吉林省吉林市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)吉02民终1005号上诉人（原审被告）：李小莉，住吉林市丰满区。被上诉人（原审原告）：吉林市京安物业服务有限公司。住所：吉林市丰满区。法定代表人：何建虎，执行董事。委托代理人：程广，该公司副总经理。委托代理人：韩继军，该公司客服部经理。上诉人李小莉因与被上诉人吉林市京安物业服务有限公司（以下简称京安公司）物业服务合同纠纷一案，不服吉林市丰满区人民法院（2016）吉0211民初111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李小莉，被上诉人京安公司的委托代理人程广、韩继军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。京安公司在原审时诉称：2012年7月31日，京安公司与吉林市昌信房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由京安公司对小区进行前期物业服务，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定，同时约定逾期交纳物业服务费用的按照千分之三收取滞纳金。李小莉2013年2月6日与吉林市昌信房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，自愿购买小区住宅一套，面积为101.45平方米，并于2014年7月2日与京安公司签订了《前期物业管理服务协议》，双方约定前期物业服务标准、收费依据、计算方式及起始时间和违约责任。李小莉自2015年6月30日至2015年12月30日，累计欠物业服务费1034.79元及滞纳金1142.4元。综上，请求人民法院依法判令：1.李小莉立即支付截止至2015年12月30日拖欠的物业服务费1034.79元及滞纳金1142.4元，共计2177.19元，并支付到李小莉支付费用之日的物业费和滞纳金。庭审中经询问，京安公司表示其主张的物业费截止到2015年12月30日。李小莉在原审时辩称：李小莉于2014年7月1日办理的入住手续，入住时按照京安公司的要求，李小莉已交纳了一年的物业费，但这一年期间，李小莉对物业服务不满意，业主们提出过意见，开过会议，但京安公司没有答复，致使拖到现在。李小莉并非不交纳物业费，而是不认可物业的服务，并且第一年的服务达不到标准，现在的服务质量不值1.7元。不满意的地方主要有以下几方面：1.入住一年期间为临时式供水供电，经常不规则的停水停电，而且没有提前通知，水电费都是办理入住时预交的，交了水费100元、电费300元，李小莉从没向电业局或水务局交过费用；2.电梯经常坏，李小莉居住的高层住宅有两部电梯，有一部电梯在2014年停用了半个月，另一个电梯虽然是正常的，没有影响李小莉的使用，但其交纳的物业费是包含电梯运行费用的；3.物业工作人员服务态度恶劣，前台的工作人员已更换无数次，工作人员的素质都不一样，李小莉办理车库手续时，第一次去前台人员称“十·一”期间办不了，第二次去前台人员又说要和领导请示，领导不在，第三次去的时候，李小莉很气愤，工作人员的态度不好，明确说：“我办不了，你找别人吧。”当时李小莉就去找韩经理反映了前台工作人员的情况，但这件事至今没有给李小莉明确的交代；4.电表箱和烟道安装是相通的，楼下做饭，电表箱就有味道，李小莉多次和物业沟通但是没有解决；5.李小莉觉得物业保安向外透露业主的个人信息，有人曾给李小莉打电话，问李小莉是不是向物业说其占车位的事了。李小莉认为物业公司提供的物业服务达不到物业费的收取标准。原审判决认定：李小莉系吉林市丰满区某小区业主，京安公司为该小区的物业管理公司。