北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0113民初2370号原告吴文浩，男，1988年1月16日出生，公民身份号码×××。委托代理人李冉，北京市岳成律师事务所律师。被告张英明，男，1964年4月20日出生，公民身份号码×××。委托代理人李先锋，北京市万悦律师事务所律师。原告吴文浩与被告张英明房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。原告吴文浩之委托代理人李冉，被告张英明及其委托代理人李先锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴文浩诉称：原告与被告于2015年12月27日签订《北京市房屋买卖合同》，约定由被告购买原告位于北京市顺义区××幢××单元××号的房屋，房屋成交价为120万元，被告应于签订合同当日支付定金5万元，2016年1月5日前支付65万元，过户当日支付尾款。合同履行过程中，被告明确表示不履行合同。按照合同第六条之规定，被告应按总房价款的20%向原告支付违约金。现原告起诉至法院，要求：1.判决解除原告与被告签订的《北京市房屋买卖合同》，解除时间为2016年1月20日；2.被告支付违约金240000元；3.诉讼费用由被告承担。被告张英明辩称：同意解除双方签订的《北京市房屋买卖合同》，但解除时间应为2015年12月28日，该日我方通知原告不再履行上述合同。被告要求解除合同是因原告有两项违约情况：一是签合同时，天色较晚，中介说先签合同，然后看房。第二天看房时被告发现房屋内有租客，但签合同时原告未告知被告该房有租约。二是该房在签订买卖合同时无房产证。签合同时被告没有看房也没看产权手续，以后也没有见过房产证。签合同第二天，被告看房后明确告知原告将不再履行合同。被告不同意支付原告违约金，因被告未违约。经审理查明：北京市顺义区××幢××单元××室房屋于2015年2月27日登记在原告名下。2015年12月27日，原告与被告就上述房屋签订《北京市房屋买卖合同》，约定由被告以120万元的价款购买上述房屋。合同第二条关于房屋权属情况中，共有情况标注为无共有人，抵押情况为未设定抵押，租赁情况为该房屋未出租。房屋的成交总价为120万元，买方为全款购房；签订合同当日，买方支付卖方定金5万元，于2016年1月5日前支付卖方65万元，房屋尾款50万元于过户当日支付。关于违约责任，合同约定买卖双方任何一方不按约定履行合同，逾期超过15日的，合同的另一方有权解除合同。合同的另一方解除合同的，违约方按照总房价款的20%向合同的另一方支付违约金。上述合同签订过程中，原告未向被告出示涉诉房屋的产权登记证书原件或复印件，被告未在合同签订当日支付原告定金。12月28日，原告将购买涉诉房屋的《北京市商品房预售合同》及契税交税凭证以照片的形式发给被告，但仍未将房屋产权登记证书出示给被告。12月29日，被告明确告知原告不再购买涉诉房屋，其向原告提出的理由是不考虑买了，其他都好，就是太小，考虑以后住的机会多，其庭审中陈述拒绝买房的理由同其答辩意见。对被告的两项抗辩意见，原告称双方签订买卖合同时，房屋处于出租状态，看房时原告、被告、中介及承租人均在场，被告知道房屋被出租的事实，因承租人说卖房后其可以随时搬走，租期到2016年1月，所以在签合同时注明的是未出租；此外，签合同时，涉诉房屋登记在原告名下，并非如被告所说没有房本，只是因贷款未还清房本一直在银行保管。原告认可与被告签订房屋买卖合同时，涉诉房屋正有租赁合同纠纷，承租人要求退租。本案审理过程中，原告提交涉诉房屋的产权登记证书复印件，显示该房屋于2015年6月10日已设立抵押登记。经本院向房屋产权登记部门查询，涉诉房屋于2015年2月27日登记在原告名下，于2015年6月10日抵押给交通银行股份有限公司北京公主坟支行，抵押金额为43万元。庭审中，被告提出因涉诉房屋存在抵押情况不能买卖，卖房时原告也未告知被告房屋已经设定抵押，是对被告的欺骗，如果知道房屋有抵押，被告不会购买该房屋，所以原告在签订合同时存在欺诈，双方签订的房屋买卖合同应属无效。对此，原告称通过被告于2015年12月28日发给原告的微信可以看出签合同时被告知道房屋被抵押的情况，该微信的内容为交通银行提前还贷，张先生186×××××××××××××交通银行电话010-6642****，因被告购房是一次性付款，原告打算用被告支付的房款将银行贷款还清，解除抵押，故在双方的买卖合同中标注的是无抵押。原告另称促成双方交易的中介工作人员夏国庆可证明在签署合同时原告已明确告知被告房屋是否出租的现状及房屋贷款情况，但夏国庆未在本院指定期间出庭作证。对于发给原告的微信，被告解释称原告曾向其说过涉诉房屋有贷款，其想提前偿还贷款，所以想借鉴被告提前还贷的方式，但没说已将房屋抵押给银行的事实。经本院释明，原告表示若本院认定双方签订的房屋买卖合同无效，其仍然坚持诉讼请求不予变更。上述事实，有庭审笔录、《北京市房屋买卖合同》、微信记录等在案佐证。本院认为：房屋买卖合同的出卖人应该按照诚实信用原则如实告知买受人所出售房屋的权属状况，包括该房屋的产权登记情况、有无共有权人、有无抵押、查封等情况，买受人在对房屋的具体信息充分了解之后决定是否购买房屋。因上述信息决定了买受人能否实现合同目的，对保障买受人的合同权利具有至关重要的意义，因此，出卖人对上述信息的告知应全面、清晰、明确。就本案而言，原告在签订房屋买卖合同时未向被告出示产权证书，致使被告无从通过产权证书上关于抵押登记的信息获知涉诉房屋被抵押的事实，并且双方签订的《房屋买卖合同》中关于房屋是否抵押的信息标注的是未抵押，这也与房屋设有抵押的事实不符。原告虽称被告知道房屋被抵押的事实，但仅通过2015年12月28日被告发给原告的微信内容，不能达到原告的证明目的，本院对该证据不予采信。综上，本院不能认定原告在转让被抵押的房屋时已经明确告知被告房屋被抵押的事实，原告隐瞒了房屋已设定抵押的真实情况，被告主张原告在签订合同时构成欺诈，本院予以采信。《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下所为的民事行为无效；根据《中华人民共和国合同法》第五十四条之规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或仲裁机构变更或者撤销。审判实践中，对于出卖人未告知买受人房屋已抵押的情况，考虑到对合同当事人意思自治的尊重和市场交易关系的稳定，法院一般不直接认定该类买卖合同无效，而是将其认定为可撤销的合同，由受欺诈的买受人决定合同的效力，如果买受人同意接受已设定抵押的房屋，则双方的买卖合同有效，如果买受人不愿意接受该房屋，可向人民法院或仲裁机构请求撤销。因此，对于本案原、被告签订的房屋买卖合同的效力，取决于被告的意志，现被告明确表示不愿意接受已设定抵押的房屋，考虑双方的诉讼地位、双方在签订合同时的过错情况以及合同尚未履行等情节，在被告明确提出合同无效的情况下，本院对其抗辩意见予以确认并认定双方的房屋买卖合同无效。原告的诉讼请求基于合同有效提出，经本院释明，原告坚持其诉讼请求不予变更。综上，原告的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告吴文浩全部诉讼请求。案件受理费二千四百五十元，由原告吴文浩负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  杨秀芝二〇一六年六月十五日书 记 员  赵 杰