广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终2748号上诉人（原审原告）：潘泰生，住广州市黄埔区。上诉人（原审原告）：陈兰香，住广州市黄埔区。上列两上诉人共同委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省广州市南沙区。法定代表人：杨文杰，职务总经理。委托代理人：郭晓颖，广东国鼎律师事务所律师。委托代理人：何秀琼，系公司员工。上诉人潘泰生、陈兰香因与被上诉人广州南沙经济技术开发区碧桂园物业发展有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院(2015)穗南法民三初字第623号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月7日，潘泰生、陈兰香（乙方、买方）与碧桂园公司（甲方、卖方）签订了《商品房买卖合同》、合同附件一至七。合同约定：“乙方向甲方购买位于广州市南沙区进港大道北侧碧桂园山湖湾自编19号楼B单元1504房，建筑面积共96.65平方米，其中套内面积74.3平方米，总金额1216610元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2015年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定处理。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意视为甲方已按期交房。乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，乙方有权要求按照本合同附件七《商品房买卖合同补充协议》第十五条的约定处理等”。《商品房买卖合同》附件七为《商品房买卖合同补充协议》，约定：“第四条甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十二条关于交房条件全部约定变更为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本补充协议第七条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。第六条甲方如未能按《商品房买卖合同》中约定的时间交房，逾期不超过90日，应自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，乙方有权单方面解除合同，如果乙方要求继续履行合同，合同继续履行，自《商品房买卖合同》第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金。第七条甲乙双方一致同意将《商品房买卖合同》第十五条关于房屋交付时的有关资料的全部约定变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料，（一）规划部门出具的建设工程规划许可证，（二）规划部门出具的建设工程规划验收合格证，（三）环保部门出具的环保预验收意见书，（四）供水、供电、供气的永久使用证明材料，（五）档案部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》，（九）竣工验收备案表。第十五条约定：该商品房由甲方统一装饰，该商品房的设备数量及装饰标准等按《商品房买卖合同》附件六的约定。甲方按照《商品房买卖合同》附件六约定的装饰项目进行配置与交付。除该商品房的装饰、设备标准与《商品房买卖合同》附件六约定的不一致或违反有关商品房的装修、设备标准的强制性规定外，乙方在该商品房交付使用时不得以对该商品房的装饰和设备有异议为由拒绝收楼，乙方以此为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由乙方自行承担。第十七条约定：在保修期内，乙方发出书面保修通知书25日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。在任何阶段，不管任何原因导致甲方应承担保修、修补责任，且甲方在履行保修、修补责任过程中，需要乙方配合、协助的，乙方应进行配合、协助，并同意不因配合和协助提出任何要求。若乙方不进行配合、协助而导致甲方无法履行保修、修补责任的一切法律后果，甲方不承担”。潘泰生、陈兰香在签订上述合同后，已依约支付了全部购房款。涉案楼宇已取得预售许可证，碧桂园公司于2014年6月3日与广州南沙粤海水务有限公司签订了用水性质为居民、经营用水的《供用水合同》。涉案楼宇于2014年10月11日具备整体通气条件，碧桂园公司分别于2014年11月10日、11月13日与广州供电局有限公司签订用电性质为居民生活的《高压供用电合同》。2014年10月15日，广州市南沙区档案局对涉案工程档案资料进行验收，同意发给工程档案验收合格通知书。2014年10月15日，碧桂园公司取得涉案楼宇的《竣工验收备案表》。2014年11月29日，碧桂园公司向潘泰生、陈兰香发出《收楼通知书》，通知潘泰生、陈兰香该商品房可于2014年11月30日交付给潘泰生、陈兰香，请潘泰生、陈兰香预约办理收楼手续的时间。