上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第4518号原告(反诉被告)上海大脚丫实业有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人李洪友，经理。委托代理人李志国，上海富勤律师事务所律师。被告(反诉原告)邓英霞，女，1970年9月3日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人高在涵，上海市申达律师事务所律师。委托代理人刘创，上海市申达律师事务所律师。第三人中国工商银行股份有限公司上海市静安支行，住所地上海市静安区。负责人吴晓春，行长。委托代理人汪欣。原告上海大脚丫实业有限公司诉被告邓英霞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月23日受理后，依法由审判员刘志宏独任审判。审理中，被告邓英霞于举证期内提出反诉，本院受理后，于2016年2月19日公开开庭进行了审理。2016年5月5日，本院追加了中国工商银行股份有限公司上海市静安支行为第三人参加诉讼，于2016年6月3日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称：原告)的委托代理人李志国，被告(反诉原告，以下简称：被告)及其委托代理人高在涵、刘创，第三人的委托代理人汪欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年12月签订《上海市房屋租赁合同》，约定，被告将坐落于上海市安远路XXX号底层、安远路XXX号XXX室的房屋(以下简称：系争房屋)出租给原告，租赁期限自2011年1月7日至2016年1月6日，合同期满后，原告有优先续租权。合同签订后，原告对系争房屋进行了装修，并投入广告宣传。合同履行期间，原告再三表示，作为品牌连锁店，不可能只租赁五年，合同期满后肯定会续租，被告也一直表示同意。不料被告于2015年11月15日发给原告一份通知书，称被告已经与第三人签订了房屋租赁合同，要求原告于2016年1月8日之前返还房屋。原告随之与被告进行协商，未果，遂诉至法院，请求法院判令：1、继续履行原、被告之间签订的《上海市房屋租赁合同》；2、原告对系争房屋享有优先续租权，在同等条件下，被告应当将系争房屋出租给原告；3、被告支付原告违约金人民币500,000元(以下币种均为人民币)。被告辩称及反诉称，租赁合同已经到期终止，原告应将系争房屋返还被告；合同约定，原告要求续约的，应在合同期满前六个月通知被告，但双方在实际履行过程中，原告从未向被告提出续约的要求，且被告与第三人签订租赁合同之前也多次告知原告，重新签订租赁合同的，年租金应上涨至900,000元，但原告不接受被告新的租金价格，被告只能与第三人签订房屋租赁合同，新的租赁合同的年租金为900,000元。被告已尽告知义务，没有违反合同的约定，不构成违约；合同到期后，原告未按约返还房屋，已构成违约。由于原告的违约，致被告与第三人之间的房屋租赁合同至今无法履行，给被告造成了严重的损失。故被告不同意原告的诉讼请求，并提起反诉，要求法院判令：1、原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》到期终止，原告立即搬离系争房屋；2、原告按照被告与第三人签订的租赁合同约定的租金标准(每日2,500元)向被告支付2016年1月7日至房屋返还之日止的房屋使用费(暂计算至2016年4月6日为227,500元)；3、原告支付被告违约金500,000元。第三人述称，2015年6月，第三人通过物业联系到被告，得知系争房屋由原告租赁使用，在了解了租赁期限后，第三人通过评估、内审、洽谈等流程后，于2015年11月与被告签订了房屋租赁合同，双方约定于2016年1月8日办理房屋交接，但被告未按约向第三人交付房屋，第三人不得已于2016年5月16日与被告解除了房屋租赁合同。第三人现在只能重新寻找新的网点，而今年的租金已经高于去年，第三人的损失金额目前还无法确定，故第三人保留追究被告违约的权利。原告针对被告的反诉称，租赁合同虽然到期，但原告的优先续租权并未得到解决，在解决之前，原告不应搬离；租赁合同尚在延续期间，应该按原租赁合同约定的租金标准支付租金；被告剥夺了原告的优先续租权，违约责任在被告，原告不应支付被告违约金500,000元。综上，原告不同意被告的反诉请求。经审理查明，系争房屋坐落于上海市静安区安远路XXX号底层、安远路XXX号XXX室，房地产权利人为被告。