广西壮族自治区南宁市江南区人民法院民 事 判 决 书（2015）江民一初字第2597号原告广东中奥物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇汉溪大道南国奥林匹克花园北奥一路4区5座2层12号（自编之二房）。法定代表人刘建。原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司，住所地：南宁市青秀区金浦路24号城市花园湖景住宅4号楼1602室。代表人梁兵。两原告的共同委托代理人甘长山，广西欧亚嘉华律师事务所律师。两原告的共同委托代理人彭东，广东中奥物业管理有限公司南宁分公司员工。被告岑凤丹。被告莫彩青。委托代理人岑凤丹，即本案另一被告。原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司诉被告岑凤丹、莫彩青物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月8日受理后，依法组成合议庭，于2016年2月4日公开开庭进行了审理。原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司的共同委托代理人甘长山、彭东，被告岑凤丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司诉称：原告和南宁市万昌房地产开发有限公司于2010年7月29日签订《前期物业服务委托合同》，合同约定由原告对该小区提供物业管理服务。被告与南宁市万昌房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》后，原告提供了约定的物业管理服务。被告作为南宁邕江明珠小区的业主，应按照《前期物业服务委托合同》、《前期物业管理服务协议》的约定及时、足额支付物业管理费等费用。根据南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表规定，物业管理费为住宅每月每平方米1.2元。被告的房屋建筑面积为117.65平方米。被告从2013年7月1日起至2015年12月31日共拖欠物业管理费4236元、从2012年10月1日起至2015年12月31日共拖欠垃圾费264元。根据《前期物业管理服务协议》第八条约定，被告拖欠物业管理各项费用的，原告有权按照每日加收千分之一的违约金，故请求人民法院判令：1、被告向原告支付物业管理费4236元；2、被告向原告支付生活垃圾清运费264元；3、被告向原告支付违约金2115.11元（计算到被告付清款项为止）；4、本案诉讼费由被告承担。被告岑凤丹、莫彩青辩称：物业公司未按合同约定履行义务，服务未达到物业收费标准，应降低标准收费：1、小区安保人员配置未达到合同约定；2、小区铺面等经营性收入不透明，支出也不公开；3、物业公司有将电单车充电收费纳入公摊费用，造成公摊费用过高；4、小区垃圾长期不清理，严重影响小区环境卫生；5、小区安保人员擅自离岗，小区外的人员可以随意进出；6、小区业主被盗情况经常发生；7、小区公共部位有违章搭建现象，物业公司未进行阻止。另当事人约定的违约金过高。根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：1、原告的物业服务是否符合合同约定或法律规定的物业服务标准？2、原告诉请的各项费用如何计算？经审理查明：2010年7月20日，南宁万昌房地产开发有限公司与原告广东中奥物业管理有限公司南宁分公司（以下简称中奥南宁分公司）签订《万昌·邕江明珠前期物业服务合同》，约定中奥南宁分公司对万昌·邕江明珠提供前期物业管理服务事宜。其中住宅物业服务费按1.2元／月／平方米（含电梯年检及维护费）收取。被告系万昌·邕江明珠小区业主，其与中奥南宁分公司签订了《前期物业管理服务协议》，其中：被告的房屋面积为117.65㎡。协议第五条第二款第1项约定：“本小区物业服务收费实行包干制，业主按其拥有物业的建筑面积向甲方交纳物业管理综合服务费，具体标准为住宅物业：1.20元／平方米·月”。第六条第2项规定：“生活垃圾清运费：7.5元／月／户。”第八条第2项规定：“乙方未能按期如数交纳物业管理综合服务费、水电周转金的，每逾期一天按欠费金额的千分之一向甲方支付违约金。”附件《万昌·邕江明珠前期物业管理服务质量与标准》第（一）条第5项约定：“对业主的咨询、投诉在1天内予以答复处理。”第（二）条第5项约定：“每日巡逻1次小区房屋单元门、楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃、消防器材等，做好巡查记录，并及时维修养护，维修养护处理及时率达95%以上，巡逻、检修记录和保养记录齐全。”第（三）条第6项约定：“载人电梯24小时正常运行，每天至少1次对电梯事实巡查，发生故障应立即维修”。2012年9月29日，中奥南宁分公司取得万昌·邕江明珠小区的《南宁市普通住宅小区物业服务收费标准备案表》，该表显示，南宁市物价局同意万昌·邕江明珠带电梯住宅物业服务费为1.2元／平方米／月。当前，被告居住小区未成立业主委员会，被告以原告物业服务不到位拒交原告诉请的费用遂引发本案。另查明：《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户／月收取。上述事实，有当事人提交的证据及当庭陈述予以佐证。本院认为：原告与被告签订的前期物业管理服务协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，对原、被告均具有约束力。