河北省曲周县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0435民初375号原告：王丽霞。委托代理人：张仕景，河北精深律师事务所律师。被告：王晓光。委托代理人：陈德法，河北天汉律师事务所律师。被告：穆长江。委托代理人：栗江利，河北天汉律师事务所律师。原告王丽霞诉被告王晓光、穆长江确认合同无效纠纷一案。本院于2016年2月29日受理后，依法组成合议庭分别于2016年3月28日、2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告王丽霞及委托代理人张仕景、被告王晓光委托代理人陈德法、被告穆长江及委托代理人栗江利两次均到庭参加诉讼，被告王晓光第一次到庭、第二次未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王丽霞诉称，2016年2月5日被告王晓光与被告穆长江签订协议，将位于曲周县曲周镇东关村的农村房屋宅院一处出卖，售价33万元。宅基地使用证编号为05-087号，房产所有权证编号为143号，户主为王书堂（已逝），王书堂的儿子王金海（已逝）系原告王丽霞、被告王晓光之父。被告王晓光擅自出卖了与原告共同共有的农村房屋，该房屋系2003年由原告夫妇和父母共同修建，其买卖协议应依法被确认为无效。被告王晓光无权单独处分该不动产，其未经全体共同共有人同意，其行为是无权处分行为，其未取得有权主体追认，事后也未取得处分权，该合同属于无效。因涉案房屋不具备不动产变更登记的要件，说明不动产交易尚未完成，穆长江不是曲周县曲周镇东关村村民，不属于该村村集体成员，不能购买该村房屋，且其也未支付合理的价格，被告穆长江也不构成善意取得。故请求依法判令该农村房屋买卖协议无效，责令被告穆长江返还房屋。原告为支持其主张，提交下列证据：1、原告的身份证明1份，证明原告主体身份。2、曲周县曲周镇东关村居委会证明1份，证明原告系王书堂孙女。3、买卖协议1份，证明王丽霞、王晓光与王书堂的关系，本案诉争房产系王丽霞、王晓光共有，根据协议内容，被告穆长江知道该房屋有共同共有人，且房屋买卖价格低于市场价。4、王同和（王金海）建房流水账复印件1份，上有王丽霞丈夫记账记录，王丽霞当时出资，证明涉案房屋是王金海所建，其已经去世，该房屋归为遗产尚未分割，王丽霞、王晓光系共同共有人。被告王晓光辩称，本案是确认之诉，不能与侵权之诉合并审理。原告不是合同双方当事人，原告不具有要求穆长江返还房屋的诉讼主体资格。房子是王金海出资所建，并非王丽霞与其父母合资修建。出售前王晓光与王丽霞进行协商达成一致意见，同意王晓光出售，王丽霞均分卖房款。王晓光与穆长江交易价格合理，并非低价出售，且双方没有恶意串通行为。在买卖过程中，王晓光告知穆长江，出售行为家人已经同意，且穆长江已经入住，穆长江属于善意取得。买卖协议上有东关村党支部书记及副书记，村委委员等人签字，可见村委会对把房屋出售给穆长江不存在异议。被告王晓光为支持其主张，提交下列证据：1、王新河、张瑞刚、陈平阳调查笔录各1份，证明该村允许村民出售房屋，买卖协议上也是他们自己签名，穆长江没有过错。2、王晓光银行交易明细1份，证明王晓光收到穆长江的购房款。被告穆长江辩称，穆长江租住在涉案房屋多年，与王金海及王晓光十分熟悉，但并不认识王丽霞。王晓光在卖房屋时称，已经与家人协商好了，村委会负责人也同意，其是在与王晓光协商一致，在村委会干部的见证下签订了买卖协议并一次性缴纳了房款，对此房屋买卖已经构成了善意取得。被告穆长江为支持其主张，提交下列证据：1、王晓光银行交易明细复印件1份，王晓光收到了购房款。2、穆长江银行交易明细1份，证明穆长江支付了王晓光房款。本院依法组织原、被告进行了举证、质证。被告王晓光对原告提交证据的质证意见为，对身份证明无异议，本案涉及的房产虽然产权证明上显示的是王书堂，但是此房产在2003年时已经由王金海全部翻盖，所有权已经发生转移。对买卖协议真实性无异议，但是王晓光在买卖协议上有东关村村委会主要成员签字，其是一种职务行为。根据农村风俗，都是儿子继承家产，故穆长江有理由相信王晓光是该房产的所有权人，且售价并不低于市场价，根据现行有效的法律法规，并未禁止这种农村房屋交易。对于建房流水账，当时原告已经出嫁，房子共有人是王晓光及父母，原告只享有对父母那份的继承权，不享有该房产的所有权。