四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）川01民终4020号上诉人（原审原告）四川劲力置业有限公司。住所地：四川省内江市威远县连界镇学府路**号附*号。法定代表人李英明。委托代理人许文林，四川原石律师事务所律师。委托代理人李方园，四川原石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李在勤，男，1968年1月14日出生，住成都市龙泉驿区。委托代理人付能清，四川圆周律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吕华洲，男，1969年7月6日出生，住成都市龙泉驿区。委托代理人邱辉，北京盈科（成都）律师事务所律师。上诉人四川劲力置业有限公司（以下简称劲力公司）因与被上诉人李在勤、吕华洲房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省成都市龙泉驿区人民法院（2015）龙泉民初字第3558号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日依法受理，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年4月29日，劲力公司（甲方）与李在勤、吕华洲（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同第一条约定：租赁房屋系“蓝色理想”14号楼负一楼、一楼大厅、二楼及三楼，精装修带设施；房屋坐落地址成都市龙泉驿区柏合街道蔚蓝路2号，面积2153.9平方米；房屋现状交付；现有格调城售楼部部分及二楼已有健身房部分，面积约550平方米，待甲方收回后出租给乙方；乙方租用该房屋用于行政许可的经营范围并兼营恒温游泳池及茶楼等项目，本合同签订且生效后，该房屋使用权归乙方所有，乙方有权在不改变甲方原有用途的基础上进行合理安排，但是恒温游泳池及茶楼项目应继续经营，甲方对外发放的室内恒温游泳卡继续使用至到期。第三条约定：租赁期限为10年，自2011年5月10日至2021年5月9日止，优惠装修免租期为90天，实际交付租金自2011年8月10日起。第四条约定：该房屋第一年月租金11元/平方米/月，即23693元/月（现有格调城售楼部部分及二楼已有健身房部分待移交后计租金），前两年租金不变，前两年租金不变，从第三年开始每年的租金在上一年租金基础上上浮8%。第五条规定：乙方在租赁期内不能将该房屋租给第三方。第八条约定：若乙方擅自改变该房屋的用途，甲方有权立即解除合同，要求乙方支付违约金10万元并承担相应损失；乙方将该屋转租给他人，甲方有权解除合同，要求乙方给付违约金10万元。第十六条规定：乙方自本合同签订之日起三个月内注册成立一家新公司，新公司成立后，乙方、甲方及新注册公司共同签订补充协议，将本合同乙方主体变更为新公司，若乙方在三个月内未注册新公司并与甲方签订补充协议，则甲方有权立即无偿收回该房屋，乙方缴纳的风险抵押金不予退还。2011年11月1日，劲力公司（甲方）与吕华洲、李在勤（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（一）》。第一条约定：甲方于2011年10月10日将蓝色理想14号楼二楼原健身房部分交给乙方使用，该部分房屋面积约350平方米，系精装修带设施、设备。第二条约定：该房屋第一年月租金11元/平方米/月，前两年租金不变，从第三年开始每年的租金在上一年租金基础上上浮8%，租金自2011年11月1日起计算。第三条约定：其余未尽事宜均按照2011年4月29日《房屋租赁合同》约定执行。2012年10月9日，劲力公司（甲方）与吕华洲、李在勤（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议（二）》。第一条约定：甲方于2012年8月1日将蓝色理想14号楼原“格调城”售楼部部分交给乙方使用，该部分房屋面积为200平方米，系精装修带设施、设备。第二条约定：按照2011年4月29日双方签订的《房屋租赁合同》，“格调城”售楼部部分在2013年8月10日的月租金为2200元/月（即11元/平方米）；从2013年8月10起，每年的租金在上一年租金基础上上浮8%，租金自2012年9月1日起计算。第三条约定：其余未尽事宜均按照2011年4月29日《房屋租赁合同》约定执行。原审法院另查明：成都王子岛英语幼儿园（甲方）与李在勤、吕华洲签订《合作办园协议书》。