吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉01民终2022号上诉人（原审被告）：刘宝林，男，1963年8月26日生，汉族，住长春市二道区。委托代理人：杨广仓，吉林首辅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李虹，女，1969年10月9日生，汉族，现住长春市二道区。委托代理人：沈春雨，吉林吉良律师事务所律师。原审被告：丰玲，女，1964年11月7日生，汉族，现住长春市二道区。原审被告：丰雪岩，男，1992年1月20日生，汉族，现住长春市南关区。上诉人刘宝林因与被上诉人李虹房屋买卖合同纠纷一案，不服长春市二道区人民法院（2015）二民初字第955号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。李虹一审诉称：2002年9月12日，原告与案外人丰云海（已故）签订《房屋转让协议书》一份，约定案外人丰云海将其个人位于二道区公平路地质煤炭局宿舍平房两间转让给原告，价格为4万元整。案外人丰云海提出房屋更不了名，以后能够办理更名时一定积极地无条件配合，提供所需要的一切证件，并将房屋调配证、户口和身份证的复印件交给了原告，被告刘宝林也以担保人的身份在上述《房屋转让协议》上签字。协议签订后，双方依据约定交房，原告在上述诉争房屋中实际居住至今。2011年，诉争房屋所述单位（吉林省煤田地质物探公司）开展房改，三被告联手通过“转让继承”的方式，恶意将诉争房屋分户并过户至被告丰玲及被告丰雪岩名下，被告丰玲、丰雪岩、刘宝林在明知诉争房��已经卖给原告的情况下，仍然恶意违约，严重损害了原告的合法权益，给原告造成了重大经济损失，故原告诉至法院，诉求：1、判令解除上述《房屋转让协议》，由三被告连带返还原告购房款4万元；2、判令三被告连带赔偿原告经济损失30万元。案件受理费由三被告承担。丰玲一审辩称：我不同意原告的诉讼请求，我认为原告起诉的这个事情与我没有任何关系。原告在事实理由部分诉称我们恶意变更房名与事实不符。原告与被告刘宝林是同事关系，当时是原告主动借给被告刘宝林2万元钱，借款时是三份利，2万元后来就变成了3.5万元。我父亲丰云海在地质队留有两套公房，我们可以继承使用权，但不能转让，这么多年来我都是自己支付房屋的维修费和使用费，而且当时我与弟弟都没有房子，我们都曾在这两套房子里面居住，户口也都在这两套房子的所在地，后来我们履行房改手续，房改手续是正常办理的，是合理合法办下来的。在地质队办理房改时，已经公示过，原告并没有提出任何异议。原告曾经起诉过地质队，地质队也进行过答辩。这两个房子是公房，这两年经过房改，房产证上才是我的名字。丰雪岩一审辩称：我不同意原告的诉讼请求，我根本不知道有这个事情，我也从未向原告借过钱，所有的事情我都不知道，我也不同意向原告进行赔偿，因为这些事情我都不清楚。刘宝林一审未到庭亦为提交书面答辩意见。一审法院经审理查明：被告丰玲与被告刘宝林曾系夫妻关系，二人于2010年经政府民政部门办理了离婚登记。案外人丰云海系被告丰玲的父亲、被告丰雪岩的祖父。2013年，案外人丰云海因病逝世。2002年9月12日，原告与案外人丰云海、被告刘宝林签订了一份《房屋转让协议���》，载明：“甲方：丰云海。乙方：李虹。担保人：刘宝林。证明人：张洪安。经甲、乙双方共同研究达成协议如下：一、甲方同意将个人位于公平路‘地质煤炭局’宿舍平房二间转让给乙方。议定价格为肆万元整。二、乙方先用刘宝林的叁万伍仟元欠款顶丰的房款一部分，其余伍仟元待房屋动迁之前付叁仟元，办理更名当日付清剩余贰仟元。如动迁之后，所需要一切费用均由乙方承担。三、甲方提出现在更不了名。以后能更名时一定积极地、无条件地配合，并提供更名所需的一切证件。四、乙方交给甲方刘宝林叁万伍仟元欠条时，甲方即交房及房屋调配证、户口和身份证复印件。五、从接房之日起以后的一切费用：采暖费、房费、水费、电费等由乙方交纳，此日之前的一切费用由甲方补交结清。六、如房屋被单位或任何部门收缴，甲方退给乙方肆万元整。七、��协议一式四份，甲、乙双方、担保人、中间人各一份。甲、乙双方签字即发生法律效力。”