江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1352号上诉人（原审被告）韩波，个体户。被上诉人（原审原告）曹文湘，公务员。委托代理人张巨坤，淮安市淮安区朱桥法律服务所法律工作者。上诉人韩波与被上诉人曹文湘房屋租赁合同纠纷一案，淮安市淮安区人民法院于2016年2月26日作出（2015）淮法民初字第3374号民事判决。上诉人韩波对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月4日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人韩波，被上诉人曹文湘的委托代理人张巨坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，1999年7��30日，房屋产权登记管理部门向原告曹文湘颁发字第0033200号《房屋所有权证》，该产权证中记载：所有权人曹文湘，房屋坐落环城村七组（瞻岱），房屋面积4间，计89.95平方米。2014年9月21日，曹文湘（甲方，下同）与韩波（乙方，下同）签订《房屋出租合同》一份，约定：甲方将坐落于淮安市淮安区（原楚州区）水巷口北65号房屋整体出租给被告经营饭店；二、租期暂定2年，自2014年10月21日至2016年10月21日止；三、房屋租金2万元/每年，每年给付一次。四、维护和装潢，使用房屋期间，乙方为经营饭店需要可以对房屋进行维修和装潢，乙方如改变房屋的内部结构、装修或设置对房屋结构有影响的设备，设计规模、范围、工艺、用料待方案均须事先征得甲方的同意后方可施工，费用由乙方自行承担。租赁期满后或因乙方责任导致退租的，依附于房屋的装修归甲方所有��乙方不得要求甲方赔偿。五、房屋的转让与转租，租赁期满前，乙方需继续租用的，应当在租赁期届满前一个月前书面通知甲方。在同等条件下，乙方享有优先权。六、合同的解除与违约责任：1、双方可以协商变更或终止本合同。2、甲方无正当理由违反本合同约定，提前收回房屋的，应退还当年房租。3、房屋租赁期间，乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同收回出租房屋，不退还房租。（1）未经甲方书面同意，转租、分租、转借承租房屋或与他人合作经营。（2）未经甲方同意，改变本合同约定的房屋租赁用途。（3）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的各项费用，已经给甲方造成损失的。…。七、房屋交还：1、乙方应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附设施交还甲方。…九、本合同未尽事宜，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。补充条款及附件均为��合同组成部分，与本合同具有同等法律效力等内容。合同由甲、乙双方分别签名。2014年9月21日，被告支付给原告租金15000元，原告同意用第一年的租金中余款5000元，交由被告用于对租赁的房屋进行装潢，原告出具2万元收条一份给被告。合同签订后，原告按合同约定将合同中约定的房屋交付给被告。被告征得原告的同意，对其所租赁的房屋进行装饰、装修。于2014年11月4日开始经营饭店。2015年6月份，被告因租赁的房屋屋面出现漏雨。导致被告承租的房屋装饰墙面出现霉变。被告与原告交涉，要求原告对租赁的房屋进行维修未果。原审另查明，2015年11月17日，原告向被告邮寄送达《通知》一份，记载：你与我于2014年9月21日签订的《房屋租赁合同》，根据合同约定，距离你缴费下一年度租金已过去一个多月，请你在接到本通知10日内缴纳一年度租金���交还房屋，逾期视为违约，并承担相应违约责任。被告于2015年11月21日收到该通知。原告经向被告索要租金未果，遂提起诉讼。原审庭审中，被告陈述，租赁原告的房屋第二年的租金2万元，应于2015年10月21日前交付给原告。但因房屋出现问题，一直在协商，原告没有积极解决，故未交纳原告房屋租金2万元。原审在审理过程中，原告提出只要求被告给付租金2万元，放弃其它诉讼请求。原审原告曹文湘诉称，2014年9月21日，原告与被告签订《房屋出租合同》一份，约定：原告将其位于淮安区水巷口北65号房屋整体出租给被告经营饭店，租期自2014年10月21日至2016年10月21日止，房屋租金2万元/每年，每年给付一次。