陕西省府谷县人民法院民 事 判 决 书(2015)民初字第00975号原告闫磊，男，1993年3月28日出生，汉族，住陕西省府谷县。委托代理人史伟胜，陕西华庸律师事务所律师。被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司，住所地陕西省府谷县。法定代表人苏应喜，系该公司董事长。委托代理人康林平，陕西济众律师事务所律师。原告闫磊与被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司（下称“恒昌公司”）商品房预售合同纠纷一案，原告于2015年5月5日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年10月25日公开开庭进行了第一次审理，于2016年4月5日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人史伟胜、被告委托代理人康林平到庭参加诉讼，原告闫磊、被告法定代表人苏应喜经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告闫磊诉称：2012年10月22日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告将其位于府谷新区颐家华府第2幢1单元17层03号房出售给原告，被告应当在2013年12月31日前交付经验收合格的商品房，逾期180天未交付，原告有权解除合同，被告应向原告支付已交房款1%的违约金，合同签订后，被告至今未交付房屋，逾期已超过180天，故原告选择退房，解除双方签订的《商品房买卖合同》；此外，被告向原告实际出售的房屋套型与合同中所附房屋平面图不一致，被告擅自改变套型的行为违反了相关法律的相关规定，也违反了合同规定，根据《中华人民共和国建设部》的规定，原告有权选择退房，解除双方签订的《商品房买卖合同》；原告于2014年11月3日书面向被告送达了《解除合同通知书》，通知被告在收到本通知之日起10日内退还原告已经支付的购房款，并按日向原告支付房价款万分之一的违约金，被告对此予以拒绝；现请求人民法院依法判令，（1）解除原被告之间签订的《商品房买卖合同》，（2）被告返还原告已付购房款1206000元,并按银行同期贷款基准利率赔偿原告的利息损失，（3）被告从原告交款之日起至被告返还全部购房款之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，（4）本案诉讼费由被告承担。原告向法庭提交以下证据：1.商品房买卖合同一份，颐家华府认购书一份，颐家华府置业计划书一份。证明，由于被告违反合同约定，逾期不能向原告交房，约定解除合同的条件已经成就，原告起诉解除合同的诉请完全符合合同第九条的约定及《合同法》第九十三条的规定，原告之诉请应当依法予以支持；原告的合同解除权，是由于被告的违约所形成的，根据双方合同第九条约定，被告应当向原告支付违约金；合同中的房屋平面图与实际修建房的房屋户型结构不符。2.收据两支，还款计划查询单一份。证明，2012年10月22日，原告支付首付款366000元，2013年2月26日向工商银行借款支付被告84万元，原告支付银行贷款本息至2014年2月份，被告应将购房款1206000元如数返还原告，并按照同期银行贷款基准利率赔偿原告的利息损失；根据双方合同第九条关于违约金的约定，被告应当每日按原告已交付房款金额的万分之一向原告支付违约金。3.解除合同通知书两份，送达回证一份。证明，2014年7月10日、2014年11月3日，原告两次向被告邮寄送达解除合同通知书，被告公司员工接收，原告向被告明确提出解除商品房买卖合同的要求；2014年，原告因延迟交房且被告所售房屋平面图与实际不符，因此，向其送达了解除合同通知书。4.府谷县信访联席会议纪要一份，书面录音资料一份。证明，2014年8月，原告向被告明确提出解除商品房买卖合同的要求；被告违约延期交房的事实，以及政府对原被告双方之间的纠纷进行调解的事实。5.票据三支(包括陕西中科司法鉴定所收据一支)。证明，原告支出鉴定费、勘测费用16000元，同时增加诉讼请求，请求被告承担鉴定费。被告恒昌公司辩称：2014年6月25日，颐佳华府小区经过五方责任主体验收，已经具备了交房条件，并通过电视公告与邮政快递的方式通知原告于2014年6月27日收房，原告按时到场，恶意拒绝受领房屋，责任在于原告；被告逾期177天交房，根据合同约定，逾期180天后，原告才有权解除合同，所以原告现在无权解除合同；2014年初，原告拒不返还银行借款本息，证明原告蓄意毁约，拒不收房；因此，合同解除条件未成就，合同应当继续履行，请求驳回原告的诉请。被告向法庭提交以下证据：1.《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、2#楼《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》各一份。