河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)驻民四终字第685号上诉人（原审第三人）刘建恒，男，1976年4月19日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人王丽华，河南北纬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）项祥国，男，1958年10月20日出生，汉族，住驻马店市驿城区。委托代理人刘栓，男，1986年6月16日出生，汉族，住正阳县。原审被告谢炳生，男，1981年7月16日出生，汉族，住福建省武平县。上诉人刘建恒因房屋买卖合同纠纷一案，不服驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第2971号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘建恒的委托代理人���丽华，被上诉人项祥国的及其委托代理人刘栓到庭参加诉讼。原审被告谢炳生经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原审法院判决认定，项祥国在驻马店市××城区雪松路西段瑞祥小区（华骏科研小区）A6号楼有房屋一套。谢炳生与项祥国口头协商购买该房，约定总价115万元，先付15万元，剩余100万元房款暂由谢炳生使用，月利率2分。2014年3月20日，谢炳生向项祥国支付房款15万元。同日，项祥国、谢炳生在驻马店市驿城区机关事务管理局对三份缴款票据进行了更名，该三份收据的正面“项祥国”均已划掉，改为“刘建恒”，同时由李国强在三份收据正面书写“属实，李国强14.3.20”。项祥国在该三份收据背面写明：“同意此房转让给刘建恒。项祥国，2014.3.20日”，其中一份收据背面书面内容为“同意此房转让给谢炳生（代理人刘建恒��）”，后将“谢炳生（代理人”划掉，更改为“同意此房转让给刘建恒”。当日，项祥国（甲方）与谢炳生（乙方）签订房屋转让协议一份，约定：一、甲方同意转让位于雪松路××小区××楼××层西户房屋于乙方。转让价款由双方协商约定。二、乙方给付甲方先期购房款后即可使用该房屋。三、乙方先期给付购房款以甲方出具收据为凭。下欠购房款计壹佰万元整，视同乙方借甲方款。自本协议签订之日起按月息2%计息。自签订协议之日起每三个月结算一次。四、乙方所欠购房款一年内结清。如甲方一年内随时需用现金，需提前二十天通知乙方筹备，并相应冲减购房款本金，下余欠款继续计息。五、乙方不能如期按本协议结清利息及购房款，则甲方按本次转让房屋约定价款原价退还乙方已付购房款本金并收回该房屋使用权，甲方不承担乙方该房屋的装修费用。六、乙方在结清购房之前不得另行转让该房屋。甲乙双方2014年3月20日在驿城区机关事务局交接该房屋原始购房票据时由乙方指派委托人刘建恒与甲方无关，甲方只认可乙方为法定代表人。七、自本协议签订之日起，一切使用该房屋的物业费用及后续办理房屋使用权证明等相关费用由乙方承担。八、本协议一式三份，双方各执一份，交存驿城区机关事务局一份。九、本协议在乙方结清购房款后自动失效等条款。后谢炳生于2014年10月23日向项祥国出具保证书一份，写明：“保证书，关于本人购买房款所欠的余款，在2014年12月30日之前全部一次性付清。保证人：谢炳生，2014年10月23日。”后又于2014年12月26日向项祥国出具保证一份，写明：“2015年元月5日之前还款柒拾万元（￥700000），其中陆拾万本金（￥600000），壹拾万元整（￥100000）利息，到期如不能还款，原房退回。谢��生，2014年12月26日。”谢炳生又于2015年6月1日出具保证书一份，写明：“保证书，本人保证2015年6月10日之前还项祥国人民币贰拾万，6月底之前给伍拾万。如果兑现不了无条件退房。保证人：谢炳生，2015年6月1日。”诉讼中，驻马店市驿城区机关事务管理局于2015年8月15日出具证明一份，写明：“证明，瑞祥小区住房系驿城区机关干部职工集资房，房款集资分为两次交清（也有三次交清的）。