北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7334号上诉人（原审被告，原审反诉原告）北京市西河丰景石材有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡西直河村四队康化路东。法定代表人卓锦义，总经理。委托代理人李国强，北京市华夏律师事务所律师。被上诉人（原审原告，原审反诉被告）北京丰合天成元石材交易中心有限公司，住所地北京市朝阳区豆各庄乡水牛坊村南侧。法定代表人杨中华，总经理。委托代理人兰焕婷，北京市安理律师事务所律师。上诉人北京市西河丰景石材有限公司（以下简称西河公司）北京丰合天成元石材交易中心有限公司（以下简称丰合公司）因与被上诉人北京丰合天成元石材交易中心有限公司（以下简称丰合公司）租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第53035号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。西河公司法定代表人卓锦义及其委托代理人李国强、丰合公司之委托代理人兰焕婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年10月，丰合公司诉至原审法院称：丰合公司与西河公司于2010年1月6日签订《租赁协议》，西河公司租用丰合公司北京市朝阳区西直河康化路南段东侧A3、A5号厂房（以下简称涉案房屋），租赁期限为5年，自2010年1月6日至2015年3月6日。《租赁协议》对租金标准及双方权利义务等均做了约定。西河公司从2014年9月起拖欠租金至今未付，2015年租赁期满后拒不搬走。涉案房屋已于2015年12月底拆除。丰合公司为维护自身合法权益，请求法院判令：1.西河公司支付丰合公司拖欠的2014年9月10日至2015年9月9日租金1220516元；2.西河公司支付丰合公司2015年9月10日至2015年12月1日，按照每月90990元计算的使用费。西河公司在原审法院辩称并反诉称：2010年1月6日，双方签订租赁合同，协议期限5年。在2013年12月15日，北京市朝阳区十八里店乡西直河村村民委员会（以下简称西直河村委会）发出通告，对西直河村五环外地块进行环境整治，2013年12月15日至2014年1月25日是腾退奖励期，2014年1月26日至2014年5月31日为搬家、腾退拆除期，同时发布搬迁补助标准。涉案房屋恰好在上述范围。西河公司看到通知后马上到拆迁办了解情况，拆迁办答复如果按照规定时间拆迁就给提前搬家奖励费和工程配合奖。西河公司询问丰合公司拆迁事宜，丰合公司答复不用理会拆迁办，致使西河公司错失搬家奖励费和工程配合奖。在2014年6月，当时政府在康化路周边采取限高限宽措施，设置限高限宽大门，致使企业受到严重影响，西河公司出入厂区的道路也被限高限宽。西河公司联系丰合公司，希望通过协调能够申领货物运输通行证，但是经过多次催促，丰合公司不能提供通行证，致使西河公司的市场原料不能进入厂区，西河公司的租赁目的已经无法实现。自2014年6月以后，西河公司已经处于半停业状态。2014年7、8月份，西河公司与丰合公司协商腾退涉案房屋，涉及搬迁补偿费等，丰合公司表示等候政府统一安排。由于无法正常经营，西河公司停业开始搬迁。目前了解，涉案房屋已经完成拆迁，丰合公司与拆迁公司签有拆迁腾退补偿协议，但是丰合公司未将相关补偿费用给付西河公司。西河公司在2014年7、8月份已经从涉案房屋搬迁，涉案房屋已经交付丰合公司，不同意支付丰合公司所述时间段租金和使用费。2010年1月6日，西河公司与丰合公司签订《租赁协议》。约定：西河公司租赁丰合公司涉案房屋，协议期限5年，自2010年1月6日至2015年3月6日，租金按年计算，每年交纳一次。2010年8月24日，双方签署《补充协议》，明确租赁面积为3370平方米，租金起算时间为2010年9月10日。根据双方的协议，西河公司进场，增加设备、增加必要建筑及建筑装修，正常经营。租金按协议约定正常交纳，2013年9月10日至2014年9月9日租金1162397元己经交纳。2013年12月15日，西直河村委员会发出通告，主要内容是：根据政府要求，对西直河村五环外地块环境整治。自2013年12月15日至2014年l月25日为腾退奖励期，2014年1月26日至2014年5月31日为搬家及地上物拆除期。并发布了搬迁补助标准。涉案房屋恰好在前述的腾退范围。西河公司看到该通知后，马上到拆迁办沟通，拆迁办答复：如果按要求时间拆迁，就给予搬家奖励费、工程配合奖等。