江苏省泰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏12民终818号上诉人（原审被告）陈雨龙。委托代理人（特别授权）李颐平，江苏睿恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）泰州市海陵区双墩社区居民委员会，住所地泰州市海陵区京泰路街道双墩社区。负责人缪宝才，该社区居委会主任。委托代理人（特别授权）朱跃明，泰州市海陵区泰东法律服务所法律工作者。原审第三人洪三思。上诉人陈雨龙与被上诉人泰州市海陵区双墩社区居民委员会（以下简称双墩居委会）、原审第三人洪三思房屋租赁合同纠纷一案，泰州市海陵区人民法院于2016年2月3日作出（2015）泰海民初字第0603号民事判决，上诉人陈雨龙对该判决不服，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审经审理查明：坐落于泰州市海陵区新通扬运河大桥南侧、兴泰公路东侧土地及建筑物归双墩居委会所有，上述建筑物未取得建设规划许可证。2003年9月16日，双墩居委会（甲方）与陈雨龙（乙方）签订厂房租赁协议书一份，约定甲方将兴泰公路东侧新建厂房、辅助用房约3600平方米、地皮约20亩租赁给乙方生产经营，租赁时间为40年，从2004年1月1日起至2044年12月31日，租赁期内涉及到房屋、土地等相关税费由甲方负责支付。2004年租金为150000元，2005年至2009年12月31日每年租金180000元，2010年至2044年12月31日每年租金200000元；乙方交纳定金50000元，余款2004年3月31日前缴100000元，抵算2004年上缴；其余每年1月1日前交年租金的一半，6月30日前交年租金的另一半。甲方必须在2004年3月31日前将厂房交付给乙方使用，所建厂房及辅助设施维修由甲方负责。甲方负责安装管道，安装好自来水龙头，包括食堂、水池、浴室及下水道，费用由村支付。环保和消防如需要办理相关手续，由村负责办理，费用由乙方支付。乙方在租赁期间必须爱护甲方的厂房及相关设施，不得损坏甲方的固定资产，不得将厂房租赁给他人从事危害国家、集体利益的活动。2003年9月24日，陈雨龙向双墩居委会缴纳定金50000元，后双墩居委会向陈雨龙交付租赁厂房及土地，用于开办泰州市三龙海绵有限公司，2005年2月6日，陈雨龙再次缴纳租金110000元。后陈雨龙陆续缴纳部分房租，从2012年起，双墩居委会先后发函要求陈雨龙补交房租未果，致双墩居委会涉诉。原审另查明，陈雨龙将上述部分厂房转租给原审第三人洪三思，双方约定的租赁期限已到期，原审第三人洪三思未搬离案涉租赁厂房；从2008年起，涉案土地开始征收土地税费，陈雨龙代双墩居委会缴纳从2008年起至2015年上半年止的土地税费合计人民币482304.06元。审理中，原审法院依陈雨龙申请，委托泰州市金田资产评估房地产估价有限公司对案涉租赁厂房的装饰装潢、维修、附属设施等进行评估，对陈雨龙使用部分装饰装潢及附着物评估价为699262元；原审第三人洪三思装饰装潢部分评估价值为181079元；审理中，陈雨龙提供函件五份，证明厂房在使用过程中存在漏雨情形，其多次发函要求双墩居委会维修，双墩居委会未予理涉，为减少损失，自行聘请相关人员进行了维修；双墩居委会对此提出异议，认为没有收到陈雨龙所谓函件，陈雨龙从事化工生产，腐蚀性强，损害系陈雨龙自身所致，应由陈雨龙自行承担维修责任。原审法院认为，本案的争议焦点为：一、双墩居委会与陈雨龙之间厂房租赁协议的效力；二、双墩居委会向陈雨龙主张2004年房屋使用费100000元应否支持；三、陈雨龙欠缴租金如何认定；四、合同无效所致损失如何分担。关于争议焦点一，根据土地管理法集体土地管理的相关规定，集体土地非经法定程序不得改变土地用途及土地性质，本案中，双墩居委会与陈雨龙约定租赁的土地原为集体土地，无证据证明其已经合法批准转变为建设用地，亦无证据证明协议载明的房屋取得合法的建设规划手续，故双方签订的租地租房协议依法无效。无效合同自始无效，陈雨龙应向双墩居委会返还依照合同所取得的土地及厂房；原审第三人洪三思实际占有使用部分土地及厂房，依法在实际占有使用的范围内，与陈雨龙负有共同的返还义务，现双墩居委会诉请确认双方租赁合同无效，并判令陈雨龙及洪三思返还租赁厂房及土地，符合法律规定，依法应予支持。