浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终2939号上诉人（原审原告、反诉被告）：杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司。负责人：陆佳萍。委托代理人：盛建坤、刘晋辉，浙江赞程律师事务所律师。上诉人（原审被告）：倪雪勇。委托代理人：徐鹏，浙江王建军律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：杭州春嘉农副产品有限公司。法定代表人：倪雪勇。委托代理人：徐鹏，浙江王建军律师事务所律师。上诉人杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司（以下简称恒八酒店）因与上诉人倪雪勇、被上诉人杭州春嘉农副产品有限公司（以下简称春嘉公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市萧山区人民法院（2015）杭萧民初字第596号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月3日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2010年8月20日，倪雪勇与杭州市萧山区北干街道兴议村经济联合社签订《萧山区北干街道兴议村农贸市场租赁经营权使用合同》一份，约定倪雪勇向北干街道兴议村经济联合社租赁农贸市场整体经营权，经营权租赁使用期限为5年，到期后，可续租4年，正式租赁实际9年，正式租期自2011年1月1日起。合同还对租赁使用费用等内容作了相应约定。2011年3月3日，倪雪勇经营的春嘉公司与恒八酒店签订《房屋租赁合同》一份，约定兴议农贸市场将市场一楼电梯大厅建筑面积65平方米、四楼建筑面积2200平方米出租给恒八酒店用于开设经营旅馆、宾馆、酒店，租赁期限为2011年6月1日至2020年5月30日；租金自合同约定租赁期间开始，前三年的租金为每年410000元，第四年、第五年为453600元，第六年、第七年、第八年、第九年为498960元，恒八酒店向兴议农贸市场缴纳保证金100000元，租金支付方式为每年的5月1日前支付。2011年7月16日，春嘉公司和恒八酒店签订《补偿协议》一份，约定上述《房屋租赁合同》中第六条第6点中春嘉公司自留的150平方米出租给恒八酒店作为办公用房，每年租金25000元，租金支付方式和上述房屋租赁合同约定一致。2012年3月2日，倪雪勇经营的萧山兴议农贸市场与恒八酒店签订《房屋租赁补充合同》一份，约定双方同意将市场一楼原电梯大厅65平方米由原来租赁用途用于开设旅馆酒店变更为仅限于服装、药店使用。租赁期限为八年，从2012年4月1日至2020年3月20日，前两年租金为每年15000元，后六年租金与四楼同步递增；租金支付方式为每年3月1日前支付；恒八酒店交纳租赁经营保证金5000元。上述租赁合同、补充协议、补充合同签订后，恒八酒店支付了相应租金和保证金105000元后开始经营。2014年5月31日之前的租金恒八酒店已付清。2014年6月1日以后，恒八酒店支付了四楼租金2000000元，四楼150平方米的办公用房的租金和一楼65平方米大厅的租金自2014年1月起未支付。2013年9月，因北干街道兴议村城中村改造项目需要，萧山区北干街道办事处对兴议村地块进行拆迁，兴议农贸市场被列入拆迁范围内。2014年4月，萧山区北干街道发布拆迁公告。2014年8月，杭州中意房地产评估咨询有限公司对兴议农贸市场进行拆迁补偿价格评估，并形成《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》。