四川省简阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）川2081民初784号原告：李玲，女，1977年10月9日出生，汉族，住四川省简阳市。委托代理人：张家兵，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。委托代理人：何忠德，简阳市俊杰法律服务所法律工作者。被告：成都市益民房地产开发有限责任公司。住所地：四川省成都市龙泉驿区龙泉街道金银花街*号。委托代理人：余曼莉，四川均鼎律师事务所律师。委托代理人：郑宇，四川均鼎律师事务所律师。原告李玲诉被告成都市益民房地产开发有限公司（以下简称成都益民房产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理。依法由审判员张冬梅适用简易程序于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告李玲的委托代理人张家兵、何忠德，被告成都益民房产公司的委托代理人余曼莉、郑宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李玲诉称：2011年10月29日，原、被告双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议书，合同约定原告购买被告开发的，位于简阳市的住房，被告应在2012年6月30日前交付房屋。《商品房买卖合同》第二十条产权登记第二项第2款载明：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”原告依约向被告支付了购房款，而被告却未能在约定的一年时间内办理房屋的所有权证和土地使用权证，即使办理了房屋所有权证，但其仅交付的复印件而未交付原件，被告于2014年8月才向原告交付房屋的产权证书。原告认为，被告构成违约，应依约支付违约金。由于原、被告双方均不能提供准确的交房的时间，因此，应以被告2011年12月15日公告通知原告接房的时间作为被告实际交房时间，进而以该时间推迟1年计算被告应承担得违约金。故请求法院依法判令被告向原告支付违约金20618.60元。被告成都益民房产公司辩称：原、被告双方签订《商品房买卖合同》属实。1、《商品房买卖合同》第20条（二）转移登记中第二项约定：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，……”，其中的“取得”应当理解为房屋所有权证办理至买受人名下，即是指该证的登记，不是指该证的交付。理由是依据《物权法》的规定，房屋所有权的登记是物权的公示，经登记即可发生效力。2、如买受人迟延或不领取房屋所有权证书，买受人未能实际收到房屋所有权证书的原因在于买受人，不能因买受人的行为要求被告承担违约责任。因此，该条的取得是指颁证而非实际交付房屋所有权证。3、被告已在约定的时间为原告办理了房屋所有权证书，并在合同约定的时间内将房屋所有权证书的复印件交付给了原告。此时交付复印件应视为已将房屋所有权证书交付给原告。再则，被告之所以交付复印件，其原因是《土地登记规则》规定，土地登记申请者申请土地使用权必须向土地管理部门提交地上附着物权属证明，即房屋所有权证。因此，若要办理国有土地使用权证书，就必须提交房屋所有权证原件。4、关于《商品房买卖合同》第20条约定：“买受人未能……取得房屋所有权证书的，……”，该处的“房屋所有权证书”是否包含国有土地使用权证问题。被告认为从该条的字面意思理解不包括国有土地使用权证。再则，该合同系由四川省建设厅和工商行政管理局提供的范本，也是由专家、学者起草的，房管部门要求必须使用此范本才予以合同备案。如包含国有土地使用权证的话，范本应予明确。即使包括土地使用权证书，被告迟延办理该证系国土部门工作时间、程序导致。5、假定被告构成违约，违约金的计算应自约定的交房期限届满之次日起算，不应因被告提前交房而多承担违约责任。再则，原告没有提交相关证据证明其受到了损失，其所主张的违约金显然过高，请求法庭予以调减。6、原告未提供产权证原件，被告无法确定原告的主体资格。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2011年10月29日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》及补充协议书。合同约定原告购买被告开发的位于贾家镇康居新城商住楼B区6号楼3-501号住房一套，总价343643元。《商品房买卖合同》第十一条交付条件中约定：“（一）出卖人应当在2012年6月30日前向买受人交付该商品房。……”。第二十条“产权登记”（二）“转移登记”中第1条第（2）项载明：“买受人同意委托成都市益民房地产开发有限责任公司向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。”第2条载明：“如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第（1）种方式处理：（1）……买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。”该合同签订后，原告依约支付了购房款343643元。被告于2011年12月15日向康居新城B区的购房户发布公告，要求购房户于2011年12月25日-30日期间携带办理产权证件所需资料到康居新城B区办理交房手续，于2013年4月15日为原告办理了该房的《房屋所有权证》，并及时向原告交付了房屋所有权证的复印件。被告大约在2013年5月申请办理国有土地使用权证，由于被告超土地面积19㎡、超建筑面积400余㎡需接受处罚、补办手续，以及国土局办理相关手续需要一定的合理时间等原因，国土局于2014年1月2日出具《康居新城B区土地分布表》（注：该表的制作无需等待被告补办用地等手续，但国土局向政府报送资料时需被告完善有关手续后方能报送），该表载明简国用（2009）第04297号证书总面积37117㎡、补办用地手续19㎡。