南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初4329号原告高学成，男，汉族。原告高宇翔，男，汉族。两原告共同委托代理人厉佳，江苏钟山明镜律师事务所律师。被告厉明亮，男，汉族。委托代理人厉国光，男，汉族。原告高学成、高宇翔诉被告厉明亮房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高学成及其两原告共同委托代理人厉佳，被告厉明亮及其委托代理人厉国光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高学成、高宇翔诉称，本市鼓楼区幕府东路57号云谷山庄22幢3单元407室房屋系被告名下房屋。2016年1月7日，原告方通过房屋中介南京鼎誉房产经纪有限公司与被告签订《南京市房屋买卖居间合同》，合同就房屋坐落、面积、价款、付款方式、违约责任等进行了约定。当日，原告方即向被告支付定金5万元。2016年1月15日，原、被告在中介公司签订《追加定金协议》，约定追加定金10万元，确定被告向原告方交付房屋及违约责任等。之后，原告方再次向被告支付定金10万元，但被告未按约向原告方交付房屋。2016年1月21日，原告方在中介公司工作人员陪同下共同至被告处要求其交付房屋，但被告予以拒绝。2016年4月30日，原告备齐32万元首付款，欲与被告至房产局办理房屋过户手续，但被告未予以办理。被告的违约行为，严重损害了原告权益，且该房屋上存有案外人抵押权等权利限制，双方合同客观已无法履行。现原告诉至法院，请求判令依法解除原、被告之间签订的《南京市房屋买卖居间合同》，被告返还原告方定金15万元、支付违约金30万元、赔偿律师费损失1万元，本案诉讼费用由被告负担。被告厉明亮辩称，被告同意与原告方解除合同，将已收取的定金15万元返还给原告方，但被告并无违约行为，不同意支付违约金、赔偿原告方律师费。故请求法院依法裁判。经审理查明，坐落于本市鼓楼区幕府东路57号云谷山庄22幢三单元407室房屋（建筑面积82.98平方米，以下简称涉案房屋），登记所有权人为被告厉明亮。2016年1月7日，两原告（乙方）与被告（甲方）经南京鼎誉房产经纪有限公司（以下简称鼎誉公司）居间签订了《南京市房屋买卖居间合同》，约定：甲方自愿将涉案房屋出售给乙方，甲方将房屋最终交付给乙方时，以双方目前认可的房屋现状为准，该房屋最终成交价格为151万元；签订本合同时乙方支付甲方购房定金5万元给甲方；甲方承诺此房到2016年4月30日满二年有个税，甲乙双方过户所产生的所有税费由乙方承担；甲乙双方于2016年1月11日带齐各自贷款所需材料，由居间方陪同，去银行办理乙方贷款签字等相关手续，乙方于2016年4月30日支付甲方首付款42万元，当日办理产权过户手续，乙方以组合形式支付甲方103万元；尾款1万元，甲方于下款当日迁清房屋内所有户口，并结清物业费等费用，交付乙方装修或入住使用；乙方支付给居间方中介佣金2.2万元，以上佣金于2016年4月30日前一次性支付给居间方；如甲方违约，需双倍返还乙方定金，另需承担双倍佣金给居间方，乙方违约，乙方所付定金归甲方；双方约定2016年4月30日过户，甲方产权解押款由甲方承担等等。上述合同签订当日，原告方即向被告支付购房款定金5万元。2016年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）及鼎誉公司（丙方）签订《追加定金协议》，约定因甲方要求追加定金10万元，拟定此协议；乙方在签订协议前已支付甲方购房款定金5万元；双方协商一致，追加定金10万元；甲方承诺于2016年1月16日将房屋交付乙方装修入住使用，并结清房屋内所有户口、水、电、气、物业费等费用；如甲方不能在此房规定的时间内交付给乙方，甲方承诺支付乙方30万元作为违约金，另外承担乙方律师费1万元及交通费和房屋增值费等一切实际损失，并承担丙方佣金4.5万元；甲方承诺过户前将房产解押好，解押款由甲方承担，与乙方无关，并于2016年4月30日当日过户，否则承担上述违约责任；乙方承诺过户当日支付甲方首付款32万元等等。当日，原告方再次向被告支付购房定金10万元。