湖南省高级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘民再118号再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：刘岳峰。再审申请人（一审原告、二审被上诉人）：林小芳。委托代理人：刘岳峰，系林小芳丈夫。被申请人（一审被告、二审上诉人）：湖南中润城镇置业有限公司，住所地湖南省长沙县暮云镇高云村大塘冲组251号。法定代表人：何剑波，该公司总经理。委托代理人：周奕苇，湖南融厦律师事务所律师。再审申请人刘岳峰、林小芳与被申请人湖南中润城镇置业有限公司（简称中润置业公司）商品房预售合同纠纷一案，湖南省长沙县人民法院于2014年2月14日作出（2013）长县民初字第4230号民事判决。中润置业公司不服，提起上诉。长沙市中级人民法院于2014年10月8日作出(2014)长中民三终字第02582号民事判决，已经发生法律效力。刘岳峰、林小芳不服，向本院申请再审。本院于2015年12月1日作出（2015）湘高法民申字第631号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，于2016年5月5日公开开庭审理了本案。再审申请人刘岳峰、被申请人中润置业公司的委托代理人周奕苇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。湖南省长沙县人民法院一审查明：2011年7月19日，刘岳峰、林小芳向中润置业公司交纳了10000元，获得了中润置业公司开发的五矿·格兰小镇（又名格澜郡）认购资格。2011年7月23日，前述楼盘开始销售，刘岳峰、林小芳根据中润置业公司销售人员发放的C1《户型鉴赏》选中了127栋11层1109号房。2011年8月22日，刘岳峰、林小芳作为买受人、中润置业公司作为出卖人，双方签订了合同编号为201102141109的《商品房买卖合同》，合同约定：刘岳峰、林小芳购买中润置业公司开发的五矿·格兰小镇第127栋11层1109房，房屋面积123.67平方米，总价660759元。签订上述合同后，刘岳峰、林小芳向中润置业公司支付了房款660759元及物业维修基金等相关费用14279元，合计675038元。付款方式如下：通过刘岳峰的账户以转账方式，于2011年7月28日支付了345038元、2011年8月22日支付了一笔220000元、一笔100000元，加上购买房屋之前支付的10000元，合计675038元。此后，刘岳峰、林小芳认为涉案房屋现房与C1户型不一致，遂提出解除合同。2013年2月1日，刘岳峰、林小芳与中润置业公司双方经协商解除了《商品房买卖合同》，并办理了注销登记手续。2013年2月5日，中润置业公司向刘岳峰、林小芳退还了购房款及部分费用合计661355元，其余款项因系物业维修基金，应由房产局向刘岳峰、林小芳退还，刘岳峰、林小芳与中润置业公司双方已就此办妥了退房、退款手续。之后，因刘岳峰、林小芳认为中润置业公司存在欺诈行为，应赔偿刘岳峰、林小芳购房款的利息损失，遂诉至原审法院，请求判令：1、中润置业公司赔偿刘岳峰、林小芳所付675038元款项的利息损失88817.54元；2、本案诉讼费用由中润置业公司承担。一审诉讼中，刘岳峰、林小芳向原审法院提交了一份五矿·格澜郡C1《户型鉴赏》，其上为C1户型平面图，户型为三室两厅两卫，建筑面积为约125.8平方米，刘岳峰、林小芳拟主张该C1户型为格兰小镇第127栋11层1109房的户型，后房屋实际户型与C1户型不一致，但刘岳峰、林小芳未提供C1户型系第127栋11层1109房户型及房屋现在实际户型情况的证据。一审诉讼中，刘岳峰、林小芳向原审法庭提交《借据》并申请了借款人邹胜利作为证人出庭作证，主张为支付购房款项，刘岳峰、林小芳曾向邹胜利以月利息1%借款320000元，但除证人陈述外，刘岳峰、林小芳及证人邹胜利均未提供借款人邹胜利将320000元款项支付给刘岳峰、林小芳以及两人归还320000元借款和利息给邹胜利的证据。