广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1971民初5699号原告东莞市金城实业有限公司，住所地：广东省东莞市石排镇，营业执照注册号：441900000479700。法定代表人王绍恒，该公司总经理。委托代理人叶松盛，广东众达律师事务所律师。委托代理人梁敏均，广东众达律师事务所实习律师。被告东莞市恩特威安防科技有限公司，住所地：广东省东莞市石排镇，营业执照注册号：441900000835980。法定代表人黄延毅。委托代理人江国荣，广东蓝天柱律师事务所律师。原告东莞市金城实业有限公司（以下简称金城公司）诉被告东莞市恩特威安防科技有限公司（以下简称恩特威公司）租赁合同纠纷一案。本院于2016年3月15日立案受理，依法适用简易程序于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告金城公司的委托代理人叶松盛，被告恩特威公司的委托代理人江国荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金城公司诉称，原、被告曾于2013年6月17日签订了《厂房租赁合同》，后被告向原告出具了《横山大基工业区厂租问题-回复函》及双方于2015年3月15日签订了《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充之一》，约定由原告将位于东莞市石排镇大基工业区9号的厂区出租给被告，租期为2013年6月17日至2023年6月16日，租金标准2018年8月17日前为每月141960元，被告应于每月28号前向原告缴交下月租金。上述合同签订后，被告曾多次出现逾期支付租金的违约情况，经过原告多次催缴及提起诉讼，被告尚能支付租金，但自2015年12月28日起被告却未能按时履行付款义务，且经原告多次催缴仍未能交付。无奈之下原告委托广东众达律师事务所于2016年2月16日向被告发送律师函，明确告知被告正式解除租赁合同及其补充协议，并要求被告马上搬离案涉租赁物。然而被告时至今日，不但仍拒不支付租金，而且拒不搬离租赁物。被告的上述行为已严重违反了合同的约定。根据《厂房租赁合同》的约定，原告有权无偿没收被告的保证金，要求被告承担违约责任。因此，为维护自身的合法权益，原告向法院起诉，请求判令：一、确认解除原、被告于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》及2015年3月16日签订的《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充协议之一》于2016年2月18日解除。二、被告向原告返还案涉租赁物即位于东莞市石排镇大基工业区9号的厂区。3、被告向原告支付拖欠的租金227136元（租金标准按141960元/月计算，自2016年1月1日起计至2016年2月18日止）。4、被告向原告支付逾期搬迁占用费（逾期搬迁占用费按双倍租金即283920元计算，自2016年2月19日起计至被告实际返还案涉租赁物之日止）。5、被告支付原告逾期支付租金、占用费的违约金（分别以每月拖欠的租金或占用费为本金，从每月逾期之日起，以拖欠天数乘以欠缴租金总额的8%计算，计至被告返还案涉租赁物之日止，逾期支付租金、占用费的违约金以拖欠的租金、占用费为限）。6、被告支付原告律师费损失20000元。7、确认原告有权直接扣除租赁保证金425880元。8、被告承担本案所有诉讼费用。被告恩特威公司辩称，1、被告没有交租金的原因是被告跟一个客户在打官司，被客户查封了被告的银行账户，因此被告只能将平时收到的少部分的流动资金用来支付工人工资，其大部分货款都进了账户，无法向原告支付租金，并不是被告不肯交，也不是被告主观的违约，而是在客观上未能支付，因此被告不属于违约。2、由于本案的租赁合同是一个无效合同，无效的原因是由于原告未曾领取到建设工程规划许可证，而只是领到建设土地规划许可证，只是做了备案手续，要领取建设工程规划许可证必须要具备以下的文件和资料，其中包括：备案证、土地使用证、建设用地规划许可证、环保部门环评及批复、安监部门的批复、施工图审查合格证、消防审核意见、人防的审核意见以及市规划部门批准的有效修建性详细规划及单体建筑方案，现在本案中的原告很大部分的资料和文件都不具备去申领建设工程规划许可证，同时东莞市规划局也没有下文同意原告建设该厂房，其实如果没有经过最起码的环评安监的通过以及人防的通过，任何部门是不敢批准建设的，所以原告的建筑物是非法的建筑物，非法建筑物的出租是无效的出租行为。