贵州省龙里县人民法院行 政 判 决 书（2016）黔2730行初49号原告戴春英，女，1971年12月29日生，汉族，江苏省苏州市人，住江苏省苏州市。原告陈超，男，1989年10月13日生，回族，贵州省贵阳市人，住贵州省贵阳市。二原告共同委托代理人王宁，贵州佳和律师事务所律师。特别授权。二原告共同委托代理人雷菲，贵州全联律师事务所律师。特别授权。被告贵定县房屋征收和房地产管理局，住所地：贵定县。法定代表人逄焕胜，局长。委托代理人尤永健，贵州正苍律师事务所律师。特别授权。委托代理人袁忠鑫，男，1984年11月10日生，汉族，贵州省贵定县人，住贵州省贵定县，大专文化，系贵定县房屋征收和房地产管理局物业管理股股长。特别授权。第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司，住所地：贵定县。法定代表人：覃晓波，总经理。委托代理人肖德琪，男，1970年11月11日生，布依族，贵州省都匀市人，住贵州省都匀市，大学本科文化，系贵定盛世广场开发有限公司常务副经理。特别授权。原告戴春英、陈超诉被告贵定县房屋征收和房地产管理局及第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司房屋行政登记一案，本院于2016年4月18日受理后，向原告原起诉被告贵定县住房和城乡建设局送达起诉状副本及应诉通知书；贵定县住房和城乡建设局提出起诉对象错误并提供相应证据，本院向原告告知相关情况后，原告于2016年5月23日变更为被告贵定县房屋征收和房地产管理局。本院于2016年5月30日向被告贵定县房屋征收和房地产管理局送达了起诉状副本及应诉通知书并依法通知第三人参加诉讼，依法组成合议庭于2016年6月23日公开开庭审理。原告戴春英及二原告委托代理人王宁，被告贵定县房屋征收和房地产管理局委托代理人尤永健、袁忠鑫，第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司委托代理人肖德琪到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司商品房买卖合同预售登记备案被撤销。原告得知情况后认为撤销行为违法，侵害了原告合法权益，遂向法院起诉。原告诉称：2011年11月25日原告与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，约定原告购买第三人已取得商品房预售许可证的华亿盛世广场的商业用房；并于2011年12月2日，在被告处办理了商品房预售合同登记备案。然而，被告却在原告未申请撤销的情况下，擅自撤销了原告与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同登记备案。原告为维护合法权益，诉至法院请求判决撤销被告作出的撤销原告与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司签订的商品房预售合同登记备案的行政行为。原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交如下证据：原告与第三人签订的商品房买卖合同及该商品房预售合同登记备案表，拟证明被告在2011年12月2日就该商品房预售合同办理了登记备案。被告质证对原告提供的商品房买卖合同及商品房预售合同登记备案表文本的真实性无异议，但认为被告撤销涉案登记备案的理由是原告与第三人之间不是商品房买卖合同关系而是借贷关系。原告方应该提供支付首期购房款相关证据。第三人质证意见与被告一致。被告贵定县房屋征收和房地产管理局辩称，第三人与原告确实在被告处办理了商品房买卖合同登记备案，但被告只能对合同进行形式审查，不能进行实质审查。被告后来发现，原告与第三人之间名为商品房买卖，实为借贷合同关系；贵定县公安机关为此进行了调查核实。第三人已就与原告的合同效力向贵定县人民法院提起了诉讼。原告与第三人是商品房买卖合同关系还是借贷关系，有待法院的生效判决来判断，也是本案行政诉讼的前提，请法庭予以考虑。恳请法院依法驳回原告对被告的诉讼请求。被告贵定县房屋征收和房地产管理局在举证期限内向本院提供如下证据：戴春英、陈超与贵定华亿房地产开发有限公司（即本案第三人）于2011年11月25日签订的借款合同（复印件），戴春英、陈超、贵州华亿投资担保有限公司、贵定华亿房地产开发有限公司（即本案第三人）三方签订的合作协议（复印件），贵定县人民法院受理案件通知书及原告的起诉状副本（复印件），拟证明原告与第三人之间不是合法、真实的商品房买卖关系，而是借贷关系或商品房代理销售合作关系；原告与第三人之间是不是商品房买卖合同关系有待人民法院就商品房买卖合同的效力作出判决来断定。原告质证认为该组证据因为是复印件，不符合证据规则的要求，且不是被告作出行政行为的依据，与被诉行政行为没有关联性。第三人代理人对合作协议及借款合同相关情况不清楚，未发表质证意见，认可受理通知书及起诉状副本的真实性。被告申请法庭到贵定县公安局调查核实该组证据中借款合同及合作协议的真实性，确认该证据与本案关联性。第三人述称，意见同意被告答辩意见。第三人为证明自己的诉讼主张，向法院提交如下证据：贵定县人民法院受理通知书及起诉状，拟证明原告与第三人之间不是商品房买卖合同关系而是借贷关系，该合同效力纠纷案件已经在贵定县人民法院进行了审理。