湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终2895号上诉人（原审原告）缪湘云。委托代理人缪刊。委托代理人冯晓辉，湖南海天律师事务所律师。上诉人（原审被告）廖四清。被上诉人（原审被告）粟勇。委托代理人刘谋建，湖南弘一律师事务所律师。上诉人缪湘云与上诉人廖四清，被上诉人粟勇确认合同无效纠纷一案，缪湘云与廖四清均不服湖南省长沙县人民法院(2015)长县民初字第03026号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明各方当事人无争议的事实：1、本案诉争房屋位于长沙县星沙镇三产业街2-14-5号，原产权证号为长房权私字第S97-0050号，权利人为廖四清，登记日期为1997年2月25日。2、2014年11月12日，廖四清（甲方兼出售方）、粟勇（乙方兼买受方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方兼居间方）三方签订一份《房屋买卖合同》。该合同约定，廖四清将名下位于长沙县星沙镇三产业街2-14-5号的房屋出售给粟勇，房屋总售价770000元。合同还约定了双方其他权利义务。同年11月24日，廖四清（甲方兼卖方）、粟勇（乙方兼买方）另签订一份《长沙县二手房买卖合同》，合同仍约定廖四清将上述房屋出售给粟勇，但约定房屋转让价格为491400元。该491400元的转让价格系税务部门审定，合同已提交房屋产权登记部门用作缴纳税款。上述两份合同签订后，买卖双方于同年11月27日办理了产权过户手续，权利人变更为粟勇，产权证号为714061402。缪湘云与廖四清于1997年7月30日登记结婚，双方均系再婚，婚后未共同生育子女。万特系廖四清与前夫的儿子，缪湘云与廖四清登记结婚后，万特改名缪攀并跟随缪湘云、廖四清一起生活。2004年4月18日，缪湘云、廖四清、××亡之托》，写明：“缪湘云、廖四清俩夫妇共有房屋两处：一处位于长沙县星沙镇三区二栋十五房屋壹缝三层（即本案诉争房屋），一层为门面建筑面积48平方米，二、三层为住房每层49平方米，以廖四清名字办妥其产权证书；二处位于……上述两处房屋属于夫妇的共同财产，夫妇俩决定将两处房屋作为遗产遗传给二儿子缪攀名下所有，但仍由父母经管。××亡承担全部责任，任何人不得借故抛弃家庭或其中某一个人不管，或制造家庭矛盾引起严重后果，否则以法律为依据，此据无效。”2014年3月，缪湘云与廖四清、缪攀之间产生家庭矛盾，此后，缪湘云搬离家中与其亲生子女一起生活。5、长沙市中级人民法院对缪湘云与缪攀、廖四清物权确认纠纷一案作出的（2014）长中民三终字第04102号民事判决书（已生效）中，××亡之托》系各方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人有争议的事实：1、诉争房屋的原实际所有权人如何认定。缪湘云认为，诉争房屋系其与廖四清的夫妻共同财产。廖四清认为，诉争房屋系其个人婚前财产，与缪湘云无关。原审法院认为，诉争房屋原产权登记时间虽发生缪湘云、廖四清结婚登记前，××亡之托》中，已明确系夫妻共同财产，只是以廖四清的名字办妥产权证，××亡之托》经长沙市中级人民法院生效判决书认定系合法有效，廖四清又未提供相反证据予以推翻，因此，应认定诉争房屋的原实际所有权人为缪湘云与廖四清。2、粟勇购买诉争房屋是否出于善意。缪湘云认为，廖四清将属于缪湘云、廖四清的夫妻共有的房屋私自转让给粟勇，买卖双方存在恶意串通行为。廖四清认为，诉争房屋系其婚前财产，有权自行转让。粟勇认为，购买房屋时不知道缪湘云、廖四清、××亡之托》，产权人也登记在廖四清个人名下，登记时间也在缪湘云、廖四清办理结婚登记之前，其有理由相信系廖四清个人所有，应认定其购买房屋时出于善意。原审法院认为，××亡之托》系缪湘云、廖四清、缪攀三人签订的家庭内部协议，对内部具有约束力，但粟勇对此并不知情;另，房屋产权登记在廖四清个人名下，缪湘云未登记为共有权人，产权登记时间也发生在缪湘云、廖四清结婚登记之前，因此，粟勇有理由相信廖四清系该房屋唯一合法所有权人，其与廖四清交易时无需取得他人同意，且粟勇已交付全部房款770000元，故应认定粟勇购买诉争房屋时出于善意。3、诉争房屋成交价格是否明显低于市场价格。缪湘云认为，《长沙县二手房买卖合同》显示房屋出售价格为491400元，明显低于市场价格。廖四清、粟勇认为，房屋实际成交价格为770000元，价格合理。原审法院认为，诉争房屋买卖由居间方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司促成，其经办人何阿英亦证实房屋实际成交价格770000元系合理市场价格，故应认定成交价格770000元未明显低于市场价格。