金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2015〕金婺北民初字第503号原告俞宜德。委托代理人项杰，浙江嘉韵环理律师事务所律师。被告金华市至诚商贸物业管理有限公司，住所地：金华市婺城区西市街中华广场6楼。法定代表人蒋杭伟，执行董事。委托代理人蓝林茂，浙江泽大（金华）律师事务所律师。委托代理人宋珩源，浙江泽大（金华）律师事务所律师。被告金华永兴房地产开发有限公司，住所地：金华市婺城区新华街366号。法定代表人姚波峰，执行董事。委托代理人楼正明，浙江一剑律师事务所律师。原告俞宜德为与被告金华市至诚商贸物业管理有限公司（以下简称为至诚商贸公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2015年9月21日向本院起诉，本院于9月25日受理后，依法由代理审判员兰千卉适用简易程序独任审理，同年11月6日，原告申请追加金华永兴房地产开发有限公司（以下简称为永兴房产开发公司）为本案被告并变更诉请，本院于同年12月14日公开开庭进行了审理。后本院将本案转换为普通程序，依法组成合议庭，并于2016年1月15日再次公开开庭进行了审理。原告俞宜德及其委托代理人项杰，被告至诚商贸公司的委托代理人蓝林茂，被告永兴房地产开发公司的委托代理人楼正明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告俞宜德诉称:原、被告于2005年11月9日签订了《房屋租赁合同》，将位于中华广场13号店铺出租给被告。该合同已在2014年10月31日到期，双方未续签租赁合同。被告一直未将涉案房屋交还给原告。请求判令：1、由被告至诚商贸公司将涉案房屋（店铺）交还原告（所交还的店铺必须符合租赁前的状态，具体详见附件1：（1）、被告必须请房管部门重新对“中华广场”1-4层测绘后按照房产证图纸上的格局进行全面恢复，不得占用公共部位即1层占用的公共通道、地下1层占用的公共部分；（2）、被告必须全部拆除在租赁期间自行增加的隔断、隔墙并全部清理所有装修垃圾；（3）、被告必须按原格局恢复消防设施，包括消防通道、火灾报警、防排烟系统、各项水喷淋和消防箱，并经金华市消防支队消防验收合格；（4）、被告必须按原格局将商铺独立的照明、电表、空调出风口及用水进行还原，并经相关管理部门验收合格；（5）、被告必须提交商场的客梯、扶梯、货运电梯、空调通风系统等特种设备的年检合格材料，并保证正常运行。2、被告至诚商贸公司赔偿原告房屋（店铺）损失12807.8元（暂从2014年11月1日计算至2015年4月30日止，实际损失计算至将本案房屋恢复原状交还原告止）；3、被告永兴房产开发公司对被告至诚商贸公司应承担的责任负连带责任；4、本案诉讼费由二被告承担。为证明上述主张，原告在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1、《房屋所有权证》复印件、《国有土地使用权证》复印件各1份，用以证明原告系涉案房屋所有权人，享有出租权、收益权等的事实。2、《房屋租赁合同》1份，用以证明原、被告之间存在租赁合同关系以及约定相关权利义务的事实。3、中华广场“一层平面图”、《中华广场分摊说明》复印件各1份，用以证明中华广场涉及到公共部位的原状的事实。4、“中华广场视频资料”1份，用以证明中华广场在2015年1月19日还在经营中，中华广场1层大门、公共部位、1-4层货运电梯被非法占用，2-4层堆满了建筑垃圾等，以及照明、消防、商铺的隔断、隔墙全部都被被告拆除的事实。5、金华市建设局提供的“中华广场1-4层平面图”复印件、“杭州勘测设计研究院实测的平面图”复印件各1份、永兴房产开发公司的宣传海报复印件2份、杭州勘测设计研究院提供的2-3层彩图复印件3份，用以证明开发商永兴房产开发公司交房时中华广场2-4层每层有117间商铺，每间商铺从地面到顶部用隔墙隔开，有公用的过道、卫生间、楼梯、电梯、自动扶梯、货梯，以及1楼有9个进出口的事实。