江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终1654号上诉人（原审被告）连云港市江山房地产开发有限公司。被上诉人（原审原告）陈斌。被上诉人（原审原告）陈秀华。上诉人连云港市江山房地产开发有限公司（以下简称江山公司）因与被上诉人陈斌、陈秀华商品房预售合同纠纷一案，不服江苏省丰县人民法院(2015)丰民初字第1800号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2013年7月9日，双方签订商品房买卖合同，约定陈斌、陈秀华购买江山公司开发预售的位于丰县城区江山花园小区12幢3单元102室住宅一套及12-3-6储藏室一套，总价款为790000元，其中住宅价款682472元，储藏室价款107528元。商品房买卖合同第八条约定：“出卖人应当在2014年6月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……2、遭遇政府及有关部门的管制，征用或政府规划变更等政府行为……”。商品房买卖合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。在该商品房买卖合同附件部分记载“合同补充协议（一）：储藏室12-3-6，使用费107528元（不办理产权证，使用年限同房屋年限一致），买受人于2013年7月9日付人民币107528元整，一次性付清”。合同签订后，陈斌、陈秀华足额支付了房款，江山公司开具相应销售不动产统一发票（包括储藏室价款107528元不动产统一发票）。江山公司至今未取得商品住宅交付使用批准文件。另查明，2013年12月27日，丰县规划局根据江山公司的申请，将原规划方案5处箱变取消，增加3处配电室，增加建筑面积350平方米，就此在徐州日报刊登《关于江山花园小区增设配电室批前公示的通告》。2014年1月9日，丰县规划局对江山花园上述变更规划方案报丰县县政府同意后批复给江山公司。2014年7月6日，江山公司与徐州鑫尧电力服务有限公司就江山花园小区电力工程土建及配套部分签订施工合同。2014年9月15日，江苏省电力公司徐州市丰县供电公司与徐州市彭源电力安装工程有限公司就工程名称为：10KV丰县江山花园小区配电工程签订施工合同及安全协议，约定开工日期为2014年9月15日（以实际开工日期为准），竣工日期为2015年1月2日（以实际竣工日期为准）。因江山公司未按期交付房屋，陈斌、陈秀华提起诉讼，要求江山公司承担逾期交房违约金54036元（以790000元为基数，按每日万分之一点五自2014年6月2日计算至2015年8月31日），以及自2015年9月1日至涉案房屋取得商品住宅交付使用批准文件期间的违约金。江山公司辩称，交房逾期的原因是因当地政府落实2010年实施的供电设施新标准造成的，江山公司已经采取了合理的补救措施，该事件属于合同约定的免责事由，江山公司不应承担违约责任。对于储藏室的违约金，因合同对储藏室的违约金没有约定，江山公司不应支付储藏室违约金。原审法院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，应当按照生效合同的约定履行义务，否则，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。对于江山公司是否构成逾期交房。双方签订的商品房买卖合同第八条约定，江山公司应当在2014年6月1日前，将取得政府相关部门颁发的商品住宅交付使用批准文件的商品房交付给陈斌、陈秀华，江山公司至今未取得商品住宅交付使用批准文件，应当认定构成逾期交付房屋。江山公司主张因2010年起执行的新的供配电标准而导致规划变更，又因在通知执行之时涉案小区的总平面规划图已被丰县规划局批准，后因此发生变更属于商品房买卖合同第八条约定“遭遇政府及有关部门的管制，征用或政府规划变更等政府行为”的情形导致顺延交付房屋，不承担违约责任，还主张该情形符合合同法司法解释的情势变更原则，要求顺延期限至2015年6月20日。原审法院认为，江山公司所主张的变更实际是江山公司为执行新的供配电标准重新设计规划小区供电设施，其行为并不属于政府行为。此外，根据江山公司提供的苏电生[2010]102号新建居住区供配电设施规划设计导则，该规范已在2010年开始实施，而情势变更原则应适用于合同成立之后。江山公司作为房地产开发商，在2013年7月9日与陈斌、陈秀华签订商品房买卖合同之时，知道且应当知道该文件的实施及生效，以及该文件对建设工程施工的影响。故，因2010年实施的供配电设施规划设计导则而造成的规划变更不应作为2013年签订合同的情势变更理由，应推知合同约定的交付房屋时间即为江山公司在考虑此文件执行新标准可能导致规划变更情况下与陈斌、陈秀华作出的约定，对于江山公司的抗辩，法院不予采纳。江山公司主张商品房买卖合同约定的取得政府批准文件并不特指备案表，四方验收也是通过政府同意的。对此，根据江山公司提供的单位工程竣工验收证明书，可以证明涉案工程符合验收意见中标示的情形，但是无论是施工单位、监理单位、建设单位、设计单位均没有商品住宅交付使用的批准职能，故四方验收证明书仅能证明房屋的功能及相关质量，不应作为商品房买卖合同约定的“商品住宅交付使用批准文件”。江山公司主张其在通知执行新标准之时涉案小区的总平面规划图已被丰县规划局批准，此后新的供配电标准导致的规划变更致使交付期限延迟，江山公司已经通过四方验收并承担临时用电费用，已经尽到补救义务。对此，在2010年新的供配电标准实施之后，江山公司作为房地产开发商应当采取及时有效的措施变更规划，而根据江山公司提供的材料，直至2013年12月27日，即江山花园小区相关住宅楼四方验收五个月后，徐州日报才根据建设单位的申请刊登了《关于江山花园小区增设配电室批前公示的通告》，此后才进行了相关的建设工作，故对于江山公司主张其已经尽到了补救的义务，法院不予认可。综上所述，江山公司违反双方签订的商品房买卖合同关于交付期限的规定，未能按照约定交付房屋，构成逾期交房。对于江山公司未按约交房应如何承担违约责任。