广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5409号上诉人（原审被告）：程效宇，身份证住址安徽省毫州市谯城区。委托代理人：潘华章，广东华进律师事务所律师。委托代理人：朱璐，广东华进律师事务所律师助理。被上诉人（原审原告）：广州白云萧岗第一经济合作社仓储，住所地广东省广州市白云区。法定代表人：汤达乾，该社社长。委托代理人：郭立文，广东三环汇华律师事务所律师。上诉人程效宇因租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1198号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年，广州白云萧岗第一经济合作社仓储（以下简称萧岗一社）与程效宇达成口头协议约定：程效宇承租萧岗一社位于广州市白云区萧岗一社拳头岭工业区的一块土地，面积约3500-4500平方米，每月租金3900元。萧岗一社依约将涉案土地交付程效宇使用，程效宇建房后用于出租，但无办理报建手续。程效宇已向萧岗一社付清计算至2009年12月的租金，已由萧岗一社开具租金发票载明为涉案空地租金。之后双方发生纠纷，并经有关部门协调无果。2015年8月18日，萧岗一社向原审法院提起诉讼，请求判令：1、程效宇支付萧岗一社从2010年1月至2015年9月的租金（暂计至2015年8月为265200元）；2、案件受理费由程效宇承担。2015年9月21日，萧岗一社未经程效宇同意，单方强行将涉案场地上的房屋拆除并收回土地，程效宇报警。原审法院根据程效宇申请到公安机关及街道调查取证，均口头答复无对当事人做笔录，故无资料提供。原审诉讼中，程效宇提供照片、工商银行转账凭证，拟证明：1、萧岗一社自2012年8月起在涉案场地倾倒淤泥杂物导致涉案场地无法出租、经营使用；2、程效宇已按萧岗一社当时的社长汤某才要求，通过转账或现金方式按每月3900元的标准向汤某才共付清2010年1月起至2012年8月的租金。对此，萧岗一社质证认为程效宇主张不属实，对上述证据不认可。原审诉讼中，经原审法院释明双方之间的土地租赁关系无效后，萧岗一社变更诉讼请求中的租金为占有使用费。程效宇补充答辩认为即使合同无效，但萧岗一社亦有过错，故应酌情减免占有使用费。原审法院认为：《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”现萧岗一社、程效宇均无举证证明涉案土地用途及性质，无证据证明涉案地块为建设用地，故萧岗一社将涉案土地出租给程效宇用于建房并出租，该口头租赁协议违反了上述法律法规的强制性规定，应为无效合同。虽然合同无效，但程效宇已实际占用土地并出租获益，故萧岗一社要求程效宇参照约定的租金标准每月3900元支付自2010年1月1日至2015年9月20日的占有使用费共267800元合理合法，予以支持。因萧岗一社于2015年9月21日收回土地，故萧岗一社主张的超出部分的占有使用费不予支持。程效宇抗辩称已将2010年1月至2012年8月的全部租金以转账或现金方式交付给萧岗一社原社长汤某才，但程效宇仅提供8张银行支付凭证原件亦模糊不清，无法核实相关内容，在萧岗一社不认可且缺乏其他证据印证的情况下，仅依据此证据不足以证明程效宇上述主张属实，不予采信。程效宇提供的现有证据不足以证明萧岗一社自2012年9月起在涉案场地堆放淤泥垃圾导致程效宇无法使用出租涉案房屋，退一步讲即使萧岗一社拒收程效宇亦可采取其他方式支付租金，故程效宇拒付2012年9月起的占有使用费缺乏依据，不予采纳。程效宇抗辩提出萧岗一社未经其同意强拆房屋造成程效宇巨大经济损失的问题，可由程效宇依法另行解决。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，于2015年11月23日作出判决：一、在判决生效之日起5日内，程效宇向广州白云萧岗第一经济合作社仓储支付2010年1月1日至2015年9月20日的占有使用费267800元；二、驳回广州白云萧岗第一经济合作社仓储的其他诉讼请求。案件受理费5337元，由广州白云萧岗第一经济合作社仓储负担20元，程效宇负担5317元。