广东省茂名市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤09民终626号上诉人（原审被告）信宜市俊景房地产开发有限公司，住所地：信宜市。法定代表人吕国明，总经理。委托代理人李龙周，广东粤茂律师事务所律师。委托代理人吕樑，男，汉族，该公司总经理助理。被上诉人（原审原告）黎鸿，男，汉族。被上诉人（原审原告）李秀连，女，汉族。上述两被上诉人的委托代理人罗南军，男，汉族，系信宜市白石镇法律服务所法律工作者。上诉人信宜市俊景房地产开发有限公司（以下简称俊景公司）因与黎鸿、李秀连商品房预售合同纠纷一案，不服广东省信宜市人民法院（2015）茂信法民二初字第344号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审查明，俊景公司成立于2006年10月26日，营业期限至长期。经营范围是房地产开发、销售，铺位出租、房地产信息咨询、物业管理；购销：建筑材料、装饰、装修材料、不锈钢、铝材；室内装修，水电安装，承接土石方工程。2012年2月14日，黎鸿、李秀连与俊景公司签订《商品房买卖合同》一份，黎鸿、李秀连（××）向俊景公司（××）购买位于信宜市东镇开发区××小区××号商品房。该商品房买卖合同由合同主文及附件一、二、三、四组成。该合同主文部分共约定有二十四条条款，其中第一条项目建设依据。××以受让方式取得位于信宜市东镇开发区凤运坡小区、编号为信府国用××号的地块的土地使用权，取得《国有土地使用权证》。该快土地面积为3135.7㎡，规划用途为住宅。××经批准，在上述地块上建设商品房，现定名为凤凰城，建设工程规划许可证号为建字第××号，施工许可证号为××号。第二条商品房销售依据。××购买的商品房为[预售商品房]。预售商品房批准机关为信宜市住房和城乡建设局，商品房预售许可证为信房预售××号。第三条××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为预售商品房（以下简称该商品房，其房屋平面图经信宜市规划部门批准，见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）。该商品房为本合同第一条规定的项目中的第××房。该商品房的用途为住宅，属框架结构，层高为3.2米，建筑层数地上九层，地下一层。该商品房阳台封闭式的0个，非封闭式的2个。该商品房合同约定建筑面积共136.6平方米，其中套内建筑面积125.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.05平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积将构成说明见附件二）。××在签订本买卖合同时，应与××或其委托的物业管理公司签订《前期物业管理服务协议》。第四条计价方式与价款。××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售，总金额（人民币）叁拾零万壹仟陆佰壹拾贰元整。第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，××应在××书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%。第六条付款方式及期限。××按下列第1种方式付款：1、一次性付款。第八条交付期限。××应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第3种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：3、该商品房经分期综合验收合格。第十条规划、设计变更的约定。该商品房预售后，××不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，××应书面征得××同意。不同意变更的××可要求终止买卖合同。××应在××提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。第二十条本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议。第二十一条合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条本合同连同附件共16页，一式4份，具有同等法律效力。第二十三条本合同自双方签订之日起生效。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由××向当地房地产交易登记机关申请登记备案等内容。作为该合同组成部分的附件一是房屋平面图，本页空白；附件二是公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三是装饰、设备标准；附件四是合同补充协议。在附件四合同补充协议中，第三条第四点约定该商品房产权证面积以房产局测量为准，内外墙变动以最后交楼为准。签订上述《商品房买卖合同》后，黎鸿、李秀连向俊景公司支付了购房款301612元（其中2012年2月11日支付50000元，2012年2月14日支付51612元，2012年4月23日支付100000元，2012年11月12日支付100000元），俊景公司开具收据给黎鸿、李秀连收执。