重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初3627号原告:重庆渝足物业管理有限公司（组织机构代码79589803-6）,住所地重庆市大足区北环二路东段9号御墅林枫。法定代表人：周代文，公司董事长。委托代理人：张靖鼎、杨奎，重庆市大足区双龙法律服务所法律工作者。被告:李增虎，男，1991年9月14日出生，汉族。原告重庆渝足物业管理有限公司（以下简称“渝足物业公司”）诉被告李增虎物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月12日立案受理后，依法由本院代理审判员张艳霞适用小额诉讼程序于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告渝足物业公司的特别授权委托代理人张靖鼎及被告李增虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告渝足物业公司诉称：2013年12月30日原告与重庆启帆房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同，服务期限为2013.12.31-2015.12.30日。合同约定由原告为重庆市大足区某镇某小区提供服务，同时约定了物业费的收取以及双方的权利、义务。被告系该小区业主，原告按照合同约定提供了服务，但被告不按合同约定缴纳相关费用。后该小区成立业主委员会，2014年8月原告函告该业主委员会要求终止前期服务合同，业委会通知原告在服务3个月后撤离，原告服务至2014年11月撤离。截止于原告撤离时止被告尚欠物业管理服务费等共计1176元，经催收未果，故起诉来院，要求：1、请求判令被告立即支付下欠的物业管理费957元、水电公摊费100元、二次供水电费119元等共计1176元及违约金（按日千分之三从2014年11月1日起计算至付清为止）；2、本案诉讼费由被告负担。被告李增虎辩称：房屋面积是正确的，欠费时间我不清楚是好久，一直是我母亲在交，我一直没有管，不清楚。对公摊费及每平方一元的收费标准没有异议。二次供水的电费119元无异议，对水电公摊100元无异议，对957元物管费收费标准没有异议，但是原告提供的服务达不到957元的标准。所以我希望原告方可以降一些，我最多只认可500元物管费。加上水电公摊及二次供水电费一共认可719元。经审理查明：原告渝足物业公司系具有物业服务三级资质的企业。2011年1月1日原告渝足物业公司（乙方）与建设单位重庆启帆房地产开发有限责任公司（甲方）就重庆市大足区某镇某商住小区的物业服务事宜签订了前期物业服务合同，该合同于2013年12月31日期满。重庆市大足区某镇某商住小区业主委员会于2013年12月份成立，因业主委员会与原告该小区的物业服务事宜未达成一致意见，业主委员会与原告未签订物业服务合同，同时也未与其他物业服务企业签订物业服务合同，故原告与重庆启帆房地产开发有限责任公司根据双方于2011年1月1日签订的前期物业服务合同第八章第三十二条约定：“本合同期满前2个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，重庆启帆房地产开发有限责任公司应在本合同期满前选聘新的物业管理企业。”2013年12月30日双方续签了新的前期物业服务合同，该合同期限自2013年12月31日至2015年12月31日止。其中合同第三章第六条约定：“本物业管理区域物业服务收费选择以下方式：1、包干制，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：仓库0.6.元/月·平方米；高层住宅1.00元/月·平方米；商业物业1.50元/月·平方米；娱乐等物业2.00元/月·平方米（最终以县发改委批复单价为准）。乙方应对物业管理区域内的公用的设施、设备的管理、维护，对其住宅、商业公共的用水、用电量乙方出具管理、收取并向相关本门交纳之责···”合同第七章第二十七条约定：“甲方违反本合同第六条、第七条的约定，未按时交纳物业服务费用的，应按每日服务收费的千分之三向乙方（原告）支付违约金。”被告李增虎所有的位于重庆市大足区某镇某小区某号住宅在上述合同约定的物业服务范围内，属于高层住宅，房屋建筑面积为95.71平方米，每月应缴纳物管费95.71元（1元/月·平方米×95.71平方米）。