广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0402民初8591号原告：珠海世鼎房地产投资顾问有限公司，住所地珠海市。法定代表人：蔚青春，总经理。被告：张舒敏，女，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王萍，广东华大律师事务所律师。被告：王红，女，汉族，住珠海市香洲区。委托诉讼代理人：王萍，广东华大律师事务所律师。原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司（以下简称世鼎公司）与被告张舒敏、王红居间合同纠纷一案，本院于2016年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告世鼎公司的法定代表人蔚青春、被告张舒敏、王红的共同委托诉讼代理人王萍到庭参加诉讼。庭审后，张舒敏、王红撤销对王萍的委托。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告支付代理佣金28000元；2.被告支付违约金140000元；3.被告承担案件受理费、律师费。事实和理由：被告张舒敏名下位于珠海市前山昌业路XX号XX栋XX房通过原告找到买方李某，并于2016年8月22日买方、卖方、中介方签订了珠海市二手房买卖合同，当时张舒敏人在外地、电话委托其母王红代签三方合同并收取定金。合同第一部分第十条明确约定买卖双方须于2016年8月31日之前向银行提交抵押贷款申请相关资料，中介方多次与卖方沟通张舒敏一直没有出现，代理人王红种种推脱，王红最后告诉我们上述房产不卖了，让我们去起诉她们。合同第二部分第十九条明确约定签订本合同收取代理佣金28000元，第二十条明确约定因卖方违约，代理方可要求卖方支付本合同约定的全部佣金，并可要求卖方支付该房地产总价款百分之十的违约金，卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。合同附件三补充协议约定，王红与张舒敏是母女关系，已协商好出售此房，如有反悔则按三方合同违约条款处理，本人王红愿承担一切责任。两被告辩称，居间报酬请求的前提是买卖双方达成了交易，本案中买卖双方并未达成交易，且买卖合同的卖方被告张舒敏并未授权王红签订合同，作为专业的中介公司，在授权有瑕疵的情况下，没有尽到注意的义务导致发生纠纷，且根据合同第17条，原告也没有完成代理协议，所以无权请求居间费用，被告不构成违约，不承担违约金。被告张舒敏未委托原告及王红买卖名下房产，未与任何中介公司就李某买卖房产的事项达成委托协议，且从未与原告进行任何形式的沟通。中介为了达成利益目标，签合同当晚带数十人到房屋强迫张舒敏家人签署合同，致使王红在凌晨头脑不清楚的情况下签了不平等的合同的，导致被告损失。中介明知房产证不是王红名字，强逼她签合同，违背职业道德。原告提交以下证据：二手房买卖合同。两被告未提交证据。经审理查明：被告王红系被告张舒敏的母亲。2016年8月22日，王红代表张舒敏（卖方）与李某（买方）、世鼎公司签订一份《二手房买卖合同》，就上述房屋的买卖作出约定，合同约定售价为140万元。合同第十九条约定，代理方在签订本合同的当日收取买方代理佣金28000元，如买卖双方最终未能完成房地产产权过户，则此代理佣金无需退还，因代理方原因导致的除外。买方承诺在交税后过户前支付给代理方。合同第二十条第二项第一款约定，因卖方过错或违约，致买卖双方未能办理产权过户手续的，代理方可要求卖方支付本合同的全部佣金，并可要求卖方支付该房地产总价款百分之十的违约金。卖方并应承担代理方追索其过错或者违约责任所支出的案件受理费、律师费等费用。合同尾页王红手写如下内容“本人王红（身份证号码）和张舒敏（身份证号码）是母女关系，已协商好出售此房，如有反悔则按三方合同违约条款处理，本人王红愿承担一切法律责任。”合同签订后，李某向张舒敏父亲张某支付定金3万元，王红向李某出具了收据。后张舒敏以没有授权王红签订合同为由拒绝履行合同，各方协商未成合同未能继续履行。原告主张在签订合同时与张舒敏通过电话，被告张舒敏说她妈妈签字就行了，合同签订后被告张舒敏在2016年8月24日回来约双方谈，第一次说要加价和加定金，第二次说要加价5万元，买方均不同意，卖方就说不卖了，后来打电话就不接了，在后来通过其他渠道了解被告将房屋卖给了其他人且已经过户。被告张舒敏、王红主张原告在签订合同当晚10点多带了数十人到被告家中，导致王红在凌晨头脑不清楚的情况下签了合同，中介明知王红不是房主仍要王红签订合同，应付相应的责任。另查明，被告张舒敏于2016年8月底将涉案房屋以143万元另行出售他人。