江苏省扬州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏10民终1318号上诉人(原审原告)马广英。上诉人(原审原告)马广珍。上诉人(原审原告)马广兰。上述三上诉人共同委托代理人周国柱，退休工人，系三被上诉人亲戚。被上诉人(原审被告)马广志（曾用名马广彪）。委托代理人暨被上诉人(原审被告)马广彬。被上诉人（原审第三人）周志仁（曾用名周红喜）。委托代理人马海涛，高邮市司徒法律服务所法律工作者。上诉人马广英、马广珍、马广兰因与被上诉人马广志、马广彬、周志仁确认合同无效纠纷一案，不服高邮市人民法院（2015）邮三民初字第00555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月20日受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。马广英、马广珍、马广兰原审共同诉称，马德高（2001年病故）与居巧英（2008年病故）夫妇，生前遗留在高邮市三垛镇现兴联村严沐四组砖瓦结构平房六间。马德高与居巧英生有五个子女，即长女马广英、二女马广珍、长子马广彪（即被告马广志）、三女马广兰和次子马广彬（即被告）。两被告在父母去世后未征得三原告的同意和授权下，竟将遗产房以11000元的价款出售给第三人周志仁，且第三人周志仁明知有三原告而购买。该行为侵犯了三原告的继承权，遭到了原告方多年来的反对，并到相关部门投诉。至今该遗产房未能过户在第三人周志仁名下。现请求法院依法确认两被告与第三人买卖坐落在高邮市三垛镇现兴联村严沐四组砖瓦结构平房六间遗产房的行为无效，并判令由被告承担本案诉讼费。马广志原审辩称，其与被告马广彬将讼争房屋出卖给第三人周志仁时，三原告并不知情，请求法院依法确认该买卖行为无效。马广彬原审辩称，其与被告马广志将讼争房屋出卖给第三人周志仁是发生在2006年1月8日，系由其经手向第三人周志仁出具了一份金额为11000元的收条，当时母亲居巧英尚未去世，卖房的事确实隐瞒了三原告，三原告并为此与两被告争执多年。周志仁原审述称：一、原告在诉状中的多处陈述与客观事实不符：（一）诉状所称的“被告在父母去世后未征得三原告的同意和授权下，竟将遗产房以11000元的价款出售给第三人周志仁”不是事实。讼争房屋买卖发生在2006年，交易时原、被告之母居巧英尚健在，且是交易的主要参与者，交易当天原告马广珍、被告马广志、马广彬与居巧英均亲自在现场，其中房产证和有线电视接收证是由居巧英亲自交给经办人周朝明，房款是由被告马广志、马广彬接收，由被告马广彬代表打了收条给经办人周朝明，交易成功当天原告马广珍、被告马广志、马广彬与居巧英热情邀请经办人周朝明在家吃饭。（二）诉状所称的“且第三人周志仁明知有三原告而购买，该行为侵犯了三原告的继承权”不是事实。原告马广珍、被告马广志、马广彬与居巧英在2006年1月9日都参与了讼争房屋的交易，他们没有任何反对，都同意该交易，且原告马广英、马广兰均参与了之后的搬家，拿回了部分用具，该事实有证人周某及孟春林的证言为证。（三）诉状所称的“遭到了原告方多年来的反对，并到相关部门投诉。至今该遗产房未能过户在第三人周志仁名下”不是事实。在本案诉讼前，第三人从未收到原、被告家任何人的反对意见，依照高邮市三垛镇兴联村村民委员会的证明，该村委会在本案诉讼前也从未收到原告方的投诉，且讼争房屋未过户到第三人名下的原因不是因为原告方所谓的“反对与投诉”，而是农村约定俗成的买卖习惯。二、本案三原告在2007年的清明节即已知道该房屋已经出卖给第三人，但三原告在2015年才提起诉讼称其继承权被侵害，已经过去九年的时间，远远超过我国法律规定的二年诉讼时效保护期间。三、在2006年1月第三人善意购买讼争房屋后，多年来该房屋保险一直是以第三人名义办理，房屋的维护保养亦由第三人进行，第三人在该房屋已居住生活近十年，且第三人在购买讼争房屋后已将本村的宅基地和房屋无偿给同村的马增祥，第三人83岁的老母亲居住在该房屋也将近十年。综上，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原审查明，马德高与居巧英夫妇系高邮市三垛镇司徒兴联村原严沐四组村民，二人共生育有长女马广英、二女马广珍、长子马广彪（即本案被告马广志），三女马广兰和次子马广彬五人。马德高于2002年去世后遗留下与其妻居巧英共有的座落于高邮市三垛镇现兴联村严沐四组的砖瓦结构平房六间。2006年，被告马广志、马广彬经案外人马增堂介绍将上述房屋出卖给第三人周志仁，双方议定房款为11000元。第三人周志仁因当时身处上海，不能立即赶回高邮办理购房事宜，遂于2006年1月9日委托其侄子周朝明至马德高生前的另一住所高邮市高公桥路2楼201室与被告马广志、马广彬进行交易。当日，周朝明代第三人周志仁交付了11000元购房款，被告马广彬出具了一份收条，内容为：“今收到周红喜人民币壹万壹仟元整。（说明：卖严沐四组马德高私有住房款）收款人马广彬2006.1.9”。周红喜即本案第三人周志仁的曾用名。交易完成后，被告马广志、马广彬邀请周朝明留下共进饭餐。当日，马德高之妻居巧英亦在场。第三人周志仁从上海回来后即搬入了本案诉争房屋，其母亲亦一并入住。2008年，居巧英去世。2015年5月，三原告以两原告出售本案诉争房屋时未得到三原告同意和授权为由共同诉至法院，请求确认两被告与第三人买卖房屋的行为无效。