经评估，兴议农贸市场的房屋价值1273183.98元、装修价值7577049.95元、附属物价值3833893.85元、可搬迁设备补偿价为495389.40元、不可搬迁设备补偿价为1390483元。其中四层恒八酒店的房屋装修价值1872828.30元、附属物价值872558.30元、可搬迁设备评估值1410184元（包括三层四层共用可搬迁机器设备及设施201285元）、不可搬迁设备及设施评估值654983元（包括三层四层共用不可搬迁机器设备及设施373815元）。2014年12月1日，倪雪勇与萧山区北干街道兴议村经济股份合作社签订《北干街道兴议村农贸市场拆迁补偿协议书》一份，约定：2013年兴议村实施整村改造，兴议农贸市场需要搬迁，因农贸市场经过招标出租给倪雪勇，倪雪勇还在租期内，由于倪雪勇在市场内部进行装修投入，外侧进行填塘渣等，经过评估和双方协商，达成以下协商：一、拆迁补偿，包括房屋补偿1273184元、附着物补偿3833894元、装修补偿7577050元、可搬迁设备按评估价的10%补偿495389元、不可搬迁设备按评估价补偿1390483元、职工安置补助费72000元、搬迁奖励500000元、其他补偿费438000元，合计15580000元；二、付款方式为协议签订后先付60%，计9348000元，其他余款在房屋验收合格后一次性付清；三、搬迁要求，根据北干街道征迁指挥部要求，倪雪勇必须在2015年1月15日前做好出租户的细想工作全部搬迁完毕，逾期不搬视为放弃物品，兴议村经济股份合作社予以清理，清理费在余款中扣除。拆迁补偿协议书签订后，倪雪勇领取了60%的补偿款9348000元。2014年12月5日，萧山区北干街道办事处向兴议村经济合作社、农贸市场及承包经营户发出停业公告，内容为：一、主楼及辅房的所有经营户必须在2015年1月8日前停业；二、限于2015年1月10日前，断电、断水，腾空所有房屋，交付街道验收，逾期不腾房者视为放弃；三、2015年1月15日起开始实施拆房，拆房期间不允许经营户再出入市场，确保安全。之后，恒八酒店与倪雪勇之间因拆迁补偿款的归属问题产生纷争。恒八酒店继续使用租赁房屋，至2015年11月，兴议农贸市场被强制拆除。原审法院另查明，倪雪勇经营的杭州萧山兴议农贸市场即在杭州市工商行政管理局萧山分局设立的春嘉公司。恒八酒店拆迁时的职工人数为23人，其中参加社保5人，每人每月按照450元补偿，补偿6个月，计13500元，未参加社保的18人，每人按照600元补偿，计10800元，职工安置费合计24300元。恒八酒店和杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司在2016年1月11日关于机器设备清查评估明细表中编号为133至138的三层四层共用设备达成了协议，主要内容为“根据兴议农贸市场《机器设备清查评估明细表》所列第133项至138项所列的评估价值，甲方（杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司）享有其中82%，并有权单独主张，乙方（恒八酒店）享有剩余18%，并有权单独主张”。杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司享有82%份额已在（2015）杭萧民初字第5410号杭州明仕云枫餐饮娱乐管理有限公司诉春嘉公司、倪雪勇房屋租赁合同纠纷一案调解中予以主张。恒八酒店于2015年1月15日向原审法院起诉，请求要求：一、倪雪勇、春嘉公司支付拆迁补偿款5000000元（包括但不限于评估报告所涉赔偿项目）；二、倪雪勇、春嘉公司返还保证金100000元；三、倪雪勇、春嘉公司退还租金339750元（2014年3月1日至同年12月1日）。原审审理期间，恒八酒店变更第二项诉讼请求为要求倪雪勇、春嘉公司返还保证金105000元。