重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终3865号上诉人（原审原告）江孔立，男，汉族，1974年5月9日出生，住四川省达县。委托代理人袁成，重庆渝敏律师事务所律师。委托代理人罗林，重庆渝敏律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆时尚置业有限公司，住所地重庆市渝中区大黄路78号，组织机构代码70931751-5。法定代表人肖毅，总经理。委托代理人何勤，男，1982年12月28日出生，汉族，该公司员工，住重庆市江北区。被上诉人(原审第三人杨志琳)，女，1962年10月12日出生，汉族，住重庆市渝中区。上诉人江孔立与被上诉人重庆时尚置业有限公司(下称时尚置业公司)、杨志琳商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第07186号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2007年9月7日，江孔立（合同中称“乙方（买方）”）与时尚置业公司(合同中称“甲方（卖方）”)签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定江孔立、向艳霞购买时尚置业公司开发的位于重庆市渝中区大黄路78号4幢2-2号房屋，房屋价款428004元。甲方销售的商品房为现房，项目名称为渝中名郡。合同签订后，时尚置业公司按照合同约定将房屋交付江孔立、向艳霞使用，并为其办理房地产权证书。渝中名郡正大门处有三层（物理层）房屋，其房产证号为101房地证2007字第16128号，产权证载明：产权人为时尚置业公司，坐落位于渝中区大黄路78-18号会所，房屋建筑面积为1185.52平方米，土地用途为商服用地，房屋用途为非住宅。2008年11月26日，时尚置业公司将渝中区大坪大黄路78号渝中名郡会所部分租赁给深圳康祺实业发展有限公司，由深圳康祺实业发展有限公司经营健身会所，后该公司退出该场地。2014年5月1日，杨志琳与时尚置业公司签订了《租赁合同》，约定时尚置业公司将渝中区大坪大黄路78号渝中名郡会所全部租赁给杨志琳，租赁期为20年，自2014年5月1日起至2034年4月3日止，现该房屋由杨志琳进行装修，准备作为美容美发、茶楼、网吧等经营场所。庭审中，江孔立举示了《建设项目竣工规划验收合格证》、《重庆市房产面积测算报告书》、房地产权证（101房地证2007字第16128号），拟证明该会所位于小区大门左侧，其面积为1200米左右，实测面积1185.52平方米，其用途为会所。时尚置业公司对上述证据的真实性无异议，但对关联性有异议，该证据只能证明时尚置业公司为该房屋的产权人，有权对房屋进行处分，该套房屋属于非住宅可以用于经营。杨志琳质证意见同时尚置业意见一致。江孔立举示了《渝中名郡业主临时公约》、渝中名郡宣传册、宣传光盘视频资料拟证明小区内有会所，且对会所的位置、面积、功能、装修做了详细说明。《渝中名郡业主临时公约》第九条规定，在渝中名郡内、会所、幼儿园等公共有偿使用的物业及未计入公摊或未纳入销售区域、物业和设施设备均属于时尚置业公司所有，其行使这些部位或设施设备的所有权时，不能影响业主正常使用其物业，也不能影响业主的公共利益。第四十一条规定，渝中名郡会所、游泳池等小区设施，交由物业公司进行经营管理，物业公司按照使用成本向业主或物业使用人收取费用，按照市场价向其他使用人收取费用。渝中名郡宣传手册在“一本书的下午”中载明“1200平米全生活会所，快乐时光从此不再短暂”、“更有三层1200平方米设施齐全、星级标准装修的全生活会所，为你提供别致书吧、康体健身馆、情调水吧等各类感情体验场所”等字样。宣传手册最后一页及视频宣传资料尾部均载明“本宣传资料仅供参考，一切以政府批文为准，最终解释权归重庆时尚置业有限公司。”时尚置业公司质证对《渝中名郡业主临时公约》的真实性无异议，认为其规定了会所未计入公摊，产权属于时尚置业公司所有。对宣传手册的真实性不予认可，认为上面没有加盖公司印章。对光盘视频资料的真实性不予认可，且与本案无关。杨志琳认为该证据与其无关，不予质证。江孔立举示了《会所物品交接清单》拟证明小区物管更换时，名郡物管公司交给森都物管公司时的交接清单明确注明了会所的设备设施，包括机麻台、乒乓球台、茶水桌、空调等，渝中名郡会所曾经是供业主休闲娱乐健身的场所，现在上述设施已被破坏。