绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0603民初3529号原告：南都物业服务股份有限公司，住所地杭州市西湖区紫荆花路2号联合大厦A幢1单元10楼。法定代表人：韩芳，董事长。委托代理人：魏德祥、王燕红，浙江越光律师事务所律师。被告：徐小珍。委托代理人：潘林妃。委托代理人：茹晓玲。原告南都物业服务股份有限公司诉被告徐小珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月5日立案受理后，依法由代理审判员高颖蕾独任审判，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告南都物业服务股份有限公司的委托代理人王燕红，被告徐小珍的委托代理人潘林妃、茹晓玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告南都物业服务股份有限公司诉称：被告系绍兴世贸名流小区的业主，名下拥有车位133个。2010年2月23日、2012年2月6日、2015年1月29日，被告物业所在的小区业主委员会与原告签订《绍兴世贸名流物业服务合同》各一份，约定由原告为世贸名流小区提供物业服务，服务期限自2010年1月1日至2017年12月31日止。根据协议约定，车位服务费收费标准为30元/个·月。若业主逾期缴纳的，应当支付违约金。合同签订后，原告按照约定履行管理义务，但被告无故拒付车位服务费，原告多次催讨未果。综上，原告为维护自己的合法权益，特起诉法院，明确诉讼请求为：判令被告立即支付欠缴的车位费299250元，并支付违约金138567.34元，合计437817.34元（违约金从逾期缴纳之日起按每天万分之五暂计算至2016年2月15日，要求最终计算至款清之日止）。被告徐小珍辩称，被告所在小区业委会确与原告签订了《绍兴世贸名流物业服务合同》，但原告从首次签订合同至今从未按照合同约定对地下停车位进行管理：1.地下停车场入口的道闸一直没有放下，致车辆随意出入、秩序混乱。被告的车位因此经常被其他车辆占用，无法正常使用和出租，造成不小损失。2.2016年3月，因原告一直未将道闸放下，被告只能自行安装了车位锁，终因原告长期不管理使其他业主形成乱停放的习惯而未奏效。3.属于被告的个别车位被其他人贴上“租赁车位”字样，亦是原告长期不管理所致。4.地下停车场破旧不堪，地面起沙严重，原告也未进行修复。此外，被告直至2016年2月23日方收到律师函，此前从未收到过原告催讨的信件，故2014年2月23日之前的物业费均已超过诉讼时效。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2010年2月23日，原告与世茂名流业主委员会签订《绍兴世茂名流物业服务合同》一份，合同约定：物业服务企业提供服务的受益人为物业的全体业主和使用人；主要内容为房屋建筑共用部位的日常养护，共用设施、设备的日常养护、运行管理，公共设施和附属建筑物、构筑物的日常养护和管理，公共环境日常保洁等物业管理服务，包括对进出小区的车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放；委托服务期限为2年，自2010年1月1日起至2011年12月31日止；地下车位服务费30元/个·月，费用用于地下车位公共部位、共用设施设备日常维护、日常保洁、地下车位公共照明；业主需在每半年首月的1号前预付半年的物业服务费用；若业主逾期未予足额缴纳，应自逾期之日起按逾期费用每日千分之三的标准支付违约金；合同还对其他事项进行了约定。2010年4月8日，原告与世茂名流业主委员会签订补充协议一份，对争议方式作了明确约定。2012年2月6日，原告与世茂名流业主委员会续签了服务合同及补充协议，将委托服务期限延长至2014年12月31日止。后原告与世茂名流业主委员会又签订一份《世茂名流物业服务合同》，除了服务内容和收费标准不变外，其他主要内容变更为委托服务期限为3年，自2015年1月1日起至2017年12月31日止，业主需在每年首月的5号前预付一年的物业服务相关费用。若业主逾期未予足额缴纳，应自逾期之日起按逾期费用每日万分之三的标准支付违约金。另查明，被告系世贸名流小区业主，名下有地下车位133个。因原告未放下道闸、地下车库车辆随意停放、车库地面沙化等原因，被告迄今拒缴2010年10月1日至2016年12月31日的地下车位维护费。原告于2014年8月12日、2015年7月24日、2016年2月22日三次书面催缴未果，遂成诉。同时查明，原告原名浙江南都物业管理有限公司，于2015年12月29日更名为浙江南都物业服务股份有限公司，又于2016年4月7日更名为南都物业服务股份有限公司。上述事实，由原告提供的《绍兴世茂名流物业服务合同》、《世茂名流物业服务合同》、补充协议、律师函、物业服务费用催缴通知单、邮件回单、被告提供的照片、公证书、录音及当事人在诉讼中的陈述等证据所证明。本院认为，业主及物业服务公司的合法权益，依法受法律保护，营造和谐、良性的社区物业环境，是原、被告的共同责任。世贸名流业主委员会与原告签订三份物业服务合同，系双方的真实意思表示，主体适格，内容未违反法律、法规的强制性规定，应当认定有效，业主或物业使用人应依照合同约定履行权利义务。依照物业服务合同约定，2010年1月1日至2014年12月31日期间，业主需在每半年首月的1号前预付半年的物业服务费用，即2012年7月1日至2012年12月31日的物业服务费，应于2012年7月1日前支付，此前的费用更须在此日期之前支付，而原告直至2014年8月12日方向被告主张要求支付地下车位维护费，已过二年的诉讼时效，被告亦对诉讼时效提出抗辩，故对原告主张的2010年10月1日起至2012年12月31日止的地下车位维护费，本院不予支持。故此，被告2013年1月1日至2016年12月31日的地下车位维护费为30元/月·个×48月×133个=191520元。现被告尚欠原告地下车位服务费191520元，事实清楚，本院应予认定。被告在审理中依法行使抗辩权，内容为其未及时缴纳地下车位服务费的理由。经审查，根据物业服务合同的约定，原告作为物业服务公司，对进出小区的车辆实施证、卡管理，有引导车辆有序通行、停放的职责，对地下车位公共部位亦须进行日常维护，但事实表明，地下车库道闸并未放下、车辆停放混乱、地面沙化，对被告名下车位的正常使用造成极大影响。如果支持原告的全部诉求，将有违公平、等价有偿、诚实信用的民法原则。但是考虑到原告的物业合同服务内容的多样性，被告全部拒缴也不利于双方利益平衡，也会影响原告为全体业主提供物业服务的物质基础及来源。据此，综合考量本案的实际情况，本院认为可以适当减少被告应付原告的2013年1月1日至2016年12月31日的地下车位服务费，具体减少比例，本院酌情确定为40%，同时对原告支付违约金的要求不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告徐小珍应于本判决生效后十日内支付原告南都物业服务股份有限公司自2013年1月1日起至2016年12月31日止的地下车位维护费合计114912元；二、驳回原告南都物业服务股份有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向权利人加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7867元，减半收取3934元，由原告南都物业服务股份有限公司负担2900元，被告徐小珍负担1034元，被告负担部分限于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。代理审判员  高颖蕾二〇一六年六月二十七日书 记 员  盛君琰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。