江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）苏05民终3207号上诉人（原审被告、反诉原告）太仓永金置业有限公司，住所地太仓市沙溪镇白云路。法定代表人杨雪球，该公司董事长。委托代理人陆易，江苏广浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）苏州久安物业管理有限公司，住所地太仓市城厢镇柳园路15-1号。法定代表人王惠伦，该公司总经理。委托代理人王敏，江苏众谊律师事务所律师。委托代理人黄丽华，江苏众谊律师事务所律师。上诉人太仓永金置业有限公司（以下简称永金置业公司）因与被上诉人苏州久安物业管理有限公司（久安物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服江苏省太仓市人民法院（2015）太沙民初字第00621号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年3月12日，太仓市城市管理局签发太仓沙溪金溪佳苑前期物业管理招投标结果通知，由永金置业公司建造的沙溪金溪佳苑项目的评标工作结束，中标单位系久安物业公司。2013年3月20日，久安物业公司（乙方）与永金置业公司（甲方）签订前期物业管理委托合同，双方约定永金置业公司委托久安物业公司对其开发的金溪佳苑进行物业管理服务；物业管理服务期为3年（不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年），自交房之日起算；物业类型为高层、别墅、商铺；总建筑面积108573平方米；在前期物业管理阶段，实行物业服务费用包干制，住宅1.05元/月?平方米、商业1.50元/月?平方米、别墅2.10元/月?平方米、停车位50元/月?个；合同第二十六条约定本合同生效后，甲乙双方任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付五万元的违约金。合同第二十八条约定在合同履行过程中，乙方的实际经济损失超过甲方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由甲方据实赔偿；甲方的实际经济损失超过乙方支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额部分由乙方据实赔偿。2015年6月，永金置业公司向久安物业公司发出通知函，载明“兹有我公司（太仓永金置业有限公司）应沙溪镇金溪佳苑小区广大业主反映，贵公司（苏州久安物业管理有限公司）在沙溪镇当地口碑等方面反响较差，广大业主已向我公司提出更换物业公司的要求，我公司受广大业主要求，已向太仓市多个相关部门提出更换申请，相关部门已获批我小区广大业主的诉求申请，至此我公司将终止与贵公司所有合作协议”。2015年6月27日，永金置业公司向久安物业公司发出通知函，载明“兹由太仓永金置业有限公司与贵公司（苏州久安物业管理有限公司）已终止了所有合作协议，但贵公司无故拿取、扣押我公司金溪佳苑小区进户门12#13#14#15#16#17#B锁钥匙，共计604把。我公司与贵公司进行交涉，贵公司无理拒绝交还钥匙。鉴于贵公司此行为导致我公司2015年7月1日无法正常实施交房手续，给我公司将造成重大的经济损失。现通知贵公司在收到本通知函后，立即将拿取、扣押的604把钥匙交还我公司，若贵公司拒绝交还，所产生的损失将由贵公司承担，特此通知”。2015年6月27日，久安物业公司向永金置业公司发出钥匙移交说明，载明“因贵公司存在单方解除合同行为，但是为了不影响广大业主利益及正常的交房行为，我公司移交钥匙给贵公司，但此行为并不代表我公司放弃追究贵公司单方解除合同所造成损失的索赔权力”。2015年6月28日，久安物业公司向永金置业公司发出严正声明，载明“…一、将依法追究你公司诽谤和单方解除合同的侵权、违约及损失的赔偿责任；二、至于金溪佳苑小区业主进户门钥匙，对我公司维权无实质性意义，可以返还，但须请你公司法定代表人或书面授权的代理人在2015年6月30日下午3：00到我公司办理书面交接手续。如果你公司没有派法定代表人或书面授权的代理人或再次拒绝签署钥匙书面交接手续的，由此产生的后果只能由你公司承担”。