江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏03民终485号上诉人(原审被告)徐州市城市建设投资总公司，住所地徐州市彭城路81号。法定代表人李晓东，该公司总经理。委托代理人朱珺，江苏敏言律师事务所律师。委托代理人刘建业，江苏红杉树律师事务所律师。被上诉人(原审原告)张艳辉，徐州矿务集团职工。上诉人徐州市城市建设投资总公司（以下简称城投总公司）因与被上诉人张艳辉商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2014）泉民初字第2371号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年1月20日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人城投总公司的委托代理人朱珺、刘建业到庭参加诉讼。被上诉人张艳辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经审理查明，双方当事人于2009年4月10日签订一份《商品房买卖合同》，约定张艳辉购买城投总公司开发的“南湖怡秀园”（金泰小区二期）5幢3单元102室房屋。合同约定，房屋建筑面积为116.4平方米，房屋总价款634380元。合同第八条约定“出卖人应当在2009年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，“如遇政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期”；合同第九条明确约定“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用……自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的银行同期活期存款利息支付违约金。合同签订后，张艳辉依约履行了全部付款义务。后城投总公司未能按照合同约定限期如期交付，张艳辉主张其系2011年7月28日城投总公司才交付房屋，张艳辉办理了上房手续。2012年12月10日，取得该房屋的产权证书，其中记载泰山路南湖怡秀园5#-3-102室建筑面积116.48平方米。2013年2月21日，取得国有土地使用权证。2010年12月6日，城投总公司向该小区购房业主作出承诺，表示对未能让南湖怡秀园的购房者在合同约定的时间内上房，因此造成的违约赔付责任严格按照城投总公司与购房户签订的《商品房购销合同》的约定及城投总公司关于违约金调整的承诺执行。2011年1月，双方当事人签订《补充协议书》，约定因本案商品房买卖合同履行过程中发生争议，如双方协商不成，依法向人民法院起诉处理。2011年5月25日，城投总公司在2010年12月6日做出的《承诺书》上又再次向张艳辉作出承诺：本人承诺2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，若未按期办好，从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金。一审庭审中，城投总公司陈述系在2012年11月份左右通知张艳辉领取办理房地产权属证书所需的相关材料，张艳辉则陈述系在2012年11月份的中旬从城投总公司处领取了办理房地产证所需的分割证；对于自己的陈述意见，双方均未按期再提供证据予以进一步证实其主张。本案涉诉房屋于2005年5月18日开工，2008年7月竣工，2011年1月19日竣工验收，2011年4月18日竣工验收备案。2014年5月30日，张艳辉诉至原审法院，请求人民法院判令：1、城投总公司支付逾期上房违约金67653元；2、城投总公司支付逾期办证违约金9515.7元。城投总公司在一审中辩称，1、根据双方签订的售房合同第八条约定：遇特殊原因除双方协商同意解除或变更合同外，出卖人可以据实延期，第二项约定因政府电力、燃气、自来水等非出卖人的原因。城投总公司在实施施工中，由于徐州市规划局调整了项目规划，导致城投总公司不能如期交付房屋，由于燃气与供电部门都没有及时给被告开发的小区进行燃气和供电的施工，导致本案的小区不能及时验收，这些原因耽误的工期，应按照双方合同的约定，可以予以延期交付房屋。2、张艳辉于2011年3月31日签收了房屋验收，已经实际上房，其主张的违约金计算点不对；对于办证时间，合同约定是在交付房屋之后90天，起止时间应该是2011年3月31日后计算90天之后再开始计算逾期办证违约金。原审法院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，双方在2009年4月10日签订的《商品房买卖合同》合法有效，城投总公司应当按照合同约定的交房日期及条件向张艳辉交付房屋，城投总公司未按约定全部履行义务应承担继续履行采取补救措施或赔偿损失等违约责任。一、关于城投总公司是否可以根据合同约定对于逾期上房期限逾期抗辩。根据庭审中当事人所提交的证据，城投总公司虽辩称系政府调整人防规划及用电、燃气部门审批延误导致的房屋交付延期，但城投总公司的证据不能直接证明其主张，不予采纳。二、关于张艳辉主张逾期上房违约金的请求。庭审中，城投总公司提交房屋验收交接单，证明张艳辉是2011年3月31日办理的上房手续，但城投总公司其后又在2011年5月25日向张艳辉承诺最迟于2011年6月底前办理好住宅使用交付通知书，并承诺如未按期办好则从2011年7月1日起按每日万分之四支付违约金，说明城投总公司认可在作出承诺前并未向张艳辉实际交付房屋，也说明双方在合同履行过程中对商品房买卖合同约定的房屋交付进行了变更，即由商品房验收合格交付变更为商品房取得商品房住宅交付使用批准文件，因此张艳辉签字的2011年3月31日房屋验收交接单不能作为实际交房日期，结合城投总公司的承诺及原审法院生效判决对本小区其他购房人确定的上房时间，法院确定城投总公司实际向张艳辉交付房屋的时间为2011年7月28日，城投总公司向张艳辉支付的逾期上房违约金亦计算至此时。