辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）辽01民终6595号上诉人（原审原告）：刘家福，男，1982年5月9日出生，汉族，沈阳俏发丝美容有限公司副总经理，住址辽宁省辽阳县。委托代理人：卫国庆，男，1964年12月23日出生，汉族，沈阳俏发丝美容有限公司法律顾问。上诉人（原审原告）：陈良正，男，1986年8月8日出生，汉族，沈阳俏发丝美容有限公司司机，住址沈阳市和平区��委托代理人：卫国庆，男，1964年12月23日出生，汉族，沈阳俏发丝美容有限公司法律顾问。被上诉人（原审被告）：沈阳万联恒德物业管理有限公司，住所地沈阳市沈河区北站路146号24号楼21。法定代表人：邢龙，该公司经理。委托代理人：全婵迪，辽宁恒敬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：圣亚投资（沈阳）有限公司，住所地沈阳市沈河区青年大街167号。法定代表人：孙开友，该公司总经理。委托代理人：吴巍，辽宁华轩律师事务所律师。委托代理人：刘艳，女，1984年11月23日出生，汉族，该公司员工。原审第三人：高超（曾用名高文超），男，1985年6月4日出生，汉族，现羁押于辽宁省第一监狱。上诉人刘家福、陈良正因与被上诉人沈阳万联恒德物业��理有限公司（以下简称万联恒德物业公司）、被上诉人圣亚投资（沈阳）有限公司（以下简称圣亚公司）、原审第三人高超房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01132号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘家福、陈良正一审诉称，刘家福和陈良正因共同做生意，需要两间相连的门市房，恰逢万联恒德物业公司万泉明珠项目部的经理高超称还有圣亚公司开发建设的万泉明珠小区尾盘剩余的1号和2号网点门市房要出售，高超带着刘家福和陈良正详细查看了位于沈阳市大东区万柳塘路18-8号1号和2号两处门市房。高超看到刘家福和陈良正对房屋非常满意，便让刘家福和���良正回去准备定金。2013年5月2日，刘家福与万联恒德物业公司签订了五矿地产万泉明珠项目网点门市房出卖定金协议书，约定万联恒德物业公司将万柳塘路18-8号1号网点门市出卖给刘家福，刘家福支付了定金20万元，协议书同时还约定，2013年6月1日下购房合同，由专业人员陪同办理契税等相关问题，房票于7月25日之前办理完毕。2013年5月10日，又由高超收取了陈良正购买万柳塘路18-8号2号网点门市房款10万元，并承诺6月1-5日下购房合同，7月15日之前办完全部房产手续。但万联恒德物业公司至今未能履行卖房义务，未配合刘家福和陈良正签订商品房买卖合同，并且高超也因犯有诈骗罪被依法追究刑事责任。刘家福和陈良正购房目的已经无法实现，万联恒德物业公司和高超的行为严重损害了刘家福和陈良正的合法权益，给刘家福和陈良正造成巨大经济损失。圣亚公司与万���恒德物业公司是物业管理及售楼收尾工作的委托人，理应承担连带责任。为此，为维护刘家福和陈良正的合法权益，刘家福和陈良正请求法院依法判令：1、万联恒德物业公司双倍返还刘家福购房定金，共计40万元；返还陈良正购房款10万元；圣亚公司承担连带给付义务；2、万联恒德物业公司赔偿占用刘家福和陈良正资金期间的利息损失（从刘家福和陈良正付款之日起至实际还款之日止，按人民银行同期贷款利率计算），圣亚公司承担连带给付义务；3、诉讼费用由圣亚公司与万联恒德物业公司全部承担。万联恒德物业公司一审辩称，根据本案的案由为商品房买卖合同纠纷以及刘家福和陈良正的诉请，万联恒德物业公司认为刘家福和陈良正将万联恒德物业公司列为被告不适格。万联恒德物业公司与刘家福和陈良正之间不存在房屋买卖合同关系，万联恒德物��公司从未与刘家福和陈良正签订任何书面协议，也从未收取过刘家福和陈良正任何费用。据了解，刘家福和陈良正是与本案高超发生交易行为，并且经大东法院作出的2014年大东刑初字第335号刑事判决书已认定本案的高超谎称自己为圣亚公司（开发商）的经理以及是万联恒德物业公司的物业经理，并且认定高超个人私刻了极不正规的万联恒德物业万泉明珠项目部的章，已构成诈骗罪，本案的刘家福和陈良正为被害人。