山东省青岛市李沧区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0213民初2033号原告青岛友邦物业管理有限公司，住所地青岛市李沧区。法定代表人李衍森，职务董事长。委托代理人罗丹卉，山东海剑律师事务所律师。被告李莹，个体工商户。原告青岛友邦物业管理有限公司与被告李莹物业服务合同纠纷一案,原告于2016年5月19日向本院提起诉讼。本院受理后，依法适用小额诉讼程序由审判员刘海伟独任审判，于2016年6月21日公开开庭进行了审理。原告青岛友邦物业管理有限公司的委托代理人罗丹卉，被告李莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青岛友邦物业管理有限公司诉称，原告与被告签订了《前期物业管理服务合同》，按该合同的规定，被告作为李沧区惠水路518号米罗湾小区6号楼3单元401户房屋的业主，应在收楼后于每季度第一个月的15日前按季向原告交纳物业服务费用、电梯运行费用（以下总称物业费），但是2014年2月1日至2016年3月31日被告未向原告交纳物业费，共欠物业费4357.5元，期间原告多次向被告催促交纳物业费，但是被告均无正当理由拒绝交纳，其行为已经构成根本违约，被告除交纳上述所欠物业费之外还应承担《前期物业管理服务合同》约定的违约责任即物业服务相关费用逾期交纳的，每日加收千分之三的滞纳金849.1元，物业费和滞纳金合计共5206.6元。为维护原告合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判令被告：1.向原告支付欠交的物业服务费、电梯运行费及滞纳金共计5206.6元（其中欠交物业服务费为3380.8元，电梯运行费为976.7元，滞纳金为849.1元）；2.本案的诉讼费由被告承担。被告李莹辩称，1.通过诉讼途径解决物业费纠纷一事并非我的意愿，而是原告友邦物业拒绝友好协商前提下的单方行为。2.原告所诉事项与事实严重不符，我并未在《前期物业管理服务合同》中签字、盖章，因此该合同应认定为无效；我在与案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司签订合同时，其承诺赠送我六个月物业费及我已经缴纳了3个月的物业费，故物业费应从2014年8月4日开始缴纳；在交房时，我发现房屋存在质量问题，友邦物业作为开发商的前期物业管理方参与了房屋维修沟通及协调过程并知晓房屋质量问题，但原告在处理过程中一直被动处理或根本不处理，延误我的正常装修、入住，我认为这就是我不缴纳物业费的正当理由，并且在我收房后直至装修前所产生的租房费用、物业费用都应该由原告承担；根据青岛市的有关规定，我应该按照80%缴纳物业费，我与原告协商减免事宜，但原告拒绝协商。3.结合《青岛市物价局物业服务收费管理办法》及米罗湾小区私搭乱建现象可知，原告友邦物业不仅不作为，不制止小区内私搭乱建的现象，更起带头作用，其不具备一个五星级物业服务公司的素质。4.根据相关合同及法律规定，物业公司无权自主在电梯、外墙体随意张贴广告，若经得业主同意并报相关部门批准设置广告，也应将收益定期向业主公布并接受监督，业主共有部分的收益主要用于补充专项维修基金，也可以作为活动基金或折抵物业费，但友邦物业在电梯安置广告并在小区内设置装修摊并未征得我们业主的同意，亦未向我们公布收益。5.根据《山东省物业管理条例》的规定，开发商存在提前交付物业的情况，而友邦物业提前介入前期物业管理并收费，属于违规营运和收费。6.根据《山东省物业管理条例》的规定及我房屋存在质量问题一直是同原告物业公司沟通、协调等事实可知，开发商与原告之间存在保修责任的委托协议。7.根据《山东省物业管理条例》的规定，物业公司有公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务，但现实情况是米罗湾小区一期6号楼3单元存在严重安全隐患，外人可以通过地下车库直达业主家门口即我家门口，我们到物业反映情况，物业曾向3单元业主收取费用安装门禁，但现实令人遗憾，门禁造破坏，且物业未安装摄像头，这些都充分说明了原告友邦物业并不想承担责任并敷衍了事的管理风格。8.原告友邦物业在收取物业费的同时并未向我们开具正规发票存在偷税漏税的嫌疑。9.原告友邦物业并未达到五星级服务标准，对业主的要求置之不理。综上，我请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年1月18日，案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司作为甲方、原告作为乙方签订《米罗湾小区前期物业服务合同》，就甲方选聘乙方对米罗湾小区提供前期物业管理服务的相关事宜进行了约定，其中物业服务费用按业主拥有物业的建筑面积交纳，住宅为2.20元/月/平方米，合同期限自2013年1月20日起至业主委员会成立止。