上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1195号原告(反诉被告)上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会，住所地上海市宝山区。负责人葛龙明，村长。委托代理人魏梁，上海市瀛东律师事务所律师。被告(反诉原告)上海德发园艺场，住所地上海市闸北区。法定代表人管德发，总经理。委托代理人管俊。委托代理人谢水麟，上海都邦律师事务所律师。原告上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会诉被告上海德发园艺场租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月9日立案受理后，被告上海德发园艺场租赁合同在答辩期内提起反诉，本院依法组成合议庭，并公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会的委托代理人魏梁、被告(反诉原告)上海德发园艺场的委托代理人管俊、谢水麟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会诉称，原被告于2008年5月1日签订了房屋土地租赁协议，约定，被告承租原告位于宝山区富家宅生产队350平方米房屋及10亩土地，租赁期限自2008年5月1日起至2014年4月30日止，租金为每年每亩2,000元。现双方约定的租赁期限已经届满，经原告通知被告不再续签合同，要求被告及时将租赁物清腾并返还给原告，被告仍旧占用系争房屋与土地，且长期拖欠租金未付，上述行为已严重侵害原告的合法权益，故原告起诉要求被告从承租土地、房屋中迁出并返还给原告，并付清2009年5月1日起至2014年4月30日止的租金10万元，并按照合同约定的租金标准，向原告支付自2014年5月1日起至实际迁出日止的占用使用费。被告(反诉原告)上海德发园艺场反诉并辩称，上海德发园艺场在2003年与富家宅生产队就同一出租标的签订过租赁合同，签订期限是从2003年10月30日到2008年11月1日，村委会只是做个见证。合同租赁期限的确到期。关于付租的情况，上海德发园艺场付清了2009年12月31日之前的租金。故原告所主张的租金中部分超过��诉讼时效，从法院受理之日起往前推两年内的租金，上海德发园艺场同意支付，其他的不同意支付。房屋是上海德发园艺场所造的，原告没有提供房屋，只是出租土地。根据2008年5月1日签订的合同，十亩土地是不确定的，合同约定是以实际丈量为准，但实际上没有十亩。上海德发园艺场同意返还土地，但是土地上的树木要求村委会收购，因为是按照村委会的要求来种植的。同时，根据租赁协议第五条约定，如遇用地原告应提前六个月通知被告，但原告违反该协议，导致被告在协议有效期内遭受以下经济损失，包括：1、2007年6月，原告未经被告同意擅自在土地内造电信信号塔，造成被告损失106,290元；2、2008年5月，在第一份协议有效期内，原告在没有和被告协商的情况下，强行侵占了原告承租给被告的十亩土地里面的五亩土地，给他人建厂房，所占用5亩土地上的添附���共计562,362元,因为原来承租15亩，后原告侵占了其中的5亩，所以原告要求被告倒签合同，约定的出租标的变更为10亩土地；3、2009年8月份，在没有和被告协商的情况下，原告在土地的河边造了林间小道，造成的114,560元损失；4、2010年9月，原告没有向被告按照合同约定供水，擅自停水至今，共计损失256,000元，后来供水都是原告向隔壁厂房借用的；5、2010年10月，原告以新建厕所为名，闯进系争土地，破坏了被告的绿化，厕所最后没有建造，但造成原告的损失113,545元；6、2013年6月，原告擅自毁坏被告的绿化，造停车场，也已经建造完毕，造成原告损失5,080元。上述损失金额共计1,157,837元，要求原告予以赔偿。原告(反诉被告)上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会针对反诉辨称，前一份合同是被告和富家宅生产队签订的，但责任主体还是原告，对该份合同的真实性原告予��认可。当时建造信号塔是符合之前双方合同当中约定的，如果需要涉及集体用地的情况下，需要无条件服从。建造信号塔就是属于以上条件的事宜，导致实际租赁面积减少5亩，故双方在调整出租面积后另行签订了系争合同。建造信号塔是第三方建造的。2009年8月份，新建河道也是发生的，但是和本案系争土地没有关系，是租赁土地之外原告所有的土地上进行。关于断水，是因为被告未能按约支付租金，在催告被告未果的情况下，原告故于2010年9月至今采取了断水的措施。2010年10月，原告未在系争土地上新建厕所，对该节事实不予认可。2013年6月份，也不存在原告在出租土地上建造的停车场的事实。综上，被告的反诉请求均没有事实和法律依据，要求全部驳回。经审理查明，2008年5月1日，出租方上海市宝山区顾村镇陈家行村富家宅生产队(甲方)与承租人上海市德发园艺场(乙方)签订《房屋土地租赁协议》，约定，甲方同意将甲方所属的部分房屋及土地租赁给乙方种植经济作物(花卉、蔬菜等)，甲方提供乙方房屋350平方米，土地供10亩(以实际丈量为准)。乙方每年向甲方缴纳土地租金2,000元每亩，共计2万元每年，双方签约时一次性付清，先付后用。租赁承包年限为2008年5月1日起至2014年4月30日止，到期如双方有继续合作的意思，需要重新签订合同。乙方在租赁期间因经营活动所产生的一切费用，由乙方自理，甲方视条件可能提供方便，费用另算。协议期间如遇镇以上政府用地，乙方需无条件服从，乙方损失部分由乙方同用地单位。租赁期满后如不续签，乙方应负责清理租赁土地上的一切障碍物。乙方如不按时缴纳土地租赁费，甲方有权终止协议，乙方租赁地内的所有产、存物归甲方所有，土地由甲方另行安排，如属乙方故意为难，甲���可请上级部门处理，要求赔偿其他经济损失。合同落款处，甲方加盖了宝山区顾村镇陈家行村富家宅生产队及上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会的公章。