因本案高超的行为已构成刑事犯罪，故高超的行为不能构成表见代理，因为违反法律的行为是不能授权的，且高超根本没有代理权。此外，刘家福和陈良正自身存在过失，以明显低于市场价格购买房屋，并且签署非正式的房屋买卖合同，同时也收取了非正式的收款收据，上述材料均没有合同章、财务章以及公章，同时按照生活常识，应当从开发商处购买房屋，因此本案刘家福和陈良正的行为不符合表见代理中所要求的的善意且无过失。万联恒德物业公司没有任何过错，并且与刘家福和陈良正受到的损失没有任何因果关系。综上，请求驳回刘家福和陈良正的诉讼请求。圣亚公司一审辩称：同意万联恒德物业公司的答辩意见。另外圣亚公司与刘家福和陈良正的诉请无关，不应被追加为本案的被告。圣亚公司委托万联恒德物业公司是进行物业管理服务，签订的是物业服务合同，对于委托内容是非常明确的，圣亚公司从未委托或授权万联恒德物业公司或其他工作人员进行房屋销售工作，更未出具过任何书面手续，高超的行为已被认定为诈骗罪，已在服刑期间。因此，本案的纠纷均由高超个人行为引起，与其他人无关，圣亚公司不应承担任何责任。高超一审述称：我当初进万联恒德物业公司工作，是为了做园区里的装修以及卖沙子、水泥的生意。刘家福和陈良正交的钱是我收的，我承认。万联恒德物业公司的项目经理金铁龙在2013年4月初左右跟我说：“圣亚公司某位经理和他好，所以他说有几个门市和地下车库，还有一个库房让我找朋友帮忙卖一下，然后给我一定的好处。”于是我就找来了徐晶宇和郑良财等人，因为他们家都是我给装修的，本案刘家福和陈良正是通过徐晶宇的姐姐徐红宇介绍来的。后来在2013年5月1号和2号，我同时收了这些人的钱，收完这个钱，我就直接把钱放在金铁龙的桌子上了，当时业主以及办公室的人都看见了。给完钱之后，金铁龙说晚上吃完饭给我提成，当天晚上金铁龙一共给了我将近5万元钱的好处费。事后，我由于在沈阳市公安局铁西分局有一点别的事，金铁龙给我打电话说让我出去躲几天，但是后来我的左腿摔了，我在医院看病时，金铁龙给我打电话说和万联恒德物业公司的邢经理在一起，说沈阳市公安局大东分局的人因为毒品的事情在找我，然后我就逃跑了。后来，我给郑良财打电话才知道是房子方面出了问题，当时金铁龙答应和我一起去公安局把事情说清楚，当天我准时去了大东门派出所，但是金铁龙没有去。我本来想把钱垫上解决这个问题，但是后来没有让我直接与刘家福和陈良正联系。原审法院审理查明：五矿万泉明珠花园的开发商为圣亚公司，委托万联恒德物业公司负责该园区的日常物业管理工作。高超称万泉明珠小区的1号和2号门市房要出售，并带领刘家福和陈良正查看了房屋，刘家福和陈良正对房屋表示满意，于是2013年5月2日，刘家福与高超签订了名为五矿地产万泉明珠项目网点门市房出卖定金协议书一份，内容为:将万柳塘路18-8、1号网点出卖定金20万��，于2013年6月1日下购房合同书，由专业人员陪同办理契税等相关问题，房票于7月25日之前完毕”，该协议书上写明甲方为五矿地产万泉明珠，乙方为刘家福，收款人高超，付款人刘家福，并加盖了字样为“万联恒德物业万泉明珠项目部”的椭圆型章一枚。该协议签订后，刘家福向高超支付了购房定金10万元。2013年5月10日，陈良正向高超支付了购房款10万元，高超出具了收条一份，写明房本6月1-5日下合同，7月15日之前全部办完。此外，在购房过程中，刘家福、陈良正分别向高超支付了好处费3万元。原审法院另查明，沈阳市大东区人民检察院以沈大检刑诉（2014）第203号起诉书指控高超犯诈骗罪，于2014年3月10日向原审法院提起公诉，原审法院经审理查明，2013年4月末至5月初，高超谎称自己是“五矿地产”项目经理、“万泉明珠小区”物业经理，以有权出售位���沈阳市大东区万柳塘路18-8号“万泉明珠小区”门市、地下车库的名义，收取定金及好处费，先后骗取被害人徐晶宇、陈良正、刘家福、郑良财、张同利共计人民币85.8万元。原审法院认为，高超以非法占有为目的，虚构事实，多次骗取他人财物，共计人民币85.8万元，数额特别巨大，其行为已构成诈骗罪，依法应予惩处，判决高超犯诈骗罪，判处有期徒刑十二年七个月，剥夺政治权利三年，并处罚金人民币十万元。原审法院认为，关于圣亚公司是否应承担赔偿责任的问题。