苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第00729号原告刘进。委托代理人张建，上海方本律师事务所律师。委托代理人张家玉，上海方本（苏州）律师事务所实习律师。被告苏州盛齐资产管理有限公司,住所地江苏省苏州工业园区跨塘分区镇南路8号。法定代表人姚长琪，董事长。委托代理人庄云，江苏简安律师事务所律师。委托代理人姚顺天，公司员工。原告刘进诉被告苏州盛齐资产管理有限公司（以下简称盛齐公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月9日立案受理后，依法由审判员江福禄适用简易程序进行审理，后因案情复杂组成合议庭，分别于2015年3月19日、11月25日公开开庭进行了审理。原告刘进的委托代理人张建、张家玉，被告盛齐公司的委托代理人庄云（参加第一次庭审）、姚顺天（参加第二次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘进诉称：原被告签订存量房买卖合同，合同约定了相关事宜，但原告依约向被告支付了定金10万元之后，被告拒绝履行办理资金托管手续及过户手续。经查询，涉案房屋已被苏州市中级人民法院查封，现诉讼至法院，请求判令被告按照约定房屋价款的20%，即人民币30万元，向原告支付违约金。本案诉讼费由被告承担。被告盛齐公司辩称：1、原告没有按照合同约定支付购房款，此后也明确表示不再支付购房款，该合同双方均没有履行，因此被告同意不再与原告履行合同，本应不退还保证金，但考虑其他因素，收到5万元保证金同意退还；2、根据买卖合同第10条约定，被告承担20%违约金的条件是原告必须足额付清房款，而原告先期违约，没有支付房款，故原告没有理由要求被告承担违约责任，故应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月30日，原被告签订《苏州市存量房买卖合同》（以下简称合同）。合同约定：被告盛齐公司将其所有的苏州工业园区师惠花苑6幢1502室房屋出售与原告，产权登记面积72.41平方米。关于房屋价款，合同第三条约定，该房屋（未包括本合同附件一明确的房屋附属物品及该房屋所设之一个车位）的价款为人民150万元。买受人实际支付的房屋价款应当等同于出卖人实际收取的房屋价款。关于价款支付方式，合同第四条约定:房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管账户。房屋权属转移登记获准以后，出卖方按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款。房屋价款具体支付方式约定为一次性付款，买受方于2014年12月1日前，按本合同第三条约定房屋价款，一次性支付人民币150万元。关于房屋产权及具体状况的承诺，合同第六条约定：出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，因出卖人原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由出卖人承担相应责任。关于房屋权属转移登记，合同第十条约定:自买受人付清房款之日起2日内，买卖双方共同向房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因一方责任，致使规定期限内未能完成房屋权属转移登记的，责任方应当按逾期时间承担以下违约责任;造成对方其它损失的，责任方另行依法承担赔偿责任。1、属于出卖人责任的，处理如下:(不作累加)⑴逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行;⑵逾期超过15日(该日期应当与第1项的日期相同)后，买受人有权退房。买受人退房的，自买受人退房通知书送达之日起3日内，出卖人将已收房屋及其附属物品价款如数退还给买受人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向买受人支付违约金;买受人不退房的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，出卖人按日计算向买受人支付本合同第三条约定房屋价款万分之九的违约金(该比率应不小于本条第1款第1项中的对应比率)，合同继续履行。