江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏12民终1075号上诉人（原审被告）扬州旺角置业发展有限公司，住所地扬州市平山路199号23幢3楼。法定代表人顾建发，董事长。上诉人（原审被告）顾建发。两上诉人的共同委托代理人钱忠杰（特别授权），北京市雨仁（扬州）律师事务所律师。两上诉人的共同委托代理人戴群（特权授权），江苏银杏树律师事务所律师。被上诉人（原审原告）周建生。委托代理人徐睿、符宏庆（特别授权），江苏星月城律师事务所律师。上诉人扬州旺角置业发展有限公司（以下简称扬州旺角公司）、顾建发因与被上诉人周建生民间借贷纠纷一案不服泰兴市人民法院（2015）泰河民初字第1005号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。一审法院经审理查明：2013年12月2日，周建生与扬州旺角公司签订抵押借款协议，约定：1、扬州旺角公司因建设嘉怡丽景花园向周建生借款人民币3000000元；2、借款期限为4个月，即自2013年12月2日至2014年4月1日。如借款交付时间延迟，则借款期限相应顺延；3、扬州旺角公司自愿以月利率1.8%的标准向周建生计付利息，按月先付，利息按实际借用天数计算，直到借款本金还清为止。扬州旺角公司所付的款项先用于支付利息、违约金，余款还本。4、扬州旺角公司保证到期按时还款，逾期还款，除原约定之利息、服务费等费用外，还应当按每天0.5%的标准向周建生支付违约金……5、周建生为实现债权的全部费用（包括但不限于律师费、评估费等）全部由扬州旺角公司承担；6、为保证全面履行本协议的义务，扬州旺角公司自愿以座落于扬州市邗江区嘉怡丽景花园104#楼一单元101等12套房产提供抵押担保，抵押担保期限自2013年12月2日到2014年9月1日止……。同日，扬州旺角公司出具承诺书，承诺：由于本公司于2013年12月2日向周建生借款人民币叁佰万元整，签订的《抵押借款协议》上原借款月利率为1.8%。本公司承诺实际借款月利率2.0%、服务等费用月1%，累计每月3%的标准向周建生计付利息、服务等费用，按月先付；并出具收条载明收到周建生人民币叁佰万元。2013年12月4日，周建生通过建设银行转入扬州旺角公司账户人民币3000000元。2015年6月10日，扬州旺角公司出具还款计划，载明2013年12月4日借周建生叁佰万元，截止2015年6月4日尚欠192万元（其中本金190万元，利息2万元），承诺：1、保证十天内还款壹佰万元，来源为104号楼301室、501室售房款（如501室网签合同时间延迟，相应顺延）；2、余款92万元，保证于2015年7月10日前还清，如不能还清，则该92万元欠款自2015年6月5日起按月息2%计息并支付，直至还清为止；3、为保证前述承诺履行，扬州旺角公司自愿签订104号楼4套房《嘉怡丽景花园认购协议》（房号为：402室、502室、601室、602室）做保证。按期还清款后，退还所交定金（定金1个月内不计息，如超过1个月，自交付之日起按月息1%计息）；4、如2015年8月10日前不能还清全部借款，则所签订的认购协议无条件履行，多退少补，并保证于2015年8月10日前无条件交房入住。顾建发签字提供担保。同日，周建生与扬州旺角公司签订嘉怡丽景花园认购协议书4份，约定周建生认购104幢402室、502室、601室、602室，各支付定金200000元，合计800000元。次日，周建生转入扬州旺角公司账户800000元，扬州旺角公司出具收据一份给周建生。2015年11月12日，周建生与江苏星月城律师事务所签订委托代理合同一份，并支付律师代理费30000元。次日，江苏星月城律师事务所受周建生委托邮寄发函给扬州旺角公司要求在五日内配合周建生签订正式的房屋买卖合同，逾期将追究扬州旺角公司和顾建发的违约责任。扬州旺角公司和顾建发否认收到该律师函。一审法院另查明，扬州旺角公司于2013年12月4日、2014年1月7日、2月12日、3月7日、4月4日、5月6日各偿还周建生90000元、2014年6月13日偿还200000元、6月23日偿还150000元、7月8日偿还200000元、7月16日偿还300000元、10月10日偿还88000元、11月3日偿还100000元、11月5日偿还80000元、11月6日偿还20000元、12月17日、12月18日各偿还50000元、2015年1月7日偿还60000元、1月14日偿还40000元、2月16日偿还200000元、4月8日偿还50000元、4月17日偿还150000元、5月12日偿还70000元、6月29日偿还200000元、7月3日偿还290000元、7月6日偿还10000元、7月20日、29日各偿还100000元、8月17日偿还50000元、8月31日偿还80000元、9月2日偿还20000元、10月9日偿还50000元，合计3248000元。一审审理中，对于实际欠款金额，双方均确认不以2015年6月10日的还款金额为依据，均确认从借款之日按双方的约定重新计算。一审再查明，依据周建生申请依法作出诉前保全裁定，一审法院冻结了扬州旺角公司银行存款2080000元。一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理；预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。周建生与扬州旺角公司间借贷关系并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，扬州旺角公司未按照约定期限履行还款义务，应当承担全部责任。顾建发在提供担保时未约定保证方式，故应当依法承担连带清偿责任。对于2015年6月10日还款计划中第三条扬州旺角公司自愿以签订认购协议的方式做保证，并约定周建生所交付的定金退还条件及利息计算方式，该约定名为买卖，实际法律关系应为借贷，故周建生要求返还所交定金及按约定计算的利息主张，于法有据，应予支持；周建生在向扬州旺角公司交付借款当日收取了90000元利息，应视为预先在本金中扣除利息，故其实际出借的本金应为2910000元；对于双方争议的还款时应当按何种利率标准支付利息问题，一审法院认为由于扬州旺角公司通过承诺书确认为月息为3%，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第二款之规定，扬州旺角公司已经按约定的年利率36%支付至2015年10月9日前的借款利息，双方的约定于法有据，故对扬州旺角公司要求自2014年4月5日起按年利率24%计算借款利息的主张，不予支持。