上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）青民三(民)初字第5490号原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司，住所地上海市上海市。法定代表人徐新，董事长。委托代理人顾康平，男。被告蔡晓宇，女，1975年6月12日出生，汉族，住上海市。原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司诉被告蔡晓宇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月4日立案受理后，依法由审判员吴忠独任审判。因本案不宜适用简易程序，故本案转为普通程序进行审理。本案于2016年5月10日公开开庭进行了审理，原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司的委托代理人顾康平到庭参加诉讼，被告蔡晓宇经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案第二次于2015年5月25日公开开庭进行了审理，原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司的委托代理人顾康平、被告蔡晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司诉称：原告于2007年11月9日依据《西郊九溪十八岛别墅物业服务合同》对九溪十八岛别墅实施物业服务。被告作为该小区业主自2012年1月1日至2013年11月30日无故拖欠物业服务费人民币44,104.34元(建筑面积348.65平方米，物业服务费5.50元/平方米，每月物业服务费计1,917.58元)。现依据《西郊九溪十八岛别墅物业服务合同》的约定，特向法院起诉。请求法院判令：1、被告支付2012年1月至2013年11月的物业服务费44,104.34元；2、被告支付违约金；3、本案案件受理费由被告负担。审理中，原告明确违约金金额为12,437.42元。被告蔡晓宇辩称：不同意支付物业费。理由为：1、被告自2004年入住，同年10月和次年5月，二次遭遇入室盗窃，窃贼触发了报警系统，但物业保安未见踪影，致使被告价值8万余元的财物遭窃，原告物业历任经理一直表示赔偿，但是至今没有赔偿，之后被告自费自行安装保安系统；2、原告物业保安私自翻开被告的私家车；3、原告在物业服务合同到期后，拒不离开小区，而且干扰新物业选聘的过程；4、2011年年底，原告多次与被告沟通，要求用物业维修基金将小区某处房屋门前的变电站改建为花坛，小区业委会也拒绝了物业公司的此项请求；5、2010年至2013年期间，小区在原告管理服务下，有18户被盗；6、小区43号业主的房屋违章搭建严重并强挖地下室，原告从未制止，原告服务不到位致使小区房价贬值；7、原告未经业委会和业主同意，带人将物业保安等唯一可以到达被告家中的公共道路划入小区102号业主范围内；8、原告未按物业服务合同约定，对公共区域的绿化养护、清洁进行管理，对区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为也不加以制止。原告的行为造成了被告的损失，要求被告赔偿。经开庭审理查明：被告系上海市某房屋的业主，并已取得了上海市房地产权证，证号XXXXXXXXXX，房屋建筑面积为348.65平方米。2007年11月9日，上海市九溪十八岛业主委员会作为甲方与作为乙方狮城怡安(上海)物业管理有限公司签订《西郊九溪十八岛别墅物业服务合同》，合同约定：甲方将西郊九溪十八岛别墅(物业名称)委托乙方实行物业管理，总建筑面积：63,302.58平方米；其中住宅58,725.10平方米；委托管理事项包括：物业共用部位的维护、共用设施设备的日常运行和维护、公共绿化养护服务、物业公共区域的清洁卫生服务、公共区域秩序维护服务、物业使用禁止性行为的管理、物业其他公共事务的服务、业主委托的其他物业服务事项等。委托管理期限为5年，自2007年11月16日起至2012年11月15日止；物业管理费用：按建筑面积4.20元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季第二个月的15日前履行交纳义务；逾期交纳的，业主应从本季度结束后逾期30天起每天按应缴费用千分之三的比例向乙方支付违约金。此外，该协议还就其他事项予以约定。2011年1月19日，上海市西郊九溪十八岛业主委员会作为甲方与作为乙方的原告签订了《物业服务补充合同》，约定九溪十八岛别墅小区物业服务费收费标准自2011年2月1日起由原告合同签订的4.20元/平方米调整到5.50元/平方米；合同另对其他事项进行了约定。签约后，原告按合同履行。合同到期后，该小区仍由原告事实管理。2013年11月1日，上海市九溪十八岛业主委员会向原告发出《物业服务终止(再次)通知书》，该通知明确：九溪十八岛业主大会现已选聘上海深和平物业管理有限公司为本小区物业服务单位，按照合同约定，该公司将于2013年11月30日24时正式进驻本小区开展物业服务工作；故再次函告，原告在九溪十八岛小区提供的物业服务终止时点为2013年11月30日24时。因被告未交纳2012年1月起至2013年11月30日的物业服务费。原告于2015年12月诉诸本院。本案在审理中，被告为证明自己的主张，提供了：1、光盘一张，证明被告家遭窃贼入室的事实；2、物业服务补充合同一份，证明合同约定小区保安有44人，但是实际只有23人左右；3、照片一组、证明小区公共道路被划入某业主花园内的事实；4、电子邮件书证，证明小区业主反映小区公共道路被封、物业服务不到位的各种情况，有业主被某业主殴打的情况；5、新民晚报报道，证明原告动用关系肆意更改业主大会决定的情况；6、业委会委托律师发送的律师函，证明原告物业迟迟没有与现任物业交接相关材料的情况；7、物业服务终止(再次)通知书，证明原告不肯交接物业的事实；8、原告方律师向被告发出的律师函及被告的回信；9、业委会于2012年9月17日发表的开箱验票简报，证明原告公开干扰业委会表决的情况。原告质证认为，对证据1的光盘录像模糊不清，无法证明小偷入窃事实；对证据2不予确认，小区物业保安一直有44人；对证据3也不认可，照片没有拍摄时间，照片中也不能看出道路被封闭的情况，现原告也已撤离，无法证明是原告管理所致；对证据4不予认可；对证据5不认可，与本案无关；对证据6、7不认可，原告已经按照程序撤出，并和下任物业交接完毕，不存在不交接的情况；对证据8中被告的回信不确认，原告没有收到过；对证据9不予认可。以上事实，有以下证据证明：原、被告的陈述，原告提供的《西郊九溪十八岛别墅物业服务合同》、《物业服务补充合同》、《物业服务终止(再次)通知书》、催款函、邮寄清单、上海市房地产登记簿等。上述证据并经庭审出证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：狮城怡安(上海)物业管理有限公司与上海市西郊九溪十八岛业主委员会签订的《物业服务合同》合法有效，对被告具有约束力。原告依据物业服务合同的约定对西郊九溪十八岛别墅小区提供了物业管理服务至今，被告的房屋在该小区内，因此享受了原告提供的物业管理服务，理应及时缴纳物业管理费。物业服务是一项长期性服务，需双方相互配合、体谅。被告提出原告提供的物业服务存在瑕疵，因被告提供证据无法予以有效证明，故本院无法采纳。但原告作为小区物业服务者也应听取业主意见，提高物业服务质量，以满足小区业主需要。被告要求原告承担其失窃造成的损失，可以通过诉讼等其他途径予以解决。因被告并非恶意拖欠物业服务费用，故原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条第一款、《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告蔡晓宇应于本判决生效之日起十日内支付原告狮城怡安(上海)物业管理有限公司物业服务费44,104.34元；二、驳回原告其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,213.54元，由原告负担310.93元，被告负担902.61元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  吴 忠人民陪审员  张彩娟人民陪审员  钱继强二〇一六年六月六日书 记 员  杨凤逸附：相关法律条文附：相关的法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。……二、《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……第六十七条违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以向人民法院起诉。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。