河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0502民初1509号原告安阳市安祥物业服务有限公司，住所地安阳市文峰区光华路迎春街光华小区102号楼2单元3楼西户。法定代表人李春平，职务经理。被告李琰，女，1975年1月26日出生，汉族。委托代理人袁玉涛，河南永中律师事务所律师。委托代理人李俊平，河南永中律师事务所律师。被告安阳市阳光物业管理有限责任公司，住所地安阳市北关区杏花村。法定代表人李嫚，职务经理。委托代理人袁玉涛，河南永中律师事务所律师。委托代理人李俊平，河南永中律师事务所律师。原告安阳市安祥物业服务有限公司（以下简称安祥物业公司）诉被告李琰、被告安阳市阳光物业管理有限责任公司（以下简称阳光物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月23日立案受理后，依法由审判员孙莉莉适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告安祥物业公司法定代表人李春平、被告李琰委托代理人袁玉涛、被告阳光物业公司委托代理人袁玉涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安祥物业公司诉称，2013年原告与华府景园小区业主委员会签订《物业服务管理合同》，约定该小区业主或物业使用人按合同约定足额向原告缴纳物业服务费，逾期缴纳的，应自逾期之日起加收每日千分之三滞纳金。被告李琰系该小区业主，李琰将其房屋租赁给被告阳光物业公司，约定由阳光物业公司支付物业费。原告多次张贴催收物业费的通知，经小区业主委员会催缴，被告至今未交纳物业服务费，现诉至法院，根据被告房屋面积及欠费时间，请求法院判令被告支付原告2014年1月1日至2016年12月的物业服务费6425元，诉讼费由被告承担。2013年11月、12月的物业费本次诉讼不再主张，滞纳金亦不再主张。被告李琰辩称，原告没有提供具备国家规定的物业管理资质的证据，业主委员会没有经过备案是不合法的，业主委员会没有召开委员大会的情况下，与原告签订物业服务合同属于无效合同；原告存在服务不达标、管理不规范、治安防范不到位等服务质量不符合合同约定的情形；原告未按照法律规定履行起诉前对欠费业主的告知义务；原告诉请2014年4月份之前的物业费超过法律规定的诉讼时效，2016年6月份以后的物业费还没有发生，原告主张该部分没有事实及法律依据；被告李琰所有的该房屋租赁给了被告阳光物业公司，物业费应由阳光物业公司承担。被告阳光物业公司辩称，同意被告李琰的答辩意见，被告阳光物业公司租赁使用的该房屋，通行是朝外走的，不从华府景园小区里通行，类似此情况的业主物业服务费都是减半收取的，对于原告主张的合理部分的物业费应当减半收取。经审理查明，2014年1月10日，原告安祥物业公司与安阳市文峰区华府景园小区业主委员会签订物业服务管理合同一份，合同约定：期限为14个月，自2013年11月5日至2014年12月31日止，关于管理服务费用，每月按建筑面积每平方米标准收取，A区多层0.5元，未入住户按上述标准的50%收费。2014年7月21日，原告安祥物业公司与安阳市华府景园小区业主委员会签订“物业服务费标准调整协议”，约定从2014年7月1日起，物业服务费标准在原有基础上，统一提高0.1元／月／平方米，原来为0.5元／月／平方米，提高为0.6元／月／平方米。2015年1月21日，原告安祥物业公司与安阳市华府景园小区业主委员会签订“续订2015年华府景园小区物业服务合同”，经双方协商，同意将2014年华府景园小区物业服务合同延续一年，截止2015年12月31日。2015年12月29日，原告安祥物业公司与安阳市华府景园小区业主委员会签订物业服务管理合同一份，合同约定：期限为12个月，自2016年1月1日至2016年12月31日止，物业服务费每月按建筑面积每平方米标准收取，A区多层0.5元，未入住户按上述标准的50%收费。原告有物业服务企业资质证书。另查明，被告李琰系安阳市文峰区华府景园12号楼2单元1—2层东户房屋业主，该房屋建筑面积306.04平方米，属于该小区A区多层。