上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3228号上诉人（原审原告、反诉被告）上海中原物业顾问有限公司。法定代表人陆成，董事长。委托代理人唐娟，该公司员工。被上诉人（原审被告、反诉原告）肖玉龙，XX年XX月XX日出生，汉族。上诉人上海中原物业顾问有限公司（以下简称中原物业）因居间合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第43917号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。原审经审理查明，2014年12月21日晚7：30时许，中原物业工作人员带领肖玉龙现场查勘了上海市浦东新区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称五莲路房屋）。当晚8时25分许，肖玉龙向中原物业支付了意向金人民币（下同）20,000元，中原物业向肖玉龙开具了20,000元意向金的收据。2014年12月21日晚11时许，肖玉龙（买受方、乙方）、案外人王某某（出卖方、甲方）与中原物业（居间方、丙方）签订《房地产买卖居间协议》，约定：经丙方居间，乙方向甲方购买五莲路房屋。总房价款为247万元；乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金20,000元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。……五、居间义务：……撮合甲、乙双方买卖意向，促成甲、乙双方签订本协议和《房屋买卖合同》……。六、居间报酬：《房屋买卖合同》成立，即表明丙方居间成功，甲、乙双方应于丙方居间成功同时分别按本协议第二条约定的总房价款的1%支付丙方佣金……。《房地产买卖居间协议》的尾部各方签署内容的下方有如下内容：“在签署上述协议时，我方已认真查阅了本协议的全部内容，且丙方已对协议第六、七、九条及其它条款内容进行了明确的提示，并已按我方的要求进行了详尽的解释和说明。我方需特别声明的内容（若有）详见第十条。我方对本协议约定的权利、义务、责任清楚明白，并愿按该协议约定严格履行”。肖玉龙、王某某分别在上述内容下方签名。2014年12月21日晚11时许，肖玉龙（买受方、乙方）与王某某（出卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：乙方向甲方购买五莲路房屋，总房价款为247万元。为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后7天内前往居间方（指中原物业）签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。交易过户：甲、乙双方应于2015年2月1日之前，向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押（若有）登记手续。并约定了付款方式等。2014年12月21日晚11时许，中原物业（佣金收受人，乙方）与肖玉龙（佣金支付人，甲方）签订《佣金确认书》，约定：甲方因五莲路房屋成交应向乙方支付佣金15,000元，支付时间：《房屋买卖合同》成立时。甲方应按照支付时间向乙方支付佣金，若未经乙方同意而延迟支付，乙方有权追索逾期违约金（按照迟延支付佣金数额每天0.5‰计算）。2014年12月22日，中原物业将20,000元转账至王某某名下的银行账户。原审审理中，中原物业起诉要求判令：1、肖玉龙立即向中原物业支付佣金15,000元；2、本案诉讼费由肖玉龙承担。肖玉龙反诉要求解除居间合同，要求中原物业返还收取的20,000元意向金，并承担反诉的诉讼费。原审认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，中原物业、肖玉龙签订了《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》，由中原物业为肖玉龙居间购买五莲路房屋，故双方依法建立了居间合同关系。但客观上中原物业并未实际促成肖玉龙与出卖方签订的《房屋买卖合同》中约定的《上海市房地产买卖合同》，也未履行相应的协助产权过户、交房等相关义务，故中原物业要求肖玉龙按《佣金确认书》约定金额支付佣金，缺乏法律依据，法院不予准许。肖玉龙抗辩中原物业对房屋的环境没有尽到告知义务，故意隐瞒了房屋楼下有饭店，有烟囱油烟影响的事实，对此，原审认为，肖玉龙欲购买的五莲路房屋的楼下有饭店及烟囱是事实，但中原物业带领肖玉龙看房的时间是在晚上7：30左右，正是饭店营业的时间，故肖玉龙应该有所注意，饭店亦不属于中介需特别告知的义务范畴，尚且系争五莲路房屋在5楼，饭店在1楼，该饭店及烟囱的存在也并非中原物业想隐瞒就能够隐瞒，故肖玉龙的该抗辩不予成立。而肖玉龙作为想购房的成年人，对所购买的房屋的结构、地段、周边环境等均应有所了解，现肖玉龙自己在未有充分了解的前提下即匆忙签订房屋买卖合同，事后又马上反悔，肖玉龙对此本身具有过错。