上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1636号原告上海伟怡房地产发展有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人林建岳，职务董事长。委托代理人蔡晓嫚，女。委托代理人顾文祺，男。上海市长宁区青柠檬美发厅，经营场所上海市长宁区汇川路XXX号。经营者田作宝。被告田卫群，男，1968年9月27日生，汉族，户籍地上海市虹口区。被告刘秀英，女，1935年5月1日生，汉族，户籍地上海市闵行区。被告田月珍，女，1954年3月2日生，汉族，户籍地同上。被告田卫平，男，1962年1月21日生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告上海伟怡房地产发展有限公司诉被告上海市长宁区青柠檬美发厅及田卫群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月31日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员朱佳伟独任审判。因上海市长宁区青柠檬美发厅的经营者田作宝已死亡，本院依法追加田作宝的妻子刘秀英，女儿田月珍、儿子田卫平参加诉讼。后因案情需要，本案依法转为普通程序审理。本院组成合议庭，于2016年5月4日公开开庭审理了本案，原告上海伟怡房地产发展有限公司的委托代理人蔡晓嫚、顾文祺到庭参加诉讼。被告上海市长宁区青柠檬美发厅、田卫群、刘秀英、田月珍、田卫平经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海伟怡房地产发展有限公司诉称，原告与第一被告于2007年2月1日签订了《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的上海市长宁区汇川路XXX号商铺(以下简称涉讼商铺)出租给第一被告使用。租期自2007年3月1日至2010年2月28日，租赁面积120平米，租金人民币38,690元/月，物业管理费840元/月。之后双方陆续签署租赁合同的延期协议，租期及租金分别为2010年3月1日至2012年2月29日，租金40,990元/月；2012年3月1日至2014年2月28日，租金43,034元/月；2014年3月1日至2016年2月29日，租金为47,340.50元/月。租赁期开始后，由第二被告(系田作宝儿子)实际经营，并使用涉讼商铺。自2015年4月起，第一被告开始拖欠租金，经原告催款后，第一被告付清了2015年4、5月的租金，但仍拖欠2015年6月之后的租金及物业费。2015年7月5日第一被告停止经营，原告于2015年7月6日向第一被告发送解约通知，告知双方的租赁关系于2015年7月9日解除。原告认为，第一被告拖欠租金已构成违约，根据合同约定原告有权解除合同并要求第一被告承担违约责任。而第二被告为实际经营人，根据法律规定第二被告也应承担责任。故请求判令：1、解除原告与第一被告签订的《房屋租赁合同》；2、第一、第二被告向原告支付拖欠的租金61,084.52元(2015年6月1日至2015年7月9日)及因逾期付款产生的滞纳金(自2015年6月6日起算，按日万分之五的标准计算至实际付款日)；3、第一、第二被告向原告支付拖欠的物业管理费1,083.87元(2015年6月1日至2015年7月9日)及因逾期付款产生的滞纳金(自2015年6月6日起算，按日万分之五的标准计算至实际付款日)；4、第一、第二被告向原告支付2015年2月14日至2015年7月9日期间的电费14,892.96元及逾期付款滞纳金3,962.62元，水费2,225元及逾期付款滞纳金535.49元；5、第一、第二被告向原告支付涉讼商铺恢复原状费用52,762.40元；6、第一、第二被告向原告支付装修期租金38,960元；7、第一、第二被告向原告支付房屋空置期的租金及物业管理费144,541.50元(以三个月计，即2015年7月9日至10月9日)；8、本案诉讼费由第一、第二被告承担。庭审中，原告确认第2至第9项诉讼请求中要求第一被告承担责任的主张及第4项诉请中滞纳金的主张，仅向第二被告田卫群主张，并另行保留对田作宝继承人主张权利。被告上海市长宁区青柠檬美发厅、田卫群、刘秀英、田月珍、田卫平未到庭应诉，无答辩意见。经审理查明，原告系涉讼商铺的产权人。原门牌号码为汇川路XXX号，后变更为汇川路XXX号。被告上海长宁区青柠檬美发厅的经营者田作宝与被告刘秀英系夫妻关系，被告田卫群、田卫平、田月珍系两人的子女。