广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1973民初3941号原告（反诉被告）朱章龙，男，布依族，住址：贵州省平塘县，原告（反诉被告）李伦振，女，土家族，住址：湖南省张家界市永定区，共同委托代理人张卫红，广东今久律师事务所律师。共同委托代理人张晶晶，广东今久律师事务所律师。被告（反诉原告）张玉新，女，汉族，住址：广东省兴宁市，委托代理人梁伟能，广东吉径律师事务所律师。委托代理人黄燕玲，广东吉径律师事务所辅助人员第三人刘文兴，男，汉族，住址：广东省兴宁市，委托代理人梁伟能，广东吉径律师事务所律师。委托代理人黄燕玲，广东吉径律师事务所辅助人员。第三人东莞市永诚房地产中介服务有限公司，住所地：东莞市塘厦镇莲湖新村S101铺。法定代表人李志锋。第三人东莞银行股份有限公司塘厦支行，住所地：东莞市塘厦镇花园街47号。法定代表人李桂花。第三人广东南枫融资担保集团有限公司，住所地：广州市越秀区沿江中路299号14楼D。法定代表人张玉明。原告朱章龙、李伦振诉被告张玉新，第三人刘文兴、东莞市永诚房地产中介服务有限公司（以下简称“永诚地产”）、东莞银行股份有限公司塘厦支行（以下简称“东莞银行塘厦支行”）、广东南枫融资担保集团有限公司（以下简称“南枫担保公司”）房屋买卖合同纠纷一案，被告张玉新在法定期限内也提起反诉。本院受理后，依法由审判员韦枝展适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告朱章龙、李伦振及其共同委托代理人张卫红，被告张玉新、第三人刘文兴的共同委托代理人梁伟能均到庭参加了诉讼。第三人永诚地产、东莞银行塘厦支行、南枫担保公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱章龙、李伦振诉称，通过永诚地产介绍，2015年8月10日原、被告双方签署《房屋买卖居间合同》，被告确定将其自有的位于塘厦镇莲湖村怡景路XXX房出售给两原告，房屋建筑面积为97.54平方米，约定成交价格为750000元。原告于签约当日支付买房定金75000元。根据约定，被告应在上述合同签署后3个工作日内办理原按揭贷款提前一次性清偿，并在接到银行通知后3个工作日内办理抵押注销手续。在上述期间，被告亦应当协助原告办理贷款手续。但上述期间，被告怠于履行义务，致原告无法履行合同义务，实现合同权利。被告违约拒绝履行合同的根本原因，是因为签署上述《房屋买卖居间合同》后，房地产行情看涨。原告多次催促被告履行合同，被告均拒绝，被告甚至直接要求原告重新作该房屋买卖的议价（被告扬言说涨价后才卖）。原告为了维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求判令：一、继续履行房屋买卖合同，被告协助原告办理房屋过户登记，确认被告向原告发送的解除合同通知函无效；二、被告向原告支付律师费损失30000元和逾期交房利息损失1000元（75000元，依银行逾期贷款利率计算，利息计算期内从2015年12月1日开始到被告将房产实际交付给原告的日期）；三、涉案交易的中介费15000元，由被告承担给付责任，被告承担原告为本案交付给担保公司的财产担保费用6000元；四、诉讼费用由被告支付。被告张玉新辩称并反诉称，2015年8月10日，被告作为卖方出售位于东莞市塘厦镇××楼××房，原告作为买方与卖方及永诚地产签订了《房屋买卖居间合同》。买卖双方就物业买卖、买卖双方及经纪方就物业买卖居间事宜达成协议。被告在2015年8月14日到公证处做了公证，委托受托人代为办理房屋买卖事项。其中，根据该居间合同的第四条“关于卖方提前清偿银行贷款及买方办理贷款手续的约定”中，第二款规定，“买方办理贷款的，买方双方应于签署本合同后3个工作日向银行申请办理，并按银行及担保公司要求提交贷款所需资料并签订贷款申请相关文件，卖方保证全力协助买方办理按揭贷款手续”。原告直至2015年9月3日才向银行申请贷款，银行于2015年11月3日同意贷款。原告已经超过了3个工作日的申请贷款期限。2015年12月10日，被告取得房产证。2015年12月21日，被告申请变更还款事项，申请提前全部还贷，但是原告一直拖欠，还款期限届满时，原告仍未按约定偿还贷款。