上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3876号上诉人（原审被告、反诉原告）上海丽狮物流有限公司。法定代表人钟礼敏，总经理。委托代理人曾维鸿，上海四维乐马律师事务所律师。委托代理人毛小刚，上海四维乐马律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）上海方耐实业有限公司。法定代表人夏茂争，总经理。上诉人上海丽狮物流有限公司（以下简称丽狮公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭,于2016年5月11日公开开庭审理了本案。上诉人丽狮公司之法定代表人钟礼敏及委托代理人毛小刚到庭参加了诉讼。被上诉人上海方耐实业有限公司（以下简称方耐公司）经本院传票传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原审认定，上海市XX路XX号房屋的产权人为方耐公司。2009年7月3日，方耐公司（出租方、签约甲方）与丽狮公司（承租方、签约乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于上海闵行区XX路XX号的房地（地号：闵行区XX镇XX街坊2/4丘，宗地面积6,595平方米，建筑面积2,809.9平方米）一半出租给乙方作物流办公之用，甲方应保证出租给乙方的地产、房屋建筑均合法有效；甲方出租给乙方的房屋建筑面积为1,500平方米（含门卫往南三间临时建房），剩余一间归甲方自用；门卫往南三间临时建房如属违章建筑而被政府拆除，自拆除之日起，甲方应根据三间临时建房的实际面积减少房屋租金，同时甲方应承担拆除费用、政府罚金及因此而对乙方产生的实际损失；每年租金为人民币（下同）0.68元/天/平方米×1,500平方米×365/年＝372,300元/年，三年以后即从2012年9月1日开始每三年房屋租金在原有租金基础上递增5%；租赁期为8年，自原租赁方全部搬离2009年7月30日终止，甲方免费送乙方装修一个月时间，双方从2009年9月1日开始算租金；租赁期满，乙方如要求续租，则必须在租赁期届满前60天书面通知甲方，继续出租给乙方租金再议，如乙方不续租，租赁期届满后十日内双方应书面办理房屋交还手续；租赁期届满，乙方应如期交还租赁房屋，在租赁期届满后若乙方继续占有使用房屋，视同乙方逾期不归还房屋，乙方除向甲方支付房屋租金外，还应向甲方额外支付违约金（以逾期房屋租金总额的100%计算）；每年先付租金后租厂房（先付后用），合同期内的租金每年分二次付清，每半年支付一次，首期支付半年租金186,150元，于原租赁方全部搬离当日一次性付清，以后每期租金乙方提前一个月打入甲方指定账户，如乙方在合同期内需提前终止合同的（为避免租期过短，乙方保证在2014年9月1日前不能提前终止合同，如在2014年9月1日前乙方提前终止合同，乙方已支付的房屋租金不予退还，另需向甲方支付违约金，具体以上一年度租金金额的30%计算），必须提前30日书面通知甲方；乙方主动向甲方支付房屋租金时，甲方须开具发票给乙方；乙方自原租赁方全部搬离（最晚2009年7月30日）后三天向甲方支付房屋租赁押金5万元，租赁关系终止时，除用以扣减本合同约定由乙方支付的各项费用外，剩余部分无息归还乙方；乙方支付的租金应按甲方要求打入甲方指定的账户：建行，方某某，XXXXXXXXXXXX1410；租赁期间，房屋及附属设施因使用造成的损坏由乙方修复并自行承担维修费用，若属自然损坏则由甲方修复并承担维修费用；除房屋交付乙方使用时已有的设施外，乙方如重新装修或变更原有设施（不得损坏房屋主体结构），应事先征得甲方书面同意，租赁期届满乙方装潢无偿归甲方所有；如属自然灾害如地震、飓风、大雪等不可抗力的因素造成房屋或设施损坏，乙方应在24小时内通知甲方，甲方应及时修复，如造成乙方无法正常工作，修复之前的租金应按日扣除；在租赁期间如遇政府征用土地或市政拆迁（以政府书面通知为准），本合同终止，乙方应在90天内无条件搬离所租赁房屋，房屋租金据实结算，双方均不需向对方支付违约金，若乙方继续占用，视同乙方逾期不归还房屋，乙方除向甲方支付逾期房屋租金外，还应向甲方额外支付违约金（以逾期房屋租金总额的100%计算），且所涉及乙方在租赁期间的装潢及新增设施动迁补偿均为甲方所有；在租赁期间甲方提前解除本合同收回出租房屋