苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书（2015）园民初字第01424号原告苏州中园创业投资有限公司，住所地江苏省苏州工业园区星港街283号。法定代表人王国民，总经理。委托代理人游澍，江苏政纬律师事务所律师。委托代理人陆国铭，江苏政纬律师事务所律师。被告周柔。委托代理人高峰。委托代理人付生，江苏诚鑫律师事务所律师。原告苏州中园创业投资有限公司(以下简称中园公司)诉被告周柔房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月22日立案受理后，依法由代理审判员李精华独任审判，于2015年6月11日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2015年10月12日、2016年6月24日公开开庭进行了审理。原告中园公司的委托代理人游澍、陆国铭，被告周柔的委托代理人高峰、付生（第一次、第三次庭审）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中园公司诉称，2013年12月27，原、被告签订了租赁合同，租期6年，并约定了租金及物业费标准、逾期交纳的滞纳金标准等。被告拖欠相应费用经原告多次催讨仍予以推脱。原告遂诉讼来院，诉讼请求：1、被告支付租金和物业费55937.34元、滞纳金1678.12元（暂算至2015年3月14日，继续计算至本案执行终止前），合计57615.46元；2、被告支付违约金22677.3元；3、被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告明确租金、办公综合管理费及物业费从2015年2月15日计算到2015年6月11日为74583.12元，之后的不再主张，滞纳金按逾期费用的每日千分之一计算，违约金按3个月租金标准计算，并增加诉讼请求要求解除租赁合同，被告支付电费1554元。被告周柔辩称，涉案房屋存在漏水，被告已于2015年3月2日搬出租赁房屋，并已经通知了物业，搬离部分物品后物业不让继续搬离，原告后来加了锁。2015年4月13向原告发函解除合同，被告同意支付至2015年3月2日；不同意支付滞纳金，被告已支付保证金55937.34元，延迟支付的租金可以直接从保证金中扣除，所以不同意支付滞纳金；原告也没有收取物业费的合法资质；同意支付违约金22677.3元，应该从保证金中扣除；电费没有异议，同意支付。经审理查明，2013年12月27日，原告中园公司(出租人)与被告周柔(承租人)签订《租赁合同》，约定：出租人将其合法拥有的座落在苏州工业园区星港街283号（中园大厦）C501室房屋及设施出租给承租人作为办公用房使用，建筑面积为251.97平方米，仅作为办公使用，承租人签订本合同视为对房屋包括其附属设施状况及屋内设施、设备正常使用的确认。租赁期共五年，自2014年2月15日起至2019年2月14日止，出租人同意将2013年12月15日至2014年2月14日作为承租人装修免租期。每年租赁房屋总费用为人民币223749.36元，其中包含租金、办公综合管理费以及物业管理费。租金标准为：第一年2014年2月15日至2015年2月14日及第二年2015年2月15日至2016年2月14日均为90709.2元；办公综合管理费及物业管理费标准为：第一年及第二年均为133040.16元。××同意先缴款后使用，租金支付期以每三个月为一个付款周期，支付金额为年租金、办公综合管理费及物业费的25%。具体付款时间为每个付款周期开始前的30日内。承租人首次付款时间为2013年12月29日内，下期付款时间为2014年4月14日内。装修免租期内乙方无须向甲方支付租金，但须支付物业管理费。为确保承租人履行本合同项下的义务和责任，承租人应在本合同签署后3个工作日内向××付清相当于三个月的租金、综合管理费及物业管理费三项费用合计的总金额作为保证金。该保证金不算利息，且不被视为本合同项下任何租金及应付费用的预付。××有权从上述保证金中扣减任何××应付而未付的租金和其他应付费用；或作为××发生本合同项下的违约事件时应支付的违约金等。电费采用预付费，根据乙方承租面积，承租人应在本合同签署后3个工作日一次性支付电费保证金人民币1000元整。××发生下列任何一种情况的，均被视为本合同的违约事项：××未根据合同约定按时足额缴纳应支付的租金和其他费用的；在租赁期限内，未经××同意中途擅自退租的等。若××逾期支付租金和其他应付费用的，每逾期一天，则××应按上述逾期费用的0.1%向××支付滞纳金。若××逾期达1个月以上，××有权终止本合同并可根据合同规定从保证金中扣除上述逾期租金和滞纳金，若不足扣除的，××应予补足。除前述规定之外，××还应向××支付相当于3个月租金的违约金。若××擅自中途退租，应提前3个月书面通知××。若通知期不足3个月的，就不足之通知期，××应以本合同项下的租金予以补足。