湖南省绥宁县人民法院民 事 判 决 书(2015)绥民初字第1371号原告袁建坤，男，1979年7月11日出生，汉族。委托代理人袁进京，男，1949年8月29日出生，汉族，系原告父亲。被告绥宁县房地产开发有限责任公司，住所地绥宁县长铺镇沿河街81号。法定代表人唐作荣，系该公司经理。委托代理人龙斌，男，1970年11月15日出生，汉族，系该公司股东。委托代理人秋长明，湖南省绥宁县平兴法律服务所法律工作者。原告袁建坤与被告绥宁县房地产开发有限责任公司（简称绥宁房地产公司）确认合同效力纠纷一案，本院于2015年10月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行了审理。原告的特别授权委托代理人袁进京、被告的特别授权委托代理人秋长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告袁建坤诉称：2013年1月26日，原告委托其父应被告预售商铺的要约邀请，向被告喜地财富中心项目部交付了10万万的钻石诚意金，成为其VIP客户。2013年11月10日，原告参加了被告预售商铺的开盘活动，凭据被告发给的由县房产局王天乐于2013年8月15日勘测的《房屋分层平面图》（简称815平面图）及其营销中心墙上公示的《喜地财富中心销控表》中展示的《分层平面图》的提示，认购了第三层的304号商铺，并与被告签订了《喜地财富中心VIP客户认购协议书（商铺）》，约定304号商铺建筑面积54.41m2，总价787857元（优惠前），单价为14480元/m2。同年11月13日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定304号商铺建筑面积54.41m2，其中套内建筑面积30.74m2，公摊面积23.67m2，按建筑面积每平方米10918元计价（优惠后），总房价为594048元。当日原告付房款314048元及办证税费45914元，尚欠280000元，并按被告的操作规程，双方签订了《喜地财富中心商铺返租合同》，约定被告一次性支付原告所购商铺三年的租金139348元（总房价的19%）。2014年9月30日，原告复印刘某某诉被告一案的（2014）绥民初字第5号民事判决书时，得知被告在预售商铺过程中有诸多缔约过错。加之被告逾期未交房的违约行为，原告先后于2014年12月21日、2015年5月21日分别向被告发出了《解除合同通知函》、《致喜地财富中心协商函》，以示协商，至今未果。原告为维护自己的合法权益，特提起本案诉讼，理由如下：一、被告在预售商品房过程中，公然截留了经房产部门依法核定的《房屋分层平面图》、《楼层面积对照表》和《户室面积对照表》等商品房说明书，未予公示和发给原告做为选房认购的依据。被告的行为是故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的欺诈行为，其主观上是故意甚至是恶意的。二、被告在预售时所出具的815平面图和《买卖合同》附件一所使用的《房屋平面图》都是虚假的，均不具有法律效力，不能作为预售商铺签约的法定依据。其一，815平面图是县房产局草拟的一份连商铺踏步电梯尚未设定的未加盖单位公章的框架图；其二，附件一的《房屋平面图》是虚假的，它既没有注明设计单位、设计人员和设计的时间，又没有加盖设计单位的公章；其三，以上两份虚假平面图，均对包括304商铺在内的各商铺的权属界线边长尺寸、套内面积、分摊面积及商场内的立柱壁柱等都未标注公示。因此，被告故意出具、使用虚假的说明书，诱使原告在不知情的情况下与其签约购房的行为，是被告无视国家法律、弄虚作假的又一欺诈行为。三、被告故意隐瞒304号商铺四角均有柱子的重要事实是欺诈行为，该柱子所占据的面积既不公摊又不压价处理是显失公平的（三层所有商铺仅304商铺内四角有柱子）。第一，被告出具公示的三份平面图显示，304商铺是一个没有标注权属界线边长尺寸的长方形，而现在已建好的304商铺的四角均有柱子，被告对此既未标注公示，又未特别告知。第二，四角柱子所占套内建筑面积为1.56m2（自测），应属本层共有分摊面积而未分摊，全部计算为304商铺套内面积，是极不公平的。第三，304商铺与同等面积同等价格而没有柱子的商铺相比较，所付的房款一样，但其使用面积至少要少1.56m2。第四，商铺内的柱子既影响利用率、视野度和敞亮度，又影响到商铺长远的商业价值和预期利益，被告不作压价处理显失公平。因为柱子所占1.56m2套内面积计价3.72万余元（总房款733410元÷套内面积30.74m2×柱子面积1.56m2＝37219元）。四、被告在其单方制定的《喜地财富中心商铺认购须知》中的选房时间不得超过8分钟的规定，是不合理的，违反了公平合理原则，也有违正常商品交易的公序良俗和交易习惯。五、被告在单方拟制的认购协议书的第一条中，仅写明了304商铺的建筑面积为54.14m2，没有写明套内建筑面积和分摊面积，其行为是违法的，是被告隐瞒真实情况的又一欺诈行为。