江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0585民初518号原告苏州万鸿房地产开发有限公司。法定代表人林聪宝。委托代理人吴雪瑞，江苏周瑞昌律师事务所律师。委托代理人张晋，江苏周瑞昌律师事务所实习律师。被告太仓玉麒麟建筑装饰工程有限公司。法定代表人谢彬。被告谢彬。委托代理人顾斌（代理上列两被告），江苏新中远律师事务所律师。原告苏州万鸿房地产开发有限公司与被告太仓玉麒麟建筑装饰工程有限公司（以下简称玉麒麟公司）、谢彬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月15日立案受理后，依法由代理审判员朱旖雯适用简易程序于2016年2月23日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，再次于2016年6月27日公开开庭进行了审理。原告苏州万鸿房地产开发有限公司的委托代理人吴雪瑞，被告玉麒麟公司、谢彬的委托代理人顾斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏州万鸿房地产开发有限公司诉称：原告于2012年6月12日、2013年3月5日分别与被告谢彬、江苏润物建筑装饰工程有限公司（以下简称润物公司）签订《房屋租赁合同》各一份，约定由被告谢彬和润物公司承租原告的位于太仓市郑和中路376号塞纳丽舍xx幢5号、6号商铺。被告谢彬、润物公司自2014年1月起开始出现拖欠租金事宜。经原告多次催讨，原被告双方于2015年9月29日签订《租金支付协议》，约定由被告玉麒麟公司承担被告谢彬、润物公司租赁合同的全部权利义务，被告谢彬对被告玉麒麟公司的义务承担连带担保责任。按照该协议约定，被告应自2015年10月30日起分期支付原告全部拖欠租金，但被告未按约履行。依据协议约定，原告有权立即解除合同并要求被告腾退。原告已就腾退房屋事宜向被告明确，但其不予理会。现原告诉至法院请求判令：1、解除原告与被告玉麒麟公司间的房屋租赁合同关系，并要求被告玉麒麟公司腾退房屋；2、被告玉麒麟公司支付原告2016年1月31日前拖欠的房屋租金811509元及2016年2月1日起至实际腾退之日止所拖欠的房屋租金（按照34764元/月计算，其中5号商铺13528元/月、6号商铺21236元/月），并支付原告违约金96569元；3、被告谢彬对上述第2项的付款责任承担连带担保责任；4、本案诉讼费由两被告承担。被告玉麒麟公司辩称：被告对本案的基本事实没有异议，同意解除双方之间的租赁协议，并腾退房屋。对结欠租金的金额及其计算方式、违约金的金额均没有异议。被告没有按约支付租金，系由于被告的法定代表人谢彬家中发生重大变故，暂时没有能力及精力来处理。另外，在双方签订的租金支付协议中，原告同意折让137865元，主要就是因为房屋质量有问题，导致房屋渗水，给被告造成了较大的损失，故请求法院对该事实予以考虑。被告谢彬辩称：同意被告玉麒麟公司的意见，也同意承担连带担保责任。经审理查明：2012年6月12日，原告（出租方）与被告谢彬（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定出租房屋坐落于太仓市郑和中路376号塞纳丽舍xx幢5号商铺；租赁期限自2012年7月15日起至2017年7月14日止；年租金总计为150316元，租金前两年不变，自第三年起，租金每两年递增8%……租金为一个季度支付一次，应在每季度的10日前支付当季度的全额租金；有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方接到通知后本合同即解除，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金：……承租方逾期不支付租金超过三个月。2013年3月5日，原告（出租方）与润物公司（承租方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定出租房屋坐落于太仓市郑和中路376号塞纳丽舍xx幢6号商铺；租赁期限自2013年5月1日起至2018年4月30日止；年租金总计为235962元，租金前两年不变，自第三年起，租金每两年递增8%……租金为一个季度支付一次，应在每季度的10日前支付当季度的全额租金；有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同，违约方接到通知后本合同即解除，违反合同的一方应向另一方按月租金的3倍支付违约金：……承租方逾期不支付租金超过三个月。后因拖欠租金事宜，原告（甲方）、被告玉麒麟公司（乙方）、被告谢彬（丙方）于2015年9月29日签订《租金支付协议》一份，约定甲方分别于2012年6月12日、2013年3月5日，与丙方和润物公司签订的《房屋租赁合同》两份，约定由丙方和润物公司承租甲方的位于太仓市郑和中路376号塞纳丽舍xx幢5、6号商铺，现该商铺改由乙方承租，上述两份租赁合同中丙方和润物公司的所有权利义务均由乙方承接，并由丙方作为乙方的担保人承担相应的担保责任。