广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终5638号上诉人（原审被告）：刘理武，住所地：广东省汕头市潮南区。委托代理人：谢泽烽，广东腾丰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：付庆，住所地：广东省深圳市南山区。委托代理人：何苗，广东深田律师事务所律师。原审第三人：深圳市世华房地产投资顾问有限公司，住所地：广东省深圳市福田区深南大道法定代表人：吴军强。原审第三人：上海银行股���有限公司深圳分行，住所地：广东省深圳市福田区福华一路1号大中华交易广场裙楼一楼东北角部分及交易广场写字间。法定代表人：林利群。上诉人刘理武与被上诉人付庆、原审第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）、上海银行股份有限公司深圳分行（以下简称上海银行深圳分行）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市宝安区人民法院（2015）深宝法民三初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。付庆起诉请求法院判令：1、付庆、刘理武双方继续履行2015年5月11日签订的《二手房买卖合同》；2、刘理武立即向第三人上海银行办理赎楼手续，注销涉案房产的抵押权；3、刘理武应将涉案房产的所有权过户到付庆名下，并将上述房产实际交付给付庆；4、刘理武向付庆支付违约金63360元（按330万元为基数，按日万分之四计算，自2015年6月26日起暂算至2015年8月12日，之后顺延至刘理武实际履行完义务为止）；5、诉讼费、保全费由刘理武承担。原审法院经审理查明，2013年10月15日，刘理武与深圳市中熙房地产开发有限公司签订《深圳市房地产买卖合同（预售）》，刘理武购买位于深圳市宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋2102号房即涉案房产。2014年6月10日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为第三人上海银行。2015年5月11日，付庆（合同买方）与刘理武（合同卖方）经第三人世华地产居间介绍签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将涉案房产出售给刘理武，转让成交价为330万元；房产交易定金15万元，于签订本合同时支付，交由居间方监管；买方采取银行按揭付款方式支付剩余房款：买方应在签署��同之日起60日内付清首期款约99万元，并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料；首期款交由买方指定银行监管，买卖双方须在该期限内与监管机构签署资金监管协议，买方须在约定的付款期限内将需监管的资金存入监管账户；该物业处于抵押状态，卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起60日内出具公证书给担保公司办理赎楼、过户等手续；买方须协助卖方办理赎楼手续；卖方不得单方停止赎楼或撤销公证委托书，否则视为根本违约；买卖双方必须在银行出具足额贷款承诺函、卖方赎出房地产证原件并注销抵押登记之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续；买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内，房产交付标准为空置状态交付。关于违约责任，如一方未按照本合同的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；如一方逾期履行义务超过7日或有其他根本违约行为的，另一方可要求违约方继续履行合同并按前述标准支付违约金直至履行义务为止，也可解除合同并选择要求违约方支付转让成交价20%的违约金或承担定金罚则。双方还特别约定，卖方应于2015年6月25日前取得涉案房产的房产证复印件。同日，付庆、刘理武双方签订《补充协议》，约定：卖方拿到房产证复印件后，买方必须积极配合办理监管手续，居间方同时积极安排监管、过户、取证，争取在五十日内卖方收齐全款。世华地产代表亦在《补充协议》上签名确认。