浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终340号上诉人（原审被告）：杭州纵观文化艺术策划有限公司。法定代表人：耿聂。委托代理人：耿鑫。被上诉人（原审原告）：杭州市机动车驾驶员考试服务中心。法定代表人：曹勤。委托代理人：俞丹，浙江永鼎律师事务所律师。上诉人杭州纵观文化艺术策划有限公司（以下简称纵观公司）因与被上诉人杭州市机动车驾驶员考试服务中心（以下简称考试中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西泗民初字第391号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2013年8月23日，考试中心为甲方（出租人）与纵观公司为乙方（承租人）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将坐落在金家岭村（老驾校）320国道杭富公路边，建筑面积为6075.79平方米的教学大楼、综合楼出租给乙方使用。租赁期限为三年，自2013年10月1日起至2016年9月30日止。租赁期间，未经甲方书面同意，乙方不得擅自转租或分租，否则，甲方有权解除合同。合同期满后，如甲方继续出租房屋，乙方享有优先权，租金另议。租金为每年65万元。合同签订之日起15日内支付定金10万元，当年10月份支付第一期租金32.50万元（定金10万元作为租金），以后每年租金分两期等额支付，时间分别为4月份和10月份。乙方租用期间的日常用水、电、煤气、电视、电话、通信、税收等一切费用，均由乙方自行承担。乙方有权对房屋进行符合用途的装修，但应征得甲方同意。未经甲方许可，不得擅自改变房屋结构。乙方不付租金，甲方有权提前收回房屋，同时追究乙方的违约责任。违约责任：乙方不能如期支付租金，甲方有权按每日0.1%收取滞纳金，如延期付款超过30日，甲方有权终止合同，收回租赁房屋，并追究乙方违约责任；乙方违反合同使用房屋约定的，甲方有权要求乙方赔偿损失并承担违约责任；任何一方未履行本合同约定条款的，视为违约，应承担违约责任，即违约方向守约方支付年租金50%的违约金。合同签订后，考试中心将房屋交付纵观公司（其中教学大楼系续租）。纵观公司分别于2014年3月、10份分两次支付了2014年10月份之前的租金，之后的租金未付。2015年10月8日，考试中心通过浙江永鼎律师事务所向纵观公司发送律师函，要求纵观公司支付拖欠的租金，否则将按合同约定解除合同，追究纵观公司的违约责任。纵观公司接函后，未予回复。2015年10月23日，考试中心提起诉讼，请求判令：1、解除考试中心、纵观公司签订的租赁合同；2、纵观公司将租赁房屋恢复原状并腾空交还考试中心；3、纵观公司立即向考试中心支付租金65万元（计算至2015年9月30日，此后支付至实际腾退之日止）；4、纵观公司支付考试中心违约金32.50万元；5、本案诉讼费由纵观公司承担。原审法院另查明，2015年11月初，考试中心派人接手案涉房屋，纵观公司将钥匙交给考试中心。现纵观公司已搬出案涉房屋。原审法院认为：考试中心与纵观公司签订的《房屋租赁合同》符合法律规定，双方均应履行。考试中心将房屋交付给纵观公司，已经履行了自己的合同义务。纵观公司未按合同约定支付租金，已经构成违约。考试中心要求解除租赁合同并要求纵观公司腾退房屋的诉请，符合合同约定和法律规定。鉴于考试中心起诉后，实际已经收回案涉的租赁房屋，双方签订的租赁合同已经事实解除，纵观公司已经腾退房屋，故对考试中心要求解除合同并由纵观公司腾退房屋的诉请，本案中不再审理。因纵观公司拖欠租金，考试中心起诉要求纵观公司支付尚欠租金及违约金的诉请，符合合同约定和法律规定，予以支持。纵观公司辩称因考试中心提供的饮用水源不合格，导致其大量学生腹泻并最终退学的意见，无相应的事实依据。且纵观公司自述饮用水由其自行改造，其应当知道擅自抽取地下水违反相关规定，而仍采取抽取地下水的方式供水，而不是通过水务公司供水，应自行承担由此造成的后果。因纵观公司违约导致合同解除，其无权要求考试中心赔偿装修损失。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2015年12月19日判决：一、纵观公司于判决生效之日起十日内支付考试中心房屋租赁费704667元（计算至2015年10月31日）；二、纵观公司于判决生效之日起十日内支付考试中心违约金325000元；三、驳回考试中心的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13550元，减半收取6775元，由纵观公司负担，于判决生效之日起七日内交付原审法院。宣判后，纵观公司不服，向本院提起上诉称：考试中心负有提供生活用水的义务，纵观公司负有支付水费的义务，这在双方签订的《房屋租赁合同》中已有明确约定。考试中心未能依约履行供水义务，其违约在先。在2014年出现学生大规模腹泻、头晕等现象，经富阳相关部门水质监测确定水质不合格后，纵观公司多次口头及书面向考试中心反映情况，要求进行饮用水改造，而考试中心置之不理。纵观公司未支付租金的行为属于民事自卫行为。一审诉讼过程中，考试中心强行收回出租房产，占有纵观公司的装修投入，行为违法，考试中心应赔偿装修损失。请求二审法院撤销原判，依法改判。上诉人纵观公司在二审中未提交新证据。被上诉人考试中心在二审中辩称：纵观公司提出的供水义务问题，原审判决第五页已经阐述清楚，对饮用水的情况，纵观公司是清楚的，是由其自行改造的。纵观公司擅自抽取地下水，违反相关规定，造成的违规供水，产生的后果由纵观公司自行承担。纵观公司认为未支付租金是其民事自卫行为，这一说法是错误的，根据房屋租赁合同，纵观公司应当如期支付租金，但是纵观公司自2014年10月以后未再支付租金，截止到2015年10月份，有65万元，违约的是纵观公司。出租房屋也不是考试中心强行收回的，是纵观公司自行腾空，纵观公司自愿将案涉房屋钥匙交给考试中心。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人考试中心在二审中未提交新证据。双方当事人对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，2010年6月30日考试中心（甲方）与纵观公司（乙方）签订《房屋、场地租赁合同》一份，约定考试中心将坐落在金家岭村（老驾校）320国道杭富公路旁，建筑面积为4211.91平方米教学大楼出租给纵观公司使用，租赁期限为3年，合同从2010年9月1日起至2013年8月31日止。双方还就其他权利义务作了约定。本院认为，纵观公司自2010年就开始租赁涉案房屋，关于饮用水的状况，在一审中，纵观公司也认可2010年当时签订房屋租赁合同时就明确考试中心提供的是水井，但饮用水是可以进行改造的。因此，纵观公司当时对供水状况是清楚并接受的，无证据证明纵观公司当时对饮用水问题曾提出过异议。故考试中心对此并无违约之处。纵观公司未按约支付租金，构成违约，根据合同约定，考试中心有权提前收回房屋。对于违约金数额，纵观公司无异议，本院予以确认。纵观公司称其系因饮用水问题而拒付房租，但对此并未提供证据证明，且在供水问题上，考试中心并无违约行为，纵观公司以此拒付房租的理由不成立。纵观公司已将房屋交还考试中心，纵观公司称是考试中心强行收回无证据证明。至于纵观公司要求考试中心赔偿装修损失的请求，因纵观公司在本案中未提出反诉，故该请求不属于本案审查处理范围。纵观公司的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13550元，由杭州纵观文化艺术策划有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年六月十六日书 记 员 袁其伟