重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）渝01民终2158号上诉人（原审被告）胡蓉。委托代理人谢小琳，重庆峰岸律师事务所律师。委托代理人陈宜文，重庆峰岸律师事务所律师。被上诉人(原审原告)何晓毅。委托代理人徐斌，重庆康实律师事务所律师。上诉人胡蓉与被上诉人何晓毅房屋租赁合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年10月21日作出(2015)江法民初字第05286号民事判决。胡蓉不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年4月11日、5月24日和6月8日对本案进行了审理。上诉人胡蓉的委托代理人谢小琳、陈宜文和被上诉人何晓毅的委托代理人徐斌参加了审理。本案现已审理终结。一审审理查明:何晓毅系重庆市洋河路2号第11-A1至A4、B1至B4号房屋所有权人。2009年2月20日，何晓毅、胡蓉签订《房屋租赁合同》，约定何晓毅将其名下位于重庆市洋河路2号（即江北阳光城）第11-A1至A4、B1至B4号房屋出租给胡蓉，房屋建筑面积941.08平方米，租赁用途为经营酒店（旅馆）。租期为10年零4个月，自2009年2月20日至2019年6月20日止，2009年2月20日至6月20日为装修免租期。胡蓉应于2009年6月20日起按每三个月提前15日向何晓毅支付租金，租金存入何晓毅指定账户：何明远，账号31×××58，开户行中国农业银行重庆新南路支行，何晓毅如变更银行账户，需及时通知胡蓉。合同约定计租时间和租金具体为：2009年6月20日至2013年6月20日，每三个月租金为47995元，2013年6月20日至2016年6月20日，每三个月租金为56465元，2016年6月20日至2019年6月20日，每三个月租金为64935元。胡蓉应于合同签订当日支付何晓毅2009年6月20日至2009年9月20日租金47995元及房屋租赁保证金50000元，2009年9月20日至2019年6月20日期间租金，胡蓉应于每年3、6、9、12月5日前支付下三个月的租金。胡蓉逾期15日（含15日）不交付约定租金时，何晓毅有权解除合同、收回出租房屋，且胡蓉须按照年租金金额的十倍向何晓毅支付违约金，何晓毅不返还胡蓉房屋租赁保证金。合同签订后，何晓毅依约交付房屋，胡蓉占有使用涉讼房屋至今。履约期间，何晓毅因故变更租金收款账号并将其告知胡蓉，2014年9月3日，胡蓉向何晓毅在招商银行重庆分行高新支行的账户：41×××66支付租金56465元；2014年12月2日，胡蓉向何晓毅在招商银行重庆分行高新支行的账户：41×××66支付租金56465元。2015年3月26日，何晓毅向胡蓉邮寄送达“解除《房屋租赁合同》函”，载明，胡蓉在租赁合同签订后实际使用租赁房屋却未按约足额支付租金及其他费用；经何晓毅多次催促，胡蓉仍拖欠，特函告胡蓉即日起解除何晓毅、胡蓉就涉讼房屋签订的租赁合同；要求胡蓉自接获此函后5日内腾空并搬离涉讼房屋，并结清所欠费用、支付违约金。2015年4月1日，胡蓉向何晓毅出具“关于《解除房屋租赁合同函》的回函”，载明，何晓毅发出的“解除《房屋租赁合同》函”胡蓉已于2015年3月31日收悉，但胡蓉不同意何晓毅解除合同；胡蓉多次通过电话或短信要求何晓毅提供银行账户以方便胡蓉支付租金，但何晓毅一直拒绝；胡蓉认为此次未向何晓毅支付租金的原因在何晓毅，请何晓毅在收到此函后立即提供银行账户，以方便胡蓉支付本期租金，否则，胡蓉将向公证机关提存房租。因胡蓉未按时支付2015年3月20日至6月20日及此后的租金，何晓毅于2015年3月31日将本案诉至重庆市江北区人民法院。2015年4月18日，胡蓉向法院提出管辖权异议。何晓毅在本案书面起诉状中还提出要求判令胡蓉在租赁房屋内全部装修及设施的所有权归何晓毅所有，后于一审庭审时撤回了该项诉讼请求。