北京市石景山区人民法院民 事 判 决 书（2015）石民初字第5241号原告关X，男，1958年1月27日出生。原告王X，女，1962年7月18日出生。共同委托代理人丁宇，北京市信格律师事务所律师。共同委托代理人李景柯，北京市信格律师事务所律师。被告张X，女，1945年3月1日出生。委托代理人姜伏波，北京市响宇律师事务所律师。第三人冯璋，男，1974年8月19日出生。委托代理人崔红秀，北京奕鑫律师事务所律师。原告关X、王X与被告张X、第三人冯璋房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由法官张鸣担任审判长，人民陪审员王淑芝、人民陪审员张丹茹参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告关X、王X及其委托代理人丁宇、李景柯、被告张X委托代理人姜伏波、冯璋委托代理人崔红秀均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告关X、王X起诉称：原告系夫妻关系，2005年4月16日，被告张X及其配偶冯X共同与原告签订《房屋买卖协议书》一份，约定将登记在冯X名下建筑面积为82.49平的石景山区鲁谷房屋，以38万元的总价款出售给原告，由于前述房屋是冯X以成本价购买的公有住房，当时该房屋原产权单位尚未开始办理已购公有住房的出售事宜，暂时不能办理不动产变更登记，因此张X及冯X与原告约定，双方先行交易，待该套房屋具备上述条件时办理房屋产权过户手续。《房屋买卖协议书》签订后，原告按照约定于2005年4月16日向张X现金支付了第一笔购房款18万元，2005年5月张X及冯X按照约定向原告交付了本案诉争房屋；2005年10月5日、2005年12月4日，原告按照约定在付款期限届满前分两笔向张X现金支付了剩余购房款20万元，张X及冯X按照约定向原告交付了诉争房屋的房屋所有权证书及房屋买卖协议。2006年8月，诉争房屋原产权单位开始办理已购公有住房上市出售工作，原告第一时间即告知张X及冯X诉争房屋已经可以开始办理诉争房屋过户登记手续，但是冯X身体状况不太好，张X有负担较为繁重的医疗工作任务，加之双方相识多年且彼此又较为信赖，因此原告总是以电话或口头提醒的方式要求张X及冯X尽量早日办理诉争房屋产权过户登记手续。2008年7月31日，冯X因病去世，此后原告虽然多次提醒张X早日办理诉争房屋产权过户登记手续，但至今未果。为维护原告权益，故诉至法院。诉讼请求：1、请求判令被告继续履行房屋买卖协议，协助原告办理北京市石景山区鲁谷房屋的不动产物权变更登记，将房屋过户登记至原告王X名下；2、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。被告张X辩称：不同意原告的诉求。要求解除双方的房屋买卖协议，因为诉争房屋所有权人已经在2008年去世，截至到今天，诉争房屋不具备上市交易的条件。另外被告唯一的子女冯璋，要求继承诉争房屋，被告张X虽然知道房屋交易的事情，但是张X不是诉争房屋的单位的员工，对诉争房屋没有控制权，双方的买卖合同关系应该解除。第三人冯璋述称：不同意原告诉求。诉争房屋是遗产，法定继承人冯璋有继承权。经审理查明：关X与王X系夫妻关系。张X与冯X系夫妻关系，冯璋系二人之子。1998年，卖方（甲方）中国电子科学研究院与买方（乙方）冯X签订《房屋买卖契约》，其中约定：“一、甲方将坐落在石景山区鲁谷（以下简称诉争房屋）住房一套，建筑面积为82.5平方米（含阳台），出售给乙方。甲乙双方同意按国家和北京市有关出售公有住房政策和规定计收房款。乙方所购住房总款为32701元。扣除第一次已付总房款的30%后，还需要最终交付房款23901元整。乙方所购公有住房的产权证，按电院行字（1996）106号文的规定由甲方负责办理。乙方购房后，可依法使用，继承和抵押，住用满5年后，乙方可依法出租、出售，甲方有优先购买和承租权。1996年6月1日，诉争房屋的所有权证书载明房屋所有权人为冯X。2005年4月16日，出售方（甲方）冯X及张X（房屋共有人）共同与购买方（乙方）关X、王X签订《房屋买卖协议书》一份，约定，甲方同意将自己的已购公有住房，座落于北京市石景山区鲁谷房屋以38万元的总价款出售给乙方。该套住房属于以成本价购买的公有住房，房屋所有权证号：京房权证石私字第317**号，房屋所有权人：冯X，房屋共有人：张X；房产证建筑面积为82.49平方米。甲方卖房总价款为38万元整，实际交易时无论市场价格如何升降，甲乙双方均不得反悔。由于该房屋属于以成本价购买的公有住房即央产房，目前还不具备上市交易的条件，因此甲乙双方先行交易，待该套房屋具备上市交易条件时，甲乙双方按照协议的约定办理该套住房的产权由甲方向乙方转移（过户）的手续。办理该套住房的产权转移（过户）手续的费用（需要交付交易所的费用）由乙方负责支付，甲方负责提供或出具办理该套住房的产权转移（过户）时所需要的证明等资料。在办理该套住房的产权转移（过户）时，甲方要将该套住房的房屋所有权人过户到乙方指定人的名下。乙方在2005年4月20日前向甲方支付购房款18万元，甲方在2005年5月20日前将该套住房交给乙方使用。乙方在2005年12月20日前向甲方支付购房款20万元，甲方将该房的所有权证书交给乙方保管。乙方两次共支付甲方购房款合计38万元。2005年4月16日，张X出具收条，载明其收到关X、王X支付的第一笔购房款18万元，2005年5月10日，张X收到购房款9万元；2005年12月4日，张X收到购房款11万元。