广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤01民终7065号上诉人（原审原告）：广州市越秀区第二房屋管理所（原称广州市越秀区第二土地房屋管理所），住所地广州市越秀区。法定代表人：钟东宁，该所所长。委托代理人：龚健、张宇欣，均系该所职员，联系地址同单位。被上诉人（原审被告）：谢玉萍，住广州市越秀区。委托代理人：覃东明，广东至信忠诚律师事务所律师。上诉人广州市越秀区第二房屋管理所（以下简称越秀第二房管所）与被上诉人谢玉萍因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2549号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区仁济路潮音横街14号房屋是越秀第二房管所管理的公房，建筑面积394.4776平方米，2层。该屋由谢玉萍承租使用，作经营广州市越秀区鸿联干果店（个体工商户）场所。2013年11月5日，越秀第二房管所（为出租人、甲方）与谢玉萍（承租人、乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在越秀区仁济路潮音横街14号全幢房屋出租给乙方，作商业用途，建筑面积168.40平方米，租赁期限2012年7月1日至2014年6月30日，月租金额2000元；租金按月结算，乙方在每月的第20日前将当月的租金按委托银行或现金、支票的付款方式缴付给甲方；租金标准、房屋结构及装修条件变动时，租金若进行调整，乙方须按新调整的租金缴付给甲方；租赁期内，乙方依时交纳租金；本房屋不得作住宅、居住人员使用，否则无条件终止租赁关系，甲方收回房屋，乙方承担由此而产生的一切法律后果等。2015年1月6日，越秀第二房管所向谢玉萍发出《关于调整房屋租金的通知》，称：您承租使用的潮音横街14号全幢属我所管辖的直管房，计租面积168.40平方米，我所原与您签订的《广州市直管房租赁合同》已于2014年6月30日期满；根据市国土房管局关于非住宅直管房的租赁管理规定，现决定按《2013年广州市房屋租金参考价》的标准，调整上述房屋的租金后续租两年，如您有意愿继续承租上址房屋的，请于本通知送达之日起十个工作日内到我所办理调整租金和续租的手续,逾期未办，按自愿弃租处理，我所将收回房屋。谢玉萍于2015年1月8日签收了该通知。2015年8月19日，越秀第二房管所向谢玉萍发出《房屋限期整改通知书》（在涉讼房屋现场张贴），要求谢玉萍停止将房屋用作仓库使用的违规行为，于2015年8月30日前恢复房屋原状等。原审另查明,谢玉萍是原广州市越秀区某路某号房屋（3-1/5层，建筑面积194.09平方米,非居住用房）的产权人。2004年11月8日，原审法院就谢玉萍与广州市越秀区国土资源和房屋管理局房屋拆迁补偿纠纷一案作出（2004）越法民三初字第1060号民事判决，判令：谢玉萍将广州市越秀区某路某号房屋腾空交由广州市越秀区国土资源和房屋管理局拆除，迁往广州市仁济路潮音横街14号房屋临时使用（已裁定先予执行）；广州市越秀区国土资源和房屋管理局向谢玉萍支付货币补偿款1895119元等。该判决已发生法律效力。2004年11月22日，广州市越秀区国土资源和房屋管理局（为拆迁人、甲方）与谢玉萍（为被拆迁人、乙方）签订《广州市城市房屋拆迁作价补偿协议书》，约定：甲方经《城市房屋拆迁许可证》批准，拆迁乙方所有的越秀区某路某号房屋，原址房屋合法建筑面积为194.09平方米；双方同意对原址房屋实行作价补偿，补偿款1895119元，甲方于2004年11月28日前一次性将作价补偿款付给乙方等。2004年11月24日，越秀第二房管所向谢玉萍作出书面承诺，内容为：由于一德路果菜地块的拆迁需要，某号业主谢玉萍长期租用我局管辖房屋潮音横街14号，租金为每月2000元；特此证明。落款处写明：果菜地块动迁小组（盖有越秀第二房管所的公章）。2004年11月29日，谢玉萍收到上述作价补偿款1895119元。2005年8月5日，越秀第二房管所与谢玉萍签订《广州市房地产租赁合同》，约定越秀第二房管所出租广州市越秀区仁济路潮音横街14号房屋全幢给谢玉萍作首层商业、二、三楼办公用途使用，建筑面积168.40平方米，月租金2000元，租赁期限2005年4月1日至2006年5月31日等。