四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书(2015)广汉民初字第1594号原告雷在敏，女，1963年1月5日生。被告西南城控股有限公司，住所地四川省广汉市经济开发区（深圳路东一段）。法定代表人周伟，执行董事。委托代理人谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师，特别授权。原告雷在敏诉被告西南城控股有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员陈贤君独任审判，公开开庭进行了审理，原告雷在敏，被告西南城控股有限公司的委托代理人谭勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷在敏诉称，原告于2014年4月4日与被告签定《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城A2栋第三层A区-3-78号房屋，已向被告西南城控股有限公司付购房款76207元。原告所购商铺至今未竣工，被告未向原告交付该商铺，被告已根本违约。依双方签定的合同中关于退房的约定，若原告要求退房，被告应全额返还原告购房全部支付的房款，并支付已付房款0.5%的违约金。现因被告无法依约按时向原告交房，退房条件已成就，原告在与被告协商退房事宜无果后，遂诉至法院，请求判令：1、依法解除原、被告之间签定的商品房买卖合同；2、被告向原告退还已付购房款76207元；3、被告向原告支付按合同约定的违约金。被告西南城控股有限公司辩称，被告预售给原告的房屋已取得《商品房预售许可证》，原、被告之间签定的合同是双方真实意思表示，已经网签备案，合法有效，原告所述已支付购房款76207元是真实的，原告所购商铺确未达到合同约定交付条件，也未向原告履行交房手续。但是，不应当解除原、被告之间的商品房买卖合同，理由如下：1、被告预售给原告的房屋已取得《商品房预售许可证》，所售房屋符合法律、法规规定。双方经网签备案的《商品房买卖合同》及补充协议是双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当自觉履行。2、本案所涉房屋已经交付，且交付符合双方合同约定。按照合同及补充协议的约定，本案所涉房屋已经由原告出租（委托经营管理）给中商联合四川商业管理有限公司，原告已享受出租（委托经营管理）产生的收益。被告应向中商联合四川商业管理有限公司交付房屋。本案不存在被告根本违约导致合同目的不能实现的情形。3、商品房买卖合同中的买受人解除权的行使应当符合法律规定及合同约定。本案原告并未依法、依约行使其解除权，在其未行使解除权的时候，则双方的合同处于有效和正在履行的状态中。原告应依约向被告催告解除合同，双方之间的合同方能解除。综上，原告返还购房款、违约金及利息的诉讼请求既无事实依据也无法律依据。原告并未向被告发出解除合同的通知，且原告所购房屋应视同已向中商联合四川商业管理有限公司交付，本案被告不存在根本违约导致合同目的不能实现的情形。双方应继续履行合同，原告各项诉讼请求均应当驳回。原告雷在敏再称，原告与中商联合四川商业管理有限公司签定的合同与本案无关，与被告签定商品房买卖合同的根本目的是取得所购商铺的物权。房屋至今未达到交房条件，现被告无法交付房屋，原告购得商品房的合同目的已经不能实现，依合同约定，被告逾期180天，原告主张退房条件已成就，原告有权退房，应解除双方商品房买卖合同，退还购房款和支付违约金。经审理查明，原告于2014年4月4日与被告签定《商品房买卖合同》（合同备案号：201404040001347），购买被告开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城A2栋第三层A区-3-78号房屋，已向被告西南城控股有限公司付购房款76207元。合同第十一条约定：“出卖人应当在2014年12月28日前向买受人交付该商品房。…该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件…1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案书；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书”。合同第十三条逾期交房约定：…（2）逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”。同时查明，原告与中商联合四川商业管理有限公司于2013年12月28日签定《委托经营管理合同》，原告雷在敏为合同甲方，中商联合四川商业管理有限公司为合同乙方，合同约定：“甲方同意将其购买的...商铺委托给乙方经营…委托经营管理期限自2014年1月1日至2023年12月28日止…甲方授权乙方直接从商铺的出卖人处收房，甲方对乙方签署的收房文件予以认可。”同时另查明，被告自认原告所购房屋没有达到涉案《商品房买卖合同》中第十一条约定的房屋交付条件。被告也未向原告以及中商联合四川商业管理有限公司交付本案所涉房屋。以上事实，有原告雷在敏的身份信息，被告西南城控股有限公司的营业执照、机构代码、法人代表身份证明，《商品房买卖合同》，《委托经营管理合同》，购房款的收条，以及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原告与被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据本案双方当事人的诉辩主张以及查明的事实，本院归纳本案争议焦点为：涉案《商品房买卖合同》应否予以解除。本案中，双方当事人签定的《商品房买卖合同》合法有效，该合同约定被告应于2014年12月28日前将房屋交付给原告，合同还约定被告若未按约定的期限和条件将商品房交付原告，原告即可选择要求退房，即“逾期超过180日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金”。被告辩称原告所购商铺确未达到合同约定交付条件，也未履行交房手续，但原告未按合同约定向被告发出解除合同的通知，不符合双方的约定，也不符合法定的条件，《商品房买卖合同》尚未解除。本院认为，法律并未禁止原告直接起诉要求解除《商品房买卖合同》，而原告要求解除《商品房买卖合同》的意思表示已通过诉讼的形式明确无误地告知于被告，故被告认为原告未向被告发出解除合同的催告，双方的合同尚未解除的抗辩意见，本院不予支持。被告辩称原告已将涉案商铺租赁给了中商联合四川商业管理有限公司，房屋已交付于中商联合四川商业管理有限公司，合同目的已经实现，不应解除《商品房买卖合同》的抗辩意见。本院认为，原告与中商联合四川商业管理有限公司之间签定的《委托经营管理合同》约定原告将涉案商铺出租给中商联合四川商业管理有限公司，中商联合四川商业管理有限公司可直接向被告收房，但在该委托关系中，原告并未放弃按《商品房买卖合同》约定收房的条件，也并不影响原告主张按《商品房买卖合同》约定的条件自行收房。至于合同目的是否已实现的问题，双方签定《商品房买卖合同》的根本目的为买受人取得房屋所有权，《委托经营管理合同》与《商品房买卖合同》属于不同法律关系，并不具有关联性，不能认定涉案《商品房买卖合同》的合同目的为出租该商铺给中商联合四川商业管理有限公司。故本院对于被告的上述抗辩意见不予支持。因被告未按合同约定如期交付房屋，至原告起诉时，本案所涉房屋现状不能满足双方《商品房买卖合同》约定的交房条件，且被告已逾期交房180日以上，故本院认为，原告主张要求退房的条件已成就，被告应承担违约责任，故原告关于解除原、被告双方签定的《商品房买卖合同》，退还购房款，并按合同约定支付违约金的诉请，本院予以支持，违约金在《商品房买卖合同》中已作约定，确定为381.04元（76207元×0.5%）。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条的规定,判决如下:一、解除原告雷在敏与被告西南城控股有限公司于2014年4月4日签定的《商品房买卖合同》（合同备案号：201404040001347）;二、被告西南城控股有限公司于本判决生效后十日内退还原告雷在敏购房款76207元;三、被告西南城控股有限公司于本判决生效后十日内支付原告雷在敏逾期交房违约金381.04元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费856元，由被告西南城控股有限公司承担。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于四川省德阳市中级人民法院。审判员  陈贤君二〇一六年六月十六日书记员  唐 娟