四川省盐亭县人民法院民 事 判 决 书（2016）川0723民初776号原告卢元明，男，汉族，生于1938年2月15日，居民，住盐亭县。原告牟淑华，女，汉族，生于1945年5月1日，居民，住盐亭县(系卢元明之妻)。委托代理人杨丽，盐亭县黄甸法律服务所法律工作者。被告四川正太房地产开发有限责任公司。住所地：盐亭县云溪镇文化街**号。法定代表人胥彩芬。特别授权委托代理人顾雄峰，四川川北律师事务所律师。被告何炼，男，汉族，生于1984年1月1日，农民，住盐亭县。原告卢元明、牟淑华与被告四川正太房地产开发有限责任公司（以下简称四川正太房地产公司）、何炼确认合同有效纠纷一案，本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卢元明、牟淑华及其委托代理人杨丽、被告四川正太房地产公司的委托代理人顾雄峰、被告何炼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告卢元明、牟淑华诉称，2012年8月3日，被告何炼作为四川正太房地产公司委托代理人，与二原告就开发其所有的，位于盐亭县文同路上段204-206号房屋签订了《房屋拆迁安置补偿协议》，该协议对拆迁房屋面积及还房安置、还房标准等进行了约定。签订上述协议后，被告动工拆除原告房屋，2013年5月竣工后，被告何炼向盐亭县房管所以原告等13人名义办理了初始登记，并将本应还房给原告的一楼门面、二楼商业用房登记在其名下，后经原告多次与被告协商未果，现请求人民法院依法判令：（1）确认原、被告于2012年8月3日签订的房屋拆迁安置补偿协议有效；（2）诉讼费由被告承担。被告四川正太房地产公司辩称，2012年8月3日签订的房屋拆迁安置补偿协议对被告四川正太房地产公司是无效的。因为签订该协议后，由于未达到建设规模要求，不能进行房地产开发，因此该房屋拆迁安置补偿协议是无效协议。且被告公司也未实际参与该项目的开发、销售、管理，也未投资，原告被拆房屋建设项目是系原告与被告何炼等13户联建，具体事宜由被告何炼操办，与被告公司无关，因此被告公司无法与原告履行该协议。请求驳回原告对被告四川正太房地产公司的诉讼请求。被告何炼辩称，2012年8月3日签订的房屋拆迁安置补偿协议是有效的，但是被告四川正太房地产公司不是开发商，因为被拆迁房屋面积太小，不符合房地产开发条件，是由被告何炼与原告等人联建的，与被告四川正太房地产公司无关。认可原告的诉讼请求，同意按照房屋拆迁安置补偿协议履行。经审理查明，二原告系夫妻关系，其婚后在盐亭县云溪镇文同路上段204-206号有合法自建房屋一幢。2012年8月2日被告何炼持被告四川正太房地产公司《法人授权委托书》一份与二原告协商房屋拆迁事宜。该《法人授权委托书》载明：“兹授权我单位何炼同志（职务：经理,身份证号码：51072319840101xxxx）为我方代表，去贵处全权处理盐亭县云溪镇文同路上段204-206号房屋拆迁事宜的授权委托代理人……”并载有四川正太房地产公司营业执照号码、发照机关、经济性质、注册资金等基本情况，该法人授权委托书加盖被告四川正太房地产公司法人印章。2012年8月3日被告何炼作为被告四川正太房地产公司委托代理人与二原告签订《房屋拆迁安置补偿协议》一份，该协议中拆迁方（甲方）为被告四川正太房地产公司，被拆迁方（乙方）为原告卢元明、牟淑华，主要内容为：“一、甲方需对乙方坐落于盐亭县云溪镇文同路上段204-206号的私有房屋进行拆除。该房屋概况：经现场测量，临街门面101.5平方米，二楼住房90平方米，三楼以上住宅97平方米，四楼住宅97平方米。结构为现浇砖混，三通独立户头；二、甲方对乙方进行就地安置；三、还房安置办法：1，临街门面按旧房还新房就地安置，门面两间，每间宽4.3米，两间共（中对中）8.6米，一直到底；2，二楼营业房：建筑面积还8.6米宽，一直到底；3，三楼、四楼还住房2套，每套100平方米，楼梯除外、在新建房屋4-5层中安置。