2009年12月10日，上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会出具收据，载明，收到管徳发缴纳的2009年租赁费2万元。该收据下方还有手写字样，注明2008年12月22日，15亩×2000=30000元，2008年11月30日至2009年12月1日，09年，10亩×2000=20000元，2009年11月30日至2010年12月1日，至今未付。另查明，2015年5月21日，上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会出具情况说明，载明，管德发(德发园艺场)陈广路南侧、陈富路西侧，租赁位于本村富家生产队10亩，做临时用地(种植苗木)，该土地为陈家行村集体农用地。落款处，上海市宝山区规划和土地管理局加盖公章并确认情况属实。再查明，2003年10月30日，出租方上海市宝山区刘行镇陈家行村富家宅生产队(甲方)与承租方上海市德发园艺场签订《土地租赁协议》，约定，甲方同意将甲方所属的部分土地租赁给乙方种植经济作物(花卉、苗木等)，甲方提供土地15亩供乙方种植经济作物。第一年至第三年，乙方按照每年每亩1,300元的标准向甲方缴纳土地租金，第四年至第五年，乙方按照每年每亩1,500元的标准向甲方缴纳土地租金。租赁承包年限为2003年12月起至2008年11月止，到期如双方有继续合作的意思，需要重新签订合同。协议期间如遇国家、镇政府集体征地、用地，乙方必须无条件服从，乙方损失部分由甲方及乙方共同向征用单位协商解决，甲方不承担一切责任损失，如遇用地甲方应提前六个月通知乙方。审理中，上海德发园艺场提供：1、照片一组，反映了信号塔的建造、原先出租给园艺场的土地另行借给案外人的情况、占用园艺场的土地建河边小道的情��、村委会当时造厕所被破坏的情形、以及占用一部分的承租土地建造停车场的事实；2、承诺函，证明村委会建造河边小道承诺赔付2万元，但是未给付。上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会表示，照片1和2可以反映出租的土地由原来的15亩变更为10亩，减去的5亩作另外安排，故双方重新签订了合同；建设河道是属实的，但当时双方就此达成了补偿2万元的约定，村委会也履行完毕了；厕所和本案没有关系，也不存在村委会占用停车场的问题。为此，上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会提供两份付款凭单，分别是2009年9月8日，收款人为管德发，载明内容为，富家宅后北经河建造生态整治，涉及到管德发承包的园林绿化，以及土地让出，故一次性赔偿22,000元；2009年12月10日，收款人管德发，项目为整治河道、树木、工资赔偿款3,500元。为证明己方的损失，上海德发园艺���申请证人王某某出庭作证，王某某陈述，被告自2003年来陈家村做园艺，邀请证人做规划，故证人每年去一到两次进行园艺规划工作，对于被告主张的损失系证人制作的评估，当时被告称村里要收回5亩土地，在此基础上证人根据市场基础收据制作了损失清单的报告。上海德发园艺场还申请证人沈某某到庭作证，其陈述是被告的朋友，证明系争土地上的房屋是管德发建造的。上海德发园艺场对证人证言的真实性不持异议。上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会表示，证人均与被告之间有直接利害关系，且与客观事实不符，故证言不应被采信。关于地上的添附及搭建，上海德发园艺场表示，其在2005年开始在系争土地上搭建二楼楼房，房屋约300多平方米，包括宿舍、食堂、会议室、办公室等，当时建造花去10多万，均未经过行政审批手续。原告表示对搭建部分不清楚，即便存在，根据合同约定，被告长期不付租金，租赁物里面的所有财产均归于原告所有。故原告不同意做任何补偿。以上事实，有上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会提供的房屋土地租赁合同、地基图纸、租金收据、情况说明、上海德发园艺场提供的土地租赁协议、承诺函，当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，依法成立的合同，具有法律约束力。上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会与上海德发园艺场于2008年5月1日签订的房屋土地租赁协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律效力。双方约定的承租期限为五年，截止于2014年4月30日止，且在该日后双方也未就续签合同达成合意，同时上海德发园艺场对于合同到期一节事实不持异议，故上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会以合同到期终止为由，要求上海德发园艺场腾退并返还的诉讼请求，合理有据，本院予以准许。关于地上添附物处理的问题，合同尽管约定出租的标的包括房屋和土地，但租金却仅仅以土地面积为标准计价，显然有违常理，且上海德发园艺场一一罗列了其在承租期间在系争土地上进行的搭建规模、格局、材料及所花费用，上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会对此仅表示不清楚。故本院认为，上海德发园艺场关于承租标的仅为土地的抗辩，符合一般生活常识和交易规则，本院予以采信。鉴于本案中上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会请求权基础并非为以承租人欠租为由而行使的单方解除权，故其提出地上添附无偿归于村委会的意见，缺乏法律和合同依据，本院难以采信。合同终止后，上海德发园艺场应自行清腾地上添附，将土地恢复原状后返还给村委会，双方还应一并结算相关费用。