广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初32号原告：王雪英，女，汉族，住茂名市茂南区，公民身份号码×××0041。委托代理人：周红军，广东诚挚律师事务所律师。委托代理人：周怀志，广东诚挚律师事务所律师。被告：蔡凤琪，女，汉族，湖南省益阳市人，住茂名市，公民身份号码×××1765。委托代理人：廖飞跃，男，××年××月××日出生，汉族，现住茂名市。原告王雪英诉被告蔡凤琪合同纠纷一案，本院于2016年1月5日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案立案案由为房屋买卖合同纠纷，经审理，合议庭决定变更案由为合同纠纷。原告王雪英及其委托代理人周红军、周怀志，被告蔡凤琪及其委托代理人廖飞跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王雪英诉称：2010年初，原告留意到被告在网上发布转让茂名市光华北路336号大院9号603房即雍景东园E栋住宅（武警住宅楼）及车位（以下简称房屋及车位）信息，便电话咨询。经交谈，原告发觉房屋及车位还处于建设阶段，未预售，无法确认业主身份，便不愿继续商谈。但被告一再表示转让出房屋及车位为其名下所有，并在2010年4月21日出具武警茂名市支队的证明，以证明房屋为其丈夫廖飞跃所有。最终经多次协商，原告与被告达成购房协议，约定房价款302066元（1720元/m2×175.62m2=302066元），汽车位、摩托车位、更名费等共220634元，合计522700元。从2010年4月23日起，原告分六次支付了522700元给被告，2011年10月13日，被告收到最后一笔款项后，亲笔写下收据确认原告支付了房屋及车位全部款项。2010年10月30日，原告以儿子王卓权的名义直接以房屋开发商签订了《商品房买卖合同》。后来，房屋直接登记在王卓权名下，而车位没有产权证，故原告一直要求被告实际交付车位，但被告以种种借口拒绝实际交付。2015年1月15日，原告起诉被告要求交付车位。经审理，法院查明原告已付清了房款和车位款，认为原告与被告没有签订过小车位和摩托车位的买卖合同。从2011年3月房屋交付之日起，原告向物业管理公司缴交汽车位物业管理费20元/月和摩托车位物业管理费10元/月，2014年10月，被告仍拒绝交付车位，原告遂停止缴交车位物业管理费。原告认为，尽管法院生效判决确认原被告双方没有签订车位买卖合同，但原告基于诚实信用原则不但支付了房款302066元，还支付了车位费220634元，而且每月还缴交了车位物业管理费。相反被告违背诚实信用原则仅履行了交付房屋的义务，造成原告经济损失。诉讼请求：1、判决被告蔡凤琪支付款项272298.94元，其中返还本金：220634元，利息51664.94元。（利息从2011年10月14日起暂计至2015年12月26日，以后按中国人民银行一年期同期贷款基准利率计至本息清偿完毕止。）2、判决被告蔡凤琪偿还车位的物业管理费1280元（从2011年4月至2014年9月，小车位20元/月和摩托车位10元/月，车位照明20元。）3、本案诉讼费用由被告蔡凤琪承担。被告蔡凤琪答辩称：一、原告起诉主体不适格。二、原告因纠纷案已于2015年起诉一次，已经被法院驳回其诉讼请求，现又因同一事实与理由再次向贵院提出起诉，在法律上违反一事不再理原则，属重复主张，依法应驳回其诉讼请求。三、原告于2016年1月5日起诉答辩人蔡凤琪请求返还本息272298.94元（本金220634元，利息51664.94元）和偿还车位的物业管理费1280元没有事实和法律依据。四、本案是单位内部集资建房资格纠纷引起的，人民法院没有管辖权，根据最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知第三条规定，依法应驳回原告起诉。五、答辩人也是本案受害人，原告王雪英、王卓权应支付参加武警集资建房茂名市光华北路336号大院武警住宅楼603房应付给武警队税款59273元和赔偿强占和破坏武警住宅楼所造成的损失17500元给答辩人。经审理查明：茂名市光华北路336号大院9号雍景东园E栋住宅楼为武警茂名市支队代征代建的住宅，用于解决该支队武警干部的住房困难问题。其中，E栋603号房原系分配给该支队时任干部夏文化的住房，夏文化于2010年4月20日委托被告蔡凤琪处理该房产，并向被告出具了《委托书》一份。经原、被告协商，约定被告将上述房产及小汽车车位和摩托车车位各一个的集资权转让给原告，但双方并未就此签订书面合同。