北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终1217号上诉人(原审被告)胡鹏，男，1960年4月17日出生。委托代理人徐飞翔，北京市浩天信和律师事务所律师。上诉人（原审被告）李晓明，男，1948年12月20日出生。委托代理人陈丽华，北京市德鸿律师事务所律师。委托代理人宋若冰，北京市德鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马池兰，女，1954年6月14日出生。委托代理人樊志勇，北京市中允律师事务所律师。委托代理人刘享龙（马池兰之夫），1955年9月7日出生。上诉人胡鹏、上诉人李晓明因与被上诉人马池兰案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2015）东民（商）初字第12788号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月25日受理后，依法组成由法官李丽担任审判长，法官王朔、李楠参加的合议庭审理了本案。上诉人胡鹏及其委托代理人徐飞翔，上诉人李晓明及其委托代理人陈丽华、宋若冰，被上诉人马池兰及其委托代理人樊志勇、刘享龙均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。马池兰在一审中起诉称：2004年8月19日，马池兰与李晓明签订房屋买卖合同书，购买李晓明所有的位于北京市东城区×××房屋。此后，马池兰支付全部价款并实际占有、使用×××号房屋。2004年10月15日，马池兰与李晓明约好前往房屋产权登记机关办理涉案房屋的过户手续，并填写了房屋产权登记申请书。但李晓明以忘带身份证为由没有协助马池兰办理过户手续，并承诺之后一定配合办理。此后，马池兰多次与李晓明联系，李晓明均不予理睬。后胡鹏以民间借贷为由起诉李晓明，北京市东城区人民法院作出判决，判决李晓明偿还胡鹏借款，二审维持原判。此后，胡鹏申请强制执行。北京市东城区人民法院作出（2015）东执字第00002号执行裁定书，裁定查封涉案房屋。因马池兰已经支付全部价款并实际占有涉案房屋，故起诉要求停止对北京市东城区×××房屋的执行，诉讼费由李晓明、胡鹏负担。胡鹏在一审中答辩称：马池兰在长达十年时间内没有办理涉案房屋的过户，是因为其没有积极采取措施办理房屋的产权过户手续，且胡鹏对马池兰与李晓明之间的房屋买卖合同关系是否真实存在有异议，故不同意马池兰的诉讼请求。李晓明在一审中答辩称：不同意马池兰的诉讼请求，理由是：1、双方约定涉案房屋的价格为500万元，马池兰为了避税在合同上签订房价390万元，后马池兰仅支付390万，没有付清全部房屋价款。2、李晓明不存在不配合马池兰办理房屋过户的行为，合同履行中，双方一直通过电话保持联系，且李晓明已经委托马池兰的丈夫刘享龙全权办理过户手续，不办理过户是马池兰的主观意愿，目的是规避法律、行政法规的规定或逃避债务。3、马池兰在长达十年多的时间里不通过诉讼途径解决问题有悖常理，马池兰怠于行使权利，对房屋没有过户存在过错。4、马池兰在签订房屋买卖合同书时涉嫌隐匿财产、逃避税款，系以合法形式掩盖非法目的，违反了国家强制性规定，李晓明与马池兰之间的房屋买卖合同应属无效。一审法院经审理查明：2004年8月19日，马池兰与李晓明签订房屋买卖合同书，约定马池兰购买李晓明所有的位于北京市东城区×××的房屋，价款为390万元。合同签订后，马池兰分别于2004年8月19日、9月7日、9月8日、9月24日、10月14日、10月15日向李晓明支付购房款，共计390万元。2004年10月15日，李晓明将涉案房屋交付马池兰后，马池兰在内居住至今。马池兰与李晓明签订的房屋买卖合同书中载明，李晓明的电话为135×××，但李晓明的手机号码实际为139×××。2004年10月15日，马池兰与李晓明前往房屋登记管理部门，共同填写了北京市房屋产权登记申请书，但未能完成涉案房屋的过户手续。同日，李晓明出具授权委托书，委托马池兰的配偶刘享龙代理其全权办理涉案房屋的房地产买卖过户、权属（抵押）登记手续。