山东省泰安市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁09民终1197号上诉人（原审被告）苏庆国。被上诉人（原审原告）张传乐。委托代理人张顺，肥城潮泉法律服务所法律工作者。上诉人苏庆国因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省肥城市人民法院(2015)肥民初字第3431号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2002年6月1日，原告张传乐与黄石崖村民委员会签订养殖合同，由原告张传乐承包黄石崖村济兖路西、西至张传伦桃行、北至张西泉桃行、南至张西泉大棚的土地4.5亩，承包期限20年，自2002年6月1日至2022年6月1日。2010年5月28日，原告张传乐将其自黄石崖村承包的上述土地转租给被告苏庆国，并与苏庆国签订租赁协议，约定：一、甲方（原告张传乐）养殖院内有房屋四间，养殖棚14间，存水井2眼，储青池3个，院墙、大门、电力设施齐全，……二、乙方（被告苏庆国）租赁期10年，自2010年5月28日至2020年5月28日止，年租金壹万伍仟元正（15000.00元），租金按年份结付方式，先交付后使用，拖交为违约；……六、以上协议甲乙双方要认真遵守，如有违约任何一方要承担年租金60%的违约经济责任；……原告张传乐与被告苏庆国均在合同落款处签字摁手印。合同签订后，原告将院落及院落内设施一并交被告使用，被告支付租金至2014年5月27日。2014年5月28日，被告未按照合同约定支付2014年5月28日至2015年5月28日的租赁费15000元。2015年4月2日，原告张传乐与被告苏庆国就尚欠租赁费达成租赁费还款协议，约定：自2015年4月起，每月还款伍仟元，每月20日由苏庆国还给张霞（原告张传乐之女），还完壹万伍仟元后，隔两个月后，再还剩余租赁费（2015年5月28日-2016年5月28日租赁费），还是每月还款伍仟元，如还是不能按期还款，原定租赁协议自动解除。本协议自双方签字后生效。租赁费还款协议签订后，被告于2015年4月份支付5000元，5月份支付4000元，7月份支付4000元，至此，2014年5月28日至2015年5月28日的租赁费支付13000元，尚欠2000元。2015年10月19日，原告电话通知被告原签订的租赁协议解除。另查明，租赁协议解除前，被告应支付其租赁期间的租赁费，被告尚欠2014年5月28日至2015年5月27日的租赁费2000元及2015年5月28日至2015年10月19日合同解除期间的租赁费5924元（4个月+22天，15000元/12个月4个月+1250元/30天22天），被告所欠的租赁费7924元（2000元+5924元）应支付给原告。以上事实，有当事人陈述、黄石崖村民委员会与张传乐养殖合同、原被告的租赁协议、租赁费还款协议、原被告通话录音、当事人身份证明等证据证实，足以认定。原审法院认为，依法成立的合同合法有效。原告张传乐与被告苏庆国签订的租赁协议系转租合同，原告将涉案院落转租与被告后至今已满五年，原出租人黄石崖村民委员会未提出异议，原被告之间的租赁协议合法有效。租赁费还款协议系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。对租赁协议和租赁费还款协议本院予以确认。原告张传乐为被告苏庆国提供了涉案院落及设施，被告苏庆国应当按照约定支付租赁费。被告未按照约定支付租赁费，并与原告达成租赁费还款协议，该还款协议是对租赁协议租赁费支付方式的变更及租赁协议解除条件的约定，租赁费还款协议签订后，被告分别于2015年4月支付租赁费5000元、5月支付4000元、7月支付4000元，后未再按照还款协议支付租赁费，双方约定的解除合同的条件成就，原告于2015年10月19日电话通知被告解除合同，租赁协议于2015年10月19日解除。租赁协议解除前，被告应支付其租赁期间的租赁费7924元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案租赁协议解除后，被告应当返还涉案院落及院落内原有设施。原告要求返还涉案院落及院落内原有设施，符合法律规定，原审法院予以支持。租赁协议解除后，被告实际占有涉案院落，在占有期间应赔偿原告损失。参照双方原租赁合同约定的租金，原审法院确定原告每月损失为1250元（15000元/12个月），自合同解除至被告返还占有涉案院落及院落内设施期间，原告有权按照每月1250元要求其损失。