安徽省马鞍山市博望区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0506民初524号原告：贾玉尧，安徽省当涂县博望供销合作社退休职工。委托代理人：刘德凤，北京圣运（天津）律师事务所律师。被告：安徽省当涂县博望供销合作社，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇红旗街。法定代表人：马富庭，该合作社主任。委托代理人：王健，安徽民主律师事务所律师。委托代理人：芮铭乐，安徽民主律师事务所律师。第三人：安徽聚星嘉业投资股份有限公司，住所地安徽省马鞍山市博望区博望镇东工业园。法定代表人：许齐宝，该公司董事长。委托代理人：刘元翔，安徽华冶（博望）律师事务所律师。委托代理人：周锋，安徽华冶（博望）律师事务所实习律师。原告贾玉尧与被告安徽省当涂县博望供销合作社（以下简称博望供销社）、第三人安徽聚星嘉业投资股份有限公司（以下简称聚星公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员陈超适用简易程序，于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告贾玉尧及其委托代理人刘德凤、被告博望供销社委托代理人王健、第三人聚星公司委托代理人刘元翔、周锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贾玉尧诉称：原、被告系承包关系，该承包关系因历史原因,在后续签订的合同中体现为租赁关系。原告承包被告一商场办公大楼二楼的4.5间旅社房屋(含半间旅社登记室)。2000年相邻二楼旅社的两间办公室腾空后，经博望供销社领导协调，贾玉尧将其原居住的山头仓库一间住房（原王兆华居住，王兆华于1997年以3600元的价格转给贾玉尧的）调换给夏道福结婚，将该两间办公室的房子置换给贾玉尧居住至今。至2008年，在原告不知情的情况下，被告（甲方）同第三人（乙方）签订了《房屋转让协议》，将原告承包被告的房屋一并转让给第三人，侵害了原告的优先购买权。且该房屋除承包或租赁经营用房之外，还包括博望供销社解决职工住房问题分配给职工和家属的居住用房，该部分房屋不能以解除租赁或其他形式收回，博望供销社也无权将该部分房屋出售或租赁给他人。从房屋转让协议内容上看，甲乙双方恶意规避在该房屋即将申报的拆迁中，应当给付房屋使用人的拆迁安置补偿费用，该费用应为拆迁人与被拆迁人协商确定，而非甲乙双方私下决定。这种私下决定以解除租赁的方式，免除或者确定以极低数额支付该项费用，损害了原告的合法权益，故该合同应为无效合同。2003年时，博望供销社改制时准备出售资产给承租人，位于该处的7户每户都承租房后划了一块大概3.5米宽的地方，由每户自建楼梯或房屋，7户中有的自己出资建了房屋并使用到现在，原告没有在该空地建房应有权使用。2015年9月16日，博望供销社通知解除租赁关系，原告才知道解除租赁的事情。2016年3月，第三人起诉原告腾房的时候，原告才知道房屋拍卖的事情。之前原告并不知情，被告没有通知原告。现请求法院判决：1、确认被告与第三人2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效；2、原告优先购买承租被告位于博望镇红旗路32号原一商场办公大楼二楼六间半房屋（现4间是旅馆，2间是住宅）；3、由被告承担本案的诉讼费用。庭审后，原告书面申请撤回其第二项诉讼请求，本院予以准许。贾玉尧针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：身份证复印件1份，证明原告的主体资格。房屋转让协议复印件1份，证明被告将房屋转让给第三人的事实，该转让协议的第4条，双方约定了以固定价格购买，违反了国有、集体资产转让应当采用拍卖形式的规定，损害了集体利益，因此应认定该转让协议无效。解除租赁合同并腾让房屋的通知复印件1份，来源于被告，证明原告得知合同解除的时间，原告对于房屋转让不知情。安徽省马鞍山市中级人民法院(2013)马民一初字第00047号民事调解书复印件1份，证明被告与第三人恶意损害原告的权益。马鞍山市当涂县博望法律服务所1990年出具的见证书(0001号)及承包合同复印件1份（4页，与原件核对一致），证明原告的承包身份及双方系承包关系。