四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第3807号上诉人（原审被告）四川华夏军发投资有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人刘若莉。委托代理人李忠富，四川天府律师事务所律师。委托代理人魏敏，四川天府律师事务所律师。被上诉人（原审原告）成都新城西城市投资经营中心，住所地：成都市温江区。法定代表人汤云龙。委托代理人康祝，四川汇圣律师事务所律师。委托代理人刘婷，四川汇圣律师事务所律师。原审被告成都东翔珠宝有限公司，住所地：成都市郫县。法定代表人张国行。委托代理人魏树彬，四川格法律师事务所律师。原审被告成都市兴菲亚百货贸易有限公司，住所地：成都市金牛区。法定代表人陈天强。上诉人四川华夏军发投资有限公司（以下简称华夏军发公司）因与被上诉人成都新城西城市投资经营中心（以下简称新城西公司）、原审被告成都市兴菲亚百货贸易有限公司（以下简称兴菲亚公司）、原审被告成都东翔珠宝有限公司（以下简称东翔珠宝公司）合同纠纷一案，不服成都市温江区人民法院（2012）温江民初字第739号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人华夏军发公司的委托代理人李忠富，被上诉人新城西公司的委托代理人康祝、刘婷，原审被告东祥珠宝的委托代理人魏树彬到庭参加了诉讼，原审被告兴菲亚公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院决定缺席审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2007年6月，新城西公司与华夏军发公司及成都市温江区跨元劳动服务有限责任公司签订了项目收购的《合作协议书》，对柳城镇大南街111号十字路口的综合大楼在建项目（现“金江大厦”）进行收购，2009年1月上述三方又签订了《补充协议书》，约定“在第一期款项到账后十个工作日内，原兴菲亚公司与返租业主签订的《合作经营协议》的相关权利义务转承给新城西公司，华夏军发公司负责协助新城西公司完善与返租业主的相关法律手续。”和“如由于华夏军发原因造成上述法律手续不能及时完善而导致的稳定事件及经济损失，由华夏军发承担全部后果，由此给新城西造成损失由华夏军发予以赔偿”等内容。协议签订后，新城西公司依约履行合同义务，于2009年2月21日支付了第一期收购款700万元，2009年8月17日给付了200万元，并代华夏军发公司给付了其他款项等。2009年2月6日，金江大厦-1-14层房屋所有权初始登记于原告城投中心名下。由于华夏军发在金江大厦项目转让给原告前已对外销售了部分房屋，新城西公司获得项目大产权后，已为41户未办理退房手续的购房个人办理了分户产权。华夏军发公司委托兴菲亚公司与东翔珠宝于2008年9月18日签订了《房屋租赁合同》，约定东翔珠宝承租金江大厦第一层房屋（面积350.6平方米），当时为华夏军发公司所有（现为原告所有），同时约定租赁期限8年（2008年9月30日到2016年9月30日），租赁费用为每月30，000元，第二年起每年租赁费用递增2%，租赁费用采取“先付后租”的方式按半年支付一次。2008年10月16日，华夏军发公司又委托兴菲亚公司与东翔珠宝于另行签订了《房屋租赁合同》一份，对东翔珠宝承租金江大厦第一层另外407平方米的房屋进行了约定，其约定租赁期限8年（2008年10月30日到2016年10月30日），租赁费用为每月10，833.2元，第二年起每年租赁费用递增2%，租赁费用采取“先付后租”的方式按半年支付一次。合同签订后，东翔珠宝直接将租金支付给华夏军发公司，从2009年2月起东翔珠宝共计支付给华夏军发公司1，742，057元，分别为2009年2月1日支付91800元（2009年2月1日-2009年4月30日）、2009年4月30日支付183600元（2009年5月1日-2009年10月30日）、2009年10月28日支付248600元（2009年11月1日-2010年4月30日）、2010年4月25日支付248600元（2010年5月1日-2010年10月31日）、2011年4月30日支付248600（2010年11月1日-2011年4月30日）、2011年10月29日支付248600（2011年5月1日-2011年10月31日）、2011年10月30日支付180000元（2011年11月1日-2012年10月30日）、2011年10月30日支付292257元（2011年11月1日-2012年7月30日），华夏军发公司对收到上述款项也表示认可，但均未提供与之相对应的银行付款凭证。