河南省信阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）豫15民终1110号上诉人（原审被告）：冷重阳，男，1967年12月23日生，汉族。委托代理人：冷鹏阳、蒋小超（实习），河南人天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡成江，男，1963年4月22日生，汉族。委托代理人：易善良，河南紫弦律师事务所律师。上诉人冷重阳与被上诉人胡成江因房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省光山县人民法院（2015）光民初字第01521号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人冷重阳及其委托代理人冷鹏阳，被上诉人胡成江及其委托代理人易善良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定，原告胡成江是光山县弦山街道宝相寺居委会（原城关镇上官岗村）打扣店村民组居民。1988年10月20日，光山县人民政府为胡成江发“字第1264号”房屋所有权证，该证载明房屋坐落（原城关镇）官岗打扣店，砖木结构平房4间，建筑面积106.4㎡。2001年为了光马路扩宽，光山县人民政府对光马路南侧房屋拆迁安置。同年2月25日，光山县城镇建设与管理领导小组市政建设办公室发（2000）125号拆迁通知单，通知原城关镇人民政府：“根据本次拆迁有关规定，你单位（所属）宝相寺居委会打扣店村民组胡成江同志，坐落在光马路口南侧的房屋需拆除，共九间，其中砖混七间，红灰瓦二间，总建筑面积191.33㎡。请按规定督促该同志务必于2001年4月5日前全部拆迁清运完毕”。随后原城关镇人民政府与胡成江达成拆迁协议书，按拆迁建筑面积“拆一安一”的原则安置。原告胡成江房屋于2001年拆除后，因政府原拟定在拆迁路段建六层安置楼未果，故原告尚未得到安置房，其与该村民组其他二十余户拆迁户即在拆迁修路占压剩余地块上搭建简易房出租。2002年胡成江搭建四间简易房，2003年县政府将其简易房拆除，2004年胡成江在原处又重新搭建四间简易房，出租给进城经商的寨河镇冷大湾村村民冷重阳一间，用于经营烟花爆竹及土纸，另租给姚道德两间、刘大军一间。起初几年房租费较低，一间一年只是几百元，双方未签订书面租赁协议。后来房租费逐年提高，到2010年胡成江要求上述三户承租人签订租赁协议。2010年1月1日胡成江带着已打印的租赁协议（租赁起止时间空缺待填写）到上述简易房要求与冷重阳签订书面协议，协议约定“房主胡成江为甲方，承租人冷重阳为乙方，今有甲方在光马路口南原拆迁处搭建石棉瓦房两间，经甲乙双方协商达成租赁协议如下：一、出租时间从2010年1月1日到2011年1月1日止为期一年，租金由乙方一次性付清。二、租金随市场行情一年一议，在同等价格下乙方可优先租用。三、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，签字后生效。”胡成江、冷重阳分别在协议落款处作为甲方、乙方签名。冷重阳同时在协议下方注明“经甲、乙双方同意，在政府不拆迁情况下，有乙方可继续租用”。该间石棉瓦房至今仍由被告用于经营烟花爆竹及土纸生意，原告现以被告拖欠2014年1月1日以后的房屋使用费等为由提起本案诉讼。原审认为：本案诉争的石棉瓦房是在2001年政府拆除原告房屋占地范围内用于修路剩余地块上搭建的临时用房，因剩余地块暂时未被合法利用，故该临时用房暂未被要求拆除，自搭建以来一直发挥着物的效用和价值，即由被告经商使用至今。在本案中，原被告各自主张该间石棉瓦房系自己出资搭建属自己所有，从而享有使用及收益权。为此原被告各自进行了举证，被告举证有其于2003年4月购买材料雇请人搭建棚屋的证人证言，还有2010年12月对棚屋进行装修购买材料的单据等；原告举证有兰春亮等四人的证言材料，证明诉争的石棉瓦房是原告在政府拆迁其房屋修路剩余地块上搭建的，原告同时还举证有2010年1月1日其与被告签订的租赁协议，证明该间石棉瓦房属原告所有，租给被告使用。在当事人所举上述证据中，租赁协议属诉讼前形成的客观证据，上有双方当事人的签字，其证明力大于言辞证据即证人证言；并且从上述证据反映的时间来看，被告主张2003年其搭建简易房，可是在尔后的2010年其又与原告签订租赁协议，协议内容反映石棉瓦房是原告搭建属原告所有，双方是租赁关系。鉴此，依法应采信证明力较大且签约时间在后的租赁协议，认定石棉瓦房属原告所有，原被告系租赁关系。该租赁协议在质证时，被告提出原告是为了向开发商重新要补偿费欺骗其所签的假协议，并据此主张协议无效。但因被告对此未举证证实且在法定期间内未行使撤销权，同时因被告不仅在协议签名，还亲笔注明“经甲乙双方同意，在政府不拆迁情况下，由乙方继续租用”字样。可见协议上的签字行为被告是经过慎重考虑的，是其真实意思表示，因此对被告上述质证意见不予采纳，从而认定该租赁协议是真实的。但因原告出租的石棉瓦房未取得建设工程规划许可证，其将临时用房出租给被告使用，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，双方签订的租赁协议应属无效，因此，原告关于请求判令确认原被告2010年1月1日签订的租赁协议无效，并判令被告立即搬出上述石棉瓦房的诉讼请求依法应予支持。因归属原告所有的上述一间石棉瓦房一直由被告租用受益，为此原告请求被告支付2014年1月1日至搬出交还之日的使用费，依照上述司法解释第五条之规定，对原告该项请求应予支持，但原告主张的使用费标准55元／天与其举证（每间18000元／年）不符，参照同地段简易房租金（占有使用费）标准，确定自2014年1月1日至交还之日起按49.32元／天计算。