福建省龙岩市永定区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0803民初42号原告简富兰，女，汉族，农民，住龙岩市永定区。原告陈盛通，男，汉族，农民，住龙岩市永定区。委托代理人陈小金，福建岩风律师事务所律师。被告龙岩市永定区贯日房地产置业有限公司（以下简称贯日公司），住所地：龙岩市永定区培丰镇大排。法定代表人杨志坚，公司执行董事。委托代理人叶志怀，福建闽荣律师事务所律师。委托代理人王纯强，龙岩市永定区贯日房地产置业有限公司职员。原告简富兰、陈盛通与被告贯日公司商品房预售合同纠纷一案，于2016年1月4日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭于2016年3月17日公开开庭进行了审理。原告简富兰、陈盛通及其委托代理人陈小金与被告贯日公司的委托代理人叶志怀、王纯强到庭参加了诉讼。本案适用最高人民法院、司法部《人民陪审员制度改革试点工作实施办法》，人民陪审员对案件事实认定问题独立发表意见并表决。本案现已审理终结。原告简富兰、陈盛通诉称，原告简富兰与陈盛通是夫妻。2013年5月14日，两原告去被告开发的“丰旺商贸城”看房子并商定以原告简富兰的名义预交了l0万元定金。2013年5月29日，因原告陈盛通外出无法赶回来，遂由原告简富兰以按揭贷款的方式向被告购买被告在龙岩市永定区培丰镇开发建设的“丰旺商贸城’’E2幢25号1-2层店面一个，并与被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定出卖人（即被告）应在2015年5月28日前将符合交付条件的房屋交付给（原告）；如遇不可抗力出卖人可据实延期但应自发生之日起30日内书面告知买受人；逾期超过90日，买受人有权解除合同，要求退还购房款并要求出卖人承担违约责任等。此外合同还约定，店铺总价款为684475元，原告支付首付款454475元，剩余230000元向中国银行坎市支行申请贷款。签订合同当日，原告将首付款中的354475元，加上之前原告于2013年5月14日支付的l00000元定金，原告在2015年5月29日已将454475元首付款全部付清给被告，被告亦出具了收款凭证给原告。2013年8月19日，两原告商量后以陈盛通的名义与中国银行永定坎市支行签订《个人商业用房贷款合同》，并从2013年10月开始每月向银行支付按揭款，但被告却未能如约在2015年5月28日交房，也从未向原告寄送关于不可抗力的书面通知。2015年8月29日，原告简富兰向被告发送《解除合同通知书》，被告亦签收该通知书，但却迟迟不予回复。之后原告数次去被告处要求解除合同，但被告每次均答复让原告去起诉。2015年11月12日，被告突然通知原告去交房，原告再次要求解除合同退还已付购房款，但遭到被告拒绝。综上，被告在没有发生不可抗力的情形下，超过合同约定的交房日达4个多月仍未能交房却拒绝解除合同退还购房款的行为，不仅严重违反合同约定还严重损害原告的合法权益。为此原告特具状诉至法院，请求法院判决：一、解除原、被告于2013年5月29签订的《商品房买卖合同》。二、被告贯日公司立即返还原告购房款454475元，并以454475元为本金按合同约定的0.1%计算支付给原告违约金。三、本案诉讼费由被告承担。被告贯日公司辩称，一、答辩人不存在逾期交房的违约行为，原告要求解除合同没有事实和法律的依据。双方签订的《商品房买卖合同》的附件六（合同补充协议）中的第三条明确约定在施工期间遇中雨以上、大风以上、冰雹等恶劣天气的、非出卖人原因造成的停水停电的、高考等原因的，出卖人可据实延期交房，不计延期交房违约责任。换句话说，虽然《商品房买卖合同》约定答辩人应当在2015年5月28日前��付商品房，但是，合同也同时约定了答辩人可以据实予以延期交房，不计延期交房的违约责任的情形。结合本案的实际情况，案涉的商品房于2013年1月25日开工建设至2015年11月6日竣工验收，在此施工期问存在以下特殊原因可以延期交房：1、根据《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）第三条第一项约定，答辩人在施工期间因中雨以上、因大风以上天气可以顺延交房，且在施工过程中为确保施工的安全，气象局发布暴雨或台风预警的，施工队也会停止施工，因此发布暴雨或台风暴雨预警可以顺延交房。（可以顺延的天数详见统计表及龙岩市气象局的专题气象服务报告）2、根据《商品房买卖合同》附件六合同补充协议第三条第二项约定，答辩人因停水、停电影响的可以顺延交房。