江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书(2015)港民初字第01065号原告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司，住所地南通市港闸区幸福新城29幢405室。法定代表人严曙峰，总经理。委托代理人邹锋，北京大成（南通）律师事务所律师。被告南通一苇农业科技有限公司，住所地南通市崇川区新通海大厦综合楼203室。法定代表人朱文虎，经理。委托代理人薛飞，江苏金皋律师事务所律师。原告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司（以下简称“现代公司”）诉被告南通一苇农业科技有限公司（以下简称“一苇公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月17日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告现代公司的委托代理人邹锋，被告一苇公司的委托代理人薛飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告现代公司诉称，2012年11月，被告就租赁港闸区“万顷良田建设工程”项目范围内的土地与原告达成协议。同月，原告将2005.02亩的土地交付给被告使用。2013年4月17日，双方补签了《土地租赁合同》，合同就租赁面积、租金计算及双方义务等事项作出了约定。后双方又签订了《土地租赁补充合同》，补充合同对计租面积的调整、减免租金金额、租金结算等事项作了约定。被告按约应向原告交纳土地租金3916701元，扣除减免的租金及已付款614000元，尚有1119932元未支付。被告拖欠租金的行为严重违反了合同约定，经原告催要仍不交纳，故提起诉讼，请求判令：解除双方签订的《土地租赁合同》；被告将承包的土地恢复至可耕种状态归还原告；被告向原告支付土地租金1119932元、违约金100000元；被告交纳的履约保证金不予退还。被告一苇公司辩称，原、被告之间存在土地租赁合同关系是事实，但双方尚未结算；案涉土地上存在复垦、水利设施建设及其他不当开挖，致使被告无法进行大规模机械化种植，给被告造成巨大损失，因损失已超过租金，两项相抵，被告无须支付租金，故原告关于解除合同及支付租金的理由不能成立；被告要求将损失抵扣租金并不构成违约，不应承担违约责任，履约保证金约40万元应抵算租金。经审理查明，2010年7月1日，江苏省国土资源厅作出《关于南通市港闸区万顷良田建设工程规划方案的批复》，同意《港闸区人民政府关于申报江苏省“万顷良田建设工程”试点的请示》及《南通市港闸区“万顷良田”建设工程规划方案》。南通市港闸区人民政府为稳妥推行“万顷良田建设工程”，加快现代农业园区建设，决定成立南通市港闸区都市现代农业发展有限公司，具体负责“万顷良田建设工程”现代农业园区的日常管理、农地招商、项目服务和技术指导等。2012年11月20日，原告现代公司将位于南通市港闸区“万顷良田建设工程”项目范围内的土地交付给被告一苇公司使用。2013年4月17日，现代公司（甲方）与一苇公司（乙方）补签《土地租赁合同》一份，约定：乙方向甲方租赁港闸区万顷良田建设工程项目范围内的土地用于粮食种植，租赁面积为1930亩；租赁期限自2012年12月1日至2017年11月30日；2012年12月1日至2015年11月30日期间的租金800元/亩，2015年12月1日至2017年11月30日期间的租金900元/亩；在签订合同时，乙方向甲方交纳200元/亩作为履约保证金，在合同期满前最后一次交纳租金时抵扣；乙方不按本合同约定按时缴纳租金，经甲方书面催告后仍未完全缴纳的，甲方有权单方解除本协议，收回土地，土地租金及履约保证金不予退还，乙方并应向甲方支付违约金100000元；双方还就其他有关事项进行了约定。后原、被告针对租赁过程中存在的问题，又签订《土地租赁补充合同》一份，载明：原合同面积1930亩，实际测绘面积2005.02亩，扣除道路、沟渠、河道面积，实际计租面积1796.75亩；自2013年12月1日起实际计租面积1547.22亩；2012年12月至2014年11月应收租金2675176元，减免租金2106209元，实收租金568967元，已付租金614000元，租金结余45033元转入下年租金；保证金309440元（1547.22×200），已收386000元，余额76560元转入下半年租金；2014年10月30日土地调整拨出554亩用于西瓜种植，实际计租面积为993.22亩；2014年11月前所有遗留问题一次性处理完毕，乙方不得再行提出任何赔偿；2012年12月1日-2014年11月30日实收租金682467元（已缴清），2014年12月1日至2015年6月30日（上熟）租金为397288元，2015年7月1日至2015年11月30日（下熟）租金为397288元，2015年12月1日至2016年6月30日租金为446949元；租金按农时结算支付（先交后用），乙方应在每年12月5日前交付上半年租金，在次年6月5日前支付下半年度租金。