上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第17707号原告许亚婷，女，1981年2月22日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人衡跃磊，住同原告。委托代理人严介新，上海市润和律师事务所律师。被告上海东郡房地产开发有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人王振华，董事长。委托代理人许法磊，男。委托代理人陶立元，男。第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司，住所地上海市青浦区。法定代理人黄丽萍。委托代理人刘雅静，女。原告许亚婷与被告上海东郡房地产开发有限公司(以下简称东郡公司)及第三人江苏新城物业服务有限公司上海分公司(以下简称新城公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年5月12日立案受理后，依法适用简易程序进行审理，后因案件审理需要转为普通程序进行审理。本案于2016年4月19日公开开庭进行了审理，原告许亚婷的委托代理人衡跃磊、严介新，东郡公司的委托代理人陶立元，到庭参加诉讼。第三人新城公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。本案现已审理终结。原告许亚婷诉称，2013年9月，原、被告签署《上海市商品房预售合同》一份，合同约定原告购买被告所建坐落于上海市浦东新区繁锦路XXX弄XXX号XXX室精装修房屋(以下简称系争房屋)，总价为人民币(以下币种相同)5,156,620元。合同约定交付日期为2013年12月30日，交房后，原告于2014年1月1日发现南阳台顶部出现漏水情况，当即向负责交房后维修事务的新城公司提出报修。2014年2月26日，原告又发现主卧外墙及窗台、厨房、南北阳台及书房先后出现严重漏水的情况，原告立即报修。新城公司表示存在质量问题并于同年3月8日开始维修。因维修工作时断时续，漏水严重，找不到漏水点，维修人员反复拆除了主卧、厨房、南北阳台的外墙面、部分地板以及撕除主卧精装修壁纸，直至2014年9月12日完成主卧墙纸和地板修复。为防止损失扩大，在主卧漏水问题初步解决后，原告于2014年9月13日入住系争房屋。原告入住后，主卧以及书房仍存在漏水情况。故原告诉至法院，要求被告赔偿原告系争房屋严重漏水维修期间损失。原告请求：1、判令被告支付2014年2月26日至2014年9月12日的租金(房屋使用费)损失，按每月8,200元计算；2、判令被告支付2014年2月26日至2014年9月12日的物业费损失，按每月748元计算。被告东郡公司辩称，系争房屋不存在严重影响居住的情况，不同意支付租金(房屋使用费)损失。原告及家人一直居住在系争房屋，主张的损失不存在。物业费是原告支付给物业公司的，与本案无关。原告存在逾期支付房款的情况。第三人新城公司未到庭应诉。经审理查明，2013年9月，原、被告就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》一份，系争房屋系精装修房屋，合同约定系争房屋暂测建筑面积为133.88平方米，转让价为5,156,620元。合同第十一条约定，被告应于2013年12月30日前将系争房屋交付给原告。合同第二十二条约定，被告交付的房屋有其他工程质量问题的，原告在保修期内有权要求被告免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿。合同还约定，被告选聘第三人对系争房屋进行前期物业管理。合同补充条款第十一条还约定：该商品房在交付后合同解除的，买受人应当按照房屋总价3%计算的年租金，向出卖人支付自该商品房交付使用之日起至合同解除之日的房屋使用费。系争房屋于2013年12月10日取得建设工程竣工验收备案证书。2013年12月22日，原、被告办理系争房屋的交接手续。2014年1月，原告发现系争房屋存在质量问题，向第三人进行报修。之后，第三人派员对系争房屋质量问题进行修复，原告陈述2014年9月12日完成主卧墙纸和地板修复，原告于2014年9月13日搬入系争房屋。另查明，系争房屋的物业费为每月748元。审理中，原告为证明系争房屋的漏水情况，提交了用手机拍摄的漏水的照片一组，手机属性记录了拍摄时间。照片记录了2014年1月1日至2014年12月1日期间的渗漏水及维修过程的状态；最早的是1月1日是南阳台顶部渗漏水的照片，最晚的是2014年12月1日书房窗台渗漏水的照片；除6月和11月外，其他月都有漏水或维修过程的现场照片；漏水的位置包括南阳台、北阳台、书房、主卧等部分，虽不是同时漏水，但都存在修理后又渗漏的情况；室内部分修理的内容主要包括更换地板、壁纸，维修吊顶等内容。被告对原告的照片不予确认，并陈述其并未对系争房屋进行修复，也未接到原告报修通知。原告为证明没有实际使用系争房屋，提交了系争房屋2014年的水、电费发票，水电费远低于正常使用的标准。