广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5639号上诉人（原审被告）：王德力，身份证住址辽宁省铁岭市银州区。委托代理人：张锋梅，广东保典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州品一投资管理有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：田振章，该公司总经理。委托代理人：陈辉，广东国道律师��务所律师。委托代理人：徐丽娟，广东国道律师事务所律师。上诉人王德力因房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第1408号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年9月25日，广州品一投资管理有限公司（以下简称品一公司，出租人，甲方）与王德力（承租人，乙方）签订《广州海航YH城租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1005B号物业（下称“涉案物业”）出租给乙方使用，该租赁物建筑总面积为138.2平方米；租赁期限自2014年10月1日起至2019年9月30日止。本合同签订之日起，免租装修期至2014年11月30日。免租装修期间，乙方无须支付租金，但需要承担装修物业管理费、水电费等其他费用；租赁期间的租金如下：2014年10月1日至2015年9月30日为15202元/月，2015年10月1日至2016年9月30日为16418元/月，2016年10月1日至2017年9月30日为17732元/月，2017年10月1日至2018年9月30日为19150元/月，2018年10月1日至2019年9月30日为20682元/月；乙方须自行负担与该租赁物使用有关的工商税费、电话费、水某、电费、燃气费、中央空调费、保险费及其他费用，乙方须按该租赁物独立记录表所示，或业主方委托的物业服务公司向乙方提供的公共事业单位账单，因使用该租赁物而产生的水、电、中央空调费及其他费用的具体收费标准及支付方式见《物业管理协议》；租金按月收取，乙方应于每月5日前向甲方缴纳；乙方向甲方缴纳保证金30404元作为履行本合同的保证等。2014年9月28日，双方签订《广州海航YH城物业管理协议》，约定：租赁期间的物业管理费按照1382元/月收取；免租装修期管理费按2073元/月收取，免租装修期由2014年10月1日至2014年11月30日止；电费收费标准：按专用电表测定的度数收取，每度电为1.5元（含设备损耗费）；水某收费标准：根据甲方经营项目和广州市相关规定标准，水某为5.7元/立方米（含污水处理费、设备损耗费）；乙方应于每月5号前缴纳当月物业管理费、缴清上月水电、空调费等相关费用等。同日，双方签订《认租书》，该认租书补充条款载明：保证2014年12月6日开业达到整体项目的50%出租率（开业率）。上述合同签订后，品一公司向王德力交付了涉案物业，王德力向品一公司支付了保证金30404元及装修保证金、水电周转金等费用。王德力使用涉案物业后，从2015年2月开始，一直未向品一公司支付每月租金和物业管理费。品一公司于2015年10月29日向原审法院提��诉讼，请求法院判令：1、解除品一公司与王德力于2014年9月25日签订的《租赁合同》及《广州海航YH城物业管理协议》；2、王德力在合同解除之日向品一公司返还广州市白云区鹤龙一路208号商业主楼西区第一层楼自编1005B号房屋；3、王德力向品一公司支付自2015年2月至10月及自2015年12月至实际返还租赁房屋之日止的租金（其中2015年8月和9月租金按合同约定每月租金的2/3计算，其他月份按合同约定租金标准计算）；4、王德力向品一公司支付2015年2月、5月至7月、10月及自2015年12月至实际返还租赁房屋之日止的物业管理费（按合同约定物业管理费标准计算）；5、王德力向品一公司支付逾期缴纳租金违约金（以每月欠缴费用为本金，按每日5‰的标准，从每月6日开始计至清偿之日止）；6、王德力向品一公司支付逾期缴纳水电费的违约金（以每月欠缴水电费为本金，按每日3‰的标准，从次月6日开始计至清偿之日止）；7、品一公司不退还王德力租赁保证金30404元；8、诉讼费由王德力承担。