吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终1196号上诉人（原审原告）：李守亮（曾用名李东），男，1973年10月12日生，汉族，住山东省商河县。委托代理人：杨华，吉林九辩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：付强，男，1961年10月8日生，汉族，住长春市南关区。上诉人李守亮因与被上诉人付强房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市南关区人民法院（2015）南民初字第1984号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。李守亮一审诉称：2012年5月份，被告声称其单位省农业生产资料股份有限公司有集资房，可以帮助原告购买，于是原告向被告交付购房款200500元，被告于2012年5月3日给原告出具收据，可是原告一直未能签订正式购房合同，至今没有购买到房屋。2015年3月份，原告到被告被告集资房开发商兆丰房地产公司询问，地产公司告知现已经没有集资房出售，原告找到被告要求退款，被告将原告交纳购房款部分退回，余款40500元予以扣留。至此原告要求被告返还全部购房款，但被告予以拒绝，原告认为房屋并未实际购买，被告应全部返还购房款，扣留40500元购房款不予返还没有合法依据，被告行为侵犯了自己合法权益，故请求判令被告立即返还原告购房款40500元及购房款利息(从2012年2月28日起至给付之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算)；案件受理费由被告承担。付强一审辩称，未返还的购房款数额对，但不同意返还，开发商要求2012年8月底交付购房余款，但原告没有交纳，未返还的款项是原告购买房号的钱，已经给付了原房主。一审法院经审理查明：被告系吉林省农业生产资料股份有限公司职工，2010年，该公司建集资房，该单位职工高忠岭申报了一套96平方米的房屋，并交纳了30000元集资款，后高忠岭委托被告付强出售该处房源，原告李守亮从被告处购买了该处房源，高忠岭获得了补偿款50000元。2012年2月28日，原告向被告交付购房款170500元，2012年5月3日，原告向被告交付购房款30000元，被告给原告出具了收据。截止到2012年7月末，被告共向吉林省农业生产资料股份有限公司交纳集资款160000元。吉林省农业生产资料股份有限公司通知2012年8月10日前原房主及现房主到其单位办理更名手续，高忠岭将房名更到原告妻子刘玉霞名下，并上报吉林兆丰房地产开发有限公司（以下简称兆丰公司）。2012年8月15日，原告妻子刘玉霞到兆丰公司售楼处抽取房号，房号是2栋1单元1501室，建筑面积101.33平方米，2012年8月28日，兆丰·凯旋明珠选房结算书中确认：刘玉霞认购的房源房款总价+相关费用为254563元，同时规定，两日内到省农资公司交齐总房款及相关费用，购房人若非省供销社职工，则购房凭证失效，房源退还开发商，刘玉霞、李守亮在认购人处签字。刘玉霞于2012年8月末前未结清尾款，未与兆丰公司签订正式购房合同，未办理退房手续。2014年12月2日兆丰公司在长春市新文化报发表声明：“吉林省农业生产资料股份有限公司及其职工刘玉霞等七人自登报之日起三日内将所欠购房款一次性交到吉林兆丰房地产开发有限公司位于宽城区北凯旋路与北兴路交汇处的售楼中心，逾期取消认购资格，房屋另行出售，由此造成的损失由吉林省农业生产资料股份有限公司及上述职工自行承担。”2015年6月9日吉林省农业生产资料股份有限公司将160000元退还原告李守亮。一审法院认为：被告付强受案外人高忠岭的委托，将高忠岭的房源卖给原告李守亮，原告李守亮向被告付强交付了购房款200500元，系双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，被告单位吉林省农业生产资料股份有限公司将房名更到原告妻子刘玉霞名下，并上报吉林兆丰房地产开发有限公司，并将购房款160000元交付给了吉林兆丰房地产开发有限公司。