时尚置业公司质证，对该证据的真实性不予认可，该清单上无公司盖章，签字人身份也无法确认，且内容与本案无关。杨志琳质证意见同时尚置业公司意见一致。江孔立陈述，渝中区大黄路78-18号会所原来为小区业主休闲、健身、娱乐的地方，实行会员制，由物管公司经营，对外按市场价收费，对业主按市场价半价收费。原审原告江孔立诉称，原告是重庆市渝中区渝中名郡小区4栋2-2号业主，被告为渝中名郡开发商，被告在销售广告和宣传资料中，对渝中名郡的公共设施、名称作出确定允诺，其内容包括三层1200平方米的生活会所，建有康体健身馆、别致书吧、情调水吧等场所。渝中名郡的业主怀着对美好居住环境的向往，购置并选择到渝中名郡居住，时隔几年，渝中名郡小区早已建设完毕，但被告并未按照允诺履行义务，原规划为会所的场地仍未完全投入做为会所使用。2014年5月1日，被告将会所场所出租给第三人杨志琳用于经营，第三人已经违法将会所场地破坏并进行了装修，损害了原告的合法权益。被告未按照允诺履行义务，原告要求被告履行义务正当合法，且被告未按照规划验收文件的房屋用途向业主交付公共基础设施，并将其擅自出租给第三人杨志琳已经构成违约。综上，请求法院：1、判令第三人杨志琳停止装修，撤出渝中区大黄路78-18号会所，并将会所恢复原状；2、判令被告按照合同约定及规划将渝中区大黄路78-18号三层楼打造成用于业主休闲的“康体健身馆”、“别致书吧”、“情调水吧”等用途的会所。原审被告时尚置业公司辩称，被告系渝中区大黄路78-18号房屋的所有权人，被告享有对该房屋的处分及收益权，被告将其出租给第三人杨志琳并未违反法律规定，租赁合同合法有效。会所的使用上并无法律规定具体用途，原告要求会所必须用于健身、书吧、水吧等用途，并无法律支持，且无论用于何种用途，会所均是有偿使用，则必然会有投入和盈利，从物尽其用的角度，在未限制业主使用的情况下，也可以供非业主使用，符合物权法的基本原则。该房屋并未计入小区公摊，在购房合同中并未预定会所使用方式及功能，规划也未限制会所的功能用途，故从法律规定及约定，原告均无权对渝中区大黄路78-18号房屋的处置进行干涉。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。原审第三人杨志琳陈述，第三人于2013年5月1日从被告处租赁渝中区大黄路78-18号房屋，租赁时并无原告诉称的健身器材、娱乐设施等设备，该房屋现正在装修，准备作为美容美发、茶楼、网吧等经营场所。第三人与被告之间的租赁合同合法有效，应受法律保护，请求法院依法判决。原审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等自愿的基础上签订的，是双方当事人的真实意思表示，且内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，原、被告双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。关于原告要求第三人杨志琳停止装修，撤出渝中区大黄路78-18号会所，并将会所恢复原状的诉讼请求。法院认为，原告的该项诉讼请求属于侵权之诉，诉讼请求对象为本案第三人，而本案中，原告要求被告按照合同约定及规划将渝中区大黄路78-18号三层楼打造成用于业主休闲的“康体健身馆”、“别致书吧”、“情调水吧”等用途的会所的诉讼请求是原告基于原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》的合同违约之诉，本案的案由为商品房销售合同纠纷，两项诉讼请求的请求权基础不同，经法院向原告释明，原告选择本案合同违约之诉，故原告要求第三人杨志琳停止装修，撤出渝中区大黄路78-18号会所，并将会所恢复原状的诉讼请求，法院在本案中不予处理。关于原告要求判令被告按照合同约定及规划将渝中区大黄路78-18号三层楼打造成用于业主休闲的“康体健身馆”、“别致书吧”、“情调水吧”等用途的会所的诉讼请求。《中华人民共和国合同法》第十五条规定：“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，原告庭审中举示的渝中名郡宣传册、宣传光盘视频资料中有关于小区会所的描述，宣传手册中载明小区有“三层1200平方米设施齐全、星级标准装修的全生活会所，为你提供别致书吧、康体健身馆、情调水吧等各类感情体验场所”等字样，其关于小区会所的宣传属于对商品房环境性质量的陈述，但宣传资料中均载明“本宣传资料仅供参考，一切以政府批文为准，最终解释权归重庆时尚置业有限公司。”