广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4004号上诉人（原审被告）：胡容（曾用名：胡祥坤），住广州市番禺区。委托代理人：赵圣军、郭庆强，广东品智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯振威，住广州市番禺区。委托代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。委托代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所实习律师。上诉人胡容因与被上诉人冯振威返还原物纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第95号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原��法院经审理查明：冯振威为位于广州市番禺区市桥街环城东路127号首层101号铺和102号铺、东某广场负一层、二层、三层商铺的权属人，上述商铺的建筑面积分别为2531.6平方米、105.9平方米、1406.6平方米、1760.3平方米和1760.3平方米，《房地产权证》证号分别为粤房地证字第C2031234号、第C2058395号、第C2638228号、第C2638230号和第C2655094号。2013年6月9日，冯振威与案外人伍某、黎某就冯振威将东某广场商铺首层（含夹层）、二层、三层及地下室（总建筑面积为7564.7平方米）出租给伍某、黎某的事宜签订《商铺租赁合同》，租赁期限为15年，从2013年7月1日起至2028年6月30日止，并对双方的权利义务进行了明确的约定。2014年2月18日，广州市超胜物业管理有限公司（甲方、出租方）与胡容（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于番禺区市桥街���城东路127号首一层C1、C2（以下简称为涉讼商铺）出租给乙方，面积约106平方米；租赁期限为六年，从2014年2月18日起至2020年2月17日止；乙方租赁涉讼商铺的租金起点单价为10600元，从2017年2月17日开始每年递增5.5%；押金为10000元，包含水电押金500元，期满后无息退还乙方；合同签订后，免租至2014年9月31日，从2014年10月1日开始正式计租；合同对于甲乙双方的权利义务等作出了明确的约定。冯振威和胡容均确认伍某为广州市超胜物业管理有限公司的经营者。2014年2月10日，冯振威以伍某、黎某拖欠租金为由诉至原审法院，要求解决。2014年5月8日，原审法院出具（2014）穗番法民三初字第194号《民事判决书》，判决解除冯振威与伍有骏、黎碧玲于2013年6月9日就位于广州市番禺区市桥街环城东路127号首层（含夹层）、负一层、二层、三层商铺签订的《商铺租赁合同》；伍某、黎某应当在该判决发生法律效力之日起十日内将上述商铺交回冯振威管业，并判决伍某、黎某向冯振威补交上述商铺免租期间的租金及支付自2014年1月1日至交还商铺之日止的租金或使用费及违约金。伍某、黎某不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2014年10月25日，冯振威（甲方，委托代理人为杨丛泽）和伍某、黎某（乙方）签订《确认书》，载明：兹确认伍有骏、黎碧玲将所租赁的座落在广州市番禺区市桥街环城东路127号商铺1－3层及地下室移交给业主冯振威管理并将分租商户所签订的合同等资料复印件移交给甲方（共三份分租合同）。2015年4月7日，经冯振威申请并提供其名下位于广州市番禺区市桥街环城东路127号东环广场东梯801房作为担保，原审法院出具（2015）穗番法民三初字第95-1号《民事裁定书》，查封、冻结了胡容名下价值60000元的财产。2015年5月19日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第832号《民事判决书》，查明伍某、黎某已于2014年10月25日将涉讼商铺交还给冯振威，判决维持（2014）穗番法民三初字第194号《民事判决书》关于解除《商铺租赁合同》并要求伍某、黎某补交涉讼商铺免租期间的租金的判项，撤销要求伍某、黎某向冯振威返还涉讼商铺的判项，并判决变更要求伍某、黎某向冯振威支付租金、使用费及违约金的时间为自2014年1月1日至实际交还商铺的2014年10月25日止。2015年6月2日，冯振威和胡容签署《交接确认书》，载明胡容已于该日将涉讼商铺交还给冯振威。