甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初725号原告（反诉被告）兰州宏辉房产经纪有限公司。法定代表人杨成虎，该公司总经理。委托代理人魏京京，兰州宏辉房产经纪有限公司职工。被告（反诉原告）康学成。委托代理人王浩，甘肃中寰律师事务所律师。委托代理人张龙，甘肃中寰律师事务所实习律师。第三人蔡南海。原告兰州宏辉房产经纪有限公司（以下简称：宏辉公司）诉被告康学成居间合同纠纷一案，本院于2016年1月27日立案受理后，被告康学成在举证期内提出反诉，本院合并审理后，被告康学成又以涉案房屋出卖人蔡南海系本案必须共同进行诉讼的当事人为由，申请追加蔡南海作为本案第三人参加诉讼，本院予以准许，并于2016年4月21日将本案转为适用普通程序进行审理。本院依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理，原告宏辉公司的委托代理人魏京京，被告康学成的委托代理人王浩、张龙均到庭参加了诉讼，第三人蔡南海经本院依法送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称，2015年4月23日，被告通过原告与第三人蔡南海签订了《房屋买卖（居间）合同》，由被告以90万元价格购买第三人蔡南海名下位于兰州市城关区张掖路街道延寿巷31号302室的房屋。合同还约定：房款以首付加银行按揭方式支付，被告于2015年4月30日支付人民币60万元于原告，第三人委托原告托管该款项，视为其收到被告的首付款，原告于过户当日将首付款支付给第三人蔡南海。合同签订后，被告未按合同约定将首付款转入原告账户，并明确表示不再购买房屋。根据合同约定，原告促成买卖双方合同成立，买卖双方均应当向原告支付服务费，任何一方违约导致合同被撤销、解除或未被履行，均不影响原告收取服务费的权利，且违约方除承担己方服务费外，还应承担对方的服务费。被告不履行合同的行为已经构成违约，故原告诉至法院，要求被告向其支付服务费27000元，并承担本案诉讼费。被告辩称，首先，原、被告之间的居间合同并未生效，被告签署该合同时，合同是空白合同，并没有原告及第三人签字。其次，被告与第三人之间的房屋买卖合同关系也未成立，原告的居间行为并未促成交易。最后，原告在提供居间服务时存在隐瞒房屋交易信息的情况，原告与第三人所签合同的售价与被告报给第三人的房屋售价不一致，综上应当驳回原告的诉讼请求。被告反诉称，2015年4月23日，被告将其欲购房屋的信息告知了原告，当日原告店员马文文即带被告去看了第三人的房屋。被告看后表示有意购买，马文文遂要求被告支付斡旋金3万元，由其代被告与第三人协商价格。双方遂签订了《房屋买卖（居间）合同》，被告支付了斡旋金3万元。2015年4月24日，马文文告知被告斡旋成功，要求被告与第三人四天后见面正式签订合同并核实产权证。此后原告与第三人却将房屋出售给了他人。被告认为，《房屋买卖（居间）合同》显失公平，涉案房屋已被出售他人，居间关系不能成立，故其反诉请求撤销原告与被告签订的《房屋（买卖）居间合同》，原告返还其斡旋金3万元并承担本案全部诉讼费。原告针对被告反诉辩称，被告于2015年4月23日委托原告代为斡旋第三人所有的位于兰州市城关区张掖路街道延寿巷31号302室房屋，并于当日签订了《买卖斡旋金协议》，支付斡旋金3万元。双方约定经卖方签字认可后，斡旋即告成功，斡旋金转为定金，被告需在7日内将首付款打入原告指定账户内。2015年4月24日，第三人在《买卖斡旋金协议》中签字表示同意出售，三方遂签订了《房屋买卖（居间）合同》。同日，第三人收取了定金10000元，剩余20000元由原告托管。但被告签订合同后一直未履行其义务，导致合同未能实际履行。现被告认为《房屋（买卖）居间合同》显失公平没有事实及法律依据，综上，应当驳回被告的反诉请求。第三人蔡南海未到庭陈述，但其儿媳胡福香代为领取诉状副本时，向本院陈述，因第三人年事已高，位于兰州市城关区张掖路街道延寿巷31号302室的房屋是其委托原告出售的，但之后的《房屋买卖（居间）合同》及定金收据等材料中，蔡南海的签名均是第三人本人所签。被告的确向原告支付了3万元定金，但原告只给第三人蔡南海给了1万元，剩余2万元约定在办完所有手续后冲抵购房款。被告与第三人所签买卖合同约定被告应当在签订合同一周之内支付首付款，但被告一直未能支付首付款。此后，经原告居间，第三人于2015年5月9日将房屋出售给了他人，并已办理了产权过户手续。经审理查明，2015年4月23日被告康学成因欲购房屋一套而找到了原告。