山东省平度市人民法院民 事 判 决 书(2015)平民一初字第3266号原告于潜，城镇居民。委托代理人孙建芳，山东天正平律师事务所律师。被告葛超，农村居民。委托代理人徐秀花，山东道本律师事务所律师。原告于潜与被告葛超房屋租赁合同纠纷一案，于2015年10月12日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年11月4日、12月11日公开开庭审理了本案。原告于潜及其委托代理人孙建芳、被告葛超的委托代理人徐秀花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）于潜诉称，2014年6月13日原、被告双方签订代理转让合同一份，原告将承租的平度市红旗路72-3号门头房转让给被告经营。依据合同约定，被告应当于2014年10月19日前向房东交纳房屋租赁费，被告拒绝交纳，并将店内的部分物品拿走。现请求：1、解除原、被告双方所签订的代理转让合同；2、返还原告三轮电动车一辆及四盒海参的价款5650元；3、判令被告支付店面转让费38000元、房屋租赁费38800元；4、判令被告支付违约金2万元。被告（反诉原告）葛超反诉并辩称，本案系代理权转让合同纠纷，不属于房屋租赁合同纠纷，应当依法驳回原告的诉讼请求；并反诉请求反诉被告返还反诉原告代理权转让费5万元。经审理查明，案外人祝某租赁了平度市水利机械厂位于平度市红旗路72-3号的六间房屋,2013年10月19日祝某将其中的三间房屋转租给原告于潜使用，房屋转让费3万元、房屋租赁费38800元，口头约定租赁期限为3年，一年一签合同，先交租赁费后使用房屋。原告于潜承租涉案的房屋后，进行了装修，用于经营福建省宁德市金盛水产有限公司三都港商标产品。2014年6月13日原告于潜（甲方）与被告葛超（乙方）签订金盛集团三都港门面代理转让合同一份，合同约定：一、甲方将承租的位于红旗路72-3号门面房转让给乙方使用，甲方承租的门面房到期后，由乙方与房东按原合同条款重新签订租赁合同。三、转让后门面现有的装修、装饰全部归乙方所有；在乙方为金盛集团三都港门面代理期间，甲方拥有的一个空调、三个冷柜、一辆电动车、四盒高档海参给乙方使用。四、店面转让费88000元，合同签订之日当即给付5万元，余款38000元于2014年12月31日前给付。六、在乙方接手甲方的门面后，乙方成为金盛集团三都港的平度市门面代理商（超市和农贸代理除外），享受三都港代理商价格和代理商权利，履行代理商义务，乙方保证金盛集团的广告和产品占乙方广告和销售产品的80%以上，并摆放在中心显眼位置，每月最低销售金盛集团产品总价款1万元。九、以上所有条款，甲方如有违约，须赔偿乙方所付转让费88000元和违约金2万元；乙方如有违约，甲方收回店面，乙方须赔偿甲方违约金2万元。原告于潜将涉案的房屋转租给被告葛超时，经过了出租人祝某的许可。上述事实，有原告提供的金盛集团三都港门面代理转让合同及证人祝某出庭所作的陈述在案佐证，双方当事人均无异议。但被告认为，该合同的第三条、第六条，清楚地显示原、被告双方系品牌代理权转让关系，并非房屋租赁关系。对于合同中约定的88000元店面转让费，原、被告双方存在不同的意见。被告主张该88000元全部是代理权转让费，原告主张，该88000元包含店面转让费和装修费，不包含代理权转让费。合同签订后，2014年10月4日原告于潜代被告葛超垫付了2014年10月至2015年10月期间的房屋租金38800元。后被告得知原告并未取得福建省宁德市金盛水产有限公司三都港商标产品的经销代理权，被告无法享有作为代理商在合同中约定的权利和优惠，其合同目的无法实现，而要求终止合同。2015年10月份双方发生纠纷，2015年10月20日祝某将涉案的房屋收回。庭审过程中原告提供以下证据证明其主张：证据一、宁德市金盛水产有限公司企业法人营业执照副本一份、组织机构代码证一份、全国工业产品生产许可证一份、税务登记证一份，证明宁德市金盛水产有限公司的企业状况。证据二、2013年10月10日原告（乙方）于潜与宁德市金盛水产有限公司（甲方）之间签订的经销合同书一份，合同约定：（一）、经销产品原则：1、甲方授权乙方经销甲方生产的“三都港”系列产品；（三）、经销期限：自2013年8月1日至2014年2月28日止；（十五）、其他补充条款：经甲方同意，乙方为平度市金盛水产三都港专卖店加盟商。加盟费为10万元，乙方为甲方授权（平度市）区域代理，甲方不得再立平度市代理或经销商。证据三、2014年4月1日宁德市金盛水产有限公司任职证明一份，兹证明于潜为我司青岛办事处业务经理，负责我司在青岛及胶东半岛地区的业务开展及品牌维护工作。证据四、2014年7月1日发件人“头目”转发“青岛葛超丁磊授权书”给收件人“鱼潜”的QQ邮箱视频截图及授权书各一份，授权书内容如下：兹授权葛超先生负责金盛水产在平度市的除商超渠外的其他渠道的销售和售后服务等相关业务往来事宜。证据五、2014年12月5日发件人“陈先木”转发“金盛水产经销合同书（于潜）”给收件人“鱼潜”的QQ邮箱视频截图及经销合同书各一份，该合同书中的乙方为空白，经营期限自2014年11月1日至2016年2月28日止。