广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5207号上诉人（原审被告）：广州市侨灏物业管理有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：廖文军，职务：总经理。委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：龚鑫鸿，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人：吴学明，广东宏安律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市泰伟投资咨询有限公司，住所地广东省广州市海珠区。法定代表人：陈乐萍，职务：总经理。委托代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务律师。委托代理人：黄艺盟，北京大成（广州）律师事务所律师助理。原审被告：廖文伟，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：雷玉魁，广东法制盛邦律师事务所律师。原审被告：周长辉，住广东省广州市海珠区。原审被告：李德鸿，住广东省广州市越秀区。上诉人广州市侨灏物业管理有限公司（下简称侨灏公司）因与被上诉人龚鑫鸿、广州市泰伟投资咨询有限公司（下简称泰伟公司）、廖文伟、周长辉、李德鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2015）穗海法生民初字第81号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。龚鑫鸿于2014年12月26日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、终止与侨灏公司所签订的《租赁协议》，侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司无条件返还龚鑫鸿所缴的押金90000元及利息（从起诉之日起至返还押金之日止）；2、侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司共同承担赔偿龚鑫鸿因租赁场地投资装修的费用300000元（电路电灯自来水：45000元、监控9500元、办公室装修费12300元、水管固定价182000元，人工费63000元）；3、侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司共同承担赔偿龚鑫鸿因该《租赁协议》不能继续履行而造成龚鑫鸿的货物搬迁费96000元；4、侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司共同承担赔偿龚鑫鸿因该《租赁协议》不能继续履行而造成龚鑫鸿租临时仓库的费用（每天800元，从2014年12月9日开始，至法院判决合同终止生效之日止，暂计约10000元）；5、本案的诉讼费用由侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司承担。侨灏公司与廖文伟在原审中共同答辩称：廖文伟不是适格的被告，因为合同是由侨灏公司与龚鑫鸿签订。我方只同意返还龚鑫鸿的押金，其他诉请不同意。周长辉在原审中答辩称：龚鑫鸿的诉请没有事实与法律依据。涉案租赁合同并非我方与龚鑫鸿签订的，我方与龚鑫鸿不存在租赁协议关系。我方没有对涉案仓库进行断水断电，不承担任何赔偿责任。李德鸿未向原审法院提出答辩意见。泰伟公司在原审中答辩称：我方于2013年10月17日与侨灏公司签订《场地租赁合同》，约定将位于广州市海珠区新滘东路以南、仑头路以西地块出租给侨灏公司使用，租赁期限从2013年10月15日至2014年12月30日止。合同签订后，我方依约将涉案地块交付侨灏公司使用，当时涉案地块上并无任何上盖物或仓库。根据当时双方的约定，我方没有同意或允许侨灏公司将涉案地块进行硬化、搭建仓库出租使用。侨灏公司在未经泰伟公司同意且未经相关部门审批的情况下，私自违法建设涉案仓库，并将其出租给龚鑫鸿使用直至涉案仓库被限制使用，侨灏公司的行为致使龚鑫鸿遭受损失，侨灏公司应当承担赔偿责任。