新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0102民初2174号原告：乌鲁木齐仝时达物业服务有限公司，住所地乌鲁木齐市沙依巴克区。被告：中国农业银行股份有限公司新疆生产建设兵团分行营业部，住所地乌鲁木齐市天山区。原告乌鲁木齐仝时达物业服务有限公司（以下简称：仝时达物业公司）与被告中国农业银行股份有限公司新疆生产建设兵团分行营业部（以下简称：农行兵团分行营业部）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员蒋欣独任审判，公开开庭进行了审理。原告仝时达物业公司的委托代理人徐周刚、刘志刚、被告农行兵团分行营业部的委托代理人俞震海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告仝时达物业公司诉称：被告于2006年12月取得了位于乌鲁木齐市解放南路258号宝亨商务港地下负一层（1086.98平方米）、地下负二层的一半（647.83平方米）、地上三层（2284.78平方米）、地上6层（2284.78平方米）、地上8层（1021.91平方米）、地上14层（1021.91平方米）、地上20层（1021.91平方米）、地上24层（1021.91平方米）的房屋产权。原告从2013年5月1日起对位于乌鲁木齐市解放南路258号宝亨商务港（建筑面积约36721.51平方米）的全体业主提供物业服务，物业服务费价格为住宅2元/平方米/月，2-6层非住宅4元/平方米/月，1层门面7元/平方米/月，服务至今做了大量的前期投入和服务工作。被告从2013年5月1日起至2015年10月30日没有缴纳物业服务费，原告多次催缴未果，故诉至法院，请求判令被告支付物业服务费1001782.80元，支付原告逾期付款利息24418.46元。被告农行兵团分行营业部辩称：我方与原告之间没有物业服务法律关系，我方于2006年12月26日通过法院裁定取得宝亨商务港部分房产所有权，是业主之一。我方与原告没有签订过任何物业服务合同。我方物业从2008年2月25日委托给第三方乌鲁木齐市瑞源管理有限公司进行物业管理，与原告公司没有任何关系。经审理查明：2006年12月26日，吐鲁番地区中级人民法院作出（2004）吐中执字第131-150号民事裁定书，扣除新疆宝亨房地产开发有限公司已处置的12套宝亨商务港住宅后，裁定：将被执行人新疆民街旅游有限公司所有的位于乌鲁木齐市天山区解放南路258号宝亨商务港的地下负一层、二层的一半、地上3层、6层、8层、14层、20层、24层归中国农业银行新疆生产建设兵团分行营业部（现名称已变更为本案被告）所有，其余价值38214779元的财产归中国银行新疆维吾尔自治区分行所有。被告接手上述资产后，于2008年12月25日与乌鲁木齐市瑞源物业管理有限公司（以下简称：瑞源物业公司）签订《宝亨商务港物业管理协议》一份，约定：被告将宝亨商务港地下1-2层和3、6、8、14、20、24层委托给乙方实行物业管理，期限自2008年12月25日起至甲方资产处置完毕止；结算方式为每年年底支付当年物业管理费用180000元；瑞源物业公司的责任为保证委托管理资产的安全，维护委托管理资产相关配套设施以及“建设、监理、勘查、设计、施工单位竣工验收意见表”相关资料的管理，防止被盗、损害等情形发生。另，2014年3月6日，瑞源物业公司向被告开局发票一张，载明收到被告支付的物业费660000元。2013年3月26日，乌鲁木齐市天山区解放南路街道办事处永和巷社区居民委员会向宝亨商务港全体业主发出《公告》一份，载明：“由于宝亨商务港大厦现无业主委员会，为确保广大业主利益，经天山区物业办、解放南路街道办事处、永和巷社区、新疆国鸿伟业资产管理有限公司、部分居民代表协商，于2013年3月25日经宝亨商务港业主大会通过，一致同意聘用乌鲁木齐仝时达物业服务有限公司为宝亨商务港全体业主提供物业服务，相关物业交接手续已在新老物业、街道、业主代表共同参与下完成，新物业进驻后，望广大业主相互转告，共同配合，确保大厦事务有序运行。”2013年5月2日，新疆国鸿伟业资产管理有限公司（甲方）与原告（乙方）签订《物业管理委托合同》一份，约定：甲方将位于解放南路258号宝亨商务港大厦权属资产委托于乙方实行物业管理；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担责任；委托管理事项为，房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理，包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、暖气干扰、供暖锅炉房、高压水泵房、电梯；市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室内外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场；配套附属建筑和设施的维修、养护和管理；公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理；维护公共秩序，包括安全监控巡视、门岗执勤；管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；委托管理期限为2年，自2013年5月1日起至2015年4月30日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2元向业主或物业使用人收取，非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米4元（门面7元）向业主或物业使用人收取。