2012年2月11日的收据上明确记××城××房首期房款价格2208元/㎡。同时，黎鸿、李秀连于2012年11月12日向俊景公司支付办证费20000元，俊景公司出具收款收据给黎鸿、李秀连收执，该《收款收据》上载明该20000元为预收，多退少补。2015年3月20日，俊景公司为黎鸿、李秀连就上述涉案的商品房向政府职能部门办理房屋产权证。据信宜市房地产管理局登记的涉案商品房的房地产权证（证号：粤房地权证信房字第××号）中显示，信宜市东镇开发区××小区××城××房的套内建筑面积为112.29㎡，分摊公用面积为13.03㎡，合计建筑面积为125.32㎡。2015年12月24日，黎鸿、李秀连起诉至原审法院，请求判令：一、被告返还房价款9043.34元及利息1668.5元给原告；二、被告双倍赔偿房价款31728.16元给原告；三、被告返还办理房产证多收的10000元给原告；四、本案全部诉讼费用由被告负担。另查明，涉案的楼房于2012年4月建成封顶。在信宜市房地产管理局登记的涉案商品房的房地产权证（证号：粤房地权证信房字第××号）中附有信宜市房地产测绘表，该表中明确列明了信宜市东镇开发区××小区××城××房的房间、客厅、餐厅、厨房、阳台的具体尺寸，双方对该测绘表均无异议。再查明，根据俊景公司提供的办理房地产权属证书所需费用的票据结算，办理涉案凤凰城D幢901房的权属证书所需费用的总金额为8724元。在一审庭审中，黎鸿、李秀连变更其诉讼请求第一、二项为：一、被告返还房价款9043元及利息1668元给原告；二、被告双倍赔偿房价款31728元给原告。且黎鸿、李秀连主张其诉讼请求中的利息是由多交的房款按2013年银行发布的年利率6.5%乘以三年计算得来的。俊景公司称涉案房屋是按套计价的，总价款301612元是双方协商确定的，但黎鸿、李秀连对此予以否认。同时，俊景公司在一审庭审中确认，涉案的商品房没有房屋平面图。原审认为，黎鸿、李秀连与俊景公司签订的《商品房买卖合同》主体适格，双方意思表示真实，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行合同。本案争议的焦点是：一、黎鸿、李秀连所购买涉案商品房是按何种方式计价销售，该商品房的面积是否存在差异？二、对存在面积差异的价款应如何计算，是否应当返还给黎鸿、李秀连，利息如何计算？三、黎鸿、李秀连请求俊景公司返还办证多收的10000元能否获得支持？关于黎鸿、李秀连所购买涉案商品房是按何种方式计价销售，该商品房的面积是否存在差异的问题。俊景公司辩称涉案房屋是按套计价，并不存在面积差异。双方在《商品房买卖合同》第三条××所购商品房的基本情况约定：该商品房合同约定建筑面积共136.6平方米，其中套内建筑面积125.55平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积11.05平方米（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积将构成说明见附件二）。第四条计价方式与价款约定：该商品房属预售，按套出售，总金额301612元。根据《商品房销售管理办法》的规定，按套计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。虽然俊景公司称涉案商品房是按套计价的，但在双方签订的《商品房买卖合同》中并未附有所售房屋的平面图。再者，从上述双方签订的《商品房买卖合同》及黎鸿、李秀连提供的支付房款收据可知，涉案房屋的总价款301612元是由双方约定的建筑面积136.6平方米×2208元/平方米计算得来的，因此涉案房屋是按套出售，按面积计价的。俊景公司在庭审中还辩称涉案房屋的总价款301612元是双方协商确定的，但黎鸿、李秀连对此予以否认，且俊景公司的该辩称也与其出具给黎鸿、李秀连的房款收据上的内容不相符。因此，由于俊景公司的该辩称缺乏事实依据，不予采纳。关于对存在面积差异的价款应如何计算，是否应当返还给黎鸿、李秀连，利息如何计算的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：××交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定：第五条面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，××应在××书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%。由于涉案商品房是按套出售，按面积计价的，因此应适用《商品房买卖合同》第五条约定的面积差异处理方式。故黎鸿、李秀连请求双倍赔偿房价款，不予支持。本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积差异数额为-11.28㎡（125.32㎡-136.6㎡），面积差异百分比为-8.26%（-11.28㎡÷136.6㎡），房屋单价为2208元/㎡。