2015年11月7日，品一公司（甲方）与王德力（乙方）签订《租金补充协议》，约定：甲乙双方在经营过程中存在争议，甲方就目前争议上诉至白云区人民法院，在法院未有判决结果前，甲乙双方协商一致，租金作出以下调整：1、乙方于2015年11月7日缴交11月份租金（场地使用费）10641元，8月、9月两月总租金的1/3（7094元），并且补交5-9月的电费31923元。2、乙方缴交上述费用后，甲方同意乙方继续经营，如乙方在法院未作出判决前继续经营需缴交当月租金（场地使用费）10641元并缴交8月、9月租金的1/3（7094元），按此类推。3、8月份前的租金费用由白云区人民法院判决，我司在诉讼期间不另行催收等。同日，品一公司向王德力出具收据一份，该收据���款事由栏显示：2015年11月租金（7折），8、9月租金（7折）的1/3，5-10月水电费（免管理费）。交款金额为49658元。原审庭审中，王德力申请证人孙某出庭作证，证明双方签订的认租书中品一公司曾承诺商场开业未达50%，免除其租金。证人陈述其是签订认租书时品一公司方的代表，补充条款系其书写，当时因公司担心招商问题，故作出此承诺，但对开业率未达到50%的后果其表示不清楚。品一公司对上述证人证言认为，无法表明该内容与免租挂钩。品一公司提交其与涉案物业所在商场其他租户签订的租赁合同拟证明其商场的开业率已经达到81.51%。王德力认为合同约定的开业率实际是整个商场的开业率，而非品一公司有转租权部分的开业率，据此上述合同仅能证明品一公司已经转租出去的面积未达到整栋楼的1/4，故上述证据无法证明商场的开业率已达到50%以上。王德力表示根据2015年11月7日品一公司向其出具的收据显示，品一公司已免除其全部物业管理费，故其无需再向品一公司支付。另双方之所以未在《租金补充协议》中明确10月份的费用问题，是因品一公司在10月份将涉案物业断电导致其店内物品损失，品一公司同意免除10月的相关费用，故未将10月份租金写入协议中。品一公司表示该收据并无显示其免除了王德力所有的物业管理费，其仅同意免除2015年8、9、11月的物业管理费。涉案物业10月份停电是因王德力欠租所致，双方因此对该月费用存在争议，故未写入补充协议中。原审另查，品一公司于2015年12月15日对涉案物业进行了停水停电。2015年12月17日，王德力向品一公司支付2015年12月份租金5320元（总额10641元），2015年8月、9月1/3租金3547元（总额7094元）及2015年11月份的水电费1517元，��述费用总额为10384元。2015年12月17日，涉案物业恢复供水供电。另经原审法院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询涉案物业所在建筑物的产权登记和规划报建情况。该局复函显示该建筑物经该局（92）建字第280号核发《建筑审核书》，为6幢4层厂房，总建筑面积42336平方米。查无该建筑物的产权登记记录。该局附《建筑审核书》中审核意见一栏显示：一、同意你公司（广州市白云区新市镇经济发展总公司）在（92）穗城规字第0186号文征地红线范围内兴建六幢四层厂房，建筑面积共42336平方米。二、需请市规划局勘测研究院按1/1000厂房总平面图红色所示位置尺寸放出建筑物界桩。三、有关消防、环保应取得各部门的意见并切实执行（如有不符，更改设计图纸后需到我局更换报建图纸）。四、涉及施工质量问题报区质监站监理。五、拟建建筑物放线后请通���我局派员验线，合格后领取《建设工程规划许可证》方可施工。品一公司、王德力双方对上述复函均无异议，但品一公司表示涉案物业所在建筑物是三旧改造项目，根据其提交的函、会议纪要、权属证明、批复、委托书等材料可证明该建筑物的所有权人是广州嘉航物业管理有限公司。品一公司在举证期限内未能提供上述《建筑审核书》中要求办理相关手续的材料。因向规划部门查询涉案物业所在建筑物无产权登记情况和品一公司在举证期限内未提交涉案物业所在建筑物取得合法规划报建的材料，故原审法院向品一公司、王德力双方释明双方签订的上述租赁合同、物业管理协议因违反相关法律法规的规定而应为无效合同。品一公司表示将原诉讼请求中的租金变更为场地使用费，其他诉讼请求坚持不变更。原审法院认为：涉案物业所在建筑物无产���登记情况，且品一公司未能在举证期限内提供该建筑物已取得规划报建手续的材料，故品一公司、王德力双方就涉案物业签订《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管理协议》及《认租书》，均违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。