本案中，圣亚公司系本案诉争房屋的开发商，其委托万联恒德物业公司对本案诉争房屋所在的五矿·万泉明珠花园小区实施的是物业管理，其并未委托该物业公司出售本案诉争房屋。刘家福提供了其与高超于2013年5月2日签订的名为五矿地产万泉明珠项目网点门市房出卖定金协议书，用以证���圣亚公司授权万联恒德物业公司出售房屋，但该协议并未加盖圣亚公司的公章，且该协议的名头为“五矿地产…”，甲方为“五矿地产万泉明珠”与圣亚公司的名称不符，不能产生令人相信圣亚公司授权万联恒德物业公司出售房屋的后果，故该协议书不能证明刘家福和陈良正的主张，故圣亚公司不承担返还购房款及赔偿责任。关于万联恒德物业公司是否应承担赔偿责任的问题。万联恒德物业公司的职能系物业管理，其无权出售本案诉争房屋，亦未得到圣亚公司的授权；高超在收取刘家福和陈良正定金及购房款时虽系万联恒德物业公司的工作人员，但其出售涉案房屋及收取刘家福和陈良正定金和购房款的行为并未得到万联恒德物业公司的授权，亦未得到圣亚公司的授权，高超无权出售本案诉争房屋，其实施的行为超过了物业公司的职权范围，其谎称自己是“五矿地产”项目经理、“万泉明珠小区”物业经理，以非法占有为目的，虚构事实，实施的诈骗行为，已经原审法院[2014]大东刑初字第335号刑事判决书认定其犯诈骗罪，故其行为不属于职务行为，亦不构成表见代理。刘家福和陈良正为了追求房屋价值利益最大化，采取不正当途径，通过高超办理购房事宜，而高超仅系万联恒德物业公司的保安，明显不具备售房身份和权力，但刘家福和陈良正甘冒风险，将部分购房款交给高超，虽在收条上加盖了万联恒德物业万泉明珠项目部印章，但与正常购房交易习惯明显有悖，购房及收款的方式和途径显属违法，最终导致高超得以实施犯罪行为。刘家福和陈良正将购房定金和部分购房款交付给高超个人，高超未将款项交给万联恒德物业公司，万联恒德物业公司与刘家福和陈良正的经济损失之间不具有直接的因果关系��刘家福和陈良正与万联恒德物业公司之间不存在房屋买卖合同关系，故万联恒德物业公司不承担返还购房款及赔偿责任。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：驳回原告刘家福、陈良正的诉讼请求。如被告未按本判决所指定的期限履行给付义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告刘家福、陈良正承担。宣判后，上诉人刘家福和陈良正不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01132号民事判决书，改判或发回重审；2、判决被上诉人沈阳万联恒德物业管理有限公司双倍返还购房定金，合计人民币40万元；购房款10万元，赔偿前述两项利息损失（按人民银行同期贷款利息计算，从2013年5月2日至实际还款之日止），判决被上诉人圣亚投资（沈阳）有限公司承担连带给付义务；3、诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审判决认定事实不清。1、一审在判决书的审理查明中，并未查明第三人高超是被上诉人沈阳万联恒德物业管理有限公司负责人的事实。2、一审未查明高超是在公司办公室收取上诉人购房定金的事实。3、一审未查明高超使用公司提供的“万联恒德物业万泉明珠项目部”椭圆形印章对外开展销售房屋、地下车库业务，及该章是公司对外开展业务使用章的事实。4、高超虽被法院以诈骗罪判刑，但一审并未查明高超正是利用了万联恒德物业公司负责人的身份实施了诈骗行为，同时也构成民事侵权的事实。被上诉人万联恒德物业公司有着管理混乱、监督管理不严的责任。5、一审未查明被上诉人圣亚公司开发建设的���矿万泉明珠售楼处已经撤销，由万联恒德物业公司负责收尾工作及部分剩余房源对外处理的事实。二、一审法院判决适用法律错误。根据最高人民法院《民法通则若干问题意见》第58条的规定，及《最高人民法院关于在审理经济纠纷案件中涉及经济犯罪嫌疑若干问题的规定》法释[1998]7号第三条、第五条第二项的规定，被上诉人应承担责任。三、一审程序违法。一审法官在辽宁省第一监狱仅组织一次开庭后，上诉人曾提出有证人出庭作证，但始终未安排再次开庭质证。