本院于2016年10月12日受理李某诉张舒敏、王红房屋买卖合同纠纷一案，案件审理中，双方达成如下调解协议：张舒敏、王红于2017年5月22日前向李某支付9万元（包括返还李某支付的定金3万元）。若张舒敏、王红未在2017年5月22日之前未能一次性付清全款9万元，张舒敏、王红愿意向李某支付14万的违约金、退还3万元的定金及承担本案的全部诉讼费用等等。本院于2017年5月9日作出（2016）粤0402民初8758号民事调解书，对上述协议予以确认。本院于2017年5月22日传唤李某进行调查。法庭询问：合同没有继续履行的原因。李某陈述：“在签了合同后，因为当时王红签的合同，中介转述给我们说张舒敏第二天回来后针对合同的有些条款有意见，就要求我们增加定金、增加房款价格，我们认为合同已经签订，就不同意其加价要求。在签了合同后的第三天，我的老公去中介公司，并见到了张舒敏和王红，当时张舒敏开始要求加价，我们不同意，然后张舒敏就说当时合同是王红签的，说不卖了。后来就没有谈拢。当时她们两母女意见不一致，王红希望我们协商，但是张舒敏就坚决不同意卖。大概在合同签订后的第四、五天，在高新区拍出地王价格当晚，张舒敏就打电话给我老公希望加价到145万元，但是我老公不同意加价。我们想着解决事情，就在星期六在中介公司和张舒敏、王红见了面协商，当时张舒敏提出了合同条款的几个问题，中介也做了解答，随后张舒敏就突然之间说这几个问题也不讲了，她不卖房了。我们说不卖也行，但是要按合同约定赔偿，然后张舒敏不同意，我们就谈不下去了。法庭询问：在签订合同时王红有无出示房产证原件。李某陈述：“有的，当时在卖的房产里面签的合同，王红有出示房产证原件、户口本原件。当时在签合同过程中王红一直有用电话和她女儿电话沟通，当时张舒敏还提出过桥问题，中介在电话里也给她解答过。”本院认为，虽然没有书面的证据证明张舒敏委托王红出售涉案房产，但根据本案庭审调查及李某的陈述，可以确认王红在签订合同前向李某及世鼎公司出示了房产证、世鼎公司在签订合同过程中与张舒敏有电话沟通等事实，可以确认王红签订合同经过张舒敏的同意。被告张舒敏及王红关于张舒敏没有授权王红签订合同的抗辩，与事实不符，本院不予采纳。世鼎公司在深夜带数十人到涉案房产与被告商谈购房并签订合同虽有不妥，但被告张舒敏、王红作为完全民事行为能力人，应知晓在合同上签名的法律后果，两被告主张的王红头脑不清楚不能成为影响合同效力的理由。故王红代表张舒敏与李某、世鼎公司签订的《二手房买卖合同》系各方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方应恪守诚信，依约履行。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款：“代理人在代理权限内，以被代理人名义事实民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”的规定，应由被告张舒敏承担上述合同的相应权利义务。合同签订后，张舒敏以未授权王红出售房屋为由拒绝出售房屋，在商谈过程中提高定金及房价，并将房屋另行出售他人的行为，明显有违诚实信用原则，亦违反了双方合同的约定，构成违约，应当依照《二手房买卖合同》第十九条、第二十条的约定向原告世鼎公司支付全部佣金28000元。原告世鼎公司请求被告张舒敏支付代理佣金28000元，理据充分，应予支持。被告王红在合同中自愿承担一切法律责任，原告请求王红共同支付上述代理佣金，有事实和法律依据，本院予以支持。关于原告请求两被告支付违约金140000元。本院认为，原告作为居间人，与卖卖双方之间分别存在居间合同关系，有权与买卖双方就在履行居间合同过程中违约行为产生的违约金进行约定，但其并非是房屋买卖合同的当事人，无权与买卖双方就履行买卖合同过程中的违约行为而向其支付违约金进行约定，故合同第二十条中关于支付违约金的约定，对各方不具有约束力。原告世鼎公司请求两被告支付违约金140000元，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第四百二十四条的规定，判决如下：—、被告张舒敏、王红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司支付代理佣金28000元；二、驳回原告珠海世鼎房地产投资顾问有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3660元，由原告负担3050元，两被告负担610元；保全费300元，由两被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  杨 凡审 判 员  庞 博人民陪审员  徐媛媛二〇一六年六月二十日书 记 员  李 幸陈少如