广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗番法民三初字第488号原告（反诉被告）：广东广昌实业发展有限公司，住所地广州市番禺区南村镇东线公路八号。法定代表人：岑兆雄，职务总经理。委托代理人：周石文、吴晓嘉，系广东南方福瑞德律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈某某，男，1987年12月25日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托代理人：陈某革，系被告父亲。原告（反诉被告）广昌公司诉被告（反诉原告）陈某某装饰装修合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）广昌公司的委托代理人周石文、吴晓嘉，被告（反诉原告）陈某某及其委托代理人陈某革均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）广昌公司起诉认为，2014年2月14日原、被告双方签订《时代倾城花园装修协议》（协议编号：7430033，以下简称“装修协议”），并于2014年4月12日签署了《广州市商品房买卖合同》（合同编号：20140413862X）。被告与原告系商品房买卖合同关系，并委托原告对其认购的位于广州市番禺区南村镇南村东线路160号时代倾城花园X栋XXX房进行装修。根据装修协议第1.2条的相关约定，乙方（被告）须分别于2014年7月14日前、2014年8月14日前向甲方（原告）支付第二、三期装修款127019元。乙方逾期支付装修款的，每逾期一日，则按逾期支付装修款的万分之五向甲方支付违约金；逾期支付装修款超过15日，自第16日起，乙方按逾期支付装修款的千分之一每日的标准向甲方支付违约金。原告已于2014年8月25日向被告发出《催款通知书》，并委托广东南方福瑞德律师事务所律师于2014年9月15日向被告发出《律师函》，催促其支付尚欠装修款，但被告至今未付。依据前述协议约定，被告已严重违反协议，为维护原告的合法权益，特此向人民法院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付尚欠第二、三期装修款127019元及违约金24034元（暂计至2015年3月26日，每逾期一日，则按逾期支付装修款的万分之五向原告支付违约金；逾期支付装修款超过15日，自第16日起，被告按逾期支付装修款的千分之一每日的标准支付违约金，付至实际清偿之日止）；2、被告承担本案诉讼费。被告（反诉原告）陈某某答辩认为，对原告主张的第二期、第三期装修款本金无异议，但对原告主张违约金标准及数额有异议。《时代倾城花园装修协议》系原告提供的格式合同，我方作为购房者处于被动地位，原被告之间就违约金的约定并无协商过程。《合同法》、《合同法司法解释（二）》第27条至第29条关于违约金已作出了明确规定，《最高人民法院关于当前形势下审理民、商事合同纠纷案件适用法律问题的若干问题的指导意见》规定，“人民法院根据合同法114条规定调整过高违约金时，应根据案件的具体情形与违约金造成损失为基准，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位的强弱是否适用格式合同或条款的多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，避免采用固定比例一刀切的做法，防止造成的实际不公平”，“现阶段由于国内对于双方当事人在合同中所约定的过分高于违约金造成损失的违约金……人民法院应当根据合同法第112条第二款和最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第29条关于……合理调整违约金数额，公平解决违约责任问题”，综合以上法律规定，我方认为违约金应以赔偿损失为主，不应超过损失的30%，原告如今按未支付的第二期、第三期装修款分两段计算违约金，违约金已超过其损失的上限，因此原告计算违约金标准及方式没有法律依据，即使被告拖欠装修款原告充其量仅存在利息损失，请求法院予以调整，我方不同意向原告支付违约金。被告（反诉原告）陈某某提起反诉称，反诉人于2014年4月12日与被反诉人签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20140413862X）（下称《购房合同》）及《补充协议》，购买被反诉人在番禺区南村镇开发的广州时代倾城花园第二期X栋XXX号带精装修房产，验收标准以样板房为准。被反诉人开发的广州时代倾城花园各期房产均为带精装修。双方约定2014年12月15日交付房产。