原告于当日带被告现场查看了第三人蔡南海委托其出售的位于兰州市城关区张掖路街道延寿巷31号302室的房屋后，被告表示了购买该房的意愿。原告遂与被告签订了《买卖斡旋金协议》，委托原告就该房屋的价格与第三人进行斡旋。《买卖斡旋金协议》约定被告对涉案房屋的认购金额为人民币90万元；协议经第三人签字同意被告承购条件时斡旋即告成功，斡旋金即转为定金；斡旋成功后，买卖双方买卖关系已确定，原告的中介服务已形成，买卖双方应承担中介服务费（第三人为成交价的2%，被告为成交价的1%）。双方在合同中还书面备注：被告为公积金贷款，首付款60万元；买卖双方各自承担各自的中介费及过户费；经第三人签字认可后，被告须在7日内将首付款打入原告指定账户内。协议签订后，被告向原告支付了3万元斡旋金，原告向被告出具收条一份。由于原、被告双方已就交易的主要条款达成一致，原告同日向被告提供了其公司固定格式的《房屋买卖（居间）合同》，被告在合同买方处签名、捺印，并在合同中成交价格、交付定金的时间及数额、首付款数额、服务费数额、备注条款等空白处捺印。此后，原告及其置业顾问分别在该合同中盖章、签名。2015年4月24日，第三人在《买卖斡旋金协议》及《房屋买卖（居间）合同》中出卖人处签名、捺印，表示其认可被告的承购条件并与被告形成买卖合同关系。原告遂将已转为定金的3万元斡旋金中的1万元支付给了第三人，剩余2万元由原告继续托管。同时第三人亦在《房屋买卖（居间）合同》成交价格、交付定金的时间及数额、首付款数额、服务费数额、备注条款等空白处捺印。此后，原告按照与被告及第三人协商确定的内容，将《房屋买卖（居间）合同》空白条款填充完整。后因被告康学成未能按照《买卖斡旋金协议》及《房屋买卖（居间）合同》约定的期限将房屋首付款交付至原告指定账户，经原告多次向被告催要，被告仍未能将该首付款支付。2015年5月9日，原告及第三人与他人另行签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给了他人，并办理了产权过户手续。现原告以被告违约为由要求被告支付买卖双方的服务费，被告则以《房屋买卖（居间）合同》显失公平为由，要求撤销该合同，双方酿成纠纷。另查明，原、被告及第三人均签章的《房屋买卖（居间）合同》约定，涉案房屋成交价格为90万元整，国家规定买卖双方交易过户时所需支付之税、费由买卖双方各自承担；房屋采取首付款加公积金贷款方式支付，被告于2015年4月23日交付定金3万元于原告，原告于2015年4月24日代被告向第三人支付定金1万元整，剩余部分第三人委托原告托管，待过户后冲抵房款，如定金交付后因被告原因使本合同无法继续履行或解除，已付定金不再退还，如因第三人原因使合同无法继续履行或解除，第三人应双倍返还被告交付的全额定金；被告于2015年4月30日交付人民币60万元于原告，视为第三人收到被告的首付款，原告于过户当日将首付款支付给第三人，剩余30万元，由被告委托原告向公积金中心申请公积金贷款，具体数额以银行或者公积金中心审批为准…。同时该合同约定原告服务费为：基于原告已促成本《房屋买卖（居间）合同》成立以及之前提供的服务，买卖双方确认，本合同签订时第三人需支付原告服务费18000元，被告需支付原告服务费9000元；若买卖双方任何一方违反约定致本合同被撤销、解除或者未被实际履行，均不影响原告收取服务费的权利，且违约方除支付己方应承担的服务费外，还应承担守约方应承担的服务费。对于被告的违约责任部分，该合同约定：被告不能按本合同约定买入该房屋，或者因违约而无法买入该房屋的，应向第三人支付已付款的20%作为违约金，被告逾期支付房款，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，每日按未付房款的万分之三向第三人支付违约金，逾期30天，第三人有权不再出售该房屋，被告应向第三人支付已付款20%的违约金。以上查明的事实，有原告提供的《房屋买卖（居间）合同》、《买卖斡旋金协议》、第三人收取定金的收条、与被告联系的短信记录，被告提供的斡旋金收据及本院向第三人儿媳胡福香所作的询问笔录和原、被告双方在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力。原告与被告及第三人签订的《房屋买卖（居间）合同》对买卖双方当事人、标的物、价款、违约责任等进行了明确约定，三方当事人也签字确认，因此该《房屋买卖（居间）合同》是当事人的真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效。关于被告反诉称该合同显失公平，应当予以撤销的主张。