吉林省白城市洮北区人民法院民 事 判 决 书(2015)白洮市民初字第35号原告周桂荣（反诉被告），现住白城市。委托代理人李佩璟。委托代理人汪润全，现住白城市。被告沈阳铁道不动产运营有限公司（反诉原告）法定代表人鲁天海，系董事长。委托代理人李铁红，系单位职工。被告沈阳铁路局法定代表人王占柱，系局长。委托代理人刘海波，系辽宁汇安康宇律师事务所律师。被告沈阳铁路局资产运营服务中心负责人杨睿，系总经理。委托代理人李惠国，系该单位资产部副部长。原告周桂荣（反诉被告）诉被告沈阳铁道不动产运营有限公司（反诉原告）、被告沈阳铁路局、被告沈阳铁路局资产运营服务中心损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）委托代理人李佩璟、汪润全；被告沈阳铁道不动产运营有限公司（反诉原告）委托代理人李铁红、被告沈阳铁路局委托代理人刘海波、被告沈阳铁路局资产运营服务中心委托代理人李惠国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称，2010年9月7日，原告丈夫汪润全与白铁工贸大厦有限公司签订《租赁合同》一份，约定原告丈夫汪润全租用位于吉林省白城市辽北路48号白铁商贸大厦一楼363平方米的房屋进行经营，租赁期间2001年10月28日至2011年10月28日，年租赁额为人民币80,000.00元。后原告在此经营白城市丰泽园饭店。2004年3月1日房屋产权人白城铁路工务段公务工程处与丰泽园续订《租赁合同》一份，变更租赁期限为2004年3月31日至2014年3月31日止。白城市铁路工务段关于丰泽园装修事宜出具了一份补充说明“丰泽园装修事宜待合同期满时由双方协商解决”2008年12月，沈阳铁路局沈铁劳卫发（2008）257号文件，将该房产划归沈阳铁道不动产运营有限公司所有。2009年1月24日丰泽园与被告以及当时房屋出租单位白城通达锅炉设备安装工程有限责任公司签订了变更合同主体的补充协议，将出租人变更为被告沈阳铁道不动产运营有限公司。2013年9月中旬，被告在未取得《拆迁许可证》，未发布拆迁公告，也未就拆迁给原告带来损失达成补偿协议的情况下，开始对白城商贸大厦主体部分进行拆除，使该大厦成为危楼并断水断电导致原告经营的丰泽园饭店无法正常营业，原告不得不于2013年9月20日之后逐渐处于半停业和停业状态。2014年7月24日凌晨2时左右，被告带领多人强行进入丰泽园饭店，并对饭店进行强制拆除，将丰泽园饭店内的全部物品强行搬走，被告暴力拆迁行为已严重侵害了原告的利益，给原告造成巨大损失，故诉至法院，要求被告赔偿原告房屋扩建、装饰装修、附属设施损失1，567，671.00元，物品财产损失302，830.00元，停业损失1，379，100.00元，合计3，249，601.00元。同时针对被告沈阳铁道不动产运营有限公司的反诉辩称，反诉原告的反诉没有事实依据，反诉被告没有违法行为，反诉被告是对房屋的整体租赁的，要求驳回反诉人的诉求。被告沈阳铁道不动产运营有限公司辩称，被告没有赔偿的义务，租赁合同至2014年3月31日到期，房屋拆除日期为2014年7月24日，被告拆除的是自己的房屋，且租赁合同已经到期。没有赔偿装饰装修的义务，根据最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体解释第12条规定，承租人经出租人同意装饰装修的，请求给付费用的不予支持，但另有约定的除外。原告称，白城市铁路工务段出具的没有日期的补充说明，即“丰泽园装修事宜，待合同期满协商解决”，因没有具体的约定，没有日期，视为没有约定。答辩人无赔偿营业损失的义务，房屋拆除的时候，合同已经届满。同时提出反诉，反诉称，2001年反诉原告与反诉被告签订了房屋租赁合同一份，反诉原告将363平方米的楼房，以年租金8万元租给反诉被告。2004年在原合同终止的情况下，反诉被告又更换李红和反诉原告签订了房屋租赁合同一份，出租面积为160平方米，年租金2万元，反诉被告一直使用363平方米的房屋，违法占用反诉原告203平方米的房屋10年，故，要求反诉被告返还租金60万元。被告沈阳铁路局辩称，本案关于损害赔偿纠纷案由认定错误，原告共提出3项请求，赔偿装修装饰损失；返还原物的请求；赔偿营业损失，传票和参加诉讼通知书都是财产损害纠纷，是物权的保护纠纷，而营业损失不是物权的范围，在物权保护纠纷中，同时存在财产损害和返还原物的两个案由，请法院确定案由，以保障被告围绕案由进行诉讼。