海南省高级人民法院民 事 判 决 书原审再审申请人（一审被告，二审上诉人）：刘益成，男，1977年3月18日出生，汉族，台湾人。委托代理人：吴岳，海南东方国信律师事务所律师。委托代理人：窦艳群，北京市众明律师事务所律师。原审再审被申请人（一审原告，二审被上诉人）：海南国盛建工集团有限公司。法定代表人：林圣国，该公司董事长。委托代理人：张建平，福建天象律师事务所律师。委托代理人：许翠霞，海南法立信律师事务所律师。原审第三人：洋浦东泰房地产开发有限公司。法定代表人：刘建华，该公司董事长。委托代理人：程鑫，该公司法律顾问。委托代理人：武建，该公司法律顾问。原审再审申请人刘益成与原审再审被申请人海南国盛建工集团有限公司（以下简称国盛公司）、原审第三人洋浦东泰房地产开发有限公司（以下简称东泰公司）执行异议纠纷一案，东泰公司因开发华泰豪苑项目拖欠国盛公司工程款，被国盛公司诉至法院，经海南省第二中级人民法院（以下简称二审法院）作出（2011）海南二中民终字第429号民事判决（以下简称429号判决），确认国盛公司对包括地上一层（即涉案商铺）在内的华泰豪苑A、B、C三幢楼均享有优先受偿权。海南省洋浦经济开发区人民法院（以下简称一审法院）根据国盛公司的执行申请，依据429号判决查封了涉案商铺，刘益成提出执行异议。一审法院于2012年5月22日作出（2012）浦执异字第14号执行裁定，中止对涉案商铺的执行。国盛公司不服该裁定，向一审法院提起诉讼，该院于2012年10月16日作出（2012）浦民初字第86号民事判决（以下简称一审判决），许可对涉案商铺继续执行。刘益成不服，提出上诉。二审法院于2013年2月20日作出（2012）海南二中民终字第724号民事判决（以下简称二审判决），驳回上诉，维持一审判决。刘益成仍不服，向本院申请再审。本院于2013年8月19日作出（2013）琼民申字第279号民事裁定，指令二审法院再审本案。2014年6月4日，该院作出（2013）海南二中民再字第3号民事判决（以下简称原再审判决），撤销了一、二审判决，驳回国盛公司的诉讼请求。本院于2016年2月4日作出（2016）琼民监2号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭审理了本案。国盛公司的委托代理人张建平、许翠霞，刘益成及其委托代理人吴岳、窦艳群，东泰公司的法定代表人刘建华及其委托代理人程鑫、武建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2012年6月6日，国盛公司起诉至一审法院称，一、刘益成与东泰公司之间不存在真实的商品房买卖关系。2008年10月，刘益成与东泰公司签订的《房屋回购承诺书》，表明刘益成并无意向购买涉案商铺，双方之间实际是借贷关系。由于刘益成与东泰公司约定借款利息高于法定标准，有意将借贷关系虚构为房屋买卖关系，目的是防止东泰公司处分涉案商铺。二、刘益成不是法律意义上的消费者，且涉案商铺尚未交付使用，其不享有对抗本公司工程款的优先受偿权。刘益成并未实际付款，购房款是海口裕丰旺农业开发有限公司及曾燕支付的。刘益成的行为系经营需要，不属于消费者。三、429号判决已明确本公司可以从折价、拍卖华泰豪苑A、B、C幢房产价值中享有优先受偿权，涉案商铺未办理权属变更登记，法院对其查封符合有关法律规定。故请求：一、确认刘益成与东泰公司之间并不存在涉案商铺的买卖关系，确认刘益成不享有涉案商铺的所有权；二、确认国盛公司对涉案商铺享有执行权及优先受偿权，并判令对涉案商铺许可执行。刘益成辩称，一、本人已取得涉案商铺的所有权。本人提供的《商品房买卖合同》、《预告登记证明》等证据足以证明涉案商铺的产权属于本人所有。该楼房的第一层至第五层不是国盛公司建设的，国盛公司不享有优先受偿权。二、本人购买涉案商铺是挽救将倒闭的工程项目，也承担了很大的商业风险。三、东泰公司没有充分的证据证明本人与其之间是借款关系。