2、属于买受人责任的，处理如下:(不作累加)⑴逾期在15日之内，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之五的违约金，合同继续履行;⑵逾期超过15日(该日期应当与第1项的日期相同)后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，自出卖人解除合同通知书送达之日起3日内，买受人将房屋及其附属物品退还给出卖人，并按本合同第三条约定房屋价款的20%向出卖人支付违约金;出卖人不解除合同的，自本条约定的办理房屋权属转移登记申请期限届满之次日起，至实际办理房屋权属转移登记申请之日止，买受人按日计算向出卖人支付本合同第三条约定房屋价款万分之九的违约金(该比率应不小于本条第2款第1项中的对应比率)，合同继续履行。同日，原被告双方签订补偿协议，协议约定：双方于2014年10月30日签订关于苏州工业园区师惠花苑6幢1502室房产的存量房买卖合同。合同约定成交价为150万元，未包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设备。双方经友好协商，就此达成如下协议：1、买卖双方确认，买受人就现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备另行补偿出卖人25万元，其中人民币10万元作为购房定金，由买受人于存量房买卖合同签订当日支付至中介方苏州信义置业房产经纪有限公司（以下简称苏州信义），苏州信义收到该款于该房屋挂牌信息审核通过一个工作日内转付出卖人上述部分定金人民币5万元，剩余部分定金5万元在满足上述部分定金出款条件下，并待出卖方将房产证、土地证交至苏州信义后，由苏州信义转付出卖方上述部分定金5万元，剩余补偿款计人民币15万元由买受人在双方办理资金托管手续前一天支付至苏州信义，苏州信义收到该款于满足上述定金出款条件后由苏州信义转付出卖方上述补偿款计人民币14万元，剩余补偿款计人民币1万元待双方办理完毕房屋交接手续后当日内由苏州信义转付出卖方。2、买受人在此确认其于签订合同前已对该房地产进行初步验看，并无房屋漏水等质量问题。双方在此同意出卖人将该房地产连同现有装潢、厨卫设施及附属设施、设备按现状交付买受人即可，但是出卖人必须保证该房地产内的管道畅通，无房屋漏水情况以及该房地产附属设施设备的正常使用。3、买卖双方确定出卖方转让上述房地产的标的为成交价及补偿费用的总和，两者不可分离，合计人民币175万元。4、双方确认：该房屋转让中，出卖方将该房屋所设之一个车位转让于买受方，双方同意车位转让价款为人民币5万元，买受方应于双方办理车位转让完毕后支付出卖方。双方同意本协议的违约责任适用于存量房买卖合同有关规定。合同及补偿协议签订时，原被告双方还签订签约确认单，该确认单显示卖方确认房屋有抵押，抵押自行还款。签约当天，原告刘进向苏州信义交付10万元。2014年12月1日，原被告双方就上述合同及补偿协议签订变更协议，双方约定：1、原买卖双方约定双方应于2014年12月1日之前办理资金托管及签字过户相关手续，现约定双方办理资金托管及签字过户相关手续的时间变更为2014年12月15日之前。2、双方签订的买卖合同及补偿协议约定的其他条款不变，违约责任适用存量房买卖合同违约条款。2014年12月16日，苏州信义向被告盛齐公司寄送告知函，快件跟踪显示该快件于2014年12月23日收到。该函内容为：关于贵公司与刘进签订了位于苏州工业园区师惠花苑6幢1502室买卖合同及补偿协议，并且贵公司与刘进于2014年12月1日进行了合同的变更，约定双方办理资金托管及签字过户相关手续的时间变更为2014年12月15日，现办理该房产过户时间已到，因为无法联系到贵公司，若贵公司不想继续履行买卖合同，则请贵公司指派相关负责人出来与买方刘进协商解除该合同相关事宜。本案在审理过程中，原告刘进陈述：2014年12月15日左右时，中介苏州信义告诉原告说被告告知中介涉案房屋被查封，后来原告起诉过后于2015年1月21日通过查询涉案房屋的登记信息得知在2014年11月20日涉案房屋已经被苏州市中级人民法院查封，查封期限为自2014年11月19日至2016年11月18日，此前，原告并不清楚该房屋已经被查封。原告只知道涉案房屋有180万元的抵押贷款，当时原告跟被告签订合同过后未能及时把180万元的抵押处理掉，所以原告在12月1日又给了被告15天的期限去处理抵押问题。此后于2015年1月28日原告起诉过后苏州信义已将10万元退还原告，该10万元即是原告通过中介信义公司交给被告的定金。被告盛齐公司陈述：2014年11月20日以后被告得知涉案房屋被查封，信托申请查封的标的额是3300万。