答辩人不是适格的被告，通知答辩人参加诉讼，没有法律依据。沈阳铁道不动产运营有限公司处于开业的状态，符合公司法规定的，是独立的企业法人。参加诉讼通知书以民事诉讼法第132条的规定，通知参加诉讼，该条的内容是，必须共同参加的当事人没有参加诉讼的，人民法院应当通知参加诉讼。对于必须共同诉讼的当事人，最高法院关于适用民事诉讼法的司法解释，从第54条到72条，一共11条的内容，规定了共同被告，共同诉讼人的情形，并不包括参加诉讼通知书的事由。租赁合同已经到期，原告的诉讼请求没有事实和法律依据。租赁合同在2014年3月31日已经到期，房屋被拆除的时间是115天之后的7月24日。根据合同法第235条规定，租赁届满，承租人应返还租赁物的规定，原告早该腾房，原告明知房屋将被拆除的情况下，期满后，不依法腾房，继续占据房屋，没有法律依据，是非法的行为。基于非法行为，不应产生合法的利益，请求驳回原告的诉讼请求。被告沈阳铁路局资产运营服务中心辩称，不同意赔偿，答辩意见和上两个被告一样。根据本诉原告的陈述、各被告的答辩，本庭归纳本诉案件审理的争议焦点问题为：1、被告沈阳铁路局是否是适格的主体；2、原、被告诉争的法律关系如何确定；3、原告主张的被损害的财产，是否是原告的所有的财产；4、原告主张被告沈阳铁道不动产运营有限公司侵权的事实是否存在；5、原告主张赔偿的数额和范围是否符合法律规定；6、三被告是否承担损害赔偿责任。根据反诉原告的陈述、反诉被告的答辩，本庭归纳反诉案件的争议焦点为：1、反诉被告是否存在违法占用反诉原告房屋的事实；2、反诉原告主张反诉被告赔偿款60万元是否有事实和法律根据。对本庭归纳的本诉、反诉案件争议焦点问题，原、被告均无异议和补充。原告（反诉被告）为证实自己的主张，向法庭提供了如下证据：1、营业执照一份。证明原告是合法经营并合法租赁人。三被告质证无异议。2、承包合同一份。证明原告装修并承租了被告房屋，室内物品归原告所有，原告主体资格适格。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证对证据的真实性没有异议，认为租赁合同不是承包合同，对装修没有约定，面积是160平方米，而实际使用面积是363平方米，租赁合同之外还占被告的房屋203平方米，在拆除房屋时候合同已经到期。被告沈阳铁路局质证认为，同意第一被告意见，补充一点，合同第一条、第三条约定，合同期满，续约应在合同期满向甲方申请。在合同履行中，乙方没有申请，甲方没有续约，合同已经终止。根据合同法第235条的规定，乙方应当期满腾房。合同面积只有160平方米。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上二被告质证意见。3、房屋租金收据三份。证明原告已经交付租金。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证认为，2011年到2013年缴纳的房租，交的房租是160平方米的房屋。被告沈阳铁路局质证认为，0001672号收据已经明确记载房费是2013年3月31日至2014年3月31日，原告明知房屋租赁期限届满。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，和以上意见一致。4、补充说明一份。证明双方对室内物品等应协商解决，但被告拆迁时并没有协商，给原告造成损失。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证认为，对真实性有异议，这份补充协议没有签订的时间，原告当庭说是2014年签订，之后又说记不清了，对签订过程说明的很清楚，但时间记不清了是虚假的，没有明确说明装修费用谁承担，没有约定，不具备法律效力，对补充协议要求申请鉴定。被告沈阳铁路局质证认为，同意第一被告的意见，补充一点，这份补充说明，来源不合法，不应当作为认定双方权利义务的依据。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上的意见。5、补充说明一份。证明被告主体适合。三被告质证无异议。6、拆迁现住照片33张。证明被告沈阳铁道不动产运营有限公司侵害了原告正常营业给原告造成损失。