江苏省南京市雨花台区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0114民初727号原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室，住所地在江苏省南京市雨花台区凤台南路***号。委托代理人吴敏捷，江苏万欣律师事务所律师。被告曹一鸣，男，1981年12月8日生，汉族。委托代理人王宁，江苏焯燃律师事务所律师。被告杨立国，男，1976年9月23日生，汉。被告李艳，女，1980年9月22日生，汉族。委托代理人孙元山，男，19746月5日生，汉族。被告许兴芽，女，1973年3月7日生，汉族。被告崔勤华，男，1982年12月14日生，汉族。被告孙彪，男，1972年7月10日生，汉族。被告韩世超，男，1986年7月8日生，汉���。被告黄金福，男，1969年4月3日生，汉族。委托代理人邓传林，男，1980年1月8日生，汉族。被告马拖发，男，1973年3月12日生，回族。被告占流红，男，1987年11月7日生，汉族。被告杨华，男，1976年8月28日生，汉族。原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室（以下简称雨花台区拆迁办）诉被告曹一鸣、杨立国、李艳、许兴芽、崔勤华、孙彪、韩世超、黄金福、马拖发、占流红、杨华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月2日立案受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，于2016年4月11日、6月22日公开开庭进行了审理。原告雨花台区拆迁办的委托代理人吴敏捷，被告杨立国、许兴芽、崔勤华、韩世超、马拖发、占流红、杨华、孙彪及被告李艳的委托代理人孙元山和被告黄金福的委托代理人邓传林到庭参加诉���。本案现已审理终结。原告雨花台区拆迁办诉称：2010年9月30日，雨花台区拆迁办与曹一鸣签订协议，约定雨花台区拆迁办将位于南京市×路的四处房屋出租给曹一鸣作为商业经营使用，租期至2015年12月31日止；年租金为20万元，2010年9月30日至2010年12月31日期间不计租金，曹一鸣以现金方式分十次等额交付给雨花台区拆迁办，每半年付一次，首付10万元，于2011年1月16日前支付。协议第五条第二项还约定，未经雨花台区拆迁办同意，曹一鸣不得将出租房屋全部或部分转租第三方。协议签订后，曹一鸣未经雨花台区拆迁办同意，将承租房屋全部转租，其中，于2010年10月20日将103室转租给李艳，租期自2010年10月31日至2015年12月31日，前三年每年租金为8万元，后两年每年租金为84000元。后曹一鸣又分别于2010年10月31日、2010年11月28日、2011年3月23日将房屋转租给杨立国，并收取租金。杨立国与李艳承租后又将上述房屋分别出租给许兴芽、崔勤华、马拖发、占流红、黄金福、韩世超等人实际使用。雨花台区拆迁办与曹一鸣承租协议期满后，要求曹一鸣、杨立国、李艳等返还房屋未果，为依法保护雨花台区拆迁办物权，请求法院：1、被告立即交出承租的原告的四处产权房，搬清全部物品；2、被告曹一鸣与杨立国、李艳支付自2016年1月1日起至交付房屋时止的房屋租金，按每月30304元计算，依据是被告曹一鸣与杨立国、李艳签订的合同计算得出；3、被告曹一鸣、杨立国、李艳支付2011年10月1日起至交付房屋时止的物业管理等各项费用，每月1534元，截止2016年3月底总计82836元，计算方式是南京金蕊物业管理有限公司向原告出具的拖欠物业费的函；4、被告承担本案诉讼费用。被告曹一鸣辩称：2010年9月30日，雨花台区拆迁办与曹一鸣���订房屋租赁协议，合同约定至2015年12月31日，将案涉房屋出租给曹一鸣，在合同期内，曹一鸣已按合同约定足额支付全部租金。在2010年10月20日以后，曹一鸣将涉案房屋转租给杨立国和李艳，原告陈述的事实理由及证据表明，原告对转租的事实完全知晓并同意。