重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终690号上诉人（原审原告）：马兹蓉，女，1977年12月18日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝楼房湾综合写字楼*楼。法定代表人：王朝明，该公司董事长。委托代理人：黄建，男，1982年12月20日出生，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。上诉人马兹蓉与上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年12月31日作出（2015）石法民初字第01235号民事判决。马兹蓉以及石柱国资公司均不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月12日对本案公开开庭进行了审理。上诉人马兹蓉的委托代理人谭茂明，上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年9月28日，石柱国资公司（为甲方）与马兹蓉（为乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾4-1-8号房屋（建筑面积40.23平方米）以555174元出售给乙方，甲方应在2012年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2、本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。双方在《合同补充协议》中约定了石柱国资公司在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》。2013年2月28日，石柱国资公司向马兹蓉交付了房屋。另查明：石柱国资公司于2014年11月6日取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证。石柱县国土资源和房屋管理局于2014年11月12日受理了石柱国资公司申请办理马兹蓉的房屋产权证申请。石柱国资公司申请对案涉房屋租金标准进行评估鉴定，一审法院依法委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行了评估，评估结论为：马兹蓉所购汇景龙湾4幢1-8号房屋于价值点2011年至2013年所体现的平均月租金市场价值为1400元。马兹蓉一审中诉称：石柱国资公司于2013年2月28日将房屋交付马兹蓉，于2014年11月12日取得了国土局出具的业务受理通知书，其行为已严重违反合同约定。故起诉请求:依法判令石柱国资公司向马兹蓉支付逾期办理产权登记违约金9360元、逾期交房违约金9827元，为马兹蓉在汇景龙湾所购房屋安装天然气并达到通气标准，由石柱国资公司承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审中辩称：双方签订的商品房买卖合同约定的违约金过分高于马兹蓉的损失，要求按照合同法以及商品房买卖司法解释的规定调整违约金。马兹蓉计算的基数和时间有误。石柱国资公司认为不应以购房款总金额计算，应按首付款以及支付的房贷计算。马兹蓉主张的部分违约金已经超过诉讼时效。马兹蓉要求安装天然气并达到通气标准的请求应当驳回，合同附件载明供气是一房一表接到厨房，指的是住房而非门面。门面是商业用气，具体由天然气公司核定，按照惯例，开发商没有为门面安装天然气的义务。签订的补充合同已将时间延长到90日或120日。2010年8月9日办理了商品房买卖合同登记备案，石柱国资公司于2012年11月22日向石柱县国土局提交了办理产权证的申请，也就是在交房后当月，请求驳回马兹蓉的诉讼请求。一审法院认为，石柱国资公司和马兹蓉签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。在本案中，马兹蓉已经履行了支付购房款的义务。双方在合同中约定交房时间为2012年12月31日，在石柱国资公司未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证前，马兹蓉有权拒绝接房，而石柱国资公司实际交房时间为2013年2月28日，马兹蓉按照合同约定要求石柱国资公司支付逾期交房违约金的诉讼时效，应从2013年3月28日起算，因此，马兹蓉于2015年2月26日起诉没有超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案以租金收益来确定因石柱国资公司违约给马兹蓉造成的损失较为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金，石柱国资公司赔偿马兹蓉逾期交房违约金。《合同补充协议》中约定石柱国资公司在将房屋交付给马兹蓉使用后90日内提交办证申请，故石柱国资公司应按约定承担从2013年5月28日起，至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。关于石柱国资公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，合同中约定是按日支付已付购房款万分之零点三的标准，没有高过司法解释的标准，故对违约金不予调整。