沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2015]浑南民二初字第00304号原告杨秀梅，女，汉族，系邮政储蓄银行会计，住址沈阳市沈河区。被告沈阳女人街商业发展有限责任公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号B-21-20室。法定代表人朱春林，系该公司总经理。委托代理人李丹丹，女，汉族，系该公司工作人员，住址黑龙江省讷河市长发镇。被告沈阳鼎盈置业有限公司，住所地沈阳市浑南新区浑南四路1号富腾国际大厦A座2001室。法定代表人沙爽，系该公司董事长。委托代理人聂诚，男，汉族，系该公司工作人员，住址南京市玄武区。原告杨秀梅与被告沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年12月30日立案受理后，依法由审判员孙迪担任审判长，与审判员朱波、代理审判员马娜组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告杨秀梅，被告沈阳女人街商业发展有限责任公司（以下简称“女人街发展公司”）委托代理人李丹丹，被告沈阳鼎盈置业有限公司（以下简称“鼎盈公司”）委托代理人聂诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2006年8月5日，原告与被告沈阳女人街房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，原告购买了其开发的浑南新区某街x号商铺，面积10.07平方米，价格154,560元。双方约定交房日期为2007年4月30日。同时，原告又与被告女人街发展公司签订了商铺租赁协议，每月每平方米租金为127.9元，每月租金1,288元（税前），租赁期限为2010年1月1日至2012年12月31日止，每六个月结算一次，支付方式为上打租。但时至今日，被告未付原告租金，原告向被告索要，被告却以各种理由推脱。2012年12月31日，双方签订的商铺租赁协议到期，原告多次要求被告返还商铺，但被告拒不返还，且未经原告同意将商铺转租给兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。原告起诉，请求判令：1、二被告连带给付原告2010年1月1日至2012年12月31日商铺租金46,368元；2、二被告连带给付原告2013年1月1日至2014年12月31日商铺占有使用费30,912元；3、二被告连带给付原告商铺租金及占有使用费利息13,111.75元（以7,728元为本金，自2010年1月1日起至2014年12月31日止，按照银行同期贷款利率，于每年的2月1日、8月1日分段计算；4、二被告承担诉讼费。被告女人街发展公司辩称，占有使用费应计算至起诉之日。1、被告女人街发展公司与原告签订商铺租赁协议，该协议约定免租期为2007年1月1日至2009年12月31日。2、根据双方签订的商铺租赁协议第十六条约定：本协议自原告取得该商铺所有权证后生效。根据《物权法》的相关规定，原告在取得商铺所有权证后，才能取得诉争商铺的物权，进而享有诉争房屋的占有、使用、收益、处分的权能，才能对诉争房屋出租从而获得收益。但事实上原告并未取得商铺所有权证，该份租赁协议并未生效，原告无权请求支付租金及占有使用费。3、时至今日，原告与被告鼎盈公司并未对诉争房屋办理交付手续，即原告并未实际占有房屋，原告也未将房屋交付被告女人街发展公司使用，因此原告要求被告女人街发展公司支付租金、利息以及占有使用费的请求无事实依据。4、支付租金的诉讼请求已经超过诉讼时效期间。商铺租赁协议第五条约定的租金支付方式为自租赁起算日起，每6个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推。2010年1月1日至2013年12月31日的租金至起诉时已经超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定的延付或拒付租金一年的诉讼时效期间，原告未在诉讼时效期间内主张权利。综上，原告所述内容与事实不相符，请求依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告女人街发展公司的合法权益。被告鼎盈公司辩称，被告鼎盈公司与原告之间存在商品房买卖合同关系，被告女人街发展公司与原告存在房屋租赁合同关系，两个法律关系相互独立，被告鼎盈公司并非本案的正当当事人。原告虽然支付了全部房款，但被告鼎盈公司未将房屋交付给原告，原告未取得诉争房屋所有权，不是房屋的所有权人。被告鼎盈公司以房屋所有权人的名义将诉争房屋出租给兴隆大奥莱，并未侵犯原告的权利。原告与被告鼎盈公司之间的纠纷应属商品房买卖合同纠纷，因此被告鼎盈公司不应承担连带责任。综上，原告所述内容与事实不相符，请求依法驳回其不合理的诉讼请求，以维护被告鼎盈公司的合法权益。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、商品房买卖合同、商铺租赁协议，证明原告与被告鼎盈公司之间系买卖合同关系，商铺的总价值及交付时间，证明被告违约，原告与被告女人街发展公司存在租赁合同关系以及租金的计算标准。