沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初1341号原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司，住所地沈阳市浑南新区高科路7号三层。法定代表人黄卫东，系该公司总经理。委托代理人杨烁，杨鹤鹏，系辽宁隆丰律师事务所律师。被告姜明，男，汉族，住址辽宁省朝阳市龙城区。第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行，住所地沈阳市沈河区北站路72号。负责人宋刚，系该行行长。委托代理人，王思涵，男，汉族，系该银行员工，住址吉林省梨树县。原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司与被告姜明、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行（以下简称“邮储银行沈阳分行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司的委托代理人杨烁、杨鹤鹏，第三人邮储银行沈阳分行委托代理人王思涵到庭参加诉讼，被告姜明经本院合法传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2015年5月4日签订《商品房买卖合同》，约定：被告购买原告位于沈阳市东陵区某街x号，建筑面积为75.9平方米的商品房一套。后被告与中国邮政储蓄银行签订了个人购房借款合同，原告作为借款的保证人。现被告因未按约定还款，并且银行已经向原告发出个人逾期贷款催收通知书要求原告承担责任。现原告依据双方签订的《商品房买卖合同》补充协议第一项第七条的规定：“如因买受人未按时还贷导致出卖人被要求承担担保责任或代为偿还的，买受人在收到银行或出卖人还款通知的15日仍未偿还，出卖人有权解除合同，并要求买受人承担该房屋总价款10%的违约金”要求解除《商品房买卖合同》。又因被申请人购买该房屋为贷款购买，与银行之间存在抵押贷款事实，原告作为保证人向银行贷款。现原告已经将被告的贷款全部偿还了抵押银行，原告要求1、解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，并撤销该房屋销售合同的登记备案；2、撤销沈阳市东陵区某街x号房屋的抵押登记备案；3、被告支付违约金10,000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告姜明未答辩且未向本院提供证据。第三人邮储银行沈阳分行述称,对原被告的房屋买卖合同无异议,撤销该房屋抵押登记备案,需要被告本人同意或者原告出具有效的裁判文书,第三人可以协助办理。原告为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：1、《商品房买卖合同》及补充协议，证明原、被告存在商品房买卖合同关系，被告购买原告开发的房屋,同时合同补充协议第一条第7款约定了如果被告未按期偿还贷款，被银行催缴或者原告通知后应一次性偿还，否则，原告有权解除合同，并有权要求被告承担10%的违约金。第三人没有异议。2、定金收据、借款合同及放款证明、交款凭证、借款协议、付款委托书、银行单位客户专用回单各一份,承诺书两份，证明被告按合同约定支付了房屋全款。第三人没有异议。3、保证合同，证明原告为被告购买房屋提供按期还款的保证责任。第三人没有异议。4、催缴合同书，证明被告未按期偿还银行贷款，银行向原告发出了催款通知书。第三人没有异议。5、个人贷款还款凭证及结清证明，证明原告承担担保责任，为被告偿还按月的贷款并一次性将贷款偿还完毕。第三人没有异议。6、律师函、EMS邮寄单，证明被告未按时偿还贷款，原告收到银行催缴通知后，按合同补充协议的约定向被告发出律师函。第三人没有异议。7、转帐支票存根、银行结清证明各一份，个人贷款还款凭证、进账单各两份，证明被告未按期偿还贷款出现违约的情况下，原告承担了连带清偿责任，代被告将房屋贷款一次性还清，共计353，485.55元。第三人没有异议。第三人为支持其主张，向本院提供如下证据：1、个人住房（商业用房）借款合同，证明第三人与被告之间于2015年5月13日签订了借款合同，约定第三人向被告发放借款35万元。原告没有异议。2、个人贷款支付凭证，证明第三人于2015年5月13日履行了发放贷款的义务。原告没有异议。3、个人贷款开立贷款账户通知书，证明利息、罚息的计算方式。原告没有异议。4、邮储银行个人贷款对账单，证明被告已因其拖欠行为产生相应罚息，且2016年3月14日原告已结清被告贷款的全部费用。原告没有异议。