青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书(2016)青0102民初82号原告（反诉被告）马兰芳，女，回族，1949年10月15日出生。委托代理人马贵君，男，回族，1977年12月13日出生。被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司，住所地：西宁市城东区建国路11号。委托代理人马俊德，青海竞帆律师事务所。原告（反诉被告）马兰芳与被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）马兰芳、被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司到庭参加诉讼，现已审理终结。原告（反诉被告）马兰芳诉称，2008年9月间，原、被告就原告居住的建国路39号155.81平方米私有房产拆迁问题协商一致，并签订房屋拆迁安置补偿协议一份，该协议明确规定：该私房拆迁后将原告安置在由被告开发的“和谐家园”小区13号楼27层2室（西）116平米的住房，余39.81平米建还该楼的地下室。2012年6月，“和谐家园”小区建成交房，被告通知原告房屋拆迁安置协议约定的回迁房已出卖给他人，已将原告的回迁房调整至本栋楼顶楼31层面积为145平米的2314室。原告夫妇均为年近六十五岁的老人且身体不佳，调至顶楼给原告的生活带来极大不便。对于被告的不诚信行为，原告明确表示了拒绝并要求被告按原定协议履行。后被告多次找到原告协商此事，并口头承诺：若原告搬至被告安排的住房，其增加的面积由被告自行承担，其余应当建还的39.81平米的地下室按原房屋拆迁安置协议履行，后原告同意了被告的安排。但时至今日，“和谐家园”小区已建成交房近4年，原告多次向被告索要建还的39.81平米地下室，被告以各种理由推诿。原告无奈，故诉至法院请求依法判令被告返还原告拆迁建还地下室面积39.81平米，并承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司辩称，1.双方在2008年签订的房屋拆迁安置补偿协议是属实的，在实际建还过程中发生了重大变化，建还房屋的面积由116平米变更为145.58平米；2.原地下室面积39.81平米是拆迁面积155.81平米和建还房屋面积116平米之差，但实际建还房屋面积为145.58平米，剩余面积仅为10.23平米，原告要求被告返还39.81平米地下室的请求没有理由，请求法庭予以驳回。被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司反诉诉称，2008年9月10日，因对原告居住的片区实施拆迁，将原告位于建国路39号建筑面积为155.81平方米的房屋予以拆迁，原、被告签订了《房屋拆迁安置补偿协议书》，该协议约定，以产权调换的形式将原告安置在由被告建设开发的“和谐家园”小区13号楼2单元27层2室（西）号房，属框架结构，安置建还面积为116平方米，该协议补充条款约定了：原面积155.81平方米，其中116平方米1:1建还房屋，剩余面积39.81平方米建还地下室。同时，协议还约定将原告原有房屋腾空交被告拆迁，被告向原告支付附着物补偿款，过渡费等条款。该协议签署后，被告如约支付了相关费用给原告，但在2012年面临安置房交房时，原告却提出所建还的房屋面积太小，且楼层低，要求进行调换，被告考虑到原告家属与被告间存在长期的经济来往友好关系，故将其由27层调至该楼31层，房屋亦由其子马贵君挑选在了145.58平方米的户型，随后在办理入住手续时，被告向其强调由于原定面积增大，需要缴付差价款，否则，原定地下室无法按约定完成等，原告多次提出地下室可以不要，但是房屋差价款在其后按当年售价予以交付，考虑到长期合作关系问题，被告随即办理了交付入住手续，至此，基于上述事实发生重大变化，双方对原协议予以了实质性的变更并已实际履行，而根据变更后的事实，原告应向被告交付房屋面积由原116平方米增加到145.58平方米的差价款154798.06元。但原告却以其他无理要求多次拒绝缴纳该差价款，由于原告的违约行为，给被告带来了巨大的经济损失，故反诉要求依法判令原告立即向被告支付“和谐家园”小区13号楼2单元2314室房屋差价款共计154798.06元及利息32508元，并承担本诉及反诉费用。原告（反诉被告）马兰芳反诉辩称，对反诉请求无法接受，被告在反诉中只字不提其一房两卖的情况，按照我方诉状中所陈述的事实，应该驳回被告方的反诉请求。原告（反诉被告）马兰芳为证明其主张，提交的证据如下：2008年9月10日原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》一份，欲证明协议约定被告给原告建还的房屋为13号楼27层116平米的房屋，并承诺建还39.81平米的地下室，且该协议载明13号楼的层高是30层，但实际交房时层高为31层的事实；被告对该证据的真实性不持异议，对其证明方向提出异议，认为该协议第十一条约定原面积155.81平米，其中116平米1:1建还房屋，剩余面积39.81平米建还地下室，但在实际履行时房屋变更为145.58平米，仅剩余10.23平米的地下室，不存在39.81平米的地下室；本院对该证据的真实性予以确认。