黑龙江省大庆市让胡路区人民法院民 事 判 决 书(2015)让乘民初字第951号原告齐树林，男，1957年3月5日出生，汉族，住大庆市让胡路区。被告大庆恒新房地产开发有限公司住所：黑龙江省大庆市高新区法定代表人：陈志华职务：总经理委托代理人冷泓淏，男，1986年10月9日出生，汉族，系大庆油田房地产开发有限责任公司职工，住大庆市让胡路区。原告齐树林与被告大庆恒新房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理。依法适用普通程序审理，由审判员宋玉庆担任审判长，代理审判员刘冰主审本案，与人民陪审员张延风共同组成合议庭，于2015年11月26日公开开庭进行审理。原告齐树林、被告大庆恒新房地产开发有限公司委托代理人冷泓淏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告齐树林诉称:原告齐树林于2010年12月21日给付被告大庆恒新房地产开发有限公司6180000元用于购买位于大庆市让胡路区东湖又一城商服楼，原、被告约定于2010年12月30日交付房屋，逾期按每日600元赔偿违约金给原告，合同履行期限届满后，被告未按合同约定交付房屋，并至今未配合原告办理房屋相关证件。故此原告诉至法院，要求被告协助配合办理房屋齐全证件；被告给付原告违约金112200元（2010年12月30日至2011年7月6日，共187天，每天600元）；赔付原告损失1668600元（以6180000元为基数，自2011年7月6日开始至起诉之日，按照银行同期贷款利率计算）；被告给付原告以6180000元为基数，自起诉之日至实际办理各项证照之日，按照银行同期贷款利率计算的损失；诉讼费用由被告承担。被告大庆恒新房地产开发有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求，理由如下，第一，原告主张权利已经超过法律规定的诉讼时效，依法不应予以保护；第二，涉诉房屋是政府的旧城改造项目，由于政府相关部门原因，导致权证无法办理，但在此期间原告一直正常使用房屋，并未造成损失；第三，对原告主张的利息与违约金部分不予认可，按照法律规定利息与违约金不能同时主张，另外双方合同约定的违约金数额过高。为证实自己的主张，原告齐树林向本院提交证据如下：1.提交房屋动迁购置协议书复印件一份，欲证实2010年7月4日，原、被告签定房屋动迁及购置协议书一份，被告在东湖南二路商服区域开发东湖又一城项目，需动迁D13号商服楼，原告的房屋位于D13号商服楼，被告同意就拆迁补偿款折算为售楼款将新建商服出售给原告，房屋共三户，即4门、5门、6门，房屋价款共计6180000元。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据予以采信。2.提交电汇凭证及收据复印件各一份，欲证实原告于2010年12月21日向被告给付6180000元购房款，被告为原告出具收据一份。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据予以采信。3.提交2011年7月6日接房协议复印件（与原件核对无异议）三份，欲证实2011年7月6日被告将4－04、4－05、4－06号商服交付给原告，双方签定交接协议的事实。经质证，被告对证据的真实性及证明的问题均无异议。本院对该证据予以采信。4.提交足康会馆设计图纸复印件一组，欲证实2011年7月6日足康会馆的经营人刘文革相中我的房子，看到接房协议准备要租用，并进行设计和装修备料，但在此过程中足康会馆办理营业手续时，没有产权证、防火证，无法通过消防验收，无法办理营业执照，故没有租用该房，我赔偿了对方设计及装修备料费用19万元。经质证，被告对证据的真实性有异议，原告提供的设计图纸系复印件且没有设计单位盖章，也没有审核部门盖章，另外原告所称的足康会馆在没有取得房屋产权过户或签定正式的房屋租赁合同情况下，就进行了装修设计，其损失应由其自身承担。本院认为，被告对该证据不予认可，且原告提交的证据系复印件，故本院对该证据不予采信。5.提交原告与黑龙江中流置业有限公司签定的土地转让合同复印件一份、哈尔滨铁路局购地款发票复印件一份、黑龙江中流置业有限公司收条复印件一份，欲证实2013年4月原告与黑龙江中流置业有限公司签定土地转让合同一份，原告将位于嫩江火车站家属区一块土地以7000000元价格转让给黑龙江中流置业有限公司，由于被告没有办理该房屋证照，使得本人无法用该房屋抵押贷款进行该土地的投资，造成了原告的经济损失。