北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0108民初1412号原告姚捷（反诉被告），男，1968年10月14日出生。委托代理人卢辉。被告北京许继电气有限公司（反诉原告），住所地北京市海淀区上地信息产业基地信息中路3号，注册号：110108005111006。法定代表人张学深，该公司董事长。委托代理人武俊涛，男。委托代理人刘念浩，男。原告姚捷诉被告北京许继电气有限公司（以下简称北京许继公司）合同纠纷一案，本院受理后，2015年8月10日作出(2015)海民初字第16753号民事判决书，后北京许继公司提出上诉，2015年12月11日北京市第一中级人民法院作出民事裁定书，撤销(2015)海民初字第16753号民事判决书，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行审理。原告姚捷委托代理人卢辉与被告北京许继公司委托代理人武俊涛、刘念浩到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告姚捷诉称，原告与被告于2002年8月15日在北京许继电气有限公司签署了分期付款购房合同，原告以363784.85元的价格购买了登记在被告名下位于北京市海淀区智学苑路4座（栋）2206号房屋，签约当日即先行支付首付款10万元，余款263784.85元按照5年共60期的方式支付房款，每期应支付4950.19元。被告开始从我的公司中扣除钱款，2004年10月始公司不再在工资中扣除，让我们自己去许继集团实业公司北京物业部交钱，我们交了4次共4万，之后我们转账汇款交了13.2万元，我们当时交多了，因为不知道之前在公司中交了多少钱，我们没有补开扣工资的收据。房屋已经在签订协议时交付我方，原告按照合同约定已于2007年8月8日支付完最后一笔款项5000元，但被告迟迟不配合履行过户的手续，导致房屋还一直登记在被告名下。为维护原告合法权益，将房产过户到原告名下，现特诉至法院，恳请贵院依法判决。当庭变更诉讼请求，请求法院予以准许。现诉讼请求：1、判决被告配合原告办理位于北京市海淀区智学院4座2206号房屋的产权过户手续；2、要求被告返还其多收取的房款22069.52元；3、本案诉讼费由被告承担。被告北京许继公司辩称，由于姚捷未全面履行《分期付款购房合同》规定的义务，不满足转移房屋所有权的条件，我公司有权利拒绝其申请办理房屋过户手续的请求。首先，姚捷于2002年到我处工作，又于2002年8月15日与我方签订了《分期付款购房合同》。2005年姚捷要求与我公司解除劳动关系，最终我公司出于无奈与姚捷协议解除劳动合同，至此双方劳动关系存续仅有3年。根据《分期付款购房合同》第十一条第一款第1项的规定，“乙方在签订本合同后5年服务期内，因故辞职或因个人原因被解聘的，甲方有权终止本合同，房屋继续归甲方所有”。因此我公司有权拒绝转移争议房屋所有权。其次，自2005年7月14日双方协议终止劳动合同之日以后，我公司再未收到姚捷分期购房款（实际上双方解除劳动关系之前我方就已经没有收到姚捷购房款了），截至到双方开庭之日我公司共计收到姚捷分期购房款204423.32元，姚捷已连续多个付款期未按时付款。根据相关规定，我公司有权终止本合同，房屋继续归我公司所有。最后根据《分期付款购房合同》规定，乙方与甲方因房屋问题发生争议，经协商不能达成一致的，甲方有权终止本合同，房屋继续归甲方所有。由于目前双方对房屋问题争执不下，因此我公司有权终止《分期付款购房合同》并收回房屋所有权。我公司未退回姚捷支付的分期购房款是由于姚捷未按约定腾退房屋，且未支付房屋租金。综上所述，姚捷首先违反《分期付款购房合同》的约定，既未在答辩人处服务满5年，又未按期支付购房款，且就房屋问题与我方争执不下，符合《分期付款购房合同》甲方单方终止合同的情形，因此我公司有权终止合同，拒绝姚捷的请求办理过户手续的申请。恳请法院驳回姚捷的诉讼请求，维护我方的合法权益。新证据请求法院不予采纳，因为该系列证据没有在举证期限内提出，形成没有特殊理由，不符合法定程序；这些证据都是复印件，我公司无法确认其真假；原告提交的通知，落款方为许继集团实业公司北京物业部，由于原告陈述该公司无法在工商登记部门查到，我方对此不认可；与本案无关，该物业部出具的收据，该物业部与我公司没有任何关系，我公司工商登记资料可以证明，原告声称该物业部与许继集团有关，因为没有正式工商登记材料可以证明，真实性有异议，且与我公司无关。我方提出反诉，我公司于2005年7月14日终止了与原告的劳动关系，且未继续向我方支付分期购房款，根据《分期付款购房合同》的约定，我方有权终止本协议，鉴于此，我公司也先后多次要求原告腾退房屋，但是原告强行占据不予理会，我公司出于人情和人道主义的考虑，一直未提起诉讼。