黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0110民初612号原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司，住所地哈尔滨市南岗区龙威大厦102室。法定代表人曹洪彬，职务经理。委托代理人李权利，男，哈尔滨赛维斯物业管理有限公司职员马书雨，男，1982年9月20日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市香坊区海富山水文园小区**栋*单元***室。原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司（以下简称赛维斯公司）与被告马书雨物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日受理后依法组成合议庭，于2016年4月11日公开开庭进行了审理。原告赛维斯公司委托代理人李权利，被告马书雨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年1月1日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，服务期限至2015年1月1日。在原告服务期间被告欠缴2年物业费共计本金1300元，滞纳金2016元，共计3316元。原告多次催要未果，故原告为维护自身合法权益，向本院提起诉讼，请求：1、依法判令被告给付物业费1300元，滞纳金2016元，共计3316元；2、案件受理费由被告承担。被告辩称：一、原告起诉程序违法。根据《物业管理条例》第六十七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》的规定，物业费需要由业主委员会先行催缴，催缴后逾期未缴纳，物业服务企业才可以向法院起诉，被告并未收到所在小区业委会的催缴通知，故原告未履行催缴的前置程序，因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求；二、原告起诉违反合同意思自治的原则。依照海富山水文园业委会与原告于2013年1月24日签订的《物业管理委托合同》的第三十七条的约定，本合同在履行中如发生争议，由双方协商解决或物业管理行政主管部门申请调解。故上述程序系原告起诉的前置程序，原告直接向人民法院起诉违反合同的约定，应当驳回其诉讼请求；三、原告物业公司主体不合法。原告提交的证据中并没有《物业服务资质证书》，不能证明原告具有合法的身份及收费权利。根据《物业管理条例》《哈尔滨物业管理条例》的规定，原告应当提供物业服务资质证书，项目物业管理人员在物业行政主管部门的备案及服务期间向物业办缴纳物业服务保证金的相关证明。按照《哈尔滨市物业服务信用保证金管理规定》的规定，从事物业管理活动的物业服务企业应当按照该项目物业服务费用年度应收额的10%比例一次性缴存，应当自物业服务合同签订之日起30日内将物业服务信用保证金缴存到各区物业管理主管部门指定专户。原告公司并未向所在辖区物管办缴纳物业保证金，请人民法院依法查实。面对如此有违诚信经营，无视国家法律法规的企业，逃避政府监管，被告有权要求物业公司提供以上证明；四、申请依法追加业主委员会为本案第三人。原告与小区业委会签订的《物业委托合同》，合同执行人甲方系业委会，依据合同的约定，当业主和物业使用人不按规定缴纳物业管理费时，负责协商催交。此案件的处理结果与业委会存在法律上的利害关系。另原告多次告知业主，由于原告与业委会经济往来问题导致无法进行合同约定的物业服务，但作为广大业主并不知晓原告与业委会之间的问题，其两方的做法已经严重影响到被告享受应有的物业服务，使得小区脏乱不堪、安全无法保证，饮用水安全等均受到严重侵害。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条的规定，被告请求依法追加海富山水文园业主委员会作为本案的第三人参加诉讼；五、本案中2013年度的物业费已经超过2年的诉讼时效，应当依法驳回诉讼请求。《物业服务合同》的终止时间为2015年1月1日，原告服务期间未主动与被告沟通物业服务内容以及费用催缴。按照合同中物业费缴纳时间的约定为每季度的第一个月为缴费时间，最多预交1年。如季度缴纳，则时间应为2013年1月、4月、7月、10月，至2015年12月3日，均超过2年时效。