同日，刘理武签名确认了一份《地址确认书（卖方）》，确认在涉案合同履行过程中所有相关法律文件及通知以中国邮政特快专递或挂号信的形式邮寄至刘理武指定的地址即视为送达本人，拒收或未签收导致退回的，仍视为送达本人。2015年5月12日，付庆向刘理武支付定金15万元，刘理武则向付庆出具收据。合同签订后，刘理武未按约定到银行与付庆共同办理资金监管手续，未按约定出具公证书给担保公司办理赎楼手续。付庆与世华地产则多次要求、催促刘理武按照约定履行义务：2015年7月25日，付庆与刘理武在世华地产会议室进行面谈。在面谈的过程中付庆要求刘理武按照合同约定配合办理公证、赎楼、资金监管等相关手续。2015年8月5日，世华地产按照刘理武在《地址确认书（卖方）》确认的地址以及涉案房产地址各向刘理武邮寄《关于要求尽快履行房产买���合同的通知》，通知刘理武于2015年8月10日上午9点到宝安公证处办理公证，并于2015年8月10日下午2点到农业银行深圳分行弘雅支行开办资金监管账户，如果到时未到则视为违约。两份邮件分别于2015年8月6日、2015年8月7日“妥投”。同日，付庆按照刘理武在《地址确认书（卖方）》确认的地址以及涉案房产地址各向刘理武邮寄《关于要求履行房产买卖合同的催告函》，通知刘理武于2015年8月10日上午9点到宝安公证处办理公证，并于2015年8月10日下午2点到农业银行深圳分行弘雅支行开办资金监管账户，如果刘理武在上述时间不能前往，则在2015年8月9日前与付庆协商变更时间，否则视为违约。两份邮件分别于2015年8月6日、2015年8月7日“妥投”。2015年8月10日，付庆及第三人世华公司工作人员分别前往宝安区公证处、农业银行深圳弘雅支行，但在上述指定的时间未见到刘理武。2014年8月14日，付庆通过转账方式向其在农业银行深圳分行弘雅支行的账户存入100万元。2015年8月15日，世华地产按照刘理武在《地址确认书（卖方）》确认的地址以及涉案房产地址各向刘理武邮寄新的《关于要求尽快履行房产买卖合同的通知》，再次通知刘理武于2015年8月18日上午9点到宝安公证处办理公证，并于2015年8月18日下午2点到农业银行深圳分行弘雅支行开办资金监管账户，如果到时未到则视为违约。寄往刘理武在《地址确认书（卖方）》确认地址的邮件于2015年8月17日到达目的地但被拒收导致退回。寄往涉案房产地址的邮件于2015年8月16日“妥投”。同日，付庆按照刘理武在《地址确认书（卖方）》确认的地址以及涉案房产地址各向刘理武邮寄新的《关于要求履行房产买卖合同的催告函》，再次通知刘理武于2015年8月18日上午9点��宝安公证处办理公证，并于2015年8月18日下午2点到农业银行深圳分行弘雅支行开办资金监管账户，如果刘理武在上述时间不能前往，则在2015年8月17日前与付庆协商变更时间，否则则视为违约。寄往刘理武在《地址确认书（卖方）》确认地址的邮件于2015年8月17日到达目的地但被拒收导致退回。寄往涉案房产地址的邮件于2015年8月16日“妥投”。2015年8月18日，付庆及第三人世华公司工作人员分别前往宝安区公证处、农业银行深圳弘雅支行，但在上述指定的时间未见到刘理武。原审另查，至本案庭审时，刘理武未能提交涉案房产的房产证，未能证明取得房产证的时间。付庆符合国家住房限购政策的要求，可以在深圳市购买住房。付庆愿意一次性支付购房款，愿意代刘理武向上海银行清偿与涉案房屋相关的债务以解除涉案房产的抵押；上海银行同意由��庆代刘理武清偿与涉案房屋相关的债务，同意债务清偿后履行注销抵押登记手续。原审再查，刘理武与案外人刘佩虹于2012年6月18日登记结婚，于2015年8月27日签订《离婚协议书》并办理离婚登记。在婚姻登记部门备案的《离婚协议书》中，双方约定涉案房产归男方即刘理武所有。原审法院认为，付庆、刘理武签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，原审法院确认其效力，双方应严格按照合同约定履行。从本案中付庆、刘理武的履约情况来看，双方签订《二手房买卖合同》后，付庆已向刘理武支付了定金，在银行账户中存入首期购房款，积极配合世华地产的要求前往公证处、银行，并且多次催促刘理武履行合同义务。刘理武未按约定到银行与付庆共同办理资金监���手续，未按约定出具公证书给担保公司办理赎楼手续。经付庆、世华地产多次催促，刘理武仍未按照通知前往公证处、银行办理资金监管、公证、赎楼手续。显然刘理武未按照合同约定履行义务，已构成违约。