水费发票(每两个月抄表一次)显示，5月份水费20.70元，7月份水费13.80元，9月份水费10.30元；电费发票(每月抄表一次)显示，除8月的电费为68.80元外，3月至9月其他时间的电费为30元左右。被告对证据真实性无异议，但认为这反映了原告实际居住在系争房屋。原告解释称，8月份的电费高是因为修理系争房屋用电较多。本案审理过程中，被告申请对系争房屋于2014年2月至2014年9月期间的房屋租金价值进行评估，上海百盛房地产估价有限责任公司受本院委托于2016年2月3日出具估价报告，结论为2014年2月至2014年9月期间平均市场租赁价格为每月8,200元。鉴定费13,500元，由被告预交。鉴定人员出庭解释称，该租金标准不含物业费。双方均对估价报告无异议。被告另于审理过程中向本院提出要求对原告用手机拍摄的房屋漏水照片真实性进行鉴定，但经鉴定部门多次催缴，其仍未缴纳相应鉴定费用，鉴定部门退回相应鉴定申请。被告还于审理过程中提出对系争房屋质量问题是否严重影响居住使用进行鉴定，因属法院查明及认定事实，故本院对该申请不予准许。审理中，新城公司的委托代理人曾向法院陈述称，新城公司只是物业服务的提供人，不是保修义务人。物业公司确实对系争房屋进行过维修。以上事实，由经庭审质证的上海市商品房预售合同、物业费发票、水电费发票、照片、物品签收表、建设工程竣工验收备案证书、上海市新建住宅交付使用许可证、估价报告等证据及原、被告当庭陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求对方承担修理等违约责任，给买受人造成损失的，买受人有权依法要求出卖人予以赔偿。系争房屋在交房验收后，原告发现多处质量问题并提出异议，鉴于第三人系原告委托的前期物业管理公司，原告向第三人进行报修并无不当。被告对原告主张的照片形成时间申请鉴定而未按通知缴纳费用致鉴定不成。本院对照片的真实性，予以采信。根据原告提供的现场照片，足以证明系争房屋存在多处质量问题影响原告居住之事实。从水电费的缴纳情况看，原告未能正常使用房屋。关于赔偿的起止时间。原告的照片记录了2014年1月1日至2014年12月1日期间的渗漏水及维修过程的状态，在此期间，房屋渗漏水问题反复出现。原告主张2014年1月1日发现渗漏水后就立即报修。第三人也承认进行了维修，但未说明原告的报修时间，也未说明第三人的实际维修时间和修复内容。原告自认系争房屋于2014年9月12日完成主卧墙纸和地板修复，并于次日搬入系争房屋。被告作为维修行为的义务主体，其对维修行为的实施和结束负有举证责任，现其未能举证，本院亦对原告自认予以采信。综上，原告主张赔偿的起止时间，从渗漏水较为严重的2014年2月26日起计算，算至2014年9月12日完成主卧墙纸和地板修复之日，并无不当。关于损失赔偿的标准，原告主张按估价报告计算租金(房屋使用费)损失，本院予以支持。原告主张的物业管理费损失，系其为使用涉案房屋期间享受的物业服务所支付的对价，现原告未能入住涉案房屋期间，即支付对价而未能享受相应服务，构成损失，其主张被告赔偿，于法有据，本院予以支持。被告主张原告付款存在逾期现象，与本案无关。第三人新城物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为对抗辩等诉讼权利的放弃，相应后果由其自行承担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百五十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，判决如下：一、被告上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许亚婷房屋使用费损失(按每月8,200元的标准，从2014年2月26日起计算至2014年9月12日止)；二、被告上海东郡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告许亚婷物业费损失(按每月748元的标准，从2014年2月26日起计算至2014年9月12日止)。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,043元，财产保全费917元，共计2,960元，由原告许亚婷负担1,155元，被告上海东郡房地产开发有限公司负担1,805元；鉴定费13,500元，由被告上海东郡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨立转审 判 员  范 一人民陪审员  曹 璐二〇一六年六月七日书 记 员  朱沈聪附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第一百五十五条出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照本法第一百一十一条的规定要求承担违约责任。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。