河南省济源市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫9001民初1203号原告赵流风，男，1991年5月5日出生，汉族。被告河南中冠置业有限公司，住所地：济源市。法定代表人张志堂，执行董事兼总经理。被告河南合盛安福营销策划有限公司，住所地：济源市，现办公地址：济源市一建公司四楼411室。法定代表人贺俊霞，董事长。委托代理人苗毛林，该公司销售经理。原告赵流风与被告河南中冠置业有限公司（以下简称中冠公司）、河南合盛安福营销策划有限公司（以下简称合盛公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理，后依法向被告送达了起诉书副本、应诉通知书、诉讼风险提醒书、举证通知书及开庭传票。2016年5月24日，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵流风、被告合盛公司委托代理人苗毛林到庭参加诉讼，被告中冠公司经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告赵流风诉称：其看到被告位于济源市裴村的林溪港湾商品房开发项目房源销售广告后到被告处了解相关信息，在被告林溪港湾售楼部，被告向其介绍称，林溪港湾商品房开发项目销售的房源手续齐全、设计科学合理、能按揭、能转让、住宅内生活配套设施完备，2014年年底就能交房入住。其听信被告宣传和承诺后，2013年6月23日，其向被告中冠公司交纳预购款131696元，当日，双方签订加盖有被告中冠公司法人公章的委建登记协议书。2013年8月18日，被告合盛公司又向其介绍销售小区内的配套房，其向合盛公司交纳9000元配套房预售款，2013年11月11日，其又向合盛公司交纳12000元配套房款。但2014年上半年，其了解到被告向其销售的商品房既无合法完善的手续，又存在与裴村当地居民的用地纠纷。出于安全考虑，其向被告提出查验所购房源的合法手续，但遭到拒绝，后其又提出与被告签订正式商品房预售合同，同样被被告以各种借口拒绝。2014年底，被告既不能按约定期限交房，又不愿退还购房款，其无数次找被告交涉退还已付购房款和赔偿事宜，至今无果，根据我国城市商品房预售管理办法有关规定，开发经营企业进行商品房预售，应取得商品房预售许可证，没有取得预售许可证的，属于不符合商品房销售条件和要求，签订的合同应认定无效，故被告在未取得商品房预售许可证的情况下向其收取购房预付款已违法。根据其查证的情况和被告后来的陈述显示，被告向其预售的林溪港湾商品房开发项目的房源，因没有任何合法手续，既不能办理银行按揭贷款，也不能办理房屋所有权证，同时因被告与裴村当地利益相关方的部分村民未达成一致意见，被告林溪港湾商品房开发项目即使完成建设工程达到入住条件，其也无法顺利入住，根据上述情况，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、第一百二十二条、《商品房销售管理办法》第十五条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条、第九条第一款、第二十二条的相关规定。请求：1、确认双方2013年6月23日签订的委建登记协议书为无效合同；2、被告返还其已付购房款152696元及银行同期贷款利率四倍的利息。庭审中，原告明确第一项诉讼请求为：确认其和被告中冠公司签订的委建登记协议书无效；第二项诉讼请求为：要求二被告共同返还其已付购房款152696元及利息（自2013年11月14日至款项付清之日按中国银行一年期贷款利率四倍计算）。被告中冠公司未答辩，亦未提供证据。被告合盛公司辩称：其公司系销售代理公司，受被告中冠公司委托销售本案争议房屋，所有的销售政策和房屋所有材料都是被告中冠公司向其公司提供，其公司只负责对外向客户传达，本案争议的房屋不是商品房，也没有商品房许可证，是新型社区住房。其公司收取原告的房款已全部转交给被告中冠公司，其公司不同意承担返还房款的责任。其公司已给部分购房户更换由被告中冠公司出具的收据，期间因项目停工，部分收据未更换。原告提供的证据有：1、2013年6月23日其与被告中冠公司签订的委建登记协议书一份。证明其与被告中冠公司签订购房协议的事实。2、2013年6月23日被告合盛公司出具的加盖被告中冠公司印章的收据一份、2013年8月18日和11月14日被告合盛公司出具的收据各一份。证明被告合盛公司收取房款152696元，其中21000元系购买配套房的款项，剩余款项系购房款。