山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终2839号上诉人（原审原告）青岛鼎乐房产经纪服务有限公司。法定代表人巩用刚，总经理。委托代理人苏源，山东凯恩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）于国洋。委托代理人张士浩，山东良捷律师事���所律师。委托代理人王艺，山东良捷律师事务所律师。上诉人青岛鼎乐房产经纪服务有限公司（以下简称鼎乐公司）因与被上诉人于国洋居间合同纠纷一案，不服山东省青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一商初字第4号民事判决书，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙琦担任审判长并主审本案、代理审判员孙付、甘玉军参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人鼎乐公司的委托代理人苏源、被上诉人于国洋的委托代理人张士浩、王艺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。鼎乐公司在原审中诉称，2012年11月17日于国洋（作为甲方）与鼎乐公司（作为乙方）签订《21世��不动产委托需求看房协议》，于国洋委托鼎乐公司提供中介服务以购买房产。鼎乐公司为于国洋提供并实际看了麦岛金岸×号楼×户房产。双方约定中介服务费为房产成交总价的2%。此后，于国洋与麦岛金岸×号楼×户的原房主订立了买卖合同，并实际履行。但于国洋拒不向鼎乐公司支付中介服务费，虽经鼎乐公司多次催要无果。于国洋的行为已经构成违约，给鼎乐公司造成了巨大的经济损失。鼎乐公司诉请判令：1、于国洋立即向鼎乐公司支付中介服务费94000元及利息；2、本案的诉讼费由于国洋承担。于国洋在原审中答辩称，鼎乐公司诉状中所述与事实不符，鼎乐公司、于国洋之间不存在委托中介服务关系，请求依法驳回鼎乐公司的诉讼请求。原审经审理查明，于国洋（甲方）分别于2012年11月16日、2012年11月17日、2012年11月24日、2014年12月28日��鼎乐公司（乙方）签订了四份《21世纪不动产委托需求看房协议》，对鼎乐公司提供的房源包括涉案位于青岛市崂山区麦岛金岸×号楼×户房屋在内的五套房屋进行看房。双方签订《21世纪不动产委托需求看房协议》系鼎乐公司向于国洋提供的格式合同，约定：“……三、中介服务费：1、甲方促成合同成立，则有权按照国家《关于房地产中介服务收费的通知》规定的服务收费标准向甲方收取服务费，具体为（甲方承租或买卖房屋的价格以甲方于出租人或房屋所有人签订的合同为准）：b:购买：服务费为房产成交总价（人民币）的2%，由甲方与出卖人签订《买卖合同》的同时，甲方一次性付清（因卖主不承担中介费，所有中介费均由买方承担）。四、违约：甲方获知本合同约定的房屋信息后，在二十四个月内如与乙方所曾介绍的房屋权利人（业主、交易对象）以任何方式及价格私下成交或签订合同，视为乙方成功促成交易，甲方应支付乙方全额中介服务费（甲方如不提供房屋真是交易价格的，中介服务费以本合同约定数额为准）及乙方为实现该债权实际支出的合理费用。五、保证甲方知晓上述房屋信息的高度机密性，甲方保证甲方的配偶、父母、子女、朋友、甲方的委托人、甲方供职的单位、同事等在未获得乙方书面同意，不与本合同约定房屋的权利或出租人签订买卖合同或租赁合同，否则甲方将按照本合同第四条约定的服务金额向乙方支付违约金和损失赔偿金。2013年2月26日，于国洋（乙方）与涉案房屋的原房主徐红(甲方)签订《青岛市存量房买卖合同》，内容：“第一条，甲乙双方通过青岛亿盛泰房产经纪有限公司居间介绍（房地产执业经纪人：秦喜，经纪人执业证书号：37020274）由乙方受让甲方自有房屋占用范围内的土地使用权（一下简称房地产），房地产具体情况如下（一）甲方依法取得的房地产权证号为：市21029553。（二）房地产坐落：崂山区东海东路1号×号楼×户……第二条，甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为3070000元……”原审认为，鼎乐公司与于国洋签订的《21世纪不动产委托需求看房协议》其性质属于居间合同。该协议第四条、第五条属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”格式条款，其本意是为防止买方利用中介公司提供的房源信息却跳过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。本案争议的焦点问题是《21世纪不动产委托需求看房协议》禁止跳单条款的效力问题。首先，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。本案中，鼎乐公司并未提交证据证明其就该协议的禁止“跳单”格式条款条款已采用合理方式提请于国洋注意并予以说明。