广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终8005号上诉人（原审原告、反诉被告）：龙涛，住西宁市城中区。委托代理人：陈声云，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：刘亚龙，职务：总经理。委托代理人：苏慧仪，广东同益律师事务所律师。上诉人龙涛因与被上诉人广州市尚甫名嘟商业经营管理有限公司（以下简称尚甫名嘟公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2014）穗荔法民三初字第316号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年9月8日，龙涛与尚甫名嘟公司签订《商铺租赁合同》约定：尚甫名嘟公司将广州市荔湾区十甫路158号“十甫名都假日尚品”二、三楼商铺食国界B区38号商铺出租给龙涛作经营场地使用，租赁期限从2012年12月1日至2016年11月30日；租赁期内商铺租金及其它费用总额为365000元，签订《商铺认租书》当天支付定金30000元，签订《商铺租赁合同》时支付租金185000元，余款于签订《商铺租赁合同》后20日内即于2012年9月28日前支付租金即人民币18万元，龙涛可以向银行办理贷款以支付该余款，具体事宜由龙涛与银行协商，龙涛应按银行要求办理相关手续，尚甫名嘟公司同意给予必要协助。商铺每月管理费为880元；（第四条）尚甫名嘟公司应在2012年11月31日前以书面形式通知龙涛办理商铺使用权的交接手续，将符合交付使用条件的商铺交付给龙涛使用。该商铺会因整体经营的原因未能按本合同约定的装修标准进行装修，龙涛不得以装修标准问题为由拒绝办理商铺的交付手续。（第五条）尚甫名嘟公司提供场内空调设备、消防自动报警灭火装置、空调管道、消防通道、道路路灯、应急照明、出口指示灯及音响广播设备等，提供符合开业条件铺位一间；商铺装有地板砖、玻璃门、完整防火墙、照明灯、开关及插座、电表、烟感喷淋等。（七）租赁期间，甲乙任何一方不得随意终止合同，除遇到不可抗拒的自然灾害和地方需要拆建改造或者国家消防整改等行政干预，使合同无法执行，经双方协商后或终止本合同，任何一方违约导致合同无法执行，违约方应赔偿守约方因此而受到的损失。上述合同签订后，由于龙涛没有按合同的约定，按时全额将租金支付给尚甫名嘟公司，尚甫名嘟公司于2012年10月31日向龙涛发出《逾期催款通知书》，要求龙涛于2012年11月7日前将余下租金支付给尚甫名嘟公司。龙涛于2012年11月7日向某名嘟公司发出《承诺函》，说明龙涛所认租的四个铺位，由于个人原因，不能按时交租，承诺于2012年11月7日前支付39万元，余下39万元分期向某名嘟公司支付剩余租金。2013年11月26日，尚甫名嘟公司向龙涛发出《告知函》，告知龙涛因延期开业，故按4年的月租金为补偿基数，共补偿3个月的租金，该补偿租金在龙涛欠款中抵扣，要求龙涛在2013年12月3日前交付所有余款。2012年11月7日前龙涛共向某名嘟公司支付租金共305002元。2013年3月龙涛接收商铺进行经营。龙涛为了证明涉案商铺在2013年5月时，龙涛已停业，尚甫名嘟公司从2013年5月至2013年10月将商铺转租给一家“潮轩达人”进行营利，向原审法院提供了广州市公证处于2013年12月19日到涉案商铺所在场地（二楼）查看后作出的（2013）粤广广州第246261号证据保全公证书，公证书内的照片反映涉案商铺所在场地有已经间隔的独立商铺，涉案商铺有两面间隔板，有水龙头和水表、有天花；商场公共区域地面有抛光砖和照明设备，商铺挂有“潮轩达人”的牌匾；《台湾小车达人档进食品凭证》，证明进货人是“台湾小车达人”（实际是“潮轩达人”），经营者并非龙涛。龙涛为本次诉讼委托律师代理支付律师费2500元。另查，讼争场地第十甫路158号二楼是尚甫名嘟公司向广州市十甫名都市场经营管理有限公司（以下简称“十甫公司”）承租，尚甫名嘟公司将二楼分为B区和C区，将B区分割为小商铺出租给小租户使用。