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证，认为拆迁是在合同到期后，原告违法占有被告的房屋，并没有给原告造成损失。附图文字是恶意的，没有事实依据的。被告沈阳铁路局质证认为，同意第一被告的意见，补充一点，在67、68、69号的照片都拍摄2014年6月中旬，丰泽园门口没有车和人，大门关闭，说明在房屋未拆除之前，丰泽园处于停止经营的状态。原告主张的是拆迁，没有法律依据的，被告是拆除自己的房子。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上的意见7、视频一份。证明被告沈阳铁道不动产运营有限公司强迁的事实。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证，认为我们拆除的是自己的房子。被告沈阳铁路局质证认为，同意第一被告意见。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意第一被告意见。8、报警回执单一份。证明原告对拆迁报警，被告属于强迁。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证对事实没有异议，认为拆除的是自己的房屋是合理合法的，否则执法部门也会处理。被告沈阳铁路局质证同意以上意见。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上意见。9、2013年7月到9月期间被告把原告承租的房屋拆迁扒掉了一半的视频一份。证明停水停电，导致原告在2013年开始就无法正常营业。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证认为，不能证明时间，照片及视频充分证明并没有对原告房屋拆迁，没有侵害原告的权利。被告沈阳铁路局质证同意以上意见。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上质证意见。10、税务局信息查询单一份。证明2013年10月7日由于被告拆除房屋导致的停水停电，原告无法正常经营。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证对查询单效力有异议，对真实性有异议，认为不能证明是被告沈阳铁道不动产运营有限公司造成的停业。被告沈阳铁路局质证认为，查询单看不出与停水停电有关系，对证明事项有异议。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上意见。11、评估报告一份。证明原告的损失是3，249，601.00元。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证有异议，认为不认可，没有法律效力。评估报告依据的都是原告单方提供的，这些材料的真实性无法确认，不能作为评估依据。报告本身对这些材料的真实性也明确表明不负责。评估成立的前提是，标的无权利瑕疵，单方面的财产本身就是不真实的。因此结论自动无效。另外，评估机构和人员没有相关的资质，根据房地产估价机构管理办法第十条规定，评估机构名称必须有房地产估价或评估字样，而白城市守信价格评估无房地产评估资质。根据47条规定，未取得房地产估价机构资质，从事房地产评估，报告无效。第32条规定，房地产估价报告应由房地产估价出具加盖房地产机构公章，有2名房地产评估师签字，二名价格鉴定师均无房地产评估资格。评估的程序也是违法的，仅有五个月营业损失凭菜单，评估为137万余元，严重违反事实。被告沈阳铁路局质证认为，根据第一被告的意见，对评估报告合法性有异议。评估报告的第九条第一款对于价格的评估，本报告不对上述材料的真实性承担责任。根据资产评估的准则的规定，评估应当关注权属。评估依据的工程决算书、菜单没有经过法庭质证。评估机构没有派人接受被告方的质询，评估报告不应作为依据。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上意见。12、发票四份。证明评估费39，000.00元。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证有异议，真实性没有异议，评估报告没有合法性，评估收据和本案无关。