被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司为证明其主张，提交了如下证据：1.2008年9月10日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》一份（该证据与原告提交的证据为同一份证据），欲证明该协议第十一条约定“原面积155.81平米，其中116平米1:1建还房屋，剩余面积39.81建还地下室”，在实际履行时房屋变更为145.58平米，仅剩余10.23平米，因此原告要求39.81平米的地下室是不存在的事实；原告认为被告所建的13号楼27层没有116平米的房屋，按约定被告应该给我交付的是在27层145.58平米的房屋，被告在跟我签完协议后将27层145.58平米的房屋出售给别人，被告存在一房两卖的违约情形；本院对该证据的真实性予以确认；2.2012年5月14日现金支出凭单及计算表、转款凭证、收据一份，欲证明原告155.81平米的被拆迁房屋的拆迁补偿款已经实际支付完毕，且计算表能够证明房屋实际变更为145.58平米是经过原告签字确认的事实；原告对该证据的真实性不持异议，对已支付完毕155.81平米的被拆迁房屋的拆迁补偿款的事实不持异议，但提出房屋面积增大是被告的补偿条件，不牵扯原拆迁安置补偿协议约定的地下室面积；本院对该证据的真实性予以确认，对被告已向原告支付拆迁补偿款的事实，以及原告接受被告交付的145.58平米房屋的事实予以确认；3.国有土地使用证、房屋拆迁补偿评价表，欲证明原、被告间存在拆迁补偿的事实，以及被拆迁的面积为155.81平米的事实；原告对该组证据的真实性及证明方向均不持异议，本院确认为有效证据。4.被告与马永龙签订的商品房预售合同，证明由于被告给原告建还的面积不是116平米，而是145.58平米，故产生面积差，比照同一地段同一楼层的单价，计算出差价款为154798.06元的事实；原告对该证据的真实性及证明方向均提出异议，认为交房四年了，现在突然要求补交房款，不合理，此外，该证据能侧面印证被告一房两卖后，把房屋面积变更为145.58平米，多的平米数为好楼层至不好楼层的补偿；因该合同不能证明双方在合同履行发生变更后，就房屋差价的计算标准进行了明确约定，对被告的欲证事实不予采信。经审理查明，2008年9月10日，原告（反诉被告）马兰芳与被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司签订《房屋拆迁安置补偿协议书》，约定被告（反诉原告）将原告（反诉被告）位于建国路39号，建筑面积为155.81平方米的房屋予以拆迁，以产权调换的形式将原告（反诉被告）安置在由被告（反诉原告）建设开发的“和谐家园”小区13号楼2单元27层2室，面积为116平米。该协议同时约定原面积155.81平方米，其中116平方米1:1建还房屋，剩余面积39.81平方米建还地下室。2012年5月，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付“和谐家园”小区13号楼2单元31层，面积为145.58平米的房屋，原告接受并居住至今。现原告（反诉被告）起诉要求被告（反诉原告）返还39.81平米的地下室，被告（反诉原告）反诉请求原告（反诉被告）支付房屋差价款及利息。本案争议的焦点是：原告（反诉被告）主张返还39.81平方米的地下室的本诉请求与被告（反诉原告）主张支付房屋差价款及利息的反诉请求，是否符合双方约定？被告（反诉原告）的反诉请求是否有事实依据？本院认为，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的《房屋拆迁安置补偿协议》约定，被告（反诉原告）应向原告（反诉被告）交付面积为116平米的房屋和面积39.81平米的地下室。被告（反诉原告）提交的证据2，即2012年5月14日的现金支出凭单及计算表显示，被告（反诉原告）向原告（反诉被告）交付房屋时，房屋由协议约定的27层116平米变更为31层145.58平米，被告（反诉原告）方工作人员在该凭单后附的计算表上详细列明了房屋变更后楼层差价的计算标准及方式，但该凭单上未就拆迁协议中约定的地下室部分如何履行予以注明，且没有证据显示被告（反诉原告）在此后就上述问题向原告（反诉被告）提出过缔约要求，对地下室部分应视为仍按拆迁协议履行。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）建还39.81平米地下室的请求符合约定，应予支持；被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付房屋差价款及利息，因双方对差价约定不明，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）主张的计算标准不予认可，致使该部分事实无法查清，对此不利后果应由被告（反诉原告）自行承担；综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第七十八条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司于判决生效后十五日内，按照双方于2008年9月10日签订的《房屋拆迁安置补偿协议书》的约定向原告（反诉被告）马兰芳交付面积为39.81平米的地下室；二、驳回被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费3500元、反诉费4046元，由被告（反诉原告）青海玖鹰（集团）房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于西宁市中级人民法院。审 判 长  马华忠审 判 员  韩梅君人民陪审员  黄蓓莉二〇一六年六月二十一日书 记 员  韩美玲附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第七十八条当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。