辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终6985号上诉人（原审被告）：辽宁中屹置业投资发展有限公司，住所地：沈阳市沈河区风雨坛街70号。法定代表人：曾泽轩，系该公司董事长。委托代理人：蔡沈芸，系辽宁汇安康宇律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：柴秀香，女，1964年12月2日出生，汉族，无职业，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：牛丽萍，系辽宁震徽律师事务所律师。委托代理人：张鹏泽，男，1990年7月14日出生。上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司（以下简称“中屹置业公司”）因与被上诉人柴秀香房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市沈河区人民法院（2015）沈河民二初字第914号民事判决，向本院提出上诉，本院受理后，依法由审判员周濛担任审判长，与审判员姜会军、代理审判员朱闻天组成合议庭，于2016年6月14日公开开庭对本案进行了审理，上诉人中屹置业公司的委托代理人蔡沈芸，被上诉人柴秀香的委托代理人牛丽萍、张鹏泽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。柴秀香原审诉称：2009年8月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》约定原告向被告购买位于沈阳市沈河区风雨坛街70号1栋2层297号，建筑面积41.12平方米的商铺，在签订合同的同时，原告和被告还签订了一份《国际展贸中心委托经营协议书》约定原告委托被告对案涉商铺进行经营管理三年。房款为2，208，308元，被告按9%的年率向原告支付三年的折旧费共计596，243元，该折旧费于原告购买商铺之日一次性从房款中抵扣。合同签订后，原告向被告支付812，065元的房款，加上经营协议中三年的折旧费，原告共计向被告支付房款1，408，308元。2012年3月8日被告向原告交付房屋。但因被告的原因，原告至今无法取得诉争商铺的房地产权属证书。2015年6月原告就继续委托被告经营管理诉争商铺一事与被告达成口头协议，委托经营期限为2015年3月8日至2019年3月8日，折旧费以房款为基数，按9%的年率计算，按季度向原告支付。期间，原告多次找到被告，要求其支付逾期交房和逾期办证的违约金逾期折旧费未果。根据以上事实和合同约定，被告应承担逾期交房的违约责任，向原告支付184，181.26元的违约金（自2010年1月1日起计算至2012年3月8日止）；应承担逾期办理房屋产权属证书的违约责任，向原告支付223，924.88元的违约金（自2013年3月8日起暂计算至起诉之日2015年11月10日止）向原告支付折旧费142，313元，同时被告还应继续履行合同义务，协助原告办理诉争商铺的房地产权属证书。因原告与被告就继续委托经营诉争商铺事宜达成的是口头协议，为避免以后发生争议，要求被告按照口头协议的内容与原告签订书面的《委托经营协议书》，综上请求法院判令被告支付逾期交房的违约金184，181.26元（自2010年1月1日起计算至2012年3月8日止）；被告支付逾期办理房地产权属证书的违约金223，924.88元（自2013年3月8日起暂计算至起诉之日2015年11月10日止）；判令被告支付商铺折旧142，313元；判令被告协助原告办理沈阳市沈河区风云坛街70号1幢2层297号商铺的房地产权属证书；判令被告与原告签订书面的《委托经营协议书》；诉讼费由被告承担。中屹置业公司原审辩称：一、答辩人不同意向被答辩人支付逾期交房违约金。诉争商铺已经实际交付给了被答辩人，故答辩人不存在逾期交房的情形。根据双方签订的《商品房买卖合同》、《国际展贸中心委托经营协议》，自合同签订之日至2012年9月30日，被答辩人将诉争商铺委托给答辩人经营，答辩人应当向被答辩人支付折旧费。但双方同时约定该折旧费已经于被答辩人购买商铺之日一次性从购房款中扣除。合同签订之日至2012年9月30日，诉争商铺一直处于答辩人委托经营的状态，根本不存在逾期交房的情形，答辩人也无需向被答辩人支付自2010年1月1日起至2012年3月8日的逾期交房违约金。二、答辩人无需向被答辩人支付逾期办证的违约金。答辩人一直未能将与被答辩人签订的房屋买卖合同登记备案和办理房屋产权证是因政府不可抗力的原因造成的，因为该房产属于闲置13年之久的闲置楼宇，同时沈阳市沈河区没有明确的产权分割政策。尽管答辩人取得了被答辩人购买商铺所在楼宇的大房产证，房屋产权登记部门却不给答辩人和被答辩人签订的房屋买卖合同登记备案，自然也就不接受答辩人提交的办理房产证的相关资料。答辩人作为经营企业无法预见也不可能预料政府的政策，因此，不能给被答辩人办理产权证书的责任不在答辩人。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条的规定，“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。”所以本案中，答辩人也就无需向被答辩人支付逾期办证的损失赔偿金。同时，即便未能按期办理房产证的原因是答辩人造成的，答辩人与被答辩人签订的《商品房买卖合同》已经对答辩人不能按期办理房产证的违约责任作出了明确约定，答辩人应当按照合同约定承担违约责任。根据《商品房买卖合同》第十五条约定，答辩人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任。