辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽01民终5093号上诉人（原审被告）：杨忠华，男，1969年11月29日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：刘晓娜，北京市大成律师事务所沈阳分所律师。被上诉人（原审原告）：佟军，女，1967年1月10日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：于大勇，辽宁基源律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：郑新安，男，1965年6月22日出生，汉族，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：于大勇，辽宁基源律师事务所律师。原审被告：孙俏，女，1969年10月28日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：刘晓娜，北京大成（沈阳）律师事务所律师。原审被告：杨双羽，女，1993年11月19日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。委托代理人：孙俏，女，1969年10月28日出生，汉族，住址：沈阳市大东区。上诉人杨忠华与被上诉人佟军、郑新安，原审被告孙俏、杨双羽确认合同无效纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和��二初字第862号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员刘光宇担任审判长，与审判员丁玉红、代理审判员王骞共同组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。佟军、郑新安在原审诉称：原告朋友因急需资金向被告杨忠华借款30万元，并应其要求以原告所有的位于沈阳市和平区荣生街19号353房产（45.23平方米）向被告孙俏做了委托售房公证。后委托售房人即被告孙俏将委托公证的房产低价出售给被告杨双羽。原告认为：原告与被告并不存在真实的委托售房关系。首先，原告虽然签订了委托售房手续并办理公证，但委托书仅载明被告孙俏有权代理原告签订售房合同，并未授权被告孙俏有权决定房屋的出售价款等房屋买卖合同的重要事宜，被告孙俏作为受托人李颖按照原告要求处理委托事务，不得损害原告的利益，而被告孙俏却未与原���协商、未征得原告同意的情况下将房屋出售给自己的女儿也就是本案的被告杨双羽，其行为超越了代理权限，且事后也未取得原告追认；其次，三被告之间系夫妻、父女、母女关系，其相互串通低价销售原告房产，其行为严重侵害了原告的合法权益。综上，根据合同法第52条第（二）款之规定，合同法第58条之规定，因此三被告恶意串通，低价出售原告房屋，为维护原告的合法权益，现诉至法院。诉讼请求：1、请求法院依法确认被告孙俏与被告杨双羽签订房屋买卖合同无效；2、要求三被告赔偿原告的经济损失，即房产评估价格与三被告之间买卖房屋价款16万元的差价；3、请求法院判令本案诉讼费被告承担。庭审中，二原告增加一项诉讼请求：要求三被告赔偿原告的经济损失，即房产评估价格与三被告之间买卖房屋价款16万元的差价。孙俏在原审答辩称：���方有经过公证处公证的授权书，其有合法的代理权，其所代理的行为所产生的法律后果应当由原告承担。被告杨忠华和二原告之间存在借款关系，二原告没有按照约定的时间偿还借款和利息，在借款的时候，二原告将位于沈阳市和平区荣生街19号3-5-3房产（45.23平方米）抵押给杨忠华，且在公证处进行了委托书的公证，委托书的内容是授予我方有权办理和平区荣生街19号3-5-3房产的抵押登记房屋买卖等手续，借款合同到期后，原告没有按期还款，我方将该处房产过户到杨双羽名下，之后将该房产以33万元的价格卖给案外人。所卖价款冲抵原告所欠款项的本息，但没有全部冲抵该借款的利息。该房屋的处置原告是同意和清楚的。这是在借款时双方已经口头达成协议的，在原告不能还款时，该房产用于抵偿借款或由被告变卖后价款偿还借款本息。杨双羽在原审答辩称：买卖协议与我方无关，只是孙俏、杨忠华借用我的名字，因为按照房产局的规定，该房屋的买卖不能够卖给代理人，孙俏是代理人，杨忠华是其配偶，也不能够将房产登记其名下，另外又不能马上找到合适的买受人，故将该房产暂登记在我名下，不是真正的买卖关系。杨忠华在原审辩称：我方有经过公证处公证的授权书，其有合法的代理权，其所代理的行为所产生的法律后果应当由原告承担。被告杨忠华和二原告之间存在借款关系，二原告没有按照约定的时间偿还借款和利息，在借款的时候，二原告将位于沈阳市和平区荣生街19号3-5-3房产（45.23平方米）抵押给杨忠华，且在公证处进行了委托书的公证，委托书的内容是授予我方有权办理和平区荣生街19号3-5-3房产的抵押登记房屋买卖等手续，借款合同到期后，原告没有按期还款，我方将该处房产过户���杨双羽名下，之后将该房产以33万元的价格卖给案外人。