第一条“合作办园的基本情况”约定：名称成都王子岛英语幼儿园蓝色理想园区；地址成都市蔚蓝路2号；房屋建筑面积约2500平方米（以测绘报告为准）。第二条“合作期限及开园时间”约定：合作期限10年（即2012年2月20日至2022年2月19日）；幼儿园拟定2012年2月正式开园。2014年1月22日，成都市龙泉驿区教育局颁发“龙泉驿区柏合镇王子岛幼儿园”的《民办学校办学许可证》。载明举办者系李在勤、吕华洲。原审法院认定上述事实，除有当事人相关陈述外，有《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议（一）》、《房屋租赁合同补充协议（二）》、《合作办园协议书》、《民办学校办学许可证》等证据在案佐证。劲力公司在原审中的诉讼请求是：1.解除劲力公司与李在勤、吕华洲于2011年5月4日签订的《房屋租赁合同》，以及2011年11月1日签订的《房屋租赁合同》补充协议（一）和2012年10月9日签订的《房屋租赁合同》补充协议（二）；2.李在勤、吕华洲向劲力公司给付违约金10万元；3.李在勤、吕华洲立即腾退所租赁的房屋。原审法院认为，结合当事人诉辩，本案处理焦点主要集中于：一、关于违约行为的问题。劲力公司主张案涉租赁房屋存在转租违约行为。原审法院认为，所谓转租系发生在不同的民事主体之间的行为，成都市龙泉驿区教育局颁发“龙泉驿区柏合镇王子岛幼儿园”的《民办学校办学许可证》上载明举办者系李在勤、吕华洲，因此李在勤、吕华洲使用租赁房屋办理幼儿园并非转租行为。《房屋租赁合同》（2011年4月29日）中约定“乙方有权在不改变甲方原有用途的基础上进行合理安排，但是恒温游泳池及茶楼应继续经营，甲方对外发放的室内恒温游泳卡继续使用至到期”。李在勤、吕华洲将游泳池改成幼儿园场地，其行为违反《房屋租赁合同》构成违约。李在勤、吕华洲辩称将租赁房屋的三楼原茶楼用于办幼儿园系取得劲力公司的同意，但未提交证据证明。原审法院确认该行为构成违约。李在勤、吕华洲未按照《房屋租赁合同》第十六条约定，自合同签订之日三个月内成立新公司并与劲力公司签订合同，构成违约。二、关于违约责任的承担问题是否应解除合同。原审法院认为，合同解除权的存在系为保护非违约方的合同权益，但合同系双方法律行为，信赖为合同交易基础之一，一方违约后对方在较长的时间未行使合同解除权，违约方基于信赖合同将继续履行而实施的相关行为所产生的利益应予保障。且李在勤、吕华洲将游泳池、茶楼改为幼儿园，确实提高幼儿园的安全保障度，行为虽违约，但目的具有一定正当性。结合本案特殊情况，对劲力公司诉请解除合同，不予支持。是否应腾退房屋。原审法院认为，劲力公司所主张的解除房屋租赁合同未得到支持，李在勤、吕华洲占有租赁物系基于房屋租赁合同，对劲力公司腾退房屋的诉请，不予支持。是否应给付违约金。原审法院认为，对劲力公司所主张的合同解除的责任方式原审法院虽不予支持，但并非否定李在勤、吕华洲将游泳池、茶楼改为幼儿园或未按时成立的违约性，对劲力公司诉请给付违约金，结合当事人过错、违约程度、违约所造成的损失等确定李在勤、吕华洲应给付劲力公司违约金6万元。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：一、李在勤、吕华洲向劲力公司给付违约金6万元；二、驳回劲力公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1150元，由劲力公司负担50元，由李在勤、吕华洲负担1100元。宣判后，劲力公司不服，向本院提起上诉。其主要上诉理由为：1.“龙泉驿区柏合镇王子岛幼儿园”是法律意义上的独立法人，应依法独立承担权利义务，所以该幼儿园的举办者虽为被上诉人，但案涉房屋实际使用人为该幼儿园，被上诉人将房屋交由该幼儿园使用的行为系转租行为，一审法院认定错误。2.一审法院认为上诉人在较长时间内没有行使合同约定的解除权系事实认定错误，案涉租赁合同第八条第一款、第四款及第十六条约定了上诉人在被上诉人违约时单方解除合同的权利。合同法第九十五条规定的催告义务人应是被上诉人，被上诉人改造房屋及改变房屋用途等均未告知上诉人，2014年4月办理完毕学校证照后仍未催告上诉人，故上诉人不知道被上诉人的违约行为。2015年4月上诉人得知被上诉人违约行为后，多次行使合同解除权，不存在较长时间不履行解除权的问题。3.本案所涉合同解除权是双方约定的形成权，被上诉人出现合同约定的相应违约行为时，上诉人仅需通知被上诉人就能解除案涉租赁合同及补充协议，一审不支持解除合同没有法律依据。4.