重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2929号上诉人（原审被告）：黄璐瑶。法定代理人：黄宗平。被上诉人（原审原告）：重庆中安房地产开发有限公司。法定代表人：范锡标，该公司董事长。委托代理人：周玉蓉，重庆索通律师事务所律师。委托代理人：樊先仪，重庆索通律师事务所律师。原审第三人：重庆翡翠湖物业管理有限公司。法定代表人：张从军，该公司董事长。委托代理人：何霞，系该公司员工。上诉人黄璐瑶与被上诉人重庆中安房地产开发有限公司（下称中安房地产公司）、原审第三人重庆翡翠湖物业管理有限公司（下称翡翠湖物业公司）商品房销售合同纠纷一案，重庆市北碚区人民法院于2015年12月15日作出（2015）碚法民初字第06655号民事判决，黄璐瑶对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。上诉人黄璐瑶的法定代理人黄宗平，被上诉人中安房地产公司的委托代理人周玉蓉、樊先仪，原审第三人翡翠湖物业公司的委托代理人何霞到庭参加了询问。本案现已审理终结。中安房地产公司一审诉称：2007年2月2日，被告与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告开发的商品房1套。根据合同约定，若因被告原因未能按期交付房屋的，按原告书面通知中确定的办理交房手续的最后期限即为房屋交接日。自此物管费等费用开始由被告承担。合同签订后，原告全面履行了自己的合同义务，并在约定交房期限届满前向被告发出了接房通知，但被告以各种理由拒不接房。后因被告尚未办理接房手续，原告依照《前期物业服务合同》的约定，向第三人支付了涉案房屋拖欠的物业服务费、公摊电费及滞纳金。原告认为，被告应当依照合同约定的时间到原告处办理接房手续。被告拒不接房属于合同约定“因买受人原因不能接房”的情况，依照双方购房合同的约定，上述由原告代缴的费用应当由被告承担，原告代为支付后有权向被告追偿。故起诉来院请求：1、判令被告黄璐瑶立即偿还由原告代为支付的自2007年10月起至2015年7月期间的物业服务费25746.6元以及2009年5月至2015年4月的公摊电费1829.03元；2、被告立即偿还原告代为支付物业服务费滞纳金109978.79元（从2007年10月起至2015年8月10日）及资金占用损失，资金占有损失以物业服务费25746.6元、公摊电费1829.03元和滞纳金109978.79元之和137554.42元为基数，按照每日3‰的标准计算从2015年8月11日起至137554.42元付清之日止。3、本案全部诉讼费用由被告黄璐瑶承担。黄璐瑶一审辩称：我方收到了原告于2007年9月26日邮寄的接房通知书，收到的具体时间记不清了，当时我去看了房，由于车库有缺陷，无法正常使用，所有就没有接房，没有接房的原因是原告交付房屋的车库有问题，因此，原告主张的物管费、公摊电费、滞纳金等费用不应该由我方承担。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。翡翠湖物业公司一审述称：被告从2007年10月起至今未向第三人交纳物业管理费、公摊电费和滞纳金，现已由原告代为支付。一审法院审理查明：2007年2月2日，中安房地产公司（甲方卖方）与黄璐瑶（乙方买方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由中安房地产公司将其开发的中安·翡翠湖项目中坐落于XXXX住宅商品房1套（建筑面积为182.61平方米）预售给黄璐瑶。该合同第六条交房期限及交付条件第二款约定：“属预售商品房的，甲方应当在2007年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将已进行竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。”第七条交房手续的办理约定：“商品房达到交付使用条件后，甲方应当书面通知乙方办理交付手续。双方进行验收交接时，甲方应当出示《商品房竣工验收备案登记证》，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，甲方还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1、甲方书面通知，并由政府确认具备资质的机构确定该房屋符合验收规范即为房屋交房日。自此日起：（1）视为该房屋已由乙方接收；（2）该房屋风险及物业管理费等开始由乙方承担；（3）甲方开始承担该房屋相应的保修责任。”庭审中，原被告双方均认可，《重庆市商品房买卖合同》中“黄璐瑶”的签字均是黄宗平代其所签，签订该合同时，被告只有8岁。