内蒙古自治区乌拉特前旗人民法院民 事 判 决 书(2016)内0823民初1022号原告刘树理（又名刘素利），男，46岁，汉族，农民，现住巴彦淖尔市杭锦后旗。被告巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司，住所地乌拉特前旗乌拉山镇。法定代表人史永强，董事长。委托代理人刘霞，女，汉族，38岁，系公司职员，现住乌拉特前旗。原告刘树理诉被告巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司（以下简称紫东房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘树理及被告紫东房地产公司的委托代理人刘霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘树理诉称，被告于2012年9月9日出具巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司售房专用收款收据并加盖发票专用章，购房人：王树俊，事实是巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司欠刘美挚的钱，刘美挚欠刘树理的钱，王树俊是当时替代刘树理接收该房的代理人，该房的所有人是刘树理。购房面积与实测面积不符有误差，原购房面积102.77平方米，单价为2660元/㎡,实测面积以房管局测量为准。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房认购、订购、预订等协议据《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的该协议应认定为商品房买卖合同。而被告出具的《售房专用收款收据》所约定的内容完全具备《商品房销售管理办法》，依据此规定原、被告事实上形成了《商品房买卖合同》。根据《商品房销售管理办法》第二十条规定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款，2012年9月至今原告一直向被告索要该房的一切相关产权手续，被告拒绝给付，不退还多收6517元的购房款，还以各种理由索要1万元变更费，故原告诉至法院，1、请求判决被告购房收据记载面积与实际面积不符，退还多收6517元购房款。并出具办理产权证等一切手续。2、判决榕景湾12号楼5单元6楼西户产权归为刘树理所有。3、由被告承担本案一切诉讼费用。原告刘树理为支持其诉讼主张，向本院提供以下证据：1、鄂尔多斯市东胜区人民法院民事调解书一份及公证书一份，证明紫东公司欠刘美琴的钱，刘美琴欠我的钱，王淑俊是代理我，房屋一手人应该是我。2、售房专用收款收据一份，证明房屋面积、金额等约定的内容。3、测绘实际面积明细一份，证明榕景湾12号楼5单元6楼西户，面积是100.32平米。4、户口本一份，证明原告曾用名是刘素利。被告紫东房地产公司辩称，1、原告说的6517元是以房票上面为准，我们不清楚原告说的平米数。领钥匙是按照王树俊领钥匙的票据上面记载的平米数。2、我们从2012年9月开始向王树俊通知领钥匙，他一直没来。暖费我们是从2012年开始垫付的，暖费和滞纳金一共有大约15000元了。3、房管局办理房产证这都是针对房地产公司的，不会针对个人，所以契税和房地产基金是由我们代收的。4、更名问题，我们一直都是以王树俊的名义办理的，我们现在可以配合原告办理王树俊的手续，但是不能变更，前提是必须把欠我们的暖费和滞纳金交清。5、我们可以配合原告提供房产手续，但是如果没有成功办理，我们也不会替原告再次进行办理。6、原告没有经过我们的同意，自行撬开房门进行装修了，没有任何手续。被告紫东房地产公司为支持其辩称理由向本院提交以下证据：供暖条例一份以及欠暖费明细，证明原告从2012年起欠暖费及滞纳金15000元，是我们垫付的，原告应该缴纳。经质证，被告对原告提供的1号-2号证据真实性无异议，公司针对的是王树俊，不清楚王树俊与原告的关系。被告对于原告提供的3号、4号认可，认可面积是100.32平方米。原告对于被告提供的证据真实性有异议，房屋既然没有网签，哪里来的供暖费。经审查原告提供的1号-4号证据具有真实性，合法性，且与本案有关联，故予以采信。对被告提供的证据，系被告自行出具，且原告不予认可，故本院不予采信。综上举证、质证、认证以及双方当事人陈述，本案经审理查明：2012年5月8日，鄂尔多斯市东胜区人民法院出具的（2012）东法民初字第2366号民事调解书中载明，案外人刘美琴、孙永青于2012年7月6日前一次性给付刘素利借款10万元，于2012年8月6日前一次性给付刘素利借款10万元，于2012年12月31日前一次性给付刘素利借款360500元及借款560500元的利息，同时载明刘美琴又名刘美擎。2012年9月9日，被告巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司给王树俊出具售房专用收款收据，收据中载明购房人姓名为王树俊，购房小区名称均为榕景湾，购房编号为12号楼5单元6层602号，购房面积为102.77㎡，购房价格为2660元/㎡,购房金额为373368元，缴款人为王树俊，同时在收据中备注刘美擎同意。2015年9月8日，王树俊出具声明一份，声明中载明声明人为王树俊，男，1951年5月5日出生，现住内蒙古乌海市乌达区振华北街二街坊13栋5号乙，同时载明巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司出具的N0000638号售房专用收款收据所记载的购房人为王树俊，事实是巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司欠刘美擎的钱，刘美擎欠刘树理的钱，王树俊是当时替代刘树理接收该房的代理人，特此声明。