上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初6191号原告(反诉被告)陈玉华，男，1964年10月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人姚卫国，上海市东策律师事务所律师。被告(反诉原告)涂顺祖，男，1968年7月10日生，汉族，住安徽省。委托代理人于春秀，北京长安(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告)陈玉华与被告(反诉原告)涂顺祖土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，先后于2016年3月8日、2016年4月26日公开开庭进行了审理。陈玉华的委托代理人姚卫国及涂顺祖的委托代理人于春秀到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉华诉称：2010年6月，陈玉华从上海明彤路基材料有限公司第一分公司租赁了位于上海市浦东新区张江镇伟丰村川杨河北侧横沔江东侧场地(张江汽运码头，土地使用权人为南京军区空军)和吊机一台。双方所签订的《借地合同》约定：如遇到不可抗力、政府征用、部队备战，任何的赔偿和补偿与陈玉华无关，租期为一年。租期到期后，陈玉华仍在租赁场地上经营。2014年7月，涂顺祖主动要求承租陈玉华租赁场地内约2亩场地，并签订了《场地租赁合同》一份，约定：该场地陈玉华与张江汽运租赁合同已到期，陈玉华待拆迁但不享受拆迁待遇，涂顺祖自愿承租约2亩场地，同时也不享受拆迁待遇；涂顺祖不得在场地上私盖房屋，涂顺祖拖欠陈玉华租金2个月，陈玉华有权解除本合同；双方在租赁期间内如遇政府拆迁应无条件服从，并在规定的时间内清除场地货物、所有设备及临时房屋，否则当废物处理。然而涂顺祖在租赁期间不听陈玉华劝阻私盖了5间房屋，并多次拖欠场地租金、铲车使用费、电费。2012年12月，南京军区空军上海房产管理处通知上海张江汽车运输有限公司，要求将位于张江镇伟丰村的部队房地产在2015年12月27日前全部完好无偿移交给部队。上海张江汽车运输有限公司随即向所有位于汽车码头内的租赁人发出《紧急撤离通知》，要求在2015年12月20日搬离现使用地。陈玉华即同涂顺祖协商，要求涂顺祖按合同要求搬离租赁地，但涂顺祖不予理睬，并且使用工程机械封堵陈玉华的通道，恶意阻止陈玉华清场搬离。经多次协商无果，无奈只能提起诉讼。故陈玉华诉至法院，提出如下诉讼请求：一、判令终止陈玉华、涂顺祖于2014年7月10日签订的场地租赁合同；二、判令涂顺祖从其租赁的位于上海市浦东新区张江镇伟丰村川杨河北侧横沔江东侧的张江汽运码头场地(系争场地)上搬出。涂顺祖辩称：终止合同不符合合同法终止的规定。陈玉华要求从系争场地搬出，需要证明其所有权。故涂顺祖提出反诉请求，要求判令陈玉华赔偿涂顺祖损失人民币(以下币种相同)100万元。陈玉华对涂顺祖的反诉请求辩称：不同意涂顺祖的反诉请求。涂顺祖与陈玉华也未约定租赁时间，只是说双方要服从动迁，且没有动迁费用。涂顺祖要求陈玉华赔偿是不合理的。涂顺祖拖欠了陈玉华很多租金，按照合同可以解除。动迁和部队收回都使得合同失去了履行的基础。设备搬迁也就是3万元左右，没有100万元。经审理查明：2009年6月28日，上海张江汽车运输有限公司(以下简称张江公司)与上海明彤路基材料有限公司(以下简称明彤路基)签订《租赁场田与货运协议》(以下简称《协议》)，《协议》约定：明彤路基租赁张江公司(部队土地)川杨河以南、横沔江以东、场中大道西侧、张江油库围墙北侧交界处，总面积约十亩7,000平方米；租期暂为3年，每年租金为25万元，每年递增5%，双方协议签订后，从明彤路基正式进场起即付当年租金，以后每年六月份付租金；租赁期从2009年7月1日起至2012年6月30日止，若租赁期满，双方另行协商续租事宜，明彤路基有优先租赁权利；……。《协议》中未约定明彤路基可以转租所租场地。2000年3月31日，南京军区空军上海房地产管理处(以下简称空军上海房管处)出具《通知》给张江公司，《通知》的主要内容为：张江公司2000年3月15日申请租用空军上海房管处张江镇伟丰村地块(空南沪字第5271号坐落)转租的报告已收悉；为不浪费资源，提高土地利用率，经研究，同意张江公司除自用的14.80亩外，剩余19.70亩土地对外转租经营。