陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕01民终3979号上诉人（原审被告）陕西王府实业有限公司法定代表人：宝山，该公司总经理。委托代理人：王海，陕西方强律师事务所律师。委托代理人：尹洪洋，北京市惠诚律师事务所西安分所律师。被上诉人（原审原告）李冰委托代理人：马强，陕西九州同律师事务所律师。委托代理人：魏柳艳,陕西九州同律师事务所律师（实习律师）。上诉人陕西王府实业有限公司（以下简称王府实业公司）因与被上诉人李冰租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2015)雁民初字第07939号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王府实业公司之委托代理人王海与尹洪洋、被上诉人李冰及其委托代理人马强与魏柳艳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，李冰（以下简称“甲方”）与王府实业公司（以下简称“乙方”）于2012年11月26日签订《房屋租赁合同》，该合同约定：“甲方出租乙方位于西安市高新西区唐延路3号唐延国际中心首层，房屋编号为1-20101,租赁面积依据产权登记约为299.77平方米；房屋租赁期限自2013年2月1日至2014年7月31日，共计18个月，租赁期满后甲方收回房屋，乙方如续租，应提前60日向甲方提出书面续租要求，甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同。2014年7月21日，李冰、王府实业公司双方续签了《房屋租赁合同》。该合同约定：第二条、房屋租赁期限自2014年8月1日至2015年7月31日，共计12个月，租赁期满后甲方即可收回房屋。乙方如续租，应提前60日向甲方提出书面续租要求，甲方同意后，双方重新签订合同，同等条件下乙方享有优先权利。第三条、1.房租月租金额为人民币九万玖仟元整（99000元）全额共计壹佰壹拾捌万捌仟元整。租赁双方同意，房租先交后用。全年房租分2次支付，2014年7月24日正式入驻前，缴纳首次半年租金，后续每半年提前30日前付清剩余租金；2.甲方在收取第贰次租金前，应向乙方提供全年正式税务发票，如甲方不能按时提供发票，则乙方房租可相应顺延至甲方提供发票时付款。第五条、1.在本合同签订之日，乙方须向甲方一次性交付人民币壹拾万元整作为房屋租赁履约押金。2.租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金扣抵应由乙方承担的费用、租金、以及乙方发生违约时承担违约赔偿责任外，剩余部分应在续约到期离场后2个工作日内返还乙方，该押金不计利息。第六条、2.乙方应按承租面积缴纳相应的物业费用，如由于这些费用未交清而致使甲方被相关单位追讨并要求滞纳金或罚金的，则甲方有权从乙方所交纳的履约押金中扣减；第八条、1.租赁期满或者合同解除后，乙方应在2个工作日内返还该房屋及其附属设施，各自结清应当承担的费用，双方验收后应签字确认；2.返还时乙方须对租赁房屋进行清洁打扫，对于该房屋内乙方未经甲方同意遗留的物品，甲方有权自行处置。第九条合同解除、第四款.乙方有下列情形之一的，甲方有权采取停电、停水、锁门等方式，单方解除合同，收回该房屋，并且对乙方的装修不进行补偿：1、不按照约定一次性足额支付租金，且给付拖延超过15日的。第十条、3.乙方有本合同第九条第四款约定的情形之一的，甲方可相应解除合同，已收取的各项费用将不予退还；乙方另须按履约押金数额双倍向甲方支付违约赔偿，并赔偿包括但不限于乙方新增装修的残值。4.乙方在合同期满时，如未签约续租且不能按时交还租赁房屋，须按双倍支付占用期间当月的租金及物业等费用，所交租赁履约押金甲方将不予退还。