其次，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定：“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。实践中，房源并非独家，同一房源信息可能经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。本案中，看房协议第四条约定不允许于国洋与鼎乐公司所曾介绍的房屋权利人（业主、交易对象）以任何方式及价格私下成交或签订合同，排除了于国洋通过其他中介公司获取相同房源信息���并选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立的权利。而第五条约定于国洋保证其配偶、父母、子女、朋友、委托人、供职的单位、同事等在未获得鼎乐公司书面同意，亦不得与本合同约定房屋的权利或出租人签订买卖合同或租赁合同，实质上加重了于国洋在通常情况下不应承担的义务，排除了被上诉人通常应当享有的主要权利，即于国洋的亲属等也不能通过其他合法途径与交易对象签订书面合同的权利。因此，该协议第四条、第五条应为无效。原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中鼎乐公司作为居间人并未促成房屋买卖合同的成立，因此其收取全额中介服务费的主张于法无据，不予支持。但是鼎乐公司虽未促成房屋买卖合同的成立，但向于国洋提供了居间服务，即为于国洋提供了房源，安排于国洋查看了房屋，付出了劳务，于国洋应向鼎乐公司支付适当的必要费用，具体数额原审酌定为2400元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第六条、第十条之规定，原审判决：一、于国洋于判决生效之日起十日内支付鼎乐公司人民币2400元；二、驳回鼎乐公司的其他诉讼请求；案件受理费2400元，由鼎乐公司负担。宣判后，上诉人鼎乐公司不服原审判决，向本院提起上诉称，原审认定事实、适用法律错误，双方间约定的违约责任合法有效。被上诉人签订了多达4份的看房协议，对其中的条款知悉并同意。且上诉人主张的仅为合理的中介费，��格并不高，不存在排除被上诉人选择低价的问题。被上诉人违约自己签订合同，未出现看房协议中第五条的情形，故该条款不影响本案责任的认定。原审对中介费酌定严重不合理，上诉人为被上诉人提供房源，报告鼎乐合同的机会，并协助商谈了价格，完成了中介的义务，应当全额支付中介费。原审判令上诉人承担全部诉讼费错误。上诉人上诉请求：1、撤销山东省青岛市崂山区人民法院（2014）崂民一商初字第4号民事判决书，依法改判被上诉人立即向上诉人支付中介服务费94000元及利息；2、判令被上诉人承担本案一二审诉讼费。被上诉人于国洋答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，裁判正确，请求驳回上诉。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，上诉人与被上诉人签订了四份看房协议，其中并未约定独家委托条款，且涉案房屋亦并非上诉人独家代售，其房源信息被多家中介公司享有，被上诉人另行委托他家中介公司进行居间，不构成对上诉人的违约。双方看房协议约定的“甲方获知本合同约定的房屋信息后，在二十四个月内如与乙方所曾介绍的房屋权利人（业主、交易对象）以任何方式及价格私下成交或签订合同，视为乙方成功促成交易，甲方应支付乙方全额中介服务费；甲方知晓上述房屋信息的高度机密性，甲方保证甲方的配偶、父母、子女、朋友、甲方的委托人、甲方供职的单位、同事等在未获得乙方书���同意，不与本合同约定房屋的权利或出租人签订买卖合同或租赁合同，否则甲方将按照本合同第四条约定的服务金额向乙方支付违约金和损失赔偿金”等格式化条款，使上诉人即使未促成交易，却能借助该“霸王条款”使其无论是否付出劳动，均可确保“旱涝保收”。该条款加重了委托人的责任、排除了其主要的权利，排除了被上诉人自主选择报价低、服务好的中介公司的权利，明显违反了公平原则。且本案中的看房协议对该格式化条款未尽提示和说明义务，故原审认定该条款无效，符合相关立法精神，符合中介市场的交易习惯和正常的交易秩序，并无明显不当。上诉人未促成被上诉人交易，且被上诉人并非与原房主私下进行交易，上诉人无证据证明被上诉人系恶意“跳单”，亦无证据证明被上诉人与青岛亿盛泰房产经纪有限公司是虚假的居间关系，故上诉人向��上诉人主张中介服务费缺乏事实和法律依据，原审对此不予支持，并无不当。上诉人上诉称原审对居间费用的酌定严重不合理，但并未提交任何证据证明其实际支出的费用，故本院对上诉人的该项上诉理由不予支持。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决处理结果并无不当，本院予以维持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2090元，由上诉人青岛鼎乐房产经纪服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 琦代理审判员 孙 付代理审判员 甘玉军二〇一六年六月二十日书 记 员 孔 怡书 记 员 李姗姗