广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法民一初字第3406号原告：惠州市万饰城物业管理有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：李泽平。委托代理人：李长前，系广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：黄腾升，系广东伟伦律师事务所律师。第一被告：惠州市通盈建材有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：冯伟环。第二被告：冯伟环，男，汉族，住址：惠州市惠东县。第三被告：冯展坤，男，汉族，公民身份号码：×××0316，住址：广东省惠东县。三被告委托代理人：朱辉扬，系广东点津律师事务所律师。原告惠州市万饰城物业管理有限公司与被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环、冯展坤房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市万饰城物业管理有限公司诉称，2014年8月27日，原告与两被告签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）及《租赁合同补充条款》，两被告向原告租赁位于惠州市河南岸××号小区××路“××”××层B115、116、117号商铺，总面积为353.01平方米用于经营“昊博”陶瓷。双方在合同中约定，合同期限自2014年8月25日起至2015年8月24日止；租金按月支付，被告于公历每月的前一个月20号前以现金或转账方式缴纳。《商铺租赁合同》及《租赁合同补充条款》签订后，原告严格按照合同约定履行合同义务，积极配合被告经营。两被告却未按照约定履行支付各项费用的义务，至2015年7月23日，两被告共欠各项费用共计140770元（详见《应收账款明细表（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）》，经原告多次催告后仍不支付。鉴于两被告的行为已构成了根本违约，已无法再继续履行合同，原告于2015年7月8日根据《商铺租赁合同》第七条第5款第1项的约定，向两被告下达了《解除合同通知》，自《解除合同通知》送达被告之日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求被告在十五日内将商铺内的物品清理完毕。《解除合同通知》已于2015年7月14日送达给两被告。综上所述，请求：1．确认原告与两被告于2014年8月27日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）自2015年7月14日起解除，两被告将所租赁商铺交还给原告。2．判令两被告共同向原告支付欠付的各项费用共140770元。3．被告一所交的质量保证金20000元折抵租金，履约保证金46597元不予退还。4．判令被告支付滞纳金42231元（按欠付费用的30%计算）。5．判令被告支付本案诉讼费。被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环、冯展坤辩称：合同第二条第二项所约定的每月租赁费、物业管理费、空调费13944元是错误的，应该为12355元，商铺面积为247.1平方米，原告多计算了1589元租金；租金计算开始时间原告多计算了半个月，合同生效时间应当以原告签订的2014年9月份开始计算租金，本合同是续签合同，不存在装修损失。被告冯伟环、冯展坤不是本案适格被告，签订合同的主体是被告惠州市通盈建材有限公司，原告起诉股东作为被告不符合法律规定。原告在被告确实有拖欠租金的情况下，擅自停水停电逼迫被告交付租金，导致被告经营不能正常进行，因此被告经营确实困难原告也有过错。2015年7月24日原告强行将被告承租的档位查封，原告突然将档位关门，并未通过被告，原告单方解除合同导致被告公司无法正常经营，被告公司的部分货物、材料丢失。原告主张的滞纳金违反法律规定，对被告所缴交的质量保证金、履行合约保证金，合同约定到期后原告应当无息归还，因此对于原告主张的不公平的滞纳金计算不予认可。本院查明的案件事实经审理查明，2014年8月27日，原告与被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）及《租赁合同补充条款》，被告向原告租赁位于惠州市河南岸××号小区××路“××”××层B115、116、117号商铺，合同约定租赁面积为247.1平方米，《租赁合同补充条款》第一款约定商铺分摊面积105.91平方米，也即租赁总面积为353.01平方米用于经营“昊博”陶瓷。《商铺租赁合同》第二条第二款及《租赁合同补充条款》第一条约定商铺租赁费20元/平方米，物业管理费15元/平方米，计算面积为247.1平方米，公共区域空调费15元/平方米，计算面积为353.01平方米。经营服务费18324元/月。商铺公共区域每月水电分摊1059元。整体推广费8000元/月，也即被告每月应支付租金、物业管理费、公共区域水电等合计33993元/月，租赁期限自2014年8月25日起至2015年8月24日止，合同第二条第二款第三项约定被告应准时缴纳合同综合费用，如延时缴纳，被告方同意原告按欠费额每天千分之五收取滞纳金。