广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4020号上诉人（原审原告)：徐唐骏，住广州市增城区。委托代理人：龚长发，广东粤鑫律师事务所律师。上诉人（原审被告)：广州市长风实业有限公司（以下简称长风公司），住所地广州市增城区。法定代表人：黎海东，该公司总经理。委托代理人：梁巨贤，广东华瑞兴律师事务所律师。上诉人徐唐骏、长风公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市增城区人民法院（2015）穗增法民三初字第112号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年8月31日，徐唐骏（乙方、买方）与长风公司（甲方、卖方）签订一份《商品房预售合同》，合同约定，“……乙方（买方）：徐唐俊……通讯地址：广东省增城市；……第二条项目建设依据甲方以出让方式取得位于新塘镇瑶田村陂田、罗田（土名）的地块的土地使用权……第四条合同标的物基本情况乙方所购买商品房为……广州东部布匹辅料城物业、办公（自编号A4）第荔新十二路某房，房屋地址增城市新塘镇荔新十二路……建筑面积共220.03平方米……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1、……总金额2236825元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：2、分期付款（1）第一期自本预售合同网上签订之日起0日内……支付……1118413元……（2）第二期在2013年9月29日前，支付……1118412元……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮文件。第十三条房屋交付甲方应当在2014年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付给乙方使用。……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：详见本合同附件七补充协议第七条的约定由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：因乙方原因导致甲方延期交楼的，甲方不承担逾期交楼的责任，一切后果由乙方承担，……甲方在交楼期限内发出收楼通知书，但乙方逾期收楼或无故拒绝收楼的，按本合同附件七补充协议第六条第1项执行……第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产（住宅）质量保证书》，（七）《房地产（住宅）使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第十六条交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起5日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议，甲方在接到乙方异议后，应在20日内对异议部分做出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力。……”，合同的附件七补充协议约定，“……第五条对合同第十二条交房条件的变更约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了本补充协议第八条约定的由相关政府行政主管部门出具的认可文件或准许使用文件和公共服务单位出具的证明文件。第六条对合同第十三条房屋交付的补充约定：1、乙方应在收到甲方发出的收楼通知书之日起15天内到指定地点合同甲方或者甲方委托的物业管理公司办理房屋交付手续,并签署所购商品房房屋收楼确认书。乙方逾期收楼或该商品房符合本补充协议第五条规定的条件但乙方拒绝收楼的，视为乙方已于前述15天的收楼期限届满之日收楼……4、甲乙双方同意，出现以下情况，不作甲方逾期交房：（1）因乙方违约未按约定付清有关款项，包括但不限于全部房款（含乙方需补交的面积差异房款）及违约金……这种情况下甲方有权延期交付商品房，无须承担逾期交房的责任……第七条对合同第十四条逾期交房的违约责任第2种方式的约定：甲方如未按合同中约定的时间交房，按逾期时间，分别处理：……（2）逾期超过90日的，……如果乙方要求继续履行的，合同继续履行，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房价款万分之三的违约金。