上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3802号原告周磐，男，1974年12月11日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人周芝均，上海市诚至信律师事务所律师。被告黄全林，男，1958年1月19日生，汉族，住浙江省绍兴市。委托代理人臧清源，上海鼎力律师事务所律师。委托代理人孙明军，上海鼎力律师事务所律师。原告周磐与被告黄全林房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理。依法由审判员杨惠星适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人周芝均，被告及其委托代理人臧清源到庭参加诉讼。期间，本院于2015年11月19日根据原告的申请，对其进行了测谎鉴定，并于2016年1月6日收到心理测试分析意见书。2016年2月14日，经双方当事人同意，并由本院院长批准，延长本案适用简易程序审理的期限三个月。2016年3月2日，本院根据原、被告的申请，对系争房屋不同时点的市场价格进行评估，并于2016年4月12日收到相应估价报告。本案现已审理终结。原告诉称：其原系被告司机。期间，其于2002年12月向被告提出购买位于本区沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，被告表示同意并将系争房屋钥匙交付原告。此后，其按口头约定共支付被告购房款24.4万元，并对系争房屋装修后于2003年6月入住至今。而且，其多次向被告提出办理系争房屋过户事宜，但被告以两个儿子正在申报蓝印户口等借口拖延。据此，请求法院判令被告协助原告将系争房屋产权过户至原告名下。被告辩称：首先，1997年至2005年，原告系其司机。2002年底，其将系争房屋钥匙交付原告，原告于2003年年初入住系争房屋。入住的原因是原告向其提出借住系争房屋，因为原告的女儿“要读书”，而其自有房屋又在沪松公路北侧，路途远不方便，系争房屋又空着。其次，其分两次共收到原告给付的24万元，但该款是其向原告的借款而非购房款。再次，双方未就系争房屋达成过任何口头或书面的房屋买卖协议。因此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2001年12月24日，被告与上海九亭房地产开发有限公司(以下简称九亭房产公司)签订上海市商品房预售合一份，约定被告向九亭房产公司购买系争房屋。2002年7月2日，被告与九亭房产公司签署房屋交接书一份，确认双方于当日对系争房屋进行交接，并确认系争房屋总房价款为242,240元，且已全部付清等。2002年8月20日，被告对系争房屋取得沪房地松字(2002)第009688号上海市房地产权证，该证注记信息栏载明“2002.11.29确认具备申报蓝印户口资格2个”。2002年12月，被告将系争房屋钥匙交付原告，原告遂对系争房屋经装修后入住至今。此时，原告为被告司机。2009年以后，原、被告通过他人协调系争房屋买卖纠纷事宜，但未果。2015年8月，被告向本院提起诉讼称，原告系其原驾驶员，为帮助原告解决子女入学问题，将系争房屋交付原告使用，但事后一直没有将系争房屋返还被告，故请求法院判令原告将系争房屋返还被告。该案案号为(2015)松民一(民)初字第8227号。在该案庭审中，被告称“当时被告(注指本案原告，下同)提出由于女儿入学问题，要求原告(注指本案被告，下同)将系争房屋出借给被告，原告才将钥匙给被告”。2015年9月29日，原告遂以其上述诉称事由，向本院提起本次诉讼。审理中，原告就其主张的购房事实，申请证人慎某某、高某某出庭作证。证人慎某某陈述，某次吃饭时，经其介绍，被告称可将系争房屋售予原告，但需征得被告配偶同意；后来，原告拿到了系争房屋钥匙并进行了装修，而且办理了乔迁的酒席，其与被告均参加并送了礼；至于有无付款，其不知道。对证人慎某某的上述陈述，原告表示无异。而被告则称，在一次吃饭的时候证人慎某某确实介绍其将系争房屋卖给原告，但其没有正式答应；当时，因其暂时不入住系争房屋，遂将系争房屋钥匙给了原告，让原告先居住；原告办理乔迁的酒席，其当然要参加的，因为当时还是其司机，有感情的；24万元是原告主动借给被告，原告想要买系争房屋，但其没有正式卖，24万元可以还给原告，如果卖给原告，早就过户了。证人高某某陈述，原、被告均系其亲戚，而且原告系经其介绍至被告处任驾驶员的；当时，原告向其借款10万元，称用于向被告购买系争房屋。