上述协议签订后，原告即将被告刘宝林为其出具的叁万伍仟元欠条交给了被告刘宝林，随后案外人丰云海将涉诉两间房屋的钥匙及职工住房调配表交付给了原告，由原告占有使用至今。庭审期间，被告丰玲称不否认原告一直占有使用涉诉两间房屋的事实，其知道原告与案外人丰云海、被告刘宝林签订《房屋转让协议书》一事，但当时因不同意，未在协议书上签字。被告丰雪岩则称当时年龄很小，且很早就不在涉诉房屋居住，涉诉房屋一直交由被告丰玲管理，其对于原告与案外人丰云海、被告刘宝林签订协议书一事毫不知情。案外人丰云海原系吉林省煤田地质物探公司的职工，涉诉两间房屋为吉林省煤田地质物探公司名下的公产房，分别座落于本区民丰街二胡同3栋5号、3栋6号��2011年8月16日，经案外人丰云海同意及配合，被告丰雪岩、被告丰玲通过吉林省煤田地质物探公司办理了涉诉房屋的房改手续，取得了涉诉两间房屋的所有权。其中，被告丰雪岩取得的房屋为3栋5号，被告丰玲取得的房屋为3栋6号，两间房屋的建筑面积均为21.54平方米，产权证栋号均为5-64，房屋所有权证号均为4030002385。原告认为，案外人丰云海在将涉诉房屋出售给原告后，在原告不知情的情况下，配合被告丰玲、被告丰雪岩办理房改手续，将涉诉房屋更至被告丰玲、被告丰雪岩名下，导致原告无法取得涉诉两间房屋的所有权，给原告造成了重大的经济损失，虽然案外人丰云海已过世，但被告丰玲、被告丰雪岩、被告刘宝林与案外人丰云海存在恶意串通行为，应对原告因此产生的经济损失承担连带赔偿责任，故将三被告诉至法院。一审法院认为：（一）原告���案外人丰云海、被告刘宝林签订的《房屋转让协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。案外人丰云海以4万元的价格将其名下的涉诉两间房屋抵账出售给原告，并将涉诉两间房屋实际交付给原告占有、使用至今，后又在原告不知情的情况下，将涉诉两间房屋的使用权赠与被告丰玲、丰雪岩，并配合被告丰玲、丰雪岩办理涉诉两间房屋的房改手续，取得所有权登记，其行为违背了诚实信用原则，对原告已构成根本违约，导致原告无法依据上述协议书取得并办理涉诉两间房屋的所有权登记，房屋买卖合同的目的无法实现，现原告要求解除上述协议书，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”���规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”之规定，案外人丰云海应当对其违约行为给原告造成的经济损失承担赔偿责任。虽然案外人丰云海已经过世，但被告刘宝林作为上述《房屋转让协议书》的担保人，按照《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第3条：“保证人在债权人与被保证人签订的订有保证条款的主合同上，以保证人的身份签字或者盖章；或者主合同中虽没有保证条款，但保证人在主合同上以保证人的身份签字或者盖章的，视为保证合同成立”及第8条：“保证合同对保证范围有明确规定的，保证人在约定的保证范围内承担责任；保证合同没有约定保证范围或者对保证范围约定不明确的，保证人应当对被保证人的全部债务承担保证责任”之规定，应当对案外人丰云海违反合同约定，给原告造成的经济损失承担连带赔偿责任。被告丰玲明知案外人丰云海与原告就涉诉房屋已签订《房屋转让协议书》，将涉诉房屋抵账出售给原告，原告因此免除了其当时的配偶被告刘宝林3.5万元债务（夫妻关系存续期间的共同债务），此种情况下，被告丰玲仍然接受案外人丰云海的赠与，在未告知原告的情况下，办理涉诉房屋的房改手续，导致原告无法实现原有的债权，也无法取得涉诉房屋的所有权，显然，被告丰玲对此种情况存在明显过错，其与案外人丰云海在事实上已违背诚实信用原则，构成恶意串通，损害了原告的合法权益，应当对原告因此遭受的经济损失承担连带赔偿责任。关于原告提出的被告丰雪岩明知涉诉房屋已出售给原告，仍然办理涉���房屋的房改手续，配合案外人丰云海恶意违约，应当对原告的损失承担连带赔偿责任的主张，庭审期间被告丰雪岩对此均予以否认，称其对原告与案外人丰云海、被告刘宝林、被告丰玲之间的纠纷毫不知情，其名下的房屋一直交由被告丰玲管理，其从未过问，因此并无过错。