上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）闸民三(民)初字第1792号原告(反诉被告)阮志明，男，1966年11月10日出生，汉族，住上海市静安区。委托代理人刘名越，上海市亚太长城律师事务所律师。被告(反诉原告)上海盛政物业管理有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人陈政，职务董事长。委托代理人王政，上海政博律师事务所律师。委托代理人江晨佳，上海政博律师事务所律师。原告阮志明诉被告上海盛政物业管理有限公司(以下简称盛政公司)房屋租赁合同纠纷一案，由原上海市闸北区人民法院于2015年7月28日受理后，原上海市闸北区人民法院因“撤二建一”被撤销，2016年3月30日起由上海市静安区人民法院继续审理。2015年9月9日，盛政公司提起反诉，本院依法适用简易程序进行合并审理。后因案情复杂，本院依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。阮志明及其委托代理人刘名越、盛政公司的委托代理人江晨佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮志明诉称，其与盛政公司于2013年6月2日签订《商铺包租合同》，约定盛政公司包租阮志明名下上海市静安区七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺(以下简称系争商铺)，并承担一切费用，租金每年支付，租期五年；上述合同签订后，盛政公司如期支付了第一年的租金，但未支付后续租金，也没有支付物业管理费，双方多次交涉未果；故起诉请求判令：1、盛政公司支付2014年12月18日至2015年12月17日的租金人民币23,000元(以下币种均为人民币)；2、盛政公司支付滞纳金(以23,000元为基数，从2014年11月19日起算至盛政公司实际支付租金之日止，按日千分之五的标准计算)；3、盛政公司支付2013年12月18日至2014年12月17日的物业管理费3,532元。被告盛政公司辩称，《商铺包租合同》约定的起租日为商场整体开业之日，初定于2014年12月18日，上述合同是附生效条件的合同；根据实际情况，生效条件已经不可能成就，上述合同已经于2014年12月18日即盛政公司发出告知书之日起解除，且盛政公司从未取得系争商铺的钥匙及电卡，从未实际占有系争商铺；故不同意阮志明的本诉请求。反诉原告盛政公司诉称，上海市静安区七浦路XXX弄XXX号兰城服装批发市场(以下简称兰城商厦)建成后，因产权分散无法统一经营管理处于无法开业的状态；盛政公司受有关方面委托，欲对兰城商厦进行统一的整合经营，在回租率达到85%后进行装修改造并正式开业；然而，兰城商厦共有商铺345套，其中小业主拥有185套，上海市闸北区商业建设投资总公司(以下简称商建公司)拥有80套，上海兰城房地产开发有限公司(以下简称兰城公司)拥有40套，上海大宁资产经营有限公司(以下简称大宁资产公司)拥有40套；截至2014年12月18日，盛政公司仅取得了小业主所有的136套商铺的回租许可，回租率不足50%，因此盛政公司于上述日期发函告知小业主，无法完成开业；阮志明与盛政公司签订的《商铺包租合同》未生效，即使法院认定上述合同已生效，因上述合同已无继续履行的可能，盛政公司也要求解除上述合同；故反诉请求判令：1、解除阮志明与盛政公司就系争商铺签订的《商铺包租合同》；2、阮志明返还盛政公司预付租金23,000元。反诉被告阮志明辩称，《商铺包租合同》已于双方签订之日生效，盛政公司在2013年12月18日举行过开业仪式，兰城商厦已经开张，目前经营正常，只是较双方签约时少了一些经营户；阮志明在签约时将钥匙交给盛政公司，电卡由兰城公司直接交给上海勃雷物业管理有限公司(以下简称勃雷公司)；根据约定，盛政公司有权对系争商铺进行改造，钥匙是否交付不影响改造，盛政公司也未提出钥匙未交付；故不同意盛政公司的反诉请求。