六、被告待返租三年期满后才交房是违约。原、被告签订的返租合同约定304商铺三年的租金为139348元，签订买卖合同时由被告一次性支付给原告。但在双方签订买卖合同后，被告既没有一次性支付现金给原告，又没有转账抵房款，买卖合同中又没有认可，所以三年的租金还在被告手中。这实际上等于三年期间商铺是被告在占有使用，要三年期满后被告才真正交房给原告。以上所述，原告认为，被告在预售商铺过程中始终具有强势优势，如熟知预售商铺相关法律法规优势、专业知识优势、要约地位强势和格式合同优势，而原告始终处于弱势，且又缺乏经验。譬如，对304商铺房屋权属界线边长详细尺寸、商铺内柱子的具体位置及商铺的套内面积公摊面积比例等等，这些对选房签约具有决定性作用的关键情况，如果被告不公示、不告知，原告是没有能力也没有办法知道的。总而言之，如果被告如实公示告知了这些情况，原告是绝对不会选房签约认购商铺的。综上所述，被告在售房、缔约过程中截留真实的商品房说明书，而使用虚假的商品房说明书，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，诱使原告在不知情的情况下作出错误意思表示，其行为违反了《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第三十九条及《商品房销售管理办法》第二十一条之规定。据此，原告依据最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉问题的意见（试行）》第六十八条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十二条、第五十四条、第五十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适应法律若干问题的解释》第三条、第五条之规定，请求撤销原、被告就喜地商务中心第三层第304号商铺而签订的商品房买卖合同；判令被告退还原告已付的房款314048元及被告代收的办证税费款45914元，合计359962元；判令被告赔偿原告经济损失29753.13元。庭审中，原告增加变更了以下诉讼主张：一、双方所签合同的第四条第三项总房款594048元是虚假的，实际总房款是733410元，是被告弄虚作假，违法操作，在合同中少计算了139348元的总房款（三年返租租金），其目的是为了逃缴总房款19%的国家税金和政策性收费，其行为严重损害了国家利益，也损害了原告所购商铺的实际商业价值，影响商铺的处分与续租，该条款无效。二、被告在订立合同之前，未向原告明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，违反了《商品房销售管理办法》第二十三条的规定，是不诚实信用履行义务的违法行为。三、涉诉合同第三条第六款中，套内面积（30.74m2）和分摊面积（23.67m2）的数据，是被告在毫无依据的情形下凭空捏造的，既没有面积数来源（前置材料均未有体现），也没有看到过计算套内面积的边长尺寸的详细数据。原告认为，被告在其所提供的材料中，均封锁了原告了解其所购商铺的套内面积，特别是分摊面积的百分比例的全部信息，是故意隐瞒真实情况的欺诈行为，据此，该条款是不具有法律效力的条款。四、涉诉合同第十五条中，被告约定买受人在24个月内取得房屋权属证的期限规定，是违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）项之规定的违法行为，该条款无效。五、将判令被告赔偿原告经济损失29753.13元变更为52068元。原告袁建坤为支持其诉讼请求，提交了以下证据：1、原告的身份证复印件1份，拟证明原告的身份情况；2、喜地财富中心VIP卡客户认购协议书（商铺）复印件1份，拟证明涉诉房的房号、建筑面积、总价款、签订正式合同的期限和违约责任；被告未告知单价、计价方式、套内面积和分摊面积的详细数据，违反了商品房销售管理办法第二十一条之规定；3、收据复印件3份，拟证明原告支付办证费用和房款的基本情况；4、欠条复印件1份，拟证明原告欠房款的情况；5、喜地财富中心商铺认购须知复印件1份，拟证明被告规定选商铺并签订认购协议书不得超过8分钟，显失公平；6、被告发给的房屋分层平面图复印件1份，拟证明该图注明有设计单位、勘测人姓名及设计日期等；未标注三层商铺的总套内建筑面积、分摊建筑面积、各商铺权属界线边长尺寸的详细数据，未标注涉诉商铺四角有柱子；该图未设计踏步电梯，设定商铺31个是虚假的；该平面图是虚假的；7、合同附件一房屋平面图复印件1份，拟证明该图既没有设计单位和设计人姓名，又没有设计日期；未标注涉诉商铺的权属界线边长尺寸及四角柱子；所设定商铺31个与现房平面图不一致；该图是虚假的，不具有法律效力；8、被告张贴在喜地财富一楼电梯口墙上的三层商铺现房平面图复印件1份，拟证明该图对涉诉商铺的权属界线边长尺寸和四角柱子均未标注公示；三层现房商铺实际为30