九江市浔阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)浔民一初字第2469号原告九江市安全生产宣传教育中心，住所地九江市浔阳东路151路，组织机构代码49142026-0。法定代表人田超群，副主任。原告九江市国有资产经营管理中心，住所地九江市十里大道30号，组织机构代码67498475-5。法定代表人李菊萍，主任。两原告共同委托代理人于耀清，江西赣北律师事务所律师，执业证号13604198611196619。被告九江市鹏飞娱乐有限公司，住所地九江市浔阳区浔阳东路97号，组织机构代码法定代表人钟祥勇，执行董事。被告叶梅金。两被告共同委托代理人袁军，江西惟民律师事务所律师，执业证号136042013120988947。原告九江市安全生产宣传教育中心（下称宣教中心）、九江市国有资产经营管理中心（（下称国资中心））与被告九江市鹏飞娱乐有限公司（下称鹏飞公司）、叶梅金房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月10日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宣教中心的法定代表人田超群、原告宣教中心和国资中心的共同委托代理人于耀清、被告鹏飞公司和叶梅金的委托代理人袁军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宣教中心、国资中心诉称：被告因经营需要，自1998年开始租赁原告所有的坐落于九江市浔阳东路149号部分房屋（现租赁面积为711平方米），但被告多次到期不归还房屋，原告屡屡作出让步。2015年5月28日，两原告根据被告九江市鹏飞娱乐有限公司提交的《关于请求延长租赁期限并恳请免租金的报告》，经与被告友好协商，三方签订《租赁协议书》，约定：丙方（即被告）继续使用该房屋至2015年9月30日止；归还房屋时，丙方应立即无条件停止对房屋的使用，并将房屋完好无损的交还原告；如丙方未按约交还房屋，则必须自2015年1月1日起向乙方（九江市国有资产经营管理中心）按每月人民币五万元支付房屋租金，至丙方交还房屋时止；如丙方不按协议的约定履行，将由甲方（即原告）依法向丙方主张权利。被告叶梅金在《租赁协议书》中签字，承诺对《租赁协议书》中关于丙方的责任承担连带担保责任。协议签订后，被告继续使用租赁房屋。2015年9月29日，原告书面函告被告，希望被告诚实守信，按约归还房屋，但被告置之不理。故起诉请求：1、判决被告鹏飞公司向两原告交还租赁房屋；2、判决被告鹏飞公司向原告国资中心支付自2015年1月起至起诉时止的房屋租金55万元，以后的按每月5万元计算，直至被告交还房屋时止，并由被告叶梅金承担连带清偿责任。原告宣教中心、国资中心为支持其诉请，向法庭提交了如下证据：证据1、组织机构代码证复印件、事业单位法人身份证明书各一组，以证明原告主体身份。证据2、《租赁协议书》一份，以证明：1、三方的权利义务关系明确；2、叶梅金承担连带担保责任。证据3、房产证一本，以证明租赁房屋系原告所有，所有权登记在原告的名下，原告享有占有、使用、收益等权利。证据4、2015年9月28日的告知函、邮政交款凭证及回执一组，以证明租期届满前一天原告向被告发函，要求被告返还租赁物。证据5、浔阳区人民法院（2010）浔民二初字第47号民事判决书复印件一份，以证明本案争议房屋的产权系原告宣教中心所有。被告鹏飞公司辩称：一、原告的诉讼主体资格不适格：1、该场所系国家所有，原告不是争议房屋的所有人，原告当然不享有占有、使用、收益、处分的权益；2、原告宣教中心不是租赁合同关系适格当事人，我方租金及押金均系向国资中心缴纳，且贵院在另案中，已认定国资中心系争议房屋的实际租赁人；3、原告宣教中心属于行政事业单位，其权利能力来源于法律的授权，法律已经授权由国有资产管理机构管理国有资产；4、原告宣教中心曾就该国有资产的租赁问题向法院起诉我方，法院已作出生效裁定书认定其诉讼主体资格不适格。