广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0306民初3648号原告李庚，男，汉族，1991年7月21日出生，住址北京市海淀区。委托代理人赵阳，广东金地律师事务所律师。被告杨沛豪，男，汉族，1992年9月28日出生，住址深圳市福田区。委托代理人何嘉强，男，汉族，1980年1月17日出生。原告李庚与被告杨沛豪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人赵阳、被告委托代理人何嘉强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告向工商银行深圳益田支行贷款，将涉案房屋抵押给工商银行，但被告到期无力归还，被告通过代理人及其他人找到原告，希望原告帮助被告偿还银行贷款，被告将房屋转让给原告。经协商一致，原、被告签订了房屋买卖合同，约定原告代被告向银行偿还贷款，被告在银行收到偿还的贷款后，办理注销抵押登记。但在办理递件过户手续过程中，原告发现被告的房屋已在2015年5月份被福田法院查封，双方签订的买卖合同目的已经完全不能实现。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告立即归还原告购房款人民币8,968,766.23元及违约金人民币1,793,753.25元；2、被告承担原告为解决纠纷而产生的诉讼费、保全费，并承担因诉讼保全查封房屋而产生的担保费人民币89,600元，律师费人民币250,000元。原告在庭审中明确其第2项诉讼请求中主张的担保费人民币89,600元为因诉讼保全而向担保公司支付的费用。被告答辩称，深圳市恒茂明木制品有限公司向银行贷款，被告以涉案房屋作为抵押物为该公司抵押担保，该公司贷款无力归还，被告计划出售涉案房屋归还该公司借款履行抵押担保的保证义务。在征求银行同意后，原、被告签订了房屋买卖合同，约定原告将购房款用于归还该公司欠银行的借款，在银行注销抵押登记后，被告将房屋过户给原告，原告按约定支付了约定的款项后，银行办理了房屋的抵押注销手续，但被告不知道房屋之前已经被其他法院查封，造成被告无法过户给原告，原告起诉所述均为事实。但被告的房屋现被多家法院查封，被告愿意将房屋交由法院评估拍卖，所得拍卖款优先归还原告的购房款，原告的购房款之所以有优先权，首先是原告的购房款作为消费者债权，比其他普通债权具有优先权，其次是原告的购房款直接支付到银行帮助被告履行贷款保证义务后，银行才同意办理房屋抵押注销手续，否则其他债权人的权益被排在抵押优先权之后。经审理查明：2014年4月24日，位于深圳市宝安区龙华街道梅观高速公路东北侧星河丹堤花园E区5栋1单元房经核准登记在被告名下，房地产证号为：深房地字第××号，2014年5月28日被告办理了抵押登记手续，将涉案房产抵押给中国工商银行股份有限公司深圳福田支行，编号为XX。2015年5月13日，原告将包括全权办理转让涉案房产的过户、转移登记的相关手续、代为签订房地产买卖合同在内的相关事宜委托给深圳市不动产融资担保股份有限公司、罗世云、麦庆华、李增亚、叶连根。2015年6月28日，原告作为买方，李增亚作为被告代理人以被告的名义作为卖方，双方签订了编号为1886867《深圳市二手房预约买卖合同》，相关约定如下：1、被告将其所有的位于深圳市宝安区星河丹堤花园E5区5栋1单元房（房地产证号为：50××47）转让给原告，面积为270.02平方米，转让成交价为人民币8,968,766.23元；2、付款方式为一次性付款，买方须于2015年7月10日之前将购房款人民币8,968,766.23元支付至买卖双方约定的银行监管账户，该款项全部用于代卖方公司深圳市恒茂明木制品有限公司支付在工行的贷款；3、该房地产处于抵押状态，卖方承诺在本合同签订之日起于7月10日之前还清贷款，并办妥注销抵押登记手续；4、涉案房屋处于抵押状态，由买方代其归还工行贷款后，卖方无条件与买方办理房产过户手续；5、如任何一方未按照本合同约定的期限履行义务的，守约方有权要求违约方以转让成交价为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同；如任何一方逾期履行义务超过15日的，守约方有权解除合同并选择要求违约方支付转让总价款20%的违约金承担违约责任；6、合同备注条款约定：如在合同签订后，在实际交易过程中因卖方的原因造成本合同不能履行的，所有产生的责任以及产生一切经济损失由卖方承担，包括律师费、诉讼费。2015年6月29日，原告将款项人民币8,968,766.23元打入中国工商银行益田支行的账号为40×××70的“其他应付款待清算过渡款项—转汇户”，银行进账单的备注中注明：归还恒茂明所有贷款本息贷款账号40×××01。原、被告在庭审中确认该款项为双方约定的以代为清偿工商银行贷款方式支付的购房款人民币8,968,766.23元。2015年7月2日，被告办理了涉案房产的注销抵押登记手续。另查，1、涉案房产于2015年5月13日被（2015）深福法民二初字第5913号案件查封，查封期限从2015年5月13日至2018年5月12日。2、原、被告均主张因被告急于偿还银行贷款，涉案房产无法正常交易，故双方签订买卖合同约定的转让价格低于市场价格。3、被告对原告主张的律师费不予认可，原告仅提交了律师委托代理合同，并未提交律师费发票等证据证明其该主张。以上事实，有银行进账单、转账凭证、凭证、深圳市二手房预约买卖合同、房地产证、律师委托代理合同、不动产资料电脑查询结果表、不动产查封（备案）表、公证书、委托书等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房地产买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定，代理人在代理期限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，李增亚作为被告的代理人以被告的名义，在授权范围内与原告签订了《深圳市二手房预约买卖合同》，该合同依法对被告发生法律效力，原、被告应当依法全面履行合同约定的义务。关于违约责任的认定。被告作为卖方主体，有义务保证涉案房产在办理过户登记手续时并无物权转移的障碍，而本案中涉案房产因查封而无法依约办理过户登记手续，本院认为无法依约继续履行合同的原因在于被告，被告的行为构成违约，原告有权主张解除合同并要求被告承担违约责任，原、被告签订的《深圳市二手房预约买卖合同》应当自原告向被告主张解除合同之日解除。关于违约金。本案中，原告于2015年6月29日履行了向被告支付全部购房款的义务，基于双方对违约金数额的约定、双方的履行程度以及损失程度，本院判令被告应当依约向原告支付违约金人民币1,793,753.25元。关于购房款。本案中，原告已经以双方约定的代为清偿工商银行贷款方式支付购房款人民币8,968,766.23元，根据合同解除的处理原则，涉案合同解除后，被告应当向原告返还上述款项人民币8,968,766.23元。关于担保费和律师费。因违约金同时具有惩罚性和补偿性的功能，根据现有证据，被告的违约行为造成的损失数额尚在本院支持的违约金数额范围内，故原告主张担保费和律师费损失，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告杨沛豪应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告李庚返还款项人民币8,968,766.23元、支付违约金人民币1,793,753.25元；二、驳回原告李庚的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币88,413元，保全费人民币5,000元，由原告负担人民币2,857元，由被告负担人民币90,556元，受理费和保全费原告已经预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  杨 莹人民陪审员  陈远霞人民陪审员  郭映舜二〇一六年六月二十七日书 记 员  李婷霞书 记 员  李玉婷附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第6页共9页