黑龙江省牡丹江市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黑10民终526号上诉人（原审被告）绥芬河市天信酒店管理有限公司。住所地黑龙江省绥芬河市。法定代表人于江，经理。委托代理人袁丛铭，黑龙江晨光律师事务所律师。被上诉人（原审原告）哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司。营业场所所在地黑龙江省绥芬河市。负责人石勇，经理。委托代理人宋亨洙，黑龙江天也律师事务所律师。委托代理人史贵臣，黑龙江大正律师事务所律师。上诉人绥芬河市天信酒店管理有限公司（以下简称天信公司）因与被上诉人哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司（以下简称祥龙公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服黑龙江省绥芬河市人民法院作出的（2016）黑1081民初126号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。被上诉人（原审原告）祥龙公司一审诉称：原、被告于2014年4月25日签订房屋租赁合同，被告承租原告所有的祥龙大厦，租期为8年。双方约定，前三年每年租金为1100000元。自第四年起，每年租金上涨5%。合同签订后，原告将房屋交付给被告。被告按约定交付了第一年度的租金1100000元。但第二年度的租金被告仅交付了20000元。经原告多次催缴，被告始终拒绝支付剩余租金。被告拒绝支付租金的行为构成违约。原告诉讼至法院，要求依法判令：1.解除原、被告之间的租赁合同，返还租赁物；2.要求被告给付原告2015年5月1日至2016年3月18日的租金953424.65元；3.被告支付剩余六年租期违约金371250元；4.被告退还已提前收取次承租者的租金900000元；5.被告支付聘用人朱广惠、徐庆和2015年应缴社保费17103.48元。上诉人（原审被告）天信公司一审辩称：被告迟延给付租金系由于承租房屋内洗浴中心的装修设施及设备被经营人拆除，无法正常使用。原告在向被告交付房屋时，并未说明洗浴中心的装修及设备系他人所有，故被告在此情况下有权拒绝给付租金。原告据此要求解除合同于法无据。原告主张的违约金过高。即使合同解除，被告将房屋返还给原告后，原告依然可以将房屋对外出租，因此原告的损失几乎可以忽略不计。原告根据合同约定计算出了违约金371250元，该违约金数额明显过分高于实际损失。被告收取次承租人的租金不应退还给原告，如果合同解除，被告应将收取次承租人的租金返还给次承租人而不是原告。朱广惠、徐庆和与被告之间是劳动关系，被告是否拖欠朱广惠与徐庆和的社保费，应由朱广惠、徐庆和按照劳动争议仲裁程序向被告主张权利。原审认定：2014年4月25日，原告与于江（于江以绥芬河市天信水洗厂的名义签订的合同，该企业未办理工商注册登记）签订房屋租赁合同及补充协议，原告将位于绥芬河市站前路15号的绥芬河市祥龙大厦（除一层东侧现旅游接待大厅建筑面积约220平方米之外）出租给于江使用。双方约定租期自2014年5月1日起至2022年10月31日止，共计102个月。前三年租金每年为1100000元，自第四年起，每年租金递增5%。2014-2015年度的租金交付时间应为2014年5月1日前交付租金的20%，2014年6月1日前交付租金的30%，2014年9月30日交付租金的50%。2015年至2021年的租金于每年4月1日、9月30日前，分两次交付该年度租金。在原告交付房屋时，承租方需交付90000元保证金。同时双方约定，如承租方拖欠房租一个月以上，原告有权单方解除合同，收回出租房屋，不退还剩余租金，并向承租方收取剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。另外，因在原告与于江签订房屋租赁合同之前，原告就已将祥龙大厦的部分房屋对外出租。故双方约定，此前原告与他人签订的未到期的租赁合同，承租方必须按照原合同的约定履行到期。其中原告与一家水饺、祥龙洗浴中心、祥龙商店、朝汉小厨签的租赁合同未履行部分的租金归承租人（于江）所有。原告收取的其他租户的租金，原告不再退还给于江，而是给予于江顺延租赁期限六个月作为补偿。2014年6月6日，经协商，承租主体变更为绥芬河市天信酒店管理有限公司，即本案被告。合同签订后，原告依约定向于江交付了房屋，于江向原告交付90000元保证金，另支付70000元备品转让款。于江及被告于2014年4月25日交付100000元、于2014年4月30日交付租金120000元、于2014年6月24日交付200000元、于2014年6月30日交付130000元、于2014年11月28日交付300000元、于2014年12月1日交付250000元，共计1100000元租金。2015年2月，祥龙洗浴中心解除了租赁合同。在撤出祥龙大厦时，祥龙洗浴中心的承租人将洗浴设施拆除。2015年3月30日，原、被告重新签订租赁合同，约定租期自2015年4月1日起至2022年10月31日止，前三年租金每年1100000元，自第四年起，每年递增5%（即前三年每年租金为1100000元，第四年度租金为1155000元，第五年度租金为1210000元，第六年度租金为1265000元，第七年度租金为1328250元）。同时约定，被告应于2015年4月1日将第一年租金一次性交付给原告。以后每年度的租金于当年3月1日前一次性缴纳。如被告租金到期拖欠一个月以上，原告有权解除合同，并向被告收取剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。