个，被告将原01号商铺改成了卫生间；9、原告代理人绘制的涉诉商铺平面示意草图复印件1份，拟证明涉诉商铺权属线边长尺寸为5.8m×5.3m，四角有柱子及其所占面积，套内和分摊建筑面积与建筑面积的百分比，发现四角有柱子及测量绘图日期；10、原告代理人自拍涉诉商铺实景照片2张，拟证明涉诉商铺四角柱子的情况；11、被告单方制作的商铺签约明细单复印件1份，拟证明涉诉商铺总房款为733410元，合同中总房款594048元是虚假的；将返租租金139348元从实际总房款中减除在返租合同中没有约定；对选择不返租方式计算总房款没有立项，返租是必选；在合同中少计算139348元的行为既损害了国家利益，又损害原告所购商铺的实际商业价值；12、县房产局最终测定登记发证面积表复印件1份，拟证明涉诉商铺建筑面积为57.99m2，增加了3.58m2，套内建筑面积为32.19m2，增加了1.55m2，分摊面积为25.8m2，增加了2.13m2；13、喜地财富中心商铺返租合同复印件1份，拟证明被告认可涉诉商铺总房款是733410元，三年返租租金是139348元，约定签合同一次性支付给原告，未约定从实际总房款中减除的支付方式；14、（2014）绥民初字第5号民事判决书复印件1份，拟证明该判决已发生法律效力，且与本案相关联，具有证明力；被告向房产局申请房屋预售许可证时提交的1-4层《房屋分层平面图》、《楼层面积对照表》和《户室面积对照表》，平面图标注了各商铺的权属界线边长尺寸，两表标注了各层各商铺的套内建筑面积与分摊面积的具体数据；一图两表被告故意没有出具使用，其出具使用的的系列平面图是虚假的；被告在预售过程中有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背诚实原则，不尽明确告知义务，存在违反商品房销售管理办法的缔约过错；15、原告致被告的解除合同通知函复印件1份，拟证明原告发出了解除合同通知函，告知了其事实与理由，以示协商诚意；16、致喜地财富中心函复印件1份，拟证明原告再次致函给被告，以示协商解除合同，告知了其缔约过错和履约瑕疵的诸多事实，告知了发现和知道被告缔约过错行为的起始时间及发现知道商铺四角有柱子的起始时间；17、商品房买卖合同复印件1份，拟证明双方订立了合同；合同第三条第五款中有关套内建筑面积和分摊面积的数据是凭空捏造的，既没有面积的数据来源，也没有据以计算面积的边长尺寸来源，该条款无效；合同第四条第二款中的总房款594048元是虚假的，比实际总房款733410元少了139348元，规避国家税费，损害了国家利益，该条款无效；合同附件一房屋平面图是不具有法律效力的废图；18、法院调取的被告申请预售许可证时向房产部门提交的房屋分层平面图复印件1份，拟证明此图是被告申请预售许可证时向房产部门提交的房屋分层平面图，并对其真实性负责；此图对三层各商铺标注有其权属界线边长的详细尺寸；304商铺四角没有柱子标注，被告应对此事负责；19、法院调取的被告申请预售许可证时向房产部门提交的房户室面积对照表复印件1份，拟证明此表详细记载了各商铺的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积的具体数据，但此数据在被告出示的系列平面图中均未标注公示；20、法院调取的被告申请预售许可证时向房产部门提交的楼层面积对照表复印件1份，拟证明此表详细记载了各楼层的建筑面积、套内建筑面积和分摊面积的具体数据，但此数据在被告出示的系列平面图中均未标注公示；21、中国人民银行绥宁县支行货币信贷统计股的证明1份，拟证明原告所交付的房款和办证费用的利息情况。被告的质证意见主要为：对1号证据没有异议；对2、3、4、5号证据的真实性没有异议，但是对原告的证明内容和对象有异议，被告不认同；对6、7、8号证据的真实性没有异议，但对其证明作用和意图有异议，被告承认自己制作的平面图粗糙，但是这几份平面图并没有违反法律的规定，该三份证据不能证明原告待证明的事实；对9号证据中体现的相关数据被告不予认同，按照法律规定，只有房产部门才有资格测绘面积；对10号证据没有异议；对11号证据的真实性没有异议；对12号证据有异议，这份证据没有加盖公章，也没有标注来源，对其真实性持有疑问；对13号证据的真实性没有异议；对14号证据的真实性没有异议，但是该证据不能实现原告期待的证明作用，两案的案由不同，不便照搬，时间有先后之异，本案不是认购协议纠纷，而是确认合同效力纠纷，没有比较作用；对15、16号证据的真实性没有异议，被告也收到了这两份函，被告没有书面答复，但是已经口头明确拒绝原告解除合同的要求；对17、18、19、20、21号证据没有异议。被告绥宁房地产公司辩称：被告认为，原告诉称其受欺诈签订购房合同且履约一年时间的经历不符合客观事实，也违日常生活经验法则。因为不论有无强制性法律规定，出卖人应否或者如何宣示或告知原告提及的系列图、表，被告自认为签约的前后过程被告已力所能及履行了根据当时市场交易规则或习惯应当作为的义务。