合同签订后，原告即向位于青岛市李沧区惠水路518号的米罗湾小区提供前期物业服务。被告为青岛市李沧区惠水路518号米罗湾小区6号楼3单元401户房屋的业主，该房屋属高层住宅。被告李莹作为甲方、原告作为乙方曾签订《前期物业管理服务合同》，合同落款处甲方栏有被告李莹签名，乙方栏加盖青岛友邦物业管理有限公司米罗湾管理处印章，合同约定，乙方应根据山东省《物业服务规范第1部分：住宅物业》中规定的五星级服务内容提供前期物业管理服务；高层、多层住宅的公共性服务费（物业服务费）1.8元/月/建筑平方米，住宅的电梯运行费为0.4元/月/建筑平方米；业主收楼后物业服务费等相关费用按季交纳，应在每季第一个月15日前履行交纳义务，业主收楼后无论是否居住或空置均应全额交纳，逾期交纳的，从逾期之日起每日按应交费用总额的万分之三加收滞纳金。被告李莹于2013年11月4日收楼，并于2013年11月1日交纳自2013年11月1日至2014年1月31日期间的物业服务费和电梯运行费。庭审中，双方确认被告所居住的李沧区惠水路518号米罗湾小区6号楼3单元401户房屋的建筑面积为93.91平方米，并确认开发商即案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司替被告缴纳了6个月公共性服务费（物业服务费）。被告对其自2014年2月1日至2016年3月31日期间未向原告交纳电梯运行费、自2014年8月1日至2016年3月31日期间未向原告交纳物业服务费不持异议。被告提交收楼意见书一份及刻录于光盘中的照片六张，称，我于2013年11月4日从开发商处收楼时房屋存在质量问题，客厅东墙墙体存在大量长毛现象，因原告与开发商存在密切联系，我通过原告联系的开发商，为了方便原告给我维修，我就将房屋的钥匙放在原告处，从交房到我装修之前，我的房屋一直空置，就是希望原告可以给我维修，但原告总将问题推到开发商身上，我从2015年11月份左右开始装修，因为还担心墙体漏雨长毛一直没有入住。原告对收楼意见书的真实性无异议，认为收楼时客厅东墙大面积长毛属于房屋质量问题，应由开发商承担保修责任，原告只是负责将业主的情况上报开发商，具体维修不属于物业服务的范围，被告以此拒交物业费无任何依据。对照片的真实性和证明事项不予认可，因被告未能提供照片的原始载体，光盘中的照片无法看出照片的形成时间也无法证明系被告房屋的照片，即便存在照片上的情况也属于房屋质量问题，应由开发商承担相应责任。在原告签订的房屋预售合同、房屋质量保证书中包含了房屋质量责任义务并公示了开发商的售后服务电话及服务人员，已经明确了开发商的责任义务。目前，原告免费为被告提供报修服务已经尽到了报修义务，开发商已经安排人员进行了维修，房屋质量问题与原告没有任何关系。被告提交刻录于光盘内的照片一宗、视频资料四份，称，我所居住的小区可以通过地下车库直接到达我家门口，存在安全隐患；电梯中有广告，而广告收入来源、去向、数额我作为业主均不知情；小区内还有一个地下车库，原告没有开放，导致在地下车库停车的人员通过我们单元门进进出出，且原告的保安服务不到位，存在安全隐患。原告对照片、视频资料的真实性及证明事项不予认可，称，没有证据证明可以通过地下车库直接到达被告家门口，也无法证明此举存在安全隐患，相反，该视频中明显可以看出是有门禁的，原告聘用的保安人员对本小区的业主进出是不会阻拦的，原告已完全尽到义务；对于电梯中广告收入的来源、去向、数额，原告均在公告栏有所公示，因小区的电梯已过质保期该费用主要用于电梯的维修、维护，被告认为原告的行为损害了其利益可以通过法律规定的途径维护自己的权益，而不能以拒交物业费的方式来对抗。被告称，视频是我丈夫拍摄的，他常年在外地工作，涉案房屋的业主是我个人，原告称我丈夫是小区业主不予阻拦是不成立的，而且给我装修的人员也可以随意出入小区。电梯中设置广告应该经过我们业主同意，而我对此并不知情。被告提交收条一份，称，原告于2015年11月2日收取包括被告在内的三单元业主部分费用用于安装单元门禁，收款人是原告方的工作人员，我当时要求开具统一的收款收据或发票，原告声称该费用并非物业收入，只能向我们出具这种收条，我们三单元的业主都是这样的收条。而现在门禁被全部破坏。原告对收条的真实性及证明内容不予认可，称，该收条与原告无关，原告处有统一的收款收据，不会单独出具不规范的收条。被告称，物业合同中明确了服务系五星级服务，原告服务存在瑕疵而没有达到要求，我作为服务购买方，并非拒绝交纳物业费，而是要求减免相应的物业服务费，即要求原告打折收取费用。