一二楼开挖面积增大的，由甲方负责办理房产证、土地证，乙方不负担任和费用；4，后面原有瓦房还房50平方米，超出面积按2000元/平方米计算……九、下列文件作为本协议附件。1，甲方文件：企业法人营业执照副本复印件、组织机构代码证复印件、资质证件复印件、税务登记复印件、《公司章程》复印件、法定代表人身份证明书、法人授权委托书、委托代理人复印件；2，乙方文件：身份证复印件、房屋所有权及土地使用证复印件。”该协议上有二原告及被告何炼的亲笔签名捺印，并加盖被告四川正太房地产公司法人印章。签订上述协议后，被告何炼个人对原告房屋所在区域内的房屋进行了拆迁，开工建设“卢元明等13人.三元首座建设工程”房产项目，但其未到行政主管部门办理相关报批手续遂违章建设施工，该工程已于2013年12月竣工。在建设中，2014年2月25日，原盐亭县建设局对上述工程属违章建筑进行通报。2014年4月24日，盐亭县城乡规划建设和住房保障局以上述工程未经建设行政主管部门批准、也未取得建设工程规划许可证等相关手续作出盐规建罚[2014]18号行政处罚决定书，对上述行为罚款15万元。此后，被告何炼向盐亭县城乡规建局规划股补交了有各拆迁户签名的申请一份，申请对拆迁房屋进行拆迁联建，其中原告卢元明的签名系被告何炼代签。在此期间，2013年12月12日盐亭县国土资源局与原告卢元明等13人签订《国有建设用地使用权出让合同》，同意将含原告被拆迁房屋在内的划拨土地转为出让，出让价款为268476元，该土地出让价款全部由被告何炼支付，并于2014年6月25日补办了《建设用地规划许可证》。2014年7月被告四川正太房地产公司向盐亭县城乡规划建设和住房保障局提交《建设工程规划许可证申请表》一份，在该申请表中建设单位为：四川正太房地产开发有限责任公司（卢元明等13人）。2014年7月12日盐亭县城乡规划建设和住房保障局补发《建设工程规划许可证》，载明建设单位为卢元明等13人，建设项目名称为“卢元明等13人•三元首座建设工程（补）”。2014年8月被告四川正太房地产公司向盐亭县城乡规划建设和住房保障局提交《建筑工程施工许可申请表》一份，工程简要说明中载明：建设单位名称为四川正太房地产开发有限责任公司，工程名称为：卢元明等13人•三元首座建设工程，在该申请表末页加盖了被告四川正太房地产公司法人印章。2014年8月4日盐亭县城乡规划建设和住房保障局向被告四川正太房地产公司补发《中华人民共和国建筑工程施工许可证》一份。庭审中原告提交的落款时间为2012年9月10日中选通知书一份，载明：“盐亭县卢元明等13人•三元首座建设工程于2012年9月10日在四川正太房地产开发有限责任公司办公室开标（邀标），经招标人依法组建标评委员会评审，确认四川省建筑安装工程公司为中标人”，该通知书加盖了被告四川正太房地产公司法人印章。2014年7月10日被告四川正太房地产公司、四川省建筑安装工程公司共同出具《情况说明》一份，载明：“盐亭县卢元明等13人•三元首座建设工程项目，由四川正太房地产开发有限责任公司开发，四川省建筑安装工程公司承建，工程于2012年9月20日开工建设，现工程已施工结束等待竣工验收。在施工过程中未发生安全事故；民工工资已结算并支付完毕，无拖欠行为；因工程已施工结束，现已不存在工程风险保证情况。我公司对上述情况说明的真实性负责并承担责任”。该说明上加盖了被告四川正太房地产公司及四川省建筑安装工程公司的法人印章。现被告已依约将位于一、二楼商业用房及住房交付原告使用，但因被告何炼将应属二原告所有的位于一、二楼商业用房产权证办理到自己名下，并将该房产用于银行抵押贷款，经原告多次与被告协商未果，遂引发本案诉讼。