广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2016)粤1971民初6115号原告（反诉被告，以下统称原告）东莞市榕树下商业管理有限公司，住所地：东莞市南城区莞太路新基路段133号，注册号：441900002210798。法定代表人方活华。委托代理人庾国斌、袁玉婷，均系广东章禹律师事务所律师。被告（反诉原告，以下统称被告）刘向红，男,汉族，1970年10月9日出生，住安徽省安庆市望江县，。委托代理人梁浩枝，系广东济律本律师事务所律师。原告东莞市榕树下商业管理有限公司（以下简称“榕树下公司”）诉被告刘向红以及被告刘向红反诉原告榕树下公司租赁合同纠纷一案,本院立案受理后，依法由代理审判员刘秋霞适用简易程序独任审判，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人庾国斌、袁玉婷，被告的委托代理人梁浩枝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年10月1日，原被告双方签订一份《租赁合同》，由被告承租榕树下体验广场H栋第1、2、3、4层NO.H101-H103、H201-H2012、H301-H3012、H401-H4012铺位，共计1134.48平方米。合同约定每月5日前缴纳当月租金，每月租金36800元，逾期7天未缴纳租金视为违约，原告有权单方解除合同，并按应缴总额每日2%计收滞纳金。合同签订后，原告已履行合同约定相应义务，但被告自2016年2月6日后一直拖欠租金，已构成根本违约。被告的行为已严重侵害原告的合法利益，原告特诉至法院，请求判令：一、解除原被告双方的租赁合同；二、被告向原告支付2个月租金73600元（由2016年2月6日计至2016年3月6日）、水电费5665元（2015年11月至2016年2月）及违约金2870.4元（按拖欠款项每日千分之一计算，从2016年2月6日起计至全部履行完毕之日，暂计至起诉之日）；三、原告没收履约保证金110400元；四、本案诉讼费用由被告承担。被告答辩并提起反诉称，一、原被告之间的房屋租赁合同是无效合同。首先，案涉物业不具有消防安全合格证，且案涉物业土地用途为住宅，原告没有经过审批擅自改变土地用途，租赁给被告用作商业用途，违反法律法规。其次，原告对案涉物业没有处分权，原告提交的物业所有方与承租方的租赁合同可以看出，原房屋租赁合同的双方为梁广明和方活华，承租方不是原告，故原告没有处分权。最后，即使原告具有处分权，其转租行为也未经物业权属人的同意。二、即使本案合同有效，被告未拖欠两个月的租金，只拖欠2016年2月份租金。另外，被告已结清2016年2月之前的水电费，共计1054.5元。三、原告于2016年3月8日找社会上的人用暴力将被告打伤，并强行解除租赁合同，接管了物业，导致被告无法经营，违约方应为原告而不是被告。被告找原告协商无果，特提起反诉，请求判令：一、确认被告与原告签订的《租赁合同》无效；二、原告返还被告合同保证金及水电保证金共120400元；三、原告返还被告租金36800元；四、本案诉讼费用由原告承担。原告对被告的反诉辩称，案涉租赁合同合法有效，被告提出的合同无效的理由不充分，依法不能支持。被告逾期交付租金，构成违约，原告依合同约定没收保证金。被告既已承认2016年2月份租金未付，要求原告返还一个月的租金没有根据。经审理查明，2015年10月1日，原被告签订《租赁合同》，约定：1、原告将位于榕树下体验广场H栋第1、2、3、4层NO.H101-H103、H201-H2012、H301-H3012、H401-H4012铺位租赁给被告从事经营活动使用；2、租赁期限为14年零30天，即从2015年10月1日至2029年10月30日止，免租期从2015年10月1日至2015年12年31日止，经营范围是商铺、出租屋；3、2016年1月1日至2018年9月30日租期内的租金为每月36800元；4、在签订本合同时，被告需向原告缴纳合同履约保证金110400元、水电保证金为10000元；5、租金、日常管理费的支付方式：被告需在每月的5日前缴纳当月度商铺租金及日常管理费，逾期缴纳，原告有权按应缴总额每日2%计收违约金，逾期7日（含7日）以上，原告有权单方解除租赁合同，履约保证金不予退还，被告投入的所有装修无偿归原告所有；6、违约责任：被告拖欠应缴款项及费用达7日（含）以上（应交款项以全额缴清视为缴清款项），属被告严重违约，原告可单方面解除合同，没收履约保证金，被告所交纳的相关费用不予退还，被告还需向原告支付相当于三个月租金的违约金。合同签订后，原告于2015年10月26日收取被告合同保证金110400元和水电保证金10000元，收取2016年1月份租金36800元。被告未按约定向原告支付2016年2月份之后的租金。2016年3月8日，原告在案涉租赁物外张贴《温馨提醒》，内容是：尊敬的各位租户，因承包本栋管理人刘向红拖欠我司多月租金费用至今未前来处理，按照《租赁合同》租赁条款，已构成严重违约，从2016年3月8日起，我司将回收其承包管理本栋物业的权利，由我司全权负责收取各位租户租金……。原告主张因无法联系到被告，故通过张贴《温馨提示》的方式行使合同解除权。被告确认合同于2016年3月8日解除，主张原告通过暴力手段将被告赶出案涉物业，为此提交《东莞市公安局现场调解协议书》为证。该调解协议书注明2016年3月9日17时许，辛运城、林挺与刘向红、吴灿霞在东莞市城区新基榕树下广场出入口，因合同问题发生纠纷，双方互相拉扯，吴灿霞和刘向红被七八个人打伤胸部和头部，后辛运城被吴灿霞抓伤胸口位置，经现场调解，双方自愿达成协议：双方不再因此事引起纠纷，双方不再追究对方任何法律责任。