江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏02民终1539号上诉人（原审被告）无锡市南长区辰兴房产信息咨询服务部（个体工商户），住所地无锡市南长街469号。经营者林慧君。被上诉人（原审原告）孙林凤。上诉人无锡市南长区辰兴房产信息咨询服务部（以下简称辰兴服务部）因与被上诉人孙林凤房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市南长区人民法院（2015）南民初字第1749号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月27日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。孙林凤原审诉称：2008年6月，林慧君以辰兴服务部的名义与孙林凤签订租房协议，租房所在地：后界泾桥37-1，租借一楼、二楼两个房间，租金每月850元，每季度支付，另租孙林凤大嫂冯浩琴二楼一个房间，租金每月380元，房租每季度共3690元，林慧君再把房屋租客盈利。2012年9月前每季度房租都由冯浩琴现金收取。2012年9月26日起房租开始转账至孙林凤银行卡，只有一次足额付3690元，后林慧君无故少付50元、40元，最后索性只付3600元，至今未足额支付部分共欠720元。且孙林凤多次打电话催要租金，但林慧君拖欠租金。现要求法院判令辰兴服务部1、支付自2015年7月至结案为止的每月房租850元；2、补齐自2012年12月至2015年4月所拖欠的房租720元。辰兴服务部辩称：1、林慧君于2008年7月以辰兴服务部名义与孙林凤签订了委托合同书，是关于房屋租赁的协议，合同书上载明1楼房租350元每月，2楼房租450元每月，每月房租应该是800元，不是孙林凤所讲的每月850元。因此2015年7月前林慧君多支付了房租，不同意孙林凤第2项要求补齐房租的诉讼请求。2、对孙林凤的第1项诉讼请求，自2015年7月起的房租，林慧君确实没有支付，林慧君拒付房租的理由是：孙林凤的丈夫在外欠了很多债务，孙林凤就向林慧君的房西（林慧君向孙林凤承租房屋后再将房屋转租，孙林凤知道且同意，这应该不是转租，是林慧君帮孙林凤代租）宣扬说房屋房东欠了很多债务，要将房屋收回，因此林慧君的房西就不再租赁房屋，林慧君收不到房租，因此林慧君无法支付孙林凤房租。孙林凤将房屋出租给林慧君后林慧君再转租出去，中间两个租金金额一样，林慧君没有获取租金差的盈利，且房屋内的维修也是林慧君处置和支付相关费用，因此林慧君不同意孙林凤第1项要求支付自2015年7月起的租金的诉讼请求。原审法院经审理查明：2008年7月，孙林凤（甲方）与辰兴服务部（乙方）签订《委托合同书》，约定：甲方自愿将合法拥有的后界泾桥XX号B房屋全权委托乙方辰兴房产中介包租。包租期限为拆迁。每月房租金为850元整，季度一付，自2008年6月18日起2008年9月17日止，总金额为2550元整。注：一楼房租350元，二楼B房租金每月为450元整，自2008年7月1日至2008年9月30日每季度一付，叁个月总金额为整，一楼与二楼每期房租在25号付租。《委托合同书》左下方“甲方签字”旁盖有“辰兴服务部”章；“每月房租金为850元整”中的“850”有改动痕迹；“总金额为2550元整”中的“2550”有改动痕迹；“叁个月总金额为整”中“为”、“整”两字之间的内容被划掉。2015年9月，孙林凤诉讼来院。审理中，孙林凤明确诉讼请求：要求辰兴服务部支付自2015年7月至2016年1月共7个月的房租（每月850元）共5950元。放弃辰兴服务部补齐2012年12月至2015年4月拖欠房租720元的诉讼请求。审理中，对房屋租赁部位，双方一致明确：后界泾桥xx-1号房屋有两层楼，一楼有一个房间，二楼有两个房间，林慧君向孙林凤承租一楼的一个房间和二楼其中的一个房间；对租金约定，孙林凤陈述：虽然《委托合同书》上载明一楼每月租金350元，二楼每月租金450元，但林慧君承租冯浩琴房屋的《授权委托书》上约定二楼的一个房间每月租金500元。这500元中，400元支付给冯浩琴，100元支付给孙林凤，因此孙林凤每月收取林慧君900元租金。这样付了几个月，林慧君称房子租不掉，要求降低房租，于是孙林凤每月降50元租金，每月收取林慧君租金850元，冯浩琴每月降20元租金，每月收取林慧君租金380元。林慧君陈述：《委托合同书》约定一楼每月房租350元，二楼每月租金450元，合计800元。其和冯浩琴签订的《委托合同书》上约定二楼一个房间的租金是每月380元。至于孙林凤和冯浩琴之间如何分配租金，是她们的事情。审理中，对房屋租金的实际支付，双方一致明确：2008年9月至2012年9月，林慧君将一楼的房租和二楼两个房间的房租都支付给冯浩琴。2012年9月至2015年6月，林慧君将一楼的房租和二楼两个房间的房租都支付给孙林凤。