浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0104民初1835号原告浙ＸＸ太物业服务有限公司，住所地浙江省杭州市江干区景芳五区景苑公寓内。法定代表人徐爱秀，该公司总经理。委托代理人陈玲、朱沈楼，浙江弘源律师事务所律师。被告时洁。委托代理人殷晋予，浙江文颂律师事务所律师。原告浙ＸＸ太物业服务有限公司（以下简称华太物业）诉被告时洁物业服务合同纠纷一案，原告华太物业于2016年3月9日向本院起诉。本院受理后，依法由审判员张妍妍独任审判，于2016年5月6日公开开庭进行了审理，原告华太物业的委托代理人陈玲，被告时洁及其委托代理人殷晋予到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华太物业诉称：2005年5月19日，原告与杭州倚天置业有限公司签订盛世钱塘花园《前期物业服务合同》一份，约定由原告自2005年6月1日起对盛世钱塘花园实行物业管理，物业管理服务费为住宅由业主按其拥有建筑面积每月每平方米1.8元，商铺由业主按其拥有建筑面积每月每平方米2.2元。合同签订后当日，原告就进驻盛世钱塘花园小区，对该物业全面提供服务。2009年9月，盛世钱塘花园业主委员会成立后，原告又与盛世钱塘花园业主委员会签订了盛世钱塘花园《物业管理服务合同》，约定由原告继续对盛世钱塘花园小区进行物业管理，物业管理服务费仍按上述标准收取。2011年8月15日，盛世钱塘花园业主委员会与原告签订《补充协议》一份：盛世钱塘花园业主委员会同意自2011年7月1日起物业费按新标准，住宅每月每平方米2.3元，商铺每月每平方米2.7元。2015年1月，原告与盛世钱塘花园小区结束物业服务合同关系，正式退出该小区。被告作为盛世钱塘花园7幢1103室业主，经原告多次催讨，尚拖欠原告2011年1月1日至2014年12月31日的物业服务费8200元及车位费2400元，合计10600元。原告认为，被告经原告多次催缴后，仍不向原告交纳物业服务费及车位费的行为均已构成违约。故被告应立即向原告支付上述拖欠的物业服务费及车位费。为维护自身合法权益，原告诉至法院。请求：1、判令被告支付原告物业管理服务费用8200元，车位费2400元（物业服务费以76.35平方米自2011年1月1日至2011年6月30日按照1.8元每月每平方米计算，自2011年7月1日至2014年12月31日按照2.3元每月每平方米计算；车位费自2011年1月1日至2014年12月31日，按照每月50元每个车位计算）；2、判令由被告承担本案诉讼费用。被告时洁辩称：原告计算数据认可，但是不同意原告的诉请。1、原告违约在先，被告是在行使同时履行抗辩权。原告挪用维修基金被杭州市房管局等确认，且就该事实向法院起诉，要求原告返还部分被侵占的资金。原告串通上一届业主委员会提高物业收取标准，有大量的假票，但是没有达到面积过半以及户数过半，上届业务委员会隐瞒业主与原告签订补充协议，属于违法，不应得支持。原告在服务期间没有履行好起义务。2、原告物业费涨到2.3元是非法无效的。根据物权法以及国务院相关规定，物业费涨价需要面积过半以及户数过半同意，但是原告与上届业主委员会串通，未达到双半，原告依照2.3元收取违法。根据物业服务合同第23条约定，价格为包干价，由原告自负盈亏。根据合同法，服务方达不到服务标准，我方认为不仅不能适用2.3元的物业费标准，还需要在1.8元基础上下浮，具体由法院酌情认定。为证明自己的主张，原告华太物业向本院提供了下列证据：1、房屋登记信息查询记录1份，拟证明被告为案涉房屋所有权人；2、盛世钱塘花园物业管理服务合同及细则1份，拟证明原、被告的物业合同关系及双方的权利义务；3、补充协议1份，证明自2011年7月1日起盛世钱塘花园的物业费收费标准为住宅每月每平方米2.3元；4、快递单1份，5、跟踪记录1份，6、律师函1份，以上证据4-6拟证明原告对被告拖欠的物业费进行催缴的事实；7、车位交接书1份，拟证明盛世钱塘小区B-301车位为被告所有；8、钥匙交接记录1份，拟证明原告于2015年1月退出盛世钱塘小区。对原告提供的证据1、7，被告对真实性无异议，能够证明原告欲证明的事实，本院予以确认。对原告提供的证据2，被告认为恰证明原告违约；本院认为，该份证据能够证明原告与被告所在小区业委会关于物业管理服务权利义务的有关约定，予以确认。对原告提供的证据3，被告认为属无效，是原告串通上届业委会采用非法手段签订的，损害第三人利益；本院认为，该份证据能够证明原告与被告所在小区业委会就调整物业费问题达成一致意见的事实，予以确认。对原告提供的证据4、5、6，被告表示未亲自签收，不能达到原告的证明目的；本院认为，该组证据能够证明原告向被告案涉小区地址邮寄催收物业费材料的事实，予以确认。对原告提供的证据8，被告表示不清楚；本院认为，该份证据能够证明原告于2015年1月退出案涉小区的事实，予以确认。