关于争议焦点二,厂房租赁协议约定：双墩居委会应于2004年3月31日如期将厂房及土地交付陈雨龙，然原审庭审中，陈雨龙主张双墩居委会存在迟延交付情形，2004年建成的厂房无消防设施；而双墩居委会予以否认，主张其已按约向陈雨龙交付厂房，至于消防设施应当由陈雨龙根据其生产经营需要自行负责。陈雨龙主张双墩居委会交付房屋时，无消防设施构成迟延交付的理由不能成立，根据双方约定，如需办理消防等审批的，由双墩居委会负责办理，费用由陈雨龙承担，陈雨龙作为专门从事生产经营的企业，应当清楚生产过程中需要办理何种审批，如其需要办理消防审批需要双墩居委会协助，应向双墩居委会提出明确要求，并负担相关费用，陈雨龙无证据证明其向双墩居委会提出过需要办理消防审批，并需要双墩居委会协助办理的请求，故其主张从2005年2月6日起算房屋及土地使用费，无事实和法律依据。综合双方各自陈述，结合陈雨龙签订合同时缴纳可抵算租金的定金50000元，其于2004年9月取得营业执照，后其又于2005年2月6日交付租金110000元的事实，同时参照双方合同约定按自然年度每半年预交租金一次的客观事实，原审法院认定截止2015年1月1日，陈雨龙预交50000元租金已抵算完毕。双墩居委会主张陈雨龙还拖欠2004年租金100000元，根据法律规定，双墩居委会对厂房、土地交付的事实承担举证责任，现双墩居委会未提供充分证据证明其主张成立，原审法院对此不予支持。关于争议焦点三，根据合同约定，陈雨龙累计应付2005年1月1日起至2015年12月31日止的房屋使用费人民币2100000元，此期间，根据双方举证，原审法院可以确认，陈雨龙累计缴纳房屋使用费人民币1245000元，再加陈雨龙代双墩居委会垫付的土地税费482304.06元，陈雨龙累计向双墩居委会支付款项1727304.06元，实际欠缴房屋使用费372695.94元。至于陈雨龙抗辩其于2012年1月16日、2012年7月2日、2013年2月3日缴纳之费用，陈雨龙未提供当年缴纳房屋使用费的全部收据以证明其主张成立，故其抗辩称该部分费用系双墩居委会未统计在内的费用，无事实和法律依据，原审法院对此不予采纳。关于争议焦点四，合同无效的过错责任一节，双墩居委会作为集体经济组织，未办理农用地审批手续、所建房屋未取得建设规划许可，即将土地及建筑物出租，此系导致合同无效的主要原因。陈雨龙作为租赁合同相对人，对上述情况未尽到审慎之审查义务，其应预见到合同无效所引发的不利后果，陈雨龙对自身的损失亦存在过错，综合双方各自的过错程度，原审法院确定双墩居委会承担损失90%的赔偿责任，陈雨龙承担自身损失10%的责任。审理中，经陈雨龙申请，涉案陈雨龙所开办厂房部分装饰装潢及附着物评估价为699262元，此系陈雨龙因合同无效所致损失，按双墩居委会应承担责任比例计付，双墩居委会应承担的损失为629335.8元。至于陈雨龙转租部分，转租合同已到期，此亦非陈雨龙之损失，不属应分担的范围。至于双墩居委会主张折旧一节，评估报告系按双方确定评估基准日确定现值损失，已考虑折旧，双墩居委会主张原审法院不予采纳。陈雨龙所欠双墩居委会房屋使用费372695.94元（房屋使用费暂算至2015年12月31日）与双墩居委会应分担陈雨龙损失629335.8元相抵后，双墩居委会应给付陈雨龙人民币256639.86元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第二百一十二条之规定，原审判决：一、双墩居委会与陈雨龙的租赁协议无效。二、陈雨龙、洪三思于判决生效之日起十日内将坐落于泰州市海陵区新通扬运河大桥南侧、兴泰公路东侧租赁土地上可移动物品搬离，将建筑物、附着物完好交还双墩居委会，并给付双墩居委会从2016年1月1日起至土地、建筑物实际交还之日止，按200000元/年计付的房屋、土地使用费。三、双墩居委会于陈雨龙实际交还土地、建筑物之日起十日内给付陈雨龙损失人民币256639.86元。四、驳回双墩居委会其他的诉讼请求。本案受理费11850元，评估费12000元，合计人民币23850元，由双墩居委会负担人民币12808元，陈雨龙负担人民币11042元（受理费11850元双墩居委会已预交，评估费12000元陈雨龙已预交，诉讼费用相抵算后，双墩居委会应给付陈雨龙人民币958元，此款双墩居委会于判决生效之日起十日内迳交陈雨龙）。上诉人陈雨龙不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双墩居委会应当支付转租房屋装饰装潢及附着物损失的90%即162971.1元。2、原审遗漏了2015年下半年上诉人垫缴的土地使用税33857.52元以及租赁协议签订时的印花税1050元，应当抵扣租金。