陕西省榆林市榆阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)榆民初字第06179号原告郑某。原告马某。委托代理人王某。被告陕西某有限公司。法定代表人杨某。委托代理人杨某某、磨某。原告郑某、马某与被告陕西某有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年8月4日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘庆勃独任审判，于2015年9月9日公开开庭进行了审理，原告郑某及原告的委托代理人王俊洲，被告陕西某有限公司的委托代理人杨凤瑜、磨云霞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年3月3日原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告位于榆林市××新区××大道北、北环路西侧××城××小区（××）5幢1单元1001室号房屋，房屋面积115.38平方米，每平米7988元，房屋总金额921655元，建筑层数地上18层，地下1层，付款方式为签订合同时买受人付总房款的37%即341655元，余款580000元办理按揭手续银行贷款付清，交房期限2014年8月31日前。原告按约定支付房屋首付款341655元，并办理按揭贷款，2013年5月28日至2014年10月28日，原告按月偿还贷款，18个月共还款78145.38元。2014年8月31日交房期限已到，被告未交房，且擅自加层，原告多次协商后未解决，原告曾多次向政府、信访等多部门反映均无果。根据商品房预售合同第九条第一款第二项约定逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内书面通知买受人：（1）该商品房结构形式、户型、空间、尺寸、层数、朝向。该条第三款约定买受人退房的，出卖人须在买受人提出退房要求之日30天内将买受人已付款退还给买受人，并按中国人民银行公布的金融机构同期活期存款利率给付利息。据该合同约定原告要求解除合同，返还已付房款，并支付累计已付款2%的违约金，并承担按中国人民银行公布的金融机构同期活期存款利率给付的利息。经查奥林城住宅小区（二期工程）于2015月1月19日才验收完成。另奥林城住宅小区房屋价格比市场物价局核定的备案价格高，高出的部分被告以出售白金卡实现。签订合同时向原告出售价值63546元白金卡一张。原告认为原告与被告签订的商品房预售合同未违反法律、行政法规效力性强制性规定应为合法有效合同，双方应严格按照合同履行而被告长期迟延交房并私自变更规划设计层数，已构成违约，根据商品房预售合同第九条、第十条的规定及《合同法》的相关规定，原告要求解除该合同，现维护原告合法权益，原告向法院提起诉讼并提出以下诉讼请求：1、依法确认原告与被告之间签订的商品房预售合同合法有效；2、依法解除原告与被告签订的商品房预售合同，并要求被告立即返还原告已支付房款488947.97元（包括首付款341655元、按揭款83746.97元、购买白金卡63546元）并支付从2013年3月3日至全部偿还之日止的利息（利率按中国人民银行公布金融机构同期活期存款计算）；3、依法判令被告支付原告迟延交房违约金9826.13元；4、诉讼费由被告承担。被告陕西某有限公司辩称：1、原告与陕西某有限公司签订的商品房预售合同合法有效，原告应当履行；2、陕西某有限公司严格按照政府部门的批准对18楼进行加跃层，并未对原告所购房屋的变更规划设计；3、陕西某有限公司在约定期限内按时通知原告接房，已经履行了通知义务，因此陕西某有限公司并不存在逾期交房，原告应当尽快接房并继续履行合同。综上所述，商品房预售合同系双方真实意思表示，依法成立且合法有效，双方均应按照合同履行各自义务。陕西某有限公司更不存在逾期交房和擅自变更规划设计的行为，合同不具备法定和约定解除条件，因此请求贵院依法驳回原告的诉讼请求。原告向本院提供了以下证据：1、原告郑某、马某身份证复印件各一份、商品房预合同一份，证明原、被告之间自愿签订了该合同，合同合法有效的事实。2、陕西某有限公司出具收据一支，奥林城会所出具收据一支，中国建设银行股份有限公司榆林分行出具的客户交易查询打印单13张，证明原告方于2013年3月22日向被告支付房屋首付款341650元，按合同约定履行了自己的义务；并向被告购买白金卡一张价值63546元，同时向建行榆林分行支付了18个月月供，共计78145.38元，以及2014年11月份至贷款结清期间，建行榆林分行阶段性扣原告郑某建行工资卡，累计5601.59元，共计488947.97元的事实。