重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终722号上诉人（原审原告）：马世兰，女，1979年2月4日生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：周柳，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县。法定代表人：王朝明，该公司董事长。委托代理人：黄建，男，1982年12月20日出生，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司员工，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。上诉人马世兰与被上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年12月25日作出（2015）石法民初字第05096号民事判决。马世兰不服该判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，并于2016年6月12日公开开庭进行了审理，上诉人马世兰的委托代理人周柳，被上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：石柱国资公司（为甲方）与马世兰（为乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾23-3-1-2号房屋以220747元出售给乙方，甲方应在2010年4月30日前将房屋交付给乙方使用；逾期交房超过60日的，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日至，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。预售商品房的，自合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预购商品房合同登记备案，逾期甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的受理单之日起30日内支付违约金；预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。乙方为一次性付款、分期付款方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，若甲方违约，应在双方约定期限届满后90日内向乙方支付已付房价款1%的违约金；2010年7月18日，石柱国资公司向马世兰交付了房屋。另查明：2009年11月13日，马世兰所购案涉房屋在石柱县国土资源和房屋管理局办理了预购商品房买卖合同登记备案。石柱县国土资源和房屋管理局于2012年4月6日受理了被告申请办理马世兰的房屋产权证的申请。2013年12月25日，石柱县国土资源和房屋管理局就汇景龙湾业主信访问题作出书面回复你，内容为：汇景龙湾业主代表：你们于2013年12月2日向县领导提出权益问题的信访诉求，我局接到县信访办转办通知后，及时进行了调查了解，现将有关问题回复如下：一是地面停车位的权属问题……；二是延期交房违约金的问题。请业主根据购房合同及合同法的有关规定，依法索赔……。马世兰一审诉称：2009年9月28日马世兰向石柱国资公司购买位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾23-3-1-2号房屋。马世兰按合同的约定交清各项费用，但石柱国资公司违反合同的约定，具体内容如下：1.迟延交房。按合同第七条之约定，石柱国资公司应于2010年4月30日前将已进行建设工程竣工备案登记的商品房交付马世兰使用。而石柱国资公司实际交房时间为2010年7月16日，违约77天，按合同第九条之约定每日违约金为总价款的万分之三计算，违约金为5099.20元。2.迟延办理合同登记备案。按合同第十二条的约定，石柱国资公司应自合同签订之日起10日内向房管局申请办理预购商品房合同登记备案。而马世兰实际申请办理日期为2009年11月13日，逾期38天，按合同约定的内日违约金为总价款万分之零点三计算，石柱国资公司应支付马世兰违约金251.60元。3.迟延办理产权登记。按合同第十三条约定，石柱国资公司应在接房后60日内向登记机构申请产权登记。石柱国资公司实际在2012年4月6日向登记机构申请，石柱国资公司违约647天，共计违约金为4284.6元。4.迟延办理预告登记。按合同第十四条的约定，石柱国资公司应于预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记。石柱国资公司实际办理逾期，应承担违约金2207.47元。请求依法判令石柱国资公司向马世兰支付4项违约金11842.87元，由石柱国资公司承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审辩称：马世兰与石柱国资公司签订的商品房买卖合同约定的违约金过分高于马世兰的损失，要求按照合同法以及商品房买卖司法解释的规定调整违约金。马世兰计算的基数和时间有误。石柱国资公司认为不应以购房款总金额计算，应按首付款和以及支付的房贷计算。马世兰的部分违约金已经超过诉讼时效。签订的补充合同已将时间延长到90日或120日。2010年8月9日办理了商品房买卖合同登记备案，石柱国资公司于2012年11月22日向石柱县国土局提交了办理产权证的申请，也就是在交房后当月，请求驳回马世兰的诉讼请求。一审法院认为，马世兰与石柱国资公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。该合同第十二条约定：“预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预售商品房合同登记备案，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的受理单之日起30日内支付违约金。而石柱国资公司实际办理预售商品房买卖合同登记备案的时间为2009年11月13日。马世兰于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期办理合同备案登记的违约金，已超过诉讼时效。该合同第十四条约定，乙方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，若甲方违约，应在双方约定期限届满后90日内向乙方支付已付房价款1%的违约金。因合同备案登记时间为2009年11月13日，马世兰于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期办理预告登记的违约金，已超过诉讼时效。该合同第九条约定了逾期交房违约金的支付时间是在实际交付之日起30日内，本案交房时间是2010年7月18日，即便马世兰于2013年12月2日就逾期交房违约金的问题进行信访，但其信访时，已超过两年的诉讼时效，不能认定为诉讼时效中断。