签订《回购协议》是东泰公司提出的，其提交的借款单据与涉案商铺无关联。从《交房确认书》、《房屋入伙交接书》等证据可以证明本人已使用涉案商铺。四、本人是在法院解封后才购买的涉案商铺，按当时的价格是合理的。涉案商铺已办理《预售许可证》、《预告登记证明》，足以证明本人取得涉案商铺的物权。五、东泰公司和案外人刘原谷的购买行为与本人无关。故请求中止对涉案商铺的执行。第三人东泰公司述称，本公司与刘益成之间的法律关系是名为房屋买卖实为借贷。双方签订的《商品房买卖合同》只作为向刘益成借款954万元的保障行为，不是真正的买卖行为。当时房屋买卖预告登记还附了一份《回购协议》，双方约定还款后解除房屋预告登记。但本公司还清借款后，刘益成不同意解除预告登记。429号判决已明确国盛公司享有优先受偿权，应支持国盛公司诉讼请求。一审法院查明，涉案商铺系东泰公司开发。2008年8月20日，刘益成以投资经营为目的，与东泰公司签订了《商品房买卖合同》。同年9月24日，刘益成申请办理涉案商铺预告登记，洋浦经济开发区规划建设土地局至2012年4月23日才补办预告登记证明。华泰豪苑项目于2010年5月28日已申报验收，但至2011年3月22日才验收合格。期间，因（2010）浦民初字第87号国盛公司诉东泰公司建设工程施工合同纠纷一案，一审法院于2010年10月11日查封了涉案商铺。国盛公司与东泰公司不服（2010）浦民初字第87号民事判决，提出上诉。429号判决确认国盛公司对包括涉案商铺在内的华泰豪苑A、B、C幢楼均享有优先受偿权。一审法院依据429号判决查封了涉案商铺。刘益成不服，提出执行异议，一审法院于2012年5月22日作出（2012）浦执异字第14号执行裁定：中止对涉案商铺的执行。国盛公司不服，提起本案诉讼。一审法院认为，执行异议之诉审理的范围应严格依照《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民诉法》）第二百零四条的规定，重点审查案外人对执行标的是否享有所有权或其他足以排除对特定标的物强制执行的实体权利，对应否停止或许可强制执行特定标的物作出裁决。本案刘益成对其与第三人东泰公司签订的《商品房买卖合同》进行了商品房预告登记，该登记不具有物权登记的法律效力，刘益成并未取得涉案商铺的所有权。刘益成虽签订房屋买卖合同，但其购房的目的是投资经营，不构成最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所指称的“消费者”，不享有消费者优先权。刘益成虽签订房屋买卖合同，但其并未实际占有涉案商铺，不享有最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条所规定的排除强制执行的实体权利。故刘益成不具备阻止人民法院依法强制执行涉案商铺的条件，国盛公司要求继续强制执行涉案商铺于法有据，予以支持。国盛公司请求确认刘益成不享有涉案商铺的所有权，该请求是判断能否继续强制执行涉案商铺的条件，不能构成其对涉案商铺的有效主张，不予支持。国盛公司请求确认其对涉案商铺具有优先受偿权，而该项权利已经429号判决确认，该项诉请系重复起诉，已另行裁定驳回其该项起诉。关于国盛公司要求确认刘益成与东泰公司之间并不存在对涉案商铺的真实买卖关系的诉请，与本案审理范围没有直接关联，不予审理确认。依照《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）第九条、第二十条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《民诉法》第二百零四条之规定判决：一、许可对涉案商铺继续强制执行；二、驳回国盛公司的其他诉讼请求。一审案件受理费46800元，由刘益成负担。刘益成不服一审判决，向二审法院提出上诉。除与一审理由相同外，另增加的理由主要有两点：一是本人已付清全部购房款，并办理了预告登记手续。