内蒙古鄂托克旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0624民初760号原告李怀忠，男，汉族，现住内蒙古乌海市。委托代理人包银波，内蒙古启安律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托代理人乌云塔娜，内蒙古启安律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司,住所地内蒙古鄂尔多斯市。法定代表人李安洲，系公司董事长。委托代理人管成刚，该公司法律顾问。代理权限为特别授权。原告李怀忠诉被告伊金霍洛旗荣安房地产开发有限责任公司（以下简称荣安公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理后，依法由审判员王小龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李怀忠及其委托代理人包银波、乌云塔娜和被告荣安公司的委托代理人管成刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李怀忠诉称，2011年4月13日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇博洋花园5号楼1单元702号商品房。房屋建筑面积131.35平方米，单价3326.40元，房屋总金额436922.64元。合同约定原告的付款方式为：买受人（原告）首付总房款30%，即136923元，其余70%，即300000元由出卖人（被告）帮助买受人办理银行按揭贷款。合同约定被告交付房屋的期限为2011年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房经验收合格交付买受人使用。出卖人逾期交付房屋的违约责任为：逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人有权解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起15日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之一的违约金。2013年4月17日，双方又签订一份《补偿协议》，约定被告由于工程未能按时交工，开发商给已交房款的业主在已签合同价格的基础上每平米补偿500元。约定在2013年7月30日前交付房屋，逾期则承担每日向业主支付所付金额的千分之一的违约金。商品房买卖合同签订后，原告依约交付了首付款并如期办理了银行按揭贷款，将全部房款支付给了被告，但被告没有按期交付房屋，而是以资金短缺、房地产市场萎靡为由推脱原告。原告认为，被告所开发的该小区已经具备房屋竣工验收的条件，其迟迟不予办理房屋质量、安全消防等竣工验收手续，是故意与承建方恶意串通来逼迫办理分期付款的买受人尽快支付剩余的购房款。现博洋花园4号楼、5号楼全部通水、通暖、通电（现电梯因承建人不交出钥匙无法开通），原告已经入住。对于被告的违约行为，现原告请求法院判令被告承担向原告逾期交房的违约金350828元，违约金从2013年7月30日计算至2016年3月1日共计945天；请求法院判令被告对原告入住的房屋办理竣工验收手续；请求法院判令被告对原告入住的房屋尽快委托物业公司提供物业服务并承担本案的诉讼费用。被告荣安公司辩称，第一原告并没有如其所述，已经将全部购房款436922.64元支付完毕。首先，根据原告与被告签订《商品房买卖合同》原告采用分期付款的方式购房，按贷款银行的要求，最迟至银行贷款发放之前，应向被告支付全部首付款136923元。但他仅支付了96923元，时至今日，依然拖欠被告首付款40000元。其次，在被告为原告办理完贷款手续后，原告并没有如约向银行偿还贷款。自2012年12月31日至2015年6月29日期间，共违约13次，因被告是原告与银行之间贷款的担保人。银行于是从被告的贷款保证金中共扣划49921.98元，用以代替原告偿还贷款。因此，至今原告共欠被告购房款40000元、代偿银行贷款49921.98元，按合同的约定，还应支付迟延付款利息6120元（自2011年12月13日至2016年3月13日，共1530天，40000元按每天万分之一计算），合计金额96041.98元。第二原告请求被告向其支付350828元的违约金，没有法律和事实依据。首先，原告拖延支付购房首付款，拒不履行合同确定的给付价款的义务，已经构成根本违约。原告的违约行为是被告没有交付房屋的原因之一。其次，受金融环境的影响，加之与承建单位种种矛盾，是房屋无法按时竣工的又一原因。但被告本着诚信原则，始终在与原告积极协调赔偿事宜。2013年4月份，被告就迟延交房拟定了“补偿协议”，原告拒不签字。补偿协议至今没有成立，原告今天却用没有成立的补偿协议约定的补偿办法主张赔偿，没有法律依据。2014年9月20日，被告通过电话及书面通知的方式，多次告知原告到被告领取房屋钥匙，但原告至今未领。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，被告2014年9月20日，书面通知原告领取房屋钥匙的日期即为房屋交付日期。按被告与原告签订的“商品房买卖合同”第八条、第九条之约定，被告愿意向原告支付违约金41280元。（自2011年11月1日至2014年9月20日，共1040天，已付房款396923元按每天万分之一计算）。综上，原告应向被告支付价款54761.98元（96041.98元-41280元）。故请贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张向法庭提供了下列证据：证据一商品房买卖合同复印件（原件核对无异议退回），证明原告已依约交付房屋首付款并办理银行按揭贷款，但被告未按合同约定向原告交付验收合格的房屋。被告对于证据一的真实性、合法性和关联性及证明目的均认可。证据二补偿协议复印件一份（原件核对无异议退回），证明原、被告双方于2013年4月17日与原告签订《补偿协议》，约定因被告未按时交房，在已签订合同价格的基础上每平米补偿原告500元，并约定被告在2013年7月30前交付房屋，逾期则承担每日向业主支付所付金额千分之一的违约金。补偿后原告购买的房屋总房款实际为371247元。被告对于证据二的真实性认可，证明目的不认可。理由是1、约定的违约金过高。