广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1973民初1587号原告蔡国强，男，汉族，住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××1013。委托代理人黄云，广东常正律师事务所律师。委托代理人周雅雯。被告吴俞霖，男，汉族，住址：广东省深圳市盐田区，公民身份号码：×××0116。委托代理人钟春芳，北京市大成（深圳）律师事务所律师。委托代理人谭媚，北京市大成（深圳）律师事务所辅助人员。被告黄绍贤，男，汉族，住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××4712。被告宫小丽，女，汉族，住址：广东省东莞市，公民身份号码：×××422X。原告蔡国强诉被告吴俞霖、黄绍贤、宫小丽申请执行人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蔡国强的委托代理人黄云，被告吴俞霖的委托代理人钟春芳、谭媚，被告黄绍贤均已到庭参加诉讼。被告宫小丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡国强诉称，原告因民间借贷纠纷起诉被告黄绍贤、宫小丽，经法院受理调解后，双方达成调解协议【（2015）东三法常民一初字第848号】，确认被告黄绍贤、宫小丽应于2015年9月30日前归还原告借款本金210000元及违约金，且该案受理费和保全费由被告黄绍贤、宫小丽承担。在民事调解书生效后，因被告黄绍贤、宫小丽未主动履行债务，原告遂向法院申请强制执行【（2015）东三法常执字第2254号】，因此，法院查封了被告黄绍贤名下位于东莞市黄江镇鸡啼岗管理区拥军二路的房产及土地使用权。但被告吴愈霖提出了执行异议，认为其拥有该房屋的所有权、占用权和处置权。但我方认为：1、被告吴愈霖和被告黄绍贤交易是不合法的，合同无效。实际上不可能完成交易程序，该土地是集体土地，不能对外进行交易；2、案涉房产至今还登记在被告黄绍贤的名下，《房地产转让合同书》约定房价2680000元，其中1090000元通过银行转账方式支付，剩余大部分房款1590000元通过现金方式支付，其支付方式不符合正常交易。且被告黄绍贤在执行异议听证时也提出其只收到银行转账的部分款项，现金款项是被告吴愈霖欺骗下所签，实际没收取过。因此，（2015）东三法常执外异字第31号之一执行裁定书认定事实和适用法律错误，处理不当，裁定不公，特提起诉讼，请求依法判决：一、撤销（2015）东三法常执外异字第31号之一执行裁定书，继续查封、拍卖黄绍贤所有的位于东莞市黄江镇鸡啼岗管理区拥军二路26号的房产；二、本案诉讼费由被告承担。被告吴愈霖辩称，我方与被告黄绍贤签署的房地产转让合同，依据该合同，我方已经支付全部的价款并实际占有，虽没有办理过户登记手续，我方作为第三人，对此也没有过错。而且涉案房屋的占有使用是发生在原告与被告黄绍贤的债权产生之前，被告吴俞霖在此次事件中属于善意第三人，且不存在任何过错。依据相关的法律规定，我方对该涉案的房屋享有合法的用益物权。被告黄绍贤辩称，我是跟吴俞霖签了一份房屋买卖合同，但是价钱没有2680000元，只是支付了1050000元。当时我跟吴俞霖说好是1050000元成交，之所以合同写成是2680000元成交，是因为吴俞霖跟我说，让我把价钱写高一点，如果征收的话可以得到高一点的补偿，当时我们在廖东江律师见证下签名并写收据，廖律师的工作地址在黄江大道东莞国药宿舍6楼。是吴俞霖找的廖律师做的见证，廖律师对这个情况了解多少我也不清楚。这1050000元是吴俞霖转账给我的，我没有收过他一分钱现金。被告宫小丽在法定期限内未向本院提交任何证据，也未提出任何答辩。经审理查明，蔡国强因民间借贷纠纷起诉黄绍贤、宫小丽，本院受理后主持各方调解达成一致意见，本院遂于2015年8月17日作出（2015）东三法常民一初字第848号民事调解书。该民事调解书生效后，因黄绍贤、宫小丽未主动履行债务，蔡国强遂向本院申请强制执行，案号为（2015）东三法常执字第2254号。该案执行过程中，本院于2015年10月份查封了黄绍贤名下位于东莞市黄江镇鸡啼岗管理区拥军二路的房产及土地使用权［房地产权证号为粤房地证字第××号；集体土地使用权证号为东府集用（1998）字第1900180501297号］。后，吴俞霖以其系案涉房产的实际权属人为由向本院提出执行异议，本院作出（2015）东三法常执外异字第31号之一执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。蔡国强不服该裁定，于法定期限内向本院提起本案诉讼。