诸如原告重点主张的房屋面积欺诈问题，早在双方签订的《认购协议书》中即已明确约定以绥宁县房管部门最终测定为准，十一个月之后签订的合同第5条则更进一步约定以产权登记面积为准、据实结算房价款。这意味着原告作为买受人，在事关重大的建筑面积和购房价款问题上，不存在因为对方“隐瞒”情况而被诱（误）导或者利益涉险的可能性。其次，被告认为原告和审理（2014）绥民初字第5号案件的原审法庭存在同一法律意识错误，即误读规范性文件条文本意。因为住建部文件要求房地产开发企业事先公布建筑（分摊）面积详细尺寸具体数据的规定，是针对按套计价的预售房屋而言，而讼争合同交易是按面积计价的情形。由此可见，原告将本身明显有误的另案判决书并且是此一时彼一时的法律事实，作为启动本案诉讼的首选证据，并非明智之举。再次，原告诉称的所购商铺多柱贬值问题，相对于其他商铺而言，原告确有不利成份，但这并非被告公司本意，更非被告缔约过失，并且被告公司前往房地产管理机关询问后得知，此乃个人际遇问题，时下尚无万全政策。同时，包括商品房在内的任何商品的综合品质，不可能绝对一致，且被告公司也没有申明原告所购商铺属特价商品。所以原告所持被告未曾针对多柱背景压价出卖显失公平的观点难以成立。还有，被告不认同原告诉称被告方延至“返租三年期满后交房违约”的说辞。其实原告也无法否认，按照讼争合同约定的单价和数额计算，除了已支付和尚拖欠的28万元购房款外，原告还应向被告支付139348元的款额。之所以原告欠条未含此款金额，且被告也未催讨该款，是因为被告公司已将根据返租合同约定的原告可得的三年租金收益139348元充抵了原告应付房款。由此可以断言，被告向原告交房的时间应以被告计付原告商铺租金的起始时间为准。综上事实理由，足以充分表明，本案讼争合同是当时签约双方真实意思的体现，且合同内容未违反强制性法律规范，本属合法有效和应全面履行的合同，原告基于时下房地产市场趋冷背景，为图规避清偿所欠被告28万元房款义务，节外生枝诉求撤销合同，有违诚实信用原则，其主张缺乏事实和基本证据。请求驳回原告的诉讼主张。被告未提交证据。经庭审举证、质证，本院审查认为：对原告1-8号、10、11、13号证据的真实性被告均无异议，认定为有效证据，但对能证明的事实按证据本身分别据实认定。原告的9号证据系原告方自行绘制的平面图，被告持有异议，原告又无其他证据佐证其测量数据的准确性，对该证据的客观性持疑，不予认定。原告的12号证据来源不明，且被告持有异议，不予认定。原告的14号证据系生效判决，能证明被告预售时公示和分发资料的有关情况，予以认定。原告的15、16号证据被告对其真实性无异议，该部分证据能证明原告发函与被告协商解除合同的事实，对该事实予以认定。原告的17-21号证据被告均无异议，予以认定。根据采信的证据，本院确认以下案件事实：2013年1月26日，原告袁建坤之父袁进京向被告绥宁房地产公司的喜地商务中心项目部交纳钻石卡诚意金10万元，成为被告的VIP卡客户，项目部向袁进京出具了收据。2013年11月10日，被告经依法审批获准许可预售后，开始预售其开发建设的绥宁县喜地商务中心综合楼的商铺，被告推行三年包租和VIP卡客户优先选房等优惠政策进行预售。是时，该楼系在建商居楼，其中1-4层为商铺，5-19层为住房。开盘预售的当天，被告向袁进京等拟购客户发送了《喜地财富中心商铺认购须知》、《房屋分层平面图》（第三层）等资料。袁进京按照被告开盘选房流程，8分钟内选定喜地商务中心1栋304号商铺，与被告的喜地商务中心项目部签订《喜地财富中心VIP卡客户认购协议书（商铺）》。《认购协议书》约定：1、乙方（指袁进京）认购由甲方（指被告）开发的本项目1栋304号商品房，房号为304，建筑面积为54.41㎡（以绥宁县房管部门最终测定为准），该商品房总价为787857元整（优惠前）。（单价14480元/㎡）……3、乙方须于签订本认购协议书之后7日内签订正式《商品房买卖合同》并办理其他相关手续。乙方必须妥善保管认筹金收据及本认购协议书，作为在上述时间内到营销中心签订《商品房买卖合同》并享受相应购房优惠的依据。……4、乙方在签订本认购协议书后确认已成功选房，其前期所缴纳的认筹金（￥100000元）自动转为购房定金，在签订《商品房买卖合同》时购房定金可抵入总房款。关于购房定金双方约定如下：①在7日内若甲方将该商品房另售他人，则甲方应双倍返还乙方已付定金；②在7日内若乙方未签订《商品房买卖合同》，则甲方不予退还购房定金并有权将商品房另售他人。5、在签署《商品房买卖合同》前，如要求更名的，仅限乙方直系亲属或配偶之间，并提供有效证明文件，否则不得要求更名。……8、本协议在签订正式《商品房买卖合同》及相关文件生效后本确认书自行终止。……。经被告的喜地商务中心项目部盖章认可，袁进京交纳的认筹金（即钻石卡诚意金）10万元转为原告袁建坤的购房定金。2013年11月13日，被告向原告出具了一份《喜地财富中心商铺签约明细单》，该明细单载明：客户姓名袁建坤，房号304，面积54.41平方米，原单价14480元，原总价787857元。