广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5206号上诉人（原审被告）：陈丽容，住广州市越秀区。同系梁子文的委托代理人。上诉人（原审被告）：梁子文，住广州市越秀区。被上诉人（原审原告）：梁汉锦，香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。被上诉人（原审原告）：梁汉（又名梁汉明），香港特别行政区永久性居民，住香港特别行政区。两被上诉人共同委托代理人：朱玉虎，广东南方福瑞德律师事务所律师。原审被告：陈健安，住广州市。委托代理人：蔡安妮，广东金山石律师事务所律师。上诉人陈丽容、梁子文因与被上诉人梁汉锦、梁汉，原审第三人陈健安物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第547号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据房产登记号为北西字836号《房地产登记簿查册表》显示，北区禺山路31号房屋的产权人为梁某乙、梁某甲、梁汉明、梁汉锦，上述四人占有部分均为共有，所有权来历为1929年向梁某丙继承，该屋建基面积为49.0368平方米，建筑面积为98.0736平方米，结构层数为2，使用性质为商业。1987年11月17日，梁汉锦、梁汉签订经公证的《委托书》，委托梁某乙管理涉案房屋包括出租、收租等，没有约定委托期限。1995年9月4日，梁汉锦、梁汉和梁某乙作出《声明》，内容为：座落在广州市北京路180号和禺山路31号的两幢楼房是梁某甲、梁汉锦、梁某乙、梁汉明兄弟四人平均共同拥有一切权益之祖传物业，现本人梁某乙征得业权人梁汉锦、梁汉明两业权人的同意，无偿暂时借用业权人梁汉锦、梁汉明拥有之部分房屋使用至产权人梁汉锦、梁汉明本人或他们的合法继承人需取回房屋为止。本人梁某乙完全愿意承诺无条件即时归还该两幢房屋的一切权益之四分之二部分给业权人梁汉锦、梁汉明（包括他日因政府对该两幢房屋征用或拆迁以换取回来的一切权益）。在借用期间本人梁某乙愿意负责出资维修保养两幢房屋及一切楼宇什项开支，为免他日业权人梁汉锦、梁汉明取回房屋行使合法权益时与借用人不履行借时承诺以发生争执，现我们三人作此声明。该《声明》经原广州市东山区公证处以（95）穗东内证字第4194号公证书公证。2008年2月4日，梁某乙作为梁汉锦、梁汉、梁洪的代理人及产权人与陈健安签订《广州市房屋租赁合同》，约定：陈健安承租禺山路31号房屋全部作商业使用，建筑面积98平方米。租期从2008年3月1日至2020年2月29日。月租金为6000元。租金按月结算，每月第5日前按现金方式付款。据广州市工商行政管理局越秀分局于2012年2月9日出具的企业注册基本资料显示，广州市越秀区福如菜馆为个体工商户，经营地址为禺山路31号，经营者为陈健安，营业日期为2008年2月19日至长期。2009年2月30日，梁汉出具《收据》，内容为：1、收到北京路180号房屋拆迁补偿金额1625000元。2、售卖天河区牛利岗东路74号404房、74号402房四分之一所分得金额81694元。3、由2009年2月30日计算梁某乙借用本人座落北京路180号和禺山路31号四分之一的业权使用费已全部结清。2011年2月15日，梁汉锦、梁汉委托广东南方福瑞德律师事务所向陈丽容及家人发出《律师函》，要求其在2011年2月18日前，将涉案房屋中梁汉锦和梁汉的房屋使用权无条件交还给梁汉锦和梁汉或其指定的代理人，并返还租赁收益250800元（2004年3月1日至2011年2月18日）。