湖南省长沙县人民法院一审认为：刘岳峰、林小芳主张其所购买房屋的实际户型与C1户型不一致，中润置业公司存在欺诈行为，但刘岳峰、林小芳既未提供合法有效的证据证明C1户型系其与中润置业公司约定的格兰小镇第127栋11层1109房的户型，亦未提供合法有效的证据证明其所购买房屋现在实际户型情况，刘岳峰、林小芳对此应承担举证不能的后果；但中润置业公司亦未举证证明自己无过错，因此，中润置业公司应承担占用刘岳峰、林小芳资金期间的利息损失，以购房款660759元按中国人民银行同期贷款利率6.65%从2011年8月23日计算至2013年2月4日止，利息为63924元（660759元×6.65%×531天/365天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、限中润置业公司于本判决生效之日起七日内向刘岳峰、林小芳支付占用购房款项的利息损失63924元；二、驳回刘岳峰、林小芳的其他诉讼请求。本案受理费2020元，减半收取1010元，由刘岳峰、林小芳负担310元，中润置业公司负担700元。中润置业公司不服一审判决，上诉称：上诉人与被上诉人双方于2011年8月22日就被上诉人向上诉人购买涉案房屋签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，合法有效。此合同附件一《房屋平面图》明确了涉案房屋的户型，其作为该合同的组成部分，与合同具有同等的法律效力，且上诉人与被上诉人双方已在附件一中签字盖章对涉案房屋户型予以确认。双方确认的户型与涉案房屋的户型是完全一致的，因此，上诉人不存在欺诈行为，同时，被上诉人亦未能提供有效证据证明上诉人存在欺诈。上诉人与被上诉人已就合同解除协商一致。在协商解除合同时，双方并未约定违约责任承担的相关事宜，同时，双方亦办理了注销登记及退房、退款手续。现被上诉人要求上诉人承担解除合同的违约责任没有法律依据。综上，请求二审法院在查清事实的基础上，依法改判。长沙市中级人民法院二审查明：一审诉讼中，刘岳峰、林小芳向一审法院提交的五矿·格澜郡C1《户型鉴赏》底部注明：“温馨提示：以上资料仅供参考，实际尺寸、面积以政府相关部门最终核定文件及商品房买卖合同为准”。双方签订的《补充协议》第十三条约定：“双方确认，买卖双方的权利义务，均以《商品房买卖合同》及本《补充协议》的约定为准。出卖人在签署《商品房买卖合同》及本《补充协议》之前或之后，通过报纸、电视、广播、户外路牌、海报、宣传品及网络等媒体发布的广告中与本项目有关的一切销售广告、宣传资料以及建筑模型和样板间仅供参考，不构成合同的组成部分。其所述内容，仅作为要约邀请，不作为双方确定各自权利义务的依据”；第二十五条第1项约定：“商品房买卖合同及本补充协议时明确双方权利义务的唯一依据，双方在此之前有关该房屋及相关设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力”。此外，在双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定，买受人购买的商品房，其房屋平面图见本合同附件一（在合同后面的附件一中附有该商品房的房屋分层平面图）。二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。长沙市中级人民法院二审认为:刘岳峰、林小芳与中润置业公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》均系双方的真实意思表示，且无法定的无效情形，其合法有效。《商品房买卖合同》中已附了该商品房的房屋分层平面图，且《补充协议》中亦说明双方在此之前有关该房屋及相关设施的所有口头或书面的协议、同意、承诺、允许或说明，均对双方无约束力，因此，刘岳峰、林小芳在与中润置业公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》时应已认可该商品房买卖合同中所约定的房屋情况。现该《商品房买卖合同》及《补充协议》已经解除，刘岳峰、林小芳并未提供充分证据证明合同及补充协议的解除系中润置业公司的违约行为或其他过错所致，因此，刘岳峰、林小芳所交房款及相关税费的利息损失不应当由中润置业公司负担；原审法院以中润置业公司未举证证明自己无过错为由，判决该公司承担占用刘岳峰、林小芳资金期间的利息损失不当，应予纠正。刘岳峰、林小芳提出中润置业公司提供的C1《户型鉴赏》中的户型与其所购买房屋的实际户型不一致，该公司存在过错，应承担刘岳峰、林小芳所付房款的利息损失。