广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0305民初5285号原告深圳市南源实业股份有限公司。法定代表人刘桂稳，董事长。委托代理人苏茂先，广东贤耀律师事务所律师。委托代理人郑杏捞，广东贤耀律师事务所律师。被告深圳市陆陆顺贸易有限公司。法定代表人饶荣兵，董事长。委托代理人姚寓书，泽丰（深圳）律师事务所律师。原告深圳市南源实业股份有限公司（以下简称南源公司）诉被告深圳市陆陆顺贸易有限公司（以下简称陆陆顺公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑杏捞，被告委托代理人姚寓书到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2004年8月28日，原、被告签订了《商铺租赁合同》，原告将位于深圳市蛇口工业八路西段东侧“悠然居”大厦一、二层商铺出租给被告，租期自2004年9月1日至2019年8月30日止。其中第七条约定：1、在租赁期间内，租赁房屋的水费、电费由供水、供电公司直接向被告收取或由物业公司代收，管理费由物业管理公司按规定标准向被告收取；2、本合同签订后，被告应到物业管理公司另签《物业管理合同》和办理有关手续，并交纳相关费用；3、因被告未按照规定交纳水费、电费、物业管理费，造成被告损害后果的，由被告自行承担；给原告造成经济损失的，被告应当承担损害赔偿责任。后被告经营不善，拖欠原告巨额租金，故原、被告的租赁合同关系于2007年11月提前解除，同时原告在与被告解除房屋租赁合同的纠纷过程中也才知悉被告在签订《商铺租赁合同》之后，只交纳了2004年11月至2005年4月共6个月的管理费，仍拖欠物业管理公司巨额管理费及本体维修基金。故此，原、被告就解决被告拖欠原告的租金一事在2010年6月30日签订了《协议书》，约定，被告于2007年11月前的物业管理费，由被告会同相关部门协商解决。协议书签订后，被告一直未妥善处理该债务，导致物业管理公司于2015年10月21日向深圳仲裁委员会提起仲裁申请，诉请作为业主的原告承担被告承租期间的物业管理费、本体维修基金及相关的滞纳金共计2604721.77元。该仲裁案件已于2016年3月30日审结，裁决原告应向物业管理公司支付被告承租期间拖欠的物业管理费、本体维修基金及相关的滞纳金。为此，原告诉至法院，请求判令：1、被告赔偿原告以下损失：（1）物业管理费本金747393.72元及滞纳金（自每期应缴之日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2016年4月25日为489413.96元，应计至所有欠款付清之日止）；（2）本体维修基金本金62282.85元及滞纳金（自每期应缴之日起按照中国人民银行同期贷款利率暂计至2016年4月25日为40692.78元，应计至所有欠款付清之日止）；（3）仲裁受理费用31079元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，1、原告诉求已超过诉讼时效，应予驳回；2、原、被告双方合同约定租赁面积是7711平方米，但原告请求的计费面积是8045平方米，与事实不符，应按照合同约定的面积计算物业管理费及本体维修基金；3、物业管理费和本体维修基金应当由南山区政府支付，被告已与南山区政府进行协商，如果区政府支付该笔费用，被告会在第一时间支付给原告。由此也说明相关费用并非被告恶意拖欠，故被告不应当支付滞纳金。被告未举证。经审理查明，2004年8月28日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订了《商铺租赁合同》，约定位于深圳市蛇口工业八路西段东侧“悠然居”大厦一、二层商铺为甲方物业，建筑面积7711平方米，甲方同意将该物业出租给乙方用于酒楼经营；租赁期共十五年，自2004年9月1日至2019年8月30日止；在租赁期间内，租赁房屋的水费、电费由供水、供电公司直接向乙方收取或由物业公司代收，管理费由物业管理公司按规定标准向乙方收取；本合同签订后，乙方应到该物业管理公司另签物业管理合同和办理有关手续，并交纳必需的费用。如需甲方协助办理物业手续，甲方将积极协助乙方办理上述手续；因乙方未按照规定交纳水费、电费、物业管理费，造成乙方损害后果的，由乙方自行承担；给甲方造成经济损失的，乙方应当承担损害赔偿责任；等等。