上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一(民)初字第2361号原告钱菊心（第一原告，反诉被告），女，1958年7月11日出生，汉族，户籍所在地上海市。原告周瓞（第二原告，反诉被告），男，1989年8月20日出生，汉族，户籍所在地上海市。上列两原告共同委托代理人吴永林，男，1961年5月1日出生，汉族，户籍所在地上海市，系第一原告的弟弟，第二原告的父亲。被告上海意邦资产管理有限公司（第一被告，反诉原告），住所地上海市青浦区重固镇某公路6588号201-210室。法定代表人董直灶，总经理。被告上海意邦置业有限公司（第二被告，反诉原告），住所地上海市青浦区重固镇某公路7523号C-259室。法定代表人张许秀，董事长。上列两被告共同委托代理人孙文超，上海东弘律师事务所律师。上列两被告共同委托代理人韩胡盼，上海东弘律师事务所律师。原告钱菊心、原告周瓞诉被告上海意邦资产管理有限公司、被告上海意邦置业有限公司委托合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员王滢独任审判。审理中，本院根据两原告的申请依法对两被告进行了财产保全。本案于2015年9月16日第一次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人吴永林和聂运梅、两被告的共同委托代理人孙文超到庭参加诉讼。本案于2015年10月22日第二次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人吴永林和聂运梅、两被告的共同委托代理人孙文超和韩胡盼到庭参加诉讼。因案情复杂，本院于2015年11月13日依法组成合议庭，转为适用普通程序审理。本案于2015年12月2日第三次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人吴永林和聂运梅、两被告的共同委托代理人孙文超到庭参加诉讼。本案于2016年1月22日第四次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人吴永林、两被告的共同委托代理人孙文超到庭参加诉讼。审理中，因两原告变更诉讼请求，两被告提起反诉，本院经审核后依法受理并予以合并审理。审理中，经分管院长批准，本案延期六个月审理。本案于2016年6月2日第五次公开开庭进行了审理，两原告的共同委托代理人吴永林、两被告的共同委托代理人韩胡盼到庭参加诉讼。后两原告撤消了对代理人聂运梅的委托。本案现已审理终结。原告钱菊心、原告周瓞诉称：两原告于2009年3月27日与第一被告签订一份《房屋委托管理协议》，约定由第一被告对两原告位于上海市青浦区重固镇某公路某号某层X室商铺进行经营管理，两原告每月享有的保底经营收益（即固定租金）为人民币4,832元整，收益按三个月为一期支付，第一期保底经营收益的支付时间为2011年1月28日前，以后每期经营收益的支付时间为该期首月的28日前。第一被告逾期向两原告支付保底经营收益，每逾期一日，由两原告按照逾期未付款项的百分之三向第一被告收取逾期付款违约金；逾期天数超过三个月的，则按照第一被告擅自解除协议处理。此外，根据相关规定，第一被告擅自解除协议应一次性支付两原告相当于十年保底经营收益作为违约金。两原告于2009年3月27日与两被告签订一份《担保合同》，第二被告为第一被告依《房屋委托管理协议》所形成的债务提供担保，应承担连带责任。因两被告逾期支付固定经营收益，为此，两原告诉至法院请求：1、确认第一被告于2015年7月28日擅自解除《房屋委托管理协议》；2、两被告立即将位于上海市青浦区重固镇某公路某号某层X室商铺返还给两原告；3、两被告支付租金（以4,832元/月为标准，自2015年4月1日起计算至实际返还商铺之日止）；4、两被告支付逾期付款违约金（按照日3%的标准，以14,496元/季度为基数，自2015年1月29日计算至2015年3月29日，自2015年4月29日暂计至2015年7月28日）；5、两被告支付擅自解除合同违约金579,840元。审理中，两原告变更诉讼请求为：1.两被告支付原告2015年第三季度、第四季度，2016年第一季度、第二季度的固定租金，按照每月4,832元计算，共计57,984元。2.两被告支付原告逾期付款违约金，其中2015年第一季度从2015年1月29日计算至2015年3月29日；第二季度从2015年4月29日计算至2015年10月22日；第三季度从2015年7月29日计算至判决生效之日；第四季度从2015年10月29日计算至判决生效之日；2016年第一季度从2016年1月29日计算至判决生效之日；2016年第二季度从2016年4月29日计算至判决生效之日；均以14,496元为基数，按照日违约金万分之五为标准计算。