广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终3779号上诉人(原审被告):杨维炳，身份证住址广州市花都区。委托代理人：余义海，广东博浩律师事务所律师。被上诉人(原审原告):广州珠江钢琴集团股份有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：李建宁。委托代理人：刘坚，广东百科律师事务所律师。原审第三人：全宏伟，身份证住址湖南省衡南县。原审第三人：甘云林，身份证住址湖南省衡南县。原审第三人：全向阳，身份证住址湖南省衡南县。原审第三人：张德运，身份证住址福建省福鼎市。原审第三人：全少云，身份证住址湖南省衡南县。原审第三人：张春生，身份证住址湖南省祁东县。原审第三人：段前顺，身份证住址湖南省衡南县。原审第三人：陈锡亮，身份证住址广东省揭阳市榕城区。原审第三人：丁森林。上诉人杨维炳因与被上诉人广州珠江钢琴集团股份有限公司（以下简称“珠江钢琴公司”）、原审第三人全宏伟、甘云林、全向阳、张德运、全少云、张春生、段前顺、陈锡亮、丁森林物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第904号民事判决，向本院提起上诉。原审第三人全宏伟、甘云林、全向阳、张德运、全少云、张春生、段前顺、陈锡亮、丁森林经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号房地产权证记载，广州市越秀区解放南路濠畔街104号厂房，建筑面积531.38平方米，权属人为珠江钢琴公司，取得方式为分割。因珠江钢琴公司与杨维炳的纠纷，广州市公安局越秀区分局曾于2014年4月3日收到珠江钢琴公司要求调查处理杨维炳相关行为的信访材料。后该局于2014年5月10日告知珠江钢琴公司，对于双方的房屋使用纠纷，建议向人民法院诉讼解决。另查明，杨维炳于2013年11月17日与原审第三人全少云签订租赁合同，将上述房屋部分出租给全少云使用，租期从2013年11月20日起至2015年11月19日止，月租金5700元。于2014年1月6日与原审第三人陈锡亮签订租赁合同，将上述房屋部分出租给陈锡亮使用，租期从2014年1月6日起至2017年1月6日止，月租金2600元，从次年起每年的租金递增5%。于2014年1月6日与原审第三人甘云林签订租赁合同，将上述房屋部分出租给甘云林使用，租期从2014年1月6日起至2017年1月5日止，月租金3000元。于2014年2月23日与原审第三人丁森林签订租赁合同，将上述房屋部分出租给丁森林使用，租期从2014年2月23日起至2017年2月22日止，月租金3000元，从三年起每年的租金递增5%。于2014年4月8日与原审第三人张春生签订租赁合同，将上述房屋部分出租给张春生使用，租期从2014年5月1日起至2017年4月30日止，月租金3300元，从次年起每年的租金递增5%。于2014年5月1日与原审第三人段前顺签订租赁合同，将上述房屋部分出租给段前顺使用，租期从2014年5月1日起至2017年5月1日止，月租金2800元，从次年起每年的租金递增5%。于2014年5月1日与原审第三人全向阳签订租赁合同，将上述房屋部分出租给全向阳使用，租期从2014年5月1日起至2019年5月1日止，月租金2500元，从次年起每年的租金递增5%。于2014年9月1日与原审第三人张德运签订租赁合同，将上述房屋部分出租给张德运使用，租期从2014年9月1日起至2017年8月30日止，月租金2000元。于2014年10月1日与原审第三人全宏伟签订租赁合同，将上述房屋部分出租给全宏伟使用，租期从2014年10月1日起至2017年10月1日止，月租金1200元，从次年起每年的租金递增5%。因本案纠纷，珠江钢琴公司于2015年4月7日向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：一、杨维炳立即停止侵占并返还珠江钢琴公司所有的广州市越秀区解放南路濠畔街104号厂房；二、杨维炳向珠江钢琴公司支付从2013年5月10日起至实际返还上述厂房之日止的房屋使用费（按照建筑面积531.38平方米，以广州市房管部门公布的同期同地段同类房屋租金参考价标准计算，即2013年按照42元/平方米/月，2014年按照43元/平方米/月的标准计算）；三、九个原审第三人对上述请求承担连带责任。