陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终2274号上诉人（原审原告、反诉被告）王海麦，女，1981年1月23日出生，回族，住西安市碑林区。委托代理人刘逸超，陕西华秦律师事务所律师。委托代理人宋洁婷，陕西弘业律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）回永利，男，1984年10月1日出生，回族，住西安市雁塔区。委托代理人郭安庆，男，1970年9月19日出生，回族，住西安市新城区。上诉人王海麦因与被上诉人回永利房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2015）雁民初字第02714号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2014年12月13日，王海麦与回永利通过居间人陕西丰溢房产中介有限公司（以下简称“丰溢公司”）签订《买卖定金合同》约定：1、陕西丰溢房产中介有限公司兹为中介，提供居间服务，买卖座落于陕西省西安市雁塔区含光路南段东侧名仕花园5幢10703室的房屋。现已提供该房产资料与买方详阅，买方愿意认购该房产并自愿交付定金；2、该房产交易总额为114万元；3、该价格为卖方净拿价，不含任何费用，过户中产生的所有费用及中介费均由买方承担。卖方同意将房屋全权委托给买方，并在公证当日一次性付给卖方80万元，2015年1月5日买方一次性付给卖方10万元，双方约定于2014年12月31日前办理房屋交接，买方自行办理公积金付款事项，中介方全程配合买方办理过户，剩余房款随公积金正常流程放款日一次性转账给卖方。上述定金合同签订后，2014年12月16日，回永利支付王海麦80万元，王海麦出具《欠条》，声明该款系向回永利所借用于偿还房屋在民生银行的抵押贷款，该款项在房屋正式过户到回永利名下后用于支付房款。2015年1月8日，王海麦收到回永利支付的房款10万元。2015年2月8日，王海麦（甲方）与回永利（乙方）签订《房地产买卖协议》约定甲方已收到乙方预付的购房款900000元并同意订立本契约：1、甲方自愿将座落在陕西省西安市雁塔区含光路商段东侧名仕花园5幢1单元10703室的房地产出售给乙方；2、双方约定首付款为90万元整，乙方于2014年12月16日向甲方付款800000元，并于2015年1月8向向甲方付款100000元，剩余房款240000元随公积金正常流程放款日付款；3、网签合同中，约定成交价为100000元，实际成交价以本契约为准；2015年2月9日，双方办理二手房交易的网签，并签署《西安市二手房买卖合同》，合同金额为100万元。双方并未办理公积金贷款手续：也没有办理产权过户，房屋所有权仍登记在王海麦名下。上述合同签订后，王海麦于2015年1月前后向回永利交付了房屋钥匙。回永利称2015年春节过后，其发现房屋有漏水问题并向物业及王海麦反应要求维修，王海麦辩称其曾联系过物业协调维修事宜，物业也维修过，且在房屋交付前并未出现过回永利所称的漏水问题。回永利至今未对房屋进行重新装修亦未改变房屋结构，且并未实际居住。本案在审理过程中，回永利向原审法院申请对涉案房屋的漏水原因、维修方案、维修费用以及是否影响正常居住进行鉴定并预付鉴定费40000元。2015年6月4日，西安市中级人民法院受原审法院委托，委托陕西兵器建设监理咨询有限公司对申请事项进行鉴定。2015年7月16日，陕西兵器建设监理咨询有限公司出具陕兵监检字(2015)-JGS-15-21鉴定书，鉴定意见为：1、西安市雁塔区含光路名仕花园5幢10703号房屋的漏水原因是：（1）外墙渗水引起。(2)主卫生间排水管道渗漏引起。(3)有地漏的阳台地面未作防水层；2、维修费用124363元；3、漏水问题不解决将会影响居住。鉴定书的鉴定分析部分称：涉案房屋为剪力墙结构，采用外墙内保温，从取样情况及现场观察，外墙室内墙面有渗水痕迹，内墙面潮湿，说明外墙存在渗漏现象；主卫生间及南卧室渗水痕迹严重，顶部仍在滴水，说明主卫生间排水管道有渗漏；主卧南阳台顶部管道周围之渗水痕迹，应是上层住户阳台防水层未做或施工质量存在问题，雨水飘落阳台顺地面缝隙渗入所致。