四川省芦山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1826民初208号原告，刘建琼，女，汉族，1966年1月13日出生，住芦山县。原告，吕绍康，男，汉族，1964年2月8日出生，住址同上。委托代理人（特别授权），刘建琼，系原告之妻。被告，芦山森威房地产开发有限公司。住所地，芦山县。法定代表人，俞裕华,该公司总经理。委托代理人（一般授权），俞宏达，该公司员工。委托代理人（一般授权），王成忠，该公司办公室主任。原告刘建琼、吕绍康诉被告芦山森威房地产开发有限公司（以下简称芦山森威公司）商品房销售合同纠纷一案，本院依法受理后，由审判员方蓉独任审判。于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告刘建琼（原告吕绍康委托代理人），被告芦山森威公司委托代理人俞宏达、王成忠到庭参加了诉讼。现已审理终结。原告刘建琼、吕绍康诉称：2012年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》和补充协议，原告购买“玉溪花园”7幢第4层1单元402号商品房，原告分四次付清了被告购房款287146元，被告向原告出具了临时收款收据。合同约定被告于2012年9月30日前向原告交付该商品房。被告向原告交房时，以不交房门钥匙为由，强行收取原告维修基金2851元，并已将该款挪用，至今未清退。被告以地震后政府未给付收回土地赔偿款等借口，至今未为原告换取正式售房发票及通知原告协助其办理房屋权属证书。诉请法院判令：1.被告在判决生效后十日内为原告办理所购房屋权属证书；2.以原告购房款287146元为基数，按万分之三日息标准，被告于本判决生效之日起十日内支付原告交房之日起3个月后至执行之日止违约金；3.在判决生效后十日内退还原告维修基金2851元；4.诉讼费由被告承担。被告芦山森威公司辩称：不动产发票是开发商必须交营业税凭证，被告已按政府合同规定交纳了。《商品房买卖合同》和补充协议约定，当事人自行办产权证书，需要被告办理的，被告通知办理时间，由原告协助被告办理，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定：“……除当事人有特殊约定，出卖人应当承担违约责任。”原告请求被告出具发票并办理两证理由不能成立。“4.20地震”致“玉溪花园”房屋已是C级危房，要加固维修后，才能办理产权证，办证延迟是因为不可抗力的原因，被告不存在违约责任。《商品房买卖合同》和补充协议没有约定违约金，被告不认可原告的违约金数额。维修基金按维修基金管理规定和双方签订的合同和补充协议执行，不能退还原告。原告的诉讼请求已经超过诉讼时效。应驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告是芦山县“玉溪花园”开发商。2012年9月6日，原、被告签订《商品房买卖合同》和补充协议，原告购买“玉溪花园”7幢第4层1单元402号商品房，合同约定被告于2013年3月30日前向原告交付该商品房。原告已付清了被告购房款287146元，被告向原告出具了临时收款收据。《商品房买卖合同》第十五条交接手续（三）第3项约定：买受人自行向相关单位缴纳下列第（2）契税；（3）……；（4）办理该房屋权属转移登记所需的其它费用；并在接收该商品房的同时向出卖人出示缴纳税费的凭据。”第二十条产权登记（二）转移登记第1项约定：商品房交付使用后，双方同意按照（3）买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《商品房买卖合同》补充协议第8条对合同第20条补充约定：乙方（刘建琼、吕绍康）须在接到甲方（芦山森威公司）通知之日起30天内协助甲方办采用按揭付款方式的客户需将房屋、国土两证的他项权证交到银行，否则乙方须按总房款的万分之三日息向甲方支付违约金……。第15.2条约定：乙方所缴存的专项维修资金，由甲方代为收取、缴纳。乙方应在办理购买商品房手续时一次性支付给甲方。否则甲方有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。第16.1约定：本补充协理房产权属登记手续并缴纳有关税费，议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有抵触的，应以本补充协议的约定为准。2012年9月18日，被告在芦山县房屋管理所办理了合同登记备案。被告于2013年6月7日向原告交房，共收取原告维修基金2872元。“4.20”芦山地震后，四川省建筑科学研究院对玉溪花园7幢进行结构安全性鉴定，鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理，加固设计时应进行必要的检测和复核验算。陕西银河钻切加固有限责任公司加固维修，2014年8月11日经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。因被告未为原告办理所购房屋权属证书等原因，原告诉至本院。以上事实有当事人陈述，原告身份证，被告营业执照、组织机构代码证，商品房买卖合同及补充协议，收据，技术鉴定报告，验收合格单，本院调取的芦山县“玉溪花园”7.8.9.10.11.12.14.17栋（小区、宿舍区）维修加固验收报告，芦山县“4.20”强烈地震灾后县城建成区居民住房维修加固补助资金申请表（商品房小区使用）及本院开庭笔录在案佐证。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》和补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，对双方均具有约束力。原告已依约交纳了购房款，被告也应依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条“出卖人应当按照约定或者交易习惯向买受人交付提取标的物单证以外的有关单证和资料。”及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条“合同法第一百三十六条规定的‘提取标的物单证以外的有关单证和资料’，主要应当包括保险单、保修单、普通发票、增值税专用发票、产品合格证、质量保证书、质量鉴定书、品质检验证书、产品进出口检疫书、原产地证明书、使用说明书、装箱单等”的规定，向买受人原告交付购房款正式发票。对于被告是否应为原告办理讼争房屋的权属证书，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”据双方签订的补充协议第8条也可确认，被告作为产权转移登记的相对方，负有为讼争房屋办理权属登记手续的义务，而原告对此负有协助义务。原告请求被告为其办理讼争房屋权属证书，符合法律规定和双方约定，本院予以支持。对于被告是否应承担违约责任，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；”该条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”因本案原告所购房屋为预售商品房，原、被告双方未约定办理房屋权属登记的期限，而目前被告尚未为原告办理诉争房屋权属证书，已超过法定90日期限，被告应承担相应的违约责任。此期间受芦山县“4.20”强烈地震影响，原告所购商品房安全鉴定为Csu级，自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），并非因被告原因不能办理权属登记，自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至90日满（即2014年11月9日）被告应免责。根据该解释第十八条二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本院参照中国人民银行银行同期贷款基准利率再加收30%的标准，被告赔偿原告违约损失。对于本案是否已过诉讼时效，被告已经将房屋交付于原告，原告亦已实现对房屋的占有的，原告请求被告转移房屋所有权、办理房屋权属登记的请求权具有物权性质，不适用诉讼时效的规定。原告主张违约赔偿，该请求权具有债权性质，从2014年11月10日开始原告有权主张违约赔偿，原告主张未超过2年诉讼时效，被告辩称本案已过诉讼时效本院不予采纳。《商品房买卖合同》及补充协议均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告收取原告专项维修基金，并无不当，原告诉请被告退还其维修基金本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内为原告刘建琼、吕绍康办理芦山县“玉溪花园”7幢第4层1单元402号商品房商品房权属证书；二、被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以原告刘建琼、吕绍康购房款287146元为基数，按中国人民银行同期贷款基准利率再加收30%的标准，支付原告刘建琼、吕绍康自2014年11月10日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；三、驳回原告刘建琼、吕绍康的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于雅安市中级人民法院。审判员  方蓉二〇一六年六月二十日书记员  吴颖