辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终539号上诉人（原审原告）：沈阳国美电器有限公司，住所地：沈阳市沈河区正阳街88号。法定代表人：黄秀虹，该公司董事长。委托代理人：张猛，男，1985年12月16日出生，汉族，该公司法务经理。委托代理人：杨静丽，女，1971年6月8日出生，满族，系该公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：沈阳华锐世纪投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区团结路9号（1508室）。法定代表人：邵景兰，该公司董事长。委托代理人：常彬，男，1986年4月28日出生，汉族。委托代理人：王仲毅，系辽宁开宇律师事务所律师。上诉人沈阳国美电器有限公司因与被上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第217号民事判决书，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长并主审，代理审判员史舒畅、审判员王虹组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：沈阳市沈河区哈尔滨路168号华府新天地购物中心二期为被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司开发建设。2011年12月28日，被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司作为甲方（出租方），与原告沈阳国美电器有限公司作为乙方（承租方）签订房《屋租赁合同》，约定乙方承租沈阳市沈河区哈尔滨路168号华府新天地购物中心一层至二层部分区域，计租面积为4945平方米。合同约定本租赁房屋的用途为商用，甲方保证房屋及其内部设施，包括但不限于排水系统、供电系统、大厦自带消防系统和电梯能够作为商场经营用途使用，并符合中国有关法律、法规、政策的规定。甲方确认租赁房屋符合乙方使用要求，并就租赁物基本状况向乙方出具《承诺函》。租赁期限自2012年7月16日起至2022年9月26日止……年度租赁费用计算标准为乙方年销售额为8000万元内（含8000万），按3%标准计提租金，如乙方年销售额超过8000万元，超出8000万部分按3.5%标准计提租金……租赁费用采用先付后用的形式按季支付，具体时间为乙方在前一个租赁季度期满前30日内向甲方支付下一期租赁费用（每季度支付金额暂按年销售额为8000万元为基数计算）……合同履约金支付时间及方式为在甲乙双方租赁合同签约完毕后10个工作日内，由乙方向甲方支付合同履约金共计78万元人民币，开业后自动转为首期租赁费用……房屋交付时间为2012年7月16日交付。甲方交付的房屋必须满足：甲方的出租权证明合法有效；房屋通过消防验收及竣工验收；房屋空置；本合同约定的设施设备齐全；房屋无任何权利瑕疵；甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方支付但尚未到期的阻赁费用（含银行同期贷款利率计算的利息），赔偿乙方的全部损失，同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金；（1）未按约定时间交付符合合同约定房屋达30日的；……（3）因租赁房屋的产权出租权房屋用途消防验收合格房屋质量不符合本合同约定或存在虚假伪造问题；……合同签订后原告向被告支付履约金78万元。被告为履行租赁合同，对诉争商铺进行了设施设备的添附。2012年5月17日，被告向原告发出《关于商户进场装修时间安排及工作内容之事宜》的函件，内容为：……就华府新天地购物中心的进场时间进行如下安排：1、2012年6月22日至6月23日商户对签约商铺进行项目现场实地查勘、商户装修培训、装修问题解答、甲方图纸解读工作（2天）。2、2012年6月24日至7月13日商户根据现场查勘结果进行装修图纸设计工作（20天）。3、2012年7月13日至7月22日商户填报《装修申请表》及装修图纸、设计说明等材料报甲方审核（10天）。4、2012年7月13日至8月7日商户报消防局、燃气公司（有厨房燃气设施改造）等政府部门报批审核（25天）。5、2012年7月31日至8月4日商户二装施工队伍的确定、报政府部门备案及相关资质提报甲方审核，施工对接人委托书提报甲方存档（5天）。6、2012年8月5日至8月9日商户二装施工材料的准备（5天）。7、2012年8月10日商户施工方与物业管理部人员检查装修现场临时配电箱、灭火器及现场防火安全措施合格后，由物业部开具《施工许可证》，商户收铺结束装修施工开始。8、2012年10月30日商户商铺施工结束，准备开业。以上工作是完成装修进场施工前期准备工作。上述时间如有调整，我司将另行通知。请贵方于接到此通知3个工作日内书面确认后返回。该函件商户确认部分内容为：我方认同甲方安排，双方此前关于相关事项的约定均为本函所取代，我方将根据本函内容妥善安排，继续履行合同，办理相关手续。原告沈阳国美电器有限公司加盖公章。被告向原告发出该函件后，原告并未履行合同。2012年11月至12月，诉争商铺所在商场的服装、餐饮商铺陆续交付业主使用。2013年3月25日，原告向被告通过韵达快递发出解除合同通知书，内容为：贵我双方于2011年10月就位于沈阳市沈河区哈尔滨路168号，沈阳华府天地购物中心二期建筑面积4945平方米的房屋签订了《房屋租赁合同》，合同第二十六条约定：租赁房屋交付时间为2012年7月16日交付。合同另行约定中第六十二条修改为：甲方有下列情形之一的，视为甲方根本违约，乙方有权解除合同，甲方应退还乙方已支付但尚未到期的租赁费用，赔偿乙方的全部损失，同时向乙方支付以一年租赁费用为标准的违约金：1、逾期30日仍未按约定时间交付符合合同约定房屋（但双方在本合同项下达成同意的除外）。时至今日已经远远超过合同约定的房屋交付时间253日，我司仍未收到贵司交付房屋的通知，也没有与贵司达成任何同意贵司晚交付房屋的书面协议，所以贵司现已构成根本违约，应按照合同约定承担违约责任并赔偿我司损失。我司现正式通知贵司：我司将在近期解除贵我双方于2011年10月签订的《房屋租赁合同》，同时将追究贵司的违约责任。特此通知。2013年8月15日，被告取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；2013年11月1日，取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》。