经审理查明，系争商铺权利人系阮志明，建筑面积16.82平方米。兰城商厦共计345间商铺。2012年10月19日，勃雷公司(甲方)与盛政公司(乙方)签订《劳务派遣合同》，约定：乙方按甲方要求以劳务派遣的方式派出劳务人员派往甲方。2012年10月26日，兰城公司将包含系争商铺电卡在内的114张电卡交付勃雷公司。2012年12月14日，兰城公司与勃雷公司签订《前期物业服务合同》，约定勃雷公司为兰城商厦的业主、物业使用人提供物业管理服务。同月18日，兰城商厦举行开业仪式。2013年2月19日，阮志明与上海大宁服饰市场管理有限公司(以下简称大宁服饰公司)办理了系争商铺的小产证办理流转手续，其中费用收取一栏不包括电费(智能充值卡)。同日，阮志明(甲方)与大宁服饰公司(乙方)签订《委托管理协议》，约定：甲方系系争商铺业主，甲方可以利用系争商铺从事合法经营活动，也可以按照本协议的约定对外出租；甲方同意并委托乙方作为管理方进行管理，主要包括市场管理服务、市场业态定位管理、租赁管理等；如甲方出租系争商铺的，可以委托乙方寻找合适的承租方，也可以自行寻找；协议期限自2012年12月16日起至2022年12月15日，甲方每年支付委托管理费1,200元，勃雷公司为物业管理公司。勃雷公司(甲方)还与阮志明(乙方)于该日签订《物业管理协议》，约定：甲方对兰城商厦实施物业管理，享有依法向乙方收取物业管理费等权利；物业管理费按3-4F35元/M2/月(按建筑面积收取)每季度支付一次，协议期限自2012年12月16日起至2022年12月15日。阮志明向勃雷公司支付系争商铺的物业管理费3,532元，后续未再支付。2013年6月2日，阮志明(甲方)与盛政公司(乙方)签订《商铺包租合同》，约定：甲方包租给乙方的商铺为系争商铺，乙方根据招商项目需要，有权对甲方商铺的格局进行改造装修，按需组合；包租期限为五年整，合同起租日按整个商场正式开业的那天起算，开业日期由乙方初定2013年12月18日；甲方于签订当日起7天内把完好的商铺交付于乙方使用，同时交付商铺钥匙、电卡，如拒付则双方签订合同为无效契约；甲方在没有收到乙方款之前，可以将钥匙、电卡暂时转交到甲方代表保管，等乙方款项付清，由甲方代表转交乙方；2013年12月18日至2016年12月17日年租金为23,000元，2016年12月18日至2017年12月17日年租金为26,450元，2017年12月18日至2018年12月17日年租金为30,417.50元；乙方租金给付以年度为结算单位，以先给付后使用为原则，第一年租金在合同签订日后十五个工作日内一次性付清，第二年起租金在每年的使用前壹个月一次性付清；如乙方未按约定时间足额支付租金的，每日应按未付租金的5‰支付滞纳金；如果逾期一个月租金不到账，甲方有权收回商铺并可单方面提前终止本合同；甲、乙双方按约定商铺的包租期限为五年，合同期间，乙方不得单方面中途撤租；合同履行期间，乙方按约定向甲方支付租金，其他一切费用与甲方无关；合同期满后乙方如不再续租，乙方必须将商铺恢复原样返还给甲方；乙方必须完成众多小业主、开发商、商建和大宁等组合成一体化管理，乙方必须对完成商厦的门头和电梯进行改造；商铺包租期间，甲、乙双方应严格履行合同约定的各自义务，若因一方违约造成本合同不能履行或不能完全履行的，违约方应承担当年约定的年租金的100%违约金赔偿对方；本合同自甲、乙双方当事人签字或盖章之日起生效。上述合同文本由盛政公司起草。次日，盛政公司发函给商建公司，表示希望租赁商建公司在兰城商厦的全部商铺。同月16日，阮志明出具收据，载明收到盛政公司支付的系争商铺2013年12月18日至2014年12月17日的租金23,000元。2013年10月23日，勃雷公司(甲方)与盛政公司(乙方)签订《劳务派遣合同补充协议》，载明：甲、乙双方于2012年10月19日签订的《劳务派遣合同》约定由乙方派遣劳务协助管理兰城商厦，合同期限从2012年6月16日至2017年12月31日止。2014年5月8日，盛政公司再次发函给商建公司，请求租赁商建公司在兰城商厦的全部商铺。