广东省肇庆市端州区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1202民初653号原告：贺道机，男，l981年3月18日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区，委托代理人：袁佳学，系广东格然信律师事务所律师。被告：广东臻汇园置业发展有限公司，住所地广东省肇庆市端州区星湖大道肇庆臻汇园，统一社会信用代码441200000007927。法定代表人：陈健强，该公司总经理。委托代理人：欧阳海春、曾益莉，均系广东安达信律师事务所律师。原告贺道机诉被告广东臻汇园置业发展有限公司合同纠纷一案，本院在2016年3月16日立案受理后，依法由审判员杜宁光独任审判，于同年5月24日公开开庭进行了审理。原告委托代理人袁佳学，被告委托代理人曾益莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年10月30日，原告与被告签订《肇庆·臻汇园认购协议》，约定原告、被告双方在签订认购协议后180天内签订《商品房买卖合同》并办理过户手续，即应在2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》并办理过户手续，且原告在签约当天支付全部购房款18.9万元。后经原告多次催促，被告至今一直不与原告签订《商品房买卖合同》并办理过户手续。根据《肇庆·臻汇园认购协议》第二条第l款的约定，被告已经构成违约。被告应立即退还原告全部购房款18.9万元；又根据《肇庆·臻汇园认购协议》第一条的定金约定以及《最高人民法院关于适用担保法若干问题的解释》第一百二十一条的规定：当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。即原告交付给被告的18.9万元的20％为定金，被告除了向原告退还全部购房款外，还应立即返还双倍定金的一倍3.78万元(即18.9万乘以20％)及剩余款项的利息(利息以15.12万元为计算本金，自2014年10月30日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计至实际清偿日止，暂计至2016年3月10日，利息暂为l6838.01元)。又经查该物业于2014年8月13日已抵押给权利人梁秋明。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定：商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告应赔偿原告购房款的一倍款项18.9万元。为此，请求判令：1、原告、被告双方于2014年10月30日签订的《肇庆·臻汇园认购协议》于2016年3月8日正式解除，并立即退还购房款18.9万元。2、被告向原告立即返还双倍定金的一倍3.78万元及剩余款项的利息(利息以15.12万元为计算本金，自2014年10月30日起按中国人民银行同期逾期贷款利率计至实际清偿日止，暂计至2016年3月10日，利息暂为l6838.01元)。3、被告向原告赔偿购房款的一倍款项l8.9万元。4、本案全部诉讼费用由被告承担。被告辩称：1、因被告在与原告签订《肇庆·臻汇园认购协议》前已将被告认购的车位抵押给梁秋明，其抵押是在因被告与原告签订《肇庆·臻汇园认购协议》之前。2、因被告认购的车位已抵押，因此双方只签订了《肇庆·臻汇园认购协议》，并未签订《商品房买卖合同》，且约定在180天后梁秋明解除抵押后再签订《商品房买卖合同》。3、所以原告根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第一款的规定：商品房买卖合同订立后，出买人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人，导致商品房买卖合同的目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可请求出卖人承担已付购房款一倍的赔偿责任。本案与上述规定不符，原告要求被告赔偿购房款的一倍款项18.9万元的请求并不合理。请贵院予以驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2014年10月30日，原告为乙方与被告为甲方签订了编号为0001767的《肇庆·臻汇园认购协议》一份，约定原告购买被告开发的位于肇庆市××州区××、××地下室Ｂ482小汽车车位，建筑面积30.16㎡，套内面积11.5㎡，总价款189000元。在协议“付款办法”中勾选“一次性付款”；协议还约定：“乙方在签订认购协议后180天内，即2015年4月30日前”“签署《商品房买卖合同》，逾期未办理视为乙方中途毁约，不得向甲方索还定金，甲方有权将该物业另行出售；甲方中途毁约，甲方应在毁约之日起叁拾天内将所收定金两倍退还给乙方。”