结合双方的约定及被告还款情况，一审法院确认截止2015年10月9日扬州旺角公司所借周建生2910000元本金扣减已偿还的本息后尚欠本金1258840.49元（按年利率36%计算），现周建生主张按本金1258800元计算以及应当返还的定金本金800000元，合计2058800元，要求扬州旺角公司予以返还，该请求于法不悖，应予支持；对于2015年10月9日以后借款利息计算问题，周建生主张按约定利率支付，由于双方对借款本金1258800元约定的年利率超过24%，故超过部分，本院不予支持；对于800000元定金，双方约定月利率1%于法不悖，应从双方约定的2015年6月11日起计算，均计算至借款还清之日止。周建生以2015年6月10日签订还款计划后扬州旺角公司共计已偿还900000元为由只要求顾建发对本金1000000元承担连带清偿责任，该主张于法有据，一审法院予以支持；对于周建生主张的律师费30000元，由于该费用并未超出江苏省物价局、江苏省司法厅制定的江苏省律师服务收费标准，故对其主张亦予以支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款、第二十七条、《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条之规定，判决如下：一、扬州旺角置业发展有限公司于判决生效之日起10日内偿还周建生借款本金计人民币2058800元，并支付利息（其中本金1258800元按年利率24%自2015年10月10日起计算，800000元按月利率1%自2015年6月11日起计算，均计算至借款还清之日止），顾建发对其中的借款本金1000000元承担连带清偿责任。二、扬州旺角置业发展有限公司于判决生效之日起10日内支付周建生律师费30000元。三、驳回周建生的其他诉讼请求。案件受理费24040元，保全费5000元，合计29040元，由扬州旺角置业发展有限公司负担。上诉人扬州旺角公司及顾建发上诉认为：1、被上诉人2015年6月11日支付的80万元是被上诉人为履行《认购协议》而向上诉人支付的购房定金，双方形成的是商品房认购关系，与此前双方间已经存在的民间借贷关系完全不同，是两个毫不相同的法律关系，一审法院应当不予理涉。2、上诉人前后31次还款中，只有前4次汇款用途明确为“利息”，其余还款仅仅标明是“还款”，一审法院应当尊重付款人意见，其余27次还款应是本息同付且不能适用36%年利率。被上诉人周建生答辩称：1、根据上诉人于2015年6月10日出具的还款计划书第3条、第4条可以看出，上诉人与被上诉人虽然签订了认购协议书并支付了定金，但该认购协议是对还款计划的担保，双方之间并无真实的房屋认购法律关系。2、上诉人主张还款中明确注明是利息的视为按36%计算利息，没有注明的先按24%计算利息剩余抵算本金，这与双方约定的先付利息后付本相悖，且上诉人所指的汇款用途是上诉人单方持有的证据，被上诉人并不清楚汇款注明的内容。3、结合2015年6月10日还款计划结算情况看，截止到2015年6月4日尚欠本金190万元，利息2万元，也说明上诉人是按照每月三分来支付利息的。二审查明的事实与一审查明一致，本院依法予以确认。本院认为：依法订立的民间借贷合同受法律保护，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。经当事人确认，本案二审争议焦点归纳为：1、2015年6月上诉人与被上诉人签订的商品房认购协议是借贷担保还是单纯的商品房认购合同？2、上诉人除前4次还款外其余还款是偿还利息还是本息一起偿还？针对争议焦点一：2015年6月上诉人与被上诉人签订了嘉怡丽景花园认购协议书4份，4套房屋购房总价款计3226973元，后协议注明经顾总特批按4000元/m2价格出售，4套房屋实际协议成交价1756964元。被上诉人根据认购协议共交了定金800000元。从双方签订的认购协议来看，双方既没有约定认购后何时签订《商品房买卖合同》，也没有约定被上诉人应当首付多少，且成交价明显低于上诉人对外销售的市场价格。结合上诉人2015年6月10日出具给被上诉人的还款计划第3条“为保证前述承诺履行，借款人自愿签订104号楼4套房《嘉怡丽景花园认购协议》（房号为：402室、502室、601室、602室）做保证。按期还清款后，退还所交定金（定金1个月内不计息，如超过1个月，自交付之日起按月息1%计息）。”可以认定当事人双方签订认购协议的真实意愿是为上诉人的还款提供担保，而并非单纯的商品房认购合同。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条第一款之规定，被上诉人作为出借人只能以民间借贷法律关系提起诉讼请求。针对争议焦点二：根据上诉人与被上诉人2013年12月2日签订的抵押借款协议第3条“……乙方（上诉人）所付的款项先用于支付利息、违约金，余款还本。”以及上诉人出具的承诺书“……本公司（上诉人）承诺实际借款月利率2.0%、服务等费用月1%，累计每月3%的标准，向周建生计付利息、服务等费用，按月先付。”可以看出双方当事人事先约定了上诉人所还的款项优先用于偿还利息、服务费，且标准为3%。根据最高人民法院《关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十一条之规定，上诉人已经按约定36%年利率偿还的利息，不得要求返还超过年利率24%部分。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，所作判决并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24040元，由上诉人扬州旺角置业发展有限公司和顾建发负担。本判决为终审判决。审判长  李惠平审判员  王小新审判员  刘春生二〇一六年六月二十日书记员  郭 晋