二、该租赁协议损害了国家利益，无法律效力：1、争议房屋属于国家所有，由国务院代表国家行使权利，或者法律授权的其他单位代为管理，未经法律授权的其他单位和个人，特别是原产权人均无权处分；2、租赁场所系经营性国有资产，理应由国资中心处理并监管，如改变该房屋的使用性质，必须经合法的程序进行变更；3、该协议侵害了国家利益，侵害了国家对经营性资产占有、使用、收益、处分的权益；4、该份协议内容实质上变相改变了国有资产使用性质，违反了法律禁止性规定；5、原告属于无权处分，必然导致租赁协议无效。三、国有资产的使用必须经合法程序及法律授权的主体行使：既然争议房屋系经营性国有资产，其占有、使用、收益、处分的权利必然是由国务院代表国家行使，或者依照法律授权由国资中心行使，其行使的既是权利，也是法定义务，具有专属性，属不可转让之权利、义务。四、被告鹏飞公司依法享有优先承租权，任何人均无权剥夺：争议房屋作为经营性国有资产，现阶段其使用的方式为出租，符合法律规定，我方作为合法的承租人，具有法律规定的优先承租权，两原告均无权剥夺。五、法院追加国资中心为共同原告缺乏事实及法律依据；六、国资中心作为本案原告参加诉讼应该通过书面的形式提出书面的诉请，否则不符合法律程序；七、本案所涉租赁物的所有权、经营权均归国家所有，两原告声称自己拥有所有权、经营权没有事实和法律依据；八、我方认为两原告之间有利益冲突，共同委托同一代理人不符合法律规定。被告叶梅金辩称：1、主合同无效，从合同必然无效；2、原告无权要求返还租赁房屋，也无权要求被告支付租金55万元以及后续的租金，其他答辩意见与被告鹏飞公司意见一致。被告鹏飞公司、叶梅金为支持其答辩，向法庭提交了如下证据：证据1、营业执照复印件、法定代表人身份证明、身份证复印件一组，以证明被告的主体身份。证据2、国资中心对宣教中心《回复函》一份，以证明国资中心书面复函要求原告宣教中心配合其与被告签订租赁协议。证据3、调查函一份、国资中心出具的情况说明一份、九江市财政局现金缴款单三张以及（2014）浔民二初字第207号民事裁定书、《中共九江市委九江市人民政府关于对市属行政事业单位非税收入和国有资产清算同意管理的决定》（九字【2007】6号）、《九江市市属行政事业单位经营性国有资产经营管理暂行办法》（九府厅发【2008】3号）、《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理及收益分配暂行办法》（九办字【2013】8号）、《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理实施方案》（九行资改字【2013】1号）一组，以证明：1、被告自2013年至今与国资中心成立事实上的租赁关系，属于合法承租人，租赁关系并未解除；2、租赁房屋已被定性为经营性国有资产，并由国资中心对其进行经营管理；3、国资中心是租赁房屋的实际出租人，被告系合法承租人，依法享有优先承租权。经审理查明：自1998年以来，被告多次承租产权登记在原告（原九江市劳动保护教育中心）名下的位于九江市浔阳东路149号部分房屋（现租赁面积为711平方米），双方并先后签订多份租赁协议。2015年5月28日，因租赁期限届满，原告宣教中心（甲方：房屋产权方）、国资中心（乙方：房屋经营方）与被告鹏飞公司（丙方：房屋承租方）又签订《租赁协议书》一份，载明：“一、经丙方于2015年3月13日提交的《九江市鹏飞娱乐有限公司关于请求延长租赁期限并恳请免租金的报告》的要求，甲方、乙方同意丙方继续使用该房屋至2015年9月30日止。二、本协议约定的2015年9月30日房屋归还时，丙方应立即无条件停止对房屋的使用，并将房屋完好无损的交还甲方、乙方，且不得就房屋内的设施、装修或其他任何事由提出补偿要求；2015年9月30日，甲方、乙方有权收回房屋，并对房屋内的设施、物品自行处理。三、如丙方按本协议约定的日期及时交还房屋，甲方、乙方同意免除丙方2015年1月1日至2015年9月30日的租金；如丙方到期未交还房屋，则必须自2015年1月1日起向乙方按每月人民币五万元支付房屋租金，至丙方交还房屋时止。四、2015年9月30日前，丙方应自行处理好经营中的一切对内、对外权利或业务，所有责任丙方自行承担；原甲方与丙方于2011年9月30日签订的租赁协议中，关于丙方应承担的义务的约定，对丙方继续有效，丙方应遵守，否则承担相应的违约责任。