四川省绵阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川07民终369号上诉人（原审被告）：任家金，男，汉族，生于1959年3月12日，住四川省蓬溪县。现住四川省绵阳高新区。委托代理人：王涛，四川众城律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：绵阳市宇发房地产开发有限公司。住所地：四川省绵阳高新区绵兴中路***号。法定代表人：孙邡萍，该公司董事长。委托代理人：方定文，该公司法律顾问。委托代理人：何治平，该公司员工。上诉人任家金因房屋买卖合同纠纷一案不服绵阳高新技术产业开发区人民法院（2015）绵高新民初字第1623号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人任家金及其委托代理人王涛、被上诉人绵阳市宇发房地产开发有限公司（简称宇发公司）的委托代理人方定文、何治平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2007年，双方签订《房地产买卖契约》，双方各自所持有的书面《房地产买卖契约》中的内容不完全一致，宇发公司所持有的已经房产管理部门登记备案，任家金所持有的未经房产管理部门登记备案。两份契约约定的主要内容相同：1.宇发公司自愿将其所有的位于绵阳高新区普明寺前街83号1幢2单元3层301号房屋（建筑面积113.62㎡）卖与任家金，双方约定成交价为18万元；2.契约经双方签章并经房地产交易管理部门审查登记后生效；3.宇发公司承诺该房屋产权证于2008年10月31日前办理给任家金；4.首期房款9万元，余款9万元整在银行做银行按揭，以银行审核为准；5.房屋的交验及质量标准，均以房屋现状为交房条件和验收的质量标准。除此以外，任家金所持有的《房地产买卖契约》中还约定有其他事项，但与本案讼争的事实无关。同时，双方另签订了《装饰装修工程施工合同》，约定合同价款为5.3万元，房屋两项款项共计23.3万元，任家金实际已向宇发公司支付了14.3万元，目前尚欠宇发公司尾款9万元未支付。宇发公司在得知无法办理银行按揭贷款后与任家金就购房尾款的处理问题进行过协商，但一直未达成一致意见，任家金也未要求解除合同。绵阳市房管局高新区分局于2007年9月2日为该房屋办理了《房屋所有权证》，房屋所有权人为任家金，产权证号：绵房权证高字第2007022**号。因绵阳市城乡规划局不同意对该房产所处的地块进行新建建筑与保留建筑的用地红线分割，导致宇发公司未能在2008年10月31日前办理完该房屋的土地使用权证。另查明，宇发公司于2007年8月左右将房屋交付于任家金使用，2014年宇发公司将其所有的位于任家金楼下的房屋出租给第三人，第三人对所租房屋进行了装修。任家金认为第三人装修房屋时对其房屋结构造成了损害，给其房屋带来安全隐患，遂要求宇发公司给予赔偿。宇发公司对此不予认可。上述事实，有双方当事人的陈述、《房地产买卖契约》、《装饰装修工程施工合同》、收据、房产证、绵阳市城乡规划局文件等证据载卷佐证。原判认为：原、被告在自愿、平等的基础上签订了《房地产买卖契约》，虽然原、被告双方各自所持的合同内容有一定差异，但两份合同的主要内容一致，且均有双方的签字确认，该合同系双方真实意思的表示，且其中一份经过房产管理部门登记备案，合同合法有效。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，原、被告应当按照合同约定履行自己的义务。被告任家金在2007年7月4日之前向原告支付了购房首付款9万元及房屋装修款5.3万元，共计14.3万元，原告于2007年8月左右将房屋交付给被告使用，并于2007年9月2日将该房屋的所有权办理到被告任家金的名下。剩下的9万元购房尾款被告至今未能支付给原告，原告至今未办理房屋土地使用权证，故双方均未完全履行完毕合同义务，这是客观存在的事实。被告自买房以来一直居住使用该房屋至今，亦未提出解除房屋买卖合同等诉求，可见其对继续履行合同义务并无异议。故依照合同法诚实信用原则，被告应当继续履行向原告支付购房尾款9万元的义务。故原告的诉求不存在超过诉讼时效的问题，被告提出原告请求已过诉讼时效的理由不能成立，该院不予支持。关于原告要求被告承担违约金1.8万元的问题。根据本案的事实，原、被告双方均存在违约行为。因此对于原告的该项请求该院不予支持。关于原告主张被告向其支付2008年10月31日至2015年10月31日期间的资金占用利息4.68万元的问题。因双方在合同中未明确约定付款的时间，只是约定了“余款9万元整在银行做银行按揭，以银行审核为准”，而至今并未办理按揭贷款，故原告该项主张缺乏事实依据，该院不予支持。