经质证，被告对证据的真实性没有异议，对证明的问题有异议，该证据不能证明原告有开发该地块的意思表示，也无法证明开发该地块所需要的资金数额，开发该地块与本案无关。本院将结合本案的其他证据对该证据予以认定。被告大庆恒新房地产开发有限公司未向本院提交证据。为查明案件事实，本院依职权调取的证据如下：本院于2016年1月25日对大庆市让胡路区惠众医院业务院长李凤岗的调查笔录一份，李凤岗陈述：2013年年末，大庆市让胡路区惠众医院租用原告东湖又一城4号商服，李凤岗负责联系租房业务，所以认识了原告，当时双方口头协议大庆市让胡路区惠众医院租用该房屋，房屋面积是1600多平方米，租赁期限6年，医院于2014年年初搬入，当时协商房屋租金每年480000元，从该房屋消防证、房产证、土地证等证件办理下来后开始给付，如果办不下来就不给付房屋租金，因为医院没有以上证照各项医疗保险办不下来，影响医院的正常营业，由于该房屋以上证照至今没有办理下来，所以房屋租金一直没有给付，医院只负责交纳物业费和采暖费。经质证，原告对该证据没有异议。被告认为，第一，原告齐树林作为房屋所有者，在未取得产权证的前提下，与他人就该房屋达成口头租赁协议，该协议是口头的，其真实性和效力有待商榷；第二，齐树林应在房产证下发后，再行将房屋租给他人使用；惠众医院作为租房人应当在确定该房权属后，再行租赁，且结合其本人证言，医院租赁房屋的证照是否齐全直接影响到医院能否正常营业，因此双方更应该在明确此房屋权属后，签定租赁合同，齐树林无法获得租金收入及惠众医院无法正常营业，原因主要是双方没有履行注意义务，二者不能取得收入与恒新公司无关。本案经开庭审理，对证据的质证、认证，确认本案的法律事实如下：2010年7月4日，原告齐树林与被告大庆恒新房地产开发有限公司签订房屋动迁及购置协议书一份，双方约定被告在东湖南二路商服区域开发东湖又一城项目需动迁D13号商服楼，由于原告原商服位置临路，被告同意将原告原商服以1:1.2面积比例置换东湖又一城新建商服，因政府拆迁安置方案为货币补偿，被告同意按照政府补偿款总额折算为售楼款将新建东湖又一城商服出售给原告，出售商服位于东湖又一城南端，共计三套，面积分别为：1150平方米圆形商服一套；圆形商服相邻各240平方米商服两套，暂定面积为1630平方米，出售面积以最后实测面积为准，被告保证所购置商服面积不低于1600平方米；房屋价款每平方米3788.78元，被告按照原告指定人的姓名办理产权；交房时间为2010年12月30日，如被告延期交房，按照600元/天赔付原告。2010年12月21日，原告以电汇的方式向被告支付购房款6180000元。2011年7月6日，被告将大庆市让胡路区东湖上城4-04、4-05、4-06号商服交付给原告。另查明，被告在庭审中陈述大庆市让胡路区东湖上城4-04、4-05、4-06号商服整体未通过消防验收，未办理土地证、产权证，因为办理该证照的前期条件因政府原因不能满足。再查明，本院于2016年1月25日向大庆市让胡路区惠众医院业务院长李凤岗调查了解本案相关情况，李凤岗陈述：2013年年末，大庆市让胡路区惠众医院租用原告东湖又一城4号商服，李凤岗负责联系租房业务，所以认识了原告，当时双方口头协议大庆市让胡路区惠众医院租用该房屋，房屋面积是1600多平方米，租赁期限6年，医院于2014年年初搬入，当时协商房屋租金每年480000元，从该房屋消防证、房产证、土地证等证件办理下来后开始给付，如果办不下来就不给付房屋租金，因为医院没有以上证照，各项医疗保险办不下来，影响医院的正常营业，由于该房屋以上证照至今没有办理下来，所以房屋租金一直没有给付，医院只负责交纳物业费和采暖费。现原告诉至法院，要求被告协助配合办理房屋齐全证件；被告给付原告违约金112200元（2010年12月30日至2011年7月6日，共187天，每天600元）；赔付原告损失1668600元（以6180000元为基数，自2011年7月6日开始至起诉之日，按照银行同期贷款利率计算）；被告给付原告以6180000元为基数，自起诉之日至实际办理各项证照之日，按照银行同期贷款利率计算的损失；诉讼费用由被告承担。本院认为：原、被告于2010年7月4日签订的房屋动迁及购置协议书具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且被告已经按照约定收受原告6180000元购房款，故原、被告之间签订的房屋动迁及购置协议书应当认定为商品房买卖合同，其内容真实、合法、有效，原、被告应当按照该协议书的内容来履行相应的权利义务。1.