2014年7月2日李小莉与京安公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定京安公司向李小莉所居住小区提供物业服务，李小莉向京安公司交纳物业服务费，物业服务费为每月每平方米1.7元，物业服务费用按年缴纳，业主应在每年1月31日前履行交纳本年度物业服务费的义务，逾期不交者从逾期之日起按欠费金额的日千分之三支付违约金。李小莉居住的房屋建筑面积为101.45平方米，现李小莉未交纳2015年7月3日至2015年12月30日物业服务费。原审判决认为：李小莉应当给付京安公司物业服务费。京安公司与李小莉签订的《前期物业管理服务协议》，该协议已明确了收费标准和收费时间。京安公司已向李小莉提供了物业服务，履行了合同义务，李小莉亦应按照协议约定的收费标准交纳物业服务费。因李小莉抗辩该小区的水电均是临时的且经常停水、停电，开发商很多前期工作不具备入住条件，很多次停水停电是因开发商施工造成的，京安公司主张是小区业主在入住时就知道水电是临时的，系因新区在施工，整个小区没有达到全部入住的水准，为了保证小区业主正常使用水电，开发商承担了一部分费用，且2015年9月起已经转为正式水电了，至于没有提前通知，系因东山大剧院及体育馆的建设对小区的水电造成了几次突发停水停电事故，事发突然，京安公司没有得到有关部门的通知，所以没有及时反馈给业主。原审法院认为供水、供电事宜不属于京安公司提供物业服务的范畴，且是否具备交房入住条件，系与商品房销售合同有关的问题，开发商与物业公司系相互独立的民事主体，本案审理的是物业服务合同纠纷，是否具备交房入住条件不属于本案审理范畴；李小莉抗辩电表箱和烟道安装是通的，楼下做饭，电表箱就有味道，存在安全隐患，京安公司主张李小莉确实向物业反映过此事，京安公司也联系了施工单位，施工单位答复是设计问题，因电表箱和烟道如何安装属于房屋设计问题，故对李小莉的此项抗辩本院不予采信；李小莉抗辩有一部电梯经常坏，京安公司主张系因当时是入住装修的高峰期，造成电梯损坏，因有些配件需从厂家发货，造成一定时间的停滞，但两部电梯总有一部是正常运行的，李小莉当庭也表示2015年6月后，电梯没有坏过；李小莉抗辩称前台工作人员服务态度差，地下车位管理不到位，原审法院认为京安公司在提供物业服务过程中确有需进一步完善的地方，但李小莉的上述抗辩理由不足以成为其少交或者不交物业服务费的理由。物业公司作为保障小区安全、清洁，维护小区秩序的服务公司，其运行依赖于小区业主缴纳的物业费，业主拒交物业服务费的违约行为会导致物业公司资金运行不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环的情形，故原审法院认为李小莉应向京安公司交纳物业服务费1018.1元（2015年7月3日至2015年12月30日）。关于京安公司主张的滞纳金，因李小莉拖欠物业费确系事出有因，京安公司作为物业服务企业应进一步提高物业管理水平，加强与业主间的沟通，故对京安公司主张的滞纳金不予支持。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、《物业管理条例》第四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定作出判决。原审判决主文：一、李小莉于判决生效之日起五日内向京安公司给付物业服务费1018.1元；二、驳回京安公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由李小莉承担。原审判决后，李小莉不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判其暂缓交纳物业服务费。其上诉的主要理由是：一、原审判决李小莉交纳物业费的依据不充分，适用法律不当。1.双方签订的《前期物业管理服务协议》系无效合同，不具有法律效力。该协议系京安公司单方制定，并在交房时以“签字、交款才能拿钥匙”胁迫业主签订，该合同应属无效合同。同时，根据合同法第五十四条规定，请求法院予以变更或撤销。本案不能以此为判决依据。