因侨灏公司在收到行政主管部门发出《责令停止土地违法行为通知书》后，仍怠于对涉案地块进行复绿及清退小租户，迫使我司落实整改，我司为此也付出了代价。原审庭审中，就龚鑫鸿与侨灏公司签订合同时，涉案场地的状况，龚鑫鸿与侨灏公司和廖文伟均确认只有上盖物，没有内部间隔及水电安装。就侨灏公司与泰伟公司签订合同时，涉案地块的状况，侨灏公司表示涉案地块为没有进行平整的土地，上有大坑，系侨灏公司加盖上盖物。泰伟公司确认侨灏公司的上述陈述。就涉案场地的可做停车场和仓储服务使用的报建手续，侨灏公司表示其与泰伟公司签订合同时，没有审核。泰伟公司表示在与侨灏公司签订合同时，曾口头告知过涉案场地没有取得可做停车场、仓储的相关报建，但无证据证实。龚鑫鸿则表示侨灏公司未告知其涉案地块系违法未报建，因看到其他人在同样的仓库也办理了工商登记、营业执照，所以其作为小租户没有过于在意，认为涉案地块可以作为仓库正常使用。就搬迁时间，龚鑫鸿陈述：2014年12月18日涉案场地被全部切掉水电，封路，在2014年12月24日就有钩机开始进行清场工作，2014年12月26日全部清场完毕。侨灏公司对此予以确认。为证明其主张，龚鑫鸿向原审法院提交了以下证据：1、租赁协议；2、民生银行回单凭证；3、民生银行回单凭证；4、责令改正违法行为通知书、责令停止工地违法行为通知书；5、侨灏公司的商事登记信息；6、《收据》（2014年12月22日），显示：龚鑫鸿12月9日至12月21日仓库租金10000元；7、《收据》（2014年7月23日）显示大鸿布行1820条，水管×100元=18200元，人工装修费63000元，合计为245000元；《收据》（2014年7月28日）显示：大鸿布行灯位电线共45000元，办公室装修费12300元，合计57300元；8、侨灏公司出具的《收款收据》（2014年5月13日），显示龚鑫鸿门金、管理费合计10000元；侨灏公司出具的《收款收据》（2014年9月10日、2014年10月10日），分别显示龚鑫鸿交来起租至8月29日水电费合计为819元、8月29日至9月29日水电费合计为1016.39元；侨灏公司出具的《收款收据》（2014年6月19日）两张，分别显示龚鑫鸿交来仓库押金80000元、7月10日-8月9日租金40000元；侨灏公司出具的《收款收据》（2014年9月10日、10月10日、11月10日），分别显示龚鑫鸿交来2014年9月10日至10月9日场地使用费和管理费43250元、10月10日至11月9日场地使用费和管理费43250元、11月10日至12月9日场地使用费及管理费43250元及9月29日至10月29日水电费合计为44518.55元；9、2014年12月18日龚鑫鸿对广州市海珠区新滘东路522号三街1号仓库内存放物品的现状进行保全证据的《公证书》；10、8张收款收据（2014年12月21日、24日、27日、30日、2015年1月3日、6日、8日）分别显示大鸿布行搬仓库货款25465元、19015元、23070元、21200元、15840元、10875元、10150元；11、收据（2014年8月2日，）液晶显示器等，数额9500元；12、大鸿布行的营业执照。为证明其主张，侨灏公司向原审法院提交了以下证据：1、侨灏公司与泰伟公司于2013年10月17日签订的《场地租赁合同》；2、房屋使用人为“邵某”的《广州市海珠区临时经营场所使用证明》；3、泰伟公司出具的《证明》。证明位于广州市海珠区新滘东路891号自编4-1-2为侨灏公司地址；4、泰伟公司向侨灏公司出具的13张场地租金《收据》。为证明其主张，泰伟公司向原审法院提交了以下证据：1、侨灏公司与泰伟公司于2013年10月17日签订的《场地租赁合同》；2、广州市不动产登记查册表；3、国有土地使用证；4、责令停止土地违法行为通知书；5、责令改正违法行为通知书；6、关于要求限期整改函；7、送货单及收据；8、泰伟公司与广州市新金域实业有限公司签订的合同。原审庭审中，侨灏公司确认其实际收取龚鑫鸿水电押金1万元、租金押金8万元，并表示同意返还。原审法院认为：龚鑫鸿与侨灏公司于2014年7月10日签订的《租赁协议》因涉案场地违反了土地使用的相关法律规定，故该协议无效。该协议已明确约定涉案场地作为“场地/仓库租给龚鑫鸿作货物中转使用”，故侨灏公司作为出租人应提供符合该合同约定用途的场地。