广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终6699号上诉人（原审原告）：黄旭周，男，汉族，1980年8月15日出生。委托代理人：李春平，广东英朗律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李永良，男，汉族，1956年1月7日出生。委托代理人：徐辉，广东君一律师事务所律师。原审第三人：深圳市盛联行投资发展有限公司。法定代表人：杜艳花。上诉人黄旭周与被上诉人李永良、原审第三人深圳市盛联行投资发展有限公司（以下简称盛联行公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第970号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄旭周原审起诉请求判令：1、解除黄旭周与李永良签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；2、李永良支付黄旭周违约金1496000元；3、李永良返还黄旭周定金100000元；4、李永良赔偿黄旭周损失748000元；5、本案诉讼费用由李永良承担。原审法院经审理查明，2015年5月1日，黄旭周（买方）与李永良（卖方）签订《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，约定：黄旭周向李永良购买位于深圳市龙岗区横岗街道振业城XX栋复式XX房产，转让总价款为7480000元；该房产交易定金共计100000元，买方同意在本合同签订时向卖方支付定金100000元；买方须于2015年5月25日之前支付除定金之外的首期款2180000元至买卖双方约定的银行监管账户，并向银行提交按揭贷款申请的相关资料；该房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起40日内与担保公司签订服务合同，同时向担保公司或第三方指定的人员出具委托赎楼公证书，买方应予协助。若卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在7日内自行筹集资金赎楼；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留20000元作为交房保证金交由居间方托管；卖方应于收到全部楼款（除交房保证金外）后3个工作日内将该房产及钥匙交付买方；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20％的违约金。如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之五的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20％的违约金。合同签订当日，黄旭周支付购房定金100000元，其中李永良收到80000元，另20000元作为交房保证金托管于盛联行公司处。之后，双方未继续履行涉案合同。黄旭周遂具状原审法院并提出上列诉讼请求。庭审中，李永良称其于2015年5月1日下午以电话方式口头通知黄旭周不再出售涉案房产，当时盛联行公司的工作人员在场，也电话告知黄旭周解除合同。黄旭周称李永良没有电话通知其解除合同，而是于2015年5月2日在与黄旭周的短信中流露出不想出售涉案房产的意思，后双方对是否出售的问题进行磋商，李永良同意给予黄旭周50000元补偿金，但双方最终对赔偿数额没有达成一致意见，黄旭周表示不同意解除合同。2015年5月15日，黄旭周向李永良发出邮件催促李永良配合办理资金监管手续，但李永良拒绝。另查，盛联行公司向原审法院提交书面情况说明，内容如下：2015年5月1日，黄旭周、李永良在盛联行公司的居间服务下签订涉案合同，随后黄旭周向李永良支付定金100000元，其中20000元作为交房保证金监管于盛联行公司处，2015年5月2日，原约定的委托公证办理之日，李永良以电话形式告知盛联行公司和黄旭周不再继续出售涉案房产，也不愿意配合办理首期款资金监管手续，愿意赔偿黄旭周双倍定金及盛联行公司佣金。但黄旭周不同意，黄旭周、李永良双方产生争议，此交易暂搁置。盛联行公司在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在黄旭周、李永良产生争议时，一直积极协调。若黄旭周、李永良继续交易，盛联行公司愿意继续提供居间服务；若交易不再继续，盛联行公司将保留向违约方追偿佣金的权利。另，监管在盛联行公司处的交房保证金将在黄旭周与盛联行公司结清佣金后予以结算，退还剩余款项。原审法院认为，黄旭周、李永良签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应全面履行合同约定的义务。本案中，黄旭周依约支付了定金，但李永良在收取定金后不久即通知黄旭周不再出售涉案房产，李永良的行为已构成根本违约，应承担相应的违约责任。黄旭周诉请解除合同，李永良表示同意，原审法院予以支持。合同解除后，李永良已收取的定金100000元应返还给黄旭周。关于黄旭周请求李永良支付转让成交价百分之二十的违约金，虽然合同约定的违约金数额为总价款的20％即1496000元，但违约金的法律性质在于以补偿为主，而黄旭周亦未举证证明其所遭受的实际损失，由于李永良在收取定金后不久即明确表示不再履约，黄旭周在交易机会的选择上即未再受涉案合同约束，故在黄旭周未能证明其实际损失的情况下，原审法院根据公平原则酌情将违约金数额调整为500000元。