关于原告要求被告协助配合办理房屋齐全证件的诉讼请求，被告在庭审中陈述大庆市让胡路区东湖上城4-04、4-05、4-06号商服整体未通过消防验收，未办理土地证、产权证，因为办理该证照的前期条件因政府原因不能满足，本院认为被告将房屋出售给原告，所售房屋应当通过消防验收，并办理所售房屋的产权证、土地证，此为商品房买卖合同的附随义务，故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。2.关于原告要求被告给付违约金112200元（2010年12月30日至2011年7月6日，共187天，每天600元）的诉讼请求，本院认为原、被告签订的房屋动迁及购置协议书中约定交房时间为2010年12月30日，且双方约定如被告延期交房，按照600元/天赔付原告，被告于2011年7月6日交房，故被告应当按照约定给付原告2010年12月30日至2011年7月5日（共计187天），每天600元的违约金，共计112200元（600元×187天）。3.关于原告要求被告赔付损失1668600元（以6180000元为基数，自2011年7月6日开始至起诉之日，按照银行同期贷款利率计算）以及以6180000元为基数，自起诉之日至实际办理各项证照之日，按照银行同期贷款利率计算的损失的诉讼请求，本院认为被告没有履行房屋买卖合同的义务，所售房屋至今未通过消防验收，也未办理房产证、土地证等权证，故被告应当赔偿原告因此所受损失，虽然房屋已经交付原告，但由于房屋性质为商业用房，原告购买房屋的目的是用于经营、收益，由于房屋没有办理产权证、土地证，也没有通过消防验收，必然导致原告所购买的房屋无法正常经营，虽然原告将房屋于2013年年末出租给大庆市让胡路区惠众医院，但亦由于上述原因导致该医院经营受限，导致原告无法收取租金，故被告应当赔偿原告因此所受的损失，原告主张以房屋价款6180000元为基数，自2011年7月6日开始至被告实际办理各项证照之日，按照银行同期贷款利率计算损失，本院认为根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，原告的主张合法、合理，故本院对原告的诉讼请求予以支持，综上，被告应当给付原告以6180000元为基数，自2011年7月6日至起诉之日2015年10月8日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息，原告主张的1668600元在其范围之内，故本院对其诉讼请求予以支持；此外，被告应当给付原告以6180000元为基数，自2015年10月9日至办理完成房屋产权证、土地证之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。关于被告辩称的原告主张权利已经超过诉讼时效的抗辩理由，本院认为原告自房屋交付后一直向被告主管副经理王洪峰主张相关权利，原告的权利并未超过诉讼时效，故本院对被告的主张不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十八条、《商品房销售管理办法》第十六条、《中华人民共和国消防法》第十三条之规定，判决如下：一、被告大庆恒新房地产开发有限公司配合原告齐树林办理位于大庆市让胡路区东湖上城4-04、4-05、4-06号商服的房屋产权证、土地证。二、被告大庆恒新房地产开发有限公司给付原告齐树林违约金112200元。此款于本判决生效后三日内一次性付清。三、被告大庆恒新房地产开发有限公司给付原告齐树林损失1668600元。此款于本判决生效后三日内一次性付清。四、被告大庆恒新房地产开发有限公司给付原告齐树林以6180000元为基数，自2015年10月9日至位于大庆市让胡路区东湖上城4-04、4-05、4-06号商服办理完成房屋产权证、土地证之日，按照中国人民银行同期贷款利率计算的利息。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费20927元，由被告承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于大庆市中级人民法院。审 判 长  宋玉庆代理审判员  刘 冰人民陪审员  张延风二〇一六年六月二十二日书 记 员  周 爽附适用的法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第十条当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售是，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记的有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。