重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2371号上诉人（原审被告）：重庆建通房地产开发有限公司。法定代表人：阙冬阳，该公司董事长。委托代理人：李朝清，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。委托代理人：曾统斌，重庆市合川区南津街法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：彭明。委托代理人：李小松，重庆宸沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李金会。委托���理人：李小松，重庆宸沛律师事务所律师。上诉人重庆建通房地产开发有限公司（以下简称建通公司）与被上诉人彭明、李金会合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2015年10月12日作出（2015）合法民初字第03935号民事判决，建通公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人建通公司的委托代理人李朝清、曾统斌，被上诉人彭明及彭明、李金会共同的委托代理人李小松，到庭参加了询问。本案现已审理终结。彭明、李金会一审诉称：原、被告于2013年1月2日签订房屋拆迁（调换）协议，约定原告自愿将其所有坐落于XXXX房屋1幢交由被告全权处理，被告将其修建的位于XX学府阳光2号楼的门市2个约85㎡，住房2套约170㎡归原告所有，所需楼层由原告自由选择，面积增减部分按如下标准补价：门市2,480元/㎡，住房1,680元/㎡，被告交房时一次性兑现。被告负责办理原告所调换房屋产权证，办4个水、电户头，原告有闭路电视户头的由被告协调办理户头，没有闭路电视户头的由原告自己负责，房屋产权证在交房后一年内办理好交给原告。未交房前，如原告没有搬迁的房屋出现危险，原告另行租房使用，由被告补助给原告租房金每人180元/月。如有一方违约，由违约方赔付对方违约金20万元人民币。协议签订后，原告按协议将其所有的房屋1幢交由被告全权处理，被告对原告交付的房屋进行了拆迁，在此处修建了学府阳光2号楼。2014年该楼已修好交付使用，但被告未按协议将双方约定的门市和住房交付给原告，经原告多次要求，被告至今仍未履行交房义务。请求：1、判令被告履行房屋拆迁（调换）协议，按照双方约定交付房屋。2、承担违约责任。3、诉讼费由被告承担。建通公司一审辩称：原、被告之间签订的拆迁协议事实成立，因被告不具备拆迁主体资格，故拆迁协议无效；拆迁协议第10条不合常理，应当是先拆迁后还房；房屋所有权人是孙元桂（孙元贵），而非原告，原告不具备拆迁协议主体资格；即使拆迁协议有效，该协议应该是双务合同，原告按照交易情况应将调换房屋给被告，先向被告交付房屋产权证等相关资料并办理过户手续，因原告没有履行自己的义务，被告也无需履行义务，综上，请求法院驳回原告诉讼请求。一审法院审理查明：登记在原告彭明的母亲孙元桂（孙元贵）名下的位于XXXX房屋1幢，建筑面积40.34㎡，土地使用面积42.90㎡。2011年10月16日，被告办理《中华人民共和国建设用地批准书》合国建字(113)号，取得了太和镇新区地块，地块编号HC11-124-4，面积2,667㎡（折合4亩）的国有建设用地使用权��并划定了用地红线图，明确了用地范围，建设项目名称二类居住兼容商业金融。2011年10月16日，重庆市合川区人民政府合川府地［2011］141号《重庆市合川区人民政府关于将太和镇一宗国有建设用地使用权出让给重庆建通房地产开发有限公司的批复》批准上述用地。2013年1月2日，原告彭明、李金会作为甲方，与作为乙方的被告签订《房屋拆迁（调换）协议》，内容为：“一、甲方自愿将其所有坐落于XXXX房屋一幢(未填写房屋面积)交由乙方全权处理(如拆除时原材料归甲方)。二、乙方将其修建的位于XX学府阳光2号楼的门市2个约85㎡，住房2套约170㎡归甲方所有，所需楼层由甲方自由选择，本条所约定面积增减部分按如下标准补价：门市2,480元/㎡，住房1,680元/㎡，乙方交房时一次性兑现。三、乙方负责办理甲方所调换的房屋产权证，办4个水、电户头，甲方有闭路电视户头��由乙方协调办理户头，没有闭路电视户头的由甲方自己负责，房屋产权证在交房后一年内办理好交给甲方。