新疆维吾尔自治区奇台县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2325民初2165号原告：奇台县永泰物业服务有限公司，住所地：奇台县古城乡八家户四村14-5-65号。营业执照注册号：652XXXXXXXX6993。组织机构代码：0577116993。法定代表人：王俊堂，系该公司客户部经理。委托诉讼代理人：王富堂，系该公司职员。委托诉讼代理人：段友东，新疆新蓝天（奇台）律师事务所律师。被告：柳东洋，男，汉族，现住奇台县，其他信息不详。委托诉讼代理人：张景英，女，汉族，1965年5月13日出生，现住址同上，系柳东洋妻子。被告：王雷，男，汉族，1987年3月27日出生，现住奇台县，个体。委托诉讼代理人：龚卫菊，女，汉族，1964年12月5日出生，现住奇台县，系王雷母亲。原告奇台县永泰物业服务有限公司（以下简称永泰物业公司）与被告柳东洋、王雷物业服务合同纠纷一案。本院于2016年6月22日立案后，依法适用简易程序。于2016年8月24日公开开庭进行了审理。原告永泰物业公司的委托诉讼代理人段友东，被告王雷到庭参加诉讼，被告柳东洋经本院传唤无正当理由未到庭。后本案裁定转为普通程序，于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告永泰物业公司的委托诉讼代理人段友东，被告柳东洋的委托诉讼代理人张景英,被告王雷的委托诉讼代理人龚卫菊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告永泰物业公司向本院提出诉讼请求：被告立即给付2013年1月至2015年12月物业服务费34848元，违约金47566元,合计82414元。事实与理由:自原告单位按照《物业管理条例》和奇台县政府有关部门的规定为小区提供物业服务以来，严格按照有关部门规定的标准向小区业主收取物业服务费。但被告作为小区业主在享受原告单位所提供的优质物业服务后，却以种种理由推拖给付原告单位物业服务费，后原告单位多次找被告收取所欠物业服务费无果。无奈，原告单位为维护自己的合法权益，根据国务院《物业管理条例》及有关法律规定现诉至法院，要求被告立即给付所欠原告的全部物业服务费及违约金，并承担本案诉讼费及邮寄费，请人民法院支持原告的诉讼请求。被告柳东洋辩称：被告不愿承担物业费和违约金。地下室没有什么东西，用不上，地下室不应该交物业费，门面的面积原告收2.2元/月/㎡不合理的，被告用不到电梯，应该按多层的物业费标准收取。被告王雷辩称：被告租用房产的房产证的面积与原告方提供的面积不符，建筑面积应该是228.8平方米。原告的收费许可证2015年2月份到期，被告有权知道原告何时有权进行收费，营业执照的年限跟收费许可年限不一致，审证的材料没有提供。原告方的服务不到位，被告装修好的房子、阳台上漏下来的水把被告的设备损坏了没有人给赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无异议的证据原告提交的1.物业服务合同1份;2.奇台县住建局批复1份、奇台县发改委出具的对全县各物业服务公司要求收取服务费用及保证金的答复1份，被告柳东洋提交的1.《租房合同》1份，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：1.原告永泰物业公司提交的昌州发改价格（2014）434号文件1份、昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）1份。被告王雷、柳东洋经本院传唤未到庭质证。经本院与奇台县发展和改革委员会核实，本院对该文件的真实性予以确认；2.原告提交的物业服务收费许可证1份。被告王雷认为收费许可证过了有效期限。该收费许可证系奇台县发展和改革委员会作出，本院对该证据的真实性予以确认。本院经审理认定事实如下：2013年1月22日，奇台县奇台镇古城明珠小区业主委员会与原告签订《物业服务合同》，约定古城明珠（一期、二期）小区物业服务由原告公司提供。合同期限为自2013年1月1日起至2018年12月31日，管理服务费标准为多层0.4元/㎡，高层1.1元/㎡，实际按物价局（规定）收，并约定管理服务费标准的调整按奇台县政府规定并经双方协商后确定的标准调整。2013年2月7日，案外人奇台县鑫昌物业管理有限公司（以下简称鑫昌公司）与永泰物业公司在县房管所和县政府领导的主持下达成协议，由永泰物业公司接管古城明珠小区一期的物业服务，古城明珠小区二期物业由鑫昌公司经营至今。本案所涉物业1号商铺业主为被告柳东洋。2012年12月4日，被告柳东洋的妻子张景英（甲方）与被告王雷（乙方）签订《租房合同》，将该商铺出租给被告王雷使用，租赁期限为2013年1月1日起至2017年12月30日止。该《租房合同》第三条约定：乙方在租用期间，除租金按期一次性支出外，此房屋所产生的所有费用如：水、电、暖、卫生、工商、税务、门前积雪、房屋租赁税等一切费用由乙方支付，与甲方无关。相邻的2号商铺亦由被告王雷承租用于商业经营。原告现主张1号商铺和2号商铺2013年1月至2015年12月的物业服务费34848元及违约金47566元，双方协商解决不成，原告遂诉至法院请求处理。本院认为：本案争议的焦点是1、业主委员会与物业服务企业签订的《物业服务合同》对于业主是否具有约束力；2、涉案物业的收费标准和收费面积如何确定；3、物业服务费用承担主体应为业主还是物业使用人。