甲方因《合同》第十三条第二款规定的原因或本协议第六条规定的原因而延期交房，或根据《合同》和本补充协议视为乙方已收楼的，不属于甲方逾期交房的情况，甲方无需承担任何违约责任。第八条对合同第十五条关于房屋交付时的有关资料的变更约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，（二）建设、监理方出具的《建设工程竣工验收报告》，（三）消防部门出具的《建设工程验收消防备案受理凭证》，（四）供水、供电、通邮的永久使用证明材料，（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，（六）《房地产质量保证书》，（七）《房地产使用说明书》，（八）《临时管理规约》或《管理规约》……3、若该商品房出现面积差异，甲乙双方根据本协议规定需退补房款的，乙方应自房管部门出具该商品房所在楼宇的测绘报告并收到甲方通知后30天内到甲方处退补房款。……第十九条对《合同》第二十九条关于通知约定的补充约定：甲乙双方根据《合同》或本补充协议发出的通知均应以书面形式（包括直接文件送达、邮寄）进行，联系地址以《合同》记载的联系地址为准。……以邮寄方式发出书面通知，寄往广州地区以内的地址，自通知发出之日起满3日视为送达（或收到）……并均视为乙方已清楚甲方的通知内容……二十七、……本补充协议及附录均为合同不可分割的部分，本补充协议及附录如与合同内容不一致，以本补充协议及附录为准。……”。2013年10月31日，长风公司向徐唐骏出具一份售房款为2236825元的发票收执。2014年6月26日，长风公司按照《商品房预售合同》载明的徐唐骏的联系地址向徐唐骏邮寄一份《广州东部布匹辅料城收楼通知书》及附件《收楼指引》，通知徐唐骏涉案房屋已经具备交房条件，徐唐骏应于2014年6月30日前前往收楼，若未能在上述时间办理收楼手续，请于上述时间之日起15日内办妥收楼手续，逾期则视为涉案房屋已经交付使用；《收楼指引》显示，收楼流程包括业主签订《面积确认及差异房款退补的补充协议》，结清房屋差异款。该邮件于2014年6月27日妥投。2014年12月24日，长风公司按照《商品房预售合同》载明的徐唐骏的联系地址向徐唐骏邮寄一份《关于办理收楼手续的再次通知》，再次催请徐唐骏办理收楼手续。该邮件于2014年12月26日被退回。2015年1月18日，徐唐骏接收涉案房屋。2015年1月22日，徐唐骏、长风公司签订一份《关于房屋面积确认及差异房款退补的补充协议（补交面积差异房款）》，约定根据房管部门出具的《房屋面积（实测）测量成果报告书》显示，涉案房屋的实测建筑面积为221.97平方米，徐唐骏同意补交房款25619元；徐唐骏须在签订本协议当天支付上述房款，否则长风公司有权拒绝交付房屋给徐唐骏。当天，徐唐骏向长风公司支付上述25619元房款，长风公司向徐唐骏出具发票收执。2015年1月28日，广州市某物业发展有限公司向徐唐骏出具一份收款收据，该收据载明，管理费计费时间为2014年8月1日至2015年1月31日止，管理费金额为7991元。2015年7月29日，涉案房屋登记在徐唐骏名下，房屋建筑面积为221.97平方米。原审另查明以下事实，一、2012年9月7日，增城新和自来水有限公司出具一份《证明》，内容为广州市长风实业有限公司向其公司申请永久用水水表1组，用水地点位于增城区新塘镇瑶田村陂田、罗田（土名）的广州东部布匹辅料城，该项工程已竣工，验收合格。二、2013年11月29日，长风公司（用电方）与广州供电局有限公司（供电方）签订一份《高压供用电合同》，约定用电地址为增城区新塘镇瑶田村陂田、罗田（土名），用电地域范围为增城区新塘镇瑶田村陂田、罗田（土名）广州市长风实业有限公司内，用电类别为商业用电。三、2014年6月25日，原增城市城乡建设管理局出具一份《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明工程地点为增城区新塘镇瑶田村陂田、罗田（土名），建设单位为长风公司，工程名称为商业、办公（自编号A4），该表还载明备案文件包括建设工程竣工验收报告，规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等。