原审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。现粟勇、廖四清签订的《长沙县二手房买卖合同》，以及廖四清、粟勇、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，也未违反有关法律法规强制性规定，合法有效。粟勇基于买卖合同，支付了廖四清转让房屋的合理对价，并取得诉争房屋的产权，依法应受法律保护。因此，缪湘云诉讼主张粟勇、廖四清签订的《长沙县二手房买卖合同》无效，并要求收回诉争房屋的请求，因证据不足，该院不予支持。至于廖四清将属于与缪湘云共有的诉争房屋予以转让，造成缪湘云的财产损失，缪湘云可另谋合法途径解决。综上，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条、第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决驳回缪湘云的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由缪湘云负担。上诉人缪湘云不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋买卖合同无效。1、在原审庭审中，粟勇陈述其与湖南新环境房地产经纪连锁有限公司合作购买过多套房屋，因此可以定性其购买目的属于盈利性质，不属于善意取得。2、经办人何阿英的证言更不足以取信，不足以证实诉争房屋交易的价格系合理市场价，且粟勇将诉争房屋抵押给湖南星沙农村商业银行股份有限公司果园支行贷款了900000元，房屋抵押贷款是按照房屋的市场评估价的50%-70%发放的，诉争房屋的市场评估价位为1230000-1800000元之间，诉争房屋的交易价格明显低于市场价。3、在原审中，缪湘云提供了涉案房屋的内档资料和房屋产权证系2003年发放的证据，内档资料有明显被改动的痕迹，可看出房屋产权证发放时间是否准确的房屋规划许可证没有通过审核，那么1997年初发放房屋产权证是假的。对应年限的诉争的房屋标的根本不存在，诉争的房屋买卖合同是无效合同。故上诉请求：1、撤销原审判决，依法改判支持缪湘云在原审中提出的诉讼请求（即：确认廖四清与粟勇于2014年11月24日签订的编号为KF1411240142的《长沙县二手房屋买卖合同》无效；由粟勇向缪湘云、廖四清返还位于星沙镇三产业街2-14-5号的房屋及协助办理房屋的过户手续）；2、判令粟勇赔偿缪湘云因诉争房屋买卖而蒙受的房屋租金损失约折合人民币60000元；3、判令粟勇与廖四清共同赔偿缪湘云精神损失费10000元；4、本案一、二审诉讼费用由廖四清、粟勇承担。廖四清答辩称：1、本案诉争的房产系廖四清婚前财产，是由廖四清在婚前一人出资购买的；2、廖四清对××亡之托》存在重大误解，同时被缪湘云蒙骗，廖四清就劝缪攀也签了字；3、廖四清与粟勇签订的诉争房屋买卖合同合法有效，长沙县房产局已出具情况说明，证实1997年发放的房产证是真实有效的，廖四清有权独立处置个人的婚前财产。粟勇答辩称：粟勇通过市场交易方式取得诉争房屋的所有权，依法受法律保护。1、由湖南新环境房地产经纪连锁有限公司提供居间服务，廖四清与粟勇就诉争房屋达成交易，实际支付了全部购房款770000元并已经办理了产权过户手续；2、诉争房屋登记在廖四清的个人名下，不存在其他共有权人，基于房产登记信息的公示公信效力，粟勇有理由认为廖四清有权出售诉争房屋；3、缪湘云主张粟勇与廖四清恶意串通侵犯其利益，无证据支持；4、缪湘云上诉请求第2、3项未经过一审审理程序，不属于本案审理范围。请求二审法院依法判决。上诉人廖四清不服原审判决，向本院提起上诉称：诉争的房屋系廖四清的婚前财产。1、涉案房屋产权登记的权利人为廖四清，产权登记时间为1997年2月25日，早于廖四清与缪湘云登记结婚时间；2、廖四清于1995年10月在陈斌手上以151800元购买涉案房屋，有房屋转让协议、付款条据及公证等证据证实；3、××亡之托》没有事实基础，廖四清基于重大误解，被缪湘云所蒙骗才劝缪攀也签了字。故上诉请求：撤销原审判决中“应认定诉争房屋的原实际所有权人为缪湘云与廖四清”的认定，并判令缪湘云承担上诉费用。缪湘云答辩称：1、诉争房屋的购房款当时是缪湘云给廖四清的，相关购房手续也是缪湘云委托廖四清办理的，当时廖四清根本没有经济基础购买房子；2、××亡之托》是三方在平等自愿的前提下签订的，不存在胁迫欺骗，长沙市中级人民法院的生效判决已经确认该协议合法有效。粟勇答辩称：廖四清上诉主张的事实与她通过湖南新环境房地产经纪连锁有限公司作为居间方的房屋买卖合同承诺的对诉争房屋有完全处置权相一致。