重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0106民初92号原告重庆富州物业管理有限公司，住所地重庆市沙坪坝区富洲路8号，组织机构代码66644177-7。法定代表人林金銮，重庆富州物业管理有限公司总经理。委托代理人石菲，重庆康发律师事务所律师。委托代理人王涪霖，重庆康发律师事务所律师。被告张孝坤，男，1964年8月20日出生，汉族，职业不详，住重庆市沙坪坝区。原告重庆富州物业管理有限公司（以下简称富州公司）与被告张孝坤物业服务合同纠纷一案,本院于2016年1月8日立案受理后,依法由审判员李勤担任审判长，与人民陪审员ＸＸ、单永萍组成合议庭，适用普通程序并于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告富州公司的委托代理人石菲到庭参加诉讼。被告张孝坤经本院传票传唤，公告期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告富州公司诉称，原告于2007年12月与富洲新城小区开发商重庆富洲房地产开发有限公司签订《前期物业管理服务合同》，原告按照合同约定对富州新城小区提供了物业服务。被告是该小区**-****号房屋的业主。被告从2012年11月起无故拒绝支付物业费。现原告请求法院判令：1、被告立即支付原告2012年11月1日至2015年10月31日期间物业服务费5762.46元（1.8元/月/平方米）及违约金（即以被告每月应付而未付的物业服务费为基数，从欠付物业服务费的当月第11日起，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计付至付清之日止）。2、诉讼费由被告承担。被告张孝坤未作答辩。经审理查明，2007年11月16日，重庆富洲房地产开发有限公司作为建设单位制定《富洲新城一期业主临时规约》，该规约载明，住宅物业管理费收费标准（按建筑面积计算）为1.80元/月·平方米；业主同意自其与建设单位签订的商品房买卖（或预售）合同约定的交房之日起承担其应缴纳的物业管理等费用。物业管理费按月交纳，业主应在每月1-10号履行当月物业管理费的交费义务；如业主违反本规约及《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时足额地交纳物业管理费，每逾期一天，业主应按其未交纳部分千分之三的标准向物业管理公司支付违约金。2007年12月1日，重庆富洲物业管理有限公司（乙方）与重庆富洲房地产开发有限公司（甲方）签订《富洲新城一期前期物业管理服务合同》一份，约定：甲方选聘乙方对富洲新城一期实施物业管理服务，合同期限从本合同生效之日起至业主委员会与选聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效之日止。物业服务事项包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等事项的协助管理和服务。双方约定住宅的物业服务收费标准为2.20元/月·平方米，按建筑面积计算。甲方、业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业管理费的，每逾期一日，应按欠缴部分千分之三的标准向乙方支付违约金。合同签订后，重庆富洲物业管理有限公司为富洲新城小区提供了物业服务。被告张孝坤系重庆市沙坪坝区富洲路*号（富洲新城小区）附**号**-*（即富洲新城小区**-****）住宅房屋的所有权人，该房屋建筑面积88.93平方米。2009年9月14日，张孝坤办理了接房手续。接房时，张孝坤签署《承诺书》一份，同意履行、遵守并督促其他与物业有关人士履行、遵守《富洲新城一期业主临时规约》中涉及业主和物业使用人的所有责任义务。2013年8月12日，重庆富洲物业管理有限公司更名为重庆富州物业管理有限公司。2012年11月1日起，张孝坤未向富州公司交纳物业服务费。2014年12月2日，富州公司向张孝坤邮寄了催交物业服务费的函。因催交未果，现富州公司诉至本院，要求判如所请。审理中，富州公司还举示了催缴费用通知单，以证明其多次向被告催交物业服务费，但未能举示送达催缴费用通知单的依据；举示了（2016）渝0106民初102号民事判决书，以证明原告在被告欠交物业服务费期间提供了物业服务。张孝坤经本院传票传唤，公告期限届满后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。上述事实，有富州公司提供的《富洲新城一期前期物业管理服务合同》、档案查询结果证明、入伙流转表、承诺书、《富洲新城一期临时管理规约》、EMS快递单、（2016）渝0106民初102号民事判决书以及当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经庭审质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。原告与富洲新城小区开发商重庆富洲房地产开发有限公司签订的《富洲新城一期前期物业管理服务合同》系双方真实意思表示，并不违反法律、法规的禁止性规定，为有效合同。原告为富洲新城小区提供了物业服务，被告接受了原告提供的物业服务，应当按照合同约定向原告支付物业服务费。《前期物业管理服务合同》约定住宅物业管理费收费标准为2.20元/月·平方米，但《富洲新城一期业主临时规约》将住宅物业服务费变更为1.80元/月·平方米。现原告要求按1.80元/月·平方米收取物业服务费，本院予以支持。被告的房屋建筑面积为88.93平方米，则被告每月应当交纳物业服务费160.07元（1.8元/月/平方米×88.93平方米），被告应当交纳2012年11月1日至2015年10月31日期间共计36个月的物业服务费为5762.52元。原告要求被告支付上述期间内物业服务费5762.46元，系原告真实意思表示，本院予以支持。被告延迟交纳物业服务费，除应继续向原告支付物业服务费外，还应按合同约定向被告支付违约金。《前期物业管理服务合同》约定的违约金标准为每日应交物业服务费的千分之三，现原告自愿调整按照为中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，低于合同约定，本院予以支持。被告经本院公告传唤，公告期间届满后未到庭参加诉讼，应视为其自行放弃了依法享有的举证、质证、辩论等诉讼权利，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条、第一百四十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、被告张孝坤于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司2012年11月1日至2015年10月31日期间的物业服务费5762.46元。二、被告张孝坤于本判决发生法律效力后立即支付原告重庆富州物业管理有限公司逾期交纳物业服务费违约金，该违约金以2012年11月1日至2015年10月31日期间每月应交物业服务费160.07元为基数，从当月第11日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的1.3倍累计至付清之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半交纳25元，公告费600元，合计625元（原告已预交），由被告张孝坤负担。此款限被告张孝坤于本判决发生法律效力后立即迳付原告重庆富州物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时,直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审 判 长 李 勤人民陪审员 杨 晶人民陪审员 单永萍二〇一六年六月二十四日书 记 员 张玲玲