湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂01民终2071号上诉人（原审被告）：梁征。委托代理人：张国岭、王达理，湖北多能律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：胡文丽。委托代理人：王芙蓉，湖北佳和律师事务所律师。原审被告：吴育芳。原审第三人：武汉市美立方房产置业咨询有限公司，住所地武汉市江汉区永安小区B栋门面一层6室。法定代表人：刘家顺，该公司经理。上诉人梁征因与被上诉人胡文丽、原审被告吴育芳、原审第三人武汉市美立方房产置业咨询有限公司（以下简称美立方公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服湖北省武汉市江汉区人民法院（2014）鄂江汉民二初字第00942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月30日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年7月，胡文丽诉至一审法院，请求判令：1、确认胡文丽与吴育芳2013年12月21日签订的租赁合同无效；2、解除胡文丽与梁征2013年12月20日签订的店铺转让协议书；3、吴育芳返还胡文丽支付的租金39000元；4、梁征返还原告的店铺转让费19万元及垫付的租金、押金26000元；5、梁征、吴育芳赔偿胡文丽的经济损失40250元；6、本案诉讼费、保全费、追讨款项的损失由梁征、吴育芳承担。一审法院查明，涉案房屋位于武汉市江汉区水塔街（路）5号，是武汉市江汉区政府水塔街资产办建设的临时建筑。武汉市江汉区政府水塔街资产办将该门面租赁给武汉市龙华实业有限公司（以下简称龙华公司），龙华公司又转租给吴育芳，租赁合同期限为一年，每年的12月20日续签第二年合同。2013年12月20日，在美立方公司的居间下，胡文丽与梁征签订《店铺转让协议书》，约定：梁征同意将自己位于水塔街（路）5号豆花妈妈的店铺转让给胡文丽，建筑面积为5平方米，并保证胡文丽享有在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；胡文丽于2013年12月29日前向梁征支付转让费定金1万元，并承诺在2013年12月29日前支付定金以外的余款18万元，该商铺转让费共计19万元；美立方公司向胡文丽介绍及见证双方转让过程，并收取信息服务费6000元，此费用由胡文丽、梁征共同承担；经胡文丽、梁征协商，梁征保证胡文丽转让后能正常经营，并将原始房东的营业执照、卫生证等相关证件转交给胡文丽。后胡文丽向梁征支付店铺转让定金1万元，向美立方公司支付信息服务费3000元。2013年12月21日，在美立方公司的居间下，胡文丽与吴育芳签订《租赁合同》，约定：吴育芳将诉争门面租赁胡文丽，租赁期限二年；如遇政府强行拆迁，胡文丽无任何理由退场，吴育芳除租金外不承担任何费用；胡文丽在经营期间不可随意转让店铺；2013年租金按每月6500元支付，2014年如遇市场变动，吴育芳可适当调整租金；胡文丽支付一个月的租金作为押金，租金半年一付，共计45500元整；如果胡文丽要终止合同的，须提前一个月通知吴育芳，若未通知的，押金不退；特别提示，胡文丽在投资时产生的费用及转让费与吴育芳无关，风险由其自行承担，合同期满后胡文丽有优先租赁权，胡文丽不得随便转让门店，如果胡文丽强行转让商铺，吴育芳可收取一定费用，或者无条件直接收回店铺；合同租金自2013年12月25日至2014年9月25日。2013年12月21日，胡文丽应吴育芳要求代为支付本应退还给梁征的押金及三个月租金共计26000元（含押金6500元），及2014年3月25日至2014年9月25日的租金39000元。2013年12月24日，胡文丽向梁征支付店铺转让款190000元。当日，梁征收到上述全部款项后，将该门面钥匙交给胡文丽，胡文丽开门后发现门店没有水。2013年12月25日，胡文丽到武汉市江汉区水塔街办事处资产管理部门咨询门店电表电压增容事宜，被告知该门面被政府征收做地铁。一审另查明，武汉市水塔街资产办于2013年12月口头通知龙华公司对下面所管门面的使用人通知拆除的事宜，并告知2014年不再签订租赁合同。龙华公司已通知吴育芳不签订合同并告知其到资产办办手续。2014年1月13日，武汉市水塔街资产办书面通知，由于地铁6号线建设的需要，中山大道前进五路百营广场周边经营门面将于2014年6月前拆迁。一审还查明，美立方公司向胡文丽收取的3000元信息服务费已于2013年12月30日退还给胡文丽。一审审理中，胡文丽申请查封梁征、吴育芳的价值26万元的财产并提供担保，一审法院依法审查后作出（2014）鄂江汉民二初字第00942号民事裁定书，裁定查封、扣押、冻结梁征、吴育芳的价值26万元的财产。一审法院认为，吴育芳与胡文丽于2013年12月21日签订《租赁合同》，根据双方关于租金的约定，合同租赁期限为2013年12月25日至2015年12月24日。吴育芳有权转让的承租时间截至2013年12月31日，仅10天，其他期限超过原租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效，故吴育芳与胡文丽签订《租赁合同》超过租赁期限的部分无效。