泸州市龙马潭区人民法院民 事 判 决 书（2016）0504初字第825号（以正式加盖法院印章的裁判文书为准，公开的电子文本仅供参考，不得用于非法用途）原告余某某。委托代理人张桢棋，四川滨河律师事务所律师。被告泸州宝光房地产开发有限公司。组织机构代码：20472585-5法定代表人汪俊林。委托代理人王宇，四川拥彗律师事务所律师。原告余某某与被告泸州宝光房地产开发有限公司（以下简称“宝光公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告余某某及其委托代理人张桢棋，被告宝光公司的委托代理人王宇到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告余某某诉称：2010年2月10日，被告宝光公司与泸州市安监系统团购房工作组签订团购协议，约定由团购工作组组织客户购买被告开发的宝光天竺苑住房，团购房于2010年5月1日开工，从开工建设到交付使用不超过30个月。同时还约定被告不能按期交房，按同期银行贷款利率（房价总额）的2倍支付违约金。原告是团购成员，按要求支付了团购款。2011年1月27日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定房屋位于杜家街37号XX号，建筑面积105.47㎡，按套计价，总价260511元；出卖人应在2012年12月31日向买受人交付房屋，交付时应取得规划验收批准文件和竣工验收备案表，逾期交房超过30日的，按房价的万分之六按日向买房人支付违约金，并在实际交付之日起7日内支付。被告在没有取得竣工验收备案的情况下，对原告谎称已经取得竣工验收备案表，采取欺骗手段要求原告接房，经查明，被告取得竣工验收备案表的时间为2013年4月28日，原告要求被告支付违约金，被告拒绝支付。2014年6月28日，原告通过律师向被告发出律师函，要求被告支付违约金，但被告再次拒绝。原告认为，被告应该按照团购房协议要求，将协议重要内容（即2012年10月30日前交房）写入商品房买卖合同，被告擅自变更交房时间，且在没有取得竣工验收备案表的情况下，要求原告接房，应承担违约责任。故诉请法院判令被告支付原告违约金27822.57元（2605110.06%178天），并从合同约定违约金给付之日起按银行同类同期贷款利息向原告支付利息，至款清之日，诉讼费用由被告承担。被告宝光公司辩称：被告在履行商品房买卖合同中不存在违约，被告按合同约定时间交付了房屋，原告的诉讼请求超过了诉讼时效，丧失胜诉权。经审理查明：2010年2月10日，被告宝光公司与泸州市安监系统团购房工作组签订《团购协议》，由团购房工作组组织客户购买被告开发的宝光天竺苑住房，对所购房屋的套数、单价、交款时间、建设进度（团购房于2010年5月1日开工，从开工建设到交付使用不超过30个月）、违约责任及与具体购房人签订合同等事项进行了详细的约定。原告余某某是团购成员，按团购协议支付了团购款。2011年3月8日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定由宝光公司将其开发的房屋出卖给余某某。合同第三条买受人所购房屋的基本情况：该商品房位于杜家街37号3号楼XX号，面积额105.47平方米；第五条计价方式与价款：该商品房为住宅的，出卖人与买受人约定按照下列第2种方式计算商品房价款，即按照建筑面积计算每平方米2470元，总价款260511元；第十一条交付条件：（一）出卖人应当在2012年12月31日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、项所列条件，该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表。2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；第十三条逾期交房责任：1、（2）逾期交房超过30日后，买房人有权要求退房。……买房人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交房期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之六的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金；第十五条交接手续：（二）验收交接后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因未能按期办理交接手续的，双方同意按照下列约定方式处理：1、商品房达到合同约定的交付使用条件后，出卖人以公告或电话等方式通知买受人接受房屋，买受人在出卖人通知时间内未办理接房手续的，至通知接房最后期限届满之次日起，视为房屋已合格交付使用，开始计算物业管理费及房屋保修期限。合同签订后，余某某按约定支付了购房款260511元，2013年11月4日补交房屋面积差异房款173元。