江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2015）太民初字第01585号原告太仓市城厢镇新农村村民委员会。负责人何晓东，该村民委员会副主任。委托代理人胡天锡，江苏新中远律师事务所律师。被告殷道田。委托代理人王其炳，安徽皖西律师事务所律师。原告太仓市城厢镇新农村村民委员会与被告殷道田房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年10月19日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告太仓市城厢镇新农村村民委员会的委托代理人胡天锡，被告殷道田及其委托代理人王其炳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太仓市城厢镇新农村村民委员会诉称：位于太仓市城厢镇新农村10组（原村委会办公室）的房屋为太仓市城厢镇新农村村民集体所有。被告于2005年开始租赁上述房屋（土地）用于经营制钉厂，双方在2013年订立的租赁合同中确定年租金为38390元；2014年，双方订立了最后一份租赁合同，约定的租赁期至2014年12月31日。上述两份租赁合同订立后，被告仅在2013年支付了15000元，之后再未支付租金。租赁合同期满后，被告仍占用租赁房屋（土地）至今且拒付租金。故原告向法院提起诉讼，请求判令：1被告腾退位于太仓市城厢镇新农村10组的租赁房屋（土地）；2、被告支付原告2013年1月1日至2014年12月31日期间的租金61780元；3、被告支付原告违约金3839元；4、被告以年租金38390元为标准支付原告房屋（土地）使用费（自2015年1月1日起计算至实际腾退之日止）；5、本案的诉讼费用由被告承担。被告殷道田辩称：被告已经付清2013年的租金，2014年起至今的租金标准双方正在协商中，被告没有拖欠原告租金不付的故意，被告愿意在公平合理的标准下扣除无法使用的120平方米的房屋租金后积极履行自己的支付义务，因此不存在支付违约金的条件；被告希望能够在公平合理的价格下继续承租该房屋，如果判决解除双方的租赁关系，希望能给予被告三个月的时间用于处理机器和安置工人。经审理查明：被告殷道田于2005年起租赁太仓市城厢镇新农村10组的房屋（原系原告办公楼），用于开设、经营太仓市城厢镇南郊康银制钉厂（系个体工商户）。2009年12月1日，原告太仓市城厢镇新农村村民委员会与被告殷道田签订《租房协议》一份，约定原告将原村办公楼及围墙内的所有闲置房及西侧的二幢平瓦房出租给被告用于制钉厂房和住宿，年租金15000元，先付后租，租期暂定三年，自2010年1月至2012年12月底止；该协议还约定被告在承租期内，因房屋破旧需要维修，费用由被告负责。2011年9月15日，太仓市人民政府农村集体资产管理办公室下发了《关于调整全市农村集体资产租赁指导价的通知（太农集办[2011]1号），该通知对市内不同区域的各类物业用房和农村集体非农建设用地调整租赁指导价（价格均为年租金且不含土地使用税），其中农村范围内集宿楼和标准厂房的指导价120元/平方米，不低于100元/平方米；三产门面房的指导价130元/平方米，不低于110元/平方米；农村集体非农建设用地指导价12000元/亩，不低于10000元/亩。原、被告签订的《租房协议》期满后，被告又以“小殷制钉厂”名义与原告签订了《房屋（土地）租赁合同（续租）》（以下简称《2013年续租合同》），明确原告将位于太仓市城厢镇新农村10组的房屋、土地继续出租给被告使用，其中房屋477平方米、土地0.5亩；租赁期限自2013年1月1日至2013年12月31日止；租赁金额：土地10000元/年/亩，计5000元，房屋70元/年/平方米，计33390元，合计38390元；付款方式和期限：半年度支付一次，先付后租。该协议第六条第5项约定了“未经原告同意，被告不得在租赁物以外的任何地方擅自搭建简易棚、建筑物，堆放杂物。经城建规划批准搭建的建筑物，合同到期后，该建筑物归原告所有。原告如不需要该建筑物的，有权要求被告拆除，费用由被告承担”。该协议第七条同时对违约责任作了约定：租赁期限内，被告应按时足额交纳租金，逾期10天视为违约，被告应立即补交租金外，还应承担半年度租金额10%的违约金；被告逾期达30天的，原告可单方终止本租赁合同，并有权收回租赁物，被告除应足额交付欠交租金外，向原告承担支付半年租金10%的违约金。2014年，双方签订了租赁期限自2014年1月1日至2014年12月31日止的《房屋（土地）租赁合同（续租）》（以下简称《2014年续租合同》），该份协议除租赁期限外，其余内容同《2013年续租合同》一致。《2014年续租合同》期满后，双方未再续订过书面租赁合同，但仍保持了租赁关系。2015年1月12日，被告向原告交纳了15000元，原告向被告出具了收条，明确“收到殷道田15000元（壹万伍仟元整），作13年房屋租金”。2015年8月13日，江苏新中远律师事务所接受原告委托向被告发函，请被告在收函后7日内支付结欠的租金87373元，如仍不付款，将建议原告采取法律途径解决此事，届时原告还将收回租赁房屋（土地）并追究其违约责任。后因被告未支付相应租金，原告诉至本院。庭审中，被告主张原告提供的《2013年续租合同》和《2014年续租合同》均系2014年农历7月份左右签订，且签字时租赁期限和租赁金额均为空白；原告认可两份续租合同都是在2014年年初的时候签订，但被告签字时合同的所有条款都已经写好。