湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终2612号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉联润建材有限公司，住所地武汉市汉阳区永丰街三眼桥工业园特2号。法定代表人：方翔，该公司总经理。委托代理人：史克毅、刘佳，湖北山河律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉金池化工有限公司，住所地武汉市汉阳区三眼桥工业园特2号。法定代表人：顾小燕，该公司董事长兼总经理。上诉人武汉联润建材有限公司（以下简称联润公司）因与被上诉人武汉金池化工有限公司（以下简称金池公司）租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00594号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。2015年9月，金池公司诉至一审法院，请求判令：1、联润公司限期腾退场地并撤走全部设备；2、联润公司自租赁期满起至实际腾退撤场之日止（暂从2015年8月28日算至9月7日），按照每天10，959元的标准向金池公司支付场地占用费；3、联润公司依据租赁协议约定将电力增容过户给金池公司；4、本案诉讼费用由联润公司承担。联润公司在一审提起反诉，请求判令：1、依法确认双方签订的土地租赁《补充协议》无效；2、金池公司赔偿联润公司土建工程总费用人民币2，101，540元，生产设备费人民币1，260，000元，损失人民币846，000元，电力施工费人民币359，800元，共计人民币4，577，340元。一审法院查明：位于武汉市汉阳区三眼桥村地号为D01150005号土地的使用权人登记为金池公司，使用权面积为7065.81平方米，使用权类型为出让，土地用途为工业用地，终止日期为2056年12月27日。2004年11月1日，金池公司与武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会签订《合同书》，以先租后征的方式向该村委会租征土地约90亩，土地坐落为：原国家冲洗站及目前武汉金池化工有限公司以南，比邻三眼桥村部的汉阳城管局冲洗站围墙向后垂直延伸至琴断口小河以东，西、北以琴断口小河为界；租赁时间从2004年12月1日起共计30年。截至目前金池公司尚未取得该块土地的国有土地使用证。2009年8月28日，金池公司（甲方）与联润公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将位于武汉市汉阳区三眼桥工业园特2号本公司院内工业场地约7000平方米出租给乙方使用；租赁期限为5年，起算日以本合同甲乙双方签字之日起计算，乙方如要求延长租赁期限，应在租赁期满之前三个月以书面形式通知甲方，甲方在收到乙方发出的延长租赁期通知后，如甲方无其它项目，应在同等条件下优先乙方租赁；乙方租赁该工业场地用于经营混凝土搅拌站；甲方应在本合同生效后5日内将租赁标的物交付给乙方使用；租金标准为每年人民币350，000元；本合同有效期内，未经乙方书面同意，甲方不得提前终止合同或部分及全部收回合同标的物；租赁期满不再续租的，乙方必须及时向甲方交回租赁标的物；对本合同的任何变更，必须经双方同意，并以书面形式作出方可生效；本合同按下列方式终止：合同期限已满，本合同有效期内双方达成终止合同，乙方有权单方提前终止本合同，但必须提前三个月书面通知甲方；乙方在租赁标的物上投资新建、改建、扩建所形成的地上建筑物、构筑物及其设备等资产，其所有权属于乙方；合同终止后，乙方有权拆除上述资产但新建、改建、扩建形成的地上建筑物无偿交给甲方；甲方保证乙方租赁场地的通水、通电，水电费由乙方向甲方支付，如电量不够，则甲方负责到供电部门申报增容手续，其申报等费用由乙方承担；双方还对其它事项进行了约定。合同签订后，双方均依约履行合同。2012年3月8日，金池公司（甲方）与联润公司（乙方）签订《补充协议》，约定：甲方同意另外租赁土地7400平方米供乙方扩建第二条生产线使用，租金标准为每年人民币418，000元；二期扩建部分租赁期限为3年，同时，甲方同意双方于2009年8月28日签订的一期租赁合同延期1年，即一期与二期租赁期限均保持一致（即2015年8月27日到期）；租赁期满时，如甲方无其它开发项目，在同等条件下乙方享有优先承租权；在租赁期间内，依照政策的规定，可以办理两证时，无论是由甲方建造或者乙方建造的建筑物，均办予甲方名下所有，乙方不得有异议；双方其它约定按原《租赁合同》不变，如遇原《租赁合同》与《补充协议》相冲突的条款，以《补充协议》为准。联润公司租赁上述场地用于经营混凝土搅拌站，投资购买设备、设施。其中包括购买HZS180B型水泥混凝土搅拌站一套，合同价格人民币1，800，000元。联润公司进行了电力施工，合同工程造价人民币339，800元。