广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2015)东二法民一初字第1446号原告：薛美龙，男，汉族，1975年9月25日出生，住广东省惠州市惠城区，原告：东莞市通银贸易有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇桥梓村首长科技园第**栋第*层***室。组织机构代码为57641416-9。法定代表人：周沃良。两原告的共同委托代理人：李志业，广东名成律师事务所律师。两原告的共同委托代理人：潘伟燕，广东名成律师事务所律师实习律师。被告：东莞市瑞通实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市虎门镇连升路田氏化工厂北侧。组织机构代码为79775913-6。法定代表人：王迪勋。被告：王迪勋，男，汉族，1964年11月16日出生，住广东省东莞市，原告薛美龙、东莞市通银贸易有限公司（以下简称：通银公司）诉被告东莞市瑞通实业投资有限公司（以下简称：瑞通公司）、王迪勋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月14日受理后，依法由审判长卢秀文与审判员罗练珍、人民陪审员邓家敏组成合议庭，于2016年2月29日公开开庭进行了审理。原告薛美龙、通银公司的委托代理人李志业到庭参加诉讼，被告瑞通公司、王迪勋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告薛美龙、通银公司诉称：薛美龙系通银公司的实际投资人，王迪勋系瑞通公司的法定代表人及实际投资人。王迪勋曾于2011年7月18日向通银公司借款1100万元。截至2013年11月13日，王迪勋仍欠通银公司借款本息10682500元。另外，瑞通公司系位于东莞市××镇××路的东莞市虎门国际服装机械城（以下简称：服装机械城）的开发商，并对外出售服装机械城商铺的使用权。通银公司向瑞通公司购买服装机械城三楼整层，为方便日后对商铺的经营和使用，双方协商一致由通银公司以薛美龙的名义与瑞通公司于2013年11月13日在服装机械城签订了相关的《商铺使用权出让合同书》，合同约定：1.瑞通公司将服装机械城整个三楼的使用权出让给薛美龙，转让价款为10682500元；2.出让商铺的使用权出让期限自合同签订之日起至2067年4月30日止；3.使用期限内，瑞通公司不得无故解除合同，否则除全额退还薛美龙所交的出让金外，还需向薛美龙支付以出让金为本金、按年息25%计算的出让金占用期间利息；4.为了方便管理和平稳过渡，薛美龙委托瑞通公司从合同签订之日起代为管理出让资产一年，即至2014年11月12日为止。如上述，鉴于王迪勋需归还借款本息10682500元给通银公司，薛美龙需支付商铺使用权转让价款10682500元给由王迪勋实际控制的瑞通公司，薛美龙、通银公司、瑞通公司、王迪勋四方经协商一致，于上述《商铺使用权出让合同书》签订的当日共同签订了一份《确认书》，确认：王迪勋应归还通银公司的借款本息10682500元，与薛美龙应支付瑞通公司上述商铺使用权转让价款10682500元相互抵销，即视为王迪勋已经向通银公司还清前述借款本息，以及薛美龙已经支付瑞通公司前述商铺转让价款。《商铺使用权出让合同书》、《确认书》签订的当日，薛美龙还与瑞通公司、王迪勋签订了一份《商铺使用权出让合同书补充协议》，并约定：1.若瑞通公司在2014年11月10日前支付薛美龙10682500元，则薛美龙将服装机械城三楼归还给瑞通公司；如瑞通公司未能如期支付款项，则瑞通公司应在一个月内将三楼租户的租赁保证金移交给薛美龙，并与三楼租户及薛美龙办妥租赁合同的变更出租人姓名等手续；2.王迪勋对《商铺使用权出让合同书》及补充协议中属于瑞通公司的义务向薛美龙提供不可撤销的保证担保；3.因《商铺使用权出让合同书》及补充协议履行中产生的争议，首先由薛美龙与瑞通公司、王迪勋协商解决，协商不成的，任何一方可向商铺所在地法院起诉。但一年的代管期限届满，瑞通公司、王迪勋并未按照约定将上述商铺移交给薛美龙。同时因为瑞通公司、王迪勋与他人存在经济纠纷，已被他人诉至法院。在前述案件审理过程中，东莞市第二人民法院根据债权人的财产保全申请，于2015年5月29日对瑞通公司开发的服装机械城进行了查封【查封案号为：（2015）东二法民一初字第302号、第709号】。