内蒙古自治区巴林左旗人民法院民 事 判 决 书（2016）内0422民初741号原告商建伟，女，1971年9月20日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。原告杨春兰，女，1974年8月22日出生，汉族，个体工商户，现住赤峰市。委托代理人宫平，内蒙古法林律师事务所律师。被告林东东城街道胜利村村民委员会，住所地赤峰市。法定代表人于洪伟，村委会主任。委托代理人杨昌忠，巴林左旗林东东城法律服务所法律工作者。被告赤峰宝石房地产开发有限公司，住所地赤峰市。法定代表人王桂芹，总经理。委托代理人郑波，赤峰宝石房地产开发有限公司法律顾问。原告商建伟、杨春兰与被告林东东城街道胜利村村民委员会、被告赤峰宝石房地产开发有��公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。被告林东东城街道胜利村村民委员会于2016年4月15日申请追加赤峰宝石房地产开发有限公司为被告参加诉讼，本院同意追加赤峰宝石房地产开发有限公司为本案被告参加诉讼。原告商建伟、杨春兰的委托代理人宫平、被告林东东城街道胜利村村民委员会法定代表人于洪伟及其委托代理人杨昌忠、被告赤峰宝石房地产开发有限公司委托代理人郑波到庭参加诉讼。经本院审委会讨论，本案现已审理终结。原告诉称，原告商建伟、杨春兰与被告林东东城街道胜利村村民委员会于2011年5月4日签订了胜利村转让上京商贸广场商厅合同，合同中约定被告林东东城街道胜利村村民委员会将上京商贸广场的大厅转让给原告，每间面积（上下两屋）在90-120平方米之间，每平米4000元，原告购买110.5平米，合款442000元，先交定金176800，余款在大厅交付时一次性付清，大厅交付使用时间不得超过二年。合同约定后，原告交纳了176800元，被告出具了收据。但是时至诉讼之日也没有交付大厅，已经实际违约，请求人民法院解除原、被告签订的胜利村上京商贸广场商厅合同，双倍返还房款，给付利息50000，赔偿损失110000元，合计人民币425200元。被告承担本案的诉讼费。被告林东东城街道胜利村村民委员会辩称，答辩人不是买卖合同的当事人，不是本案的适格被告。所争议合同尽管是以答辩人的名义所签订，但置换该房屋的土地是胜利村五队和七队集体所有，所置换的房屋归90户农户所有。答辩人是签订房屋买卖合同的受委托人。2011年政府征收胜利村原五队、七队土地166.239亩，置换上京商贸广场商厅11160.5平方米，10平方米土地换一平方米大厅。其中五队98.3亩，换厅面积6601.08平方米；七队67.939亩，置换大厅面积4559.42平方米。两个队共有513口人，189户。换厅户中有90户不要厅而要钱，要钱户分配大厅面积6769.9平方米。五队、七队授权委托答辩人以每平方米大厅4000元价格代为售出，具体出售条件由户代表讨论确定。国家所征收的土地是各个生产队的，这是众所周知的事实，村委会本身没有土地，本案原告对此是明知的。根据《合同法》第402条规定：受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立合同，第三人在订立合同时知道受托人和委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。就本案而言，原告应当知道答辩人不是房屋的所有人，是以自己的名义签订的合同。因此该合同不约束答辩人，因此，答辩人不是本案的适格被告。本案原告称被告林东东城街道胜利村村民委员会既没按着合同中所约定的上下层的结构进行建设，至今也没有交付大厅与事实不符，现在大厅已交付使用，并已能办理房产证，大厅都是上下两层结构，原告因房屋行情下跌，感觉到亏了才诉至法院解除合同，这是原告起诉的真实原因。原告所交款项是预付款，不是定金。本案没构成根本违约，合同目的能够实现，也没有解除合同的其他法律依据。工程能够进行房产登记，也能够网签，合同目的能够实现，原告解除合同的诉求无法律依据。村委会代表村民小组签订合同是法律授权的，合同的权利和义务应当由村民小组承担。