广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2015)穗云法民四初字第1439号原告：广州市白云区第四经济合作社，住所地广州市白云区。负责人：李广勇，身份证住址广州市白云区。委托代理人：刘雄滔，广东和志满律师事务所律师。被告：朱建华，身份证住址广州市海珠区。被告：广州市白云区石井博骏鞋厂，住所地广州市白云区。经营者：朱建华，身份情况同上。原告广州市白云区白云湖街大冈村第四经济合作社诉被告朱建华、被告广州市白云区石井博骏鞋厂租赁合同纠纷一案，本院于2015年11月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区白云湖街大冈村第四经济合作社的负责人李广勇及委托代理人刘雄滔到庭参加了诉讼。被告朱建华、被告广州市白云区石井博骏鞋厂经本院公告传票传唤，逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2012年2月1日，原告与两被告签订《租赁合同》约定原告将军头垅厂房（西街3号厂房）租赁给两被告，租赁期限为2012年2月1日至2017年1月30日，前三年月租金为13200元。自2014年6月起，两被告开始欠租，经原告多次催要，两被告于2015年5月、6月才支付2014年6-8月的租金。截止2015年11月两被告拖欠原告到期租金211200元、水电费5131.85元、被告至今仍占有、使用原告的租赁场地。原告多次追要租金、水电费，两被告拒绝支付。原告认为，两被告占有、使用原告的租赁场地，利用原告信任长期欠租金，其拒绝支付租金、水电费的行为严重损害了原告的合法权益。本案审理过程中，经法院释明，涉案的租赁物属于没有报建的建筑，根据法律规定，双方租赁合同无效后，我方变更诉讼请求为：一、判令两被告腾空、退还军头垅厂房（西街3号厂房）；二、判令两被告支付原告2014年9月1日至实际腾房交还物业之日的房屋占有使用费，暂计至2016年3月31日为269280元（13200×5+14520×14），2016年4月至实际退还场地之日的房屋占有使用费按14520元/月计算）；三、判令两被告支付我方代付的2015年8月至11月电费5130.93元、违约金521.88元、水费159.6元；四、判令两被告支付拖欠租金期间的利息（自2014年9月起以拖欠的到期租金为本金按银行同期贷款利率计算至实际支付之日为止）；五、两被告赔偿原告代付的管理费损失28500元；六、诉讼费由被告承担。两被告未答辩。经审理查明：2012年2月1日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方把位于大冈工业区四社所属军头垅厂房（以下简称涉案厂房）租给乙方使用，面积1500平方米。租赁期限为伍年，即从2012年2月1日至2017年1月30日止。按上述厂房的位置和面积，乙方每月租金为13200元，月租金每隔三年递增10%，即第四年开始每月租金为14520元，如此类推计算租金；乙方必须在每月五日前交清当月租金，逾期加滞纳金2%；合同签订当天乙方缴交24000元押金，押金于租期满时，无违约时退还；乙方必须在每月10日前交清该厂房的水、电费、垃圾费、管理费等，依时办理各人的暂住证；以上费用只开收据，否则由此带来经济损失由乙方负责等等。该合同乙方落款处加盖被告广州市白云区石井博骏鞋厂公章，并有被告朱建华的签名。上述合同签订后，原告依照约定将涉案厂房交付给被告使用。被告向原告支付租金至2014年8月31日。本案审理过程中，原告主张被告自2014年9月1日开始的租金至今未缴纳，并主张自2015年9月开始，原告即联系不到被告，但被告的设备仍滞留在涉案厂房中。原告另主张其代被告垫付了2015年8月至2015年11月份的电费5130.93元、违约金521.88元及水费159.6元，为证明该主张原告提交了以下证据：1.供电局电费发票三张，显示用电地址为白云区石井大冈西街3号，计费时段为2015年7月1日至2015年11月1日，电费合计5130.93元及违约金521.92元。2.水费收据，出具人为广州市白云区白云湖街大冈村，收费项目为2015年9月水费159.6元。此外，原告还主张其联系不到被告后，由于被告的设备还留在涉案厂房内，为保护厂房内财物的安全，其聘请了三个人全天看管涉案厂房，为此支付每人每月工资1500元，为证明该主张，2015年9月22日至2016年5月30日的支付证明及工资签收表，显示2015年9月22日至2016年5月30日的三名管理人员工资合计37500元。另查明，本案审理过程中原告确认涉案厂房系其村集体产业，未办理报建手续。