淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书���2015）淮法民初字第3222号原告（反诉被告）淮安金地置业有限公司，住所地淮安市淮安区翔宇南道588号。法定代表人蔡桂全，该公司总经理。委托代理人王立法，江苏淮海潮律师事务所律师。被告（反诉原告）花凤云。被告（反诉原告）王顺明。被告（反诉原告）王某。法定代理人花凤云（系被告王某母亲）。法定代理人王顺明（系被告王某父亲）。三被告共同委托代理人陈明亮，淮安市淮安区城中法律服务所法律工作者。原告淮安金地置业有限公司（以下简称金地公司）与被告花凤云、王顺明、王某、反诉原告花凤云、王顺明、王某与反诉被告金地公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月17日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告金地��司的委托代理人王立法，被告花凤云、王顺明及三被告共同委托代理人陈明亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地公司诉称，2012年11月13日，被告花凤云以被告王某的名义与原告金地公司签订商品房买卖合同二份（购买原告金地公司商业广场4号楼02和03号商铺）。被告花凤云支付首付款1378194元后，余款100万元由银行按揭贷款。因被告王某未成年银行不予办理按揭贷款。2014年9月2日，被告花凤云出具承诺书一份给原告金地公司承诺于2015年2月15日前将余款100万元支付原告金地公司，如到时未支付被告花凤云自愿承担自2013年1月1日起按日千分之一承担逾期付款违约金。到期后，被告花凤云未能还款。现请求法院判决三被告共同支付原告金地公司购房款100万元，并支付违约金（自2013年1月1日起按月利率2%支付至实际还清之日止）。审理中原告金地公司变更诉讼请求为只要求被告花凤云、王顺明和王某承担违约金数额为（自2015年11月27日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至实际还清之日止）。被告花凤云辩称，购房房屋时，原告金地公司承诺帮助办理银行按揭贷款，原告金地公司明知被告王某系未成年人不能办理按揭贷款却仍然承诺能够办理，故过错在原告，不同意支付购房款。被告王顺明辩称，被告王顺明非合同相对方且并不知情，故不应承担还款责任。被告王某辩称，被告王某系未成年人且并未在合同上签字，故被告王某不应承担还款责任。反诉原告花凤云、王顺明、王某诉称，反诉原告王某购买房屋时，反诉被告金地公司明知未成年人不能办理银行按揭贷款，却仍然承诺能够办理才导致反诉原告花凤云与其签订商品房买卖合同。反诉被告金地公司的行为构成了欺诈，现请求法院判决撤销反诉原告花凤云与反诉被告金地公司签订的商品房买卖合同二份。反诉被告金地公司辩称，反诉被告金地公司并未承诺帮助其办理银行按揭贷款，不能办理银行按揭贷款是因为银行不同意办理与反诉被告金地公司无关。在签订商品房买卖合同时在附件中明确约定银行按揭由买受人自行办理，若贷款额度不足或银行不批准按揭贷款，买受人应自收到银行不予放贷的通知书之日起三日内与出卖人协商变更付款方式且买受人不享受变更付款方式的优惠条件。买受人应在七日内补足全部房款。2014年9月2日，反诉原告花凤云向反诉被告金地公司出具承诺书一份，明确了还款时间，故反诉被告金地公司不存在欺诈反诉三原告，故不同意撤销反诉原告花凤云与反诉被告金地公司签订的二份商品房买卖合同。经审理查明，被告花凤云与被告王顺明系夫妻，被告王某系被告花凤云、王顺明女儿。2012年11月13日，被告花凤云以被告王某名义与原告金地公司签订商品房买卖合同二份，分别为：购买原告金地公司商业广场4幢02和03号房。被告花凤云分别交纳02号和03号房首付款共计1378194元并交纳维修基金等费用，尚欠购房款尾款共计100万元。余款办理银行按揭，因被告王某系未成年人，至今不能办理按揭贷款。两份商品房买卖合同附件四：合同补充协议（一）均约定：银行按揭由买受人自行办理，若贷款额度不足或银行不批准按揭贷款，买受人应自收到银行不予放贷的通知书之日起三日内与出卖人协商变更付款方式且买受人不享受变更付款方式的优惠条件。买受人应在七日内补足全部房款，若买受人七日内无法补足房款，出卖人有权单方解除《合同》，收回该房产，并扣除已付房款的10%违约��，余款不计利息退还买受人已支付的购房款。2014年9月2日，被告花凤云出具承诺书一份给原告金地公司，内容为：“本人花凤云为王某法定监护人，现本人承诺：以王某名义于2012年11月13日购买金地商业广场4号楼02号与03号商铺的剩余房款人民币100000元（大写壹佰万元整）于2015年2月15日前支付给淮安金地置业有限公司，若到期未支付此房款，则视为违约，本人同意按实际欠款自2013年1月1日起按日千分之一向淮安金地置业有限公司支付逾期付款违约金，并淮安金地置业有限公司有权单方面解除合同，收回商铺，期间所产生的一切法律后果由本人承担。承诺人：花凤云20**年9月2日”。当日，原告金地公司将房屋交付给被告花凤云。至今被告花凤云未支付剩余购房款100万元。原告诉至本院。庭审中，原告金地公司表示不同意退房，要求继续履行合同。2015年11月17日，中国人民银行人民币一年期（含）贷款基准利率为年4.35%。另查明，原告金地公司成立于2010年12月3日，经营范围为房地产开发、销售。以上事实，有原、被告陈述，原告提供的《商品房买卖合同》二份、被告花凤云承诺书一份、被告花凤云与被告王顺明婚姻关系证明、被告王某户口簿和原告金地公司营业执照等证据在卷，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原告金地公司与被告花凤云（以被告王某名义）签订的商品房买卖合同未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。合同的主要义务为原告金地公司交纳房屋（已履行），被告花凤云支付购房款。因被告花凤云至今未交纳购房款100万元，原告金地公司要求被告花凤云支付，符合规定。被告花凤云辩称，原告金地公司欺诈，因被告花凤云在合同附件（四）中明确约定了尾款解决途径，被告花凤云也在附件中签字确认且其也出具承诺书给原告，更表明其是明知的，故其辩称本院不予采信。被告王某系未成年人且其也不知情，王某不应承担还款责任，其责任应由其监护人承担。被告王顺明应承担还款责任，作为家庭重大财产购置，被告王顺明不知情不合情理。违约金是被告花凤云明确承诺，故原告要求违约金符合当事人之间的约定。原告金地公司审理中变更诉讼请求只要求自起诉之日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，系当事人对权利的自由处分，未违反法律规定，本院予以确认。反诉原告花凤云、王顺明、王某的反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百五十九条的规定，判决如下：一���被告花凤云、王顺明于本判决生效后三日内共同支付原告淮安金地置业有限公司4幢02号和03号商铺尾款100万元，支付违约金（自2015年11月17日按年利率4.35%计算至实际支付之日止）；二、驳回原告淮安金地置业有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告花凤云、王顺明、王某的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费20100元，由被告花凤云负担；反诉案件受理费80元，减半收取40元，由反诉原告花凤云、王顺明、王某共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时��据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：淮安市财政局，开户行：淮安市农业银行城中支行，账号：34×××54）审 判 长  孙环亮人民陪审员  吴云平人民陪审员  马红香二〇一六年六月二十八日书 记 员  杜 鹃附裁判所依据的法律条款：一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约��况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。