安徽省合肥市庐阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)庐民一初字第03977号原告：卫功然，合肥市第一建筑公司下岗职工。委托代理人：卫功法，安徽万世律师事务所律师。被告：合肥墨荷园园林发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市环湖东路360-1号。法定代表人：陈先霞，董事长。被告：安徽荣远置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区大杨镇照山社居委B区移民安置区39栋28号。法定代表人：舒世发，董事长。共同委托代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。共同委托代理人：张惠，北京盈科（合肥）律师事务所律师。原告卫功然与被告合肥墨荷园园林发展有限责任公司(下称墨荷园公司)、安徽荣远置业有限责任公司(下称荣远置业公司)房屋买卖合同纠纷一案。本院于2015年11月5日立案受理。依法由审判员许欣竹、人民陪审员孙礼芝、人民陪审员毕所昌组成合议庭适用普通程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理。原告卫功然及委托代理人卫功法，被告墨荷园公司、荣远置业公司委托代理人耿召军、张惠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卫功然诉称：被告因抵扣工程款,与原告协商确定将被告处位于合肥市庐阳区墨荷名邸房产抵给原告，并于2012年5月18日被告向原告出具在收据一份,载明:交款单位“卫功然”,人民币“肆拾玖万玖仟捌佰陆拾叁元整”,收款事由“墨荷名邸4室购房款”。此后被告一直拖延签订正式合同,交付房屋。经了解被告已将该房屋卖给第三人,被告现在无法兑现交房承诺,致使原告无法实现购房目的。另由于案涉房屋系墨荷园公司墨荷名邸项目中的房产，而该项目主体已变更，故荣远置业公司亦应承担相应责任。根据最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释规定,无法取得房屋的买受人有权请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任,作为涉案房屋的买受人,原告无法实现购房目的,现原告诉至法院要求判令：1、解除原、被告房屋买卖合同关系；2、被告立即返还购房款499863元，并支付利息83102元（以499863元为基数按同期银行贷款利率4.75%自2012年5月19日暂计算至2015年11月19日，之后顺延计算）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告墨荷园公司、荣远置业公司辩称：1、墨荷园公司收据出具的时间为案涉商品房主体变更之后，墨荷园已经无权决定涉案房屋买卖，房屋买卖合同不成立，故原告要求墨荷园承担上述责任解除合同无法律依据；2、荣远公司从未认可与原告的房屋买卖合同，故起诉荣远公司无法律依据；3、原告并未实际支付房款499863元，故原被告双方不成立房屋买卖关系，其无权要求两被告返还499863元的购房款，原告应按相关的债权责任主体主张。综上请法庭驳回原告诉请。经审理查明：墨荷园公司于2012年5月18日向原告出具在收据一份,载明:交款单位“卫功然”,人民币“肆拾玖万玖仟捌佰陆拾叁元整”,收款事由“墨荷名邸室购房款”。该收据加盖了墨荷园公司的财务专用章。后墨荷园公司未与原告签订正式合同及交付房屋。现原告诉至法院要求判如所请。另查明：本案商品房墨荷名邸现已被法院查封。2012年5月7日墨荷名邸项目投资主体由墨荷园公司变更为荣远置业公司。以上事实有原告提供的身份证、企业信息、组织机构代码证、文件、收据、建筑材料租赁合同、欠条、情况说明、补充协议合同书、脚手架决算清单、情况说明、钢构材料供应清单、结算单、谈话笔录及视频录音等证据及证人证言证明。本院认为，尽管原告与被告墨荷园公司之间未签订书面的房屋买卖合同，但墨荷园公司向原告出具了收到房款的收据，原告称被告因欠工程款,与原告协商确定将被告的位于合肥市庐阳区墨荷名邸室房产抵给原告，由此向原告出具了收据。因此本案的关键在于该抵款的真实性能否认定。原告就此其提供的了债权转让证据一组：建筑材料租赁合同一份、欠条一张、情况说明一份、补充合同协议书一份、脚手架决算清单一份，可以证明陈从明承包合肥经济技术职业学院学生宿舍1、2、3号楼内外脚手架安拆工程，合肥经济技术职业学院作为甲方欠陈从明工程款，陈从明欠淮兴钢管租赁公司租赁费用，淮兴钢管租赁公司指定原告卫功然作为租赁费用债权受让人，墨荷园公司作为合肥经济技术职业学院关联方同意以墨荷名邸购房款冲抵租赁费用债权。另外就此原告还提供了甲方合肥经济技术职业学院代表杨钧（又名吴金勇）的证言，称“因公司经济困难，公司欠陈从明的工程款根据陈从明要求抵了一套房给他指定的人即卫功然。”故本院对原告所称工程款抵扣购房款的陈述予以采信。由于墨荷园公司向原告出具了购房收据，原告与墨荷园公司存在房屋买卖合同关系。该房屋买卖合同关系合法有效。被告辩称墨荷园公司在主体变更后无权决定房屋买卖、买卖合同不成立，而根据杨钧的证言“当时荣远置业公司已经是实际控制人，印章已全部由荣远置业公司管理，也是荣远置业公司自己刻的，这笔款项已经在我公司与荣远置业公司的项目转让款中作抵扣。”并且，即使是无权处分的情况下，买卖合同也不能因此当然不成立及无效，故本院对被告此辩称不予采纳。关于荣远置业公司是否应承担责任问题，由于本案所涉的项目主体由墨荷园公司变更为荣远置业公司，因此荣远置业公司与原告之间形成承继的房屋买卖合同关系，故其应承担相应的民事责任。被告虽辩称荣远置业公司从未认可与原告有买卖合同关系，起诉其无法律依据，因与变更项目主体的事实不符，故本院不予采信。综上，原告要求解除原、被告房屋买卖合同关系，由于本案所涉房已被法院查封，实际也无法继续履行房屋买卖合同，故本院予以支持。原告要求被告立即返还购房款499863元，因墨荷名邸项目投资主体由墨荷园公司变更为荣远置业公司，故荣远置业应承担相应的返还购房款的法律责任。原告还要求被告支付利息83102元（以499863元为基数按同期银行贷款利率4.75%自2012年5月19日暂计算至2015年11月19日，之后顺延计算），不违反法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，判决如下：一、解除原告卫功然与被告安徽荣远置业有限责任公司的墨荷名邸商品房买卖合同关系；二、被告安徽荣远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告卫功然购房款499863元，并支付利息83102元（以499863元为基数按同期银行贷款利率自2012年5月19日计算至2015年11月19日，之后顺延计算至款清时止)；三、驳回原告卫功然的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为9710元，由被告安徽荣远置业有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  许欣竹人民陪审员  孙礼芝人民陪审员  毕所昌二〇一六年六月十六日书 记 员  孙文丽附本案适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。