杨维炳原审辩称：涉讼大楼是杨维炳与花县第三建筑工程公司合建的，由杨维炳提供资金，提供材料、提供人工、负责建设、负责拆迁并负责各方面手续，由花县第三建筑工程公司以其名义征地。大楼共8层，大楼建设完成后，杨维炳无偿将首层546平方米产权及使用权归广州幸福弦乐厂使用，另外在三楼以下无偿抽实居面积70-80平方米出租给广州幸福弦乐厂使用。大楼4-8层由杨维炳出售给广州钢铁厂作为职工宿舍使用。2-3层由杨维炳安置补偿给被拆迁户回迁居住，有些拆迁户是住户，有些拆迁户是产权人。珠江钢琴公司接手后，由于广州幸福弦乐厂的原因导致杨维炳办理不了拆迁回迁的产权过户，导致杨维炳收不到租。珠江钢琴公司将2、3楼共12套房屋房改给原职工租户，导致杨维炳租金损失。出租给租户的房屋是属于杨维炳的，导致12套房屋的损失。杨维炳确认首层面积为531.38平方米。大楼首层原由珠江钢琴公司出租给十户商户经营，基于上述原因，杨维炳于2014年5、6月期间逐户逐户做思想工作将首层厂房收回使用。现杨维炳与首层租户重新签订租赁合约，由杨维炳向首层的租户收取租金。首层租户均没有转租情况。原审第三人全宏伟、甘云林、全向阳、张德运、全少云、张春生、段前顺、陈锡亮、丁森林均无陈述意见。原审诉讼中，珠江钢琴公司称：2013年11月20日前涉讼房屋由珠江钢琴公司分租给姓黄的人，由他分租给其他人，珠江钢琴公司直接向其收租。但实际其没有收到租，也没有向珠江钢琴公司缴纳过租金。由于房屋一直被杨维炳控制，珠江钢琴公司一直没有收取过租金。2014年5月9日，珠江钢琴公司到涉讼厂房向租户收取租金时，所有租户称杨维炳以断水断电相威胁，故租金已交给杨维炳。从2014年5月9日开始珠江钢琴公司无法向租户收取到租金。珠江钢琴公司主张的房屋使用费是以整个首层来计算的，杨维炳于2014年5月10日全部霸占整个首层，故房屋使用费从2014年5月10日起计算。杨维炳称：珠江钢琴公司的产权证是在杨维炳不知情的情况下办理的，不予认可。派出所于2014年4、5月左右约谈杨维炳，派出所称珠江钢琴公司、杨维炳之间是产权争议，属于民事纠纷，建议通过诉讼解决。涉讼房屋建好后交由广州幸福弦乐厂。2014年开始由杨维炳控制，由杨维炳出租给原审第三人收取租金，2014年签订租赁合同之后才是杨维炳管理的。2014年之前是广州幸福弦乐厂控制，广州钢琴公司将涉讼房屋包给一个人使用。原审第三人均向杨维炳交租至2015年9月。关于上述原审第三人使用涉讼房屋的部位、面积情况，原、杨维炳均表示不明确。珠江钢琴公司并称：据此同意原审第三人承担的房屋使用费以其与杨维炳签订的租赁合同所约定的租金标准来计算。杨维炳就其答辩还提供了广州幸福弦乐厂与花县第三建筑工程土建综合大楼协议书，广州医疗设备厂征用房屋搬迁安置协议书，花县建筑队汇给医疗设备厂搬迁费信汇单及医疗厂写给建筑工程队的搬迁费收款收据，征用房屋搬迁安置补充协议（实际安置回迁2楼10套房屋给医疗设备厂，后来被珠江钢琴公司房改给医疗设备厂的职工），广州钢铁厂基建办公室就签订《征用房屋安置补充协议》写给广州幸福弦乐厂的信函（因为杨维炳出售了4-8层的房屋给广州钢铁厂，故书写了该信函），住户拆迁安置协议书（其中黄某甲、江某的为复印件，其余为原件；与拆迁户的协议，有住户，有产权人，均安置于2、3层房屋；2、3层分别有13套房屋，其中10套给了医疗设备厂，其余安置给拆迁户），原广州幸福弦乐厂1998年1月6日发给广州华南医疗器械有限公司委托信函（广州华南医疗器械有限公司即原广州医疗设备厂），广州幸福弦乐厂委托杨维炳处理濠畔街104至110大楼手续事宜的函，广州珠江钢琴集团有限公司委托杨维炳处理濠畔街104至110大楼手续事宜的通知，2007年12月10日珠江钢琴厂与杨维炳《会议纪要》（当时12套房屋已房改了，杨维炳要求珠江钢琴公司补偿3000元/平方米给杨维炳，珠江钢琴公司口头同意，并没有写入会议纪要；2001年，黄某乙为珠江钢琴公司的负责处理涉讼大楼相关事宜的负责人，其指示3位工作人员过来，答应补偿3000元/平方米给杨维炳，后开会时珠江钢琴公司只愿意支付13万元房改款给杨维炳，但杨维炳不同意，故珠江钢琴公司没有加盖