江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016)苏05民终2083号上诉人（原审被告）郭承宏。委托代理人王斌、北京市君泰律师事务所上海分所律师。被上诉人（原审原告）胡君心。委托代理人禹业航，江苏众冠律师事务所律师。委托代理人胡鹏，江苏众冠律师事务所实习律师。原审被告昆山永乐居房产经纪有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇花园路2821号。上诉人郭承宏因与被上诉人胡君心、原审被告昆山永乐居房产经纪有限公司（以下简称永乐居公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2015)昆巴民初字第0639号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年2月29日立案受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：胡君心与郭承宏在永乐居公司的居间促成下，于2015年4月11日签订《昆山永乐居房产房屋买卖合同》，约定：郭承宏将坐落于昆山市巴城镇榭乡名邸3号楼101室、建筑面积为275.14平方米的房屋（房产证号28××18，土地使用权证号2011104070，有储藏室43.01平方米，车库31.08平方米）出售给胡君心，总价223万元（为净得价格）；于2015年7月30日前办理过户手续；郭承宏提供真实有效材料与证件，胡君心提供真实材料与证件，满足贷款七成条件，在过户当天，胡君心支付永乐居公司税费、中介费、过户费等所有费用壹拾肆万元整；由于胡君心贷款资格造成无法贷款，合同中止，郭承宏于5个工作日内无息退还定金；合同签订胡君心支付定金壹拾伍万元，签订当日支付壹拾万元整，余款伍万元于2015年4月15日前支付；郭承宏快递收据于胡君心；由于郭承宏提供卖房相关证件问题，造成房屋无法出售，合同中止，无息退还定金，无任何赔偿；胡君心首付款不低于壹佰万元整，于过户当天付首付；胡君心预留尾款贰万元整等房屋交接物业交接后付清；郭承宏之前贷款由其自行还清；该合同尾部手书一行“丙方为本合同担保方，若有任何一方违约，丙方承担连带责任”；该合同同时约定了其他事项，由胡君心、郭承宏及案外人李晶、永乐居经办人金勇签字并加盖永乐居公司公章确认。该合同并未就首付之外的房款支付形式及时间进行约定。一审审理中，双方一致确认，剩余房款，胡君心需要进行贷款来支付，具体贷款及支付时间没有约定。合同签订当日，胡君心支付郭承宏定金10万元，后于2015年4月15日支付定金5万元，均由郭承宏出具收条确认。2015年7月16日，胡君心发函给郭承宏方，催促郭承宏尽快还清涉诉买卖房屋上的贷款并准备好房屋过户手续。至双方合同约定的2015年7月30日，郭承宏仍未还清涉案买卖房屋上所涉贷款，双方亦未办理任何过户手续。胡君心多次催促，郭承宏仍无法履行过户手续，胡君心遂诉诸原审法院。另查明，本案涉案房屋昆山市巴城镇榭乡名邸3号楼101室房屋产权人为郭承宏，共同共有人为李晶，房屋产权登记证号为昆房权证巴城字第××，土地使用权证号为昆国用（2011）第2011104070号。郭承宏抗辩认为其未还清贷款原因在于胡君心，原因有二：1、胡君心未与郭承宏在过户前签署存量房买卖合同；2、双方事先约定由胡君心借款给郭承宏供后者还清贷款，但胡君心实际上未向郭承宏提供借款，故胡君心具有过错。对此，胡君心认为双方从未有过借款约定。经询问，郭承宏未能就胡君心答应借款给郭承宏用于归还贷款进行充分举证;3、胡君心未能在过户当天支付100万元的首付款，双方属于互负债务，没有先后履行之分，应当同时履行，胡君心未履行的，郭承宏有权拒绝其过户要求。本案审理过程中，胡君心申请对涉案房屋进行保全，原审法院依法采取了保全措施，查封了郭承宏名下的坐落于昆山市巴城镇榭乡名邸3号楼101室房屋（房屋产权证号昆房权证巴城字第××）。