江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初3073号原告祁昌义。委托代理人周恒高，江苏华天人律师事务所律师。被告连云港市盛邦房地产开发有限公司，住连云港市海州区苍梧路龙河大厦A座1608号（以下简称盛邦公司）。法定代表人尹晓东，总经理。原告祁昌义与被告盛邦公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年11月12日受理后，于同年12月23日依法作出判决，被告盛邦公司不服该判决上诉于连云港市中级人民法院，2016年3月3日，该院以（2015）连民终字第02312号《民事裁定书》认定，一审判决认定基本事实不清，发回重审。本院于2016年4月21日受理后，依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告祁昌义的委托代理人周恒高到庭参加诉讼，被告盛邦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告祁昌义诉称，2009年7月24日，原告购买被告开发的盛邦·上海名邸1号楼2-602室和1号楼2-502室两套房屋，双方当日签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2010年8月31日前将验收合格房屋交付原告使用及逾期交房和逾期交付房产证的违约责任。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付了两套房子的全部购房款304828元和303525元。2010年11月30日，被告在未取得房屋验收合格证的情况下，欺骗原告谎称验收合格，并擅自制作《住宅使用说明书》，将房屋交付给了原告。直至近期原告才得知，被告开发的上海名邸小区至今仍没有经过竣工验收合格，房产证也没有交付给原告，这导致原告对其所有的房屋只有占有使用的权利，而无权转让、无法经营，这给原告造成了很大的损失。原告认为，被告应全面履行双方签订的合同，将未经验收合格的房屋交付给原告，不符合合同约定的交付条件，被告应承担逾期交房以及逾期交付房产证的违约责任，庭审中原告将诉讼请求变更为依法判令1、被告支付逾期交房违约金人民币89293元；2、被告向原告支付1-2-602室房屋逾期交付房产证的违约金3048.28元，1-2-502室房屋逾期交付房产证的违约金3035.25元，共计6083.53元；3、本案案件受理费用由被告承担。被告盛邦公司未答辩。原告祁昌义庭审举证有，1、原告的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体身份；2、原被告于2009年7月24日签订的《商品房买卖合同》一份，证明①双方存在商品房买卖合同关系的事实；②双方约定1-2-602室房屋总价304828元，1-2-502室房屋总价为303525元；③被告应在2010年8月31日前将验收合格的商品房交付给原告的事实；④出卖人逾期交房超过60日，买受人要求继续履行合同，出卖人应自约定交付的最后期限的第二天起至实际交房之日止，每日按买受人已付房款的万分之一支付逾期交房违约金的事实；⑤出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，出卖人按已付房款1%向买受人支付违约金的事实。3、东海县房产局出具的登记证明二份，证明①涉案房屋1-2-502房产证于2015年1月22日颁发给了原告；1-2-602房产证于2014年6月6日颁发给了原告；②被告违反合同约定逾期交付房产证，构成违约，应支付逾期交付房产违约金。4，涉案房屋的税收发票及交房收据。经审理查明，2009年7月24日原被告双方签订《商品房买卖合同》一份，被告盛邦公司将其开发的位于东海县牛山镇幸福北路209号盛邦·上海名邸1号楼2单元502室、602室商品房出售于原告祁昌义，总价款分别为人民币303384.96元、304688.16元。该合同约定，被告盛邦公司应当在2010年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付原告。对于出卖人逾期交房的违约责任，双方约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款的万分之一的违约金。同时该合同第十五条关于产权登记的约定中规定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。被告盛邦公司于2010年11月30日将本案所涉商品房交付原告祁昌义。2015年1月22日本案所涉商品房1-2-502室、2014年6月6日所涉案商品房1-2-602室的产权证书办结并交付原告。以上事实有商品房买卖合同、收据、销售不动产统一发票、房屋产权证、当事人陈述予以证实。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。根据本案查明的事实，本案所涉商品房系在原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付日期之后交付，原告亦接收，根据以上法律规定，原告接收本案所涉房屋之日即为交付之日，即被告盛邦公司实际违约交房时间应为90天（从2010年9月1日起至2010年11月29日止）。根据该合同对于逾期交房的约定，被告盛邦公司应支付原告祁昌义违约交房期间的违约金为，90天*303384.96元*1‱=2730.5元、90天*304688.16元*1‱=2742.2元，共计人民币5472.7元。原被告双方签订的《商品房买卖合同》对涉案商品房产权证明办理期限及违约责任有明确的约定，双方应严格遵守该约定。被告盛邦公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。根据办理商品房产权证书的规定及流程，资料齐全在法定期限内即可办结。现涉案商品房的产权证书在被告交付商品房后近四年才办理，应属被告盛邦公司违约，根据双方约定，被告盛邦公司应支付原告祁昌义购房款1%的违约金，即人民币3033.84元与3046.88元，共计人民币6080.72元。综上，被告盛邦公司因其违约责任应向原告祁昌义支付违约金共计人民币5472.7元+6080.72元=11553.42元。被告盛邦公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，应当承担举证不能及判决于己不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告盛邦公司于本判决生效之日起十日内向原告祁昌义支付违约金人民币11553.42元二、驳回原告祁昌义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2184元，由被告盛邦公司承担265元（原告已预付，待被告支付以上款项时一并付给原告），原告祁昌义承担1919元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于连云港市中级人民法院，同时向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币2184元。江苏省连云港市中级人民法院开户行：江苏省连云港市农行苍梧支行，帐号：44×××94。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  温爱英审 判 员  吴 鹏代理审判员  侯书宇二〇一六年六月十五日书 记 员  赵方会附上诉须知：根据有关法律、法规、司法解释之规定，现将有关上诉事宜告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉的相关的权利、义务。上诉人自递交上诉状之日起7日内未交纳上诉案件受理费，本院依法报连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。本上诉须知与催交上诉费通知具有同等法律效力。适用法律条文：（一）《中华人民共和国合同法》第八条，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。（三）、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。