石柱国资公司提出马兹蓉的部分诉讼请求超过诉讼时效，按照合同约定石柱国资公司应在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，因此马兹蓉请求石柱国资公司支付违约金的诉讼时效应从2014年12月12日起算，马兹蓉于2015年2月26日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司赔偿马兹蓉逾期办证违约金以已付购房款362516元为基数，按日万分之零点三从2013年5月28日计算至石柱国资公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日，即2014年11月12日止。按照本地交易习惯，开发商没有为购房户安装天然气的惯例，对马兹蓉请求安装天然气的请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、石柱国资公司在判决生效之日起三日内赔偿马兹蓉逾期交房违约金3579.33元；二、石柱国资公司在判决生效之日起三日内赔偿马兹蓉逾期办证违约金8893.89元；三、驳回马兹蓉的其他诉讼请求。案件受理费280元，鉴定费2826.08元，由马兹蓉负担1088.08元，由石柱国资公司负担2018元。前述一审判决作出后，马兹蓉不服该判决，向本院提出上诉，请求撤销一审判决第二项，依法改判在马兹蓉配合下，由石柱国资公司为马兹蓉购买的位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾4-1-8号房屋开通5立方米商业天然气户口，并安装天然气，达到通气标准，由石柱国资公司承担本案的一审和二审诉讼费用。主要事实和理由：马兹蓉和石柱国资公司在合同中第十七条约定了石柱国资公司应当为马兹蓉购买的商品房通气，只是没有约定通气时间。《中华人民共和国合同法》第六十二条第（四）项规定履行期限不明的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中，合同中虽没有约定通气时间，但并不能免除石柱国资公司为马兹蓉通气的义务。况且房屋早已交付给马兹蓉使用，石柱国资公司应为马兹蓉履行通气这一约定的义务。综上，一审法院认定事实错误，导致判决错误，请求二审法院依法改判，支持马兹蓉的上诉请求。石柱国资公司答辩称：请求驳回马兹蓉要求安装商业用天然气的诉讼请求。石柱国资公司与马兹蓉签订的合同有出售住宅和商业门面两类，部分购买门面的合同因为石柱国资公司工作人员的失误，在合同中书写了通气时间。还有一部分是没有书写通气时间的。马兹蓉是认可开发商不为商业门面安装天然气的交易惯例的，从购买商业门面的合同部分写了通气时间，部分没有写通气时间就可以看出来。商业门面要安装天然气都是要天然气公司核定后才能安装，民用住宅因为设计有厨房，安装天然气是确定的。因为马兹蓉购买的是商业门面，被上诉人是不可能为马兹蓉安装商业用天然气的。合同的附件三中也写明了“供气是一房一表，接至户内厨房”，门面是没有厨房的，就此也可以看出合同中载明了通气时间系工作人员失误造成。综上，请求二审法院依法驳回马兹蓉的上诉请求。石柱国资公司不服前述一审判决，向本院提出上诉，请求：撤销一审判决中关于违约金的内容，改判石柱国资公司在马兹蓉违约金请求权未超过诉讼时效的范围内，按马兹蓉实际损失的130%承担逾期办证违约金2083元、逾期交房违约金102.26元。主要事实和理由：1.涉案违约金过分高于其损失，依法应当予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第114条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第29条之规定，石柱国资公司有权对约定的违约金过高要求调整，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则综合衡量。2.被上诉人的损失并非是难以确定的，而是除了办证费用的利息损失外，没有其他实际损失。一审判决以损失数额难以确定为由，不予调整违约金是错误的。本案中，石柱国资公司已经举示证据证明马兹蓉的损失为办证税费的利息损失1603元，马兹蓉除认可该损失外，还称其有其他损失，但是未举示证据证明其具体的损失。石柱国资公司已经尽到了约定违约金过高的举证责任。3.涉案违约金请求权部分已经超过诉讼时效，一审判决认定涉案违约金请求权未超过诉讼时效，违反了相关的司法解释。合同约定的违约金是按日计算的，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。双方采用的合同是行政部门制定的标准文本，在合同第十三条约定了支付违约金，同时又以实际取得登记受理通知单之日起30日内支付违约金，后一约定侵害了石柱国资公司的诉讼时效利益，应当根据诉讼时效的司法解释认定本案的违约金请求权的诉讼时效按日计算2年。综上，请求二审法院依法撤销一审判决的违约金部分，支持石柱国资公司的诉讼请求。马兹蓉答辩称：1.对于逾期办证损失的认定问题，在双方的合同中明确约定，逾期办证的违约金是按照日万分之零点三计算，石柱国资公司并无证据证明约定的比例过高，通常的商品房销售合同约定的都是万分之一。2.石柱国资公司支付的金额是石柱国资公司所获得的利益，不是迟延办证给购房人造成的损失。3.关于诉讼时效的问题。合同中明确约定，应当在办证结束次日起30日后开始计算诉讼时效，所以马兹蓉的诉讼时效是没有超期的。综上，一审法院对本案逾期办证违约金的计算是正确的，请求二审法院维持该部分的判决结果。本院二审查明：本案涉及的《商品房买卖合同》第十三条第4项第（2）款约定：逾期超过60日……，甲方按日向乙方支付已付房款万分之零点三的违约金，并于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件三：《建筑材料、设备安装标准说明》中载明，供气：一房一表，接至户内厨房。本院二审查明其他事实与一审查明事实相同。本院认为，本案争议的焦点为：1.石柱国资公司应否为购房人马兹蓉安装商业用气；2.双方约定的逾期办证违约金是否过高；3.