黑龙江省孙吴县人民法院民 事 判 决 书（2015）孙民初字第759号原告关彩凤，女，汉族。委托代理人安瑞，孙吴县司法局辰清镇法律服务所法律工作者。被告黑龙江省万合房地产开发有限责任公司。法定代表人姜越，总经理。委托代理人王文慧，黑龙江明鉴律师事务所律师。原告关彩凤因与被告黑龙江省万合房地产开发有限责任公司（以下简称万合房开公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，于2015年11月17日向本院提起民事诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，并于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告关彩凤委托代理人安瑞，被告万合房开公司法定代表人姜越及委托代理人王文慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告关彩凤诉称，2012年5月28日，关彩凤与万合房开公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》。双方约定：2012年12月31日，万合房开公司将建好的房屋交付给关彩凤用于回迁。但在上述期限逾期后，万合房开公司没有按照约定履行义务。此后，关彩凤一直向万合房开公司主张权利，要求其解决问题，但至今无果。据此，关彩凤诉至法院，要求与万合房开公司解除《房屋拆迁产权调换安置协议书》第三条第（一）款第2项（关于门市房二层楼上回迁）约定；要求万合房开公司给付回迁赔偿款人民币490,000.00元，利息款人民币106,486.00元，房屋租金人民币68,660.00元，合计人民币665,146.00元。被告万合房开公司辩称，关彩凤所述部分不属实。万合房开公司在建筑过程中，没有建筑《房屋拆迁产权调换安置协议书》约定的70㎡“住改非房”。此后，经双方协商，万合房开公司为关彩凤提供了C27号商铺，用以抵顶70㎡“住改非房”。因关彩凤对C27号商铺出租、出售没有达到预期目的，便反悔拒绝接收该商铺。即关彩凤系在与万合房开公司达成新协议之后，对该协议反悔提起的诉讼，不是万合房开公司违约行为引发的诉讼。万合房开公司同意解除《房屋拆迁产权调换安置协议书》第三条第（一）款第2项（关于门市房二层楼上回迁）的约定。同意用C27号商铺继续履行新协议。至于关彩凤主张的回迁赔偿款、利息款、房租款，因无事实依据，故请求驳回其该项诉讼请求。为证明其主张，原告关彩凤举示如下证据：1、2013年1月17日，黑龙江省工商行政管理局《企业名称变更核准通知书》。证明原克山县万清房地产开发有限责任公司（以下简称万清房开公司）已更名为被告万合房开公司。经质证，被告万合房开公司对该证据无异议。2、2012年5月28日，原告关彩凤与万清房开公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》。证明该《协议书》第三条第（一）款第2项的约定内容；房屋面积找差价款为人民币3,500.00元/㎡；回迁过渡期间自2012年5月28日至2012年12月31日。即按照上述协议内容来计算回迁赔偿款、利息款、房租款是符合约定的。经质证，被告万合房开公司提出：对该证据真实性无异议。对要证明问题有异议。过渡时间、逾期赔偿金等项目的计算前提，是约定建筑物存在，仅是存在面积减少，或者交付延期等情况。而本案事实不是这样。在本案中，《房屋拆迁产权调换安置协议书》第三条第（一）款第2项约定的70㎡“住改非房”在图纸中没有设计，所以没有建成。如果没有事后的口头约定，被告万合房开公司仅需要承担赔偿款人民币100,000.00元。因为双方对“住改非房”已经进行了重新约定，所以就不应再适用其他赔偿条款。为证明其主张，被告万合房开公司举示如下证据：1、2012年5月28日，原告关彩凤与万清房开公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》。证明通过该《协议书》第三条第（一）款第2项所载内容，可证实相应条款中已对违约责任进行了明确约定。既然约定房屋没有建筑，那么人民币100,000.00元赔偿款就是针对该条款的全部内容。经质证，原告关彩凤提出：对该证据真实性无异议。对要证明问题有异议。该条款中的约定，是特指房屋可以回迁的情况下，如果位置、面积、层高等内容违约，被告万合房开公司应承担的赔偿款金额。