成都市新都区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0114民初1569号原告陈静，女，1987年12月16日出生，汉族，住成都市新都区，委托代理人陈争，四川天则律师事务所律师，一般授权代理。被告四川藏鑫置业有限公司，住所地成都市新都区大丰街道办皇花街438号，统一社会信用代码915101147686452796。法定代表人李博，董事长。委托代理人庞石磊，男，1987年3月14日出生，汉族，住成都市青羊区，系公司员工，一般授权代理。原告陈静与被告四川藏鑫置业有限公司（以下简称藏鑫公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法由审判员王瑜适用简易程序，于2015年5月10日公开开庭进行审理。原告陈静及委托代理人陈争，被告藏鑫公司的委托代理人庞石磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈静诉称，2013年9月15日，与藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，购买藏鑫公司开发的X号房屋。藏鑫公司将房屋交付给原告后，原告向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。但藏鑫公司一直拖延办理房屋所有权证，截止起诉之日尚未取得房屋所有权证。同时商品房买卖合同中约定的逾期办理房屋所有权证的违约金明显过低，属于减轻自身责任的条款，同时又违反了合同权利义务对等原则，请求法院将其调整为按照房屋购买总价每天万分之一的标准计算。原告入住后，发现室内可视电话系统无法使用，并立即进行了报修，但至今未进行修理。请求判令藏鑫公司立即办理该房屋的房屋所有权证；支付逾期办理房屋所有权证的违约金（从2015年3月31日起至取得房屋所有权证之日，按照购房款每日万分一的标准计算）；判令藏鑫公司对该房屋的可视电话及其配套系统设备进行维修直至正常使用。藏鑫公司辩称，在原告缴纳契税、维修基金并提交完整的办证资料的情况下，藏鑫公司方可为其办理房产证。对于逾期办理房屋所有权证的违约责任，在双方签订的《商品房买卖合同》中有明确约定，应按照相应约定来进行处理。可视电话已经过了质保期，藏鑫公司不应承担维修的责任。经审理查明，2013年9月15日，原告陈静与被告藏鑫公司签订了《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于成都市新都区X号房屋，房屋总价款672918元。商品房买卖合同第十条交付条件第一款载明：“出卖人应当在2014年3月31日前向买受人交付该商品房。”第十九条产权登记第一款初始登记载明：“出卖人应当在2015年3月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。”第十九条第二款转移记载登明：“1.商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。2.如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：.……（2）买受人不退房。自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。”签订商品房买卖合同的同时，双方还签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议》，补充协议第八条针对买卖合同第十九条的补充约定载明：“……6.因出卖人的责任，买受人未能在《买卖合同》约定期限内取得房屋所有权证书的，买受人不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起，至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三十日内支付给买受人。”合同第十六条住宅保修责任载明：“（一）该商品房为住宅的，出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。……（二）在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，双方有退房约定的，按照约定处理；没有退房约定的，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。非出卖人原因造成的损失，出卖人不承担责任。”《商品房买卖合同补充协议》第七条第六款载明：“在保修期内，出现保修范围内的质量问题，由出卖人负责维修并承担费用；因不可抗力或买受人装修及使用不当等不可归责于出卖人原因造成的房屋质量和设施设备的损坏，出卖人不承担维修责任和费用。”双方并未向本院提交《住宅质量保证书》。商品房买卖合同及补充协议签订后，原告按约支付了购房款。2014年3月23日，藏鑫公司将该房屋交付给原告，原告向藏鑫公司支付了办理房屋所有权证、国有土地使用权证所需缴纳的契税、维修基金、登记费、印花税等税费。截止法庭辩论终结前，原告仍未取得该房屋的房屋所有权证。原告入住后，发现该套房屋的可视电话系统无法正常使用，并向为该楼盘提供服务的物业管理公司进行了报修，但截止法庭辩论终结前，仍未进行有效修理，可视电话系统仍处于无法使用状态。以上事实有商品房买卖合同及补充协议、收据、可视电话报修记录及到庭当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反相关法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人均应按照合同的约定全面履行各自的义务。商品房买卖合同第十九条第二款转移登记第二项和商品房买卖合同补充协议第八条第六款约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按银行同期活期存款利息支付违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。商品房的实际交付时间为2014年3月23日，双方约定的商品房的交付时间为2014年3月31日，被告提前将房屋交付给原告，但是行政机关办理房屋产权证的手续却不能因为实际交房时间的提前而提前，故被告可以预料到的办理房屋产权证的时间应该是商品房买卖合同约定的交房时间，故双方约定的在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书中的商品房交付之日应指合同约定的交付之日。因此，原告应从2014年3月31日起365日（即2015年3月31日）内取得房屋所有权证书，但原告却尚未取得该房屋的房屋所有权证书。被告未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款（一）项的规定，承担逾期办证的法律责任，应立即为原告办理房屋所有权证。根据双方商品房买卖合同第十九条第二款第二项和补充协议第八条第六款的约定，被告应从2015年3月31日起至取得房屋所有权证之日止，以房屋总价款672918元为基数，按银行同期活期存款利息支付违约金，该款项应于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内支付。原告提出的按照房屋总价款每日万分一的标准支付逾期办理房屋所有权证的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《商品房买卖合同》第十六条明确了住宅保修责任，在该商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，买受人应当配合保修。《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为５年；（三）供热与供冷系统，为２个采暖期、供冷期；（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为２年。”双方未向本院提交《住宅质量保证书》，根据上述条例的规定，可视电话设备的最低保修期应为2年，该期限应从房屋交付之日（2014年3月23日）起计算至2016年3月23日，故该房屋的可视电话及其配套设备存在的问题应由藏鑫公司予以维修。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告陈静办理X号房屋的房屋所有权证；二、被告四川藏鑫置业有限公司于办理完毕房屋所有权证之日起三十日内向原告陈静支付逾期办理房屋所有权证的违约金（以房屋总价款672918元为基数，按中国人民银行公布的同期活期存款利息，从2015年3月31日起计算至房屋所有权证办理完毕之日止）；三、被告四川藏鑫置业有限公司于本判决生效之日起十五日内对原告陈静购买的X号房屋可视电话及其配套设备存在的问题予以维修。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费295元，由原告陈静负担95元，被告四川藏鑫置业有限公司负担200元（此款原告陈静已预交，被告四川藏鑫置业有限公司在履行上述付款义务时一并结清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  王瑜二〇一六年六月六日书记员  霍萍