江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2015)昆千民初字第0867号原告秦金明。原告王彩凤。委托代理人高斌，江苏嘉昆律师事务所律师。（代理上述两原告）被告张玉林。被告陆英。第三人王惠。原告秦金明、王彩凤与被告张玉林、陆英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员李富军独任审判，于2015年10月20日公开开庭进行了审理。审理中，为查明本案事实，本院依职权追加王惠作为第三人参与本案诉讼。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年1月20日、6月7日、6月22日公开开庭进行了审理。原告秦金明（参加第二次庭审）、王彩凤（参加第一、二、三次庭审）及两原告共同委托代理人高斌、被告张玉林（参加第一、二、三次庭审）、陆英（参加第一、二次庭审）、第三人王惠（参加第二、四次庭审）均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告秦金明、王彩凤共同诉称：原告于2007年3月5日向两被告购买坐落于昆山市千灯镇二期动迁房文景园新村X-XX号楼XXX室房屋（对应公安编号为昆山市千灯镇锦景园XX号楼XXX室房屋，以下简称涉案房屋）及X-XX号楼X号车库（对应公安编号为锦景园XX号楼XXX室车库，以下简称涉案车库），��签订《房屋买卖成交合同》。原告于签订合同当日即通过银行转账的方式支付被告购房款170800元，被告收款后即将房屋交付原告，原告装修后居住至今。现距《房屋买卖成交合同》签订已经八年多，原告购买的动迁房早已可以办理产权证，原告多年来一直催促被告协助办理产权过户手续，但被告总以自己产权证未办等事由拒绝协助原告办理产权过户手续，甚至对原告的要求不予理睬。根据《房屋买卖成交合同》第九条第一款、第二款的约定，如有一方违约，必须向另一方赔付违约金10万元整，被告有义务在房屋产证出来后七日内协助原告办理产权过户手续，如不履行，同样视为违约。原告有权向被告主张违约金。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院：1、判令位于昆山市千灯镇锦景园XX号楼XXX室房屋（含阁楼）及锦景园XX号楼XXX室车库归原告所有，两��告立即协助原告办理上述房屋的过户手续；2、判令两被告支付原告违约金10万元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第一项诉讼请求：判令位于昆山市千灯镇锦景园XX号楼XXX室房屋（含阁楼）及锦景园XX号楼XXX室车库归原告所有，两被告及第三人共同协助原告办理涉案房屋的过户手续。被告张玉林、陆英共同辩称：涉案房屋我方已于2013年9月办理了产权证，办好产权证后，我方已经电话通知原告可以办理产权过户了，但原告后来没有联系我方，故无法办理产权过户，我方不存在违约的情况；对原告提供的房屋买卖合同、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、结婚证的真实性没有异议，房屋买卖合同系我们夫妻二人本人签字；对原告提供的银行汇款凭证及房款收据有异议，我方只收到房款100000元，收据上载明的房款170800元我方没有全部收到，收据是第三人出具的收据，我方未在该收据上签字；我方认为原告并不结欠我方房款，至于我方未拿到房款全额，系我方与第三人之间的约定；我方同意协助原告秦金明办理产权过户手续，但是因为原告王彩凤并非合同当事人，故我方拒绝协助原告王彩凤办理产权过户手续。第三人王惠述称：涉案房屋原先是我从两被告处购买，后我又将涉案房屋出售给原告秦金明。关于具体的房屋买卖过程如下：两被告乡下的房子面临拆迁，我与被告张玉林协商购买他的房子，双方口头约定被告将其三套房子及三个车库转让给我；2007年2月13日，我与拆迁办签订了安置补偿协议，并按约定将房款支付给被告张玉林，后被告张玉林将拆迁补偿安置协议书原件交付给我；我取得涉案房屋后，原告秦金明找到我说他要买房子，我带他看了涉案房屋，他看中了，我对原告秦金明讲合同需���原房东签字，我拟好了合同，原告秦金明先签字，后我找到被告张玉林让他补签了合同。我从被告处购买房屋后，我是涉案房屋的实际权利人，我有权利将房子卖给原告秦金明。经审理查明：两被告在江苏省昆山市千灯镇周家娄X号有农村宅基地房屋一套（面积252.78平方米），因该房屋被拆迁，第三人与被告张玉林协商由第三人购买两被告拆迁安置的三套房屋及三个车库，并约定了相应房款（庭审中，被告与第三人均称对房款具体金额记不清了，但双方对已付房款金额无异议），双方未签订书面房屋买卖合同。2007年2月13日，第三人以被告张玉林（乙方）的名义与昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司（甲方）签订《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》一份，约定：乙方所有的昆山市千灯镇善浦（周家娄）农村宅基地房屋住宅安置地点为三期X新村XX号��XXX室，建筑面积80.39平方米；文景园新村X-XX号楼XXX室，建筑面积96.48平方米；文景园新村X-XX号楼XXX室（即涉案房屋），建筑面积92.85平方米；自行车库包括XX号楼XX号、X-XX号楼X号（即涉案车库）、XX号车库；甲方应补偿乙方250564元，乙方购置安置房3套，自行车款3间，房款总额364238元，乙方应给付甲方结算差额113674元。昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司在该协议“甲方”落款处盖章确认，第三人在该协议“乙方”落款下方“代表”一栏处签字确认。后第三人将上述结算差价款113674元支付昆山市千灯民生房屋拆迁有限公司，被告张玉林将《昆山市房屋拆迁补偿安置协议书》原件交付第三人。