广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民再12号抗诉机关：广东省广州市人民检察院。申诉人（原审被告）：广州市远裕物业管理有限公司，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：张军，总经理。委托代理人：陈伟奇，广东义法律师事务所律师。委托代理人：蔡磊，广东义法律师事务所律师。被申诉人（原审原告）：漆玉霞，身份证住址江西省南昌市南昌县。委托代理人：彭莉，广东华安联合律师事务所律师。申诉人广州市远裕物业管理有限公司（以下简称远裕公司）因与被申诉人漆玉霞房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区法院于2013年11月12日作出的(2013)穗云法民四初字第51号民事判决，向检察机关申诉。广东省广州市人民检察院于2015年10月14日作出穗检民监[2015]255号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2015年11月4日作出（2015）穗中法民抗申字第11号民事裁定，由本院提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年3月14日公开开庭审理了本案。广东省广州市人民检察院指派检察员崔秀丽出庭支持抗诉。远裕公司的委托代理人蔡磊、漆玉霞的委托代理人彭莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年12月26日，漆玉霞向广州市白云区人民法院起诉称：2012年4月17日，我与远裕公司签订《广州市远裕百货商铺租赁合同》，约定向远裕公司承租广州市三元里远景乡棠下村尾风小基2号楼内03号商铺，租期自2012年5月30日至2016年5月30日，租金每月4000元，双方并约定其他权利义务。同月19日，我向远裕公司支付8000元履约保证金，34900元一次性配套设施费，但在我经营期间，发现远裕公司是转租人，而远裕公司与他人之间的租赁期限少于和我之间的租赁期限，且远裕公司交付给我的商铺的实际面积也小于合同约定的面积，远裕公司的行为存在欺诈，而涉案商铺并无合法的规划报建手续，因此，我诉请判令：1、双方签订的《广州市远裕百货商铺租赁合同》无效；2、远裕公司返还漆玉霞保证金8000元、配套设施费34900元、租金14430元；3、本案诉讼费由远裕公司负担。远裕公司无答辩。广州市白云区人民法院原审查明：2012年4月19日，漆玉霞（承租人，乙方）与远裕公司（出租人，甲方）签订《广州市远裕百货商铺租赁合同》，约定漆玉霞向远裕公司承租广州市三元里远景乡棠下村尾风小基2号楼内03号商铺，建筑面积20.9平方米，租期从2012年5月30日至2016年5月30日，签订合同时，乙方须向甲方交纳履约保证金8000元，租金按月缴纳，乙方应在每月5日前以现金方式一次性向甲方交纳当月的租金，每月租金4000元，管理费按月缴纳105元，双方并约定其他权利义务及违约责任等等。上述合同签订后，远裕公司于2012年5月将商铺交付漆玉霞使用，漆玉霞亦向远裕公司支付履约保证金8000元及配套设备费34900元，并支付租金12190元。2012年12月16日，漆玉霞未继续使用涉案商铺。另查，《广州市远裕百货商铺租赁合同》所涉商铺未取得合法规划报建的手续。广州市白云区人民法院原审认为，远裕公司经原审法院依法送达起诉书副本及开庭传票逾期未到庭参加诉讼，是其放弃抗辩权利，原审法院对漆玉霞主张的事实予以认定并依法缺席判决。双方签订的《广州市远裕百货商铺租赁合同》所涉商铺未取得合法规划报建的手续，故根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，该《商铺租用协议》应认定为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故漆玉霞现主张远裕公司返还履约保证金8000元、配套设备费34900元合法合理，予以支持。虽然《广州市远裕百货商铺租赁合同》无效，但漆玉霞自2012年5月已使用涉案商铺，理应向远裕公司支付房屋使用费，且该使用费可参照《广州市远裕百货商铺租赁合同》的租金标准计付，漆玉霞要求返还该笔费用无据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，广州市远裕物业管理有限公司返还漆玉霞履约保证金8000元、配套设施费34900元；二、驳回漆玉霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1333元，由漆玉霞负担310元，广州市远裕物业管理有限公司负担1023元。