广西壮族自治区梧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）桂04民终443号上诉人（一审被告）李君。上诉人（一审被告）曾庆萍。上诉人（一审被告）黎清。上诉人（一审被告）蒙思阳，个体户。上诉人（一审被告）刘火德，农民，现在梧州监狱服刑。以上五上诉人共同的委托代理人冯世光、黄有斌，广西大航律师事务所律师。被上诉人（一审原告）刘倩池。委托代理人陈洪钢。委托代理人江喜才，广西五行律师事务所律师。上诉人李君、曾庆萍、黎清、蒙思阳、刘火德因确认合同效力纠纷一案，不服藤县人民法院（2015）藤民重字第2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月15日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月30日公开开庭审理了本案。上诉人李君、曾庆萍、黎清、蒙思阳、刘火德共同的委托代理人冯世光、黄有斌，被上诉人刘倩池的委托代理人陈洪钢、江喜才到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2011年年底，五被告在藤县塘步镇××组合伙建造砖厂，暂称藤县塘步大金砖厂分厂，并由被告刘火德负责施工建造。2013年3月21日，被告李君到藤县工商行政管理局预先核准为“藤县塘步祥集砖厂”。同年5月，被告刘火德因涉嫌其他刑事案被刑事拘留，致使该砖厂无法继续建造。后经合伙人同意，共同委托被告蒙思阳在不低于500万元情况下转让，梁信元知道情况后即与被告蒙思阳联系，并和原告一起到现场考察了解。8月16日，被告蒙思阳与原告刘倩池签订《页岩红砖厂转让合同书》，并约定转让价格为500万元。8月17日和25日，原告刘倩池分别转账100万和300万元共400万元到被告蒙思阳帐户上。被告蒙思阳即出具收条收到原告刘倩池500万元，梁信元也出具收条收到被告蒙思阳交来页岩砖厂投资款100万元。此款属于被告蒙思阳投资转让后的投资款，占该厂的20％股份。2013年10月份，被告把藤县塘步祥集砖厂的二个厂棚，其中一个厂棚内正在建设砖窑尚未完工，另一个厂棚内堆放在耐火砖和泥土和厂棚旁及对面各7间房间，日本产神钢牌SK200型号（蓝色系2006年产）钩机、电脑（19寸三星显示器，主机的机箱为鼎牛牌，主机内是组装）及打印机（新机，牌子FUJIXEROX）各一台交给原告使用。10月5日与当地村民苏海昌等签订租赁土地的合同书。另查明，2010年10月28日起至2012年3月15日，被告与藤县塘步镇金板村古令组村民签订《承包协议》，并租用农民的土地（包括山林、荒地、水田）作为建设藤县塘步祥集砖厂的厂房和场地用地。2013年6月28日至7月25日，藤县国土资源局对被告擅自占用藤县塘步镇金板村古令一组位于耘来大冲的集体土地6417.5平方米进行调查。被告在上述土地建造藤县塘步祥集砖厂的其他基础设施，已建成办公用房一间，员工宿舍一间，钢构物棚二个。8月5日，藤县国土资源局对被告未经批准占用土地进行立案，并查明，被告占用的土地为农用地（林地），擅自将农用地作为建设用地，用于建造砖厂，不符合藤县土地利用总体规划（2006-2020年）。9月20日，藤县国土资源局对被告作出《国土资源行政处罚告知书》和《国土资源行政处罚决定书》，其中，《国土资源行政处罚决定书》作如下行政处罚：（1）、责令退还非法占用的土地6417.5平方米；限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施；（2）、并按每平方米10元罚款，罚款共计64175元。2014年7月8日，藤县国土资源局和藤县塘步镇人民政府以塘步雄顺砖厂（祥集砖厂）在金板村古令七组浸来口处构建的彩钢棚等建筑物和构筑物，无合法用地手续为由发出限期拆除通知（限期10天，实际至今没有拆除）。2014年7月22日，原告向法院起诉，请求判决撤销原告与被告签订的《页岩红砖厂转让合同书》，由被告返还原告砖厂转让款500万元及赔偿利息损失。该院于2014年12月24日作出（2014）藤民初字第1163号民事判决，驳回原告刘倩池的诉讼请求。2015年5月5日，本院作出（2015）梧民三终字第45号民事裁定书裁定：撤销藤县人民法院（2014）藤民初字第1163号民事判决，发回重审。同年8月12日，原告变更诉讼请求，并请求确认原告刘倩池与被告蒙思阳签订的《页岩红砖厂转让合同书》无效；由被告共同返还转让价款400万元和支付利息（从付款之日起至全部还款之日止，按银行同期贷款利率计息）给原告。一审法院经审理认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，建设占用土地，涉及农用地改变为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。但被告没有经过藤县国土资源局等有关职能部门批准，将承租藤县塘步镇金板村古令组村民的土地（包括山林、荒地、水田）共6417.5平方米，作为建设藤县塘步祥集砖厂的厂房和其他基础设施，擅自将农用地改变为建设用地，不符合藤县土地利用总体规划（2006-2020年），从而改变土地使用性质。