重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0107民初7181号原告重庆晋愉物业服务有限公司委托代理人李伟业，男，系重庆晋愉物业服务有限公司员工，。委托代理人袁潇，男，系重庆晋愉物业服务有限公司员工，。被告周键，男。委托代理人周庆熔，女。被告邱小容，女。被告周美伶，女，。三被告共同委托代理人安宁，重庆合纵律师事务所律师。原告重庆晋愉物业服务有限公司（以下简称“晋愉物业公司”）诉被告周键物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，应原告申请，依法通知邱小容、周美伶为被告参加本案诉讼，并适用简易程序，实行独任审判，公开开庭进行了审理。原告晋愉物业公司委托代理人李伟业、袁潇，被告周键的委托代理人周庆熔及三被告共同委托代理人安宁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告晋愉物业公司诉称，原告与重庆晋愉地产有限公司签订《物业管理前期服务协议》，为晋愉九龙湾小区提供物业管理服务。被告系该小区2栋05-03号的业主。原告按合同约定为被告所在小区提供了物业服务，被告每月应支付物业管理费77.72元、公摊费5-15元。但被告自2013年3月起，被告一直未履行支付物管费、公摊费的义务。原告多次催收仍无结果，遂起诉请求判决：1、被告立即向原告支付2013年3月1日之后的物业管理费、公摊电费（暂计至2016年2月份为物管费2784.58元、公摊电费235.32元、滞纳金441.69元，共计3461.59元）。2、被告承担本案诉讼费。被告周键、邱小容、周美伶答辩称，原告在2015年5月16日曾提起过诉讼，因此原告主张的债权中2013年5月16日之前的部分已过诉讼时效。被告周键、周美伶不是物业管理前期服务协议的合同签订人，原告应当撤回对周键、周美伶的起诉。同时，被告不缴纳相关费用是基于原告违反物业管理服务协议，未如约提供承诺的物业服务，而行使合同法赋予的先履行抗辩权。经审理查明，被告周键、邱小容、周美伶系重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村28号2幢5-3#房屋的业主，其房屋位于晋愉·九龙湾小区。2008年5月，被告方接房入住后，由被告邱小容与重庆晋愉物业管理有限公司（现已变更名称为重庆晋愉物业服务有限公司，即原告）签订了《晋愉·九龙湾物业管理服务协议》，约定重庆晋愉物业管理有限公司承接晋愉·九龙湾项目的前期物业管理；物业管理服务费用收费标准为住宅用房每月1.0元/m2，小区共用专项设备运行的能源消耗，采取独立计量核算，据实向小区全体业主分摊计收；被告应于每月1至20日之间向重庆晋愉物业管理有限公司交纳当月物业管理服务费，被告不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，重庆晋愉物业管理有限公司有权要求被告补交，并从逾期之日起，每日按欠费总额的3‰交纳滞纳金。原告晋愉物业公司作为前期物业服务提供单位，在晋愉·九龙湾小区小区提供物业服务至今。被告周键、邱小容、周美伶所有的重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村28号2幢5-3#房屋建筑面积为77.72m2，三被告自2013年3月起未交纳物业管理服务费、公摊费至今。现原告晋愉物业公司以被告欠付物业管理费、公摊费为由起诉至本院。另查明，根据原告所设九龙湾物业服务中心每月公示的该小区2栋电费公摊明细，每户分摊的小区公区照明用电、消防监控用电、小区应急照明用电、2栋道照明用电，扣除小区电梯广告收益、液晶电视广告收益分摊额后，2013年6月至2016年1月期间每户应分摊的公摊电费总额为214.49元。被告方表示不认可公摊明细中的消防监控用电及车库照明用电，对公摊明细中的其他费用无异议。此外，因晋愉·九龙湾小区2幢被凿穿楼板安装烟道的问题，原告方及该幢部分业主代表在重庆市九龙坡区黄桷坪街道办事处九龙湾社区居民委员会组织下曾进行过两次协调，但至今未果。被告方表示将另行提起侵权诉讼。审理中，原告表示，其主张的物管费、公摊电费、滞纳金均截至2016年2月为止，主张的滞纳金是根据合同约定的每日按欠费总额的3‰计算。被告方表示原告主张的滞纳金明显高于原告的实际损失，如果法庭认定被告有违约行为，请求调低滞纳金。被告方还表示，因为对原告方擅自打穿水井间安装烟道、消防通道被占用等有异议，所以行使先履行抗辩权未交纳物管费。上述事实，有经庭审质证的当事人陈述，房屋登记信息查询证明、业主基本信息登记表、晋愉·九龙湾临时管理规约及物业管理服务协议、原告制作的电费公摊明细公示、建筑消防设施维修保养合同、电梯维保服务合同、化粪池清掏合作协议、机械式停车设备日常维护保养合同、物资出入登记表、来电来访记录表、组织活动的照片，视频资料和照片，九龙湾社区晋愉2栋烟道问题协调会会议记录等证据证实，足以认定。