吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉02民终字第681号上诉人（原审被告）：长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司。住所：蛟河市。法定代表人：郭洪庆，该公司董事长。委托代理人：占玉娟，吉林丰德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱凤，女，1962年3月15日生，汉族，无职业，住蛟河市。原审第三人：高忠酉（曾用名高中有），男，1962年2月14日生，汉族，无职业，住蛟河市。上诉人长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司（以下简称正恒蛟河分公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服吉林省蛟河市人民法院（2015）蛟民二初字第414号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人正恒蛟河分公司的委托代理人占玉娟，被上诉人朱凤，原审第三人高忠酉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱凤在原审时诉称：2013年7月27日，朱凤和朱萍去正恒蛟河分公司看房，朱凤看中一住宅，并先交定金1万元。同年7月29日，双方签订协议约定朱凤购买正恒蛟河分公司的正恒世纪华府A号楼7单元8层815室，面积为59.3平方米，每平方米单价2620元。朱凤一次性付清房款155366元。购房合同约定交付房屋时间为2013年12月31日，现正恒蛟河分公司已逾期一年六个月不能向朱凤交付房屋，现朱凤起诉，要求解除与正恒蛟河分公司的购房合同，要求正恒蛟河分公司返还购房款155366元并支付利息1万元。正恒蛟河分公司在原审时辩称：正恒蛟河分公司没有卖过顶帐房，没有收到朱凤的购房款，朱凤没有在公司购买过房屋，高忠酉不是正恒蛟河分公司的工作人员，长春总公司未向高忠酉授权过，收据和合同上的印章无法确认真伪。该小区的承建商为吉林新鲁班建筑公司，高忠酉是该公司的员工。高忠酉在原审时未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。原审判决认定：2013年7月29日，朱凤与正恒蛟河分公司签订商品房认购协议书，约定朱凤购买正恒蛟河分公司的正恒世纪华府A号楼7单元8层815室，建筑面积为59.3平方米的房屋，单价为2620元每平方米，购房款共计155366元，合同约定正恒蛟河分公司交付房屋的时间为2013年12月31日前，且约定出卖人如未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，买受人有权解除合同要求退房，合同加盖正恒蛟河分公司财务专用章。同日，朱凤将购房款155366元付清。正恒蛟河分公司为朱凤出具收据，确认收到该购房款155366元，且加盖正恒蛟河分公司财务专用章。现正恒蛟河分公司一直未向朱凤交付此房。本院在另案中查明，正恒公司下属分公司正恒蛟河分公司负责蛟河市正恒公馆（正恒世纪华府）楼盘开发项目，正恒蛟河分公司的公章、法人章、销售章曾均在高忠酉处保管。正恒公司于2014年1月27日将正恒蛟河分公司公章、财务章、销售章经长春市新财经周刊登报声明作废。原审判决认为：朱凤与正恒蛟河分公司签商品房认购协议书，约定朱凤购买坐落于蛟河市正恒世纪华府A号楼7单元8层815室的面积为59.3平方米的房屋，约定了购房款、交房时间和违约责任等事项，朱凤向正恒蛟河分公司缴纳了全部购房款，正恒蛟河分公司为朱凤出具收据确认收到该购房款的事实，足以证明，朱凤与正恒蛟河分公司的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，故朱凤与正恒蛟河分公司之间的房屋买卖合同依法成立并生效。合同在履行过程中，现正恒蛟河分公司未向朱凤交付房屋，且合同中约定了正恒蛟河分公司逾期不交付房屋，买受人有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”之规定，现解除商品房认购协议书的条件已成就，朱凤要求解除与正恒蛟河分公司的商品房认购协议书的诉讼请求，本院应予支持。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条:“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，朱凤要求正恒蛟河分公司返还购房款155366元及支付违约金1万元的诉讼请求，应予支持。至于正恒蛟河分公司辩称没有收到朱凤的购房款，高忠酉不是正恒蛟河分公司的工作人员，收据和合同上的印章无法确认真伪一节，因在另案中已查明，正恒蛟河分公司的公章、法人章、销售章曾均在高忠酉处保管。正恒公司于2014年1月27日将正恒蛟河分公司公章、财务章、销售章经长春市新财经周刊登报声明作废，但本案所涉的商品房认购协议书的签订时间为2013年7月29日，该时间为正恒蛟河分公司公章的有效时间内，正恒蛟河分公司的该项辩解不能对抗朱凤，故正恒蛟河分公司的该项辩解，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出判决。原审判决主文：一、解除朱凤与正恒蛟河分公司于2013年7月29日签订的商品房认购协议书；二、正恒蛟河分公司于本判决生效后立即返还朱凤购房款155366元及违约金1万元；三、第三人高忠酉在本案中不承担民事责任。案件受理费3607元，由正恒蛟河分公司负担。原审判决后，正恒蛟河分公司不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，驳回朱凤的诉讼请求。