黑龙江省佳木斯市向阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)向民初字第169号原告佳木斯市龙江垦殖经贸公司，住所地佳木斯市前进区保卫路44号。法定代表人罗奉山，该公司经理。委托代理人闫佩英，女，1943年3月6日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区四海社区。被告佳木斯市蔬菜公司项目开发有限公司，住所地佳木斯市向阳区光复路西段。法定代表人赵发军，该公司经理。被告陈治华，男，1954年2月15日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区梅江社区。委托代理人张升和，男，1953年12月20日出生，汉族，佳木斯市永正法律服务所法律工作者，住佳木斯市向阳区群英社区*组***号。委托代理人李加付，男，1965年4月14日出生，汉族，无职业，住佳木斯市向阳区新谊社区*组***号。第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯西林支行，住所地佳木斯市友谊路10号。代表人王明东，该行行长。委托代理人李志远，该行法律顾问。原告佳木斯市龙江垦殖经贸公司（以下简称龙江公司）与被告佳木斯市蔬菜公司综合楼项目开发有限公司（以下简称蔬菜综合楼开发公司）、被告陈治华、第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯西林支行（以下简称西林支行）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年3月30日立案受理后，依法组成合议庭，于2015年5月12日、2015年6月8日两次公开开庭进行了审理。第一次庭审中，原告委托代理人闫佩英，被告陈治华及其委托代理人张升和，第三人西林支行委托代理人李志远到庭参加诉讼。第二次庭审中，原告委托代理人闫佩英，被告陈治华委托代理人张升和、李加付，第三人西林支行委托代理人李志远到庭参加诉讼。被告蔬菜综合楼开发公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙江公司诉称，2001年6月18日，原告购买被告蔬菜综合楼开发公司开发的位于佳木斯市向阳区蔬菜公司综合楼一单元三层一号，建筑面积260平方米房屋，并签订了《商品房购销合同》。2001年8月15日，原告向被告蔬菜综合楼开发公司交纳全部房款170000元，而后将所购房屋做为公司办公室使用。2003年，原告法定代表人外出经商，公司停止营业。2011年原告发现被告蔬菜综合楼开发公司股东之一张元龙在2003年以该公司的名义将诉争房屋以总价款352950元出售给被告陈治华，并为被告陈治华出具了非正规购房收据。因二被告签订的《商品房购销合同》存在恶意串通，该合同应属无效合同；被告陈治华以诉争房屋作抵押向第三人西林支行按揭贷款245000元，应属虚假按揭贷款。故原告诉至法院，请求判令被告蔬菜综合楼开发公司继续履行2001年6月18日与原告签订的商品房买卖合同，确认蔬菜公司综合楼一单元三层一号房屋归原告所有，因争议房屋已不存在，要求房屋拆迁补偿款归原告所有；确认被告蔬菜综合楼开发公司与被告陈治华签订的蔬菜公司综合楼一单元三层一号房屋买卖合同无效；确认被告陈治华与第三人西林支行签订的个人住房按揭合同无效；诉讼费用由二被告承担。被告蔬菜综合楼开发公司在答辩期内未向本院提交答辩意见。被告陈治华辩称，原告未提供公司营业执照，无法证明其诉讼主体资格。原告要求法院确认二被告签订的房屋买卖合同以及与第三人签订的按揭贷款合同无效的诉讼主张错误。原告诉称其于2001年购买房屋做办公室使用，2003年因外出经商停止营业，此期间原告未向被告主张权利。现原告行使的是撤销权，已经超过诉讼时效。原告提供的商品房购销合同中，其所购买的房屋面积为260平方米，合同只记载了房屋的单元号为1单元3楼，对每平方米单价和房屋总金额等条款均未约定。而本案诉争房屋实际建筑面积为271.5平方米，且该楼层为一层两户，故该份购房合同无法证明原告购买的房屋就是本案诉争房屋；在商品房购销合同中原告使用的是佳木斯市龙江垦殖经贸公司公章，但原告公司名称未在工商部门注册登记，故原告公司不具备签订合同的主体资格，不具有法律效力。在原告提供的发票中只写了房款170000元，对其他均无标注；蔬菜综合楼开发公司成立于2000年5月，自成立以来就没有在税务机关登记，不可能使用1997年的发票。结算单中关于购房单位，房屋坐落的具体位置都没有标注，无法证明该结算单就是本案诉争房屋的结算单。以上证据均证实不了原告主张；2003年7月，被告陈治华欲购买被告蔬菜综合楼开发公司开发的楼房，经双方协商，被告陈治华购买一单元四层南侧1-4-1室、1单元三层南侧1-3-1室两户房屋，建筑面积均为271.5平方米，每平方米为1300元，总价款705900元。