河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀03民终963号上诉人（原审被告）秦皇岛新源汽车销售维修有限公司，住所地秦皇岛市海港区。法定代表人赵凤霞，该公司总经理。委托代理人谢秋兰，女，1956年12月24日出生，汉族，秦皇岛新源汽车销售维修有限公司财务总监，现住秦皇岛市海港区。该公司职员。委托代理人李文策，河北德圣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）秦皇岛秦发实业集团有限公司，住所地秦皇岛市迎宾路121号。法定代表人徐达，该公司董事长。委托代理人张会权，河北法润律师事务所律师。上诉人秦皇岛新能源汽车销售维修有限公司因租赁合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2015）海民初字第4056号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，1995年3月20日，新能源汽车销售公司与秦皇岛物资交易中心签订《房屋及场地租赁协议书》，秦皇岛物资交易中心为甲方，新能源汽车销售公司为乙方，协议约定：“甲乙双方经友好协商，就乙方租赁甲方柳村仓库部分房屋及场地一事达成如下协议：一、租赁区域及租期乙方租赁甲方所属柳村仓库东北角临街场地，其中包括两座库房，场地东起木材公司院墙西至甲方办公房东边5米处，计112米，南北向为75米（见附图所示，图中阴影部分为租赁区域）。二、租金及付款方式每年租金十万元人民币，第一年租金算甲方投资入股转为乙方注册资金，自第五年起年租金每年环比递增5%。付款方式为上交租，每半年缴付一次，即每年五月一日前和十月一日前缴付下半年租金。三、甲方的权利和义务……四、乙方的权利和义务1、根据甲方提供的租赁区域平面图，乙方自行设计改建扩建方案，并以甲方名誉（义）报建，甲方给予积极支持。2、租赁期满后乙方自行建设的房屋及装修装饰无偿留给甲方。……五、违约责任1、除国家政策调整、法律规定的不可抗力因素、租期届满等情况外，双方不得终止协议。如甲方单方面终止协议，应首先退回未执行期乙方已交租金，再按当年法定部门对乙方投入资产评估价值的1.5倍赔偿乙方损失。如乙方单方面终止协议须赔偿当年租金的三倍给甲方，已投入的不动产无偿留给甲方。2、乙方逾期不向甲方缴付租金时，每逾期一日按半年租金的0.2%付给甲方违约金。如逾期超过三十天，则视为乙方单方终止协议，依前款予以处罚。……”。协议签订后，秦皇岛物资交易中心将房屋及场地交付新能源汽车销售公司使用。2001年1月3日，秦皇岛市物产企业集团公司与秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司签订协议，秦皇岛物资交易中心的产权由秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司收购。后秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司更名为秦发实业公司，新能源汽车销售公司也将租金交付给秦发实业公司，2015年4月30日前租金新能源汽车销售公司已全部付清。诉讼中新源汽车销售公司就《房屋及场地租赁协议书》签订后的改扩建问题提起反诉，但在规定期间未缴纳诉讼费。2011年7月，新源汽车销售公司收到秦发实业公司邮寄的解除合同函。新源汽车销售公司认为秦发实业公司恶意不收取租金，却说新源汽车销售公司不交纳租金，通知解除合同，秦发实业公司解除合同理由是不成立的、解除合同的行为是无效的为由，于2011年起诉秦发实业公司，要求确认秦发实业公司向其邮寄的通知解除合同函无效。原审法院于2012年5月14日作出了（2011）海民初字第3540号民事判决书。该判决书中认定：“1995年3月20日，新源汽车销售公司与秦皇岛物资交易中心签订的《房屋及场地租赁协议书》，是双方真实意思表示，该租赁合同约定的租赁期限为三十年，超过了法定租赁期限不得超过二十年的规定，因此，该合同超过二十年的部分无效，其余应为合法有效合同。”现原告以租赁协议于2015年5月1日到期为由，向原审法院起诉。请求依法判令：1、新能源汽车销售公司搬离承租场地；2、新能源汽车销售公司按照市场租金水平支付协议到期后至其实际搬离期间的占用费用；3、新能源汽车销售公司承担本案全部诉讼费用。原审法院认为，秦皇岛物资交易中心与新源汽车销售公司于1995年3月20日签订的《房屋及场地租赁协议书》约定的租期为30年，依据《合同法》规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。秦皇岛市物产企业集团公司将秦皇岛物资交易中心的产权出售给秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司，后秦皇岛市开发区秦发贸易有限公司更名为秦发实业公司，依据“买卖不破租赁”的原则，秦发实业公司应承受新能源汽车销售公司与秦皇岛物资交易中心签订《房屋及场地租赁协议书》的合同主体的权利义务。新源汽车销售公司使用承租场地至2015年5月1日已满20年，因合同约定的租赁期限超过20年的部分无效，故新源汽车销售公司已丧失继续使用承租场地的合同依据，故对秦发实业公司要求新能源汽车销售公司搬离承租场地的诉请应支持。因新能源汽车销售公司仍占用租赁场地，其应当向秦发实业公司支付占用费用。