上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1579号原告上海家晟商业发展有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人张考明，总经理。委托代理人张嗣光，上海镇霆律师事务所律师。委托代理人龚豪，上海镇霆律师事务所律师。被告杨永清，女，1967年3月2日出生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人任永舟，上海市凯荣律师事务所律师。被告上海乡秀餐饮有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人杨永清，执行董事。委托代理人任永舟，上海市凯荣律师事务所律师。原告上海家晟商业发展有限公司诉被告杨永清房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海乡秀餐饮有限公司作为被告参加诉讼。本案由审判员王力独任审判，公开开庭进行了审理。原告上海家晟商业发展有限公司的委托代理人张嗣光、龚豪，被告杨永清、被告上海乡秀餐饮有限公司的共同委托代理人任永舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海家晟商业发展有限公司诉称，原被告于2013年4月签订租赁合同，约定被告向原告承租上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼209－1、209－2、210室商铺，建筑面积469.1平方米(该面积包括该店面实际占用的公用面积等)，用于经营餐饮，租期从2013年6月1日至2018年5月30日。合同签订后，原告按约交付租赁物，但被告长期拖欠租金及管理费，经原告多次催讨均无果。原告认为本案合同相对方系被告杨永清，现原告起诉要求确认双方租赁合同于2015年12月16日解除，要求杨永清支付2014年9月1日至2015年11月30日期间的租金680,000元，要求杨永清支付2014年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费100,500元，要求杨永清按照日千分之三的标准支付上述欠款的逾期付款滞纳金，要求杨永清支付解除合同的违约金184,000元，另外没收已经支付的保证金92,000元。被告杨永清辩称，其系上海乡秀餐饮有限公司的法定代表人，代表公司签订本案租赁合同，其个人并非本案合同的相对方，本案如涉及责任承担的话，应当由公司承担。关于本案合同，应认定为未成立或无效，若认定为有效，则属于可撤销或可变更。即使合同成立并生效，由于原告先违反法定及约定义务，构成先行违约，由于原告的违约行为，双方合同早已解除，原告无权要求被告支付租金等费用，不同意原告的诉讼请求。被告杨永清认为原告的违约情形主要表现在：虚假宣传，诱骗商家入驻，租赁物面积严重不足，租金价格虚高，商场运营管理混乱，未及时足额开具租金发票，未依法履行租赁登记备案的法定义务，未尽到出租人的维护、保障义务，随意断电，截留物业管理费等各种情形。被告上海乡秀餐饮有限公司辩称，其同意被告杨永清的意见，另外，即使要求上海乡秀餐饮有限公司承担责任支付相关费用，也已经超过诉讼时效，法院不应支持对方相关请求。经审理查明，原告向上海耀申资产管理有限公司承租上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼101－116、201－216室商业用房。2013年4月11日，原告与杨永清签订租赁合同，约定杨永清向原告承租共和新路XXX弄XXX号楼209－1、209－2、210室；租期5年(包括免租装修期)，从2013年6月1日至2018年5月30日止；用途为经营餐饮；前两年租金每月46,000元，第三年租金每月48,300元，第四年租金每月50,715元，第五年租金每月53,251元，第一年租金每三个月一付，此后租金每半年一付；房屋建筑面积469.1平方米，无论面积增减，双方对房屋租金不作调整；免租期共4个月，此期间仍需支付物业管理费，物业管理费为0.5元/天/平方米，每三个月一付，管理费押金6,700元；被告应支付履约保证金92,000元。该合同8.1条约定被告拖欠租金、管理费等超过30天或累计超过60天，原告可以提前收回房屋，合同终止；8.2条约定，发生8.1条情况时，保证金不予退还且被告应按合同约定的租金标准，支付装修免租期间的租金。2013年7月9日，上海市宝山区公安消防支队对被告上海乡秀餐饮有限公司进行行政处罚，理由是被告的装修工程未经消防设计审核，违反了《中华人民共和国消防法》的相关规定。2014年6月4日，原告与杨永清签订补充协议，约定起租日调整为2013年9月1日，租期5年；面积确认为469.1平方米，无论面积增减双方对租金不作调整；免租期调整为6个月，2013年9月1日至12月31日，2014年4月1日至5月31日。2014年6月底，根据原告制作的费用明细表显示，被告欠付租金和物业费合计196,005.6元，被告在2014年8月18日、8月26日、9月22日间陆续支付了部分欠款，截至9月22日，尚欠60,294.56元。在上述费用明细表下方分别记录了被告陆续付款的情况，并由原告法定代表人张考明书写“不需交付滞纳金”字样。