2015年3月24日，原告变本加厉，竟然向法院提出诉讼要求我公司办理房屋过户手续，至此我公司才认识到事情的严重性，遂向法院提出反诉。现反诉请求：1、请求法院解除反诉人与被反诉人于2002年8月15日签订的《分期付款购房合同》。2、判决被反诉人腾退反诉人位于北京市海淀区智学苑路4座2206号房屋。3、诉讼费由被反诉人承担。原告姚捷对被告北京许继公司的反诉辩称，双方权利义务已经履行完毕，不应当解除合同。被告应当过户房屋。经审理查明，2002年7月1日，北京许继公司与姚捷签订《劳动合同书》，姚捷任职于许继公司，劳动合同期限为2002年6月8日至2004年6月8日。姚捷与北京许继公司签订的劳动合同于2004年6月8日到期后，双方未再签订书面劳动合同，姚捷继续在北京许继公司任职，双方形成事实劳动关系。北京许继公司提供的合同解除结算单显示，2005年7月14日，姚捷与北京许继公司解除劳动合同，解除类型为协议解除。2002年8月15日，北京许继公司（甲方）与姚捷（乙方）签订《分期付款购房合同》及补充协议，约定：坐落于北京市海淀区智学苑小区4座2206号的房屋（建筑面积为118.69平方米）为甲方所有，根据乙方与甲方建立的劳动关系，甲方将该房屋分配给乙方居住，并由乙方以分期付款的方式向甲方购买该房屋；甲方向乙方出售该房屋的价格为363784.85元；乙方向甲方支付购房款采取分期支付方式，具体为合同签订日支付首付款100000元人民币，余款263784.85元采取分期支付方式；分期款的支付期限为5年，自2002年8月15日起至2007年8月15日止，具体以本合同附件《分期付款进度表》为准；乙方保证每期在规定的期限（每月15号之前）付款，同时授权甲方从税后工资中扣收分期款本息；本合同履行过程中，发生下列情形之一的，甲方有权终止本合同，房屋继续归甲方所有：1、乙方在签订本合同后五年的服务期内，因故辞职或因个人原因被解聘；2、乙方故意违反本合同约定；3、乙方死亡、丧失民事行为能力或被宣告失踪、死亡，其继承人或受遗赠人或财产代管人拒绝继续履行本合同；4、乙方连续三个付款期或在合同期内累计六个付款期未按时支付分期款本息；5、乙方与甲方因房屋问题发生争议，经协商不能达成一致；在乙方按约定付清全部购房款并履行完毕本合同全部条款及其他所有相关责任的情况下，甲方有义务与乙方共同办理房屋的过户手续，将房屋过户到乙方名下。该合同附件《分期付款进度表》约定：分期款本金263784.85元人民币；利息为月息3.975‰，自2002年8月15日起计息，月还款额为4950.19元人民币；付款期限从2002年8月15日起至2007年8月15日止。协议签订当天姚捷向北京许继公司交纳100000元购房首付款，北京许继公司将涉案房屋交付姚捷居住使用。从2002年9月开始，北京许继公司每月从姚捷工资中扣收相应购房款，庭审中双方均认可，截止2004年4月共计从姚捷工资中扣收购房款104423.32元。庭审中，姚捷提交加盖许继集团实业公司北京物业部（以下简称北京物业部）公章的4张收据，其上显示2004年10月至2005年12月间，姚捷分4次向北京物业部交纳涉案房屋购房款共计4万元，该四张收据上均加盖北京物业部财务专用章并在收款人处盖有张国卿个人人名章。对此，姚捷解释为北京许继公司通知自己将剩余房款交至北京物业部，并提交2004年4月12日《通知》复印件一份予以证明。该证明内容为“根据集团（2004）第019号文件：北京许继（2004）第15号文件关于房产委托管理的规定”，包括涉案房屋在内的西二旗智学苑4号楼等多处房屋由许继实业公司北京物业部负责管理，管理内容中包括西二旗智学苑4号楼住宅房的出售、房款收付等，北京许继电气有限公司从2004年4月1日起终止对上述房产的管理权，房款收付业务、租金收付业务全部移交许继实业公司北京物业部承办，该4号楼所交购房款将上交许继电气有限公司，交款地点为一层物业办公室或1001室，并就交款的具体时间、限制等进行了告知，落款处加盖北京物业部公章。被告北京许继公司对姚捷上述主张及通知均不予认可，否认上述《通知》的真实性及曾告知员工将房款交至北京物业部，同时否认北京物业部与被告公司之间存在关联关系。庭审中，本院就《通知》中载明的“北京许继（2004）第15号文件”要求北京许继公司予以提交，该公司未能交该文件。2005年10月16日至2007年8月8日，姚捷依据财务人员提供的账号通过银行转账汇款方式先后给张国卿（就职地点均位于我市上地七街）18次汇款作为购房款，汇款共计132000元，姚捷提供18张转账汇款回单对此予以证明，姚捷另提交打印有张国卿开户行及账号的纸条一张予以佐证；北京许继公司对此予以否认。