新疆生产建设兵团第十三师中级人民法院民 事 判 决 书(2016)兵12民终68号上诉人（原审原告）：方荣，女，1985年8月出生。委托代理人：史晋君（系方荣之夫），男，1983年12月出生。被上诉人（原审被告）：新疆龙马金翼房地产开发有限公司，住所地新疆哈密地区哈密市八一路新禧家园，组织机构代码07224808-0。法定代表人阮苗苗，负责人。被上诉人（原审被告）：被告王育，男。上诉人方荣因与被上诉人新疆龙马金翼房地产开发有限公司（以下简称龙马公司）、王育商品房买卖合同纠纷一案，不服新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈垦民初字第1066号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月15日受理后，依法组成合议庭，于2016年5月9日公开开庭审理了本案。上诉人方荣的委托代理人史晋君到庭参加诉讼，被上诉人龙马公司、王育经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月7日原告方荣与被告龙马公司达成1份口头商品房买卖合同，约定龙马公司将其开发的位于第十三师火箭农场前进大道龙马都市小区的6号楼10号商铺(1套)出售给方荣，房屋总价款为314425元，龙马公司承诺向方荣出售的房屋为商品房，并言明2014年11月向方荣交付房屋。方荣于2014年4月7日向龙马公司交付购房款20000元，2014年4月10日再向龙马公司交付购房款294425元。方荣共向龙马公司交付购房款314425元。龙马公司在约定的交房日期到期后至今未向方荣交付房屋。2015年10月21日经双方协商龙马公司向方荣出具还款承诺书1份，该承诺书载明：“退还方荣预购房款(6#楼10#商铺)人民币叁拾壹万肆仟肆佰贰拾伍元整(314425.00)。已退还人民币叁万元整(30000元)，剩余人民币：贰拾捌万肆仟肆佰贰拾伍元整(284425.00元)于2015年10月31日前支付人民币壹拾伍万整(150000.00元)。余款人民币壹拾叁万肆仟肆佰贰拾伍元整(134425.00元)和利息人民币壹拾贰万叁仟陆佰柒拾叁元整(123673.00元)，利息时结时算，于2015年11月30日前支付。如逾期不支付，则先支付上述款项。从2015年12月1日按24%支付未付金额的利息至付清止”。龙马公司在该还款承诺书上盖章确认。被告王育亦在该还款承诺书上签字承担保证责任。还款承诺书达成之日即2015年10月21日龙马公司向方荣退还购房款30000元，2015年10月25日龙马公司再向方荣退还购房款50000元。龙马公司共向方荣退还购房款80000元，剩余购房款234425元，龙马公司、王育至今未向原告返还。原被告双方因返还购房款发生争议无法协商达成一致意见，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告龙马公司达成的商品房买卖合同，被告龙马公司承担原告已付房款314425元的1倍的赔偿责任；2、被告龙马公司、王育连带返还购房款234425元及利息(利息自2014年4月10日起至款项款付清之日，利率按年利率24%计算)；3、本案诉讼费用由被告承担。原审法院另查明，被告龙马公司在开发本案所涉6号楼时并未向新疆生产建设兵团第十三师房产管理局办理商品房预售许可证明。原审法院认为：原被告双方达成的口头商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予以确认。双方应按合同全面履行自己的义务，原告已按合同履行了付款义务，被告龙马公司亦应按合同履行交付房屋的义务。因被告龙马公司无法交付房屋，原告与被告龙马公司、王育进行协商达成的还款承诺书为双方当事人的真实意思表示，合法有效，应予以确认。原告要求解除其与被告龙马公司达成的商品房买卖合同及被告龙马公司承担原告已付房款314425元1倍的赔偿责任的请求，因原告与被告龙马公司双方达成的还款承诺书实际已协议解除了双方之间的商品房买卖合同，并非因被告龙马公司未办理商品房预售许可证明而致使原告要求解除双方之间的商品房买卖合同。原告要求解除其与被告龙马公司达成的商品房买卖合同的请求，符合双方约定及法律规定，应予以支持。但原告要求被告龙马公司承担原告已付房款314425元1倍的赔偿责任的请求与双方协议约定、本案事实及法律规定不符，不予支持。原告要求被告龙马公司、王育连带返还购房款234425元及利息(利息自2014年4月10日起至款项款付清之日，利率按年利率24%计算)的请求，依照法律规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按连带责任保证承担保证责任。被告王育在还款承诺书上以保证人的身份签字的行为视为其对被告龙马公司返还购房款承担连带责任保证。被告龙马公司、王育与原告达成还款承诺书后，应按还款承诺书履行自己的义务，但被告龙马公司仅向原告返还购房款80000元后，对剩余购房款234425元至今未向原告退还，被告王育对返还剩余购房款234425元应承担连带责任保证。