陕西省三原县人民法院民 事 判 决 书（2016）陕0422民初631号原告张迎宾。委托代理人张明权，系陕西合天律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告陕西家绮置业有限公司（以下简称：家绮公司），住所地三原县池阳大街东段路北商贸街西排北5号。法定代表人刘娜，系该公司董事长。委托代理人梁锋，系该公司工作人员，代理权限为特别授权。被告中国工商银行股份有限公司三原县支行（以下简称：工商银行），住所地三原县池阳街中段。负责人赵存锁，系该行行长。委托代理人高富习，系该行工作人员，代理权限为一般代理。委托代理人李长江，系该行工作人员，代理权限为一般代理。原告张迎宾诉被告陕西家绮置业有限公司、中国工商银行股份有限公司三原县支行商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员夏芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张迎宾委托代理人张明权、被告陕西家绮置业有限公司委托代理人梁锋、中国工商银行股份有限公司三原县支行委托代理人高富习、李长江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张迎宾诉称，原告购买被告家绮公司开发的家绮池阳国际住宅项目1幢1单元24层04号商品房，2013年2月6日原告交付首付款85650元，2014年3月1日双方签订商品房买卖合同，约定从被告工商银行处贷款19万元，2015年2月11日被告工商银行将贷款支付给被告家绮公司，原告从2015年3月11日开始清偿贷款。原告与被告家绮公司约定的交房日期为2014年12月31日，交房条件为验收合格。交接方式为被告书面通知原告办理交付。双方约定逾期超过180日，原告有权解除合同。被告家绮公司在约定交房时间没有书面通知原告交房，也没有完成房屋验收，原告多次催问。至今没有准确交房时间。被告的行为已经构成违约。原告依据合同约定解除买卖合同。因原告与被告工商银行的担保合同属于从合同，依法应予解除。现原告诉至法院，要求依法解除原告与家绮公司签订的商品房买卖合同及原告与工商银行签订的个人住房借款抵押合同；判令被告家绮公司退还原告购房款85650元及其向银行还款本息18855.31元和原告的利息损失（本金按18855.31元，时间从解除之日起至清偿完毕之日止，本金按85650元，时间从2013年2月6日起至清偿完毕之日止，利率均按同期银行贷款利率计算）；诉讼费由被告负担。被告家绮公司辩称，因2015年5月份原告给其公司打电话，其公司告知原告可以收房，故合同不同意解除，首付款及损失其公司不承担。被告工商银行辩称，合同解除之前，原告该付的贷款本金及利息应按时归还；合同解除之后，由被告家绮公司清偿其借款本金183941.14元及从2016年4月12日起至解除合同之日止的利息，利率按年息4.9%计算，若解除合同后家绮公司未清偿借款本金及利息，则家绮公司还应承担从解除之日起至清偿完毕之日止的罚息（利率按年息7.35%计算）。本案争议焦点：1、原告与被告家绮公司签订的商品房买卖合同及原告与被告工商银行、家绮公司签订的个人住房借款抵押合同是否应予解除；2、原告诉请是否应予支持；3、被告工商银行的请求是否应予以支持。原告提供如下证据，并经两被告质证：第一组证据商品房买卖合同及收条一份；证明原告与家绮公司签订买卖合同，原告交付首付款85650元，合同约定解除合同的条件。被告家绮公司对该组证据的真实性无异议，但认为2015年5月份原告给其公司打电话，其公司告知原告可以收房，原告不来收房，其公司无责任。被告工商银行对该组证据真实性无异议，但认为与其无关。第二组证据借款担保合同一份及还款明细一份；证明借款合同关系，其清偿银行截止2016年4月11日止的借款本金6058.86元及利息12796.45元，合同解除后该款项应由被告家绮公司返还，下余借款本金及利息家绮公司返还给工商银行。被告家绮公司对借款保证合同及还款数额均无异议，但其公司不同意解除合同，也不同意返回购房款、利息及赔偿损失等。被告工商银行对该组证据的真实性无异议，予以认可。第三组证据收条一份。证明原告于2015年7月21日已向被告提出解除买卖合同的申请，原告行使单方解除权。第四组证据2016年3月28日通话记录一份；证明被告家绮公司售楼部通知原告收房，通知时间应为2016年3月28日。被告家绮公司对该组证据不予认可。被告工商银行认为该组证据与其无关。本院认为，原告提供的第一组、第二组证据来源合法、内容真实，应予以确认。原告提供的第三组、第四组证据不能证明原告所要证明的证明目的，对该两组证据本院不予确认。被告家绮公司当庭提供下列证据，并经原告及被告工商银行质证。施工质量验收技术资料通用表复印件二份；证明涉诉的工程已验收合格。原告对该组证据真实性有异议，认为被告家绮公司未出示原件，且工程验收合格应根据国务院城市房地产经营管理条例第十七条规定进行验收，而非被告家绮自己验收合格，故对被告证明目的不予认可。被告工商银行认为该组证据与其无关。本院认为被告家绮公司提供的证据仅能证明其公司自行验收合格。被告工商银行当庭提供下列证据，并经原告及被告家绮公司质证。《个人购房借款／担保合同》一份。证明原告、家绮公司与其签订了借款担保合同一份。原告及被告家绮公司对该组证据的真实性均无异议，予以认可。经审理查明，被告家绮公司系家绮·池阳国际项目的房地产开发企业，并取得了该项目预售许可证。2013年2月6日原告向被告家绮公司支付首付购房款85650元。2014年3月1日原告与被告家绮公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同第三条约定原告向被告家绮公司购买三原县池阳大街中段池阳国际小区第1幢1单元24层04号房屋。第四条约定计价方式及价款即该房屋建筑面积共92.5平方米，单价为人民币每平方米2980元，总金额为275650元。第六条约定付款方式及期限即买受人于2013年2月6日缴纳款项85650元，其他款项办理银行按揭。第八条约定出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日90日内告知买受人的；因政府行为导致延期出卖人在发生之日起90日内告知买受人，买受人原登记通讯地址或联系方式发生变更时买受人属银行按揭类型需完成银行放款之后方可给予交付。第九条约定出卖人逾期交房的违约责任即除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不做累加），（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同第十一条约定交接即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续……合同的附件四第五条约定买受人同意出卖人以电话通知形式接受通知，由于买受人电话变更无法通知的不视为出卖方违约，在合同约定的最后交付期限起视为出卖人已交付房屋，该房屋的风险责任转移至买受人，物业费由买受人承担。