冯振威于2015年1月7日以胡容占有使用其所有的涉讼商铺为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、胡容将涉案商铺交还冯振威；二、胡容向冯振威支付场地���用费21200元（自2014年11月1日起暂计至2014年12月31日止），并继续按10600元/月计付场地占用费至胡容交还上述物业止；三、本案诉讼费用由胡容承担。原审诉讼中，冯振威和胡容于2015年6月2日办理了涉案商铺的交接手续，故冯振威撤销其第一项诉讼请求，并明确其第二项诉讼请求为要求胡容按照10600元/月的标准向其支付2014年11月1日至2015年5月31日止的场地占用费74200元，自愿放弃2015年6月1日一天的场地占用费。原审诉讼过程中，胡容陈述伍某、黎某于2014年7月20日左右将涉讼商铺交付其使用；冯振威主张其于2014年11月13日于包括涉讼商铺在内的广州市番禺区市桥街环城东路127号全部商铺的显著位置张贴了《公告》，载明广州市番禺区市桥街环城东路127号商铺1-3层及地下室属冯振威所有，其与伍某、黎某关于该物业的租赁合同已解除，该物业交回业主使用管理，原有租户欲继续租用相关物业，请及时与业主授权的律师事务所联系。胡容对于上述公告的真实性予以确认，亦确认曾找冯振威协商过，均未果。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”冯振威为涉讼商铺的权属人，其与伍某、黎某的租赁关系已被判决解除，其与胡容并不存在直接的租赁关系，胡容占用涉讼商铺没有法律依据，侵犯了冯振威对于涉讼商铺的所有权，故根据公平、合理原则，胡容理应向冯振威支付相应的占有使用费。至于胡容应当支付的占有使用费的标准问题，鉴于冯振威和胡容之间并未建立直接的租赁合同法律关系，而胡容与伍某就租赁涉讼商铺签订的《商铺租赁合同》中明确约定每月的租金为10600元，上述合同为双方当事人的真实意思表示，即胡容同意以10600元/月的价格承租涉讼商铺，且该价格并未明显超过市场价值，故对于冯振威提出要求胡容按照10600元/月的标准向其支付涉讼商铺的占有使用费的诉讼主张，较为公平、合理，原审法院予以支持。至于胡容提出涉讼商铺自2014年7月开始即被冯振威停水停电，无法正常使用，仅能用于堆放货物，失去了作为商铺的使用价值，故10600元/月的租金标准明显过高，应当参照仓库的租金标准计付的抗辩意见，除了当庭陈述以外，胡容未能提交相应的证据证明其上述主张；退一步来讲，诚如其所言，如冯振威于2014年7月开始即停水停电导致涉讼商铺无法正常使用，那么其作为承租人，有权拒绝接收伍某交付的不符合合同约定的涉讼商铺，但是其在明知涉讼商铺不符合正常使用条件的情况下仍于2014年7月20日接收涉讼商铺，并实际使用至2015年6月2日，且并未对上述租金标准提出任何异议。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，故对于胡容提出涉讼商铺不符合正常使用的条件，10600元/月的租金标准过高的抗辩意见，理据不足，原审法院不予采纳。关于胡容应当向冯振威支付的占有使用费的数额问题。胡容于2015年6月2日将涉讼商铺交还冯振威，而（2015）穗中法民五终字第832号《民事判决书》判决伍有骏、黎碧玲向冯振威支付包括涉讼商铺在内的广州市番禺区市桥街环城东路127号一至三层及地下室的租金、使用费至2014年10月25日双方签署《确认书》之日止，现冯振威主张仅从2014年11月1日起开始计算胡容占有使用涉讼商铺期间的占有使用费，且自愿放弃2015年6月1日的占有使用费，仅要求计算至2015年5月31日止，为冯振威对其自身权利的自由处分，原审法院予以认可。因此，参照胡容和伍某约定的10600元/月的租金标准，胡容应当向冯振威支付涉讼商铺2014年11月1日至2015年5月31日止的占有使用费74200元（10600元/月×7个月＝74200元）。至于胡容主张案外人伍某应向其返还押金及赔偿投资损失的问题，与本案并非同一法律关系，根据合同的相对性原则，可另循法律途径解决。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八条、《中华人民共和国物权法���第四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年10月20日作出如下判决：胡容应于本判决发生法律效力之日起十日内向冯振威支付位于广州市番禺区市桥街环城东路127号首一层C1、C2商铺的占有使用费74200元。一审案件受理费1705元，财产保全费620元，由胡容负担。判后，胡容不服原审判决，向本院提起上诉称：一、无论是根据合同约定还是根据法律规定，涉案商铺均应具备通水通电的条件。我与第三人约定月租金的前提是该商铺可办理工商、税务手续，且能通水通电。如果涉案商铺不具备上述两个前提，则该商铺的租金标准不可能达到每月10600元。