广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4260号上诉人（原审被告）：张通祥，身份证住址广东省丰顺县。委托代理人：叶剑锋，广东品泓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴添福，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：��玉玲，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：吴玉娴，身份证住址广东省广州市白云区。被上诉人（原审原告）：朱贱，身份证住址广东省广州市白云区。四被上诉人共同委托代理人：董立凡，广东维永律师事务所律师。四被上诉人共同委托代理人：孙璟琨，广东维永律师事务所律师。原审第三人：王建生，身份证住址广东省丰顺县。委托代理人：罗荣重，广东格林律师事务所律师。原审第三人：黎集坤，身份证住址广东省丰顺县。原审第三人：吴洪先，身份证住址广东省丰顺县。原审第三人：刘炽荣，身份证住址广东省丰顺县。上诉人张通祥因与被上诉人吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱，原审第三人王建生、黎集坤、吴洪先、刘炽荣物权���护纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第310号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：原审法院于2015年1月27日受理吴九仔与张通祥的物权保护纠纷案，案件审理过程中，吴九仔于2015年4月17日死亡，其第一顺位继承人吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱明确表示参加诉讼并主张权利，故原审法院将原告变更为吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱，另依职权追加了王建生、黎集坤、吴洪先、刘炽荣作为案件第三人参加诉讼。1993年10月8日，吴九仔（曾用名吴某甲九，甲方）与黎集坤、案外人李新利（两人共同作为乙方）签订《合资建房协议》，约定：三人在白云区同和京溪西牛角合作兴建贰栋共六层的楼房，甲方提供建筑地皮用地及负责此合建楼房的报批六层建房批文等，乙方负责将甲方提供的地皮，投资兴建从基础至主体及室内外装修及室内的水电安装等一切费用等等。1994年12月30日，黎集坤（乙方）、王建生（丙方）共同到广州市白云区同和镇法律服务所签订《合资建房协议》，该协议中吴九仔作为甲方，内容为：合资建房一幢，建房地址京溪街犀牛西路10号401房。占地165平方米，建六层框架结构，每层分两个套房；甲方负责提供土地使用权，并办理报建、产权登记等，甲方要协助丙方办理房屋入户手续，保证丙方的永久性安全居住，丙方按每平方米1800元造价交乙方包工包料，并负责合建房屋的建造，丙方占用建筑面积82.5平方米，工程总造价壹拾叁万捌仟元正；房屋建成后一栋楼北边的401房归丙方所有，乙方须在1994年12月31日完工。该合资建房协议上乙方处由黎集坤签名并加盖指印，丙方处由王建生签名并加盖指印，甲方处“吴某甲九”的签名为复印（并加注以下签名复印为准）。原审过程中，吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱主张吴九仔并未在该协议上签名。王建生表示签订上述合资建房协议时吴九仔并未到场，当时只有其与黎集坤去签该份协议，协议上“吴某甲九”的签名是复印的。1995年9月10日，广州市白云区同和镇人民政府核发了穗同字第NO.0022209号《农村（墟镇）宅基地使用证》，该证载明使用人为吴九仔，宅基地坐落于京溪村西牛角53号（现地为广州市白云区京溪街犀牛西路10号），宅基地面积207.98平方米，建筑结构为钢筋混凝土结构，层数为陆层。1998年8月23日，王建生签订《套房转让凭据》，主要内容为：将涉案房屋转让给吴洪先，从今日起套房产权归吴洪先。1998年12月12日，吴洪先签订《套房转让凭据》，主要为：将涉案房���转让刘炽荣，从今日起套房产权归刘炽荣所有。1998年12月15日，刘炽荣签订《套房转让凭据》，主要内容为：将涉案房屋转让给张通祥，从今日起套房产权归张通祥所有。同日，刘炽荣和张通祥签订《凭单》，约定：涉案房屋房价6万元，1998年12月15日付房款3万元，1998年12月22日付房款1万元，1999年正月底前付清房款2万元等等。此后，张通祥向刘炽荣支付了4万元房款，涉案房屋一直由张通祥使用至今。