内蒙古自治区太仆寺旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内2527民初198号原告张建华，男，1970年3月22日出生，汉族，个体工商户，现住内蒙古自治区锡林郭勒盟太仆寺旗。委托代理人马斌，太仆寺旗“148”法律服务所法律工作者。被告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司法定代表人赵雪云，该公司执行董事。委托代理人董英涛，该公司法律顾问。原告张建华诉被告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月15日立案受理。依法由审判员杨春娟适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张建华及其委托代理人马斌，被告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司委托代理人董英涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张建华诉称，我于2012年7月2日定购被告开发的位于宝昌镇天宝汽修汽贸城8号楼802室底商一套，面积为162.8平方米，每平方米为3258.00元，总价款为530402.00元，除去政府、园区优惠各30000.00元，原告应给付470402.00元，原告于2012年7月2日付给被告187156.00元定金，同年7月18日又向被告交纳了50000.00元，共计向被告交纳237156.00元，拖欠被告233246.00元。原告之所以拖欠被告购房款，原因如下：一、被告违约在先，他们采取欺骗宣传误导消费，违背了《中华人民共和国合同法》第15条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定要约，被告广告承诺“一站式采购”、“一条龙服务”，还承诺享受双重优惠政策，即“享受政府补贴、税收减免、赠送产权维修场院、减免物业费和采暖费二年”等，这些承诺均未实现；二、至今未同供热公司大暖对接，更谈不上供暖；三、至今未按期交工，未安必备的卷帘门和防盗门。原告购房四年，被告至今没有交付房屋，水、电、暖均未通，使原告遭受了很大经济损失。因此，原告依据《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，向人民法院提起诉讼。请求判令：一、被告继续履行合同各项条款；二、承担违约金及损失费71146.00元；三、诉讼费由被告承担。被告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司辩称，原告的诉求无事实和法律依据。2012年7月2日，原告张建华购买了被告开发的天宝汽修汽贸城8号楼802室底商一套，面积为162.8平方米，每平方米为3258.00元，总价款为530402.00元，除去政府、园区优惠各30000.00元，原告应给付470402.00元购房款，原告向被告交纳237156.00元，尚欠被告233246.00元。经多次催要原告不予给付。2015年7月30日被告给原告送达一份内天字（2015）3号文件《关于催缴购房欠款的通知》，要求原告尽快交清全部购房款。通知内容：“经原告董事会研究决定，所有购买天宝汽修汽贸城房屋拖欠购房款的业主，必须于近日与本公司取得联系缴清全部购房款，以便尽快办理产权登记，否则我公司将解除合同或依法进行清收。被告收到本通知十日内前来我公司核对帐目并补交拖欠的购房款，否则，视为被告与我公司解除房屋买卖合同，我公司有权收回房屋另行出售”。原告至今不履行交款义务，亦不与被告签订书面合同。房屋已于2013年9月竣工验收，并在建设部门备案。原告一直拖欠被告购房款，多次催促其交纳购房余款，原告迟迟不配合。被告并没有违约，而是原告违约在先。既然原告违约，就无权要求兑现优惠政策，被告也不存在承担违约金及损失的问题，请求依法驳回原告诉讼请求。原告张建华在举证期限内提交以下证据材料：一、《宣传单》七张，证明被告当时利用欺骗宣传的手段诱导消费者。二、《民事判决书》一份，证明被告违约。三、订金收据、首付款收据（各一张），证明已交付购房款237156.00元。四、入住费用结算清单一张，证明当时被告让其交7635.32元的取暖费,被告以欺骗的方式进行广告宣传。被告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司的质证意见为，关于证据材料一，对原告证明被告欺骗误导购房者不予认可，认为被告作为一个房地产开发公司，各项销售促销活动肯定是要做的，被告搞任何一个销售促销活动都是有时间段的，购房者不是在什么时候都可享受优惠。合同履行不下去了，是因为原告拒绝交纳剩余购房款，被告并没有违约，而是原告违约在先；关于证据材料二，对其真实性没有异议，对证明的问题不予认可，认为与本案无关；对证据材料三予以认可；对证据材料四不认可，认为原告并未交取暖费。本院认证意见为，原告提供的证据材料一、二，因被告对其证明目的不认可，本院将结合其他相关证据予以综合认证。证据材料三具有证据的真实性、合法性、关联性，具有证明效力，本院予以采信。关于证据材料四，因为没有任何签字，对其真实性、关联性无法认证，故不予采信。被告内蒙古天宝房地产开发有限责任公司在举证期限内提交以下证据材料：一、《验收报告》复印件一份，证明被告所建房屋已经过验收合格，并在住建局备案。