淮安市清河区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0802民初1373号原告王浩。委托代理人赵燕，江苏楚平鸣律师事务所律师者。委托代理人陈玉宝，江苏楚平鸣律师事务所实习律师。被告淮安盛和置业有限公司，住所地淮安市盛和名都B1幢102室。法定代表人葛培义，职务董事长。委托代理人陈晨，该公司法务部员工。原告王浩与被告淮安盛和置业有限公司（以下简称：“盛和置业”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王强独任审判，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告王浩的委托代理人赵燕、陈玉宝，被告盛和置业法定代表人葛培义的委托代理人陈晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王浩诉称：2013年11月4日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告应于2013年7月31日前将验收合格的房屋交付原告使用，并在房屋交付使用后90日内，向产权登记机关报送房屋产权备案登记材料，协助原告办理房屋产权证书，否则将承担违约责任。现被告虽向原告交付了房屋，但至今未向产权登记机关报送备案登记材料，致使原告至今不能办理房屋产权证书。因为被告过错导致涉案房屋无法办理房屋产权证书，为维护自身合法权益，现诉至贵院，请求判令被告：1、立即依据国家和政府有关规定对淮安市盛和名都A1幢1301室房屋向相关职能部门提交验收并确保验收合格；2、涉案房屋验收合格后，立即将办理房屋权属登记的相关资料报产权登记部门登记，并协助原告办理房屋产权所有权证书；3、承担不能办证期间的违约金，以已付房款686000元为基数，按同期银行贷款利息的50%来计算违约金，从2013年3月1日起计算至涉案房屋具备办证之日止，违约金暂计算为20000元；4、承担本案诉讼费用。被告盛和置业辩称：涉案房屋已经经过验收，质量合格。因涉案房屋所在小区内尚有一小片房屋未拆迁，故无法向产权登记机关备案。原告的其他诉讼请求也没有事实及法律依据。首先，原告请求变更违约金条款已经超过法定除斥期间。双方签订的房屋买卖合同明确约定了逾期办证的违约金条款，且数额明确为房款总价的1%，现原告主张按同期银行贷款利率标准支付违约金实际上是在请求变更违约金条款，已经超过了合同法第55条规定的一年除斥期间，且根据最高人民法院的精神，当事人依据合同法114条的规定请求调整违约金的期限应为在违约行为发生后的一年内；其次，原告请求给付违约金已经超过诉讼时效。逾期办证违约责任应适用诉讼时效，当事人在合同中明确约定逾期办证违约金数额的，从约定或者法定的期限届满之日起计算诉讼时效，本案商品房买卖合同签订在2012年之前，原告的请求已经超过诉讼时效；第三，原告请求按照同期银行贷款利息标准支付违约金没有法律依据。本案中，双方约定了违约金的具体计算标准，故原则上只能依据该约定承担违约金，法院仅能再约定的违约金低于造成的损失或者过分高于造成的损失的情况下才能依据合同第114条的规定进行调整。本案中，原告并未就其存在损失进行举证，故不应对约定的违约金进行调整；第四，本案不能适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条第2款的规定，本案买卖合同关于违约金已经有了明确约定，损失是否存在需要证据予以证明，不能主观臆断，且损失应指的是实际损失，不包括可得利益损失。综上，原告并未就其损失进行举证，应当存在举证不能的后果。经审理查明：被告盛和置业系淮安市盛和名都小区开发商。2013年11月4日，双方签订书面《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的盛和名都A1幢1301号房屋，建筑面积为106.4㎡，房价686000元。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2013年7月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定，载明：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.1%赔偿买受人损失；2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。