沈阳市于洪区人民法院民 事 判 决 书[2015]于民二初字第07203号本诉原告（反诉被告）：沈阳华锐置业有限公司，住所地辽宁省沈阳市于洪区。法定代表人：杨文杰，职务系总经理。委托代理人：陈爽、吴雪艳，系辽宁开宇律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）：陈晶丹，女，1965年4月17日出生，汉族，现住沈阳市和平区。委托代理人：刘明顺，辽宁秀文律师事务所律师。本诉原告（反诉被告）沈阳华锐置业有限公司（以下简称华锐公司）诉本诉被告（反诉原告）陈晶丹商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年10月13日受理后，依法由审判员周楠担任审判长，与代理审判员栾岚、人民陪审员杜妍妍依法组成合议庭并公开开庭进行了审理。本诉原告（反诉被告）华锐公司委托代理人陈爽、本诉被告（反诉原告）陈晶丹及其委托代理人到庭参加了诉讼，本院现已审理终结。本诉原告华锐公司诉称：2013年10月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，约定被告购买位于沈阳市于洪区细河路96号3门面积99.79平方米的房屋一处，《合同补充协议》第二十六条约定：买受人同意银行按揭分期付款，商品房总价为1429282元，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款50%给出卖人，即719282元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2013年11月22日前，付该商品房总价款的50%（银行按揭款项）给出卖人，即710000元。《商品房买卖合同》第七条约定了买受人逾期付款的违约责任：买受人应自合同规定的付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日向原告支付逾期应付款万分之二的违约金。合同签订后，被告向原告支付购房款共计人民币719282元，尚欠购房款人民币710000元未予支付。原告多次催缴，被告仍逾期不履行付款义务。请求：1、判令被告向原告支付购房款710000元人民币；2、判令被告支付逾期付款违约金（自2013年11月23日起按日万分之二计算至判令确定的给付之日止）；3、本案诉讼费由被告承担。本诉被告陈晶丹辩称：一、答辩人没有违约行为，不应承担违责任，答辩人至今未能以银行按揭贷款方式支付房款710000元应归责于原告。2013年10月22日，双方签订《商品房买卖合同》，约定答辩人购买位于沈阳市于洪区细河南路96号3门面积为99.79平方米的商业门市房屋，价款为1429282元，第六条约定，答辩人付款方式为银行按揭分期付款，签订合同之时答辩人支付首付款为719282元，剩余房款答辩人以银行按揭贷款方式支付。合同签订之后，当日“广东碧桂园物业服务有限公司”收取答辩人“预告登记费”550元。答辩人支付首付款之后，依据约定前往“中国光大银行”咨询办理《个人商业用房抵押贷款》相关手续。当时，银行工作人员告知，要求卖房人“开发商”到场并提供相关文书。答辩人多次找到售楼人员要求共同赴银行办理按揭贷款最终未果。2015年6月15日，答辩人找原告要求收房，原告告知等着去法院吧，很明显是原告违约不配合办理“银行按揭贷款”，导致答辩人未能按时以银行按揭贷款方式支付剩余房款，由此产出的法律后果应由原告自行承担。二、《商品房买卖合同》第八条、第十一条及《补充协议》第七条均约定免除原告逾期交房的违约责任属于无效条款。综上事实，答辩人在履行《商品房买卖合同》过程中没有违约行为，未能以银行按揭贷款方式支付房款710000元应归责于原告。因此，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。反诉原告陈晶丹诉称：2013年10月22日，双方签订《商品房买卖合同》，约定反诉人购买位于沈阳市于洪区细河南路96号3门1层面积为99.79平方米的商业门市房屋。价款为1429282元，付款方式为银行按揭分期付款，签订合同时支付首付款719282元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付，出卖人应当在2015年6月15日交付房屋。《补充协议》免除了被反诉人的逾期交房的违约责任，免除被反诉人在规定期限内未达到使用条件违约责任的约定。二、被反诉人发生违约行为应承担违约责任。本合同签订之后，被反诉人故意违约，没有在签订合同之日收取反诉人交付的首付款。当日“广东碧桂园物业服务有限公司”只收取反诉人“预告登记费”550元，2013年11月5日才收取反诉人首付房款719282元。被反诉人约定拒绝在2015年6月15日交付涉案房屋。之后反诉人多次要求收房均未果。三、被反诉人应依据《商品房买卖合同》约定在合理期限内履行义务，与反诉人去银行签订《个人商业用房抵押贷款合同》，反诉人支付剩余购房款项71万元（银行按揭款项）。反诉人多次找被反诉人办理银行按揭贷款未果。2015年6月15日反诉人要求收房，被反诉人拒绝交房。请求。1、要求被反诉人交付商业门市房屋；2、要求被反诉人支付逾期交房的违约金：以已付房款719282元作为基数，按日万分之二计算，从2015年6月16日开始至判决被反诉人实际交房之日止；3、要求被告反诉人依据《商品房买卖合同》约定履行义务与反诉人签订《个人商业用房抵押贷款合同》；4、反诉费用由被反诉人承担。