广西壮族自治区荔浦县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0331民初662号原告广西荔浦安康物业有限公司，住所地荔浦县医院背同福巷97号。法定代表人黄建，董事长。委托代理人黄存有，员工。（特别授权）被告张丽丹，女，汉族，1975年9月25日出生，住广西荔浦县。原告广西荔浦安康物业有限公司诉被告张丽丹物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理。依法由代理审判员覃丽文适用简易程序公开开庭进行了审理。原告广西荔浦安康物业有限公司（以下简称“安康物业公司”）的委托代理人黄存有、被告张丽丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安康物业公司诉称：2012年1月6日，原告与广西荔浦运昌房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，双方约定由原告对运昌大厦小区提供前期物业管理服务，合同有效期自2012年1月6日至2014年8月1日。在原告接管运昌大厦期间，被告张丽丹从2012年1月6日至2012年12月31日拖欠物业服务费1306.62元（109.03㎡×1.05元／月／㎡×11.81个月）、公摊电费205元，2014年1月1日至2014年8月1日拖欠物业服务费700.90元（105.40㎡×0.95元／月／㎡×7个月）、公摊电费105元。原告多次向被告催交，被告借口推托，为此，原告特具状起诉，请求法院依法判决：一、被告立即向原告支付拖欠的物业服务费2007.52元及公摊电费310元，共计2317.52元；二、本案诉讼费用由被告承担。被告张丽丹辩称：一、原告与开发商签订的《前期物业服务合同》，因违反法律强制性规定，该合同属无效合同。根据《物业管理条例》第二十四条的规定，住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采取协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。原告与开发商于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》没有经过招投标的程序，不符合法定程序，违反法律强制性规定，侵害了业主的知情权、法定选任权，因此该合同属无效合同，原告诉请没有法律依据。二、原告没有法定资质，违反了《物业管理条例》第三十三条“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定取得职业资格证”的规定，也是一份无效合同。三、原告的诉讼超过了法定的诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年，原告诉请被告支付的2012年及2014年的物业服务费，诉讼保护期间在2016年3月31日前，因此，原告2016年3月31日前的物业服务费是不受法律保护的。综上，原告诉请所依据的《前期物业服务合同》违反了法律的强制性规定，侵害了业主的权益，是无效的合同，对被告没有约束力，而且原告的诉请也过了诉讼时效，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告安康物业公司系有限责任公司，2011年10月31日成立，公司经营范围为物业服务、二手房信息咨询、家政服务，具有三级物业服务资质。2012年1月6日，原告安康物业公司与广西荔浦运昌房地产开发有限公司（以下简称“运昌房地产公司”）签订前期物业服务合同，运昌房地产公司选聘原告为其名下的运昌华府小区、运昌大厦小区提供物业服务。该合同约定物业服务费的标准为0.95元／月／㎡（不含电梯维修、保养、年检、公共水电、二次供水电等费用），由业主按拥有的建筑面积交纳，纳入物业管理范围尚未出售或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，一年内其物业服务费由甲、乙双方各承担一半，超过一年仍未出售，其物业服务费由开发企业全额交纳以及乙方须按《物业服务标准》二级约定，实现目标管理。同时，原告与运昌房地产公司在补充条款中约定：一、本合同生效后，乙方即接管甲方运昌大厦的全部物业管理，并于三至五日内完成交接工作；二、运昌大厦的物业管理及收费标准在乙方进入运昌华府实行物业管理之前维持原标准不变；三、乙方进入运昌华府实行物业管理之日起，运昌大厦的物业管理及收费标准与运昌华府的标准统一；四、接管运昌大厦的时间2012年1月6日至2014年8月1日。该合同附件一为“物业构成明细”，标明运昌大厦小区为高层纯住宅物业，坐落位置在荔城镇荔塔路328号，总建筑面积为8820㎡，附件二为桂林市物业服务二级质量标准。原告签订上述合同后，即按照合同约定为运昌大厦小区提供物业服务。被告张丽丹系运昌大厦1栋207室的业主，其房屋建筑面积为105.40平方米。被告于2009年9月7日与运昌房地产公司签订了《商品房买卖合同》。该《商品房买卖合同》第十一条第二款约定“由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：出卖人发出通知的15日内，买受人不来办理交付手续的，每过期一天，出卖人有权按每天收取买受人该房屋总价万分之一的违约金，买受人并承担自出卖人通知交付之日起的物业管理费。过期期间，该房屋毁损、灭失的风险由买受人承担。”被告自述其2012年间不在该小区居住。