云南省曲靖市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）云03民终669号上诉人（原审被告）段红先，女。被上诉人（原审原告）曲靖市艺厨云南人家餐饮有限公司。原审第三人曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司。原审第三人段红芳，女，1976年9月11日生，汉族，住麒麟区文笔路商务中心第*层*号。上诉人段红先因与被上诉人曲靖市艺厨云南人家餐饮有限公司、第三人曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司、段红芳房屋租赁合同纠纷一案，前由麒麟区人民法院作出（2015）麒民初字第2598号民事判决。宣判后，被告段红先不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月30日公开开庭进行了审理,上诉人段红先及其委托代理人，被上诉人曲靖市艺厨云南人家餐饮有限公司的法定代表人刘外花及其委托代理人，原审第三人曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司、段红芳共同委托代理人等到庭参加诉讼,本案现已审理终结。原审法院经审理确认的法律事实是：2014年4月1日原告与被告段红先签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告段红先将其合法拥有座落于云电阳光花园商务中心第1层1号、第2层第2号、第3层第3号、第4层第4号房屋出租给原告使用；使用租赁房屋的原有公司东升仙麒麟红饮食服务有限公司由被告段红先负责督促在2014年12月25日前注销；原告向被告承诺租赁房屋仅作为餐饮、茶艺使用；租赁期限2014年4月1日至2024年12月31日止；租赁期间前两年的租金为每年100万元，剩余租赁期限租金为每年140万元；自本协议签订之日至2014年12月31日为装修免租期，原告不支付任何租赁费用，租金计算期限自2015年1月1日起至2024年12月31日止，共10年；前五年租金一次性支付，于2014年12月19日前支付50万元，剩余部分570万元于2014年12月31日前支付，后五年租金按年支付，原告应于每年的12月19日前支付当年租金；因房屋权属、抵押等非原告原因给原告经营造成影响的，由被告负责解决，给原告方造成损失的，由被告负责赔偿；被告应当拆除附在租赁物及其附属设施上的所有与被告有关的信息，不得干扰原告自主经营，不得从事对原告自主经营不利的行为；被告将现有设施、设备（包括但不限于厨具、餐具、桌椅、卫生器具、停车位、广告位）提供给原告方使用；被告应于2015年2月1日前将一楼婚宴厅按原有设计按质量装修完毕，配齐音响、话筒、门头配置、舞台设备等办理婚宴所需的部分设施、设备，绿化好场外草地，原告届时不需要其他投入能够立即使用；原告应按合同规定按时支付租金及其他各项费用；原告在租赁期内同等条件下有优先购买权及房屋续租权；原被告双方任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定，为违约，双方同意违约金为100万元，并赔偿因违约对对方造成的损失；原被告在签署本合同时，具有完全民事行为能力，对各自的权利、义务、责任清楚明白，并愿按合同规定严格执行；现有设施、设备经双方核对与盘点详单记载的相符。2014年12月18日原告向被告以转帐方式支付50万元租金，同年12月22日以转帐方式向被告支付250万元的租金，同年12月26日以转帐方式向被告支付100万元的租金，同年12月31日以转帐方式向被告支付96万元的租金。2014年6月25日、10月1日、12月29日、12月30日、12月31日，原被告对租赁物的设施、设备进行了盘点、登记（详见盘点表）。2014年12月31日原告与第三人段红芳签订《合伙经营协议书》，协议约定：原告以现金方式出资，计人民币496万元，占出资额80%，第三人段红芳以现金方式，计人民币124万元，占出资额20%。被告段红先作为房屋产权所有人在协议书签字。2015年1月30日原被告签订《协议书》，协议载明：被告段红先提出解除双方于2014年4月1日签订的房屋租赁合同，原告同意；被告承诺在2015年2月10日前返还原告支付的租金人民币496万元；若到期不还款，以下两种方式由原告自行选择，被告得无条件遵从：A、从2015年1月1日起被告每月向原告支付5%的违约金，直至还清日止；B、于2014年签订的租赁合同继续有效，原告可按该租赁合同的约定继续经营，同时被告须在2015年4月1日前将一楼宴会厅装修完毕交由原告使用，如果到期未装修完毕，原告可自行装修。2015年2月13日、3月6日原被告为履行合同双方发生纠纷。另查明，租赁物的一楼宴会厅仍未装修完毕及被告段红先与第三人段红芳系姐妹关系。原审法院认为：租赁合同是指出租人把租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金，并在租赁关系终止后将租赁物返还出租人的协议。原被告于2014年4月1日签订《房屋租赁合同》，该合同对租赁物的用途、期限、租金、支付方式等作出了约定，其合同性质属于房屋租赁，该合同未违反法律规定，合法、有效。原、被告签订合同后均应按合同约定全面履行，原告按合同约定按时支付了租金，然而被告并未按约定履行合同，属被告违约。