关于被告以购买房屋受损的理由抗辩原告要求支付尾款请求的问题，《房地产买卖契约》中约定：“房屋的交验及质量标准，均以房屋现状为交房条件和验收的质量标准。”原告于2007年8月左右将被告所购房屋交付于被告使用，被告此时已实际占有该房屋，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条规定“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”被告在接收房屋验收时并未提出任何质量问题，表明被告认可接收时的房屋质量的现状。被告现在所提出的房屋质量问题系2014年因被告房屋楼下装修而导致的，装修的房屋系本案原告租赁给案外第三人的，装修行为系案外第三人所为，被告房屋受损属第三人侵权，与本案房屋买卖合同纠纷无关联性，被告可以另行起诉，本案中不予处理，故被告不得以该理由抗辩原告要求支付房款的请求。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第六十二条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条之规定，遂判决：一、被告任家金应于本判决书生效之日起十五日内向原告绵阳市宇发房地产开发有限公司支付购房尾款人民币9万元；二、驳回原告绵阳市宇发房地产开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为1230元，由被告任家金负担1025元，原告绵阳市宇发房地产开发有限公司负担205元。宣判后，上诉人任家金不服，向本院提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。其理由是：一、本案已过诉讼时效；二、任家金未付尾款是行使同时履行抗辩权；三、一审对购房总金额认定错误，实际上装饰装修工程施工合同中的5.3万元装修款也应属于购房款；四、宇发公司对自有房屋的装修导致任家金房屋受损，违反了房屋买卖合同的约定，应对此承担违约责任。被上诉人宇发公司答辩称一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。其理由是：一、本案没有约定付款时间，宇发公司可以随时主张，因此未过诉讼时效；二、任家金不享有同时履行抗辩权；三、装饰装修工程施工合同的主体不是本案被上诉人，装修款不是购房款；四、任家金房屋受损不是被上诉人造成的，被上诉人不应承担赔偿责任。本院二审中，双方均无新证据向本院提交，二审审理查明的事实与一审一致，对原判认定的证据和事实本院予以确认。本院认为：本案中，上诉人任家金与被上诉人宇发公司签订了两份《房屋买卖契约》，两份合同主要内容基本相同，且均约定经房地产交易管理部门审查登记后生效，故合同权利义务应当以登记文本为准，双方应当按照合同约定全面履行各自义务。合同中，双方约定余款90000元在银行做银行按揭，以银行审核为准，但在实际履行中未能办理银行按揭，发生了当事人在订立合同时无法预见、非不可抗力造成的不属于商业风险的变化，但双方均未请求解除合同，现被上诉人宇发公司提起诉讼要求上诉人任家金支付房款应视为对合同价款履行方式请求变更，根据公平原则及本案实际情况，该请求应予支持。双方在合同中未约定剩余房款的支付期限，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，因此，被上诉人宇发公司起诉要求上诉人任家金支付剩余房款的诉讼请求未超过诉讼时效，上诉人任家金关于本案已过诉讼时效的上诉理由不能成立。本案虽无法按照合同约定确定剩余房款支付及办理土地使用权证变更登记的履行先后顺序，但在房屋买卖合同中，除当事人特别约定外，应先由买受人支付价款后双方共同向登记机关申请办理变更登记并按法律规定承担税费，故按照交易习惯上诉人任家金应当先支付房款，其上诉称未支付剩余价款属行使同时履行抗辩权的上诉理由本院不予支持。本案合同价款应以登记生效的《房屋买卖契约》约定确认为180000元，上诉人任家金上诉称《装饰装修工程施工合同》中的5.3万元装修款也属于购房款的上诉理由无事实依据，本院不予采信。本案诉讼中上诉人任家金提出的被上诉人宇发公司未按约定时间办证以及房屋受损，被上诉人宇发公司应承担违约及赔偿责任的上诉理由，超出了本案之诉，且其在本案中未对本诉提起反诉，本院对该请求不予审理，上诉人任家金可另案主张权利。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2050元，由上诉人任家金承担。本判决为终审判决。审判长  周冬青审判员  文 焱审判员  董小萍二〇一六年六月二十日书记员  王 燕