陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终4031号上诉人（原审被告）西安荣鑫物业管理有限公司，住所地西安市未央路130号凯鑫大厦19层。法定代表人唐学斌，该公司董事长。委托代理人雷宏军，系该公司员工。委托代理人刘瑶，陕西永嘉信律师事务所律师。上诉人（原审被告）西安荣华集团有限公司，住所地西安市未央区130号凯鑫大厦19层。法定代表人崔荣华，该公司董事长。委托代理人张晓婷，系该公司员工。委托代理人孟恩海，陕西永嘉信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张玉鸿。委托代理人张瑞，陕西邦维律师事务所律师。委托代理人刘钰，陕西邦维律师事务所律师。原审原告张晓羽。上诉人西安荣鑫物业管理有限公司（以下简称荣鑫公司）、西安荣华集团有限公司（以下简称荣华公司）因与被上诉人张玉鸿、原审原告张晓羽财产损害赔偿纠纷一案，不服西安市未央区人民法院(2015)未民初字第00846号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。张晓羽原审诉称，2011年8月11日，其与荣华公司签订购房合同，购买位于西安市经济技术开发区凤城七路荣华北经城小区9幢1单元9层10××02号房屋。于2013年装修。2014年12月30日，其发现楼上张玉鸿购买的房屋漏水，造成其所有的房屋被水淋淹，房屋装修物损害严重。其随即联系荣鑫公司，经查，漏水原因系张玉鸿房屋地暖管道破损。其与张玉鸿、荣华公司、荣鑫公司多次协商解决未果。故诉至法院请求判令张玉鸿、荣华公司、荣鑫公司共同赔偿房屋装修损失费21535元；2、张玉鸿、荣华公司、荣鑫公司共同赔偿自2014年12月30日至张玉鸿、荣华公司、荣鑫公司实际支付止的房屋使用损失（每月按2500元计算）；3、本案诉讼费由张玉鸿、荣华公司、荣鑫公司承担。张玉鸿辩称，其从未对其所有的房屋进行过地暖改造，装修前，其将水电路图已在物业备案，且在装修后，物业部门已对其所有的房屋打压试验，确认供暖压力符合要求。其所有的房屋是荣华公司向其交付之日起承诺在2个采暖期内发生的漏水事件，荣华公司地暖管道施工系隐蔽工程，是否符合施工规范，其无从得知。房屋漏水从10楼渗到5楼，说明失压已久，荣鑫公司应承担监管不利之责，其也是受害者，请求法院依法处理。荣华公司辩称，第一、其交给业主的地暖管道工程系验收合格的工程，其公司并非实际侵权人；第二、本案属于侵权责任纠纷，其作为开发商，对于张晓羽所有的房屋损失不存在任何过错；第三、张玉鸿在答辩过程中已承认地暖管道的破损系其房屋内部装修时被装修施工人员所损害，与其公司无关。综上，其认为不应由其承担张晓羽的赔偿责任。荣鑫公司辩称，第一、张晓羽房屋的损失是由张玉鸿的侵权行为导致，其公司无任何侵权行为；第二、其公司作为物业管理人，对张晓羽房屋损失的发生不存在过错；第三、其公司已经尽到了安全保障义务，故不应承担任何赔偿责任。原审法院经审理查明，2011年8月11日，张晓羽与荣华公司签订商品房买卖合同，购买位于西安市经济技术开发区凤城七路南北两侧凤新路以西荣华北经城第9幢1单元9层10××02号房屋。2013年初，张晓羽将该房屋装修。张玉鸿购买该小区第9幢1单元10层11002号房屋。期间，荣华公司与荣鑫公司签订《前期物业管理合同》。2013年5月31日，荣华公司向张玉鸿交付房屋，张玉鸿向荣鑫公司缴纳装修押金进行装修，后荣鑫公司对装修后的房屋验收后退还押金。2014年12月30日，张晓羽发现其房屋（10××02号）屋顶全面漏水，造成整个房屋（客厅、餐厅、厨房、卧室、卫生间）被水浸淹，房屋装修受损，张晓羽遂向荣华公司反映漏水情况，荣华公司遂通知张晓羽楼上（11002号）房屋住户即张玉鸿，张晓羽与张玉鸿及荣鑫公司共同查找漏水原因，后在张玉鸿居住的11002号房屋地板下发现系地暖管道存在漏点导致漏水。因张晓羽与张玉鸿、荣鑫公司、荣华公司就修复房屋及赔偿损失未达成一致意见形成诉讼。审理中，张晓羽申请对10××02号房屋装修损失及房屋月租金损失进行鉴定，经陕西通海资产评估有限责任公司作出陕通海评保字（2015）056号评估报告，认定：房屋装修的损失价值为15776元，房屋月租金损失价值为1600元。同时查明，张晓羽与张玉鸿购买的房屋均在2013年交付房屋后有两个采暖保质期。因张晓羽、张玉鸿、荣鑫公司、荣华公司各执己见致调解无果。原审法院经审理认为，张晓羽系西安市经济技术开发区凤城七路荣华北经城小区9幢1单元9层10××02号房屋的所有权人，在使用过程中，财产发生损害，有权利可以请求排除妨害，存在损害后果的，可以请求赔偿。2014年12月30日，经三方（张晓羽、荣鑫公司及张玉鸿）共同检查系因张晓羽所居楼上住户即张玉鸿室内地暖管接头漏水所致。荣华公司安装地暖管道为隐蔽工程，现辩称该管道漏点系张玉鸿所为，但无证据予以证明，应承担举证不能之责。另，荣华公司向张玉鸿交付的房屋在采暖保质期限内发生漏水导致原告所有的10××02号房屋受损，应承担赔偿责任，张晓羽请求赔偿房屋装修损失15776元，本院予以支持。荣鑫公司作为张晓羽与张玉鸿所在小区的物业服务管理者，对张玉鸿居住的11002号房屋漏水未及时发现致张晓羽受损，亦应同荣华公司承担赔偿责任。考虑张晓羽所有的房屋即10902室维修及装修需有一定的时间，张晓羽主张该房屋租金损失，予以支持，参照评估部门每月租金1600元，酌情认定修复过程租期需2个月，荣华公司与荣鑫公司应支付张晓羽租金即为3200元。