广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1202民初429号原告：肇庆市中港物业管理有限公司，住所地广东省肇庆市端州区。法定代表人：文贵江，该公司经理。委托代理人：梁雄坚、罗玉爱，均为广东端信律师事务所律师。被告：陈树心，男，汉族，身份证住址广东省怀集县怀城镇城中永安，公民身份号码×××2518。被告：罗少云，女，汉族，身份证住址广东省新兴县，公民身份号码×××0742。原告肇庆市中港物业管理有限公司（以下简称中港公司）诉被告陈树心、罗少云物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序并公开开庭进行了审理。原告委托代理人梁雄坚到庭参加诉讼，被告陈树心、罗少云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司与肇庆市粤中物业管理有限公司（以下简称粤中公司）签订物业管理委托合同。约定由粤中公司对江南苑小区内的房屋及配套的设施设备进行维修管理、小区绿化、环境卫生、秩序维护等管理服务，并约定由粤中公司收取物业管理服务费。2009年9月21日，原告与粤中公司签订《物业管理承包责任书》，约定从2009年10月1日起由原告为小区提供物业管理服务，并委托代为收取2009年10月前收而未收的物管费用。2009年10月1日起原告进驻该小区进行了物业管理。被告是该小区A605房（建筑面积76.37平方米）业主，应按约定每月支付物业服务费34.46元（按住宅建筑面积0.45元／平方米收取），公共水电分摊5元、智能维护费5元。但被告从2008年3月1日起一直以各种理由拖欠物业管理费，经我司多次催收仍拒绝交纳。为维护原告合法权益，请求判令：1、被告立即付清拖欠物业服务费、公共水电分摊、智能维护费（AHA711小车位）9452.80元、滞纳金500元、房管局查档费40元，合共9992.80元（共欠费94个月，自2008年3月至2015年12月止）；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈树心、罗少云书面辩称：一、我方与原告之间不存在合同法律关系。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一项的规定：“符合下列情形之一，业主委员会或者业主请求确认合同或者合同相关条款无效的，人民法院应予支持：（一）物业服务企业将物业服务区域内的全部物业服务业务一并委托他人而签订的委托合同。”粤中公司与原告之间签订《物业管理承包责任书》，将粤中公司从事的江南苑物业服务全部委托给原告，违法了上述禁止性法律规定，应依法认定为无效。二、我方与原告之间不存在事实上的物业服务关系。根据目前原告提供的所有证据，均未能证明原告为江南苑小区提供了相应的物业服务，也未能证明我方曾接受其提供的相关服务。即使原告与粤中公司签订了相应的服务承包协议，也未能证明其在实际上提供了相应的服务。根据谁主张谁举证的法律规定，原告应提供其履行合同义务并提供了物业服务的相关证据，否则应由其承担举证不能的法律后果。三、原告诉请其2009年10月1日进入江南苑小区，故其主张2009年10月1日前的物业服务费缺乏事实和法律依据。即使粤中公司委托其收取，也应该以粤中公司的名义另案起诉，不应在本案中审理。四、原告要求我方支付智能维护费（AHA711小车位）缺乏事实依据。原告并未提供证据证明我方占用了该小车位，事实上AHA711小车也不是我方所有，故原告的该请求明显缺乏事实依据。五、关于滞纳金。原告与我方之间并没书面协议约定迟延缴费可收取相应的滞纳金，原告与粤中公司之间签订的承包协议也是无效的，所以原告要求我方支付滞纳金的请求缺乏相应的依据。六、原告要求我方承担查档费40元缺乏法律依据。我方与原告之间并无约定该费用的承担，原告的请求缺乏相关依据，请法院依法予以驳回。七、原告主张2013年12月3日之前的物业服务费已过诉讼时效，不受法律保护。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为2年，法律另有规定的除外。”原告2015年12月3日起诉我方，但其在2013年12月3日之前从未催告我方缴纳物业服务费，也不存在其他诉讼时效中断的事由，故其主张2013年12月3日之前的物业服务费已过诉讼时效，应予以驳回。综上，原告在明知违反法律规定的情况下，故意与粤中公司签订转包合同，严重损害了我方及江南苑小区业主的合法权益。法律不能让违法的人获得利益，而使处于弱势地位的业主蒙受损失。如果法律支持原告的诉求，就等于支持违法行为的发生。只有给予违法行为人相应的惩罚，才能在全社会建立知法、守法的良好秩序，才能不断维护和提升法院公平正义、依法裁判的公信力。原告未能证明其提供了相应的物业服务，其与我方之间不存在任何法律上或事实上的关系，其无缘无故地要求我方向其支付物业服务费及其他费用明显缺乏依据，请法院根据证据规则依法裁判，驳回其诉讼请求。