原告称，按照双方签订的前期物业合同的约定，被告应在每季度第一个月15日前交纳一季度的物业费，也就是说物业费的缴纳是先于物业公司提供的物业服务的，被告作为先履行义务的一方，只有在法定情形下才能中止自己的义务履行，被告提供的证据不足以证明原告存在管理不善，提供服务存在瑕疵的情形，即使存在瑕疵，也达不到合同法第68条规定的无法或者可能无法履行管理职责这一行使不安抗辩权的标准，因此被告应当向原告交纳物业费；被告主张的情形不符合打折交纳费用的条件，其打折的请求，没有任何事实和法律依据。上述事实，有原告提交的《米罗湾小区前期物业服务合同》、《前期物业管理服务合同》、2013年11月1日交费的收款收据，被告提交的光盘中的照片一宗、视频资料4份、2015年11月2日的收条一份及原被告陈述笔录在卷佐证。本院用以确认上述事实的证据，已经公开开庭举证和本院审查，可以采信。本院认为，原告与建设单位-案外人青岛新海园山溪春城置业有限公司签订的《米罗湾小区前期物业服务合同》以及原、被告之间签订的《前期物业管理服务合同》真实有效，对原、被告双方均具有约束力，各方应按照合同约定行使权利、履行义务、承担责任。原告应按合同约定提供物业服务，被告应按合同约定履行交费义务。被告主张其房屋存在质量问题，原告在处理过程中延误其正常装修入住，其不应交纳物业费用，因其主张无法律及合同依据，本院不予采信；被告主张原告在电梯内设置广告未征得业主的同意且未公布收益、外人可以通过地下车库直达业主家门口存在安全隐患、原告收取费用安装门禁后门禁却遭破坏等事实，认为原告服务未达到标准，要求减免相应物业费用，原告对被告的抗辩予以否认，因被告未提交充分证据证实其主张的事实，且本院认为，依据双方的《前期物业管理服务合同》，上述理由均不足以构成业主拒交物业服务费的事由，故对被告的此部分主张亦不予采信。原告提供了物业服务，对其主张被告支付物业服务费、电梯运行费的主张，本院予以支持。涉案房屋自2014年2月1日至2016年3月31日期间的电梯运行费为976.7元（0.40元/月×93.91平方米×26个月）、自2014年8月1日至2016年3月31日期间的物业服务费为3380.8元（1.80元/月×93.91平方米×20个月），共计4357.5元，被告应向原告支付。原、被告在《前期物业管理服务合同》中虽有逾期支付物业服务费违约金的约定，但是本案中根据被告提供的照片、视频资料及双方陈述表明，原告提供的物业服务尚存在不及时、不到位的情况，通过被告抗辩意见可以看出，业主拒不交纳物业服务费用，是想采取该种方式督促物业企业提高服务质量和水平，该方式虽然欠妥，但涉案小区物业公司的物业服务水平确有可以提升的空间，故对原告关于违约金的主张，本院不予支持。物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，客观来说，因为物业服务企业自身能力、小区内众多业主对物业服务质量的评判标准不一等原因，小区的物业服务本身具有一定的难度。同时，物业服务合同系持续履行的合同，具有长期性、复杂性、琐碎性等特征，服务质量不易量化，本身需要物业公司与业主团结合作，共同努力，在履行过程中不断提出质疑，不断改进，才能达到更好地履行合同的目的，创造和谐舒适的小区环境。这种和谐舒适的小区环境既来源于物业服务企业努力工作，不断提高服务能力，也离不开小区业主的理解支持，这种理解支持很重要的一项就是正常交纳物业服务费用，以维持小区的正常运转和发展。所以，被告应及时交纳物业服务费，否则不但会使原告的合法利益受损，也会影响其他正常交费业主的利益。而原告作为物业服务企业，亦应主动接受业主的监督，努力提高服务质量，为业主提供宜居的居住环境。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十七条、第一百六十条、第一百六十二条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百七十一条、第二百七十二条、第二百七十四条第（八）项之规定，判决如下：一、被告李莹于本判决生效之日起10日内支付原告青岛友邦物业管理有限公司自2014年2月1日至2016年3月31日期间（共26个月）的电梯运行费人民币976.7元。二、被告李莹于本判决生效之日起10日内支付原告青岛友邦物业管理有限公司自2014年8月1日至2016年3月31日期间（共20个月）的物业服务费人民币3380.8元。三、驳回原告青岛友邦物业管理有限公司的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取25元（原告已预交），由被告负担，被告李莹于本判决生效之日起10日内给付原告青岛友邦物业管理有限公司25元。本判决为终审判决。审判员  刘海伟二〇一六年六月二十五日书记员  宫艺榕