广西壮族自治区崇左市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂14民终189号上诉人（一审被告）广西坛隆房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市西乡塘区科园大道33号盛世龙腾B单元B-2-1905号。法定代表人吴高文，该公司董事长。委托代理人江南，广西同望律师事务所律师。委托代理人邓景方，广西中司律师事务所律师。被上诉人（一审原告）罗万宁，男，1978年12月7日出生，壮族，住所地广西壮族自治区扶绥县。委托代理人钟志鸿，广西南密律师事务所律师。上诉人广西坛隆房地产开发有限公司（以下简称坛隆公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服广西壮族自治区扶绥县人民法院（2015）扶民初字第499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月24日受理后，依法组成由审判员林文标担任审判长，代理审判员黄秀和代理审判员苏梦晓参加的合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。书记员罗永秀担任记录。上诉人坛隆公司的委托代理人邓景方，被上诉人罗万宁的委托代理人钟志鸿到庭参加诉讼。上诉人坛隆公司的法定代表人吴高文，被上诉人罗万宁经本院传票传唤未到庭参加诉讼。上诉人坛隆公司的委托代理人江南经本院通知未出庭。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年11月28日，罗万宁与坛隆公司签订《商品房买卖合同》，购买坛隆公司所开发的位于扶绥县东门镇政府斜对面印天国际1号楼13层01号房，该商品房总价款为306433元。双方签订购房合同的当天，罗万宁即向坛隆公司支付了购房首付款96433元。2012年6月12日，罗万宁作为借款人与贷款人中国建设银行扶绥支行签订了《个人购（建）房担保借款合同》，贷款210000元用于支付购买上述商品房的剩余款项。同年6月15日，中国建设银行扶绥支行将210000元购房款支付给坛隆公司。按照双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，坛隆公司应于2012年7月30日前将取得建筑工程竣工备案表并符合合同约定的商品房交付给罗万宁使用。同时该条第二款还约定，因政府行政行为导致误工延期或不可预见的突发性事件以及天气（雨天、洪水、台风、冰雹）等原因；如政府节日、庆典、检查、城市基础建设施工而要求停止施工或长时间停水、××等特殊原因，以及出卖人将竣工资料报告提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或测量所需时间，除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可据实予以延期交房。上述购房合同第九条约定，出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第31天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。2012年10月8日，扶绥县建设工程质量安全监督站收到坛隆公司开发的印天国际2号楼的建设工程竣工验收资料。2013年1月19日，印天国际2号楼的建设单位、施工单位、勘察单位、设计单位和监理单位均在《建设工程质量竣工验收意见书》和《竣工验收备案表》上盖章，负责人同时在上述文件上签字确认。随后，坛隆公司向罗万宁发送《入伙通知书》，通知罗万宁于2013年2月1日到坛隆公司售楼部办理房屋交接手续。2013年6月20日，韦华新、黄道雄、潘海明等75人到扶绥县东门镇政府信访，提出解决印天国际2号楼商品房交付问题的要求：一、本月内搞好基础设施并交房；二、月内按延期违约赔偿违约金；三、从今日起水电要正常供应。扶绥县东门镇政府随即组织上述业主及坛隆公司施工方负责人李全胜进行调处，施工方表态：一、下周一开始把（印天国际）2号楼基础设施（搞好）并交房；二、从今晚开始正常供电供水。2014年3月18日，坛隆公司将印天国际1号楼13层01号房交付给罗万宁，罗万宁也于当日向坛隆公司支付了一年物业管理费、垃圾清运费、电梯使用费、水电开户费等费用。2015年1月6日，罗万宁向法院起诉，于同年3月12日撤回起诉。2015年4月，罗万宁向一审法院起诉要求坛隆公司支付逾期交房的违约金24208.2元。一审另查明，2014年3月18日，罗万宁在坛隆公司提供的《送物业及电梯使用费确认书》上签字，该确认书的内容为“尊敬的陆仕福业主：您好！非常感谢购买了我公司开发的坛隆﹒印天国际商贸中心1号楼1301号房，由于各种原因，我公司延迟交房时间，对此我们表示诚挚的歉意，同时希望得到您和您的家人的谅解。为感谢您一直以来的关注、信任和支持，我公司决定送1年物业费、送1年电梯使用费（送日期从2014年9月1日起至2015年8月31日止）”一审还查明，2011年11月28日至2012年7月30日期间，东门镇停电7次，停电超过6小时的有2次；同期东门镇停水的天数为21天，下雨102天，雨量超过10毫米以上的有23天。综合双方当事人的意见，一审法院确定本案的争议焦点为：一、罗万宁要求坛隆公司承担违约责任是否已经超过诉讼时效；二、罗万宁要求坛隆公司承担逾期交房的违约责任是否有事实与法律依据；三、罗万宁要求坛隆公司支付逾期交房的违约金24208.2元是否有事实与法律依据，应否予以支持。