2010年6月30日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了《协议书》，约定，甲、乙双方同意解除双方于2004年8月28日签订的《房屋租赁合同书》及有关全部协议；经核算及甲、乙双方协商，确定乙方的所有经济损失为7700000元；由于甲方直接享有政府的房屋使用补偿权益，故乙方的补偿由甲方以现金形式分三年零六个月支付给乙方，扣除甲方已缴纳给乙方的租金定金970000元，甲方实际支付乙方6730000元（约定了具体支付方式）；除上述约定事项外，甲、乙双方就《房屋租赁合同书》项下全部事宜不再存有任何纠纷及争议，即使存在，甲、乙双方也承诺不再向对方予以追究；甲方于2007年11月前的物业管理费，由甲方会同相关部门协商解决；等等。原告提交了涉案商铺产权证书，涉及的房产为位于南山区蛇口工业大道西、工业八路南悠然居101、201-207房，建筑面积总计8045.03平方米，上述产权证书的登记日期均为2006年8月28日。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但认为租赁合同注明的建筑面积7711平方米与产权证书登记面积8045平方米不符。原告提交了2004年11月至2005年4月被告缴纳物业管理费的银行转账凭证及发票，该6个月中，被告每月缴纳的管理费均为24135元。被告对此予以确认。原告提交了原告于2007年11月7日向悠然居管理处出具的《证明》一份，载明“悠然居管理处：我公司与陆陆顺公司协商达成协议，同意陆陆顺公司搬走其物品，搬走物品详见清单内容。”原告提交该证据，结合2004年11月至2005年4月被告缴纳物业管理费的银行转账凭证及发票，共同证明物业管理费的缴纳义务在被告，被告在承租本案涉案物业初期也已缴纳；被告承租涉案物业的截止日期是2007年11月30日，被告应承担自2004年9月至2007年11月的物业管理费及本体维修基金的缴纳义务。被告对该证据的真实性、合法性、关联性均予以确认，但对证明内容不予认可，认为该证据与本案无关。2015年10月21日，申请人深圳市卓诚物业管理有限公司（以下简称卓诚公司）以本案原告为被申请人，以本案原告未缴纳物业管理费、本体维修基金等为由向深圳仲裁委员会申请仲裁，申请人称，被申请人系“悠然居”小区业主，自2004年3月至2008年5月，共拖欠物业管理费和本体维修基金等费用1074568.11元；经申请人多次催要，2008年6月2日，被申请人委托第三人平安银行蛇口支行支付了130731.25元的管理费和本体维修基金，仍拖欠物业管理费及本体维修基金943836.86元。深圳仲裁委员会经审理，裁决：一、被申请人支付申请人物业管理费879542.76元及其滞纳金，滞纳金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2004年4月1日起计至还清欠款之日止；二、被申请人支付申请人本体维修基金64294.10元及其滞纳金，滞纳金以中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算，从2005年4月1日起计至还清欠款之日止；三、本案仲裁费44398元，申请人承担13319元，被申请人承担31079元。此费申请人申请仲裁时已向仲裁委员会预交，被申请人承担的31079元径付申请人。原告提交了深圳法院网上诉讼服务平台查询单，用于证明原告因被告未按照约定支付管理费，导致原告被物业公司申请裁决，并依照生效的仲裁裁决向深圳市中级人民法院申请强制执行的相关事实，亦证明原告遭受的经济损失。被告对该证据的真实性、合法性均予以认可，但关联性不予认可，认为该证据只能证明执行立案，并不表示原告向卓诚公司支付了相关费用。庭审中，原、被告确认被告从原告处租赁的房屋为“悠然居”大厦一、二层商铺；被告确认拖欠物业管理费和本体维修基金，认可原告主张的拖欠该费用的时间段；被告确认管理费的收费标准为每平方米3元，本体维修基金收费标准为每平方米0.25元。以上事实，有《商铺租赁合同》、《协议书》、商铺产权证书、银行转账凭证及发票、《证明》、[2015]深仲裁字第2333号裁决书、深圳法院网上诉讼服务平台查询单等证据及庭审笔录在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《商铺租赁合同》、《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人均应严格按照协议约定履行各自义务。结合原、被告之间的诉辩意见，本院认为本案的争议焦点是：一、原告的诉求是否已超过诉讼时效；二、原告计算物业管理费和本体维修基金时所参照的建筑面积是否合法有据。关于第一个争议焦点。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。根据原、被告签订的《商铺租赁合同》约定，在租赁期间内，管理费由物业管理公司按规定标准向被告收取；本合同签订后，被告应到该物业管理公司另签物业管理合同和办理有关手续，并交纳必需的费用；因被告未按照规定交纳物业管理费，给原告造成经济损失的，被告应当承担损害赔偿责任。