违约金8万元，上述违约金之和明显偏高，保障房建设公司的实际损失为利息损失，现杨小勇请求降低，本院参照中国人民银行公布的五年以上贷款基准利率予以调整。综上，原告保障房建设公司的合理诉讼请求，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告杨小勇于本判决生效后30日内向原告东台市保障性住房建设投资有限公司支付租金83325.50元及逾期支付租金的违约金（自2015年8月1日起至实际给付之日止，按日万分之一点七五计算）；二、驳回原告东台市保障性住房建设投资有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，减半收取1344元，由被告杨小勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定向该院预交上诉案件受理费（开户银行：市农行中汇支行，账号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入财政专户）。在上诉期满次日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审判员  梅小薪二〇一六年六月二十一日书记员  周春芹附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。2.最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》法释[2009]5号第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。