江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初2505号原告王薇，女，1981年2月4日生，汉族。委托代理人王根柱，江苏高的律师事务所律师。被告李科，男，1978年11月3日生，汉族。委托代理人秦理澎，江苏秦理澎律师事务所律师。原告王薇与被告李科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由审判员徐小虎适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王薇的委托代理人王根柱,被告李科及其委托代理人秦理澎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王薇诉称，2015年12月13日，原、被告双方经中介公司介绍签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定被告购买原告位于南京市浦口区文德西路12号3幢103室房产，面积130.69平方米，约定房屋总价159万元，合同明确约定2016年1月4日办理贷款并将全部款项支付到原告指定账号，合同明确办理贷款手续必须在送件前办理贷款银行审核程序。协议签订后，被告交纳了首付款20万元及定金27万元，尚有主要付款义务的110万元未支付，被告采取贷款的形式支付。因原告不清楚房屋买卖流程，被告以及中介公司骗原告说，你房子先过户给被告，立马能申请到贷款，并将房款及时支付给你，原告为了尽快拿到房款，配合于2016年1月19日办理了房屋所有权转让登记。但是房屋所有权转移后，被告没有及时办理贷款，也没有按照合同约定在送件前办理贷款银行的审核程序，并且作为买方的主要义务即支付110万元房款。对此被告已构成违约，原告于2016年3月21日发出通知，要求被告在7日内立即履行房款的支付义务，但没有任何回复，2016年3月29日，因被告已经根本违约，原、被告双方的合同目的已不能实现，对原告造成巨大的损害，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、立即解除2015年12月13日双方签订的《房地产买卖中介合同》并恢复房屋产权登记至原告名下；2、被告向原告承担违约责任，支付违约金27万元；3、原告退还已收的购房款47万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告李科辩称，1、不同意解除合同。被告已将不同意解除合同的通知发给原告，原告已经收到。2、李科已全面履行合同义务。从2015年12月13日三方签订房地产买卖中介合同开始，当日李科就付了27万元定金，于2016年1月19日又支付了20万元房款，比约定的2015年1月25日提前了六天时间，事后，李科提供了相关材料双方均同时在邮政储蓄银行办理了个人账户，三方同时在担保公司签署了贷款银行审核文件，该文件已经送给一贷款银行办理了审核程序。以上送的文件在送件前办理的，所谓送件前就是办理房地产过户手续，2016年1月22日，双方在房产中心办理了房产过户手续，本案所讼房屋已经登记在李科名下，前面所有的程序原告均参与并亲自认可。2016年4月13日，贷款银行邮政储蓄银行南京六合支行与李科签订了个人购房借款担保合同，贷款110万元可以直接下到原告在邮政储蓄银行的账户上，致使被告认为本案房屋买卖合同得到了三方全面实际履行所以买卖程序已经走完，所以原告要求单方解除合同不仅没有根据毫无理由也没有实际意义。3、原告要求被告承担违约责任是没有事实及法律依据的。综上，要求法庭依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2015年12月13日，原告王薇（合同中称甲方）与被告李科（合同中称乙方）及中介方（丙方）南京汉庭房地产经纪有限公司（下称中介方）共同签订《房地产买卖中介合同》一份，由甲方将位于南京市浦口区文德西路12号3幢103室房产一套，建筑面积为130.69平方米，作价159万元出售给乙方。合同约定：“根据国家有关法律、法规和本市相关规定，甲、乙、丙三方在自愿、平等和协商一致的基础上，丙方接受甲、乙双方的委托，促成甲、乙双方签订房地产买卖合同，并完成其他服务事项达成一致，订立本合同”。合同第一条约定了案涉房屋的基本情况，包括房屋地址、建筑面积及房屋售价等内容。合同第九条第二项约定：甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按合同的约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；…….；第九条第三项约定：违约行为方支付给守约方违约金27万元。同日，三方签订补充协议约定：“乙方支付甲方房款按现金加银行贷款方式支付：签订合同时乙方支付甲方定金27万元，此定金实际成交后转为房款。甲方约定于2016年1月4日前自行办理解押手续，解押完成后7个工作日内办理产权送件手续。乙方于产权送件当日另支付甲方房款20万元。暂定过户时间为2016年1月25日。甲乙双方于2016年2月1日前到房产局办理出件手续。甲乙双方于2016年1月4日共同签署银行贷款文本，贷款额为110万元，钱款直接下至甲方所提供银行账户（办理贷款手续必须在送件前办理贷款银行的审核程序，最终下款以银行下款时间为准）。补充协议第六条备注：乙方具备贷款资格。