上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初28463号原告(反诉被告)徐佳彬，女，1983年3月1日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)郑慧琴，女，1959年11月2日生，汉族，住上海市浦东新区。原告(反诉被告)徐伟鸣，男，1954年3月29日生，汉族，住上海市浦东新区。上述三原告(反诉被告)共同委托代理人尹俊，江苏良筑律师事务所律师。被告(反诉原告)朱印，女，1982年12月24日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人庄金虎，上海市百纳律师事务所律师。原告徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣诉被告朱印及反诉原告朱印诉反诉被告徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)徐佳彬及三原告(反诉被告)共同委托代理人尹俊，被告(反诉原告)朱印及委托代理人庄金虎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣诉称，原告与被告于2015年10月5日签订居间协议及买卖合同，并在2015年12月16日签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告购买原告所有的上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋，房屋总价人民币(币种下同)1,056,000元，首付420,000元，贷款630,000元，尾款6,000元，过户时间为2016年2月29日前。合同签订后，被告支付了420,000元(含20,000元定金)，但在办理贷款过程中因被告个人原因被银行拒贷且个人无法现金补足，导致双方无法按照约定的期限办理过户手续。由于原告未能出售房屋，也导致原告无法完成房屋置换。经被告申请，2016年3月21日双方约定给予被告3天时间决定是否按照市场价160万元重新签署合同或解除合同，但到期后被告仍然没有作出决定。2016年3月27日，原告向被告发出书面《解约通知函》。现原告起诉来院，要求：1、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同已经解除；2、被告支付总房价20%的违约金211,200元。被告朱印辩称，被告并没有违约，签订《房地产买卖合同》时，被告已按约支付首期房款，之后去办理贷款。由于当时房价上涨过快，贷款审批手续转为严格，导致贷款时间延长，并不存在拒贷的情况，实际贷款审批在2016年3月30日获得通过。另外，根据合同约定，原告应在合同签订之日起六十日内迁出系争房屋内的户口，但原告至今未迁出户口，被告有权行使先履行抗辩权，遂在本案中提起反诉，要求：1、解除反诉原、被告之间签订的房屋买卖合同；2、反诉被告返还购房款42万元；3、反诉被告赔偿损失50万元。反诉被告徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣辩称，《房地产买卖合同》已经由反诉被告单方解除，反诉原告办不出贷款原因是自身没有正式工作，缺乏贷款能力，与政策无关。户口迁出是附随义务，不能与房款形成对价，也不影响合同履行，反诉原告不能以此作为抗辩。反诉原告已支付的房款，同意在扣除应支付的违约金后予以返还。不同意反诉原告赔偿损失的请求。经审理查明，2015年10月5日，三原告(甲方)与被告(乙方)签订房屋买卖合同，约定由乙方向甲方购买上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋，总房价1,052,000元，双方同意于本合同签署后47天内签订《上海市房地产买卖合同》，乙方于2015年11月22日支付首期房款42万元(含定金)，余款63万元由乙方申请银行贷款，在贷款划入甲方账户后7天内，支付尾款2,000元。双方应在2015年12月20日前，向房地产交易中心申请办理过户及抵押(若有)登记手续。若该房地产上有户口，则甲方应在本合同签订后60天内，向公安机关办理迁出手续。2015年12月16日，三原告(甲方)与被告(乙方)就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》，约定房屋总价为1,056,000元。本合同签订前，乙方已支付甲方定金2万元；签订合同当日，乙方应支付40万元房款；第二期房款63万元，由乙方委托贷款银行支付至甲方指定账户；尾款6,000元办理房地产交付当日支付。乙方应在办理房地产交易过户手续前，完成贷款审批手续。若因乙方原因导致贷款不足(包括部分不足或全额不足)，则任何不足部分均由乙方在办理交易过户前支付甲方。在2016年2月29日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。甲方应在本合同签订之日起60日内，向房屋所在地公安派出所机构办理原有户口迁出手续，若逾期，则每逾期一日，甲方应当按照房屋转让价款的万分之五向乙方支付赔偿金，直至户口迁出时止。乙方未按本合同付款协议约定期限付款的，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期付款额的日万分之五计算，违约金自本合同应付款期限之第二日起算至实际付款之日止。逾期超过二十日后乙方仍未付款的，除乙方应向甲方支付二十日的违约金外，甲方有权单方解除合同。