山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终3294号上诉人（原审原告)姜良。委托代理人刘永先。被上诉人（原审被告）李沧现代商贸区建设办公室。法定代表人左效华，主任。委托代理人王德章，山东新朝律师事务所律师。被上诉人（原审被告）青岛市李沧区拆迁服务中心。法定代表人李俊，主任。委托代理人王德章，山东新朝律师事务所律师。原审第三人金杰。原审第三人姜兆亭。上诉人姜良因与被上诉人李沧现代商贸区建设办公室（以下简称“李沧商贸办”）、被上诉人青岛市李沧区拆迁服务中心（以下简称“李沧拆迁中心”）、原审第三人金杰、原审第三人姜兆亭房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服青岛市李沧区人民法院（2015）李民初字第1938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姜良在一审中诉称，2010年4月份，九水花园小区拆迁，各业主因拆迁补偿太少而拒绝拆迁，金杰、姜兆亭动员姜良签署协议并承诺若其他业主的补偿标准高于姜良，则应予补足差额。协议签订之后，姜良发现其他业主的补偿标准高于姜良，要求金杰、姜兆亭补足差额未果。请求法院依法判令：1、李沧商贸办、李沧拆迁中心支付给姜良拆迁补偿差价款19012.77元、利息16586.95元；2、李沧商贸办、李沧拆迁中心支付姜良已付购房款的利息损失2564.70元；3、本案诉讼费用由李沧商贸办、李沧拆迁中心承担。李沧商贸办和李沧拆迁中心在一审中共同辩称，金杰、姜兆亭不是李沧商贸办、李沧拆迁中心工作人员，姜良与李沧商贸办、李沧拆迁中心签订的拆迁补偿协议合法有效，权利义务应以该协议为准。金杰、姜兆亭在一审中共同辩称，其在拆迁过程中未动员过姜良签订拆迁补偿协议，但未承诺予以补差。本案所涉拆迁补偿协议是姜良与李沧商贸办、李沧拆迁中心签订的，与金杰、姜兆亭无关。原审法院查明，2010年4月10日，李沧商贸办发布拆迁通知，明确李沧商贸办为拆迁人，李沧拆迁中心为承办人，拆迁范围是九水路社区城市改造项目规划区域拆迁范围内涉及到的房屋及附属设施，补偿方式为房屋补偿和货币补偿。2010年4月21日，李沧商贸办作为拆迁人(甲方)，李沧拆迁中心作为拆迁承办单位，姜良作为被拆迁人（乙方）就九水路44号1号楼4单元308户房屋签订拆迁补偿协议（协议编号：73），约定经甲乙双方协商，就被拆迁房屋的拆迁补偿事宜达成协议如下：乙方选择房屋补偿方式；该房屋的房屋所有权证载明的面积为20.51㎡；复式楼无证部分面积选择房屋补偿的，按证载建筑面积的80%作为补偿面积，计16.41㎡；复式楼无证部分面积选择货币补偿的按证载建筑面积的95%确定面积数额，按6180元/㎡计算；选择房屋的安置面积总和超出应安置面积10㎡内的面积按6180元/㎡计算，超出10㎡以外的面积按房屋回迁时该新建商品房销售价格计算，该部分费用待办理新房入住手续前结清；证载建筑面积与住房改善面积之和不足45㎡的部分10㎡，由乙方按照评估价格6180元/㎡的50%支付给甲方，计30900元；上述各款项合计人民币7389元；回迁时间为2013年5月20日。其中第4.2条约定临时过渡补助费按证载建筑面积25元/月/㎡的标准一次性计发36个月，若超出期限按40元/月/㎡逐月发放。姜良自认协议中约定的拆迁补偿款及超期过渡费都已按照约定发放了。双方当事人均认可姜良房屋被拆迁后，姜良至今未选房回迁。姜良主张金杰、姜兆亭负责九水路社区拆迁相关事宜，有权代表李沧商贸办、李沧拆迁中心作出承诺，并提交如下证据予以证实：证据1、九水路社区拆迁范围内住宅部分拆迁安置补偿相关内容复印件1份，证明姜兆亭、案外人姜佳是九水路社区拆迁的新闻发言人，负责统一解答居民提出的问题。