陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0402民初1923号原告：咸阳三益建材有限公司，住所地陕西省咸阳市秦都区汽车北站对面。法定代表人：徐某，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩某，陕西秦瀚律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵某某，陕西宇斌诚律师事务所律师。被告：咸阳恒辉物流有限公司，住所地西咸新区秦汉新城周陵街办苏家寨。法定代表人：关某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵某，陕西博纳新律师事务所律师。原告咸阳三益建材有限公司与被告咸阳恒辉物流有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人韩某、赵某某，被告的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告通知解除合同的行为无效，并继续履行合同；2、判决被告赔偿因其违约行为而给原告造成的各项损失4526800元；3、判决被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2010年4月1日签订《租赁合同》一份，约定将位处于秦都区吴家堡咸阳三益建材市场北门口路北约两亩的场地租给原告使用，租赁期限25年，原告遂在该场地上修建了400平米的建筑（面馆一间及汽车销售4S店一间）。2016年3月19日-20日，被告在没有事先通知原告的情况下，纠集社会人员强行拆除了位于该场地属于原告的建筑及市场北门口的广告牌并单方面通知原告解除合同，导致原告的店面及广告牌匾被全部毁损，室内装修和设施遭到严重破坏，致使原告受到了巨额损失。之后，又有第三方来意图强占该场地并声称该场地在被告与原告解除合同后又出租给了第三方。综上，原告认为，被告无权单方面解除合同，且其违约行为给原告造成了不可弥补的巨大损失，故原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条，将被告诉至秦都区人民法院，请求人民法院维护原告的合法权益，判决被告承担因其违约给原告造成的经济损失。原告围绕其诉讼请求，当庭提举如下证据材料：1、《租赁合同》一份。证明根据《租赁合同》的约定原告对本案所涉土地享有合法租赁权，原告有权在租赁场地新建建筑物，有权转让、代建，合同期内的房屋经营权与被告没有任何关系。被告质证，真实性无异议，证明目的他说的与被告没有关系有异议，无法说明与被告没有关系。2、《告知书》一份、《一般案件行政处罚告知书一份》。证明被告以原告所建房屋系违章建筑为由要求与原告解除合同并强行拆除原告房屋，且在明知房屋系原告所建的情况下，在执法局调查时隐瞒真实情况，并且未进行陈述和申辩，导致原告的合法利益受到损害。被告质证，真实性无异议，证明目的有异议，原告已在处罚告知书当日与被告协商解决，被告不配合，在告知书第六条有体现，在执法局给被告2个月时间被告也不配合，被告把车全部开走，所以被告并未隐瞒真实情况，也并未阻止原告的陈述和申辩3、《工程承包合同书》、《北门口工程结算书》、《承包合同》各一份及领条两张、《门头工程合同书》一份及领条一张。证明原告北大门口工程花费256000元、室内装修花费720000元人民币，均由于被告的违约行为导致原告的房屋灭失，致使原告受到了97.6万元人民币的损失；原告门头工程花费300000元人民币，由于原告的违约行为导致原告门头灭失，受到了30万元的损失。被告质证，《北门口工程结算书》、《承包合同》具体的因果关系无法证明，《门头工程合同书》的签订日期是2009年10月1日，原被告签订合同是2010年签订的，所以无法证明拆迁房屋系该合同中标的，政府已经认定租赁的标的是违法建筑，根据法律规定应当予以拆除，而不做任何补偿，租金和收款收据是原告单方开具，预期收据也是，没有法律依据。综上，原告的证据无法证明其想要证明的目的。4、《市场房屋租赁合同》一份、收据11张。证明原告每年因该房屋可享有180600元人民币的租金收益，被告的违约行为导致原告无法获得后续18年的租金收益，收据证明房屋租赁人在被告违约并将原告所建房屋拆除后不再支付租金，导致原告受到3250800元（180600元*18年）人民币的损失。被告质证，租赁合同第四条明确规定说明被告对房屋是有权利的，合同第四条乙方有权转让代建，在合同租赁期内与甲方没有关系，也就是说乙方享有完全的经营权和使用权。门头工程书原告在建材市场还有几十亩地，在拆除时把原告的拆了，建的早。情况说明。证明被告强行拆除我公司的建筑，没有法律依据。