原告逾期偿还贷款的行为已经构成了违约，被告已经多次向原告催告，要求原告尽快履行合同，原告却以各种借口至今未偿还贷款，故被告要求解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，要求原告支付房款总价的20%的违约金。另，被告要求原告交付交房保证金，以及要求原告承担被告因维权所支出的律师费。关于原告主张的担保费用6000元，合同中没有约定。2015年11月3日，原告取得银行的同贷书，但原告并未在合同约定的7个工作日内进行资金监管，视为原告违约。为维护被告的合法权益，特提起反诉，请求依法判令：一、解除双方签订的《房屋买卖居间合同》；二、原告向被告支付房款总价（750000元）的20%违约金，即150000元；三、原告向被告支付交房保证金5000元；四、原告支付被告因维权支出的律师费10000元；五、原告承担案件的全部诉讼费用。针对被告张玉新的反诉，原告朱章龙、李伦振辩称，原告的起诉状能够吞并和反驳被告的反诉请求和事实理由，另，2015年11月份，原告取得银行的同贷书已经明确告知被告可以代被告赎楼，但被告拒绝，而且原告向永诚地产和南枫担保公司都明确的咨询过是否要做资金监管，得到的答复都是否定的，即同贷书下来了就不用资金监管了。第三人刘文兴陈述称，第三人刘文兴与被告张玉新是夫妻关系，该房屋属于夫妻共同财产，原告和被告在买卖房屋时，未经得第三人的同意，所签订的合同属于无效合同。第三人永诚地产、东莞银行塘厦支行、南枫担保公司在法定期限内未向本院提供任何证据，也未提出任何陈述。经审理查明，张玉新与刘文兴于1999年2月13日登记结婚，婚后于2013年购买了位于东莞市塘厦镇××楼××房的案涉房屋，并于2015年12月10日登记在张玉新的名下（房地产权证号：粤房地权证莞字第××号）。房地产权证显示，张玉新系案涉房屋的单独所有权属人，案涉房屋现抵押给东莞银行塘厦支行，抵押期限自2014年1月15日至2034年1月15日。2015年8月10日，张玉新作为卖方，朱章龙、李伦振作为买方，永诚地产作为经纪方，三方共同签订了一份《房屋买卖居间合同》。该《房屋买卖居间合同》主要约定：一、由卖方将案涉房屋转让给买方，案涉房屋的状态为卖方持有《商品房买卖合同》、在银行抵押中；二、转让款为750000元；定金75000元于签订本合同的同时支付；买方贷款申请经银行初审通过7个工作日内支付150000元用于办理资金监管；剩余楼款525000元，由买方通过银行及担保公司快贷方式支付；三、银行按揭费用（含担保）、政府部门（含房管、税局及财政）收取的税费、佣金15000元均由买方支付；四、卖方须于签署本合同后3个工作日内向该物业抵押权银行申请提前一次性清偿贷款的相关手续，并于银行已划扣清楼款及通知办理注销抵押3个工作日内办理相关手续，还清贷款前该物业所产生的银行月供及银行提前还款违约金由卖方付清，否则视为违约；五、买方办理贷款的，买卖双方应于签署本合同后3个工作日内向银行申请办理，并按银行及担保公司要求提交贷款资料并签订申请相关文件，卖方保证全力协助买方办理按揭贷款手续；六、卖方《房地产权证》办妥并注销抵押登记的7个工作日内，买卖双方到东莞市塘厦镇房地产交易所签署《房地产买卖合同》；七、卖方在收齐全部楼款当天，将案涉房屋交付给买方使用，双方交付物业钥匙即标志交付完毕，交付前卖方缴清水电费及相关杂费；卖方若逾期交付，则每延迟1日须向买方支付成交价格的1‰作为违约赔偿；逾期超过15日，买方可单方解除合同，卖方须全部退还全部购房款并按该物业房款总价的20%向买方支付违约金；八、若一方违约导致本合同无法履行，则守约方应付的佣金由违约方承担（若守约方已支付佣金，经纪方不予退还，该佣金改为损失费由违约方赔偿给守约方），且买卖双方互相承诺负连带违约责任；九、买卖双方约定，如买方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方有权不予退还定金或要求买方支付房款总价的20%违约金，则卖方有权将该物业售予任何人；十、买卖双方约定，如卖方在约定期限未能履行本合同之条款，以至本合同不能顺利完成，即视为违约，则卖方须返还双倍定金给买方或卖方支付房款总价的20%违约金给买方；十一、三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担；等等。