重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终995号上诉人（原审被告）张杰，男，1980年6月10日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人易川江，重庆欣凯律师事务所律师。被上诉人（原审原告）覃良庆，男，1948年6月22日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。被上诉人（原审原告）墙克珍，女，1948年10月30日出生，汉族，农民，住重庆市垫江县。二被上诉人共同的委托代理人王泽明、王龙飞，重庆市垫江县澄溪镇法律服务所法律工作者。原审被告程兴芬，女，1983年5月30日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。上诉人张杰因与被上诉人覃良庆、墙克珍，原审被告程兴芬确认合同效力纠纷一案，不服重庆市垫江县人民法院(2015)垫法民初字第05300号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判长贺付琴，审判员陈江平，代理审判员郭玉梅组成的合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2003年11月12日，张杰与重庆市垫江宇田房地产开发有限公司（以下简称“宇田公司”）签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定张杰购买宇田公司开发建设的位于垫江县桂溪镇工农南路宇田山庄景苑5单元7-2号房屋一套。2003年11月24日，覃小华与宇田公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定覃小华购买宇田公司开发建设的位于垫江县桂溪镇工农南路宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋一套。2003年11月30日，覃小华与张杰签订了《换房协议》，约定：“二人双方各有住房壹套，座落在桂溪镇南外街宇田山庄，覃小华A区景苑6单元7-2，张杰A区景苑5单元7-2，经二人双方协商将各自的房子交换，协议如下：一、覃小华宇田山庄A区景苑6单元7-2换名为张杰；二、张杰宇田山庄A区景苑5单元7-2换名为覃小华；三、此协议从交换改名后，双方永不翻悔，宇田山庄A区景苑6单元7-2永远属于张杰，宇田山庄-6-A区景苑5单元7-2永远属于覃小华；四、此协议一式两份，换房人各执一份，一经签字，具有同等法律效力”。协议签订后，张杰将宇田山庄A区景苑5单元7-2号房屋的合同等相关文件交给了覃小华。2003年11月26日，张杰与中国建设银行垫江县支行签订了《借款合同》。2003年12月3日，张杰与中国建设银行垫江支行签订了《抵押借款合同》。2003年12月30日，覃小华向垫江县公证处申请公证，垫江县公证处向覃小华出具了《公证书》[（2003）渝垫证字第719号]1份，该《公证书》载明：“兹证明申请人覃小华于二零零三年十一月二十四日在重庆市垫江宇田房地产开发有限公司购买住房一套，坐落在垫江县桂溪镇工农南路宇田山庄A区彩苑6单元7楼2号，砖混结构，建筑面积89.75平方米。上述房屋产权，确系申请人覃小华婚前购置所有”。2004年3月2日，覃小华在四川省南部县被他人杀害，其死亡时第一顺位继承人为父亲覃良庆、母亲墙克珍。覃小华死亡后，宇田山庄A区景苑5单元7-2号房屋的按揭贷款一直由覃良庆、墙克珍偿还，于2009年12月29日付清按揭贷款，并取得了登记在张杰名下的《房屋所有权证》（房权证305字第0371**号）、《国有土地使用证》（垫国用[2004]让第5027号）。讼争房屋自宇田公司于2004年11月8日交付后一直由覃良庆、墙克珍占有、使用至今，且该房屋的购房合同、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》等相关文件由覃良庆、墙克珍持有。一审另查明：张杰与程兴芬于2005年11月30日在垫江县民政局办理离婚登记手续。覃良庆、墙克珍诉称：2003年11月30日，我们的女儿覃小华与张杰签订换房协议，协议约定：覃小华将其购买的位于垫江县桂溪镇宇田山庄A区景苑6单元7-2号房屋与张杰购买的位于宇田山庄A区景苑5单元7-2号房屋对换，双方均不得反悔。协议签订后，双方均按照协议的约定将讼争房屋对换交付使用，但未办理产权变更登记手续。2004年1月5日，覃小华在四川省南部县城被杀害。之后，覃良庆、墙克珍多次与张杰协商房屋过户事宜，遭到张杰拒绝。