农村土地所有权属于农民集体经济组织所有，土地权交易显然应归集体经济组织所有，我国大部分地区是村委会代表集体经济组织或村民小组进行交易的法律地位。第一轮土地承包的发包方是生��队或生产大队，第二轮土地延包时由于绝大部分地区取消了生产队，取而代之的是村民小组，村民小组既无公章又无完善的经织形式，从实践中无法行使交易，通常中由村委会代表村民小组行使。农村土地承包法第十二条规定，农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会发包；村集体经济组织或村民委会发包的不得改变村内各集体经济组织农民集体所有的土地的所有权。村委会是村民小组的代表人，在这里村委会行使的是管理职能，不是集体经济组织，因此胜利村委会不是本案的适格当事人。从事实的角度，涉及回迁房的村民以书面委托答辩人胜利村委会代表胜利村五队签订房屋买卖合同，因房屋还没分到具体农户，事实上就是村民小组委托村委会签订房屋合同，因此本案答辩人不是房屋买卖合同的当事人，不是本案的适格被告。原告认为被告东城街道办事处与宝石公司签订的《协议书》是街道办事处买了宝石公司的房屋又转手卖给了胜利村民委员会，村委会又卖给本案原告，其观点是错误的。综上，原告诉求无事实依据，也无法律依据，依法驳回原告的诉讼请求。被告赤峰宝石房地产开发有限公司辩称，赤峰宝石房地产开发有限公司不是本案的适格被告，本案是买卖合同关系，被告赤峰宝石房地产开发有限公司并没有与原告、被告林东东城街道胜利村村民委员会签订任何买卖合同。被告赤峰宝石房地产开发有限公司对于原告的诉讼请求不应承担任何责任，根据合同相对性原理，买卖合同的相对方是原告和林东东城街道胜利村村民委员会，不是被告赤峰宝石房地产开发有限公司，合同义务的相对方是林东东城街道胜利村村民委员会，不应将林东东城街道���利村村民委员会的责任强加给被告赤峰宝石房地产开发有限公司。被告赤峰宝石房地产开发有限公司没有承诺给原告交房期限，没有收购房款。林东东城街道胜利村村民委员会认为被告赤峰宝石房地产开发有限公司承担违约责任依据的是回购商厅协议书及胜利村征地补偿合同，此两项不是本案审理的范围，林东东城街道胜利村村民委员会认为被告赤峰宝石房地产开发有限公司违约可另行起诉。原告为支持自己的诉讼主张向本院提交以下证据：1、商建伟、杨春兰提交证据一组：2011年5月4日商建伟、杨春兰与胜利村委会签订的胜利村转让商贸广场商厅合同一份，2011年5月4日胜利村会出具的收据一枚。证明原告与本案被告林东东城街道胜利村村民委员会形成的合同关系，原告已经按合同的约定交纳了相关款项，并由其出具了收据。合同中约定大厅交付时间不超过二年，但被告至今未能交付。合同约定所交纳的款项是定金款，虽然收据未明确注明是定金，但根据双方所签的合同能够体现出定金的性质，对此原告要求被告双倍返还定金。被告林东东城街道胜利村村民委员会质证称有异议，对合同的真实性无异议，但是根据原告提供的合同恰恰能够证明商厅的位置现在具有不确定性。收据不能证明是定金，收据中写明是交商厅合款40%，并没有写明定金字样，恰恰证明是商厅合款40%，是交的商厅预付款，而并不是定金。被告林东东城街道胜利村村委会为支持自己的抗辩主张向本院提交如下证据：1、胜利村五、七队卖房委托书，证明涉案房屋的所有权为五、七队，被告胜利村委会卖房是受委托进行的。2、巴林左旗房产管理局证明，证明涉案大厅A区可以办网签，D区能够办理初始登记。3、商品房预销售许可证，证明涉案房屋可以合法销售。4、建设工程竣工验收备案表，证明巴林左旗建设局于2014年11月13日收到涉案工程竣工验收备案文件，同意备案。5、胜利村土地征收补偿合同，证明胜利村委会是受托人。6、回购商厅协议书，证明巴林左旗林东东城街道办事处与赤峰宝石房地产开发有限公司签订的回购协议书，证明林东东城街道胜利村村委会不是权力义务主体。原告质证认为，被告林东东城街道胜利村村委会称是五、七队出售商厅，双方是委托关系，原告不知情；其余证明与原告没有关系，客观是原告没有收到约定的商厅。被告赤峰宝石房地产开发有限公司对原告和被告林东东城街道胜利村村民委员会提交的证据质证认为，原告和被告林东东城街道胜利村村民委员会���间的纠纷是买卖合同纠纷，赤峰宝石房地产开发有限公司未参与其中，对证据的真实性、合法性不做评论。