焦作市解放区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0802民初122号原告河南省合家安物业管理有限公司。住所地：焦作市。法定代表人焦斌斌，总经理。委托代理人魏希琴，河南路通律师事务所律师。委托代理人陈靖靖。被告李东英，女，汉族，1977年12月4日出生。委托代理人吴江涛。原告河南省合家安物业管理有限公司（以下简称“合家安物业公司”）诉被告李东英物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用小额诉讼程序，后依法裁定转为普通程序并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告合家安物业公司的委托代理人陈靖靖及魏希琴、被告李东英及其委托代理人吴江涛到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告合家安物业公司诉称，被告系万联·世纪城小区6楼2单元13层38号房屋住户，该房屋建筑面积为106.54平方米。被告作为购房者和业主，于2009年10月31日与当时的物业公司“深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司”签订了《前期物业管理服务协议》和《临时管理规约》，约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的5日前缴纳。逾期缴纳的从逾期之日按照日万分之五承担滞纳金（违约金）。2013年9月1日起，原告承接了万联世纪城的全部物业管理，并通知了全部业主。被告也和原告重新签订了业主《前期物业管理协议》，并约定物业费按照建筑面积每月每平方1元收取，在每月的8日前缴纳，逾期缴纳的从逾期之日按照日千分之五承担滞纳金（违约金）。绝大多数业主都能按月及时向原告缴纳全部物业费用，但被告等极少数业主，享受原告的物业管理和服务，却不缴纳物业管理费用，造成不良影响，经原告多次规劝无效。被告的行为，影响了整个小区的管理。故原告诉至法院，请求判令：1、被告立即缴付拖欠的截止2015年8月31日前物业费及滞纳金共计9010.62元，其中物业费4048.52元，滞纳金4962.1元，并自2015年9月1日起按照银行同期贷款利率支付利息，直到实际缴付完毕该款之日止；2、被告按月106.54元及时缴纳2015年8月31日之后的物业费，逾期承担滞纳金，并按照同期银行贷款利率支付拖欠物业费和滞纳金的利息，直到实际履行完毕之日止；3、本案的诉讼费等相关费用全部由被告承担。被告李东英辩称，本人入住小区是和广润物业公司签订的合同，原告接管该公司服务没有向业主公示，至今为止未见到原告的协议；另外入住小区时，门出现问题，广润物业公司同意换门，原告入住时，被告第一时间向原告说明过此事；被告愿意支付原告的事实合同服务项目与收费标准相符的物业费。原告合家安物业公司为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、原告营业执照、组织机构代码证、法人身份证明、法人身份证及物业公司等级资质证书各一份，以此证明原告的主体资格；2、《业务入伙资料》一份及所附2012年5月14日深圳广润物业服务有限公司与被告签署的《前期物业管理服务协议》一份，以此证明被告签署前期物业服务协议的事实及被告的房屋具体情况；3、河南省焦作市万联置业有限公司与原告签署的《前期物业管理服务委托合同》一份，以此证明原告于2013年9月1日起对万联世纪城小区进行物业管理，物业费每月每平方1元标准收取；4、移交公告一份及所张贴公告照片一份，以此证明原告就被告与深圳市广润物业服务有限公司之间的物业服务费等各项费用债权进行转交，并告知被告在内的全部业主原告自2013年9月1日期履行物业管理权利；5、原告与被告签订的《万联世纪城前期物业管理服务协议》一份，证明每平方米物业收费1元，逾期缴纳业主按每天千分之五交纳违约金；6、焦作市发展和改革委员会文件一份，证明原告按每平方1元的标准收取管理费有据可依；7、《缴费通知单》四份以及中国移动通信客户详单一份，证明原告向被告多次催缴物业费的事实；8、欠费计算明细一份4页，证明原告所求数额计算时间，被告自2012年7月起欠费，计算到2015年8月31日。另外，关于被告所讲的房门出现质量问题与本案无关，是另一个法律关系，原告无义务修理和换门。被告李东英对原告河南省合家安物业管理有限公司提交的证据，发表质证意见如下：对证据1、2、3、5无异议；对证据4真实性有异议，本人没见到过；对证据6真实性无异议，只是收费在前，所签前期物业发改委文件日期在收费之后；对证据7真实性有异议，因被告未接到催缴通知单，催缴时间均为2015年，但之前没有；对证据8拖欠金额与滞纳金均有异议。