何晓毅在一审中诉称：2009年2月20日，何晓毅、胡蓉签订《房屋租赁合同》，约定何晓毅将其位于重庆市洋河路2号第11-A1至A4、B1至B4房屋出租给胡蓉，租赁房屋用途为经营旅馆；租期自2009年2月20日至2019年6月20日止，租金分40次缴纳，按每三个月在每年3、6、9、12月5日前支付；胡蓉逾期15日支付租金，何晓毅有权解除合同，收回房屋，且胡蓉须按年租金金额的十倍向何晓毅支付违约金，何晓毅不返还保证金。合同签订后，何晓毅依约交付了房屋，但胡蓉2015年3月5日前未支付何晓毅第21期租金。2015年3月24日，何晓毅向胡蓉发出《解除房屋租赁合同函》，胡蓉回函称其虽于2015年3月31日收到解除函，但不同意解除合同；何晓毅后来变更了租金收款账号并通知了胡蓉，胡蓉也多次按照变更后的账户支付了租金，胡蓉在回函中称其未支付第21期租金的原因在何晓毅没有提供收款账户，不符合常理。何晓毅诉至法院，请求（一）判令确认何晓毅、胡蓉签订的《房屋租赁合同》已经于2015年3月31日解除；（二）判令胡蓉立即搬离重庆市洋河路2号第11-A1至A4、B1至B4号房屋并将房屋返还何晓毅；（三）判令胡蓉从2015年3月21日起按《房屋租赁合同》约定的租金标准（2015年3月21日至2016年6月20日，每三个月租金为56465元；2016年6月21日至2019年6月20日，每三个月租金为64935元）向何晓毅支付租金及房屋占有使用费直至返还房屋之日止；（四）判令胡蓉向何晓毅支付违约金67000元；（五）本案诉讼费由胡蓉承担。胡蓉在一审中未提出答辩意见。一审法院认为，何晓毅撤回要求判令胡蓉在租赁房屋内全部装修及设施的所有权归何晓毅所有的诉讼请求，系其处分诉讼权利的行为，符合法律规定，法院予以准许。何晓毅、胡蓉签署的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，合同双方均应当依照合同全面履行各自的合同义务。何晓毅的主要合同义务为交付约定房屋，胡蓉则应按时足额支付租金。何晓毅虽在履约期间变更了租金收款账号，但已依据合同及时通知了胡蓉。在按照变更后的账号成功支付多次租金的前提下，胡蓉在“关于《解除房屋租赁合同函》的回函”中仍称，因何晓毅没有提供租金收款账号而未支付租金不符合常理，法院不予支持。《合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据《房屋租赁合同》约定，胡蓉应于2015年3月5日前支付2015年3月21日至6月20日的租金，于2015年6月5日前支付2015年6月21日至9月20日的租金，现胡蓉逾期支付租金达15日，何晓毅享有解除权。何晓毅于2015年3月26日向胡蓉送达“解除《房屋租赁合同》函”，胡蓉于2015年3月31日收悉，何晓毅、胡蓉就涉讼房屋签订的房屋租赁合同自解除通知到达胡蓉时解除。对于何晓毅要求确认何晓毅、胡蓉签订的《房屋租赁合同》已经解除及要求胡蓉立即搬离并将租赁房屋返还何晓毅的诉讼请求法院予以支持。何晓毅、胡蓉签订的《房屋租赁合同》已于2015年3月31日解除。《合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求赔偿损失。对于合同解除前，即2015年3月21日至3月31日胡蓉欠付的租金，何晓毅有权主张；合同解除后，胡蓉仍实际占用房屋，应当参照租金标准向何晓毅支付房屋占有使用费。对于何晓毅要求胡蓉自2015年3月21日起按照《房屋租赁合同》约定的租金标准向何晓毅支付租金及房屋占有使用费直至返还房屋之日止的诉讼请求，法院予以支持。