被告陈治华支付了购房款，并在产权部门办理了他项权证，被告陈治华已经依法取得该房屋所有权，该房屋已经归其所有，其合法权益应受到法律保护。被告陈治华与第三人西林支行签订的贷款合同经佳木斯市郊区公证处公证，证明双方当事人签约行为符合《民法通则》的相关规定，合同上盖章签字均属实，该公证书具有强制执行效力。而且房屋价值经佳木斯市天衡房地产评估有限公司评估认定为市场合理价格。双方在产权部门办理了抵押登记，双方的贷款合同是严格按照法定程序办理的，合法有效，请求依法驳回原告的诉讼请求。第三人西林支行辩称，原告诉称被告陈治华与第三人签订的《个人住房按揭合同》存在恶意串通没有事实依据，是完全错误的。2003年7月21日，被告陈治华向第三人西林支行申请个人住房贷款，拟购买蔬菜公司综合楼位于原永红区长青楼3/4层，总建筑面积543平方米，总价款705900元。被告陈治华自筹资金211770元，申请住房按揭贷款490000元。经调查被告陈治华符合借款条件，借贷双方签订了《个人住房按揭合同》并办理了房产按揭备案登记后，于2003年7月28日向其发放了贷款，履行了合同义务。因此被告陈治华与第三人西林支行签订的《个人住房按揭合同》合法有效，不违反法律规定。截至2012年11月5日，被告陈治华已偿还贷款本金414500元，尚欠贷款本金75500元及利息444846.32元。根据合同相对性原则，原告并不是《个人住房按揭合同》的当事人，在本案中原告龙江公司基于与被告蔬菜综合楼开发公司签订的合同提起的确认之诉，却又要求依法确认被告陈治华与第三人之间签订的《个人住房按揭合同》无效，违反法律规定，故第三人请求驳回原告的诉讼请求。根据本院审查认定的证据，结合双方当事人陈述，本案基本事实如下：2001年6月18日，龙江公司与被告蔬菜综合楼开发公司股东张忠贵签订《商品房购销合同》一份，由原告购买被告蔬菜综合楼开发公司开发的位于佳木斯市向阳区蔬菜公司综合楼一单元三层一号房屋，建筑面积260平方米。2001年8月15日，原告交纳全部房款170000元，被告蔬菜综合楼开发公司为原告出具了建筑安装业发票、结算单、商品房预售许可证等相关进户手续，原告进户房屋，并于2001年至2003年做办公室使用。此后，被告蔬菜综合楼开发公司将原告持有的《商品房购销合同》房屋面积改为270平方米，并加盖了公司印章；2003年7月16日，被告蔬菜综合楼开发公司股东张元龙又与被告陈治华签订《商品房购销合同》，将包括原告所购房屋在内的蔬菜公司综合楼一单元三层一号、四层一号房屋出售给被告陈治华，当日被告陈治华交纳两户房屋购房款705900元。被告蔬菜综合楼开发公司为被告陈治华出具了非正规收据、商品房预售许可证；2003年7月28日，被告陈治华以所购两处房屋做抵押，与第三人西林支行（原中国农业银行佳木斯市分行西林支行）签订《个人住房按揭合同》，向第三人西林支行申请贷款490000元。双方于2003年7月25日在产权部门办理了房产按揭备案登记，但未办理他项权利证。2008年7月27日，第三人西林支行将贷款490000元支付给被告陈治华，被告陈治华在借款借据上捺上个人印章。另查明，被告蔬菜综合楼开发公司因未参加工商年度检验，于2001年12月10日被佳木斯工商行政管理局依法吊销营业执照。2003年2月，被告蔬菜综合楼开发公司出售给案外人孙桂芝、刘华英蔬菜公司综合楼两处房屋单价为每平米600元。再查明，2007年7月18日，第三人西林支行以文件的形式作出《对不良贷款责任人违规的处理决定》，其中对为被告陈治华等人发放住房贷款中存在违规违纪行为的相关人员给予行政处分。又查明，因争议房屋已被拆迁，屋拆迁安置补偿款为1530000元，存在佳木斯市向阳区房屋征收办公室。被告陈治华于2003年分别在被告蔬菜公司购买六套房屋，与第三人西林支行签订了五份商业用房抵押借款合同。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，合同双方应当按照约定全面履行自己的义务。被告蔬菜综合楼开发公司取得了商品房预售许可证后即依法有权进行商品房预售。股东张忠贵代表公司与原告签订合同，并对预售商品房位置、面积进行书面约定，该合同是双方当事人真实意思表示，合同条款齐全，不违反法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同。合同签订后，原告依约交纳全部房款170000元，履行了合同的义务。同时被告蔬菜综合楼开发公司为原告出具了购房发票、结算单、商品房预售许可证等相关进户手续，并将房屋交付使用，据此合同主要条款双方均已履行完毕，诉争房屋应归原告所有。被告蔬菜综合楼开发公司将诉争房屋出售给原告两年后，又与被告陈治华签订《商品房购销合同》，将该房屋以每平方米1300元，总价款352950元出售给被告陈治华。