2.原审判决适用法律不当，不能作为判令李小莉交纳物业费的依据。原审判决认为的“业主拒交物业服务费的违约行为会导致物业公司运行不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环的情形”，系主观推测，不能作为定案依据。应当根据《吉林市物业管理条例实施细则》第十四条第十一项“物业服务企业在物业管理活动中不得以部分业主拖欠物业服务费用为由，减少服务人员、服务项目，降低物业服务标准或者停止物业服务”的规定，责令京安公司做好本职工作，依法保护李小莉的合法权益。3.李小莉延缓交纳物业费有法律依据。京安公司至今未按照《吉林市物业管理条例》第三十二条规定每半年公布一次物业费的收支情况明细。作为交费方，在不知晓物业费使用详情和用途不明的情况下，有权对此提出异议并暂缓交纳物业费。二、原审判决未如实呈现李小莉的诉求重点，也未全面反映李小莉当庭陈述的观点。1.京安公司主张业主入住时知晓水电是临时的，与事实不符。京安公司明知临时水电，失职验收接管，刻意隐瞒并胁迫李小莉收房，致使包括李小莉在内的业主正当权益遭受严重损害，理应给予李小莉适当补偿。业主是在入住后多次停水停电时，才知晓小区水电系临时水电，并多次向京安公司求证，但京安公司矢口否认。直至2015年2月3日业主集体维权后才承认是临时水电，并在2015年5月5日停水超过24小时后，业主爆发大规模集体维权后，京安公司才在与业主沟通会上，被迫给出办理正式水电的时间表，但直至同年9月至11月，业主才陆续用上正式水电。京安公司主张的停水停电系东山大剧院及体育馆建设而导致的突发事件，是极个别情况。在使用正式水电前，小区曾多次停水停电，甚至出现2015年除夕夜个别住户断电等情况，给包括李小莉在内的业主生活造成严重影响，还导致冰箱、热水器等家用电器出现异常和不可预知性损坏。京安公司未根据城市房地产开发经营管理条例和吉林市城市房地产开发经营管理条例及吉林市物业管理条例等规定，接管前对小区进行依法全面验收，而失职渎职接管小区，胁迫业主签订协议收房，导致李小莉生活受到严重影响，京安公司有不可推卸的责任。人民法院应当根据第一年服务质量与收费标准不匹配的实际情况，判决京安公司给予李小莉必要赔偿。2.京安公司对吉林市物业管理条例中相关硬性服务指标未做到位，服务态度差，主动工作意识淡薄，李小莉实际享受的服务与京安公司承诺的五星级管家服务相距甚远，应当给予李小莉相应补偿。2015年8月，园区侧门被人破坏后，京安公司达2个月之久无人管理，最后在业主督导和包括李小莉在内的业主自治的情况下，才得到遏制，园区秩序得以恢复。小区清雪不及时，道路经常结冰三分之二以上，给李小莉出行造成很大不便。李小莉的车位经常被占用以及他人车辆违停等情况，导致李小莉使用车库受阻，京安公司未履行地下停车位物业服务协议的相关义务。京安公司在公共部位经营广告，未按照法律规定与包括李小莉在内的业主协商，所得资金也去向不明。因此，京安公司提供的服务存在违法违规和服务不完善等诸多问题，没有达到五星级管家服务标准。京安公司在二审时辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。1.双方签订前期物业服务协议是有效合同。京安公司不存在胁迫业主订立合同的情形。2.京安公司并未对少数欠费业主停止物业服务，并且针对业主正当诉求及物业服务合同的标准，对服务细节及质量进行持续提升，这是全体业主有目共睹的。李小莉拒缴物业费所产生的后果是显而易见的，并且其鼓动其他业主不交物业费，其行为必然会导致物业公司资金运行不畅，给物业服务增加难度，造成物业服务恶性循环，从而损害广大缴费业主的切身利益。3.因2014年至2015年间，小区业主分批进户，入住率较低，京安公司对物业费收支情况未进行公示。2015年底，京安公司已将两年物业费收支情况进行了汇总并公示。4.涉案小区总体项目建筑面积66万平方米，2014年分两批交付五栋楼，该五栋楼水、电工程全部完工。