上述事实，有原、被告的陈述、《房屋拆迁安置补偿协议》、《法人授权委托书》、《国有建设用地使用权出让合同》、《建设工程规划许可证申请表》、《建筑工程施工许可申请表》、《中选通知书》、《情况说明》等证据在卷证实。本院认为，本案的争议焦点是被告四川正太房地产公司是否系“卢元明等13人•三元首座建设工程”的房产项目开发主体，及原、被告于2012年8月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》的合同效力问题。二原告原在盐亭县云溪镇文同路上段204-206号拥有一幢房屋的合法产权，2012年8月2日被告四川正太房地产公司向被告何炼出具书面的《法人授权委托书》对包括二原告拥有产权区域在内的房屋进行拆迁、开发建设“卢元明等13人•三元首座建设工程”房产项目。该工程在开发建设初期虽未经建设行政主管部门批准，未依法取得房地产开发建设所需的建设工程规划许可证、建设用地规划许可证等相关手续，遂违章建设施工。但行政主管部门已依法作出了行政处罚，被告四川正太房地产公司也按照相关规定向建设行政主管部门递交了《建设工程施工许可申请表》、补办了《建设工程施工许可证》、在建设行政主管部门备案登记其为“卢元明等13人.三元首座建设工程”的建设单位。原告提交的《法人授权委托书》、《建设工程规划许可证申请表》、《建设工程施工许可申请表》、《建设工程施工许可证》、《中选通知》、《情况说明》，足以认定被告四川正太房地产公司属上述房产项目的建设单位。原、被告于2012年8月3日签订《房屋拆迁安置补偿协议》时，被告四川正太房地产公司虽未在行政主管部门备案登记其为上述房产项目的建设单位，但在行政主管部门对其违章建设施工作出处罚后，被告四川正太房地产公司已主动到行政主管部门进行备案登记为上述房产项目的建设单位，充分说明被告四川正太房地产公司以其行为和意思表示对上述房产项目为其开发事实进行追认，且被告四川正太房地产公司具有房地产开发资质。故应认定被告四川正太房地产公司系上述房产项目的建设单位。原、被告签订的《房屋拆迁安置补偿协议》对原拆迁房屋的位置、面积、产权性质以及还房面积、标准、安置办法、拆迁过渡费用、违约责任等事项均进行了明确约定，协议约定的内容和事项体现了合同相对人对房屋拆迁、安置、补偿的意思自治，并符合当地房屋拆迁安置的基本标准，双方均未陈述在缔约协议时有欺诈、胁迫等违法行为，该协议属双方当事人的真实意思表示，且符合法律规定，本院予以确认。为了保护合同当事人的合法权益、维护社会正常经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条之规定，判决如下：确认原告卢元明、牟淑华与被告四川正太房地产开发有限责任公司于2012年8月3日签订的《房屋拆迁安置补偿协议》有效。根据中华人民共和国国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，本案收取案件受理费100元，由被告四川正太房地产开发有限责任公司负担（此款已由原告预交在执行时一并执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。审 判 长  罗 堻代理审判员  刘丹丹人民陪审员  蒲春太二〇一六年六月二十八日书 记 员  刘 萍附法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当依照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条：合作开发房地产合同的当事人一方具备房地产开发经营资质的，应当认定合同有效。当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效。但起诉前当事人一方已经取得房地产开发经营资质或者已依法合作成立具有房地产开发经营资质的房地产开发企业的，应当认定合同有效。