甲方依据本条约主张解除合同的，应当书面通知乙方，乙方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。第十条：乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第(三)款内容处理：……(三)乙方未按合同付款协议约定期限将上述房地产交付(包括房地产交接及房地产权利转移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付房款的日万分之五计算，违约金自本合同第四条和第六条约定的应当支付之日起至实际交付之日止。逾期超过二十日甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付二十日的违约金外，乙方有权单方解除合同。乙方依据本条约主张解除本合同的，应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为房屋总价款的20%。甲方应在接到书面通知之日起七日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。本合同第十条所规定的违约责任同样适用甲方未按时履行本合同及附件规定的其他义务的情形。2015年10月5日，被告支付原告定金15,000元。2015年10月8日，被告支付原告定金5,000元。2015年12月16日，被告支付原告房款40万元。2016年3月21日，被告与原告徐佳彬签署书面约定，“鉴于甲乙双方2015年12月16日签订的合同编号XXXXXXX的房地产买卖合同，因乙方贷款问题导致无法于合同约定日2016年2月29日之前完成过户，产生违约。根据合同条款，乙方应承担违约赔偿责任。经双方友好协商，甲方同意给予乙方三天时间决定是否按房屋现行市场价(壹佰陆拾万元左右)重新签署合同，继续交易；或乙方根据合同约定赔偿违约金。”2016年3月27日，三原告发送解约函，告知被告即日起解除合同，并要求被告在三日赔偿房价款的20%作为违约金。函件于2016年3月29日送达被告。2016年3月30日，被告与中国建设银行股份有限公司上海市分行签订个人住房(商业用房)抵押借款合同。2016年4月7日，被告发送三原告律师函，称“根据合同约定，贵方应在合同签订之日60天内迁出该房户口。但经查，贵方却未履行该合同条款，且已超过20天的宽限期。……自即日起解除与你方的《上海市房地产买卖合同》，并将依法追究你方的违约责任。”另查，上海市浦东新区成山路XXX弄XXX号XXX室房屋产权人为三原告。审理中，被告表示双方约定的违约金标准过高，如法院认定被告违约，则同意支付违约金2万元。本院认为，《房地产买卖合同》和《上海市房地产买卖合同》系当事人真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效。房屋买卖合同关系中，买方支付房款是合同主要义务，根据合同约定，被告应在过户前通过贷款审批或者以现金补足。截至2016年3月21日，被告仍未办出贷款，也未按照合同约定补足应付款，已超过合同约定的20天期限，从该日双方达成的书面约定亦可看出，被告认可违约之事实，故原告享有单方解除权。关于户口问题，原告确未在合同约定期限内迁出，但迁出户口并非合同主要义务，并不影响合同继续履行，被告不得以此抗辩支付房款。而且，从在案证据来看，至原告解除合同前，被告从未就户口问题向原告交涉，可见，双方主要矛盾焦点不是户口问题。综上，原告发函解除双方的合同，符合法律规定和合同约定，本院认可双方签署的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月29日解约函到达被告时解除。被告主张合同于其发出律师函时解除，本院不予采纳。关于原告主张的违约金数额，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平和诚实信用原则，酌情予以调整。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告理应返还已收取的房款，反诉原告其余诉请，应予驳回。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣与被告(反诉原告)朱印签署的《上海市房地产买卖合同》于2016年3月29日解除；二、原告(反诉被告)徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣应于本判决生效之日起10日内返还被告(反诉原告)朱印已付房款42万元；三、被告(反诉原告)朱印应于本判决生效之日起10日内支付原告(反诉被告)徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣违约金6万元，该笔款项可在上述第二项判决内容中抵扣；四、驳回被告(反诉原告)朱印其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,468元，减半收取2,234元，反诉案件受理费6,500元(已减半收取)，由原告(反诉被告)徐佳彬、郑慧琴、徐伟鸣负担1,584元，被告(反诉原告)朱印负担7,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张卓郁二〇一六年六月二十八日书记员  陈佳琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。