上述判决生效后，远裕公司向本院申请再审，本院于2014年12月26日作出（2014）穗中法民申某第361号民事裁定，驳回远裕公司的再审申请。远裕公司向检察机关申诉。检察机关抗诉认为，原审判决存在未经传票传唤，缺席判决的情形，且现有新的证据足以推翻该判决。理由如下：一、原审法院在本案第二次开庭时未向远裕公司送达开庭传票。经查阅原审诉讼卷宗，本案于2013年10月15日上午进行了第二次开庭，卷宗内有一份通知远裕公司于2013年10月15日开庭的公告（稿），但未有材料显示原审法院在该院公告栏、远裕公司住所地张贴公告或在报纸刊登公告，存在程序违法的情形。二、现有新证据足以推翻原审判决。原审判决认定涉案商铺未取得合法规划报建手续，但是根据检察院机关向在广州市房地产档案馆调取的材料显示，涉案商铺所在的白云区三元里远景乡棠夏尾风小基街2号有房地产权属证书及相关规划报建手续，是合法建筑。远裕公司称同意抗诉机关意见。漆玉霞答辩称：一、抗诉机关所调取的“白云区三元里远景乡棠夏村尾风小基街2号”的房屋产权资料上载明的房屋是一栋建筑面积仅为500平方米的钢筋混凝土1层建筑，而涉案商场则是用不同材质粗糙搭建的一栋两层半的含砖木结构的房屋，明显是属于违章建筑。因此，抗诉机关所调取的产权资料所指房屋并非涉案商场。据悉，涉案商场所在位置曾有一栋80年代所建、楼层为一层的工厂，该厂拆除后重建为涉案商场。无论检察机关调查到的产权资料是否为该工厂的产权资料，鉴于原有房屋已经灭失，该产权资料已与涉案商场无关，涉案商场依然属于未经依法报建的不合法建筑物。二、关于程序问题，除第二次开庭的公告（稿）外，原审案卷还附有多张原审法院到远裕公司经营的涉案商场及办公室门上（涉案商场楼上）张贴开庭传票的照片，其中包含第二次开庭的照片。另外，第二次开庭公告出具的时间与第二次开庭相距两个多月，从常理上判断，原审法院已将第二次开庭时间公告。因此抗诉机关认为原审法院第二次开庭未公告的事实缺乏依据。三、在原审法院采取在远裕公司办公室门上、涉案商场门口张贴诉讼材料、在报纸及法院宣传栏公告的方式进行送达后，法院当然有权依照民诉法的相关规定缺席判决，判令远裕公司承担举证不能的后果。远裕公司在明知漆玉霞提起诉讼的情况下拒绝参加诉讼，其应承担举证不能的后果。检察机关在此情况下提起抗诉，违反了《人民检察院民事行政抗诉案件办案规则》第二十六条第（二）项规定的“申诉人在原审过程中未尽举证责任的，人民检察院应该作出不抗诉决定”的规定。四、远裕公司将涉案商铺停电、封铺后另租他人，其行为已构成违约，其应在承担违约责任的同时，退还保证金以及无任何法定和合同依据的、违法收取的配套设施费。再审查明，除了远裕公司对原审认定涉案商铺未取得合法规划报建手续及漆玉霞自2012年12月16日起未使用涉案商铺有异议之外，双方当事人对原审查明的其余事实均无异议，再审予以确认。另查明，涉案的《广州市远裕百货商铺租赁合同》第七条中约定，乙方（即漆玉霞）到当月5日前尚未交本月租金及其他费用的，视为乙方单方面违约，履约保证金全额不予退回，作为违约金赔偿甲方（即远裕公司）的损失，同时甲方有权解除合同，并要求乙方限期归还场地、另行支付欠缴的租金及其他相关费用，由此产生的一切损失概由乙方自行承担。此外，上述《广州市远裕百货商铺租赁合同》中并无关于配套设备费的约定。再审庭审中，远裕公司与漆玉霞双方确认漆玉霞自2012年12月5日起没有缴纳租金，漆玉霞称其未缴纳租金的原因是远裕公司没有为其办理长期营业执照。关于漆玉霞使用涉案商铺的时间，漆玉霞称远裕公司于2012年12月16日将涉案商铺封住致其无法再使用，远裕公司陈述其自2013年1月份才收回商铺，但双方对此均未能提供相关证据予以证实。再审中，检察机关向本院提交如下证据：1.房地产登记簿查册表，该表载明：产别：全民，房产地址：白云区三元里远景乡路棠夏村尾风小基街2号，建筑面积：500.82平方米，单位名：广州有线广播电视台，权证号码：373628号，所有权来历：1997年向广州市越秀区电线三厂买。2.档号：统字150958，房产地址：白云区三元里远景乡路棠夏村尾风小基街2号楼，权属人：广州市越秀区电线三厂。该档案材料包括房地产证存根、房地产登记审定书、房地产登记档册表、房地产登记申请书、广州市房地产管理局出具的同意使用土地通知书、广州市城市规划局出具的国家建设征用土地通知书、遗失原报建批文内容证明书、广州市城市规划局出具的报建审核意见书、广州市城市规划局出具的建筑许可证、验收证明书、国有土地使用证存根。