但实际情况是，双方约定回迁的房屋根本没有设计和建筑，那么就应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条关于双倍赔偿的规定。2、证人卢明春出庭证言。证明原告关彩凤在2013年向被告万合房开公司主张权利时，双方口头议定以C27号商铺抵顶70㎡“住改非房”。3、证人崔洪瑞出庭证言。证明原告关彩凤在2015年向被告万合房开公司主张权利时，双方口头议定以商铺抵顶“住改非房”。经质证，原告关彩凤提出：两位证人均系被告万合房开公司职工，彼此存在利害关系，在没有其他证据佐证情况下，其证言均不应采信。此外，证人证言的内容仅系听说的内容，而事实上原告关彩凤从未与被告万合房开公司协商过以商铺抵顶回迁房屋。证人卢明春所述内容不真实，不予认可。而证人崔洪瑞证实原告关彩凤在与被告万合房开公司法定代表人姜越协商时，不同意以商铺抵顶回迁房屋，并要求支付赔偿款。这一证言内容，足以证明被告万合房开公司主张的，双方已经口头达成以商铺抵顶回迁房屋的新协议不是事实。经庭审质证，本院认证如下：1、原告关彩凤举示的第1-2号证据，具有真实性、合法性、关联性，应予采纳。2、被告万合房开公司举示的第1号证据，具有真实性、合法性、关联性，应予采纳。第2-3号证据证实的内容相互矛盾，且彼此没有其他证据予以佐证或相互印证，故不能证明被告万合房开公司主张的，其与原告关彩凤已达成了以C27号商铺抵顶70㎡回迁房屋的事实存在。经审理查明，2012年4-5月间，万清房开公司准备在孙吴县中央街与解放路交叉路口西南侧建设孙吴商厦。2012年5月28日，原告关彩凤与万清房开公司签订《房屋拆迁产权调换安置协议书》。该《协议书》载明：“甲方：万清房开公司，乙方：关彩凤。甲方因建设需要，须拆除乙方使用的房屋，根据城市房屋拆迁安置补偿法规、政策的有关规定，甲乙双方经协商，就被拆迁房屋产权调换安置达成如下协议：第一条：建设项目名称：孙吴商厦，建设地点：中央街南侧，解放路西侧，农行东侧，建设单位：万清地产（甲方）。第二条：被拆迁房屋现状：（一）乙方在拆迁范围内有房屋2处。其中：一层66㎡，夹层60㎡，二楼70㎡。位置：中央街南侧，农行东侧，原商业住宅楼西数第二门市房，产证字第S20020290号，丘（地）号0204号。（二）房屋使用性质：1、一层商服，2、二楼住改非商服。（三）被拆迁房屋的产权属于乙方。第三条：拆迁产权调换：（一）乙方被拆迁房屋产权调换安置：1、门市房：孙吴商厦临中央街西数第二门市。一楼门市回迁面积一带二，一楼72㎡，一带二二层130㎡，总层高不少于6.3m，门脸宽不少于5m。若每少5cm，由甲方赔偿乙方5万元/㎝；2、住改非房：回迁安置在乙方一楼门市房二层的楼上，面积70㎡，层高不少于4.5m，东西宽不少于5m，北侧带标准窗，设楼梯通往一楼二层，设防火门通二楼商场，对应商场要能出去人，否则甲方赔偿乙方10万元人民币，与商场间隔强为硬间隔。（二）甲方负责为乙方办理所有回迁房产权证照手续，所需费用由甲方支付。被调换房屋安置面积正负不得超过3㎡（以测绘公司测算为准），正负3㎡以内双方应按一层2万元、夹层2000元，二楼3500元，每平方米互找差面积款。如再超出面积甲方无偿赠送给乙方，产权归乙方所有。如果少于规定面积按市场价格的双倍赔偿给乙方。（三）乙方临时过渡补偿费7万元（一年）。仓房1,375.00元×19㎡=26,125.00元，甲方向乙方合计支付补偿费96,125.00元。（四）乙方临时过渡期限自2012年5月16日至2012年12月31日。甲方保证乙方在过渡期内回迁。乙方在收到正式产权调换入户通知书10日内，应迁入产权调换用房内。（五）乙方进户前所需其他共摊费用均由甲方承担。……第八条：其他事项：1、此合同自所有住户、商户签字同意拆迁之日起生效；2、如甲方未按协议规定日期将回迁房交验给乙方或因房屋质量未达到验收标准，甲方向乙方赔偿一切损失。每逾期一个月，甲方向乙方补偿租金6500.00元，因此所产生的其他各项费用均由甲方承担。……甲方：万清房开公司，法定代表人：孙景峰（签名并加盖公司印章）。乙方关彩凤（签名并捺印）。2012年5月28日。”此后，万清房开公司拆除了原告关彩凤及其他住户的房屋，开始建设孙吴商厦。2012年12月31日，因万清房开公司将该商厦二层全部建成了商场，没有为原告关彩凤建设回迁房屋，致使其与原告关彩凤所签《协议书》中第三条第（一）款第2项约定的70㎡“住改非房”无法履行回迁。此后至今，原告关彩凤多次就此回迁房屋找万清房开公司、被告万合房开公司进行交涉，但至今未获解决。