云南省西畴县人民法院民 事 判 决 书(2016)云2623民初114号原告杨某某，女，生于1976年8月28日。原告梁某，男，生于1976年1月25日。委托代理人陈加文、聂正永，系云南圆合圆律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告西畴县第一中学。委托代理人张萍，系云南杨柏王（麻栗坡）律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告杨某某、梁某与被告西畴县第一中学确认合同无效纠纷一案，本院于2016年2月16日受理后，依法组成合议庭。2016年5月6日，本院公开开庭审理了本案。原告杨某某及与原告梁某共同委托的代理人陈加文、聂正永，被告西畴县第一中学的委托代理人张萍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨某某、梁某诉称，西畴县第一中学教师住宿楼始建于1985年。1993年国家全面改革，西畴县第一中学教师住宿楼被西畴县人民政府纳入国家房改规划，被告西畴县第一中学将49%的产权卖给住宿楼的教师住户。1997年，又将余下的51%产权卖给购房户。全部产权卖给住户后，西畴县第一中学教师住宿楼户主办理了合法的房产证和国有土地使用证。西畴县第一中学教师住宿楼由国家公房改变成购房户的合法私有财产。2002年，原住房户陆某某、王某某（二人系夫妻）将5幢201室住房卖给梁某某，后梁某某又将该房屋转卖给二原告所有。2010年7月，被告西畴县第一中学以建设学生公寓为由回收教师住宿楼，并于2011年8月23日与二原告签订了房屋拆迁补偿协议。但是协议存在诸多不当之处，协议第三条约定：“乙方签订协议后必须在2010年7月25日前搬出，否则乙方将向甲方每天支付100元赔偿金”。但原告签订协议的时间为2011年8月23日。其次，该条协议还违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿后搬迁。”的规定，并且在签订协议过程中，被告西畴县第一中学是单方聘请云南联谊房地产评估有限公司对原告房屋进行的评估，评估价格远远低于当时的市场价格，损害了原告的合法权益。2010年7月5日，被告西畴县第一中学还出告示：“按照上级领导要求，教师住宿楼将于本月底开始拆除，为了能按时完成拆房工作，学校将从本月25号后先拆除水电线路。”这其实是变相的违反法律规定中断供水供电。综上，原告认为被告西畴县第一中学单方聘请云南联谊房地产评估有限公司对原告房屋进行评估，评估价格远远低于当时的市场价格，损害了原告的合法权益。且在房屋拆迁过程中出现了种种违反国家法律规定的行为，根据相关法律的规定，请求人民法院依法确认原、被告双方签订的房屋拆迁协议无效；并由被告承担本案的诉讼费用。被告西畴县第一中学答辩称，1、原告诉称：“2010年7月，被告西畴县第一中学以建设学生公寓为由回收教师住宿楼，并于2010年9月19日与二原告签订了房屋拆迁补偿协议。”答辩人认为除签订协议的时间以协议为准外，对原告主张的“回收教师住宿楼”的合同性质无异议。在协议签订之前，原告所有的房屋由第三方进行评估，原告知情后并未提出异议，继而与答辩人签订协议，并领取了房价款。从程序上看，协议是公开、公平、公正的，不存在欺诈等行为，符合我国相关法律的规定。2、协议签订时涉及住户40余户，全部住户使用统一的格式，2010年7月25日前协议已经制作完毕并与部分住户正式签订，但有部分住户因多种原因推迟至2010年7月25日之后，因此出现原告诉称的约定的搬出时间在协议签订之前的情形，答辩人认为这并不影响协议的效力。约定的搬出时间不论在协议签订之前还是之后，所有住户搬出房屋的时间都是在签订协议之后。3、原告主张本案应当依照《国有土地上房屋征收与补偿条例》，这种说法是不正确的。该条例是2011年1月21日公布并实施。其次，原告所诉是民事纠纷，条例具有行政法规的性质，本案不能适用该条例的规定。综上，原、被告双方签订的协议是符合法律规定的，并且已经履行完毕，具有法律效力。请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。综合原、被告的诉辩主张，本案的争议焦点是：原、被告双方所签订的房屋拆迁补偿协议是否有效？