原告从2013年5月1日开始为宝亨商务港提供物业服务至今。2016年4月8日，原告诉至法院，请求如诉。2015年10月21日，被告（甲方）与案外人杨信成（乙方）签订《新疆产权交易所产权交易合同》一份，约定：甲方将宝亨商务港地下负一层、负二层的一半及地上3层和6层，以及8层、14层、20层、24层的住宅共23套转让给乙方；乙方受让转让标的的除需支付转让标的的价款外，还需承担欠付瑞源物业公司物业费600000元、新疆国鸿伟业资产管理有限公司维修费2400000元；甲方将本合同转让标的以17000000元转让给乙方。另查，被告在接收上述资产至对外转让期间，均未曾使用过上述资产。2016年5月12日，法庭组织原、被告双方以及瑞源物业公司的工作人员到现场进行了勘察。经现场勘查：负一层有大量积水，无法进入；负二层经改造为立体停车库（被告出售资产后），尚未投入使用；三-六层为商业用房，全部空置，并且通往三至六层的楼梯以及楼层内长期无人打扫管理；楼上住宅均属于正常入住的状况；原告以及瑞源物业公司在一楼均有办公室，但大楼入口处设置的门卫安保办公室由原告设置；原告现场陈述其在宝亨商务港和宝亨大厦配备的物业服务人员19人，其中保洁6人、保安9人以及工程维修人员3人；瑞源物业公司的工作人员陈述其现有工作人员两人。根据原、被告在现场以及庭审中的陈述，瑞源物业公司主要是负责被告资产的安全维护，主要是针对被告专属部分的维护，公共部位没有涉及，而原告系针对公共部分提供保洁、维护等相应服务。另，根据被告在审理过程中提交的房产明细表显示，资产转让前被告在宝亨商务港资产分布为：负一层、二层合计1734.82平方米，三层2284.78平方米；六层2284.78平方米；八层905.87平方米；十四层675.74平方米；二十层1021.91平方米；二十四层1021.91平方米。以上事实有物业管理委托合同、公告、民事裁定书、物业管理协议、发票、产权交易合同、现场勘查笔录、房产明细表及当事人陈述等证据为证。本院认为：2006年，被告基于吐鲁番地区中级人民法院作出的民事裁定书，取得宝亨商务港的部分资产，在其资产处分之前，被告系宝亨商务港的业主之一。根据庭审查明的事实，原告从2013年5月1日开始为宝亨商务港提供物业服务，负责大楼公共部位的清洁、设施设备的维护保养以及大楼整体的安保等等。虽然被告与瑞源物业公司签订了《宝亨商务港物业管理协议》，但瑞源物业公司的工作范围仅针对被告专属部分的维护，公共部位并没有涉及，故应当认定被告在一定程度上享受了原告的物业服务。故虽然原、被告未签订物业服务合同，但基于公平原则，被告应当就其享受的物业服务向原告支付相应的费用。通过现场勘查，通往三至六层的楼梯以及楼层内长期无人打扫管理，负二层因为积水无法进入，故本院认为就非住宅部分，原告提供的物业服务存在诸多瑕疵，故对于负一、负二、三、六层的非住宅部分，本院酌定由被告承担20%的物业服务费即151304.88元（负一层、二层合计1734.82平方米＋三层2284.78平方米＋六层2284.78平方米=6304.38；4元/月/平方米×6304.38×30个月×20%=151304.88元，2013年5月1日至2015年10月30日合计30个月）。就八、十四、二十、二十四层的住宅部分，鉴于有瑞源物业公司分担了一部分物业工作，故本院酌定由被告承担50%的物业服务费即（八层905.87平方米＋十四层675.74平方米＋二十层1021.91平方米＋二十四层1021.91平方米=3625.43；2元/月/平方米×3625.43×30个月×50%=108762.9元，2013年5月1日至2015年10月30日合计30个月）。上述两部分物业服务费合计260067.78元，由被告向原告承担给付责任。因原、被告双方未签订物业服务合同，被告此前也有自行委托的物业服务公司，故未向原告缴纳物业费并非恶意拖欠，故对于原告主张的利息24418.46元，本院不予支持。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、被告中国农业银行股份有限公司新疆生产建设兵团分行营业部支付原告乌鲁木齐仝时达物业服务有限公司物业费260067.78元；二、驳回原告乌鲁木齐仝时达物业服务有限公司的其他诉讼请求。以上被告应给付原告款项260067.78元，须于本判决生效后十日内付清，如果未能按照判决书指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案请求标的1026201.26元，核定给付金额260067.78元，占请求标的的25.34%，案件受理费14035.81元（原告已预交）,减半收取7017.91元，由原告负担74.66%即，由被告负担25.34%即，剩余案件受理费7017.90元由本院退还原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。代理审判员 蒋 欣二〇一六年六月二十九日书 记 员 祁安然