但供水供电主线是设计在A区完成一半后启用。为解决先期进户业主用水用电，房地产公司采用临时方案进行供给。这是房地产开发项目的通常做法，不存在隐瞒业主的情况。京安公司的接管验收工作是针对已完工楼房进行分户验收接管，对水务集团及电业部门的主供水、供电设施无权验收与接管。因此，李小莉提出的京安公司失职验收接管、刻意隐瞒以及胁迫收房等事实不存在。5.小区停水停电并不是京安公司造成的，且已按规定履行了通知义务。6.李小莉反映的烟道返味问题，京安公司积极联系施工单位协调处理。7.2015年8月10日，一个业主酒后将小区小门踹坏，导致门框及门磁损坏严重无法使用。事件发生后，京安公司同肇事业主达成损坏配件维修协议，并第一时间联系施工单位维修，因小门属于工程立项项目，损坏门磁必须从厂家购进，经与施工单位协商，最快半个月到货。为防止此期间小门出现安全隐患，京安公司将附近摄像头调整到小门区域，对进出人员进行24小时监控，并于8月13日对损坏的门框进行焊接加固。9月3日，厂家门磁到货，京安公司随即安装并恢复正常。8.京安公司制定了冬季清雪制度，并严格按照规定组织物业服务人员及时进行清雪。根本不存在清雪不及时导致的园区经常结冰三分之二以上的现象。9.京安公司对业主已经购买或租用的车位进行挂牌明示，禁止他人占用，但部分业主临时回家，就近停车，占用了个人车位。京安公司接到业主投诉后，及时联系相关业主挪车，已经履行了相关管理义务。10.京安公司在公共部位经营广告，属于正常经营行为，所得资金用于弥补物业费不足，已经进行公示，不存在违规问题。11.京安公司对公司员工定期进行培训，要求员工端正服务态度。业主进户至今，员工在服务中多次受到业主的表扬并赠送锦旗。对于不符合岗位要求的员工，京安公司严肃处理直至劝退。公司员工在日常工作中难免有做的不到位之处，京安公司真心希望业主能提出意见。工作无贵贱，只是分工不同，只有相互尊重才能和谐相处。二审中，李小莉提交下列证据：证据1.2015年12月14日拍摄的照片4张。证明：京安公司对小区清雪不彻底。证据2.2015年10月拍摄照片3张。证明：小区存在乱停车现象，影响业主车辆进入车库。证据3.小区业主QQ群聊天记录7页。证明：2014年6月30日至2015年9月前小区使用的是临时水电，业主对此不知情，影响了业主生活。证据4.小区业主QQ群聊天记录11页。证明：小区北侧小门多次损坏，京安公司维修不及时。其中：2015年8月，小门损坏，2015年11月才修理好。外来人员随意进入小区，影响业主生活。证据5.2015年夏季拍摄的照片2张。证明：雨后小区道路积水，小区未及时处理。证据6.照片2张。证明：京安公司清雪不彻底，道路有积雪和积水。证据7.业主制作的条幅2条。证明：小区物业服务不到位。证据8.照片1张。证明：京安公司承诺小区实行五星级服务。证据9.2016年1月10日QQ群聊天记录。证明：京安公司主张的小门维修情况与事实不符。证据10.2015年11月28日业主QQ群聊天记录。证明：京安公司承诺对物业费收支情况进行公示，但一直未公示。京安公司对上述证据质证：对证据1的真实性有异议，不能证明是涉案小区的照片；对证据2的真实性无异，照片体现的位置不是停车位，车辆是物业公司的清运垃圾车和礼宾车，车辆停放在此是为充电，并不影响业主车辆进入车库；对证据3的真实性有异议，也不能证明李小莉所要证明的问题，当时确实是临时水电，但业主对此知情；对证据4的真实性有异议，小区的小门确实坏过，但京安公司都已经维修了；对证据5的真实性有异议，照片不能体现是涉案小区的现场；对证据6的真实性无异议，恰恰能够证明物业公司清雪及时、彻底；对证据7的真实性无异议，但证明问题有异议，物业公司负责物业服务，不负责工程问题，该证据反映的问题都是工程问题，与物业服务无关；对证据8的真实性无异议，但该广告是房地产开发公司制作的销售广告，与物业公司无关；对证据9的真实性无异议，但与物业公司主张的时间不符，因为小区小门经常损坏；对证据10的真实性无异议，但因核实和公示需要一定时间，且物业公司已经进行了公示。