四川省绵阳高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书（2016)川0792民初281号原告绵阳闽兴投资有限公司，住所地绵阳高新区飞云大道中段121号闽兴钢材市场7号楼。法定代表人叶君尧，该公司董事长。委托代理人王钰涵，该公司职员。委托代理人赵宏斌，四川天府风律师事务所律师。被告宋安贵，男，汉族，生于1966年3月7日。第三人绵阳叶氏商贸有限公司，住所地绵阳高新区飞云大道中段121号。法定代表人叶建寿，该公司总经理。委托代理人叶建冰，该公司副总经理。委托代理人刘红兵，该公司职员。原告绵阳闽兴投资有限公司（以下简称“闽兴投资公司”）诉被告宋安贵、第三人绵阳叶氏商贸有限公司（以下简称“叶氏商贸公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理，于2015年9月28日作出（2015）绵高新民初字第863号民事判决。叶氏商贸公司不服该判决，向四川省绵阳市中级人民法院提出上诉。绵阳市中级人民法院审理后，于2016年1月11日作出（2015）绵民终字第2486号民事裁定，撤销本院（2015）绵高新民初字第863号民事判决，将本案发回本院重审。本院依法另行组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告闽兴投资公司的委托代理人王钰涵、赵宏斌，被告宋安贵，第三人叶氏商贸公司的委托代理人叶建冰、刘红兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闽兴投资公司诉称：2014年9月10日，原告与被告宋安贵签订房屋租赁合同，将位于绵阳高新区飞云大道中段121号闽兴钢材市场5栋1号面积约180㎡的房屋出租给被告宋安贵，年租金为30000元，并附赠6栋3-5号免费使用一年，该合同同时约定：租赁期为2014年1月1日至2014年12月31日，租赁期满如需续租应提前一个月提出并重新签订租赁合同，逾期返还房屋则按日租金的两倍收取占用期间使用费，逾期支付租金则出租方有权解除合同并按月租金两倍收取违约金。现合同约定租赁期间已届满，且未续签租赁合同，房屋仍由第三人叶氏商贸公司占有使用拒不返还。原告多次向被告宋安贵及第三人叶氏商贸公司发出搬迁通知，但均置之不理拒不搬离。依照合同法相关规定，被告宋安贵及第三人叶氏商贸公司应当依约搬出租赁房屋并支付相应的租金和承担违约责任，故依法提起诉讼，请求判令：1.被告宋安贵及第三人叶氏商贸公司立即搬出租赁的房屋；2.判令被告宋安贵及第三人支付逾期房屋、场地租金共计43800元，并按月租金两倍支付违约金，从2015年1月1日起算，至实际搬离之日止；3.判令被告宋安贵给付拖欠的水费144元、电费926元，共计1070元。诉讼过程中，原告申请将其第二项诉讼请求中支付逾期房屋、场地租金及违约金计算标准变更为：按合同约定租金的130%计算，其中违约金为合同约定租金的30%。被告宋安贵辩称：本人原系叶氏商贸公司投资合伙人之一，并为该公司工作人员。2014年9月10日，代表公司与原告签订房屋租赁合同属实。由于该房屋一直由叶氏商贸公司使用，本人不是该租赁合同承租人，故不应向原告承担民事责任。第三人叶氏商贸公司述称：本公司负责人叶建寿于2014年1月2日与原告闽兴投资公司相关人员协商签订《房屋租赁合同》，租赁原告闽兴钢材市场5栋1-3号房屋及场地约180㎡，用于经营塑料给排水管材销售，并向当地工商机关申请注册登记了叶氏商贸公司（即本案第三人），该租赁房屋及相关场地由第三人用于经营活动，当年度租赁费7000元已全部交清。第三人经营期间，相继投入约20000元对房屋进行了装修，在施工过程中原告也未表示异议。2014年9月10日，原告与宋安贵签订租赁合同，将该涉案房屋出租给宋安贵。第三人为继续使用该房屋及场地，被迫按原告与宋安贵所签订租赁合同约定条件向原告支付租赁费57600元，但原告拒不同第三人续签合同，并要求第三人搬离。宋安贵未经本公司授权，其与原告所签订的租赁合同对第三人没有约束力。而原告擅自将第三人已租赁使用的房屋及场地又出租给宋安贵，其行为违背诚实信用的基本原则，构成违约，给本公司造成不可估量的经济损失。原告请求判令第三人向其支付违约金，其诉讼请求不成立，应予驳回。同时，由于原告违约给本公司造成重大经济损失，如其坚持要求本公司搬离，则应由原告闽兴投资公司、被告宋安贵赔偿本公司的装修（添附物）损失及停止供电经营损失130000元，并返还已支付租赁费57600元。经审理查明：2014年1月2日，叶建寿与原告闽兴投资公司签订一份房屋租赁合同，承租原告于绵阳高新区飞云大道中段121号绵阳闽兴钢材市场5栋1-3号房屋（面积90平方米），约定租赁期为2013年11月19日至2014年11月18日，该房屋年租金为人民币6000元、管理服务费为1000元，电话及水电押金1000元。