被告沈阳铁路局质证认为，同意以上意见被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上意见。13、被告沈阳铁道不动产运营有限公司起诉原告卷宗一份。证明被告在白城铁路法院对原告提起排除妨碍之诉，在诉讼当中本案原告依法提起了反诉，要求赔偿经济损失。人民法院尚未审结该案件时，被告采取强制手段，强行拆除房屋及屋内室内物品。被告沈阳铁道不动产运营有限公司在法院诉讼中未经审判，采取严重的侵权行为，应当给予赔偿。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证，对真实性没有异议，对证明问题有异议，原、被告租赁合同已经到期，本案的原告拒不交还租赁房屋，继续占用被告的房屋，被告有权进行排除妨碍，拆除自己的房屋。被告沈阳铁路局质证认为，同意第一被告的意见，铁路法院审理和本次开庭的主体不同。该案中被告是李红，与本案是两个不同的争议，被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上意见。14、裁定书一份。证明在诉讼中，追加本案原告作为诉讼主体，在违法拆除后，向法院申请撤诉。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证认为，裁定书中，周桂荣是第三人，不是原告和被告。民事主体，有自由处分民事权利的权利。被告沈阳铁路局质证认为，同意第一被告的意见。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意第一被告的意见。15、文件一份。证明追加二被告，主体适格。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证认为，不动产公司目前的工商登记状态为存续。沈阳铁路局文件是内部管理的文件，不能对抗政府的工商注册，公司的成立和撤销都有法定的方式，公司的人格也不能依据内部文件的形式撤销。所以，追加二被告没有法律依据。被告沈阳铁路局质证同意第一被告意见。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意第一被告意见。17、通知书一份。证明2013年6月8日的通知，在合同未到期前，沈阳铁道不动产运营有限公司通知原告在2013年6月30日前将房屋腾出，明确单方违约，提前解除合同。对装修补偿的问题，应当依法解决。但被告在未解决补偿问题的情况下，强行拆除房屋，给原告造成损失，应予赔偿。被告沈阳铁道不动产运营有限公司质证，认为针对提前解除合同做出的协商，原告不仅没有在6月30日前腾房，反而在合同到期也没有腾房，但拆除房屋的时候，合同已经到期，不存在未到期补偿的问题。被告沈阳铁路局质证，同意以上意见。被告沈阳铁路局资产运营服务中心质证，同意以上质证意见。被告沈阳铁道不动产运营有限公司（反诉原告）为证实自己的抗辩和反诉主张，向法庭提供了如下证据：1、2001年10月28日房屋租赁合同一份。证明租赁时间2001年至2011年，年租金合计8万元，承租面积为363平方米。原告质证认为，双方已经在2004年签订了新合同，此份合同已经废除，合同的面积也没有测绘，原告承租的房屋是整体承租，不论面积。2、2004年签订的合同一份。证明年租金2万元，面积160平方米，原告签订了缩减面积及租金的合同，但原告真实使用仍然是363平方米，给反诉原告造成60万元的损失。原告质证认为，原告是整体承租，对面积没有测量，被告对房屋的面积也不能准确测量，沈阳铁道不动产运营有限公司60万的损失没有依据。3、2011年3月至2014年3月31日的合同一份。证明2009年的时候原告与原产权单位签订合同使用印章，说明原告使用的公章有随意性，不具有真实性。原告质证认为，与本案无关，真实性不清楚。4、2013年7月补充说明一份。证明内容一样，章不一样，说明原告用章的随意性。原告质证认为，不是我们传真的，对证明问题没有真实性。5、补充协议一份。证明2009年1月24日房屋归不动产公司管理。原告质证无异议。6、说明一份。证明装修期间没算租期，实际装修时间是2001年装修的。原告质证认为，该证据不是证据原件，不能证明真实性，该说明是反诉原告下属单位出具的，证明效力及内容不能作为本案的依据。7、说明一份。证明与原告提交的证据内容一样，章不一样，证明原告出具的证据没有真实性。原告质证认为，不是原件，不是反诉被告提供。