重庆市高级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝民终136号上诉人（原审被告）：重庆西五物业发展有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号。法定代表人:陈松，该公司执行董事。上诉人（原审被告）：重庆世贸采博城经营管理有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号5-2号。法定代表人:刘萍，该公司���行董事。委托代理人:吴毅，重庆江州律师事务所律师。委托代理人:黄灿，重庆江州律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:重庆三峡油漆股份有限公司，住所地重庆市江津区德感工业园区。法定代表人:苏中俊，该公司董事长。委托代理人:苏文生，重庆市大江律师事务所律师。委托代理人:惠强，重庆市大江律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆城外城投资有限公司，住所地重庆市渝中区菜袁路27号名义层第五层。法定代表人：周荣富，该公司董事长。委托代理人：李伟，重庆广君律师事务所律师。委托代理人：陈继红，重庆广君律师事务所律师。上诉人重庆西五物业发展有限公司（以下简称西五物业公司）、重庆世贸采博城经营管理有限��司（以下简称世贸采博城公司）与被上诉人重庆三峡油漆股份有限公司（以下简称三峡油漆公司）、重庆城外城投资有限公司（以下简称城外城投资公司）物权保护纠纷一案，重庆市第五中级人民法院于2015年12月30日作出(2013)渝五中法民初字第00721号民事判决。西五物业公司、世贸采博城公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月16日公开开庭审理了本案。西五物业公司的法定代表人陈松，世贸采博城公司的委托代理人吴毅，三峡油漆公司的委托代理人苏文生、惠强，城外城投资公司的委托代理人陈继红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审审理查明：2005年12月30日，重庆市第一中级人民法院根据三峡油漆公司的申请作出（2006）渝一中民立保字第10号民事裁定书，裁定：“查封被申请人重庆西五物业发展有限公司出售给重庆三峡油漆股份有限公司的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号（现为菜袁路27号）重庆‘西五市场’（现为重庆世贸采博城?城外城灯饰批发城）名义层第三层1-2号5201.77平方米和名义层第四层1-2号6001.75平方米的非住宅商品房的房屋产权。”2006年7月20日，重庆市第一中级人民法院作出（2006）渝一中民初字第50号民事调解书，确认：“一、解除重庆三峡油漆股份有限公司与重庆西五物业发展有限公司于2004年8月14日签订的《商品房买卖合同》；二、重庆西五物业发展有限公司返还重庆三峡油漆股份有限公司购房款2800万元，并赔偿损失840万元，合计3640万元，于2006年9月30日前全部付清（重庆西五物业发展有限公司已支付200万元）；三、重庆西五物业发展有限公司以2800万元为基数，从2006年1月1日起至付清全部款项之日止按国家同期贷款利率向重庆三峡油漆股份有限公司���付利息。”由于西五物业公司未按时履行前述调解书，三峡油漆公司向法院申请强制执行。2006年12月29日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民执字第488号民事裁定书，裁定内容如下：“一、解除被执行人重庆西五物业发展有限公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号‘重庆西五市场’一期工程名义层第三层1-2号5201.77平方米和名义层第四层1-2号6001.75平方米非住宅商品房的查封。二、将被执行人重庆西五物业发展有限公司所有的位于重庆市渝中区菜园坝正街73号‘重庆西五市场’一期工程名义层第三层1-2号5201.77平方米和名义层第四层1-2号6001.75平方米非住宅商品房，以流拍价3686万元，过户给申请执行人重庆三峡油漆股份有限公司所有。”2011年12月16日，三峡油漆公司依法取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第三层1-2号房屋的权属证书（101房地证2011字第56729号），其上载明的房屋建筑面积为5226.58平方米。