上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第2556号原告李克珍，女，1939年1月24日生，汉族，住上海市徐汇区。原告徐永伦，男，1962年7月13日生，汉族，住址同上。原告徐金香，女，1966年7月7日生，汉族，住址同上。委托代理人张晔、丁潇潇，上海凯正律师事务所律师。被告上海华京置业有限公司，住所地徐汇区罗秀路XXX号XXX室。法定代表人邱惠平。委托代理人陈荐，上海市陈宜陈律师事务所律师。被告上海光启动迁安置有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人陶辉。委托代理人汪显水，上海融孚律师事务所律师。原告李克珍、徐永伦、徐金香与被告上海华京置业有限公司、上海光启动迁安置有限公司房屋买卖合同纠纷一案，于2015年6月5日向本院起诉。本院于同日受理后，先适用简易程序，由审判员晏莹独任审判。2015年11月20日、2016年3月20日，被告上海光启动迁安置有限公司提起反诉，后撤回反诉。本院于2015年10月22日公开开庭进行了审理。原告李克珍、徐永伦、徐金香的委托代理人张晔、丁潇潇，被告上海华京置业有限公司的委托代理人陈荐，被告上海光启动迁安置有限公司的委托代理人汪显水到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李克珍、徐永伦、徐金香诉称，2010年9月7日，徐某某(已故)与被告上海光启动迁安置有限公司签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》和《商品房认购书(期房)》，约定徐某某购买徐汇世家花园XXX幢XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)，该房屋在交付时正式确定门牌号码为徐汇区钦州北路XXX弄XXX号XXX室，确定的产权人为徐某某、两原告。根据认购书第五条的约定，应当在签订协议后的26个月交付房屋，实际被告上海华京置业有限公司于2014年2月19日才通知入住并实际于2014年2月25日才办理入住手续，总房款1922790元。2015年7月25日，被告上海华京置业有限公司才通知原告办理系争房屋的产权证。被告的行为已经构成违约且对原告的合法权益造成了损害。故请求法院判令：被告上海华京置业有限公司、上海光启动迁安置有限公司给付原告延迟办理上海市徐汇区钦州北路XXX弄XXX号XXX室房地产权证(小产证)所产生的违约金198307元人民币(自2014年5月29日起至2015年7月25日。总计423天)。被告上海华京置业有限公司辩称，不同意原告诉请。原告诉请既无事实依据又无法律依据。被告上海华京置业有限公司从未与原告签订过任何合同，被告上海华京置业有限公司曾经通知原告来签订上海市房地产买卖合同，但原告拒绝来签约。因为系争房屋是动迁配套安置房，性质不同，不适用房屋买卖的相关文件。被告上海光启动迁安置有限公司辩称，本案系争房屋不是可向社会销售的商品房，不适用最高法院的关于商品房买卖司法解释。根据上海市的有关文件，对配套商品房，动迁安置房的问题均有规定，买受人也有具体规定。系争房屋是原房屋动迁的动迁安置房，价格由政府限定，只能是基地动迁户来购买。被告上海光启动迁安置有限公司安排动迁户入住，关于产权办理另有上海市文件具体规定。被告上海光启动迁安置有限公司与原告签订的认购书，不是房屋买卖合同，并不包括办理产证问题，是动迁协议的补充。被告上海光启动迁安置有限公司已经为原告办理的入住手续，对过渡期及超过过渡期赔偿已经进行了补充约定。被告上海光启动迁安置有限公司不承担相应责任，要求驳回诉请。经审理查明，2010年9月7日，徐某某(甲方)与案外人上海市徐汇区土地发展中心及其代理人上海光启动迁安置有限公司(甲方)签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定一方所有的房屋坐落于上海市宜山北路XXX弄XXX号XXX-XXX室，根据有关《实施细则》有关规定，甲方应当支付给乙方货币补偿款1386521元；乙方所购房屋地址：1、徐汇世家花园XXX幢XXX号楼XXX室；2、盛华景苑XXX幢东单元XXX室；3、华发路XXX号XXX幢XXX号西单元XXX室，共三套，房屋结算总价3312626元，从上述乙方补偿费中扣除。同日，徐某某(乙方)与被告上海光启动迁安置有限公司(甲方)签订《商品房认购书》，约定乙方认购系争房屋，该房屋建筑面积暂定为94.07平方米,单价为人民币20440元,房价为1922790元;甲方承诺自本协议签订后的26个月内通知产权人入住系争房屋,本认购书签订生效后至甲方通知乙方入住止,甲方承担支付乙方过渡费,在乙方办理原址后30天内,甲方一次性支付过渡费(以盛华景苑过渡费为准)求高计算；房屋交付使用时建筑面积误差1平方米之内的不结算差价，误差超出1平方米的，应按实际差额面积结算差价，差额款按协议单价计算确定，互补差价，并在交付时一并结清等条款。