6、《商品房买卖合同》复印件1份，用以证明房产开发商永兴房产开发公司将房屋（商铺）交付给业主时，房屋（商铺）的内墙、顶棚是乳胶漆，地面是强化木地板，门窗是玻璃推拉门的事实。7、《承诺书》复印件1份，证明租赁房屋（商铺）内原有消防设施以及原告未对消防设施进行变动的事实。被告至诚商贸公司辩称：1、《房屋租赁合同》第14、17条对于约定争议解决事项的范围是不同的，约定的仲裁范围包括所有纠纷，而约定的诉讼管辖范围只是合同到期后的一些事项。对于本案的诉讼请求，第1项可以由人民法院管辖，其余诉请应通过仲裁程序解决。2、本案诉争商铺，双方在签订合同时，已经约定了被告有权装潢装修，且归还时只要现状归还即可。3、即使被告需要将店铺恢复原状，也只需按市场价进行赔偿。租赁合同中约定的租金远高于当时的市场价，原告主张的赔偿属租赁期限以外的，应该以市场平均价计算损失，而不是根据合同约定的价格进行赔偿。4、原告起诉的案由是租赁合同纠纷，原告主张的范围应是涉案房屋专有部分，而原告主张的却是区分所有权共有部分，其主张和事由均不符合法律的规定。综上，请求驳回原告的诉请。为证明上述主张，被告至诚商贸公司在举证期限内向本院提供了下列证据材料：《关于中华广场经营管理合同到期归还商铺的函》、“EMS邮寄凭证”复印件各1份、《同意并要求执行中华广场可持续经营管理方案意见书》1份，用以证明被告2014年10月5日向包括原告在内的全体业主发函，通知各业主合同到期后商铺退还的事实。被告永兴房产开发公司辩称：根据双方签订的租赁合同，合同的相对方是被告至诚商贸公司，被告永兴房产开发公司只是作为保证人。合同中，答辩人只需承担保证责任。根据该合同第五条约定，租赁期限已经到了，答辩人不需要承担保证责任。现该合同已经履行完毕，被告的保证责任也随之解除，永兴房产开发公司与原告之间已经没有法律关系，原告此次追加永兴房产开发公司为被告没有事实和法律根据。被告永兴房产开发公司未在举证期限内向本院提供证据材料。庭审过程中，本院将当事人提供的证据交由对方当事人进行质证，根据双方当事人的陈述以及证据审核认证的规定，本院对证据认证如下：对原告提供的证据1、2，两被告均无异议，本院对其证明力予以确认。对原告提供的证据3，被告至诚商贸公司对其真实性无异议，但对关联性有异议，本案涉案房屋是在3楼，公共部位不属于本案的管辖范围，且图纸并非专业制作，不够精确，可能存在错误。被告永兴房产开发公司同意上述质证意见，并认为与其无关联性。本院认为，本案审理的标的仅限于原告提交的《房屋租赁合同》中的合同当事人之间所产生的有关房屋租赁中的权利义务关系，该合同约定的租赁标的物及合同当事人之间的权利义务并未涉及中华广场一层公共部位的部分，该证据与本案并无关联性，本院对被告所提异议予以采信，故对该证据的证明力不予确认。对原告提供的证据4，被告至诚商贸公司对其真实性无异议，但对证明目的有异议，认为该视频只能证明拍摄当日的经营状况，不能证明拍摄之前的经营状况，仅能证明部分商铺尚在经营，也不能够反映被告在经营；浙江卫视的视频也只是中华广场的部分。被告永兴房产开发公司认为该证据的真实性、合法性无法查证，与本被告无关联性。本院认为，涉案房屋的承租人即被告至诚商贸公司对该证据的真实性无异议，且从该视频中确实能见到该证据所要待证的部分事实，但这只是局部的现象，并不能代表全景，本院对被告所提异议部分予以采信，故对该证据的部分证明力予以确认。对原告提供的证据5，被告至诚商贸公司对金华市建设局提供的中华广场1-4层平面图的真实性无异议，但对证明目的有异议，该平面图不能反映是施工图还是竣工图，1楼的公共部分与本案无关联性，即使这是1份竣工图，也只能调整开发商与买房人之间的关系，不能调整买房人与至诚商贸公司之间的房屋租赁关系，因为买房人将房屋出租给至诚商贸公司时已经自己经营了1年，故应根据租赁合同约定，以租赁期满的现状交还给原告；对杭州勘测设计研究院实测的平面图的真实性有异议，图纸上的公章均不清晰，对其合法性也有异议，这是原告单方委托的，程序上不合法，且与本案无关联性；对杭州勘测设计研究院提供的2-3层彩图的真实性无异议，但对其合法性有异议，这份证据系单方委托，无开发商、物管公司、业主等参与，其形成不合法，且为略图，并不准确，与本案无关联，也无法反映交房时的现状，只能反映出面积。