广东省清远市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤18民终1011号上诉人（原审原告）：周瑞萍，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人：王广华，广东三环汇华律师事务所律师。委托代理人：谢文艳，广东三环汇华律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：恒大盛宇（清新）置业有限公司。住所地：广东省清远市清新区。法定代表人：甘燕萍，该公司总经理。委托代理人：黎志，该公司员工。上诉人周瑞萍因与被上诉人恒大盛宇（清新）置业有限公司（以下简称恒大清新公司）商品房预售合同纠纷一案，不服清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第803号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年6月19日，周瑞萍为买受人与恒大清新公司为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同主要内容如下：周瑞萍向恒大清新公司购买其开发的坐落于清远市清新区龙颈镇军营村恒大金碧天下桃源西二街xxx幢xx号房屋（预售商品房），按套出售房屋总金额为2354076元。出卖人应于2012年6月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人的违约责任按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1％向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四合同补充协议处理。同日，双方签订《合同补充协议》，补充约定：出卖人应当在商品房交付使用后720日内，为买受人办妥房地产权证；买受人应在出卖人通知的时间内提供办理产权证所需的资料及缴纳相关税费。逾期15天未全部提供或缴纳相关税费的，出卖人不承担延期办理其产权证的责任。双方同意以2012年6月30日之次日为办理产权登记期限的起算日。出卖人未能在约定时间内办妥房地产权证的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房。买受人可委托出卖人代为缴纳办理该商品房房地产合同或权证缴纳的相关税费，买受人须在当地政府规定的时间前按相关部门文件规定将所有税费委托出卖人代收。最终收费项目及标准，按当地政府部门最新规定执行，多退少补。合同签订后，周瑞萍向恒大清新公司支付了购房款2354076元，恒大清新公司于2012年2月11日开具了购房款发票给周瑞萍收执。2011年6月16日周瑞萍向恒大清新公司支付了房屋税费73839元。2011年7月22日，恒大清新公司于向清远清新区地方税务局代周瑞萍缴纳房屋契税70622.28元，两者对比结余为3216.72元（73839元－70622.28＝3216.72元）。2015年12月11日，清远市住房和城乡建设管理局出具了讼争房屋的房地产权证。双方就解除合同事宜协商未果，周瑞萍遂向本院提起诉讼，诉讼请求如其诉称部份所述。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。周瑞萍与恒大清新公司签订的《广东省商品房买卖合同》和《合同补充协议》是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同，双方均应履行合同义务。关于解除商品房买卖合同的问题。双方签订的买卖合同对付款方式、交楼时间、办理房地产权证时间、违约责任作出了明确约定，恒大清新公司未在约定时间内办妥房屋权属证书，已构成违约，但恒大清新公司在本案立案前，已为讼争房屋办理了房地产权证，已能实现合同的目的，虽是迟延办证，但未构成根本性违约，周瑞萍主张解除合同的理由不充分，本院不予支持。关于购房款及利息、办证费用的问题。返还购房款及利息、办证费依附于商品房买卖合同的解除，按上述理由商品房买卖合同不予解除，则周瑞萍请求恒大清新公司退还购房款及利息、办证费用无事实和法律依据，本院不予支持。另，根据办证费用代收代缴多退少补的约定，恒大清新公司代收了周瑞萍税费73839元，实际代缴70622.28元，结余3216.72元，此结余款恒大清新公司应退还给周瑞萍。综上所述，周瑞萍对自己提出的诉讼请求所依据的事实证据不足，理由不充分。原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：一、恒大盛宇（清新）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还周瑞萍代收代缴契税余款3216.72元。二、驳回周瑞萍的其它诉讼请求。案件受理费26223元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。宣判后，周瑞萍不服原审判决，向本院提起上诉。请求：1、撤销原审判决，改判支持上诉人所有诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由被上诉人负担。