其知道买房时原告没有付钱给被告，因为被告称不急的，可以慢慢付。在原告向其借款时，被告经济困难，亦同时在向其借款，原告知道此事后不好意思，所以要支付部分房款；被告说过购买系争房屋是为了办蓝印户口，原告女儿读书近点，就卖给原告好了；原告装修完后请酒，其与被告都参加了；为系争房屋的产证问题，其与原告向被告交涉多次，被告就是称没有办好，根本没有借房这种事。对证人高某某的陈述，原告表示无异议。而被告则称，对身份关系其予以确认，而且原告是证人高某某介绍的；事实是原告主动向其买，不是其主动卖给原告；当时，其在借钱，原告向证人高某某借了钱再借给其本人，但是没有提及买房的事情。同时，原告还提供户口簿、出生证、证明，证明原告女儿的户籍在本区九亭镇，并因此分配在XXX小学就读，不存在被告在另案中所称的为帮助原告解决子女入学问题而将系争房屋交付原告使用的事实。被告对上述证据的真实性无异议，但认为与本案无关，并认为其在另案中所称的帮助原告解决子女入学问题是指“原告称借房读书，并不是因为该房屋才能在该学校读书”。此外，被告在回答本院“为何将系争房屋借给原告居住”及“有无收取租金”提问时分别称，“当时原告是我多年的司机，原告称为了方便小孩读书，想问我买房，我先把钥匙给了他”及“没有”。此外，就钱款给付问题，双方均确认无任何书面凭据。对此，原告称，其于2003年1月支付10万元，2003年6月支付5万元，2004年1月18日、20日、7月16日、8月3日分别支付2万元、1.4万元、2万元、4万元，共计24.4万元，均为购房款。而被告则称，其于2004年底收到10万元，第二次又收到14万元，上述款项均为借款。被告在回答原告关于“为何收取24万”的提问时称，“原告是想问我买房子，主动借了钱给我。我没有将系争房屋卖给原告。当时我资金紧张，原告拿钱借给我，我收下了，但是没有说明这个钱是什么意思”。被告在回答本院“该24万元有无归还”时称，“没有归还，2、3年前为了这24万双方及两位证人协调过，当时原告要求24万元不要还了，把房子卖给他，我说不可能的，……”。期间，被告先后称“是先借住，后买卖，而不是直接是买卖”、“一开始是出租的问题，后来原告提出购买，我方是同意卖的，仅是价款没有谈拢”、“买卖合同不单纯有买卖的合意，如果价款没有谈拢，买卖是不成立的，如果法庭认定买卖成立，也不应该按照2002年的价格，也应该按照现时的价格”、“泗泾法庭笔录中的陈述与本案中的陈述有冲突，应以本次为准，因为本次庭审中有当事人出庭，……”。另查明：2015年11月19日，根据原告的申请，本院就其关于占有系争房屋系基于买卖的陈述的真实性进行测谎鉴定，并于2016年1月6日收到华政[2015]心测字第29号心理测试分析意见书。该意见书载明，根据本次测试结果，原告对其与被告房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较高。原告对该意见书，没有异议。被告认为，从形式上看，该意见书不符合鉴定报告的规范要求；该意见书所列问题不能证明被告在说谎，而且将争议问题通过测谎来判断有失公平。针对被告上述异议，鉴定单位派员到庭答复如下，测谎鉴定未纳入司法鉴定管理范畴，故不存在资质的问题；其依据争议所列问题，须多次询问是技术要求；测试结果显示原告没有说谎现象；若原告认为当时是购买了系争房屋，就不会在测试中体现说谎。期间，被告于2015年11月13日致函本院称，请求法院将鉴定机构、鉴定程序、测谎依据及被告身体原因对测谎结果有无影响告知被告，再决定是否做测谎鉴定。2015年11月18日，被告又来向本院函称，因其身体原因(有高血压、冠心病)，不同意对其进行测谎。2016年1月29日，被告向本院递交测谎申请，请求对双方当事人就涉案客观问题(如：是否就价格达成一致，价格是否为24.4万元，2004年后是否就价格问题进行过协议)进行测谎。2016年3月2日，本院根据原、被告的申请，对系争房屋不同时点的市场价格委托相关单位进行评估，并于2016年4月12日收到上海科东房地产估价有限公司相应的估价报告。该报告载明，系争房屋于价值时点2002年12月15日和2016年1月15日的市场价值分别为26.55万元、279.94万元。对该报告，原、被告均无异议。但是，原告认为，应以上述2002年时点的价值作为转让系争房屋的价格。被告认为，若法院认定双方存在系争房屋买卖关系，则系争房屋的转让价款应以2016年时点的价值作为转让系争房屋的价格。