山东省单县人民法院民 事 判 决 书(2015)单民初字第1604号原告：王素娟，女，1968年11月3日出生，汉族，市民。被告：单县万达置业有限公司，住址：单县南城办事处健康路西段路北。组织机构代码：56771691-5。原告王素娟与被告单县万达置业有限公司(以下简称万达置业公司)商品房销售合同纠纷一案，原告于2015年6月1日向本院提起诉讼，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2015年7月14日、2016年4月25日二次公开开庭进行了审理。原告王素娟及其委托代理人马刚、被告万达置业公司的委托代理人姜涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王素娟诉称：2013年1月间，原告与被告万达置业公司签订了《商品房买卖合同》，购买被告万达置业公司在单县健康路西段路北万达御花园小区第5＃（座）第1单元01号商业性房屋，建筑面积300.30平方米，每平方米4828.5元，总金额145万元，付款方式为一次性付清，另约定被告应于2013年12月31日前向原告交付房屋。合同签订后，双方又于2013年1月13日签订补充协议，针对被告逾期交房又约定了新的违约责任，现该房屋早已达到交付条件，被告拒不履行交付房屋义务，经多次协商未果。因此，请求依法判令被告万达置业公司继续履行合同，交付原告购买的第5＃（座）第1单元01号房屋，并支付原告违约金211845元，诉讼费由被告负担。被告万达置业公司辩称：原告所诉不是事实，被告万达置业公司己于2015年2月至3月初之间通知原告履行交付房屋手续，由于原告拒不按照商品房买卖合同约定的面积接收房屋，致使房屋交付未果，原告存在过错，且原告要求被告万达置业公司支付违约金211845元过高，无相应的法律依据。因此，要求予以降低违约金。经审理查明：原告陈述：“开始其到被告万达御花园售楼部买房，看好楼盘后，售楼部经理把其领到建房的地方，当时两边楼房已建好，在两楼之间说建上下二层二间，售楼部经理就用米尺丈量东西距离，看地方时该房基础已建，此后，售楼部经理把其领到总经理沈建处，他给其说，与销售部经理说的一致，又拿出一张彩页是两间房子的构建图让其看，其说要买彩页中的房子，就问沈建总经理彩页与合同是否一致，他说一致，该彩页看不清楚是否有无隔墙，沈建又问他的负责人，负责人说没有隔墙，是一体的，其说把两间房子写合同上，沈建说不用写，以合同为准，其是一次性付清房款，付款前该房的施工己停，其怕多年不交房，对违约金又补签的协议书，合同也是这样签的”；原告为支持自己的诉讼请求,提供如下证据：一、原告提供2013年1月11日签订的商品房买卖合同原件一份，其中记载内容为“编号：GF-2000-0171,合同号：20130111019,商品房买卖合同,合同双方当事人：出买人：单县万达置业有限公司,注册地址：湖西路南段001号,营业执照注册号：371722200006501,企业资质证书号：166394,法人代表人：沈建…,买受人：王素娟,372925196811030027,地址：单县单城镇健康路二轻巷020号……，本合同第一条：项目建设依据。第二条：商品房销售依据，“预售商品房”。第三条：买受人所购商品的基本情况，第5＃（座）1（单元）（层）01号房,该商品房的用途为商业服务,属钢混结构，层高为3.5米，建筑层数地上2层，地下0层。该商品房（合同约定）、建筑面积共300.30平方米,其中，套内建筑面积285.62平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积14.68平方米，附属用房为0。第四条：计价方式与价款,该商品房定价方式为：双方协议价,出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：第一种、按建筑面积计算：（1）、该商品房单价为（人民币）每平方米4828.50元,总金额1450000元整。壹佰肆拾伍万元零角零分……。