潘泰生、陈兰香至今未办理收楼手续。2015年4月6日，潘泰生、陈兰香委托广州市啄木鸟工程咨询有限公司对涉案房屋进行实地验房，并由该公司出具了《房屋查验咨询报告》，报告中指出涉案房屋存在地砖色差、左墙裂纹、墙砖空鼓、窗角变形、门套收边不严等质量问题。碧桂园公司表示愿意对潘泰生、陈兰香提出的房屋质量问题继续履行保修责任。潘泰生、陈兰香则不同意由碧桂园公司进行保修，坚持要求自行维修，但潘泰生、陈兰香在庭审中表示不申请对装修价值及修复费用进行评估。2015年5月25日，潘泰生、陈兰香提起本案诉讼，请求：l.碧桂园公司向潘泰生、陈兰香支付延迟交楼违约金（从2015年4月30日起至碧桂园公司取得质量、竣工、规划、消防、人防、环保、永久用水、永久用电、永久供气、电梯、共建配套、通邮验收合格文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后书面通知潘泰生、陈兰香收楼并实际交付房屋之日止，每日按总房价款1216610元的万分之三的标准计算）；2.碧桂园公司向潘泰生、陈兰香支付涉案房屋修复费用及修复期间的租金损失（最终以评估为准）；3.碧桂园公司向潘泰生、陈兰香支付该房屋约定装修标准与实际装修评估价的差额（最终以评估为准）；4.碧桂园公司承担本案诉讼费。碧桂园公司一审答辩称：一、涉案房屋早在合同约定的交楼期限届满前就已经获得竣工验收备案表，碧桂园公司在2014年11月29日已向潘泰生、陈兰香寄发《收楼通知书》，向潘泰生、陈兰香交付涉案房屋，潘泰生、陈兰香要求碧桂园公司支付延期交楼违约金是没有任何依据的；二、碧桂园公司完全是按照双方合同约定的装修标准进行装修，装修造价已经包含在房价中，在合同已经履行的前提下，潘泰生、陈兰香提出对涉案房屋的装修造价进行评估是没有依据的。三、涉案房屋是否存在瑕疵，业主并未告知碧桂园公司，即便是房屋存在瑕疵，完全可以通过碧桂园公司对房屋进行修复解决，无需对涉案房屋瑕疵的修复进行造价评估。请求依法驳回潘泰生、陈兰香的诉讼请求。原审另查明：潘泰生、陈兰香提供公证书、碧桂园天玺湾现场销售手册彩页，以证明宣传涉案房屋每平方米3000元的装修价格，碧桂园公司对此不予认可，提出该宣传是由第三方发布的。原审法院认为：潘泰生、陈兰香与碧桂园公司签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自己的义务。合同约定碧桂园公司应在2015年4月30日前将房屋交付给潘泰生、陈兰香使用，现涉案楼宇在双方约定交付房屋日期前已经取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并取得永久供电、供水、供气的证明文件，符合合同约定的交付条件，且碧桂园公司在具备上述交付条件后的2014年11月29日向潘泰生、陈兰香发出了《收楼通知书》，通知潘泰生、陈兰香办理收楼手续，故潘泰生、陈兰香要求碧桂园公司支付延迟交楼违约金的依据不足，原审法院不予支持。根据《商品房买卖合同》保修条款的约定，涉案房屋在保修期内发生质量问题的，由潘泰生、陈兰香向某乙桂园公司发出书面保修通知书，碧桂园公司负责保修，潘泰生、陈兰香应予以配合、协助，潘泰生、陈兰香在碧桂园公司既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的情况下，可以自行或聘请他人进行维修，并由碧桂园公司承担合理的维修费用。现潘泰生、陈兰香未向被告发出保修通知书，之后亦未有自行或聘请他人进行维修，且在案件审理时，碧桂园公司表示如存在质量问题同意按保修条款进行维修，故应由碧桂园公司先按合同约定的保修程序对涉案房屋履行保修义务。故潘泰生、陈兰香要求碧桂园公司赔偿潘泰生、陈兰香自行维修涉案房屋修复费用的主张，缺乏合同依据，原审法院不予支持。潘泰生、陈兰香提出的房屋装修质量问题，并不存在严重影响潘泰生、陈兰香正常居住使用的情形，故潘泰生、陈兰香要求碧桂园公司赔偿修复期间的租金损失也依据不足，原审法院也不予支持。另《商品房买卖合同》约定涉案房屋是带装修出售，并未约定单独的装修价款，故自然不存在潘泰生、陈兰香所主张的装修造价差额问题。另外，涉案房屋的装修标准及配套设施，已在买卖合同附件六装饰、设备标准中清楚列明，并将之作为合同约定的装修交付标准，碧桂园公司只需按照该装修内容和设备标准完成对涉案房屋的装修装饰，即为已按照约定履行了合同义务。因此，潘泰生、陈兰香以碧桂园公司宣传的装修费用远高于涉案房屋的实际装修造价，而要求碧桂园公司偿还装修造价差额的主张，亦缺乏合同和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，作出如下判决：驳回潘泰生、陈兰香的诉讼请求。一审案件受理费538元由潘泰生、陈兰香负担。判后，上诉人潘泰生、陈兰香不服原审判决，向本院提起上诉称：一、有关延期交楼问题，一审法院认定事实不清，适用法律错误。按照双方签订的购房合同约定，碧桂园公司应于2015年4月30日前将具备约定交付条件的涉案房屋交给潘泰生、陈兰香，及应当提供交付房屋的相关资料。