新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)新01民终1723号上诉人（原审原告）：乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部，住所地：乌鲁木齐市天山区人民路112号。负责人：李琼，该服务部总经理。委托代理人：严勇，乌鲁木齐市天山区乌拉泊法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：田新萍委托代理人：张学鹰，新疆星河律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李岳江委托代理人：唐春莲，新疆资本律师事务所律师。上诉人乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部（以下简称声望技术服务部）因房屋租赁合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市新市区人民法院(2015)新民三初字第1111号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月6日公开开庭审理了本案。上诉人声望技术服务部的委托代理人严勇、被上诉人田新萍的委托代理人张学鹰、被上诉人李岳江的委托代理人唐春莲到庭参加了诉讼。本案现己审理终结。原审法院查明：2013年11月1日，田新萍、李岳江签订一份《房屋租赁合同》，由田新萍承租位于乌鲁木齐铁路局二街9栋120号商铺，面积44.8平方米，租赁期限自2013年10月30日至2015年10月30日止。另约定如此商铺再次转让，转让费用由田新萍收取，但转让需征得李岳江同意，此商铺不得经营餐饮行业。2015年7月15日，声望技术服务部出具一份《授权委托书》，内容为：我服务部特别授权雇员张杰（）、张永钢（），负责声望听力店面租赁事宜。2015年7月28日，声望技术服务部方代表张永钢与田新萍签订一份《转让订金协议》，内容为：现有乌鲁木齐市新市区河南西路119号店面“零食站点”门面房屋进行转让，经过友好协商，承租方声望听力愿意以160000元空屋转让费用接手此门面房屋的租赁权。为了能达成房屋顺利交接，现承租方声望听力先行支付给房屋转让方20000元作为转让订金。在同房屋门面所有人（房东）见面，并签署门面房屋的正规出租协议后，将剩余转让费用140000元一次付清给房屋转让方。该协议签订后，田新萍出具了20000元订金的收条。2015年8月20日，田新萍向案外人张杰出具了一份《收条证明》，内容为：今收到张杰转让费160000元和剩余2个月零11天的房租费27621元，合计187621元。2015年8月21日，案外人张杰（承租方）与李岳江（注明为房东）、田新萍（转让方）在上述2013年11月1日的《房屋租赁合同》上签署一份《转让协议》，内容为：自2015年8月21日起声望听力转租田新萍位于铁路局二街9栋120号房屋转租权至2015年10月30日止，并于2015年11月1日开始续租本门面房屋（按本协议约定）。上述转让协议签订当日，案外人张杰支付李岳江商铺租赁押金10000元，田新萍向声望技术服务部交付了商铺。声望技术服务部在接手商铺后，在对商铺装修改造过程中受到主管物业部门的阻止。现声望技术服务部诉至法院，要求解除2015年8月21日由三方签名的合同书并返还租赁费27621元、租赁押金10000元、装修押金2000元以及转让费160000元并赔偿损失13000元。原审法院认为：本案中声望技术服务部出具授权委托书委托案外人张杰、张永钢负责其店面转让和租赁相关事宜，张杰、张永钢在处理转让和租赁事务中产生的法律后果由其承担，声望技术服务部的诉讼主体适格。2015年8月21日，由案外人张杰代表声望技术服务部与田新萍、李岳江签订合同书后田新萍向声望技术服务部交付了商铺，声望技术服务部支付田新萍剩余租赁期间内2个月零11天房租费27621元，三方合同中明确约定声望技术服务部转租房屋的期限自2015年8月21日起至2015年10月30日止，现该期限届满，双方合同已履行完毕。声望技术服务部以在接手商铺后受到主管物业部门的阻止装修为由要求解除合同属于物业管理问题，并非田新萍、李岳江的直接原因所致。因此，声望技术服务部要求解除三方租赁转让协议的请求不符合法律规定，原审法院不予支持。在租赁合同期限内，声望技术服务部占有使用商铺应当支付租赁费用，自2015年8月21日至2015年10月30日期间的租赁费为27621元，现该合同履行完毕后声望技术服务部要求返还不符合法律规定，其要求支付租赁费27621元的主张原审法院不予支持。