2009年2月10日，新城西公司在报纸上公告“由四川华夏军发投资有限公司开发的金江大厦项目，因项目主体转至成都新城西城市投资经营中心，请金江大厦各位业主由见报之日（2月10日）起到成都市温江区柳城大道90号成都新城西城市投资经营中心办理相关手续”。由于新城西公司一直未收到金江大厦租金，新城西公司于2011年8月12日给东翔珠宝公司发去了《关于金江大厦资产业主变更相关事宜的函》，对金江大厦的产权情况进行了说明，并要求东翔珠宝公司停止向其他人支付租金，将2009年2月以来的租金支付给新城西公司，同时要求东翔珠宝公司与新城西公司变更租赁合同。2011年10月9日，新城西公司携公证员再次向东翔珠宝公司通告产权人身份，并向东翔珠宝的负责人张国行告知了产权变更情况，并出示了相关证件的复印件。但东翔珠宝公司仍然未将租金缴纳给新城西公司。原审法院认定上述事实的证据有：双方的当庭陈述，新城西公司2007年6月3日合作协议及2009年1月9日补偿协议各一份，城投中心项目收购款支付凭证共计277页，金江大厦《房屋测绘报告》及房源表共计77页，门牌号变更证明两份，金江大厦国有土地使用权、房屋所有权证明材料共计14页，城投中心2009年2月10日登报公告变更项目主体的证明材料，（2011）成温证内民字第5234号《公证书》，（2011）川成蜀证内经字第93265号《公证书》，房屋租赁合同。东翔珠宝公司出示的租赁合同两份，东翔珠宝租金缴纳票据八份。华夏军发公司出示《关于四川华夏军发投资有限公司变更原十字口综合楼项目业主申请的通知》温计投资2005第262号文件、《建设项目选址意见书》温规选2005第17号、《建设用地规划许可证》城规建2005第92号、《建设工程规划许可证》城规建2001第10号、《成都市建设工程施工许可证》成建施温字2001第01号、《商品房预售许可证》温房预售字第230号、温国用2005字第410号国有土地使用证、消防大队整改意见书，证明原告系金江大厦权利人，2009年1月21日《电子转账凭证》，2009年8月17日《中国建设银行进账单》，2011年7月13日函及国内特快专递详情单等证据在卷佐证。原审法院认为，新城西公司与华夏军发公司签订的《合作协议书》和《补充协议书》是双方真实意思表示，合法有效。华夏军发公司认为新城西公司违反了《合作协议书》和《补充协议书》的约定，华夏军发公司已经通知新城西公司解除协议，该协议已经终止，并向人民法院提起诉讼，请求确认该协议已终止，原审法院驳回了其诉讼请求，华夏军发公司上诉到成都市中级人民法院后，现已撤回上诉，故原审法院一审判决已生效，双方签订的《合作协议书》和《补充协议书》并未解除，仍然合法有效，双方应继续履行各自的权利义务。按照《合作协议书》及《补充协议书》的约定，华夏军发公司应在新城西公司支付第一期款项十日内即2009年1月31日前，将其与东翔珠宝公司签订的《房屋租赁合同》的出租人变更为新城西公司。同时，华夏军发公司原来所享有的租金权益也应由新城西公司转承。但华夏军发公司未按合同约定配合完善租赁合同变更和租金转承的相关事宜，仍继续收取租金不转付新城西公司，其行为已构成违约。根据《补充协议书》约定“如由于华夏军发公司原因造成上述法律手续不能及时完善而导致的稳定事件及经济损失，由华夏军发承担全部后果，由此给新城西公司造成损失由华夏军发公司予以赔偿”，新城西公司请求华夏军发公司赔偿新城西公司经济损失即自2009年2月起收取的东翔珠宝公司承租的金江大厦的商铺租金，并支付上述租金的银行同期贷款利息的诉讼请求，符合法律规定，也符合双方合同约定，予以支持。另，兴菲亚公司是受华夏军发公司的委托与东翔珠宝签订的房屋租赁合同，且未收取任何租金，华夏军发公司对此也予以认可，故兴菲亚公司不是本案适格被告，不应承担责任。其租金的数额，新城西公司除提供了两份租赁合同外，也未提供其他证据予以证实，东翔珠宝公司提供的8份华夏军发收取租金的收据，与新城西公司提供的租赁合同约定的租金金额基本一致，且华夏军发公司对该租金金额也表示认可。故原审法院对东翔珠宝公司于2009年2月至2011年12月31日支付了华夏军发公司租金1，742，057元予以认定。但新城西公司在诉讼请求中只要求了1，456，407.72元租金损失，故原审法院只对1，456，407.72元租金损失予以支持，其余部分新城西可另行主张权利。同时租金的利息应当按照给付租金的不同时间予以分段计算。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，第一百四十四条之规定，判决：由四川华夏军发投资有限公司在本判决书生效之日起十日内，赔偿成都新城西城市投资经营中心租金损失1，456，407.72元，并按照中国人民银行同期贷款利率标准计算利息至本判决确定的履行期限届满时止（从2009年2月1日至2009年4月30日以91，800元为基数计算，从2009年5月1日至2009年10月28日以275，400元为基数计算，从2009年10月29日至2010年4月25日以524，000元为基数计算，从2010年4月26日至2011年4月30日以772，600元为基数计算，从2011年5月1日至2011年10月29日以1，021，200元为基数计算，从2011年10月30日至本判决确定的履行期限届满时止以1，456，407.72元为基数计算）。