河南省安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0502民初986号原告杜开宁，女，1974年5月9日出生，汉族，安阳市公安局民警，现住安阳市文峰区。被告安阳新华富置业有限公司，住所地安阳市文峰区安惠苑小区F区3号楼1单元4楼401室。法定代表人张靖，职务董事长。委托代理人王羊军，男，1975年12月9日出生，汉族，住址安阳市文峰区，系被告公司员工。委托代理人白正斌，河南贤明律师事务所律师。原告杜开宁诉被告安阳新华富置业有限公司（以下简称新华富置业公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2016年4月11日立案受理后，依法由审判员孙莉莉适用简易程序，于2016年5月6日公开开庭进行了审理。原告杜开宁，被告新华富置业公司委托代理人王羊军、白正斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜开宁诉称，2011年10月9日，原告与被告签订了一份《商品房预约保留协议书》，协议书中约定：四、甲方（本案被告）承诺本预留房屋暂定于2013年12月30日前竣工交付乙方，准备交付日期以《商品房买卖合同》约定为准，不能超过2013年12月30日，逾期交房按已交房款的百分之五向乙方支付违约金。合同签订后，原告已按协议约定履行了全部义务，2014年8月29日被告向原告发送了《入伙通知书》，通知交房验收。原告认为，被告迟延交房明显与之前的《商品房预约保留协议书》约定的义务相违背，也不存在约定的免责事由，被告违约事实明显，给原告带来金钱和时间上的损害，严重损害了原告的利益。为维护原告的合法权益，现诉至法院，请求依法判令被告支付原告交房违约金共计12569元（已交房款251380元×5%＝12569元），本案诉讼费由被告承担。被告新华富置业公司辩称，安阳市公安局干警团购新华富置业公司开发建设的商品房，商品房预约保留协议书中约定，乙方原在安阳市公安局工会交的6万元如数转甲方账户上，但安阳市公安局工会仅向被告公司转了一部分款项，至今还差五六百万元未支付。故原告至今未足额向被告交付购房款，被告享有后履行抗辩权，不存在违约行为，应驳回原告的诉讼请求。被告虽现在已经交房，但并非因原告交清房款，被告交付房屋，而是因包含原告在内的业主向政府施压，通过政府协调被告才暂时交房，同一批次向44户业主发放了交房说明单，说明单上备注说明了6万元尚未足额转至被告公司，后续问题望业主及各方尽快督促解决。商品房预约保留协议书中是暂定的交房日期，仅是计划性。经审理查明：一、2011年10月9日，原告杜开宁（乙方）与被告新华富置业公司（甲方）签订“商品房预约保留协议书”一份，双方约定：甲方愿意为乙方预留华富世家·秀水苑15栋3单元14层3号房屋，该房屋建筑面积约96.16平方米（此面积为暂约面积，含室内面积与公摊面积，签订《商品房买卖合同》时以安阳市房管局认可的有资质的房屋测量机构测量的面积为准），单价为2739.85元／平方米，总价暂定为人民币263464元，签订《商品房买卖合同》时以安阳市房管局认可的有资质的房屋测量机构测量的面积为依据，结合单价计算。如房屋交付使用时面积出现误差以安阳市房屋产权管理部门最终测定的面积据实结算房款，多退少补。乙方为取得上述房屋优先购买权，自愿按以下方式向甲方交付房屋预留：（一）除乙方原在安阳市公安局工会交的6万元如数转甲方账户上，再交10万元，总计16万元作为预留房款并与甲方签订本协议；（二）至14层封顶之日起五日内向甲方交足总房款的80%；（三）至主体封顶之日起五日内向甲方交足总房款的95%，余款5%房款待交房拿钥匙之日一次交清；（四）已交的16万元预留房款，与上述三项有抵触的，按上述三项办法办理，多退少补；（五）如乙方采用贷款购房方式的，在甲方贷款手续办结的，款到甲方账上后五日内，甲方应将乙方已交房款的超出部分如数退还乙方。本预留房屋暂定于2013年12月30日前竣工交付乙方。准备交付日期以《商品房买卖合同》约定为准，不能超过2013年12月30日，逾期交房按已交房款的百分之五向乙方支付违约金。该协议系甲方提供的格式条款文本。