黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0803民初2171号原告宋文婷，女，1984年11月27日出生，汉族。委托代理人于淑云，女，1961年6月4日出生，汉族。被告黑龙江省佳和新天地公共设施管理有限公司，住所地哈尔滨市经开区南岗集中区黄河路88号建筑科技大厦1栋2单元23层5号。法定代表人苏杰雯，该公司总经理。委托代理人白向东，该公司法务部负责人。被告李春艳（周维海之妻），女，1970年1月7日出生，汉族。被告周玉涵（周维海之女），1996年1月14日出生，汉族。原告宋文婷诉被告黑龙江省佳和新天地公共设施管理有限公司（以下简称佳和新天地公司）、李春艳、周玉涵买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月26日立案受理后，依法由代理审判员隋毅适用简易程序公开开庭进行审理。原告及其委托代理人于淑云、被告佳和新天地公司委托代理人白向东到庭参加诉讼，被告李春艳、周玉涵经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，2011年12月23日，原告与被告佳和新天地公司签订《商铺买卖合同》，被告佳和新天地公司作为佳和风情小镇的投资人将位于佳木斯市向阳区通江街广汇家电地下部分D-43号商铺的产权及经营权转让给原告，原告支付转让款227650元。合同订立后至今，原告所购买商铺无法正常营业，且被告在未经原告允许的情况下，将原告所购商铺私自拆除，导致原告订立合同的目的根本无法实现。原告发现受让商铺项下的房屋所有人为周维海，周维海在合同空白处以“补充条款”的方式对合同进行了确认，因此被告佳和新天地公司应与周维海共同承担责任。由于周维海于2013年10月7日死亡，其第一顺序继承人为李春艳、周玉涵，被告李春艳、周玉涵应在其继承周维海遗产范围内承担责任。为维护原告的合法权益，故诉讼来院，请求判令：解除原告与被告佳和新天地公司订立的商铺买卖合同，被告佳和新天地公司、李春艳、周玉涵共同返还227650元并赔偿原告损失，损失计算方式为以上述款项为基准按年利率24.6%，从2011年12月23日计算至生效判决确定的给付之日止；三被告承担本案诉讼费用。被告佳和新天地公司辩称，被告佳和新天地公司周维海委托将其名下商铺出卖给原告，周维海在合同中也予以认可，虽然被告佳和新天地公司收取了购铺款，但该款实际由周维海使用。原告签订购房合同交付房款后，被告佳和新天地公司被委托事项已经完成，被告佳和新天地公司没有担保双方交易的义务。至于后来周维海无法变更产权的行为系其个人及其继承人行为，与被告佳和新天地公司无关；关于拆除商铺的行为，被告佳和新天地公司是受周维海委托，如有侵权应向周维海及其继承人本案二被告索赔；原告要求赔偿损失没有法律依据；被告佳和新天地公司及周维海给原告返还的商铺租金应在购铺款中扣除。被告李春艳、周玉涵在答辩期限内未向本院提交答辩意见。原告为支持其诉讼主张向本院提交如下证据：证据一、公证书（复印件）一份。证明：周维海于2013年10月7日因病死亡，其第一序位继承人为李春艳、周玉涵，系本案第二、第三被告，被告李春艳、周玉涵应当在其继承周维海的遗产范围内承担责任。证据二、买卖合同、收据、房屋所有权证（复印件）各一份。证明：1、2011年12月23日，原告与被告佳和公司订立买卖合同，购买了位于佳木斯市向阳区通江街广汇家电地下部分D-43号商铺项下的房屋所有权及经营权，原告支付转让款227650元。2、原告项下的房屋所有权人为周维海，周维海以补充条款的方式对该商铺买卖协议的确认，并认可房屋所有权应归原告所有。3、被告佳和新天地公司和周维海是代理与被代理的关系，对原告而言授权不明，被告佳和新天地公司应承担连带责任。证据三、租赁协议一份。证明：在合同履行之初原告与案外人订立租赁合同，原告所购商铺被拆除前租金收益为每年18000元，与被告佳和新天地公司销售时承诺的租金不符，被告佳和新天地公司存在违约行为，其拆除商铺的行为造成原告损失。经庭审质证，被告佳和新天地公司对上述证据的真实性均无异议。证据四、收条一份。证明：案外人王妍出具的收到退租金11000元，由于地下商铺普遍反映甲醛超标，租户当时收到被告佳和新天地公司返还的租金后又向原告索要11000元赔偿。经庭审质证，被告佳和新天地公司对该证据真实性有异议，认为该证据与本案没有关联性。证据五、照片三张。证明：原告购买的商铺在拆除前的状况。经庭审质证，被告佳和新天地公司认为商铺拆除前没有经过其公司确认。被告佳和新天地公司为支持其抗辩主张向本院提交如下证据：证据一、商铺买卖合同。证明：被告佳和新天地公司受周维海的委托进行商铺买卖将D-43号出售给原告。证据二、商铺经营使用权转让合同。证明：被告佳和新天地公司受周维海的委托将商铺的经营使用权转让给原告。经庭审质证，原告对上述证据的真实性均无异议。被告李春艳、周玉涵在举证期间内未向本院提交证据材料。