西河公司又联系丰合公司询问拆迁事宜，丰合公司答复：不用理会拆迁办。致使西河公司错失提前搬家奖励费、工程配合奖。在2014年6月份，政府在该地区各个通道采取了限高、限宽措施，致使该地区的企业经营受到严重影响。西河公司出入厂区的道路也被限高、限宽。西河公司联系丰合公司，希望通过协调，能够申领货物运输通行证。但是，经过西河公司多次催促丰合公司，丰合公司不能提供通行证，致使西河公司的石材原料不能进入厂区。至此，西河公司的租赁目的己经无法实现。事实上自2019年6月份以后，西河公司己经基本处于半停业状态。2014年7、8月份，西河公司与丰合公司协商腾退厂房，涉及的搬迁补偿费用、营业补偿费用。丰合公司表示：等候政府统一安排。由于无法正常经营，西河公司停业，开始搬迁工作。现涉案房屋己经完成拆迁，根据丰合公司与拆迁公司的协议，相应的各项补偿均由丰合公司领取。但是，丰合公司并未将相应的搬迁补偿费给付西河公司。西河公司认为：政府发布的腾退拆迁通告，符合《租赁协议》第三条第9款、第四条第2款、第五条第2款约定，双方的租赁关系应当在拆迁截至日视为解除，即：2014年5月31日。故此，丰合公司应当返还自2014年5月31日至2019年9月9日共计100日的租金318460元。另外，根据政策精神、双方协议约定及实际情况，搬迁补偿费应当由西河公司作为受益人，补偿科目包括：搬家补助费168500元（50元／平方米×3370平方米）、设备改移费航吊两台1万元、机井1万元等，提前搬家奖励费168500元，工程配合奖1179500元。据此，西河公司应得综合补偿1526500元。请求法院判令：1、丰合公司向西河公司返还2014年5月31日至2014年9月9日期间的租金318460元；2、丰合公司向西河公司支付搬家补助费168500元、设备改移费1万元、机井1万元、提前搬家奖励费168500元、工程配合奖1179500元。丰合公司在原审法院针对西河公司之反诉辩称：西河公司提起的反诉请求没有事实和法律依据。本案事实是西河公司占有和使用涉案房屋一直到双方约定的合同租赁期限届满。租赁期限届满后又占用半年多时间，本案起诉时西河公司还没有搬走，西河公司要求返还租金没有事实根据。关于第2项反诉请求西河公司要求支付和拆迁有关的各项费用没有根据，西河公司是否是合法合理的拆迁被安置人没有证据证明。拆迁事实是在租赁期满半年多后的时间，即使发生拆迁，丰合公司也不是拆迁方，不是发放拆迁补偿的主体。原审法院经审理查明：2010年1月6日，丰合公司与西河公司签订了《租赁协议》，约定丰合公司将涉案房屋（面积3000平方米）出租给西河公司用于石材销售，租期自2010年1月6日至2015年3月6日，租金每天每平方米0.9元，租金自第四年开始递增，每年递增幅度为5%。协议还约定，遇国家集体或其他形式等不可抗力因素占用土地，双方解除合同，丰合公司不给西河公司赔偿费用。如国家有政策赔偿，则建筑物赔偿款归属丰合公司所有，搬迁费归属西河公司所有。2010年8月24日，丰合公司与西河公司签订了《补充协议》，明确了涉案房屋实际占地面积为3370平方米，第一年租金为1107045元，计租时间为2010年9月10日。2013年12月15日，西直河村委会发布通告。通告称，“根据北京市委、市政府关于加强环境治理的工作要求及2013年3月28日首都生态文明和城乡环境建设动员大会精神，为改善市容环境、展示城市形象、清除安全隐患、促进产业结构优化升级，朝阳区城乡环境建设委员会办公室将‘西直河村五环外地块环境整治’列入朝阳区2013年环境整治项目。按照西直河村村民代表大会决议：该环境整治项目于2013年12月15日开始实施，解除该范围内所有土地租赁合同（协议），土地收归村委会所有，对相关单位或个人实施腾退。”涉案房屋在腾退范围内。经询，双方均认可西河公司向丰合公司支付了截至2014年9月9日的租金。原审庭审中，丰合公司提交了2015年9月下旬和10月上旬拍摄的照片和2015年10月拍摄的视频，证明西河公司在合同期届满后还在占用涉案房屋的事实。西河公司对照片和视频的拍摄时间不予认可。西河公司提交了2014年11月拍摄的照片，证明西直河村康化路从西直河桥往南一直到康化路头中间设置限高栏，从五环桥到康化桥往新纪元石材附近设置限高栏，西河公司入门处设置限高大门，从2014年7月就开始限制出入，导致西河公司无法正常经营。丰合公司认为照片拍摄时间不能确定，反映情况也不够全面。西河公司还提交了卓锦义和杨中华的电话录音，证明本案相关事实。丰合公司对录音的真实性认可，但认为不能证明西河公司的证明目的。西河公司还提交了相关网站的网页截图，证明自2014年1月起，互联网媒体传播西直河地区拆迁，并于2014年9月前完成拆迁的消息，2014年冬季，西直河地区因整体拆迁，水管爆裂，道路结冰，除西联国际市场外，周边其他石材经营已经基本停止。