原告确认该调解协议书的真实性，但称被告和其他人员在原告经营的榕树下广场和顾客发生争执，原告的保安辛运城、林挺在制止争执的过程中受伤，该协议不能证明原告找社会上的人用暴力打伤被告并强行解除合同。原告提交水电费发票证明原告替被告支付了2015年11月至2016年2月水电费共计5567.27元。被告确认水电费发票的真实性，提交账户交易明细证明被告于2016年2月15日向原告账户转账支付水电费1054.50元，并主张被告已支付水电保证金10000元，在扣除应付水电费后应退还被告。账户交易明细未显示交易账户信息，未显示该笔款项用途，原告对此不予确认。案涉房屋的登记所有人是梁秋，房屋用途为住宅。原告提交《房屋租赁合同书》、补充协议、委托书、书面申请证明原告取得案涉租赁物的出租权，产权所有人同意原告转租。被告确认房地产权证及《房屋租赁合同书》的真实性，但主张承租方不是原告，原告对案涉房屋不具有处分权，案涉房屋属于梁秋及其配偶的夫妻共同财产，梁秋个人委托不能代表配偶的意愿。原告则称《房屋租赁合同书》由原告的法定代表人方活华在原告成立前与案涉房屋所有人签订，一直以来由原告履行案涉合同并向房屋所有人缴纳租金。被告主张案涉物业是住宅用途，现变更为商铺和出租屋使用，未经消防审批，故合同应属无效，但未反映存在案涉租赁物因改变房屋用途导致无法正常使用的情况。以上事实，有租赁合同、房地产权证、房屋租赁合同书、补充协议、委托书、书面申请、水电费发票、收据、照片、温馨提示、东莞市公安局现场调解协议书、账户交易明细以及本案庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案是租赁合同纠纷，案涉租赁物已办理房地产权证，属于经主管部门批准建设的房屋，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，案涉《租赁合同》合法有效。虽然案涉房屋用途改变，但改变房屋用途须报有关部门批准的相关法律规定属于管理性规范，并非效力性的强行性规范，并不否认该行为在民商法上的效力。被告主张案涉合同无效缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。原告与被告签订《租赁合同》系双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力，双方应按合同约定全面履行权利义务。《租赁合同》约定被告需在每月5日前缴纳当月度租金及日常管理费，被告未按约定支付租金，拖欠应缴纳款项及费用达7日以上，构成违约，原告有权要求解除合同，并不予退还履约保证金110400元。原告于2016年3月8日在案涉租赁物张贴《温馨提示》，注明自2016年3月8日起收回承包管理本栋物业的权利，明确表达了与被告解除《租赁合同》的意思表示，被告确认于当天看到该《温馨提示》，并确认案涉合同于2016年3月8日解除，本院对此予以确认。关于租金及违约金。被告仅支付2016年1月租金，应按合同约定向原告支付2016年2月1日至2016年3月8日期间租金为36800元×（1+8/31）=46296.77元。合同约定逾期缴纳租金原告有权按应缴总额每日2%计收违约金，结合原告的诉请，违约金以应付租金为本金，分段分额计算。其中2016年2月租金的违约金以36800元为本金，自2016年2月6日起按每日千分之一计算至实际清偿之日止；2016年3月因双方对合同解除发生争议，当月租金数额在本判决中确定，故该月租金的违约金以9496.77元为本金，自本判决确定应付款次日起按每日千分之一计算至实际清偿之日止。关于水电费。被告确认水电费发票的真实性，本院亦予确认。被告提交的账户交易明细无法显示交易账户及用途，不足以证明已向原告支付水电费1054.50元，且原告不予确认，本院不予采信。被告未举证证明已支付水电费，根据水电费发票，原告有权要求被告支付水电费5567.27元。原告超出该标准的诉请，本院不予支持。被告反诉要求原告返还水电保证金10000元于法有据，本院予以支持。被告反诉要求原告返还合同保证金110400元及租金36800元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告东莞市榕树下商业管理有限公司与被告刘向红签订的《租赁合同》已经解除；二、确认原告东莞市榕树下商业管理有限公司有权没收履约保证金110400元；三、被告刘向红应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市榕树下商业管理有限公司支付租金46296.77元及违约金（以36800元为本金自2016年2月6日起，以9496.77元为本金自本判决确定应付款次日起，均按每日千分之一的标准计算至实际清偿之日止）；四、被告刘向红应于本判决发生法律效力之日起三日内向原告东莞市榕树下商业管理有限公司支付水电费5567.27元；五、原告东莞市榕树下商业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起三日内向被告刘向红返还水电保证金10000元；六、驳回原告东莞市榕树下商业管理有限公司其他诉讼请求；七、驳回被告刘向红其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2075.35元（原告已预交）、反诉费1722元（被告已预交），由原告东莞市榕树下商业管理有限公司负担403.35元，被告刘向红负担3394元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  刘秋霞二〇一六年六月二十一日书 记 员  简凤娇程大鹏（代）附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。