江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1409号上诉人（原审原告）施慎波，个体户。委托代理人邵强，江苏兴宇律师事务所律师。委托代理人程栋炜，江苏兴宇律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）周玉堂，个体户。委托代理人张绍洲，清浦区清安法律服务所律师。被上诉人（原审被告）左庄昌，个体户。委托代理人戴家正，江苏知缘律师事务所律师。上诉人施慎波与被上诉人周玉堂、左庄昌确认合同无效纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2016年4月8日作出（2016）苏0802民初235号民事判决。上诉人施慎波不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月8日公开开庭审理本案。上诉人施慎波及其委托代理人邵强、程栋炜，被上诉人周玉堂的委托代理人张绍洲，被上诉人左庄昌及其委托代理人戴家正到庭参加诉讼。本案现已审理终结。施慎波一审诉称：2010年11月28日，周玉堂委托居红梅将其所有的位于淮安市淮海北路72号淮海路菜场内41#、42#、43#、79#、80#、81#、82#出租给沈国喜，租期为5年，即从2011年5月18日至2016年5月18日。2010年12月23日，沈国喜征得周玉堂同意，将其中的79#、80#柜台转租给原告使用，约定租期5年，即从2011年5月18日至2016年5月18日，租金一共是5万元，原告于2010年12月23日一次性交付给沈国喜。2015年11月，原告听说周玉堂将涉案的80#柜台出售给左庄昌，经核查情况属实。目前柜台仍由原告承租经营，没有人告知原告关于柜台买卖的情况。依据《合同法》的规定，原告作为涉案柜台的承租人，享有在同等条件下优先购买的权利，周玉堂在出卖柜台前没有通知原告，损害了原告的优先购买权，因而两被告之间买卖原告承租柜台的行为无效。现请求判令：1、确认原告对周玉堂所有的位于淮安市淮海北路72号菜场内80#号柜台享有优先购买权，确认两被告之间于2015年2月16日订立的房屋买卖合同中关于涉案80#柜台买卖内容无效；2、被告方承担本案诉讼费用。周玉堂一审辩称：原告所述属实，我在与左庄昌签订合同时没有事先通知原告，但两被告之间的买卖合同应当是有效的。请求法院依法判决。左庄昌一审辩称：本案所涉柜台是我方从周玉堂处购买，原告并未与周玉堂形成直接的租赁合同关系，无权就本案所涉柜台向周玉堂行使优先购买权。我方与周玉堂所签订关于涉案柜台的买卖合同，不存在无效的情形，原告要求确认合同无效没有事实和法律依据。综上请求驳回原告诉请。一审法院经审理查明：淮安市淮海北路72号淮海路菜场内41#、42#、43#、79#、80#、81#、82#等七节柜台初始登记证登记单位为淮安市金泰房地产开发有限公司（以下简称金泰公司）。2004年5月29日，周玉堂支付159257元购买该七个柜台。周玉堂委托居红梅（甲方）于2010年11月28日与案外人沈国喜（乙方）签订租赁合同一份，载明：甲方将位于淮海菜场西区41#、42#、43#、79#、80#、81#、82#柜台出租给乙方使用，租期5年（2011年5月18日至2016年5月18日），一次性付清人民币14万元；租用期间如菜场搬迁或其它不可抗力的，均由甲方负责，并退还乙方未使用完的租金。沈国喜又将其中的79#、80#柜台转租给施慎波，并于2010年12月23日出具收条一份，载明：收取2011年5月18日至2016年5月18日租金4.5万元。此后，涉案柜台一直由施慎波占有使用。2015年2月16日，周玉堂（甲方）与左庄昌（乙方）签订房屋买卖合同一份，约定：甲方将含本案所涉的80#在内的41#、42#、43#、80#四节柜台以九万元的价格出卖给乙方。周玉堂在出卖涉案柜台时没有告知施慎波。一审法院认为：合同具有相对性，即合同条款在特定的合同当事人之间发生法律拘束力，只有合同的当事人一方能基于合同向对方提出请求或提起诉讼。房屋租赁合同的相对人即为出租人和承租人，承租人基于租赁合同而享有优先购买权，该优先购买权不得转让和传递。本案中，与周玉堂形成租赁关系的相对人为沈国喜，即享有优先购买权的主体应为沈国喜，施慎波从沈国喜处转租涉案柜台，并不当然享有该柜台的优先购买权。现施慎波要求确认其对涉案柜台享有优先买卖权，于合同相对性有悖，不予支持。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。据此可知，承租人不能主张出租人与第三人的买卖合同无效，作为次承租人的施慎波要求确认两被告签订的买卖合同无效，于法不合，亦不予支持。综上，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告施慎波的诉讼请求。案件受理费362元，减半收取181元，由原告施慎波负担。施慎波不服一审判决，提起上诉称：1、周玉堂对涉案柜台并不享有所有权等功能，因为周玉堂并未提供其与金泰公司签订的买卖合同以及涉案柜台的《房屋所有权证》。2、本案不应当适用最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称最高院《房屋租赁解释》）第二十一条规定，该条规定的第三人系善意第三人，但本案中周玉堂与左庄昌均知道涉案柜台一直由施慎波使用，两人在签订买卖合同时并未告知施慎波，存在恶意行为。左庄昌不是善意第三人。本案应当适用江苏省高级人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》（以下简称省高院《房屋租赁意见》）第八条和第十九条，应支持施慎波的优先购买权。