常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）钟���初字第2837号原告张xx。被告周xx。被告王xx。被告常州xx物业服务有限公司。法定代表人曾xx，该公司总经理。委托代理人万x，该公司员工。被告常州新区xx房地产开发有限公司。法定代表人花xx，该公司董事长。委托代理人吴xx，该公司副总。原告张xx诉被告周xx、王xx、常州xx物业服务有限公司（以下简称“xxx物业公司”）相邻关系纠纷一案，本院立案受理后，依据被告周xx的申请依法追加常州新区xx房地产开发有限公司（以下简称“xx房地产公司”）作为共同被告参加诉讼。本院依法组成合议庭适用普通分别于2015年10月16日、12月14日公开开庭进行了审理。原告张xx、被告xxx物业公司的委托代理人万x、被告周xx、王xx到庭参加诉讼。被告xx房地产公司经本院合法传唤���无正当理由拒不到庭参加庭审，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告张xx诉称，原、被告系楼上楼下的邻居，2014年10月22日晚上8点左右，原告发现其xx花苑x幢x单元x室的小房间楼顶上有水往下滴，后来水滴越来越大。原告遂找物业联系被告周xx、王xx，但物业没有被告周xx、王xx的联系方式，后原告报警，通过警察联系到了被告周xx、王xx。被告周xx、王xx赶回家中，发现厨房间的地漏溢水，水溢到了客厅，然后渗到了原告小房间的楼顶，致其装修受损。事情发生后，原、被告经协商无果，遂发生争议。为了维护原告的合法权益，诉至法院请求判令：一、被告恢复原状；二、本案诉讼费由被告承担。被告周xx、王xx辩称，一、关于漏水的事情，如果周xx、王xx在家的话，漏水的事情也可以避免的，可以及时通知物业，但是漏水的事情不是周xx、王xx造成的，周xx、王xx也是受灾方，墙体和地面也有损失，但是一楼的损失周xx、王xx是无法承担的，并且管道的设计是物业和开发商的问题，因此周xx、王xx只能承担自己一方的损失，一楼的损失不能承担。另外，物业在当天晚上到现场拍照声称次日进行管道疏通，但是次日早上物业派人来疏通后说疏通有困难就走了，在多次要求下物业一直到次日下午5点左右才疏通好，物业也承认小区管道从建成至今有8年没有维修保养过。开发商管道设计也有问题，管道在地下室有拼接，弯头设计不合理，容易堵塞，据此申请追加xx房地产公司作为共同被告。被告xxx物业公司辩称，物业公司是当天晚上九点接到电话的，并且已经下班了，但是物业公司立马组织工作人员到住户家中。到了现场之后，发现一楼住户的小车库已经卖给他人，而小车库因为有一些特殊设施是不能随意买卖的，但是原告已经把小车库卖给了别人，物业公司不能够进入查看漏水情况。后来物业公司向居委会反映，隔天是通过撬锁进入小车库的，并且开发商设计的管道弯头太多了，物业公司也去现场拍过照片了，所以物业公司不应该承担赔偿责任。被告xx房地产公司辩称，一、xx房地产公司所开发建设的xx花苑x幢x单元x室经单项及综合竣工验收，已于2006年12月30日在相关职能部门竣工备案，2010年8月30日物业管理已全部移交；二、2015年11月12日，xx房地产公司也派员会同法院及12349平台人员现场实地查看，发现是由于c室厨房溢水蔓延而造成的渗漏；三、xx花苑x幢x单元x室建筑工程设计经常州建设工程施工图设计审查中心审查，于2004年8月20日核发《审查合格书》，施工单位按图施工，并通过竣工验收合格。经审理查明，常州市xx花苑x幢x单元x室小区由被告xx房地产公司开发建设，2004年8月20日，该项目中包括给排水专业施工图设计文件经审查合格，2006年12月30日竣工验收备案。现场显示xx花苑x幢x单元x室x幢x单元下水管道连续两个90度转弯后较长距离才连接到主排污管道。原告与被告周xx、王xx分别为xx花苑x幢x单元x室与c室业主，双方为上下邻居关系；被告xxx物业公司为xx花苑x幢x单元x室小区提供物业服务。2014年10月22日晚上8时左右，原告发现其xx花苑x幢x单元x室（以下简称“x室”）的小房间楼顶上有水往下滴，遂找被告xxx物业公司联系xx花苑x幢x单元x室x幢x单元c室（以下简称“c室”）业主被告周xx、王xx，因被告xxx物业公司没有被告周xx、王xx的联系方式，于是通过报警联系到了被告周xx、王xx。被告周xx、王xx赶回家中，发现c室厨房间的地漏溢水，并渗到了原告小房间的楼顶，致其装修受损。本院于2015年11月12日召集双方及12349公共平台专业人员张xx前往x室查勘现场确定损失，认为x室北面小房间和卫生间过道楼顶修复损失为1500元左右。