上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第2894号原告（反诉被告）喜乐康机电高科技（上海）有限公司。法定代表人郑亚伦（ZHENGALANY），执行董事。委托代理人徐新华，男，喜乐康机电高科技（上海）有限公司工作。委托代理人张晔，女，喜乐康机电高科技（上海）有限公司工作。被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司。法定代表人冯长革，董事长。被告河南和谐实业集团有限公司，注册地河南省郑州市金水区未来大道71号未来花园H座7层02号。法定代表人冯长革，董事长。两被告共同委托代理人金佳，北京长安（上海）律师事务所律师。原告（反诉被告）喜乐康机电高科技（上海）有限公司（以下简称喜乐康公司）与被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司（以下简称和谐汽车）、被告河南和谐实业集团有限公司（以下简称和谐实业）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年1月21日、同年4月11日公开开庭进行了审理。被告（反诉原告）和谐汽车在审理期间提起反诉，本院受理后，与本诉合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人徐新华、张晔，被告（反诉原告）和谐汽车、被告和谐实业的共同委托代理人金佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）喜乐康公司诉称，2013年8月30日,喜乐康公司与和谐实业签署《上海市厂房租赁合同》，后经和谐实业要求，租房合同乙方抬头改为和谐汽车，和谐实业为和谐汽车履行合同义务担保。合同签订后双方依约履行合同，至2015年8月30日前和谐汽车本应支付下一年租金4,600,000元（人民币，下同）及停车场费用87,600元，合计4,687,600元。然直至原告诉讼之日，和谐汽车均以种种理由拒不支付租金及停车场费用。涉案房屋系喜乐康公司向银行抵押贷款建造、装修的，出租房屋的收入亦用于企业经营及归还银行贷款本息，然和谐汽车在合同履行期间业绩良好，在具有很强的履约能力的情况下不支付租金，和谐汽车故意违约的行为给原告的企业经营造成了严重影响。为维护喜乐康公司的合法权益，现起诉要求和谐汽车支付自2015年10月1日起至2016年9月30日止的租金4,600,000元、停车场费用87,600元，合计4,687,600元；要求和谐汽车支付自2015年9月1日起至实际支付之日止，以4,687,600元为本金，按每日0.2%的标准计算的违约金；要求和谐实业履行担保义务，承担连带责任。喜乐康公司向本院提供了以下书面证据以证明其本诉诉请及反诉辩称成立：1、《上海市厂房租赁合同》1份，证明喜乐康公司与和谐实业之间的租赁合同关系；2、《合同名称更改函及担保申明》1份，证明喜乐康公司与和谐汽车、和谐实业约定变更承租方为和谐汽车，和谐实业履行合同担保义务；3、银行工作人员发给喜乐康公司的微信1组，证明由于和谐汽车不及时支付租金造成喜乐康公司的损失；4、对解除合同通知的书面回复、邮寄凭证及电子邮件回复各1份，证明喜乐康公司不同意和谐汽车解除合同，并要求继续履行合同；5、回函及邮寄凭证1组，证明喜乐康公司不同意进行厂房交接；6、《上海市房屋租赁合同》1份，证明喜乐康公司与和谐实业签订的租赁合同系标准模板的合同；7、中国某公司的财务报表、2015年12月7日和谐汽车的公开信息1组，证明和谐汽车、和谐实业与中国某公司之间的关系，中国某公司经营正常，和谐汽车有能力履行合同亦有能力支付租金；8、损失汇总1份，证明解除合同会对喜乐康公司造成巨大损失，同时和谐汽车也会有损失；9、《房屋、房屋内物品交接》1份，证明租赁合同签订时喜乐康公司交接给和谐实业的物品，目前有部分已经丢失；10、租房合同补充条款1份，证明停车场场地费是87,600元；11、电子邮件2份，证明和谐汽车于2015年10月15日发邮件给喜乐康公司，喜乐康公司于同年11月6日予以回复并表示愿意配合和谐汽车；12、租房合同说明1份，证明承租人是和谐汽车，和谐汽车要求如何开票是和谐汽车内部的关系，对外不产生法律效力。被告（反诉原告）和谐汽车、被告和谐实业共同辩称，不同意喜乐康公司的诉请。和谐实业系为和谐汽车的全资子公司上海某甲公司（以下简称上海某甲公司）办公经营而签署的租赁合同。签署合同时，上海某甲公司尚未办理营业执照，故由和谐实业签署合同。租赁厂房实际由上海某甲公司使用，租金及水电费用均由上海某甲公司支付，由于上海某甲公司经营不善，成本压力过大，故通过和谐汽车于2015年9月向喜乐康公司发送《解除厂房租赁合同通知书》并于同年9月30日完全搬离上海市闵行区厂房。