为此被告申请对《2013年续租合同》空白处填字笔迹形成时间与落款处“殷道田”签字形成时间是否同时进行鉴定。苏州同济司法鉴定所于2016年5月19日以“根据现有的材料及技术条件，无法确定检材落款处‘殷道田’签名字迹与检材第二、第三条手写字迹的形成时间是否一致”对原告的申请作退案处理。庭审中，被告主张承租房屋没有大门，屋顶严重漏雨，为此提供了一组房屋照片，被告据此要求在计算2014年起的租金时应当扣除其中无法正常使用的120平方米的房屋租金，被告同时也确认房屋的上述无法使用的问题在2005年承租的时候就已经存在；原告对此解释称与被告续签租赁合同时，依据太农集办[2011]1号文件的政府指导价调整租金，同时考虑到房屋已经老旧，在签订续租协议时在政府最低指导价的基础上作了降价。在本案审理过程中，经本院现场勘查，被告所指称的120平方米房屋内停放了汽车、电瓶车，并堆放了部分杂物。被告当庭确认车辆系曾为其打工的堂哥所有；被告同时指出：东西两侧的彩钢瓦简易棚、一层的车间后侧四小间房屋及从东到西的围墙系其搭建；因为漏水，其对车间屋面和二层屋面进行翻新，场地地坪也是其浇筑的，之前都口头征得了原告的意见。原告认为被告未向其征求过意见，且不确认上述简易棚或建筑物由被告搭建，同时明确不要求被告进行拆除。另查明：被告承租的上述房屋所用土地系集体土地，该土地为太仓市城厢镇新农村农民集体所有。太仓市城厢镇建设管理所证明被告租用的厂房建于上世纪80年代，因历史遗留问题，该房屋未办理房屋产权证书。上述事实，有原告提供的工商登记信息、土地使用权证、专项审计报告、情况说明、租房协议、续租合同、律师函及邮寄凭证，被告提供的收条、照片，本院调取的（2015）太城民初字第00145号民事判决书，退卷函，本院拍摄的现场照片以及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告就未取得行政审批许可的房屋出租给被告，原、被告之间的租赁合同无效，被告应将租赁物返还原告。故对原告要求被告腾退归还房屋及土地的请求，本院予以支持。关于《2013年续租合同》和《2014年续租合同》，被告认为两份合同签订的时间均为2014年农历7月左右，且合同签订时租金、租赁期限等手写内容均为空白；原告认为两份合同均为2014年年初签订，但被告签字时合同的所有条款内容都已经写好。本院认为，关于合同落款处被告签名字迹与合同中关于租金、租赁期限的手写字迹形成时间是否一致现无法确定，被告又未提供其他证据证明其主张，结合太农集办[2011]1号文件关于租金价格的指导意见，可以认定两份合同约定的租金总额均为38390元。关于被告提出的其与原告已协商确定2013年租金为15000元的意见，因被告未能提供相应证据证明，故本院对被告的该意见不予采纳。本案所涉的房屋虽未取得相关审批手续，但被告已实际占有使用该房屋，被告应向原告支付使用费。被告主张应扣除无法使用的120平方米房屋的租金，考虑到房屋的状况在被告开始承租房屋时已经存在，双方在此后签订《2013年续租合同》和《2014年续租合同》时，被告并未对此提出异议，双方在上述合同中约定的70元/平方米的房屋租金也确实低于政府指导价，且被告也实际在使用该部分房屋，故本院对被告该意见不予采纳。因此，被告应参照合同约定的租金标准向原告支付2013年和2014年期间的使用费。2015年起，被告继续占有使用租赁房屋及土地，原告有权要求被告参照原合同约定的租金标准支付使用费。经本院核算，2013年1月1日至2015年12月31日期间，被告应支付使用费115170元，扣除已经支付了15000元，被告还应支付余额100170元。关于原告要求被告按租赁合同约定支付违约金3839元的诉讼请求，因所涉合同无效，且原告对此存在一定的过错，故对原告的该项请求，本院不予支持。关于被告主张的在租赁期间搭建了简易棚等建筑物，但被告未能提供证据证明该部分建筑物在搭建时征得了原告的同意，故被告在腾退房屋及土地时应予拆除，现原告当庭表示无需被告拆除，不违反法律规定，本院予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的解释》第一条第二款、第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告殷道田于本判决生效之日起10日内支付原告太仓市城厢镇新农村村民委员会2013年1月1日至2015年12月31日期间的使用费100170元。二、被告殷道田于本判决生效之日起60日内将位于太仓市城厢镇新农村10组的房屋及土地（现太仓市城厢镇南郊康银制钉厂）腾退归还原告，并支付原告使用费（按照38390元/年的标准，自2016年1月1日起计算至实际腾退之日）。三、驳回原告太仓市城厢镇新农村村民委员会要求被告殷道田支付违约金3839元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由原、被告各负担1100元。该款原告已预交，本院不再退还，被告负担部分由被告于本判决生效之日起10日内按照负担额直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时向该院（户名：苏州市中级人民法院，账号：1076，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行）预交上诉案件受理费。审 判 长  王颖瑛人民陪审员  汤建荣人民陪审员  李培忠二〇一六年六月三十日书 记 员  沈 烨