且从流水账上也看不出是原告出资。被告王晓光对被告穆长江提交证据的质证意见为，无异议。被告穆长江对原告提交证据的质证意见为，原告身份显示其已经不在曲周县居住，其也不属于东关村村民，如果穆长江不能购买，那原告与本案就没有利害关系。对于买卖协议，穆长江在购买时并不知道此房产存在权属争议，穆长江在此居住多年，房租均有王晓光收取，并没有见过王丽霞，且其支付价格合理，原告说其与王晓光共有该房产也没有任何事实和法律依据。对建房流水账，因其是复印件，对其真实性有异议，该证据也不能证明原告享有共有权。其余同王晓光答辩意见。被告穆长江对被告王晓光提交证据的质证意见为，无异议。原告王丽霞对被告王晓光提交证据的质证意见为，对调查笔录真实性、合法性、关联性均有异议，证人应该出庭作证才能证明。即使被调查人在村内担任职务也不能代表村集体。见证人见证的事项违法，故不能以此来证明买卖协议的合法性。调查人是被告律师，与案件由直接利害关系，其在调查时发问是否具有诱导性需要核实。调查笔录也不能证明被告穆长江尽到了合理的注意义务，对该调查笔录不予认可。对于银行交易明细，不能证明是穆长江给付王晓光的购房款，只是流水明细。原告王丽霞对被告穆长江提交证据的质证意见为，对于王晓光的银行流水明细，因其是复印件，对其不予认可，且用户名是王晓光，却由穆长江举证，证明两被告有恶意串通行为。对于穆长江银行卡流水明细，只能证明穆长江给王晓光转账，不能证明是购房款。经质证、认证，本院依法对下列事实予以确认，涉案房产于曲周县曲周镇东关村，2016年2月5日，王晓光与穆长江签订买卖协议，将此房屋卖与穆长江，协议上有王新河、张瑞刚、陈平阳等见证人签字。穆长江当天支付房款33万元给王晓光，王晓光把该房屋的宅基地使用证、房屋所有权证交付给穆长江。协议约定，王晓光把王书堂名下宅基地房产一所（连同地面上房屋）一片出售给穆长江，协议签订后，穆长江对宅基地及配套附属设施具有完全所有权，王晓光保证此房屋与王晓光父辈人及兄弟姐妹无关系，没有纠纷和争议，并全力配合穆长江办理只宅基地使用证、房屋所有权证更名事宜。另查，诉争房屋宅基地使用证编号为05-087号，该宅基地为东关村集体土地，房屋所有权证编号为143号，户主姓名均为王书堂（东关村村民，王丽霞、王晓光祖父，1994年逝世），2003年王金海（王书堂儿子，王丽霞、王晓光之父，2015年逝世）将此房屋全部翻盖，在王书堂、王金海先后逝世后，该房产未分割继承。后出租给穆长江（鸡泽县曹庄乡穆曹庄村人）居住。但至起诉前，此房屋并未办理变更登记。本院认为，被告王晓光与被告穆长江签订的买卖协议涉及到宅基地使用权的问题，根据法律规定宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，不允许买卖，该案诉争房产位于曲周县曲周镇东关村，被告穆长江户籍地为鸡泽县曹庄乡穆曹庄村，被告穆长江不属于东关村村集体成员。被告王晓光与被告穆长江买卖协议违反法律规定，故对王丽霞主张该协议无效的要求，本院予以支持。原告王丽霞作为王金海的继承人，涉案房屋在进行处分时，必然会涉及王丽霞的利益，王丽霞应视为与本案房屋买卖合同的效力具有利害关系，故被告辩称王丽霞作为本案原告不适格的主张，本院不予支持。因本案属于确认之诉，诉争房产未分割继承，且还涉及其他利害关系人，故原告王丽霞要求被告穆长江返还房产的主张，本案不作处理，原告可另行起诉。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条、第八条、第六十三条之规定，判决如下：一、确认被告王晓光与被告穆长江于2016年2月5日签订的买卖协议无效。二、驳回原告王丽霞其他诉讼请求。案件受理费6250元，收取80元，由被告王晓光负担40元，被告穆长江负担40元，剩余6170元予以退回。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于邯郸市中级人民法院。审 判 长  王龙渊代理审判员  李江滨人民陪审员  鲁尧鑫二〇一六年六月二十七日书 记 员  吴小雪附相关法条：《中华人民共和国土地管理法》第二条中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或者征用并给予补偿。国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。