证据六、福建省宁德市金盛水产有限公司网站的页面截图一份，2014年8月16日宁德市金盛水产有限公司财务主管高胜男发给于潜对账单的视频截图一份；于潜与宁德市金盛水产有限公司山东省总代理张世进之间的聊天记录及视频截图一份，原告的委托代理人孙建芳与宁德市金盛水产有限公司员工的电话录音光盘及笔录各一份。原告提供上述证据证明以下事项：1、原告取得宁德市金盛水产有限公司的经销代理权，并被任命为青岛办事处业务经理，负责青岛及胶东半岛地区业务开展及品牌维护工作；2、原告协助被告取得了销售宁德市金盛水产有限公司“三都港”牌系列产品的代理权，代理期限至2016年2月28日。被告质证意见：1、上述证件均为复印件，不能证明原告的主张。2、没有加盖公章，依法不应当采信，不能证明原告取得宁德市金盛水产有限公司的代理权。3、证人应当出庭作证，并接受双方当事人的质询。原告还提供以下证据：证据七、葛超出具给于潜的借据一份，证明：被告尚欠原告38000元的转让费，并答应于2014年底还清。证据八、2013年10月14日祝某出具的收据一份，证明：祝某收到于潜涉案房屋一年的租赁费38800元、转让费30000元。证据九、2015年10月31日祝某出具的证明一份，证明：租赁合同到期前葛超以各种理由拖延给付租赁费，后经协商，由于潜代葛超垫付一年的房租。证据十、2014年10月4日祝某出具的收据一份，证明：收到于潜代葛超垫付房租38800元。证据十一、2013年11月14日于潜购买钱江牌电动三轮车收款收据及合格证各一份，照片11张、海参价格表一份，视频光盘一个。证明：被告拿走了原告海参5盒，价款6300元，三轮电动车一辆，价款3800元。被告质证意见：被告尚欠原告38000元的转让费属实；被告同意返还合同中约定的电动车及四盒海参，海参的价格表并无被告的签字，被告不予认可；原告垫付租赁费与被告无关。原告还主张，因被告葛超未按合同约定于2014年年底给付原告转让费38000元及未及时缴纳第二年的房屋租赁费，依据双方所签合同第九条的规定，要求被告支付违约金2万元。本院认为，原、被告于2014年6月13日签订的代理转让合同系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，本院予以确认。本合同存在两个法律关系，一个是房屋租赁转让关系，另一个是代理权转让关系。转让合同的权利或者义务时，应当取得原合同当事人另一方的同意。涉案房产的所有权人为平度市水利机械厂，案外人祝某是涉案房产的承租人，原告无证据证明转让涉案的房屋时取得出租人平度市水利机械厂的同意，因此，原、被告之间的房屋租赁合同属于无效合同。原告提供的2014年7月1日宁德市金盛水产有限公司授权书，没有加盖公章，而且被告不予认可，本院不予采信；因此，原、被告之间的代理权转让关系，因未取得宁德市金盛水产有限公司的同意，该代理权转让关系无效。由于原、被告之间存在两个合同关系，因此，合同中约定的店面转让费当然地应当包括房屋使用费和代理权转让费；结合祝某出庭所作的陈述，本院认定，合同中约定的88000元店面转让费中应当包含：房屋使用费68800元（其中房屋使用费38800元、房屋转让费3万元）和代理权转让费19200元。原、被告之间签订的代理转让合同约定，甲方承租的门面房到期后，由乙方与祝某按原合同条款重新签订租赁合同，原告无义务代被告垫付房屋使用费，因此，原告请求被告支付其垫付的房屋使用费的主张，本院不予支持。原告提供的证据六，尽管形式上系借据，但依据双方所签订的合同第四条的约定，其实质系被告欠原告的转让房屋使用费，因此，原告要求被告给付该笔款项的请求，本院予以支持。由于被告未能依据合同的约定取得代理商的授权，致使被告的合同目的无法实现，因此，原告要求被告支付违约金2万元的主张，本院不予支持。原告诉请解除该合同，被告反诉亦要求解除该合同，本院予以解除。庭审过程中被告明确表示同意返还海参及三轮电动车，但对原告提供的海参价格表不予认可，因此，原告主张将四盒海参折价返还价款的请求，本院不予支持。原告无证据证明被告已经取得了宁德市金盛水产有限公司三都港商标的代理经销权，原、被告之间的代理权转让合同无效，因此，被告反诉要求原告返还代理权转让费的主张，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七十九条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除原告于潜与被告葛超于2014年6月13日签订的代理转让合同。二、被告葛超返还原告于潜钱江牌电动三轮车一辆、海参四盒。三、被告葛超给付原告于潜转让房屋的使用费38000元。四、反诉被告于潜返还反诉原告葛超代理权转让费19200元。五、驳回原告于潜的其他诉讼请求。上述第二项、第三项、第四项，于本判决生效后10日内履行完毕。案件受理费2301元，原告于潜负担1301元，被告葛超负担1000元；反诉费525元，原告于潜负担200元，被告葛超负担325元。由于原、被告双方均已预交，相互兑除后，被告葛超给付原告于潜800元。于本判决生效后10日内一次付清。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  王美君人民陪审员  刘天聪人民陪审员  张翠芳二〇一六年六月三日书 记 员  胥沛卿自法律文书生效之日起申请执行的期限为二年