国盛公司仅承建第六层至第十七层，不享有五层以下房屋的优先受偿权；二是根据相关规定，本人也属于商品房消费者，并且既办理预告登记手续，又实际占有涉案商铺。故请求撤销一审判决，驳回国盛公司的诉讼请求。国盛公司答辩意见与一审中起诉理由基本相同，并请求维持一审判决。第三人东泰公司的意见与一审所述理由基本相同，并请求支持国盛公司诉讼请求。一审判决查明的事实，二审法院予以确认。二审法院判决驳回上诉，维持一审判决，判决理由与一审判决基本一致。二审案件受理费46800元由刘益成负担。刘益成仍不服，向本院申请再审。本院于2013年8月19日作出（2013）琼民申字第279号民事裁定，指令二审法院再审本案。刘益成向本院申请再审所述理由，与其在一审、二审中的意见基本相同。另外提出执行异议之诉的案件受理费为100元，因东泰公司提出其他诉讼请求，导致本人缴纳46800元，但东泰公司的其他诉讼请求未获得支持，100元以外的案件受理费由本人承担错误。故请求：撤销一、二审判决，驳回国盛公司的诉讼请求。国盛公司、东泰公司的答辩意见均与其在一审、二审中所述基本相同，并请求维持二审判决。二审查明的事实，原再审判决予以确认。原再审判决另查明，2008年8月，原海南省洋浦经济开发区中级人民法院查封了东泰公司开发的华泰豪苑项目（包括涉案商铺）。同年9月，刘益成将410万元汇入该院指定的银行账号后，涉案商铺得以解封。同年12月，国盛公司与东泰公司签订了《洋浦华泰豪苑项目工程施工合同》及《工程质量保修书》，约定由国盛公司续建华泰豪苑项目工程六层至十七层主体工程及五层以下未完工程。2010年7月14日,刘益成给东泰公司出具《回购款清偿证明》载明：2008年到2009年期间共签订华泰豪苑A、B、C幢地下一层、地上一层、二层、三层、四层、五层、六层的商品房买卖合同，除涉案商铺未回购外，其余全部回购。2010年8月6日，东泰公司出具的《交房确认书》载明：刘益成于2008年8月20日向本公司购买涉案商铺已向房管单位预告登记备案完成，本公司今日以现状交房给刘益成，并将该《交房确认书》抄送给海南佰信物业管理有限公司。同年8月10日，刘建华、刘益成及海南佰信物业管理有限公司共同签订《房屋入伙交接书》，约定将涉案商铺交付给刘益成。为了防止东泰公司转移财产，国盛公司申请诉前财产保全。一审法院于2010年10月11日作出（2010）浦民保字第1号民事裁定，查封了涉案商铺等财产。之后，国盛公司提起诉讼，一审法院于2011年7月5日作出的（2010）浦民初字第87号民事判决，确认国盛公司对于华泰豪苑项目工程A、B、C幢第六层至第十七层折价或者拍卖的价款享有优先受偿权，并不得对抗已支付全部或者大部分款项的买受人。同年12月23日，二审法院作出429号判决，改判确认国盛公司对包括涉案商铺在内的华泰豪苑A、B、C幢楼均享有优先受偿权。2011年7月6日，刘益成与东泰公司签订《回购协议》约定,甲方（刘益成）于2008年8月20日向乙方（东泰公司）购买涉案商铺，甲方已将购房款全部付清；经双方协商，甲方同意乙方在2011年9月30日前回购以上商铺，逾期双方同意此协议作废。2012年7月15日，海口裕丰旺农业开发有限公司出具《证明》，证实该公司账号及法定代表人账号于2008年9月23日至2008年9月27日间汇款给一审法院等单位，均受刘益成委托代为支付。再查明，至2013年9月，涉案商铺尚未装修。原再审判决认为，刘益成与东泰公司签订《商品房买卖合同》，由刘益成购买涉案商铺。刘益成按买卖合同约定支付购房款，并办理商品房预告登记。双方虽签订房产回购协议，但该《回购协议》约定东泰公司应于2011年9月30日前回购涉案商铺，逾期则该回购协议作废。从本案现有证据无法证明东泰公司于2011年9月30日前回购涉案商铺，而该《回购协议》与《回购款清偿证明》能够互相印证，足以证明涉案商铺尚未被回购的事实。国盛公司认为，涉案商铺已被回购，但未能提供充分的证据予以证明，根据“谁主张、谁举证”原则，对其该项主张，不予支持。