广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第1415号原告（反诉被告）：王雪群，男，1968年2月9日出生，汉族，住广东省普宁市。被告（反诉原告）：简佳华，男，1970年5月4日出生，汉族，住广州市番禺区。原告（反诉被告）王雪群诉被告（反诉原告）简佳华租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告王雪群、被告简佳华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王雪群诉称：王雪群和简佳华于2014年8月17日签订《房屋租赁合同》，合同约定简佳华将位于广州市番禺区××××10号204房出租给王雪群使用，租赁期限自2014年8月20日至2015年8月19日，房屋每月租金为2900元，租赁期间因居住产生的费用由王雪群负担。王雪群同意交付5800元作为押金，合同终止时，简佳华应退还该押金。王雪群于合同签订当日支付给简佳华押金5800元，其在租赁期满前3天就搞好卫生与简佳华协商退房事宜，交清了除电费之外的其他费用，并要求退还5800元押金。但简佳华却要求王雪群先交出房屋的钥匙才肯退押金，而王雪群要求先退押金。2015年8月26日，简佳华私自更换门锁，导致王雪群无法进入。简佳华强行搬走王雪群存放在房屋内的财物，导致其财物损失，具体包括书法作品、书柜、煤气瓶共计19940元。王雪群迫于无奈，遂报警处理。为维护自身的合法权益，王雪群特起诉至人民法院，请求判令：一、简佳华向王雪群退还租赁房屋押金5800元；二、简佳华赔偿王雪群财产损失19400元（煤气瓶1个200元，书柜一个1200元，书法家翟广福先生书法作品3件（挂轴）每件2000元，镜片作品2件，每件1500元，邱奕佳先生书法作品1件，价值3000元，本人书法作品2件，价值5000元，花鸟画作品1件，价值1000元；三、简佳华承担本案诉讼费（由简佳华迳付给王雪群）。被告简佳华答辩并反诉称：简佳华自始至终都不是不退押金，只是王雪群退房时没有向其交付押金单和钥匙，甚至对简佳华进行威胁。合同到期后，简佳华致电王雪群，但其不接听，亦不与简佳华办理退房手续，阻碍其另行出租上述房屋。王雪群承租期间的水电费跟其他杂费都没交，也破坏了涉讼房屋内的很多物品，简佳华要求王雪群承担修复责任，王雪群不同意，坚持要求其退还押金。后，简佳华要求王雪群处理房屋内其个人物品，其却在深夜叫简佳华去开门，且由于简佳华出差了，所以未为其开门，王雪群因此便堵塞了房子的钥匙孔。简佳华认为王雪群夫妻二人在能进入房子时，应当将其物品拿走，其搬家时简佳华去了两次，其所称的贵重字画都还在。为维护自身的合法权益，现向法院提出反诉，请求判令：一、王雪群向简佳华支付管理费540.7元、煤气费341元以及8月电费300元；二、王雪群赔偿简佳华厨房灯以及厕所门锁100元、两个茶几合共600元、厨房橱柜修复材料费200元、换锁费280元、墙体修复费1000元以及租金损失3000元，以上5180元共计。诉讼过程中，简佳华变更其第一项反诉请求为要求王雪群支付管理费及滞纳金447.79元、煤气费341元及电费410元、水费及污水费56.28元。针对被告简佳华的反诉原告王雪群辩称：不同意简佳华的全部反诉请求，除了8月份的电费外，其已经全部付清了涉讼房屋的全部费用，其房子一直处于出租状态，墙面本来就有钉子，并不是王雪群钉上去的，茶几也是完好的。经审理查明：简佳华为位于广州市番禺区南村镇××翠云山苑××10号204房（以下简称为涉讼房屋）的权属人。2014年8月17日，简佳华（出租方、甲方）和王雪群（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方居住使用，租赁期限自2014年8月20日至2015年8月19日，共计12个月；租金为2900元/月，按月支付；乙方租赁期间的水费、电费、取暖费、电话费、物业费以及其他由乙方居住而产生的费用由乙方负担，租赁结束，乙方需交清欠费；乙方同意交付5800元作为押金，合同终止时，甲方应退还押金；在承租期间，未经甲方同意，乙方无权转租或转借该房屋，不得改变房屋结构及其用途，由于乙方原因造成该房屋及其配套设施损坏的，由乙方承担赔偿责任。