广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书（2015）东二法朗民一初字第1009号原告：刘兵，男，汉族，1973年5月15日出生，住湖北省荆州市沙市区。委托代理人：刘汉东，广东国律律师事务所律师。委托代理人：李阳萍，广东国律律师事务所实习律师。被告：东莞市大和商贸有限公司。住所地：广东省东莞市常平镇振兴路3号，组织机构代码为739852439。法定代表人：程志丰，该公司董事长。委托代理人：赖声平，广东常正律师事务所律师。委托代理人：周雪兰，广东常正律师事务所律师。原告刘兵诉被告东莞市大和商贸有限公司（以下简称大和公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月7日立案受理后，依法由审判员郑伟乐适用简易程序独任审判。被告大和公司在答辩期内提出管辖权异议，东莞市中级人民法院经审理后终审裁定驳回其异议。案件于2016年6月16日公开开庭进行了审理。原告刘兵及其委托代理人刘汉东，被告大和公司的委托代理人赖声平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘兵诉称：2014年3月19日大和公司通过一些中介机构引诱刘兵到东莞市大朗镇看房，以“返租优惠”等为诱饵，兜售不具有基本资质的商铺。大和公司出售商铺的名称是“大朗大和义乌小商品城”，声称是义乌小商品销售的专业集散地（实际未取得义乌商品城的名称授权）。大和公司出售的商铺尚未建设完工，就出售该商铺。大和公司的销售人员为了推销该物业没有向刘兵解释过商铺使用权与所有权法律属性的含义，在大和公司的蛊惑之下刘兵购买了商城三层3D280、3D281、3D282、3D236A、3D238、3D239号铺位，共六间。使用年限为2014年10月1日至2044年12月31日止。3D280建筑面积为19.91平方米（其中套内面积9.9平方米），价款为160,537元，返还金64,215元；3D281建筑面积为19.91平方米（其中套内面积9.9平方米）价款为150,735元，返还金60294元；3D282建筑面积为19.91平方米（其中套内面积9.9平方米）价款为145,897元，返还金58,359元；3D236A建筑面积为22.75平方米（其中套内面积11.3平方米）价款为158,640元，返还金63,456元；3D238建筑面积为22.75平方米（其中套内面积11.3平方米）价款为164,169元，返还金65,668元；3D239建筑面积为22.75平方米（其中套内面积11.3平方米）价款为171,151元，返还金68,460元；总价951,129元整，大和公司同时以五年“返租”的形式返利380,452元，刘兵实际需要支付给大和公司570,677元。后大和公司引导刘兵在东莞市农村商业银行（商城现场办公点）办理了信用卡贷款手续。在签约当日2014年3月14日向大和公司交了30,000元订金，同年3月20日转账交付71,277元，同年5月10日刷卡交付473,000元，三次共支付574,277元（含律师费3,600元）。大和公司承诺的交楼时间为2014年7月1日书面通知刘兵，如逾期交楼超过120天的刘兵有权解除合同。但大和公司至今没有通知刘兵收楼，累计逾期交楼时间已经超过双方约定的120天以上。该楼也没有竣工验收合格证。大和公司在销售商铺过程中没有出示房地产开发的必要证件，不具备转让的条件，违反法律的强制性规定，大和公司所谓的转让“商铺使用权”是规避法律的强制性规定，是无效合同，同时大和公司也违约不按合同约定执行。大和公司承诺的商铺用途是“大朗大和义乌小商品城”，销售义乌小商品的的承诺也没兑现，仅仅是正在筹备大和超市，与广告的经营项目名不符实，相去甚远。有偿转让“不动产使用权”，实质上是“出售”，是一种买卖关系，买卖关系的本质是转移物的所有权，即需要转移物的占有、使用、收益、处分的全部权利，而不动产的使用权不能够单独“出售”的，因此，“出售不动产使用权”一说应当认定为属于商家的规避法律的行为。为维护自身合法权益，刘兵遂诉至法院，请求判令：1.确认刘兵与大和公司签订的《商铺使用权转让合同》无效；2.解除刘兵与大和公司签订的《商铺使用权转让合同》，返还购房款570,677元、律师服务费3,600元，赔偿购房资金损失从2014年5月10日起按照银行同期同档贷款利率计算至付清之日止的利息损失；3.大和公司承担本案诉讼费用。本案审理过程中，刘兵确认主张合同无效，并明确其诉请利息损失中的购房资金系以诉请返还的购房款及律师服务费之和作为计算基数。被告大和公司辩称：刘兵的诉请不能成立。刘兵提供的所有证据均不真实，商铺使用权转让合同、委托经营协议，非大和公司与刘兵签订，上面的所有公章“东莞市大和商贸有限公司”均非大和公司所盖，亦非大和公司的印章。“程志丰”的签名非大和公司法人的签名，刘兵提供的所有收据上的“东莞市大和商贸有限公司财务专用章”非大和公司所盖，也不是大和公司使用的印章。刘兵提供的小票，非大和公司的名称，总之刘兵提供的所有证据均与大和公司无关。大和公司已经依法申请司法鉴定。退一万步讲，刘兵主张的购房资金损失、利息损失没有法律依据，刘兵不存在利息损失，也没有任何证据证明其利息损失。