上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4371号原告陈宏宾，男，1974年9月14日生，汉族，住上海市松江区。委托代理人刘培国，上海安硕律师事务所律师。被告倪封庭，男，1973年11月12日生，汉族，住江西省德兴市。被告上海海力华廷商务酒店有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人倪封庭，董事长。委托代理人张志荣，男。委托代理人程晓英，女。原告陈宏宾与被告倪封庭、被告上海海力华廷商务酒店有限公司(以下简称“海力华廷酒店公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月25日立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月19日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，本案转为适用普通程序，并于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告陈宏宾的委托代理人刘培国、被告海力华廷酒店公司委托代理人张志荣到庭参加了两次庭审，被告海力华廷酒店公司的委托代理人程晓英到庭参加了第一次庭审，被告倪封庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告陈宏宾诉称：2011年1月13日，原、被告签订《上海市房地产租赁合同》一份，约定原告将其所有的位于上海市松江区思贤路XXX号、XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)出租给被告，房屋建筑面积为2,916.31平方米。合同还对租赁期限、租金标准、违约责任等进行了约定。合同签订后，原告按约交付房屋，但被告逾期支付原告自2014年以来租金及物业管理费。物业公司起诉后，原告还为被告垫付了物业管理费、诉讼费、执行费等各项费用。基于被告的违约行为已构成解除条件，故原告发函通知被告解除合同。为此，原告诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告倪封庭所签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月6日解除；2、二被告立即返还并搬离上海市松江区思贤路XXX号、XXX号XXX-XXX层的房屋；3、被告倪封庭向原告支付房屋租金人民币(以下币种同)564,598元(按每平方米0.88元计算，自2015年4月1日起计至2015年11月6日止)；4、被告倪封庭向原告支付房屋占有使用费，按每平方米每日5元计算，自2015年11月7日计算至二被告实际搬离之日，暂计至2015年11月30日为349,957.20元；5、被告倪封庭支付逾期支付租金的违约金暂计587,695元(每逾期一日，按日租金的50%支付违约金，每期租金违约金分别计算，自逾期之日起分别暂计至2015年11月30日，实际支付至租金付清之日止)；6、被告倪封庭向原告支付代垫或者承担的物业管理费、案件受理费、执行费等合计146,916.58元；7、被告倪封庭承担因违约造成合同解除的违约金76,990.58元。被告倪封庭未作答辩。被告海力华廷酒店公司辩称：对于诉请1,解除合同的函件2015年11月6日收到了，希望商量和解，收到函件后倪封庭一直在外面忙，没有机会商量，不同意解除，希望继续经营，被告投资太大了，里面也装修了600多万。对于诉请2，不同意返还房屋，因为公司还要经营，希望尽快结清房租。对于诉请3，2015年4月1日之后的房屋租金的确未付，但是有1万元在另案执行中转给原告了，不清楚是支付哪个期间的租金，被告此后还支付过75万元左右的租金，支付时间不清楚。对于诉请4，不同意支付使用费，标准过高。同意按照租金标准支付使用费。对于诉请5，租金愿意尽快付清，不同意支付违约金，且标准过高。对于诉请6，同意支付原告垫付的146,916.58元。对于诉请7，不同意支付，双方协商一下。经审理查明：原告是位于上海市松江区思贤路XXX号XXX-XXX层及思贤路XXX号XXX层房屋的登记权利人之一，上述房屋合计建筑面积为2,916.31平方米。被告倪封庭是被告海力华庭酒店公司的法定代表人，亦是该公司的发起设立人，海力华庭酒店公司于2011年11月16日成立，住所地位于涉案房屋处。