安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）皖01民终1430号上诉人（原审原告）：张士虎，安徽星际传媒有限公司职员。委托代理人：高菲，安徽昊华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：合肥墨荷园园林发展有限责任公司，住所地安徽省合肥市环湖东路360-1号，组织机构代码71394362-3。法定代表人：陈先霞，总经理。被上诉人（原审被告）：安徽荣远置业有限责任公司，住所地安徽省合肥市庐阳区大杨镇照山社居委B区移民安置区39栋28号，组织机构代码55921345-3。法定代表人：舒世发，总经理。上列两被上诉人共同委托代理人：耿召军，北京盈科（合肥）律师事务所律师。上诉人张士虎因房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2015）庐民一初字第03871号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张士虎一审诉称：20l1年12月10日，本人与合肥墨荷园园林发展有限责任公司（以下简称墨荷园公司）签订订购协议，购买墨荷园公司出售的位于合肥市庐阳区北二环与四里河路交汇处的“墨荷名邸”1栋1706室，房屋面积86.2平米，单价4886元，房屋总价421l73元。本人于订购当日交付房屋定金20000元整。因本人所在单位安徽星际传媒有限公司（以下简称星际传媒）与墨荷园公司有户外广告合作，墨荷园公司尚欠星际传媒广告费l40250元，双方协商由墨荷园公司所欠l40250元中的103518元置换作为本人支付的房屋首付款，荣远置业公司于2012年9月19日向本人开据了首付款收据，并书面向本人承诺在一个月内将所购房屋备案到本人名下。然而，墨荷园公司却迟迟不履行交付房屋的义务，也不协助办理房屋产权登记手续，本人多次找墨荷园公司协商未果，现诉至法院要求判令：1、解除本人与墨荷园公司、安徽荣远置业有限责任公司（以下简称荣远置业公司）之间的商品房买卖合同；2、墨荷园公司、荣远置业公司立即返还购房款123518元及利息34090元（123518＊6.9%＊4年，以123518元为基数按银行同期贷款利率自2011年12月10日开始计算至2015年12月10日，之后顺延计算至款清时止）；3、墨荷园公司、荣远置业公司赔偿房价溢价损失150000元；4、墨荷园公司、荣远置业公司赔偿损失123518元；5、本案的诉讼费由墨荷园公司、荣远置业公司承担。墨荷园公司、荣远置业公司一审辩称：1、我方同意解除合同；2、张士虎并没有实际支付123518元，故解除后不存在返还该款，双方没有约定利息，即使计算利息也应按现行利率标准；3、张士虎没有实际支付房价，故不存在溢价损失；4、涉案房屋并没有出售给大杨公司，是经营困难融资，没有一房数卖。3、涉案墨荷名邸已经转给了荣远置业公司，首付款也是荣远置业公司开据的发票，故墨荷园公司不承担责任。一审法院经审理查明：20l1年12月10日，张士虎（乙方）与墨荷园公司（甲方）签订了墨荷名邸定购协议一份，协议约定：定购房号为1栋1706室，房屋面积86.2平米，单价4886元，房屋总价421l73元。付款方式为一次性付款95折，首付60%以上（含60%）96折，首付30%98折，定金2万元，协议签订时支付，作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，该定金转化为房价款，房屋预定期为5天，乙方于2011年12月15日前墨荷名邸营销中心与甲方签订商品房买卖合同。甲、乙双方均在协议上签名盖章。协议签订当日，张士虎交付定金2万元整，乙方出具了2万元定金收据。星际传媒与墨荷园公司有户外广告合作，墨荷园公司尚欠星际传媒广告费l40250元，2012年9月19日荣远置业公司出具的一份说明中明确，“灯杆旗广告费冲抵墨荷名邸”1栋1706室首付款人民币103538元，于合同签订后支付给星际传媒，余款36712元未付清”。荣远置业公司于2012年9月19日向张士虎开据了首付款收据。2012年9月19日荣远置业公司书面向张士虎承诺在一个月内将所购房屋备案到张士虎名下。但其未能如约办理，张士虎催告未果，现诉至法院要求判令如所请。另查明：本案商品房墨荷名邸1#1706现已备案在合肥大杨企业集团总公司名下。2012年5月7日墨荷名邸项目投资主体由墨荷园公司变更为荣远置业公司。原判认为：本案双方争议的焦点问题是：一、本案双方的定购合同是否应当认定为商品房买卖合同。一、本案双方存在商品房的定购合同，张��虎预交了定金2万元，另103538元首付款荣远置业公司向张士虎出具了收据，虽然其否认收到该款，但张士虎提供了说明、户外广告发布合同等证据材料，并申请证人到庭，证明各方同意由墨荷园公司所欠广告公司l40250元广告费中的103518元作为张士虎支付的房屋首付款，故荣远置业公司出具收据的行为可以认定为其收到购房款，其否认未收到该款的抗辩该院不予采信。根据最高院商品房买卖司法解释规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备商品房销售管理办法第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。