如按整年缴纳也已超过2年的时效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。在本案中原告未对被告进行物业费催缴，故原告的诉讼请求已经超过诉讼时效；六、滞纳金条款属于霸王条款。按照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任，加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。滞纳金是指税务机关基于纳税人未在规定期限缴纳税款的事实，而从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款一定比例的附带征收，是由国家法律、法规明文规定的款项，个人和其他团体都无权私自设立，请求人民法院驳回原告滞纳金的诉讼请求；七、原告并未按照合同履行服务义务，构成根本违约，无权要求业主交纳物业费，1、原告自2013年1月进驻小区后很快进入弃管状态，被告等业主深受其害，多次要求原告按照合同履行管理职责，而原告置若罔闻、行动迟缓、故意推诿、无所作为。引起广大业主的不满；2、依据《物业管理条例》及《物业管理委托合同》的规定及约定，原告应当在服务经营期间，向业主进行物业财务收支公示。原告于2013年和2014年未公开任何账务，未向业委会报告任何费用及其他收入去向等。为此小区业主多次向原告提出要求公示，但原告从未公示，此行为严重的侵害了全体业主的合法权利，属于根本性违约行为；3、原告未按照《物业管理委托合同》第二章第四条至第十三条的约定提供物业服务，具体表现如下：（1）房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层。被告屋内阳台由于原告对外墙面维护不到位导致墙体长毛严重。被告多次找到原告维修，均没能维修解决。外墙面破损导致小区内汽车被砸毁。小区内共用部位破损，未维修的情况比比皆是。原告应当对房屋及设施、设备进行维修、养护，接到反映后亦未能积极维修；（2）共用设施、设备的维修养护运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统。在原告管理小区期间，被告单元门口台阶破损严重，3楼楼道内的声控灯一年没有亮过，走廊窗户损坏致冬天漏风、夏天漏雨。被告多次向原告反映，原告均未进行维修，导致包括被告在内的业主出行困难。原告管理期间小区从未清洗过水箱。按照合同的约定，应当每6个月洗刷一次，而原告称在两年内只清洗了一次，置业主的生命健康于不顾。原告应当提供清洗水箱记录及卫生部门或质检部门的相关报告。小区内路灯照明多处破损严重，被告家单元门口路灯大多数处于损坏状态。小区的井盖、花坛、楼梯等从未进行维修维护；（3）市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材。原告服务期间小区道路路面塌陷严重，行人困难，特别是遇到大雨等恶劣天气时严重影响出行。其中化粪池在合同期间从未进行清淘，一期井盖曾被粪便污物顶起冒出，后在业主、物业办、三合社区等多方干预下仍未进行清淘，去年现任物业清淘后才解决问题；（4）公共绿地、花木、建筑小品等的养护、管理、维修与补植树木。原告服务期间小区楼栋门前的公共绿地已经由一层业主围合变成私有绿地，原告服务期间并未对这部分绿地进行管理。另外原告未按时进行喷药灭虫，导致小区虫害严重。小区虫蚁老鼠泛滥，夏天蚊虫漫天严重侵害了业主身心健康；（5）附属配套建筑和设施和维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所。原告对小区门口的商户完全放任，经业主多次建议和投诉也没解决商服的商业垃圾清运、油烟排放等问题，合同期间小区的瀑布景观从未开放和运行，而且瀑布已经变成臭水沟，小区公园从未修整，文化体育设施损坏严重；（6）公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。小区各单元的生活垃圾桶破损严重，垃圾外溢严重。建筑等垃圾常年外漏堆放不清理，位于多层的三层以上出现物业保洁人员不擦拭，往往只擦到二楼、拖泥带水；窗台、扶手和楼梯灰尘堆积严重，垃圾无人清理，根本没有履行垃圾一天一清的服务标准；原告在服务期间，冬天小区道路内冰雪没有进行清理，导致业主出行困难，对业主生活造成了极大的损害；（7）交通与车辆停放秩序的管理，小区内车辆按规定一侧停放，保持防火通道畅通，禁止车辆停在人行道、绿地上。