3、原审判决对已经给付租金认定有误，2013年底、2014年6月被上诉人两次发函明确截止2014年底上诉人欠缴租金合计为53万元，上诉人欠缴租金应当以此为准。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人双墩居委会答辩称：1、转租房屋内的装潢并非上诉人所做，转租协议也已经到期，被上诉人无需补偿费用。2、上诉人要求抵扣印花税1050元于法无据。3、对于租金给付情况，原审认定并无不当。综上，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人洪三思未到庭答辩。二审中，上诉人陈雨龙提供证据：1、2015年下半年城镇土地使用税缴税凭证2份，证明：陈雨龙代双墩居委会缴纳了2015年下半年的土地税费33857.52元。2、双墩居委会于2012年12月25日、2013年12月31日向三龙海绵厂发出的通知各1份以及泰州市海陵区泰东法律服务所于2014年6月19日向陈雨龙发出的函件1份，证明：被上诉人双墩居委会曾多次确认截止2014年底，陈雨龙欠付租金为530000元，应当据此确认上诉人欠付租金的数额。被上诉人双墩居委会质证认为：1、对土地使用税的缴费凭证无异议。2、对三份函件的真实性没有异议，函件是被上诉人出具，但有可能是会计人员统计错误，上诉人应当提供租金支付凭据。结合二审期间双方举证、质证，本院二审中确认如下事实：上诉人陈雨龙代双墩居委会缴纳了2015年下半年的土地税费33857.52元。此外，本院二审中，上诉人陈雨龙于2016年5月26日将涉案房屋交还给双墩居委会。二审查明的其他事实与一审无异，本院予以认定。本院认为：关于陈雨龙欠缴的房屋使用费如何认定的问题。被上诉人双墩居委会发出的通知以及泰州市海陵区泰东法律服务所发出的函件均明确载明：截至2014年底，陈雨龙欠缴的租金为530000元，双墩居委会对此虽不予认可，但未能提供证据加以反驳，其辩称系因财务人员统计错误所致的理由亦缺乏合理性，本院无法采信。本院确认截至2014年底，上诉人陈雨龙实际欠付的房屋使用费为530000元。此外，陈雨龙还欠缴2015年房屋使用费200000元以及2016年截止至实际交还房屋之日的房屋使用费80327.87元（200000元÷366天×147天=80327.87元）。上述款项扣除陈雨龙代双墩居委会垫付的土地税费516161.58元（482304.06元+33857.52元），陈雨龙实际欠缴的房屋使用费为294166.29元（530000元+200000元+80327.87元-516161.58元）。对于上诉人陈雨龙所缴的印花税1050元，因该款项系陈雨龙租赁房屋用于生产经营所产生的税费，且双方在协议中未有该费用负担的约定，故该项费用应当由陈雨龙自行承担。关于转租房屋装饰装潢及附着物损失是否应当补偿的问题。因上诉人陈雨龙转租部分合同已到期，该部分房屋装饰装潢及附着物并非上诉人陈雨龙所做，不能认定为上诉人陈雨龙的损失。上诉人陈雨龙辩称双墩居委会应当支付转租房屋装饰装潢及附着物损失的主张，于法无据，本院不予支持。综上，陈雨龙实际欠缴双墩居委会房屋使用费294166.29元与双墩居委会应分担陈雨龙损失629335.8元相抵后，双墩居委会应给付陈雨龙人民币335169.51元。此外，因上诉人陈雨龙已于2016年5月26日将涉案建筑物、附着物交还给双墩居委会，被上诉人双墩居委会原审主张要求上诉人陈雨龙、原审第三人洪三思让出租赁厂房及土地已经实现，本院无需涉理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持泰州市海陵区人民法院（2015）泰海民初字第0603号民事判决主文第一项、第四项及诉讼费负担部分；二、撤销泰州市海陵区人民法院（2015）泰海民初字第0603号民事判决主文第二项；三、变更泰州市海陵区人民法院（2015）泰海民初字第0603号民事判决主文第三项为“原告泰州市海陵区双墩社区居民委员会于本判决生效之日起起十日内给付被告陈雨龙损失人民币335169.51元。”。二审案件受理费11850元，由上诉人陈雨龙负担5925元，被上诉人泰州市海陵区双墩社区居民委员会负担5925元（二审案件受理费上诉人陈雨龙已预交，被上诉人泰州市海陵区双墩社区居民委员会将应负担部分在本判决送达后十日内迳交上诉人陈雨龙）。本判决为终审判决。审 判 长  周卫平审 判 员  顾连凤代理审判员  潘贻杰二〇一六年六月二十三日书 记 员  彭世美