建议的维修方案为：(1)凡有渗漏情况的外墙应设防水层，外墙室内保温层应拆除重做。(2)主卫生间排水管道应修复，八层住户主卫生间地面防水层应修复；(3)有地漏的阳台地面应补做防水层；(4)有渗水痕迹之处应给予修复。双方均对上述鉴定报告未提出异议。王海麦诉至西安市雁塔区人民法院称，2014年12月13日，其与回永利双方通过陕西丰溢房产中介有限公司签订了房屋《买卖定金合同》，约定由回永利购买王海麦位于西安市雁塔区含光路南段东侧名仕花园5幢10703室房屋一套，约定交易价格为114万元整。随后，双方同中介公司于2015年2月8日签订了正式《房地产买卖协议》，约定由回永利购买王海麦上述房屋，约定交易价格为114万元整，回永利于2014年12月16日向王海麦付款80万元，2015午1月8日向王海麦付款10万元，剩余房款24万元随公积金正常流程放款日付款。同时合同第九条约定，如因乙方原因导致2015年2月10日前无法完成网签和资金监管，致使乙方付清尾款日期推后，则推后付款产生的日利息由乙方承担。合同签订后，王海麦依约将房屋腾交回永利居住，回永利亦支付了首付款90万元，但随后回永利并未正常办理公积金贷款，而是找出种种莫须有的理由指责王海麦房屋瑕疵，并无理要求退房。王海麦认为，双方签订的房屋买卖合同系双履行了自己的合同义务，并无违约之处，回永利单方不愿继续履行合同，且无理要求退房，其实际行为已表明不愿继续履行合同义务，构成根本违约。故王海麦现诉至法院请求判令：1、回永利立即支付剩余购房款24万元整；2、本案诉讼费用由回永利承担。回永利辩称，其不同意王海麦的诉请，对于房屋买卖合同以及房屋交易的事实回永利是认可的，但回永利要求退房的理由是合理的，王海麦在房屋交易过程中，隐瞒了该房屋存在质量问题的事实，回永利多次催告王海麦对房屋进行维修，维修完毕之后，双方继续进行房屋交易，但是王海麦以各种理由进行推脱，将房屋漏水的质量问题归责于案外的第三人不愿进行维修，导致该房屋至今不能维修，也不能正常居住，双方的合同目的不能实现。故回永利现提起反诉，要求解除合同，且不同意王海麦的本诉请求。回永利反诉称，2014年12月13日，双方经陕西丰溢房地产中介有限公司介绍，就其购买雁塔区含光路名仕花园5幢10703号房屋达成《买卖定金合同》，约定交易价格为114万元整。因该房屋在银行办理了抵押登记，为解除抵押，2014年12月16日，其给王海麦借款80万元用于偿还银行贷款。双方约定：王海麦向回永利借款80万元用于取回房产证，该款项待房屋正式过户到回永利名下后用于支付房款。2015年1月8日，其通过金蕊再次支付10万元。2015年2月8日，双方签订《房地产买卖协议》，约定购房价格114万元，首付款90万元，按揭款24万元随公积金正常流程放款日付款。协议第六条约定：因甲方原因造成的房屋买卖不能正常进行，甲方应在悔约之日起七日内将首付款退还给乙方，甲方赔偿乙方用在房屋交易、装修上的支出，另给付乙方相当于上述首付款自2014年12月16日至悔约之日止日利率万分之二点七八的滞纳金。协议第九条约定：如因甲方原因导致2015年2月10日前无法完成网签和资金监管，视为甲方违约，本协议自动解除。其收房后发现，该房屋多处漏水，通知中介公司及王海麦解决，王海麦未露面，双方经过多次协商，王海麦坚持称漏水问题以前存在，但已经解决，房屋不存在任何问题。但涉案房屋存在严重的漏水问题影响其正常使用，故向法院提起反诉，请求判令：1、解除双方2015年2月8日签订的《房地产买卖协议》；2、王海麦退还收取的购房款90万元；3、王海麦支付自合同解除之日起至实际还款之日止的滞纳金；4、王海麦承担本案的诉讼费、鉴定、检测费。王海麦针对回永利的反诉辩称，回永利的反诉没有事实和客观依据，回永利想通过房屋漏水问题达到悔约的目的，王海麦认为双方签订了房屋买卖合同，就应该按照合同约定履行各自的义务。该房屋的质量不存在任何问题，回永利反诉称整栋房屋有质量问题，导致整栋楼层东面的房屋均存在漏水的问题是子虚乌有，实际上回永利所说的漏水问题是相邻权纠纷问题，是因为楼上住户卫生间区域的防水没有做好，导致涉案房屋漏水。