广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5223号上诉人（原审被告）:陈汝梅，住广东省从化市。委托代理人:黄榕莲，住广东省从化市。被上诉人（原审原告）:从化市远达实业有限公司，住所地广州市。法定代表人:叶伟章，职务:经理。委托代理人:曾洁香，广东韬策律师事务所律师。上诉人陈汝梅因与被上诉人从化市远达实业有限公司（以下简称远达公司）物权保护纠纷一案，不服广州市从化区人民法院（2014）穗从法房初字第849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2001年，中国建设银行股份有限公司从化支行（以下简称从化建行）向原审法院申请对从化市第二建筑工程公司（以下简称二建公司）尚欠的款项进行强制执行，在处理上述案件的土地及上盖定着物的过程中，为妥善安置原居住在二建公司宿舍的12户职工，经从化建行代表和二建公司代表与12户职工达成每户补偿搬迁费5000元且将其安置居住在从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层，安置居住的标准按照每户约十五平方米的面积。上述搬迁费由十二户职工签署委托书委托李某乙前往法院领取，以上事实有十二户签名出具的委托予以佐证。再查，2002年，广州市中级人民法院以（2002）穗中法民三初字第48号民事判决书，确认从化市街口镇信用合作社对二建公司享有的债权转让给光大资产托管有限责任公司（以下简称光大公司）合法、有效。上述民事判决书生效后，光大公司向广州市中级人民法院申请强制执行，该院执行局以（2003）穗中法执字第166号民事裁定书裁定该案由原审法院执行。2004年，原审法院作出（2003）从法执字第381号恢字1号民事裁定书裁定，拍卖二建公司位于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层以偿还欠款。2004年10月11日，原审法院发出拍卖公告，责令居住于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的住户于2004年10月30日迁出。2008年5月29日，原审法院作出（2003）从法执字第381号恢字1号民事裁定书裁定拍卖二建公司位于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层以偿还光大公司的欠款。2008年9月3日、2008年10月30日，原审法院两次发出拍卖公告且张贴于涉案房屋处，责令居住于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的住户迁出。2008年10月31日，包括黄榕莲在内的12人向原审法院提交书面报告对于执行拍卖提出异议。2008年12月17日，原审法院向异议人发出听证通知书并张贴于涉案房屋处。2008年12月25日，原审法院举行了执行听证，陈汝梅到庭参加听证。2009年10月9日，原审法院做出了（2009）从法执异字第15号民事裁定书，该裁定书裁定，驳回陈汝梅等12人的执行异议申请。2009年10月9日，原审法院再次作出拍卖公告及执行裁定书且张贴于涉案房屋处，责令居住于从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的住户于2009年10月19日前迁出。2009年10月16日，原审法院发出通知一份且张贴于涉案房屋处，通知陈汝梅如对（2009）从法执异字第15号民事裁定书有异议需及时主张权利。2009年12月7日及2009年12月16日，原审法院作出拍卖通知书且以执行笔录记录通知陈汝梅具体拍卖事宜的过程，后原审法院委托广东省金安拍卖行拍卖从化市河东南路木壳岭20号之四首层。2009年12月30日，广东省金安拍卖行出具拍卖结果报告一份，该报告载明，远达公司以144899元的价格竞拍涉案标的。2009年12月30日，广东省金安拍卖行与远达公司签订《拍卖成交确认书》，该确认书第一条载明：拍卖标的物名称及规格：广东省从化市江埔街河东南路木壳岭20号之四首层；概况：建筑物面积约215.6平方米（按现状，不交吉）。