南充市顺庆区人民法院民 事 判 决 书（2016）川1302民初95号原告成都金房物业服务有限公司，住所地四川省成都市青羊区。法定代表人闻涛，总经理。委托代理人曹秀峰，四川天普律师事务所律师。委托代理人胡永生，系原告公司员工。被告傅显富，男，汉族，现住四川省南充市顺庆区。原告成都金房物业服务有限公司（简称金房物业）诉被告傅显富物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理，依法由审判员杨发光适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金房物业的委托代理人曹秀峰、被告傅显富到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告金房物业诉称：2010年3月，乐山中盛房地产开发有限公司与原告金房物业签订了南充公馆《前期物业服务合同》，约定三楼以下（含三楼）住宅由业主或使用人按其拥有的物业面积每平方米每月1.00元标准、四楼（含四楼）以上按每平方米每月1.10元标准、非住宅物业按每平方米每月1.50元标准向乙方金房物业交纳物业管理服务费；业主未按期缴纳物业服务费的，按每日万分之五的标准承担滞纳金。被告傅显富系南充公馆X幢X单元X层X号业主，原告一直对其物业进行了安全、清洁维护等系列管理服务工作，但被告从2013年9月起至2015年12月31日一直未缴纳物业管理服务费，经原告通过张贴公告、打电话、发信函等方式多次向被告催收未果。为维护原告合法权益，特诉请人民法院判决被告傅显富立即向原告支付2013年9月至2015年12月31日期间的物业管理服务费2652.53元，并按逾期每日万分之五的标准支付滞纳金至结清全部费用之日止，截止2015年12月31日的滞纳金为349.73元；本案诉讼费用由被告承担。原告所举证据为：1.原告的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明、资质证书、被告的身份证复印件各一份，证明原、被告的身份情况；2.南充公馆《前期物业服务合同》，证明原告为南充公馆小区的物业管理服务人以及物业管理费收费标准、违约责任、合同期限等；3.交房通知单一份、金房物业催收物业管理费公告的张贴照片三张、金房物业向被告发出的物业管理服务费催收函及附表各一份、韵达速递详单一份，证明被告系南充公馆业主，原告通过张贴催款公告、邮寄催款单等方式向被告催收过物业管理服务费。被告傅显富辩称，原告金房物业提供的物业管理服务存在各种问题，如把5栋3号门业主的进出通道私自改建成垃圾池；为谋取暴利把三道门变成两道，造成车辆进出拥堵，经常擦挂；利用业主公用场地进行商业广告活动，不顾小区整体形象；非小区人员随意进入，把骗子带进小区骗业主钱财；强行把属于业主的地上停车位加锁逼迫业主交钱订车位；把第4栋楼后面的几十个车位改建成垃圾场，故意造成车位紧张局面；小区大门口长期让人摆摊设点，协助摊贩躲避城管；物管公司员工对业主态度不好，蛮不讲理；小区草木枯死严重，影响小区生活环境；摄像头形同虚设，业主家被盗找不到录像依据；电梯未安排专业人员值班，把业主生命当儿戏；物管公司收费和用途从未向业主公布；管理失职，致使小区内消防通道、过道、儿童游乐场任何车辆都可以乱跑、乱停、乱放；对先装修的严格要求，对后装修的给钱乱装修；业主私拉乱接、乱搭乱建现象严重，阻碍交通并造成安全隐患；装修管理混乱，午休晚休时间杂音不断；有的业主的装修保证金被扣作物管费；开发商延期交房；有的业主的房屋质量有问题，物业公司不协助业主与开发商解决等等，小区的环境卫生一天不如一天，致使小区房价下跌500元每平方米，给小区业主造成极大的心理伤害和经济损失。综上，业主不但不应缴纳物管费，物管公司还应赔偿业主的损失，故请求驳回原告对被告的诉讼请求。被告所举证据为：1.《告物管书》、《南充市房地产管理局关于南充公馆业主反映情况的调查处理情况》各一份，证明业主对金房物业的物业管理工作提出了各种意见，也向房管部门进行了反映；2.照片一组、视频资料一份，证明原告的物业管理服务存在各种问题。经审理查明：2010年3月，乐山中盛房地产开发有限公司（甲方）与原告金房物业（乙方）签订了《前期物业服务合同》一份，约定乙方对南充公馆小区提供物业管理服务，由住宅业主或使用人按其拥有的物业面积，三楼以下（含三楼）的按每平方米每月1.00元标准、四楼（含四楼）以上的按1.10元标准、非住宅物业按1.50元标准向乙方金房物业交纳物业管理服务费；前期物业服务的期限为2年，自2012年5月1日0时0分起至2014年4月30日12时0分止，合同期满或业主委员会与业主大会所聘的物业服务公司签订物业服务合同生效时本合同自然终止；本合同终止后尚未有新的物业服务企业承接的，乙方应当继续按照本合同的约定提供服务，在此期间的物业服务费仍由业主按本合同约定的标准交纳；业主未按期缴纳物业服务费的，按逾期金额每日万分之五的标准承担滞纳金；本物业区域物业服务收费选择包干制方式；实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方承担，乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务内容等。