合同第二条第四款约定被告向原告支付质量保证金20000元。合同第二条第五款约定被告一向原告支付（三个月的租赁费、物业管理费及公共空调电费）作为履约保证金计人民币大写肆万伍仟玖佰零伍元整（￥46597元）。《商铺租赁合同》第七条第五款第一项约定：被告不按时缴纳合同相关费用，被告拖欠费用达10日以上或逾期缴纳本合同其他相关费用的，原告有权决定解除本合同，并不退还履约保证金，造成原告损失的还应赔偿原告的实际经济损失。截止2015年7月被告拖欠租金及水电费140770元。2015年7月8日，原告向被告发出《解除合同通知》，被告已于2015年7月14日收到该通知。庭审时,被告确认原、被告已于2012年9月份签订过《商铺租赁合同》及《租赁合同补充条款》，并且原被告双方均全面履行了商铺租赁合同约定的义务。合同到期后，2014年8月27日，原、被告续签《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）及《租赁合同补充条款》原告确认已经收到被告质量保证金20000元、履约保证金46597元以及装修押金5000元。裁判理由和结果本院认为，本案系租赁合同关系，本案争议焦点是1、被告冯伟环、冯展坤是否为本案适格被告；2、原被告签订的租赁合同及补充条款的效力问题。关于被告冯伟环、冯展坤是否为本案适格被告问题。原告与被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环签订了《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）及《租赁合同补充条款》，在被告冯伟环支付相应合同对价后，即享有涉案房产的一定期限的使用权，根据合同的相对性，被告冯伟环是本案适格被告。被告冯展坤是被告惠州市通盈建材有限公司的股东，原告并未提交相应的证据证实公司与股东之间的资金混同，亦未提交证据证实被告冯展坤没有履行出资义务或抽逃出资等，故被告冯展坤不是本案适格的被告。关于原被告签订的租赁合同及补充条款的效力问题。原、被告签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）及《租赁合同补充条款》是原被告双方真实意思表示，对原被告均具有约束力，原被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告提供了合格的租赁物给被告使用，被告亦应按时足额支付租金。自2014年10月起,被告没有按时足额支付租金，被告的行为构成了根本违约。《商铺租赁合同》第七条第五款第一项约定：被告不按时缴纳合同相关费用，被告拖欠费用达10日以上或逾期缴纳本合同其他相关费用的，原告有权决定解除本合同，并不退还履约保证金，造成原告损失的还应赔偿原告的实际经济损失。2015年7月8日，原告向被告发出《解除合同通知》，被告已于2015年7月14日收到该通知。故原告于2015年7月14日解除2014年8月27日原、被告双方签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）及《租赁合同补充条款》，本院予以确认。被告已支付的履约保证金因被告的违约,而不予退还。原告诉请被告支付截止2015年7月租金水电费合计140770元，本院予以支持。被告缴交20000元的质量保证金，因为被告的产品尚未发生质量投诉问题，故原告诉请抵偿租金，本院予以支持。也即被告支付原告租金及水电费等120770元（截止2015年7月租金水电费140770元-质量保证金20000元），合同第二条第二款第三项约定被告应准时缴纳合同综合费用，如延时缴纳，被告方同意原告按欠费额每天千分之五收取滞纳金。综合被告所欠租金的时间,本院酌定被告应予所欠租金的15%计付滞纳金为21115.5元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市万饰城物业管理有限公司与被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环于2014年8月27日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0280）及《租赁合同补充条款》于2015年7月14日解除，被告冯伟环应在本判决生效后十日内将所租赁商铺交还给原告惠州市万饰城物业管理有限公司。二、被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环应于本判决生效后十日内向原告惠州市万饰城物业管理有限公司支付120770元。三、被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环应于本判决生效后十日内向原告惠州市万饰城物业管理有限公司支付滞纳金21115.5元。四、驳回原告惠州市万饰城物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4346元（原告已预交2173元），由被告惠州市通盈建材有限公司、冯伟环负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 朱 雄代理审判员 杨 梅代理审判员 黄链生二〇一六年六月二十日书 记 员 李慧慧