吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终1939号上诉人（原审原告）：王晓慧，女，1975年11月19日生，汉族，住吉林省农安县。委托代理人：朱学礼，吉林迈力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：高英杰，女，1953年3月5日生，汉族，住长春市南关区。被上诉人（原审被告）：长春市恒威房地产代理有限公司。住所：春长市南关区亚泰大街。法定代表人：程晓萍，经理。委托代理人：崔天云，该公司职员。上诉人王晓慧因与被上诉人高英杰、长春市恒威房地产代理有限公司（以下简称恒威房地产）合同纠纷一案，不服长春市绿园区人民法院(2015)绿民二初字第974号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王晓慧及其委托代理人朱学礼，被上诉人高英杰及被上诉人恒威房地产的委托代理人崔天云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王晓慧在原审诉称：2015年7月22日王晓慧与恒威房地产绿园区乐园路店经纪人崔某签订了《长春市恒威旷地产代理有限公司房屋居间买卖合同》（0001602），王晓慧欲购买高英杰名下的位于绿园区春城大街36号205室，建筑面积为：64.73恩平方米房屋。王晓慧如约向高英杰交付了定金1万元；向恒威房地产交付了服务费1万元。交付后，王晓慧要求恒威房地产调房屋全档，恒威房地产、高英杰予以拒绝，后又得知高英杰欲出售的房产有争议，正在处理之中，现高英杰将该房产出售给他人，造成王晓慧不能实现合同的目的，且恒威房地产、高英杰拒绝返还王晓慧交的定金和服务费。故此王晓慧诉至法院，要求判令:1.恒威房地产房屋居间买卖合同的法定效力；2.请求高英杰双倍返还定金2万元；3.判令恒威房地产返还服务费1万元；4.恒威房地产、高英杰承担本案的诉讼费。高英杰在原审辩称：我不同意双倍返还王晓慧的定金，王晓慧当时找我说房屋要不买了，我给王晓慧三天时间，王晓慧也没去，后来我于2015年8、9月份左右才把该房屋卖出去。恒威房地产在原审辩称：我不同意返还1万元的中介费，在合同中，中介费由违约方负责，而本案中，王晓慧不购买房屋了，所以中介费应由王晓慧承担。原审法院经审理查明：2015年7月22日王晓慧与高英杰、恒威房地产签订《长春市恒威房地产代理有限公司房屋居间买卖合同》，合同编号：0001602。王晓慧通过恒威房地产购买高英杰名下的坐落于长春市绿园区春城大街36号房屋一套，建筑面积为：64.73平方米，成交价格为37万元，并在签订合同当日王晓慧向被告支付定金1万元。付款方式为：银行按揭贷款。同时约定：王晓慧和高英杰通过房地产经纪机居间介绍成交，恒威房地产按交易成交价2%计人民币7400元，按揭贷款代办费3000元收取费用。违约责任：如高英杰违约，高英杰应于三日内双倍退还定金赔偿王晓慧。王晓慧违约，不得向高英杰索要定金。签订合同后，如有一方违约，原居间服务费由违约方承担。恒威房地产不予退还居间服务费。合同签订后，王晓慧向高英杰交纳了1万元购房定金，高英杰并出具收条一份。2015年7月23日王晓慧向恒威房地产交纳居间服务费1万元（其中中介费7400元、按揭贷款代办费3000元）。2015年7月27日王晓慧对所要购买的房屋存在异议，并向高英杰表示不购买此房屋了，后经协商，王晓慧、高英杰约定2015年7月30日在恒威房地产见面商量买卖事宜，2015年7月30日王晓慧并未如约与高英杰见面，直至2015年7月31日到恒威房地产以未能调取房屋档案为由不购买争议的房屋了，要求高英杰双倍返还定金，要求恒威房地产返还中介费。后高英杰于2015年8月中旬将房屋出卖给他人。原审法院认为：本案的争议焦点是：王晓慧的二项诉讼请求（要求双倍返还定金2万元及中介费1万元）是否应得到法庭的支持。《中华人民共和国合同法》第四十四条：“依法成立的合同，自成立时生效”。王晓慧与高英杰、恒威房地产签订《房屋居间买卖合同》，签订该合同后，王晓慧依据该合同向高英杰交付定金1万元，并向恒威房地产交纳中介费1万元（其中包括中介费7400元，按揭代办费3000元），该合同已经实际履行。现王晓慧以高英杰未调取房屋档案为由要求解除合同，要求高英杰双倍返还定金，要求恒威房地产返还中介费，没有法律依据，故原审法院对王晓慧的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：驳回王晓慧的诉讼请求。案件受理费550元由王晓慧承担。宣判后，王晓慧不服，向本院提出上诉。请求：一、撤销原审判决；二、依法改判高英杰双倍返还定金2万元、恒威房地产返还服务费1万元，并承担诉讼费。