原审另查明，第三人周志仁与马德高系同村同组村民。除本案诉争房屋外，第三人周志仁在高邮市三垛镇司徒兴联村无其他宅基地。第三人周志仁现持有讼争房屋的房产证及有线电视接收证。讼争房屋目前尚登记在马德高名下，未办理产权过户手续。原审法院认为，本案讼争房屋虽为农村宅基地房，但房屋购买人第三人周志仁与讼争房屋的登记人马德高系同一集体经济组织成员，且第三人周志仁在购买该讼争房屋后在该集体经济组织并无其他宅基地，故第三人周志仁购买讼争房屋不违反我国土地管理法的相关禁止性规定。本案中，两被告将讼争房屋出卖给第三人周志仁时，其母居巧英尚未去世，讼争房屋系马德高与其妻子居巧英的夫妻共同财产，由于马德高在2002年去世前对该房屋的继承事宜未订立遗嘱，故讼争房屋除一半份额应归居巧英享有外，另一半份额依法应按照法定继承办理。两被告作为马德高遗产的法定继承人，在对讼争房屋继承后依法享有部分所有权，且两被告在出卖讼争房屋时并无证据表明其有损害其他共有人的恶意，加之讼争房屋也于2006年即已实际交付，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款之规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”，三原告在该讼争房屋出售后的第二年即已知晓该交易事实，第三人周志仁为购买讼争房屋已支付了合理对价，并已实际占有使用该房屋，三原告现以买卖行为无效为由提起诉讼违背诚实信用和公序良俗原则，故对于原告方当庭提出的因两被告将讼争房屋出卖给第三人周志仁时未征得三原告的同意和授权而买卖行为无效的诉讼请求，依法不予支持。综上所述，为依法保护公民的合法民事权益，根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条、第五十八条等规定，判决如下：驳回原告马广英、马广珍、马广兰请求确认被告马广志、马广彬与第三人周志仁买卖坐落在高邮市三垛镇现兴联村严沐四组砖瓦结构平房六间遗产房的行为无效的诉讼请求。案件受理费50元，由原告马广英、马广珍、马广兰自行负担。判决后，马广英、马广珍、马广兰不服，向本院提起上诉称：1、被上诉人周志仁购买涉案房产违反了一户一宅的法律规定，属于违法买卖行为，应当无效；2、涉案房产属于其父亲马德高的遗产，其兄弟向周志仁出卖该房产时三上诉人均不知情，因三上诉人皆有继承遗产的权利，故其兄弟属于无权处分。综上，请求二审法院依法改判。二审期间，上诉人向本院提交了高邮市三垛镇兴联村村委会证明一份、照片四张、部分兴联村村民联合出具的证明，以证明被上诉人周志仁目前在兴联村有一老宅，加上其购买的房产就有两处宅基地。经质证，被上诉人马广志、马广彬对上述证据无异议。被上诉人周志仁对上述证据不认可，同时认为村委会证明是村会计碍于人情关系出具的，周志仁购得涉案房屋后，就将老宅交于村里，其已经放弃了老宅基地的使用权。为证明其主张，周志仁向本院提交了村委会证明一份，载明“周志仁于2006年元月份，在购得本集体经济组织原成员马德高、居巧英夫妻房屋后，我村民委员会依法将周志仁原宅基地安排给本村组村民马增祥建房。周志仁现只拥有购得的马德高、居巧英夫妻房屋的一处宅基地。目前马广英、马广珍、马广兰、马广志、马广彬户籍已不在本集体经济组织成员中”。此外，周志仁还向本院提交了光盘一张，载有周志仁的代理人与兴联村主任、会计等人在老房子外面现场勘查和谈话等内容，视频显示周志仁以前的老宅现已成危房，无人居住，老宅与马增祥家房屋间距不大，马增祥家的化粪池就建在老宅门前。经质证，三位上诉人和被上诉人马广志、马广彬对周志仁提交的上述证据均不予认可。经审理查明，原审法院查明的基本事实属实，本院予以确认。另查明，被上诉人周志仁在购得涉案房屋前所居住的房屋现已成危房，无人居住，周志仁明确表示早已放弃了该房屋的宅基地使用权，并且早就将该房屋交由村里处置。本院认为：涉案房屋原属于上诉人父母马德高和居巧英的共有财产，马德高去世后，居巧英和其子女共有该房产，并且居巧英所占份额已超过50%。三上诉人系马德高和居巧英的女儿，被上诉人马广志和马广彬系马德高和居巧英的儿子，马广志交付产权证、马广彬接收购房款，当时居巧英也在场，这可以视为母亲和儿子对涉案房产的处分行为，其行为也符合农村处分房屋的习俗。并且，三上诉人在得知涉案房屋已被出卖并且已由周志仁实际占有居住后，数年来从未向周志仁提出过异议，由此可以推定涉案房屋原所有权利人知晓并认可房屋已被出卖的事实。现上诉人以马广志等人无权处分为由主张出卖房屋的行为无效有违诚信，也与事实不符，本院不予支持。此外，根据相关法律规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。据此，即使马广志等人对涉案房产无完全的所有权，也不影响其与周志仁之间房屋买卖合同的效力。根据村委会证明和视频资料等显示，周志仁购买涉案房屋前居住的老宅现已成危房，周志仁在购得涉案房屋后也从未居住过老宅，且其已明确放弃老宅的宅基地使用权，故周志仁向同一集体经济组织成员购买房屋并不违反法律规定。综上，马广英、马广珍、马广兰上诉主张无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人马广英、马广珍、马广兰共同负担（已交）。本判决为终审判决。审 判 长  吴健代理审判员  柏鸣代理审判员  韩冰二〇一六年六月十六日书 记 员  羊燕