重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终1012号上诉人（原审原告）：徐元伟。委托代理人黄云华。被上诉人（原审被告）：周忠。委托代理人郜永昌，重庆辉腾律师事务所律师。委托代理人刘丽娜，重庆辉腾律师事务所律师。原审第三人文静。委托代理人郜永昌，重庆辉腾律师事务所律师。委托代理人刘丽娜，重庆辉腾律师事务所律师。上诉人徐元伟与被上诉人周忠房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年10月26日作出（2015）渝北法民初字第8517号民事判决，徐元伟对该判决不服，向本院提起上诉，本院于2016年3月18日立案受理后，依法由审判员宋勇担任审判长并主审，与代理审判员万怡、陈娅梅共同组成合议庭审理本案，并于同年5月4日对本案进行了审理。上诉人徐元伟及其委托代理人黄云华，被上诉人周忠委托代理人刘丽娜，原审第三人文静委托代理人刘丽娜参加了诉讼。本案现已审理终结。徐元伟一审诉称：2014年1月20日，原告与被告的委托代理人文静在重庆诚详房地产经纪有限公司（以下简称诚详公司）的居间下签订了《房屋买卖（转让）合同》，约定被告将出售给原告，合同成交总价为300万元，原告缴纳定金后由诚详公司在2014年3月10日前为原告办理好银行按揭贷款250万元并支付给被告，其余45万元由原告在房屋过户当日支付被告。合同签订当日，原告即依约向第三人文静支付了购房定金5万元，但因种种原因，截止2014年3月10日，诚详公司未能依约为原告办理好银行按揭贷款250万元并支付给被告。第三人文静非常生气，称是诚详公司给其带来了损失，并称“房子不卖了”。在此情况下，原告提出由被告退还原告所交定金5万元，但被告及第三人以诚详公司给其带来损失为由，拒绝退还原告5万元定金。原告多次通过电话与被告及第三人协商，希望被告退还原告所交5万元定金后双方协议解除合同，但被告及第三人坚决不同意。正当双方协商解除合同之际，原告于2015年4月从绿地翠谷物管处了解到被告已将案涉房屋另行出售给了案外人陈荣新。原告于2015年4月9日打电话给陈荣新核实，陈荣新称案涉房屋已过户至其名下。原告认为：首先，被告已将案涉房屋另行出售给陈荣新，现合同事实上已无法继续履行，应依法解除；其次，导致被告未按时足额收到购房款的原因是诚详公司未能依约为原告办理好银行按揭贷款250万元，非原告责任，被告无权单方面解除本合同，故第三人文静虽然明说“房子不卖了”，但合同并未解除或终止，在合同未依法终止或解除的情况下，被告将房屋另行出售的行为已构成根本违约，因此应双倍返还原告定金。综上，原告诉请法院判令：1、解除原、被告及诚详公司于2014年1月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》中原、被告的房屋买卖合同关系；2、被告双倍返还原告购房定金共计10万元；本案诉讼费由被告承担。周忠一审辩称：1、房屋没有买卖成功的责任在于原告，根据《房屋买卖（转让）合同》的约定，原告应在2014年3月10日前向被告支付除购房定金外的房款，但原告没有按约支付，构成违约；2、被告作为守约方，享有合同解除权，被告解除合同符合法律规定及合同约定，原告在起诉状中亦明确其知道房子不卖的事实，其在被告提出解除合同后3个月内没有提出异议，合同现在已经解除，原告不具有解除合同的权利；3、《房屋买卖（转让）合同》中明确约定合同解除后，原告有权要求中介公司返还定金。因此，被告不存在违约，不应双倍返还原告定金，被告作为守约方，保留追究原告违约责任的权利。第三人文静一审述称：第三人系被告的委托代理人，相应的权利义务由被告承担。其余意见与被告一致。一审法院审理查明：2014年1月20日，被告出具《委托书》一份，委托第三人文静办理位出让事宜。当日，以被告周忠为出售方（甲方，由第三人代签），原告徐元伟为购买方（乙方），诚详公司为经纪方（丙方），三方签订《房屋买卖（转让）合同》。合同约定：1、甲方自愿将上述房屋出售给乙方，房屋建筑面积312.27㎡，套内面积304.34㎡；2、房屋成交价格300万元，乙方须于签订本合同当日支付定金5万元给甲方，甲方将该房屋权属相关资料交丙方托管，定金在房屋过户后抵作房款；3、乙方须于过户当日（银行审批两个工作日）支付45万元予甲方，剩余房款250万元由乙方向银行申请按揭贷款，具体事宜以银行审批为准，如银行实际批准的贷款金额不足以支付甲方房款的，不足部分由乙方过户之前支付给甲方；4、甲方承诺于过户当日将房屋交付给乙方。合同第七条关于违约责任约定为：甲乙双方任何一方违反本合同约定，逾期超过十日的，守约方有权解除合同并要求违约方支付相当于该房屋成交价格20%的违约金，守约方应当向违约方发出解除合同通知书。