广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2072民初4200号原告：卢卓顺，男，1961年9月23日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：朱建辉、肖浩瑶，均系广东维纳律师事务所律师。被告：欧坤伦，男，1952年4月13日出生，汉族，住广东省中山市。被告：崔瑞宜，女，1953年1月22日出生，汉族，住广东省中山市。被告：邓镇华，男，1976年7月25日出生，汉族，住广东省中山市。原告卢卓顺诉被告欧坤伦、崔瑞宜、邓镇华宅基地使用权纠纷一案，本院于2016年4月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告卢卓顺的委托代理人朱建辉，被告欧坤伦到庭参加了诉讼，被告崔瑞宜、邓镇华经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2004年8月7日，原告将位于中山市××绩西管理区同安经济合作社新屋位地（宅基地）两块转让给被告欧坤伦与崔瑞宜夫妇，并由原告与两人的女儿签订土地转让协议书，约定“实用面积为420平方米，经双方协商达成，每平方米350元价格转让给乙方”。实际上双方所转让的两块宅基地土地面积为422.8平方米，每块宅基地为211.4平方米。被告欧坤伦、崔瑞宜除了支付每平方米350元转让款外，还为原告向绩西村委会支付了203000元，共支付了350000元。因被告欧坤伦、崔瑞宜并非小榄镇绩西村的村民，故两块宅基地一直没有转到两人名下。2010年，被告欧坤伦、崔瑞宜将其中一块宅基地作价25万元转让给被告邓镇华，并收取邓镇华10万元的转让诚意金，原告到村委将该211.4平方米宅基地转名给被告邓镇华。2015年，被告欧坤伦、崔瑞宜将另一块宅基地返还给原告。原告认为，涉案的两块宅基地在转让时均未有上盖房屋，单纯的宅基地依法不得转让，且被告欧坤伦、崔瑞宜均不是小榄镇绩西村的村民，就此两块宅基地的转让均应属于非法无效。为此，原告特诉至法院，请求判令：1.确认原告与被告欧坤伦、崔瑞宜之间关于转让中山市××绩西管理区同安经济合作社新屋位地两块的土地转让协议书无效；2.被告欧坤伦、崔瑞宜与被告邓镇华之间关于上述宅基地中211.4平方米的转让行为无效；3.被告欧坤伦、崔瑞宜、邓镇华将上述面积为211.4平方米土地返还给原告。原告对其陈述的事实在举证期限内向本院提交的证据有：1.土地使用权转让协议；2.(2014)中二法民一初字第377号民事判决书；3.（2015）中中法民一终字第1175号民事判决书。被告欧坤伦辩称：我向原告购买了涉案的土地，并支付了涉案全部价款；我不是涉案土地所在村的村民，后来被告邓镇华找到我，要求我把土地卖给他，给了我10万元定金，但未付清余款；其将相关的资料取走，在村委办理了土地使用权更名手续。现我与原告一致同意我将土地返还给原告，原告将价款返还给我。被告欧坤伦就其辩解在举证期限内没有向本院提交证据。被告崔瑞宜、邓镇华没有到庭应诉、答辩，亦没有提交证据。经庭审质证，被告欧坤伦对原告提交的证据均予以确认，其中证据1的协议是由其女儿欧润霞签订的。经审理查明：2004年8月7日，原告与被告欧坤伦、崔瑞宜夫妇约定将原告位于中山市××绩西管理区同安经济合作社的两块面积各为211.4平方米的宅基地（实用面积共420平方米）转让给被告欧坤伦与崔瑞宜。为此，原告与被告欧坤伦、崔瑞宜的女儿即代表人欧润霞签订土地转让协议书。协议签订后，被告欧坤伦、崔瑞宜向原告支付了350000元。原告将上述土地交付给被告邓镇华、崔瑞宜使用。2010年，被告欧坤伦、崔瑞宜将上述一块面积为211.4平方米的宅基地转让给被告邓镇华。被告欧坤伦为此收取被告邓镇华转让诚意金10万元。之后，原告到所在村委会就该宅基地办理转名给被告邓镇华的手续。2015年，被告欧坤伦、崔瑞宜将另一块面积为211.4平方米的宅基地返还给原告。另查明：2014年2月26日，原告以被告邓镇华、邓权华、吴佩芬、邓铠轩侵占其宅基地使用权为由诉至本院，请求确认原告将位于中山市××绩西村的三块宅基地（包括涉案的211.4平方米的宅基地）转让给被告邓镇华的合同不成立；被告邓镇华将211.4平方米的宅基地返还给原告，并协助原告到中山市××绩西村民委员会办理更名到原告名下的手续；被告邓镇华、邓权华将405平方米的宅基地返还给原告，并协助原告到中山市××绩西村民委员会办理更名到原告名下的手续；被告邓镇华、邓铠轩将405平方米的宅基地返还给原告，并协助原告到中山市××绩西村民委员会办理更名到原告名下的手续。