2010年12月1日，原、被告签订了一份《上海市房屋租赁合同》，约定，被告将系争房屋(建筑面积为396平方米)出租给原告，租赁期为5年，自2011年1月7日至2016年1月6日止(合同期满后，原告有优先租赁权)，2010年12月7日至2011年1月6日为免租金装修期；双方约定每年租金为600,000元，租金支付方式为每三个月支付，先付后用；原告同意支付被告押金150,000元，押金系原告为确保房屋及其附属设施之完好及租赁期内发生的相关费用应付未付届时需结算之保证作用，押金不能作为租赁期内的欠租或月租，而只能是在租约解除或期满终止时，以后多退少补抵扣、结算处理各项付费之用；此押金被告应于租赁关系解除或届满终止时，在原告腾空退房，结清各项杂费当日即无息退还给原告；租赁期满后，在原告将物业归还被告时，原告应将承租的房屋及设施等在完整、正常状态下交还给被告验收清点，如果将被告的房屋设施、设备人为损坏，原告无条件按价赔偿，无条件将装修装饰送给被告，证照等退房前提前注销；原告在租赁期满后，如需续租，应提前6个月告知被告，由双方另行协商续租事宜，在同等条件下，原告有优先续租权；如原告已表示不再续租，在本租赁合同自然期满前6个月书面通知被告，并必须配合被告给新房客看房时给予方便；任何一方，如未按本合同的任何条款履行，应作为毁约和违约行为，有过错的一方应支付违约金给对方，双方同意违约金定为500,000元，若此违约金不足以弥补无过错方的损失，则有过错的违约方还需另再赔偿补足给对方。合同签订后，原告支付了租金押金150,000元，被告也向原告交付了房屋。2015年7月22日，被告发函原告，内容为，双方的租赁合同将于2016年1月6日租期届满，被告特书面告知原告，如原告在7天内不书面答复续租，按合同条款的约定，视为不再续租。同年7月26日，原告回复被告，表示，合同租期期满，原告将与被告面谈有关合作细节，洽谈后，再定夺是否续租及签订协议。2015年8月20日，被告再次发函通知原告，称，原告至今没有明确续租的书面答复，根据合同约定，视为原告最终不再续租，双方之间的租赁关系到期自然终止；双方曾于2015年8月12日有过一次面谈，但由于租金的分歧而无果，被告与新一任的租客正在讨论租赁合同的细节条款，在众多的租客中，被告很慎重地挑选租客是开证券交易所，租金都是不低于900,000元；被告也希望长期合作，但即使将年租金降低到了810,000元的特别优惠价，原告仍然无法承受，所以本期合作，到期圆满结束。2015年11月19日，被告与第三人签订了《房屋租赁合同》，约定，被告将系争房屋出租给第三人，租赁期限自2016年1月8日至2021年1月7日止，年租金为900,000元。2015年11月15日，被告发函通知原告，被告已经与新的租客签订了租赁合同，并于2016年1月8日之前交房，如果逾期不交，被视为严重违约，将承担严厉的违约金，因此，原告应于2016年1月6日租期届满前，按约定的状态交还房屋；被告曾多次电话询问，书面告知原告，原告没有表示过要续租，原告应提前做好交还房屋的一切准备工作。原告收到通知后，于同年11月18日复函被告，内容为，收到被告2015年11月15日的《通知书》感到十分惊讶！原告作为连锁经营企业，按照一般常规，都是必须连续续租的，只是被告提出租金递增50%的要求，原告认为过高，不符合当初被告对原告的承诺，也不符合市场行情和市场规律，希望被告能考虑比较适当的递增比例，后来联系才知道，被告是因为想租给别人，才故意开这么高的递增率……再次函请被告于合适的时间，安排双方就续租事宜洽谈，希望被告能按照合同约定继续租给原告，具体递增率，待约见时再面谈。被告收到函件后，于2015年11月26日向原告发出一份《房屋移交通知书》，内容为，被告多次发函、电话通知、询问原告，如果继续租赁系争房屋，尽快确认并与被告签约，但原告迟迟不与被告签订续租合同；早在2015年8月12日被告专门来原告处当面告知，新的租金价格至少900,000元，原告代表金三江先生立即表示，即使600,000元的租金，原告也是亏本经营，假如优惠至810,000元，原告也无法承受……现在，被告明确告知原告，被告已将系争房屋出租给了中国工商银行，年租金900,000元。被告如果不按时交房，将遭受无法拒绝的诉讼和处罚；如果原告到期不搬走，被告的律师即刻提起诉讼……被告将于2016年1月6日上午十点前来收房，收房时，被告将率律师团队现场录像取证，请原告安排公司主管人员配合交房。2015年12月16日，被告再次向原告发出《交还房屋通知书》，称，双方之间的租赁合同即将到期，自然终止，被告已经把系争房屋出租给了中国工商银行，被告将于2016年1月6日上午十点前来收房。2015年12月29日，被告通过律师发函原告，内容为，原、被告之间的房屋租赁关系将于2016年1月6日终止，被告已多次书面要求原告按时办理房屋交接手续及系争房屋相关的工商登记注销手续，但原告始终未予正面回应。现被告律师函告原告，被告将于2016年1月6日13点30分至系争房屋办理房屋交接手续，原告应予以配合；原告应于租赁合同到期前办理完毕与系争房屋有关的工商登记注销手续。原告收到函件后，认为被告侵犯了原告的优先续租权，构成违约，遂诉至法院，请求法院判如诉请。另查，原告支付租金至2016年1月6日。审理中，第三人及被告均表示双方之间的租赁合同已经于2016年5月16日解除。