四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪民初字第05352号原告:中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市涪城区支行，营业场所：绵阳市警钟街63号，组织机构代码：68611233-X。负责人：王丽，该行行长。委托代理人：罗在官，男，汉族，生于1979年11月13日，四川省梓潼县人，住四川省梓潼县，该行职员。被告:左志伟，男，汉族，生于1978年10月16日，四川省剑阁县人，住剑阁县，被告：绵阳涪城万达广场有限公司，住所地：绵阳市涪城区警钟街87号，组织机构代码：56761032-8。法定代表人：齐界。委托代理人：张雷，公司职员。委托代理人：廖发保，四川弘风律师事务所律师。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市涪城区支行（以下简称“邮储涪城支行”）诉被告左志伟、绵阳涪城万达广场有限公司（以下简称“涪城万达公司”）金融借款纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，由审判员田浩担任审判长，与人民陪审员罗英、杨兰组成合议庭公开开庭进行了审理。原告邮储涪城支行的委托代理人罗在官、被告左志伟、被告涪城万达公司的委托代理人张雷、廖发保到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告左志伟于2012年8月30日向原告申请个人住房贷款36万元，并以坐落于绵阳市涪城区的房屋作为抵押物。原告同意其贷款申请并于2012年9月25日与被告左志伟、涪城万达公司签订《中国邮政储蓄银行个人购房借款及担保合同》。2012年10月8日办理了预购商品房抵押预告登记（绵房预抵绵字第300060324）。2012年9月25日，原告向被告发放贷款36万元，期限240个月，自2012年9月25日至2032年9月25日，年利率为6.55%，以等额本息方式还款，逾期利率在约定利率基础上加收30%确定。合同签订后，原告依约发放了贷款，到还款日被告左志伟却未能依约还款。截止2015年8月27日，被告左志伟尚欠原告贷款本金340043.7元、利息18479.88元，合计358523.58元。经原告多次催收未果，为维护原告合法权益，现请求判令：1、解除原、被告签订的《个人购房借款及担保合同》；2、被告左志伟立即偿还原告截止原告起诉之日止的贷款本金340043.7元、利息、罚息18479.88元，并承担该款贷款本金自原告起诉之日起至全部结清之日止按合同约定计算的利息、罚息；3、被告绵阳涪城万达广场有限公司对被告左志伟的上述债务承担连带清偿责任；4、原告对被告左志伟提供抵押担保的位于绵阳市花园路9号绵阳市万达广场2栋1单元17楼3号的房屋经拍卖、变卖后有优先受偿的权利；5、诉讼费由二被告承担。被告左志伟辩称：对原告诉称的事实没有异议，我愿意承担利息和罚息，并非我不愿意还款，是因为我经济上有一定困难，我愿意将拖欠的按揭款向银行补足，但是银行说只能将剩余尾款一次性还清。被告涪城万达公司辩称：对原告所述事实没有异议，被告左志伟的具体逾期和拖欠金额需要核实，我方同意将抵押物优先受偿后对不足部分承担责任。经审理查明：2012年8月31日，被告左志伟与涪城万达公司签订《商品房买卖合同》一份，约定由被告左志伟以按揭贷款方式购买被告涪城万达公司位于绵阳市花园路9号绵阳涪城万达广场2幢1单元17楼3号房屋一套。2012年9月25日，被告左志伟作为借款人和抵押人与原告作为贷款人、被告涪城万达公司作为保证人签订编号为510703112099713756的《个人购房借款及担保合同》一份，约定由原告向被告左志伟提供贷款360000元，借款期限为240个月，自2012年9月25日至2032年9月25日。合同第4条约定：“利率（一）贷款利率以中国人民银行公布的同期同档次人民币贷款基准利率，并按下列公式换算：月利率=年利率/12，日利率=年利率/360。实际利率以借据为准。（二）贷款发放前，基准利率调整并适用于本合同项下贷款的，适用新的基准利率并按本条第（一）款约定的利率浮动比例重新确定贷款利率；贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按以下第1种方式处理：1.贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及本条第（一）款约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；……”合同第九条约定：“罚息（一）借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按第四条约定的利率基础上加收30%（如所购房屋为商业用房，则为50%）确定。……”第十条约定：“违约及违约责任（一）发生下列一项或多项情形的，构成借款人违约：1、借款人或者担保人未完全适当地遵守或履行其在本合同项下的任何承诺、保证、义务或责任；……（二）借款人连续三个月或者累计六次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权采取下列一种或多种措施：……3.宣布已经发放的贷款提前到期，要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金及其他费用；……7、解除本合同”；合同第十四条约定：“借款担保。本合同项下担保方式为以下第（三）种：……（三）抵押加保证组合担保。”合同第十七条约定：“抵押登记……（二）抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在贷款人要求的合理时间内办妥登记备案或者抵押预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。在办理抵押登记手续之前，抵押人的房屋所有权证书应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内配合贷款人办理抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。……”合同第二十一条约定:“保证范围……法人或其他组织作为保证人的，保证人绵阳涪城万达广场有限公司承担保证责任的范围按下列第（二）种方式确定：……（二）由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第1项条件（可复选）的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1.