2006年8月12日，马池兰与北京腾宇房地产经纪有限公司（以下简称腾宇房地产公司）签订协助办理房屋产权过户手续合同书，并支付代办房屋过户预付款5000元。2007年10月21日，马池兰与腾宇房地产公司签订《解除合同协议》，主要内容为合同签订后数月，腾宇房地产公司安排专人电话或上门联系李晓明。现寻找李晓明的办法已经用尽，均未能联系到李晓明，无法办理涉案房屋的过户手续。双方协商同意，腾宇房地产公司与马池兰解除协助办理房屋产权过户手续合同书，并退还马池兰预付款3000元。另查，2012年3月30日，北京市东城区人民法院作出（2008）东民初字第9476号民事判决书，判决李晓明返还胡鹏借款980万元并支付利息。2012年12月5日，北京市第二中级人民法院以（2012）二中民终字第7921号民事判决书驳回上诉，维持原判。2013年1月30日，胡鹏依据（2008）东民初字第9476号民事判决书向北京市东城区人民法院申请强制执行。北京市东城区人民法院以（2013）东执字第997号立案执行。2013年3月5日，北京市东城区人民法院将（2013）东执字第997号执行裁定书及协助执行通知书送达东城区房屋管理局，查封李晓明名下的涉案房屋。2013年10月29日，北京市东城区人民法院以（2013）东执异字第3078号执行裁定书驳回马池兰的案外人执行异议。2013年12月16日，北京市高级人民法院作出（2013）高民申字第2107号民事裁定书，裁定指令二中院再审，再审期间中止原判决的执行。2014年11月20日，北京市第二中级人民法院作出（2014）二中民再终字第5495号民事判决书，判决撤销（2012）二中民终字第7921号民事判决书和（2008）东民初字第9476号民事判决书，并判决李晓明返还胡鹏借款830万元及利息。2014年12月19日，胡鹏依据（2014）二中民再终字第5495号民事判决书申请强制执行，北京市东城区人民法院以（2015）东执字第00002号立案执行，于2015年2月28日将（2015）东执字第00002号执行裁定书及（2005）东执字第00002-1号协助执行通知书送达东城区房屋管理局，继续查封李晓明名下的涉案房屋。2015年7月28日，北京市东城区人民法院以（2015）东执异字第2457号执行裁定书驳回马池兰的案外人执行异议。再查，2014年12月16日，马池兰就涉案房屋以房屋买卖合同纠纷为由将李晓明诉至北京市东城区人民法院，北京市东城区人民法院以（2014）东民初字第15782号立案审理，现在中止审理当中。庭审中，马池兰称李晓明虽然授权刘享龙代为办理涉案房屋的过户手续，但由于该授权不符合相关规定，刘享龙无法代理李晓明办理房屋过户手续，并提供存量房屋买卖一次性告知单作为证据予以证明，该告知单上载明：“所有权转移登记转出方为自然人，委托代理人代为申请的，应提交经公证的授权委托书。”胡鹏、李晓明对告知单的真实性无法确认，对证明目的不予认可。一审法院判决认为：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，马池兰与李晓明在涉案房产被查封之前已经签订房屋买卖合同，并按照合同的约定支付全部房屋价款390万元。2004年10月15日，李晓明将涉案房屋交付马池兰后，马池兰在内居住至今，表明马池兰在涉案房屋查封前已经实际占有涉案房屋，但涉案房屋一直未办理过户登记，本案的争议焦点就在于马池兰对涉案房屋未办理过户登记是否具有过错。根据现有证据，马池兰2014年10月15日即与李晓明一同前往相关部门办理涉案房屋的过户登记手续，在未能完成过户的情况下，李晓明给马池兰的配偶刘享龙出具了授权委托书，授权刘享龙代为办理。此后，马池兰又委托腾宇房地产公司协助办理房屋产权过户登记，腾宇房地产公司在多方联系李晓明未果的情况下，与马池兰解除委托协助办理房屋过户关系，并退还部分预付款，且李晓明在房屋买卖合同上留存的电话与其实际使用电话号码不一致。综合上述情形，法院认定马池兰在交付房屋全部价款并实际占有涉案房屋之后，存在办理涉案房屋过户登记的主观意愿及行为，但由于缺乏李晓明的配合而导致涉案房屋一直无法办理过户。