江苏省高级人民法院执 行 裁 定 书(2016)苏执复70号申请复议人（被执行人）沈煜。申请复议人（被执行人）蒋美琴。申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司南通分行，住所地江苏省南通市。负责人李建宏，该行行长。被执行人南通乐意电器有限公司，住所地江苏省南通市。法定代表人沈煜，该公司总经理。申请复议人沈煜、蒋美琴因申请执行人上海浦东发展银行股份有限公司南通分行（以下简称浦发南通分行）与被执行人南通乐意电器有限公司（以下简称乐意公司）、沈煜、蒋美琴金融借款合同纠纷一案，不服江苏省南通市中级人民法院（以下简称南通中院）（2015）通中执异字第00057号执行裁定，向本院申请复议。本院于2016年3月16日立案受理后，依法组成合议庭，对申请复议人的复议请求进行了审查，本案现已审查终结。本院经审查查明：浦发南通分行与乐意公司、沈煜、蒋美琴金融借款合同纠纷一案，南通中院于2014年10月31日作出（2014）通中商初字第0481号民事调解书，确认：一、乐意公司于2014年12月31日前向浦发南通分行偿还借款本金7841757.31元及利息（按照合同约定）。二、如乐意公司到期不能归还，则浦发南通分行有权向法院申请强制执行，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、浦发南通分行有权对沈煜、蒋美琴提供的抵押物[位于南通市工农路108号商业大厦三层01室房产（产权证为南通房权证字第号）及土地（土地权证为苏通国用2013第01011060号）、位于南通市银花苑2幢203室房产（产权证为南通房权证字第号）]依法折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿。四、沈煜、蒋美琴对乐意公司上述债务承担连带保证责任。五、双方就本案再无其他纠葛。该民事调解书生效后，各被告均未履行调解书确定的义务，浦发南通分行向南通中院申请执行，南通中院于2015年1月9日立案执行。执行过程中，南通中院委托南通大成土地房地产评估有限公司（以下简称大成评估公司）对沈煜、蒋美琴名下位于南通市工农路108号商业三层01室房地产价值（建筑面积1321.7平方米，土地使用面积359.50平方米，设计用途商业）进行评估，大成评估公司于2015年6月18日作出（苏通）大成（2015）（房估）字第006号房地产司法鉴定估价报告，于评估基准日2015年6月2日的房地产价值为961.40万元，其中土地单价为5930元/平方米，土地总价213.18万元。估价报告中《估价的假设和限制条件》第2条载明，本报告所评估的价值随着房地产市场行情、评估目的、规划条件和处置方式的变化，该价值需作相应的调整。第4条载明，本估价报告自完成之日起，有效期为十二个月。在有效期内，由于不可预测的原因使估价对象的质量及价格标准发生变化，对估价对象价格产生明显影响时不能直接使用本估价结论。当房地产市场价值变化较快时，估价报告应用的有效期不超过六个月。第6条载明，本估价报告结果包含与评估房地产不可分割的满足其使用功能的水、电辅助配套设施的价值。第7条载明，根据估价师对当地房地产交易市场的了解，因债务纠纷引发的房地产处置方式多为司法拍卖方式，该方式除存在短期变现因素的影响，成交费用相对也有增加，且依据估价师对当地司法拍卖成交的房地产调查，已考虑变现时可能产生的费用、税金等，相关费用由买卖双方各自承担。第9条载明，本次评估目的是为浦发南通分行与乐意公司、沈煜、蒋美琴借款合同纠纷一案，涉及沈煜、蒋美琴位于南通市工农路108号商业三层01室房地产提供客观公正的价值参考依据。另该估价报告中载明：“四、评估对象（一）估价对象个别因素状况：2、估价对象的权属状况：估计对象他项权情况：最高额抵押：（1）他项权人：浦发南通分行，债务金额：725万元，约定期限：2013-04-02到2016-04-02。（2）他项权人：徐瑞荣，债务金额：300万元，载簿时间：2014-03-12。沈煜、蒋美琴不服该估价报告提出异议称：一、浦发南通分行2014年1月份委托评估公司对该房产评估的价值为1700万元，说明本次评估价值严重低估。即便工农路108号地段的的办公住宅用房价格也高于该价格。