同日，简佳华收取了王雪群支付的押金5800元，并出具了相应的《收款收据》。诉讼过程中，简佳华称涉讼房屋仍处于空置状态，并未另行出租，涉讼房屋内仍存放有王雪群的两卷画卷及一大幅画。王雪群和简佳华对于以下问题存在较大争议：关于5800元押金是否应当向王雪群退回的问题。王雪群主张认为《房屋租赁合同》约定的租赁已经届满，该合同已经履行完毕，简佳华应当向其退还5800元租赁押金。简佳华则陈述其从未表示不向王雪群退还押金，但是因王雪群在承租涉讼房屋期间损坏了家具、墙面等不愿意赔偿而致本案诉讼；现由于5800元的押金已不足以抵偿其损失，故简佳华不同意向王雪群退还租赁押金。二、关于简佳华更换涉讼房屋门锁的时间问题。简佳华主张其于2015年9月8日找开锁公司更换了涉讼房屋的门锁，并提交了广州番禺南村乐穗锁业出具的《收据》一份，载明其因开锁及换执手锁一套支出280元；王雪群对于上述《收据》的真实性予以确认，但是认为简佳华于2015年8月26日当日已更换了涉讼房屋的钥匙，并提交了《报警回执》及双方的微信聊天记录予以证明。简佳华对于微信聊天记录和《报警回执》的真实性予以确认，其认为《报警回执》亦证明王雪群于2015年8月26日方才前往涉讼房屋打算取回其物品，此时涉讼房屋并未交还给简佳华。三、关于王雪群租赁期间拖欠的费用问题。王雪群和简佳华均确认在租赁期间产生的水电费、物管费等费用都口头约定由王雪群直接向物业管理公司等第三方交付。关于物业管理费的问题，简佳华陈述在实际履行过程中，因其向开发商购买车位时，开发商向其赠送了涉讼房屋2015年4月之前的管理费，因此2014年8月至2015年4月期间的管理费是由王雪群直接向其缴纳，涉讼房屋每月的物业管理费为212.56元，但是王雪群每月仅向其支付200元，每个月均少缴纳12.56元，此外王雪群还未支付2015年5月和6月的物业管理费，因此王雪群尚欠其物业管理费总计447.79元。关于涉讼房屋的水费，除了2015年7月的水费是由王雪群缴纳的，其他的水费均是简佳华缴纳的。简佳华主张王雪群尚欠2015年7月和8月的电费410元并未交纳。至于煤气费，简佳华主张王雪群从未缴交过，均是由其代缴，其认为煤气费不多，租期也不长，所以打算在租期满了后退押金时一并结算，王雪群租赁期间的煤气费共计341元。为证明其上述主张，简佳华提交了以下证据：1.《广东省广州市国家税务局通用机打发票》（NO.05767108）1张，开票日期为2015年12月28日，计费时段为2015年7月4日至2015年9月4日，电量合计410度，电费为274.86元；2.广东碧桂园物业服务有限公司于2015年7月31日出具的《广东省地方税收通用发票（电子）》2张，载明2015年5月涉讼房屋的物业服务费148.56元、违约金23.03元，2015年6月涉讼房屋的物业服务费212.38元；3.广东碧桂园物业服务有限公司于2015年7月31日出具的《广东省地方税收通用发票（电子）》2张，载明2015年5月涉讼房屋的水费为19.20元、污水费为12.96元，2015年6月涉讼房屋的水费为14.4元、污水费为9.72元。至于煤气费的缴纳依据，简佳华虽在庭审中表示庭后三天内补充提交，但是并未在上述期限内向本院提交。对于简佳华的上述主张，王雪群则不予认可，其抗辩认为简佳华每月会以短信的形式告知其水电费、污水费等费用，其在缴纳租金时均一并进行缴纳；每月租金2900元，物业管理费为212.56元，共计3112.56元，其确认每月均向简佳华转账支付3100元，并不是故意每月拖欠12.56元，亦打算租赁期满时一并结算。2015年8月15日，简佳华和王雪群一起前往物业管理处开具放行条时，交清了租赁期间全部的费用，包括物业管理费、水费、燃气费及电费（8月份除外，当时未出单），每月少缴纳的12.56元的物业管理费亦在当时以现金方式向简佳华支付完毕。