湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0124民初1191号原告长沙坤颐物业管理有限公司。法定代表人皮明（名）贵，该公司董事长。委托代理人施强，湖南光阳律师事务所律师（特别授权）。委托代理人谭春平，系原告公��办公室主任（特别授权）。被告贺劲松。委托代理人胡文敏。原告长沙坤颐物业管理有限公司与被告贺劲松物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由代理审判员李慧芳适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告长沙坤颐物业管理有限公司委托代理人施强、被告贺劲松及其委托代理人胡文敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙坤颐物业管理有限公司诉称：原告是水木天成的物业管理机构，被告是水木天成的业主。2012年3月24日，双方签订《前期物业管理服务合同》，约定原告向被告提供物业管理服务，被告向原告缴纳相应的物业管理费，该协议对双方其他权利进行了约定。在实际履行协议过程中，原告向被告提供了卫生保洁、治安巡逻等物业管理服务，但自2013年7月1日至2015年12月31日，被告累计拖欠原告物业管理费3302.28元、滞纳金2892.80元，合计6195.08元。原告多次索要无果后诉至法院请求判决：1、被告支付原告物业管理费3302.28元、滞纳金2892.80元等费用合计6195.08元；2、被告承担本案全部诉讼费用。被告贺劲松辩称：一、原告在2012年1月1日正式承接我小区所有的前期物业服务时，严重违法。原告在正式承接本小区前期物业服务时，系违法与开发商签署前期物业服务合同，且建设单位未提供规划、消防、环保等主管部门出具的认可或者准许批准使用文件，并经建设行政主管部门备案，并且承担物业服务时，小区未通正式电（直到2013年6月份建设单位才完成正式电建设，之前为工地临时用电），且小区绿化未完成（直到2012年8月份才完成），以及燃气未通（直到2012年6月份才通），并且基础配套设施未到位，以上问题严重影响到我们业主以及小区舒适，还把相关责任推给开发商；二、原告不能按照物业合同约定提供物业服务，违约在先：1、双方签订的合同不是自愿、平等、协商一致的结果，而是霸王合同条件；2、物业公司违约未公示物业管理服务费财务收支情况；3、物业公司提供的物业服务严重违约：物业共用部位的维修、养护和管理方面的问题，业主共用的地下车库通风口、车库指示牌、车库入口护栏损坏、游泳池等长期脏污不堪，同时地下车库普遍性积水严重，普通维护不到位；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理方面的问题，涉及到业主居家安全单元门禁、电梯维护极差，致使电梯存在严重的安全隐患，众多单元门禁未予以维修，大多形同虚设；物业共用部位和相关场所的清洁卫生方面的问题，公共休闲地带、楼道内、垃圾桶处、单元门口处等，长期未维护未清洁，物业清洁卫生管理十���混乱，严重不作为；公共绿化的养护和管理方面存在未予以割草维护、绿植大面积死亡等的问题；车辆停放管理方面存在乱停、僵尸车的问题；秩序维护、安全防范存在车辆普遍性乱停放、休闲区被人乱牵晾衣绳等问题；装饰装修管理服务方面随意乱装防盗窗等的问题。三、违约金约定完全是霸王合同条款。四、小区内安装广告机的收益，物业违法占有等问题。经审理查明：2010年12月11日，被告自长沙福源房地产开发有限公司处购买了水木天成三期（朝庭）**幢***号房，该房建筑面积91.73平方米。2012年3月24日，被告（甲方）与原告（乙方）签订《前期物业管理服务合同》，约定：本合同期限自业主交房之日起即2012年1月1日至业主委员会成立后选定的物业管理企业接管之日为止。……具体收费标准如下：多层电梯洋房：每平方米1.2元/月，……违约责任：…���甲方或物业使用人员违反本合同约定，未按时足额交纳管理服务费的，甲方应从逾期之日起每日按应缴费用的千分之三向乙方支付违约金。2012年3月30日，长沙福源房地产开发有限公司与原告签订《物业管理委托合同》,将其所开发的水木天成物业委托原告实行物业管理。被告收楼入住后，被告交付物业服务费直至2013年6月30日止，后续物业服务费未予以支付。自2013年7月1日起至2015年12月31日止，被告共计欠缴物业服务费3302.28（110.076元/月×30月）元。此款经原告催收，被告以原告提供的物业服务不到位为由未予支付。为此，原告遂向本院提起诉讼。庭审中原告委托代理人当庭承认物业服务的确存在不到位的情况，同时自愿放弃关于滞纳金的诉讼请求。上述事实，有当事人的陈述，原告营业执照、机构代码证、法人代表证明、被告身份证明资料、前期物业服务协议、商品房买卖合同等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：原、被告签订《前期物业管理服务合同》时间为2012年3月24日，原告与长沙福源房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》的时间为2012年3月30日，该份前期物业服务协议是在未授权的前提下签订的，存在程序上的瑕疵，但事后长沙福源房地产开发有限公司追认了该行为，同时被告缴纳物业管理费至2013年6月30日，应视为对前期物业服务协议的认可，故原告与被告签订的前期物业服务协议合法有效，对原、被告均具有法律约束力。原告提供了物业管理服务，被告作为合同的另一方，理应按约定向原告缴纳相应的物业服务费用。被告辩称原告未按合同约定提供物业服务，根据本案查明的情况，原告物业服务达到明显瑕疵的程度，且原告在庭审中当庭承认其物业服务确有存在不到位情况，故��以减免物业管理费，本院酌情减免20%的物业管理费。本案中，被告自2013年7月1日起至2015年12月31日止的物业服务费为3302.28（110.076元/月×30月）元，减免20%，应为2642元。原告自愿放弃滞纳金的诉讼请求，属于当事人自由处分自己的权利，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第三百九十六条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条以及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、被告贺劲松于本判决书生效之日起十日内向原告长沙坤颐物业管理有限公司支付截至2015年12月31日止的物业服务费2642元；二、驳回原告长沙坤颐物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贺劲松负担12.5元，原告长沙坤颐物业管理有限公司负担12.5元。本判决为终审判决。代理审判员  李慧芳二〇一六年六月十二日书 记 员  邱 静附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受拖人处理委托人事务的合同。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定��及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。