广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1972民初3338号原告：谢某，男，汉族，1989年5月31日出生，住广东省揭阳市。委托代理人：谢斐，广东谢斐律师事务所律师。委托代理人：李晓永，广东谢斐律师事务所律师。被告：易善彪，男，汉族，1972年6月10日出生，住重庆市永川市。委托代理人：吕文亮，广东厚鼎律师事务所律师。第三人：东莞市万通信息咨询服务有限公司。住所地：广东省东莞市厚街镇康乐北路。组织机构代码：61776553-X。法定代表人：梁寿如，系该公司总经理。委托代理人：叶建斌，广东顺彰律师事务所律师。委托代理人：林悦敏，广东顺彰律师事务所律师。原告谢某诉被告易善彪，第三人东莞市万通信息咨询服务有限公司（以下简称万通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由代理审判员詹杰适用简易程序独任审判，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告谢某的委托代理人谢斐、李晓永，被告易善彪及其委托代理人吕文亮，第三人万通公司的委托代理人叶建斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢某诉称：原、被告双方通过第三人万通公司于2015年12月28日签订《房屋买卖居间合同》，原告购买被告位于东莞市沙田镇东港城商住区二栋XX座XX层XX号的房屋（房产证编号为：粤房地权证莞字第XXXXXXX**号）。合同签订后，被告一直借故拖延办理产权过户，多次协商无果，为保证原告合法权益，特诉至法院，请求法院判决：1.被告继续履行双方于2015年12月28日签订的房产买卖合同，并将该房产过户至原告名下；2.被告承担本案诉讼费。被告易善彪辩称：1.本案原告主体不适格，该合同的实际履行人不是原告，而是原告的亲戚吕先生，吕先生与被告签订过买卖合同，因为其是香港人，身份不便，所以是原、被告签订涉案的房产买卖合同；2.吕先生从2015年9月份开始与被告协商，但一直拖欠没有付款，被告告知解除合同时，吕先生授意原告与被告签订涉案合同，签订涉案合同后，原告一直未能付款及得到银行的同贷书，原告违约在先，原告履行合同是恶意的，导致被告有巨大的经济损失。3.被告即使违约也是轻微违约，被告愿意双倍返还定金40,000元并解除合同。被告曾发信息给吕先生说愿意返还其已付的钱，被告发函给第三人终止合同通知书，但是原告没有理会，继续付款。第三人万通公司述称：1.确实如被告所述，之前实际的购房人是香港人吕先生，并且其已经办理了同贷书，第三人也已经通知了被告办理过户手续，但因为吕先生担心影响其在香港申请公屋，所以要求换成原告与被告签订涉案房屋买卖合同。经审理查明：2015年12月28日，被告易善彪（甲方）、原告谢某（乙方）、万通公司（丙方）共同签订了一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方易善彪将位于东莞市沙田镇东港城商住区二栋XX座XX层XX号的房屋（房产证编号为粤房地权证莞字第XXXXXXX**号）转让给乙方谢某，该房建筑面积为93.1平方米，交易的总楼价包括精装修及家私电器为490,000元，乙方于签署合同当天向甲方支付购房定金20,000元，房管所过户当日乙方向甲方支付全部房价款的30%（含定金）即150,000元作为购房的首期款，剩余房款通过银行按揭的方式支付，由于有关法律、法规、按揭银行等原因或甲、乙、丙三方不能控制的国家政策原因，导致乙方不能办理银行按揭贷款或按揭贷款未能获得批准的，乙方应采用非按揭方式付款；乙方应在签署本合同时支付丙方中介服务费9,800元；甲方或者乙方违反本合同约定（如拒不配合提供交易所需资料、逾期办理交易、按揭转让等相关手续、逾期交付房屋、逾期支付楼款等），违约方须按日向守约方支付该房屋转让总价1%的违约金，合同继续履行。逾期超过十天仍未履行的，违约方被视为自动放弃继续履行本合同，守约方有权解除本合同，并要求违约方双倍返还定金或没收违约定金，并有权要求违约方支付等额于该物业转让总价20%的违约金，且违约方还须向丙方支付买卖中介服务费的全部费用。签订上述合同当日，原告谢某向被告易善彪支付了购房定金20,000元，并由易善彪出具了一份收据，收据载明易善彪收到谢某交来的涉案房产第一期转让款20,000元。但谢某当日并未支付万通公司中介费9,800元。谢某主张系其与万通公司约定在涉案房屋过户之日再行支付，万通公司则主张因谢某未按时支付中介服务费，故后续的工作未再跟进。谢某主张易善彪因房价上涨较快，不愿意继续履行上述《房屋买卖居间合同》，故谢某在2016年3月23日取得银行同贷书后，要求易善彪办理过户手续时被拒绝，并向本院提交了中国光大银行个人转付回单以及短信记录予以证明。