被告质证认为，情况说明最后一条，“任何单位均不能依据处罚告知书对所涉建筑物进行拆除”,又称逾期不拆又强行拆除，自相矛盾，根据行政诉讼法第60条，而该行政告知书针对恒辉物流就具体的汽车站临建房做出了违反相关法律规定，同时说明了不拆除的法律后果，是一个标准的具体行政行为，所以情况说明毫无法律基础及事实依据，不应作为定案的根据，强制拆除的执法主体本身就是城市管理综合执法局，无须通过其他单位，如果依据该处罚告知书写的很明确，不履行自己的拆除义务，行政执法局可以直接拆除。被告辩称，2010年4月1日原被告签订租赁合同，根据合同第四条约定，2016年元月29日咸阳市综合执法局出具处罚告知书，所以双方互不承担法律责任，已收租金不予退还。被告为支持其主张，当庭提举如下证据：1、行政处罚告知书、图片1张。证明拆迁的主体应该是执法局；原告所主张的房屋已经认定是违法建筑，依法应予以拆除。原告质证，真实性无异议，不认可证明目的。1、该告知书清楚说拟对该单位做行政处罚；2、告知行为只是中间一个程序，2016年4月之前告知我们陈述和申辩的权利，不是具体行政行为，该告知书告知程序错误，被告知的主体错误，因为综合执法局作为行政机关的认定对象是错误的，向一个和违法建筑没有关系的单位发出的告知原告享有使用权，将要拆除的告知，因此不能证明被告的证明目的，照片不认可。2、通话记录。证明告知书中的多次沟通。原告质证，不认可。庭审中，合议庭出示了2017年2月29日与案外人苏双旗的谈话笔录、2017年3月9日与案外人咸阳同源汽车销售有限公司法定代表人付旭光的谈话笔录。原告表示认可，被告表示不认可。经原、被告举证、质证并经合议庭评议后，本院对当事人提举的证据认证如下：原告提举的证据1-5，因其符合客观真实性，故本院对其真实性予以采信；被告所举证据1，因其符合客观真实性，故本院对其真实性予以采信；被告所举证据2，因其无法证明与本案的关联性，故本院不予采信。根据庭审记录及本院认定的证据，确认以下案件事实：2010年4月1日,原告（乙方）与被告（甲方）签订《租赁合同》一份，约定将甲方位处咸阳三益建材市场北门口路北，现有土地约两亩租赁给乙方做市场发展使用；租赁期限25年，于2010年4月1日至2035年3月31日止，每年3万元整，三年不变，三年后每年调增1万元，最高租金五万元整为限（三年后每年年初首付一年租金）；经双方签字并认可盖章后，乙方首先付三年租金，含地面附着物的折价，依此类推，直至合同执行完为止；乙方有权在租赁场地新建建筑物，有权转让、代建，在合同期内建筑物的经营权和甲方没有任何关系；若政策性征购的，有附着物赔偿归乙方所有，与甲方无关。2009年10月1日，原告（甲方）与案外人苏双旗（乙方、身份证号码610404196802035511）签订《门头工程合同书》，约定甲方委托乙方实施秦都区吴家堡咸阳三益建材市场北大门口门头装修工程，委托方式为包工包料，工期为30天，工程价款30万元整。其后，原告向苏双旗支付了该工程款。2010年5月10日，原告（甲方）与案外人苏双旗（乙方、身份证号码610404196802035511）签订《工程承包合同书》，约定甲方委托乙方实施秦都区吴家堡咸阳三益建材市场北门口硬化工程及房内地面铺瓷砖工程，委托方式为包工包料，工期为90天，自2010年5月10日至2010年8月10日止；25cm混凝土每平方160元，辐射地砖每平方200元。经双方结算，工程总造价为256000元。其后，原告向苏双旗支付了该工程款。2010年5月10日，原告（甲方）与案外人苏双旗（乙方、身份证号码610404196802035511）签订《承包合同》，约定甲方把北门钢结构房连带室内装修水电，一次发包给乙方承建，建筑面积400㎡；承包方式为包工包料，包工包料包括机械设备、工具、用具，施工用的材料、窗门、水电、室内外装修，一次包死，装修（贴地砖、乳胶漆、玻璃幕墙、吊顶、灯具及卫浴设备）；价格为每平方1800元，合计72万元。其后，原告向苏双旗支付了该工程款。2013年11月1日，原告（出租方、甲方）与案外人咸阳同源汽车销售有限公司（承租方、乙方）签订《市场房屋租赁合同》，约定乙方租赁甲方北门口北排1#-7#号350平方米房屋，租赁期限为21年，自2013年11月1日起至2034年10月31日止；43元/平方米/月计算，合计180600元/年，以后租金每年递增10%，以此类推······2015年1月至2016年3月，咸阳同源汽车销售有限公司共向原告缴纳房租240000元、水电费8340元。2016年元月29日，咸阳市城市管理综合行政执法局（以下简称执法局）向被告发出咸城执一般告字【2016】31002号《一般案件行政处罚告知书》，内容如下：你单位在咸阳汽车北站对面（西兰路西侧）所建临建房（该房现为汽车销售店）行为，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十四条规定，依据《中华人民共和国城乡规划法》第六十六条规定，本机关拟对你（单位）做出限七天内自行拆除的行政处罚（注，预期不拆，将依法强制拆除）。