四、2014年10月20日，原增城市邮政局市场经营部同意长风公司位于增城区新塘镇荔新十二路的通邮申请。徐唐骏于2015年3月12日向原审法院起诉称：长风公司尚未取得该房屋的上述验收合格证明文件，并且未出示上述验收合格证明文件的原件，房屋存在不符合交房条件的情形。长风公司的行为已经构成违约，依法应当承担违约责任。请求判决：一、长风公司向徐唐骏支付逾期交房违约金141590元（违约金按每日万分之三的标准，以总房款2236825元为本金，自2014年7月1日起计算至2015年1月28日止；二、长风公司应向徐唐骏退还管理费7991元；三、长风公司承担本案全部诉讼费用。为查明本案事实，原审法院分别向增城新和自来水有限公司以及广州供电局有限公司增城供电局发函，一、增城新和自来水有限公司向原审法院出具的《关于广州市长风实业有限公司供水情况的复函》载明，广州市长风实业有限公司于2007年5月向其申报经营服务性用水总表一组，增城新和自来水有限公司于2007年8月完成该项水表安装工程并与广州市长风实业有限公司签订了《供水协议》，该总表编号为13XXX，表径为DN200。广州市长风实业有限公司于2013年6月再次向增城新和自来水有限公司申报经营服务性用水总表一组，增城新和自来水有限公司于2013年11月完成该项水表安装工程并与其签订了《供水协议》，该总表编号为13XXX，表径为DN200。上述两组总水表自完成安装之日起已属于永久用水水表，具备通水使用条件，用水性质为经营服务性用水性质，申请用水地点位于增城区新塘镇荔新十二路96号广州东部布匹辅料城，座落在新塘镇瑶田村陂田、罗田（土名）的广州市长风实业有限公司的红线范围内。由于用水总表表后的管道铺设、维护及业主到户水表的安装都是由广州市长风实业有限公司自行负责，若业主供水出现问题应直接找广州市长风实业有限公司进行交涉。二、广州供电局有限公司增城供电局向原审法院出具的《关于广州市长风实业有限公司商品房预售合同纠纷2案问题的复函》载明，（一）广州市长风实业有限公司与广州供电局有限公司增城供电局就其投资建设的长风商贸城于2012年12月12日签订了《高压供用电合同》；其后由于供用电合同版本变更，于2013年11月29日双方重新又签订了合同编号为XXX的《高压供用电合同》；（二）长风商贸城项目属于永久用电性质，于2012年12月25日装表送电；（三）经核查，增城区新塘镇荔新十二路房屋在该公司提交的用电报装资料中无法查找，因此无法确认其供电范围所属。由于广州市长风实业有限公司已对长风商贸城项目装表送电，项目内具体的楼宇由广州市长风实业有限公司负责供电。由此，对上述地址是否已送电，广州供电局有限公司增城供电局无法知悉；（四）根据该户提供的用电报装资料中增城市人民政府的批复内容，广州东部布匹辅料城与长风商贸城实属同一地点，只是变更了名称。本案在原审审理过程中，一、徐唐骏、长风公司确认徐唐骏在合同约定的交房日期前向长风公司支付了双方合同约定的购房款2236825元。二、长风公司主张涉案合同的补充协议删去了涉案房屋需要具备永久用气的居住条件的约定，且涉案楼盘是用于办公用途，不须具备永久用气的居住条件；徐唐骏确认涉案房屋的交付无须具备永久用气的居住条件。三、对于徐唐骏提供的管理费收据，长风公司不予确认，认为该笔管理费并非长风公司收取，徐唐骏无权要求长风公司返还。四、长风公司抗辩徐唐骏逾期支付购房款以及面积差异款，提出长风公司向徐唐骏发出的收楼通知中载明要求徐唐骏支付面积差异款后才接收房屋；长风公司未提供证据证明其有催促徐唐骏支付逾期付款违约金。原审法院认为，徐唐骏、长风公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件补充协议）是双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效，双方当事人应按照合同约定履行各自义务。关于涉案房屋是否符合交付条件的问题。依照《中华人民共和国建筑法》第六十一条关于“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”的规定，取得建筑工程竣工验收备案表是法定的交房的条件。结合涉案合同的约定以及双方庭上陈述，长风公司理应在合同约定的2014年6月30日交付涉案房屋期限届满前将具备永久通邮、永久通电、永久通水居住使用条件，以及取得《竣工验收备案表》的涉案房屋交付给徐唐骏。