福建省福州市台江区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0103民初294号原告吴义镜，男，汉族，1938年1月7日出生，住所地福建省福州市台江区，委托代理人檀岩松，福建求实律师事务所律师。被告何培芳，女，汉族，1943年7月3日出生，住上海市，被告刘兆英，女，汉族，1937年2月24日出生，住上海市杨浦区，被告何明，男，汉族，1972年7月21日出生，住上海市杨浦区，被告何晶，女，汉族，1976年2月2日出生，住上海市杨浦区，原告吴义镜诉被告何培芳、刘兆英、何明、何晶房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴义镜及其委托代理人檀岩松，被告何明到庭参加诉讼，被告何培芳、刘兆英、何晶经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴义镜诉称，2004年12月9日，被告何培芳、何曾平的委托代理人何明，同时何培芳、何明又代理何培卿与原告签订一份《房屋买卖协议》。协议约定：被告将坐落于福州市台江区XX街道XX路835号XX小区XX楼804单元的拆迁安置房（拆迁补偿安置协议载明的面积为135.41平方米）卖给原告；房屋总价款为42万元，扣除相关费用后原告应支付被告41.7万元；签订协议之日原告应支付被告27万元，被告收到27万元购房款后与原告办理交房手续，在房管部门完成产权变更手续后原告再支付被告14.7万元；待房屋完成产权登记手续后，由被告配合原告办理产权变更登记，所产生的税费和手续费由被告承担。《房屋买卖协议》还就房屋买卖的相关事项作了约定。双方签订协议时，经福建祖涵律师事务所及该所的王小明律师见证。协议签订后，原告按约定支付了27万元购房款；被告也将房屋交付原告。随后，原告一家对上述房屋进行装修，并入住至今。现，上述房屋所在的小区拆迁安置房已陆续办理了产权登记。被告也已将上述房屋产权登记至其名下，但拒绝配合办理变更登记至原告名下，已构成违约。为维护合法权益，原告特提起诉讼，请求法院判令：被告继续履行合同，协助原告将坐落于福州市台江区洋中街道XX路XX号XX小区XX楼804单元过户登记到原告名下，办理过户登记手续所产生的相关税费由被告承担。被告何明辩称，当初出卖方与原告签订的房屋买卖合同，由何明和何培芳代理何培卿签字，何曾平是何明代为签字，但其与何培卿并未办理任何委托授权手续，属于无权代理；其母亲刘兆英并未委托何曾平或是何明处分房产，而其父何曾平属于无权处分，故请求法院撤销该份协议。因存在无权代理和无权处分的情况，被告认为房屋买卖协议无效。其余内容原告所述属实。被告何培芳、刘兆英、何晶未到庭答辩亦未提交答辩状。经审理查明，2004年12月9日，以何培卿、何培芳、何曾平为出卖人（甲方），以吴义镜为买受人（乙方），买卖双方签订一份《房屋买卖协议》，约定如下：第一条本协议所指的买卖房屋为福州市台江区XX小区XX号楼XX单元，该房屋为甲方从福州永嘉房地产开发公司处获得的拆迁安置房，按原拆迁补偿安置协议载明面积为135.41㎡；第二条买卖成交计价方式为单元计算，该房总价款为人民币42万元，扣除相关费用后乙方应就此房屋支付甲方人民币41.7万元。在签订本协议时，乙方必须支付甲方人民币27万元整；甲方收到27万人民币后与乙方办理交房手续，在房管部门完成产权变更手续后，乙方必须支付甲方人民币14.7万元；第三条由于该房屋在一段时间内无法办理产权登记手续和产权变更手续，双方一致同意先签订本协议，待开发商完成产权登记手续后，由甲方配合乙方办理产权变更手续，办理产权变更手续所产生的税费和手续费均由甲方支付；第四条当产权登记产生面积差异时，面积多出部分，开发商依法要求甲方补交的房价款应由乙方支付，如交付面积少于本协议载明的面积，开发商依法返还甲方的房价款由甲方到开发商处领取后交付乙方；第五条在本协议签订前，基于本协议载明的房屋产生的一切费用均由甲方承担，在本协议签订之后，此房屋产生的一切费用均由乙方承担；第六条签订本协议时，甲方必须将拆迁补偿安置协议书原件、交房所有发票等一切单据移交给乙方，乙方必须妥善保管以上单据直至产权登记手续和产权变更手续办理完毕，在此期间，乙方如遗失上述单据，造成无法办理手续补救时，则乙方应支付甲方人民币10万元整作为赔偿费；第七条如等到办证期间，因乙方原因提出退房，乙方须赔偿甲方人民币30万元，扣除已付的27万元，乙方还需赔偿甲方人民币3万元，同时本协议终止，如甲方不愿过户房产，需由甲方赔偿乙方三十万元，连同乙方已付的27万元，合计57万元支付乙方；第八条……等。该协议书落款处甲方签有何培卿、何曾平、何培芳三人名字，其中何培卿系被告何明、被告何培芳代签，何培芳系本人签字，何曾平系其子何明代签；乙方处有原告吴义镜签字确认。该协议订立，原告依约向出卖方支付了购房款27万元，卖方即将拆迁协议、购房款票据等原件交付原告保管，同时还将位于福州市台江区XX小区XX号楼XX单元的安置房交付给原告居住使用。原告收房后，进行了装修，居住使用至今。2012年5月，被告何培芳自原告处取走拆迁协议等相关原件材料，用于办证。2014年4月15日，讼争屋的产权登记至何培芳、何培卿、何曾平名下，建筑面积为135.73平方米，房屋取得方式为安置，所有权证号为R1414964。