陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终1011号上诉人（原审被告）白云。委托代理人刘兆春，陕西仁和万国律师事务所律师。委托代理人林东阳，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）刘安棣。委托代理人许建诚，北京市君致律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审原告）姜海涛。委托代理人许建诚，北京市君致律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审被告）付建勋。委托代理人王小莉，陕西弘业律师事务所律师。委托代理人冯秀秀，陕西弘业律师事务所实习律师。上诉人白云因与被上诉人刘安棣、姜海涛、付建勋房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04716号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。刘安棣、姜海涛向原审法院起诉称，刘安棣、姜海涛曾于2013年10月9日与白云签订《房屋租赁合同转让协议书》，约定白云将与付建勋签订房屋租赁合同承租的房屋转租给刘安棣、姜海涛。2015年4月，付建勋以涨房租为由拒绝履行房屋租赁合同，刘安棣、姜海涛与付建勋因此产生矛盾，现付建勋已将房屋出售，导致合同无法履行。请求：1、白云赔偿其违约金2万元；2、白云退回其转让费23万元；3、付建勋赔偿其装修费及屋内物品损失196430元；4、诉讼费由白云、付建勋承担。白云辩称，其与刘安棣、姜海涛签订《协议书》时，付建勋知情且默许，该《协议书》系对其与白云签订的《房屋租赁合同》的概括转让，其已退出与付建勋的房屋租赁合同法律关系，刘安棣、姜海涛将其列为被告错误，现导致合同无法履行的原因系付建勋涨房租引起，且付建勋已将该房屋出售，买受人拒绝履行原租赁合同。综上，请求驳回刘安棣、姜海涛对其的起诉。付建勋辩称，其与刘安棣、姜海涛不存在合同关系，刘安棣、姜海涛与白云签订的《协议书》应属无效合同，刘安棣、姜海涛依据其与白云的合同向其主张权利，违背合同相对性原则；刘安棣、姜海涛要求其赔偿损失的请求，缺乏事实及法律依据。综上，请求驳回刘安棣、姜海涛的诉讼请求。原审法院经审理查明，付建勋原在本市碑林区保吉巷东区1号有三层、四层两层房屋，该房屋装修为“长兴会馆”。2013年4月付建勋与白云达成租赁房屋的口头约定，白云租赁房屋经营茶秀，白云依约支付了付建勋第一年房屋租金13万元。2013年5月1日，付建勋与白云签订书面《房屋租赁合同》约定：白云租赁付建勋位于西安市碑林区保吉巷东区1号1302室房屋（间数上下两层三四层）经营“长兴会馆”茶秀；租赁期限自2013年5月1日至2018年4月30日，在此期间内承租人要中断合同提前解约，需提前3个月通知出租人，承租方和出租方与第三者（新的承租方）达成协议后，出租方退还原承租方全部定金；租金：壹拾叁万元整，租金按年现金支付；合同解除条件：有下列情形之一的，出租人有权解除合同，1、承租人不交付或者不按约定交付租金；2、承租人所欠各项费用达伍仟元以上的；3、未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；4、承租人违反合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；5、未经出租人同意，承租人将出租房屋进行装修的；6、未经出租人同意，承租人将出租房屋转租给第三人。合同签订后，白云对“长兴会馆”茶秀进行经营。2013年10月9日，刘安棣、姜海涛与白云签订《协议书》约定：经白云、刘安棣、姜海涛双方协商同意将长兴会馆由原白云负责经营，现转让给刘安棣、姜海涛二人从10月10日起经营，将原房租合同原件转让给新承包人刘安棣。一次性付给白云现金贰拾叁万元，其中库存商品壹万柒千元、房屋押金壹万元其余为装修费和房费。2014年5月份起房费由刘安棣、姜海涛按原房租合同付给房主；刘安棣、姜海涛先付给白云五万元订金，剩余款2013年10月31日前一次性付清。该《协议书》签订后，刘安棣、姜海涛支付白云23万元，双方商定此款包括剩余库存商品1.7万元、房屋押金1万元、半年房租6.5万元及装修折旧费。另查明，2014年4月17日，刘安棣、姜海涛曾委托其财务人员马莉代白云支付第二年房屋租金，付建勋出具的收条载明：“今收到马莉交来房租款计壹拾叁万元正，租期为2014年5月1日至2015年5月1日。”