合同签订后，被告李科按约定支付购房定金27万元，并于2016年1月19日支付购房款20万元，原告于同日协助办理了案涉房屋的所有权转让登记，现该房屋已于2016年1月22日登记到李科名下，原告配合办理了案涉房屋的产权证及土地使用权证的出件手续。后原告因被告未及时将银行贷款的110万元购房款支付原告，双方产生争议，引起本案纠纷。2016年3月21日，原告向被告发出通知，要求被告在7日内履行支付购房款的义务，被告收到该通知后未予回复。2016年3月29日，原告向被告发出解除合同的通知，要求解除双方于2015年12月13日签订的《房地产买卖中介合同》，被告在收到原告解除合同的通知后，于2016年4月20日回函，表示不同意解除合同，并要求原告解除房屋保全措施，以便银行及时拨付房屋贷款。庭审中，原告表示收到被告的回函，但对内容不予认可，认为原告的解除合同通知书自到达被告时合同就已解除，被告的回函没有任何意义。另查明，被告李科于2016年4月13日与中国邮政储蓄银行股份有限公司六合支行（下称邮储六合支行）签订《个人购房借款及担保合同》约定，贷款人根据借款人李科的申请，同意向其发放个人购置房屋的贷款，金额为110万元，购买位于浦口区江浦街道文德西路12号03幢103室房屋，贷款期限为312个月，自2016年4月13日至2042年4月13日；借款人授权贷款人将贷款资金划付至户名为王薇，账号为62×××53，开户行为邮储银行的银行账户。被告李科以案涉房屋向贷款人提供抵押担保。再查明，原告于2016年3月30日向本院起诉，并申请对案涉房屋进行保全。本院立案受理后，根据原告的申请于2016年4月5日裁定对案涉房屋进行了保全。因案涉房屋被原告申请保全，致案涉房屋未完成抵押登记，贷款银行未将房屋贷款支付至贷款合同指定的银行账户。上述事实有《房地产买卖中介合同》、定金及房款收条复印件、原告发给被告的履行付款义务的通知书一份、解除合同通知书一份、被告的回函一份、案涉房屋的房产证、土地使用权证复印件各一份、《个人购房借款及担保合同》复印件一份及双方当事人庭审陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告王薇与被告李科在南京汉庭房地产经纪有限公司中介下签订的《房地产买卖中介合同》及“补充协议”系当事各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案争议的焦点为：原告主张解除《房地产买卖中介合同》的诉请能否支持。本院认为，本案案涉合同中当事各方并未约定合同解除的条款，根据《合同法》第九十四条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：一、因不可抗力致不能实现合同目的；二、在履行期限届满前，当事一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；三、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；四、当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致不能实现合同目的；五、法律规定的其他情形。本案中，原告按合同约定履行了合同义务，被告亦按照合同约定支付了部分购房款。因被告银行贷款的审批环节出现问题致贷款迟迟不能支付原告，后经原告催告，银行已同意贷款并与被告签订《个人购房借款及担保合同》，但因案涉房屋被原告申请保全导致贷款银行无法完成抵押登记，贷款无法发放。并且被告要求继续履行合同。因此，本案并不存在履行不能的情况，原告的合同目的可以实现。原告虽向被告发出限期履行的通知书，但原、被告双方在补充协议中约定贷款的支付最终以银行下款时间为准，可见双方对于贷款支付时间并不确定，在此情况下原告应给予被告方合理的履行期限，而原告要求被告在限期履行通知书发出的7日内支付上述款项，期限明显过短，因此，原告在催告后未给予被告合理的履行期限的情况下，不具有法定的合同解除权，故原告解除合同通知书不具有解除合同效力，本院对原告要求解除《房地产买卖中介合同》的诉讼请求不予支持。对于原告要求被告支付违约金27万元的诉讼请求，本院认为，本案中，原、被告双方虽未明确银行下款的具体时间，但被告在领取案涉房屋的产权手续后，应及时与贷款银行沟通办理贷款的发放手续，现因其贷款资料的原因致贷款银行的贷款审批时间过长，贷款未及时支付原告，被告存在一定过错，应承担相应的违约责任，但被告的过错行为并未达到双方在合同中约定支付违约金27万元的程度，且在被告已完成贷款审批流程并告知原告的情况下，原告亦应按合同约定履行配合义务，申请解除对案涉房屋的查封，以便尽快实现自已的合同目的，减少自已的损失。综上，根据公平、公正的原则并结合本案实际，本院酌定被告支付原告违约金为1万元。因本案合同未解除，故对原告要求退还被告已支付的购房款的诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、驳回原告王薇要求解除2015年12月13日双方签订的《房地产买卖中介合同》并恢复房屋产权登记至原告名下的诉讼请求；二、被告李科于本判决生效之日起十日内支付原告王薇违约金1万元；三、驳回原告王薇的其他诉讼请求。案件受理费5350元，减半收取2675元及保全费5000元，合计7675元，由被告李科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。审 判 员 徐小虎二〇一六年六月二十日法官助理 梅 婷书 记 员 王 萍