西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)藏01民终196号上诉人(原审被告)程民，男，汉族，1956年11月3日出生，经商，现住拉萨市堆龙德庆区。被上诉人(原审原告)中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队，住所地拉萨市城关区。法定代表人牟奇积，系该单位支队长。委托代理人邵禹，北京市北斗鼎铭律师事务所西藏分所律师。上诉人程民因土地租赁合同纠纷一案，不服拉萨市堆龙德庆区人民法院(2015)堆民一初字第232号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月7日公开开庭审理了本案。上诉人程民，被上诉人中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队（以下简称武警二支队）的委托代理人邵禹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，被上诉人武警二支队将其位于拉萨河西北岸军区54团东南方向的131734平方米的土地从2012年1月1日起租赁给上诉人程民，《武警部队房地产租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一年一签，约定该土地用于养殖或者种植。双方在合同的第十条中对程民应当履行的义务进行了明确约定，包括“不得擅自将所承租的房地产转租”、“不得擅自改变租赁用途”及“不得擅自在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物”等相关义务。至2014年，程民向武警二支队交纳押金20000元，未交纳2014年的租金。期间，程民将该土地分租给十几户人家用于养殖、打砖等生产经营活动，由其向各分租户收取租金。其后，武警二支队分别于2014年9月3日、10月31日及12月4日三次向程民下发《通知》，解除双方于2014年签订的《租赁合同》，并限期处理解除合同后的相关事宜。程民在收到解除合同的通知后，以不同意解除合同为由，至今仍占有、使用该土地。上述事实，有双方当事人提交的证据和当事人陈述在案佐证。原审法院认为，程民虽然对武警二支队提交的2014年1月1日的《租赁合同》的真实性不予认可，但并未提交相关证据予以证明，且该份合同落款处均有双方的签章，因此，该院对该合同的效力予以认定。在合同履行期间，程民未依约交纳租金，且存在违反合同约定擅自分租土地及搭建建筑物的行为，因此，武警二支队于2014年9月3日向程民送达《通知》告知其解除合同的行为符合合同约定。对于武警二支队请求判令程民支付从2014年1月1日到2016年6月1日的租金29750元并支付违约金20000元的诉讼请求，该院认为程民一直占有、使用本案所涉土地，应当负有支付租金的义务并承担相应的违约责任，期间从2014年1月1日至2015年5月25日（起诉之日）止。该院酌情按照双方合同约定的租金调整违约金为应收租金的30%。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条之规定，判决：一、确认原告中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队与被告程民于2014年1月1日签订的《武警部队房地产租赁合同》已于2014年9月3日正式解除；二、被告程民于本判决生效之日起十日内向原告中国武装警察部队西藏自治区总队第二支队返还位于拉萨河西北岸军区54团东南方向面积131734平方米的土地，并拆除现有搭建建筑物、恢复租赁土地原状；三、被告程民于本判决生效之日起十日内向原告中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队支付款项共计18600元（包括租金及违约金在内）；四、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费人民币1044元，由原告中国人民武装警察部队西藏自治区总队第二支队承担654元（已交纳），由被告程民承担390元（于本判决生效后七日内交纳）。宣判后，程民不服原审法院上述判决，向本院提起上诉，请求：一、二审法院依法撤销（2015）堆民一初字第232号民事判决书，驳回被上诉人的全部诉讼请求，或将本案发回重审；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审法院严重违反法定程序。包括：1、对被告提出的鉴定事项拒不采纳，违法抬高鉴定费用，变相剥夺了上诉人进行鉴定的合法权益；2、必要参加诉讼的当事人（次承租人），未能参加诉讼，违反了法定程序；二、原审法院适用法律错误，将雇佣法律关系等同于租赁合同关系；三、原审法院认定事实错误。武警二支队违法出租涉案土地，在导致合同无效的过错中应当承担全部责任，并且对涉案土地的转租和新建行为采取了默认的做法，一审法院认定事实错误，作出了错误的判决，武警二支队应当赔偿本案利害关系人的损失；四、涉案土地租赁合同违反了现行法律规定，依法应当认定合同无效，武警二支队无权收取涉案土地租金，一审法院判令上诉人支付租金和违约金错误。