四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终2349号上诉人(原审被告)魏怡，女，汉族，1978年8月2日出生，住成都市青羊区。委托代理人魏书林，男，汉族，1951年9月19日出生，住成都市青羊区，系魏怡的父亲。被上诉人（原审原告）中海物业管理有限公司成都分公司。住所地：四川省成都市高新区神仙树南路*号。法定代表人孙京伟，总经理。委托代理人冯小苏，女，汉族，1989年5月23日出生，住成都市锦江区，系公司员工。上诉人魏怡因与被上诉人中海物业管理有限公司成都分公司（以下简称中海物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服成都市青羊区人民法院(2015)青羊民初字第9180号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2010年10月18日，中海物业公司与中海兴业（成都）发展有限公司签订了《中海·金沙府前期物业服务合同》，约定：中海物业公司为位于成都市××羊区××、××、××组的中海·金沙府小区提供前期物业管理服务，高层电梯住宅3元/月/平方米，按物业实测建筑面积向业主收取公共性物业服务费用；物业服务费用按季交纳，魏怡应在每季首月10日前交纳当季物业服务费，逾期应按欠缴额3‰/天的标准像中海物业公司支付违约金；中海物业公司应维护物业区内公共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规行为，物业服务未达到约定的服务事项和质量的，应据实赔偿由此给魏怡造成的损失，合同自双方签字（盖章）之日起至业主委员会与新选聘的物业公司签订新的物业服务合同生效之日为止。合同签订之后，中海物业公司在案涉小区进行物业管理。2013年6月20日，魏怡向中海物业公司提交《业主/物业使用人信息登记表》，接收中海·金沙府12栋2单元301号房屋（面积174.38平方米），并办理完毕入住手续。2013年9月5日，成都市规划管理局出具《建设项目执法调查通知书》，要求案涉小区12栋2单元101号房屋业主就其修建房屋不能现场向执法人员提供规划许可手续事宜，于2013年9月6日12时前，带上相关材料到市规划执法监督局接受调查。同日，魏怡父亲魏书林以面谈方式与中海物业公司进行沟通，要求12栋2单元101号房屋业主拆除其搭建的棚架。2014年1月，魏怡向中海物业公司邮寄送达一份函件，载明因中海物业公司未制止12栋2单元101号房屋业主将大型钢材运进小区并完场全部违法搭建，魏怡决定从2014年1月起停止向中海物业公司交纳物业管理费，直到拆除上述违法搭建。魏怡未向中海物业公司交纳2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费共计10985.94元。上述事实有中海物业公司的企业法人营业执照副本、组织机构代码证、法定代表人身份证明、魏怡的身份信息、《中海·金沙府前期物业服务合同》、《业主/物业使用人信息登记表》《入伙接楼表》、《入伙流程确认单》、《建设项目执法调查通知书》、《客户沟通记录》、函件及庭审笔录等证据在案佐证，具有真实性、合法性、关联性，原审法院予以采信。中海物业公司在原审中的诉讼请求是：1、判令魏怡向中海物业公司支付拖欠的自2014年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费10985.94元；2、判令魏怡向中海物业公司支付拖欠物业服务费产生的违约金3295.78元（按拖欠物业服务费10985.94元的30%计算）；3、判令魏怡承担本案诉讼费。原审法院认为，中海物业公司与中海兴业（成都）发展有限公司签订了《中海·金沙府前期物业服务合同》系双方真实意思表示，应属合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”并参照《物业管理条例》第二十一条“业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”及第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。”之规定，魏怡作为中海·金沙府小区业主应按案涉前期物业服务合同的约定全面履行自己的义务，截至2015年9月30日，魏怡共欠缴物业服务费10985.94元，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合合同约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，原审法院对中海物业公司要求魏怡支付自2014年1月1日起至2015年9月30日止的物业服务费用10985.94元的诉讼请求予以支持。对魏怡关于中海物业公司未制止小区内其它业主的违法搭建行为，未尽到物业服务义务的抗辩理由，根据物业服务合同关于魏怡应履行维护小区内公共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规行为，物业服务未达到约定的服务事项和质量的，应据实赔偿由此给魏怡造成的损失的约定，魏怡的该项抗辩理由不能免除或减轻其交纳物业服务费的合同义务，若中海物业公司服务未达到约定的服务事项和质量，给魏怡造成损失的，魏怡应另案起诉。关于违约金，合同约定若魏怡逾期交纳物业服务费应按欠缴额3‰/天的标准向中海物业公司支付违约金，但中海物业公司自认约定的违约金计算标准太高，主张按照总欠缴金额的30%计算，即违约金为10985.94元×30%＝3295.78元，因魏怡逾期交纳物业服务费的行为对中海物业公司造成的主要损失为资金利息损失，中海物业公司主张的违约金显然过分高于资金利息损失，且魏怡对违约金进行了根本抗辩，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”之规定，原审法院将违约金酌情调整为300元。综上，中海物业公司的诉讼请求部分成立，原审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条第二款，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决魏怡在判决生效之日起十日内向中海物业公司支付物业管理费10985.94元、违约金300元；驳回中海物业公司其余诉讼请求。案件受理费157元，减半收取79元，由魏怡负担。宣判后，原审被告魏怡不服，向本院提出上诉，请求撤销原判，改判驳回中海物业公司的诉讼请求，本案一、二审诉讼费用由中海物业公司负担。其主要上诉理由是：魏怡楼下的业主私搭违章建筑，中海物业公司没有及时阻止，没有尽到《前期物业服务合同》约定的义务，魏怡不应向其支付物管费。被上诉人中海物业公司答辩称，对于魏怡楼下的业主私搭违章建筑，物管方进行了阻止并协助向相关机关反映情况，已尽到了物管方的相应义务，魏怡应足额交纳物管费。原审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉，维持原判。本院经二审查明，中海物业公司工作人员曾多次陪同魏怡的父亲魏书林前往相关行政机关反映魏怡楼下业主私搭违章建筑的问题。本院经二审查明的事实与原审查明事实一致。本院认为，中海物业公司是否履行了《前期物业服务合同》约定的义务约定的合同义务，魏怡是否应向中海物业公司支付物业管理费10985.94元、违约金300元，是本案在二审中的争议焦点。魏怡上诉认为，中海物业公司没有阻止楼下业主私搭违章建筑，违反了《前期物业服务合同》第二十一条关于中海物业公司应“维护本物业内公共区域秩序，协助有关部门制止违法、违规的行为”的约定，魏怡不应再向中海物业公司交纳物业管理费。对此本院认为，魏怡楼下业主私搭违章建筑的事件发生后，中海物业公司工作人员陪同魏怡家人向相关行政机关反映情况，本身即是在履行《前期物业服务合同》中约定的“协助有关部门制止违法、违规的行为”的合同义务，魏怡称中海物业公司违约的主张不能成立。根据本案已查明的事实，中海物业公司已按照《前期物业服务合同》的约定，为小区业主提供了相关物业服务，魏怡不能以个别业主私搭违章建筑为由拒绝交纳物业管理费。本案中，魏怡未按合同约定交纳2014年1月1日起至2015年9月30日止的物业服务费用10985.94元，已构成违约，原审判决魏怡向中海物业公司支付物业服务费10985.94元及违约金300元并无不当，依法应予支持。魏怡的上诉主张不能成立，本院不予支持。综上，原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担方式不变，二审案件受理费157元，由上诉人魏怡负担。本判决为终审判决。审 判 长  魏云霞代理审判员  陶田源代理审判员  刘冠男二〇一六年六月二十日书 记 员  曹 颖