情况说明（原告出具）打印件1份，证明该房屋不仅包含营业用房，还包括原告住房，其中两间房是原告所有，拥有所有权。博望供销社辩称：一、原、被告之间承租经营关系原属内部承包经营性质。2003年改制后，有些是买断，有些是下岗，已经不存在内部承包经营的基础了，各原告以后也从未缴纳过案涉房屋的租金。被告出卖房屋时，双方已不存在租赁合同关系,原告是处于无权占有被告房屋的状态。不存在租赁合同关系，就不存在优先购买权。二、2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，因未经批准而无效。《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，因未经批准而无效。博望供销社后来是按评估价出卖房屋，并没有按照2008年12月26日签订的《房屋转让协议》价格履行，不存在国有资产损失问题。三、即使仍存在租赁关系，也不存在侵害原告优先购买权，原告也无权以侵害优先购买权主张合同无效。1、承租人享有优先购买权的前提之一是“同等条件”，而对于“同等条件”，则首先必须是优先权人行使优先权所指向的标的与出租人出让的标的以及第三人所要求购买的标的应相同。本案中，出卖的房屋与租赁房屋明显非系同一标的物，非同等条件，并不符合法律规定的行使优先购买权的条件。2、原告作为部分房屋的承租人，所承租面积只占整体转让房屋的很小一部分，即使有优先购买权，只对其承租的部分房屋有优先购买权，而对整体转让房屋不享有优先购买权。被告所转让的房屋不可分割或分割明显降低其整体价值，如果将租赁部分单独出卖给原告，必定对房屋所有人整体出卖房屋产生实质性影响，使其利益受损。因此，原告不能对其承租房屋行使优先购买权。3、优先购买权属于债权，被告出售房屋的权利属于物权，物权优先于债权，法律对承租人优先权的保护，并不是以过分限制出租人的物权为代价。4、被告在委托拍卖租赁房屋20日前，通知了原告，原告未表示购买，即使有优先购买权，也视为已经放弃优先购买权。四、原告以侵害其拆迁利益为由主张合同无效没有依据。没有证据证明存在房屋征收事实，原告主张的即将申报拆迁不属实。由于前提不存在，也不存在侵权。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定，即使在租赁期间发生房屋征收事件，房屋使用权人也不属于被征收人，其只能依据租赁合同向出租人主张解除租赁合同的经济补偿。五、因原告所居住的房屋产生的纠纷，不属于本案审理范围。原告主张的有两间房屋用于居住是事实，但是该两间房屋并非住宅，被告单位也从未进行过房改，以前和现在的职工都没有享受过福利分房或住房补贴。所以该两间房屋的性质只是单位安排暂时居住。考虑到原告的实际困难，单位也有意愿对该两间房屋作出适当安排，但该安排属于内部关系，按照最高院的司法解释规定，单位的内部住房问题，不属于法院审理民事案件的范围，也不属于法院主管。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。博望供销社针对其诉讼请求提供以下证据，并进行了说明：营业执照、组织机构代码证复印件各1份，证明被告主体适格。租金收据复印件(原件在被告处，可以提供)3份，证明被告出卖租赁房屋时，双方已经不存在房屋租赁合同关系。房屋转让协议、当涂县国资办(2010)16号批复复印件各1份，证明房屋转让协议因未经当涂县国资办批准而无效。协议第4条是指国土部门土地的招拍挂，后面的拍卖不是国土部门组织的。双赢拍卖公司拍卖公告复印件(原件当庭核对无异)、成交确认书复印件各1份，证明被告系通过拍卖方式公开出卖原告所租赁的房屋。被告给原告的通知原件(2010年9月29日)1份，证明被告在委托拍卖租赁房屋20日前，通知了原告即将拍卖的事实。送达通知的当天就是拍卖公告的当日，因为原告不愿意签字，由送达人(供销社职工)三人签字。房地产权证、国有土地使用证复印件各1份，证明被告系整体转让1391平方米土地使用权及中润超市、东面门面房(即原告所说的一商场)、小二楼等地上附着物。聚星公司述称：1、被告与第三人之间的房屋转让协议系双方真实意思表述，没有违反法律的相关规定，没有侵害原告的权益，原告以此主张合同无效，没有法律依据。