辽宁省沈阳市皇姑区人民法院民 事 判 决 书（2016）辽0105民初1961号原告韩文艺，住沈阳市沈河区。委托代理人孙玲，住同原告韩文艺。被告辽宁省投资集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区。法定代表人董连胜，系该公司董事长。委托代理人阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师。被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司，住所地沈阳市皇姑区。负责人郑伟，该公司总经理。委托代理人阎祖兴，系辽宁春明律师事务所律师原告韩文艺诉被告辽宁省投资集团有限公司（以下简称投资集团公司）、辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称房地产分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，于2016年3月29日依法由审判员吴晓峰独任公开开庭进行了审理。原告韩文艺，被告投资集团公司和房地产分公司的委托代理人阎祖兴到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:请求法院判令被告向原告支付违约金，以购房款1,009,710元为基数。按《商品房买卖合同》上的违约责任规定的每延误一天按已交付房款的万分之五进行赔偿的规定，违约金的计算时间段有所变更，从原来的2013年7月31日，即最后交付期限的第二天起计算至实际交付之日即2014年4月30日止变更为从2013年10月1日至2014年4月30日止。违约金共计144,410.85元再减去2个月的。被告投资集团公司和房地产分公司辩称：对原告变更后的计算违约金时间没有异议，但违约金约定过高，请求法院依法予以调整。经审理查明：被告房地产分公司系被告投资集团公司下设之分公司。2011年9月22日，原告与被告房地产分公司签订一份《辽宁凤凰国际公寓团购认购合同》，约定原告购买一套由被告房地产分公司开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街109号“辽宁凤凰国际公寓”的房屋，面积为112.19平方米，单价为每平方米9000元，总房款为人民币1009710元。原告需于合同签订后七日内付清全部房款，房屋面积最终以房产局测绘大队审核测定为准,总价款实行多退少补。关于房屋交付，约定2013年7月31日前交付商品房。关于违约责任，约定如未能按期交付商品房，则按原告已经缴纳房款的日万分之五向原告支付违约金。认购合同第八条还约定，在双方正式签署《商品房买卖合同》后，本认购合同自行失效。认购合同签订后，原告向被告房地产分公司交付了购房款1009710元。被告房地产分公司未能按认购合同约定的2013年7月31日前交付涉案房屋。2013年9月16日原告与被告投资集团公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买由被告开发建设的位于沈阳市皇姑区黄河南大街111-2号公寓2-19-1室房屋，建筑面积为110.53平方米，房屋价款994770元，交付期限约定为2013年9月30日前。在该合同签订后，被告投资集团公司实际于2014年4月30日向原告交付了房屋。原告因就违约金问题向被告商讨索要未果，遂起诉至本院。上述事实,有《辽宁凤凰国际公寓团购认购合同》、《商品房买卖合同》、原告交款收据及当事人陈述在卷予以佐证，足资认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的团购认购合同系双方真实意思表示,且不违反国家法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应依约定条款全面履行相应义务。原告已按约定支付全部购房款，被告未按约定期间交付房屋，已经构成违约，应向原告支付逾期交房之违约金。被告房地产分公司系被告投资集团公司下设之分公司，不具有法人资格，故应由被告投资集团公司承担赔偿责任。关于逾期交房违约金计算标准问题。二被告提出违约金约定过高，请求法院调整。依据《合同法》第114条以及最高人民法院《关于适用〈中��人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》规定：违约金过分高于违约行为造成的损失的，当事人可以请求适当减少。当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告主张的违约金为逾期交付商品房违约金，故应依照同类地段、同类面积商品房租金标准确定其实际损失。因《团购认购合同》中约定的房屋面积为112.19㎡，原告亦是按照该面积交纳的购房款，且涉案房屋亦未办理产权登记，根据公平原则，参照的房屋面积以该面积为准。依据沈阳市物价局、沈阳市房产局沈价发[2013]70号《关于公布2014年-2015年沈阳市非住房租赁指导租金的通知，涉案���品房位于沈阳市皇姑区黄河南大街，为二级乙等路段，每月每平方米租金为30-50元,按此标准并结合涉案房屋面积，涉案房屋租金每月应为3365.70元-5609.50元。原告现主张按已付房款日万分之五给付逾期交房违约金，每月为15145.80元，已超过实际租房损失的30%，确系过高，本院依法予以调整。参照涉诉商品房座落位置、用途、建筑面积等因素,本院酌定按4039元/月标准计算原告逾期交房经济损失。关于逾期交房违约金的数额问题。参照违约期限及违约金的计算标准,被告应向原告支付自2013年10月1日起至2014年4月30日止的逾期交房违约金28273元（即4039元/月×7个月）。综上所述,根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九���，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决如下：一、被告辽宁省投资集团有限公司赔付原告韩文艺自2013年10月1日起至2014年4月30日止的逾期交房违约金28273元，于本判决生效之日付清。二、驳回双方当事人的其它诉讼请求。若被告未按本判决指定的期限履行给付金钱的义务,应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1594元（原告已预交），由被告辽宁省投资集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  吴晓峰二〇一六年六月十二日书记员  李冬梅本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。