现原告刘树理诉至法院，1、请求判决被告购房收据记载面积与实际面积不符，退还多收6517元购房款，并要求被告协助原告提供办理房屋产权证的相关手续。2、判决榕景湾12号楼5单元6楼西户产权归为刘树理所有。3、由被告承担本案的一切诉讼费用。另在庭审中，原、被告均认可，本案争议房屋实际测绘面积为100.32平方米。本院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同；商品房买卖合同应当明确商品房的状况、销售方式、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，交付使用条件及日期，供水、供电、供热等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任以及违约责任等。本案中，2012年9月9日，被告巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司给王树俊出具的售房专用收款收据，该收据载明了购房人姓名为王树俊，购房小区名称均为榕景湾，房编号分别为12号楼5单元6层602号，购房面积为102.77㎡，购房价格为2660元/㎡,购房金额为373368元，缴款人为王树俊，收款人为巴彦淖尔市紫东房地产开发有限责任公司等内容，其符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，即“商品房的认订、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，2015年9月8日，王树俊出具公证证明，该套房屋虽然售房收款收据标明购房人为王树俊，实际系刘美擎抵顶给原告刘树理的房屋，其代理原告刘树理办理的手续，原告刘树理作为间接委托代理关系的委托人，其有介入权，故对原告刘树理要求确认榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归其所有的诉讼请求，本院予以支持。对于原告刘树理要求被告紫东房地产公司出具办理刘树理名下的相关产权证手续的诉讼请求，因原、被告双方存在合法有效的房屋买卖合同关系，被告紫东房地产公司有义务出具办理产权证相关手续的义务，但本案中被告紫东房地产公司出具的售房收款收据中标明购房人为王树俊，且原告刘树理亦认可在办理手续时未出具原告刘树理的委托书，故对原告刘树理要求被告紫东房地产公司出具其名下的相关产权手续的诉讼请求，本院予以支持，但因变更王树俊为刘树理而产生的相关费用，应由原告刘树理负担。对于原告刘树理要求被告紫东房地产公司退还多收房款6517元的诉讼请求，在庭审中被告紫东房地产公司亦认可房屋实际测绘面积为100.32平方米，而售房收据中标明的购房面积为102.77㎡，多收的房款6517元（2.45平方米×2660元/㎡=6517元）应予以退还，故对原告刘树理要求被告紫东房地产公司退还多收房款6517元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十六条、第六十条、第一百零七条、第一百三十条、第四百零三条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条；《商品房销售管理办法》第三条、第十六条、第三十条第一款的规定，判决如下：一、位于乌拉特前旗乌拉山镇榕景湾小区12号楼5单元6层602号房归原告刘树理所有；二、被告紫东房地产公司在本判决生效后十日内向原告刘树理提供应由其提供的办理房屋产权的相关手续；三、被告紫东房地产公司在本判决生效后五日内给付原告刘树理多收房款6517元。案件受理费50元，减半收取25元，由被告紫东房地产公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于巴彦淖尔市中级人民法院。审判员  柳海梅二〇一六年六月十六日书记员  吴晓雪后附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条：当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自已的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第三十六条：法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立的合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人、买受人支付价款的合同。第四百零三条：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第五条：商品房的认购、订购、预定等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。《商品房销售管理办法》第三条：商品房销售包括商品房现售和商品房预售。本办法所称商品房现售，是指房地产开发企业将峻工验收合格的商品房出售给买受人，并由买卖人支付房价款的行为。本办法所称商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。第十六条：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确一下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套设施和公共实施的交付承诺和有关利益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项；第三十条第一款：房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。