至2015年4月，因白云未支付下一年度房屋租金，付建勋将该房屋转让。庭审中，刘安棣、姜海涛明确其依据与白云的租赁合同法律关系提起本案诉讼，对于付建勋的侵权行为另案起诉。白云称付建勋对于其与刘安棣、姜海涛签订协议书转让承租房屋知情且未提出异议。对此，付建勋坚决不予认可，称其对于白云转租事实毫不知情。原审法院经审理认为，白云曾与付建勋签订《房屋租赁合同》约定承租付建勋所有的房屋经营茶秀，合同履行过程中，白云将该房屋转租刘安棣、姜海涛继续经营该茶秀。庭审中，刘安棣、姜海涛及白云均称房屋转租行为付建勋知情，原《房屋租赁合同》已概括转让刘安棣、姜海涛，由刘安棣、姜海涛与付建勋继续履行合同。但对此事实付建勋坚决予以否认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案负有举证责任的刘安棣、姜海涛及白云对于房屋转租行为付建勋知情的事实未能提交充分证据证明，故应当认定白云将付建勋所有的房屋转租刘安棣、姜海涛继续经营该茶秀的行为未经付建勋同意，不能认定原房屋租赁合同已概括转让刘安棣、姜海涛，由刘安棣、姜海涛与付建勋继续履行合同的事实。白云在未经付建勋同意情况下，签订《协议书》擅自将房屋转租刘安棣、姜海涛，刘安棣、姜海涛在承租该房屋时，与付建勋产生纠纷，付建勋以白云未缴纳房屋租金为由，将该房屋转让，造成刘安棣、姜海涛无法继续履行与白云签订的《协议书》，无法承租该房屋，故应当认定白云在明知转租房屋应经房屋所有权人即本案付建勋同意的情况下，违背诚实信用原则与刘安棣、姜海涛签订转租房屋的《协议书》，现造成该《协议书》无法履行，白云构成缔约过错，应承担损害赔偿责任。刘安棣、姜海涛现要求白云赔偿其违约金2万元、退回其转让费23万元。因庭审中经询，转让费23万元包括剩余库存商品1.7万元、房屋押金1万元、半年房租6.5万元及装修折旧费。且刘安棣、姜海涛与白云签订《协议书》后，自2013年10月9日经营至2015年4月，故对刘安棣、姜海涛要求白云退还的转让费中剩余库存商品1.7万元、半年房租6.5万元部分，不能认定系其损失的构成，应予扣除。对于刘安棣、姜海涛要求白云退还的转让费中房屋押金1万元部分，依法应予支持；对于刘安棣、姜海涛要求白云退还的转让费中装修折旧费部分，因涉案房屋现被已转让，刘安棣、姜海涛与白云、付建勋均未能提交证据证明该房屋原装修价值，故根据白云与付建勋所签订的《房屋租赁合同》的租赁期限、刘安棣、姜海涛实际经营期限因素，认定涉案房屋白云转租刘安棣、姜海涛时的装修价值为13.8万元（23万-1万-1.7万-6.5万），酌定刘安棣、姜海涛经营期间应承担的装修折旧费为2万元，故白云退还刘安棣、姜海涛装修折旧费为11.8万元（13.8万-2万）。对于刘安棣、姜海涛主张支付违约金2万元的诉讼请求，因无合同依据，不予支持。此外，对于刘安棣、姜海涛以付建勋构成侵权为由，要求赔偿其装修费及屋内物品损失196430元的诉讼请求，因刘安棣、姜海涛庭审中已明确表示本案系依据与白云的租赁合同法律关系提起诉讼，对于付建勋的侵权行为另案起诉。故对于刘安棣、姜海涛此诉讼请求，本案不予涉及。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、被告白云于本判决生效之日起十日内退还原告刘安棣、姜海涛押金10000元；二、被告白云于本判决生效之日起十日内退还原告刘安棣、姜海涛转让费118000元；三、驳回原告刘安棣、姜海涛要求被告白云赔偿其违约金2万元及退付其余转让费的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7996元，刘安棣、姜海涛已预交，减半收取3996元，由刘安棣、姜海涛负担2996元，白云负担1000元。（此款刘安棣、姜海涛已预交，白云于支付上述款项时一并支付刘安棣、姜海涛。）宣判后，白云不服上述判决，上诉至本院，上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘安棣、姜海涛对白云的诉讼请求，由付建勋承担违约或侵权的民事赔偿责任，并承担一、二审诉讼费用。事实与理由：一、原审事实认定错误，导致判决错误，依法应当予以纠正。白云与刘安棣、姜海涛达成茶社经营权的转让，属于合同的概括转让，达成协议约定白云在合同生效后退出原租赁合同，刘安棣、姜海涛成为新的承租人，合同相关人变更为刘安棣、姜海涛与付建勋。