广东省广州市荔湾区人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤0103民初1498号原告：黄固强，住佛山市南海区。被告：广州市白云区城镇建设开发总公司石井分公司，住所地：广州市白云区。法定代表人：张健宏，职务：总经理。委托代理人：朱毅华，广东尊海律师事务所律师。委托代理人：陈慧青，广东尊海律师事务所实习律师。第三人：佛山市南海区盐步城区实业总公司，住所地：佛山市。法定代表人：何巨江，职务：总经理。委托代理人:陈小玲，广东星宇律师事务所律师。委托代理人:许家杰，广东星宇律师事务所律师。原告黄固强诉被告广州市白云区城镇建设开发总公司石井分公、第三人佛山市南海区盐步城区实业总公司合同纠纷一案,本院于2016年3月8日立案受理后,依法组成合议庭进行了审理。原告黄固强，被告广州市白云区城镇建设开发总公司石井分公的委托代理人朱毅华、第三人佛山市南海区盐步城区实业总公司的委托代理人陈小玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄固强诉称：原告是南海县盐步横江好世界酒家（以下简称好世界酒家）的经营者，该酒家于1999年4月8日注销。广州市石井房产开发公司（后改名为广州市石某开发公司，以下简称石某开发公司）与南海县盐步城区实业总公司（后改名为佛山市南海区盐步实业总公司，即第三人）于1991年11月16日签订了《联合开发中山八路花城酒家房产合同》，约定：石某开发公司提供该地块的红某等，办理报建的全部资料，第三人负责建筑安装、水电设计等。1991年11月22日，第三人与好世界酒家签订了《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》。好世界酒家是挂靠第三人承建广州市中山八路91-93号大楼，第三人在该大楼分配的房产收益应归好世界酒家所有。由于好世界酒家已注销，其经营者是原告，因此原告享有广州市中山八路91-93号大楼从第一层起4000平方米外的房屋所有权。为此，请求判令：1.确认广州市中山八路91-93号（花城大厦4-10层）全部产权属于原告所有；2．本案诉讼费由被告承担。被告广州市白云区城镇建设开发总公司石某分公司辩称：不同意原告的诉请。理由如下；第一，原告主体不适格，从原告提交的证据可显示，被告只是与第三人签订联合开发合同，并非原告。第二，根据该合同，被告应收取第三人合作开发的款项约几百万元，但被告至今分文未收。原告及第三人至今未向被告支付任何款项。无论原告或第三人均不能对案涉房产主张权利。请法庭依法驳回原告的诉请。第三人佛山市南海区盐步城区实业总公司述称：第三人与原告签订了《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》，约定第三人作为原告承建中山八路花城酒家房产的被挂靠人。根据原告与第三人的约定，案涉房产的开发建设由原告负责报建、施工、建设及办理房地产转让等一切手续。因此原告的诉求与第三人无关，应由原告与广州市石井房产开发公司确定案涉房产的相关事宜。经审理查明：1991年11月16日，广州市石井房产开发公司（甲方）和南海县盐步镇城区实业总公司（乙方）签订《联合开发中山八路花城酒家房产合同》约定：甲方负责提供广州市中山八路花城酒家地盘红线图和89年城发字第669号文红线退缩资料设计要点。办理报建的全部资料。协助乙方办理报建及现场施工管理。乙方负责建筑安装、水电设计，水电室内外包装规划钻探，报建所需的全部费用和基建投资的全部费用。现场施工管理。补偿办法及时间：1.甲方提供建筑所需的土地。乙方在一层起补偿建筑面积4千平方米和450万元给甲方。超出4千平方米归乙方所有。甲乙共同使用的公共建筑由双方按建筑面积共同分摊负责。报建报出后14个月内竣工交付甲方使用，合同签订后七天内付200万元给甲方，余下250万元报建图纸批出10天内付清。如不能按时付款则按每月3%扣发违约金。2.合同签订后七天内乙方另付150万元作为基建前期开发费用存在石某银行，专款专用，取款经双方签章才能支付使用。建筑标准及要求：1.建筑标准按一级二类装修，首层高5米，二、三层高4米，四层以上按常规设计。（补偿4千平方米的建筑，造价按住宅标准计算，超出或减少按定额及市有关收费标准增减费用）。建筑任务在同价格优先由石某建筑公司承建。2.主体工程竣工后，两个月内红线范围围墙全部竣工。其他：1.按上述分配方案，首层内甲方愿意租赁不少于50平方米给乙方使用，租赁时间为40年，第一个十年月租金每平方米计算20元，第二个十年月租每平方米25元，第三个十年每平方米30元，第四个十年每平方米35元，每月支付给甲方，租赁期内未经甲方同意不得转让给其他单位或个人。2.房屋竣工后由甲方开具乙方所占建筑面积的永久使用证明给乙方，协助乙方办理房屋转让手续，一切费用由乙方支付等。同年11月22日，南海县盐步镇江好世界酒家（乙方）和南海县盐步镇城区实业总公司（甲方）签订《联营经营中山八路花城酒家房产协议书》约定：一、中山八路花城酒家地盘原属广州市白云区石井镇房产开发公司产业，由乙方引进，甲方出头签约，共同投资1200万元，开发经营上述房地产业。