浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书(2015)金义民初字第3206号原告：葛岚，居民。原告：董林娜，学生。两原告共同委托代理人：吴茂湖，浙江兴茂律师事务所律师。两原告共同委托代理人：邹芝琳，浙江兴茂律师事务所律师。被告：浙江义乌丰臻工艺品有限公司，住所地：浙江省义乌市城店路778号。法定代表人：刘玉中，公司执行董事。委托代理人：孙祥和，浙江商苑律师事务所律师。原告葛岚、董林娜与被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司房屋买卖合同纠纷一案,本院于2015年11月26日立案受理后,依法组成合议庭，于2016年1月14日、4月6日、5月26日三次公开开庭进行了审理。原告葛岚、董林娜的共同委托代理人吴茂湖（第一、二次庭审时到庭）、邹芝琳（第三次庭审时到庭）到庭参加诉讼；被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司第一次庭审时经本院传票传唤无正当理由未到庭，被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司的委托代理人孙祥和第二、三次庭审时到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛岚、董林娜起诉称：被告找到两原告向其介绍购买位于义乌市城店南路778号房屋，但被告并未告知原告不能过户的事实，被告以每平方米3500元价格向两原告销售118.7平方米房屋，现两原告预先交付给被告415450元购房款；但被告却隐瞒两原告不能办理房产过户等房屋问题，2014年6月1日，两原告与被告签订了《房屋租赁协议书》，约定“租期40年，自2008年7月28日至2053年4月22日，租金为415450元”。两原告认为，被告的行为属于以租代卖，名为租赁实为房屋买卖合同，同时被告也未能按《房屋租赁协议书》第十一、十二条的要求交付房屋，且被告在订立合同过程中存在欺诈。故诉请：1、请求判令解除两原告与被告签订的《房屋租赁协议书》；2、请求判令被告退还款项415450元和利息141253元，共计556703元（利息以415450元按照中国人民银行同期贷款基准年利率6%的四倍即年利率24%从2014年6月1日暂计算至2015年12月1日）此后利息仍然按照该标准计算至实际履行之日止。第二次庭审时，原告陈述认为：本案所涉房屋属于工业厂房，不能作为商品房进行买卖。本案所涉的厂房已经在中国农业银行义乌分行作最高额抵押贷款，抵押金额是16084万元，原告所购买的房屋是没有任何保障的。并变更第一项诉讼请求为：确认双方签订的房屋租赁协议无效。被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司答辩称：1、本案不涉及房屋买卖合同，不存在房屋买卖合同无效的基础。2、请求确认租赁合同中租赁期变更为20年内仍然有效。事实和理由：被告与原告于2014年6月1日签订房屋租赁协议书，合同约定由原告承租被告3幢2单元11楼C-1号套房，租期40年，租赁费415450元。被告于2014年10月1日前房屋已经建好，且已通知原告前来交房，但原告迟迟没有来取房（有好几户已经装潢入住）。我们认为，租赁协议在租期方面的约定时不符合法律规定的，但调整为20年后，租赁合同仍然有效。所以，按照调整为20年的租赁合同，应该将第21年至40年的租金155640元返还给原告。具体应退租金计算方法：现在入驻租户是按照15元/㎡·月来收取租金的，原告的3幢2单元11楼C-1号套房是118.7㎡，取贴现率6%，计算第1年至第20年的租金应为259810元。40年计算的租赁费415450元扣除第1年至第20年的租金应为259810元后得155640元。租赁合同的其他约定并没有违反国家强制性规定，所以，是一份存在瑕疵的合同，瑕疵消除后，租赁合同仍然有效。关于原告与武爱萍的录音，我们不否认其真实性，但录音中清楚地表明，原告租赁房屋的联系人是许连海，武爱萍并不是经办人员，对租赁合同事宜并不清楚。有关租赁合同事宜，武爱萍一再强调，她对这个情况并不清楚，让原告去问经办人员，所以，这份录音与本案诉争事实无关。关于其他证据，其真实性我们并不否认，但并不影响租赁合同的效力。原告葛岚、董林娜为证明自己的主张，提供以下证据：证据1，房屋租赁协议书一份，证明原、被告不是租赁关系实际是买卖关系。双方约定了房屋交付时间及被告应该履行的义务。证据2，收款收据一份，证明原告付款415450元的事实。证据3，通话录音资料附书面整理资料一份、通话清单一份，证明原告与被告不是租赁关系，实际是房屋买卖关系，证明被告以租代售。证据4，录像资料一份，证明被告提供的房屋不符合租赁条件，不适合居住，实际上是以租代售。证据5，土地使用权登记审批表一份，证明位于义乌市城店路778号土地用途是工业用地，被告的售房行为不合法。