田作宝于2010年3月24日报死亡。2007年2月1日，原告与田作宝就涉讼商铺签订《房屋租赁合同》，约定原告将建筑面积为120平方米的涉讼商铺出租给第一被告作美发及个人形象设计使用。租赁期自2007年3月1日起至2010年2月28日止。装修期为2007年3月1日至2007年3月31日，该期限内免收租金，但需支付物业管理费。租金为38,960元/月，保证金为两个月租金计79,060元。房屋为毛胚交房。合同签订后，第一被告承租涉讼商铺经装修后开设美发厅，实际经营管理者则一直为第二被告田卫群。上述合同到期后，双方又签订了《租赁合同延期协议》，约定租期延长至2012年2月29日。每月租金40,990元，每月物业管理费840元。保证金相应调整为83,660元。2012年2月21日，原告与第一被告签订了《房屋租赁合同》，约定租期自2012年3月1日起至2014年2月28日。每月租金43,034元，每月物业管理费840元。保证金调整为87,748元。上述合同履行完毕后，2013年12月18日，原告(出租人)与第一被告(承租人)重新签订了新的《房屋租赁合同》。约定由第一被告继续承租涉讼商铺，租期自2014年3月1日起至2016年2月29日。租金每月47,340.50元，物业管理费每月840元。租金为先付后用，承租人须于每月首五日内支付当月的租金及物业管理费。保证金为两个月的租金和物业管理费之和，共96,361元。房屋有独立的水、电费计量仪表，承租人依实际使用量及出租人向承租人提供的其使用仪表数和账单向出租人或物业管理处按约交纳。合同另约定，租赁期满或本合同提前终止时，承租人最迟在合同租赁期满日期结束或本合同提前终止之日17：00之前，将该房屋恢复至毛坯状态后交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。承租人逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后，七天内仍未缴付该等应付款项的，出租人有权终止合同并要求承租人交还该房屋，本合同自出租人将终止合同通知书送达承租人之日起即行终止。承租人逾期付款的，出租人可以要求承租人就其迟延支付应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费、推广费之滞纳金每日按应付款项的0.05%计收，设施费用之滞纳金每日按应付款项的0.2%计收。因承租人违约行为造成出租人提前解除合同时，出租人有权不予退还承租人已付的保证金。此外，出租人的下列损失，仍有权向承租人追偿：1、在本合同的约定租期内，因承租人的违约行为造成出租人提前解除合同形成该房屋空置期的租金、物业管理费、推广费损失；……3、出租人基于承租方完全履行本合同考虑而给予承租人享有的装修期、免租期的租金损失，该等租金按本合同约定的租金标准计算。合同落款处加盖有第一被告的印鉴。在缴纳相应保证金及租金后，第一、第二被告继续使用涉讼商铺经营美发厅。2015年4月起，第一被告开始拖欠租金等费用，经原告催款后，第一被告支付了2015年4、5月的租金。但自2015年6月起，未支付任何费用。原告多次联系实际经营者第二被告田卫群，但双方始终无法协商一致，且田卫群一直避而不见。2015年7月5日，第一被告停止经营，房屋空置，仅留有少数桌椅等。原告称已于2015年7月6日向被告田卫群发送解约通知的电子邮件。此后，因原告一直无法律联系第一、第二被告，遂致诉。2016年3月，原告自行收回了涉讼商铺。另查明，第一被告尚拖欠2015年2月14日至2015年7月9日的电费14,892.96元及水费2,225元，上述费用原告均已垫付。此外，涉讼商铺的物业公司提供了涉讼商铺毛坯恢复工程的报价，共52,762.40元。审理中，原告表示保证金96,361元尚在原告处，原告表示因第一被告违约，保证金不予退还。上述事实，有上海市房地产权证、《房屋租赁合同》三份及《合同延期协议》、银行卡刷卡签收单、短信截屏、催款函、水电费用量单、解约通知、毛胚恢复报价单等证据以及原告的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告与被告上海长宁区青柠檬美发厅于2013年12月18日所签订的《租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，也未损害第三人的合法权益，应属合法有效，双方当事人均应恪守履行。被告上海长宁区青柠檬美发厅自2015年4月起便拖欠租金，虽经原告催款补交了相关租金费用，但自2015年6月起便未支付任何费用。