在双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对商品房面积确认及面积差异处理分三种情况〔即面积差异值为±0.6%以内（含本数）、±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）、超过±3%以上（不含本数）〕作了具体约定，其中差异值为±3%以内（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购房屋，本案中黎鸿、李秀连即××起诉请求俊景公司返还多收的购房款及利息，从查明的事实分析，涉案房屋的差异值为-8.26%，符合《商品房买卖合同》第五条第3项处理原则的范围，按照合同约定，俊景公司应退还多收的购房款24906.24元（2208元/㎡×11.28㎡）,对于黎鸿、李秀连请求俊景公司返还购房款超过该24906.24元的部分，不予支持。对于购房款利息计算的问题，黎鸿、李秀连请求返还的购房款从2013年起按年利率6.5%计付三年利息，由于双方对多退少补的处理方式并没有约定利率，但俊景公司确实多收取了黎鸿、李秀连的购房款，造成黎鸿、李秀连利息损失，结合黎鸿、李秀连的请求，该利息损失应以返还的购房款为基数从2013年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至2015年12月31日止。关于黎鸿、李秀连请求俊景公司返还办证多收的10000元能否获得支持的问题。根据俊景公司提供的办理涉案商品房权属证书所需费用的票据显示，办理涉案商品房权属证书所需费用为8724元，但俊景公司收取了原告20000元的办证费用，因此，黎鸿、李秀连预交给俊景公司的办证费用余额为11276元。在俊景公司出具给黎鸿、李秀连的《收款收据》上，被告的工作人员也注明多退少补，故俊景公司应返还多收的11276元给黎鸿、李秀连。在本案中，黎鸿、李秀连请求俊景公司返还10000元，是黎鸿、李秀连对其实体权利的处分，并未违反法律规定，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决：一、限被告信宜市俊景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还购房款人民币24906.24元给原告黎鸿、李秀连。二、被告信宜市俊景房地产开发有限公司在履行上述第一项判决义务的同时应支付该款的利息（从2013年1月1日起至2015年12月31日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）给原告黎鸿、李秀连。三、限被告信宜市俊景房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内返还人民币10000元给原告黎鸿、李秀连。四、驳回原告黎鸿、李秀连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1112元（原告已预交），由原告黎鸿、李秀连负担372元，由被告信宜市俊景房地产开发有限公司负担740元。判后，上诉人俊景公司不服原审判决，向本院上诉称：一、原审法院认定事实不清，导致判决有违公平公正。原审判决恶意颠覆合同条款。根据双方所签订的合同，已经明确约定了该标的物的计价方式，是按套为标准进行处理的。明确约定了按套为标准进行交易的前提下，已经是明确排除适用该合同的第五条。原审法院明知本案商品房的关于计价方式与价格。被上诉人已清楚选择按第1种计算该商品房价款。即该商品房属于预售，按套出售，总金额数额，且已签字确认。第五条面积确认及面积差异处理中约定当事人选择按套计价的，不适用本条约定内容（详见合同）。由此可见，对于本案的标的物已经是明确约定为按套作为销售计量单位，本案的涉案房地产是以套进行交易的。并且作为按套交易的房产是不适用第五条关于面积确认及面积差异处理中约定条款的。此外，本案中被上诉人在购买涉案商品房时，其已经清楚知道涉案商品房是按照建筑面积辅以单价来计算总房地产价格的。双方均知道涉案房地产的计价方式及总值的，这是在双方协商一致的情况下形成，是双方真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，对双方都是有约束力的。因此根据《中华人民共和国合同法》的规定，合同应当遵守，既然合同双方已经确认是按套出售的，并且确定了涉案房地产的交易价格，同时明确约定按套出售的房地产不适用面积差异条款。二、原审判决适用法律错误。合同是双方合意的意思表示，并且对于合同条款而言，约定优先于法定。本商品房交易过程中，合同材料及附件材料均已经是明确约定交易方法及处理方式。合同应当遵守，合同双方已经确认是按套出售的，并且确定了涉案房地产的交易价格，同时明确约定按套出售的房地产不适用面积差异条款。三、原审判决认定基本事实严重错误。根据中华人民共和国GB、T17986.1－2000《房产测量规范》名词解释，8.1.2房屋建筑面积系指房屋外（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯灯且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久建筑。8.1.4房屋永久面积是指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。根据该国家规定，房屋的产权面积与建筑面积是不相同的两个概念，原审法院以房地产管理部门作出的产权登记面积作为双方合同中的建筑面积的明显错误的。四、被上诉人主张其提交的一张收款单有2280每平方字样，本案就应当是以面积平米数来计算是错误的。