（可以顺延的天数详见统计表及供水服务所停水记录表和供电公司停电记录表）3、根���《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）第三条第三项余约定，答辩人因2013年、2014年、2015年高考、中考可以顺延交房15天。（注：每年中考时间3天，每年高考时间2天）。4、根据《商品房买卖合同》附件六（合同补充协议）第三条第五项约定答辩人因主管部门特殊原因造成延期验收的可以顺延交房的日期。案涉的商品房原行政区属永定县管辖后来因行政区划的变动改为龙岩市永丰新区管辖最后又改为龙岩市经开区（高新区）管辖，导致相关政府职能部门发生变动，商品房在办理工程竣工验收的相关职能部门的行政管理区域发生变化，原永定县相关部门拒绝办理验收手续；新的行政区龙岩市经开区（高新区）又缺乏相应的管理职能部门，也导致答辩人在案涉的商品房竣工工验收进度严重受阻，答辩人依法可以顺延交房。综上，答辩人存在因天气、停水、停电原因可以顺延交房日期为219天。加上中考、高考、政府行政区划的变动等的影响导致的延期，答辩人也可以依法顺延交房。《商品房买卖合同》约定的交房日期2015年5月28日和答辩人实际交房日期2015年11月12日相差天数为l68天，因此答辩人不存在逾期交房的违约行为。二、答辩人在2015年11月8日公告全体业主交房、在2015年11月12日再次通知原告交房，没有违约，无需支付逾期交房违约金。答辩人按合同约定可以顺延交房日期219天，加上中考、高考、政府行政区划的变动等的影响导致的延期，因此答辩人在2015年11月8日公告全体业主交房，并于2015年11月12日再次通知原告交房（原告诉状自认），并无违约，当然也无需承担逾期交房违约责任。在举证期限内，原告简富兰、陈盛通向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同复印件13张、收款收据复印件1张，以��证明原告与被告签订购房合同，原告向被告购买讼争店铺并已经按约足额支付首付款454475元的事实。被告质证后对证据的真实性没有异议，但同时认为这组证据可以证明原告诉称合同解除约定条件并不具备，具体可以详见合同附件六。2、预告登记证明、备案信息表、登记申请书复印件3张，证明讼争店铺在原告支付首付款后已预告登记在原告名下的事实。被告质证后对证据的真实性无异议，同时认为该证据刚好证明了被告积极履行了合同义务。3、个人商业用房贷款合同复印件12张，证明二原告就讼争房屋向中国银行贷款230000元的事实。被告质证后对该证据无异议。4、银行按揭表复印件3张，证明二原告自购房后于2013年10月开始按揭付款情况的事实。被告质证后对该证据无异议。5、解除合同通知书复印件1张，证明被告未按约���交房后，原告书面要求解除合同的事实。被告质证后对证据的来源、真实性和关联性均有异议，认为不能证明本案的合同已经解除。6、结婚证复印件1张，证明二原告是夫妻关系的事实。被告质证后对该证据无异议。7、龙岩中瑞房地产开发有限公司与买受人所签订的合同，龙岩禹州房地产开发有限公司与买受人签订的合同，证明在龙岩地区内，施工期间遇到昼夜降雨在50毫米以上才可以延期交房是行业标准，各开发商与买受人签订的合同对降雨的约定可以高于该标准，但不得低于标准，以此证明被告提供的商品房买卖合同对降雨的约定是远远低于标准的，对买受人明显不公，约定无效。被告质证后认为该证据的真实性无从考证，且与本案没有关联性，本案涉案的商品房对工期的条款与其他开发商行业标准并不能限制本案当事人的约定，到目前��止，房地产开发商与买受人签订的交房顺延没有约定一定要暴雨以上才能顺延。在举证期限内，被告贯日公司向本院提交以下证据：1、营业执照、企业名称变更登记通知书、法定代表人身份证明复印件3张，证明被告的基本情况和主体信息。原告质证后对该证据无异议。2、商品房预售许可证一张，证明涉案合同有效。原告质证后对该证据无异议。3、专题气象服务报告复印件7张，证明本案诉争商品房工程在施工期间因天气原因，按合同约定可以顺延交房日期226天的事实。原告质证后对这组证据的真实性没异议，但是认为该组证据是不严谨的，降雨量的统计是2015年1月开始统计，而原被告签订的合同时间是2015年5月29日。该报告中只分了降雨等级，并没有具体的降雨时间段及该时间段的降雨量的记录。因此该份气象报告与本案是没有关联的，不能作为证据来应用。即便是被告确实存在施工期间因天气原因顺延的话，被告应该在三十天之内通知原告。4、培丰镇供水服务所停水记录表复印件3张，证明本案诉争商品房工程在施工期间因停水原因可以顺延交房日期53天的事实。原告质证后对该份证据的出具单位没有异议，但是对内容有异议，从该组证据的内容来看，该证据不能作为定案依据来使用。