二、自我承租后，涉案商铺就一直无法办理工商、税务等手续，且不具备通水通电的条件，导致涉案商铺根本无法正常使用。根据(2015)穗中法民五���字第832号判决书，冯振威与第三人之间发生纠纷的重要原因是该物业无法开展正常的营业活动。第三人认为因冯振威未能提供相关证明，导致涉案物业无法开展正常的营业活动，进而产生纠纷，冯振威则不认可，认为涉案商铺已经验收合格。三、基于涉案商铺既不能办理工商、税务手续，又不能正常通水通电，我接收该商铺只能用于堆放货物，故我从未缴纳过租金，第三人也从未要求过我缴纳租金，双方已经以实际行为表明了双方并未履行《租赁合同》约定的租金标准，现原审法院将《租赁合同》的约定作为认定占有使用费的标准明显错误。四、原审法院认为我有权拒绝接收商铺而未拒绝，且未对租金标准提出过异议，并据此认为我应按10600元的标准支付占有使用费。我认为原审法院上述推断显然不能成立，因为拒绝接收商铺是我的权利，而非义务，即我有权选择接收或者拒绝接收商铺，不能因我没有拒绝接收商铺就推定出我是认可该商铺现状并同意按照原约定的标准支付租金。实际上，自接收该商铺以来，我就一直与第三人就办理手续及水电等问题进行协商洽谈，第三人也承诺尽快解决，基于对继续履行合同的期待，我并未拒绝接收该商铺，但是我并未缴纳过租金，第三人也从未向我收取租金，即双方就不缴纳租金达成了合意。现原审法院因我接收了涉案商铺就认定我需要按照10600元的标准支付占有使用费显然错误。五、我作为次承租人不能正常使用案涉商铺也是受害者，因此遭受了巨大损失。冯振威清楚涉案商铺的情况，其在处理其他租户时，也从未要求其他租户支付所谓的占有使用费。现原审法院判决我按照租赁合同约定的标准支付占有使用费，对我不公。综上，我上诉请求撤销原审判决，改判我无须向冯振威支付��案商铺的占有使用费74200元，并由冯振威负担本案诉讼费。被上诉人冯振威答辩称：我没有与胡容直接签订合同，胡容提及的问题并不是针对我，胡容可以向其出租方主张赔偿。原审也查明了我主张的占用使用费，胡容占用涉案场地而不愿意支付费用的理由不成立，请求维持原判，驳回上诉。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审中，胡容为证明涉案商铺没有通水通电，称其在一审判决后拿着一审判决书找到供水、供电部门拿到了供水部门出具的一份《用户更改资料复核表》（其中记载复核时间为2015年11月26日）和供电部门出具的一份《番禺供电局客户服务内部联动工作单》（其中记载接收时间为2015年11月25日）。经质证，冯振威认为上述证据材料上均没有盖公章，无法确认是否由供电、供水部门出具；其中记载的时间是一审之后，即使证据真实，也只能证明胡容返还涉案商铺之后的现状，不能证明胡容交还商铺之前的状况；涉案商铺是有水电的，且冯振威与胡容并没有对涉案商铺的用水用电问题进行约定，即使有约定也是胡容与伍某约定的，与冯振威无关。本院认为，根据胡容的上诉意见及冯振威的答辩意见，双方当事人二审争议的焦点是胡容是否应向冯振威支付2014年11月1日至2015年5月31日的占有使用费。由于胡容是与案外人广州市超胜物业管理有限公司就涉案商铺签订了《商铺租赁合同》，胡容与冯振威均确认伍某是广州市超胜物业管理有限公司的经营者，而根据生效判决查明和认定的事实，涉案商铺的所有权人冯振威与案外人伍某、黎某的租赁关系已经被判令解除，故冯振威与胡容并不存在直接的租赁关系，但胡容实际使用了涉案商铺，原审据此认定胡容应向冯振威支付相应的占有使用费合理有据。对于占有使用费的标准，原审认定冯振威要求胡容参照案外人与胡容就涉案商铺签订的《商铺租赁合同》中约定的租金标准向冯振威支付场地占用费公平合理。虽然胡容在原审中提出了涉案房屋因被停水停电而无法正常使用，应参照仓库标准计付租金的抗辩意见，但由于胡容在原审中未提交相应证据证明，且原审法院考虑到胡容在接受涉案商铺后至交还涉案商铺前均未对上述合同约定的租金标准提出异议的事实，认定胡容有关租金标准过高的抗辩意见理据不足，并据此不采纳胡容该项抗辩意见并无不当。二审中，虽然胡容提供了《用户更改资料复核表》和《番禺供电局客户服务内部联动工作单》各一份，但上述材料上无加盖任何单位公章，所记载的时间也是一审判决之后，并不足以证明胡容上诉主张的涉案商铺没有通水通电的情况，本院对上述证据均不予采信。鉴于胡容不能举证推翻原审认定，本院对其上诉主张均不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人胡容的上诉主张均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1705元，由上诉人胡容负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年六月十五日书 记 员  刘 纯