辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终4440号上诉人（原审被告）：王晓宇，男，1984年10月22日出生，现住沈阳市铁西区。上诉人（原审被告）：张畅，女，1985年2月17日出生，现住址同上。上诉人（原审被告）：王宏，男，1960年11月26日出生，现住址同上。上诉人（原审被告）：殷凤霞，女，1962年12月3日出生，现住址同上。委托代理人：郝沈武，系辽宁公正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳凯城房屋开发有限公司，住所地沈阳市于洪区洞庭湖街青海西路大卜巷。法定代表人:王威，系该公司董事长。委托代理人：张红亭，系辽宁成功金盟律师事务所律师。委托代理人：曹刚，系辽宁成功金盟律师事务所律师。上诉人王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞与被上诉人沈阳凯城房屋开发有限公司（以下简称凯城公司）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院[2015]于民二初字第06349号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由审判员周濛担任审判长并主审，审判员姜会军与代理审判员朱闻天参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。凯城公司诉称：凯城公司与王晓宇、张畅之间签订《商品房买卖合同》，王晓宇、张畅购买凯城公司开发的位于于洪区吉力湖街10-3号B12-15门网点，面积77.06㎡，购房款为560,000元。凯城公司已收到王晓宇、张畅支付的购房款280,000元，剩余购房款280,000元，按约定由王晓宇、张畅申请贷款支付。但是由于王晓宇、张畅的原因，贷款业务没有及时办理完成，后王晓宇、张畅请求以其父母即王宏、殷凤霞办理房屋贷款，故凯城公司为配合王晓宇、张畅办理贷款，与王宏、殷凤霞签订了《商品房买卖合同》，由于王宏、殷凤霞原因，贷款业务仍然没有办理完成，致使凯城公司的剩余购房款迟迟没有收到，而王晓宇、张畅却因急于经营，从2012年3月31日至今一直在使用前述网点。根据凯城公司、王晓宇、张畅签订的《购房合同补充条款》第5条之约定：如买受人不能按约定时间交齐房款，出卖人有权收回该房产，买受人须负担从入住到迁出期间的房屋租赁费，租金按每日200元人民币计算。第7条之约定：如办理贷款业务因买受人原因不能办理，买受人应于2012年5月30日之前一次性补齐剩余房款280,000元。买受人在此期间不能办理房屋贷款或一次性补齐房款，出卖人有权解除商品房买卖合同，买受人应承担总房款的10%的违约金。基于以上，根据《购房合同补充条款》的约定以及相关法律规定，王晓宇、张畅已严重违反《购房合同补充条款》的约定，致使凯城公司与王晓宇、张畅签订的《商品房买卖合同》无法继续履行，凯城公司特诉至贵院，恳请支持凯城公司的各项诉求，判决解除凯城公司与王晓宇、张畅签订的《商品房买卖合同》，判令归还凯城公司位于于洪区吉力湖街10-3号B12-15门网点，王晓宇、张畅给付凯城公司从2012年3月31日起至王晓宇、张畅实际归还前述四套网点之日止占用期间（每日每套200元）的房屋租赁费，支付合同约定违约金。请求：1、请求法院判令解除凯城公司与王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞签订的《商品房买卖合同》；2、请求法院判令王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞归还凯城公司位于于洪区吉力湖街10-3号B12-15门网点；3、请求法院判令王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞从2012年3月31日起至王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞实际归还房屋之日止,按每套每日200元的标准给付凯城公司占用于洪区吉力湖街10-3号B12-15门网点期间的房屋租赁费；（其中截止至2015年7月31日租赁费为243400元）4、请求法院判令王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞给付凯城公司违约金56,000元；5、请求法院判令本案的诉讼费用由被告承担。王晓宇辩称：1、涉案房屋购房合同是与我父母签订的，补充条款是与我签订的，补充条款对涉案房屋没有约束力，涉案网点开始是与我签订商品房买卖合同，由我与张畅共同购买，但后因需要作公证，后改为我父母购买，由我父母与开发商重新签订商品房买卖合同，所以此案与我及张畅无关；2、交付的购房款确系28万元，凯城公司诉请当中的租金及违约金过高；3、我贷款不良记录发生是在2014年开始的，在购房时并没有不良记录。所以凯城公司所述因无法办理贷款才由我父母与开发商虚假签订商品房买卖合同不是真实的，涉案房屋确系由我父母购买。原审法院经审理查明：王晓宇、张畅系王宏、殷凤霞的儿子、儿媳。凯城公司先与王晓宇签订《商品房买卖合同》，约定王晓宇向凯城公司购买位于于洪区吉力湖街10-3号B12-15门网点，面积78.66㎡，购房款为560,000元；后凯城公司又与王宏、殷凤霞签订《商品房买卖合同》，约定王宏、殷凤霞向原告购买位于于洪区吉力湖街10-3号B12-15门网点，面积78.66㎡，购房款为580,000元。凯城公司与王宏、殷凤霞签订《商品房买卖合同》中约定涉案房屋的用途为商业；约定交房期限为2010年8月31日前，并约定买受人逾期付款，出卖人有权推迟相应的交房期限；约定的付款方式为首付款290,000元，银行按揭贷款290,000元；约定王宏、殷凤霞逾期超过30天未按时付款，出卖人有权解除合同，按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。同时凯城公司又与王宏、殷凤霞签订《商品房买卖合同》补充协议，补充协议约定王宏、殷凤霞选择按揭付款方式购房的，应于签署商品房买卖合同的同时交付首期房款，并于本协议签署之日起七日内向金融机构申请贷款并提供金融机构要求的与贷款有关的全部资料。