四川省富顺县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0322民初1156号原告富顺县天主教爱国会，住所地四川省富顺县。法定代表人李嘉良，会长。委托代理人彭吉群，四川富邑律师事务所律师。委托代理人刘英，四川富邑律师事务所律师。被告贺正平，男，1982年7月23日出生，汉族，居民，住四川省富顺县。原告富顺县天主教爱国会诉被告贺正平合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理。依法由审判员窦雨适用简易程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告富顺县天主教爱国会的委托代理人刘英，被告贺正平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告富顺县天主教爱国会诉称：2007年8月23日，原、被告双方签订了《富顺县天主教教徒集资楼合作建房协议书》一份，约定被告参与集资合作修建的住宅一套，建筑面积约XXX平方米，该住宅以建筑面积计价（即房管局颁发的房屋产权面积），价格为每平方米人民币1XX4元，总金额192800元；产权面积与协议面积不一致时，以产权面积为准，据实结算；水、电、气、闭路四通代收费6000元，产权办证费2800元，合计8800元。合同签订后，原告履行了全部义务。2010年3月15日，原告代被告领取产权证，产权证建筑面积为189.05平方米，被告应交纳集资建房款214382.70元，加上合同约定的四通代收费6000元及产权办证费2800元，共计223182.70元。被告已交188944元，还应向原告补交34238.70元。经原告多次催收未果，现要求被告立即支付集资建房款34238.70元，并从2010年3月20日起按银行同期利率支付资金占用利息；要求被告支付违约金10719.13元。被告贺正平辩称：自己并不是向原告购买房屋，而是与案外人王方全签订合同购买房屋，因此原告主体不适格；原告以集资建房名义实行商品房买卖的行为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，面积误差比超出3%部分房价款由出卖人承担，所有权归买受人，且合同约定水、电、气、闭路四通代收费及产权办证费在签订协议时已经一次性向原告交清，该代收费包含在集资款内，原告不能重复计算，因此原告要求支付集资建房款34238.70元及资金占用利息的请求于法无据；根据协议约定及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告自签订合同之日起90日即为逾期办理房屋权属证书，出卖人应承担违约责任。自己多次催促原告办理房屋权属证书未果，经房屋业主多次信访后，自己准备领取房屋权属证书并交纳经公示应补缴房屋尾款3856元时，原告拒不交付房屋权属证书，且至今也未交付，因此自己没有违约，而是原告违约，因此原告要求支付违约金10719.13元的请求无法律依据。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2006年10月29日，富顺县住房制度改革领导组办公室印发文件，就原告关于集资建房作出批复，内容为“富顺县天主教爱国会：根据县政府意见，支持天主教爱国会，体现政府的关爱，鉴于天主教爱国会的实际情况（属于特殊群体），为改善其居住条件，构建和谐富顺的目的。现同意李嘉良等30户按集资建房修建教徒住宿楼，享受集资建房的优惠政策。附：集资建房花名册”，集资建房花名册中载有被告名字，楼层编号为某某楼某某单元某某号，面积为XXX平方米。2007年3月15日，富顺县发展和改革局印发《关于下达天主教爱国会扩建天主教堂综合楼二期工程投资计划的通知》，同意原告在某某镇某某村某某组占用土地XXX.3平方米，完成二期工程，即教徒集资住宅楼，批准二期工程工程总投资160万元，建筑面积4XXX平方米，资金来源：教徒个人全额集资（集资名单附后）。集资建房花名册中载有被告名字，楼层编号为某某楼某某单元某某号，面积为170平方米。2007年8月23日，原、被告签订《富顺县天主教教徒集资楼合作建房协议书》一份，该房屋签订时，系原告的委托代理人王方全与被告签订。合同约定：1、被告参与集资合作修建的住宅为天主教综合楼某某区某某单元陆加某某号，户型为四室二厅三卫，建筑面积约170平方米；2、该住宅房以建筑面积计价（即房管局颁发的房屋产权面积），其价格为每平方米人民币1XX4元，总金额1XXXX0元，产权面积与协议面积不一致时，以产权面积为准，据实结算。水、电、气、闭路四通代收费6000元，产权办证费2800元，共计8800元在签订协议时一次性向原告交清，该代收费包含在集资房款之内；3、签订协议时，被告向原告交纳集资房款，合计188944元，2007年8月23日为被告首次付给原告房屋总金额的98%，合计3856元为余额的2%在交付土地证、房产证时按产权面积据实结算。逾期交款将被视为违约，被告除支付给原告总房款5%的违约金外，原告有权解除合同并将本套住宅收回，退还被告所交剩余房款。