但潘泰生、陈兰香在进行房屋验收时碧桂园公司无法出示交付房屋的相关资料，且涉案房屋装修存在严重瑕疵，致使潘泰生、陈兰香无法进行正常居住。潘泰生、陈兰香拒收涉案房屋，碧桂园公司构成违约，应当承担逾期交楼违约责任。潘泰生、陈兰香要求碧桂园公司修复并交付房屋，碧桂园公司同意修复，在修复后再次通知潘泰生、陈兰香验收房屋，才视为重新达成交付房屋的时间。二、关于本案涉案房屋装修差价问题，原审法院认定事实错误。碧桂园公司与潘泰生、陈兰香签订商品房买卖合同前，潘泰生、陈兰香通过现场销售手册、广告等途径，向外宣传涉案房屋每平方米3000元的具体装修价格。一审法院认定涉案房屋是带装修出售并未约定单独的装修价款，认定事实有误。三、关于房屋质量问题，一审法院认定事实不清，适用法律错误。一审法院认为按照购房合同《补偿协议》第十七条的约定，碧桂园公司具有负责保修的义务，明显混淆了质量问题和保修责任两个概念。从2014年11月29日通知收楼后，碧桂园公司至今未修复完善，且在庭审中拒绝承认存在空鼓和漏水问题，显然构成延迟修复。因碧桂园公司延迟修复，潘泰生、陈兰香要求其赔付修复费用给潘泰生、陈兰香自行修复合理，要求其赔付修复期间的租金损失亦于法有据。综上，请求判令：1.撤销原审判决，碧桂园公司支付延迟交楼违约金（从2015年4月30日起至碧桂园公司取得质量、竣工、规划、消防、人防、环保、供气、永久用水、永久用电、永久供气、电梯、共建配套、通邮验收合格文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后书面通知潘泰生、陈兰香收楼并实际交付房屋给潘泰生、陈兰香之日止，每日按总价款1216610元的万分之三的标准计算）；2.碧桂园公司向潘泰生、陈兰香支付涉案房屋修复费用及修复期间的租金损失、涉案房屋约定装修标准与实际装修评估价的差价款。3.一、二审诉讼费用由碧桂园公司承担。碧桂园公司二审答辩称：一、涉案房屋在约定交楼期限届满前已获得竣工验收备案，具备了交房条件，并提供了约定的收楼文件。二、涉案房屋是带装修出售，并未约定单独的装修价款，且碧桂园公司完全按照合同约定的装修标准进行装修，不存在所谓的装修造价差额问题。三、碧桂园公司辉依约承担保修义务，潘泰生、陈兰香主张的修复费用没有实际发生，该主张缺乏事实和法律依据。四、涉案房屋已通过竣工验收备案，符合交付条件，碧桂园公司已在合同约定的期限之前按约交楼，不存在违约行为，无需承担违约责任。当事人双方对原审查明的事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，碧桂园公司对涉案房屋已经进行了修复，且碧桂园公司表示如若潘泰生、陈兰香对修复结果不满意，其愿意继续修复。潘泰生、陈兰香同意由碧桂园公司对涉案房屋进行修复。本院认为，本案争议焦点为：1.碧桂园公司应否向潘泰生、陈兰香支付延迟交楼违约金；2.潘泰生、陈兰香主张的装修差价款及修复房屋可能发生修复费用和修复期间的租金损失应否得以支持。关于碧桂园公司应否向潘泰生、陈兰香支付延迟交楼违约金的问题。根据双方在合同中的约定，碧桂园公司应当在2015年4月30日前将涉案房屋交付潘泰生、陈兰香使用。根据原审查明的事实，案涉楼宇在2014年取得《竣工验收备案表》且具备基本的生活居住条件，碧桂园公司于2014年11月29日通知了潘泰生、陈兰香案涉房屋可以交楼，并请其预约办理收楼手续，碧桂园公司履行了合同约定的交楼义务。潘泰生、陈兰香上诉称碧桂园公司没有将具备交付条件的房屋交付，没有提供交付房屋的相关资料，缺乏相应的合同和事实依据。潘泰生、陈兰香未在约定的交楼日前收楼导致案涉房屋延迟交付，故案涉房屋迟延交付的责任不在碧桂园公司。潘泰生、陈兰香要求碧桂园公司支付延迟交楼违约金，本院不予支持。关于装修差价款的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议约定，涉案房屋是带装修出售，并未约定单独的装修价款。潘泰生、陈兰香认为装修价款应为每平米3000元，但未提供充足证据予以证明。潘泰生、陈兰香主张碧桂园公司返还装修差价款，理据不足，本院不予支持。关于潘泰生、陈兰香是否可以就涉案房屋存在装修质量问题而直接要求碧桂园公司支付修复费用的问题。根据双方在合同中的约定，碧桂园公司对装修负有保修责任。二审期间，双方均确认碧桂园公司已对案涉房屋进行了一定的修复，且碧桂园公司表示如若潘泰生、陈兰香不满意修复结果，其愿意继续修复。潘泰生、陈兰香亦表示同意由碧桂园公司对涉案房屋进行修复。潘泰生、陈兰香并未对案涉房屋进行自行维修或聘请他人进行维修，故潘泰生、陈兰香在现有情况下要求碧桂园公司赔偿其尚未发生的自行修复的费用及修复期间租金损失，缺乏事实依据，本院不予采纳。综上所述，上诉人潘泰生、陈兰香的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。原审查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1064元，由上诉人潘泰生、陈兰香负担。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年六月五日书 记 员  杨 旦邝伟贤