《购房合同》及《补充协议》签订后，反诉人按时交齐首付、房屋维修基金和办理银行按揭等手续。2014年11月27日反诉人收到被反诉人寄达的收楼通知书，当原告依约于2014年12月前往收楼时，被反诉人却以尚有装修款未交为由拒绝交楼。被反诉人拒绝交楼的依据是2014年2月14日双方签订的《时代倾城花园装修协议》（下称《装修协议》）（编号：7430033）。反诉人认为，该《装修协议》是无效协议，理由如下：一、《装修协议》对于《购房合同》来说只能是从合同，而从合同绝不可能先于主合同签订。而4月份以后，被反诉人已不再与购房者签订《装修协议》，所有价款在《购房合同》中约定。二、双方于2014年4月12日签订的《补充协议》，对房屋装饰和工程质量保修等都有约定，也没有提到委托被反诉人装修房子，被反诉人大做广告其中一个卖点就是带精装修，所有购房者都知道，房屋无需另外装修，因此，不再有装修项目。三、《装修协议》多处条款违反《价格法》、《合同法》、《消费者权益保护法》等法律、法规和政府调控房地产政策，存在价外加价的价格违法行为，造成购房（消费）者多付价款，是典型的“双合同”，而违反国家法律法规和政策的协议是无效协议。四、广州市政府早已出台房地产限价限购政策，房地产主管部门于2014年4月初已明确禁止房地产开发商利用“双合同”规避政策，干扰国家调控房地产政策实施，维护房地产市场正常秩序。而被反诉人得用“双合同”规避广州市政府对该商品房的限价。综上所述，《装修协议》签订程序不合法，内容多处违反国家法律法规政策，是一份无效协议，因此，特向人民法院提起反诉，请求判令：1、《时代倾城花园装修协议》（编号：7430033）为无效协议；2、被反诉人承担本案本诉和反诉的所有诉讼费用。原告（反诉被告）广昌公司对被告（反诉原告）陈某某的反诉辩称，一、认定合同是否有效，应当依据全国人大及其常委会制定的法律以及国务院制定的行政法规为依据，而不应以地方性法规以及行政规章判定合同是否有效。二、根据《时代倾城花园认购书》第一条第一款约定涉案房屋成交总价为1832945元，该款分两部分支付，一部分为购房款1691926元即原、被告签订《广州市商品房买卖合同》约定的房屋价款，余下部分141019元属装修款，用于支付原告为其进行装修的费用。因此被告主张涉案房屋带装修，其已支付了《广州市商品房买卖合同》约定的房款，无须另行支付装修款没有依据，明显属断章取义。三、《时代倾城花园装修协议》第3.6条约定在被告未支付完毕装修款及违约金前，原告有权拒绝将物业交付给被告，并且无须承担违约责任，包括不限于《广州市商品房买卖合同》约定的延期交付责任。综上，原告认为《时代倾城花园装修协议》未违反法律规定及行政法规的效力性、强制性规定，属有效合同，请求驳回被告的所有反诉请求。经审理查明，2014年2月14日，广昌公司（甲方，出售方）与陈某某（乙方，认购方）签订《时代倾城花园认购书》（编号：3110447），约定乙方认购甲方位于广州市番禺区南村镇南村东线路160号时代倾城花园X栋XXX房（下称“涉讼物业”），建筑面积为116.6846平方米，套内建筑面积为98.2350平方米；涉讼物业的成交总价为1832945元，甲乙双方同意成交总价拆分为乙方购买该物业的毛坯房并与甲方签订《商品房买卖合同》约定的毛坯购房款1691926元及乙方委托甲方对该物业进行装修并与甲方签订《时代倾城花园装修协议》约定的装修款141019元；乙方承诺按公积金按揭方式向甲方支付购房款，其中，在签订本认购书的同时付清定金50000元，首期购房款于2014年2月19日前支付300000元（已包含定金），第二期购房款于2014年3月10日前支付211926元，剩余购房款1180000元由乙方于签订《商品房买卖合同》当日与甲方指定的银行办好按揭贷款手续，以银行按揭贷款方式支付；在签订本认购书同时，乙方应当与甲方签订《时代倾城花园装修协议》，乙方承诺第一期装修款于2014年4月12日前支付14000元，第二期装修款于2014年7月14日前支付70510元，第三期装修款于2014年8月14日前支付56509元。同日，广昌公司（甲方）与陈某某（乙方）又签订了《时代倾城花园装修协议》（编号：7430033），其中约定的付款方式及金额与《时代倾城花园认购书》（编号：3110447）约定的一致。此外，双方还约定：乙方确认本协议装修款没有包含在甲乙双方就认购物业即将签订的《商品房买卖合同》约定的购房款内；乙方同意在乙方未支付完毕装修款及违约金（若有）前，甲方有权拒绝把认购物业交付给乙方，并就此无需承担任何责任（包括但不限于《商品房买卖合同》约定的延期交付的违约责任），且自《商品房买卖合同》约定的交付期限届满之日起，认购物业毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用概由乙方承担；在《商品房买卖合同》签订之后，乙方逾期支付装修款的，每逾期一日，则按逾期支付装修款的万分之五向甲方支付违约金，逾期支付装修款超过15日，则甲方有权要求乙方自第16日起按逾期支付装修款的千分之一每日的标准向甲方支付违约金。