2010年6月30日，原、被告签订的《协议书》约定，双方同意解除《房屋租赁合同书》及有关全部协议；被告于2007年11月前的物业管理费，由被告会同相关部门协商解决。庭审中，被告确认拖欠物业管理费和本体维修基金。综上，缴纳物业管理费和本体维修基金的义务在租赁方，即被告。2015年10月21日，案外人卓诚公司以本案原告为被申请人向深圳仲裁委员会申请仲裁，深圳仲裁委员会作出了仲裁裁决，裁决本案原告向案外人卓诚公司支付物业管理费、本体维修基金、滞纳金及仲裁费。被告未举证证明其曾向原告通报过未缴纳物业管理费等费用的情况，由此可知，原告最早应在2015年10月21日后才知道被告尚托欠物业管理费和本体维修基金及滞纳金，原告于2016年5月4日向本院提起诉讼，未超过二年的诉讼时效期间。被告辩称原告的诉讼请求已超过诉讼时效，无事实和法律依据，本院不予采纳。关于第二个争议焦点。1、被告辩称，合同约定租赁面积是7711平方米，但原告请求的计费面积是8045平方米，与事实不符，应按合同约定的面积计算物业管理费及本体维修金。原告主张2005年10月份（含10月）之前计费面积为6000.78平方米，2005年11月至2007年11月期间计费面积为8045平方米。因涉案房屋是原告与开发商合作建设，有一部分房屋先归属了开发商，开发商后来又卖给了原告，原告将后来所购的该部分房屋出租给了被告，所以计算面积有所变化；2、深圳仲裁委员会在[2015]深仲裁字第2333号裁决书中认定，2004年8月28日，南源公司就将涉案房屋出租给了陆陆顺公司经营酒店，并且2004年10月陆陆顺公司向卓诚公司缴纳了管理费和水电费，证明2004年卓诚公司就对涉案房屋实施了管理服务，南源公司从2004年起应当向卓诚公司缴纳有关费用。并且从2008年6月2日深圳平安银行深圳蛇口支行、南源公司和卓诚公司三方签订《关于支付悠然居商业裙楼2008年1-5月物业管理费的付款协议书》至2015年5月6日卓诚公司向南源公司出具《关于催缴悠然居裙楼一、二层物业管理费的函》近7年时间里，南源公司从未对卓诚公司提出的涉案房屋管理费、本体维修基金的起算面积、时间、费用标准和欠款总额提出过异议。对南源公司提出的南源公司首次分配所得的6000平方米物业其计算时间应自2005年7月8日，而剩余2044平方米的起算时间应为2006年10月16日起算的理由，仲裁庭不予采信。对卓诚公司提出的请求裁决南源公司向卓诚公司支付物业管理费、本体维修基金等费用共计943836.86元的仲裁请求，仲裁庭予以支持。3、原告提交的2004年11月至2005年4月被告缴纳物业管理费的缴费凭证显示，被告在该6个月中，每月缴纳的物业管理费为24135元，被告认可物业管理费收费标准为每平方米3元，故被告系按8045平方米（24135元÷3元/平方米=8045平方米）计算缴纳物业管理费的。被告并未对此提出过异议；4、原、被告确认被告从原告处租赁的房屋为“悠然居”大厦一、二层商铺，被告未提交证据证明其所租房屋在租赁期间有所变化，原告提交的产权证书亦能证明涉案房屋建筑面积为8045.03平方米。原告主张物业管理费和本体维修基金在2005年10月份（含10月）之前计费面积为6000.78平方米，2005年11月至2007年11月期间计费面积为8045平方米，被告无相关证据予以反驳，本院对此予以支持。另外，被告辩称物业管理费和本体维修基金应由南山区政府支付，由此也说明相关费用并非被告恶意拖欠，故被告不应当支付滞纳金。但被告并未就此提交相关证据证明所欠费用应由南山区政府支付，对被告的该项辩论意见，本院不予采信。被告还认为，虽然深圳仲裁委员会作出了仲裁裁决，该裁决案件已经进入执行程序，但原告并未提交证据证明其已实际垫付涉案物业管理费和本体维修基金及滞纳金，故原告并不存在损失。本院认为，仲裁裁决已经生效并已进入执行程序，原告已负有履行生效裁决书的义务，故原告的损失已确定，被告负有赔偿义务。综上，原告主张被告支付物业管理费本金747393.72元（2004年9月、10月和2005年5月至2007年11月）及滞纳金、本体维修基金本金62282.85元（2005年3月至2007年11月）及滞纳金的主张，本院予以支持。关于原告主张的仲裁费31079元。因被告未及时履行缴纳物业管理费和本体维修基金的义务，导致案外人卓诚公司提起仲裁，经裁决，原告负担仲裁费31079元，故原告因仲裁事项产生了仲裁费用的损失，被告应当赔偿。但仲裁裁决的物业管理费和本体维修基金的本金合计为943836.86元，本案原告主张的物业管理费和本体维修基金的本金合计为809676.57元。该仲裁确定的金额超出了原告在本案中主张的金额，按照上述比例，被告应赔偿原告仲裁费的金额应为26661元（809676.57元÷943836.86元×31079元=26661元），本院支持原告主张的仲裁费金额为26661元。