江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2544号上诉人（原审被告）马红卫，医务人员。委托代理人于超，工程技术人员。被上诉人（原审原告）徐州顺安物业服务有限公司，住所地徐州市铜山新区樵村六组。法定代表人程明刚，该公司董事长。委托代理人王月，该公司员工。上诉人马红卫因与被上诉人徐州顺安物业服务有限公司（以下简称顺安公司）物业服务合同纠纷一案，不服徐州市铜山区人民法院（2015）铜民初字第03495号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人马红卫的委托代理人于超，被上诉人顺安公司的委托代理人王月到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，顺安公司为汉泉山庄小区物业服务公司，马红卫为该小区南区叠加区A30-3-302号（建筑面积224.95平方米）业主，房屋一直处于空置状态。2008年3月16日，顺安公司与徐州同创·汉泉房地产开发有限公司签订同创·汉泉山庄前期物业管理服务委托合同，合同约定：委托管理期限自2008年3月28日起至同创·汉泉山庄小区业主委员会成立之日；收费标准为别墅1.4元每平方米每月，叠加1元每平方米每月，上述费用均不包含公共能耗费。2011年10月28日，顺安公司与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定：本合同的物业服务期限10个月，自合同签订之日起计算；住宅物业服务费，南区叠加区为0.8元每平方米每月，联排区为0.9元每平方米每月；北区别墅区为1.3元每平方米每月；公共水电费按照每户每年150元收取，随物业服务费一同缴纳；业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取；物业管理服务费按服务期一次性预缴，业主或使用人服务期的第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管理服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期2年定期利率收取滞纳金。2013年1月15日，顺安公司与徐州市汉泉山庄业主委员会签订了徐州汉泉山庄物业服务合同，双方约定：本合同服务期限为16+12个月，第一阶段2012年9月1日起至2013年12月31日止。第二阶段2014年1月1日起至2014年12月31日止；住宅物业服务费（按建筑面积，含地下室），叠加区为0.9元每平方米每月，联排区为1元每平方米每月，别墅区为1.4元每平方米每月；公共水电费按照每户每年150元收取，随物业费一同缴纳；业主办理上房手续后未使用或装修完毕后未入住满1年及以上的物业，业主应向物业服务企业书面告知，写明空置时间，物业服务工作人员和业主共同查验水、电表后予以确认，物业服务费按规定标准的70%比例收取；物业管理服务费按年预缴，业主或使用人每年第一个月到物业服务企业一次性交清；业主或者物业使用人不得无故拖欠物业管理服务费，逾期未缴纳物业服务费的，物业公司从逾期之日起，按银行同期2年定期利率收取滞纳金。2015年4月12日，顺安公司与徐州市汉泉山庄业主委员会签订徐州汉泉山庄物业服务合同，合同约定顺安物业公司的服务期限为12个月，收费及服务期限自2015年元月1日起至2015年12月31日止；物业费由业主按其拥有房屋的建筑面积预先缴纳，叠加区的收费标准为每月每平方米0.9元，公共能耗费每年150元；物业管理服务费收入，按月统计收费总数。马红卫未按约缴纳2011年3月31日至2015年12月31日的物业服务费用，引发诉讼。原审法院认为，一、涉案物业服务合同有效。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。顺安公司提供的物业服务合同前期有徐州同创房地产开发有限公司签章，后期有业主委员会的签章，依法对业主具有约束力。马红卫抗辩其房屋不具备上房条件，在未验房的情况下被迫签署了上房文件，其提供顺安公司于2009年8月11日张贴的函告、以及《要求徐州市同创房地产开发公司解决的十个重大问题》予以证明，原审法院认为该组证据不能证明顺安公司迫使马红卫签署上房文件，且上房与否与房屋开发商之间的纠纷，属另一法律关系，并不影响物业服务合同的效力。马红卫还抗辩顺安公司不具备物业服务资格，且聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动，因此该合同无效。顺安公司为此提供了营业执照以及公司经理程明刚的上岗资格证书予以证明，因此对马红卫的主张不予支持。二、根据物业服务合同约定，顺安公司主要合同义务为履行服务，而服务系持续性的合同行为。双方从2008年至2015年签订了四份物业服务合同，最后一份合同有效期至2015年12月31日止，且原告于2012年8月1日、2014年9月18日在马红卫所有的该小区房屋的邮箱上张贴催费通知单催缴物业费，因此顺安公司的主张未超过诉讼时效。