重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2269号上诉人(原审原告)：阳善容。委托代理人：黄泽伟，重庆资州律师事务所律师。上诉人(原审原告)：刘万吉。委托代理人：黄泽伟，重庆资州律师事务所律师。上诉人(原审原告)：重庆汉阳房地产开发有限公司。法定代表人：庄淑芬，该公司总经理。委托代理人：李东，重庆钜沃律师事务所律师。委托代理人：夏国玲，重庆钜沃律师事务所律师。上诉人阳善容、刘万吉与被上诉人重庆汉阳房地产开发有限公司（以下简称汉阳公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月4日作出(2015)江法民初字第09970号民事判决。上诉人阳善容、刘万吉对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2016年5月17日对本案进行了询问。上诉人阳善容、刘万吉的委托代理人黄泽伟，被上诉人汉阳公司的委托代理人李东、夏国玲参加了询问。本案现已审理终结。阳善容、刘万吉一审诉称，阳善容、刘万吉于2009年9月21日与汉阳公司签订商品房买卖合同，约定阳善容、刘万吉购买汉阳公司开发的位于重庆市江北区的房屋，建筑面积36.71平方米，房屋总价款为323703元，该房为精装房。合同签订后，阳善容、刘万吉与汉阳公司都按照合同约定事项积极履行；但2013年7月份，阳善容、刘万吉发现该房屋顶和墙面出现不同程度的漏水现象，并立即将此事告知汉阳公司和物管公司。汉阳公司当时答复会立即派人维修和整改，但几个月后都未前来。后阳善容、刘万吉多次向汉阳公司和物管公司该问题，物管公司也就此问题多次告知汉阳公司，但汉阳公司总以各种理由推托。阳善容、刘万吉所购房屋位置好，交通便利，对外出租十分抢手；但因房屋漏水，租户看房后均不愿租赁，这导致阳善容、刘万吉房屋自2013年7月份起至今都未能出租，造成大量损失。综上，起诉请求：1.判决汉阳公司将房屋因漏水造成的房顶和墙面质量问题进行维修（即以同类型同质量的墙纸整体更换现有墙纸，对房屋屋顶整体重新抹灰）；2.判决汉阳公司支付因房屋质量问题造成的租金损失40000元（按市场租金标准1600元/月，自2013年7月起算至2015年8月）。本案诉讼费由汉阳公司承担。汉阳公司一审辩称，认可阳善容、刘万吉的第一项诉讼请求，汉阳公司所交付的房屋通过了竣工验收备案登记，并取得备案登记证，不存在严重质量问题；双方也按合同约定完成了交房手续。阳善容、刘万吉主张的漏水事实存在，但汉阳公司认为其损害程度没有达到不能居住的条件。目前该房屋仍在质保期内，汉阳公司将按照法定或约定的房屋质量保修义务承担维修责任。具体可以由汉阳公司请施工单位保修，也可以由阳善容、刘万吉自行找施工单位，经汉阳公司核价后施工，并由汉阳公司付款。阳善容、刘万吉曾就相关问题找过汉阳公司，但因经办人离职，其具体时间不详，也无法核实。汉阳公司因与施工单位就阳善容、刘万吉房屋是否应该保修以及如何分担保修责任未能达成一致，导致了本案诉讼。阳善容、刘万吉第二项诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。房屋漏水对使用会造成一定不便，但不必然导致无法入住使用；而要取决于漏水是否严重，或者是否一直持续，再综合考量房屋状况后才能判定房屋质量问题是否严重到导致不适合居住的条件；这需要阳善容、刘万吉举证证明。对阳善容、刘万吉主张按1600元/月标准主张损失的意见不予认可，其并未提供相关证据予以佐证。阳善容、刘万吉主张的损失发生期间为25个月，其中至少有一个月是超过诉讼时效的。即便阳善容、刘万吉所述属实，在其多次向汉阳公司反映未果后，本可以自行修缮房屋，再向汉阳公司主张相关费用；而阳善容、刘万吉一直让自己所谓的租金损失状态持续两年之久，是不合情理的。一审法院经审理查明，2009年9月21日，阳善容、刘万吉与汉阳公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由阳善容、刘万吉购买汉阳公司开发预售的位于重庆市江北区商品房，该房建筑面积36.71平方米，户型为“一室户”，总成交金额323703元；属于预售商品房的，汉阳公司应在2011年3月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付阳善容、刘万吉使用。合同关于保修责任约定，《新建商品房质量保证书》作为合同附件，汉阳公司自房屋交付使用之日起，按《新建商品房质量保证书》承诺的内容承担相应保修责任；在商品房保修范围和保修期限内发生的质量问题，汉阳公司应当履行保修义务，并对阳善容、刘万吉造成的损失承担赔偿责任。2011年1月27日，涉讼房屋取得建设工程竣工验收备案登记证。另该房《重庆市新建商品房屋质量保证书》确定“屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程、管道渗漏”质量问题的保修期限为5年。