上述《房屋买卖居间合同》签订当天，李伦振向张玉新交付了定金75000元。2015年8月14日，朱章龙、李伦振向永诚地产支付了中介服务费及咨询费用共15000元，张玉新向永诚地产支付了交房保证金5000元。2015年8月14日当天，张玉新及朱章龙、李伦振一同到广东省东莞市东部公证处办理了委托永诚地产、南枫担保公司的工作人员代为办理案涉房屋提前还贷手续、申请二手房按揭贷款手续等事宜，当天双方并与南枫担保公司签订了担保服务合同及《资金托管及委托付款协议》。2015年11月4日，朱章龙的二手房按揭贷款申请获得银行的审批通过。2015年12月21日，张玉新向东莞银行塘厦支行申请提前清偿贷款，进行赎楼。2016年3月17日，张玉新向朱章龙、李伦振发出一份《解除合同通知函》，以朱章龙、李伦振存在如下事项为由提出解除《房屋买卖居间合同》、没收定金：1、超过3个工作日的申请贷款期限；2、2015年12月21日张玉新申请提前还款后，朱章龙、李伦振一直拖欠，还款期限届满时，朱章龙、李伦振未按约定偿还贷款。2016年3月18日，刘文兴委托律师向朱章龙、李伦振发出一份《律师函》，以案涉房屋系张玉新、刘文兴的夫妻共同财产、张玉新无权未经刘文兴同意单方处分为由，认为《房屋买卖居间合同》为无效合同。刘文兴主张其对张玉新与朱章龙、李伦振交易案涉房屋并不知情，直到产生纠纷后刘文兴才知情并明确表态不同意出售。张玉新确认其出售案涉房屋未告知刘文兴。朱章龙、李伦振表示在整个交易过程中并不知道刘文兴的存在、刘文兴也一直没有出现过、直到产生纠纷时刘文兴才出现。2016年3月24日，朱章龙、李伦振提起本案诉讼，并为本案诉讼支出律师费30000元，财产保全保险费6000元。张玉新在本案中提起反诉，并为本案反诉支出律师费10000元。朱章龙、李伦振明确表示自愿代张玉新办理赎楼、注销抵押登记、承担过户税费、一次性支付剩余房款等。以上事实，有《房屋买卖居间合同》、收据、诉讼代理合同、律师费发票、买卖流程图、担保服务合同、《资金托管及委托付款协议》、录音资料、担保费发票、同贷书、房产证、结婚证、公证委托书、公证费发票、变更还款事项申请书、《解除合同通知函》、《律师函》、快递单等以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，第三人永诚地产、东莞银行塘厦支行、南枫担保公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，也未向本院提供任何证据及陈述,应承担由此产生的不利法律后果。案涉《房屋买卖居间合同》系朱章龙、李伦振与张玉新的真实意思表示，合同内容不违反法律法规强制性规定，为依法成立的合同。案涉房屋系张玉新与刘文兴在婚后购买，未有证据显示双方有书面约定婚姻存续期间所得财产归各自所有等，依据《中华人民共和国婚姻法》第十七条的规定，虽然案涉房屋只登记在张玉新一人名下，但案涉房屋应为张玉新与刘文兴的夫妻共同财产，双方享有平等的处理权。已知张玉新转让案涉房屋时刘文兴并不知情，但该事由并不能导致本案买卖合同归于无效。理由如下：依据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”及参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，订立案涉《房屋买卖居间合同》是朱章龙、李伦振及张玉新对双方债权债务关系的设定，应归于债权属性，债权合同的效力应独立存在，不受物权能否变动的影响。只要合同依法成立，即使物权不能变动，债权合同仍然有效。因此，基于本案事实和上述法律规定，本案《房屋买卖居间合同》应为有效合同。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”、第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，朱章龙、李伦振及张玉新均应依约履行该《房屋买卖居间合同》。《房屋买卖居间合同》签订后，朱章龙、李伦振已依约向张玉新支付了定金75000元。后朱章龙、李伦振及张玉新各自公证委托南枫担保公司代为办理案涉房屋提前还贷手续、申请二手房按揭贷款手续等事宜，并与南枫担保公司签订了《资金托管及委托付款协议》，此行为变更了《房屋买卖居间合同》中的相应约定，应以变更后的约定为准。