经开庭审理，综合各方当事人陈述及举证，确认本案事实如下：2015年5月4日，原、被告签订商品房买卖合同（编号E15100xx及补充协议，约定：被告购买原告开发的坐落于沈阳市东陵区某街x号房屋，建筑面积75.9平方米；总金额505,950元，被告应于签订合同当日付清首付款155,950元，其余350,000元房款采用商业贷款方式支付;合同约定原告应当在2015年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人使用；同时，补充协议第一条第七款约定,如因被告未按时还贷导致原告被要求承担担保责任或代为偿还的,被告在收到银行或原告还款通知的15日内仍未偿还,原告有权解除合同,被告须支付原告代为偿还的款项和因此所产生的费用,被告应于原告书面解除合同通知送达之日起七日内,与原告到政府相关部门办理好合同销售登记注销手续,并向原告支付该房屋总价款百分之十的违约金。同日，被告(乙方)与沈阳和瑞物业有限公司（甲方）签订借款协议，约定：乙方购买锦园项目x号房屋的首付款不足,向甲方借款350,000元，用于支付购买上述房屋的部分首付款；该协议同时对借款利息、还款期限及金额、保证及违约条款作出约定；合同签订后，沈阳和瑞物业有限公司因资金困难并未向被告或原告支付该笔借款。2015年5月13日，被告（借款人）与第三人（贷款人）签订个人住房借款合同，约定：借款金额350，000元；借款用于购买坐落于沈阳市东陵区某街x号房屋；担保方式为抵押和最高额保证，抵押物为上述房屋；借款期限360个月；贷款利率为浮动利率，即在基准利率水平上下浮百分之零；该利率自起息日起至借款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日即每年的1月1日调整一次；以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率。被告授权贷款人将贷款一次性划入原告指定开户行、指定账号；还款方式为按月等额本息还款；保证人承担阶段性连带责任保证，对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和被告所有其他应付费用承担连带保证责任；保证期间为正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书。借款合同签订后，邮储银行沈阳分行将被告贷款350，000元以转账方式直接支付给原告。原告与第三人曾针对本案房屋所在项目房产签订个人住房（商业用房）借款最高额保证合同。合同约定后，被告并未按时偿还贷款，第三人向原告发出个人逾期贷款催收通知书，要求原告督促被告还款或承担连带保证责任或第三方担保责任，代为偿还全部贷款本金及利息。2016年3月14日，原告作为担保人偿还了被告所欠全部剩余贷款本金、利息，并支付违约金，共计353，485.55元。现原告来院起诉。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。被告未按个人住房借款合同的约定按期偿还借款，导致原告作为担保人在第三人的要求下承担保证责任，偿还了被告所欠剩余全部借款及利息，被告的行为构成违约，依照原、被告签订的商品房买卖合同补充协议的约定，原告有权解除商品房买卖合同，因此，原告要求解除本案所涉商品房买卖合同的诉讼请求，与法有据，本院予以支持；原告要求撤销商品房买卖合同备案手续一节，是属于商品房买卖合同解除后的附属义务，本院亦予以支持；合同约定如被告违约，应按照总房款10%支付违约金，由于原告自愿减少被告应支付违约金的金额，仅要求被告支付违约金10,000元，故本院对原告该项诉讼请求予以支持；关于原告要求被告及第三人协助其撤销本案所涉房屋的住房借款抵押登记备案手续一节，因原告已代被告偿还完毕所有的银行借款，被告与第三人之间的个人住房借款合同的权利义务已终止，因此原告要求被告及第三人配合其撤销本案所涉房屋的抵押登记手续的诉讼请求本院亦予以支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司与被告姜明于2015年5月4日签订的编号为E15100xx的商品房买卖合同于本判决生效之日起立即解除；二、被告姜明于本判决生效之日起五日内，协助原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理商品房买卖合同备案撤销手续；三、被告姜明于本判决生效之日起五日内一次性支付原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司违约金10,000元；四、被告姜明、第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司沈阳市分行于本判决生效之日起五日内，协助原告沈阳鑫恒达房地产开发有限公司办理位于沈阳市东陵区沈营大街38-1号2-14-3号房屋的抵押登记备案撤销手续。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，保全费120元由被告姜明负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费300元，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 孙 迪代理审判员 马 娜人民陪审员 于丽春二〇一六年六月一日书 记 员 王 玥本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。