李沧商贸办、李沧拆迁中心对该证据的真实性及证明事项均不认可，并指出该文件未加盖李沧商贸办、李沧拆迁中心或其他部门公章，其对该材料不承担法律责任。金杰、姜兆亭认可姜兆亭是九水路社区拆迁的新闻发言人，但对该证据的真实性无法确认。证据2、照片打印件3张，证明九水路社区拆迁动员大会主持人是金杰，当时是浮山路街道办事处代李沧商贸办、李沧拆迁中心进行的拆迁动员。李沧商贸办、李沧拆迁中心对照片的真实性予以认可，但认为证明不了姜良的主张。金杰、姜兆亭对照片的真实性予以认可，照片显示有金杰在场，但也有区领导在场，该证据无法证明是浮山路街道办事处代李沧商贸办、李沧拆迁中心进行拆迁动员，无法证明姜良的主张。证据3、浮山路街道办的建设资金报告、青岛市规划局的规划公示、九水路社区住宅房屋回迁安置抓阄选房须知复印件各1份，证明浮山路街道办事处是拆迁的动迁单位和实际操作人，李沧商贸办、李沧拆迁中心仅是承办人和代理人。李沧商贸办、李沧拆迁中心因该证据系复印件，对其真实性不予认可，且认为该证据无法证实姜良主张。金杰、姜兆亭认为该证据与其无关。证据4、李沧区中海项目办公室和李沧区浮山路街道办事处共同发布的中海地产改造范围内住宅及网点拆迁通告照片打印件1张，证明浮山路街道办事处是拆迁一方当事人。李沧商贸办、李沧拆迁中心对证据的真实性无法确认，并指出该证据载明的拆迁期限与涉案拆迁期限不一致。金杰、姜兆亭对证据的真实性无法确认，认为与其无关。姜良主张金杰、姜兆亭曾承认其获得的补偿与后于其签订拆迁协议的被拆迁人相比少了并向其承诺若其获得的补偿比之后签订拆迁协议的补偿标准低，则应当向其补足差额。姜良提交证据5、录制于2013年7月26日的电话通话录音光盘1张、录音笔录1份证实其主张，姜兆亭在该笔录中称“不是补发，你听错了，俺是给他货币，你们当时要面积给80%，要货币给95%，按95%给他的钱，没给他面积，只是他自己要了钱以后，他可以再来买俺的面积，实际上是转了一个圈，你信上说的全是实事，但俺操作不是按你信上说的那样操作，但是确实你亏了6万多块钱，这个我承认”“…包括你也吃亏了，于延芬也亏了，这个俺说实话，包括你动员的都亏了”“…我算了个帐，你亏了六万多块钱，这个俺承认。再个吧，后期他们签的和你来比，也差十几万块钱，这个事俺作为一个条件，你先听我说完了，这个事俺负责拆迁的条件嘛，凡是最后签的那些人，他都到不了第一组去，他得了点便宜，他的房子和你差一个档次。我举个例子，你那个130的房子，你那个号应该抓个15层以上绝对没有问题，但是他们那些号就在5楼、6楼以下”“…俺两个知道你吃亏了，俺两个现在办不了这个事，办不了这个事，你把这个事先放下，他来找我来，把这个号先放下，再一个到最后看能不能给他办了，这是金对我说的，要真是没有办法，俺两个，还有回迁交钱那些事，权当你帮忙了”姜良问：“…老明家如果先签上，签上以后可以拿着这个条，可以去挑房？”姜兆亭答：“昂，对！”姜良问：“那61800块钱就不给补了？”姜兆亭答：“那个不能补，因为你那个房比他们还好…”。姜良主张人是案外人刘永先和姜兆亭，姜良和案外人明曰水、曲爱美在场但没说话。录音中的金杰即本案第三人时任李沧区浮山路街道办事处的主任，宋泽亮时任李沧拆迁中心的法定代表人，姜兆亭即本案第三人时任李沧区浮山路街道计划生育委员会的主任，明曰水是另一被拆迁人王俊芳丈夫。李沧商贸办、李沧拆迁中心对录音真实性不予质证，并表示上述录音显示不出金杰、姜兆亭有承诺补足差价的意思表示，且显示不出金杰、姜兆亭是代表李沧商贸办、李沧拆迁中心回复姜良的，2010年的时候，姜兆亭是拆迁发言人，但没有证据显示其在2013年7月录音时还具备发言人的身份。