天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2015）和民四初字第1448号原告（反诉被告）天津市晟成名宝内衣店，业主吴桂成，经营场所天津市和平区滨江道与山西路交口东侧麦购休闲广场*层033。委托代理人陈宗跃，天津耀达律师事务所律师。委托代理人刘俊芬，天津耀达律师事务所律师。被告（反诉原告）天津市麦购物业管理有限公司，住所天津市和平区南马路11号、13号5572，现经营地址天津市和平区南马路11号创新大厦5楼。法定代表人沈建华，总经理。委托代理人高康，男，该公司法务副经理。被告天津市麦购房地产投资发展有限公司，住所天津市和平区南马路11号麦购国际大厦5楼501，现经营地址天津市和平区南马路11号创新大厦5楼。法定代表人胡时俊，总经理。委托代理人冯博洋，男，该公司法务。原告（反诉被告）天津市晟成名宝内衣店（以下简称原告）与被告（反诉原告）天津市麦购物业管理有限公司（以下简称被告物业公司）、被告天津市麦购房地产投资发展有限公司（以下简称被告地产公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月2日受理后，依法由代理审判员贾鑫适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈宗跃、刘俊芬，被告物业公司委托代理人高康，被告地产公司委托代理人冯博洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天津市晟成名宝内衣店诉称，2004年5月9日，原告业主吴桂成与被告地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定吴桂成购买被告地产公司开发的位于天津市××××号房屋，建筑面积128.03㎡，套内建筑面积36.59㎡，公共部位分摊面积63.71㎡。同日，吴桂成与二被告签订《临时业主公约》，该公约约定了物业管理的基本权利义务。2008年1月4日，吴桂成注册成立天津市晟成名宝内衣店，注册地址及实际经营地址为天津市和平区滨江道211号麦购休闲广场1层033，经营范围是零售针织内衣及服装。原告在实际经营过程中，由二被告共同承担物业管理服务，原告店铺为独立电表，但是经营用电要从被告物业公司处购买，然后插卡到电表上导入使用，原告不能向电力公司直接购电。2015年8月3日，原告到被告物业公司处购电，其以各种借口搪塞，未能购得。2015年8月5日开店前，商场一楼主管在原告经营内衣店位于商场内入门处将检修告示贴在内衣店玻璃上，告知内容是“工程维修中。”，原告店铺当日停电。2015年8月7日，被告地产公司在原告位于山西路××层的入口处玻璃上贴出“设备线路检修维护告知书”，主要内容是：“因降雨频繁、气温高、温度大，麦购休闲广场部分设备、线路出现故障、老化情况，对部分业主财产造成较大隐患。为保护业主、租户及顾客的人身安全，决定自今日晚间22时起对个别设备线路老化严重的区域进行故障排查、检修及维护，预计2015年8月16日晚间维修完毕。检修过程中，部分商铺正常供电不可避免的受到影响”。根据《业主临时公约》第三条物业管理内容和标准中的第3.1条规定，物业公司应当保证供/配电设备正常运行，供电安全稳定，定期检修保养系统设备。另根据《业主临时公约》第六条第6.1款规定，因任何设施、装置进行必要的保养和维修，造成的损失、不便，无需对业主及物业使用人负赔偿责任。但保养和维修应事先公告且用时不会过长，避免长时间影响物业的正常运作。原告认为，二被告违反《业主临时公约》的约定，没有保证供电设施、设备的安全正常运行，且在张贴告示后，至今没有恢复供电，已经构成违约，违约行为造成原告至今无法正常经营。根据《合同法》第107条：“当时以一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，二被告应当按照《业主临时公约》的约定，继续履行《业主临时公约》，履行回复供电的义务，并赔偿停电期间给原告造成的经营损失。故原告起诉来院，要求判令1、请求法院依法判令二被告立即按原线路通过我们店铺内的电表终端恢复对原告经营的位于天津市和平区滨江道与山西路交口东侧麦购休闲广场xxx商铺（天津市晟成名宝内衣店）供电；2、请求法院依法判令二被告赔偿因停电造成的原告经济损失，期间自停电之日（2015年8月5日）至实际恢复供电之日止，金额按照每天5044元计算，现计算至2015年8月31日为136188元（5044元乘以27天）；3、请求法院依法判令天津市麦购物业管理有限公司按照《麦购休闲广场业主临时公约》第六条的规定向原告公布2004年至2015年度物业管理服务费收支账目；4、诉讼费由二被告承担。原告向本院提交证据：1、天津市商品房买卖合同书一份；2、麦购休闲广场业主临时公约；3、天津增值税普通发票（购电发票）2张；4、中华人民共和国税收完税证明2张；5、照片20张；6、名宝内衣专柜销货结账单11张、2015年7月25日至2015年8月4日销售情况统计表11张；7、网页截图3张（制作日期是2015年12月18日）；8、照片6张，9、照片8张；10、照片2张。