天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初1619号原告李海鹏，男，1979年2月8日出生，汉族，住址天津市西青区。委托代理人程晓霞，天津津顺律师事务所律师。被告郭玉玲，女，1946年10月26日出生，汉族，住址天津市和平区。委托代理人安刚，天津击水律师事务所律师。委托代理人潘雪（郭玉玲之儿媳），女，1975年12月1日出生，汉族，住址天津市和平区荣业大街新文化花园新雅居4-4-902。被告潘雪，基本情况同上。第三人沈国鑫，男，1945年1月22日出生，汉族，住址天津市和平区。委托代理人沈翔宇（父子关系），男，1976年11月6日出生，汉族，住址天津市和平区。原告李海鹏与被告郭玉玲、潘雪房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月16日受理后，依法由代理审判员殷红方独任审判，公开开庭进行了审理。沈国鑫以与本案有利害关系为由，申请作为第三人参加诉讼。原告李海鹏及其委托代理人程晓霞，被告郭玉玲委托代理人（被告）潘雪、安刚，第三人沈国鑫委托代理人沈翔宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海鹏诉称，涉案房屋位于天津市××大街新文化花园××，2016年1月6日原告与被告潘雪签订房产交易合同，合同约定由原告购买涉案房屋（含地下车位，编号C区36号），其中房款380万元，车位12万元。合同约定2016年2月20日前到房管局签署《天津市房产买卖协议》，原告如约向被告郭玉玲支付定金20万元。合同签订后，被告拒不配合办理过户手续，经协商未果，故起诉法院，要求：1.判令被告郭玉玲继续履行房屋买卖合同，配合原告将位于天津市××大街新文化花园XXXX房屋过户至原告名下；2.被告郭玉玲支付原告违约金20万元；3.本案诉讼受理费由被告负担。为支持其主张，向本院提交如下证据材料：1.房产交易合同；2.收条。证明签订合同及支付定金的情况。被告对原告证据真实性无异议，但认为合同应为无效。对于原告的证据，本院予以确认。庭后原告提交与被告潘雪的录音，证明潘雪表示第三人沈国鑫同意卖房。被告郭玉玲、潘雪认可录音的真实性，但已经超过举证期限，不予质证，第三人沈国鑫表示潘雪无权代表作出同意卖房的意思表示，对原告的证明目的不予认可，对该证据，本院予以确认。被告郭玉玲辩称，不同意原告诉讼请求。1.对于房产交易合同由潘雪代郭玉玲签字，郭玉玲事后对合同予以追认，本案中潘雪不应作为被告。2.涉案房屋系郭玉玲与沈国鑫的夫妻共同财产，郭玉玲擅自处分共有财产，沈国鑫明确表示不认可郭玉玲出售房屋的行为，故房产买卖合同无效。3.对于原告违约金20万元，无效合同不产生违约问题。合同也未约定支付20万元的违约责任，如原告依据双倍定金的条款主张，则该条款以合同解除为前提。4.即使合同成立并生效，本案合同也存在履行障碍，原告仅交付定金未交付全款，不能强制过户，其次，郭玉玲与沈国鑫年事已高，且沈国鑫明确拒绝追认，故无法强制过户。5.原告行为有瑕疵，首先签约时原告并未核实潘雪是否具有代理权，其次签约后原告未要求郭玉玲出具授权委托书，也未要求沈国鑫进行追认。被告潘雪辩称，不同意原告的诉讼请求，签订合同时郭玉玲在场，对于签订合同的事情知晓，虽然郭玉玲按指纹，但郭玉玲对于合同具体内容并不知情。沈国鑫作为共有权人也未进行追认。二被告共同提交如下证据：1.房屋所有权证，证明所有权登记情况，2.户口本，证明被告郭玉玲与第三人沈国鑫系夫妻关系。被告对证据真实性无异议，本院予以确认。第三人沈国鑫述称，不同意原告的诉讼请求。涉案房屋系沈国鑫与郭玉玲夫妻共同财产，郭玉玲出售涉案房屋未与第三人协商一致。现要求确认郭玉玲与原告签订的房屋买卖合同无效。未向本院提交证据。针对第三人沈国鑫的诉讼请求，原告表示不同意确认合同无效。1.房屋所有权证上只登记有被告郭玉玲的名字，合同上共有人一栏被划去，已经写明如有共有权人，已经取得了共有权人的同意。2.原告尽到合理的审核义务，查看了二被告的身份证及涉案房屋的所有权证。3.潘雪明确表示郭玉玲、沈国鑫均认可出售房屋。