广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0114民初4730号原告：陈夏娟，住广州市越秀区。委托代理人：王美舟，广东广之洲律师事务所律师。被告：广州白云国际机场集团综合开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：古广汉，该公司董事长。委托代理人：范嘉君，该公司职员。委托代理人：李晶，该公司职员。原告陈夏娟诉被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司（以下简称白云开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月13日立案受理后，依法由代理审判员王璇适用简易程序，于2016年6月15日公开开庭进行审理，原告陈夏娟的委托代理人王美舟，被告白云开发公司的委托代理人范嘉君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈夏娟诉称：2014年1月19日，原告和被告签订《广州市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于广州市花都区颐林北街8号（G-11栋）503房。合同约定被告应于2015年10月30日前将通过质量、规划、消防、人防、环保、煤气、水电、通邮、基础设施、公共配套建筑验收合格的房屋交给原告使用，逾期每日按照原告已付房款的0.01%支付违约金给原告。合同签订后，原告支付了全部房款，履行了合同的全部义务。但是，被告至今没有通知原告收楼。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。据此，请求法院判令：1.被告向原告支付延迟交楼违约金，以总房款634318元为本金，按每日0.01%的标准，支付从2015年10月31日起至被告具备房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表后实际交付房屋给原告之日止，暂计到起诉之日为12686元）；2.被告承担本案的诉讼费用。被告白云开发公司辩称：我方同意按总房款的2%支付违约金，超出部分不同意支付。经审理查明：白云开发公司是位于广州市花都区梯面镇珠高埔云梯山庄的开发商，在与陈夏娟签订合同之前已经取得了广州市国土资源和房屋管理局核发的《商品房预售许可证》，预售涉案房屋。2014年1月19日，陈夏娟与白云开发公司签订《广州市商品房买卖合同》及附件一至七。合同约定：陈夏娟（买方）为乙方，白云开发公司为甲方（卖方），乙方向甲方购买位于广州市花都区梯面镇云梯山庄E区第G-11栋503房，房屋地址：花都区颐林北街8号（G-11栋）503房。该商品房建筑面积共94.81平方米，其中套内建筑面积76.14平方米。该商品房按建筑面积计房价，单价为每平方米6690.41元，总金额634318元。付款方式为按揭贷款方式付款。甲方应当在2015年10月30日前将涉案房屋交付乙方使用。合同第十二条约定的交房条件为：该商品房项目竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电、及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十四条约定的延期交房的违约责任为：甲方未能按合同规定期限交房，不解除合同的履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条约定房屋交付时的资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；（九）无。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。附件七为本合同补充协议，第四条约定：主合同第十二条变更为：以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。第六条约定：主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）《商品住宅交楼书》；（二）《房地产（住宅）质量保证书》；（三）《房地产（住宅）使用说明书》；（四）《临时管理规约》。第十八条：双方因违反主合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%，但主合同或本补充协议及认购书中有具体约定的除外。第二十四条：甲乙双方一致确认，双方基于对违约行为可能造成损失的合理判断后而约定了主合同及本补充协议所涉违约金之比例，并确认在因主合同和本补充协议及其履行有关争议的协商、诉讼中不再对主合同及本补充协议约定的违约金比例以任何形式提出变更。第二十五条：甲乙双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对主合同及补充协议之所有条款予以充分协商，双方对主合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向对方进行特别解释说明。乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款，知悉并认可主合同及本补充协议之全部条款内容，且主合同及本补充协议条款为其真实意思的反映。此外，合同还约定了其他内容。合同签订后，陈夏娟向白云开发公司支付了全部房款。截至2016年6月15日庭审辩论终结前，陈夏娟未办理收楼手续，白云开发公司尚未办理涉案房屋的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：陈夏娟与白云开发公司签订的《广州市商品房买卖合同》及附件，均是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应依约履行。合同的第十二条约定了交楼条件，而附件七补充协议第四条对合同第十二条的内容进行了变更，变更为“以甲方会同施工方、监理方和设计方某共同进行工程验收合格为准。”交付商品房的条件包括法定条件和约定条件，在合同约定不符合法律规定时，则应当依照法律规定。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，以及《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条、第六条的规定，我国目前的房屋经过验收和验收合格的标志是取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是交付房屋的法定条件。现双方约定的交楼条件低于法定条件，故白云开发公司在交楼时除应符合合同约定的条件外，还应具备法定的交楼条件，即取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，否则陈夏娟有权拒绝接受交付。白云开发公司至今未办理《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，未能在合同约定的期限内将符合法定和约定条件的房屋交付给陈夏娟，构成违约，应承担迟延交楼的违约责任。根据合同第十四条的约定，迟延交楼违约金应按每日总房款0.01%的标准，从2015年10月31日起计至实际交付房屋之日止，违约金总额以总房款的2%为限。本案中，陈夏娟至今未收楼，白云开发公司迟延交楼210天以上，违约金计算已超过总房款634318元的2%，即12686.36元。故对陈夏娟要求白云开发公司支付迟延交楼违约金12686.36元予以支持，陈夏娟超额请求的部分不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决如下：一、被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈夏娟支付迟延交楼的违约金12686.36元；二、驳回原告陈夏娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费59元，由被告广州白云国际机场集团综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。代理审判员 王 璇二〇一六年六月××日书 记 员 邓国靖