但原告出示的天天快递详情单无寄件人、揽件员、派件员、收件人签名，且不能核实其投递记录，其所载快递函件是否投递或是否在原告所主张的2014年7月10日交寄均不能确定，故本院不予采信；出示的张贴催费通知单照片不能确定是何时张贴及张贴在何地，本院也不予采信。本院认为，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费。本案中，被告方接受了原告提供的物业管理服务，对自己未缴纳物管费及公摊水电费的事实亦无异议，其应当按照约定履行缴费义务，故原告要求被告方支付拖欠的物管费、公摊电费，应予支持。但原告主张2013年3月以来被告方拖欠的物管费、公摊费，因被告方提出诉讼时效抗辩，原告提供的证据又不足以证明其在2015年5月以前向原告催收过相关费用或有其他引起诉讼时效中断或中止的情形，鉴于被告方确认原告曾于2015年5月16日提起过诉讼，结合双方所签《晋愉·九龙湾物业管理服务协议》约定的交费期限，公摊费一般在实际产生后下月收取的客观情况，本院认定原告所主张的2013年3月以前产生的公摊费及2013年3月至2013年4月期间的物管费超过诉讼时效，对该部分主张不予支持。据此，根据双方的约定，结合被告方房屋的面积，认定被告应交纳2013年5月至2016年2月期间的物管费为2642.48元、2013年4月至2016年1月期间产生的公摊费为224.49元（其中，原告未举示证据证明2013年4月至5月产生的公摊费分摊情况，考虑到该费用必然产生，本院根据2013年6月至2016年1月产生公摊费用的情况，结合原告的主张，酌情认定2013年4月至5月产生的公摊费为每月5元）。被告方关于行使先履行抗辩权未交纳物管费的意见，本院认为，根据原告提供的建筑消防设施维修保养合同、电梯维保服务合同、化粪池清掏合作协议、物资出入登记表、来电来访记录表等证据，可以认定原告向小区业主提供了共用设施维护、小区环境卫生、秩序维护等物业服务，履行了其主要义务；而被告交纳物管费是其依物业管理服务协议应履行的主要义务，在原告履行了主要义务的情形下，即使被告方所称原告擅自打穿水井间安装烟道、消防通道被占用等情况属实，被告以行使先履行抗辩权为由拒绝交纳物管费也缺乏法律依据，其拒不交纳物管费等费用的行为构成违约，故本院对该意见不予采纳。据此，原告主张被告支付滞纳金，应予支持，但原告未提供证据证明其因被告的违约行为遭受的实际损失，考虑到双方约定的滞纳金计算标准过高，被告方又请求调低滞纳金，故本院酌情认定滞纳金为100元。被告方关于周键、周美伶不是物业管理前期服务协议的合同签订人，原告应当撤回对周键、周美伶的起诉的意见，本院认为，根据物业管理条例的规定，物业服务费的交纳主体具有法定性，业主就其房屋负有交纳物业服务费的义务，即使业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费，业主仍负有连带交纳责任，故周键、周美伶与邱小容作为共有重庆市九龙坡区黄桷坪铁路一村28号2幢5-3#房屋的业主，均负有交纳物管费的义务，被告方的上述意见不能成立，本院不予采纳。被告方关于不认可公摊明细中的消防监控用电及车库照明用电费用的意见，本院认为，根据物业管理服务协议的约定，公摊费用由原告依照实际产生的费用据实分摊，并予公示，被告方对公摊明细中的消防监控用电及车库照明用电费用提出异议，但未提供相应证据支持其主张，故本院对被告方该意见也不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告周键、邱小容、周美伶于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付2013年5月至2016年2月期间的物管费2642.48元。二、被告周键、邱小容、周美伶于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付2013年4月至2016年1月期间产生的公摊费224.49元。三、被告周键、邱小容、周美伶于本判决生效之日起十日内向原告重庆晋愉物业服务有限公司支付滞纳金100元。四、驳回原告重庆晋愉物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为25元，由被告周键、邱小容、周美伶负担（此款原告已预交，被告周键、邱小容、周美伶应于本判决生效之日起十日内直接支付原告重庆晋愉物业服务有限公司25元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  罗春风二〇一六年六月十三日书记员  边 媛