为证明其上述主张，王雪群提交了其自制的缴费情况汇总表，证明除了2015年8月份的电费以外，其缴纳了租赁期间全部的物业服务费、水费、污水费，至于其缴纳上述费用的相关依据，王雪群虽在庭审中表示庭后十个工作日内补充提交，但是并未在上述期限内向本院提交。为证明涉讼房屋内仍存放有煤气瓶、书柜、翟广福书法作品3件，镜片作品2件，邱奕佳书法作品1件，王雪群本人书法作品2件，花鸟画作品1件，王雪群提交了16张照片予以证实，照片显示的拍摄时间为2015年8月16日。王雪群主张19400元的赔偿价格是其按照广东省书法家协会公布的参考价计算的，上述这些作者都是广东省书法家协会的会员。简佳华确认王雪群提交的照片是涉讼房屋内景，但对照片的拍摄时间不确认，也不确认照片中所显示的物品是否真实存在，因王雪群并未向其交还涉讼房屋的钥匙，其于2015年9月8日找开锁公司开锁进入涉讼房屋，只是进行了清洁，并未拿走屋内的任何东西。涉讼房屋目前仍处于空置状态，并未另行出租，屋内目前仅存有两卷画卷以及一幅大的画，同意向王雪群返还。此外，简佳华主张认为王雪群在租赁期间站在茶几上挂画，损失了两个茶几，原价都在1000元左右，其要求王雪群按照300元/个的标准赔偿；王雪群损坏了厨房的厨柜，目前还没有修理，维修费用估算需200元；王雪群未经其同意在墙上钉了十几个左右的钉子挂画，破坏了墙体，影响了房屋的美观，修复费用需1000元；由于王雪群一直未退房，还对其他看房租客进行骚扰阻止，故要求其赔偿2015年8月20日至2015年9月19日的占有使用费。王雪群抗辩认为涉讼房屋是十几年的老旧房屋，存在自然老化的现象，其承租时涉讼房屋内的家具亦不是全新的，其离开时茶几没有损坏，简佳华的上述主张没有相应的依据，且其亦没有证据证明其承租时房屋的状态。另查明：简佳华和王雪群均向本院提交了双方之间的微信聊天记录，其中2015年8月19日，简佳华向王雪群发送信息：“今天是你的租约最后一天，你来退房也是最后一天，我明天开始没空，如今天你不办退租手续，你租一当三处理。”2015年8月24日，简佳华再次向王雪群发送信息：“你房内东西再不搬走，我将丢掉。”王雪群均未回复。2015年8月27日，王雪群向简佳华发送信息：“房东，你就这蛮横？两个月押金你不肯退，又私换我的门锁，真的无法无天啦？”简佳华回复：“谁蛮横？谁不愿退？……我上几天曾多次打电话、发信息给你，你不接不回，有你这样的文化人吗？昨晚还三更半夜打扰我，这一次我不与你计较，下次我定当报复。”2015年8月29日，简佳华向王雪群发送信息：“半夜三更来偷偷地搬东西，现在还做下三流的事，用铁丝来塞住门锁孔，只有你这种小人才做得出来。”王雪群回复：“你私换我门锁，我只塞住，免得你犯罪，这是为你好。”2015年9月8日，王雪群向简佳华发送信息：“房东，你把字画先还我吧，其中一幅是后天交付客户的……。”此外，王雪群曾表示：“是你违约，你换我门锁，我才塞的，塞坏门锁我负责。”简佳华回复：“那给钱呀，汇入我账户，300元。”本院认为：王雪群和简佳华签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应严格遵照履行。简佳华已经按照合同约定，向王雪群交付了涉讼房屋，王雪群亦应当依约履行支付租金、物业管理费等费用以及在租赁期满后向简佳华交还涉讼房屋的义务。《房屋租赁合同》明确约定：“乙方同意交付5800元作为按金，合同终止时，甲方应退还按金。”现涉讼房屋的租赁期已届满，而《房屋租赁合同》并未对押金的退还条件作出明确约定，故王雪群提出要求简佳华向其退还5800元租赁押金的诉请，符合法律的规定和合同约定，本院予以支持。关于王雪群租赁期间拖欠的费用的数额问题。简佳华主张王雪群尚欠2015年7和8月两个月的电费410元未交纳，但王雪群仅确认因结算时电费金额并未确定，其仅未支付2015年8月的电费。根据简佳华提交的《广东省广州市国家税务局通用机打发票》（NO.05767108）显示，电费的计费时段为2015年7月4日至2015年9月4日，电量为410度，电费为274.86元，即电费的缴纳周期为两个月，而王雪群并未提交相应的证据证明其已缴纳了2015年7月份的电费，且2015年9月4日前涉讼房屋并未另行出租他人使用，因此王雪群应当向简佳华支付2015年7月4日至2015年9月4日涉讼房屋的电费274.86元，超出部分，理据不足，本院不予支持。