上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1931号原告孙长梅，女，1935年9月1日生，汉族，住上海市宝山区。法定代理人陈跃(系孙长梅之子)，住上海市闸北区。委托代理人李媛，上海李东方律师事务所律师。被告王奕，男，1970年3月24日生，汉族，住上海市虹口区。法定代理人张瑾宜(系王奕之母)。被告王有国，男，1976年12月8日生，汉族，住上海市闸北区。委托代理人杨融越，上海致格律师事务所律师。被告冯建敏，男，1952年9月17日生，汉族，住上海市普陀区。被告冯嘉杰，男，1985年8月10日生，汉族，住址同上。被告孙婷婷，女，1989年8月1日生，汉族，住址同上。上列三位被告的共同委托代理人郁雷，上海市鸿和律师事务所律师。原告孙长梅与被告王奕、王有国、冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙长梅的法定代理人陈跃及其委托代理人李媛，被告王有国的委托代理人杨融越，被告冯建敏、冯嘉杰、李婷婷及其共同委托代理人郁雷到庭参加诉讼。被告王奕的法定代理人张瑾宜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告孙长梅诉称，本市华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称202室房屋)产权人系孙长梅，该房屋由孙长梅及其孙女陈臻颖共同居住。2014年9、10月间，陈臻颖需用钱，欺骗孙长梅称用202室房屋抵押借款，孙长梅便按照贷款公司工作人员的要求在相关文件上签字，但并不知道文件的内容。2015年10月，孙长梅接到冯建敏电话称202室房屋已经出售给冯建敏，要求孙长梅立即搬离。孙长梅经查询才得知，贷款公司让孙长梅签署了委托书，委托王奕出售202室房屋，202室房屋房地产权利转至王有国名下。王有国又与冯建敏等签订了买卖合同，现该房屋已经登记至冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷名下。孙长梅患有老年痴呆症，王奕系XXX残疾，两人均不具备民事行为能力，故孙长梅委托王奕与王有国签订的《上海市房地产买卖合同》无效。王有国与冯建敏等签订的《上海市房地产买卖合同》房价明显低于市场价格，存在恶意串通，故孙长梅起诉要求确认王奕代孙长梅与王有国签订的《上海市房地产买卖合同》无效，王有国与冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷签订的《上海市房地产买卖合同》无效，冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷将202室房屋房地产权利返还给孙长梅。被告王奕辩称，王奕在弄堂口的一个朋友(叫什么名字不清楚)让王奕到孙长梅家里办理委托手续，孙长梅的孙女欠王有国钱，当时有公证员上门，孙长梅、孙长梅的孙女还有债务公司的人均在场，朋友就让王奕帮忙签字，签什么东西王奕也不知道。王奕也没有拿到过任何房款。被告王有国辩称，王有国与孙长梅的代理人王奕签订的买卖合同真实有效，王有国向王奕支付了全部房款。王有国与冯建敏等签订的买卖合同也系真实有效，冯建敏等向王有国支付了房款270万元。被告冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷辩称，冯建敏等通过Q房网向王有国购买202室房屋，并现场看过房。冯建敏等购买该房屋的价格共计为275万元，不属于恶意低价。冯建敏等已经支付王有国房款270万元，还为王有国垫付了中介费27,500元。冯建敏等在本案诉讼前，已经起诉孙长梅搬离202室房屋，目前该案在审理中。冯建敏等系善意购房人，不同意孙长梅的诉请。经审理查明，王奕系XXX残疾。2014年10月16日，孙长梅向王奕出具委托书，委托事项为出售202室房屋，委托期限从2014年10月16日至2016年10月15日，委托权限为代为签订房地产买卖合同，办理网上登记备案及撤销事宜；办理房地产转移登记，签署交易中心相关文件；代为收取房价款，开具收款凭证；代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜。该委托书于2014年10月21日经上海市东方公证处公证。2014年11月5日，王奕出具收据，载明，收到王有国购房定金10万元。2014年11月28日，王奕代孙长梅(甲方)与王有国(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，乙方购买甲方202室房屋，该房屋建筑面积为103.81平方米；转让价款为250万元；甲方于2014年12月15日前腾出房屋并通知乙方进行交接验收；2014年12月15日前，甲乙双方办理转让过户手续。合同附件三约定，乙方于2014年11月5日前支付甲方首付款80万元(含定金10万元)，于2014年12月15日前过户，过户当天支付尾款170万元，款清交房。嗣后，202室房屋过户至王有国名下。2014年12月1日，王有国向王奕账户转账70万元。2014年12月18日，王有国向王奕账户转账170万元。上述两笔钱款在转至王奕账户后随即转出。2015年2月11日，王有国、严成方向蔡丹华出具委托书，内容为，严成方与王有国系夫妻，委托人因故无法亲自办理出售202室房屋事宜，委托蔡丹华为代理人，委托期限至2017年2月10日止；委托事项：代为签订房地产买卖合同、代为办理房地产转移登记过户手续、代为收取房价款、代为交房、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜。2015年2月12日，上海市东方公证处对该委托书进行了公证。