原告质证认为原告未收到相关的起诉状副本，即使第三人已经在贵定县人民法院提起诉讼，也认为民事诉讼与本案不存在关联性，该证据不能作为被告撤销行政行为的合法性依据。被告质证对真实性无异议，被告撤销登记备案的依据是原告与第三人之间不是有效的商品房买卖合同关系而是借贷关系；这组证据可以证实原告与第三人之间的关系，本案应该对该事实有明确认定后，才能判定被告方撤销备案登记的理由是否成立。本院对原、被告及第三人提交的证据作如下认定：被告提交的借款合同与合作协议均系复印件，也未在庭前提出申请对其原件进行调取，本院不予采信；原告提交的两份证据经被告与第三人质证对真实性均无异议，本院予以确认；第三人的证据与被告提交的案件受理通知书与起诉状副本内容一致，可以证实原告、第三人之间商品房买卖合同效力的诉讼属实，但与本案无直接关联，不作为本案证据采信。经审理查明，本案第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司原名称为贵定华亿房地产开发有限公司。2011年12月2日，原告戴春英、陈超与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司持双方签订的商品房买卖合同到贵定县房屋征收和房地产管理局设立前的登记管理机构贵定县房地产政策法规办公室办理商品房预售合同登记备案。2012年，原告与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司签订的商品房预售合同登记备案被撤销。原告于2015年年底得知相关情况后向本院提起行政诉讼。另查明，本案涉及房屋已经由第三人与案外人揭历航另行签订商品房预售合同,并于2012年9月28日办理了商品房预售合同登记备案。本案争议焦点为：本案应否以原告与第三人的民事合同纠纷案件为审理前提，是否应中止诉讼？被告撤销原告与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同预售登记备案的行政行为是否合法有据？本院认为，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第七条第二款、第四十五条第二款、《城市房地产开发经营管理条例》第四条第二款、第二十七第二款及《贵州城镇房地产开发经营管理条例》第四条第二款之规定，被告贵定县房屋征收和房地产管理局具有商品房预售合同登记备案法定职权，有权对商品房预售合同的登记备案进行监督和管理。商品房预售合同登记备案制度是为了规范房地产开发经营活动中的商品房预售活动而设立一种监督管理制度，目的为严格管控商品房预售风险，保证商品房预售合同关系的相对稳定性及商品房预售款的建设用途。商品房预售合同登记备案相对限制预售人对合同标的物的处分权；其他购房人在购房时也可通过商品房预售合同登记备案了解到商品房的销售状态并作出其他选择，实际为有关各方设定了权利义务，保障了购房者的优先购买权。被告撤销涉案的商品房预售合同登记备案的行政行为，解除对各方的权利义务限制，对原告的权利造成实际影响。被告认为原告与第三人之间并非商品房预售合同关系，而是以商品房抵押担保的借贷合同关系，不能办理商品房预售合同备案登记。对此，本院认为，原告与第三人之间是否商品房预售合同关系，第三人虽就此提起民事诉讼但尚无结果；即使被告通过第三人或其他途径获得原告与第三人之间并非商品房预售合同关系而是以商品房抵押担保的借贷合同关系的相关证据，也应予以充分调查核实。在无有权机关的处理结果或对证据调查核实、慎审认定的前提下，仅依据原告与第三人的合作协议与借款合同的复印件即作出撤销的行政行为，属证据不足。故，被告的诉讼主张，本院不采信。第三人与原告之间的民事诉讼并非本案涉诉行政行为的依据，对本案并不产生直接影响，不符合中止诉讼的情形。虽然法律缺乏撤销商品房预售合同登记备案的具体程序规定和法定理由，但根据国务院国发[2004]10号文件出台的《全面推进依法行政实施纲要》中对依法行政基本要求的程序正当中表述“行政机关实施行政管理，除涉及国家秘密和依法应保护的商业秘密、个人隐私的外，应当公开，注意听取公民、法人和其他组织的意见；要严格遵循法定程序，依法保障行政管理相对人、利害关系人的知情权、参与权和救济权。行政机关工作人员履行职责，与行政管理相对人存在利害关系时，应当回避”，本案被告在作出涉案行政行为时也应遵守程序正当之原则，依法保障作为利害关系人即原告的知情权、参与权和救济权。本案中，被告在启动撤销涉案行政行为程序时，非原告申请也未通知原告参与，违背程序正当之原则。涉案房屋已经另行登记备案商品房预售合同，撤销涉案行政行为，原告也不能当然恢复相应权利，应视涉案行政行为不再具有可撤销内容。综上，被告撤销涉案商品房预售合同登记备案所依据的主要证据不足，违反正当程序，但因涉案行政行为不再具有可撤销内容，依照《中华人民共和国行政诉讼法》第七十四条第二款第（一）项之规定，判决如下：确认被告贵定县房屋征收和房地产管理局撤销原告戴春英、陈超与第三人贵定盛世广场房地产开发有限公司签订的商品房预售合同登记备案的行政行为违法。本案受理费50元，由被告贵定县房屋征收和房地产管理局承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数递交副本，通过本院或直接上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决发生法律效力。审 判 长  朱二胜审 判 员  岑德国人民陪审员  黄正安二〇一六年六月二十三日书 记 员  熊伯苹