2007年8月30日，北碚区童家溪镇同兴北路99号工程经竣工验收；2007年9月30日，中安房地产公司取得该工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备字[碚2007]49号）。2007年9月26日，中安房地产公司向黄璐瑶邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，但黄璐瑶一直以房屋的车库存在质量问题拒绝接房。后中安房地产公司又于2007年10月10日向黄璐瑶寄出接房通知，但黄璐瑶一直没有接房。中安房地产公司于2015年4月10向翡翠湖物业公司交纳了案涉房屋2007年10月—2015年7月期间的物管费25746.6元（按182.61平方米、每平方米1.50元，计算94个月）、滞纳金109978.79元、公摊电费1829.03元。另查明：2006年5月15日，中安房地产公司与翡翠湖物业公司签订《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》，合同约定中安房地产公司将其开发的位于重庆市北碚区童家溪镇中安·翡翠湖别墅住宅委托给翡翠湖物业公司实施前期物业管理。该合同第十七条甲方权利义务第8款约定：“当业主/物业使用人不按规定交纳物业服务费时，协助乙方催交或以现金方式偿付。”第二十一条约定：“物业服务费，包括管理、设备运行、维护公共秩序、日常维修以及提供物业服务的其他公共性服务收费。物业交付业主前，物业服务费由甲方承担，按照本市规定执行；物业交付业主后，由业主承担。1、本物业服务费，由乙方按以下收费标准收取（按建筑面积计算）。（1）住宅：3.00元/月·平方米……2、逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金。”一审法院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》时，原告虽然系未成年人，但是原告的法定代理人代原告在该合同上签字。根据《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款的规定：不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。故原告的父亲代原告签字的行为实际上是一种代理行为。《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定：代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。因此，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》真实、有效，对双方当事人均具有约束力。处于前期物业管理期间的物业，前期物业服务合同生效之日至物业交付之日的物业服务费用应由建设单位承担，物业交付以后的物业服务费用应由业主承担。对于物业服务费的承担以物业交付为界线，而物业交付又分为了实际交付和视为交付两种情况。对于物业服务企业来说，其判断物业交付只能以实际交付为依据，而视为交付系商品房买卖合同双方对于交付的一种约定，这种约定效力只及于合同当事人。因此，相对于物业服务企业来说，其判断谁是物业服务费交纳义务人是以实际交付物业为准，而对于物业服务费的最终由建设单位还是业主承担，则是以视为交付为准。根据本案查明的事实，中安房地产公司至今也没有将房屋实际交付给黄璐瑶，因此，在实际交付房屋之前，对于物业服务企业来说，交纳物业服务费的义务人为中安房地产公司。所以，不管是否给予前期物业服务合同的约定，在房屋未实际交付之前，中安房地产公司系该房屋物业服务费的交纳义务人。现在中安房地产公司已经交纳了，最终由谁承担则应看中安房地产公司是否按照合同约定将房屋交付给了黄璐瑶。根据中安房地产公司与黄璐瑶签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，涉案房屋的交房时间应在2007年9月30日前。涉案房屋于2007年8月30日竣工验收，2007年9月30日取得该工程的《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，达到了交房条件。2007年9月26日，中安房地产公司向黄璐瑶邮寄《收楼通知书》，告知房屋已具备收楼条件，符合合同约定的交房时限，但黄璐瑶一直以房屋的车库存在质量问题拒绝接房。黄璐瑶提出案涉房屋的质量问题并不属与中安房地产公司约定的交房条件范围内，且也未举示证据证明房屋不符合交付条件，故黄璐瑶拒绝接房行为不符合《重庆市商品房买卖合同》的约定。因案涉房屋未进行交接责任在黄璐瑶，故一审法院认定合同约定的最晚交房时间2007年9月30日视为黄璐瑶应当接房之日。根据前述分析，视为接房后的物业服务费则应由黄璐瑶最终承担。因此，对中安房地产公司要求黄璐瑶支付其已经交纳的物业服务费25746.6元（2007年10月至2015年7月）的请求，予以支持。