由于出卖人未依约将讼争房屋的产权过户登记至原告名下，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。另查明，本案讼争的福州市台江区XX小区XX号楼X单元系何培卿、何曾平、何培芳于2003年11月16日与福州永嘉房地产开发有限公司签订《拆迁补偿安置协议书》后获得的拆迁安置房。拆迁安置相关手续系被告何培芳代为办理。再查明，何培芳系何培卿、何曾平的妹妹。何培卿（身份证号码），女，汉族，1926年10月26日出生，住上海市黄浦区××室，系离休干部，丧偶无子女，于2007年12月10日报死亡。何曾平（身份证号码），男，汉族，1936年12月27日出生，住上海市××新村××室。被告刘兆英与何曾平系夫妻关系，二人育有一子即被告何明、一女即被告何晶。2004年12月6日，何曾平签有委托书一份，委托其子何明全权处理嘉兴小区房产一事。被告何明在代签上述《房屋买卖协议》时向原告提供了该委托书。2005年2月23日，何曾平死亡。诉讼中，原告向本院申请财产保全，要求冻结登记于何培卿、何曾平、何培芳名下的讼争屋，并提供登记于郑伟名下的坐落于台江区××街道国货××路××29附属间，601单元（原座落于台江区国货路××单元、××＃附属间）××房产以及××于××下××台江区××小区××＃楼××单元的房产作为担保。2016年3月24日，本院依法作出了(2016)闽0103民初294号民事裁定书，裁定如下：一、立即冻结何培卿、何培芳、何曾平名下的位于福州市××小区××＃楼××单元房屋的所有权（榕房权证Ｒ字第××号），冻结期限三年，冻结期间不得交易和转让。二、立即冻结郑伟名下的位于台江区××街道国货××路××29附属间，601单元（原座落于台江××国货路河口片福楼601单元、29#附属间）的房屋所有权（榕房权证Ｒ字第××号），冻结期限三年，冻结期间不得交易和转让。三、立即冻结郑明辉名下的位于台江区××小区××＃楼××单元的房屋所有权（榕房权证ＦＺ字第××号），冻结期限三年，冻结期间不得交易和转让。本院认为，涉案的《房屋买卖协议》系买卖双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。被告何培芳不但是讼争屋的共有权人，也是其余共有人何培卿、何曾平的妹妹，代为办理了拆迁安置以及办证的相关手续；被告何明系共有人何曾平之子，向原告提供了何曾平全权委托其代为处理福州嘉兴小区房产一事的委托书；并且，被告何培芳、何明在签订《房屋买卖协议》时，确实持有讼争屋的拆迁安置相关原件。因此，原告吴义镜有理由相信被告何培芳、何明有代理权，其代理行为有效。被告何明以其系无权代理，买卖合同无效为由，提出的买卖协议无效的辩解，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。协议签订之后，原告依约向卖方支付了购房款27万元，被告何培芳、何明亦将讼争屋交付原告居住使用，并将讼争屋的相关拆迁凭证原件先行交付原告保管。原告收房入住至今已逾十年，在此期间，未有权利人或其继承人提出过异议或向法院主张权利。现讼争房屋产权已登记至何培卿、何曾平、何培芳名下，根据《房屋买卖协议》第三条的约定，出卖人有义务配合原告将讼争屋的产权过户登记至原告名下，相关的税费和手续费均由出卖人支付。何曾平、何培卿已故，四被告作为遗产继承人有义务协助原告将讼争房屋的产权过户登记至原告名下，办理过户手续应当承担的税费由四被告负担。被告何培芳、刘兆英、何晶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应当视为放弃答辩、质证和辩论的权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第四十九条、第六十条第一款、第一百三十二条第一款、《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条的规定，缺席判决如下：被告何培芳、刘兆英、何明、何晶应于本判决生效之日起十日内配合原告吴义镜将福州市台江区XX小区X号楼XX单元的房屋所有权过户登记至原告吴义镜名下，办理过户手续的相关税费和手续费由被告何培芳、刘兆英、何明、何晶负担。案件受理费8205元，财产保全费5000元，由被告何培芳、刘兆英、何明、何晶负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  林 铃人民陪审员  曾美芳人民陪审员  杨 榕二〇一六年六月二十一日书 记 员  王雨桐附：本案适用的主要法律条款：《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，合法有效。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百三十二条第一款出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。《中华人民共和国继承法》第三十三条第一款继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。