又查明：2006年4月19日，西五物业公司（甲方）与世贸采博城公司（乙方）签订《租赁经营合同》，双方在该合同中约定：一、甲方将其投资开发的“重庆西五市场”交给乙方全面经营管理30年，即从2004年11月29日至2034年11月28日止，由乙方对“重庆西五市场”进行全面包装、统一定位、规划、招商、营运、宣传，并使用“重庆世贸采博城”的专属定位品牌。其费用由甲方承担，乙方垫付，在今后乙方支付给甲方的场地占用费中扣除，“重庆世贸采博城”品牌使用费为每年270万元。二、甲方交给乙方所使用的“重庆西五市场”面积58000平方米，乙方向甲方缴付每平方米12元的场地占用费，每月合计696000元，全年合计8352000元。三、场地占用费的支付从开业之日起计算，每年年底结算。双方还���其他内容进行了约定。2007年，西五物业公司取得了“重庆西五市场”的房地产权证。2009年11月12日，世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将重庆市渝中区菜袁路27号世贸采博城商用部分根据房屋产权证核准房屋建筑面积即负二楼8217平方米，负一楼7221.46平方米（扣除配电室、中央空调室共计面积1000平方米），配电中央空调等设备间双方共同管理使用，一楼6562.4平方米，二楼6631.7平方米，三楼6863.49平方米，四楼6863.49平方米，五楼7289.57平方米，（其中应扣除甲方保留面积暂计1643.32平方米，交付时以双方确认后的面积为准，位置图附后），合计47005.33平方米，按现状租赁给乙方，开办批零市场，乙方可以自营、联营、转租、出租柜台或门面等方式经营使用租赁房屋；租赁期为16年，其中优惠免租期一年，��方将全部房屋交付给乙方开始计算租赁期（以双方办理相关书面交房手续为准）；负一楼、一楼、二楼、三楼、四楼第一年至第三年租金为建筑面积每月27元/平方米，第四年至第六年为建筑面积每月32元/平方米，第七年至第九年为建筑面积每月37元/平方米，第十年至第十五年为建筑面积每月47元/平方米；负二楼、五楼租金为建筑面积每月27元/平方米，15年租赁期间内不递增。双方还对其他权利义务进行了约定。2010年4月26日，世贸采博城公司（甲方）与陈一新、周荣富、粟兴旺（乙方）、城外城投资公司（丙方）签订《补充协议》，约定乙方在上述《租赁合同》中所有的权利义务全部由丙方承继，乙方自本补充协议签订之日起不再承担《租赁合同》项下的权利义务。上述合同签订后，城外城投资公司一直按合同约定向世贸采博城公司履行给付租金的义务。���查明：2012年2月17日，三峡油漆公司向西五物业公司发出《关于渝中区菜袁路27号名义层第3层1-2#权属及收益的函》（以下简称《权属及收益函》），主要内容：“1、我司将从2012年1月1日起收取3楼1-2#房产相应的经营收益。2、3楼1-2#房产的经营收益计算暂先按照贵司与重庆世贸采博城经营管理公司所签订的《租赁经营合同》相关约定执行。根据该《租赁经营合同》约定，3楼1-2#面积5226.58平方米，每年经营收益应是752627.52元，如除去我司应承担的品牌费用，我司应收取的年经营收益为509330.22元。3、希望贵司协调重庆世贸采博城经营管理公司按季度向我司支付《租赁经营合同》中的3楼1-2#房产的经营收益，每季度金额为127332.56元（壹拾贰万柒仟叁佰叁拾贰元伍角陆分）。4、支付形式：每季度第一个月将我司应得收益转账支付到以下帐户：开户单位：重庆化医紫鹰资产经��管理有限公司。银行账号：3100022609100032646。开户银行：工行北部新区高新园分理处。”在该函件的尾部注明了如下内容：“因重庆三峡油漆股份有限公司于2010年12月6日与重庆化医紫鹰资产经营管理有限公司签订《股份转让协议》，该协议所涉股权已包含重庆市渝中区菜袁路27号名义层第3层1-2#和第4层1-2#房产。”三峡油漆公司、西五物业公司以及案外人重庆化医紫鹰资产经营管理有限公司均在该函件上加盖了印章。2012年4月11日，三峡油漆公司向西五物业公司发出《委托书》，内容为：“我司于2011年12月16日，已取得重庆市渝中区菜袁路27号名义层第3层1-2#，（101）房地证[2011]字第（56729）号《重庆市房地产权证》。2010年12月6日，我司与重庆化医紫鹰资产经营管理有限公司签订《股份转让协议》，该协议所涉股权已包含重庆市渝中区菜袁路27号名义层第3层1-2#和第4层1-2#房产。由于该处房产正在办理过户相关手续，现委托重庆化医紫鹰资产经营管理有限公司从2012年1月1日起，管理和收取重庆市渝中区菜袁路27号名义层第3层1-2#房产的相关经营收益。”