对此，该院认为，本案中，刘岳峰、林小芳提供的证据并不足以证明置业计划书的内容系中润置业公司的员工所填写，该置业计划书背面的C1《户型鉴赏》中的户型即为中润置业公司与刘岳峰、林小芳所约定购买的户型；同时，C1《户型鉴赏》底部已提示，该户型鉴赏仅供参考，实际尺寸、面积以政府相关部门最终核定文件及商品房买卖合同为准，因此，即使C1《户型鉴赏》中的户型系中润置业公司向刘岳峰、林小芳所推荐，其亦不属于合同约定的内容。故刘岳峰、林小芳的该项理由不能成立。综上，一审认定部分事实不清，适用法律有误，判处不当，依法应予纠正。上诉人中润置业公司的上诉理由成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决：撤销湖南省长沙县人民法院（2013)长县民初字第4230号民事判决；二、驳回刘岳峰、林小芳的诉讼请求。本案一审案件受理费2020元，二审案件受理费2020元，一、二审案件受理费共计4040元，由刘岳峰、林小芳负担。刘岳峰、林小芳不服二审判决，申请再审称：第一、原审法院对本案的基本事实没有查清，认定的事实缺乏证据证明。1.错将“房屋平面图”认定为“户型结构图”，掩盖了中润置业公司擅自变更约定房屋户型结构的过错。2。错将C1《户型鉴赏》底部的“温馨提示”，认定为中润置业公司单方变更套房结构型式的免责事由。这种提示明显限制消费者权利、免除经营者责任、加重消费者责任，违背了《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条的规定。而且，该提示的内容仅指“实际尺寸、面积”，与当事人双方争议的“户型结构”不具有同一性。3、本案讼争房屋现在的实际户型情况，不应由申请人举证。从客观上来讲，套房的户型结构图不是一个普通的消费者所能制作的。中润置业公司向申请人提供的C1户型图，无疑是专业机构的专业人员借助科学仪器或专业设备制作出来的。中润置业公司在本案中也不能歪曲事实说C1户型就是争议房屋现在的实际户型。4.原审判决偷换概念，直接导致申请人的损失得不到赔偿。“欺诈”与“过错”并非同一个概念，即使现有证据不能证实中润置业公司有主观欺诈的故意，也不能排除其工作人员的过失行为。不能因否定中润置业公司的“欺诈”故意而否定其存在“过错”，事实证明其过错是客观存在的。申请人也只是依据《中华人民共和国合同法》第九十七条及《中华人民共和国民法通则》第一百一十五条的规定要求在合同解除后赔偿自己的直接损失，而不是依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定就欺诈行为提出加倍的惩罚性赔偿。第二、原审判决适用的法律错误，与本案性质明显不符。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，C1《户型鉴赏》即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。其次，本案因商品房买卖而诉讼，实体上应当适用与商品房销售相关的法律规章。《商品房销售管理办法》第十九条第二款明确规定，房地产开发企业所售房屋的实际套型与设计图纸不一致的，买受人可以退房或者与其重新约定总价款。买受人退房的，由房地产开发企业承担违约责任。再次，本《商品房买卖合同》的“补充协议”是中润置业公司为了重复使用而预先拟定的、未与申请人协商的“格式条款”。补充协议的第十三条、第十五条第1项明显免除其自身责任、加重对方责任排除对方的主要权利，中润置业公司也没有对这些条款作出任何有效的提示和说明。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条及《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十六条第二款、第三款的规定，该条款应属无效。综上，原审判决对当事人之间解除合同的原因没有查清，认定的基本事实错误；适用法律与本案性质明显不符，且举证责任分配严重不公，最终导致错判。请求依法改判。中润置业公司答辩称：第一、被申请人在履约过程中没有申请人所主张的过错行为。1、C1《户型鉴赏》并非是当事人双方对申请人所购的格兰小镇127栋1109房的户型约定。申请人所提供的C1《户型鉴赏》及《置业计划书》既无被申请人盖章也无被申请人的员工或者授权代表的签字认可，不能以此证明被申请人认可申请人所购房屋为C1户型，也不能以此认定双方就此达成了买卖127栋1109房的合意。2、即使申请人有充分证据证明双方在合同签订之前就申请人所购房屋的户型达成合意，也不能认定为被申请人的过错行为。