2014年6月18日，商建公司回函给盛政公司，表示因与开发商兰城公司存在经济纠纷，正处于法院诉讼审理过程之中，兰城公司尚未向商建公司交付商铺，因此商建公司无法将商铺租赁给盛政公司。兰城商厦内包含系争商铺在内的部分商铺现处于空置状态。另查明，盛政公司曾张贴告知书，载明：兰城商厦137户有产证的商铺业主去年与盛政公司签订了五年的回租合同，盛政公司原本计划将兰城商厦重新规划；但兰城商厦中能正常对外出租经营的商铺只占三分之一，剩余的商铺都不能正常招租营业，基本分为无产证商铺和官司纠纷商铺两种情况；盛政公司沟通、协商各种解决办法，但结果始终不尽人意；同时，盛政公司总共招商了300多户的服装品牌代理并签订了预定合同，由于兰城商铺的历史遗留问题不能统一对外招商，导致盛政公司不得不跟这些预定商户违约处理，还赔了双倍的预定资金达150多万；尽管规划没实行，但盛政公司在人力、物力上付出很大的代价；137户的回租租金达480万，违约定金150万，一年的市场运作费及员工工资达400万左右，总投入达千万以上；兰城商厦这些疑难杂症导致盛政公司实在无法履行回租合同，告知各位业主前来终止回租合同，2014年12月18日。嗣后，部分业主与盛政公司签订了《回租合同终止协议》，约定《商铺回租合同》于2014年12月18日终止；其中个别业主还出具收据，载明收到盛政公司给予的商铺电卡与钥匙或2014年12月19日以后的部分租金。审理中，盛政公司提供大宁服饰公司、勃雷公司出具的情况证明一份，载明：兰城商厦竣工交付已近10年，一直处于空置状态；区政府相关部门协调后授权大宁服饰公司和勃雷公司接手管理并力争在2013年12月18日实现兰城商厦整体开业；盛政公司劳务派遣人员共同协助勃雷公司管理兰城商厦，自发出资回租众多小业主商铺；盛政公司在受托的一年多时间里，做了大量的工作也付出了巨大的人力和财力，但开发商、参建商和众多小业主的阻挠和不配合，导致盛政公司无法回租所有商铺，因而无法对兰城商厦实施统一规划、改造、招租和有效管理；至今兰城商厦整座商城仍处于空置停业状态，2015年8月25日。盛政公司还提供大宁服饰公司、勃雷公司出具的证明材料一份，载明：大宁服饰公司和勃雷公司是兰城商厦的管理主体，其没有收到系争商铺的钥匙和电卡，也未向盛政公司移交过；盛政公司只是派遣劳务人员从事物业等服务工作，不是授权管理方。阮志明表示盛政公司与大宁服饰公司、勃雷公司之间有利害关系，上述情况证明及证明材料的内容与事实不符。审理中，大宁服饰公司、勃雷公司向本院出具情况说明及相关材料，载明：2012年10月26日，兰城公司向勃雷公司移交部分商铺钥匙，其中不包括系争商铺，除此之外的商铺钥匙由业主向开发商领取；同日，兰城公司向勃雷公司移交114张电卡，其中包含系争商铺的电卡；部分业主进户时领取了电卡，系争商铺的业主进户时因故未领取；2012年12月18日上午，兰城商厦举行开业仪式，现仍在经营，其中部分商铺经营至今；开业后，经营户普遍生意清淡，导致兰城商厦招商招租困难。审理中，阮志明称其未看到过盛政公司张贴的告知书；阮志明与大宁服饰公司、勃雷公司分别签订《委托管理协议》和《物业管理协议》，系争商铺已经在大宁服饰公司、勃雷公司手中，不存在交付问题；《商铺包租合同》的文本系盛政公司提供，有歧义的条款应作有利于阮志明的解释。盛政公司表示其收取过部分业主的电卡、钥匙，因此在签订《回租合同终止协议》后予以了返还，但系争商铺的电卡、钥匙未收到；其向部分业主支付后续租金是因为这些业主在盛政公司入住前已经出租商铺，盛政公司是代收租金。以上事实，由阮志明提供的收据、《商铺包租合同》、上海市房地产权证、《劳务派遣合同》、《劳务派遣合同补充协议》、贷记凭证、民事判决书、业主小产证办理流转表、《委托管理协议》、《物业管理协议》、上海市房地产登记申请书、房屋交接书、《商铺租赁合同》、补充协议、上海市房地产登记簿、接收电卡清单、名片、照片、收据、《回租合同终止协议》，盛政公司提供的收据、照片、告知书、商铺租赁请求函、回复函、情况证明、证明材料、《回租合同终止协议》、会议纪要，本院调取的材料以及当事人的陈述等证据予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。