京安公司提交下列证据：证据1.清雪管理规定、处罚单及清雪记录（8页）。证明：物业公司清雪及时、彻底。证据2.小门维修记录（3页）。证明：物业公司维修小门的时间和次数。证据3.电梯报修汇总（1页）、关于小区电梯问题报道（1页）。证明：物业公司对电梯维修及时。证据4.关于李小莉家所有报修记录（12页）。证明：物业公司对业主的诉求进行了处理。证据5.停电停水通知（6页）。证明：物业公司在接到停电停水通知后及时告知业主。证据6.照片3张。证明：物业公司对2014年至2015年物业费收支情况已经公示。证据7.照片5张（锦旗）、QQ感谢信1封。证明：业主对物业公司的服务认可。证据8.关于小区积水问题汇总（6页）。证明：物业公司已经将小区积水问题反馈给房地产开发公司。证据9.物业企业服务证书1份。证明：京安公司具有物业服务企业资质，资质等级为三级。李小莉对上述证据质证：对证据1的真实性无异议，但只能证明物业公司进行过清雪，不能证明清雪彻底；对证据2的真实性无异议，但小区小门确实曾经坏过长达2个月；对证据3至证据9的真实性无异议，证明问题也无异议。对李小莉提交的证据，本院综合评判如下：对证据1，因京安公司对真实性有异议，且不能证明京安公司清雪不彻底，本院不予采信；对证据2，虽京安公司对真实性无异议，但不能证明京安公司的停车行为影响业主车辆进入车库，本院不予采信；对证据3，因京安公司对证据的真实性有异议，且不能证明京安公司物业服务不到位，本院不予采信；对证据4，因京安公司对真实性有异议，且不能证明京安公司对小区小门维修不及时，本院不予采信；对证据5，因京安公司对真实性有异议，且不能证明京安公司处理积水不及时，本院不予采信；对证据6，京安公司对真实性无异议，但不能证明京安公司清雪不及时，本院不予采信；对证据7，因京安公司对关联性有异议，且所涉内容多为小区开发过程中的工程问题，本院不予采信；对证据8，因该广告并非京安公司制作，与本案不具有关联性，本院不予采信；对证据9，虽京安公司对真实性无异议，但不能证据京安公司对小门未进行维修，本院不予采信；对证据10，京安公司对真实性无异议，但京安公司已经进行公示，本院不予采信。对京安公司提交的证据，本院综合评判如下：对证据1，李小莉对真实性无异议，且认可京安公司确实清过雪，只是清雪不彻底，本院对真实性予以确认；对证据2，李小莉对真实性无异议，但小区小门确实坏过长达2个月时间未维修，本院对真实性予以确认；对证据3至证据9，李小莉对真实性及证明问题均无异议，本院予以确认。经本院二审审理查明，京安公司系具有物业服务企业三级资质的企业。2015年7月至12月，京安公司对涉案小区提供了公共卫生、设备设施维修维护、冬季清雪等相关服务。对包括李小莉在内的业主反映的相关问题进行了处理或向房地产开发单位进行了反馈。其他事实与原审判决认定无异。本院认为：京安公司与李小莉签订的《前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应全面履行合同义务。按照协议约定，李小莉应当在2015年7月交纳2015年7月至2016年6月30日的物业费。因京安公司已经提供2015年7月至12月期间的相关物业服务，李小莉应当交纳该期间的物业费。尽管京安公司在提供物业服务过程中存在瑕疵，但不足以免除或减少李小莉交纳物业费的义务。且其主张的京安公司服务不到位的事实，大多发生在2015年7月之前，若确因京安公司此前的服务行为造成李小莉相应损失，其可另行主张权利。李小莉的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人李小莉负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁照明审 判 员  任宝君代理审判员  郭立坤二〇一六年六月二十九日代理书记员  任 杰（本件共12页，印15份）