陕西省澄城县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0525民初303号（2016）陕0525民初303号原告王尧成，男，1952年9月15日出生，汉族，住澄城县城关镇南大街***号，居民，身份号码：6121291952********。被告张小玲，女，1985年3月29日出生，汉族，住澄城县城关镇阳庄村*组，居民，身份号码：6105251985********。委托代理人李玉洁，陕西李玉杰律师事务所律师。原告王尧成与被告张小玲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张世强独任审判，公开开庭进行了审理。原告王尧成、被告张小玲委托代理人李玉洁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王尧成诉称，2011年10月24日其与被告签订门面房租赁合同，约定：原告将其位于澄城县古徵街六路转盘西南角一门面房出租于被告经营使用，租赁期限10年，租金每年60000元，每年12月1日前交清当年租金。合同签订后，被告支付了前几年租金，2014年8月被告陆续将房内物品搬空，将门上锁，并欲转让，2014年12月1日被告一直拖欠2015年租金。2015年9月11日原告在多次寻找被告无果的情况下，在邻居和相关人员见证下，将房门打开，发现被告已经屋内东西全部搬走。原告认为，被告未依约及时支付租金，且采取锁门拒绝交房的方式故意扩大损失，故起诉要求1、解除原、被告之间的门面房租赁合同，2、被告支付原告租金50000元及违约金30000元，3、被告支付租赁合同期间产生的物业费、电费、卫生费等费用2690元，4、本案诉讼费由被告负担。被告张小玲辩称，1、原、被告之间的租赁合同已经解除，被告亦同意解除合同；2、2014年8月被告已退出房屋的经营、占有，且将租金已支付至2014年12月，2015年2月原告撕毁被告的招租广告，换上自己的电话号码，应视为对房屋进行了占有，2015年2月之后的租金无需再由被告承担。被告并不存在违约的事实，故原告要求的违约金应予驳回。3、原告要求的物业费、卫生费等，证据系伪造，请求法院驳回该诉请。经审理查明，2011年10月原告王尧成与被告张小玲签订门面房租赁合同，约定：原告将其位于澄城县城关镇古徵街六路口西南角的门面房出租给被告经营使用，租赁期限从2011年12月1日起至2021年11月30日止，前三年租金每年60000元，此后每年上浮百分之六，租金每年12月1日前缴清全年租金，如延期一个月原告则收回房屋；第五条第三项约定：因租赁门面期间产生的水、电、卫生费、暖气费、消防、物业管理费由被告承担；合同第七条约定：被告未按规定期限交付租金，超过30天以上的，原告有权解除合同。合同签订后，被告在每年年底预付下年度租金。2014年8月被告将租赁房屋内的物品全部搬离，并在大门上张贴转租广告。2015年2月原告通过手机短信多次催促被告支付2015年度租金，但未果。2015年9月30日原告在物业公司、两邻居、开锁人、照相人的共同见证下将房门打开，发现房屋是空房，后原告将房屋租赁于他人。2016年3月10日原告涉诉本院，并提出上述诉讼请求。诉讼中，原告提供澄城县古徵街转盘小区物业处证明一份，欲证明：张小玲拖欠2014年8月至12月物业费764元、烟囱费112元、2014年采暖费1280元、2015年1月至8月物业费504元、变测费30元。被告提供3名证人张焕叶（被告之姑母）、张妮（被告曾经的员工）、陈小龙，欲证明在2015年2月原告撕毁被告的招租广告，换上自己的电话号码。以上事实，有原告提供的房租收款收据3张、手机短信息、照片3张、证人证言1份、被告提供的门面房租赁合同、双方手机短信、本院与原被告谈话笔录、庭审中当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的门面房租赁合同是双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，该租赁合同成立并生效。双方均应严格按照约定，履行合同义务。一、关于合同应否解除的问题。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告作为承租人，在租赁期间内，无正当理由未在2014年年底按约定支付2015年度租金，经原告催促后仍未履行支付租金的义务。故原告要求解除租赁合同之诉请，符合法律规定，本院予以准许。二、关于原告要求被告支付拖欠的租金50000元的问题。原告认为被告应支付从2015年12月1日至2016年9月30日期间的租金50000元，被告则主张其已支付了2015年12月租金，只拖欠2016年1月、2月租金，原告2015年2月客观上已接收租赁房屋，故合同已经在2015年2月解除。对此本院认为，1、被告虽主张其已支付2015年12月租金，但未提供任何证据，故本院不予认可。2、被告提供3名证人张焕叶、张妮、陈小龙，欲证明在2015年2月原告撕毁被告的招租广告，换上自己的电话号码。但该三名证人中，张焕叶系被告之姑母，张妮系被告曾经的员工，此两名证人与被告存在利害关系，陈小龙证言无法独立证明待证事实，且三名证人均无法直接证明是原告本人撕毁了被告的招租广告，故本院对上述三名证人证言不予采信。3、《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，被告在租赁期间，既未按照约定在2014年12月支付2015年度租金，又未将涉案房屋移交于被告，且未与被告协商解除合同事宜，其应承担主要责任。被告返还租赁房屋，本应将涉案房屋钥匙交于原告，并经原告验收通过，以使房屋完全由原告控制支配。原告现提供证人证言证明，2015年9月30日原告在物业公司、两邻居、开锁人、照相人的共同见证下将房门打开，发现房屋是空房；被告对该证言亦予以认可。综合上述事实，应该认定：合同解除的时间为2015年9月30日，房屋租金应从2014年12月1日计算至2015年9月30日，即5000元/月×10个月=50000元。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，原告以被告延期交付租金为由解除合同，但并未将该意思表示通知被告，亦存在一定过错，根据本案实际情况，本院酌定原告应自负20%的租金损失，被告承担剩余80%的租金损失即50000元×80%=40000元。至于原告请求的违约金3万元，因合同并未规定违约金的计算方式，故本院对该主张不予支持。关于原告要求被告支付拖欠的物业费、水电费等费用2690元，因租赁合同第五条第三项约定：因租赁门面期间产生的水、电、卫生费、暖气费、消防、物业管理费由被告（乙方）承担，被告亦未提供其已清偿租赁期间上述费用的证据，故被告应清偿上述费用2690元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告王尧成与被告张小玲之间的门面房租赁合同。二、被告张小玲在本判决生效后二十日内支付原告王尧成房屋租金40000元、物业费、水电费等2690元，共计42690元。三、驳回原告王尧成其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1117元减半收取558.5元，由原告王尧成负担211.5元，由被告张小玲负担347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于陕西省渭南市中级人民法院。同时交纳上诉案件受理费，上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张世强二〇一六年六月二十四日书记员  黄李昭