广西壮族自治区柳州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)桂02民申83号再审申请人（原审原告）：韦孝玲，女，壮族，1986年2月15日出生，住广西宜州市。委托代理人：林仁聪，广西瀛聪律师事务所律师。委托代理人：陆仕平，广西瀛聪律师事务所律师。被申请人（原审被告）：柳州望泰房地产开发有限公司。住所地：柳州市红锋路21号江南新天地商住三区***号。法定代表人：冯望均，该公司总经理。委托代理人：高国琦，广西创和律师事务所律师。委托代理人：庞洪权，男，汉族，1978年9月13日出生，住广西柳州市城中区，该公司办公室文员。再审申请人韦孝玲因与被申请人柳州望泰房地产开发有限公司（以下简称望泰公司）商品房销售合同纠纷一案，不服柳州市柳南区人民法院（2015）南民一初字第1212号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。韦孝玲申请再审称：原审判决认定了本案双方就涉案房屋签订的《商品房买卖合同》第八条第二款属于格式条款，却仍将望泰公司逾期交房的311天扣除了上百天来计算违约金，缺乏证据证明，且适用法律错误。（一）案涉房屋所在的该项目三期工程（7、8、9、10#楼盘）其实在2012年5月24日前就已经达到初验的标准，正常情况下，此后的整改以至全部竣工并验收所花费的时间不可能超过合同约定的2012年12月31日。2012年5月24日，工程建筑方（区五建）就向望泰公司及监理公司提交《申请报告》，称“……现我方特向甲方、监理方提出请求，要求在5月25日下午4时准时到现场进行初验。”监理单位签署意见“虽然单位尚有局部工程没有做完，我方认为可通过初验，敦促各方尽快完成并整改好，以便早日竣工验收”。根据房地产建设施工实务，既然2012年5月24日之前已经完成主体工程，并达到可以初验的程度，显然，工程已经基本竣工，正常情况下，后期的整改时间不可能超过合同约定的建设工期。因此，所谓“风雨、停水停电、节假日”等因素在客观上对交房根本没有影响，原审法院不应该将上述天数从311天中扣除。（二）望泰公司在不同时期（2010年9月至2011年11月）与众多购房者签订的《商品房买卖合同》所约定的交房期限均一致（2012年12月31日），可见合同约定的所谓延期交房的免责事由客观上并没有对望泰公司按时交房造成任何的障碍。这表明至迟在2011年11月，望泰公司还是能预计在2012年12月31日之前交房的，因此，在2011年11月之前，所谓的“风雨、停水停电、节假日”等因素不会对望泰公司按时交房造成影响，因此不应当扣除。（三）根据柳州**委的柳建复字（2013）8X号《关于望泰·龙城华府三期延期交房问题的答复》可以证实，望泰公司延期交房实际上是由于其拖欠工程进度款，以致工程事实上已经竣工后施工方不配合进行竣工验收造成的。而在法庭上望泰公司却利用格式合同条款将“风雨、停水停电、节假日”等因素作为延期交房免责的理由，将风险转嫁给购房者，对购房者是极不公平的。望泰公司设计如此格式条款，完全是利用了申请人对房地产开发实务陌生的弱点，规避了自己的违约责任。因此，原审判决是不合理的，望泰公司应该按照逾期311天对再审申请人进行赔偿。（四）即使某些情况客观上影响了施工进度，影响了交房时间，但原审判决毫无理由地将上百天从再审申请人主张的311天逾期天数中扣除，该判决是错误的，理由如下：1、关于雨天、停电导致停工、工期延误，仅凭气象记录以及没有签名、签证的所谓“施工日志”显然证据不足。望泰公司在原审庭审中补交的《施工日志》超过举证期限，且该证据来源不明，没有施工单位盖章，没有负责人签名，很明显是假证据，法院采信《施工日志》作为工期可以顺延的证据是错误的。另外，作为证明施工方因合理原因停工导致工期可以顺延的证据，除了《施工日志》，还应当有施工方、监理人及建设方共同签署的签证。2、国家法定节假日（共25天）绝对不应从逾期交房天数中扣减。望泰公司作为开发商在与建筑公司签订的施工合同中，工期是按照“日历天”计算的，并无逢节假日工期可相应延期的约定。在建筑实务中，节假日工人也是照常施工的。因此，原审判决将节假日从逾期天数中扣除不符合客观实际，损害了业主利益。3、即使法院在逾期的311天中要扣减某些天数，也应该以开发商与施工方签订的《建筑工程施工合同补充协议书》的相关约定为依据。而且，由于涉案房屋在2012年5月24日前就已经达到初验的标准，之前的任何情况客观上都没有对建房施工产生实际影响，不能成为其延期交房的借口，要扣减的天数只能存在于2012年5月25日至2012年12月31日之间。据此，再审申请人根据望泰公司提交给法庭的气象资料进行认真统计，得出如下数据：首先，自2012年5月25日至2012年12月31日期间，大雨、暴雨、中到大雨、中雨连续达到四小时的天数有17天（即2012-5-25、5-30、6-8、6-23、6-24、6-27、7-26、7-27、8-5、8-6、9-3、9-20、9-24、10-29、11-6、11-8、12-27），小到中雨连续达到四小时，且平均每小时降水量超过0.4mm的天数有5天（即2012-6-21、7-24、9-19、10-30、11-26）。扣减其中降雨全部在夜间的3天（2012-10-30、11-6、11-26），则应为19天。其次，在上述时间段内，工地停电连续8小时以上的仅有2天（即2012-6-29、9-13）。