3、榆林市建设工程质量安全监督中心监督中心站，出具的陕西建设工程质量监督报告一份，陕西省建设工程质量安全监督监督总站出具房屋建筑工程和市政府基础设施工程竣工验收备案表一份，证明被告迟延交房多于60天（多达4个月之久），已构成严重违约，原告有权依照合同约定解除合同，要求返还已付房款，并承担违约责任，违反了双方签订合同中第九条之规定的事实。4、榆林市高新技术产业园管委会出具的榆高新管函【2014】96号调查建议函一份，奥林城二期5幢现状照片3张，证明原告向被告出卖的白金卡属阴阳合同，合同约定与加层、阳台、地下室，奥林城小区二期5幢楼层高19层不符合同中第十条规定，应该认定被告违约，双方签订的商品房预售合同应予以解除的事实。经庭审质证，被告对原告提交的证据发表以下质证意见：对原告提交的证据1的真实性和证明目的均无异议；证据2的真实性无异议，证明目的有异议，认为原告提交的证据只能证明被告交钱的事实，与本案无关，不能支持原告诉请；证据3的真实性和证明目的均有异议，因为原告提供的证据系复印件，且原告提供的证据并不能证明被告逾期交房，相关证据随后提供；证据4的真实性和证明目的均有异议，原告提交的系复印件，且对该证据的来源合法性也有异议，原告提供的证据不能证明系涉案房屋，也不能证明被告变更规划设计。被告陕西某有限公司向本院提供以下证据：1、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证、商品房预售许可证各一份，证明被告向原告预售房屋行为符合法律规定，商品房预售合同有效，原告应当继续履行合同约定的义务的事实。2、施工图一份、建设工程规划许可证建字第610800201300212/4号一份，证明被告系严格按照施工图施工，并不存在变更房屋结构及规划设计行为的事实，被告按照政府规划部门批准将5号楼原18层变更为复式楼，5号楼整体仍为18层的事实。3、住宅工程质量分户验收表一份、建设工程竣工验收报告一份、建设工程质量监督报告一份、竣工验收备案表一份、奥林城交房公告一份、报纸公告1分，证明原告所购房屋于2014年7月已经验收合格，且被告严格按照合同约定时间2014年8月31日通过小区张贴公告和报纸公告方式向原告通知交付房屋，所以被告不存在逾期交房的事实。4、主体工程质量评估报告、主体验收自评报告、竣工初验自评报告、报纸公告各1份，证明涉案房屋完全符合质量标准，且被告严格按照合同约定时间通过报纸公告方式向原告通知交付房屋，所以被告不存在逾期交房的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据发表以下质证意见：对被告提交的证据1的真实性无异议，证明目的有异议，继续履行合同有异议，因为被告存在违约行为，请求法院判令解除合同；证据2的真实性无异议，证明目的有异议，对于该证据实际交房状况与双方签订的合同相符；证据3的中的交房公告及报纸公告真实性不予认可，不予质证，对其余证据的真实性无异议，对证明目的有异议，从竣工验收报告、质量监督报告及竣工备案表的时间均超过约定交房时间60天，所以应按照双方合同第十条约定解除合同。证据4的真实性及证明目的均有异议，没有提供“两书一表”，不具备完整的交房手续，对报纸公告的真实性无异议，其证明目的不能支持被告完整房屋交房手续。本院对经庭审质证的证据作如下认证：原告提供的证据1，被告对真实性及证明目的均无异议，对本案具有证明力，依法予以采信。证据2，被告对真实性无异议证明目的有异议，经审查首付款收据系陕西某有限公司出具并有其盖章，白金卡收据系奥林城会所出具并有其盖章，客户交易查询打印单系中国建设银行股份有限公司榆林分行出具，能够证明原告于2013年3月22日向被告支付房屋首付款341655元，按合同约定履行了自己的义务，且原告向被告购买白金卡一张价值63546元，同时向建行榆林分行支付了18个月月供，共计78145.38元，以及2014年11月份至贷款结清期间，建行榆林分行阶段性扣原告郑某建行工资卡，累计5601.59元，共计488947.97元的事实，与本案待证事实具有关联性，依法予以采信。证据3，被告对其真实性和证明目的均有异议，经审查，本案所涉房屋工程项目奥林城住宅小区（二期工程）通过验收，竣工验收时间为2014年12月23日，并于2015年2月9日将工程的竣工验收备案文件收讫齐全，与本案待证事实具有关联性，依法予以采信。证据4，被告对真实性和证明目的均有异议，经审查，该组证据中榆高新管函【2014】96号调查建议函为照片复印件，原告未说明证据来源，且未加盖单位公章，不具备证据的形式要件，依法不予采信；楼房照片3张并不能直接说明原告的证明目的，依法不予采信。被告提供的证据1，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证复印件、商品房预售许可证，能够证明被告向原告预售房屋的行为符合法律规定，商品房预售合同合法有效，原告应当继续履行合同约定的义务的事实，对本案具有证明力，依法予以采信。