重庆市开县人民法院民 事 判 决 书（2016）渝0234民初2521号原告郭甫志，男，汉族，生于1949年2月24日，住重庆市开县。委托代理人（特别授权）谭术才，重庆唐颂律师事务所律师。被告祁美万，男，汉族，生于1966年1月12日，住重庆市开县。被告龚举春，女，汉族，生于1967年11月29日，住重庆市开县。原告郭甫志与被告祁美万、被告龚举春房屋买卖合同一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由本院代理审判员代炼适用简易程序，于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告郭甫志及其委托代理人谭术才、被告祁美万、被告龚举春均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭甫志诉称，2009年8月17日，原告郭甫志与被告祁美万签订房屋买卖协议，双方约定由被告祁美万将其所有的位于开县XX街道XX路XX小区X幢X单元XXX号的房屋一套出售给原告郭甫志，该套房屋作价80000元，在签订协议时给付75000元，办理产权证之后给付尾款5000元。签订合同的地点在XX相馆，且有另一个妇女在场。随后原告郭甫志向被告祁美万给付了75000元，被告祁美万向原告郭甫志交付了房屋现在上述房屋已经能够办理产权证书，原告郭甫志曾于去年九、十月份间去找过二被告协商过户事宜，今年4月份又再次打电话给二被告协商此事，但二被告要原告补18000元，双方因此未谈妥，现原告郭甫志诉讼来院，请求人民法院依法判令1、双方签订的房屋买卖合同有效，2、判令诉称房屋归原告郭甫志所有，二被告在判决生效后十五日内办理该套房屋的初始登记，并协助原告办理该房屋的过户手续，承担办证所产生的一切费用，3、案件受理费由二被告负担。被告祁美万辩称，原告郭甫志陈述的于2009年8月17日签订合同一事属实，原告还下差房屋尾款5000元。签订合同时被告祁美万一个人，其妻子被告龚举春并不知情。原告郭甫志的确总共来找过二被告两次，因为差1000-2000元，双方并未就过户事宜谈妥。原告郭甫志与被告祁美万签订的房屋买卖合同是有效的，但是现在该套房屋尚未办理产权登记，被告不回去办理初始登记，亦不同意协助原告办理过户手续，不同意承担本案诉讼费。被告龚举春辩称，其与被告祁美万的确系夫妻关系，但被告龚举春最近一年才知道其丈夫已将房屋出售。被告龚举春不同意卖房子，不愿协助办理产权手续和办理过户。经审理查明：原告郭甫志与被告祁美万于2009年8月17日签订《房屋买卖协议》一份，双方约定由被告祁美万将位于开县XX街道XX路XX小区X幢X单元XXX号房屋出售给原告郭甫志，该套房屋作价80000元，签订协议时给付75000元，办理产权证书后支付尾款5000元，并约定“房产证过户费用由甲方（被告祁美万）承担，乙方不负责任何费用。”随后原告郭甫志交付了75000元购房款，被告祁美万交付了房屋。现因原、被告双方就过户事宜未能达成一致意见，该套房屋尚未办理产权登记，故原告郭甫志诉讼来院，请求人民法院依法处理。以上事实，有原、被告的当庭陈述，以及原告方向本院提交的身份信息、《房屋买卖协议》、《三峡工程开县库区农村移民进城统建还房结算合同》、《房屋面积分户汇总表》（加盖重庆市开县国土资源和房屋管理局不动产登记等鲜章）等证据在卷作证，本院足以认定。本院认为：依法成立的合同，受到法律的保护。首先，原告郭甫志与被告祁美万于2009年8月17日签订《房屋买卖协议》有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定，“依法成立的合同，自成立时生效”，本案中，双方通过自愿协商就房屋的买卖事项达成一致意见，作为标的物的房屋本身并不存在违反法律、法规规定的情况，合同内容不违反法律法规的规定，未损害国家、集体和他人的合法权益，故该房屋买卖合同是依法成立的有效合同，应受法律保护。虽然被告龚举春辩称并不知晓被告祁美万卖房，不同意卖房，但是从一般普通人的角度出发，原告郭甫志购房的价格与当时当地同类型房屋的价格相当，不存在恶意欺诈的情况，而且基于二被告的身份关系，原告郭甫志在买房时有充分的理由相信，被告祁美万是在与家人共同商量之后才做出的卖房决定，有权出售该套房屋。故原告郭甫志作为善意第三人，有偿取得该财产，其合法权益应当得到维护。《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条规定，“共同共有人对共有财产享有共有的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”，所以本院依照此规定，对被告龚举春的辩称理由不予支持。其次，二被告应当办理该套房屋的初始登记，并协助原告办理房屋产权过户手续。我国《合同法》第六十条规定，“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”根据原告方提交的重庆市开县国土资源和房屋管理局出具的《房屋面积分户汇总表》来看，该套房屋已经能够办理产权登记，故该合同约定的由卖方完成过户义务的条件已具备，原告要求被告协助过户的诉讼请求，本院予以支持。同时，办理房屋的初始登记，是办理房屋产权登记的前置条件，亦是二被告履行协助过户义务的必备条件，故原告要求被告办理房屋初始登记的诉讼请求，符合合同的约定和法律的规定，本院予以支持。双方在合同中约定“房产证过户费用由甲方（被告祁美万）承担，乙方不负责任何费用”，该约定系双方真实意思表示，不违反法律规定，本院予以支持。同时原告郭甫志亦应当按照合同的约定，给付二被告余下的房屋尾款5000元。最后，房屋买卖属人们在日常生活中的商业交易行为，故具有风险性，无论是获利或是亏损，交易双方都要本着诚实信用的原则，予以正确面对和接受。为了保护交易安全，维护社会稳定，我国《合同法》将“诚实信用”、“依合同履行义务”作为两项基本原则写入法律，就是要使每一位公民都要予以遵守。所谓诚实信用，就是指合同当事人在订立合同、行使权利和履行合同义务时，应当为对方当事人承担善意、诚实、信用的责任；所谓依合同履行义务，就是指依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。如果违背这两项原则，当事人应当承担相应的法律责任。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条、第六十条以及《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第八十九条之规定，判决如下：一、原告郭甫志与被告祁美万于2009年8月17日签订的的《房屋买卖协议》有效。二、被告祁美万、被告龚举春于本判决生效之日起十五日内为位于重庆市开县XX街道XX路XX小区X幢X单元XXX号房屋办理房屋产权初始登记；办理初始登记后五日内协助原告郭甫志将该套房屋过户至原告郭甫志名下，在办理过程中产生的费用由二被告负担。三、原告郭甫志在被告祁美万、被告龚举春将上述房屋过户至其名下时，立即给付被告祁美万、被告龚举春房屋尾款5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元，减半收取900元，由被告祁美万、被告龚举春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的,本判决发生法律效力,当事人应自觉履行判决所确定的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为两年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。同时，双方当事人未按期交纳所负担的诉讼费用，本院将依法强制执行。代理审判员 代 炼二〇一六年六月十三日书 记 员 段辉镜