重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2324号上诉人（原审被告）张贵红，无固定职业。委托代理人刘晓刚。上诉人（原审被告）张贵莉，重庆市重型铸锻厂退休人员。被上诉人（原审原告）赵玉友，无固定职业。委托代理人曾杰，重庆原野律师事务所律师。原审第三人重庆木模厂有限公司。法定代表人蒲大珍，重庆木模厂有限公司董事长。委托代理人郭泽坤，重庆木模厂有限公司职工。上诉人张贵红、张贵莉与被上诉人赵玉友、原审第三人重庆木模厂有限公司排除妨害纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院作出（2015）沙法民初字第07992号民事判决，上诉人张贵红、张贵莉对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，于2016年5月12日对本案进行了调查询问，张贵莉及张贵红委托代理人刘晓刚，赵玉友及委托代理人曾杰，重庆木模厂委托代理人郭泽坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。赵玉友一审诉称，2013年7月，赵玉友从重庆木模厂有限公司合法购得重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋一套，赵玉友支付了全部房款250000元并于取得该房屋的所有权。因张贵红于2011年2月17日租赁该房，租期一年，期满后续租一年，重庆木模厂有限公司在出售该房前以多种方式通知张贵红要么优先购房，要么腾房，但张贵红称其户籍登记为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，所以其居住的就是沙杨路61号1-1，其“瑞丽美发店”占有的房屋就是沙杨路61号1-1，其系父母分得的福利房，并非系赵玉友购得的沙杨路61号1-2号房屋，因此，张贵红、张贵莉均拒绝腾房。经赵玉友了解，沙杨路61号1-1号房屋原权利人为重庆沙坪坝皮鞋厂，2000年6月，转移登记在胡定贤（系黄琬芸外祖母）名下。2013年再次转移登记，该房屋现产权人为黄琬芸，沙杨路61号1-1号房屋从未登记在张贵红、张贵莉父母或张贵红、张贵莉名下。另，户籍登记在沙杨路61号1-1名下的不止张贵红、张贵明，还有胡定贤、唐映光、唐宏图等人。黄琬芸的父亲黄启堂认为派出所将户籍登记混乱或错误，张贵红户籍登记虽在沙杨路61号1-1号名下，但沙杨路61号1-1号房产并非张贵红生活居住或使用，况且，黄琬芸及家属从未将沙杨路61号1-1号房屋出租给张贵红、张贵莉经营“瑞丽美发店”。综上，张贵红、张贵莉的行为损害了赵玉友的利益。赵玉友请法院判令张贵红、张贵莉立即从重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋搬出，腾退房屋，并按每月500元标准支付从2013年7月18日起至搬出房屋之日止期间的使用费。张贵红一审辩称，沙杨路61号1-1房屋是父母从重庆木模厂有限公司分得的福利房，与其哥哥张贵明的户口一直登记在沙杨路61号1-1，张贵明是户主。并未占用沙杨路61号1-2房屋，不同意赵玉友的诉讼请求。张贵莉一审辩称，张贵红和张贵莉已在沙杨路61号1-1房屋居住了30多年，而且张贵红的户口一直登记在沙杨路61号1-1。并未占用沙杨路61号1-2房屋，不同意赵玉友的诉讼请求。原审第三人重庆木模厂有限公司一审辩称，涉案的房屋并不是分给父母的福利房，因为木模厂的福利房在房改时均已办理了房产证。户主是户籍方面的概念和房屋的产权没有关系。沙杨路61号1-2房屋是木模厂于2002年从皮鞋厂购买的，购买了5套房屋即每层楼端头上的那一户（每层楼的2号房）。2013年1月木模厂为每层楼的每一套房屋办理了单独的房地产权证，之后出卖给了赵玉友。张贵红曾于木模厂签订过房屋租赁合同，但该合同已于2012年年底到期，到期前木模厂曾询问张贵红是否购买涉案的房屋，张贵红表示没钱购买。同意赵玉友的诉讼请求。一审经审理查明，2002年4月，重庆木模厂取得了重庆市沙坪坝区沙杨路61号5套房屋的产权，该产权证的5ＸＸ面图显示5套房屋各层编号均为“2#”即1-2、2-2、3-2、4-2、5-2，位于该幢房屋西侧端头，即楼梯间左侧。2013年2月，重庆木模厂取得了重庆市沙坪坝区沙杨路61号5套房屋的独立产权证。分别为重庆沙坪坝区沙杨路61号1-2、重庆沙坪坝区沙杨路61号2-2、重庆沙坪坝区沙杨路61号1-3、重庆沙坪坝区沙杨路61号1-4、重庆沙坪坝区沙杨路61号1-5。每个产权证的平面图位置和原产权证平面图位置一致。2013年7月18日，赵玉友以向重庆木模厂有限公司购买的方式取得重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋的所有权。