五、如丙方不按本协议的约定履行，将由甲方依法向丙方主张权利。”另，在该协议书尾部还载明：“担保承诺：本人对本协议中关于丙方的责任（包括租金支付、违约承担等）承担连带担保责任。担保人：叶梅金身份证号：3604031964011906432015年5月28日”被告叶梅金在担保人项下签名确认。到期后，被告未能按约返还租赁房屋，故原告诉至本院。另查明：本案所涉及的被告鹏飞公司所租赁的资产，根据《中共九江市委九江市人民政府关于对市属行政事业单位非税收入和国有资产清查统一管理的决定》（九字【2007】6号）已于2007年定性为经营性资产。按照《九江市市属行政事业单位经营性国有资产经营管理暂行办法》（九府厅发【2008】3号）、《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理及收益分配暂行办法》（九办字【2013】8号）和《九江市市属行政事业单位经营性国有资产统一经营管理实施方案》（九行资改字【2013】1号）文件精神，国资中心对市属行政事业单位经营性资产进行统一经营。文件规定所有租金收入由国资中心填制入库票据，承租户直接向财政专户缴纳。统一经营前，承租人直接向宣教中心交纳租金，然后单位上缴财政，国资中心进行监管，年终与宣教中心财务进行对账。统一经营后，文件要求，改变资产性质必须向市政府书面报告，宣教中心已向市政府书面报告，国资中心未收到市政府关于同意该资产改变性质的批复。2013年9月，国资中心根据统一经营的文件要求，在原告宣教中心会议室填制鹏飞公司预交2012年10月至2013年12月共计104000元的租金入库票据，承租人依据入库票据直接将租金缴入财政专户，2013年年底该单位已按照文件要求对2013年全年收入进行财政调控申拨。2014年鹏飞公司预交了96000元租金，已缴至12月31日。此后的租金，被告未再支付。本院认为：原、被告双方签订的《租赁协议书》，合法有效，具有法律约束力。经审查，该协议内容不违反法律强制性规定，且不损害国家、集体及第三人利益，故被告辩称协议无效的意见，本院不予采纳。两原告作为房屋产权人和房屋经营人，均是合法权利人，其主张权利有法定和约定依据，属于本案适格原告。因协议约定“2015年9月30日，甲方、乙方有权收回房屋”，故本院对两原告要求返还房屋的诉请予以支持。协议还约定“如丙方到期未交还房屋，则必须自2015年1月1日起向乙方按每月人民币五万元支付房屋租金，至丙方交还房屋时止”,故本院对原告国资中心要求被告支付自2015年1月1日起的租金的诉请亦予以支持。被告叶梅金自愿对该租赁协议中被告鹏飞公司的支付租金及违约后果承担连带保证责任，故本院对原告要求被告叶梅金连带支付租金的诉请亦予以支持。另，在本案审理过程中，本院审查发现，国资中心为必须共同参加诉讼的原告，遂依法予以追加，故被告鹏飞公司对本院追加国资中心为原告所提出的异议，本院不予采纳。被告鹏飞公司关于优先承租权的抗辩，没有法定或约定的依据，本院亦不予采纳。为此，本院依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第七十三条、第七十四条之规定，判决如下：一、被告九江市鹏飞娱乐有限公司于本判决生效后十日内向原告九江市安全生产宣传教育中心、九江市国有资产经营管理中心返还坐落于九江市浔阳东路149号的711平方米房屋。二、被告九江市鹏飞娱乐有限公司于本判决生效后十日内按每月5万元的标准向原告九江市国有资产经营管理中心支付自2015年1月1日起至返还之日止的租金。三、被告叶梅金对上述第二项债务承担连带清偿责任，被告叶梅金承担保证责任后，有权向被告九江市鹏飞娱乐有限公司追偿。如果未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9300元，由被告九江市鹏飞娱乐有限公司、叶梅金共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江西省九江市中级人民法院。审 判 长 陈新娟审 判 员 何 凡审 判 员 王苏平二〇一六年六月二十四日代书记员 周 舟