经审理查明：原告中港公司是于2007年8月31日依法登记设立的有限责任公司，经营范围为物业管理、家政服务。肇庆市西江南路江南苑1号楼A605房的权属人是被告陈树心和罗少云，该房屋建筑面积为76.26平方米，该房屋所在的肇庆市西江南路江南苑小区系由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发。2007年7月21日，肇庆市江南苑房地产开发有限公司作为甲方、粤中公司作为乙方签订一份《物业管理委托合同》，约定：1、甲方将江南苑小区（物业名称）委托于乙方实行物业管理；2、负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共水电费分摊每月每户5元、智能系统维护费每月每户5元；3、物业管理服务质量：房屋外观保持整洁、美观，设备运行保持正常运行和及时维修，房屋及设施、设备的维修、养护保持正常使用，公共环境至少每天清扫一次和无卫生死角，绿化保持常绿和品种不减，交通秩序保持交通畅顺和主要通道、空地禁止停放，保安确保24小时值班，急修随叫随到解决，小修及时处理跟进；4、住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主或者物业使用人收取，管理服务费标准的调整按市场价和与业主委员会协商调整，空置房屋的管理服务费由乙方按建筑面积每月每平方米0.45元向业主收取；5、业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天千分之一交纳滞纳金，每月缴费时间为1-10日；6、乙方可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。2009年9月21日，粤中公司作为甲方、中港公司作为乙方签订了一份《物业管理承包责任书》，约定：1、项目名称为江南苑商住小区，乙方承包江南苑商住小区物业管理，按甲方与开发商签订的合同的约定收取费用，自负盈亏；2、承包期限暂定为十二个月，自2009年10月1日起至2010年9月30日止，期满后视实际需要另行协商；3、乙方管理期间不得自行增加收费项目及提高收费标准，须对小区公共设施进行及时、完善的保养维护，服务质量以业主满意为标准；4、本责任书签订前，甲方应收而未收的物业管理费用总额为___元，为甲方债权，甲方委托乙方代收，甲方按实际收取金额的5%向乙方支付劳务费用。之后，中港公司进驻西江南路江南苑小区进行物业服务。2010年11月26日，粤中公司作为甲方、中港公司作为乙方再次签订了一份《物业管理承包责任书》，约定：1、项目名称为江南苑商住小区，乙方承包江南苑商住小区物业管理，按甲方与开发商签订的合同的约定收取费用，自负盈亏；2、承包期限为原承包合同期满次日（2010年10月1日）起至江南苑业主委员会与乙方或其他物业公司签订新的物业管理服务协议止；3、乙方管理期间不得自行增加收费项目及提高收费标准，须对小区公共设施进行及时、完善的保养维护，服务质量以业主满意为标准。之后，中港公司继续为西江南路江南苑小区进行物业服务。2016年1月份，西江南路江南苑小区成立业主委员会。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。被告陈树心和罗少云经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证和抗辩的权利，本院依法缺席判决。原告中港公司是依法登记设立并具有资质的物业服务企业。被告陈树心和罗少云共同所有的案涉房屋所在的西江南路江南苑小区是由肇庆市江南苑房地产开发有限公司开发，肇庆市江南苑房地产开发有限公司选聘粤中公司为该小区提供物业服务，委托粤中公司对西江南路江南苑小区进行前期物业服务，合同对各自的权利、义务以及物业服务内容、质量、收费标准、逾期交纳物业管理费用的违约金等进行了约定。2009年9月21日和2010年11月26日，粤中公司和中港公司分别签订一份《物业管理承包责任书》，将西江南路江南苑小区的物业服务发包给中港公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项的规定，且肇庆市江南苑房地产开发有限公司与粤中公司签订的《物业管理委托合同》亦约定粤中公司可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方，故粤中公司与中港公司签订的两份《物业管理承包责任书》无效。在粤中公司与中港公司签订两份《物业管理承包责任书》后，中港公司进驻西江南路江南苑小区为包括被告陈树心和罗少云在内的业主提供物业服务，中港公司与被告陈树心、罗少云虽无签订正式的物业服务合同，但中港公司为包括两被告在内的业主提供了事实上的物业服务，并付出了一定成本，以自己的行动履行了合同的主要义务，故中港公司与两被告之间形成了事实上的物业服务关系。