买卖合同的相对方是原告和被告林东东城街道胜利村村民委员会，与赤峰宝石房地产开发有限公司没有任何关系。本院认为，对原告提交的胜利村转让商贸广场商厅合同、收据经庭审质证本院予以采信；对被告林东东城街道胜利村村委会提交证据的真实性予以采信，证明观点不予采信。经本院审理查明，2011年赤峰市宝石房地产开发有限公司开发建设巴林左旗上京商贸广场工程，占用胜利村委会所辖的五队、七队土地约166亩，2010年9月27日，由巴林左旗林东东城街道办事处与宝石公司签订了《回购商厅协议书》，约定以宝石公司开发建设的商厅11077.993平方米折抵占地补偿款，商厅在2012年12月31日前交付。2011年4月1日巴林左旗林东东城街道办事处与被告胜利村委会签订《胜利村土地征收补偿合同》，约定上述11077.993平方米在2011年12月31日前交付。上述补偿的商厅面积涉及胜利村五组、七组189户村民，其中99户同意以商厅折抵补偿款，90户不要商厅而要求用人民币进行补偿。原告为胜利村五组、七组189户村民以外的公民，于2011年5月4日与被告胜利村委会签订了《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》，约定将补偿给胜利村五组、七组不需要商厅的人口的份额转让给被告，商厅大致面积（两层）在90-120平方米，位置在“规划的装饰装潢材料市场南门往西至拐角往北延伸至韩国城南”，商厅交付时间为2年，原告向被告交纳了商厅款的40%即176800元，余款265200元在商厅交付时按实际面积结清，多退少补，该商厅至原告起诉时尚未交付原告。在双方约定的商厅位置，开发商建筑了面积（两层）约为220平方米的商厅，���于《胜利村转让上京商贸广场商厅合同》约定的面积，其内部结构无法改变。上述案件巴林左旗人民法院对原告作出驳回起诉的裁定，原告上诉，赤峰市中级人民法院撤销巴林左旗人民法院的裁定，指令巴林左旗人民法院审理。理由是上诉人和被上诉人签订了胜利村转让上京商贸广场商厅合同，胜利村是该商品房买卖合同的相对方，并收取了40%的商厅款。你院以胜利村委会不是本案适格主体为由驳回上诉人的起诉不妥。原审裁定存在错误，应予纠正。本院认为，原告商建伟、杨春兰和被告林东东城街道胜利村村民委员会签订了胜利村转让上京商贸广场商厅合同，由于被告赤峰宝石房地产开发有限公司迟延交付商厅，加之原、被告签订合同中约定的商厅面积小于实际建成的商厅面积，致使原告商建伟、杨春兰和被告林东东城街道胜利村村民��员会签订的合同目的不能实现，原告商建伟、杨春兰要求解除合同、返还交付的房款，本院应予支持。原告要求按定金罚则双倍返还预付款，因没有证据支持，本院不予支持。对原告的损失及利息本院按照中国人民银行同期贷款利率计息予以支持。虽然原告在庭审中提出被告赤峰宝石房地产开发有限公司不是合同的相对方，但是由于其迟延交付商厅是引发本次诉讼的原因，故被告赤峰宝石房地产开发有限公司对本案解除合同的后果承担连带责任。被告林东东城街道胜利村村民委员会没有证据证明其受委托原告也明知，对其抗辩的理由本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第一百零七条之规定判决如下：一、解除原告商建伟、杨春兰与被告林东东城街道胜利村村民委员会于2011年5月4日签订的胜利村转让上京商贸广场商厅合���。二、被告林东东城街道胜利村村民委员会返还原告购房款176800元，并从2011年5月4日按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决生效时止。三、被告赤峰宝石房地产开发有限公司承担连带责任。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5901元，由被告承担4800元，原告承担1101元，保全费2020元由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审 判 长 边  书  成审 判 员 王  晓  林人民陪审员 格  日  乐二〇一六年六月十五日书 记 员 ���白萌萌