烟台市福山区人民法院民 事 判 决 书(2015)福回民初字第35号原告(反诉被告)：鹿道香，农民。委托代理人：崔云飞、吴帅，山东海峰律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘佩琴，居民。被告(反诉原告)：ＸＸ强，居民，系被告刘佩琴之夫。二被告委托代理人：王璐，烟台市芝罘区卫计局工作人员。原告鹿道香诉被告刘佩琴、ＸＸ强农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人崔云飞、吴帅、被告刘佩琴、ＸＸ强及委托代理人王璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鹿道香诉称，原告与李振富(已故)系夫妻，夫妇二人在烟台市福山区回里镇李家疃村拥有房产编号6010074、6010075号两套房屋。2005年5月，与被告签订房屋买卖协议，将上述房屋卖给被告，该房屋买卖行为违反了国家的强制性规定，是违法、无效的行为，后原告多次与被告协商解除房屋买卖协议，但被告均予以拒绝。请求判令原、被告之间房屋买卖协议无效，返还涉案房产及房产证、土地证，诉讼费用由被告负担。被告刘佩琴、ＸＸ强辩称，首先，该买卖合同是卖方李振富(已故)和其妻鹿道香与买方协商签订，是买卖双方当事人在平等、自愿基础上的真实意思表示，且买方应卖方要求，按照当地习俗在其本村三名见证人的见证下签订该合同，购房款15000元当场交清，卖方当众承诺永不反悔，故被告认为该买卖合同真实有效。现被告已购买并居住该房屋长达十年之久，期间多次对房屋进行换瓦修缮，更换门窗，修整地面和围墙，种植果树(正值盛果期)等，被告拥有该房屋已成事实，且该房屋为被告目前唯一住房，故请求法院判令该买卖合同有效。其次，在被告购买该房屋前，原告对外表示欲以低价出售其空置房屋，因原告的两个孩子相继离世，原告对该房屋存在心理障碍，认为房子不吉利，于是在外另置房产并出售该房屋，该房屋长达5、6年之久仍未售出。在李家疃村铁路拆迁刚有风声时，原告委托其亲戚告知被告，会遵守承诺而不会将房屋要回，嘱咐被告不要将房子卖给其他人。铁路拆迁后，村里规划重盖新房，原告又称不能起诉要回房屋，如果一旦要回，万一村里不盖新房又害怕要回的房屋无法出售。在铁路真正占地拆迁、村里第一批安置房已经建成，第二批即将开建，地价不断升值，原告受利益驱使，从风俗角度讲该房屋只出售不过户于己不利，又以房屋买卖行为违反国家强制性规定为由起诉至法院，打算将房屋要回另卖同村他人。整个事件原告损人利己于前，见利忘义于后，可见原告毫无诚信可言，进一步讲，我们认为原告带有诈骗嫌疑。鉴于原告不遵守诚信，被告要求原告返还购房款15000元，原告折价赔偿被告对房屋修缮、更换门窗、修整地面和围墙、种植果树等费用20000元，被告出于善意购买该房屋并实际居住使用多年，导致被告未购置其他房产，原告应按照土地现有市场价值赔偿被告信赖利益损失950000元。被告同意返还涉案房产。反诉原告刘佩琴、ＸＸ强诉称，基于上述答辩内容中的事实，请求判令1、反诉被告返还购房款15000元；2、反诉被告折价赔偿反诉原告对房屋修缮、更换门窗、修整地面和围墙、种植果树等费用20000元；3、反诉被告应按铁路拆迁每平方米赔偿5000元，共赔偿反诉原告损失550000元；4、反诉被告在反诉原告交付房产证、土地证时给付购房款及赔偿款，5、评估费、反诉费由反诉被告承担。反诉被告鹿道香辩称，同意返还购房款15000元，反诉原告所称的在李家疃居住10年之久不是事实，对涉案房屋进行了改造的主张没有事实依据，请求驳回反诉原告的其他诉讼请求。经审理查明，涉案房屋位于烟台市福山区回里镇李家疃村，房产证编号6010074，产权人姓名李振复(富)，北屋4间55平方米，建筑年限1979年4月；房产证编号6010075，产权人姓名李振复(富)，北屋4间55平方米，建筑年限1979年4月；集体土地建设用地使用证编号福集建(90)字第1081号，土地使用者李振復(富)，用地面积338.4平方米，用途建住宅，发证时间1990年9月14日。原告鹿道香与李振富系夫妻关系，李振富于2014年4月13日因病死亡。2005年7月14日，原告鹿道香与被告ＸＸ强签订房屋买卖合同，约定“立卖契人李振复(富)自愿将自己房子两栋八间，坐落在回里镇李家疃村卖给ＸＸ强为主，房子的四至范围以房产证土地使用证为准，双方商定房价是人民币壹万伍仟元正。当众交清特立此据。卖房人鹿道香、中间人李振宝、李振生、代笔人李振鼐”。协议签订后，原告于当日向被告交付了房屋及房产证、土地使用证，被告也于当日交付房款15000元。二被告接受房屋后，对房屋进行了部分修缮并在院内种植了果树。原、被告在庭审中均认可李振富与登记产权人李振复为同一人。原告主张被告系城镇居民，原告购买农村房屋违反相关法律规定，房屋登记在李振富名下，李振富未在房屋买卖合同中签字，故买卖合同无效，且被告未在涉案房屋居住。被告对原告的主张不予认可，认为原告自愿出售房屋，被告要回房屋是因所在村居面临拆迁而房屋增值所致；签订房屋买卖合同时有原、被告、中间人在场，签订买卖合同后被告找到李振富，由李振富在合同中按手印；且被告购买房屋后偶尔居住使用。