中国光大银行个人转付回单显示谢某于2016年3月28日向易善彪转入首期款130,000元；短信记录显示手机号码为13XXXXXXXXX回复短信“没转钱也是白费！是不会给你过户的！我已经找律师咨询过了！现在是我们要向你们要违约金的！还有我们的合同中介是没有盖章的！也就是说这份合同没有法律效益的！这个15万是你支付我们的违约金”。易善彪确认在2016年3月底得知谢某取得银行同贷书，也确认中国光大银行个人转付回单的真实性，但主张系谢某单方行为，并未经过易善彪的同意，也不确认短信记录的真实性。易善彪主张其不愿意继续履行上述《房屋买卖居间合同》的原因如下：1.易善彪主张实际购买其房屋的买方系案外人吕某，且其与吕某已经谈妥，后因吕某系香港人，担心影响其在香港申请公屋，遂要求将买方变更为其亲戚谢某，并要求易善彪与谢某签订了涉案的《房屋买卖居间合同》，故谢某并非本案适格原告。2.易善彪主张谢某一直未能取得银行的同贷书，致使其长时间不能收到房款，而房价快速上涨，导致其受损严重。为此，易善彪向本院提交了其与万通公司员工的微信聊天记录予以证明。微信聊天记录显示2015年11月21日至2015年12月18日，易善彪就何时能收到银行的款项与万通公司员工沟通，万通公司员工明确银行会在此期间出具同贷书。易善彪及万通公司均确认该微信聊天记录系易善彪与吕某交易时，其与万通公司的沟通情况。谢某不确认微信聊天记录的真实性，也不确认易善彪上述第1点主张，并主张系其自愿购买涉案房屋，但确认系由吕某带至万通公司了解到涉案的房源。庭审中谢某明确即便银行未出具同贷书，其也可以现金付清全部房款。以上事实，有《房屋买卖居间合同》、收据、中国光大银行个人转付回单、短信记录、房产证（粤房地权证莞字第XXXXXXX**号）、《房产登记信息查询结果》、微信聊天记录以及本案一审庭审笔录附卷为证。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：涉案的《房屋买卖居间合同》应否继续履行。关于上述争议焦点，再结合易善彪的抗辩，本院分析如下：1.关于涉案的《房屋买卖居间合同》的主体，因与易善彪签订涉案《房屋买卖居间合同》的买方系谢某，易善彪收到定金时出具的收据也载明收到了谢某交来的第一期款，且办理银行按揭贷款时也是以谢某的名义申请，而此后，谢某亦通过其银行账户向易善彪支付了首期款的剩余款项130,000元，可见，双方在签订合同以及合同的履行过程中已经知悉并同意由谢某享有及承担涉案《房屋买卖居间合同》的权利义务。退一步讲，即使购买涉案房产的确为吕某，但在吕某未与易善彪签订任何合同、协议的情况下，根据合同相对性原则，发生争议时，也只能由合同的签订者谢某向易善彪主张权利。故谢某作为本案原告主体适格。2.关于易善彪主张的谢某迟迟未能获得同贷书的情况，首先，双方在涉案的《房屋买卖居间合同》中并未约定谢某应取得银行同贷书的期限；其次，谢某于2016年3月取得银行同贷书，且易善彪在2016年3月底也已经知道谢某取得同贷书的事实；最后，易善彪主张谢某从未通知其办理过户手续，但是谢某在双方未一起去办理房产过户登记的情况下，已将首期款的剩余款项转账支付给易善彪，可以推定谢某曾要求易善彪办理房产的过户事宜。综上，本院认定在合同履行过程中，谢某依约支付了定金，向银行申请了按揭贷款，在银行同意贷款的情况下，及时通知易善彪办理过户手续，并积极履行支付首期款的义务，不存在任何违约行为。反观易善彪在谢某已经取得银行同贷书并通知其办理过户手续的情况下，不予配合办理过户手续，已经构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”现谢某要求易善彪继续履行双方签订的涉案的《房屋买卖居间合同》，于法有据，本院予以支持。至于房产的过户问题，谢某基于涉案《房屋买卖居间合同》的约定，有权选择非按揭贷款的方式支付购房款，且谢某在庭审中明确可以现金付清购房款，故在谢某付清房款的情况下，易善彪应当配合办理相关手续，将涉案房地产过户登记至谢某的名下。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限原告谢某于本判决发生法律效力之日起四十日内向被告易善彪支付剩余的购房款340,000元；二、限被告易善彪于本判决发生法律效力之日起四十日内将位于东莞市沙田镇东港城商住区二栋XX座XX层XX号的房屋（房产证编号为：粤房地权证莞字第XXXXXXX**号）过户登记至原告谢某名下。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费4,325元，由被告易善彪承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 詹 杰二〇一六年六月二十二日书 记 员 黄丽英