上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第437号原告上海迪亚零售有限公司，注册地上海市普陀区。法定代表人FRANCISCOJAVIERLACALLEVILLALON，董事长。委托代理人胡君玉，女。委托代理人施莉珏，上海市华诚律师事务所律师。被告何伟胜，男，汉族，住浙江省丽水市。委托代理人张艳，上海九牛律师事务所律师。第三人黄建春，男，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市。第三人蓝虹，女，汉族，户籍地江苏省启东市，现住上海市。上列两位第三人共同的委托代理人薛燕，上海市佩信科诺律师事务所律师。原告上海迪亚零售有限公司与被告何伟胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年2月10日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员张莉独任审判，于2015年3月12日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本案转为普通程序，本院依法组成合议庭对本案进行审理。嗣后，本院依法追加黄建春、蓝虹为本案第三人参与诉讼，并于2016年3月29日、2016年5月19日再次就本案公开开庭进行了审理。原告上海迪亚零售有限公司的委托代理人胡君玉、施莉珏，被告何伟胜的委托代理人张艳，第三人黄建春、蓝虹的共同委托代理人薛燕到庭参加了诉讼。另因本案无法在规定期限内审结，经本院院长审核同意延长审限。本案现已审理终结。原告上海迪亚零售有限公司诉称，2013年11月19日，原、被告签订《租赁合同》一份，合同约定被告向原告租赁位于上海市东兰路XXX弄XXX号底层商业用房(以下简称“涉案房屋”)开设迪亚天天超市，租期3年，即自2013年11月19日起至2016年11月18日止。原告按约于2013年11月19日将涉案房屋交付给被告使用。根据合同约定被告应于每年的每月1日前支付当月租金，先付后用。但自2014年9月1日起，被告未按约支付租金，且经原告多次沟通催缴后，被告仍置之不理。2015年3月26日，被告擅自搬离涉案房屋，且对涉案房屋内的设施进行了拆除。被告的上述行为严重违约，侵犯了原告的合法权益且给原告造成了较大的经济损失。现原告向法院提起诉讼要求判令：一、解除原、被告之间的《租赁合同》；二、被告给付原告自2014年9月19日起至实际搬离日止的租金【暂计算至2015年1月18日，按租金人民币41,990元/月(以下币种均为人民币)】；三、被告偿某原告逾期付款违约金6,424.47元(暂计算至2015年12月31日，计自2014年9月2日起计算至实际支付日止，按0.05%/日计算);四、原告没收保证金38,880元；五、被告立即搬离并交还房产；六、被告偿某原告提前解约的违约金159,303元。审理中，原告变更诉讼请求如下：一、被告给付原告自2014年9月19日起至2015年2月18日止的租金209,950元(每月租金41,990元，计取5个月)；二、被告偿某原告逾期付款违约金25,853.60元(自2014年9月2日起算，每当月应付租金均自每月2日起算，暂计算至2015年7月1日，要求计算至判决生效之日止，按万分之五每日计算)；三、原告没收保证金38,880元；四、被告赔偿原告损失127,137.99元(其中92,637.99元系原告与业主提前解除合同的违约金，28,000元为被告私自搬离对涉案房屋内设施的损害赔偿，6,500元为垃圾清理费)；五、被告给付原告欠缴的电费5,407.92元，水费148元。被告何伟胜辩称，被告早于2014年5月就已搬离了涉案房屋，此后涉案房屋由第三人实际租赁并使用，租金亦由第三人支付。原告未收到租金就应及时采取措施阻止实际使用人继续使用涉案房屋，而不应放任损失的扩大。基于此，被告不同意给付原告租金及逾期付款违约金。关于保证金，被告已转给第三人黄建春，但黄建春尚欠被告转让费，故不同意由原告予以没收。关于原告主张的各项损失，因被告早已搬离涉案房屋，且据被告了解，原告与业主解除租赁合同的原因是因为业主要上涨租金，与被告和第三人无关。关于水电费，原告应向涉案房屋的实际使用人催缴。综上，被告不同意原告全部的诉讼请求。第三人黄建春、蓝虹于2016年5月19日庭审时共同述称，两位第三人系夫妻关系。第三人与原告间不存在租赁合同关系，故原告主张的租金、滞纳金、保证金及各项损失与第三人无涉。第三人与被告间签有关于迪亚超市整体转让的转让协议，第三人亦给付被告转让款，转让款包含了超市设备的所有权、涉案房屋内可移动的装修设施及涉案房屋至经营期届满时的租金。其于2015年8月底即搬离涉案房屋，搬离时并未破坏涉案房屋。其亦不清楚是否存在垃圾清运费及水电费。综上，请法院依法判决。针对第三人的述称意见，原告发表意见如下：原告对被告与第三人之间的转让协议并不知情，三方并未就涉案房屋的租赁合同权利义务的概况转让进行过协商，原告也未同意将涉案房屋的权利义务转让给第三人。