烟台市牟平区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0612民初1258号原告：吴刚，男，1972年7月22日出生，汉族，住黑龙江省鸡东县。委托代理人：孙乐友，山东东方未来律师事务所律师。被告：赵祝鹏，男，1985年10月28日出生，汉族，住烟台市牟平区。委托代理人：刘宝利，山东宁海律师事务所律师。原告吴刚诉被告赵祝鹏租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月11日立案受理。依法由审判员贺洪春适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴刚的委托代理人孙乐友、被告赵祝鹏的委托代理人刘宝利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴刚诉称：2015年5月29日，原告与案外人孙俊虎签订了房屋租赁合同，约定孙俊虎将其所有的位于烟台市牟平区宁海大街523号9号楼4401室出租给原告使用。合同签订后，原告按照约定向孙俊虎支付了租金和押金。在原告不知情的情况下，孙俊虎将该房屋出售给了被告，并办理了过户登记。现被告拒绝原告继续使用该房屋，侵害了原告的合法权益。要求依法判令被告继续履行原告与孙俊虎签订的房屋租赁合同，将烟台市牟平区宁海大街523号9号楼4401室房屋交付原告使用。案件受理费由被告承担。被告赵祝鹏辩称：一、被告通过中介公司与孙俊虎签订了《二手房转让合同》，并办理了房屋过户手续，涉案房产已经属于被告所有，原告要求被告腾出房屋于法无据。被告对于孙俊虎是否将房屋进行了出租并不知情。而该租赁合同未办理备案登记，所以该租赁合同不符合公示原则，对被告不产生约束力。被告作为善意买受人，已经将房屋登记在自己名下，原告只能向孙俊虎主张违约责任。二、原告与孙俊虎之间不存在真实的租赁合同关系。该租赁合同存在很多不符合常理之处。比如，租期过长、租金过低，租金一次付清100000元等。经被告向孙俊虎了解，原告与孙俊虎之间是借贷关系，不是租赁关系，孙俊虎于2015年5月29日向原告借款100000元。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告赵祝鹏与案外人苏雪会系夫妻关系，二人于2014年11月7日登记结婚。位于烟台市牟平区宁海大街523号9号楼四单元4401号房屋（滕远花园9号楼4单元东户）的原所有权人为案外人孙俊虎。2015年10月14日，通过中介公司（烟台市牟平区一家人房产服务中心），苏雪会与孙俊虎签订了《二手房转让合同》，约定孙俊虎以428000元价款将上述房产转让给苏雪会，双方于2015年10月31日前办理房屋交接手续。合同签订后，被告将房款付清，双方办理了房屋过户登记手续。2016年3月28日，上述房产办理出了房产证（烟房权证牟字第××号），登记在被告赵祝鹏名下。原告主张其与孙俊虎于2015年5月29日签订了《房产租赁合同》，约定孙俊虎将案涉房产出租给原告，租赁期限240个月，月租金400元。对此，原告提交《房产租赁合同》一份。该合同第二页下方空白处载明（手写）：“一次性收到房屋租金壹拾万元整（100000.00）剩余肆仟元为房屋押金家电齐全”。被告对上述证据的真实性不予认可，认为租赁期限、租金数额、租金交付方式等均不符合常理。关于案涉租赁合同签订的过程。原告称其从事粮油销售工作，因在牟平有长期业务，需要稳定的住处，原告看到孙俊虎在其窗户上粘贴了出租案涉房产的信息后，双方进行了协商，孙俊虎要求一次性支付20年的租金，原告同意后，双方签订了租赁合同，原告已经将100000元租金以现金方式支付给了孙俊虎。被告不认可原告的上述陈述，认为原告仅仅因为租赁房屋认识了孙俊虎，常理应是原告向孙俊虎交付租金，但事实是孙俊虎自2015年6月26日至2016年3月26日期间，每月向原告付款10000元，明显与常理不符，因此原告与孙俊虎之间不存在租赁关系，而是借贷关系。对此，被告提交了银行交易明细清单、转账汇款凭条、手机短信记录。被告对证据的真实性没有异议。关于租赁合同签订后房屋的交接问题。