一审法院审理认为，一、关于本案是否超过诉讼时效的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条约定，坛隆公司应于2012年7月30日前将取得建筑工程竣工备案表的商品房交付给罗万宁使用，但本案实际交付房屋的时间为2014年3月18日，因此罗万宁向法院起诉的诉讼时效应当从上述房屋交付的次日起算。罗万宁于2015年1月6日向本院提起第一次诉讼，未超过两年的诉讼时效。罗万宁随后于2015年3月12日撤回诉讼，应视为诉讼时效的中断，因此罗万宁的诉讼请求没有超过诉讼时效。坛隆公司主张本案已超过诉讼时效，理由不当，不予支持。二、关于罗万宁要求坛隆公司承担逾期交房的违约责任是否有事实与法律依据的问题。本案双方当事人签订的《商品房买卖合同》第八条和第九条关于商品房交付和逾期交付违约责任承担的约定，双方均无异议，予以确认。双方签订的《商品房买卖合同》约定的房屋应于2012年7月30日前交付，同时还约定了因雨天等天气原因、长时间停水、停电等情况的，出卖人可据实予以延期交房的内容。合同约定交付房屋期间，东门镇停电7次，停电超过6小时的有2次；停水的天数为21天，下雨102天，雨量超过10毫米以上的有23天。上述停电、停水和下雨等情况的出现，的确在一定程度上影响建设单位的施工进度，结合双方合同约定和停水、停电及降雨日期重合的情况，坛隆公司延迟1个月交付房屋属合理期限，即坛隆公司应于2012年8月31日前将房屋交付给罗万宁。坛隆公司未能在合理的延期期限内向罗万宁交付房屋，已构成违约。因此，罗万宁要求坛隆公司承担逾期交房的违约责任符合事实与法律依据。三、关于罗万宁要求坛隆公司支付逾期交房的违约金24208.2元是否有事实与法律依据，应否予以支持的问题。坛隆公司主张其向罗万宁交付房屋日期为2013年2月1日，但未能提供证据证实罗万宁已于该日期收房，罗万宁对此亦不予认可，且坛隆公司当时并未取得双方合同约定的房屋交付必须具备的《建筑工程竣工备案表》备案的条件，罗万宁拒绝接收房屋属合情合理。因此，坛隆公司主张以2013年2月1日作为其向罗万宁交付房屋的日期，理由不当，不予认定。坛隆公司提交的入伙手续书、物业管理费收据等证据证实罗万宁接收房屋的时间为2014年3月18日，罗万宁主张逾期交房的违约截止时间为2013年6月24日属其权利自行处分，予以确认。另外，坛隆公司提出其于2012年10月8日将印天国际2号楼的建设工程竣工验收资料交给扶绥县建设部门审核，审核期间按合同约定为政府行为，交房日期应予以顺延。但坛隆公司提交的上述证据仅证实其向扶绥县建设主管部门提交了印天国际2号楼的建设工程竣工验收资料而非提交涉案的印天国际1号楼的建设工程竣工验收资料。对于坛隆公司提出的依据双方签订的合同的第八条关于出卖人将竣工资料报告提交政府部门受理后（以政府部门接到资料的日期为准）等待验收或测量所需时间，出卖人可据实予以延期交房的约定扣减相应的期间的主张，不予支持。坛隆公司逾期交付房屋的日期从2012年9月1日起至2013年6月24日止，逾期天数为296天。根据坛隆公司与罗万宁签订的合同第九条的约定，坛隆公司应于最后交付房屋期限的第31天起至实际交付之日止，按日支付已交房价款的万分之二的违约金。因此，坛隆公司应向罗万宁支付违约金的逾期天数为266天，支付的逾期违约金应为306433元×0.2‰×266天=16302.24元。坛隆公司主张罗万宁已在《送物业及电梯使用费确认书》上签字，应视为双方已达成和解，罗万宁已放弃追究其逾期交房的违约责任。罗万宁对此不予认可，且该《送物业及电梯使用费确认书》的内容中并没有明确约定放弃追究逾期交房的责任或双方就逾期交房违约行为达成和解、谅解的意思表示，因此，对坛隆公司的该主张不予支持。对于坛隆公司提出的因罗万宁逾期办理银行按揭借款致使其建设工期延误，因此交房期限应当顺延的主张，双方在合同中并没有约定因买受人原因逾期办理银行按揭贷款可以顺延交房的条款，且亦未有证据证实因逾期办理银行按揭导致建设工期延误，故不予支持。坛隆公司提出罗万宁存在违反合同约定逾期办理贷款的行为，因未在本案中提出反诉，故不予审理。综上理由，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《建设工程质量管理条例》第四十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、广西坛隆房地产开发有限公司向罗万宁支付逾期交房违约金人民币16302.24元；二、驳回罗万宁的其他诉讼请求。案件受理费人民币203元，由罗万宁承担73元，广西坛隆房地产开发有限公司承担130元。上诉人坛隆公司不服一审判决，上诉称，上诉人已通知被上诉人罗万宁于2013年2月1日接收房屋，应当认定为上诉人已依合同履行交付商品房的义务，一审判决却错误地将2013年6月24日（即被上诉人接收房屋的时间）认定为上诉人实际履行交付房屋的日期。一审判决只认定了至合同约定交付房屋日期期间的不可抗力对延迟交付房屋的影响，且只认定延迟2个月，与客观事实不符。虽然涉案商品房买卖合同约定交付房屋日期，但是合同约定的不可抗力因素已将交付时间向后顺延，因此，上诉人应当履行交付涉案商品房的实际时间已不是合同约定的时间，而应当是顺延后的时间。在顺延期间出现不可抗力因素必然又将交付时间向后顺延，对延迟交付房屋产生影响的当然不只是合同约定的交付房屋期间的不可抗力因素。