上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1541号原告(反诉被告)老码头优库(上海)投资管理有限公司。住所地本市外马路XXX号XXX号幢5、6楼。法定代表人张学智，经理。委托代理人虞骏，上海虞骏律师事务所律师。被告(反诉原告)上海美航昊企业管理有限公司。住所地本市东方路XXX号603B—11室。法定代表人：张学智，董事长。委托代理人李浩，上海市恒泰律师事务所律师。委托代理人俞子安，上海市恒泰律师事务所律师原告老码头优库(上海)投资管理有限公司诉被告上海美航昊企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海美航昊企业管理有限公司诉反诉被告老码头优库(上海)投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人虞骏、被告委托代理人李浩、俞子安到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告老码头优库(上海)投资管理有限公司诉称：原、被告就合作共同承租本市外马路XXX号XXX号幢四、五、六楼之事宜于2014年4月13日签订了一份《合作协议》，约定了双方的权利义务。协议签订后，原告按约支付给被告租金、场地推广费等人民币5,368,086.52元，但被告迟迟未将房屋交付原告。现起诉要求解除双方签订的《合作协议》。要求被告返还安全保证金人民币1,409,890.56元。要求被告返还租金及场地推广费人民币3,230,407.36元。要求被告返还物业管理费人民币727,788.60元。原告提供了以下证据：一、《合作协议》，证明原、被告争议的基础法律关系。根据协议中第2.1条的第1、2点。原告认为被告没有交付房屋。根据协议约定，被告的义务也没有履行，导致原告无法履行合同。二、付款凭证5张。证明原告支付租金、物业管理费、推广费等的付款情况。其中人民币1,800,000元、人民币300,000元、人民币800,000元三笔是原告公司成立之前由几位股东支付给被告的，在原告公司成立后，再由原告开具支票给被告，被告背书给股东的，所以相关的时间有一点晚。三、案外公司出具给被告的设计回复，希望法庭注意回复意见的第1、2点。四、被告公司的实际控制人出具的收条，2014年4月15日。其是房租的收条，其金额小于证据2被告举证的付款总金额。五、公证书。证明系争房屋已经出租给第三方了。证明在起诉之前，被告已经单方面解除合同了。被告上海美航昊企业管理有限公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求，被告已经提出了反诉。双方是合作，不是转租。被告使用的是四楼，原告使用的是五、六楼。2013年9月，被告就已经和原告谈好了合作的意向。原告也进场进行了设计，并和物业及被告进行了开会协商装璜的初步设计等，后来是原告的资金链出现了问题，无法开展合作项目，导致原告现在无理起诉。被告已经将系争房屋交付给原告了。被告对原告提供的证据一、真实性没有异议。二、因为没有原件，不认可。三、真实性认可。设计中提及的部位是6楼屋顶，是被告的房东所不认可的，里面提及的其他一��内容，其都不属于出租范围。所以回复的内容不属于租赁的范围。其和合作协议是没有冲突的。所以并不构成被告的违约。四、无法判断其真实性，待代理人和当事人核实后答复法庭。暂时先不申请鉴定。五、真实性没有异议。不能证明原告的证明目的。公证的时间是2014年12月，不能证明之前的事实。对公证书内容的真实性，不能认可。被告提供了以下证据：一、《房屋租赁合同》，证明2013年9月2日被告与上海沃弗商业投资管理有限公司签订房屋租赁合同，由被告承租本市外马路XXX号XXX号幢四、五、六楼，并约定了双方的权利义务。二、《合作协议》及补充协议，证明2014年4月13日签订了一份《合作协议》及补充协议，约定被告将承租的本市外马路XXX号XXX号幢五、六楼房屋交付原告使用，并由原告承担本市外马路XXX号XXX号幢五、六楼房屋的所有租金、场地推广费、��全保证金等其他相关费用。并约定了原告应向被告支付服务费的金额和方式。三、《终止协议》，证明原告单方要求终止《合作协议》，并承诺于2014年6月30日前将本市外马路XXX号XXX号幢五、六楼房屋交还给被告。