因此产生的损失可以向楼上的住户进行索赔，但这不是王海麦的问题，也不影响房屋的正常使用，完全可以通过小范围的维修解决。王海麦认为房屋在使用过程中难免会遇到各种问题，回永利以点带面夸大事实，请求法庭驳回回永利的反诉请求。原审法院认为，王海麦与回永利双方签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，符合相关法律规定，双方均应依约履行各自的合同义务。回永利在协议签订之时已向王海麦支付了约定的首付款900000元，王海麦应向回永利交付符合质量要求的房屋。庭审中，王海麦辩称房屋在交付回永利之前并不存在漏水问题，但是，从陕西兵器建设监理咨询有限公司出具的鉴定报告中的鉴定分析及鉴定意见可以看出涉案房屋的主卧室、南卧室、主卫生间、北次卧、北书房、主卧南阳台顶部、餐厅门洞等几乎所有房屋功能区均有不同程度的渗水情况，渗水原因包括外墙渗漏、主卫生间排水管渗漏、上层住户阳台未做防水或施工存在质量问题等导致。以上渗漏原因均系房屋自身质量原因所致，并非因外力造成，是以认定涉案房屋存在渗水的质量问题。且鉴定报告明确载明若房屋渗漏问题不解决将会影响居住。《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款规定：质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特别标准；第一百四十八条约定：因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。本类中，因涉案房屋的漏水问题已经影响居住，无法实现回永利正常居住使用的合同目的，且造成回永利无法实现合同目的的责任在于王海麦。故回永利现要求解除双方签订的《房地产买卖协议》、回永利退还收取的购房款900000元并支付相应利息损失的反诉请求合法有据，原审法院依法予以支持。王海麦诉请回永利立即支付剩余购房款240000元的诉请原审法院依法予以驳回。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第九十四条、第九十七条、第一百四十八条之规定，遂判决如下：一、原告（反诉被告）王海麦与被告（反诉原告）回永利于2015年2月8日签署的《房地产买卖协议》解除。二、原告（反诉被告）王海麦应于本判决生效之日十日内向被告（反诉原告）回永利返还购房款900000元及利息。（以900000元为基数按照中国人民银行同期贷款利率为准自2015生1月9日计算至实际给付之日止）。三、驳回原告（反诉被告）王海麦的诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期同的债务利息。本案本诉诉讼费4900元，由原告王海麦（反诉被告）自行承担。反诉诉讼费6544元，由原告（反诉被告）王海麦承担，鉴定费40000元，由原告王海麦（反诉被告）承担，因被告（反诉原告）回永利已预付，由原告（反诉被告）王海麦在履行付款义务时将上述款项一并支付给被告（反诉原告）回永利。宣判后，王海麦不服原审判决，向本院提起上诉称，一、西安市雁塔区含光路南段东侧名仕花园5幢l单元10703号房屋（房产证号：1100102022-10-5-10703-2，以下简称“该房屋”）的交易及使用经过。该房屋是其2003年购买，2005年入住至交付给回永利之日。王海麦和回永利交易该房屋是通过陕西丰溢房产中介有限公司（以下简称“丰溢中介公司”）提供中介服务进行的。丰溢中介公司对该房屋分别于2013年11月30日和2014年8月26日进行拍照。第二次拍照时主卧东南角有渗水的水印，王海麦的母亲说明是8楼漏水，影响到7楼，物业维修过了，已经不渗水了，屋内其他墙面未见水印。2014年10月7日，丰溢中介公司业务员带回永利到该房屋实看房屋时，回永利也看到主卧东南角墙上的水印，王海麦的母亲向回永利解释过上述出质疑，对该情况知悉。2014午11月29日，丰溢中介公司业务员再次带回永利看房，后经过丰溢中介公司业务员中间协调，2014年12月13日其与回永利签订《买卖定金合同》，该合同第八条明确约定“买方（即回永利）系按揭购买此房并对该房作详实了解无异议”，对房屋价款、支付期限及交房时间也有明确的约定。