重庆市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝02民终1099号上诉人(原审被告)宋黎明，男，汉族，1972年2月28日出生。被上诉人（原审原告）蔡子森，男，汉族，1969年11月5日出生。被上诉人（原审原告）卢卓君,女,汉族,1973年12月25日出生。上诉人宋黎明因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初1134号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人委托代理人施淼，被上诉人委托代理人简浩贤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，蔡子森、卢卓君系夫妻关系，卢卓君与宋黎明于2014年4月28日签订了《商铺租赁合同》，卢卓君将登记在蔡子森名下的位于重庆市万州区北滨大道二段998号2幢商铺22、25号的两商铺出租给宋黎明，二商铺建筑面积共计275.99平方米，租赁用途为经营服装服饰。合同约定的租赁期限为6年，从2014年4月28日至2020年4月28日止，商铺交付日为2014年5月1日。房屋租金为前三年按58000/月的价格支付，自第三年起，在每月58000元的基础上每年递增7%。租金按月结算，宋黎明需在每月5号前向卢卓君缴纳当月租金。签订合同时，宋黎明向卢卓君缴纳了履约保证金116000元。合同还约定：若宋黎明未按本合同约定按时足额缴纳租金、水电费或向卢卓君交付应付费用，并且经卢卓君催告超过两个月仍未付的，卢卓君有权单方面解除本合同，收回该商铺，并没收保证金作为违约金，并且由宋黎明承担卢卓君因提起诉讼支付的诉讼费、鉴定费、律师费等相关费用。2015年9月2日，宋黎明通过吕蜜敏的账户最后一次向卢卓君支付当月租金58000元。2015年10月26日，卢卓君向宋黎明出具律师催告函，要求宋黎明履行支付租金的义务。2015年10月28日，宋黎明本人签收该律师催告函。在审理期间，卢卓君、蔡子森向一审法院提起诉讼保全申请，对登记在宋黎明名下所有的位于重庆市万州区北滨大道二段998号2幢商铺55（房地产权证：301房地证2013字第64696号）的门面房屋一套进行了查封并提供了登记在卢卓君名下所有的位于重庆市万州区北滨大道二段998号2幢商铺151（房地产权证：301房地证2013字第66404号）的门面房屋一套作为担保。原审原告蔡子森、卢卓君一审诉称，双方当事人于2014年4月28日签订了《商铺租赁合同》，卢卓君将位于重庆市万州区北滨大道二段998号2幢商铺22、25号的两商铺出租给宋黎明，二商铺建筑面积共计275.99平方米，租赁用途为经营服装服饰。合同约定的租赁期限为6年，从2014年4月28日至2020年4月28日止，商铺交付日为2014年5月1日。房屋租金为前三年按58000/月的价格支付，自第三年起，在每月58000元的基础上每年递增7%。租金按月结算，宋黎明需在每月5号前向卢卓君缴纳当月租金。合同还约定：宋黎明向卢卓君缴纳履约保证金116000元，若宋黎明未按合同约定按时足额支付租金，卢卓君有权提起解除合同并不退还宋黎明履约保证金。合同订立后，卢卓君依约履行合同并向宋黎明提供符合要求的商铺，但宋黎明并未按约履行付款义务。自2015年10月6日起，宋黎明开始拖欠商铺租金。卢卓君多次催收，宋黎明均以各种理由要求延期，故诉至法院，请求：1、依法解除双方当事人于2014年4月28日签订的《商铺租赁合同》，宋黎明向蔡子森、卢卓君返还商铺；2、依法判决蔡子森、卢卓君无需退还宋黎明保证金人民币116000元；3、依法判决宋黎明立即支付蔡子森、卢卓君商铺租金，租金按合同约定的租金标准，自2015年10月起计算至宋黎明实际返还房屋之日止；4、诉讼费由宋黎明承担。原审被告宋黎明一审辩称，其与蔡子森、卢卓君签订了《商铺租赁合同》，但2015年10月，已开始与卢卓君协商解除合同，但对是否将其支付的履约保证金冲抵两个月的租金未达成一致意见。2016年1月其与蔡子森、卢卓君的律师再次协商了解除合同事项，因律师不同意退还履约保证金或用履约保证金冲抵租金，故律师声称将通过起诉的方式解除合同。自2016年1月起，宋黎明未再继续承租涉诉商铺，蔡子森、卢卓君于2016年1月起诉要求解除合同，故宋黎明自2016年1月起，就不应当支付商铺的租赁费用了；蔡子森、卢卓君不应当扣除履约保证金，宋黎明愿意将履约保证金冲抵2015年10月至2015年12月的门面租赁费用。