三、马红卫辩称在《前期物业管理服务合同》到期后至2011年10月31日期间，双方未签订合同，故其无权收取物业费。在此期间顺安公司实际为该小区提供了物业服务，马红卫实际接受了服务，且在2011年10月18日双方又签订了新的物业服务合同，顺安公司的服务一直处于持续状态，故对马红卫的此主张不予支持。马红卫抗辩顺安公司服务不到位，致使合同目的不能实现，构成根本违约，并提供《都市晨报》的相关报道、视频照片予以证明。顺安公司按照合同履行了约定的义务，虽然其服务存在瑕疵，如部分路灯不亮、绿地管理不善等问题，但仅可以作为物业服务费予以核减的依据，不能作为拒付物业费的依据。涉案房产属于空置房，应按约定物业费标准的70%比例交付。顺安公司提供的物业服务未能达到物业服务合同中全部要求，存在瑕疵，物业服务费应当予以核减。结合物业服务情况，在约定物业服务费标准的70%的基础之上按80%计算物业服务费。马红卫房屋建筑面积为224.95平方米，其2011年3月31日至2015年12月31日的物业费，支持6424.8元。顺安公司主张的公共能耗费650元，予以支持。遂判决：一、被告马红卫于本判决生效之日起十日内给付原告徐州顺安物业服务有限公司2011年3月31日至2015年12月31日的物业服务费6424.8元，公共能耗费650元；二、驳回原告徐州顺安物业服务有限公司的其他诉讼请求。上诉人马红卫不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、物业不具备上房条件，上诉人签署的房屋交接单等上房文件无效。涉案房屋所在小区违反强制性规定，未实施分户验收，违反《江苏省住宅工程质量分户验收规则》。上诉人虽然签署了上房文件，但是是在胁迫下签署的。该上房行为无效，物业不具备上房条件。2、原审法院认定物业服务合同有效是错误的。开发商没有经过公开招标将物业管理交给没有资质的被上诉人管理，违反了《物业管理条例》第24、29条的规定。其签订物业服务合同系恶意串通，损害第三人利益，并违反法律、行政法规的强制性规定，属于无效合同。被上诉人收取业务物业费和公共耗能费没有合同和法律依据。3、被上诉人不具备物业服务资格，物业服务合同无效。被上诉人不符合《物业管理企业资质管理办法》第5条的规定，其提供的证据也无法证明其具备相应的物业服务资格。被上诉人即便接受开发商或业委会的委托也是非法的，同时也违反了2013年1月15日的物业服务合同第5条的约定，构成违约。4、被上诉人对物业费的诉求超过诉讼时效。被上诉人提供的物业服务合同其中有两份合同，履行期限分别是2011年2月28日和2012年8月31日，被上诉人提起诉讼超过了民法通则135条规定的诉讼时效。5、原审法院认定2011年3月1日至2011年10月31日双方存在物业服务合同关系是错误的。物业费计算没有依据。6、被上诉人没有履行任何物业管理职责，收取物业费缺乏事实依据，系根本违约。被上诉人没有举证证明其履行了合同义务，应当承担举证不能的不利后果。实际中应当是先服务后收费，而不应不服务也收费、服务不符合约定也收费。被上诉人没有履行前期物业服务合同第19条第4、6款，第20条第8、11、12款，第21条，第29条等条款，没有履行2013年1月15日物业服务合同第1条第2款、第8款第4项、第9款、第15款、第17款、第18款、第5条、第7条，构成根本违约，致使合同目的无法实现。上诉人提供的证据证明被上诉人实际上未提供符合合同约定的服务，小区存在私搭乱建现象，违规饲养家禽、种菜，汽车乱放，消防通道被私人占用等严重问题。被上诉人的物业服务严重不符合约定，构成根本违约。上诉人有权行使先履行抗辩权，拒绝交费。被上诉人无权要求上诉人支付物业费。7、原审判决上诉人承担公共能耗费没有事实依据。公共能耗费包括路灯和绿化的费用。原审法院认定了路灯不亮、绿地管理不善，与被上诉人已经提供公共服务相互矛盾。8、原审法院违反了民事证据规则第六十九条的规定，对被上诉人提供的复印件不应予以采信。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人顺安公司答辩称：1、当初业主和开发商签订购房合同，物业公司只是受到开发公司的委托对小区进行服务，是否具备上房条件不是物业公司界定，而且不能因此作为拒交物业费的理由。2、开发商和物业公司签订的合同是经过公开招投标，合格后签订的物业服务合同，在相关职能部门已经备案。3、当时物业公司所具备的资质是三级服务资质，现在已经晋升为二级，根据当时的小区的管理要求和物权法的相关规定，应该具备管理汉泉山庄的资格，具备职称的技术人员现在已经40人以上。4、业主应当按照相关的服务合同约定主动缴纳物业服务费用，不应该存在诉讼时效，而且在前期被上诉人已经多次和业主进行沟通，催缴物业费，并且在涉案房屋前面张贴过催缴函，也邮寄过催缴函，不存在诉讼时效问题。5、在所有的小区中，有物业管理且没有业主委员会的小区很多，都是按照前期服务合同的标准予以执行，即使当时未签订合同有空白阶段，应当按照前期服务合同的服务标准和收费标准执行。6、被上诉人严格按照相关服务合同规定进行收费，并且在当地的物价部门进行备案，至于小区的部分服务地点存在脏乱差的现场，我们现在已经进行整改，而且根据许多业主反映的问题逐一进行改正。