综上，请求二审法院判令：撤销原审判决，发回重审或改判支持上诉人的一审诉讼请求。周玉堂二审辩称：1、周玉堂购买涉案柜台是事实，但一直没有办理产权证，其对涉案柜台享有所有权。2、在卖此柜台时，周玉堂没有通知上诉人，其存在的过错。3、鉴于柜台买卖引起了一连串的纠纷，被上诉人现不堪其扰并决定对此柜台不再出售。左庄昌二审辩称：1、上诉人不具备承租人的身份，其要求优先购买权没有法律依据。2、周玉堂与其之间签订的房屋买卖合同不存在无效情形。上诉人要求确认合同无效没有法律依据，同时周玉堂也无权解除合同，合同应当得到履行。综上请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。二审查明，2004年5月29日的江苏省淮安市房地产开发销售发票载明：1、房屋坐落在淮海北路72号；2、购房单位为周玉堂；3、项目为79#、80#等摊位；4、结算方式为现金；5、金额为159257元；6、金泰公司加盖了其公司发票专用章。二审中，施慎波提供了：1、清河区法院（2015）河民初字第2826号和2827号民事判决书。证明涉案柜台左庄昌主张买卖合同成立并且要求依法过户，此请求被淮安市清河区人民法院一审以涉案柜台不具备办理产权的条件为由予以驳回。2、施慎波和颜建军、耿翠花的产权手续。证明涉案菜场其他柜台是可以办理产权的。周玉堂对上述证据的质证意见为：对上述证据真实性都无异议。当时因为案外人居红梅没有找周玉堂办，后来周玉堂的事情也多，就落下来了，产权证没有办下来。左庄昌对上述证据的质证意见为：对两份判决书真实性无异议，但该两个案件目前正在上诉中，对上诉人的证明目的不予认可。2、产权证真实性无异议，但与本案无关联性，不能否认周玉堂依法对涉案柜台所享有所有权。本院认为，本案的争议焦点为：1、周玉堂和左庄昌签订的合同买卖效力如何认定；2、施慎波对涉案柜台是否享有优先购买权。关于周玉堂和左庄昌签订的合同买卖效力如何认定。本案中，施慎波以其基于承租人的身份享有优先购买权为由主张周玉堂和左庄昌之间的买卖合同无效。本院认为，承租人优先购买权是法律拟制的设定在租赁物上的一种负担，但此负担只是限制出卖人自由选择买房的权利，其占用、使用、收益和处分的权能并未受限。在认定出卖人和第三人买卖合同的效力时，应当依据合同的相对性原则，合同只在合同当事人之间成立和生效，非合同当事人的行为除法律另有规定外不应影响合同的效力。上述立法精神已被最高院《房屋租赁解释》）第二十一条所规定。该条规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院予以支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。本案中，周玉堂与左庄昌于2015年2月16日签订了《房屋买卖合同》，合同的主体为周玉堂和左庄昌，经审查，该合同并无法律规定的无效情形，故施慎波主张涉案的买卖合同无效，不予支持。对于施慎波提出的周玉堂不享有涉案柜台所有权功能的理由。本案中，周玉堂提供的2004年5月29日的江苏省淮安市房地产开发销售发票，该发票上明确记载了：1、房屋坐落在淮海北路72号；2、购房单位为周玉堂；3、项目为79#、80#等摊位；4、结算方式为现金；5、金额为159257元；6、金泰公司加盖了其公司发票专用章等内容。本院认为，购房发票是购房人享有所购之物最为重要的权属证明，虽然涉案柜台由于各种原因至今没有过户到周玉堂名下，但是由于周玉堂支付了相应的对价，且已经占用使用多年，周玉堂对涉案柜台是享有物权期待权的，并不影响周玉堂对涉案柜台的使用和收益。结合二审庭审中，法庭询问双方当事人：“在出租使用期间有无其他人主张这个柜台不是周玉堂的？”施慎波回答：“没人向上诉人主张过涉案的柜台的产权。”故本院对施慎波上述理由不予采信。对于施慎波提供的淮安市清河区人民法院（2015）河民初字第2826号和2827号民事判决书和施慎波和颜建军、耿翠花的产权手续，本院认为上述证据与本案无关联性，故不予采信。关于施慎波对涉案柜台是否享有优先购买权的问题。本案中，周玉堂委托居红梅（甲方）于2010年11月28日与案外人沈国喜（乙方）签订租赁合同。后沈国喜又将涉案柜台转租给施慎波，并于2010年12月23日出具收条一份，载明：收取2011年5月18日至2016年5月18日租金4.5万元。施慎波据此认为其享有优先购买权。在房屋租赁关系中，承租人享有优先购买权法律有明确规定，但在转租的情况下，次承租人是否享有此权利，我国法律并没有明确的规定。本院认为，如前文所述，优先购买权是为了维护和稳定既有经济秩序，充分发挥财产的使用功能，法律拟制的设定在租赁物上的一种负担。转租是指承租人不退出租赁关系，而将租赁物以本人的名义出租给次承租人。转租合同的当事人承租人和次承租人，次承租人并未从出租人处取得租赁权，若允许次承租人也享有优先购买权，将会增加出租人的负担，有失公平。故施慎波以次承租人的身份主张其具有优先购买权，本院不予支持。对于施慎波主张的应当依据省高院《房屋租赁意见》的理由，本院认为，民事裁判应当引用法律、法律解释或司法解释，对应当适用的地方性法规、自治条例和单行条例、国务院或者国务院授权的部门公布的行政法规解释或者行政规章，可以直接引用。且省高院《房屋租赁意见》系2008年12月公布，而最高院《房屋租赁解释》于2009年6月颁布。故对施慎波这一理由不予采信。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费362元，由上诉人施慎波担。本判决为终审判决。审 判 长  张 勇审 判 员  赵骏飞代理审判员  孙志丹二〇一六年六月二十九日书 记 员  唐小捷