2011年，王建生以吴洪先为被告，张通祥、吴九仔和黎集坤为第三人，向原审法院提起（2011）云法民四初字第554号民事诉讼，请求确认其与吴洪先于1998年8月23日签订的《套房转让凭据》无效及要求张通祥返还涉案房屋。原审法院在该案中认定：王建生并非涉案房屋所在地的农民，其与吴洪先于1998年8月23日签订的《套房转让凭据》涉及农村宅基地房屋的买卖，违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。由于王建生不是涉案房屋所在地的农民，且未取得涉案房屋的宅基地使用权证，故其不是收回涉案房屋的权利主体，其要求收回涉案房屋的诉讼请求不应予以支持。至于《套房转让凭据》无效的处理，王建生可另行寻求合同相对人赔偿等途径解决。因此原审法院作出（2011）云法民四初字第554号民事判决书判令：一、王建生与吴洪先于1998年8月23日签订的《套房转让凭据》无效；二、驳回王建生的其他诉讼请求。上述判决现已发生法律效力。2013年，王建生又以吴九仔、黎集坤为被告，向原审法院提起（2013）穗云法民四初字第167号民事诉讼，要求确认其与吴九仔、黎集坤在1994年12月30日签订的《合资建房协议》无效，另要求吴九仔、黎集坤向其返还购房款138000元及装饰装修、购买家私的费用损失31400元。原审法院在该案中认定：王建生、吴九仔、黎集坤于1994年12月30日签订的《合资建房协议》的内容及履行事实可以看出，双方当事人实际履行的是宅基地房屋买卖合同权利义务，而王建生并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不得买卖宅基地房屋，因此王建生主张《合资建房协议》无效合法有据，予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，因此原审法院作出（2013）穗云法民四初字第167号民事判决书判令：一、王建生与吴九仔、黎集坤于1994年12月30日签订的《合资建房协议》无效；二、判决生效之日起10日内，吴九仔、黎集坤返还王建生138000元；三、判决生效之日起10日内，吴九仔、黎集坤赔偿王建生装修损失12000元；四、驳回王建生的其他诉讼请求。吴九仔不服上述判决，上诉至广州市中级��民法院。广州市中级人民法院经审查后认定：王建生以《合资建房协议》无效为由，诉请黎集坤及吴九仔返还购房款及投入的装饰装修费用和购买家私费用等，但王建生确认涉案房屋现由张通祥控制，且另案生效判决已认定其无权向张通祥主张返还涉案房屋，故王建生事实上已无法向黎集坤及吴九仔返还涉案房屋。在此情况下，王建生要求黎集坤及吴九仔返还购房款等费用理据不足，原审判决支持王建生的该项诉讼请求有失妥当，应予纠正。王建生辩称应由吴九仔作为涉案房屋实际权利人自行向张通祥主张返还，但其一，依据王建生的陈述，黎集坤及吴九仔已向王建生交付涉案房屋，王建生失去对涉案房屋的实际占有控制系因王建生与案外人之间的纠纷所致，其二，即使吴九仔有权以涉案房屋权利人身份向实际占有人主张返还，亦不因此而免除王建生基于《合资建房协议》无效而应承担的返还房屋义务，故王建生的该项抗辩于法无据，广州市中级人民法院不予采纳。因此于2014年1月作出（2014）穗中法民五终字1965号民事判决书，判决：维持（2013）穗云法民四初字第167号民事判决第一、四项；撤销（2013）穗云法民四初字第167号民事判决第二、三项。吴九仔于2015年1月27日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、张通祥返还广州市白云区京溪街犀牛西路10号401房给吴九仔；2、张通祥承担本案诉讼费用。张通祥在原审中答辩称：不同意吴九仔的诉讼请求。王建生在原审中述称：同意宅基地的业主收回房屋，但我方之前向其购买的房款要予以退还。吴某乙在原审中述称：当时王建生可能是欠了刘炽荣一点钱，刘炽荣要求王建生还钱，说王建生可以将房屋卖掉，当时王建生想将涉案房屋卖给我，但是我没有钱，之后刘炽荣与王建生商量，以涉案房屋抵偿王建生欠刘炽荣的钱。我并未向王建生购买房屋，也没有将房屋出售给刘炽荣，当时刘炽荣写好了套房转让协议，我纯粹是出于老乡和朋友关系在两张套房转让协议上签名，我并未出过钱，刘炽荣也没有给我钱。黎集坤、刘炽荣在原审中未作陈述。原审法院认为：吴九仔与黎集坤于1993年10月8日签订的《合资建房协议》，该协议由于涉及农村宅基地房屋买卖，因黎集坤并非涉案房屋所属的农村集体经济组织成员，依法不能取得涉案宅基地房屋，上述协议违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。