李沧商贸办、李沧拆迁中心认可宋泽亮时任李沧拆迁中心负责人，2010年拆迁时浮山路街道办事处及九水路社区承担了促迁工作，但李沧商贸办、李沧拆迁中心对促迁过程不知情；李沧商贸办、李沧拆迁中心作为拆迁人及承办人，在姜良自愿的情况下与其签订协议，具体拆迁补偿的内容应以协议为准。金杰、姜兆亭对通话录音的真实性没有异议，但无法确定录音时间；2013年7月份案外人刘永先上访，姜兆亭做息访工作，通话只是在姜兆亭与刘永先之间，不包括其他人，上述录音显示不出姜兆亭在动员拆迁时承诺补差价，且姜兆亭明确告诉刘永先办不了这个事，且不能补那61800元。金杰、姜兆亭认可其当时是浮山路街道办事处工作人员，两人只是对个别被拆迁人做动员工作，具体拆迁协议都是李沧商贸办、李沧拆迁中心承办的，金杰、姜兆亭并没有承诺给姜良补差，具体补偿标准以拆迁协议为准。姜良主张李沧商贸办、李沧拆迁中心应当赔偿其如下损失：1、拆迁补偿金差额损失19012.77元及利息损失16586.95元，并提交如下证据予以证实：证据6、编号为290号、292号、263号的中海地块房屋拆迁补偿协议（以下分别简称为290、292、263号协议）复印件各1份，证明案外人冀新杰、王秀珍、张以兰在证载建筑面积选择房屋补偿的同时，复式楼无证部分选择货币补偿(即按证载建筑面积95%确定面积，按6180元/㎡计算)并又按照6180元/㎡的价格购买了部分面积，而姜良证载建筑面积和复式楼无证部分均选择面积补偿(即按证载建筑面积80%确定面积)，这样案外人冀新杰等实际获得的拆迁补偿比姜良多15%(95%-80%)，该部分差额损失为(20.51㎡×15%)×6180元/㎡=19012.77元，而公示的拆迁方案中仅有面积补偿和货币补偿两种方式，没有面积补偿和货币补偿相混合的方式。李沧商贸办、李沧拆迁中心主张该证据来源不合法且与本案无关，所以不予认可；认为290号协议的补偿方式符合规定，协议合法有效，且该协议规定超出10㎡以外的面积按照新建商品房销售价格计算，不损害姜良利益。金杰、姜兆亭对该证据的真实性不予确认，认为姜良损失与其无关。李沧商贸办、李沧拆迁中心提交290、292、263号拆迁协议复印件各1份,其提交的协议与姜良提交协议的内容一致。姜良及金杰、姜兆亭对其真实性无异议。证据7、南庄社区居民委员会出具的证明复印件、照片打印件各1份，证明290号协议所有的超出面积均是按照6180元/㎡购买的。李沧商贸办、李沧拆迁中心主张上述证据系复印件，来源不合法，与本案无关，所以不予认可，且主张290号协议超出面积以6180元/㎡价格购买，不是李沧商贸办、李沧拆迁中心的承诺，其对此不承担责任。金杰、姜兆亭对上述证据的真实性不予确认。证据8、案外人贾涛签字的上访记录原件1份，证明证据7的真实性。李沧商贸办、李沧拆迁中心对该证据真实性不予质证且认为与本案无关。金杰、姜兆亭对该证据真实性无法确认。经姜良申请，原审法院依法对案外人贾涛进行了询问调查，案外人贾涛在询问笔录中认可上访记录中其签字的真实性，但表示对相关证明均记不清了。姜良认为案外人贾涛的自认可以证实上访记录的真实性。李沧商贸办、李沧拆迁中心主张案外人贾涛自认记不清相关内容，因此上访记录证明不了证据7的真实性。金杰、姜兆亭认为该证据与其无关。证据9、九水路社区拆迁动员通知复印件1份，证明拆迁补偿方式仅有房屋补偿和货币补偿两种。李沧商贸办、李沧拆迁中心及金杰、姜兆亭因该证据为复印件，对其真实性不予认可，认为补偿应以拆迁协议为准。证据10、致社区居民的一封信打印件1张、拆迁材料打印件1宗，证明九水路社区居民委员会参与了拆迁工作，孙爱玲作为居委会主任是拆迁的新闻发言人，该证据也可以证明证据9的真实性。李沧商贸办、李沧拆迁中心及金杰、姜兆亭对致社区居民的一封信的真实性无法确认，对拆迁材料的真实性没有异议，但认为补偿应以拆迁协议为准。