2015年7月31日，原告现代公司委托北京大成（南通）律师事务所朱卫律师向被告一苇公司邮寄律师函一份，主要内容为：一苇公司租赁并使用土地后，未能如约足额交纳租金，该行为严重违反约定，请你公司在2015年8月15日前，缴清所欠租金。被告一苇公司已收到该通知。以上事实，除有双方当事人的当庭陈述，还有原告提供的江苏省国土资源厅作出的关于印发《江苏省“万顷良田建设工程”试点方案》的通知和《关于南通市港闸区万顷良田建设工程规划方案的批复》、南通市港闸区人民政府作出的《关于成立南通市港闸区现代农业产业园区建设发展有限公司的通知》、南通新家园农业投资发展有限公司的证明、土地交付清单、土地租赁合同、土地租赁补充合同、律师函及EMS快递单、租金催缴发函签名单等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：1、原告是否享用单方解除《土地租赁合同》的权利及被告是否应将承租的土地恢复至可耕种状态交还给原告？2、被告应否向原告支付土地租金、违约金及履约保证金应否退还？关于争议焦点1，本院认为，本案原、被告之间签订的《土地租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案原、被告之间所签订的《土地租赁合同》明确约定，乙方不按本合同约定按时缴纳租金，经甲方书面催告后仍未完全缴纳的，甲方有权单方解除本协议。鉴于被告未能按约履行给付租金的义务，违反了合同的约定，而原告已按约书面催告，被告仍未交纳，故原告要求解除双方签订的《土地租赁合同》的主张，于法有据，应予支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。原告要求被告将承租的土地恢复至可耕种状态交还原告于法有据，亦应予支持。被告关于被告关于案涉土地上存在复垦、水利设施建设及其他不当开挖造成其损失，租金应折抵损失的抗辩意见，因缺乏证据证实，故不予采纳。关于争议焦点2，本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定：承租人应当按照约定的期限支付租金。原告将涉案土地实际交付给被告使用，履行了自己作为出租人应尽的义务，被告应当按约履行支付租金的义务，故原告要求被告支付承租期间的租金的诉讼请求于法有据，应予支持。就具体租金金额而言，根据《土地租赁补充合同》约定，2014年12月1日至2016年6月30日期间，被告应付租金为1241525元（397288+397288+446949），扣除2014年12月1日之前结转的租金余额121593元（45033+76560），还应支付租金1119932元（1241525－121593）。关于违约金及保证金的问题，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案原、被告双方在《土地租赁合同》中明确约定：乙方不按本合同约定按时缴纳租金，经甲方书面催告后仍未完全缴纳的，甲方有权单方解除本协议，收回土地，土地租金及履约保证金不予退还，乙方并应向甲方支付违约金100000元。因被告经原告书面催告后仍未缴纳所欠租金，故应向原告支付违约金100000元，且原告此前收取的309440元保证金可不予退还。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、解除原告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司与被告南通一苇农业科技有限公司于2013年4月17日签订的《土地租赁合同》。二、被告南通一苇农业科技有限公司于本判决生效之日起十日内将承租的位于南通市港闸区“万顷良田建设工程”项目范围内的土地恢复至可耕种状态交还给原告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司。三、被告南通一苇农业科技有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司2016年6月30日之前的土地租金1119932元。四、被告南通一苇农业科技有限公司于判决生效后十日内一次性给付原告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司违约金100000元。五、被告南通一苇农业科技有限公司缴纳的309440元履约保证金，原告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司不予退还。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15780元，由被告南通一苇农业科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费15780元（户名：南通市财政局账号：47×××82开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审 判 员  张亚松审 判 员  徐剑峰人民陪审员  张美云二〇一六年六月十七日书 记 员  许媛媛