而合同到期前，曹一鸣通过各种方式包括电话公示，告知杨立国、李艳及所有在上述房屋的使用者，要求其2015年12月31日前迁出，由于该房屋使用及实际承租人比较多，所以曹一鸣对此已无能为力，因此对于原告要求其他被告迁出本案涉案房屋的诉请，曹一鸣没有异议，因曹一鸣既不占有也不使用上述房屋，故不存在让曹一鸣迁出的问题。针对原告的第二个诉请，合同至2015年12月31日终止，并且曹一鸣与杨立国、李艳之间的租赁合同已全部终止，2016年1月1日之后曹一鸣未收取占有者或使用者的任何租金，而原告与曹一鸣也无任何意向续签该房屋租赁合同，因此曹一鸣不是涉案房屋的承租人或实际占有人，本案原告无权要求再行支付2016年1月1日起至交付之日止的租金。原告没有权利向曹一鸣主张物业管理费用，如果曹一鸣有欠缴的物业管理费，也应当由物业管理公司来主张权利，除非本案原告在起诉前已将欠缴的物业管理费全部垫付，而原告方提供的相关证据仅是物业公司的工作函和欠费明细，对于该物业公司实际是否具有资质及前期物业服务合同如何约定，费用标准根本无法审核及确认。综上所述，原告针对被告曹一鸣的诉请没有事实法律依据，请求依法驳回对被告曹一鸣的起诉。被告李艳辩称:2015年12月31日之前的租赁合同由李艳和曹一鸣签订的，李艳承租的103室房屋，现转租给了韩世超。合同到期之前和到期之后，李艳一直要求韩世超迁出，且到期之后的��租也没有收取，由于李艳不是实际使用人，原告要求我方承担物业费和房租，没有依据。被告杨立国辩称，杨立国的情况与李艳相同，不是涉案房屋实际使用人，且2015年12月31日之后的房租我也没收。请求法院依法判决。被告韩世超辩称，韩世超愿意迁出，会尽快找地方，但是现在没有地方迁出。被告许兴芽辩称，许兴芽的承租合同尚未到期，希望和原告协商续签。被告崔勤华辩称，希望和对方协商续签，如果要求崔勤华迁出，希望给予一定的经济补偿。被告黄金福辩称，黄金福愿意迁出，但现在没有地方迁出，希望和雨花台区拆迁办续租。被告马拖发辩称，承租的房屋是马拖发转让取得的，并交付转让费，也经过杨立国同意的，希望可以续租，减少我的损失。如果对方坚持要求迁出，希望对方赔偿马���发的经济损失。被告占流红辩称，希望协商续租，如果占流红迁出了，就没有收入来源，家庭生活困难。被告杨华辩称，因经营的是超市，物品太多，短时间内也无法迁出，希望和雨花台区拆迁办续租。被告孙彪辩称，原告要求其迁出应当赔偿其装修损失。经审理查明，2010年9月30日，雨花台区拆迁办与曹一鸣签订《房屋租赁合同》一份，约定雨花台区拆迁办将位于南京市×路的四处房屋及附属设施出租给曹一鸣作为商业经营使用，租期至2015年12月31日止，年租金为20万元，2010年9月30日至2010年12月31日期间不计租金。合同还约定了房屋移交、房屋修缮与使用、转让与转租、违约责任等事宜进行了约定。合同签订后，雨花台区拆迁办依约向曹一鸣交付了上述房屋，曹一鸣取得承租房屋后将其全部转租，其中，于2010年10月20日将南京市×路27号3幢103室房屋转租给李艳，租期自2010年10月31日至2015年12月31日，前三年每年租金为8万元，后两年每年租金为84000元；于2010年10月31日、2010年11月28日、2011年3月23日分别将南京市房屋转租给杨立国，并收取租金，其中2015年约定租金总额为279650元。杨立国与李艳承租后又将上述房屋分别出租给许兴芽、崔勤华、马拖发、孙彪、占流红、黄金福、韩世超等人实际使用。雨花台区拆迁办与曹一鸣承租协议期满后，要求曹一鸣、杨立国、李艳等返还房屋未果，雨花台区拆迁办遂诉。此外，雨花台区拆迁办提供南京金蕊物业管理有限责任公司的工作函及所欠物业费明细表以证明被告在使用期间所欠交的物业费及后期收费标准。以上事实，有房屋所有权证、房屋租赁合同、租房协议、工作函及欠费明细、当事人陈述等证据予以证实。本院���为，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告雨花台区拆迁办与被告曹一鸣签订的关于南京市×路的四处房屋的房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，应属合法有效。