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，应当按照生效合同的约定履行义务。双方签订商品房买卖合同是其真实意思表示，其内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。商品房买卖合同第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5的违约金”。故陈斌、陈秀华要求江山公司支付逾期交房违约金，有事实和法律依据，法院予以支持。关于江山公司辩称不应承担储藏室的违约金，根据双方的商品房买卖合同，双方将关于储藏室的位置、价款、使用年限等作为合同补充协议记载于商品房买卖合同的附件位置，依照日常生活常识，储藏室常具有一楼用户配套使用之功能，且协议约定储藏室使用年限同房屋年限一致，故该储藏室应作为同一合同约定的住宅的配套部分。并且江山公司收取储藏室相应价款时也开据相应销售不动产统一发票，如不支付相应违约金，则使权利和义务不相对等。故对于陈斌、陈秀华主张逾期交房违约金应将储藏室价款计算在内，法院予以支持。综上，遂判决：江山公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付给陈斌、陈秀华2014年6月2日至2015年8月31日期间的逾期交房违约金54036元，2015年9月1日以后的违约金以790000元为基数，按每日万分之一点五自2015年9月1日计算至涉案房屋取得商品住宅交付使用批准文件止。上诉人江山公司不服上述民事判决，向本院上诉称：1、原审法院认定实施居住区供配电新标准不是政府行为是定性错误，居住区供配电新标准是面向社会的强制标准，供电公司实施这个标准属于行使行政职能。2、原审法院对合同第八条的理解不全面。原审法院认为涉案合同在新标准实施之后，上诉人能预见、可避免是错误的。首先，合同第八条并没有明确产生规划变更的原因一定是在签订合同之后才发生；第二，上诉人对政府信赖不能被指责，按原标准的规划已被批准，被批准的规划是应当依法实施，对涉案小区是否应按新标准执行相关职能部门也不明确，后来到2013年，不论是规划局还是供电公司依据职权均要求上诉人按新标准执行，上诉人都是被强制的，从是否适用到适用这个过程时间不是上诉人能掌握的。第三，被决定适用新标准后，从申请到批准的报批时间受到程序、利害关系人配合、政府机关的工作效率等多种因素影响批准的时间。上诉人只能考虑相对合理的时间与被上诉人签订合同交房时间。以上可以看出上诉人对规划变更的影响虽然能部分预见，但不能控制和掌握。原审法院以涉案合同固定的交房时间去对应上诉人不能控制和掌握的规划变更时间，排除合同第八条对交付房屋时间的补正，没有免除或减轻上诉人的责任，对上诉人不公，是对合同第八条本意的片面理解。3、原审法院认为储藏室适用违约金条款是错误的。储藏室的补充协议中并没有约定违约金，仅凭推定就认为应适用合同约定的违约金，无法律依据。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人陈斌、陈秀华答辩称：1、电力公司实施居民区配电新标准不是政府行为，是一种商业行为。2、上诉人主张供电新标准的实施不能预见，此主张不能成立。电力行业新标准的实施及生效的时间是在2010年，双方签订商品房买卖合同的时间是2013年，上诉人明知电力变更是不可避免的，上诉人只是自认为可以不用电力变更，这是上诉人商业判断上的失误，是其自身的原因造成的。3、涉案小区的电力变更与否是上诉人单方面事宜，与被上诉人无关，不能免除和减轻上诉人的责任。4、储藏室并未另签合同，而是将储藏室的位置、价款、使用年限等作为合同补充协议记载于商品房买卖合同的附件，成为购房合同的一部分，应按合同约定认定违约责任。储藏室作为住宅的配套部分，其相应价款在不动产统一销售发票上注明为预售购房款，应把储藏室价款计入计算违约金的房屋价款。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、上诉人逾期交房是否具有合法的免责事由；2、储藏室逾期交付的违约责任如何认定。双方当事人在二审期间均未向本院提交新证据。一审查明的事实与二审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，供配电新标准的实施不能成为江山公司逾期交房的免责事由。尽管江山公司在项目开工前取得了建设工程规划许可，但江山公司并未按项目开发的进度在合理时间内向当地的电力公司提交书面的用电申请。如果江山公司在合理的期间内提出用电申请，电力公司必然会根据供配电新标准审查决定是否受理申请，并给出明确的答复，江山公司即可根据明确的答复及时采取补救措施，并不必然导致逾期交付房屋的事实。江山公司基于后期适用供配电新标准，向规划部门申请规划调整，不属于行政部门主导的规划调整，不符合双方在商品房买卖合同第八条中约定的因规划调整顺延交付的条件。原审法院认定的逾期交付责任并无不当，本院予以维持。关于储藏室逾期交付的违约责任。江山公司主张双方在合同附件四中仅约定了买房人的付款义务，并未约定江山公司的违约责任，故江山公司不应承担逾期交付储藏室的违约责任。本院认为，双方在商品房买卖合同第二十二条约定，“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（合同补充协议见附件四）”，由于储藏室属于附件四中约定的内容，并属于与住宅一并交付的房屋，故商品房买卖合同中约定的违约责任一并适用于储藏室的交付。原审法院认定的储藏室逾期交付的违约责任符合双方的约定，本院予以维持。综上，上诉人江山公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1160元，由上诉人连云港市江山房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  史善军代理审判员  李 琳代理审判员  程 叶二〇一六年六月十七日书 记 员  周 密