对××的中途退租行为，××有权扣除全部保证金并有权要求××向××赔偿相当于3个月的租金作为违约金。本合同期满或是提前解除之日内，××应自费拆除物业内部××装修的全部装置（吸顶式空调内机除外）、架构及私人物品，并将该物业恢复原状（除自然损耗外），以清洁、适宜租用的状态归还××。如未拆除或无法拆除的，则由××无偿取得该部分装修。若××未按上述规定撤离物业，则遗留物品、装修等视为废弃物，××不得主张任何权利。××有权予以处理，并向××收取处理费和恢复物业原状所支出的合理费用。若××不能按时归还物业，则自租期届满之日或本合同提前终止之日后的第2天起至物业实际归还之日为止，××应每日向××支付相当于本合同项下日租金2倍的赔偿费用，并另行赔偿××因此而遭受的损失。合同签订后，被告按约支付了保证金55937.34元、电费保证金1000元。被告欠付自2015年2月15日起的租金和物业费等相关费用。另查明，被告于2015年4月向原告寄送退租申请，申请退租，该申请落款未有签名或签章。原告认可于2015年4月13日签收，认可被告提出的退租申请，同意书面申请三个月后即2015年7月14日合同解除。关于加锁事宜，被告述称系房门电子锁，房门关上就锁上了，2015年3月2日搬了部分东西后就将其门卡给了物业保安，保安关上门后，被告就走了。原告述称原来没有电子锁，有的话应该是被告自己安装的，门卡交接应在三方在场时办理，刚开始不知道被告搬东西，原告没有加锁。庭审中，原告述称在第一次庭审前已知晓被告搬离房屋，双方确认房屋内留存有被告的部分办公家具；原告述称因另行洽谈出租事宜，对外招租时打扫了房屋，将被告的物品已移至他处。原告并述称已在2015年8月10日将涉案房屋出租交付给他人。以上事实，由原告提交的房屋所有权证、租赁合同、律师函、被告提交的申请书及邮寄记录等证据及当事人庭审陈述予以证实。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同内容合法，不违反法律强制性规定，系双方真实意思表示，对双方均具有法律效力。被告虽主张已提前搬出租赁场所，但并未与出租人进行房屋交接，出租人亦不认可被告搬出时间即已解除合同，故被告主张支付至搬出之日的租金等费用无法律依据，本院不予采信。根据双方合同约定，“若承租人擅自中途退租，应提前3个月书面通知出租人。若通知期不足3个月的，就不足之通知期，承租人应以本合同项下的租金予以补足。”原告认可被告于2015年4月13日向其书面申请退租，且根据原告自述，其已于2015年8月10日将房屋另行出租他人，双方以实际行为表明合同已予解除。关于解除时间，本院根据上述合同约定，认定为被告申请书送达原告之日起3个月后之次日，即2015年7月14日。被告关于原告又予加锁的主张没有事实及法律依据，本院不予采信。双方合同约定的房屋总费用包含了租金、办公综合管理费及物业管理费，被告提前退租对原告造成了一定损失，故原告主张2015年2月15日至2015年6月11日的租金和综合管理费及物业费的诉讼请求应予支持，本院经核算为75426.62元，与租赁保证金55937.34元折抵后，还应支付原告19489.28元。被告对欠付电费1554元没有异议，本院予以确认，与电费保证金1000元折抵后，还应支付原告电费554元。关于滞纳金，被告未支付到期租金和物业管理费等对原告造成了相应损失，但双方合同约定标准过高于原告因逾期而产生的实际损失，本院酌情参照银行贷款利率的1.3倍予以调整认定为3500元。原告主张的按三个月租金标准计算违约金有合同依据，根据双方合同履行情况，该违约金约定并未明显超出合理水平，本院对原告22677.3元违约金请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告苏州中园创业投资有限公司与被告周柔于2013年12月27日签订的《租赁合同》于2015年7月14日解除；二、被告周柔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中园创业投资有限公司租金、办公综合管理费及物业管理费19489.28元；三、被告周柔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中园创业投资有限公司电费554元；四、被告周柔于本判决生效之日起十日内支付原告苏州中园创业投资有限公司滞纳金3500元、违约金22677.3元，合计26177.3元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1817元，由被告周柔负担，此款项已由原告预交，本院不再退回，被告于履行上述判决付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76。审 判 长  李精华人民陪审员  孙令奇人民陪审员  虞子梅二〇一六年六月三十日书 记 员  郭 朦