广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法松民初字第480号原告（反诉被告）深圳市宝安区松岗镇红星经济发展公司，住所地广东省深圳市宝安区。法定代表人文德和，经理。委托代理人周玲英，广东中熙律师事务所律师。委托代理人方伟，广东中熙律师事务所律师。被告（反诉原告）彭文博，户籍住址广东省陆河县。委托代理人杨文，广东业晟律师事务所律师。原告深圳市宝安区松岗镇红星经济发展公司诉被告彭文博房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告提出反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人周玲英、方伟，被告及委托代理人杨文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2009年3月20日签订书面租赁合同，约定原告将位于宝安区松岗街道松明大道红星港联工业区一栋六层综合楼(原环球宾馆)出租给被告使用；租期从2009年6月1日至2019年5月31日止，租期为10年；前五年租金每月人民币28000元，后五年每月租金人民币30800元，被告须于每月10日前支付当月租金；被告于2009年3月20日支付履约保证金人民币150000元。合同约定若被告拖欠2个月以上租金以上时，原告有权单方终止合同收回该综合楼的使用权且收取的履约保证金不予退还。合同履行过程中，被告一直以种种借口拖欠原告租金，并于2015年4月9日发函无理主动要求解除合同。鉴于截止2015年4月10日，被告已经拖欠原告租金达4个月之久，且主动明示违约，原告无奈于2015年4月10日向被告书面发出解除租赁合同的通知，要求被告收到该通知后l0日内搬离，被告于2015年4月14日收到原告通知后拒不搬离，并继续使用该楼。原告认为，被告多次拖欠租金行为已严重违反合同的约定，请依法判令：1、确认原、被告双方2009年3月20日签订的《租赁合同》于2015年4月14日解除；2、被告支付原告上述《租赁合同》解除前的租金和《租赁合同》解除后的房屋占有使用费暂计154000元；3、被告于租赁合同解除之日起十日内腾退房屋；4、被告承担本案的诉讼费用。被告反诉并答辩称：被告与原告于2009年3月20日签订了《租赁合同》，约定原告将位于松岗街道松明大道红星港联工业区一栋六层综合楼出租被告作为商业使用，租期为十年，从2009年6月1日至2019年5月31日止，而自合同签订后的70天为免租期，不计算在租期之内。前五年租金为每月人民币28000元整，后五年为每月人民币30800元整。合同约定，原告须提供150千瓦的用电量给被告使用，提供二寸接水口到综合楼旁，并配合办理有关的经营执照，包括消防、环保以及其他相关经营手续。双方在签订了《租赁合同》之后，被告投入400余万元将租赁房屋按旅店用途进行了装修。由于原告不能提供租赁物的消防、环保、产权等手续导致被告不能在租赁房屋内进行旅店经营，只能将租赁房屋做出租屋使用。2015年3月9日供电部门发现原告违规供电，供电部门对租赁房屋采取了停止供电措施，导致租客退租，被告无法使用租赁房屋。这时被告才知道在房屋出租给被告之前，由于租赁房屋拖欠电费，供电部门就已对租赁房屋采取了停止供电措施。被告在租赁房屋至2015年3月9日前使用的电是原告违法供电。停止供电后被告多次与原告协商，原告置之不理，被告不得不于2015年4月9日向原告发出《关于解除租赁及赔偿的通知》。原告接到通知后不但不与被告协商确定评估公司对租赁物内的资产进行评估，反而以被告不交租金为由发出了《解除租赁合同通知书》使得租赁纠纷不能得到解决。在此期间，被告为管理租赁物业每月需支付工人工资16850元。原告的行为严重侵犯了被告的合法权益。因租赁房屋无合法产权资料，双方签订的《租赁合同》应当为无效合同。请依法判令：1、确认2009年3月30日原告与被告签订的《租赁合同》无效；2、原告退还被告履约保证金人民币15万元；3、原告赔偿被告损失人民币160万元；4、原告向被告支付2015年3月至2015年6月期间的工人工资67400元；5、诉讼费由原告承担。经审理查明：2009年3月20日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定原告将位于宝安区松岗街道松明大道红星港联工业区一栋六层综合楼(原环球宾馆)出租给被告作商业使用；租期10年，从2009年6月1日至2019年5月31日止；租金前5年每月人民币28000元，后5年每月租金人民币30800元，每月10日前支付当月租金；合同签订后，被告支付了履约保证金人民币150000元。2015年4月9日，原告向被告发出解除租赁及索赔的通知，要求解除租赁合同、支付两倍保证金、赔偿固定资产投入折旧后的余额，并通知被告在付清款项后双方办理租赁物移交手续。2015年4月10日，被告向原告发出解除租赁合同的通知，以被告拖欠原告租金、单方违约要求解除合同为由要求解除租赁合同，并通知原告将可移动的设备搬离，对于装修物剩余价值由双方共同委托评估，如无法达成协议，由原告单方委托评估。2015年4月15日，原告又针对被告的解除租赁合同通知进行回复，要求进行评估及赔偿。被告缴纳租金至2014年12月，从2015年1月起未再向原告缴纳租金。