藤县国土资源局根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条规定，对被告作出《国土资源行政处罚告知书》和《国土资源行政处罚决定书》，责令退还非法占用的土地6417.5平方米；限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。因此，被告建设藤县塘步祥集砖厂没有按照法律、行政法规的规定办理批准、登记手续或有其他合法审批手续的，将没有合法审批手续的藤县塘步祥集砖厂转让给原告，并与原告签订《页岩红砖厂转让合同书》。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款的规定，法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定；《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故该合同从原告与被告蒙思阳签订之日起都没有法律约束力。按照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，被告依此合同取得原告的藤县塘步祥集砖厂转让价款400万元，应当予以返还。原告依此合同取得被告的藤县塘步祥集砖厂的二个厂棚，其中一个厂棚内正在建设砖窑尚未完工，另一个厂棚内堆放在耐火砖和泥土和厂棚旁及对面各7间房间，日本产神钢牌SK200型号（蓝色系2006年产）钩机、电脑（组装机，19寸三星显示器，主机的机箱为鼎牛牌，主机内是组装）及打印机（新机，牌子FUJIXEROX）各一台，应当予以返还给被告。原告与被告签订《页岩红砖厂转让合同书》前，没有严格认真审查被告建厂合法性和应具备相关证件而接管，存在过错，应当承担相应的责任。因此，原告请求被告支付转让价款400万元的利息，该院不予支持。被告认为，原告与被告蒙思阳签订《页岩红砖厂转让合同书》不存在合同无效的情形，而是双方真实意思表示，且完全履行合同义务已超过两年，也没有违反法律强制性的规定，只是尚未办理立项、土地、矿产、建设等相关审批手续。但因藤县国土资源局对被告建设藤县塘步祥集砖厂作出《国土资源行政处罚告知书》和《国土资源行政处罚决定书》及《责令停止国土资源违法行为通知》等行政处罚，责令被告退还非法占用的土地；限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施。因此，该院对被告上述主张不予采纳。为此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，经该院审判委员会讨论，判决：一、确认原告刘倩池与被告蒙思阳签订《页岩红砖厂转让合同书》无效。二、被告蒙思阳、李君、曾庆萍、黎清、刘火德应当返还转让藤县塘步祥集砖厂价款400万元给原告刘倩池；被告蒙思阳、李君、曾庆萍、黎清、刘火德之间负连带清偿责任。三、原告刘倩池应当返还藤县塘步祥集砖厂的二个厂棚（其中一个厂棚内正在建设砖窑尚未完工，另一个厂棚内堆放在耐火砖和泥土和厂棚旁及对面各7间房间），日本产神钢牌SK200型号钩机（蓝色系2006年产）、电脑（19寸三星显示器，主机的机箱为鼎牛牌，主机内是组装）及打印机（新机，牌子FUJIXEROX）各一台交还给被告蒙思阳、李君、曾庆萍、黎清、刘火德。四、驳回原告刘倩池的其他诉讼请求。案件受理费46800元（原告已交），由原告刘倩池负担23400元，被告蒙思阳、李君、曾庆萍、黎清、刘火德共同负担23400元。上诉人李君、曾庆萍、黎清、蒙思阳、刘火德不服一审判决，向本院提起上诉称：1.本案要正确适用法律规定，前提就是要对本案的法律性质关系作出准确定性。首先，本案是涉及转让合同的法律关系。其次，本案明显是关于转让一个砖厂的合同，且转让时该砖厂是处于正在建设中。“厂”在法律上可以归类为公司、企业或合伙组织一类，所以本案转让的标的物是一个厂而非一块土地。因此在适用法律规定方面，要认定本案转让合同的效力问题，就要看法律、法规是否有关于禁止转让工厂的规定，或转让时需要办理怎样的审批、登记等手续。这是本案正确适用法律规定的前提。2.本案的《页岩红砖厂转让合同书》不存在合同无效的情形。我国现行的法律、法规没有任何规定不允许转让正在建设中的砖厂。本案合同也不存在行政审批后才合法有效的问题。3.一审判决存在适用法律规定方面的错误。一审判决适用《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定，从而认为符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定是错误的。根据法律规定，涉及农用地改变为建设用地的应当办理转用审批手续，但并没有规定涉及农用地转为建设用地的就禁止转让。本案转让的是砖厂而不是土地，涉案土地只是砖厂的一部分财产，一审以本案的涉案土地未经审批手续来确认本案转让合同的效力是没有法律依据的。4.从鼓励和保障交易安全原则出发，为了稳定经济发展，人民法院不应草率认定本案转让合同无效。综上，请求二审法院：撤销（2015）藤民重字第2号民事判决，依法改判确认被上诉人与上诉人蒙思阳签订的《页岩红砖厂转让合同书》合法有效，驳回被上诉人的诉讼请求；本案的诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人刘倩池答辩称：上诉人认为本案合同转让（买卖）的标的物是“砖厂”，而不是“一块土地”，本案合同有效是错误的。