广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终2915号上诉人（原审被告)：广州采芝林药业连锁店（以下简称采芝林药店），住所地广州市越秀区。法定代表人：周路山，该连锁店经理。委托代理人：朱鑑文，该连锁店职员。被上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所（原名称广州市越秀区第二土地房屋管理所，以下简称越秀第二房管所），住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托代理人：龚健、张宇欣，该所职员。上诉人采芝林药店因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2284号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区沿江西路地下、阁楼房屋，建筑面积207平方米，产别公产，由广州市房地产房管局接管，现由越秀第二房管所管理。2010年9月28日，越秀第二房管所（为出租人、甲方）与采芝林药店（为承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，其中内容为：甲方同意将坐落在越秀区沿江西路地下、阁楼部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积435.10平方米；租赁期限为2010年7月1日至2012年6月30日，月租金额为24822.10元，租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期满且甲方要求收回房屋的，乙方应交回原承租房屋和设备给甲方；如需继续承租该房屋的，乙方应提前3个月与甲方协商，并重新签订租赁合同；甲方送达给乙方的文件、通知等资料，除当面签收外，还可以邮寄方式寄往乙方承租房屋或乙方户口所在地，资料无法直接递交或邮寄的，在乙方承租房屋、户籍所在地房屋张贴公告，自公告之日起满30日，视为送达，送达资料可由乙方近亲属或同住同户籍的成年人签收，经录音录像的口头告知亦视为法律意义上的送达；租赁期届满或者合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。合同签订后，采芝林药店按9754.60元/月标准向越秀第二房管所支付租金。合同期满后，采芝林药店继续按上述标准向越秀第二房管所支付租金至2015年9月，越秀第二房管所并开具发票给采芝林药店。越秀第二房管所、采芝林药店一致确认：越秀区沿江西路地下、阁楼原来是分开三份租赁合同，在2010年9月28日才将三间房屋合并签订一份租赁合同，越秀区沿江西路甲楼地下、阁楼的租金是9754.60元/月。2015年1月8日，越秀第二房管所向采芝林药店发出《关于调整房屋租金的通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满，根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准调整上述房屋的租金后续租两年。如你有意继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租手续。逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋等。采芝林药店于2015年1月9日收到该通知。2015年5月27日，越秀第二房管所向采芝林药店发出《关于终止租赁关系并收回房屋的通知》，内容为：双方签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日到期，到期后，双方未签订书面的租赁合同，但仍由你继续租赁使用，属于不定期租赁；经多次通知，你至今仍未办理调租和续租手续。现自本通知送达之日起，我所决定与你终止租赁关系并收回房屋。请你于2015年6月30日前，将上址房屋腾空交回我所，并清缴使用房屋期间产生的相关费用。自本通知送达之日起至实际交回房屋期间，应按市国土房管局最新公布的房屋租金参考价，即28360.6元/月的标准，缴交上址房屋的使用费。同时我所保留通过法律途径追讨因你逾期未腾退房屋产生的所有责任等。采芝林药店于2015年5月28日收到该通知。越秀第二房管所于2015年9月29日向原审法院起诉称：采芝林药店至今仍占用涉讼房屋，其拒不腾空交回房屋，拒不支付房屋占用费的行为既违反了合同的相关约定，又造成了国有资产的损失，故诉请判决：1、解除越秀第二房管所与采芝林药店的租赁关系，采芝林药店迁出广州市越秀区沿江西路地下、阁楼房屋，并把房屋腾空交还越秀第二房管所；2、采芝林药店支付从2012年7月至2014年11月的调租差额503553.1元（每月差额17363.9元，即同时期同地段同类房屋的租金参考价与原合同约定的租金差额），从2014年12月至2015年9月的调租差额186060元（每月差额18606元，即同时期同地段同类房屋的租金参考价与原合同约定的租金差额），合共689613.1元，并支付从2015年10月起至实际收回房屋时止的房屋使用费（按同时期同地段同类房屋的租金参考价标准计算）。