二、“关于催缴购房欠款的通知”及“天宝汽修汽贸城送达“通知书”送达回执单”各一份，证明被告于2015年7月向原告送达过催缴欠款的通知。原告张建华的质证意见为，对证据材料一因其为复印件不予认可，认为所购楼房至今水、电、暖未通，工程至今未验收。对证据材料二以未收到通知为由不予认可。本院认证意见为，原告提供的证据材料一、二因被告对其不认可，本院将结合其他相关证据予以综合认证。经审理查明：2012年7月2日，原告张建华购买了被告开发的天宝汽修汽贸城8号楼802室底商一套，面积为162.8平方米，每平方米为3258.00元，总价款为530402.00元，除去政府、园区优惠各30000.00元，原告应给付470402.00元购房款，原告向被告交纳237156.00元，尚欠被告233246.00元。原告认为，拖欠被告购房款的原因，一是被告违约在先，被告采取虚假宣传，欺骗误导购房者，违反了《中华人民共和国合同法》第十五条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规。被告广告承诺“一站式采购”、“一条龙服务”，还承诺享受双重优惠政策，即“享受政府补贴、税收减免、赠送产权维修场院、减免二年物业费和采暖费“等，这些承诺被告均未兑现。二是所购房屋未与供热公司大暖管道对接，不具备供暖条件，至今未供暖。三是房屋未按期交工，未给安装必备的卷帘门或防盗门。原告购房四年，被告至今没有交付房屋，水、电、暖均未通，使原告遭受了很大经济损失。故向法院提起诉讼，请求法院依法判令被告继续履行合同各项条款（包括要约条款），赔偿违约金及经济损失71146.00元，并承担本案的诉讼费用。被告则认为，原告的诉求无事实和法律依据，原告拖欠被告的购房款，经多次催要不予给付，2015年7月30日被告给原告送达一份内天字（2015）3号文件《关于催缴购房欠款的通知》，要求原告尽快交清全部购房款。但是通知发出后原告至今不履行交款义务，违反合同的约定。房屋经过有关部门验收合格，并在建设部门备案。原告至今不履行交款义务，亦不与被告签订书面合同。被告并没有违约，而是原告违约在先。即使原告违约，就无权要求兑现优惠政策，被告也不存在承担违约金及损失的问题，请求依法驳回原告诉讼请求。本院认为，原告向被告交纳了定金和首付购房款，被告给原告出具了收据，原、被告双方确定了楼房方位号数、面积及价款，双方的房屋买卖关系成立并有效。原、被告双方应当按照合同的约定履行自己的义务，被告转移房屋所有权于原告，原告应当按照约定的数额支付房屋价款。关于原告要求被告继续履行合同各项条款（包括要约条款）的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第十五条规定“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”。要约一经承诺，要约人受该意思表示的约束。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。被告售房宣传材料允诺的享受双重优惠政策，即“享受政府补贴、税收减免、赠送产权维修场院、减免物业费和采暖费等”的内容具体确定，应视为要约，对被告具有约束力，被告应当履行允诺。根据《中华人民共和国合同法》第六十六条规定“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。原、被告双方的权利和义务是互为条件的，原则上原、被告双方同时履行自己所负的义务，被告在履行允诺的同时，原告应当履行付款义务。房屋已经过有关部门验收，并在建设部门备案。原、被告双方未订立书面的认购协议书和商品房买卖合同，未约定交房时间，故不存在逾期交付房屋的问题。根据最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。原告要求赔偿违约金和损失的诉求，需原告提供证据加以证明，原告未提供相关证据证明其损失事实的存在，对违约金和损失的计算数额无事实和法律依据。故原告要求被告继续履行合同各项条款（包括要约条款），违约金及损失诉讼请求理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国国合同法》第十五条，第六十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条之规定判决如下：驳回原告张建华的诉讼请求。案件受理费1579.00元（原告张建华已预交），由原告张建华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于锡林郭勒盟中级人民法院。审判员  杨春娟二〇一六年六月十三日书记员  周策策附：法律条款《中华人民共和国合同法》第十五条要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示。寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明书、商业广告等为要约邀请。商业广告的内容符合要约规定的，视为要约”第六十六条当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。最高人民法院关于《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。