襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书(2016)鄂0602民初850号原告（反诉被告）常立冬。委托代理人赵义安，湖北三顾律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告马毅（反诉原告）。委托代理人马大林。代理权限：特别授权。委托代理人吴清华，襄阳市明正法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。原告（反诉被告）常立冬与被告（反诉原告）马毅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法由审判员张正刚适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）常立冬的委托代理人赵义安，被告（反诉原告）马毅的委托代理人马大林、吴清华到庭参加诉讼。后转为普通程序，由审判员张正刚、代理审判员张锐、代理审判员张娟组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）常立冬的委托代理人赵义安，被告（反诉原告）马毅的委托代理人马大林、吴清华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）常立冬诉称，2012年底，原告常立冬委托曾剑锋收回坐落在襄城区庞公路11号庞公公寓2号楼8层的房屋并出售，适被告马毅的姐姐从网上为马毅结婚买房，于是，原告委托熊建超和赵义安律师与马毅及其父亲接触联系，最终帮助马毅成功购买了这套房屋并且办理了房产证。有襄樊安嘉房地产经纪有限公司的《房屋买卖合同》和已经办理的房产证为证。在2012年11月26日签订《房屋买卖合同》当天，原告就将房屋实体包括房门钥匙及其水电事宜交付给了被告马毅，并在不久为其在房地产开发商襄樊裕鑫达科技实业发展公司处更换了《商品房买卖合同》。按照合同约定的价款，被告马毅支付了购房款26万元，余款10万元写下了欠款证明，马毅认可在办理房权证后支付余款10万元。现因被告拒绝支付剩余房款，原告诉至法院，请求法院判令被告支付原告购房欠款10万元；本案的诉讼费用由被告承担。被告（反诉原告）马毅辩称，原告起诉没有事实依据，被告并不欠原告任何款项，被告的房产证是在樊城法院协助下办理的，且至今土地证没有办好。双方在合同中有约定，原告在2013年10月前为办好房产证，10万元不再支付，双方互不追究。被告（反诉原告）马毅反诉称，2012年11月26日，反诉人与被反诉人签订了一份房屋买卖合同，合同签订后，反诉人及时履行了约定的义务，而被反诉人却违反了合同的约定，其交付的房子存在权属争议，不但被襄城区法院查封，而且陈建军也出面向反诉人主张权利，同时，被反诉人也未能按合同约定于2013年11月26日前将产权手续办至反诉人名下，为此，反诉人多次找有关机关，又多交付房款45024元，才于2015年12月17日将房权证办理下来，目前土地使用证尚未办理下来。综上，被反诉人违反合同约定，交付的房屋存在权属争议，也未及时将房权证办理到反诉人名下，导致反诉人多支付房款，给反诉人造成了损失，反诉人因而提出反诉，请求法院判令被反诉人承担其交付给反诉人的房屋存在权属争议及逾期未能给反诉人办理房产手续的违约金72000元；承担其逾期未能给反诉人办理产权手续，导致反诉人自己办理产权手续时多交付的房款45024元；被反诉人承担本案的反诉费用。原告（反诉被告）常立冬辩称，我方不存在违约办证的情形，请求驳回被告的反诉请求。经审理查明，2012年11月26日，常立冬作为售房人（甲方）、马毅作为购房人（乙方）、襄樊安嘉兴业房地产经纪有限公司作为居间方（丙方），签订了一份《房屋买卖（置换）合同》（以下简称《合同》，约定：第一条，房屋基本情况。1、甲方自愿委托丙方将坐落在襄樊市襄城区庞公路新11号庞公公寓的房屋（以下简称“房屋”）出售给乙方。乙方对该房屋已作充分了解并实地看房，对该房屋现状无异议，愿意购买该房屋。甲方保证房屋在合同签订后的状况和看房时状况一致。2、该房屋的基本情况如下：房屋性质：商品房，所有权人：常立冬，合同号：99033。第二条，成交价格与相关约定。甲、乙双方协商后的实际成交价格为：人民币大写叁拾陆万元整（￥360000），该房屋办理证件的相关费用由乙方承担。第三条，中介服务费及支付。签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介服务费4000元。备注：权属变更当日。第四条，付款、交房约定。