第五条：面积确认及面积差异处理，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：2、双方同意按以下原则处理：（1）、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款：（2）、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人己付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。第六条：付款方式及期限，买受人按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款，该房屋总价款为1450000元，大写壹佰肆拾伍万元整。第七条、买受人逾期付款的违约责任……。第八条、交付期限，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。1、该商品房经验收合格……。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按以下第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之0.1的违约金，合同继续履行……。第二十五条、合同签订生效后购房人可以单方到到房管局办理预告登记。出买人（签章）：【法定代表人】沈建，【委托代理人】：单县万达置业有限公司（公章），买受人（签章）：王素娟（签字捺印），2013年1月11日，签于万达御花园售楼部，单县商品房预（销）售合同、登记备案专用章，单县地方税务局、契税预缴专用章”；该商品房合同中，“标注的原告所购买的房屋平面图为一层01号，二层01号，无其它房号，无其它标示”；另有原告提供2013年1月23日与被告万达置业公司签订补充协议一份，该补充协议记载为：“出卖人逾期交房的违约责任补充协议，甲方：单县万达置业有限公司，乙方：王素娟（合同号：20130111019,房号5＃1单元01号房），根据甲、乙双方本着友好、平等、自愿、互利的原则，就【商品房买卖合同】第六页合同第九条出卖人逾期交房的违约责任补充如下：1、按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）、逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己付房价款万分之1的违约金，合同继续履行。（2）、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部己付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继读履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之3（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金。2、商品房达到交付使用条件后，本补充协议自动解除，不具任何法律效力。3、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。本补充协议经双方法定代表人签字盖章后即时生效。甲方：单县万达置业有限公司（公章）、沈建（印章），乙方：王素娟，2013年1月23日”；二、原告另提供本人身份证一份，提供交款收据二份及交税发票一份，交款收据记载：总计为：1450000元，交税款为：43500元；三、原告提供照片12张。本案在审理中，原告另提供7张照片，以上证据原告认为本人的身份证，证明原告的主体适格，同时证明购买被告商品房，后在单县房管局备案登记，上交了完税凭证，双方之间的商品房买卖关系依法成立。对于照片前四张证明原告购买的商品房现状，后八份照片证明原告购买的商品房左右邻房屋现状，左右邻房屋早己使用，该商品房己达到交付条件，被告应依法交付房屋。上述7张照片证明被告出售给原告的商品房在达到交房条件后未及时向原告交付，在协商未果的情况下，诉讼来院，对于7张照片证明被告在庭审后擅自将其中西边的一间门面房擅自拆除卷帘门，应被告履行合同时恢复原状。