证明，被告向原告预售的商品房依照法律规定办理了“五证”，《商品房买卖合同》签署的前置程序和实质要件符合法律规定；原被告双方签署的《商品房买卖合同》属合法有效合同，合同文件使用建设部和国家工商行政管理局联合制发的合同范本，具有公认的合法性，合同内容系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规效力强制性规定，对双方均具有法律约束力。2.颐佳华府2#楼《工程竣工验收报告》、《建设工程质量监督报告》、《建设工程规划专项验收申请表》、《建设工程消防验收意见书》、《竣工验收备案表》、《住宅工程使用手册》、物业公司《证明》、部分业主同物业公司签订的《房屋装饰装修协议》和《颐佳华府物业管理委托合同》各一份。证明，2014年6月25日，颐佳华府2#楼经竣工验收合格，符合法定合同约定的交付条件；府谷县政府质量监督管理部门确认颐佳华府2#楼竣工验收时间为2014年6月25日，工程质量验收合格，同意竣工验收备案；原告房屋所在的颐佳华府2#楼已经具备《商品房买卖合同》约定的住宅质量保证书等房屋交接相关法律文件；住宅工程质量分户验收汇总表、住宅工程质量分户验收记录及单位工程质量竣工验收记录再次印证该2#楼已经具备法定交付条件；该小区基本生活设施自2014年6月20日已具备入住条件；2#号楼部分业主（代表）收房后开始装修并接受物业管理，实现商品房买卖合同的目的。3.府谷县广播电视局《证明》一份，两次邮政快递的回执单及投递详情单各一份，《颐家华府入伙手册》一份，《个人购房借款担保合同》一份，《网上银行电子回单》一份。证明，被告虽逾期177日（自2014年1月1日至2014年6月27日）交房，但按照双方《商品房买卖合同》第九条约定，逾期时间未超过180日，原被告双方《商品房买卖合同》应继续履行；买受人未在规定期限内办理房屋交接手续，也未主动联系将推迟收房，可视为本合同项下商品房已按约交付；被告依法依规通知原告办理房屋交付，已经履行合同有关通知义务；原告拒绝收房，蓄意毁约的事实；被告为原告垫付银行借款本息47524.4元。4.证人杜铃的证言一份。颐家华府交付的房屋与设计院设计、审批、出图是一致的；在销售房屋时，现场与模型展示，二号楼封底了，可以看到实景；在销售工程中，由于工作人员的疏忽，把一单元和三单元的图纸贴反了，因为它们是对称的，造成给原告的图纸与实际建筑不一致。5.图纸两份。证明，一单元和三单元的图纸是镜面对称的，是工作人员疏忽导致的，不是被告方改变了图纸设计。本院根据原告的申请，委托陕西中科司法鉴定所作出建设工程鉴定意见书一份。经庭审质证：对原告提交的证据，被告提出如下质证意见：对1号证据，被告对买卖合同无异议，对认购书认为不是原件，且不是本案原告的，不予认可；对置业计划书，因其是空白的，不予认可。对2号证据中收据的真实性无异议，银行查询单与被告无关，不予质证。对3号证据，对于2014年7月10日这份通知书，被告没有收到，2014年11月3日的通知书，被告也未收到，不予认可。对4号证据的真实性无异议，对证明目的有异议，会议纪要未标明原告明确提出解除合同，只是被告延期交房，既然原告认可该会议纪要，应按会议纪要中的优惠政策进行收房，书面录音资料无法考证其来源，不予认可。对5号证据，对陕西中科司法鉴定所的收据不予认可，不能作为证据向法庭提交；对发票本身无异议，但这属于扩大损失，所以被告不承担；收据不属于合法票据，不予认可。对被告提交的证据，原告提出如下质证意见：对1号证据的真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，被告没有修建按合同约定应当向原告交付的房屋，所修建房屋与原告所购买的房屋户型不同。对2号证据，认为工程验收只是初步验收，该房未经竣工验收合格，不具备交房条件，交房五证也未向原告出示，物业公司无权对小区是否入住作出评定，也没有相关的技术设备进行评定该小区符合入住条件，其他业主是否入住与本案原告没有关系。对3号证据的真实性无异议，对关联性和目的性有异议，广播电视局的证明也不明确，无法证明公告内容包括原告，且根据合同第十一条规定，出卖人应以书面形式通知买受人收房，被告以公告方式通知业主，不符合合同约定，原告并没有收到快递，被告是否替原告垫付银行贷款，原告不知情。对4号证据，原告是根据置业计划书和合同平面图购买的，当时无现房可看，这属于商品房预售，宣传彩图和合同中的图纸是一致的，被告所述的图纸贴错是不可信的。对5号证据的真实性不予认可，与原被告签订的合同无关。本院对经原被告质证的证据作如下认定：对原告提交的1号证据，因被告对其中的买卖合同无异议，对其中的认购书和置业计划书虽然有异议，但与其他证据相互印证，予以确认。对2号证据，被告对其真实性无异议，予以确认。对3号证据，被告提出异议，原告也无确实的证据证明向原告发出解除合同通知书，故对该证据不予确认。对4号证据中，被告对府谷县信访联席会议纪要的真实性无异议，对该证据予以确认；对书面录音资料，被告虽有异议，但与其他证据相互印证，可以证明原告方主张权利的事实，予以确认。