广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书(2015)东三法沥民一初字第684号原告丘拥军，男，汉族，1979年12月25日出生，住广东省揭西县。委托代理人尹正仪，广东百勤律师事务所律师。委托代理人钟嘉伟，广东百勤律师事务所实习律师。被告东莞市邵齐实业投资有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇创新路72号。法定代表人郭耀齐。被告东莞市纵横投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市横沥镇西环路西城市场2#1号楼C001、C002。法定代表人袁琴。被告广东纵横天下商业投资管理有限公司，住所地：广东省东莞市南城区鸿福路200号海德广场2栋办公2604A号。法定代表人熊玉峰。被告王瀚艺，男，汉族，1985年2月1日出生，住广东省珠海市香洲区。第三人东莞市横沥镇石涌股份经济联合社，住所地：广东省东莞市横沥镇石涌村委会。原告丘拥军诉被告东莞市邵齐实业投资有限公司（以下简称邵齐公司）、东莞市纵横投资管理有限公司（以下简称东莞纵横公司）、广东纵横天下商业投资管理有限公司（以下简称广东纵横公司）、王瀚艺、第三人东莞市横沥镇石涌股份经济联合社（以下简称石涌经济联合社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年9月14日立案受理后，后因被告下落不明，本院转为普通程序继续审理，依法由审判长钟凤媚与人民陪审员叶枝发、骆红招组成合议庭，于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告丘拥军及其委托代理人尹正仪到庭参加诉讼，被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告丘拥军诉称，原告与东莞市西城市场开发有限公司（以下简称西城公司）于2011年8月29日签订了两份商铺使用权租赁合同书，合同分别约定西城公司将西城市场（推广名：万汇广场）D栋D018号、D017号商铺租赁给原告，商铺面积分别为44.8平方米（建筑面积），商铺租赁期限为27年，即由商铺约定交付日2012年1月1日起至2038年12月31日止，西城公司应于使用期限开始之日前将商铺交付给原告使用，原告选择一次性付款，两个商铺合计应支付费用为376992元。西城公司承诺应在2012年1月1日前交付装修，在使用期限内遵守合同约定的义务，维护原告对商铺占有、使用、经营和收益权利。同时合同约定西城公司未能按约定时间交付商铺逾期超过3个月，原告有权解除合同，要求西城公司返还所收款项并支付同期贷款利息。原告于签订合同当天即2011年8月29日向西城公司支付租金款项376992元，交付日期到期后，西城公司未能将商铺交付于原告，于2012年1月8日与原告分别签订了补充协议，约定将交铺日期推迟至2012年4月1日，再因延期交铺，西城公司同意按40元/平方米/月租金支付给原告，超期当月记起，后西城公司更名为东莞市邵齐实业投资有限公司即被告，被告不但没有将该商铺交付于原告，更是将商铺转让给第三方东莞市纵横投资管理有限公司，被告的行为严重损害原告合法权益，故原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告于2011年8月29日签订的D017、D018两份《商铺使用权租赁合同书》；2、被告向原告返还房屋租赁款项376992元及支付同期贷款利息79294元（按中国人民银行同期同类贷款利率计算，从2012年4月1日暂计至2015年9月14日为79294元，并延计至房屋租赁款项全部付清之日止）；3、被告向原告支付违约金从2012年4月计至2015年9月为146944元（40元×44.8平方米×41个月×2=146944元）；4、被告承担本案诉讼费。被告邵齐公司书面答辩称，第一，2011年8月29日，原告与我西城公司（后更名为邵齐公司）签订了商铺使用权租赁合同书，约定签约后三个月内交付商铺。但自签约以来，原告从未与被告联系交铺事宜，按照《中华人民共和国民法通则》第135条之规定，原告提起诉讼已超过二年的诉讼时效，原告依法已丧失胜诉权；第二，租赁合同签订时，西城市场的商铺仍是在建工程，未取得房地产权证，未完成报建手续也未通过消防验收，租赁的房屋并不具备法律规定的出租条件，租赁合同应依法认定无效；第三，根据原告的证据显示，房屋租赁合同款是直接汇到王瀚艺个人账户，邵齐公司并未收到合同款项，租赁合同并未实际履行，因此原告应向王瀚艺主张返还。