2014年6月25日，原增城市城乡建设管理局出具与涉案房屋所涉工程相关的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，即涉案房屋具备法定的交房条件。另，根据增城新和自来水有限公司以及广州供电局有限公司增城供电局出具的复函，原审法院认定涉案房屋分别在2013年11月具备永久通水、2014年10月20日具备永久通邮和2012年12月25日具备永久通电等四项交付条件。综上，原审法院认定，涉案房屋于2014年10月20日已经具备了法定和永久通邮、永久通水、永久通电的交付条件。长风公司提出的徐唐骏未依约支付合同约定的购房款以及面积差异款，故长风公司有权顺延交房的抗辩，徐唐骏已经在合同约定的交楼日期前支付完毕合同约定的全部购房款，同时长风公司亦在合同约定的交房时间之前通知徐唐骏收楼，长风公司亦未提供证据证明其有向徐唐骏催促过缴纳逾期付款违约金，另徐唐骏、长风公司就面积差异款所签署的补充协议是发生在涉案房屋符合法律规定和合同约定的交房条件之后，故长风公司的上述抗辩缺乏依据，不予采纳。长风公司未能按照合同约定履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担逾期交房的违约责任。长风公司在涉案房屋符合上述条件后，于2014年12月24日向徐唐骏邮寄《关于办理收楼手续的再次通知》，该邮件于2014年12月26日被退回，根据徐唐骏与长风公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》的附件七补充协议的第十九条“以邮寄方式发出书面通知，寄往广州地区以内的地址，自通知发出之日起满3日视为送达（或收到）”的约定，原审法院认为上述通知已于2014年12月27日送达给徐唐骏。故徐唐骏要求长风公司支付自2014年7月1日起至2014年12月27日的延期交房违约金，合理合法，予以支持。经核算，长风公司应向徐唐骏支付上述期间延期交房违约金120788.55元（以合同约定的购房款2236825元为本金，以万分之三计算，延期180天计算）。徐唐骏要求长风公司支付上述期间之后的延期交房违约金，没有事实和法律依据，不予支持。至于徐唐骏主张要求长风公司退还管理费7991元的诉讼请求能否得到支持的问题。徐唐骏提供的收款收据载明的收款方并非是长风公司，因此徐唐骏上述主张无事实和法律依据，不予支持。综上，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决:一、被告广州市长风实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐唐骏支付2014年7月1日起至2014年12月27日的延期交房违约金的延期交房违约金120788.55元；二、驳回原告徐唐骏的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元，由原告徐唐骏负担630元，被告广州市长风实业有限公司负担2670元。判决后，徐唐骏、长风公司均不服，分别向本院提起上诉。徐唐骏上诉并答辩称：一、原判未能查明案件基本事实，认定长风公司符合永久用水、永久用电交房条件缺乏事实与证据。1、长风公司没有符合交房条件的竣工、规划、消防、环保、人防、电梯、永久用水、永久用电、通邮验收合格证明文件及房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案资料，其不符交楼条件。2、电力部门、自来水公司的复函不能证明涉案房屋符合永电、永水交房条件。二、长风公司在原审第一次庭审前后及原审判决前都未能举证证明其符合交房条件，其未能按期举证或逾期举证，严重违反民诉法及最高人民法院证据规则，长风公司应承担举证不能的法律后果。三、即使不谈是否符合交房条件，长风公司尚无充分证据证明其发出了交楼通知。四、原审法院存在违法办案的情形。1、原审法院违反证据规则，先后依职权调查取证二次，且采用水电公司的不实证明认定长风公司符合永水永电条件，使长风公司借用关联单位的一纸复函予以替代和举证。2、原审法院严重超审限。五、长风公司不符交房必备条件，原审判决及适用法律存在错误。