因被告拖欠2012年1月6日至2012年12月31日及2014年1月1日至2014年8月1日间的物业服务费及公摊电费，原告于2014年7月17日向被告张丽丹送达书面催缴通知，要求其在2014年7月21日前交纳欠交的物业服务费及公摊电费，但被告拒不缴纳，遂成诉。另查明，运昌大厦小区总建筑面积为8820㎡，共有住户85户，为高层带电梯小区。2012年1月6日原告安康物业公司进驻运昌大厦小区，为该小区业主提供物业服务，在原告进驻运昌大厦小区前，由嘉美物业为该小区提供物业服务，收费标准为1.05元／月／㎡。2013年5月18日原告进驻运昌华府小区，合同期限届满后即2014年8月1日原告退出运昌大厦小区。再查明，运昌大厦小区2012年1月至12月间公摊电费为14065.97元，2014年1月1日至7月31日间公摊电费为6232.54元。上述事实，有原告提交的《前期物业服务合同》、《商品房买卖合同》、公摊电费明细表、收据、企业法人营业执照、税务登记证明、物业服务资质证明书以及原、被告双方的庭审陈述等予以证实。本院认为，本案的争议焦点有二：一是原告与运昌房地产公司于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》是否有效；二是原告的诉讼是否超过诉讼时效。关于争议焦点一即原告与运昌房地产公司于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》是否有效的问题。被告认为原告与运昌房地产公司签订的前期物业服务合同没有经过招投标程序且原告从事物业管理的人员没有取得职业资格证书，其行为违反法律的强制性规定，上述合同属无效合同。本院认为，首先，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同法第五十二条第（五）项的“强制性规定”是指效力性强制性规定，但《物业管理条例》第二十四条及第三十三条不属于效力性强制性规定，即使原告在与运昌房地产公司签订合同的过程中违反了上述规定，也不必然导致合同无效；其次，根据《物业管理条例》第二十四条第二款的规定，在投标人少于3人或者住宅规模小的小区，可以采用协议方式选聘物业服务企业，《广西壮族自治区物业管理条例》第三十五条第二款对“住宅规模小的小区”定义为建筑面积三万平方米以下的住宅物业，运昌大厦小区建筑面积低于三万平方米以下，不需要采取招投标的方式选聘物业服务企业。运昌大厦小区建筑面积低于三万平方米以下，在业主委员会未成立之前，开发商可通过协议的方式选聘物业服务企业，且原告具有从事物业服务的资质，综上，本院对被告的辩解不予支持，原告与运昌房地产公司于2012年1月6日签订的《前期物业服务合同》是合法有效的合同。关于争议焦点二即原告的诉讼是否超过诉讼时效的问题。本院认为，一方面，原告收取物业费的依据是前期物业服务合同，而前期物业服务合同的履行具有连续性，应将物业服务合同期间所产生的物业服务费视为一个整体债务，业主每期交纳物业服务费的行为视为整体债务的分期履行，其诉讼时效的起算，应参照《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条的规定，自最后一期履行期限届满之日起计算，即在本案中，诉讼时效的起算应自原告退出运昌大厦小区的时间2014年8月1日计算，另一方面，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条同时规定“诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。”原告于2014年月7月17日向被告发出书面催交通知书，被告承认这一事实，则诉讼时效自此时中断，诉讼期间重新起算。综上，原告于2016年4月6日向法院提起诉讼，未超过诉讼时效，故本院对被告的辩解不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与运昌房地产公司签订的前期物业服务合同合法有效，被告张丽丹作为运昌大厦小区的业主，其行为受前期物业服务合同的约束，因此，被告张丽丹应向原告交纳2012年1月6日至12月31日的物业服务费1306.62元（105.40㎡×1.05元／月／㎡×11.81个月）、公摊电费165.48元（14065.97元÷85户）、2014年1月1日至8月1日的物业服务费700.90元（105.40㎡×0.95元／月／㎡×7个月）、公摊电费73.32元（6232.54元÷85户），合计2246.32元。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第一百零九条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条的规定，判决如下：被告张丽丹于本判决生效之日起十日内给付原告广西荔浦安康物业有限公司物业服务费2007.52元、公摊电费238.80元，合计2246.32元。本案受理费50元，减半收取25元，由被告张丽丹承担。如义务人未按本案判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决确定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费50元（户名：桂林市中级人民法院，账号：20×××16，开户行：农行桂林高新支行），上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。代理审判员  覃丽文二〇一六年六月二十日书 记 员  胡海淘