此外，双方还对房屋使用要求和维修、房屋返还、转租转让及违约责任等事项作了约定。签订合同后，叶建寿将该租赁合同提交当地工商管理部门用于办理绵阳叶氏商贸有限公司工商登记，但并未实际向原告支付约定的租金。2014年4月21日，工商管理部门向叶氏商贸公司发出《准予设立/开业登记通知书》，并为其颁发营业执照，公司法定代表人为叶建寿，公司注册地址为绵阳高新区飞云大道中段121号（即闽兴钢材市场）。其后，叶氏商贸公司在闽兴钢材市场5栋1-3号房屋开展经营活动。2014年9月10日，叶氏商贸公司工作人员宋安贵与原告闽兴投资公司分别签订房屋租赁合同和场地租赁合同，约定将闽兴钢材市场5栋1号房屋（面积180平方米）及市场内原公路店面门口约460平方米货物堆放场地出租给宋安贵，租赁期限为2014年1月1日至2014年12月31日，房屋年租金30000元，场地年租金27600元，合计57600元，水电押金1000元，前述费用在签约日一次性付清；租赁期满，出租方有权收回该房屋及场地，如承租方需继续租赁该房屋及场地，则应于租赁期满前一个月向出租方提出续租书面要求，经出租方同意后重新确定租赁合同；除出租方同意承租方续租外，承租方应在租赁期届满后三日内返还租赁房屋及场地，否则应按月租金的两倍支付占用费；返还房屋应当符合正常使用状态，承租方除搬迁出可移动设施物品外，墙体、地面、顶面等固定装修不得破坏，无偿归出租方所有；如承租方在租赁期满后两个月内既不签订续租合同又不返还房屋、场地，或者承租方在租赁期满前一个月未向出租方支付续租租金，出租方有权采用停水停电及单方终止合同等措施；如发生逾期交付租赁物、擅自转租、逾期支付租金等违约行为，守约方有权解除合同并要求违约方按月租金两倍支付违约金。签订合同后，宋安贵将该两份合同提交第三人。同年10月14日，第三人向原告支付了该两份合同约定的房屋租金30000元、场地租金27600元，并由原告出具据了两张收条。2014年12月30日，宋安贵向原告闽兴投资公司出具声明，称不再续租闽兴钢材市场5栋1号房屋。其后，原告通知宋安贵和第三人叶氏商贸公司，要求其腾退房屋和场地，宋安贵以房屋及场地系第三人租用予以抗辩，第三人以其损失未得到赔偿为由，拒绝搬离。2015年3月8日，原告书面通知第三人，限其在7日内搬离闽兴钢材市场，并对案涉租赁房屋采取停电措施，但第三人仍继续占有、使用案涉房屋及货物堆放场地至今。原告遂诉至本院，请求判令：1.被告宋安贵及第三人叶氏商贸公司立即搬出租赁的房屋；2.判令被告及第三人支付逾期房屋、场地租金共计43800元，并按月租金30%的标准支付从2015年1月1日至实际搬离之日止的违约金；3.判令被告给付拖欠的水费144元、电费926元，共计1070元。另查明：1、宋安贵原系第三人叶氏商贸公司工作人员，于2014年9月底从该公司离职，但其后宋安贵按第三人要求继续办理其所经办的公司相关业务善后工作。2、第三人叶氏商贸公司所进行经营活动并非必须依赖电力供应才能开展，原告对闽兴钢材市场5栋1号房屋采取的停电措施仅导致第三人叶氏商贸公司经营不便而未造成无法经营。以上事实，有经庭审核实的叶氏商贸公司营业执照及工商登记资料，闽兴投资公司与叶建寿于2014年1月2日签订的《房屋租赁合同》，闽兴投资公司与宋安贵于2014年9月10日签订的《房屋租赁合同》及《场地租赁合同》，租赁费收据，宋安贵出具的《声明》，2015年3月8日闽兴投资公司向第三人发出的《通知》，证人曹赛珊的证言，各方当事人陈述及庭审笔录在卷佐证，本院予以确认。对原告提供的2013年12月20日叶建冰、叶建寿书写的三张收条，因与本案缺乏关联性，在本案中本院不予确认。本院认为：2014年1月2日，叶建寿与原告签订房屋租赁合同，将该租赁合同提交当地工商管理机关，办理了叶氏商贸公司工商登记，并由叶氏商贸公司使用该房屋从事经营活动，但事后叶建寿和叶氏商贸公司均未按该合同约定向原告支付租金。2014年9月10日，时为叶氏商贸公司工作人员的宋安贵与原告分别签订房屋租赁合同和场地租赁合同，虽然订立合同时叶氏商贸公司未向宋安贵出具授权委托书，但房屋租赁合同和场地租赁合同约定的租赁标的物与第三人此前实际租赁使用的房屋和场地相同，合同约定的租赁期限与第三人实际占有使用租赁标的时间重合，订立该合同后第三人继续占有使用该租赁房屋及场地，并按该租赁合同约定向原告支付了约定租赁费共计57600元，而此前第三人实际使用该租赁房屋及场地开展经营活动，但并未支付过租金。综合前述事实，表明第三人认可宋安贵与原告于2014年9月10日签订的房屋租赁合同和场地租赁合同，并实际按该租赁合同履行。