以上证据经被告万达置业公司质证，对原告的陈述部分有异议，认为原告陈述与事实不符，并不是一层二间，而是一层一间，二层二间，一层另一间为消防通道，不可能将消防通道卖与原告；对原告的身份证明、商品房买卖合同、收款收据二份、完税发票一份的真实性无异议，认为不能证明原告所主张的违约金数额；对于照片前四张商品房现状与事实不符，前四张是他人购买己经交付使用的他人购买的房屋，左右邻正在使用所购买的房屋属实。对于照片7张所反映内容真实性无异议，但不能证明原告方的观点，消防通道是被告应单县城市建设规划办公室的要求将5号楼东侧裙楼进行整改，是按照行政部门的要求整改而为。被告万达置业公司提供如下证据：一、万达置业公司营业执照一份，机构代码证一份；二、提供单县老工商局西片区建设指挥部出具的证明一份，该证明记载为：“证明，关于单县万达置业有限公司与购房户王素娟所购买单县万达御花园小区第5号楼1单元01号房屋交房事宜。证明如下事实：2015年2月至3月份，单县万达置业有限公司与王素娟因房屋交房问题发生纠纷，万达公司向指挥部汇报要求处理。经指挥部向双方了解，经万达公司通知王素娟交接其购买的房屋（300.30平方米，一层一间和二层两间），王素娟要求万达公司把一层二间和二层两间共400多平方米的房屋全部交付给王素娟，但根据规划，该房一层的另一间系消防通道。后经指挥部组识协调，双方没有达成一致意见。特此证明，老工商局西片区建设指挥部（公章），2015年7月13日”；三、被告提供单县泽润房地产营销策划有限公司营业执照一份、机构代码证一份；四、单县泽润房地产营销策划有限公司出具证明一份，该证明记载为：“证明，我公司系单县万达置业有限公司的商品房销售公司。2015年3月底，我公司代表单县万达公司向王素娟交接单县万达御花园小区第5号楼1单元01号商品房时，王素娟不按照万达公司签订的《商品房买卖合同》约定的商品房面积接收房屋，并提出原规划为消防通道现变更为商铺的与其毗邻的另一房屋也应当归其所有，此房面积约99平方米，因此，双方发生争执。我公司要求按照合同约定的面积300.30平方米办理交接，王素娟拒绝接收，我公司无法接受王素娟提出的条件，因为王素娟要求的交接面积高出合同约定的面积，因此，交接房屋工作无法进行，拖延至今。另外，王素娟为达到其要求的交房面积，曾经纠集多人多次到我公司争吵。单县泽润房地产营销策划有限公司（公章）刘成福（印章），2015年7月13日”；五、被告提供涉案房屋左右邻李金辉购买的一号楼1单元06室的业主登记表及李金辉身份证复印件、承诺书、装修承诺书、前期物业服务协议书，另有涉案房屋相邻赵婷婷、吴玉英购买的5号搂1单元03室的业主登记表，赵婷婷身份证复印件、承诺书、装修承诺书、前期物业服务协议书、装修管理协议书；六、提交单县房地产测绘队分户实测面积表一份；单县房地产测绘队房屋分户平面图；刘玉鹏商品房买卖合同和刘玉鹏交房款明细账；提供的单县城市建设规划办公室出具的整改通知书一份，该通知记载内容为：“整改通知,单县万达置业有限公司：经查,由你公司负责建设的“万达御花园”项目1＃、2＃、3＃、4＃、5＃、6＃、8＃、9＃、10＃、11＃九栋楼未经规划许可,私自变更。具体情况下如下：一、1＃、5＃、6＃、8＃、9＃、10＃、11＃七栋楼一层规划为架空层,现部分被私自变更为储藏室。二、5＃楼东侧裙楼规划有宽5.8米、高4米的消防通道一处,现被私自变更为商业门市。三、2＃、3＃楼一层规划为架空层,现被私自变更为住宅,共6户。针对以上问题,我办根据《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定,责令你公司立即进行整改,并于两个工作日内（2015年8月19日之前）到我办听候处理。联系电话：0530-466****（湖西大厦125室）、送达人签字：刘×、执法证号：SD-R050590003、张×、执法证号：SD-R050590004、收件人签名：张××、联系电话：1599092××××。