辽宁省丹东市振安区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0604民初410号原告张媛媛，女。委托代理人高思忠，辽宁兴元律师事务所律师。被告姜春红，女。委托代理人时玉兰，辽宁博阳律师事务所律师。第三人孙忠辉，男。原告张媛媛诉被告姜春红、第三人孙忠辉房屋买卖合同纠纷一案，本院2016年3月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月18日公开开庭进行了审理。原告张媛媛及委托代理人高思忠、被告姜春红委托代理人时玉兰、第三人孙忠辉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张媛媛诉称，2015年12月20日，原告与被告签订房屋买卖合同，原告购买被告坐落在振安区珍珠街绿丹江苑小区XX号楼X单元XXXX室房屋。原告交付完房款后，要入住涉案房屋时发现第三人在其居住。现第三人拒不从涉案房屋撤出，故原告请求：1、依法确认原、被告签订的《房屋买卖合同》有效；2、判令被告立即交付涉案房屋；3、判令第三人立即倒出强占的涉案房屋；4、判令被告支付违约金按日100元计算至房屋交付为止，并赔偿经济损失。5、被告支付所欠房屋物业费6000元（2009年10月至2016年5月）。被告姜春红辩称，同意原告对房屋买卖合同确认有效的诉请，被告已按合同约定履行了自己的义务，在原告支付购房款后，被告于次日交付了房屋。第三人强行占用了涉案房屋，其行为对原告构成了侵权，第三人应承担停止侵权、腾出涉案房屋交于原告，并赔偿原告损失的法律责任。第三人孙忠辉述称，涉案房屋系第三人出资以被告名义贷款购买的，首付款和贷款均是由第三人支付的。故原、被告签订的房屋买卖合同无效，第三人不能腾出涉案房屋，也不同意赔偿原告的经济损失。原告张媛媛为支持自己的主张，提供了以下证明材料，被告姜春红、第三人孙忠辉发表了如下质证意见：1、2009年3月5日被告与丹东市方齐房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同、商品房入住通知单及发票。主要内容：2009年3月5日被告购买了丹东市方齐房地产开发公司的商品房即振安区珍珠街XX号楼X单元XXXX室，2008年10月16日其开始入住该房屋。该组证据证明涉案房屋所有权归被告，原、被告之间签订的房屋买卖合同合法有效。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：对真实性没有异议，但该房屋系第三人出资6万元首付款，以被告的名义购买的。2、姜春红离婚证、户口簿及宽甸县公证处出具的公证书（复印件）。主要内容为姜春红自1991年离婚至其购房时为单身。证明被告系单身，涉案房屋系其个人所有。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：对证据的真实性无异议，但被告与第三人同居十多年。3、2015年12月20日原、被告签订的房屋买卖合同、2015年12月20日定金收据两份、2016年1月18日收条及丹东农商银行取款凭条。主要内容为被告将涉案房屋出售给原告。该组证据证明原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，合同中约定了违约责任。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：无异议。4、公证书。主要内容为被告委托案外人司爱群办理涉案房屋的转移登记手续等。证明原、被告房屋买卖合法有效。被告质证意见：无异议。第三人质证意见：无异议。5、房屋租赁合同两份（复印件）。主要内容为原告与案外人签订了房屋租赁合同。证明由于被告及第三人的原因，原告未能入住涉案房屋，在外租房，每月房租是600元。被告质证意见：对该组证据的真实性有异议。出租人未出庭作证，该事实无法认证。另外，租赁合同未实际履行，无实际损失。第三人质证意见：该组证据与其无关。6、丹东市方齐公司出具的物业费欠据一份。证明涉案房屋的物业费从2009年10月至2015月12月一直没有交纳。被告质证意见：被告只能承担房屋交付前即2016年1月19日前的物业费，之后的物业费由原告承担。第三人质证意见：无异议。被告姜春红为支持自己的主张，提供了以下证明材料，原告张媛媛、第三人孙忠辉发表了如下质证意见：1、2015年12月20日原、被告签订的房屋买卖合同。证明原、被告签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且双方已经履行完毕。原告质证意见：没有异议，但涉案房屋没有交付。第三人质证意见：对该证据不认可。2、2007年8月4日姜春红与丹东方齐房地产开发有限公司签订的房屋买卖协议书、2009年3月5日销售不动产统一发票、2009年6月9日辽宁省地方税务统一发票、2009年3月27日税收通用完税证及2008年10月16日其他费用收据。该组证据证明被告合法取得了涉案房屋的所有权。原告质证意见：没有异议。