2015年1月30日原被告关于房屋租赁再次签订协议，协议内容明确原被告可以解除合同，但被告须按时返还已付租金，如不按时返还已付租金，则由原告选择被告按约定支付违约金或者2014年4月1日签订的租赁合同有效，继续履行，并将一楼宴会厅的装修时间及费用重新作出了约定。被告段红先在签订协议后仍然未按协议履行，属被告段红先违约，被告抗辩不是租赁而是合作经营无事实及法律依据，本院不予支持，原告诉请要求继续履行与原告于2014年4月1日签订的《房屋租赁合同》；由被告将位于麒麟区文笔路商务中心第1层1号、2层2号、3层3号、4层4号房屋及房内原有设施、设备（按盘点详单）交付给原告；由被告按照房屋租赁合同的约定将一楼婚宴厅进行装修并承担装修费用；承担本案诉讼费的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告诉请的违约金1000000元，其诉请过高，依据判令原被告继续履行合同、合同约定的履行期间，被告违约的期间，依法确定为100000元。被告提出要求解除与原告订立的合同，因被告属于合同违约的一方，其行为违反诚实信用原则，其无权提出解除合同的请求，关于被告提出因合作产生纠纷，属另一法律关系，当事人可另案主张，但双方当事人均应按法律规定、合同约定严格履行，不能对法律规定、合同的约定随意践踏。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告段红先于本判决生效后15日内向原告曲靖市艺厨云南人家餐饮有限公司交付位于麒麟区文笔路商务中心第1层1号、2层2号、3层3号、4层4号房屋及房内原有设施、设备（按盘点详单）；二、由被告段红先于本判决生效后30日内按照《房屋租赁合同》的约定将一楼婚宴厅进行装修并承担装修费用；三、被告段红先于本判决生效30日内向原告曲靖市艺厨云南人家餐饮有限公司支付违约金100000元。案件受理费13800元，由被告段红先承担。原审判决宣判后，被告段红先不服，向本院提起上诉。上诉人段红先请求改判驳回诉请，庭审中上诉人放弃了房屋租赁合同无效的上诉主张，上诉理由具体为：1、2015年1月30日上诉人与被上诉人签订的《协议书》第3条B项是无效约定，原审据此判令早已解除的《房屋租赁》合同继续履行是错误的，原审违反了《合同法》第93条、97条、98条的强制性规定。2、原审认定上诉人违约无权解除合同错误，因合同一方或双方均有权解除合同。被上诉人曲靖市艺厨云南人家餐饮有限公司答辩请求驳回上诉请求，提出理由如下：1、答辩人与上诉人之间形成房屋租赁合同关系事实清楚，合同中明确约定了租赁标的物、租金、租期等，完全符合租赁合同的特征，后补充签订的《协议书》中也明确了双方的房屋租赁关系。上诉人称双方是借贷关系没有事实依据，上诉人在一审中辩称与答辩人系合伙关系，在上诉状中又说是借贷关系，存在矛盾。2、上诉人所述的“房屋租赁合同没有实际履行”与事实不符，答辩人已支付上诉人房屋租金496万元，剩余租金已经答辩人与上诉人、第三人段红芳三方同意，并在《合伙经营协议书》中明确约定由段红芳来支付，故答辩人实际已全面履行了合同义务；上诉人所述双方的租赁合同无法履行，不能成立，东升仙麒麟红公司的实际控制股东为上诉人，故在《房屋租赁合同》中已经明确约定“租赁房屋中原有公司东升仙麒麟红饮食服务有限公司由甲方（即上诉人）负责督促在2014年12月25日前注销”。第三人曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司、段红芳提出意见为：上诉人与被上诉人签订的协议书是恶意串通，已损害第三人的权益，房屋租赁合同及协议书第三条涉及处理资产的约定是无效的。二审中，上诉人与被上诉人没有提交证据。第三人曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司、段红芳提交了以下证据：第一组：曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司营业执照、餐饮许可证、法定代表人身份证。要证明：1、东升仙麒麟红公司身份情况及诉讼主体资格。2、东升仙麒麟红公司办公地点及经营场所位置为本案争议标的物文笔路商务中心。第二组：房屋租赁合同及补充协议。要证明东升仙麒麟红公司与上诉人及段美仙早在2014年3月1日就签订了租赁合同并在工商局登记备案的事实，且租赁合同真实有效。第三组：企业公示信息系统截图。要证明段红先仅占东升仙麒麟红公司10%左右股份，且不是法定代表人无权代表公司对外签定合同。第四组：建设工程施工合同。要证明本案争议租赁房屋实际由东升仙麒麟红公司装修，也证明文笔路商务中心实际管理使用人为东升仙麒麟红公司。经法庭质证，（一）上诉人对第三人的证据没有意见。（二）被上诉人的质证意见如下：（1）对第一组证据真实性无异议。但认为营业执照能够证明麒麟红公司的成立日期为2014年5月8日；麒麟红公司地址与本案无关联；段红芳作为该公司的法定代表人，在一审中提交了与上诉人签订的《合伙经营协议书》，因此段红芳对本案的相关事实是知情的。（2）对第二组证据：1、从程序上说，该组证据属逾期提供证据，依据民事诉讼法的解释第102条第一款的规定，当事人因故意或者重大过失逾期提供的证据，人民法院不应采纳。2、从实体上看，该二份证据不客观真实：①签订时间不客观真实。