证据6，义乌市不动产登记中心出具的不动产档案证明5份，证明浙江义乌丰臻工艺品有限公司所有的位于义乌市稠江街道城店路778号的不动产房屋用途是工业厂房或附属设施，并且已作了抵押，被告售房不合法。证据7，建设工程规划许可证4份，证明浙江义乌丰臻工艺品有限公司建设的位于义乌市稠江街道城店路778号房屋应是工业厂房，而不应该是民用住宅，被告的建房行为本身也是不合法的。证据8，居住证4份、社保证明三份，证明武爱萍、戴守智是被告单位的员工，他们向原告销售房屋的行为是职务行为。被告质证认为：对房屋租赁协议的真实性没有异议，但协议书清楚地表明为房屋租赁协议，并非原告主张的房屋买卖合同，与房屋买卖无关，而且协议中没有表明有关房屋买卖的内容。对收款收据真实性没有异议，这是原告履行房屋租赁协议的行为，与房屋租赁协议所约定的原告义务一致，被告确实收到了该款。对通话录音资料附书面整理资料、通话清单的真实性没有异议，但并没有证明原、被告之间是房屋买卖关系，通话人武爱萍不是房屋租赁行为的当事人，通话中清楚地表明当时的经办人是许连海，通话人武爱萍表示自己不懂法律。录像资料清楚地证明原告所承租房屋已经符合入驻的条件，而且旁边已经有人入驻。对土地使用权登记审批表真实性没有异议，被告房屋项下的土地确实是工业用地，而且在武爱萍和葛兰的通话录音中也清楚表示是工业用地。对义乌市不动产登记中心出具的不动产档案证明真实性没有异议，被告的房屋是合法的，可以合法出租。不动产档案中反映的三幢房屋符合出租条件，为义乌市政府所鼓励出租，是用于新纪元电子商务园区的相关企业及个人入驻，以及有其他需要的人入驻。对建设工程规划许可证真实性无异议，可以证明被告的建房得到了政府的许可，手续是全的。对居住证没有异议，武爱萍、戴守智确实是被告的员工，但是并无法证明武爱萍、戴守智与原告租赁房屋相关，因为居住证上没有载明与房屋出租相关的信息，原告主张的证明不符。对社保证明真实性没有异议，但认为与原告的证明目的无关。被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司为支持自己的抗辩，提供义乌市电商办编辑的义乌市电子商务园宣传册一份，证明被告所建房屋有合法的使用用途，可以对外出租、招商，并且得到义乌市政府的鼓励。原告质证认为：该宣传册所宣传的是建立电子商务园区，应当属于商业用途，但是本案中原告所购买的房屋是属于民用住宅。结合当事人的质证意见，本院认证如下：一、关于原告提供的证据。1、对房屋租赁协议书的真实性予以确认。2、对收款收据的真实性予以确认，本院认定原告向被告交款415450元的事实。3、对通话录音资料及所附书面整理资料、通话清单、录像资料本身的真实性予以确认。4、对土地使用权登记审批表的真实性予以确认，本院认定义乌市城店路778号的土地用途是工业用地。5、对不动产档案证明本身的真实性予以确认。6、对建设工程规划许可证的真实性予以确认，本院认定建设工程规划许可证上确定的建设项目为厂房、附属用房和综合楼。7、对居住证、社保证明本身的真实性予以确认。二、关于被告提供的证据。被告提供的义乌市电子商务园宣传册，经核实，其中载明的制作时间为“2014年8月”，该时间迟于原、被告签订《房屋租赁协议书》的时间2014年6月1日，且该证据并不能证明被告可以出售套房，故对其关联性不予确认。经审理，本院认定事实如下：2014年6月1日，原告葛岚（乙方）、董林娜（丙方）与被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司（甲方）签订《房屋租赁协议书》一份，其中载明：“经甲、乙、丙三方充分协商，乙、丙双方自愿申请租赁位于城店南路778号浙江义乌丰臻工艺品有限公司院内3号楼的套房，为明确甲、乙、丙方的权利义务，经三方平等友好协商，特签订本合同书。一、租赁房房款为每平方米3500元，合计为大写：肆拾壹万伍仟肆佰伍拾元（小写￥：415450.00元）。二、乙、丙双方自愿向甲方一次性租赁套房使用期限为40年，具体期限以土地使用到期期限为准（土地使用期限自2008年7月28日至2053年4月22日止）。三、乙、丙双方租的套房为3幢2单元11楼层C-1号套房，建筑面积118.7平方米，该房2014年10月1日前交付给乙、丙双方，乙、丙双方仅有地上房屋使用权。四、在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙、丙双方无条件享有受让权。但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙、丙双方自负。五、乙、丙双方租赁的套房有使用权，出租权和转让权，使用权可继承、赠与。乙、丙双方转让时，必须双方到甲方处办理，经甲方书面见证后，受转让人享有与乙、丙双方同等权益。六、在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙、丙双方所有，但需补交的出让金、税款等一切相关费用则全部由乙、丙双方承担，甲方不准对乙、丙双方再另收任何费用。七、乙、丙双方租赁的套房，在没有办理土地证、房产证之前，在土地使用期内如遇政府不可抗拒的行为拆迁，按政府有关赔偿政策规定办理。