安徽省阜南县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1225民初1115号原告：阜南国祯置业发展有限公司，住所地安徽省阜南县工业园区。法定代表人：丁学军，该公司经理。委托代理人：余朝晖，安徽余朝晖律师事务所律师。委托代理人：唐少玉，安徽余朝晖律师事务所律师。被告：聂文平，男，1967年2月15日出生，汉族，市民，住安徽省阜南县。被告：殷秀芳，女，1967年3月18日出生，汉族，市民，住址同上。原告阜南国祯置业发展有限公司（以下简称：国祯公司）与被告聂文平、殷秀芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月14日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员李占亚独任审判，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告国祯公司委托代理人唐少玉、被告聂文平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告国祯公司诉称：2013年6月28日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，合同对原告交付房屋的时间以及交付条件进行了明确约定。在原告具备交付条件的情况下，原告以各种方式通知被告接收房屋，被告至今不接收房屋，至今产生管理费5746.44元。起诉要求判决被告接收房屋；并支付房屋管理费5746.44元（房屋管理费支付至实际交房之日止）。被告聂文平、殷秀芳辩称：原告起诉事实、理由和证据都不充分。早在2015年8月19日，阜南县人民法院已经作出（2015）南民一初字第01950号民事判决书，判决原告支付给被告逾期交房违约金8164.33元。后原告不服提起上诉，2015年11月30日，阜阳市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。被告对生效判决已申请执行，原告已经赔付了被告2015年全年度的逾期交房违约赔偿金。原告出具的证据纯属造假，工程验收报告中，专业管理部门验收意见栏的环保部门是事后加盖的公章，“同意”两字也是刚加的，可以看出字是签在章上面，规划部门的章也是刚加盖的，各部门的验收意见栏内“文件附后”四个字系同一人所写，且这几个单位的验收意见不明确，没有清楚的注明合格或不合格，可以或不可以交付使用，竣工验收备案表的备案机关的处理意见签署的是“备案资料基本齐全，国帧凯旋城1号同意备案”，这并不能证明原告所在的一期项目已经综合验收，可以交付使用，这只能证明这是单体竣工验收，并非阜南县国祯凯旋城第一期项目综合验收备案已经合格，可以交付使用。依照法律规定，新建住宅小区不仅要取得规划、消防、人防、环保、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，还要取得供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关单位出具的验收合格，符合使用要求的文件。至目前为止，被告从未看到过任何形式的关于综合查验结果或整改情况公告，所以原告单方以房屋可以交付为由，采用多种通知交接房屋，被告都是有权拒绝接收的，并不存在违反合同的约定。请求驳回原告的诉讼请求。根据双方当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下:2013年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：GF-2000-0171-0220。该合同约定被告购买原告开发建设的位于阜南工业园区纬一路南侧南阳大道东侧的“国祯凯旋城”内1幢16层1605室商品房一套，面积86.11平方米，总价款为314013元，首付款104013元，贷款210000元。合同第八条关于交付期限中约定：原告应当于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第1种（即该商品房经验收合格）条件、并符合本合同约定的商品房交付被告使用。如遭遇不可抗力且出卖人在发生之日起十五日内告知买受人或政府及有关部门对该项目有关内容进行调整影响项目实施的特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，原告可据实予以延期。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任中第1款第（2）项约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，逾期超过30日，买受人有权解除合同。…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第十一条关于交接中约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人在接到出卖人电话通知交接或发出书面通知之日起，十日内验收并办理房屋交接手续；若买受人逾期办理，则自逾期之日起，所购物业风险责任自动转移给买受人；另自逾期之日起买受人须向出卖人缴纳每日总房款万分之一的房屋管理费。第十四第一款约定，出卖人承诺水、电、道路、消防设施、数字电视、电话、宽带在交房之日达到使用条件，燃气在交房之日起三个月具备点火条件；第二款第2项约定出卖人的整改期限最长不超过一个月，超过一个月的，出卖人按逾期交房承担违约责任。合同签订后，被告于2013年6月29日向原告交付购房款104013元（收据2张），余款210000元办理了按揭贷款。另查明：原告于2013年6月7日取得涉案楼房商品房预售许可证，证号为2013017。2014年11月21日，涉案房屋所在楼房国祯凯旋城1号楼经建设单位阜南国祯置业发展有限公司、勘察单位安徽省阜阳市勘测院、设计单位浙江城市空间建筑规划设计院有限公司、施工单位安徽都邦建设有限责任公司、监理单位安徽万博监理咨询有限公司等单位联合验收合格。2015年7月14日，阜南县城乡规划局在专业管理部门验收意见表上盖章，2015年7月24日，阜南县公安消防大队在专业管理部门验收意见表上盖章，2015年9月6日，阜南县环境保护局在专业管理部门验收意见表上盖章，2015年9月16日，阜南县住房和城乡建设局在专业管理部门验收意见表上盖章。