原审法院认为，越秀第二房管所、采芝林药店之间的租赁合同约定的租期于2012年6月30日届满，双方没有续签合同，采芝林药店继续使用承租房屋并缴纳租金给越秀第二房管所，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同。故越秀第二房管所要求解除双方之间的租赁合同关系，符合法律规定，予以支持。基于租赁合同关系已解除，越秀第二房管所要求采芝林药店将承租房屋腾空交回，合法合理，亦予以支持。租赁合同解除后至房屋交回越秀第二房管所之前，采芝林药店仍使用了涉讼房屋，依民法之公平、等价有偿原则，则应参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给越秀第二房管所。至于2012年7月1日至2015年9月30日期间的租金或房屋使用费，采芝林药店已按原合同租金标准向越秀第二房管所交纳，越秀第二房管所亦予收取并出具发票。据此，可视为双方就此达成一致并已实际履行完毕。现越秀第二房管所又主张应按广州市房屋租金参考价计算并补交其中差额，有违诚信，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，判决:一、原告广州市越秀区第二房屋管理所与被告广州采芝林药业连锁店之间关于广州市越秀区沿江西路地下、阁楼房屋的租赁合同关系于本判决发生法律效力之日解除；二、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告广州采芝林药业连锁店将广州市越秀区沿江西路地下、阁楼房屋腾空交还原告广州市越秀区第二房屋管理所；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州采芝林药业连锁店向原告广州市越秀区第二房屋管理所支付2015年10月1日起至本判决发生效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积207平方米，按房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起至腾空交还上述房屋之日止的房屋使用费，由被告广州采芝林药业连锁店按上述标准逐月计付给原告广州市越秀区第二房屋管理所；四、驳回原告广州市越秀区第二房屋管理所的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10696元，由原告广州市越秀区第二房屋管理所负担10496元，被告广州采芝林药业连锁店负担200元。判决后，采芝林药店不服，向本院提起上诉称：一、原判要求上诉人解除与被上诉人越秀第二房管所的租赁合同并腾空交还房屋，不符合国家政策，于法于理均不适当。1、上诉人作为中华老字号企业，应按国家商务部提出的关于保护和促进老字号企业发展政策受到扶持。2、广州市房管局一直对涉及民生服务的国有企业实行特殊优惠政策，上诉人属于政策范围。被上诉人以高额租金逼迫上诉人放弃承租收回房屋，不符合广州市房管部门的有关政策。3、被上诉人通过收回房屋强迫结业，变相鼓励药品零售市场以“劣币驱逐良币”，不负责任。4、上诉人愿就房屋租金与被上诉人协商，原审仓促判决收回房屋，将导致门店关闭、医药服务网点不全、职工下岗等诸多社会问题。二、上诉人不存在任何违约行为，原审判决上诉人按同期同地段租金参考价的标准向被上诉人支付从2015年10月起房屋使用费，缺乏事实和法律依据，上诉人认为应按原合同租金标准支付房屋使用费。综上，请求撤销原判第一、二、三项，判令被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。被上诉人越秀第二房管所答辩称：双方租赁合同已到期，上诉人不同意我方调租标准，故我方要求终止租赁关系收回房屋，我方同意原审判决，不同意上诉人的上诉意见。上诉人采芝林药店及被上诉人越秀第二房管所在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人采芝林药店与被上诉人越秀第二房管所之间的原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期正确，本院予以确认。对于不定期租赁，双方均可随时解除合同，现双方在未能就租金调整等续租事宜协商一致，且在原审法院、本院的多次主持调解下双方仍无法达成合意的情况下，被上诉人越秀第二房管所要求解除双方之间的租赁合同关系符合法律规定，原判予以支持正确。基于租赁合同关系已解除，原判认为被上诉人越秀第二房管所要求上诉人采芝林药店将承租房屋腾空交回合法合理而予以支持正确。租赁合同解除后至房屋交回被上诉人越秀第二房管所之前，上诉人采芝林药店仍使用了涉讼房屋，原判依据民法之公平、等价有偿原则，认为应参照房管部门公布的同期同地段同类商铺广州市房屋租金参考价标准计付房屋使用费给被上诉人越秀第二房管所并无不当，本院予以维持。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由上诉人广州采芝林药业连锁店负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年六月二十日书 记 员  郑高妍