依据《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条、第三十八条之规定，判决：一、被告西安荣华集团有限公司与被告西安荣鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓羽房屋装修损失15776元；二、被告西安荣华集团有限公司与被告西安荣鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓羽房屋租金损失费3200元；三、驳回原告张晓羽的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期限给付金钱债务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费338元（原告已预交），现由被告西安荣华集团有限公司承担，于判决第一项付款时一并给付原告。宣判后，荣鑫公司、荣华公司不服，向本院提起上诉。荣鑫公司上诉称，涉案房屋的损失是由于张玉鸿的侵权行为导致，其未实施任何侵权行为，不应承担任何赔偿责任，作为物业管理人，其对涉案房屋损失的发生不存在任何过错，且其已尽到了安全保障义务，不应承担赔偿责任。请求：撤销一审判决第一项、第二项，改判由张玉鸿向张晓羽支付房屋装修损失15776元及房屋租金损失费3200元，由张玉鸿承担本案诉讼费用。荣华公司上诉称，其交付给业主的地暖管道工程，系经验收合格的工程，其并非实际侵权人，不应承担赔偿责任，本案属于一般侵权责任纠纷，其作为开发商，对涉案房屋损失的发生不存在任何过错，不应承担赔偿责任。综上，请求撤销一审判决第一项、第二项，改判由张玉鸿向张晓羽支付房屋装修损失15776元及房屋租金损失费3200元，由张玉鸿承担本案诉讼费用。针对荣鑫公司的上诉，张玉鸿辩称，本案不是侵权责任纠纷，是物权保护纠纷，所以与荣鑫公司有关，荣鑫公司监管不力，没有及时发现漏水情况，需承担责任。针对荣鑫公司的上诉，荣华公司述称，其没有意见。针对荣鑫公司的上诉，张晓羽述称，应该赔偿其损失，至于由谁赔偿其没有意见。针对荣华公司的上诉，张玉鸿辩称，本案不是侵权责任纠纷，是物权保护纠纷，所以与荣华公司有关，荣华公司作为房地产开发企业应承担保修、损失赔偿责任，损失发生在保修期内。针对荣华公司的上诉，荣鑫公司述称，涉案房屋装修损失以及房屋租金损失应当由张玉鸿承担。针对荣华公司的上诉，张晓羽述称，应该赔偿其损失，至于由谁赔偿其没有意见。本院经审理查明，一审案件审理中，张晓羽申请对10××02号房屋装修损失及房屋月租金损失进行鉴定，鉴定费2000元。其余事实原审判决查明属实。本院认为，侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿。本案中西安市经济技术开发区凤城七路荣华北经城小区9幢1单元9层10××02号房屋在使用过程中财产发生损害，张晓羽作为该房屋所有权人有权请求损害赔偿。经张晓羽、荣鑫公司、张玉鸿共同检查，涉案房屋受损的原因系张玉鸿室内地暖管接头漏水所致，张玉鸿室内地暖管道系荣华公司向张玉鸿交付房屋内的隐蔽工程，且系在采暖保质期限内发生漏水，现并无证据证明该地暖管道接头漏水系张玉鸿所致，荣华公司的上诉请求依据不足，本院依法不予支持。漏水的地暖管接头在张玉鸿房屋室内，且该地暖管道非荣鑫公司安装，损害发生后，荣鑫公司作为小区物业公司，组织涉案当事人查找损害原因，其对于本案涉案房屋损害事实的发生不存在过错，不应承担民事责任。综上，原审判决应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下:一、维持西安市未央区人民法院（2015）未民初字第00846号民事判决第三项；二、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第00846号民事判决第一项，即“被告西安荣华集团有限公司与被告西安荣鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓羽房屋装修损失15776元”为：西安荣华集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付张晓羽房屋装修损失15776元；三、变更西安市未央区人民法院（2015）未民初字第00846号民事判决第二项，即“被告西安荣华集团有限公司与被告西安荣鑫物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张晓羽房屋租金损失费3200元”为西安荣华集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付张晓羽房屋租金损失费3200元；一审案件受理费338元（张晓羽已预交），鉴定费2000元（张晓羽已预交），由西安荣华集团有限公司负担；二审案件受理费676元（西安荣华集团有限公司已预交338元，西安荣鑫物业管理有限公司已预交338元），由西安荣华集团有限公司负担。西安荣华集团有限公司应负担的款项于本判决生效之日起十日内给付张晓羽、西安荣鑫物业管理有限公司。本判决为终审判决。审 判 长 刘 琪代理审判员 师 婷代理审判员 同江龙二〇一六年六月二十七日书 记 员 刘家圳