上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2015）普民四(民)初字第3208号原告黄峰，男，1980年2月15日出生，汉族，户籍地江苏省南京市。委托代理人杨波、周丹洋，上海天尚律师事务所律师。被告刘芳，女，1968年1月30日出生，汉族，户籍地辽宁省抚顺市。委托代理人王众、周富毅，北京京都(上海)律师事务所律师。原告黄峰与被告刘芳房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告黄峰的委托代理人杨波、周丹洋，被告刘芳的委托代理人周富毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄峰诉称，2015年10月31日，原、被告通过上海首佳房地产经纪事务所(以下简称首佳房产)居间介绍签署了《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》(编号：NO.XXXXXXX)，原告购买被告位于上海市普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，合同约定总房价款为人民币870万元(以下币种均为人民币)，被告保证并承诺有权出售该房地产，如未能履行协议约定，被告应按照《房地产买卖协议》第1.1条款所述总房价款的20%向原告支付违约金。原告按照协议约定要求向被告付清定金10万元，但被告又要涨价，原告未同意，故被告拒绝按协议要求向原告继续出售该房屋。被告上述违约行为违反了诚实信用的交易原则，并给原告造成巨大经济损失与困扰。现原告提起诉讼，要求判令：1、被告向原告支付违约金174万元；2、被告承担本案诉讼费用。被告刘芳辩称，第一，居间协议签订后，被告欲与原告签订正式的买卖协议，首佳房产提出要等到原告以605万元出售自有房屋后再签订，此时被告才发现买卖协议中有该约定，定金以此生效。而据被告了解，原告的自有房屋当时仅价值500多万元，原告其实是想高价出售自有房屋，低价购买系争房屋，与中介串通，具有缔约过失责任。签订居间协议时，右半边的买卖协议是空白，签字页在左半边，签字时首佳房产把A3纸中间对折，仅给被告看了左半边的居间协议，首佳房产告知被告双方仅签订了居间协议，并未签订买卖协议。如果当时发现买卖协议有上述约定，被告不可能签字，而签完后被告收取了定金，首佳房产未将协议的出售方一联给予被告。第二，被告最终以895万元出售给案外人，并没有过分涨价。第三，若法院认定被告构成违约，被告认为该违约金金额过高，而原告已经另购房屋不存在损失，请求法院予以调整。综上，不同意原告所有的诉讼请求。经审理查明，2015年10月31日，原告(买受方、乙方)、被告(出售方、甲方)与首佳房产(居间方、丙方)就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》，《房地产买卖居间协议》约定总房价款为870万元，面积为152.39平方米；乙方为表示购买诚意，向丙方支付意向金5万元，如甲方签订本协议，则乙方交付的意向金自动转为定金，由丙方转交甲方或由丙方根据甲方的授权予以定金保管，待甲方签订本协议后三日内乙方应补定金5万元，如此构成乙方支付给甲方的全部定金10万元；若甲方违约不出售该房地产，则应向乙方双倍返还定金，若乙方违约不买该房地产，则已支付甲方的定金不予返还；《房地产买卖协议》(附件一)是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙、丙三方签字或盖章后即为生效。《房地产买卖协议》约定总房价款为870万元；签订买卖合同示范文本，为办理本交易产权过户之需，双方同意于2015年11月8日之前前往丙方处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订买卖合同示范文本的日期；本协议生效后，甲、乙双方应诚意履行，如任何一方未按本协议约定履行，经另一方书面催告后十日内仍不履行的，守约方有权单方解除本协议，违约方应按照本协议约定总房价款的20%向守约方支付违约金；本协议与《房地产买卖居间协议》同时成立，独立发生法律效力，本协议约定与《房地产买卖居间协议》约定不一致的，以本协议约定为准；其他约定：合同价为650万元，装修补偿款为220万元，税收、中介服务费由乙方承担。(此定金有效要卖掉大华清水湾34号1102室，基于605万到手的价格)；协议对房款支付期限与方式、过户日期、户口迁移、交房等方面均做了约定。2015年10月31日，被告出具收条，确认收到原告支付的购房定金5万元；2015年11月2日，被告出具收条，确认收到原告支付的追加购房定金5万元。2015年11月7日，被告将10万元定金返还给首佳房产，并以短信方式告知原告。首佳房产随后将10万元定金返还原告。2015年11月9日，被告向原告发短信，提出要求以890万元交易，否则拒绝交易，并同意承担合理的违约责任。原告随即回复，同意一定程度的涨幅，具体细节需要另行协商。被告回复无法接受原告提出的价格。11月10日，原告回复被告，表示不同意以890万元交易。11月12日，被告再次给原告发短信，最终表示不愿意与原告进行交易，赔偿事宜需和首佳房产一起协商解决。2015年12月9日，首佳房产及经办人张某甲出具《证明》，内容如下：本所接受刘芳和黄峰的委托，为其双方买卖位于普陀区凯旋北路XXX弄XXX号XXX室的房产提供房地产买卖居间服务，由本所张某甲经理具体负责该事宜。后三方于2015年10月31日签署了房地产买卖居间协议，约定买卖价格为870万元。买方黄峰也依据房地产买卖居间协议向卖方刘芳支付了10万元定金。