2014年4月12日，陈某某向广昌公司支付了涉讼物业第一期装修款14000元，广昌公司出具《收款收据》（0007709）予以收执。同日，广昌公司（甲方，卖方）与陈某某（乙方，买方）就涉讼物业签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（编号：20140413862X），约定的房屋总价款与《时代倾城花园认购书》约定的价格一致，均为1691926元。2014年8月25日，广昌公司向陈某某寄发《催款通知书》，要求陈某某于通知发出之日起五日内付清装修款127019元及违约金1600元，陈某某在庭审中确认已收到该《催款通知书》。2014年9月15日，广昌公司委托广东南方福瑞德律师事务所律师周石文向陈某某寄发《律师函》，要求陈某某于函件发出之日起三日内付清装修款127019元及违约金3125元，陈某某在庭审中亦确认收到该《律师函》。2015年5月5日，广昌公司与陈某某因装修款及违约金的支付产生纠纷，广昌公司遂诉至本院。诉讼中，陈某某与广昌公司均确认陈某某未支付第二期装修款70510元及第三期装修款56509元，故广昌公司暂未向其交付涉讼物业。但陈某某称《时代倾城花园装修协议》因违反《价格法》、《合同法》、《消费者权益保护法》及广州市政府出台的房地产限价限购政策而属无效协议，且其中约定的违约金标准过高，应当予以调整。而广昌公司认为认定《时代倾城花园装修协议》是否有效的依据应是法律法规，而不是地方性法规以及行政规章，陈某某如认为违约金标准高于实际损失应承担举证责任。以上事实有广昌公司、陈某某提供的证据及当事人在庭审中陈述等证据予以证实。本院认为，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”广昌公司与陈某某签订的《时代倾城花园装修协议》系双方的真实意思表示，并不符合法定的合同无效情形，内容不违反法律和行政法规的规定，应当依法成立并生效。对于陈某某主张《时代倾城花园装修协议》无效的抗辩理由及反诉请求，本院不予支持。合同签订后，双方当事人应全面、善意地履行合同义务。陈某某在诉讼中确认其未支付第二期装修款70510元及第三期装修款56509元，其中，第二期装修款应付款时间为2014年7月14日，第三期装修款的应付款时间为2014年8月14日；根据《时代倾城花园装修协议》的约定，“陈某某逾期支付装修款的，每逾期一日，则按逾期支付装修款的万分之五向广昌公司支付违约金；逾期支付装修款超过15日，则广昌公司有权要求陈某某自第16日起按逾期支付装修款的千分之一每日的标准向广昌公司支付违约金”，故陈某某应向广昌公司支付拖欠的涉讼物业装修款共127019元（70510元＋56509元=127019元），并按《时代倾城花园装修协议》的约定支付装修款违约金，违约金的计算方式为：以70510元为本金，自2014年7月15日起按每日万分之五的标准计至2014年7月29日止为528.82元，自2014年7月30日起按每日千分之一的标准计至付清之日止；以56509元为本金，自2014年8月15日起按每日万分之五的标准计至2014年8月29日止为423.82元，自2014年8月30日起按每日千分之一的标准计至付清之日止，前述违约金均应以本金为限。对于陈某某主张认为违约金标准过高要求予以调整的抗辩事由，因其并未提交证据证明因其违约行为给广昌公司造成的实际损失范围，故对于该项抗辩理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）陈某某应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）广东广昌实业发展有限公司支付装修款127019元及违约金（违约金的计算方式为：以70510元为本金，自2014年7月15日起计至2014年7月29日止为528.82元，自2014年7月30日起按每日千分之一的标准计至付清之日止；以56509元为本金，自2014年8月15日计至2014年8月29日止为423.82元，自2014年8月30日起按每日千分之一的标准计至付清之日止，前述违约金总额均以本金为限）；二、驳回被告（反诉原告）陈某某的反诉请求。本案本诉受理费3321元，反诉受理费50元，均由被告（反诉原告）陈某某承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  曾 强人民陪审员  李丽娥人民陪审员  谭菲映二〇一六年六月三十日书 记 员  范津津