上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1213号原告王海堂，男，1955年1月16日出生，汉族，户籍地上海市，住上海市。委托代理人王茜琼(系原告王海棠的女儿)，女，1983年4月19日出生，汉族，住上海市。委托代理人李冰，上海市君志律师事务所律师。被告郭文武，男，1981年1月25日出生，汉族，住福建省。原告王海堂诉被告郭文武房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王海堂及其委托代理人王茜琼、李冰到庭参加诉讼。被告郭文武经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告王海堂诉称：2014年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定原告将上海市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)出租给被告，并约定被告不得转租、群租。然被告在履行合同过程中，将系争房屋群租、转租，违反了合同约定，故原告起诉要求解除原、被告间的《房屋租赁合同》，判令被告将系争房屋返还给原告，并要求被告支付违约金人民币(币种下同)4,800元。诉讼过程中，原告称其已在2016年4月3日收回系争房屋，故撤回要求被告将系争房屋返还给原告的诉讼请求。原告王海堂诉称：2014年10月13日，原、被告签订关于上海市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋(下简称系争房屋)的租赁合同，合同约定不可群租。2015年3月10日，原告在物业的陪同下进入系争房屋，发现房屋内居住了17个人，原告当即要求被告整改。同月25日，原告在物业的陪同下，再次进入系争房屋，发现仍有10个人混居。经与被告交涉，但未果。故原告起诉要求解除合同，返还系争房屋，要求被告支付违约金人民币(币种下同)2,400元，并没收押金4,800元。诉讼中，原告称其是以被告群租、转租要求解除合同，并变更诉请为：要求判决双方的合同于2015年3月23日解除，判决被告支付违约金(相当于一个月的租金)。被告郭文武辩称：被告租赁系争房屋时，告知过原告，系争房屋是作为员工宿舍用，原告口头同意，且被告将床铺搬入系争房屋时，原告也看到。原告是因为被告不同意其涨房租才说被告群租，要求整改。目前系争房屋内只住了三个人。被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月13日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定：原告将系争房屋出租给被告居住使用，2014年10月13日前向被告交付，租赁期自2014年12月12日至2017年12月12日；月租金为4,800元，三个月为一期，先支付后使用；租赁保证金为一个月的租金，租赁关系终止时，原告收取的租赁保证金除用于抵扣合同约定由被告承担的费用外，剩余部分无息归还给被告；租赁期间，使用该房屋所发生的水电煤等费用由被告承担，物业管理费由原告承担；若被告擅自转租系争房屋的，则乙方可书面通知另一方解除合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金。在该合同的第十条“其他约定”中，双方又约定：不可群租。2015年3月9日，上海中福联合物业管理有限公司中福花苑二期物业服务中心致原告《整改通知书》，称系争房屋内存在群租现象。同月25日，上海中福联合物业管理有限公司中福花苑二期物业服务中心致原告《整改通知书》，称“该户有多次群租”。又查明：被告于2015年5月9日收到本院向其送达的起诉状副本、应诉通知书等材料。审理中，原告向本院提供了“上述情况属实”并盖上海市黄浦区半淞园路街道中福花苑第一居民委员会公章的《情况说明书》，主要内容为：2015年3月23日，原告在物业、110警察的陪同下，上门核实，发现系争房屋内有11个人群租，当即致电被告，被告派其亲戚俞绩强过来察看，原告当即要求解除合同，返还房屋。审理中，原告提供了证明被告转租系争房屋的《房地产租赁合同》、《租金收条》、《押金收条》、《证明》、身份证(向某、俞绩强、张某某)等证据。其中，《房地产租赁合同》约定：被告作为出租方，将系争房屋出租给案外人向某，月租金为6,800元，租赁期为2015年4月4日至2016年4月3日。案外人俞绩强作为被告的代理人在该合同上签名。《租金收条》中记载：俞绩强收到关于系争房屋2015年4月4日至7月3日的租金。《押金收条》中记载：俞绩强收到关于系争房屋押金。《证明》中记载：向某是代表案外人张某某与被告的代理人俞绩强签订系争房屋《房地产租赁合同》，入住后，张某某代垫了被告所欠的水电煤费用。审理中，原告表示租赁保证金4,800元不愿意在本案中一并处理，因为被告尚有房屋使用费等费用未结，原告需另案诉讼。审理中，原告表示以本案立案日即2015年4月28日作为合同解除日。审理中，原告称系争房屋已于2016年4月3日由案外人向某归还原告。审理中，被告提出反诉，但因逾期未缴纳诉讼费用而由本院裁定其反诉按撤诉处理。以上事实，由《房屋租赁合同》、《情况说明书》、《整改通知书》、《房地产租赁合同》、《租金收条》、《押金收条》、《证明》、身份证、本院民事裁定书及本院的审理笔录等证据证实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。根据合同约定，被告不得群租，不得擅自转租，若被告擅自转租系争房屋的，原告有权解除合同，被告并应向原告按月租金的一倍支付违约金。根据本院查明的事实以及当事人的举证，被告在租赁系争房屋期间存在群租、转租的事实，因此，被告的行为已经构成违约，原告有权依据合同约定行使合同解除权，并有权要求被告支付违约金。现原告要求解除合同并支付违约金的诉请，符合双方的约定，于法无悖，本院应予支持。至于合同解除日，根据我国法律规定，主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。鉴于被告于2015年5月9日收到本院向其送达的起诉状副本、应诉通知书等材料，故以2015年5月9日作为合同解除日较妥。关于租赁保证金，鉴于被告尚有未结的费用，原告不同意在本案中一并处理，故该费用在本案中不处理。据此，依照根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十八条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告王海堂与被告郭文武签订的关于上海市中山南路XXX弄XXX号XXX室的《房屋租赁合同》于2015年5月9日解除；二、被告郭文武于本判决生效之日起十日内给付原告王海堂违约金人民币4,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币130元，由被告郭文武负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾代理审判员  梅松松人民陪审员  石志仁二〇一六年六月十六日书 记 员  蒋 杰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。