理由：本案实际是朱凤和高忠酉个人私下达成的抵账借款行为或不存在的虚构行为，不是商品房销售行为。1.高忠酉不是正恒公司股东、法人、员工，且高忠酉只是挂靠新鲁班公司的正恒公馆项目施工人。2.正恒公司从未授权高忠酉及其他任何人和单位代表正恒蛟河分公司办理房屋抵债等业务，正恒公司如果办理房屋抵债相关手续，也应同施工单位吉林新鲁班建设工程有限公司签订抵债协议，但上诉人也从未和新鲁班公司签订抵债协议。任何开发公司不可能直接卖抵债房屋给客户，正常程序是：开发公司应和债权人签订房屋抵债协议，明确抵债房屋的位置、套数、抵债金额等，而高忠酉却无法提供与上诉人签订的任何有关抵债的协议，客户如果购买抵债房屋，也应该经债权人书面同意，并按债权人同意的价格卖出，房款直接由债权人拿走或经由开发公司转付，如果给付开发公司，开发公司账目上也应有收支记录，但上诉人账面上未显示收到朱凤支付的任何款项。朱凤所谓的购房款实际是支付给了高忠酉，其所提供收款上也清楚写明高忠酉抵账房。3.朱凤所签订的买卖合同，是在正恒公馆项目预售许可证取得之前，应为无效合同。4.朱凤所提供房屋买卖合同上正恒公司的财务章无法判断真伪，签订日期也无法判断是真实日期。5.朱凤提供的房屋买卖合同经办人没有法人章，合同上盖的是财务章，财务章仅是会计核算和银行结算业务用的，经办人汪小雨不是我公司员工，不符合正常房屋买卖合同常理。6.正恒蛟河分公司不是法人公司，正恒公馆项目《商品房预售许可证》、《土地证》、《建设施工许可证》等手续企业名称均为正恒公司而不是分公司。被上诉人朱凤辩称：原审判决正确，上诉没有道理，不是事实，上诉人的上诉请求应予驳回，维持原判。原审第三人高忠酉辩称：上诉人上诉无理，原审判决正确，与事实不符，上诉人的上诉请求应予驳回，维持原判。本院审理过程中，高忠酉为证明其主张向本院提供如下证据：证据1.长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司工商营业执照正、副本；证据2.长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司税务登记证正、副本；证据3.长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司组织机构代码证正、副本；证据4.长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司银行开户许可；证据5.正恒世纪华府建设工程规划许可证；证据6.正恒世纪华府建设用地规划许可证；证据7.正恒世纪华府国有土地使用证；证据8.正恒世纪华府建设工程许可证；证据9.正恒世纪华府建设用地批准书；证据10.正恒世纪华府商品房预售许可证复印件2张；证据11.与长春市正恒房地产开发有限责任公司合作开发的协议复印件1份；以上证据证明正恒世纪华府开具的手续是合法的，我本人合法取得正恒世纪华府的售楼手续。我是正恒华府的实际开发人，根据三方协议我有权卖正恒世纪华府的房子，正恒公司没有权利卖，蛟河分公司实际由我控制，投资是我投的，手续是我办的，原件在我手中，购房买卖协议在法律上是生效的，因为他们的原因业主迟迟不能入住，对造成的损失应该由正恒负责或者退房款。以上证据正恒蛟河分公司质证认为，对原审第三人提交的证据原件真实性无异议。对证据10、11因是复印件，对真实性有异议；对证据1—9，只能证明上诉人对正恒公馆的房产项目有合法的开发经营权，不能证明原审第三人对上诉人有实际投资及控制的权利，也不能证明其对外出售房屋是合法有效的。对证据11，三方协议无法确认其真实性，该合作协议书中所涉及内容与本案诉争房屋所属的项目没有任何关系，不能证明原审第三人有权将正恒公馆的楼盘对外出售并收取相应的购房款。以上证据被上诉人朱凤质证认为，无异议，我是通过正常的手续买的商品房，当时高忠酉作为蛟河分公司的经理。对以上证据本院认为，证据1-9均为原件，各方当事人对真实性均无异议，对其真实性予以确认。证据10-11为复印件，对其真实性不予确认。正恒蛟河分公司及朱凤在本院审理过程中未提供新的证据。经本院审理查明的事实与原审判决认定事实无异。本院认为：朱凤认购的商品房是以正恒公司名义开发，2013年7月29日朱凤认购案涉商品房时，签署的商品房认购协议书上有正恒蛟河分公司印章，同日，在朱凤交纳了全部购房款后取得了盖有正恒蛟河分公司印章的收据。现正恒蛟河分公司虽主张上述正恒蛟河分公司印章系本案原审第三人高忠酉非法取得，但未提供相关证据予以证明。正恒公司于2014年1月27日将正恒蛟河分公司公章、财务章、销售章经长春市新财经周刊登报声明作废，但本案所涉的商品房认购协议书的签订时间为2013年7月29日，该时间为正恒蛟河分公司公章的有效时间内。故依据现有证据能够认定朱凤与正恒蛟河分公司之间的房屋买卖合同依法成立并生效。朱凤已经依约交纳了全部购房款。双方合同第八条约定出卖人应当在2013年12月31日前，将案涉商品房交付买受人使用。第九条约定正恒蛟河分公司逾期不交付房屋，买受人有权解除合同。现解除商品房认购协议书的条件已成就，原审判决解除朱凤与正恒蛟河分公司签订的商品房认购协议书，并无不当。合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原审判决正恒蛟河分公司返还朱凤购房款155366元及支付违约金1万元，并无不当。至于正恒蛟河分公司主张没有收到朱凤的购房款，高忠酉不是正恒蛟河分公司的工作人员的问题，属高忠酉与正恒蛟河分公司之间的纠纷，应另行解决。综上，正恒蛟河分公司的上诉理由不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3607元，由上诉人长春市正恒房地产开发有限责任公司蛟河分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 英审 判 员  孙 伟代理审判员  付婷婷二〇一六年六月十三日代理书记员  李玉娇（此件共8页，印15份）