合同的第六条约定：买受人一旦竞得上述标的即表明买受人接受该标的物的全部现状（包括可能存在的瑕疵），如出现上述任何差异，所产生的全部投资（竟买）风险全部由买受人承担，委托人应收取的拍卖成交价款及拍卖人收取的佣金不作退补；合同第八条约定：上述标的位于第三方厂房内，没有道路通行，不交吉，房内居住人员的安置等问题的风险全部由买受人承担。2010年2月1日，原审法院作出裁定书裁定及协助执行通知书，将从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的房屋过户给远达公司。2012年4月12日，远达公司取得从化市街口街河东南木壳岭20号之四首层的房地产权证书。远达公司于2014年9月26日向原审法院提起本案诉讼，以陈汝梅不同意搬出涉案房屋为由，请求法院判令：1.陈汝梅停止侵权，立即从远达公司所有的位于从化市从城大道91号首层房屋搬出，并将该房屋腾空给远达公司；2.陈汝梅从远达公司起诉之日起至陈汝梅将上述房屋腾空给远达公司之日止，按照每月498元计算，赔偿由于陈汝梅占用远达公司房屋造成的损失；3.案件的诉讼费由陈汝梅承担。后远达公司在原审庭审过程中向该院申请撤回了其上述第2项诉请。陈汝梅在原审中答辩称：1.陈汝梅是二建公司的下岗职工，从二建公司成立以来，陈汝梅便一直居住在从化街口河东南路木壳岭20号的二建公司预制场职工平房宿舍。2002年二建公司破产时，因拍卖场地及厂房，经法院协调，陈汝梅被安排入住木壳岭20号之四首层（即职工宿舍楼首层）至今。木壳岭20号之四首层原属二建公司的仓库，后改造成十二间房屋，每间面积只有十五平方米，门口有预留的四米宽的入口通道。门前为陈汝梅自建的厨房生活用地，上述事实法院有备存档案资料可查。2.安置陈汝梅入住涉案房屋是有字据为证，该字据由二建的预制场厂长李某乙保管，后上述字据被二建公司的领导收取，其应知晓事情经过。陈汝梅并非无缘无故搬迁至涉案房屋居住，从2003年至今，陈汝梅都有水电缴纳凭证。陈汝梅集体水表编号5948、扣取电费账号36×××93。3.2002年，二建公司破产后，光大公司的债务已由拍卖二建公司的办公大楼及木壳岭20号的二建公司预制场场地及建通机械厂的厂房、设备抵债还清。2009年10月，二建公司领导又与光大公司私下商定对涉案房屋进行拍卖。陈汝梅对于此事曾上访至广州中级人民法院信访办。4.2009年12月30日，法院安排对木壳岭20号之四首层房产进行拍卖，居住于此的十二户居民要求集体竞拍，但因不符合相关条件被拒。最终拍卖结果与底价相差无几，远达公司竞拍取得涉案的房屋。5.2010年之后，远达公司不断骚扰陈汝梅，先是用钩机钩断陈汝梅的生活水管，后封锁路口阻止陈汝梅出入，并以欺骗的方式诱骗陈汝梅签下确认的字据。6.远达公司为谋求发展已经与涉案房屋所在楼房的二楼至四楼住户私下协商购买。远达公司在竞拍之前应知晓涉案房屋中有困难下岗职工居住。7.陈汝梅曾就涉案房屋的具体处理向从化建委及广州市中级人民法院信访办反映情况。8.陈汝梅要求远达公司的高层当面与陈汝梅协商解决问题。按照陈汝梅现居住房间的面积15平方米的二手房市场价格安置补偿，现陈汝梅要求远达公司补偿同面积的房产。原审审理中，远达公司与陈汝梅一致确认位于从化市从城大道91号首层（原从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）103房（面向楼梯往左数第三间）由陈汝梅使用。另，陈汝梅并非二建公司的员工，陈汝梅的丈夫黄某乙原属二建公司员工，陈汝梅作为员工家属居住使用涉案房屋。原审诉讼中，远达公司向原审法院提交《关于黄榕莲、李某丙、罗某、李某丁、陈汝梅案件的处理意见》，该意见载明：因陈汝梅强行占用远达公司的涉案房产，导致远达公司对涉案房产无法正常使用，经多次与陈汝梅交涉其仍拒绝搬出。诉讼期间，远达公司为减少矛盾，圆满解决双方纠纷，做出大量让步，其中刁某、王某、黄某丙案件已调解结案。现远达公司结合本案的实际情况，愿意一次性支付陈汝梅70000元款项，陈汝梅搬出涉案房屋，从而彻底解决双方的纠纷。原审法院认为：本案属于物权保护纠纷，主要涉及以下三方面问题：一、涉案房屋权属问题涉案房屋原属二建公司，因二建公司欠债未还被原审法院依法强制拍卖。