单县城市建设规划办公室（公章）,2015年8月17日”；2013年1月17号的借条一份，该借据记载：“今借到人民币（大写）肆万叁仟伍佰元整,￥43500元,说明：7号门市契税款（交房时交清）,（签字）王素娟,同沈建,2013年1月17日”；被告提供规划图两张，05号楼平面图两张；建设工程规划许可证一份；建筑工程施工许可证一份；建设工程施工图设计文件审查合格书一份；菏泽市商品房预售许可证一份；另有3页施工记录；单县万达御花园小区5号楼1层和2层平面图两张；单县房地产测绘队房屋分户平面图；刘玉鹏商品房买卖合同和刘玉鹏交房款明细账（含交房款收据）；单县万达御花园小区规划平面图及5号楼1层和2层平面图；对以上证据，被告万达置业公司认为营业执照、机构代码证证明被告依法成立公司，对老工商局西片区建设指挥部出具的证明，证明原告所购房屋，于2015年2月至3月间，原、被告之间因交房问题发生纠纷，经该指挥部组织协调双方未达成一致意见，主要原因是原告购买被告万达置业公司商品房面积为300.30平方米，该房包括一层一间，二层二间，原告要求被告万达置业公司把一层二间、二层二间，共计400多平米，全部交付原告，且一层另一间系规划的消防通道；对单县泽润房地产营销策划有限公司营业执照，机构代码及出具的证明，证明泽润公司系被告万达置业公司的商品房销售公司，2015年2月至3月间泽润公司代表被告万达置业公司向原告交付房时，原告不按照商品房买卖合同约定面积接收房屋，并要求与其一楼毗邻的另一间房屋归其所有，而该间房屋系原规划的消防通道，泽润公司要求按合同约定面积交付原告房屋，而原告提出高出约定面积的要求，致使交付房屋无法进行，拖延至今。对于李金辉、赵婷婷、吴玉英购买的商品房，己证明了原告相邻的房屋，于2015年3月至4月间相续交付使用。原、被告所争执的与原告相邻西则一间房屋，约99平方米，被告未出售，对于单县万达御花园小区5号楼1层和2层平面图两张；证明诉争房屋建筑面积300.03平方米，01号商铺西邻系消防通道；对于单县房地产测绘队房屋分户平面图及刘玉鹏商品房买卖合同和刘玉鹏交房款明细账（含交房款收据），间接证明原告购买的诉争房屋一层系东一间，另外西一间系消防通道；单县万达御花园小区5号楼1层和2层平面图两张，被告万达置业公司认为,在开庭时的陈述：“把01住宅与05住宅之间的消防通道变更为02住宅与03住宅之间消防通道”,后经申请变更未被建设规划部门批准,建设规划部门仍按原定规划执行。以上证据经原告质证，对被告万达置业公司的营业执照、机构代码证真实性无异议，对单县老工商局西片区建设指挥部出具的证明有异议，认为该证明形式不合法，不能证明2015年2月至3月间因交房发生纠纷，更不能证明被告主张的交房事实，据商品房买卖合同第十一条约定，交接房屋应具备交房条件后，出卖人即被告应以书面形式通知及房屋验收后办理交接相关手续，原告至今未收到被告任何书面通知，对被告所述该房屋结构和面积内容与双方签订的商品房买卖合同相互矛盾，商品房买卖合同中所标置的平面图，能够证明该商品房系5号楼1单元01号房为上下二层，即上下各二间，而非被告所述及证明的一层一间，二层二间，应以商品房买卖合同为依据；对被告所述另一间房屋为消防通道，商品房买卖合同中平面图显示无消防通道标志，单县老工商局西片区建设指挥部无权规划消防通道，应有建设规划部门确定，且该房是消防通道，被告万达置业公司对商品房买卖合同中平面图变更，应书面形式通知原告，原告至今未收到被告变更的通知；对于房屋面积，商品房买卖合同中约定面积差异处理己明确，超出部分应由出卖人承担；对于泽润公司营业执照，机构代码及出具的证明有异议，认为该公司即是被告的销售公司，应提供销售合同相关凭证，其证明所争执的房屋为消防通道现变更为商铺，恰恰证明原告的主张；对于其他购房户与本案无关联性，如是真实的，证明被告拒不交付原告房屋；对被告提交的4ＸＸ面规划图纸真实性无异议，认为2011年2月间05住宅图纸设计时有消防通道标示,而在2011年9月6日的总规划图无消防通道标示，且己变更，该变更是经规划部门审批总终图显示，己将消防通道变更到东门，变更后双方签订的商品房买卖合同，证明了被告己将变更后房屋买与原告；对于建筑工程许可证二份、菏泽市商品房预售许可证无异议；对于单县城市建设规划办公室出具的整改通知书有异议，认为通知书其内容与建设总规划平面图相互矛盾，被告提交二份建设总规划平面图是经规划部门审批的，后变更到东门02住宅至03住宅间为消防通道，其内容明显是虚假的，该通知认定为违规建设，应属违法建筑，行政部门应按照行政法规程序进行处理，而不是通知书，且未有具体的整改措施，不具有合法性，不能证明其证明效力；对借据真实性无异议，明确显示为契税款，交房时付清，与本案不具有关联性；原告提供7张照片，该照片与庭审时提供的照片完全不一致，照片显示所争执的房屋在庭审后被打通（拆除）。