8、供暖协议一份。证明供暖面积是630平方米，被告每年支付600平方米采暖费2万多元，上税后是1.6万元，都不够支付供热费，应该支付房屋占用费60万元；证明原告使用了363平的供暖费。原告质证认为，对过程及理由不清楚。9、照片3张。证明原告对房屋做了夹层，采暖面积增加，借用了被告的钢轨支撑。原告质证认为，原告夹层没有增加供暖面积，在同一面积内加层，没有增加供暖面积。10、起诉书一份。证明反诉被告的房屋面积都是不确定的，双方租赁房屋是按照整体，不是按照面积出租。原告质证认为，没有查到第一份租赁合同，第一次签订的是160平方米，360平方米的租金也是有变化的，说明是按照面积租赁的不是整体出租。11、光碟一份。证明我们把原告的物品都从房屋中搬出，已经妥善保管。原告质证认为，不能确认是我方的物品，并且2年之后，也不能使用，要求按照评估价格予以赔偿。12、查询卡一份。证明第一被告存在，不能追加被告。原告质证有异议，虽然属于开业状态，但是名存实亡，所有的资产和人员分流到其他的单位，不具备承担民事责任的能力和主体。依照沈阳铁路局的文件，追加铁路局及资产中心，符合法律规定。被告沈阳铁路局、被告沈阳铁路局资产运营服务中心未向法庭提供证据。对原、被告向法庭提供的证据，经本庭综合评定，认证如下：原告（反诉被告）提供的证据：1、营业执照一份；5、补充说明一份，经三被告质证无异议，符合证据规则规定，本院予以采信。证据2、承包合同一份；3、房屋租金收据三份；4、补充说明一份；6、拆迁现住照片33张；7、视频一份；8、报警回执单一份；9、2013年7月到9月期间被告把原告承租的房屋拆迁拔掉了一半的视频一份；10、税务局信息查询单一份；12、发票四份；13、被告不动产起诉原告卷宗一份；14、裁定书一份；15、沈阳铁路局文件一份；16、通知一份。上述证据经三被告质证对证据的真实性无异议，仅对证明的问题有异议，但未提出反驳的证据推翻上述证据，上述证据具有证据的客观性、合法性、关联性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。证据11、评估报告一份，该证经三被告质证认为，鉴定程序、鉴定内容不合法，为无效证据。本院认为，该鉴定是法院依法委托的鉴定机构进行的鉴定，程序具有合法性，关于鉴定内容，被告对其质疑未向法庭提供充分的反驳证据及事实与理由推翻该鉴定结论，故，该证据符合证据规则规定，本院予以采信。被告沈阳铁道不动产运营有限公司（反诉原告）提供的证据：1、2001年10月28日房屋租赁合同一份；2、2004年签订的合同一份；3、2011年3月至2014年3月31日的合同一份；4、2013年7月补充说明一份；5、补充协议一份；6、说明一份；7、说明一份；8、供暖协议一份；9、照片3张；10、起诉书一份；11、光碟一份；12、查询卡一份。上述证据经原告质证对证据的真实性无异议，仅对证明的问题有有异议，但未提出反驳的证据推翻上述证据，上述证据具有证据的客观性、合法性、关联性，符合证据规则规定，故，本院予以采信。经审理查明，2010年9月7日，原告（反诉被告）丈夫汪润全与白铁工贸大厦有限公司签订《租赁合同》一份，约定汪润全租用位于吉林省白城市辽北路48号白铁商贸大厦一楼363平方米的房屋进行经营，租赁期间2001年10月28日至2011年10月28日，年租赁额为人民币80,000.00元。后原告在此经营白城市丰泽园饭店。2004年3月1日房屋产权人白城铁路工务段公务工程处与原告续订《租赁合同》一份，变更租赁期限为2004年3月31日至2014年3月31日止。合同签订后，原告对租赁房屋进行了改造和装修，一直经营丰泽园饭店。白城铁路工务段公务工程处关于装修事宜说明载明：“关于这个问题，何宇光在交接的时候有过说明，待合同期满时，由双方协商解决。因当时打印材料（此合同）时漏掉了这一项内容。”2008年12月，沈阳铁路局沈铁劳卫发（2008）257号文件，将该房产划归沈阳铁道不动产运营有限公司所有。2009年1月24日丰泽园与被告沈阳铁道不动产运营有限公司以及当时房屋出租单位白城通达锅炉设备安装工程有限责任公司签订了变更合同主体的补充协议，将出租人变更为被告沈阳铁道不动产运营有限公司。2013年9月中旬，被告沈阳铁道不动产运营有限公司未就拆迁事宜与原告达成补偿协议的情况下，开始对白城商贸大厦主体部分进行拆除，使该大厦成为危楼并断水断电导致原告经营的丰泽园饭店无法正常营业。