对5号证据中的发票无异议，故对该证据予以确认；陕西中科司法鉴定所的收据系相关机关出具的，系原告因鉴定支出的合理费用，被告无相反证据予以推翻，故对该证据予以确认。对被告提交1号证据，原告对真实性、合法性、关联性及证明目的均无异议，予以确认。对2号证据虽有异议，但未对真实性提出异议，予以确认。对3号证据的真实性无异议，予以确认。对4号证据，原告虽有异议，但是原告所购房屋户型与同幢同单元其他楼层同户型的房屋结构整体保持一致，合同中所附房屋平面图与同幢3单元同户型房屋平面图纸一致，与原告购买房屋的实际平面图呈镜面对称，因图纸设计于2011年2月已经作出，与建造房屋结构一致，可以推定原告主张的房屋平面图与实际修建房的房屋户型结构不符，系被告工作失误，将3单元的房屋平面图交与原告，并非被告改变图纸设计。对5号证据，原告虽有异议，但与其他证据相互印证，予以确认。本院根据双方当事人的陈述，举证、质证及认证，查明以下事实：2010年12月至2013年1月，府谷县人民政府为被告恒昌公司在府谷新区颐佳华府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，2012年10月22日，原告闫磊作为买受人与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告购买被告恒昌公司开发的颐佳华府项目第2幢1单元17层03号房屋一套，该商品房的建筑面积为129.09平方米，每平方米单价为9342元，房屋总价为1206000元。恒昌公司应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为，1.该商品房经验收合格，2.该商品房经综合验收合格，3.该商品房经分期综合验收合格，4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房不超过180日，恒昌公司按日向原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，原告有权解除合同，恒昌公司应自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按其累计已付款的1%向原告支付已交房款的违约金。双方对项目建设依据、商品房销售依据及基本情况、计价方式及价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接等内容进行了详尽的约定。2015年5月18日，榆林市公安消防支队向被告恒昌公司发出建设工程消防验收意见书，经审查，综合评定被告颐佳华府住宅小区项目工程2、3、4、5、6、7、8号楼消防验收合格。庭审前被告未向原告告知消防验收合格的情况。合同签订后，原告于2012年10月22日向恒昌公司缴纳了首付房款366000元，其余房款840000元按照原告与中国工商银行府谷支行签订的《个人购房贷款合同》约定，由中国工商银行府谷支行直接向恒昌公司支付。被告恒昌公司未能按照约定在2013年12月31日之前通知交付房屋。原告向中国工商银行府谷支行返还借款本息95606.3元，被告恒昌公司作为该笔借款的保证人代原告向中国工商银行府谷支行垫付借款本息47524.41元。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知颐佳华府1、2号楼业主于2014年6月29日收房。2014年6月27日至6月29日，被告恒昌公司与颐佳华府住宅小区业主因交房产生纠纷。本案在审理中，原告提出鉴定申请，要求对被告所建的颐佳华府小区第2幢1单元17层03号（A2户）房屋的套型与商品房买卖合同中所附的房屋平面图双方一致进行鉴定。陕西中科司法鉴定所作出陕中科法鉴【2016】字第2号鉴定意见书，现场勘验情况为，原商品房合同内图纸西北角卧室、书房现该为厨房、卫生间及阳台，原商品房合同内图纸东北角的厨房、卫生间及阳台现改为书房、卧室。2011年2月，颐佳华府项目第2幢1单元三～二十九层平图中，A2户型房屋西北角为为厨房、卫生间及阳台，东北角为书房、卧室。颐佳华府小区第2幢楼共3个单元，原告所持商品房买卖合同中所附房屋平面图与颐佳华府小区第2幢3单元17层A2户型房屋的套型一致。原告因申请鉴定支出鉴定费、勘察费16000元。庭审中原告增加诉讼请求，要求被告承担鉴定费、勘察费16000元。本院认为：2012年10月22日，作为买受人的原告闫磊与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为，1.该商品房经验收合格，2.该商品房经综合验收合格，3.