依据合同王府实业公司向李冰缴纳了100000元履约押金。王府实业公司于2015年6月20日向李冰发出《有关唐延路3号售楼部租赁事宜沟通函》，该函载明：“李冰你好，鉴于1、我司于2014年7月21日与你签订的《房屋租赁合同》，经双方友好协商一致，同意该合同于2015年2月1日予以解除。2、双方认可以下事实：①从2015年2月1日到2015年7月31日，租赁房屋处于停止经营状态。因我司与物业手续原因，全部搬离时间为2015年6月20日。我司已将该房屋物业费缴纳至2015年7月31日。②我司于2014年12月1日与您协商有关2013年2月1日起售楼部不再使用之事宜，并发函通知。鉴于物品未全部及时搬离，我司支付玖万玖仟元（￥99000元），作为《房屋租赁合同》租赁后半年租金的补偿，支付该费用后，建议您不得因租金问题向我司另行主张任何其他费用。退租时原有水电等应该保持正常使用，如有损坏应照价赔偿。相关费用结算清楚后您需向我司退回所收共计100000元（壹拾万元整）的押金。”2015年8月26日李冰委托陕西九州同律师事务所向王府实业公司发出《律师函》，该函载明：“贵公司按合同约定在正式计租前缴纳了首次半年房租。但是对剩余的半年房租即2015年2月1日至2015年7月31日期间的房租(共计59000元）贵公司一直借故拖延拒绝支付。现租赁合同已经超期，贵公司仍未向出租人交还房屋，虽经委托人多次交涉，贵公司至今仍不处理。基于上述事实，经委托人同意，我致函如下：1、贵公司在接到本律师函后3日内按照双方签署的合同约定，向出租人支付拖欠的房租并遵照合同约定条件交还房屋；2、贵公司超过合同租赁期占用房屋期间租金按照合同约定应一并支付，租金计算截止日为贵公司遵照合同约定向委托人移交房屋之日。”另查，王府实业公司向李冰缴纳租金至2015年1月31日，物业费由王府实业公司交纳至2015年7月31日。庭审中，王府实业公司出具日期为2014年12月1日的《函》一份，该《函》载明：“尊敬的李冰业主：我公司于2013年2月1日开始租用您位于西安市高新区唐延路3号唐延国际中心首层，房屋编号1-20101。目前租赁合同即将于2015年1月31日到期。我司经商议，决定租赁合同到期后不再续租。”证明其已于2015年1月31日搬离，并表示钥匙已经通过邮寄的方式交给李冰，合同约定李冰在收取第贰次租金前，应向王府实业公司提供全年正式税务发票，如李冰不能按时提供发票，则王府实业公司房租可相应顺延至甲方提供发票时付款，因李冰未向王府实业公司提供发票，故王府实业公司不存在迟延支付租金的情况。李冰则称，函件及钥匙其并未收到，根据税务局代开发票要求，代开租金发票需承租方出具付款证明，因王府实业公司不配合李冰，未开发票系王府实业公司原因，与李冰无关。李冰提交由物业公司出具的《证明》一份及现场照片数张，用于佐证王府实业公司所承租李冰房屋内仍有王府实业公司物品，物业公司要求李冰缴纳物业费的事实。李冰又于2015年11月30日向一审法院提交《申请书》，要求一审法院将王府实业公司超期占据租赁房屋的房门打开，并向李冰移交。王府实业公司委托代理人梁良于2045年12月1日在该《申请书》上书写：“陕西王府实业有限公司已于2015年1月31日退出所租赁房屋，后将所租赁房屋钥匙邮寄给李冰，该房屋内物品李冰可随意处置，陕西王府实业有限公司决不干涉。”李冰遂于2015年12月1日向将该案涉案房屋的大门打开。李冰于2015年9月诉至原审法院称，2014年7月21日，李冰、王府实业公司签订房屋租赁合同，该合同约定李冰将位于高新区唐延路3号（编号为：1-20101)，面积为299.77平方米的房屋出租给王府实业公司，租赁期限为2014年8月1日至2015年7月31日，共计12个月，房屋月租金为99000元，年租金为1188000元，房租先交后用，全年房租分两次支付，2014年7月24日前，缴纳上半年房租，2014年12月12日前付清下半年房租。