云南省西畴县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2623民初110号原告梁世娥，女，生于1962年9月27日，汉族，居民，住西畴县。委托代理人陈加文、聂正永，系云南圆合圆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告西畴县第一中学。住所地：西畴县西洒镇龙泉小区。统一社会信用代码：12532623432335007H。法定代表人郑杰。职务：校长。委托代理人张萍，系云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告梁世娥与被告西畴县第一中学确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭。于2016年5月4日公开开庭审理了本案。原告梁世娥及其委托代理人陈加文、聂正永，被告西畴县第一中学的委托代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁世娥诉称，西畴县第一中学教师住宿楼始建于1985年。1993年国家全面改革，西畴县第一中学教师住宿楼被西畴县人民政府纳入国家房改规划，被告将49%的产权卖给住宿楼的教师住户。1997年，被告又将余下的51%产权卖给购房户。全部产权卖给住户后，西畴县第一中学教师住宿楼由国家公房改变成购房户的合法私有财产。当时苗玉明购买了教师住宿楼5幢404室，后我向苗玉明买得此房，并于2006年2月27日将该房屋产权过户登记在我及丈夫赵选洪（又名赵显洪）名下。现我丈夫已去世。2007年4月15日，我与苗玉明补签了买房协议书。被告于2010年以建设学生公寓为由回收教师住宿楼，并于2010年8月24日与我签订了房屋拆迁补偿协议。但是协议存在诸多不当之处，协议第三条约定：“乙方签订协议后必须在2010年7月25日前搬出，否则乙方将向甲方每天支付100元赔偿金。”但我与被告实际签订协议的时间却为2010年8月24日。其次，该协议条款还违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿后搬迁”的规定。2010年7月5日，被告还贴出告示：“按照上级领导要求，教师住宿楼将于本月底开始拆除，为了能按时完成拆房工作，学校将从本月25号后先拆除水电线路。”这其实是变相的违反法律规定中断供水供电。后教育局及鸡街中心校领导打电话叫我搬出房子，我回来后即看到断水断电的告示，所以就签了协议并领了钱。在签订协议过程中，被告单方聘请云南联谊房地产评估有限公司对我的房屋进行了评估，评估价格远远低于当时的市场价，严重损害了我的合法权益，且在房屋拆迁过程中出现了种种违反国家法律规定的行为。故请求人民法院依法确认我与被告签订的房屋拆迁补偿协议无效；并由被告承担本案的诉讼费用。被告西畴县第一中学辩称，1、原告诉称：“2010年7月，被告以建设学生公寓为由回收教师住宿楼，并于2010年8月24日与原告签订了房屋拆迁补偿协议。”我认为除签订协议的时间以协议为准外，对原告主张的“回收教师住宿楼”的合同性质无异议。在协议签订之前，原告所有的房屋由第三方进行评估，原告知情后并未提出异议，继而与我方签订协议，并领取了房款。从程序上看，协议是公开、公平、公正的，不存在欺诈等行为，符合我国相关法律的规定。2、协议签订时涉及住户40余户，全部住户使用统一的协议格式，2010年7月25日前协议已经制作完毕并与部分住户正式签订，但有部分住户因多种原因推迟至2010年7月25日之后，因此出现原告诉称的约定的搬出时间在协议签订之前的情形，我认为这并不影响协议的效力。约定的搬出时间不论在协议签订之前还是之后，所有住户搬出房屋的时间都是在签订协议之后。3、原告主张本案应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这种说法是不正确的。该《条例》是2011年1月21日公布并实施。其次，原告所诉是民事纠纷，《条例》具有行政法规的性质，本案不能适用该《条例》的规定。所以原、被告双方签订的协议是符合法律规定的，并且已经履行完毕，具有法律效力。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：原、被告双方所签订的房屋拆迁补偿协议是否有效？本案《国有土地上房屋征收与补偿条例》是否应当适用？针对上述争议焦点，原告梁世娥向本院提交如下证据:1、西畴县国土资源局出具的土地使用权证登记证明复印件及西畴县房地产管理所出具的房产初始登记证明复印件各一份。证明案涉房屋产权系原告所有的事实。2、《房屋拆迁补偿协议》复印件一份。证明被告不具备签订房屋征收拆迁补偿协议的主体，协议无效的事实。3、西畴县教育局作出的西教复(2004)4号答复意见复印件及西畴县人民政府作出的西信复字（2015）3号复查意见书复印件各一份。证明：（1）被告不具备签订《房屋拆迁补偿协议》的主体资格；（2）评估程序不合法；（3）原告一直主张权利。经质证，被告对原告提供的第1号证据无异议；对第2号证据的真实性、合法性无异议，但不同意原告的证明观点，认为该协议是一个回购协议，也是一个买卖协议，合同的主体、内容符合法律的规定，协议真实有效；对第3号证据的真实性、合法性无异议，但不同意原告的证明观点。被告为证明其答辩主张,向本院提交如下证据:1、00××19号房产证复印件一份。