第三人质证意见：对该证据的的真实性无异议。上述证据的所有费用均系第三人交纳的。3、被告与中国建设银行签订的购房贷款合同、2008年10月16日被告与丹东市方齐房地产开发有限公司签订的协议书一份、贷款联合服务中心代收费一栏表及2016年1月18日中国建设银行个人贷款还款凭证一份（复印件）。该组证据证明涉案房屋是被告合法所得。原告质证意见：没有异议。第三人质证意见：没有异议。4、丹东市振安区人民法院民事判决书（2010）振安民一初字第00313号及丹东市中级人民法院民事判决书（2010）丹民一终字第00431号。证明涉案房屋系被告合法所得。原告质证意见：没有异议。第三人质证意见：没有异议。5、离婚证及离婚登记申请书。证明被告于1991年5月21日与其前夫离婚。原告质证意见：没有异议。第三人质证意见：没有异议。第三人孙忠辉为支持自己的主张，提供了以下证明材料，原告张媛媛、被告姜春红发表了如下质证意见：1、陈君强证明材料一份。主要内容为涉案房屋的装修和屋内设施均是由第三人付款购买的。证明涉案房屋的装修及购买家电都是第三人出资的。原告质证意见；该份证据来源不合法。其次，按照法律规定，证人应出庭作证。被告质证意见：该份证明不具有法律上的证明效力，其形式不符合法律规定。2、第三人孙忠辉的中国邮政储蓄明细两份、农业银行储蓄卡交易明细单五份、中国建设银行储蓄卡交易明细七份及取款凭条十四份。证明原告和被告同居期间原告生活来源都是被告提供的，涉案房屋的贷款也是由被告偿还的。原告质证意见：对有银行盖章的交易明细和取款凭条真实性没有异议，但该组证据不能证明涉案房屋的贷款是由第三人偿还的。被告质证意见：对该组证据的真实性有异议，其不能证明涉案房屋系第三人所有。3、公证申请表和贷款资料。证明被告贷款购买涉案房屋系第三人担保。原告质证意见：两份证据不具有合法性。被告质证意见：该组证据无效。通过原、被告、第三人举证、质证，本院认证如下：原告提供的证据1、2、3，被告提供的证据1、2、3、4、5，上述证据来源合法，与本案有关联性，本院予以采信。原告提供的证据4、6，上述证据与本案无关联性，本院不予采信。原告提供的证据5系复印件，被告与第三人均不认可，原告未能提供其他证据予以佐证，本院不予采信。第三人提供的证据1，因该证据不符合证据的形式要件，本院不予采信。第三人提供的证据2、3，上述证据不能证明涉案房屋系第三人所有，对其证明力，本院不予确认。本院根据原、被告诉、辨称，第三人述称和经庭审举证、质证，本院所确认的证据，认定如下事实：1991年5月21日被告离婚，至今单身。2007年8月4日，被告贷款购买了丹东市振安区绿丹江苑XX号楼X单元XXXX室房屋，总价款为176084元。2015年12月20日，原、被告及案外人丹东盛达地产经纪有限公司签订了一份《房屋买卖合同》，被告将涉案房屋以32万元的价格出售给原告。原告交付给被告全部购房款之后，被告将涉案房屋的钥匙及相关手续亦交给了原告。涉案房屋未办理产权证书。现第三人在涉案房屋内居住。诉讼中原告撤回要求被告支付违约金和物业费的诉讼请求。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容未违反国家法律强制性规定。根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，自合同成立时生效，未办理物权登记的不影响合同的效力”。虽然涉案房屋未办理物权登记，但并不影响合同的效力。故原告与被告签订的《房屋买卖合同》合法有效。双方当事人应依据合同全面履行各自的义务。本案中原告已支付了全部房款，被告亦应将房屋交付给原告，现被告仅将涉案房屋的钥匙和相关凭证交付给原告。但因第三人居住在该房屋致使原告至今不能实际占有使用房屋，被告构成违约，应承担违约责任。诉讼中原告撤回要求被告支付违约金和物业费的诉讼请求，系对自己诉讼权利所作的处分，本院予以准许。关于第三人陈述涉案房屋是其出资，以被告名义购买的，所以原、被告签订的房屋买卖合同无效，其不同意腾出涉案房屋。庭审中第三人未能提供有效充分的证据证明其出资的事实，被告对此亦不认可，第三人居住涉案房屋无法律和事实依据，故原告请求第三人腾出涉案房屋，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和合同法》第八条、《中华人民共和国物权法》第十五条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、原告张媛媛与被告姜春红于2015年12月20日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、被告姜春红、第三人孙忠辉于本判决生效后30日内将丹东市振安区珍珠街绿丹江苑小区XX号楼X单元XXXX号房屋腾倒出交付给原告张媛媛。案件案件受理费6040元，由被告姜春红承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省丹东市中级人民法院。审 判 长  田晓菲人民陪审员  张家明人民陪审员  毕克玉二〇一六年六月二十二日书 记 员  侯国丽