山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0691民初971号原告孙晓鹏。委托代理人王宏立，山东齐鲁（烟台）律师事务所律师。被告北京志远伟业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区，实际经营地烟台开发区长江路290号21楼。法定代表人杜琦，董事长。委托代理人贺朝晖，山东君孚律师事务所律师。原告孙晓鹏与被告北京志远伟业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙晓鹏委托代理人王宏立、被告委托代理人贺朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年9月3日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台开发区黄金家园1号楼1单元第23层2302号房屋一套，合同总价款447268元，房屋交付期限为2012年12月31日之前，被告协助原告办理房产权属证书期限为房屋交付使用后380个工作日内即2014年7月11日前。合同签订后，原告按约支付了房款，但由于被告至今未通过竣工验收，没有取得竣工验收备案证书，致使原告至今无法办理房产权属证书。经原告多次催促，但至今仍由于被告的原因无法办理房产权属证书。请求法院依法判令：1、被告立即协助原告办理位于烟台开发区黄金家园1号楼1单元第23层2302号房屋的房产权属登记证书；2、被告向原告支付逾期办证违约金52606元（违约金自2014年7月11日暂计算至2015年10月31日，自2015年11月1日至判决生效履行之日的违约金仍由被告承担）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，1、被告同意协助原告办理房屋产权登记手续。2、根据合同及补充协议的约定，逾期办证违约金的计算方式为已交房款万分之一，原告计算违约金标准错误，我们同意按照已交房款万分之一的标准支付违约金。经审理查明，2011年9月3日，原告孙晓鹏（买方）与被告北京志远伟业房地产开发有限公司（卖方）签订商品房买卖合同，被告将其开发的烟台开发区黄金家园1号楼1单元23层2302号房屋出售给原告。第三条约定房屋面积58.003平方米。第四条计价方式与价款。2、按套内面积计算，该商品房单价为每平方米7711.12元，总金额447268元。第六条付款方式及期限。一次性付款：1、孙晓鹏(买方)于2011年8月28日前支付首付款10000元；2、剩余部分437268元于2011年9月3日前付清。第八条交付期限。卖方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。第十五条关于产权登记的约定。卖方应按相关规定在商品房交付使用后60日内，或买卖双方已履行了本合同和《商品房预销售补充协议》中关于面积和价款等问题的约定后，将办理权属登记需由卖方提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买方应按相关规定在卖方商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房产权属登记证书手续。如因买方的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因卖方的责任，买方不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方同意按下列方式处理：1、买方退房，卖房在买方提出退房要求之日起×日内将买方已付房价款退还给买方，并按已付房价款的×%赔偿买方损失；2、买方不退房，卖房按已付房价款的0.01%向买方支付违约金。同日，原、被告签订补充协议：7.《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记约定的补充约定。双方约定卖方在商品房交付使用后380个工作日内协助买方办理房屋权属证书。卖方在房管部门办理完商品房注册登记后即视为卖方具备办证条件，买方不得因此追究卖方的延期办证违约责任。若买方书面答复退房的，买方必须配合卖方办理撤销合同备案登记的手续，否则，卖方有权不予办理退款手续，直至备案登记取消。卖方应当自双方撤销合同备案登记之后60日内，退还给买方已付房价款并不计利息。若买方不退房的，卖方按已付房价款的万分之一向买方支付违约金。3.双方约定，买方应在卖方发出办理房屋权属证书通知后90日内办理好房屋所有权证书，若采用银行按揭贷款方式付款的还应同时将房屋所有权证书协助卖方送达银行办理抵押，超过90日后，买方按日向卖方支付总房款万分之十的违约金，直至办理好房屋所有权证书。4.如买方未付清法律、法规等规定应缴纳的相关税费、住宅专项维修资金，或者未提供规定所需的资料（包括但不限于签署授权委托书，签署办理权属登记申请表等）、未付清全部应付款、办证手续费、以及应当由买方交纳的其他费用、未及时按约前来办理交房手续、未偿还由卖方代偿的按揭款及其利息、违约金等，卖方有权拒绝按本合同约定时间协助买方办理权属登记相关手续，且无须承担任何责任。卖方协助办理产权的时间从买方提交全部资料、税费、款项之日开始起算。5.、因政策及政府主管部门原因、工作程序，造成不能如期接收卖方所报送的资料和按本合同约定时间办理产权登记相关手续的，卖方不承担任何责任。6.、买方同意完成该房屋的房屋权属转移登记的时间即该房屋产权证上记载的登记时间。合同签订后，原告按合同约定支付了房款，并于2013年10月1日接收涉案房屋并对房屋进行了装修。2013年10月1日，原告为被告出具声明，称“本人自愿办理黄金家园1号楼1单元23层2302号房交接手续，本人已实地检验、验收该房屋，北京志远伟业房地产开发有限公司已对该房产的现状及情况作了充分的告知和说明，本人声明自此放弃主张延期交房违约责任的赔偿权利，本人已知悉并同意接收该房屋。”另查，上述房屋所在的1号楼于2015年11月15日竣工验收合格，2016年1月20日在烟台经济技术开发区建设房管局备案，并于2016年5月6办理了房屋初始登记证明。上述事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性、效力性规范，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应按合同及补充合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，履行了其应当履行的合同义务。被告应按合同约定协助原告办理房屋权属证书，原告要求被告为其办理房屋权属证书，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告至今未按合同约定期限为原告办理房屋所有权登记手续，应当向原告支付逾期办证违约金。关于双方争议的焦点问题：原告主张被告逾期办理房屋所有权登记手续违约金按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息1.5倍的标准计算，被告主张逾期办理房屋所有权登记手续违约金按合同约定的已付房价款的万分之一标准计算。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案双方当事人明确约定了办理房屋所有权登记的期限为“出卖人应当在商品房交付使用后380个工作日内”，逾期办理的违约金为“出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”。被告在合同约定的期限内未办理房屋所有权登记，已构成违约，因双方对于违约金有明确约定，应按约定执行，违约金应为44.73元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十八条之规定，判决如下：一、被告北京志远伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告孙晓鹏办理烟台开发区黄金家园1号楼1单元23层2302号房屋所有权登记手续。二、被告北京志远伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原孙晓鹏支付逾期办理房屋所有权登记手续违约金44.73元。三、驳回原告孙晓鹏的其他诉讼请求。案件受理费1114元减半收取557元，由原告与被告各负担278.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇一六年六月十二日书记员  刘萍