公章），原广州幸福弦乐厂书记黄某丙见证书，广州珠江钢琴集团有限公司发2001年2月14日发给广州华南医疗器械有限公司的《关于协助解决房改遗留问题的函》，原濠畔街104至110住户拆迁搬迁费请领表共5页，广州市房地产权属证明书、房改出售住房单元明细表，广州医疗设备厂诉广州市幸福弦乐厂征地回迁安置纠纷一案法院一、二审判决书，谢某、冯某、詹某拆迁回迁户诉广州市幸福弦乐厂征地回迁安置纠纷案法院一审判决书，花县建筑队（杨维炳）拆原104至110旧房拆除及运输费用及旧厂房图纸13页，原幸福弦乐厂办理产权分割通知，收取原广州医疗设备厂租金单据等证据予以证明。杨维炳并称：广州市幸福弦乐厂的权利义务由珠江钢琴公司承继。花县第三建筑工程公司为杨维炳的挂靠单位、协议书上花县第三建筑工程公司的权利义务由杨维炳一人承担。珠江钢琴公司质证称：广州市幸福弦乐厂与珠江钢琴公司于1997年12月17日合并，广州市幸福弦乐厂的权利义务由珠江钢琴公司享受及承担；花县第三建筑工程公司与杨维炳的关系不清楚；珠江钢琴公司、杨维炳之间并非合作建房关系，涉讼大楼是珠江钢琴公司与广州钢铁厂合建的。杨维炳所挂靠的公司与珠江钢琴公司是建筑承包关系。广州幸福弦乐厂与花县第三建筑工程土建综合大楼协议书并没有花县建筑工程公司与珠江钢琴公司合建建房及取得新建大楼产权的约定,协议约定首层产权及使用权均是归珠江钢琴公司所有；其他的证据与本案没有关联性。原审法院认为：广州市越秀区解放南路濠畔街104号厂房是登记在珠江钢琴公司名下，属珠江钢琴公司所有的房产，非属杨维炳的房产。据杨维炳的答辩意见，杨维炳对此亦无太大异议。但杨维炳却因与珠江钢琴公司有关涉讼大楼的其他纠纷而侵占属珠江钢琴公司所有的上述房屋并另行出租给原审第三人使用，其行为侵害了珠江钢琴公司的物权。珠江钢琴公司要求杨维炳停止侵害，返还上述房屋，并支付侵占期间的房屋使用费，合法合理，原审法院予以支持。鉴于杨维炳无权将上述房屋出租给原审第三人，而珠江钢琴公司作为房屋的权利人现已提出要求收回房屋，原审第三人继续使用房屋于法无据，故应协同杨维炳将上述房屋腾空交还珠江钢琴公司。因原审第三人是基于租赁而使用上述房屋，且已交租，支付了相应的对价，对于上述房屋的使用不存在恶意，故珠江钢琴公司要求原审第三人对杨维炳侵占期间的房屋使用费承担连带责任，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十九条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三十日内，被告杨维炳和第三人全宏伟、甘云林、全向阳、张德运、全少云、张春生、段前顺、陈锡亮、丁森林共同将使用的广州市越秀区解放南路濠畔街104号厂房腾空交还原告广州珠江钢琴集团股份有限公司。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告杨维炳向原告广州珠江钢琴集团股份有限公司支付从2014年5月10日起至本判决发生法律效力之日止的上述房屋使用费（以建筑面积531.38平方米，按同期房管部门公布的同地段同类房屋广州市房屋租金参考价标准计）；自本判决发生法律效力之次日起，被告杨维炳逐月按上述标准向原告广州珠江钢琴集团股份有限公司支付房屋使用费至交还上述房屋之日止。三、驳回原告广州珠江钢琴集团股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费9048元，由原告广州珠江钢琴集团股份有限公司负担4763元，被告杨维炳负担4285元。判后，上诉人杨维炳不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决没有查明事实，杨维炳使用涉案104号厂房事出有因，珠江钢琴公司违约在先，杨维炳合理占有和使用涉案104号厂房，杨维炳无须腾空，更无须支付使用费。杨维炳为104号厂房的实际出资人和建设人，原审法院在审理本案时应考虑104号厂房建筑过程和来源，结合历史原因，而不应机械地适用《物权法》，依据珠江钢琴公司为登记所有权人，作出对杨维炳不公正的判决，因而原审法院适用法律错误。一、关于104号厂房来历：1983杨维炳挂靠花县第三建筑工程公司，以该公司名义与广州幸福弦乐厂合建大楼，方式为杨维炳提供资金及建设、办理报建手续。