四川省芦山县人民法院民 事 判 决 书（2016）川1826民初329号原告，张超，男，1978年9月11日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。委托代理人，方霞，系原告张超之妻。原告，方霞，女，1980年4月13日出生，汉族，四川省芦山县人，住址同张超。被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。法定代表人，俞裕华,该公司总经理。委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。原告张超、方霞诉被告芦山森威房地产开发有限公司（以下简称森威房地公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日依法受理后，适用简易程序，由审判员杨烨独任审判。于2016年5月19日公开开庭进行了审理，原告方霞（张超委托代理人）到庭参加诉讼，被告森威房地公司委托代理人俞宏达到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称：2012年9月24日，原、被告达成协议，原告购买被告位于芦山县“玉溪花园”7幢2单元5层501号商品房，总价款310134元。原告按协议向被告预交了130134元购房款和维修基金2851元。10月25日双方签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同总价款为310134元。合同规定，交房时间为2013年3月30日前，被告承诺按时交房，售房正式发票待通知办理房屋“两证”时换取。原告除去已预交130134元购房款外，在工商银行处用住房公积金贷款180000元，原告全额支付了购房款。同时被告违规，以不交房门钥匙为手段，强迫原告交纳房屋维修基金2851元，并将该款长期挪用至今。交房后，被告长期不通知原告换取正式售房发票，也不通知原告协助办理其房屋权属证书。原告诉请法院判令：1.被告芦山森威房地产开发有限公司在判决生效后十日内为原告办理房屋两证；2.被告按总房款310134元，自2013年9月24日起至执行之日止的芦山县工商银行同期商品房按揭贷款的正常贷款利率7.205%再上浮30%的标准；3.被告在判决书生效后10日内退还违规收取的房屋维修基金2851元；4.被告向原告出具不动产发票；5.诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告向本院提交如下证据：1.二原告身份证复印件、结婚证复印件、被告营业执照复印件，用以证明原、被告身份信息情况；2.《商品房买卖合同》及《玉溪花园商品房买卖合同补充协议》，用以证明原被告签订合同的事实及合同约定内容；被告森威房地公司辩称：原告要求被告办理两证的理由不能成立，按照《商品房买卖合同》和补充协议约定，由原告自行去办房产证手续，需要被告办理的，接到被告通知后原告向被告提供手续，被告才办理，被告没有违约，不应当承担违约责任。被告已足额交纳了税费，由于政府征收的原因，款项未到税务局，因此未向原告出具正式发票。“4.20”芦山地震是不可抗力及政府对玉溪花园土地征收的原因。房屋维修基金不应当退还原告。原告的起诉已经超过了诉讼时效。为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据：1.被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告身份情况；2.商品房买卖合同及补充协议，用以证明原被告签订商品房买卖合同约定是办证主体是原告，合同中未约定被告向原告支付违约金；3.书记信箱信息打印件、《玉溪花园业主委员会通知》，用以证明政府对办证信访件的答复情况及业主委员会发通知收集办证材料的事实；4.《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、用以证明被告已足额交纳税费，政府对被告土地使用使用权进行征收，是因政府行为造成不能办证非被告原因所造成；5.《技术鉴定报告》、维修加固验收合格通知，用以证明涉案房屋系危房，需要维修加固后符合质量才能办证；6.雅安市《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》，用以证明被告收取维修基金合法；7.发票复印件一组，用以证明被告已经为部分业主开具了发票。本院依职权向芦山县政府调取了《居民住宅维修加固补助资金申请表》、加固维修验收报告，用以证明涉案房屋加固维修验收合格时间是2014年8月11日。经本院组织，在庭审中进行举证、质证。被告对原告提交的证据无异议。原告对被告提交证据的真实性无异议，认为与案件无关联性。对当事人无异议的证据，本院予以采信。对被告提交的证据1、2能证明被告身份情况，证据3能证明部份业主请求办证与被告通知情况，本院予以采信。被告提交的证据4、7与本案不具关联性，本院不予采信，证据5中的技术鉴定报告报告真实合法本院予以采信，验收合格通知无法辨别其内容，本院不予采信。原、被告双方《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》真实合法，本院予以采信。本院依法调取的证据经当事人质证，本院予以采信。经审理查明：2012年10月11日，原告与被告签订了编号为294号的《商品房买卖合同》和补充协议，原告购买被告开发的“玉溪花园”7幢5层2单元501号房屋，总价款310134元。被告应当在2013年3月30日前向原告交付该商品房。补充协议约定，乙方（被告）须在按到甲方（原告）通知之日起30天内协助甲方办理房产权属登记手续关缴纳有关税费，双方同意委托出卖人代交专项维修资金，并在接收该商品房的同时交给出卖人。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准，后该买卖合同经芦山县房屋管理所登记备案。后被告于2013年向原告交付了房屋，原告向原告支付了全部购房款，并支付了维修基金2851元，被告未向原告给付购房款正式发票。4.20芦山地震后，2013年5月8日，四川省建筑科学研究院对玉溪花园14幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算，后该房进行加固维修，2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。原告不能交缴购房契税，后原告在办理房屋所有权登记时，因被告未办理房屋所有权的初始登记，也未向原告提供剩余购房款金额的销售不动产发票和房屋地震后需加固维修完工等事由致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。未能办理所购房屋的房产证与土地使用权证。本院认为，二原告与被告间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方真实意思的表示，合同不违反法律规定，合法有效，对二原告与被告均具有法律约束力。二原告与被告间形成商品房买卖合同关系，现原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，履行了买受人的义务，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，被告作为出卖人负有向原告交付全额销售不动产发票的义务。被告作为出卖人不仅负有向作为买受人的原告交付房屋的义务，而且还应当承担转移原告所购房屋所有权的义务，被告应该向原告出具正式票据，便于原告缴纳房屋权属转移登记契税和其它费用。被告未向原告出具该正式发票，造成原告无法向税务机关办理交纳契税手续，因此被告在收取原告购房款后向原告出具正式购房款发票是被告必须履行的义务，对原告请求被告出具正式购房发票的请求，本院予以支持。因被告原因造成办证不能，应承担给原告造成的损失。虽然双方未在合同中约定办理房产证与土地使用证的时间与违约金数额的约定，但通过补充协议对办证事项行了约定，对原告请求被告为原告办理房屋权属证书的请求，本院予以支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合本案，所涉购买房屋为预售商品房，买受人在收取房屋后90日内可办理房屋所有权证与土地使用权证的条件，到此期间，由于受芦山县发生强烈地震影响，原告所购房屋受损，安全鉴定为Csu级，须加固维修验收完成后才能办理房屋权属证书，因此自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），属不可归责于被告的事由，该期间应予扣除。自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至90日满，即2014年10月20日。但由于被告未办理房屋所有权的初始登记，也未向原告提供全额不动产发票致使原告不能办理房屋所有权的转移登记，未能取得房屋权属证书，构成违约，应当承担继续为原告办理房屋权属证书的义务和赔偿损失的违约责任，原告也应协助提供相关材料，被告应赔偿原告自2014年10月21日起至本判决确定的给付之日止的违约损失。故对原告要求被告为其办理房屋权属证书及支付违约金的部分诉讼请求，本院予以支持。被告辩称不是被告原因导致不能办证的主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，判决如下：一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告方霞、张超交付购房款正式发票；二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告方霞、张超办理所购位于芦山县玉溪花区小区第7幢第2单元5层501号商品房权属证书；三、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以购房总款310134元基数，按中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准，支付原告方霞、张超自2014年10月21日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；四、驳回原告方霞、张超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  杨烨二〇一六年六月二十日书记员  吴颖