北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终5559号上诉人（原审被告）侯玉红，女，1965年8月29日出生。委托代理人刘跃进（侯玉红之夫），1958年6月6日出生。被上诉人（原审原告）唐杉杉，女，1985年6月28日出生。上诉人侯玉红因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2016）京0106民初915号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2016年1月，唐杉杉起诉至原审法院称：我与侯玉红于2015年3月14日签订《北京市房屋租赁合同》，租住侯玉红位于房山区×××601房屋（下称601号房屋）。合同第九条约定，租赁期间，乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。我主动提出赔偿侯玉红违约金3500元，侯玉红坚持不同意退租，我于2015年10月8日11点通过手机短信的形式告知侯玉红退租，侯玉红未予理睬。10月13日，我向侯玉红邮寄了《提前解除合同告知书》，向侯玉红告知：“一、本人唐杉杉要求解除与您签订的北京市房屋租赁合同。二、请您于2015年11月8日到文水公寓收房，办理房屋交接手续。三、向本人退还相应房屋租金和押金。”。侯玉红于次日签收。我提前退租，提前30日通知侯玉红解除合同，主动提出按合同约定支付违约金，已然符合合同解除的条件，侯玉红理应按合同约定与我办理房屋交接手续。但侯玉红怠于履行其合同义务，故诉至法院请求判决：1、判令解除双方租赁合同；2、侯玉红退还租金14700元、押金3500元、管道疏通费300元、有线电视费75.6元，共计18575.6元。3、诉讼费由侯玉红承担。侯玉红辩称：一、唐杉杉违背签订合同时的承诺。签合同之前我反复强调房子要整年租，短租我们就不租房，当时唐杉杉说要租上二三年，我们才跟她签合同。二、合同第九条没有真实反映双方的约定。签合同时，我们说这一条不适用我们双方。唐杉杉说合同要有完整性，我们就随便填了违约金100%，提前通知多少天没有填。三、唐杉杉首先提出转租他人。2015年9月29日，唐杉杉第一次提出转租，我方同意，还说帮助她。有人租房，我将唐杉杉电话告知租房人，唐杉杉却说不转租了。四、供暖费与房租价格有关联。我们租金原来为3800元一个月，我们负担供暖费。唐杉杉以她承担供暖费为由，将房租降到3500元一个月。唐杉杉选择11月8日让我们收房，系不愿缴纳供暖费。五、唐杉杉不符合解除合同的条件。合同第八条明确约定了合同解除条件，并没有写明出��第九条第二款的情形，可以解除合同。故不同意唐杉杉的诉讼请求。原审法院经审理确认：唐杉杉（乙方）与侯玉红（甲方）于2015年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同第九条违约责任约定，租赁期间，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方（侯玉红提供合同文本中，提前通知日期空白），并按月租金100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。根据该规定，乙方解除合同需提前通知甲方并承担给付违约金的违约责任。现唐杉杉已经于2015年10月8日通知侯玉红解除合同，并要求2015年11月8日双方交接房屋，因此，双方合同应于2015年11月8日解除。唐杉杉提前解除合同构成违约，根据合同约定，应承担3500元的违约责任。根据我国合同法的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。唐杉杉在2015年10月8日告知侯玉红欲提前解除合同，并随后书面告知侯玉红于11月8日交接房屋。侯玉红应于11月8日交接房屋，避免损失的进一步扩大。现侯玉红未于11月8日交接房屋，故之后的房租损失，不应由唐杉杉负担。因此，扣除唐杉杉承担的3500元违约金，侯玉红应退还唐杉杉租金共计11316元、押金3500元、有线电视费72元。关于管道疏通费300元，唐杉杉要求侯玉红负担，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2016年4月判决：一、唐杉杉与侯玉红签订的《北京市房屋租赁合同》于二〇一五年十一月八日解除；二、侯玉红于判决生效之日起七日内返还唐杉杉押金三千五百元；三、侯玉红于判决生效之日起七日内返还唐杉杉租金一万一千三百一十六元、有限电视费���十二元；四、驳回唐杉杉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，侯玉红不服向本院提出上诉称：双方约定的是租金年付，唐杉杉不享有提前解除合同的权利。我们不同意解除合同，合同已到期终止，除押金以外不应该返还唐杉杉任何费用，且唐杉杉还应给付我供暖费2488.25元及滞纳金13元。唐杉杉同意原审判决。经审理查明：2015年3月14，唐杉杉（乙方）与侯玉红（甲方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定乙方租住甲方名下坐落于房山区×××601号房屋即涉案房屋。租赁期限自2015年3月15日至2016年3月14日。租金标准每月3500元，租金支付方式为押一付拾贰。唐杉杉提交的合同第九条违约责任约定租赁期间，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。在侯玉红提供的合同文本中，第九条中乙方提前退租，应提前通知对方的日期空白未填。合同签订后，侯玉红交付房屋，唐杉杉交付押金3500元，房租42000元，有线电视费216元。2015年5月19日，唐杉杉因疏通厨房下水和卫生间马桶支付北京市社区维修服务中心300元。2015年10月8日，唐杉杉向侯玉红发短信称欲提前退租并支付违约金。侯玉红未同意。2015年10月13日，唐杉杉向侯玉红邮寄《提前解除合同告知书》，载明：“我需要提前退租，2015年11月8日请您来收房，我们交接，我会支付您3500元违约金。侯玉红于10月14日签收。唐杉杉称601号房屋在10月13日前已经腾空，其于11月8日至601号房屋办理交接手续，但侯玉红未到601号房屋与其交接房屋。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、收条、《提前解除合同告知书》、当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：唐杉杉与侯玉红于2015年3月14日签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违背法律、行政法规强制性规定，合法有效。该合同第九条违约责任约定，租赁期间，乙方需提前退租的，应提前30日通知对方（侯玉红提供的合同文本中，提前通知日期空白），并按月租金100%向对方支付违约金，甲方应退还相应的租金。根据该条约定，乙方即唐杉杉解除合同需提前通知甲方侯玉红并承担给付违约金的违约责任，该条款赋予唐杉杉可以行使提前解除合同权的条件。现唐杉杉已经于2015年10月8日通知侯玉红解除合同，并自愿承担违约责任向侯玉红支付违约金3500元。后又向侯玉红送达《提前解除合同告知书》，提出2015年11月8日双方交接租赁房屋。唐杉杉行使合同��除权符合双方合同第九条约定应确认解除合同行为有效。原审法院据此判决双方租赁合同2015年11月8日解除并无不当。按照合同第九条约定唐杉杉提前解除合同按月租金100%向侯玉红支付违约金，侯玉红应退还相应的租金。故原审判决扣除唐杉杉承担的3500元违约金，侯玉红应退还唐杉杉租金共计11316元、押金3500元、有线电视费72元，符合合同约定及法律规定，本院予以维持。侯玉红上诉不同意解除合同，返还唐杉杉相应的费用有违合同约定，本院不予支持。对于侯玉红上诉要求唐杉杉给付供暖费2488.25元及滞纳金13元的请求，因其在原审中未提出反诉，本院不予审理。综上所述，原审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费132元，由唐杉杉负担28元（已交纳），由侯玉红负担104元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费172元，由侯玉红负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林审 判 员  何江恒代理审判员  赵胤晨二〇一六年六月三十日书 记 员  马丽雅