2005年5月初，冯X将诉争房屋交付关X、王X使用。后将与原产权单位关于诉争房屋的买卖契约及产权证原件交与关X、王X。2008年7月27日，冯X死亡。2015年7月16日，北京市石景山区八宝山街道电科院社区居民委员会出具证明，证明关X、王X自2005年5月开始对诉争房屋进行装修居住，并持续缴纳前述房屋供暖费、卫生费用至今，该房屋目前居住人为王X父母。张X对该证明真实性不予认可，冯璋对该证据真实性予以认可。本案审理过程中，本院依据原告调查取证申请书就诉争房屋是否央产房，能否办理过户手续向国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室调查。2015年10月19日，国家机关事务管理局中央国家机关住房制度改革办公室作出回复：诉争房屋系央产房，已在交易办备案。若办理上市手续需房屋产权单位完善职工住房档案，方可上市。本院依据原告调查取证申请书就诉争房屋如何完善职工住房档案及上市交易需要什么手续向中国电子科技集团公司电子科学研究院调查。2016年1月20日，中国电子科技集团公司电子科学研究院作出复函：诉争房屋若上市交易，须完善诉争房屋职工住房档案。诉争房屋所有权人或其合法继承人须提交上述书面房屋申请、所有权人身份证复印件、房屋所有权证复印件、证明合法继承人身份的公证书或判决书复印件、身份证复印件，经诉争房屋原产权单位房管部门审核签章、职工（夫妇双方）所在单位人事部门和房管部门审核签章的《中央在京单位职工住房情况登记表》，诉争房屋职工住房未超标或超标已处理的证明。完善职工住房档案后，诉争房屋可以依法上市交易。2016年3月28日，本院依据原告调查取证申请就诉争房屋如何完善住房档案事宜向中国电子信息产业发展研究院调查。2016年4月5日，中国电子信息产业发展研究院房产基建处作出答复：根据冯X住房情况调查表显示信息，冯X及其配偶张X名下分别有一套房改房（诉争房屋建筑面积82.49平方米，其配偶名下朝阳区安贞里四区9号楼6层4号房屋建筑面积83.68平方米），房屋核定面积超标（冯X副司级，其配偶张X正主任医师，住房面积标准均为105平方米），且其配偶名下房屋面积较大。依据《在京中央和国家机关职工住房面积核定及未达标、超标处理办法》和《关于房改售房工作中几个具体问题处理意见的通知》，职工购买一套以上住房分属不同产权单位的情况，由其中建筑面积较大一套住房的产权单位处理超标事宜，即冯X配偶名下房改房需做超标处理。待超标处理后，由此房屋原产权单位北京安贞医院向我单位出具超标处理证明材料，我单位将处理结果录入冯X住房档案之后，在京中央和国家机关住房交易办公室即可受理诉争房屋的上市审核工作。2016年4月7日，本院依据原告调查取证申请就诉争房屋如何处理超标事宜向首都医科大学附属北京安贞医院调查。2016年4月19日，首都医科大学附属北京安贞医院作出复函：截至目前，我院尚未接到过处理房屋超标面积的相关文件，也从未实际处理过房屋超标面积的事项，为此，对此类事件无处理经历，无执行依据及相关办理标准、流程、手续等。2016年6月15日，本院再次就诉争房屋完善职工档案事宜向在京中央和国家机关住房交易办公室调查，其回复称，如果产权人个人不超标，配偶单位属于北京市属单位的，不处理超标不影响过户，只需完善职工住房档案即可。庭审中，关X、王X主张其同意预先垫付超标面积处理款并同意支付由过户产生的税费等费用。上述事实，有房屋所有权证、购房款收条、《房屋买卖契约》、《房屋买卖协议》、调查笔录、回复、复函、住房情况调查表及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于是否能够履行《房屋买卖协议》的过户义务。双方订立的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，双方订立协议的行为不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。首先，双方订立协议后，关X、王X支付房款，张X、冯X交付了房屋，现冯X死亡，张X、冯璋应依约协助办理房屋过户手续。其次，根据向诉争房屋所在单位及交易管理部门查明的事实及相关现行规定，目前诉争房屋为央产房，完善职工住房档案后可以上市交易；并不存在法律或者事实上不能履行的情形；且如果需要处理超标事宜，关X、王X同意垫付超标面积款，对此本院不持异议，其垫付后可另行主张。另，协议约定：“在办理该套住房的产权转移（过户）时，甲方要将该套住房的房屋所有权人过户到乙方指定人的名下”。关X、王X均同意将诉争房屋过户至王X名下，本院对此不持异议。综上，对关X、王X主张将诉争房屋过户至王X名下的诉求，不存在法律或事实不能履行的情形，本院予以支持。综上，对张X要求解除协议的抗辩理由，没有事实和法律依据,本院不予采信。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十条之规定，判决如下：张X、冯璋于本判决生效后十五日内将北京市石景山区鲁谷房屋过户至王X名下（过户产生的费用由关X、王X负担）。案件受理费七千元，由张X、冯璋负担(于本判决生效后七日内交纳)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期限内，提出上诉却拒不交纳或逾期交纳上诉案件受理费的，按未提出上诉处理。审 判 长  张 鸣人民陪审员  王淑芝人民陪审员  张丹茹二〇一六年六月十七日书 记 员  刘 曦