薛美龙、通银公司认为瑞通公司逾期未将服装机械城的三楼移交给薛美龙，又因瑞通公司与他人的经济纠纷导致服装机械城的商铺被整体查封，案涉的《商铺使用权出让合同书》已经无法履行。因此，为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令：1.解除薛美龙与瑞通公司签订的《商铺使用权出让合同书》；2.瑞通公司返还薛美龙、通银公司商铺转让价款10682500元及占用期间利息（以本金10682500元、按照年息24%从2013年11月13日起计至本金还清之日止，暂计至2015年10月12日为4913950元）；3.王迪勋对上述第2项诉讼请求承担连带清偿责任；4.瑞通公司、王迪勋共同承担本案诉讼费。经本院释明案涉合同效力，薛美龙、通银公司明确不变更诉讼请求。被告瑞通公司、王迪勋没有提出答辩意见，亦没有提供任何证据及提出任何质证意见。经审理查明：2011年7月18日，通银公司与王迪勋签订一份《借款协议书》，约定王迪勋向通银公司借款1100万元，借款利率为日利率0.5‰，借款期限自2011年7月18日起至2011年9月18日止。借款交付方式为由通银公司或其委托的第三方将借款汇至王迪勋委托的东莞市汇邦物业租赁有限公司（以下简称：汇邦公司）的银行帐户。王迪勋签署《借款借据》交由通银公司收执，视为已收到通银公司的借款。如王迪勋逾期还款，则自借款逾期之日起，按应还未还款项的千分之一每日支付逾期利息。2011年7月18日，通银公司向汇邦公司汇款600万元。王迪勋于当日出具《借款借据》，确认收到通银公司借款600万元。2011年8月19日，通银公司向汇邦公司汇款两次，每次250万元，共500万元。王迪勋于当日出具《借款借据》，确认收到通银公司借款500万元。2013年11月13日，瑞通公司作为出让方，薛美龙作为受让方，双方共同签订一份《商铺使用权出让合同书》。合同约定：瑞通公司将服装机械城整个三楼的使用权出让给薛美龙，转让价款为10682500元，出让期限自合同签订之日起至2067年4月30日止。瑞通公司应于合同签订之日按现状将出让商铺移交给薛美龙，为了方便管理和平稳过渡，薛美龙委托瑞通公司从合同签订之日起代为管理出让商铺一年，即至2014年11月12日为止。使用期限内，瑞通公司不得无故解除合同，否则除全额退还薛美龙所交的出让金外，还需向薛美龙支付以出让金为本金、按年息25%计算的出让金占用期间利息。同日，王迪勋、瑞通公司与通银公司、薛美龙共同签订一份《确认书》。王迪勋与通银公司一致确认截至2013年11月10日，王迪勋仍欠通银公司借款本息10682500元。瑞通公司与薛美龙一致确认截至本确认书签署之时，薛美龙尚未向瑞通公司支付出让金10682500元。现就上述借款本息与商铺使用权出让金的抵销事宜，四方共同确认以下事项：1.王迪勋应向通银公司支付的借款本息10682500元，由王迪勋委托瑞通公司代为向通银公司支付。2.瑞通公司受王迪勋委托代付给通银公司的前述借款本息，由薛美龙代为支付给通银公司。3.因薛美龙需向瑞通公司支付商铺使用权出让金10682500元，与瑞通公司代王迪勋支付的借款本息金额相等，故四方同意前述借款本息以及商铺使用权出让金两笔款项自本协议签订时相互抵销，即王迪勋已向通银公司履行了全部借款本息的清偿义务，薛美龙已向瑞通公司履行了全部商铺使用权出让金的支付义务。4.上述两笔款项抵销后，王迪勋与瑞通公司自行处理好双方因代收代付产生的权利义务关系，与通银公司、薛美龙无关。薛美龙应将商铺使用权出让金10682500元直接支付给通银公司，与王迪勋与瑞通公司无关。5.借款本息与商铺使用权出让金按本确认书第3条的约定相互抵销后，四方不得再就前述两笔款项的支付事宜追究相对方的任何责任。同日，瑞通公司作为出让方，薛美龙作为受让方，王迪勋作为保证方，三方共同签订一份《商铺使用权出让合同书补充协议》。补充协议约定：若瑞通公司于2014年11月10日前支付薛美龙10682500元，则薛美龙将服装机械城三楼归还给瑞通公司；若瑞通公司未能如期支付款项，则瑞通公司应在一个月内将三楼租户的租赁保证金移交给薛美龙，并与三楼租户及薛美龙办妥租赁合同的变更出租人姓名等手续。王迪勋对《商铺使用权出让合同书》及补充协议中属于瑞通公司的义务向薛美龙提供不可撤销的保证担保。庭审中，薛美龙、通银公司称瑞通公司是向村委会租地建房，案涉商铺由瑞通公司投资，以瑞通公司的名义对外销售，第一至四层是商铺，四层以上是商住，不清楚有无建设工程规划许可证，但应该是办不了房产证。