上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2015）奉民三(民)初字第4480号原告刘建颖。原告孙云。原告周广宇。委托代理人周康（系原告周广宇的父亲），住同原告周广宇。原告上海宇阳文华环境科技有限公司。法定代表人应国华。委托代理人张君林，男，上海宇阳文华环境科技有限公司工作。原告陈高峰。原告朱魏。诉讼代表人刘建颖，系本案原告。诉讼代表人孙云，系本案原告。被告上海新驰物业有限公司。法定代表人张爱华，总经理。委托代理人缪毅惕，男，上海新驰物业有限公司工作。委托代理人谢洁艳，上海贤嘉律师事务所律师。被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会。负责人郑燕，主任。负责人凌耀初。负责人松本梅生。原告刘建颖等六人与被告上海新驰物业有限公司（以下简称新驰物业）、上海市奉贤区阳光海岸业主委员会（以下简称阳光海岸业委会）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年10月28日、2015年12月8日两次公开开庭进行了审理。后依法转为普通程序，组成合议庭，于2016年2月3日公开开庭进行了审理。原告刘建颖、孙云、陈高峰、朱魏、原告周广宇的委托代理人周康、原告上海宇阳文华环境科技有限公司的委托代理人张君林及六原告的诉讼代表人暨原告刘建颖、孙云，被告上海新驰物业有限公司的委托代理人缪毅惕、谢洁艳，被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会负责人郑燕均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘建颖等六人诉称，被告新驰物业和被告阳光海岸业委会未经法律要求的“占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数”的业主同意授权的情况下就签订了物业管理合同。两被告对原告提出见合同内容和公示合同的要求不予理睬。2005年9月份，原告从小区业主的诉讼材料中，见到了合同和一些相关证据复印件，该合同第二十六条补充协议：“甲方委托乙方向小区业主收缴前欠物业管理费，该收入由乙方提取30%作为管理费及税金外，其余70%可适当补贴物业管理费用不足”，被涂改为“公共部位维修”。原告认为被告签订合同主体违法，且擅自处置其收缴的小区业主前欠物业管理费的行为损害了原告的利益，业委会与物业公司签订的物业服务合同无效。根据物权法的相关规定，业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。故原告诉讼来院，要求判令确认被告新驰物业与被告阳光海岸业委会签订的物业服务合同无效。原告刘建颖等六人针对其诉讼请求向法庭提交了如下证据：1、业主大会业主委员会备案证一份、上海市房地产权证一份、旅券一份，旨在证明松本梅生的资格系伪造的，不能任选业主委员会副主任，由此所签订的物业服务合同应属无效的事实；2、会议记录一份，旨在证明郑燕伪造业主委员会成员的签名，选聘物业公司程序不合法的事实；3、阳光海岸小区物业服务合同一份，旨在证明两被告恶意串通，超越期限签订物业服务合同，损害小区业主利益，业主多次要求被告提供合同均遭拒绝的事实；4、证人证言，旨在证明被告阳光海岸业委会选聘物业公司，没有召开过业主大会，也没有公开过物业服务合同内容的事实；5、三份物业服务合同的最后一页各一份、公章对比一份，旨在证明被告新驰物业在起诉小区的其他业主的时候拿出了物业服务合同，被告新驰物业的公章是伪造的；第26条的内容是被告新驰物业与阳光海岸业委会恶意串通侵犯业主的利益的情况下擅自修改了合同内容，在原先不合法的合同上又修改了内容的事实；6、邮局回执，旨在证明被告新驰物业私扣信件，业主没有收到选聘物业公司的信函的事实；7、缴费统计，旨在证明两被告约定对收取的物业费进行三七分成，属不当得利的事实；8、开箱结果两份及公告一份，旨在证明上述