2007年2月1日，双方签订合同，由谢玉萍续租上述房屋至2008年6月30日，月租金2000元。谢玉萍一直按2000元/月标准向越秀第二房管所交租至2015年11月。因本案纠纷，越秀第二房管所于2015年11月19日向原审法院起诉，请求判令：一、解除越秀第二房管所与谢玉萍的租赁合同关系，谢玉萍迁出广州市越秀区仁济路潮音横街14号全幢房屋，并把房屋腾空交还给越秀第二房管所；二、谢玉萍向越秀第二房管所支付从2014年12月至2015年11月共12个月的调租差额157872元（根据2013年房屋租金参考价90元/平方米/月，计得上述房屋租金为168.40平方米×90元/平方米/月=15156元/月，谢玉萍已按2000元/月支付租金，故每月差额为13156元），并支付从2015年12月起计至谢玉萍实际交还上述房屋之日止的房屋使用费（按同期房管部门公布的同地段商业房屋租金参考价标准计算）。诉讼中，越秀第二房管所明确其请求法院处理的是双方之间的房屋租赁合同纠纷，非拆迁合同纠纷。越秀第二房管所称：越秀第二房管所并非基于拆迁补偿而提供涉讼房屋租赁给谢玉萍，而是基于谢玉萍提出没有了经营场所，考虑到谢玉萍的经营需要及困难，故另行提供了涉讼房屋给谢玉萍承租。越秀第二房管所已全额支付货币补偿款，越秀第二房管所、谢玉萍双方之间的拆迁关系已经全部结束，越秀第二房管所与谢玉萍之间纯粹是租赁关系。2005年双方签订第一份租赁合同，之后陆续签订租赁合同，最后一份租赁合同到期时间为2014年6月30日。谢玉萍称：当时越秀第二房管所拆迁谢玉萍所有的房屋时，已通过诉讼，一审作出判决，谢玉萍准备上诉，越秀第二房管所庭外与谢玉萍协商希望不要上诉，按照判决执行，并承诺将涉讼场地长期出租给谢玉萍，租金为2000元/月。故谢玉萍有权长期租赁涉讼房屋，该租赁属于拆迁补偿的一部分。双方有签订租赁合同，具体签了多少份不清楚了。由于谢玉萍每年需要办理营业执照年审，故要求越秀第二房管所与谢玉萍签订备案的租赁合同用作办理营业执照年审使用。2014年6月30日，租赁合同到期后，双方没有续签租赁合同。租赁房屋共3层，1楼用作铺面，2、3楼作仓库存放货物。原审法院认为：越秀第二房管所、谢玉萍基于拆迁而建立了租赁合同关系，虽然两者有一定的关联，但并不影响越秀第二房管所单独就双方之间的租赁合同纠纷提起诉讼。本案中，越秀第二房管所明确其请求法院处理的是双方之间的租赁合同纠纷，非房屋拆迁纠纷。谢玉萍主张本案为房屋拆迁补偿纠纷，原审法院不予采纳。越秀第二房管所于2004年11月24日向谢玉萍作出的书面承诺，“由于一德路果菜地块的拆迁需要，某号业主谢玉萍长期租用我局管辖房屋潮音横街14号，租金为每月2000元”，是越秀第二房管所的真实意思表示，合法有效，越秀第二房管所应依此履行。实际上，越秀第二房管所、谢玉萍也是一直依据越秀第二房管所的上述承诺，签订租赁合同、租赁涉讼房屋、交付租金，建立租赁合同关系，并履行至2015年11月。现越秀第二房管所要求解除双方之间的租赁合同关系，收回房屋，调升租金等，有悖于其上述承诺，原审法院不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第七条、第八条之规定，于2016年3月4日作出如下判决：驳回广州市越秀区第二房屋管理所的诉讼请求。本案受理费3557元，由广州市越秀区第二房屋管理所负担。判后，上诉人越秀第二房管所不服原审判决，向本院提起上诉称：一、本案定性为租赁合同纠纷。越秀区房管局与谢玉萍之间的拆迁补偿已经完成，本案是区房管局考虑谢玉萍的实际经营困难与之在2005年后建立的租赁合同纠纷，不在拆迁补偿的范围内。二、越秀第二房管所与谢玉萍在租赁合同约定涉案房屋作商业用途，但谢玉萍未经同意擅自将房屋第二、三楼作仓库使用，越秀第二房管所于2015年8月19日向其发出《房屋限期整改通知书》，但谢玉萍未予整改，该事实在一审判决已被确认。根据双方签订的租赁合同第四条和《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定，越秀第二房管所有权解除合同并收回房屋。