湖南省郴州市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）郴民三初字第107号原告李华东，男，汉族。委托代理人邝丹科，男，汉族。被告彭良西，男，汉族。委托代理人李炎，湖南奋斗者律师事务所律师。被告郴州市祺瑞房地产开发有限公司。法定代表人毛竹，该公司董事长。被告段亚平，男，瑶族。原告李华东因与被告彭良西、郴州市祺瑞房地产开发有限公司（以下简称祺瑞公司）、段亚平案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月1日公开开庭进行了审理。原告李华东及其委托代理人邝丹科，被告彭良西及其委托代理人李炎到庭参加诉讼。被告祺瑞公司、段亚平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李华东诉称，2009年5月22日，原告李华东与被告祺瑞公司签订《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》，2012年1月17日签订《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》，认购祺瑞公司开发的山水华庭住宅小区F栋15层F1户型房屋一套及车位一个，并约定在《商品房预售许可证》取得后5日内确定正式网签备案合同。协议签订后，原告李华东于2009年5月22日向祺瑞公司支付了144,000元房款。2012年1月18日由原告李华东的胞兄李恪东通过转账的方式代原告向祺瑞公司支付394,795.6元房款。至此，原告李华东的购房款全部付清，但因祺瑞公司的原因一直未签订正式网签合同。2012年11月23日，湖南省郴州市中级人民法院依据（2012）郴民三初字第5号民事判决，查封了涉案房屋。2015年8月13日原告李华东向湖南省郴州市中级人民法院提出案外人异议，要求解除查封，并中止执行，该院于2015年8月27日作出（2015）郴执异字第28号执行裁定书，裁定驳回李华东的异议请求。原告李华东认为其已交纳全部房款，且未能签订网签合同过错在于祺瑞公司，（2015）郴执异字第28号执行裁定书，裁定驳回李华东的异议请求不当，故诉至法院，请求：1、判决停止对原告购买的位于郴州市山水华庭F栋F1户型15层（现3栋预售2012-0017的1501号房屋）执行，并解除查封措施；2、判决确认原告与被告祺瑞公司签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》，《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》合法有效，并确认位于现3栋预售2012-0017的1501号房屋及车位归原告所有；3、判决各被告方立即协助和配合原告办理网签备案合同及产权上户登记，并依据认购合同赔偿原告损失；4、被告彭良西系执行申请人，其错误申请执行，导致当时原告合法唯一房屋被查封，对原告造成损失依据市场行情予以赔偿；5、本案的案件受理费、案外人执行异议程序费用由被告承担。庭审中经本院释明，原告放弃了第三、四项诉讼请求。原告最后确定的诉讼请求为：1、判决停止对原告购买的位于郴州市山水华庭F栋F1户型15层（现3栋预售2012-0017的1501号房屋）执行，并解除查封措施；2、判决确认原告与被告祺瑞公司签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》，《山水华庭住宅小区商品房认购补充协议》合法有效，并确认位于现3栋预售2012-0017的1501号房屋及车位归原告所有；3、本案的案件受理费、案外人执行异议程序费用由被告承担。被告彭良西向本院口头答辩称：一、原告的诉讼主张只有第一项诉讼请求符合本案的受理范围，第二项诉讼请求不属本案审理的范畴。二、本案原告提出排除执行的诉讼请求缺乏事实依据，故请求法院依法驳回原告的诉讼请求，本案诉讼费由其自行负担。被告祺瑞公司、段亚平未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。原告李华东为支持其诉请，向本院提交如下证据：证据一、原告李华东的身份证，拟证明购房人原告的身份。证据二、《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》及证据三、《山水华庭住宅小区商品房认购补充协议》；拟共同证明原告书面签约购房的情况。证据四、2012年1月18日《工行个人业务凭证》，拟证明原告以李恪东名义付款给祺瑞公司公用账号394,795.6元用于交纳房款。