四、律师函及邮寄凭证，证明被告在2014年7月9日向原告发出律师函，认为原告单方解除且未支付服务费属违约，要求原告承担违约责任。五、律师函及邮寄凭证，证明被告在2014年8月6日向原告发出律师函，认为原告构成根本性违约，故被告依约解除《合作协议》并要求原告赔偿违约金。六、上海沃弗商业投资管理有限公司的情况说明，证明2014年5月5日因上海沃弗商业投资管理有限公司不同意原告的设计方案。七、收据、发票、《合作协议》，证明因原告违约，被告终止与原告的《合作协议》，并与案外人签订《合作协议》，由此造成被告三个月的租金损失��八、设计方案，证明原告提交的设计方案，六楼搭建的局部高度超过六米。九、照片，证明系争房屋六楼平台的搭建情况。原告对被告提供的证据一、真实性没有异议。希望法庭注意合同第12.1、20.1条内容。二、真实性没有异议。三、真实性有异议。对内容和关联性没有异议。其是一份单方面的终止协议。协议第1条写是双方确认，但现在只有一方盖章，故不存在双方的问题。协议约定本协议自双方盖章后生效，但上面只有一个盖章。该份终止协议并没有生效。根据《民事诉讼法》的规定，根据被告现在的举证，被告对该份协议是认可的。四、五、真实性没有异议。原告没有收到过被告的律师函。被告解除合同的行为是违反合同约定的。被告邮寄的地址和合同上约定的地址是不一致的，而且被告邮寄的地址是没有联系的第三人。所以原告认为被告的解除行为是无效的。原告的公证书仅仅证明公证当日被告已经将系争房屋出租给他人了。六、真实性有异议。情况说明是自然人的表述，其属于证人证言。运营部的盖章并不是法定的公章，原告也无从鉴定。七、真实性原告无法确认。其系被告和第三人签订的合同。八、九、真实性无法确认。反诉原告上海美航昊企业管理有限公司诉称：2014年4月13日，反诉原、被告签订了一份《合作协议》及补充协议，约定2013年9月1日至2020年9月1日期间，由反诉被告承担本市外马路XXX号XXX号幢五、六楼房屋的所有租金、场地推广费、安全保证金等其他相关费用，还需向反诉原告支付相应服务费。实际反诉被告在2013年9月己经接收了系争房屋。2014年6月，反诉被告因资金问题，向反诉原告寄送《终止协议》，要求于6月底解除《合作协议》，反诉原告并未同意。以后，反诉原告向反诉被告催付租金及服务���，未果。现起诉要求确认反诉原告与反诉被告签订的《合作协议》及补充协议于2014年8月1日解除。要求反诉被告支付服务费人民币1,996,704.48元。要求反诉被告支付三个月的租金、场地推广费、物业管理费等其他费用。要求反诉被告支付违约金人民币2,800,000元。反诉老码头优库(上海)投资管理有限公司被告辩称：不同意反诉原告的全部反诉诉请。按照反诉原告的说法，其已经解除了《合作协议》，不存在判决解除的情况。对反诉原告的其他反诉诉请，是反诉原告违约，是反诉原告单方面解除合同，所以不存在反诉原告反诉的诉请内容。而且反诉原告在反诉中也没有主张租赁合同履行开始到反诉诉请提出期间的费用，其可以间接证明反诉被告已经支付了之前的相关费用。经审理查明：2013年9月2日，被告与上海沃弗商业投资管理有限公司签订了一份《房屋租赁合同》，上海沃弗商业投资管理有限公司将本市外马路XXX号XXX号幢四、五楼出租给被告，并同意被告使用该幢房屋的六楼。约定2013年9月1日至11月30日为免租装修期。2014年4月13日，原、被告就本市外马路XXX号XXX号幢四、五、六楼之事宜签订了一份《合作协议》。约定原告将享有及承担被告向上海沃弗商业投资管理有限公司租赁的本市外马路XXX号XXX号幢五、六楼的全部权利及义务，租期自2013年9月1日至2020年5月31日。2013年9月1日至2015年8月31日月租金人民币403,800.92元，安全保证金人民币1,409,890.56元，物业管理费每月每平方米人民币30元。原告应于2016年8月31日向被告支付服务费人民币5,490,937.32元，2017年至2019年每年的8月31日支付服务费人民币1,996,704.48元，2020年5月31日支付服务费人民币1,497,528.36元。另外约定，任何一方违反本协议约定，须向对方承担赔偿责任，并向守约方支付违约金��民币10,000,000元。当日，原被告又签订了一份补充协议，约定，相关原告向被告支付的服务费(被告实际承租5-6层价格与原告承租5-6层的租金差)原告承诺在承租的6层成功装修后七日后支付第一年服务费，2014年9月1日至2016年8月31日服务费另行协商解决。