湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终2223号上诉人（原审被告）：舒志勇。委托代理人：郑惠星，湖北省正大法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：罗建红。委托代理人：谭蛟、罗梦婕，湖北立丰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊英。委托代理人：解厚胜。上诉人舒志勇因与被上诉人罗建红、熊英房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00324号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月6日受理后，依法组成合议庭于2016年6月13日公开开庭进行了审理，上诉人舒志勇及委托代理人郑惠星，被上诉人罗建红及委托代理人谭蛟、罗梦婕，被上诉人熊英及委托代理人解厚胜到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。2015年6月3日，罗建红诉至一审法院，称2001年4月17日，罗建红与舒志勇签订《购房协议书》，约定：舒志勇将其位于武汉市汉阳区鹦鹉小道19号C栋4单元1层1室的房产出售给罗建红，房屋总价为73，000元，罗建红已全部付清。协议签订后，2001年6月，舒志勇将该房屋交付给罗建红，罗建红随后装修并入住至今。2015年3月，熊英要求罗建红腾退所居住的武汉市汉阳区鹦鹉小道19号C栋4单元1层1室房屋，理由是：2015年2月，舒志勇将该房屋已出售给自己并办理了过户。罗建红认为，舒志勇明知房屋已经出售给罗建红，且罗建红实际居住至今的情况下，仍然将房屋再次出售给熊英。而熊英明知罗建红居住在该房屋中仍然购买该房屋，舒志勇与熊英之间明显存在恶意，严重损害了罗建红的合法权益。请求：1、确认舒志勇与熊英之间的房屋买卖合同无效；2、确认罗建红与舒志勇之间的购房协议有效，舒志勇协助罗建红办理武汉市汉阳区鹦鹉小道19号C栋4单元1层1室房屋过户事宜；3、本案全部诉讼费用由舒志勇与熊英承担。舒志勇辩称：诉争房屋是单位分配的福利房，舒志勇也和罗建红说过，当时政策有规定，该房屋五年内不能买卖。舒志勇和罗建红之间签订的协议是无效的。合同是否有效由国家法律规定。熊英辩称：1、根据相关法律规定，不动产所有权以房地产部门登记为准，如罗建红认为该登记有问题，应提起行政诉讼，不应在本案提起诉讼。2、舒志勇与熊英签订的房屋买卖协议是合法有效的，并办理了产权变更登记。请求驳回罗建红的诉讼请求。熊英和罗建红不是合同的相对方，熊英不是本案适格被告。一审法院经审理查明：位于武汉市汉阳区鹦鹉小道19号C栋1层1室房屋（建筑面积68.85平方米）原系舒志勇所在单位分配的福利房屋，经过房改，该房屋所有权于2000年6月19日登记至舒志勇名下。2001年4月17日，罗建红（乙方）与舒志勇（甲方）签订《购房协议书》，约定：一、甲方自愿将汉阳区鹦鹉小道19号C栋东方公寓四单元一楼一室，房型21，其建筑面积为68.85平方米，总房款计人民币柒万叁仟元整，出售给乙方。二、乙方自愿购此房。三、经甲乙双方友好协商，乙方先付给甲方房款人民币叁万伍仟元，甲方将房屋产权证交给乙方。四、乙方尚欠甲方余款人民币叁万捌仟元整，待甲方土地证办理完毕后及交给乙方后，余款一次付清给甲方。协议签订后，罗建红依约分批向舒志勇支付了全部购房款。舒志勇在《购房协议书》上注明：房款人民币73，000元已付清，将房屋产权交给罗建红。舒志勇将房屋两证交付给罗建红。罗建红同时入住该房屋至今。罗建红与舒志勇之间至今未办理房屋产权过户手续。2015年1月30日，舒志勇（甲方）与熊英（乙方）签订《武汉市存量房买卖合同》，约定：甲方将上述房屋出售给乙方，成交价格为人民币100，000元，付款方式为现金，合同还对其它内容进行了约定。合同签订后，舒志勇与熊英办理了房屋产权过户手续，该房屋所有权于2015年2月4日登记至熊英名下。该房屋产权人登记为熊英的《武汉市房屋产权登记信息查询单》上显示房屋评估价为人民币388，355元，熊英所交契税也是以该评估价为计税金额。一审法院认为：罗建红与舒志勇之间所签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，合法有效。该协议已实际履行，罗建红支付了全部购房款，舒志勇也将房屋交付给了罗建红，并将房屋两证也交付给了罗建红，罗建红在涉案房屋内居住已达十多年。舒志勇在明知自己已将涉案房屋出售给罗建红的情况下，又将该房屋出售给熊英，且成交价格明显低于市场价格，该交易明显异乎寻常。