针对上述争议焦点，原告杨某某、梁某向本院提交如下证据:1、《售房协议》复印件一份，证明争议的房屋是刘某某转让给梁某某，2007年8月18日梁某某又转让给原告所有的事实。2、西畴县房地产管理所出具的房产初始登记证明复印件一份，证明争议的房屋产权是原告的事实。3、西畴县国土资源局出具的土地使用权证登记证明复印件一份，证明争议的房屋产权是原告的事实。4、《房屋拆迁补偿协议》复印件一份，证明原、被告签订的协议无效。5、西畴县教育局作出的西教复(2004)4号答复意见复印件一份，证明（1）被告不具备签订《房屋征收补偿协议》的主体资格；（2）评估程序不合法；（3）原告一直主张权利。6、西畴县人民政府作出的西信复字（2015）3号复查意见书复印件一份，证明（1）被告不具备签订《房屋征收补偿协议》的主体资格；（2）评估程序不合法；（3）原告一直主张权利。经质证，被告西畴县第一中学对原告杨某某、梁某提供的第1、2、3号证据无异议，也同意原告方的证明观点。对第4号证据的真实性合法性无异议，但是不同意原告方的证明观点，该协议是一个回购协议，也是一个买卖协议，合同的主体、内容符合法律的规定，真实有效。对第5、6号证据真实性、合法性无异议，但是不同意原告的证明观点。被告西畴县第一中学为证明其主张,向本院提交如下证据:1、XXXX号土地使用证复印件及西房权证西洒镇字第X**号房产证复印件各一份，证明原告是房屋的所有权人，其有权处分房屋，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》有效。2、西畴县一中住宅楼1幢房屋拆迁评估结果明细表一份。证明原告的房屋经第三人评估，价值为49824元，并且被告支付给原告的房价款不是被告单方面决定的。3、《房屋拆迁补偿协议》复印件一份，证明原、被告双方签订协议的时间是2011年8月23日，原告搬出房屋在签订协议之后，并且房价款是按照评估部门评估的结果确定的，双方签订的《房屋拆迁补偿协议》有效。4、领条复印件一份，证明原告已领取房屋补偿款的事实。5、西发改请【2010】40号及文发改社会【2010】612号文件复印件各一份，证明被告西畴县第一中学建学生宿舍楼是经相关部门批复的。经质证，原告对被告提供的第1号证据三性无异议，但是不赞同被告方的证明观点；第2号证据不具有合法性，不能证明被告方的证明观点；第3号证据的内容、程序均不合法，被告不具有签订房屋拆迁补偿协议的主体资格；对第4、5号证据无异议。本院为查明案件事实，依职权调取了如下证据:1、刘某某的询问笔录一份。2、王某某、陆某某的询问笔录一份。3、芶某某、曾某某的询问笔录一份。证明原房屋登记的户主是芶某某、曾某某。芶某某、曾某某曾与陆某某、王某某户换房居住。即原告杨某某、梁某所购房屋以前登记的户主是芶某某、曾某某，芶某某、曾某某与陆某某、王某某户换房居住后，陆某某、王某某将房屋卖给梁某某，梁某某又转买给二原告，但均未办理产权变更登记手续。经询问，芶某某、曾某某、陆某某、王某某均不愿参与本案的诉讼，自愿放弃所有权利的事实。经质证，原、被告双方对本院依职权调取的证据均无异议。经原、被告双方质证，本院认为，原、被告双方无异议的原告提供的第1、2、3号，被告提供的第4、5号证据，本院依职权调取的的第l、2、3号证据，来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。对原告方提供的第4号证据，该协议是平等的民事主体自愿签订的，且已按协议履行，协议符合有关法律的规定，证据来源合法，客观真实，本院予以采信，对原告的证明观点本院不予支持。对原告提供的第5、6号证据，是原告向两部门信访反映后，两部门就争议事项给予的答复，并不能证明原告的观点，本院不予采信。对被告提供的第1、3组证据，是平等的民事主体在自愿的前提下，经第三方进行评估，原、被告双方签字捺印签订的协议，并领取了价款，符合有关法律的规定，证据来源合法，客观真实，本院予以采信。对被告提供的第2组证据，是有资质的评估机构进行的评估，原告亦无其他证据予以证明，其对评估程序及结果提出异议，对该份证据本院予以采信。根据庭审、举证、质证和认证，本院确认本案法律事实如下:西畴县第一中学原教师住宿楼始建于1985年。1993年国家全面改革，西畴县人民政府将西畴县第一中学教师住宿楼纳入国家房改规划，根据政策被告西畴县第一中学把49%的产权卖给住宿楼的教师住户。1997年，又将余下的51%产权卖给购房户。全部产权卖给住户后，西畴县第一中学教师住宿楼住户办理了房产证和国有土地使用证。