上述函件通过EMS快递投送，邮寄地址为禺山路31号，收件人为陈丽容，该邮件的投递结果显示已于2011年2月17日投递并签收。陈丽容确认收到该函。2012年，梁汉锦、梁汉向原审法院提起诉讼，要求确认陈健安与梁某乙在2008年2月4日签署的《广州市房屋租赁合同》无效。庭审中，梁汉锦、梁汉变更诉讼请求为解除2008年2月4日签署的《广州市房屋租赁合同》。原审法院于2013年5月30日作出（2012）越法民三初字第3022号民事判决书，判决陈健安与梁某乙在2008年2月4日签署的《广州市房屋租赁合同》自该判决发生法律效力之日起解除。后陈健安、陈丽容和梁子文不服，提起上诉。在广州市中级人民法院审理过程中，陈健安、陈丽容和梁子文申请撤回上诉。广州市中级人民法院于2013年12月4日作出（2013）穗中法民五终字第2417号民事裁定书，裁定准许陈健安、陈丽容、梁子文撤回上诉。2013年2月15日，梁汉锦、梁汉委托广东谨然律师事务所向陈丽容、梁子文、陈健安发出《律师函》，要求其在2013年3月前，将涉案房屋中梁汉锦和梁汉的房屋使用权无条件交还给梁汉锦和梁汉或其指定的代理人，并连带返还租赁房屋获取的不当利益324000元。上述函件通过EMS快递投送，邮寄地址为禺山路31号，收件人为陈丽容和陈健安，该邮件的投递结果显示已于2013年2月20日投递并签收。陈丽容、陈健安均称其没有收到该函。据《解除、终止房屋租赁合同申请表》显示，出租人梁某乙、梁汉锦、梁某甲、梁汉明与承租人陈健安签订的租赁合同申请于2014年1月1日起提前解除，该申请表于2014年3月11日经广州市国土资源和房屋管理局越秀区分局审查予以注销登记备案。据广州市越秀区北京街白沙居社区居民委员会出具的《调查呈批表》载明，该委员会于2014年1月2日证明“已上门检查，已离场”。2014年2月11日，广州市越秀区地方税务局出具《税务事项通知书》，准予广州市越秀区福如菜馆税务登记核销。2014年5月13日，广州市工商行政管理局越秀分局出具《准予注销登记通知书》，准予广州市越秀区福如菜馆注销工商登记。另查明，陈丽容是梁某乙的妻子，陈健安与陈丽容是亲姐弟关系，梁某乙已死亡。梁某甲于2009年12月20日死亡，其妻陈某甲于2010年1月22日死亡。梁某甲生前写有《赠与书》，自愿将包括禺山路31号在内的四套房屋其所占的所有权份额赠与给陈某乙。陈某乙于2013年提起诉讼，要求确认梁洪于2006年6月14日签署的关于其将广州市禺山路31号房屋的共有权份额与陈某乙的赠与书合法有效，以及确认梁某甲占有的上述房屋所有权份额由陈某乙所有（或继承）。原审法院于2014年2月26日作出（2013）穗越某一初字第3283号民事判决书，判决：一、确认梁某甲于2006年6月14日签署的《赠与书》合法有效。二、位于广州市北区禺山路31号房屋梁某甲占有的所有权份额归陈某乙所有。该判决于2014年6月29日生效。2014年，梁汉锦、梁汉就共有物分割问题向原审法院提起诉讼，要求：1、确认梁汉锦、梁汉分别对位于广州市越秀区禺山路31号的房屋享有各自25％的产权份额；确认陈丽容和梁子文对上述房屋享有25％产权份额；确认陈某乙对上述房屋享有25％产权份额。2、依法分割上述房屋。原审法院于2014年11月18日作出（2014）穗越某三初字第693号民事判决书，判决：一、确认梁汉锦对广州市越秀区禺山路31号房屋占有1/4产权份额，梁汉对广州市越秀区禺山路31号房屋占有1/4产权份额，梁子文对广州市越秀区禺山路31号房屋占有1/4产权份额，陈丽华对广州市越秀区禺山路31号房屋占有1/4产权份额；二、驳回梁汉锦、梁汉的其他诉讼请求。该判决已生效。