，需提前90天书面告知乙方，房屋租金据实结算，甲方在扣除本合同中乙方承担的各项费用后退还剩余的房租，并承担违约金（具体违约金金额按上一年度的二个月房屋租金计算）；2014年9月1日后如乙方擅自解除本合同，乙方已支付的房屋租金押金不予退还，并承担违约金（具体违约金金额按上一年度的二个月房屋租金计算）；租赁期间乙方自行承担房屋租赁期间产生的包括但不限于水、电、通讯、卫生及治安等各项费用，乙方应按规定期限交纳上述费用；未经甲方同意乙方擅自将房屋转租、转借他人或调换使用，利用租赁房屋进行违法经营被相关国家机关查处的，乙方在租赁期届满后一周内对未经甲方同意的房屋改造的设施不予以恢复原状的，未经甲方同意乙方擅自拆改、变动房屋结构或损坏房屋，或经甲方通知在限定时间内拒绝整改的；因乙方管理、使用房屋不当造成房屋损坏不及时修复，经甲方通知，在限定时间内拒绝修复的，租赁期届满双方未书面办理房屋交还手续的，甲方可单方面提前终止合同收回房屋，乙方已支付的租金不予退还，乙方另行向甲方支付违约金，具体以上一年度年租金金额的30%计算；乙方应按照国家法律法规依法进行生产经营活动，租赁期间乙方自行负责用电、用水及消防安全、作好治安安全保卫工作，乙方拖欠他人款物等与甲方无关；因XX路XX号内存在另一承租方上海A有限公司（以下简称A公司），乙方对另一承租方A公司因承租甲方房屋产生的法律后果承担连带赔偿责任等。合同还对其他内容进行了约定。丽狮公司于承租系争房屋后支付了至2012年8月31日止的租金，方耐公司出具付款凭证。同时方耐公司于2011年4月26日向丽狮公司出具30万元租金发票，于2012年3月22日向丽狮公司出具10万元租金发票。后方耐公司诉至法院，要求判令：1、解除双方之间就上海市闵行区XX路XX号房屋租赁合同，并要求丽狮公司腾空房屋；2、丽狮公司支付自2012年9月1日起至2013年6月21日止拖欠房屋租金314,874元，并以未付租金为本金，按照日万分之四的标准支付自2013年2月1日起至判决生效之日止的利息损失；3、丽狮公司支付自2013年6月22日起至实际腾出房屋之日止的房屋使用费。丽狮公司则提出反诉，要求判令：1、方耐公司继续履行租赁合同；2、方耐公司向丽狮公司支付自2012年4月12日至2015年1月1日期间已付电费20%的损失43,104元；3、方耐公司支付房屋维修费39,220元及供电设施维修费65,614元；4、方耐公司补足提供房屋租金1,003,272.50元发票；5、方耐公司从2013年12月24日起至判决生效之日止在原定租金标准基础上每天降低租金每平方米0.10元（每日150元），向丽狮公司相应返还租金57,750元；6、方耐公司赔偿其他损失45,000元。原审又认定，2012年9月13日，丽狮公司向方某某个人账户内转账支付8万元，2013年2月26日，丽狮公司向方某某个人账户内转账支付248,371元。2013年9月2日，丽狮公司向方耐公司账户内转账支付195,457.50元。2013年2月28日，方耐公司向丽狮公司发函，表示其于2012年12月电话通知要求解除房屋租赁合同，现书面告知希望丽狮公司在2013年3月底之前做好搬离和交接工作，及时结算租费、水电及其他各项费用。丽狮公司于3月31日收悉该函件。2013年4月，方耐公司因股权、执行董事等变更，向上海市工商行政管理局闵行分局递交申请，上海市工商行政管理局闵行分局于同年5月7日予以备案。方耐公司的法定代表人由方某某变更为夏茂争。2013年6月19日，方耐公司再次向丽狮公司发函，表示其已于2013年2月28日书面通知解除合同，并给予合理期限搬离，故再次通知要求尽快做好搬离工作。如果接函后对合同解除和搬离一事无异议，其会在三日内将解约款65,200元汇款至丽狮公司账户上，请收到款项后十五日内搬离。丽狮公司于2013年6月21日收悉该函件，当日方耐公司向丽狮公司的账户内转入65,200元，丽狮公司收到该款后不同意解除合同故将该款退还方耐公司。2013年8月15日、8月20日丽狮公司工作人员报警称，公司的狼狗被人毒死。2013年12月23日，丽狮公司向方耐公司发函，表示系争租赁房屋内的设施损坏并垫付了费用，要求方耐公司承担该修复费用。2014年6月10日，方耐公司委托代理人余庭再次向丽狮公司发函，表示方耐公司提前九十天书面通知解约并支付解约款，有权单方解除合同，双方已于2013年6月21日解除了该合同；丽狮公司应腾出系争房屋、结清租金、支付房屋使用费，并表示因法定代表人变更，方耐公司已经将工商变更登记事宜通知丽狮公司，方某某已不持有方耐公司股份，要求丽狮公司将租金等支付至法定代表人夏茂争的个人账户内。