福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0203民初4499号原告厦门万亘物业管理有限公司，住所地厦门市思明区湖滨南路811号富山女人街万禾广场A栋20楼，组织机构代码73785060-8。法定代表人林美丽，董事长。委托代理人徐林、林振雍，公司职员。被告王松连，女，1970年1月14日出生，汉族，住厦门市思明区。原告厦门万亘物业管理有限公司与被告王松连物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理后，依法由审判员庄慧林适用简易程序，于2016年5月31日公开开庭进行了审理。原告委托代理人徐林、林振雍，被告王松连到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦门万亘物业管理有限公司诉称，原告受“益田海景”开发商厦门群伟房地产开发有限公司的委托，从事“益田海景”的前期物业管理工作。经厦门市物价局以厦价房（2015）176号文件批准，原告从事物业管理收取的物业管理费的标准为：多层住宅管理服务费每平方米月收费1.4元（实际收取按1.2元/平方米），房屋公共维修金每平方米月收费0.3元（2015年1月起按0.35元/平方米）。被告为“益田海景”241#1906室的业主，该单元房的面积108.21平方米，被告2008年1月份以前每月应向原告支付物业管理费为129.9元；房屋公共维修金为32.5元（2015年1月起按0.35元/平方米）；公摊水电费根据实际发生数合理分摊。但是，被告却长期拖欠物业管理费、维修金及公摊水电费，拒绝支付从2008年1月至2016年3月管理费12080.7元、公维金3103.5元、公摊电费4294.8元、公摊水费84.2元、垃圾处理费153元、滞纳金86352.96元，合计106069.16元。该业主的行为违反了《物业管理条例》有关规定，故诉至法院，请求判令：1、被告立即向原告支付“益田海景”思明区仙岳路××室的物业管理服务费12080.7元、公维金3103.5元、公摊电费4294.8元、公摊水费84.2元、垃圾处理费153元，以上小计19716.2元；另滞纳金86352.96元（按日千分之三，从欠费次月1日开始计算，应计至实际还款之日止，暂计至2016年3月31日止），合计106069.16元；2、被告承担本案的诉讼费用。被告王松连辩称：原告起诉的时间只有近两年是有效的，但这两年中原告的所有服务都没有达到被告的期望。原告提供物业服务存在以下问题：一、物业服务存在失职。公共卫生不达标，小区垃圾死角较多，乱堆乱放问题严重，小区内小广告随处可见，严重影响小区美观，部分公共设施损坏未修复，电梯存在严重的安全隐患，经常出现无电梯可用的情况，消防安全存在问题，消防栓不可用；二、原告管理混乱，保安职责不明，人员出入管理混乱，小区存在安全隐患，派出所在小区大门口贴着“不安全小区”的标志，原告存在占用公共场地违章搭建的问题，并将业主公用电用作物业店面装修使用；三、公共收入问题。物业应公示小区共有的财产收入、公维金等收支明细。被告已缴纳2011年半年的费用，2012年后原告不收取每年只交半年的费用，故被告未再缴纳相关费用，现同意缴纳近两年所欠费用的一半（公摊电费除外）。经审理查明，2002年11月16日，原告与厦门群伟房地产开发有限公司签订《“益田海景大厦”物业管理委托合同》。合同约定厦门群伟房地产开发有限公司将位于厦门市仙岳路西段北侧“益田海景大厦”的前期物业管理及后期物业管理一并委托原告管理；委托管理期限自本项目全面竣工验收后至业主委员会成立后三十天内；服务内容与质量：房屋外观完好、整洁，设备运行状态良好、运行正常，房屋及设施、设备的维修、养护无事故隐患，保养、检修制度完善，公共环境标准化清扫保洁、垃圾日产日清，绿化管理、养护基本无破坏、枯死等现象，车俩管理运行有序、无乱停乱放现象，保安实行封闭式管理；物业管理服务费为住宅1.2元/月•㎡，房屋公共维修金为住宅0.3元/月•㎡，上述费用标准经物价局批准后向业主或物业使用人收取，交费时间：业主或物业使用人须于当月规定日前到管理处交纳各项应缴费用，无正当理由拖欠费用从当月规定日起每日按应交费用的千分之三加收滞纳金；公用水、电费由原告向业主或物业使用人收取。2005年8月30日，厦门市物价局作出厦价房（2005）176号《厦门市物价局关于“益田海景大厦”物业管理服务费及房屋公共维修金标准的批复》批复：根据提供的服务内容，参照周边同等楼宇的物业管理服务费及房屋公共维修金标准，同时考虑到业主或物业使用人的承受能力，核定具体的收费标准为（按建筑面积计算）：“益田海景大厦”带电梯住宅管理服务费每平方米月收费1.40元，房屋公共维修金（住宅、写字楼、商场）每平方米月收费0.30元；以上规定的收费标准为最高标准，允许下调，不准上浮。合同签订后，原告依约为“益田海景大厦”提供物业管理服务，并按物价局批复的收费标准收取物业管理费和房屋公共维修金。2014年11月，厦门市建设局作出《厦门市发展和改革委员会厦门市建设局关于公布日常转向维修金标准的通知》，通知：根据《厦门市物业服务收费管理办法》（市政府令156号）规定，按照适度收取、合理使用的原则，结合物业类型和房屋使用年限等情况，制定日常专项维修资金标准，6至10年的高层住宅日常专项维修资金标准为0.35元/月•㎡，本通知自2015年1月1日起执行。被告王松连系厦门市思明区仙岳路××室（益田海景）业主，于2006年3月17日入住，该单元建筑面积108.21平方米。被告未缴纳自2008年1月1日至2016年3月31日的物业管理服务费、公维金、公摊水电费、垃圾处理费等，原告经催讨未果，故诉至法院。