新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市新市区人法院民 事 判 决 书（2016）新0104民初１０４５号原告：徐新福。委托代理人：武海军，北京同一源（上海）律师事务所律师。被告：刘勇。委托代理人：王继伟，新疆联汇律师事务所律师。被告：王晓菲。原告徐新福与被告刘勇、王晓菲房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月24日、2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告徐新福的委托代理人武海军，被告刘勇及委托代理人王继伟，被告王晓菲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐新福诉称：2014年2月12日，我与被告刘勇签订《房屋租赁合同》，约定刘勇租赁我位于唐山路东二巷3号自建房1-4层，建筑面积1600平方米，租金每年40万元。刘勇将租赁房屋用作餐饮和宾馆使用，并承担房屋租赁期间的水、电、供暖费等费用。合同签订后，我将房屋交付给刘勇使用。但刘勇却未按期支付房屋租赁费用及供暖费。现该房屋租赁合同已被乌鲁木齐市中级人民法院（2015）乌中民四终字第1383号民事判决书确认为无效。但刘勇仍未返还我房屋，也未支付房屋使用期间的费用，且刘勇在使用期间擅自破坏房屋承重结构。刘勇在租赁期间，擅自将房屋转租给王晓菲，王晓菲应承担共同返还及给付责任。故诉至法院，1、判令徐新福与刘勇2014年2月12日签订的《房屋租赁合同》无效；2、要求刘勇与王晓菲返还房屋、拆除并搬离已装修的房屋隔断等设施，将房屋恢复原状；3、判令刘勇支付房屋占有使用费400000元；4、判令刘勇承担占有期间的暖气费17600元并承担本案的诉讼费。被告刘勇辩称：我不同意徐新福的诉讼请求。徐新福增加诉讼请求主张租赁合同无效，应当在举证期限届满前提出。徐新福要求我将2-4层恢复原状，我是本案最大的受害者，徐新福的房屋2-4层均无合法的建筑手续，故其权益不应当受法律保护。对于徐新福地上一层有房屋产权证的，我应支付占有使用费。对于2-4层房屋应当根据合同无效责任划分确定占有使用费数额。本案合同无效是徐新福未能办理建设规划许可证，在签订合同时徐新福虚假承诺，故无效合同责任应由徐新福承担。另外，在2015年8月徐新福就将房屋锁住，限制我使用。2015年3月，徐新福对1层正常使用的房屋停止供水，2015到2016年度停止供暖。我将地上一层转租给王晓菲，徐新福是知情的。被告王晓菲辩称：租赁合同无效是徐新福原因造成的，我不同意徐新福要求恢复原状的请求。我在签合同时缴纳了80000元的装修费及150000元房租。房屋从2015年3月开始停水，造成无法经营。另外，转租未经徐新福同意不属实，缴纳押金当天经过房东同意，15天后徐新福提供的房产证。经审理查明：2014年2月12日，徐新福与刘勇签订一份房屋租赁合同，徐新福将位于本市新市区唐山路东二巷3号框架结构楼房1-4层共计1600平方米（合同书上注明：房产证是二层楼400平方米、现只有三工村批的翻建手续）出租给刘勇自行装修经营餐厅和宾馆，租期八年自2014年2月12日至2022年2月12日，前两年每年租金40万元，以后每三年上浮一次租金；签订合同时付第一年房租，以后提前两个月付下一年度房租；租赁期间刘勇依据自己的经营需要进行装修，但不得改变房屋结构；租赁期间水、电、暖、卫生、治安等经营过程中产生的费用均由刘勇承担。2015年5月11日，徐新福以刘勇未按时缴纳租金及采暖费将其诉至本院，请求法院解除双方签订的房屋租赁合同，判令刘勇拆除租赁房屋内已装修的设施设备并恢复原状、支付拖欠的租金20万元（2015年2月12日至同年8月12日）、承担2014-2015年度采暖费1.76万元以及房屋装修费62497元。本院作出（2015）新民三初字第475号判决：刘勇给付徐新福2015年2月12日至同年7月12日期间房屋占有使用费166666.70元（2015年7月12日后至实际搬离之日仍按年租金40万元标准计算给付）；刘勇给付徐新福采暖费17600元；刘勇于该判决生效后十日内将位于本市新市区唐山路东二巷3号自建房1-4层返还徐新福；驳回徐新福要求解除与刘勇房屋租赁合同以及支付装修费62479元的诉讼请求。