上述事实由胡君心提供的房屋买卖合同一份、收条一份、收据一份、转账凭证三份、通知函一份、快递单一份、快递记录一份、手机短信截图一份、情况说明一份、郭承宏提交的电子邮件截图若干、微信聊天记录若干、办理公证委托的电子委托书截屏一份、房屋买卖合同一份及当事人陈述在案佐证。原审原告胡君心的诉讼请求为：1、解除双方签订的《昆山永乐居房产房屋买卖合同》；2、郭承宏向胡君心双倍返还定金30万元；3、永乐居公司对上述郭承宏第二项承担连带责任；4、诉讼费由郭承宏承担。原审法院认为：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同；当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案中，原审原、被告双方签订房屋买卖合同，约定由郭承宏自行还清涉案买卖房屋上的贷款，并约定过户时间为2015年7月30日，经过胡君心多次催促，郭承宏至过户时仍未还清涉案房屋上的贷款，致使无法过户，不能实现合同目的，已属根本违约，故胡君心要求解除合同、双倍返还定金的主张，原审法院均依法予以支持。郭承宏抗辩认为根据双方合同约定、其无须双倍返还定金的主张，因本案买卖房屋无法过户的根本原因在于郭承宏未及时还清上述房屋上的抵押贷款，并不符合双方合同约定的“提供房屋相关证件问题、造成无法出售，无息退还定金，无任何赔偿”的情形，故其该项抗辩意见，原审法院不予采纳。至于郭承宏抗辩合同无法履行的原因在于胡君心未能及时向其支付借款、未能及时签署存量房买卖合同、未能在过户当天及时支付首付款的主张，原审法院认为：首先，郭承宏未能提供充分证据证实胡君心有义务向其提供借款以偿还涉案房屋贷款；其次，按照双方合同约定及二手房买卖一般流程，签署存量房买卖合同、支付首付款均系与办理签字相关过户手续同时进行的流程，该三项义务的履行不存在先后顺序之分。上述郭承宏所抗辩的胡君心应当履行的义务，较之郭承宏偿还涉案房屋贷款、注销他项权的义务而言，明显系郭承宏偿还房屋贷款、注销他项权的义务在前，胡君心签署存量房买卖合同、支付首付款义务在后，故郭承宏的抗辩意见，原审法院不予采纳。据此，原审法院遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第六十七条、第九十四条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第八十九条、《最高人民法院关于若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除胡君心与郭承宏于2015年4月11日签订的《昆山永乐居房产房屋买卖合同》。二、郭承宏于判决生效之日起三日内一次性双倍返还胡君心定金300000元。三、昆山永乐居房产经纪有限公司对上述第二项被告郭承宏的付款义务承担连带清偿责任。如未按判决指定的期间履行金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为2900元，保全费2020元，合计4920元，由郭承宏负担；此款胡君心已预交，不再退还，郭承宏在履行上述付款义务时一并支付胡君心。上诉人郭承宏不服原审法院上述民事判决，向本院上诉称：1、双方当事人尚未协商签订《存量房屋买卖合同》，所以即使郭承宏已经清偿了贷款，该房屋实际仍然无法过户，不能过户的原因是由双方所致。2、郭承宏未能清偿贷款是由于胡君心违反诚信原则。胡君心原本答应郭承宏向其提供借款以供还贷的承诺未能履行。因此，对于贷款未能清偿，胡君心具有过错。3、根据双方合同约定，胡君心应在2015年7月30日前支付首付款，但是胡君心未能依此约定付款，其已构成违约。胡君心自合同签署后始终未能办理银行贷款，郭承宏有理由认为胡君心已构成预期违约。4、双方合同还约定“由于甲方提供卖房相关证件问题，造成房屋无法出售，合同中止，无息退还定金，无任何赔偿。”现原审判决郭承宏向胡君心双倍返还定金，有悖上述合同约定。鉴于上述理由，请求二审法院撤销原判，改判郭承宏向胡君心返还定金15万元。被上诉人胡君心答辩称：1、本案所涉房屋买卖合同系当事人双方真实意思表示，双方理应遵守。网签仅是昆山市住建部门规范存量房交易行为的方式，系对双方交易行为的约束，双方权利义务关系以本案所涉房屋买卖合同为准。