原告于2013年9月20日之后逐渐处于半停业和停业状态。2014年4月15日沈阳铁道不动产运营有限公司在白城铁路运输法院以租赁合同到期为由将李红列为被告，将周桂荣列为第三人诉至法院，要求被告、第三人返还租赁房屋，给付多出面积占用费175，187.50元。在诉讼期间，2014年7月24日凌晨2时左右，被告带领多人强行进入丰泽园饭店，并对饭店的楼房及改造部分、装饰装修进行强制拆除，将丰泽园饭店内的全部物品强行搬走。原告于2014年6月24日6时向白城市公安局洮北分局站前派出所报警，派出所未作处理。2014年10月10日被告沈阳铁道不动产运营有限公司对在白城铁路运输法院起诉的（2014）白铁民初字第4号民事案件申请撤诉。2014年10月20日白城铁路运输法院下发了（2014）白铁民初字第4号民事裁定书，裁定准予原告沈阳铁道不动产运营有限公司撤回起诉。2014年10月20日白城铁路运输法院向原、被告、第三人下发了民事裁定书。后原告经多次找被告解决此事未果。2015年1月20日原告诉至洮北区人民法院。诉讼期间，2015年6月10日原告向本院提出鉴定申请，要求对各项损失进行鉴定。本院于2015年4月16日依法委托白城市中级人民法院司法技术辅助工作办公室进行委托鉴定。白城市中级人民法院司法技术辅助工作办公室依法委托了白城市守信价格评估有限公司进行鉴定。2015年12月5日白城市守信价格评估有限公司下发了2015白司委字第233号关于房屋及停业损失的价格评估报告。鉴定结论为：原告房屋扩建、装饰装修、附属设施损失1，567，671.00元，物品财产损失302，830.00元，停业损失1，379，100.00元，合计3，249，601.00元。2015年11月4日沈阳铁路局下发了沈铁劳卫【2015】409号文件，文件载明：“一、调整事项：1、将沈阳铁道不动产运营有限公司划归路局直管。2、撤销沈阳铁道不动产运营有限公司，将其余业务、资产、人员和债务（含调整）全部划归沈阳铁路局机车车辆租赁中心。3、将沈阳铁路局机车车辆租赁中心更名为沈阳铁路局资产运营服务中心，仍列运输辅助单位。”经查，沈阳铁路局资产运营服务中心企业类型：内资非法人企业、非公司私营企业及内资非公司企业分支机构。上述事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为，针对本诉案件，经查明的事实：2010年9月7日，原告（反诉被告）丈夫汪润全与白铁工贸大厦有限公司签订《租赁合同》一份，约定汪润全租用位于吉林省白城市辽北路48号白铁商贸大厦一楼363平方米的房屋进行商业经营，租赁期间为2001年10月28日至2011年10月28日，年租赁额为人民币80,000.00元。后原告在此经营白城市丰泽园饭店。2004年3月1日房屋产权人白城铁路工务段公务工程处与原告续订《租赁合同》一份，变更租赁期限为2004年3月31日至2014年3月31日止。合同签订后，原告对租赁房屋进行了改造和装修，一直经营丰泽园饭店。2008年12月，沈阳铁路局沈铁劳卫发（2008）257号文件，将该房产划归沈阳铁道不动产运营有限公司所有。2009年1月24日丰泽园与被告以及当时房屋出租单位白城通达锅炉设备安装工程有限责任公司签订了变更合同主体的补充协议一份，将出租人变更为被告沈阳铁道不动产运营有限公司。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原告与被告沈阳铁道不动产运营有限公司签订的租赁合同是依法签订的，合法有效，故依法受法律保护。根据租赁合同的约定，房屋租赁期间为2004年3月31日至2014年3月31日止。2013年9月中旬，被告在租赁合同未到期又未就拆迁事宜与原告达成补偿协议的情况下，开始对白城商贸大厦主体部分进行拆除，使该大厦成为危楼并断水断电导致原告经营的丰泽园饭店无法正常营业。原告于2013年9月20日之后逐渐处于半停业和停业状态。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”被告对其出租的租赁物不能保证承租人的正常使用，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”原告的停业损失经白城市守信价格评估有限公司的2015白司委字第233号鉴定为：停业损失1，379，100.00元。