2011年1月13日，原告作为甲方(出租方)、被告倪封庭作为乙方(承租方)，双方签订了《上海市房屋租赁合同》一份，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，该房屋建筑面积为2,916.31平方米；甲方于2011年1月20日前向乙方交付该房屋，租赁日期自2011年4月1日起至2021年3月31日止；该房屋每日每平方米租金0.8元(不含税)，年租金总计为851,560元，上述租金每三年递增10%(第四年为0.88元每平方米，第七年为0.968元每平方米)；乙方应每3月向甲方预付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的50%支付违约金；甲方交付房屋时，乙方支付相当于一个月租金的租赁保证金70,960元；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备、物业等费用由乙方承担；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的七日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，乙方的装潢无偿归甲方所有且不得损坏；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，违反合同的一方，应向另一方按月租金的一倍支付违约金……(六)乙方逾期不支付租金累计超过三个月的……。房屋租赁合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，原告按约交付房屋，被告倪封庭于2011年1月19日支付给原告押金70,960元以及首期租金，此后被告倪封庭也陆续向原告支付了当期应付的租金。2015年3月22日，因被告倪封庭拖欠原告2014年4月1日至2015年3月31日的租金，原告将其诉至法院，后双方达成调解协议：一、被告倪封庭尚欠原告2014年4月1日至2015年3月31日的租金886,718元，被告倪封庭承诺分别于2015年4月30日、5月30日、6月30日支付原告295,572元、295,572元、295,574元；二、如被告倪封庭逾期支付任何一期租金，还需支付原告违约金200,000元，并承担每日千分之一的逾期付款违约金。案件受理费11,390.50元，由被告倪封庭负担(于2015年4月30日前直接支付给原告)。2015年8月15日，原告向二被告发出《催缴房租及物业管理费通知函》，载明被告2014年4月1日至2015年3月31日的租金尚欠716,718元未付，2015年4月1日之后的租金分文未付，同时被告还欠付物业管理费，故原告催告被告及时结清租金及物业管理费，包括另案民事调解书中确定的各项费用，否则原告将解除合同并追究被告的违约责任。2015年11月6日，原告向被告送达《解除房屋租赁合同通知函》，载明被告尚欠付2014年4月至2015年3月期间的租金616,718元，此后的租金也分文未付，2013年1月1日起的物业费等也由原告垫付了143,816.88元，且被告经催告后仍未履行。为此，原告发函解除合同，请被告接通知后7日内返还房屋。另查明，2015年3月2日，因涉案房屋尚欠付案外人港联物业服务(上海)有限公司(以下简称“港联物业”)的物业管理费，港联物业将海力华亭酒店公司、陈宏宾等诉至本院，索要物业管理费及违约金。本院审理后判令：一、海力华亭酒店公司需支付港联物业涉案房屋的物业服务费160,192.80元；……三、陈宏宾对上述费用中的139,982.88元承担连带责任；……案件受理费1,752元，由海力华庭酒店公司及陈宏宾等负担1,531元。一审判决作出后，陈宏宾提起上诉，上海市第一中级人民法院作出二审判决，判令：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费3,099.70元，由上诉人陈宏宾负担。后因海力华亭酒店公司、陈宏宾等未履行生效判决确定的义务，港联物业向本院申请强制执行【案号(2015)松执字第5939号】，本院于2015年9月29日发出执行通知书，责令海力华亭酒店公司、陈宏宾等履行生效法律文书确定的各付义务。执行费2,303元。后陈宏宾于2015年10月19日将139,982.88元物业服务费、1,531元诉讼费、2,303元执行费交付本院。陈宏宾另将3,099.70元上诉费交付上海市第一中级人民法院。审理中，被告海力华庭酒店公司向本院陈述，2015年4月1日之后已支付原告租金75万元，但其并未在本院指定的期限内提交任何凭证。原告经核实后向本院陈述，原告的确收到过75万元，汇款人为海力华庭酒店公司员工程晓英，其中2016年1月25日收到30万元，2016年2月18日收到20万元，2016年2月25日收到25万元，但该款项是用于支付另案未付款，与本案无关。陈宏宾与倪封庭尚有(2015)松执字第3752号案件未执结，该案中倪封庭需支付租金716,718元、违约金200,000元、诉讼费11,395元及日千分之一的违约金。故上述75万元尚不足以支付该案中的应执行款项，因此，不属于被告对本案所涉租金的已付款，不应在本案中予以扣除。