重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初4045号原告重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2—2—2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人王红梅，该公司总经理。委托代理人王权，重庆智权律师事务所律师。被告卢川湖，男，汉族，住重庆市合川区。被告沈通学，男，1汉族，住重庆市合川区。二被告委托代理人张全权，重庆天朗律师事务所律师。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与被告卢川湖、沈通学物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月20日立案受理后，依法由审判员张兴军独任审判，于2016年5月31日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市诚顺物业管理有限公司委托代理人王权，被告卢川湖、沈通学委托代理人张全权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆市诚顺物业管理有限公司诉称，原告于2009年8月28日与重庆市纯阳建设开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告对被告所在物业小区提供物业服务。合同第五条约定商业物业服务费为1元/月·平方米。第六条约定，业主应于每月25日前交纳当月物业服务费...业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费或物业服务资金的，从其约定，物业使用人不按照约定交纳的，由业主负责连带交纳责任。第二十八约定，违反本合同约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分三的标准向乙方支付违约金。被告沈通学系物业使用人，被告卢川湖系物业业主，面积为2321.64平方米。二被告没有如约缴纳物业服务费，己构成违约，应当承担违约责任。故起诉请求判令二被告连带给付物业服务费67327.56元(2013年4月起至2015年8月底）、违约金87535.11元（从2014年4月26日至2015年8月底止）共计154862.67元；判令被告承担本案受理费。被告卢川湖、沈通学辩称，被告沈通学经营的瑚珑咖啡厅属于独栋商品房在小区之外，本人及任何进出咖啡厅的顾客无需穿越该小区公用道路，占用共有资源，在经营期间没有得到原告提供的基于前期物业服务合同约定的任何服务项目，清洁、绿化、保安等均为被告自行聘请人员完成，瑚珑咖啡厅的水电、消防设施均为独立的，与小区内的公共设施是完全分离的，因此原告的服务项目没有延伸到被告场所，所以被告无需向原告缴纳所谓的物业费；被告沈通学是瑚珑咖啡的经营者，该咖啡厅是登记的字号，原告应以营业执照上字号为当事人，被告沈通学不是适格的被告主体；假如被告承担物业费的前提，因原告的起诉，部分超过诉讼时效，依法不能得到法律支持；假如被告承担物业费的前提下，因原告的起诉不符司法解释的规定，没有履行书面催收的程序，其起诉也不能得到法庭支持；假如在被告承担物业费的前提下，因原告提供的服务价格和实际价值悬殊过大，要求对其劳务费价格进行鉴定；综上，请求驳回其诉求。经审理查明，2013年4月28日，被告卢川湖取得重庆市合川区嘉滨路345、347、349、351、353、355、357、359、359-1号门市（房屋建筑面积：2321.64㎡；房屋用途：非住宅；《重庆市房屋所有权证》证号：204房地证2013字第11824号；权利人：卢川湖）的所有权。2009年上半年开始，被告沈通学一直利用上述门市经营“瑚珑咖啡厅”，并雇请了清洁工、保安，且对咖啡厅周围进行了绿化建设。2009年8月28日，原告重庆市诚顺物业管理有限公司（乙方）与重庆市纯阳建设开发有限公司（甲方）签订《前期物业服务委托合同》，该合同第一条约定：物业名称：纯阳领岸·碧水康桥，座落位置：合川区嘉滨路328号（占地面积14495.85㎡，总建筑面积42390.75㎡）；合同第二章委托服务事项中对原告为业主的服务内容进行了约定，其中包括：物业共用部分的日常维修、养护和管理；物业共用设施、设备的维修、养护、运行和管理；公用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理；附属配套建筑和设施、设备的维修、养护和管理；共同场所、房屋共用部位的清洁卫生，垃圾的收集、清运，排水管道、污水管道的疏通；公共秩序、安全、消防等事项的协助管理和服务等。第五条约定：本物业服务区域的物业服务收费选择以下方式：……。3、商业用房按建筑面积1/平方米·月计收；第六条约定：业主应于每月25日前交纳当月物业服务费用，水电气费按供电、供水、供气部门通知时间交纳。……。第二十一条约定：本合同期限自2009年8月28日起到业主委员会选聘的物业服务公司进场时止；第二十八条约定：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金。该门市在“碧水康桥”小区的范围内，根据合同约定，原告对该小区提供了公共服务外，还为被告提供了代交电费、统一安装报警器等服务。2015年9月10日，原告起诉来院，请求被告卢川湖、沈通学给付2013年4月至2015年8月底期间的物业服务费67327.56元、违约金87535.11元，合计154862.67元。