吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终1148号上诉人（原审被告）：魏然（曾用名魏凤芝），女，1966年4月2日生，汉族，无职业，住吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：杨春义，男，1967年6月1日生，满族，无职业，住吉林省永吉县。委托代理人：韩雪峰，吉林明达伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：王淑秋，女，1970年7月10日生，汉族，无职业，住吉林市船营区。上诉人魏然因物权保护纠纷一案，不服吉林市船营区人民法院（2015）船民一初字第986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。杨春义在原审时诉称：2012年10月18日，魏然、王淑秋签订房屋出租合同，约定魏然将坐落于独立路一处房屋出租给王淑秋使用，年租金为人民币20万元，每年12月1日交下一年房费。因该房屋系吉林省昌晟房地产开发有限公司（以下简称昌晟公司）所有，魏然在该公司购房时仅交付了一层西侧第一个、建筑面积110平方米商品房的购房款。魏然对位于吉林市船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层，建筑面积1849.38平方米房屋并没有向昌晟公司支付购房款，故魏然并不是该1-7层、建筑面积1849.38平方米房屋的所有权人。因昌晟公司对杨春义借款未按期偿还，吉林市中级人民法院作出的（2014）吉中非诉执字第76-7号民事执行裁定书将位于吉林市船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层、建筑面积1849.38平方米房屋裁定归杨春义所有，抵偿昌晟公司所欠债务，该房屋所有权自执行裁定书送达申请执行人杨春义时起转移，故魏然并非该房屋所有权人，其无权将属于杨春义所有的房屋出租给王淑秋，魏然及王淑秋理应向我返还房屋并支付房屋使用费。现请求判令：1.魏然及王淑秋将坐落于吉林市船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层、建筑面积1849.38平方米房屋返还给我，二被告从上述房屋中迁出；2.魏然及王淑秋按每月1.5万元向我支付自2015年3月13日至实际归还并迁出之日止的房屋使用费（截止到起诉之日的房屋使用费为45000元）；3.诉讼费用由魏然及王淑秋承担。魏然在原审时辩称：1.杨春义仅以吉林市中级人民法院（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定书为依据的诉讼请求，没有法律依据。杨春义对被执行人昌晟公司享有的是债权，而不是物权。理由是《中华人民共和国物权法》第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力”，本案诉争房屋，杨春义并未依法进行所有权登记，所以其不享有物权，杨春义不能依据对吉林省昌晟公司的债权对魏然行使物权；2.杨春义依据的吉林市中级人民法院在进行拍卖房屋时，未通知魏然，故作出的（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定书程序违法。低价抵债，同时杨春义的债权与其收入明显不符，涉嫌洗钱、掩饰、隐瞒犯罪所得罪；3.魏然对诉争房屋应当依法享有物权，没有依法进行房屋所有权登记是开发商的过错。魏然与昌晟公司签订了房屋买卖协议，同时按合同约定履行义务，没有交纳全部房款是由于昌晟公司开发的房产合法手续不全，使昌晟公司不能按合同规定办理贷款，昌晟公司开发的诉争房屋的小区至今也没有办理房产证。魏然从2008年5月13日交付部分房款后，在2009年就实际占有该房屋至今，投入了大量的资金进行全面的装修，共投入装修资金360余万元。王淑秋在原审时辩称辩称：我是按合同执行的，我签订的十年的合同，现在不到三年，合同现在未到期，我不同意搬迁。原审判决认定：魏然与昌晟公司签订商品房销售合同，约定：（甲方）昌晟公司，（乙方）魏然。二、乙方自愿购买甲方商品房吉林市昌晟景园4号楼一层西侧第一个商品房，建筑面积为110平方米，每平方米5000元，合计房款55万元；四、甲方须在2009年6月30日前将经验收合格的房屋交付使用。七、购昌晟景园4#西侧厢楼一层至七层框架结构、面积约为1900㎡左右（如面积有变，多退少补，面积以房产测绘为准）。此楼平均价为2400元/㎡，此楼预交订金5万元，余款付款方式为本工程开工前，乙方付给甲方40万元房款，剩余款本工程开工后，乙方每月给甲方15万元房款，截止到本楼可以办理按揭贷款时，乙方自行办理此房贷款的相应手续。贷款放款后，乙方付清甲方此房房款（办理此房贷款所发生的任何费用均由乙方承担）。此办公楼一层至七层均为框架结构，毛坯房，所需电梯设施由乙方自行购买、安装。2008年5月13日，昌晟公司向魏然出具收据，载明：交款单位魏然，收款方式现金，人民币陆拾万元整，收款事由为收昌晟景园4#楼西侧第一个门市定金款。自2009年起，魏然开始占有、使用包括昌晟景园4号楼一层西侧第一个、建筑面积为110平方米商品房在内的上述1-7层房屋。2012年10月18日，魏然与王淑秋签订房屋出租出兑合同，约定：（甲方）魏然，（乙方），王淑秋。