1.合同买卖标的问题。《页岩红砖厂转让合同书》第一条约定，合同双方买卖的是“整个页岩红砖厂”，按被上诉人刘火德出具的《砖厂整体转让补充确认书》追认的也是砖厂的“整体转让”，包括砖厂的全部财产：、不动产物权。包括用于建造砖窑、厂房、办公用房、宿舍、工棚、道路等使用的土地及采矿（取土）使用的土地约30亩。全部是集体土地，并且全部是农用地；房屋所有权，砖厂建造有房屋13间；砖窑所有权；临时建筑所有权，主要是工棚；厂区内的道路使用权，已经通过填埋水田形成了道路。、动产物权。包括钩机一台、码坯机一台等；已经交付定金、签订合同订购单尚未付款购买的机械设备。、砖厂的经营权。、知识产权，包括砖厂的名称权、烧制红砖的技术等。2.合同效力问题。本案合同违反了国家法律、法规的强制性规定，损害社会公共利益，为无效合同。本案的土地是违法用地，用的是集体土地，是农用地而不是建设用地，未办理农用地转用建设用地手续，未经三分之二以上村民或村民代表同意，上诉人无权买卖。房屋、砖窑、临时建筑为违法建筑，上诉人无权自行买卖。经营权未依法取得，没有取得工商营业执照、没有取得采矿许可、没有合法的经营场地，未合法取得经营权，不能转让。本案合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第二条、第四条、第十五条第二款、第三十六条第二款、第四十四条、第六十三条；《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条；《中华人民共和国物权法》第七条、第九条、第一百二十八条；《中华人民共和国矿产资源法》第三条第二款；《中华人民共和国农村土地承包法》第三十三条、第四十八条；《中华人民共和国合同法》第一百三十二条等强制性规定。3.上诉人故意隐瞒其砖厂因违法用地和违章建筑问题已经受到相关职能部门查处，依法即将被清理和拆除的关键事实，采用与被上诉人订立砖厂转让合同的合法形式，掩盖其非法目的，使被上诉人作出了错误的意思表示而签订合同。4.在双方签订合同前，砖厂已经受到藤县国土资源局立案查处，藤县国土资源局已经发出《责令停止国土资源违法行为通知书》、《国土资源行政处罚告知书》、《国土资源行政处罚听证告知书》、《国土资源行政处罚决定书》等法律文书，合同买卖标的物之最重要的“土地用益物权”、“砖窑、其他建筑物构筑物”等已经被确认是非法财产，土地要恢复原状，“砖窑、其他建筑物构筑物”要拆除，上诉人将不享有物权的非法财产转让给被上诉人，是不受法律保护的。综上，一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，程序合法，请求二审法院予以维持。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国土地管理法》第四条规定，国家实行土地用途管制制度。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。第十二条规定，依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更手续。第四十四条规定，建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。本案中，五上诉人将合伙在建的砖厂转让给被上诉人，并由蒙思阳作为代表与刘倩池签订《页岩红砖厂转让合同书》，上诉人与被上诉人之间的转让合同关系虽然是关于在建砖厂的转让，但合同相关内容及合同的履行与《中华人民共和国土地管理法》的相关规定密切相关，合同的重要标的物即砖厂所占用范围内的土地是上诉人租赁的集体所有土地，为农用性质。上诉人在讼争地块上进行建造厂棚、砖窑等非农建设，并在砖厂建成后在砖厂范围内的土地上取土烧砖，改变了土地用途，但该地块的土地性质仍为农用地，至今没有被依法批准为建设用地。对于上诉人擅自占用藤县塘步镇金板村古令一组位于耘来大冲的集体土地的问题，藤县国土资源局早于2013年9月20日便作出《国土资源行政处罚告知书》和《国土资源行政处罚决定书》，责令上诉人退还非法占用的土地、限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，并进行了罚款。土地使用权的转租为涉案合同的核心内容，该部分内容违反法律、法规强制性规定，故一审判决认定上诉人蒙思阳与被上诉人刘倩池签订的《页岩红砖厂转让合同书》无效是正确的。上诉人上诉主张本案合同转让的是砖厂而不是土地使用权，涉案合同为有效合同，理据不足，本院不予采纳。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人上诉无理，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费46800元（上诉人已预交），由上诉人李君、曾庆萍、黎清、蒙思阳、刘火德负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱卓慧代理审判员  张 波代理审判员  唐萍萍二〇一六年六月三十日书 记 员  郭 琪相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。