被告永兴房产开发公司同意被告至诚商贸公司的质证意见，还认为原告在自己经营了1年后才将房屋出租给至诚商贸公司，所以，出租时的房屋现状与开发商交房时的房屋现状是不一致的。经审查，本院认为：该组证据中的图纸均由出具单位加盖公章，且能相互印证，涉案房屋（店铺）产权证上载明的建筑面积也与上述图纸上载明的建筑面积相一致，且两被告并未提供证据证明原告在自己经营的1年中对涉案房屋（店铺）的原貌（原状）进行过重大变动的事实，故对两被告所提异议，本院不予采信，该组证据符合证据的“三性”，能证明所待证的事实，故对该组证据的证明力，本院予以确认。对原告提供的证据6，被告至诚商贸公司认为该《商品房买卖合同》的买受人并非本案原告，该合同仅证明房产开发商交付房屋时状况，不能证明房屋租赁时的状况，且是对公共部分的描述。被告永兴房产开发公司同意被告至诚商贸公司的质证意见，还认为房产开发商交付房屋时有这些设施，但因原告自营了1年多，不能以开发商交房时的现状推断出租时的现状。经审查，本院认为：该合同系被告为永兴房产开发公司销售中华广场的房屋（店铺）的统一格式合同，理应适用本案的涉案房屋，且两被告并未提供证据证明原告在自己经营的1年中对涉案房屋（店铺）的原貌（原状）进行过重大变动的事实，故对两被告所提异议，本院不予采信，该证据能证明所待证的事实，故对该组证据的证明力，本院予以确认。对原告提供的证据7，被告至诚商贸公司对其真实性无异议，但对关联性及证明目的有异议，认为该《承诺书》是案外人作出的承诺，与本案原告无关联性，且该《承诺书》所反映的只是装修时所要遵守的规定，不能证明原告的店铺内的设施未拆除的事实，而且该《承诺书》出具的时间为2004年6月，与涉案房屋租赁时间2006年不一致，不能证明房屋租赁时的状况。被告永兴房产开发公司同意被告至诚商贸公司的质证意见。经审查，本院认为：该《承诺书》系中华广场的业主在对房屋（店铺）进行装修时所出具的统一格式条款，理应适用本案的涉案房屋，且两被告并未提供证据证明原告所出具的《承诺书》与该份证据是不一致的，故对两被告所提异议，本院不予采信，该证据能证明所待证的事实，故对该组证据的证明力，本院予以确认。对被告至诚商贸公司提供的证据，原告对其证据的“三性”均有异议，认为该证据不能证明原告已经收到了该函，即使收到了该函，也不能证明被告已经将商铺交还原告的事实，如果被告提交证据原件，则由法院核实为准。被告永兴房产开发公司对其真实性、合法性无异议，但认为与其无关联性。本院认为，该组证据系复印件，无法审查其真实性，且邮寄件为“寄件人联”，并非“收件人联”，无法确认原告已收到被告发出的该函件，本院对原告所提异议予以采信，故对该证据的证明力不予确认。根据上述确认了证明力的证据及原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：原告系位于金华市中华广场1幢3楼13号房屋（有隔墙的店铺）的所有权人。该房屋（店铺）与其相邻的房屋（店铺）之间有隔墙（推定为普通建筑材料红砖），其内墙、顶棚是乳胶漆，地面是强化木地板，门窗是玻璃推拉门，其屋内有烟感喷淋、消防栓、空调开关、电灯、电表等设施。2005年11月9日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》1份，约定：第一条：“甲方（即原告、出租方）愿意将位于中华广场3层13号店铺（建筑面积17.25平方米）房屋出租给乙方（即被告至诚商贸公司、承租方）。”第二条：“乙方同意承租，租赁期9年，租赁时间自2005年11月1日至2014年10月31日止。”第三条：“租金第一年～第三年年租金按购房价的6%支付，……，第九年年租金为人民币25615.6元。”第四条：“租金的交纳方式和期限。第一年年租金在2005年11月1日前付清，……，第九年年租金在2013年11月1日前付清。