春嘉公司提出反诉，请求判令：一、确认双方之间的合同已于2015年1月15日终止履行，恒八酒店腾退并返还租赁物；二、恒八酒店支付2014年12月31日前的租金104600元、水电费28938元。原审法院认为：第一、恒八酒店与倪雪勇经营的春嘉公司之间的房屋租赁合同关系合法有效，双方均应按约定履行义务并享受权利。双方之间的房屋租赁合同关系始于2011年6月，后因兴议农贸市场被拆迁，导致双方之间的房屋租赁合同关系因不可抗力而无法继续履行，合同应予以解除，至于解除的时间，恒八酒店主张2014年4月兴议农贸市场纳入征迁范围后对其经营造成影响从而达到了合同解除条件，而春嘉公司主张恒八酒店一直占用涉案租赁房屋、双方之间的租赁合同一直履行2015年1月15日被通知实施拆房日止。原审法院审理后认为，萧山兴议农贸市场虽在2013年9月纳入征迁范围，但尚未实际拆迁，拆迁评估时间为2014年8月，停业通告时间为2014年12月，拆迁前期准备行为虽对恒八酒店在经营上存在一定影响，但恒八酒店在2014年一直持续占有使用租赁房屋，至2015年被拆除为止，期间并未实际腾退租赁房屋，且在2014年6月以后也支付了部分租金。综合以上因素，结合萧山区北干街道办事处关于要求兴议农贸市场的经营户在2005年1月8日前停业、1月15日实施拆房的通告，原审法院认定恒八酒店和春嘉公司之间的租赁合同关系在2014年12月31日因合同无法继续履行而解除。关于租金问题，双方确认2014年5月31日前四楼租金已付清，2014年6月1日后已付租金200000元，四楼150平方米的办公用房和一楼电梯大厅65平方米的租金自2014年起未支付，故恒八酒店应支付租金为304600元（其中四楼2014年6月1日至2014年12月31日的租金453600元÷12个月×7个月=264600元，四楼150平方米的办公用房2014年一年租金25000元，一楼电梯大厅65平方米2014年一年租金15000元，合计304600元），扣除已付租金200000元，尚应支付春嘉公司租金104600元。此外，恒八酒店关于因兴议村经济联合社免除倪雪勇2014年4月18日以后的租金，故要求享受同等免除租金权利的抗辩意见，原审法院认为依据不足，因为兴议村经济联合社免除倪雪勇租金系兴议村经济联合社与倪雪勇之间租赁合同关系项下产生的行为，并不溯及恒八酒店与春嘉公司之间的租赁合同关系。承上认定，恒八酒店要求返还2014年3月至12月339750元的诉讼请求，依据不足，原审法院不予支持。春嘉公司反诉要求恒八酒店补足2014年12月31日前的租金104600的诉讼请求，原审法院予以支持。因双方之间的租赁合同关系已解除且租赁房屋已被拆迁，故春嘉公司应返还恒八酒店保证金105000元。关于春嘉公司反诉诉请的水电费，因双方在庭审中确认尚欠水电费28938元，原审法院予以认定，恒八酒店公司应支付春嘉公司水电费28938元。第二、关于恒八酒店因拆迁所得的装修补偿等款项的归属问题。原审法院认为，恒八酒店因经营对酒店投入了装修成本，现被征迁，理应享受相应补偿款项。倪雪勇与萧山区北干街道兴议村经济股份合作社签订的《北干街道兴议农贸市场拆迁补偿协议书》中的附着物补偿、装修补偿、可搬迁设备补偿、不可搬迁设备补偿、职工安置补助费均系对恒八酒店的补偿，该拆迁补偿应归恒八酒店享有。春嘉公司、倪雪勇以《房屋租赁合同》的第九条约定抗辩已使用的装修补偿款归其所有，依据不足，因为该第九条针对的是合同租赁期限届满的情形，现在合同履行初期遇到了政府拆迁的不可抗力，故本案不适用该条款。因拆迁补偿协议书中60%的补偿款9348000元已由倪雪勇领取，故应由倪雪勇向恒八酒店支付。