四川省平昌县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1923民初880号原告张泽，男，汉族。委托代理人（特别授权）赵世川，四川百坚律师事务所律师。被告四川港中投资有限公司。法定代表人杨智文，系该公司总经理。委托代理人（特别授权）冯多皓，系该公司工程部经理。委托代理人何跃，四川万明律师事务所律师。原告张泽诉被告四川港中投资有限公司（以下简称四川港中公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张泽及其特别授权代理人赵世川到庭参加诉讼，被告四川港中投资有限公司法定代表人杨智文的特别授权代理人冯多皓、委托代理人何跃到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张泽诉称：2013年初，杨智文、胡开荣、谭祖奎、宋中华四人共同投资并工商注册登记成立“四川港中投资有限公司”，租用原告私有的座落于平昌县江口镇信义大道龙熙国际小区广场1-1-2门市、广场1-2-1（2楼）、广场2-2-1（2楼）房屋作为经营办公场所，同时双方于2014年6月9日签订为期5年的《房屋租赁合同》、合同约定年租金为1116271元，并就租金的支付方式、支付期限及其它相关事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付及其它义务，但被告一直拖欠应支付自2015年7月15日至2016年7月15日期间的房租费，经原告多次催收，被告现仍下欠原告租金116271元及租赁合同使用期2014年7月15日至2016年7月15日原告垫付的物业管理费40000元，现特诉讼来院。被告四川港中公司辩称：1、原告诉请人民法院确认原、被告间签订的《房屋租赁合同》有效，因原告未向被告提供自己拥有可以出租诉争房屋的相关手续（包括房屋产权所有权证明、竣工验收资料、消防验收资料等），根据我国《消防法》及《城市房屋租赁管理办法》的相关规定，原告未取得房屋相关产权及验收合格手续，即将房屋出租他人，原、被告间所签订的《房屋租赁合同》应为无效合同；2、原告诉请人民法院判令解除原、被告间签订的租赁合同须建立在租赁合同有效的基础上，即使租赁合同有效，可以请求解除，因原告未全面履行合同义务，刻意违约，导致合同不能继续履行，该合同解除权应在被告方，故原告主张解除合同的理由不能成立；3、原告诉称被告故意拖欠自2015年7月至2016年7月的房屋租金不属实，被告之所以未全额缴纳房屋租金，是因原告未按合同约定全面履行义务，未向被告交付自己具有出租房屋权利的相关手续及没有实现电梯可以使用的义务，致使原告出租给被告的实际房屋面积只有1000余平方米，并不是原告称的承租面积为2000余平方米，被告未全额缴纳房屋租金的行为是在行使先履行抗辩权。原告的违约行为致使被告已超额支付的房屋租金，原告应予返还并赔偿被告因不能合理使用承租房屋所产生的巨大损失；5、原告诉称被告公司现已关门停业不属实，现只是暂时性放假，并未停业。经审理查明：被告四川港中公司因招商接待需承租房屋，于2014年6月9日与原告签订房屋租赁合同，合同约定“原告将坐落在平昌县信义大道龙熙国际广场1-1-2门市、广场1-2-1（2楼）、广场2-2-1（2楼）的物业以清水房的状态出租给被告作为接待及办公等用途使用。租赁期限为5年（自2014年7月15日起至2019年7月15日止）。租赁房屋建筑总面积为2657.79平方米，广场1-1-2门市面积97.85、广场1-2-1（2楼）面积1590.12、广场2-2-1（2楼）面积969.82，租金按每月每平方米35元收取。年租金为1116271元。被告以年租金的方式向原告缴纳租金，并于每年7月15日前交付原告。签订合同后7个工作日内，被告须向原告支付人民币10万元作为租房押金。原告出租该物业，须保证对该物业拥有合法产权证明及享有完整所有权或享有合法处分权，有权出租该物业或该物业的共有人或第三人（权利人）同意出租该物业，并且原告保证向被告提供的有关物业的资料（包括购房合同、房屋产权证、身份证复印件、有关按揭、抵押债务、税项及租金等）全部真实合法，并保证在出租该房屋没有产权纠纷，如因此导致的一切法律责任及经济赔偿责任（包括直接损失和间接损失），由原告负担。