上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第259号原告上海市静安区人民政府曹家渡街道办事处，住所地上海市。法定代表人施冬云，主任。委托代理人李鸿，上海市鸿和律师事务所律师。被告上海船舶设备研究所(中国船舶重工集团公司第七〇四研究所)，住所地上海市衡山路XXX号。法定代表人童小川，所长。委托代理人洪海容。委托代理人钱红。被告上海锦润物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人赵卫东，董事长。委托代理人朱文俊。原告上海市静安区人民政府曹家渡街道办事处诉被告上海船舶设备研究所(中国船舶重工集团公司第七〇四研究所)(以下简称“七〇四所”)、上海锦润物业管理有限公司(以下简称“锦润公司”)确认合同无效纠纷一案，本院于2015年2月25日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员巫建强独任审判，于2015年4月9日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李鸿，被告七〇四所的委托代理人洪海容、钱红以及被告锦润公司的委托代理人朱文俊到庭参加诉讼。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年1月27日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李鸿，被告七〇四所的委托代理人洪海容、钱红以及被告锦润公司的委托代理人朱文俊到庭参加诉讼。审理中，经本院院长批准，本案延长审限六个月。后报请上级法院批准，本案再延长审限四个月。本案现已审理终结。原告上海市静安区人民政府曹家渡街道办事处诉称，上海市安远路891、893号房屋系七〇四所开发的产权房，其中上海市安远路XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)由七〇四所按照城市建设配套的有关精神划拨给原告用作办公用房或商业用房，现由原告出租给他人使某。2014年12月，锦润公司向法院提起诉讼，原告才得知系争房屋已由七〇四所转让给锦润公司。原告认为，系争房屋属于非居住公建配套房屋且已由七〇四所调拨给原告实际使某，七〇四所又将系争房屋转让给锦润公司既侵犯了原告合法权益又违反了规划规定，锦润公司作为物业管理公司在明知系争房屋已被使某的情况下与七〇四所实施转让行为明显存在过错，因此两被告转让系争房屋的行为属于恶意串通损害原告利益的行为，根据法律规定应当被确认为无效，故起诉至法院，要求判决确认两被告间转让系争房屋的协议无效。被告七〇四所辩称，第一，原告所称系争房屋由其调拨并非事实，两者之间仅存在过房屋租赁关系。第二，原告所称对系争房屋享有永久使某权无事实和法律依据，原告作为系争房屋所有权人有权收回房屋。第三，原告将系争房屋出租给他人谋取商业利益，故七〇四所与原告之间的公房租赁关系实际已等同于商业租赁，2005年以后双方之间未签订过房屋租赁合同，为不定期租赁关系，双方均可随时解除合同。第四，七〇四所与锦润公司签订的房屋整体移交协议合法有效，且不同于一般房屋买卖关系，七〇四所转让系争房屋是为了换取锦润公司对小区提供物业管理服务，需要对方具备物业管理的资质，因此原告不具有优先购买的同等条件。第五，原告在租赁期内一直未缴纳租金，七〇四所作为出租人可以随时解除与拖欠租金六个月以上的承租人的租赁合同。综上，七〇四所认为两被告之间转让系争房屋的行为合法有效，请求法院依法驳回原告诉讼请求。被告锦润公司辩称，两被告间转让系争房屋的行为合法有效，且锦润公司已依法取得系争房屋的所有权证，其合法权利受法律保护，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，上海市安远路891、893号全幢房屋系由七〇四所开发建设的住宅小区，其中系争房屋原登记的所有权人中国船舶工业总公司第七研究院第七〇四研究所四〇工厂(该工厂系七〇四所下属企业，不具备独立法人主体资格，以下简称“四〇工厂”)。2008年3月18日，七〇四所(甲方)和锦润公司(乙方)签订《物业移交协议书》，约定：甲方将上海市安远路891、893号系统房住宅小区物业(其中已售34户，一套未售)整体移交给乙方管理，以上房屋产权也归乙方所有；住宅小区整体移交后，乙方按上海市物业管理的有关规定全权行使管理职责，并承担为业主维修服务，甲方不再承担任何义务和责任；甲方所移交的物业基本上为售后公房，业主按上海市物业管理的有关规定所缴付的物业管理费低廉，为了保障乙方接管后有利小区稳定的生活秩序和设备设施的良好运行，甲方同意一次性给予乙方接管补贴费人民币(以下币种均为人民币)164,100元；该小区物业移接日期为2008年4月1日，今后小区物业管理费等收费由乙方收取，物业管理服务的责任和义务同时由乙方承担；甲方协助乙方办理房屋、水、电等过户手续，费用由乙方承担；在协议生效后，甲方先预付50%接管补贴给乙方，在办理完过户手续后一周内将余款一次性支付给乙方。该协议签订后，双方向上海市静安区房地产交易中心申请办理房屋所有权过户登记手续，并于2008年12月2日将系争房屋的所有权转移登记至锦润公司名下。2014年12月12日，锦润公司向本院起诉原告，要求原告交还系争房屋并支付房屋占有使某费。