河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初2425号原告王瑞仓，男，1986年2月14日出生，汉族，住河南省滑县。委托代理人王长兴、曾莉，河南德慧律师事务所律师。被告刘忠，男，1968年8月8日出生，汉族，住郑州市金水区。被告张喜梅，女，1971年10月9日出生，汉族，住郑州市金水区。被告郑州房朝房地产经纪有限公司，住所地郑州市金水区郑汴路127号2号院25层2504号。法定代表人马玉芳，总经理。委托代理人李幸银，该公司员工。原告王瑞仓与被告刘忠、被告张喜梅、被告郑州房朝房地产经纪有限公司（以下简称郑州房朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王瑞仓委托代理人王长兴、被告刘忠、被告张喜梅、被告郑州房朝公司委托代理人李幸银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2015年11月8日，原被告及郑州房朝房地产经纪有限公司三方签订了编号为0001276号的房屋买卖合同，约定将被告位于郑州高新技术开发区电厂路35号17号楼1单元10楼37号的房子卖给原告。约定原告支付给郑州房朝房地产经纪有限公司佣金3330元，综合保障金1332元，该两笔款签订合同时已交。房屋买卖合同约定在2015年12月8日前原被告应到相关部门办理过户等相关手续，若任何一方违反合同约定应向守约方支付合同总价款1%的违约金。合同签订后，原告多次催促被告办理过户手续，被告以各种理由推脱。后来原告得知被告感觉房子卖的价格低，才拒绝办理过户。被告的违约行为给原告造成佣金、保证金等损失。故请求判令解除原被告签订的房屋买卖合同，被告支付原告佣金3330元、综合保障金1332元、违约金5338元，共计10000元。被告刘忠、被告张喜梅辩称：我方不存在违约，不应支付违约金。原告所交纳的佣金、综合保障金与我方无关。被告郑州房朝公司辩称：1、三方签订的房屋买卖合同是三方真实意思表示，符合法律规定，合同完全有效。2、签本合同时居间方已完成居间义务，按照合同约定收取居间费合理合法，合同约定一方违约由违约方承担守约方佣金损失，居间方不存在退佣金情形。3、居间方在签订房屋买卖合同时已告知交易房屋情形，原告和居间方签订的综合保障服务协议在房地产经纪服务事项告知书中有体现，应由违约方承担原告保障服务费用损失。原告为支持其诉讼请求向本院提交以下证据：房屋买卖合同、搜房综合保障服务协议，签约提示，收据各一份。以上证据证明原被告双方已签订合法有效的合同，且原告已按合同约定履行了相关义务。证明原被告对此合同约定的内容及房屋基本情况均具有详细认识，不存在致使合同无效情形。被告刘忠、被告张喜梅质证意见为：对房屋卖买合同真实性无异议。合同第5条第2款约定自合同签订之日30个工作日之内共同到相关部门办理贷款网签等手续，该约定不符合实际情况。签该合同时各方都知道出卖的房屋是经济适用房，需要补差价，补差价后才能办后续手续。被告签合同第二天就去办理补差价手续，按照正常审批程序一个月办不下来，办下来用了将近两个月，我方不构成违约。合同第10条佣金的承担约定不合法。综合保障协议在合同中没有约定，我方也没见过，和我方无关。对签约提示真实性无异议，但均为格式条款。收据系原告交给中介公司，与我方无关且非正规票据。被告房朝公司质证意见为：对房屋卖买合同真实性无异议，合同12条第4款约定在被告补完经济适用房差价后居间方配合办理该房屋相关手续，居间方起到督促提醒作用。合同第10条约定在签订合同时居间方有权利全额收取佣金，合同未继续履行不是居间方过错，不能证明原告要求退费请求。对搜房综合保障协议真实性、证明目的均无异议。对签约提示真实性无异议，证明居间方在签合同之前已做到对买卖双方的风险提示义务。对收据真实性、证明目的均无异议。经审查，上述证据系原件，来源合法与本案具有关联性，故对上述证据本院予以采纳。被告刘忠、被告张喜梅为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明本案房屋是经济适用房，合同第十二条约定需补差价后办理相关手续。合同第五条约定的买房办理周期根本无法实现，由于居间方提供虚假情况，没有向合同双方如实告知具体流程需要的周期，因不可抗拒因素造成合同无法正常履行。2、中介公司的短信通话记录、房产登记簿各一份，证明合同签定后我方积极办理补差价手续，直到合同约定期限到达之日仍无法正常办理完成。短信通话记录证明原告与我方没任何联系，不存在原告所说多次催促的情况。原告质证意见为：对证据1真实性无异议。但需补差价的行为并不一定导致合同第五条约定的期限内办理过户手续无法实现，且签订合同时双方对履行合同的时间有明确认知。对证据2真实性无异议，对关联性有异议。该证据系被告与中介经纪人之间的通话记录及短信记录，与原告无关，该证据也不能证明被告按合同约定积极履行合同约定义务。房产登记簿不能证明被告积极履行合同义务且其履行的时间与本案没有关联性。