从记录的时间来看，2013年1月开始记录停水时间，显然不当，而且根据具体的停水时间来看，有很多天是傍晚或夜间停水，该时间段的停水并不会影响工期，依法不能作为工期顺延的依据。而且，实际并未停水。5停电记录表复印件1张，证明本案诉争商品房工程在施工期间因停电原因可以顺延交房日期23天的事实。原告质证后对出具单位没有异议，但是认为没有标明有哪条线路是��被告使用的，且与合同签订的时间不相符，根据建设工程施工合同（示范文本）必须是一周之内累计停电超过8小时的，才能顺延，但是从证据记载中可以看出，并未达到这一约定，依法不能顺延工期。6、中雨以上降水等天气、停水、停电综合统计表复印件8张，证明本案诉争商品房工程在施工期间因中雨以上降水等天气、停水、停电原因可以顺延交房日期219天的事实。原告质证后认为被告提供的证据的真实性、合法性、关联性无法确认。本院对以上证据分析与认定：原告提供的证据1、2、3、4、6经被告质证后均对证据的真实性无异议，这些证据的来源、形式合法，内容真实，与本案相关联，本院予以认定，并作为本案的定案依据；证据5经被告质证后虽对证据的真实性、合法性和关联性均有异议，但该通知书有被告的员工签收字样，该证据可反��原告书面要求与被告解除购房合同的事实，对其真实性本院予以认定；证据7经被告质证后有异议，该证据与本案无关，且其真实性无法确定，本院不予认定。被告提供的证据1、2经原告质证后均无异议，这些证据可反映被告的从业资质，本院予以认定；证据3、4、5经原告质证后对证据的真实性均无异议，但对证据的内容及证明的目的有异议，本院认为这三组证据分别是气象部门、供水部门和供电部门提供的相应记录，三组证据可分别反映出被告在房地产项目施工过程中的气象、供水、供电等情况，其真实性、合法性及与本案的关联性本院均予以认定，并作为本案的定案依据；证据6经原告质证后认为无法确定，本院认为该证据是由被告统计作出的，本院将其作为反映被告因客观原因可顺延交房的日期的参考依据。依据以上认定的有效证据和法庭庭审调查，本院对本案的主要事实作如下认定：被告贯日公司是2007年12月4日成立的房地产开发有限公司，经营范围为：房地产开发、商品房销售。公司成立后取得坐落于龙岩市永定区培丰镇集镇区旺登山的国有土地使用权，土地证号为永（培）国用（2008）第21**号。2013年1月25日，被告获准开发兴建丰旺商贸城房地产项目，建设工程施工许可证编号为FJSGXK－0597－YD－2013－00102。2013年4月28日，被告取得丰旺商贸城的《商品房预售许可证》，证号为：永丰房预售证（2013）第001号，预售总面积为23385.88平方米，共204套，其中住宅预售建筑面积13715.12平方米，共116套；店面预售建筑面积4597.52平方米，共88间；商业用房建筑面积5073.24平方米。原告简富兰与原告陈盛通系夫妻关系。2013年5月，原告简富兰、陈盛通向被告天鑫公司购买丰旺商贸城E2栋25号店一间，原告于2013年5月14日向被告预付了100000元，2013年5月29日再向被告支付了354475元，同日双方还签订了合同编号为201300434号《商品房买卖合同》和《商品房买卖合同补充协议》等六份附件。其中《商品房买卖合同》约定：…第四条计价方式与价款原告所购买的店的建筑面积为94.06平方米，单价为每平方米7277元，总金额为684475元。…第八条交付条件与期限出卖人应当在2015年5月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下方式处理：买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：（1）遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的。（2）详见附件六。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之0.1的违约金，合同��续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之5（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。…原被告签订的《合同补充协议》为201300434号《商品房买卖合同》的附件六，双方约定：买卖双方在签订《商品房买卖合同》时，对未尽事宜，经双方协商一致，达成以下补充协议：买受人与出卖人签订的《商品房买卖合同》（下称“合同”），合同总价为人民币（大写）：陆拾捌万肆仟肆佰柒拾伍元整（￥684475元整）。