四川省芦山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1826民初224号原告，董浩，男，1983年4月29日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。委托代理人，陈爱华，女，1984年10月3日出生，汉族，四川省遂宁市安居区人，住四川省遂宁市安居区，系原告董浩之妻。原告，陈爱华，女，1984年10月3日出生，汉族，四川省遂宁市安居区人，住四川省遂宁市安居区。被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。法定代表人，俞裕华，该公司总经理。委托代理人，俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县，该公司员工。原告董浩、陈爱华诉被告芦山森威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年3月29日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由审判员江国洪独任审理，于2016年5月26日公开开庭进行了审理，陈爱华、被告芦山森威房地产开发有限公司委托代理人俞宏达到庭参加诉讼。现已审理终结。原告董浩、陈爱华诉称：2013年1月10日，原告与被告在被告处签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，原告购买被告开发的商品房一套，合同总价款为300000.00元。合同约定交房时间为2013年3月30日前。合同签订后，原告于2013年月12日一次性向被告支付了房屋总价款300000.00元，被告收款后，向原告出具了临时收款收据。后被告于2013年4月4日向原告交付房屋时，被告以不交房屋钥匙为手段，违反雅安市《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》中的交存方式，收取了原告房屋维修基金2871元，之后既未作专户储存，也未向小区业主委员会交付，至今未清退。房屋交付使用后，被告一直未办理房产证和土地使用证。同时，被告没有为原告办理门牌号码。原告诉请法院判令：1.被告在判决生效十日内为原告办理所购房屋的房产证和国有土地使用权证；2.被告参照《商品房买卖合同》补充协议第8条规定的按总房款的万分之三日息从2013年8月5日起向原告支付违约金至执行之日止；3.被告在判决书生效后10日内退还违规收取的房屋维修基金2871元；4.被告为原告办理门牌号；5.诉讼费用由被告承担。为支持其诉讼请求，原告董浩、陈爱华向本院提交了《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》，收据2张、发票1张，用以证明原告购买被告开发的商品房一套，支付了购房款，交纳了住宅维修基金的事实。被告芦山森威房地产开发有限公司辩称：原告请求办理两证的理由不成立。按照《商品房买卖合同》转移登记第3项的约定，属原告办理产权证书，《补充协议》约定需要公司办理，要等待公司通知办理时间，协助公司办理。原告请求的违约金不能得到支持。按照双方签订的商品房买卖合同的第20条第2条转移顶级第1条第三项的约定，属于原告业主自行办理产权证书，不存在违约金问题。本案存在不可抗力。地震把玉溪花园的房屋弄了严重受损，玉溪花园房屋已是C级危房，县政府对玉溪花园土地进行征收的客观情况，应免除被告责任。双方没有约定违约金，即使违约也不给付违约金。住宅维修基金按照维修基金的管理规定和合同第15条第3条，补充协议第15条的约定来执行。原告的诉讼时效已超。原告的请求不能支持，请求驳回原告的所有诉讼请求。为支持其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：1、被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告的身份情况。2、《商品房买卖合同》、《补充协议》，用以证明约定办证是由原告自行办理，不存在违约，未约定违约金，原告要求由被告办证，应在30日内提供办证手续。3、书记信箱信访件，用以证明信访颁证，政府的回复情况。4、玉溪花园业主委员会通知，用以证明业主委员会发通知收集未办理产权证资料。5、补偿协议书方案稿、灾后重建会议纪要、暂停施工通知，用以证明被告已缴纳税费，政府进行征收的客观情况。6、技术鉴定报告、灾后重建加固维修验收合格通知，用以证明涉案房屋属危房需加固维修的事实。7、雅安市《关于实施》，用以证明被告收取住宅维修基金合法。8、部分发票，用以证明被告对所销售的商品房开具了部分发票。本院依职权向芦山县政府调取了《居民住宅维修加固补助资金申请表》、加固维修验收报告，用以证明涉案房屋加固维修验收合格时间是2014年8月11日。庭审中，本院组织了举证、质证。被告对原告提交的证据质证后认为：对原告提交的证据中《商品房买卖合同》及《玉溪花园商品房买卖合同补充协议》、收据和发票均无异议；原告对被告提交的证据质证后认为：对证据1无异议，证据3中的《玉溪花园业主委员会通知》无异议，其余证据与本案无关联性。本院对原被告双方证据综合评判如下：对双方无异议的证据，本院予以采信；原告提交的证明，能证明原告交纳房款及维修基金的事实，本院予以采信。被告提交的证据中的《补偿协议书》、《会议纪要》、暂停施工通知、与本案不具关联性，本院不予采信，证据5中的技术鉴定报告真实合法本院予以采信，验收合格通知无法辨别其内容，本院不予采信。