江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终3312号上诉人（原审被告）苏州苏宁云商销售有限公司被上诉人（原审原告）彭之谦（曾用名彭柱群）。上诉人苏州苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁云商公司）因与被上诉人彭之谦房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院(2015)姑苏民五初字第00546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：苏州市人民路1285号3－9轴1层－3层部分建筑面积837.87平方米房屋，人民路1285号2层建筑面积560.36平方米、3层建筑面积524.20平方米、4层建筑面积366.94平方米房屋，产权系彭之谦与案外人彭笠源按份共有。2004年4月16日，彭之谦（甲方）与苏宁云商公司（乙方）签订租赁合同1份，约定甲方向乙方提供上述使用面积约1600平方米的毛坯房屋，甲方同意用于乙方从事的综合家电的销售经营活动，租赁期限为5年，甲方同意给予乙方免租期，自房屋移交之日起30日。合同第八条约定，房屋租金第一年为75万元，以后每年环比递增7%，每三个月支付一次，先租后用。上述合同签订后，苏宁云商公司为早日进场装修，同意负责房屋建筑消防合格证的取得，彭之谦于2004年4月28日向苏宁云商公司交付了房屋。2007年4月13日，彭之谦、苏宁云商公司签订补充协议，乙方返还二楼南侧部分区域，租金不变，租金支付方式由按季支付变更为一年一付，先付后用，付款期限为每年3月1日至5日。后双方又两次签订补充协议，延长原租赁期限。2012年3月签订的补充协议约定的租赁期限为2012年6月1日至2017年5月31日，并新增二层180平方米(2012年6月1日前交付)、四层400平方米(2011年8月1日前交付)及公共通道，补充协议第五条对租金重新进行了约定，其中2014年6月1日至2016年5月31日期间的年租赁费用为386.80万元，每年租金于3月1日至5日提前支付，同时还约定甲方确保乙方租赁区域的消防用水，补充协议未约定的条款以原合同为准。之后，苏宁云商公司按协议约定支付了至2015年5月31日止的租金，但未按约于2015年3月5日前支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金386.80万元。2014年12月，苏宁云商公司向彭之谦反映房屋开裂等问题。因涉案房屋离轨道交通站的施工地较近，彭之谦遂向苏州市轨道交通集团有限公司反映房屋沉降开裂等问题。2015年1月5日，苏州市轨道交通集团有限公司向彭之谦方(叶伟)回复，经现场察看，该楼房在沉降缝位置出现装修裂缝应属正常，该处施工过程及监测数据均为正常。2015年3月25日，苏宁云商公司发函给彭之谦，告知彭之谦自2014年12月起，承租房屋区域内出现异常情况，如顶地开裂、地面起翘等现象，此外消防水系统存在安全隐患，故希望提前友好解除租赁合同并给予苏宁云商公司适当补偿。彭之谦回函给苏宁云商公司，裂缝问题已经请专业人士现场检测，经分析实为装修裂缝；消防水问题，该处物业一直有消防用水。5月20日，彭之谦向苏宁云商公司发函催付2015年6月1日至2016年5月31日的租金386.80万元。6月18日，苏宁云商公司发函给彭之谦要求协商处理租赁合同解约事宜。6月28日，彭之谦再次发函催付租金，并表示已委托专人对四楼楼顶进行了防水处理、施工。审理中，法院至实地勘查了现场，现场可见：二楼消防栓有水，喷淋系统用水已切断，吊顶有地方漏水，地面不平；三楼墙、地面有裂缝，有漏水检修痕迹但现场不漏水；四楼房屋为空置状态，楼顶有施工痕迹。另查明：苏宁云商公司原名称为苏州苏宁电器有限公司，2013年4月名称变更为苏州苏宁云商销售有限公司。上述事实，由彭之谦提交的工商资料、租赁合同、房屋所有权证、备忘录、补充协议3份、函(2015年3月27日、5月20日、6月28日)、苏州市轨道交通集团有限公司的回复、苏宁云商公司提交的函(2015年3月25日、6月18日)、法院现场拍摄的照片以及当事人陈述在案证实。原审原告彭之谦的一审诉讼请求为：苏宁云商公司支付彭之谦租赁费386.80万元及延期付款利息39.64万元（以386.80万元为基数，从2015年3月6日暂计算至2015年8月5日，此后按年利率24.6%计算至判决确定的给付之日）。原审法院认为：彭之谦、苏宁云商公司于2004年4月16日签订的租赁合同以及之后签订的补充协议均成立、有效，双方均应按约履行各自的义务。