江苏省仪征市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏1081民初1344号原告王永超。被告杜立清。委托代理人周静，仪征市扬子法律服务所法律工作者。委托代理人王兰兰。原告王永超与被告杜立清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由审判员李欣适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王永超、被告杜立清及其委托代理人周静、王兰兰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王永超诉称，2014年11月16日，原、被告之间自愿签订五一邻里中心经营承包合同，被告至今不肯缴纳2016年的租金及其他费用，并且被告一直拒绝向原告交付承租的房屋，仍然占据承租的房屋，原告多次通知被告未果，现具状至法院，请求判令：1、截止2016年3月25日，补交2015年11月份至今的水电费335元、物业费378元；2、根据双方签订的合同，补交至今所欠的房屋租金约10750元（后期延续再补齐）；3、根据双方签订的合同第五条，补齐半个月装修期的房屋租金1791元；4、根据双方签订的合同第七条，补缴迟延缴纳房租的逾期违约金662.7元（13254元×5%）；5、根据合同第五条，承担三个月房租的违约金10750元；6、解除合同并由被告承担本案的全部诉讼费用。被告杜立清辩称，双方签订的租赁合同已经于2015年11月30日终止，该事实有原告在被告承租房屋的门面上张贴对外招租广告为证。截止2015年11月30日的水电费，我方已经缴纳。原告对出租给被告经营使用的房屋不享有所有权，导致被告无法领取经营所需的营业执照。原告无权将该房屋出租给被告经营使用，因为房屋使用权或所有权的取得必须相关证据予以证明，从原告提供的证据来看，该房屋非原告所有，故原告无权出租。对于房租催缴通知，我方无异议，系我妻子王兰兰代签。对原告提供的笔记本上的抄表记录，系原告自行书写，无法证明其真实性，我方不予认可。对于原告提供的催缴水电费通知，上面并没有任何人签字。对于原告提供的证明，因原告提供的是复印件，我方无法核实其真实性。对于原告提供的仪征市滨江资产管理有限公司与原告签订的房屋租赁合同的真实性无异议，虽然原告有承租权，但是不代表原告因此具有转租的权利，且不能证明涉案商铺确系仪征市滨江资产管理有限公司所有。房屋物权以登记为准，原告未能提供相应的房屋产权证明。对于原告主张的水电费，应当以被告实际使用的为准，但是原告并未提供具体证据予以证明。依据有关法律规定，水电费、物业费应当先行催缴后，原告才可以进行起诉。若未经催缴，原告无权起诉。对于原告主张的违约金，存在重复计算，请求法院进行核减。原、被告所签订的承包合同实际已于2015年11月30日经双方协商一致终止，终止以后的上述费用原告无权再向被告主张。原告主张的1-5项诉求的没有明显的法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2014年11月16日，原告王永超以出包人的名义与被告杜立清以承包人的名义签订《五一邻里中心经营承包合同》1份，合同约定：王永超将其座落于仪征市真州镇五一花苑B区1栋1楼商铺11﹟，面积为42㎡（含公摊面积，按实际交付面积为准），承包给杜立清从事休闲食品经营使用（遇见零食），承包期限为2年，自2014年11月16日至2016年12月30日止，其中2014年12月30日前为杜立清装修期，免收租金。上述商铺承包金为每年人民币43000元，承包金缴纳方式为一年一付，先付后用。后一年租金提前3个月支付。设施使用维修费、公共保洁、垃圾清理运费每月为3元/㎡，每年合计1500元，一年一交，先交后用，杜立清须按照王永超的要求在规定的时间内交清费用。商铺公用水电按面积均摊，由王永超统一收费。为保证合同能正常履行，维护消费者合法权益和五一邻里中心的信誉，杜立清在合同签订时须交纳人民币5000元作为保证金。如杜立清擅自停业、带走营业执照、税务登记证和其他违反五一邻里中心管理规定，不在五一邻里中心规定时间内办理有关手续，王永超有权将保证金作为违约金处理。