汉中市汉台区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕0702民初157号原告马杰，男，汉族，住汉台区西环路。委托代理人刘炯，系陕西兢业律师事务所律师。被告陕西广厦投资发展集团有限公司,住所地汉台区人民路与兴汉路十字广厦商务中心19楼。法定代表人朱晓军，系公司董事长。委托代理人赵亮，系陕西嘉盟律师事务所律师。原告马杰诉被告陕西广厦投资发展集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马杰及其委托代理人刘炯，被告陕西广厦投资发展集团有限公司委托代理人赵亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马杰诉称，2011年11月21日案外人肖明奎与被告签订《商品房（预）销售合同》由肖明奎购买被告明珠北苑D2号楼（后改为6号楼）八层0804室在建商品房一套。约定房屋建筑（预售）面积约136平米，预售面积和竣工面积（产权登记面积）误差允许控制在预售面积±3%，结算时以实际面积为准进行结算，于2014年6月后三个月内交房使用。合同签订不久，肖明奎向被告分两次支付部分购房款共计20万元。2013年4月，肖明奎与原告口头达成转让协议，肖明奎将该套房销售合同项下权利义务转让给原告，原告支付肖明奎转让款21.8万元整，被告同意转让且法定代表人在合同上注明“请更名”并签名，肖明奎与原告共同去被告处办理了更名手续，此后被告售楼部一直与原告联系。2013年7月左右，被告通知原告，该套房屋面积变更为149.13平米，被告要求原告按照已变更面积交纳房款。对此原告不能接受，多次到被告售房部交涉，并递交书面通知，原告认为竣工面积应当控制在预售面积±3%之内，多出部分面积的房款不应由原告承担。原告为表达购房诚意和协商善意，购买了被告推荐的6号楼柴房一间并支付价款共计20181元，但对面积争议一事原被告未能够达成一致。期间，被告多次以房管局要停止为其项目办理网签手续、该项目期房改现房要提高售房价格、为其冲销量等理由，要求原告办理合同变更手续并按变更后面积交纳房款，原告均以面积问题未达成一致拒绝办理。2015年7月中旬，被告通知原告，表明因纠纷时间已长同意入户花园按半面积计算（减少交款面积5平米），纠纷一次性解决。本着双方各自让一步的和解态度，原告于2015年8月29日又向被告补缴房款25.8343万元，在原告办理相应手续时，被告财务罔顾被告法人代表已经书面注明“请更名”的事实，突然横生枝节提出未注明更名不收费，要求原告再交更名费（按总房款5%计算）。其后被告出尔反而表示，入户花园减半的说法，只是急于住房的业主先装修提供的便利，具体按什么面积计收总房款由被告以后决定。对于被告一系列严重失信行为，原告认为被告对争议事项持有主观恶意，完全没有协商解决问题的诚意。原告只能起诉要求解除已签订的商品房（预）销售合同。另因合同纠纷，原告迟迟不能入住，不得不在外面租房，花费一年租金1700元。原告认为，被告在未征得原告同意的情况下，擅自增加面积13平米以上，远远超出了合同约定的面积误差控制范围，罔顾已书面注明“请更名”的事实，强行索要更名费。因此原告有权解除合同，被告应承担合同解除后的损失赔偿责任。故原告具状起诉。诉请请求：1、请求判令解除原被告签订的商品房预售合同。2、请求判令被告立即返还原告购房款共计478524元，并按照中国人民银行同期贷款利率支付已付购房款利息，从付款之日计算至被告返还之日（至起诉时约4.8万元）。3、判令被告赔偿原告由于产权纠纷，导致原告家人在外租房产生的经济损失1700元。4、本案诉讼费由被告承担。被告陕西广厦投资发展集团有限公司辩称，原告起诉的事实基本属实，现在合同已经到了交付房屋的条件，结算的情况已经办完，结算是以实测的面积为依据，增加的面积原被告达成一致按照实测面积减去5平方米面积，原告的房价就是总房价减去5平方米的价款再加上柴房的价款就是478524元，争议的焦点就是更名费的问题，这个是公司内部没有协调好，被告愿意承担；面积争议原被告已经协商好了，在不收取更名费的前提下，原被告之间未达到解除合同的条件，希望能够调解处理此案。经审理查明，2011年11月21日，被告与案外人肖明奎签订《商品房（预）销售合同》，该合同约定肖明奎购买被告开发的明珠北苑D2号楼8层0804室房屋一套，建筑面积约136平方米，单价3175元每平方米，合同总价431800元，合同所定建筑面积为预售估算面积，与产权登记面积有差异，故双方在签订合同时协商同意预售面积与竣工面积（产权登记面积）误差允许控制在预售面积±3%，结算时以实际面积（产权登记面积）为准进行结算，被告应于2014年6月后三个月内，依照国家和地方人民政府的有关规定，将合同约定的商品房交与肖明奎；合同签订后，肖明奎分别于同年11月21日，2013年1月29日向被告缴纳了共计200000元购房款。