为证明自己的主张，被告时洁向本院提供下列证据：1、移送处理书1份，2、责令限期改正违法行为通知书1份，3、关于浙ＸＸ太物业服务有限公司违规行为的通报1份，以上证据1-3拟证明原告大量侵占被告所在小区的物业维修基金，故被告行使合同法规定的同时履行抗辩权是一种正当合法行为，并非违约；4、公开唱票结果1份，5、关于提升物业费的公告1份，以上证据4-5拟证明上届业主委员会与原告串通合谋进行的物业费调高的业主表决结果（尽管掺入了大量的重复票、假冒签名票），仍然没有达到法定的通过该意见的标准，原告并未在小区中关于提升物业费的公告；6、照片8张、维修受托函1份，拟证明开发商将维修义务委托给原告，但原告没有履行维修服务合同的义务。上述证据经庭审质证，对被告提供的证据1、2、3，原告对移送处理书及通知书的三性均有异议，对通报的真实性有异议；本院认为，该组证据所反映的物业维修基金问题与本案并非同一法律关系，不在本案审理范围内，与本案无关。对被告提供的证据4、5，原告对真实性、关联性均有异议；本院认为，该组证据与本案双方争议的物业费缴纳问题缺乏直接关联，故不予确认。对被告提供的证据6，原告对三性均有异议；本院认为，该组证据与本案双方争议的物业费缴纳问题缺乏直接关联，故不予确认。综合有效证据及当事人的陈述，本案经审理查明的事实如下：被告时洁系杭州市江干区盛世钱塘花园7幢1103室房屋所有人（与案外人俞晓共同共有），该房屋面积为76.35平方米。被告另买受盛世钱塘花园B-301号地下车位一个。2009年9月，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》一份，约定物业管理服务费的收费标准为每月1.80元/平方米，地下汽车位使用管理费每个每月50元。2011年8月15日，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《补充协议》一份，约定自2011年7月1日起物业管理服务费的收费标准为每月2.30元/平方米。被告未缴纳2011年1月1日至2014年12月31日期间的物业管理费和地下车位使用管理费。原告于2015年11月曾向被告邮寄律师函予以催缴。另查明，原告原名称为杭州复兴物业管理有限公司，于2007年8月27日更名为现名称。本院认为，原告与杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会签订《盛世钱塘花园物业管理服务合同》、《补充协议》，系杭州市江干区盛世钱塘花园业主委员会代表全体业主而签订，在该份合同及补充协议被依法撤销或确认无效前，对原、被告均有约束力。物业服务企业按照合同约定提供物业服务，业主应按合同约定支付物业服务费。本案原告为盛世钱塘花园小区提供了物业服务，被告作为业主应当按照约定支付服务费用及地下车位使用管理费。被告拖欠自2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费8200元及地下车位使用管理费2400元，经原告书面催讨仍未支付，故对原告要求其支付物业管理费及地下车位使用管理费的主张本院予以支持。被告认为原告未按约定提供相应服务，但未能提供充分证据予以确认，故本院不予采纳。被告认为原告物业服务致使其受损，可以另行提起损害赔偿之诉。被告认为原告侵吞物业维修基金，并已由业委会向本院起诉，与本案原告主张物业服务费及地下车位使用管理费的问题属于不同的法律关系，本案不予处理，被告以此抗辩不交物业费等，缺乏法律依据，本院不予采纳。被告认为物业费涨价系原告采取不合法手段所取得，但未能提供业委会与原告签订的《补充协议》被确认无效或被撤销的证据，故本院不予采纳。被告认为已缴纳物业服务费及车位费至2014年8月，但未能提供证据予以证明，故本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告时洁支付原告浙ＸＸ太物业服务有限公司2011年1月1日至2014年12月31日的物业管理费人民币8200元，于本判决生效之日起十日内付清；二、被告时洁支付原告浙ＸＸ太物业服务有限公司2011年1月1日至2014年12月31日的地下车位使用管理费人民币2400元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。按规定减半收取的案件受理费人民币32.50元，由被告时洁负担。被告应负担的诉讼费用应在本判决生效之日起三日内交纳本院。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币65元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户行：工商银行湖滨支行，帐号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。审判员  张妍妍二〇一六年六月二十八日书记员  石 娜