协议签订的当天，原告依约向被告支付了购车位款189000元，被告亦即向原告出具了相关的“收款收据”：“今收到贺道机交来8-12、15-17座地下室B482小汽车位车位款189000元”。被告也即将该车位交付给原告使用。又查明：该车位在原、被告签订《肇庆·臻汇园认购协议》前已被被告办理了抵押登记手续，抵押权人为梁秋明，抵押人为被告，抵押种类为一般抵押，设定期限为2014年8月13日至2015年8月12日。案经调解无果。上述事实，有2014年10月30日《肇庆·臻汇园认购协议》、2014年10月30日“收款收据”、8-12、15-17座地下室B482小汽车位“房地产权档案详细资料”等证据材料和当事人陈述在案佐证。本院认为：本案起诉时定为合同纠纷，但本案涉及的是小汽车车位的买卖，且出卖方已收取了全额房款，买受人也占有使用了该小汽车车位，原、被告签订的《肇庆·臻汇园认购协议》，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称《解释》）第五条关于“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”，本案系商品房买卖合同纠纷为宜。该认购协议，是双方真实意思表示，没有违反法律法规强制性规定，是有效的协议，应受法律保护，双方均应按照约定全面履行合同。针对原、被告的争议，本院评述如下：（一）关于认购协议是否可解除并立即退还购房款18.9万元问题。首先，认购协议是基于原、被告之间的房屋买卖法律关系而签订的，且系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效；被告依协议的约定即时全额收取了原告的车位款，也即时将依协议约定的车位交付给原告使用。可见，就本案交易的车位而言，双方已完成了交易的收取车位款项和交付交易标的物的主要义务。其次，原告事实上也占有使用该车位。因此，为维护交易的稳定性和安全性，该认购协议不解除比较符合双方的利益，故原告认为解除2014年10月30日签订的《肇庆·臻汇园认购协议》和立即退还购房款18.9万元的诉讼请求依据不足，本院不予支持。（二）关于在履行《肇庆·臻汇园认购协议》过程中的过错问题。被告全额收取了原告的车位款，也将车位交付给原告使用。但原告未依认购协议约定“在签订认购协议后180天内，即2015年4月30日前”“签署《商品房买卖合同》”；同理，被告也未依认购协议约定与原告“签署《商品房买卖合同》”。双方均有过错，作为房屋出卖方的被告是主要过错责任方，但并不构成根本性过错。（三）关于定金及利息问题。认购协议约定的是“一次性付款”，原告提供的“收款收据”也证实全额付清车位款，所以不存在“定金”问题，原告关于双倍返还定金的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持；而“利息”是源于原告解除《肇庆·臻汇园认购协议》而提出的，因本院不予支持原告解除认购协议而无须计算。（四）关于被告向原告赔偿购房款一倍的款项l8.9万元问题。《解释》第八条规定了“导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人……”，该规定属于惩罚性条款，适用该条款需要行为人有故意隐瞒及“又将该房屋抵押给第三人”的行为。原告认为被告未告知车位已抵押的情况，因此应依《解释》第八条规定承担已付购房款一倍的赔偿责任；而被告认为已告知车位已抵押的情况，故双方才约定“在签订认购协议后180天内，即2015年4月30日前”“签署《商品房买卖合同》”的约定。本案中车位的抵押早于原、被告签订的《肇庆·臻汇园认购协议》，在认购协议后，被告并未将车位再次抵押，故《解释》第八条设定的情形在本案不存在，被告的说辞优于原告，本院采信被告告知了原告车位有抵押的情况。被告虽有过失但并无故意隐瞒和再次抵押的行为，本案不应适用惩罚性条款，故原告关于被告承担已付购房款一倍的赔偿责任的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原、被告虽未签订《商品房买卖合同》，但签订的《肇庆·臻汇园认购协议》已实际履行，但由于被告的原因至令原告未能签订《商品房买卖合同》和领取该车位的房屋所有权证，被告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。而在本案中，原告未提出要求被告承担此类责任，本院不予调整，原告可另循途径解决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告贺道机的诉讼请求。本案案件受理费7790元，因采用简易程序而减半收取3895元、财产保全费1170元，共5065元（原告已向本院交纳），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向肇庆市中级人民法院预交相应的受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杜宁光二〇一六年六月八日书记员  钱颖连