丰合公司对该证据的真实性认可，关联性不认可。原审法院要求丰合公司提交拆迁协议，丰合公司称其并非拆迁协议主体，不持有拆迁协议。原审法院认定上述事实，有《租赁协议》及《补充协议》、拆迁通告等证据及当事人当庭陈述在案佐证。原审法院经审理认为：丰合公司与西河公司订立的租赁合同是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，应认定有效，双方应当严格按照约定履行各自义务。因西直河村委会并非本案涉案合同当事人，故其于2013年12月15日发出解除拆迁范围内的一切租赁合同通告，并不发生解除丰合公司与西河公司签订的租赁合同的法律效力。已经实际履行期间的租金，西河公司应当向丰合公司支付。丰合公司与西河公司就西河公司是否已经腾退涉案房屋给丰合公司存在争议。法院认为，作为承租方，西河公司应当举证证明其向丰合公司返还了涉案房屋，现西河公司提交的证据不足以证明其向丰合公司返还了涉案房屋，故法院采信丰合公司主张，认定西河公司未向丰合公司返还涉案房屋，而是在合同履行期届满后继续占有使用涉案房屋直至2015年12月底涉案房屋被拆除。因此，西河公司应当向丰合公司支付2014年9月10日至涉案房屋被拆除之日的租金及占有使用费。西河公司要求丰合公司返还已支付租金的反诉请求，法院不予支持。丰合公司主张占用费至2015年12月1日，法院不持异议。据法院查明的事实，在2014年下半年，涉案房屋周边确实存在设置限高路障、限制货车运送货物进场等情形，这必然影响西河公司对涉案房屋的正常使用，进而影响西河公司的正常生产经营。因此，西河公司向丰合公司支付的租金及占用使用费应予减少，具体数额法院酌定。现有证据不能证明丰合公司系拆迁协议一方当事人，且无证据证明丰合公司已经领取拆迁补偿款，故西河公司要求丰合公司直接向其支付拆迁补偿相关款项的反诉请求，法院不予支持。据此，原审法院于2016年4月判决：一、北京市西河丰景石材有限公司于判决生效后七日内支付北京丰合天成元石材交易中心有限公司租金及占有使用费六十万元。二、驳回北京丰合天成元石材交易中心有限公司的其他诉讼请求。三、驳回北京市西河丰景石材有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，西河公司不服原审判决，以原审判决事实不清、证据不足、适用法律错误为理由，向本院提起上诉，请求二审法院判令：1.依法撤销北京市朝阳区人民法院做出的（2015）朝民初字第53035号民事判决，改判驳回丰合公司全部诉讼请求，并改判丰合公司向西河公司支付搬家补助费168500元，设备改移费10000元，机井10000元，提前搬家奖励费168500元。2.本案一、二审诉讼费均由丰合公司承担。丰合公司同意原审判决。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承当继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，西河公司与丰合公司之间签订的《租赁协议》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效成立。双方均应按照合同的约定享有权利、履行义务。关于西河公司是否应当向丰合公司支付租金及占有使用费，本院认为西河公司作为承租方，其并未提交有力证据证明其已向丰合公司返还涉案房屋，故原审法院认为西河公司应当支付相应房屋租金及占有使用费，并无不当。西河公司要求返还已付租金之反诉请求缺乏事实及法律依据，本院无法采信。关于拆迁补偿款一项，本院认为，在现有证据无法证明丰合公司系被拆迁人及已经领取拆迁补偿款之情形下，原审法院对西河公司要求丰合公司支付其拆迁补偿相关款项之反诉请求不予支持，亦无不妥。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审本诉案件受理费7892元，由北京丰合天成元石材交易中心有限公司负担3946元（已交纳），由北京市西河丰景石材有限公司负担3946元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费9269元，由北京市西河丰景石材有限公司负担（已交纳）。二审案件受理费13128元，由北京市西河丰景石材有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 王 朔代理审判员 楚 静代理审判员 刘向飞二〇一六年六月二十七日书 记 员 胡 实