马兹蓉请求的部分逾期交房违约金、逾期办证违约金是否超过诉讼时效。分别评述如下：关于石柱国资公司应否为购房人马兹蓉安装商业用气的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以补充协议；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第七条第一款规定，下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称“交易习惯”：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；……本案中，马兹蓉购买的房屋系门面，即房屋临街的一面，通常是用于商业经营的房屋。在马兹蓉与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》第十七条中约定的基础设施中，只对通电和通水约定了时间，并未约定通气的时间。其次，就商业门面的使用价值来看，一般是不会用于居民生活使用，而天然气是居民生活必须使用的，所以在石柱国资公司出售的住宅中均对天然气的通气时间进行了约定。购房者所购买的商业门面，其使用途径也是多种多样的，马兹蓉购买的门面并未约定是用于餐饮这一特定需要使用天然气的行业，不一定需要使用天然气。再次，马兹蓉主张石柱国资公司应当为其购买的商业门面安装商业用天然气，然而天然气带有一定的危险性，其安装使用对于房屋的面积、厨房的位置等都有特殊的要求和限定，马兹蓉购买的门面并未设计相应的厨房，不符合安装天然气的基本要求。最后，在石柱当地也没有为购房者所购的门面房安装天然气的惯例，都是购房者对门面的利用需要安装天然气后，向有关部门申请后，经允许方可安装使用天然气。故马兹蓉请求石柱国资公司为其安装商业用天然气的理由不成立，本院依法不予支持。关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。马兹蓉与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定石柱国资公司逾期办证超过60天后即构成违约，由石柱国资公司向购房人按日支付已付房屋价款万分之零点三的违约金，该约定中购房款的万分之零点三，为年率1.095%，远低于中国人民银行的同期存款利率，并不过高。石柱国资公司主张应当按照购房的实际损失计算违约金，因违约金不仅仅是补偿当事人实际受到的损失这一功效，还有对违约人给予惩罚的功效。石柱国资公司向购房人交付房屋后，并未按照合同约定向国土和房屋管理局取得受理通知单，构成违约。虽然马兹蓉并未举示证据证明自己的实际损失，但是基于诚实信用原则，双方在合同中既然约定了并未高于金融机构同期贷款利息的违约金，石柱国资公司在违约的情况下，也应当按照合同约定向购房人支付合同中约定的违约金。关于马兹蓉请求的部分逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金是否超过诉讼时效的问题。第一，逾期交房违约金部分。根据马兹蓉与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定，石柱国资公司应在2012年12月31日前将商品房交付给马兹蓉使用，逾期超过60日后，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，石柱国资公司按日向马兹蓉支付已付房价款万分之三的违约金，并于实际交付之日起30日内向马兹蓉支付违约金。石柱国资公司于2013年2月28日向马兹蓉交付房屋，因此，应当从2013年2月28日起30日内支付违约金，故马兹蓉请求支付逾期交房违约金的诉讼时效从2013年3月28日起算，本案马兹蓉于2015年2月26日起诉请求支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。第二，逾期办证违约金部分。马兹蓉与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项约定：“逾期超过60日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，石柱国资公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为2014年11月12日，因此马兹蓉请求石柱国资公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年12月12日起算，马兹蓉于2015年2月26日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司主张应当从交房后90日起，按日计算诉讼时效，首先其主张不符合双方在合同中约定，其次，按日计算诉讼时效意味着购房人要按日主张自己的权利，不符合法律规定。因此，石柱国资公司对本案提出诉讼时效问题的理由不能成立，本院不予支持。至于石柱国资公司认为一审判决的鉴定费分担不当的问题，一审判决依据马兹蓉的诉讼请求及一审法院最终认定的金额确定双方应该承担的鉴定费，符合公平原则及法律规定，对石柱国资公司的上述意见本院不予采信。综上，马兹蓉、石柱国资公司的上诉理由均不成立，相应的上诉请求均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费360元，由马兹蓉负担80元，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担280元。本判决为终审判决。审 判 长  彭松涛代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一六年六月十六日书 记 员  赵 彬