山东省巨野县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1724民初1822号原告王青海，男，1972年12月14日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。委托代理人徐龙生，男，1974年1月17日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。被告张亚军，男，1967年10月20日出生，汉族，居民，住山东省巨野县。原告王青海诉被告张亚军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理，依法适用简易程序由审判员杨松青独任审判，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告王青海及委托代理人徐龙生，被告张亚军均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告王青海诉称，2011年3月7日，原、被告签订楼房买卖协议书，约定由被告将位于巨野县三里庙村北文昌苑小区内的一处回迁房卖给原告，约定楼房面积为140平方米，价款28万元。合同签订后，原告按约定付清了全部房款，当时口头约定卖给原告的楼房是会盟路以西的回迁房，交房日期最迟在2011年阴历年底前，但至今被告未交付房屋。被告后交给原告一份被拆迁人为李玉英的房屋拆迁补偿协议书，但该回迁房至今尚未开发建设。原告已经不能实现合同目的，现依法提起诉讼，要求解除双方签订的楼房买卖协议书，判令被告退回原告购房款28万元及利息，诉讼费用由被告承担。被告张亚军辩称，不同意原告的诉讼请求，合同已签订且履行，原告要求解除合同，其行为属于违约。经审理查明：2011年3月7日，原告王青海（乙方）与被告张亚军（甲方）签订楼房买卖协议书，约定由被告将其所有的回迁房一处卖给原告，基本内容为：一、楼房位置与面积：楼房位于巨野县三里庙村北文昌苑小区内，楼号与楼层暂不能确定，约定楼房面积为140平方米（房屋面积约110平方米，车库面积约30平方米）；二、楼房价格：每平方米2000元，总价款28万元；三、付款方式：2011年3月7日，乙方一次性付清总价款28万元，甲方将“房屋拆迁补偿安置协议书”及“验收合格顺序单”交与乙方；四：车库与储藏室：甲方保证乙方得到车库，如没有车库，储藏室价格按1800每平方米收取；五、结算方式：甲方负责与开发商结算，协助乙方办理过户手续；六：双方责任：乙方交清房款后，甲方对该回迁房不再有所有权，不得转卖，双方不得因房价的变化而反悔；七、违约责任：任何一方违约，支付给对方违约金3万元。协议书落款处分别有双方当事人及证明人王某某的签字。合同签订后，王青海于当天支付张亚军房款20万元，2011年4月3日付款4万元，5月11日付款4万元，2011年5月11日，张亚军给王青海出具了全部房款28万元已付清的证明。被告将一份“验收合格顺序单”交于原告，经查，该“验收合格顺序单”是拆迁部门对被拆迁房屋验收的顺序单，显示被拆迁人为李玉英，被拆迁房屋为违章建筑，顺序号为042号，评估报告号为（2010）1-13,签订协议号为10，补偿方式为违章，拆迁项目名为会盟景观带，拆除方式为交钥匙，验收合格时间为2010年6月21日，验收人为高振、王军，签发人为高振。没有加盖单位印章。被告称李玉英是其妻子，该拆迁房屋属家庭共有财产，对应回迁面积为101平方米。之后，因被告迟迟不能交房，双方多次交涉未果，2016年4月12日，原告提起诉讼，以不能实现合同目的为由，要求解除合同，返还房款及利息。被告对与双方签订以上楼房买卖协议书及收到原告房款28万元无异议，但不同意原告的诉请，辩称合同已生效并已实际履行，原告要求解除合同属违约，经调解，双方达不成协议。原告为证明已方主张，提交了双方签订的楼房买卖协议书及付清了全部房款的证明，并申请证人王某某及张某某出庭作证，并重点作了以下陈述：原告购买以上楼房的原因是该小区离巨野一中较近，为方便孩子上学并急需入住，签订合同时，被告称房子主体已完成，口头承诺2011年中秋前后，最迟年底交房，基于以上承诺，原告才签订合同并及时付清了房款。现已时过五年，被告迟迟不能交房，又不能承诺交房的期限，原告签订合同的目的已无法实现，因此，请求依法判决解除合同。在此期间，被告在该小区内已回迁了两套面积约140平方米的楼房，被告交付原告的“验收合格顺序单”被拆迁人为李玉英，上面没有注明回迁面积，因基于对被告承诺交付楼房的信任，原告没有对该“验收合格顺序单”作核实。庭审中，被告也认可，该顺序单对应的回迁面积只有101平方米，显然不是应交付原告的140平方米的楼房，被告在收取了原告140平方米楼房的房款后，把两套140平方米的回迁楼挪作他用，而用其妻子名下的一套违章建筑验收合格顺序单搪塞原告，严重违反合同约定，被告不但应返还房款，还应支付利息。证人王某某与被告是邻居，系双方签订楼房买卖合同的介绍及证明人，证人张某某系王某某在该小区的房屋承租人，二人均证实双方签订合同时，曾口头约定2011年中秋节前后，最迟2011年年底交房。另查明，自双方签订楼房买卖协议书后，被告张亚军在该小区取得了两套回迁房。本院所确认的上述事实，有当事人陈述笔录、双方签订的楼房买卖协议书，收款条，证人证言等在卷为凭，并经本院开庭质证和审查，可以采信。本院认为：原、被告对双方签订的楼房买卖协议书均无异议，经审查，该合同属双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，以上合同为有效合同。依法成立的合同，对当事人具有约束力，双方均应按合同约定，全面履行自己的义务。当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式，只要不违反法律规定，属真实意见表示，对当事人均具有约束力，协议中双方约定所交付的楼房的面积为大约140平方米，没有确定具体楼号与楼层，虽没有书面约定交房时间，但从庭审调查的情况结合证人证言，可以确认双方口头约定的交房时间为2011年年底。根据以上情况，在原告全部付清28万元房款后，被告有义务在2011年年底前向原告交付一处位于约定小区内的约140平方米的楼房。被告虽然将一份被拆迁人为李玉英的“验收合格顺序单”交于原告，但该行为不能替代被告应交付以上楼房的义务，被告自认该“验收合格顺序单”对应的回迁面积为101平方米，且不知何时开发建设，显然该回迁房不符合协议约定的标准，被告又表示该“验收合格顺序单”对应的回迁房就是买给原告的楼房，何时开发建设完毕何时交房，无论从被告欲交付的标的物的面积还是交付时间，均构成违约。原告购买以上房屋是为了居住，现约定的交房时间过去近五年，经多次交涉，被告仍作以上意思表示，原告购房的目的已无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实理合同目的；（五）法律规定的其他情形。”根据以上法律规定，原告要求解除合同，符合法律规定，本院予以支持。双方在合同中虽然约定一方违约，支付另一方违约金3万元，但原告在本诉中不是要求被告支付违约金，而是要求解除合同，返还已支付房款的本金及利息，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。”故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。基于以上法律规定，对原告要求被告返还已支付房款本金诉讼请求，本院予以支持，利息系法定孳息，为原告的实际损失，被告应予支付。关于利息从何时起算的问题，从查明的事实来看，被告违约的时间是在2011年年底之后，原告亦同意自2012年1月1日起开始计算利息，本院予以准许，利率按中国人民银行同期贷款利率计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：解除原告王青海与被告张亚军于2011年3月7日签订的楼房买卖协议书；二、由被告张亚军返还原告王青海已支付的房款28万元及利息（利率按中国人民银行同期贷款利率计算，自2012年1月1日起开始计算，至付清之日止），于本判决书生效之日起十日内履行完毕。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5500元,减半收取2750元，由被告张亚军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审判员  杨松青二〇一六年六月二十日书记员  李 辉