2016年3月19日至2016年3月20日，被告依据前述《一般案件行政处罚告知书》拆除了原告所建的前述建筑。2016年3月18日，被告作出《告知书》，内容如下：咸阳三益建材有限公司：你单位和我公司签订的位于咸阳市汽车北站对面西兰路西侧场地租赁合同上所建房屋（现汽车销售店），被执法局认定为违法建筑，第31002号行政处罚告知书已于2016年元月29日下达至我公司；我公司与你单位经多次协商无果，现决定配合执法局对此房屋进行强制拆除并与你单位解除合同，因此对我公司造成的损失由你单位负责承担一切后果及损失，我公司保留对此事件的法律诉讼权。2016年9月22日，执法局出具情况说明，内容如下：本局于2016年1月29日向咸阳恒辉物流有限公司作出了一份《一般案件行政处罚告知书》（咸城执一般告字【2016】31002号），因该告知书引起了民事侵权纠纷，现就该告知书作以特别说明：根据法律规定，我局在处理一般案件时向行政处罚对象发出的《一般案件行政处罚告知书》仅属于做出具体行政处罚决定之前的前置告知程序，该《一般案件行政处罚告知书》并非具体行政行为，不具有强制执行力，任何单位或个人均不能以此《一般案件行政处罚告知书》作为行政处罚的依据，并对告知书所涉建筑物进行拆除。本院认为：依法成立的合同，自成立时生效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告与被告在平等、自愿的基础上签订的《租赁合同》，系双方的真实意思表示，但合同期限应认定为20年，其他部分，不违反法律、法规强制性规定，应为有效合同。原、被告均应按合同的约定全面履行各自的义务。原告依约向被告交纳租金，在所租被告场地上建设建筑物并依据合同行使经营权，符合合同约定。行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。被告称其依据执法局作出的咸城执一般告字【2016】31002号《一般案件行政处罚告知书》拆除了临建房，但该告知书并非具体行政行为（行政处罚决定），不具有强制执行力，任何单位或个人均不能以此《一般案件行政处罚告知书》作为行政处罚的依据。因故，被告拆除原告所建建筑无法律依据，违法了合同约定，侵犯了原告的财产权利，应当对其因拆除行为给原告的损失承担相应的民事赔偿责任。根据原告提供的证据，原告因被告的拆除行为产生的损失如下：咸阳三益建材市场北大门口门头装修项300000元、北门口硬化工程及房内地面铺瓷砖项256000元、北门钢结构房及室内装修水电项720000元。被告应当就该部分的损失向原告承担赔偿责，故原告的该部分诉讼请求，本院予以支持。因原告在所租被告场地上建设建筑物并依据合同行使经营权（将所建房屋出租并收取租金）且实际产生收益，因被告的拆除行为，致使原告无法继续出租并收取租金，给原告造成了实际损失，该部分损失应当由被告承担。根据原告与咸阳同源汽车销售有限公司签订的合同价款及实际履行情况，以被告向原告承担两年的租金损失为宜，按180600元/年计算，应为361200元。故原告的该部分请求，本院亦予以支持。原告该项诉讼请求的其他部分，于法无据，本院不予支持。关于原告请求确认被告通知解除合同的行为无效并继续履行合同一节，因被告已实际拆除了原告所建建筑，造成该合同事实上已无法履行，故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条、第四十四条之规定，判决如下：一、驳回原告咸阳三益建材有限公司确认被告咸阳恒辉物流有限公司解除合同的行为无效并继续履行合同的诉讼请求。二、被告咸阳恒辉物流有限公司于本判决生效后十五日赔偿原告咸阳三益建材有限公司各项损失合计1637200元。二、驳回原告咸阳三益建材有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费43014元，由原告咸阳三益建材有限公司承担27457元，被告咸阳恒辉物流有限公司承担15557元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  张 丹人民陪审员  田绥燕人民陪审员  周梓萍二〇一六年六月六日书 记 员  刘 倩附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条侵占国家的、集体的财产或者他人财产的，应当返还财产，不能返还财产的，应当折价赔偿。损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。《中华人民共和国行政处罚法》第三十一条行政机关在作出行政处罚决定之前，应当告知当事人作出行政处罚决定的事实、理由及依据，并告知当事人依法享有的权利。第四十四条行政处罚决定依法作出后，当事人应当在行政处罚决定的期限内，予以履行。