二被告共同辩称，1、对于原告的第一、二项诉讼请求，二被告认为其无事实及法律依据，不应得到支持；2、对于原告第三项诉讼请求，被告物业公司已将20122014年的物业费收支账目提交法院向原告公布，2015年的物业费收支账目尚在整理过程中。而对于2012年之前的物业费收支账目，因原告的该项请求超过诉讼时效，被告物业公司有权拒绝提供。（详见书面答意见）被告提交的证据为：1、天津市商品房买卖合同；2、天津市建设工程施工合同；3、麦购休闲广场业主临时公约；4、照片19张；5、天津市麦购物业管理有限公司2012年2014年物业费收支账目；6、照片33张；7、2份情况说明；8、电子视频1个（光盘一张）。被告物业公司反诉诉称，被告物业公司与原告于2004年5月9日签订了《业主临时公约》，双方约定由被告物业公司为原告提供物业管理服务，原告按约定期限向被告物业公司给付物业管理费，同时约定物业管理费应由原告于每月的前五日向被告物业公司支付。原告应按约定日期交纳物业管理费，每逾期一日则按应缴费用的0.05%承担违约金。合同签订后，被告物业公司依约履行义务，原告却违反合同约定，自2013年10月1日开始欠付物业管理费。期间经被告物业公司多次催交仍拖欠2013年10月1日至2015年12月31日的物业管理费91310元及违约金19248元（违约金计算至2015年12月31日），上述费用共计110558元。因此被告物业公司提出反诉，请求判令：1、原告给付2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理费91309.68元及违约金19248元，共计110558元；2、反诉费用由原告承担。被告物业公司提交的反诉证据为：1、麦购休闲广场业主临时公约；2、吴桂成物业管理费违约金统计表2张；3、吴桂成物业管理费欠款明细1张。原告针对被告物业公司的反诉辩称，其已交到2013年9月30日的物业费，在2014年1月17日原告欲缴纳物业费时被告物业公司不收2013年10月1日以后的物业费，只让交到9月份，被告物业公司诉请说多次催缴与事实不符，所以其主张违约金我们不同意给付。另外物业服务费的收取需物业公司提供相应的服务，原告认为被告物业公司存在不按照物业合同约定履行义务的情况，特别是不能正常供电，所以原告认为需减少物业费的收取，每平米需减少50%。原告针对被告物业公司的反诉提交的证据为：1、天津市地方税务局机打发票1张；2、照片20张（同本诉中提交的证据五）。经审理查明，2004年5月9日，原告业主吴桂成与被告地产公司签订《天津市商品房买卖合同》，约定由吴桂成购买被告地产公司开发的坐落于天津市和平区滨江道211号1层033房屋，设计用途为商业，该房屋建筑面积120.78㎡。吴桂成购买此房用于原告的经营，另约定“供电：每个商铺安装独立电表，预留插座”。同日，吴桂成与二被告签订《麦购休闲广场业主临时公约》，约定：“业主或物业使用人应当按物业的建筑面积缴纳物业管理服务费。标准暂定为每月每平方米28元。业主应依照物业管理企业的规定按月缴纳物业管理服务费，缴费日期为当月的前五日。”“供/配电设备运行正常，供电安全稳定，定期检修保养系统设备；”物业管理企业应“建立物业管理服务费收支账目，每半年向业主公布，接受业主委员会的监督。”“6.1任何设施、装置进行必要的保养和维修。但应事先公告且用时不会过长，避免长时间影响物业的正常运作。”“业主应依照物业管理企业的规定按月缴纳物业管理服务费，缴费日期为当月的前五日。”另该公约还约定了物业服务的内容和原被告的权利义务。2015年8月7日，被告地产公司张贴“设备线路检修维护告知书”，其内容为：因日前降雨频繁、气温高、温度大，麦购休闲广场部分设备、线路出现故障、老化情况，因此商场决定自2015年8月7日晚间22点起对个别设备线路老化严重的区域进行故障排查、检修维护过程中，部分商铺正常供电将会不可避免的受到影响。落款为被告地产公司。自当日起，原告店铺内无电力供应。庭审中，原告表示在停电期间，原告店铺仍继续开门营业。2015年11月，在原告及二被告在本院诉前调解期间，二被告通知原告可以免费换领新电卡购电后，但原告并未更换新电卡购电。二被告当庭表示其在2015年9月20日前后就已通知原告可以更换新电卡购电，但未提交证据予以证实。另查，在案件审理期间，本案承办人到现场勘察，查明被告物业公司对麦购商场内一层临街商铺（包括原告商铺）供电进行集中管理，在该商场一层变电间内为上述每间商铺设立新的一户一表，其中亦为原告商铺设立了新的独立的电表，并且已具备正常供电条件。另查明原告店铺在新电表合闸后，店铺内可正常用电，其店铺内电表显示有电流通过但无法显示读数。另经本案承办人到天津市城南供电公司调查核实本案所涉房屋所在麦购商场红号站产权情况，查明该商场商用供电红号站在供电部门登记户名和产权人均为被告物业公司。并且供电公司表示，其对商业用电的供电职能只是负责向商用红号站供电，由红号站产权人向其缴纳电费，具体通过红号站后电力如何分配以及红号站后供电线路铺设与维修维护，由红号站产权人或实际管理人负责。庭审中，被告物业公司已当庭向原告出示了由被告物业公司出具的2012年2014年物业费收支账目。