合同租赁期限内（2013年12月25日至2013年12月31日），胡文丽应向吴育芳支付租金1468（6500元／31天＊7天）元；自租赁合同确认无效之日起，吴育芳应退还收取的租金37532（39000-1468）元。故对胡文丽要求确认其与吴育芳2013年12月21日签订的租赁合同无效并要求被告吴育芳返还租金39000元的诉讼请求，予以部分支持。梁征与胡文丽签订的《店铺转让协议》是以《租赁合同》为基础，《租赁合同》因吴育芳超期限出租该门面而无效，胡文丽无法享有原租赁合同中的权利及义务，胡文丽签订《店铺转让协议》的目的无法实现。因此，胡文丽与梁征签订的《店铺转让协议》应依法解除。自合同解除之日起，梁征应退还店铺转让款190000元，退还收取的租金26000元。故对胡文丽要求解除其与梁征2013年12月20日签订的店铺转让协议书，并要求梁征返还店铺转让费19万元及垫付的租金、押金26000元的诉讼请求，予以支持。胡文丽要求梁征、吴育芳赔偿经济损失40250元，因缺乏相应证据证实，不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条、第二百一十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、胡文丽与吴育芳于2013年12月21日签订的《租赁合同》超过租赁期限的部分（2014年1月1日至2015年12月24日）无效；二、解除胡文丽与梁征2013年12月20日签订的《店铺转让协议书》；三、吴育芳于本判决生效之日起十日内向胡文丽退还租金37532元；四、梁征于本判决生效之日起十日内向胡文丽退还店铺转让款19万元、租金26000元；五、驳回胡文丽的其他诉讼请求。上述款项，于本判决生效之日起十日内履行。负有金钱给付义务的当事人如未按照本判决指定的期间履行，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5728元、保全费1820元、其他诉讼费用138元，共计7686元，由胡文丽负担1086元（已付）、吴育芳负担977元、梁征负担5623元（此款胡文丽已预付法院，梁征、吴育芳随同上述判决款项一并给付胡文丽）。判后，梁征不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判驳回胡文丽的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。本案中梁征在与胡文丽签订合同时，已明确告知胡文丽如遇政府拆迁，后果自行承担，胡文丽应自行承担经营风险。胡文丽与吴育芳签订的《租赁合同》部分无效，并不必然导致《店铺转让协议》应依法解除。二、一审判决适用法律错误。一审判决适用《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定解除《店铺转让协议》属于适用法律错误。本案中政府拆迁不属于不可抗力，梁征亦无任何违约行为，也履行完毕所有合同义务，《店铺转让协议》不应解除。梁征从前手刘琍军处支付了13万的转让费，并支付了2万元加盟费及花费了2.2万元装修费，梁征并未从此次转让行为中获利。轻易改变合同稳定显然与合同法立法原意相悖。被上诉人胡文丽辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴育芳对房屋没有使用权，该房屋也没有水电，胡文丽继续使用的目的不能达到，《店铺转让协议》应解除。原审被告吴育芳述称，同意梁征的上诉意见。《租赁合同》约定，如政府强行拆迁，胡文丽无任何理由退场。吴育芳不应退还租金。原审第三人美立方公司述称，对一审判决没有意见。二审中，各方当事人均未提交新的证据。本院经审理查明，一审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明，2013年12月25日，胡文丽与吴育芳已就涉案商铺的租赁问题发生争议。胡文丽未在涉案房屋内实际经营。本院又查明，胡文丽曾于2014年1月以梁征、吴育芳为被告诉至一审法院，后胡文丽撤回起诉，又提起本案诉讼。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为胡文丽与梁征签订的《店铺转让协议书》是否应予以解除。根据《店铺转让协议书》第五条约定，经胡文丽、梁征协商，梁征保证胡文丽转让后能正常经营。从一审查明的事实看，首先，胡文丽与吴育芳签订的《租赁合同》因吴育芳超过剩余租赁期限转租该门面而无效，胡文丽无法享有原租赁合同中的权利及义务；其次，涉案店铺没有供水，供电也为临时用电，胡文丽实际使用涉案店铺也存在较大的障碍，且胡文丽在发现前述问题后，也及时向梁征、吴育芳提出异议，未实际使用涉案店铺；再次，居间人美立方公司于2013年12月30日即合同签订和发生争议后不久，已将收取胡文丽的3000元信息服务费予以退还。综上，胡文丽未能在店铺转让后正常经营涉案商铺，梁征违反了《店铺转让协议书》第五条约定，致使胡文丽不能实现合同目的。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，解除《店铺转让协议》，具有事实和法律依据，并无不当。梁征的上诉请求及理由缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5728元，由梁征负担。本判决为终审判决。审判长  骆朝辉审判员  李斌成审判员  安林锋二〇一六年六月二十八日书记员  舒 渲