为了降低成本，上海某甲公司目前承租于上海市浦东新区房屋办公，从现实上已不宜继续履行合同。且为了妥善解决和喜乐康公司之间的纠纷，上海某甲公司在2015年10月期间多次与喜乐康公司交涉房屋交接问题并向喜乐康公司介绍了其他承租人，但喜乐康公司均不予接受。事实上，喜乐康公司清楚了解上海某甲公司已经不愿意继续履行租赁合同以及已经搬至其他场所办公的事实。基于上述事实，和谐汽车愿意支付合理的违约金，和谐实业愿意对和谐汽车欠付租金承担连带责任。另和谐汽车认为，上海市闵行区厂房租金过高，地理位置偏僻，同时和谐汽车引入的合作伙伴因无法申请到营业执照及维修资质而撤出，故和谐汽车决定关店退租。基于和谐汽车已向喜乐康公司发送《解除厂房租赁合同通知书》并实际搬离的现实情况，为维护双方利益，提起反诉要求确认和谐汽车与喜乐康公司签订的《上海市厂房租赁合同》于2015年9月11日解除。针对和谐汽车的反诉，喜乐康公司辩称，不同意和谐汽车的反诉诉请。和谐汽车要求解除合同无法律依据亦无合同依据，在喜乐康公司收到和谐汽车的解除通知书后，于2015年9月14日回函表示不同意解除合同。和谐汽车无正当理由欠付租金，喜乐康公司享有单方解除合同的权利，但为了自身合法权益得到保障，喜乐康公司有权选择要求继续履行合同。且和谐汽车并没有丧失履约能力，若和谐汽车解约退出则涉案厂房将长期闲置，将造成喜乐康公司的损失。另和谐汽车并未于2015年9月30日完全搬离涉案厂房，厂房外墙至今仍由和谐汽车用作大幅广告用途，且和谐汽车对外转租的租户仍在涉案场地设置、使用电动汽车充电设备装置，和谐汽车亦占据喜乐康公司的绿化地带用作停车场。和谐汽车向本院提供了以下书面证据以证明其反诉成立：1、《解除厂房租赁合同通知书》、电子邮件、喜乐康公司的回复邮件1组，证明2015年9月9日和谐汽车以书面及电子邮件方式向喜乐康公司发送了《解除厂房租赁合同通知书》，喜乐康公司于同月14日回复和谐汽车表示不同意解除合同；2、案外人上海某乙公司、上海某丙公司出具的证明各1份，证明2015年9月底上海某甲公司已经搬离涉案厂房，且联系多家公司与喜乐康公司洽谈，但喜乐康公司不同意由其他公司承租涉案厂房；3、办理交接手续通知书及邮寄凭证、喜乐康公司的回函、电子邮件1组，证明和谐汽车多次要求喜乐康公司办理厂房交接手续，但喜乐康公司均不同意；4、录音公证书、现状公证书各1份，证明和谐汽车为避免纠纷委托上海某甲公司对涉案厂房现场的现状以及和谐汽车要求喜乐康公司办理厂房交接的录音进行证据保全，和谐汽车已搬离涉案厂房；5、和谐汽车经理张某某与喜乐康公司经理徐新华的通话过程的录音整理材料1页，证明和谐汽车与喜乐康公司协商交接钥匙，但未能成功；6、《房屋租赁协议》2份，证明上海某甲公司已经另租他处办公并将其中一部分转租他人，相比涉案厂房，成本下降明显；7、上海某甲公司工商备案信息1份，证明上海某甲公司营业地址已经变更；8、2015年10月15日电子邮件1份，证明上海某甲公司积极为喜乐康公司联系愿意承租的公司，喜乐康公司不同意。上述证据经庭审质证，和谐汽车、和谐实业对喜乐康公司提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，合同7.2条约定，和谐汽车退租需要将租赁房屋恢复原状，房屋至今未恢复原状系当时约定由喜乐康公司代为恢复，且和谐汽车向喜乐康公司支付了押金400,000元；合同约定的违约金过高，要求法院调整；证据2真实性无异议，承租方为和谐汽车；证据3真实性不予认可；证据4、证据5真实性无异议；证据6、证据7与本案无关联性；证据8系喜乐康公司单方制作，真实性不予认可；证据9真实性无异议，和谐汽车要求交接厂房，由于喜乐康公司不同意，故申请证据保全，公证处亦出具了公证书，若喜乐康公司要求交接，应当按照公证处出具的公证书交接；证据10真实性无异议，但补充条款系租赁合同相应条款的补充，与租赁合同是一个整体；证据11真实性无异议，往来邮件恰证明喜乐康公司已知道和谐汽车搬离租赁场所及实际承租人为上海某甲公司的事实；证据12真实性无异议，但从营业执照的变更可见厂房实际使用人是上海某甲公司。喜乐康公司对和谐汽车提供的证据的质证意见：证据1真实性无异议，喜乐康公司在收到和谐汽车的通知后以书面和电子邮件方式要求和谐汽车继续履行合同；证据2真实性不予认可；证据3真实性无异议；证据4，录音公证书真实性无异议，喜乐康公司已经拒绝交接并要求和谐汽车继续履行合同；现状公证书的真实性无异议，但喜乐康公司并未在场，无法证明公证时间过后的现状；证据5无异议；证据6与喜乐康公司无关；证据7无异议；证据8真实性无异议，但喜乐康公司已经回复邮件表明不同意终止租赁合同。