被告李东英为支持自己的主张，向本院提交证据如下：1、被告的身份证复印件一份，以此证明被告的主体资格；2、⑴照片8张，以此证明墙砖脱落的现象，⑵照片3张，证明公共设备损坏的事实，⑶照片3张，证明园林损坏的现象，⑷照片4张，证明垃圾遍地的现象，⑸照片3张，证明乱停车的现象，⑹照片5张，证明私搭乱建的现象，⑺照片3张，证明消防设施缺失，⑻照片2张，证明私做停车位、花坛破坏的现象，⑼照片7张，证明私自出租共有房现象，⑽照片2张，证明有广告出租现象照片，⑾照片2张，证明原告有自行处置公共资产现象，⑿照片2张，证明有秩序混乱现象；3、原告申请书、业主物业会回复函、业主委员会关于万联世纪城小区存在的问题的反映材料各一份，以此证明被告向业主委员会申请并说明原告在服务期间的问题及原告向业主委员会出具一份回复函，业主委员会于2015年12月9日向工程质量监督站反映原告所服务的万联世纪城小区的服务情况；4、关于消防问题本小区业主所投诉的问题被告在人民网查到的文件，证明消防单位已向原告下发整改通知，原告并未整改；5、焦作晚报2014年6月23日复印件一份即“乱搭建堵住楼顶排水管，雨一大家家都成水帘洞”，证明物业公司不制止私搭乱建现象，造成业主遭受损失，包括被告一家在内。原告河南省合家安物业管理有限公司对被告李东英提交的证据，发表质证意见如下：对证据1无异议；对证据2所有照片不能证明原告未尽责任，对于墙体脱落等问题不是物业公司的义务，且业主反映的问题原告均已转达；对证据3真实性有异议，申请书为被告自己所写，原告方不认可，对于回复函、反映材料，没有原件原告方不认可；对于证据4真实性有异议，消防问题并非是物业公司的能力范围，对此问题原告积极主动向有关部门反映，并组织消防部门等进行座谈，不存在私搭乱建情况，若有，原告曾劝阻，被告未缴纳物业费的原因是自已房屋房门有问题，但交接房屋时未在规定时间提出异议，才导致纠纷，被告所提供的网络上的问题不是客观地，根据网页上显示的内容，不是物业公司不解决消防问题；对证据5的真实性无异议，对证据指向有异议，该证据不能证明被告家中进水，且由于建筑设计上的问题引发的后果，与原告无关，若被告主张自己合法权益受到损害，应是另一种法律关系，另外关于网络上的证据原告方不认可。本院对证据的分析及认定：关于原告提交的证据1、2、3，被告均无异议，本院予以确认；证据4、5，被告对该两组证据的真实性有异议，但该两组证据能够证明原告就其接替原物业服务公司对万联·世纪城小区进行物业管理服务的事宜进行公示，原告于2013年9月1日与河南省万联置业有限公司签订《前期物业服务委托合同》，本院对其真实性予以确认；证据6，被告对其证据的真实性无异议，本院对其证据的真实性予以确认；证据7、8，被告对该两组证据均有异议，该两组证据能够证明原告向被告催要过物业费及被告所欠物业费的起始时间，本院对该两组证据的真实性予以确认。关于被告提供的证据1，原告无异议，本院予以确认，证据2、3、4，原告均有异议，本院对证据2、3、4、5作为参考。本院根据原告合家安物业公司的陈述、举证，对本案事实确认如下：被告李东英购买了河南省万联置业有限公司开发的万联·世纪城小区6楼2单元13层38号的房屋（房屋面积为106.62平方米），河南省万联置业有限公司委托深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对万联·世纪城小区进行前期物业服务，且被告于2012年1月10日与深圳市广润物业服务有限公司签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：原告对房屋共用部位、公用设施设备、公共场所、园林绿化、环境卫生等项目进行维护、修缮、服务与管理；物业费收取标准为住宅用房按建筑面积每月每平方米1.0元，商业用房按建筑面积每月每平方米1.4元。如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按日万分之五支付滞纳金。协议签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司对被告居住的小区提供了相应的物业管理服务。2013年9月1日，河南省万联置业有限公司与本案原告签订《前期物业服务委托合同》，委托原告自2013年9月1日起为万联·世纪城小区提供前期物业服务，委托管理期限至小区业主委员会成立选聘物业服务企业签订的物业服务合同生效时止。约定的物业费收费标准为住宅按建筑面积每月每平方米1元，商铺按建筑面积每月每平方米1.4元，如业主未按约定缴纳物业管理费的，应从逾期之日起按每日千分之五支付违约金。