被告女人街发展公司对真实性、合法性没有异议，关联性有异议，该协议不能成为原告主张租金及占有使用费的依据。被告鼎盈公司没有异议。2、维权材料2份、证明材料2份，证明原告多次向被告索要租金，本案未超过诉讼时效。二被告有异议，该证据系复印件，没有原件核实，出具证明材料的证人没有到庭。3、租赁合同，证明被告鼎盈公司于2008年将商铺整体出租给兴隆大奥莱，被告有实力支付原告租金。被告女人街发展公司认为该证据系复印件，没有原件核实，不具有证明力。被告鼎盈公司提出该协议是意向性协议，真正履行的是2012年合同，兴隆大奥莱在2012年10月底开业。4、沈阳市浑南新区房产管理局出具的公文书证，证明被告鼎盈公司在没有取得产权手续前，将含涉案商铺在内的房屋租给了兴隆公司，出证时间是2010年4月8日。国家职权机关作出的公文，具有高阶位的效力等级。被告女人街发展公司不予质证，认为与其无关。被告鼎盈公司提出该公文仅能用于办理兴隆大奥莱工商、税务手续，办理其它手续无效。5、沈阳女人街房地产开发有限公司出具的加盖其公章的工商存档证明，证明沈阳女人街房地产开发有限公司已于2009年8月30日将包含涉案商铺在内的房屋交付给兴隆大家庭，同日兴隆正式进驻女人街项目并进行项目具体运作。被告女人街发展公司认为与其无关。被告鼎盈公司认为与本案无关。6、兴隆大奥莱营业执照及工商登记注册信息，证明兴隆大奥莱分公司（原定名大都会）入住含涉案商铺在内的沈阳市浑南新区某街x1号房屋后，于2010年4月13日以此地址登记注册并取得工商执照，可以看出自2008年起合同一直在实际履行。被告女人街发展公司不予质证。被告鼎盈公司认为与本案无关。7、2008年被告鼎盈公司与兴隆大奥莱租赁合同的书证证据补正，证明上述合同是普通复印件版本，通过调取兴隆大奥莱工商档案，对该租赁合同的来源、形式和效力进行补正，证明2008年租赁合同为工商行政管理部门在行使职权过程中依法认定并公示的合同，具有高阶位的效力等级和法定的公定力、公信力。被告女人街发展公司提出其不是合同当事人，不予质证。被告鼎盈公司认为2008年合同是意向，以2012年合同为准。8、（2015）沈中民一终字第169号民事裁定书（原告系吕国臣），此案与本案诉求不同但事实相同，证明2008年的租赁合同是由合同乙方（兴隆）作为庭审证据出示的，已经过法院查明，合同真实有效并已实际履行。出租的房屋包括原告购买的商铺。沈阳女人街房地产开发有限公司2008年起非法占有原告商铺。此裁定书中对于原告与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议，兴隆公司质证意见写到：“该协议是吕国臣与女人街发展公司签订的，与我公司无关，我公司也不知道该份协议的存在。”同时，原告与被告女人街发展公司解除合同不会影响兴隆公司的利益。被告女人街发展公司对真实性、合法性、关联性均有异议，提出该证据为他人证据，与本案无关。裁定书是发回重审裁定，是程序性的，不具有任何证明力。被告鼎盈公司认为发回重审裁定不能作为证据使用。9、（2009）沈高开民初字第747号民事判决书，证明被告鼎盈公司为兴隆大奥莱最后全面入住商铺要求建筑承包商将保留人员撤离现场等问题的合同纠纷案，双方于2010年4月1日达成调解协议，证明被告鼎盈公司自2008年出租商铺后陆续分期分批向兴隆大奥莱交付商铺，至2010年4月1日交房的最后问题得到解决，至此兴隆大奥莱全面入驻女人街项目，租赁合同当时正在实际履行。被告女人街发展公司提出其不是合同当事人，不予质证。被告鼎盈公司认为与本案无关。10、殷绍兰提供的视听资料（2010年5月20日录制，业主与被告鼎盈公司工作人员的对话录音），证明涉案商铺都租给了兴隆大奥莱，兴隆大奥莱当时想在2010年开业。被告女人街发展公司对真实性、合法性、关联性均有异议，提出视听资料作为证据应说明其合法来源，不能单独作为认定案件事实的证据。被告鼎盈公司认为该份证据不能证明将商铺交付给兴隆大奥莱。11、兴隆大奥莱宣传资料（兴隆大奥莱开业时自己印发的，对该项目历程写到“历时5年、耗资数亿”），证明兴隆大奥莱不是2012年租房当年10月开业，而是2008年租房5年后开业。被告女人街发展公司对关联性有异议，该份证据是兴隆大奥莱的招商广告，与本案无关。被告鼎盈公司认为历时5年不能证明经营5年。12、媒体网络报道一组8份，证明被告鼎盈公司将商铺签约出租给兴隆大奥莱是2008年，出租面积是10万平方米，兴隆大奥莱入住时间是2009年、2010年，装修时2011年及预开业时间是2011年。被告女人街发展公司请求法庭核实该组证据的真实性、合法性，该组证据不能单独作为认定案件事实的证据，必须有其它证据予以佐证。被告鼎盈公司认为这是宣传资料，不能证明确定入住时间。13、二被告混同的证据一组6份，证明被告女人街发展公司工商档案等资料；被告鼎盈公司工商档案等资料；富腾物业公司相关资料；视听资料证据2份证明二被告关联公司的人员、业务、财务等方面交叉混同，导致各自财产无法区分，丧失独立人格，构成人格混同。关联公司严重侵害债权人利益，应相互承担连带责任。被告女人街发展公司对关联性有异议，二被告是依照公司法设立的具有独立的法人资格，是依法成立的独立法人。被告鼎盈公司提出二被告都是独立法人，不是公司混同，对视听资料不发表质证意见。