覃良庆、墙克珍认为，覃小华与张杰达成的换房协议系双方真实意思表示，张杰理应按照协议的约定协助覃良庆、墙克珍办理房屋产权变更手续，张杰拒不履行协议约定义务，已构成违约。故请求人民法院判令覃小华与张杰于2003年11月30日签订的《换房协议》有效，并由张杰协助覃良庆、墙克珍办理房屋产权变更手续。张杰辩称：1、覃良庆、墙克珍是否是本案适格原告，是否是覃小华的继承人，还有无其他继承人，均无从确认；2、覃小华与我签订的《换房协议》是无效协议，因该协议是覃小华为了离婚让我帮忙签的，未实际履行；3、覃小华购买的A区6单元7-2号房屋根本不存在；4、覃良庆、墙克珍认为协议有效，就应将A区6单元7-2号房屋交付给张杰。程兴芬一审未做答辩。一审法院认为:依法成立的合同应受法律保护，对合同双方当事人均有法律约束力，当事人应按照约定履行自己的义务。本案中，覃小华购买了宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋，张杰购买了宇田山庄A区景苑5单元7-2号房屋，双方协商后签订了《换房协议》，协议约定双方将所购房屋互换。协议签订后，张杰将自己购买的宇田山庄A区景苑5单元7-2号房屋的合同等交付给覃小华，是履行《换房协议》的行为表现。张杰辩称《换房协议》中载明的宇田山庄景苑6单元7-2号房屋不存在，自己签订该协议只是应覃小华的要求所为，因此该协议无效且未实际履行。一审法院认为，覃小华与张杰签订的《换房协议》是双方当事人经协商后签订的合同，系双方真实意思表示，该合同对双方当事人均具有法律约束力。覃小华购买的房屋是宇田山庄彩苑6单元7-2号，但在覃小华与张杰签订的《换房协议》中载明的覃小华所有的房屋为“宇田山庄景苑6单元7-2”，覃小华与张杰的购房合同附件一《房屋平面图》中均没有宇田山庄景苑6单元，结合《公证书》等其他证据，一审法院认为是由于《换房协议》执笔人的原因，误把“宇田山庄彩苑6单元7-2”书写成“宇田山庄景苑6单元7-2”。覃小华死亡后，覃小华的第一顺位继承人为覃良庆、墙克珍，二人承担覃小华与张杰所签合同的义务的同时，理应享受该合同的权利。覃良庆、墙克珍在覃小华死亡后，一直偿还宇田山庄A区景苑5单元7-2号房屋的按揭贷款，并一直占有使用该房屋，在长达10年的时间里，张杰、程兴芬未对覃良庆、墙克珍偿还按揭贷款以及占有使用该房屋的行为提出异议，张杰、程兴芬亦未提供证据证明其与覃小华签订的《换房协议》具有无效或可撤销的情形。综上，一审法院认为覃小华与张杰于2003年11与30日签订的《换房协议》合法有效，故对张杰辩称的该协议无效且未履行的理由不予采纳。张杰虽辩称覃小华未将宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋交付给自己，但未提供证据予以证明，因此一审法院对其的该项意见不予采纳。覃良庆、墙克珍未提供证据证明其曾要求张杰、程兴芬协助办理过户登记手续，因此办理过户登记的税费应由覃良庆、墙克珍自行承担。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、六十条、一百零七条、《中华人民共和国继承法》第十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定判决：一、张杰与覃小华于2003年11月30日签订的《换房协议》合法有效；二、在本判决生效后十日内，由张杰、程兴芬协助覃良庆、墙克珍将登记在张杰名下的座落于垫江县桂溪镇工农路宇田山庄A区景苑5单元7-2号房屋（房权证305字第0371**号）过户登记至覃良庆、墙克珍名下，办理过户登记的税费由覃良庆、墙克珍承担。案件受理费5230元，减半收取2615元（覃良庆、墙克珍已预交），由覃良庆、墙克珍负担。张杰不服上述判决，向本院提起上诉请求改判或者发回重审。理由是：1、换房协议中的“宇田山庄景苑6单元7-2号”房屋根本不存在，一审认定是笔误，依据不充分。2、一审既然认定协议有效，则应判令覃良庆、墙克珍将宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋交付给我。3、上诉人在一审中抗辩的是协议无效。也没有实际履行。一审法院若认为协议有效，则应向我释明可提起反诉，而一审法院并未告知，属程序违法。4、一审法院认定程兴芬的录音证据是错误的，程兴芬与张杰关系不好，二人才离婚的，其证言不利于张杰，不应采信。5、诉争房屋的按揭款确实是覃良庆、墙克珍付清的，但首付款是张杰付的，一审法院对此未予处理是错误的。6、宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋最终由开发商出售给了案外人王小娟，后王小娟再次出卖给陈俊兰。覃小华并未购买该房屋。