上述合同签订后，原告委派其下属单位渝足物业服务公司某小区物业服务中心（以下简称物业服务中心）即某小区物业管理处按照合同约定的服务内容和质量要求为该小区业主提供物业服务，且基本履行了相应的义务。2014年7月23日物业服务中心向重庆市大足区某镇某社区提交函告，其中认为每月各种设备费用耗损太大，同时部分业主不愿意缴纳物业管理费等，致使公司无法正常运转，长期亏损；决定于2014年8月31日撤出该小区。该小区业主委员会在收到转送的该函后，于同月29日向物业服务中心发出“通知”，其中认为“公司撤场必须三个月前告之，或者三个月内我方（提前）找到另一个物管为止，方可撤场”。由此，物业服务中心继续为该小区业主提供物业服务。2014年10月31日物业服务中心再次向重庆市大足区某镇某社区居委会提交“函告”，其中载明“我公司按照规定，定于2014年10月31日24点整正式撤场，本公司再三通知业委会人员到场交接，业委会人员至今不到现场。如果本公司撤场后小区发生一切后果与本公司无关”。自此物业服务中心撤出重庆市大足区某镇某商住小区，停止对该小区的物业服务。被告李增虎自2014年1月1日至2014年10月31日未交纳物业服务费，累计10个月共拖欠服业服务费957元（1元/月·平方米×95.71平方米×10个月），水电公摊费100元、二次供水电费119元。因被告拖欠以上费用一直未交纳，经原告多次催收未果，现起诉来院，请求判令：1、被告立即支付下欠的物业管理费957元、水电公摊费100元、二次供水电费119元等共计1176元及违约金（按日千分之三从2014年11月1日起计算至付清为止）；2、本案诉讼费由被告负担。以上事实，有营业执照、组织机构代码、法人身份证明、资质证书，前期物业服务合同、故障维修记录、工程整改维修表、装修监督记录表、保安巡查记录、出入人员物品记录登记表、撤离函告、回复函、通知、缴纳电费发票及函告、电梯维保发票、维保记录单、嘉禾电梯合同终止协议、电梯运行巡查表、巡逻签到表、保洁签到表、民事判决书等证据载卷为凭，经当庭质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告渝足物业公司与建设单位重庆启帆房地产开发有限责任公司就重庆市大足区某镇某商住小区的物业服务事宜签订了《前期物业服务合同》，该合同系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。被告李增虎系该重庆市大足区某镇某小区的业主，原告与重庆启帆房地产开发有限责任公司就该小区物业服务达成的前期物业服务合同的意思表示对被告李增虎有约束力。按照合同约定的服务内容和标准，原告为该小区业主提供了物业服务，基本履行了其义务。被告作为该小区内居住的业主，接受了原告提供的物业服务，就应该按照合同约定履行缴纳物业服务费的义务。被告庭审中提出的应减少物业费，但未提供证据证明其抗辩意见，故本院不予支持。被告李增虎的房屋为住房，其建筑面积为95.71平方米，根据合同约定的收费标准，被告李增虎应缴纳物业服务费用为957元（1元/月·平方米×95.71平方米×10月）。对于原告主张的公摊水电费100元、二次供水电费119元，双方没有争议，本院予以支持。原告请求被告按合同约定从2014年11月1日支付违约金至付清为止，根据原告提交的前期物业服务合同约定，业主未按时交纳物业服务费用的，应按每日服务收费的千分之三向乙方（原告）支付违约金。本院认为，该违约金约定过分高于对其造成的损失，根据公平原则，考虑原告提供的物业服务质量，本院认为，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从起诉之日起计算违约金对双方更为公平、合理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、由被告李增虎于本判决生效后五日内支付原告重庆渝足物业管理有限公司拖欠的物业服务费957元、水电公摊费100元、二次供水电费119元共计1176元，并以1176元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率从2016年5月12日支付违约金至欠费付清之日止。二、驳回原告重庆渝足物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（已减半），由被告李增虎负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  张艳霞二〇一六年六月十四日书 记 员  廖晓新