贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初1638号原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司。法定代表人黄海涛。特别授权委托代理人李翔。一般授权委托代理人章黔。被告罗青。特别授权委托代理人曾加祥。原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司与被告罗青物业服务合同纠纷一案，原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司于2016年3月22日向本院提起诉讼。本院立案受理后，依法由审判员娄成志独任审判，于2016年6月8日公开开庭进行了审理。原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司的委托代理人李翔、章黔，被告罗青的委托代理人曾加祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司诉称，2015年6月15日，原告接替六盘水兴公仆物业管理有限公司接手公园天下三期A栋的物业管理，并于当日在小区内公告，公告期为2015年6月15日至2015年6月21日，公告期满后，原告正式进入公园天下三期A栋开始物业管理活动，按原告与六盘水市房地产开发总公司签订的前期物业合同约定，物业管理服务费为每月1.20元/平方米。被告接受原告物业服务至今，其以小区规划地面无车位、无绿化为由从2015年7月至2015年11月共计5个月时间拒付物业管理费（2015年7月之前的物业费六盘水兴公仆物业管理有限公司保留诉权），被告住宅房为114.56平方米，共拖欠物业费687元。原告按物业要求全面履行自己应尽义务，绝大多数业主对服务质量比较满意并认可，作为服务对象的被告有义务支付物业管理费，不能以各种理由推卸责任而不支付物业费。被告经原告多次催要，仍然不履行给付物业费的义务。故诉至法院，请求法院判决：被告偿付拖欠物业服务费5个月共计687元；本案的诉讼费用由被告承担。原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司在举证期限内向本院提交了以下证据：1、营业执照（复印件）、法定代表人身份证明书及其身份证（复印件）各一份，用于证明原告主体资格及法定代表人的身份情况；2、《前期物业服务合同》一份，用于证明原告取得物业服务的资质且原告已约定履行了义务，原告与被告之间存在物业合同关系；3、物业公告（包含张贴公告的照片）一份，用于证明原告从2015年6月21日进驻公园天下三期A栋，并开始物业服务，且原告取得公园天下三期A栋的物业服务资格；4、缴费通知一份，用于证明原告已通知被告在2015年11月30日前到原告处核实所欠物业服务费，并尽快缴纳。被告罗青辩称，原告与被告之间无权利义务关系，原告的诉讼请求没有法律依据，2015年1月之前一直为被告提供服务的是六盘水兴公仆物业管理有限公司，后因被告与该公司沟通无效后，六盘水兴公仆物业管理有限公司退出了物业管理，业主自行筹备成立了委员会，且聘请了新的物业公司服务公司，原告没有与被告或者业主委员会签订任何的物业合同，故请求驳回原告的诉讼请求。被告罗青在举证期限内向本院提交了以下证据：1、被告身份证（复印件）一份，用于证明被告身份情况；2、《商品房买卖合同》一份，用于证明被告购买公园天下三期A栋703号房屋及约定了前期物业管理的事实；3、致公园天下三期业主公开信、乌蒙新报报纸各一份，用于证明被告购买房屋后从交房屋到被告入住，与被告建立物业管理合同关系都是六盘水兴公仆物业管理有限公司，原告与被告无物业管理合同关系。对证据的分析及认定：对原告提交的营业执照、法定代表人身份证明书及其身份证，该组证据能够证明原告的诉讼主体资格及法定代表人的身份情况，故本院予以确认；对被告提交的身份证，能够证明被告的身份情况，故本院予以确认；对原告提交物业公告（包含张贴公告的照片）、缴费通知，和被告提交的《商品房买卖合同》、致公园天下三期业主公开信、乌蒙新报报纸，对该组证据虽双方都对彼此提交的证据提出异议，但该组证据能够相互印证形成证据链证明被告在购买房屋时与房屋开发商约定由原告作为其前期物业管理公司，负责前期物业管理，合同中约定的物管费单价每月1.2元/平方米，但交房时被告与六盘水兴公仆物业管理有限公司建立了物业管理合同关系，六盘水兴公仆物业管理有限公司撤出对被告的物管服务，因公园天下三期A栋业主没有物业管理，原告接替六盘水兴公仆物业管理有限公司成为前期物业管理公司的事实；对原告提交的《前期物业服务合同》，该证据能够证明原告与房开公司约定原告系被告的前期物业管理公司的事实，对此本院予以确认。