合同约定，胡蓉逾期支付租金15日，何晓毅解除合同时胡蓉须按年租金金额的十倍向何晓毅支付违约金，现何晓毅自愿仅向胡蓉主张67000元违约金，法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告何晓毅与被告胡蓉于2009年2月20日签订的《房屋租赁合同》已经于2015年3月31日解除；二、本判决生效之日起十日内，被告胡蓉搬离重庆市洋河路2号第11-A1至A4、B1至B4号房屋并将房屋返还原告；三、本判决生效之日起十日内，被告胡蓉从2015年3月21日起按《房屋租赁合同》约定的租金标准（2015年3月21日至2016年6月20日，每三个月租金为56465元；2016年6月21日至2019年6月20日，每三个月租金为64935元）向原告支付租金及房屋占有使用费直至返还房屋之日止；四、本判决生效之日起十日内，被告胡蓉向原告何晓毅支付违约金67000元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7800元，由胡蓉负担。宣判后，胡蓉不服向本院提起上诉，请求：1、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第05286号民事判决并裁定发回重审；2、本案一、二审诉讼费用由何晓毅承担。主要事实和理由：1、一审法院根本未向胡蓉依法送达开庭传票，故一审法院对本案进行缺席审理，程序严重违法；2、由于胡蓉不慎将何晓毅的帐号遗失，曾多次电话或短信要求何晓毅提供银行帐户，但何晓毅均不予理睬，因此胡蓉没有按照合同约定的时间向何晓毅支付租金的原因在于何晓毅，胡蓉根本不存在违约行为，合同解除的条件并未成就；3、何晓毅向胡蓉邮寄送达的《解除〈房屋租赁合同〉函》，虽然胡蓉于2015年3月31日收悉，但胡蓉已于收到的次日予以了回函，明确表示不同意解除合同，因为造成租金没有及时给付的责任在于何晓毅。何晓毅答辩称：一审认定事实清楚，程序合法，请求维持原判。主要事实和理由：1、何晓毅在2013年将新的收款帐号41×××66告之胡蓉后，胡蓉在近两年的时间内曾一直通过转帐的方式向上述帐户支付租金，因此其不可能以所谓“弄掉”帐号后无任何救济手段以至无法支付租金，例如上网查询自己的汇款历史明细、到开户银行查询付款帐户的历史交易明细，且胡蓉用于打款的帐户为2个，其中帐号为60×××34的帐户至今能正常使用，故胡蓉辩解完全查询不到何晓毅的帐号不符合常理；2、胡蓉在审理中举示的短信、通话记录等不具有真实性，不能达到免除其未按照约定时间支付租金的违约责任；3、即使出租人无正当理由拒绝受领租金，胡蓉也可以依法将租金提存，且其在《关于〈解除房屋租赁合同函〉的回函》里也明确表示要对租金进行提存，但事实上胡蓉根本没有任何提存的行为表示；4、胡蓉至今逾期未支付租金，已属于根本性违约，何晓毅有权依约行使合同解除权并要求其支付违约金，一审判决实体和程序均正确，应予以维持。二审审理查明，2015年3月8日，胡蓉向何晓毅父亲何明远的136××××0458手机发短信：“何伯伯你好!我是阳光城租房子的。我那天说把帐户发过来打这季度的房租费。以前的帐号我存在网银上着弄掉了”。2015年3月11日，胡蓉向陈文（胡蓉在审理中自述陈文是何晓毅妻子）的135××××2077手机发短信：“您好，我不知道怎么称呼你，我是租你阳光城11楼的，你们原来给我的卡号我存在网银上面给弄掉了。我那天打电话给你叫把卡号发给我我打这一季度的房租。可能你很忙给记了。谢谢你把卡号发过来一下好吗”，陈文回复：“我已给我父亲说了，他在管，他会联系你，谢谢”，3月12日胡蓉再次向陈文的135××××2077手机发短信：“我问你父亲他说他没管了。我不知道是怎么回事。给你们打房租。你们推去推来的。就要一个帐户而已”。3月16日胡蓉向租赁合同约定的何明远的收款帐号汇款56465元，随后被退回。3月17日胡蓉又向陈文的135××××2077手机发短信：“你是嫂子吗。你父亲还没有把打房租的帐户告诉我。你给何伯伯讲一下。谢谢”。另查明，2016年6月12日胡蓉向何晓毅的41×××66账户转帐支付截止2016年5月底的租金269778元。