贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）黔26民再4号再审申请人（原审原告、二审被上诉人）欧阳正辉，男，1982年10月26日出生，苗族，教师，住贵州省锦屏县新化乡新化司村*组。被申请人（原审被告、二审上诉人）楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司。法定代表人彭章龙，男，该分公司经理。委托代理人，高明坤，贵州洲联合律师事务所律师。委托代理人，林春明，该公司工程师。欧阳正辉诉楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司（以下简称黎平分公司）商品房预售合同纠纷一案，黎平县人民法院作出（2014）黎民初字第499号民事判决，黎平分公司不服向本院提出上诉，本院以（2014）黔东民终字第834号民事判决书，欧阳正辉不服二审判决向贵州省高级人民法院提起再审申请。贵州省高级人民法院于2015年11月19日以（2015）黔高民申字第980号民事裁定指令本院对该案再审。本院依法另行组成合议庭公开开庭审理了本案，再审申请人欧阳正辉，被申请人黎平分公司的委托代理人高明坤、林春明到庭参加了诉讼。经院审判委员会讨论，现已审理终结。黎平县人民法院一审认定：原、被告于2011年1月8日签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律和行政法规强制性规定，属有效合同，双方应继续履行。原告请求判决被告交付商品房及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求，被告没有异议，请求判决被告按日25.8968元支付违约金至被告实际交商品房之日为止的诉讼请求，原、被告2011年1月8日签订的《商品房买卖合同》约定的交房时间为2011年12月30日，被告房屋主体竣工时间为2012年6月25日，房屋主体竣工验收时间为2012年7月20日，综合验收备案时间为2013年1月24日。以上时间证实被告在约定的交房时间内房屋尚未建成，已构成逾期交房。被告未能按期交房，没有提交免责事由证据，应按照合同约定的违约金比例所交房258968元的日万分之一承担违约责任，每日为25.8968元。被告房屋综合验收合格后，被告没有按照合同约定以书面方式通知原告交接房屋，由此造成的违约损失由被告承担。原告请求逾期交房违约金应从2011年12月31日起计算至实际交付止。原告在合同约定的期限内已支付完购房款，其诉讼请求理由充分，予以支持。被告提出原告请求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效期间，不应受法律保护的抗辩请求。因被告在双方签订的《商品房买卖合同》时间内，未能达到房屋交付条件，2013年1月24日，被告修建房屋才综合验收合格，才具备交房条件，因此，被告以原告超诉讼时效的抗辩理由不能成立，不予采信。为此判决:一、原告欧阳正辉与被告黎平分公司2011年1月8日签订的《商品房买卖合同》有效，双方继续履行；二、被告黎平分公司在本判决生效后5日内将验收合格的商品房交付原告欧阳正辉使用，并向原告欧阳正辉提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；三、被告黎平分公司于本判决书生效后7日内向原告欧阳正辉按日支付逾期交房违约金25.8968元，逾期交房违约金计算时间为：2011年12月31日起至交付房屋时止。案件受理费390元，减半收取195元，由被告黎平分公司负担。黎平分公司不服一审判决，向本院提起上诉。本院二审审理认为：上诉人黎平分公司与被上诉人欧阳正辉在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》没有违反法律强制性规定，属有效合同。根据《合同法》第六十条的规定“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。本案中双方在合同中对房屋质量、交付时间、交付方式均作了约定，但上诉人并未按照合同约定时间进行交付，违反了合同约定，属违约。根据《合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。对此，上诉人应承担相应的违约责任。至于上诉人迟延交付房屋的时间应当计算在什么时间，根据在2012年10月9日双方当事人在黎平县信访局的协调会上的记录内容上看，被上诉人是接到房屋交付通知的，虽然上诉人交房方式不符合合同约定的书面交房的形式，其交付通知的方式存在瑕疵，但不能否认事实的存在，正因为交房时间迟延加上已收到通知的购房户知道房屋情况才向相关部门反映房屋质量问题和迟延交付的赔偿问题。由此可见，上诉人上诉中提出已采取电话通知买受人交房的理由是可信的。由于上诉人没有提供具体通知时间，那么，在2012年10月9日信访部门在协调会上时，上诉人已算正式进行通知，上诉人虽然通知交房，但是迟延交付是事实，尽管在2012年7月20号房屋经过相关部门竣工验收，但尚未到房管部门进行竣工验收备案登记，交付手续需再进一步完善，故对上诉人违约时间计算至备案之日2013年1月24日较为公平。一审查明事实清楚，但二审期间上诉人提供的新证据能够证明通知交房的事实，本院予以采纳。为此判决：一、撤销黎平县人民法院（2014）黎民初字第499号民事判决。二、上诉人黎平分公司按日向被上诉人欧阳正辉支付房屋总价款万分之一的违约金，逾期交房违约金计算时间为：2012年1月18日起至2013年1月24日止。10101元（390天×25.90元／每日）。限本判决生效后15日内支付。三、上诉人黎平分公司与被上诉人欧阳正辉在本判决生效之日起十五日内共同办理房屋交接手续。