故本案双方的定购合同应当认定为商品房买卖合同。二、张士虎诉讼请求应否支持。本案双方合同关系成立并生效的情况下��双方均应依约履行各自的权利义务。但由于本案商品房现已备案在合肥大杨企业集团总公司名下，本案合同已不具备继续履行的条件，该院向张士虎作出释明。张士虎现要求解除双方之间的商品房买卖合同，因合同已不具备继续履行的条件，故该院予以支持。张士虎要求立即返还购房款123518元，因合同解除，荣远置业公司依法应予返还；张士虎要求支付利息34090元（123518＊6.9%＊4年，以123518元为基数按银行同期贷款利率自2011年12月10日开始计算至2015年12月10日，之后顺延计算至款清时止），该院可支持29644.32元（123518＊6%＊4年）；张士虎要求赔偿房价溢价损失150000元，因张士虎并未举证证明具体的溢价情况，该院不予支持。墨荷园公司、荣远置业公司赔偿张士虎损失123518元，其依据的是商品房买卖合同第八条的规定，但本案墨荷园公司、荣远置业公司并不符合���条规定的情形。张士虎要求墨荷园公司、荣远置业公司承担责任，因本案房产的投资主体已变更为荣远置业公司，故张士虎要求墨荷园公司承担责任，该院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十四条、第九十七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第八条之规定，判决：一、解除张士虎与合肥墨荷园园林发展有限责任公司于20l1年12月10日签订的墨荷名邸定购协议；二、安徽荣远置业有限责任公司于判决生效之日起十日内一次性支付张士虎123518元、利息29644.32元（以123518元为基数按银行同期贷款利率自2011年12月10日计算至2015年12月10日，之后顺延计算至款清时止）；三、驳回张士虎其他诉讼请求。案件受理费减半收取为3924元，由张士虎负担2524���，安徽荣远置业有限责任公司负担1400元。张士虎上诉称：一审法院部分事实认定不清，适用法律不当，从而作出错误判决。1、本人于2011年购买案涉房屋，当时房价是4886元／平方米，本人前期已将款项支付给对方，无力再去别处购房。现对方违约无力履行交付房屋义务，使本人遭受购买不能的损失，也错过在别处购房的机会。现时隔四年，合肥市在2016年1月份住宅成交均价为9008元／平方米，本人一审主张的溢价损失切合实际且有法律依据，应予支持。2、双方之间在2011年12月10日签订的订购合同合法有效，具备商品房买卖合同主要内容，一审法院认定该份协议为商品房买卖合同，本人对此予以认可。但是，对方在2014年4月24日将该房屋出售给合肥大杨企业集团总公司，并办理备案登记，以致本人的合同目的无法实现，一审法院对此事实也予查明。本案情形符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的相关规定，然而一审法院却驳回本人诉讼请求错误。综上，请求二审法院撤销一审判决第三项，改判墨荷园公司、荣远置业公司赔偿本人溢价损失150000元，赔偿损失123518元，或发回重审，本案诉讼费由墨荷园公司、荣远置业公司承担。墨荷园公司、荣远置业公司二审辩称：张士虎的上诉请求没有事实和法律依据。1、其当初购房，是用其他事由的债权冲抵房价款，没有实际支付，剩余款项也没有支付，其请求溢价损失，不应得到支持。2、涉案项目开发，在外有较多债务，项目房屋被查封、融资抵押等情况非常多，我方并不是不想履行合同，是履行不能，该房不存在一房多卖的情况，其第二项诉请不应得到支持。本院对一审法院查明的双方无争议的事实予以确认，并另查明以下事实：案涉房屋于2014年4月24日备案登记在合肥大杨企业集团总公司名下。本院认为：2011年12月10日，张士虎与墨荷园公司签订《订购协议》，约定张士虎订购案涉房屋，支付定金2万元，并于后期以星际传媒的广告费冲抵购房首付款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”一审法院据此认定双方之间订立的《订购协议》为商品房买卖合同具有事实及法律依据，本院予以确认。本案中，张士虎所交纳的购房首付款系冲抵荣远置业公司的其他原有债务，并非张士虎本人直接支付，考虑到张士虎本人为购买案涉房屋仅支付定金2万元，对于张士虎上诉主张按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定赔偿123518元的请求，本院不予支持。对于张士虎上诉主张的溢价损失请求，因与本案并不具有法律上的因果关联关系，一审法院对其主张的溢价损失请求未予支持，本院予以支持。对于原审判决双方无争议的事项，本院予以维持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5403元，由张士虎负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  马枫蔷代理审判员  余海兰二〇一六年六月十二日书 记 员  胡梦云附相关的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。