据此可知，在311天逾期交房天数中，能够比较合理地扣减天数为21天，法院应当判决望泰公司向申请人支付290天的逾期交房违约金。综上，再审申请人依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项的规定申请再审，请求法院依法再审本案，支持再审申请人的如上诉请。望泰公司提交意见称：（一）本案一审判决之后，再审申请人没有上诉，说明其认可了一审判决。且再审申请人也到我公司领取了判决中的违约金及诉讼费，一审判决已经履行完毕。而再审申请人现在却又提起申请再审诉讼，再审申请人自始至终都聘请了同一职业律师作为其代理人，自然应当清楚法律程序，因此其此次申请再审从法律来看是没有任何理由的。（二）尽管我方不认同一审法院认定的格式条款和扣除天数的问题，但一审判决的结果我方是认可的，因为我方希望纷争停止。至于再审申请人提到案涉房屋所在的该项目三期工程（7、8、9、10#楼盘）其实在2012年5月24日前就已经达到初验的情况，当时情况是：初验只是对主体工程的初验，是土建部分，当时的建筑只有一个框架结构，因为该工程有一个特殊情况，即四周的墙采用新材料，而此种材料当时由于无法在柳州供货，因此又更换到南宁供货，这在《施工日志》中均有明确记载。所以围墙不能与框架同时穿插施工，砌墙时间在初验之后确定了墙体材料才开始砌砖，之后还有管线施工、消防施工及其他各项设施的施工，因此初验的时间与工程最后竣工的时间差很远，因此再审申请人的推测是错误的。（三）关于柳州**委的柳建复字（2013）8X号《关于望泰·龙城华府三期延期交房问题的答复》，再审申请人只提到了前半段的内容，后半段关于损失赔偿的答复是：因延期交房给业主带来的损失将严格按照合同给予赔偿。若你方不认可，可通过司法途径解决。因此，本案自始至终我方的态度都是坚持按照双方签订的合同履行。况且我方和施工方的合同是另外一法律关系，与第三方（再审申请人）无关。（四）关于再审申请人认为我方提交的《施工日志》来源不明，没有施工单位盖章，没有负责人签名，是假证据的观点。《施工日志》是放在施工现场由工人现场记录施工单位的真实施工情况，是我方应法院的要求从施工方现场提取的原始证据，因此没有盖章，但这并不影响它的真实性及合法性。一审法院按照《施工日志》实际停工，并与《商品房买卖合同》第八条第二款规定的情形交叉重叠吻合的时间来计算需要扣除的天数，逻辑清楚，且符合客观情况。（五）我方另提交柳州中级法院其他类似案件的三份终审判决书，说明该案一审判决与中院其他类似案件的处理结果是一致的。综上，再审申请人的再审申请无事实与法律依据，请求法院予以驳回。本院认为：本案系因被申请人望泰公司逾期向再审申请人韦孝玲交付房屋而产生的应当如何支付违约金的纠纷，争议的焦点为：双方签订的《商品房买卖合同》第八条第二款约定的情形是否可以从望泰公司逾期交房的时间中予以扣除的问题。首先，双方当事人就涉案房屋所签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，应属有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当按照合同约定承担违约责任。本案双方当事人均认可望泰公司逾期311天向再审申请人交付涉案房屋，因此望泰公司应当承担逾期交房的违约责任。其次，对涉案《商品房买卖合同》第八条第二款的定性。该《商品房买卖合同》系望泰公司预先拟定，在其销售涉案“龙城华府”小区的房屋时重复使用，而且从本案有关事实来看，在签订该合同时，望泰公司并未与买受人就该合同条款进行过协商，因此该条款符合《中华人民共和国合同法》第三十九条第二款规定的“格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。”关于格式条款的特征。第三，关于上述《商品房买卖合同》第八条第二款约定的情形是否可以从望泰公司逾期交房的时间中予以扣除的问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款：“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务……”的规定，本案望泰公司作为专业经营房地产开发、销售的企业，对于可能影响涉案房屋建设的情况应有充分的预估和判断，因此望泰公司需在出现对建房施工产生实际影响的情况下才可适用该条款，这样才符合公平原则以及双方当事人订立该合同条款的初衷和目的。因此，原审法院综合全案证据查明再审申请人购买的涉案房屋在建设过程中因下雨累计达到4小时、停电达到4小时以及国家法定节假日实际停工共计140天，望泰公司实际应当承担违约责任的逾期交房的天数为171天（311天-140天），并按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条的约定判决望泰公司应当支付申请人逾期交房违约金为15378元，合法有据，并无不当。再审申请人认为不应当扣除因降雨、停电以及国家法定节假日而停工的天数，该主张与双方签订的合同约定及本案查明的事实不符，本院不予采纳。再审申请人的再审申请理由缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，韦孝玲的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回韦孝玲的再审申请。审 判 长  张 邕审 判 员  邹 强代理审判员  孙书文二〇一六年六月二十七日书 记 员  龙 佳