薛美龙、通银公司还称案涉商铺是通银公司以薛美龙的名义向瑞通公司购买，要求王迪勋支付占用期间利息的依据是《商铺使用权出让合同书》和《借款协议书》的相关约定。另查明，案涉房屋建造于东莞市虎门镇博涌社区的集体土地之上，现无证据显示案涉房屋已办理房屋所有权证。以上事实，有《借款协议书》、《借款借据》、《银行进账单》、《中国民生银行电子回单》、《商铺使用权转让合同书》、《确认书》、《商铺使用权出让合同书补充协议》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。瑞通公司与王迪勋经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃对薛美龙、通银公司的诉讼请求及所提交证据进行抗辩及质证的权利。在没有相反证据予以反驳的前提下，本院经审查认为薛美龙、通银公司提供的证据可以作为认定本案事实的证据。案涉商铺建造于东莞市虎门镇博涌社区的集体土地之上，现无证据证明办理了房屋所有权证，尚未取得合法的所有权，产权流转受国家法律法规的限制，且薛美龙非虎门镇博涌社区的集体经济组织成员，故瑞通公司与薛美龙就买卖上述商铺签订的合同已违反了国家的相关法律规定，应属无效合同。薛美龙、通银公司主张解除合同，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，根据薛美龙、通银公司与瑞通公司、王迪勋签订的《确认书》，四方均同意王迪勋欠通银公司的借款本息10682500元与薛美龙欠瑞通公司的商铺使用权转让款10682500元相互抵销。故薛美龙主张已向瑞通公司履行了全部商铺使用权转让款的支付义务，本院予以采信。合同无效后，瑞通公司收取薛美龙的商铺转让款应当予以返还，故薛美龙主张瑞通公司返还商铺转让款10682500元，本院予以支持。薛美龙依据《商铺使用权出让合同书》以及《借款协议书》的约定向瑞通公司主张从2013年11月13日起按照年利率24%计至还清之日止的占用期间利息，因《商铺使用权出让合同书》为无效合同，且适用《借款协议书》的约定亦没有依据，故本院不予支持薛美龙上述主张，但瑞通公司应按中国人民银行同期贷款基准利率向薛美龙支付占用商铺转让款期间的法定孳息。关于王迪勋的保证责任。《商铺使用权出让合同书补充协议》约定了王迪勋对《商铺使用权出让合同书》及补充协议中属于瑞通公司的义务向薛美龙提供不可撤销的保证担保。根据担保法的规定，因主合同《商铺使用权出让合同书》无效，担保合同《商铺使用权出让合同书补充协议》也无效。薛美龙为瑞通公司的法定代表人，明知案涉房屋不能买卖仍与薛美龙签订《商铺使用权出让合同》，且为瑞通公司提供担保，其负有过错责任。根据担保法司法解释的规定，王迪勋应当承担不超过瑞通公司不能清偿部分的三分之一的赔偿责任。通银公司主张以薛美龙的名义向瑞通公司购买案涉商铺，但没有提供证据予以证明，本院不予采信。通银公司主张瑞通公司与王迪勋对其承担相应的责任，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告薛美龙与被告东莞市瑞通实业投资有限公司签订的《商铺使用权出让合同书》无效；二、被告东莞市瑞通实业投资有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告薛美龙返还商铺转让款10682500元及利息（以10682500元为本金，从2013年11月13日起按照中国人民银行同期贷款基准利率计至付清之日止）；三、被告王迪勋对被告东莞市瑞通实业投资有限公司上述第二项付款义务中的3560833元及相应利息承担补充赔偿责任；四、驳回原告薛美龙的其他诉讼请求；五、驳回原告东莞市通银贸易有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费115379元，由原告薛美龙、东莞市通银贸易有限公司负担27264元，由被告东莞市瑞通实业投资有限公司负担88115元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  卢秀文审 判 员  罗练珍人民陪审员  邓家敏二〇一六年六月二十三日书 记 员  钟家明附：相关的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第五条担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。