原告于2014年12月23日向七〇四所发出《律师函》与其沟通房屋归属情况，双方未能通过协商解决，原告遂起诉至本院，要求判如所请。另查，上海市静安区人民政府城建办公室曾于1984年4月发给四〇工厂《关于公建配套房屋调配使某的函》，该函内容为“……安远路XXX号均太居委会公建配套房屋的产权调给你厂所有……我办已通知余姚街道均太居委会凭函来你厂办理租赁手续……”。审理中，各方当事人均确认上述函中所指“安远路XXX号”房屋即本案系争房屋。后因静安区调整街道办事处建制，原余姚路街道办事处并入原告，经办公房多次调整，原告将它处房屋调拨给均太居委会使某，经均太居委会同意将系争房屋归原告所有，另作他用。再查，2002年12月5日，四〇工厂(甲方)、原告(乙方)和案外人上海集艺印务有限公司(丙方)三方签订《房屋租赁合同》，约定：甲方同意乙方要求，将系争房屋出租给乙方用作街道三产以解决4050工程问题，乙方将系争房屋租借给丙方经营使某，租期暂定自2003年1月1日至2005年12月31日，乙方向甲方承租的房屋年租金为7,000元。期间，原告向四〇工厂支付了2002年度的水、电费。此后，原告(甲方)又与上海集艺印务有限公司(乙方)续签《租赁协议》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为办公用房，租期自2006年1月1日至2010年12月31日，每月租金1,600元。上海集艺印务有限公司以系争房屋为营业场所登记成立了上海集艺印务有限公司第一分公司，并使某系争房屋对外经营至今。上述事实，有原告提供的上海市房地产登记册房屋状况及产权人信息、起诉状、《物业移交协议书》、上海市房地产权证、《律师函》、上海市静安区房地产交易中心的过户登记材料、《关于公建配套房屋调配使某的函》、上海市公安局静安分局曹家渡警察署出具的《证明》、均泰居委会出具的《情况说明》、水电费收据，七〇四所提供的《房屋租赁协议书》、《租赁协议》、《四〇工厂关于安远路XXX号物业移交报告》、《物业移交协议书》、营业执照，以及当事人的陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告认为，据原告调取上海集艺印务有限公司第一分公司的工商档案材料显示：四〇工厂于2002年出具《证明》和上海市静安区房地产交易中心的《证明》，内容包含“系争房屋由我单位按照城市建设配套的有关精神，调拨给原告用作办公用房或商业用房”、“系争房屋为非居住使某权房屋，用作办公用房或商业用房，目前使某人为原告”，并且原告、四〇工厂和上海集艺印务有限公司三方签订的《房屋租赁合同》中也有“四〇工厂根据城市建设配套的有关精神将系争房屋给原告用作办公用房或商业用房”的内容。以上证据可以证明七〇四所根据公建配套的规定将系争房屋划拨给原告，原告对其拥有永久使某权，现两被告恶意串通转让系争房屋，损害了原告的合法权益，故原告有权请求法院确认转让协议无效。两被告对原告提供的上述两份《证明》真实性均不予认可，并坚持其辩称意见。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。在符合法定情形的前提下，当事人可请求人民法院确认已成立的合同为无效合同。根据合同法的相关规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同为无效合同。现原告认为两被告之间转让系争房屋的协议符合上述情形应当被确认为无效，并提供了相应证据以证明其主张。根据本院查明的事实，系争房屋为七〇四所在建造上海市安远路891、893号全幢房屋时根据相关政策提供的公建配套房屋，虽然该房屋的所有权人登记为七〇四所，但是该房屋已根据相关政府部门的要求提供给街道居委会使某，后原告又通过对下辖居委会之间交换房屋的方式取得系争房屋的使某权，并将系争房屋出租给案外人使某，可见七〇四所作为登记的所有权人在使某系争房屋的权利上是受到限制的。然而该种限制并不能阻却七〇四所行使处分该房屋的权利。七〇四所为了系争房屋所在小区物业管理发展的需要，与锦润公司签订《物业移交协议书》将系争房屋所有权转移登记至锦润公司名下，该协议系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律、行政法规的强制性规定，并且系争房屋现仍由原告出租给案外人使某，原告所称对系争房屋享有的相关权益并未因房屋转让行为而受到损害，因此两被告签订的《物业移交协议书》合法有效，锦润公司依法取得系争房屋的所有权并无不当，原告以两被告恶意串通损害其合法权益为由要求确认上述协议无效的诉讼请求不符法律规定，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条之规定，判决如下：对原告上海市静安区人民政府曹家渡街道办事处要求确认被告上海船舶设备研究所(中国船舶重工集团公司第七〇四研究所)和被告上海锦润物业管理有限公司之间转让上海市安远路XXX号XXX室房屋的协议无效的诉讼请求不予支持。案件受理费16,230元，由原告上海市静安区人民政府曹家渡街道办事处承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  倪 强代理审判员  巫建强人民陪审员  范 勇二〇一六年六月二十二日书 记 员  王 奇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。