因尚甫名嘟公司拖欠租金，十甫公司向仲裁机构申请仲裁，要求与尚甫名嘟公司解除合同及支付欠租等。广州仲裁委员会于2015年9月14日就B区的租赁合同纠纷作出（2014）穗仲案字第1338号裁决书，裁决结果为：解除十甫公司与本案尚甫名嘟公司关于第十甫路158号二楼B区的租赁合同，本案尚甫名嘟公司需在裁决书送达之日起三十日内将讼争场地交还给十甫公司等。广州仲裁委员会于2015年9月28日向某名嘟公司及十甫公司送达了仲裁书。针对C区的租赁合同纠纷，原审法院于2015年5月作出(2014)穗荔法民三初字第1045号判决，判决十甫公司与尚甫名嘟公司解除合同。判决后尚甫公司不服上诉，在上诉期间，十甫公司与尚甫公司就B区和C区的场地使用问题达成和解协议，广州市中级人民法院根据双方的意向于2015年12月18日作出了（2015）穗中法民五终字第4073-1号民事调解书，调解书主要内容为：一、十甫公司与尚甫公司确认尚甫公司拖欠B区和C区的场地（即自编2036号商铺和自编2033号商铺）的租金和管理费总额为6008243.63元（自2013年8月3日至2015年11月30日），如尚甫公司遵守协议在约定期限内支付40%款项的，十甫公司可免除剩余60%的欠款。……四、在尚甫公司遵守协议的前提下，十甫公司不再依据（2014）穗仲案字第1338号裁决书申请强制执行。若尚甫公司违约，尚甫公司需向十甫公司支付违约金等。龙涛于2014年1月26日向原审法院提起本案诉讼，龙涛在尚甫名嘟公司诸多虚假宣传广告的诱导下，于2012年9月8日与尚甫名嘟公司签订了《商铺租赁合同》约定：龙涛向尚甫名嘟公司承租广州市荔湾区第十甫路158号二楼食国界B区38号商铺，租赁期为2012年12月1日起至2016年11年30日止，四年的总租金为36500元；尚甫名嘟公司应在2012年11月30日前，以书面形式通知乙方办理该商铺的使用权的交接手续。合同签订后，龙涛至2012年11月7日向某名嘟公司支付了租金305002元。尚甫名嘟公司却没有按约定在2012年11月31日前将商铺交付龙涛使用，直至2013年3月才将商铺交给龙涛使用，且尚甫名嘟公司在没有经过龙涛同意的情况下，从2013年6月至10月期间，将涉案商铺转租一家“潮轩达人”进行营利。另龙涛交付租金，尚甫名嘟公司一直没有按规定开具发票。尚甫名嘟公司的行为已经构成根本违约，直接导致合同目的无法实现，涉案合同依法应当予以解除，尚甫名嘟公司应该对龙涛遭受的所有损失承担赔偿责任。请求：一、龙涛、尚甫名嘟公司双方于2012年9月8日签订的《商铺租赁合同》依法解除；二、尚甫名嘟公司退回龙涛已经交付的余下三年租金共计236564.5元（305002元-365000元/4年+365000元/48个月×3个月计算）及赔偿利息（利息分别从起诉之日起至实际退回之日止，按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算）;三、尚甫名嘟公司赔偿因非法占用龙涛涉案商铺的从2013年6月1日至同年10月31日的租金31770元；四、承担本案的全部律师费用（2500元）和诉讼费用。尚甫名嘟公司原审答辩称：尚甫名嘟公司延迟交铺是因为政府的消防手续审查延迟，对此龙涛并没有异议，龙涛已接收商铺和进行了经营，龙涛已经接受了合同的变更。尚甫名嘟公司没有将涉案商铺另租他人导致合同目的不能实现。涉案商铺不是尚甫名嘟公司转租出去的，尚甫名嘟公司已将商铺交付给龙涛。尚甫名嘟公司不同意龙涛的全部诉讼请求。并反诉请求判令：一、龙涛继续履行合同。二、龙涛向某名嘟公司支付余下的租金37185.5元（365000-305002-365000/48*3=37185.5）及逾期付款违约金，从2012年11月8日起计至2014年6月30日为4796元，（2012年11月8日至2012年11月30日以59998元为基数，每日按万分之二点一计算为290元，即59998*23天*0.00021=290元；从2012年12月1日至2014年6月30日以37185.5元为基数，每日按万分之二点一计算为4506元，即37185.5*577天*0.00021=4506元）；三、龙涛向某名嘟公司支付从2013年3月1日暂至2014年6月30日的管理费14080元(880*16=14080)。