被告的理由主要是其签订合同过程中从未见过第三人，签订合同时第三人也未到场，因此原告未能完全履行居间义务。虽然该合同并非原、被告及第三人在同一时间内签订，但作为出卖人的第三人在被告签订合同后也在合同中签名捺印，应当视为其对双方买卖房屋行为的同意及对合同内容的认可，而合同中对于房款、付款方式、期限等主要内容的约定与被告签订的《买卖斡旋金协议》中备注条款约定一致，被告也对合同约定的内容予以认可，因此被告认为《房屋买卖（居间）合同》显失公平的理由并不成立。关于被告反诉称原告居间服务中隐瞒交易信息，向买卖双方提供的交易价格不一致的主张，虽然原告认可其与第三人约定的款低于三方约定的90万元，但原告与第三人约定的房款是扣除了居间报酬、过户税费等费用后第三人的净拿价，该约定符合二手房居间买卖的交易习惯，故本院对被告的该项主张不予采纳。综上，被告要求撤销《房屋买卖（居间）合同》的主张没有事实及法律依据，本院对被告该反诉请求不予支持。关于原告要求被告支付服务费27000元的主张，该服务费实际包含两部分款项，即原告促成交易成立，被告作为买受人应当支付的居间报酬9000元以及因被告违约而按合同约定承担的出卖人需支付的居间报酬18000元。根据我国合同法第四百二十六条的规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案原告作为居间方，已经促成被告与第三人之间签订了《房屋买卖（居间）合同》，被告应当向其支付买受人应当承担的中介费9000元。而对于原告主张的剩余18000元，依据合同应当属于被告违约后对原告承担的违约责任。虽然被告在签订合同后未能按照约定时间向原告支付首付款，且在催告后仍未支付，但原告作为本案的居间人，除了向买卖双方提供订立合同的信息及媒介服务外，还有代买卖双方沟通合同内容、代为保管首付款、协助办理公积金贷款、房产过户手续等职能。而原告在促成被告与第三人签订合同时，提供的合同均是主要内容空白的格式合同，主要条款的手写内容均存在指印在下，字迹在上的“红压黑”情形，其居间行为本身就存在瑕疵；其次，《房屋买卖（居间）合同》约定被告逾期支付房款超过30天的，第三人才有权不再出售房屋，即合同实际给予了被告30天的付款宽限期。而第三人却在宽限期未满且未通知被告解除该合同的情况下，即与原告将房屋另行出售给了他人，第三人与原告的行为对于合同不能继续履行也存在一定过错。最后，就涉案房屋而言，原告在第三人将房屋出售给他人的过程中已经收取了相应的居间报酬。综上，原告要求被告单方向其承担合同不能履行的违约责任不符合合同约定。为平衡双方当事人利益，本院对原告主张被告支付买受人居间报酬9000元的请求予以支持，但对要求被告承担卖方居间报酬18000元的请求不予支持。关于被告要求原告返还斡旋金30000元的反诉请求，根据《买卖斡旋金协议》的约定，该协议经第三人签字同意被告承购条件时斡旋即告成功，斡旋金即转为定金。而第三人蔡南海已经在《买卖斡旋金协议》中签字，斡旋金已经转为定金。且自原告将定金交付给第三人起，定金合同即告成立。现原告已将3万元定金中的1万元交付第三人，被告反诉要求原告予以返还违反了合同的相对性原则，其可依据定金条款向第三人主张。而对于剩余2万元定金，合同约定由第三人委托原告托管，待房屋过户后冲抵购房款。但《房屋买卖（居间）合同》已因被告逾期支付首付款、第三人将房屋另行出售而客观上无法履行，第三人也至今未依据定金条款要求支付被告剩余的2万元定金，应当视为第三人放弃了对被告主张定金罚则的权利。原告作为居间方仍然保管该2万元定金没有事实及法律依据，其应当将该2万元定金返还给被告。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条第一款、第五十四条、第一百二十条、第四百二十六条之规定，判决如下：一、被告康学成于本判决生效后十日内向原告兰州宏辉房产经纪有限公司支付居间报酬9000元。二、原告兰州宏辉房产经纪有限公司于本判决生效后十日内向被告康学成返还房屋定金20000元。三、驳回原告兰州宏辉房产经纪有限公司的其他诉讼请求。四、驳回被告康学成的其他反诉请求。本诉案件受理费475元，由原告兰州宏辉房产经纪有限公司承担317元，被告康学成承担158元；反诉案件受理费275元，由原告兰州宏辉房产经纪有限公司承担183元，被告康学成承担92元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  李春彦代理审判员  祝 静人民陪审员  曹乃心二〇一六年六月二十四日书 记 员  张燕冰