基于合同相对性的原则，其所提出的主张应由被告承担。经审理查明，涉案房屋的产权人为案外人汪某某。2013年11月19日，原告(作为甲方、出租方)与被告(作为乙方，承租方)签订《租赁合同》一份，合同约定甲方是坐落于上海市东兰路XXX弄XXX号底层房产的使用权人，乙方承租甲方该房产用于开设且只开设迪亚天天超市及其他相关经营活动，在甲方特别许可并书面批准前提下可将部分承租房产转租给他方用于开展与迪亚天天超市运营有关的相关经营活动。租赁期限为3年，即自2013年11月19日起至2016年11月18日止。自2013年11月19日起至2015年6月22日止的年租金为人民币503,884元。自2013年11月19日起至2015年6月18日止，每月应付租金为41,990元，租金每年按约支付，先付后用，乙方应在每年的每月1日以前付款，该款项将自双方约定的乙方扣款账户中扣除。乙方应在签订本合同后的五个工作日内向甲方支付保证金38,880元，在本合同履行期间，如乙方未能付清到期费用的，甲方有权在保证金中予以抵扣，并要求乙方立即予以补足，在本合同终止后，且乙方付清所有应付款项后，甲方应无息退还保证金。有关水电费的承担，乙方经营实际发生的水、电、电话等费用，按其独立安装的水、电表读数和政府规定标准计算，由乙方在收到有关部门水电等费用凭证后5日内支付给相关部门。有下列情形之一，甲方有权选择提前终止本合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切实际损失：1、乙方未经甲方许可转租。2、乙方不开设迪亚天天超市。3、甲方无任何违约，乙方无理由逾期支付租金达一个月的。4、未经甲方同意，乙方擅自改变出租房屋用途的。5、乙方利用承租房产进行非法活动。在甲方并无违约的前提下，乙方拖欠租金，应向甲方支付滞纳金，每逾期一日，甲方有权向乙方收取滞纳租金之0.05%的滞纳金。该合同还对双方的其他权利义务作了约定。合同签订后，涉案房屋即由被告用于经营迪亚天天超市。2014年5月4日，被告与第三人黄建春签订《转让协议》，协议约定被告位于上海市闵行区龙茗路XXX号迪亚天天超市整体转让给第三人黄建春，转让价1,100,000元。2014年8月5日，第三人蓝虹取得了上海市闵行区龙之闵百货店的个体工商户营业执照，经营场所为上海市闵行区东兰路XXX弄XXX号一层102室。2014年9月19日起，被告未向原告给付涉案房屋租金。2015年1月至2月期间，被告积欠原告涉案房屋的电费5,407.92元。2015年2月10日，原告因催讨租金未果遂诉来法院，要求解除原、被告间的《租赁合同》，并就合同终止后所发生的损失向被告提出了各项主张。2015年3月26日，原告发现被告擅自搬离了涉案房屋，并将涉案房屋的装修予以损坏。2015年12月2日，第三人黄建春至本院就涉案事实作如下陈述，其于2014年5月从被告处受让涉案房屋的承租权，为此双方签订了《转让协议》，其为此向被告支付了转让款1,000,000元，转让款中包含了涉案房屋内的装修、设施、设备等。在整个转让过程中，其从未与原告有过接触。直至2014年8月，原告的工作人员到涉案房屋内向其表示，因为被告未经原告同意私自转让涉案房屋的承租权，若其需承租涉案房屋，需被告到场，先解除原、被告之间的租赁合同，原告才能与其重新签订租赁合同。但是被告一直不出面，导致其无法与原告签订租赁合同，被告在原告处的押金也不能转至其名下。其向原告支付涉案房屋的租金均是通过被告账户进行。同时原告又告诉其涉案房屋内的货架、设备都是原告的。听到原告的说辞，其发现被告不仅未按转让协议约定配合、协助其与原告签订租赁合同，同时又向其隐瞒了很多事情，1,000,000元的转让款中没有多少是被告财物，故其觉得被告存在欺诈行为。基于此，其于2014年9月起未再向原告支付涉案房屋的租金。2015年1月，原告采取断电方式迫使其将涉案房屋内的物品当废铁处理。2015年2月过年后，其又回到涉案房屋，找了废品回收人员上门以3,000元至4,000元的价格将涉案房屋里的货架、设备等都变卖。废品回收人员在涉案房屋内拆除物品时其不在场，所以可能造成涉案房屋内的供电设施、消防设施、铝合金门窗等损坏。但其认为，其支付的转让费中已包括了上述拆除的物品，故涉案房屋若确实遭到损坏，亦应由原告向被告主张赔偿。因其与原告间没有合同关系，故不知道应将涉案房屋交还给谁，所以其在出售设施设备后就直接离开了涉案房屋。以上事实，由原告提供的《租赁合同》、《上海市房地产权证》、照片、电费发票，被告提供的其与第三人黄建春间的《转让协议》，第三人蓝虹提供的工商户营业执照及当事人陈述等为证。原告为证明其有权出租涉案房屋及已发生的实际损失，向本院提供了以下证据材料：1、落款人为汪某某、落款日期为2013年1月10日的转租许可，内容为汪某某作为涉案房屋的权利人，同意雷航标将涉案房屋转租给原告，期限自2007年5月16日起至2016年12月27日止，亦同意原告在上述期限内根据自身经营需要将房屋转租给被告开设迪亚天天超市使用，合同期内租金由原告直接支付给产权方。