贵州省六盘水市钟山区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0201民初563号原告阮文。被告吕燕。第三人六盘水银辉房地产开发有限公司。法定代表人卿宪华。原告阮文与被告吕燕及第三人六盘水银辉房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由审判员张冰独任审判，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，本院于2016年4月13日依法裁定转为普通程序进行审理,并依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。两次公开开庭审理中，原告阮文到庭参加诉讼，被告吕燕及第三人六盘水银辉房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮文诉称，被告于2013年7月18日与六盘水银辉房地产开发有限公司签署协议，承租了贵州省六盘水市钟山区水景花城3号楼（F栋）二层的房屋（总共面积961.82平方米）。之后，原告因经营家具卖场需要，于2014年11月27日与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告将其中740平方米的房屋面积转租给原告作为商铺使用，约定期限自2014年11月27日起至2018年10月15日。2014年12月24日，原告与被告及第三人共同签署了《三方协议》，该协议对被告转租该商铺进行了追认，且进一步确认了租金由原告交纳给被告、被告向原告开具租金票据。2015年10月15日，原告按照《房屋租赁合同》的约定向被告转账支付了第二年度即（自2015年10月16日至2016年10月15日）的租金，共计179479.68元。因被告收款后失联，第三人向原告提出未收取到被告支付的房租，故直接向原告索要房租，否则将强行收回房屋。因不堪其扰，原告于2015年11月26日关门退租。根据合同约定和相关法律法规规定，原告已完全履行了己方义务但却无法享受合法的租赁权利，被告的行为已构成违约，故原告请求判令被告返还已交纳的租金及租房押金，同时依照原告于被告签署的《房屋租赁合同》第七条第1款以及第10款的约定，被告应承担相应违约责任：“甲方保证对该房屋拥有所有权并承诺或没有产权纠纷。本合同签订之日，甲方即应向乙方出示相关产权资料，并提供于原件核对无误的出租房屋的相关资料复印件，包括出租房屋的产权证、房屋所有权人的身份证和出租许可证等。如果任何第三方对出租房屋主张权利，使乙方无法使用租赁房屋，甲方应赔偿乙方由此导致的一切损失。”第七条第10款“若甲方发生下列任何一种情况，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿包括但不限于乙方装修损失费、经营损失等，并应向乙方支付50000元作为违约金：（1）甲方不能及时为乙方承租的房屋提供合法的使用手续的；（2）甲方不能及时为乙方承租的房屋提供正常的水、电、清洁、安全的基本要求的；（3）甲方未能遵守本合同其他条款规定的。”为维护原告合法权益，故诉至法院，请求法院依法判令：解除原告与被告签订的《房屋租赁合同》；被告返还原告租金人民币179479.68元；判令被告返还原告租房押金人民币15000元；判令被告向原告支付违约金人民币50000元，并赔偿原告装修损失费148000元，共计392479.68元；本案诉讼费用及因维权支出的相关费用均由被告负担。原告在举证期限内向本院提交了如下证据：1、原告身份证复印件各一份，用于证明原告身份情况和主体资格；2、被告身份证复印件一份，用于证明被告身份情况及主体资格；3、2014年11月27日原告与被告签订的《房屋租赁合同》复印件一份，2013年7月18日被告吕燕与第三人六盘水银辉房地产开发有限公司于2013年7月8日签署的《房屋租赁合同》复印件一份；2014年11月24日原、被告及第三人签订的三方协议书复印件一份，该组证据用于证明原告与被告就被告原承租的第三人所有的房屋达成的转租协议，并经原被告及第三人签字同意转租的事实，并就房屋承租达成相关约定的事实；4、原告与被告于2014年11月27日签订的《体验馆收购协议》复印件一份，用于证明原告在与被告吕燕达成房屋租赁合同的同时，原告就该房屋内被告以前经营的体验馆达成整体转让协议的事实。