因上述租赁合同、物业管理协议和认租书无效，故品一公司坚持要求解除双方签订的上述租赁合同、物业管理协议的诉讼请求无据，原审法院予以驳回。根据无效合同财产相互返还原则，品一公司应当将王德力支付的租赁保证金30404元返还给王德力，王德力应将涉案物业返还给品一公司，故品一公司要求王德力返还涉案物业的诉请合理合法，原审法院予以支持，品一公司要求不予退还租赁保证金30404元的主张无据，原审法院不予支持。虽上述租赁合同、物业管理协议和认租书无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，王德力仍应向品一公司支付使用涉案物业期间的房屋占有使用费，故品一公司要求王德力支付未支付上述费用相应期间的占用费和物业管理费合理合法，原审法院予以支持。关于王德力应支付占用费的期间和数额问题。根据王德力于2015年11月7日和2015年12月17日向品一公司支付租金的情况显示，王德力已支付2015年11月的租金，2015年12月租金的一半，已支付2015年8月和9月租金总额按7折收取的共10641元租金，现王德力自2015年2月开始未支付涉案物业的占用费，故王德力应向品一公司支付2015年2月至7月、2015年8月和9月的租金共计10641元、2015年10月、2015年12月租金的一半，2016年1月至实际返还涉案物业之日止的占用费，其中2015���2月至7月、2015年10月的占用费参照上述租赁合同约定的2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金标准15202元/月计算。2015年12月占用费按5321元计算，2016年1月至实际返还涉案物业之日止的占用费同样参照2014年10月1日至2015年9月30日期间的租金标准15202元/月计算。2015年8月和9月的租金按共10641元计算。关于王德力应支付物业管理费期间和数额问题。因王德力支付物业管理费应以品一公司提供了物业管理为前提，故物业管理费应计至2015年12月。品一公司明确王德力于2015年2月、5月至7月、10月及12月均未支付物业管理费，故王德力应当支付上述期间的物业管理费。物业管理费参照上述物业管理费协议约定的物业管理费标准1382元/月计算。经核算，2015年2月、5月至7月、10月及12月的物业管理费共计为8292元。对于2015年12月之后的物业管理费，品一公司可根据实际提供物业服务的情况另行主张。王德力抗辩品一公司2015年11月7日出具的收据中已注明免收其全部物业管理费的意见，因该收据是结合双方于同日签订的《租金补充协议》而出具，该协议中并无品一公司免除王德力所有物业管理费的内容，而该协议显示双方确对2015年8月、9月和11月租金问题进行了协商，故原审法院对王德力抗辩品一公司已免除其全部物业管理费的意见不予采纳。因上述租赁合同、物业管理协议和认租书无效，故品一公司要求王德力支付逾期缴纳租金及水电费违约金的诉请没有依据，原审法院不予支持。关于王德力抗辩品一公司在认租书中已承诺涉案物业所在商场营业率未达50%免租，现商场营业率不足50%，故品一公司无权要求王德力支付租金的意见。首先，品一公司举证其有转租权部分商铺营业率已超过50%，但王德力认为认租书约定的开业率应当指除品一公司有转租权之外的整个商场开业率，由此可见该约定存在约定不明的情形，且认租书中亦未明确开业率未达到50%的后果；其次，因上述认租书无效，该认租书中所约定内容亦均为无效，故王德力以此约定为抗辩理由亦不符合法律规定；第三，商业经营存在风险，此为承租人将涉案物业用以经营的不可避免的情况，王德力在签订租赁合同前理应对其所承租的物业有相应经营风险的预期，品一公司作为出租人为王德力提供了经营场所、环境和相应服务，王德力作为承租人有为此支付相应对价的义务。此外，承租人为出租人提供的环境和服务支付了对价，才能促进出租人进一步为承租人提供更好的经营环境和更优质的服务，从而形成商场经营的良性循环。故王德力以商场开业率未达到50%品一公司无权要求支付相应租金的意见亦欠理。王德力的上述抗辩意见原审法院不予采纳。关于王德力抗辩品一公司主张的物业管理费与租金属于两种法律关系，该费用应另行主张的问题。因上述租赁合同和物业管理协议签订主体均为品一公司和王德力，且两份合同关于物业管理费均有相互的约定，王德力亦实际每月向品一公司支付物业管理费，故品一公司在本案中一并主张物业管理费并无不妥，王德力的上述抗辩意见欠理，原审法院不予采纳。