广西壮族自治区北海市银海区人民法院民 事 判 决 书（2015）银民初字第531号原告：冯小燕，女，1980年4月3日出生，汉族，身份证号码：4528261980********，住所地广西浦北县小江镇沙场村委会陂头山村一队*号。委托代理人：ＸＸＸ，广西海城律师事务所律师。委托代理人：黄仕梅，广西海城律师事务所实习人员。被告：北海正中房地产开发公司，住所地北海市四川南路丽华小区A栋1-101号。委托代理人：严积英，女，1988年10月12日出生，汉族，住所地北海市铁山港区，北海正中房地产开发公司工作人员。原告冯小燕与被告北海正中房地产开发公司（以下简称正中公司）土地使用权纠纷一案，本院于2015年8月27日受理后，依法适用普通程序于2015年10月28日、2016年5月19日公开开庭审理了本案。原告冯小燕的委托代理人ＸＸＸ、黄仕梅，被告北海正中房地产开发公司的委托代理人严积英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告因建设绿海花园工程项目拖欠农民工工资，为解决欠款问题，被告将位于北海市贵州小区内C9地块面积为983.76平方米用地使用权转让给原告。后经协商，双方于2006年9月10日签订《土地使用权转让协议》，约定被告将上述C9地块用地使用权转让给原告，转让款10万元，付款方式为一次性付清；该地块能办理过户手续时，被告不得以任何理由不将上述土地使用权过户给原告，如违约需由被告赔偿给原告50%违约金及损失。签订协议当天，原告向被告支付10万元。2015年1月21日，北海市规划局就上述土地核发《建设用地规划许可证》给被告，原告认为该土地已经具备办理使用权过户手续的条件，但被告一直未按协议约定内容履行办理过户手续的义务。为维护自身合法权益，原告特诉至法院请求判决：被告北海正中房地产开发公司将位于北海市贵州小区内C9地块面积为983.76平方米用地使用权过户至原告名下。原告对其陈述在举证期限内提供的证据有：一、《企业法人营业执照》，拟证实被告的主体资格；二、《土地使用权转让协议》，拟证实原、被告之间签订的协议内容；三、《收条》，拟证实被告收到原告支付的土地使用权转让款100000元；四、《建设用地界限图》，拟证实涉案土地情况；五、《建设用地规划许可证》（地字第450501201500006号），拟证实涉案983.76平方米土地已经办理规划许可证，用地性质为居住用地。被告辩称：同意协助原告办理涉案土地的过户手续。原告所述的土地使用权转让是事实，涉案土地以前是用于政府建立交桥，现在政府取消该计划，故被告愿意配合办理过户手续。被告为其辩解在举证期限内没有提供证据。本院依职权调取证据如下：1、《北海市国土资源局复函》[北国土复（2015）449号]、《北海市国土资源局复函》更正重印件[北国土复（2015）449号]、《北海市国土资源局复函》[北国土复（2016）224号]；2、《北海市规划局关于银海区人民法院咨询函的复函》[北规函（2015）1018号]、《北海市规划局关于对银海区人民法院咨询函的重新答复函》[北规函（2015）1075号]；3、2005年11月30日《建设（用地、工程）规划定点通知单》一份；4、2015年1月21日《建设用地规划许可证审批单存根》、《建设（用地、工程）规划定点通知单存根》各一份；5、《绿海花园总平面图》一份。经过开庭质证，被告对原告提供的证据无异议。原、被告均对法院调取的证据1中《北海市国土资源局复函》[北国土复（2015）449号]以及证据2中《北海市规划局关于银海区人民法院咨询函的复函》[北规函（2015）1018号]不予认可，认为该两份证据已经由新的答复函予以更正；对证据2《北海市规划局关于对银海区人民法院咨询函的重新答复函》[北规函（2015）1075号]中与原告提交的规划许可证有冲突的部分不予认可，对其余复函内容予以认可；对其余证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为，对双方均无异议的证据予以采纳；对证据1中《北海市国土资源局复函》[北国土复（2015）449号]以及证据2中《北海市规划局关于银海区人民法院咨询函的复函》[北规函（2015）1018号]，因为已经有新的答复函予以更正，且原、被告均有异议，故上述两份证据不作为定案依据。综合全案证据，本院确认以下法律事实：2006年9月10日，原、被告签订《土地使用权转让协议》，约定被告同意将位于北海市贵州小区内C9地块的983.76平方米土地使用权作价100000元转让给原告；付款方式为一次性付款；违约责任：该土地如可办理过户，被告不得以任何理由阻止原告办理上述土地使用权过户手续，如一方违约需赔偿给守约方50%的违约金及损失。当日，原告向被告支付购买上述土地使用权转让款100000元。2015年1月21日，被告取得上述土地的《建设用地规划许可证》。另查明，涉案983.76平方米土地未办理土地登记。2015年11月27日，北海市规划局关于对本院咨询函的重新答复函[北规函（2015）1075号]写明：2006年，被告正中公司报建绿海花园开发项目，北海市规划局批准其总建筑面积为13156平方米，包含了因立交桥占压不能用于建设房屋的C9地块的规划指标；因此，被告正中公司已将C9地块的规划指标用完，C9地块不能再用于建设房屋，只能用于绿化、停车等使用功能。2015年12月2日，北海市国土资源局向本院书面复函[北国土复（2015）449号]写明：2005年12月29日，我局依据被告正中公司的申请以及城市规划，在扣除了983.76平方米立交桥控制用地后，按净用地面积7349.60平方米为正中公司办理了土地变更登记手续，核发了北国用（2006）第800540号《国有土地使用证》。本院认为，原、被告签订的《土地使用权转让协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，属于合法有效协议。根据《中华人民共和国物权法》第六条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付”和第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，以及《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款“单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定”的规定，涉案983.76平方米土地并未依法进行登记，未办理土地使用权证书，即被告正中公司对于涉案土地不具备发生效力的物权。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项“下列房地产，不得转让：（六）未依法登记领取权属证书的”的规定，被告正中公司目前尚未具备转让涉案土地的条件，因此，现原告依据协议约定要求被告正中公司协助将涉案983.76平方米土地使用权过户至原告名下，不符合法律规定，本院依法不予支持。据此，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条第一款、第十五条、《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款、第十三条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第六项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告冯小燕的诉讼请求。本案受理费2300元，由原告冯小燕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2300元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，账号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  彭 丫人民陪审员  冯芝斌人民陪审员  黄光强二〇一六年六月七日代书 记员  杨彩英附本判决引用的法律条文：《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。《中华人民共和国土地管理法》第十一条第三款单位和个人依法使用的国有土地，由县级以上人民政府登记造册，核发证书，确认使用权；其中，中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关，由国务院确定。第十三条依法登记的土地的所有权和使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。《中华人民共和国城市房地产管理法》(2007修正)第三十八条下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。