2015年1月13日，原告向东北大菜馆发出催款通知，该通知单载明已交费用210,000元，被告应付租金及物业费总额为358,905.60元，该催款通知“滞纳金”、“滞纳金收据时间”两栏空白。2015年1月22日，原告再次发出催款通知，该份通知与1月13日的通知基本一致，仅仅增加了滞纳金数额。2015年2月4日杨永清与原告因租赁事宜发生纠纷而打电话报警。同日，原告向被告补开租金、物业费、电费的发票，相关发票载明的付款单位为：上海乡秀餐饮有限公司共和新路店。根据被告提供的2013年至2014年期间的租金收据等显示，交款单位为“杨永清”或“东北大菜馆”。2015年2月12日，被告以“东北大菜馆”名义向原告发函，表示因原告对被告用电多次刁难，现又实施停电，造成无法正常营业，故双方租赁合同应终止，并由原告赔偿被告的相关损失。此后，被告未再营业。庭审中，双方一致确认被告向原告支付了保证金92,000元；被告租金支付到2014年8月底，9月份之后租金未付；物业管理费支付到2014年9月底，10月份以后物业费未付。另外，根据房地产登记信息显示，共和新路XXX弄XXX号209室建筑面积为210.98平方米，210室建筑面积为168.68平方米。以上事实，有原告提供的租赁合同、补充协议、催款通知等，被告提供的消防处罚决定书、接警记录、租金发票、租金收据、2014年6月费用明细表及付款记录、解除合同的告知函、房地产登记信息等及当事人的陈述等证据予以证明，经庭审质证，本院予以认定。本案审理初期，被告杨永清针对原告的诉讼请求进行了详细答辩，并提出反诉，主张解除合同，要求根据实际租赁面积退还多收的租金、物业管理费等，另要求赔偿装修等各类损失并申请对店铺内的固定添附进行审价。2015年11月27日，杨永清表示未缴纳反诉费用，也不再坚持反诉，其并非本案适格主体，应当认定上海乡秀餐饮有限公司系合同主体。2015年12月16日，双方对租赁物正式办理交接手续。此后，本院追加上海乡秀餐饮有限公司作为被告参加诉讼。本院认为，本案首要争议在于合同主体的认定。诉讼过程中当事人的陈述应当客观、稳定，不得反言。本案审理中，杨永清及代理律师曾以合同相对人的态度对本案诉讼发表了较为详细具体的答辩意见并提出反诉等，更换诉讼代理人后变更了答辩意见、撤回了反诉等，虽然这些行为系其自主处分诉讼权利，但其答辩意见显然前后矛盾，有违诚信，不能采信。另外，从本案证据角度看，本案租赁合同及补充协议均系杨永清个人签署，虽然其系上海乡秀餐饮有限公司的法定代表人，但并无证据证明杨永清已经告知对方其系代表公司签署合同。相反，直到双方矛盾激化的2015年2月初，原告才开具付款人为上海乡秀餐饮有限公司的发票。综上，可以认定杨永清系本案适格被告，应当承担租赁合同相关的权利义务。上海乡秀餐饮有限公司辩称其系合同主体，但又表示若要求其承担责任，则已经超过诉讼时效，对此混淆推脱之词，不再辩驳。原告诉称只要求杨永清承担责任，符合合同约定及查明的事实，可予准许。其次，本案另一争议在于合同违约方如何确定。被告虽然罗列了原告在招商及经营管理中的各种不足，但从其2013年4月及2014年6月两次签约及此后陆续支付租金的情况来看，被告对于该商场的经营状况应当有清醒的认识和判断，其辩称原告欺诈或违约，显然依据不足，不能采信。被告拖欠租金等费用事实清楚，证据充分，可以认定双方合同因其违约而解除。目前，双方已经对房屋进行了交接，故只需结算欠付的费用即可。结合2015年2月初双方发生纠纷后商铺停电、停业等事实，再考虑到本案违约的客观情况等各方面因素，本院认为被告应当按合同约定的金额支付2015年2月前的租金、物业管理费，此后至实际返还房屋期间的费用可酌情适当减免，本院概括计算被告杨永清应当补付租金、物业管理费合计50万元。关于原告主张的逾期付款滞纳金、违约金及没收保证金等，该部分请求均系合同约定的违约责任，根据本案实际情况，本院酌情将违约责任予以概括计算，确定被告承担违约金92,000元及没收保证金92,000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第(三)项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除原告上海家晟商业发展有限公司与被告杨永清就上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号楼209－1、209－2、210室房屋签订的租赁合同；二、被告杨永清于本判决生效之日起三十日内向原告上海家晟商业发展有限公司支付拖欠的租金、物业管理费共计50万元；三、被告杨永清于本判决生效之日起三十日内向原告上海家晟商业发展有限公司支付违约金92,000元，保证金92,000元予以没收；四、原告上海家晟商业发展有限公司的其他诉讼请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取7,154元，由原告上海家晟商业发展有限公司负担1,834元，被告杨永清负担5,320元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 王 力二〇一六年六月三十日书记员 罗仁冰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。