广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终3747号上诉人（原审被告）：广州市丰宁电器连锁商社，住所地广州市越秀区。法定代表人：许峰，该公司总经理。委托代理人：周洁琪，广东以泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：梁树松，该公司经理。委托代理人：郭嘉亮，该公司职员。委托代理人：朱慧嘉，广东恒生律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区。法定代表人：陈穗欣，该所所长。委托代理人：朱慧嘉，广东恒生律师事务所律师。上诉人广州市丰宁电器连锁商社（以下简称丰宁商社）因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2015）穗海法民三初字第1280号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：根据《广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局所属事业单位分类改革方案》（海机编［2013］20号），广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第一、二、三、四管理处及广州市海珠区房屋租赁管理所于2013年被撤销，并成立了广州市海珠区房屋安全和物业一所以及广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称海珠区房屋二所）。原广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局第三管理处管辖事务由海珠区房屋二所接管。广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓公司）与海珠区房屋二所之间签订合同约定东晓公司就海珠区房屋二所辖区内直管房负责续租及组织租金收缴等工作。2004年4月26日，东晓公司（甲方）与丰宁商社（乙方）签订《广州市房地产租赁合同》，约定甲方同意将坐落在海珠区南华东路586号全间部位的房地产出租给乙方作商业用途，使用面积39.83平方米；租赁期限从2004年5月1日至2006年4月31日，月租金877.66元，租金按双月结算，由乙方在每单月的第8-18日前按支票付款方式缴付租金给甲方；因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督；租赁期届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，视为甲方对乙方继续使用房屋无异议，双方延续租赁关系，租赁期为不定期，在新的租赁期间，甲乙双方仍须按规定缴纳有关税费；本房屋在国家落实政策发还原产权人管业时，从发还之日起本契约自行解除，由住户与产权人重新订立新的租约；等。之后，丰宁商社按每月877.6元的标准向某公司交纳租金至2015年4月30日。另据查册时间为2015年8月21日的《房地产登记簿查册表》显示，房产地址为南区南华东路225号之2及骑楼地的产权人为李某甲、李某乙，产别为经租，使用性质为商业。东晓公司、海珠区房屋二所就其主张还提交了以下证据：1、《批准国家经租房屋移交接管表》，载明房屋地址为南华东路225号之2（新：南华东586#）及《住户情况表》，姓名为南区五金器材第二商店，租住地方为全部；2、涉案房屋1990年至今的租赁材料，其中在《广州市非住宅房屋租金计算表》中载明房屋地址为南华东586号、225-2（旧），承租人签章为广州市五金公司建南五金店；2000年11月的《东某公司租户更改姓名申请表》载明涉案房屋原住户姓名为建南五金，申请更改姓名为丰宁商社，丰宁商社并加盖公章；3、《营业执照》的照片，载明名称为广州市丰宁电器连锁商社建南五金商场，类型为股份合作制分支机构，营业场所为广州市海珠区南华东路584-586首层，成立日期为2001年1月3日；4、东某公司于2015年5月22日向丰宁商社发出的《关于解除租赁关系的通知》。丰宁商社质证表示：对证据1的真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，接管表与涉案房屋的地址不同，面积也不同，没有显示海珠区房屋二所是房屋接管人；证据2中有很多公章是建南五金商场出具的，真实性无法确认，无法确认建南五金商场和丰宁商社之间的关系；证据3的真实性予以确认，证明涉案的586、584两间房屋从2001年1月3日起就一起登记为丰宁商社的注册登记地，两间房之间没有众墙；证据4的真实性、合法性和关联性均不予确认。东晓公司、海珠区房屋二所于2015年7月3日向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1、解除东晓公司与丰宁商社之间关于海珠区南华东路586号房屋的租赁关系；2、丰宁商社在判决生效之日起15日内按现状腾空交付涉诉房屋；3、丰宁商社按877.6元/月标准缴纳从2015年5月1日起至交付房屋之日止的占用费给东某公司；4、丰宁商社承担本案的全部诉讼费。