陕西省定边县人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0825民初209号原告徐某某被告定边县某某房地产开发有限公司法定代表人刘书喜委托代理人李志红，系陕西金赞律师事务所律师。原告徐某某诉被告定边县某某房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月8日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月1日公开开庭进行了审理，原告到庭参加了诉讼，被告委托代理人李志红到庭参加了诉讼，本案现已审理完结。原告诉称，原告于2012年7月13日与被告签订《商品房买卖合同》，合同编号为：003-3，房屋面积110平方米，总价款330000元。合同约定：被告应于2013年10月15日前将验收合格的房屋交付原告，直至2014年5月7日之后才将未经验收的合格的房屋交给原告，比约定的时间迟延了225天之久，直至现在未能将房产手续交于原告，并没有给原告提供质量保证书和住宅使用说明书，整个小区杂乱无章、交通受阻、出行困难，给原告造成了生活障碍，已构成严重违约，原告诉至法院，请求：1、判令被告继续履行合同及约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金56700元（暂计2013年10月15日-2014年5月7日，全部违约金计至实际交付房屋之日止）。3、请求人民法院判决被告履行20120738号《商品房买卖合同》，即提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》立即办理出房屋权属证书。4、请求人民法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，判决开发商向原告支付逾期办理房产证的违约金（截止2016年1月5日，房款315000×0.00021×720元=47628元）。5、本案诉讼费用由被告承担。原告向法庭提交了以下证据：第一组证据商品房买卖合同一份，证明2012年6月7日，原、被告签订商品房买卖合同，原告购买了被告开发的“温馨花园”1号楼1单元702室房屋一套，房屋总价款是330000元，付了315000元，下欠15000元。第二组证据票据4支，证明2010年3月11日交付房屋定金50000元。2012年5月13日交付购房款115000元。2014年5月7日交付购房款150000元。2014年5月7日交9900元大修基金。被告定边县某某房地产开发有限公司辩称，1、原告的第一项诉讼请求无异议，继续履行合同。2、对原告的第二项诉讼请求对双方约定的合同逾期交房违约金过高，请求法院予以调整，违约金应按不超过原告实际损失的30%来确定。原告的实际损失按照同地段房屋租金的价格来确定。3、对于被告2013年7月23日在定边县房屋管所予以备案，符合双方买卖合同第十五约定，对于房管所逾期办理房产证，被告不承担责任，符合商品房买卖合同的第十五条第三项的约定。被告定边县某某房地产开发有限公司向法庭提交了以下证据：第一组证据营业执照、税务登记证、组织机构代码证，证明被告具有合法开发资质。第二组证据商品房买卖合同一份，证明双方约定违约金过高，应予以调整。被告在2013年7月23日到房管所权属登记予以备案。第三组证据租金价格鉴定结论书一份，证明2013年10月15日至2014年10月15日该房年租金为16500元，毛坯房相应减少15%即14025元。经庭审质证，对原告所举第一组证据被告对真实性无异议，对证明目的有异议，双方约定逾期交房违约金过高，请求法院予以调整。对原告所举第二组证据被告有异议，看不清楚，无法确定交来的购房款，待原件拿来再进行质证。对被告所举第一组证据原告无异议。对被告所举第二组证据原告有异议，1、认为约定违约金合适。2、没有见到备案，不清楚。对第三组证据有异议，应该按照购买房屋的价格去租售，不能按照被告所举的价格进行租售。本院对原、被告所举的证据作如下认定，对原告提交的第一、二组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联性，本院予以确认。对被告提交的第一组证据，内容真实，形式来源合法，与本案有关联，本院予以确认。对被告提交的第二组证据中证明违约金的事实本院予以确认，但对其要证明2013年7月23日在房管所权属登记不予确认，该备案系合同备案。对被告提交的第三组证据，非本院依法委托，无法证明其真实性，不予确认。根据原、被告的陈述、举证、质证及本院的认证，查明以下事实，2012年6月7日原告与被告就购买被告所开发的位于定边县长城南街温馨花园（原奶粉厂）1号楼1单元702室房屋签订《商品房买卖合同》，房屋面积110平方米，购房金额为330000元，合同约定付款方式为原告在签订合同之日付给被告房款50%，即165000元，剩余50%，即165000元，由被告代为办理按揭贷款。原告已按合同约定支付房屋价款315000元，下欠15000元至今未付。合同约定交房时间为2013年10月15日前，并由被告将本合同约定的商品房（商品房经验收合格）交付原告使用，并约定了逾期交房的违约责任，被告（出卖人）如逾期交房，应从2013年10月15日的第二天起至实际交付之日止，按日向原告（买受人）支付已交付房价款万分之八的违约金，同时约定被告（出卖人）应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告（出卖人）的责任，原告（买受人）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告（买受人）不退房的，被告（出卖人）按房价款的0.2%向原告（买受人）支付违约金。