关于物业管理费的问题，简佳华和王雪群均确认涉讼房屋每月的物业管理费为212.56元，但是王雪群每月仅向简佳华支付200元，每个月均少缴纳12.56元。现简佳华主张王雪群并未缴纳涉讼房屋2015年5月和6月的物业管理费以及前9个月的差额，王雪群虽抗辩认为其在2015年8月15日双方至管理处时已通过现金方式向简佳华支付了9个月管理费的差额部分，并全额结清了租赁期间的全部费用，但其除了提交自制的缴费情况汇总表，并未在其承诺的期限内向本院提交缴费依据，理应承担举证不能的不利后果。根据简佳华提交的广东碧桂园物业服务有限公司于2015年7月31日出具的2张《广东省地方税收通用发票（电子）》显示，2015年5月涉讼房屋的物业服务费为148.56元、违约金为23.03元，2015年6月涉讼房屋的物业服务费212.38元，故王雪群应当向简佳华支付涉讼房屋2014年9月至2015年4月的物业管理费的差额113元（12.56元×9个月＝113元）以及2015年5月和6月的物业管理费383.97元（148.56元+23.03元+212.38元＝383.97元），共计497元。现简佳华仅要求王雪群向其支付447.79元，为其对自身权利的自由处分，本院予以准许。至于水费以及污水费，虽然王雪群亦抗辩认为其在2015年8月15日双方至管理处时已全额结清了租赁期间的全部费用，但其除了提交自制的缴费情况汇总表外，并未在其承诺的期限内向本院提交缴费依据，理应承担举证不能的不利后果。根据广东碧桂园物业服务有限公司于2015年7月31日出具的2张《广东省地方税收通用发票（电子）》显示，2015年5月涉讼房屋的水费、污水费为32.16元（19.20元+12.96元＝32.16元），2015年6月涉讼房屋的水费和污水费为24.12元（14.4元+9.72元＝24.12元），共计56.28元。至于煤气费，鉴于简佳华未能提交相应的证据证明其缴纳了王雪群租赁期间涉讼房屋的煤气费341元，理应承担举证不能的不利后果，对于其要求王雪群向其支付该笔费用的诉请，缺乏理据，本院不予支持。综上，王雪群应当向简佳华支付拖欠的物业管理费447.79元、电费274.86元、水费及污水费56.28元，共计778.9元。关于王雪群是否应当赔偿简佳华厨房灯以及厕所门锁100元、两个茶几600元、厨房橱柜修理材料费200元、墙体修复费1000元的问题。一方面，简佳华并未提交相应的证据证明涉讼房屋内的上述物品及部位在事实上存在损坏的情形；另一方面，诚如其所言，涉讼房屋内的上述物品及部位确实存在损坏的情形，但简佳华亦未能提交相应的证据证明该损坏结果是由于王雪群的原因导致的。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条关于“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，对于简佳华提出的上述赔偿请求，缺乏理据，本院不予支持。至于简佳华主张的租金损失3000元以及换锁费280元的诉讼请求，则需要先明确简佳华更换涉讼房屋门锁的时间。第一，根据王雪群提交的《报警回执》可知，双方于2015年8月26日当天发生了矛盾冲突，王雪群报警处理；第二，根据双方的微信聊天记录显示，王雪群于2015年8月27日向简佳华发送的信息里指责简佳华更换了涉讼房屋的门锁，而简佳华并未就此提出异议；第三，根据2015年8月29日双方的聊天记录显示，王雪群确认其是因简佳华更换门锁而故意堵塞钥匙孔，其愿意赔偿时，简佳华并未提出异议，仅是强调要求其赔偿换锁的费用330元；第四，简佳华于答辩时亦承认由于其出差未为王雪群开门，王雪群因此堵塞了涉讼房屋的钥匙孔，即简佳华确认钥匙孔被堵塞前王雪群已无法进入涉讼房屋；第五，王雪群于2015年9月8日向简佳华发送短信表示其急需取回作品，诚如简佳华所言，如其于2015年9月8日方才更换的涉讼房屋的门锁，那么王雪群在仍掌握涉讼房屋钥匙且涉讼房屋内仍存有其急需物品的情况下，却故意堵塞钥匙孔，致使其自身无法进入涉讼房屋，明显有违常理。