双方的权利义务都在2011年8月22日签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》中进行了明确的约定，C1《户型鉴赏》没有法律效力，应当以《房屋分层平面图》为准。3、申请人主张被申请人在履约过程中有过错，应当对此承担相应的举证责任。二、二审法院适用法律并无不当。1、申请人提供的C1《户型鉴赏》的声明以及《补充协议》第十三条、第二十五条第一款并未违反法律规定，合法有效。上述声明及合同条款均是表达之前的约定如有变更，以变更后的约定为准。根据《合同法》第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。因此，上述声明及合同条款中并无“排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定”，合理合法，内容属于有效。2、申请人主张C1《户型鉴赏》应当视为合同内容，被申请人违反应当承担违约责任是错误的。C1《户型鉴赏》不能视为合同内容。况且，即使能视为合同内容，根据《合同法》约定，亦可变更，被申请人违约也不成立。三、双方当事人已就解除商品房买卖合同达成一致，并已实际履行解除合同的相关手续，申请人在主张被申请人承担违约责任无法律依据。请求驳回申请人的再审申请。再审查明，C1《户型鉴赏》图的背面同时附有《置业计划书》，其计算的折后总价同刘岳峰、林小芳与中润置业公司签订的《商品房买卖合同》的价格相同。再审查明的其他事实与二审一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是如何看待《户型鉴赏》和《置业计划书》。《户型鉴赏》和《置业计划书》虽不是本案合同的组成部分，但却是本案纠纷引发的重要原因。中润置业公司于2011年7月23日销售其所开发的五矿·格兰小镇（又名格澜郡）楼盘时，该楼盘尚属于期房。刘岳峰、林小芳根据该楼盘销售时制作的C1《户型鉴赏》选中了该楼盘127栋11层1109号房并于2011年8月22日与中润置业公司签订了《商品房买卖合同》。尽管合同附件一《房屋平面图》与原C1《户型鉴赏》图中的户型不一致，中润置业公司在原C1《户型鉴赏》图上也有“以上资料仅供参考，实际尺寸、面积以政府相关部门最终核定文件及商品房买卖合同为准”的提示，但刘岳峰、林小芳作为非专业人士，的确难以看出《房屋平面图》与原C1《户型鉴赏》图的差别，其根据双方签订的合同总价与C1《户型鉴赏》图背面附有的《置业计划书》计算的价格相一致的情况，完全有理由相信其购买的就是事先看好的C1户型，况且中润置业公司也未提供证据证明除了C1户型是合同约定的这种价格外，还有其他户型也是这种价格。故对本案纠纷的产生，中润置业公司有一定的责任。双方《商品房买卖合同》第十一条约定，如出现该商品房结构形式、房型、空间尺寸、朝向的规划、设计变更影响买受人所购商品房质量或使用功能……买受人因此退房的，出卖人须在买受人提出的退房要求之日起三十天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期存款利率付给利息。因此，中润置业公司应退还刘岳峰、林小芳购房款并按银行同期存款利率付给利息。计算利息的本金基数为购房款660759元，从2011年8月23日计算至2013年2月4日止。一审按贷款利率计算利息及二审完全不计算利息均违反了双方合同的约定，故刘岳峰、林小芳申请再审的理由部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长沙市中级人民法院(2014)长中民三终字第02582号民事判决和湖南省长沙县人民法院（2013）长县民初字第4230号民事判决；二、限湖南中润城镇置业有限公司于本判决生效之日起七日内向刘岳峰、林小芳支付占用购房款项的利息损失（以购房款660759元为基数，按中国人民银行同期存款利率从2011年8月23日计算至2013年2月4日止）；三、驳回刘岳峰、林小芳的其他诉讼请求。本案一审受理费2020元，减半收取1010元，二审案件受理费2020元，共计3030元，由刘岳峰、林小芳负担310元，湖南中润城镇置业有限公司负担2720元。本判决为终审判决。审 判 长  涂晓晖审 判 员  王 琳代理审判员  林 峰二〇一六年六月十四日书 记 员  王燕琳附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；