合同签订后，被告于2015年3月30日交付20000元租金。其后原告多次向被告催要2015-2016年度的剩余租金1080000元，被告称其不拖欠租金，拒绝给付。另查明，朱广惠、徐庆和原系原告雇佣的祥龙大厦工作人员，被告承租祥龙大厦后，原、被告约定由被告继续雇佣朱广惠和徐庆和，并由被告为朱广惠、徐庆和缴纳社会保险。被告为朱广惠、徐庆和缴纳了2014年度的社会保险，2015年度的社会保险费未缴纳。原告为朱广惠、徐庆和缴纳了2015年度的社会保险。原审认为:原告与于江签订的房屋租赁合同，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据法律规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。在履行过程中，经原告同意，承租主体变更为被告绥芬河市天信酒店管理有限公司。故自变更之日起，由被告天信公司承接原来承租人于江在房屋租赁合同中的权利和义务。被告天信公司辩称其之所以未交齐2015-2016年度的租金，是由于祥龙大厦洗浴中心的承租人在合同到期后，将洗浴中心的装修设施及设备拆走，导致其无法正常经营，故拒绝缴纳剩余租金。同时被告又辩称经双方协商，原告同意免除2014-2015年度的租金，其于2014年交付的1100000元租金系2015-2016年度的租金。被告的辩解理由前后矛盾。根据被告陈述，祥龙大厦洗浴中心原承租人系在2015年2月份撤走。原、被告在2015年3月30日重新签订租赁合同时，被告即已知晓洗浴中心的装修状况，在此情况下被告依然同原告签订租赁合同。故被告称由于洗浴中心撤走时拆除装修设施及设备导致其无法正常经营，因此拒交租金的辩解理由不成立。被告天信公司（于江）自2014年4月底即已接手使用该承租房屋，被告未提供证据证明原告同意免除其2014-2015年度的租金，且原告予以否认，故被告辩称其于2014年交付的1100000元系2015-2016年度租金的辩解理由不成立。根据法律规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同中约定，当承租人拖欠租金一个月以上时，出租人有权解除合同。根据双方在2015年3月30日签订的租赁合同约定，被告应于2015年4月1日将2015-2016年度租金1100000元一次性交付给原告，但被告只交付了20000元，其余1080000元一直未交。被告未按时足额交付租金的行为违反了双方的约定，故原告要求自2016年3月18日起，解除双方签订的租赁合同的诉讼请求有法律依据以及事实依据，本院予以支持。被告天信公司在2014年交付的租金1100000元，系2014年5月1日至2015年4月30日期间的租金。在2015年5月1日至2016年3月18日承租期内，被告天信公司交付原告20000元租金。故原告要求被告支付2015年5月1日至2016年3月18日承租期内剩余租金953424.65元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。根据双方约定，如因承租方的原因导致合同解除，出租人有权收取承租人剩余租期内应交租金总额的5%作为违约金。根据双方签订的租赁合同，租期应至2022年10月31日时止。故被告应支付原告2016年3月19日至2022年10月31日期间内应缴租金总额的5%作为违约金。原告要求被告支付自2016年5月1日至2022年4月30日共计6年承租期内被告应缴租金总额的5%即作为违约金，不超出双方约定。根据双方约定，在2016年5月1日至2022年4月30日期间，被告应交租金总额为7158250元。违约金按5%计算，总额应为357912.50元。根据法律规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。被告辩称违约金的数额明显高于原告所遭受的损失，但未提供证据予以证明。故本院对原告要求被告支付违约金357912.50元的诉讼请求予以支持，超出部分不予保护。原告未能提供证据证明被告收取次承租人的租金数额，且被告予以否认，故原告要求被告支付收取次承租人租金900000元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。原告可在收集到相关证据后另行主张权利。朱广惠、徐庆和与被告之间形成劳动关系，被告应及时足额为朱、徐二人缴纳社会保险费。被告违反法律规定未及时足额为二人缴纳社会保险费，应由社会保险费征收机构责令其限期补足，而不应由原告代为提起民事诉讼。故原告要求判令被告支付其代为朱广惠、徐庆和缴纳的社会保险费17103.48元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条、第八十八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条、《中华人民共和国社会保险法》第三十六条之规定，判决如下：一、自2016年3月18日起，原、被告之间关于绥芬河市祥龙大厦的房屋租赁合同解除，被告绥芬河市天信酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内，将租赁房屋返还给原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司；二、被告绥芬河市天信酒店管理有限公司给付原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司2015年5月1日至2016年3月18日期间的租金953424.65元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；三、被告绥芬河市天信酒店管理有限公司给付原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司违约金357912.50元，于本判决生效之日起五日内履行完毕；四、驳回原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司的其他诉讼请求。