二、本次评估是应浦发南通分行的要求评估，完全不顾第二抵押权人及业主的利益。异议审查过程中，大成评估公司针对异议人的异议理由作出书面情况说明：1、抵押评估与司法鉴定评估的估价目的不同，估价结论也不同。通常抵押的评估价格高于司法鉴定评估价格。2、在评估涉案房地产时，采用市场比较法和收益还原法进行评估，因现行租金水平偏低，用收益还原法测算出的价格低于市场价格，故采用市场比较法测算出的价值，作为本次评估的最终结果。选取三个案例进行测算，（1）东方鑫乾大厦，位于钟秀路南侧，工农路东侧，所在楼层二层，建筑面积600平方米。（2）五洲国际广场，位于钟秀路北侧，所在楼层四层，建筑面积约900平方米。（3）五洲国际广场，位于钟秀路北侧，所在楼层三层，建筑面积约1200平方米。与估价对象进行比较，对区域因素、个别因素进行比较、修正，得出本次估价结论。估价对象建筑面积1321.7平方米，面积相对较大，成交较难，价格相对较小面积的评估价格要低。南通中院认为：依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条的规定，当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可依法以书面形式向人民法院提出。本案中，沈煜、蒋美琴作为本案被执行人、涉案房产的所有权人，其有权依法对涉案估价报告提出异议。大成评估公司接受南通中院委托对案涉房产进行评估，该公司具有法定的资质，也在人民法院司法评估名册中，且评估程序无明显违法。针对沈煜、蒋美琴所提出的异议内容，该院在异议审查过程中已责令大成评估公司对案涉估价报告作出解释，该公司已出具相应情况说明，对异议内容作出了详尽的解释。沈煜、蒋美琴也未提交估价报告明显失实的相关证据。大成评估公司作出的涉案估价报告合法有效。况且评估价值只是司法拍卖中拍卖保留价的参考，最终标的物的价值应以拍卖成交时的市场价格来确定。沈煜、蒋美琴的异议主张不能成立，该院不予支持。据此于2015年12月8日作出（2015）通中执异字第00057号执行裁定：驳回沈煜、蒋美琴的异议申请。沈煜、蒋美琴不服南通中院异议裁定，向本院申请复议称：一、浦发南通分行2014年1月份委托评估公司对该房产评估的价值为1700万元，说明本次评估价值严重低估。即便工农路108号地段的办公住宅用房价格也高于该价格。二、本次评估是应浦发南通分行的要求评估，只考虑短期变现的可能而非房产的市场价值，完全不顾第二抵押权人及业主的利益。请求撤销南通中院（2015）通中执异字第00057号执行裁定。本案争议焦点为：申请复议人主张案涉评估报告估价过低是否有事实依据。本院认为：一、本案系南通中院委托大成评估公司对案涉房地产的市场价值进行评估，大成评估公司评估时选取了三个实际案例，采用市场比较法评估出案涉房地产的市场价值。估价报告中《估价的假设和限制条件》第2条、第4条、第6条、第7条、第9条的内容也表明系评估案涉房地产的市场价值。申请复议人称估价报告评估的不是案涉房产的市场价值没有事实依据。二、估价报告的“估计对象他项权情况”中已载明案涉评估房地产上有两名抵押权人，估价报告对该状况进行了客观描述。但大成评估公司系依据南通中院的委托依据评估工作规范要求评估案涉房地产的市场价值，案涉房地产上有几个抵押权人并不对评估房地产的市场价值和评估结果产生影响。三、本案异议审查过程中，大成评估公司针对异议人所提异议已作出书面的详细说明：抵押评估与司法鉴定评估的估价目的不同，通常抵押的评估价格高于司法鉴定评估价格。申请复议人现以案涉房地产抵押评估价值作为该房地产市场价值的理由不成立。申请复议人认为评估报告估价过低，但未提供证据证明其主张，对此应承担举证不能的法律后果。对有资质的评估机构依据评估规范、正当评估程序所作专业判断应予以尊重。故对申请复议人该主张，本院依法不予支持。综上，申请复议人的复议理由没有事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回申请复议人沈煜、蒋美琴的复议申请，维持江苏省南通市中级人民法院（2015）通中执异字第00057号执行裁定。本裁定送达后立即生效。审 判 长 沈 燕代理审判员 孙 凯代理审判员 苏 峰二〇一六年六月十六日书 记 员 沈晓雯