关于秦发实业公司要求按照市场租金水平支付协议到期后至其实际搬离期间的占用费用的诉请，经法院释明后，秦发实业公司未对租赁场地的租金申请鉴定，故法院支持按原租赁合同约定的租金标准支付占用费用。关于新能源汽车销售公司的改扩建费用问题因新能源汽车销售公司未缴纳诉讼费用，本案中不予处理，新能源汽车销售公司可另行解决。综上，遂依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十四条、第二百二十九条的规定，判决：一、被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司于本判决书生效后30日内将租赁场地交付原告；二、被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司于本判决书生效后10日内向原告秦皇岛秦发实业集团有限公司支付2015年5月1日至实际交付之日的场地占用费（按原租赁合同约定的租金标准支付）。案件受理费80元，由被告秦皇岛新源汽车销售维修有限公司负担，于本判决生效后7日内缴纳。上诉人新源汽车销售公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：1、新源汽车销售公司与秦发实业公司的前身于1995年3月20日签订《房屋及场地租赁协议书》，租期约定30年。为此新源汽车销售公司投资近千万元，改造了电路、给排水管道、增加了取暖设施等基本设施。秦发实业公司违反诚实信用原则，先恶意拒收租金，再以不交房租为由要求解除合同，却不给新源汽车销售公司合理补偿，却得到原审判决的支持，令人不解。2、该租赁合同虽然于2015年5月1日合同期满20年，但该合同是在1995年3月20日签订的，当时实行的《经济合同法》对租赁期限没有时间限制，一审法院引用的《合同法》是1999年10月1日起实行的。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题解释（一）第二条“合同成立于合同法实施之前，但合同约定的履行期限在合同法实施之后，因履行合同发生的纠纷，适用合同法第四章的有关规定。”但合同法第四章的有关规定，没有租赁合同租期20年的规定，而租赁合同租期20年的规定，是在合同法第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”因此说，一审以租赁超过二十年为由，判决支持秦发实业公司的诉请是适用法律错误。综上，请求二审法院依法驳回秦发实业公司的诉讼请求。被上诉人秦发实业公司辩称：1、《中华人民共和国合同法》若干问题解释（一）第二条是除期限外，涉及合同履行的没有规定的适用合同法第四章的规定，但是本案涉及的是履行期限。2、本案判决之前，秦皇岛市海港区人民法院生效的（2014）海民初字第3540号民事判决书已经明确表述本租赁超过20年是无效的。本案也是在此基础上作出的相应的认定。3、秦发实业公司按照法律规定及合同约定履行合同，没有任何恶意。恰恰相反新源汽车销售公司在恶意履行合同。双方约定及合同法规定，未经出租人同意不得转租，而新源汽车销售公司私自高价至60万转租，而新源汽车销售公司承租只有20万元。一审判决彰显公平正义，故原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人于1995年3月20日签订的《房屋及场地租赁协议书》，是双方当事人真实意思表示，但该租赁协议约定的租赁期限为三十年，违反了《中华人民共和国合同法》租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效的规定，因此该合同超过二十年的部分无效，其余部分有效。新能源汽车销售公司使用承租的场地至2015年5月1日已满二十年，因合同约定的租赁期限超过二十年的部分无效，新能源汽车销售公司已经丧失继续使用承租场地的合同依据，故原审判决新能源汽车销售公司将租赁场地交付给秦发实业公司符合法律规定，本院予以支持。新能源汽车销售公司上诉称，双方当事人签订的租赁协议书发生在《中华人民共和国合同法》实施之前，不应采用合同法的规定，但是本案纠纷发生在合同法实施之后，不涉及法律溯及力问题。而《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第一条规定，合同法实施以前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院的，除本解释另有规定的除外，适用当时的法律，当时没有法律规定的，可以适用合同法的有关规定。本案中，双方当事人对于租赁期限的约定恰恰是当时经济合同法没有规定的情形。（2011）海民初字第3540号民事判决书确认，双方签订的合同超过20年部分无效，该判决系生效判决，对该判决认定的事实当事人无需举证。综上，新能源汽车销售公司的该项上诉主张，于法无据，本院不予支持。关于新能源汽车销售公司改扩建费用的问题，新能源汽车销售公司在原审提出反诉却未交纳反诉费，原审未审理。本院就新能源汽车销售公司改扩建费用组织双方调解，双方未达成一致意见，按照法律规定，该部分内容双方当事人可另案解决。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由秦皇岛新能源汽车销售维持有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一六年六月二十七日书 记 员 孙秀丽