原审另认定，丽狮公司于租赁系争房屋过程中，由上海B有限公司提供临时用电，丽狮公司并向上海B有限公司支付电费。2012年5月7日，方某某与丽狮公司就临时电费问题进行协商，方某某表示因临时用电，电费和正式用电有差价，双方协商同意由出租方承担总金额电费的20%，从2009年3月开始至2012年4月12日止，总电费金额为57,072元×20%＝11,414元。该补贴电费由承租方丽狮公司在租金里自动扣除。2013年8月28日，上海B有限公司向丽狮公司发送《临时用电暂停通知》，表示方耐公司于2006年5月借用临时用电至今，其催促方耐公司加快企业正式用电的申请安装，但方耐公司一直未能办理。近期发生偷盗临时用电设施严重，临时用电设施处于非安全运行状态，考虑到用电安全的问题，其决定于2013年9月15日暂停临时用电的供给使用。丽狮公司收悉后于9月10日向方耐公司发函表示，上海B有限公司停止供电将会严重干扰租赁房屋的正常使用，并造成重大的经济损失，故希望方耐公司与上海B有限公司联系，沟通情况恢复正常供电，否则将追究损失。方耐公司认为并未收悉该函件。原审还认定，因A公司未能按约支付租金、电费等费用，方耐公司起诉至上海市闵行区人民法院要求解除其与A公司之合同。法院经审理作出（2012）闵民五(民)初字第1036号民事判决，认为A公司违约，解除双方的租赁合同，判令A公司支付租金等费用，并判决丽狮公司就A公司所欠之债务承担连带责任。该案生效后，方耐公司申请强制执行，法院于2013年3月18日收到丽狮公司执行款116,348.72元，并于3月19日将113,397.75元转付方耐公司，于3月20日将2,950.97元转为执行费。此后，方耐公司于2013年4月又起诉至上海市闵行区人民法院，认为丽狮公司未能支付租金，故要求解除合同，后方耐公司经计算认为丽狮公司并未拖欠，故撤回起诉。方耐公司以丽狮公司未能按时支付租金，于2013年4月起诉至上海市闵行区人民法院，要求解除双方合同并要求丽狮公司支付租金。该案的法庭审理过程中，方耐公司重新计算了丽狮公司所支付的租金，确认已经支付租金至2013年6月以后，故向法院申请撤诉。又夏茂争、刘某某、夏某甲、夏某乙与方某某、邵某某、温州市C有限公司就方耐公司的股权转让纠纷现在法院诉讼过程中。原审认为，方耐公司与丽狮公司签订的租赁合同系当事人真实意思表示，但所涉租赁XX路XX号门卫往南三间临时建房无房地产权证，亦未经相关部门的审核而搭建，属无证建筑，由于租赁标的违法性，故合同中就该部分房屋所涉内容无效。合同部分无效，不影响其他部分效力，因此双方就除以上三间临时建房外的其余部分的租赁约定，于法不悖，应属合法有效。现本案争议的焦点为丽狮公司支付了多少租金、丽狮公司是否存在迟延支付租金的违约行为导致双方合同解除、丽狮公司提出的各项损失是否应予以支持。关于争议焦点一，方耐公司认为自2012年9月1日起的房屋使用费，其仅于2013年9月2日收到半年的使用费195,457.50元，丽狮公司则认为其于2012年9月13日向方某某个人账户内转账支付8万元，于2013年2月26日向方某某个人账户内转账支付248,371元，2012年8月28日清单中代缴A公司支付的电费62,544元，共计390,915元，系支付自2012年9月1日起至2013年8月31日止的租金；而2013年9月2日系支付自2013年9月1日起至2014年2月28日止的租金，故现丽狮公司已经支付了至2014年2月26日止的租金。现支付至方某某个人账户的两笔钱款，虽方耐公司不予认可，但丽狮公司支付该两笔款项时，方某某仍为方耐公司的法定代表人，且其于他案的诉讼过程中方耐公司确认收到过此款，对于支付至方某某个人账户的款项8万元及248,371元法院予以确认。至于丽狮公司认为代A公司支付的电费62,544元，抵作其应向方耐公司支付的租金，清单系由方耐公司盖章后再传真给丽狮公司。法院认为，虽该清单系传真件，但就该数额而言，确正与8万元及248,371元共同组成一年的租金390,915元，同时在他案诉讼过程中，方耐公司曾经过计算确认丽狮公司支付的租金以至2013年6月以后，并撤回了诉讼，丽狮公司提供的证据能与双方间的诉讼过程相对应，法院认为该笔款项能反映出双方当时之合意，又因方耐公司内部股权转让纠纷导致账目未能清算转移，虽方耐公司现予以否认，但法院确认丽狮公司已支付至2014年2月28日止的租金。