再查，原告业主吴桂成系本案所涉房屋业主，其将该房屋用于原告店铺经营。自2013年10月1日至2015年12月31日，原告拖欠被告物业公司物业管理服务费91309.68元（28元/月/㎡×120.78㎡×27个月=91309.68元）。上述事实，有原被告的当庭陈述和提交的证据在案佐证，并经当庭质证，本院予以确认。本院对原告在本诉中提交的证据15和9，以及二被告在反诉中提交的证据13的真实性予以确认，对本诉中其余证据的真实性和关联性均不予确认；对被告物业公司在反诉中提交的证据1和原告提交的证据12的真实性予以确认。本院认为，原告与被告地产公司签订的《天津市商品房买卖合同》以及原告与二被告签订的《麦购休闲广场业主临时公约》均是双方的真实意思表示，合法有效，对签订双方均具有约束力。因被告物业公司为本案所涉红号站在电力部门登记的产权人，其有权在不影响相关商户正常用电的前提下，对该红号站供电方式或供电线路在共有部位的铺设与安排进行改动，并根据上述公约的约定被告物业公司有权利和义务对红号站及共用用电设施设备和线路进行维修维护。原告未举证证实被告物业公司在对一楼临街商户电表进行集中管理后，擅自提高电费或使原告商铺用电增加额外的费用，且在二被告告知原告可以免费换领新卡直接购电后，原告一直未换领新卡购电，另经本院查明，只要原告换领新卡购电后将新电卡插在新的电表内，原告商铺内即可正常用电。至于原告在第一项诉讼请求中要求二被告按照原线路通过原告店铺内电表终端供电的问题，因其与本案物业服务合同纠纷不属同一法律关系，不属于本案审查范围，原告可另行主张权利。因此，对于本诉中原告第一项诉讼请求本院不予支持。针对本诉中原告的第二项诉讼请求，因原告提交的证据不足以证实自商铺内停电之日至2015年8月31日期间产生了经济损失以及损失的具体数额，且亦无法证实停电与经济损失之间存在因果关系，因此对原告的第二项诉讼请求本院亦不予支持。针对本诉中原告的第三项诉讼请求，因被告物业公司已当庭向原告出示了20122014年度物业管理服务费收支账目，至于该账目是否具有真实性不属于本案审查范围，另2012年度之前的物业费收支账目，因原告的主张已超过诉讼时效。又因在前述公约中，对公布物业费收支账目有明确的约定，被告物业公司作为该公约的一方主体应当按照公约约定的履行义务。因此被告物业公司应承担向业主公布2015年度物业费收支账目的责任。但因该公约没有明确具体的履行期限，所以应当给予被告物业公司必要的准备时间。针对被告物业公司的反诉诉讼请求，依据前述公约的约定，被告物业公司在实施对商场内设施进行必要的保养和维修行为时，应事先公告且用时不会过长，避免长时间影响物业的正常运作。本案中，被告物业公司在完成电表集中管理的行为后未能及时通知原告换领新卡购电，违反了上述公约的约定。又因物业管理服务具有综合性，由于物业管理服务的质量标准在前述公约中的各项约定中没有量化的指标，被告物业公司也没有充分举证证实其对一层商铺电表集中管理的必要性，故对此应当按照前述公约的约定以及法律规定承担相应的责任，即以适当减免向原告收取物业管理服务费作为责任的承担方式。综合考虑，原告欠交的物业费应当予以适当减免，以一次性给付被告物业公司73047.74元作为了结为宜。因被告物业公司服务有不到位的情况，故被告物业公司要求违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第六十二条第一款第（四）项、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告天津市麦购物业管理有限公司自本判决生效之日起三十日内向原告公布2015年度“麦购休闲广场”物业管理服务费收支账目；二、驳回原告其余诉讼请求；三、原告天津市晟成名宝内衣店自本判决生效之日起十日内给付被告天津市麦购物业管理有限公司自2013年10月1日至2015年12月31日期间的物业管理服务费73047.74元；四、驳回被告天津市麦购物业管理有限公司其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3104元，减半收取1552元，由原告负担1512元，被告天津市麦购物业管理有限公司负担40元（自本判决生效后十日内直接给付原告）；反诉案件受理费2511元，减半收取1255.5元，被告天津市麦购物业管理有限公司负担442.5元，原告负担813元（自本判决生效后十日内直接给付被告天津市麦购物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 贾 鑫二〇一六年六月××日书 记 员 孙准旭本案引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十二条第一款第（四）项（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《物业管理条例》第六条第一款房屋的所有权人为业主。第七条第（五）项业主在物业管理活动中，履行下列义务：（五）按时交纳物业服务费用。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。