江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1168号上诉人（一审被告）张秀庭，退休职工。上诉人（一审被告）李娟，公司职员。两上诉人共同委托代理人赵义成，江苏淮宁律师事务所律师。被上诉人（一审原告）孙连江，退休职工。委托代理人田勇，淮安市法律援助中心律师。上诉人张秀庭、李娟因与被上诉人孙连江确认合同无效纠纷一案，不服淮安市清浦区人民法院于2016年3月17日作出的（2015）浦民初字第04504号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭于2016年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人李娟、上诉人张秀庭与李娟的共同委托代理人赵义成、被上诉人孙连江及其委托代理人田勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙连江一审诉称，位于淮安市化工新村63幢4-3-202室房屋（现产权登记为化工新村5区8幢206室）系其与张秀庭夫妻婚姻存续期间购买，属于夫妻共有。张秀庭与李娟系母女关系，张秀庭、李娟于2011年12月5日在未取得孙连江同意的情况下，以111000元明显低于市场不合理的价格签订房屋买卖合同，并恶意串通提供虚假证明将上述夫妻共有财产转移登记在李娟名下。孙连江与张秀庭于2015年10月23日经清浦区人民法院判决离婚，判决中认为该房屋已出售给李娟，并办理了产权过户手续，涉及案外人权利，不宜在离婚中予以处理，可另案主张。现离婚判决已经生效，故诉至法院，请求判决确认张秀庭、李娟于2011年12月5日签订的房屋买卖合同无效。张秀庭、李娟一审共同辩称，涉案房屋应为张秀庭婚前个人财产，张秀庭如何处理自有财产与孙连江没有关系，张秀庭在认识孙连江之前就已经承租涉案房屋，该房屋原系公房，并于1993年12月21日与产权单位签订买卖契约，因为属于房改房，购买人只能是具有特定身份关系的人如本单位职工才能购买，孙连江无购买资格，且房款在认识孙连江之前就已经缴纳，购房收据是产权单位后补开的，故根据婚姻法司法解释（三）第10条规定，涉案房屋应当认定为张秀庭的婚前财产，请求驳回孙连江的诉讼请求。一审法院经审理查明，1993年中秋节前，孙连江与张秀庭经人介绍相识相恋，同年12月22日办理结婚登记手续。双方均系再婚，婚后未生育子女，李娟系张秀庭与其前夫李伯成之女。1993年4月23日，张秀庭向其所在单位原淮阴电化厂缴纳住房集资款6000元。1993年12月31日，张秀庭与原淮阴电化厂签订淮阴市区优惠出售公有住房买卖契约1份，约定张秀庭购买原淮阴电化厂坐落于清浦区化工新村63幢4-3-202室公有住房（现产权登记为化工新村5区8幢206室，下称206室）1套，房屋成交价为5795.66元。淮阴市区优惠出售公有住房收款凭证上记载的缴款日期为1993年12月31日（金额为5795.66元），其中现金结算收据上的缴款日期分别为1993年12月29日（金额为5521.14元）和1994年1月25日（金额为274.52元）。1998年3月26日，张秀庭与原淮阴电化厂又签订淮阴市区九三年售房衔接协议1份，约定1993年出售公有住房以标准价为基价，购买者拥有占有权、使用权、有限收益权和处分权，可以继承；根据淮房改组[1996]14号文，张秀庭按1993年成本基价补足房价款1859元后，1993年所购公有住房产权归个人所有；产权变更由房产交易管理处在个人产权证上加盖“房改成本价售房”印记。1998年4月13日，张秀庭补足了房价款1859元，原淮阴电化厂当日开具淮阴市公有住房出售收入专用票据1张。1998年6月1日，张秀庭取得206室房屋所有权证。2000年4月18日，张秀庭取得206室国有土地使用证（使用权类型为划拨）。2011年12月5日，张秀庭、李娟就206室（建筑面积为54.47平方米）签订房屋买卖合同1份，约定成交价格为111000元。次日李娟取得206室房屋所有权证。张秀庭在申请办理房屋产权过户过程中，向淮安市房屋权属登记与交易管理中心提供了1992年其与前夫李伯成的离婚调解书作为婚姻状况证明。2013年以来，双方夫妻感情开始不睦。2015年4月27日，孙连江诉至淮安市清浦区人民法院，要求与张秀庭离婚。同年10月23日，法院经审理后判决准予双方离婚，同时认为206室已于2011年12月5日由张秀庭出售给其女儿李娟，并办理产权过户手续，涉及案外人，故在离婚案中不宜对该房屋进行处理，孙连江可另案主张。2015年12月21日，孙连江诉至一审法院，要求确认张秀庭、李娟签订的房屋买卖合同无效，引起本案讼争。一审庭审中，张秀庭陈述1993年12月31日公有住房购房款5795.66元系其于1993年4月23日缴纳在原淮阴电化厂的6000元住房集资款中支取，经质证，孙连江表示异议，主张该住房集资款6000元系双方经人介绍认识后，由其借资缴纳，但未提供证据证明。一审法院认为，本案争议焦点之一涉案房屋206室是属于孙连江与张秀庭的夫妻共同财产还是属于张秀庭的婚前个人财产。从206室的取得来源和时间来看，206室原系张秀庭所在单位原淮阴电化厂的公有住房，张秀庭以职工身份享受房改政策优惠于婚后签订公有住房买卖契约购得并取得房屋所有权证；从206室的出资情况来看，张秀庭婚前已向其单位缴纳住房集资款6000元，206室房屋总价款7654.66元中5521.14元支付时间系婚后从上述住房集资款6000元中支取，剩余2133.52元分为274.52元和1859元两笔的支付时间均在婚后。