广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4018号上诉人（原审原告，反诉被告)：伍琼，住广东省英德市。委托代理人：白永，广东德良律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告)：曾亚美，住广东省电白县。上诉人伍琼因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第954号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：曾亚美为位于广州市番禺区沙湾镇某房（以下简称为涉讼房屋）的权属人。2014年8月17日，曾亚美（出租人、甲方）和伍琼（承租人、乙方）就涉讼房屋的租赁事宜签订《租赁契约》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方使用，房屋用途为住宅；甲乙双方约定上述房屋月租金为2200元，租赁期自2014年8月20日起至2014年10月19日止，共计2个月；租金按月结算，以转账的形式支付给甲方，由乙方在每月的19日前缴付当月租金；乙方已向甲方缴纳4000元作为房屋租金押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金；租赁期满或解除契约之日应交还承租房屋和原配置的设备给甲方，如须继续承租房屋，乙方应当提前10日与甲方协商，双方另行协商；在租赁期内，乙方逾期交付租金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金，逾期超过10天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金。同日，伍琼向曾亚美支付了4000元的租赁押金，曾亚美向其出具了相应的《租赁按金收据》。伍琼于2015年8月11日向原审法院提起诉讼称：合同到期后，因其所购房屋未能按计划收楼，故与曾亚美协商续租，曾亚美同意，同时因伍琼的楼房随时可能收楼，故双方未约定租期，亦未签订租赁合同，但房租变为每月2000元。2015年5月，伍琼又租住近7个月，所购房屋可以收楼，故通知曾亚美一个月后将不再续租，并清点了家私等物品，同时雇佣保洁阿姨将房屋打扫干净。但曾亚美以伍琼未租住满一年为由，要求按每月2200元租金标准来计算，要求伍琼补交8个月租金差额共计1600元，否则不予退还押金。伍琼多次与曾亚美协商，但曾亚美都予以拒绝。伍琼请求判令：一、曾亚美返还伍琼押金4000元；二、曾亚美赔偿伍琼律师费5000元；三、曾亚美承担本案诉讼费。原审诉讼过程中，伍琼撤回其第二项诉讼请求。曾亚美在原审中答辩并反诉称：两个月租期到了，伍琼表示需要续租涉讼房屋，同时以续租一年期限为由要求租金由原来的2200元/月降到2000元/月。经过双方协商达成了如下协议：租期为2014年10月19日至2015年10月20日，满一年以上租金将降为2000元/月，如不满一年则租金按原合同的2200元/月计算。后伍琼均以其资金周转紧张为由，每月都逾期缴纳租金。曾亚美反诉请求判令：一、伍琼向曾亚美支付2014年10月至2015年5月逾期缴纳房租的违约金4136元，每月的违约金以2200元为基数，按照每天2%的标准，从当月20日计至实际付清之日止；二、伍琼向曾亚美支付2015年6月19日至2015年8月19日的房租4400元；三、伍琼向曾亚美支付拖欠的物业费932.92元、水费153.35元、电费395元、煤气费259元、电视费52元；四、伍琼向曾亚美支付2014年10月至2015年5月的房租差额1600元（租期不满一年，租金按照2200元/月计算，自2014年10月19日至6月19日，共8个月）。原审诉讼过程中，曾亚美明确其第三项诉讼请求为要求伍琼向其支付2015年5月至2015年8月共4个月的物业费932.92元、2015年7月和8月的电视费52元以及截至2015年6月19日的电费395元、水费153.35元和煤气费259元。原审诉讼过程中，伍琼和曾亚美均确认：1、曾亚美于2014年8月20日将涉讼房屋交付给伍琼居住使用，租赁期间伍琼应当向曾亚美支付包括租金、物业管理费、水费、电费、煤气费、有线电视费等费用；2、双方交易习惯中的每个月的租赁时段是指当月的20日至下个月的19日，即2014年8月的租金等费用是指2014年8月20日至2014年9月19日期间的费用；3、涉讼房屋每月的物业管理费为233.23元、有线电视费为26元；4、伍琼并未向曾亚美交还涉讼房屋的钥匙。关于双方之间的租赁合同法律关系的解除时间问题。伍琼原审中主张认为由于其购买的房屋收楼时间未确定，故无法确定租赁期限，双方并未签订书面的租赁合同，但其继续向曾亚美承租涉讼房屋，租金由2200元变更为2000元，租赁期限变为无固定期限。