该房屋租赁合同和场地租赁合同由宋安贵以自己的名义与原告签订，但签订合同时原告知道宋安贵系第三人叶氏商贸公司工作人员，且明知该租赁房屋及场地已由第三人实际使用，依照《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人……”之规定，该房屋租赁合同和场地租赁合同直接约束原告闽兴投资公司和第三人叶氏商贸公司，其中原告为该租赁合同出租人，第三人系承租人。宋安贵不是该租赁合同一方当事人，也未实际使用该租赁房屋和场地，不应向原告承担民事责任。该房屋租赁合同和场地租赁合同系双方当事人真实意思表示，其内容不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应自觉遵守，并全面履行各自的合同义务。2014年12月31日，该租赁合同约定租赁期限届满，第三人在租赁期届满前未按合同约定向出租方提出续租书面要求，代表第三人签订合同的宋安贵明确向原告表示不再续签租赁合同，故租赁期限届满后原租赁合同关系即终止。依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。……”之规定，本院对原告闽兴投资公司要求第三人搬离租赁房屋及场地并返还租赁物的主张予以支持。第三人叶氏商贸公司作为承租人未按约定在租赁期届满后三日内返还原告租赁房屋及场地，经原告催告后仍未搬离，其行为构成违约，依法应当向原告承担违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定和当事人之间租赁合同有关约定，结合原告的诉讼主张及本案案情，叶氏商贸公司应搬离租赁的房屋及场地并返还原告，同时按月租金4800元（57600元÷12个月）向原告支付占用租赁房屋及场地的租金，并按月租金4800元的30%（即月1440元）向原告计付逾期返还租赁房屋及场地的违约金，从2015年1月4日起算，至实际向原告返还租赁房屋及场地之日止。原告请求判令被告及第三人支付拖欠的水费144元、电费926元，但未提供相关证据，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，对原告该项诉讼请求，本院予以驳回。第三人主张原告违约，请求判令原告赔偿因搬迁导致的装修（添附物）损失及停止供电的经营损失共计130000元，并返还已支付租赁费57600元。本院认为，原告与第三人之间的租赁合同期限届满后，双方未续签合同，双方之间的租赁合同关系终止，第三人应当按约定及时返还原告租赁房屋及场地。至于该租赁房屋的装修添附物的处理，按照双方之间房屋租赁合同的约定，房屋租赁期限届满后，除可移动设施物品外其余固定装饰装修无偿归原告所有，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外”之规定，本院对第三人的该请求不予支持。至于第三人主张的停止供电的经营损失，按照双方之间房屋租赁合同约定，第三人在租赁期满后两个月内既不签订续租合同又不返还房屋、场地，原告作为出租人有权采用停水停电等措施，其停止供电行为不构成违约，第三人该请求不能成立，本院不予支持。第三人请求原告返还其已支付租赁费57600元，该租赁费属第三人租赁使用案涉房屋及场地而按约定应当向原告支付的租金，第三人请求原告返还，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条和第四百零二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、由第三人绵阳叶氏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内向原告绵阳闽兴投资有限公司返还其租赁使用的绵阳高新区飞云大道中段121号闽兴钢材市场5栋1-3号房屋及该市场内原公路店面门口的货物堆放场地；二、由第三人绵阳叶氏商贸有限公司于本判决生效之日起十日内按月租金4800元向原告绵阳闽兴投资有限公司支付逾期返还租赁房屋及场地的租金，并按每日48元向原告绵阳闽兴投资有限公司计付逾期返还租赁房屋及场地的违约金，从2015年1月4日起算，至实际向原告返还租赁房屋及场地之日止；三、驳回原告绵阳闽兴投资有限公司的其他诉讼请求；四、驳回第三人绵阳叶氏商贸有限公司的诉讼请求。本案受理费3546元，由原告绵阳闽兴投资有限公司负担846元，由第三人绵阳叶氏商贸有限公司负担2700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  邹 斌审 判 员  帅跃飞人民陪审员  赵德志二〇一六年六月十四日书 记 员  王珍珍