一、甲方把坐落在独立路一处房屋面积为1800平方米，1-7楼及宾馆旁边的小餐厅兑给王淑秋，出兑金陆拾万元人民币，房屋以每年贰拾万元人民币交房屋租金，房屋出租期为10年，即2013年1月1日到2023年1月1日，房费8年内不变，8年后看市场行情，双方协商或增或减，10年后到期，如甲方继续出租房屋，乙方有优先权，如不再出租，所有物品归乙方所有，房费每年12月1日交下一年房费；二、经营期间在不破坏主体房屋的情况下，乙方可以自主装修；五、如房屋动迁后占道所有装修费用和经营损失由乙方向占用方协商赔偿与甲方无关。2012年10月19日，魏然与王淑秋签订《补充协议》一份，约定：八、经营期间，乙方不得破坏主体房屋的情况下，可以自主装修，乙方因装修导致房屋主体受到损害时，应立即停止施工，并且修复房屋，甲方有权要求乙方承担相应的责任。协议签订后，王淑秋自2013年开始使用该房屋用于开办浴池。魏然于2012年10月26日向王淑秋出具收条，载明：收到兑店房款交齐，所有欠条作废，房租钱2013年12月1日至2014年12月1日，已付20万元整。于2013年12月3日向王淑秋出具付租房款收条一份，载明：原租歌山宾馆现改独立路浴池，交房租钱到2013年1月1日一年20万元整，收款人处魏然签字。于2014年12月1日向王淑秋出具收条，载明：收到2015年12月1日房款至2016年12月1日，房租钱2015年12月1日到2016年12月1日，共20万元整。吉林市中级人民法院经依法拍卖位于吉林市船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层，建筑面积1849.38平方米房屋（包括土地分摊面积555.37平方米，不包括现在开办浴池一层南侧的110平方米门厅），而三次流拍，流拍价为428.8万元（不包含房屋装修及机器设备、电梯价值），申请执行人向该院提出书面申请，要求以流拍价格428.8万元接收房屋。于2015年3月13日作出（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定，载明：本院依据已经发生法律效力的吉林仲裁委员会（2014）吉仲调字第175号调解书，依法拍卖被执行人吉林省昌晟房地产开发有限公司所有的坐落在船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层不包括现开办的浴池一层南侧的110平方米门厅）、建筑面积1849.38平方米房屋（包括土地分摊面积555.37平方米），该房屋因无人竞买而三次流拍，第三次流拍价为428.8万元（不包含房屋装修及机器设备、电梯价值），申请执行人向本院提出书面申请，要求以流拍价格428.8万元接收上述房屋。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十三条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条之规定，裁定如下：一、位于吉林市船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层，建筑面积1849.38平方米房屋归申请执行人杨春义所有，抵偿被执行人所欠债务4288000元，该房屋所有权自本裁定书送达申请执行人杨春义时起转移；二、申请执行人杨春义可持本裁定书到房屋管理机构相关产权过户登记（初始登记）手续。本裁定送达后即发生法律效力。该执行裁定于2015年3月18日发生法律效力。杨春义于2015年6月10日诉至本院。原审判决认为：依法成立的合同受法律保护。本案中，昌晟公司与魏然签订的房屋买卖合同自成立时生效，魏然虽未取得本案争议房屋的所有权，但按照合同约定，在房屋所有权未发生变动之前，其对房屋的占有系有权占有。魏然于期后将房屋出租给王淑秋，王淑秋对该房屋的占有亦为有权占有。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。本案中，位于吉林市船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层、建筑面积1849.38平方米房屋自吉林市中级人民法院于2013年3月13日作出的（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定生效之日即2015年3月18日起归杨春义所有。魏然、王淑秋虽原系有权占有，但该有权占有系基于债权的有权占有，具有相对性，自上述执行裁定生效之日起其相对所有权人杨春义则属于无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。杨春义作为房屋所有权人主张魏然、王淑秋返还房屋并迁出房屋的诉讼请求应予支持。不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及孳息，但应当支付善意占有人因维护给不动产或者动产支出的必要费用。本案中，杨春义主张二名被告向其支付房屋占有使用费的请求应予支持，但其主张标准无事实及法律依据，可待依法确定给付标准后，另行主张权利，该部分所涉案件受理费予以退还。关于魏然、王淑秋的装修损失，可与杨春义协商解决，如协商不成，可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第二百四十三条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，作出判决。原审判决主文：一、魏然、王淑秋于本判决生效之日起六十日内从位于吉林市船营区独立路219号昌晟景园小区4号楼西侧08幢0001013室1-7层（不包括现开办的浴池一层南侧的110平方米门厅）、建筑面积1849.38平方米房屋（包括土地分摊面积555.37平方米）迁出，将该房屋交付杨春义；二、驳回杨春义的其他诉讼请求。