本案在审理过程中，被告申请对涉案房屋及院落进行价值评估。经征询双方当事人意见后，本院委托烟台博方达价格评估有限公司对涉案房屋及院落进行价值评估。烟台博方达价格评估有限公司于2016年5月20日出具价格评估报告，结论为涉案房产公开市场价值为110000元，修复项目(院内水泥台、围墙修复、屋顶瓦片)计116.90元，外装修项目(铝合金窗、拱形门、院内铺渗水砖、更换木大门)计2623.50元，附属物(樱桃树、杏树、毛竹)计4332.00元，总计117072.40元。被告支付评估费4000元。经庭审质证，原告对价格评估报告无异议。被告对价格评估报告提出异议，认为该评估报告只出示评估结果，缺乏相关依据，申请鉴定人出庭接受质询，对评估结果做详细解释。经本院通知烟台博方达价格评估有限公司法定代表人吴军友及价格评估师毕建生、聂洪政出庭接受质询，被告支付鉴定人员出庭质询的交通费300元。价格评估师毕建生在质询中对各项价格的依据、计算方式等作出说明，对被告要求提供三个交易实例的客户姓名拒绝提供，认为该公司有义务为客户保密而不便提供具体姓名，对此提供了交易单价。另查，被告刘佩琴、ＸＸ强为城镇居民，户籍地址为烟台市芝罘区青松街11号内11号，现被告因此地拆迁而躲迁他处。上述事实有房屋买卖合同、房产证、集体土地建设用地使用证、户籍证明、价格评估报告及评估费单据、证明，调查笔录及当事人陈述等在案证明。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。原告鹿道香与被告ＸＸ强对位于烟台市福山区回里镇李家疃村房屋签订的买卖合同虽系双方当事人真实的意思表示，但因为宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得，农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，被告ＸＸ强、刘佩琴系城镇居民，其并非烟台市福山区回里镇李家疃村集体经济组织成员，故原、被告关于农村房屋的买卖合同违反国家法律及行政法规的强制性规定，依法应为无效。根据相关法律规定，因无效合同取得的财产，应当相互予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案具体情况，原、被告在买卖农村房屋时即知道所买卖的房屋和宅基地属于法律禁止流转的范围，双方对买卖合同的无效均负有过错，且原告在出卖房屋多年后又以买卖房屋违反法律禁止性规定，而要求确认买卖无效，原告的行为有悖于民事活动的诚实信用原则，故本院认为原、被告对房屋买卖合同无效的过错责任各承担70%、30%为宜。原告要求返还涉案房产及房产证、土地证，反诉原告要求返还购房款15000元，理由正当，于法有据，本院予以支持。被告对价格评估报告提出的异议，因被告未提供证据证明评估机构和评估人员不具备相关资质，评估程序严重违法，评估结论明显依据不足等事实，且评估人员在庭审质询中对各项价格的依据、计算方式等作出合理的说明，故本院对被告的异议不予支持，对价格评估报告予以采信。被告于购房后对涉案房屋及院落进行了修缮和添附，依据价格评估报告中修复项目、外装修项目、附属物的认定数额，原告对此应予以全额补偿。因涉案房屋价值在买卖后至今已发生实际升值，考虑原告因房屋升值所获利益，被告因房屋现值与原买卖价格的差异所造成的损失，以及原、被告过错责任，原告应按房屋价值的70%补偿被告。综上，原告应补偿被告房屋价值77000元、修复项目116.90元，外装修项目2623.50元，附属物4332.00元，合计84072.40元。评估费4000元，根据原、被告过错责任及原告补偿被告的具体情况，原告应承担评估费2800元，被告应承担评估费1200元。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第二项、第六十一条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、确认原告鹿道香与被告ＸＸ强于2005年7月14日签订的房屋买卖合同无效。二、被告ＸＸ强、刘佩琴于本判决生效后十日内将位于烟台市福山区回里镇李家疃村房屋(房产证编号6010074号、60100**号)返还原告鹿道香。三、被告ＸＸ强、刘佩琴于本判决生效后十日内将编号6010074房产证、编号6010075房产证、编号福集建(90)字第1081号集体土地建设用地使用证返还原告鹿道香。四、反诉被告鹿道香于本判决生效后十日内返还反诉原告ＸＸ强、刘佩琴购房款15000元。五、反诉被告鹿道香于本判决生效后十日内给付反诉原告ＸＸ强、刘佩琴补偿款84072.40元。六、反诉被告鹿道香于本判决生效后十日内给付反诉原告ＸＸ强、刘佩琴评估费2800元。案件受理费2600元，由原告鹿道香负担1820元、被告ＸＸ强、刘佩琴负担780元，反诉费4825元，由反诉原告负担4132元，反诉被告鹿道香负担693元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  张小勇审 判 员  胡 楠人民陪审员  于明修二〇一六年六月三十日书 记 员  姜 超