湖南省张家界市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘08民终159号上诉人（原审原告）桑植新城物业服务有限责任公司,住所地湖南省桑植县。法定代表人朱美英，董事长。委托代理人向润年，湖南金州（张家界）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）柏洁群，女，1986年3月27日出生，苗族，居民。委托代理人柏志武，男，1968年7月24日出生，苗族，居民，由湖南省桑植县澧源镇高家坪居委会推荐。委托代理人ＸＸ，湖南源阳律师事务所律师。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司因与被上诉人柏洁群房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省桑植县人民法院于二○一六年一月二十一日作出的（2015）桑民二初字第158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日受理后，依法组成由审判员刘利利担任审判长，代理审判员全建明、陈劲兵参加的合议庭，于2016年5月16日公开开庭审理了本案。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司的委托代理人向润年，被上诉人柏洁群的委托代理人柏志武、ＸＸ到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原判认定：2012年9月12日，原告桑植新城物业服务有限责任公司与被告柏洁群签订了一份商铺租赁合同。合同中约定：一、租赁物业的范围及租赁期限，租赁范围为科赛广场B座105号房屋，建筑面积为149.31平方米，租期为3年（自2012年9月15日至2015年9月14日）；二、租金、物业管理费、保证金的约定，租金的计算与支付方式为年租金=建筑面积×租金单价×12个月，第一年度租金单价为35元/平方米/月，租金优惠30%，第一年度租金总价为43897元，第二、第三个租赁年度的租金分别在上一个租赁年度租金总价的基础上上浮10%，租金的支付按每个租赁年度一次性支付，第一个租赁年度的租金于合同签订日一次性付清，第二、第三个租赁年度的租金于上一个租赁年度到期日的30天之前一次性付清。物业管理费的支付按1元/平方米/月计算，每个租赁年度的物业管理费为1792元，于交纳租金时一并交付；七、违约责任，乙方（被告）迟延支付租金和物业服务费的，向甲方（原告）支付日千分之一的违约金，合同期满后，甲方有权随时收回租赁房屋，乙方迟延交付租赁物的，甲方向乙方收取每日每间2000元的占用费；九、为配合城市管理工作，乙方缴纳的垃圾处理费为0.3元/平方米/月，共计538元，于交纳年度租金时一并交纳。合同签订后，原告于2012年9月15日将租赁房屋交付给被告使用。至2014年9月15，被告已按合同约定交清了2012年9月15日至2014年9月15日的租金。2014年11月1日，被告交付给原告第三年度（2014年9月15日至2015年9月15日）的10000元，2015年3月17日，被告交付给原告第三年度的租金20000元。原、被告双方在租赁合同中约定的第三年度的租金为53115元，物业管理费1792元，垃圾处理费538元，共计55445元。现被告尚欠付原告租金、物业管理费、垃圾处理费等25445元。另查明：桑植新城物业管理有限责任公司于2005年12月1日在桑植县工商行政管理局登记注册成立，2013年12月2日，变更为桑植新城物业服务有限责任公司。原判认为：原、被告双方于2012年9月12日签订的《商铺租赁合同》除第七条“每日每间收取2000元的占用费”的约定显失公平不予认定外，合同约定的其他条款本院认定有效。关于双方合同中约定的迟延交付租金违约金的比例问题，被告在庭审中已明确提出违约金数额过高，对被告迟延交付租金的违约金的计算只应按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍较为合适。关于原告要求被告支付占用费的问题，只应以租赁期满前的租金标准并结合承租人支付房屋占有使用费所获取占有的利益较为合理和公平，对原告要求被告支付合理范围内的租赁物占用费，予以支持。因原、被告双方所签订的商铺租赁合同已到期，租赁期满后双方没有另行签订租赁合同，故对原告要求被告返还租赁商铺的请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百三十五条和《中华人民共和国物权法》第三十七条之规定，判决：一、被告柏洁群返还原告桑植新城物业服务有限责任公司位于桑植新城科赛广场B座105号商铺；二、被告柏洁群给付所欠原告桑植新城物业服务有限责任公司租金25445元；三、被告柏洁群赔偿原告桑植新城物业服务有限责任公司因迟延给付租金的违约金（以25445元为本金，按中国人民银行同期贷款月利率1.3倍自2015年3月17日计算至2015年9月22日止）；四、被告柏洁群支付原告桑植新城物业服务有限责任公司租赁期满后的占用租赁物使用费每日145元自2015年9月15日起计算至返还租赁物之日起，第二、三、四项限本判决生效后十日内付清；五、驳回原告桑植新城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司不服上述判决，向本院提出上诉称：1、上诉人与被上诉人签订的《商铺租赁合同》合法有效，被上诉人不按约定的时间和数额支付租金，依法应当承担违约责任。一审判决被上诉人“以25445元为本金按人民银行同期贷款利率1.3倍赔偿违约金”，与事实不符，与法相悖。2、一审判决认为《商铺租赁合同》“每日每间收取2000元的占用费”的约定显失公平，不予认定，没有法律依据。故请求二审法院：1、撤销原审判决，依法改判：（1）按双方合同约定的日千分之一承担违约金，计算期限自应支付租金之次日计算；（2）被上诉人应当按双方约定的每日每间2000元的标准支付占用商铺的使用费直至返还商铺之日，期限自2015年9月15日起计算。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人柏洁群辩称：1、被答辩人无权主张违约金。答辩人多次找被答辩人商谈续租事宜，被答辩人避而不谈，并拒收租金，之后收取了3万元，被答辩人称此款系违约金。答辩人无意违约，而且还积极履约并续租，但被答辩人故意设套让答辩人违约，故被答辩人无权主张违约金。2、答辩人无需支付房屋占用费。租赁合同到期后，上诉人在没有及时通知答辩人退房的情况下，就将店内水电切断，导致答辩人无法处置剩余的货物，给答辩人造成了巨大损失，此后答辩人也没有实际经营和使用租赁门店，支付房屋占用费不合理。