原告要求支付的违约金9000元，双方未作约定，原告亦未提交相应证据予以证实，原审法院不予支持。被告主张涉案租赁合同达不到解除的条件，与原告签订的租赁合同没有看第一页内容，未提交相应证据予以证实，且无事实和法律依据，被告该辩称原审法院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第二百二十四条之规定，判决：一、被告苏庆国自本判决生效之日起十日内返还原告张传乐所承包的黄石崖村济兖路西、西至张传伦桃行、北至张西泉桃行、南至张西泉大棚的养殖院4.5亩及养殖院内房屋四间、养殖棚十四间、存水井两眼、储青池三个、院墙、大门、电力设施；二、被告苏庆国于本判决生效之日起十日内支付原告张传乐租赁费7924元；三、被告苏庆国于本判决生效之日起十日内赔偿原告张传乐损失（自2015年10月20日起，每月按照1250元计算至被告苏庆国返还本判决第一项确定的养殖院及养殖院内设施止）；四、驳回原告张传乐的其他诉讼请求。如果被告未能按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费231元，由被告苏庆国承担。上诉人苏庆国不服原审判决上诉称，1、一审法院认定事实不清，上诉人与被上诉人于2010年5月28日签订租赁协议后，因租赁费支付问题，双方又于2015年4月2日签订了租赁费还款协议一份。从协议上看，上诉人最后支付租赁费的时间应为2015年11月20日，而一审法院没有具体计算租赁费支付的准确时间。2、租赁费还款协议双方约定了合同解除的条件，而被上诉人却于2015年10月20日起诉要求解除合同，与双方约定不符。3、一审法院适用法律错误，上诉人不构成根本违约，上诉人还有支付的可能，被上诉人也未提交充分证据证实上诉人不可能支付。因此本案适用《合同法》94条的相关规定，依法驳回被上诉人的诉讼请求。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张传乐辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决公平公正，上诉人的上诉理由不成立，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。二审中，双方当事人均未向法庭提交新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁协议及租赁费还款协议系双方真实表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，两协议合法有效。因双方于2015年4月2日签订的租赁费还款协议中明确约定，上诉人如不能按期还款，原定租赁协议自动解除。现上诉人未按照还款协议中的约定支付租赁费，双方约定的解除合同的条件成就，故双方签订的租赁协议应予以解除，上诉人应返还被上诉人的养殖院及院内财产并支付租赁费并赔偿被上诉人的损失。现原审法院对被上诉人在一审中解除租赁合同的诉讼请求未予处理，属于漏判，本院予以纠正。上诉人主张最后支付租赁费的时间应为2015年11月20日，一审法院没有具体计算租赁费支付的准确时间。依据双方签订的租赁费还款协议，因上诉人并未按照租赁费还款协议的约定期限支付租赁费，故其最后支付租赁费的时间应为2015年11月20日的主张缺乏事实依据，对该主张本院不予支持。上诉人主张被上诉人于2015年10月20日起诉上诉人要求解除合同，与双方约定不符。因租赁费还款协议已经明确约定，如不能按期还款，原租赁协议自动解除。庭审中，上诉人认可2015年5月28日----2016年5月28日的租赁费未支付，故被上诉人起诉上诉人解除租赁协议与事实相符，也符合法律规定。上诉人的该主张不能成立，本院不予支持。上诉人主张一审法院适用法律错误，其不构成根本违约。但未提供充分证据予以证实，对该主张本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持山东省肥城市人民法院（2015）肥民初字第3431号民事判决第一、二、三项；二、撤销山东省肥城市人民法院（2015）肥民初字第3431号民事判决第四项；三、上诉人苏庆国与被上诉人张传乐于2010年5月28日签订的租赁协议予以解除。如果未能按照本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费231元，由上诉人苏庆国负担。本判决为终审判决。审判长  王安广审判员  郄延亮审判员  李 健二〇一六年六月十六日书记员  李丹丹