被告郑州房朝公司质证意见为：对证据1真实性无异议，对被告刘忠所说存在虚假情况不认可，合同真实有效约定清楚，在被告刘忠补完差价后我方配合办理后续手续，我方完全履行合同义务。合同第五条约定买卖双方应在合同签订之日起30个工作日内共同去办理相关手续，只是起到对买卖双方的催促作用，买卖双方并不一定要在该时间内办完手续，被告刘忠需补差价，并不影响补完差价后继续履行合同。对证据2房屋登记簿真实性无异议，不能证明其证明目的。对通话记录真实性、证明目的均不认可。经审查，上述证据系原件，来源合法与本案具有关联性，故对上述证据本院予以采纳。被告郑州房朝公司为支持其答辩意见向本院提交以下证据：1、房屋买卖合同一份，证明合同真实合法有效，我方完成了居间合同义务，合同第10条已约定清楚佣金的承担，我方不应该退佣金。2、房地产经纪服务事项告知书一份，证明交易时原告与被告均了解该房屋相关情况，我方已告知交易房屋的后续流程，已做到告知义务，告知书已体现一方违约由违约方承担综合保障服务费损失。原告质证意见为：对证据1真实性无异议，但并不能证明其已完全尽到居间服务义务，且对其对于合同第5条约定30天的解释不认可。对证据2真实性无异议，可以证明应由被告来承担综合保障服务费损失。被告刘忠、被告张喜梅质证意见为：对证据1真实性无异议，但并不能证明居间方已完全尽到居间服务义务。对证据2真实性无异议，合同第三条交易房屋性质的确定证明居间方没有尽到义务。对房屋办理流程无异议，但居间方并未告知买卖双方流程的办理时间，尤其是补差价的时间。经审查，上述证据系原件，来源合法与本案具有关联性，故对上述证据本院予以采纳。被告刘忠、被告张喜梅于庭后提交补交土地价款票据一份，证明其办理补交土地价款后，于2016年1月7日取得相应票据。原告质证意见为：该证据未在举证期限内提交，不能作为证据使用。该证据不能证明被告刘忠、被告张喜梅积极办理补交土地价款，其于何时开始办理也无从查起，不能证明其证明目的。被告郑州房朝公司质证意见为：对该证据真实性无异议，对证明目的有异议。该票据记载时间为2016年1月7日，只能证明被告刘忠办理了补交土地价款手续，不能证明其于何时进行补交手续，不能证明其积极办理补交土地价款行为。且该证据超出了举证期限。经审查，上述证据系原件，来源合法与本案具有关联性，故对上述证据本院予以采纳。经审理查明：2015年11月8日，原告作为买方（乙方）、被告刘忠、被告张喜梅作为卖方（甲方），被告郑州房朝公司作为居间方（丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方拥有位于高新技术开发区电厂路35号17号楼1单元10层27号的房屋，房屋所有权人为刘忠、张喜梅，房屋建筑面积为108.86平方米。该房屋占用的土地使用权以划拨方式获得，该房屋性质为房改房。经甲乙双方协商一致成交价格为666000元。丙方佣金为本合同约定房屋成交价的0.5%，乙方于本合同签订时支付佣金3330元，甲方同意该定金在办理房产过户手续前由丙方保管。付款方式为按揭贷款，甲乙双方于签订合同后应共同到贷款银行办理相关按揭贷款手续，乙方应在网签时将首付款存入房管局指定的资金监管账户，剩余房款由贷款银行放贷至监管账户。该房屋无银行抵押贷款，甲乙双方应在本合同签订之日起三十个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续。甲乙双方同意通过丙方办理交易环节中的金融服务，服务包含但不限于以下内容：贷款、涉及交易房款的资金、借贷服务等。甲方若违反本合同第五条约定，视为单方解除合同，应双倍返还乙方交付的定金。若乙方违反本合同第五条约定，无权要求返还定金。甲乙双方网签后，如任一方未按本合同约定履行相关义务，每逾期一日，违约方向本合同守约方支付本合同约定总房价款1%的违约金。该合同第十二条手写记载：该房屋在甲方补过经济适用房差价后，丙方配合办理该房屋相关手续；签订本合同之前乙方已知该屋为凶宅仍愿意购买。原告及被告刘忠、被告张喜梅分别在该合同上签字并捺压手印，被告郑州房朝公司在该合同上加盖公司合同专用章。原告与被告郑州房朝公司另签订《搜房综合保障服务协议》一份，约定原告向被告郑州房朝公司交纳1332元的保障服务费，保障服务内容包括凶宅保障服务、辐射保障服务、查封房保障服务、物业保障服务、房屋漏水保障服务。该协议另约定如被告郑州房朝公司未尽到对上述情形的保障服务，应承担的补偿或赔偿责任。2015年11月8日原告向被告郑州房朝公司交纳佣金、综合保障金共计4662元，除上述费用外，原告未再支付过其他费用。庭审中原告称合同第五条约定“在本合同签订之日起三十个工作日内，共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户等相关手续”，在三十天届满时原告找到被告郑州房朝公司要求协助办理相关手续时，被告郑州房朝公司称被告刘忠、被告张喜梅未按期补完差价，后原告于2015年12月底向被告刘忠、被告张喜梅发送律师函要求其承担违约责任。