案件受理费40539元由魏然负担，于本判决生效之日起十日内向本院交纳。原审判决后，魏然不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回杨春义的诉讼请求。诉讼费用由杨春义承担。理由：原审判决认定事实错误。杨春义身为农民，无职业，其债权总额达1000余万元不真实，涉嫌洗钱等犯罪。执行办案人伪造我的询问笔录，并依据此笔录将诉争房屋执行给杨春义，虽然该房屋系昌晟公司开发，由于手续欠缺，至今没有初始登记，所以案涉房屋属于权属不明的房屋，所以执行裁定是违法作出的。案涉房屋是法院违法低价抵债的，每平方米均价仅为2318.60元。原审判决对我的装修改造费360万元不予认定是错误的，2009年我按合同约定支付部分价款后，实际占有诉争房屋并进行了全面的改造和装修，实际花费360余万元，而不是评估鉴定的545019元，严重侵害了我的合法权益。原审判决程序违法，本案在执行中，执行办案人孟浩伪造询问笔录及杨春义涉嫌犯罪，我已经向检察机关举报，检察机关正在审理中，本案应本着先刑后民的原则，中止审理。另外，魏然和昌晟公司之间是房屋买卖合同的相对方，双方从未表示此房屋销售合同终止或无效，因此，此房屋销售合同是持续有效的，此房屋由昌晟公司交付魏然后一直由魏然占有使用管理，昌晟公司从未主张过所有权，或要求魏然迁出，所以双方之间的销售合同一直在履行过程中，魏然应享有房屋物权。杨春义与案涉房屋无关，更没有权利主张所有权。吉林市中级人民法院依据吉林仲裁委员会（2014）吉仲调字第175号调解书作出（2014）吉中非诉执字第76-7号民事执行裁定书，调解书是确定的债权与案涉房屋无关。执行裁定书是在魏然毫不知情的情况下作出的，自己合法所有并一直占有使用管理的房屋被裁定给了陌生人，显然侵犯魏然合法权益。本案的执行依据是调解书，但是杨春义从未出示过调解书。原审判决认为杨春义提供的证据能够证明昌晟公司每年向魏然要钱，由此更证明了昌晟公司并未向魏然主张物权，承认此房为魏然所有。即使昌晟公司想主张物权，也应该向法院提出确权之诉，胜诉后，杨春义才能执行案涉财产。昌晟公司法定代表人张永纯在作出调解书和执行裁定时正在被限制人身自由，上述文书程序违法。杨春义在原审提供的证据5、6不是魏然签字。张永纯是昌晟公司的法定代表人，是昌晟公司与杨春义之间债权债务关系的经手人，也是昌晟公司与魏然买卖合同的经手人，但其未参加诉讼，在债权关系不明的情况下，原审法院把两个法律关系掺杂在一起是错误的。被上诉人杨春义辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，驳回上诉维持原判。原审法院依据吉林市中级人民法院作出的执行裁定书将房屋交付给我是正确的，该裁定是严格按照程序进行的。不存在低价处置的问题。在制作裁定之前，法院多次找到魏然，并要求魏然本人将应付购房款交付执行，但魏然没有交付。本案案涉房屋产权十分明确，系昌晟公司开发的，在魏然未付清购房款前，该房屋的所有权仍然属于昌晟公司所有，法院执行该房屋是正确的。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设定、变更转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”本案中，自吉林市中级人民法院（2014）吉中非诉执字第76-7号民事裁定书生效之日，即发生房屋物权变动的法律效力。且案涉房屋产权仍属于昌晟公司。魏然未向昌晟公司支付住房款。魏然对于案涉房屋被拍卖一事是知情的，法院多次找其做笔录。本案执行程序合法。被上诉人王淑秋辩称：买卖不破租赁，应该按照合同执行，上诉人魏然上诉内容与我无关。二审庭审中，各方当事人均未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。本院认为：《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设定、变更转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力。”《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十九条规定：“不动产拍卖成交或者抵债后，该不动产自拍卖成交或者抵债裁定送达买受人或者承受人时起转移。”本案中，本院作出的（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定已经发生法律效力，案涉房屋的物权已经发生转移，杨春义现为案涉房产的所有权人。魏然依据原与昌晟公司的合同占有案涉房屋，但该占有系基于债权的占有，魏然并未取得案涉房屋的物权。自（2014）吉中非诉执字第76-7号执行裁定生效之日起案涉房屋的所有权人变更为杨春义，因合同的相对性原则，魏然对于案涉房屋已属于无权占有。《中华人民共和国物权法》第三十四条规定：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。”杨春义作为房屋所有权人主张魏然、王淑秋返还房屋并迁出房屋，有事实和法律依据。原审判决魏然、王淑秋迁出案涉房屋，将该房屋交付杨春义，并无不当。魏然上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费43280元，由上诉人魏然负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 英审 判 员  孙 伟代理审判员  付婷婷二〇一六年六月十七日代理书记员  李玉娇（此件共10页，印15份）