经审理查明，涉案房屋位于天津市××大街新文化花园XXX，所有权人为被告郭玉玲。2016年1月6日被告潘雪作为郭玉玲代理人与原告签订房屋交易合同，约定将涉案房屋含地下车位（编号C区36号）出售给原告，价款392万元，其中房屋价款380万，车位价款12万。原告支付被告定金20万，双方须于2016年2月20日前到房管部门办理签订《天津市房产买卖协议》。原告须于2016年2月28日前办理银行贷款手续。房屋买卖合同第五条第一款约定，被告收取定金后未按照本合同约定履行的，必须将定金双倍返还原告。第三款约定，双方应在本合同履行过程中各自及时提供本交易的书面材料，并积极配合亲自办理贷款过户等相关手续，任何一方书面材料、相关证明不齐或税契不足等导致无法办理的，均视为违约。每逾期一日，违约方应向守约方支付房产成交价的千分之一作为违约金，逾期超过30日则守约方有权解除合同。同日被告郭玉玲收取定金20万，并向原告出具收条。写明“今收到李海鹏将来购房款定金20万元，用于购买和平区荣业大街新文化花园新雅居4-4-902房产使用”。另根据居民户口簿登记显示，沈国鑫与沈翔宇系父子关系，与郭玉玲系夫妻关系。现沈国鑫、郭玉玲均认可涉案房屋系其夫妻共同财产。原告主张潘雪在交易过程中表示第三人沈国鑫认可出售房屋，但第三人沈国鑫予以否认。对于第三人沈国鑫有同意出售涉案房屋的意思表示，原告未提交有效证据予以证实。经询原告表示本案中坚持要求继续履行房屋买卖合同。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述及相关证据佐证，经质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有二：第一涉案房屋买卖合同是否有效，第二如果合同有效，原告要求继续履行的诉讼请求能否支持。对于争议焦点一，涉案房屋登记在郭玉玲一人名下，原告基于物权公示与公信原则与其签订房屋买卖合同，其信赖利益应当予以保护。原告交付有定金20万元，且房屋交易价格为392万元，属于涉案房屋正常市场交易价格，第三人沈国鑫未提供证据证明原告与被告郭玉玲恶意串通损害其利益，现仅以未经同意处分夫妻共同财产属于无权处分为由主张合同无效不能成立，本院不予支持。本案房屋买卖合同不违反法律法规强制性规定，应确认合法有效，对此本院予以确认。对于争议焦点二，我国法定夫妻财产制是婚后所得共同所有制，涉案房屋在被告郭玉玲与第三人沈国鑫婚后取得，现双方亦认可该房屋系夫妻共同财产，对此本院予以确认。作为共有财产的涉案房屋，对其进行的处分不属于因日常生活的需要，依照法律规定，应当夫妻双方平等协商，取得一致意见。原告以与被告潘雪的电话录音，证明沈国鑫知晓并同意出售房屋的事实，但该录音仅是被告潘雪的单方陈述，不足以证明沈国鑫已经同意或事后追认的事实，原告主张的该事实不能成立。在共有人沈国鑫不同意继续履行合同的情况下，虽然房屋买卖合同有效，但被告郭玉玲不能履行办理房屋所有权转移登记的义务，属于法律或事实上的履行不能，原告要求继续履行买卖合同不符合法律规定，原告该请求本院不予支持。对于原告主张违约金20万元的诉讼请求，其依据为合同第五条，但第一款系针对于解除之后的责任约定，现双方合同尚未解除，原告依据该条款主张违约金不能成立，第三款是针对迟延履行责任的规定，原告在本案中坚持要求继续履行的诉讼请求，本院未予支持，基于继续履行的该诉讼请求本院亦不予支持。原告可待合同解除后另行向合同相对人主张解除后的违约责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、驳回原告李海鹏全部诉讼请求;二、驳回第三人沈国鑫全部诉讼请求。本案诉讼受理费4300元，减半收取2150元，保全费5000元，全部由被告郭玉玲负担（于本判决生效之日起十日内直接给付原告），诉讼受理费40元由第三人沈国鑫负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员  殷红方二〇一六年六月十四日书 记 员  金 钊本案引用的法律条文《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。