再查明：2015年9月22日，案外人重庆化医紫鹰资产经营管理有限公司出具《情况说明》，说明“在2012.4.11重庆三峡油漆股份有限公司（以下简称三峡公司）向我司出具委托书，委托我司管理和收取重庆市渝中区菜袁路27号名义层第3层1-2#房产的相关经营收益，但该委托出具给我司后，我司并未实际收取到任何经营收益。其后，解除了委托。我司认为，该房屋产权证办理在三峡公司名下，三峡公司是该房屋合法的产权人。因此，此次诉讼，我公司不应参加。”另查明：三峡油漆公司曾于2012年12月10日以西五物业公司、城外城投资公司、世贸采博城公司等为被告向重庆市第五中级人民法院提起诉讼，诉请西五物业公司、城外城投资公司、世贸采博城公司等返还涉案房屋并支付房屋使用费1050万元。后三峡油漆公司于2013年9月2日撤回该案起诉。随后又于同年9月12日提起本案诉讼。本案一审诉讼中，一审法院根据三峡油漆公司的申请，于2013年11月28日作出了（2013）渝五中法民初字第00721号有关财产保全的民事裁定：“对被告重庆西五物业发展有限公司、被告重庆世贸采博城经营管理有限公司、被告重庆城外城投资有限公司价值800万元的财产进行查封”。随即一审法院于同年12月3日向城外城投资公司送达了在800万元的限额内停止向世贸采博城公司支付租金的《协助执行通知书》。一审审理中，一审法院依法向三峡油漆公司释明：西五物业公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》、世贸采��城公司与陈一新、周荣富、粟兴旺于2009年11月12日签订的《租赁合同》及世贸采博城公司与城外城投资公司、陈一新、周荣富、粟兴旺签订的《补充协议》涉及本案房屋的约定在20年法定期限内是合法有效的。三峡油漆公司随之将其诉讼请求变更为：1、请求判令西五物业公司、城外城投资公司、世贸采博城公司连带支付三峡油漆公司所有的重庆市渝中区菜袁路27号名义层第三层1-2号和第四层1-2号房屋租金（该租金以计算为准，其中2006年12月29日至2009年11月11日按照2006年4月19日《租赁经营合同》约定的每月每平方米12元的标准计算，2009年11月12日至2012年11月11日按照2009年11月12日《租赁合同》约定的每月每平方米27元的标准计算；2012年11月12日至2015年11月10日按照2009年11月12日《租赁合同》约定的每月每平方米32元的标准计算）。2、本案诉讼费由西五物业公司、城外城投资��司、世贸采博城公司承担。对此，西五物业公司答辩称：三峡油漆公司取得涉案房屋权利的时间应以办理产权证的时间为准，而不能以法院裁定的时间为准，三峡油漆公司在取得房屋产权证后才能主张租金收益；租金标准只同意按每平方米12元计算，每年支付一次。世贸采博城公司答辩称：我方支付西五物业公司的租金已至2014年底；三峡油漆公司在办理房屋产权证后才能主张租金收益；三峡油漆公司主张2009年11月12日起按世贸采博城公司与城外城投资公司约定的租金标准计算有失公允；我方同意按每平方米12元的标准继续向西五物业公司支付租金，由西五物业公司向三峡油漆公司履行支付租金的义务。城外城投资公司答辩称：三峡油漆公司取得本案房产的时间应以办理产权证的时间为准；根据合同相对性原则，城外城投资公司只能向世贸采博城公司支付租金，且城��城投资公司已按约履行了支付租金的义务；城外城投资公司没有义务向三峡油漆公司支付租金。一审法院认为，虽然西五物业公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订了《租赁经营合同》，但涉案房屋在该租赁合同签订之前的2005年12月30日即被人民法院依法进行了查封。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十六条规定：被执行人就���经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。西五物业公司与世贸采博城公司在司法查封后对该房屋进行租赁处置，实质上对司法查封行为进行了妨害，变相转移了司法查封财产的价值，违反司法查封禁令，该租赁行为对外不具有任何法律效力，故该合同对房屋受让人三峡油漆公司不具约束力。新产权人可以要求承租人搬出租赁房屋；也可以要求承租人支付房屋占用费用，不论承租人是否已经缴纳租金，人民法院均应支持。三峡油漆公司经司法确认取得涉案房屋权利后依法享有对该房屋的占有、使用、收益和处分的权利。诉讼中，经法院依法��明后，三峡油漆公司仅主张其租金收益权，此权利依法应予保护。但双方对租金的支付期间、计算标准和支付主体存在争议，对此评判如下：关于租金支付期间。