由于该批房暂不能办理房产证，缴款收据是以后办理相关手续的证明。项祥国所集资的A6西户3-4层是瑞祥小区其中一户。本人在转让此房时于2014年3月30日带谢炳生等人到区机关事务管理局要求变更票据上的缴款人姓名。项祥国带三张缴款票据，在收据背面注明转让对象姓名时发生争议，通过协商并且经谢炳生同意后注明转让对象由“同意将此房转让给谢炳生”后改为“同意将此房���让给刘建恒”。此后项祥国又向区机关事务局递交了一份房屋转让协议，乙方为谢炳生。特此证明。”项祥国解释，当时其与谢炳生在驻马店市驿城区机关事务管理局对三份缴款票据进行更名时，一开始项祥国写的是谢炳生，后在谢炳生的要求下，改为谢炳生的代理人刘建恒；在2014年3月20日前，刘建恒从未参与房屋买卖事宜，项祥国不认识刘建恒，不可能将房屋卖给刘建恒，也从未收取刘建恒的房款；刘建恒代表谢炳生办理票据事宜，有明确的合同约定，而不是谢炳生代刘建恒买房。谢炳生陈述事情经过，称“当时项祥国有一处房子想卖，我想买。项祥国说如果我买的话，就先付15万元，剩余100万元房款让我使用，并按月息2分支付利息。后刘建恒想买该房屋，我就介绍刘建恒买该房。我给刘建恒说的这个房子为150万元，刘建恒同意购买，我正好可以从中间赚35万��，也可以从项祥国处借100万元使用，然后就带着刘建恒去买该房。因为我想赚这35万元，所有就没有告诉项祥国房子实际是刘建恒买的，在2014年3月20日在机关事务管理局改名时，我就说将名字改为刘建恒，项祥国问我为何要写成刘建恒，我说刘建恒是我亲戚的朋友，房子先卖给他，等我有钱了再买回来。后来项祥国应我的要求将名字改成刘建恒，后来我又与项祥国签订了一份协议，当时我以为是借款合同，就签了。”项祥国认可其除了收取谢炳生交付的15万元房款外，还收到谢炳生交付的剩余100万元房款的利息10万元。刘建恒称其已分两次共向谢炳生支付150万元的房款。谢炳生对此无异议。原审法院认为，本案的争议焦点是房屋买卖合同是形成在项祥国与谢炳生之间，还是形成于项祥国与刘建恒之间。本案中，项祥国是与谢炳生协商本案诉争的房屋买卖事宜，后谢炳生向项祥国交了15万元的房款，且项祥国与谢炳生达成了房屋转让协议。在项祥国、谢炳生之间的房屋转让协议中已明确写明“乙方在结清购房之前不得另行转让该房屋。甲乙双方2014年3月20日在驿城区机关事务局交接该房屋原始购房票据时由乙方指派委托人刘建恒与甲方无关，甲方只认可乙方为法定代表人”，刘建恒系谢炳生的委托人，项祥国只认可谢炳生为房屋买卖合同相对人，故虽项祥国在缴费票据更名时将名字改为了刘建恒，但与项祥国达成房屋买卖合意的相对人是谢炳生，故房屋买卖合同关系形成在项祥国与谢炳生之间。合同双方意思表示真实，内容未违反法律强制性规定，应确认为有效。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。项祥国���谢炳生约定“乙方不能如期按本协议结清利息及购房款，则甲方按本次转让房屋约定价款原价退还乙方已付购房款本金并收回该房屋使用权，甲方不承担乙方该房屋的装修费用”，且谢炳生多次保证到期不能还款无条件退房；因谢炳生不能按协议及保证书向项祥国支付剩余房款及利息；故项祥国请求解除其与谢炳生于2014年3月20日签订房屋转让协议，于法有据，予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现项祥国请求谢炳生返还位于雪松路西段瑞祥小区（华骏科研小区）A6号楼上层西户房屋一套，于法有据，予以支持。谢炳生辩称刘建恒是房屋买卖合同的相对人，与事实不符，不予采纳。刘建恒称其是本案诉争房屋实际买受人，其已向项祥国支付购房��150万元，与事实不符，不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条的规定，原审法院判决：一、解除项祥国与谢炳生于2014年3月20日签订的房屋转让协议；二、限谢炳生于本判决生效后三十日内向项祥国返还位于雪松路西段瑞祥小区（华骏科研小区）A6号楼上层西户房屋一套。