上述事实有胡蓉举示的手机短信、转帐凭据等为证，足以认定。本院二审查明的其他事实与一审认定的相同，本院予以确认。本院认为，双方争议焦点为：1、一审程序是否违法；2、胡蓉未支付租金是否构成违约，双方的租赁合同是否应予以解除。针对双方的争议焦点，本院评析如下：关于一审程序是否违法的问题。经查阅一审卷宗，胡蓉在一审法院确认送达地址为“重庆沙坪坝区金沙港湾6-29-5”，确认电话为“136×××××××9”和“136××××4875”，一审法院按胡蓉自行确认的上述地址先后邮寄送达了传票和一审判决书，且胡蓉也收到了一审判决书并在规定期限内提起了上诉，现胡蓉上诉称其未收到开庭传票，本院认为责任在于胡蓉本人，一审判决程序并未违法。关于胡蓉未支付租金是否构成违约，双方的租赁合同是否应予以解除的问题。胡蓉上诉称其未能按照合同约定时间向何晓毅支付租金的原因是由于她不慎将何晓毅的收款帐号弄掉，后多次电话和短信要求何晓毅的父亲及妻子发帐号以便支付租金，但均置之不理，故其未能按时支付租金的责任在于何晓毅。对此何晓毅认为胡蓉所称遗失收款帐号并无法找回的理由不充分且不符合常理，因此胡蓉存在无故不支付租金的情形。首先，本院认为因何晓毅拒绝对胡蓉举示短信的真实性申请鉴定并拒绝陈述其婚姻和配偶情况，故本院对胡蓉举示的短信和其自述的短信发送对象予以确认；其次，本院认为胡蓉在遗失收款帐号后可以通过向银行查询历史交易明细来重新获取该帐号，但最简便的方法就是要求出租人何晓毅再告知其收款帐号，且出租人提供收款帐号也是其应尽和予以配合的义务。现胡蓉是否曾向银行查询过历史交易明细，虽只有胡蓉的自述其曾查询过但银行方面告知无法查询到跨行转账历史交易记录，但本院认为从胡蓉多次与何晓毅的父亲何明远和其妻子陈文进行电话、短信沟通并曾向租赁合同约定的何明远的帐号打租金的事实来看，胡蓉积极采取了多种查询途径，因此胡蓉并无拒不支付租金的主观故意。相反，从胡蓉多次短信内容来看，何晓毅的父亲何明远和其妻子陈文在知晓胡蓉要求再次告知收款帐号后，既未主动向胡蓉提供帐号，也未主动向胡蓉告知何晓毅的联系方式让其自行和何晓毅联系，且何晓毅也未举示证据证明其在发函解除合同前曾多次向胡蓉催收过租金，而通常情况下出租人如有继续履行租赁合同意愿的一般都会积极主动地向承租人催收租金，本案中何晓毅及其家人的行为让本院认为何晓毅有故意不向胡蓉告知收款帐号而放任事态发展之嫌。综上，本院认为胡蓉未能按照合同约定及时支付租金的责任在于何晓毅，因此何晓毅并不享有合同约定的解除权，故何晓毅要求确认双方签订的《房屋租赁合同》已经解除、判令胡蓉立即搬离并返还房屋的请求本院不予支持。何晓毅在二审审理中称胡蓉既没有提存租金且至今也没有支付过租金实际业已违约的问题。本院认为，何晓毅于2015年3月24日向胡蓉发函要求解除合同并于3月31日将本案起诉至法院，对于胡蓉是否存在违约情形、双方的租赁合同是否已解除、何时解除的问题只能通过法院审理判决确认，因此在双方上述问题未经法院终审判决前，胡蓉没有提存和支付租金不属于一般情形下的违约事实，故何晓毅要求胡蓉按合同约定租金标准给付资金损失至返还房屋之日并给付违约金的请求本院不予支持。由于双方签订的《房屋租赁合同》应继续予以履行，故胡蓉在收到本判决后应及时补足2016年9月20日之前的应给付租金，并按合同约定履行其租金支付义务。综上，因二审出现新证据和新事实，依法应予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销重庆市江北区人民法院(2015)江法民初字第05286号民事判决；二、驳回何晓毅的诉讼请求。一审案件受理费减半收取7800元，由何晓毅承担；二审案件受理费15600元，由何晓毅承担（二审案件受理费已由胡蓉向本院预缴不退，可由胡蓉在向何晓毅支付租金时直接予以抵扣）。本判决为终审判决。审 判 长  师玉婷代理审判员  刘 希代理审判员  王 兵二〇一六年六月二十三日书 记 员  江满意