另查明，宝光公司所建宝光天竺苑3号楼于2012年2月24日经泸州市房地产交易所、泸州市房地产监理进行测绘并作出报告；于2012年12月21日取得《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》，工程质量验收合格；于2013年4月28日取得《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》。2012年12月24日，被告在《泸州民生》报发出公告，通知宝光天竺苑1、3、6、7、8号楼业主于2012年12月30日到2013年1月31日办理交房手续，同时还告知所需准备的相关手续。原告余某某于2013年1月7日结清手续，接收房屋。2014年6月28日原告委托律师张桢棋通过邮政快递向被告发出律师函，要求被告承担逾期交房违约责任。但该快递信函是否到达宝光公司，无证据证明。上述事实，有原告、被告的当庭陈述。原告提交了《团购房协议书》、《商品房买卖合同》、发票、《四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书》、律师函、快递件凭证、（2014）龙马民初字第2051号民事判决书等证据；被告提交了宝光天竺苑1、3、6、7、8号楼交房公告、《四川省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收报告》等证据在案佐证，并经庭审质证，本院予以采信。原告提交的余伟、陈红卫的证人证言，因证人与原告系亲属和朋友关系，且证人未出庭作证，对两份证人证言本院不予采信。被告提交的函告系单方制作的证据材料，无其他证据佐证，本院不予采信。本院认为：原、被告双方对余某某作为安监系统的团购成员在泸州市安监系统团购房工作组与宝光公司签订《团购房协议》后又签订《商品房买卖合同》，由原告购买杜家街37号3号楼XX号房屋的事实无异，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系真实意思表示，为有效合同，原、被告应遵照执行。原、被告双方争议的焦点：第一、确定宝光公司交房时间的合同依据是《团购房协议书》，还是《商品房买卖合同》。虽然《团购房协议书》中约定了开工时间和房屋交付时间，但《团购房协议书》系宝光公司与团购房工作组签订的，其中第八条明确约定在宝光公司与购房人员签订正式商品房买卖合同后，团购房协议自动失效。因此，原、被告双方应依据《商品房买卖合同》履行义务，被告的交房时间应为2012年12月31日前。第二、宝光公司通知购房户在2012年12月30日至2013年1月31日接房是否具备合同约定的交房条件，是否构成违约。《商品房买卖合同》第十一条明确约定了房屋的交付条件，即该商品房需取得建筑工程竣工验收备案表和商品房面积实测技术报告书。经查明，宝光天竺苑3号楼商品房于2012年2月24日取得面积实测技术报告书，于2013年4月28日取得四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书。由此表明宝光公司在2013年4月28日才具备合同约定的交付条件，对被告提前交房的行为，原告可以拒绝接受，被告也应承担逾期交房的违约责任。第三、关于宝光公司逾期交房违约时间的计算问题。根据合同约定，被告交房时间为2012年12月31日，逾期交房的违约行为于2013年1月1日开始计算。宝光公司在2012年12月24日在报纸上刊登公告，通知办理交房手续，应当认定提前履行了通知交房的行为，原告在接到通知后，于2013年1月7日接收了房屋。原告认为被告明知自己未取得交房应当具备的文件而采用欺骗的形式使原告接房，被告仍应承担违约责任。本院认为，原告所举证据不能证明系受被告欺骗而接房，根据合同约定，被告出示不符合交房应当具备的文件或不出示符合约定的交房应当具备的文件，原告均有权拒绝接房。而原告没有行使拒绝权，仍然接收房屋，是对自己权利的放弃，原告系完全民事行为能力人，其放弃行为应为有效。被告在交付房屋后已逐步完善了合同中约定的交房应当具备的文件，原告亦无证据证明被告的行为给原告造成实际损失。因此本院认定被告迟延交房的违约时间为7天。第四、原告的诉请是否超过诉讼时效。诉讼时效的起算点为权利人知道或者应当知道权利被侵害之时起。原告知道其权利受侵害的时效起算点为约定的房屋交付期限届满的次日（即2013年1月1日），虽然原告举证证明在2014年6月28日通过特快专递向宝光公司发出了律师函，但没有证据证明该信函已经到达或者应当到达被告所在地，原告主张时效中断事由的证据不充分。原告向本院提起诉讼的时间为2016年2月15日，已经超过两年诉讼时效，本院对原告的诉讼请求不予支持。综上所述，被告宝光公司在履行与原告余某某签订的《商品房买卖合同》中，存在迟延交房的违约行为，但原告起诉时已经超过了两年诉讼时效，丧失胜诉权。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告余某某的诉讼请求。案件受理费495元，由原告余某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 员  刘忠润审 判 员  许 佳代理审判员  刘 梅二〇一六年六月二十八日书 记 员  杨孟霞