原告提到的房后3.5米空间使用部分，已经由被告整体打包转让给第三人。2、原告的两间住房应由被告负责安排安置补偿，第三人在房屋转让协议中提到的拆迁补偿费用，是第三人自愿提供的，没有侵害原告的利益。拆迁人无论是企业还是政府部门，原告也不是适格的被拆迁主体，故不存在损害原告的拆迁利益问题。3、如果原、被告之间是承包合同，原告不存在优先购买权，被告出卖房屋也与承包无关。如果原、被告之间是租赁关系，优先购买权应是在限制范围内、同等条件下行使。原告承租的这部分房屋和被告出售的房屋不是同一标的。被告出卖的是整体资产，原告只承租部分房屋。被告出卖房屋的价格与原告承租的部分房屋价格也不是同一的。请求法院依法判决。聚星公司未提交证据。经当庭质证，当事人的质证意见为：博望供销社对贾玉尧提交的证据质证意见为：1、对证据1、5无异议。2、对证据2房屋转让协议的真实性无异议，该协议因为违反法律法规，是无效协议，没有执行。出售的是国有资产，2008年时未经批准就对外出售，国资部门认为不符合规定，办理不了手续，后来采取了拍卖的形式。3、对证据3的真实性无异议，对其证明目的有异议，不能证明原告在2015年之后才得知转让的事实。当事人自己理解双方为不定期租赁关系，根据双方当事人当庭陈述，双方之间关系应是承包关系，在2003年企业改制后，是处于无权占有的状态。4、对证据4的真实性无异议，该民事调解书是基于协议书，由法院制作的公文，基础是双方的调解协议，调解协议是有相对性的，只约束被告与第三人，对原告在内的其他人不发生约束力，不存在侵害原告利益的情况。协议中的拆迁内容是双方调整价款的因素，并没有约束原告。5、对证据6的真实性无异议，但该情况说明是原告本人陈述，由法院作出裁决。二、聚星公司对贾玉尧提交的证据质证意见为：1、对证据1无异议。2、证据2房屋转让协议是复印件，对其真实性有异议，也不能达到原告的证明目的，协议是否有效应由法院或仲裁部门来确定，不能由被告确定。3、对证据3、4的真实性无异议，但是均不能达到原告的证明目的。4、对证据5的真实性不持异议，1992年之前原告是承包身份，1992年之后已经不是承包身份，双方不是租赁合同关系。5、证据6情况说明是原告单方陈述，不能达到原告的证明目的，不能证明原告对两间房有所有权。三、贾玉尧对博望供销社提交的证据质证意见为：1、对证据1、3无异议。2、对证据2租金收据的真实性、合法性、关联性无异议，但是对证明目的有异议，无法证明双方不存在租赁合同关系，双方是事实租赁关系。3、对证据4拍卖公告、成交确认书的真实性无异议，但对合法性、关联性有异议。4、对证据5的真实性、合法性、关联性有异议，原告没有收到该通知，三个送达人因为是被告内部职工，他们的签字没有效力，不能证明送达给了原告。三个送达人签字不符合留置送达的条件，留置送达是需要与本案无利害关系的两人以上签字或公检法机构人员签字，但博望供销社不具备公检法机构的身份，三个送达人是博望供销社的职工，故无法证明已通知到本案原告。5、对证据6房地产权证、国有土地使用证的真实性、关联性无异议，但对合法性有异议。四、聚星公司对博望供销社提交的证据质证意见为：1、对证据1、2、4、6无异议。2、对证据3房屋转让协议、批复的三性不持异议，但不能达到被告的证明目的，合同不能以违反国资办的规定而无效。3、对证据5通知无异议，送达是留置送达，原告拒收，被告工作人员才自己签字，具有法律效果。本院认证意见为：一、对于贾玉尧提交的证据认证意见为：对于证据1、5，博望供销社、聚星公司质证后无异议，予以认定；对于证据2，质证后，博望供销社对其真实性无异议，聚星公司对其真实性有异议，但没有说明具体否认理由，也没有提交反驳证据，且该证据具有合法性及与本案的关联性，故予以认定；对于证据3、4，博望供销社、聚星公司质证后对其真实性无异议，故予以认定，具体证明目的结合其他证据综合认定；证据6本质上属于当事人陈述，陈述内容将结合其他当事人陈述及其他证据综合认定。二、对于博望供销社提交的证据认证意见为：对于证据1，贾玉尧、聚星公司质证后无异议，予以认定；对于证据2，聚星公司质证后无异议，贾玉尧质证后对其证据三性均无异议，仅对其证明目的有异议，故对该证据予以认定，具体证明目的结合其他证据综合认定；对于证据3、4、6，贾玉尧、聚星公司质证后对其真实性无异议，本院认为该证据又具有合法性及与本案的关联性，故予以认定；对于证据5，3位送达人与贾玉尧同系博望供销社职工，履行送达手续时与当事人没有根本利益冲突，能够证明送达情况，予以认定。