被告提交的《关于实施四川省住宅维修基金管理细则的补充规定》真实合法，本院予以采信。本院调取的证据，已交由原被告双方发表质证意见。本院作为证据使用。经审理查明：原告董浩、陈爱华系夫妻关系。2013年1月10日，原告董浩、陈爱华与被告芦山森威房地产开发有限公司签订编号为319号的《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第7幢1单元2层201号商品房，按房屋预测面积计价，总价为300000元。合同签订后，原告于2013年1月12日交纳了购房款300000元。2013年4月4日，被告向原告交付房屋，原告向被告交纳了住宅维修资金2871元。《商品房买卖合同》第二十条约定：商品房交付使用后，买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第8条约定：乙方（原告）须在接到甲方（被告）通知之日起30日内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。第15条约定：买受人按建筑面积25元/㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为2871元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。后原告在办理房屋所有权登记时，因被告未办理房屋所有权的初始登记，房屋地震后需加固维修完工等事由致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。2013年4月20日芦山发生地震，四川省建筑科学研究院于2013年5月8日对玉溪花园7幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。本院认为，原告董浩、陈爱华与被告芦山森威房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。原、被告间形成商品房买卖合同关系，原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，履行了买受人的义务，被告也应当按照合同约定履行出卖人的义务。原、被告双方虽然在《商品房买卖合同》中约定由原告自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，但在《补充协议》中又约定原告协助被告办理房产权属登记手续，并约定补充协议与合同相抵触的，以补充协议为准，根据以上双方的约定，应当认定被告有义务为原告办理房产权属登记手续。本案被告已将房屋交付给原告占有、使用，原告请求被告办理房屋所有权登记的请求权具有物权属性，不适用诉讼时效的规定。故原告要求被告为其办理房屋所有权证和国有土地使用权证的请求，本院予以支持，被告辩称办证已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案系预售商品房，原、被告双方合同中约定的交房时间为2013年3月30日前，后被告于2013年4月4日将房屋交付原告。按照法律规定，被告应当在房屋交付后90日内为原告办理房屋权属证书。在法律规定的90日时限内，发生了“4.20”地震，导致原告所购房屋受损，需进行维修加固完成后方能办理房屋权属证书。房屋交付后至维修加固验收期间（2013年4月4日至2014年8月11日），属于不可归责于被告芦山森威房地产开发有限公司的事由，该期间应当予以扣除。在影响办证的因素消除后，被告办理权属证书的时间应当补足90日，2014年8月11日，房屋维修加固完工后，影响办理权属证书的因素已经消除，被告应当在2014年10月25日前为原告办理房屋权属证书。被告未在法定期限内为原告办理房屋所有权证，构成违约，应当承担赔偿损失的违约责任。本案双方未约定违约金，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。从2014年10月25日至原告起诉时，并未超过法律规定的诉讼时效，因此对被告辩称已过诉讼时效的意见，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房交房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条第二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修资金，符合合同约定，且不违反法律、行政法规的规定，对原告诉请被告退还其维修资金2871元，本院不予支持。原告要求被告办理门牌号的诉讼请求，没有合同约定，也无法律依据，对原告该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告董浩、陈爱华办理位于芦山县玉溪花园小区第7幢1单元第2层201号商品房房屋所有权证和国有土地使用权证；二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内按照已付购房款总额300000元，参照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付原告董浩、陈爱华自2014年10月26日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；三、驳回原告董浩、陈爱华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。审判员  江国洪二〇一六年六月二十一日书记员  姜天保