梁汉锦、梁汉于2015年2月2日向原审法院共同提起本案诉讼，请求判令陈丽容、梁子文和陈健安立即向梁汉锦、梁汉支付从2009年3月至2014年5月期间的房屋使用费189000元（按每月3000元标准计算）。陈丽容和梁子文在原审中共同辩称：不同意梁汉锦、梁汉的诉讼请求，只同意返还代收的租金66000元给梁汉锦、梁汉。陈健安在原审中答辩称：不同意梁汉锦、梁汉的全部诉讼请求。原审过程中，为证明其已将涉案房屋使用费交付给梁汉锦，陈丽容提交了2009年12月11日将235万元存至梁瑞燕帐号的存款凭证、关于北京路180号的城市房屋补偿协议书、关于中山四路159号商铺的产权调换补偿协议书和拆迁作价补偿协议书、关于出售天河区牛利岗东路74号404房、74号402房的发票，并表示该235万元的具体组成为：1、2004年3月至2009年12月期间涉案房屋梁汉锦应得的租金105000元。2、北京路180号弃产补偿款共650万元，四人每人分得1625000元。3、中山四路159号商铺部分弃产补偿款具体不清楚，但明确四人每人分得12万元；中山四路159号住宅部分被拆除后产权补偿了天河区牛利岗东路74号404房、74号402房，后出售该两套房屋，具体出售了多少钱不记得，但明确四人每人分得81694元。4、北京路180号拆迁前属梁汉锦所得的租金收益418306元。梁汉锦对陈丽容提交的上述证据真实性无异议，并确认该款项是依梁汉锦的要求转账至梁汉的妻子梁某丁帐户上，也确认梁汉锦已收到该款项，同时表示该235万元具体组成为：1、105000元是陈丽容还给梁汉锦所借的款项，而并非陈丽容支付给梁汉锦的租金。2、北京路180号弃产补偿款共650万元，四产权人每人分得1625000元。3、中山四路159号商铺部分弃产补偿款具四产权人每人分得12万元；中山四路159号住宅部分被拆除后产权补偿了天河区牛利岗东路74号404房、74号402房出售所得房款，四产权人每人分得81694元。4、北京路180号拆迁前属梁汉锦所得的租金收益418306元。陈丽容不确认曾向梁汉锦借过钱。梁汉锦表示当时借款没有借条，也记不清是什么时候出借的，只清楚是以转账方式支付的，但现已无法提供转账凭据。原审庭审中，陈丽容、梁子文和陈健安共同确认涉案房屋自2004年起由梁某乙出租给陈健安使用，并确认2009年3月起至2011年5月31日期间陈健安每月支付6000元租金给陈丽容，自2011年6月1日起陈丽容没有再代收租金，由陈建安每月支付1500元租金给陈丽容，以及确认陈健安已于2013年12月31日将房屋交还给陈丽容。原审法院认为：根据生效判决，梁汉锦、梁汉对涉案房屋各占有1/4产权份额，故梁汉锦、梁汉依法就其产权份额对涉案房屋享有占有、使用、收益的权利。在梁某乙的继承人陈丽容和梁子文将涉案整间房屋出租的情况下，梁汉锦、梁汉有权要求陈丽容和梁子文支付与其产权份额对应的房屋使用费。关于房屋使用费标准，陈丽容、梁子文、陈健安均确认2009年3月至2011年5月31日期间每月的租金总额为6000元，以此为基数计得梁汉锦、梁汉各应分得1500元，而梁汉锦、梁汉在本案中也按此标准主张房屋使用费，可见梁汉锦、梁汉与陈丽容、梁子文、陈健安对房屋使用费的计算标准持一致意见，予以照准。由于梁汉锦、梁汉与陈丽容、梁子文、陈健安对房屋使用费的截止时间及结算金额持不同意见，原审法院具体分析如下：一、陈丽容和梁子文已确认代收了其他三位产权人在2009年3月至2011年5月期间的租金，故梁汉锦、梁汉主张的上述期间的房屋使用费由陈丽容和梁子文共同承担。其中，关于梁汉锦应得费用的结算问题。陈丽容和梁子文称其于2009年12月11日将235万元支付给了梁汉锦，该费用中包括了2004年3月至2009年12月期间梁汉锦应分得的租金105000元。