江苏省盐城市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016）苏09民终1509号上诉人（原审被告）邵延才，居民，委托代理人周应青，江苏苏一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）李军，居民。委托代理人顾乃楼，阜宁县城北法律服务所法律工作者。上诉人邵延才因与被上诉人李军房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2015）阜城民初字第01121号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭对本案进行审理，现已审理终结。李军一审诉称，2004年7月20日，我委托被告邵延才建门市房二下一上，并以42000元的价格签订1份协议书，我按约定在2005年10月11日前履行结束，双方再无纠葛。2010年11月底，我所购买的房屋被政府拆迁，我与拆迁单位履行各项手续。2014年11月，邵延才诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效。法院审理认为：“该买卖协议系双方当事人的真实意思表示，且早已履行完毕，邵延才在协议签订十年后以其行为违法为由，拒绝履行协议内容，该行为有悖诚信原则。”法院根据有关规定判决该买卖协议无效。我认为，协议虽无效，但不影响我享有该房屋拆迁补偿权益，因为在房屋买卖协议中明确约定，该房屋拆迁，我享有拆迁补偿全部费用。现我向法院起诉，请求判令：1、原告李军享有该房屋拆迁补偿权利；2、如该房屋拆迁补偿权利不予支持，要求被告邵延才返还原告购房款42000元并赔偿房屋因拆迁产生增值部分的全部损失，合计1219200元。3、诉讼费由被告承担。邵延才一审辩称，双方于2004年7月20日签订房屋买卖协议是事实，但由于我向李军出售的房屋未依法办理规划许可证和土地使用手续，属于违章建筑，经阜宁县人民法院判决已确认双方签订的协议无效，根据法律规定，无效合同自始没有法律约束力，李军不是房屋的合法所有人，依据无效协议，要求享受所谓的拆迁补偿权利，不符合法律规定。合同被确立无效后，应当将依据合同所取得的财产返还给对方，如不能返还的，应当折价补偿，李军依据无效合同取得的房屋和我依据无效合同取得的32000元房款，不属于不能返还的情形，我同意将收取李军的32000元房款返还给李军。至于损失问题，实际上李军没有受到损失，而是得到了收益，房屋交付给李军后，李军一直利用该房屋从事经营，真正受损的应是我，我以42000元价格出售房屋，但仅受偿了32000元，该32000元产生的效益远没有李军利用涉案房屋产生的效益高。本案所涉买卖标的物属于违章建筑，不受法律保护，不说李军没有所谓的损失，即使有，也属于非法利益，不受法律保护。导致合同无效的责任在双方，我所建的房屋是按李军预定要求进行建设，当时李军就知道房屋未有办理施工规划许可手续，同时，双方在协议中也明确认可房屋没有房产证。所以李军要求我赔偿其损失，既没有事实根据，也没有法律依据，请求法院驳回李军的诉讼请求。一审法院经审理查明，李军原是阜宁县罗桥镇沿路村五组村民，邵延才是阜宁县阜城镇头灶居民五组村民。李军（甲方）与邵延才（乙方）于2004年7月20日签订一份协议，双方约定：“因甲方经营需要，现甲方委托乙方建门市房二下一上，计建筑面积100平方米（下70平方米，上30平方米），地址头灶村五组，向阳路边。一、乙方把建的二下一上卖给甲方计人民币42000元；二、因建房时没有房产证，如拆迁乙方必须把所建的二下一上计100平方米的拆迁费给甲方（拆迁100平方米全部费用）；三、付款方式：立协议前付10000元，立协议签字时两天5000元整，搬门市时付17000元，剩余10000元在2005年10月1日前付清；四、二年内如有漏塌一切由乙方负责（自然灾害除外）；五、甲乙双方如有一方违反付违约金10000元。见证人：王士友，甲方：李军，乙方：邵延才。”签订协议当日，邵延才将房屋交付给李军，李军随即入住房屋。