重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初06245号原告重庆帝景物业管理有限公司，住所地重庆市南岸区铜元局新村1号。法定代表人周裕锋，总经理。委托代理人张某，重庆月印律师事务所律师。被告冉崇伟，男，1974年5月31日出生，汉族，住重庆市渝中区。被告冉茜，女，1972年7月3日出生，汉族，住重庆市南岸区。二被告委托代理人冉瑞田（特别授权，系二被告父亲），男，1942年12月15日出生，汉族，住重庆市江北区。二被告委托代理人谢凤碧（特别授权，系二被告母亲），女，1948年6月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆帝景物业管理有限公司（以下简称“帝景物业”）诉被告冉崇伟、冉茜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员陈阔适用简易程序公开开庭进行了审理。原告帝景物业委托代理人张德海、被告冉崇伟和冉茜的委托代理人冉瑞田、谢凤碧均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告帝景物业诉称：原告与重庆帝景名苑业委会分别于2013年12月21日、2015年2月3日签订《重庆市帝景名苑物业服务合同》各一份。重庆帝景名苑业主委员会委托原告对帝景名苑小区提供物业管理服务，合同期自2013年12月21日起至2018年12月31日止。合同约定了双方的权利义务、物业服务费的收费标准，以及业主逾期交纳物业费用所应承担滞纳金等内容。合同签订后，原告依约对帝景名苑小区履行了物业管理服务，而被告作为帝景名苑小区业主，却自2014年1月起就未向原告交纳物业服务费用及公摊费。原告多次催收未果，故诉至法院请求判令二被告支付拖欠原告的从2014年1月至2016年4月的物业服务费6662元、2014年6月至2016年4月的公摊费690元以及违约金（以当月欠缴物管费为基数，从欠费之日起按每日万分之二计算至本金付清之日止）。被告冉崇伟、被告冉茜辩称：二被告未缴纳物业服务费及公摊费属实，未缴纳的原因为：第一，帝景名苑小区业委会的产生不符合相关法律规定，故其与原告签订的物业服务合同无效；第二，2009年的物业服务合同还未到期，原告就按新的物业服务合同执行收费标准；第三，原告服务有瑕疵，例如未返还业主公共收益等。二被告不存在违约行为，故不应当承担违约金。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告帝景物业系贰级资质的物业服务企业。2009年9月10日，重庆帝景名苑业主委员会与原告帝景物业签订了《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》，合同约定：由原告帝景物业对帝景名苑小区进行物业管理。该合同除约定双方权利义务之外，还约定了物业服务费用：D型住宅1.3元/月·平方米，共用设施设备运行的能源消耗采取固定分摊方式，按每月每户30元收取。业主逾期不缴纳物业服务费的，按日加收千分之三的物业服务费滞纳金。合同期限自2009年9月10日起至2014年9月10日止。2013年，原告与重庆帝景名苑业主委员会续签合同，物业服务费、共用设施设备运行的能源消耗费用及滞纳金的约定与2009年的合同一致，合同期限自2013年12月21日起至2014年10月7日止。2015年2月3日，原告与重庆帝景名苑业主委员会再次签订合同，约定D6型房住宅的物业服务费为1.4元/月·平方米，共用设施设备运行的能源消耗采取固定分摊方式，按每月每户30元收取，业主逾期不缴纳物业服务费的，按日加收万分之三的物业服务费违约金，合同期限自2015年1月1日起至2018年12月31日止。合同签订后，原告按约向该小区业主提供了物业服务。被告冉崇伟、冉茜系重庆市南岸区铜元局新村1号业主，房屋建筑面积为169.95平方米。二被告从2014年1月至2016年4月，共欠缴物管费6458.10元（12月×1.3元/平方米×169.95平方米+16个月×1.4元/平方米×169.95平方米）。从2014年6月至2016年4月欠缴公摊费690元（23月×30元/月）。二被告以物业合同无效及原告提供服务有瑕疵为由，拒不缴纳物业服务费及公摊费，故原告以上述请求诉至本院。另查明，2015年9月14日，重庆帝景名苑业主委员会出具证明一份，内容为“帝景名苑物业管理服务合同，由于帝景名苑小区业主委员会换届原因，未能及时组建新一届业主委员会，未及时与物业管理公司签订物业管理服务合同，因此于2014年10月8日至2014年12月31日期间按原合同（2013年12月21日至2014年10月7日）签订的物业管理服务合同文件执行。”上述事实，有资质证书、房屋信息查询、《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》3份、证明及当事人的当庭陈述等证据证实，经法庭质证，足以认定。本院认为，重庆帝景名苑业委会与原告帝景物业签订的《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》是合同双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律及行政法规的强制性规定,故本院确认该合同合法有效,签订该合同的各方当事人应受到约束。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”二被告作为帝景名苑小区的业主，《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》对二被告具有约束力。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告已向二被告提供了物业管理服务，二被告作为该小区的业主，应按约履行交纳物业服务费的义务，故原告请求被告支付2014年1月至2016年4月的物管费的诉讼请求并无不当。关于物管费的金额，根据《重庆市“帝景名苑”物业管理服务合同》的约定及帝景名苑小区业委会的证明，二被告拖欠的物管费为6458.10元（12月×1.3元/平方米×169.95平方米+16个月×1.4元/平方米×169.95平方米）。原告请求的超出6458.10元的物管费缺乏法律依据，本院不予支持。关于公摊水电费，在物业服务合同中明确约定了按照每月每户30元的标准，故本院对每月30元，共计690元的公摊水电费予以确认。关于违约金，二被告拖欠物管费及公摊水电费的行为已构成违约，故应当向原告支付违约金。原告要求按照合同约定，以当月欠缴物管费为基数，从欠费之日起按每日万分之二计算至本金付清之日止，本院认为，每日万分之二的标准约定过高，酌情认定为按中国人民银行公布的商业银行同期同档次贷款基准利率计算违约金至二被告付清物业服务费之日止。关于二被告辩称物业合同无效及原告提供服务有瑕疵，由于未提交证据证实，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、中华人民共和国国务院《物业管理条例》第七条第（五）项、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告冉崇伟、冉茜于本判决生效之日起十日内支付原告重庆帝景物业管理有限公司从2014年1月至2016年4月期间的物管费6458.10元以及公摊水电费690元，共计7148.10元；二、被告冉崇伟、冉茜于本判决生效之日起十日内支付原告重庆帝景物业管理有限公司违约金(违约金从物业费欠费之日起以欠费金额为基数按中国人民银行公布的人民币同期同档贷款基准利率计算至付清之日止)；三、驳回原告重庆帝景物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告冉崇伟、冉茜负担（原告已垫付，二被告于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或重庆市第五中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。（此页无正文）代理审判员  陈阔二〇一六年六月十三日书 记 员  邓欣