以上事实，由上海市商品房预售合同、交接书、上海市房地产权证、上海市房地产登记簿、民事起诉状、庭审笔录、证人证言、心理测试分析意见书、函件、估价报告及当事人的陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：本案当事人的主要争议焦点是原告占有系争房屋是基于其所诉称的买卖，还是被告所辩称的借住。合同法及其司法解释规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。本案中，本院认定，原告占有系争房屋系基于其所诉称的买卖，而非被告辩称的借住。具体理由如下：一、根据查明的事实，原告占有系争房屋的过程依次是先由原告向被告提出购买系争房屋的意思表示，此后再由被告随即将系争房屋钥匙交付原告，后又由原告向被告给付相应价款。二、原告占有系争房屋之后，在经对系争房屋装修并入住的同时，原告又按当地习俗就入住系争房屋办理了乔迁的酒席，被告亦予以参加。三、被告在(2015)松民一(民)初字第8227号案件中关于原告占有系争房屋事由的陈述是为帮助原告解决子女入学问题。而在本案中又称“原告称借房读书，……”、“……,原告称为了方便小孩读书，想问我买房，我先把钥匙给了他”、“泗泾法庭笔录中的陈述与本案中的陈述有冲突，应以本次为准，……”等。两者存在明显不一，并且没有作出合理解释。四、2009年后双方虽通过证人协调过转让系争房屋的价款问题，但这只能证明当事人就系争房屋转让价款未能达成补充协议。五、自被告于2002年12月将系争房屋交付原告后，尤其是原告自被告处离职多年后，没有证据证明被告在此期间向原告主张过系争房屋的租金，更没有证据证明被告欲向原告返还已经收取的其所自称的“借款”。六、纵观以上几点理由，本院有理由相信双方当时没有签署书面合同以及原告向被告给付价款时被告未出具任何书面凭证，主要还是基于当时两者之间原告为被告驾驶员，而且互相极其信任的原因。七、心理测试分析意见书载明，根据本次测试结果，原告对其与被告房屋买卖合同纠纷陈述的可信度较高。基于此，本院认定，原、被告之间买卖系争房屋的合同于2002年12月已经成立。但是，原告关于被告当时将系争房屋以24.4万元的价格转让给原告的意见，因仅有其单方的陈述，没有其他相应证据佐证，且被告又未认可，事后经协调亦无果，故有关系争房屋转让的价款应以评估报告中2002年12月的市场价值即26.55万元为准。现仅有证据证明原告已给付被告24万元，故原告尚应给付被告价款2.55万元。同时，被告应当将系争房屋登记权利人协助原告变更登记至原告名下。期间，因权利人变更登记所需向相关单位或部门缴纳的税费，由原、被告按相关规定各自承担。基于上述裁判理由，被告关于原告占有系争房屋是基于借用等的辩称意见，依据不足，本院不予采纳。被告请求对双方当事人就涉案客观问题进行测谎的申请，对证明待证事实无意义，故本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十条第一款、第十三条、第六十条第一款、第六十一条、第六十二条第(二)项、第一百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第一条、第二条的规定，判决如下：一、被告黄全林于本判决生效之日起十日内协助原告周磐将坐落于上海市松江区九亭镇沪松公路XXX弄XXX号XXX室房屋登记的权利人由被告黄全林变更登记为原告周磐；二、原告周磐于本判决生效之日起十日内支付被告黄全林剩余购房款2.55万元。案件受理费80元，减半收取40元，财产保全申请费1,740元，鉴定费13,200元，合计诉讼费14,980元，由被告黄全林负担(已付7,200元，余款7,780元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  杨惠星二〇一六年六月二十八日书记员  林梅均附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。……第十三条当事人订立合同，采取要约、承诺方式。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。……第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。对合同欠缺的前款规定以外的其他内容，当事人达不成协议的，人民法院依照合同法第六十一条、第六十二条、第一百二十五条等有关规定予以确定。第二条当事人未以书面形式或者口头形式订立合同，但从双方从事的民事行为能够推定双方有订立合同意愿的，人民法院可以认定是以合同法第十条第一款中的“其他形式”订立的合同。但法律另有规定的除外。