小区停车管理一直最为混乱，我本人及当事人多次要求解决楼侧停车导致车辆无法行驶的问题，原告服务期间未想任何方法解决；（8）维持公共秩序，包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤。小区选择物业企业前期即将小区安装监控设施作为进入小区的前提条件，原告企业以优势条件承诺进驻小区后，直到合同即将结束才在多方协调下，才以部分出资的形式安装了小区监控网络。原告进驻小区后对入口大门实行了出入证管理，结果只实施了不到几天，就终止了。直到终止合同所谓的封闭管理一直没有实行，很多不明身份的闲杂人员进进出出，也没有尽到监管的职责，对于小区内业主的人身及财产安全带来了极大的隐患。夏天天气炎热都不敢开窗睡觉、失眠恐慌。原告服务期间安全管理混乱，楼门门禁形同虚设，经常损坏，各色人等可以自由出入，各种小广告都贴到了被告和其他业主的门上！引起包括被告在内广大业主的不安和恐慌；4、物业不履行合同义务，业委会多次下达整改通知，并且多次在小区各单元发布公告，对此，小区业主都知情了解；5、物业不履行合同义务，业委会就此多次向有关行政部门求助，请求监督、调解。市物业办、街道办事处、区建委等部门均收到过业委会的投诉状和反映信。合同到期解除后，原告仍占据物业位置，直到香坊区物业办和建筑街道办联合行动、出面责令原告交接，原告公司才将物业办公室地点腾出，直到今天，原告仍未将财务清册移交新物业公司。因原告在合同期限内未履行合同义务，小区更换了物业服务企业，至今仍有诸多侵害小区业主合法权益的侵权行为。如未按规定移交业主档案、物业设施和财务款项，违规收取2015年物业费、电梯费，侵占小区公共财产租赁款违规使用专项维修基金，侵占小区配套房屋等。被告保留因物业不当管理造成房屋贬值、公共设施价值减损的损害赔偿请求权及侵占业主公共财产的原物返还请求权等一系列人身、财产权利。作为小区业主，被告支持物业公司进驻小区提供服务并收取相应物业费、对于最新入住的新东方物业的物业费被告及业主均已经在合理期限内缴纳，所以被告是善意、守约的诚信业主，并非恶意欠缴物业费，作为消费者在购买商品或者接受服务时，有权获得质量保障、价格合理、计量正确等公平交易条件，有权拒绝经营者的强制交易行为。在原告合同服务期间，被告曾就小区清理，公共区域卫生、楼梯门锁、声控灯、房屋长毛等物业应及时处理的事项多次打电话和到物业办公室反应情况并要求解决，均被原告以各种理由敷衍唐塞，无奈之下被告只好以拒交物业费的方式进行抗议。反观原告，在进驻小区后非但没按照合同约定履行相应的服务，反而很快进入弃管状态，甚至将小区公共设施的租金占为己有，拒绝按照合同约定进行财务公开，原告行为不仅仅显示其违反合同约定，更完全违背民事行为中诚实守信的根本原则。综上，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张，向法庭提交证据如下：证据一、业主基本资料登记表复印件一份、被告身份证复印件一张，证明业主姓名、居住面积、联系方式等基本信息；证据二、业主收费台账一份，证明业主欠费项目、数额及计算方式；证据三、海富山水文园小区物业管理委托合同复印件一份，证明物业管理服务的期限、收费时间、滞纳金收取依据、违约责任；证据四、小区物业服务收费备案表一份（复印件），证明原告的物业管理收费标准是经过物价局批准备案的；证据五、（2014）香民五民初字第96号民事判决书一份（复印件，经核对与原件无异议，原件已退还给原告），证明依据业主委员会的起诉，经过审理判决，原告并未违反约定，而是尽到了合同约定的各项义务，原告没有违约情况。经当庭质证，被告对原告所举证据一无异议；对证据二真实性及证明问题均有异议，该份证据只有原告公司公章，无业委会公章，原告无权收取滞纳金；对证据三真实性及证明问题均有异议，合同中有前物业公司希美公司的字样；对证据四真实性及证明问题均有异议，备案表没有香坊物业办的公章；对证据五该案件是其与业委会之间的案件，与本案无关。被告为证明其主张，向法庭提供证据如下：证据一、照片6张，证明原告物业公司不作为，没有履行应尽的责任和义务，违反合同约定，对被告家造成损失。经当庭质证，原告对被告所举证据一真实性及证明问题均有异议，该照片不能证明是原告物业服务的范围，也不能证明墙皮脱落或漏水发生的时间是原告的物业服务期。