湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终2175号上诉人（原审原告）刘朝辉，农民。上诉人（原审原告）肖明江，农民。被上诉人（原审被告）宁乡县房地产开发经营有限公司，住所地宁乡县玉潭镇花明北路99号。法定代表人蔡宁辉，总经理。委托代理人高学东，湖南严明律师事务所律师。委托代理人杨婵，湖南严明律师事务所律师。上诉人刘朝辉、肖明江与被上诉人宁乡县房地产开发经营有限公司商品房预售合同纠纷一案，湖南省宁乡县人民法院于2015年12月11日作出（2015）宁民初字第05048号民事判决。刘朝辉、肖明江不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2012年12月28日，刘朝辉、肖明江和宁乡县房地产开发经营有限公司签订了合同编号为201201188－202号《宁乡县商品房买卖合同》和《合同补充协议》，刘朝辉、肖明江以395954元的价格从宁乡县房地产开发经营有限公司处购买座落于宁乡县白马桥乡白龙路与入园大道交汇处（龙泉美墅7，8）8单元2层8－202号房屋。双方在《宁乡县商品房买卖合同》第八条中约定：宁乡县房地产开发经营有限公司应于2013年10月31日前向乙方支付所购商品房；该商品房交付时应当已经竣工验收备案；第十一条中约定除不可抗力外，宁乡县房地产开发经营有限公司未按照第八条约定的时间和条件将该商品房交付给刘朝辉、肖明江的，逾期超过三十日，刘朝辉、肖明江要求继续履行合同的，合同继续履行，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，宁乡县房地产开发经营有限公司按日计算向买受人支付全部已付款万分之一（该违约金比率应当不小于《宁乡县商品房买卖合同》第七条第1（2）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向刘朝辉、肖明江支付违约金。合同签订后，刘朝辉、肖明江按照合同约定于合同签订之日向宁乡县房地产开发经营有限公司支付首期房款125954元，剩余房款270000元系在中国建设银行按揭贷款，并缴纳了相关税款。在合同约定的交房截止之日以后一段时间，宁乡县房地产开发经营有限公司向刘朝辉、肖明江交付房屋，因宁乡县房地产开发经营有限公司未提供竣工验收备案证明，刘朝辉、肖明江即拒收房屋。2013年10月，宁乡县房地产开发经营有限公司出售的商品房进行竣工验收，2014年9月29日宁乡县房地产开发经营有限公司出售的商品房正式竣工验收备案,并于2014年10月28日取得了宁乡县建设项目竣工联合验收备案合格证。2015年10月29日，刘朝辉、肖明江诉至法院，请求依法判决宁乡县房地产开发经营有限公司支付刘朝辉、肖明江逾期交房的违约金31162元（按日万之一计算至起诉之日，后段继续计算至实际交房之日），依法判决宁乡县房地产开发经营有限公司承担本案的诉讼费用。另查明：在2013年8月，刘朝辉、肖明江未经宁乡县房地产开发经营有限公司同意，对其所购买的龙泉美墅（7，8）8单元2层8－202号房屋的防护窗进行了私自安装。2015年1月15日，宁乡县房地产开发经营有限公司将该套房屋产权证办至了刘朝辉、肖明江名下。原审法院认为：刘朝辉、肖明江与宁乡县房地产开发经营有限公司签订《宁乡县商品房买卖合同》和《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定履行义务。刘朝辉、肖明江与宁乡县房地产开发经营有限公司签订的《宁乡县商品房买卖合同》第八条约定：宁乡县房地产开发经营有限公司应于2013年10月31日前向乙方交付所购商品房；该商品房交付时应当已经竣工验收备案。因宁乡县房地产开发经营有限公司在房屋竣工后向刘朝辉、肖明江交付时未能提供竣工验收备案证明而被刘朝辉、肖明江拒收，该商品房在2014年9月29日才竣工验收备案，故宁乡县房地产开发经营有限公司逾期交付房屋事实成立。宁乡县房地产开发经营有限公司在庭审中辩称原告在房屋交付之前已对房屋的防护窗进行安装，视为接受房屋的交付的辩称意见，不符合双方的约定，故对该辩称意见原审法院不予采纳。宁乡县房地产开发经营有限公司应按合同约定向刘朝辉、肖明江支付逾期交房违约金。刘朝辉、肖明江与宁乡县房地产开发经营有限公司双方均没有提供相关的证据证明商品房达到交付条件后，宁乡县房地产开发经营有限公司何时向刘朝辉、肖明江发出交房通知。