四、本案的诉讼费由龙涛承担。龙涛辩称：1、合同因为尚甫名嘟公司的根本违约，应当予以解除，故尚甫名嘟公司要求合同继续履行是不成立的，龙涛不需要支付未付的租金。2、租赁场地延迟交付3个月之久对龙涛造成很大损失，尚甫名嘟公司中途转租他人更损害了龙涛合法承租权，故合同已不可能继续履行。3、就管理费，尚甫名嘟公司因为虚假宣传，当初签订合同时约定尚甫名嘟公司对场地进行高强度的宣传，但经公证证明现场没有任何的管理，故我方不同意支付管理费。4、诉讼费应当由尚甫名嘟公司承担。原审法院认为：龙涛与尚甫名嘟公司签订的《商铺租赁合同》是当事人的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应按约履行。龙涛与尚甫名嘟公司签订合同后，龙涛已于2013年3月接收了商铺经营使用。龙涛应按合同支付管理费。尚甫名嘟公司与十甫公司在（2014）穗荔法民三初字第1045号判决上诉期间达成和解协议，且和解内容没有涉及解除本案涉案合同内容，故龙涛使用讼争商铺在事实上不存在障碍，因此龙涛要求解除合同、返还租金、赔偿利息和律师费等诉讼请求缺乏事实和法律依据，不予支持。尚甫名嘟公司要求龙涛继续履行合同，支付管理费有合同依据，予以支持。因合同尚未履行完毕，故管理费仅处理至本判决发生法律效力之日止。对于尚甫名嘟公司要求龙涛支付未付的租金的反诉请求，因双方的合同应继续履行，龙涛至今没有按合同约定在2012年9月28日前，将欠缴的租金支付给尚甫名嘟公司，且龙涛在发给尚甫名嘟公司的《承诺函》中已承认由于个人的原因，不能按时交租，现龙涛以无需向某名嘟公司支付租金，且尚甫名嘟公司没有安排龙涛办理银行贷款为由，认为无需支付违约金的理由不成立，不予采纳，龙涛迟付租金的行为已构成违约，龙涛应承担相应的违约责任。基于尚甫名嘟公司同意在没有交纳的租金7万元中扣除补偿给龙涛的2011年12月至2月共3个月的租金，故尚甫名嘟公司要求龙涛支付租金为37185.5元及违约金的诉讼请求，予以支持。由于尚甫名嘟公司基于上述扣除租金的情况，尚甫名嘟公司主张龙涛支付违约金从2012年11月8日起计至2014年6月30日止，其中2012年11月8日至2012年11月30日以59998元为基数，从2012年12月1日至2014年6月30日以37185.5元为基数，每日按万分之二点一计算，是合同与法律依据，予以支持。对于龙涛要求尚甫名嘟公司赔偿从2013年6月1日至同年10月31日的租金损失，由于龙涛在本案提供的证据不足以证明是尚甫名嘟公司将涉案商铺转租他人使用，故龙涛要求尚甫名嘟公司赔偿五个月租金的诉讼请求，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，作出如下判决：一、驳回龙涛的全部诉讼请求；二、龙涛与尚甫名嘟公司继续履行合同；三、自本判决发生法律效力之日起15日内，龙涛一次性向某名嘟公司支付从2013年3月1日至本判决发生法律效力之日止的管理费（每月按880元计算）；四、自本判决发生法律效力之日起15日内，龙涛一次性向某名嘟公司支付拖欠的租金37185.5元；五、自本判决发生法律效力之日起15日内，龙涛一次性向某名嘟公司支付逾期支付租金的违约金（按2012年11月8日至2012年11月30日以59998元为基数，从2012年12月1日至2014年6月30日以37185.5元为基数，每日按万分之二点一的标准计算），违约金的总额不超过未付租金37185.5元；六、驳回尚甫名嘟公司的其他诉讼请求。一审本诉受理费5552元、反诉受理费1204元，由龙涛负担。判后，上诉人龙涛不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院驳回龙涛要求尚甫名嘟公司赔偿五个月租金的诉讼请求错误。