山东省商河县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0126民初527号原告姜学锋，男，1972年5月2日出生，汉族，住山东省济南市。被告济南昌润置业有限公司，住所地：济南市商河县。法定代表人唐艳，该公司董事长。委托代理人赵岩，山东鲁祯律师事务所律师。原告姜学锋与被告济南昌润置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院2016年3月2日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告姜学锋，被告济南昌润置业有限公司的委托代理人赵岩均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告姜学锋诉称，2011年9月25日，其与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定原告姜学锋购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园八区1-D号住房一套，房屋总价款853631元，签订合同当日，原告向被告交付首付款513631元，被告为原告出具了涉案房屋销售专用收据一张。剩余房款原告通过中国建设银行商河县支行办理按揭贷款。被告承诺两年内为原告办理房屋产权证书，但经查询涉案房屋已备案在他人名下。被告的行为属于一房两卖，严重侵害了原告的合法权益。原告找被告多次协商，被告于2014年1月22日又给原告签订了一份补充协议，约定在2014年3月底在住建委进行更改备案，7月前办理完成房屋产权证书，但至今未得到解决。被告的行为给原告心理上和经济上造成重大的损失。为此，请求：1、责令被告依法履行商品房买卖合同确定的义务，协助被告办理房产证。2、判令被告支付违约金85363元。庭审中原告变更诉讼请求为：1、请求确认原被告之间签订的《商品房买卖合同》的效力���2、请求被告协助原告办理房产证。被告济南昌润置业有限公司辩称，认可原告所诉的购房事实。并认可双方签订的买卖合同有效并同意继续履行合同。但因被告现在处于破产重整阶段，无法办理房产手续，待被告条件允许后，再协助原告办理相关手续。经审理本院认定，2011年9月25日，原告姜学锋与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定原告姜学锋购买被告开发的位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园八区1-D的商品房一套；第四条约定该商品房总价款为853631元；第八条约定出卖人应当在2011年12月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经竣工验收备案并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房屋产权属证书的期限为两年（自房屋交付之日起算起），如因出卖人原因，买受人不能在两年内取得房屋权属证书的，买受人可退房，出卖人按已交房款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，原告已向被告交付首付款513631元，被告于2011年9月25日为原告出具涉案房屋销售专用收据一张。剩余房款原告通过中国建设银行股份有限公司商河支行办理按揭贷款。被告于2011年10月份左右将涉案房屋交付原告使用。2014年1月22日，原告姜学锋与被告济南昌润置业有限公司签订《补充协议》一份，载明：甲方为济南昌润置业有限公司，乙方为姜学锋，甲乙双方协商就乙方购买的齐鲁水郡温泉岛沁园八区东区1-D达成如下协议：1、该房屋在建委的备案于2014年3��份之前完成。2、该房屋产权于2014年7月份之前完成。3、如有违约按原购房合同规定执行。本协议一式叁份，甲方执两份，乙方执壹份。甲方：济南昌润置业有限公司（印章）唐艳乙方：姜学锋（摁印）2014年1月22日。涉案房屋无查封，但备案在案外人杨希忠名下，2015年1月23日杨希忠向济南市中级人民法院提起诉讼，请求：1、判令被告济南昌润置业有限公司向原告杨希忠支付借款本金1500万元；2、判令被告济南昌润置业有限公司向原告杨希忠支付借款利息1103.4万元；3、判令被告济南昌润置业有限公司向原告杨希忠支付律师代理费10万元；4、诉讼费用由被告承担。2015年3月9日，济南市中级人民法院做出（2015）济民五初字第19号民事判决书，认定：2011年8月25日，杨希忠与济南昌润置业有限公司签订《借款协议》约定：济南昌润置业有限公司向杨希忠借款1500万元，约定利息为3%，借款期限自2011年8月25日起至2012年2月24日止，共6个月。协议约定的担保条款为：济南昌润置业有限公司自愿将坐落于商河县齐鲁水郡内20套房屋抵押给杨希忠并办理抵押登记手续，同时约定，如济南昌润置业有限公司逾期未能还清债务，应按日以所欠本息额的万分之五向杨希忠支付违约金，……。协议签订当日，杨希忠之妻张蔚通过银行转账方式，向济南昌润置业有限公司指定的账户汇入1500万元。济南昌润置业有限公司将坐落于商河县齐鲁水郡内20套房屋登记备案在杨希忠名下，其中包括本案原告姜学锋所诉的沁园八区1-D房屋。