协议上没有付建勋的签字确认构成重大瑕疵，但付建勋以实际行为承认并执行了这一合同。白云事后明确将转让行为告知了付建勋，刘安棣、姜海涛也向其表明过，付建勋没有明确反对，装修数月中付建勋数次到现场视察未表示反对。马莉是刘安棣、姜海涛的财务负责人，交房租时马莉、刘安棣、姜海涛及付建勋四人在场，马莉和刘安棣、姜海涛没有代白云交纳房租的意思表示。付建勋以实际接收新的承租人和房屋租金的行为表示其已同意合同概括转让和新出租合同的法律关系。付建勋在合同期内擅自提高房租的要求被拒绝，才有了付建勋根本违约出卖租赁物的严重后果。二、原审判决将白云与刘安棣、姜海涛之间合同转让的费用界定为转让费，不符合协议书内容，违反当事人签约时的本意，构成错误判决的重要原因，双方签订的协议书没有合同转让费的约定，合同支付的对价内容为库存商品、已付房租、房屋押金和装修费用四项，应予以纠正。刘安棣、姜海涛辩称，原审认定事实清楚，判决正确，应予维持。刘安棣、姜海涛是到了法院才知道付建勋没有同意转让，与之前白云所说的已经征得付建勋同意有出入，所以应该由白云承担赔偿责任。付建勋辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、本案属合同之诉而非侵权之诉，付建勋与刘安棣、姜海涛之间没有签订任何合同，双方不具有合同关系，刘安棣、姜海涛不能向付建勋主张任何权利。白云和刘安棣、姜海涛在未告知付建勋，且刘安棣、姜海涛也明知合同约定转租需征得出租人同意的情况下，仍私自转租房屋，白云转租房屋从中牟利，违反了白云与付建勋的合同约定。白云与刘安棣、姜海涛之间因转租协议引起的纠纷与付建勋无关，付建勋不应承担任何责任。二、白云认为与刘安棣、姜海涛之间签订的协议书属于合同概括转让一节，无事实依据和法律依据，对付建勋不产生任何法律效力。白云在未告知付建勋的情况下，私自将承租房屋转租刘安棣、姜海涛的行为，违反了合同约定和法律规定，不构成合同的概括转让。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求予以维持。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚。本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。白云上诉称其与刘安棣、姜海涛达成合同的概括转让，故应当对其概括转让经付建勋同意予以证明。然而，白云自述在《协议书》签订前并未向付建勋告知转让事宜，在《协议书》签订后向付建勋口头告知转让事宜，但付建勋并不认可白云的转让经其同意。白云无付建勋同意其转让的任何书面证据，刘安棣、姜海涛也自述其二人从未向付建勋告知过此事，白云所述事后向付建勋告知转让事宜，但其与刘安棣、姜海涛的《协议书》并无付建勋的签字认可，合同权利和义务一并转让给第三人系合同法律关系的重大变动，白云提供的其他证据亦不能充分证明付建勋已同意白云所述的概括转让，故对白云的该项诉称，本院不予采信。对于白云与刘安棣、姜海涛之间支付款项名称的界定，不能印证付建勋是否知晓转让行为的存在，不影响案件法律关系的认定。对于刘安棣、姜海涛要求白云退还的转让费中装修折价款部分，原审法院认定白云转租刘安棣、姜海涛时涉案房屋的装修价值为13.8万元并无不妥，但合同约定刘安棣、姜海涛对涉案房屋的使用期限约为四年半，而产生纠纷后剩余约三年时间其无法使用，故综合考虑，以判令白云退还刘安棣、姜海涛的装修折价款为9.2万元（13.8/4.5×3）为宜。综上，原审判决第一、三项应予维持，第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、维持西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04716号民事判决第一、三项；二、变更西安市碑林区人民法院（2015）碑民初字第04716号民事判决第二项“被告白云于本判决生效之日起十日内退还原告刘安棣、姜海涛转让费118000元”为:白云于本判决生效之日起十日内退还刘安棣、姜海涛装修折旧费92000元。如未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按一审判决执行；二审案件受理费7996元，由白云负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  陈 帅代理审判员  楚 涵二〇一六年六月三日书 记 员  刘书方