本院对双方提供的证据的认证意见如下：一、本院对喜乐康公司提供的证据的认证意见：证据1、证据2真实、合法、与本案有关联，本院予以采信；证据3系喜乐康公司与案外人之间形成，本院不予采信；证据4、证据5，和谐汽车、和谐实业无异议，本院予以确认；证据6、证据7与本案无关联，本院不予采信；证据8系喜乐康公司单方制作，和谐汽车、和谐实业不予认可，本院不予采信；证据9至证据12，和谐汽车、和谐实业无异议，本院予以确认。二、本院对和谐汽车提供的证据的认证意见：证据1，喜乐康公司无异议，本院予以确认；证据2系和谐和汽车与案外人之间形成，喜乐康公司不予认可，本院不予采信；证据3至证据5、证据7、证据8，喜乐康公司均无异议，本院予以确认；证据6与本案无关，本院不予采信。经审理查明，喜乐康公司系上海市闵行区厂房的产权人。2013年8月30日，喜乐康公司（甲方、出租方）与和谐实业（乙方、承租方）就上海市闵行区房屋签订《上海市厂房租赁合同》。合同约定，甲方于2013年9月30日前向乙方交付该房屋和按本合同附件（二）中约定的有关设施设备；租赁日期自2013年10月1日起至2023年9月30日止；2013年10月1日至10月30日为免租金期（该时期相应的安全及管理责任，除租金外水费，电费，其他公用事业费，垃圾清运费，物业费等均由乙方负责）；该房屋每日每平方米[面积]租金为1.15元，自第二年起，每年递增3.33%，10年租金总额为66,141,423元；甲方为支持乙方经营，双方约定，首个三年每年租金为4,600,000元，自第4年起，租金每年平均递增，递增幅度满足10年总租金66,141,425元；乙方应于每年8月30日前向甲方支付下一年12个月租金，先付后租；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按应付租金金额的0.2%支付违约金；乙方支付租金的方式如下：乙方将租金打入甲方如下指定账户；解除本合同的条件：甲、乙双方同意在租赁期内，有下列情形之一的，本合同终止，双方互不承担责任：（一）该房屋占用范围内的土地使用权依法提前收回的；（二）该房屋因社会公共利益被依法征用的；（三）该房屋因城市建设需要被依法列入房屋拆迁许可范围的；（四）该房屋在租赁期内被鉴定为危险房屋，或者因不可抗力导致毁损、灭失的；（五）甲方已告知乙方该房屋出租前已设定抵押，现被处分的；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的贰倍支付违约金；给另一方造成损失，且违约方应支付的违约金不足抵付非违约方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分：（一）甲方未按时交付该房屋和有关设施设备，经乙方催告后20日内仍未交付的；（二）甲方交付的该房屋和有关设施设备不符合本合同的约定，致使乙方在根本上不能实现租赁目的；或甲方交付的房屋和有关设施设备危及安全生产或存在实质性消防等级缺陷的；（三）甲方发现乙方未按《安全生产管理协议》认真履行其管理职责，存在安全生产隐患，且书面告知乙方责令其整改，乙方整改不力或逾期拒不整改的；（四）乙方未征得甲方书面同意和相关部门的批准，擅自改变该房屋规划设计的生产使用性质，用于从事第二条第一款约定之外其它产品的生产经营活动的；（五）乙方未征得甲方书面同意和/或未经安全生产监督、消防等有关部门的批准，即增设、改造特种设备，或者生产、经营、运输、储存、使用危险物品或处置废弃危险化学品的；（六）乙方未征得甲方书面同意，擅自转租该房屋、转让或与他人交换该房屋承租权的；（七）乙方逾期不支付租金或水电费等其他费用累计超过十五（15）日的，甲方有权向乙方寄发书面催款通知，乙方在收到甲方的书面通知后的十五（15）日内仍未及时支付租金或其他费用及违约金的；合同另约定了其他权利义务。2013年10月14日，和谐实业向喜乐康公司寄送《合同名称更改函及担保申明》，和谐实业同意将上述租赁合同的乙方抬头改为和谐汽车，和谐实业为和谐汽车履行合同义务担保。2013年10月30日，喜乐康公司（甲方）与和谐汽车（乙方）签订《租房合同补充条款》，约定就双方于2013年8月30日签署的《上海市厂房租赁合同》同意以下补充条款：甲方同意在乙方管理区域内北边停车场为乙方专用，计算面积为800平方，每平方每日0.30元，第一年年费用87,600元，每年支付一次，支付时间及每年增加时间与增加比例与房租相同。首次支付时间为本协议签字盖章后7日内。《租房合同补充条款》另约定了付款账号及其他相关权利义务。2015年9月9日，和谐汽车向喜乐康公司分别以书面邮寄及电子邮件方式发出《解除厂房租赁合同通知书》，喜乐康公司于同月11日收到该函件，并于14日回函明确表示喜乐康公司不同意和谐汽车解除合同，并要求和谐汽车继续履行合同。