本案系租赁合同纠纷，应审理春嘉公司和恒八酒店之间的包括租金、保证金、水电费等纷争，倪雪勇领取了本应由恒八酒店享有的拆迁补偿款，构成不当得利，但考虑倪雪勇系春嘉公司的法定代表人，其能领取恒八酒店的拆迁补偿款还是基于春嘉公司和恒八酒店的租赁合同关系，现恒八酒店将两部分款项在本案中一并主张，考虑两部分款项的纠纷均基于租赁关系产生，为避免当事人诉累，原审法院认为恒八酒店和春嘉公司之间因租赁产生的租金等诉争与恒八酒店和倪雪勇之间因拆迁产生的补偿款诉争在本案中一并处理为宜。倪雪勇与北干街道兴议村经济股份合作社签订的补偿协议书中涉及恒八酒店的补偿款包括装修补偿1872828.30元，附属物补偿872558.30元，可搬迁设备补偿124513.03元（包括四层可搬迁设备1208899元×10%=120889.9元，三层四层共用可搬迁设备201285元×10%×18%=3623.13元）、不可搬迁设备补偿301751.92元（包括四层不可搬迁设备1390483元÷1605691元×281168元=243483.54元，三层四层共用不可搬迁设备1390483元÷1605691元×373815元×18%=58268.38元）、职工安置补助费24300元，以上合计3195951.55元。倪雪勇在本案中向恒八酒店支付1917570.93元（3195951.55元×60%=1917570.93），其余40%的补偿款1278380.62元因萧山区北干街道兴议村经济股份合作社尚未向倪雪勇支付，故待付款条件成就后，恒八酒店可另行向倪雪勇主张。至于补偿协议中的搬迁奖励和其他补偿费，因恒八酒店提供现有的证据无法认定其中有归其享有的份额，故恒八酒店要求分割该部分补偿款的诉请依据不足。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院于2016年4月6日判决：一、春嘉公司在判决生效后十日内返还恒八酒店保证金105000元；二、恒八酒店在判决生效后十日内支付春嘉公司租金104600元。三、恒八酒店在判决生效后十日内支付春嘉公司水电费28938元。四、倪雪勇在判决生效后十日内支付恒八酒店拆迁补偿款1917570.93元；五、驳回恒八酒店的其余本诉诉讼请求；六、驳回春嘉公司的其余反诉诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费49913元，由春嘉公司负担2400元，倪雪勇负担22058元，恒八酒店负担25455元。财产保全申请费5000元由春嘉公司、倪雪勇共同负担。反诉案件受理费1485元，由恒八酒店负担。宣判后，恒八酒店、倪雪勇均不服，分别向本院提起上诉。恒八公司上诉称：原审判决认定恒八酒店应向倪雪勇支付租金至2014年12月31日，系认定事实错误：1.因政府拆迁，2014年4月周围的村庄已拆迁完毕，导致恒八酒店经营的对象已不存在，已不具备经营条件，已处于停业状态，恒八酒店向一审法院提交的证据5中予以证实，一审法院对该证据也予以了确认。基于市场不能正常经营的客观事实，因此兴议村村委会免除了春嘉公司在2014年4月8日以后的租金，基于公平和对等原则，恒八公司向春嘉公司支付租金没有事实依据。2.一审法院认为恒八酒店实际占用租赁物而需向春嘉公司支付租金，系事实认定错误。春嘉公司强行向恒八酒店按合同约定收取租金，如不缴纳租金就不能获取赔偿款，恒八酒店等人迫于无奈被迫向其缴纳租金。同时倪雪勇在政府拆迁和评估中，拒不告知评估的项目与内容，导致恒八酒店补偿的项目遗漏及装修和附属物价值偏低，致使恒八酒店的利益严重受损。在未告知和征求恒八酒店同意的情况下，私自与村委会签订赔偿协议。即使在领取赔偿款后也拒不支付相应赔偿款。综上，恒八酒店占有租赁物的目的是为了对抗倪雪勇的不法占有恒八酒店的赔偿款，并不是恒八酒店为了实际经营需要而占有租赁物。综上，请求：对原审判决第二项判决内容予以改判，改判倪雪勇、春嘉公司向恒八酒店退还租金339570元租金的诉讼请求，并由倪雪勇、春嘉公司承担本案诉讼费用。