因申请买方贷款及办理卖方赎楼手续等均已公证委托南枫担保公司代办，故2016年3月17日张玉新以朱章龙、李伦振违约逾期申请贷款、未按约定偿还贷款为由发出《解除合同通知函》解除案涉《房屋买卖居间合同》，无事实与法律依据，本院不予支持。张玉新无故解除合同，已构成违约，对张玉新提出的全部反诉请求，本院全部予以驳回。承上，朱章龙、李伦振作为守约方，依法依约有权选择要求违约方承担违约责任或要求违约方继续履行合同。现朱章龙、李伦振要求继续履行合同，系朱章龙、李伦振自由处分其诉讼权利，本院予以准许。但案涉的《房屋买卖居间合同》能否继续履行，本院依法仍需审核是否存在《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定的法律和事实障碍。案涉房屋虽只登记在张玉新一人名下，但实际上系张玉新、刘文兴的夫妻共同财产。参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条第二款“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见”的规定，张玉新转让案涉房屋，应取得刘文兴的同意。本案中，刘文兴对案涉《房屋买卖居间合同》的签订及案涉房屋的交易并不知情，若继续履行该《房屋买卖居间合同》，强制将案涉房屋过户，则势必损害刘文兴作为共有权人的合法权益。故朱章龙、李伦振请求将案涉房屋过户至其名下，本院不予支持。同时，因案涉房屋无法继续过户，而朱章龙、李伦振诉讼请求第二项主张的逾期交房利息损失是建立在案涉房屋可过户的前提之下的，故对朱章龙、李伦振主张的逾期交房利息损失，本院也不予支持。承上，因张玉新违约，依据《房屋买卖居间合同》中“若一方违约导致本合同无法履行，则守约方应付的佣金由违约方承担（若守约方已支付佣金，经纪方不予退还，该佣金改为损失费由违约方赔偿给守约方）”及“三方约定，如一方违约最终导致诉讼，则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担”的约定，朱章龙、李伦振为案涉房屋交易支付给永诚地产的中介费15000元及为本案诉讼支出的律师费30000元，应由张玉新承担。另，对于朱章龙、李伦振主张的为本案诉讼申请保全支出的财产保全保险费6000元，因《房屋买卖居间合同》并无约定此费用应由违约方承担，故朱章龙、李伦振要求张玉新承担此费用，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十条、《中华人民共和国物权法》第十五条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条，参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条的规定，判决如下：一、被告张玉新应于本判决发生法律效力之日起三日内赔偿原告朱章龙、李伦振中介费15000元、律师费30000元；二、驳回原告朱章龙、李伦振的其他本诉诉讼请求；三、驳回被告张玉新的全部反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5880元，原告已预交，由原告朱章龙、李伦振负担5417.5元，被告张玉新负担462.5元；保全费4270元，原告已预交，由原告朱章龙、李伦振负担3800元，被告张玉新负担470元；反诉受理费1800元，被告已预交，由被告张玉新负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  韦枝展二〇一六年六月二十三日书记员  余秋玲附相关法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国婚姻法》第十七条夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条婚姻法第十七条关于“夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（一）夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。