现马池兰在涉案房屋被查封以前，已经与李晓明签订房屋买卖合同，支付全部价款，并实际占有涉案房屋，且具有办理房屋过户登记的意愿和行为。依据上述法律规定，法院认为马池兰要求停止对涉案房屋的执行的诉讼请求，具有事实和法律依据，法院予以支持。关于胡鹏称马池兰长达十年未办理过户有过错的答辩意见，法院认为，马池兰提供的证据足以证明其在交付房款后存在办理涉案房屋过户的意愿和行为，且胡鹏未提供证据证明马池兰对未办理过户存在过错，故法院对胡鹏的此答辩意见不予采信。关于胡鹏称对马池兰与李晓明之间的房屋买卖的真实性存有异议的答辩意见，法院认为，马池兰与李晓明签订了房屋买卖合同，且马池兰依据房屋买卖合同向李晓明支付390万元购房款，现有证据足以证明马池兰与李晓明之间的房屋买卖合同真实存在，故法院对胡鹏的此答辩意见不予采信。关于李晓明称涉案房屋的实际价款为500万元，马池兰没有支付全部购房款的答辩意见，法院认为，马池兰与李晓明签订的房屋买卖合同中明文约定，涉案房屋的价格为390万元，马池兰已经足额支付了390万元，故法院对李晓明的此答辩意见不予采信。关于李晓明称合同履行中，双方一直通过电话保持联系，不办理过户是马池兰的主观意愿，目的是规避法律、行政法规的规定或逃避债务，认为马池兰不办理过户存在过错的答辩意见，因李晓明未提供充分的证据对马池兰未办理过户存在过错予以证明，且马池兰提供的证据可以证明其存在办理房屋过户的意愿和行为，故法院对李晓明的此答辩意见不予采信。关于李晓明称马池兰在签订房屋买卖合同时涉嫌隐匿财产、逃避税款，系以合法形式掩盖非法目的，房屋买卖合同应属无效的答辩意见，因李晓明未提供证据对其主张予以证明，故法院对李晓明的此答辩意见不予采信。综上所述，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一款第（一）项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决：自判决生效之日起，停止对位于北京市东城区石桥胡同15号房屋的执行。胡鹏不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：1、一审法院认定马池兰“按照合同约定支付了全部房屋价款390万元”证据不足。2、一审法院认定马池兰于2006年委托北京腾宇房地产经纪有限公司签订协助办理房屋产权过户手续，腾宇房地产公司安排专人电话或上门联系李晓明内容错误。3、一审法院对于涉案房屋至今没有办理过户的原因认定错误，在长达近十年的时间里，马池兰不办理房屋过户系马池兰基于其特殊原因有意为之，应承担相应的后果。因此，要求改判驳回马池兰的全部诉讼请求。李晓明不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：一、一审认定事实不清，违反法定程序。在未核实马池兰提交的代办房屋过户预付款收据及《解除合同协议》是否真实的情况下，错误认定马池兰具有办理房屋过户登记的主观意愿以及李晓明未配合办理过户等事实。二、马池兰十年来怠于办理房屋过户登记，显然属于具有过错。马池兰应就其不存在过错承担举证责任，原审举证责任分配错误。三、马池兰作为国家干部，在十年里故意将涉案房屋隐藏在李晓明名下，有意规避强制性的行政规定和纪委监察机关的监督，自始至终带有主观故意，应认定其有过错。四、马池兰怠于办理房屋过户登记，因其有规避法律之嫌，涉案房屋买卖合同应确认无效。综上，马池兰对涉案房屋未办理过户登记存在过错。因此，要求改判驳回马池兰的全部诉讼请求。马池兰同意一审判决，要求维持原判。针对胡鹏、李晓明的上诉理由一并答辩称：代办房屋过户预付款收据及《解除合同协议》都是真实的。十年来马池兰一直在联系李晓明办理过户登记，最开始李晓明推脱，后来就联系不上了。马池兰不存在规避法律和监察机关监督的问题。房屋买卖合同没有无效的依据。390万是房屋的全款，马池兰已经付清，李晓明认可过收到390万元。因此，马池兰请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明：至2004年10月15日，马池兰已按其与李晓明签订的房屋买卖合同的约定，将全部房款390万元支付给李晓明。