贵港市港北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0802民初2080号原告中国建设银行股份有限公司贵港分行。代表人杜勇，该分行行长。委托代理人陆平，广西正大五星律师事务所律师。委托代理人周文涛，广西正大五星律师事务所实习律师。被告梁宏艺。被告黄谷。被告广西坛鑫房地产开发有限公司。法定代表人毛盛，总经理。委托代理人梁炳南，广西元丰律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司贵港分行与被告梁宏艺、黄谷、广西坛鑫房地产开发有限公司（以下简称“坛鑫公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2016年5月18日受理后，由代理审判员郭洋洋依法独任审判，于2016年6月29日公开开庭进行审理，书记员张蓝月担任法庭记录。原告中国建设银行股份有限公司贵港分行的委托代理人陆平、被告坛鑫公司的委托代理人梁炳南到庭参加诉讼，被告梁宏艺、黄谷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，2010年8月13日，被告坛鑫公司与原告签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》（合同编号：450230018201005），约定被告坛鑫公司就因购置其依法销售的房产而与原告发生借贷关系的全部债务人的债务承担连带责任，保证责任包括由债务产生的利息、违约金及原告为实现债权与担保权所发生的包括不限于诉讼费、财产保全费、律师费等费用。两被告因购买被告坛鑫公司开发的广西贵港市港××区御江名城×××幢×××层×××号屋向原告借款，双方于2011年4月20日签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：450230018-011-2011000631），约定原告向两被告贷款321000元，期限为120个月，及贷款利率等相关事项。2011年4月20日原告按约发放了贷款，贷款期限从2011年4月20日起至2021年4月20日止。两被告以所购买的广西贵港市港××区御江名城×××幢×××层×××号房屋提供抵押担保，并于2011年5月16日依法办理了抵押登记手续。贷款发放后，被告多次未按合同约定按时足额偿还贷款本息，多次拖欠原告贷款本息。截止2016年3月20日拖欠贷款本息合计10729.20元。经原告多次催告，被告仍不按合同约定履行还款付息义务。现向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1解除原告与被告梁宏艺、黄谷签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号450230018-011-2012000458）；2、梁宏艺、黄谷共同向原告偿还借款本金198365.76元及利息2673.92元（利息暂算至2016年3月20日，此后利息按借款合同约定利率算至清偿之日止）；3、被告向原告支付律师代理9547元；4、被告广西坛鑫房地产开发有限公司对第二、三项诉讼请求承担连带清偿责任；5、原告对被告梁宏艺、黄谷名下位于贵港市港××区御江名城×××幢×××层×××号房（证号：贵港房预港北区字第×××号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；6、本案发生的诉讼费及申请费由被告承担。被告坛鑫公司对原告的诉讼请求以及依据的事实和理由均无异议。被告梁宏艺、黄谷未作答辩。经审理查明，2010年8月13日，原告（乙方、债权人）与被告坛鑫公司（甲方、保证人）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，双方所担保的债权是指自2010年8月13日至2015年8月13日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）；保证方式为连带责任保证；保证期间自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日。2011年4月20日，被告梁宏艺作为共同借款人与原告签订一份《个人住房（商业用房）借款合同》，编号为450230018-011-2011000631，约定借款人因购买坐落于贵港市港××区御江名城×××幢×××层×××号房屋向贷款人贷款321000元，贷款期限为120个月，自2011年4月20日起至2021年4月20日止，还款方式为等额本息还款法，贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率上浮5%确定，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率及约定的利率浮动比例确定并执行新的利率；借款人未按照合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利，罚息利率在合同约定的利率基础上加收50%确定；借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，贷款人有权宣布贷款立即到期、要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，行使担保权利。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由借款人承担。被告梁宏艺自愿以上述房屋为该笔借款提供抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等），并办理了预告登记（贵港房预港北区字第×××号）。合同签订后，原告依约向被告梁宏艺发放贷款本金321000元。被告梁宏艺自2016年1月20日开始未按照合同约定按时足额归还本息。截止2016年3月20日，被告梁宏艺尚欠贷款本金198365.76元、利息2673.92元。截止2016年6月20日，拖欠本金198365.76元、利息5729.9元（含正常利息5369.74元，罚息269.68元，复利90.48元）。原告因追索未果，遂向本院提起诉讼。