照片不能证明损害发生的原因是物业不履行服务内容，该证据不是民诉法的证据形式，不能单独作为认定事实的证据。经审理查明：2013年1月24日，原告与被告居住的海富山水文园小区业主委员会签订了物业服务合同，由原告承担哈尔滨市香坊区海富山水文园小区的物业管理工作，被告系海富山水文园小区业主。该合同第二章约定了委托管理事项包括：1、房屋建筑共用部位的维修、养护、和管理（包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层）；2、共用设施、设备的维修养护运行和管理（包括共用的上下水管道、落水管、垃圾道、烟道、共用照明、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、红外线监控系统）；3、市政共用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理（包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、停车场、人工湖、水景、瀑布、健身器材）；4、公共绿地、花木、建筑小品等的养护、管理、维修与补植树木；5、附属配套建筑和设施和维修、养护和管理（包括商业网点、文化体育娱乐场所）；6、公共环境卫生（包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运）；7、交通与车辆停放秩序的管理；8、维持公共秩序（包括每天24小时安全监控、巡视、门岗执勤）；9、管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。该合同第五章还约定了物业管理服务质量，约定实现目标管理如下：1、房屋外观：完好、整洁、无缺损；2、设备运行：保持现有设备运行状态良好；3、房屋及设施、设备的维修、养护：接到反映后积极组织维修；4、公共环境：无垃圾暴露、日产日清、卫生达标；5、绿化：修剪养护及时，人工湖及瀑布保持正常使用；6、交通秩序：交通便利、车辆行驶畅通、停放有序；7、保安：24小时值班、按规定巡逻；8、急修：45分钟赶到现场处理，小修：随报随修或按业主约定时间维修；9、业主和物业使用人对乙方（原告）满意率达到80%以上。2013年原告承担海富山水文园小区物业服务期间，虽进行了物业管理服务，但也存在一定程度的物业管理服务不到位、不符合合同约定标准的情况。如小区内公共道路破损无人修理，路灯损坏未及时维修，建设及生活垃圾堆放未及时清理，小区封闭不严格外人随意进入、车辆随意停放，甚至出现业主家中被盗事件，建筑外层墙皮脱落致使业主的车辆遭受损失等情况均有发生，因此，引起小区内大部分业主的强烈不满，进而引发了大批业主拒绝交纳物业管理费的事件。被告在原告服务期间亦未缴纳过物业费。原告2015年1月1日以后撤出该小区，不再承担该小区的物业服务工作。2013年1月1日至2014年12月31日，被告应交纳物业费金额为1300元。另查明，原、被告在物业管理委托合同中约定逾期不交物业费的滞纳金应以交物业费第二天起每日按交费总额的0.3%为标准收取滞纳金,被告的物业费为0.6元/㎡，被告所有的房屋建筑面积为90.31米平方米。本院认为：原、被告之间的物业服务合同关系，有原告与海富山水文园业主委员会签订的《物业管理委托服务协议》为证，依法成立。按照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，被告系该小区业主，该业委会签订该协议对全体业主有效，且不违反法律和行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效的合同，双方应认真遵守履行合同义务。关于原告要求被告给付拖欠的物业费1300元的诉讼请求，虽然原告与海富山水文园业委会签订的物业服务协议中，有关于业主按时交纳物业管理费的约定，但该合同为双方互负权利义务的合同，业主交纳物业费应当是在原告为该小区提供物业服务的基础上。按照合同的约定，原告对海富山水文园小区提供的物业管理包括对房屋公共部位的养护维修，公共设施的养护维护，园林绿化、配套设施的养护维护，公共卫生、公共秩序的维持维护。根据被告提供的多组证据显示，原告在对海富山水文园小区提供物业服务期间存在重大的瑕疵，没有按照协议约定的物业服务标准对该小区提供物业管理服务。