而梁汉锦确认收到235万元，但不确认该费用中的105000元是其分得的涉案房屋租金收益，并称该105000元是陈丽容向梁汉锦偿还的借款，但表示无法提供借条和转账凭证。虽双方对该款项的性质意见不一，但由于没有证据显示陈丽容与梁汉锦之间另有借款关系或其他交易往来，无法证实梁汉锦借款之说，结合梁汉锦与陈丽容之间就涉案房屋使用事宜存在纠纷的情况，认可该105000元是陈丽容向梁汉锦支付2004年3月至2009年12月期间的租金收益。据此，陈丽容和梁子文应向梁汉锦支付的房屋使用费应从2010年1月起计。二、从2011年6月起，因陈健安仅支付了陈丽容和梁子文产权份额部分的租金数额，陈丽容和梁子文也确认没有代收其他产权人的租金，故作为房屋的实际使用人的陈健安理应向梁汉锦、梁汉承担房屋使用的对价，梁汉锦、梁汉要求陈健安按每人每月1500元标准支付2011年6月起的房屋使用费合法有理，由于陈健安已于2013年12月31日将房屋交还给陈丽容和梁子文，故自该日起，陈健安无需承担支付房屋使用费的责任。因陈丽容和梁子文是涉案房屋的出租人，故陈丽容和梁子文对陈健安支付该期间的房屋使用费的义务应负连带责任。三、关于2014年1月1日起的房屋使用费问题，根据梁汉锦、梁汉向陈丽容和陈健安发出的律师函内容可见，梁汉锦、梁汉从2011年起已主张房屋使用权，无论是依据梁汉锦、梁汉和梁某乙作出的《声明》，还是根据法律上关于共有权人享有使用权的规定，作为梁某乙继承人的陈丽容和梁子文，理应负有保证梁汉锦、梁汉得以正常使用涉案房屋的义务，陈丽容和梁子文称已将房屋交付给梁汉锦、梁汉，理应负有提供证据证明其已履行了交付钥匙或办理交接手续等义务。庭审中，陈丽容、梁子文、陈健安均确认陈健安已于2013年12月31日将涉案房屋交还给陈丽容，但陈丽容未能提供证据证明其接收了陈健安交还的商铺后向梁汉锦、梁汉交付了房屋钥匙或办理了交接手续，也没有证据显示其催促过梁汉锦、梁汉接收房屋使用，因此，陈丽容和梁子文应承担交付房屋使用权给梁汉锦、梁汉之日前的房屋使用费，梁汉锦、梁汉现要求陈丽容和梁子文承担2014年1月至2014年5月期间的房屋使用费，合法有理，予以支持。四、关于诉讼时效问题，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定：“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”梁汉锦、梁汉先后于2011年2月15日和2013年2月15日向陈丽容、梁子文、陈健安发出律师函催促交回房屋使用权及追讨租金收益，梁汉锦、梁汉该行为构成诉讼时效的中断事由，梁汉锦、梁汉在本案中主张的费用尚未超过诉讼时效期间，因此，对陈健安提出的已过诉讼时效的抗辩意见不予接纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条、第九十四条、第九十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条的规定，于2015年11月6日作出判决：一、陈丽容、梁子文应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁汉支付2009年3月1日起至2011年5月31日止以及2014年1月1日起至2014年5月31日止的房屋使用费（按每月1500元标准计）；二、陈丽容、梁子文应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁汉锦支付2010年1月1日起至2011年5月31日止以及2014年1月1日起至2014年5月31日止的房屋使用费（按每月1500元标准计）；三、陈健安应于本判决发生法律效力之日起十日内，一次性向梁汉、梁汉锦支付2011年6月1日起至2013年12月31日止的房屋使用费（按梁汉、梁汉锦每人每月1500元标准计）。