综上所述，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。被告东莞纵横公司书面答辩称，2013年12月30日，西城公司与广东纵横公司签订了经营权转让协议，转让标的物为西城市场经营权及资产使用权，转让价150万元，广东纵横公司已将150万合同款全部付清，合同已履行完毕。西城公司是独立法人企业，对外独立承担责任，丘拥军诉请解除与西城公司之间的租赁合同，要求退款，东莞纵横公司并非合同相对人，即使西城公司需要承担退款责任，也与东莞纵横公司无关。因此，原告要求东莞纵横公司承担连带责任没有法律依据，恳请法院依法驳回。被告广东纵横公司书面答辩称，2013年12月30日，西城公司与广东纵横公司签订经营权转让协议，转让标的物为西城市场经营权及资产使用权，转让价150万元。广东纵横公司己将150万合同款全部付清，合同己履行完毕。西城公司是独立法人企业，对外独立承担责任,丘拥军诉请解除与西城公司之间的租赁合同，要求退款，被告广东纵横公司并非合同相对人，即使西城公司需承担退款责任，也与被告广东纵横公司无关。因此，原告要求广东纵横公司承担连带责任没有法律依据，恳请法院依法驳回。被告王瀚艺书面答辩称，第一，案涉租赁合同的相对方为邵齐公司，王瀚艺与丘拥军之间不存在租赁合同关系。即王瀚艺不是租赁合同的相对方，丘拥军要求王瀚艺向其返还租赁款项、利息等无法律及合同依据。第二，王瀚艺以其本人账号代邵齐公司收取款项，后邵齐公司亦向丘拥军出具了收据追认王瀚艺代其收取款项一事，因此，案涉债务与王瀚艺无关。王瀚艺的代收款账户由邵齐公司财务掌管，收取后的款项也由邵齐公司使用，如需退回，也是邵齐公司退回，与王瀚艺无关；第三，丘拥军无论是在起诉前发出的律师函，还是在起诉时，列明的被告均没有王瀚艺，表明丘拥军也很清楚与之有租赁合同关系的是邵齐公司，收款的也是邵齐公司，需要向其履行返还租金等义务的也是邵齐公司而不是王瀚艺。综上，请求法院驳回原告对丘拥军的全部诉讼请求。第三人石涌经济联合社未答辩、举证。经审理查明：一、合同签订情况。2011年8月29日，原告丘拥军作为乙方与东莞市西城市场开发有限公司（以下简称西城公司）作为甲方签订了两份商铺使用权租赁合同书，约定：甲方将其开发项目西城市场（推广名：万汇广场）D栋D017、D018号商铺出租给乙方，面积各为44.8平方米；租赁期限为27年，由约定交付日即2012年1月1日起至2038年12月31日止；乙方同意所租赁商铺委托甲方统一进行招商，有关委托事宜另行签订招商委托书；乙方选择一次性付款享受九折优惠，乙方应支付D017、D018号商铺的租赁费各188496元。西城公司于2014年5月20日变更企业名称为邵齐公司。二、合同履行情况。合同签订后，原告丘拥军于2011年8月29日向西城公司支付了D017、D018号商铺的租赁费共376992元，其中358992元通过向王瀚艺账号转账的方式支付，西城公司对此出具了收据予以确认。2012年1月8日，原告丘拥军与被告西城公司签订了补充协议，约定D017、D018号商铺的交付日期推迟至2012年4月1日；2012年1月1日至2012年4月1日期间，西城公司每个商铺同意补一个月诚意金给丘拥军；再因延迟交铺，西城公司同意按每个商铺40元/平方米/月的租金支付给丘拥军，超期当月计起，以现金方式支付给丘拥军。2015年7月22日，原告以被告未按合同约定履行交付义务为由通过EMS的方式向邵齐公司快递了律师函。三、案涉租赁物的情况。原被告双方均未向本院提交了案涉租赁物的建设工程规划许可证、产权证等证据。本院依职权向东莞市横沥镇规划管理所核实案涉租赁的情况，该所复函确认案涉租赁物未在其处办理过规划审批手续。本院向原告释明因建筑物未取得建设工程规划许可证，合同效力应为无效，原告可变更诉讼请求，原告未在本院限定的期限内变更诉讼请求。四、众被告之间的关系。案涉租赁物所占土地系西城公司向石涌经济联合社承租。2013年12月30日，西城公司与广东纵横公司签订了经营权转让协议，将西城市场的经营权及商铺等建筑物的使用权整体转让给了广东纵横公司，转让价150万元，西城公司与石涌经济联合社签订的土地租赁合同由广东纵横公司继续履行。被告广东纵横公司提交了收款收据复印件以及合同款结清确认书复印件证明其已向西城公司支付了转让款150万元，物业转让前的因物业建设、租赁、使用等有关的费用由西城公司承担。原告对此不确认。原告提交了西城公司与广东纵横公司签订的经营权转让协议复印件、与石涌经济联合社签订的土地租赁合同及补充协议复印件等证据证明众被告之间的关系。