2015年11月23日，上海某甲公司向喜乐康公司分别以书面邮寄及电子邮件方式发出《办理交接手续通知书》，喜乐康公司收到该通知后于11月28日回函再次明确和谐汽车不符合法定或约定解除条件，和谐汽车无单方解除权，并要求和谐汽车继续履行合同、支付租金及场地费等。2015年12月7日，和谐汽车工作人员在上海市某公证处公证员及工作人员的见证下致电喜乐康公司经理徐新华要求交接涉案厂房钥匙遭拒，徐新华在电话中表示不同意解除合同并拒绝接受厂房钥匙。同日，上海市某公证处公证员及工作人员就涉案厂房的室内现状进行证据保全并拍摄照片，从照片现状看室内已经基本搬空。另查明，和谐汽车支付租金及停车场费用至2015年9月30日。本院认为，喜乐康公司与和谐实业之间的《上海市厂房租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同履行过程中，经各方当事人同意，承租人变更为和谐汽车，和谐汽车概括承受合同的权利义务。喜乐康公司按照合同约定提供符合标准的厂房，和谐汽车亦接受并实际使用，应按约支付租金。和谐汽车、和谐实业抗辩，因经营发生困难，无力履行合同，故已向喜乐康公司发送解除租赁合同的书面通知，双方合同关系已经解除。然本院注意到，首先，和谐汽车、和谐实业并无证据证明经营发生困难，且影响到租赁合同的履行，故和谐汽车无法定的合同解除权；其次，根据租赁合同的约定，和谐汽车并无合同约定的单方解除权，虽和谐汽车向喜乐康公司发出了书面的解除通知书，但在喜乐康公司明确拒绝的情况下该解除通知书并不发生法律效力，对喜乐康公司无拘束力，故和谐汽车抗辩双方租赁合同已经解除不能成立，和谐汽车要求确认《上海市厂房租赁合同》于2015年9月11日解除的反诉请求本院不予支持。然和谐汽车在喜乐康公司坚持要求继续履行合同的情况下于2015年12月7日单方搬离租赁房屋并通知喜乐康公司交接房屋，以自己的行为表明其不再履行租赁合同，考虑到承租人不愿意继续履行租赁合同，且义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的无法实现，本院可直接判决合同解除，本院酌情考虑各方因素，确定合同解除的时间为2015年12月7日。因和谐汽车拒绝履行合同给喜乐康公司造成损失，应当承担相应的违约责任。在本院释明后喜乐康公司仍坚持要求继续履行合同，故在本案中本院不再就合同解除的后果一并做出处理，由喜乐康公司另案主张。和谐汽车拖欠租金及停车场费用违反合同约定，就拖欠的金额应当承担相应的违约责任，和谐汽车抗辩违约金标准过高请求法院予以调整，该抗辩符合法律规定，本院综合本案实际情况，将违约金的计算标准酌情调整为日万分之三。和谐实业出具过《合同名称更改函及担保申明》并承诺对和谐汽车所欠租金及相关违约金承担连带责任，故喜乐康公司要求和谐实业就和谐汽车欠付的租金、停车场费用及违约金承担连带付款义务符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）喜乐康机电高科技（上海）有限公司与被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司之间的上海市厂房租赁合同于2015年12月7日解除；二、被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）喜乐康机电高科技（上海）有限公司支付2015年10月1日起至2015年12月7日止的租金及停车费合计872,414元；三、被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）喜乐康机电高科技（上海）有限公司支付以872,414元为本金，自2015年9月1日起至本判决生效之日止，按每日万分之三的标准计算的违约金；四、被告河南和谐实业集团有限公司对上述判决主文第二条、第三条确定的被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司的付款金额承担连带清偿责任；五、驳回原告（反诉被告）喜乐康机电高科技（上海）有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44,300.80元，减半收取计22,150.40元，由被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司负担；反诉案件受理费40元，由被告（反诉原告）河南和谐汽车贸易有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈慧芬二〇一六年六月八日书记员  张金连附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。