当时约定大楼建成之后，该厂无偿获得首层546平方米的所有权，其他由杨维炳处理包括出售。之后，该厂被珠江钢琴公司收购合并，珠江钢琴公司现违反约定将首层546平方米之外的，产权部分办到自己名下并进行房改。4-8层由杨维炳出售给广州钢铁厂。杨维炳现认为珠江钢琴公司没有按照约定，除首层还占了2、3层部分套间。双方产生争议之后，经过交涉曾经也达成过一致协议。对2014年达成协议的，珠江钢琴公司的领导也在协议上签了名。珠江钢琴公司应依协议配合杨维炳办理2、3层部分房屋的产权，但至今珠江钢琴公司没有按照协议履行。另，双方还在越秀法院有诉讼。杨维炳认为珠江钢琴公司明显违反约定，并造成杨维炳的损失，为弥补杨维炳损失，杨维炳占用104（位于大楼的首层）。所以杨维炳使用104厂房是有原因的，合法合理，并非霸占。二、珠江钢琴公司办理104厂房的产权存在违法行为，杨维炳已经向法院提起行政诉讼，2016年6月14日铁路法院已经受理该行政案件。行政诉讼请求是请求撤销珠江钢琴公司获得104厂房的产权登记。杨维炳认为行政案件的处理结果对本案有直接影响，故请求本案中止审理。综上，杨维炳上诉请求：1、撤销原审判决，改判驳回珠江钢琴公司的所有诉讼请求。2、一审、二审诉讼费用由珠江钢琴公司承担。被上诉人珠江钢琴公司二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律正确，一审判决是合法有效的，应当予以维持。杨维炳的上诉理由与请求均不能成立，请求二审法院驳回。珠江钢琴公司是涉案房屋的合法产权人，杨维炳占有涉案房屋没有依据。珠江钢琴公司不同意中止本案审理。杨维炳曾经也向法院提行政诉讼，后来其主动撤回。现杨维炳再次提起行政诉讼并申请中止本案审理，明显是为了拖延时间。原审第三人全宏伟、甘云林、全向阳、张德运、全少云、张春生、段前顺、陈锡亮、丁森林未到庭发表意见。经审查，原审查明事实无误，且双方当事人均未提交新证据，本院予以确认。二审期间，杨维炳以2016年6月14日铁路法院已经受理其提起的行政诉讼案件，该行政案件的处理结果对本案有直接影响，请求本院中止本案审理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对杨维炳的上诉请求及珠江钢琴公司的答辩意见，分析如下：涉案广州市越秀区解放南路濠畔街104号厂房登记在珠江钢琴公司名下，属珠江钢琴公司所有的房产。而杨维炳在生效的（2009）越法民三初字第1177号、（2010）穗中法民五终字第2574号一案中诉请珠江钢琴公司将广州市濠畔街108号301、302、304、305房，110号203、204、301、302、303、304、305房及该综合楼首层54平方米过户给其的诉讼请求已被广州市两级法院驳回。此后，杨维炳就该案件向广东省高级人民法院申诉，案号为（2011）粤高法民一申字第2471号，亦被驳回再审申请。据此，杨维炳二审提出珠江钢琴公司未履行相关协议内容的主张缺乏依据，本院不予采信。杨维炳因与珠江钢琴公司就有关涉讼大楼的存在的其他纠纷而侵占属珠江钢琴公司所有的上述房屋并另行出租给原审第三人使用，其行为已侵害了珠江钢琴公司的物权。现珠江钢琴公司诉求杨维炳停止侵害，返还上述房屋，并支付侵占期间的房屋使用费于法有据，原审法院予以支持并无不妥，本院予以维持。杨维炳提起的行政诉讼实质是主张珠江钢琴公司未履行协议，就涉案厂房登记在珠江钢琴公司名下提出的异议，因如上所述，杨维炳二审提出珠江钢琴公司未履行相关协议内容的主张缺乏依据，涉案行政诉讼的处理并不影响本院的处理，故对杨维炳提出本案中止审理的请求，本院不予照准。综上所述，原审法院查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。杨维炳上诉、理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项及《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4285元，由杨维炳负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年六月二十八日书记员  杨仁义林嘉丽