刘益成与东泰公司签订的《交房确认书》、《房屋入伙交接书》，约定以现状交房，且涉案商铺办理的商品房预告登记至今尚未撤销，刘益成提出其实际占有涉案商铺的主张，理由充分，应予以支持。根据《物权法》第二十条第一款规定，房屋预告登记具有权利公示效力，未经预告登记权利人同意，不得处分该不动产。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。据此，涉案商铺未经权利人刘益成同意，不得随意处分。由于刘益成已全部支付了涉案商铺的购房款并实际占有，国盛公司请求继续查封涉案商铺，缺乏依据，不予支持。国盛公司认为东泰公司与刘益成之间是名为房屋买卖实为借贷关系的问题，不属于本案审理范围。综上，二审判决认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予以撤销。遂判决：撤销一、二审判决；驳回国盛公司的诉讼请求。一、二审案件受理费93600元由国盛公司负担。在本院再审中，国盛公司述称，一、本案中刘益成和东泰公司之间的法律关系是借贷关系，且《商品房买卖合同》是无效协议。二、关于刘益成是否实际占有涉案商铺问题。（一）原再审判决认定刘益成“已经实际占有涉案房产”完全没有事实依据，显属错误。首先，刘益成提供的证据材料《交房确认书》、《入伙协议书》均系虚假证据，不能作为定案依据。由于东泰公司拖欠国盛公司工程款，国盛公司至今未向东泰公司整体交付全部房屋，已交付的部分房屋全部是在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会的监督下交付的，且并不包含涉案商铺。在国盛公司尚未向东泰公司交付房屋的情况下，东泰公司不可能向刘益成交付房屋。《交房确认书》、《入伙协议书》证明内容与洋浦规划建设土地局、洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会等单位出具证明的内容冲突，应认定涉案商铺未交付。其次，2015年，刘益成曾向一审法院起诉国盛公司，诉请国盛公司搬离涉案商铺，足见刘益成并未实际占有涉案商铺。再者，刘益成与东泰公司签订的《回购协议》约定的回购期限为2011年9月30日，对于可能由东泰公司回购的房产，刘益成没有必要在回购期截止前且不符合交房条件情况下收房。（二）在法律适用方面，二审法院将“交付”混淆为“实际占有”，导致适用法律错误。三、预告登记并非物权登记，预告登记权也不得对抗优先受偿权，原再审判决认定预告登记权可对抗优先受偿权的观点是错误的。故请求撤销原再审判决，维持一审判决。东泰公司辩称，同意国盛公司的意见，刘益成没有实际占有涉案商铺，现在涉案商铺还在东泰公司名下。到目前为止，涉案商铺还没有实际占有装修入住。东泰公司和刘益成签订的买卖合同是虚假的，是为了借钱，应属无效。刘益成答辩称，一、关于本案的法律关系。刘益成所举的证据充分证明了刘益成与东泰公司属于商品房买卖法律关系，且已经付清全部购房款，一、二审判决及原再审判决对此项事实均无异议。二、关于法律适用。（一）根据《物权法》第二十条、最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条之规定，应当最优先保护刘益成对涉案商铺享有的实体权益。具体到本案，刘益成购买的涉案商铺是前施工单位承建的，即地下一层至地上五层不是国盛公司承建的，而且所有房产相互独立可分，429号判决认定国盛公司对所有房产享有优先受偿权缺乏事实与法律依据，属于严重错误的判决，根据上述三个方面的法律规定，国盛公司的优先受偿权以及法院的强制执行亦不能对抗刘益成。1.根据《物权法》第二十条“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”之规定，2008年9月24日，刘益成与东泰公司依约到洋浦经济开发区规划建设土地局办理了商品房买卖预告登记手续。