新疆维吾尔自治区图木舒克市人民法院民 事 判 决 书（2016）兵0302民初303号原告张倩，女，汉族，49岁。委托代理人罗伟，新疆申达律师事务所律师。原告郜河生，男，汉族，51岁。委托代理人罗伟，新疆申达律师事务所律师。被告新疆德润房地产开发有限公司，住所地新疆维吾尔自治区喀什地区喀什市健康路37号。法定代表人范成明。被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司，住所地图木舒克市御景苑小区会所。代表人范成明。原告张倩、郜河生与被告新疆德润房地产开发有限公司（以下简称德润房产）、新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司（以下简称德润房产图市分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由审判员鲁红梅进行独任审理,于2016年6月8日公开开庭审理了本案。原告张倩、郜河生及其委托代理人罗伟到庭参加诉讼，被告德润房产、德润房产图市分公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告张倩、郜河生诉称，2012年，原告张倩、郜河生共同购买被告投资开发的位于图木舒克市锦绣东街6号绿城花园步行街1-36号商铺，建筑面积48.69平方米。2014年8月19日，两原告取得了该商铺产权，根据原、被告2015年5月29日签订的《商铺租赁代营合同》的约定，被告租赁原告商铺5年，自2012年10月1日至2017年9月30日止，每年租金27204元。前三年租金折抵原告房款，第四年租金被告应在当年10月1日起30日内一次性向原告付清27204元，第五年租金依次类推，一年一付。同时该合同还约定，若被告逾期支付当年租金，应按应付租金的30%向原告支付违约金。被告德润房产图市分公司不具有法人资格，对外不能独立承担民事责任，该分公司的民事行为所产生的债务，由被告德润房产承担。现原告诉至法院请求1、判令被告向原告支付第四年租金27204元；2、被告支付违约金8164.2元；3、本案诉讼费由被告承担。被告德润房产未到庭亦未提交书面答辩状。被告德润房产图市分公司未到庭亦未提交书面答辩状。经审理查明,2012年5月29日，原告张倩与被告德润房产图市分公司签订了《商铺租赁代营合同》，合同约定：原告张倩就其拥有的图木舒克市锦绣东街6号绿城花园步行街1-36号商铺的全部使用管理权返租给被告德润房产图市分公司，由被告德润房产图市分公司在法律规定的范围内进行合法使用，该商铺由被告德润房产图市分公司统一经营管理，经营风险由被告德润房产图市分公司承担；被告德润房产图市分公司自图木舒克市商业步行街正式开业之日起即2012年10月1日开始给原告张倩返还租金，返租期限五年，即2012年10月1日至2017年9月30日止；被告德润房产图市分公司保证每年按该商铺购置时总价款的8%向原告张倩支付租金，即每年按27204元税前租金为标准向原告张倩支付租金；被告德润房产图市分公司提前向原告张倩支付前三年的租金即81612元，在原告张倩交纳首付款时前三年的租金直接抵付房款，第四年的租金被告德润房产图市分公司应在图木舒克市步行街开业第四年起的30日内一次性支付给原告张倩当年的租金27204元，依次类推，一年一付；返租期内无论被告德润房产图市分公司的使用是否盈亏，原告张倩有权按照约定的时间和标准向被告德润房产图市分公司收取租金；被告德润房产图市分公司无正当理由逾期30日向原告张倩交付租金，或不足额支付租金，被告德润房产图市分公司应付租金的30%向原告张倩支付违约金。2013年2月28日，原告张倩与被告德润房产图市分公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定：原告张倩购买被告德润房产图市分公司开发的位于图木舒克市锦绣东街6号绿城花园步行街1-36号商铺，建筑面积48.69平方米，每平方米5308元，总金额258446.52元；付款方式:买受人总房款258446.52元已一次性全款付清。另查明，原告张倩、郜河生对该商铺已于2014年8月19日办理了房屋所有权证。还查明，2013年2月28日，原告张倩与被告德润房产图市分公司签订的《商品房买卖合同》中商铺单价及商铺总金额是扣除了被告德润房产图市分公司对该商铺的前三年的返租租金81612元的基础上确定的。上述事实有以下证据予以证实：1、原告提供的《商铺租赁代营合同》原件一份，证实2012年5月29日，原告张倩与被告德润房产图市分公司签订了《商铺租赁代营合同》，合同约定了被告德润房产图市分公司返租原告张倩的商铺，同时约定了返租期限、租金支付方式、双方的权利义务、违约责任等；2、原告提供的《商品房买卖合同》原件一份及原告陈述，证实2013年2月28日，原告张倩与被告德润房产图市分公司签订《商品房买卖合同》，原告购买被告德润房产图市分公司开发的图木舒克市锦绣东街6号绿城花园步行街1-36号商铺，合同约定了商铺的单价、总价、商铺的面积、付款方式等以及该合同中商铺的单价及总金额是在扣除被告德润房产图市分公司对该商铺的前三年的返租租金81612元的基础上确定的；3、原告提供的房屋所有权证原件两本、销售不动产统一发票原件一份、中华人民共和国税收缴款书原件一份，证实原告张倩、郜河生对该商铺已于2014年8月19日办理了房屋所有权证；以上证据经当庭质证，证据来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院予以采信。