材料均未写明投票开箱的原因的事实；9、物业服务合同，旨在证明两份合同不一致，且有损业主利益，属无效的事实；10、起诉状一份，旨在证明被告新驰物业的盖章与工商备案的公章不一致的事实；11、调解协议书一份，旨在证明两被告与案外人大飞物业恶意串通，损害原告利益，签订了调解协议书，把业主前欠物业管理费挪作他用的事实；12、被告新驰物业的营业执照及资质证书，旨在证明被告新驰物业已无资质继续为小区服务的事实；13、公安局接报回执单、受案回执，旨在证明被告新驰物业将物业服务转包他人，在履行过程中任由他人私刻公章向小区业主收缴物业费和担任司法诉讼中的代理人，其行为人彭书友被公安机关行政拘留处置的事实；14、报表4份，旨在证明被告新驰物业的公章系伪造的事实；15、业主大会委托审计申请单、审计报告，旨在证明被告阳光海岸业委会和物业公司合谋以收据入账无发票，数额特别巨大，并非按合同用于小区设备添置而是私吞，损害业主利益的事实；16、被告阳光海岸业委会与上海大飞物业管理有限公司签订的物业服务合同，旨在证明松本梅生系被告阳光海岸业委会的负责人的事实；17、判决书一份，旨在证明上海大飞物业管理有限公司曾诉讼至法院要求业主支付拖欠的物业管理费，后业主不服上诉至上海市第一中级人民法院，二审撤销了一审判决的事实；18、被告新驰物业法定代表人张爱华工商备案资料，旨在证明物业服务合同上张爱华的签名系伪造的事实；19、发票，旨在证明被告新驰物业存在为他人虚开发票的事实；20、收据一份，旨在证明业委会超越权限非法收取物业费的事实；21、照片一组，旨在证明小区物业管理混乱的事实。被告新驰物业辩称，请求驳回原告的诉讼请求。第一、两被告之间的合同是合法有效的，是通过招投标程序进行的，经过阳光海岸小区业主大会选聘出来的。与业委会签订物业服务合同是法律赋予的权利，且相关手续在房屋管理部门也进行了登记。第二、对于补充协议内容不一致的情况，因物业公司不同的服务内容可以不一致，不违反法律规定。第三、两被告没有恶意串通，选定被告新驰物业是通过法定程序进行的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告新驰物业针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、物业管理企业基本情况、营业执照复印件、资质证书、商务标，旨在证明被告新驰物业系通过招投标选聘的，且具有相应的二级资质的事实；2、挂号信签收单，旨在证明信件保留在物业公司，由刘建颖的家人已取走的事实。被告阳光海岸业委会辩称，新驰物业的选聘过程是通过招标、业委会、房管所的程序进行的，所有的手续都在政府部门的监督下完成的。被告阳光海岸业委会也是正常程序选聘出来的，也是符合规定的，不存在合同无效的问题。被告阳光海岸业委会针对其辩称向法庭提供了如下证据：1、会议记录一份、整付零寄交寄清单、表决票，旨在证明选聘物业公司系经过合法程序，业委会向业主寄送了表决票的事实；2、选票八张，旨在证明业委会成员进行了投票选择物业公司，原告也进行了投票并签字的事实；3、开箱结果、公告各一份，旨在证明选票的结果是经过确认的的事实；4、管理规约和议事规则各一份，旨在证明修改与被告新驰物业的物业服务合同，是因为公共区域的维修不能作为业主费用的事实。庭审中，原告刘建颖等六人申请证人田某甲出庭作证，田某甲表示其为业委会成员，2013年11月1日召开选聘物业公司会议前，郑燕向其电子邮箱发送了三家物业公司的招标书，会议召开当天其也参加了，开箱的时候四个业委会成员都在场，居委会的工作人员也在，选票及开箱结果上亦是其本人签名，但在会议中途其就离开了。原告刘建颖等六人、被告新驰物业、被告阳光海岸业委会对证人证言均无异议。经当庭质证，原、被告双方对相对方提供的证据发表了质证意见。