原审诉讼中，东晓公司、海珠区房屋二所、丰宁商社一致表示：若丰宁商社腾空交付房屋，涉案房屋的装饰装修物不需要在本案中一并处理；南华东路586、584号是相邻的两间房屋，并且中间没有间隔。丰宁商社表示：同意按原租金标准支付合同解除前的租金及合同解除后占用期间的占用费。原审法院认为，根据东晓公司、海珠区房屋二所提交的《批准国家经租房屋移交接管表》及涉案房屋1990年至今的租赁材料，原审法院确认南华东路225号之2及骑楼地的现地址为南华东路586号。东晓公司与丰宁商社签订的《广州市房地产租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效合同。东晓公司、海珠区房屋二所主张丰宁商社擅自拆除承租房屋与相邻房屋的众墙，但就此没有提交证据予以证明。同时，东晓公司、海珠区房屋二所也没有提交证据证明涉案房屋出租交付时存在众墙，故对东晓公司、海珠区房屋二所的上述主张，原审法院不予采信。上述租赁合同的租赁期限届满后，丰宁商社继续使用涉案房屋，故原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，东某公司可以随时解除合同。现东某公司要求解除合同并收回涉案房屋、丰宁商社按原租金标准支付占用费的请求，符合合同约定，原审法院予以支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条的规定，于2015年12月31日作出判决：一、解除广州市东晓物业管理有限公司与广州市丰宁电器连锁商社之间关于海珠区南华东路586号全间房屋的租赁关系；二、广州市丰宁电器连锁商社在判决生效之日起15日内按现状腾空交付广州市海珠区南华东路586号全间房屋给广州市东晓物业管理有限公司和广州市海珠区房屋安全和物业二所；三、广州市丰宁电器连锁商社在判决生效之日起按每月877.6元的标准向广州市东晓物业管理有限公司、广州市海珠区房屋安全和物业二所支付从2015年5月1日起至交还房屋之日止的房屋占用费（其中，从2015年5月1日至判决生效之日止的房屋占用费在判决生效之日起15日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。案件受理费150元，由广州市丰宁电器连锁商社负担。判后，上诉人丰宁商社不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院判决解除丰宁商社与东某公司的租赁关系是错误的，丰宁商社有权继续承租该房屋而无需腾退。一、根据丰宁商社与东晓公司于2004年4月26日签订的《广州市房地产租赁合同》第十六条约定，租赁期限届满，若不到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续的，双方延续租赁关系，可见，丰宁商社至今有权继续承租该房屋。二、根据该合同第十八条第4款可知，双方对合同终止时间进行了特别的约定，即该合同至该房屋发还原产权人之日起才解除，即在该房屋发还给原产权人之前，该合同应继续履行。三、该合同期限届满后，丰宁商社一直按照合同约定向某公司支付租金，东某公司亦一直收取并开发票至2015年4月，其从2015年5月起才拒绝收取租金，证明双方租赁关系合法存续。请求法院判令：1、撤销原审判决，改判驳回东晓公司、海珠区房屋二所的全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由东晓公司、海珠区房屋二所承担。被上诉人东晓公司、海珠区房屋二所答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，丰宁商社的事实和理由不足以推翻原审判决。原审判决认定涉案合同是有效合同，期满后未续签合同，双方为不定期租赁关系，东晓公司、海珠区房屋二所是可以解除合同的。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，丰宁商社述称签订合同时有办理登记手续，东晓公司、海珠区房屋二所述称合同约定的“原办理租赁登记的管理机构”是指出租方，因为涉案房屋是公房，公房由房管部门指定的管理机构管理。本院认为：东晓公司与丰宁商社签订的《广州市房地产租赁合同》至2006年4月31日期限届满后，双方并未签署新的租赁合同，丰宁商社继续使用涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第二百三十六条的规定，双方为不定期租赁关系，出租人有权随时解除。双方合同约定租赁期满后延续租赁关系，租赁期为不定期，并未约定不定期租赁关系期间出租人不得解除租赁关系，丰宁商社以未到原办理租赁登记的管理机构办理终止登记手续作为限制出租人解除不定期租赁关系的条件依据不足。双方合同约定涉案房屋发还原产权人时合同自动解除，但未约定发还之前出租人不得解除租赁关系。综上，丰宁商社主张有权继续承租房屋、无需腾退依据不足，本院不予采纳。审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人广州市丰宁电器连锁商社负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年六月十二日书 记 员  游瑞娜张利