经查，万清房开公司在建成孙吴商厦后，于2013年1月17日，经黑龙江省工商行政管理局核准，更名为被告万合房开公司。原公司法定代表人亦由孙景峰更名为姜越。庭审中，被告万合房开公司当庭承认，在设计孙吴商厦建设图纸时，即将该商厦二层全部设计为商场。由此，其与原告关彩凤约定的70㎡“住改非房”无法回迁。现原告关彩凤诉至本院：1、要求与被告万合房开公司解除《房屋拆迁产权调换安置协议书》第三条第（一）款第2项约定；2、要求被告万合房开公司给付回迁赔偿款人民币490,000.00元（70㎡×2倍×3,500.00元/二楼找差面积价格=490,000.00元），利息款人民币92,916.25元（庭审中变更金额。自2012年12月31日至2016年1月31日为37个月，按年利率6.15%计算），房屋租金人民币80,166.66元（庭审中变更金额。按双方约定租金人民币6,500.00元的1/3计算37个月），合计人民币663,082.91元（庭审中变更金额）。被告万合房开公司同意与原告关彩凤解除《房屋拆迁产权调换安置协议书》第三条第（一）款第2项约定。同时，被告万合房开公司以其不存在违约行为，其与原告关彩凤已达成以孙吴商厦C区27号摊位抵顶70㎡回迁房屋为由，请求驳回原告关彩凤提出的第2项诉讼请求。本院认为，被告万合房开公司在本案中无法全面履行合同义务的原因，系其在设计施工图纸及此后施工过程中，即已将该商厦二层全部设计、施工为商场，并由此导致其与原告关彩凤约定的70㎡“住改非房”的回迁从根本上无法履行。基于上述客观事实的存在，无论是施工图纸形成于《房屋拆迁产权调换安置协议书》的签订前后，被告万合房开公司的上述行为均有悖公序良俗。前者显为欺诈，后者系故意违约，均致使原告关彩凤无法实现回迁安置的合同目的。据此，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条的规定，被告万合房开公司应承担70㎡回迁房屋价值款的双倍赔偿责任。即赔偿原告关彩凤人民币490,000.00元（70㎡×2倍×3,500.00元/㎡=490,000.00元）。同时，还应参照中国人民银行同期存贷款年利率6.15%，给予原告关彩凤赔偿款人民币490,000.00元的37个月逾期付款利息人民币92,916.25元（490,000.00元×6.15%÷12个月/年×37个月=92,916.25元）。此外，因被告万合房开公司已在上述《协议书》第八条第二款承诺：如其逾期交付房屋，则按人民币6,500.00元/月的标准补偿原告关彩凤房屋租金。故原告关彩凤主张的70㎡回迁房屋37个月的1/3租金款人民币80,166.66元（6,500.00元/月×37个月×1/3=80,166.66元），本院予以支持。至于被告万合房开公司提出的，其已与原告关彩凤达成以孙吴商厦二层商场C区27号摊位抵顶回迁房屋口头协议的抗辩主张。因原告关彩凤不认可存在该事实，且被告万合房开公司提举的证人崔洪瑞当庭证实原告关彩凤不同意该项提议。由此，因原告关彩凤与被告万合房开公司未形成合意，故被告万合房开公司的该项抗辩，不予支持和采纳。综上，原告关彩凤提出的诉讼请求于法有据，本院予以保护。被告万合房开公司所提抗辩意见，不予采纳。为了保护公民、法人的合法权益不受侵犯，维护正常的社会秩序。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条、第六十九条第二款的规定，判决如下：一、原告关彩凤与被告黑龙江省万合房地产开发有限责任公司签订的《房屋拆迁产权调换安置协议书》第三条第（一）款第2项，于本判决生效之日予以解除；二、被告黑龙江省万合房地产开发有限责任公司于本判决生效之日，给付原告关彩凤回迁房屋赔偿款人民币490,000.00元，利息款人民币92,916.25元，房屋租金人民币80,166.66元，合计人民币663,083.00元案件受理费人民币10,431.00元（实际交纳人民币10,451.00元，应退回原告关彩凤人民币20.00元），由被告黑龙江省万合房地产开发有限责任公司负担（与上述款项一并交纳）。如未按本判决指定的时间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于黑河市中级人民法院。申请执行的期间为二年。即权利人应在本案生效法律文书确定的履行期限届满之日起二年内向本院书面申请执行。审 判 长  董 武审 判 员  石雪松人民陪审员  孙吉太二〇一六年六月十四日书 记 员  袁雪梅