广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书粤06**民初3563号原告佛山市禅城区领悦房地产开发有限公司，住所：佛山市禅城区。法定代表人刘檬恺。委托代理人刘迪，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告马亮，男，汉族，住陕西省华县。身份证号码：×××487X。委托代理人崔建强，广东以泰律师事务所律师。原告佛山市禅城区领悦房地产开发有限公司诉被告马亮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由审判员罗婉文适用简易程序独任审判，并于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人刘迪以及被告的委托代理人崔建强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年6月26日，被告向原告购买位于禅城区古大路19号七座1504房的商品房一套，并签订《广东省商品房买卖合同》及补充协议。合同约定，该套商品房单价为每平方米8894.6元，房款总额为795013元，其中首期款245003元，于2015年6月26日以现金支付，商业贷款550000元，于2015年7月3日支付。截止至起诉之日，被告仅支付了165000元房款，尚有630013元未支付。根据合同第七条及补充协议第六条第1项的约定，原告有权诉请解除合同和支付违约金。根据补充协议第六条第1项约定，被告应当承担本案原告聘请律师的费用。为此，特起诉请求判令：1、解除原、被告于2015年6月26日签订的编号为1501012475的《广东省商品房买卖合同》，被告在判决生效后30日内协助原告办理上述合同的登记备案注销手续及退还物业维修基金、退还房屋契税手续；2、被告承担违约金159002.6元；3、被告承担原告为维护自身合法权益所支出的律师费5000元；4、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，在办理房屋按揭的过程中，因被告的征信不良，无法办理银行按揭贷款，所以未能继续履行支付房款的义务，被告同意解除涉案商品房买卖合同，同意协助原告办理合同的登记备案注销手续及退还物业维修基金、退还房屋契税手续，但原告诉请的违约金过高，请求法院予以调整。诉讼中，原告提交以下证据：1、原告的营业执照、被告的身份复印件。拟证明原、被告的诉讼主体资格。商品房买卖合同、补充协议。拟证明原告与被告于2015年6月26日签订商品房买卖合同及补充协议。收款收据四份（购房款、定金）。拟证明原告仅收到购房款165000元。民事委托代理合同、发票。拟证明原告聘请律师支出5000元。商品房预售许可证。拟证明原告取得涉案商品房预售许可资格。收款收据两份（物业维修基金）。拟证明原告已收取被告物业维修基金。诉讼中，被告未提交证据。为查明案件事实，本院依职权向佛山市禅城区房地产档案馆调取涉案房屋房地产登记信息查询结果一份。经庭审质证，本院认证如下：原告的证据，有原件核对，且被告均无异议，本院予以采信。本院依职权调取的证据，原、被告均无异议，本院予以采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2015年6月26日，原告（××）与被告（××）签订《广东省商品房买卖合同》，主要内容为：“。第三条、××所购商品房的基本情况。××购买的商品房为预售商品房。该商品房为本合同第一条规定的项目中的禅城区古大路19号七座1504房。该商品房合同约定建筑面积共109.13平方米。第四条、计价方式与价款。1、该商品房属预售、按套出售，按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米8894.60元，总金额为795003元。第六条、付款方式及期限。××按下列第2方式付款：。2、分期付款，①结算方式：现金，约定金额：245003元，付款比例31%；约定日期2015年6月26日；备注：首期款。②结算方式：商业贷款，约定金额：550000元，付款比例69%；约定日期2015年7月3日。第七条、××逾期付款的违约责任。1、按逾期时间分别处理（不作累加）。①逾期在180日之内。②逾期超过180日后，××有权解除合同。××解除合同的，××按累计应付款的20%向××支付违约金。××愿意继续履行合同的，经××同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，××按日向××支付逾期应付款万分之5的违约金。”同日，原、被告还就上述《商品房买卖合同》有关条款的变更和未尽事宜签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，该协议约定：“……第五条、对合同第六条的补充约定（一）××采用银行按揭贷款方式支付房款的特别约定：1、××承诺在签订合同时，已经充分了解按揭贷款银行有关个人住房贷款的政策、办理银行按揭贷款的全部条件，并承诺其申请银行按揭贷款的金额和自身的资信条件符合发放贷款的要求。2、××申请按揭贷款的具体金额和期限是否获得银行的批准由银行根据××的资信状况最终审核确定，××不承担××贷款申请必然获得银行批准的保证。在合同签订前××对自身资信及银行审贷、放贷流程与标准有了充分的认识，若××申请银行按揭贷款不成功的不利后果（包括但不限于向××承担违约责任）概由××承担。