再查，涉案租赁房屋未能提供相关产权性质。为查明房屋性质，本院责令原、被告双方在指定期间提交租赁房屋的建设工程许可证或房屋权属相关的证明，但原、被告仍未能提供。另查，被告对涉案租赁房屋进行了装修。经本院委托，深圳市中项资产评估房地产土地估价有限公司对涉案租赁房屋的装修残值进行了价值评估，并出具了中评报字[2016]第（资）B054号评估报告。经评定估算，委估资产评估值为2101226元。以上事实，有《租赁合同》、收据、通知、评估报告及庭审笔录等证据证实。本院认为：原告与被告的租赁合同是双方真实意思表示，但是，判断房屋租赁合同的效力还需审查租赁房屋的具体情况，如租赁房屋未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设，则房屋租赁合同无效。原、被告双方均未能提供涉案租赁房屋的房产证及取得的建设工程规划许可证，本院因此认定原、被告之间的租赁合同无效。双方的租赁合同自始无效，双方因此无需继续履行合同，被告应将本案租赁房屋返还两原告。原告要求被告腾退租赁物，实质是要求返还涉案租赁房屋，本院予以支持。虽然租赁合同无效，但被告已实际占用了本案租赁房屋，两原告有权要求原告参照租赁合同约定的租金标准支付实际占用本案租赁房屋期间的占有使用费。被告缴纳租金至2014年12月，从2015年1月起未再向原告缴纳租金。双方均应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。2015年4月9日、4月10日、4月15日，双方互致函件，要求解除合同、进行评估、办理交接。但双方并未真正办理腾退房屋并进行交接。故应自2015年4月16日起，扩大部分的损失应由双方各承担一半，亦即彭文博在2015年4月16日起至返还涉案租赁房屋之日止，按照租金标准的一半即15400元/月（30800元×50%）支付房屋占有使用费。对于2015年1月至4月15日期间的房屋占有使用费仍应计算为：107800元（30800元×3.5个月）。租赁合同无效，出租人已丧失了继续占有房屋保证金的权利，应返还所收的保证金。被告反诉要求原告退还保证金150000元，本院予以支持。被告对涉案租赁房屋进行了装修，因租赁合同无效，需返还涉案租赁房屋，其装修的残值即为被告彭文博的损失。对于因合同无效所发生的损失，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。交易双方均有义务保证交易的合法性，且双方的义务是同等的。被告在签约时没有审查租赁房屋的具体情况，原告作为出租方亦未向被告告知房屋的属性，双方对租赁合同的无效均有过错，但原告在合同中与被告约定只认可被告投资额度上限为50万元，但被告仍装修价值超过200万元，根据实际情况，原告应对损失承担次要责任，被告应承担主要责任；综合本案，以原告负担40%、被告负担60%的责任为宜。本院依法委托评估机构对装修残值损失进行了评估，根据评估报告，被告的损失金额为人民币2101226元，原告应承担其中的40%即人民币840490.4元，由此所产生的评估费用由双方各自分担。被告请求员工工资损失，但其提供的证据均不能证明原告曾亲自或指令他人关闭其经营场所，不能证明其主张的损失是由原告所造成。对于被告的此项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第二百二十三条、第二百三十五条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、确认原告与被告于2009年3月20日签订的《租赁合同书》无效。二、被告彭文博于本判决生效之日起十日内返还涉案房屋给原告深圳市宝安区松岗镇红星经济发展公司。三、被告彭文博于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市宝安区松岗镇红星经济发展公司2015年1月至4月15日期间的房屋占有使用费107800元；从2015年4月16日起按照15400元/月的标准支付至返还涉案租赁房屋之日止；四、原告深圳市宝安区松岗镇红星经济发展公司于本判决生效之日起十日内返还被告彭文博保证金150000元。五、原告深圳市宝安区松岗镇红星经济发展公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告彭文博损失人民币840490.4元。六、驳回原、被告双方其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费人民币3380元，由原告负担1000元，被告负担2380元；反诉受理费21156元，由原告负担11570元，被告负担9586元；评估费25000元，由原告负担10000元，被告负担15000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李  品  澈人民陪审员 李  平  静人民陪审员 杨  明  畅二〇一六年六月七日书 记 员 洪浩江（兼）书 记 员 王  昭  贤附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第九条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。