被上诉人武警二支队答辩称：一、程民与武警二支队于2014年1月1日签订的《租赁合同》已到期，程民应当返还租赁物并恢复原状；二、程民在合同履行过程中，擅自将租赁物转租给其他人经营砖厂等项目，严重违反了合同约定，属于违约，武警二支队要求解除合同有充足的依据；三、中央军委印发《关于军队和武警部队全面停止有偿服务活动的通知》已经明确了武警二支队无法再将租赁物租赁给程民使用。请求二审法院维持原判。本院经审理查明，程民与武警二支队于2012年、2013年签订了《租赁合同》，并按合同约定交纳了租金，2014年8月27日向武警二支队交纳了20000元押金。上述事实由程民提交的2012年、2013年房租收条、2014年的押金收据、当事人陈述在案佐证。本院查明的其他事实及所依据的证据与一审法院基本一致。本院认为，上诉人程民在一审法院提交过鉴定申请，要求对武警二支队提交的2014年双方签订的《租赁合同》中程民的签字和合同形成时间进行鉴定，在二审法院的审理过程中也口头提出过鉴定申请，其鉴定的目的是为了证明武警二支队所提交2014年的租赁合同是伪造的。一方面，程民在庭审中自述，他与武警二支队签订2013年《租赁合同》时签订的是空白合同（4－6份），而武警二支队利用该空白合同伪造了2014年的《租赁合同》，由此可以认定，武警二支队提交的《租赁合同》上的签章均为程民本人所写；另一方面，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，武警二支队主张其与程民在2014年签订过《租赁合同》，程民对此不予认可，并明确提出2014年的《租赁合同》系用2013年的空白合同伪造的。在此情况下，武警二支队对双方在2014年签订过租赁合同的事实负有举证义务，而武警二支队在一、二审法院的审理过程中，只提交过一份2014年的《租赁合同》，未提交2013、2014年签订的全部合同，没有尽到相应的举证义务，因此需承担举证不能的后果。由此，本院认定当事人双方2014年未签订《租赁合同》，原审法院对此认定有误，本院予以纠正。对于程民提出的其与武警二支队之间为雇佣法律关系的主张，本院认为，程民与武警二支队签订的合同名称为《武警部队房地产租赁合同》，合同对双方权利义务的约定符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，程民也按照合同约定交纳了2012年、2013年的租金，而且从其租金收条可以明确程民对双方的租赁法律关系有明确的认识。因此，对程民的此项上述主张本院不予支持。对于程民提出一审法院遗漏了应当参加的诉讼当事人的主张，本院认为，首先，程民提出的《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》主要适用于“城镇房屋租赁合同纠纷”，而本案属于土地租赁合同纠纷；其次，对《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十六条规定的：“因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼”，也就是说，次承租人并非必须参加诉讼的当事人，因此，对程民的此项主张本院不予支持。对程民提出涉案土地租赁合同违反了现行法律规定，依法应当认定无效的主张，本院认为，总政治部、总后勤部所下发的《军队空余房地产租赁管理规定》，系根据《中国人民解放军房地产管理条例》和《军队单位对外有偿服务管理规定》制定，非武警部队制定，且该《规定》属部队内部规章，依法不能做为认定合同效力的依据。而程民与武警二支队签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，符合《中华人民共和国合同法》的相关规定，应认定为真实有效。因此，对程民的此项主张本院不予支持。鉴于程民在2012年、2013年租用武警二支队位于拉萨河西北岸军区54团东南方向面积131734平方米的土地后，虽未与武警二支队继续签订2014年的《租赁合同》，但是却占有并使用该土地至今，且其于2014年8月27日向武警二支队交纳了20000元押金，而武警二支队也接受了该押金的事实，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”在双方继续履行《租赁合同》的过程中，武警二支队发现程民违反合同约定，向外转租土地，其中部分用于制砖。因此，武警二支队于2014年9月3日、10月31日、12月4日向程民送达了《关于解除租赁合同的通知》，要求解除合同，根据法律规定，对于不定期租赁，出租人和承租人都有权随时解除，从而终止租赁关系。但是，出租人解除合同时，应当在合理期限之前通知承租人。现武警二支队不仅书面通知程民解除《租赁合同》，并在《通知》中给予程民一定期限，其行为符合法律规定。综上，一审法院认定事实部分不清，本院予以纠正，但原审判决结果并无不当，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1044元（上诉人程民已预交），由上诉人程民承担。本判决为终审判决。审判长 魏 文 瑞审判员 尼玛卓嘎审判员 王 永 伟二〇一六年六月十三日书记员 史 新 辰