所卖价款冲抵原告所欠款项的本息，但没有全部冲抵该借款的利息。该房屋的处置原告是同意和清楚的。这是在借款时双方已经口头达成协议的，在原告不能还款时，该房产用于抵偿借款或由被告变卖后价款偿还借款本息。原审法院经审理查明：二原告系夫妻关系。被告孙俏与被告杨忠华系夫妻关系，被告杨双羽系被告孙俏与被告杨忠华的女儿。诉争房屋位于沈阳市和平区荣生街19号3-5-3，建筑面积45.23平方米，房屋原所有权人为二原告。2013年3月26日，被告孙俏作为二原告的代理人与被告杨双羽签订《存量房买卖合同》一份，约定二原告将诉争房屋出售给被告杨双羽。其中约定双方申报房屋成交总价款为16万元。当日，二原告向沈阳市房产局提交房屋所有权转移登记申请书，将诉争房屋所��权转移给被告杨双羽。但被告孙俏代二原告进行前述买卖行为前未与其协商，相关文件签字均由被告孙俏代签。被告孙俏对此予以认可。庭审中，被告孙俏、被告杨双羽均表示，双方进行前述买卖行为时，并无真实的买卖意思表示，亦未实际支付价款，仅为将诉争房屋变更至被告杨双羽名下。2013年7月13日，被告杨双羽（甲方）与案外人张玉华（乙方）签订《房屋买卖协议书》一份，约定甲方以330,000元将诉争房屋出售给案外人。2013年7月18日，被告杨双羽与案外人张玉华签订《存量房买卖合同》一份，约定被告杨双羽将诉争房屋出售给案外人张玉华，其中约定双方申报房屋成交总价款为241,648元。当日，被告杨双羽向沈阳市房产局提交房屋所有权转移登记申请书，将诉争房屋所有权转移给案外人张玉华。被告杨双羽自认，其与案外人张玉华约定房屋价款为33���元，案外人已支付全部房款。原审法院依原告申请委托辽宁长信房地产土地评估有限公司就诉争房屋在2013年3月26日的市场价值进行评估。辽宁长信房地产土地评估有限公司于2015年3月19日出具《评估报告书》，鉴定意见为：位于沈阳市和平区荣（容）生街19号3-5-3房地产在估价时点2013年3月26日所表现的市场价值：评估单价为7,400元/平方米；总评估价值为334,702元。原、被告对上述鉴定结论均无异议。原审另查明：2010年9月13日，二原告通过辽宁省公证处出具《授权委托书》一份，委托人为二原告，受托人为被告孙俏。其中载明：“委托人佟军、郑新安委托孙俏全全办理沈阳之和平区荣生街19号353房产（房屋所有权证编号：沈房权证和平字第4630**号，建筑面积45.23平方米，卷号：1-私-136620），有关至下列事宜：1、办理房产抵押登记手续、前述相关法律文件并取回房产证；……7、前述《房屋买卖合同》及相关法律文件；……19、办理其他与出售上述房产有关事宜。委托人在办理上述委托事项期间所签署的一切法律文件委托人均予以同意。本项授权为委托人真实意思表示，其引发产生的相应权利和义务由委托人承担。委托期限：二0一0年九月十三日至此事办完为止。……”。原审又查明：二原告曾为被告杨忠华出具借据一张，其中载明：兹向杨忠华借款人民币（大写）叁拾万元整（小写）300,000元整，双方约定利息为每月3.5%，每月应付利息（空白）元，双方商定借款人在2012年9月13日之前还清此款。二原告亦为被告样忠华出具收条一张，其中载明：付款方式：现金：（大写）叁拾万元整。二原告称上述钱款系其朋友所借，被告杨忠华将钱款交付给其朋友，二原告未实际收到钱款。被告杨忠华辩称将上���钱款交付给二原告，二原告对此不予认可。上述事实，有原告提供的《房屋买卖协议书》、辽宁长信房地产度地评估有限公司出具的《评估报告书》，被告提供的《授权委托书》、借条、收条，原审法院至沈阳市房产局调取的《存量房买卖合同》及当事人当庭陈述笔录等证据在卷佐证，已经开庭质证，原审法院予以确认。原审法院认为：《中华人民共和国民法通则》第五十五条规定，民事法律行为应当具备下列条件：一、行为人具有相应的民事行为能力；二、意思表示真实；三、不违反法律或者社会公共第一。这是法律关于民事法律行为一般生效要件。被告孙俏作为二原告的代理人将诉争房屋出售给被告杨双羽，但被告孙俏、被告杨双羽均认可进行前述买卖行为时，并无真实的买卖意思表示，仅为将诉争房屋所有权转移给被告杨双羽，但被告���俏、被告杨双羽均认可进行前述买卖行为时，并无真实的买卖意思表示，仅为将诉争房屋所有权转移给被告杨双羽，且被告杨双羽亦未支付价款。同时，被告孙俏与被告杨双羽系母女关系，且双方约定的房款价格远低于当时市场价格，该交易行为损害了二原告的合法权益，故应认定被告孙俏作为二原告的委托代理人与被告杨双羽签订《存量房买卖合同》应属无效，因此，对二原告第一项诉讼请求，原审法院予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价赔偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，同时，依据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第三款“代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任”及《中华人民共和国合同法》第四百零六条第一款“……无偿的委托合同，因受托人的故意或者重大过失给委托人造成损失的，委托人可以要求赔偿损失”的规定，被告孙俏、被告杨双羽应就已远低于当时市场价格转让诉争房屋的行为承担赔偿责任。