刘勇不服本院作出的（2015）新民三初字第475号判决，上诉至乌鲁木齐市中级人民法院。该院（2015）乌中民四终字第1383号民事判决以涉案租赁房屋仅两层取得合法手续，其他部分无相应建设、规划等手续，故认定该租赁合同为无效合同，遂撤销本院作出的（2015）新民三初字第475号判决；驳回徐新福的全部诉讼请求。另查明：2014年6月1日刘勇与王晓菲签订房屋租赁合同，将涉案房屋一层门面租赁给王晓菲，租期自2014年6月1日至2022年5月31日。前两年租金150000元，以后每三年上浮一次租金，上浮18%。房屋费一年一付，签订合同时付第一年的房租，以后提前两个月付下一年度房租。合同签订后，刘勇收取王晓菲房租150000元，装修费80000元。再查明：涉案房屋登记于徐新福配偶万宗荣名下，房屋坐落于乌市二工乡三工村砖厂，房屋总层数二层，建筑面积635.98平米。其他部分无建设、规划等手续。徐新福及配偶万宗荣于2015年1月及3月向新疆和融热力有限公司缴纳该房屋2014-2015年度暖气费合计19041.88元。1层房屋采暖费徐新福按全额缴纳，2-4层采暖费按每平方米11元缴纳。至本案法庭辩论终结前，刘勇未将涉案房屋返还徐新福。另，刘勇辩称2015年8月徐新福将房屋2-4层锁住限制其使用，亦未向本院提供证据。以上事实有房屋租赁合同、（2015）新民三初字第475号判决书、（2015）乌中民四终字第1383号民事判决书、房产证复印件、收款收据及庭审笔录等存卷为证。本院认为：最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。本案中徐新福出租给刘勇的房屋仅有两层取得房屋产权证书，其他部分无建设、规划手续，属于无效合同，故徐新福主张确认其与刘勇所签订《房屋租赁合同》无效的请求本院予以支持。合同无效因该合同取得的财产，应当予以返还。故刘勇应将位于乌市二工乡三工村砖厂唐山路东二巷3号自建房1-4层返还给徐新福，并将房屋恢复原状。王晓菲并非合同的相对人，故徐新福无权主张王晓菲返还房屋并恢复原状。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故徐新福参照双方所签订的房屋租赁合同的租金标准向刘勇主张2015年2月12日至2016年2月12日的房屋占有使用费400000元的请求符合法律规定，本院予以支持。徐新福主张被告刘勇支付采暖费17600元，刘勇占有使用该房屋，应当承担其占有使用期间的采暖费，该房2-4层徐新福按每平11元缴纳的采暖费，故刘勇应支付采暖费为17489.45元（635.98平米÷2层×22元／平米+635.98平米÷2层×3层×11元／平米）。被告刘勇、王晓菲的辩解意见无事实和法律依据，本院均不予采信。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定：一、原告徐新福与被告刘勇签订的《房屋租赁合同》无效；二、被告刘勇于本判决生效后十日内返还原告徐新福位于乌鲁木齐市二工乡三工村砖厂唐山路东二巷3号自建房1-4层房屋返还给原告徐新福，并将房屋恢复原状；三、被告刘勇支付原告徐新福房屋占有使用费400000元；四、被告刘勇支付原告徐新福采暖费17489.45元（635.98平米÷2层×22元／平米+635.98平米÷2层×3层×11元／平米）;五、驳回原告徐新福对被告王晓菲的诉讼请求。上述给付款项合计417489.45元，被告刘勇于本判决生效后十日内付清，逾期不付，则依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼标的额417600元，确认给付标的额417489.45元，确认给付标的占诉讼标的额的99.97%。案件受理费7564元（原告已预交），由原告负担0.03%即2.26元，由被告刘勇负担99.97%即7561.74元。邮寄送达费20元，由被告刘勇负担。被告刘勇应负担的诉讼费、邮寄送达费可在履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长  刘 萌人民陪审员  李红郁人民陪审员  刘曼玲二〇一六年六月二十一日书 记 员  郑 媛速 录 员  李 珂