一审法院认为“在较长时间内没有行使合同解除权，违约方基于信赖合同将继续履行而实施的相关行为所产生的利益应予保障”没有法律依据，在被上诉人有意隐瞒自身违约行为，导致其在改造等违约行为当中的投资增加，违约风险应由被上诉人承担，一审法院依据民法通则第四条驳回上诉人解除合同的请求系适用法律错误。被上诉人李在勤、吕华洲答辩称：1.被上诉人将租赁的房屋用于开办幼儿园不是转租行为，是被上诉人的经营行为。2.被上诉人将租赁房屋的三楼原茶楼用于办幼儿园及建设安防围墙得到了上诉人的同意，也是为了幼儿园师生的安全。3.案涉幼儿园至今没有与上诉人或上诉人合作伙伴签订合同不能作为解除合同的理由。第一，案涉幼儿园在2014年4月才办理完全部证照及许可文件，证照办理完毕后被上诉人找到上诉人原工作人员要求以幼儿园名义与上诉人签订补充协议，但上诉人以已更名、印章已销毁为由未签订补充协议，幼儿园未与上诉人签订合同的责任不在被上诉人。第二，上诉人未在约定的期限内要求解除合同，已丧失合同解除权。双方合同约定了解除合同的条件和期限，即在签订租赁合同三个月内，被上诉人要成立公司且新公司要与上诉人签订合同。上诉人在被上诉人违反该约定的情况下，继续依约收取房租，并对被上诉人的经营予以协助，实际已变更了该约定，上诉人再以此要求解除合同于法无据。4.被上诉人将租赁房屋用于开办幼儿园，幼儿园是非盈利单位，具有公益性，法院在处理本案时应考虑到社会秩序和社会利益。综上，一审法院认定事实清楚，程序合法，适用法律和判决结果正确，应予维持。上诉人与被上诉人对一审法院查明的事实均无异议，本院对此予以确认。本案审理过程中，上诉人提交了成都国立公证处122910号公证书，内容为上诉人委托工作人员在2015年12月19日对被上诉人13×××××××48的电话录音。上诉人认为该号码系2012年4月29日双方签订合同时吕华洲留的电话，公证书能证明上诉人曾与被上诉人交涉过解除合同的事宜，并再次提出了解除合同的主张。被上诉人的质证意见为：13×××××××48并非吕华洲的电话号码，对该份公证书不予认可。本院的认证意见为，因在租赁合同中吕华洲留的电话号码为13×××××××48，无法印证录音内容的真实性，且与本案待证事实无直接关联性，本院不予采信。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人能否解除与被上诉人的租赁合同。上诉人认为被上诉人有违反合同约定解除的三种情形，主张行使约定解除权。现分别评述如下：一、被上诉人是否有转租行为。本院认为，双方当事人签订租赁合同时已明确了租赁房屋用途。根据查明的事实，案涉幼儿园系承租人开办，开办幼儿园并不违背租赁房屋用途。因此，可以认定被上诉人开办幼儿园就是自己作为承租人在使用租赁房屋，并非转租。其与成都王子岛英语幼儿园签订《合作办园协议书》是双方经营幼儿园的商业行为，而非对租赁房屋进行转租的行为，故上诉人主张以此为由解除合同不能成立。二、被上诉人未成立新公司并签订补充协议是否成就上诉人解除合同。本院认为，双方签订的租赁合同第十六条约定“甲方（上诉人）有权立即无偿收回该房屋”，实际上赋予了甲方解除合同的权利。但根据该约定，乙方应在合同签订之日起三个月内注册成立新公司，该合同在2011年4月29日签订，2011年11月和2012年10月双方还签订了补充协议（一）、（二），期间被上诉人并未成立新公司，但上诉人并未提出解除合同。根据合同法规定，解除权人应在合理期限内行使解除权，而上诉人怠于行使该权利，现再提出解除合同不能成立。三、被上诉人改变茶楼用途，上诉人能否解除合同。因被上诉人并未否认改变了租赁房屋中的茶楼用途，故该违约事实应予确认。根据双方签订的租赁合同，“若乙方擅自改变该房屋的用途，甲方有权立即解除合同…”。本院认为，虽然上诉人据此取得了约定解除权，但就本案而言，茶楼只占整个租赁房屋的小部分，被上诉人开办幼儿园也符合合同约定的使用目的，上诉人对被上诉人开办幼儿园也未表示反对，改变茶楼用于幼儿园的正常运行，不损害房屋的使用价值，也未损害上诉人的利益。诚实信用、公平合理是民事活动应遵循的基本价值取向。在被上诉人愿意承担给付违约金的责任的情况下，保持合同的稳定性更符合双方缔约合同的目的。因此，上诉人以此为由主张解除合同不能成立。综上，一审判决认定事实清楚，法律适用正确，程序合法，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费按一审法院确定的负担方式执行；二审案件受理费2300元，由上诉人四川劲力置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾耀林代理审判员  王 果代理审判员  赵 韬二〇一六年六月八日书 记 员  王 蝶