合同签订后，被告于2007年8月29日向原告交纳房款188944元。2010年3月15日，被告参与集资合作修建的房屋办理了房屋所有权证，房屋所有权人为被告。该套房屋坐落于某某镇某某大道东段某某号某某区某某单元某某号，房屋性质为集资合作建房，建筑面积为189.05平方米，套内建筑面积为173.37平方米。2013年8月1日，该套房屋办理了土地使用权证。原告代被告领取了该套房屋的房屋所有权证、土地使用权证，但至今未将两证交付给被告。本院认为：原、被告之间签订的《富顺县天主教教徒集资楼合作建房协议书》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效，应受法律保护。关于原告是否具有主体资格问题。根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一款“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为”的规定，本案中案外人王方全作为原告的委托代理人与被告签订《富顺县天主教教徒集资楼合作建房协议书》，且被告自认在签订协议时甲方处已经加盖了原告的公章，因此被告是与原告签订的协议，案外人王方全的代理行为效力及于原告，原告对案外人王方全的代理行为，承担民事责任，原告具有诉讼主体资格。关于被告是否应当支付集资建房款34238.70元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，原、被告双方应按照签订的《富顺县天主教教徒集资楼合作建房协议书》的约定全面履行自己的合同义务。因原告早已将房屋交付给被告使用，且被告现在也实际居住在该房屋内，故被告有向原告支付清集资建房款的义务。本案原、被告在双方的协议中明确约定本案所涉房屋的建筑面积应以房管局颁发的房屋产权面积为准，现房产证中明确载明该房屋的建筑面积为189.05平方米，因此，被告应当支付的集资建房款总额应为214382.70元（189.05平方米×1134元/平方米）。同时，被告还应向原告交纳水、电、气、闭路四通代收费6000元，产权办证费2800元。扣除被告已交纳的集资建房款188944元外，现被告还应向原告交纳集资建房款34238.70元（214382.70元+6000元+2800元—188944元），故对原告要求被告支付集资建房款34238.70元的诉讼请求予以支持。在被告向原告交纳清集资建房款后，被告应将本案所涉房屋的房屋所有权证、土地使用权证交付给被告。对被告辩称水、电、气、闭路四通代收费6000元，产权办证费2800元，合计8800元均已经交纳给案外人王方全，且该款不包含在集资建房款188944元内，但未提供相应的证据予以证明，应自行承担举证不能的法律后果，故对其辩称本院不予认可。关于被告是否应当支付违约金10719.13元的问题。原告代被告领取房屋所有权证、土地使用权证后，应合理催告被告领取。从原告提供的《天主教综合楼领证签字表》可以看出，除被告外其余业主均已领取房屋所有权证、土地使用权证，且其他业主最迟领取土地使用权证的时间为2014年12月25日，而被告至今因未交纳清建房款而未领取到房屋所有权证、土地使用权证，即被告在在合理期限内没有按照约定支付集资建房款，其行为已经构成违约，应当按照约定向支付原告违约金，即按照总购房款的5%向原告支付违约金10719.13元（214382.70元×5%），故对原告要求被告支付违约金10719.13元的诉求请求予以支持。关于被告是否应当支付集资建房款利息的问题。原、被告双方对违约金作了明确约定，因此在违约行为发生后，违约方就应当依据协议约定承担支付违约金的责任。违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预测，违约方支付了违约金就应当认为其已承担了相应的违约责任，这是对当事人意思自治的尊重。本案中，已经确定被告应支付违约金，如果再要求被告支付集资建房款利息，则加重了被告的义务，不利于公平合法的交易。故对原告要求被告支付集资建房款利息的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告贺正平在本判决生效后10日内向原告富顺县天主教爱国会支付房款34238.70元；二、被告贺正平在本判决生效后10日内向原告富顺县天主教爱国会支付违约金10719.13元；三、驳回原告富顺县天主教爱国会的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为462元，由被告贺正平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省自贡市中级人民法院。审判员 窦 雨二〇一六年六月五日书记员 李雪冬附件==法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务…第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法…2、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。