合同签订后至今，原告金房物业一直在为南充公馆小区业主提供物业管理服务。被告傅显富系南充公馆X幢X单元X层X号房屋业主，从2013年9月起至今一直以原告提供的物业管理服务存在问题为由拒绝交纳物业管理服务费，截止2015年12月31日已经欠费2652.53元，应支付滞纳金349.73元。原告金房物业通过张贴催费公告和给被告打电话、发书面催收函等方式多次向被告催收未果，遂诉至本院，提出了如前诉讼请求。本院认为：原告金房物业提供的其与乐山中盛房地产开发有限公司签订的南充公馆《前期物业服务合同》内容不违反法律的规定，本院对其真实性、合法性、关联性均予以认可。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，上述《前期物业服务合同》对原告金房物业和南充公馆小区包括被告在内的全体业主具有法律约束力，双方均应按约履行。合同约定的2年的物业服务期限虽已届满，但因南充公馆小区至今未有新的物业服务企业承接原告的物业管理服务工作，根据约定，原告金房物业继续按该合同的约定为该小区提供了物业管理服务，被告等物业业主就应按该合同约定的标准向原告交纳在此期间的物业管理服务费。对被告提出的原告提供的物业管理服务存在各种问题，本院认为：部分问题无证据证实，如把三道门变成两道是为谋取暴利并造成了车辆进出拥堵、经常擦挂；把骗子带进小区骗业主钱财；物管公司员工对业主态度不好，蛮不讲理；把第4栋楼后面的几十个车位改建成垃圾场，故意造成车位紧张局面；有的业主的装修保证金被扣做物管费；对先装修的严格要求，对后装修的给钱乱装修等无任何证据予以证实；对强行把属于业主的地上停车位加锁逼迫业主交钱订车位的问题，被告未举证证明加锁车位属于业主，且原告安装地锁是便于小区停车位的管理，维护已经交纳停车服务费业主的合法权益；对被告提出的因物管服务质量问题致使小区房价下跌500元每平方米的问题，无任何证据证明房价下跌与物业公司的管理服务存在因果关系。部分问题不应归责于物业管理服务公司，如摄像头形同虚设，业主被盗找不到录像依据，从被告提供的照片看监控是处于开启状态的，且小区监控不可能全方位覆盖整个小区，其存在一些死角是不可避免的。部分问题物业公司已经着手解决，如非小区人员随意进入，物业公司已经安装ID卡解决。有的问题不属于物业服务公司的职责，如开发商延期交房、有的业主的房屋质量存在问题属于物业开发商的责任；电梯未安排专业人员值班，物业公司并无必须给电梯安排专业人员值班的职责。部分问题属于小区个别业主自身问题，如在小区内消防通道、过道、儿童游乐场乱跑、乱停、乱放车辆；业主私拉乱接、乱搭乱建；午休晚休时间装修杂音不断等等，原告虽采取了相应措施进行管理、制止，但不可能完全杜绝这些不良现象。部分问题属于原告的管理服务不到位、工作有瑕疵，如把5栋3号门业主的进出通道改建成垃圾池，三道门变成两道；利用业主公用场地进行商业广告活动；小区大门口长期让人摆摊设点；物管公司收费和用途从未向业主公布等，即使这些问题真实存在，因并不影响业主应享受的主要物业服务，业主可以向物业管理服务公司提出整改要求，但不能因此拒绝交纳物业管理服务费。原告向被告提供了物业管理服务，被告应当支付原告相应的物业管理服务费，被告拒不交费的理由不能成立，其拖欠原告2013年9月至2015年12月31日的物业管理服务费2652.53元的行为构成违约，且原告已经向其书面催收过，故被告应承担继续履行并支付相应滞纳金的违约责任。但因原告金房物业提供的物业管理和服务存在瑕疵，本院对原告要求被告支付2015年12月31日前的滞纳金的诉讼请求不予支持，仅对此后的滞纳金予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”、第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”、第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条“法庭辩论终结，应当依法作出判决”之规定，判决如下：一、被告傅显富于本判决生效后五日内支付原告成都金房物业服务有限公司2013年9月至2015年12月31日期间的物业管理服务费2652.53元；二、被告傅显富于本判决生效后五日内支付原告成都金房物业服务有限公司滞纳金，其计算方式为：以2652.53元为本金，按日万分之五从2016年1月1日起计算至款清之日止；三、驳回原告成都金房物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告傅显富负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省南充市中级人民法院。审判员  杨发光二〇一六年六月二十日书记员  易 杰