合同第十条补充条款约定为：1、乙方通过按揭形式购买该房，乙方支付丙方按揭服务费共计55000元，该费用支付时间为银行审批通过日或过户当日；2、丙方负责乙方贷款金额250万元，于2014年3月10日前全额支付给甲方，否则乙方有权解除本合同，乙方支付的定金乙方有权要求由丙方全额负责。上述合同签订当日，原告支付定金5万元，第三人文静出具了《收条》。其后，诚详公司未为原告办下银行按揭贷款，原告除支付了定金5万元外，未支付给被告其他任何费用。原告称按揭贷款没有办下来是贷款额度的问题，具体原因不清楚，因为是中介公司负责办理贷款，中介公司没有告知原告原因。被告及第三人均称不清楚为何按揭贷款没有办下来。2014年3月10日前后，第三人文静在得知原告按揭案款未办下来后，通过中介公司诚详公司告知原告其不愿再出卖房屋。后原告电话联系第三人，第三人亦告知原告其不再出卖房屋。原告称不卖也可以，但要求第三人退还定金5万元，第三人称因其有损失，拒绝退还。被告及第三人认为其履行了解除合同的通知义务。原告称当时只是协商解除合同的过程，而原告没有违约，被告无权解除合同，所以合同一直没有解除。2014年12月23日，被告与案外人陈荣新签订《重庆市房屋买卖合同》，约定被告将案涉房屋出卖给陈荣新。当日，被告及陈荣新向土地房屋权属登记部门提交了过户所需资料，并交纳了过户税费。庭审中，原告称合同约定若贷款办不下来，原告有权解除合同，原告支付的定金由中介公司全额负责，但中介公司没有收取原告定金，合同也没有约定清楚是由中介公司全额追回还是全额支付。同时，该条约定的是原告有权解除合同，而原告没有以此为由行使合同解除权，且该条约定的是原告有权要求中介方负责定金，是赋予原告权利，并不是说原告必须要求中介方来负责。上述事实，有原、被告的陈述、委托书、房屋买卖（转让）合同、收条、重庆市房屋买卖合同、业务受理通知书、完税证明、权属登记申请书等证据在案为证，足以认定。一审法院认为：第三人作为被告的代理人与原告于2014年1月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》是原、被告双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，原、被告均应按照该协议的约定履行自己的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了定金5万元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，根据《房屋买卖（转让）合同》补充条款的约定，原告通过按揭形式购买房屋，中介方诚详公司负责为原告办理贷款250万元，并于2014年3月10日前全额支付给被告，但原告的按揭贷款并没有在2014年3月10日办理下来，原告称按揭贷款系中介原因造成而非原告责任，原告不构成违约，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，因此，原告应就其未按期将按揭贷款250万元支付给被告的行为承担违约责任。被告作为守约方，其有权按照《房屋买卖（转让）合同》的约定行使合同解除权。根据原告的陈述，第三人在得知按揭贷款不能办下来后通过中介并亲自告知原告“房子不卖了”，应视为被告已经履行了解除合同的通知义务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对合同法第九十六条规定的合同解除有异议，又没有约定异议期间，其在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，原告在收到被告解除合同的通知后三个月内未通过起诉的方式提出异议，故被告解除合同的行为依法产生效力，原、被告双方就《房屋买卖（转让）合同》涉及的房屋买卖关系在被告告知原告不再出卖案涉房屋时已经解除。原告现起诉要求解除买卖合同关系于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告双倍返还定金的诉讼请求。如前所述，被告作为守约方解除与原告的房屋买卖合同关系符合法律规定，其在合同解除半年后将案涉房屋出卖给案外人的行为不构成违约，不应承担双倍返还定金的义务。且根据《房屋买卖（转让）合同》的约定，若原告的按揭贷款250万元未在2014年3月10日前全额支付给被告，原告有权要求中介方对定金全额负责，该条款约定了原告的定金救济途径。因此，对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国担保法》第八十九条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告徐元伟的诉讼请求。案件受理费2300元，由原告徐元伟负担。徐元伟不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销原判决，支持上诉人的一审诉讼请求。2、一审诉讼费由周忠承担。