如因王宏、殷凤霞未在上述时间内按金融机构的要求提供相关材料或其他王宏、殷凤霞主观因素造成无法获取贷款的，王宏、殷凤霞应于上述付款时间前一次性支付余款；如逾期30日仍未支付的，凯城公司有权解除合同，王宏、殷凤霞应按房款总额5%承担违约金。2012年3月5日王晓宇交付购房款280,000元；2012年3月31日王晓宇与凯城公司签订购房合同补充条款，要求提前入住涉案房屋，并承诺：买受人应于2012年5月30日之前办理完房屋贷款或一次性补齐房款，否则出卖人有权解除商品房买卖合同，要求王晓宇归还上述网点，买受人须负担从入住到迁出期间的房屋租赁费，租金按每日200元人民币计算，并交纳10%的违约金。同日凯城公司将涉案房屋交付给王晓宇，王晓宇使用、出租涉案房屋至今。另查，该院于2015年9月10日向王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞送达起诉状，王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞至今未支付剩余购房款。该院所确认的上述事实，有凯城公司、王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞的当庭陈述，商品房买卖合同、收款收据、证明、办理商品房入住手续通知、商品房准住通知、入住前应缴费用确认联系单、购房合同补充条款、房屋租赁合同、图片等载卷佐证，上述材料经庭审质证及该院审查，予以采信。原审法院认为，凯城公司与王宏、殷凤霞签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。凯城公司、王宏、殷凤霞双方均应按合同的约定履行义务，现王宏、殷凤霞在签订合同后，未按时交纳购房款，在凯城公司催告后的合理期限内仍未交付房款，致使凯城公司收房款的目的也无法实现，故凯城公司要求解除合同的诉求，该院予以支持。至于凯城公司与王晓宇签订的《商品房买卖合同》，由于王晓宇提出凯城公司与王宏、殷凤霞就涉案房屋签订《商品房买卖合同》的前提是该合同业已解除，凯城公司没有证据证明后签的合同不是真实的意思表示的，故凯城公司与王晓宇签订的《商品房买卖合同》无需再次解除。合同解除后，王宏、殷凤霞理应将涉案房屋返还原告，凯城公司应将购房款280,000元返还王宏、殷凤霞。凯城公司即要求租金又要求违约金系重复请求，该院仅支持其合理部分，由于涉案房屋系商业用房，凯城公司与王宏、殷凤霞对违约金约定过低，该院予以调整，王晓宇自愿对王宏、殷凤霞的违约行为按每房每日200元人民币的租金标准从入住到迁出期间承担违约责任，视为债务承担，该院予以支持。至于张畅，在本案中凯城公司无证据证明其与原告涉案房屋存在关系，故凯城公司要求张畅承担责任的诉求，该院不予支持。王宏、殷凤霞、张畅经该院合法送达并传唤、无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证等相关权利。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除沈阳凯城房屋开发有限公司与王宏、殷凤霞签订的《商品房买卖合同》；二、王宏、殷凤霞于本判决发生法律效力之日起30日内将位于沈阳市于洪区吉力湖街10-3号B12-15门网点返还沈阳凯城房屋开发有限公司；三、王宏、殷凤霞、王晓宇于本判决发生法律效力之日起10日内按每日200元人民币的标准给付沈阳凯城房屋开发有限公司违约金（时间从2012年3月31日起至返还房屋之日止）；四、沈阳凯城房屋开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内返还王宏、殷凤霞购房款280,000元。五、驳回沈阳凯城房屋开发有限公司其他诉讼请求。如果王宏、殷凤霞、王晓宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,791元，由王宏、殷凤霞、王晓宇承担4,708元，沈阳凯城房屋开发有限公司承担1,083元。宣判后，王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞不服原审判决，向本院提出上诉，请求：一、请求法院依法撤销原审判决,发回重审。二、本案全部诉讼费用由被上诉人承担。理由：原审判决对涉案房屋商品房合同签订时间和买受人均未查明，对买受人何时支付、累计支付多少购房款也未查明。王晓宇、张畅与本案无法律关系，原审判决认定王晓宇对本案承担法律责任于法无据。原审判决中对于上诉人王宏、殷凤霞支付房款时间认定错误。本案中被上诉人具有欺诈行为，上诉人之所以无法办理贷款并非上诉人自身原因，而是被上诉人向上诉人隐瞒了其开发的整个园区已在银行办理抵押的事实。被上诉人沈阳凯城房屋开发有限公司辩称：原审法院认定事实清楚适用法律正确，请求维持原判。本院二审查明的事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：案涉买卖合同补充协议约定买受人应于2012年5月30日之前办理完房屋贷款或一次性补齐房款，否则出卖人有权解除商品房买卖合同，要求买受人归还上述网点，买受人须负担从入住到迁出期间的房屋租赁费，租金按每日200元人民币计算，并交纳10%的违约金。而本案上诉人至今仍未交纳剩余房款,故被上诉人有权要求解除合同并由上诉人按约定租金标准,支付违约金。至于上诉人提出因案涉房屋处于抵押状态,致其无法办理贷款,故其未交房款不是违约行为的抗辩,因上诉人与被上诉人签订的补充协议约定“买受人应于2012年5月30日之前办理完房屋贷款或一次性补齐房款，否则出卖人有权解除商品房买卖合同”的内容可以看出，贷款付款并不是双方约定的唯一付款方式，上诉人承诺或以其它方式一次性补齐房款，故上诉人此项抗辩理由不成立。综上，原审判决并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,791元，由王晓宇、张畅、王宏、殷凤霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年六月十六日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。