山东省青岛市市北区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0203民初3443号原告青岛青建博海物业有限公司。法定代表人岳林涛，董事长。委托代理人刘萌、谭天。被告王钟媛。委托代理人杨玉文、张清俊。原告青岛青建博海物业有限公司与被告王钟媛物业服务合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序由审判员康玉山独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘萌、被告委托代理人杨玉文、张清俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告青岛青建博海物业有限公司诉称，被告系青岛市XX区XX路XX号XX号楼XX单元XX户的业主，住宅建筑面积93.31平方米。2012年10月31日，原告与被告签订《物业服务协议》，合同第六条约定：“物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.45元/月；电梯运行费按照住宅平方米按照0.4元/月标准收取”。第七条约定：“业主应于购房合同中约定交付之日次月起缴纳物业服务费。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的10日前履行交纳义务”。第二十二条约定：“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费用、电梯运行费��相关费用的，每日应按未缴费金额千分之五的标准支付违约金”。合同签订后，原告按照合同约定提供了物业服务，但被告自2014年4月起至今无故拒缴物业服务费。原告多次催要未果，诉至本院请求判令：1、被告支付自2014年4月至2015年12月期间的物业服务费用3624.6元；2、被告支付违约金1087.38元；3、本案所有诉讼费由被告承担。被告王钟媛辩称，一、被答辩人违反双方签订的物业服务协议内容，构成违约。根据双方签订的《物业服务协议》第十条约定：小区内公共道路或其他场地不得停车；如果小区车位不足，业主确需利用上述场地停车，则必须经半数以上业主同意。但自2012年交房至今，在未经50%以上业主同意的情况下，小区地面上始终有大量车辆存放，甚至占用了部分绿地，并造成了绿地的沙化。针对上述情况，小区业主始终不间断向被答辩人反映，但被答辩人一直不予解决，被答辩人的工作人员黄海霞表示，该问题系涉及历史遗留问题故历时三年未能解决，可见被答辩人明知自己违约，但仍漠视或放任该情况持续发生；通过与被答辩人的交涉记录可知，被答辩人对该情况亦无法妥善处理，属于恶意违约。二、被答辩人未能按双方签订的《物业服务协议》内容提供服务，答辩人仅同意按其实际提供的服务标准交纳物业费。1、小区公共区域清洁卫生服务未达到双方约定的标准。根据协议，公共区域清洁卫生服务级别为一级，但被答辩人提供的服务内容没有任何一项符合该标准，现实的情况是小区清洁工作不彻底、不及时，楼道、地下车库、电表间，甚至连消防通道都堆满了各种垃圾，部分地段的垃圾经业主多次催促后仍未清理，部分卫生死角异味严重。2、小区的综合管理服务未达到双方约定的标准。根据��议，综合管理服务级别为二级，但被答辩人提供的服务内容未能达到该标准，主要表现在：小区存在私搭乱建情形，但被答辩人并未予以制止或者请求相关部门处理；对业主报修的事务处理不及时，甚至不予处理，例如楼道灯和警报器损坏等，即使业主向被答辩人反映后仍不能获得及时的维修。3、小区的公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务、公共部位、公共设施设备日常运行、养护服务均未达到双方约定的标准。小区其他业主均对被答辩人推诿的态度和漠视的处置方式表示十分失望和愤慨，小区内拒绝缴纳物业费的业主非常多，本案绝非个案，从业主委员会出具的《关于“XX半岛”小区物业管理的问题》就能看出，被答辩人提供的服务质量存在严重问题的事实已经得到大部分业主的认可，一味对拖欠的物业费进行催收并不能解决问题，被答辩人努力提高服务质量，为小区业主营造整洁、和谐的居住条件才是解决问题的根本。物业服务协议本应在自由、平等、公平的基础上签订，但依据被答辩人历年提供的服务质量来看，被答辩人属于未完全履行或者未履行协议内容，后续亦未能采取积极有效的补救措施，违约在先，故无权要求答辩人按照协议约定的标准给付物业费，这样对答辩人显失公平。原告为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一，业主手册，证明原告与被告签订《物业服务协议》，约定原告对被告所购买的青岛市XX区XX路XX号XX号楼XX单元XX户的房产提供物业服务，被告在房屋交付之日起的次月向原告交纳物业管理的费用，并约定每月的物业费1.85元/平方米，业主未按期交纳物业费的，每日按未缴费金额的千分之五向原告支付违约金。证据二，入住手续流转单、房屋交付验收表，证明被告2012年10月31日已经办理了交接房屋的相关手续，按照双方签订的《物业服务协议》，被告应于2012年11月起向原告交纳物业服务费用。证据三，物业服务的照片，证明原告按照双方《物业服务合同》的约定，为被告房产所在的小区提供物业服务。证据四，收款收据，证明被告在办理入住手续后，向原告缴纳了2012年11月1日至2014年3月31日期间的物业费。证据五，催费通知照片、ems快递回执单，证明2014年4月之后，因被告未按照约定向原告交纳物业费，原告多次以电话、短信、登门、ems快递的形式向其催交物业费。被告质证称，对证据一、二、四、五真实性无异议，对于证据三真实性不予认可，物业公司提供的物业服务未达到标准。被告提交以下证据进行抗辩，证据一，业主手册之《物业服务协议》，证明《物业服务协议》第三章第六条规定了收费分项标准并规定��乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按本合同约定的服务内容和质量标准提供服务”。证明了原告负有提供公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务等的合同义务。