沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初673号原告吕孟，女，汉族，无业，住辽宁省北镇市沟帮子镇。原告韩磊，男，汉族，无业，住沈阳市大东区。二原告委托代理人刘洋，系北京盈科（沈阳）律师事务所律师。被告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区新明街1号。法定代表人吴家雄，系该公司董事长。委托代理人叶清，系辽宁华轩律师事务所律师。委托代理人张侃侃，女，汉族，系该公司员工，住沈阳市皇姑区。原告吕孟、韩磊与被告益华集团（沈阳）房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法由本院审判员孙迪担任审判长，与代理审判员马娜、人民陪审员金丽组成合议庭，公开开庭进行了审理。二原告委托代理人刘洋，被告委托代理人叶清、张侃侃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原、被告于2014年1月22日签订《商品房买卖合同》（以下简称“合同”）。合同约定原告购买被告开发的位于沈阳市东陵区某街x号房屋一处，合同约定，被告应当在2014年8月31日前将单体验收合格的商品房交付原告使用，并约定水、电于原告入住时开通，供暖及煤气开栓按相关市政配套单位与被告签订的供应时间为准。同时合同第九条约定了被告逾期交房的违约责任。合同签订后，原告依约向被告支付了全部购房款。2015年5月，被告在房屋没有经过验收程序、没有市政供电、供水等情况下要求原告领受房屋钥匙，原告拒绝，但是被告称此次交房不是正式交房，日后再办理正式交房手续。现在，涉案房屋一直没有经过验收程序，不符合合同约定的交房条件，被告应当按照合同约定向原告支付逾期交房违约金。原告来院起诉，请求判令：一、被告向原告支付违约金24872元（自2014年9月1日起暂计至2015年12月15日止，实际计算至被告交付合格房屋时止）；二、诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、所交付房屋已经满足居住及相关使用条件，目前房屋已经正式接通水电，供暖以及相关的消防设施、配套、使用电梯等，在交房时被告已经为案涉房屋免费提供水电以及供暖锅炉，原告完全可以在上述条件下满足生活以及使用的相关要求。2、原告在签署接收房屋入住手续时应视为对合同约定的交付条件的变更，原告在签署手续领取钥匙时也已经实际接收了房屋，故被告已经履行了交付房屋的义务，瑕疵交付和不予交付的区别在于是否已经实际交付，原告在实际占有并使用该房屋之后，等于已经认可了该房屋的相关条件，不能再要求被告承担所谓不予交付的违约责任。3、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第11条明确规定，对房屋的转移占有视为房屋的交付使用，原告签署交房手续并领取钥匙之后，房屋的实际控制权已经转移，完成了对案涉房屋的转移占有，当然应当视为房屋的交付使用，综上原告的诉讼请求没有事实及法律依据，恳请贵院予以驳回。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原告购买被告开发建设的益华御才湾项目商品房一套，房屋总价款为529201元；合同第八条、第十一条及第十四条约定了被告向原告交房期限和房屋应具备的交房条件；合同第九条约定了逾期交房的违约责任及其他权利义务关系。被告对真实性没有异议，对原告所要证明的内容有异议，第八条、第十一条及第十四条是对所交付房屋应当满足的条件所作出的约定，而原告在接收所交付房屋时，已经明知该房屋存在瑕疵，但仍予以接收，其行为等于认可了原告所交付的房屋现状，故不应适用第九条即被告逾期交房的违约责任相关认定。2、销售不动产统一发票一份，证明原告已经依照合同约定，全额支付了购房款。被告对该证据没有异议。3、民心网投诉照片一份，证明行政机关已经确认了该房屋没有经过竣工验收程序，已经对被告下达了整改通知书，被告违规交房。被告对真实性、证明内容有异议，该证据不能证明证据来源，其次，该问题是由沈阳浑南区政府办作出的回复，不能证明被告所交付的房屋有瑕疵，同时该回复已经明确说明后续问题由法律部门介入，超出民心网受理范围，可见该答复能说明所反映问题并不在其能答复的职权范围内，该诉求没有应出所诉求问题与本案以及案涉房屋及原告有任何关联。4、录音材料一份，证明该商品房目前不能达到合同约定的交房条件的责任在被告；原告多次找到被告要求解决供水，供电、供暖及电梯等问题，按照合同约定交付合格商品房，就违约金问题向被告主张过权利；被告认可目前未交付符合条件的商品房这一事实，并不回避违约责任问题。被告对该组证据真实性、关联性及证明内容均有异议，首先上述录音不完整，不能证明所录制的时间、地点，不能证明录音中双方人员的身份以及职务，其次，第3段录音是原告及电梯厂家工作人员录制，而工作人员即不是被告工作员工，也不能证明被告所开发房屋是否存在瑕疵，其次，上述4段录音不能证明房屋存在不能交付，影响正常生活的情况，也不能表明被告就该问题作出任何有效承诺。被告为支持其主张，向法庭提供如下证据：1、商品房买卖合同一份，证明原、被告之间存在商品房买卖关系。原告对该证据没有异议。2、业主临时管理规约、原告李民身份证复印件、业主与常住人联系档案、业主物品签收记录（领取A钥匙2把、B钥匙5把、信箱钥匙2把）、业主入住验房表、装饰装修管理服务协议及注册登记表、装修管理防火责任书、装修施工通知、温馨提示、承诺书、安全责任书、情况说明（由原告李民所书写的）、业主入住收费单及签收回执各一份，证明原告已经接收认可并且实际使用了案涉房屋，被告已经履行了房屋交付义务。