宣判后，原审被告华夏军发公司不服，向本院提起上诉称：⒈被上诉人未依约履行付款义务导致其无权接管金江大厦，故被上诉人无权享受对金江大厦的收益权。⒉原审判决未认定物业管理服务费。⒊被上诉人主张权利应属于不当得利予以返还，不能使用合同法的相关规定。⒋被上诉人基于租金损失主张权利涉及超过诉讼时效，故其相关权利不应得到支持。新城西公司在二审中答辩称：⒈被上诉人是否违约与本案无关，且上诉人未在一审中提出反诉，本案由于上诉人隐瞒事实收取租金，系严重违约，被上诉人已经充分履行自己义务。⒉根据合同约定和客观事实，上诉人应在被上诉人支付第一笔款项十日内将租赁合同出租人变更为被上诉人，被上诉人应当承继租金收取权；⒊上诉人要求物管费应当在租金中扣除没有事实依据。根据合同约定，租金是上诉人应当给付被上诉人的款项，而不包括物管费。⒋上诉人主张超过诉讼时效，而本案并非简单的租赁合同，上诉人在一审中的诉讼请求没有过诉讼时效，上诉人的此项主张不成立。⒌本案是基于合同纠纷的，上诉人违约在先，所以我公司向上诉人主张的是违约责任，而非上诉人主张的不当得利返还权，原判适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。东翔珠宝公司在二审中陈述称：⒈本案在一审中新城西公司已经撤销了对东翔珠宝的全部诉讼请求，东翔珠宝不应是本案二审当事人；⒉本案二审主要是围绕上诉人与被上诉人之间的项目转让合同纠纷，正因为双方的纠纷久拖不决导致东翔珠宝在支付租金方面无所适从。介于此，在他们双方纠纷未解决之前，东翔珠宝只针对合同相对方支付租金。⒊东翔珠宝已经按照合同约定全部付清了自己应当付清的租金，在本案中，东翔珠宝公司未有任何过错，不应承担任何法律责任。本院经审理查明，2009年1月21日新城西公司按照《合作协议书》及《补充协议书》的约定支付了第一期收购款700万元。其余二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为：华夏军发公司是否应当赔偿新城西公司损失以及损失的具体金额。现针对该争议焦点评判如下：首先，新城西公司在原审诉讼中起诉要求华夏军发公司赔偿其自2009年2月起东翔珠宝公司承租的金江大厦的商铺租金，并赔偿上述租金的银行同期贷款利息损失，其起诉主张的依据是案涉《合作协议书》及《补充协议书》，根据案涉协议的相关约定，华夏军发公司与东翔珠宝公司的租赁关系在新城西公司收购金江大厦后转移至新城西公司，原以华夏军发公司名义与东翔珠宝公司签订的《房屋租赁合同》的出租人变更为新城西公司，相关权利义务转承给新城西公司，如由于华夏军发公司原因造成上述法律手续不能及时完善而造成新城西公司的经济损失，由华夏军发公司予以赔偿。对于华夏军发公司提出新城西公司在履行协议过程中存在逾期付款等违约行为以及新城西公司主张租金已经超过诉讼时效等理由，因华夏军发公司在本案原审中并未提出反诉，故新城西公司在履行协议过程中是否应支付尾款不属于本案审理范围，新城西公司起诉要求华夏军发公司赔偿损失，并非直接向华夏军发公司主张支付租金，故本案不适用关于主张租金的诉讼时效。其次，关于华夏军发公司应当赔偿新城西公司的具体金额问题。华夏军发公司认为新城西公司享有金江大厦收益权的起算时间不应当是2009年2月1日的上诉理由，本院认为，根据案涉《合作协议书》、《补充协议书》的约定，华夏军发公司应在2009年1月31日前将承租人的《租赁合同》变更至新城西公司名下，华夏军发公司应向新城西公司赔偿相应损失，即从2009年2月起应由新城西公司收取的租金，并支付相应利息。根据本案一审查明的事实，从2009年2月起，东翔珠宝公司共计向华夏军发公司支付租金1742057元，但新城西公司只主张了1456407.72元，原审法院根据东翔珠宝公司按期支付租金的具体时间、金额并结合被上诉人的诉讼请求分段计算利息正确。对于华夏军发公司上诉称该款中包括了物管费的理由，因与本案查明的事实不符而不能成立。综上所述，华夏军发公司的上诉理由均不能成立，本院对其上诉请求不予以支持。原审审判程序合法，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件20478.51元，由上诉人四川华夏军发投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  余 杨代理审判员  王晓川代理审判员  郝 亮二〇一六年六月二十六日书 记 员  李娅飞