湖州市吴兴区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0502民初01923号原告：王晓勤。原告：谭红。两原告共同委托代理人：胡峰，浙江银湖律师事务所律师。两原告共同委托代理人：朱昊，浙江银湖律师事务所律师（实习）。被告：湖州首创荣城置业有限公司，住所地：湖州市吴兴区美欣商务大厦16层-5。法定代表人：王爱民，公司董事长。委托代理人：许宏伟，北京国舜律师事务所律师。原告王晓勤、谭红与被告湖州首创荣城置业有限公司（以下简称首创公司）房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年4月5日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员徐军适用简易程序于2016年5月20日在本院康山人民法庭公开开庭进行了审理。原告王晓勤、谭红的共同委托代理人胡峰、朱昊，被告首创公司的委托代理人许宏伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王晓勤、谭红共同起诉称：2012年11月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买被告开发建设的悦府11幢2207室的商品房，总价660631元。其后，原告履行了全部付款义务。然而在房屋交付之后，原告发现北面卧室窗口被一建筑设施（湿式报警阀）挡住，导致房间通风和采光等质量下降，严重影响原告的居住。原告为此多次向被告提出异议要求赔偿，但被告一直不予答复原告，也未支付任何赔偿，因此双方纠纷成讼。经查明，该建筑设施（湿式报警阀）系被告湖州首创荣城置业有限公司于2014年3月新增建造的，建造时未告知原告，也未经原告同意。综上，原告认为，原、被告签订的商品房买卖合同及平面图上房间窗口均无建筑设施遮挡，但被告交付的房屋却存在湿式报警阀，与合同及平面图约定不符，造成原告房间采光，通风等妨碍，严重影响原告正常使用，显已构成违约。据此，原告特依法向吴兴区人民法院提起诉讼。请求法院依法判令：一、被告首创公司立即拆除位于原告所购买商品房北面房间前的湿式报警阀；二、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为“被告首创公司赔偿原告损失165157.75元”。原告王晓勤、谭红为支持其诉讼请求，向本院举证如下：证据1：房屋所有权证书，证明原告王晓勤、谭红系悦府11幢2207室房屋的所有权人。证据2：商品房买卖合同，证明2012年11月24日，原告购买被告开发建设的悦府11幢2207室的商品房，合同及附件平面图中均未约定存在湿式报警阀，系被告设计变更后安装的事实。证据3：房屋平面图，证明原、被告双方在签订房屋买卖合同时并无该建筑设施的事实。证据4：照片一组，证明被告交付的房屋在北面窗口外存在湿式报警阀，严重影响原告房间的采光、通风、视线的事实。证据5：设计联系单一份，证明被告私自增设建筑设施的事实。被告首创公司答辩称：不同意原告的诉请，理由如下：第一，被告没有违约。双方间的《商品房买卖合同》的第11条对“规划设计变更”进行了约定，被告建造湿式报警阀没有影响讼争房屋“结构形式、户型、空间尺寸、朝向”，被告无需通知原告，无需征得原告同意，也无需承担违约责任。第二，被告建造湿式报警阀符合规范要求，且验收通过，具有合规性、正当性和不可抗性，被告应免责。第三，原告诉称的“北面窗口被湿式报警阀挡住，导致房间通风和采光质量下降，严重影响原告的居住”与事实不符。1、关于“挡”的原因。湿式报警阀比较接近诉争房屋的北面的开放式的露台。根据商品房买卖合同和平面图，商品房买卖合同第20条和附件八第九条第3款对露台的使用和定位予以约定。原告违约在先，不但将露台包封，更是私自将露台和紧邻湿式报警阀之间的架空层包封在房间内（底部自行搭建楼板）。原告的搭建行为不但严重影响建筑物安全，违反合同约定，也是导致原告诉称“北面卧室窗口被湿式报警阀挡住”的根本原因，因为原告将房屋和湿式报警阀“拉近了”。2、关于“挡”的范围，有图为证，达不到原告所称的“挡住”的程度。3、关于影响的程度。诉争房屋位于高层楼房20层左右，且湿式报警阀在诉争房屋北侧，绝对不影响通风，对采光也没有什么影响。如果原告按照合同约定和法律规定使用露台，不包封，不私自搭建楼板，就更不会出现这些影响了。第四，纠纷成讼责任在原告，原告“漫天要价”。被告一直积极面对原告的诉求，但是原告漫天要价。原告未考虑以下几点：1、原告自身存在过错（装修吧时私搭乱建），存在违约行为（未按合同约定使用露台），是导致原告所称的“受影响”的重要原因。2、湿式报警阀建造的必要性（为了公众的安全）和不可抗性。3、“受影响”的不严重性。4、诉争房屋的总价不高。5、湿式报警阀的建造不是商业行为，其没有导致讼争房屋价值受损，且被告也没因湿式报警阀的建造而获利。6、根据露台的定义，起不计入房产面积，非专有区域，房产证和购房合同上没有计入原告专有部分。第五，原告主张的违约责任及违约金的计算方法没有合同依据。被告首创公司为支持其答辩意见，向本院举证如下：证据1：商品房买卖合同，证明1、根据合同第11条的约定，原告就湿式报警阀的规划设计变更无需告知原告，无需征得原告同意，被告无需承担责任；2、合同第20条和附件八、九关于露台的使用规定以及原、被告双方其他的权利义务的事实。证据2：《浙江省高层居住建筑消防设计若干问题研讨会纪要》和浙江省公安厅浙江省住房与城乡建设厅关于印发《浙江省消防技术规范难点问题操作技术指南》，证明原告建造湿式报警阀的合规性和正当性，同时从原告的提供的设备联系单，也证明了建造湿式报警阀的必要性。证据3：建设工程消防验收意见书，证明被告建造湿式报警阀的合法性。证据4：照片一组，原告提供，证明原告违反了合同的约定，私搭乱建，包封露台的事实。