云南省禄丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）云2331民初593号原告ＸＸ芬,住禄丰县。（未到庭）委托代理人武俊，云南省禄丰县人，住禄丰县，与ＸＸ芬系夫妻关系，代理权限：特别授权。委托代理人陈兴华，云南鸿业律师事务所律师,代理权限：特别授权。被告云南雄基房地产开发有限公司。统一社会信用代码：。法定代表人：甄国雄，系该公司总经理。（未到庭）住所地：禄丰县金山镇金水路。委托代理人段鹏飞，云南周贤江律师事务所律师，代理权限：特别授权。原告ＸＸ芬诉被告禄丰雄基房地产开发有限公司（以下简称雄基地产公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人武俊、陈兴华到庭参加了诉讼，被告的委托代理人段鹏飞到庭参加了诉讼,本案现已审理终结。原告诉称：2009年10月中旬，被告禄丰雄基房地产开发有限公司通过夸大其词的宣传和虚妄的承诺诱使原告在内的业主以每平米高于市场价格二倍多的投资购买了被告开发的坐落于禄丰世纪大街北延线西侧的翡翠湾小区酒店式公寓，按被告方售房时描绘的前景，该投资将给业主带来超值回报，为推动楼盘销售，被告还承诺在开业后每个月给业主一天免费入住权。为保证被告的经营利益，其还以格式合同的方式分别与各业主签订了五至十年期限不等的《委托投资经营合同》、回购协议及转款协议，在该委托投资经营合同中，被告拟定了严苛的格式条款。出于无奈，原告也只得随大流与其签订了合同。合同履行期间，部分业主与被告交涉被不合理扣掉的太阳能热水器、安防系统款项及每月一天的免费入住问题，但被告方恃强并以种种理由进行搪塞、耍赖，2016年元旦节前后，被告向部分公寓业主发短信称：“因经营困难，要单方降低房租，如若不同意，就要中断合同，退回向原告租赁的房屋，还要原告等人承担高额的物业管理费用”。距今为止，被告据不向原告支付合同约定租金，此外，被告还利用其强势地位在原告不知情、信息不对称的情况下欺骗原告，在与其他业主同样面积、同样租赁的条件下人为降低原告租金，致使原告租金造成了损失。综上所述，被告以不平等格式合同与原告签约承租房屋，在合同有效期间，被告却不讲诚信，单方违背自己所定的条款，拒不支付原告等人租金，其不讲诚信的行为已严重侵犯了原告的合法权益，并违反了《民法通则》第85条、第84条、第106条及《合同法》第8条的有关规定，为保护公民的民事财产利益，现特向法院提起诉讼，请法院依法判决：1、被告禄丰雄基房地产开发有限公司按照合同约定支付原告ＸＸ芬从2016年1月至2016年12月的房租，支付从2016年1月16日至付清租金之日止的逾期违约金；2、按同房同租原则，由被告从2010年至2014年按照6.6%比例补足原告ＸＸ芬租金损失2910元，2015年按7.5%比例补足租金损失1455元，2016年及其以后各年按每年租金7.5%比例及7275元支付；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称：雄基房地产开发有限公司确与原告签订了《委托投资经营合同》、回购协议及转款协议。而本案表面上看是租赁合同，实质上是混合合同，一种是委托合同、一种是租赁合同。对买房返租原则上是不允许的，被告经营原告所购的房屋，所经营的是原告的房屋使用权，我方愿意支付给原告2016年全部的租金，但是因为房屋租赁经营困难，所以我方要求解除合同。为了保护业主的利益，我方认为应先解除自己与业主签订的合同，再让业主与第三方签订合同，才能保证双方的利益。原告要求按照6.6%的比例补足2010年至2014年的租金，实际已超过诉讼时效，因合同已约定租金于2014年1月15日前支付完毕，从2014年1月15日至今已超过两年。此外，原告认为合同有效，那么对双方存在约束，合同的租金比例，在合同没有解除之前，租金比例按照合同约定计算，2016年后按照7.5%的比例进行，依照合同的约定，只按照6%支付租金，综上，请求法庭作出公平的判决。针对其诉讼请求，原告向本院提交了以下证明材料：第一组：1、翡翠湾预选房单，欲证明原告与被告约定的租金与签订合同时的租金不一致；2、翡翠湾认购协议书，欲证明我方已经向被告方认购了房屋，支付了定金10000元；3、商品房购销合同，欲证明原被告双方签订房屋购销合同，已经实际购买了该房屋；4、2009年2月22日对翡翠湾楼房发放的政府文件通知，欲证明文件中已经说明每户业主将由被告补偿5000元的补助金，但是被告并未支付给我方；5、购房预付交款单3份，欲证明原告交付了购房预付款；6、购房发票1份，欲证明购房的金额为97000元；7、房屋配套设施发票，欲证明购房后，原告已经向被告交纳了房屋配套费；8、土地使用证1份，欲证明房屋已经由原告方合法购买，为原告方所有。第二组：1、委托投资经营合同，欲证明原被告签订了委托投资经营合同，对相应的权利义务做了约定；2、ＸＸ芬中国工商银行活期存折1份，欲证明被告支付租金给原告的具体情况；3、ＸＸ芬存折复印件，欲证明因原告存折消磁了，所以跟换了新的存折，这份是旧的存折；4、委托投资经营合同5份，欲证明在同样的房屋和面积下，被告支付给我方的租金与其他业主的不一致，而我方提交的部分复印件是因为原件被开发商收走了，部分是因为时间太长留存了复印件。经质证，被告对原告提交的第一组证明材料的1至7项的真实性、合法性、关联性均不予认可，因其提交的是复印件；对8的真实性、合法性均予以认可，对关联性不予认可，认为该使用证证明用途是城镇单一住宅用地，但实质上是一种商业用地，并不是住宅。