案件受理费15150元，保全费5000元，合计20150元，由谢炳生负担。宣判后，刘建恒不服，向本院提起上诉称：1、其已实际支付了150万元购房款，其中50万元支付给了项祥国，另外100万元通过谢炳生交给了项祥国，项祥国为了赚取高额利息，将该100万借给了谢炳生。2、因诉争房屋手续不完善，无法办理房产证，其与项祥国、谢炳生在2014年3月20日到驿城区机关事务管理局更改了购房票据。项祥国本人在购房票据上写明“同意此房转让给刘建恒”，驿城区机关事务管理局局长李国强将三张票据上项祥国的名字改为刘建恒，并签上“属实”予以确认。后项祥国向其交付了房屋钥匙。故其与项祥国之间的房屋买卖合同已成立并已实际履行。3、项祥国作为完全民事行为能力人，应知道购房票据上只能写购房人的名字，而不能写代理人的名字，故其不可能是谢炳生的代理人。4、项祥国与谢炳生之间签订的合同，名为购房合同，实为借款合同。因谢炳生不能偿还借款，二人之间产生的纠纷与其无关，不应由其返还房屋。请求撤销原判，依法改判，并判决由项祥国负担一、二审诉讼费。二审经审理查明，刘建恒在二审中提交物业费票据两张，用以证明其已实际占有、使用该处房屋。项祥国认为物业费收据只是证明刘建恒交过物业费，不能证明其是房屋的实际业主。刘建恒同时提交出借人显示谢炳生的借条三张及相应转款凭证，用以证明谢炳生向刘建恒借款92万元，本息共计101.2万元，后双方协商用借款本息冲抵100万元购房款。项祥国质证认为借条、转款凭证与本案无关。刘建恒在二审期间另提交出具人为谢炳生的收条一份，载明：“今收到刘建恒的购房款（购驻马店市雪松路西段华骏小区A6号楼上屋西户）人民币现金壹佰万元整（￥：1000000）。收款人：谢炳生。2014年3月15日。”刘建恒以此证明其已实际向谢炳生支付了购房款。项祥国对收条的真实性持有异议，并且认为收条应由转账凭证相印证。二审审理查明的其他事实与原审法院判决认定的事实一致。本院认为，项祥国与谢炳生签订的房屋转让协议，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。虽然项祥国同意将房款收据上的交款人姓名改为刘建恒，且在票据的背面注明“同意此房转让给刘建恒”，但项祥国在同一天又与谢炳生签订了房屋转让协议，约定如谢炳生未能如期结清购房款，项祥国退回谢炳生已付购房款并收回房屋，同时在转让协议中注明刘建恒是谢炳生的委托人，与项祥国无关，项祥国只认可房屋买卖合同的相对人为谢炳生，根据该约定及注明的内容，结合谢炳生在保证书中作出的如到期不能还款将房屋退回的承诺，能够认定房屋买卖合同关系形成于谢炳生与项祥国之间，刘建恒并非房屋买卖合同的一方当事人。由于刘建恒并非房屋买卖合同的相对人，而谢炳生未在约定的期限内足额向项祥国支付购房款，根据房屋转让协议第五条的约定，项祥国请求谢炳生返还本案诉争房屋，理由正当，应予支持。因谢炳生二审未出庭，刘建恒提供的购房款收据的真实性无法核实，且刘建恒不是项祥国与谢炳生之间房屋买卖合同的一方当事人，���是否向谢炳生足额支付购房款，与本案处理无关，如其有充分的证据证明，其可以要求谢炳生予以返还。因项祥国自认收取有谢炳生15万元购房款，在解除购房合同后，该笔购房款应由项祥国予以返还。综上，刘建恒的上诉理由不能成立，不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持驻马店市驿城区人民法院（2015）驿民初字第2971号民事判决第一、二项及诉讼费负担部分；二、限项祥国于本判决生效后三十日内向谢炳生返还购房款15万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15150元，保全费5000元，合计20150���，由谢炳生负担；二审案件受理费15150元，由刘建恒负担。本判决为终审判决。审 判 长  于俊义代理审判员  呼小伟代理审判员  王 威二〇一六年六月十七日书 记 员  刘 青