李军入住涉案房屋后又进行了必要的装修，并利用该房屋开办了阜宁县惠友药店。李军的户籍于2007年8月15日由阜宁县罗桥镇沿路村五组107号迁至阜宁县阜城镇头灶村居民五组122号。2010年11月，诉争房屋被政府列入征收范围。2010年11月20日，阜宁县城市房屋拆迁安置事务所对案涉房屋的现状进行了调查。2010年12月6日，李军与阜宁县城市资产经营公司、阜宁县城市房屋拆迁安置事务所签订了迁让验收单，迁让出涉案房屋，同意拆除，并以李军及其子李英杰作为拆迁户与拆迁人签订结账单，采取调产安置的补偿方式，涉案房屋于2010年12月底被拆除。2014年9月17日，邵延才向一审法院起诉，以其未办理规划建设许可等审批手续建设房屋，违反国务院《村庄和集镇规划建设管理条例》第18条、第21条等规定，所建房屋属于违法建筑，且将房屋出售给非本集体经济组织的成员为由，要求确认其与李军签订的房屋买卖协议无效。2015年3月31日，经邵延才向阜宁县住房和城乡建设局申请，该局于2015年4月7日出具信息公开答复书称，本案诉争房屋未有办理建设规划、施工许可等审批手续。一审法院于2015年4月16日作出（2014）阜城民初字第1426号民事判决书，判决邵延才与李军于2004年7月20日签订的房屋买卖协议无效。现李军诉至一审法院。上述事实，有李军、邵延才提供的房屋买卖协议、拆迁通知、房屋拆迁现状调查表、迁让验收单、结账单、户口簿、居民身份证、药品经营许可证、药品经营质量管理规范认证证书、（2014）阜城民初字第1426号民事判决书及当事人陈述等在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，李军与邵延才于2004年7月20日签订的房屋买卖协议虽因违反了《中华人民共和国土地管理法》、国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》中“农民集体土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设”、“有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的强制性规定，而被法院判决确认无效，但综合本案具体情况，本案仍应按有效合同处理，由李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利。理由有三：（一）民事活动应当遵循诚实信用原则。诚信是交易的基础，禁止反言是维护诚信原则的准则之一。原、被告双方于2004年7月20日签订的房屋买卖协议系双方当事人自愿达成的协议，系双方当事人的真实意思表示，且早已履行完毕。邵延才在双方的房屋买卖协议实际履行10年后，在目前房地产市场价格较10年前普遍上涨的情况下，又以违法出售房屋为由主张合同无效，其行为是违背法律旨意的，并不是为了维护其合法权益，与民法所遵循的诚实信用原则相悖，从“违约方不得利原则”考量，应由李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利。（二）从禁止农村房屋买卖的目的考量，正常的农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，宅基地具有社会福利和社会保障的功能，因而具有不可交易性，但邵延才是在已经建有一处房屋的情况下利用空置土地另建诉争房屋出售给李军的，邵延才自己的房屋现已被拆迁安置完毕，其已经享有作为农村集体经济组织成员应该享有的社会福利，而李军的户籍于2007年8月15日由阜宁县罗桥镇沿路村五组107号迁至阜宁县阜城镇头灶村居民五组122号，成为与邵延才同一集体经济组织成员。因此，由李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利，既不损害邵延才作为农村集体经济组织成员应享有的利益，也符合公平的原则。（三）从生存权角度考量。李军按当时的市场价格支付了相应的对价，居住使用该房屋已有10年之久，户籍也迁入该村，已经融入该村的生活，本可在诉争房屋居住终老。