协议签订后，原告按约支付给被告租金、场地推广费等人民币5,368,086.52元。原告支付给被告安全保证金人民币1,409,890.56元、租金及场地推广费人民币3,230,407.36元、物业管理费人民币727,788.60元。以后，原告起草了一份《终止协议》，其中第一条载明，双方确认合作期限至2014年6月30日正式结束，原告应于2014年6月30日之前，将位于上海市外马路XXX号XXX号幢五、六楼交还给被告。本院认为：原、被告于2014年4月13日签订的《合作协议》及补充协议，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。现原告以被告未将房屋交付原告。起诉要求解除双方签订的《合作协议》，并要求被告返还已付的安全保证金、租金及场地推广费、物业管理费，根据被告提供的证据《终止协议》显示，原告欲于2014年6月30日之前，将位于上海市外马路XXX号XXX号幢五、六楼交还给被告。对该份证据的内容，原告并未否认，只是认为由于被告未盖章，协议未生效。故本院对原告主张的被告未将房屋交付原告的陈述不予采信，对原告的诉讼请求不予支持。现反诉原告依据反诉被告发出的《终止协议》收回系争房屋以避免扩大损失并要求确认反诉原告与反诉被告签订的《合作协议》及补充协议于2014年8月1日解除，与法并无不可，可予准许。根据《合作协议》及补充协议的约定，反诉被告应于2016年8月31日向反诉原告支付服务费人民币5,490,937.32元，该服务费系三年扣除三个月免租期的费用，计每月人民币166,392.04���，反诉被告在2014年8月1日前占用房屋十一个月，扣除三个月免租期，应支付反诉原告八个月的服务费。上述服务费虽然约定在承租的六层成功装修后七日后支付，鉴于合同解除，理应提前支付。双方约定的违约金为人民币10,000,000元，现反诉原告调低至人民币2,800,000元，依法可予准许。关于反诉原告主张的要求反诉被告支付三个月的租金、场地推广费、物业管理费等其他费用，鉴于违约金己经高于所造成的损失，故对反诉原告该项诉讼请求不予支持。关于反诉被告交付给反诉原告的安全保证金人民币1,409,890.56元，在解除合同后，反诉原告应当返还。为此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定,判决如下：一、驳回原告老码头优库(上海)投资管理有限公司要求解除与被告上海美航昊企业管理有限公司签订的���合作协议》、要求被告上海美航昊企业管理有限公司返还安全保证金、租金及场地推广费和物业管理费的诉讼请求。二、反诉原告上海美航昊企业管理有限公司与反诉被告老码头优库(上海)投资管理有限公司签订的《合作协议》于2014年8月1日解除。三、反诉被告老码头优库(上海)投资管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给反诉原告上海美航昊企业管理有限公司服务费人民币1,331,136.32元。四、反诉被告老码头优库(上海)投资管理有限公司应在本判决生效后十五日内支付给反诉原告上海美航昊企业管理有限公司违约金人民币2,800,000元。五、反诉原告上海美航昊企业管理有限公司应在本判决生效后十五日内返还反诉被告老码头优库(上海)投资管理有限公司安全保证金人民币1,409,890.56元。六、驳回反诉原告上海美航昊企业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币49,377元，反诉案件受理费人民币29,267元，由原告及反诉被告老码头优库(上海)投资管理有限公司负担人民币69,297元，反诉原告上海美航昊企业管理有限公司负担人民币9,347元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  石志仁二〇一六年六月二十八日书 记 员  薛文辉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚���信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出���合理费用，由违约方承担。