预告登记后，未经预告登记的权利人即刘益成同意，任何人包括法院都不得处分涉案商铺。因此，预告登记制度实际上就是债权物权化（准物权），预告登记的对象是债权，预告登记后双方之间还是债权债务关系，但是预告登记的真正效力在于阻止物权变动。最高人民法院、国土资源部、建设部《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定：“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”一审法院裁定停止执行刘益成的房产，亦可证明刘益成的法律观点。2.根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，第一、刘益成已依约向东泰公司支付全部购房款500万元。第二、2010年8月6日，东泰公司与刘益成签订《交房确认书》，依约向刘益成交付房产，2010年8月10日，刘益成亦与本项目的物业管理公司签订《入伙交接书》，进一步确认了交房的事实。刘益成已实际占有涉案商铺。2012年3月26日，东泰公司与国盛公司阻止刘益成进场装修，并锁住大门，但不能因此以及刘益成没有钥匙而否认东泰公司已向刘益成交房的事实。后来，刘益成没有继续进场装修唯一原因是房产被一审法院查封，纠纷尚未完全解决。最后，即使本项目在当时并不具备法律规定的交房条件，但东泰公司与刘益成自愿办理交房手续的行为，并没有侵犯到任何第三方的利益，上述法律并没有规定不保护因此种交付而发生的实际占有。而且特别要注意的是，在本案诉讼过程中，本项目已经具备交房条件。第三、因东泰公司涉及多宗诉讼案件，导致本项目房产被一审法院查封，这是东泰公司迟迟没有办理房地产权证的主要原因，刘益成作为一名普通购房者没有任何过错。3.根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”之规定，刘益成与本项目的其他购房者一样，属于商品房消费者。（二）根据《中华人民共和国合同法》有关规定，刘益成与东泰公司最后一次签订的《回购协议》，虽然系双方当事人的真实意思表示，为有效合同，但该协议的内容（比如：甲方同意乙方在2011年9月30日前回购以上房产），其名为“回购协议”，实为“回购意向”。严格来说，如果东泰公司在此时间之内决定回购，双方应另行签订回购合同。不过事实上，东泰公司并没有在约定的时间内决定回购涉案商铺，包括向刘益成支付回购款。因此，根据该协议第一条之约定，协议已经作废，双方继续履行《商品房买卖合同》，而且涉案商铺至今仍预告登记在刘益成名下，预告登记具有法律效力。综上，根据本案的事实与法律，法院应当优先保护刘益成对涉案商铺享有的实体权益，即不得强制执行。故请求维持原再审判决，维护刘益成作为一名普通购房者（台湾同胞）的合法权益以及法律的严肃性与权威性。在本院再审中，对原再审判决查明的事实，国盛公司认为原再审判决应简单陈述2008年8月20日刘益成与东泰公司签订商品房买卖合同，不能再加以表述“投资经营为目的”，应该只能简单列明时间点，涉案合同的性质还有争议，且原再审判决漏查刘益成与东泰公司、海南佰信物业管理有限公司是否签订物业合同的问题；刘益成对“刘益成以投资经营为目的”有异议，认为商铺也可以自己居住；东泰公司同意国盛公司的观点。再审庭审中，国盛公司提交以下证据作为新证据：1.2014年9月3日，洋浦经济开发区规划建设土地局出具的《华泰豪苑项目部分房产移交情况证明》。证明：2011年12月由于部分购房人联合到洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会信访要求交房，经努力，在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会主持下交付了部分房产，但是没有涉案商铺。华泰豪苑于2011年3月22日竣工验收合格；2.2014年9月14日，洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会出具的一份证明。