此后，原告于2010年4月23日至2011年10月13日分6笔通过银行转账方式共支付了522700元给被告。2011年10月13日，被告蔡凤琪出具《收据》一份给原告王雪英，内容：“王雪英购买茂名市光华北路雍景东园336号E栋武警住宅楼B单元6楼的房产应付款已全部付清。其中小汽车位和摩托车位应收款也已全部付清。之前所立收据已包含在其中、自动作废”。在被告的协助下，开发商茂名油城建筑工程有限公司与原告儿子王卓权于2010年10月30日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定的建筑面积共175.62平方米，商品房单价为每平方米1720元，总价格为302066元。同年11月4日，原告儿子王卓权办理了房产登记手续。另查明，原告曾于2015年1月21日以被告一直没交付小汽车车位和摩托车车位为由向本院起诉，请求确认茂名市光华北路336号大院9号雍景东园E栋武警住宅楼-1层1号小车位和62号摩托车位为原告享有所有权和使用权并请求被告交付小车位及摩托车位。本院经审理认为：原告虽持有被告蔡凤琪出具的《收据》，但该《收据》并未就相关的标的物即车位及摩托车位的坐落位置、数量、明确的标的等条款内容达成一致，原告没有与被告蔡凤琪、廖飞跃签订过车位及摩托车位的买卖合同。原告仅凭《收据》一份而无其他证据可以佐证的情形下，就要求确认“茂名市光华北路336号大院9号雍景东园E栋武警住宅楼-1层1号小车位和62号摩托车位为原告享有所有权和使用权1号小车位和62号摩托车位”归其所有并要求被告交付的诉讼请求，显属事实不清，证据不足。并于2015年11月5日作出（2015）茂南法民一初字第111号民事判决书，判决驳回原告的诉讼请求。原告又于2016年1月5日向本院提起诉讼，诉讼请求如前所述。其中，在（2015）茂南法民一初字第111号案件中，原告起诉称汽车车位费75000元、摩托车车位费4000元。在本案中，原告主张其儿子王卓权与开发商茂名油城建筑工程有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋总价格为302066元，其支付给被告的522700元中扣除房屋价款之后剩余的220634元为小汽车车位和摩托车车位的价款。在庭审中，经本院释明，原告表示不申请对小汽车位和摩托车位价格进行评估。在庭审中，被告向本院提交中国建设银行个人活期明细查询一份，其中，2010年9月16日，被告通过其名下3145019980120043486的账户向黎桂珍转账59273元。被告主张涉案房屋需缴纳税费59273元，该税费应由原告承担，经原告同意，被告将原告所交的小汽车车位款50000元及摩托车车位款4000元与该税费进行了抵对，黎桂珍为当时代办交纳税费的财务人员。又查明，原告主张其向物业管理公司交纳车位的物业管理费1280元（从2011年4月至2014年9月，小车位20元/月和摩托车位10元/月，车位照明20元），并提交了茂名华达企业有限公司（武警楼）管理费结算单8张、茂名华达企业有限公司（武警楼）管理费缴费通知单1张、茂名蓝悦物业管理有限公司（雍景东园）管理服务费缴费通知单1张、广州蓝悦物业管理有限公司茂名市分公司收款收据1张予以证实。再查明，本案审理过程中，被告申请对原告提供的中国人民武装警察部队茂名市支队的《证明》的印章真伪进行鉴定，本院委托广东华生司法鉴定中心进行鉴定，鉴定意见为，证明上的“中国人民武装警察部队茂名市支队”印文与委托方提供的同名样本印文为同一枚章盖印。以上事实，有书证、当事人陈述及开庭笔录为凭，经开庭质证，可以认定。本院认为，本案的争议焦点为：一、原告的诉讼主体是否适格？二、被告是否构成不当得利？三、小汽车车位和摩托车车位价款应如何确定？一、关于原告的诉讼主体是否适格的问题。原告与被告口头约定茂名市光华北路雍景东园336号E栋武警住宅楼B单元6楼的房产及小汽车位和摩托车位的转让事宜，双方达成的口头协议是双方真实意思表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。双方达成协议后，原告向被告支付了522700元。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一项：“起诉必须符合下列条件：(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织……”的规定，原、被告之间就涉案争议的车位进行了约定，原告支付了车位的价款，与本案有直接利害关系，因此原告的诉讼主体适格。关于被告主张原告曾就同一事实向法院起诉并经法院判决，本次起诉属于重复起诉的问题。