上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第3378号原告上海梅龙镇广场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人王邦煜，董事长。委托代理人高健，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托代理人柳宁，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司，住所地广东省深圳市。法定代表人杨海斌。原告上海梅龙镇广场有限公司诉被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月27日受理后，依法适用普通程序并组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告上海梅龙镇广场有限公司的委托代理人高健到庭参加诉讼。被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海梅龙镇广场有限公司诉称，2015年2月，原、被告签订了《上海市房屋租赁合同(商品房预租合同)》，约定原告将其所有的坐落于上海市南京西路XXX号梅龙镇广场商厦1601室(以下简称“系争房屋”)出租给被告用于办公使用，租赁期限自2015年1月1日至2016年8月31日止,月租金为人民币34,587元(以下币种均为人民币)。合同签署后，原告将租赁房屋交付给被告使用，双方开始履行合同。然自2015年8月起，被告未按约支付租金、物业管理费、水电费等相关费用，原告多次催讨相关费用，被告均未支付，并擅自搬离了系争房屋。原告遂于2015年8月27日向被告发出了《收铺通知》，并于2015年9月1日通过公证方式收回了房屋，现原告诉至法院，请求法院判令：1、双方签订的房屋租赁合同于2015年9月1日解除；2、被告支付原告欠租、物业管理费39,871.15元、水电费1,057.7元。并支付欠付租金及管理费的滞纳金(以欠付金额39,871.15元为基数，按照每日万分之五的标准从2015年8月1日起计算至判决生效之日止)；3、被告支付原告违约金115,754.94元；4、被告支付原告房屋恢复原状费用41,066元；5、被告支付原告公证费3,500元。庭审中，原告当庭撤回第四项诉请，不再向被告主张房屋恢复原状的费用。被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司未到庭应诉，亦未答辩及举证。经审理查明，上海市南京西路XXX号1601室系原告名下房产。2015年2月10日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》，约定原告将系争房屋出租给被告，租赁期限自2015年1月1日起至2016年8月31日止；月租金为34,587元，被告须在免租期满之日或之前支付该月的租金，此后以每一个日历月的首日为当月租金支付日，以此类推，被告租赁期满之日，应结清全部租金及其他费用；被告须按时支付当期租金，若非原告原因，被告逾期支付租金或其他费用，被告应按日向原告支付未付款总金额的0.05%的逾期付款利息，直至被告支付应付的租金或其他费用之日为止；物业管理费自2015年1月1日起算，按每月每平方米租赁面积31.73元计，被告每月应向原告支付物业管理费3,997.98元，被告应在租赁单元预定交付日或之前缴付物业管理费，以后在每一个日历月的首日及之前缴付当月的物业管理费；为保证本合同的履行，被告必须向原告支付相当于租赁单元三个月的租金及物业管理费的履约保证金，共计115,754.94元；被告应按本合同规定的金额、期限、方式支付租金及其他费用，如被告逾期一个月仍不能支付租金或其他费用，则原告有权终止本合同、中止租赁单元之电及中央空调的供应，收回场地，并没收其履约保证金，同时保留追偿的权利；租赁期满，被告应将租赁单元全部归还原告，若被告没有违反或不履行本合同及与本合同不可分割的所有附件或补充协议中约定的有关被告应履行的义务，则原告将履约保证金余款(如有)以人民币形式无息退还给被告；若在合同有效期限内，被告欲终止合同，须提前三个月向原告提出，并征得原告事先书面同意，且原告有权没收被告已缴纳的全部保证金，若保证金或其中部分已因被告违反合同的规定而被原告根据补充协议扣除，则被告应立刻补足所扣除的部分及清缴所有拖欠的款项及对违约行为作出赔偿，原告并有权向被告追讨由于被告要求提前终止合同而造成的损失；合同签订后，租赁期开始前，由于被告的原因需解除合同，则原告无须退还被告已支付的履约保证金，原告并有权向被告追索赔偿超过履约保证金的实际损失；合同终止时，被告应将租赁单元恢复原状归还原告(正常的损耗除外)，如果被告征得原告事先同意后，对租赁场所做了任何添加、修改，并得到原告的书面确认，同意在租赁期满时保持该状态，则被告不再有义务使租赁单元恢复原状，如原告不同意保持该状态，则须在合同期满前通知被告，要求被告恢复原状(正常的损耗除外)，所需费用由被告承担；合同终止后，被告如不能将租赁房屋及时归还原告，则从合同终止之日起直到租赁单元归还之日为止，被告须向原告支付相当于二倍租金的赔偿(但此项支付不意味双方租赁关系的继续)，被告还应承担赔偿原告其他可证实的费用的责任；原告或被告若未按合同及补充条款规定及时退还或支付各种费用，则守约方有权要求对方按日支付该费用0.05%的逾期付款利息，合同及补充条款另有规定的除外。