关于争议焦点二，双方于租赁过程中，方耐公司曾向丽狮公司发函要求解除租赁合同，并于2013年6月21日支付了合同约定的违约金65,200元，方耐公司发函认为双方的租赁合同已解除。虽双方于租赁合同中约定方耐公司提前90天书面告知丽狮公司，并承担两个月违约金，则提前解除合同并收回房屋，但方耐公司发函时丽狮公司并不存在违约行为，在此情况下赋予方耐公司单方解除权显然有失公允，且双方当时对于违约金数额并未达成一致，此后丽狮公司即将该65,200元退还方耐公司，故法院认为此时双方并未就合同解除事宜达成一致。而对于丽狮公司已支付的租金，如前所述已支付至2014年2月28日，自2014年3月1日起的租金，丽狮公司确至今未能支付。对此，丽狮公司认为因方耐公司法定代表人变更，账户亦发生变更，其无法确认如何支付租金。法院注意到，方耐公司的法定代表人于2013年7月变更为夏茂争，但此后方某某曾仍以方耐公司的名义向丽狮公司提出主张，对于公司的变更情况，方耐公司未能妥善向丽狮公司披露。同时，根据双方租赁协议之约定，租金系打入方某某的个人账户内，至2014年6月向丽狮公司发函要求支付钱款时，系要求支付至夏茂争个人账户内。此后双方即于本案诉讼过程中，而方耐公司账户于2014年9月作出变更，丽狮公司无法确认租金支付方式系事出有因。方耐公司起诉以丽狮公司超过6个月未付租金系违约而要求解除合同的主张，法院难以支持。虽然双方的租赁合同中所涉门卫往南三间临时建房无房地产权证，该部分应属无效，但本合同中所涉的主要租赁部分系有房地产权证之厂房，现在双方租赁合同并未解除，考虑到本案的实际情况，双方应继续履行该租赁协议。关于争议焦点三，丽狮公司提出的各项损失问题，首先，关于丽狮公司要求返还20%的电费，方某某曾于2012年5月7日同意承担自2009年3月至2012年4月12日止总电费57,072元的20%，但此后方耐公司并未作出承诺表示承担部分电费。而根据双方之租赁协议，由丽狮公司自行负担租赁期内的水费、电费等费用，对于该反诉诉讼请求，法院不予支持；其次，关于丽狮公司要求返还垫付房屋维修费，双方于合同中约定房屋及附属设施因使用造成的损坏由丽狮公司自行修复并承担费用，若因自然损坏由方耐公司修复并承担费用，现丽狮公司的该项请求中39,200元金额组成不明，丽狮公司并未向法院详细说明修复项目及费用，也无法确认该些损坏的成因。关于临时供电系统于2015年6月损坏的修复费用65,614元，丽狮公司出具了上海B有限公司出具的《停电通知》，认为系遭雷击损坏，但该公司并非相关电力部门或鉴定部门，其对于损坏成因的判断法院难以支持，又支付给上海D有限公司的修复费用65,614元，发票抬头的付款方为方耐公司，丽狮公司也未向法院提交支付该款项之凭证，故对于该修复费用法院也难以支持；再次，关于丽狮公司要求方耐公司提交至2014年3月1日（租金实支付至2014年2月28日止）止尚欠的租金数额为1,003,272.50元租赁发票，双方于租赁合同中明确约定丽狮公司支付租金后，方耐公司应出具发票，丽狮公司认为方耐公司于租赁合同履行中已开具部分发票，但仍有1,003,272.50元租赁发票未予以开具。对于租赁发票事宜，法院于案件审理过程中多次要求方耐公司予以核实，确认尚未开具发票之金额，但方耐公司始终无法提交相应凭证。方耐公司作为发票开具方，现无法向法院提交已开具租赁发票之相关证据，应承担相应的举证不能之后果，对于丽狮公司的该反诉诉讼请求法院予以支持；复次，关于丽狮公司认为房屋未能维修故要求降低租金标准之反诉诉讼请求，如前所述，双方对于房屋的修缮负担约定应区分成因，若房屋确存在自然损坏，丽狮公司可要求方耐公司进行维修，现丽狮公司提出的房屋问题成因未明，即要求降低租金标准并无依据，法院不予支持，丽狮公司可与方耐公司另行协商解决修复问题；最后，关于丽狮公司主张的狼狗死亡造成之损失45,000元，根据公安机关的接报回执单记载，对于死亡的原因并未确认，均系报警人单方面陈述，且损失金额也没有依据，该反诉诉讼请求法院不予支持。综上所述，现方耐公司主张的解除合同之理由并未成立，丽狮公司要求降低租金标准的反诉诉讼请求法院也未予支持，双方的租赁合同继续履行，丽狮公司应按照390,915元/年的租金标准向方耐公司支付自2014年3月1日起至2015年8月31日止的租金586,372.50元，并按410,460.75元/年的标准，向方耐公司支付自2015年9月1日起至判决生效之日止的租金。