覃良庆、墙克珍答辩称：我方一审中举示的公证书足以说明本案事实，该公证书的形成时间是2003年12月30日，该公证书可以证明当时宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋系覃小华所购买的事实。至于双方换房后，张杰是否再次将该房屋进行买卖，与本案无关。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审中，上诉人举示了陈俊兰的房地产登记申请书复印件一份，拟证明陈俊兰自王小娟处购买宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋，陈俊兰是现该房屋的所有权人的事实。覃良庆、墙克珍质证认为，上述证据与本案无关联，不能达到上诉人的证明目的。本院二审查明的事实与一审查明的相同，对一审查明的事实予以确认。本院认为，二审争议的焦点是：覃小华与张杰于2003年11月30日签订的《换房协议》是否有效，张杰应否协助覃良庆、墙克珍办理房屋产权变更登记。首先，张杰认可其于2003年11月30日与覃小华签订《换房协议》的事实，仅以协议上载明的覃小华用于与张杰交换的房屋“宇田山庄景苑6单元7-2号”不存在为由，主张合同无效。而覃良庆、墙克珍一审举示的（2013）渝垫证字第719号公证书载明：“兹证明申请人覃小华于2003年11月24日在重庆垫江宇田房地产开发有限公司购买住房一套，座落在垫江县桂溪镇工农南路宇田山庄A区彩苑6单元7楼2号，砖混结构，建筑面积89.75平方米。上述房屋产权，确系申请人覃小华婚前购置所有。”该公证书并附有覃小华与宇田公司于2003年11月24日签订的《重庆市商品房买卖合同》，该合同明确载明了覃小华向宇田公司购买位于垫江县桂溪镇工农南路宇田山庄彩苑6单元7-2号房屋一套。公证书由国家公证机关依法作出的，其载明的事实在无其他证据足以推翻的情况下，具有较强的证明效力。故，从上述公证书和覃小华的购房合同看，覃小华系将其所购买的宇田山庄A区“彩苑”6单元7楼2号与张杰购买的宇田山庄景苑5单元7-2号进行交换，而实际签订《换房协议》时，执笔人误将覃小华用于交换的房屋表述为宇田山庄“景”苑6单元7-2号，应系笔误。其次，从合同履行情况来看，合同签订后，张杰将其与宇田公司签订的宇田山庄景苑5单元7-2号购房合同原件以及银行按揭手续全部交给覃小华，并由覃良庆、墙克珍最终全部付清了按揭贷款。张杰的上述行为，是积极履行换房协议的行为；覃良庆、墙克珍以张杰的名义支付宇田山庄景苑5单元7-2号房屋按揭款，是代覃小华履行换房协议的行为。则从常理来分析，若是覃小华将根本不存在的房屋与张杰进行交换，则张杰不可能交付其购房重要手续给覃小华，覃良庆、墙克珍也不可能持有张杰的按揭还款手续并继续履行该协议。另外，覃良庆、墙克珍自覃小华死亡后，一直占有、使用宇田山庄景苑5单元7-2号房屋并在该房屋居住至今，且持有该房屋的房产证原件（载明物权人为张杰），张杰若认为换房协议是虚假的，宇田山庄景苑5单元7-2号系其自己所有，则其不可能在长达十多年的时间里，未对覃良庆、墙克珍占有其房屋的行为提出任何异议，对于覃良庆、墙克珍因何持有张杰的房产证原件，张杰也不能作出合理的解释和说明。综上，一审认定《换房协议》所载明宇田山庄A区“景”苑6单元7楼2号的“景”字，系“彩”字之笔误，并无不当。上诉人二审提供的证据仅能证明宇田山庄A区彩苑6单元7楼2号现在的产权情况，不足以否认2003年11月覃小华与宇田公司签订合同购买宇田山庄A区彩苑6单元7楼2号房屋的事实。依法成立的合同，自成立时生效。经审查，覃小华与张杰于2003年11月30日签订了《换房协议》不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应依约履行合同义务。因覃小华已死亡，覃小华的法定继承人覃良庆、墙克珍自愿承继该合同的权利义务并已付清按揭房款，张杰理应协助覃良庆、墙克珍办理宇田山庄景苑5单元7-2号的过户登记。至于上诉人张杰上诉所称的覃良庆、墙克珍应履行换房协议约定的义务将宇田山庄A区彩苑6单元7楼2号房屋过户登记给张杰的问题，因张杰一审未提出反诉，本案二审亦不亦审理。张杰可另行与覃良庆、墙克珍协商解决或者另案主张。张杰另案主张其上述权利并不影响本案实体审理，故一审未向其释明，并不构成程序违法。综上，上诉人张杰的上诉理由均不能成立，对其上诉主张不予支持；原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5229元，由上诉人张杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  贺付琴审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一六年六月二十一日书 记 员  石 佳