应当对上诉人实际履行交付涉案商品房日之前的不可抗力因素所致顺延天数全部计算在内。至2012年10月8日前的不可抗力因素所致顺延时间为361天。上诉人于2012年10月8日将涉案商品房竣工验收资料提交相关政府部门后，因相关部门原因，直至2013年1月19日才办理相关手续，因此，该期间符合涉案商品房第八条第二款延期交房的约定，应予以扣减105天，故因合同约定的不可抗力和政府部门因素所致延迟的实际天数应为466天，上诉人履行交付涉案商品房的时间应当顺延到2013年11月9日，而上诉人交付房屋的时间为2013年2月1日，未构成违约。而且一审判决认定从逾期交房的第31日起计付违约金是错误的，因为合同约定应从逾期交房的第61日起计付违约金。上诉人请求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人罗万宁辩称，上诉人坛隆公司主张延迟交房的天数为446天无事实依据。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综合诉辩双方的意见，对一审查明的事实争议为：违约金的起算日期如何确定。上诉人坛隆公司及被上诉人罗万宁均没有新证据提供。本院对当事人争议事实的分析和认定：根据双方当事人签订的《商品买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第61天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。本案违约金的起算日期应从逾期交房的第61日起计算，一审认定从逾期交房的第31日起计算有误，本院予以纠正。综上分析，一审查明的事实除对违约金的起算日期认定有误外，其他事实属实，本院予以确认。综合各方当事人的意见，本案的争议焦点是：一、涉案房屋的交付日期应如何确定；二、上诉人坛隆公司是否存在逾期交房的情形，如果存在，逾期交房的天数如何确定。本院认为，上诉人坛隆公司主张房屋交付日期应为其向被上诉人罗万宁发出入伙通知当日即2013年2月1日，被上诉人对此不予认可。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，上诉人在交付房屋时必须具备四个条件，其中之一为该商品房取得建筑工程竣工备案表，而上诉人向被上诉人发出入伙通知时并未取得涉案商品房的建筑工程竣工备案表，被上诉人据此可拒绝接收房屋，故上诉人主张其发出入伙通知当日为房屋交付日期的理由不成立，不予认定。一审判决认定被上诉人实际接收房屋并交纳物业管理费日期（2014年3月18日）为房屋交付日期符合客观事实，应予确认。根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，涉案房屋交付日期为2012年7月30日，但因政府行为导致误工延期或不可预见的突发性事件以及天气等原因，可据实予以延期。综合本案证据和事实查明，涉案工程施工中，因停水停电等情况，应顺延工期的时间为1个月，则房屋交付日期可延期至2012年8月31日，而涉案房屋实际交付日期为2014年3月18日，故应认定上诉人违约逾期交房的事实客观存在，上诉人因其违约行为应承担违约责任。上诉人主张因不可抗力等原因，涉案房产的交付日期应顺延至其提交竣工验收资料的日期（2012年10月8日），但上诉人提供的证据不能证明其主张，不予认定。涉案房产应交付的时间为2012年8月31日，实际于2014年3月18日交付，被上诉人主张逾期交房的违约时间截止2013年6月24日属其自行处分权利的行为，予以确认。则上诉人逾期交付房屋天数为296天。根据双方当事人签订的上述房屋买卖合同第九条的约定，上诉人应于最后交付房屋期限的第61天起至实际交付之日止，按日支付已交房价款的万分之二的违约金。因此，上诉人向被上诉人支付违约金的逾期天数为236天，支付的逾期违约金应为306433元×0.2‰×236天=14463.00元。上诉人主张根据合同约定，上诉人将竣工资料提交政府部门并受理后，等待验收或测量所需时间可以扣除（延期），要求扣除2012年10月8日至2013年1月19日期间共105天，但上诉人对此未能提供相应证据予以证实，一审法院不予支持正确，但对违约金的计算错误，予以纠正。综上所述，上诉人坛隆公司上诉主张违约金的起算日期应从逾期交房第61日起计算，理由正当，予以支持。一审法院对违约金的起算日期认定错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广西壮族自治区扶绥县人民法院（2015）扶民初字第499号民事判决；二、判决上诉人广西坛隆房地产开发有限公司向被上诉人罗万宁支付逾期交房违约金14463.00元。一审案件受理费203元，由一审原告罗万宁承担73元，一审被告广西坛隆房地产开发有限公司承担130元；二审案件受理费406元，由上诉人广西坛隆房地产开发有限公司负担266元，被上诉人罗万宁负担140元。上述债务，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向一审人民法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  林文标代理审判员  黄 秀代理审判员  苏梦晓二〇一六年六月十五日书 记 员  罗永秀附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。