赵玉友认为张贵红、张贵莉实际居住的房屋为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2，张贵红身份证登记地重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，并非实际居住地重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2，侵害了其物权，现诉至一审法院，要求判如所请。一审另查明，2011年2月17日，重庆木模厂有限公司与张贵红签订《场地租赁合同》，约定重庆木模厂有限公司将重庆市沙坪坝区沙杨路61号-1皮鞋厂宿舍1-1房屋出租给张贵红，租赁期限2011年1月1日至2011年12月31日，每月租金200元，保证金金额“以原票据为准”。2013年3月6日，重庆木模厂有限公司向张贵红发出《售房告知书》，告知张贵红，该公司决定将重庆市沙坪坝区沙杨路61号（皮鞋厂宿舍）1-2号房屋对外进行出售，鉴于张贵红原为该公司房屋租赁户，享有优先购买权，要求张贵红在指定期限内决定是否购买，否则视为自动放弃优先购买权。2013年5月22日，重庆木模厂有限公司向张贵红及其兄张贵明发出《最后一次通知》，告知张贵红、张贵明，该公司决定将重庆市沙坪坝区沙杨路61号（皮鞋厂宿舍）1-2号房屋对外进行出售，鉴于张贵红、张贵明原为该公司房屋租赁户，享有优先购买权。张贵红并未搬走，也未购买。现与张贵莉居住在内并用于经营“瑞丽美发店”。一审再查明，重庆市沙坪坝区沙杨路61-1-1号房屋原权利人为重庆沙坪坝皮鞋厂，2000年6月转移登记，该房屋权利人为胡定贤。2013年3月，再次转移登记，该房屋权利人为黄琬芸。该房屋产权证的平面图显示为“1#”，即楼梯间的右侧。黄琬芸之父黄启堂使用该房屋经营餐馆。一审又查明，张治明系张贵红的父亲、张西碧系张贵红的母亲，张治明、张西碧于1982年3月18日户籍迁入重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1。案外人唐映光于1950年9月1日户籍迁入重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，唐映光之妻胡定贤于1951年12月1日户籍迁入重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1。现张贵红及其兄张贵明的户籍登记地址为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，张贵明为户主。案外人唐映光、胡定贤及其二人之女唐宏图的户籍登记地址亦为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，唐映光为户主。张贵莉的户籍登记地址为重庆市大渡口区长征一村19号7幢16号。一审审理中，赵玉友为证明张贵红实际居住在重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2，举示了重庆木模厂有限公司出具的《情况说明》，该《情况说明》载明：2011年2月17日，我司与张贵红签订的《场地租赁合同》，租赁房屋本系沙杨路61号1-2，因工作人员不了解具体情况且工作疏忽，误将沙杨路61号1-2号误写成了沙杨路61号1-1。还举示了照片，证明“瑞丽美发店”处于沙杨路61号该幢房屋的端头位置，实际即为沙杨路61号1-2房屋，张贵红、张贵莉侵害了赵玉友的物权，黄启堂使用沙杨路61号1-1房屋经营餐馆。庭审后，赵玉友撤回了第二项诉讼请求，即要求判令张贵红、张贵莉按每月500元标准支付从2013年7月18日起至搬出房屋之日止期间的使用费。一审法院认为，本案的争议焦点是张贵红、张贵莉是否占有使用赵玉友享有物权的重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋。首先，赵玉友取得重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋的所有权之前，该房屋属于重庆木模厂有限公司所有；重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1房屋原权利人为重庆沙坪坝区皮鞋厂，2000年6月转移登记在案外人胡定贤名下，现登记在案外人黄琬芸名下；无论是重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋，还是重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1房屋均未登记在张贵红、张贵莉的名下。况且从重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1房屋、1-2房屋房地产权证的平面图，结合2套房屋地理位置来分析，张贵红、张贵莉占用，并用于经营“瑞丽美发店”的房屋实际即为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋。