江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2015)章民一初字第4530号原告（反诉被告）李彤，男，1967年8月30日生，汉族，赣州市章贡区人，无固定职业，住赣州市章贡区。原告（反诉被告）池红，女，1970年3月10日生，汉族，赣州市章贡区人，无固定职业，住赣州市章贡区。共同委托代理人谢忠治，江西客家人律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司。住所地：赣州市章贡区新赣州大道*号华润中心万象城**层。法定代表人：张保民，系该公司董事长。委托代理人尹倩，女，1985年9月14日生，汉族，赣州市章贡区人，华润置地（赣州）有限公司员工，住赣州市章贡区，特别授权代理。原告（反诉被告）李彤、池红诉被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李彤、池红的委托代理人谢忠治、被告（反诉原告）华润置地（赣州）有限公司的委托代理人尹倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年6月19日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，合同约定：1、原告购买被告开发的位于赣州市章贡区华润中心商铺一间；2、单价为每平方米24210元，总价款为2493146元；3、付款方式为首付50%和银行按揭，首付款为1253146元等内容。合同签订后，原告于当日向被告支付了首付款1253146元，同时被告向原告出具了预收款收据。随后，原告按被告要求向被告提交了银行按揭所需全部资料。因按揭不能，原告无法支付余款。原告经多方筹措，仍无法支付剩余购房款。原告现不能履行合同，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方于2014年6月19日签订的《赣州市商品房买卖合同》；2、被告返还原告支付的购房首付款1250000元；3、本案诉讼费用由原、被告承担。被告辩称：答辩人和被答辩人签订的合同是合法有效的，被答辩人支付了首付款之后未能办理银行按揭，被答辩人违约，故被答辩人的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院驳回被答辩人的诉讼请求。反诉原告反诉称：2014年6月19日，反诉人与被反诉人签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定被反诉人购买反诉人开发的坐落于章贡区华润中心商铺（含二层商铺内部用房），房屋总价为人民币2493146元，付款方式及期限为：被反诉人于签订合同同时即向反诉人支付首期款计人民币1253146元，余款人民币1240000元由被反诉人向银行申请按揭贷款。根据合同约定，被反诉人应确保合同签订之日起30日内获得银行放款许可。若上述期限届满，被反诉人未取得银行放款许可的，被反诉人应在上述期限届满之日起10日内一次性付清全部房款，否则需按《赣州市商品房买卖合同》第七条约定承担逾期付款的违约责任。时至今日，经反诉人多次催告，被反诉人仍未向反诉人支付合同约定的剩余房款，已经违背了合同约定，应当依约承担逾期付款的违约责任。故反诉原告请求法院判令：1、被反诉人继续履行《赣州市商品房买卖合同》且一次性支付反诉人剩余房款人民币1240000元；2、被反诉人支付反诉人逾期付款违约金70928元（暂计至2016年1月20日，后续损失将按实际数请求追加）；3、被反诉人于入伙通知书所明示的交付之日办理收房手续且支付逾期收房违约金4986.29元（暂计至2016年1月20日，后续损失将按实际数请求追加）；4、被反诉人按照入伙通知书的要求交纳相应费用（包括不限于物业管理费），被反诉人提交办理该商品房产权证及抵押登记手续所需材料；5、反诉诉讼费用由被反诉人承担。反诉被告针对反诉请求辩称：本案争议的剩余房款无法办理按揭，答辩人也没有能力一次性支付剩余购房款，合同无法继续履行；2、至今为止答辩人也没有收到被答辩人要求收房的通知，被答辩人要求支付逾期收房的违约金的主张没有事实和法律依据。请求法院驳回反诉人的反诉请求。原告（反诉被告）为证明自己的主张，在本诉及反诉中提交了以下证据：证据1、原告身份证，证明原告主体适格；证据2、《商品房买卖合同》，证明2014年6月19日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，在合同中双方约定了：原告购买被告开发的位于赣州市章贡区华润中心商铺一间，单价为每平方米24210元，总价款为2493146元。付款方式为首付50%及银行按揭等内容；证据3、收款收据，证明原告已向被告支付首付款1253146元。被告（反诉原告）为支持其答辩理由及反诉主张，在本诉及反诉中提交了以下证据：证据1、《商品房买卖合同》及其附件，证明原告与被告之间的合同关系、按揭保证责任及其违约责任的约定；证据2、发票，证明原告只缴纳了首付款。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：对原告（反诉被告）提供的三组证据，被告（反诉原告）对证据1、2、3三性均无异议，对原告（反诉被告）提供的该三组证据的三性本院均予以认可。