在合同解除或终止后满一个月，凡未出现本条前述纠纷的，保证金在15日内由王永超如数（不计息）退还杜立清。如杜立清拖欠承包金及水电费、物业费等累计达10天以上的，王永超有权随时终止合同收回柜台。合同期满或承包期内解除合同的，杜立清须提前3个月书面通知王永超，并注明具体迁出时间，严格按照迁出程序办理有关手续，否则杜立清应当赔偿王永超由此产生的全部损失。杜立清合同期内提前解约的，计算承包费时，取消之前王永超给杜立清的免收承包期租金，承包费按2014年11月16日开始计算承包费，杜立清在支付实际使用天数的承包费后，还另需支付王永超三个月承包费作为违约金。由于杜立清迟延搬出造成的其他损失从保证金中扣除，保证金不足以冲抵王永超损失的，杜立清须另行补偿损失。王永超有权对本商场内的供电、消防、锅炉、房屋、路面及电器设施等进行停业检修、维修改造，但必须提前1日通知杜立清（公用事业部门进行维修除外）。如杜立清未能依照合同要求按时向王永超交纳承包金，王永超有权停止杜立清相关物业服务（包括切断电源等），杜立清还应按照拖欠天数，以每日正常承包金为标准向甲方支付违约金。杜立清应按时缴纳承包金和各项费用，若逾期缴纳应向王永超支付违约金，每日按应交承包金和费用总额的5%计算支付给王永超。合同解除或终止时，杜立清应腾空所承包铺位内一切物品，已装修的固定设施、设备不得拆走和破坏，并经王永超认可后收回，王永超不支付任何费用，如有损坏，修复费用由杜立清承担。合同解除或终止时，杜立清若不能将所承包的商铺、设施及时返还，则从合同解除或终止日的第二天起直至杜立清归还所承包的商铺设施为止，杜立清需向王永超支付两倍商铺承包金的设施使用费，由此产生的一切损失，均由杜立清一并赔偿。在承包期间，如有特殊情况，一方要求提前解除本合同则必须提前两个月书面通知对方；经双方同意且达成书面解除协议后方可确认本合同的解除及办理退包、经营商铺设施退还手续。在承包期间，如杜立清擅自单方面解除本合同，则其应向王永超支付剩余承包金的两倍作为违约金，因此造成的其他损失由杜立清承担。合同还约定了其他条款。2015年12月23日，王永超向杜立清发出房租催缴通知，由杜立清妻子王兰兰签杜立清的名字予以确认，由于杜立清已经超过合同约定的缴纳承包金时间，催告杜立清在收到该通知后3天内缴纳承包金等相关费用，否则所有违约责任及一切后果由其承担，王永超将保留追究其违约损失赔偿。2015年9月、10月、11月的水电费，被告已经交纳。2015年12月21日，王永超向相关商铺发出关于催交水电费的通知，对拖欠水电费用的除交纳滞纳金外，将限时断水断电，相关商铺接此通知后于2015年12月26日前主动交清所欠水电费，否则后果自负。王永超还将对外招租广告装贴在杜立清经营的遇见零食门口处，表示该门市对外招租，联系人为王永超。另查明，2013年12月25日，仪征市滨江资产管理有限公司作为出租方与王永超作为承租方签订房屋租赁合同1份，王永超承租位于仪征市建安路99号五一花苑B区1栋整体房屋，用于经营使用，合同约定了租赁期限，租金及履约保证金等其他事项。2014年12月16日，仪征市建泰房地产开发有限公司、仪征市滨江实业投资有限公司共同出具证明1份，证明位于仪征市建安路99号五一花苑B区1栋租赁给王永超经营使用，并同意其对部分门市、柜台转租使用。上述事实，有原告提供的承包合同、房租催缴通知、催交水电费通知、证明、房屋租赁合同、抄表记录、被告提供的照片、收据以及原、被告的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《五一邻里中心经营承包合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，根据承包合同约定，承包金及维修费、物业费等费用缴纳采取先付后用的方式，针对2016年的承包金，被告应根据约定提前3个月缴纳，维修费、物业费等亦应先交后用，被告并未按约缴纳上述费用，亦未在原告向其发出房租催缴通知及催交水电费通知后，在原告通知的截止日前缴纳，已经违反了承包合同约定，依法应承担违约责任。同时，原告已按照合同约定交付了租赁物，被告应按照合同约定及时给付租金及其他费用，被告未能够履行给付租金及其他费用的义务，造成本次纠纷的发生，应负相应的民事责任。