被答辩人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，被答辩人有权要求退房，答辩人应当将已付房价款退还给被答辩人，并按已付房价款的0.05%赔偿被答辩人损失。同时，即便支付逾期办证违约金，也应当以被答辩人实际支付的房款为基数计算。三、根据答辩人与被答辩人签订的《国际展贸中心委托经营协议》，答辩人无需被答辩人支付商铺折旧费。根据答辩人与被答辩人签订的《国际展贸中心委托经营协议》第二条、第四条，双方委托经营期为三年，折旧费按照9%的年率计算，于被答辩人购买商铺之日一次性从房款中扣除。因此，答辩人已经按照协议约定向被答辩人支付了折旧费，被答辩人主张的折旧费缺乏事实与法律依据。《国际展贸中心委托经营协议》第十一条，2012年10月1日开始，被答辩人有权选择自己经营或继续委托答辩人经营，但要提前半年向答辩人申请。委托经营期限届满前，被答辩人没有按照合同约定向答辩人申请继续委托经营，因此答辩人无需向被答辩人支付折旧费。四、关于被答辩人请求法院判令双方签订新的《国际展贸中心委托经营协议》，没有事实和法律依据。双方2009年8月5日签订的《国际展贸中心委托经营协议》已经履行完毕，是否签订新的《国际展贸中心委托经营协议》属于当事人意思自治范畴，应当由双方当事人另行协商决定。综上所述，恳请法院查清事实，依法驳回被答辩人的诉讼请求。原审法院经审理查明：2009年8月5日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告建设的沈阳市沈河区风雨坛街70号第1幢2层297号房屋（即诉争商铺），建筑面积41.12平方米。合同第二条商品房销售依据约定本项目为旧楼改建项目，经咨询房产局告知无需办理商品房预售许可和销售许可。合同第六条付款方式及期限约定采用按揭方式付款，于2009年8月5日前交付首付款812，065元，贷款800，000元以按揭方式付清。合同第八条约定出卖人的交房期限为2009年12月31日前。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或改变合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起15日内告知买受人的；2、因气候原因，被迫临时性停工；3、市场配套实施接通的延迟；4、因执行政府及公用事业部门的法令、政策、通告、要求等造成的延迟；5、其他非因出卖方造成的延迟。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任的约定，除本合同第八条规定的特殊情况外出卖人如未按末合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十五条关于产权登记的约定出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的0.05%赔偿买受人的损失。该合同补充协议第三条约定出卖人与买受人签订《合同》时已告知买受人该房屋的具体情况，买受人同意出卖人在取得“国际展贸中心”项目综合验收（包括规划、消防等）后365日内办理完毕该房屋产权过户手续，并同意与出卖人签订办理房屋产权过户手续所需的《房屋买卖合同》。同日，原告作为乙方，被告作为甲方签订一份《“国际展贸中心”委托经营协议》，约定原告将诉争商铺委托甲方经营管理。合同第二条委托期限约定为3年，起始时间从国际展贸中心商场正式开业之日起计算。合同第三条双方权利和义务约定乙方在委托经营期内按本协议约定收取其商铺折旧费，而不承担甲方经营所产生的任何债权、债务。合同第四条委托经营期间折旧费支付约定折旧率以乙方购买商铺总价为基数，即总房款人民币2，208，308元，前三年按9%的年率计算，已于乙方购买商铺之日一次性从房款中扣除；后四年按年9%的年率计算。折旧费从第三个店庆日起计算，每个季度初月的15日为折旧费支付日。合同第十一条手写部分约定买受人租期为三年，如第四年到第七年继续出租出卖方，须提前半年通知，年率按9%计算。并且，原告向被告支付购房款人民币812，065元。另查，被告于2009年7月28日取得包括诉争商铺在内的沈阳市沈河区风雨坛街70号，总层数为18层的大厦整体产权证现因被告一直未能向原告交付商铺、给付租金及未能为原告办理商铺产权证，原告起诉来院。原审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》及《“国际展贸中心”委托经营协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，皆合法有效，双方当事人均应遵照履行。关于《商品房买卖合同》的性质问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”而本案诉争的房地产项目并非为被告所开发，而系被告承接的旧楼改造项目，这从双方合同第二条的约定亦有体现，因此，原、被告签订的《商品房买卖合同》实为房屋买卖合同，不能适用商品房买卖的相关法律规定。关于《“国际展贸中心”委托经营协议》的性质问题。该协议虽名为委托经营协议，但原告不承担经营所产生的任何债权、债务，只收取固定的折旧费，因此，该协议实为商铺租赁协议，被告给付原告的折旧费实为商铺租金。关于原告主张逾期交房违约金的诉讼请求，因原、被告签订了委托经营协议，被告无须实际向原告交付诉争商铺，被告按合同约定接受了委托经营，不存在逾期交房的违约责任。