针对恒八酒店的上诉，倪雪勇、春嘉公司共同答辩认为：一审法院判决恒八酒店支付春嘉公司租金至2014年12月31日完全正确，恒八酒店的上诉理由不成立，不应得到支持，应驳回上诉。理由如下：1、恒八酒店与春嘉公司之间存在租赁合同关系，根据恒八酒店使用租赁物的水电费记录和北干街道强制停电停水的通知，恒八酒店正常使用租赁物至2015年1月15日，故一审法院判决恒八酒店在正常使用租赁物的期间即至2014年12月31日止理应按租赁合同的约定承担支付租金的义务是完全正确的；2、至于恒八酒店在上诉状和一审中提到的所谓因政府拆迁对其正常经营的影响和兴议村村委会免除了春嘉公司在2014年4月8日以后的租金等方面，也不能成为恒八酒店不支付租金的理由。因为，首先此次政府拆迁对恒八酒店使用的租赁物拆除是到2015年10月份才进行，拆迁对恒八酒店经营至2014年底不构成实质影响；其次恒八酒店与春嘉公司在签订租赁合同时，双方在租赁合同中从未约定出租人春嘉公司要向恒八酒店保证提供一个什么样的经营环境或经营对象；第三，此次拆迁是政府主导的，倪雪勇、春嘉公司无法抗拒也无力去干预，相反倪雪勇已经尽最大的努力去延缓了拆迁的实际进行；第四，兴议村村委会免除了倪雪勇在2014年4月8日以后的租金是基于双方协商的结果而非基于拆迁对市场不能正常经营的影响，兴议村与倪雪勇之间的约定不对第三人产生法律效力，同时也不能成为第三人主张权利的依据；3、倪雪勇不是租赁合同的主体，其不应该承担租赁合同中约定的义务。综上所述，一审法院对恒八酒店向春嘉公司支付的租金的判决完全正确，请求驳回恒八酒店的上诉。倪雪勇向本院提起上诉称：一、一审判决书对以下事实的认定存在错误：1、一审判决书第16页认为恒八酒店“因经营对酒店投入了装修成本，现被征迁，理应享受相应补偿款项。倪雪勇与萧山区北干街道兴议村经济股份合作社签订的《北干街道兴议村农贸市场拆迁补偿协议书》中的附着物补偿、装修补偿、可搬迁设备补偿、不可搬迁设备补偿、职工安置补助费均系对恒八酒店的补偿，该拆迁补偿应归恒八酒店享有。”倪雪勇认为一审判决书对此认定存在错误。理由如下：第一、根据我国自2011年1月2l日起施行《国有土地上房屋征收与补偿条例》的第二条“为了公共利益的需要，征收国有土地上单位、个人的房屋，应当对被征收房屋所有权人给予公平补偿”之规定和自1998年8月1日起施行的《杭州市征用集体所有土地房屋拆迁管理条例》的第五条“本条例所称拆迁人是指取得集体所有土地房屋拆迁许可证的建设单位和个人；被拆迁人是指被拆迁房屋及其附属物的合法所有权人。”第二十二条“原私有住宅改作非住宅用房的，仍作住宅用房处理。拆除原为住宅用房而出租（借）供他人作非住宅使用的私有房屋，仍作住宅用房处理，对原租（借）用人不予安置，不予补偿。”第二十三条“拆除出租（借）的住宅用房，拆迁人对租（借）用人不予安置和补偿。”之规定，倪雪勇、春嘉公司、恒八酒店作为租赁方均不是拆迁补偿的法律主体，恒八酒店、春嘉公司、倪雪勇均不具有拆迁补偿诉讼的法律主体资格，拆迁补偿的法律主体是被拆迁房屋及其附属物的合法所有权人即兴议村经济联合社。第二、根据《最高人民法院关于当事人达不成拆迁补偿安置协议就补偿安置争议提起民事诉讼人民法院应否受理问题的批复》“浙江省高级人民法院：你院浙高法【2004】175号《关于双方未达成拆迁补偿安置协议当事人就补偿安置争议向法院起诉，法院能否以民事案件受理的请示》收悉。经研究，答复如下：拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不予受理，并告知当事人可以按照《城市房屋拆迁管理条例》第十六条的规定向有关部门申请裁决。此复”。此答复非常明确，作为房屋承租人的恒八酒店在无拆迁补偿安置协议的情况下，就补偿安置争议向人民法院提起民事诉讼的，人民法院不应该受理，恒八酒店应向有关部门申请裁决解决。