2013年4月，肖明奎将购买的该套房屋经口头协议转让给原告马杰，被告对此事实认可并由法定代表人在《商品房（预）销售合同》签署“请更名”；2014年4月8日，2015年6月21日，2015年8月29日，原告马杰又分三次向被告共计缴纳房款278524元，被告向原告出具了相应收款收据；2014年11月27日，汉中市房地产测绘队对涉案房屋面积实测，结果为149.36平方米；2015年8月29日，被告出具结算通知单，该通知单载明肖明奎转马杰明珠北苑6号楼8层0804室商品房一套及地下柴房16号，依照合同约定，按房款3175×149.36﹦474218元减（5平米×3175）﹦15875﹦458343元，柴房款9.61×2100﹦20181元，共计478524元；之后原告按此金额向被告补交房款25.8343万元，自此，加上原告已经支付包括柴房的各项款项，共计向被告支付了478524元；后被告因内部工作流程原因向原告收取总房款5﹪更名费，双方为房屋面积以及更名费事宜产生争议。另查明，原告于2013年4月7日与何伟签订房租租赁合同一份，租赁何伟位于汉台区西郊张万营村房屋一套用于居住，租赁期限自2013年4月3日至2014年4月2日，年租金1500元，后补交200元，共计1700元。本院认为，合法有效的合同关系受到法律的保护，双方当事人均应按照合同约定行使权利并履行相应义务。本案中，被告与肖明奎签订的《商品房（预）销售合同》系双方当事人自愿意思表示，内容不违反法律规定，本院予以确认；后该合同在履行过程中经三方同意，由原告马杰代替肖明奎承受该份合同的全部权利义务，现查明，原告已经按照合同约定向被告交清了全部购房款，被告理应向原告按照合同约定期限以及房屋面积交付相应房屋，但通过2014年11月27日汉中市测绘队出具的测绘结果来看，涉案房屋实测面积达到149.36平方米，而合同约定的面积为136平方米，允许预售面积与竣工面积的误差控制在预售面积±3﹪，另依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理（一）……（二）面积误差比绝对值超出百分之三，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予以支持”之规定，被告实际销售给原告房屋的面积误差已超出9.65﹪,远远超出双方《商品房（预）销售合同》约定允许的误差范围，按照法律规定，原告有权解除合同并要求被告返还已付购房款及相应利息，现查明，原告已经共计向被告支付购房款（包含柴房）478524元，故对原告请求解除《商品房（预）销售合同》并要求被告返还已付478524元购房款的诉讼请求本院予以支持；对原告要求被告按照人民银行同期贷款利率自付款之日起计付购房款利息48000元的请求，符合法律规定，但利息应以合同约定交房之日起即2014年9月1日开始计算，利率以中国人民银行同期贷款基准利率确定较为适宜；对原告请求因为无法入住导致在外租房产生的1700元的经济损失，因属客观事实，被告对相关证据也无异议，本院对原告该项诉请予以支持；综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、解除原告马杰（签署人肖明奎）与被告陕西广厦投资发展集团有限公司于2011年11月21日签订的《商品房（预）销售合同》；二、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日起二十日内向原告马杰返还已付购房款478524元，并自2014年9月2日，以478524元为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率向原告马杰计付利息至本判决书确定之日止；三、被告陕西广厦投资发展集团有限公司于本判决书生效之日起二十日内向原告马杰支付租房损失1700元；四、驳回原告马杰其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费9182元，由被告陕西广厦投资发展集团有限公司负担9000元，原告马杰负担182元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  胡 喆人民陪审员  谭庙成人民陪审员  周宝兰二〇一六年六月六日书 记 员  唐梦婷