被告刘忠、被告张喜梅称其在签订合同后即去办理经济适用房补差价手续，但中间需要各种审批，一个月内办不完，其于2016年1月7日取得补交土地款完税证，其已积极履行合同义务，不构成违约。因本案房屋系经济适用房，需补交土地出让金才能办理下一步手续，但本案合同仅约定买卖双方需于签订合同后三十个工作日内共同办理贷款、网签、过户等相关手续，并未对于办理补交土地出让金的期限进行约定。就办理补交土地出让金手续所需时间，经本庭询问原告称居间方告知其30天内可以完成，被告刘忠、张喜梅称居间方未告知其所需时间，30天内办理不完，被告郑州房朝公司称办理补交需多久代理人不清楚。庭审中，原告及被告刘忠、被告张喜梅均称自合同签订后未再办理过下一步手续，双方均同意解除本案房屋买卖合同。本院认为：原告与被告刘忠、被告张喜梅、被告郑州房朝公司签订的《房屋买卖合同》系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，各方当事人均应依约履行该合同。本案合同签订后，原告除交纳佣金、综合保障金外未再交纳过其他费用，在该合同订立后，各方当事人也未就本案房屋买卖办理进一步的手续。原告请求解除该合同，被告刘忠、被告张喜梅称双方均未继续履行该合同，同意解除该合同，其双方协议一致解除该合同不违反法律规定，故对原告请求解除本案《房屋买卖合同》的诉讼请求本院予以支持。原告请求被告刘忠、被告张喜梅承担违约责任。本案《房屋买卖合同》中约定有出卖房屋占用的土地系以划拨形式获得，该房屋需进行补交经济适用房差价，再办理相关手续，但该合同并未对于补交经济适用房差价的时间期限进行约定。被告刘忠、张喜梅称其在2015年11月8日签订合同后即开始办理补交差价，但三十天内办理不完，后于2016年1月7日取得补交土地使用金收据，其已积极履行合同义务，不存在违约。原被告签订的《房屋买卖合同》第五条约定“甲乙双方应在本合同签订之日起三十个工作日内共同到相关部门办理银行贷款、网签、过户手续”，按照该约定自合同签订后三十个工作日应为截止到2015年12月18日。原告称被告刘忠、被告张喜梅未按约定时间办理补交土地款手续，其多次催促办理过户，被告刘忠、张喜梅以各种理由推脱。本案中双方签订的《房屋买卖合同》并未对于办理房屋补交土地出让金的时间进行约定，而办理该补交手续是本案合同继续履行的前提条件。被告刘忠称其于签订合同后即开始办理该业务，并于2016年1月7日取得相应票据。按照合同约定买卖双方应在30个工作日内（即2015年12月18日）共同办理其他相关手续，但合同并未对办理补交土地出让金所需的时间进行合理预留。本案中，原告自30个工作日满后（即2015年12月18日），即向被告刘忠、张喜梅发送律师函要求其承担违约责任，但其庭审中并未提交证据证明被告刘忠、张喜梅除未在约定时间内办理完补交差价外，存在拒不配合履行合同、想以更高价格出售房屋以及拒绝办理过户手续等行为。根据庭审查明事实，可以确认被告刘忠办理完补交土地出让金的时间与合同约定的三十个工作日仅相差20天，不能认定其存在恶意拖延的行为。在合同未对办理补交土地出让金时间进行约定，原告未提供证据证明被告刘忠、张喜梅存在失信行为的情况下，其仅以被告刘忠、张喜梅未在三十日内办理手续为由主张其构成违约，请求其支付违约金依据不足。故对原告该诉讼请求本院不予支持。原告请求被告退还佣金、综合保障金。本案中原告依据合同约定的期限向被告刘忠、被告张喜梅主张权利并无不当，根据庭审查明事实亦可以确认被告刘忠、被告张喜梅在签订合同后积极履行了补交土地出让金的义务，其并不构成违约。原被告产生上述纠纷系因双方签订的合同并未对补交土地出让金的时间做出明确约定。被告郑州房朝公司作为专业从事中介服务的机构及本案格式合同提供一方，其在合同签订前应全面了解房屋性质、交易流程并告知买卖双方，并在此基础上制作合同。本案中被告郑州房朝公司在促成原被告签订合同时并未对补交土地出让金所需时间向双方告知并进行书面约定。原被告产生本案纠纷以致合同解除，均系因被告郑州房朝公司提供的格式合同中未对合同必备条款进行约定所致。被告郑州房朝公司未尽到审慎义务，由此造成合同解除，其具有一定过错，应将收取原告的上述费用共计4662元退还给原告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：解除原告王瑞仓与被告刘忠、被告张喜梅、被告郑州房朝房地产经纪有限公司于二○一五年十一月八日签订的《房屋买卖合同》。被告郑州房朝房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内退还原告王瑞仓佣金、综合保障金共计四千六百六十二元。驳回原告王瑞仓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费五十元，由被告郑州房朝房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  申晓娟审 判 员  汪 涛人民陪审员  高 攀二〇一六年六月六日书 记 员  温晓菲