苏宁云商公司在合同履行期内，未按约于2015年3月5日前支付2015年6月1日至2016年5月31日的租金386.80万元，构成违约，其应当承担继续履行并赔偿损失的责任，故对于彭之谦要求苏宁云商公司支付租金及承担逾期付款利息损失的主张，予以支持，利息损失可以按中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算。关于消防用水，从法院现场勘查的情形看，不存在苏宁云商公司所述没有消防用水的情况，喷淋系统用水切断的问题则应当属于装修时发生的，并非现在发生，而涉案房屋系苏宁云商公司自行装修，如当时即存在该问题，则苏宁云商公司早应在装修时即应向彭之谦提出，故苏宁云商公司以消防用水作为其未付租金的抗辩理由不能成立。关于房屋“顶地开裂、地面起翘”的问题，属楼房沉降出现的装修裂缝，现场目测并不影响使用，目前也没有证据表明裂缝会影响到房屋的安全，故不能作为苏宁云商公司拒付租金的理由。关于房屋漏水的问题，尽管彭之谦称其已经进行过维修，但现场二楼确实仍有漏水的情况，三楼也有漏水检修的痕迹，对苏宁云商公司的使用有一定的影响，故法院酌情在苏宁云商公司应付租金386.80万元中相应减少3万元。四楼房屋目前处于空置状态，苏宁云商公司称房屋无法使用，但未能提供事实依据，其承租后是否使用不影响其应承担的支付租金的合同义务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十一条、第二百二十六条的规定，判决苏宁云商公司于判决生效之日起10日内向彭之谦支付租金383.80万元及利息损失（自2015年3月6日起至实际给付之日止，按中国人民银行发布的同期同档贷款基准利率计算）。案件受理费40916元，财产保全费5000元，合计45916元，彭之谦负担3291元，苏宁云商公司负担42625元。苏宁云商公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、彭之谦出租的房屋消防设施不符合法定和约定要求，存在重大隐患。苏宁云商公司承租房屋十余年来，彭之谦均未能解决消防用水问题。二、租赁房屋破损严重，彭之谦怠于履行维修义务，使苏宁云商公司无法正常使用，苏宁云商公司有权拒付租金。请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人彭之谦二审答辩认为：一、彭之谦与苏宁云商公司在2004年4月16日就签订了租赁合同，苏宁云商公司支付租金到2015年5月1日，原审法院在2015年11月11日现场勘查时，苏宁云商公司的员工都在正常办公，足以证明苏宁云商公司在正常安全使用租赁房屋。二、关于苏宁云商公司提出的消防用水，一审中法官现场勘查可见二楼消防栓有水，喷淋系统被切断是苏宁云商公司装修时发生的，所以不存在没有消防用水的情形。三、关于房屋漏水，二楼吊顶渗水与苏宁云商公司装修的管道老化有关。四、2014年12月苏宁云商公司反映房屋裂缝，彭之谦及时向苏州市轨道交通集团有限公司反映，苏州市轨道交通集团有限公司2015年1月5日回复该楼房在沉降缝位置出现装修裂缝应属正常。五、一审庭审中苏宁云商公司说到总部对办公场所有统一规划和安排，且在苏州的办公场所已装修完毕，这是苏宁云商公司拖欠租金的根本原因。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审一致。本院认为：彭之谦与苏宁云商公司2004年4月签订的租赁合同合法有效。此后双方几次签订租赁协议延长租赁期限，至2012年3月的补充协议约定租赁期限至2017年5月31日，每年租金于3月1日至5日提前支付。苏宁云商公司未按约定在2015年3月5日前支付下一年度的租金，构成违约应当承担相应的责任。苏宁云商公司上诉认为彭之谦出租房屋消防设施不符合法定和约定要求，对此苏宁云商公司未能提供证据予以证明。苏宁云商公司在一审中提供的2015年3月25日给彭之谦的函中提及消防水系统存在安全隐患，但彭之谦回函说明该处物业一直有消防用水，一审法院现场勘查发现二楼消防栓有水，喷淋系统被切断，苏宁云商公司也未能证明是彭之谦的原因造成。苏宁云商公司还上诉认为房屋破损严重，彭之谦认为已派人进行维修，与法院勘查发现二楼吊顶漏水，三楼有漏水检修痕迹的情况相符。因此，彭之谦虽然进行了维修但未能修缮完毕，一审判决酌情减少租金属于合理。苏宁云商公司认为房屋多处裂缝已由苏州市轨道交通集团有限公司答复属于正常。苏宁云商公司也未能再提供证据证明房屋存在质量问题影响主体结构及安全使用。综上，苏宁云商公司上诉认为有权拒付租金的理由均不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费40716元由上诉人苏州苏宁云商销售有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年六月三日书 记 员  吉宇璐