以上事实，由原告提供的上海市房地产权证、《上海市房屋租赁合同》、2015年11月18日原告发出的《续约商谈(复)函》、2015年11月26日被告发出的《房屋移交通知书》、2015年12月16日被告发出的《交还房屋通知书》，被告提供的2015年7月22日被告发出的《通知》、2015年7月26日原告复函、2015年8月20日被告发出《通知》、被告与第三人签订的《房屋租赁合同》、2015年11月15日被告发出的《通知书》、2015年12月29日被告发出的《律师函》、2016年4月15日第三人发出的《履约催告书》、2016年5月16日第三人发出的《解除〈房屋租赁合同〉通知书》以及当事人的庭审陈述为证，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，原、被告于2010年12月1日签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，合法有效。原、被告在合同中约定的优先续租权并不违反法律规定，在当事人双方之间具有约束力。所谓的优先租赁权是指租赁合同到期后，出租人对租赁物继续出租时，原承租人在同等条件下享有优先租赁的权利。优先续租权须在同等条件下行使。同等条件是指出租人欲另与他人订立房屋租赁合同而达成的租赁条件，包括同一租金、同一租期、同一付款方式、期间及同一其他交易条件。被告与第三人就系争房屋签订新的租赁合同前，曾通知原告，其与新的租客正在洽谈新的租赁合同，新的租赁合同的租金不低于每年900,000元，被告给予原告至少在租金价格上与新的租客是同一条件。优先续租权体现在房屋租赁期限届满前，出租人欲另行与他人订立下一个房屋租赁合同阶段，当出租人在合理期限内通知承租人新的租赁条件，承租人必须在此段期限内主张优先承租权，否则，此项权利即告消灭。本案中，被告已经于2015年8月20日通知原告，其正与新的租客商谈新的租赁合同，并告知原告新的租金价格，原告在被告与第三人签订新的租赁合同之前，将近三个月的时间内未就此向被告主张该优先续租权，原告的优先续租权已经消灭。原告诉称被告违约，与事实不符，本院不予采信。租赁合同到期后，双方就新的租赁合同签订应重新进行协商，协商不成的，双方应按原合同的约定履行，故原告要求继续履行双方之间的房屋租赁合同，依据不足，本院不予采信。综上，原告全部的诉讼请求，本院不予支持。原、被告之间的《上海市房屋租赁合同》因合同到期而终止。合同终止后，原告应按合同约定，如期将系争房屋返还给被告，原告未按约返还，被告据此反诉要求原告搬离系争房屋并无不当，本院予以支持。合同到期后，原告仍继续占用房屋，给被告造成了损失，被告主张原告支付自2016年1月7日起至原告实际返还房屋之日止的使用费，并无不当，本院亦予以支持。房屋使用费的标准，应参照原租赁合同中约定的租金标准。被告要求原告按照其与第三人签订的租赁合同中约定的租金标准支付房屋使用费，缺乏依据，本院不予采信。原告未按约返还房屋，构成违约，原告应按合同约定支付违约金500,000元。租赁合同终止后，被告应返还原告租金押金150,000元，该笔款项与原告的欠款予以抵扣。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条第(一)项、第一百零九条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、原告上海大脚丫实业有限公司与被告邓英霞之间的《上海市房屋租赁合同》于2016年1月6日终止；二、原告上海大脚丫实业有限公司全部的诉讼请求，本院不予支持；三、反诉被告上海大脚丫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内从上海市安远路XXX号底层及安远路XXX号XXX室房屋腾空迁出，将该房屋返还反诉原告邓英霞；四、反诉被告上海大脚丫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内按原合同约定的租金标准支付反诉原告邓英霞自2016年1月7日至实际搬迁之日止的房屋使用费；五、反诉被告上海大脚丫实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付反诉原告邓英霞违约金500,000元(与反诉被告支付的租金押金150,000元予以折抵)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费8,880元，减半后为4,440元，由原告上海大脚丫实业有限公司承担。反诉案件受理费5,537.50元，由反诉原告邓英霞承担387.50元，反诉被告上海大脚丫实业有限公司承担5,150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘志宏二〇一六年六月二十三日书记员  黄青兰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。