证据五、2012年2月2日祺瑞公司及负责审核的工作人员陈某出具的《书证》，拟证明原告书面签约认购房产情况，并且符合购房合同要求，单价2932每平方米。证据六、《财务收款收据1》（0002915号收据，144,000元；财务收款收据2》（000422号收据，394,795.6元）拟证明祺瑞公司收取李华东购房款144,000元及原告李华东以李恪东的名义付款给祺瑞公司公用账号394,795.6元用于交纳房款。证据七、2015年8月24日郴州市处置山水华庭建设项目专案工作组出具《祺瑞房产预收购房款明细表》，拟证明原告付144,000元房款的事实。证据八、2015年8月24日郴州市处置山水华庭建设项目专案工作组出具《祺瑞房产预收购房款明细表》，拟证明原告付394,795.6元房款的事实。证据九、2015年8月10日郴州市处置山水华庭建设项目专案工作组出具《证明1》；证据十、2015年8月10日郴州市处置山水华庭建设项目专案工作组出具《证明2》；证据十一2015年11月13日郴州市处置山水华庭建设项目专案工作组出具《证明3》。拟共同证明：1、原告购房情况；2、原告认购的山水华庭F栋15层F1户型即为查封的现山水华庭3栋预售2012-0017的1501号房屋；3、原告分两笔付清全部房款的事实。证据十二、2012年10月20日第1份（2012）郴民执字第25号《执行裁定书》及证据十三2015年7月2日第2份（2012）郴民执字第25号《执行裁定书》。拟共同证明:1、裁定查封被执行人价值相当的财产（含祺瑞公司3栋预售2012-0017的1501号房屋）；2、查封期间及其其他案件相关事实情况；3、发往市房产局查封完毕。查封期内不许办理过户、转让、赠与等手续。上述查封行为导致原告合法购买的房产不能办理网签备案、产权上户登记。证据十四、2015年8月12日原告提交《案外人异议书》，拟证明原告提交的《案外人异议书》提出自己的理由、诉求，履行了案外人异议之诉的司法前置程序。证据十五、2015年8月27日湖南省郴州市中级人民法院（2015）郴执异字第28号《执行裁定书》，拟证明原告提出的案外人异议被法院裁定驳回及认定事实错误的情况。证据十六、《郴州市房产局预售许可查询书证》，拟证明2012年1月18日祺瑞公司山水华庭预售许可号：2012-0017的预售许可情况。证据十七、苏仙区维稳办苏稳办发[2014]14号《关于成立山水华庭项目处置工作小组的通知》，拟证明山水华庭项目处置工作小组成立的合法性。证据十八、2016年3月7日郴州市处置山水华庭项目专案工作小组的《证明》，拟证明李华东在山水华庭购买房屋及付款情况及李恪东付款行为是代李华东支付房款。证据十九、李恪东出具的《证明》，拟证明李恪东付款行为是代李华东支付房款及李恪东与祺瑞公司无其他债权债务关系。证据二十、郴州市房产档案馆房屋查询结果及两份商品房买卖合同，拟证明至今为止李华东没有一套取得房产证的房屋，购买山水华庭的房屋为了解决居住权。证据二十一、郴州中泰物业服务有限公司、郴州市北湖区燕泉街道香雪路社区出具的《证明》，拟证明李华东一直居住在郴州市北湖区燕泉街道香雪路社区。针对原告李华东提供的证据，被告彭良西发表以下质证意见：对证据一、二、六（0002915号收据）十二、十三、十四、十五、十六的真实性、关联性、合法性无异议。对证据三、五、六（000422号收据）、七、八、九、十、十一、十七、十八、十九的真实性、合法性、关联性有异议。对证据四、二十、二十一真实性、合法性无异议、但对关联性有异议。被告彭良西提交如下证据：证据一、（2012）郴民三初字第5号民事判决书，拟证明祺瑞公司向法院申请执行的合法性。针对被告彭良西提供的证据，原告李华东发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议。被告祺瑞公司、段亚平未提供证据。本院对上述证据认证如下：被告彭良西对原告李华东提供的证据一、二、四、六（0002915号收据）十二、十三、十四、十五、十六、二十、二十一的真实性、合法性无异议，故本院对上述证据的真实性予以认定，可作为认定案件事实的依据。被告彭良西对证据三、六（000422号收据）、七、八、九、十、十一、十七、十八、的真实性、合法性、关联性有异议，但未提供相应的反驳证据，对其辩解本院不予支持。被告彭良西对原告提供的证据五真实性有异议，因该证据是复印件，无法核实其真实性，本院不予采信。被告彭良西对原告提供证据十九的真实性、合法性、关联性有异议，因该证明系证人证言，证人未出庭作证，对此本院不予采信。