关于王德力抗辩因涉案物业曾于2015年10月断电，导致其物品损失，双方协商免除2015年10月租金和物业管理费的问题。因王德力对其上述陈述并未提供证据证实，且双方签订的《租金补充协议》亦未提及10月份费用的减免事宜，故原审法院对王德力的上述抗辩意见不予采纳。如王德力认为确因品一公司原因致使其遭受损失，王德力可另行主张。原��法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2015年12月28日作出判决：一、判决生效之日起十日内，王德力向广州品一投资管理有限公司返还位于广州市白云区鹤龙一路208号（广州海航YH城）的商业主楼西区第一层楼自编1005B号物业；二、判决生效之日起十日内，王德力向广州品一投资管理有限公司支付2015年2月至2015年10月、2015年12月至实际返还上述物业之日止的房屋占有使用费（其中：2015年8月和9月的房屋占有使用费按共计10641元计算；2015年12月的房屋占有使用费按5321元计算；2015年2月至7月、2015年10月及2016年1月至实际返还涉案物业之日的房屋占有使用费均按15202元/月计算）��三、判决生效之日起十日内，王德力向广州品一投资管理有限公司支付2015年2月、5月至7月、10月、12月的物业管理费共计8292元；四、驳回广州品一投资管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4034元，由广州品一投资管理有限公司负担1257元，由王德力负担2777元。判后，上诉人王德力不服原审判决，向本院提起上诉称：一、关于租赁保证金。品一公司在原审时的第七项诉讼请求为“品一公司不退还王德力租赁保证金30404元”，原审法院认定双方签订的租赁合同无效，品一公司应当将王德力支付的租赁保证金30404元返还王德力，但在最后的具体的判决项中未明确品一公司应当返还租赁保证金30404元给王德力，王德力特请求二审法院纠正。二、关于房屋占用费。租赁合同无效，房屋占用费应参照合同约定包括补充约定的租金标准来计算。在双方签订的租赁合同���，双方对于租金约定的标准是，整个商场的开业率未达50%时应继续免租，即品一公司不得收租，若商场开业率达到50%时，品一公司按每月15202元的标准向王德力收取租金。很明显，双方不是简单的租赁关系，而是有附加条件的租赁关系，这是双方真实意思的表示，亦未侵犯第三人的合法权益，应当按照该标准来确定房屋占用费。即，商场开业率未达50%时，品一公司收取租金的金额为每月0元；商场开业率达到50%以上时，品一公司按照每月高达15202元收取租金，品一公司对于王德力的租金，要么不收，要么就是高额的收。即使租赁合同有效时，品一公司尚不能向王德力收取高额的租金，因为商场开业率未达50%。现在由于品一公司未能提供相应的产权登记情况，导致租赁合同被原审法院认定为无效，品一公司反倒因自身的过错导致合同无效而意外的能��王德力收取高额的租金，显然，这对完全无过错的王德力而言，是非常不公平的。原审法院的该项判决，造成了“让有过错的人受益，无过错的人承担损失”，应予纠正。退一步而言，根据合同无效，财产互相返还原则，原审法院既然认为“合同无效，双方对于租金标准的约定也无效”，则场地占用费也不应该按照合同约定的每月15202元来计算，若原审法院认为免除王德力的全部租金也属于显失公平，则应按品一公司向上一手出租人的支付的租金标准来计算。如此一来，品一公司也未因合同无效仍需向上一手支付租金而导致损失，也不因在本案中由于合同无效而获取不应获取的利益。三、关于物业管理费。本案中，双方对于物业管理费，已另行签署了《物业管理合同》。合同是具有相对性的，双方签订的《物业管理合同》是一份独立的合同，并不是租赁合同的补充���议，不属于本案租赁合同纠纷审理范围，原审法院不应对此一并处理。请求法院判令：1、撤销原审判决第二项、第三项，改判品一公司返还王德力租赁保证金30404元；2、一、二审诉讼费由品一公司承担。二审庭审中，王德力表示撤回租赁保证金的上诉请求，其另案主张。被上诉人品一公司答辩称：品一公司同意王德力撤回保证金的上诉请求。原审认定事实清楚，适用法律正确，王德力的上诉理由不能成立，请求二审法院维持原判。针对物业管理费，在物业管理协议中第十章第1条明确本协议依据租赁合同制订，并作为其附件。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审期间，品一公司提交以下证据：证据1、王德力另案民事起诉状，诉讼请求包含返还租赁保证金30404元；证据2、（2016）粤0111民初4129号案《应诉通知书》��证据3、（2015）穗云法民四初字第1407号民事判决书。