在2015年8月21日三方签订的合同中另约定自2015年11月1日由声望技术服务部开始续租涉案门面房屋，并由其向李岳江支付租赁押金10000元，该行为系声望技术服务部意愿续租该门面房屋的预约行为，是续租的意向，但双方对租金、租赁期限等相关问题和条款都没有约定，该租赁关系不成立，双方至今没有签订书面的租赁合同，声望技术服务部支付李岳江的10000元租赁押金应予返还，声望技术服务部要求李岳江支付租赁押金10000元的请求符合法律规定，原审法院予以支持。关于声望技术服务部主张的装修押金2000元，因目前其尚未完成涉案商铺的装修工作，双方可在房屋交接时另行清算，声望技术服务部可另案主张，本案中不作处理。本案中田新萍与声望技术服务部之间存在商铺经营权转让关系，在2015年8月21日三方签订合同之前即2015年7月28日声望技术服务部就与田新萍达成了转让协议并支付了全部转让款，声望技术服务部接手商铺并装修，该商铺经营权转让合同事实已履行完毕，田新萍不能预见也没有义务注意声望技术服务部今后在经营中所遇到的问题，在本案中没有过错，声望技术服务部要求田新萍支付转让费160000元的请求不符合法律规定，原审法院不予支持。声望技术服务部作为长期从事经营的个体工商户，对经营中涉及商铺租赁、转让等问题应尽到必要的注意义务，由此产生的法律后果属于在投资过程中应当预见的商业风险，该风险不能归责于对方。关于声望技术服务部主张的装修损失13000元，本案中其没有提供合法有效的证据证明，在2015年8月21日三方签订的合同中约定租赁期限自2015年8月21日至2015年10月30日止，且对装修问题没有作出约定，现租赁期限已届满，声望技术服务部主张赔偿装修损失13000元不符合法律规定，原审法院不予支持。据此认定，原审判决：一、李岳江支付乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部租赁押金10000元；二、驳回乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部对田新萍的诉讼请求；三、驳回乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部的其他诉讼请求。上诉人声望技术服务部上诉称：一审判决认定事实不清，适用法律错误。2015年8月21日，我与两被上诉人签订房屋租赁合同，合同签订后，我按照合同约定支付了160000元转让费。在合同履行中，因李岳江隐瞒了不是房屋所有权人的事实，致使我无法使用租赁的房屋，租赁房屋也已被所有权人收回。两被上诉人违反合同中约定的续租条款，不能续租，其收取我的160000元转让费应予退还。综上，请求二审法院撤销原审判决，改判两被上诉人退还我已支付的租赁费27621元、装修押金2000元、转让费160000元、损失13000元。被上诉人田新萍答辩称：三方签订的《转让合同》是合法有效的，不存在恶意串通、欺诈等情形。我的商铺是转租，对方对此应该是有可预见的风险。请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李岳江答辩称：上诉人要求退还的转让费160000元和租赁费27621元都是田新萍收取的，我也是到起诉时才知道此事。我将房屋转租给田新萍，根据合同相对性原则，费用也应该由田新萍退还。根据上诉人与田新萍所签订的转租合同，租赁期限已届满，不存在合同解除的问题。请求驳回对我的上诉请求。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明：2014年11月17日，李岳江（乙方、承租方）与乌鲁木齐兴铁有限责任公司（甲方、出租方、以下简称兴铁公司）签订《房屋租赁合同》，由李岳江承租位于乌鲁木齐铁路局二街9栋120号商铺，面积44.8平方米，租赁期限自2014年11月26日至2015年11月25日止。合同到期后，兴铁公司已收回该商铺。2015年9月9日，声望技术服务部通过银行向李岳江转账2000元，用途为劳务费。声望技术服务部称该款系付装修押金，李岳江对此不予认可。以上事实有《房屋租赁合同》、转让协议、授权委托书、转让订金协议、收条、录音资料、转账查询单及一、二审法庭审理笔录等附卷为证。本院认为:2015年7月28日，声望技术服务部代表张永钢与田新萍签订《转让定金协议》，约定声望技术服务部以160000元空屋转让价格接收田新萍位于本市新市区河南西路119号店面，先支付订金2000元，并约定在同房屋门面所有人（房东）见面签署正规协议后，剩余款一次性付清。