陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4223号上诉人（原审被告）西安惠风置业有限公司，住所地西安市莲湖区红庙坡59号一层商业用房。法定代表人马琳，该公司董事长。委托代理人刘巧芸，陕西恒达律师事务所律师。委托代理人屠明飞，陕西恒达律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）田莉辉，女，1974年12月28日出生，汉族，无业，住西安市莲湖区。委托代理人薛鹏，陕西海普睿诚律师事务所律师。委托代理人刘伟，陕西华秦律师事务所律师。上诉人西安惠风置业有限公司（以下简称“惠风公司”）因与被上诉人田莉辉商品房买卖合同纠纷一案，不服西安市莲湖区人民法院（2015）莲民初字第00853号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人西安惠风置业有限公司之委托代理人刘巧芸，被上诉人田莉辉之委托代理人薛鹏、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年11月12日，田莉辉、惠风公司签订《商品房买卖合同》约定，田莉辉按揭购买惠风公司开发的位于西安市莲湖区大兴新区【蔚蓝悦城】8幢4单元6层40601号商品房；用途为住宅，钢混结构，层高为标准层2.9米，建筑面积193.56平方米，套内面积164.25平方米；房屋单价为每平方米9929.7元，总金额为1921993元，房屋交付期限为2013年12月30日前。逾期交房不超过60个工作日从合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行…。该合同还约定了双方其他权利义务。合同附件一房屋平面图显示，该房屋为复式结构，并标明每层房间长宽。田莉辉于2014年1月10日缴纳购房款1922092元，惠风公司出具《销售不动产统一发票》;2013年11月30日田莉辉同交通银行签订《个人住房抵押贷款合同》；2013年12月2日，交通银行将贷款转入惠风公司，出具《交通银行借款凭证回单》及《交通银行进账单》；2014年1月16日，田莉辉与西安天朗物业有限公司签订《前期物业管理协议》。交房后，现状为一层为客厅、厨房、卫生间，卧室，二层南北为下沉式露台，露台下为一层厨房、卫生间、卧室。其中二层房屋层高符合合同约定，一层厨房、餐厅、北卧室及南卧室、东南次卧室均未处于下沉式露台下方，该房屋剖面图显示六层房顶露台下沉500MM，上下两层楼面垂直距离3000MM。其中南北露台面积约为54平方米。审理中，田莉辉提供其一层房屋层高系地面至上部楼板底面垂直距离，其中餐厅2.6米、南主卧室2.6米、北卧室2.6米、南次卧室2.84米。《中华人民共和国国家标准住宅设计规范》术语中层高概念为：上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。室内净高概念为：楼面或地面至上部楼板底面或吊顶底面之间的垂直距离。标准层概念为：平面布置相同的住宅楼层。田莉辉诉至西安市莲湖区人民法院称，2013年11月12日，田莉辉、惠风公司签订《商品房买卖合同》约定，田莉辉购买惠风公司开发的位于西安市莲湖区大兴新区【蔚蓝悦城】8幢4单元6层40601号商品房；用途为住宅，钢混结构，层高2.9米，建筑面积为193.56平方米；房屋单价为9929.7元，总金额为1921993元，交付期限为2013年12月30日前，同时还约定了其他事项。《商品房买卖合同》签订前后，田莉辉按合同约定履行了付款义务。惠风公司于2013年12月30日前通知田莉辉收房，田莉辉收房装修后，发现惠风公司交付的房屋层高与合同中约定的层高严重不符，只有2.6米，田莉辉即要求惠风公司按原合同的约定进行整改，但惠风公司以各种理由拒绝整改恢复至合同约定的2.9米层高。惠风公司未按合同约定交付房屋，理应依照合同的约定将房屋整改恢复至2.9米层高。惠风公司严重违约行为造成交付房屋不符合约定，应以整改恢复至合同约定层高的房屋交付之日为实际交付日。因此，惠风公司应将房屋整改恢复至合同约定的层高，并承担延迟交付房屋的违约责任及赔偿田莉辉的装修损失，合同条约定的违约金明显过低，应予调整。现要求判令：1、请求判令惠风公司将房屋层高按合同的约定恢复至2.9米；2、判令惠风公司向田莉辉支付延迟交付房屋的违约金256025.26（截止2015年1月31日）直至支付之日：3、判令惠风公司向田莉辉赔偿装修损失10万元；4、本案诉讼费由惠风公司承担。惠风公司辩称，惠风公司按照合同约定已向田莉辉交付房屋，不存在逾期交房的情形，田莉辉主张迟延交房违约金无事实及法律依据。所交付的房屋完全符合合同约定，不存在违约的事实，田莉辉要求将房屋层高恢复至2.9米的诉讼请求不成立。