原、被告就合同履行问题协商未果，原告诉讼至原审法院，要求确认房屋租赁合同在函件发出后解除并要求被告返还履约金、赔偿损失。原审法院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依照合同履行各自义务，合同约定2012年7月16日交付房屋。2012年5月17日，被告向原告发出《关于商户进场装修时间安排及工作内容之事宜》约定了原告进场施工的前期准备的时间和应做的工作及开业时间，原告对以上内容予以认可确认，庭审时原告虽然对公章有异议，但不申请鉴定，亦未举其他证据予以证明该公章为虚假，故原审法院对其真实性及合法性予以确认。双方均应依约履行，该约定亦应视为被告向原告发出交房通知，但原告未履行上述约定，亦未按期接收诉争商铺。而是在2013年3月25日向被告发出解除合同通知，属违约行为，应当承担相应的违约责任。被告虽然已向原告发出交付通知，但该房屋并未完全符合合同约定（即通过消防验收及竣工验收），亦属违约行为。现因原告坚决不同意履行合同，合同目的已无法实现，又因合同第六十二条约定了原告的解除权，故对原告要求确认双方的房屋租赁合同于2013年3月25日解除的诉讼请求，原审法院予以支持。关于违约责任问题，双方均存在过错，应互付违约责任，故对原告赔偿违约金及利息的诉讼请求，原审法院不予支持。原审法院判决：一、确认原告沈阳国美电器有限公司与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年3月25日解除；二、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于判决生效后10日内返还原告沈阳国美电器有限公司合同履约金人民币780000元；三、驳回原告沈阳国美电器有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币25040元，保全费人民币5000元，由原告沈阳国美电器有限公司负担人民币15020元，由被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司负担人民币15020元。宣判后，沈阳国美电器有限公司不服，向本院提出上诉，请求支持上诉人的全部诉讼请求。被上诉人：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明事实相一致。本院认为：上诉人与被上诉人之间签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自义务。双方租赁合同第二十条、第二十七条约定：租赁房屋2012年7月16日交付，房屋必须通过消防验收及竣工验收。第六十二条约定：未按约定时间交付符合合同约定房屋达30日的；因租赁房屋的产权、出租权、房屋用途、消防验收合格、房屋质量不符合本合同约定的，视为被上诉人根本违约，上诉人有权解除合同。被上诉人2013年8月15日才取得消防安全检查合格证，而且被上诉人并未主动向上诉人提供该合格证，经法庭释明方在诉讼期间出示，被上诉人违反合同约定，已构成根本违约。上诉人行使约定解除权，应予支持，故原审判决确认双方之间的《房屋租赁合同》已解除正确。双方之间的租赁合同解除后，依据合同第六十二条被上诉人应当返还上诉人预先支付的78万元的履约保证金及相应利息。原审判决驳回上诉人关于利息的请求不当，本院予以纠正。原审判决“2012年5月17日，被告向原告发出《关于商户进场装修时间安排及工作内容之事宜》约定了原告进场施工的前期准备的时间和应做的工作及开业时间，原告对以上内容予以认可确认”一节，上诉人在函上加盖公章仅能证明上诉人受到了该函，但不能证明被上诉人完全履行了合同约定，亦不能证明上诉人对被上诉人的违约行为的认可，更不能证明上诉人存在过错及违约责任。上诉人租赁房屋用于大型家电商场，对消防安全的要求要远高于其他商铺，被上诉人取得消防验收合格证明逾期一年之久，故上诉人从法律规定、合同约定，对消费者的安全保障责任角度均有权拒绝接收房屋，不存在违约过错之处。因此，原审判决“关于违约责任问题，双方均存在过错，应互付违约责任，故对原告赔偿违约金及利息的诉讼请求，原审法院不予支持”一节无事实依据，并未说明上诉人存在哪些违约行为，被上诉人主张亦未举证证明上诉人何处违约。原审判决认定不当，应予纠正。因被上诉人违约，应当承担相应的违约责任。合同第六十二条明确约定了因被上诉人违约导致合同解除后，应向上诉人支付一年租赁费用为标准的违约金。虽合同没有明确约定每年的租赁费用，但是合同第十条约定了租赁费用的计算方式（8000万内按3%标准计提租金，超出部分按3.5%标准计提租金），故一年租金标准为240万元左右，上诉人主张被上诉人给付150万元违约金符合合同约定，对双方公平合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第217号民事判决第一项、第二项即“一、确认原告沈阳国美电器有限公司与被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年3月25日解除”、“二、被告沈阳华锐世纪投资发展有限公司于判决生效后10日内返还原告沈阳国美电器有限公司合同履约金人民币780000元”；二、撤销沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第217号民事判决第三项即“三、驳回原告沈阳国美电器有限公司的诉讼请求”；三、被上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付上诉人沈阳国美电器有限公司履约金78万元的利息（从2013年10月11日起算至本判决确定给付之日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算）；四、被上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付上诉人沈阳国美电器有限公司违约金150万元。五、驳回双方当事人的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币25040元，保全费人民币5000元，由被上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司负担；二审案件受理费25040元，由被上诉人沈阳华锐世纪投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 卓审 判 员  王 虹代理审判员  史舒畅二〇一六年六月二十八日书 记 员  张 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。