原告交付租赁房屋时，应保证房屋内水、电、气的接通与正常使用。原告应在2014年7月15日前（即正式交纳租金之日起），满足乙方对该租赁房屋所有电梯的正常使用。原告应保证租赁的房屋及附属设施的安全性符合国家法律、法规和规章的规定。广场门市楼梯下面和小区2个消防楼梯下面原告自行装修和使用。被告应按期（每年7月15日前）支付原告的租金费用和租赁期间的水电费、垃圾卫生费、物业管理费。若被告未按合同约定按期支付原告房屋租金，3日内按同期中国人民银行存款利率另行支付；超过3日的则视为违约，原告有权追究其损失。客户电梯在保修期内应由原告负责跟对方协商电梯维修维护事宜，保修期截止后由被告自行进行日常维护和保养并承担保修期截止后日常维护和保养的费用。租赁期间，原、被告双方均不得借故解除合同，如原告要回收房屋或将房屋转租他人，必须提前3个月书面通知被告并征得被告书面同意，并以2倍返还押金；如被告需退房，也必须提前3个月书面通知原告。”合同签订后，原告按照合同约定履行了交付义务，但被告一直拖欠应支付自2015年7月15日至2016年7月14日期间的房租费，经原告多次催收，被告现仍下欠原告到期租金116271元，原告于2016年4月18日诉讼来院。另查明：1、原告张泽与四川明悦房地产开发有限公司分别于2012年3月22日、2013年7月1日签订商品房买卖合同，购买了本案诉争出租房屋即平昌县信义大道龙熙国际广场1-2-1（2楼）、广场2-2-1（2楼）、广场1-1-2房屋，并于2013年8月完成了房屋交接手续，该诉争房屋系按揭贷款购买现还有部分按揭款未偿还，该房屋现未办理房产证。同时该诉争房屋于2014年11月经平昌县公安消防大队出具平公消验字[2014]第0020号建设工程消防验收意见书，消防验收结论为合格，于2015年6月经竣工验收为合格。2、原告张泽与四川众意机电工程有限公司签订电梯安装合同，安装后分别于2014年9月、2015年10月经巴中市特种设备监督检验所检验为合格。3、被告四川港中公司承租原告房屋后，于2014年7月至8月装修房屋期间，在使用原告安装的电梯运输砂石等材料，现还有900余平方米未装修。4、原告张泽分别于2015年7月20日、2015年9月14日向被告四川港中公司发出催收房屋租金的通知，于2015年7月31日以被告迟延支付租金为由向被告发出解除合同通知书。5、被告于2015年9月20日向原告张泽书立承诺书，载明“我司租赁的平昌县信义大道龙熙国际广场二楼房屋租金（2015年7月15日至2016年7月14日）1116271元，司承诺在二〇一五年九月三十日前一次性付清。另：二〇一五年九月二十九日不支付租金，则可停电”。6、原、被告双方签订房屋租赁合同后，被告于2014年7月向原告交纳了2014年7月15日至2015年7月14日房屋租金1116271元，于2015年10月向原告支付2015年7月15日至2016年7月14日房屋租金1000000元，现下差原告房屋到期租金116271元。上述事实有：原、被告身份信息、房屋租赁合同、商品房买卖合同、房屋交接清单、缴纳购房款票据、平昌县农村信用合作联社客户部告客户书、平公消验字[2014]第0020号建设工程消防验收意见书、四川省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案书、龙熙国际附加电梯安装合同、巴中市特种设备监督检验所检验单、银行交易回执、原告张泽向被告四川港中公司出具的律师函及解除合同通知书、被告四川港中公司作出的承诺书、罗天斌、龙安喜调查笔录、现场勘验图片及当事人的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以采信。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告四川港中公司因生意所需承租原告所购房屋，并于2014年6月9日与原告签订《房屋租赁合同》。合同签订后，原告按约定向被告履行了交付出租房屋义务，被告已支付原告两年房屋租金共计2116271元，现下欠原告到期租金116271元。