沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书［2016］辽01**民初3186号原告：于明芝。被告：沈阳市和兴房地产开发有限公司.法定代表人：王杰昌，系该公司总经理。委托代理人：朱海维，系辽宁恒敬律师事务所律师。原告于明芝诉被告沈阳市和兴房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员冯菲适用简易程序于2016年4月14日公开开庭进行了审理。2016年5月3日该案变更承办人，由审判员吕红娇审理，并依法转为普通程序，由审判员吕红娇担任审判长，人民陪审员董秀坤、人民陪审员费秀云参与评议，于2016年6月28日公开开庭进行审理，原告于明芝，被告公司委托代理人朱海维均到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年签订《商品房买卖合同》，购买由被告开发的位于和平区胜利南街304-6号1-13-2商品房一处（原合同地址和平区靓岛路60-5号，详见门牌号××，房屋总价款654,786.14元。合同约定交房时间为2013年8月31日房。条件为该商品房经验收合格。至今房屋没有验收，也就是说房屋没有合格证书，更不存在交房和入住了。现在我们用的还是临时电。屋内墙壁是沙浆还没有刷大白，也就是土坯房不是清水房。合同第九条××逾期交房的违约责任如下：逾期超过60日自本合同第八条最后交付期限（2013年8月31日）的第二天起至实际交付日止，××按日向××支付已付房款万分之一的违约金。原告按规定日期向被告支付了全部购房款，并缴纳了房屋维修基金，支付了契税。但被告未如期交付房屋，原告实际入住时间是2014年5月1日。原告与被告多次协商，被告拒不履行合同。故原告诉至法院。诉讼请求：1、请求判令被告支付逾期交房违约金654,786.14元×0.0001×242天=15,800元；2、诉讼费由被告全部承担。被告辩称：1、原告要求支付延期交房违约金已经超过诉讼时效，不应支持原告主张延期交房违约金的诉讼请求，在双方的《商品房买卖合同》第八条约定，被告应当在2013年8月31日交付房屋，依据《民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。也就是说在2013年8月31日之后，原告就知道或者应当知道权利被侵害，而本案起诉已经超过二年的诉讼时效，根据被告提供的房屋准住通知单记载被告交房时间为2013年8月31日，因此请求驳回原告的该项诉讼请求。2、延期交房是因为不可抗力导致的，因此应免除违约责任。被告延期交房是因为沈阳市召开第十二届全运会，依据省政府文件，全运会期间为了达到优良的空气质量，就政府要求工程停工三个月，从2013年6月28日至2013年9月15日停工，我们认为，这个属于不可抗力，所以我们应该免责。经审理查明：2013年1月23日，原告（××）与被告（××）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的沈阳市和平区靓岛路60-1号1-13-2房屋（诉争房屋地址现已变更为沈阳市和平区胜利南街304-6号1-13-2），建筑面积为98.11平方米，总价款654,786.14元。合同第八条第一款约定“××应当在2013年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付××使用：1、该商品房经验收合格。……”；第九条约定“……（1）逾期不超过六十日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，××有权解除合同。……××要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，××按日向××支付已付房价款万分之一的违约金”。嗣后，原告依约交付房款，被告于2014年5月1日向原告交付房屋，因原告向被告主张逾期交房违约金，双方未能达成一致，故原告来院诉讼。另查：原告于2014年5月1日向沈阳邦瑞特物业有限公司缴纳物业费、装修房屋垃圾清运费、化粪池清淘清运费以及电梯费。被告认可该物业公司系其选聘的物业公司，该物业公司现仍为该小区居民服务。再查：2015年12月11日，本案原告以同一事实、理由将本案被告诉至本院，请求被告给付逾期交房违约金和逾期办证违约金，后，于明芝申请撤诉，本院于2016年2月29日作出［2016］辽01**民初735号裁定书，准予其撤诉。经调取上述卷宗，第一次开庭笔录记载，审判员问：“被告，你方何时向原告交付房屋”。被告答：“2013年11月5日”。审判员问：“被告，你方是否能提供入住通知单或其他证据证明”。被告答：“没有证据”。上述事实，有原告向法庭提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、收款收据、专用收据、诉讼费专用票据、裁定书，被告提供的编号审批表、和平区街路楼门牌号变更对应表、《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》等证据材料，本院调取的［2016］辽01**民初735号卷宗及当事人当庭陈述笔录在卷佐证，已经开庭质证，本院予以确认。本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律及行政法规的禁止性规定，故合法有效，双方均应恪守履行。原告已经按照合同约定将房款交付给被告，被告亦应按照约定履行交付房屋的义务。关于涉案房屋实际交付日期的问题，原告认为其交纳物业费的日期（2014年5月1日）为房屋实际交付日期，被告则称房屋准住通知单所载日期2013年8月31日为实际交房日期。结合被告在［2016］辽01**民初735号卷宗的陈述，被告两次陈述的交房时间并不一致，且房屋准住通知单并非房屋实际交付入住的证明，根据日常生活经验，开发商交付房屋前，一般均会由其选聘的前期物业公司向业主收取物业费等费用，之后才将钥匙交付业主，由业主进行房屋验收，此时才构成房屋的实际交付，被告自认案涉沈阳邦瑞特物业有限公司系其选聘的物业公司，则该物业公司初次出具物业费等交费票据上所载时间可以认定为案涉房屋实际交付的日期，故本院认定涉案房屋的实际交付时间为2014年5月1日。关于被告提出全运会导致工期延误的抗辩，首先，被告向法庭提供的《第十二届全运会辽宁省环境空气质量保障方案》中的停工范围为比赛场馆2公里范围之内，而被告施工项目不属于该文件规定范围内的工程；其次，被告向法庭提供的《沈阳市人民政府办公厅关于印发第十二届全运会（沈阳赛区）环境空气质量保障方案的通知》中的三环以内的工程项目，不能进行土方、拆除及非应急性道路挖掘施工，而庭审中，被告没有证据证明其在该文件规定的期限内，工程进行的施工属于上述施工内容。综上，对于被告提出的该项抗辩意见，因证据不足，本院不予采信。关于被告抗辩的诉讼时效问题，原告的诉请属债权请求权，适用二年诉讼时效期间的规定。根据《中华人民共和国民法通则》关于诉讼时效的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起算。因原、被告在合同中对违约金的支付方式约定为按日支付，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼时效应按日分别计算。本案中，依据双方合同约定，被告逾期交房的违约期间应从2013年9月1日至2014年4月30日，原告已于2015年12月11日向本院提起诉讼，故2013年9月1日至2013年12月10日之间的违约金已超过诉讼时效，不能得到支持，而2013年12月11日起至2014年4月30日（实际交付使用日期）期间内原告的诉讼请求并未超过诉讼时效，被告应给付原告该期间计140天的逾期交房违约金9,167元（654,786.14×0.0001×140天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告沈阳市和兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告于明芝支付逾期交房违约金9,167元；二、驳回原告于明芝其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费196元，由被告沈阳市和兴房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吕红娇人民陪审员  董秀坤人民陪审员  费秀云二〇一六年六月二十九日书 记 员  王 琳本案判决所适用的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。