刘理武辩称付庆未按照《补充协议》的约定50天内交付所有款项构成违约，对此，一是《补充协议》约定的“争取50天内”，不是清晰确定的时间；二是《补充协议》约定付清全部款项的前提是卖方拿到房产证，而刘理武未能证明取得房产证的时间；三是刘理武未按约定办理资金监管、公证、赎楼手续，致使合同未能得到继续履行，其未在50天内拿到所有款项不是付庆违约所导致。因此，原审法院对刘理武此辩称不予采纳。关于违约责任。《二手房买卖合同》约定，如一方未按照本合同的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同。关于继续履行合同，原审法院认为，付庆具备购房资格，并且愿意一次性支付购房款并代为办理赎楼手续，上海银行亦同意付庆代为赎楼，同意受偿后注销抵押登记，故合同仍具备继续履行的条件。刘理武辩称其配偶及刘理武其他债权人不同意出售涉案房产。对此，一是涉案房产由刘理武一人买受，登记在刘理武一人名下。二是刘理武与其配偶已经于2015年8月27日离婚，且《离婚协议书》中约定涉案房产归刘理武所有。也就是说，涉案房产现为刘理武的个人财产。因此，刘理武原来的配偶、其他债权人的意见不影响《二手房买卖合同》的效力及履行。据上，付庆要求刘理武继续履行《二手房买卖合同》的诉讼请求，原审法院予以支持。刘理武应当向上海银行办理涉案房产的赎楼手续、注销抵押登记，否则付庆可以代为办理。付庆应当将扣除定金15万元的剩余购房款315万一次性支付给刘理武，刘理武收到款项后应当配合付庆将涉案房产过户登记至付庆名下，并将房产实际交付给付庆。关于违约金。付庆请求自2015年6月26日起算违约金。对此，虽然《二手房买卖合同》约定刘理武应于2015年6月25日前取得涉案房产的房产证复印件，但因房产证的办理时间更多取决于房产产权登记部门而非刘理武，故以该约定来认定刘理武的违约责任较为不合理。原审法院认为，《二手房买卖合同》约定刘理武应当于签署之日起60日内即2015年7月11日前出具公证书给担保公司办理赎楼，刘理武未按该约定提交，则逾期违约金从2015年7月11日起算。合同约定的违约金计算标准过高，原审法院调整为成交价的每日万分之三。据上，刘理武应当自2015年7月11日起，按转让成交价330万元的日万分之三的标准向付庆支付违约金，支付至原审法院确定的刘理武应履行完毕义务之日止。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、刘理武继续履行于2015年5月11日与付庆签订的《二手房买卖合同》，具体包括：1、刘理武应于本判决生效之日起三十日内办理深圳宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋xxx号房的赎楼手续，并注销抵押登记。刘理武逾期未办理的，付庆可在刘理武逾期之日起的六十日内代为进行赎楼以注销抵押登记（代为清偿房屋借款的款项可以在付庆应支付给刘理武的购房款中予以抵扣）；2、付庆应于注销抵押登记之日起的三十日内一次性向刘理武支付剩余购房款315万元；3、刘理武应于付庆付清购房余款315万元之日起三个工作日内配合付庆办理深圳宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋xx号房屋产权登记至付庆名下的手续，办理产权转移登记手续的相关税费由付庆负担；4、刘理武应于付庆付清购房款余款之日起三个工作日内将深圳宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋xxx号房交付给付庆；二、刘理武于判决生效之日起十日内向付庆支付违约金（违约金按购房款330万元的日万分之三的标准，自2015年7月11日起支付至本判决确定的刘理武应履行完毕义务之日止）；三、驳回付庆的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33707元，财产保全费5000元，合计38707元，由刘理武负担。上诉人刘理武不服原审判决，向原审法院提起上诉，请求：1、撤销(2015)深宝法民三初字第1776号民事判决书，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费由付庆承担。事实和理由：原审判决认定事实、适用法律错误，涉案房屋系刘理武与刘佩虹之间的夫妻共同财产，刘理武擅自卖房处分共有财产的行为应属无效，原审法院判决继续履行合同显属错判，依法应予改判或发回重审。