证据11、中海地块拆迁安置补偿方案打印件1份，证明拆迁补偿方案仅规定了货币补偿与房屋补偿两种方式。李沧商贸办、李沧拆迁中心对证据真实性及内容均不予认可，货币补偿和房屋补偿可以选择适用，具体应以拆迁协议为准。金杰、姜兆亭对证据真实性无法确认且认为与其无关。姜良主张若其复式楼无证部分面积选择货币补偿，则该部分其可获得120414.21元的补偿款，其于2010年4月28日获得的拆迁安置补偿款，该部分也应当于该日进行发放，拆迁补偿协议约定选择房屋的安置面积总和超出应安置面积10㎡以外的面积的房款在办理新房入住手续前结清，公告的回迁之日为2014年9月30日，因此李沧商贸办、李沧拆迁中心应当向姜良支付该120414.21元在此期间的利息，但为也方便计算，姜良主张按中国人民银行同期贷款利率自2010年5月1日计算至2014年9月30日(共计53个月)的利息计16586.95元。李沧商贸办、李沧拆迁中心认可其于2010年4月28日向姜良结算了拆迁安置补偿款，超期过渡费发放至2014年9月30日，但认为其不应当向姜良支付补偿差额，更无需支付差额部分的利息。2、自2013年5月20日到2014年9月30日(共17个月)逾期交房期间的已付房屋差价款30900元按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失2564.70元。姜良主张根据拆迁协议，李沧商贸办、李沧拆迁中心应该在2013年5月20日交付房屋，未能交付属于违约，应当向姜良赔偿已付房款30900元的贷款利息，因李沧商贸办、李沧拆迁中心通知2014年9月30日之后的超期过渡费不再发放，贷款利息应当计算至2014年9月30日。李沧商贸办、李沧拆迁中心主张其已经按照约定支付了逾期过渡费，弥补了姜良的损失，姜良无权再主张违约责任。金杰、姜兆亭主张该损失与其无关。姜良认为李沧商贸办、李沧拆迁中心作为拆迁人和拆迁承办单位与其共同签订了拆迁协议，且拆迁承办单位负责发放拆迁安置补偿款，所以李沧商贸办、李沧拆迁中心应当共同承担补偿责任；金杰、姜兆亭动员姜良拆迁并向姜良作出了补差的承诺，应当与李沧商贸办、李沧拆迁中心承担连带责任，但姜良自愿放弃对金杰、姜兆亭的主张。李沧商贸办、李沧拆迁中心对此不予认可，主张李沧商贸办作为拆迁人，是合同相对方，负合同义务；李沧拆迁中心仅是承办单位，不应向姜良承担义务。金杰、姜兆亭对此没有异议。原审法院认为，《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》(法释［2005］9号)规定，“拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。”本案中，姜良提交的证据不足以证实其与李沧商贸办、李沧拆迁中心就补偿差额达成拆迁补偿安置协议，因此对于其主张拆迁补偿金差额损失及利息损失的诉讼请求，原审法院不予处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”姜良与李沧商贸办、李沧拆迁中心签订的拆迁安置补偿协议第4.2条约定临时过渡补助费按证载建筑面积25元/月/㎡的标准一次性计发36个月，若超出期限按40元/月/㎡逐月发放，是对李沧商贸办逾期交房违约责任的约定。姜良自认协议中约定的拆迁补偿款及超期过渡费都已按照约定发放了，其逾期交房损失已经得到赔偿且超期过渡费数额超过姜良主张的逾期交房期间的已付房屋差价款的利息损失。因此对于姜良主张的自2013年5月20日到2014年9月30日(共17个月)逾期交房期间的已付房屋差价款30900元按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息损失2564.70元的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条第一款第（三）之规定，判决：驳回姜良的诉讼请求。