联润公司对第二条生产线进行了土建施工，包括2号搅拌楼设备基础开挖，清淤、打桩、预埋、料仓、7000平方米场地外运转土、基础处理、硬化、400平方米洗车区域碎石基础、活动板房、铺设桥梁两座、排污港清淤、修建护坡、加固以及二期场地周边围墙，合同总价为人民币2，800，000元。联润公司还进行了其它零星项目施工。对于电力增容施工，联润公司出具了承诺书，承诺联润公司电力增容以及金池公司电力减容发生的费用全部由联润公司承担，并承诺在租赁合同到期或退场经营时，将金池公司电力减容回复原始电容并承担由此发生的全部费用，或联润公司电力增容的电源无偿归属金池公司处置、使用。在联润公司经营期间，金池公司法定代表人顾小燕曾入股联润公司，后因退股之事双方发生矛盾。经有关部门协调，顾小燕与联润公司于2014年2月23日达成两份协议，一份为联润公司同意对顾小燕的股份进行清算，顾小燕不再是联润公司的股东，不再有任何股份，不再享受股东权益和承担经营风险。联润公司向顾小燕支付人民币2，800，000元。另一份为顾小燕同意在联润公司的租赁期满后，双方提前六个月共同考察依据周边邻村范围内的土地租赁行情随行就市，在同等条件下提前与甲方签订新的土地租赁合同（具体年限待定）。遇国家政策性征地等不可抗拒的自然因素联润公司应配合顾小燕，使双方的利益最大化。但遇顾小燕自行整体开发，则联润公司应无条件搬迁。在租赁期限即将届满前，金池公司于2015年3月向联润公司发出通知函，通知联润公司将收回所租场地用于金池公司整体开发新项目，不再租赁给联润公司。至今，双方未能续签租赁合同。一审法院认为：位于武汉市汉阳区三眼桥村地号为D01150005号土地（本案所涉第一块场地）的使用权人登记为金池公司，金池公司可以将之出租。金池公司、联润公司于2009年8月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效，应受法律保护。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。金池公司通过与武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会签订《合同书》，以先租后征的方式向该村委会租征约90亩土地（本案所涉第二块场地），该土地属于集体土地，金池公司未取得该块土地的国有建设用地使用权，也未发生前述法条所规定的除外情形，因此，金池公司、联润公司于2012年3月8日所签订的《补充协议》中关于该块土地的约定无效，联润公司应腾退出该场地将其返还给金池公司。本案所涉第一块场地的租期于2015年8月27日到期，到期后双方未能续签租赁合同，联润公司应腾退出该场地将其返还给金池公司。因联润公司至今仍占用该块场地，其应向金池公司支付场地占用费。金池公司要求联润公司按每天人民币10，959元的标准支付场地占用费，于法无据，不予采信。占用费按原《租赁合同》约定的租金标准计算至联润公司腾退之日止。对于本案所涉第二块场地，联润公司至今也在占用，虽然双方关于第二块场地的约定无效，但联润公司实际享用了该块场地的占用利益，联润公司也应参照《补充协议》所约定的租金标准向金池公司支付场地占用费，支付至联润公司腾退之日止。关于电力增容的归属，依照联润公司的承诺，联润公司应将电力增容过户给金池公司。联润公司租赁本案所涉两块场地后，对该两块场地所进行的场地平整、购买生产设备等投资行为均系其获取利润所投入的成本，联润公司已实际使用所租场地并获取利润，且本案所涉两块场地的租赁期限均已到期，对联润公司反诉要求金池公司赔偿其土建工程总费用人民币2，101，540元，生产设备费人民币1，260，000元，损失人民币846，000元，电力施工费人民币359，800元，共计人民币4，577，340元的诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百三十五条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、武汉金池化工有限公司与武汉联润建材有限公司于2012年3月8日所签订的《补充协议》中关于第二块场地（7400平方米）的约定无效；二、武汉联润建材有限公司于本判决生效之日起二十日内腾退出位于武汉市汉阳区三眼桥工业园特2号武汉金池化工有限公司院内约7000平方米场地以及双方所签《补充协议》中所涉7400平方米场地；三、武汉联润建材有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉金池化工有限公司支付本案所涉两块场地的占用费，占用费均按原合同约定的租金标准支付至武汉联润建材有限公司实际腾退之日；四、武汉联润建材有限公司于本判决生效之日起二十日内将电力增容过户至武汉金池化工有限公司名下；五、驳回武汉金池化工有限公司的其它诉讼请求；六、驳回武汉联润建材有限公司的其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币6，153元以及反诉案件受理费人民币21，710元，均由武汉联润建材有限公司承担，武汉联润建材有限公司于本判决生效之日起十日内将应承担的本诉案件受理费直接支付给武汉金池化工有限公司。