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十七条：“当事人就已经提起诉讼的事项在诉讼过程中或者裁判生效后再次起诉，同时符合下列条件的，构成重复起诉：（一）后诉与前诉的当事人相同；（二）后诉与前诉的诉讼标的相同；（三）后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。……”的规定，原告上次起诉的标的物为小车位和摩托车位的所有权及使用权，是物权，而原告本次起诉的标的物为小车位的价款，属于债权，二者并不相同。且原告两次起诉的诉讼请求也完全不同，因此原告并不构成重复起诉。二、关于被告是否构成不当得利的问题。根据《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定：“没有合法根据，取得不当利益，造成他人损失的，应当将取得的不当利益返还受损失的人。”的规定，原、被告之间是合同关系，原告将房款及车位款交付给被告是基于合同约定，并非没有合法根据，因此被告不构成不当得利。三、关于小汽车车位和摩托车车位价款应如何确定的问题。原告主张根据其儿子王卓权与开发商茂名油城建筑工程有限公司签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋单价为每平方米1720元，总价格为302066元，其支付给被告的522700元中扣除房屋价款之后剩余的220634元为小汽车车位和摩托车车位的价款。由于本案涉案的光华北路336号大院9号雍景东园E栋住宅楼为武警茂名市支队代征代建的住宅，用于解决该支队武警干部的住房困难问题，属于集资建房性质，该住宅业主与开发商签订的《商品房买卖合同》中约定的房屋单价每平方米1720元是给予支队武警干部的优惠价格。原告王雪英及其儿子王卓权均非武警茂名市支队人员，原本并无集资建房资格，也就无法以1720元每平方米的价格购买涉案房屋。原告通过被告的协助购买涉案房屋后由其儿子王卓权与开发商签订《商品房买卖合同》，其支付给被告的款项中不仅包含了房屋及车位的价款，还包含了被告完成了涉案房屋原分配房主夏文化委托其处理房屋事务而应获取的报酬。且根据市场价格及日常生活经验，若根据原告的计算方法，175.62平方米的商品房房价为302066元，小汽车位和摩托车位的价格为220634元，两者差价仅81432元，也明显不符合房地产市场交易的一般规律。因此，对原告主张的小汽车位和摩托车位的价格的这一计算方式，本院不予采纳。原、被告双方对小汽车车位和摩托车车位的约定不具体、不明确，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条的规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行……”的规定，本案中，合同双方对价款约定不明，又不执行政府指导价，则应当按照订立合同时履行地的市场价格履行。在庭审中，经本院释明，原告表示不申请对小汽车位和摩托车位价格进行评估。原告主张其交付给被告款项中的220634元属于小汽车位和摩托车位的价格，但未能提交证据证明，又不申请本院对该价格进行评估，也就无法查明订立合同时该住宅区小汽车位和摩托车位的市场价格。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，原告王雪英应承担举证不能的不利后果，其主张判决被告蔡凤琪支付款项272298.94元（其中返还本金：220634元，利息51664.94元）的诉讼请求，应予驳回。原告主张其向物业管理公司交纳小汽车车位及摩托车车位的物业管理费1280元应由被告向其返还，该物业管理费并非为被告收取，不存在原告所称的不当得利的情形，被告也没有向原告返还物业管理费的义务，对该诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十二条，《中华人民共和国合同法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第一项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十七条之规定，判决如下：驳回原告王雪英的诉讼请求。案件受理费5404元（原告王雪英已预交），由原告王雪英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 长  杨美安人民陪审员  张志清人民陪审员  邱军杰二〇一六年六月二十八日书 记 员  王敏智速 录 员  孙 莉