优惠政策：VIP卡优惠2万元，按时签订合同奖金3000元，奖金券888元。折扣：一次性96折，计733410元。折后返租：总房款（19%）139348元。返租后：一次性付款594048元，单价10918元。其他费用（按国家政策照实代收，多退少补）：契税：总房款4%，计23762元。维修基金，总房款3%，计17821元。房产价调基金：3元/平方米，计163.23元。房产交易手续费：总房款0.5%，计2970元。测量费：1.8元/平方米，计97.94元。国土局：550元/户。登记费：550元/户。其他费用共计45914元。应交房款和其他费用共计639963元。当日，被告为出卖人，原告为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定：……。第一条项目建设依据出卖人以出让方式取得位于绥宁县长铺镇中心街编号为绥国用（2012）第0830号的地块的土地使用权……。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名绥宁县喜地商务中心。……。第二条商品房销售依据买受人购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为绥宁县房产局，商品房预售许可证号为绥房预售许字第（2013）第0008号。第三条买受人所购商品房的基本情况买受人购买的商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图见本合同附件一，房号以上附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的：第1单元，第3层，第304号房，……该商品房合同约定建筑面积共54.41平方米，其中套内建筑面积30.74平方米，公共部位与公用房屋分摊面积23.67平方米。第四条计价方式与价款出卖人与买受人约定按下列方式计算该商品房价款：按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米10918元，总金额594048元。第五条面积确认及面积差异处理根据当事人选择的计价方式，本条款规定以建筑面积（简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本条约定。合同约定面积与产权登记面积有差异，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按具体面积以房产局登记产权证为准方式进行处理，据实结算房价款。第六条付款方式及期限买受人按下列第1（1）种方式按期付款：1、购房款、商铺款（1）一次性付款一次性付款，购房款为594048元。签订合同时，买受人付清购房款的100%，属于一次性付款，否则优惠取消，出卖人有权按合同第七条约定，追究买受人的违约责任。……。2、其他费用水、电开户费用、契税、维修基金等代办费用买受人在签订商品房买卖合同时一次性付清。业主在入住后需由物业管理公司统一管理并执行统一收费标准。具体明细（按国家政策照实代收，多退少补）：（1）契税：总房款4%，计23762元。（2）维修基金，总房款3%，计17821元。（3）办证费：买受人购买的商品房为商铺，计费标准如下：……②商铺：房产交易手续费：0.5%；房产价调基金：3元/平方米；测量费1.8元/平方米；登记费：550元/户；国土局：550元/户。合计4331元。总计45914元。……。第八条交付期限出卖人应当在2014年8月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。……。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知或电话通知买受人办理交付手续。……。第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内24个月取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2种方式处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的2%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。……。在该合同附件一的《房屋平面图》中，原告所购商铺权属界线内标注的内容为“30454.41m2”。同日，原、被告签订《喜地财富中心商铺返租合同》，约定原告将其购买的喜地商务中心第304号商铺委托被告经营管理，委托期限起始于2014年8月1日，止于2017年7月31日，在返租期限内由被告全权处理商铺招商出租等经营事宜，返租款按年结算，签订《商品房买卖合同》时被告一次性支付原告三年返租租金139348元（购房总额733410元×19%）。