绵阳市安州区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0724民初856号原告：绵阳市博力保安物业服务有限公司，住所地：安县花荄镇南北大街，组织机构代码证：79397460-5。法定代表人：陈伟，总经理。委托代理人：杨兆宝，经理（特别授权）。被告：蒋维华，男，1945年10月20日出生，汉族，居民，住四川省绵阳市安州区。原告绵阳市博力保安物业服务有限公司诉被告蒋维华物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理，依法由审判员周科适用简易程序于2016年6月23日在本院第三审判庭公开开庭进行了审理。原告绵阳市博力保安物业服务有限公司的委托代理人杨兆宝、被告蒋维华到庭参加了诉讼。到庭当事人未对审判员及书记员申请回避。本案现已审理终结。原告绵阳市博力保安物业服务有限公司诉称：2007年2月9日，我公司与绵阳川银房地产开发有限公司签订了《前期保安、物业管理委托合同》。该合同约定：我公司为绵阳川银房地产开发有限公司开发的“华丰名苑”商住楼提供前期物业管理服务，从物业交付业主时，按业权建筑面积每月每平方米0.30元向业主收取物业管理服务费。若逾期缴纳，从逾期之日起每天按应缴纳服务费千分之三缴纳滞纳金。2015年召开业务会议调整物业服务费，由原每月每平方米0.3元调整为每月每平方米0.35元。被告住该小区7单元201号。建筑面积87.74平方米。自此，原告为被告提供前期物业管理服务至今，根据上述合同约定，被告每月应向原告缴纳物业管理服务费30.71元，但被告自2015年1月起至2016年5月止已达17个月未依约缴纳，共欠缴物业管理服务费522.07元。另外根据约定，业主每月应向原告缴纳6元的水电公摊费、17个月共欠缴102元，同时，根据政府有关部门的要求，被告还应向原告缴纳每月5元的代收公共环卫费，17个月共欠缴85元。经我公司多次催收未果，为此，起诉要求被告蒋维华支付下欠物业服务费522.07元，代收环卫费85元，水电公摊费102元，共计709.07元；并支付滞纳金444.61元。被告蒋维华辩称：2015年以前有无合同，我对服务态度和服务质量是认可了的，缴了钱。从2015年1月起，因杨兆保搞了个人承包，所有人员全部换完了，服务态度和服务质量差多了。原告方还单方面宣布涨价，我未同意并强行执行，我未缴钱，就不能视为我已认可。垃圾清运费和水电公摊费我主动要交，但是原告不收。我没有签合同，因此要求按合同支付这些费用我不同意。原告侵犯了我的肖像权、姓名权、名誉权，要求原告进行赔偿损失并赔礼道歉。经审理查明：2007年2月9日，原告绵阳市博力保安物业服务有限公司与绵阳川银房地产开发有限公司签订《前期保安、物业管理委托合同》，约定：“原告绵阳市博力保安物业服务有限公司受绵阳川银房地产开发有限公司委托为其开发的华丰名苑商住楼提供前期保安、物业管理服务，期限自2007年2月9日至小区业主委员会成立之日止。从物业交付业主时，按业主建筑面积每月每平方米0.30元向业主收取物业管理服务费。若逾期未交，从逾期之日起每天按应缴纳服务费千分之三十缴纳滞纳金。原告绵阳市博力保安物业服务有限公司提供物业管理房屋，努力实现卫生整洁美观，绿化四季常绿、除虫防病，门卫、巡逻守护、确保小区人身及财产安全，车辆管理有序、交通畅通”。此后，原告绵阳市博力保安物业服务有限公司入场进行保安和物业管理服务。2010年4月1日，被告购买了该小区7单元201号房屋(建筑面积87.74平方米)，但未与原告签订《物业管理服务协议》。被告按时缴纳了2015年1月前的各项费用。后来，原告自2015年1月1日起每月物业服务标准提高到0.35元/平方米，水电公摊费6元/月不变，其他代收费按政策执行，被告不同意并拒绝缴费，经原告多次催收未果，遂提起诉称中的诉求。另查明，被告按2015年1月前的缴费方式，从2015年1月至2016年5月共拖欠物业服务费447.44元、代收环卫费85元、水电公摊费102元，合计634.44元。以上事实有《前期保安、物业管理委托合同》、物业服务费标准调整公告、绵阳市普通住宅物业管理服务等级标准、绵阳市普通住宅收费指导标准、安县人民政府安府发（2005）3号文件、安县发展和改革局文件、四川省政府费税收收入收据、催缴通知书、物业服务合同备案通知书、公告、情况说明、房产证、当事人的陈述和庭审笔录等证据在卷佐证。本院认为：被告虽然未与原告签订《物业管理服务协议》，但2015年1月以前按时向原告缴纳了物业服务费、环卫费、水电公摊费，应视为双方达成口头合同。被告承认从2015年1月至2016年5月未缴纳物业服务费、环卫费和水电公摊费，但辩称因杨兆保搞了个人承包，对服务态度和服务质量不满意不缴费的理由，无证据证实，本院不予支持，被告应该向原告缴纳拖欠的费用。原告自2015年1月1日起每月物业服务标准提高到0.35元/平方米，被告不同意，双方未达成协议，故原告单方面涨价物业服务费部分，本院不予支持。由于双方未签订《物业管理服务协议》，未约定滞纳金，原告要求从逾期之日起每天按应缴纳服务费千分之三十支付滞纳金的主张，本院不予支持，但原告拖欠费用的资金占用费应按中国人民银行同期贷款利率计算至付清之日止。被告主张原告服务态度不好，服务质量不到位要求被告赔偿并赔礼道歉的理由，属另一层法律关系，本院不予支持，被告可另行主张权利。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国民法通则》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第三十六条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十二条、第四十五条、第六十七条的规定，判决如下：一、由被告蒋维华在本判决生效后三日内支付原告绵阳市博力保安物业服务有限公司从2015年1月至2016年5月期间拖欠的物业服务费447.44元、代收环卫费85元、水电公摊费102元，合计634.44元；并支付从2015年2月1日起以上月应缴纳物业服务费为基数按中国人民银行同期贷款利率计算资金占用费至付清之日止；二、驳回原告绵阳市博力保安物业服务有限公司的其他诉讼请求。本案收案件受理费10元，简易程序减半收取5元，由被告蒋维华负担。如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状正本一份，并按对方当事人数提交副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审判员 周 科二二O一六年六月二十四日书记员 杨雨晨附：相关法律条款《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《中华人民共和国民法通则》第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任。没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第三十六条法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。第四十五条物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。