原审法院认为，房屋所有权是权利主体对房屋所享有的占有、使用、收益、处分的权利，蔡子森、卢卓君作为重庆市万州区北滨大道二段998号2幢商铺22、25号房屋所有权人，将房屋对外租赁是其权利的体现，双方签订的《商铺租赁合同》符合法律规定，属有效合同应受法律保护，宋黎明未按合同约定支付租金，经蔡子森、卢卓君催告后仍未履行，已构成违约，蔡子森、卢卓君要求支付租金并解除合同、收回租赁房屋的请求成立，予以支持，宋黎明同时应承担违约责任，双方在合同中约定的违约金即保证金116000元，该金额符合行情标准，予以确认，直接在保证金中品除；宋黎明从2015年10月1日起未支付租金，应当按租金标准承担租赁费至交还房屋时止即每日按1933.33元（58000元/月÷30日/月）支付房屋占用费。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条的规定，判决：1、解除蔡子森、卢卓君与宋黎明于2014年4月28日签订了《商铺租赁合同》；2、被告宋黎明于判决生效后十日内，将租赁房屋即位于重庆市万州区北滨大道二段998号2幢商铺22、25号275.99平方米商业用房返还给蔡子森、卢卓君，并从2015年10月1日起按每日按1933.33元支付房屋占用费至交还房屋时止；3、宋黎民一次性向蔡子森、卢卓君支付违约金116000元（在宋黎明所缴纳的保证金中直接品除）。案件受理费7359元，保全费2020元，共计9379元由被告负担。上诉人宋黎明上诉请求：1、撤销一审判决；2、改判驳回一审原告的诉讼请求。主要事实及理由：1、《商铺租赁合同》第九条第三款约定，上诉人提前一个月通知被上诉人解除合同的，从通知之日起一个月后合同即时解除，保证金归被上诉人所有，双方因租赁产生的债权债务关系即归于消灭。该合同系因上诉人的原因而解除，保证金116000元归被上诉人所有，但依据合同第五条第二款的约定，116000元系履约保证金，非违约金；2、2015年10月，上诉人开始与被上诉人协商解除合同，但被上诉人不同意；3、上诉人于2015年12月31日搬出租赁房屋，且短信通知被上诉人，并于2016年4月8日电话通知被上诉人正式交付租赁房屋，故2015年12月31日为返还租赁房屋的日期。被上诉人蔡子森、卢卓君辩称，合同约定若上诉人未按合同约定按时足额支付租金、水电费等，且经被上诉人催告超过两个月仍未付的，被上诉人有权单方解除合同收回该商铺，并没收保证金作为违约金。上诉人于2016年4月8日返还租赁房屋。上诉人宋黎明在二审提交了如下证据：通话和短信书面清单、向凤于2016年5月31日出具的书面证明一份及刘明明等人出具的书面证明一份，拟证明其于2015年12月31日返还租赁房屋。被上诉人质证认为，通话和短信只能证明双方对租房有过沟通，对两份证明的真实性不认可。本院认为，上诉人二审中提交的证据不属新证据，且其真实性无法确认，其内容亦不能充分证明2015年12月31日为返还租赁房屋的日期，故不予采信。被上诉人在二审未提交新的证据。本院审理查明的事实与一审查明事实基本一致，对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据已查明的事实，上诉人未按合同约定支付租金，经被上诉人催告后仍未履行，已构成违约。双方当事人签订的《商铺租赁合同》第十一条第一款约定，上诉人违约的，被上诉人有权没收保证金作为违约金。故上诉人主张116000元非违约金而不能扣出的理由不能成立，其缴纳的116000元可予充抵其应承担的违约金。上诉人未提供充分证据证实其于2015年12月31日向被上诉人交付租赁房屋，但上诉人认可其于2016年4月8日正式交付房屋，故本院确认上诉人已于2016年4月8日将租赁房屋返还给被上诉人的事实。上诉人自2015年10月1日起未支付租金，应按合同约定的租金标准，向被上诉人支付自2015年10月1日至2016年4月8日的房屋租金。综上所述，一审判决审判程序合法，适用法律正确，但鉴于二审中出现新的事实，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初1134号民事判决第一项、第三项；二、变更重庆市万州区人民法院（2016）渝0101民初1134号民事判决主文第二项为：宋黎明于本判决生效后十日内按每日1933.33元（58000元/月÷30日/月）的租金标准向蔡子森、卢卓君支付自2015年10月1日起至2016年4月8日止的房屋租金。一审案件受理费7359元，保全费2020元，二审案件受理费7359元，共计16738元，由上诉人宋黎明负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜长城审 判 员  杨继伟代理审判员  蒋乾巽二〇一六年六月十三日书 记 员  章立立