2015年5月，伍琼提前通知曾亚美一个月后不再续租，故双方之间就租赁涉讼房屋建立的租赁合同法律关系于2015年6月19日解除。后由于曾亚美强行要求多扣200元/月，导致伍琼无法办理退房手续。为证明其上述主张，伍琼原审中提交了其与曾亚美之间的部分微信聊天记录予以证实，其中：1、2015年5月31日12：23，伍琼向曾亚美发送信息：“我们会在19号之前搬也提前一个月通知了，至于你……（不完整，剩余部分未提交）”；2、2015年6月6日，曾亚美向伍琼发送信息：“伍小姐，你们的东西什么的都搬走了吗？”伍琼回复：“我会在19号前搬好的。”曾亚美回复：“你现在已欠一个月的房屋费，4－6月份物业管理费，水电费，电视费，煤气费。”3、2015年6月18日，曾亚美向伍琼发送信息：“伍小姐，今天6月18日是这个月租期的最后一天，你们下个月还继续租吗？如继续租请在明天交租金，如不继续租明天我会收回房子，清点家私，收回（不完整，剩余部分未提交）”。曾亚美则反驳认为，《租赁契约》期满后双方并未重新签订书面的租赁合同，口头约定伍琼继续承租至其所购房屋收楼时止，伍琼口头承诺将租满一年，租金降为2000元/月，如租不满一年的，伍琼应当按照2200元/月的标准补足差额。曾亚美于2015年9月初收到本案传票等诉讼资料方才前往涉讼房屋，自行收回涉讼房屋，故其主张2015年8月19日双方之间的租赁合同法律关系方才解除，但伍琼至本案庭审结束之时仍未将涉讼房屋的钥匙交还曾亚美。为证明伍琼拖欠2015年5月至2015年8月的物业管理费932.92元、电费395元、水费153.35元、电视费52元以及煤气费259元，曾亚美在原审中提交了广州碧桂园物业服务公司番禺分公司出具的《广东省地方税收通用发票（电子）》6张、广州市番禺煤气有限公司出具的《广东省广州市国家税务局通用机打发票》1张以及煤气临时抄表的数据情况表1份予以证实。伍琼对于上述证据的真实性和合法性予以确认，但是关联性不予确认，其确认其尚未支付电费为395元、水费为153.35元和煤气费259元，至于物业管理费和有线电视费，其仅同意支付2015年5月份的物业管理费233.23元、有线电视费26元，2015年6月19日其已搬离涉讼房屋，其无需支付租赁合同解除后的物业管理费和有线电视费。为证明2014年10月至2015年5月伍琼均存在逾期交纳租金等费用的情形，曾亚美在原审中提交了其名下卡号为62×××30的《广东顺德农村商业银行股份有限公司——恒通借记卡活期交易明细》，其主张账号为62×××36、39×××31、31×××77、62×××50的账户分别于2014年10月25日、2014年12月5日、2014年2月30日、2015年1月31日、2015年2月28日、2015年3月31日、2015年4月29日及2015年6月7日转账支付的数额，为伍琼向其支付租金等费用。伍琼则抗辩认为该明细单未显示汇款人的姓名，不确认是其转账支付的租金等费用。此外，伍琼在原审中主张认为除了每个月固定的租金、物业管理费等费用外，其他的水费、电费等具体数额均由曾亚美通知，曾亚美知道其是做生意的，有时候资金回拢有问题，故双方协商后曾亚美同意其稍缓几日支付租金等费用。伍琼提交的其与曾亚美的微信记录显示2014年10月15日有线电视扣费26元以后，曾亚美向伍琼发送微信：“……这个是有线电视的费用，每月是26元固定的，以后每月20号你交房租和物业费时就加上一起交吧，你看可否？”2014年10月20日，曾亚美向伍琼发送信息：“每月固定费用为：房租2000元、物业管理费233元、有线电视费用26元，共2259元。补交上2个月的有线电视费用52元，上上个月电费304.97元。”2014年12月20日，曾亚美向伍琼发送信息：“本月有线电视26元、房租费2000元。本期应交费用2593元（琼姐，你看下有没问题）。”2015年5月26日，曾亚美向伍琼发送信息：“本期应交房租2000元，煤气费166.5元，物业管理费加电费514.68元，电视费26元，共2707.18元……你们的租期是每月19号应缴费，现已是26号，请尽快缴费，谢谢。”原审法院认为，曾亚美和伍琼于2014年8月17日就涉讼房屋的租赁事宜签订《租赁契约》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。《租赁契约》约定的租期自2014年8月20日起至2014年10月19日止，现曾亚美和伍琼均确认《租赁契约》期满履行完毕后，伍琼继续向曾亚美租赁涉讼房屋，但双方并未签订书面的租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条关于“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，曾亚美和伍琼签订的《租赁契约》继续有效，但租赁期限变更为不定期租赁合同。