原告对真实性暂时无法确定。1、因为被告公司经理刘凯诚已经承诺签署的任何手续均不作为正式交房手续之用，所以被告提供的该组证据中所记载的内容及交房时间均不作为最终满足合同约定的交房时间及交房条件。2、被告作为房地产开发企业，与原告相比更加应该知道房屋应该在竣工验收合格之后才能交付，在涉案房屋根本没有经过验收程序的情况下，就向原告移交房屋，并且现在主张交房完毕，有更大的过错，应该承担违约责任。3、专用收款收据三张，证明原告在2015年5月23日向被告交纳了物业费、垃圾清运费、代收水电费，可见原告已经实际使用了涉案房屋。原告认为该三份证据上载明的收费项目均为预收或代收，而且原告应该享受的水服务应为市政水及市政电，但是现在该小区至今没有市政水及市政电，所以原告没有享受到合同约定的服务及条件。4、照片六张，证明案涉房屋供水供电供暖情况，而且原告已经实际入住，防盗门已经由原告自行更换，证明该房屋已经由原告实际控制并使用，不存在被告未履行交房义务情况，原告对真实性有异议，不能反映出是原告已经实际入住该房屋。经审理查明，原告与被告于2014年1月22日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南区某街x号，建筑面积为89.52平方米的房屋一处，房屋总价款529,201元。合同第八条约定，被告应于2014年8月31日前将符合单体验收合格的商品房交付原告使用。如买受人未及时交付全额购房款或未按要求缴纳公共维修基金的，出卖人可以据实予以延期。合同第十四条约定，被告承诺水、电于原告入住时开通；供暖及煤气开栓按照相关市政配套单位与被告签订的供应时间为准。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，即逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。合同签订后，原告向被告支付了全部房款529,201元。2015年5月23日，原告签署了《业主入住验房单》、《业主物品签收记录》、《承诺书》等接收房屋入住手续。其中《业主物品签收记录》载明原告领取了A钥匙2把、B钥匙5把。原告在接收房屋时，被告向原告房屋提供了临时水、电、及正式采暖设施。原告在接收房屋后对房屋进行了装修。因被告与施工单位存在纠纷，涉案房屋至今尚未取得验收相关手续。现原告以被告交付的房屋没有正式通电、水，未经过消防备案，不符合合同约定的交付条件为由，要求被告支付逾期交房违约金。另查明，原告已交纳物业费、水电费、垃圾清运费等相关费用，但收据上均注明“预交”。再查明，房屋至今已通正式水、电。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有约束力，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同第八条明确约定，被告应当在2014年8月31日前向原告交付单体验收合格的房屋。被告没有证据证明其在2014年8月31日前通知原告交付房屋，故应当认定被告交付房屋的时间和原告接收房屋的时间是双方办理房屋交接手续的时间，即2015年5月23日。故根据合同约定，被告于2015年5月23日交付房屋的行为已构成违约，原告有权要求被告承担从2014年8月31日起至2015年5月23日止的逾期交房违约责任，按照原告已支付房款的日万分之一计算违约金为529,201元×0.0001×266天＝14,076.80元。关于原告称被告交房时承诺此次交房不是正式交房，因此原告没有实际接收房屋的抗辩事由，本院认为，原告领取房屋钥匙，并且在接收房屋的相关手续上签字确认，对房屋进行装修，说明原告有接收房屋的意愿并实施了实际行为，因此对于原告称没有实际接收房屋的抗辩理由，本院不予采信。对于原告称领取钥匙时房屋不符合交房条件，因此被告应当承担逾期交房的违约责任的主张，本院认为，原告在领取钥匙时，明知房屋水、电等基础设施和公共配套建筑运行有不完备之处，不符合房屋交付条件，仍然接收房屋，说明原告对交付条件是认可的，况且交付房屋时被告提供了临时水、电，并在2015至2016年度提供了正式的采暖设施，满足房屋基本使用功能。因此原告接收房屋的实际行为变更了合同约定的交付条件。综上，被告对于原告接收房屋之后，即2015年5月23日之后不应当承担逾期交房的违约责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条一款、第七十七条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向原告吕孟、韩磊支付逾期交房违约金14,076.80元；二、驳回原告吕孟、韩磊其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费422元，其中由原告吕孟、韩磊承担182元、被告沈阳益华集团（沈阳）房地产开发有限公司承担240元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费422元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  孙迪代理审判员  马娜人民陪审员  金丽二〇一六年六月一日书 记 员  王玥本判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条第一款当事人协商一致，可以变更合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。