具体为：林慧君于2012年9月26日支付孙林凤2012年10月至12月的房租3690元，于2012年12月26日支付孙林凤2013年1月至3月的房租3650元，于2013年3月25日支付孙林凤2013年4至6月的房租3650元，于2013年6月27日支付孙林凤2013年7至9月的房租3640元，于2013年9月26日支付孙林凤2013年10月至12月的房租3600元，于2013年12月26日支付孙林凤2014年1月至3月的房租3600元，于2014年3月30日支付孙林凤2014年4月至6月的房租3600元，于2014年6月27日支付孙林凤2014年7月至9月的房租3600元，于2014年9月27日支付孙林凤2014年10月至12月的房租3600元，于2015年1月1日支付孙林凤2015年1月至3月的房租3600元，于2015年4月17日支付孙林凤2015年4月至6月的房租3600元。2015年7月至今的房租还未支付。上述事实，由《委托合同书》及当事人陈述等证据在卷佐证，予以确认。原审法院认为:孙林凤与辰兴服务部签订的《委托合同书》系双方当事人真实意思表示，合法有效。从《委托合同书》的约定内容及双方的实际履行情况来看，孙林凤、辰兴服务部之间系房屋租赁的法律关系。本案的争议焦点为：辰兴服务部每月应支付给孙林凤房屋租金的数额。虽然《委托合同书》中载明“一楼房租350元，二楼B房租金每月为450元整”，但从2012年9月至2015年4月期间，林慧君支付租金、孙林凤收取租金的情况来看，系孙林凤、辰兴服务部在合同实际履行中变更了原合同对租金的约定。根据现有证据，法院认定每月房屋租金850元。辰兴服务部租赁房屋应支付相应租金，故孙林凤以每月850元标准主张房租，符合法律规定，法院予以支持。至于辰兴服务部提出其收不到房租及房屋内的维修系林慧君处置和支付相关费用，不同意支付房租的答辩意见，无法律依据，法院不予采纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、二百二十六条、二百二十七条之规定，判决：辰兴服务部于判决发生法律效力之日起十日内支付孙林凤自2015年7月至2016年1月的房屋租金5950元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元（已由孙林凤预交），由辰兴服务部负担，辰兴服务部于判决发生法律效力之日起十日内将所负担的诉讼费直接支付给孙林凤。辰兴服务部不服原审判决，向本院提起上诉称：1、其与孙林凤的合同中明确约定房租为800元/月，孙林凤篡改了合同，将房租改为850元/月，其应当按照800元/月向孙林凤支付房租。按照该标准，从2015年7月至2016年1月，其共结欠孙林凤5600元房租，而非5950元。2、修理房屋的费用及改造房屋的费用应当由孙林凤负担，原审未认定该部分费用是错误的。3、因为孙林凤丈夫杨志和的经济纠纷问题，导致杨志和的债权人经常上门追债，造成了其房西走失，共损失6100元的房租，该部分损失应当由孙林凤负担。综上，其不仅不应当向孙林凤支付房租，反而几项抵扣后孙林凤应当向其支付2950元，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人孙林凤答辩称：1、委托合同书是辰兴服务部的林慧君自行修改的，而非其修改的，合同中虽然约定的房租为800元/月，但实际上最初辰兴服务部每月向其支付租金900元，后来降至850元/月。2、其曾多次向林慧君主张租金，但林慧君总是以各种理由推诿，而并非是以杨志和的问题导致收不到房租而拒交，故房子未能出租与杨志和无关，且实际上房子现在还仍然由房西租住，并未空置。3、辰兴服务部在原审中并未提出过维修费用，对维修费用其不予认可。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审已查明的事实一致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。首先，关于房屋租金标准问题，虽然根据辰兴服务部和孙林凤签订的委托合同书上载明的一、二楼房价的租金总和可知双方最初约定租金为800元/月，但结合辰兴服务部每月实际支付孙林凤的租金超过800元/月以及委托合同书上租金改动的情况，综合考量本案的实际情况，应当认定双方在实际履行合同的过程中将租金标准变更为850元/月，原审法院判决辰兴服务部按照850元/月的标准向孙林凤支付房屋租金并无不当，本院予以维持。辰兴服务部关于房屋租金应认定为800元/月的上诉主张，依据不足，本院不予支持。其次，关于房屋无法出租的问题，根据辰兴服务部的陈述，涉案房屋并未完全空置，且辰兴服务部亦无充足证据证明涉案房屋未能出租系杨志和债权人追债所造成的，故对于辰兴服务部要求孙林凤承担房屋租金损失的上诉主张，本院不予支持。再次，关于房屋维修费用和改造费用问题，辰兴服务部并未提供充分证据证明涉案房屋存在维修费用，故对于辰兴服务部要求孙林凤支付房屋维修费用的上诉主张本院不予支持。另，辰兴服务部在原审中并未就改造费用问题提出反诉，本院对此不予理涉。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人辰兴服务部的上诉主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人辰兴服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰代理审判员  李 飒二〇一六年六月七日书 记 员  张 威