故，原告主张被告赔偿租赁物不能正常使用期间的停业损失1，379，100.00元的请求，符合法律规定，本院予以支持。关于原告主张被告赔偿租赁物房屋扩建、装饰装修、附属设施、物品损失的请求，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十三条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”原、被告虽然在租赁合同中未约定准许原告扩建、装饰装修及添附附属设施，但从原告提供的证据白城铁路工务段公务工程处关于装修事宜说明载明：“关于这个问题，何宇光在交接的时候有过说明，待合同期满时，由双方协商解决。因当时打印材料（此合同）时漏掉了这一项内容。”和白城市白铁工务工程处商贸大厦说明中载明：“此合同在签订的时候，丰泽园还没有装修，所以，在签合同的时候双方商议，待房屋装修完毕正式开业的时候，开始收取房屋租赁费，实际开业的时间为2002年3月18日。经了解符合实际情况。”上述证据能够证实，被告对原告承租的租赁物进行扩建、装修、改善或者增设他物是认可的，庭审中，被告对原告使用的租赁物房屋扩建、装饰装修、增设附属设施的事实，没有提出反驳意见，应视为对该事实的自认。故，原告对其租赁的房屋扩建、装饰装修、增设附属设施是合法的，依法受法律保护的。租赁合同期限届满后，双方对房屋扩建、装饰装修、增设附属设施的补偿问题协商未果。被告沈阳铁道不动产运营有限公司于2014年4月15日在白城铁路运输法院以原、被告签订的租赁合同到期为由将李红列为被告，将周桂荣列为第三人诉至法院，要求被告、第三人返还租赁房屋，给付多出面积占用费175，187.50元。白城铁路运输法院受理后，在诉讼期间，2014年7月24日凌晨2时左右，被告带领多人强行进入丰泽园饭店，并对饭店的楼房及改造部分、装饰装修进行强制拆除，将丰泽园饭店内的全部物品强行搬走。对原告的各项损失，经依法鉴定，造成原告租赁房屋装饰装修、扩建、附属设施损失1，567，671.00元，物品财产损失302，830.00元。关于租赁房屋装饰装修、扩建、附属设施的权属，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装修装饰，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。”第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列轻型处理：（一）办理合法建筑手续的，扩建造价费用由出租人承担；（二）未办理合法建筑手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”根据原告提供的证据白城铁路工务段公务工程处关于装修事宜说明证实装修事宜合同期满时协商解决，该说明应认定是双方的特别约定，租赁合同虽然到期，但原告对装饰装修财产仍有财产权益，对扩建部分仍有所有权。对该财产争议未解决前，原告仍对该财产享有财产所有权。根据《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定：“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护，禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。”原告对其经营的丰泽园楼房的扩建、装饰装修及物品享有合法的财产权益，属于其合法财产。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条第二款、第三款规定：“损坏国家的、集体的财产或者他人财产的，应当恢复原状或者折价赔偿。受害人因此遭受其他重大损失的，侵害人并应当赔偿损失。”原告与被告沈阳铁道不动产运营有限公司的纠纷已诉至白城铁路运输法院，应由法院裁决。白城铁路运输法院在审理期间，被告沈阳铁道不动产运营有限公司未经法定程序，没有由法定理由，未予原告协商达成一致意见的情况下，擅自非法拆迁、损害原告合法的财产，属违法行为，应承担损害赔偿责任。故，原告主张赔偿被损害的房屋扩建、装饰装修、附属设施损失1，567，671.00元、物品财产损失302，830.00元的请求，符合法律规定，本院予以支持。