另查明，益田海景大厦未成立业主委员会，被告所居住的仙岳路××室房屋属于高层带电梯住宅。上述事实，有原告提供的资质证书、入住合约/入伙联系单、《“益田海景大厦”物业管理委托合同》、厦门市物价局文件（厦价房[2005]176号）、《厦门市发展和改革委员会厦门市建设局关于公布日常转向维修金标准的通知》、土地房屋登记卡及庭审笔录予以佐证，本院予以确认。本案双方当事人的争议焦点是：一、原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？二、原告提供的物业管理是否存在瑕疵？1原告的诉讼请求是否超过诉讼时效？被告主张原告未提交任何证据证明其在起诉前有以任何形式催告被告缴纳物业管理费等费用，因此只有起诉前两年的诉讼请求是有效的。原告对被告的主张未作抗辩。本院分析认为，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定除外。”原告未能提供2008年1月至2014年3月期间有催告被告缴纳所欠费用的证据，故原告于2016年3月23日向本院提起诉讼，其主张2014年3月之前的物业管理费的诉讼请求已经超过2年的诉讼时效。房屋公共维修金是专项用于房屋本体共用部分、共用设备保修期满后的维修和更新资金，缴交房屋公共维修金是业主的法定义务，关系到全体业主的公共利益，且物业服务企业只是代收人，缴交的房屋公共维修金也归业主所有，不应因物业服务企业的行为影响全体业主的利益。故被告主张房屋公共维修金的诉讼请求已超过诉讼时效，本院不予支持。二、原告提供的物业管理是否存在瑕疵？被告主张原告未履行物业服务合同约定管理义务，讼争小区存在公共卫生不达标，电梯存在严重的安全隐患，消防栓不可用，保安职责不明，人员出入管理混乱，公共收入未公示等情况，同时提供照片11张予以证明。原告认为，关于卫生问题，所有的业主标准不同，物业公司无法达到所有业主的要求；关于安全问题，物业公司从开发商手上接手后又加了两个铁门；关于电梯和消防问题，因为业主大会一直未能通过原告提出的整改方案，就一直搁置下来了，存在的问题未能得到解决。本院分析认为，被告提供的证据可以证明讼争小区存在保洁不到位，公共设施损坏未及时修复、电梯存在安全隐患等情况，原告未能举证证明其已尽到管理义务，故本院认为原告提供的物业管理服务存在瑕疵。综上，本院认为，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原告与厦门群伟房地产开发有限公司签订的《“益田海景大厦”物业管理委托合同》系双方的真实意思表示，不违反相关法律规定，属合法有效的合同，双方均应严格履行。原告作为益田海景大厦的物业管理公司，已经为业主及物业使用人提供了物业管理服务，被告作为小区的业主，接受了原告提供的物业管理服务，应缴纳物业管理费。现原告要求被告缴纳自2008年1月至2016年3月的物业管理服务费12080.7元，由于2008年1月至2014年3月期间的物业管理服务费已过2年的诉讼时效，本院不予支持，被告应缴纳自2014年4月至2016年3月的物业管理费3116元（24月×1.2元/平方米/月×108.21平方米）；因原告提供的物业管理服务确有存在瑕疵，被告迟延缴纳物业管理费，以此进行救济和抗辩不宜认定为违约，对原告要求被告支付逾期交纳物业管理费的滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。被告应缴纳2008年1月至2016年3月的房屋公共维修金3295元（84月×0.3元/平方米/月×108.21平方米+15月×0.35元/平方米/月×108.21平方米），原告自愿收取3103.5元，本院予以准许；被告未合同约定按时缴纳房屋公共维修金已构成违约，原告要求按合同约定的日千分之三计算滞纳金本院予以支持。原告要求被告缴纳公摊水电费及垃圾处理费的诉讼请求，但未提供其已代为垫付的相关凭证及水电公摊费的计算依据，故该诉讼请求证据不足，本院不予支持，但被告表示愿意缴纳自2014年4月至2016年3月公摊水费和垃圾处理费一半的费用，即公摊水费4.7元、垃圾处理费36元（3元/月），本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（四）项、第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王松连应于本判决生效之日起七日内向厦门万亘物业管理有限公司缴纳厦门市思明区仙岳路××室房屋自2014年4月至2016年3月的物业管理服务费3116元、公摊水费4.7元、垃圾处理费36元。二、被告王松连应于本判决生效之日起七日内向厦门万亘物业管理有限公司缴纳厦门市思明区仙岳路××室房屋自2008年1月至2016年3月的房屋公共维修金3103.5元，并按日千分之三标准从欠费次月1日起计算滞纳金至实际还款之日止。三、驳回原告厦门万亘物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1211元，原告厦门万亘物业管理有限公司负担984元，被告王松连负担227元。上述款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 庄慧林二〇一六年六月十四日代书记员 黄慧颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；……最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。