上海市宝山区���村镇陈家行村民委员会主张上海德发园艺场自2009年5月1起未付租金，上海德发园艺场抗辩称其付清了2010年12月31日前的全部租金。针对上述争议焦点，根据上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会在庭审中提供的2009年12月10日的收据，载明已收到管徳发缴纳的2009年租赁费2万元；上海德发园艺场未就其付清2010年12月31日前租金的事实举证证明。故本院认为，结合双方合同中注明的租赁期限起算点即2008年5月1日的约定，收条上注明的2009年付清的2万元应系2008年5月1日起至2009年4月30日止一年的租金，故上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会主张上海德发园艺场自2009年5月1起未付租金的事实，具有证据佐证，本院予以准许。其次，关于上海德发园艺场就诉讼时效的抗辩问题。自2009年5月1日上海德发园艺场拖欠租金至今，庭审中上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会未提供证据证明其通过书面或者其他方式催告租金和使用费；尽管上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会自认于2010年9月至今采取了断水的措施，以证明催告行为的一直顺延。但从一般生活常理出发，在采取断水等手段超过一定合理期限后，如若无法达到催告之效果，出租人理应采取其他明示方式以敦促承租人尽快承担支付租金及使用费的合同义务。故上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会应就自身疏于催促所导致的法律后果承担相应责任。根据法律规定延付或者拒付租金的诉讼时效为一年，现上海德发园艺场同意承担本院受理本案诉讼之日前两年内的租金的意见，系自由处分民事权利的行为，于法不悖，本院予以准许。本案受理本诉的日期为2015年7月9日，故上海德发园艺场应向上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会承担自2013年7月10日起至2014年4月30日止的租金及2014年5月1日起直至返还场地日止的占有使用费。再次，关于租金和使用费标准的问题。合同约定的租金标准为2万元每年，根据上述分析，上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会在合同有效期间停止对系争土地提供用水，一定程度影响了上海德发园艺场对土地的正常使用，依据该情节，从等价有偿、公平合理的原则出发，本院将租金及使用费酌情调整为每年1.6万元。关于上海德发园艺场的反诉请求，上海德发园艺场就其主张均无法提供上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会在合同有效期内对出租土地进行破坏、侵占，以及由此导致上海德发园艺场遭受实际损失的相关直接、充分的证据；根据查明的事实，因建造信号塔需占用原先出租给上海德发园艺场的土地，故双方将2005年10月租赁合同中约定的15亩土地变更为10亩，为此重新签订了2008年5月的合同。根据上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会提供的收据，可证明在双方用地面积调整过程中，村委会已就上海德发园艺场的损失予以补偿，双方不再有其他争议。综上，上海德发园艺场以上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会侵占承租土地、破坏正常使用为由所提出的反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予准许。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项、《中华人民共和国合同法》第九十一条第一项、第一百零七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海德发园艺场于本判决生效之日起十五日内，从原告(反诉被告)上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会向其提供的10亩土地上迁出，将场地恢复原状后返还给原告(反诉被告)上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会；二、被告(反诉原告)上海德发园艺场于本判决生效之日起十五日内，根据每年1.6万元计算，向原告(反诉被告)上海市宝山区顾村镇陈家行村民委员会支付自2013年7月10日起至2014年4月30日止的租金及2014年5月1日起直至返还场地日止的占有使用费；三、被告(反诉原告)上海德发园艺场的反诉请求，不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期限履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行金。本案受理费2,733元，反诉案件受理费减半收取15,220元，均由被告(反诉原告)上海德发园艺场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。���判长陶芳审 判 员  杨利民人民陪审员  时金兰二〇一六年六月六日书 记 员  王陈虎附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：……(三)延付或者拒付租金的；……。二、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：债务已经按照约定履行；......第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依��的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。