关于涉讼房屋每月租金金额的问题。虽然曾亚美抗辩认为双方口头约定租期为一年，每月租金为2000元，如果伍琼租赁涉讼房屋不满一年的，每月租金则按2200元计算，但是双方并未就此约定签订书面租赁合同，曾亚美未能提交其他相应的证据予以佐证其上述主张，且伍琼对此亦予以否认，双方在实际履行过程中亦是按照2000元/月的标准计算的租金。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于曾亚美提出伍琼应当按2200元/月的标准向其支付租金并向其支付2014年10月到2015年5月的租金差额1600元的诉讼主张，理据不足，不予支持。关于伍琼和曾亚美之间的租赁合同解除时间的问题。不定期租赁合同的当事人，可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人，故伍琼作为承租人有权随时要求解除双方之间的不定期租赁合同。根据伍琼提交的微信记录显示，其已于2015年5月31日通知曾亚美其不再续租，将于2015年6月19日之前搬离涉讼房屋，且于2015年6月6日再次明确其将于2015年6月19日前搬离，而曾亚美对于该微信记录的真实性并无异议，故双方之间就涉讼房屋签订的《租赁契约》于2015年6月19日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当一人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《租赁契约》解除后，伍琼作为承租人理应承担向曾亚美返还涉讼房屋的义务。现伍琼并未能举证证明其已履行上述义务，且根据其提交的与曾亚美之间的部分微信聊天记录显示，伍琼仅仅是提前告知曾亚美其将于2015年6月19日搬离涉讼房屋，但是并未明确何时交还涉讼房屋及如何办理涉讼房屋的交接手续，现双方均确认直至本案原审庭审时，伍琼仍未将涉讼房屋的钥匙交还给曾亚美。故，对于伍琼提出的其已于2015年6月19日搬离涉讼房屋，其无需承担该日之后的租金、物业管理费等费用的抗辩意见，缺乏理据，不予采纳，在其未将涉讼房屋的钥匙交还曾亚美的情况下，涉讼房屋仍处于其占有、控制范围，其仍需参照租金标准向曾亚美支付涉讼房屋的占有使用费及由此而产生的物业管理费等费用。涉讼房屋每月的租金为2000元、物业管理费为233.23元、电视费为26元，现伍琼确认其尚欠涉讼房屋2015年5月20日至2015年6月19日的水费153.35元、电费395元、煤气费259元、电视费26元及物业管理费233.23元，原审法院对此予以确认。但对于上述费用中的电视费，曾亚美并未要求伍琼支付，为其对自身权利的自由处分，原审法院对此亦予以确认。至于2015年6月20日之后的费用，鉴于曾亚美于原审庭审中自认其于2015年9月初已自行收回涉讼房屋，但其仅要求伍琼支付租金、物业管理费、电视费等费用至2015年8月19日止，为其对自身权利的自由处分，予以准许，故伍琼仍应向曾亚美支付2015年6月19日至2015年8月19日两个月期间的占有使用费4000元（2000元×2个月）、物业管理费466.46元（233.23元×2个月）、电视费52元（26元×2个月）。综上，伍琼应当向曾亚美支付拖欠涉讼房屋的占有使用费4000元、物业管理费699.69元、电视费52元、水费153.35元、电费395元和煤气费259元，共计5559.04元。关于曾亚美提出要求伍琼向其支付2014年10月到2015年5月逾期支付租金的违约金的诉讼主张。一方面，曾亚美提交的其名下卡号为62×××30的《广东顺德农村商业银行股份有限公司——恒通借记卡活期交易明细》中，仅能显示账号为62×××36、39×××31、31×××77、62×××50的账户分别于2014年10月25日、2014年12月5日、2014年2月30日、2015年1月31日、2015年2月28日、2015年3月31日、2015年4月29日及2015年6月7日向其转账一定数额的款项，但是其未提交相应的证据证明上述四个付款账户为伍琼所有，上述费用为伍琼向其支付租金等费用。另一方面，根据伍琼提交的双方的微信记录显示，曾亚美自己曾与伍琼协商，问其能否在每月20日交房租和物业费时加上电视费一起交；且曾亚美分别于2014年10月20日、2014年12月20日和2015年5月26日方才向伍琼发送信息，告知其当月应当交纳的费用总额。由此可见，曾亚美和伍琼在履行的过程中，确实存在变更《租赁契约》关于每月租金应于19日之前交纳的约定的情形。因此，对于曾亚美提出伍琼未能于每月19日前向其支付租金等费用，应向其支付2014年10月到2015年5月逾期支付租金的违约金的诉讼主张，理据不足，不予支持。