上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三(民)初字第3029号原告上海桥登工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人李三英，董事长。委托代理人蔡俊芳，上海明迈律师事务所律师。委托代理人金松，上海明迈律师事务所律师。被告上海龚科工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人胡昌德，总经理。委托代理人倪建国，上海力勤律师事务所律师。委托代理人顾雨根，上海市国雄律师事务所律师。被告上海群立机械实业公司，住所地上海市青浦区。法定代表人赵伟，董事长。委托代理人李庆春，上海卿云律师事务所律师。被告上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人周小明，总经理。原告上海桥登工贸有限公司诉被告上海龚科工贸有限公司(以下简称“龚科公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法由审判员王美芳独任审判。依据原告的申请，本院依法追加上海群立机械实业公司(以下简称“群立公司”)、上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司(以下简称“动迁公司”)作为被告。本案于2014年12月16日第一次公开开庭进行审理，原告委托代理人蔡俊芳、龚科公司的委托代理人倪建国、顾雨根、群立公司的法定代表人赵伟和委托代理人李庆春、动迁公司的原委托代理人徐跃平(已故)到庭参加诉讼。因本案需以(2014)青民三(民)初字第4135号案件的审理结果为依据，本案中止审理，后恢复审理。因工作变动，本案依法变更为代理审判员金艳独任审判。本案于2016年5月24日第二次公开开庭进行了审理，原告委托代理人蔡俊芳、龚科公司的法定代表人胡昌德和委托代理人倪建国、顾雨根到庭参加诉讼。群立公司和动迁公司经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告上海桥登工贸有限公司诉称：2009年9月10日，原告与龚科公司签订《房屋租赁合同》，约定龚科公司将坐落于徐泾镇陆家角诸陆西路XXX号，建筑面积约1,500平方米厂房及440平方米钢结构大棚租赁给原告使用，租赁期限为五年，自2009年9月25日至2014年9月24日止。合同签订后，龚科公司将房屋交付原告使用，原告一直在此处经营，并按约交纳房租。2010年9月10日，系争房屋被纳入拆迁范围，此后协商腾房无果。原告认为其享有拆迁利益，群立公司与动迁公司签订的协议中包含了原告的补偿利益，故原告起诉至本院请求判令：被告龚科公司支付原告损失约人民币200万元(包括装修补偿费、停产停业综合补助费、搬迁补助费)。审理中，原告变更诉讼请求为：1、被告龚科公司支付原告装修补偿款1,175,027.76元(以龚科公司从群立公司处获得的装修补偿款乘以原告承租面积占龚科公司承租面积的比例即80%)；2、被告龚科公司支付原告水电补偿款104,610.24元(龚科公司从群立公司处获得的水电补偿款的80%)；3、被告龚科公司支付原告搬迁费55,557元(即龚科公司从群立公司处获得的全部搬迁费)；4、被告龚科公司支付原告职工遣散费13.5万元(每月3,000元×3个月×15个人)；5、被告龚科公司支付原告停产停业损失388,000元(1,940平方米×每平方米200元)；6、被告龚科公司支付原告速迁奖励费2,403,614.72元(被告龚科公司获得的速迁奖励费的80%)。被告上海龚科工贸有限公司辩称：不同意原告的诉讼请求。关于面积，原告承租面积中的440平方米钢结构大棚不在动迁补偿协议中房屋面积2,421.54平方米范围内。签订拆迁补偿协议前，原告已经基本搬迁完毕，原告在2011年自行拥有厂房，2012年搬迁至新厂房，动迁时已经没有人员和设备了。原告与龚科公司的租赁合同中约定如遇动迁，龚科公司对原告装修不作补偿，且原告没有进行装修。获得补偿的人员共59人，龚科公司向群立公司申报了7人，均是龚科公司自己的人员，原告没有申报过人员。原告对动迁没有贡献，且拖欠租金长达4年不付。实际获得动迁补偿的是群立公司，群里公司应该承担相应的责任。被告上海群立机械实业公司辩称：群立公司与原告之间无租赁关系，对于原告与龚科公司之间的纠纷不清楚。被告上海青浦工业园区房屋动拆迁有限公司辩称：原告与龚科公司之间的纠纷与动迁公司无关。经开庭审理查明：2009年，龚科公司与群立公司签订租赁合同，约定群立公司出租给龚科公司的场地座落在上海市青浦区徐泾镇陆家角村诸陆西路XXX号，该场地土地面积为1,971平方米，其中建筑面积为790.50平方米，房屋用途为工业厂房，房屋类型为工厂，结构为混合一等；场地租赁期自2009年7月1日起至2025年12月31日止，等。