……”合同签订后，原告依约向被告缴纳了全部购房款及房屋买卖契税，并于2015年1月1日缴纳了物业管理费，同时领取房屋居住使用至今。另查明，盛和名都A1幢楼于2013年元月30日由江苏永诚工程监理咨询有限公司（监理单位）、江苏鑫盛建设工程有限公司（施工单位）、兴安天缘岩土工程勘察有限公司（勘察、单位）、淮安市建筑设计有限公司（设计单位）参加工程质量竣工验收，并盖章签字确认。因盛和名都小区A1幢楼未能完成规划验收手续，致使不能完成验收备案手续，从而无法办理产权登记。以上事实，有商品房买卖合同、房屋所有权登记费发票、现金完税证、购房发票以及原、被告当庭陈述为证，经庭审质证，予以确认。庭审中，原告主张被告在房屋交付后近三年的时间内一直未将由其提供的资料报产权登记机关备案，致原告不能取得房屋权属登记证书，该行为属于严重恶意违约，双方签订的购房合同约定的违约金标准过低，要求以已付购房款为基数按照同期银行贷款利率50%标准支付调整违约金。根据关联案件查明的事实，案涉房屋所在小区A1幢其他业主与被告签订的房屋买卖合同对违约金的约定均为已付购房款的1%。因原、被告各持诉、辩称意见，致使本案调解不成。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，该合同合法有效。双方当事人均应当按照合同约定依法履行各自义务。根据合同约定，被告应当于房屋交付之日起90日内将由其提供的资料报产权登记机关备案，但房屋交付后长达多年，被告仍未能将相关资料报产权登记机关备案，业已构成违约，且违约行为一直处于持续当中，被告抗辩原告主张已超过诉讼时效，本院不予采信，被告应承担相应的违约责任。关于违约金数额应否酌增调整的问题，本院认为，违约金的制度价值在于救济赔偿性，惩罚性并非主要目的，当事人不宜过度追求彰扬违约金的惩罚意义，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》之相关规定，人民法院有权以实际损失为基础，综合考量合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则对具体数额予以衡酌。本案中，原告于2015年1月1日即已取得涉案房屋，并占有使用至今，因被告未能按约于2015年4月1日前履行权属备案登记义务，使得原告至今未能取得房屋权属证书，势必减损其作为购房人的利益，缔约机会成本因之增加，预期利益可能受损，但原告未能提供有效证据证明其实际损失发生情况，故本着公平、诚实信用原则，参照案涉房屋所在小区大多数业主与被告约定的违约金标准，酌情将违约金调整为原告已付购房款的1%。同时，因案涉房屋产权证争议历时长久，被告目前亦不能给出履行权属备案登记义务的确定时间，过错程度较重，为体现违约金的救济赔偿性原则，督促被告积极履行义务，本院酌情确定被告在两年内未办理权属备案登记手续的，按已付购房款的1%支付违约金，超过两年后按每两年增加0.5%的违约金比例并结合违约时间按比例进行调整计算。关于原告主张的将案涉房屋提交相关职能部门验收并确保验收合格的问题。被告作为建设单位已经组织并通过建设、设计、施工、工程监理等相关单位进行了综合验收，应认定案涉房屋已经验收合格，而原告实际接受了房屋并占有使用至今，并未提出或者举证证明案涉房屋存在主体结构等严重质量问题，同时我国法律、法规对于商品房交付也未有必须经相关职能部门验收的强制性规定。综上，被告在合同履行过程中已履行完毕房屋交付的义务，原告该项主张于法无据，本院不予支持。关于原告主张被告尽早完善备案手续，协助办理房屋所有权证书的问题。被告虽已经提供A1幢经相关机构竣工验收的相关证据，但该幢楼客观上仍不具备进行产权登记备案的条件，故对该请求本院不予支持。经调解不成，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告淮安盛和置业有限公司于本判决生效后十日内一次性支付原告王浩2015年4月2日至2016年4月1日期间违约金6860元，并从2016年4月2日起继续以686000元为基数，在1%的基础上，每两年增加0.5%，并按违约时间支付违约金至提供资料报产权登记机关备案之日止；二、驳回原告王浩的其他诉讼请求。本案案件受理费300元，减半收取150元，由被告淮安盛和置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。代理审判员 王 强二〇一六年六月二十七日书 记 员 黄海艳附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。