三、2004年11月越秀第二房管所就涉案房屋向谢玉萍出具了一份证明书，2005年8月越秀第二房管所与谢玉萍就涉案房屋签订租赁合同并于9月备案，该合同约定租赁期限从2005年4月1日起至2006年5月31日止，因此双方应按照该合同履行而非之前的证明书。依旧合同第二条，谢玉萍应按照调整的租金标准缴纳，否则越秀第二房管所有权解除合同并收回房屋。综上，越秀第二房管所上诉请求：1、撤销原判；2、解除越秀第二房管所与谢玉萍之间的租赁合同关系；3、谢玉萍人户迁出并交还涉案房屋；4、谢玉萍支付从2014年12月至2015年11月的调租差额共157872元（每月差额13156元），并支付从2015年12月起至实际收回房屋止的房屋使用费（按同期同地段房屋租金参考价的标准计收，暂按2013年租金参考价90元/平方米，每月房屋使用费15156元）；5、一、二审诉讼费由谢玉萍负担。被上诉人谢玉萍答辩同意原审判决，请求二审法院驳回上诉。事实和理由如下：1、本案的租赁合同，不是纯粹的租赁合同，而是房屋拆迁补偿的组成部分。拆迁补偿条件不受《合同法》租赁期限最长不超过二十年的限制。2、广州市国土资源和房屋管理局即原广州市越秀区国土资源和房屋管理局才能作原告。房管二所作原告不适格。3、房管二所在上诉状中声称，本案的讼争房屋全幢作商业用途，答辩人将二三楼作仓库使用，变更了用途，要求终止合同。房管二所不理之前作出的承诺与保证，无视以上历史事实，不讲诚实信用。双方对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。另查明，1、越秀第二房管所称其是原广州市房管局的下属单位，其是在谢玉萍提出申请后应房管局要求与谢玉萍建立了租赁关系。2、双方认可交租方式是由谢玉萍将租金存在银行固定账户后，越秀第二房管所按期划扣，但自2015年11月越秀第二房管所向原审法院提起本案诉讼后就未划扣，谢玉萍仍然一直按月将租金存入上述账户。3、越秀第二房管所称发现谢玉萍改变了租赁房屋用途并已于2015年8月提出了整改意见，谢玉萍则称其一直按现状使用案涉房屋，越秀第二房管所之前并未提出异议。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，因此本案的争议焦点为越秀第二房管所以谢玉萍部分改变房屋用途以及谢玉萍不同意调整租金为由解除租赁合同关系是否成立？评析如下。越秀第二房管所是案涉公房的管理人，故双方之间建立的是公房租赁关系。公房租赁带有浓厚的行政色彩和福利因素，出租人能否将公房出租以及承租人是否享有承租的主体资格，与一般私房租赁合同有着显著差别，需考量缔约时的实际情况与政策。正因为公房租赁的出租人和承租人双方之间并非完全平等主体的法律关系，对于形式上属于平等民事主体，但实质上一方具有优势地位，另一方处于弱势的，应对租赁合同的相关条款予以审查，以确定是否存在损害弱势地位权利的情况。作为福利性质的公房租赁，其承租人的使用权应得到合法保护，没有特殊情况是不允许出租人随意解除租赁合同关系。《广东省公有房产管理条例》第二十五条规定，私自将公房转租、转让、转卖的，或者有意连续拖欠房租半年以上的，才能收回房屋。本案中，谢玉萍陈述双方建立租赁关系的背景有相关民事判决书以及2004年11月24日落款人为果菜地块动迁小组（盖有越秀第二房管所的公章）作出的书面承诺予以证实，合理有据，本院予以采信。该书面承诺是审查双方权利义务关系的重要依据。从书面承诺内容来看双方明确谢玉萍长期租用案涉房屋以及租金为每月2000元。越秀第二房管所未能举证证明谢玉萍改变了缔约时案涉房屋的使用用途以及必须调整租金，即越秀第二房管所在未能证明其所作承诺的依据发生改变，因此越秀第二房管所要求收回房屋并调整租金缺乏事实和法律依据，不予支持。综上所述，上诉人越秀第二房管所的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3557元，由上诉人广州市越秀区第二房屋管理所负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群代理审判员  柳玮玮代理审判员  黄春成二〇一六年六月十六日书 记 员  张 辉