福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书(2016)闽0104民初1139号原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司,住福州市台江区五一中路132号轻工厂房第五层504室。负责人黄雅琴，经理。委托代理人翁华勇，北京大成(福州)律师事务所律师。委托代理人蒋励，该公司员工。被告高鸿瑞男，1934年5月23日出生，汉族，住福州市仓山区。委托代理人陈芬女，1965年10月9日出生，汉族，住福州市仓山区，系被告高鸿瑞儿媳。原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司（以下简称榕诚鑫物业公司）与被告高鸿瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告榕诚鑫物业公司的委托代理人蒋励、被告委托代理人陈芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告榕诚鑫物业公司诉称，2009年11月27日，原告与被告签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》，被告委托原告对其所购买的位于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑×号楼×单元提供前期物业管理服务。合同约定：物业服务费按建筑面积0.85元/平方米/月（不含水、电、电梯运行公摊费）；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元/户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务，但被告未严格履行合同约定的付款义务，至今尚欠原告自2012年9月1日至2014年12月30日物业服务费1747.2元，自2012年6月1日至2014年12月30日电梯运行、公共水电分摊费354.2元。综上所述，被告的行为已构成违约，按照双方的合同约定，被告不但应补交物业服务费1747.2元及电梯运行、公共水电分摊费354.2元，还应向原告支付逾期付款违约金。现请求判令：1.被告立即向原告支付物业管理费1747.2元及逾期付款违约金（以1747.2元为基数，按日千分之五的标准，从2012年9月1日起计至被告实际还清欠款之日止）；2.被告立即向原告支付公共水电公摊费354.2元及逾期付款违约金（以354.2元为基数，按日千分之五的标准，从2010年6月1日起计至被告实际还清欠款之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。被告高鸿瑞辩称，原告的部分诉请已超过诉讼时效，请求法院依法驳回不合理的诉讼请求。被告家的墙壁渗水很严重，被告多次向物业反映一直没有得到解决，所以被告才拒绝缴纳物业费。且被告物业费已经缴纳到2013年9月份了；原告提供的物业服务不到位，卫生都没有做好，消防栓也都没有水等。请求法院依法判决。原告向本院提交如下证据：1.【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议，证明：被告委托原告提供前期物业管理服务的事实；物业服务费按建筑面积0.85元/平方米/月的事实；除了物业服务费，被告还应支付电梯运行、公共水电分摊费的事实；2.交房交接单，证明被告已经入伙，此后应如期缴纳物业服务费、电梯运行、公共水电公摊的事实。经质证，被告对原告提交的证据的真实性及证明对象均无异议。被告未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据均具有真实性、合法性且与本案相关联，可以作为本案认定事实的依据。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2009年11月27日，原、被告签订《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》一份，双方约定：被告委托原告对其所购买的坐落于福州市仓山区建新镇福湾新城秋月苑×号楼×单元(面积72.81平方米)房屋提供前期物业管理服务，物业服务费按建筑面积0.85元/平方米/月（不含水、电、电梯运行公摊费）计算；被告自入伙之日起（以开发商发出《交房通知书》日期为准）开始向原告缴纳物业管理费和水电公摊费用；入伙后被告应在当月10日前履行每月缴纳物业服务费用义务；电梯运行及公共水电分摊费暂收20元/户（代收代付），待业主装修入住后根据实际用电费多退少补；公共水电分摊费每月根据实际发生额按实进行分摊；被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日欠费总额的千分之五交纳违约金。协议签订后，原告按约对被告所购的房产提供前期物业管理服务至2014年8月30日，但被告自2012年9月1日起至2014年12月30日止未向原告缴纳物业费。本院认为，原告具有物业管理资质，原告与被告签订的《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》合法有效。原告向被告提供物业管理服务，被告应负有及时缴纳物业管理服务费的合同义务。被告拒不履行合同义务，已构成违约，依法应承担相应民事责任。由于原告无证据证明有向被告催交过物业服务费、电梯运行、公共水电分摊费，应认定原告诉请的2012年9月1日至2014年2月28日的物业服务费及2012年6月1日至2014年2月28日的电梯运行、公共水电分摊费已超过法律规定的二年诉讼时效，对该期间的物业服务费和电梯运行、公共水电分摊费，本院不予支持。被告应向原告补交自2014年3月1日至2014年12月30日的物业服务费618.89元（72.81平方米×0.85元/月/平方米×10个月）。《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》第八条第四款约定，如被告违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日万分之五的标准收取违约金，由于原告主张逾期交纳物业费的违约金按日千分之五计算显属过高，本院调整为每日万分之五。根据原、被告签订的《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》第四条第一款的约定，业主应于每月10日前交纳物业服务费，故被告逾期交纳费用的违约金应从2014年3月11日起算。另，原告主张被告应向其交纳的未超过诉讼时效的自2014年3月1日至2014年12月30日的电梯运行、公共水电分摊费，根据《【福湾新城秋月苑】前期物业管理服务协议》第四条第二款的约定，电梯运行、公共水电分摊费根据实际发生额按实进行分摊，现原告未举证证明其电梯运行、公共水电分摊费的实际发生额以及被告应当承担的费用，故关于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告高鸿瑞于本判决生效之日起十日内支付原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司物业服务费人民币618.89元及违约金（违约金按每日万分之五的标准，从2014年3月11日起，按每月应缴纳的物业服务费，分别计算至款项还清之日止）；二、驳回原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费140元，由原告福州榕诚鑫物业管理有限公司第三分公司负担90元、被告高鸿瑞负担50元。被告应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  任小平代理审判员  陈曜辉代理审判员  陈家挺二〇一六年六月二十七日书 记 员  黄 玲附一：本民事判决书引用的主要法律条文1.《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。2.《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。3.《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。4.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。附二：执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定、调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”