证明2011年6月30日至2012年2月23日在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会办公室主持或参与下，国盛公司分9次向东泰公司交付了142套房产，并附上房产清单，其中并没有涉案商铺；3.民事起诉状；4.一审法院传票两张。以上证据证明：2015年1月，刘益成起诉国盛公司搬离商铺，也说明刘益成没有实际占有涉案商铺。东泰公司质证认为，同意国盛公司的意见，国盛公司提交的证据真实合法有效。刘益成质证认为，证据1和证据2性质上属于证人证言应该出庭接受询问，否则无法确认真实性；即使真实，包括内容介绍真实，也与刘益成无关，因为刘益成是和东泰公司办理的正规商品房交付手续。对于证据3、4，东泰公司交房后，刘益成对涉案商铺装修使用受到阻止，刘益成报案后管辖派出所和法院到场调解，刘益成考虑到东泰公司、国盛公司执行异议纠纷案件还没有结果，所以装修暂时搁置。法院解封房产后，刘益成委托律师向国盛公司发律师函主张涉案商铺时，国盛公司在一层放了集装箱和电动车，刘益成要求搬离获得了法院支持，所以国盛公司强行占有涉案商铺不代表刘益成没有实际占有。本院认为，对于国盛公司提供的新证据，因符合再审新证据的要求，对该证据的真实性、合法性和关联性，应予确认，具有证明效力，应予采信。东泰公司提交21份证据，其中有五份证据作为新证据提交：证据1，（2003）浦中执字第35-6号民事裁定书和两份送达回证，证明2008年8月20日签订合同时，华泰豪苑已被法院查封；证据2，（2008）浦中执字第35-7号民事裁定书和三份送达回证，证明裁定书于2008年9月25日才生效；证据18，房地产预告登记谈话笔录，证明刘益成知道涉案房产已被法院查封；证据19，原洋浦经济开发区中级人民法院谈话笔录，证明东泰公司和刘益成之间的法律关系名为买卖实为借贷；证据20，（2013）琼民三终字第96号民事判决书，证明东泰公司与刘益成另外的借款纠纷已经另案处理；证据21，（2012）浦民初字第93号民事调解书，证明东泰公司与刘益成另外的借款纠纷已经另案处理。国盛公司质证认为，对照东泰公司再审提交的新证据应该是序号1到2-3七份证据。对这七份证据真实性、关联性和证明内容均无异议。对东泰公司提交的3到19号的证据原来已经提交，质证意见和之前的意见一致。20和21号证据也是本案新提交的证据，对其真实性、证明力、关联性均无异议。刘益成质证认为，对东泰公司证据目录第一页前半部分的法院法律文书真实性无异议，对证明内容有异议。证据18真实性无异议，对证明内容有异议，是东泰公司自己认为的。证据19真实性无异议，对证明内容有异议，这份证据是购房合同签订后，原洋浦经济开发区中级人民法院羊茂明法官找刘益成作的一份笔录，这份笔录重点提到法院和刘益成约定刘益成支付410万元购房款，法院保证解封。证据20真实性和证明内容无异议，东泰公司确实和刘益成有其他借款。证据21真实性和证明内容无异议。本院经审查认为，该五份证据均已在前几次审理中提交，不符合再审新证据的要求，故不予采信。刘益成提交13份证据，其中六份证据其作为再审新证据提交，本院经审查认为，该六份证据仅有证据6，即（2015）海南二中行终字第12号行政裁定书符合新证据的要求，其他五份证据均已在前几次审理中提交，不符合新证据的要求，故不予采信。刘益成以证据6证明涉案商铺的预告登记具有法律效力，且东泰公司提起撤销预告登记之诉被法院依法驳回，其中认定东泰公司长期以来对预告登记没有提出过异议。国盛公司质证认为，对证据6，即行政裁定书的真实性无异议，对证明力和关联性有异议，该裁定书因为是行政案件，并不审理刘益成和东泰公司之间的民事法律关系，不能证明预告登记基础是商品房买卖关系，且该裁定书是以东泰公司超出诉讼时效为由驳回其诉求，没有对预告登记民事基础法律关系和效力作出认定，因此该行政裁定书的内容不能证明本案事实，与本案无关。