上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4306号原告(反诉被告)金志明，男，1960年8月31日生，汉族，住浙江省绍兴市。委托代理人彭旨平，上海彭旨平律师事务所律师。委托代理人王天会，上海彭旨平律师事务所律师。被告(反诉原告)王志远，男，1969年3月6日生，汉族，住上海市松江区。原告金志明与被告王志远租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日立案受理后，依法适用简易程序于2016年1月8日公开开庭审理。被告于2016年1月8日就本案提起反诉，本院依法予以受理，并于2016年1月28日再次公开审理。因案件复杂，本案转为普通程序，并于2016年4月7日、5月9日和6月1日又公开开庭审理。原告金志明及其委托代理人王天会均到庭参加庭审。被告王志远到庭参加前四次庭审。被告王志远经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加第五次庭审，本院缺席予以审理。本案现已审理终结。原告金志明诉称，其于2005年7月1日租赁松江区车墩镇联民村土地10亩开办堆场。此后，原告将部分用地转租给被告使用。双方最后一次于2013年8月15日签订《场地租赁协议》，约定被告租赁原告位于上海市松江区车墩镇联民村四队堆场同时原告提供三间小屋。被告每年支付租金30,000元，租用日期1年。合同约定，遇到政府征用土地，被告退出、拆除、搬迁的所有经济损失由被告承担，被告必须在30天内搬出。协议签订后，被告使用场地至今，被告支付至2015年2月15日前的租金。2015年4月1日，上海松江区车墩镇联民村村民委员会向原告发出通知书，确定南部大居建设腾地需要，要求租赁户早做搬迁工作，并决定于2015年9月30日收回原告土地。原告于2015年8月告知被告政府动迁事宜，并于2015年9月30日断电、断水，要求做好搬迁准备。现原告诉至本院，请求：1、确认原、被告就上海市松江区车墩镇联民村四队堆场的租赁关系于2015年9月30日解除；2、被告支付2015年2月16日至2015年9月30日期间欠付租金1.875万元；3、被告返还原告租赁场地及房屋；4、被告支付原告2015年10月1日至实际腾退期间使用费，按每月2,500元计算。被告王志远辩称，租赁场地实际没有600平方米。从2013年起场地道路不通，货车无法进入，现原告不赔偿被告损失，被告不同意原告诉讼请求。同时，被告王志远反诉称，其于2005年开始租赁原告场地，面积500平方米。租赁期间，场地租金从12,500元涨至27,000元。从2013年开始原告又将部分场地(被告租用部分以外)另行出租给其他案外人，把被告场地道路进行封堵，致使被告货物积压，影响被告经营。此外被告在2008年收取被告3,000元办理营业执照费用，但是证照并未办理，也未退还办证费用。2009年被告还自费打水泥地130平方米，花费38,000元。此外，系争场地目前处于拆迁状态，被告应当获得拆迁补偿。综上，被告反诉要求：1、原告赔偿被告经营损失200,000元；2、原告支付被告拆迁款150,000元；3、原告退还被告办证3,000元；4、原告赔偿被告水泥地费用38,000元。原告金志明就反诉请求辩称，被告场地可以正常进出，不存在被告所述经营损失。合同约定政府用地不予补偿，因此不同意支付拆迁款的主张。办证费用同意退还；被告陈述的水泥地费用不符合事实，不同意赔偿水泥地费用。经审理查明：原、被告双方于2013年8月15日签订《场地租赁协议》一份，约定原告因租用场地时间(2013年7月1日)到期，原告继续向联民村村委会再租用堆场，并签订堆场租金涨价调整协议。被告租用地点为上海市松江区车墩镇联民村四队堆场(部分)，限用面积陆佰平方米，西面到三间小屋直出。原告提供被告租用房屋间数三间小屋，被告每年租金30,000元。协议还约定，如碰到政府征用土地、被告退出、拆除、搬迁(原告、村委和镇政府一律不赔偿不补贴)的所有经济损失都由被告自负承担。被告必须在30天内搬出，租用期限一年。被告付场地租费提前一个月支付给原告，如租金超过一个月不付给原告，原告有权终止合同，被告无条件搬出。2014年8月29日，原告出具收条，载明2014年8月15日至2015年2月14日止半年场地费13,500元。审理中，原告陈述，因被告陈述其经营困难因此将租金标准改为27,000元/年。