2010年5月29日，陈玉华与上海明彤路基材料有限公司第一分公司(以下简称明彤公司)签订《借地合同》，约定：陈玉华向明彤公司租用上海市浦东新区张江川杨河横沔江东侧、原明彤公司堆放粉煤灰、瓜子片的二仓场地和吊机一台、地磅；租期从2010年6月1日至2010年12月31日，每年租金为10万元，租费先付后用，半年付一次；租用期间明彤公司为陈玉华提供四间办公用房，电费由陈玉华负担；如遇不可抗力、政府征用、部队战备等因素，陈玉华应无条件服从，明彤公司不承担违约赔偿与任何补偿责任，倘若此地块政府动迁，政府的赔偿与补偿(搬迁房、设备、人员补偿及经营损失等)全部款项，均由部队受益，与陈玉华无涉，另外政府征用动迁，明彤公司应提前一个月通知陈玉华，陈玉华在该地块上材料、设备等一切设施要进行清退搬迁，陈玉华同意逾期未搬迁的材料、设备等物品，由明彤公司作无主物品处理，并不提出任何其他要求；陈玉华在租用期间，从事经营活动中，必须遵纪守法，如发生用电安全生产事故，均由陈玉华承担全部责任；……。《借地合同》约定的租期到期后，陈玉华继续租赁该合同约定的场地、设备等。2014年7月10日起，陈玉华与涂顺祖签订《场地租赁合同》(以下简称《租赁合同》)，《租赁合同》约定：涂顺祖向陈玉华租赁位于上海市浦东新区孙环路西北方向张江汽运码头，该场地陈玉华与张江汽运租赁合同已到期，陈玉华待拆迁但不享受拆迁待遇；在拆迁期内，涂顺祖自愿承租约两亩场地，同时也不享受拆迁(待遇)；陈玉华在条件许可下负责货物起吊、水上安全生产，为涂顺祖提供水源，水电费由涂顺祖自理；涂顺祖协助陈玉华管理好周边环境，设备进场必须是合法、合格产品，租赁期间合法经营并负责辖区内安全生产及消防工作，如有安全事故赔偿各自负责，涂顺祖不得在场地私盖房屋，不得挪动陈玉华原有的生产设备；双方在租赁期内如遇政府拆迁应无条件服从，并在规定时间内清除场地货物、所有设备及临时房屋，否则当废物处理，只要政府不拆迁，同等条件下，国家不通货膨胀，涂顺祖随陈玉华续租；涂顺祖按先付后用的原则，每月1万元，一季度一付，陈玉华起吊费按每吨收3元计算(如一年内起吊量超过5万元吨则按每吨2.50元计算)，每月月底结清，遇电费涨价起吊费双方协商再次定价，特殊情况，涂顺祖在外进货不需码头起吊，陈玉华则收取涂顺祖每吨2元费用；涂顺祖拖欠陈玉华租金2个月，陈玉华在租赁期间内有权解除本合同，提前收回该出租场地，涂顺祖应按提前收回天数租金的2倍向陈玉华支付违约金；如遇政府拆迁，陈玉华应按天数计算多余款项如数退还涂顺祖，双方在履行本合同的过程中若发生争议，应协商解决，协商不成的依法向当地人民法院起诉；……。空军上海房管处出具《通知》给张江公司，通知张江公司称：空军上海房管处与张江公司所租的关于上海市浦东新区张江镇伟丰村房地产的合同已于2011年12月31日到期；根据国家和军队有关法律法规，该处房地产因军事需要不再续租，望接此通知后于2015年12月27日前将房地产全部完好无偿移交空军上海房管处，否则，空军上海房管处将依法追究张江公司的责任。2015年12月1日，张江公司出具《紧急撤离通知书》(以下简称《通知书》)，《通知书》主要约定：张江公司于2015年11月30日下午收到空军上海房管处的《通知》，现将该《通知》转发给张江公司，望张江公司见本通知书及空军上海房管处的《通知》后，在该《通知》所规定的期限内2015年12月20日搬离使用地，张江公司此日起该使用地停电，未及时搬离者根据该《通知》的精神将后果自负。2016年1月14日，陈玉华委托律师向涂顺祖的委托律师于春芳出具《律师函》，《律师函》的主要内容为：就涂顺祖委托律师于春芳向陈玉华所发律师函进行答复；陈玉华和涂顺祖所签《租赁合同》明确：陈玉华与张江公司租赁合同已到期，待拆迁但不享受拆迁待遇，在拆迁期内，涂顺祖自愿承租的二亩场地，同时也不享受拆迁待遇，双方在租赁期内如遇政府拆迁应无条件服从，并在规定时间内清除场地货物、所有设备及临时房屋，否则当废物处理，涂顺祖不得再场地私盖房屋；现上述场地使用权人空军上海房管处严令所有房地产收回，并限时办理，因此《租赁合同》无法再继续履行，陈玉华和涂顺祖都面临要搬出上述场地，非陈玉华左右的，陈玉华不可能另供场地让涂顺祖经营，也没有补偿或赔偿涂顺祖的义务。