合同签订后，李冰按照约定将房屋交付给王府实业公司使用，王府实业公司在正式入驻前缴纳首次半年房租，但对于剩余半年房租即2015年2月1日至2015年7月31日期间的房租594000元，王府实业公司一直拖欠不付，王府实业公司的行为已经构成违约。现租赁合同到期且已超过一个多月，王府实业公司仍未向出租人按照合同约定的方式交还房屋，为避免损失继续扩大，故诉至法院要求：1、王府实业公司腾房并按照合同约定向李冰移交房屋；2、王府实业公司支付拖欠房屋租金594000元；3、王府实业公司按照原租赁合同标准向李冰支付超过合同期占用房屋期间的占用费396000元及物业费18760元；4、王府实业公司支付李冰违约金200000元;5、本案的诉讼费及律师费由王府实业公司承担。王府实业公司辩称，王府实业公司于2015年1月31日前搬离租赁房屋，并于2014年12月1日向李冰发函，明确双方签订的租赁合同将于2015年1月31日到期，并且明确合同到期后，王府实业公司将不再续租。因李冰、王府实业公司双方之间的房屋租赁合同已实际解除，故不存在拖欠房屋租金及超期占用租赁房屋的租金和物业费的情况，王府实业公司未占用租赁房屋，也不存在腾房的义务。王府实业公司以实际行动明确表示不再租赁房屋，不存在迟延支付租金的违约行为，不应承担违约金。即使王府实业公司需要承担合同期内后半年租金，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定，李冰在收取第二次租金前，应向王府实业公司提供房屋租金正式发票，如李冰不能按时提供发票，则王府实业公司房租可相应顺延至李冰提供发票时付款。但是至今李冰仍未向王府实业公司提供发票，因此王府实业公司不存在迟延支付租金的情况。合同中也未约定，法律也未规定，若双方发生争议，一方须赔偿另一方律师费，故不同意李冰的诉讼请求。一审法院经审理认为，李冰、王府实业公司所签订的《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，且当事人行使权力、履行义务应当遵循诚实信用原则。李冰、王府实业公司签订《租赁合同》后，李冰依照合同实际向王府实业公司交付了房屋，王府实业公司支付首期租金，双方已经形成房屋租赁合同关系，王府实业公司承租房屋后，应当向李冰支付约定的房屋租金。王府实业公司现以其以实际行动明确表示不再租赁李冰房屋租赁合同已经解除及李冰未向其出具发票为由拒绝向李冰支付租金及违约金，但王府实业公司于2014年12月1日向李冰所发函件中并无解除合同的内容，仅表明合同到期后不再续租。王府实业公司于2015年6月20日向李冰所发《沟通函》中载明，系王府实业公司与李冰协商解除双方所签订的《租赁合同》，但该函件上并未有李冰确认签字，该函本质上不具有解除《租赁合同》的实质内容，故李冰与王府实业公司双方于2014年7月21日所签订的《租赁合同》并未解除。租赁合同双方的主要义务是交付租赁物和支付租金，出租方开具发票的义务应属从属义务，且税务机关系向王府实业公司开具发票，李冰仅有协助及配合的义务，合同虽有该项约定，但王府实业公司据此为由表示其不存在迟延支付租金的情况，显属不当。现王府实业公司仅将房屋租金缴纳至2015年1月31日，故对于李冰要求王府实业公司支付自2015年2月1日至2015年7月31日期间房屋租金594000元的请求，依法予以支持。合同的债务人应当依照法律的规定和合同的约定，全面、适当地履行合同义务，债务人不履行或者履行不适当的，构成违约，应当承担违约责任。王府实业公司未按照约定向李冰缴纳合同约定的租赁费用，对李冰构成违约。李冰、王府实业公司所签订的《租赁合同》约定，王府实业公司拖欠房租，李冰收取的各项费用将不予退还，王府实业公司另须按履约押金数额双倍向李冰支付违约赔偿（李冰收取王府实业公司的押金为100000元），现李冰要求王府实业公司支付违约金200000元的请求，符合双方约定，且不违反法律规定，故依法予以支持。