原告称，签订合同当天孙俊虎将一把房屋钥匙交给原告，孙俊虎需要时间往外搬东西，于是孙俊虎留了一把钥匙，原告正好在东北有事情处理，原告告知孙俊虎搬完东西后将房屋锁上就行了，于是在签订合同后几天原告就离开了牟平回到东北；2016年2月份，原告从东北回来后发现房屋有人在住，期间一直没回来，于是联系孙俊虎，但是一直没联系上。被告称对原告与孙俊虎之间是否进行了房屋交接不清楚，孙俊虎告知其与原告之间存在借贷关系，其借原告100000元，实际收到84700元，后来已经还款100000元，孙俊虎已经将还款的银行明细交给了被告，就是上述被告所提交的证据。关于被告与孙俊虎签订房屋买卖合同、交接房屋的过程。被告称通过中介公司工作人员隋某看到孙俊虎卖房子的信息后，2015年10月12日左右，被告及其妻子和中介去看房子时，孙俊虎及其妻子都在家里，孙俊虎没有说房子出租的事情，房子也不像出租的样子；后来被告夫妻就入住案涉房屋，不同意将涉案房屋租给他人，即使案涉租赁合同是真实的，也不能继续履行。对此，被告提供证人隋某出庭做证。原告对被告证人证言不予认可，认为根据法律规定，租赁合同应继续履行。另查，案涉租赁合同并未在有关部门进行备案登记。上述事实，有原、被告庭审陈述，以及经过双方当事人质证的证据在卷佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担举证不利后果。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。本案双方当事人争执的焦点问题是：一、案涉租赁合同是否真实、有效。二、如果租赁合同真实、有效，原告要求继续履行租赁合同能否得到支持。关于案涉租赁合同是否真实、有效的问题。首先，从该租赁合同的约定看，该合同的租赁期限为20年、租金为一次性支付。此种约定明显与现实生活中的一般租赁存在重大不同之处。该租赁合同是否为双方当事人的真实表示，应结合其他事实进行判断。第二，被告主张原告与案涉房屋原所有人之间不存在租赁合同关系，而是借贷关系，并提交了原告与孙俊虎之间的银行交易流水、孙俊虎与被告之间的短信记录予以佐证。根据上述证据，能够认定原告与孙俊虎之间存在其他资金关系，而不只是单纯的租赁合同关系。而原告对其与孙俊虎之间的关系并未进行明确说明，有故意隐瞒事实之嫌，不免使人对二人之间是否存在真实的租赁合同关系产生合理怀疑。第三，根据生活常理，承租人租赁房屋的主要目的为居住、使用。原告亦主张其租赁房屋是为了在牟平有个稳定住处，但其自认从2015年5月签订租赁合同后就离开牟平回到东北，直至2016年2月份返还牟平，在超过半年的期间内，原告未实际居住、使用该房屋，明显与常理不符。综上，原告主张案涉租赁合同真实、有效，证据不足，且存在不符合常理之处，本院不予支持。即使租赁合同是原告与孙俊虎的真实意思表示，原告要求继续履行该合同的主张亦不应得到支持。理由如下：一、被告在购买案涉房屋过程中不存在过错，其对该租赁合同并不知情。通过证人证言可知，被告在看房时，房屋的原所有人夫妻均在家，并不存在出租的迹象。另外，通过被告与孙俊虎的短信记录看，孙俊虎在卖房时亦未告知房屋出租的事实。再者，租赁合同并未备案，被告无从查知租赁事实存在与否。二、被告在购房后对房屋进行实际占有、使用至今，并且房屋已经过户至被告名下，其居住权益优先于本案承租人。原告主张“买卖不破租赁”原则适用于本案，并要求原告继续履行租赁合同。本院认为，合同法及最高院关于城镇房屋租赁合同的司法解释中，对租赁房屋的所有权在租期内发生变动情况下，租赁合同履行事宜进行规定的立法本意是保障有关当事人基本的居住权益。但本案中，原告并未实际占有、使用租赁房屋，且签订合同后超过半年的时间内没有开始实际履行租赁合同，即入住租赁房屋。而作为现所有权人的被告，购房的目的就是居住、使用，其事实上在签订合同后即入住案涉房屋并居住至今。因此，从利益衡量的角度看，被告对涉案房屋的占用、使用等权益理应受到更大程度的保护，履行租赁合同违反公平原则。在租赁合同现实不能履行的情况下，原告可另行向案外人孙俊虎主张相关权利。综上，原告的诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。依照最高人民法院《关于适用的解释》第一百零八条之规定，判决如下：驳回原告吴刚的诉讼请求。案件受理费2450元，由原告吴刚交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  贺洪春二〇一六年六月二十日书记员  贵俊丽