天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终字第57号上诉人（原审原告）于泳。委托代理人于志宏（与上诉人系叔侄关系）。被上诉人（原审被告）王桐凤。委托代理人崔志平，天津冠达律师事务所律师。上诉人于泳因房屋买卖合同纠纷一案，不服天津市河西区人民法院（2015）西民一初字第753号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月4日受理，并依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理，上诉人于泳的委托代理人于志宏，被上诉人王桐凤及其委托代理人崔志平到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明，2014年10月28日，原、被告签订了《房屋买卖合同书》，约定：原告购买被告所有的坐落于天津市河西区大沽南路晓星园2-4-202号房屋，建筑面积115.24平方米，总价款269万元；合同签订之日，原告向被告支付5万元作为定金，办理过户手续时作为首付款的一部分；被告应积极配合原告办理有关房产过户手续；双方同意以该房屋的现状进行房屋交付，同时被告确认该房屋无查封、扣押等权利瑕疵；办理完过户手续房产视为交付原告，自过户之日起房屋所有权归属于原告，被告最迟于过户手续完成后0日腾房；若原告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将归被告所有，合同自动解除，如被告在收取定金后不依合同条款将该房产售予原告，则被告需返还原告双倍定金；被告确认“该房屋于2014年11月15日原有租赁合同终止”，且被告和租赁方一致同意于2014年11月15日解除租赁合同。此外双方还在合同中补充约定了总房款269万元为被告“净落金额，在此期间产生的一切费用都由买方负责”。合同签订当日，原告即按照约定将定金5万元支付被告。合同签订次日，被告告知原告其房屋产权证丢失，后原告陪同被告在房管部门办理了补办手续。2014年11月17日，原告在其发送给被告的短信中表示：“王姐您好，打算下周一去房管局办理买卖协议，有几件事需要您准备一下。一：这两天进行房屋评估，你需准备房本复印件带图纸一份，身份证复印件一份，评估单位和您联系后过去照相。二：用于买卖协议，1、建设银行新开两个折子（不是银行卡），2、房主身份证原件和复印件一份，3、房本原件，4、房主印章。另外，为少交点税，在房管局打买卖协议的时候价格按169万签，剩下95万（5万定金已给您）差额在过户的时候打到您的银行折子里。您有什么不明白的再打电话。”被告当日回复：“好”。后被告认为原告要求在价格上作假避税，损害其利益，未与原告办理过户。原告曾以所签订《房屋买卖合同书》未约定办理过户的期限为由，向被告提供《房屋买卖补充协议》一份，并要求被告签署，该补充协议对原合同约定的房屋坐落、面积及总价款等再次确认，此外还约定：总价款269万元分为现金199万元和银行贷款70万元两部分，“第一部分现金199万元整又被分为A（定金5万元整）、B（差额款95万元整）和C（首付款99万元整）三种款项，A款在2014年10月28日签订购房买卖合同之日已支付；B款在办理完过户手续、腾房交钥匙、水煤电暖气费等相关物业交接及停车位在物业处变更登记手续等所有交房手续完结后，汇到甲方（卖方，即被告）提供的个人账户；C款在房管局签署房屋买卖协议当日汇到房管局监管账户。”“第二部分银行贷款70万元整在房管局签署买卖协议当日办理贷款申请手续，由银行汇入房管局监管账户。”甲方与乙方（买方，即原告）“应于2014年12月10日前到当地房管局签署买卖协议”，且于“贷款批贷后7日内去当地房管局办理过户手续。”被告以认可按该协议指定的过户时间，可以直接办理过户手续为由，拒绝与原告签署该补充协议。2014年12月9日，被告向原告发送短信：“于泳，我现在手续齐全，咱哪天去办手续，如10日后听不到你的答复，视为你放弃，定金归我所有。”2014年12月20日，被告再次向原告发送短信：“于泳，你不来办手续，我就把房子卖别人了，谢谢。”原告收到上述短信后，认为被告明知没有约定过户时间，又拒绝签署补充协议，系有意制造被告主动的假象，故未予回应。2015年4月5日，原告向被告邮寄《告知函》一份，要求被告于收到本函7日内签订补充协议，办理过户手续，否则将视为被告违约，原告将提起诉讼要求被告双倍返还定金。该邮件因被告拒收而退回，原告遂诉至本院。原审法院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，其内容符合有关法律规定，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按合同约定将定金交付被告，双方应按约定继续履行其他合同义务。