2010年2月22日，上海市徐汇区配套商品房工作领导小组办公室向被告上海华京置业有限公司发出《上海市徐汇区配套商品房房源供应联系单》，内容是根据上海市重大工程配套商品房及中低价商品住房建设的有关规定，现安排徐汇区上海光启动迁安置有限公司单位用于徐家汇街道151街坊项目居民购买，房源落实在上海华京置业有限公司建设的徐汇世家花园基地住宅，共计320套，详见徐汇世家花园房源清单，面积31812平方米，总价651855782元；请你单位在接到本联系单后，认真办理落实和居民购买手续，并将有关情况及时反馈我委。2010年10月27日，上海市徐汇区配套商品房工作领导小组办公室安置中心向原告发出系争房屋的《徐汇区专用商品房配置单》，确定房源基本情况为系争房屋，签约总价为1922790元等。另查明，2014年2月，被告上海光启动迁安置有限公司通知原告户入户，并向原告发出《房屋入户通知单》。原告户签署了《业主承诺书》。2015年1月22日，被告上海华京置业有限公司取得包括系争房屋在内房屋的上海市房地产权证。2015年4月23日，被告上海华京置业有限公司完成系争房屋在内的徐汇世家花园小区的《上海市房地产开发企业网上备案认证收件收据。2015年7月25日，上海华京置业有限公司通知原告办理系争房屋的上海市房地产权证。又查明，由于系争房屋逾期交付房屋，被告上海光启动迁安置有限公司已经向原告支付了逾期交付房屋的过渡费。在本案审理过程中，原告确认，《商品房认购书(期房)》仅对被告上海光启动迁安置有限公司延期交付房屋有过渡费的约定，但关于延期办理产权证的违约情况原被告双方均未有约定，故参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，计算逾期办理产权证的违约金。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、《商品房认购书(期房)》、《上海市徐汇区配套商品房房源供应联系单》、《徐汇区专用商品房配置单》等证据作证，本院予以确认。本院认为，根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，不得擅自变更或解除合同，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。同时，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。从该解释的主体是房地产开发企业，所调整的对象和范围是向社会销售的新建房屋；所谓向社会销售是指向社会不特定的人销售，具有市场化、公开化的特征；所谓配套商品房是指政府提供优惠政策，限定建设标准，供应本市重大工程、重点旧区改造等建设项目被拆迁居民的政策性商品住房。本案中，《商品房认购书(期房)》仅约定了原告与被告上海光启动迁安置有限公司就逾期交付房屋所约定支付过渡费的违约责任，现查明被告上海光启动迁安置有限公司已经支付了逾期交付房屋的过渡费，原告对被告上海光启动迁安置有限公司逾期交付房屋亦无异议。就原告讼争的逾期办理产权证一节，系争房屋产权登记在被告上海华京置业有限公司名下，原告与两被告并未签订过合同，原告至今亦不能提供被告承诺办理产权过户手续任何合同依据。另，根据原告诉称的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条明确规定：本解释所称的商品房买卖的主体是指房地产开发企业，本案中虽然系争房屋也是房地产企业建造，但从动迁协议、《上海市徐汇区配套商品房房源供应联系单》、《徐汇区专用商品房配置单》的证据足以认定，是上海市徐汇区配套商品房工作领导小组办公室安置中心向上海华京置业有限公司征集系争房屋在内的配套商品房,上海华京置业有限公司应政府相关部门要求向有关动迁居民提供房源。综上，原告的讼争不适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》之规定，判决如下：驳回原告李克珍、徐永伦、徐金香的诉讼请求；案件受理费2142.50元，由原告李克珍、徐永伦、徐金香负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  晏莹二〇一六年六月二十八日书记员  金雯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。三、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。