主要事实和理由是：（一）根据合同法的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除条件成就时，解除权人可以解除合同。本案双方在合同中已经约定了如交付使用后三年未办妥房产证，上诉人有权退房，现解除条件已经成就，上诉人有权要求解除合同，该权利不因被上诉人事后的补救行为而消灭。（二）一审判决违反法律、司法解释的规定。本案中，根据双方在合同中的约定，被上诉人应当在2014年6月30日前办理完产权登记手续，而其在2015年6月30日前仍未办妥房产证，超期已满一年，且未办妥房产证是由于被上诉人的原因，故根据法律规定，上诉人有权要求解除合同。（三）本案的合同是被上诉人提供的格式条款，很多约定是对被上诉人极其有利的。合同约定被上诉人未能在约定的期限内办妥房产证，按已付购房款的0.1%向上诉人支付违约金。这种约定对上诉人是极其不公平的，导致上诉人无法通过违约金的条款维护自身权益，只能要求解除合同。恒大清新公司答辩称：合同目的已经实现，答辩人没有构成违约，不需要支付违约金，即使支付也应当按照合同约定。经本院审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明，恒大清新公司于2016年5月23日向本院提交涉案房屋的国土使用证复印件一份，出证日期显示为2016年4月25日。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条的规定，本案二审应围绕上诉人周瑞萍上诉请求的范围进行审理。根据双方当事人在二审中的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为：上诉人要求解除合同应否支持。合同解除分为法定解除和约定解除两种情况，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。该条款是法律对于约定解除条件的规定。本案中，上诉人与被上诉人在《合同补充协议》第九条第2款中明确约定如被上诉人在房屋交付使用后三年仍未办妥房地产权证，上诉人有权退房。涉案房屋在2012年6月30日前已交付使用，按照合同约定，被上诉人至迟应当在2015年6月30日前为上诉人办妥房地产权证。被上诉人未能在该期限内办妥房地产权证，合同约定的解除条件成就，上诉人有权解除合同。被上诉人在合同约定的期限届满后取得房产证的行为，并不能改变双方约定的解除条件，不能以此对抗上诉人行使解除权，故对被上诉人该节辩解理由，本院不予采纳。合同解除后，被上诉人应当将收取的购房款退还给上诉人。对于上诉人主张被上诉人从付款之日（即2012年2月11日）起按照银行同期贷款利率支付利息一节，上诉人主张的利息实际上是要求被上诉人承担违约责任的一种形式，因合同解除是因为被上诉人违约所致，故上诉人要求其支付已付购房款的利息损失本院予以支持。对于利息计算标准，鉴于双方在合同中并未对合同解除情况下的违约责任进行约定，而合同解除确实造成上诉人资金被占用的利息损失，因此，上诉人主张以已付购房款为基数按照银行同期贷款利率计算利息至起诉之日（2015年12月14日）止，是上诉人对其自身权利的处分，且该主张未违反法律规定，故对上诉人的该节请求，本院予以支持。对于上诉人要求被上诉人赔偿税款73839元一节。上诉人在购买涉案房屋后已将税款交由被上诉人代缴，根据财政部、国家税务总局发布的《关于购房人办理退房有关契税问题的通知》关于“对已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税”的规定，因涉案房屋已办理产权证，已缴纳的契税无法退回，该笔税款为上诉人的实际损失，且该损失是因为被上诉人的违约行为所致，故上诉人要求被上诉人赔偿该项损失依据充分，本院予以采纳。综上所述，上诉人周瑞萍的上诉主张理据充分，本院予以支持。原审判决适用法律不当，实体处理欠妥，本院依法予以纠正。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销清远市清新区人民法院（2015）清新法民二初字第803号民事判决。二、解除周瑞萍与恒大盛宇（清新）置业有限公司签订的《商品房买卖合同》。三、恒大盛宇（清新）置业有限公司于本判决生效之日起十五内向周瑞萍退还购房款2354076元，并从2012年2月11日起按照人民银行同期贷款利率计付利息至2015年12月14日止。四、恒大盛宇（清新）置业有限公司于本判决生效之日起十五内向周瑞萍赔偿税款损失73839元。一审案件受理费，按一审判决执行；二审案件受理费26223元，由恒大盛宇（清新）置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  巢忠文代理审判员  何昭敏代理审判员  何 燕二〇一六年六月十三日书 记 员  张丽萍附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百二十三条第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。