本院通过对原、被告提供的证据进行审查核实，认证如下：因原告所举示的五组证据，具有真实性、关联性，与被告佳和新天地公司举示的两组证据相互印证，能够证明被告佳和新天地公司代理周维海（已故）将位于佳木斯市向阳区通江街广汇家电地下部分D-43号商铺的房屋所有权及经营权转让给原告，原告支付购铺款227650元，被告佳和新天地公司在未与原告协商一致的情况下拆除商场商铺，原告合同目的无法实现等相关事实，故对原告举示的五组证据及被告佳和新天地公司举示的两组证据予以确认。因被告李春艳、周玉涵未到庭质证，亦未提供质证意见，视为放弃质证权利。根据本院审查认定的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下：2011年12月23日，原告与被告佳和新天地公司签订《商铺买卖合同》，被告佳和新天地公司代理周维海（已故）将位于佳木斯市向阳区通江街广汇家电地下部分即佳和风情小镇D-43号,建筑面积14.50平方米商铺的房屋所有权及经营权转让给原告，原告支付购铺款227650元。该地下商铺产权人即周维海在《商铺买卖合同》空白处以“补充条款”的方式对合同进行了确认。2012年4月佳和风情小镇进行试营业，后由于业主反映室内空气质量以及市场环境不好等因素，于2012年6月停业改造，停业后被告佳和新天地公司对购买商铺的业主或租赁商户进行了补偿。2014年1月被告佳和新天地公司在未经原告允许的情况下，将原告所购买商铺拆除。2014年3月被告佳和新天地公司将商场整体出租，重新开业后变为正方家电。另查明，根据（2015）黑佳证内民字第3867号继承权公证书，周维海已于2013年10月7日因病死亡，其死亡时遗留与其妻子即被告李春艳共有一处房屋：位于佳木斯市向阳区53委，建筑面积616.36平方米（佳房权证向字第20030045**号），上述财产的一半属于周维海的遗产。周维海的第一顺序继承人仅为被告李春艳、周玉涵，被告周玉涵表示继承该公证涉及周维海的遗产，被告李春艳以书面形式表示放弃继承该公证涉及周维海的遗产。本院认为，原告与被告佳和新天地公司签订的《商铺买卖合同》系其真实意思表示，双方权利义务关系明确，依法应受保护，双方均应按约定履行。合同签订后，被告佳和新天地公司为转变经营项目对佳和风情小镇停业改造而后擅自拆除了原告购买的地下商铺。因被告佳和新天地公司的违约行为导致原告订立合同的目的无法实现，至今该商铺的产权人仍为被告周维海，佳和风情小镇商场也已整体出租改为正方家电。故本院对原告主张解除与被告佳和新天地公司签订的《商铺买卖合同》及返还购铺款227650元的请求予以支持；被告佳和新天地公司虽辩称应在购铺款中扣除返还给原告的租金，但该租金实际由租赁商户收取，且返还租金系被告佳和新天地公司对租赁商户进行的补偿，与本案争议不具有关联性，故对该辩解不予支持；关于被告李春艳、周玉涵如何承担责任的问题，因被告佳和新天地公司受周维海委托，代理其将商铺出卖给原告，实际由周维海取得购铺款，而被告佳和新天地公司确为原告出具购铺款收据，之后又将原告购买的商铺擅自拆除，故被告佳和新天地公司与周维海之间委托代理关系授权不明，周维海应对原告宋文婷承担返还购铺款的责任，被告佳和新天地公司作为代理人负连带责任，考虑周维海已故，被告周玉涵作为其第一顺序继承人已法定继承周维海的遗产，而被告李春艳同样作为周维海合法继承人以书面形式放弃继承公证书涉及的周维海的遗产，故被告周玉涵应在其继承周维海遗产范围内承担返还购铺款责任，被告李春艳不承担相应责任；关于原告主张损失的问题，因《商铺买卖合同》并未约定违约金条款，原告虽主张参照被告佳和新天地公司宣传时承诺的预期收益计算，但并未提供造成其实际损失的相关证据加以证明，故本院认为被告违约给原告造成的损失应以购铺款227650元而产生的利息（自2011年12月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）认定为宜。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百零三条，《中华人民共和国民法通则》第六十五条第三款，《中华人民共和国继承法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十六条第一款、第九十七条之规定，判决如下：解除宋文婷原告与被告黑龙江佳和新天地公共设施管理有限公司签订的《商铺买卖合同》；被告周玉涵在其继承周维海遗产范围内于本判决生效后10日内给付原告宋文婷购铺款227650元及产生的利息（自2011年12月23日起至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、被告黑龙江佳和新天地公共设施管理有限公司对被告周玉涵应承担的给付款项负连带责任；四、驳回原告宋文婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4715元，减半收取2357.50元由被告黑龙江佳和新天地公共设施管理有限公司、被告周玉涵共同承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。代理审判员  隋毅二〇一六年六月二十九日书 记 员  ＸＸ