本院二审审理过程中，上诉人缪湘云、廖四清均未向本院提交新证据，粟勇向本院提交如下证据：证据一、房屋买卖合同，拟证明：2014年9月16日粟勇与李林就星沙镇三产业区04片01组合10号栋房屋签订合同，合同价格为74万元；证据二、付款记录，拟证明：粟勇向李林转账付款74万元；证据三、收条；证据四、房屋产权证；证据三、四，拟证明：李林向粟勇的父亲粟元兴出具收条，以粟元兴的名义办理了房屋产权证；证据五、房地产抵押估价报告，拟证明：2015年6月15日至2015年7月13日涉案房产评估价值为92万元。上诉人缪湘云认为上述证据与本案无关，无法达到粟勇主张的证明目的；粟勇自李林处购买的房产与涉案房产虽在同一个区但离的很远，门面位置的差异也会导致房屋价值相差很大，涉案房产拆迁价值极高与其他同地段的房屋价值差距甚远。上诉人廖四清对上述证据均无异议，粟勇向李林购买的房产与涉案房产在同一个区，涉案房产在前面一栋，李林的房产在后面一栋，位置比涉案房产的位置还好一些。本院认为，上述证据均提供了原件予以核对，对其真实性、合法性予以确认，且与本案相关，本院予以采信。依据上述采信的证据以及当事人的陈述，本院二审查明：1、2014年9月16日，粟勇作为买受方、案外人李林作为出售方、长沙新环境房地产经纪连锁有限公司作为居间方签订了《房屋买卖合同》，李林将其位于长沙市星沙镇三产业区04片01组合10号全部的房屋（建筑面积187.8平方米）以74万元的价格出售给粟勇，粟勇向李林支付74万元购房款后以粟元兴的名义办理了该房产的产权证；2、2015年7月13日，湖南广联房地产土地评估有限公司经评估后确定本案诉争的产权证号为714061402的房产于价值时点2015年6月15日可能实现的市场价值为人民币92万元，抵押价值为人民币92万元。本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实基本一致。本院认为，本案上诉争议的焦点在于：一、原审判决认定“诉争房屋的原实际所有权人为缪湘云与廖四清”是否正确；二、廖四清与粟勇就诉争的房屋签订的《长沙县二手房屋买卖合同》是否无效。一、原审判决认定“诉争房屋的原实际所有权人为缪湘云与廖四清”是否正确。××亡之托》中明确载明诉争的房屋系缪湘云、廖四清夫妇共有，以廖四清名字办妥产权证书，此系签订上述协议的各方当事人的真实意思表示。廖四清虽称其签订该协议存在重大误解及受缪湘云蒙骗，但未能提交相应证据证实。故原审判决据此认定诉争房屋的原实际所有权人为缪湘云与廖四清并无不当之处。二、廖四清与粟勇就诉争的房屋签订的《长沙县二手房屋买卖合同》是否无效。诉争房屋的原登记的权利人为廖四清，廖四清与粟勇就诉争房屋签订的买卖合同系双方的真实意思表示，亦无证据证实廖四清与粟勇存在恶意串通行为，故该买卖合同合法有效。在涉案的《长沙县二手房屋买卖合同》签订时，诉争房产原登记的权利人为廖四清，且登记的时间在廖四清与缪湘云办理结婚登记之前，粟勇有理由相信廖四清有权处置该房产，且粟勇已经支付了全部购房款，可认定粟勇在受让诉争房产时是善意的。缪湘云未能提供证据证实粟勇在签订买卖合同时明知该房产系缪湘云与廖四清共同所有，亦无证据证实粟勇与廖四清存在恶意串通的行为，仅凭粟勇系以盈利为购房目的不能认定粟勇是非善意的。关于粟勇是否系以合理价格受让诉争房产的问题，粟勇二审补充提交了其于2014年9月份购买与诉争房产位于同一区的其他房产的房屋买卖合同、付款凭证及产权证，可证实在购买诉争房产前三个月时粟勇以74万元的价格从案外人李林处购买了同一区的房产，且建筑面积比诉争房产的建筑面积要大，诉争房产的转让价格与同区相近地段相近时间段的转让价格相比较相差无几；粟勇亦提交了诉争房产的估价报告，诉争房产在2015年6月份的估价为92万元，该估价发生在诉争房产转让后，即使按照该估价，诉争房产的转让价格也未低于该估价的70%，不属于明显低于市场交易价格的情况。一方面，缪湘云主张诉争房屋的交易价格明显低于市场价，但未能提交相应的证据证实；另一方面，粟勇二审补充提交的证据结合原审中何阿英的证言足以证实诉争房产的交易价格未明显低于市场价，故缪湘云的上述主张没有事实依据，不能成立。综上，原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，处理适当，应予以维持。上诉人缪湘云、廖四清的上诉理由均不能成立，其二人的上诉请求本院均不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费80元，由上诉人缪湘云与上诉人廖四清各承担40元。本判决为终审判决。审判长  刘应江审判员  刘朝晖审判员  张芳芳二〇一六年六月十二日书记员  李雪青附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。