2015年9月24日，原告取得阜南县住房和城乡建设局核发的《房屋建筑工程和市政基础建设设施工程竣工验收备案表》(编号34122514030401J04）。2015年12月28日，原告为涉案房屋进行了房屋产权登记，产权证号为：房地权证南房字第××号。2015年12月31日，原告单位工作人员通过号码为186××××9777的手机以短信形式向被告留存在原告处的电话号码138××××7418发送了短信通知，内容为：“国祯凯旋城根据合同约定房屋的交付时间为2014年12月31日以电话、书面通知您办理收房手续。现于2015年12月31日再次以电话、短信、书面通知您前往国祯凯旋城物业公司办理房屋入住手续。如3个工作日之内您未办理收房手续，本公司将按照合同约定执行。若有不明之处请致电物业公司：0558-6992211，谨恭候您的光临，祝您入住顺利，安居幸福！”同时，原告当天通过邮政快递向被告邮寄了送达交房通知书，要求被7尽快办理房屋交接手续。但被告仍认为商品房不符合约定交付条件，拒绝收房。双方发生纠纷，原告诉讼来院。被告曾于2015年5月25日向本院起诉，要求原告履行合同义务，并支付逾期交房违约金计8164.33元。本院于2015年8月19日作出（2015）南民一初字第01950号民事判决书，判决：一、原、被告于2013年6月28日签订的商品房买卖合同继续履行；二、原告支付被告逾期交房违约金8164.33元（以314013元为本金，按每日万分之二的标准，从2015年1月1日算至2015年5月20日。以后仍按此标准另行结算，至房屋实际交付之日止)。原告不服提起上诉，2015年11月30日，阜阳市中级人民法院终审判决驳回上诉，维持原判。本院认为：本案案件事实及合同的效力已被本院生效的判决所认定。本案的争议焦点为：双方诉争房屋是否达到交付条件；被告是否存在逾期接收房屋的行为，应否应承担逾期违约责任。关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定，为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定：“建设工程质量监督管理，可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收”的规定，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。阜南县住房和城乡建设局作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。本案中，原告提供了《商品房竣工验收备案表》，即可以认定商品房已经验收合格，同时也提供了《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，符合交付条件，原告要求被告及时接收房屋，应予以支持。被告辩称原告提供的竣工验收备案表是单体竣工验收，并非阜南县国祯凯旋城第一期项目综合验收，本院不予支持。被告辩称原告提交的备案表是事后盖章，系伪造的，但没有提供证据证明，且专业管理部门的验收意见栏内“文件附后”四个字是否系各部门书写，并不影响该验收意见的法定效力，本院对其辩称不予采信，被告对验收意见如果有异议，可以向各相关验收部门反映。被告拒绝接收房屋已构成违约，应按照合同约定承担违约责任。原告要求被告支付逾期接收房屋管理费，本院予以支持，原告于2015年12月31日正式通知被告接收房屋，依照双方合同约定，逾期接收房屋管理费应当从通知10日后开始计算，即从2016年1月11日计算至原告起诉之日（2016年3月14日）为64天，应为2009.68元（房价款314013元×0.0001×64天），以后仍按此标准另行计算至实际接收之日。被告辩称新建住宅小区不仅要取得规划、消防、人防、环保、质监等主管部门出具的认可或者准许使用文件，还要取得供水、排水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等相关单位出具的验收合格，本院认为，依照双方签订合同第十四条约定，在交付时若未达到使用条件，可以展期一个月，故对于被告此辩称意见，本院不予支持，在被告接收房屋后，若出现上述情况，被告可另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国建筑法》第六十一条和国务院《城市房地产开发经营管理条例》第十七条的规定，判决如下：一、被告聂文平、殷秀芳本判决生效之日起十日内接收原告阜南国祯置业发展有限公司建设的位于安徽省阜南工业园区纬一路南侧南阳大道东侧的“国祯凯旋城”内1幢16层1605室面积为86.11平方米的商品房一套；二、被告聂文平、殷秀芳于本判决生效之日起十日内支付原告阜南国祯置业发展有限公司逾期交房违约金2009.68元（以314013元为本金，按每日万分之1的标准，从2016年1月11日算至2016年3月14日，以后仍按此标准另行计算至被告聂文平、殷秀芳实际接收房屋之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（原告已预交）,由被告聂文平、殷秀芳负担25元，本院减收25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。代理审判员  李占亚二〇一六年六月八日书 记 员  李夏菁附民事判决书适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不及格的，不得交付使用；房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。中华人民共和国建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门备案。第六条备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。安徽省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》4、房屋买卖格式合同约定以“该商品房经验收合格”作为交付条件，一般应以出卖人（建设单位）组织勘察、设计、施工、监理等单位进行工程竣工验收并出具验收合格的意见作为认定房屋经验收合格的依据。但规划、公安消防、环保、城建档案管理等专门管理部门尚未出具认可性意见的，不应认定房屋已经验收合格。