重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初3878号原告:重庆强联物业管理有限公司（组织机构代码78746018-1）,住所地重庆市大足区龙岗街道办事处北环一路212号。法定代表人：陈才忠,该公司董事长。委托代理人：曾昭伟，男，1975年5月11日出生，汉族，重庆市大足区人，系该公司员工。被告：陈昌吉，男，1966年03月06日出生，汉族，重庆市江津区人。原告重庆强联物业管理有限公司诉被告陈昌吉物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月20日立案受理后，依法由代理审判员杨飞适用小额诉讼程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告重庆强联物业管理有限公司的委托代理人曾昭伟，被告陈昌吉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆强联物业管理有限公司诉称：被告系重庆市大足区龙水镇某住宅小区业主，其入住后，自2014年1月至2015年12月止一直未缴纳物业服务费。原告按合同约定向该小区提供了物业服务后，多次要求被告支付物业费，但被告一直未予支付。现原告起诉至法院，请求判令：1、被告支付原告物业服务费共计为2363元及逾期利息（欠费期间自2014年1月至2015年12月，逾期利息自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至物业费付清为止）；2、本案诉讼费用由被告负担。被告陈昌吉辩称：1、本小区监控有问题，被告的车辆被人划伤三次监控均看不清楚划车的人，被告多次向原告反应要求整改，原告是否整改被告不清楚；2、被告所在小区的业主委员会成员缴纳物业服务费均系按照老标准0.45元/㎡/月（多层楼房），被告就按照新标准暨0.65元/㎡/月收取物业服务费不合理，原告原因按照老标准缴纳物业服务费；3、被告物业所在的小区卫生不达标，不达标的证据在本院受理的“王兴忠”案卷中；4、原告的墙壁有渗水现象，导致原告的墙纸都花了，要求原告给被告维修。原告重庆强联物业管理有限公司为支持其诉讼请求向本院举示如下证据材料：1、物业服务合同两份，用以证明物管费的计算方式以及原、被告存在物业服务合同关系，自2013年8月至2013年12月止物业服务费按0.45元/月/㎡计收物业服务费，自2014年1月至2015年12月按0.65元/月/㎡计收物业服务费，公摊费按10元/月/户收取的。2、维修记录发票、运行记录表、巡逻记录表、考勤表，用以证明原告重庆强联物业管理有限公司履行了相关义务。3、民事判决书两份，用以证明本院的生效民事判决书对原告举示的后期物业服务合同的法律效力予以了认定，及原告履行了相关义务。4、公示，用以证明物业费自2014年1月由0.45元/月/㎡调整为0.65元/月/㎡计收时对业主进行了公示。被告陈昌吉未向本院举示与本案有关的证据材料。针对原、被告举示的证据，各方当事人发表质证意见如下：对原告举示的以上证据，被告质证后均表示认可，同时被告对原告对物业服务费调价的事实知晓，但认为未经过被告本人同意，被告不同意按调价后的标准缴纳物业服务费，被告手中有小区业主委员会成员按老标准缴纳物业服务费的依据。经庭审质证，本院对原、被告举示的证据做如下认证分析：对原告重庆强联物业管理有限公司举示的证据1，本院认为，对原、被告双方均认可的前期物业服务合同，因双方均无异议，本院对此予以认可。对2013年12月31日，原告与被告所有的住房所在的小区的业主委员会暨重庆市大足区某镇某小区业主委员会签订的《物业服务合同》，该合同系合法成立的重庆市大足区某镇某小区业主委员会与原告签订，具有合法的法律效力，被告所有的住房位于该小区范围内，应当受到该《物业服务合同》的约束，故对原告的证明目的本院予以确认暨自2014年1月1日起该小区多层建筑的物业服务费标准应该由0.45元/月/㎡调整为0.65元/月/㎡计收（房屋建筑面积）。对原告举示的证据2、3、4，本院认为，以上证据均系客观证据，可以证明原告履行了物业服务，且经本院生效判决书认定，2013年12月31日原告与被告所有的住房所在的小区的业主委员会暨重庆市大足区某镇某小区业主委员会签订的《物业服务合同》为有效合同，且合同签订后经过了公示，符合法律程序。本院对原告的证明目的予以确认。本院根据各方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列法律事实：2009年3月24日，重庆市大足区某镇某小区的房屋开发商暨重庆宏筑房地产开发有限公司与原告重庆强联物业管理有限公司签订《前期物业服务合同》一份，约定由原告为重庆宏筑房地产开发有限公司开发的重庆市大足区某镇某小区提供前期物业服务，合同第六条第一款第1项约定：“本物业管理区域的物业服务收费选择以下第1种方式：1、包干制（物业服务费用的构成包括无法服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）住宅0.40-0.60元/月.平方米（2）写字楼－－元/月.平方米（3）商业物业：0.8元/月.平方米（4）其他物业－－元/月.平方米。”合同第二十六条约定：“本合同期限为4年，自2009年3月24日至2013年3月24日止。合同期满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。”