证明原告是房屋的所有权人，其有权处分房屋，双方所签订的《房屋拆迁补偿协议》有效的事实。2、西畴县第一中学职工住宿楼拆迁评估报告一份。证明原告的房屋经第三方云南联谊房地产评估有限公司评估，价值为50933.78元，被告支付给原告的房价款并非被告单方决定的事实。3、《房屋拆迁补偿协议》复印件一份。证明双方签订协议的时间是2010年8月24日，原告搬出房屋在签订协议之后，给付原告的房价款是按照评估机构的评估结果确定的，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》有效的事实。4、领条复印件一份。证明原告于2010年8月24日将房款及装修设备设施费共计51027元领走的事实。5、西发改请〔2010〕40号文件复印件及文发改社会〔2010〕612号文件复印件各一份。证明被告建学生宿舍楼是经相关部门批准的事实。经质证，原告对被告提供的第1、4、5号证据无异议，但不赞同被告方的证明观点；认为第2号证据不具有合法性，不赞同被告的证明观点；对第3号证据的合法性有异议。通过双方当事人对上述证据的质证，本院认为，原告提供的第1号证据及被告提供的第1、4、5号证据，因对方无异议，且来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。原告提供的第2号证据及被告提供的第3号证据均为《房屋拆迁补偿协议》，该协议双方系平等的民事主体，双方是在平等、自愿的基础上签订的，且已按协议履行了各自的义务，符合有关法律规定，故该证据来源合法，客观真实，本院予以采信，但对原告的证明观点本院不予采纳。原告提供的第3号证据是其向两部门信访反映后，两部门就争议事项给予的答复，并不能证明原告的观点，本院不予采信。被告提供的第2号证据是有资质的评估机构进行的评估结论，原告亦无其他证据证明该证据评估程序及结果不具有合法性的证明观点，且原告不主张重新评估，故本院对该份证据予以采信。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下:西畴县第一中学原教师住宿楼始建于1985年。1993年国家全面改革，西畴县人民政府将西畴县第一中学教师住宿楼纳入国家房改规划，根据政策规定，被告把49%的教师住宿楼产权卖给教师住户。1997年，被告又将余下的51%的产权卖给购房户。全部产权卖给住户后，西畴县第一中学教师住宿楼住户办理了房产证和国有土地使用证。至此，西畴县第一中学教师住宿楼由国家公房改变成购房户的合法私有财产。当时苗玉明购买了教师住宿楼5幢404室，后原告梁世娥向苗玉明买得此房，并于2006年2月27日将该房屋产权过户登记在原告梁世娥及其丈夫赵选洪（又名赵显洪）名下。现原告梁世娥丈夫已去世。被告于2010年向上级申请欲回收教师住宿楼以建设学生公寓，经与原告协商，并经第三方云南联谊房地产评估有限公司对被告欲回收的楼房进行价值评估，原告的房屋评估价值为50933.78元。2010年8月24日，原告与被告签订了房屋拆迁补偿协议，并领取房款及装修设备设施费共计51027元。现原告以被告变相违反中断供水供电的法律规定，协议存在诸多不当之处，且违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条“实施房屋征收应当先补偿后搬迁”的规定，在签订协议过程中，被告单方聘请云南联谊房地产评估有限公司对原告的房屋进行评估，评估价格远远低于当时的市场价，严重损害了原告的合法权益为由，向本院起诉请求：1、依法确认原、被告双方签订的房屋拆迁补偿协议无效；2、由被告承担本案的诉讼费用。本院认为，依法订立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方系完全民事行为能力人，在平等、自愿的基础上签订的房屋拆迁补偿协议，是双方的真实意思表示。该协议虽名为拆迁补偿协议，但实质为房屋回购买卖协议，属买卖合同的性质。原、被告双方在签订协议后，已经按照合同约定履行了各自的义务，合同成立并生效。《国有土地上房屋征收与补偿条例》于2011年1月21日公布实施，原、被告签订并履行协议的时间为2010年8月24日，即协议履行完毕后才公布并实施《条例》，且该《条例》所调整的是拆迁人与被拆迁人不平等主体之间的行政法律关系，而本案是平等民事主体之间的合同关系，不属于该《条例》所调整的范畴，故原告以被告的行为违反《国有土地上房屋征收与补偿条例》的相关规定为由，主张合同无效的诉讼请求，本院不予支持。原告无证据证明云南联谊房地产评估有限公司对原告房屋进行评估的价值低于市场价及评估过程和结果存在违法性的事实，且不主张重新评估，并按评估价领取了房款，故对原告认为被告单方聘请评估机构对原告的房屋进行评估，两次评估价格均远远低于当时的市场价价值，严重损害其合法权益的主张，本院不予支持。综上，原告主张双方签订的《房屋拆迁补偿协议》无效的理由不充分，根据《中华人民共和国合同法》鼓励市场交易、维护交易安全的立法宗旨，原告主张确认合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告梁世娥的诉讼请求。案件受理费50元，由原告梁世娥承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  杨友恩审 判 员  邬廷顺人民陪审员  李炯明二〇一六年六月二十九日书 记 员  王 沛