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百零八条的规定：“对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。”本案中，在全面、客观地审核王雪群和简佳华提交的证据的基础上，运用逻辑推理和日常生活经验法则，本院合理采信王雪群提出的简佳华于2015年8月26日即已更换了涉讼房屋门锁的抗辩意见，本院有理由相信王雪群在简佳华更换涉讼房屋的门锁后方才故意堵塞简佳华新更换的门锁，最终导致简佳华于2015年9月8日再次开锁、更换。因此，简佳华于2015年8月26日即已自行更换涉讼房屋的门锁，在事实上自行收回了涉讼房屋，王雪群客观上已无法占有使用涉讼房屋，且其亦未举证证明王雪群存在阻碍其另行出租的行为，故对于其要求王雪群向其支付2015年8月20日至2015年9月19日的占有使用费3000元的反诉主张，理据不足，本院不予支持。鉴于《房屋租赁合同》的租赁期限自2014年8月20日至2015年8月19日止，王雪群理应在2015年8月19日前将涉讼房屋交回简佳华管业，现简佳华于2015年8月26日方才自行收回涉讼房屋，故王雪群应当按照2900元/月的标准向简佳华支付2015年8月20日至2015年8月25日期间的占有使用费561元（2900元/月÷31日×6日＝561元）。鉴于王雪群确认其存在故意堵塞涉讼房屋钥匙孔的行为且愿意赔偿，而简佳华亦因更换涉讼房屋的门锁而支出了280元的费用，故对于简佳华提出要求王雪群向其赔偿更换门锁而支付费用280元的反诉主张，理据充分，本院予以支持。关于王雪群提出要求简佳华向其赔偿物品损失19400元的问题。首先，王雪群提交的涉讼房屋内物品16张照片显示的拍摄时间为2015年8月16日，而简佳华于2015年8月26日方才更换涉讼房屋的门锁，期间涉讼房屋仍处于王雪群的控制之下，其可自行搬离所属物品，除上述照片以外，王雪群未能提交相应的证据佐证涉讼房屋内仍存放有1个煤气瓶，一个书柜，3件书法家翟广福先生书法作品（挂轴），2件镜片作品，1件邱奕佳先生书法作品，2件其本人书法作品以及1件花鸟画作品；其次，《房屋租赁合同》约定的租赁期限至2015年8月19日，王雪群作为承租人，在明确不再续租的情况下，理应在租赁期限届满前将其所属物品搬离涉讼房屋，履行向出租方交还涉讼房屋的合同义务；再次，王雪群在租赁期限届满且双方已经发生矛盾纠纷的情况下，仍然将其主张的物品留置在涉讼房屋内，明显不合常理，且属于放任损失扩大的行为；最后，王雪群未能提交相应的证据证明其所主张的物品的价值为19400元。因此，对于王雪群提出要求简佳华向其赔偿物品损失19400元的诉讼主张，因其理据不足，本院不予支持。鉴于简佳华于庭审中陈述屋内目前存放有两卷画卷以及一幅大的画，故其应当将上述物品返还给王雪群。依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第一百零八条的规定，判决如下：一、简佳华应于本判决发生法律效力之日起十日内向王雪群返还租赁押金5800元；二、王雪群应于本判决发生法律效力之日起十日内向简佳华支付2015年8月20日至2015年8月25日期间的占有使用费561元、物业管理费447.79元、电费274.86元、水费及污水费56.28元，共计1619.93元；三、王雪群应于本判决发生法律效力之日起十日内向简佳华赔偿换锁损失280元；四、驳回王雪群的其余全部本诉诉讼请求；五、驳回简佳华的其余全部反诉诉讼请求。如王雪群和简佳华未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费430元，由简佳华负担129元，由王雪群负担301元；反诉受理费50元，由王雪群负担15元，由简佳华负担35元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  胡剑敏人民陪审员  赵 敏人民陪审员  袁智健二〇一六年六月二十八日书 记 员  霍淑玮