2014年12月16日，王海麦以《欠条》借款的形式收到回永利支付的房款800000元，2014年12月28日，王海麦将该房屋交付给回永利，2015年1月8日，王海麦收到第二笔房款100000元，剩余24万房款未支付。2015年2月8日，王海麦和回永利签订正式《房地产买卖协议》，2015年2月9日，王海麦和回永利网签《西安市二手房买卖合同》，该《合同》第一条明确约定“乙方（回永利）对甲方（王海麦）所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产”。回永利收到该房屋后即交纳物业费，购买水、电居住使用，2015年4月19日、4月23日回永利向物业报修家里漏水情况。二、一审法院关于“本案中，因该房屋的漏水问题已经影响居住，无法实现被告正常居住使用的合同目的，且造成被告无法实现合同目的的责任在于原告”的认定错误。1、从2014年10月7日回永利第一次看房，到2015年2月18日签订正式《房地产买卖协议》，历时4月有余，回永利多次看房，和王海麦的母亲到该房屋商谈购买的细节，对该房屋主卧东南角有渗水水印，即原来漏水修过的情况是明知的，不存在王海麦隐瞒该房屋存在质量瑕疵。2、2014年12月28日王海麦给回永利交付该房屋时，回永利对房屋进行了验收，当时的房屋是完好无损的。如果该房屋在交付前或交付时存在漏水情况，回永利也是不会接收的。3、回永利在该房屋居住三个多月，才发现屋顶漏水，虽向物业和王海麦告知了该情况，但其没有采取积极有效的措施进行维修，4、陕兵检字(2015)-JGS-15-21号《鉴定报告》所罗列的渗水区域，从漏水的水源分析，是该房屋上一层即8楼住户漏水所致，并非该房屋专有部分漏水所致。一审法院无视漏水问题是该房屋楼上即8层漏水产生的，且房屋渗水是王海麦在收房居住了3个多月之后发现的，而把漏水问题归结是王海麦的责任，无疑犯了逻辑上的错误。三、一审法院适用法律错误。一审法院无视二手房买卖中标的物的特殊性和本案楼上漏水导致该房屋渗水的事实，生搬硬套《合同法》的一般规定，仅从该房屋渗水的结果推定是该房屋自身质量原因所致，实属错误。一审法院为什么不适用《合同法》第一百四十二条“标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外”之规定？根据《房屋建筑工程质量保修办法》的规定，该房屋的屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，给排水管道早已过了保修期限，该房屋属于“二手房”买卖中的标的物，已经使用近十年，回永利对该房屋的使用状况应有理性的判断。房屋管道漏水属正常现象，且该房屋的渗水是楼上漏水造成的，与王海麦没有任何关系。参照上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中“7、‘二手房’买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任”之解答规定，王海麦对该房屋之前漏水、维修过的情况已告知回永利，没有隐瞒房屋质量瑕疵，对于该房屋楼上漏水导致墙面渗水，也是在回永利使用过程中产生，所以王海麦不承担瑕疵担保责任。四、一审判决超出回永利一审反诉请求。回永利在一审中的反诉请求第三项为“被反诉人支付合同解除之日起至实际还款之日的滞纳金”，而一审判决支付的利息从2015年1月9日起开始计算，判决合同解除的判决书还没有生效，怎么确定利息的起算时间，一审判决显然超出了回永利一审的反诉请求，实属错误。另，一审在选择鉴定机构时，违反了程序性规定，在没有王海麦参与的情况下，通过所谓的摇号选定鉴定机构，但在该鉴定机构勘验现场时，又让王海麦和回永利在协商选定鉴定单位笔录上签字，前后矛盾。上诉请求1、依法撤销一审判决，发回重审或依法改判，驳回回永利一审反诉请求，判决回永利立即支付王海麦剩余购房款24万元整。2、一、二审诉讼费、鉴定费由回永利承担。回永利辩称，一、一审法院认定事实清楚，法律适用正确无误。上诉人要求撤销一审判决无事实和法律依据。一审法院关于“本案中，因该房屋的漏水问题已经影响居住，无法实现被告正常居住使用的合同目的，且造成被告无法实现合同目的的责任在于原告”的认定正确无误。