上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民一(民)初字第2374号原告孙传照，男，1983年2月19日出生，汉族，户籍地安徽省。委托代理人齐小静，上海领秀律师事务所律师。委托代理人胡旺华，上海领秀律师事务所律师。被告卜卫生，男，1951年1月22日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人王昱婷，上海新松律师事务所律师。委托代理人吴胤征，上海新松律师事务所律师。原告孙传照诉被告卜卫生土地承包经营权出租合同纠纷一案，本院于2015年8月13日立案受理后，依法由审判员王滢独任审判。本案于2015年9月11日第一次公开开庭进行了审理，原告孙传照及其委托代理人齐小静、被告卜卫生及其委托代理人王昱婷到庭参加诉讼。审理中双方当事人申请庭外和解，合意延长简易程序适用期间。经原告申请，本院依法委托上海东方投资监理有限公司进行司法审价。因案情复杂，本院于2016年3月15日依法组成合议庭。本案于2016年5月6日第二次公开开庭进行了审理，原告孙传照及其委托代理人齐小静、被告卜卫生及其委托代理人吴胤征到庭参加诉讼。本案于2016年5月6日第三次公开开庭进行了审理，原告孙传照的委托代理人胡旺华、被告卜卫生的委托代理人王昱婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙传照诉称：原告与被告于2015年6月9日签订农村土地租赁合同，该合同约定，被告有权使用的青浦漕泾一队的3亩农用耕地出租给原告作为养殖场地使用，租赁期限为2015年6月20日至2019年6月19日，租金为每亩每年人民币4,500元。该合同还约定若双方任何一方违反该合同规定条款，均视为违约，被告违约，必须赔偿因此给原告造成的一切经济损失。合同签订后，原告与案外人签订关于原告承租的系争土地的施工合同，且于2015年6月10日施工队进场进行养殖的基础设施建设，并于2015年6月27日施工完毕（完成了水电安装、大棚组建、公路建设、灌浇地坪、搭建临时空调房、挖水沟等）。被告于2015年6月26日临时通知原告：政府规定农村土地租赁合同中原告所承租的青浦区漕泾一队3亩农用耕地不能作为养殖用地使用，原告为其承租的地块已经建好基础设施，还预定了鸽种及鸽笼，前期投入总计200,000元。根据规定，该地不能作为养殖用地，原告承租土地无法达到使用目的。现因合同根本无法履行给原告造成了巨大的经济损失。故原告为维护自己的合法权益诉至法院，请求判令：1、确认双方签订的农村土地租赁合同无效；2、被告向原告赔偿经济损失200,000元。审理中，原告增加两项诉讼请求，要求被告返还租金13,500元、被告支付原告评估费4,500元。被告卜卫生辩称：不同意原告诉讼请求。系争土地确实是用作养殖，但不能养鸽子，可以养螃蟹黄鳝等水产品，而且不允许原告违章搭建。被告通知原告拆除违章搭建，不存在违约，合同也约定被告有权对原告的经营予以监督检查，纠正和制止破坏掠夺性经营。签订合同的时候，原告并没有告诉被告是要养鸽子。原告入场之后擅自施工，未经政府部门审批和被告同意，应自负后果。被告认为合同是有效的，只要原告拆除违章搭建，仍可继续履行。但如果法院认定合同无效，要求在本案中处理合同无效的后果，要求原告将土地上搭建的大棚、水泥等基础设施拆除并恢复原状，将土地返还给被告。经开庭审理查明，2015年6月9日，原、被告双方签订农村土地租赁合同一份，约定：被告将自家农用耕地3亩出租给原告作为养殖用地使用，租赁期自2015年6月20日至2019年6月19日止共4年；该土地的承租金为每亩每年4,500元，承租金每年共计13,500元，每年6月20日前原告向被告全额缴纳本年度的租金；被告对原告的经营情况有监督检查权，对原告的破坏性、掠夺性经营有纠正制止权。协议签订后，原告支付了被告2015年6月9日至2016年6月8日期间的租金共计13,500元。又查明，2014年11月15日，被告（作为受让方）与上海朝泾农业专业合作社（作为出让方）签订农村土地承包经营权流转合同一份，流转期限自2014年11月30日至2015年11月29日，约定出让方将位于上海市青浦区香花桥街道曹泾村1组75亩土地流转给受让方，该土地按农业布局规划只能用于种麦。2015年11月30日，被告（作为受让方）与青浦区香花桥街道漕泾村民委员会（作为出让方）签订农村土地承包经营权流转合同一份，流转期限自2015年11月30日至2016年11月30日，约定出让方将位于上海市青浦区香花桥街道曹泾村1组75亩土地流转给受让方，该土地按农业布局规划只能用于种麦，流转期内，受让方不得擅自改变种植用途或用于非农建设，受让方不得损害农田基础设施，不得从事掠夺性经营，不得给土地造成永久性损害，未经出让方同意，不得将土地再一次流转。再查明，原告与被告签订农村土地租赁合同后，即入场进行基础设施改造，在系争土地上搭建了大棚，铺设了水泥场地。经原告申请，本院委托上海东方投资监理有限公司对位于青浦区曹泾村一队的土地上的水电安装、组建大棚、建造公路、浇灌地坪和安装临时空调、挖掘水沟等基础设施工程进行审价，对原告的工程造价鉴定为97,909元。