案件受理费761元(姜良已预交)，由姜良负担50元，余款711元予以退还。宣判后，姜良不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人姜良上诉称，1、一审法院认定事实不清，适用法律不当。上诉人与被上诉人双方就拆迁补偿一事达成了拆迁补偿安置协议，与法释［2005］9号规定的达不成拆迁安置补偿协议不同。本案争论的焦点是被上诉人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定。被上诉人公告的拆迁补偿方案对其具有法律约束力，与双方所签拆迁安置补偿协议具有同等法律效力。被上诉人在签订拆迁协议过程中没有全部公开、公示拆迁补偿方案。上诉人先期签订拆迁补偿协议是用公示的补偿方案，仅有面积补偿和货币补偿两种单一（二选一）的方式。之后，被上诉人用面积补偿和货币补偿相混合的方式以及提高储藏室补偿数额来加快拆迁进程。这种混合补偿方式，被上诉人未公开、公示，因此使上诉人房屋证载建筑面积少补偿15%，储藏室每平方米少补偿1400元。被上诉人给上诉人造成拆迁补偿损失是违约行为，本案争议属于法院的受理范围。被上诉人在发放拆迁补偿费时，截留上诉人购房款30900元，因被上诉人逾期交房，应赔偿逾期利息损失。过渡费是以拆迁房屋建筑面积按拆迁政策给予的补偿，因被上诉人逾期交房而违约，按原拆迁面积发超期过渡费。上诉人交付30900元购买住房面积，交房逾期后，被上诉人未按新安置房屋面积发超期过渡费。以上是两种不同性质的违约，被上诉人应赔偿上诉人已付房款的同期贷款利息。2、本案拆迁补偿费用的实际出资人是李沧区人民政府，二被上诉人是由政府指定参与拆迁工作。为防止人为干预和更好查明案件事实，应将本案移交青岛市市南区人民法院审理。请求二审法院撤销原审判决，依法改判或将本案移送青岛市市南区人民法院审理。被上诉人李沧商贸办、李沧拆迁中心共同答辩称，1、一审已经审理终结，二审法院只能根据法律规定改判或发回重审，不能指定移送另外的法院。2、上诉人在一审时提出的请求是与原拆迁安置补偿协议不同的新的协议内容，这个新的协议是否成立，上诉人在一审中没有提供充分的证据予以证明，所以一审法院驳回上诉人的请求和起诉，有法律依据。3、上诉人所称的房款是其支付的超面积款，被上诉人对整个房屋（包括上诉人购买的面积）逾期交付已经按照拆迁协议的约定支付了逾期交付的费用，不需再承担房款的损失。请求驳回上诉人的上诉。经审理查明，本院查明的事实与原审一致。本案经调解，未能达成协议。本院认为，上诉人就其所有的涉案房屋被拆迁事宜已于2010年4月与二被上诉人签订了拆迁补偿协议，现上诉人在本案中主张二被上诉人在原拆迁补偿协议的基础上向其增加支付拆迁补偿款。因上诉人与二被上诉人之间就是否增加拆迁补偿款并未达成补偿协议，故本案双方当事人之间关于拆迁补偿差价款的争议不属于人民法院民事诉讼的受理范围。关于上诉人上诉主张的其已付购房款30900元的利息问题，二被上诉人未按拆迁补偿协议约定的日期回迁安置房屋，其行为构成违约，对此二被上诉人已向上诉人发放了协议约定的超期过渡费，即二被上诉人已承担了协议约定的违约责任，上诉人在本案中再以逾期回迁为由向二被上诉人主张已付购房款30900元的利息，该主张缺乏合同及法律依据，故原审判决驳回上诉人该项诉讼请求并无不当。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人姜良负担。本判决为终审判决。审 判 长 李 蕾代理审判员 马 喆代理审判员 王 蕾二〇一六年六月十三日书 记 员 杨倩倩书 记 员 郭丹丹