原告要求被告龙马公司、王育连带返还购房款234425元的请求，符合法律规定，应予以支持。原告要求被告返还购房款234425元的利息应自从2015年12月1日起至本判决确定给付之日止，利率按年利率24%计算。据此，2016年2月5日，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第十条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十二条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告方荣与被告新疆龙马金翼房地产开发有限公司于2014年4月7日达成的口头商品房买卖合同；二、被告新疆龙马金翼房地产开发有限公司、王育于本判决生效之日起十日内共同向原告方荣返还购房款234425元及利息(利息自2015年12月1日起至本判决确定给付之日止，利率按年利率24%计算)；三、驳回原告方荣的其他诉讼请求。案件受理费9288元，减半收取4644元，由原告方荣负担2661元，被告新疆龙马金翼房地产开发有限公司负担1983元，邮寄送达费60元由被告新疆龙马金翼房地产开发有限公司负担。宣判后，方荣不服原审判决，向本院提起上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误，请求：二审判令被上诉人龙马公司、王育再支付上诉人方荣利息123673元（自2014年4月7日至2015年11月30日，按年利率24%计算）、被上诉人龙马公司赔偿上诉人方荣已付房款一倍的赔偿金314425元。被上诉人龙马公司、王育未答辩。本院二审查明的事实与一审基本一致，本院予以确认。另查明，依原审判决第二项：“被告新疆龙马金翼房地产开发有限公司、王育于本判决生效之日起十日内共同向原告方荣返还购房款234425元及利息(利息自2015年12月1日起至本判决确定给付之日止，利率按年利率24%计算)”，本院认定该部分利息计算至2016年7月1日止为32817.62元。本院认为，依法成立的合同对当事人双方均具有约束力，合同当事人应当按照合同要求履行自己应承担的义务。按照方荣与龙马公司达成的还款承诺书的约定，龙马公司应分两期于2015年11月30日前将剩余房款284435万元及利息123673元付清，如逾期不支付，则自2015年12月1日起按24%支付未付金额的利息。该退还房款及支付付息的约定不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上诉人方荣要求判令龙马公司、王育支付其利息123673元的请求符合法律规定，应予以支持，原审未支持该部分利息不当，本院予以纠正。对于方荣还诉请判令龙马公司赔偿其已付房款一倍赔偿金314425元的请求。本院认为，合同解除有协议解除、约定解除和法定解除之分，《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条关于合同解除后可以要求损失赔偿的规定，主要是针对约定解除和法定解除中为当事人单方解除合同的情形而设定的利益平衡方法，目的是对利益受损方进行法律上的救济和平衡。而对于协议解除，应按不同情形进行区分，若协议解除中未约定权利义务分担条款，则当事人可依上述法律规定要求赔偿损失，但如果协议解除中有权利义务分担条款，对于该条款中未明示包括的损失赔偿，除非条款中明确指出受害方对该损失赔偿仍保留诉权，否则应当推定不包括该损失赔偿。本案中，鉴于双方已协议解除了口头商品房买卖合同、龙马公司亦按约定实际履行解除合同后的部分退款义务，且双方解除协议权利义务分担条款中约定有利息损失赔偿，而对已付房款一倍赔偿金314425元未有约定，故上诉人方荣超出协议约定诉请龙马公司支付已付房款一倍赔偿金314425元之上诉请求不能成立，不予支持。综上，上诉人方荣部分上诉理由成立，对其上诉请求合理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下:一、维持新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈垦民初字第1066号民事判决第一项、第三项，即解除原告方荣与被告新疆龙马金翼房地产开发有限公司于2014年4月7日达成的口头商品房买卖合同；驳回原告方荣的其他诉讼请求；二、变更新疆生产建设兵团哈密垦区人民法院（2015）哈垦民初字第1066号民事判决第二项为被上诉人新疆龙马金翼房地产开发有限公司、王育于本判决生效后十日内返还上诉人方荣房款234425元。三、被上诉人新疆龙马金翼房地产开发有限公司、王育于本判决生效后十日内向上诉人方荣赔偿损失156490.62元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9288元，减半收取计4644元，由上诉人方荣负担，二审案件受理费7871元，由被上诉人新疆龙马金翼房地产开发有限公司、王育负担。本判决为终审判决。审 判 长  祁晓玉代理审判员  游乐然代理审判员  李亚西二〇一六年六月十五日书 记 员  张晓月