本院认为，原告张倩与被告德润房产图市分公司签订的《商铺租赁代营合同》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，内容及形式均合法有效，双方应依约履行，按照《商铺租赁代营合同》约定，被告德润房产图市分公司自图木舒克市商业步行街正式开业之日起即2012年10月1日开始，返租原告张倩购买的位于图木舒克市锦绣东街6号绿城花园步行街1-36号商铺五年，即2012年10月1日至2017年9月30日止，每年租金27204元，前三年的租金直接抵付购房款，第四年的租金被告德润房产图市分公司应在图木舒克市商业步行街正式开业第四年起的30日内一次性支付原告张倩当年的租金，即被告德润房产图市分公司应在2015年10月1日至2015年10月30日内将第四年的返租租金27204元支付于原告张倩。原告张倩、郜河生对该商铺已于2014年8月19日办理了房屋所有权证。对原告张倩、郜河生主张被告德润房产图市分公司应支付第四年的返租租金27204元的诉讼请求，本院予以支持。被告德润房产图市分公司未按《商铺租赁代营合同》中约定的期限即2015年10月1日至2015年10月30日内支付返租租金，构成违约，给原告张倩、郜河生造成了损失，理应赔偿。对原告张倩、郜河生主张被告德润房产图市分公司应按照《商铺租赁代营合同》约定，应付租金的30%向原告张倩、郜河生支付违约金8164.2元。本院认为，根据公平原则，应当认定双方约定的违约金过高，依照《中华人民共和国合同法》第一百七十四条“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”，故对原告张倩、郜河生主张的违约金，以27204元为基数，自2015年11月1日起酌定参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算违约金为宜。依照《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第五十二条第（五）项“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、由一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：依法成立并领取营业执照的法人的分支机构。”、《中华人民共和国公司法》第十四条第一款“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”被告德润房产图市分公司系被告德润房产依法设立的分公司，领取了营业执照，有一定的组织机构和财产，具有相对独立的法律地位，可以从事与其法律地位相适应的民事活动，但其不具有独立的法人资格，责任能力不完整，被告德润房产图市分公司应当向原告支付返租租金27204元及违约金，被告德润房产对被告德润房产图市分公司的债务应承担补充清偿责任。故对原告要求被告德润房产图市分公司与被告德润房产承担连带给付的请求，于法无据，不予支持。被告德润房产、德润房产图市分公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃部分诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《最高人民法院民事诉讼法司法解释》第五十二条第（五）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张倩、郜河生租金27204元；二、被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司于本判决生效之日起十五日内支付原告张倩、郜河生违约金（自2015年11月1日起以27204元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算至本判决给付之日止）；三、被告新疆德润房地产开发有限公司对被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司第一项、第二项判决确定的债务不能清偿的部分承担补充清偿责任；四、驳回原告张倩、郜河生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费342元（原告张倩、郜河生已预交），由原告张倩、郜河生负担58元，由被告新疆德润房地产开发有限公司图木舒克市分公司负担284元（于本判决生效之日起十五日内给付原告张倩、郜河生）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆生产建设兵团第三师中级人民法院。审判员  鲁红梅二〇一六年六月三日书记员  母洪钰