三峡油漆公司在诉讼请求变更前后均主张了涉案房屋收益权（但租金或使用费计算的起止时间和计算标准有所变化）。诉讼中三峡油漆公司在变更诉讼请求时要求从2006年12月29日起计算租金，理由是从此时起已取得房屋权利。西五物业公司不同意从2006年计算租金，认为应从取得房屋产权证时才能主张租金收益，且三峡油漆公司在《权属及收益函》中已确认从2013年才开始支付租金。世贸采博城公司认为从《权属及收益函》看，三峡油漆公司明知涉案房屋存在租赁关系，但其取得房屋权利后并未行使权利，现行使返还权利已经失效，且依据《权属及收益函》，从2012年才开始要求支付租金，以前的权��已经丧失。根据西五物业公司及世贸采博城公司的意见，应当认定其对三峡油漆公司主张的租金收益权提出了诉讼时效抗辩。现有证据表明，针对涉案第三层房屋（已于2011年12月16日办理了产权证，登记面积为5226.58平方米），三峡油漆公司自2006年底经司法确认其房屋权利以来，仅于2012年2月17日发出《权属及收益函》，明确向西五物业公司主张了租金权利，此行为可认定构成了诉讼时效的中断，而主张租金的法定诉讼时效期间为一年，故涉案第三层房屋租金应从2011年2月17日起算，计算至2015年11月10日。但针对涉案第四层房屋（司法确认的面积为6001.75方米，至今尚未办理产权证），三峡油漆公司并无证据证明其自2006年底经司法确认其房屋权利以来在2012年12月10日起诉西五物业公司等返还房屋、支付租金之前向西五物业公司等主张过权利，故应认定三峡油漆公司主张的该层房屋租金收益应从2011年12月10日起算，计算至2015年11月10日，而2011年12月10日前的权利已超过法定诉讼时效期间，不应再受法律保护。关于租金标准。虽然三峡油漆公司在2012年2月向西五物业公司发出的《权属及收益函》中提出对第三层房屋的租金暂先按西五物业公司与世贸采博城公司的《租赁经营合同》约定的标准（即每月每平方米12元）执行，但西五物业公司签章认可后并未按此履行。现三峡油漆公司诉请支付租金，计算标准应根据本案事实依法认定。由于西五物业公司与世贸采博城公司的《租赁经营合同》对三峡油漆公司不具约束力，而城外城投资公司自2009年11月12日以来一直是涉案房屋的实际使用人，现三峡油漆公司对2009年11月12日以后的租金自愿按照世贸采博城公司与城外城投资公司之间约定的租金标准（即2012年11月11日之前按每月每平方米27元计算，2012年11月12日起3年内按每月每平方米32元计算）履行，此标准也较为符合市场行情，故对三峡油漆公司的这一主张予以支持。关于租金支付主体。三峡油漆公司自2006年底经司法确认其取得房屋权利后，原房屋产权人西五物业公司即负有义务让新权利人三峡油漆公司享受房屋权利，故西五物业公司应为本案租金支付主体。鉴于西五物业公司早在2006年已将涉案房屋出租给世贸采博城公司，即由世贸采博城公司享有房屋的使用、收益权，而西五物业公司与世贸采博城公司并无确凿、充分证据证明世贸采博城公司已履行了支付租金的义务，且因租赁违反司法查封禁令，对新的权利人不具有对抗效力，故可由世贸采博城公司在本案中向三峡油漆公司承担支付租金的义务。又鉴于城外城投资公司为涉案房屋的实际使用人，其一直按约向世贸采博城公司履行支���租金的义务，但其根据法院作出的财产保全裁定，自2013年12月3日起即停止向世贸采博城公司支付租金，故2013年12月3日以后应由世贸采博城公司支付的租金可由城外城投资公司直接向三峡油漆公司支付。以后的租金城外城投资公司应当直接向三峡油漆公司支付。三峡油漆公司主张由西五物业公司、世贸采博城公司及城外城投资公司承担连带责任缺乏依据，不予采信。综上所述，一审法院认为三峡油漆公司的诉讼请求部分成立，应予支持。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，判决：一、由世贸采博城公司于本判决生效之日起15日内向三峡油漆公司支付重��市渝中区菜袁路27号名义层第三层1-2号房屋（建筑面积为5226.58平方米）在2011年2月17日至2013年12月3日期间的租金（其中2011年2月17日至2012年11月11日期间按每月每平方米27元计算，2012年11月12日至2013年12月3日期间按每月每平方米32元计算）；该房屋在2013年12月4日至2015年11月10日期间的租金由城外城投资公司于本判决生效之日起15日内按每月每平方32元的标准向三峡油漆公司支付；二、由世贸采博城公司于本判决生效之日起15日内按每月每平方米32元的标准向三峡油漆公司支付重庆市渝中区菜园路27号名义层第四层1-2号房屋（建筑面积为6001.75方米）在2011年12月10日至2013年12月3日期间的租金；该房屋在2013年12月4日至2015年11月10日期间的租金由城外城投资公司本判决生效之日起15日内按每月每平方米32元的标准向三峡油漆公司支付；三、驳回三峡油漆公司的其他诉讼请求。