二、甲方责任：1.负责投资600万元，分两期投入，第一期在与石某镇房产开发公司签约后七天内投入350万元，其中补偿费200万元，前期费用150万元，第二期在报建批出后10天内付给补偿费250万元；2.负责出面与石某镇房产开发公司签约联合开发上述房地产业；3.负责出面与建筑工程队签订施工协议；4.派员与乙方一起共同商讨实施开发方案，共同管理投入资金的使用，保证专款专用。乙方责：1.除甲方投入600万元资金外，其余所需资金，全部由乙方负责；2.负责引进、联系上述房地产业务；3.负责一切报建有关手续；4.负责组织施工力量和工程质量监督、验收工作；5.负责归双方所有的房产，物色买主及办理房产转让一切有关手续。三、利润分配：1.上述联合经营房产业务，由乙方承包利润，出现亏损全部由乙方负责；2.包干利润分两种，第一种，甲方投入的600万元资金按月计划，利率1.1%，由乙方按实际使用时间月月结算，交给甲方；第二种包干利润，甲方投入的600万元资金以一年为期，乙方保证交给甲方包干利润80万元，超出一年，按比例增加包干利润，但不能超过15个月，到期连投资款齐交给甲方；3.甲方除按月收回投资利润和包干利润外，其余利润及利益归乙方所有。该合同乙方落款签章为南海县盐步镇江好世界酒家，签名代表为原告。经查，广州市石井房产开发公司是白云区石井镇政府成立的机构，并未进行工商登记，被告广州市白云区城镇建设开发总公司石某分公司（以下简称城镇建设石某分公司）于1992年3月7日成立后，白云区石井镇政府将所有以广州市石井房产开发公司名义开展的业务交由城镇建设石某分公司管理。荔湾区中山八路91,93号地下室，1-3层现登记在广州市白云区石井镇人民政府，建筑面积4255.36平方米。该栋建筑物为钢筋混凝土结构10层，建筑时间为1992年，所有权来历为新建。庭审中，城镇建设石某分公司确认承继案涉项目的全部权利义务，原告确认由城镇建设石某分公司作为本案被告。另被告确认，被告前身为南海县盐步镇城区实业总公司。原告确认，南海县盐步镇江好世界酒家为个人独资企业，原告为酒家的负责人，现该酒家已注销，故该酒家的权利义务由原告继受。另查，原告、第三人于1994年10月20日和案外人关某签订《销售商品房合同书》，约定：关丽珍购买广州市中山八路91-93号自编P1-2号10楼1002号房屋，房款258750元，关某交付95%购房款后，现楼交付使用等。原告、第三人均确认关某实际购买了1002房。根据原告提供的广州市海珠审计师事务所于1999年4月19日出具的《审计报告》复印件记载，附件三“黄固强名下的资产流出情况表”第一项显示，收款单位：广州石某房地产开发公司，金额：4500000元，用途：土地补偿款、拆迁费，时间：91-11-26,92-11-25；第七项显示：收款单位：广州石某建筑公司，金额：4000000，用途：工程款，时间：92-11,94-6-10；第十九项显示，支取单位：黄固强（收现），金额2001100元，用途：中山八费用，时间：92-12。原告认为，第一、十九项是原告向被告支付的合同款项，第七项是用于支付案涉花城大厦的工程款。被告质证认为该审计报告的真实性无法核实，该报告没有附相关的支付凭证，且广州市石井房地产开发公司未办理工商登记，不可能开设有银行账户。第三人认为，因双方之间存在其他合作项目，故无法确认第十九项是否用于案涉花城大厦项目。庭审中，原告、第三人确认双方为挂靠关系。被告确认广州市中山八路91-93号花城大厦1-3层及部分顶层现由被告使用，4-10层的部分房屋交付给原告，但被告至今未收到合同约定的600万元。本院认为：根据《广州市不动产登记查册表》记载，广州市荔湾区中山八路91,93号房屋为10层结构，其中，地下室及1-3层已登记在广州市白云区石井镇人民政府名下，4-10层至今未办理权属登记。庭审中，原告也未能提供关于4-10层的报建、规划验收、测绘等材料。根据《中华人民共和国民法通则》第七十二条第一款的规定，财产所有权的取得，不得违反法律规定。故只有合法财产才能得到法律的保护。在行政部门对尚未办理过权属登记的房产的合法性作出认定前，无证房产是否属于合法建筑处于待定状态，此时法院不宜对房屋权属直接予以处理。因此，本案应先由相关行政部门明确上述4-10层房屋是否已经具备规划验收等办理房屋权属登记的法定条件，并审核房屋的合法产权面积，同时亦需相关行政部门明确上述4-10层房屋的合建人的关系。在此之前，原告要求法院直接对4-10层房屋进行确权的条件尚未成就，本案纠纷不宜由法院直接予以实体审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第七十二条的规定，裁定如下：驳回原告黄固强的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  张 艳人民陪审员  罗夏杰人民陪审员  梁燕文二〇一六年六月二十二日书 记 员  黄少敏邱思陵