其主要上诉理由：原审判决认定事实错误，适用法律错误。第一、2015年7月27日高英杰、恒威房地产并没有证据证实给王晓慧打过电话，王晓慧并未表示不购买房屋。王晓慧未同意7月30日见面和商谈。2015年7月31日见面中，王晓慧要求高英杰、恒威房地产提供相关资料。录音资料中有王晓慧继续购买房屋的语言，所以不能认定7月27日王晓慧宣布不买房屋。第二、高英杰单方违约，应双倍返还定金和中介费。高英杰答辩称：原审判决正确，是上诉人违约。恒威房地产答辩称：王晓慧签订合同后给我打电话说不买了，是王晓慧违约，房主没有违约，王晓慧不出面，打电话确认也不来，已经给王晓慧期限，合同已经正式解除，原审判决正确。二审审理查明的事实:高英杰及恒威房地产因王晓慧不出具保证购买房屋的保证书而未给王晓慧调取涉案房屋的相关档案，对于其主张王晓慧于2015年7月27日表示不购买涉案房屋并未提供证据。现高英杰认为买卖合同于2015年7月30日已经解除，并将涉案房屋出卖给案外人。另查明，该涉案房屋因涉嫌诈骗，被绿园区经侦大队立案侦查。王晓慧明确放弃其诉讼请求中第一项及第二项中的双倍返还定金的诉请，仅要求高英杰返还定金1万元，恒威房地产返还中介费1万元。其余事实与原审判决认定的事实一致。本院认为：一、关于高英杰应否返还王晓慧定金1万元的问题。王晓慧主张因涉案房屋已经被高英杰转卖他人，合同目的无法实现，要求解除合同，返还其交付给高英杰的定金1万元。而高英杰抗辩因2015年7月27日王晓慧表示不购买房屋，在2015年7月30日也未到恒威房地产进行协商，双方之间的购房合同在2015年7月30日既已解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，高英杰并未提供王晓慧明确表示不购买房屋的证据，其主张双方合同已于2015年7月30日解除证据不足，本院不予支持。王晓慧作为房屋买卖合同的买受人，有权要求查看其所购买房屋的相关产权档案了解房屋的具体情况，而恒威房地产及高英杰却以需要王晓慧出具保证购买房屋的保证书，方才给予调档为由拒绝调档，并在签订合同后三日即解除合同将房屋转卖他人，存在违约。现该涉案房屋存在涉嫌诈骗并被公安机关立案的情况，并已由高英杰转卖他人，直接导致双方之间合同根本目的无法实现，王晓慧主张解除合同本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”现双方之间的房屋买卖合同已经解除，王晓慧要求返还其交纳的1万元符合法律规定，本院予以支持。二、关于恒威房地产应否返还王晓慧按揭代办费及中介服务费1万元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十七条规定：“居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。”现王晓慧与高英杰之间的房屋买卖合同已经解除，恒威房地产未实际为王晓慧办理按揭手续，理应返还王晓慧按揭代办费。本次庭审中，恒威房地产已经明确带领王晓慧看房不收取费用，其收取的中介费用仅为促成王晓慧与高英杰房屋买卖合同成立所收取的王晓慧的服务报酬。而在王晓慧与高英杰履行房屋买卖合同的过程中，恒威房地产并未按照王晓慧的要求调取涉案房屋的档案，亦没有为积极促成王晓慧与高英杰之间的房屋买卖合同成立提供必要的服务。现该合同已经解除，合同中所约定由违约方支付居间报酬的条款并不是房屋买卖合同解除后的违约清理条款，亦因合同的解除而丧失效力，恒威房地产拒绝返居间报酬的抗辩无事实及法律依据。在恒威房地产未提供证据证实其存在为促成交易所支出的必要费用的情况下，恒威房地产应返还所收取的王晓慧的居间报酬。故本院对王晓慧主张恒威房地产返还按揭代办费及中介服务费共计1万元的主张予以支持。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，应予纠正。上诉人王晓慧的上诉理由成立。故本院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销长春市绿园区人民法院(2015)绿民二初字第974号民事判决；二、被上诉人高英杰返还上诉人王晓慧定金1万元；三、被上诉人长春市恒威房地产代理有限公司返还上诉人王晓慧服务费1万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审案件受理费550元，二审案件受理费550元，共计1100元，由被上诉人高英杰负担550元，由被上诉人长春市恒威房地产代理有限公司负担550元。本判决为终审判决。审 判 长  闫 冬代理审判员  于小依代理审判员  张兴冬二〇一六年六月二十三日书 记 员  张 宠