合同又约定，买受人逾期付款，但买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之八的违约金。后因原、被告违约赔偿协商无果，原告诉至本院，请求：1、判令被告继续履行合同及约定的交房义务。2、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金56700元（暂计2013年10月15日-2014年5月7日，全部违约金请计至实际交房付房屋之日止）。3、请求人民法院判决被告履行20120738号《商品房买卖合同》，即提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》立即办理出房屋权属证书。4、请求人民法院参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，判决开发商按日向原告支付逾期办理房产证的违约金（房款315000元×0.00021×720元=47628元，截止2016年1月5日）。5、本案诉讼费用由被告承担。另查明，2014年5月7日，被告将该房屋交付给原告，但未出示房屋验收证明文件和签署房屋交接单，同时也未向原告提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，从合同交付日期2013年10月15日至实际交付日期2014年5月7日，迟延交付房屋共计201日。从2014年5月7日交房至目前，被告未将产权证书办理至原告名下，也未向本院提交其在交房90日后在房屋产权登记部门的备案材料。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反有关法律规定，原、被告均要求继续履行合同，本院依法予以支持。本案中，被告未按照合同约定出示该商品房验收证明和提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》就将房屋交付原告使用，其履行合同行为存在瑕疵，应予以指正。介于原告目前已实际占有该房，视为商品房已经交付。交付时间应该认定为原告取得该房钥匙的时间，即2014年5月7日。被告约定交房时间为2013年10月15日为最后交付期限，而实际交房时间为2014年5月7日，逾期202天，属于逾期交房，应承担逾期交房的违约责任。被告本应支付原告315000元（已付房款）*8/10000（赔付率）*201（天）＝50652元的违约金，但本案中，原告在履行合同中有15000元房款至今未按约定支付，亦属违约，且原告截至目前仍未将涉案房屋下欠房款交清。综上，本院考虑到原、被告均有违约行为，应当各自承担相应的责任及结合本地同地段同类房屋租金等综合因素，对原告诉请逾期交房的违约金应按《中华人民共和国合同法》第一百一十四条予以调整，由被告按原告已付房价款315000元承担相应的违约金，违约金按中国人民银行计收逾期贷款利息计算，对被告抗辩原告逾期付款的违约金按最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一十七条第二款的规定计算。按照合同约定，被告向原告交房的时间应为2013年10月15日。被告（出卖人）应在商品房交付使用后90日内，即2014年1月16日，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告（出卖人）的责任，原告（买受人）不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，原告（买受人）不退房的，被告（出卖人）按房价款的0.2%向原告（买受人）支付违约金，本案被告未向本院提交其在房屋产权登记部门有关产权登记的备案情况，合同中对该条违约的计算方式约定不明，故应按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一十八条第二款的规定，由被告从2014年1月16日起至实际交付房屋产权证书时止承担违约责任。对被告辩称已经于2013年7月23日在定边县房屋产权登记部门备案的事实，是否为产权登记备案，无相关证据予以佐证，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十七条、二十九条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第一十七条第二款之规定，判决如下：一、原、被告之间签订的商品房买卖合同有效，继续履行。二、由被告定边县某某房地产开发有限公司于判决生效后五日内按原告徐某某已支付房屋总价款315000元向原告承担逾期交房违约金（违约金按中国人民银行逾期贷款利率计算，从2013年10月16日起至2014年5月7日止计算）。三、由被告定边县某某房地产开发有限公司于本判决生效后五日内按原告已支付房屋总价款315000元向原告承担逾期交付房屋产权证书违约金（违约金按中国人民银行逾期贷款利率计算，从2014年1月16日起至实际交付房屋产权证书时止）。判决生效前的违约金在本判决生效后10日内付清，判决生效后的违约金每六个月兑付一次，于每六个月期满前一日兑付。四、由原告徐某某于本判决生效后五日内支付被告定边县某某房地产开发有限公司下欠房款15000元及逾期缴纳房款违约金（15000元的违约金按中国人民银行逾期贷款利率计算，从2012年6月7日起至兑现完毕时止）。五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由原告承担925元，由被告承担375元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省榆林市中级人民法院。审 判 长  李 燕人民陪审员  胡莎莎人民陪审员  刘万生二〇一六年六月一日书 记 员  杨 春