且经被告万达置业公司质证真实性无异议，并陈述：该房拆开了（打通），其是按单县城市建设规划公办室整改通知第二页规定办理，在庭审中称为消防通道变更小区东门，后经申请变更相关手续未经建设规划部门批准，现仍按原定规划执行；对单县城市建设规划办公室出具的整改通知书一份，2013年1月17号的借条一份，规划图两张，05号楼平面图两张，建设工程规划许可证一份，建筑工程施工许可证一份，菏泽市商品房预售许可证一份及委托销售合同，以上证据的质证意见同原来的质证意见外，被告方举证超过举证期限。对四张图纸当中05号楼1层平面图图纸该平面图未经过单县规划部门审核，认为系未产生效力的图纸，应依2011年9月份及2014年7月份的图纸为准。对建设工程施工图设计文件审查合格书为复印件，且该合格书内容系对5号楼安全体系的评估，并不涉及到合同约定的商品房，更不能证明含有消防通道，对3页施工记录，该证据系复印件，不应作为定案依据，且形式上不合法，没有具体施工人员或者监理人员的签字，该证据内容被告方完全有能力单方制作，没有其它人员或者部门印证，从内容看，与原被告签订的买卖合同及被告向法庭提交的经规划部门审核的施工图纸相矛盾，另外内容显示1号楼、5号楼均有消防通道，这与图纸及被告的当庭陈述也相矛盾，故不应作为定案依据。本案在审理过程中，本院调取单县城市建设规划办公室出具的整改说明一份，该整改说明书记载：“整改说明，2015年8月14日，经我们工作人员巡查，发现万达御花园一期建设项目5﹟一层未按照要求设置消防通道。根据中华人民共和国城乡规划法笫64条规定，于2015年8月17日，我办对开发企业（单县万达置业有限公司）下达整改通知。特此说明，单县城市建设规划办公室（公章），2016年3月25日”；2016年2月26日本院对单县房管局调查的相关情况；2016年2月26日对消防大队调查的相关情况；2016年3月31日对单县房管局调查的相关情况；2016年4月25日对单县规划局办公室刘刚的调查笔录一份；经原告质证认为，对单县城市建设规划办公室出具的整改说明质证意见同调查笔录的意见，对2016年2月26日对单县房管局调查的相关情况、2016年2月26日对消防大队调查的相关情况、2016年3月31日对单县房管局调查的相关情况、2016年4月25日对单县规划局办公室刘刚的调查笔录真实性合法性无异议，对房管局及消防队的答复，从答复内容看，诉争房屋没有消防通道的，特别是消防部门的答复意见，只有每栋楼有消防备案，楼与楼之间没有消防备案，说明诉争房屋没有消防通道。对刘刚的调查笔录，真实性合法性无异议，对其所证内容部分有异议，其解释做出整改通知的依据是2011年的平面图，而在庭审中被告向法庭提交的经单县规划部门盖章审核的2011年9月份、2014年7月份最终审核图均显示诉争房屋没有消防通道，而是将消防通道变更到小区东门，同样是经规划部门审批的，是对2011年未经规划部门审定图纸的否认，故刘刚解释依据2011年下发整改通知是错误的。经被告质证对单县城市建设规划办公室出具的整改说明真实性无异议，对2016年2月26日对单县房管局调查的相关情况、2016年2月26日对消防大队调查的相关情况、2016年3月31日对单县房管局调查的相关情况真实性均无异议，对2016年4月25日对单县规划局办公室刘刚的调查笔录真实性无异议，认为刘刚的调查笔录反映了本案案涉房屋的客观真实情况，但原告方的观点混淆了总平面图和施工图纸的概念及区别，认为消防部门没有备案就不存在消防通道观点错误，消防部门是具体的消防设施管理部门，并不是消防通道的规划设计部门。根据前述证据，本院确认以下法律事实：被告万达置业公司于2012年间取得了菏泽市商品房预售许可证，该许可证有单县房地产管理局颂发，原告与被告万达置业公司于2013年1月11日签订的商品房买卖合同，原告所购合同中商用房5号楼1单元01号房经单县房地产管理局己登记备案，原告交清了全部的购房款，对此事实本院依法予以确认。原告与被告万达置业公司合同约定，该房屋应于2013年12月31日将原告购买的商业用房交付原告，被告万达置业公司未能按照约定交付房屋，己违约。本案原、被告所争执的焦点，原告认为其所购商用房5号楼1单元01号房为一层二间、二层二间，并提供商品房买卖合同及照片，合同中01平面图显示无其他房屋标注。