对第二组材料中1的真实性、关联性予以认可，合法性不予评判；对2的真实性、合法性和关联性均予以认可；对3的真实性、合法性和关联性均不予以认可，并不能证实原告的主张；对4中刘海波、杨翠仙的委托投资经营合同的真实性、合法性和关联性均不予认可，因原告提交的是复印件，王建国的委托投资经营合同真实性予以认可，合法性、关联性均不予认可，因为合同当事人是被告与王建国，根据合同的相对性，该合同不能约束其他人；江绍春、焦云波的委托投资经营合同，因原告提交的是复印件，对真实性、合法性和关联性均不予认可。针对其答辩主张，被告未向本院提交证明材料。本院认为，对原告提交的第一组证明材料，能相互印证，说明房屋权属情况，对其真实性，本院予以采信，但因与本案纠纷不具有关联性，对其关联性本院不予采信。对第二组证明材料中的1、2、3，能相互印证，说明原告作为委托方将其所有的位于被告开发的翡翠大酒店内的面积为47.46平方米的H4-216号公寓投资经营管理权委托给被告，由被告在法律规定的范围内进行合法经营，委托期限为10年，租金为5820元／年以及双方合同签订后被告支付租金的情况，其来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以采信。对第二组证明材料中的4，系案外人与本案被告间的委托投资经营合同，本院认为，与本案纠纷不具有关联性，对其关联性不予采信。经过开庭审理，原被告举证、质证、辩论及陈述，本院确认本案如下法律事实：2009年12月21日，原、被告双方签订《委托投资经营合同》，合同约定与本案相关的内容如下：“原告ＸＸ芬（甲方）将其所有的位于被告雄基地产公司（乙方）开发的翡翠大酒店内的面积为47.46平方米、总金额为97000.00元的H4-216号公寓投资经营管理权委托给乙方，由乙方在法律规定的范围内进行合法经营；委托期限自乙方将委托标的向甲方交付使用起10年，即2010年1月1日至2010年1月1日；甲乙双方同意在委托投资经营管理期限内，本合同为不可撤销合同；租金支付方式为自交房起第一年，按甲方购买委托房产总金额的6%，即租金为5820元／年；支付日期为：第一年的租金，在乙方将委托标的向甲方交付使用之日起7个工作日内，乙方向甲方一次性支付；第二年至第十年乙方按年向甲方支付租金，每年1月15日前，乙方将当年租金向甲方一次性付清；委托期内无论乙方的经营是否盈亏，甲方有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金；乙方须按期足额向甲方支付租金；乙方无正当理由逾期向甲方支付租金，乙方应按逾期每日依本年度约定，租金的0.5%向甲方支付违约金；存在下列情形之一时，本合同自动解除，双方均不承担责任：1、因不可抗力导致本合同无法执行时；2、本合同有效期届满；3、经双方同意的其他情况。”合同还约定了其他内容。原告在合同上签名捺印，被告在合同上加盖公司印章。合同签订后，原告如约向被告交付合同项下房屋，被告依约支付租金至2015年后停付，原告据此诉至本院。本院认为，原告与被告签订的《委托投资经营合同》是合同当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，也不损害第三人的合法权益，是合法有效的合同，对合同当事人均有约束力，合同双方都应依照合同的约定履行各自的义务。原告按合同的约定将房屋交付给原告经营使用，被告应当履行支付房租的义务，被告应付租金而未付的行为构成了违约，故，对原告提出的要求被告雄基地产公司按照合同约定支付原告ＸＸ芬从2016年1月至2016年12月的房租，支付从2016年1月16日至支付租金之日的逾期违约金的主张，有事实和法律依据，本院支持由被告雄基地产公司按合同约定支付原告2016年1月至12月房租5820元，并按日0.5‰计算支付自2016年1月16日起至实际付清租金之日止的逾期违约金。对原告提出的要求被告按同房同租原则，由被告从2010年至2014年按照6.6%比例补足原告ＸＸ芬租金损失2910元，2015年按7.5%比例补足租金损失1455元，2016年及其以后各年按每年租金7.5%比例及7275元支付的诉讼主张，本院认为，依法成立的合同，对合同当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，在当事人未出现协商一致变更或者解除合同的情况下，当事人不得擅自变更或者解除合同。故，对原告的该项主张，以及被告要求解除合同的答辩意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、由被告云南雄基房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内按合同约定支付原告ＸＸ芬2016年1月至12月房租5820元，并按日0.5‰计算支付原告ＸＸ芬自2016年1月16日起至实际付清租金之日止的逾期违约金。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费减半收取67元，由被告云南雄基房地产开发有限公司承担，因原告已预交，现由被告在履行上述判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省楚雄彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限满后二年内向本院申请强制执行。审判员  萧天桃二〇一六年六月三日书记员  李昱蓉