贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2015)凯民初字第3226号原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路“金地花园”*栋会所。法定代表人谢萍，总经理。委托代理人（特别授权）谢辉，男，1974年5月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司经理，住凯里市。委托代理人（特别授权）周秀兰，女，1965年6月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司职工，住凯里市。被告张华，男，1978年12月18日出生，汉族，贵州省岑巩县人，住凯里经济开发区。原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）与被告张华物业服务合同纠纷一案，本院2015年12月25日立案受理后，依法适用普通程序于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的委托代理人谢辉与周秀兰、被告张华到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告温馨物业公司诉称：我公司系凯里经济开发区“半山小区”的物业服务管理公司，被告张华系该小区“上岭阳光”的业主。我公司根据与贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房开公司）签订的《物业服务合同》为被告提供了完善的物业管理服务，但被告却拖欠我公司2013年1月1日至2015年7月31日的物业管理费2046元、水费437元。虽然我公司采取各种催收办法，但被告却不予理睬。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：1、支付物业管理费2046元及滞纳金2755元；2、支付自来水费437元；3、承担本案诉讼费用。原告温馨物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》及法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、《物业服务合同》复印件一份10页，拟证明原告与原建设单位中宇房开公司签订物业合同的事实，有权收取物业费和水费。3、州价房函（2011）97号《复函》复印件一份1页，拟证明半山小区第一家物业公司（诚信物业公司）申报物价局得到物业费标准的复函，原告接手半山小区物业服务后，以该复函确定的标准收取物业费的事实。4、《告知书》复印件一份1页，拟证明原告进驻半山小区后，向业主公布收费标准的事实。5、《催费通知单》、催费《邮寄信》、《物业费催缴公司函》复印件各一份1页，拟证明原告向被告催收物业费、水费的事实。5、《关于半山别墅物业交接》复印件一份2页，拟证明半山小区业主委员会要求原告撤离，双方进行了合法的交接。6、《告示》、《更换工程报价表》、《征求意见及分摊明细表》复印件各一份，拟证明原告曾征求过业主意见动用专项维修资金维修损坏设备，仅有小部分业主签字的事实。7、金水（2015）07号《通知》、《委托书》复印件各一份共9页，拟证明金泉水务公司委托原告收取半山小区水费的事实及收费标准的依据。8、0092600号《收款收据》复印件一份1页，拟证明原告支付被告房屋维修2000元的事实。9、《物业管理费收费记录》复印件一份3页，拟证明被告2014年1月2015年5月1日用水为151吨，2015年5月1日至2015年7月31日用水为18吨。10、《收款收据》复印件两份共1页，拟证明被告之前交纳水费的事实。被告张华辩称：一、原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》属于无效合同，原告未得到州物价局的收费许可证而收费属于非法行为。二、金泉水务公司是委托半山物业公司收取水费，不是委托原告收取水费。三、原告进驻小区后，对小区业主反映的问题不予解决，对相关设施不予维修。综上，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张华为证明答辩理由成立，在举证期限内向本院提交的证据材料：1、黔东南州物价局《复函》复印件一份1页，拟证明复函是针对诚信物业公司，不是针对原告，原告提高物业费标准没有依据。2、《停车费收取票据》、水费《票据》复印件各一份1页，拟证明我交纳停车费及水费的事实。3、《照片》影印件60张，拟证明原告未履行物业管理服务的义务的事实，损害了小区业主的利益。审理查明：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任，经营范围内有：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介服务。被告张华系凯里经济开发区半山小区（上岭阳光）的业主。2012年12月22日，以原告温馨物业公司为乙方、中宇房开公司为甲方就甲方选聘乙方对半山别墅、天赐花园、上岭阳光小区提供物业服务事宜签订了一份《物业服务合同》。合同第一条（物业的基本情况）规定：物业名称：半山别墅；物业类型：独体别墅25栋共25户，建筑面积8078平方米；联排别墅23栋共23户，建筑面积6066.36平方米；多层建筑11栋共438户，建筑面积69083.56平方米；室内车库66个；室外停车位75个；占地面积：473333.52平方米；小区地址;凯里经济开发区（翁义）。第三条规定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）服务建筑共用部位的维修、养护和管理：……；（二）共用设施设备的运行、维修和养护：……；（三）公共环境卫生……；（四）公共绿化、树木、建筑小品的养护和管理；（五）维护公共秩序、小区安全……；（六）装饰装修管理服务；（七）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；（八）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。第四条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：代理自来水公司收取业主自来水水费；代理车库所有权人出租停车位。第七条规定：……住宅物业服务费：多层建筑：天赐花园0.7元/平方米/月；上岭阳光0.6元/平方米/月；独体别墅：0.8元/平方米/月；联排别墅：0.8元/平方米/月；水费：自来水公司或开发区水费+水损（0.5元）……；以上价格的调整可采取：业主与物业公司协商价或物价局定价；水费价格随自来水公司或开发区水费价格的调整而调整；……；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。第十五条规定：委托服务期限自2013年元月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告温馨物业公司在为半山小区（半山别墅、天赐花园、上岭阳光）提供物业管理服务过程中，因被告长期拖欠物业服务费，原告于2015年12月25日向本院提起诉讼。庭审中，因原告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：被告张华未缴纳2013年1月1日至2015年7月31日期间的物管费及2014年1月份至2015年7月份的水费。根据原告提供的证据，被告从2014年至2015年5月份使用的水量为151吨，2015年6月至7月原告抄表时的用水量为18吨。庭审审，原告称，主张的物业费按0.7元/平方米标准及被告房屋面积（96.6平方米）从2014年1月1日计算至2015年7月31日期间；水费分两段，2014年1月1日至2015年5月期间按2.5元/吨标准（151吨）计算，2015年5月1日至2015年7月1日按3.29元/吨标准（18吨）计算至2015年7月31日期间。再查明：2012年6月1日起至215年5月6日，凯里经济开发区的居民生活用水为1.95元/吨，2015年5月6日（6月见表计收）以后按2.8元/吨收取。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。原告已为被告张华所居住的小区提供物业管理是事实，被告也接受了原告提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。被告拖欠物业管理服务费的行为既违反了合同约定，也有悖于法律规定，依法应承担缴纳所欠物业服务费用的民事责任。根据原告与中宇房开公司签订的物业服务合同约定，被告应向原告支付2013年1月1日至2015年7月31日期间的物业管理费1854.72元（0.6元/㎡×96.6㎡×32个月）。故原告主张被告支付物业管理费2046元部分事实清楚、证据充分，本院予以部分支持，即支持被告支付原告物业管理费1854.72元。根据原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》及凯里经济开发区居民生活用水收费标准，被告应向原告支付水费429.35元[151吨×(1.95元+0.5元）+18吨×(2.8元+0.5元）)],故原告诉清被告支付水费437元部分合理、部分不合理，本院予以支持合理部分。虽然原告与中宇房开公司在物业服务合同中约定业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，但合同未约定交纳物业费的期限，且原告所举证据未能充分证明其已与小区业主就物业服务费的交纳期限进行了明确的约定，故原告对滞纳金的诉请缺乏事实依据、证据不足，本院不予支持。被告辩称原告未完全履行物业服务合同，对小区内的相关设施及绿化未予以维修、养护、管理和维护，但未能提供充分的证据予以证实，故其辩解意见证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决如下：一、被告张华在接到本判决书之日起三日内支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费1854.72元、自来水费429.35元。二、驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告张华负担22元，由原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  何婷婷人民陪审员  赵存芳二〇一六年六月二十七日书 记 员  杨顺钰