综上，请求撤销原判，改判长风公司向徐唐骏支付2014年7月1日至符合交房条件延期交房违约金，暂计至起诉之日2015年1月28日共计141590元，本案一审、二审诉讼费用由长风公司承担。长风公司上诉并答辩称：一、长风公司在合同约定的交楼期限内向徐唐骏交房的房屋符合法定交付条件，徐唐骏未在长风公司通知的合同约定的时间内办理收楼手续和验房，应按合同约定作同意接收商品房处理。二、合同明确约定如出现包括未按约定支付房款、面积差异房款在内的情形，则不作为长风公司逾期交房的情况。事实上，徐唐骏第二期房款存在逾期支付房款的情况，则不管长风公司是否有向徐唐骏追讨逾期付款违约金，前述合同的约定的所附带的条件都已成就，徐唐骏无权要求长风公司承担逾期交房的违约责任。综上，请求撤销原判，驳回徐唐骏的诉讼请求，本案上诉费由徐唐骏承担。二审庭询中，上诉人徐唐骏、上诉人长风公司一致确认上诉人徐唐骏是于2015年1月26日接收了涉案房屋。上诉人徐唐骏、上诉人长风公司在二审中均没有新证据提交，二审审理查明的其他事实与原审判决查明的事实一致。本院认为，原判认定上诉人徐唐骏、上诉人长风公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件补充协议）有效正确，本院予以确认。根据本案查明的事实，上诉人长风公司已取得了原增城市城乡建设管理局于2014年6月25日出具的涉案房屋《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，该表载明了备案文件包括建设工程竣工验收报告以及规划、公安消防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件、商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》、监督站出具的电梯验收准用证、燃气工程验收文件等，此外，原审法院根据增城新和自来水有限公司以及广州供电局有限公司增城供电局分别出具的复函，认定涉案房屋分别在2013年11月具备永久通水、2012年12月25日具备永久通电和2014年10月20日具备永久通邮等四项交付条件并无不当，而在广州供电局有限公司增城供电局出具的复函中已载明：根据用电报装资料中增城市人民政府的批复（增府地名[2010]50号）内容，广州东部布匹辅料城与长风商贸城实属同一地点，只是变更了名称。事实上，上诉人徐唐骏在二审庭询中亦承认其已于2015年1月26日接收了涉案房屋。因此，上诉人徐唐骏关于涉案房屋不符交楼条件的上诉意见不成立，本院不予采纳。上诉人长风公司于2014年12月24日按照合同载明的上诉人徐唐骏的联系地址向上诉人徐唐骏邮寄一份《关于办理收楼手续的再次通知》，再次催请上诉人徐唐骏办理收楼手续，该邮件于2014年12月26日被退回。根据双方合同附件七补充协议的第十九条关于“以邮寄方式发出书面通知，寄往广州地区以内的地址，自通知发出之日起满3日视为送达（或收到）”的约定，上诉人徐唐骏关于长风公司无证据证明向其发出了交楼通知的上诉意见不成立，本院不予采纳。原判已就上诉人长风公司提出的上诉人徐唐骏未依约支付合同约定的购房款以及面积差异款，故其有权顺延交房的抗辩缺乏依据而不予采纳的理据作了充分的论述，合法合理，并无不当，本院不再赘述，予以确认。现上诉人长风公司在没有新证据的情况下，上诉再次提出该抗辩，本院不予采纳。涉案房屋是否符合交付条件是本案双方当事人争议的焦点，而对该争议焦点问题的认定涉及同一楼盘同类案件的处理，原审法院向相关的供电、供水部门调查有利于查清案件的事实而解决双方的争议，故上诉人徐唐骏关于原审法院违反证据规则、存在违法办案的情形的上诉意见依据不足，本院不予采纳。原审法院受理本案后适用简易程序进行审理，后依法裁定转为普通程序进行审理，在审理期间，原审法院依职权发函相关职能部门进行调查取证，双方当事人亦书面向原审法院申请调解期限，故上诉人徐唐骏关于原审法院严重超审限的上诉意见没有事实依据，本院不予采纳。综上，审查原审判决认定事实清楚，处理恰当，应当维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3300元，由上诉人徐唐骏负担630元、上诉人广州市长风实业有限公司负担2670元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年六月二十日书 记 员  郑高妍