根据宁乡县房地产开发经营有限公司提供的房屋产权信息，宁乡县房地产开发经营有限公司已于2015年1月15日将房屋登记在刘朝辉、肖明江的名下，即可视为向刘朝辉、肖明江交付房屋，故宁乡县房地产开发经营有限公司延期交付房屋的违约金起算时间从2013年11月1日起计算至2015年1月15日，宁乡县房地产开发经营有限公司逾期441天，对于刘朝辉、肖明江要求宁乡县房地产开发经营有限公司支付违约金的请求，原审法院根据合同约定由出卖人“按日计算向买受人支付全部已付款万分之一”的标准予以支持，故违约金为17461.6元（395954元×441天×0.1‰）。对刘朝辉、肖明江的其他诉讼请求，无事实依据，原审法院不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，遂判决：一、宁乡县房地产开发经营有限公司在本判决生效后十日内向刘朝辉、肖明江支付违约金17461.6元；二、驳回刘朝辉、肖明江的其他诉讼请求。案件受理费580元，减半收取290元，刘朝辉、肖明江负担120元，宁乡县房地产开发经营有限公司负担170元。上诉人刘朝辉、肖明江不服判决，上诉称：原审认为被上诉人于2015年1月15日将涉案房屋登记至上诉人名下即可视为向上诉人交付房屋系适用法律错误。根据合同约定，交付房屋应以通知为准，但被上诉人在房屋达到交付条件后未再通知上诉人交房，应视为被上诉人至今未通知上诉人交房。被上诉人将房屋登记在上诉人名下，是在上诉人不知情的情况下进行的，上诉人未能实际占有、处分该房屋，不能视为交房。综上，请求撤销原判决，改判被上诉人向上诉人按日万分之一的标准支付自2013年11月1日起起诉之日止的逾期交房违约金31162元。被上诉人宁乡县房地产开发经营有限公司答辩称：原审认定事实清楚，适用法律准确，证据确凿。被上诉人已于2015年1月15日将房屋产权登记于上诉人名下，且上诉人在2013年8月在未经被上诉人同意的情况下对涉案房屋的防护窗进行了私自安装，应视为对涉案房屋的实际占有使用。综上，请求驳回上诉人的上诉，维持原判。在二审过程中，双方当事人均未向本院提交新的证据。二审中，上诉人陈述：1、自2013年10月以房屋未竣工验收备案而拒绝收房至起诉时，上诉人从未向被上诉人了解房屋竣工验收备案情况；2、原审起诉时才知道涉案房屋已登记在其名下。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院认为：上诉人与被上诉人签订的《宁乡县商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方真实意思表示，且无法定无效情节，合法有效，双方当事人均应全面履行合同义务。根据合同约定，被上诉人应在2013年10月31日前将经过竣工验收备案的涉案房屋交付上诉人，但被上诉人在2013年10月14日公告通知收房时，涉案房屋并未完成竣工验收备案手续，未达到交付条件，上诉人有权拒收房屋并要求被上诉人承担合同约定的逾期交房违约责任。2014年9月29日，虽涉案房屋完成竣工验收备案，达到了交付条件，但被上诉人未提供证据证明在此之后以合同约定的方式通知上诉人收房或被上诉人明知涉案房屋达到了交付条件，故被上诉人应继续承担该段期间的逾期交房违约责任。2015年1月15日，虽被上诉人将涉案房屋登记于上诉人名下，但其未将房屋产权证书交付上诉人，亦未提供证据证明已告知上诉人房屋已进行产权登记或上诉人明知房屋已登记于其名下的事实，原审判决视房屋登记在上诉人名下为向上诉人交付房屋不妥，应当予以纠正。二审中，上诉人自认其在起诉时（2015年10月29日）得知房屋已登记于其名下的事实，故被上诉人应向上诉人支付2013年11月1日至2015年10月29日期间（727天）的逾期交房违约金，鉴于上诉人存在提前进入房屋安装防护窗及未积极了解房屋验收备案情况、有放任逾期交房损失扩大的情形，在被上诉人提出全面抗辩的前提下，本院酌定被上诉人按照日万分之零点六的标准向上诉人支付逾期交房违约金17271.5元（395954元×727天×万分之零点六）。综上，原审判决判处不当，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销湖南省宁乡县人民法院（2015）宁民初字第05048号民事判决；二、宁乡县房地产开发经营有限公司在本判决生效之日起十日内向刘朝辉、肖明江支付逾期交房违约金17271.5元；三、驳回刘朝辉、肖明江的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费580元依法减半收取290元，二审受理费143元，共计433元，由上诉人刘朝辉、肖明江负担193元，被上诉人宁乡县房地产开发经营有限公司负担240元。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年六月三日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。