合同签订后，原告按合同约定将出租的房屋交付给被告。原告于2014年9月21日出具收到房屋租金2万元的收条一份，但被告实际给付15000元，扣除5000元用于房屋装潢。被告未按合同约定向原告支付第二年的房屋租金，原告经向被告索要未果。为保护原告的合法权益不受侵害，故诉请法院依法判决解除原、被告于2014年9月21日签订的房屋出租合同，被告腾空租赁的房屋并返还、按合同约定支付房屋租金、赔偿原告延期交还房屋的损失5000元，本案的诉讼费用由被告负担。原审被告韩波辩称，原、被告虽于2014年9月21日签订房屋租赁合同，被告在勘察中发现原告所出租的房屋脏乱陈旧，墙面严重破损，内部潮湿严重，需要重新装修等事宜与原告协商，各自出资5000元用于对房屋维修、装修，合同生效时间为2014年10月21日。但原告在出租前隐瞒屋面漏水事实，2015年3、4月份被告发现租赁的房屋面漏水现象，被告与原告协商未果。且原告还提出要被告交纳第二年的房屋租金，被告方提出房屋渗漏水问题如何处理，但原告提出当初5000元就是装修外墙和屋面防水的费用等无理争辩，与原告无关。原告并多次带人到被告经营的饭店索要租金，因原告出租的房屋屋面渗漏水，导致被告租赁的房屋严重霉变，严重影响被告经营的饭店，给被告造成直接经济损失。要求原告退还房屋租金及补偿装修损失，原告承担本案的诉讼费用。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原告依法取得房屋所有权证后，将其所有的房屋出租给被告经营饭店，双方并签订《房屋租赁合同》一份，合同中约定的条款，是当事人的真实意思表示，且不违反国家法律法规的强制性规定，合同合法有效，应予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定，承租人应当按照约定的期限支���租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案原告与被告签订《房屋租赁合同》，被告未按照合同约定向原告支付租金。原告向被告发出催交租金通知后，要求被告支付到期的租金，但被告仍未向原告支付已到期的租金，其行为构成违约，应负民事清偿责任。现原告诉请要求被告支付到期的租金2万元，符合法律规定，依法予以支持。在审理中，原告自愿放弃其它诉讼请求，符合法律规定，应予照准。依照《中华���民共和国合同法》第六十条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告韩波于本判决生效后十日内支付原告曹文湘房屋租金2万元；二、驳回原告曹文湘的其它诉讼请求。案件受理费340元（原告已预交170元），减半收取，由原告曹文湘负担20元，被告韩波负担150元。上诉人韩波不服一审判决，向本院提起上诉称，一审对涉案房屋漏水未作认定，判决不能定纷止争，无法实现社会公平、公正。请求二审查明事实，依法改判或发回重审。被上诉人曹文湘辩称，一审判决认定事实和适用法律正确，上诉人主张房屋漏水在一审中并未提起反诉，本案不应当审查。请求驳回上诉，维持原判。经审查，原审认定事实无误，本院予以确认。本案争议焦点：1、被上诉人曹文湘交付的租赁物是否符合合同约定，即是否存在漏水情形，被上诉人��文湘有无履行维修义务。2、上诉人韩波欠被上诉人曹文湘房租数额如何认定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案被上诉人曹文湘将其所有的房屋出租给上诉人韩波经营饭店，上诉人韩波未按照合同约定向被上诉人曹文湘支付第二年的租金。被上诉人曹文湘向上诉人韩波发出催交租金通知后，要求上诉人韩波支付到期的租金，上诉人韩波仍未向被上诉人曹文湘支付已到期的租金，有上诉人韩波在庭审中陈述，“2015年10月左右饭店关门，第二年租金就没有给付，因为房屋屋面出现漏雨，原告不来维护、维修推卸责任，导致我无法经营，所以租金没有交”以及上诉人韩波于2015年11月21日收到的催交租金通知予以证实，上诉人韩波应负民事清偿责任。至于���诉人韩波提出一审对涉案房屋漏水未作认定，因其主张在一审中未提起反诉，上诉人韩波可另案诉讼，本案不予理涉。综上，上诉人韩波的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费340元，由上诉人韩波负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年六月十五日书 记 员  王 姝