证据1、2拟证明王德力就保证金问题有另案起诉，其依据是本案原审判决，证据3拟证明与本案案情类似的另一案件即1407号案已经生效。王德力质证称：对证据1、2的真实性、关联性、合法性没有意见，证据3的真实性没有意见，对关联性有异议。该案与本案不类似，没有涉及开业率的问题，与本案无关；该案租金是双方约定一致的，且包含在物业管理费中的，本案的租金与物业管理费是另外约定的；确认该案判决已经生效。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有请求的，不予审理，一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法利益的除外”的规定，本院仅对当事人提出的上诉请求进行审查。原审判决认定品一公司、王德力双方就涉案物业签订《广州海航YH城租赁合同》、《广州海航YH城物业管理协议》及《补充协议》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，应为无效。双方当事人在二审中对此均无异议，本院予以确认。关于租赁保证金的问题。原审判决已认定双方的上述合同、补充协议无效，根据无效合同财产相互返还原则，已作出品一公司公司应当将王德力支付的租赁保证金30404元返还给王德力的论述，但在判决主文某却无作出处理，属于遗漏处理，二审本应作出品一公司将租赁保证金30404元返还给王德力的处理，但鉴于王德力其已另案起诉品一公司，在该案中要求品一公司返还租赁保证金30404元，而在本案二审撤回该项上诉请求，品一公司亦表示同意，故本案二审对此不作处理，王德力可以在另案中请求法院作出处理。关于房屋占有使用费、物业管理费。虽上述租赁合同、物业管理协议和补充协议无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，人民法院一般应予支持”的规定，上述租赁合同、物业管理协议是品一公司、王德力双方经过协商签订的，是双方的真实意思表示并在实际履行中，品一公司要求王德力按照合同约定、租金补充协议的租金标准支付使用涉案物业期间的房屋占有使用费，原审法院予以支持，并无不当，本院予以确认。同理，因王德力使用涉案物业期间享受了相应的物业服务，品一公司要求王德力按照合同约定的��业管理费标准支付物业管理费，原审法院予以支持，并无不当，本院也予确认。关于王德力在二审中主张其与品一公司的合同应参照品一公司与上一手的合同约定的租金来履行的问题，如上所述，上述租赁合同、物业管理协议是品一公司、王德力双方经过协商签订的，是双方的真实意思表示，品一公司与王德力的合同关系和品一公司与上一手的合同关系为两个不同的、互相独立的合同关系。因此，王德力该主张理由不成立，本院不予采纳。关于王德力主张商场营业率不足50%，依据补充协议品一公司无权要求其支付租金。双方签订的《认租书》约定的是“保证2014年12月6日开业达到整体项目的50%出租率（开业率）”，双方二审期间对此未提出异议，该条款约定的是“整体项目”出租率的50%而非整个商场的营业率的50%，且并未约定未达到该出租���可免交租金。品一公司在一审中已举证证明有转租权部分商铺营业率已超过50%，达到了协议约定的标准，故王德力关于商场营业率达到50%以上才向品一公司支付相应租金的主张缺乏依据，本院不予支持。关于王德力上诉主张物业管理费不应在本案中一并处理的问题，因上述租赁合同和物业管理协议签订主体均为品一公司和王德力，且两份合同关于物业管理费均有相互的约定，王德力亦实际每月向品一公司交纳物业管理费，故品一公司在本案中一并主张物业管理费并无不妥，原审判决对此处理并无不当，王德力该项主张理由不成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决查明事实清楚，除对租赁保证金遗漏处理外其他处理并无不当，鉴于王德力表示本案撤回租赁保证金的上诉请求，由其另案主张，故本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费867元，由上诉人王德力负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海代理审判员  曹佑平代理审判员  闫 娜二〇一六年六月三十日书 记 员  游瑞娜张利