在苏州市中级人民法院寄送的查封手续之前被告已经获知涉案房屋被查封，被告已经和查封申请人苏州信托公司就查封事宜进行沟通。被告知道被查封后及时与原告联系，并告知被告方已经与苏州信托公司进行积极沟通，原告考虑后同意签订变更协议，于2014年12月1日签订变更协议，延长资金托管及签字过户手续办理的时间至2014年12月15日之前。2014年12月10日前，原被告双方就此协调，原告告知被告表示不愿意再购买此房屋，并要求退还信义房屋已经支付给被告的5万元定金，被告予以同意并及时退还该款项，双方约定不再追究双方的违约责任，并约定之前的购房合同无效。另外，盛齐公司在负债之后一直是运作的，2015年1月份开始人员减少，直到现在每个部门都有人留守处理一下事情，现在仅在维持一些账务往来和资产处理的相关事宜。盛齐公司现处于停业、未吊销、未注销、也未破产状态。法庭辩论终结前，涉案房屋抵押权没有涤除，查封还在。法庭询问被告是否同意继续将涉案房屋卖给被告时，被告代理人表示庭后与公司沟通后告知，此后并未告知。庭审中，原告提交了署名为苏州信义以及经办中介冯冲的书面情况说明，内容为：出卖方与买受方于2014年10月30日签订了涉案房屋的买卖合同。合同约定双方需于2014年12月1日前一起去园区房产交易中心办理过户托管手续。后经双方协商将时间变更为2014年12月15日前，并签订了变更协议。2014年12月10日左右，出卖方告知本人该房屋已经被法院查封，无法再去办理过户托管手续。本人即刻告知买受方后，由于出卖方单方不履行合同属于违约行为，买受方要求出卖方继续履行合同并且承担违约责任。初次沟通时，出卖方明确表示不愿承担违约责任，并不愿出面协商解决此问题。以后再次试图沟通，出卖方已经拒接电话。本人于2015年1月5日之前向出卖方已知的四个地址寄了告知函，至今一直没有回应。诉讼中，原被告双方均确认原告诉讼请求中包括有解除合同之意，原告主张起诉之日视为合同解除之日，被告确认涉案买卖合同解除，原被告双方表示就该主张无需法院再行作出判决。被告盛齐公司于2015年3月12日收到法院寄送的诉状及相关应诉材料。第二次庭审时，原告认为涉案房屋价格已由150万元涨至300万元，被告认为价格大约涨至180万元到200万元左右。以上事实，由原告提交的存量房买卖合同、补充协议、房屋所有权证、土地使用权证、当事人陈述以及庭审笔录等予以证实。本院认为：原、被告之间签订的存量房买卖合同、补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，应为合法有效。原、被告应当按照合同约定履行义务。在合同履行过程中，因被告欠付他人债务，涉案房屋于2014年11月19日被法院查封，根据法律规定，出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务；若存在限制权利，盛齐公司应当及时予以涤除。被告在2014年11月20日之后已得知涉案房屋被查封，被告没有及时履行查封债务、涤除涉案房屋上设定的限制权利，在双方协商延长期限后仍未涤除，属于阻却房屋买卖合同交易正常进行的行为，构成根本违约，应承担相应违约责任。因原告主张起诉之日为合同解除之日，原被告双方均确认合同解除，故涉案合同及补充协议于被告收到诉状之日即2015年3月12日解除，本院不再另行判决解除合同。因原告已确认中介将被告收取的10万元定金返还原告，故本院无需再行就该10万元作出判决。关于违约金，基于涉案房屋市场行情的涨幅状况，原告依据合同约定主张违约金30万元并不过高，故对原告该项主张，本院予以支持。关于被告辩称原告未付房屋价款构成违约的意见，因原告已在其2014年12月1日前得知涉案房屋被法院查封，且查封债务标的额巨大，被告亦未能就解除查封提交相应证据足以使原告相信被告能够继续履行合同，原告据此拒付剩余房款，具有合同依据，构成合理抗辩。故被告该项辩论意见，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告苏州盛齐资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘进违约金30万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由被告苏州盛齐资产管理有限公司承担。该款原告刘进已预交，被告苏州盛齐资产管理有限公司于履行上述义务时一并支付原告刘进。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  江福禄人民陪审员  沈永年人民陪审员  吴素元二〇一六年六月二十八日书 记 员  方 瑜