河北省黄骅市人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0983民初2845号原告：沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司。法定代表人：于文涛，该公司总经理。委托代理人：王金英，该公司经理。被告：李燕美。委托代理人：李志刚。被告：崔旭东。原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司（以下简称图瑞物业公司）与被告李燕美、崔旭东物业服务合同纠纷一案，本院2016年5月11日受理后，依法由审判员滕奉朝独任审判，于2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告图瑞物业公司的委托代理人王金英、被告李燕美极其委托代理人李志刚到庭参加诉讼，被告崔旭东经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告图瑞物业公司诉称：2014年9月起，原告受聘于海天雅居业主委员会，对海天雅居小区实施物业服务。被告系原告服务的海天雅居10商业区5号门市、1号商业区4号门市、11号楼商业区1号门市、1号商业区3号门市和6号楼3单201号住宅楼的业主。自2014年12月9日至2016年3月9日，被告欠商业门市楼物业费13，816元，滞纳金8068元；从2014年9月9日至2016年3月9日，被告住宅楼欠物业费1373元，滞纳金1002元。合计欠原告物业费15，189元，滞纳金9070元。经原告多次催要，被告一直未支付。为此请求依法判令二被告支付物业费15，189元、滞纳金9070元，合计24，259元。被告李燕美辩称：原告未履行物业职责，对小区设施管理维护不善，小区绿化未维护，同时小区的卫生环境差、车辆管理混乱，擅自将绿地变更为停车位、人员配备不齐全、擅自给被告断水电，物业公司对其承诺的服务标准比合同约定高。被告崔旭东缺席未答辩。经审理查明：2014年9月，沧州民爱物业服务有限公司（以下简称民爱物业公司）与沧州渤海新区海天雅居小区业主委员会（以下简海天雅居业委会）签订物业服务合同，从事海天雅居小区的物业管理。2014年11月14日，民爱物业公司向被告出示了《海天雅居小区物业等级标准和收费标准》承诺书，承诺物业服务二级，基准价门市每月每建筑平方米1元。2014年12月16日，经图瑞物业公司与民爱物业公司协商，并经海天雅居业委会同意，由图瑞物业公司接管海天雅居物业服务工作。2015年9月22日，图瑞物业公司与海天雅居业委会补签了《沧州市住宅物业服务合同》，主要内容为：……第二章、服务内容与质量第三条、在物业管理区域内，乙方（物业）提供的物业管理服务包括以下内容：（一）制定物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规、规章和《管理规约》的授权制定服务员的各项制度。（二）房屋共用部位的日常维护、养护和管理。共用部位包括：房屋称重结构、屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、大堂、公共门厅、电梯井、楼内下水立管及通向污水井的下水管道、雨落管等。（三）共用设施设备的日常维护养护、运行和管理。共用设施设备包括：共用照明、保安监控系统、避雷装置、通风系统、弱电系统等。（四）附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理。包括道路、化粪池、泵房、自行车棚、停车场、水系、护栏及围墙等。（五）公共绿地景观养护。（六）清洁服务，包括房屋共用部位、公共场所的清洁卫生、垃圾的收集等。（七）协助维护秩序，对车辆停放进行管理。（八）协助做好安全防范工作。发生安全事故，应及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。（九）消防服务，包括公共区域消防设施的维护，建立消防管理制度。（十）电梯的运行和日常维护。（十一）负责编制房屋、附属建筑物、设备设施、绿化的年度维护养护方案并公示。（十二）按照法律、法规、规章、《管理规约》的有关规定对房屋装修提供服务。业主或者物业使用人申请装修时，乙方应当告知相关的限制性规定和注意事项，逾期订立书面的《装修装饰管理服务协议》，明确双方权利义务，收取垃圾清运费。（十三）发现物业区域内违反有关治安、环保、物业装修和使用、规划等方面法律法规规章的行为，应及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。（十四）制定预防火灾、谁在等硬件突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。（十五）设立服务监督电话，并在物业区域公告栏等醒目位置公示。……第四条、综合管理服务、共用部位及设备维护服务、环境卫生服务、公共秩序维护服务均为三级标准。……第三章、服务期限和费用第六条、自2014年9月7日至2017年8月7日。服务期限届满三个月前，甲乙双方未通知对方不再延续本合同，本合同服务期限自动顺延。第七条、物业服务费用由业主按照其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下【住宅】0.7元/平方米/月【别墅】0.7元/平方米/月【商业物业】1.0元/平方米/月。第八条、物业服务费按照季度交纳，具体时间为季度中。对于售后没有装修且无人居住的空置房，经乙方确认后按收费标准的80%缴纳物业费。……第九条、电梯运行维护费按照每户每年600元向受益业主、使用人收取。……第十条、房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用……（二）物业区域内公用绿地额养护费用，保修期满前由开发建设单位承担，保修期满后由乙方承担；保修期满后的改造更新费用，由全体业主承担。……第五章、物业的经营与管理第十四条、公共服务项目收费物业区域内，供水、供电、工期、供热、通讯、有线电视等市政公共事业服务单位应向最终用户收取使用费。……第七章、违约责任第二十条、业主不及时交纳物业费，按照4‰/天支付违约金。