其次，张贵红、张贵莉并未提供充分的证据证明其占用的房屋为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，也未证明了沙杨路重庆市沙坪坝区61号1-1号房屋是其父母从重庆木模厂有限公司分得的福利房。反之，赵玉友证明了重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1实际为黄琬芸所有。显然张贵红、张贵莉的抗辩不能成立。第三，张贵红及案外人张贵明的父母张治明、张西碧的户籍于1982年3月18日迁入重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，现张贵红及其兄张贵明的户籍登记地址为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1，户主为张贵明。但赵玉友举示的证据亦证明重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1还存在另外一个户主，即案外人唐映光，其家人胡定贤、唐宏图的户籍登记地均是该地址。张贵莉现在居住在“瑞丽美发店”内，即重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2，但其户籍登记地址为重庆市大渡口区长征一村19号7幢16号。故不能仅以户籍登记地址来确定房屋的权属。综上，赵玉友要求张贵红、张贵莉从重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋搬出，腾退房屋，有事实依据和法律依据，一审法院对赵玉友的诉讼请求予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第十四条、第三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：张贵红、张贵莉于本判决发生法律效力后20日内腾空并搬离重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2号房屋。一审判决后，上诉人张贵红、张贵莉不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：1、依法撤销沙坪坝区人民法院（2015）沙法民初字第07922并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。其理由为：1、被上诉人未举示任何证据证明上水润实际占有被要求腾退的重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2号房屋，被上诉人一审证据不足。2、重庆木模厂并未将出售房屋的通知送达上诉人，如果法院认定上诉人实际租赁的房屋是沙坪坝区沙杨路61号1-2号房屋，那么被上诉人与第三人买卖该房屋的行为侵害了上诉人的优先购买权，应当是无效的。被上诉人赵玉友在二审中答辩认为：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。原审第三人重庆木模厂答辩认为：一审判决事实清楚，适用法律正确，应予以维持。双方在二审中均未举示新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，根据已查明的事实，重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-1房屋、1-2房屋房地产权证的平面图，结合2套房屋地理位置来分析，张贵红、张贵莉占用，并用于经营“瑞丽美发店”的房屋实际即为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋。且，张贵红、张贵莉系从重庆木模厂处租赁获得“瑞丽美发店”的房屋的使用权，重庆木模厂作为出租方也认可“瑞丽美发店”的房屋实际即为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋。故，本院认为张贵红、张贵莉占有使用的房屋为重庆市沙坪坝区沙杨路61号1-2房屋。另，重庆木模厂于2013年3月6日及2013年5月22日两次向张贵红、张贵莉发出通知要求其与重庆木模厂协商房屋买卖事宜，张贵红、张贵莉均未作出购买的意思表示。重庆木模厂在合理催告后将房屋做出处理，并未侵害张贵红、张贵莉的优先购买权。综上，上诉人张贵红、张贵莉的上诉理由无事实及法律依据，本院对张贵红、张贵莉的上诉请求不予支持。为此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由上诉人张贵红、张贵莉负担。本判决为终审判决。审 判 长 罗         登         文代理审判员 张         晋         鹏代理审判员 彭         松         涛二〇一六年六月二十一日书 记 员 杨红平书记员杨红平书记员杨红平书记员杨红平