综合以上，恒八酒店根本不是拆迁补偿安置的主体，恒八酒店无权享有拆迁补偿安置款。2、一审判决书第17页认为“倪雪勇领取了本应由恒八酒店享有的拆迁补偿款，构成不当得利，但考虑倪雪勇系春嘉公司的法定代表人，其能领取恒八酒店拆迁补偿款还是基于春嘉公司和恒八酒店之间的租赁合同关系”，倪雪勇认为一审判决书对此认定完全错误。理由如下：第一，倪雪勇从未领取他人的拆迁补偿款。倪雪勇能获得拆迁补偿款是基于倪雪勇与北干街道兴议村经济股份合作社之间长达9年的《萧山区北干街道兴议村农贸市场租赁经营权使用合同》无法完全履行和与北干街道兴议村经济股份合作社就农贸市场的整体拆迁补偿达成一致。倪雪勇根本不是代表春嘉公司或恒八酒店与北干街道兴议村经济股份合作社签订拆迁补偿协议。因此，倪雪勇获得拆迁补偿基于其与兴议村的经营权使用合同而非基于春嘉公司和恒八酒店之间的租赁合同关系。第二，倪雪勇领取的拆迁补偿款是属于自己的补偿款，不存在领取恒八酒店补偿款的行为，不构成不当得利。第三，恒八酒店在一审庭审中一再强调倪雪勇是私下与北干街道兴议村经济股份合作社签订拆迁补偿协议书，恒八酒店根本不认可补偿协议书中的补偿内容。因此，一审判决书依此补偿协议书中的内容确定恒八酒店所谓的“拆迁补偿款”不符合恒八酒店的主张，恒八酒店应另行提供证据证明其实际损失。3、一审判决书第17页认定将不当得利与租赁合同纠纷一并处理为宜完全错误。理由如下：第一、恒八酒店从未主张不当得利的返还问题。因为在一审庭审调查中，倪雪勇的代理人要求恒八酒店当庭明确其要求倪雪勇支付补偿款是基于何种法律关系，恒八酒店的代理人在庭审中坚持认为要求倪雪勇承担支付补偿款责任的法律关系是基于租赁合同关系和倪雪勇是春嘉公司的法定代表人身份即实际控制人身份。也就是说，恒八酒店从未依不当得利要求倪雪勇承担支付责任。一审判决怎么可以在恒八酒店未主张权利的情况下而依一审法官对此理解而进行变更呢？一审判决违反了我国民事诉讼“不诉不理”的基本原则。第二、恒八酒店依租赁合同关系主张要求倪雪勇支付补偿款完全没有事实基础和法律根据。恒八酒店与倪雪勇之间不存在租赁合同关系，恒八酒店租赁合同的相对方是春嘉公司，然而由于春嘉公司根本没有领取或收到拆迁补偿款，倪雪勇领取拆迁补偿款是其个人行为，倪雪勇不是代表春嘉公司领取拆迁补偿款。因此，根据合同相对性原则，恒八酒店也无权要求非租赁合同的相对方即倪雪勇依租赁合同支付拆迁补偿款。综合以上，恒八酒店既不是拆迁补偿的主体也与倪雪勇之间不存在租赁合同关系，倪雪勇领取拆迁补偿款是基于其自身的农贸市场租赁经营权使用合同。二、关于本案的法律适用存在以下问题：1、一审判决书在恒八酒店未向倪雪勇主张不当得利返还的诉请，而依法官自身的理解予以变更违反了我国民事诉讼“不诉不理”的基本原则。2、恒八酒店依租赁合同法律关系主张权利只能向租赁合同的相对方即春嘉公司主张租赁合同无法履行而致损害赔偿，而不能向非租赁合同的当事人即倪雪勇主张不当得利返还。3、关于春嘉公司与恒八酒店之间的《房屋租赁合同》的第九条约定应理解为装修部分价值存在转化，装修部分应属于春嘉公司与恒八酒店共同所有。也就是说即使恒八酒店可以获得装修部分的拆迁补偿，此部分搬迁补偿款也应只有1677737元，按实际已收到部分60%计算应为1006642元。三、一审法院经办此案的王法官非常认真负责，进行了非常细致的调查、审理，但由于恒八酒店对主张权利的法律关系判断错误，一审法官应依恒八酒店自己主张权利的法律关系进行判决此案而不能依自身对此案法律关系的理解来判决倪雪勇承担恒八酒店未主张的法律关系所致诉讼请求。综上，请求：对一审判决第四项予以改判为驳回恒八酒店要求倪雪勇支付拆迁补偿款的诉讼请求，并由恒八酒店承担本案一、二审诉讼费用。