同时，根据原告中港公司诉请以及两被告的答辩意见，可知从2008年3月份开始至本案起诉时，两被告就一直没有缴纳过任何物业管理服务费等费用，即在中港公司进驻西江南路江南苑小区之前两被告就开始拖欠物业管理服务费等费用。故中港公司作为本案原告是适格主体；对两被告答辩认为两份《物业管理承包责任书》无效而不需要交纳费用的意见，本院不予采纳。中港公司主张2008年3月至2015年12月止的物业管理服务费等费用，陈述是粤中公司委托其代收2009年10月前应收而未收取的费用。本院认为，中港公司在2009年10月1日才进驻西江南路江南苑小区，2008年3月至2009年9月的物业服务公司为粤中公司而不是原告；中港公司与粤中公司于2009年9月21日签订《物业管理承包责任书》约定委托中港公司代收粤中公司应收而未收的费用，根据合同的相对性原则，只在中港公司和粤中公司之间产生约束力，对两被告不发生效力，且上述《物业管理承包责任书》也属无效。故对原告诉请2008年3月至2009年9月的物业服务费等费用的主张没有事实和法律依据，本院不予支持。两被告答辩认为中港公司主张2013年12月3日之前的物业服务费的诉请已超过诉讼时效。本院认为，根据《中华人民共和国民事通则》第一百三十五条和第一百三十七条的规定，结合肇庆市江南苑房地产开发有限公司与粤中公司签订的《物业管理委托合同》约定每月缴费时间为1-10日的事实，故从每月的11日起在两被告没有缴纳物业服务费等费用的情况下，中港公司是应当知道其权利被侵害，其应在法律规定的合理时间内及时向两被告主张权利。庭审中，中港公司提供了记载时间分别为2010年2月10日、2012年1月15日、2013年12月15日、2015年11月20日和落款都为肇庆市粤中物业管理有限公司、公章都为肇庆市江南苑物业服务中心的四份《催缴费通知书》，两被告陈述没有收到上述四份《催缴费通知书》，且四份《催缴费通知书》上的落款单位不是中港公司，中港公司也没有举证证明两被告有收到上述四份《催缴费通知书》，故本案不存在诉讼时效中断的事由。结合本案于2016年2月19日起诉的事实，对两被告主张2013年12月3日之前的物业服务费的诉请已超过诉讼时效的答辩意见，本院予以采纳。中港公司与两被告之间形成了事实上的物业管理服务关系，根据公平合理原则和权利、义务相一致的原则，两被告虽无与中港公司签订物业服务合同，但其享受了物业服务的权利，应承担支付相应对价的义务，即两被告应向中港公司支付物业管理的相应费用，故两被告应支付2013年12月至2015年12月共25个月的物业管理的相应费用给中港公司。对于收费标准，中港公司主张参照粤中公司的收费标准收取物业服务费、公共水电分摊费和智能维护费，合理合法，本院予以支持。参照肇庆市江南苑房地产开发有限公司与粤中公司签订的《物业管理委托合同》，物业管理服务费计算标准为每平方米0.45元，公共水电分摊费计算标准为每月5元，智能系统维修费计算标准为每月5元。中港公司主张智能维护费为AHA711小车位的智能维护费，两被告陈述AHA711小车位不是其所有，中港公司也没有举证证明该小车位为两被告所有或者为两被告实际使用，故对中港公司诉请智能维护费（AHA711小车位）的主张，本院不予支持。两被告应支付给中港公司的费用为物业管理服务费857.93元（0.45元／平方米×76.26平方米×25个月）和公共水电分摊费125元（5元／月×25个月），合计982.93元。中港公司要求两被告支付滞纳金500元，但双方之间没有书面合同约定迟延缴费需支付滞纳金，故对中港公司要求两被告支付滞纳金500元的诉请请求，本院不予支持。两被告认为中港公司计收滞纳金没有书面合同约定的抗辩意见成立，本院予以采纳。中港公司还要求两被告支付房管局查档费40元。本院认为，该查档费为中港公司进行本次诉讼查询房产登记而支出的费用，是中港公司的诉讼成本，不是两被告拖欠物业服务费等费用而直接导致的损失，双方也没有相关费用承担的约定，且中港公司也没有提供支付查档费40元的支付凭证，故对中港公司要求两被告支付查档费40元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事通则》第一百三十五条和第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告陈树心和罗少云应在本判决发生法律效力之日起十日内共同向原告肇庆市中港物业管理有限公司支付物业管理服务费857.93元和公共水电分摊费125元。二、驳回原告肇庆市中港物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，适用简易程序减半收取25元（原告已预交），由原告肇庆市中港物业管理有限公司承担10元，被告陈树心和罗少云共同承担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭德远二〇一六年六月二十一日书记员  邹玉莹