2015年8月21日，声望技术服务部员工张杰与田新萍、李岳江在李岳江与田新萍2013年11月1日的《房屋租赁合同》后签订《转让协议》，协议明确约定声望技术服务部转租房屋的期限自2015年8月21日起至2015年10月30日止，并于2015年11月1日开始续租本门面房屋（按本协议约定）。从该两份协议内容来看，声望技术服务部与田新萍处转让涉案商铺的真实意思表示是为了能够继续租赁房屋，且2015年8月21日《转让协议》是在田新萍原《房屋租赁合同》后签署的，在该协议中也明确约定2015年11月1日开始按本协议约定续租房屋，故声望技术服务部能租赁涉案房屋为了后期的继续租赁，即按照原租赁合同约定续租门面房屋，而不是为了使用两个月房屋支付160000元转让费。但是，田新萍、李岳江未按照三方约定履行签署续租协议的义务，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，其应当承担违约责任。2015年8月21日的《转让协议》目前已不可能继续履行，涉案房屋也已被所有权人收回，故声望技术服务部要求解除该协议的请求，本院不予支持。对于声望技术服务部已交纳的160000元转让费，因合同目的未实现，且声望技术服务部也未在续签期内占有使用该房屋，依据公平原则，田新萍收取的转让费160000元可以作为损失予以退还。上诉人声望技术服务部的该项上诉请求，本院予以支持。关于田新萍已收取的租赁费27621元应否退还的问题。声望技术服务部自2015年8月21日签订《转让协议》后，至涉案房屋在合同到期后被所有权人收回，声望技术服务部已实际占有该房屋，其应当承担该期间的租赁费用，2015年8月21日至2015年10月30日期间的租赁费为27621元，声望技术服务部要求返还租赁费27621元的请求，不符合法律规定，本院不予支持。关于装修押金2000元能否退还的问题。声望技术服务部称交付李岳江装修押金2000元，并提交银行转账凭证，李岳江对收到该款无异议，但认为所给付款项并非装修押金，根据声望技术服务部所提交的转款凭证，付款用途为劳务费，其也没有其他证据证实已交付押金2000元的事实，故对其要求退还装修押金2000元的请求，本院不予支持。关于装修损失13000元的问题。声望技术服务部对于该主张没有提交合法有效的证据，故其该主张，证据不足，本院亦不予支持。综上，上诉人声望技术服务部的部分上诉请求，符合法律规定，本院予以支持。原审法院部分认定事实有误，本院给予重新认定并予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市新市区人民法院(2015)新民三初字第1111号民事判决的第一项即：李岳江支付乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部租赁押金10000元；二、撤销乌鲁木齐市新市区人民法院(2015)新民三初字第1111号民事判决的第二、三项即：驳回乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部对田新萍的诉讼请求、驳回乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部的其他诉讼请求；三、田新萍退还乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部转让费160000元；四、驳回乌鲁木齐市天山区声望听力技术服务部主张要求解除2015年8月21日的《转让协议》、返还租赁费27621元、装修押金2000元、赔偿损失13000元的诉讼请求。以上田新萍应给付声望技术部160000元、李岳江应给付声望技术部10000元，限于本判决生效后十日内付清，逾期支付，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，则应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的212621元，给付标的170000元，诉讼标的占给付标的的79.95%，一审案件受理费4489.32元、邮寄送达费40元，合计一审诉讼费4529.32元（声望技术服务部已交）；二审案件受理费4339.31元（声望技术服务部已交），一、二审诉讼费合计8868.63元由田新萍负担75.25%即6673.64元、李岳江负担4.7%即416.83元、声望技术服务部负担20.05%即1778.16元。本判决为终审判决。审 判 长  李 健审 判 员  谭建艳代理审判员  柳 燕二〇一六年六月三十日书 记 员  赵 可