北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终6148号上诉人（原审被告）赵振启，男，1933年9月19日出生。上诉人（原审被告）赵建英，女，1958年7月5日出生。上诉人（原审被告）赵健云，女，1960年4月12日出生。上诉人（原审被告）赵建民，男，1963年1月1日出生。四上诉人之共同委托代理人朱成，黑龙江鸿盛律师事务所律师。被上诉人（原审原告）徐敬言，男，1969年6月12日出生。委托代理人张旭，北京市达奥律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）徐思林，男，1971年7月7日出生。被上诉人（原审第三人）徐思龙，男，1974年12月26日出生。上诉人赵振启、赵建英、赵健云、赵建民因与被上诉人徐敬言、徐思林、徐思龙确认合同有效纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2015）通民初字第16017号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人赵建民及其与赵振启、赵建英、赵健云之共同委托代理人朱成，被上诉人徐敬言及其委托代理人张旭到庭参加诉讼。被上诉人徐思林、徐思龙经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2015年7月，徐敬言起诉至原审法院称：徐敬言原系北京市通州区×镇农民。1992年11月5日，徐敬言与赵振启签订《立卖房契》一份，赵振启将其所有的位于北京市通州区×镇×村（以下简称×村）×区×号房屋五间及院落以4000元出售给徐敬言。协议签订后，徐敬言与赵振启均履行了各自义务，徐敬言在此房屋居住至今。经查，上述房屋原系徐×1所有（已去世），刘×系徐×1之妻，徐思林、徐思龙系徐×1之子。现诉至法院，要求：判令徐敬言与赵振启于1992年11月5日签订的《立卖房契》有效。赵振启、赵建英、赵健云、赵建民在原审法院辩称：合同是无效的。合同上写的赵振启代签不认可，王×也没有签字。徐敬言在签订合同前已经转为居民，而徐敬言妻子则应该是在签订合同之后才转为×村农民的，故即便合同是真实的，合同也应当是无效的。徐思林、徐思龙在原审法院述称：徐思林、徐思龙家现在居住的房屋与涉案房屋相邻。涉案房屋原来是徐思林、徐思龙家的，后来卖给赵振启家，赵振启家又卖给徐敬言家。徐敬言家长期在涉案房屋居住。关于合同效力徐思林、徐思龙不清楚。原审法院经审理查明：徐敬言原系×村农民，后于1991年11月27日将户口由×村迁入×村集体，转为非农业户口。徐敬言之妻张×现户籍所在地：×村×区×号，于2000年9月3日将户口由×村、农业户口迁往×街×号。经查1990年户籍登记，情况如下：户主：张×；之女：徐×2，1990年8月26日生。徐×2原户别：农业户口，户口在×村×区×号，于2002年2月22日因投靠亲属转为非农业户口。涉案房屋位于×村×区×号。1988年1月10日，徐×1（已去世，刘×之夫，徐思林、徐思龙之父）将涉案房屋作价四千元整卖给王×（已去世，赵振启之妻，赵建民、赵健云、赵建英之母）。1992年11月5日，徐敬言与王×签订书面《立卖房契》一份，内容为：立卖房契文约人王×因正用请中人说合，全家也争得同意，愿将自住正房五间，占地面积东至李×1，西至李×2，南至伙道，北至徐×3，房前有院墙在内，院内有树一棵，房的门窗户对俱全，今卖与×徐敬言名下永远居住，言明卖价四千元整，其款笔下交清，此系双方情愿，各无反悔，倘有其他等情，有中人负责。上述房契尾部载明：卖房人王×（赵振起代），中正人李×3，代笔人高×。上述房契订立后，王×将涉案房屋交付给徐敬言，并由徐敬言一家居住至今。原审法院认定的上述事实，有《立卖房契》、派出所证明信及双方当事人陈述等在案佐证。原审法院经审理认为：依法成立的合同，自成立时生效。本案中，王×购买涉案房屋后，又将涉案房屋卖给徐敬言，并由徐敬言居住至今，双方系买卖合同关系。根据现有法律规定，非本集体组织成员不能取得农村集体组织所有的宅基地，亦不能购买农村宅基地房屋。但考虑到徐敬言本人、徐敬言之妻张×、徐敬言之女徐×2，均在不同时期属于×村的集体组织成员，故对徐敬言起诉要求确认徐敬言与赵振启于1992年11月5日签订的《立卖房契》有效的诉讼请求，法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款之规定，判决：徐敬言与王×（已故）于一九九二年十一月五日签订的《立卖房契》有效。原审法院判决后，赵振启、赵建英、赵健云、赵建民不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判确认合同无效。主要上诉理由是：原审认定事实不清、证据有误、适用法律不当。《立卖房契》既不是王×本人所签，也不是赵振启代签，非本人真实意思表示，应为无效。非本集体经济组织成员不能取得农村集体组织所有的宅基地，亦不能购买农村宅基地房屋，徐敬言是城镇居民，不应享有农村宅基地使用权，徐敬言占有农村宅基地是非法的。徐敬言同意原判。徐思林、徐思龙未到庭，亦未答辩。本院经审理查明：刘×于2016年5月12日因死亡注销户口，其法定继承人为徐思林、徐思龙。庭审中，就徐敬言一家户籍变迁，徐敬言陈述：徐敬言是1991年11月27日迁入×村集体户，转为非农业户口，此前一直在×村×区×号，为农业户口。张×是1994年从×村迁到×村×区×号，单分的户，当时徐敬言是集体户口，张×自己是户主；2000年9月3日从×村迁到×街×号，仍是农业户口，2000年11月转为非农业户口；2012年从×街×号迁回×村×区×号至今。徐×2是1990年8月26日出生，出生时户籍落在×村×区×号，与爷爷一个户；1994年与张×一起，迁到×村×区×号；2002年转为非农业户口，但是户籍还在×村×区×号；2014年结婚后户籍迁到×村。本院经审理查明的其他事实与原审法院查明的事实一致。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：人民法院应当及时通知继承人作为当事人承担诉讼，被继承人已经进行的诉讼行为对承担诉讼的继承人有效。本案中，刘×在本院审理期间死亡，其已经进行的诉讼行为由其法定继承人徐思林、徐思龙承担。徐思林、徐思龙经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院缺席判决。依法成立的合同，自成立时生效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依本案查明事实，王×购买涉案房屋后，将涉案房屋卖给徐敬言，并由徐敬言居住至今，双方系买卖合同关系。现赵振启、赵建英、赵健云、赵建民以《立卖房契》既不是王×本人所签，也不是赵振启代签，非本人真实意思表示为由主张《立卖房契》无效，依据不足，本院不予支持。根据现有法律规定，非本集体经济组织成员不能取得农村集体组织所有的宅基地，亦不能购买农村宅基地房屋。本案中，徐敬言在1992年11月5日签订《立卖房契》购买涉案房屋时，虽已不是×村集体经济组织成员，但其在1991年11月之前确属×村集体经济组织成员，而徐敬言之妻张×、之女徐×2亦在不同时期属于×村集体经济组织成员，且张×现户籍仍在×村×区×号。鉴此，原审法院对徐敬言起诉要求确认《立卖房契》有效的诉讼请求予以支持并无不当，本院予以确认。综上所述，赵振启、赵建英、赵健云、赵建民的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费50元，由徐敬言负担（已交纳）。二审案件受理费50元，由赵振启、赵建英、赵健云、赵建民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽审 判 员  张清波代理审判员  吴强兵二〇一六年六月三十日书 记 员  仵 霞