四、由乙方负责办理甲方3个天然气户头，办证的一切费用由乙方负责。五、未交房前，如甲方没有搬迁的房屋出现危险，甲方另行租房使用，由乙方补助给甲方租房金每人180元/月。六、本协议甲、乙双方共同遵守，任何一方不得随意终止协议，如有一方违约，由违约方赔付对方违约金20万元人民币。…十、乙方交付房屋时，甲方应将原旧房移交给乙方所有。”《房屋拆迁（调换）协议》有二原告签字捺印，被告加盖有公章。2013年1月2日，被告出具《证明》，载明：“现业主彭明选学府阳光2幢12-1号房、2-13B-5号房未出售，现做为彭明还房，特此证明”，《证明》上加盖有被告学府阳光项目部专用章。《房屋拆迁（调换）协议》签订后，二原告搬出房屋，被告修建房屋时挖至二原告的房屋地基基脚。被告修建的学府阳光房屋已修建完毕但尚未竣工验收。登记在原告彭明的母亲孙元桂（孙元贵）名下的位于XXXX房屋1幢，系二原告出资在原宅基地上改建的，孙元桂丈夫于1969年去世，共生育有彭明、彭小明、彭清伦、彭清珍、彭清菊5个子女，原告彭明的母亲孙元桂、彭小明、彭清伦，彭清珍、彭清菊均放弃遗产继承，确认孙元桂名下的房屋产权属于原告彭明所有。另查明，被告于2014年3月17日通过原告彭明的重庆农村商业银行的手机银行以转账的形式给付二原告租房金3240元。2015年5月11日，二原告起诉到一审法院，诉请如前。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。登记在原告彭明的母亲孙元桂名下的位于重庆市合川区太和镇原阳光村1社（中间院子）房屋1幢，孙元桂等人已确认该房屋产权属于原告彭明所有，故签订《房屋拆迁（调换）协议》二原告具有主体资格。原、被告于2013年1月2日在自愿平等的基础上签订的《房屋拆迁（调换）协议》，约定二原告将其所有房屋交由被告处理，被告将其修建房屋还与原告，系双方当事人的真实意思表示和对民事权利的处分，《房屋拆迁（调换）协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，故《房屋拆迁（调换）协议》合法有效，应受法律保护，双方当事人应当按照约定全面履行各自的权利和义务。《房屋拆迁（调换）协议》签订后，二原告搬出房屋并已选择被告提供的房屋，被告支付租房金，事实证明原、被告已经实际履行该协议，现被告未交付房屋给二原告，故二原告要求被告履行《房屋拆迁（调换）协议》的理由正当，一审法院予以支持。二原告请��按照双方约定交付房屋，但《房屋拆迁（调换）协议》中并未约定房屋的交付时间和交付条件，现被告修建的房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，故一审法院对二原告的按照双方约定交付房屋的请求不予支持，二原告可在被告修建的房屋具备交付条件后另案起诉处理。关于被告应否支付违约金的问题。二原告认为《房屋拆迁（调换）协议》第六条约定：“如有一方违约，由违约方付对方违约金20万元人民币”，现房屋已经建好被告未交付房屋，应承担违约责任，给付违约金。一审法院认为《房屋拆迁（调换）协议》没有约定房屋交付时间及交付条件，且被告出具的《证明》上载明：“现业主彭明选学府阳光2幢15-6号住房、2-12-6号住房未出售，现做为彭明还房，不予出售他人”，也证明二原告所选择的房屋被告并未出售，现被告修建的房屋尚未竣工验收，不具备交付条件，被告虽未交付房屋，但其行为不构成违约，现原、被告已经实际履行《房屋拆迁（调换）协议》，被告无其他违约行为，故二原告要求被告承担违约责任的请求无事实依据，一审法院不予支持。被告抗辩“二原告不具备拆迁协议主体资格，致使被告违背了自己真实意愿与其签订《房屋拆迁（调换）协议》”一审法院不予采纳；被告抗辩“原、被告之间签订的拆迁协议事实成立，因被告不具备拆迁主体资格，故拆迁协议无效”，因原、被告之间签订的《房屋拆迁（调换）协议》实质是双方之间的房屋互换，属民事范畴，不属征地拆迁，无需被告具有拆迁主体资格，且被告修建的房屋已取得用地资格，其修建房屋并无不当，故一审法院对被告的辩解不予采信；根据《房屋拆迁（调换）协议》第十条“乙方交付房屋时，甲方应将原旧房移交给乙方所有”约定，在被告交付房屋给二原告之前，二原告对自己在原阳光1社（中间院子）的房屋均具有完全的所有权，无需先向被告交付房屋或产权证等相关资料并办理过户手续。