首先关于该商品房的计算是以套作为单位进行交易的，并且该收款单据日期在前，双方所签订的合同日期在后，按时间的先后顺序而言，也应当是遵守双方所约定的，日期在后的条款内容。也就是以合同为准。五、根据建设部《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》，建房（1995）517号文件，房地产权属登记的，按照规则测定商品房建筑面积，双方可以对合同中的销售面积调整，但应当维持合同约定的总价款不变，即房产局在测量的时候，测出来的建筑面积与合同约定的建筑面积不一致的时候，双方可以变更建筑面积，但合同总价款不变。签订合同时我们是执行建设部的分摊规则，本案被上诉人一审提出的诉讼请求应该予以驳回。六、补充：一审法院对事实认定不清体现在合同及证据方面的有。（一）双方在合同第四条约定了商品房买卖的计价方式和价款：“××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、该商品房属预售，按套出售产，总金额（人民币）301612元整”。（二）双方在合同第五条约定：“当事人选择按套计价的，不适用本条约定”。而恰恰相反，黎鸿、李秀连以本条为依据提起诉讼，一审法院则以此条作为判决依据。（三）双方在合同第二十一条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等法律效力。”这就明确了在合同第四条所填写的：“××与××约定按下述第1种方式计算该商品房价：1、该商品房属预售，按【套】出售，总金额（人民币）301612元整的法律效力。（四）根据平面图图纸确认：1、套内各功能面积为124.58㎡＋本层楼梯分摊面积8.35㎡＋首层和屋顶楼梯分摊面积2.39㎡=135.32㎡，比黎鸿、李秀连诉求的136.6㎡相差1.28㎡。2、图纸核定套内各功能面积124.58㎡，比黎鸿、李秀连诉求的125.32㎡相差0.74㎡。3、根据国家相关规定，阳台面积计算50%，窗面积不计，凸建筑面积为投影面积135.32㎡－凸窗面积2.42㎡－阳台面积的50%即4.03㎡=128.87㎡，比合同建筑面积125.55㎡多3.32㎡。（五）双方在补充协议第4条约定：“该商品房产权证面积以房产局测量为准，内外墙变动以最后交楼为准”。这就明确了房产局的测量面积是该商品房的产权证面积，而不是商品房计价的依据，不能同双方按套出售的约定相悖。综上，请求二审法院：1、依法撤销原审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人黎鸿、李秀连答辩称：一审法院认定的事实基本清楚，适用法律基本正确，判决也基本公平，请求二审法院维持原判，驳回上诉人的上诉请求。理由如下：一、2012年2月，答辩人经过睇房后与上诉人达成购房意向，双方议定好购买的具体房号及价格，2012年2月11日，答辩人向上诉人支付了首期房款50000元，并且收据上明确写清楚价格是2208元/㎡。2012年2月14日，答辩人与上诉人签订由上诉人提供的格式合同《商品房买卖合同》，合同约定建筑面积共136.60平方米，套内建筑面积125.55平方米；房屋总金额为人民币301612元整。上诉人称商品房是按套出售，完全是狡辩，毫无诚信可言。从双方签订的合同及支付的房款可以清楚明了知道该套房是以2208元/㎡的价格计算的，合同约定的总价也符合该计价方式。而上诉人提供的合同第四条的计价方式与价款，其约定的购买方式都是预先打印好的，而不是根据购买双方约定可以填写的，虽然写的按套出售，但计价却按购买面积及约定价格计算总价款。上诉人对该条款是为了其能反复适用的格式条款，也即是霸王条款，根据合同法的有关规定，对格式条款有争议的，应作出不利于上诉人的解释。根据我国购买商品房毛坯房（不包括二手房）的惯例，都是按每套房的面积乘以平方单价计算，没有按套出售的惯例，可见上诉人的行为是非常无赖的行径。一审法院对该事实认定也是正确的。二、对于面积差异的判决认定，答辩人认为一审法院认定的事实与适用的法律是错误的。从双方签订的合同来看，明明该套商品房是按2208元/㎡的单价计算，那么就不能再适用上诉人提供的合同的第五条的关于房屋面积差异的处理方式，而应按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第14条的规定作出判决，也即是应支持原告的诉讼请求。在判决作了后，虽然答辩人也不服气，但答辩人为了宁息人事，也不想与上诉人计较太多，因此没有提起上诉。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本案二审应围绕上诉人上诉请求的范围进行审理。本案是商品房销售合同纠纷。双方当事人于2012年2月14日签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律法规强制性规定，是有效合同，该合同应受法律保护，双方均应依约履行自己的义务。根据双方的诉辩，本案争议的焦点是：一、涉案商品房是否按套计价出售。二、对于涉案商品房产权登记面积与合同约定建筑面积发生差异，俊景公司应否退还购房款给被上诉人。一、关于涉案商品房是否按套计价出售的问题。首先，根据《商品房销售管理办法》第十八条的规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。