当事人双方在原审中已确认在涉案房屋贷款未还清之前，也无法进行存量房网签。2、虽然双方当事人在房屋买卖合同签订之后协商过胡君心向郭承宏借款以供后者归还尚欠贷款一事，但是，双方最终并未达成协议。胡君心也没有向郭承宏提供借款的义务。3、双方在合同中的约定系胡君心应于过户当天支付首付款，而不是郭承宏所称的2015月7月30日。因郭承宏一直未还清涉案房屋贷款，导致涉案房屋已明确无法过户，胡君心支付首付款条件不成就。4、双方虽然确认了胡君心通过贷款方式支付首付款以外的剩余款项，但是按照二手房买卖交易的惯例，在网签之后才可能办理相应的贷款手续，且双方并未核实办理贷款进行过协商。此外，在买卖合同第7条也约定了贷款不足的可以用现金补齐。所以，郭承宏在未同胡君心进行协商，也未要求提供担保的情况下断定胡君心预期违约，没有事实依据。5、本案中，合同条款约定的“房屋的相关证件问题”系指相关证件是否缺少，是否真实等证件本身的问题，而非房产证上有抵押权未注销这样的权利瑕疵。依据双方签订的房屋买卖合同，涉案房屋尚欠的贷款应由郭承宏方来清偿，从而保证待售之房屋权属清楚。结合合同有关条款及合同目的，合同中的“证件问题”不应理解为房屋原有贷款未偿还。被上诉人永乐居公司未作答辩。二审查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：双方当事人于2015年4月11日签订的《商品房买卖合同》系永乐居公司向双方提供的格式文本，其中，包括了房屋位置、门牌号码、单价、总价、过户日、违约责任等主要条款，具备了房屋买卖合同的主要条款。该合同成立并生效，其各条款均对双方当事人产生法律上的拘束力。商品房（存量房）销售备案制度系根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和住建部《商品房销售管理办法》等相关规定的要求制订。双方当事人在房地产交易管理中心签订《存量房屋买卖合同》并同时进行网签备案系住建部门的行政备案行为，而非民事行为。网签备案本身并不直接影响本案所涉《商品房买卖合同》作为民事合同的效力。对上诉人郭承宏主张因为双方未签订《存量房屋买卖合同》格式文本，故不能过户的原因归因于双方的上诉主张，本院碍难支持。在《商品房买卖合同》文本中，“甲方之前贷款由甲方自行还清”系手写于补充条款之中，该条并未载明甲方应于何时还清。结合买受人《商品房买卖合同》中亦需办理贷款的相关条款来看，鉴于我国商业银行通常不会在房屋原有贷款清偿之前即重新发放新的贷款，故可以推定出卖人郭承宏清偿该房屋原有贷款的义务应当在买受人向银行申办按揭贷款手续之前。另外，未清偿原有贷款的房屋也无法办理网签、过户手续。由此可见，出卖人应当于双方办理网签、过户手续之前即清偿其欲出卖的房屋上的贷款，去除他项权登记。同时，《商品房买卖合同》的手写补充条款中还明确载明“过户当天首付”，在出卖人郭承宏并未履行清偿贷款义务的前提下，过户无法进行，胡君心未支付首付款系行使先履行抗辩权的行为，不是违约行为。据此，对上诉人郭承宏主张胡君心因未支付首付款而构成预期违约的上诉主张，本院不予支持。郭承宏未能提供充分证据证实胡君心已同意向其提供借款用于偿还房屋原有贷款，《商品房买卖合同》也并未约定胡君心有此义务。《商品房买卖合同》“提供房屋相关证件问题、造成无法出售，无息退还定金，无任何赔偿”不适用于本案的情形。因为房产证上的他项权（贷款银行抵押权）登记尚未涤除是因为房屋现有贷款尚未还清，这一登记记载是本身真实的，并非房产证的瑕疵或“问题”。综上，上诉人郭承宏的上诉理由均不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下∶驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5800元，由上诉人郭承宏负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉代理审判员  沈维佳代理审判员  姚 望二〇一六年六月三日书 记 员  许 炯