理由是：首先，麒麟红公司的成立时间为2014年5月8日，而在2014年3月1日，麒麟红公司就在《房屋租赁补充协议》上使用印章，违背了《公司登记管理条例》第25条的规定，明显是不客观的。其次，虽然证据加盖有工商部门的印章，但看不出工商部门加盖印章的时间，同时，第三人在二审开庭前提交的证据中并无工商部门的签章。因此不能证明第三人主张的合同签订当日进行了备案。②该证据没有任何真实的资金往来凭证印证（无论是租金、借款还是装修款），且合同约定的租金支付方式也存在矛盾。③段红先与段红芳、段美仙系亲属关系，麒麟红公司的股东为段红先与段红芳，这种特殊的关系会影响上述证据的真实性。④上诉人及第三人在一审中从未陈述过该事实和提交该份证据，在上诉状中也从未陈述过该事实。2、该证据与本案不具有关联性。理由是：①段红先负有注销麒麟红公司并交付租赁物的义务（段红先与被上诉人签订的《房屋租赁合同》有明确约定）。②麒麟红公司、段红芳对段红先与被上诉人租赁房屋的情况是非常清楚的，也是同意的。首先、在段红先与被上诉人签订《房屋租赁合同》后，麒麟红公司工作人员就与被上诉人工作人员自2014年6月至12月陆续对合同约定的餐具物品进行了盘点（被上诉人一审提交的第6组证据）。其次、段红芳在2014年12月31日与被上诉人签订过《合伙经营协议书》约定被上诉人允许段红芳单独使用第三层经营茶艺。再次、麒麟红公司的股东为段红先与段红芳二姐妹，被上诉人在签订合同时有理由相信段红先可以代表麒麟红公司进行相关民事活动。（3）对第三组证据真实性无异议，麒麟红公司的股东为段红先、段红芳二姐妹。（4）对第四组证据的真实性无法核实，且与本案不具有关联性。本院认为：1、第三人提交的曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司营业执照、餐饮许可证、法定代表人身份证、企业公示信息系统截图，不足以证明第三人主张上诉人与被上诉人签订的房屋租赁合同及协议书是无效的意见成立，本案不予采用。2、第三人提交的房屋租赁合同及补充协议、建设工程施工合同，因被上诉人对证据的真实性和关联性有异议，第三人要证明自己提交的租赁合同及补充协议、建设工程施工合同真实合法的意见成立，还需进一步举证，故该证据本案不予采用。经二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”，第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，上诉人段红先与被上诉人曲靖市艺厨云南人家餐饮有限公司签订《房屋租赁合同》后，被上诉人履行了支付租金的义务，上诉人没有按照约定交付租赁房屋，之后双方协商一致签订《协议书》，就解除《房屋租赁合同》在《协议书》第3条附加了上诉人需于2015年2月10日前返还被上诉人租金的解除生效条件，由于上诉人也没有按时按约返还租金，致使解除《房屋租赁合同》的条件不成就，致使《房屋租赁合同》不能于2015年2月10日解除。因此《协议书》还约定了上诉人不能按时如约返还被上诉人租金，双方签订的房屋租赁合同继续有效，被上诉人按房屋租赁合同继续经营。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同》和《协议书》符合法律规定，是合法有效的合同，被上诉人按照《协议书》中的明确约定，诉请要求继续履行双方签订的《房屋租赁合同》，符合法律规定，原审法院据此作出了继续履行合同的判决。上诉人段红先提出“上诉人与被上诉人签订的《协议书》第3条关于房屋租赁合同继续有效、按房屋租赁合同继续经营是无效约定，原审据此判令早已解除的《房屋租赁》合同继续履行是错误的。”的理由，与双方签订《协议书》的真实意愿相悖，与附解除生效条件的法律规定不符，该上诉理由没有事实和法律依据，不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条”有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，上诉人段红先提出“原审认定上诉人因违约无权解除合同错误。”的理由，由于上诉人不能举证证明与被上诉人签订的合同，在履行中存有不可抗力因素，或者被上诉人不给付租金、迟延给付租金、或者有其他违约行为致使不能实现合同目的事实存在，故原判没有采纳其辩解。上诉人提出的该上诉理由，没有事实和法律依据，不能成立，不予支持。依照《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，第三人曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司、段红芳提出：上诉人与被上诉人恶意串通签订协议书，损害第三人的权益，房屋租赁合同及协议书第三条涉及处理资产的约定是无效的意见，由于第三人曲靖市东升仙麒麟红饮食服务有限公司的股东为第三人段红芳和上诉人段红先，两个股东先后与被上诉人签订过《房屋租赁合同》、《协议书》、《合伙经营协议书》，对本案事实应是知晓的，第三人没有提交确实充分的证据证明其上述意见成立。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币13800元，由上诉人段红先负担。本判决为终审判决。审判长  李桂兰审判员  高体所审判员  赵艳绘二〇一六年六月七日书记员  何雨洁