2、补充协议中第四条所约定，是因为原告没有按时交付首付款，所以被告不应当承担每日向业主支付所付金额千分之一的违约金。证据三荣安公司收据复印件（原件核对无异议退回），证明原告于2011年4月向荣安公司支付购房款136923元，荣安公司出具了收据。被告对于证据三的真实性、合法性和关联性以及所证明的问题均认可。实际欠首付40000元。被告为证明自己的答辩向法庭提供下列证据：证据一房屋买卖合同复印件一份，证明1、合同第六页第九条证明被告自2011年10月30日房屋最后交付期限的第二日至实际交付日止，按照已付房屋价款的万分之一支付违约金，据此计算，被告应支付的违约金数额为41280元。2、合同第七条证明原告未付首付款40000元的违约金6120元。原告对证据一真实性认可，证明目的不认可。原告需要按照补充协议中的违约责任来计算违约金。证据二按揭贷款补充协议复印件（原件核对无异议退回），证明上调了10%首付款比例，需要补交首付款40000元及最终贷款金额为260000元。原告对证据二真实性没有异议。经质证，对原告提供的证据一、证据二、证据三，因该三组证据真实、合法且与本案相关联，本院对该三组证据予以采信；对被告提供的证据一、证据二，因该两组证据真实、合法且与本案相关联，本院对该两组证据予以采信。经审理查明，2011年4月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的位于鄂托克旗棋盘井镇博洋花园5号楼1单元702号商品房，房屋建筑面积131.35平方米，单价3326.40元每平方米，房屋总金额436922.64元，合同约定原告的付款方式为原告首付总房款的30%，即136923元，其余70%即300000元由被告帮助原告办理银行按揭贷款，合同约定的被告交付依照国家和地方人民政府规定经验收合格的商品房的期限为2011年10月30日前。并约定被告逾期交房的违约责任为：若合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。协议签订后，原告依约给付被告购房首付款136923元；2011年7月26日，由于银行审批最终贷款金额为260000元，原、被告双方签订了按揭贷款补偿协议，约定原告须于2011年12月31日前向被告补交上调的首付款即40000元，如原告未按约付清上调首付款，被告不予办理交房手续和产权办理手续。2013年4月17日，由于被告的项目未能及时完工，导致购房业主未能按所签合同内规定交房时间入住，故原、被告双方签订补偿协议，约定被告在2013年7月30日前交房，否则承担每日向业主支付所付金额的千分之一的违约金。被告给原告在已签合同价格的基础上每平米补偿500元，补偿款在40%的首付款中扣除，剩余部分补偿款在完工之日以现金形式一次性补偿给业主。已付清40%首付款的业主将在工程完工后一次性给付。原告开庭时承认未交付上调的首付款40000元，原告实际已付房款396923元。本院认为，原、被告双方所签的商品房买卖合同、按揭贷款补充协议、补偿协议，属于双方的真实意思表示，亦未违反法律规定，本院对上述协议的法律效力予以认定，且后签订的协议是对之前协议的变更或补充。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。故双方应当按照上述协议约定履行自己的义务，违反约定亦应承担约定的违约责任。本案中，双方于2011年4月13日签订的商品房买卖合同中约定交房条件是商品房经验收合格，原、被告双方在补偿协议中又约定，交付房屋时达到三通一平的标准，该标准应是对交付条件的补充约定。因被告至今未办理房屋验收手续，故被告辩称原告所在小区达到三通一平标准，被告于2014年9月20日通知原告领取房屋钥匙不能视为满足了房屋的交付条件，故不能视为被告交付房屋。双方在按揭贷款补充协议中约定被告须于2011年12月31日前向原告补交上调的40000元首付款，否则被告不予办理交房手续，但2013年4月17日的补偿协议中约定“由于工程未能按时交工，被告给已交房款的业主在已签合同价格的基础上每平米补偿500元，补偿款在40%的首付款中扣除”，依此计算，原告的补偿款超过了上调的40000元首付款，证明被告应付的40000元首付款已在该补偿款中扣除，故被告辩称原告未交齐首付款已构成违约的理由不能成立。综上，被告未在2013年7月30日前向原告交付经验收合格的房屋，构成违约，应当按照约定承担违约责任。但被告认为补偿协议约定的违约金过高，本院认为根据《中国人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中原告依据补偿协议请求的违约金数额明显超出因被告违约给原告造成的损失，根据《合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准是原、被告双方之前认可接受的，且符合因逾期交房给原告造成的损失，故本院将原告请求的违约金标准调整为原告所付房屋总价款的日万分之一，时间从2013年7月31日起至原告请求的2016年3月1日止。被告以其代原告偿还银行贷款49921.98元而要求从违约金中核减的答辩意见，因与本案不属于同一法律关系，应另案主张。《商品房销售管理办法》第四十条规定，房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。房地产开发项目的竣工验收，不属于民事诉讼法调整的范围，故对原告要求被告对入住房屋办理竣工验收手续的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张的被告尽快委托物业公司提供物业服务的诉讼请求，本院认为业主可成立业主委员会依法选聘有资质物业服务企业提供物业管理服务，故对该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三条之规定，判决如下：一、被告荣安公司于本判决生效之日起五日内立即给付原告李怀忠逾期交房的违约金37509元（以房款3396923元为本金按日利率0.01%从2013年7月31日起计算至2016年3月11日止）。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费3281元，由被告负担351元，剩余2930元由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鄂尔多斯市中级人民法院。申请执行期限：二年。审判员 王 小 龙二〇一六年六月九日书记员 乌日古玛拉