远达公司通过合法竞拍的从化市从城大道91号首层（原地址为从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）房屋（包括涉案房屋），现已取得合法的权属证书（权利证号为：粤房地权证从字第××号）。涉案房屋在拍卖之前陈汝梅曾向原审法院提出执行异议，原审法院依法公开进行了听证程序，并以（2009）从法执异字第15号民事裁定书裁定驳回执行异议申请，该执行裁定已发生法律效力。根据《中华人民共和国物权法》第十七条其中规定，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明；第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或消除危险；第三十九条规定，所有权人对自己所有的不动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。现远达公司是涉案房屋的所有权人，远达公司对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，陈汝梅并未提交证据证明其对涉案房屋有合法的占有、使用的权利。因此，远达公司可要求陈汝梅腾退涉案房屋给远达公司使用。二、陈汝梅腾退涉案房屋问题1.陈汝梅辩称其是二建公司的员工，二建公司及债权人协调后将陈汝梅从原职工宿舍搬迁至涉案房屋作为安置房居住使用。远达公司在购买涉案房屋前也应该了解涉案房屋有二建公司的困难下岗职工居住，应予以妥善安置。原审法院认为，涉案房屋虽由二建公司与债权人协商后将陈汝梅等需安置职工从原宿舍安置在涉案房屋居住，但该房屋只是二建公司为本公司职工提供宿舍居住便利的延续。陈汝梅并未能提交证据证明二建公司将涉案房屋出售给陈汝梅，陈汝梅并非涉案房屋的权属人。由于涉案房屋产权已变更，现二建公司已无法向其原职工或其家属继续提供涉案房屋居住，亦不应由合法竞拍人即远达公司承担。2.远达公司在成功竞拍涉案房屋后与拍卖公司签署拍卖协议第八条载明，拍卖标的位于第三方厂房内，没有道路通行，不交吉，房内居住人员的安置等问题的风险全部由买受人承担。上述协议是拍卖人向竞拍人声明所竞拍标的物可能存在的瑕疵，但双方对于拍卖标的物存在的瑕疵如何处理并无明确约定。陈汝梅已从2009年即远达公司取得涉案房屋所有权之日起无偿居住至今，且远达公司亦自愿以支付现金70000元的方式补偿陈汝梅，但因上述条件与陈汝梅要求居住房屋的要求相差甚远双方一直未达成一致意见。综上，在远达公司拥有合法产权证明及愿意承担合理安置费用的前提下，陈汝梅应腾退涉案房屋给远达公司。3.为保障陈汝梅在搬迁过渡过程中的基本居住权利，应给予陈汝梅足够的搬迁时间，现原审法院酌定为90日。三、远达公司自愿支付70000元款项问题陈汝梅自称涉案房屋面积为15平方米左右，按远达公司自愿支付70000元计算，按照购买方式计算则涉案房屋每平方米的价格为4666.67元，该价格已基本达到涉案房屋所在区域的二手房的市场价格。另，按照租赁方式参照广州市房地产租赁管理所2016年1月发布的《2015广州市房屋租金参考价》中从化区房屋租赁价格计算，涉案房屋所在区域江埔街租金最高的雅居乐滨江花园电梯楼的租金标准为每平米25元每月计算，远达公司支付的70000元陈汝梅可支付在同区域租住同等条件房屋的期限约为16年。因此，远达公司自愿支付的70000元的具体金额即使按照涉案房屋所在区域二手房市场价格规律及房屋租赁的最高标准支付亦在合理范围之内。因此，对于远达公司自愿支付陈汝梅的70000元，原审法院予以确认。据此，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第十七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2016年1月25日作出如下判决：一、陈汝梅自判决发生法律效力之日起九十日内腾退从化市从城大道91号首层（原从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）103房（面向楼梯往左数第三间）给远达公司;二、远达公司自陈汝梅腾退从化市从城大道91号首层（原从化市街口街河东南路木壳岭20号之四首层）103房（面向楼梯往左数第三间）给远达公司之日支付70000元给陈汝梅。