李晓明于当日将涉案房屋交付马池兰。以上事实有房屋买卖合同书、李晓明的收款收条及收据为证。胡鹏对此虽有异议，但在二审中未提交任何反驳的证据。另，由腾宇房地产公司与马池兰所签订的《解除合同协议》可见，腾宇房地产公司退还马池兰预付款为2000元，一审查明为3000元有误。二审法院查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。以上事实，有房屋买卖合同书、李晓明出具的收据及收条、房屋出卖人承诺书、授权委托书、代办房屋过户预付款收据、《解除合同协议》及双方当事人陈述等相关证据在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《规定》）第十七条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。在本案中，依据房屋买卖合同书、李晓明出具的收据和收条及李晓明的陈述可以认定，马池兰已将全部房款交付李晓明并已实际占有涉案房屋。胡鹏否认上述事实，但未能提供反证，因此其主张本院不予采信。本案中，三方当事人的争议焦点为马池兰对于涉案房屋未办理过户登记是否存在过错。在上诉人与被上诉人对于马池兰在涉案房屋未过户登记一事上是否具有过错各执一词的情况下，依据本案现有证据中马池兰提供的代办房屋过户预付款收据、《解除合同协议》，可以认定马池兰意图联系李晓明办理涉案房屋过户登记。虽胡鹏、李晓明对以上证据真实性不予认可，但并未就上述证据系伪造提供证据予以证明，由此，一审法院确认以上证据的真实性并无不妥。由此可知，马池兰主观上具有将涉案房屋过户登记的意图。胡鹏、李晓明主张马池兰十年间未办理过户登记显然具有过错一节，本院认为，马池兰已经提供其为办理涉案房屋的过户登记所进行工作的相关证据，在胡鹏、李晓明并未提供相反证据证明马池兰在主观上具有意图不过户登记的情况下，不应仅凭借马池兰在一定长的时间内未过户登记这一事实而直接主张马池兰具有过错。再结合本案中的以下事实：第一，房屋买卖合同中所载明的李晓明电话号码和李晓明本人实际使用的电话号码并不一致；第二，房屋买卖合同中所载李晓明的住址已经不存在；第三，李晓明已将涉案房屋的房屋产权证交付马池兰。本院认为，本案中马池兰联系李晓明确实存在客观障碍，且在马池兰已经交付涉案房屋全部房款并占有涉案房屋及涉案房屋产权证情况下，要求马池兰以诉讼、报案等方式寻找李晓明进行涉案房屋的过户登记，显属过苛。故本院对于胡鹏、李晓明关于马池兰就涉案房屋未过户登记存在过错的主张不予支持。李晓明、胡鹏关于马池兰作为国家干部，在十年里故意将涉案房屋隐藏在李晓明名下，有意规避强制性的行政规定和纪委监察机关的监督，自始至终带有主观故意，应认定其有过错的主张，由于该主张与涉案房屋的物权归属不存在直接关系，本院不予采信。李晓明关于马池兰怠于办理房屋过户登记，因其有规避法律之嫌，涉案房屋买卖合同书应确认无效的主张，因缺乏事实及法律依据，本院亦不予支持。综上，根据本案查明的事实，马池兰依照其与李晓明的房屋买卖合同书，至2004年10月15日向李晓明支付了涉案房屋的全部房款，李晓明于当日将涉案房屋交付马池兰占有。可见，马池兰已经支付涉案房屋全部价款并已实际占有涉案房屋，且胡鹏、李晓明并未举证证明马池兰在涉案房屋未过户登记上存在过错。故马池兰就涉案房屋享有排除强制执行的民事权益，应停止对涉案房屋的执行。最后应当指出，在参与市场经济活动时，每个参与者都应积极行使权利和履行义务，应尽快将交易财产权属置于稳定的状态。综上，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由胡鹏、李晓明负担（于本判决生效后七日内交至一审法院）。二审案件受理费70元，由胡鹏、李晓明负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李丽审 判 员  王朔代理审判员  李楠二〇一六年六月三十日书 记 员  朱迪书 记 员  李雪