第一条按揭（本条款仅适用于按揭付款方式）：1、买受人选择在中国银行坎市支行银行申请办理【银行按揭贷款】、【住房公积金贷款】、【住房公积金和银行组合按揭贷款】。签订合同时应付首期款￥454475元，申请贷款￥230000元。…第三条遇以下特殊原因出卖人可据实延期交房，不计延期交房违约责任：1、在施工期间遇中雨以上、大风以上、冰雹等恶劣天气的；2、非出卖人原因造成停水或停电影响的；3、政府规划调整，市政设施及相应配套设施建设不全（或不能及时到位）、政府行政通知、高考等出卖人无法控制的因素影响的；4、施工中遇到重大的或困难的、非出卖人独家所能立即解决的问题而影响施工的；5、商品房已竣工，但主管部门特殊原因造成延期验收的。…第十一条本补充协议是《合同》不可分割部分，未经双方书面同意，任何一方不得以任何原因擅自变更或解除本补充协议。如本补充协议内容与《合同》不一致的，或理解上有歧义之处的，则以本补充协议为准。本补充协议未尽事宜，由双方协商后另行订立书面补充协议。…第十三条本协议一式肆份，经双方签字后生效，并与《合同》具有同等法律效力，且附于《合同》之后各一份。2013年6月14日，原、被告将交易的房产提交到龙岩市永定区房地产交易与权属登记服务中心办理了预购商品房预告登记。2013年8月19日，二原告向中国银行永定坎市支行贷款230000元，付清了剩余购房款。2015年8月29日，原告向被告发出《解除合同通知书》，认为被告逾期交房时间达到90天，应解除合同，并由被告退还全部购房款，及支付全部己付款0.1%的违约金。2015年11月9日起，被告以电话和短信的形式通知原告于2015年11月12日办理交房手续，但原告认为被告逾期交房超过90天，应解除合同，未办���房屋交接手续。2015年11月25日，被告向原告送达《房屋交付通知书》和《关于＜解除合同通知书＞的回复函》。但双方未就房屋的交付达成协议，并因此引起纠纷，原告遂向本院提起诉讼。2016年1月15日，龙岩市气象局应被告申请出具了《专题气象服务报告》，报告对2013年1月25日至2015年11月11日永定国家基本气象站资料作统计分析，结论是：2013年1月25日至2015年11月11日，龙岩市永定区发生中雨以上强度降水146天，其中暴雨或台风暴雨46天，大风1天。龙岩市永定区培丰镇供水服务所应被告申请出具了《停水记录表》，表中统计，自2013年1月27日至2013年12月31日，培丰镇丰旺小区共发生停水事件16次计21天；自2014年1月1日至2014年12月31日，培丰镇丰旺小区共发生停水事件12次计14天；自2015年1月1日至2015年12月31日，培丰镇丰旺小区共发生停水事件8次计9天。龙岩市永���区培丰供电所应被告申请出具了停电记录表，表中统计，自2013年9月1日至2015年10月28日，培丰镇丰旺小区相关的电线线路共发生停电事件20次计13天。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》系双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告向被告交清了购房款，履行了合同的义务。原、被告在《商品房买卖合同》中约定，出卖人的交房时间为2015年5月28日，至2015年11月12日止，被告延期交房时间达到165天。同时原、被告在《合同补充协议》中约定：在施工期间遇中雨以上、大风以上、冰雹等恶劣天气的；或非出卖人原因造成停水或停电影响的，出卖人可据实延期交房，不计延期交房违约责任。而相关部门的统计结果，2013年1月25日至2015年11月11日期间，龙岩市永定区仅中雨以上的天气就达到了146天，加上停水、停电的天数，出卖人可根据这些实际的天数延期交房，而不计算延期交房的违约责任。本院认为，原、被告双方在合同中约定原告行使合同解除权的条件是被告延期交房达到90天以上，现被告未达到延期90天交房的期限，原告行使合同解除权的条件没有成就，原告要求解除与被告的《商品房买卖合同》，并由被告归还其已付购房款及支付利息，不符合双方合同的约定，其主张没有法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条的规定，判决如下：驳回原告简富兰、陈盛通的诉讼请求。本案受理费9253元，由原告简富兰、陈盛通负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省龙岩市中级人民法院。审 判 长  童秉湘审 判 员  卢海标审 判 员  卢卫蓉人民陪审员  黄德华人民陪审员  郭振烽二〇一六年六月二日代理书记员  李杨晖附主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。