惠风公司在签订《商品房买卖合同》过程中，并不存在违约的情形，也未给田莉辉造成任何财产损失，因此，田莉辉要求赔偿装修损失10万元的诉求不成立，应驳回田莉辉的诉讼请求。原审法院认为，田莉辉、惠风公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规规定，应为合法有效。双方在合同履行中，对合同约定层高为标准层2.9米产生争议，惠风公司向田莉辉销售的是复式房屋，至于买卖合同约定房屋层高为标准层2.9米是否适用于复式房屋层高，惠风公司作为房地产开发企业，拥有房地产方面的专业人员，对自己所出售的商品房情况充分了解并向购买者进行客观准确的描述和介绍，是其在签订合同时应尽到的基本义务，该房屋买卖合同又是惠风公司提供的格式化合同文本，现惠风公司并无证据证明该层高约定不适用于复式房屋，因此，惠风公司所交付的房屋层高应符合合同约定标准层2.9米的约定。一层部分房屋上为下沉式露台，该露台下沉500MM，致露台下房屋未达到合同约定层高为标准层2.9米约定，给田莉辉房屋使用价值和生活造成一定程度的不利影响，惠风公司应当承担违约责任。合同法规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。双方对所涉及的房屋层高违约金数额和计算方法并无约定，从公平、等价有偿民事基本原则出发，以层高减少的幅度所体现的房屋价值作为计算违约金的依据，按照总房款乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，由惠风公司给付田莉辉。合同约定房屋单价为每平方米9929.7元，54平方米为536204元，按照层高2.9米计算，为156.6立方米，每立方米3424元，以层高2.9米为标准，下沉部分体积21.6立方米，每立方米3424元计73958元，应由惠风公司赔偿田莉辉。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条之规定，遂判决如下：一、本判决书生效后十日内，西安惠风置业有限公司支付田莉辉违约金73958元；二、驳回田莉辉其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法））第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费5140元，（原告已预交），由田莉辉负担3500元，西安惠风置业有限公司负担1640元。宣判后，惠风公司不服原审判决，向本院提起上诉，一审法院以双方合同中关于标准层层高的约定对本案所涉顶跃房屋的层高进行认定，与事实和法律不符。本案所涉房屋为顶楼跃层房屋，双方合同中关于层高的约定为标准层层高的约定。根据国家标准《民用建筑设计术语标准》GB／T50504-2009第2.5.26条关于标准层的定义，标准层的概念为：平面布置相同的住宅楼层：根据国家标准《住宅设计规范》GB50096-2011第2.0.16条关于跃层住宅的定义，跃层住宅的概念为：套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的住宅。由此可见，跃层房屋因其内部下层有通往上层的楼梯，从而与标准层平面布置有区别，它不属于标准层。一审诉讼程序中，中国建筑西北设计研究院针对跃层住宅是否属于标准层出具了情况说明，给予了权威的专业意见，完全可以证明本案所涉顶跃房屋属于非标准层，因此，双方当事人合同中关于标准层层高的约定并不适用于本案所涉房屋，一审法院认为并无证据证明合同中约定的标准层层高不适用于本案房屋显然是错误的。提请二审法院注意的是，被上诉人所购买的房屋系顶跃房屋，除此之外，其余楼下5层的房屋均为平层房屋，故，制式合同文本中所体现的标准层的层高是为了涉案房屋之外的其他房屋所作的设定，与本案所涉房屋没有任何关联。故，一审法院简单机械的以上诉人系合同文本提供方，从而认定上诉人所交付的房屋层高应符合合同约定的标准层层高没有事实和法律依据。上诉人向被上诉人交付的涉案房屋符合国家标准，未改变规划及设计，不构成违约，不应承担违约责任，故，一审法院认定上诉人未全面履行合同义务并应承担违约责任是错误的。依据国家标准《住宅设计规范》，住宅层高宜为2.8m：卧室、起居室（厅）的室内净高不应低干2.4m，局部净高不应低于2.1m。针对本案所涉房屋，上诉人在建设过程中，并未改变规划及设计，严格按照国家标准及审批的施工图进行施工，该房屋经竣工验收合格。故，本案所涉顶跃房屋在双方当事人未明确约定层高的情况下，上诉人将符合国家标准及未变更规划及设计的房屋交付被上诉人，不存在违约的事实，不应承担违约责任。一审法院认定本案所涉顶跃房屋中一层部分房屋上存在下沉式露台，给原告房屋使用价值和生活造成不利影响，与事实及法律不符。