涉案房屋租赁合同于2015年12月31日到期后，曹一鸣应当按照合同约定向雨花台区拆迁办当面验收归还房屋，但其将涉案房屋转租给被告李艳、杨立国，而李艳和杨立国又将涉案房屋转租给被告韩世超、许兴芽、崔勤华、孙彪、黄金福、马拖发、占流红、杨华等人实际占有使用，致使原告无法按期收回房屋，造成原告损失，上述被告应承担本案纠纷的责任。雨花台区拆迁办要求上述被告交出涉案房屋，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于雨花台区拆迁办主张曹一鸣、杨立国、李艳按每月30304元支付自2016年1月1日起至交付房屋时止的房屋使用费的主张，本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还控制占有部分租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。雨花台区拆迁办与曹一鸣的房屋租赁合同于2015年12月31日到期解除，杨立国、李艳再次转租致使雨花台区拆迁办无法收回房屋，造成其损失，雨花台区拆迁办要求杨立国、李艳参照两人与曹一鸣约定的2015年度的房屋租金标准支付房屋使用费，与雨花台区拆迁办实际损失相符，本院予以支持，但应根据杨立国和李艳交付给曹一鸣的2015年租金的比例分别承担给付责任，杨立国占的比例为76.9%（杨立国交付的2015年租金279650元÷曹一鸣收取两人的2015年租金363650元），李艳占的比例为23.1%。因此杨立国应按照766元/天（363650元/年÷365天×76.9%）支付房屋使用费。李艳应按照230元/天（363650元/年÷365天×23.1%）支付房屋使用费，曹一鸣对于以上两人支付的房屋使用费承担连带责任。对于房屋使用费的起算时间，雨花台区拆迁办主张自2016年1月1日起计算至实际交还之日止，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。因雨花台区拆迁办对被告韩世超、许兴芽、崔勤华、孙彪、黄金福、马拖发、占流红、杨华等人主张的房屋使用费并不具体明确，故本案中不予处理，雨花台区拆迁办可另行主张。关于雨花台区拆迁办主张曹一鸣、杨立国、李艳按每月1534元支付自2011年10月1日起至交付房屋时止的物业管理费的主张，本院认为，原告提交的南京金蕊物业管理有限责任公司的工作函及所欠物业费明细表不足以证明其实际发生该部分费用的损失，可待实际发生后，依据事实和证据另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹一鸣、杨立国、李艳、许兴芽、崔勤华、孙彪、韩世超、黄金福、马拖发、占流红、杨华于本判决生效之日起十五日内将涉争室房屋中其占用的部分交还给原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室；二、被告杨立国于本判决生效之日起十五日内按照766元/日向原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室支付自2016年1月1日起至实际交房之日止的房屋使用费，被告曹一鸣承担连带责任；三、被告李艳于本判决生效之日起十五日内按照230元/日标准向原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室支付自2016年1月1日起至实际交房之日起的房屋使用费，被告曹一鸣承担连带责任。四、驳回原告南京市雨花台区征收拆迁安置办公室的其他诉讼请求。如果被告杨立国、李艳、曹一鸣未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2816元，由被告曹一鸣、杨立国、李艳共同负担（原告已预付，待三被告履行义务时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省南京市中级人民法院预交上诉案件受理费2816元。户名：南京市中级人民法院，开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18。审 判 长  尚小强人民陪审员  张爱琴人民陪审员  郭素琴二〇一六年六月二十三日见习书记员  孙凡力