针对焦点1。依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款规定：”业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。被告柳东洋所在物业的业主委员会即奇台县奇台镇古城明珠小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》，对于作为业主的被告柳东洋具有约束力，被告柳东洋应当按照合同约定向提供物业服务的企业支付1号商铺相应的物业服务费用。针对焦点2。对于物业服务的收费办法，依照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条第二款规定：”物业服务收费按照房屋权属证据记载的建筑面积计算；尚未进行权属登记的，暂按购房合同记载的建筑面积计算”。被告柳东洋辩称，涉案物业地下室没有用于经营，不应该收取物业费。对于该项辩解意见，本院不予支持，故应当按照上述收费管理办法规定结算物业费。原告提出涉案物业建筑面积为228平方米，被告柳东洋亦表示认可，则对于1号商铺收取物业服务费的建筑面积应以228平方米计算。对于物业费收费价格，依照《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第十一条第一款规定：”为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及改变用途的住宅，其物业服务收费应在统一的住宅物业收费标准基础上加价，原则上用于商业的加收不超过100%，用于办公的加收不超过50%，具体加价办法由各地价格主管部门确定。改变住宅用途的，须经有关部门许可”。原告提交《昌吉回族自治州物业服务价格管理实施办法（试行）》认为，按照该办法第四条规定：”为住宅小区配套建设的非住宅用房（商业用房、幼儿园、诊所等）及经有关部门许可改变用途的住宅，其物业服务价格应在确定的住宅物业服务价格基础上加价。用于商业的加收100%；用于办公、诊所的加收50%；用于幼儿园的加收30%”，故涉案物业应在住宅物业服务价格基础上加收100%即按照2.2元/㎡收取物业费。但该办法第二条第五款规定：”非普通住宅物业服务价格实行市场调价，由物业服务企业和业主（使用人）或业主委员会通过物业服务合同，协商确定物业服务内容及服务价格”，第五条规定：”物业服务价格实行备案审核制度。物业服务企业应在收取物业服务费前，向县（市）价格主管部门提交《物业服务价格备案审核表》和营业执照、资质证书及物业服务合同等材料，按规定办理备案审核手续”。庭审中原告认可未与业主协商确定商业物业服务价格和对外公示商业物业收费价格，原告亦未提交商业物业收费向价格主管部门的备案审核资料。故涉案物业的物业服务价格应当按照《物业服务合同》约定的高层物业服务价格和经价格主管部门批准的高层住宅收费价格1.1元/月/㎡确定。针对焦点3。本案中，原告正式接管涉案物业的物业服务的时间为2013年2月7日，因此物业费的计算也应当按照该时间起算，不应按照《物业服务合同》的时间起算。则涉案物业1号商铺2013年2月7日至2015年12月31日的物业费应为228㎡×1.1元/月/㎡×34个月22天=8711元。依照《物业管理条例》第四十二条第一款规定：”业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”本案中，被告柳东洋将涉案物业1号商铺出租给被告王雷，并约定由被告王雷承担”房屋所产生的所有费用如：水、电、暖、卫生、工商、税务、门前积雪、房屋租赁税等一切费用”，且被告王雷亦认可物业费应由其承担，故被告王雷应当向原告承担物业费的给付责任，被告柳东洋作为业主应当对物业费的给付承担连带责任。对于2号商铺的物业费，依照《物业管理条例》规定，属于首先应由业主承担的费用，在业主与物业使用人约定物业费用由物业使用人承担的从其约定，但业主承担连带交纳责任。本案中，原告并未能举证证明2号商铺物业的业主为二被告，二被告亦不认可为2号商铺的业主，对于原告要求被告柳东洋、王雷承担2号商铺物业服务费用的诉讼请求，本院不予支持。对于违约金，因《物业服务合同》中并未对违约金作出约定，本院不予支持。综上所述，经合议庭评议，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《物业管理条例》第四十二条第一款，《新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法》第八条第二款、第十一条第一款之规定，判决如下：一、被告王雷于本判决生效之日起十五日内支付原告奇台县永泰物业服务有限公司物业服务费8711元；二、被告柳东洋对上述款项承担连带给付责任；三、驳回原告奇台县永泰物业服务有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1860元，由原告奇台县永泰物业服务有限公司承担1663元，被告王雷、柳东洋承担197元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。审 判 长  石志亮审 判 员  潘俊位人民陪审员  韦 娜二〇一七年六月二日书 记 员  孙文静