证据2，原告对其真实性无异议，对证明目的有异议，经审查，施工图、建设工程规划许可证，能够证明被告是按照施工图施工，并在政府相关部门的批准下进行加跃层，即将十八层变更为复式楼，被告不存在擅自变更楼层的行为、擅自变更规划设计的事实，与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。证据3，原告有异议，经审查，住宅工程质量分户验收表、竣工验收报告、工程质量监督报告、竣工验收备案表、奥林城交房公告、报纸公告，该证据中的建设工程竣工验收报告及竣工验收备案表明确载明了该工程竣工日期2014年9月29日，竣工验收日期2014年12月23日，按照合同约定被告已构成违约，其证明目的，依法不予采信。证据4，原告有异议，经审查，被告于2014年8月31日通过小区张贴公告通知业主接收房屋，2014年9月2日，榆林日报向包括原告在内的奥林城小区业主通知接收房屋，该组证据与本案具有关联性，对本案具有证明力，依法予以采信。本院根据原、被告的陈述，庭审的举证、质证及本院认证，查明以下事实：2013年3月3日，原告郑某（买受人）与被告陕西某有限公司（出卖人）商品房预售合同，合同约定：第一条项目建设依据。出卖人以出让方式取得位于建业大道北，北东环路西，土地使用证号为榆横国用（2012）第861号。该地块土地面积为30109.23平方米，规划用途为综合，土地使用年限2012年9月6日至2051年9月6日止。商品房名为奥林城商住小区。建设工程施工合同约定的开工日期为2012年10月01日，建设工程施工合同约定的竣工日期为2013年11月14日。第二条、商品房销售依据。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预售许可证号为榆住建预售证第20121224号。第三条、买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房第5幢1单元1001室号房。该商品房的用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高为3米，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房阳台是其中封闭阳台数为2，非封闭阳台数为0。该商品房预测建筑面积共115.38平方米，其中套内建筑面积95.26平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积20.12平方米。第四条、计价方式与价款。按建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米为7988元，总金额为921655元。第五条，面积确认及面积差异处理，根据当事人选择的计价方式，本条规定以（建筑面积）（套内建筑面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理：1、双方自行约定最终以产权登记建筑面积为准，据实结算房价款，2、双方同意按以下原则处理，（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。第六条、付款方式及期限。按揭付款：买受人须于签署本合同时付清总房款的37%，计人民币341655元，于合同签署后三日内提供齐备银行认可的办理按揭贷款所需的个人资料，并按出卖人要求时间配合办理贷款手续，余款580000元银行贷款付清。第七条、买受人逾期付款的违约责任。买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列第1、2种方式处理。（1）逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之五的违约金。第八条、交付期限。出卖人应当在2014年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、规划部门根据法律规定调整市政规划的；3、施工现场有重大考古发现的；4、因政府相关部门原因导致配套设施不能按期完备的；5、因其他特殊原因不能继续施工的。第九条、出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。第十条、经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内。书面通知买受人（1）该商品房结构形式、户型、空间尺寸、层数、朝向。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复，买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房。