2015年1月28日原告与被告工商银行签订了《个人购房借款／担保合同》一份，被告家绮公司作为担保人在该合同中盖章确认。该借款担保合同约定贷款金额为19万元，贷款期限为240个月，借款用于购买坐落于三原县池阳大街中段（原三原县百货公司院内）“池阳国际”小区第1幢1单元24层04室、建筑面积92.5平方米的房屋。贷款人将贷款资金划入被告家绮公司名下账户，贷款以按月等额本息还款方式偿还。借款人以上述所购房屋作为抵押财产提供抵押担保。家绮公司为本合同项下原告与被告工商银行全部债务提供阶段性连带责任担保。2015年2月11日工商银行取得涉案房屋的抵押权人预告登记证明，2015年2月11日工商银行发放贷款19万元，原告自2015年3月11日起逐月向工商银行归还本息至今。因被告家绮公司未能于2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合商品房买卖合同约定的商品房交付原告使用。原告诉至法院，要求依法解除原告与家绮公司签订的商品房买卖合同及原告与工商银行签订的个人住房借款抵押合同；判令被告家绮公司退还原告购房款85650元及其向银行还款本息18855.31元和原告的利息损失（本金按18855.31元，时间从解除之日起至清偿完毕之日止；本金按85650元，时间从2013年2月6日起至清偿完毕之日止，利率均按同期银行贷款利率计算）；诉讼费由被告负担。被告工商银行要求被告家绮公司返还判决生效之日起的剩余贷款本息。本院认为，原告与被告家绮公司签订的商品房预售合同系双方当事人真实意思表示，与法不悖，属于合法有效。双方均应按约履行各自的义务。被告家绮公司作为涉案房地产开发商，按约交房系其基本合同义务，根据合同约定，家绮公司应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付原告使用。逾期超过180日后，买受人有权解除合同。虽被告家绮公司辩称2015年5月其公司通过电话通知原告收房，但其公司未提供证据予以证明，且合同约定应当依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房经验收合格，并符合该合同约定的商品房交付原告使用，但被告家绮公司未提供有效证据证明其该涉案房地产已经房地产开发主管部门予以竣工验收合格，故对被告家绮公司之辩称不予采信，至今被告家绮公司亦未能履行合同约定的交房义务，显已违约，故原告行使《商品房买卖合同》解除权，符合约定，应予支持。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释〉》第二十四条之规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持，据此原告要求解除其与被告家绮公司、工商银行签订的《个人购房借款／担保合同》应予支持。合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。涉案商品房预售合同解除后，被告家绮公司应按约定将原告支付的房款返还原告，并赔偿原告因此产生的损失。故被告家绮返还原告已付购房首付款及向被告工商银行所还贷款本金，并赔偿首付款利息及已还贷款利息，原告主张首付款利息要求按贷款利率计算，符合法律规定，应当以中国人民银行同期贷款利率为准，自支付之日起计算至清偿完毕之日止。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释〉》第二十五条之规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人，被告工商银行要求被告家绮公司向其返还自判决生效之日起剩余贷款之请求，本院应予以支持。被告家绮公司清偿剩余贷款本息等债务后，被告工商银行应及时涤除涉案房屋上的抵押登记。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释〉》第二十四条、第二十五条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告张迎宾与被告陕西家绮置业有限公司就三原县池阳大街中段池阳国际小区第1幢1单元24层04号房屋签订的《商品房买卖合同》；二、解除原告张迎宾与被告中国工商银行股份有限公司三原县支行、陕西家绮置业有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》；三、被告陕西家绮置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告张迎宾返还房款85650元及自2015年3月11日起至判决生效之日止原告张迎宾已向被告中国工商银行股份有限公司三原县支行归还的贷款本金（以被告中国工商银行股份有限公司三原县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；四、被告陕西家绮置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告张迎宾赔偿85650元所产生利息（自2013年2月6日起至清偿完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）；五、被告陕西家绮置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告张迎宾赔偿自2015年3月11日起至判决生效之日止，原告张迎宾已向被告中国工商银行股份有限公司三原县支行支付的贷款利息（以被告中国工商银行股份有限公司三原县支行于判决生效当月出具的还款明细清单为准）；六、被告陕西家绮置业有限公司于判决生效之日起十日内向被告中国工商银行股份有限公司三原县支行偿还原告张迎宾自判决生效之日起就《个人购房借款／担保合同》剩余的贷款。自被告陕西家绮置业有限公司清偿上述贷款之日起十日内，被告中国工商银行股份有限公司三原县支行办理三原县池阳大街中段池阳国际小区第1幢1单元24层04号房屋上抵押登记的涤除手续。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费2360元减半收取1180元，由被告陕西家绮置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。代理审判员 夏 芳二〇一六年六月二十日书 记 员 徐张博附：适用法律条文。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律规定若干问题的解释〉》第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工已经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收合格的，不得交付使用。《城市房地产开发经营管理条例》第十七条房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应到自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。