两被告对原告提供的证据1、2、3、5、8、9、12、14、19、20的真实性无异议；对证据4表示不认可；对证据6、7，被告新驰物业表示不清楚，被告阳光海岸业委会对关联性表示不认可；对证据10，被告新驰物业表示认可，被告阳光海岸业委会表示不清楚；对证据11，被告新驰物业表示不清楚，被告阳光海岸业委会对真实性无异议；对证据13，被告新驰物业表示认可，被告阳光海岸业委会表示不清楚；对证据15、16，被告新驰物业表示与本案无关，被告阳光海岸业委会表示不清楚；对证据17，被告新驰物业表示不清楚，被告阳光海岸业委会对真实性无异议；对证据18，被告新驰物业、被告阳光海岸业委会均确认系张爱华本人签名；对证据21，被告新驰物业表示不清楚，被告阳光海岸业委会对真实性无异议，但认为与本案无关。原告对被告新驰物业提供的证据中的商务标真实性不认可，对其他证据真实性均无异议；被告阳光海岸业委会对证据均无异议。原告对被告阳光海岸业委会提供的证据均表示不认可；被告新驰物业对被告阳光海岸业委会提供的证据的真实性均无异议对上述证据，本院认证如下：对原告提供的证据1、2、3、5、8、9、12、14、19、20，对被告新驰物业提供的除了商务标之外的证据，因相对方对真实性无异议，本院予以确认。对原告提供的证据4，因两被告不认可，且证人亦某出庭作证，本院不予确认；对原告提供的证据6、7、10、11、13、15、16、17、18、21、被告阳光海岸业委会提供的证据4，与本案不具有关联性，本院对其关联性不予确认；对被告新驰物业提供的商务标，对被告阳光海岸业委会提供的证据1、2、3，本院结合证人田某乙的证言，对其真实性予以确认；基于上述认定的证据及当事人的陈述，本院确认如下事实：原告刘建颖等六人系上海市奉贤区阳光海岸小区业主。2013年11月1日，被告阳光海岸业委会召集了业委会成员、部分业主代表、业主，召开了选聘物业公司的会议。2013年11月10日，被告阳光海岸业委会向全体业主邮寄《阳光海岸业主委员会推荐物业管理公司选票》。2013年11月26日公布开箱结果，其中同意票321票（返回信息表示同意的17户），弃权票10票，退信13票，并张贴公告告知表决结果为选聘被告新驰物业。2013年12月1日，被告新驰物业与被告阳光海岸业委会签订《物业服务合同》一份，约定：由被告新驰物业为阳光海岸小区提供物业服务；合同期限为2013年12月1日起至2016年11月30日。现原告刘建颖等六人认为物业服务合同签订违反了法定的程序，且损害了业主利益，应属无效，以致涉讼。本院认为，被告阳光海岸业委会与被告新驰物业签订《物业服务合同》前，由阳光海岸业委会就选聘新的物业公司先行召开了会议，之后由被告阳光海岸业委会向全体业主邮寄《阳光海岸业主委员会推荐物业管理公司选票》，并在居委会工作人员的见证下公布开箱结果并进行了公示等一系列程序，并非由被告阳光海岸业委会直接与被告新驰物业签订的物业服务合同，且合同内容亦某免除新驰物业责任、加重业主委员会或业主责任，排除业主主要权利等。原告主张被告新驰物业将物业管理全部转委托，亦无相应的证据予以佐证，故本院认为被告阳光海岸业委会与被告新驰物业签订的《物业服务合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》五十二条、五十三条的规定,判决如下：驳回原告刘建颖、孙云、周广宇、上海宇阳文华环境科技有限公司、陈高峰、朱魏要求确认被告上海新驰物业有限公司与被告上海市奉贤区阳光海岸业主委员会签订的物业服务合同无效的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告刘建颖、孙云、周广宇、上海宇阳文华环境科技有限公司、陈高峰、朱魏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  倪黎明审 判 员  裴孙英人民陪审员  杨士芳二〇一六年六月三十日书 记 员  陈 艳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情况之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十三条合同中的下列免责条款无效;造成对方人身伤害的；因故意或者重大过失造成对方财产损失的。