二、2008年12月16日，原告杜开宁向安阳市公安局工会交房款6万元；2010年1月25日、2012年5月29日、2013年7月1日、2014年10月10日，原告分别向被告新华富置业公司交房款10万元、61829.4元、29551元、6204元，合计197584.4元，原告支付购房款共计257584.4元。2012年5月29日、2014年10月10日，原告分别向被告交纳地暖入网费及施工费、天然气入网费11058.4元、10617.95元；2013年7月1日原告向被告交纳房屋维修基金5540元。该票据显示，原告购买的被告开发建设的秀水苑15号楼3单元1403号房屋面积为92.33平方米，原、被告对此均无异议。三、2014年8月29日被告向原告发送“入伙通知书”，该通知书显示，原告购买的15号楼3单元1403号房屋集中交接验收日期为2014年8月30日起，并通知原告持相关购房资料，到被告公司财务部缴清购房尾款。被告现已将该房屋交付原告。原、被告至今未签订“商品房买卖合同”。四、被告提交2014年9月至2015年9月期间被告陆续向与原告类似的购房业主发送的“15#楼公安局房屋交房说明单（公司留存）”44张，该说明单备注显示“公安局业主原交纳给安阳市公安局工会的6万元，尚未足额转到我公司”。被告称关于业主向安阳市公安局工会交纳的6万元房款，安阳市公安局工会仅向被告公司转了一部分款项，至今还差五六百万元未转账支付，原告称其不清楚业主向安阳市公安局工会交纳6万元房款的转账支付情况。上述事实，有原告提交的商品房预约保留协议书、现金交款单、收款收据、入伙通知书，被告提交的15#楼公安局房屋交房说明单（公司留存），以及原、被告当庭陈述为证，所有证据经当庭质证、认证后，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2011年10月9日原、被告双方签订“商品房预约保留协议书”，该协议约定了原告向被告购买房屋的具体房号及房屋单价、支付房款的进度，并约定“本预留房屋暂定于2013年12月30日前竣工交付乙方。准备交付日期以《商品房买卖合同》约定为准，不能超过2013年12月30日，逾期交房按已交房款的百分之五向乙方支付违约金”，原告按照该协议约定向被告支付了购房款，但被告未按协议约定时间期限向原告交付房屋，而是2014年8月29日才通知原告交房，被告的行为已构成违约，应按照协议约定支付原告违约金，现原告主张违约金12569元（251380元×5%），不违反合同约定及法律规定，本院予以支持。被告辩称，协议约定的交房时间是暂定日期，应以商品房买卖合同为准，双方至今未签订商品房买卖合同，不能确定交房时间；该协议条款虽显示房屋暂定竣工交付日期，准备交付日期以《商品房买卖合同》约定为准，但在其后同时也写明“不能超过2013年12月30日，逾期交房按已交房款的百分之五向乙方支付违约金”，该协议也系被告提供的格式条款，被告更应遵守协议的约定，被告该辩称理由本院不予采信。被告辩称，因业主在2008年向安阳市公安局工会交纳的6万元房款，并未全部转至被告公司账户，被告享有后履行抗辩权，不应支付逾期交房违约金；关于原告2008年12月16日向安阳市公安局工会交纳房款6万元的问题，原、被告签订的协议并未明确约定该6万元转至被告账户的义务由原告承担，不能确定原告存在违约，且被告认可对业主交纳的6万元房款，安阳市公安局工会已向被告转账支付部分款项，故被告以此为由主张后履行抗辩权，缺乏合同约定及法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：限被告安阳新华富置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杜开宁逾期交房违约金人民币12569元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费114元，减半收取57元，由被告安阳新华富置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 员  孙莉莉二〇一六年六月八日代理书记员  程 露