第二十一条、乙方提供的服务达不到本合同约定的标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，甲方可要求乙方支付违约金；给业主或者物业使用人造成损失的，当事人可要求乙方承担相应的赔偿责任。……合同签订后，原告图瑞物业公司按照合同履行，开始进行电梯维护、小区内安保服务、车辆管理登记、日常巡查管理、公共照明巡查、消防巡查和卫生清运服务，并制定了《海天雅居小区火灾应急预案》、《汛期应急预案》、《电梯困人应急预案》，但因海天雅居业委会未向原告交接消防设施，至今消防设施无法管理维护。2015年3月8日，海天雅居业委会发布公告，拓展小区车位850平方米。另查明，原告图瑞物业公司在履行合同过程中，未实现100%的绿化、存在夜晚照明未及时开启、小区个别角落存在杂物、垃圾现象。又查，被告李燕美、崔旭东系海天雅居小区10号商业区5号门市、1号商业区4号门市、11号楼商业区1号门市、1号商业区3号门市和6号楼3单201号住宅楼的业主。其中商业门市自2014年12月9日至2016年3月9日未交纳物业费，住宅楼自2014年9月9日未交物业费。其中商业门市部分合计921.09平方米，住宅部分108.97平方米。上述事实有《沧州市住宅物业服务合同》、服务人员名单、《公告》、《协议》、《授权委托书》、《交接记录》、《接管证明》、《水泵运行记录》、《保修维修记录》、《电梯配件维修记录》、《物业巡查及维修表》、《日常巡查记录表》、《公共照明系统运行巡检表》、《蓝牙发放管理登记表》、《非海天雅居小区车辆入门登记表》、《警卫室交接班记录》、《车辆调整记录》、《警卫人员值班表》、《消防设施联查情况》、《火灾应急预案》、《防汛期应急预案》、《电梯困人应急预案》、照片及当事人陈述在案佐证。本院认为：《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件应用法律若干问题的解释》第一条规定：“……业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”。原告图瑞物业公司与海天雅居业委会签订的《沧州市住宅物业服务合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，本院予以确认。原告与民爱物业公司签订的物业变更协议经海天雅居业委会同意，《沧州市住宅物业服务合同》服务期限自2014年9月7日起，应视为合同权利义务的概括转移，原告有权收取2014年9月起的物业费。被告提供的承诺书系2014年11月份签订，海天雅居业委会与原告签订的物业服务合同系在2015年9月份签订，冲突条款应视为新合同对旧合同权利义务的变更，应以新签订的物业服务合同为准。物业服务合同签订后，原告按照合同约定依约全面履行了物业服务合同义务，二被告未依照物业服务合同约定交纳物业费，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。原告提供了全面履行物业管理义务的充足证据，尽管在履行物业服务合同过程中存在轻微瑕疵，但并不导致物业服务合同目的不能实现，且被告未举证证明原告的服务瑕疵长期存在，亦未举证证实就物业管理瑕疵通知物业后未得到改善，应承担举证不能的责任。原告长期不交纳物业费，严重影响到物业公司的正常经营，也是导致物业服务合同的公益性目的无法完全实现的原因。故原告图瑞物业公司要求二被告交纳物业费及滞纳金的诉讼请求，理据充足，本院予以支持。但鉴于原告履行合同中存在的轻微瑕疵，应对物业费及滞纳金予以酌减5%。关于物业费的数额，合同约定按季度于季度中交纳（季度上月9日至季度末月9日）。其中住宅部分应于2014年11月15日交纳2014年第四季度的物业费（不含电梯费）228.84元（0.7元×108.97平方米×3个月）、2015年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日分别交纳本季度的物业费228.84元、2016年2月15日交纳第一季度的物业费228.84元，合计1373.04元；并分别自2014年11月16日、2015年2月16日、5月16日、8月16日、11月16日、2016年2月16日按照4‰/天的标准支付本季度的滞纳金至2016年3月9日止，总计1506天为1378.53元（228.84元×4‰/天×1506天）。商业门市部分应分别于2015年2月15日、5月15日、8月15日、11月15日交纳本季度的物业费2763.27元（1元×921.09平方米×3个月）、2016年2月15日交纳第一季度的物业费2763.27元，合计13816.35元；并分别自2015年2月16日、5月16日、8月16日、11月16日、2016年2月16日按照4‰/天的标准支付该季度的滞纳金至2016年3月9日止，总计1027天为11351.51元（2763.27元×4‰/天×1027天）。综上，二被告欠付物业费总额为15189.39元（1373.04元+13816.35元），滞纳金总额为12730.04元（1378.53元+11351.51元），合计27919.39元，原告请求24，259元，视为对民事权利的自愿处分，本院予以准许。综上，被告应支付原告物业费（含电梯费）及滞纳金23046.05元（24，259元×95%）。被告崔旭东经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，应视为自动放弃相关诉讼权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第八十九条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百二十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告崔旭东、李燕美自本判决生效之日起三日内共同支付原告沧州渤海新区图瑞物业服务有限公司物业管理费、滞纳金合计23046.05元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告左小兵承担。（限本判决生效之日起三日内交纳）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员  滕奉朝二〇一六年六月二十八日书记员  白龙飞