值得说明的是，本案系集团系列案件，原告因拖欠物业费纠纷在本院对海富山水文园大部分业主提起了诉讼，本院在对上述案件的审理过程中发现，原告自哈尔滨希美物业管理有限公司接手海富山水文园小区的物业管理服务后，仅是依据哈尔滨希美物业管理有限公司的物业台账制作了其自身的业主信息资料，并没有对小区的业主进行重新的登记和备案，由此导致登记的业主信息严重不全，甚至出现业主信息与实际不符等现象，由此可以进一步证实原告接手海富山水文园小区后并没有对海富山水文园小区尽到完整的物业管理服务职责。但根据本案中原告提供的（2014）香民五民初字第96号《民事判决书》的内容显示，原告亦并非完全未提供物业服务，故本院对于被告辩称不同意交纳物业管理费的抗辩主张亦不予支持。结合本案的实际情况，以及原、被告的举证来看，本院酌定对被告应当交纳的物业管理费进行调整，可按约定物业费的50%进行交纳为宜，故被告应当给付原告物业管理费650元（1300元×50%）。关于原告要求被告给付滞纳金2016元的诉讼请求，因按照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，当事人互负义务的，没有约定先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行义务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。在本案中因原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，按照法律规定被告可行使同时履行抗辩权，故对于原告要求被告给付逾期交纳物业费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告辩称原告起诉程序违法的抗辩主张，因书面催缴并不是法定的前置程序，且原告为被告所在小区提供物业管理服务，对此被告等业主是明知，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告辩称原告的物业资质不合法的问题，因原告对于海富山水文园小区的物业服务管理系基于其与业主委员会签订的《物业委托管理服务协议》，且事实上原告也确实为该小区提供了一定的物业管理服务，对于原告是否存在违反相关政策规定向政府物业管理部门缴纳保证金的问题，应当由政府物业管理部门对原告进行审查，并按照行政法律法规的内容进行处理，该部分内容不属于民事案件的调整范围，亦不能因为原告未缴纳物业信用保证金而否定原告物业管理企业的资质，进而否定原告为被告所在小区提供物业服务的事实，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于被告要求依法追加海富山水文园业主委员为本案第三人的问题，因按照法律规定，业委会代表业主与相关物业服务企业签订的物业管理合同是对全体业主发生法律效力的，如被告认为业委会签订合同的行为或在履行职责的过程中侵害了业主的合法权益，与本案属于不同的法律关系，被告可另行起诉。至于原告在诉讼中称其未能履约系由于业委会造成的问题，属于原告与业委会之间的纠纷，与本案均不属于同一法律关系，亦应当另案审理，不应当合并审理，故本院对被告的该项抗辩主张不予支持。关于本案的诉讼时效问题，因原告直至2014年12月31日前均为海富山水文园小区的物业管理公司，一直在为该小区提供物业服务，双方的物业管理合同尚未到期，被告未交纳物业费行为一直处于持续状态，故本院认为本案的诉讼时效起算期应当自2015年1月1日即双方合同到期后作为诉讼时效的起算期，故至原告起诉时本案尚未超过法定的诉讼时效，本院对被告的该项抗辩主张不予支持。综上，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十六条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告马书雨于本判决生效之日起十五日内给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司物业费650元；二、驳回原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交50元），由被告马书雨承担，与上款一并给付原告哈尔滨赛维斯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  梁 巍人民陪审员  刘晓晖人民陪审员  杜景艳二〇一六年六月二十八日书 记 员  王 雪