青海省西宁市城中区人民法院民 事 判 决 书（2016)青0103民初780号原告：西宁房地产集团新旭物业管理有限公司。法定代表人：王旭光，该公司经理。委托代理人：阿唐贤，该公司员工。被告：肖广明。原告西宁房地产集团新旭物业管理有限公司(以下简称物业公司)诉被告肖广明物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月6日受理后，由审判员吴宁适用简易程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理，原告物业公司的委托代理人阿唐贤，被告肖广明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告物业公司诉称：原告负责滨河园的物业管理工作，被告系滨河园1号楼3041室的业主，房屋建筑面积：145.98平方米，月缴物业费：145.98元〔1元/平方米)。自2013年1月1日至2015年12月31日被告一直未向原告交纳物业费，拖欠物业费36个月〔36个月*145.98元）共计5255.3元。为此，原告多次向被告催要未果，故原告诉至法院，请求依法判决被告向原告支付欠缴的物业费5255.3元，本案诉讼费由被告承担。被告肖广明辩称：三年物业费5255.3元没交属实。原告在消防、监控设施、卫生、绿化等方面都没有提供相应的服务，小区污水横流，环境脏乱差，不安全，原告对被破坏的设施不予维修。被告家中下水管道经常堵塞，因原告不予修理，被告都是自行出钱维修。原告没有履行合同约定的义务，故不同意交纳物业费。在原告按合同解决下列问题后，被告再相应交纳部分所欠费用。1、原告在判决15天内告知被告小区物业费用的收支情况，并提供相应证明；2、原告在判决15天内告知被告小区车位租金及小区内各广告位租金的收入及流向，提供相应证明，并将违法收入返还业主；3、对所有入驻业主进行入户满意度调查，针对业主问题进行合理解决；4、核算原告管理期间造成小区公共设施、设备损坏情况，并予以修复，对已经由业主或物业公司修复的，承担相应费用（如消防设施、給水管道）；5、原告承担管理期间小区公共设施产生的费用，而原告转嫁给业主的费用(如疏通下水的费用等）返还业主；6、原告按照与业主的约定，返还小区电缆修复费用及单元门更换的费用；7、原告按照合同应覆行的工作，入驻期间未履行，应将履行费用返还业主（如电梯保养费用、树木种植养护费用、小区卫生保洁费用、化粪池下水井的清挖费用等）；8、由原告承担该案诉讼费用。原告物业公司为支持自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：证据一、滨河小区物业管理委托合同一份。证明原告基本履行了服务合同的事实，但可能有些地方做的不好。证据二、账本复印件一份。证明被告自2013年1月1日至2015年12月31日未交物业费的事实。被告肖广明质证认为：对原告提交的证据一的真实性无异议，但证明方向有异议，合同约定的物业费标准是1元/平方米，但原告没有履行相应的服务义务。对证据二的真实性无异议，证明方向认可，我确实三年没交纳物业费。被告肖广明为支持自己的抗辩主张，向本院提交以下证据：证据一、照片17张、2013年10月15日新民晚报关于《滨河园小区臭水“围城”》的报道一份。证明原告没有履行相应物业服务的事实。证据二、票据3张。证明由于我家下水管道阻塞，原告不作为，我个人支付通下水费用的事实。原告物业公司质证认为：对被告提交的证据一的真实性有异议，照片中显示的是被告所在的小区，但照片什么时候形成的不知道，我方不认可。对证据二的真实性不认可，收据不正规且上面没有我公司人员签字。本院依据原、被告举证、质证，认证如下：对原告提交的证据一、二，由于被告对其真实性无异议，本院予以确认，以上证据证明原告与被告存在物业服务合同关系，被告自2013年1月1日至2015年12月31日未履行交纳物业费义务的事实。对被告提交的证据一，虽原告对其真实性有异议，但承认拍摄地点是其小区院内，且自认物业服务有些不到位，该证据能够证明原告在消防、卫生、绿化、安保等方面没有提供相应服务的事实，故本院对该证据予以确认。对被告提交的证据二，原告对其真实性有异议，且被告未能提供其他证据进行佐证，故本院对该证据不予采纳。经审理查明：被告系滨河园1号楼3041室的业主，房屋建筑面积：145.98平方米。2013年1月10日原告物业公司（乙方）与西宁市城中区滨河园小区业主委员会（甲方）签订物业管理委托合同，委托管理期限自2013年1月10日起至2016年1月9日，合同约定原告负责对被告所在小区的房屋公用部分、公用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、安保等项目进行维护、修缮、服务和管理，原告按被告建筑面积1元/平方米收取物业费。若业主不按规定交纳物业费应承担违约责任，甲方应帮助乙方催缴，若乙方未达到合同约定的物业服务及管理标准，甲方有权要求其在一定期限内完成，逾期未解决的，甲方有权终止合同。协议签订后，原告为被告提供了物业管理服务，被告未向原告交纳2013年1月1日至2015年12月31日期间的物业费5255.3元。在原告服务期间，对小区的公用设施设备、绿化、环境卫生、安保等方面管理不到位、服务不完善，未达到合同中约定的服务及管理标准。审理过程中，经法院释明被告对其答辩意见中要求原告解决的问题未提出反诉请求。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中原告与西宁市城中区滨河园小区业主委员会签订的物业管理委托合同，未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，对本案原、被告均具有约束力。作为提供物业管理服务的物业公司，应当按照约定及有关规定履行自己的物业管理义务，提高物业管理水平。被告辩称并举证证明原告的物业服务存在诸多问题，原告对其未提交反驳证据相抗衡，对被告的该抗辩理由，本院予以采纳，对原告主张的物业费做相应调整后，以2627.7元（5255.3*50%）为宜。对被告要求原告解决答辩意见中的第1-7项问题，因被告未提出反诉，且除了第5项本案被告提出扣除个人垫付的疏通下水管道费用构成本案的抗辩理由外，其余几项都不构成，故本案不作处理，被告需另案起诉。但被告提交的证据不足以证明其个人负担了疏通下水管道的费用，对原告主张的物业费核减50%后不再另行扣除。故被告应向原告给付物业费2627.7元，对超出该部分的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告肖广明于本判决生效之日起十日内给付原告西宁房地产集团新旭物业管理有限公司2013年1月1日至2015年12月31日的物业费2627.7元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告肖广明承担。如果未按本判决规定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。审判员 吴 宁二〇一六年六月二十七日书记员 李文博附：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第三条第一款物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。