还查明，被告广州市白云区石井博骏鞋厂系成立于2007年11月29日的个体工商户，经营者为朱建华。以上事实，有租赁合同、租金催交通知书、收据、电费发票、水费收据、工资表及支付证明单及当事人陈述等证据证实。本院认为：涉案《租赁合同》乙方处有被告朱建华的签名，且加盖被告广州市白云区石井博骏鞋厂的公章，故原告主张被告朱建华与被告广州市白云区石井博骏鞋厂共同作为涉案《租赁合同》的合同相对方于法有据，本院予以确认。涉案厂房所在的建筑未办理报建手续，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告之间于2012年2月1日签订的《租赁合同》因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。故租赁合同无效，承租方应当将租赁标的物返还给出租方，由于被告未能举证证明其已向原告交还涉案厂房，本院对原告主张的被告现仍占用涉案厂房的事实予以采信，现原告要求被告腾空、退还涉案厂房，于法有据，本院予以支持。依照无效合同的处理原则，作为承租人的被告还应返还依无效合同取得的财产，包括占有和实际使用占有房屋所获取的占用利益。占用利益为无形财产，承租人只能以折价补偿的方式予以返还。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。因此，原、被告之间的租赁合同虽然无效，但被告已经使用了涉案厂房，其应当参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。本案审理过程中被告未能举证证明其向原告缴纳了2014年9月1日至今的租金，故原告要求被告按照双方约定的租金标准向其支付2014年9月1日起至被告实际腾空、退还涉案厂房期间的房屋占有使用费于法有据，本院予以支持。对于原告主张的拖欠租金的利息，由于双方租赁合同无效，双方合同中关于租金支付期限的约定亦属无效，原告主张的租金利息属于其损失，由于原告对于租赁合同无效本身亦存在过错，故对其主张的租金利息，本院不予支持。对于原告主张的2015年8月至11月电费5130.93元及电费违约金521.88元，水费159.6元，上述费用为被告使用涉案厂房期间实际发生的费用，原告代被告垫付后有权向被告主张返还，故对原告的上述诉讼请求，本院予以支持。对于原告主张的管理费损失28500元，原告主张该费用为其联系不到被告后为保护涉案厂房内的财物安全聘请人员全天看管涉案厂房而发生的费用。对于上述费用，因为原、被告双方是租赁合同关系，原告并无对涉案厂房内财物进行看管的法定或约定义务，原告虽然提交了支付证明，但该支付证明系原告自行制作，原告提交的工资签收表无法证明相关费用系原告为看护涉案厂房支出，故原告的证据不足以证明上述管理费的支付与被告具有关联性，原告要求被告向其支付管理费损失28500元依据不足，本院不予支持。被告朱建华、被告广州市白云区石井博骏鞋厂经本院公告送达起诉状副本及开庭传票等，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告朱建华、广州市白云区石井博骏鞋厂腾空、退还位于大冈工业区四社所属军头垅厂房给原告广州市白云区白云湖街大冈村第四经济合作社；二、在本判决生效之日起三日内，被告朱建华、广州市白云区石井博骏鞋厂向原告广州市白云区白云湖街大冈村第四经济合作社支付自2014年9月1日起至实际交还位于大冈工业区四社所属军头垅厂房之日止的房屋占有使用费（2014年9月1日至2015年1月31日的房屋占有使用费按照每月13200元的标准计付，2015年2月1日开始的房屋占有使用费按照每月14520元的标准计付；至判决做出之日的房屋占有使用费于判决生效之日起十日内一次性支付，自判决做出之日次日起的房屋占有使用费于每月五日前逐月支付）；三、在本判决生效之日起三日内，被告朱建华、广州市白云区石井博骏鞋厂向原告广州市白云区白云湖街大冈村第四经济合作社支付电费5130.93元及电费违约金521.88元，水费159.6元；四、驳回原告广州市白云区白云湖街大冈村第四经济合作社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6507元，由原告广州市白云区白云湖街大冈村第四经济合作社负担427元，被告朱建华、被告广州市白云区石井博骏鞋厂共同负担6080元（被告负担的部分于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院审 判 长  王丽美人民陪审员  孙 慧人民陪审员  朱 玲二〇一六年六月十二日书 记 员  苏 琼林嘉仪