黎集坤与王建生于1994年12月30日签订的《合资建房协议》被已经生效的（2014）穗中法民五终字1965号《民事判决书》认定无效。王建生与吴洪先于1998年8月23日签订的《套房转让凭据》被已经生效的（2011）云法民四初字第554号民事判决书认定无效。吴洪先与刘炽荣于1998年12月12日签订的《套房转让凭据》，以及刘炽荣与张通祥于1998年12月15日签订的《套房转让凭据》及《凭单》，由于刘炽荣、张通祥均非涉案房屋所在地农村经济组织成员，故上述涉及农村宅基地房屋买卖的《套房转让凭据》及《凭单》均因违反了法律和行政法规的强制性规定，亦属无效。由于上述《合资建房协议》、《套房转让凭据》及《凭单》均无效，因此黎集坤、王建生、吴洪先、刘炽荣对涉案房屋的处分均属于无权处分，故张通祥现占有、使用涉案房屋缺乏合法依据，张通祥对涉案房屋的占有为无权占有。根据1995年9月10日广州市白云区同和镇人民政府核发了穗同字NO.0022209号《农村（墟镇）宅基地使用证》,涉案房屋的登记产权人为吴九仔，现吴九仔已于2015年4月17日死亡，吴添福���吴玉玲、吴玉娴、朱贱作为吴九仔的第一顺位继承人，系涉案房屋的合法产权人，根据《中华人民共和国物权法》第三十四条：“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”，及该法第一百零六条：“无权处分人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”之规定，吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱要求张通祥返还涉案房屋于法有据，予以支持。至于《合资建房协议》、《套房转让凭据》及《凭单》无效的处理，黎集坤、王建生、吴洪先、刘炽荣、张通祥可另行寻求合同相对人赔偿等途径解决。黎集坤、刘炽荣经原审法院传票传唤逾期未到庭参加诉讼，依法缺席判决。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百零六条���一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条、第一百四十四条之规定，于2016年1月12日作出判决：在判决生效之日起三十日内，张通祥返还广州市白云区京溪犀牛西路10号401房给吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱。案件受理费3300元，由张通祥负担并于判决生效之日起三日内交纳。判后，张通祥不服，向本院提起上诉称：一、合同无效，并不必然返还房屋。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”张通祥购买涉案房屋应当属于没有必要返还的情形，理由如下：其一，张通祥是善意第三人，合同无效不能对抗善意第三人。张通祥向刘炽荣购买房屋是出于信赖利益，相信刘炽荣有权处分涉案房屋。因此张通祥通过正当途径与刘炽荣达成共同意思表示后购买该房屋并支付了对价，且刘炽荣已实际交付房屋，张通祥也居住长达16年。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，张通祥符合善意第三人的要件，合同无效不能对抗善意第三人。因此，即使合同无效，张通祥也并不必然返还涉案房屋。其二，涉案房屋是张通祥一家的唯一住所，返还房屋有违公平原则。张通祥原乃广东丰顺县人，后到广州工作并从刘炽荣处购买了该房屋，是张通祥一家在广州的唯一住所，且吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱一早就知该房屋是由张通祥居住却从未主张过返还房屋，证明吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱其实是默认了张通祥占有房屋的合理性，现其拿回房屋，表面称是违反了国家法律的强制性规定，实则是被��屋因增值产生的高额经济利益导致利欲熏心才提出该请求。另，我国在此类案件中早有过判例，合同无效并不必然返还房屋，而是本着尊重现状、维持稳定的原则让善意第三人继续占有房屋。综上，吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱请求返还房屋有违诚实信用、公平原则，恳请法院本着尊重现状、维持稳定的原则，承认张通祥对房屋的现状以及继续占有、居住和使用该房屋的权利；二、原审法院判决张通祥返还房屋，却对张通祥遭受的损失不予赔偿违反了法律法规的规定。其一，根据《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，“不动产或者动产被占有人占有的，权利人可以请求返还原物及其孳息，但应当支付善意占有人因维护该不动产或者动产支出的必要费用。”