第四章第十条规定“小区内公共道路或其他场地不得停车。如果小区车位不足，业主确需利用上述场地停车，则必须经半数以上业主同意”证明了原告负有管理小区停车等义务且不应擅自利用小区内道路或其他停车场地停车。证据二，业主手册之《消防安全管理责任书》，证明责任书第四条：“甲方应对园内公共区域等固定消防设备、设施进行定期的保养、维护并及时检修”。证明了原告负有维护消防设备、保障消防设施的使用的义务。证据三，住宅物业服务分等收费标准，证明收费标准第一章规定二级物业综合服务应做到：“对违反小区公约（临时公约）或政府有关规定的行为进项劝阻、制止或报有关部门处理；应24小时受理业主或使用人的报修，急修半小时内到现场处理”。“每年的沟通面不低于小区住户的80%”。“每年至少一次征询业主或使用人对物业服务的意见，满意率85%以上，并对薄弱环节进行改进”。第二章规定一级公共区域清洁卫生服务共包含楼内公共区域和楼外公共区域两部分内容，具体标准详见服务要求。第四章规定二级公共区域绿化日常养护服务应做到：“绿化档次高、有专业人员实施绿化养护管理，绿地设施、硬质景观保持完好；草坪生长良好，常年保持平整，边缘清晰，基本无杂草、杂物”。第五章规定二级共用部分、共用设备日常运行、养护应做到：“对违反规定私搭乱建的擅自改变房屋用途及其他违反业主公约等行为及时劝阻，并报告业主委员会相关部门”。证据四，照片和QQ谈话记录，��明A1-A6证明原告已知地上有乱停车现象且也知道问题存在有三年之久，但一直没有解决；违反《物业服务协议》第四章第十条规定。A8-A12证明原告知晓地下乱停车现象，但一直没有进行良好管理。B1-B11证明业主向原告反映对车库门锁毁坏一事迟迟没有解决；电表间杂乱异常，明显疏于管理；火警报警器损毁亦不及时修理。公共区域的灯坏了也未及时更换；违反《物业服务协议》第三章第六条。C(1)-C(3)证明原XX半岛规划中的小区绿化地面积锐减，杂草丛生，小区地上部分绿化地已作停车之用；未达到《收费标准》第四章中二级公共区域绿化日常养护服务所规定的标准，亦违反《物业服务协议》第三章第六条中“提供公共区域清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、公共区域绿化养护服务”的义务。证据五，《关于“XX半岛”小区物业管理的问题》，证明XX半岛小区业主���员会也认为原告对小区的管理存在如下问题：清洁工作不及时、不彻底；小区内消防通道不畅；未经业主许可开户地面停车和对私搭乱建不及时制止、对进入车库的车辆未及时管理和对绿化景观维护不到位等。原告质证称，对证据一和证据二没有异议，对证据三服务分等收费标准要回去落实，对证据四真实性有异议，即使照片是真实的也不能证明原告提供的服务没有达到法律标准，对证据五真实性有异议，业主委员会出具的证明与本案存在利害关系，该证明不能证明本案的事实。经审理查明，被告王钟媛系位于青岛市XX区XX路XX号XX小区XX号楼XX单元XX户的业主，XX户住宅建筑面积93.31平方米。原告青岛青建博海物业有限公司为被告所在小区提供物业服务。原、被告签订《物业服务协议》，该协议约定，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为高层住宅1.45元/月；电梯运行费按照住宅平方米按照0.4元/月标准收取。业主应于购房合同中约定交付之日次月起缴纳物业服务费。物业服务费用按季交纳，业主或物业使用人应在每季度首月的10日前履行交纳义务。小区内公共道路或其他场地不得停车，如果小区车位不足，业主确需利用上述场地停车，则必须经半数以上业主同意另查明，被告于2012年10月31日入住XX半岛XX号楼XX单元XX户，并向原告交纳了2012年12月1日至2014年3月31日的物业费用。自2014年4月起被告未向原告交纳物业费用，原告曾通过出具催费通知单、EMS快递等形式向其催缴物业费。再查明，XX半岛小区存在部分公共物品损坏、卫生清理不及时、小区内违规停车等情况。原告主张的滞纳金1087.38元是按照被告拖欠的物业费3624.6元的30%计算所得。以上事实有业主手册、入住���续流转单、房屋交付验收表、物业服务照片、收款收据、催费记录、EMS回执单、住宅物业服务分等收费标准、QQ谈话记录、关于“依山半岛”小区物业管理的问题及原、被告当庭陈述予以佐证。经庭审质证，可以认定。本院认为，原告青岛青建博海物业有限公司与被告王钟媛签订的《物业服务协议》，系双方在自愿基础上真实的意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。双方当事人都应当按照合同的约定享有权利、承担相应的义务。原告已经提交证据证实其按物业服务协议的约定为太阳岛小区提供了物业服务，被告亦应当如约向原告交纳相应的物业费用。现原告提交的证据可以证实被告自2014年4月起未交纳物业费，被告对该事实亦予以认可。故原告诉请被告支付其自2014年4月至2015年12月的物业服务费用3624.6元符合法律规定，本院予以支持。另外，原告主张被告支付滞纳金1087.38元，本院认为，物业服务合同是业主和物业管理服务企业在自愿基础上对物业维修养护、管理及对相关区域内的环境卫生、安全防范等事项作出的约定，物业公司有权收取物业费用，但亦应当按照合同的约定全面的履行管理服务义务。本案中，XX半岛小区内存在卫生清理不及时、物件损坏不及时维修、小区内违规停车等情形，原告的管理服务存在瑕疵，因此，原告关于滞纳金的请求，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告王钟媛于本判决生效十日内支付原告青岛青建博海物业有限公司物业服务费用3624.6元；二、驳回原告青岛青建博海物业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未能按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告王钟媛承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判员  康玉山二〇一六年六月二日书记员  陶 琳