因租赁合同到期后，李冰所提交的证明及照片均能证明王府实业公司所承租李冰的房屋内的物品并未完全搬离，未及时向李冰腾交其所承租的房屋，且王府实业公司也并未出具证据证明其在租赁合同到期后与李冰达成交付房屋的合意，王府实业公司在庭审中向李冰作出放弃房内物品的意思表示后，李冰遂于2015年12月1日将王府实业公司所承租房屋的大门打开，此时完成租赁房屋的交付，故对于李冰要求王府实业公司按照原租赁合同标准向李冰支付超过合同期占用房屋期间（自2015年7月31日至2015年12月1日）的占用费396000元的请求，依法予以支持。现李冰已将该案涉案房屋房门打开，李冰已实际占有该房屋，对于李冰要求王府实业公司腾房并按照合同约定向李冰移交房屋的请求，依法不予支持。因王府实业公司承租李冰房屋的物业费由王府实业公司交纳至2015年7月31日，李冰于2015年12月1日收回房屋，物业向李冰催缴王府实业公司占用该房屋期间的物业费，故对于李冰要求王府实业公司支付自2015年7月31日至2015年12月1日占用房屋期间物业费的请求，依法予以支持。至于李冰要求王府实业公司支付律师费的请求，不符合法律规定，且合同并未约定，故对于李冰的该项请求，依法不予支持。综上所述，兹依据《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西王府实业有限公司于本判决生效之日起十内一次性向原告李冰支付房屋租金594000元、房屋占用费396000元、违约金200000元及物业费18760元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李冰其余诉讼请求。本案案件受理费15679元，由王府实业公司承担。因李冰已预交，王府实业公司应在支付上述款项时将其应承担的费用直接支付给李冰。宣判后，王府实业公司不服，向本院提起上诉称，1、李冰2015年1月31日以后的房租损失为其恶意导致，应当由李冰承担。2014年12月1日王府实业公司函告李冰2015年1月30日之后不再续租，李冰在收到该函后没有任何反馈，从而导致涉案房屋空置达半年之久，该房屋的空置损失应由李冰承担，一审法院判令其公司承担2015年2月1日至2015年7月31日的房租，认定事实不清。2、王府实业公司与李冰已经合意解除房屋租赁合同。至起诉前李冰未现王府实业公司主张过租金。即使合同未解除，李冰至今未向王府实业公司提供税务发票已经构成合同违约，王府实业公司有权不向李冰支付租金。王府实业公司不存在违约行为，一审法院判决王府实业公司支付违约金200000元认定事实错误。3、王府实业公司早已经搬离涉案房屋，并不存在合同到期后占用该房屋的事实，一审法院判令王府实业公司支付房屋占用费及物业费属于认定事实错误。故请求二审法院：1、依法撤销一审判决，改判驳回李冰全部诉讼请求。2、依法判令李冰承担本案一、二审全部诉讼费用。李冰辩称，1、2014年12月1日李冰并未收到王府实业的发函，按照合同约定，租赁合同于2015年7月31日到期，王府实业公司持续占用租赁房屋至2015年12月，因此王府实业公司应当支付李冰剩余半年即2015年2月1日至7月31日的房租。2、王府实业公司拖欠房屋租金并且持续占用租赁房屋，已明显违约，应承担违约责任，李冰要求王府实业公司支付违约金20万完全符合合同的约定。王府实业公司发出的《有关唐延路3号售楼部租赁事宜沟通函》仅是王府实业公司单方意思表示，李冰并未签字认可，因此双方签订房屋租赁合同并未解除。3、王府实业公司超期占用租赁房屋至2015年12月份，按照租赁合同的约定，王府实业公司应向李冰支付房屋占用费及物业费。故要求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。