判后，上诉人联润公司不服，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清，遗漏重要当事人，联润公司存在向武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会支付租金及占用费的情形；二、一审判决将电力增容过户给金池公司于法无据；三、一审判决占用费标准过高，应予以调整。请求：1、撤销一审判决第二项、第三项、第四项、第六项；2、改判驳回金池公司的全部诉讼请求，赔偿联润公司4，577，340元并退还租金924，000元；3、本案一、二审全部诉讼费用由金池公司承担。被上诉人金池公司答辩则要求驳回上诉，维持原判。二审中，联润公司提交证据如下：1、情况说明一份，拟证明2015年9月21日之前联润公司已经撤离原占用土地，且金池公司公开承认。2、房屋租赁合同一份，拟证明金池公司已经将房屋另租他人，金池公司并未遭受损失。3、照片一组，拟证明原化工厂仅有一部分由联润公司占用，其他部分由金池公司自行使用，且联润公司人员早已撤离。经质证，金池公司认为对证据1的真实性有异议，联润公司并没有撤离，其设备还在现场；对证据2的真实性有异议，金合源公司和金池公司的法定代表人均是顾小燕，不存在另外租赁的情况；对证据3的真实性无异议，但认为该组证据反而可以证明联润公司还没有撤离。本院认为，联润公司在二审中提交的证据，均不能达到其证明目的，本院不予采信。经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为：2009年8月28日，金池公司、联润公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，合法有效。2012年3月8日，金池公司、联润公司签订的《补充协议》所约定的租赁土地，金池公司并未取得使用权，故对该块土地的约定无效，联润公司应腾退出该场地将其返还给金池公司。本案诉争的租期于2015年8月27日到期，到期后双方未能续签租赁合同，联润公司应腾退出该场地将其返还给金池公司。因联润公司至今仍占用该块场地，其应向金池公司支付场地占用费。关于联润公司提出一审判决认定事实不清，遗漏重要当事人，联润公司存在向武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会支付租金及占用费情形的上诉理由。金池公司通过与武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会签订《合同书》，以先租后征的方式向该村委会租征土地（即双方补充协议约定的土地），金池公司与武汉市汉阳区永丰乡三眼桥村村委会系另一法律关系，与本案无关，故联润公司的该上诉理由不能成立。关于联润公司提出一审判决将电力增容过户给金池公司于法无据的上诉理由。联润公司曾出具承诺书，承诺在租赁合同到期或退场经营时，联润公司电力增容的电源无偿归属金池公司，故联润公司的该上诉理由不能成立。关于联润公司提出一审判决占用费标准过高，应予以调整的上诉理由。一审对本案诉争第一块地的占用费按双方《租赁合同》约定的租金标准计算至联润公司腾退之日止；对于本案所涉第二块场地，联润公司至今仍占用，虽然双方对于第二块场地的约定无效，但联润公司实际占用了该块场地，一审判决联润公司应参照《补充协议》所约定的租金标准向金池公司支付场地占用费，并无不当。故联润公司的该项上诉理由亦不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。因一审判决没有明确联润公司支付占用费的起算时间，故本院依法予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00594号民事判决的第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；二、变更湖北省武汉市汉阳区人民法院（2015）鄂汉阳民一初字第00594号民事判决的第三项为：武汉联润建材有限公司于本判决生效之日起二十日内向武汉金池化工有限公司支付本案所涉两块场地的占用费，占用费均按原合同约定的租金标准，从2015年8月28日起支付至武汉联润建材有限公司实际腾退之日止；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审案件受理费的负担。二审案件受理费27，863元，由武汉联润建材有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 红审判员 叶玉宝审判员 余小乔二〇一六年六月十六日书记员 张 博