5、2015年5月10日的收据复印件一份以及中国建设银行银行卡客服交易查询打印单复印件一张，用于证明原告依据《房屋租赁合同》的约定向被告交付押金15000元的事实；6、中国建设银行银行卡客服交易查询打印单复印件一张，用于证明原告向被告支付2015年10月16日至2016年10月15日的房屋租金179479.68元人民币的事实。7、房产证复印件一份，用于证明本案所涉租赁的房屋的所有权人信息。被告吕燕辩称，缺席。被告吕燕在举证期限未内向本院提交证据。第三人六盘水银辉房地产开发有限公司称，缺席。第三人在举证期限内未向本院提交证据。本院原告申请以及依职权调取的证据有：1、本院对蒋云艳的询问笔录、蒋云艳的身份证复印件、蒋云艳提交的中国建设银行银行卡交易流水清单，用于查明原告通过蒋云艳账户将2014年至2015年10月15日的房租以及依据体验馆收购协议书中约定的款项支付给被告的事实；2、本院对杨辛的询问笔录、杨辛的身份证复印件、杨辛提交的中国建设银行银行卡复印件、中国建设银行银行卡交易流水清单，用于查明原告通过杨辛账户将房屋押金以及2015年10月16日至2016年10月15日房屋租金支付给被告的事实；3、六盘水市不动产登记中心的不动产登记信息查询结果，用于查明本案所涉租赁房屋的产权信息。对证据的分析及认定，对原告阮文提交的：1、原告身份证复印件能证明原告身份情况和主体资格，故对该组证据本院依法予以认定；2、被告吕燕的身份证复印件，能证明被告的自然情况，故对该组证据本院依法予以认定；3、2014年11月27日原告阮文与被告吕燕签订的《房屋租赁合同》、2013年7月18日被告吕燕与第三人六盘水银辉房地产开发有限公司于2013年7月8日签订的《房屋租赁合同》，2014年11月24日原、被告及第三人签订的三方协议书，该组证据能证明原告就被告与第三人原承租的的房屋达成转租协议，并经原被告及第三人签字同意转租的事实，故对该组证据本院依法予以认定；4、原告与被告于2014年11月27日签订的《体验馆收购协议》，用于证明原告就其向被告承租的房屋内的体验馆达成整体转让协议的事实，故对该组证据本院依法予以认定；5、2015年5月10日的收据以及中国建设银行银行卡客服交易查询打印单，结合本院调取的本院对杨辛的询问笔录、杨辛的身份证复印件、杨辛提交的中国建设银行银行卡复印件、中国建设银行银行卡交易流水清单能证明原告依据体验馆收购协议书的约定向被告交付押金15000元整的事实，故对该组证据本院依法予以认定；6、中国建设银行银行卡客服交易查询打印单，结合本院调取的本院对杨辛的询问笔录、杨辛的身份证复印件、杨辛提交的中国建设银行银行卡复印件、中国建设银行银行卡交易流水清单能证明原告根据约定向被告支付了2015年10月16日至2016年10月15日的房屋租金的事实，故对该组证据本院依法予以认定。通过以上对证据的分析及认定，本案认定如下事实：2013年7月18日，被告吕燕与第三人六盘水银辉房地产开发有限公司签订《房屋租赁合同》，合同约定：第三人将位于水景花城3号楼（F栋）二层（房屋面积约961.82平方米）租赁给被告从事家具经营。租赁期限暂定五年（即2013年7月16日至2017年10月15日止），并就租金及双方的权利义务等进行了约定。2014年11月27日，原告阮文与被告吕燕签订《房屋租赁合同》，合同约定：被告将位于水景花城3号楼（F栋）二层（建筑面积为740平方米）出租给原告经营家具。租赁期限为2014年11月27日至2018年10月15日，共计3年10个月18天。双方并就房屋租金、履约保证金、双方的权利义务及违约责任进行了约定。2014年12月24日，原告阮文与被告吕燕及第三人六盘水银辉房地产开发有限公司签订《三方协议》，该协议的内容约定，第三人六盘水银辉房地产开发有限公司就被告吕燕将从第三人处承租的位于水景花城3号楼(F栋)二楼的租赁面积为962.82平方米中的740平方米转租给原告阮文的行为及房屋租赁期限予以认可，同时约定原告承租的该房屋租金由被告收取。2014年11月27日，在原告阮文与被告吕燕签订《房屋租赁合同》的同日，双方签订了《体验馆收购协议书》，该协议书约定：甲方（原告）就乙方（被告）在贵州省六盘水市钟山区水景花城3号楼（F栋）二层的美乐乐体验馆（体验馆现字号（名）52252319811009264X01(钟国美乐乐家具)，负责人吕燕）整体资产进行收购，并就该体验馆的装修、固定资产的折算以及双方的权利义务、责任等进行了约定。