本院经审理作出（2014）中二法民一初字第377号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求。原告不服，上诉至中山市中级人民法院。中山市中级人民法院经审理作出（2015）中中法民一终字第1175号民事判决，撤销本院（2014）中二法民一初字第377号民事判决；邓镇华在判决生效之日起七日内向卢卓顺返还其依据涉案转让合同取得的位于中山市××绩西经济联合社两处面积均为405平方米的宅基地的使用权；驳回卢卓顺的其他诉讼请求。在该案中，中山市中级人民法院查明“该案的三处宅基地（包括涉案的面积为211.4平方米宅基地）当时用卢卓顺其他三个兄弟的名义向村集体购买，实际权利属于卢卓顺一人所有；该案的三处宅基地在转让前未办理权属登记，只是村集体内部登记。”及“卢卓顺及邓镇华确认涉案的211.4平方米宅基地的流转过程：欧坤伦、崔瑞宜自卢卓顺处购得该宅基地后，因欧坤伦、崔瑞宜非本村村集体成员而无法过户，故欧坤伦、崔瑞宜再将该宅基地转售给邓镇华。法院认定该宅基地的实际交易主体为欧坤伦、崔瑞宜与邓镇华，并据此驳回卢卓顺的该项诉讼请求。”该判决已经发生法律效力。庭审中，原告与被告欧坤伦均确认涉案的面积为211.4平方米的宅基地上没有建筑物；该宅基地由被告邓镇华实际控制。本院认为：本案为宅基地使用权纠纷。由于原告与被告欧坤伦、崔瑞宜转让的是宅基地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。……农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。”第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》第12条规定：“当事人将农村村民住宅建设用地转让、出租或以合建形式变相转让农村村民住宅建设用地而签订的合同，一般应认定无效。但1999年1月1日《土地管理法》修订以后，农村村民将经依法取得的宅基地使用权连同房屋转让给本村村民的，可以认定转让合同有效。”农村宅基地是不可以自由流通转让的，农村宅基地使用权转让合同是有法律限制的，即农村宅基地只能与其上的房屋一并转让；农村宅基地使用权只能向本集体经济组织内的成员转让，不能转让给城镇居民等。本案中，涉案宅基地属于农村集体所有的宅基地，依照上述法律规定，农村村民不得单独就其取得的宅基地使用权再进行转让。现涉案的宅基地上并无房屋，同时原被告双方亦未提供证据证实原告将该宅基地转让给被告欧坤伦、崔瑞宜时，该宅基地地上建有房屋，故本院认定上述转让行为发生时，转让的对象仅为该宅基地的使用权。原告与被告欧坤伦、崔瑞宜就该宅基地的使用权达成的转让协议，因违反前述法律的强制性规定而应认定为无效。合同无效后，合同双方当事人应按照双方返还财产、适用过错进行赔偿的原则处理双方的权利义务关系。原告据此请求被告欧坤伦、崔瑞宜向其返还涉案的面积为211.4平方米的宅基地，理据充分，本院予以支持。被告邓镇华虽实际控制该宅基地，但该控制权是基于其与被告欧坤伦、崔瑞宜的转让行为产生，该行为与原告、被告欧坤伦、崔瑞宜之间签订的转让协议属不同的法律关系，本院在本案中不作审查。如被告欧坤伦、崔瑞宜惰于行使收回该宅基地的权利，致使原告不能及时收回该宅基地，原告可以物权保护为由向被告邓镇华主张权利。被告崔瑞宜、邓镇华经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃抗辩和质证的权利，由此产生的法律后果应由其自己承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告卢卓顺与被告欧坤伦、崔瑞宜的代表人欧润霞于2004年8月7日签订的土地转让协议书无效；二、被告欧坤伦、崔瑞宜在本判决发生法律效力之日起7日内向原告卢卓顺返还其依据涉案土地转让协议书取得的位于中山市小榄镇绩西经济联合社一处面积为211.4平方米的宅基地的使用权；三、驳回原告卢卓顺的其他诉讼请求。案件受理费减半收取为1620元，由被告欧坤伦、崔瑞宜负担（被告欧坤伦、崔瑞宜于本判决发生法律效力之日起7日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  高嘉敏二〇一六年六月二十八日书 记 员  郑婷婷