对被告（反诉原告）提供的二组证据，原告（反诉被告）对证据1、2三性均无异议，对被告（反诉原告）提供的该二组证据的三性本院均予以认可。经审理查明：2014年6月19日，原、被告签订了一份《赣州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于章贡区华润中心商铺（含二层商铺内部用房）一间，房屋总价为人民币2493146元，买受人（即原告）于签订合同当日向出卖人（即被告）支付首付款计人民币1253146元，余款人民币1240000元由买受人向经出卖人认可的贷款银行申请按揭贷款支付。买受人逾期付款超过30日的，出卖人愿意继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之十的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。由于买受人原因，未能按期交付的，出卖人依约将房屋钥匙存放在物业服务机构，每逾期1日，买受人应向出卖人支付购房款总额的万分之一作为违约金，且视为出卖人在交房通知所明示的交付之日已将商品房交付给买受人。……同日，原、被告又签订了《合同补充协议》，其中对银行按揭贷款部分作了约定，买受人应当按照合同条款约定的时间恪尽配合办理按揭的义务，应确保自合同签订之日起30日内获得银行放款许可。若上述期限届满，买受人无法取得银行按揭贷款许可的，付款方式自动变更为一次性付款，买受人应在上述期限届满之日起10日内付清全部购房款项，否则需按《赣州市商品房买卖合同》第七条约定承担逾期付款的违约责任。合同签订后，原告于签订合同当日向被告支付了首付款1253146元。之后，因原告尚有贷款未归还，无法办理银行按揭贷款，亦未能一次性支付剩余购房款，故原告诉至本院，要求依法处理。在审理过程中，反诉原告（本诉被告）以反诉被告（本诉原告）违约为由，向本院提起反诉，要求反诉被告（本诉原告）继续履行合同并承担违约责任。本院认为：原、被告于2014年6月19日签订了《赣州市商品房买卖合同》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。原告在支付了购房首付款后，因自身原因无法办理银行按揭贷款，亦未能一次性支付剩余购房款，属违约，应承担违约责任。根据合同约定，原告作为买受人逾期付款的，被告作为出卖人可以解除合同，即被告拥有单方合同解除权。本案中，被告明确表示继续履行合同，不同意解除合同，故原告以没有履行能力为由要求解除合同及要求被告退还购房首付款的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。关于反诉部分，因反诉被告（本诉原告）具有违约行为，反诉原告（本诉被告）要求继续履行合同，并要求反诉被告一次性支付反诉原告剩余购房款的主张于法有据，本院予以支持。关于逾期付款的违约金问题，虽然原、被告在合同中约定了逾期付款的可以自应付款期限第二天起至实际全额付款之日止，按日支付逾期应付款的万分之十的违约金，但双方约定的违约金计算方法偏高，本院酌定按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率予以计算。关于逾期收房违约金的问题，合同约定的交房时间为2016年3月31日，且约定出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。本案中，反诉原告（本诉被告）未提供证据证明其已书面通知反诉被告（本诉原告）办理交房手续，故对反诉原告要求支付逾期收房违约金的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，反诉原告要求反诉被告按照入伙通知书的要求交纳相应费用及提交办理该商品房产权证及抵押登记手续所需的材料，反诉原告在庭审前未向本院提供入伙通知书，也未能说明所需要交纳的费用明细及所需材料的明细，应承担未能提供证据的法律后果，故本院对该项诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告李彤、池红的诉讼请求。二、由反诉被告李彤、池红于本判决生效之日起十日内向反诉原告华润置地（赣州）有限公司支付剩余购房款1240000元。三、由反诉被告李彤、池红于本判决生效之日起十日内向反诉原告华润置地（赣州）有限公司支付逾期付款违约金（自2014年7月29日起至剩余购房款付清之日止，以当1240000元为基数，按中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算）。三、驳回反诉原告华润置地（赣州）有限公司的其他诉讼请求。案件受理费13372.5元（已减半收取），反诉费8300元（已减半收取），合计21672.5元，由原告李彤、池红承担21200.5元，由被告华润置地（赣州）有限公司承担472元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状正本及副本共四份，并在递交上诉状之日起七日内按规定交纳上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  吴菁菁审 判 员  刘芳梅代理审判员  曾子为二〇一六年六月八日书 记 员  刘素静