故一审法院对被告的“拆迁协议第10条不合常理，应当是先拆迁后还房，原告按照交易情况应将调换房屋给被告，先向被告交付房屋产权证等相关资料并办理过户手续，因原告没有履行自己的义务，被告也无需履行义务”的抗辩不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决:一、被告重庆建通房地产开发有限公司继续履行《房屋拆迁（调换）协议》；二、驳回二原告的其他诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由被告重庆建通房地产开发有限公司负担。建通公司不服一审判���，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并改判驳回彭明、李金会的全部诉讼请求，一、二审诉讼费均由彭明、李金会承担。主要事实和理由：一、涉案房屋所有权人是孙元桂（孙元贵），而非彭明、李金会，故彭明、李金会不具备拆迁协议主体资格。二、一审法院对本案部分事实认定错误。本案《房屋拆迁（调换）协议》实质是双方之间的以物易物的方式进行的房屋买卖，但因涉案房屋系农村房屋，根据法律规定，农村宅基地使用权调换只能在同一农村集体经济组织成员之间进行，故该协议明显违背法律禁止性规定，应属无效。三、一审法院适用法律错误。如果该协议被认定为有效，那么根据该协议第十条的约定，彭明、李金会应将原旧房移交给建通公司所有。但因该旧房系农村房屋，根本就不能过户到建通公司名下，导致双方签订的《房屋拆迁（调换）协议��实际不能履行，以致不能实现建通公司的合同目的。因此，即使该协议有效，也应依法予以解除。故请求二审法院查清事实后，依法改判。彭明、李金会答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：1、涉案《房屋拆迁（调换）协议》的效力；2、该《房屋拆迁（调换）协议》能否实际履行。现分别评判如下：一、关于涉案《房屋拆迁（调换）协议》的效力问题。首先，涉案房屋系彭明、李金会出资在原宅基地改建的，而彭明的母亲孙元桂以及彭明的其他兄弟姐妹在一审中均表示放弃遗产的继承，且均明确该房屋为彭明和李金会所有，故彭明、李金会具有签订《房屋拆迁（调换）协议》的主体资格。其次，根据该协议��约定，彭明、李金会将其所有房屋交由建通公司全权处理，建通公司将其修建房屋还与彭明、李金会，其实质是双方之间的房屋互换，既不属征地拆迁，也不属于房屋买卖。最后，该协议系双方当事人的真实意思表示和对民事权利的自由处分，不违反法律、行政法规的强制性规定。故该《房屋拆迁（调换）协议》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。二、关于涉案《房屋拆迁（调换）协议》能否实际履行的问题。第一，该协议第一条明确约定，彭明、李金会将其所有房屋交由建通公司全权处理(如拆除时原材料归彭明、李金会)；根据该约定能够看出，建通公司签订该协议的合同目的并非是要取得彭明、李金会所有房屋的所有权。第二，该协议没有关于彭明、李金会须将其房屋的产权过户登记到建通公司名下的约定，即该协议的履行并不涉及农村房��的过户登记及其宅基地的转移。第三，彭明、李金会已搬出其房屋，且该协议签订后，双方确定了建通公司对彭明、李金会还房的房源，即双方实际也在履行该协议。第四，建通公司签订该协议的真实目的是为了其开发的“学府阳光”项目之开发利益的最大化。因建通公司开发的该项目与彭明、李金会的房屋在地缘上是紧邻，建通公司为了不留间距，达到其最大开发利益，而签订了该协议。并且，在一审辩论终结前，建通公司开发的“学府阳光”项目的房屋已修建完毕，即建通公司的合同目的已经实现。因此，涉案《房屋拆迁（调换）协议》完全能够实际履行。所以，建通公司应当继续履行该《房屋拆迁（调换）协议》。综上所述，建通公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。���此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆建通房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  赵 青代理审判员  罗太平二〇一六年六月十六日书 记 员  王睿杰