对于原告要求解除承包合同的诉讼请求，被告抗辩认为该合同已于2015年11月30日解除，理由是根据被告提供的照片可以证明原告在租期尚未到期的前提下，在被告承租房屋的门面上张贴对外招租广告，本院认为，原告在本案诉争商铺门口张贴了招租广告的行为不能推定为双方已达成解除合同的合意，该证据亦不能作为认定合同已经解除的依据。鉴于被告以行为表明不履行合同主要债务，且对解除双方签订的承包合同不持异议，故原告要求解除双方于2014年11月16日签订的《五一邻里中心经营承包合同》的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。合同解除后，被告作为承租人应当向出租人的原告返还租赁物即从承租的房屋中迁出搬离。至于原告主张的要求被告补交截至2016年3月25日所欠部分水电费335元及物业费378元，并表示对于此后的水电费予以放弃，鉴于合同履行及解除的事实，被告已提供2015年11月份电费缴纳收据，且与原告提供的电费收据相类似，原告提供的抄表记录系单方证据，被告不予认可，故对于原告主张被告所欠2015年11月份电费，缺乏事实依据，本院不予支持；对于物业费，根据承包合同的约定，原告主张2016年1月1日至3月25日的物业费357元，符合合同约定，本院予以支持。对于原告主张2016年1月1日至3月25日的三个月承包金10750元（后期延续再补齐），根据承包合同的约定，该项费用应为10152.78元【43000元/年÷12月×（2个月+25天）】。对于原告主张被告应补齐半个月装修期的房屋租金1791元，鉴于承包合同约定原告取消免收被告装修期承包金的条件是被告在合同期内提前解约，本案中，原告并未举证证明被告在合同期内提前解约事实的成立，故原告主张要求被告补齐装修期的承包金，缺乏事实依据，本院不予支持。对于原告主张被告补缴迟延缴纳房租的逾期违约金662.7元（13254元×5%）并承担三个月房租的违约金10750元，被告抗辩认为原告主张的违约金存在重复计算，请求予以调整，本院认为，承包合同约定被告应按时缴纳承包金和各项费用，如逾期缴纳应向原告支付违约金，违约金计算标准为每日按应交承包金和费用总额的5%计算支付给原告，被告未能按约及时支付承包金及相关费用，应依法承担违约金，综合合同履行情况、当事人的过错及违约给原告造成的承包金等相关费用损失，原告主张违约金合计11412.7元，不违反法律规定，本院予以支持。被告抗辩认为原告并无转租权，鉴于被告未能提供证据予以证明，且根据原告提供的其与仪征市滨江资产管理有限公司签订的房屋租赁合同的约定，原告具有涉案房屋的对外出租的权利，故被告该项抗辩意见，本院不予采信。合同解除后，对于被告已缴纳的保证金，根据承包合同的约定，该保证金应用于支付相关违约金，并应在被告支付的违约金中予以扣减。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十二条、第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定判决如下：一、解除原、被告于2014年11月16日签订的《五一邻里中心经营承包合同》；被告杜立清于本判决生效之日起十日内迁出搬离位于仪征市真州镇五一花苑B区1栋1楼11﹟商铺，并向原告王永超返还该商铺；二、被告杜立清于本判决生效之日起十日向原告王永超支付物业费357元及截至2016年3月25日的房租10152.78元，后续租金根据合同约定计算至本判决生效之日止；三、被告杜立清于本判决生效之日起十日向原告王永超承担违约金6412.7元（11412.7元-5000元）；四、驳回原告王永超的其他诉讼清求。案件受理费417元，依法减半收取209元，由被告负担186元，原告负担23元；被告应负担的部分原告已垫付，此款由被告本判决生效之日起十日内给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费交纳办法》规定向江苏省扬州市中级人民法院预交上诉案件受理费417元（江苏省扬州市中级人民法院开户行：工商银行扬州分行汶河支行；户名：江苏省扬州市中级人民法院，帐号：11×××57）。审判员 李 欣二〇一六年六月二十二日书记员 丁佐丽