原告在签订合同的当天支付了被告购房款314048元及办证费用45914元，并向被告出具了欠其购房款28万元的欠条。按照中国人民银行公布的同期基准贷款利率计算，计算至2015年12月31日止，原告已交纳的购房款和办证费用共计359962元可发生的利息为52068元。2014年12月21日，原告及其代理人袁进京向被告发出《解除合同通知函》，认为被告逾期超过60日未交房，买受人有权解除合同；被告待交付的304号商铺现房四个角落都有柱子，占据套内面积1.546平方米，不符合合同约定，严重影响商铺长久的商业价值和预期利益，无法实现合同目的；被告在预售商铺过程中有诸多故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，违背诚实信用原则不尽明确告知义务和违反《商品房销售管理办法》的违法行为，依据相关法律规定，双方签订的304号商铺的买卖合同为可撤销之合同，从而要求解除合同。但该函的尾部却载明：“鉴于上述事实，我决定解除与贵公司签订的304号商铺的商品房买卖合同，并委托家父袁进京为全权代理人，与贵公司在小范围内协商解除合同的所有事宜，可否，请贵公司于本月30日前予以回复（与我父亲联系），届时，我将依法维权。”被告收到原告的函后，未书面回复，但委托其法律顾问即其代理人秋长明与原告方进行了协商，提出了解决办法，但未果。2015年5月21日，原告及其代理人袁进京向被告的喜地财富中心项目部邮寄了一份《致喜地财富中心协商函》，在该函中，原告方提出喜地财富中心存在缔约过错，公然截留和故意隐瞒经房产部门依法审核出具的商品说明书未予公示，开盘预售商铺时所使用的《房屋分层平面图》是一份不具有法律效力的商品说明书，故意隐瞒304商铺四角有柱子这一对合同的订立及价格的确定有重大影响的重要事实，喜地财富中心的缔约过错行为可认定为欺诈行为，其有权申请有权机关予以撤销。该函同时提出，双方在签订正式合同时，喜地财富中心利用其强势优势和10万元押金的潜在胁迫，违规操作，弄虚作假，将304商铺的三年返租租金139348元从733410元的总房款中减去后的594048元计为合同的总房款，合同中少计总房款的行为目的是逃避国家税费，是损害国家利益的行为，所以合同无效。原告方在该函中要求被告在5月25日之前书面承诺或将304商铺转卖或退房退款，否则将提起诉讼。收到该函后被告未予理会，原告遂向本院提起诉讼。庭审中，原告明确其主张撤销合同的事由为签订合同时被告存在欺诈和合同显失公平，其中欺诈主要表现为，一是被告明知商铺四周有柱子，但在其出示的资料中没有任何标明，二是认购协议书中没有明确304商铺的套内建筑面积和分摊面积，未告知建筑面积是由套内建筑面积和分摊有共有建筑面积组成，三是被告在签订商品房买卖合同之前有资料可计算房屋的套内面积和分摊面积，但被告没有告知，四是开盘时被告截留了真实的房屋分层图未出具，使用的是虚假的图；合同显失公平主要表现为，304商铺四周的柱子面积占据了该商铺的套内面积，柱子分配不均，柱子面积应当作为分摊面积进行分摊，给原告造成3.72万余元的直接经济损失及长期期待利益损失，在选房时被告限时8分钟。另查明，被告在申请办理涉诉商品房屋预售许可手续时，向房产部门提交的《房屋分层平面图》标注了各商铺房号、房屋权属界线边长的详细尺寸，原告所认购商铺权属界线框内标注的内容为“户室045.80（长）5.30（宽）”，但在开盘当天，被告向袁进京发送的《房屋分层平面图》和营销中心墙壁上公示的《喜地财富中心商铺销控表》中展示的分层平面图中标注的是各商铺的房号、建筑面积，原告所认购房屋权属界线内标注的内容分别是“户室0454.41”、“30454.41m2”，被告隐瞒了据以计算商铺套内建筑面积的房屋权属界线边长的详细尺寸未予公示。被告在申请办理涉诉商品房屋预售许可手续时向房产部门提交的《楼层面积对照表》和《户室面积对照表》中已有经房产部门依法预测核定的各层、各商铺的建筑面积、套内建筑面积和共有分摊面积的具体数据，被告在预售商铺过程中，故意隐瞒了各层、各商铺的套内建筑面积和共有分摊面积的具体数据未予公示。被告在订立商品房买卖合同前，未向原告明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》，该行为违反了《商品房销售管理办法》第二十三条“房地产开发企业应当在订立商品房买卖合同之前向买受人明示《商品房销售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》；预售商品房的，还必须明示《城市商品房预售管理办法》”之规定。在签订《商品房买卖合同》之前，原告方到现场查看了其所认购商铺的基本情况，看到303、304和307等商铺大致方位一线有多根壁柱和立柱，但因当时权属界限尚未划定，原告不能确定304商铺内是否有柱子。根据湘建房[2010]295号《关于修订湖南省房产面积测算及共有建筑面积分摊规则的通知》之规定，对未经验收房屋共有建筑面积范围的确认以规划等相关部门批准的建筑施工图为依据。