因此，城投总公司支付逾期上房违约金应自逾期交房日的次日即2009年7月1日起至2011年6月30日按照已付房价款万分之一的标准计算，城投总公司应向张艳辉支付的逾期上房违约金为46309.74元（634380元×1/10000×730天）；自2011年7月1日起至2011年7月28日止，城投总公司应按照《承诺书》的承诺向张艳辉按日支付已交房价款万分之四的违约金，上述逾期交房时间共计28天，此间城投总公司应支付张艳辉逾期交房违约金为7105.06元（634380元×4/10000×28天），以上违约金共计53414.8元。三、关于张艳辉主张的逾期办证违约金的问题。原审法院认为，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。按照双方合同约定，在涉案房屋交付使用后90日内城投总公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案，但房产开发企业仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案的，购房者尚不能办理产权登记。只有房产开发企业将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案且将购房者所购房屋的初始登记证书交予购房者后，购房者才能持该初始登记证书办理房屋所有权证。故而，城投总公司仅将办理权属证书所需材料报产权登记机关备案并不意味着其逾期办证违约责任的截止，根据诚信原则，城投总公司仍应履行将相关房屋的初始登记证书交予张艳辉的附随义务，否则应认定系“因出卖人的责任导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书”。城投总公司未能举证证明其通知张艳辉领取办理产权登记所需材料（房屋初始登记证）的具体时间，也未能举证证明张艳辉领取上述材料的具体时间，结合张艳辉所举涉案房屋所有权证上载明的2012年12月10日的登记日期，张艳辉主张系在2012年11月中旬领取的办理产权登记所需材料，城投总公司陈述系在2012年11月份，故法院酌定确认张艳辉领取办理产权登记所需材料的时间为2012年11月15日。城投总公司应支付张艳辉逾期办证违约金的时间为上房之后扣除90天的次日，即2011年10月27日起至2012年11月15日。城投总公司应按照购房款634380元自2011年10月27日起至2012年11月15日止按银行同期活期存款利率向张艳辉支付逾期办证违约金。综上，遂依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：（一）判决生效后十日内，城投总公司支付张艳辉逾期上房违约金53414.8元；（二）判决生效后十日内，城投总公司支付张艳辉逾期办证违约金（以634380元为基数，自2011年10月27日起至2012年11月15日止按银行同期活期存款利率计算）；（三）驳回张艳辉的其他诉讼请求。上诉人不服上述民事判决，向本院提起上诉称，1、一审法院对于上诉人关于诉讼时效的抗辩不予采信是错误的。2、根据双方签订合同的第8条约定，因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因引起的延期交付，出卖人可以据实延期交房，不承担违约责任。3、一审对于上诉人延期交房时间计算错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，并依法改判超过诉讼时效的违约金不予支付。被上诉人张艳辉书面答辩称，1、本案不存在上诉人所称其逾期交房是因为政府行为所致。上诉人对其违约事实是明知和承认的。否则不会向被上诉人出具承诺书，并对部分业主进行了实际赔偿。综上，请求二审法院依法维持一审判决。经双方当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：1、被上诉人原审的起诉有无超过诉讼时效；2、上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天。二审期间双方当事人均未提供新证据。本院认为，一、关于被上诉人原审起诉有无超过诉讼时效的问题。上诉人认为双方合同约定的交付时间在2009年，被上诉人提起诉讼已超过诉讼时效。但在上诉人未按照合同约定的时间交付房屋后，被上诉人一直就逾期上房违约金问题向上诉人进行主张，上诉人多次向被上诉人出具承诺书及签订协议进行协商解决，故被上诉人关于逾期上房违约金的诉讼时效应当中断并重新起算。据此，上诉人关于被上诉人的起诉超过诉讼时效的理由不能成立。至于上诉人主张的从被上诉人原审起诉之日倒推两年，之前的违约金不应受到法律保护的问题，因违约金的主张是一个整体而不应割裂开来分别计算诉讼时效，故对于上诉人的该辩称本院不予支持。二、关于上诉人延迟交付房屋的行为是否符合双方合同中约定的可延期交房的情形，违约期限是否应当扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的问题。虽然双方合同中明确约定“但如遇到下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2、因政府及电力、燃气、自来水、市政道路等非出卖人的原因”，但上诉人提供的相关政府调整人防规划证据发生在合同约定的交房日期之后，且其提供的证据均不能直接证明其符合合同约定的几类非因出卖人原因可以延期交房的情形，故对于上诉人主张扣除因政府调整规划和人防验收而延误的时间836天的请求，本院不予支持。一审法院根据双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人向被上诉人出具的承诺、签订的协议，分段计算逾期上房违约金并无不当，本院予以确认。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1135元，由上诉人徐州市城市建设投资总公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  李 琳审 判 员  史善军代理审判员  程 叶二〇一六年六月二十七日书 记 员  周 密