合同签订后，阳善容、刘万吉向汉阳公司支付了购房款。2011年10月12日，涉讼房屋取得房地产权证，登记权利人为阳善容、刘万吉，房屋建筑面积为36.72平方米，登记坐落为重庆市江北区西环路8号2幢41-3。涉讼房屋交付使用后出现漏水，并致该房屋顶及墙面部分受损。阳善容、刘万吉要求汉阳公司维修未果，遂提起本案诉讼。审理中，阳善容、刘万吉为证明自2013年7月起因漏水导致房屋不能出租的事实及相应损失情况，举示如下证据：1.照片6张；2.重庆辉洲物业管理有限公司朗晴广场物业服务中心分别于2015年7月29日和2015年9月1日出具的两份《证明》；3；重庆市朗晴广场小区业主委员会与重庆辉洲物业管理有限公司签订的《重庆市物业服务合同》（复印件）；4.重庆市朗晴广场小区业主委员会于2015年9月1日出具的《证明》；5.案外人周雪梅等与邓善文签订的《写字楼租赁合同》（复印件）。汉阳公司对以上证据的证明力均不予认可。另外，本案审理中，阳善容、刘万吉未就其主张的租金收益损失的标准及金额问题申请司法鉴定。以上事实，有《商品房买卖合同》、《重庆市新建商品房屋质量保证书》、发票、房地产权证、照片及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。一审法院经审查认为，阳善容、刘万吉与汉阳公司签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，双方均应依约全面履行各自合同义务。涉讼房屋在质量保修期限内产生漏水问题，汉阳公司作为出卖方应依约依法履行相应保修整改义务，并对漏水造成的损失承担维修责任。故本案中，阳善容、刘万吉主张汉阳公司对房屋漏水造成的墙纸及屋顶损害予以修缮，符合合同约定和法律规定，且汉阳公司亦不持异议，一审法院依法予以支持。关于阳善容、刘万吉主张的租金损失问题。虽然从日常生活经验角度，存在漏水问题客观上会对房屋的使用收益造成一定不利影响；但是，本案中阳善容、刘万吉举示的证据并不能够足以证明房屋漏水导致的具体损失金额及计算标准等问题，未完成自身举证证明义务，应承担相应不利法律后果。故其主张租金损失的诉讼请求缺乏事实依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、重庆汉阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内对位于重庆市江北区西环路8号2幢41-3号房屋因漏水造成的墙面及屋顶损害进行维修：以同类型同质量的墙纸整体更换现有墙纸；对房屋屋顶整体重新抹灰。二、驳回阳善容、刘万吉的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取400元，由阳善容、刘万吉负担360元，重庆汉阳房地产开发有限公司负担40元。上诉人阳善容、刘万吉对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判，一、二审诉讼费用由汉阳公司承担。主要事实和理由：阳善容、刘万吉一审中未提交租金证据原件，结合二审中提交的4份租金合同，汉阳公司应当承担租金损失。被上诉人汉阳公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：1、涉案房屋存在些许漏水，影响美观，但阳善容、刘万吉未能举证证明开始漏水时间、因漏水导致严重影响正常居住使用。2、阳善容、刘万吉未能举证证明涉案房屋处于空置待租状态，物管公司先后出具的两份证明中的“张勇”的书写笔迹不一致，对两份证明的真实性不予认可。二审中，阳善容、刘万吉举示了李小秋与肖文举等四份同地段房屋的租赁合同，拟证明同地段房屋的租金标准。汉阳公司对前述证据的真实性、合法性及关联性均不予认可，前述证据属于逾期提交证据，不应采信。本院认为，前述证据与本案没有关联性，本院不予采信。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，阳善容、刘万吉与汉阳公司签订的《商品房买卖合同》已依法成立并生效，双方均应依约全面履行各自合同义务。本案争议焦点为，汉阳公司是否应当承担因房屋漏水造成的租金损失40000元。涉案房屋存在漏水，客观上会对房屋的使用收益造成一定的不利影响；关于涉案房屋的租金损失，一审法院询问是否申请鉴定，阳善容、刘万吉未予申请，因此，阳善容、刘万吉举示的证据，不能充分证明因漏水造成的损失大小。本院对其上诉理由不予采信。综上所述，上诉人阳善容、刘万吉的上诉理由不成立，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由阳善容、刘万吉负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一六年六月一日书 记 员  喻 瑜