2009年7月，北京市高院民一庭《关于房山法院请示农村私有房屋买卖合同纠纷案件相关问题的答���》确立了“对买受人因合同无效所致之信赖利益损失，仍应酌情予以赔偿，但赔偿比例和数额应当考虑房屋所在地周边交通、商业、环境等方面的发展、土地升值情况及是否存在拆迁可能等因素综合考量”的原则。另，根据北京市第二中级人民法院关于《农村房屋买卖合同纠纷审判疑难问题调研》显示，“在房屋连环买卖中，如认定合同无效，可按照农民房买卖合同无效后的补偿原则，由最后一手买受人直接将房屋依现状返还给第一手出卖人，第一手出卖人则直接向最后一手买受人进行赔偿”。综上，一审法院判决合同无效，张通祥返还房屋，吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱应当对张通祥支付相关费用。其二，原审法院认为张通祥与刘炽荣之间的纠纷应按照合同相对性解决，但吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱请求张通祥返还房屋实际上是最大的受益方，吴添福、��玉玲、吴玉娴、朱贱是出于房屋增值、面临拆迁等因素主张，张通祥即使起诉刘炽荣，也只能获得当初购买房屋的价款，但对于房屋的增值部分、装修房屋等费用，张通祥无法获得赔偿。因此，即使返还房屋，吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱应对于房屋的增值部分，张通祥对房屋进行必要的装修、修缮等费用予以赔偿，否则张通祥的权益无法保障。综上，张通祥上诉请求撤销原审判决，并判令吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱承担本案全部诉讼费用。被上诉人吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱答辩称：原审判决认定事实清晰，适用法律准确，请求二审法院驳回张通祥的上诉请求。就张通祥在上诉状中提及的赔偿问题，因张通祥在原审诉讼过程中没有就赔偿事项提出反诉，因此在上诉提出该项要求，应予驳回。原审第三人王建生述称：我方认可一审��决。因为在房屋买卖之中，各方包括各原审第三人都没有取得房屋的所有权，张通祥也没有取得涉案房屋的产权，因此一审判决适用物权法规定是正确的。而对于合同无效的后果，吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱是有责任的，我方与张通祥在此交易中都是受损方，在吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱收回房屋的情况下，作为受损方是有权获得赔偿的。因此，我方同意张通祥在上诉状中所述的其享有赔偿权的意见，但各自买卖房屋需按照买卖合同关系来处理。因此，张通祥要求吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱赔偿是缺乏法律依据的。原审第三人黎集坤、吴洪先、刘炽荣经本院依法传唤未到庭，亦未向本院书面陈述意见。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：涉案房屋属于宅基地上房屋，宅基地使用权原登记在吴九仔名下，在吴九仔死亡后，其对涉案房屋所享有的权利应由其继承人即吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱享有。张通祥虽基于购买取得对涉案房屋的占有，但因涉及宅基地上房屋的买卖行为违反相关法律法规的禁止性规定而无效，故张通祥对涉案房屋的占有不具有合法依据，吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱作为涉案房屋的权利人以物权保护的名义诉请张通祥返还房屋，合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，可予维持。在吴添福、吴玉玲、吴玉娴、朱贱收回涉案房屋之后，就受让涉案房屋所支付的对价款，各受让人包括张通祥可另寻途径向各自的合同相对方主张。综上所述，张通祥的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款��（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人张通祥负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年六月一日书记员  刘章鹏