另查明，一审法院于2015年9月24日立案受理本案。王府实业公司认可李冰曾向其公司出具过租金发票，且出具租金发票时需要王府实业公司在付款证明上盖章。李冰称，王府实业公司向其交纳了2012年11月26日签订的租赁合同中约定的租赁押金100000元，2014年7月21日签订的租赁合同中约定的租赁押金王府实业公司并未向其支付。王府实业公司对此予以认可。本院经审理认为，李冰与王府实业公司于2014年7月21日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同约定享受权利和履行义务。本案中，李冰与王府实业公司在第一份租赁合同到期后，双方于2014年7月21日续签了房屋租赁合同，该租赁合同约定“房屋租赁期限自2014年8月1日至2015年7月31日，共计12个月”，还约定“租赁双方同意，房租先租后用。全年房租分2次支付，2014年7月24日正式入驻前，缴纳首次半年租金，后续每半年提前30日前付清剩余租金。”王府实业公司在支付了首期租金后，并未按照合同约定的时间向李冰支付第2次租金。对此，王府实业公司认为，其公司已于2014年12月1日向李冰发函要求解除租赁合同，该租赁合同已于其公司发函后予以解除，故其公司不应再支付合同期内的第2次房租。但是，王府实业公司所发函件中并无解除合同内容，且王府实业公司于2015年6月20日向李冰发送的沟通函中，亦明确表明其公司全部搬离时间为2015年6月20日，显然与其公司上述说法相互矛盾。再者，李冰对2014年12月1日之函件表示并未收到，亦未与对方协商解除。即使将该函件视为解除合同的通知，王府实业公司作为违约一方其解除合同的要求亦缺乏法律依据及合同约定，不享有解除权。一审法院认定李冰与王府实业公司签订租赁合同并未解除正确。因此，王府实业公司应按照合同约定向李冰支付剩余租金，即2015年2月1日至2015年7月31日期间的房屋租金594000元。《房屋租赁合同》约定，王府实业公司拖延租金的，应按照履约押金数额双倍向李冰支付违约赔偿，并赔偿包括但不限于王府实业公司新增装修的残值。王府实业公司未按照租赁合同的约定向李冰交纳第2次租金的行为，已经构成违约，王府实业公司应按照合同约定向李冰承担违约责任。合同约定的履约押金为100000元，故一审法院判令王府实业公司向李冰支付200000元违约金，符合合同约定，并无不当。王府实业公司关于因李冰未给其公司出具发票故其公司未向李冰支付第2次房租的上诉理由，本案系租赁合同关系，李冰交付房屋及王府实业公司支付租金是合同的主义务，开具发票的义务应为合同的从义务，且王府实业公司亦认可税务机关开具发票需要王府实业公司在付款证明上盖章予以配合，故王府实业公司以李冰未开具发票为由拒付第2次租金的抗辩，不能成立。关于房屋占用费一节，租赁合同于2015年7月31日到期，李冰于2015年9月24日向法院提起本案诉讼，至李冰起诉时，王府实业公司也未向李冰交付涉案房屋，在一审审理过程中，在李冰向一审法院申请将涉案房屋房门打开的情况下，李冰于2015年12月1日才将房屋大门打开，完成了涉案房屋的交付。故王府实业公司在租赁合同到期后，未向李冰交付房屋，持续占用该租赁房屋，则应向李冰支付房屋占用期间的费用。王府实业公司虽认为其公司早已搬离涉案房屋，但却未提交充足的证据予以佐证。且李冰于合同到期后两个月内便提起本案诉讼，对于未收回涉案房屋的问题，李冰主观上并无过错。故一审法院判令王府实业公司向李冰支付房屋占用费及物业费，亦无不妥。综上，原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15679元，由陕西王府实业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳晓路代理审判员  任 蕾代理审判员  姬 钊二〇一六年六月二十七日书 记 员  周媛媛