结合庭审时侨灏公司陈述及各方当事人举证，侨灏公司未举证证实与龚鑫鸿签订协议时已对涉案地块进行了可做仓库使用的报建，侨灏公司提供的场地并不符合合同约定的用途。故侨灏公司存在过错，侨灏公司应对因此给龚鑫鸿造成的损失承担赔偿责任。龚鑫鸿在同侨灏公司签订合同时，未尽审慎义务，且在进行装修时亦未按照合同约定进行报建报装修手续，龚鑫鸿自身亦存在过错，故根据侨灏公司与龚鑫鸿各自的过错程度，确认侨灏公司应当就龚鑫鸿的损失承担80%的赔偿责任，龚鑫鸿自负20%。由于龚鑫鸿与侨灏公司、侨灏公司与泰伟公司分别属于两个相互独立的合同相对方和不同的法律关系，故龚鑫鸿要求泰伟公司对其损失承担赔偿责任缺乏事实与法律依据，不予支持。龚鑫鸿以廖文伟、周长辉、李德鸿为侨灏公司股东，要求上述三名个人对其损失承担赔偿责任，缺乏事实与法律依据，不予支持。对于押金问题。侨灏公司仅确认80000元由其实际收取，但根据合同的补充协议和龚鑫鸿提供的票据，予以确认龚鑫鸿提出另有10000元转为押金的主张，侨灏公司应共返还龚鑫鸿押金90000元。故对于龚鑫鸿要求侨灏公司向其计付从起诉之日起至实际返还之日止的利息，予以支持，但利率应按同期同类银行贷款计算。对于装修费用问题。结合龚鑫鸿与侨灏公司对于签订合同时涉案场地状况的陈述及龚鑫鸿举证的《公证书》，可确认龚鑫鸿对涉案场地实际出资装修。龚鑫鸿提交的发票等证据形成了完整的证据链条，确认龚鑫鸿电路电灯自来水：45000元、监控9500元、办公室装修费12300元、水管182000元，人工费63000元。龚鑫鸿主张的300000元数额低于原审法院核定的数额并无不当，予以确认。由于合同约定的租赁期限为5年，涉案场地于2014年12月18日断水断电，确认龚鑫鸿使用至上述日期，故将龚鑫鸿的装修费损失核定为273650元[300000元÷60个月×（60个月-5.27个月）]，侨灏公司应赔偿龚鑫鸿装修费218920元。对于搬迁费问题。根据查明的事实，龚鑫鸿确有搬迁的必要，故对于龚鑫鸿的此项诉讼请求予以支持，龚鑫鸿主张的数额低于原审法院依据龚鑫鸿提供的票据核定的数额，属于龚鑫鸿对于自身权利的处分，并无不当，对龚鑫鸿的主张96000元予以确认。故侨灏公司应赔偿龚鑫鸿搬迁费76800元。对于租金损失问题。根据龚鑫鸿举证，其向侨灏公司缴付的最后一笔租金为2014年11月10日至2014年12月9日期间的租金43250元。龚鑫鸿要求侨灏公司、廖文伟、周长辉、李德鸿与泰伟公司支付其2014年12月9日后搬迁的临时租金损失，缺乏事实与法律依据，不予支持。综上所述，原审法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条之规定，于2015年12月28日作出判决：一、侨灏公司在本判决生效之日起7日内向龚鑫鸿返还押金90000元，并向龚鑫鸿计付自2014年12月26日起按银行同类同期贷款利率计算至上述押金实际清偿之日的利息；二、侨灏公司在本判决生效之日起7日内赔偿龚鑫鸿装修费损失218920元；三、侨灏公司在本判决生效之日起7日内赔偿龚鑫鸿搬迁费损失76800元；四、驳回龚鑫鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8740元，由龚鑫鸿负担1654元，侨灏公司负担7086元。判后，侨灏公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决泰伟公司不承担赔偿责任错误。本案纠纷源起泰伟公司隐瞒涉案土地系农用地而产生，泰伟公司与侨灏公司签订《场地租赁合同》时故意隐瞒、欺骗侨灏公司租赁场地可“作为停车场和仓储服务使用”。侨灏公司在涉案土地上搭建临时上盖物出租给龚鑫鸿作仓储使用。2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局要求整改，要求复耕复绿。由此才产生本案纠纷。故本案始作佣者为泰伟公司，为此，侨灏公司投入巨资搭建临时栅架也造成重大损失。龚鑫鸿的损失应当由泰伟公司与侨灏公司承担连带赔偿责任；二、原审判决证据不足。其一，龚鑫鸿主张有装修损失，但没有提供装修合同、发票，也没有通过评估，原审法院只凭手写的收条及装修分项就认定龚鑫鸿装修损失有违公正、客观。