的字样，且会所描述的“别致书吧、康体健身馆、情调水吧”并不够具体明确，故法院认为其关于会所的宣传不足以视为要约，不应视为合同内容，且涉案房屋渝中区大黄路78-18号房屋的产权人为被告，被告对其房屋具有占有、使用、收益、处分的权利，现原告要求被告按照合同约定及规划将渝中区大黄路78-18号三层楼打造成用于业主休闲的“康体健身馆”、“别致书吧”、“情调水吧”等用途的会所的诉讼请求，没有事实和法律依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：驳回原告江孔立的全部诉讼请求。案件受理费减半收取40元，由江孔立负担。宣判后，江孔立不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，改判时尚置业公司按照规划及合同约定将渝中区大黄路78-18号会所三层楼恢复成用于业主休闲的“康体健身馆”、“别致书吧”、“情调水吧”等用途的会所，本案诉讼费由时尚置业公司负担。其理由是：渝中区大黄路78-18号(会所)三层楼，在重庆市规划局报批的规划文件等都明确显示其用途为会所，房产证载明的亦是“渝中区大黄路78-18号会所”。而业主临时公约、宣传册、宣传视频对会所的描述明确具体，确定了会所面积为1200平方米、地址为小区大门左侧三层楼，会所功能为“康体健身馆、别致书吧、情调水吧”，同时确定了会所经营模式，虽属于时尚置业公司所有，但其行使权利时不能影响业主正常使用物业和业主公共利益，实际上该会所也曾经作为小区业主休闲娱乐的地方，因此时尚置业公司对会所作出的允诺具体明确，根据法律规定，应当视为要约，成为合同的组成部分。公司的宣传资料封底虽标有“最终解释权归时尚置业公司”，但该字体明显过小，标识不明显，是其规避责任的行为，应属无效。现该会所由杨志琳承租后，用于经营火锅店和网吧，还封闭了会所通往小区的大门，改为通往小区外，造成了严重的安全隐患，网吧营业也严重影响了小区青少年的健康成长。因此，请求二审法院公正判决。被上诉人时尚置业公司答辩称：时尚置业公司是会所所有权人，有权出租会所。会所是规划用语，并非房产用途，法律上也无明确规定其性质，从产权证来看，会所系商业用地，出租后也是作为商业使用。公司在宣传上没有就会所使用用途作出允诺，出租行为亦未影响业主权益。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，本案双方争议焦点是涉案会所是否应作为渝中名郡小区业主休闲娱乐之用的“康体健身馆、别致书吧、情调水吧”。江孔立举示了渝中名郡宣传册、宣传光盘视频、临时公约等证明时尚置业公司在售房过程中对外宣称小区拥有1200平方米的会所，为业主提供“康体健身馆、别致书吧、情调水吧”，且渝中区大黄路78-18号也系规划为会所，根据法律规定，时尚置业公司宣传的内容应视为要约，即应按约履行，不得更改会所用途。关于规划为会所的问题，因涉案会所的产权登记证上载明土地用途为商服用地，房屋用途为非住宅，而“会所”并无法律上的明确定义，故不能以“会所”之名限定其房屋用途。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。”本案中，江孔立举示的宣传手册载明的为“三层1200平方米设施齐全、星级标准装修的全生活会所，为你提供别致书吧、康体健身馆、情调水吧等各类感情体验场所”，同时手册封底注明“本宣传资料仅供参考，一切以政府批文为准，最终解释权归重庆时尚置业有限公司”，可见即使宣传手册属实，时尚置业公司也并未对会所的用途作出确定的允诺。而临时公约中对会所作出的描述同样不具体确定，宣传光盘视频则不能确定真实性。即使属实，渝中名郡小区配备会所与否对其购房以及房屋价格的确定是否产生重大影响，江孔立亦未举示证据加以证明。因此，江孔立举示的证据不能证明时尚置业公司作出的销售广告应视为要约，对其要求时尚置业公司按约将涉案会所恢复成“康体健身馆、别致书吧、情调水吧”的上诉请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人江孔立负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  肖 飞代理审判员  钱昳心二〇一六年六月二十一日书 记 员  曾 燕