另查明，被告梁宏艺与被告黄谷系夫妻关系，两人于1999年登记结婚；涉案抵押房屋因尚未办理房屋所有权证，因此，房屋仅办理了预告登记，原告尚未取得正式的他项权证。再查明，2016年2月1日，原告（甲方）与广西诚济律师事务所（乙方）签订一份《委托代理协议》，约定因甲方处理个人类不良贷款事务需要，特委托乙方处理甲方及辖属分支机构与个人类贷款拖欠户之间的相关诉讼事宜，乙方的工作范围包括催收、诉讼一审、二审、执行和申诉再审中的全部事务；甲方已现金或转账方式向乙方支付律师代理费，个案律师代理费按《广西壮族自治区律师服务收费管理实施办法》、《广西壮族自治区律师服务收费标准》来计算支付。《广西壮族自治区律师服务收费标准》（以下简称“收费标准”）规定，涉及财产关系的民事案件，由律师事务所和当事人协商，分段累计收取律师服务费，最高不得超过规定的收费比例。争议标的10万元以下的（含10万元），收费费率为5%；10-50万元（含50万元）的，费率为4.5%。2016年6月20日，原告向广西诚济律师事务所支付9547元。2016年6月21日，广西诚济律师事务所向原告开具广西增值税普通发票，发票金额为9547元。以上事实有原告的陈述，原告营业执照、组织机构代码证，工商查询单、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、被告的身份证、户口簿、结婚证、住房贷款申请表、《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、预抵押登记证、《委托代理协议》、收据、广西增值税普通发票、客户信息管理单、个人贷款对账单，个人贷款过期催收通知书等证据证实，足以认定。本院认为，原告与三被告签订的《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》、《个人住房（商业用房）借款合同》是各方的真实意思表示，其内容不违反法律规定，依法成立并生效，对双方均产生约束力。合同签订后，原告已经依约向被告梁宏艺发放了贷款，被告梁宏艺应当按照合同约定按时向原告还本付息，被告梁宏艺自2016年1月至今连续逾期还款的行为已经构成违约，按照合同约定，原告有权解除合同并要求被告梁宏艺归还全部贷款本息，截止2016年6月20日，被告梁宏艺尚欠原告贷款本金198365.76元、利息5729.9元，因此原告要求解除合同并要求被告梁宏艺偿还贷款本金198365.76元、利息5729.9元及按照合同约定计付2016年6月20日之后的利息的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。合同约定原告因催收债权产生的费用（含律师费）由被告梁宏艺承担，原告因催收该笔债权委托广西诚济律师事务所处理与被告的诉讼事宜，并因此支付律师费9547元，按照《广西壮族自治区律师服务收费标准》计算，广西诚济律师事务所因代理原告本案诉讼可以收取的律师服务费上限为9547元，原告已经支付的律师服务费未超过该上限。原告诉请被告梁宏艺支付律师费9547元的诉讼请求有事实及法律依据，本院予以支持。被告梁宏艺与被告黄谷系夫妻关系，上述债务发生于两人夫妻关系存续期间，依据法律规定，应按照夫妻共同债务处理，因此，原告诉请被告梁宏艺、黄谷承担共同还款责任的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。被告坛鑫公司自愿为被告梁宏艺的上述债务提供连带责任保证，保证责任范围包括但不限于借款本金、利息（含罚息、复利）及律师费，因此，原告要求被告龙辉公司对被告梁宏艺的上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，证据确实充分，本院予以支持。虽然被告梁宏艺以所购买的房屋为其债权提供抵押担保，并办理了预告登记，但是，根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力；预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对涉案房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对涉案房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，因此，原告要求对涉案房屋依法拍卖、变卖后的所得款项享有优先受偿权，于法无据，本院不予支持。被告梁宏艺、黄谷经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，应自行承担不利的法律后果。综上，为保护当事人的合法权益，维护社会主义金融市场稳定，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司贵港分行与被告梁宏艺于2011年4月20日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告梁宏艺、黄谷向原告中国建设银行股份有限公司贵港分行偿还借款本金198365.76元及利息5729.9（2016年6月20日之后的利息按照《个人住房（商业用房）借款合同》约定支付至实际清偿完毕之日止）；三、被告梁宏艺、黄谷向原告中国建设银行股份有限公司贵港分行支付律师费9547元；四、被告广西坛鑫房地产开发有限公司对上述第二、三项债务承担连带清偿责任；五、驳回原告中国建设银行股份有限公司贵港分行的其他诉讼请求。本案案件受理费4459元，适用简易程序减半收取为2229元，由被告梁宏艺、黄谷、广西坛鑫房地产开发有限公司负担。以上应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。权利人可在判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加六提出副本，上诉于贵港市中级人民法院，同时应在上诉期限届满之日起七日内预交上诉费4459元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院诉讼费—诉讼费；开户银行：中国农业银行贵港分行营业部；账号：45×××93。逾期不交也未提出司法救助申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郭洋洋二〇一六年六月三十日书 记 员  张蓝月