吴俞霖举证的《房地产转让合同》显示：2010年12月6日，吴俞霖、黄绍贤、宫小丽关于买卖案涉房产的《房地产转让合同》；主要约定黄绍贤、宫小丽将案涉房产转让给吴俞霖；转让价格为2680000元，付款方式为签订合同时支付现金1000000元，黄绍贤、宫小丽收款后立即清还银行贷款，解除房屋抵押，黄绍贤、宫小丽还清银行贷款，向吴俞霖交付房地产权证时，吴俞霖付清余款1680000元；吴俞霖付清第一期款后，黄绍贤、宫小丽将房屋交付吴俞霖，吴俞霖开始行使占有、使用、收益权；等等。对此《房地产转让合同》，黄绍贤确实其真实性，但指出实际的交易价格为1050000元。蔡国强则认为该《房地产转让合同》为无效合同。吴俞霖主张其以现金支付了1590000元、转账支付了1090000元，购房款均已付清。对此主张，吴俞霖举证了两张中国工商银行个人业务凭证及三张显示有黄绍贤、宫小丽签名的收据。黄绍贤确认收到吴俞霖转账1090000元，主张其中40000元是吴俞霖转账给黄绍贤，由黄绍贤代为吴俞霖取现得，主张黄绍贤、宫小丽仅收到吴俞霖转账支付的购房款，没有收到过现金，主张黄绍贤、宫小丽在收据上签名是受到吴俞霖诈骗。蔡国强认可吴俞霖转账的1090000元，但对于其他的现金1590000元不予认可。吴俞霖、黄绍贤均确认案涉房产已于2010年12月6日交付给吴俞霖使用。吴俞霖并向本院举证了其收取租户租金的收据，以证明其对案涉房产已实际占有使用。蔡国强对此不予认可。吴俞霖、黄绍贤均确认案涉房产的房地产权证、土地证已于2010年12月6日交付给吴俞霖。截止2015年10月份本院对案涉房产采取司法查封时，案涉房产还登记在黄绍贤名下，并未过户至吴俞霖名下。对此，吴俞霖主张系因其已实际占有房屋、享有房屋权利故其对过户并不着急；黄绍贤则主张因为吴俞霖不是黄绍贤所在的村集体的村民故案涉房产无法过户。另查明，黄绍贤、宫小丽于2015年9月17日登记离婚。以上事实，有《房地产转让合同书》、房地产权证、集体土地证、（2015）东三法常执外异字第31号之一执行裁定书、中国工商银行个人业务凭单、收据、租金及水电费收据、执行裁定书等以及本院庭审笔录附卷为证。本院认为，被告宫小丽经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提出答辩及提供任何证据，视为放弃对原告蔡国强的主张进行抗辩、对原告蔡国强的证据进行质证的权利，应当承担由此产生的不利法律后果。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，执行法院不得查封被执行人已经出卖给第三人的不动产，必须同时满足以下条件：被执行人与第三人已就不动产买卖达成协议，且第三人已经支付买卖不动产所应付的全部价款；第三人已经实际占有所买受的不动产；第三人对未办理不动产产权过户手续没有过错。以上条件必须同时具备，缺一不可。案涉房产被本院依法查封时仍登记在被执行人黄绍贤名下，吴俞霖提出执行异议，认为其才是案涉房产的实际权属人，请求本院对案涉房产进行解封，则吴俞霖须举证其同时符合上述条件，其异议才能够成立。吴俞霖、黄绍贤均确认案涉房产的房地产权证、土地证已于2010年12月6日交付给吴俞霖，可见从2010年12月6日起案涉房产就已经具备过户的条件。但截止2015年10月份本院对案涉房产采取司法查封时，在将近五年的时间内，案涉房产还登记在黄绍贤名下，并未过户至吴俞霖名下。对此，吴俞霖主张系因其已实际占有房屋、享有房屋权利故其对过户并不着急。可见，对于案涉房产未办理过户手续，吴俞霖是怠于行使权利的，吴俞霖对未办理不动产产权过户手续存在严重过错。吴俞霖对未办理案涉房产的不动产产权过户手续存在严重过错，其申请本院解除对案涉房产的解封，不符合《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，其异议不能成立。案涉房产依法不能解除查封，应予以继续查封，并强制执行。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，参照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，判决如下：继续查封执行被告黄绍贤名下位于东莞市黄江镇鸡啼岗管理区拥军二路的房产及土地使用权［房地产权证号为粤房地证字第××号；集体土地使用权证号为东府集用（1998）字第1900180501297号］。本案受理费100元，原告蔡国强已预交，由被告吴俞霖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  韦枝展人民陪审员  曾 雯人民陪审员  ＸＸ娣二〇一六年六月六日书 记 员  余秋玲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。