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，原告主张被告丰雪岩对其损失存在过错，但未提供相应证据加以证明，应当承担举证不能的法律后果，故此主张因证据不足，本院不予采信及支持。（二）关于原告经济损失的具体数额问题。原告与案外人丰云海签订《房��转让协议书》时，约定涉诉房屋的转让价格为4万元，原告用其对被告刘宝林享有的3.5万元债权抵付房屋价款3.5万元，其余5千元因房屋未能拆迁，也未能更名，并未实际履行和支付，因此在合同解除后，对原告已履行的3.5万元房款应当予以返还。对于原告主张的经济损失30万元，原告诉称涉诉房屋经过十几年时间，市场价格早已上涨，原告因合同解除产生了30万元的可得利益损失，但原告对此主张并没有提供具体的、确切的证据加以证实。考虑到合同签订时房屋的价格与目前房屋的市场价格相比，确实发生了较大变化，价格涨幅较为明显，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”之规定，原告主张的可能利益损失属于因违约行为造成的合理损失，但因原告未能举证证明其损失的具体金额，本院认为其损失金额以按照房屋价款3.5万元参照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍得出的利息计算为宜。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、《中华人民共和国合同法》第四条、第五条、第六条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件有关保证的若干问题的规定》第3条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘宝林于本判决生效后立即返还原告李虹购房款3.5万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率的二倍支付利息（自2002年9月12日起至本判决生效之日止）；二、被告丰玲对上述款项承担连带给付责任。三、驳回原告李虹的其他诉讼请求。案件受理费6400元，由原告李虹承担3700元，被告刘宝林、被告丰玲连带承担2700元。宣判后，刘宝林不服，上诉请求撤销（2015）二民初字第955号民事判决，改判驳回李虹诉讼请求，理由如下：一审判决认定2002年9月12日《房屋转让协议书》有效错误，丰云海无权处分房屋，一审法院未认定房租费用冲抵房款利息有误，一审法院认定利息给付标准过高，适用法律有误。李虹二审答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应驳回上诉人的上诉请求。丰玲二审答辩同意上诉人意见。本院二审查明的案件事实与一审法院查明的案件事实相同。本院认为：被上诉人李虹与丰云海于2002年9月12日签订《房屋转让协议书》后，李虹以其对上诉人刘宝林的债权抵顶房款，丰云海认可并向李虹交付房屋，李虹居住案涉房屋至今已有十余年之久，但案涉房屋又经丰云海私自赠与丰玲、丰雪岩并进行房改后，产权已办至丰玲、丰雪岩名下，李虹客观已无法实现取得房屋产权的合同目的，丰云海构成违约。鉴于李虹同意解除《房屋转让协议书》，返还房屋，合同解除条件已经具备，一审法院认定《房屋转让协议书》解除正确，丰云海应承担返还房款35000元并承担赔偿损失的责任，一审法院认定损失金额以房屋价款35000元参照中国人民银行同期同类贷款利率二倍利息计算适当，刘宝林作为履行《房屋转让协议书》的保证人应对丰云海此债务承担连带责任，一审法院判决刘宝林承担保证责任正确。至于上诉人主张丰云海无权处分公房其所签订的《房屋转让协议书》无效��节，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，本院对上诉人刘宝林关于《房屋转让协议书》无效的主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费743元，由上诉人刘宝林负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘春梅代理审判员  张新华代理审判员  李 迪二〇一六年六月二十日书 记 员  张维峰