被告上海意邦资产管理有限公司、被告上海意邦置业有限公司共同辩称：第二被告承担的是一般保证责任，原告要求两被告共同承担清偿责任没有依据。第一被告没有向原告支付固定租金收益，是因为经营状况不好，商铺一直空关着，是用其他收益来弥补这部分经营亏损。现在第一被告也是有能力支付的，合同目的可以实现，第一被告并非恶意拖欠钱款。逾期付款违约金约定的标准过高，要求法院予以调整。原告在无法主张其实际损失的情况下，两被告认可原告的损失就是银行同期存款利息损失，第一被告同意按照银行同期存款利率支付逾期违约金，对原告变更后的日万分之五的计算标准亦不予认可。第一被告同意支付每月固定租金至两被告提起反诉之日止，之后的租金由于两被告反诉，无需再支付。每季度扣除代缴的税费之后实际支付原告的租金金额为13,778.40元。认可2015年第一季度逾期天数60日，2015年第二季度逾期天数177日。2015年第三季度的租金被告已于2016年2月6日支付了一半租金，即6,889.20元，2015年第四季度及之后的租金被告还未付。同时，两被告反诉称：第一被告与原告签订《房屋委托管理协议》，受托对系争商铺进行经营管理。后由于市场不景气，经营业态不佳，第一被告确实因自身经营困难而迟延支付保底经营收益，为此被诉至法院。第一被告认为：首先，《房屋委托管理协议》中明确约定了解除权，第一被告有权依约行使解除权。其次，第一被告迟延支付保底经营收益是因自身经营困难所致，并非恶意拖欠、并非恶意违约。再次，根据《合同法》之司法解释，结合房屋租赁审判实践，违约金应当以实际损失为基础，原告的实际损失就是2-3个月的空租期损失。基于此，第一被告反诉请求判令：1、第一被告与原告签订的《房屋委托管理协议》于2016年1月22日依法予以解除；2、原告于判决生效后立即按现状接收房屋；3、第一被告依据《房屋委托管理协议》约定行使约定解除权而需向原告支付违约金14,496元（按协议约定的月经营保底经营收益4,832元/月计算3个月）；4、本案反诉费用由原告承担。针对反诉，两原告辩称：不同意所有反诉请求。两原告要求继续履行合同，双方签订的《房屋委托管理协议》合法有效，第一被告作为过错方没有单方解除权。经开庭审理查明：第二被告是坐落于上海市青浦区重固镇某公路某号“意邦国际建材品牌中心”商铺的开发商。原告等业主分别向第二被告购买了上述商铺。在向第二被告购买系争的青浦区重固镇某公路某号某层X室商铺后，原告（甲方）即与第一被告（乙方）签订了《房屋委托管理协议》，约定：甲方不可撤销地委托乙方以盈利为目的经营管理该房屋，乙方有权以自己的名义进行经营管理的方式包括但不限于自营、对外发包、合资合作、对外出租等；委托期限自本协议签订之日起至2010年1月1日后二十年止；乙方应当按季向甲方支付经营收益，具体以乙方的盈利情况确定，但作为甲方不可撤销之委托对价，无论该房屋的盈利情况如何，甲方每月享有的保底经营收益为4,832元，经营收益产生的税费由甲方自行承担、由乙方代为缴纳、从乙方应付甲方的经营收益中直接扣除税金数额；经营收益按三个月为一期支付，第一期保底经营收益的支付时间为2011年1月28日前，以后每期经营收益的支付时间为该期首月的28日前；乙方逾期向甲方支付保底经营收益，每逾期一日，由甲方按逾期未付款项的百分之三向乙方收取逾期付款违约金，逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理；乙方承诺，除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议，否则乙方应一次性向甲方支付相当于十年的“保底经营收益”作为违约金。协议另对其他内容进行了约定。同日，原告作为债权人、第一被告作为债务人、第二被告作为保证人三方签订了《保证合同》，约定：保证人愿意为债务人依主合同《房屋委托管理协议》所形成的债务提供保证；保证范围：包括《房屋委托管理协议》所连续发生的保底经营收益及逾期利息；保证方式为一般责任保证；合同另对其他内容进行了约定。上述协议及合同签订后，原被告各自按约履行。庭审中，原告与第一被告确认：扣除第一被告代原告缴纳的税费后，第一被告实际支付原告的季保底经营收益为13,778.40元。2015年第一季度起第一被告有迟延支付或未支付保底经营收益的情况，原告诉至法院作如上诉请。以上查明的事实，由原、被告的陈述，房屋委托管理协议、保证合同、银行存款账户明细等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，第一被告提供了交通银行电子回单凭证、电子银行转账凭证，证明第一被告于2015年3月30日支付原告2015年第一季度固定租金13,778.40元，于2015年10月22日支付原告2015年第二季度固定租金13,778.40元，于2016年2月6日支付2015年第三季度固定租金6,889.20元。