2015年8月，原告在租赁场地张贴公告，载明上海绍松建材有限公司、码头、堆场碰到政府用地动迁，定在2015年9月30日断电、断水，请各位做好搬迁准备。2015年9月30日，系争场地被断水、断电。原、被告租赁期间，原告曾收取被告办证费用3,000元。庭审中，原告提供松江区车墩镇联民村村民委员会开具的证明，载明原告在2005年7月1日向松江区车墩镇联民村租赁10亩土地开办堆场，到2015年9月30日碰到政府用地动迁，收回原告租用的10亩地。庭审中，原告提供租赁场地的示意图，该示意图载明被告使用的堆场和房屋位于该图载明附图5、附图6处位置。被告对上述示意图位置标示认可。庭审中，被告申请刘兵、刘全友、魏绪年出庭作证。刘兵陈述他是被告的老乡，曾经帮原告货物装车，2013年开始13.5米的车辆不好进入场地，系争场地一直在做堆橡胶轮胎经营。刘全友陈述他是从2005年开始帮被告装车，一直做到2015年上半年。魏绪年陈述系争场地上搭建了大棚，之后小车好进入，但货车无法进入场地。原告对于上述证人证言真实性均不予认可，认为租赁场地不存在没有路的事实。庭审中，被告自述曾于2009年至2010年在系争场地上筑造水泥路。以上事实由场地租赁协议、照片、收条及当事人的陈述等证据予以证实，本案予以确认。本院认为：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁中，当事人可随时解除合同，但出租人解除合同时应当在合理期限前通知承租人。原、被告租赁合同租期一年，到期后双方形成不定期租赁关系。原告于2015年8月通知被告双方合同于2015年9月30日解除，符合解约条件，故原告要求确认双方租赁关系于2015年9月30日解除于法不悖，本院予以支持。合同解除后，被告应当将租赁场地和房屋返还原告，并支付欠付租金和占有使用费。鉴于双方协商租金已经变更为27,000元/年，故2015年2月16日至2015年9月30日被告欠付的租金金额为16,725元。而在2015年9月30日原告采取断水断电措施后，被告使用场地和房屋受到一定影响，但仍实际占有并拒绝返还场地和房屋，故2015年10月1日至实际返还场地和房屋期间的租金按照每月1,200元计算。就被告提出的经营损失，鉴于被告并未充分举证该场地由于原告原因已经无法实现租赁目的，亦无法证明损失金额的合理性，故对其该项主张不予支持。原、被告之间的租赁合同解除，被告要求原告支付拆迁款缺乏事实和法律依据，故对被告要求的拆迁款本院亦无法支持。原告自愿退还被告办证费用3,000元于法不悖，本院予以认可。被告提出的水泥地费用，鉴于被告未提供证据证明且根据其自述时间亦为本次租期之前，故在本次租赁合同解除时其要求被告赔偿水泥地费用于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)金志明与被告(反诉原告)王志远就上海市松江区车墩镇联民村四队堆场的租赁合同关系于2015年9月30日解除；二、被告(反诉原告)王志远于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)金志明位于上海市松江区车墩镇联民村四队堆场使用的场地和房屋；三、被告(反诉原告)王志远于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金志明自2015年2月16日至2015年9月30日期间欠付租金16,725元；四、被告(反诉原告)王志远于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)金志明自2015年10月1日至实际返还上述场地和房屋之日止的占有使用费,按每月1,200元计算；五、原告(反诉被告)金志明于本判决生效之日起十日内返还被告(反诉原告)王志远3,000元办证费用；六、驳回被告(反诉原告)王志远其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费269元，反诉案件受理费3,582.5元，合计诉讼费用3,851.5元，由原告(反诉被告)金志明负担50元(已付)，被告(反诉原告)王志远负担3,801.5元(已付3,582.5元，剩余219元于本判决生效之日起七日内支付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利代理审判员  吕荣珍人民陪审员  范幼芳二〇一六年六月一日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。