陈丽容、梁子文对上述费用承担连带责任；四、驳回梁汉、梁汉锦的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4080元，由梁汉、梁汉锦共同负担550元，陈丽容、梁子文共同负担2467元，陈健安负担1063元。判后，陈丽容、梁子文不服原审判决，向本院共同提起上诉称：其一，涉案房屋是由梁某乙经手出租给陈健安的，陈健安既是承租人，也是房屋实际使用人。陈丽容、梁子文并非房屋使用人，没有义务向梁汉锦、梁汉支付房屋使用费，也不需要对陈健安向梁汉锦、梁汉支付租金或房屋使用费的义务承担连带责任。其二，梁某乙去世后，因其他三个产权人梁某甲、梁汉锦、梁汉均不在国内，故涉案房屋由陈丽容管理。陈丽容代理其他三个产权人收租至2011年5月。2011年5月，因梁汉锦、梁汉起诉陈丽容、梁子文及陈健安要求收回房屋[案号为(2011)越法民三初字第943号]，陈丽容向法庭、梁汉锦、梁汉及陈健安表示不再代其他三个产权人收租，故从2011年6月起陈丽容没有再代梁汉锦、梁汉及梁某甲收租。梁汉锦、梁汉在明确表示不同意出租房屋，明知陈丽容、梁子文不再代他们收租的情况下，理应自行向陈健安收取租金，原审法院判决陈丽容、梁子文对陈健安向梁汉锦、梁汉支付2011年6月1日至2013年12月31日期间的房屋使用费承担连带责任是不当的。其三，涉案房屋一直是梁某乙、梁某甲、梁汉锦、梁汉四人共同共有，没有明确各产权人占有的份额，各产权人之间也也没有约定房屋如何分割使用，直至2014年11月18日越秀区人民法院(2014)作出穗越法民三初字第693号民事判决，该判决确定涉案房屋由梁汉锦、梁汉、梁子文各占有四分之一的产权份额，但同时认为房屋不具备实物分割的条件，驳回了梁汉锦、梁汉要求将房屋分割成两部分的诉讼请求。因此，在未明确涉案房屋那一部分属于梁汉锦、梁汉的情况下，对于涉案房屋中任何部分，陈丽容、梁子文作为产权人之一都享有使用权、管理权，陈丽容、梁子文没有要向梁汉锦、梁汉交付整套房屋或其中某一部分的义务。其四，梁某乙生前没有与梁汉锦、梁汉约定要交付房屋钥匙或其他具体的交付房屋使用权的方式。当时房屋由梁某乙一人使用，即使梁某乙交还梁汉锦、梁汉的产权份额，也仅仅是停止使用房屋，不是要将整间房屋交给梁汉锦、梁汉。2013年12月底，陈健安交还房屋后，2014年1月1日起房屋一直空置，陈丽容、梁子文并没有使用房屋，原审法院却以陈丽容、梁子文要承担交付房屋使用权给梁汉锦、梁汉之日前的房屋使用费为由，判决陈丽容、梁子文支付2014年1月1月至2014年5月31日期间的房屋使用费给梁汉锦、梁汉，对陈丽容、梁子文而言是不公平的。综上，陈丽容、梁子文上诉请求：1、撤销原审判决第一项中陈丽容、梁子文向梁汉支付2014年1月1日至2014年5月31日期间的房屋使用费7500元的内容；2、撤销原审判决第二项中陈丽容、梁子文向梁汉锦支付2014年1月1日至2014年5月31日期间的房屋使用费7500元的内容；3、撤销原审判决第三项中陈丽容、梁子文对陈健安向梁汉锦、梁汉支付2011年6月1日至2013年12月31日期间的房屋使用费承担连带责任的内容；4、本案一、二审诉讼费用由梁汉锦、梁汉承担。被上诉人梁汉锦、梁汉共同答辩称：不同意陈丽容、梁子文的上诉请求。陈丽容与陈健安是亲姐弟关系，涉案房屋交付给陈健安低价使用原本就是陈丽容的真实意思表示。