第三人取得涉案房屋后，其又将涉案房屋出售给原告。关于双方缔约磋商过程，原告与第三人均确认系原告秦金明与第三人直接磋商，后由第三人制作《房屋买卖成交合同���一份，载明：甲方（张玉林），乙方（秦金明）；甲方同意将涉案房屋出售给乙方，房款共计170800元；该协议经甲乙双方签字生效，如有一方违约，必须向另一方赔付违约金10万元整；甲方必须在产证出来后七天内协助乙方办理产证过户手续，如不履行，同样视为违约，税费应由乙方承担。两被告在该合同“甲方”落款处签字捺印，原告秦金明在该合同“乙方”落款处签字捺印，第三人在“经办人”处签字确认。该合同经昆山市千灯法律服务所见证。审理中，原被告一致确认原告并未直接将房款支付两被告，签约时双方并未同时在签约现场。合同签订后，原告秦金明通过其中国农业银行的账户转账170800元给第三人，第三人为原告秦金明出具房款收据一份。据第三人陈述，因其之前已支付被告全部约定房款，故其收到原告秦金明支付的上述房款170800元后未再将上述房款支付被告。另查明：两被告系夫妻关系，涉案房屋及车库系两被告原农村宅基地房屋拆迁安置所得。涉案房屋位于昆山市千灯镇锦景园XX号楼XXX室（含XXX室阁楼），涉案车库位于昆山市千灯镇锦景园XX号楼XXX室，涉案房屋及车库已于2013年9月2日登记于被告张玉林名下。又查明：两原告系夫妻关系。原告王彩凤主张其2013年开始一直电话联系被告张玉林要求其协助过户，但被告张玉林表示涉案房屋没有办理房产证；2015年10月，被告张玉林电话联系原告王彩凤，表示涉案房屋是老祖宗留下来的，要收回房屋；被告张玉林从未告知原告涉案房屋产权证已经办理，也从未给原告打过电话；原告也要求过第三人协助办理产权过户手续，但第三人不理会原告，第三人表示过户事宜与其无关。被告张玉林主张2014年9月份、10月份左右，其曾电话通知原告秦金明可以办理产权过户，原告秦金明表示知道了，此后被告未再联系原告，原告也没有联系被告。以上事实，有原告提供的房屋买卖成交合同、昆山市房屋拆迁补偿安置协议书、结婚证、房款收据、银行汇款凭证及庭审中当事人陈述等证据所证实。本院认为：两被告虽未与第三人直接签订书面房屋买卖合同，但根据第三人的陈述，第三人直接向两被告购买了涉案房屋，后其又将涉案房屋转让给原告；鉴于第三人与原被告双方均无明显利害冲突，地位相对中立，其陈述的可信度较高，且第三人上述陈述亦可与两被告的陈述以及原告并未直接与两被告磋商缔约的事实、原告并未将约定房款直接支付两被告的事实、第三人代表被告在拆迁安置补偿协议书上签字的事实相互印证，已经形成较为完整的证据链，已足以认定涉案房屋系两被告转让给第三人，后由第三人再转让给原告的事实。两被告将涉案房屋出售给第三人，第三人向两被告履行了付款义务，两被告亦向第三人交付了房屋。虽然涉案房屋系拆迁安置房，两被告在交付房屋时无法将房屋所有权过户至第三人名下，但不影响第三人对涉案房屋行使处分的权利。第三人取得涉案房屋后，又将涉案房屋出售给原告，原告与第三人达成的房屋买卖的合意，系双方真实意思表示，虽然形式上由原告与被告签订房屋买卖合同，但房屋买卖合同的实际履行主体为原告与第三人，故本院确认原告与第三人建立了房屋买卖合同关系。现涉案房屋已经具备办理产权过户条件，两被告理应及时将涉案房屋所有权过户至第三人名下，再由第三人将涉案房屋所有权过户至原告名下，但两被告未予协助办理，致使第三人无法协助原告办理涉案房屋所有权过户手续，责任在两被告，故本院确认���被告及第三人均应共同协助原告办理涉案房屋产权过户登记手续。关于两被告主张因原告王彩凤未在该合同上签字，故其不同意将涉案房屋所有权同时过户至两原告名下的问题。本院认为，原告秦金明虽以自己名义与第三人订立合同，但鉴于两原告系夫妻关系，其订立合同行为可视为两原告共同的意思表示，原告秦金明的行为具有代理性质，原告王彩凤作为被代理人有权要求被告及第三人履行相应合同义务，故本院对两被告上述抗辩意见不予采信。关于原告主张的违约金问题。原告主张按照合同约定，“如有一方违约，必须向另一方赔付违约金10万元整”，要求两被告支付其违约金10万元。两被告主张其并未将涉案房屋出售给原告，且其在办理产权证之后已经通知原告办理产权过户手续，故其不存在违约情形。本院认为，两被告取得涉案房屋后将涉案房屋转让给第三人，第三人取得涉案房屋后又将涉案房屋出售给原告，虽然形式上由原告与两被告签订房屋买卖合同，但实际上系原告与第三人之间的意思表示，合同约定的违约金条款对原告、第三人具有约束力，对被告没有约束力，故本院对原告要求两被告支付违约金10万元的诉讼请求不予支持。关于第三人违约责任问题，因本案中原告并未要求第三人承担违约责任，故本案中不予理涉，原告可另行起诉主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告张玉林、陆英、第三人王惠于本判决生效之日起十日内协助原告秦金明、王彩凤办理位于昆山市千灯镇锦景园XX号楼XXX室房屋（含阁楼）及锦景园XX号楼XXX室车库产权过户登记手续。二、驳回原告秦金明���王彩凤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3716元，由被告张玉林、陆英负担。此款原告已预交，本院不再退还，两被告在本判决生效后十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办��》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  李富军人民陪审员  屠 杰人民陪审员  俞 绮二〇一六年六月二十三日书 记 员  黄维珺附判决引用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《中华人民共和国合同法》第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。