被告蔬菜综合楼开发公司在明知诉争商品房已经卖给原告的情况下，将房屋再次卖给被告陈治华，其具有主观恶意。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十九条规定：对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的高价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。而被告陈治华与被告蔬菜综合楼开发公司签订合同时，预购房屋及相同地段房屋单价为600元左右，故被告陈治华以每平方米1300元购买争议房屋属于法律规定的明显不合理的高价。且二被告之间的买卖关系、过程，以及合同签订时间、房屋价格、非正规购房收据等方面，均存在诸多疑点与不合常理之处。另外，被告陈治华在同一时间购买了六套房屋，虽其辩称买房用途系做生意，提取及支付房款数百万元均为现金，但因其未能提供充分有效的证据证实其主张，可以认定被告陈治华非真实购房。综上，可以认定被告蔬菜综合楼开发公司与被告陈治华存在恶意串通，双方的行为损害了原告合法权益，故双方所签订《商品房买卖合同》应属无效。因该合同无效，故被告陈治华与第三人西林支行签订的《个人住房按揭合同》涉及以争议房屋作担保的行为系其无权处分他人财产的行为，且本案中所涉及的借款行为与本案不属同一法律关系，应另行解决。再有，二被告签订按揭合同交纳首付款后，银行应将按揭贷款部分划入被告蔬菜综合楼开发公司在银行开设的监管账户，而非支付给借款人。根据金融部门相关规定，“在贷款申请批准后，按借款合同约定的时间，由经办行用转账方式划转到售房单位在银行开立的账户”。而第三人西林支行直接将贷款490000元支付给被告陈治华。而且在第三人贷款档案中体现被告陈治华交纳首付款105885元，与产权部门备案登记首付款352950元不一致，显然双方存在恶意串通，套取贷款，严重违反金融法规，且该违规事实已被中国农业银行股份有限公司佳木斯市分行及佳木斯西林支行处理决定所确认，故第三人对争议房屋不享有优先受偿权。由于争议房屋已被拆迁，故房屋拆迁安置补偿款1530000元应归原告所有。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条第（二）项、第五十六条、第五十八条、第五十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条，《中华人民共和国担保法》第三十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：一、房屋拆迁安置补偿款1530000元归原告佳木斯市龙江垦殖经贸公司所有；二、被告佳木斯市蔬菜公司项目开发有限公司与被告陈治华签订的蔬菜公司综合楼一单元三层一号房屋《商品房购销合同》无效；三、驳回原告佳木斯市龙江垦殖经贸公司其他诉讼请求。案件受理费6594元，由被告佳木斯市蔬菜公司项目开发有限公司承担3297元、由被告陈治华承担3297元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院。审 判 长 刘 静人民陪审员 孙 宏人民陪审员 刘丽红二〇一六年六月二十八日书 记 员 吴静波本判决适用法律条文一、中华人民共和国民事诉讼法第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。二、中华人民共和国合同法第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第五十九条当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第十九条第十九条?对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”，人民法院应当以交易当地一般经营者的判断，并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价，结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价；对转让价格高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，一般可以视为明显不合理的高价。四、中华人民共和国担保法第三十七条下列财产不得抵押：（四）所有权、使用权不明或者有争议的财产。四、最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释第四十八条以法定程序确认为违法、违章的建筑物抵押的，抵押无效。五、最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。