该商品房经分期综合验收合格，4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，双方合同约定的交房条件的第1条，显然仅包括五单位验收合格，并不包括综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品住宅交付使用批准文件其他三种条件，因此，该商品房已经于2014年6月25日验收合格，被告恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知原告于2014年6月29日收房，双方约定，逾期交房不超过180日，被告恒昌公司按日向原告原告支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告在合同约定交房日期的第180日向原告交房，因此，原告以逾期交房为由要求解除购房合同的主张不予支持。关于原告主张，被告交付房屋与购房合同中所附房屋平面图不一致，系被告改变房屋户型原告因此有权依法解除《商品房买卖合同》，但因被告于2011年2月已经作出颐佳华府项目第2幢的平图，颐佳华府小区第2幢楼共3个单元，原告所持商品房买卖合同中所附房屋平面图与颐佳华府小区第2幢3单元三～二十九层A2户型房屋的套型一致，故原告所持平面图与设计平面图及建造的房屋平面图不一致，系被告工作人员失误所致，并非被告方在施工建设中改变图纸设计所导致原告所购房屋户型结构改变，被告的行为未构成解除合同的必要要件，故原告以交付房屋与合同所附房屋平面图纸不符为由提出解除合同的主张也不能成立。但被告的行为显系违约，双方未对该违约责任进行约定，但被告应对该违约行为承担民事责任，应酌情向原告支付违约金8万元。颐佳华府项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，已经符合双方约定的交付条件，被告已经通知原告收房，但榆林市公安消防支队曾向被告恒昌公司建议，该工程竣工后应当向该支队申报消防验收，验收后方可投入使用，因此，该工程虽然经验收合格，但不得交付使用，造成该工程法定不得交付使用，应当由被告恒昌公司承担违约责任，被告应当从2014年1月1日起按照已交付房价款1206000元按日支付原告万分之一的违约金，直至消防验收合格并通知原告之日止。原告履行了合同约定的付款义务，而被告逾期交付房屋，且未提供证据证明消防验收合格，使房屋不能投入使用，导致原告未能及时入住，给原告造成损失，被告应当从2014年1月1日起按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款的基准利率的150%向原告赔偿已付房款1206000元的损失，直至消防验收合格并通知原告之日止。鉴于被告未提供证据证明将颐佳华府项目工程消防验收合格的事实告知原告，故应将被告在庭审提供证据的日期确定为消防验收合格并通知原告之日。关于原告要求被告承担鉴定费、勘察费损失16000元的诉讼请求，因被告的工作失误导致原告认为交付房屋与合同所附房屋平面图纸不符，原告因此提出鉴定所支出的费用应由被告承担，被告应于本判决生效之日起十日内支付原告鉴定费、勘察费损失16000元。关于原告主张，该房屋未通过验收，不具备交付条件，要求与被告解除购房合同的主张，经庭审查明其事实依据与法律依据均不充分，该主张不能成立，双方的合同应当继续履行。关于原告要求被告返还已付房款的诉讼请求，因合同继续履行，该请求与本案并非同一法律关系，故对该项诉讼请求应不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买好合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第一项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告闫磊与被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告闫磊支付违约金8万元。被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司从本判决生效之日起十日内以已交付房价款1206000元为基数，按日向原告闫磊支付2014年1月1日至2015年10月25日期间万分之一的违约金。四、被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司从本判决生效之日起十日内以已交付房价款1206000元为基数，按照中国人民银行六个月至一年期同期同类人民币贷款基准利率的150％向原告闫磊赔偿2014年1月1日至2015年10月25日期间的损失。五、被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内支付原告闫磊鉴定费、勘察费损失16000元。六、驳回原告闫磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15654元，原告闫磊负担3130元，被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司负担12524元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  高永平代理审判员  闫含飞人民陪审员  段建军二〇一六年六月三日书 记 员  柴文霞