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十条之规定，判决：一、原告胡成江与被告冷重阳2010年1月1日签订的租赁协议无效；二、被告冷重阳于本判决生效之日起十日内将位于光山县光马路口其用于经营烟花爆竹及土纸的一间石棉瓦房交还原告胡成江；三、被告冷重阳于判决生效之日起十日内给付原告胡成江上述石棉瓦房自2014年1月1日至交还之日的占有使用费（49.32元／天计算）。四、驳回原告胡成江过高诉讼请求。案件受理费730元，原告承担230元，被告承担500元。宣判后，冷重阳不服，提起上诉称，一、上诉人进光山县城卖水果，代着卖鞭花炮，当时租胡成江的简易房，就是胡成江违法搭建的单砖墙垒的小屋。此房2003年被政府强行拆除后，上诉人又在扒了的废墟边用大伞撑着摆摊，至此后拉塑料布围简易棚，逐步修缮成现状。根本不存在2004年胡成江再次搭简易房租给进城经商的上诉人使用。胡成江没有任何的依据能证实上诉人使用的小屋是其搭建的，相反上诉人在一审中提供了从购材料到施工人员到场作证，均证实上诉人使用的小屋系自己搭建。按一审查明：2004年胡成江在原处又重新搭建四间简易房出租给上诉人，姚道德、刘士军使用。假设事实果然如此，那么这四间简易房的构造，使用材料应基本一致。可事实上该四间简易房无论地基、材料、大小均不一致，一审认定胡成江在原处又重新搭建四间简易房出租给上诉人使用是一审臆断的结果没有事实根据。一审查明称：起初几年房租费较低，一间一年只是几百元，双方未签订书面租赁协议如此认定。除胡成江当庭辩解所称外，没有任何的事实依据，一审完全是站在胡成江的立场，将胡成江的陈述辩解直接作为认定事实的依据，明显偏袒胡成江。一审经审理查明称：协议约定房主胡成江为甲方，承租人冷重阳为乙方，今有甲方在光马路口南原拆迁处搭建石棉瓦两间，经甲、乙双方协商达成租赁协议如下。而上诉人只使用自己搭的一间小屋，一审经审理查明的两间依据在哪儿。二、一审本院认为称：本案诉争的石棉瓦房是在2001年政府拆除原告房屋占地范围内用于修路剩余地块上搭建的临时用房。该认定的依据在哪儿。一审是如何确定我搭建使用的小屋就在胡成江被拆房屋的占地范围。退一万步讲，胡成江的房屋已被依法征收拆迁，其原来的房屋产权及土地使用权己不复存在，一审如此认定无非是为胡成江违法占地行为开脱，意图说明胡成江占地具有合理性。一审本院认为称：依照司法解释第五条的规定，对原告该项（即使用费）请求应予支持，确定自2014年1月1日至交还之日按49．32元／天计算。该认定显属错误且程序违法。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。而上诉人与胡成江所谓的租赁协议并没有具体租金的约定，仅仅是随市场行情一年一议。显然所谓租金标准是不具体、不明确的，应由双方协议，协议不成时，法庭应告知举证责任方委托评估，一审直接引用胡成江的证据参照确定，显然是错误的且程序违法。三、一审上诉人依法提出了反诉，请求确认协议无效，一审在本院认为中称：但协议无效的理由并非被告主张的，属《合同法》第五十二条第（2）项，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。同时认定“对于被告的反诉，因其未预交反诉费，依法不予审理。由上述两方面的本院认为可见，一审的上诉人未交反诉费不审理反诉请求，但却驳回了上诉人的反诉理由。该上诉人未预交反诉费，依法不予审理，但却没有依法告知上诉人应预交上诉费。显然一审没有依法告知上诉人预交反诉费，又以上诉人未交反诉费，对反诉请求不予审理，显然剥夺了上诉人的诉权属程序违法。而不审理反诉，却认定反诉理由不能成立如此裁判令人费解。依据《合同法》及《民法通则》的规定，依无效的合同取得的财产应当返还，该财产指已经取得及约定应取得的财产。因此胡成江主张支付所谓使用费依法不应得到保护。即使胡成江己取得所谓使用费也应返还上诉人，胡成江因无效合同造成的损失因其有过错也应自己承担。因此一审判决适用法律显属错误。被上诉人胡成江答辩称，原判决认定事实清楚，请二审维持原判。二审另查明，上诉人向法庭提交光山县人民政府土地管理的文件，证明诉争土地的性质是国有土地。被上诉人向法庭提交本院（2014）1014号民事判决书。二审查明的其他主要事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，本案二审的争议焦点为：涉案的简易房由谁搭建，由谁享有该简易房的财产性利益。被上诉人胡成江系光山县弦山街道宝相寺居委会打扣店村民组居民，其原居住房屋被行政征收且暂时未得到安置。因该宗地尚未得到开发，胡成江在该地块上搭建简易房出租给他人。因该简易房的搭建系因房屋拆迁安置所产生的问题，自胡成江自有住房被拆迁后的2010年1月1日，胡成江与冷重阳签订书面租赁协议。因该简易房未取得建设工程规划许可证，因此，原审判决其双方签订的租赁合同无效并无不当。鉴于本案系光山县人民政府因拆迁安置而形成的历史遗留问题，原审法院综合本案具体情节，判决被上诉人胡成江享有该物的财产性利益并无不当。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人上诉理由不能成立，其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费730元，由上诉人冷重阳承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑鹏飞审 判 员  崔仁海代理审判员  李 青二〇一六年六月三十日书 记 员  黄莹莹