双方在签订合同之时还签订补充条款，约定若龚科公司提出对原厂房进行翻建、改建、拆除新造，群立公司表示同意并协助办理相关手续，费用由龚科公司支付，竣工之后权利归群立公司所有；如遇政府依法征用，群立公司在签署动拆迁协议前，就有关补偿事宜应会同龚科公司共同与拆迁方协商。土地补偿收益归群立公司，地面建筑补偿收益新建部分归龚科公司，其他地面建筑归群立公司。对生产经营损失、搬迁费用等的补偿，群立公司得10%，龚科公司得90%。龚科公司对租赁房屋进行建造后，自用部分厂房，并将房屋部分转租给原告使用，群立公司未使用系争房屋。2014年10月，群立公司与龚科公司之间的租赁合同经协商于2013年9月底解除。2009年9月10日，龚科公司(出租方、甲方)与原告(承租方、乙方)签订《房屋租赁合同》一份，约定：龚科公司将坐落于徐泾镇陆家角诸陆西路XXX号，建筑面积约1,500平方米厂房及440平方米钢结构大棚租赁给原告作生产使用；原告用上述房屋作生产之用，未经龚科公司书面同意，原告不得将房屋另作他用；租赁期限为五年，自2009年9月25日起至2014年9月24日止；原告对所租的房屋进行装修，不得擅自改变房屋的承重结构和增加永久性装置；如遇整体开发或政府动迁等，龚科公司应提前六十天通知原告，不视作龚科公司违约。原告原有装饰龚科公司不作补偿，等。合同签订后，龚科公司依约将系争房屋交付给原告使用，原告向龚科公司支付了2011年9月24日前的租金。由于系争房屋被规划在政府整体拆迁范围内，双方于2011年9月21日签订了《补充协议》，对拆迁期间的租金履行方式进行了约定，协议第四条约定，应合同要求，原告同意继续一次性支付第三年的全年租金(即：2011年9月25日至2012年9月24日内的租金)。协议另约定：1、期间若需拆迁，龚科公司应停止收取房租。停止收取租金的标准：当龚科公司已失去房屋的实际所有权时为准。停止收取后若有多收取的租金，按多付的租赁天数一次性退还给原告。2、若2012年9月24日前仍未与拆迁办签订拆迁补偿安置协议，双方再另行商讨2012年9月24日后的租金支付方式，等。补充协议签订后，原告支付了2012年9月24日前的一年租金。之后双方就2012年9月24日后的租金一事进行协商，原告要求降低租金，龚科公司表示不同意，双方协商未果。2012年11月27日，龚科公司致函原告，提出解除合同，并要求原告于2013年1月31日前搬离该房屋。11月29日，原告收到解除通知后回函龚科公司，明确表示不同意龚科公司单方解除《房屋租赁合同》。另查明，2010年9月10日，系争房屋被列入拆迁范围。因上海市青浦区土地储备中心委托，评估机构上海万千土地房地产估价有限公司对系争场地的房地产权利进行估价，出具《房地产估价结果报告》，认定其于2010年9月10日的拆迁补偿评估价值为4,161,962元。2013年9月29日，案外人徐泾镇房屋土地征收补偿工作办公室(以下称“征收办”)与群立公司签订《上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议》，就房屋补偿事宜经协商达成一致。双方约定群立公司的非居住房屋座落徐泾镇陆家角村，房屋结构为厂房，建筑面积2,421.54平方米；协议第二条约定，经上海万千土地房地产估价有限公司评估，有证房屋补偿总价1,113,587元。第三条约定无证房屋旧材料收购总价948,263元。第四条约定其他补偿：1、附属物设施及装修总价1,631,983元；2、水电补偿总价145,292元；3、设备搬迁及安装调试费用总价61,730元；4、库存和不可搬迁设备费用总价0元；5、职工遣散费总价286,740元；6、停业、停产损失补偿总价484,308元。第五条约定1,971平方米集体土地按有关标准，由征收办一次性补偿给群立公司93万元。第六条约定群立公司在规定时间内完成搬迁的，征收办给予一次性速迁奖励费用7,553,897元。第七条约定按照本协议二、三、四、五、六条，征收办应补偿及奖励群立公司合计13,155,800元。上述动迁安置款已经全部划入群立公司账户。2014年10月以后龚科公司将租赁房屋移交于群立公司，现房屋已被拆除。又查明，因桥登公司拖欠租金，2013年5月2日，龚科公司起诉桥登公司，要求解除与桥登公司之间的租赁合同，腾退房屋并支付租金等。本院以(2013)青民三(民)初字第1736号案件予以受理，并于2013年8月6日判决桥登公司支付龚科公司2012年9月25日至2013年9月24日止的房租30万元，其余诉讼请求不予支持。该判决于2014年3月24日生效。桥登公司至今未支付该部分租金。2014年11月5日，龚科公司起诉群立公司要求支付动迁安置补偿款，本院以(2014)青民三(民)初字第4135号案件予以受理，并于2015年7月24日判决群立公司支付龚科公司补偿及奖励款6,301,829.10元。该判决于2016年3月16日生效。群立公司已经支付龚科公司除20万元外的其余补偿款。