其二，龚鑫鸿主张有搬迁损失，但也没有提供足够证据支持，原审法院只凭龚鑫鸿提供手写的收条就认定搬迁费损失数额有违公证、客观。其三，原审判决侨灏公司返还龚鑫鸿押金90000元证据不足。事实上，侨灏公司实际收取龚鑫鸿押金为80000元(有押金收条为准)，原审判决只凭合同约定就认定押金为90000元与事实不符。综上，侨灏公司上诉请求：1、变更原审判决第一项为改判侨灏公司只需返还龚鑫鸿押金80000元；2、撤销原审判决第二项、第三项；3、改判泰伟公司与侨灏公司对龚鑫鸿承担赔偿连带责任。被上诉人龚鑫鸿答辩称：一、因侨灏公司的过错已经造成龚鑫鸿的巨大损失，一审判决结果只是补偿龚鑫鸿的一小部分损失。龚鑫鸿的损失有以下几方面：其一，侨灏公司交付仓库给龚鑫鸿时只有顶棚和四面墙，水电在仓库外，仓库里的水电需要龚鑫鸿自己安装。龚鑫鸿是以长期使用为目的进行装修添置设施的，但侨灏公司明知是违法建设的仓库还出租给龚鑫鸿进行牟利，龚鑫鸿只是使用了三四个月就被强行拆除，造成龚鑫鸿实际的巨大损失。如果龚鑫鸿知道只能使用几个月的话，决不会去承租该仓库的，因为转换一次仓库，龚鑫鸿就要损失将近一百万元。龚鑫鸿在签订租赁协议后，就安装电路电灯和自来水、安装视频监控系统、修建办公室及装修和厕所及化粪池、购置水管等材料安装货架。其中安装电路电灯和自来水花了45000元、视频监控系统9500元、修建办公室和装修费12300元、购置水管安装固定货架[购置1820条水管(每条水管100元)等材料共18200元、人工装修费63000元]共245000元，以上一共311800元。其二，装修安装好仓库后，龚鑫鸿从别处转移到诉争仓库26800条布匹，每条布匹装卸人工费、车费为五元一条，共134000元。仓库被强拆期间，龚鑫鸿一时找不到新仓库承租，从2015年12月9日起至2015年12月21日期间龚鑫鸿将仓库里部分布匹临时存放其他地方，每日租金800元，共13天，临时租金共10000元。龚鑫鸿在番禺承租到新仓库后，将诉争仓库里的布匹转运到番禺新仓库共26800条布匹，装卸人工费车费也是134000元。在番禺新仓库，龚鑫鸿又需雇请人对转移来的布匹重新进行分类分色上架，人工费为每条2元，26800条一共53600元。以上转运及临时存放费用、分类等费用合计331600元。其三，由于附近一时承租不到新的仓库，龚鑫鸿只好到离档口较远的番禺去租新仓库，新仓库的租金每月58000元，诉争仓库的租金为每月38400元，龚鑫鸿每月比原有仓库多支出19600元，且不计算新仓库较远多出的车费成本，每次转运的车费成本比原有仓库高出许多。以上全部损失至少合计100万元以上，这些都是侨灏公司无法履约造成龚鑫鸿实实在在需要支付的实际损失；二、龚鑫鸿以上损失有公证书可以证实。诉争仓库安装了水电、视频监控、安装了货架、办公室、厕所以及布匹的存放数量现状，另外装修收据、购置材料等单据也证实龚鑫鸿确实作了装修和产生了损失，侨灏公司没有相反的证据推翻龚鑫鸿的证据，一审对龚鑫鸿的损失按公平原则予以认定是正确的。由于侨灏公司原因造成龚鑫鸿被单方强拆收回诉争场地，侨灏公司有责任对强拆收回场地之前对龚鑫鸿的装修和搬迁等损失进行评估，无法对装修和搬迁等损失进行评估的责任应由侨灏公司承担。龚鑫鸿已经对现场进行公证，作现场公证时，诉争场地路被封，车辆无法进出，水电被切断，只能靠临时发电机供电，现场钩机已在旁边物业钩顶棚进行强拆，龚鑫鸿只能转移布匹货物，其他已无法顾及了。因此，本案因无法作损失评估的责任也应由侨灏公司承担。在中大布匹市场的搬运费、分类分色上架费的人工的价格是公开的，龚鑫鸿的装修、布匹的搬运和重新租赁仓库的实际损失远远大于一审判决的赔偿金额。综上，侨灏公司的上诉无理，一审判决结果应予维持。被上诉人泰伟公司述称：原审判决查明事实清楚，证据确凿，适用法律正确。侨灏公司未经我方同意私自对涉案地块进行硬化及违章搭棚，并将涉案仓库转租给龚鑫鸿使用，我方对侨灏公司私建违建及私自转租的行为并不支持。对于龚鑫鸿的损失，我方不存在过错，不应承担损害赔偿责任。原审被告廖文伟述称：同意侨灏公司的上诉意见。原审被告周长辉、李德鸿经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。