合同生效后，当事人就质量、价款等内容没有约定或约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定；仍不能确定时，履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。原、被告签订的合同对过户办理期限及房款交付方式均未作约定，原告在其2014年11月17日发给被告的短信，以及提供给被告签署的补充协议中，均明确了要求办理过户手续的期限，因被告不认可其附带提出的付款方式，双方未达成补充协议。根据交易习惯，除定金外的房款交付，一般应通过房管部门提供的资金监管账户进行；在留给对方必要准备时间的情况下，双方均可随时要求对方配合办理过户。被告先后于2014年12月9日、2014年12月20日主动短信通知原告与其办理过户手续，原告收到通知后并未回复，且未在被告要求的期限内配合其办理过户手续，亦未就原因作出合理说明，系以实际行动表明其拒绝履行合同义务，其行为已构成违约，应承担违约责任。双方签订的《房屋买卖合同书》中已约定若原告未能履行本合同之条款以致本合同不能顺利完成，则已付之定金将归被告所有，合同自动解除，现原、被告亦均同意解除双方签订的《房屋买卖合同书》，予以照准；对原告主张被告双倍返还定金10万元的诉讼请求，不予支持。原告主张是被告以避税为目的，主动提出按照169万元的总房款办理过户手续，其余100万元由双方私下交接的方案，被告对此予以否认，原告未就其该项主张提供相应证据，法院认为，双方在《房屋买卖合同书》中已经约定总房款269万元为被告“净落金额，在此期间产生的一切费用都由买方负责”，因此被告并无避税的需要，自然亦不必为避税而选择使其交易风险增大的付款方式，故原告的主张不合常理，不予采信；原告主张被告行为诡异，其向原告发短信要求过户系明知合同没有约定过户时间而制造的假象，因原告并未就其上述猜测提供相应证据予以证明，不予采信。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、第六十二条第（四）项、第九十三条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告于泳与被告王桐凤就天津市河西区大沽南路晓星园2-4-202号房屋所签订的房屋买卖合同；二、驳回原告于泳的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由原告负担。原审判决后，上诉人不服，上诉请求：撤销原判，支持上诉人一审诉讼请求。上诉理由为。一审事实认定错误，适用法律不当，原合同在办理过户期限及房款交付方式均未作约定，说明原合同存在重大缺陷，上诉人要求签订补充协议的必要性。双方在签订合同时存在降低上诉人实际成本的方法约定，被告负有举证责任。一审确定被上诉人两个短信有解除合同的权利没有法律依据。上诉人对被上诉人短信进行了回复，但被上诉人就是不同意签定补充协议，是被上诉人违约。被上诉人答辩称，上诉人提出的补充协议问题，被上诉人对补充过户时间认可，补充协议将房款分为两部分，在交钥匙后才打人监管账户，被上诉人不同意，被上诉人发短信给上诉人，但上诉人不理会，上诉人违约事实清楚，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审庭审中，上诉人提交电话录音材料，证明收到被上诉人短信后给被上诉人回电。要与被上诉人签补充协议。被上诉人质证意见为，上诉人主张的电话时间不对，电话时间为上诉人发补充协议之后打的电话。本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，应属有效。双方均应按照合同约定履行义务。根据交易习惯，除定金外的房款交付，一般应通过房管部门提供的资金监管账户进行，且被上诉人认可补充协议办理过户的时间，因此双方订立的《房屋买卖合同书》能够履行，双方应在该期限内办理过户手续。但事实上，上诉人未与被上诉人办理手续，且上诉人强调必须签订补充协议。由此，上诉人对不履行《房屋买卖合同书》承担责任，上诉人主张被上诉人违约主张并双倍返还定金的理由理由不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人之上诉请求，事实及法律依据不足，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由上诉人于泳承担。本判决为终审判决。审 判 长  李国敏审 判 员  王 珊代理审判员  曹 静二〇一六年六月二日书 记 员  李珊珊速 录 员  李 楠