原告对此没有异议。根据庭审确认的事实，本院认为：原告与第一被告签订的《房屋委托管理协议》及原告与第一被告、第二被告签订的《保证合同》均系双方当事人真实意思表示，内容并不违反相关法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按约履行。现第一被告拖欠协议约定之款项未付显属违约，理应承担金钱债务继续履行及支付逾期付款违约金之责任，故对原告要求第一被告支付固定租金、逾期付款违约金之诉讼请求，合法有据，本院予以支持。关于违约金之具体标准问题，本院认为，根据合同法的相关规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，原、被告约定的违约金计算标准为未付款项的日百分之三，对此被告方认为约定标准过高要求法院调整为银行同期存款利率、原告方亦认为约定标准过高而主动予以调低至未付款项的日万分之五。本院认为，综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度，以及预期利益等因素，原告方自愿将违约金标准调至未付款项的日万分之五，合法合理，本院予以确认。第二被告作为一般责任保证人，理应对第一被告的上述固定租金及逾期违约金的支付承担一般保证责任，其在承担保证责任后，有权向第一被告追偿。合同解除权有约定解除权和法定解除权之分。两被告反诉请求适用《房屋委托管理协议》中第七条第2款关于“乙方逾期天数超过三个月的，则按照乙方擅自解除本协议处理”之约定，行使约定解除权；但《房屋委托管理协议》第七条第4款同样也约定了“除非得到甲方书面同意，乙方在委托期内不得擅自解除本协议”；两处约定本身就有矛盾之处。而法律规定在违约方出现拒绝履行主要债务、延迟履行主要债务等致使合同目的不能实现的情节时，赋予了守约方以法定解除权，并未赋予违约方在此情况下的法定解除权。因此，本院认为两被告以自身违约为由主张享有解除权要求解除合同，于法相悖、有违公平，本院难以采信，故此对两被告之反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱菊心、原告周瓞2015年第三季度和第四季度、2016年第一季度和第二季度固定租金差额合计48,224.40元；二、被告上海意邦资产管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告钱菊心、原告周瓞逾期付款违约金【2015年第一季度违约金（以13,778.40元的日万分之五计算61天）；2015年第二季度违约金（以13,778.40元的日万分之五计算177天）；2015年第三季度违约金（以13,778.40元的日万分之五计算193天，另以6,889.20元的日万分之五，自2016年2月6日起计算至判决生效之日止）；2015年第四季度违约金（以13,778.40元的日万分之五计算，自2015年10月29日计算至判决生效之日止）；计算193天）；2016年第一季度违约金（以13,778.40元的日万分之五，自2016年1月29日计算至判决生效之日止）；2016年第二季度违约金（以13,778.40元的日万分之五，自2016年4月29日计算至判决生效之日止）】；三、对被告上海意邦资产管理有限公司财产依法强制执行后仍不能履行上述第一、第二项债务时，被告上海意邦置业有限公司承担保证责任；四、驳回原告原告钱菊心、原告周瓞的其余诉讼请求；五、反诉原告上海意邦资产管理有限公司和上海意邦置业有限公司的反诉请求不予支持。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费1,249.60元，由被告上海意邦资产管理有限公司负担；保全费3,745.30元，由被告上海意邦资产管理有限公司承担；本案反诉费50元，由反诉原告上海意邦资产管理有限公司和上海意邦置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 滢人民陪审员  王剑影人民陪审员  王 瑜二〇一六年六月十三日书 记 员  施海群附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国担保法》第十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。有下列情形之一的，保证人不得行使前款规定的权利：（一）债务人住所变更，致使债权人要求其履行债务发生重大困难的；（二）人民法院受理债务人破产案件，中止执行程序的；（三）保证人以书面形式放弃前款规定的权利的。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。三、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。