至于伍琼主张曾亚美向其退还4000元押金的诉请，根据《租赁契约》的约定，在租赁期内，伍琼逾期交付租金，逾期超过10天视为其擅自解除合同，曾亚美有权收回房屋并没收押金。一方面，如前所述，曾亚美和伍琼在履行的过程中已经变更了《租赁契约》约定的租金的支付时间，且曾亚美未能提交充分的证据证明伍琼存在逾期超过10天未支付租金的情形；另一方面，《租赁契约》于2015年6月19日已解除，且伍琼已经足额向曾亚美支付了合同解除之前的租金，拖欠的仅是《租赁契约》解除之后的因其未交还涉讼房屋而应支付的占有使用费。因此，对于伍琼主张根据《租赁契约》的约定，要求曾亚美向其退还4000元押金的诉请，符合法律的规定和合同的约定，予以准许。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决:一、伍琼应于本判决发生法律效力之日起十日内向曾亚美支付占有使用费4000元、物业管理费699.69元、电视费52元、水费153.35元、电费395元和煤气费259元，共计5559.04元；二、曾亚美应于本判决发生法律效力之日起十日内向伍琼退还租赁押金4000元；三、驳回曾亚美的其余全部反诉请求。如伍琼不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148元（本诉受理费50元，反诉受理费98元），由伍琼负担46元，由曾亚美负担102元。判决后，伍琼不服，向本院提起上诉称：1、原判对事实认定错误，没有办理涉讼房屋交接手续是因被上诉人曾亚美违约强行多扣除1600元，双方无法谈拢而导致无法办理退房手续，过错在被上诉人，原判在已确认被上诉人违约时仍认定未办理涉讼房屋交接手续责任在上诉人，属于自相矛盾。2、被上诉人自认从上诉人2015年6月19日退房后，2个月再没有产生任何水费、电费、煤气费，但仍谎称直到收到原审法院传票才知道上诉人搬走，才请人更换钥匙，原判对此竟然不察。3、上诉人搬走后仍多次与被上诉人电话沟通，告知其已搬走并尽快办理交接手续并退还押金，被上诉人却声称2015年6月19日后再未和上诉人联系，原判对此真假不察，完全不合理。4、被上诉人在明知上诉人已搬走的情况下，仍要求上诉人支付2个月的租赁费，原判只依据上诉人没有办理涉讼房屋交接手续就判决上诉人为根本没有使用过的房屋支付租金，对上诉人极不公平。综上，请求判令撤销原判第一项，上诉人无需支付5559.04元，一审、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人曾亚美答辩称：1、上诉人伍琼说有特殊情况我才同意短租，若按一年租期，月租2000元，不满一年则月租2200元，合同亦有明确约定；2、上诉人因没有完成交房手续，没有办理任何解除合同的手续，仍需承担相应费用，应交2个月的房租、水电费、物管费。上诉人伍琼、被上诉人曾亚美在二审中均没有新证据提交，亦对一审查明的事实均无异议，二审对一审判决查明的事实予以确认。本院认为，原判认定上诉人伍琼和被上诉人曾亚美于2014年8月17日就涉讼房屋的租赁事宜签订《租赁契约》合法有效正确，本院予以确认。该《租赁契约》期满履行完毕后，上诉人伍琼继续向被上诉人曾亚美租赁涉讼房屋，但双方并未签订书面的租赁合同，原判根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，认定租赁期限变更为不定期租赁合同亦正确，本院亦予确认。原判已就认定上诉人伍琼和被上诉人曾亚美之间的租赁合同于2015年6月19日解除的理据作了充分的论述，合理合法，并无不当，本院不再赘述，予以确认。上诉人伍琼与被上诉人曾亚美之间的租赁合同解除后，上诉人伍琼作为承租人理应承担向被上诉人曾亚美返还涉讼房屋的义务，但上诉人伍琼未能举证证明其已履行该义务，原判根据双方的举证以及双方均确认上诉人伍琼直至本案原审庭审时仍未将涉讼房屋的钥匙交还给被上诉人曾亚美的事实，认定上诉人伍琼关于其已于2015年6月19日搬离涉讼房屋、其无需承担该日之后的租金和物业管理费等费用的抗辩意见缺乏理据而不予采纳正确。因此，在上诉人伍琼未将涉讼房屋的钥匙交还被上诉人曾亚美的情况下，涉讼房屋仍处于其占有、控制范围，原判认定上诉人伍琼仍需参照租金标准向被上诉人曾亚美支付涉讼房屋的占有使用费及由此而产生的物业管理费等费用正确。现上诉人伍琼在没有新证据的情况下，上诉提出其无需支付5559.04元的抗辩不成立，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人伍琼负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年六月二十日书 记 员  郑高妍