另查明，开票时间为2014年7月23日的《上海增值税普通发票》显示：上海畅浦混泥土制品有限公司购买普通搅拌机一台，单价为75万元；开票时间为2014年8月16日的《上海增值税普通发票》显示：上海畅浦混泥土制品有限公司购买活动板房一个，单价为22万元；开票时间为2014年6月3日的《上海增值税普通发票》显示：上海畅浦混泥土制品有限公司购买家具三套及其他，价格为38,000元；开票时间为2014年7月10日的《上海增值税普通发票》显示：上海畅浦混泥土制品有限公司购买空调三台，单价为23,800元；开票时间为2015年5月16日的《上海增值税普通发票》显示：上海畅浦混泥土制品有限公司购买铲车龙工37一台，价格为8万元；开票时间为2014年6月18日的《上海增值税普通发票》显示：上海畅浦混泥土制品有限公司购买电缆线16平方，100米,总价为36,200元。证人刘某甲、刘某乙的证言，证明涂顺祖经两证人介绍认识，陈玉华、涂顺祖在签订《租赁合同》时涂顺祖曾问起系争场地可以租多久，当时陈玉华称六团还有一场地。以上事实，有《借地合同》，《场地租赁合同》，《紧急撤离通知书》，照片，《照片》，《租赁场田(地)与货运协议》，《上海市国有土地使用证》，《律师函》，《上海增值税普通发票》，证人刘某甲、刘某乙的证言，陈玉华、涂顺祖的陈述等佐证，并经庭审质证属实，予以认定。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。一、关于陈玉华要求判令终止陈玉华、涂顺祖于2014年7月10日签订的场地租赁合同及陈玉华要求判令涂顺祖从其租赁的位于上海市浦东新区张江镇伟丰村川杨河北侧横沔江东侧的张江汽运码头场地(系争场地)上搬出的本诉请求之处理意见。陈玉华未举证证明其从明彤公司租赁系争场地并将系争场地转租给涂顺祖系经权利人空军上海房管处同意或追认，且陈玉华与明彤公司之间的关于系争场地的《借地合同》早已到期，因此，陈玉华与涂顺祖所签的关于系争场地的《租赁合同》依法认定为无效。《租赁合同》无效后，涂顺祖应从系争场地上搬出。陈玉华要求终止《租赁合同》的诉讼请求，不符合法律规定，不予支持。二、关于涂顺祖要求判令陈玉华赔偿涂顺祖损失100万元的反诉请求之处理意见。双方在《租赁合同》中约定：陈玉华与张江汽运关于系争场地的租赁合同已到期，陈玉华待拆迁但不享受拆迁待遇，在拆迁期内，涂顺祖自愿承租约两亩场地，同时也不享受拆迁待遇；双方在租赁期间内如遇政府拆迁应无条件服从，并在规定时间内清除场地货物、所有设备及临时房屋，否则当废物处理。涂顺祖所主张的损失100万元，系案外人上海畅浦混泥土制品有限公司所购买，并非涂顺祖购买，即使上述物品系涂顺祖购买，所购物品均系机器设备、活动板房、空调、家具等可搬离拆除的物品，按照《租赁合同》的约定，涂顺祖应在规定时间内搬清上述物品。因此，涂顺祖要求陈玉华赔偿100万元损失的反诉请求，不符合法律规定，不予支持。证人刘某甲、刘某乙的证言，证明在涂顺祖问起系争场地可以租多久时陈玉华称六团还有一场地，但双方在《租赁合同》中并未明确约定，且涂顺祖在签订《租赁合同》时也明知系争场地待拆迁，租赁期限不确定，因此证人的证言不能证明涂顺祖的上述损失应由陈玉华进行赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)涂顺祖于本判决生效之日起十日内从位于上海市浦东新区张江镇伟丰村川杨河北侧横沔江东侧的张江汽运码头场地上搬出；二、驳回原告(反诉被告)陈玉华的其余本诉请求；二、驳回被告(反诉原告)涂顺祖的反诉请求。本诉案件受理费80元，减半收取计40元，由被告(反诉原告)涂顺祖负担；反诉案件受理费6,900元，由被告(反诉原告)涂顺祖负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  秦冬红二〇一六年六月二十四日书记员  项 欢附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证不利后果。