刘理武与刘佩虹原系夫妻关系，双方于2012年6月18日登记结婚，婚后于2013年10月15日购买了位于宝安区西乡街道中熙香缤山花园5栋2102号房产，即涉案房屋。为此，该房屋是在婚姻存续期间购买取得，属于夫妻共同财产。2015年5月11日，刘理武在配偶刘佩虹不知情的情况下，擅自与付庆签订了《二手房买卖合同》。事后，刘佩虹从亲友处得知刘理武出售房屋的事情，向刘理武表示坚决不同意出售涉案房屋。根据我国《婚姻法》第17条规定，“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”，以及最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条规定，“共同共有人擅自处分共同财产的，一般认定无效”。涉案房产系刘理武与刘佩虹在夫妻关系期间取得，属于夫妻共同财产，刘理武在婚姻关系期间将擅自将房产卖出，事后也未得到配偶追认，房屋共有人刘佩虹由始至终坚决不同意卖房，且当时付庆在买房时亦明知该房屋属于刘理武与刘佩虹之间的共同财产，但认为房屋登记在刘理武名下，不需要经过共有人同意，只需刘理武办理房屋过户手续，不需告知刘佩虹。为此，刘理武与付庆之间签订的《二手房买卖合同》及《补充协议》应属无效，刘理武亦同意向付庆返还已支付的定金及部分房款，原审法院判决继续履行合同的行为显然违背了我国《婚姻法》、《合同法》及其他相关法律规定，依法应予改判。刘理武在二审调查时还主张涉案房屋存在租约，即使按照合同继续履行，也无法如期交付房屋。被上诉人付庆答辩称：一、我方当时与刘理武签订《二手房买卖合同》之前，我方去现场看过，房屋是空的，是毛坯房，不存在出租的情况。二、我方也没有看到刘理武提交相关的租赁备案凭证，因此刘理武陈述的出租没有任何事实依据。即使出租，也是在付庆起诉之后或者是在法院判决之后，私下和别人恶意串通出租。三、根据一审法院的证据材料可以明确的得知刘理武和刘佩虹在2015年8月份离婚，双方在婚姻登记机关备案的《离婚协议书》上明确约定案涉房产归刘理武所有，也就是说，案涉房产属于刘理武的个人房产，刘理武有权对其进行处分。刘理武的原配偶是何意见，不影响刘理武与付庆之间合同的履行。四、刘理武无论是提供���原始房屋买卖合同，还是按揭的材料，还是在与付庆签订《二手房买卖合同》后，所有的材料均注明单一的权利人（即刘理武），刘理武从未向付庆告知婚姻的状况，付庆也尽到审慎义务，且为双方的合同履行了相关的义务。所以，刘理武在上诉中的陈述，没有任何事实依据。刘理武与付庆签订买卖合同之后，没有履行合同义务。在付庆及居间方多次催告后，仍然违约。所以付庆有权要求刘理武继续履行，并承担相关的违约责任。付庆认为，一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，二审法院应当予以维持。原审第三人世华地产未到庭参加二审调查，亦未作答辩。原审第三人上海银行深圳分行未到庭参加二审调查，亦未作答辩。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，刘理武与付庆就涉案房产签订的二手房买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。付庆在合同签订后已向刘理武支付了定金并存入首期款，但刘理武未按照约定配合付庆共同办理资金监管手续，亦未办理公证赎楼手续，经付庆及世华地产多次催促仍拒不履行其合同义务，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。付庆有权要求继续履行合同并要求刘理武承担相应的违约责任。涉案房产虽于刘理武婚姻关系存续期间取得，但刘理武与案外人刘佩虹已于2015年8月27日离婚，离婚协议约定涉案房产归刘理武所有。故刘理武对涉案房产享有完全的所有权与处分权，案外人刘佩虹无权就涉案房产的处分权提出主张。涉案二手房买卖合同明确约定涉案房产不附租约，刘理武亦不能证明在合同签订之前涉案房产处于租赁状态，故对其主张，本院不予采信。综上，上诉人刘理武的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币33707元，由上诉人刘理武负担。本判决为终审判决。审判长 唐   毅审判员 张   睿审判员 庄 齐 明二〇一六年六月三十日书记员 周颖（兼）