刘兵提供的合同假使是真实的（该合同不真实），也不是无效合同，因为根据刘兵提供的合同内容，并不是商铺的买卖合同，而是商铺的使用权转让合同，一定期限的使用权转让实际上就是租赁，所以退一万步讲，刘兵主张案涉合同为买卖合同且是无效的房屋买卖合同是不成立的。利息损失，刘兵称其为银行贷款支付，但刘兵没提供贷款合同和贷款支付利息凭证，所以其该主张没有事实和法律依据。综上所述，请求法院将本案相关证据委托有司法鉴定资质的鉴定机构进行鉴定，在查清事实的基础上，驳回刘兵的所有诉请。经审理查明：刘兵主张其向大和公司购买“大和义乌小商品城”3D236A号、3D238号、3D239号、3D280号、3D281号、3D282号六间商铺及支付了购房款570,677元、律师服务费3,600元，并提供了《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》、收据、银行付款记录、宣传资料予以佐证。商铺使用权转让合同六份，载明以大和公司为转让方（甲方）、以刘兵为受让方（乙方），双方约定：1.转让使用权物业位于东莞市大朗镇富民中路423号（大和国际家居旁）大和义乌小商品城三层3D236A号、3D238号、3D239号、3D280号、3D281号、3D282号商铺，转让使用权期限自2014年10月1日起至2044年12月31日止，商铺建筑面积为22.75平方米、22.75平方米、22.75平方米、19.91平方米、19.91平方米、19.91平方米，每平方米为6,973元、7,216元、7,523元、8,063元、7,571元、7,328元，转让总价款为158,640元、164,169元、171,151元、160,537元、150,735元、145,897元，乙方按银行信用卡贷款方式付款，即于合同签订之日支付转让总价款的50%或者以上首期款79,640元、82,169元、86,151元、80,537元、75,735元、73,897元，余款79,000元、82,000元、85,000元、80,000元、75,000元、72,897元由乙方通过向东莞市农村商业银行办理信用卡贷款手续支付，商城管理费（包括保安费、清洁费、公共水电、空调费、广告费等）按先缴费后使用的原则，在合同约定期限的前五年（即委托经营期间）免收管理费，委托经营期满之日第二天起，乙方按其签订的《物业管理服务协议》缴交管理费等相关费用。2.甲方应在2014年7月1日前将符合合同约定的商铺交付给乙方使用，逾期交付超过约定期限60天开始，甲方应向乙方每天支付已付转让金的0.3‰违约金，合同继续履行；累计超过120天，乙方有权要求解除合同，甲方应在解除合同30天内无息退回乙方全部已付款项。3.甲方转让使用权的商铺，乙方受让后只拥有商铺的使用权，没有完整的所有权，该商铺也不能办理房地产权证。合同落款甲方处由程志丰在法定代表人处签名，并加盖大和公司的公章，落款日期为2014年3月19日。另外，合同第3页手写填写的免收管理费年限及整份合同的骑缝处，亦加盖了大和公司的公章。大和义乌小商品城商铺委托经营协议六份，载明以刘兵为甲方、以大和公司为乙方，双方约定：甲方受让乙方开发的东莞市大朗大和义乌小商品城三层3D236A号、3D238号、3D239号、3D280号、3D281号、3D282号商铺的使用权，甲方同意将该商铺委托给乙方经营，并同意乙方将该商铺转租给第三人，委托经营期限五年，从2014年10月1日至2019年9月30日止，乙方承诺按双方签订的《商铺使用权转让合同》中约定的转让总价款的40%作为回报一次性返还给甲方，六间商铺分别为63,456元（158,640元×40%）、65,668元（164,169元×40%）、68,460元（171,151元×40%）、64,215元（160,537元×40%）、60,294元（150,735元×40%）、58,359元（145,897元×40%），直接从首期款中扣除。协议落款乙方处由程志丰在法定代表人处签名，并加盖大和公司的公章，落款日期为2014年3月19日。收据十九张，十三张加盖了“东莞市大和商贸有限公司财务专用章”的印章：日期2014年3月24日的收据六张，载明收款单位大和公司收到付款单位3D236A、3D238、3D239、3D280、3D281、3D282刘兵的大和义乌铺位使用权转让费首期款79,640元、82,169元、86,151元、80,537元、75,735元、73,897元；日期2014年3月24日的收据载明收款单位大和公司收到付款单位3D236A、3D238、3D239、3D280、3D281、3D282刘兵的大和义乌铺位律师服务费3,600元；日期2014年5月10日的收据六张，载明收款单位大和公司收到付款单位3D236A、3D238、3D239、3D280、3D281、3D282刘兵的大和义乌铺位使用权转让费尾款79,000元、82,000元、85,000元、80,000元、75,000元、72,000元；另五张日期均为2014年3月24日的收据载明收到大朗大和义乌小商品城三层3D236A号、3D238号、3D239号、3D280号、3D281号、3D282号铺2014年10月1日至2019年9月30日5年租金63,456元、65,668元、68,460元、64,215元、60,294元、58,359元，并由刘兵在经手人处签名。