对被告彭良西提供的证据一，原告李华东对该证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信。通过举证质证及当事人陈述，本院查明以下案件事实：1、2009年5月22日，李华东与祺瑞公司签订一份《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》，约定李华东购买祺瑞公司开发的郴州市山水华庭F栋F1户型15层一套房屋及地下车位一个。2009年5月22日，祺瑞公司出具收据（编号0002915）载明：“今收到李华东（F1十五层）交来购房首付款项人民币壹拾肆万肆仟元整。经手陈复君。”祺瑞公司加盖了财务公章。2012年1月17日，李华东与祺瑞公司又签订一份《山水华庭住宅小区商品房认购补充协议》，约定：李华东购买祺瑞公司开发的“山水华庭”项目F栋15层F1户型，面积163.3平方米，一台车位，已交房款144,000元；双方已签订房屋认购书，待山水华庭”项目《商品房预售许可证》取得后5日内确定正式商品房买卖合同；购房价格在原团购价基础上予以调整，即按2932元/平方米计算，总房价538,795.60元，已预订车位价格调整为60,000元/台位；李华东应在签订本协议后10个工作日内一次性交足购房款余额，房款交至双方指定共管账户等。2012年1月18日原告李华东的胞兄李恪东通过银行转账的方式代原告向祺瑞公司支付394,795.6元房款。2012年2月2日祺瑞公司出具收据（编号0000422）载明：“今收到李华东交来（F1，-16）购房款项人民币叁拾玖万肆仟柒佰玖拾伍元陆角整。备注李恪东666666。”祺瑞公司加盖了公章。至此，原告李华东购买祺瑞公司开发的“山水华庭”项目F栋15层F1户型总房款538,795.60元全部交清。2012年1月18日，祺瑞公司开发的山水华庭3栋取得预售许可证，预售许可号为2012-0017。祺瑞公司与李华东一直未签订商品房预售合同。2、彭良西与祺瑞公司、段亚平民间借贷纠纷一案，本院于2012年5月27日作出（2012）郴民三初字第5号民事判决，判决祺瑞公司偿还彭良西人民币1310万元，段亚平对上述款项承担连带责任。该案已发生法律效力。之后，彭良西向本院申请执行，本院于2012年10月20日作出（2012）郴民执字第25号执行裁定书，裁定：划拨（冻结）被执行人祺瑞公司、段亚平的银行存款13,500,000元。如存款不足，则查封、扣押被执行人价值相当的其他财产，拍卖或变卖后，提取价款偿付欠款。2012年11月23日本院在郴州市房产管理局办理了相关房产的查封措施。至2015年7月2日，本院继续通过郴州市房产管理局查封相关房产，其中包括祺瑞公司开发的山水华庭3栋预售2012-0017的1501号房；查封期限为三年，2015年7月2日至2018年7月1日，查封期间不许办理过户、转让、赠与等手续。3、2014年8月26日，郴州市苏仙区维稳办下发苏稳办发[2014]14号文件《关于成立山水华庭项目处置工作小组的通知》。该通知主要内容为：为认真贯彻市领导的重要指示，切实推进山水华庭项目处置工作。经研究，决定成立苏仙区山水华庭项目处置工作小组。工作小组职责为：对购房户信息、楼盘情况进行摸底排查，做好其他基础性工作，提供处置初步方案以便市、区领导下一步决策。本案审理期间，郴州市处置山水华庭建设项目专案工作小组相继出具多份《证明》，证实李华东购买祺瑞公司开发的“山水华庭”项目F栋15层F1户型房与预售证新房号3栋1501房系同一套房屋，李华东的购房款全部付清，其中李恪东向祺瑞公司转款394,795.6元系代李华东交纳购买F栋15层F1户型房款，工作人员开具财务收据F1-16购房款系笔误。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，双方当事人的争议焦点是：一、李华东与祺瑞公司签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》是否合法、有效，涉案房屋是否应确权为原告所有；二、是否对涉案房屋排除执行。关于焦点一。