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市陆陆顺贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南源实业股份有限公司赔偿物业管理费本金747393.72元及滞纳金（滞纳金自每期应缴之日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以每期应缴数额为基数，计算至全部本金、滞纳金还清之日止；详见附表1）；二、被告深圳市陆陆顺贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南源实业股份有限公司赔偿本体维修基金本金62282.85元及滞纳金（滞纳金自每期应缴之日起按照中国人民银行同期贷款利率标准，以每期应缴数额为基数，计算至全部本金、滞纳金还清之日止；详见附表2）；三、被告深圳市陆陆顺贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告深圳市南源实业股份有限公司赔偿仲裁受理费26661元；四、驳回原告深圳市南源实业股份有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8568.88元，由原告负担28元，被告负担8540.88元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  程胜亮二〇一六年六月三十日书记员  庄美芬附表1序号欠费项目年度月份计费面积（平方米)本金(元，每平方米3元)起算日期2004年9月份6000.7818002.342004.10.0110月份6000.7818002.342004.11.015月份6000.7818002.342005.06.016月份6000.7818002.342005.07.017月份6000.7818002.342005.08.012005年8月份6000.7818002.342005.09.019月份6000.7818002.342005.10.0110月份6000.7818002.342005.11.0111月份2005.12.0112月份2006.01.011月份2006.02.012月份2006.03.013月份2006.04.014月份2006.05.015月份2006.06.01管理费2006年6月份2006.07.017月份2006.08.018月份2006.09.019月份2006.10.0110月份2006.11.0111月份2006.12.0112月份2007.01.011月份2007.02.012月份2007.03.013月份2007.04.014月份2007.05.015月份2007.06.012007年6月份2007.07.017月份2007.08.018月份2007.09.019月份2007.10.0110月份2007.11.0111月份2007.12.01合计747393.72附表2序号欠费项目年度月份计费面积(平方米)本金(元，每平方米0.25元)起算日期3月份6000.781500.22005.04.014月份6000.781500.22005.05.015月份6000.781500.22005.06.016月份6000.781500.22005.07.012005年7月份6000.781500.22005.08.018月份6000.781500.22005.09.019月份6000.781500.22005.10.0110月份6000.781500.22005.11.011]月份2011.252005.12.0112月份2011.252006.01.011月份2011.252006.02.012月份2011.252006.03.013月份2011.252006.04.014月份2011.252006.05.015月份2011.252006.06.01本体维修基金2006年6月份2011.252006.07.017月份2011.252006.08.018月份2011.252006.09.019月份2011.252006.10.0110月份2011.252006.11.0111月份2011.252006.12.0112月份2011.252007.01.011月份2011.252007.02.012月份2011.252007.03.013月份2011.252007.04.014月份2011.252007.05.015月份2011.252007.06.012007年6月份2011.252007.07.017月份2011.252007.08.018月份2011.252007.09.019月份2011.252007.10.0110月份2011.252007.11.0111月份2011.252007.12.01合计