银行付款记录三张，两张系持卡人分别向收款人“大和国际家居”支付28,000元、473,000元的刷卡存根，一张系刘兵通过银行账户汇款71,277元给大和公司的银行客户回单。刘兵主张上述付款记录系其向大和公司支付案涉商铺款项的情况。宣传资料为大朗大和义乌小商品城的广告宣传资料，载明该项目的开发商为大和公司。大和公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，主张没有向刘兵出售过案涉商铺，并于庭审中申请对《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》中大和公司的公章、程志丰的签名以及收据中“东莞市大和商贸有限公司财务专用章”的印章的真实性进行鉴定。大和公司提出管辖权异议时提交的管辖权异议申请书中有程志丰的签名及加盖大和公司的公章。通过比对，管辖权异议申请书所盖公章与《商铺使用权转让合同》、《商铺委托经营协议》中所盖大和公司的公章从肉眼上看基本一致，并无不同。刘兵另提供一份东莞市城乡规划局信息公开告知书，载明经核查位于大朗镇富民中路423号的大和义乌小商品城没有办理《建设工程规划许可证》。刘兵主张大和公司没有取得案涉商铺的销售许可证或建设工程规划许可证，案涉商铺的出租、出售行为无效。大和公司主张上述商铺使用权转让合同内容是转让一定期限的商铺使用权，并非所有权，不是所有权转移，故不是买卖，而是租赁，该租赁关系合法有效。以上事实，有刘兵提供的商铺使用权转让合同、商铺委托经营协议、收据、银行付款记录、宣传资料、信息公开告知书以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案案由系房屋买卖合同纠纷。关于合同主体。刘兵主张与大和公司存在房屋买卖合同关系，并提供了商铺使用权转让合同、商铺委托经营协议、收据、银行付款记录、宣传资料等一系列证据佐证，上述证据相互印证，足以形成完整的证据链条，且商铺使用权转让合同、商铺委托经营协议、收据均加盖了大和公司的公章或财务专用章，虽然大和公司否认上述证据中所加盖的公章、财务专用章及其法定代表人程志丰的签名，但经对比其确认真实性的管辖权异议申请书中的公章等情况，二者并无明显区别，故对刘兵的主张，本院予以采信，对大和公司的辩解意见，本院不予采信。大和公司提出的鉴定申请，不影响本案的审理结果，本院亦不予准许。关于合同效力。虽然双方签订的是“商铺使用权”转让合同，但从转让价款的计价方式（按照建筑面积大小及单价计算，而非按照每月等固定周期计算）、转让价款的支付方式（以总价款为基数，一次性或分期支付，而非按照按月等固定周期支付）、转让使用权的期限（明显超过法律规定的最长租赁期限20年）等内容来看，可以认定双方当事人针对案涉商铺交易的真实意思表示为“买卖”而非“租赁”，故案涉商铺使用权转让合同属于房屋买卖合同。大和公司未举证证明其已取得案涉商铺所在项目使用土地的批准文件及已取得案涉项目的建设工程规划许可证、施工许可证等合法证件，故其以转让方的身份与受让人刘兵所签订的商铺使用权转让合同，因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。退一步讲，即使案涉商铺使用权转让合同如大和公司所主张的，属于租赁合同关系，因案涉商铺未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋房屋买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条的规定，案涉商铺使用权转让合同亦属无效合同。关于购房款、律师服务费、利息损失。刘兵向大和公司支付的购房款570,677元、律师服务费3,600元，有收据、银行付款记录佐证，本院予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。刘兵诉请大和公司返还上述购房款及律师服务费，并诉请以购房款及律师服务费之和即574,277元为基数，赔偿从最后一次付款时间之日即2014年5月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止的利息损失，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋房屋买卖合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告刘兵与被告东莞市大和商贸有限公司签订的《商铺使用权转让合同》无效。二、限被告东莞市大和商贸有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内返还购房款570,677元、律师服务费3,600元及利息（以574,277元为基数，从2014年5月10日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至清偿之日止）给原告刘兵。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费5,079元及管辖权异议受理费100元，由被告东莞市大和商贸有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  郑伟乐二Ο二Ο一六年六月二十日书记员  黄艳勋钟淑婷