因此，案涉租赁合同是无效的。请求法院驳回原告第5、6项诉讼请求。经审理查明，2013年6月17日，原告金城公司（甲方）与被告恩特威公司（乙方）签订《厂房租赁合同》，该合同约定：1、乙方租用甲方的厂区坐落在大基工业区9号，厂区和宿舍区占地面积为14000平方米，总建筑面积为17745平方米（以现场为准）。2、租赁期限为10年，即从2013年6月17日起至2023年6月16日止。3、租赁物的免租期为2个月，即从2013年6月17日起至2013年8月16日止。免租期届满次日为起租日，由起租日开始计收租金。2013年6月17日，乙方自行到租赁物处接收租赁物，乙方同意按租赁物及设施之现状承租。4、本租赁合同的租赁保证金为425880元。待厂房租赁期满，在乙方已向甲方付清了全部应付的租金及因本租赁行为所产生的一切费用，并履行完毕向甲方交还承租的租赁物等本合同所约定之责任后60天内，甲方将向乙方一次性无息退还租赁保证金给乙方。5、如因乙方原因，致使甲方垫资、代付或遭受其他损失的，甲方有权直接在保证金中扣除相应款额。如保证金受到扣除的，乙方应在扣除事项发生后3天内补足保证金，如乙方未能补足的，则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付保证金同等金额的违约金；如保证金不足以支付甲方代乙方垫资、代付或遭受的其他损失时，则甲方有权解除合同，乙方应向甲方支付保证金同等金额的违约金及赔偿甲方损失。6、工厂租金按下列标准计算：2013年8月17日至2018年8月16替，月租金为141960元；2018年8月17日至2023年6月16日，月租金为149058元。每月15号乙方负责将当月租金支付给甲方。7、乙方逾期支付租金，应向甲方支付违约金，违约金金额为：拖欠天数乘以欠缴租金总额的8%。8、若乙方违约，甲方有权无偿没收乙方的保证金，并有权终止本合同，也不承担乙方由此造成的任何损失。9、租赁期内，甲、乙双方任何一方违约，均须赔偿三个月租金给对方。有关违约金、赔偿金应在确定责任后30日内付清，否则，每逾期一日，追收违约方的违约金或赔偿金总额百分之二的违约金。10、本合同提前终止或有效期届满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期届满之日迁离租赁物及将其返还甲方。乙方逾期不迁离或不返还租赁物的，应向甲方双倍支付租金，但甲方有权书面通知乙方其不接受双倍租金，并有权收回租赁物，强行将租赁场地内的物品搬离租赁物，且不负保管责任。在租赁期限内，若遇乙方欠交租金超过一个月，甲方有权提前解除本合同。合同甲方一栏盖有“东莞市金城实业有限公司”的公章，乙方一栏盖有“东莞市恩特威安防科技有限公司”的公章及“黄延毅印”样式的印章。合同签订后，原告金城公司依约将厂房交付给被告恩特威公司使用，被告恩特威公司亦依约向原告金城公司支付厂房保证金425880元。2015年3月16日，原告金城公司（甲方）与被告恩特威公司（乙方）签订《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充协议之一》，该协议约定：1、乙方承诺将于2015年10月31日或之前拆除厂区内的招工、士多店，恢复该处厂区原貌（围墙除外）。2、乙方承诺继续租赁该厂房，并按合同约定日期交付租金。该补充协议签订后，乙方应于2015年3月28日前补回已欠租金。3、甲乙双方签署该补充协议，并在乙方补回所欠租金后，甲方同意撤销已向法院提起追究乙方责任的有关诉讼。4、甲方在乙方拆除厂区内的招工、士多店后，在没有有关政府部门干涉的前提下同意建设适当的建筑供乙方使用。5、若双方违反本协议，双方都有权随时向法院提起诉讼，追究对方违法责任，包含但不限于按主合同约定的支付违约金，及由此产生的律师费、财产保全费、担保费、诉讼费等。该补充协议甲方一栏盖有“东莞市金城实业有限公司”的合同专用章，乙方一栏盖有“东莞市恩特威安防科技有限公司”的公章及签约代表人一栏中有“黄延毅”字样的签名。