该行为已经构成违约，且拖欠租金等费用的时间已超过数月，经原告催讨仍未支付，原告可以按照合同约定单方面解除合同。故对于原告要求解除合同的诉请，本院依法予以支持。关于拖欠的租金及物业费。被告上海长宁区青柠檬美发厅未支付2015年6月之后的租金及物业费，而其经营者田作宝已死亡。根据庭审查明，该经营场所的实际经营者及管理者系被告田卫群。现原告要求被告田卫群支付拖欠的费用(2015年6月1日至7月9日)具有事实和法律依据，本院予以支持。故被告田卫群应向原告支付拖欠的租金61,084.52元及物业费1,083.87元。同时，根据合同约定，如承租人逾期付款的，出租人可以要求承租人就其迟延支付应付款项支付滞纳金，其中租金、物业管理费之滞纳金每日按应付款项的0.05%计收。原告对上述租金和物业费加收滞纳金具有事实和法律依据，本院予以支持。此外，由于被告上海长宁区青柠檬美发厅仍拖欠2015年2月14日至2015年7月9日的水电费，且原告已代为垫付相关水电费。原告要求被告田卫群支付拖欠水电费的诉请，本院同样予以支持。关于装修恢复费用。根据合同约定，租赁期满或本合同提前终止时，承租人应将该房屋恢复至毛坯状态后交还出租人，由此发生的费用由承租人支付。被告田卫群停止经营时未将房屋恢复即已搬离，原告要求被告田卫群支付恢复费用并不不当。根据物业出具的报价单恢复费用为52,762.40元，本院认为尚属合理，故关于原告的该诉请本院依法予以支持。关于房屋空置期的租金及物业费。本案合同因上海长宁区青柠檬美发厅及田卫群违约而解除，根据合同约定，被告田卫群应向原告承担相应空置期损失的违约责任。原告主张的期限为三个月即2015年7月9日至2015年10月9日。原告自认2016年3月方收回涉讼商铺，原告的主张尚在合理范围之内，本院依法予以支持。关于装修期的租金。该期限为2007年3月1日至3月31日。本院认为由于该期限并非最近双方签订的合同期限内，实际属此前合同期限范围。在此前合同履行过程中，两被告并无违约。即使被告上海长宁区青柠檬美发厅及田卫群2015年有违约情形，与此前合同无关。原告的此项诉请缺乏依据，本院难以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上海伟怡房地产发展有限公司与被告上海长宁区青柠檬美发厅于2013年12月18日签订的关于本市长宁区汇川路XXX号凯欣豪园商铺的《房屋租赁合同》；二、被告田卫群应于本判决生效之日起十日内，向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付拖欠的2015年6月1日至2015年7月9日的租金人民币61,084.52元，并自2015年6月6日起，按日万分之五的标准支付上述租金的滞纳金，至实际付款日止；三、被告田卫群应于本判决生效之日起十日内，向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付拖欠的2015年6月1日至2015年7月9日的物业管理费人民币1,083.87元，并自2015年6月6日起，按日万分之五的标准支付上述物业管理费的滞纳金，至实际付款日止；四、被告田卫群应于本判决生效之日起十日内，向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付拖欠的2015年2月14日至2015年7月9日的电费人民币14,892.96元、水费人民币2,225元；五、被告田卫群应于本判决生效之日起十日内，向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付房屋恢复费用人民币52,762.40元；六、被告田卫群应于本判决生效之日起十日内，向原告上海伟怡房地产发展有限公司支付房屋空置费人民币144,541.50元；七、驳回原告上海伟怡房地产发展有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币6,133.60元，由被告田卫群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  董 隽代理审判员  朱佳伟人民陪审员  杨耀丰二〇一六年六月七日书 记 员  王 宁附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条第二款……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条第一款当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。