一审案件受理费250元，由陈汝梅负担。判后，上诉人陈汝梅不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈汝梅一直合法占有涉案房屋，远达公司在竞拍之前已经知晓涉案房屋中有困难下岗职工居住。陈汝梅是二建公司的下岗职工，从二建公司成立以来，陈汝梅便一直居住从化街口河东南路木壳岭20号的二建公司预制场职工平房宿舍，后二建公司破产需拍卖场地及厂房，经法院协调，陈汝梅被安排入住涉案房屋，陈汝梅占有涉案房屋是合法的。（二）远达公司向陈汝梅支付70000元过低，无法弥补陈汝梅的损失。陈汝梅生活困难，涉案房屋是陈汝梅的唯一居住地，且涉案房屋面积不止15平方米，而是35平方米，厨房是陈汝梅出资自建的，故远达公司提出向陈汝梅支付70000元的补偿过低，无法保障陈汝梅自身的居住权益，也难以维持生计。（三）按照拍卖协议，远达公司应承担安置陈汝梅居住问题，但远达公司没有履行安置义务，相反却通过对陈汝梅居住环境造成影响的方式逼走陈汝梅，故需要赔偿精神损失费和误工费用。为此上诉请求：撤销原审判决第一、二项。被上诉人远达公司答辩：（一）涉案房屋原为二建公司所有，该公司只是暂时提供给陈汝梅居住使用，后因该公司未履行生效判决，被法院依法执行，远达公司通过竞拍取得涉案房屋的所有权，陈汝梅无权占有涉案房屋。（二）陈汝梅既不是涉案房屋的所有权人也没有合法居住使用依据，远达公司通过竞拍途径取得涉案房屋，并没有损害陈汝梅的合法权益，陈汝梅要求赔偿损失没有事实和法律依据。根据原审法院（2009）从法执异字第15号民事裁定书查明的事实可知，陈汝梅并非二建公司的职工，而从远达公司取得涉案房屋至今，陈汝梅一直无偿使用涉案房屋，远达公司自愿支付70000元是参照从化当地最高租金标准计算，不存在陈汝梅所称的过低事实。因此，远达公司同意原审判决，不同意陈汝梅的上诉请求、事实和理由。经查，原审经审理查明中的“经从化建行代表和二建公司代表与12户职工达成每户补偿拆迁费5000元……”应为“经从化建行代表和二建公司代表与12户职工达成每户补偿拆迁费2000元……”，原审法院上述查明事实有误，本院予以纠正。原审其他查明事实无误，本院予以确认。本院认为:二审双方当事人争议的焦点是远达公司主张陈汝梅交还房屋诉请应否支持的问题。远达公司通过司法竞拍途径取得涉案房屋的产权，故其依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。由于远达公司与陈汝梅之间不存在任何租赁关系，而陈汝梅也未提交证据证明其对涉案房屋有合法占有、使用的权利，因此，根据《中华人民共和国物权法》第三十五条：“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求返还原物。”之规定，原审法院认定远达公司可要求陈汝梅腾退涉案房屋给其使用并无不妥，本院予以确认。陈汝梅上诉认为其是合法占有涉案房屋缺乏理据，本院不予支持。鉴于远达公司在与拍卖公司签署拍卖协议中约定，拍卖标的位于第三方厂房内，没有道路通行，不交吉，房内居住人员的安置等问题的风险全部由买受人承担，但对于具体如何处理并无明确约定，故远达公司在取得产权后可与陈汝梅就此进行协商解决，因陈汝梅在原审时提出应按照其居住房间的面积15平方米的二手房市场价格安置补偿，而远达公司也自愿以支付现金70000元的方式补偿陈汝梅，上述补偿款除以15平方米，每平方米为4666.67元，该价格已基本达到涉案房屋所在区域二手房的市场价格，据此，原审法院判决远达公司在陈汝梅腾退涉案房屋给远达公司之日支付陈汝梅70000元并无不当，本院予以维持。陈汝梅上诉认为应按35平方米补偿以及上述补偿款过低均缺乏依据，本院不予采纳。至于陈汝梅提及远达公司应赔偿其精神损失费和误工费问题属另一法律关系，本院不予调处。综上所述，陈汝梅的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费250元，由上诉人陈汝梅负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡审 判 员 李 民代理审判员 余 盾二〇一六年六月十三日书 记 员 黄庆杰冯冠豪