原告妻子刘玉霞到吉林兆丰房地产开发有限公司售楼处抽取房号后，未按规定在2012年8月末前结清尾款，未与吉林兆丰房地产开发有限公司签订正式购房合同，未办理退房手续，至2014年12月2日吉林兆丰房地产开发有限公司在长春市新文化报发表声明后，原告仍未交纳剩余房款，致使原告被取消认购资格，房屋另行出售，并返还原告购房款160000元，被告没有违约，由此造成的损失由原告李守亮自行承担。故原告请求被告返还原告购房款40500元及利息，不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告李守亮的诉讼请求案件受理费813元，由原告李守亮承担。宣判后，李守亮不服，向本院提出上诉，上诉请求撤销（2015）南民初字第1984号民事判决，依法改判返还购房款40500元及利息，理由如下：本案上诉人主张的40500元，是被上诉人应当交到兆丰房产公司的购房款，并非是购买房号的费用，一审法院认定该款系购买房号费用系主观臆断，不能成立。2012年2月被上诉人称其单位集资建房，可以帮上诉人联系买到，因具体房屋面积和房款总额未确定，上诉人于2012年2月28日、5月3日两次公司给付付强前期购房款200500元。2012年8月15日，上诉人到开发公司兆丰公司抽取房号，同年8月28日，上诉人到兆丰公司进行购房结算时，发现上诉人选购的房款为254563元，而被上诉人仅向兆丰公司交付160000元购房款，另40500元并没有交付到兆丰公司，故上诉人还应向兆丰公司交付近10万元购房款。在与兆丰公司结算后，上诉人四处筹钱，并向被上诉人索要40500元购房款，但被上诉人一直推诿，并称此款其有意收取为购房款号费，但被上诉人在帮上诉人买房时，对于房号费并未约定，上诉人对此也不予认可，上诉人认定此款是被上诉人单方扣留，因为其单方扣留导致上诉人无法在兆丰公司规定的日期内将余款筹足进而买房失败，被上诉人应将扣留的该40500元予以返还。付强二审辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实基本相同。另，付强自高忠岭处受让取得购房资格，向高忠岭除支付30000元购房款外，另支付转让款20000元，合计给付高忠岭50000元。本院认为：上诉人李守亮向被上诉人付强交付购房款，被上诉人付强将从案外人高忠岭处受让取得的购房手续交与李守亮，并协助李守亮办理更名手续取得抽取房号资格，上诉人李守亮与被上诉人付强之间形成购房资格转让的法律关系，李守亮在兆丰公司签署房源确认卡及选房结算书后应视为购房资格转让完成，至于李守亮是否能交纳尾款进而与兆丰公司签订正式《商品房买卖合同》则与被上诉人付强无关，但是李守亮与付强之间对购房资格转让的价款并未进行约定，李守亮主张可以支付5000元至10000元作为报酬，而付强则主张多收取的房款40500元即为转让价款而不应予以退还。由于双方并未签订转让合同，对转让价款无法达成一致，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”规定，上诉人李守亮按照交易习惯应支付被上诉人付强适当的转让价款，该转让价款应包含被上诉人付强为取得购房资格所支出的必要费用即受让高忠岭购房资格所支付的20000元以及适当的劳务报酬，结合本案实际以及双方无法对转让价款达成一致的事实，从公平角度出发，本院酌定该适当劳务报酬以5000元为宜，即双方之间转让购房资格价款认定为25000元（20000元+5000元），被上诉人付强应将多收取的转让款15500元（40500元-25000元）予以返还。至于上诉人主张被上诉人应支付利息问题，因双方没有约定，于法无据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市南关区人民法院（2015）南民初字第1984号民事判决书；二、被上诉人付强于本判决生效之日立即返还上诉人李守亮转让款15500元。三、驳回李守亮的其他诉讼请求。一审案件受理费813元，二审案件受理费813元，合计1626元，由上诉人李守亮负担1000元，被上诉人付强负担626元。本判决为终审判决。审 判 长  刘春梅代理审判员  张新华代理审判员  李 迪二〇一六年六月十三日书 记 员  张维峰