首先，尚甫名嘟公司在没有经得龙涛同意的情况下，擅自将龙涛承租的涉案商铺二次转租给他人使用进行盈利，严重侵犯了龙涛的合法承租权，导致龙涛无法实现合同目的，尚甫名嘟公司应当对此进行赔偿。龙涛投入装修后开始经营，但由于尚甫名嘟公司一直未按照合同约定进行推广、宣传，导致龙涛的生意难以继续，故龙涛在2013年5月停业。但尚甫名嘟公司自2013年6月开始将案涉商铺转租给案外人，在龙涛的抗议之下，案外人于2013年10月才搬离案涉商铺，尚甫名嘟公司的行为是对龙涛合法承租权的侵犯。尚甫名嘟公司应赔偿龙涛五个月的租金，即与龙涛所欠租金进行抵消，故龙涛无需缴纳租金，更不存在逾期支付租金的违约金。其次，尚甫名嘟公司不但存在种种违约行为，而且尚甫名嘟公司未对案涉商铺进行管理，导致龙涛无法实现合同目的，龙涛才拒绝继续经营涉案商铺。同时，尚甫名嘟公司也一直拖欠广州市十甫名都市场经营管理有限公司租金，并进行诉讼，因此涉案场地因涉讼而一直空置。故，以上事实均能证明尚甫名嘟公司没有对案涉场地进行管理，没有收取管理费的事实依据。为此上诉请求：1.撤销原审判决第三、四、五项；2.尚甫名嘟公司承担二审全部诉讼费。被上诉人尚甫名嘟公司答辩同意原审判决。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。另查，《商铺租赁合同》第二条约定：商场租户每月应交管理费按每间计算收费，每间880元。（含电梯维护费、空调费、商场日常维护费、商场推广费、公关水电费、公共照明费、商场保洁费、保安费）。二审中，双方当事人共同确认如下事实：1.龙涛于2015年3月实际接收案涉商铺，并实际控制案涉商铺；2.龙涛实际欠付争议的租金及管理费。二审中，双方当事人对于案涉商铺的实际控制及使用情况存有争议。龙涛表示：其在2015年5月因经营不善而撤场，但没有办理交还商铺的手续，且在其撤场之后，尚甫名嘟公司擅自将案涉商铺进行转租，依据是一审期间提交的公证照片；尚甫名嘟公司则表示：案涉商铺自交付给龙涛之日起就由龙涛实际控制，至今没有交还给尚甫名嘟公司，因此，案涉商铺中的实际使用人与尚甫名嘟公司没有关联性。本院认为:本案二审争议的焦点问题为：（一）欠付租金及违约金的给付；（二）争议的管理费应否支持。关于欠付租金及违约金的给付问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十二条之规定：“承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物的毁损、灭失的，应当承担损害赔偿责任。”由此可知，租赁物自交付给承租人之日起，则标的物的管理、毁损、灭失等风险均应由承租人承担。本案中，双方当事人均确认案涉商铺已实际交付龙涛，因此，在没有证据证明商铺交还尚甫名嘟公司的情况下，该商铺在承租期间因管理所产生的风险责任均应由龙涛承担。现龙涛上诉提出案涉商铺因尚甫名嘟公司擅自转租，故其有权抗辩争议租金。对此，从龙涛所提交的证据审查来看，照片无法证实商铺的实际使用人系因尚甫名嘟公司出租所进驻，且上述期间亦属于龙涛承租期间，理应由龙涛承担租赁物的管理义务，因此，龙涛以该理由抗辩不交纳争议租金，缺乏理据，本院不予采信。原审法院判令龙涛向某名嘟公司支付欠付租金及违约金正确，本院予以维持。关于争议的管理费应否支持的问题。《商铺租赁合同》第二条约定：商场租户每月应交管理费按每间计算收费，每间880元。（含电梯维护费、空调费、商场日常维护费、商场推广费、公关水电费、公共照明费、商场保洁费、保安费）。龙涛上诉提出不同意缴纳该物业管理费的理由是认为尚甫名嘟公司没有对案涉商铺进行物业管理，但龙涛一审提交的照片并不足以证明该事实，本院对此不予采纳。二审中，龙涛确认其欠付争议的管理费。故原审法院判令龙涛向某名嘟公司支付争议管理费正确，本院予以维持。综上所述，龙涛的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1447元，由上诉人龙涛负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  李焕二〇一六年六月二十八日书 记 员  原炜