依照合同约定，原告阮文于2014年12月5日向被告吕燕支付2014年11月27日至2015年10月15日的房屋租金146796.56元，于2015年5月10日向被告吕燕支付店铺押金15000元，于2015年1月6日向被告吕燕支付《体验馆收购协议书》中约定的整体收购款，于2015年10月16日向被告吕燕支付2015年10月16日至2016年10月15日的房屋租金179479.68元。后因被告吕燕未将房屋租金交付给第三人六盘水银辉房地产开发有限公司导致合同不能继续履行，原告遂诉至本院请求依法判如所诉。本院认为，依法成立的合同应受法律保护。原告阮文与被告吕燕于2014年11月27日签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律的强制性规定，在2014年12月24日原、被告与第三人六盘水银辉房地产开发有限公司签订的《三方协议》中，第三人作为水景花城3号楼（F栋）二层的所有权人以及出租方，对原被告签订的《房屋租赁合同》亦予认可。原告阮文与被告吕燕于2014年11月27日签订的《房屋租赁合同》依法成立并生效。在合同履行过程中，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，但被告吕燕在收取原告交付的2015年10月16日至2016年10月15日的房屋租金179479.68元后，并未将房屋租金支付给第三人六盘水银辉房地产开发有限公司造成原告不能继续使用所承租的房屋，导致双方签订的《房屋租赁合同》不存在继续履行的可能，故对原告请求解除双方于2014年11月27日签订的《房屋租赁合同》的诉请本院予以支持。对被告吕燕已收取的2015年10月16日至2016年10月15日的房屋租金179479.68元、租房押金15000元，在该《房屋租赁合同》解除后，被告吕燕理应对予以返还。对原告要求被告承担违约金50000元并赔偿装修损失费148000元的诉请，根据原告阮文与被告吕燕签订的《体验馆收购协议书》中对装修价值折算总金额为148000元，结合《房屋租赁合同》第七条第10款“若甲方发生下列任何一种情况，乙方有权解除本合同，并要求甲方赔偿包括但不限于乙方装修损失费（该装修损失费按剩余期限占租赁期限的比例乘以合理装修费用计算）、经营损失等，并应向乙方支付50000元作为违约金：（1）甲方不能及时为乙方承租的房屋提供合法的使用手续的；（2）甲方不能及时为乙方承租的房屋提供正常的水、电、清洁、安全的基本要求的；（3）甲方未能遵守本合同其他条款规定的。”的约定，对原告要求被告承担违约金50000元的诉请本院予以支持，对被告应该赔偿原告的装修损失本院按114334.76元予以支持，对超出部分不予支持。被告吕燕、第三人六盘水银辉房地产开发有限公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃自己的抗辩权利及对原告主张的认可。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除被告吕燕与原告阮文于2014年11月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告吕燕在本判决生效之日起十日内返还原告阮文租金179479.68元、租房押金15000元，并支付原告阮文装修损失费114334.76元、违约金50000元，以上合计358814.44元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7188元，由原告阮文负担506元、被告吕燕负担6682元（原告已预交，被告在判决生效后十日内连同上述款一并返还给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省六盘水市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决发生法律效力，当事人可在本判决生效后二年以内，向本院申请强制执行。审 判 长  张 冰人民陪审员  刘荣武人民陪审员  武 健二O一六年六月二十四日书记员赵兰婷