庭审中，本院要求双方当事人提供张国卿的个人信息与联系方式，但双方均不能提供上述信息。本案审理中，姚捷申请北京许继公司原员工贾军茹出庭作证，证明北京许继公司曾通知员工将剩余房款向北京物业部交纳，同时证明姚捷提交通知、2003年与2007年北京许继公司向其所开收据的真实性及张国卿系北京物业部负责收款的工作人员，该证人也曾以汇款方式缴纳房款。另查，涉案房屋现由姚捷居住使用。北京许继公司系由许继电控设备公司、许继电气股份有限公司100%控股的全资子公司，许继电气股份有限公司系由许继集团有限公司持股40.95%的上市公司。北京许继公司未向姚捷主张过支付剩余房款，在本次诉讼前亦未向姚捷主张过解除《分期付款购房合同》及补充协议。上述事实有双方当事人陈述、《劳动合同书》、《合同解除结算单》、《分期付款购房合同》及补充协议、《通知》、收据、汇款凭证、证人证言等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中北京许继公司与姚捷签订的《分期付款购房合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行各自义务。庭审中，双方均认可姚捷已向北京许继公司交纳100000元购房首付款及该公司从姚捷工资中扣收购房款104423.32元，本院对此予以确认。就姚捷向北京物业部交纳涉案房屋购房款40000元的性质，姚捷提交2004年4月12日北京物业部出具的《通知》复印件一份，证明北京许继公司将剩余房款的收取权转让给北京物业部，虽北京许继公司否认上述《通知》真实性及该款项与本案关联性，但依据证人贾×做证言本院有一定理由确信该通知乃客观存在，除非北京许继公司能够举出反证。本院要求北京许继公司提交15号文件以便查明该文件是否是因“房产委托”事务产生，但该公司无法就《通知》中所涉的“北京许继（2004）第15号文件”提交本院，结合事实情况，北京许继公司在姚捷离职后收取房款，却数年里未通过诉讼在内的各种方式要求解除合同及补充协议，该公司现主张解除与合同履行状况截然相反，故本院有充分理由相信，北京许继公司已经将房款收取权转让给北京物业部，姚捷将剩余房款支付给北京物业部的行为应为其对《分期付款购房合同》及补充协议的履行。同理，另由于北京物业部向姚捷开具收据中收款人为张国卿，结合证人证言与双方自认，本院应确认张国卿乃北京物业部负责收款的员工。现双方当事人均不能提供有效信息，供本院查证张国卿以个人名义收款去向，但本院以为姚捷以汇款形式向张国卿支付房款乃客观事实。姚捷对于张国卿汇款是否构成对争议合同的适当履行，本院以为二人均在同一地点工作，且姚捷离职后此种付款应为收款方指示而为，否则姚捷不能准确知晓上述账号信息，再者北京许继公司应对该公司委托他人收受房款行为负有举证责任，现本院并无张国卿个人信息与联系方式，北京许继公司应承担举证不能的责任。以上分析，本院认定姚捷通过转账方式向张国卿账户汇款共计132000元亦为其对《分期付款购房合同》及补充协议中付款义务的履行。综上，本院认定姚捷先后共向北京许继公司支付购房款376423.32元，已超过双方约定的购房款363784.85元，在姚捷已按约定足额支付购房款的情况下，北京许继公司应当依约履行房屋过户手续。北京许继公司主张2005年姚捷因违反合同中“乙方在签订本合同后五年的服务期内，因故辞职或因个人原因被解聘的，甲方有权终止合同”的约定，公司有权解除《分期付款购房合同》及补充协议，但根据北京许继公司提供的合同解除结算单显示，姚捷与北京许继公司之间是“协议”解除劳动合同，并非姚捷因故辞职或因个人原因被解聘，故北京许继公司以此为由要求解除合同的诉讼请求本院不予支持，北京许继公司要求姚捷腾退涉案房屋的诉讼请求也不能得到支持。姚捷要求北京许继公司退还其多交纳的部分购房款，本院以为上述合同履行时间较长，且房屋市场价值增加，故本院不再考虑此请求，此房屋过户的税费均由姚捷负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、北京许继电气有限公司于本判决生效后十日内将北京市海淀区智学苑小区四座二二〇六号房屋所有权变更登记至姚捷名下，姚捷予以配合，办理房屋产权过户的相关税费均由姚捷负担；二、驳回姚捷其他诉讼请求；三、驳回北京许继电气有限公司全部反诉请求。本诉案件受理费一百七十六元，由姚捷负担，已交纳。反诉案件受理费三十五元，由北京许继电气有限公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长  汪 懿人民陪审员  胡显蕾人民陪审员  姚 滟二〇一六年六月十五日书 记 员  张笑宇