综上，本院认定以下案件事实：贾玉尧系博望供销社退休职工。1990年,贾玉尧与博望供销社签订“承包合同”1份，约定：由贾玉尧对博望供销社旅社（位于博望镇红旗路32号原博望供销社第一商场二楼4.5间房屋）进行承包经营，承包期为1年，自1990年5月1日始至1991年4月30日止；承包金为每月200元，按季缴纳，超期10天，博望供销社有权中止合同；承包期内旅社一切业务活动费（包括煤、水、电费等）均由贾玉尧自理，贾玉尧不享受博望供销社应发的工资、奖金、节日加班费，其他一切待遇以正式职工同等，且不影响工资调级；贾玉尧承包后，应按公安部门规定，进行旅社住客业务，如发生问题由贾玉尧负责；旅社承包如与国家政策不符，即终止合同，按国家有关规定办理。合同签订后至2002年，双方又签订多份承包合同或租赁合同（2001年签订的是两年期的租赁合同），并依约履行各自义务。2003年，博望供销社改制后，双方未再签订书面合同。贾玉尧向博望供销社缴费至2001年，至今一直实际占有使用该旅社房屋。贾玉尧于2004年12月退休后享受了领取退休工资等正常退休职工待遇。2008年12月26日，博望供销社与聚星公司签订《房屋转让协议》1份，约定：一、博望供销社将其所有的第一商场、旅社、食堂房屋按现状转让给聚星公司，四至位置见土地证宗地图。二、上述房屋转让价为3977000元，协议签订后5日内付250万元，办理土地挂牌转让手续后付50万元，余款在房屋腾空后付清。三、涉及拆迁、搬迁等事项，由聚星公司负责处理，博望供销社承担27万元费用，协助聚星公司拆、搬迁，并通知租赁户2009年3月底前自行搬出，涉及承租户因合同未到期而产生的经营损失由博望供销社承担。四、土地使用权转让按规定程序办理，聚星公司负责土地挂牌中的规划、土地和镇政府的协调工作。在“招、拍、挂”过程中，聚星公司竞标价如高于3707000元，超过的部分作为补助聚星公司的拆、搬迁过程中不可预见的费用，低于3707000元，按3707000元结算。五、聚星公司对房屋进行改造、改建应符合规划，出现干扰因素，由聚星公司自行处理并承担一切费用及后果。六、在双方协议房屋转让范围内的博望供销社原租赁房、住家房及搭建物均由聚星公司负责处理，产生的费用由聚星公司承担。2010年9月15日，当涂县国有资产监督管理委员会办公室下发《关于同意县供销社处置博望和新博供销社部分资产的批复》（国资办【2010】16号）：同意挂牌转让或拍卖博望供销社第一商场，位于博望××街，房屋建筑面积为1238.56平方米，土地使用权面积1495.81平方米，包括中润超市面积713.80平方米（房地产权证号：房地权2004字第002823号）；门面房面积332.76平方米；二层库房面积192平方米。首次转让或拍卖资产公开挂牌价格不得低于资产评估价751万元。2010年9月29日，安徽省人民政府指定公物拍卖机构安徽双赢集团拍卖有限公司发布上述房地产拍卖公告：2010年10月19日上午9:30分在当涂县供销社七楼拍卖大厅举行拍卖会，拍卖标的包括博望供销社商业综合楼（即前述博望供销社第一商场），位于当涂县××街，房屋建筑面积713.8㎡（房屋所有权证载明面积），土地使用权面积1495.81㎡，参考价750万元。2010年9月29日下午14时32分，博望供销社职工盛云妹、张炳生、张伟华代表博望供销社向贾玉尧送达书面通知：根据博望镇政府规划，位于红旗南路口中润超市及其附属建筑物，务必在2010年11月15日前拆离腾空，进行公开拍卖转让，以免影响政府规划，造成不必要损失。2010年10月19日，安徽双赢集团拍卖有限公司向该房地产买受人聚星公司出具“拍卖成交确认书”1份，确认聚星公司在10月19日拍卖会上，经过公开竞价，以1460万元成交价成交上述博望供销社商业综合楼拍卖财产。后聚星公司因涉案房屋与博望供销社发生纠纷诉至马鞍山市中级人民法院，双方于2014年10月31日经市中级法院主持调解达成如下调解协议（见【2013】马民一初字第00047号民事调解书）：一、双方本着尊重历史、兼顾现实的原则，共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星公司资产的成交价款；二、博望供销社转让给聚星公司的资产范围内有少量承租户，其中部分承租户又搭建了部分建筑物，依据原《协议书》的约定，对承租户的腾让房屋以及拆迁补偿安置工作由聚星公司负责解决，博望供销社积极配合。