第五条：“本合同租金支付，由丙方（即被告永兴房产开发公司、保证方）承担保证责任，当乙方未按时支付租金时，由丙方先行支付。”第八条：“房屋的装潢按规定需要报经有关部门审批的，……，租赁期满后，归出租方所有。”第九条：“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用。”第十四条：“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除，否则由乙方承担赔偿责任，若逾期不迁的，出租方有权向人民法院起诉，申请强制执行，承租方应承担出租方因此所受的损失，合同期届满后，如出租方继续出租房屋的，在同等条件下，承租方享有优先权。”第十七条：“解决纠纷的方式：双方协商解决，若协商不成向金华市仲裁委员会仲裁解决。”第十八条：“本合同各方签字或盖章后生效。”等等。原、被告均在合同上签名捺印或加盖公章予以确认。合同签订后，原告按约将该出租房屋（店铺）交付给被告至诚商贸公司占有使用。后被告至诚商贸公司将原告的房屋（店铺）及被告一并承租来其他的相关连的房屋（店铺）的隔墙全部进行拆除，并对每层楼房（商场）进行装潢装修及整体布局规划，然后再进行经营管理与使用。在租赁期间，被告至诚商贸公司按约向原告付清了全部租金，但2014年11月，被告至诚商贸公司在租期届满后并未按约将所承租的房屋（店铺）返还给原告，且继续经营使用，占用至今。原告多次向被告至诚商贸公司提出返还房屋（店铺）的要求，但因双方就如何返还达不成一致意见而至今未予返还。本院认为：本案的争议焦点一是涉案租赁房屋应如何返还。涉案合同第十四条明确约定“租赁合同期满，承租方应自觉将店铺交还甲方，期满前的装潢不得拆除”，而至诚商贸公司是将中华广场的1-4层的全部房屋承租，是作为一个整体使用。所有的房屋租赁合同中也均约定了“租赁期间房屋的修缮、功能布局调整，由承租方负责并承担费用”，即全体业主同意承租方对整个中华广场公共部位进行调整。且涉案租赁合同已履行了九年之久，原告作为业主及出租方，不可能不清楚中华广场的经营模式。故至诚商贸公司主张按现状交付符合双方合同约定，而根据商业布局基本规则，按现状交付更有利于商铺价值最大利益化。因此，原告要求按出租时的状态返还房屋的诉讼请求不能成立，不予支持。二是涉案租房损失如何计算。合同期满后，因双方就如何返还达不成一致意见而导致房屋至今未予返还，这虽然涉及双方对合同条款的理解问题，双方均有一定的过错，考虑到涉案房屋至今未予返还已达一年半之久、涉案房屋交付时系一间间分隔而成及本市商铺租赁行情等因素，本院酌定由至诚商贸公司按合同中所约定的届满前同一年年租金的一半的标准向原告赔偿房屋使用收益损失。三是永兴房产公司是否应承担连带责任。因合同中仅约定永兴房产公司是对租赁期内的房屋租金承担连带担保责任，原告要求永兴房产公司对至诚商贸公司返还租赁房屋义务及租赁期限届满后的租金损失承担连带责任的主张于法无据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第二百三十五条，《中华人民共和国担保法》第二十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第三十条第二款的规定，判决如下：一、被告金华市至诚商贸物业管理有限公司于本判决生效后十日内，按房屋（商铺）现状返还给原告俞宜德位于金华市中华广场1幢3层13号房屋（商铺）二、被告金华至诚商贸物业管理有限公司于本判决生效后15日内，赔偿俞宜德房屋损失（租金按年租金人民币12807.8元的标准自2014年11月1日起计算至房屋实际返还之日止）。三、驳回原告俞宜德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费120元，由原告俞宜德负担60元，由被告金华市至诚商贸物业管理有限公司负担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。审 判 长  罗 华代理审判员  兰千卉人民陪审员  刘晋娃二〇一六年六月二日代书 记员  傅聪杰