首先，双方合同中所涉及的标准层层高的约定并不能适用于本案诉争的房屋，而应参照相应的国家标准予以判断；其次，根据该房屋的剖面图，一层部分房屋上的露台下沉范围500MM，该部分房屋的层高为2.5m，并未低于国家标准《住宅设计规范》的中“卧室、起居室（厅）的室内净高不应低于2.4m”的标准要求；再次，通常来讲，在跃层房屋的设计中，下沉式露台的设计恰恰为了达到增大使用面积，防止水倒流，以及增加房屋层次立体感的目的，反而是增加了房屋的使用价值。因此，无论是从法律上，还是事实上，本案诉争房屋都不存在因露台下沉导致使用价值和生活造成不利影响的事实，故，一审法院的该项认定，与事实和法律不符。一审法院根据公平、等价有偿的民事基本原则以及下沉式露台引起一层房屋层高减少的幅度所体现的房屋价值，从而判令上诉人承担违约金，缺乏事实和法律依据，首先，本案双方当事人在签订合同过程中，对于房屋价款的约定完全是基于平等自愿的原则，并不存在欺诈、胁迫的事实：同时，上诉人交付的房屋是完全符合国家标准中关于最低层高的要求。由此可见，本案并不存在违背公平、等价有偿的民事基本原则。其次，按照《合同法》的规定，违约金的适用及标准必须是以双方当事人合同中明确的约定以及法律的直接规定作为前提，而一审法院所采用的违约金标准及依据，即无合同约定，亦没有法律法规的明文规定。因此，该项认定缺乏事实和法律依据，不能成立。一审法院按照总房款乘以房屋体积减少比例确定违约金与被上诉人诉请的迟延交房违约金不符，超越了被上诉人的诉讼请求，程序违法。本案中，被上诉人关于违约金的诉讼请求非常明确，其提起诉讼主张的是迟延交付房屋的违约金，是按照逾期交房的期限作为计算依据，而一审法院是按照总房款乘以房屋体积减少比例来判定违约金，显然，被上诉人的请求与判决之间并没有任何的关联。上诉人认为，法院的判决只能按照原告方的诉讼请求来做出支持或者驳回的判决，原告方没有请求的，法院不可以自己另外增加。故，一审法院判决的违约金与被上诉人的诉请不符，超越了被上诉人的诉请，应属程序违法。上诉请求：一、请求二审法院撤销西安市莲湖区人民法院(2015)莲民初宇第00853号民事判决书第一项，并改判为驳回被上诉人的诉讼请求。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。田莉辉辩称，1、合同明确约定层高为标准层2.9米，并未注明跃层和标准层的层高；2、验收房屋是上诉人的法定义务，上诉人混淆事实，一是要交付合格房屋，一是要交付符合合同约定的房屋；3、从本案事实及查明，层高确实减少，减少房屋面积和使用空间；4、层高减少造成上诉人对房屋的花费远比违约金高，法院的裁判和诉请不一致，法官采取自由裁量，减少上诉人的损失。请求法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审法院判决查明的事实属实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。田莉辉与惠风公司签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，不违法法律、法规规定，合法有效，双方应按照合同享有权利、履行义务。双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定“层高为标准层2.9米”，且该房屋买卖合同是由惠风公司提供，《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。”及第四十一条规定“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”惠风公司未提供证据证明在签订合同向对方层高的约定不适用该涉案房屋，作为格式条款提供方的惠风公司应当按照合同约定履行义务，惠风公司不仅应交付符合国家标准的房屋且应当符合合同约定的房屋，原审法院认定惠风公司交付房屋层高应符合合同约定标准层2.9的约定，并无不当。庭审中，双方均认可将层高恢复至2.9米成本过高，原审法院从公平、等价有偿民事基本原则出发，以层高减少的幅度所体现的房屋价值作为计算违约金的依据，按照总房款乘以房屋体积减少比例确定违约金数额，本院认为该计算依据在恢复层高难度大且成本高的实际情况下，合法合理，并无不当。故本院认为惠风公司上诉主张不成立，不予支持。原审法院认定事实清楚，判决正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1649元（西安惠风置业有限公司已预交），由西安惠风置业有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年六月二十七日书 记 员  陈 歆