三方确认：截止于2015年8月31日，乙方拖欠5、6号商铺的租金共计637685元，三方协商一致确认由乙方支付50万元，余额部分在乙方按照本合同约定支付租金的情况下甲方明确表示放弃；自2015年9月1日至2015年10月14日5号商铺应付租金20293元，自2015年9月1日至2015年10月31日6号商铺应付租金42473元，加上前款所述拖欠租金50万元，应付租金总额562766元，该款乙方承诺分三期支付，每期支付金额187588.6元；若乙方按照上述约定支付租金，甲方不再追究其欠付租金的违约责任，若乙方未按照上述约定支付租金，承担如下违约责任：（1）5、6号商铺2015年8月31日前的租金全部按照原租赁合同约定结算，乙方全额支付，甲方不予折让；（2）乙方有任何一期未按照约定支付租金的甲方有权立即解除房屋租赁合同，合同自甲方书面通知到达乙方之日起解除，乙方应在接到解除通知后5日内无条件腾退房屋，且放弃对于装修等享有的一切权利；（3）甲方有权要求乙方一次性付清全部拖欠的租金，且乙方应按照原租赁合同的约定向甲方支付相应的违约金。另，乙方使用房屋期间曾出现过渗水事宜，甲方进行了维修，如之后仍存在渗水问题，甲方应按照合同约定履行维修义务，本协议签订后，乙方不得再次以房屋质量问题等原因提出要求减免租金或赔偿损失。丙方作为乙方的担保方，对乙方承担的付款义务承担连带担保责任，担保期限自本合同签订之日起至2019年5月1日止。该协议底部由甲方加盖公章，由乙、丙两方的委托代理人顾斌分别在乙、丙方处签字。经原、被告双方确认：上述租金支付协议签订后，两被告未向原告支付任何款项。另查明，润物公司的法定代表人为被告谢彬。被告谢彬作为润物公司的法定代表人对上述《租金支付协议》是知晓并同意的。上述事实，有原告提供的房屋租赁合同、租金支付协议、委托书以及原被告陈述等证据在卷佐证。本院认为：原告与两被告签订的《租金支付协议》是三方的真实意思表示。双方当事人均应当按照原租赁协议及租金支付协议的约定履行各自的合同义务。被告玉麒麟公司对原告主张的解除合同的诉讼请求没有异议，本院对此予以确认，合同解除日期按照诉状送达日期即2016年1月19日予以确定；合同解除后，被告玉麒麟公司应当及时将房屋腾退后返还原告。另，被告玉麒麟公司对原告截止到2016年1月31日的租金计算金额、计算方式及2016年2月1日后租金的计算标准均没有异议，故本院依照原告的请求，认定截至2016年1月31日被告欠付本案所涉房屋租金和房屋占有使用费为811509元，2016年2月1日后的房屋占有使用费按照34764元/月，计算至实际腾退之日。关于被告玉麒麟公司所称的租金折让的约定，根据《租金支付协议》约定，被告玉麒麟公司未按照约定支付租金，被告玉麒麟公司应按照原租赁合同的约定全额支付租金，原告不予折让。现被告玉麒麟公司违约在先，原告全额主张租金并无不当。关于原告请求被告玉麒麟公司支付违约金的请求，因被告玉麒麟公司对违约金金额没有异议，且该金额未超出双方的约定及合理的请求范围，本院依法予以支持。另，被告谢彬亦同意对被告玉麒麟公司的付款责任承担连带担保责任，本院对此亦予以确认。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告苏州万鸿房地产开发有限公司与被告太仓玉麒麟建筑装饰工程有限公司之间的房屋租赁合同于2016年1月19日解除。二、被告太仓玉麒麟建筑装饰工程有限公司于本判决生效后10日内将承租的坐落于太仓市郑和中路376号塞纳丽舍xx幢5、6号商铺腾空并返还原告苏州万鸿房地产开发有限公司。三、被告太仓玉麒麟建筑装饰工程有限公司于本判决生效后10日内向原告苏州万鸿房地产开发有限公司支付2016年1月31日前的租金和房屋占有使用费811509元，以及自2016年2月1日起至实际腾退之日止，按照34764元/年的标准计算的房屋占有使用费。四、被告太仓玉麒麟建筑装饰工程有限公司于本判决生效后10日内向原告苏州万鸿房地产开发有限公司支付违约金96569元。五、被告谢彬对上述第三、四项承担连带担保责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14790元，由被告太仓玉麒麟建筑装饰工程有限公司、谢彬负担。此款原告已预交，本院不再退还，两被告在支付上述款项时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本2份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10×××76）。审 判 长  朱旖雯人民陪审员  汤建荣人民陪审员  袁 辉二〇一六年六月二十九日书 记 员  张晓晴