2015年6月29日，永金置业公司向久安物业公司出具收条，载明“兹收到苏州久安物业管理有限公司移交金溪佳苑12#13#14#15#16#17#B锁钥匙，共计604把，特此签收”。另永金置业公司向原审法院提供：业主申请，载明“本人系由（太仓永金置业有限公司）开发建设的金溪佳苑小区业主，本人现向开发商提出申请更换现（苏州久安物业管理有限公司）要求，据购买在金溪佳苑小区的广大业主邻居反映，该物业公司在沙溪镇当地口碑等方面反响较差…我请求更换该物业公司，另行聘用其他物业公司作为金溪佳苑小区新物业管理方…”。上述事实，有久安物业公司提供的招投标结果通知、前期物业管理委托合同、及双方当事人当庭陈述等证据予以佐证。原审原告久安物业公司的诉讼请求为：永金置业公司支付违约金5万元并赔偿久安物业公司可得利益损失188722.3元，合计238722.3元；诉讼费用由永金置业公司承担。原审反诉原告永金置业公司的反诉请求为：久安物业公司赔偿永金置业公司经济损失24000元；诉讼费用由久安物业公司承担。原审法院认为：审理过程中，久安物业公司与永金置业公司均同意解除2013年3月20日双方签订的前期物业管理委托合同。本案的争议焦点在于:一、永金置业公司解除前期物业管理委托合同的行为是否已构成违约？是否应当承担违约责任？二、永金置业公司要求久安物业公司赔偿其经济损失24000元的诉请能否得到支持？关于争议焦点一，原审法院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，前期物业管理由建设单位负责。建设单位应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限。久安物业公司与永金置业公司签订的前期物业管理委托合同中存有双方的盖章确认，该合同内容未违反法律规定，应认定为合法有效，该协议对双方均具有约束力。本案审理过程中，永金置业公司向原审法院提供金溪佳苑部分业主签字的提出更换物业管理服务单位即久安物业公司的申请，且久安物业公司与永金置业公司均同意解除双方签订的关于金溪佳苑的前期物业管理委托合同，符合法律规定，原审法院亦无异议。前期物业管理委托合同已约定“合同生效后，任何一方无正当理由要求终止合同的，除双方签订补充协议外，责任方须按本合同及其补充协议的有关条款之规定承担违约责任，并应向对方支付5万元的违约金”，因久安物业公司未向原审法院提供相关证据证明其实际经济损失已超过5万元的违约金，现永金置业公司单方提出解除合同，其理应向久安物业公司支付5万元的违约金。关于争议焦点二，永金置业公司主张要求久安物业公司赔偿其经济损失24000元，并向原审法院提供签证单、收款收据、发票予以佐证。经原审法院核实，永金置业公司提供的发票上的货物名称系工程门及安装，久安物业公司已于永金置业公司向业主交房之前向永金置业公司移交了604把钥匙，故永金置业公司主张要求久安物业公司赔偿其经济损失24000元的诉请，原审法院碍难支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条、第二十一条、第二十六条，《江苏省物业管理条例》第三十一条之规定，原审法院判决：一、太仓永金置业有限公司支付苏州久安物业管理有限公司违约金5万元。二、驳回太仓永金置业有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费400元，反诉案件受理费400元，合计800元，由太仓永金置业有限公司承担。上诉人永金置业公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实错误，适用法律不当。1、原审法院依据合同约定判决支持违约金50000元适用法律错误。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定赋予业主选聘、解聘物业服务企业的权利。本案中，双方签订前期物业管理委托合同后，未到约定的服务期，合同尚未全面生效，超过三分之二的小区业主都提出要求更换物业公司，我公司走访了久安物业公司服务过的小区业主，并和当地村委会、镇政府沟通了解情况，经股东会决定，并报请当地村委会、镇政府同意，决定终止与久安物业公司的物业服务。