东泰公司质证认为，对证据6的关联性有异议，因为法官在庭上和庭后也说明，律师没有把握实际，如及时主张诉权，就不需要再打后面的诉讼了。本院认为，证据6虽然符合再审新证据的要求，但和本案缺乏关联性，对其证明力不予认定，亦不采信。庭审后，刘益成提交了七份证据。本院经审查认为，除证据1和证据2之外，其他证据均已在前几次审理中提交，不符合再审新证据的要求，故不予采信。刘益成提供的证据1是刘益成弟弟刘原谷与东泰公司签订的《商品房买卖合同》三份，证明刘原谷向东泰公司购买三、四、五层其中的18套房产，价格为350.1万元；证据2是收条及转账凭证各一份，证明刘原谷已经付清全部购房款，共计300万元。对于证据1和证据2，国盛公司质证认为其不是一方当事人，对真实性不发表意见。东泰公司质证认为，东泰公司已经还了2000多万，但是刘益成只给了954万元，这两份证据能够证明双方之间是名为买卖实为借贷的法律关系。房屋买卖是2009年6月至9月，东泰公司向社会公开开盘是2009年5月28日，每平方米2680元，预交定金2万元，刘益成没有预交。这份买卖纯粹是借款，用房屋作抵押。本院认为，刘益成补充提交的证据1和证据2，形成于原再审判决作出之前，不存在原再审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的情形；亦不存在庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定期限内不能提供的情形，故对该证据不认定为再审新证据，故不予采信。庭审后，东泰公司还提交了银行汇款单、《房屋回购承诺书》、《回购款清偿证明》、《回购协议》、《证明》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同》七份证据。其意在通过东泰公司及其关联公司、刘建华个人与刘益成、刘原谷之间的款项往来证明东泰公司与刘益成之间为借款关系。国盛公司质证认为，对东泰公司用上述证据证明其与刘益成之间是借款关系，其已向刘益成偿还借款的关联性、证明力均无异议。刘益成质证认为，一、刘益成及家人和东泰公司存在商品房买卖关系，其中购房款存在不同的支付方式（转账、现金、抵扣等），同时双方又存在民间借贷关系。二、刘益成及家人和东泰公司存在商品房回购关系，其中包括存在东泰公司应当向刘益成支付回购款、逾期支付回购款违约金等问题。三、法院只要审查涉案商铺有没有回购即可，双方之间的资金往来和本案无关。四、法院调查核实的刘益成及家人和东泰公司及其关联公司、刘建华个人之间的资金往来，无论涉及多少数额，都不能够证明刘益成和东泰公司之间系名为买卖实为借贷的关系，以及东泰公司已经回购涉案商铺。刘益成在本案中也没有任何义务举证证明东泰公司曾经向刘益成支付的款项即法院调查核实的款项的具体用途。具体到本案，显然应由东泰公司举证证明是否已经回购涉案商铺、是否已经付清回购款。本院认为，东泰公司提交的证据除刘益成地下一层、地上二层、地上六层和刘原谷地上五层的《商品房买卖合同》外，其他证据东泰公司、国盛公司一审时已经提交。且刘益成地下一层、地上二层、地上六层和刘原谷地上五层的《商品房买卖合同》均形成于原再审判决作出之前，不存在原再审庭审结束前已经存在，因客观原因于庭审结束后才发现的情形，亦不存在庭审结束前已经发现，但因客观原因无法取得或者在规定期限内不能提供的情形，故对该证据不认定为再审新证据，亦不予采信。本院除各方当事人有异议的事实外，对原再审判决查明的其他事实，予以确认。本院另查明，2011年6月30日至2012年2月3日在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会主持参与下，国盛公司分9次向东泰公司交付142套房屋，其中并没有涉案商铺。2015年1月，刘益成起诉国盛公司搬离涉案商铺，该案尚在审理中。