另查明，被告xxx物业公司《客户需求记录》显示：2014年10月22日晚上9时35分，x室业主反映c室下水道溢水，由于晚上无法联系到维修人员，商议次日物业协商解决；次日上午8时左右，被告xxx物业公司联系下水道维修工现场查看，需要疏通支管与主管道，而管道口在xx花苑x幢x单元x室x幢x单元z室（以下简称“z室”）业主车库内；上午9时左右，因电话一直无法联系到z室业主，主管领导于x室、v室业主约定下午解决；下午2时30分左右，仍联系不到z室业主，事态也比较严重，被告xxx物业公司联系小区业主委员会和社区工作人员与x室、v室业主一起进入了z室业主的车库，对管道进行疏通。上述事实有原、被告陈述与自认、照片、视听资料、《现场勘查笔录》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《审查合格书》等相关证据等证据证明。庭审中，原告明确要求被告赔偿损失，如拒绝赔偿损失，则要求被告修理。原告、被告周xx、王xx及xxx物业公司，双方之间没有签订书面的物业服务协议，被告xxx物业公司陈述其系按照《江苏省物业管理条例》的标准提供服务的。原告陈述：二楼溢水是因为厨房间下水道溢水，二楼不溢水，原告家就不会渗水；以前原告的厨房间经常会像二楼厨房间一样溢水，一年会发生好几次，因此，之前的物业公司让原告自己把厨房间的下水管直接改通到外面，此后原告家就不溢水了也没有怪味道出来，但是并没有破坏其他管道，原告的邻居v室是通过物业改造的，原告是物业允许原告自己改造的。被告周xx、王xx陈述：溢水原因还是��为是管道的问题，后来物业过来进行疏通管道了，被告2013年购买c室房屋，买房之前的溢水情况不清楚，但买房之后这种溢水的情况只发生了一次，如果要不溢水，只有让物业来进行管道更换，因为溢水事情之后，被告在小区中每星期看到管道疏通人员疏通一两次，所以被告感觉管道设计有问题；被告认为原告改动下水道是被告家厨房管道溢水的主要原因，原告改动下水道导致水不会从一楼走而是向被告二楼走产生溢水，如果原告不改动下水道的，水是从一楼的下水管道出来的，最多导致一楼厨房间溢水，目前情况由于原告改动下水道，水直接从被告家厨房地漏溢出，然后渗到一楼，同时被告家厨房间以及餐厅墙面由于溢水也有油漆掉落；现在被告也改动了下水管道，被告家不溢水了，以后就可能三楼溢水了，渗到被告家了，被告建议把管道都恢复原状，有状况就���马疏通。被告xxx物业公司陈述：溢水原因一个是管道设计问题，还有一个原因是原告把原来的管道改掉了，导致自己家里不溢水，二楼开始溢水；物业公司也第一时间到现场的，也去社区反映了，到次日下午的时候事情也就解决了；主管道时间长了之后都会发生的，由于开发商把地下车库卖给了业主，物业要想下去通管道，必须要先打电话给房屋的业主才能进去通管道。本院认为，《江苏省物业管理条例》第十九条规定，物业共用部位和物业共用设施设备的日常维护和管理是物业管理服务事项的主要内容之一。本案中，被告xxx物业公司作为原告所在小区的物业服务提供者，应当按照规定对主下水管道等物业共用设施进入日常维护和管理。从双方庭审陈述来看，原告所在小区曾多次发生管道堵塞溢水事件，更应引起被告xxx物业公司的注意，需要定期对主下水管道等物业共用设施进入日常维护和管理，是造成本次下水道堵塞溢水的主要原因，因承担原告本次损失的主要责任。被告xx房地产公司开发建设xx花苑x幢x单元x室x幢x单元时安装的下水管道弯头设置及连接主排污管道的长度容易引起管道堵塞造成溢水，并且原告、被告周xx、王xx及xxx物业公司均陈述xx花苑x幢x单元x室多次发生溢水情况，因此，本院认为被告xx房地产公司建设安装的下水管道是引起本次下水道堵塞溢水的次要原因，因承担次要责任。因调解不成，依照《江苏省物业管理条例》第十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决如下：一、被告常州xx物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张xxxx花苑x幢x单元x室房屋楼顶修复损失1050元。二、被告常州新区xx房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告张xxxx花苑x幢x单元x室房屋楼顶修复损失450元。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费80元（原告已预交），由被告常州xx物业服务有限公司负担56元，被告常州新区xx房地产开发有限公司负担24元，两被告并于本判决生效之日起三十日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  王 明人民陪审员  郭静娣人民陪审员  邹惠芬二〇一六年六月三十日书 记 员  荆 远