2013年12月31日，原告重庆强联物业管理有限公司与重庆市大足区某镇某小区业主委员会签订了《物业服务合同》，合同约定，原告重庆强联物业管理有限公司为重庆市大足区某镇某小区提供物业服务，重庆市大足区某镇某小区各业主按照住宅建筑面积支付物业管理费。双方在合同中第六条约定：本物业管理区域的物业服务费……其收取的标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅：0.65元/月·平方米；高层住宅：1.2元/月·平方米……。第二十一条约定：本合同期限为三年，自2014年1月起至2016年12月31日止……第二十八条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日万分之三十的标准向乙方支付违约金。原告强联物业公司（乙方）与大足区某镇某小区业主委员会（甲方）在上述合同中签字并盖章。庭审中，原、被告对被告所有的住房系多层建筑，在2013年12月31日前均系按0.45元/月/㎡计收的物业服务费（按建筑面积计算）及按每户收取10元/月公摊费均予以认可。另查明，被告陈昌吉系重庆市大足区某镇某小区业主，其所有的房屋位于该小区内，房屋的建筑面积136.06㎡，被告陈昌吉自2014年1月至2015年12月止均未缴纳物业服务费及房屋公摊费用。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。原告重庆强联物业管理有限公司与被告小区开发商重庆宏筑房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》及原告重庆市强联物业管理有限公司与重庆市大足区某镇某小区业主委员会签订了《物业服务合同》，均系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，《前期物业服务合同》系重庆市大足区某镇某小区建设单位与原告重庆强联物业管理有限公司签订的，内容合法，应确认为有效，作为小区业主的被告陈昌吉应当遵照该合同约定履行合同义务，该合同到期后，原告继续为该小区履行了物业服务，应视为对《前期物业服务合同》的不定期继续履行，应按照该合同约定的标准继续计算相关物业服务费用。原告重庆强联物业管理有限公司与重庆市大足区某镇某小区业主委员会签订了《物业服务合同》，签订该合同亦系重庆市大足区某镇某小区业主委员会的意思表示，该意思表示真实有效，被告陈昌吉系该大足区某镇某小区的业主，大足区某镇某小区业主委员会的意思表示必然对被告陈昌吉有约束力，即该物业服务合同必然溯及被告陈昌吉。关于物业服务费和公摊费。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据《前期物业服务合同》及庭审查明的被告所有的物业系多层，双方均认可在2013年12月31日前按0.45元/月/㎡计收的物业服务费（按建筑面积计算）的事实，及原告与被告所在小区业主委员会签订的《重庆市物业服务合同》，双方对物业服务费的标准作了明确约定，原告强联物业公司向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，原告强联物业公司作为被告小区的物业服务单位，已按照合同约定履行了义务，向被告陈昌吉提供了物业服务，被告陈昌吉也应当按照合同约定履行交纳物业服务费、公摊费的义务。本案中，被告陈昌吉所有的房屋系普通多层住宅，其建筑面积为136.06㎡，被告陈昌吉自2014年1月至2015年12月止均未缴纳物业服务费及房屋公摊费用。根据庭审查明的收费标准，被告陈昌吉应该缴纳的物业服务费为2122.54元（2014年1月至2015年12月为：136.06㎡×0.65元/㎡/月×24个月=2122.54元），水电公摊费为240元（10元/月×24月=240元），以上共计为2362.54元。现原告重庆强联物业管理有限公司诉请的物业服务费和公摊费共计为2363元，本院对原告诉讼请求的合理部分暨2362.54元依法予以支持。关于原告强联物业公司要求被告陈昌吉支付利息的诉讼请求。本院认为，因被告陈昌吉未履行义务，对原告强联物业公司造成了资金占用损失。故对原告强联物业公司要求被告陈昌吉自起诉之日起按本院确认的被告应该支付原告的物业费金额为基数，以中国人民银行同期同类贷款基准利率计算资金占用损失利息直至借款本金还清为止的诉讼请求，本院予以支持。被告仅口头辩称原告物业服务未到位，调价未经公示不符合法律规定等，因无证据予以佐证，本院不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告陈昌吉于本判决生效后五日内支付原告重庆强联物业管理有限公司2014年1月至2015年12月的物业服务费2122.54元，水电公摊费为240元，以上共计2362.54元，并自2016年5月20日起以2362.54元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率计算资金占用损失至物业服务费付清之日止；二、驳回原告重庆强联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告陈昌吉负担。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，一方当事人拒绝履行的，对方当事人可向人民法院申请执行，申请执行的期间为两年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员 杨 飞二〇一六年六月十三日书 记 员 陈圣丹