同年11月2日，原告撤回了诉讼。2016年4月20日原告再次起诉来院，诉请如前。本案在审理过程中，原告对“2013年4月至2015年8月底期间的物业服务费”进行了催收未提交充分的证据；原告要求由房屋产权人即卢川湖给付物业服务费。另查明，2013年3月26日，原告重庆市诚顺物业管理有限公司起诉被告卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱、沈通学，第三人重庆市纯阳建设开发有限公司物业服务合同纠纷，请求被告支付2009年11月1日至2013年3月31日期间的物业服务费合计258147.6元。同年12月16日，本院依法判决：由被告沈通学在本判决生效后十日内付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司2009年11月1日至2013年3月31日期间的物业服务费66631.07元（2321.64㎡×0.7×41个月），由被告卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱承担连带责任。被告沈通学不服，上诉于重庆市第一中级人民法院。2014年5月9日，重庆市第一中级人民法院判决：一、撤销重庆市合川区人民法院（2013）合法民初字第02061号民事判决；二、由沈通学在本判决生效后十日内付给重庆市诚顺物业管理有限公司2009年11月1日至2013年3月31日期间的物业服务费47593.62元（2321.64㎡×0.5×41个月），由被告卢川湖、黄一龙、王永莲、杨贻伦、王柯焱承担连带责任。上述事实，有原告、被告的陈述，《前期物业服务委托合同》，纯阳E组团（碧水康桥）商业用房业主明细表，《重庆市房屋所有权证》复印件，合川区瑚珑咖啡厅复函，消防水泵房巡查记录表及照片，二次供水泵房巡查记录表，保安巡逻签到表及巡逻照片，催费通知书，个体工商户营业执照，电费账单，员工职位表、工资表等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。重庆市纯阳建设开发有限公司是“纯阳领岸·碧水康桥”小区的建设单位，其在业主和业主大会选聘物业服务企业之前，与原告签订的《前期物业服务委托合同》系双方真实意思的表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，对“纯阳领岸·碧水康桥”小区业主具有约束力。被告卢川湖所有的位于重庆市合川区嘉滨路345、347、349、351、353、355、357、359、359-1号门市属于重庆市纯阳建设开发有限公司开发的“纯阳·碧水康桥”小区范围内，被告卢川湖为该小区的业主，应受《前期物业服务委托合同》的约束。被告认为原告未对其提供服务，但从原告提供证据可以证实原告对小区实施了物业管理服务，被告实际享受了原告对该小区提供的物业管理服务，故被告应向原告交纳合理的物业服务费。被告沈通学因经营瑚珑咖啡厅对自身环境要求较高，其咖啡厅周围的卫生、绿化、保安等所有管理事项及费用均由被告沈通学自行负责，但并不能因此而免除原告为其提供门市外的清洁卫生、安保巡逻等义务。鉴于被告实际享受到物业公司的服务尚不全面，若按合同约定的金额交纳物业费，则与原告实际提供的服务及承担的义务不相对等，权利义务不能相一致，故应予调整，本院酌定由原告按合同约定价格标准的50%收取物业服务费，较符合双方利益。因原告提供的服务质量有限，未能严格按照合同约定履行义务，被告才未交纳物业服务费，因此，本院对原告提出的交纳滞纳金请求不予支持。关于诉讼失效问题：原告要求被告支付2013年4月至2015年8月底期间的物业服务费，于2015年9月10起诉本院后撤诉，诉讼时效中断，但2013年4月至2013年9月9日期间，原告称进行了催收但未提交充分的证据加以证明，故该段时间诉讼失效，本院不予保护。原告在审理过程中要求由房屋产权人即卢川湖给付物业服务费，符合法律规定，本院予以准许。综上，所欠物业服务费计算如下：2321.64㎡×1/平方米·月×0.5×（23个月＋21天÷30天）=27511.43元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，国务院《物业管理条例》第七条、第三十六条第一款、第四十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，第六条、第七条之规定，判决如下：一、由被告卢川湖在本判决生效后十日内付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司2013年4月1日至2015年8月31日止的物业服务费27511.43元。二、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司要求被告沈通学给付物业服务费的诉讼请求。三、驳回原告重庆市诚顺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3396元，减半收取1698元，由原告重庆市诚顺物业管理有限公司负担1000元，被告卢川湖负担698元，限被告卢川湖在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费3396元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张兴军二〇一六年六月二十一日书记员  王郁文