山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初1729号原告：张微，女，1986年9月10日出生，汉族，居民，住黑龙江省七台河市。委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：孟祥照，公司董事长。委托代理人：曲春道，公司职工。委托代理人：栾俊，公司职工。被告：青岛吉兴房地产开发有限公司。法定代表人：蔡军民，公司董事长。委托代理人：郭雁，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。原告张微与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业）、青岛吉兴房地产开发有限公司（吉兴房地产）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张微的委托代理人柳淳菠、被告海基置业的委托代理人栾俊、被告吉兴房地产的委托代理人郭雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张微诉称，2009年11月14日，原告与二被告签订购房订单，认购龙口东海黄金海岸怡天海景D区第19号楼x单元xxx室，后原、被告签订商品房预售合同，原告依约定交付购房款、保险费、契税、中介服务费等共计人民币50943元，余款办理按揭贷款。合同约定被告应2011年10月31日前向原告交付房屋，但时至今日，被告无法交房。原告诉至法院，请求依法判令：1、解除与二被告签订的商品房预售合同关系；2、判令二被告返还原告购房款、保险费、契税、中介服务费等共计人民币199947元及利息；3、案件受理费由二被告承担。庭审中原告明确第二项诉讼请求为：原告依法判令被告返还购房款193697元（其中首付款44697元，银行贷款149000元）；利息：其中首付款44697元的利息自2010年8月23日起至判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利息计算，贷款利息41613.87元（自2010年12月2日至2016年6月2日止已付银行利息）；契税2930元；中介服务费800元；房屋保险2520元。被告海基置业、吉兴房地产辩称，根据双方签订的商品房预售合同第九条第二项所规定，买受人在出卖方逾期交房情况下，行使解除权，应从有权解除之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，双方再行协商交付时间。因买受人自购买后至今并未向出卖人发出书面通知，故被告方认为，买受人的解除权丧失。经审理查明，2010年8月2日，原告张微与被告海基置业签订《商品房预（销）合同》，购买龙口东海黄金海岸怡天海景D区第19号楼x单元xxx室。该合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛吉兴房地产开发有限公司”，合同出卖人一栏加盖“烟台海基置业有限公司”公章，下方加盖“青岛吉兴房地产开发有限公司”公章。合同第四条约定，房屋总价款为193697元；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1款第二项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；该条第2款约定，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。2009年11月14日、2010年8月23日，原告共向被告交纳首付款44697元，余款149000元由原告在中国农业银行股份有限公司龙口支行办理的按揭贷款支付。被告于2010年10月26日向原告出具149000元购房款的收款收据。原告自2010年12月2日按月向中国农业银行偿还贷款本息，至2016年6月2日已偿还本金27150元，利息41613.87元。原告另行向海基置业交纳契税及中介服务费3730元；庭审中原告提交中国大地财产保险股份有限公司龙口市支公司出具的2520元房屋保险费收据1张，被告不予认可。另查明，涉诉房屋系二被告合作开发，至今尚未竣工。上述事实，有原、被告的陈述，商品房预售合同、收款收据、个人购房担保借款合同、银行贷款交易明细表等证据在卷佐证。本院认为，原告张微与被告海基置业签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，按照约定时间向原告交付符合法律规定及合同约定的交付标准的房屋为其主要合同义务。但涉诉房屋至今未竣工无法交付，原告遂请求解除合同。被告辩称涉案合同不能解除的事由为根据合同中关于出卖人逾期交房，买受人行使解除权利期间的约定，原告的合同解除权应自有权解除合同之日起15日内行使，原告未在约定时间内行使，即丧失了该权利。本院认为，根据双方签订的商品房预售合同第九条第1项的约定，原告应在自有权解除之日起十五日内行使合同解除权，其未在该期限内行使解除权，原告的约定解除权即归于消灭。根据该条第2项的约定，视为原告认可逾期交房的现状，同意继续履行该合同，故原告一直等待被告交房。但直至法庭辩论终结涉诉房屋仍未竣工，被告仍不具备交房条件，诉讼中双方也无法另行协商涉诉房屋的交付时间，致使合同目的无法实现。《中华人民共和国合同法》第九十四条第四款规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同的目的”。故原告虽然未在约定期间行使解除权，约定解除权归于消灭，但仍有权据此法律规定主张法定解除权，请求解除涉诉合同。被告关于原告已丧失解除权故不同意解除合同的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，涉诉合同解除后，原告已交纳的房款193697元（其中首付款44697元、银行贷款149000元）被告应予返还。同时，合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，被告亦应一并赔偿。故原告要求被告承担房款利息的主张，应予支持。原告主张首付款44697元的利息自交款之日2010年8月23起计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算，及主张其在中国农业银行股份有限公司龙口支行的贷款利息41613.87元（自2010年12月2日至2016年6月2日已付银行利息），请求合理，本院予以支持。原告另主张被告给付契税及中介服务费3730元，因该项支出系原告在履行合同过程中的实际损失，故该损失亦应由被告承担。原告请求被告返还保险费2520元，因原告提交的收据系由中国大地财产保险股份有限公司龙口市支公司盖章，被告不予认可，且原告未举证证明该款项系其因购房而产生的实际费用，故该项请求本院不予支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告张微与被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景D区第19号楼x单元xxx室签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告张微购房款人民币193697元。三、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张微利息损失。计算方式为：首付款44697元的利息自交款之日2010年8月23日计算至本判决生效之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；原告在中国农业银行股份有限公司龙口支行的贷款利息41613.87元（自2010年12月2日至2016年6月2日已付银行利息）。四、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张微为履行商品房预售合同实际支出的费用3730元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4923元，由被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司承担4872元，由原告张微承担51元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一六年六月十六日书记员 邹向东