因此，206室系孙连江与被告张秀庭婚后取得的财产，依法属于双方夫妻共同财产，不属于张秀庭的婚前个人财产，但不能否认购房款中含有张秀庭的个人财产出资部分。本案争议焦点之二孙连江主张张秀庭、李娟于2011年12月5日签订的房屋买卖合同无效是否成立。206室属于孙连江与张秀庭共同共有，张秀庭在婚姻关系存续期间未经孙连江同意出售该房屋给李娟，并办理了房屋产权登记手续，李娟作为第三人是否属于善意购买并支付合理对价是审查房屋买卖合同是否无效的必要条件，对此一审法院认为张秀庭、李娟系母女关系，李娟对206室产权情况应当是比较清楚，其次张秀庭在申请办理房屋产权过户过程中向房管部门仅提供第一段婚姻的解除证明作为其婚姻状况证明，未如实提供婚姻现状真实情况，李娟对此明知，另外206室房屋的合同成交价为111000元较2011年同期同类房产市场价格相比，明显不合理，且李娟未提供证据证明其已实际支付该笔购房款，因此张秀庭、李娟在签订房屋买卖合同中存在恶意串通损害孙连江利益的情形，孙连江主张房屋买卖合同无效，符合法律规定，予以支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《最高人民法院关于若干问题的解释（三）》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，一审法院判决：张秀庭与李娟于2011年12月5日就坐落于淮安市清浦区化工新村63幢4-3-202室（化工新村5区8幢206室）房屋签订的房屋买卖合同无效。案件受理费40元（已减半收取），由张秀庭、李娟各半负担。张秀庭、李娟不服一审判决，上诉称：1.一审法院认定206室是孙连江与张秀庭共同共有系事实认定错误，206室系张秀庭单位福利分房，在与孙连江再婚前，张秀庭已经缴纳了全部购房集资款6000元；2.虽然张秀庭在1998年补交了1859元，但根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条的规定，上述款项应认定为对张秀庭婚前个人财产的添附，不影响房屋权属的认定。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回孙连江一审诉讼请求。孙连江答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持一审判决。二审庭审中，张秀庭、李娟提交如下证据：原淮阴市区职工优惠购房申请书、审批表、优惠购房价格登记表、优惠购房存根、原淮阴电化厂优惠出售公有住房的报告两份、原淮阴市优惠购房登记表、房屋所有权存根、房屋所有权凭证以及购房合同，共12页，证明206室是张秀庭婚前单位优惠购房所得，与孙连江没有关系。孙连江的质证意见是，购房申请书真实性无异议，但是不能证明房屋购买的时间是在婚前；审批表没有异议，时间是在孙连江与张秀庭结婚以后，表明房屋应当归孙连江与张秀庭共有；价格登记表、购房存根无异议，但不能证明房屋属于张秀庭所有；原淮阴电化厂的报告无异议，说明张秀庭之前交的钱不是购房款；公私房登记表无异议，但是当时张秀庭隐瞒了相关情况，把孙连江遗漏掉；所有权证存根真实性无异议，但不能证明房屋所有权就是张秀庭个人所有；两上诉人提供的所有证据都不能证明房屋所有权属于张秀庭个人所有。本院认证意见是，所有证据均来源于江苏安邦电化有限公司保存的档案，且孙连江不表异议，故对其真实性均予确认，上述证据能否实现张秀庭、李娟的证明目的，将在本院认为部分予以阐述。经审查，一审认定事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（三）》第十条规定，夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。适用上述规定的前提是，一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款，买卖房屋的合同义务已经履行完毕，即在婚前就取得了购房合同中购房者一方的全部债权，婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化，故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。本案系争房屋的购房款分别于1993年、1998年交纳，根据原淮阴电化厂与张秀庭于1998年3月26日签订的《淮阴市区九三年售房衔接协议》，如果张秀庭不补交1856元的购房款，其仅拥有涉案房屋的占有权、使用权、有限收益权和处分权，不享有房屋的所有权。由此可以认定，在张秀庭与孙连江结婚前，涉案房屋的购房款并未全部支付，张秀庭也并未当然取得涉案房屋的所有权，故本案并不适用前述司法解释的规定。鉴于张秀庭补交购房款以及取得房屋所有权证的时间发生在其与孙连江婚姻关系存续期间，一审法院认定涉案房屋属于孙连江与张秀庭共同共有正确。张秀庭、李娟就系争房屋签订《房屋买卖合同》，合同约定价格明显低于当时的市场价格，且李娟无证据证明其已经实际支付购房款，而且在办理产权过户过程中故意向房管部门隐瞒了张秀庭的婚姻状况，一审法院据此认定双方系恶意串通损害孙连江利益，进而作出《房屋买卖合同》无效的认定正确。综上所述，张秀庭、李娟的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由张秀庭、李娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈加雷代理审判员  刘玉娟代理审判员  孙 坚二〇一六年六月二十二日书 记 员  夏 冬