上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2219号原告厉骏，男，1961年8月2日出生，汉族，户籍所在地上海市。委托代理人厉婧(系厉骏之女)，女，住上海市。被告李泰德，男，1983年4月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人徐学翠。委托代理人苏余，上海明伦律师事务所律师。被告上海虹房(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人张作理，董事长。委托代理人伍海云。第三人李定美，女，1954年6月13日出生，汉族，住上海市。第三人李永康，男，1950年3月6日出生，汉族，住上海市。第三人徐学翠，女，1952年3月11日出生，汉族，住上海市。上列两第三人的共同委托代理人苏余，上海明伦律师事务所律师。原告厉骏与被告李泰德、上海虹房(集团)有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法通知李定美、李永康、徐学翠作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告厉骏及其委托代理人厉婧，被告李泰德及其委托代理人苏余、徐学翠，被告的委托代理人伍海云，第三人李定美，第三人李永康、徐学翠及其委托代理人苏余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厉骏诉称，上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋原系原告一家三口居住使用，三人户籍均在系争房屋内。李泰德是承租人李定美侄子。2000年李泰德户籍从外省迁入系争房屋内，以后原告一家就搬离系争房屋，另处居住。2015年7月原告发现未经其同意在《职工家庭购买公有住房协议书》上同住成年人一栏由他人冒充原告签名并偷盖印章，李泰德又作为购房人与上海虹房(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》，成为系争房屋产权人。原告为维护自身合法利益，现诉讼要求判令上海市广中四村XXX号XXX室房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》无效，两被告签订的《上海市公有住房出售合同》无效，两被告将上海市广中四村XXX号XXX室房屋恢复至公有住房性质并由原承租人承租。被告李泰德辩称，李泰德之父李永康与厉骏前妻李定美系兄妹关系，系争房屋原系李泰德祖父获配的公房，根据祖父意愿系争房屋属于李永康的，祖父去世后，因李永康户口还未回沪，所以承租人变更为李定美。因此由李泰德依照政策买下房屋售后产权。原告一直知晓房屋的归属，当时也是达成的合意，在李永康回沪后，原告一家也搬离系争房屋，到他处居住的。李泰德购买售后公房，原告是明知的。房屋买卖合同是双方真实意思表示，程序合法，没有合同法规定的认定无效的情况，应为有效。原告家庭代理权足以使李泰德相信其意思表示，李泰德为善意第三人，且实际入住系争房屋。该房屋在1987年由李定美通过继承取得承租权，是婚前财产。购买售后公房产权后，原告也知情，未提出异议，现已超过诉讼时效，故不同意原告的诉讼请求。被告上海虹房(集团)有限公司辩称，当时购买售后产权时原告是知晓的。《职工家庭购买公有住房协议书》和《上海市公有住房出售合同》是按照相关规定严格办理的，无过错，不同意原告的诉讼请求。第三人李定美述称，李泰德回沪后，原告一家三口就搬出系争房屋。第三人将房屋卖给李永康，当时市场房价为10万元左右，李永康支付了5万元的对价，第三人就直接将这笔钱用于归还原告、第三人购买他处房屋的贷款。第三人与原告谈起过将系争房屋出售给李永康，但原告不同意，所以第三人就直接代原告在《职工家庭购买公有住房协议书》签字了。原告的私章是第三人保管的，当时第三人拿原告私章在《职工家庭购买公有住房协议书》盖章，原告应该是知情的，事后原告还与第三人发生过争吵。第三人李永康、徐学翠述称，同意李泰德的答辩意见，现系争房屋的产权已变更为两第三人了，两第三人为善意取得。经审理查明，厉骏与李定美原系夫妻关系，两人于2011年8月离婚；李永康与李定美系兄妹关系；李永康与徐学翠系夫妻关系，李泰德系两人之子。上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室原为公房，承租人为李定美。因原告无工作，2004年3月23日的为购买系争房屋售后产权办理的《购买公有住房职工连续工龄证明》中原告单位盖章系由上海市虹口区广中路街道劳动保障事务所盖章，该证明非原告办理，该证明明确李定美连续工龄计算到1991年底为19年。同月25日的《职工家庭购买公有住房协议书》中明确系争房屋确定为被告李泰德个人所有，委托李定美代为办理购买公有住房的一切手续，该《职工家庭购买公有住房协议书》由李定美代原告签字并代原告盖章，李定美上述代为签字和盖章的行为均未征得原告同意。2004年3、4月间，被告李泰德与上海虹房(集团)有限公司签订《上海市公有住房出售合同》。被告李泰德支付购房款7,104元、首期维修基金599元，总计7,703元。2004年4月，系争房屋的产权人登记为被告李泰德。2004年6月、8月李永康分别给付李定美3万元、2万元。同年9月，李定美以该5万元归还了其与厉骏购买他处房屋的贷款。2011年，李泰德通过买卖的方式将系争房屋以合同价50万元转让给李永康、徐学翠，李永康、徐学翠未支付该笔购房款。现原告诉至法院，要求判如所请。上述事实，有原告提供的《职工家庭购买公有住房协议书》、本户人员情况表、户口簿、《上海市公有住房出售合同》、上海市房地产登记簿等，被告李泰德提供的证明、上海市房地产权证、购房发票等，被告上海虹房(集团)有限公司提供的《购买公有住房职工连续工龄证明》，第三人李定美提供的个人贷款还款凭证、离婚证、自愿离婚协议书等，及原、被告陈述为证。本院认为，意思表示真实是民事法律行为应当具备的基本条件。购买公有住房的主体即成为系争房屋的产权人，应由具备购房条件的成员协商一致予以确定。该房的《职工家庭购买公有住房协议书》由李定美代原告签字并代原告的盖章，李定美自认该些行为均未征得原告同意。现无证据证明原告授权或同意李定美代其签字、盖章，且李定美的陈述中亦表明原告不同意李泰德购买系争房屋的售后产权，故《职工家庭购买公有住房协议书》约定的系争房屋由被告李泰德进行购买并非原告的真实意思，应为无效。因此基于《职工家庭购买公有住房协议书》，由两被告签订的《上海市公有住房出售合同》亦为无效。合同无效，涉及的该房承租人恢复、相关款项等问题，本院依法作出处理。至于恢复第三人李定美为承租人后其应补付的房租，被告上海虹房(集团)有限公司可另行向李定美主张。虽然现在系争房屋的产权通过买卖形式过户给第三人李永康、徐学翠，但李永康、徐学翠并未支付对价，且李永康、徐学翠为被告李泰德父母，李永康与李定美又系兄妹关系，该两第三人对于系争房屋购买售后产权的情况应当清楚，故该两第三人不符合善意取得的要件，因此李泰德与李永康、徐学翠之间的买卖关系无效。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决如下：一、2004年3月25日关于上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋的《职工家庭购买公有住房协议书》无效；二、被告李泰德与被告上海虹房(集团)有限公司签订的上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋的《上海市公有住房出售合同》无效；三、被告李泰德与第三人李永康、徐学翠签订的上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室房屋的《上海市房地产买卖合同》无效；四、自本判决生效之日起15日内，被告上海虹房(集团)有限公司应将上海市广灵一路广中四村XXX号XXX室恢复至公有住房性质并由第三人李定美承租，租金由第三人李定美支付；五、自本判决生效之日起15日内，被告上海虹房(集团)有限公司应返还被告李泰德购房款7,104元和首期维修基金599元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由第三人李定美负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  李勤彦审 判 员  王 毅人民陪审员  毛济平二〇一六年六月二十八日书 记 员  赖弈萱附：相关法律条文1、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。