庭审中，被告四川港中公司辩称，原告张泽在与其签订房屋租赁合同时未取得房屋所有权证，根据相关法律规定，未依法取得房屋所有权证的房屋不得出租,故原、被告间的房屋租赁合同应为无效合同。庭审查明本案原告张泽在出租该房屋前，已通过合法购买的方式取得了该房屋事实上的所有权，办理房产证更多的是一种公示行为，具有对抗“第三人”的作用，并不能阻止合法所有权人在事实上取得标的物的所有权。故被告辩称原告在出租房屋时未取得所有权证则租赁合同无效的理由不成立。被告四川港中公司辩称原告张泽未经消防验收及竣工验收即将房屋出租的行为违反了法律的强制性规定，故该租赁合同应认定为无效合同。庭审查明本案诉争房屋已于一审法庭辩论终结前（即2014年11月消防验收合格，2015年6月竣工验收合格）经验收合格，该租赁标的物已完全符合法律规定，被告四川港中公司在承租房屋期间未向原告提出租赁物不符合法定使用及安全标准，且一直履行支付租金的义务，故被告四川港中公司的辩称理由不成立，本院不予支持。被告辩称因原告未全面履行交付出租房屋及附属电梯设施义务，导致所承租的房屋部分面积不能正常使用，自己未足额支付房屋租金的行为是在行使先履行抗辩权。根据我国《合同法》第六十七条的规定，先履行抗辩权，是指当事人互负债务，有先后履行顺序的，先履行一方未履行之前，后履行一方有权拒绝其履行请求，先履行一方履行债务不符合债的本旨，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求。本案原、被告于2014年6月签订房屋租赁合同后，原告即按合同约定将出租房屋全面交付给被告四川港中公司，同年7月、8月被告四川港中公司对承租房屋绝大部分进行了装修，且在装修时使用了原告安装的电梯运输砂石等材料，被告的行为已表明原告张泽已按约定全面履行了合同义务，故其辩称不缴纳租金系行使先履行抗辩权不符合法律规定的条件；且被告四川港中公司于2014年7月全额支付原告张泽2014年7月15日至2015年7月14日房屋租金1116271元，于2015年9月20日向原告张泽书立承诺，承诺自愿于2015年9月30日前一次性支付原告2015年7月15日至2016年7月14日房屋租金1116271元，后经原告催收，被告已支付租金100万元，现仍下差116271元，被告四川港中公司的实际付款及书立付款承诺书的行为与其辩称“自己在行使先履行抗辩权”自相矛盾，故被告的该项辩称理由不成立，本院不予支持。综上，原、被告间签订房屋租赁合同的行为系双方真实意思表示，形式合法、内容真实，且未违反法律的相关规定，该《房屋租赁合同》合法有效。被告四川港中公司应承担支付下差原告张泽到期租金116271元的义务。原告张泽以被告四川港中公司迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行为由要求解除该租赁合同，但鉴于被告四川港中公司现只下差租金116271元，非原告诉称的系迟延履行合同的主要债务，且本案被告承租该房屋是用于招商接待，装修该房屋时耗资较大，现正投入使用。被告亦书面承诺愿意履行偿付下欠租金的义务，具有继续履行房屋租赁合同的真实意愿，故对原告该项诉讼请求依法不予支持；原告主张被告支付2014年7月15日至2016年7月15日原告垫支的物业管理费4万元，因原告未提供相关票据及其他已垫支物业管理费的证据予以证明，故本院对原告该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十二条、第二百二十六条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告张泽与被告四川港中投资有限公司于2014年6月9日签订的《房屋租赁合同》合法有效。二、限被告四川港中投资有限公司于本判决生效后十日内支付原告张泽到期（自2015年7月15日至2016年7月14日）房屋租金116271元。三、驳回原告张泽的其他诉讼请求。本案案件受理费3425元，由被告四川港中投资有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提出上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省巴中市中级人民法院。审判员  何景平二〇一六年六月二十一日书记员  张超琼