双方应按前期物业管理服务协议的约定履行各自的义务，原告已实际提供了物业管理的服务，有权收取物业管理费及相关费用，被告作为小区内的业主，在接受原告物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费用及相关费用。对于原告诉请的各项费用，本院审核如下：1、物业服务费：被告从2013年7月至2015年12月（共计30个月）一直未交纳该项费用，按前期物业管理服务协议，物业服务费为1.20元／平方米·月，被告房屋面积117.65㎡，物业服务费为：1.2×117.65×30=4235元。关于被告抗辩原告物业服务不到位的问题：第一、原告曾在小区内公示了《接错用电处理方案》，此反映此前确存在过电单车用电由业主分摊情形；第二、业主提供了小区9栋负一楼生活垃圾、建筑垃圾的照片，原告仅强调是环卫部门的责任，其并无证据证明其就垃圾清运问题及时与环卫部门及时沟通解决；第三、业主提供了地下车库水管破裂的照片，原告也没有证据证明其及时对共用部门进行了维护和保养。故原告此前提供的物业服务有一定瑕疵，综合考虑物业管理属于一个长期的过程（包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运、化粪池清淘等项目），业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主合法权益，故本院酌情扣减此前物业服务费（按合同约定金额的95%收取），被告拖欠原告2014年7月1日至2015年12月31日的物业费为：1.2×117.65×30×0.95=4023.6元。关于物业费的违约金：根据前期物业管理服务协议，原被告约定未能按期如数交纳物业管理综合服务费的，每逾期一天按欠费金额的千分之一支付违约金。业主未按时交纳物业管理服务费的，给原告造成的应为利息损失，原告主张按日千分之一计算明显超过了其损失的30%，现业主以违约金过高进行抗辩，本院予以支持。结合本案的实际情况，本院酌定违约金应当按照中国人民银行规定的同期贷款利率的130%分段计付。被告欠交2014年7月至2015年12月的物业服务费的违约金，应以每月1.2×117.65×0.95=134.1元为基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）。关于城市垃圾处理费：《南宁市人民政府关于统一征收城市生活垃圾处理费的通告》规定从2007年7月10日起城市生活垃圾处理费按8元／户／月收取，现原告主张的城市生活垃圾处理费按8元／户／月计算未超过相应规定，本院对原告该项诉请依法予以支持，则从2012年10月---2015年12月（共计39个月）的城市垃圾处理费为8元／户／月×39个月=312元，现原告诉请城市垃圾处理费264元符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第六十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告岑凤丹、莫彩青向原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2013年7月1日至2015年12月31日的物业管理费4023.6元；二、被告岑凤丹、莫彩青向原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付2012年10月1日至2015年12月31日的生活垃圾清运费264元；三、被告岑凤丹、莫彩青向原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司支付上述第一项所拖欠的物业管理费违约金（违约金计算：以每月134.1元为基数按月依次计算，自次月1日起按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计，如被告在本判决规定履行期限内主动履行的，计算至被告履行之日止；如被告不主动履行的，则计算至本判决规定的履行期限最后一日止）；四、驳回原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司的其他诉讼请求。案件受理费50元，由原告广东中奥物业管理有限公司、广东中奥物业管理有限公司南宁分公司负担2元，被告岑凤丹、莫彩青负担48元。上述应付款项，义务人应于本案民事判决书生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效民事判决书规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费50元，汇款：待结算财政款项中院诉讼费专户；开户行：中国农业银行南宁市竹溪支行（网银转账请点选“中国农业银行古城支行”，再在备注栏里注明“竹溪支行”）；账号：20×××17。逾期不交又不提出缓交、减交和免交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  丘 理人民陪审员  周均宁人民陪审员  滕美琼二〇一六年六月七日书 记 员  赵海冰附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条（六）法律、法规规定的其他义务。（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。