其中建筑面积11829㎡、道路及绿化用地25307㎡。简阳市人民政府根据国土局报送的《康居新城B区土地分布表》等资料于2014年5月26日制作简府地〔2014〕47号文件，该文件主要载明同意将位于贾家镇健康村的19㎡的国有建设用地使用权出让给被告；将11829㎡的房屋分摊用地确定给被告，并分栋办理15个土地使用证，将25307㎡道路及绿化占地予以注减。要求被告接文后及时到国土部门办理国有土地使用权注销登记手续，核发《国有土地使用证》。被告于2014年7月23日为原告办理了该房的《国有土地使用权证》，约在2014年8月向原告交付了房屋所有权证和土地使用权证的原件。为便于违约金的计算，原告同意违约金计算至办理国有土地使用权时止。另查明，国土局在办理《国有土地使用权证》时，需对《房屋所有权证》原件进行核对。原、被告间因房屋产权证书的交付问题发生矛盾，原告诉至本院，请求判令如其诉求。以上查明的事实有原、被告双方的陈述、《商品房买卖合同》、备案表、《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》、《康居新城B区产权复印件领取登记表》、《康居新城B区土地分布表》、简府地〔2014〕47号文件、（2015）资民终字第884号民事判决书等证据予以佐证，本院依法予以确认并采信。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律强制性的规定，该合同属有效成立的合同，双方当事人均应依约全面履行合同义务。本案争议的焦点为：原告是否适格；被告是否违约；违约金的起算问题；违约金是否过高，是否应予调减。在本案的审理过程中，原告虽未提供房屋产权证原件进行核对，但被告为原告办理权属证书后均进行了登记，且被告提供的《益民房产登记一览表》中对原告的房屋所有权证和国有土地使用权证的颁发时间、证号均进行了登记，再则，原告系基于合同纠纷向被告主张权利，因此，即使原告未提供权属证书，并不影响原告向被告主张权利的主体资格。关于被告是否违约问题。被告约在2014年8月才交付房屋产权证书，明显存在违约行为。被告认为“取得”应理解为：房屋所有权证书办理至买受人（即原告）名下。根据双方签订的合同而言，其文义是取得证书，而不是取得产权。被告理解为原告对产权的取得，并不符合合同约定的证书的取得。因此，合同该处的“取得”应当理解为被告向原告交付产权证书。被告认为交付房屋产权证书的复印件视为交付，该观点与合同约定不符。合同约定的取得房屋产权证书从生活常识和习惯而言，当然是房屋产权证书原件(包括国有土地使用权证书)，被告擅自扩大解释为房屋产权证书复印件，或限缩解释为不包括国有土地使用权证书的观点不符合生活常识和交易习惯，其观点本院不予认可。被告认为，如买受人迟延或不领取房屋所有权证书，买受人未能实际收到房屋所有权证书的原因在于买受人。由于被告未提供证据证明原告存在迟延或不领取房屋所有权证书的情形，因此，对被告的抗辩理由本院不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……”因此，对原告要求被告支付违约金的请求本院予以支持。关于违约金的起算问题。原、被告双方在合同中约定了交房时间，并约定原告应当在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书。因此，被告在约定的交房期限内的任何时间点交房均符合合同约定。如按照公告交房的时间计算违约金，则被告越早交房越对其不利，会造成开发商在具备交房的条件下尽可能推迟交房时间，争取更多的办证时间，这不符合买受人的利益。因此，本院以交房期限届满之次日起推迟1年开始计算被告应承担的违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原被告约定违约金的计算“自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止”的起止时间，及“按日计算支付全部已付款万分之一”标准不违反法律规定，本院予以确认。因此，违约金应为13333元【343643元×0.1‰×388天（自2013年6月30日应交付房屋产权证书起-2014年7月23日实际交付房屋产权证书止）】。关于违约金是否过高，是否应予调减问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。本案中，虽然被告存在违约行为，但被告在约定期限内为原告办理了房屋所有权证书，因办理国有土地使用权证时需提交房屋所有权证原件进行核对，故被告未在约定的期限内向原告交付房屋所有权证的原件，被告的违约行为轻微；其次，被告在约定期限内已为原告办理了房屋所有权证，根据《物权法》关于不动产所有权登记取得的原则，原告已实际取得房屋所有权，没有证据表明其遭受了实际损失及损失大小。依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果。但是，对自愿签订的合同条款双方均应共同遵守，被告的违约行为亦因其超面积需接受处罚、补办手续等原因所致，被告应当承担适当的违约责任。综上，本院兼顾合同的履行情况，当事人的过错程度等因素确定由被告承担40%的违约金5333元（13333元×40%）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告成都市益民房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内支付原告李玲违约金5333元；二、驳回原告李玲的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费158元，由原告李玲负担95元，被告成都市益民房地产开发有限公司负担63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  张冬梅二〇一六年六月十五日书记员  汪 鑫