本案中双方所签订的《商品房买卖合同》第四条约定“该商品房属预售，按【套】出售，总金额人民币301612元整”，同此可见，条款中仅载有“按套出售”，并没有俊景公司所称的按套计价的约定，而按套出售的约定也符合《商品房销售管理办法》第十二条“商品住宅按套销售，不得分割拆零销售”的规定。其次，俊景公司于2012年2月11日出具给黎鸿、李秀连的首期房款收据中注明了价格2208/㎡，结合黎鸿、李秀连购买房屋的建筑面积为136.60㎡，最后得出的房屋总价款为301612.8元，该金额与双方约定的301612元相吻合。因此也可以证明该涉案商品房是按套出售，按建筑面积计价的事实。再次，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明”及《商品房销售管理办法》第十九条：“按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的预售房屋，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并约定误差范围。房屋交付时，套型与设计图纸一致，相关尺寸也在约定的误差范围内，维持总价款不变；套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出约定的误差范围，合同中未约定处理方式的，××可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。××退房的，由房地产开发企业承担违约责任”的规定，提供格式条款的一方对免除或者限制对方责任的条款，应尽到提示及通知的义务。并且《商品房销售管理办法》也明确规定了房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图，但本案双方签订的《商品房买卖合同》并未附有涉案商品房的平面图，俊景公司作为格式条款的提供方，并未尽到提示及通知的义务。最后，双方对是否按套计价出售的条款有异议，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条关于“对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款”的规定，本案双方当事人对是否按套计价出售有不同的理解，在此情况下就应作出不利于提供格式条款一方即俊景公司的解释。综上，本院确认双方当事人在《商品房买卖合同》约定了按套出售，按建筑面积计价的事实。二、关于对于涉案商品房产权登记面积与合同约定建筑面积发生差异，俊景公司应否退还购房款给被上诉人的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“××交付使用的房屋套内面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理……”。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》中第五条明确约定“面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异（含误差，下同），双方同意按以下原则处理：1、差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿。2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补。3、差异值超过±3%以上（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购商品房。选择退房的，××应在××书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）。面积差异百分比=（产权登记面积-合同约定计价面积）/合同约定计价面积*100%”，由于涉案商品房是按套出售，按面积计价的，因此应适用《商品房买卖合同》第五条约定的面积差异处理方式，本案中涉案房屋产权登记的建筑面积与合同约定的建筑面积差异数额为-11.28㎡（125.32㎡-136.6㎡），面积差异百分比为-8.26%（-11.28㎡÷136.6㎡），房屋单价为2208元/㎡。在双方签订的《商品房买卖合同》第五条中对商品房面积确认及面积差异处理分三种情况〔即面积差异值为±0.6%以内（含本数）、±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）、超过±3%以上（不含本数）〕作了具体约定，其中差异值为±3%以内（不含本数）的，××可选择多退少补或退回所购房屋，本案中黎鸿、李秀连即××起诉请求俊景公司返还多收的购房款及利息，从查明的事实分析，涉案房屋的差异值为-8.26%，符合《商品房买卖合同》第五条第3项处理原则的范围，按照合同约定，俊景公司应退还多收的购房款24906.24元（2208元/㎡×11.28㎡）给黎鸿、李秀连。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1112元，由上诉人信宜市俊景房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  庞健军审判员  黎湛红审判员  徐金信二○二○一六年六月二十八日书记员  许增海书记员  张淑贞