而被告万达置业公司认为5号楼1单元01号房为一层一间、二层二间，且提供了单县老工商局西片区建设指挥部出具的证明、左右邻承诺书、装修承诺书、前期物业服务协议书、装修管理协议书、单县城市建设规划办公室、单县泽润房地产营销策划有限公司出具证明、6张建设施工规划平面图、商品房预售许可证、建筑工程许可证等证据。对于双方签订的商品房买卖合同，约定为：5号楼1单元01号商品房，建筑面积300.30平方米，原告认为在合同平面图中无其它房号注明，也无其它标示，显然原告所购买的商业用房面积包括多出约99平方米在内，对被告万达置业公司所称多出房屋面积为消防通道，是其变更后建设的商业用房，从其单县泽润房地产营销策划有限公司出具的证明显示，“原为图纸规划为消防通道，后变更为商铺”。2014年7月21日经单县建设工程规划方案审查批准，“核对指标后的最终图”，该平面规划图无法显示05＃楼1单元01号商品房一层标示；对于05＃楼一层平面图“标注：消防车通道（净高4米）”、05＃楼二层平面图,“标注：商业服务网点”,该二ＸＸ面图,无单县建设工程规划方案审查批准专用章，单县城市建设规划办公室于2015年8月17日出具整改通知书中，将原告与被告万达置业公司所争执的多出约99平方米房屋列为整改房屋处理（消防通道），在诉讼中被告对所争执的房屋进行整改，将05＃楼1单元01号商品房一层西边一间后墙及房屋前檐和防盗门拆除，更改成消防通道。据此，本院依法予以确认。上述事实：有当事人陈述、庭审笔录、商品房买卖合同、收款收据、证明、图纸、照片等证据在卷，且经开庭质证及本院审查，可以采信。本院认为：被告万达置业公司在己取得了菏泽市商品房预售许可证，该许可证有单县房地产管理局颂发登记备案后，原、被告于2013年1月11日签订的商品房买卖合同及补充协各一份,双方在签订商品房买卖合同时，该商品房尚未竣工，原告所购合同中商用房5号楼1单元01号房经单县房地产管理局己登记备案，按照商品房买卖合同约定,经双方协商同意,原告与被告万达置业公司签订的商品房买卖合同的同时一次性交付购房款1450000元,原告支付了全部的购房款。对这一事实,有上述买卖合同、收款收据、当事人陈述相互印证,足以证实,属双方的真实意思表示,根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”、第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；据此,原、被告之间因买卖关系订立的商品房买卖合同依法成立。本案原、被告所争执的焦点，双方签订的商品房买卖合同中，原告所购商品房是否包括多出的建筑面积约99平方米，原告认为其所购商用房5号楼1单元01号房为一层二间、二层二间，其提供商品房买卖合同及照片，合同中01平面图显示无其他房屋标注。被告万达置业公司认为5号楼1单元01号房为一层一间、二层二间，另一间为消防通道，并提供证据总规划图显示证明，其中2011年11月20日设制05＃楼一层平面图时，设制图纸01＃楼与05＃楼之间“标注：消防车通道（净高4米）”，2011年9月6日经规划部门审批的总规划平面图中显示，“01住宅与05住宅之间,无消防通道标示”,但上述平面图显示不了一层标示，被告提供单县房地产测绘队分户实测面积表，01号商铺西邻系为消防通道，单县房地产测绘队房屋分户平面图，对此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条规定：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定，(一)国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证”，据此，应当确认01号商铺西邻为消防通道，被告擅自将消防通道更改建设成商铺。单县城市建设规划办公室对被告更改行为，依据国家强制性规定，于2015年8月17日出具整改通知书及整改说明，故对原、被告之间签订的商品房买卖合同约定的面积为：“建筑面积300.30平方米”，即一层一间，二层二间，本院予以确认。原告按照合同的约定履行了义务,被告万达置业公司应按合同约定于2013年12月31日前将合同约定的房屋交付原告而未交付,即属违约。