至此，西畴县第一中学教师住宿楼由国家公房改变成购房户的合法私有财产。2002年，原住房户陆某某、王某某（二人系夫妻）将其居住的5幢201室住房卖给梁某某，后梁某某又将该房屋卖给二原告杨某某、梁某夫妻所有，但两次卖房均未办理过户手续。2010年7月，被告西畴县第一中学向上级申请欲回收教师住宿楼以建设学生公寓，经与原告协商，并经第三方云南联谊房地产评估有限公司进行价值评估，于2011年8月23日与二原告签订了房屋拆迁补偿协议。协议签订后原告于2011年8月23日领取了房屋补偿价款46695.00元。2016年2月16日，原告认为协议存在诸多不当之处，协议第三条约定：“乙方签订协议后必须在2010年7月25日前搬出，否则乙方将向甲方每天支付100元赔偿金”。但是原、被告及其他部分住户实际签订协议的时间却为2011年8月23日。其次，该条协议还违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条：“实施房屋征收应当先补偿后搬迁。”的规定。并且在签订协议过程中，被告西畴县第一中学是单方聘请云南联谊房地产评估有限公司对原告房屋进行的评估，评估价格远远低于当时的市场价格，损害了原告的合法权益。2010年7月5日，被告西畴县第一中学还出告示：“按照上级领导要求，教师住宿楼将于本月底开始拆除，为了能按时完成拆房工作，学校将从本月25号后先拆除水电线路。”这其实是变相的违反法律规定中断供水供电。综上，原告认为被告西畴县第一中学单方聘请云南联谊房地产评估有限公司对原告房屋进行评估，评估价格远远低于当时的市场价格，损害了原告的合法权益。且在房屋拆迁过程中出现了种种违反国家法律规定的行为，根据相关法律的规定，请求人民法院依法确认原、被告双方签订的房屋拆迁协议无效；并由被告承担本案的诉讼费用。另查明，原告杨某某、梁某购买的5幢201室房屋产权登记属于苟某某、曾某某所有。房改时王某某、陆某某与苟某某、曾某某调换房屋居住，但两户未办理变更登记，实际住房户为王某某、陆某某，后王某某、陆某某将该房屋卖给梁某某，梁某某又将该房屋转卖给二原告，故二原告实际买卖的房屋产权登记人是苟某某、曾某某，二原告购买后仍未办理变更过户手续。苟某某、曾某某、王某某、陆某某均表示放弃权利，不参与案件的诉讼。本院认为，依法订立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据《合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；(三)以合法形式掩盖非法目的；(四)损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”原、被告双方作为完全民事行为能力人，在平等自愿基础上签订的房屋拆迁补偿协议是双方的真实意思表示。该协议虽名为拆迁补偿协议，但实质为房屋回购买卖协议，属买卖合同的性质。原、被告双方在签订协议后，已经按照合同约定履行各自义务，合同成立并生效。诉讼中，原告以被告的行为违反了《国有土地上房屋征收与补偿条例》为由主张合同无效，因该《条例》是在原、被告双方签订协议并履行之后公布并实施，且该条例针对的是调整拆迁人与被拆迁人之间的关系，而本案是平等的民事主体之间的合同关系，不属于该条例的调整范畴，故对原告的主张理由不予支持。对原告主张被告西畴县第一中学单方聘请云南联谊房地产评估有限公司对原告房屋进行评估，评估价格均远远低于当时的市场价格，损害了原告的合法权益，其并未提供有效证据予以证明，对评估过程、结果存有异议，亦无其他证据证明评估价格低于市价，且实际按照评估价格领取了房款，故对原告的主张理由不予支持。对原告主张变相的违反法律规定中断供水供电胁迫原告签订协议，原告无证据予以证明，因此对其主张本院不予支持。综上，原告主张原、被告之间的《房屋拆迁协议》无效理由不足，根据《合同法》鼓励市场交易、维护交易安全的立法宗旨，原告要求确认合同无效的诉讼请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告杨某某、梁某的诉讼请求。案件受理费50.00元，由原告杨某某、梁某承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  邓桂园人民陪审员  李炯明二〇一六年六月三十日书 记 员  王 沛