而被告杨忠华系被告孙俏丈夫，前述转让行为发生在二人夫妻关系存续期间，故被告杨忠华应承担连带赔偿责任。结合前述，对二原告要求三被告赔偿房产评估价格与16万元的差价即174,702元）334,702元-160,000元）的诉讼请求，原审法院予以支持。关于三被告提出二原告与被告杨忠华存在借款合同关系，案外人张玉华支付的房款已用于偿还借款本息的抗辩。虽三被告就此向法庭提交借条及收据但二原告对其与被告杨忠华之间存在借款合同关系的事实不以认可。因��方该借款合同关系存在争议，且与本案并非同一法律关系，故原审法院不予审理，被告杨忠华可另行主张权利。故三被告据此提出的抗辩，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第六十六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第四百零六条之规定，判决如下：一、确认被告孙俏代原告佟军、原告郑新安与被告杨双羽于2013年3月26日签订《存量房买卖合同》无效；二、本判决生效后十日内，被告孙俏、被告杨双羽、被告杨忠华赔偿原告佟军、原告郑新安损失174,702元；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付延迟履行金。案件受理费3794元（原告已预交），鉴定费2000元，均由三被告负担。宣判后，上诉人杨忠华不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决事实不清，适用法律错误，依法应予以撤销。理由如下：第一、本案不是单纯的委托代理关系，其实质是借贷抵押担保关系。一审对于被上诉人为什么委托原审被告孙俏代为其处理房产的事实没有查清。本案的事实是被上诉人向上诉人借款，用案争房产作为抵押，作为借款的担保，同时为了保证上诉人在被上诉人违约时能够顺利实现债权，被上诉人向原审原告孙俏出具了公证的委托授权书。一审对于上诉人、原审被告的上述陈述，没有进行审理，故造成本案错误判决。第二、原审被告孙俏的代理行为并没有损害被上诉人的利益。因为案争房产经过法院委托评估的价值与房产实际处置的价值基本一致，且房屋评估的价款，也基本能够满足借款本金和部分借款利息，并无剩余。故上��人、原审被告孙俏的处置房产的行为并未给被上诉人的财产造成损害，故不存在赔偿的问题。第三、一审判决程序错误。一审对于借款不予审理，要求上诉人另案审理属于程序错误。原审法院认定实现抵押担保的行为无效，应向当事人释明，告知当事人就借款事宜提起反诉，人民法院应一并审理。第四、本案所涉及的借款合同、抵押合同均已全部履行完毕，且借款、抵押合同均是双方当事人真实意思表示，故依据合同法保证交易安全的基本原则，本案应依法驳回被上诉人的起诉。被上诉人佟军、郑新安答辩称：请求二审法院维持原判。被上诉人杨双羽、孙俏答辩称：同意上诉人意见。本院经审理查明的事实与原审法院经审理查明的事实相一致。本院认为，原审被告孙俏作为被上诉人佟军、郑新安的代理人，在与原审被告杨���羽进行房屋买卖时，双方均无买卖房屋的真实意思表示，约定的价格远低于当时市场价格且也没有实际支付对价，且房屋买卖合同双方系母女关系，原审法院据此事实认定双方签订的《存量房买卖合同》无效，并无不当。原审被告孙俏、杨双羽签订的《存量房买卖合同》被认定无效后，因房屋已经转让给案外人不再具备返还条件，原审法院根据房屋鉴定评估价值，并按照被上诉人佟军、郑新安原审要求赔偿174,702元损失的诉讼请求，判定原审被告孙俏、杨双羽承担赔偿责任，判定上诉人杨忠华因其与原审被告孙俏存在夫妻关系对外承担连带赔偿责任，并无不当。关于上诉人杨忠华提出的其与被上诉人佟军、郑新安存在借款合同关系的问题，因各方之间是否存在借款合同关系并不影响本案《存量房买卖合同》效力认定，故原审法院未予处理要求其另案再诉，并无不妥。综上，上诉人杨忠华上诉请求不能成立，本院不予支持。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3794元，由上诉人杨忠华负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘光宇审 判 员  丁玉红代理审判员  王 骞二〇一六年六月二十一日书 记 员  唐 娜本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错��的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。