因此，马世兰于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期交房的违约金，已超过诉讼时效。该合同第十三条约定了逾期办理产权登记的违约金，该违约金应在土地房屋登记机构受理之日起30日内支付。而本案土地房屋登记机构办理产权登记受理时间是在2012年4月6日，因此，马世兰于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期办理产权登记的违约金，已超过诉讼时效。依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决：驳回马世兰的诉讼请求。案件受理费48.00元，由马世兰负担。前述判决作出后，唐海清不服该判决，向本院提起上诉，请求撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求。主要事实和理由：1.原判关于诉讼时效的如下事实未查清。（1）2012年1月7日，上诉人及其他业主向石柱县人民政府信访办提出涉案商品房延期交房应支付违约金的诉求；（2）2013年1月8日，石柱国资公司对上诉人等业主反映《石柱县汇景龙湾硬件设施和物业服务方面有关问题》的回复；（3）涉案商品房取得竣工验收备案登记的时间为2012年1月18日。2.原判以实际交房时间为交房时间不当，应以房屋竣工验收备案登记证的时间为准，即交房时间应为2012年1月18日。3.涉案房屋交房时间是2012年1月18日，应以此时间开始计算时效，2013年11月25日，上诉人向石柱县国土资源和房屋管理局提出支付延期交房违约金，同年12月25日得到回复，上诉人在2015年11月23日起诉，没有超过诉讼时效。4.上诉人提出的四项违约金请求，系整体债权或分期履行债权，其延期交房违约金没超过诉讼时效，其余部分也没超过诉讼时效。被上诉人石柱国资公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实和理由：上诉人没有证据证明向县长信箱提起诉求，即便有也超过了诉讼时效；合同约定没有取得竣工验收备案登记，业主可以拒绝接房，业主没有拒绝接房，在接房后并进行了使用，应以实际接房时间为起点计算诉讼时效；四个不同的债权是分别独立的。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案二审争议的焦点是：上诉人主张的迟延办理合同备案登记违约金、迟延办理预告登记违约金、迟延交房违约金、迟延办理产权登记违约金诉求是否超过诉讼时效的问题。现分析评判如下：关于迟延办理合同备案登记违约金的问题。双方当事人签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定享受权利和履行义务。该合同第十二条约定：“1.预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理预售商品房合同登记备案……；3.如因甲方责任，未能向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房合同登记备案的……。（1）逾期在30日内的……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的受理单之日起30日内支付违约金。（2）逾期60日内的……乙方要求继续履行合同的……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得登记机构出具的受理单之日起30日内支付违约金……”，石柱国资公司实际办理预售商品房买卖合同登记备案的时间为2009年11月13日，上诉人于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期办理合同备案登记的违约金，明显超过诉讼时效。关于迟延办理预告登记违约金问题。该合同第十四条约定，乙方为按揭方式购买商品房，双方约定在办理预售合同登记备案后60日内申请办理预购商品房预告登记，若甲方违约，应在双方约定期限届满后90日内向乙方支付已付房价款1%的违约金。因合同备案登记时间为2009年11月13日，上诉人于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期办理预告登记的违约金，已超过诉讼时效。关于迟延交房违约金问题。首先应以什么时间为交房时间，该合同第七条关于交房条件约定“本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》”，第八条关于交房手续的办理第1项约定“甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续准备。双方进行正式验收交接的，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任有甲方承担”。本案涉案商品房取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》的时间是2012年1月18日，而实际交房时间为2010年7月18日，虽然实际交房时，被上诉人并未取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但上诉人未拒绝接房，视为以实际履行改变合同对交接房条件的约定，故应当以实际交接房时间为履行合同的交接房时间。合同约定交接房时间为2010年4月30日，实际交房时间为2010年7月18日，已迟延交房，违约责任诉讼时效应从延展的30日给付期限届满后第二日，即从2010年8月18日起算。虽然上诉人在二审中提供重庆市政府系统公开电子信箱处理单，拟证明其在2012年1月7日曾向石柱县县长信箱信访，但处理单反映收件时间为2013年1月7日，由于上诉人信访时已超过两年的诉讼时效，不能认定为诉讼时效中断。同理，上诉人在此之后向有关部门的反映也不能形成诉讼时效中断之情形。因此，上诉人于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期交房的违约金，已超过诉讼时效。关于迟延办理产权登记违约金的问题。该合同第十三条约定了逾期办理产权登记的违约金，该违约金应在土地房屋登记机构受理之日起30日内支付。而本案土地房屋登记机构办理产权登记受理时间是在2012年4月6日，因此，上诉人于2015年11月25日起诉石柱国资公司要求支付逾期办理产权登记的违约金，已超过诉讼时效。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费96元，由上诉人马世兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭松涛代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一六年六月十六日书 记 员  赵 彬