陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0825民初208号原告陈某某被告定边县某某房地产开发有限公司法定代表人刘某某委托代理人李志红，系陕西金赞律师事务所律师。原告陈某某诉被告定边县某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理，原告到庭参加了诉讼，被告委托代理人李志红到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，原告于2010年3月7日至2013年10月10日先后4次向被告交款216760元，2013年10月10日与被告定边县某某房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于定边县长城南街温馨花园（原奶粉厂）2号楼4单元501室房，购房金额为416760元，并已经按合同约定履行付款义务。按照合同第八条规定，被告应于2013年10月15日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房交付原告使用，并出示第八条第1、2、3、4款商品房验收相关合格证，及消防验收合格证。自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止。出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八违约金。截止起诉日，原告仍未收到被告的交房通知书，被告也未向原告书面说明无法按期交房的原因，原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房向原告支付违约金174372元（暂计2013年10月15日-2015年3月23日）。3、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据商品房买卖合同一份，证明1、2013年10月10日与被告定边县某某房地产开发有限公司签订合同，购买被告所开发的位于定边县长城南街温馨花园（原奶粉厂）2号楼4单元501室房，购房金额为416760元。2010年3月7日-2013年10月10日先后4次向被告交款216760元,2、开发商逾期交房，按照合同第八条约定被告已经违约。3、开发商称2014年交付房屋使用，但是原告到目前为止没有接到开发商交付使用通知单以及拒绝签字的书面东西。第二组证据票据2支，证明2015年3月23日经过原、被告协商，被告将装修钥匙交给原告，并于当日给原告出具收据两支，自来水入户费1300元。电梯使用费1年，2015年3月-2016年3月，金额400元。被告定边县某某房地产开发有限公司辩称，1、被告实际交房是2014年3月份，被告在向原告交房时，而原告拒绝接受房子，被告逾期交付的时间为4个月。2、双房约定逾期交房违约金过高，请求法院予以调整，违约金按照不超过原告实际损失的30%计算。而原告实际损失按照同地段房屋租金的价格进行计算。3、原告一直向被告主张要住宅说明书及验收报告，相关部门正在办理，此证件不影响该房屋的交付。该小区90%的住户已经入住。被告定边县某某房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：第一组证据营业执照、税务登记证、组织机构代码证，证明被告具有合法开发资质。第二组证据起诉状一份，证明被告向小区实际交房时间是2014年3月份。第三组证据租金价格鉴定书一份，证明2013年10月15日至2014年10月15日该房年租金为20000元。2014年10月15日至2015年10月15日该房年租金为18000元，该房属于毛坯房相应减少年租金额的15%，因此2013年10月15日-2014年10月15日该房租金为17000元。2014年10月15日-2015年10月15日为15300元。经庭审质证，对原告所举第一组证据被告对真实性无异议，对证明目的有异议，2013年4月被告交房，逾期4个月。双方约定违约金过高，请求予以调整。对原告交付房屋价款无异议。对原告所举第二组证据被告对收据无异议，属于住户应交的费用。对交付时间有异议，被告实际交房时间是2014年3月份，而原告是拒绝接受。并非原告所说的2015年3月份。对被告所举第一组证据原告无异议。对被告所举第二组证据原告有异议，1、开发商原住户225户，最早拿钥匙的住户是2013年10月16日，2015年中旬陆陆续续有住户向开发商找钥匙，开发商默认为交房时间。对被告所举第三组证据原告有异议，与本案无关，按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》规定中被告违约金额与法律上规定不得高于原购买物30%，被告提出以当地房屋租金来衡量合同违约赔偿，有失法律公平公证。合同中规定的逾期违约金为万分之八，而诉求违约金为174372元，完全符合商品房买卖合同规定。本院对原、被告所举的证据作如下认定：对原告提交的第一、二组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。对被告提交的第一组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联，本院予以确认。对被告提交的第二组证据，无法从该证据中认定被告向原告的交房时间为2014年3月份，故不予确认。对被告提交的第三组证据，非本院依法委托，无法证明其真实性，不予确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院的认证，查明以下事实，2013年10月10日原告与被告就购买被告所开发的位于定边县长城南街温馨花园（原奶粉厂）2号楼4单元501室房屋签订《商品房买卖合同》，房屋面积138平方米，购房金额为416760元，合同约定付款方式为原告在签订合同之日付给被告房款50%，即216760元，剩余50%，即200000元，由被告代为办理按揭贷款。原告已按合同约定履行了付款义务。合同约定交房时间为2013年10月15日前，并由被告将本合同约定的商品房（商品房经验收合格）交付原告使用，并约定了逾期交房的违约责任，被告如逾期交房，应从2013年10月15日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房价款万分之八的违约金。另查明，2015年3月23日，被告将该房屋交付给原告，但未出示房屋验收证明文件和签署房屋交接单，同时也未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，从合同交付日期2013年10月15日至实际交付日期2015年3月23日，迟延交付房屋共计523日。后因原、被告违约赔偿协商无果，原告诉至本院，请求1、判令被告继续履行合同及约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金174372元（从2013年10月15日-2015年3月23日）。3、本案诉讼费用由被告承担。本院认为，原告被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，原、被告均要求继续履合同，本院依法予以支持。本案中，被告未按照合同约定出示该商品房验收证明和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》就将房屋交付原告使用，其履行合同行为存在瑕疵，应予以指正。按照合同约定，原告已经完成了交款义务，无过错及违约行为，被告约定交房时间为2013年10月15日为最后交付期限，而实际交房时间为2015年3月23日，逾期523天，属于逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。考虑到被告抗辩违约金过高，要求予以适当减少的诉求，兼顾同地段同类房屋租金等综合因素及公平原则和诚实信用原则，应按中国人民银行逾期贷款利率的标准计算为宜。对被告辩称交房时间为2014年3月份，故迟延交房时间应按4个月计算，证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、二十九条之规定，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一十八条第二款之规定，判决如下：一、原、被告签订的商品房买卖合同有效，继续履行。二、由被告定边县某某房地产开发有限公司于判决生效后五日内按原告陈某某已支付房屋总价款416760元向原告承担违约金（违约金按中国人民银行逾期贷款月利率计算，从2013年10月15日起至2015年3月23日止）。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，由原告承担2400元，被告承担1500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李 燕人民陪审员  胡莎莎人民陪审员  刘万生二〇一六年六月一日书 记 员  杨 春