通过以上对证据的分析认定，本案查明如下事实：被告罗青居住在六盘水市房地产开发总公司开发的公园天下三期A栋703室，该房屋的建筑面积为114.56平方米，在购买的房屋的《商品房买卖合同》，约定六盘水市房地产开发有限公司依法选聘前期的物业服务企业为原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司，业务委员会成立后，由业主大会决定物业公司的选聘，前期物业管理期间，物管费单价每月1.2元/平方米。但开始时合同中约定的前期物业服务企业并未实际为被告提供物业服务，与被告达成物业管理关系的企业系六盘水兴公仆物业管理有限公司，双方约定房屋前期即竣工验收日起一年内的物管费为每月1.0元/平方米，以后物管费按每月1.2元/平方米。后在履行时收取的费用为每月1.0元/平方米，后原告要收取每月1.2元/平方米，双方就此发生争议，协商不成，六盘水兴公仆物业管理有限公司发出函件，声明不再为被告提供物业服务。当时被告所在小区并未成立业主委员会，原告基于与被告所居住房屋的房开公司即六盘水市房地产开发总公司签订的前期物业管理合同关系接管物业服务，并在发出物业公告，载明：“公园天下A栋楼业主（住户）：一、从2015年6月15日起，六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司接替六盘水兴公仆物业管理有限公司，即日起正式进入该楼进行物业管理服务。二、公告期：2015年6月15日至2015年6月21日。三、公告期内如有对本公告有异议，请与安康盛物业公司联系（联系人：迟鲁波，电话：870****）。四、公告期满，如无异议，六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司正式进入该楼进行物业服务”。2015年7月至2015年11月期间原告为被告提供了物业服务，但被告拒不支付物管费，被告于2015年11月18日发出缴费通知，被告逾期未支付，故原告诉至本院。本院认为，房屋购买后，居于管理的需要，房屋所在小区的前期物业管理一般由房屋的开发公司指定，待小区住户的业主委员会成立后，由业主自行决定前期物管公司的去留。本案中，先与被告建立物业管理关系的是六盘水兴公仆物业管理有限公司，在提供物业管理后因双方就物管费未能达成一致意见，后六盘水兴公仆物业管理有限公司不再提供物业服务，此时被告所居住的小区并未成立业主委员会，原告基于与被告所居住房屋的房开公司即六盘水市房地产开发总公司签订的前期物业管理合同关系接管物业服务，并在进驻前发出异议公告，被告未提出异议，并接受原告的物业管理服务，可见原告提供了物业服务，被告接受其服务，双方具有物业管理关系，被告应当支付原告物业服务费。原告在接替六盘水兴公仆物业管理有限公司时，发出的公告中并未明确物业管理费的收取标准，而六盘水兴公仆物业管理有限公司前期管理时收取的管理费用为每月1.0元/平方米，原告在管理期间，其也未提交相关证据证明其管理服务具有明显提高，故本院酌情仍按每月1.0元/平方米计算费用，2015年7月至2015年11月共5个月，被告还应支付原告的物业服务费为572.8元（114.56平方米×1.0元/平方米×5个月）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：被告罗青于本判决生效之日起十日内支付原告六盘水市钟山区安康盛物业服务有限责任公司物业服务费用572.8元。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告罗青负担（原告已预交，被告罗青于本判决生效之日起十日返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，原告可在本判决确定的履行期限届满后二年以内，向本院申请强制执。审判员  娄成志二〇一六年六月二十日书记员  陈露彩