本案案件受理费181800元，诉讼保全费5000元，合计186800元，由三峡油漆公司负担56040元，由世贸采博城公司负担130760元。西五物业公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销(2013)渝五中法民初字第00721号民事判决；2.改判由西五物业公司从2011年12月16日起按每月12元/平方米的标准支付5226.58平方米房屋的租金。主要事实和理由：1.三峡油漆公司于2011年12月16日才取得涉案房屋第三层1-2号5226.58平方米房屋产权证，其对涉案房屋的查封在2006年已经取消。2.一审法院已确认并向三峡油漆公司释明：西五物业公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》、世贸采博城公司与陈一新、周荣富、粟兴旺于2009年11月12日签订的《租赁合同》及世贸采博城公司与城外城投资公司、陈一新、周荣富、粟兴旺签订的《补充协议》涉及本案房屋的约定在20年法定期限内���法有效。但一审判决书第16页又认定西五物业公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》对三峡油漆公司不具有约束力。3.三峡油漆公司于2012年2月17日向西五物业公司发出《权属及收益函》。2012年4月11日，三峡油漆公司向西五物业公司发出《委托书》，实质再次确认前述函件内容。应据此认定三峡油漆公司对此时间节点以前，西五物业公司将诉争房产出租给世贸采博城公司的行为进行了追认，对此时间节点以后的租赁关系及品牌使用费等权利义务亦进行了确认。应以此确定三峡油漆公司对涉案房产的权利。4.西五物业公司与世贸采博城公司对账清单是完全客观真实的。因此世贸采博城公司已履行了支付租金义务，不应再向三峡油漆公司承担任何给付义务。世贸采博城公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销(2013)渝五中法民初���第00721号民事判决第一项关于世贸采博城公司向三峡油漆公司支付租金的内容，依法改判。主要事实和理由：1.西五物业公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》早于三峡油漆公司2006年12月29日通过以物抵债取得涉案房屋。世贸采博城公司对涉案房屋被查封的情况不知情。三峡油漆公司提出的诉前财产保全而对涉案房屋的查封并不禁止涉案房屋出租。2.世贸采博城公司已向西五物业公司支付涉案房屋租金。3.西五物业公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订《租赁经营合同》时，涉案房屋尚处于建设阶段，三峡油漆公司在取得房屋产权前后对涉案房产均无投入，是通过世贸采博城公司多年市场培育及成本投入，才具备对外经营和出租条件。一审支持三峡油漆公司按照27元/平方米、32元/平方米的标准支付租金的请求没有考虑世贸采博城公司前期投��，有失公平。三峡油漆公司对涉案房屋享有的权利应按三峡油漆公司于2012年2月17日向西五物业公司发出《权属及收益函》来确定。三峡油漆公司针对西五物业公司、世贸采博城公司的上诉一并答辩称：1.西五物业公司与世贸采博城公司于2006年4月19日签订的《租赁经营合同》，世贸采博城公司与陈一新、周荣富、粟兴旺于2009年11月12日签订的《租赁合同》及世贸采博城公司与城外城投资公司、陈一新、周荣富、粟兴旺签订的《补充协议》，只在协议当事人之间产生效力。最高法院相关司法解释虽规定产权变动前出租的，承租人有权请求继续履行合同，但亦规定在出租前已被查封的除外。2.世贸采博城公司虽将房屋出租给城外城投资公司，但不改变其使用房屋、侵害三峡油漆公司房屋收益权的侵权人地位，本案系三峡油漆公司因涉案房屋被占用、对房屋的收��权受损而提起的物权保护纠纷，涉案房屋的租金标准只是计算损害赔偿金的依据。一审判决其按租金标准赔偿三峡油漆公司的损失并无不当。3.世贸采博城公司对该大面积房产的租赁应负有谨慎义务，其不知晓涉案房产被查封所受损失应向相关责任方要求损害赔偿。城外城投资公司答辩称：1.城外城投资公司基于与世贸采博城公司的合同取得涉案房屋使用权合法；2.同意西五物业公司、世贸采博城公司关于租金支付的上诉请求；3.