双方签订该补充协议后，被告恩特威公司继续租赁原告金城公司的厂房，但被告恩特威公司从2016年1月1日起开始拖欠原告金城公司的租金。其后，原告金城公司以被告恩特威公司拖欠租金为由向本院起诉，请求依法解决。庭审中，原告金城公司提供《厂房转让合同》、《建设用地规划许可证》、《红线图》、《广东省建设项目选址意见书》、《广东省企业基本建设投资项目备案证》，主张原告金城公司是案涉厂房的所有权人。被告恩特威公司对上述证据的真实性均予以确认，但认为案涉厂房没有办理房地产权证、建设工程规划许可证，案涉合同应属无效。原告金城公司提供四份律师函及快递回执信息，主张因被告恩特威公司逾期交付租金，原告金城公司分别于2016年1月8日、2016年1月15日、2016年1月29日、2016年2月16日委托广东众达律师事务所向被告恩特威公司发送律师函，最后一份律师函通知被告恩特威公司双方的租赁合同于2016年2月15日解除，并要求被告恩特威公司于2016年2月29日前搬离案涉厂房并将该厂房完好交换给原告金城公司。如被告恩特威公司逾期未搬离的，要求被告恩特威公司按双倍租金标准支付占用费，由此产生的费用及损失由被告恩特威公司承担。被告恩特威公司对原告金城公司快递的行为予以确认，但认为无法确认收到的就是原告金城公司提供的律师函，表示对律师函的内容无法确认。原告金城公司提供《民事诉讼委托合同》及律师费发票，主张为案涉诉讼花费律师费20000元，该款依据《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充协议之一》的约定应由被告恩特威公司支付。被告恩特威公司对《民事诉讼委托合同》及律师费发票的真实性确认，但认为案涉租赁合同无效，被告恩特威公司不应承担违约责任。另查明，案涉厂房没有办理房地产权证，也没有取得建设工程规划许可证。另原告金城公司认为如本院认定案涉《厂房租赁合同》无效，其同意放弃违约金的请求。以上事实，有原告金城公司提供的《厂房租赁合同》、《横山大基工业区厂租问题-回复函》、《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充协议之一》、《厂房转让合同》、《建设用地规划许可证》、《红线图》、《广东省建设项目选址意见书》、《广东省企业基本建设投资项目备案证》、律师函及快递回执信息、《民事诉讼委托合同》及律师费发票及庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告恩特威承租原告金城公司的厂房，原、被告双方成立租赁合同关系。本案的争议焦点为：一、原、被告双方签订的租赁合同是否有效；二、被告恩特威公司应向原告金城公司支付的租金（使用费）数额；三、被告恩特威公司应否承担违约责任。关于第一个争议焦点，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条关于“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，案涉厂房既未取得房地产权属证书，亦未取得建设工程规划许可证，应为不得交付使用的厂房。由此，案涉的《厂房租赁合同》应为无效合同，故本院认定原、被告双方于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》及2015年3月16日签订的《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充协议（之一）》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条关于“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。”的规定，案涉租赁合同无效，被告恩特威公司应将案涉租赁物返还给原告金城公司。考虑到被告恩特威公司仍一直占用使用案涉租赁物，让被告恩特威公司另行找新址搬迁应给予合理的期限，该期限本院酌定为三十日。关于第二个争议焦点，首先，虽然案涉租赁合同无效，但被告恩特威公司使用了原告金城公司的厂房，故应向原告金城公司支付厂房使用费。其次，根据原告金城公司提供的快递回执，原告金城公司已将律师函快递给被告恩特威公司。