原告为此支付鉴定费4,500元。2015年6月26日，青浦区香花桥街道拆除违章建筑指挥部办公室向被告和漕泾1队发出《限期拆除违法建筑告知书》，载明：“经查，你（单位）在1对擅自搭建建筑物，构筑物的行为（400㎡），违反了《上海市拆除违法建筑若干规定》、《上海市城乡规划条例》、《上海市住宅物业管理条例》等法律法规，现依据相关法律规定，告知如下：1、收到本告知书后，立即停止施工建设。2、请于2015年7月1日前，自行对上述违建进行拆除（整改）、3、对拒不停止建设、逾期不拆的，执法部门将依法予以强制拆除。解释所造成的后果和责任，由你本人（单位）负责”。以上查明的事实，由以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的农村土地租赁合同、限期拆除违法建筑告知书、照片，被告提供的农村土地承包经营权流转合同等，上述证据并经庭审质证，本院予以确认。审理中，原告称自己的经济损失包括前期基础设施建设投入的经费、预订鸽子承担的违约金50,000元、购买鸽笼的价款24,000元（因鸽笼无法实际使用）。为证明自己的主张，原告还提供了上海青浦鸽子厂施工合同1份、工程材料款收据2份、合同书1份、鸽笼销售单1份。被告对上述证据不予认可。根据庭审确认的事实，本院认为：根据我国合同法第五十二条的规定，有违反法律、行政法规的强制性规定情形，合同无效。根据我国土地管理法的相关规定，国家实行土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。本案中，被告将流转获得的系争土地使用权转租给原告用于养殖鸽子，擅自改变系争土地的农用地用途，也违背了土地流转时与土地出让方关于该地块仅用于种植的约定，违反了国家有关土地管理的强制性规定，该协议应为无效。故原告要求确认双方签订的农村土地租赁合同无效的诉讼请求，本院予以支持。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应责任。本案中，原告明知该地块系农业用地，仍在上面违章搭建大棚、铺设水泥，对土地进行破坏性使用，对于土地租赁合同的无效均存在明显过错。而被告将土地租赁给原告，租赁合同中明确约定用途为养殖，也改变了土地原有的使用性质，且被告作为土地出租方未对出租人租赁使用土地状况进行监督管理，存在一定的过错。故被告应对原告的损失承担相应过错赔偿责任。本院酌情确认被告自按照40%的责任比例对原告予以赔偿。原告提供的证据不能充分证明其存在的经济损失，故本院参照司法鉴定报告评定的工程造价确认原告经济损失为97,909元。被告应赔偿原告39,163.60元，被告还应赔偿原告评估鉴定费1,800元。对于原告要求被告返还预付的土地租金，本院认为，原告在限期拆除违法建筑告知书发出后，未及时进行拆除整改，后双方因此诉讼到法院，该期间原告应按约支付被告土地租金。而原告起诉后实际并未使用该土地进行养殖，现土地仍处于空置状态，双方均有损失，故本院酌情确认原告被告应返还原告预付的租金10,000元。因合同无效，原告负有将土地上的违章搭建和水泥场地全部拆除、恢复土地原状并予以返还的义务。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十四条、第五十八条、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第三条、第四条之规定，判决如下：一、被告卜卫生应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙传照经济损失39,163.60元；二、被告卜卫生应于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙传照评估鉴定费1,800元；三、被告卜卫生应于本判决生效之日起十日内返还原告孙传照租金10，000元；四、原告孙传照租金应于本判决生效之日起十日内将位于青浦区香花桥街道曹泾村1组土地上的违章搭建物和水泥拆除，恢复土地原状并返还给被告卜卫生。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费19,200元,由原告孙传照、被告卜卫生各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 滢人民陪审员  陆晓聪人民陪审员  陆关泉二〇一六年六月八日书 记 员  赵沁韵附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国土地管理法》第三条十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地是我国的基本国策。各级人民政府应当采取措施，全面规划，严格管理，保护、开发土地资源，制止非法占用土地的行为。第四条国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。