对共有建筑面积的分摊，产权各方有合法产权分割文件或协议的，按其文件或协议规定执行；否则，可按产权各方相关的建筑面积所占比例进行分摊。根据建房(1995)第517号《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则（试行）》的规定，套内建筑面积包括套内墙体面积，商铺套内的柱子属套内的承重墙体，柱子面积属于套内墙体面积，故套内柱子面积应包括在套内建筑面积之内。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，买卖合同双方当事人应当按照诚实信用、等价有偿、公平交易的原则缔结合同。本案中，双方当事人的主要争议在于原、被告签订商品房买卖合同是否违反了诚实信用、等价有偿、公平交易的原则，双方缔结的合同是否存在可撤销的法定事由。原告主张撤销合同的理由主要有两个，一是该买卖合同交易显失公平，将304商铺四角柱子的面积全部计算为该商铺的套内面积显失公平，被告限定原告8分钟内选房显失公平。二是被告作为出卖人在交易过程中隐瞒经房产部门核定的《房屋分层平面图》等商品房说明书，作为《商品房买卖合同》附件一的《房屋平面图》没有标注商铺权属界限的边长尺寸，是虚假的，明知304商铺四角有柱子，但在其出示的资料中没有任何标明，构成交易欺诈。被告则抗辩认为交易过程中不存在隐瞒事实的情形，已履行了根据当时市场交易规则或习惯应当作为的义务，未构成欺诈，合同交易并不存在显失公平的情形，商铺四角有柱子属个人际遇问题，不符合合同可撤销的法定条件。鼓励交易并保障交易安全是我国合同法的立法宗旨，合同法规定已经订立并生效的合同可予撤销系作为特殊情形考虑，即指因当事人意思表示不真实，通过行使撤销权而使已经生效的意思表示归于无效。《中华人民共和国合同法》第五十四条规定了合同可因重大误解订立、订立合同时显失公平、以欺诈或胁迫手段或者乘人之危使对方表意失真订立等三种情形可撤销，其中因重大误解订立的情形因本案原告未主张，故不予评析。依照合同法的立法精神及合同撤销原理，买卖合同中标的物的价值和价款差距过于悬殊、当事人承担责任及风险显然不合理的合同，都可归属为显失公平的合同。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第72条规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。故合同显失公平一般应具备如下条件，一是客观上订立的合同造成了当事人之间的利益不平衡，二是主观上一方当事人故意利用其优势或者另一方当事人的草率、无经验等订立了合同。本案中，原、被告商铺买卖交易价格并没有远高于该层其他商铺的交易价格，即便将四角柱子的面积计算为套内面积，也未形成过于悬殊的状况，也未造成原告承担过多的义务并在经济利益上遭受重大损失，而被告则以较少的代价获得了极大的利益，双方在利益上并未严重失衡。另一方面，从合同签订的过程及合同内容等方面来看，虽然被告在商品房销售中具有优势，原告在8分钟内确定认购确有草率，但双方签订的认购协议仅为预约合同，原告尚有7天的时间考虑是否签订本约合同即商品房买卖合同，原告在3天后即与被告签订本约合同，可见原告在签订本约合同之前已进行了认真考虑，不存在过于草率签订买卖合同的情形。况且，四角柱子的面积是否计为套内面积也并不是被告强行规定，而是根据法规规定应计为套内面积。综上，不能认定原、被告签订的商品房买卖合同存在显失公平的情形。关于原告诉称的8分钟内选房显失公平的问题。8分钟内选房是否显失公平涉及的仅为《喜地财富中心VIP卡客户认购协议书（商铺）》这一预约合同，预约合同虽与《商品房买卖合同》这一本约合同存在牵连关系，但预约合同为独立的合同，原告诉请的系要求撤销《商品房买卖合同》，而不是诉请撤销预约合同，故8分钟内选房是否显失公平与原告的诉请没有关联性，不予评判。关于被告是否构成欺诈的问题。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第68条规定，一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。可见欺诈属于意思表示瑕疵，是针对当事人订立合同时的意思表示而言的。本案中，原告提出被告截留和隐瞒经房产部门依法核定的《房屋分层平面图》、《楼层面积对照表》和《户室面积对照表》，隐瞒304商铺四角有柱子的事实。根据查明的事实可知，被告在签订本案讼争合同之前的确未向原告出示经房产部门依法核定的《房屋分层平面图》、《楼层面积对照表》和《户室面积对照表》，只出示了《房屋平面图》，但不能据此认定被告构成欺诈。理由在于，一是被告出示并作为合同附件一的《房屋平面图》并非是虚假的图，只是一份比经房产部门核定的《房屋分层平面图》更简略的图。二是原、被告约定的计价方式为按建筑面积计价，并按产权登记面积据实结算房价款，不是按套计价或按套内面积计价，故被告是否出示经房产部门核定的资料并不会误导或诱导原告做出意思表示。