被告沈阳铁道不动产运营有限公司系被告沈阳铁路局下属公司。2015年11月4日沈阳铁路局下发了沈铁劳卫【2015】409号文件，文件载明：“一、调整事项：1、将沈阳铁道不动产运营有限公司划归路局直管。2、撤销沈阳铁道不动产运营有限公司，将其余业务、资产、人员和债务（含调整）全部划归沈阳铁路局机车车辆租赁中心。3、将沈阳铁路局机车车辆租赁中心更名为沈阳铁路局资产运营服务中心，仍列运输辅助单位。”被告沈阳铁路局以文件的形式撤销了被告沈阳铁道不动产运营有限公司。经查，被告沈阳铁道不动产运营有限公司工作人员已全部分流，无办公地点，该单位的债权债务划归被告沈阳铁路局资产运营服务中心。被告沈阳铁道不动产运营有限公司已不符合独立的民事主体资格，不能独立承担民事责任。故，被告沈阳铁道不动产运营有限公司不承担民事责任。被告沈阳铁道不动产运营有限公司已被被告沈阳铁路局直管，故，被告沈阳铁路局对被告沈阳铁道不动产运营有限公司的经营行为应承担民事责任。被告沈阳铁路局将被告沈阳铁道不动产运营有限公司其余业务、资产、人员和债务（含调整）全部划归被告沈阳铁路局机车车辆租赁中心，被告沈阳铁路局机车车辆租赁中心是内资非法人企业、非公司私营企业及内资非公司企业分支机构，虽为非独立的法人企业，但具有独立的经济实体，组织机构和经营场所，故对被告沈阳铁道不动产运营有限公司的经营行为应承担民事责任。三被告对其抗辩不承担赔偿责任的主张，因未向法庭提供证据证明，不符合法律规定。故，本院不予支持。针对反诉案件，反诉原告诉称，2001年反诉人与被反诉人签订了房屋租赁合同一份，反诉人将其所有的363平方米的楼房，以年租金8万元租给被反诉人。2004年在原合同终止的情况下，又更换李红和反诉人签订了房屋租赁合同一份，出租面积160平方米，年租金2万元，被反诉人一直使用363平方米的房屋，违法占用反诉人203平方米的房屋10年，故要求被反诉人返还租金60万元。经审理查明，反诉被告已将其租赁反诉原告房屋的2004年3月31日至2014年3月31日租金全部交付反诉原告。关于反诉原告主张反诉被告返还10年租金60万元的请求，因双方签订的租赁合同已履行完毕，反诉被告已不欠反诉原告租金。租赁合同中约定的是一楼营业厅，使用面积为160平方米。在合同履行10年过程中，反诉原告一直未对房屋使用面积及租金未提出异议，应视为对合同的自认。庭审中，反诉原告对其要求返还租金60万元未向法庭提供法定或约定事由，又未向法庭提供确实充分证据证明，故，反诉原告的反诉请求，与法无据，本院不予支持。综上，本院为保护当事人的合法权益。依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、第一百一十七条第二款、第三款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十三条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律问题的解释》第十二条、第十四条的规定，判决如下：一、本诉被告沈阳铁路局、被告沈阳铁路局资产运营服务中心于本判决生效后立即给付本诉原告周桂荣赔偿房屋扩建、装饰装修、附属设施损失1，567，671.00元；物品财产损失302，830.00元；停业损失1，379，100.00元，合计3，249，601.00元，给付鉴定费39，000.00元。二、被告沈阳铁道不动产运营有限公司不承担民事责任。三、驳回反诉原告沈阳铁道不动产运营有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费27，600.00元由本诉被告沈阳铁路局、被告沈阳铁路局资产运营服务中心承担；反诉案件受理费9，800.00元由反诉原告沈阳铁道不动产运营有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省白城市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决生效，双方当事人应自觉履行，逾期不履行，本院将根据对方当事人的申请或审判庭的移送，依法强制执行。申请执行的期限为二年，逾期不申请，本院将视为放弃权利。申请执行的期限从法律文书确定的履行期间的最后一日起计算。审 判 长  许 峰审 判 员  张志远人民陪审员  李丽媛二〇一六年六月十五日书 记 员  白继业