……第六条、合同第七条的补充协议（逾期付款责任）1、××未按照本协议第五条约定的期限付清房款的，不论金额多少，××的行为均构成逾期付款违约行为，××有权在××逾期付款或视为逾期付款行为发生后2年内解除合同。××有权将该商品房另行出售给第三方，××应按购房总价款的20%向××支付违约金，因解除合同产生的所有费用（包括但不限于仲裁费、诉讼费、律师代理费、执行费、评估费、拍卖费以及已经发生的税费等费用）由××承担，××有权从××已向××交纳的款项中直接扣除相应款项……。”2015年6月18日、6月26日、7月29日，被告分别向原告支付购房款及定金合计165000元。同年6月26日、7月29日，被告分别向原告支付物业维修基金合计7951元、产权登记费105元。另查明，2015年4月13日，佛山市住房和城乡建设管理局向原告颁发《商品房预售许可证》（编号：2015002901），载明的项目名称为领地海纳珑庭，项目位于禅城区古大路19号。经向佛山市禅城区房地产档案馆查询，禅城区古大路19号七座1504房登记的购房人为被告，建筑面积为109.13平方米，占有份额为全部，无抵押，无查封。再查明，原告（甲方）与北京市盈科（广州）律师事务所（乙方）签订《民事委托代理合同》，约定由北京市盈科（广州）律师事务所就本案为原告提供法律服务，律师服务费为5000元。2016年4月19日，原告向北京市盈科（广州）律师事务所支付律师服务费5000元，并由北京市盈科（广州）律师事务所开具发票。2016年5月7日，被告签收了本案起诉状等诉讼材料。原、被告共同确认：被告已交纳契税和物业维修基金；原告没有向被告交付房屋。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》和补充协议是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。关于原告诉请解除合同。据前查明，被告至今未能如约全额支付购房款，已构成根本违约，根据涉案《广东省商品房买卖合同》第七条第二款的约定，原告作为××有权解除合同。至于涉案买卖合同解除的时点，因原告未举证证明其于本案起诉前已通知被告解除合同，而原告于本案起诉时诉请解除，故本院确认涉案《广东省商品房买卖合同》于起诉状送达被告之日即2016年5月7日解除。关于原告诉请的违约金。依据涉案《广东省商品房买卖合同》第七条第2点的约定，原告有权诉请被告支付违约金。截至原告起诉日止，涉案合同约定的第一期、第二期购房款的付款时间均已到期，故被告的累计应付款应为全额购房款。关于被告抗辩认为违约金过高的问题，本院评判如下：第一，涉案《补充协议》第五条约定，××采用银行按揭贷款方式支付房款的，按揭贷款不成功的不利后果概由××承担。被告作为具有完全民事行为能力的责任主体，在签订合同时应对自身履行合同的能力负有审慎注意义务，被告因其不良征信无法贷款，故导致合同履行不能的责任在于被告；第二，原告虽无证据证明其实际损失，但被告亦无证据证明原告诉请的违约金存在明显过高的情形，合同约定违约金计付标准为累计应付款20%，属合理范畴。故本院不对违约金的标准进行调整。经计算，被告应向原告支付违约金159002.60元（795003元×20%）。原告诉请有理，本院予以支持。关于原告诉请被告协助办理注销合同登记备案及退回物业维修基金、退回契税手续。根据《中华人民共和国合同法》第九十二条的规定，涉案房屋买卖合同解除后，被告负有协助原告办理登记备案注销及退回税费的附随义务，被告对此亦无异议，故对于原告的该项诉请，本院予以支持。关于原告诉请的律师费。由于原告并举证证明其因被告违约所造成的实际损失，故本院认为前述违约金已足以弥补原告因被告违约所造成的损失，原告再诉请律师费，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条，第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告佛山市禅城区领悦房地产开发有限公司与被告马亮于2015年6月26日签订的编号为1501012475的《广东省商品房买卖合同》已于2016年5月7日解除；被告马亮于本判决发生法律效力之日起三十日内，协助原告佛山市禅城区领悦房地产开发有限公司办理佛山市禅城区古大路19号七座1504房《广东省商品房买卖合同》登记备案注销、退回物业维修基金、退回契税的手续；被告马亮于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市禅城区领悦房地产开发有限公司支付违约金159002.60元；四、驳回原告佛山市禅城区领悦房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务和协助义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。本案适用简易程序，受理费减半收取1790元，由原告佛山市禅城区领悦房地产开发有限公司负担50元，被告马亮负担1740元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  罗婉文二〇一六年六月二十七日书记员  李若梅附引用法律条文：《中华人民共和国合同法》依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。