1、李华东与祺瑞公司签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》是否合法有效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房认购、订购、预购等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中李华东与祺瑞公司签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》对双方当事人的名称、姓名、房屋的基本状况、房价的确定方式及总价款，交房时间和产权的办理、面积差异的处理方式、违约责任、纠纷处理方式等实质性条款均作了明确的约定，因此，《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》具备了商品房买卖合同的主要内容。《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》约定涉案房屋总房价为538,795.60元。从李华东提供祺瑞公司的两份收据、李恪东的银行转款凭证、郴州市处置山水华庭建设项目专案工作小组出具的多份《证明》来看，上述证据形成证据链，可以证实李华东依据认购协议书的约定履行了商品房买卖合同房屋价款的给付义务，祺瑞公司收取了涉案房屋的全部购房款。因此，符合出卖人已按照约定收取购房款的条件。《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》应认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案涉案房屋于2012年1月18日取得预售许可证，即在起诉前取得商品房预售许可证，故李华东请求确认其与祺瑞公司签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》合法有效，本院予以支持。2、涉案房屋是否应确权为原告所有。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外......”。本条规定的例外情形包括有生效法律文书、政府征收决定、继承、遗赠或其它事实行为如合法建造、拆除等。其一，本案中李华东与祺瑞公司之间签订买卖合同，未经物权登记，亦不属于上述例外情形，故涉案房屋不发生物权转移的效力；其二，李华东与祺瑞公司因房屋买卖合同而存在债权债务关系，李华东作为买受人，只能取得债权请求权，而不能依据买卖合同直接取得涉案房屋的所有权。综上，李华东请求确认涉案房屋所有权缺乏法律依据，本院不予支持。本案关于焦点二。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，登记在祺瑞公司名下山水华庭住宅小区3栋预售2012-0017的1501房在本院查封前李华东与祺瑞公司已签订了书面的买卖合同，付清了全部购房款。李华东户籍所在地在郴州市宜章县，2008年以来其进城做生意，经常居住地在郴州市内，为解决居住问题，2009年购买山水华庭住宅小区。从郴州市房产档案馆房屋查询结果显示，李华东名下至今没有一套取得房屋产权证的房屋。因此，上述情形具备排除执行的条件，李华东诉请停止对位于郴州市山水华庭F栋F1户型15层（现3栋预售2012-0017的1501号）房屋执行，于法有据，本院予以支持。综上所述，李华东诉请确认其与祺瑞公司签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》有效，停止执行涉案房屋理由成立，本院予以支持。李华东直接请求确认涉案房屋所有权无法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条之规定，判决如下：一、原告李华东与被告郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司于2009年5月22日签订的《山水华庭住宅小区商品房内部认购表》、于2012年1月17日签订的《“山水华庭”住宅小区商品房认购补充协议》有效；二、停止对位于郴州市山水华庭F栋F1户型15层（现3栋预售2012-0017的1501号）房屋执行；三、驳回原告李华东的其他诉讼请求。案件受理费80元，由原告李华东负担40元，被告彭良西负担20元，郴州市祺瑞房地产开发有限责任公司负担20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省高级人民法院。审 判 长  刘淑蓉代理审判员  朱丹嫔代理审判员  苏晓玲二〇一六年六月十四日代理书记员  朱 丹附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十九条案外人依照民事诉讼法第二百零四条规定提起诉讼的，执行法院应当依照诉讼程序审理。经审理，理由不成立的，判决驳回其诉讼请求；理由成立的，根据案外人的诉讼请求作出相应的裁判。