陈健安将房屋交还给陈丽容后，陈丽容、梁子文并未在陈健安实际交还期间向梁汉锦、梁汉交付。因此，一审法院查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈丽容、梁子文的上诉请求，维持原判。二审庭询中，陈丽容确认涉案房屋的房门钥匙一直由其持有。陈丽容并称：我方没有使用涉案房屋，陈健安交还涉案房屋之后，涉案房屋之后一直空置；如果梁汉锦、梁汉要钥匙，我方可以将钥匙交付给梁汉锦、梁汉，但涉案房屋尚未析产，为保护所有产权人的利益，在全部产权人达成一致意见之前，不同意梁汉锦、梁汉单独对涉案房屋行使管理使用的权利。各方均确认，原审法院曾在另案审理过程中到涉案房屋现场进行勘查，当时查明涉案房屋仍遗留有陈健安的家具、餐桌。陈健安与陈丽容均称陈健安已放弃遗留在涉案房屋内的物品并委托陈丽容、梁子文进行处理。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。另查明，在（2014）穗越法民三初字第693号案审理过程中，针对梁汉锦、梁汉要求分割涉案房屋的诉请，陈丽容、梁子文答辩称：首先，我坚决不同意将房屋出售后按比例分配房款的方式，我也不同意出售我的产权份额，若价格合适我也可以考虑购买梁汉锦和梁汉的产权份额，但我现在无法表态能接受的价格是多少；对于房屋实物分割，房屋共两层砖木结构，两层均是商业使用性质，且房屋是长形，故认为是无法进行实物分割的。本院认为：关于陈健安交还涉案房屋前即2014年1月1日之前的使用费支付问题。依据《中华人民共和国物权法》第九十六条的规定，“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务”。本案中，陈丽容、梁子文作为涉案房屋的共有权人之一，通过将涉案房屋出租给陈健安获取租金收益行使共有权人权利，同时也应当履行将获取的租金收益按所有权份额返还其他共有人的共有权人义务。因此，梁汉锦、梁汉诉请陈丽容、梁子文与陈健安共同承担支付2011年6月至2013年12月31日期间的房屋使用费的责任合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，应予维持。关于陈健安交还涉案房屋后即2014年1月1日起的使用费支付问题。涉案房屋经由梁某乙出租给陈健安，梁某乙死亡后，其对涉案房屋所享有的共有权由陈丽容、梁子文继承，陈健安后将涉案房屋交还陈丽容，陈丽容并未举证证明其自陈健安处收回涉案房屋之后曾通知梁汉锦、梁汉可对涉案房屋行使共有人权利，且陈丽容在二审中确认涉案房屋的钥匙由其掌控，并明确表示在涉案房屋所有共有权人达成一致意见之前，不同意梁汉锦、梁汉对涉案房屋行使管理使用的权利。且，梁汉锦、梁汉在另案诉讼中诉请分割涉案房屋，但陈丽容、梁子文不同意将涉案房屋出售由各共有人按比例分配房款，并表示涉案房屋无法进行实物分割。故此，陈丽容、梁子文上述行为及意见妨碍了梁汉锦、梁汉对涉案房屋行使使用收益的权益。在此情况下，梁汉锦、梁汉诉请陈丽容、梁子文支付2014年1月1日至2014年5月31日期间的房屋使用费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，亦应予维持。综上，上诉人陈丽容、梁子文的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2467元，由上诉人陈丽容、梁子文负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年六月一日书记员  杨思敏