昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2016）云0103民初813号原告：廖永祺，男，汉族，1954年7月10日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区穿金路。委托代理人：何淼，系云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。原告：潘汝清，女，汉族，1957年6月10日出生，身份证住址云南省昆明市盘龙区穿金路。委托代理人：何淼，系云南王建海律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司。住所：昆明市东风西路*号新纪元广场**楼。法定代表人：谢勇，系该公司董事长。委托代理人：黄鹤荣，系昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司法务工作人员，特别授权代理。原告廖永祺、潘汝清诉被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于二0一六年二月十六日受理后，依法组成合议庭，于二0一六年四月七日公开开庭进行了审理。原告廖永祺及两原告委托代理人何淼，被告委托代理人黄鹤荣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。两原告起诉称：二原告为夫妻，2012年9月3日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，约定原告向被告支付购房款共计2444400元，被告将其开发的位于盘龙区双龙乡乌龙村民委员会大平地村野鸭湖片区房产，野鸭湖山水假日城二期G区183幢住宅出售给原告使用。被告依约支付了购房款，被告于2013年8月30日交房给原告使得并办理完结交房手续，但至今原告仍未按合同约定交付房屋产权证书。被告理应承担不能按期办理房屋权属证书的违约责任。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的相关规定结合双方《商品房销售合同》第十二条的约定：“甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办理产权登记手续”。因此违约金的起算日期应为2014年2月28日，至起诉之日起共违约23个月。按银行同期贷款利率6.0%计算，结合《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》计算1.5倍逾期贷款利息。诉请：1、判令被告支付违约金共计421659元（2444400*6.0%÷12*23*1.5）；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告答辩称：答辩人因被答辩人诉其商品房销售合同纠纷一案，根据案件客观事实及相关法律规定，答辩如下：1、答辩人与被答辩人双方于2012年9月3日签订《商品房购销合同》及补充协议，协议约定，答辩人于2013年6月30日前将满足交付条件的野鸭湖山水假日城二期G区第183幢房屋交付被答辩人，并在购销合同第12条，在满足条件的情况下，于120个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续。上述合同签订后，因野鸭湖山水假日城二期建设规划问题，一直未能通过规划验收，导致房屋延迟交付，就延迟交付问题，答辩人多次与被答辩人协商沟通，并明确按照购销合同约定承担逾期交付的违约责任，但被答辩人认为合同约定的延期交付违约金过低，未明确表示拒绝或接受。其后，答辩人一直就小区的验收等事项，积极协商处理，并于2015年12月15日刊登交房公告，明确于2015年12月30日至2016年1月5日期间向业主交付满足条件的野鸭湖山水假日城二期G、H区房屋。在目前房地产市场困难重重，整个昆明市无法交付的房地产项目一直都在增加的客观情况下答辩人积极采取措施，并按照合同约定制定延期交付赔偿方案下，与被答辩人多次沟通，并不存在所谓的逃避责任的问题。2、两原告未按合同约定提交相应办理产权登记申请的材料，而且当时房屋不符合办理产权登记的条件。3、被答辩人诉请的违约金，计算的利率等标准与客观事实不符，主张过高。违约金系为在一方违约的情况下，为弥补守约方因违约方的违约行为导致的损失而规定的补救责任，应以守约方因对方的违约行为造成的直接经济损失为限，本案中，即便答辩人存在违约，但实际上并未对被答辩人造成巨大的经济损失，被答辩人所主张的违约金明显过高。两原告提交下列证据证明其诉讼请求：证据一、身份证复印件、工商登记卡。证明原、被告主体适格。证据二、商品房购销合同一份。证明被告应于120个工作日内向产权登记机关办理产权登记手续。证据三、1、准予办理交房证明；2、“野鸭湖山水假日城”物业服务费赠送协议；3、收条；4、收款收据各一份。证明2013年8月30日交房，违约金起算日期应为2014年2月28日，至起诉之日起共违约23个月。按银行同期贷款利率6.0%的1.5倍计算。