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人”，据此，原、被告合同中约定，原告所购买的商品房建筑面积为300.30平方米，多出约建筑面积99平方米，不在双方合同约定范围之内，即为消防通道，原告请求被告交付一层二间、二层二间的诉讼请求，本院依法不予支持。原告请求被告万达置业公司支付逾期交房的违约金211845元（从2014年1月1日起至2015年6月1日止）的违约金，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。据此法律规定，原、被告在商品房买卖合同中自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之3（该比率应小于第（1）项中的比率）的违约金，对于计算违约金日期问题，参照《山东省高级人民法院民事审判工作会议纪要》中，（二）关于房地产纠纷案件，(六)关于房屋交付条件中验收合格的理解与适用问题：“依据《城市房地产管理法》第27条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第17条的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。根据上述规定，验收合格是房屋出卖人将房屋交付给买受人的法定条件，但对验收合格的标准，司法实践中认识不尽相同。根据我国现行房地产法律、行政法规的规定，房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向当地行政主管部门提出竣工验收申请，由房地产开发主管部门对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、环保等有关单位进行验收，因此，商品房交付时的验收合格应以有关行政主管部门完成综合验收为标准。因为，房屋的验收合格，除要求房屋的质量符合国家规定的强制性安全标准或者合同约定的标准外，还需要满足买受人或者房屋使用人正常的居住和生活需要，因此，出卖人交付的房屋应是完成了工程竣工验收、消防、配套设施、绿化、环保等综合验收”。据此，被告于2015年2月-3月间交付房屋时不具备上述规定交房要件，而未提供交付房屋要件相关证据，故对原告的经济损失可从2014年1月1日起至2015年6月1日止计算，故原告请求及双方的合同约定未违反法律规定，本院依法予以支持。就原告所购商品房只约定了总面积，而未明确05＃楼01号房屋一、二层的具体面积，属约定不明，且原告购买该房时房屋基础已建，对其房屋结构形成应予以知晓，对此，原告如认因此购买房屋造成其它经济损失，可另行主张权利。被告万达置业公司称：原告要求被告万达置业公司支付违约金211845元过高，无相应的法律依据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第七十六条规定：“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外”。据此，对于被告万达置业公司的抗辩理由，本院依法不予支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百三十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定,判决如下：一、被告单县万达置业有限公司交付原告王素娟位于单县万达御花园小区第5＃座1单元01号房（一层一间、二层二间）；二、被告单县万达置业有限公司支付原告王素娟购房违约金人民币211845元；三、驳回原告王素娟的其它诉讼请求；四、上述一、二项于本判决生效后10日内履行完毕；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19757元，由被告单县万达置业有限公司负担，（原告已垫付，待被告履行判决时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  吴思亮人民陪审员  张世忠人民陪审员  杨公民二〇一六年六月二十三日书 记 员  王 莹