2、落款人为汪某某的与原告于2015年6月签订的《826＃迪亚龙茗店费用清单》，内容为双方确认未结费用清单如下：1)、房租：1个月41,990.33元(2015年3月21日至2015年4月20日期间租金)；2)、2个月合同提前终止违约金83,980.66元(按合同赔偿2个月租金)；3)、未付电费5,407.92元，水费148元(见附件)；4)、垃圾清理费6,500元(见附件)；5)、加盟商撤走时对房屋损坏的赔偿金额28,000元。总计金额166,026.91元。3、2015年6月29日，原告通过银行转账向汪某某付款132,693.91元的付款凭证(原告称另33,333元系汪某某扣除了原告在承租期间交付的租赁保证金)。本院认为，原、被告签订的关于涉案房屋的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。被告在承租涉案房屋期间理应按约给付原告租金，即使诚如被告及第三人所称，自2014年5月之后系第三人实际在涉案房屋内经营使用，鉴于合同相对性原则，涉案房屋的租金仍应由被告向原告给付。现被告自2014年9月19日起未再给付原告租金，显属违约，被告除应当给付相应租金外，还应按合同约定偿某原告逾期付款的违约金。至于租金应付到何时，被告作为承租人在搬离时有将涉案房屋交还给原告的义务，并应对此承担相应的举证责任。由于第三人搬离涉案房屋时，第三人或被告并未与原告交接返还，故原告主张被告支付自2014年9月19日起至2015年2月18日止的租金及逾期付款违约金(滞纳金)，与第三人黄建春所作陈述亦相吻合，本院应予支持。至于被告与第三人间的转让纠纷，与本案原、被告间的租赁合同纠纷非属同一法律关系，故本院在本案中不作审查。关于原告主张的没收保证金。根据合同约定，在合同履行期间，如被告未能付清到期费用的，原告有权在保证金中予以抵扣，并要求被告立即予以补足，在合同终止后，且被告付清所有应付款项后，原告应无息全额退还保证金。鉴此，本院认为双方并未约定在被告欠付租金的情况下，原告可没收被告保证金，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。另因被告未在本案中提出反诉，要求原告退回保证金，本院本着避免诉累之原则，将被告已支付的保证金在其需支付的租金内作抵扣。关于原告主张的实际损失。1、向案外人偿某的提前终止违约金。鉴于被告转让并搬离涉案房屋，并不影响原告与涉案房屋产权人继续履行涉案房屋的租赁合同，故原告要求被告承担原告与涉案房屋产权人提前解除合同的违约金缺乏依据，本院不予支持。2、涉案房屋内设施的损坏赔偿费28,000元及垃圾清理费6,500元，虽然该费用是原告与涉案房屋的业主方协商后确定的，但根据原告提供的涉案房屋的照片，并结合第三人黄建春的陈述，其在搬离时确实让废品回收人员上门拆除变卖了相关设施、装修，且根据照片显示，现场确有大量的装修垃圾需要清理，故本院从公平合理的角度，酌情由被告赔偿上述两项损失计20,000元。关于原告主张的水电费，根据合同约定,涉案房屋内的水、电表均独立计取，现原告向法院提供了电费的发票，而上述期间涉案房屋确实在被告的控制之下，故被告理应承担上述期间的电费。至于水费，因原告仅提供了收据，在被告对水费收据不予确认的情况下，本院认为原告提出的水费依据不足，本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，本院判决如下：一、被告何伟胜于本判决生效之日起十日内给付原告上海迪亚零售有限公司租金人民币171,070元；二、被告何伟胜于本判决生效之日起十日内按下列计算方式偿某原告上海迪亚零售有限公司逾期偿某租金的违约金：以每月租金人民币41,990元为本金，按日万分之五计自2014年9月2日起、2014年10月2日起、2014年11月2日起、2014年12月2日起、2015年1月2日起均计算至本判决生效之日止；三、被告何伟胜于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海迪亚零售有限公司损失人民币20,000元；四、被告何伟胜于本判决生效之日起十日给付原告上海迪亚零售有限公司电费人民币5,407.92元；五、驳回原告上海迪亚零售有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,888.51元，由原告负担3,651.53元，被告负担3,236.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  林 霞人民陪审员  邓红霞人民陪审员  尹 萍二〇一六年六月二十七日书 记 员  张 辰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务.当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。