第十一条、交接，商品房达到交付使用条件的后，出卖人应当通过媒体（榆林日报或榆阳电视台）或电话或短信或售楼中心公示等形式告知买受人办理交接手续。出卖人通过媒体或电话等形式告知买受人办理手续的，自通告或通知发布之日起五日内，视为通过书面通知买受人办理手续。买受人未能按通告或者指定的交付日期接收该商品房的，视为该商品房如约交付。合同还约定其他事项。合同签订后，原告于2013年3月22日向被告支付了购房款341655元，同日原告向被告购买白金卡一张价值63546元，后期向建行榆林分行支付了18个月月供，共计78145.38元，以及2014年11月份至贷款结清期间，建行榆林分行阶段性扣原告郑某建行工资卡，累计5601.59元，共计488947.97元。另查明，合同约定交房日期2014年8月31日前交付商品房。2014年8月31日通过小区张贴公告通知业主接收房屋，2014年9月2日，榆林日报向包括原告在内的奥林城小区业主通知接收房屋。2014年7月3日，本案涉诉商品房工程竣工，同年12月23日，通过五方验收合格并报送备案。后原告向本院提起民事诉讼并提出前述诉讼请求。本院认为，商品房预售合同是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，承购人支付定金或房屋价款的合同。商品房预售合同实行许可证制度。本案中，被告已取得榆住建预售证第2012-24号商品房预售许可证，在此情况下与原告郑某签订商品房买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，合同主体、形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。双方均应恪守并严格履行。合同签订后，被告将所出售的房屋竣工验收合格后，于2014年8月31日通知原告接收房屋。原告按照约定向被告交纳了首付款及办理了房屋按揭贷款。原告请求依法解除原告与被告签订的商品房买卖合同及被告因逾期交房而向原告退还已缴房款488947.97元（包括首付款341655元，白金卡63546元，按揭款83746.97元）的诉讼请求，经审查，按照原告郑某与被告陕西某有限公司签订的商品房预售合同“交付期限为出卖人应当在2014年8月31日前”的约定，被告应当在2014年8月31日前向原告交付所出售的单元房，而被告于2014年12月23日才具备交房条件，客观上构成了逾期交房的事实，按照商品房预售合同第九条1.（1）“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当至买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款…”的约定，本案原告可以行使解除权解除合同，但原告未在解除权发生之日起（2014年10月31日）一年内行使解除权，即向被告送达解除合同通知，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，原告的解除权消灭，故本案不适用合同的约定解除。同时，被告的迟延履行的违约行为，不能导致原告的合同目的不能实现，亦未构成根本违约，故本案的商品房预售合同应当继续履行。原告主张解除合同及被告退还原告购房款、已付按揭款以及赔偿利息的诉讼请求，没有必要的事实和法律依据支持，本院依法不予以支持，予以驳回。原告主张被告支付违约金9826.13元的诉讼请求，经审查，被告迟延履行构成一般违约，按照双方签订的商品房预售合同“合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”的约定，被告应承担违约金的时间应当从合同约定的交房之日即2014年8月31日起至被告交房成就之日止即2014年12月23日，被告承担违约金的标准应当按照已交付房价款即人民币488947.97元的每日万分之二计算的违约金，即9826.13元，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十六条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告郑某与被告陕西某有限公司签订的商品房预售合同有效。二、本判决生效后十日内，由被告陕西某有限公司支付原告郑某违约金9826.13元。三、驳回原告郑某的其他诉讼请求。案件受理费4390元，由原告郑某负担4304元，被告陕西某有限公司负担86元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。代理审判员  刘庆勃二〇一六年六月十六日书 记 员  张 浩