本院又查明，2016年2月14日，海南国盛集团有限公司更名为海南国盛建工集团有限公司。本院还查明，2016年6月29日，本院作出（2016）琼民再11号民事判决，该判决确认2008年8月20日，东泰公司与刘益成之间就位于海南省洋浦经济开发区D5A区华泰豪苑地上第一层3000平方米商铺所签订的《商品房买卖合同》无效。依据各方当事人诉辩意见，经归纳提炼，本案的争议焦点为刘益成是否具备足以排除人民法院执行并对抗国盛公司优先受偿权的条件。本院再审认为，一、2016年6月29日，本院作出的（2016）琼民再11号民事判决，确认2008年8月20日，东泰公司与刘益成之间就涉案商铺所签订的《商品房买卖合同》无效，东泰公司与刘益成之间真实的法律关系是民间借贷关系，双方之间签订的《商品房买卖合同》、《房屋回购承诺书》、《回购协议》及预告登记均作为借贷的担保。刘益成对涉案商铺不享有所有权或使用权，也不享有抵押权。并且双方当事人之间也没有办理房屋产权登记变更手续，涉案商铺所有权仍为东泰公司所有，并未转移至刘益成名下。依据上述判决，预告登记也不是双方当事人之间真实的意思表示，故其预告登记的事实不具备阻断人民法院强制执行的效力。二、刘益成并未实际占有涉案商铺。刘益成提交的《交房确认书》、《入伙协议书》载明的交房时间是2010年8月6日和8月10日，而华泰豪苑项目于2011年3月22日才验收合格。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。因此，2011年3月22日之前东泰公司不具备交付条件，故《交房确认书》、《入伙协议书》并不足以证明刘益成已经实际占有涉案商铺。另尚在审理中的刘益成起诉国盛公司要求排除妨害纠纷一案，亦说明了刘益成并未实际占有涉案商铺，否则，就不会提出请求排除妨害之诉。另外，国盛公司在本案中提交的新证据也证明了当时在洋浦经济开发区社会管理综合治理委员会办公室主持参与下，国盛公司分9次向东泰公司交付了142套房产，所附房产清单中并没有涉案商铺。原再审判决在东泰公司对《交房确认书》、《入伙协议书》不予认可，刘益成又无其它证据进行佐证的情况下，仅凭上述两份证据即认定刘益成已实际占有涉案商铺，没有达到民事诉讼要求的证据高度概然性标准，与事实不符。刘益成不享有消费者优先权。根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二条的规定，消费者仅指生活消费，故最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所指称的“消费者”，亦为生活消费。刘益成虽签订有《商品房买卖合同》，但其真实意思表示为通过借贷获得利益，不能认定为“消费者”。因此，刘益成不构成最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第二条所指称的“消费者”，不享有消费者优先权。综上，刘益成不具备足以排除人民法院执行并对抗国盛公司优先受偿权的条件。原再审判决认定事实及适用法律均存在错误，应予撤销。案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：撤销海南省第二中级人民法院（2013）海南二中民再字第3号民事判决；二、维持海南省第二中级人民法院（2012）海南二中民终字第724号民事判决。一、二审案件受理费93600元，由洋浦东泰房地产开发有限公司和刘益成分别承担46800元。p9k57fr6gvc6p1snpl案件唯一码审 判 长 张红菊审 判 员 夏 艳审 判 员 赖凯萍二○一六年六月三十日书 记 员 王 凯本判决为终审判决。附相关法律规定：《中华人民共和国消费者权益保护法》消费者为生活消费需要购买、使用商品或者接受服务，其权益受本法保护；本法未作规定的，受其他有关法律、法规保护。最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。