本院经审理查明：龚鑫鸿（乙方）与侨灏公司（甲方）于2014年7月10日签订一份《租赁协议》，约定侨灏公司将位于广州市海珠区新滘东路522号三号地块三街1号场地/仓库租给龚鑫鸿作货物中转使用，面积约1600平方米，本协议期限为叁年，若龚鑫鸿与侨灏公司双方任何一方需要终止本协议，需提前两个月以书面形式通知对方即可终止本协议。从本协议签字即日交付两个月押金80000元。侨灏公司提供现状水电的使用协议处理有关的事宜，而所需的一切费用由龚鑫鸿承付。龚鑫鸿负责本场地合法使用下的安全防火防盗安全用电等，合同期内由此而发生的一切责任、事故由龚鑫鸿负责，与侨灏公司无关。合同期间，龚鑫鸿如需另行装修房屋或增设其他设施，在经得侨灏公司书面同意后并办理有关合法报建报装修手续后，在不损坏房屋基础结构和安全装修，手续和费用龚鑫鸿自理自负…。同日，龚鑫鸿、侨灏公司签订了《补充协议》，约定：1、侨灏公司同意在本合同到期后再延期两年合同；2、龚鑫鸿向侨灏公司交纳水电周转金10000元正（水电按金）。2014年6月19日，龚鑫鸿向廖文伟个人名下账户转款三笔，分别为50000元、50000元、20000元。2014年8月6日，龚鑫鸿向廖文伟个人名下账户转款43250元。2014年9月9日，龚鑫鸿向廖文伟个人名下账户转款44069元。2014年10月11日，龚鑫鸿向廖文伟个人名下账户转款44266元。2014年11月10日，龚鑫鸿向廖文伟个人名下账户转款44518.55元。2014年12月9日，广州市国土资源和房屋管理局以新滘南路南侧，仑头路西侧的新金域地段，进行硬化地面、搭建铁棚，擅自非法占用土地面积约1600（亩/平方米），违反《土地管理法》第44条的规定为由，责令改正，恢复土地原状，进行复耕复绿，并向大鸿布行发出了《责令停止土地违法行为通知书》（穗海国土监停[2014]东206号）和《责令改正违法行为通知书》（穗海国土监停[2014]东216号）。另查，龚鑫鸿作为经营者成立了个体工商户“广州市海珠区大鸿布行”。再查，2013年10月17日，侨灏公司（乙方）与泰伟公司（甲方）签订了《场地租赁合同》，约定泰伟公司同意将坐落于广州市海珠区新滘东路以南，仑头路以西地块出租给侨灏公司作车辆停车场和仓储服务使用，租赁期限为2013年10月15日至2014年12月30日止。本院认为：龚鑫鸿系基于其与侨灏公司签订的《租赁协议》提起本案诉讼，故本案的审理范围系侨灏公司与龚鑫鸿之间基于租赁合同法律关系所产生的权利义务承担，泰伟公司与龚鑫鸿之间并不存在合同关系，侨灏公司与泰伟公司之间因涉案场地的租赁所产生的权利义务关系应由双方另行解决，故侨灏公司上诉认为泰伟公司在本案中应与侨灏公司向龚鑫鸿承担连带赔偿责任缺乏法律依据，本院不予采纳。关于龚鑫鸿在本案中所主张的各项费用的负担问题。关于水电押金，侨灏公司在一审庭审中明确认可已实际收取龚鑫鸿交纳的水电押金10000元和租金押金80000元并表示同意返还，在二审中却称其收取龚鑫鸿的押金数额仅为80000元，有违诚信诉讼原则，本院不予采纳。关于装修费，依据各方庭审陈述，可认定龚鑫鸿事实上有对涉案房屋进行装修，考虑到从龚鑫鸿收到整改通知书距离实际撤离涉案房屋的时间仅为十几天，委托有资质的中介机构对涉案房屋的装修价值进行评估客观上存在一定的难度，且龚鑫鸿主张的费用总额并未明显超出合理范畴，故原审法院合理采信龚鑫鸿提交的证据作为认定龚鑫鸿所投入的装修费用的依据，并无明显不妥。关于搬迁费，双方在《租赁协议》中明确约定租赁期限为三年，而涉案房屋的建设因构成违法用地被相关行政部门责令整改，导致龚鑫鸿在实际使用涉案房屋不到半年时间后即被强制搬离，因此而发生的搬迁费用构成龚鑫鸿的损失，而就搬迁费用一项，龚鑫鸿提供相应收据等予以证明并不违背一般的交易习惯，且龚鑫鸿主张的费用总额并未明显超出合理范畴，故原审法院合理采信龚鑫鸿提交的证据认定龚鑫鸿支出的搬迁费用并无明显不妥，可予维持。综上，侨灏公司以龚鑫鸿举证不足为由上诉认为龚鑫鸿有关装修损失和搬迁损失的诉请不应得到支持，理据不充分，本院不予采纳。综上，上诉人侨灏公司的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费5886元，由上诉人广州市侨灏物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年六月十六日书记员  杨思敏