同日，双方另签订《交房协议》，明确被告于2016年1月16日正式将涉案房屋交付原告高宇翔使用。此后，原告方要求被告按约交付房屋，被告则认为原告方仅支付定金不同意交付房屋，双方为此产生争议。因涉案房屋存有案外人南京邦信科技小额贷款有限公司享有的抵押权，被担保债权数额为142.5万元，被告无力提前清偿该笔债务，导致无法解除房屋上的抵押权，未办理房屋过户手续。2016年5月4日，原告方诉至本院，要求继续履行合同，被告向其交付房屋，协助办理涉案房屋过户手续等。本案审理过程中，原告方变更诉讼请求，要求判如所请。庭审中，原告方于2016年5月31日明确提出要求与被告解除合同，被告则表示同意解除合同。原告方称因被告违约致使合同无法履行，要求其依约支付违约金30万元，并赔偿律师费1万元。原告方为证明其损失提供了：1、鼎誉公司的情况说明、二手房交易查询记录，证明涉案房屋所在小区二手房交易单价约为每平方米2.5万元；2、委托代理合同、增值税普通发票，证明原告方因诉讼已支付律师费1万元。被告质证后，对于原告方证据的真实性不予认可，认为其并无违约行为，不应承担违约责任，且原告方主张的违约金过高，请求法院予以调整；原告方支付的律师费应由其自行承担。因原、被告之间意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、房屋登记簿、《南京市房屋卖居间合同》、《追加定金协议》、《交房协议》、收条及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。原、被告之间就涉案房屋所签订的《南京市房屋卖居间合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。关于解除合同问题。根据双方合同约定，被告应于2016年1月16日向原告交付房屋，且在过户前应自行筹措解押款，涤除涉案房屋上的抵押权，现因被告未按约履行合同义务，致使双方合同客观无法履行，原告方据此有权要求解除合同。庭审中，被告同意与原告方解除合同，双方对此并无争议，本院予以确认。故原、被告之间的房屋买卖合同自2016年5月31日起解除。关于返还定金15万元。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。双方合同履行过程中，原告方已向被告支付购房定金15万元。合同解除后，该已付定金应予以返还。被告亦同意向原告方返还该笔款项，双方对此并无争议，本院予以确认。关于支付违约金30万元。因被告违约导致双方合同解除，则被告依约应承担相应的违约责任。原告方根据双方合同约定，主张被告支付违约金30万元。被告认为该约定的违约金过高，请求法院予以调整。本院以原告实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人过错等案情，酌定被告应支付原告方违约金20万元。关于赔偿律师费1万元问题。根据双方合同约定，如被告未按约交付房屋构成违约，则应支付违约金，并赔偿原告方包括律师费在内的损失。现原告方提供的证据可以证明，其因被告违约实际发生律师费损失1万元。故原告方该项诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告高学成、高宇翔与被告厉明亮之间就本市鼓楼区幕府东路57号云谷山庄22幢三单元407室房屋所签订的《南京市房屋买卖居间合同》自2016年5月31日起解除。二、被告厉明亮于本判决生效之日起十五日内返还原告高学成、高宇翔购房定金15万元。三、被告厉明亮于本判决生效之日起十五日内支付原告高学成、高宇翔违约金20万元。四、被告厉明亮于本判决生效之日起十五日内赔偿原告高学成、高宇翔律师费1万元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21090元，因适用简易程序减半收取10545元，保全费5000元，合计15545元，由原告高学成、高宇翔负担4500元，被告厉明亮负担11045元（此款原告方已预交，被告在履行上述给付义务时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年六月八日见习书记员  沈 婷