7、公共能耗费的收取是按照物业服务合同中的约定来执行的，不是缺乏事实依据。8、被上诉人所提供的证据中，在一审法庭中已经提供相关原件并且得到认可，不存在复印件缺乏事实依据的情况。请求二审法院驳回上诉，维持原判。经当事人确认，本案的争议焦点为：1、涉案房屋物业费支付是否具备条件；2、被上诉人对于物业费的主张是否超过诉讼时效；3、涉案物业服务合同的效力对本案物业费收取的影响；4、被上诉人是否按照合同约定提供了物业服务；5、2011年3月1日至2011年10月31日期间的物业费应否支持；6、公共能耗费应否由上诉人支付。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。本院认为，首先，关于上诉人以上房行为无效为由拒付物业费的问题。涉案房屋的上房问题，系开发商与业主之间签订的商品房销售合同所约定的内容，由此产生的纠纷系商品房销售合同纠纷，与本案物业服务合同纠纷非同一法律关系。上诉人以上房行为无效为由拒绝支付物业费，该主张不能成立。其次，关于部分物业费是否超过诉讼时效的问题。上诉人认为《同创汉泉山庄前期物业管理服务委托合同》、《徐州市汉泉山庄物业服务合同》的最后履行期限分别为2011年2月28日和2012年8月31日，被上诉人超过诉讼时效提起诉讼，不应支持。本案被上诉人从2008年开始一直提供物业服务，处于持续性状态，虽然各期物业费的支付具备一定独立性，但是物业服务费仍是被上诉人与上诉人之间的整体债务。被上诉人也在提供物业服务的期间分别于2012年8月1日、2014年9月18日通过张贴催费单的形式向上诉人主张拖欠的物业费，催费单内容也能反映出在张贴该催费单之前被上诉人已经多次向上诉人主张过物业费，说明被上诉人并未放弃对拖欠物业费主张的权利，一直在持续主张，故上诉人认为部分物业费超过诉讼时效的观点，不能成立。第三、关于涉案物业服务合同的效力问题以及物业服务合同效力对本案物业费收取是否存在影响的问题。上诉人主张被上诉人在与开发商、业主委员会签订物业服务合同时不具备相应的资质，导致物业服务合同无效。无效合同是指合同虽然成立，但因为存在法律规定的无效情形，被确认为无效。虽然物业管理条例规定了从事物业服务的企业需要具备物业管理资质，但是该规定不属于法律法规强制性规定，被上诉人超越资质与否不影响其与业主委员会签订的物业服务合同的效力。第四，关于被上诉人是否按照合同约定提供了物业服务、上诉人应否支付物业费的问题。根据物业服务合同约定的内容来看，被上诉人物业管理服务的项目包括房屋管理、保洁服务、绿化、公共设施设备运行及养护等内容。被上诉人从2008年开始提供物业服务至本案诉讼之前的期间，被上诉人也与业主委员会签订了多份物业服务合同，说明被上诉人不存在未履行物业合同、不提供物业服务的情形，上诉人应当向被上诉人支付物业费。原审法院充分考虑到被上诉人在履行物业服务合同过程中尚存在瑕疵，在上诉人拖欠的物业费基础上进行了酌情扣减。被上诉人履行物业服务合同的瑕疵行为不能成为业主拒绝支付物业费的理由。第五，关于2011年3月1日至2011年10月31日期间的物业费应否支持的问题。上诉人主张从2011年3月1日至2011年10月31日起间不存在物业服务合同，被上诉人主张该期间的物业费不应得到支持。2008年开发商与被上诉人签订的前期物业服务合同约定委托管理期限到业主委员会成立之日止。被上诉人没有在业主委员会成立之日与业主委员会签订物业服务合同，直到2011年10月28日才与业主委员会签订合同。虽然从业主委员会成立之日起至2011年10月28日业主委员会与被上诉人签订物业服务合同这一期间，处于所谓的不存在物业服务合同的空白期，但是被上诉人在该期间仍然向涉案小区持续提供物业服务，可以参照双方已签订的物业服务合同约定的标准予以计算该期间的物业费。第六，关于公共耗能费的问题。上诉人认为原审法院认定了小区存在路灯不亮、绿地管理不善的问题，不应当再支持被上诉人主张的公共耗能费。原审法院在判决说理部分所提到的是“如部分路灯不亮、绿地管理不善等问题”，并没有认定被上诉人没有履行对公共场所、设施未尽履行义务。而且通过物业服务合同的约定，能够看出公共能耗费涵盖了公共设施、设备的养护、运行，公共绿地、水系、花木的养护，市政公用设施和附属建筑物的维修、养护等多方面内容，不仅仅是上诉人所说的路灯、绿地的问题。上诉人认为不存在公共能耗费支出的理由，不能成立。第七，关于原审法院是否存在违反证据规则规定的问题。上诉人认为原审法院依据无法与原件核对一致的复印件认定案件事实，违反证据规则的规定。被上诉人虽然在一审开庭过程中提交的营业执照、资质证书、物业合同是复印件，但是原审法院要求被上诉人提供上述证据的原件，并且在2016年3月24日组织双方当事人对上述证据原件进行了质证，因此上诉人的该项上诉理由不能成立。综上，上诉人马红卫的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马红卫负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  程 叶二〇一六年六月二十三日书 记 员  宗 正