判后，上诉人程效宇不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于2010年1月至2012年8月的租金问题。协议签订后至2012年8月，程效宇每月按时缴纳租金。事实上，程效宇在2010年1月至2012年8月均按月向萧岗一社当时的法定代表人汤某才缴纳租金，对此程效宇提供了银行的账户流水明细予以佐证。另外，在程效宇提供的由广州市白云区云城街信访科出具的《关于萧岗一社拳头岭地块调解预案》中载明，萧岗一社仅就2012年8月以后的租金对程效宇进行主张，这一事实也印证萧岗一社对程效宇2012年8月以前的租金缴纳事实予以确认，双方当事人对此前的租金缴纳情况并无争议。因此，萧岗一社在原审中称程效宇在2010年1月至2012年8月未缴纳租金明显与事实不符，萧岗一社应对该事实予以确认，以免除程效宇对上述相应租金的重复支付。二、在租赁期内，程效宇一直按期缴纳租金，但萧岗一社无理拒收且采取在程效宇所建房屋周围倾倒淤泥、废物、停水停电等方式，阻碍程效宇对房屋的正常使用，构成严重违约，并给程效宇造成重大损失，应扣减其相应的租金。合同成立后至2009年底，双方的租赁关系一直顺利，2010年1月，萧岗一社突然拒绝继续履行合同，并无理要求从程效宇处收回土地的使用权和程效宇建造的房屋，程效宇对此不同意。其后，萧岗一社在程效宇所建房屋周围倾倒淤泥、废物，阻碍程效宇对房屋的正常使用，导致程效宇承租涉案场地的目的无法实现，严重损害程效宇合法权益。为此，程效宇曾向广州市白云区公安分局报案并向广州市白云区云城街信访科提起信访事宜，云城街信访科对此出具了《关于萧岗一社拳头岭地块调解预案》。但由于双方无法对调解方案达成合意，因此双方均未在调解预案上签字。2012年8月开始，萧岗一社为拒绝继续履行合同拒收程效宇缴纳的租金，并采用停水、停电的方式进一步阻碍程效宇对房屋的正常使用，请求法院扣减萧岗一社妨害程效宇对房屋正常使用期间的相应租金。请求判令：撤销原审判决，驳回萧岗一社的原审诉讼请求。被上诉人萧岗一社答辩称：程效宇从2010年1月1日起未向萧岗一社支付涉案土地的使用费，事实清楚，证据充分，原审法院判决正确，依法应予以维持。程效宇的上诉请求缺乏事实和法律依据，请求二审法院驳回程效宇的上诉请求，维持原判。经审理查明，萧岗一社称不清楚程效宇在涉案土地上建房后用于什么用途，对出租用途有异议，除此之外，本院对原审法院查明的其他事实予以确认。二审期间，程效宇与萧岗一社确认2010年1月之前程效宇一直是以现金方式交租金至萧岗一社的财务。程效宇二审期间申请本院向广州市白云区人民政府云城街信访科调取程效宇因本案纠纷在该信访科的调解情况及所作笔录。本院认为：关于2010年1月至2012年8月期间的场地使用费有无支付的问题。程效宇主张其已支付，对此应负举证责任，否则应承担举证不能的责任。程效宇在2010年1月之前一直以现金方式交至萧岗一社，并由萧岗一社开具发票。程效宇述称2010年1月至2012年8月交租给萧岗一社前任社长汤某才，但其提交的银行转账凭证模糊不清、无法辨认，亦无其他证据予以佐证，萧岗一社亦不予确认。因此，原审法院对程效宇关于其已缴纳2010年1月至2012年8月使用费的主张不予采信并无不当，本院予以认可。程效宇主张广州市白云区人民政府云城街信访科所作的《关于萧岗一社拳头岭地块调解预案》证明萧岗一社确认其已缴清2012年8月之前使用费的问题。该证据无双方签字盖章，萧岗一社也明确表示不予确认，原审法院对该证据未予认定并无不当。程效宇申请本院调取其在云城街信访科的调解情况和所作笔录，原审法院已进行调取，街道已口头答复无对当事人做笔录、无资料提供，程效宇二审再次申请本院调取该证据缺乏依据，本院不予接纳。关于程效宇主张萧岗一社阻碍其对涉案场地的正常使用，应扣减相应租金的问题，对此程效宇提交的证据不足以证明其主张成立，萧岗一社亦不予认可，故本院不予支持。综上所述，上诉人程效宇的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5317元，由上诉人程效宇负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  闫 娜代理审判员  曹佑平二〇一六年六月二十四日书 记 员  游瑞娜