重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终716号上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县。法定代表人：王朝明，该公司董事长。委托代理人：黄建，男，1982年12月20日出生，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈世安，男，土家族，1953年2月10日生，住重庆市石柱县。委托代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）与被上诉人陈世安商品房销售合同纠纷一案，不服石柱土家族自治县人民法院2015年5月5日作出的(2015)石法民初字第00436号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪，被上诉人陈世安的委托代理人谭登忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年4月5日，石柱国资公司（为甲方）与陈世安（为乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾9-3-3-2号房屋(建筑面积107平方米)以362516元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1.本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2.本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；逾期交房超过60日，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金。2013年1月1日，石柱国资公司向陈世安交付了房屋。另查明：石柱国资公司于2014年11月6日取得汇景龙湾9号楼的工程竣工验收备案登记证。石柱县国土资源和房屋管理局于2014年11月24日受理了石柱国资公司申请办理陈世安的房屋产权证申请。石柱国资公司申请对案涉房屋租金标准进行评估鉴定，一审法院依法委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行了评估，评估结论为：陈世安所购汇景龙湾9幢3单元3-2号房屋于价值点2011年至2013年所体现的平均月租金市场价值为1180元。陈世安一审诉称：陈世安与石柱国资公司于2011年4月5日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：陈世安以362516元购买了石柱国资公司出售的位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾9-3-3-2号房屋。双方合同第十三条约定：自房屋交付之日起60日内由石柱国资公司向房屋所在房屋登记机构办理商品房《房屋产权证》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地登记机构出具的登记受理单，逾期在30日之后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起至石柱国资公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，石柱国资公司按日向陈世安支付已付房价款万分之零点三的违约金。合同第九条约定，石柱国资公司逾期30天后交付房屋的，若合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，石柱国资公司按日向陈世安支付已付购房款万分之三的违约金。石柱国资公司于2013年1月1日将房屋交付陈世安，于2014年11月24日取得了国土局出具的业务受理通知书，其行为已严重违反合同约定。请求依法判令石柱国资公司向陈世安支付逾期办理房屋产权登记违约金6873.30元；石柱国资公司向陈世安支付因逾期交付房屋的违约金39695.50元，由石柱国资公司承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审辩称：陈世安与石柱国资公司签订的商品房买卖合同约定的违约金过分高于陈世安的损失，要求按照合同法以及商品房买卖司法解释的规定调整违约金。陈世安计算的基数和时间有误。陈世安的部分违约金已经超过诉讼时效。签订的补充合同已将时间延长到90日或120日。2010年8月9日办理了商品房买卖合同登记备案，石柱国资公司于2012年11月22日向石柱县国土局提交了办理产权证的申请，也就是在交房后当月，请求驳回陈世安的诉讼请求。一审法院认为，原、石柱国资公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，陈世安已经履行了支付购房款的义务。双方在合同中约定交房时间为2011年12月31日，在石柱国资公司未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证前，陈世安有权拒绝接房。而石柱国资公司实际交房时间为2013年1月1日。石柱国资公司提出陈世安的诉讼请求超过诉讼时效，陈世安按照合同约定有权要求石柱国资公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年2月1日起算，因此，陈世安于2015年1月4日起诉没有超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案审理过程中，石柱国资公司申请对陈世安所购房屋租金标准予以鉴定。一审法院认为以租金收益来确定因石柱国资公司违约给陈世安造成的损失较为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金。石柱国资公司赔偿陈世安逾期交房违约金（以案涉房屋租金的130%从2012年1月1日计算至实际交房之日即2013年1月1日止）。双方在《商品房买卖合同》约定石柱国资公司应在将房屋交付给陈世安使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故应按合同约定承担从2013年3月1日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。石柱国资公司提出补充协议第六条第1项约定了在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》，但双方提供的补充协议第六条第1项第二行字迹不清（系打印），因此只能认定双方没有对此另行约定。关于石柱国资公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之零点三的标准，没有高过司法解释的标准，故对违约金不予调整。石柱国资公司提出陈世安的部分诉讼请求超过诉讼时效，按照合同约定石柱国资公司应在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，因此陈世安请求石柱国资公司支付违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，陈世安于2015年1月4日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司赔偿陈世安逾期办证违约金（以已付购房款362516元为基数按日万分之零点三从2013年3月1日计算至石柱国资公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年11月24日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿陈世安逾期交房违约金18765.93元；二、重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿陈世安逾期办证违约金6873.30元；三、驳回陈世安的其他诉讼请求。案件受理费964.00元，鉴定费2826.08，由陈世安负担1704.08元，由重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担2086.00元。上诉人石柱国资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决中关于违约金的内容，改判上诉人在被上诉人违约金请求权未超过诉讼时效范围内，按被上诉人实际损失的130%承担逾期限办证违约金650元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.涉案逾期交房违约金、逾期办证违约金均过分高于损失，对一审判决调整了逾期交房违约金没有异议，但一审判决对逾期办证违约金也应调整；2.逾期办证违约金损失数额并非难以确定，而是除了办证费用的利息损失外，没有其它实际损失，一审判决以损失数额难以确定为由，不予调整逾期办证违约金，适用法律错误；3.被上诉人逾期办证违约金请求权部分已超过诉讼时效，一审判决认定全部未超过诉讼时效，违反相关司法解释的规定。本案双方约定逾期办证违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。双方采用的《重庆市商品房买卖合同》标准文本中约定的支付违约金的时间互相矛盾，同一条款既称逾期超过60日之日起按日支付违约金，又称于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。且后一种整体支付违约金的规定，侵害了上诉人的诉讼时效利益，法院应当依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，认定本案的违约金请求权诉讼时效应按日计算2年。被上诉人陈世安答辩称：上诉人没有证据证明逾期办证违约金过高，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、双方约定的逾期办证违约金是否过高；二、被上诉人请求的部分逾期办理产权登记违约金是否超过诉讼时效。分别评述如下：关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。陈世安与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定石柱国资公司逾期办证超过60天后即构成违约，由石柱国资公司向购房人按日支付已付房屋价款万分之零点三的违约金，该约定中购房款的万分之零点三，为年率1.095%，远低于中国人民银行的同期存款利率，并不过高。石柱国资公司主张应当按照购房的实际损失计算违约金，因违约金不仅仅是补偿当事人实际受到的损失这一功效，还有对违约人给予惩罚的功效。石柱国资公司向购房人交付房屋后，并未按照合同约定向国土和房屋管理局取得受理通知单，构成违约。虽然陈世安并未举示证据证明自己的实际损失，但是基于诚实信用原则，双方在合同中既然约定了并未高于金融机构同期贷款利息的违约金，石柱国资公司在违约的情况下，也应当按照合同约定向购房人支付合同中约定的违约金。关于被上诉人请求的部分逾期逾期办理产权登记违约金是否超过诉讼时效的问题。陈世安与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项约定：“逾期超过60日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，石柱国资公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为2014年11月24日，因此陈世安请求石柱国资公司支付违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，陈世安于2015年1月21日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司主张应当从交房后90日起，按日计算诉讼时效，首先其主张不符合双方在合同中约定，其次，按日计算诉讼时效意味着购房人要按日主张自己的权利，不符合法律规定。因此，石柱国资公司对本案提出诉讼时效问题的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人石柱国资公司的理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭松涛代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一六年六月十六日书 记 员  赵 彬