1、交付定金：乙方于2012年11月26日交付购房定金40000元给甲方，另40000元由甲乙双方共同委托丙方代为保管（购房定金可以冲抵购房款或丙方自动将其转为中介费）。甲方将购房合同、房款收据原件各壹份暂存于丙方。2、付款约定“一次性付款：甲乙双方约定于2012年12月15日之前去襄樊市汽车产业经济技术开发区科技实业发展公司办理更名手续，待甲方配合乙方审核完资料并更名同时，乙方付房款220000元给甲方。”3、交房约定为权属变更当日。第六条，违约责任：1、甲方须保证该房屋权属无争议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任；2、如甲乙任何一方延期履行合同，须每天向对方支付合同价的5‰作为违约金，双方无异议除外。如甲乙任何一方拒绝履行合同或解除合同，或发生本条1的违约责任，均由违约方向另一方支付本合同第二条确定的房屋成交价的20%作为违约金。且丙方所收取的本合同中约定的相关服务费一律不予退还。第八条，约定其他事项：甲乙双方约定，甲方有责任和义务保证房屋合法性及成功交易，故乙方留置房款余款10万元，在甲方提供该房产合同房屋产权证，该房产证为乙方名下，乙方即日支付。若乙方未及时支付，甲方有权追究其法律责任。甲方承诺出具三张有效收据，原甲方购买价由开发商出具；因房价上涨，甲方多收款项出具收据……甲方当事人不能当面办理由甲方委托人赵义安全权办理。甲方承诺在2013年11月26日之前该房产办理到乙方名下《房屋所有权证》，若未在此时间之前办理，该房产由乙方自行处理，双方互不追究。合同签订后，被告分两次共计支付原告26万元，原、被告一起到房屋开发商原襄樊科技实业发展有限公司处办理了《商品房销（预）售合同书》，将原合同中买方由原告变更为被告。另查明，本案涉案房屋因开发商原襄樊科技实业发展有限公司拖欠建设工程款、土地出让金等原因迟迟未办理房产证，后在政府及法院的协调下，按面积加收房款用于解决上述争议。本案被告马毅补交了房屋差价及办证手续费共计45024元后，于2015年12月17日取得了涉案房屋的房屋所有权证书。本院认为，本案系商品房转售合同纠纷，原告将从开发商手中购买的尚未取得房屋权属证书的商品房转售给被告，虽然原告尚未取得该房屋所有权，但依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”双方签订的《合同》中关于涉案房屋买卖的约定系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的相关规定，是合法有效的，之后，原、被告并与房屋开发商一同办理了《商品房销（预）售合同书》的变更手续，将房屋的买受人由原告变更为被告，此时，原告因该房屋与开发商签订的《商品房销（预）售合同书》从而产生的权利义务一并转移到被告享有和承担，即原告退出了与开发商的权利义务关系之中，转而由被告承接了原告与开发商的权利义务关系。具体到本案中，原告将未取得所有权的房屋转售给被告，即是将未来能够取得房屋所有权的资格进行了处分，而非处分该房屋的所有权，故在双方签订的《合同》中，双方对于由原告保证办理房屋权属证书的约定，因原告无处分该房屋的权利、且因原告将该房屋享有的权利通过被告与开发商签订的《商品房销（预）售合同书》转移到被告处，根据合同的相对性原则，该约定是无效的。被告因《合同》应支付原告36万元，已支付26万元，尚欠10万元，被告辩称原告没有在约定的时间内将房屋产权证书办理到被告名下，故不应当支付剩余房款10万元，本院认为，双方签订的《合同》并无明确约定在2013年11月26日之前若原告没有将房屋产权证办理到被告名下则被告可以不予支付剩余10万元，且该房屋办理权属证书的义务并不能归结到原告名下，故对被告的该辩称意见本院不予支持，被告应当支付原告剩余房款10万元。被告反诉称，原告应与其办理房产证须支付违约金72000元及因办理房产证多支出的房款45024元，同样基于上述理由不能得到支持，被告可基于其与开发商签订的《商品房销（预）售合同书》而向开发商主张权利。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告马毅于本判决书生效之日起十日内支付原告常立冬房款100000元；二、驳回被告（反诉原告）马毅的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2300元，反诉案件受理费1320元，共计3620元，由被告马毅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审 判 长  张正刚代理审判员  张 锐代理审判员  张 娟二〇一六年六月二十三日书 记 员  陈 蓓