关于公摊电费问题。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，中安房地产公司与翡翠湖物业公司签订的《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》对黄璐瑶具有约束力。《中安·翡翠湖别墅前期物业服务合同》第二十二条约定：“共用的专项设备运行的能源消耗，应设立计量表核算，合理分摊计收。”因此，黄璐瑶应承担共用电力设备运行的能源消耗所分摊的费用。因公摊电费1829.03元（从2009年5月至2015年4月）已由中安房地产公司代黄璐瑶向翡翠湖物业公司缴纳，一审法院对中安房地产公司要求黄璐瑶支付公摊电费1829.03元的主张应予支持。关于滞纳金问题。由于在房屋实际交付之前，向物业服务企业交纳物业服务费是中安房地产公司的义务，因此延期交纳产生的滞纳金也应由中安房地产公司自己承担，故对于中安房地产公司要求黄璐瑶支付滞纳金的请求不予支持。关于物业服务费、公摊电费、滞纳金的资金占用损失问题。中安房地产公司于2015年4月10日向第三人缴纳了物业服务费、公摊电费，中安房地产公司要求从2015年8月11日起支付资金占用损失符合法律规定。滞纳金不应该由黄璐瑶承担，对于中安房地产公司主张的滞纳金的资金占用损失，不予支持。故一审法院认定，黄璐瑶从2015年8月11日起以物业服务费25746.6元、公摊电费1829.03元之和27575.63元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向中安房地产公司支付资金占用损失至付清时止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第六十三条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决：一、被告黄璐瑶于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆中安房地产开发有限公司物业服务费25746.6元、公摊电费1829.03元，并从2015年8月11日起以物业服务费、公摊电费之和27575.63元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计付资金占用损失至付清时止；二、驳回原告重庆中安房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3052元，减半收取1526元，由原告重庆中安房地产开发有限公司负担1220元，由被告黄璐瑶负担306元。黄璐瑶不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，并改判驳回中安房地产公司的全部诉讼请求，一、二审诉讼费由中安房地产公司和翡翠湖物业公司承担。主要事实和理由：根据合同约定，中安房地产公司应向黄璐瑶提供车位一个。但房屋交付时，中安房地产公司拟交付的车位为房屋门前用四个钢筋水泥柱搭成的玻璃房，由于该车位不是合法合规的车位，故黄璐瑶有权拒绝接房。一审法院认定的房屋视为交付不成立，请求二审法院依法改判。中安房地产公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。翡翠湖物业公司述称：请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：《合同补充协议》第七条第三款约定“甲方赠送乙方私家车位一个，仅限于使用权；车棚为临时搭建物，在交房时由甲方一次性搭建到位，后续的维护由乙方负责。”本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，首先，本案商品房买卖合同及其补充协议等附件系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。其次，涉案商品房于2007年9月30日取得建设工程竣工验收备案登记证，符合约定和法律规定的交房条件。再次，中安房地产公司按照合同约定书面通知了黄璐瑶接房。最后，合同约定赠送的车位仅限于使用权，且为临时搭建物，故黄璐瑶要求中安房地产公司交付符合相关车库设计规范的车位，本院不予支持。因此，黄璐瑶拒绝接房的行为不符合双方合同约定，故2007年9月30日应视为黄璐瑶接房之日。所以，在视为接房后的物业服务费、公摊电费等应由黄璐瑶承担。综上所述，黄璐瑶的上诉理由均不成立，对其上诉请求应予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3052元，由黄璐瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  赵 青代理审判员  罗太平二〇一六年六月二十七日书 记 员  王睿杰