其主要理由：一审法院认定事实不清。徐元伟称《房屋买卖（转让）合同》载明“丙方（即诚祥公司）负责乙方（即徐元伟）贷款金额250万元，于2014年3月10日前全额支付给甲方（即周忠）”，约定该250万元的贷款支付义务由中介诚祥公司承担。由于诚祥公司到期未支付贷款金额给周忠，是诚祥公司违约，应由诚祥公司承担违约责任。周忠在《房屋买卖（转让）合同》未解除前，将该房屋卖给了第三人，构成违约，应双倍返还定金10万元。周忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审第三人文静陈述称：原审第三人系周忠的委托代理人，相应的权利义务由周忠承担。其余意见与周忠一致。二审期间，徐元伟与周忠均未提出任何程序申请，徐元伟与周忠均未举示新的证据。二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案《房屋买卖（转让）合同》涉及诸多法律关系：周忠与徐元伟之间为买卖法律关系，其间，还有定金担保的担保法律关系；周忠、徐元伟与诚详公司之间为居间法律关系；徐元伟与按揭银行之间为借贷法律关系，其间，还有抵押担保的担保法律关系；周忠与文静之间为委托法律关系；因按揭贷款约定由诚详公司办理，故徐元伟与诚详公司之间还存在委托法律关系。本案徐元伟在一审中请求解除买卖法律关系并双倍返还定金，请求审判的对象为买卖法律关系及依附该关系存在的担保法律关系，故本院应根据买卖法律规范及担保法律规范判断双方的权利义务。本案中，原审第三人文静作为周忠的代理人与徐元伟于2014年1月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应按照该协议的约定履行自己的义务。合同签订后，徐元伟依约向周忠支付了定金5万元。根据《房屋买卖（转让）合同》补充条款的约定，徐元伟通过按揭形式购买房屋，中介诚详公司负责为徐元伟办理贷款250万元，并于2014年3月10日前全额支付给周忠，但徐元伟的按揭贷款并没有在2014年3月10日办理下来，并没有按期支付房款给周忠。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任”。本案中，中介诚祥公司的这一违约行为应由委托人徐元伟向黄忠承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：当事人一方依照本法第九十三第二款的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。本案中，周忠依据未按期收到房款的这一违约事实，作为守约方，其有权按照《房屋买卖（转让）合同》的约定行使合同解除权。根据徐元伟一审庭审中的陈述及诉状中的陈述，原审第三人文静在得知按揭贷款不能办下来后通知了中介诚祥公司并通过中介诚祥公司告之徐元伟“房子不卖了”，之后徐元伟多次与原审第三人文静电话联系，文静也告之“房子不卖了”，应视为周忠解除合同的通知到达了合同的各方当事人。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条规定，当事人对《中华人民共和国合同法》第九十六条规定的合同解除有异议，又没有约定异议期间，其在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。本案中，徐元伟在收到周忠解除合同的通知后三个月内未通过起诉的方式提出异议，故周忠解除合同的行为依法产生效力，《房屋买卖（转让）合同》涉及的房屋买卖关系在周忠告知徐元伟及中介诚祥公司不再出卖案涉房屋时已经解除。徐元伟要求解除《房屋买卖（转让）合同》于法无据，本院不予支持。文静作为周忠的代理人与徐元伟于2014年1月20日签订的《房屋买卖（转让）合同》合法有效。合同签订后，徐元伟依约向文静支付了定金5万元。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”收受定金一方违约的应当双倍返还定金，本案中，徐元伟以周忠将房屋卖给第三人，导致《房屋买卖（转让）合同》不能履行为由，要求周忠承担违约责任，并双倍返还定金。但本案中，双方就《房屋买卖（转让）合同》涉及的房屋买卖关系在周忠告知徐元伟及中介诚祥公司不再出卖案涉房屋时已经解除。在《房屋买卖（转让）合同》解除前，周忠未有违约行为，故要求双倍返还金的诉讼请求不予支持。一审法院其余评判，本院予以支持。综上所述，徐元伟的上诉理由不能成立，对其上诉请求应予以驳回。原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由上诉人徐元伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 勇代理审判员 万 怡代理审判员 陈娅梅二〇一六年六月十四日书 记 员 马 杨