被上诉人万联恒德物业公司辩称：一、原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。万联恒德物业公司与上诉人不存在房屋买卖的法律关系，即房屋的所有权人是开发商圣亚投资公司，并且开发商从未委托我公司对外进行销售房屋，同时，我公司也从未收到过上诉人所谓的20万元定���以及10万元房款，我公司也从未向上诉人出具过收款收据等相关书面材料，此外，对上诉人陈述的交易过程我公司完全不知晓，直至高超案发才知道。二、上诉人主张的定金20万元以及房款10万元以及一审中已查明的两个房子分别3万元合计6万元上诉人向高超支付的好处费均已被大东区人民法院（2014）大东刑初字第335号刑事判决认定为诈骗金额，因此，高超的行为不是职务行为，也不构成表见代理，因为违法行为不能授权。三、上诉人违背购买房屋的日常交易习惯，即没有与开发商签订正式的商品房买卖合同，开发商也没有向其出具正式的发票，同时，上诉人也认可向高超支付了合计6万元的好处费。上述行为均可以证明上诉人作为相对人是恶意的，而不是善意无过失的，因此不具备表见代理的构成要件。综上，本案系房屋买卖合同纠纷，高超的犯罪行为不具有表见���理，故我公司与上诉人之间不存在买卖合同的关系。被上诉人圣亚公司辩称：同意万联恒德物业公司的答辩意见，我公司委托万联恒德物业公司进行的是物业管理服务，我公司从未委托或授权万联恒德物业公司或其他工作人员进行房屋销售工作，本案所有的纠纷均由第三人高超个人行为所引起，与他人无关，并且高超的行为已被认定诈骗，其已在服刑期间，所以本案被告不应承担任何责任，一审判决正确，应予维持。原审第三人高超未答辩。本院查明事实与原审法院查明事实基本一致。上述事实，有协议书，收条、[2014]大东刑初字第335号刑事判决书及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：根据最高人民法院于2013年10月21日作出的《关于适用刑法第六十四条有关问��的批复》，批复内容：根据刑法第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国刑事诉讼法〉的解释》第一百三十八条、第一百三十九条的规定，被告人非法占有、处置被害人财产的，应当依法予以追缴或者责令退赔。据此，追缴或者责令退赔的具体内容，应当在判决主文中写明；其中，判决前已经发还被害人的财产，应当注明。被害人提起附带民事诉讼，或者另行提起民事诉讼请求返还被非法占有、处置的财产的，人民法院不予受理。本案中，刘家福以交付给高超定金10万元及与高超签订门市房出卖定金协议书的形式向高超购买案涉网点，陈良正以交付给高超购房款10万元及由高超出具收条的形式向高超购买案涉网点。现高超因谎称身份并收取刘家福、陈良正等人购房款的行为犯合同诈骗罪被判刑，刘家福、陈良正等人在高超诈骗罪的刑事案件中已经被��定为受害人，其受到侵害的合法权益应按照刑事案件程序处理，故刘家福、陈良正的起诉不属于人民法院民事案件的受理范围，应驳回起诉。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百七十条第一款（二）项规定、《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销沈阳市大东区人民法院（2015）大东民二初字第01132号民事判决；二、驳回刘家福、陈良正的起诉。一审案件受理费5800元，退回刘家福、陈良正；二审案件受理费5800元，退回刘家福、陈良正。本裁定为终审裁定。审 判 长  李 妍审 判 员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一六年六月二十二日书 记 员  路柠檑本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百七十条第一款（二）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条规定：人民法院依照第二审程序审理案件，认为依法不应由人民法院受理的，可以由第二审人民法阿远直接裁定撤销原��判，驳回起诉。