经营权转让协议第一条第四项约定：西城公司为偿还银行借款及对外债务，在转让石涌农贸市场经营权和石涌农贸市场物业即附属设施的使用权之前，已将建成的铺位租售给第三方（详见附件5），本次转让不包括上述已租售铺位及房产。原告认为西城公司将石涌市场的经营权整体转让给广东纵横公司是属于债权债务转让，广东纵横公司应对案涉合同产生的权利义务承担法律责任。而东莞纵横公司与广东纵横公司是关联公司，应与广东纵横公司承担连带清偿责任。原告主张由于王瀚艺以其账户收款，且与原告协商案涉事宜，故王瀚艺亦应承担案涉责任。以上事实，有商铺使用权租赁合同、收据、转账凭证、补充协议、快递单及律师函、经营权转让协议复印件、土地租赁合同及补充协议复印件、收款收据复印件、合同款结清确认书复印件以及本院庭审笔录等附案为证。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。被告及第三人经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，由此产生的不利后果由其自行承担。西城公司企业名称变更为邵齐公司，相应的权利义务由被告邵齐公司承接。本案的争议焦点为：一、被告邵齐公司应否返还原告房屋租赁款并支付利息；二、被告邵齐公司应否按40元/平方米/月租金支付原告违约金；三、被告东莞纵横公司、广东纵横公司、王瀚艺应否承担案涉责任；四、案涉债务是否已过诉讼时效。关于焦点一。原被告双方均未提交案涉租赁商铺已取得建设工程规划许可证的证据，经本院向东莞市横沥镇规划管理所核实，案涉租赁物未在该所办理过规划手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉商铺使用权租赁合同应属无效合同。因此，原告诉请解除案涉合同缺乏事实依据，本院不予支持。原告主张被告邵齐公司收取其房屋租赁费376992元并提交了租赁合同、收据、转账凭证等证据为证，事实清楚、证据充分，被告对此亦未提出反驳意见，故对于原告的主张本院予以确认。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告邵齐公司作为案涉租赁合同的相对方应当返还原告房屋租赁费376992元。邵齐公司于2011年8月29日占有该资金，给原告造成了利息损失，原告请求按中国人民银行同期贷款利率自2012年4月1日起计算利息符合法律规定，本院予以支持。关于焦点二。由于案涉合同无效，相应的违约条款亦无效，故对原告请求被告邵齐公司支付违约金本院不予支持。关于焦点三。商铺使用权租赁合同书的合同双方为原告丘拥军与被告邵齐公司，按照合同的相对性原则，被告东莞纵横公司、广东纵横公司、王瀚艺无需承担案涉责任。被告邵齐公司虽然将西城市场的经营权及资产使用权转让给了被告广东纵横公司，但原告提交的经营权转让协议复印件显示，被告广东纵横公司并未承接被告邵齐公司已租（售）给第三方的铺位及房产，因此原告诉请广东纵横公司承担案涉责任依据不足。被告东莞纵横公司与本案不存在法律关系，原告诉请其承担案涉责任依据不足，本院不予支持。原告虽然将款项转入被告王瀚艺账户，但被告邵齐公司出具了收据确认收到了原告支付的租赁费，说明被告邵齐公司确认王瀚艺的代收行为，故原告诉请王瀚艺承担案涉责任依据不足，本院不予支持。关于焦点四。案涉合同为无效合同，因合同无效所产生的相互返还、赔偿损失等合同责任的诉讼时效应自合同被确认为无效之日起算，故被告辩称案涉债务已过诉讼时效依据不足，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、限被告东莞市邵齐实业投资有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内返还原告租赁款376992元及利息（按中国人民银行同期贷款利率自2012年4月1日起计算至实际清偿之日止）；二、驳回原告对东莞市纵横投资管理有限公司、广东纵横天下商业投资管理有限公司、王瀚艺的诉讼请求；三、驳回原告丘拥军的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9832元，由原告丘拥军负担2395元，被告东莞市邵齐实业投资有限公司负担7437元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  钟凤媚人民陪审员  叶枝发人民陪审员  骆红招二〇一六年六月十七日书 记 员  杨秋婕李科龙附本案适用法律法规：1.《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。3.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。