反诉被告华锐公司辩称：1、商品房买卖合同第8条明确约定买受人有任何违约行为，出卖人可以据时延期交房。根据双方的约定，反诉原告应在2013年11月22日前付总价款50%即71万元。虽然双方约定的支付方式是按揭支付，但按揭贷款只是一种支付方式，双方签订合同的根本目的是约定反诉原告在2013年11月22日前将该71万元支付给反诉被告。而商品房买卖合同约定交房时间是2015年6月15日，反诉原告的付款义务在先，反诉原告未按约定履行付款义务，已构成违约。反诉被告有权根据双方约定延期交房，且该延期交房行为不构成违约，因此反诉原告要求反诉被告支付违约金没有事实及法律依据；2、商品房买卖合同约定反诉原告办理按揭贷款，并没有约定反诉被告有反诉原告反诉请求第3项应尽的义务，并且反诉原告也曾未向反诉被告提出。另外反诉被告在双方签订商品房买卖合同时，就已经告知反诉原告多家合作银行均可以办理按揭贷款，因此本案反诉原告逾期办理按揭达2年半之久是其恶意违约，应自行承担违约责任。经审理查明：2013年10月22日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定陈晶丹购买华锐公司开发建设的位于沈阳市于洪区细河路96号3门房屋一处，建筑面积99.79平方米，总价款1429282元，交房时间：2015年6月15日前，买受人有任何违约行为，出卖人可以据时予以延期。《合同补充协议》约定：买受人同意银行按揭分期付款，买受人必须在签订《商品房买卖合同》时付该商品房总价款50%给出卖人，即719282元，并向贷款银行办理按揭申请手续；买受人必须在2013年11月22日前，付该商品房总价款的50%（银行按揭款项）给出卖人，即710000元。同时合同约定了买受人逾期付款和出卖人逾期交房的违约责任：逾期付款90日内，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超出90日，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的5%支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同应继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，按日支付逾期应付款万分之二的违约金。逾期交房不超过90日内，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。逾期付款超出90日，买受人有权解除合同，出卖人应自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，陈晶丹已付购房款719282元，尚欠710000元未予支付。本案审理过程中，经中国光大银行沈阳于洪新城支行，该行工作人员表示商业用房办理贷款需要提供竣工报告，借款人和开发商提供均可。本院所确认的上述事实，有当事人陈述、商品房买卖合同、询问笔录载卷佐证，上述材料经开庭质证及本院审查，予以采信。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同及附件是双方真实的意思表示，不违反法律、法规的强制规定，也未损害他人的合法权益，合法有效。买受人陈晶丹应按约定履行付款义务，因双方约定贷款支付710000元，结合本地区办理贷款的合理期限，陈晶丹应于60日内向华锐公司支付剩余购房款710000元。反诉原告陈晶丹诉请华锐公司签订《个人商业用房抵押贷款合同》，因该合同涉及案外人贷款方，且贷款方尚未确定，贷款亦尚未实际发生，本院对该诉请不予支持。反诉原告陈晶丹诉请华锐公司交付房屋并支付逾期交房违约金，根据双方合同约定，陈晶丹的付款义务在先，该约定亦符合商品房销售的交易习惯，故华锐公司具有先履行抗辩权，本院对反诉原告陈晶丹主张支付延期交房违约金的诉请不予支持。买受人陈晶丹履行付款义务后，华锐公司应交付房屋。关于本诉原告华锐公司主张支付逾期付款违约金的问题，双方的合同中约定了贷款710000元的付款时间，但未就贷款事宜做出具体详细的约定，经询问相关银行工作人员，其表示借款人与开发商提供竣工手续均可，故双方就“710000元贷款”的问题系约定不明，后双方亦未达成一致意见，买受人陈晶丹未支付该笔房款不构成违约，对华锐公司主张的违约金不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条之规定，判决如下：一、本诉被告陈晶丹于本判决发生法律效力之日起60日给付本诉原告沈阳华锐置业有限公司购房款710000元；二、反诉被告沈阳华锐置业有限公司于本诉被告陈晶丹第一项判决内容履行完毕之日起30日内将沈阳市于洪区细河路96号3门房屋交付给反诉原告陈晶丹；二、驳回本诉原告、反诉原告其他诉讼请求。如果本诉被告陈晶丹未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费11879元，由本诉原告沈阳华锐置业有限公司承担979元，本诉被告陈晶丹承担10900元；反诉案件受理费813.5元，由反诉原告陈晶丹承担763.5元，由反诉被告沈阳华锐置业有限公司承担50元。如不服判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后7日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 周 楠代理审判员 栾 岚人民陪审员 杜妍妍二〇一六年六月十六日书 记 员 施 洋