本合同第十七条第（二）款约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。”合同第二十二条约定：“保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款到期之日起两年。若贷款人同意本合同项下借款展期，保证人同意继续承担连带保证责任，保证期间为展期后的借款到期之日起两年”等。原告在合同贷款人处盖章，被告左志伟在借款人、抵押人处签名捺印，被告涪城万达公司在保证人处盖章。合同签订后，原告于2012年9月25日向原告发放了贷款360000元。2012年10月8日，原、被告就上述贷款合同约定抵押物（房产）在绵阳市房管局办理了预购商品房抵押预告登记，该房至今未办理正式抵押登记手续。另查明，贷款后，被告左志伟自2013年1月起出现多次逾期还款以及未还款的情况，经原告多次催收未果，截止2015年8月27日，被告左志伟尚欠原告贷款本金340043.7元、利息、罚息18479.88元，合计358523.58元未还至今。以上事实，有当事人身份证明、个人购房借款及担保合同、商品房买卖合同、借款借据、房屋预告登记证明、交易明细、催收记录以及当事人陈述等证据经庭审质证，载卷核实，足以认定。本院认为：原告与被告左志伟、涪城万达公司签订了贷款担保合同，该合同不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行义务。原告在签订合同后依约向被告提供了贷款，被告左志伟应当按照约定向原告偿还贷款及利息。现原、被告合同约定的还款期限虽未届满，但根据合同约定，被告左志伟逾期还款的事实已经构成根本违约，原告享有解除合同的权利。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，原告要求解除与被告左志伟、涪城万达公司签订的《个人购房借款及担保合同》，该主张与查明的事实相符，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”以及第九十八条“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力”之规定，现原、被告合同已解除，被告左志伟应当向原告返还未偿还的贷款本金以及产生的利息、罚息等。原、被告在贷款合同中约定了利息，根据庭审查明的事实，双方借款合同约定以中国人民银行公布的同期同档人民币贷款基准利率为合同利率，被告应当依照合同按约定利率向原告支付截止2015年8月27日的贷款本金340043.7元、利息、罚息18479.88元，并承担2015年8月28日起按合同约定计算的利息、罚息。故对于原告的该主张，本院予以支持。原、被告合同中约定了担保方式，即抵押加保证组合担保，合同签订后，原、被告办理了抵押预告登记，但未办理正式抵押登记手续。依照《中华人民共和国物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”。该条规定明确了预告登记并非物权登记行为。本案中原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押登记之前，享有的是当抵押登记条件成就或者约定期限届满对抵押房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对被告抵押房屋的处分。依照《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”之规定，不动产抵押不进行正式登记不发生物权效力，故本案抵押权并未设立，原告要求对被告约定要抵押的房屋经拍卖、变卖后优先受偿的请求于法无据，本院不予支持。被告涪城万达公司因本案贷款向原告提供了连带责任保证担保，依照《中华人民共和国担保法》第十八条“当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。”之规定，被告涪城万达公司应当就被告左志伟的上述债务承担连带清偿责任。因原、被告在合同中约定“绵阳涪城万达广场有限公司承担保证责任的范围按下列第（二）种方式确定：……（二）由保证人承担阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但如满足下列第1项条件（可复选）的，保证人对该等条件同时满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：1.本合同第十七条第（二）款约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权利证书。”根据庭审查明的事实，因本案原、被告未办理正式抵押登记手续，同时约定的抵押权未设立，故被告涪城万达公司的保证责任并未免除，原告要求被告涪城万达公司承担连带清偿责任的主张于法有据，本院予以支持。综上所述，为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百八十七条、《中华人民共和国担保法》第十八条之规定，判决如下：一、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市涪城区支行与被告左志伟、绵阳涪城万达广场有限公司于2012年9月25日签订的编号为510703112099713756的《个人购房借款及担保合同》终止履行；二、被告左志伟于本判决生效之日起五日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市涪城区支行偿还截止2015年8月27日的贷款本金340043.7元、利息、罚息18479.88元，合计358523.58元；三、被告左志伟于本判决生效之日起五日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市涪城区支行支付自2015年8月28日起至本息付清之日止按上述合同第四条、第九条约定的利息、罚息；四、被告绵阳涪城万达广场有限公司对被告左志伟的上述债务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司绵阳市涪城区支行的其他诉讼请求；本案案件受理费6678元，由被告左志伟、绵阳涪城万达广场有限公司共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长 田 浩人民陪审员 罗 英人民陪审员 杨 兰二〇一六年六月十日书 记 员 郭婷茹