3、2016年3月4日济源市玉川产业集聚区管理委员会出具的证明一份。证明其购买的房屋被告没有取得预售许可证。4、济源政府网站投诉回复打印件一份。证明其购买的房屋占用土地手续不合法，不能办理房产证。5、2015年9月17日王东明、晏立群出具的购房优惠政策证明一份。证明被告中冠公司承诺给付其已交房款的利息。被告合盛公司对原告提供的证据1-4均无异议，但认为加盖被告中冠公司印章的收据系中冠公司出具，并非其公司出具；对证据5不清楚。被告合盛公司未提供证据。本院认证如下：被告中冠公司经本院合法传唤未到庭，视为放弃质证权利，经审查，原告提供的证据1-4，被告合盛公司均无异议，均符合证据的客观性、合法性和关联性，本院均予以采信；证据5，因出具证明人未到庭，不能核实证据的真实性，本院不予采信。根据原被告诉辩意见及有效证据，本院确认如下案件事实：2013年6月23日，原告向被告中冠公司交纳131696元，被告中冠公司给原告出具一份收据，同日，原告和被告中冠公司济源市裴村新型社区项目部签订一份委建登记协议书，约定原告购买林溪港湾23号楼1单元101室房屋，原告于2013年6月23日付清总款52%计人民币131696元，余款120000元办理银行按揭，2014年底交房，如公司违约，则退还全部款项并按同期银行活期存款利息进行补偿。被告中冠公司至今未向原告交付房屋。2013年8月18日和11月14日，原告分别向被告合盛公司交纳9000元和12000元，被告合盛公司给原告各出具一份收据。2016年3月4日，济源市玉川产业集聚区管理委员会给原告等人出具一份证明，载明二被告因无商品房预售许可证等合法手续向赵流风、赵保珠、翟小领、胡雪梅、陈小虎五人收取商品房预收款已构成事实，上述五人在交过预售款后近三年时间不能交房也不给退款，当事人已向区、市、省等各级政府及主管部门投诉多次没有得到合理解决。本院认为，被告中冠公司作为林溪港湾房地产项目开发商，至今未向本院提交林溪港湾房地产项目的商品房预售许可证，应视为被告中冠公司未取得商品房预售许可证而向原告销售房屋，被告合盛公司辩称本案争议房屋并非商品房，而系新型社区住房，但未举证证明，原告亦不认可，本院不予采纳。河南中冠置业有限公司济源市裴村新型社区项目部并不具有独立法人资格，并非民事诉讼主体，该项目部实施的民事行为后果应由被告中冠公司承担，故被告中冠公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告签订的具有商品房买卖性质的委建登记协议书，属于无效协议，原告要求确认该协议无效，理由正当，证据充分，本院予以支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，被告合盛公司并非本案涉及的林溪港湾房地产开发项目开发商，且称其公司系受中冠公司委托销售房屋，原告对合盛公司系房屋代销方的身份亦未提出异议，二被告系委托代理关系，本案中被告合盛公司的行为后果应由被告中冠公司承担，被告合盛公司明知本案销售的房屋无商品房预售许可手续而代理被告中冠公司进行房屋销售活动，根据《中华人民共和国民法通则》第六十七条的规定，应由二被告负连带责任，现原告要求二被告返还已付购房款152696元及利息，理由正当，证据充分，本院予以支持，但原告主张的利息标准应以中国人民银行同期基准贷款利率为限。依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款、第六十七条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告赵流风和被告河南中冠置业有限公司2013年6月23日签订的委建登记协议书无效；二、被告河南中冠置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告赵流风152696元及利息（自2013年11月14日至本判决确定的履行期间届满之日按中国人民银行同期基准贷款利率计算），被告河南合盛安福营销策划有限公司对上述债务中承担连带责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3454元，由被告河南中冠置业有限公司负担，被告河南合盛安福营销策划有限公司承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人人数递交上诉状副本，上诉于河南省济源中级人民法院。审 判 长  常维帼人民陪审员  常战合人民陪审员  卢新爱二〇一六年六月二十八日书 记 员  白丽君