黄旭周主张李永良赔偿损失748000元于法无据，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除黄旭周与李永良、盛联行公司于2015年5月1日签订的《深圳市二手房买卖及居间服务合同》；二、李永良于本判决生效之日起十日内向黄旭周返还定金人民币100000元；三、李永良于本判决生效之日起十日内向黄旭周支付违约金人民币500000元；四、驳回黄旭周的其他诉讼请求。付款义务人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币12776元、保全费人民币5000元，合计人民币17776元（黄旭周已预交），由黄旭周承担人民币7876元、李永良承担人民币9900元。上诉人黄旭周不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、李永良支付黄旭周违约金1496000元；2、李永良赔偿黄旭周损失748000元；3、本案诉讼费由李永良承担。上诉理由：一、原审判决改变了黄旭周与李永良对违约金的约定存在错误，应当按双方的约定判决李永良支付违约金。2015年5月1日黄旭周与李永良签订一份《深圳市二手房买卖及居间服务合同》，合同第十二条约定如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总款20%的违约金。现原审已认定李永良不再出售涉案房产，李永良的行为已构成根本违约，则原审应当按双方的约定即转让总款20%判决李永良支付黄旭周违约金，但原审没有如此裁判，该判决存在错误，理由如下：1、李永良没有充分的证据证明黄旭周的损失不足转让总款的20%；2、黄旭周与李永良双方对违约金的约定没有违反法律规定，合法有效；3、原审降低双方约定的违约金数额没有事实依据支持，存在主观臆断；4、原审的判决助长了违约方的故意违约行为，因为李永良认为即使是故意违约也不需按双方的约定支付违约金，所以我国才会有越来越多这样的恶劣行为产生，法院的判决不应助长这样故意违约行为，而应当体现扬善惩恶和公平正义的精神。二、原审认为李永良无需赔偿黄旭周损失748000元错误。黄旭周已提交证据证明房价上涨40%以上，因此李永良除按合同的约定支付转让总款20%的违约金外，黄旭周损失的部分即转让总款的20%被上诉应当赔偿，黄旭周的请求合法有据，因此，请二审法院判决李永良赔偿黄旭周损失748000元。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，作出错误判决，为此，为维护黄旭周的合法权益，根据民诉法的相关规定特具状上诉至贵院，请依法改判。被上诉人李永良答辩称：一、根据合同履行实际情况，上诉人在一审起诉时明确要求解除双方房屋买卖合同关系，上诉人意思确定，上诉人二审调查称是否解除并未确定，与一审矛盾。二、虽然李永良存在违约情况，但是李永良之所以违约是因为对法律法规不懂，并且李永良明确要求承担相应的责任，而第二个买家是与李永良存在老乡介绍的情况下作出第二次买卖行为。三、2015年5月1日黄旭周与李永良签订合同，事实上李永良在5月1日当天晚上已经与黄旭周联系确定不再出售该房屋给黄旭周，并且黄旭周在一审诉状中承认5月2日李永良已发出通知不再出售该房屋给黄旭周，深圳房价不可能仅仅一天的时间就给黄旭周造成巨大损失，或者给黄旭周再次买房造成条件约束，不符合事实和相应的情理，黄旭周称有损失无事实依据。四、违约责任法理依据不是赔偿损失，而是对损失的填补，在黄旭周没有实际损失情况下，且没有明确损失证据情况下，一审查明事实清楚，判决正确，程序合法，请求二审驳回上诉请求，维持原判。原审第三人盛联行公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩状。本院审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审期间，黄旭周向本院提交一份由深圳市国政房地产土地评估有限公司对涉案房产价值所作出的《房地产评估报告》，估计时点为2016年4月21日，评估总价为931.9560万元。本院认为，黄旭周与李永良签订的二手房买卖合同是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方当事人应当全面适当的履行各自的合同义务。本案中，黄旭周已按合同约定支付了定金。李永良在收取定金后即表示不再出售涉案房产，亦未配合办理资金监管及办理赎楼等手续，李永良的行为已构成根本违约。黄旭周有权解除涉案合同并要求李永良承担相应的违约责任。本院确认涉案合同于一审起诉状送达李永良之日即2015年7月17日解除。本案二审的争议焦点为原审判决对于违约金的调减是否适当。本院认为，黄旭周与李永良于2015年5月1日签订涉案二手房买卖合同，李永良于5月2日即明确表示拒绝继续履约，前后只有一天，而黄旭周亦只履行了10万元的定金支付义务。违约金的主要功能系弥补损失，涉案房产价格在一天之内不可能产生巨幅波动。此外，根据合同法第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。李永良于2015年5月2日明确表示不再卖房后，黄旭周尚有充足时间再次寻觅交易机会，应当及时止损，其于2016年4月21日委托评估机构作出的《评估报告》，已超出合理止损时间将近一年，无权就扩损失提出主张。原审法院综合考虑合同的履行阶段及李永良违约给黄旭周造成的实际损失，兼顾公平原则，确定李永良支付黄旭周违约金50万元，足以弥补黄旭周的损失，本院予以确认。黄旭周主张一审违约金调整过低的上诉请求没有事实依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。李永良的上诉请求没有事实与法律依据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费24752元，由上诉人黄旭周负担。本判决为终审判决。审判长 唐   毅审判员 张   睿审判员 庄 齐 明二〇一六年六月二十七日书记员 周颖(兼)