1．王海麦在房屋交易过程中隐瞒了该房屋存在严重质量问题的事实，在原审中王海麦曾一直坚持涉案房屋在交付回永利之前不存在漏水问题，但是根据上诉状其又称回永利在看房时王海麦已经对房屋漏水状况作了说明。很明显，王海麦两次的回答前后矛盾，有所欺瞒。回永利多次催告王海麦对房屋进行维修，等维修完毕后双方再继续进行房屋交易，但是王海麦一直以各种理由进行推脱，只是一味推卸责任，将房屋漏水的质量问题归结于案外第三人不愿意进行维修，导致该房屋至今不能正常居住，回永利签订该合同的目的不能实现。2．本案所涉及的房屋已经因大面积漏水原因导致不能正常居住，根据鉴定分析显示：涉案房屋几乎所有房屋功能区均有不同程度的渗水情况，渗水原因包括外墙渗漏，主卫生间排水管渗漏、上层住户阳台未做防水或施工存在质量问题等导致。鉴定意见还说明了以上渗漏原因均系房屋自身质量原因所致。因此，涉案房屋漏水原因并非王海麦认为的仅仅与漏水水源有关。寻其根本原因还是因为房屋自身的质量问题。根据合同法第148条规定，因标的物质量不符合质量要求，导致不能实现合同目的的买受人可以拒绝接受标的物，或者解除合同。三、一审适用法律正确。一审法院根据鉴定意见以及案件基本事实判定涉案房屋渗水系房屋自身质量原因，并非仅是王海麦所言系楼上漏水导致。正是因为王海麦向回永利隐瞒了该房屋具有严重质量问题，才会导致回永利对该房屋丧失了理性判断。如果回永利事先知晓该房屋多处墙体渗水，肯定也是拒绝购买该房屋的。根据王海麦所提到的参照上海市高级人民法院《关于审理“二手房”买卖案件若干问题中的解答》中“7、二手房买卖合同中，因房屋质量问题引发纠纷，出卖人应如何承担房屋质量瑕疵担保责任”之解答规定，对于出卖人故意隐瞒房屋质量瑕疵的，应承担赔偿责任。本案中王海麦对房屋质量瑕疵故意隐瞒，应当承担赔偿责任。四、一审判决并未超出回永利的反诉请求。按照回永利一审的反诉请求，回永利要求解除与王海麦之间的合同，并且支付购房款项的滞纳金。截止2015年1月8日回永利共计向王海麦支付购房款90万元，由于王海麦的在交易过程中对房屋质量问题的隐瞒，致使回永利做出了错误判断签订了该合同，因此回永利要求王海麦返还该笔款项的利息。（自2015年1月9日起算）。请求二审法院判决驳回王海麦的上诉请求。经审理查明，回永利至今未对房屋进行重新装修亦未改变房屋结构，但已实际居住。原审法院判决查明的其他事实属实。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。王海麦与回永利签订的《房地产买卖协议》系双方真实意思表示，不违反法律、法规，合法有效。回永利已向王海麦支付了首付款900000元，王海麦应向回永利交付符合正常居住目的的房屋。签订协议时，回永利对房屋主卧东南角渗水情况明知，但对房屋其他地方是否有渗水并不知情。房屋在王海麦向回永利交付三个月左右开始出现渗水现象，陕西兵器建设监理咨询有限公司出具的鉴定报告中的鉴定分析及鉴定意见均显示涉案房屋的主卧室、南卧室、北次卧、主卫生间、北书房、餐厅门洞等房屋多处均出现不同程度的渗水情况。原审法院依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二款“质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特别标准；”及第一百四十八条“因标的物质量不符合质量要求，致使不能实现合同目的的，买受人可以拒绝接受标的物或者解除合同。”的相关规定认定涉案房屋的漏水问题已经影响居住，无法实现回永利正常居住使用的合同目的，且造成回永利无法实现合同目的的责任在王海麦，据此支持回永利要求解除双方签订的《房地产买卖协议》、退还收取的购房款900000元并支付相应利息损失的反诉请求，并无不当。故，王海麦的上诉主张不成立，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17988元（王海麦已预交），由王海麦承担。本判决为终审判决。审 判 长  高俊岗代理审判员  窦 敏代理审判员  王学堂二〇一六年六月二十三日书 记 员  陈 歆