负有给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24734元，减半收取12367元，由原告哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司负担4066元，被告绥芬河市天信酒店管理有限公司负担8301元。宣判后，原审被告天信公司不服，向本院提起上诉。上诉人天信公司上诉称：一审判决认定上诉人与被上诉人之间的租赁期限为2014年5月1日起至2022年10月31日错误。双方当事人于2014年4月25日签订的房屋租赁合同约定的租赁期限为2014年5月1日起至2022年10月31日。因双方协商对租赁期限进行变更，在2015年3月30日上诉人与被上诉人又签订了一份租赁合同，约定的租赁期限自2015年4月1日起至2022年10月31日止。按照签订租赁合同的时间租赁期限应当以后一份合同为准。上诉人不拖欠租金。上诉人于2015年3月30日前向被上诉人已经缴纳了112万元，根据上诉人与被上诉人合同约定，上诉人已经全额缴纳了2015年度至2016年度的租金。上诉人不存在拖欠租金的情形。一审判决给付租金错误。双方达成协议租赁期限顺延六个月用于补偿被上诉人应当返还给上诉人在租赁合同签订之前已收取的租金收益。假设本案应当依法解除租赁合同，对上诉人应当给付的租金也应当扣除六个月的租期的租金。综上，请求二审法院撤销一审判决中的第一至三项判项，依法驳回被上诉人的诉讼请求或发回重审。被诉人祥龙公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决并由上诉人承担一、二审诉讼费。本案的争议焦点为：1.被上诉人主张解除合同是否有事实及法律依据；2.上诉人是否欠付被上诉人租赁费用，如欠付具体数额是多少。二审中，上诉人与被上诉人均未向本院提供新证据。根据当事人的陈述、法庭调查、辩论及查阅原审卷宗材料，本院二审采纳原审法院认定的证据，并认定原审法院查明事实。另查明，双方当事人在补充协议第一条中约定“由于该房屋对外租赁的写字间是不同时期签订的，甲方已一次性将合同租金收取并入帐，在甲乙双方签订房屋租赁合同时未到期，很难计算将未履行到期的合同租金核算后返还给乙方，经双方洽谈约定，将租赁期限给予乙方六个月顺延补偿”，被上诉人向上诉人主张欠付租金的数额并未扣除该期限租赁费。被上诉人于2016年6月15日向本院提出申请，放弃向上诉人主张六个月的租金。本院认为，关于租赁期限起算时间的问题。本案涉及两份租赁合同，两份合同对租赁期限起算时间的约定不同。双方当事人于2014年4月25日签订的房屋租赁合同及其后签订的补充协议系双方真实的意思表示，对双方当事人具有合同上的拘束力，上诉人于2014年4月25日签订该租赁合同之后占有使用涉诉房屋，并分期交付了第一年度的租赁费用及第二年度的部分租赁费。落款日期为2015年3月30日的租赁合同中并无作为乙方的上诉人签字或盖章，根据《中华人民共和国合同法》第三十二条“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”的规定该合同未成立，对双方当事人不具有拘束力。结合租赁合同的约定及双方履行合同的事实，涉诉房屋租赁起算时间应为2014年5月1日。上诉人主张被上诉人免除其一年租金，租赁合同期限为2015年4月1日至2022年10月31日无事实及法律依据。关于合同是否应予解除及拖欠租赁费数额的问题。在租赁合同的履行过程中，上诉人天信公司未按照约定的期限缴纳租赁费，被上诉人祥龙公司根据双方签订的房屋租赁合同第八条第三款及第十条第二款的约定主张解除合同，并由被上诉人支付违约金及欠付租赁费的请求应予支持。因双方在合同中约定被上诉人用六个月的租赁期抵顶应返还给上诉人的预期租金收益，故被上诉人所主张的欠付租赁费中应扣除六个月的租赁费550000元（年租金1100000*0.5），且被上诉人在二审审理中放弃六个月的租赁费550000元诉讼请求。一审判决对欠付租赁费数额认定不当，本院予以纠正。综上，综上，原审认定事实不清，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项，判决如下：一、维持（2016）黑1081民初126号民事判决主文第一、三、四项；二、变更（2016）黑1081民初126号民事判决主文第二项为上诉人绥芬河市天信酒店管理有限公司给付被上诉人哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司2015年5月1日至2016年3月18日期间的租金403424.65元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；一审案件受理费24734元，减半收取12367元，由上诉人绥芬河市天信酒店管理有限公司负担5706元；由被上诉人哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司负担6661元；二审案件受理费16602元，由上诉人绥芬河市天信酒店管理有限公司负担9639元；由被上诉人哈尔滨铁路国际旅游发展集团有限公司绥芬河祥龙分公司负担6963元。本判决为终审判决。审 判 长  姚 波代理审判员  李慧宇代理审判员  高玉林二〇一六年六月二十三日书 记 员  刘 鸿