二被告均未向本院提交证据。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：原告与被告鼎盈公司（沈阳女人街房地产开发有限公司于2014年11月17日更名为沈阳鼎盈置业有限公司）于2006年8月5日签订商品房买卖合同，约定：原告购买其开发的位于沈阳市浑南新区某街x号商铺，套内建筑面积10.07平方米，总房款123,648元。当日，原告又与被告女人街发展公司就该商铺签订了商铺租赁协议，约定：租赁期自2007年7月1日至2012年12月31日止，其中2007年7月1日至2009年12月31日为免租期，2010年1月1日至2012年12月31日为有偿租赁期；租金为每月每平米127.9元，每月租金为1,288元（税前）；租金支付方式：自租赁起算日起，每六个月为一个结算周期，在本结算周期的第一个月内支付本期租金，以此类推（上打租）；在承租期内，原告只享有该商铺的所有权及相应的租金收取权，其它一切权益均由被告女人街发展公司所有。同时，合同约定原告的权利义务：原告同意：该商铺由被告女人街发展公司以自营、与第三者联营或者将该商铺转租给第三方使用的方式经营，原告不得以任何理由进行干预；被告女人街发展公司的权利义务：租赁期届满后，如被告女人街发展公司继续承租，则原告应同意，并由被告女人街发展公司决定续租期限及不低于总房款10％的年租金标准；具体条款由双方另行签订续租协议等内容。原告要求二被告支付租金及逾期利息未果，故来院起诉。另查明，2012年1月1日，被告鼎盈公司将包括原告购买的商铺在内的整体商铺租赁给案外人沈阳兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司。本院认为，原告与被告女人街发展公司签订的商铺租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，依法成立的合同对双方当事人均具有约束力，双方应依照合同约定履行各自的义务。原告要求被告支付2010年1月1日至2012年12月31日期间的商铺租金46,368元（1,288元×36个月），本院予以支持。租赁期届满后，因被告女人街发展公司没有将商铺交还原告，继续使用该商铺，应按原租赁合同标准给付原告占用期间的使用费，故原告要求被告女人街发展公司给付2013年1月1日至2014年12月31日的占有使用费30,912元（1,288元×24个月），本院予以支持。关于原告要求被告女人街发展公司支付2010年1月1日至2014年12月31日利息的诉讼请求，由于被告女人街发展公司未按合同约定履行，违约在先，应向原告承担违约责任。由于双方在租赁合同中未对违约责任作出约定，故被告女人街发展公司依法应按中国人民银行规定的同期贷款利率向原告支付利息。因双方合同约定租金支付方式为六个月是一个付款周期，六个月租金为7,728元。由于付款日期为每六个月周期的第一个月内，故付款日期应为每年的1月31日前及7月31日前，故违约金应按本金7,728元计算，按中国人民银行同期贷款利率于2010年2月1日起分段计付利息。因被告鼎盈公司不是本案所涉商铺的所有人、承租人，在未征得所有权人同意的情况下，将商铺租赁给案外人兴隆大家庭购物中心有限公司兴隆大奥莱分公司使用，侵害了原告的财产权利。依照有关法律规定，被告鼎盈公司应对2012年1月1日至2014年12月31日的租金、占有使用费及利息承担连带责任。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告杨秀梅自2010年1月1日起至2012年12月31日止的商铺租金46,368元；二、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告杨秀梅自2013年1月1日起至2014年12月31日止的商铺占有使用费30,912元；三、被告沈阳女人街商业发展有限责任公司于本判决生效之日起十五日内给付原告杨秀梅商铺租金、占有使用费77,280元的利息，按本金7,728元计算，自2010年2月1日起，按中国人民银行同期贷款利率于每年的2月1日、8月1日起分段计付利息至2014年12月31日止，利息总额最高以13,111.75元为限；四、被告沈阳鼎盈置业有限公司对2012年1月1日以后，应由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司承担的义务负连带给付责任；五、驳回原告杨秀梅的其它诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,060元，由被告沈阳女人街商业发展有限责任公司、沈阳鼎盈置业有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 孙 迪审 判 员 朱 波代理审判员 马 娜二〇一六年六月二十三日书 记 员 吴一凡本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十条二人以上共同侵权造成他人损害的，应当承担连带责任。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。