故对原告主张被告给付逾期交房违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于原告主张逾期办证违约金的诉讼请求，依据双方签订的《商品房买卖合同》之约定，被告应按原告已付款的日0.005%向原告支付违约金，因原告实际已付购房款为人民币812，065元，被告应赔偿原告违约金人民币39，669.4元（自2013年3月8日至2015年11月10日）。关于原告主张被告支付商铺折旧费人民币142，313元的诉讼请求，有事实及法律依据，虽然被告辩称原告未提前半年向其申请继续委托经营，但因双方仍按委托经营合同实际继续履行，故对此项诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张被告协助其办理涉案商铺的房屋产权证书的诉讼请求，因客观上无法就涉案商铺办理分割后的房屋产权证，故对此项诉讼请求本院不予支持。关于原告主张判令被告与其签订书面的《委托经营协议书》，因签订合同系当事人自愿行为，故对此项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性赔偿原告柴秀香逾期办理房屋产权证的违约金人民币39，669.4元（自2013年3月8日至2015年11月10日）；二、被告辽宁中屹置业投资发展有限公司于本判决生效之日起10日内，一次性给付原告柴秀香商铺折旧费人民币142，313元；三、驳回原告柴秀香的其他诉讼请求。如果被告辽宁中屹置业投资发展有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9，340元，减半收取为人民币4，670元，由被告辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。宣判后，中屹置业公司不服，上诉至本院。理由：1、涉案合同明确约定，办理房证是以房屋交付为条件，而房屋交付是以被上诉人付清全部购房款为基础。但被上诉人并未向上诉人支付全部购房款，故上诉人不能给被上诉人办理房产证的原因不在于上诉人，原审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金系适用法律错误；2、原审判令上诉人向被上诉人支付商铺折旧费系认定事实不清，适用法律错误；3、上诉人按委托经营管理协议书支付被上诉人折旧费的前提是被上诉人支付全部购房款，并将所购商铺委托给上诉人经营。请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回被上诉人的诉请。诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人柴秀香辩称：原判决责令上诉人向被上诉人承担逾期办证的违约责任及支付折旧费是正确的，是有法律及事实依据的。故一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。本院查明事实与原审法院认定事实基本一致。上述事实，有双方的陈述及其提供的《商品房买卖合同》、《“国际展贸中心”委托经营协议》、收款收据等证据材料在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。因案涉商品房买卖合同及委托经营协议均系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反相关法律、法规的强制性规定，应为合法、有效，双方应当按照合同的约定全面履行各自的义务。关于上诉人提出涉案合同约定办理房证是以房屋交付为条件，而房屋交付是以被上诉人付清全部购房款为基础。但被上诉人并未向上诉人支付全部购房款，故上诉人不能给被上诉人办理房产证的原因不在于上诉人，原审法院判令上诉人向被上诉人支付逾期办证违约金系适用法律错误的上诉主张，本院认为，一方面，涉案合同及补充协议中均未约定被上诉人不交齐购房款就不予办证的意思表示；另一方面，虽商品房买卖合同约定办理房证是以房屋交付为条件，但因涉案委托经营协议又约定被上诉人将商铺委托上诉人经营管理的起始时间为国际展览中心商场正式开业之日即2012年3月8日，而通过庭审调查及上诉人在原审中的答辩可知，从合同签订之日至2012年9月30，商铺一直处于上诉人委托经营状态，且该商铺至今也一直由上诉人使用，由此可以认定，上诉人不存在逾期交房的情形，亦视为上诉人已将商铺实际交付给被上诉人，故上诉人协助被上诉人办理房证的条件已经成就。原审判令上诉人承担逾期办证违约金的判决并无不当，本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。关于上诉人提出被上诉人没有付清全部购房款，视为被上诉人没有取得商铺的所有权，该商铺的所有权仍为上诉人所有，故原审判令上诉人向被上诉人支付商铺折旧费系认定事实不清，适用法律错误的上诉主张，本院认为，首先，被上诉人购买涉案商铺采取的是按揭方式付款，而被上诉人不能办理贷款系因上诉人没有将涉案商铺在房产部门备案所致，从这一点上讲，上诉人并无过错；其次，即便被上诉人不能按期付清全部购房款，上诉人应向其主张逾期付款的违约责任，而不能以此认定被上诉人没有取得涉案商铺的所有权，故本院对上诉人的该项上诉主张不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9，340元，由上诉人辽宁中屹置业投资发展有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一六年六月二十日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；