3.档号：处字92596，房产地址：白云区三元里远景乡路棠夏村尾风小基街2号楼，权属人：广州有线广播电视台。该档案材料包括房地产买卖申请审批表、查册表、房屋所有权证、国有土地使用证。4.档号：统字608245，房产地址：白云区三元里远景乡路棠夏村尾风小基街2号楼，权属人：广州有限广播电视台。该档案材料包括房地产证存根、房地产登记申请表。以上在广州市房地产档案馆调取的材料拟证明：涉案商铺所在的白云区三元里远景乡路棠夏村尾风小基街2号楼有房管部门颁发的权属证书，属合法建筑。漆玉霞对上述证据质证认为：对上述证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，这些证据反映的是在涉案商场所在位置曾有过的一栋楼的报建情况，原来的报建资料与现在实际存在的建筑不是同一栋建筑。再审中，漆玉霞向本院提交了图片若干，拟证明涉案商场是在拆除原有房屋基础上重建的、未经合法报建的违章建筑。远裕公司质证认为，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，不能证明涉案商铺是违章建筑。远裕公司庭审中陈述，涉案商铺所在建筑物的一楼有房产证，二楼以上则没有，但涉案商铺所在位置是一楼。再审中，经本院释明，漆玉霞未能在指定期限内提交相关管理部门关于涉案商场重建事实的证据材料；漆玉霞另向本院提交了调查取证申请，申请本院到广州市规划局及广州市白云区规划局调取涉案商铺的规划报建及验收等证据材料。本院再审认为，本案争议焦点包括：一、涉案商铺是否取得合法规划报建手续；二、原审判令远裕公司向漆玉霞返还履约保证金8000元及配套设备费34900元是否适当。第一，关于涉案商铺是否取得合法规划报建手续的问题。根据抗诉机关再审中提交的房地产证存根、房地产登记审定书及报建审核意见书等证据，可以证实涉案商铺所在建筑物一层已取得合法规划报建手续，属于合法建筑。漆玉霞抗辩称涉案商铺所在建筑物一层曾拆除重建且重建的建筑物未经合法报建，然而，涉案商铺所在建筑物是一栋面积达500平方米的房屋，将其拆除并予以重建影响较大，相关管理部门不可能对此毫不知情，现漆玉霞对于其所主张的重建事实未能提供证据予以证实，故对漆玉霞的这一抗辩不予采信。漆玉霞申请本院到规划部门调取涉案商铺的规划报建及验收材料等证据，但抗诉机关再审中已经提交了涉案商铺的规划报建及验收的相关证据，故对漆玉霞的该调查取证申请不予准许。本案中，远裕公司与漆玉霞双方签订的《广州市远裕百货商铺租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。原审认定涉案房屋未经规划报建与新证据反映的事实不符，原审据此认定上述合同无效，确有不当，再审予以纠正。第二，关于原审判令远裕公司向漆玉霞返还履约保证金8000元及配套设备费34900元是否适当的问题。涉案的《广州市远裕百货商铺租赁合同》中并无关于配套设备费的约定，该费用的收取缺乏依据，故原审判令远裕公司向漆玉霞返还配套设备费34900元，并无不当，应予维持。关于履约保证金8000元应否返还的问题，再审中漆玉霞确认其自2012年12月5日起没有缴纳租金，根据《广州市远裕百货商铺租赁合同》第七条的约定，漆玉霞已构成违约，远裕公司有权全额没收其履约保证金。再审中漆玉霞称其未缴纳租金的原因是远裕公司没有为其办理长期营业执照。然而，漆玉霞在原审起诉时并未提及营业执照的问题，诉讼过程中漆玉霞既未提交证据反映其在承租涉案商铺期间曾要求远裕公司为其办理长期营业执照，也未举证证实未办理长期营业执照影响其正常经营，故对漆玉霞的这一主张不予采信。原审判令远裕公司向漆玉霞返还履约保证金8000元，存在不当，再审予以纠正。综上，经审查，原审判决认定事实存在错误，导致适用法律及处理结果有误，本院再审予以改判。抗诉机关的抗诉理由成立部分，再审予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第51号民事判决第二项；二、变更广州市白云区人民法院（2013）穗云法民四初字第51号民事判决第一项为：本判决生效之日起五日内，广州市远裕物业管理有限公司返还漆玉霞配套设备费34900元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1333元，由漆玉霞负担533元，广州市远裕物业管理有限公司负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  廖俊莲审 判 员  覃信群代理审判员  林锐君二〇一六年六月二十九日书 记 员  高宝韫刘筱