鉴于中原物业作为居间方已促成肖玉龙与出卖方签订了《房地产买卖居间协议》及《房屋买卖合同》，《房屋买卖合同》已成立且已具备了房屋买卖的主要条款，中原物业就此次交易提供了一定的居间服务，法院综合考虑中原物业提供的居间服务的具体内容和相关中介收费的规定，并结合肖玉龙自身的过错，酌定肖玉龙支付中原物业服务费3,000元。关于肖玉龙支付的20,000元意向金，中原物业已经举证证明其已经将意向金20,000元支付给了出卖方王某某，根据《房地产买卖居间协议》的约定，该意向金已转为定金，故肖玉龙要求中原物业返还该20,000元意向金，缺乏法律依据，法院不予支持。综上，原审法院于二○一六年一月二十日依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十七条的规定，作出判决：一、上海中原物业顾问有限公司要求肖玉龙支付佣金人民币15,000元的诉讼请求不予支持；二、肖玉龙应于判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司服务费人民币3,000元；三、肖玉龙要求上海中原物业顾问有限公司返还意向金人民币20,000元的诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费175元，减半收取计87.50元，由上海中原物业顾问有限公司负担62.50元，肖玉龙负担25元。反诉案件受理费300元，减半收取计150元，由肖玉龙负担。原审判决后，中原物业不服，向本院提起上诉，诉称，在上诉人撮合下被上诉人和案外人已签订了《房屋买卖合同》，该合同具备了房屋买卖合同的主要内容，买卖合同成立且有效。双方约定再签订《上海市房地产买卖合同》，只是以格式合同的形式对买卖关系再次予以确认，未签订《上海市房地产买卖合同》，不影响原已成立的合同关系。因此，上诉人已居间成功，被上诉人应按照约定支付上诉人佣金。依据《房地产买卖居间协议》第六条约定，《房屋买卖合同》成立，即表明上诉人居间成功，可以收取佣金。该条款在居间协议最下方有特别提示条款予以提示，并以黑体加粗显示，且在居间协议尾部由被上诉人再次签字确认，表明被上诉人完全知晓并认可上诉人收取佣金的条件。综上，原审适用法律错误，判决不公，故请求维持原判第三项，撤销原判第一、二项，改判支持上诉人原审诉请。被上诉人肖玉龙辩称，其系在中原物业工作人员隐瞒和欺骗下签订了《房屋买卖合同》，并造成其损失2万元，其不应该支付佣金。故请求驳回上诉，维持原判。经本院审理查明，原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。本院二审审理中，中原物业表示，考虑到系争房屋买卖最终未完成产权过户及交房手续，其公司自愿放弃本案部分诉请，现要求被上诉人支付其公司佣金9,000元。本院认为，根据本案查明的事实，中原物业作为中介方与被上诉人肖玉龙及案外人达成了《房地产买卖居间协议》，肖玉龙并与案外人就系争房屋签订了《房屋买卖合同》，该《房屋买卖合同》的内容包含了房屋的坐落位置、房款总额、房款支付方式、过户期限、交房期限、违约金等买卖合同的主要条款，故房屋买卖合同已依法成立。根据《房地产买卖居间协议》第六条约定，《房屋买卖合同》成立，即表明中原物业居间成功，出卖方和买受方应于中原物业居间成功同时分别按本协议第二条约定的总房价款的1%支付佣金。在中原物业与肖玉龙所签订的《佣金确认书》中，双方再次确认，肖玉龙因五莲路房屋成交应向中原物业支付佣金15,000元，支付时间为《房屋买卖合同》成立时。综上，肖玉龙与案外人间所签订的《房屋买卖合同》已依法成立，故肖玉龙在中原物业居间成功后应根据上述《房地产买卖居间协议》及《佣金确认书》之约定向中原物业支付佣金。肖玉龙称其系在中原物业工作人员隐瞒和欺骗下签订《房屋买卖合同》，缺乏证据，本院不予采信。原审已认定《房屋买卖合同》成立且已具备了房屋买卖合同的主要条款，却以中原物业客观上未促成肖玉龙与案外人签订《上海市房地产买卖合同》为由，对中原物业要求肖玉龙支付佣金的诉讼请求未予支持，适用法律不当。中原物业在本院二审审理中表示，考虑到系争房屋买卖最终未完成产权过户及交房手续，其公司自愿放弃本案部分诉请，现要求肖玉龙支付其公司佣金9,000元，于法不悖，且应属合理，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第43917号民事判决主文第三项；二、撤销上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第43917号民事判决主文第一、第二项；三、肖玉龙应于本判决生效之日起十日内支付上海中原物业顾问有限公司佣金人民币9,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费人民币175元，减半收取计人民币87.50元，反诉案件受理费人民币300元，减半收取计人民币150元，二审案件受理费人民币225元，均由肖玉龙负担。本判决为终审判决。审判长  张薇佳审判员  唐建芳审判员  盛伟玲二〇一六年六月十三日书记员  莫 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条……第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……