另查明，2015年1月31日，上海云房数据服务有限公司与冯嘉杰签订看房确认书，该公司带冯嘉杰看了华灵路XXX弄XXX号XXX室、XXX号XXX室、XXX号XXX室三套房屋。次月12日，冯建敏、孙婷婷与蔡丹华经上海云房数据服务有限公司居间就202室房屋签订了居间协议。当日，冯建敏支付蔡丹华购房定金10万元。2015年4月29日，蔡丹华代王有国(甲方)与冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷(乙方)签订了《上海市房地产买卖合同》，约定，甲乙双方通过云房数据服务有限公司居间，由乙方购买甲方202室房屋，转让价款为250万元；甲乙双方约定于2015年8月30日之前办理转让过户手续。合同补充条款约定，甲方于收到除尾款外的全部房款3日内将房屋交付乙方。合同附件三付款协议约定，甲乙双方于签订本合同当日，乙方支付甲方房款81万元，含已付定金；乙方于过户前支付甲方房款99万元；甲乙双方于2015年8月30日前至宝山交易中心过户，交易中心办妥以乙方为权利人的房屋产权证，以银行放贷形式支付甲方房款65万元；甲方结清水电煤气物业费用，及迁出户口，甲乙双方对房屋进行验看，甲方将物业交付乙方，乙方当日支付甲方尾款5万元。同日，蔡丹华(甲方)与冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷(乙方)还签订了协议，约定，202室房屋实际成交总价为275万元，此价格为甲方净到手价，合同约定价格为250万元，乙方另支付甲方装修补偿费25万元；乙方于签订合同当日支付房款81万元，于过户当日支付房款及装修补偿款124万元；甲乙双方于2015年8月30日前办理过户，乙方以银行放贷形式支付甲方房款65万元，乙方于交房当日支付尾款5万元。同日，冯建敏支付蔡丹华房款71万元。2015年8月18日，冯建敏支付蔡丹华房款1,287,000元。2015年9月1日，202室房屋房地产权利登记至冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷名下。2015年9月16日，冯嘉杰通过银行贷款603,000元支付至王有国账户。审理中，冯建敏提供：2015年6月16日，冯建敏(甲方)与案外人陈某某(乙方)签订的《上海市房地产买卖合同》，约定，甲方将本市曹杨七村XXX号XXX室房屋出售给陈某某，房价为198万元。冯建敏表示，冯建敏将自有房屋出售后购买了202室房屋。孙长梅表示，该合同与本案无关联性。以上事实，有孙长梅提供的孙长梅与王奕之间的公证委托书、王奕代孙长梅与王有国签订的《上海市房地产买卖合同》、房屋产权登记信息、王有国与蔡丹华之间的公证委托书、蔡丹华代王有国与冯建敏等签订的《上海市房地产买卖合同》、王奕的残疾人证申请表等，王有国提供的王奕出具的收条等，冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷提供的房地产权证、看房确认书、居间协议、买卖合同补充协议、冯建敏与陈某某签订的《上海市房地产买卖合同》、转账凭证等，本院调取的银行客户对账单，及当事人的陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，王奕系XXX残疾人，民事行为能力有缺陷，其与王有国签订合同的行为不能反映其真实意思，故王奕代孙长梅与王有国签订的《上海市房地产买卖合同》应为无效。王有国是202室房屋登记的权利人，冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷经中介公司居间与王有国的代理人蔡丹华签订《上海市房地产买卖合同》，并支付了相应对价，虽王有国基于无效合同取得202室房屋的房地产权利，但冯建敏等对此并不知情。冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷主张三人系善意购房人，本院予以采纳。孙长梅主张王有国与冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷签订的《上海市房地产买卖合同》无效，冯建敏、冯嘉杰、孙婷婷将202室房屋房地产权利返还给孙长梅，不符合法律规定，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条第一、二项、《中华人民共和国物权法》第一百零六条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释(一)》第十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王奕代原告孙长梅与被告王有国就上海市宝山区华灵路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效；二、原告孙长梅的其他诉讼请求，不予支持。案件受理费26,800元，由原告孙长梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按被上诉人的人数递交副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陶 芳审 判 员  杨利民人民陪审员  时金兰二〇一六年六月三十日书 记 员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律或者社会公共利益。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。……三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。