一审案件受理费195元，二审案件受理费390元，共计585元，由上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担410元，被上诉人欧阳正辉负担175元。欧阳正辉申请再审的主要理由，二审判决认定事实不清、适用法律错误，所采用的证据2012年10月9日信访协调记录未有通知交房的内容且未经质证，不能作为定案依据。要求撤销二审判决，维持一审判决。被申请人黎平分公司答辩认为欧阳正辉再审申请理由不能成立，要求驳回其再审申请，维持二审判决。本院经再审查明：再审申请人欧阳正辉与被申请人黎平分公司于2011年1月8日签定《商品房买卖合同》，购买被申请人开发的“今日家园”预售商品房一套，面积为115.81平方米价款258968元。合同第八条约定：出卖人应当在2011年12月30日前将验收合格的商品房交付买受人使用，如遭遇不可抗力、国家政策原因、建筑设计原因，出卖人在发生之日起30日内告知买受人的，可据实予以延期；第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任，逾期超过30日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金；第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第一条约定涉及“通知送达”的约定如下：1、甲方有关书面通知以传真方式送达的，发出传真当日为送达日……以电话通知的，打通电话之日为送达日。再审申请人欧阳正辉在合同文本中留有联系电话和通信地址。合同签订后，再审申请人欧阳正辉付清了购房款。被申请人所售房屋于2012年7月20日经验收合格，2012年8月6日再审申请人欧阳正辉与其他购房户数十人向黎平政府集体上访反映房屋质量等问题，黎平县信访局同年先后形成8月6日、8月8日、10月9日三份信访记录。被申请人从2012年9月中旬开始电话通知各购房户前去办理房屋移交手续。其他购房户相继与被申请人办理了房屋移交手续，在向购房户移交房屋时被申请人提供了《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等。黎平县建设局2013年1月24日认为该工程竣工验收备案文件齐全，予以备案。再审申请人欧阳正辉以被申请人没有按合同约定书面通知其办理交付手续并依合同提供《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》要求被申请人承担逾期交房的违约责任，按购房价的日万分之一支付违约金向原审法院提起诉讼。被申请人以按《商品房买卖合同》附件四第一条约定，在工程竣工后多次电话通知再审申请人前未来办理移交手续，再审申请人不未来办理，责任不在公司，《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》应在交接房时一并提供进行答辩。本院再审认为：再审申请人欧阳正辉与被申请人黎平分公司在平等、自愿的基础上签订《商品房买卖合同》，合同没有违反国家法律强制性规定，属有效合同，本院予以确认，双方应依照合同约定各自履行义务。合同约定被申请人应当在2011年12月30日前将预购商品房交付再审申请人。而被申请人2012年7月20日工程才验收合格，同年9月中旬开始办理房屋移交手续，延迟交房时间，依照双方签定的合同被申请人应承担违约责任，再审申请人诉讼要求依照同合第九条约定由被申请人按房价总款支付日万分之一的逾期交房违约金理由正当，应予支持。且被申请人未严格依照第十一条约定书面通知再审申请人办理交付手续，通知的方式存在瑕疵也应承担违约责任。黎平分公司诉称己电话通知再审申请人欧阳正辉，欧阳正辉不予认可，黎平分公司未能提供直接证据予以证明。但从本案审理来看被申请人于2012年9月中旬开始电话通知购房户前办理房屋移交手续，有百余购房户在两个月之内办理入户手续也是事实。再审申请人欧阳正辉是参与购房户信访之一知道或应当知道被申请人通知购房户办理房屋移交事宜，而不主动去办理入户手续致使房屋未能如期移交，依据民事活动中应遵循诚实信用原则，自已也有一定的责任。本院二审判决认定“根据在2012年10月9日双方当事人在黎平县信访局的协调会上的记录内容上看，再审申请人是接到房屋交付通知的”这一认定经查证据不足，本院再审不予采信。但二审判决以黎平县建设局2013年1月24日对该工程备案日作为对黎平分公司违约应承担违约责任的起止时间是适当的，应予维持。即黎平分公司支付欧阳正辉逾期交房违约金计算时间为2011年12月31日起至2013年1月24日止共计390日。原判决书主文第二条在起止时间出现错误，本院再审予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持本院（2014）黔东民终字第834号民事判决书第一、三项及其案件受理费的负担部分（即一、撤销黎平县人民法院（2014）黎民初字第499号民事判决；三、上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司与被上诉人欧阳正辉在本判决生效之日起十五日内共同办理房屋交接手续。一审案件受理费195元，二审案件受理费390元，共计585元，由上诉人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司负担410元，被上诉人欧阳正辉负担175元）。二、撤销本院（2014）黔东民终字第834号民事判决书第二项。三、由被申请人楚国城旅游开发有限公司黎平房地产开发分公司向再审申请人欧阳正辉支付从2011年12月31起至2013年1月24日止购房总价款日万分之一的违约金（390天×25.90元／每日）共计10101元。限本判决生效后15日内支付完毕。本判决为终审判决。审 判 长  石修华审 判 员  张春森代理审判员  罗 维二〇一六年六月三十日书 记 员  龚令元