双方签订的《商铺包租合同》中载明合同自签字之日起生效，故盛政公司关于上述合同未生效的主张与合同约定不符，本院不予采纳。上述合同约定起租日按整个市场正式开业之日起算，初定2013年12月18日，与签约日相隔六个多月；同时盛政公司须将众多小业主、兰城公司、商建公司、大宁资产公司组合成一体化管理，并对门头和电梯进行改建；再结合兰城商厦2012年12月18日曾举行开业仪式，以及兰城商厦产权情况、经营现状；故双方对于上述合同之履行须以盛政公司包租兰城商厦大多数商铺为前提应属明知，上述合同中所约定之正式开业亦应理解为完成改造后重新开业。阮志明虽称兰城商厦于2013年12月18日举行开业仪式，但未提供证据予以证明，本院难以采信。盛政公司未能包租大多数商铺，已无法完成兰城商厦一体化管理的目标，其后又与部分小业主协商终止了包租合同，因此阮志明与盛政公司签订《商铺包租合同》的目的已无法实现，双方继续履行上述合同缺乏相应的基础。盛政公司要求解除上述合同，尚属合理，本院予以支持。因合同起租条件尚未满足，阮志明要求盛政公司支付租金、滞纳金、物业管理费的诉讼请求，本院难以支持。然而，《商铺包租合同》的文本系盛政公司起草，盛政公司并未明确兰城商厦整体开业的条件，亦未确定达成条件的最后期限以及无法达成条件的处理办法，且在初定的开业日期过去一年后才与小业主陆续协商终止包租合同，因此盛政公司对于合同的解除及阮志明的损失负有相当责任，其要求返还预付租金的诉讼请求，本院不予支持。此外，阮志明主张其交付了系争商铺的钥匙，但未提供证据予以佐证，本院难以确认。大宁服饰公司与勃雷公司为兰城商厦业主分别提供市场管理服务和物业管理服务，并不涉及占有使用系争商铺；盛政公司依据《商铺包租合同》享有改造系争商铺的权利亦不能代表盛政公司已占有系争商铺。勃雷公司确认系争商铺的电卡由其保管，其与盛政公司系不同法律主体，双方之间为劳务派遣关系，亦不能确认盛政公司掌握系争商铺的电卡。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)阮志明与被告(反诉原告)上海盛政物业管理有限公司就上海市静安区七浦路XXX弄XXX号XXX室商铺签订的《商铺包租合同》；二、驳回原告阮志明全部诉讼请求；三、驳回反诉原告上海盛政物业管理有限公司其余反诉请求。本诉案件受理费1,153.30元(原告阮志明已预缴)，反诉案件受理费237.50元(反诉原告上海盛政物业管理有限公司已预缴)，由原告(反诉被告)阮志明、被告(反诉原告)上海盛政物业管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  缪为军审 判 员  严毅超人民陪审员  周建萍二〇一六年六月八日书 记 员  龚 胤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条??依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。????依法成立的合同，受法律保护。第九十四条??有下列情形之一的，当事人可以解除合同：????(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；????(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；????(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；????(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；????(五)法律规定的其他情形。第九十七条??合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。