博望供销社按原协议的约定给聚星公司拆迁安置款项17万元。博望供销社表示，与承租户签订的书面租赁合同均已经到期，目前均为事实租赁关系，博望供销社在本调解协议签订后5个工作日负责通知承租户解除事实租赁关系，并限期腾让房屋。博望供销社负责将其与承租户签订的租赁合同原件及通知一并提交给聚星公司。如出现书面租赁合同未到期的，承租户未到期的经营损失由博望供销社负责处理等等。2015年9月16日，博望供销社向贾玉尧送达“解除租赁合同并腾让房屋的通知”1份，载明：“你户承租我社房屋系不定期租赁。因我社已经将房屋转让给安徽聚星嘉业股份有限公司，特通知你户自2015年9月30日起解除我社与你户的房屋租赁关系，并请你户在2015年10月31日前腾让房屋，结清租赁费用，并将所承租的房屋交付我社或者房屋受让人安徽聚星嘉业股份有限公司。”本院认为：本案系因原告请求确认合同的效力产生的纠纷，非因房屋租赁合同本身产生的租赁纠纷，故案件的性质应为确认合同无效纠纷。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》等有关规定，涉及到以划拨方式取得的国有土地使用权的转让，必须履行规定的程序经政府审批后才能进行买卖交易，否则应属违反我国法律和行政法规规定的无效交易。博望供销社与聚星公司于2008年12月26日签订的《房屋转让协议》，约定以固定的、非公开拍卖成交价转让以划拨方式取得的国有房地产权，因未履行相应审批程序应属无效协议。双方在协议签订后，在政府国资部门的监管下，重新进行了公开挂牌拍卖，也就是说没有履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》。双方对于该房地产买卖合同纠纷发生后，在诉讼过程中，经马鞍山市中级人民法院主持调解，本着尊重历史、兼顾现实的原则，双方共同确认在原协议价和拍卖价之间，选择了资产评估价750万元作为博望供销社转让给聚星公司上述房地的成交价款，并就其它转让事宜达成了新的具体协议。目前，该中院调解书系生效法律文书，双方也是据此文书中的协议内容在实际履行，而不是履行2008年12月26日签订的《房屋转让协议》条款内容，也就是说，双方2008年12月26日签订的《房屋转让协议》实际已被其后达成的新的协议内容所取代，因此贾玉尧请求确认该2008年12月26日签订的《房屋转让协议》无效没有实际意义。贾玉尧在承包或租赁合同期满后，继续占有使用原房屋，没有与博望供销社签订继续承包或租赁合同，贾玉尧也没有依据原协议履行给付承包费或租赁费义务，双方之间在原合同期满后，对于原承包旅社房屋也不存在事实承包或租赁关系，贾玉尧对该房屋的占用系无权占用，因此博望供销社作为房屋的产权人有权随时收回该房产，并自行出租、出售，贾玉尧作为无权占有人，无权请求确认该房屋产权人的转让协议无效。对于贾玉尧实际居住的另外两间办公室，产权人为博望供销社，没有证据证明已出售给贾玉尧，贾玉尧无权以此为由确认产权人和第三人之间的买卖无效。本案并非拆迁安置补偿纠纷，没有证据证明涉案房屋实际发生了拆迁安置补偿；博望供销社与聚星公司的涉案房地产价款确定等转让事宜，系经市中院调解确认，没有证据证明其间存在恶意串通损害了国家、集体或他人利益，因此贾玉尧以此为由请求确认合同无效也没有事实和法律依据。综上，本院认为贾玉尧诉请本院确认博望供销社与聚星公司于2008年12月26日签订的已经终止履行的《房屋转让协议》之法律效力没有实际意义，且实际转让并没有侵犯贾玉尧的合法权利，故贾玉尧的诉讼请求不能成立，本院不予支持。案经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告贾玉尧的诉讼请求。案件受理费50元（已减半收取），由原告贾玉尧负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审判员  陈超二〇一六年六月十二日书记员  解辉附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。