但三方签署房地产买卖居间协议后，卖方刘芳向本所表示要提高出售价格，但即使在本所提出890万元建议成交价格后，卖方刘芳仍不同意继续出售。2015年11月7日，卖方刘芳通知本所，其已经决定不再出售房产，并已经将先前收到买方黄峰的10万元定金退还到我司。另查明，(一)、2015年11月29日，被告与案外人丁某、茅某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定合同价为610万元。另外双方签订《协议书》，约定除合同价款外，买方需另外支付给被告装修补偿款285万元，此次交易过程中产生的所有应缴税费、交易手续费等相关费用均由买方承担。2016年3月22日，系争房屋产权人登记为案外人丁某、茅某某。(二)、2015年12月9日，原告及妻子许华君与案外人周某甲、张乙、周某乙签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告夫妻将自有的房屋出售给周某甲、张乙、周某乙，合同价为460万元。另外，双方签订《补充协议》，约定买方另向卖方支付装修补贴款150万元，基于上述条件卖方出售该房屋的税后净到手价格为610万元。(三)、2015年12月25日，原告及妻子许华君与案外人杨某某、钱某某签订《上海市房地产买卖合同》，约定原告夫妻向杨某某、钱某某购买小区内的另一套房屋，建筑面积为150.41平方米，合同价为650万元。双方另行签订《补充协议》，约定买方需另向卖方支付装修补贴款217万元，基于上述条件卖方出售该房屋的税后净到手价格为867万元。因卖方在合同履行中提出涨价，2016年5月原告夫妻诉至本院，要求解除买卖协议，返还房款、赔偿违约金、中介费、贷款评估费、律师费等，案号为(2016)沪0107民初12705号，该案尚在审理中。现原告诉至本院，请求判决如其诉请。庭审中，原告申请证人张某甲出庭作证，其证人证言为：证人系首佳房产的销售经理，也是原、被告本次系争房屋交易的经办人。被告所述买卖协议为空白不是事实，特别条款约定原告以605万元出售自有房屋系被告出于担心原告不具有购房能力而主动要求添加的。原告在签订买卖协议时已经以605万元的报价找到了买方，故该约定的条件具有履行可能，即使原告无法以605万元出售，也不影响系争房屋的交易。被告在买卖协议签订以及收取定金后，从未对上述约定提出过异议。然而被告却在两天之后提出涨价，最先提出涨价5万，之后是10万元，再是20万元。经证人与原告沟通，原告同意以890万元交易，但最终被告仍不同意交易，此时已经超过最晚签约日期即11月8日，故证人认为本次交易不成的原因在于被告。后，原告的自有房屋在首佳房产的居间服务下以605万元出售，另外原告也购买了小区内的其他房屋，包括车位在内总价是885万元。截止目前，居间方还未收取原、被告关于系争房屋交易的佣金。原告对证人证言无异议。被告对此不认可，坚持认为特别条款不可能是被告提出的，居间及买卖协议都是首佳房产的工作人员填写的，并未对被告进行特别提示与说明，极有可能是后加的。审理中，原告补充意见如下：第一、鉴于被告已经将系争房屋出售他人，买卖协议事实上已经解除，故原告对于解除协议不作为诉讼请求提出。第二、原告购买的同小区另一套房屋，价格虽低于870万元，但面积比系争房屋小了几个平方，位置与楼层亦明显不如系争房屋(系争房屋在小区中属于景观房，紧邻苏州河)，与原告自有房屋差不多，原告置换的目的未能达到。据原告了解，目前系争房屋房价已经达到1100万元，故原告主张20%的违约金具有事实依据。本院认为，原、被告及首佳房产就系争房屋签订的《房地产买卖居间协议》及附件《房地产买卖协议》系三方真实意思表示，合法有效，三方均应当恪守履行。被告辩称买卖协议特别约定系后加的意见，因未提供证据证明，本院不予采信。协议约定，双方应于11月8日前签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。根据本院查明的事实，被告在11月7日将定金返还给首佳房产，表明其将不与原告进行交易，11月9日，被告又明确向原告提出涨价至890万元，否则解除合同并同意承担合理的违约责任，而在原告同意一定程度的涨幅，催告被告继续履行协议的情况下，被告仍坚持以890万元交易，最终双方交易未成，而被告在11月29日即以总价款895万元与案外人签订买卖合同，并最终交易成功。本院认为，原、被告交易未成的责任在于被告，被告应按照协议约定向原告承担违约责任。关于违约金金额，原告主张按照协议约定的总房款870万元的20%即174万元，并认为系争房屋目前市场价1100万元，174万元违约金金额是合理的，对此被告向本院请求减免。本院认为原告虽因被告的违约行为未购得系争房屋，然原告已经在小区内另购房屋，即便目前存在纠纷，亦能够通过诉讼形式得到妥善解决。本院根据原、被告提供的一系列买卖合同，综合考虑原告因被告违约行为造成的损失、被告因违约行为获得的利益、违约金兼具惩罚与补偿性质等因素酌情确定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告刘芳应于本判决生效之日起十日内支付原告黄峰违约金人民币500000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案保全费人民币5000元，由原告负担人民币1500元，被告负担人民币3500元。本案受理费人民币20460元，减半收取计人民币10230元，由原告负担人民币3069元，被告负担人民币7161元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇一六年六月二十日书记员  陈文渊附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。