以上查明的事实，由原、被告的陈述、租赁合同、补充协议、民事判决书、上海市征收集体土地非居住房屋补偿协议、评估报告等证据予以证明，并经庭审出证、质证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：1、租赁合同中约定的装修不作补偿是龚科公司不对原告进行违约补偿，并不是原告放弃动迁中的装修补偿款的意思。龚科公司只是将水电接到厂房和车间，厂房车间内的电路都是原告安装的，室外变电箱不是原告的；2、原告何时搬迁，何时搬迁结束记不清了。鉴于原告无法从总评估被告中明确区分哪些属于原告所有，故原告按照承租面积的比例主张相应的补偿款；3、龚科公司申报的7人中没有原告的人员，龚科公司没有及时通知原告申报；4、由于动迁原告无法正常生产经营，故理应获得停产停业损失补偿，原告作为房屋使用人，理应参与搬迁奖励费的分配。被告龚科公司认为：1、租赁合同中约定如遇动迁，原告装修龚科公司不作补偿，原告在承租期间没有进行装修和翻建；2、原告早就搬离房屋，并将房屋转租给他人，承租人直至2014年9月才开始搬离；3、龚科公司申报的7个人员中没有原告方的人员，原告没有进行申报；4、原告在拆迁时并未进行生产经营，故不应享受停产停业损失和搬迁奖励费。龚科公司提供了针对原告方的评估报告，包含装修评估价209,820元，机器设备搬迁补偿11,100元、物资搬迁补偿26,000元。原告表示该评估报告的项目与现场一致，但是价格有异议。群立公司表示确实存在该评估报告，是原告与龚科公司发生争议后，龚科公司委托拆迁办重新评估的。动迁公司对该报告无异议，认为该报告中的金额是包含在群立公司总评估报告中的。根据庭审确认的事实，本院认为，原告和龚科公司之间存在租赁合同关系，现原告承租的房屋被拆除，补偿协议和评估报告也确定了补偿款的标准和计算方式，原告有权主张相关权益。龚科公司作为出租方，已经依据判决获取了补偿款，理应将其中属于原告的部分支付原告。龚科公司提供的针对原告承租部分的评估报告，原告对其中的项目予以确认，动迁公司对该份报告也予以认可，故本院对该份评估报告予以认可。原告主张按照承租面积比例计算补偿款的意见，于法无据，本院不予支持。关于房屋装修补偿款，龚科公司认为合同约定不作补偿，然合同约定的是龚科公司不作补偿，而并未约定原告放弃动迁中的装修补偿款权益，故对龚科公司的抗辩意见本院不予采纳。鉴于评估报告中已经明确了原告的装修评估总价为209,820元，故该部分补偿款龚科公司理应支付原告。关于水电补偿款，针对原告的评估报告中未涉及该项目，原告也未提供证据证明进行了水电装修，故对原告主张水电补偿款的请求本院不予支持。关于搬迁费，评估报告中明确了原告机器设备搬迁补偿费为11,100元，物资搬迁补偿26,000元，该机器设备和物资不属于龚科公司，故龚科公司理应将该部分补偿款支付原告。关于职工遣散费，龚科公司申报的人员中不包含原告人员，原告也未提供证据证明其在签订补偿协议前进行了申报，故对原告主张的职工遣散费本院不予支持。关于停产停业损失，本院依据原告实际使用情况、搬离时间、租金支付情况等，酌情认定被告龚科公司应支付原告停产停业损失194,000元。关于速迁奖励费，该费用是在规定期限内完成征收补偿签约才给予的一次性速迁奖励，需要承租人的积极配合，根据原、被告在庭审中的陈述，原告未及时进行搬离，直到合同到期后才搬离，但鉴于群立公司和龚科公司均获得了速迁奖励费，故本院结合上述情况酌情认定龚科公司支付原告速迁奖励费50万元。被告动迁公司、群立公司经本院合法传唤未到庭，法律后果自行承担。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海龚科工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥登工贸有限公司装修补偿款209,820元；二、被告上海龚科工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥登工贸有限公司搬迁费37,100元；三、被告上海龚科工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥登工贸有限公司停产停业损失补偿194,000元；四、被告上海龚科工贸有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海桥登工贸有限公司速迁奖励费50万元；五、原告上海桥登工贸有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费40,894元，减半收取计20,447元，由原告负担13,843元，被告龚科公司负担6,604元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。代理审判员 金 艳二〇一六年六月二十七日书 记 员 岳明静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。