诉争房屋虽是违章建筑，但本地政府基于居住权人的生存权在拆迁的实际操作过程中也给予一定的补偿，此时给予的拆迁安置利益已转变成一种合法权利。如果由邵延才享有该诉争房屋的拆迁补偿权利，因物价上涨等因素，已不足以购买同类房屋的15平方米的住房，且李军目前无其他任何住房，将严重危及李军的生存权。所以，从人的生存权高于一切的角度出发，也应由李军享有诉争房屋的拆迁补偿权利。综上，一审法院从维护诚信、生存权高于一切等原则综合考虑，应当对李军要求享有诉争房屋拆迁补偿权利的诉讼请求予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，一审法院判决：原告李军享有阜宁县阜城镇头灶村居民五组122号地块上房屋的拆迁补偿权利。案件受理费850元，由被告邵延才负担。邵延才不服上述一审民事判决，向本院提起上诉称，1、双方签订的房屋买卖协议未履行完毕，尚有1万元购房款未给付；该协议也已被生效判决确认无效，因此一审判决所谓的“违约方不得利”原则无依据；李军在县城另有一套住宅，一审认定李军无其他住房无事实依据。2、双方协议已被确认无效，故对被上诉人李军主张的拆迁利益应不予保护，一审对无效协议按有效处理处理，违反法律规定；涉案房屋属于违章建筑，故对不法利益应不受法律保护。3、本案涉及违法建筑的拆迁补偿，根据相关法律规定不属于人民法院民事审判的职权范围。请求二审法院判决驳回被上诉人李军的一审诉讼请求或裁定驳回起诉。李军二审答辩称，1、上诉人在2014年10月提起另案诉讼，以差欠1万元房款及违章建筑为由，要求一审法院确认签订的协议无效，协议中明确载明4.2万元房款的付款时间，李军均按协议约定的时间支付了房款，早已履行完毕，若李军未支付1万元余款，该1万与本案也不属于同一法律关系，邵延才可另行主张，且根据合同的约定，该权利早已超过法律规定的诉讼时效。2、涉案合同虽经生效判决确认无效，但一审根据民法规定的诚实信用及公平等原则，对合同仍按有效合同处理，符合法律制定的精神和目的。3、关于程序问题，一审判决没有要求行政机关对李军进行补偿安置，而是判决李军享有拆迁获得的利益，属于人民法院民事案件受理范围。4、上诉人对自己违章建筑的拆迁利益已获得政府补偿，现其举报被上诉人购买的由其出售的房屋是违章建筑，并要求拆迁利益仍由其享有，明显违背诚信。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，被上诉人李军的一审诉讼请求系要求享有案涉争议房屋的拆迁安置补偿利益，或在该请求得不到支持的情况下，要求邵延才返还购房款并赔偿因该房屋拆迁产生的增值部分的损失。而根据查明的事实，涉案房屋已于2010年12月底被拆除，李军未将涉案房屋返还邵延才，邵延才也未实际取得涉案房屋的拆迁安置补偿利益，根据《城市房屋拆迁管理条例》的规定，拆迁人与被拆迁人应当就被拆迁房屋的补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项订立拆迁安置补偿协议，达不成协议的，应当由当事人申请进行裁决。涉案房屋虽于2010年12月底被拆除，但李军与阜宁县城市资产经营公司、阜宁县城市房屋拆迁安置事务所签订的迁让验收单，以及李军及其子李英杰作为拆迁户与拆迁人签订的结账单，均未明确补偿方式和补偿金额，亦未签订拆迁安置补偿协议，拆迁安置补偿权益的具体内容尚未确定，李军所主张的拆迁安置补偿利益不具体明确，且本案的当事人均非应当承担履行拆迁安置补偿义务的主体。因此李军提起的诉讼不符合人民法院民事诉讼的起诉条件。一审法院作出实体判决，适用法律错误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销阜宁县人民法院（2015）阜城民初字第01121号民事判决。二、驳回李军的起诉。一审案件受理费850元、依法退还李军；二审案件受理费850元，依法退还邵延才。本裁定为终审裁定。审 判 长  陈 东代理审判员  秦广林代理审判员  谢超亮二〇一六年六月十四日书 记 员  吴思懿