在乙、丙双方租赁期未到的情况下，按乙、丙双方实际使用期计算租赁房款，剩余未到期的租赁房款由甲方一次性全款退还给乙、丙双方。八、甲方必须切实支持和维护乙、丙双方享有和行使权利，未经乙、丙双方书面同意，甲方绝对不准将乙方所租赁的套房转租、转让。九、如甲方中途违约，收回乙、丙双方租赁套房的使用权，应退还乙、丙双方交纳的全部租赁房款，并自本合同签订之日起按中国人民银行同期同类款利率的四倍支付利息给乙、丙双方。十、甲方对房屋的质量问题承担一年保修责任，以套房交付之日起算，交付后，用户需改变内部结构的，须经甲方同意后方可实施，乙、丙双方擅自改变房屋结构或使用不当造成的损失及渗漏，均由乙、丙双方承担责任。十一、甲方交付乙、丙双方的房屋必须通水，通电，共用楼梯及电梯，结构全框架全现浇，进户防盗门，预设上下管道，只设隔户墙、厨房和卫生间，其余不做，室内墙面、地面打毛糙面，外墙砖，铝合金窗，中空玻璃。十二、甲方给乙、丙双方每户安装一电一表、一水一表预留煤气管道，光纤、电话线、电视线接口进户，乙、丙双方应自觉及时按规定缴纳初装费、水电费。水电费的交纳标准按照经济开发工业区收费标准收取。十三、乙、丙双方必须注意用水、用电安全，不准乱拉电线和超负荷电，如发生事故造成损失，由乙、丙双方负责赔偿。十四、乙、丙双方要服从甲方的统一物业管理，有义务交纳物业管理费，缴纳标准按义乌市有关规定执行，物业管理协议另定。十五、该协议未尽事宜双方协商解决，并签订补充协议作为该合同之附件并与合同具有同等法律效力。十六、本协议自签字之日起生效，一式三份共3页，甲、乙、丙各执一份。”之后，原告方向被告交付了415450元，被告于2014年12月29日出具收款收据一份，其中载明为“收房屋租赁款”。另查明：义乌市城店路778号的土地用途为工业，当时建设工程规划许可证上确定的建设项目为厂房、附属用房和综合楼。原告方一直未实际使用本案所涉套房。本院认为：虽然原、被告双方签订的协议书名称为《房屋租赁协议书》，收款收据中也载明为“收房屋租赁款”，但协议书第四条约定：“在土地原使用期限内如国家政策许可土地出让的（可以办房产证、土地证），乙、丙双方无条件享有受让权。但额外交付的土地出让金、税款及有关办证费用由乙、丙双方自负”；第六条约定：“在土地使用权终止日到期后国家政策同意延续的，其土地使用权限归乙、丙双方所有，但需补交的出让金、税款等一切相关费用则全部由乙、丙双方承担，甲方不准对乙、丙双方再另收任何费用”，这些约定显然与租赁本身无关，而与房屋买卖有关，结合协议书约定将租赁期限约定至土地使用期限到期为止等内容，本院认定原、被告双方签订的《房屋租赁协议书》名为租赁，实为买卖，即属于房屋买卖合同。被告未经政府有关部门批准，擅自改变土地用途，将工业用地用于建套房，并与原告以签订房屋租赁协议书的形式出售房屋，属于以合法的形式掩盖非法的目的，原、被告之间签订的《房屋租赁协议书》依法应认定无效。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方当事人都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案双方当事人均有过错，被告除应向原告返还所收取的415450元外，根据本案的具体情况，还应赔偿原告自起诉之日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算的利息损失。综上，原告的合理诉请本院予以支持。原告诉请从2014年6月1日起按中国人民银行同期贷款基准年利率6%的四倍计算利息损失依据不足，本院不予支持。被告辩称本案所涉《房屋租赁协议书》属于租赁合同，与事实不符，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（三）项、第五十六条、第五十八条的规定，判决如下：一、确认原告葛岚、董林娜与被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于2014年6月1日签订的《房屋租赁协议书》无效。二、被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司于本判决生效后十日内返还原告葛岚、董林娜人民币415450元并赔偿利息损失（从2015年11月26日起按中国人民银行同期同类贷款基准利率计付至实际履行之日止）。三、驳回原告葛岚、董林娜的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9367元，由原告葛岚、董林娜负担2235元，由被告浙江义乌丰臻工艺品有限公司负担7132元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于浙江省金华市中级人民法院（在递交上诉状同时预交上诉费9367元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  楼宇栋人民陪审员  傅国民人民陪审员  杨丽青二〇一六年六月十五日代书 记员  楼晓晶