一审法院将城外城投资公司的协助执行义务确定为直接支付义务有失严谨。二审中，西五物业公司、世贸采博城公司均举示了世贸采博城公司为西五物业公司垫付款对账确认清单、重庆市渝中区地方税务局作出的税务处理决定书等证据，拟证明世贸采博城公司已向西五物业公司支付了涉案房屋的租金。西五物业公司、世贸采博城公司、城外城投资公司质证认可西五物业公司、世贸采博城公司举示证据的真实性、合法性、关联性。三峡油漆公司质证认为，前述证据不属于新证据，不认可其真实性、合法性、关联性。本院认为，世贸采博城公司为西五物业公司垫付款对账确认清单相当于该双方当事人的陈述，对解决双方当事人之间权利义务有约束力。但该双方当事人既未举示证据证明西五物业公司所称债务的客观真实性，亦未举示证据证明世贸采博城公司已实际向西五物业公司所称债权人付款。税务部门的相关文件亦未就世贸采博城公司是否已实际履行租金给付义务予以确认。故不能认定世贸采博城公司已实际履行租金支付义务，对世贸采博城公司、西五物业公司二审举示的证据不予采信。本院二审查明的事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案争议的焦点问题是：一、世贸采博城公司是否应就涉案房屋被占用而向三峡油漆公司承担给付责任；二、世贸采博城公司应按什么标准承担对三峡油漆公司的给付责任。一、关于世贸采博城公司是否应就涉案房屋被占用而向三峡油漆公司承担给付责任的问题。2006年12月29日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民执字第488号民事裁定书，裁定将涉案房屋过户给三峡油漆公司。根据《中华人民共和国物权法》第二十八条的规定，三峡油漆公司自此时起即对涉案房屋享有物权，而非取得房屋产权证后才享有物权。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定，三峡油漆公司作为所有权人，享有对涉案房屋的收益权，该收益权始于2006年12月29日，重庆市第五中级人民法院作出（2006）渝五中民执字第488号民事裁定时。虽然世贸采博城公司与西五物���公司于2006年4月19日签订了《租赁经营合同》，一审法院认定该合同部分有效，但涉案房屋在该租赁合同签订之前的2005年12月30日即被人民法院依法进行了查封，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，《租赁经营合同》不符合强制继续履行的法律要件。即，涉案房屋的查封虽然不影响出租，但在房屋所有权人变更为三峡油漆公司后，世贸采博城公司无权要求三峡油漆公司继续履行其原来与西五物业公司签订的《租赁经营合同》，故世贸采博城公司与西五物业公司、城外城投资公司签署的相关协议对三峡油漆公司均不具有约束力。但世贸采博城公司一直获取了城外城投资公司就涉案房屋缴纳的租金，侵害了三峡油漆公司对涉案房屋的收益权。一审判决以无确凿、充分证据证明世贸采博城公司已向西五��业公司履行了租金支付义务，且违反司法查封禁令不能对抗三峡油漆公司为由，判令由世贸采博城公司将其已从城外城投资公司处获取的租金收益给付三峡油漆公司并无不当。二、关于世贸采博城公司应按什么标准对三峡油漆公司承担给付责任问题。三峡油漆公司通过《权属及收益函》主张涉案房屋收益时，表述为“计算暂先按照……”，“如除去我司应承担的品牌费用”。该函仅为三峡油漆公司单方表示，事实上并未履行，且函件中相关表述均为假设性表述，不能据此认定三峡油漆公司已对其权利作出明确处分。《委托书》只是三峡油漆公司对收取涉案房屋收益的委托，亦不涉及对涉案房屋相关权利义务的处分。因此，前述两份文书均不能认定三峡油漆公司确认继受西五物业公司与世贸采博城公司之间关于涉案房屋租赁的法律关系。三峡油��公司自愿按照世贸采博城公司已从城外城投资公司处实际获取的房屋收益计算其房屋被占用的损失，并不违背公平原则。世贸采博城公司因与西五物业公司签订合同而享有的债权，仅可向西五物业公司主张，而不能对抗物权人三峡油漆公司。综上，西五物业公司、世贸采博城公司的上诉理由不成立，对其上诉请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费111800元，由重庆西五物业发展有限公司承担55900元，由重庆世贸采博城经营管理有限公司承担55900元。本判决为终审判决。审 判 长 徐 宾代理审判员 周 倩代理审判员 黄 巍二〇一六年六月二十三日书 记 员 文婷婷请校对请与第6页校对请校对有无法字请与第6页签约主体校对请与第6页签约主体校对请与第2页校对请与第3页签约主体校对