本院根据原、被告在庭审中的质证意见，结合证据的三性原则，对原、被告提交的证据作如下分析评判：对原告提交的证据1和证据2，被告经质证无异议，本院审核认为该两份证据符合有效证据的形式要件，对该两份证据的证明效力予以认定。对原告提供的证据3，被告经质证认为对真实性没有异议，但对证明目的有异议，认为该平面图为示意图，并非设计图，本院审核后认为该份证据能够证明原告在购买房屋时对房屋外建造湿式报警阀并不知情，对该份证据的证明效力予以认定。对原告提供的证据4，被告经质证对真实性没有异议，但认为对原告的影响程度低，同时证明原告存在私搭露台的行为。本院审核后认为，该份证据能够证明原告的主张，对该份证据的证明效力予以认定。对原告提供的证据5，被告经质证对真实性没有异议，本院审核后认为该份证据能够证明原告的主张，对该份证据的证明效力予以认定。对被告提供的证据1，原告经质证认为对其证明内容有异议，合同第11条约定了规划设计变更的约定，里面讲到了即使是经过批准的变更，影响了住户对于商品房的使用等也是要承担相应的责任的，另外合同约定了规划设计变更需书面通知买受人，并经过确认。被告未向原告确认明显是违反了合同的约定的。本院审核后认为，双方间的《商品房买卖合同》系被告方提供的格式合同，该合同11条载明“导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或者使用功能等）之一的”，按通常理解，只要存在影响到买受人所购商品房质量或者使用功能的情形，都应纳入该条款中，故对该份证据的证明效力不予认定。对被告提供的证据2，原告经质证认为该证据不符合证据的形式要件，本院审核后认为该两份文件不属于证据范畴，对证据的证明效力不予认定。对被告提供的证据3，原告经质证认为对的三性均有异议，首先因为其是复印件，其次消防验收意见书中没有明确湿式报警阀有进行过验收，即使有验收，原告认为是从行政的角度来看，被告方并不能免责。本院审核后认为首先该份证据为复印件，不能与原件核对一致，不符合有效证据的形式要件。其次，被告建设的湿式报警阀通过消防验收并不能直接证明其交付的房屋不存在瑕疵，故对该份证据的证明效力不予认定。对被告提供的证据4，原告经质证认为对证据的真实性没有异议，但认为原告将露台包起来后反而能减轻湿式报警阀的影响。本院审核后认为，该份证据不能单独证明原告的行为违反了合同的约定，对该份证据的证明效力不予认定。根据认定的证据，结合当事人在庭审中的陈述，本院查明事实如下：2012年11月24日，原告王晓勤、谭红与被告首创公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告购买被告开发建设的坐落于悦府11幢2207室的商品房，建筑面积85.74平方米，总价660631元。合同第十一条约定“经规划设计单位同意、规划行政主管部门批准的规划设计变更，导致下列情形（一般为影响到买受人所购商品房质量或使用功能等）之一的，出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向变化。买受人有权在通知到达之日起15日内作出是否退房的书面答复，出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房”。合同签订后，原告履行了全部付款义务。被告向原告交付房屋后，原告发现北面卧室窗口有一建筑设施（湿式报警阀），距离一米多，遮挡面积约二分之一。双方协商未果，以致纠纷成讼。本院认为：原告王晓勤、谭红与被告首创公司之间的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当全面履行合同义务。本案双方的争议焦点为被告向原告交付的讼争房屋是否构成违约。第一，被告交付的讼争房屋存在瑕疵。被告向原告交付的讼争房屋北面房间外存在一建筑设施（湿式报警阀），距离房间一米多远，遮挡面积约二分之一，实际导致该房间的采光、通风和日照受到一定程度的妨碍。第二，原告作为买受人善意并无过失。原告向被告购买商品房时被告事先并未告知北面房间外将会建造湿式报警阀的建筑，双方间的书面合同和房屋平面图上也并未反映该节事实，被告建造后也未及时通知原告，原告在被告交付房屋前并不知情。第三，被告主张的免责事由不成立。被告主张其建造湿式报警阀符合规范要求、且验收通过，具有合法性和不可抗性，被告应免责。经本院庭后至湖州市××××支队经济开发区大队和湖州市城市规划设计研究院调查核实，该湿式报警阀建造在现在的位置上系存在设计规划缺陷，被告通过消防验收并不能导致被告的瑕疵交付免责，被告也未履行及时通知或告知义务，故被告主张的免责事由不能成立。综上，被告向原告交付的涉案房屋存在瑕疵，理应承担相应的违约责任。本院综合考虑遮挡物的位置，遮挡距离、面积，对原告使用过程中成本的增加和舒适度的影响，以及对房屋价值的贬损程度等因素，酌情认定被告应承担合同总价款10%的违约责任（660631元×10%=66063.1元）。据此，为了维护正常的社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条及第一百五十五条之规定，判决如下：一、被告湖州首创荣城置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王晓勤、谭红违约损失66063.1元。二、驳回原告其余诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3603元，减半收取1801.5元，由原告王晓勤、谭红负担900.5元，由被告湖州首创荣城置业有限公司负担901元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省湖州市中级人民法院。代理审判员  徐军二〇一六年六月二十八日书 记 员  张洁