被告质证对上述证据三性没有异议，但认为交房时没有经过验收不具备交房条件，是经原告要求交房，交房时办理房产证的条件没有成就。被告提交下列证据证明其诉讼主张：证据一、商品房购销合同；证据二、野鸭湖二湖G、H区交房公告。两原告质证对证据一真实性、合法性认可，证明目的不认可。证据二我们并不知道，无法判断真实性。本院认为：两原告提交证据一、二、三，被告提交证据一经质证，双方对真实性没有异议，本院予以确认。被告提交证据二为原件，被告未发表质证意见，本院予以确认。综合上述证据及原、被告双方在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2012年9月3日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》约定，乙方向甲方购买野鸭湖山水假日城二期G区183幢房产，购房总价2444400元。甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。合同对关于产权登记的约定：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续（因乙方不符合相关购房资格规定的除外）：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料、如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。合同签订后两原告于2013年8月30日向被告支付购房款2444400元，双方在《准予办理交房证明》上签字确认该客户已交清总房款、公共维修基金及相关税费等，请物业公司及工程部门给予办理相关手续。2012年7月7日，廖永祺（丙方）与被告（甲方）及云南百大物业服务有限公司（乙方）签订《“野鸭湖山水假日城”物业服务费赠送协议》。约定丙方所购房屋的建筑面积（暂定）为173.75平方米，物业服务费标准为2.3元/月/平方米。乙方同意，丙方可免交为期6个月的物业服务费用，即人民币2397.80元。免交期限自《商品房购销合同》所约定的房屋交接期限（或甲方通知的交付期限）届满之日起计算。因丙方原因未按期交房，相关损失由丙方自行承担。两原告于2014年3月1日起向云南百大物业服务有限公司支付物管费。被告所建房产于2015年8月通过验收，2015年12月25日被告在《春城晚报》刊登野鸭湖二期G、H区交房公告，通知于2015年12月30日至2016年1月5日期间交房。本院认为：两原告与被告签订的《商品房购销合同》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，为有效合同。原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。合同约定：在乙方办理完毕以下事项后，甲方于120个工作日内向产权登记机关申请办产权登记手续（因乙方不符合相关购房资格规定的除外）：一、支付完毕本合同及补充协议约定的相关款项，如房价款、税款、行政规费、公共维修基金等；二、双方办理完毕房屋交接手续，如物业服务合同签订等；三、乙方向甲方交齐委托甲方办理产权证所需的相关资料、如委托书、产权登记申请书、购房发票等。甲方向产权登记机关报送合格资料后，即视为甲方已履行完毕协助办理产权的义务。两原告已履行支付购房款的义务，双方也于2013年8月30日确认交房。被告按约定应于120个工作日内向产权登记机关报送合格资料，被告未在上述期限内履行合同义务，违反了合同约定。因双方未在《商品房购销合同》中对逾期办理产权证的违约责任进行约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：由于出卖人原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。对原告要求被告支付违约金421659元的诉讼请求，本院支持按照已付购房款总额，按中国人民银行同期银行贷款利率上浮30%计算支付违约金。被告认为因房屋交付时尚未通过规划验收不符合交付条件，两原告未提交办理产权证所需的相关资料，不符合办理产权证的要求，被告并未违约。本院认为通过规划验收系被告应履行的合同义务，被告交付不符合的验收条件的房屋，对由此产生的无法办理产权证的后果应承担违约责任。被告未举证证明其向两原告要求提交办理产权证所需的相关资料，对被告认为两原告不提交资料的主张，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告廖永祺和潘汝清支付自2014年2月28日起以人民币2444400元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款利率上浮30%计算的23个月的违约金；二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费7625元由被告昆明百大集团野鸭湖房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  唐旭霞人民陪审员  普兴明人民陪审员  马薇薇二〇一六年六月七日书 记 员  陈 渝