鉴于丽狮公司承租了一半的房屋，另一半房屋已由方耐公司收回，双方在此后的租赁过程中应妥善处理该厂房租赁事宜。原审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百二十六条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款之规定，于二○一五年十二月三十日作出判决：一、方耐公司与丽狮公司于2009年7月3日签订的《房屋租赁合同》继续履行；二、丽狮公司于判决生效之日十五日内向方耐公司支付自2014年3月1日起至2015年8月31日止的租金586,372.50元；三、丽狮公司于判决生效之日十五日内，按410,460.75元/年的标准，向方耐公司支付自2015年9月1日起至判决生效之日止的租金；四、方耐公司于判决生效之日起十五日内向丽狮公司开具金额为1,003,272.50元的收取租金之发票；五、驳回方耐公司的其余本诉诉讼请求；六、驳回丽狮公司的其余反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费计5,974.92元，由丽狮公司负担；反诉案件受理费减半收取计2,000.74元，由方耐公司负担40元，由丽狮公司负担1,960.74元；财产保全费3,520元，由丽狮公司负担。判决后，丽狮公司不服，上诉于本院，诉称:涉讼房屋的临时用电被有关部门拆除，导致合同无法履行，现上诉人同意解除合同并腾空、返还房屋；双方已就电费差额达成协议，由被上诉人承担20%；房屋年久失修，因天气原因致房屋漏水、毁坏，但被上诉人拒不履行维护租赁物的义务，故要求二审法院撤销原审判决主文第一、二、三、六项，改判被上诉人支付电费损失21,056元、房屋维修费39,220元、2013年12月24日至2015年8月30日在原租金标准上每天降低每平方米0.10元的租金、返还上诉人已付租金57,750元。被上诉人方耐公司向本院出具书面意见，辩称:交接房屋时，上诉人知道房屋现状且未提出任何异议；上诉人系恶意诉讼，故其不同意上诉请求。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，原审中，方耐公司要求解除涉讼房屋租赁合同，丽狮公司则要求继续履行合同；二审中，丽狮公司表示因临时用电被拆除，其同意解除合同并腾空、返还房屋。本院认为，基于已查明之事实，原审法院判决合同继续履行并无不妥，二审中，丽狮公司虽改变原审诉请，但其于二审中变更诉请显然超过了法律规定的可变更诉请之期限，且双方对此未能达成合意，故不予支持。电费系承租人经营而产生的费用，应由承租人自行承担；2012年5月7日方某某出具的书面材料仅反映出方耐公司愿意承担从2009年3月至2012年4月12日止的电费的20%，丽狮公司扩大理解为总电费的20%，显与事实不符，本院难予采纳。涉讼合同区分使用造成损坏及自然损坏的不同成因，对维修费用的承担作了不同的约定。二审中，丽狮公司陈述其原审中出示的维修费依据不全为正规发票，有些为收据。本院认为，仅依据丽狮公司原审出示的照片及收据等，不能证明房屋毁损的成因，故其要求出租方承担费用，于法无据。二审中，丽狮公司陈述2016年2月双方谈判无果后，其已将设备搬至新的地方，但房屋未正式办理交接。本院认为，综合考虑原审中丽狮公司履行合同的行为及其对房屋的实际占有之状态，原审判决其承担相应的租金，并无不当。上诉人主张降低租金标准，并无事实依据，本院难予支持。综上而言，丽狮公司关于撤销原审判决主文第一、二、三、六项，改判方耐公司支付电费损失21,056元、房屋维修费39,220元、2013年12月24日至2015年8月30日在原租金标准上每天降低每平方米0.10元的租金、返还其已付租金57,750元的上诉请求，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币4,302.27元，由上诉人上海丽狮物流有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  叶振军审判员  许 京审判员  蒋辉霞二〇一六年六月二十九日书记员  李 庆附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……