诉讼中，原告表示本案中无需追加第三人，如果有其他次承租人，原告另行处理；原告已收取的押金可以抵扣被告欠付的相关费用；因为本案是被告违约导致合同解除，故对于被告的装饰装修的残值损失不同意利用和补偿。以上事实，有房屋租赁合同、上海市房地产权证、收据、银行自助回单、民事调解书、民事判决书、执行通知书、代收诉讼费收据、催告函及邮寄凭证、解约函及邮寄凭证及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：首先，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与被告倪封庭签订的《上海市房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，并未违反法律和行政法规的强制性效力性规定，应属有效，双方均应按约履行。其次，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告倪封庭自2015年4月1日起逾期不支付租金超过三个月，原告依约主张于2015年11月6日解除合同，于法有据，本院予以支持。再次，合同解除后，被告倪封庭应当将涉案房屋返还原告，海力华庭酒店公司系倪封庭在涉案房屋处设立，合同解除后作为使用方的海力华庭酒店公司亦丧失了继续占用房屋的依据，应当协助倪封庭将涉案房屋返还原告。对于原告主张的被告欠付2015年4月1日起至2015年11月6日止的租金，被告虽辩称已支付一笔1万元和一笔75万元，但其并未举证证明支付的是本案中的租金，原告对此亦予以否认，被告此前在本院也尚有巨额未了债务，原告已申请强制执行，故对于被告的辩称意见，本院不予采信。此项诉请下的租金本院核实后应为564,597.62元。对于原告主张的自2015年11月7日起至二被告实际搬离之日止的房屋使用费，虽然合同中约定了租赁期限届满后房屋占用期间使用费的计算方法，但本案涉及的是合同解除后房屋占用的处理事宜，双方对此并无约定，本院酌定参照每日每平方米0.88元的租金标准计算。对于原告主张的逾期支付租金的违约金，符合双方合同约定，但标准明显过高，被告对此也提出异议，本院酌定以未付的租金为本金，按照每日万分之五的标准计算。对于原告主张的物业管理费、案件受理费、执行费等，其中物业管理费根据合同约定应当由倪封庭承担，海力华庭酒店公司对此也无异议，本院予以支持；案件受理费、执行费等属法院经过审查后决定由陈宏宾和海力华庭酒店公司承担的费用，并非陈宏宾必然会产生的损失，原告的主张于法无据，本院不予支持。对于原告主张的解约违约金，于法有据，本院予以支持。被告倪封庭经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其诉讼权利。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告陈宏宾与被告倪封庭2011年1月13日签订的《上海市房屋租赁合同》于2015年11月6日解除；二、被告倪封庭于本判决生效之日起十日内返还原告陈宏宾位于上海市松江区思贤路XXX号XXX-XXX层以及松江区思贤路XXX号XXX层的房屋，被告上海海力华廷商务酒店有限公司对上述房屋的返还承担连带责任；三、被告倪封庭于本判决生效之日起十日内支付原告陈宏宾2015年4月1日起至2015年11月6日止的租金564,597.62元；四、被告倪封庭于本判决生效之日起十日内支付原告陈宏宾自2015年11月7日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费(按照每日每平方米0.88元的标准计算)；五、被告倪封庭于本判决生效之日起十日内按照每日万分之五的标准支付原告陈宏宾逾期支付租金的违约金(以233,538.10元为基数，自2015年4月1日起，以236,104.46元为基数，自2015年7月1日起，以94,955.06元为基数，自2015年10月1日起；以上均计算至实际付清之日止)；六、被告倪封庭于本判决生效之日起十日内支付原告陈宏宾垫付的物业服务费139,982.88元；七、被告倪封庭于本判决生效之日起十日内支付原告陈宏宾解约违约金76,990.58元；八、驳回原告陈宏宾的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费20,335元，由原告陈宏宾负担6,719元(已付)，被告被告倪封庭负担13,616元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年六月二十七日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。……二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。