被告李琰（甲方）与阳光物业公司（乙方）签订房屋租赁授权委托书及补充委托书，约定甲方自2013年7月1日将其上述房屋委托乙方进行出租管理，委托期限3年，从2013年7月1日起至2016年6月30日止，房租每年支付一次，乙方每年房租到期前30日向甲方交付12万元房租，乙方负责支付税款、物业费、保安费等。被告自2013年11月至今未向原告交纳物业服务费。原告曾于2015年8月向本院起诉被告李琰，要求其支付物业服务费，后该案于2015年10月13日按撤诉处理。上述事实，有原告提交的物业服务合同、补充说明、物业服务费标准调整协议、续订2015年华府景园小区物业服务合同、2016年度物业服务合同、华府景园小区12号楼住户登记表、物业服务企业资质证书、（2015）文民小字第76号民事裁定书、房屋租赁授权委托书、委托书补充件，以及原、被告当庭陈述为证，所有证据经当庭质证、认证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原告安祥物业公司与安阳市华府景园小区业主委员会签订物业服务管理合同，物业服务合同是业主委员会代表全体业主与原告签订的物业服务协议，原告向华府景园小区提供物业服务，被告李琰作为华府景园小区的业主，应当向原告安祥物业公司支付相关物业服务费。被告李琰将其所有的华府景园小区内的房屋委托被告阳光物业公司进行租赁管理，双方约定物业费由被告阳光物业公司负担，因两被告之间的房屋租赁委托协议约定的委托期限3年，从2013年7月1日起至2016年6月30日止，故2013年11月至2016年6月30日期间的物业费由被告阳光物业公司支付，原告要求被告李琰对此承担连带责任，符合法律规定，本院予以支持。根据原告与华府景园小区业主委员会签订的物业服务合同的约定，结合原告主张及被告房屋楼层、面积，被告阳光物业公司应支付原告2014年1月1日—2014年6月30日期间的物业服务费918元（0.5元×306.04平方米×6个月）、2014年7月1日—2016年6月30日期间的物业费4406元（0.6元×306.04平方米×24个月），被告李琰对上述物业费承担连带支付责任。关于2016年7月至2016年12月期间的物业费，因该时间未到，原告现要求被告支付，缺乏法律依据，不予支持；且因被告李琰与被告阳光物业公司的房屋租赁委托协议的期限至2016年6月30日止，结合原告主张数额，故2016年7月至2016年12月期间的物业费，被告李琰应于每月月底前按每月183.5元标准向原告支付物业服务费。被告辩称原告主张2014年4月份之前的物业费超过诉讼时效，因原告曾于2015年8月向本院提起诉讼，要求被告李琰支付物业费，故诉讼时效依法中断，原告该主张不超过法律规定的诉讼时效，被告该辩称意见缺乏事实及法律依据，不予采信。被告辩称原告没有提供具备国家规定的物业管理资质的证据，业主委员会没有经过备案不合法，业主委员会与原告签订的物业服务合同属于无效合同，原告存在服务不达标、管理不规范、治安防范不到位等服务质量不符合合同约定的情形，原告未按照法律规定履行起诉前对欠费业主的告知义务，被告通行是朝外走的，不从华府景园小区里通行，要求物业服务费减半收取，上述辩称意见，缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安阳市阳光物业管理有限责任公司应于本判决生效之日起十日内支付原告安阳市安祥物业服务有限公司2014年1月1日至2016年6月30日期间的物业服务费人民币5324元，被告李琰对上述物业服务费承担连带支付责任；二、2016年7月至2016年12月期间的物业服务费，被告李琰应分别于每月月底前按每月183.5元标准向原告安阳市安祥物业服务有限公司支付；三、驳回原告安阳市安祥物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李琰、安阳市阳光物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  孙莉莉二〇一六年六月二十四日代理书记员  程 露