虽然被告恩特威公司表示对律师函的内容不予认可，但其并没有提供任何证据证明原告金城公司向其邮寄的律师函与向本院提交的律师函不符，故本院对被告恩特威公司的主张不予采纳，认定原告金城公司已向被告恩特威公司发送律师函，要求被告恩特威公司于2016年2月29日前搬离案涉租赁物。再次，本院参照双方合同约定的租金标准计算使用费的数额，因双方约定合同期限内的租金按141960元/月计算，逾期搬迁的租金按双倍即283920元/月计算，故被告恩特威公司应向原告金城公司支付厂房使用费为：141960元×2个月+283920元/月×3个月（暂计至2016年5月31日）=1135680元（暂计至2016年5月31日，其余使用费以283920元/月的标准从2016年6月1日起计至搬离之日止），原告金城公司超出该标准的范围本院不予支持。关于第三个争议焦点，因案涉《厂房租赁合同》无效，故租赁合同中关于违约责任的约定无效，故原告金城公司请求被告恩特威公司支付违约金，于法无据，本院不予支持。关于律师费问题，原告金城公司提供了《民事诉讼委托合同》及律师费发票，证明原告金城公司为本案诉讼花费律师费20000元的事实，被告恩特威公司对原告金城公司提供的《民事诉讼委托合同》及律师费发票的真实性予以确认，故本院对《民事诉讼委托合同》及律师费发票的真实性予以确认，认定原告金城公司为本案诉讼花费律师费20000元。虽然双方于2015年3月16日签订的《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充协议（之一）》无效，但该律师费属于原告金城公司的实际支出的费用，属于原告金城公司的实际损失，且双方在补充协议约定：“若双方违反本协议，双方都有权随时向法院提起诉讼，追究对方违法责任，包含但不限于按主合同约定的支付违约金，及由此产生的律师费、财产保全费、担保费、诉讼费等”。而本案的诉讼是由于被告恩特威公司拖欠原告金城公司使用费引起，故原告金城公司请求被告恩特威公司支付律师费20000元，于法有据，本院予以支持。至于保证金问题，因本院已认定案涉《厂房租赁合同》无效，故原告金城公司要求没收被告恩特威公司的保证金，于法无据，本院不予支持。但原告金城公司返还保证金被告恩特威公司的前提是被告恩特威公司搬离厂房前没有拖欠原告金城公司的租金或垫资款，而被告恩特威公司至今仍未搬离案涉厂房，故本院现无法以保证金抵扣被告恩特威公司拖欠原告金城公司的租金。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条的规定，判决如下：一、确认于2013年6月17日签订的《厂房租赁合同》及2015年3月16日签订的《东莞市石排镇横山大基工业区9号厂房租赁补充协议（之一）》无效。二、被告东莞市恩特威安防科技有限公司应在本判决发生法律效力之日起三十日内向原告东莞市金城实业有限公司返还位于东莞市石排镇大基工业区9号的厂房。三、被告东莞市恩特威安防科技有限公司应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市金城实业有限公司支付厂房使用费1135680元（该使用费暂计至2016年5月31日，其余使用费以283920元/月的标准从2016年6月1日起计至被告东莞市恩特威安防科技有限公司搬离案涉厂房之日止）。四、被告东莞市恩特威安防科技有限公司应当在本判决发生法律效力之日起十日内向原告东莞市金城实业有限公司支付律师费20000元。五、驳回原告东莞市金城实业有限公司的其他诉讼请求。如被执行人不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8026.44元（该款原告金城公司已预交），由原告东莞市金城实业有限公司承担736.44元，被告东莞市恩特威安防科技有限公司承担7290元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  陈志彪二Ｏ一六年二Ｏ一六年六月一日书记员  伍冬红附相关法律条文：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占用费用的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因无效合同受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。