同日，河南省万联置业有限公司、深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司、河南省合家安物业管理有限公司三家作出的《万联·世纪城小区物业管理权移交公告》，公告载明：深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司自2013年9月1日正式退出万联·世纪城小区的物业管理，同日起，由原告承担万联·世纪城小区的物业管理的责任和义务，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司预收业主及用户的各类费用已全部移交给原告，原告对此认同，小区业主及商户欠缴的各类费用由原告收取。原告将该公告在万联·世纪城小区内予以张贴公示，并从2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务至今。原告称其多次找被告催缴物业管理费，被告拒绝缴纳，而形成纠纷，遂原告诉至法院。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方当事人协商一致、自愿订立合同后，应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司与被告之间在平等自愿的基础上签订的《前期物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应受法律保护，双方当事人均应按约定履行各自的权利义务。合同签订后，深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司提供了物业管理服务，被告即应当按照约定向其缴纳物业管理费，被告虽然未与原告签订书面的物业服务合同，但河南省万联置业有限公司作为建设单位与原告签订了《前期物业服务委托合同》，该合同对包括被告在内的业主均有约束力，被告亦应按照该合同履行相关义务。关于被告辩称其与原告之间不存在物业物业服务合同关系的理由不能成立，本院不予支持。关于被告辩称其房屋出现质量问题和墙砖脱落等问题，应通过其他合法途径另行主张，其以此作为抗辩理由拒交物业费无法律依据，本院不予支持。但是原告应积极协调配合有关部门搞好小区内的公共设施，解决业主反映的问题，更好地为小区内业主服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在合理的期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。本案中，被告经原告多次催交仍拒不缴纳物业服务费的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。原告自2013年9月1日起开始为万联·世纪城小区提供物业服务，被告作为业主，应向原告支付相应的物业服务费。因深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司将相关权利义务转让给原告，且原告对被告履行了通知义务，故被告拖欠深圳市广润物业服务有限公司焦作分公司的物业服务费也应一并向原告缴纳。故原告要求被告支付2015年8月31日前的物业服务费的诉讼请求依法成立，本院予以支持。关于被告拖欠物业服务费的数额，被告房屋面积为106.54平方米，根据约定的每月每平方米1元计算，被告每月应缴纳的物业服务费106.54元，2015年8月31日前共应缴纳物业服务费4048.52元。关于违约金，原告主张被告应按合同约定的日千分之五计算违约金，计算标准明显过高，故本院对原告主张的违约金标准酌情予以调整，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，判决如下：一、被告李东英自本判决生效之日起十日内支付原告河南省合家安物业管理有限公司从2012年7月1日至2015年8月31日止的物业费共计4048.52元及2015年9月1日之后的物业费及违约金（计算方法：从被告逾期缴纳物业费之日起至本判决确定的实际付款之日止，以每月物业管理费106.54元为基数，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、驳回原告河南省合家安物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费50元，由被告李东英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日其十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省焦作市中级人民法院。审 判 长  张党生审 判 员  程 明人民陪审员  田培武二〇一六年六月二十四日书 记 员  王淑荣