况且，在按建筑面积计价的方式下，无论是《商品房销售管理办法》还是《城市商品房预售管理办法》，均未规定房地产开发企业应在订立合同之前出示上述资料，或者应在合同中附所售房屋的平面图，只有在按套计价预售时，房地产开发企业才应当在合同中附所售房屋的标明详细尺寸的平面图。三是经房产部门核定的资料能体现的也仅为304商铺的权属界限边长尺寸、套内面积、分摊面积等数据，而原、被告《商品房买卖合同》的条款中已明确载明了304商铺的套内面积和分摊面积的具体数据，并载明了面积误差的处理方式，被告是否出示经房产部门核定的资料原告均能知晓304商铺的套内面积和分摊面积的具体数据，不会影响原告的意思表示。关于原告诉称的被告隐瞒304商铺四角有柱子的问题。一方面经房产部门核定的资料里也不能体现出304商铺四角有柱子的情况，即使被告隐瞒不出示经房产部门核定的资料也不能得出其隐瞒304商铺四角有柱子的结论。另一方面在预售过程中，第三层已建成，被告允许原告等拟购方查看，可见被告没有隐瞒标的物基本状况的故意，且原告在签订合同之前也已到实地查看，看到了303、304和307等商铺大致方位一线有多根壁柱和立柱，虽然此时商铺的权属界限尚未划定，但大概状况已明了，原告根据查看情况也能有个基本的预判，如有顾虑也可在签订买卖合同时对合同标的物进行特别约定，但在签订买卖合同时原告并未对合同标的物进行特别约定，可见合同标的物内是否有立柱均在原告的预期内。综上，原告购买304商铺的意思表示没有瑕疵，不能认定被告构成欺诈。关于原告诉称的《商品房买卖合同》第四条系无效条款的问题。根据查明的事实可知，原、被告买卖304商铺的实际成交价为733410元，但《商品房买卖合同》第四条载明的成交价为594048元，该合同载明的成交价为实际成交价733410元核减304商铺三年返租租金139348元后得来。根据《中华人民共和国契税暂行条例》的规定，买卖房屋应当由受让方缴纳契税，计税依据为房屋买卖成交价。由此可见，原、被告将实际成交价核减返租租金后的金额作为成交价载入合同，目的是为了少缴纳契税等，可认定系双方恶意串通损害国家利益的行为，根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条的规定，该行为系无效民事行为，该条款无效。原、被告应当按照实际成交价对该合同条款另行进行约定，但该合同条款的无效并不导致其他合同内容的无效。虽然原告未将确认该合同条款无效作为诉讼请求，但当合同内容存在损害国家利益等情形时，人民法院应当主动进行干预。关于原告诉称的《商品房买卖合同》第十五条的24个月内取得房屋权属证书的约定违反了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定而无效的问题。根据该司法解释第十八的规定，买卖当事人对买受人取得房屋权属证书的期限可以进行特殊约定，故原、被告对原告取得房屋权属证书的期限约定为24个月并没有违反法律规定，该约定合法有效。关于原告诉称的在订立合同之前，被告未向其明示《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法》和《商品房买卖合同示范文本》的问题，根据查明的事实可知，被告未向原告明示属实，被告的该不作为行为违反了《商品房销售管理办法》第二十三条的规定，系应受行政处罚的行为，但《商品房销售管理办法》系行政规章，违反行政规章的合同并不当然致使合同无效，合同法实施后，法律和行政法规才是确认合同效力的依据，地方性法规和行政规章则不能作为确认合同效力的依据。关于原告诉称的被告单方拟订的认购协议书仅写明了建筑面积，未写明套内面积和分摊面积，从而构成欺诈的问题，前文已述，认购协议书系独立的预约合同，买卖合同又系另一独立的合同，原告诉请的系撤销买卖合同，不是认购协议，故该主张与原告的诉请无关，不予评析。综合上述，本案中原、被告商品房买卖合同的签订不存在显失公平和欺诈的情形，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条第（二）项、第五十四条、第五十六条的规定，判决如下：一、驳回原告袁建坤要求撤销其与被告绥宁县房地产开发有限责任公司签订的喜地商务中心第三层第304号商铺商品房买卖合同的诉讼请求；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、原告袁建坤与被告绥宁县房地产开发有限责任公司于2013年11月13日签订的《商品房买卖合同》中的第四条无效。本案受理费7146元，由原告袁建坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 长  陶继稳人民陪审员  李新德人民陪审员  袁清艳二〇一六年六月十六日代书 记员  林玉娟附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。