另查明，涉案房屋所在商国用（2006）字第0291号土地被济南市中级人民法院（2013）济商初字第275号民事裁定书裁定查封一次，查封日期为2013年12月6日至2015年12月2日，查封到期后未续封。商国用（2006）字第0291���土地被济南市中级人民法院（2014）济商初字第158-1号、159-1号、160-1号民事裁定书裁定轮候查封三次，日期均为2014年6月19日至2016年6月18日，2016年1月11日济南市中级人民法院（2014）济商初字第158-2号、159-2号、160-2号民事裁定书裁定解除对上述财产的财产保全；商国用（2006）字第0291号土地被济南市高新技术产业开发区人民法院（2014）高商初字第205号民事裁定书裁定轮候查封一次，查封日期为2014年6月20日至2016年6月20日，查封到期后未续封。以上事实，由原被告的当庭陈述，原告提供的《商品房买卖合同》一份、房屋销售专用收据原件一份、《补充协议》一份，被告提交的（2015）济民五初字第19号民事判决书一份，本院依法对商河县住房和城乡建设管理委员会工作人员所做的调查笔录一份、说明一份，本院依法向商河县国土局查询资料一宗为证，经本院审��，且已开庭质证，可以采信，足以认定。本院认为，本案争议的焦点是：一、本案房屋销售登记备案的性质及效力；二、涉案房产能否办理商品房所有权转移登记手续。关于焦点问题一，本院认为，济南昌润置业有限公司与杨希忠之间实际系民间借贷法律关系，双方订立《商品房买卖合同》并办理销售登记备案系作为借款的担保。鉴于济南昌润置业有限公司与杨希忠之间系民间借贷法律关系，而非房屋买卖法律关系，杨希忠才依据民间借贷法律关系要求济南昌润置业有限公司承担偿还借款的民事责任。另被告济南昌润置业有限公司与杨希忠签订的《商品房买卖合同》虽已经商河县住房和城乡建设管理委员会进行房屋销售登记备案，但是房屋销售登记备案不能等同于预告登记。根据《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他��动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记是一项以将来发生不动产物权变动为目的请求权的不动产登记，通过预告登记，实现对债权请求权的一种“保全”作用。预告登记之后，未经预告登记权利人的同意而处分该不动产的，则不发生物权效力。预告登记制度的主要目的就是为了保障债权人将来能够实现物权，就预购商品房的预告登记而言就是为了使得预购人在预购的房屋办理了所有权初始登记之后，能够办理所有权转移登记，从而确定取得房屋的所有权。而商品房销售登记备案仅具有债权性质，只能起到备案作用，在行政上对预购人具有保护功能，有助于建设行政管理部门加强对房地产市场的监督管理，维护房地产市场的健康发展，不具有预告登记的法定效力。商品房预售合同无论是否进行登记备案都不会产生对抗第三人的效力，故虽杨希忠与被告济南昌润置业有限公司签订了《商品房买卖合同》并办理了商品房销售登记备案，也不会产生对抗本案原告的效力。关于焦点问题二，本院认为，本案原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，且该合同未约定将办理登记备案手续作为合同的生效要件，未登记备案不影响合同效力，另原被告均认可该合同的效力，故原被告双方签订的商品房买卖合同系有效合同。该合同对双方均具有约束力，双方均需按照合同约定全面履行自己的义务。原被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定第十五条约定出卖人应当在商品房交付使用后270日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方约定办理房屋产权属证书的期限为两年（自房屋交付之日起算起）。且原被告双方又于2014年1月22日签订《补充协议》一份，载明该房屋产权于2014年7月份之前完成。但被告于2011年10月份左右将涉案房屋交付原告使用，却至今未履行协助原告办理房产证的义务，且涉案房屋及其所在土地的查封已到期未续封或已被解除，故，原告姜学锋请求被告济南昌润置业有限公司协助其办理位于商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园八区1-D商品房房产证的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用���律若干问题的解释》第十八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告姜学锋与被告济南昌润置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》有效；二、被告济南昌润置业有限公司在本判决生效后二十日内履行协助原告姜学锋办理商河县温泉路1号齐鲁水郡温泉岛小区沁园八区1-D的商品房房产证的义务。案件受理费100元，由被告济南昌润置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  李 倩审 判 员  张 盟人民陪审员  庞志春二〇一六年六月二十九日书 记 员  吕永波