合同签订后，原告向被告交付了房屋，被告也向原告支付了租赁保证金115,754.94元，并支付租金和物业管理费至2015年7月31日。被告自2015年8月1日起未再支付租金和物业管理费,并自2015年7月起未支付电费,且于2015年8月未经任何告知搬离了系争房屋。2015年8月27日，原告向被告发出了一份《收铺通知》，内容为：因被告欠租，原告将安排于2015年9月1日停止对系争房屋的水、电、煤、空调等的正常供应并收回系争房屋，希望被告授权相关人员携带相应授权文件及身份证明文件提前清理私人物品(若有)，否则所有遗留物品及装修将视为无主物处理。2015年9月1日，在上海市徐汇公证处公证员见证下，原告自行收回了系争房屋。在此期间，被告共欠付原告租金及物业管理费39,871.15元、水电费1,057.7元。之后，原告诉至法院，请求法院判如诉请。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》、《收铺通知》、快递单据及公证书、电费催缴单(3份)、公证费发票以及原告的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后,因被告自2015年8月1日起未按合同约定支付租金和物业管理费，经原告多次催要仍未及时付清，其行为已构成根本违约，原告有权按照合同约定行使解除权，鉴于原告已经向被告发函要求解除合同并实际收回了系争房屋，故本院确认双方的《租赁合同》已于2015年9月1日解除。合同解除后，原告主张被告按约支付欠付的租金及物业管理费39,871.15元、水电费1,057.7元及相关的滞纳金的诉请，合法有据，本院予以支持。关于原告要求被告支付提前解约违约金115,754.94元的诉请，因双方有“原告有权选择终止本合同，扣留被告已交的保证金，并向被告追偿由此造成的损失”及“由于被告原因提前解除合同，则原告无须退还被告已支付的履约保证金”之约定，故被告已支付的履约保证金应抵作提前解约的违约金支付给原告，本院对原告该项诉请亦予以支持。关于原告要求被告支付公证费3,500元的诉请，原告主张的该项费用性质属于为避免损失扩大而发生的合理费用，且合同对此亦有相关约定，故本院对此予以支持。被告经本院合法传唤，未到庭应诉，视为放弃答辩，本院依法作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海梅龙镇广场有限公司与被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司于2015年2月10日签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)》于2015年9月1日解除；二、被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司2015年8月1日至2015年9月1日的房租及物业管理费、水电费合计人民币40,928.85元；三、被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内,以欠付租金及物业管理费金额合计人民币39,871.15元为基数，按照每日万分之五的标准支付原告上海梅龙镇广场有限公司自2015年8月1日起至判决生效之日止的滞纳金；四、被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司提前解除合同违约金人民币115,754.94元(与被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司支付的租赁保证金人民币115,754.94元折抵)；五、被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海梅龙镇广场有限公司公证费人民币3,500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币4,327.80元，由被告德楹弘毅商业投资咨询(深圳)有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  姚 峥代理审判员  巫建强人民陪审员  梁联瑞二〇一六年六月二十四日书 记 员  罗亦丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。