熊英辩称舒志勇欠其债务人民币250，000元，舒志勇用该房屋抵偿债务，熊英另外又支付现金人民币100，000元给舒志勇，该房屋实际是以人民币350，000元成交。熊英未提交任何证据以证实其与舒志勇之间存在以房抵债的协议，也未提交任何证据证实其向舒志勇支付了现金人民币100，000元，对熊英的辩称主张不予采信。且熊英在房屋买卖过程中已经知晓该房屋内有人居住，在该房屋买卖行为可能会损害居住人利益的情况下，熊英也没有对该房屋及居住人进行实地了解，没有尽到注意义务。故舒志勇与熊英应为恶意串通损害罗建红利益，舒志勇与熊英之间所签订的《武汉市存量房买卖合同》应无效。舒志勇应协助罗建红将涉案房屋过户登记至罗建红名下。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（二）项、第一百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、舒志勇与熊英之间所签订的《武汉市存量房买卖合同》无效；二、舒志勇与罗建红之间所签订的《购房协议书》有效；三、舒志勇于本判决生效之日起十日内协助罗建红将位于武汉市汉阳区鹦鹉小道19号C栋4单元1层1室房屋过户登记至罗建红名下。案件受理费人民币7，125元（罗建红已预交），由舒志勇、熊英各承担人民币3，562.5元，舒志勇、熊英于本判决生效之日起十日内将应承担的案件受理费直接支付给罗建红。判后，舒志勇不服，向本院提起上诉，请求：一、撤销原判，改判舒志勇与熊英之间所签订的《武汉市存量房买卖合同》有效；二、本案全部诉讼费用由罗建红承担。事实及理由：舒志勇与罗建红之间所签订的《购房协议书》不是舒志勇的真实意思表示，因舒志勇多次向罗建红借钱未还，受逼迫才签订《购房协议书》，且7.3万元明显低于当时房价，另房改房五年内不能上市交易，故舒志勇与罗建红之间所签订的《购房协议书》是无效的。舒志勇与熊英之间所签订的《武汉市存量房买卖合同》，是舒志勇的真实意思表示，舒志勇已收到熊英支付的全部房款。被上诉人罗建红答辩，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人熊英答辩，不服一审判决，认同舒志勇的上诉理由。二审审理中，熊英自述购房之前不认识舒志勇，是因解厚胜认识舒志勇才购得本案诉争房屋，不知道房屋有人居住，亦未进入房内查看，但解厚胜知道房屋有人居住。解厚胜自述与舒志勇是朋友关系，双方在购房之前就有经济往来，熊英购房向舒志勇支付的钱款均是其办理的，曾两次查看房屋，但均未见到罗建红。本院经审理查明：一审判决查明事实属实。本院另查明：熊英与解厚胜于2015年1月22日结婚。熊英与解厚胜至今从未进入本案诉争房屋查看房屋结构、朝向、装修等状况。一审庭审中，熊英称房价是35万元，二审庭审中，熊英与舒志勇均称房价是40万元。熊英与舒志勇除在房管部门备案的房价是10万元的合同外，无其他书面合同。本院还查明：舒志勇自述2015年年初，舒志勇曾要求罗建红再给30万元，就与罗建红办理房屋过户手续，罗建红未予同意，罗建红实际上放弃了购买权。罗建红自述购房之前不认识舒志勇，亦不认可购房之前与舒志勇有经济往来，向舒志勇支付的7.3万元均系购房款，且舒志勇向罗建红出具的收条也注明是收到房款。该房屋在2001年4月时的市值就是6－7万元左右。并称2014年12月，解厚胜曾打电话要求罗建红腾退房屋，罗建红还报了案。舒志勇未提交2001年4月17日前与罗建红有经济往来的证据。本院认为：2001年4月17日，罗建红与舒志勇签订的《购房协议书》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。罗建红支付了全部购房款，舒志勇也将房屋交付给了罗建红，并将房屋两证也交付给了罗建红，罗建红在涉案房屋内居住已达十多年，该协议已实际履行。舒志勇在明知自己已将涉案房屋出售给罗建红的情况下，又将该房屋出售给熊英，合同成交价格明显低于市场价格。熊英与解厚胜在房屋买卖过程中均未对该房屋的现状进行实地了解，就支付40万元的全额房款，明显不符合常理，且解厚胜所称向舒志勇支付的40万元亦无法证实系购买本案诉争房屋的房款，故一审判决认定舒志勇与熊英恶意串通损害罗建红利益，舒志勇与熊英之间所签订的《武汉市存量房买卖合同》无效并无不当。舒志勇的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，125元，由舒志勇负担。本判决为终审判决。审判长  安林锋审判员  骆朝辉审判员  李斌成二〇一六年六月二十日书记员  饶诗敏