我公司的行为符合物权法第八十一条第二款的规定，终止前期委托合同是符合法律规定的，不应承担违约金。即使存在违约，久安物业公司尚未开始提供物业服务，双方约定的违约金明显过高，可以要求减少。2、原审法院认定事实错误。2015年6月27日我公司派人去久安物业公司处拿钥匙被拒绝，此时距离向业主交房仅有3、4天的时间，如果交不了房将面临巨大损失，所以我公司一面向久安物业公司书面发函，一面开始陆续更换锁芯，截至6月29日久安物业公司交付钥匙时已经更换锁芯200把，直接损失24000元。该损失是由于久安物业公司扣留钥匙，我公司为避免损失扩大的实际支出，久安物业公司应当赔偿。被上诉人久安物业公司二审辩称：一、永金置业公司解除合同不符合合同法关于法定解除和约定解除的情形，属违法解除，应当赔偿违约金。1、根据《物业管理条例》第二十六条的规定，要解除前期物业服务合同，需要小区业主成立业委会后与选聘的物业公司签订物业服务合同，前期物业服务合同自动解除。本案中，涉案小区商品房尚未交付，购房者并未成为法律意义上的业主，也未成立业主委员会，不具备法定解除的条件。且永金置业公司一审中提交的业主申请是其事先打印好的，真实性无法认定。2、本案中，我公司未出现任何违约、违法行为，签订合同被聘为前期物业管理公司后，我公司已经参与了项目备案、配备人员、配合交房准备等手续，按照合同约定履行了义务。3、违约金约定并未过高。根据双方合同，该物业服务项目做好后，根据行业管理，我公司可得约20万元的可得利益。5万元违约金只占营业额的1.7%，远低于行业惯例的8%，违约金5万元并不足以弥补我公司损失。二、永金置业公司更换锁芯的行为属于处理问题判断不恰当，该损失应自行承担。我公司在6月27日接到通知后，即与永金置业公司联系，同意交还钥匙，但保留追究其单方面违约的权利，并告知其带上相应委托手续来领取钥匙，后于6月29日即将钥匙全部返还，不存在延误。永金置业公司在向我方发函的同时就开始换锁，显属处理问题欠妥。综上，永金置业公司上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审经审理查明的事实与原审查明事实一致。二审另查明，永金置业公司一审中向原审法院提供太仓市城厢镇应锋门业经营部2015年6月27日签证单一份，载明工程名称：太仓市沙溪镇金溪佳苑，金溪佳苑住宅12#、13#房进户门更换锁芯，计：200只*120元/只=24000元。以上事实，由签证单予以证实。本院认为：本案系永金置业公司解除其与久安物业公司之间的前期物业管理委托合同引发的纠纷。双方签订的前期物业管理委托合同系双方真实意思表示，内容合法有效，经双方签字盖章即成立生效，双方应按约履行。永金置业公司认为其解除合同符合《中华人民共和国物权法》第七十六条及第八十一条第二款的规定，本院认为，上述法律规定赋予小区业主依法更换、解聘建设单位聘请的物业服务企业的权利，小区业主更换物业服务企业需要经过业主大会等相应程序，本案中，涉案小区房屋在合同解除时尚未交付购房者，也未召开业主大会，故永金置业公司解除合同的行为并不符合上述法律规定。本案也不存在可以解除合同的其他法定、约定情形，永金置业公司发函要求解除合同并无正当理由。双方在合同中明确约定合同生效后任何一方无正当理由要求终止合同的，须按合同约定承担违约责任，并向对方支付五万元的违约金。永金置业公司上诉认为约定的违约金过高，未能提供证据证明该违约金标准过分高于久安物业公司因合同解除产生的损失，本院不予采信。对于永金置业公司更换锁芯产生的费用24000元，永金置业公司在发函通知久安物业公司交换钥匙的同时即由案外人进行锁芯更换，并未给久安物业公司适当的处理时间，久安物业公司提供证据证明其在接到函件的次日即回复同意交换钥匙，双方于6月29日就钥匙也进行了交接，故永安置业公司无证据证明久安物业公司在更换锁芯一事上存在过错，要求久安物业公司承担相应费用依据不足，本院不予支持。综上，上诉人太仓永金置业有限公司的上诉主张不能成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人太仓永金置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年六月二十七日书 记 员  张维雯