3、答辩人投入了30万元对租赁房屋进行了装修，如果被答辩人坚持不再租赁给答辩人，则应合理补偿答辩人的损失。二审中，被上诉人柏洁群没有提交证据。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司提交了张家界科赛置业有限公司与中国建设银行桑植县支行、桑植新城物业服务有限责任公司与谢迪宏签订的《商铺租赁合同》，拟证明与被上诉人柏洁群所租赁房屋位于同一区域的房屋租金情况。被上诉人柏洁群质证称：对上诉人提交的证据的真实性、关联性、合法性均有异议，且该证据不属于新证据范畴，不应采纳。本院经审查认为：上诉人桑植新城物业服务有限责任公司提交的其与谢迪宏签订的《商铺租赁合同》，由于该商铺位于柏洁群租赁商铺旁边，且面积相当，该证据真实、合法，与本案具有关联性，虽然被上诉人柏洁群对该证据提出了异议，但其没有提供相反的证据进行反驳，故可作为本案的定案依据，本院予以采纳。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司提交的张家界科赛置业有限公司与中国建设银行桑植县支行签订的《商铺租赁合同》，由于该商铺的位置和面积与柏洁群租赁的商铺差距较大，与本案不具有关联性，本院不予采纳。经审理查明：上诉人桑植新城物业服务有限责任公司与案外人谢迪宏签订了《商铺租赁合同》，租赁的商铺与被上诉人柏洁群租赁的商铺相邻，面积为150.10平方米，与被上诉人柏洁群租赁的商铺面积相当，租赁期限为2015年10月15日至2018年10月14日，第一租赁年度的租金为72048元。二审经审理查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为：本案争议焦点为被上诉人柏洁群应否对其欠交的租金依合同约定支付违约金，合同期满后继续占用租赁房屋的占用费应如何收取。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司与被上诉人柏洁群签订的《商铺租赁合同》约定，迟延支付租赁物业的租金和物业服务费的，除仍应补交欠款外，按迟延付款天数每日支付欠款额千分之一的滞纳金。被上诉人柏洁群本应于2014年8月14日前交清第三个租赁年度的租金（53115元）和物业服务费（2330元）共计55445元，但直到2014年11月1日、2015年3月17日才分别交纳10000元和20000元，尚欠25445元，其行为构成违约，应支付违约金。由于上诉人桑植新城物业服务有限责任公司主张违约金的截止日期为2015年9月10日，故该违约金应计算至2015年9月10日。此外，因被上诉人柏洁群补交第三租赁年度的租金的时间不同，其违约金应分时间段计算，具体为2014年8月15日至2014年10月31日以53115元为本金计算违约金；2014年11月1日至2015年3月16日以43115元为本金计算违约金；2015年3月17日至2015年9月10日以23115元为本金计算违约金。被上诉人柏洁群提出按照日千分之一的标准支付违约金过高，且上诉人桑植新城物业服务有限责任公司的实际损失无法确定，故参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条第一款规定，按照年利率24%标准计算为妥，原审判决按照中国人民银行同期贷款利率的1.3倍支付违约金不当，应予以纠正。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司与被上诉人柏洁群签订的《商铺租赁合同》约定，未签订租赁合同的情况下继续使用或占用租赁物业的，按每日每间收取占用费2000元，由于被上诉人柏洁群提出该占用费过高，且占用该租赁商铺所造成的实际损失无法确定，故可参照该租赁商铺左邻右舍的同期、同面积物业的租赁价格确定。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司与案外人谢迪宏签订的《商铺租赁合同》，租赁的商铺与被上诉人柏洁群租赁的商铺相邻，且面积相当，故可参照谢迪宏租赁的商铺租金确定占用费。上诉人桑植新城物业服务有限责任公司与案外人谢迪宏约定第一个租赁年度（2015年10月15日至2016年10月15日）的年租金为72048元，参照该年租金确定占用费为每日197元为妥，原审判决按照被上诉人柏洁群第三个租赁年度的租金确定每日按145元支付占用费不当，应予以纠正。综上，上诉人桑植新城物业服务有限责任公司提出按照日千分之一的标准支付迟延给付租金违约金和每日每间收取2000元占用费的上诉理由部分不能成立，本院不予支持，但对其合理部分予以支持。原判认定基本事实清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省桑植县人民法院（2015）桑民二初字第158号民事判决第一项、第二项，即“被告柏洁群返还原告桑植新城物业服务有限责任公司位于桑植新城科赛广场B座105号商铺、被告柏洁群给付所欠原告桑植新城物业服务有限责任公司租金25445元”；二、撤销湖南省桑植县人民法院（2015）桑民二初字第158号民事判决第三项、第四项、第五项；三、被上诉人柏洁群按年利率24%的标准向上诉人桑植新城物业服务有限责任公司支付迟延交付租金的违约金（2014年8月15日至2014年10月31日以53115元为本金；2014年11月1日至2015年3月16日以43115元为本金；2015年3月17日至2015年9月10日以23115元为本金，按年利率24%计算违约金）；四、被上诉人柏洁群按每日197元的标准向上诉人桑植新城物业服务有限责任公司支付租赁期满后占用租赁物的使用费，自2015年9月15日起计算至返还租赁物之日止。五、驳回上诉人桑植新城物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。以上指定行为及给付金钱义务，限本判决书生效后十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行本判决指定的行为的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费共计1750元，由被上诉人柏洁群负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘利利代理审判员  全建明代理审判员  陈劲兵二〇一六年六月二十四日书 记 员  王向化附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿数额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应适当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。