针对倪雪勇的上诉，恒八酒店发表答辩意见称：一审判决中关于拆迁补偿协议中装修补偿款的判决事实清楚，适用法律正确，但对于补偿协议中的搬迁费和其他补偿费的判决有失公平。一、本案涉及的是装修物的所有权的归属问题，装修物系添附物，所有权归恒八酒店所有，受物权法的调整，物权法第一百二十一条规定，因不动产或者动产被征收、征用致使用益物权消灭或者影响用益物权行使的，用益物权人有权依照本法第四十二条、第四十四条的规定获得相应补偿。依照物权法、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的规定，出租房屋被国家征收或者被拆迁时，政府部门或者拆迁人要对被征收或者被拆迁的房屋进行补偿。依照相关行政规范，补偿事项一般包括房屋的装饰装修损失。租赁房屋在返还出租人之前，装饰装修物归承租人所有，补偿款作为装饰装修物的代位物，依照物权归属原则，归承租人所有。装饰装修的补偿按照物的归属，在拆迁补偿款中处理。本案中的装修物的所有权系恒八酒店所有，在评估报告中对补偿的项目及内容作了具体列项及金额明细，一审法院以此作为一审判决的依据事实清楚，证据充分。二、根据一审法院查明的事实和内容可知，案涉房屋的所有权人兴议村经济联合社达成了拆迁安置补偿协议，倪雪勇与兴议村经济联合社达成了拆迁补偿协议。根本不存在倪雪勇第一条第二点中所提到的拆迁人、被拆迁人与房屋承租人未达成拆迁协议的事实。三、恒八酒店应获取的赔偿项目及金额在拆迁评估报告中有具体的列明，倪雪勇、春嘉公司对拆迁评估报告均予以认可，而倪雪勇获取的补偿款中本身就包含恒八酒店的装修补偿款。倪雪勇侵占了恒八酒店应获取的装修补偿款，显然系不当得利，一审法院对此认定的事实清楚。四、倪雪勇、春嘉公司辩称政府补偿给恒八酒店的补偿价款存在价值转化，系共同共有，没有事实和法律依据。1、根据双方签订的合同中没有相应的约定，倪雪勇、春嘉公司的辩称没有合同依据。2、本案因政府拆迁导致租赁合同的终止，系不可抗力因素，根据法律规定，不可抗力是一项免责条款，是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件(如战争、车祸等)或自然灾害(如地震、火灾、水灾等)，以致合同当事人不能依约履行职责或不能如期履行职责，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行职责的责任或推迟履行职责。根据该法律条款，租赁合同的终止恒八酒店没有任何责任。3、政府的拆迁补偿款中已经扣除装修及附属物的使用年限，装修价值是已经扣除了装修物品已使用年限的价值后残余价值，因此，倪雪勇要求分割恒八酒店已使用年限的装修物价值没有事实和法律依据。4.、装修物系添附物，所有权归恒八酒店所有，受物权法的调整，五、倪雪勇、春嘉公司在签订租赁合同过程中存在欺诈和不诚信的行为。案涉标的物所有权系恒八酒店所有，但在政府拆迁和评估中，却拒不告知评估的项目与内容，导致恒八酒店补偿的项目遗漏及装修和附属物价值偏低，致使恒八酒店的利益严重受损。在未告知和征求恒八酒店同意的情况下，私自与村委会签订赔偿协议，私自领取赔偿款，且据不支付给恒八酒店应有的款项，显然损害和侵犯了其合法权益。六、倪雪勇、春嘉公司应退还租金。1、因政府拆迁，导致在2014年1月市场周围已不具备相应的经营环境及经营条件，因此兴议村村委会免除了倪雪勇、春嘉公司在2014年月以后的租金（2014年4月-2014年12月），但倪雪勇、春嘉公司却向恒八酒店按合同约定收取租金，如不缴纳租金就不能获取赔偿款，恒八酒店等人迫于无奈向其缴纳租金。在2014年4月份开始倪雪勇、春嘉公司已不能提供基本的经营条件，其收取租金没有事实依据。同时倪雪勇、春嘉公司在未向村委会缴纳租金的情况下，却向恒八酒店收取租金，违背基本的公平合理原则。2、根据法院查明的事实可知，案涉房屋在2013年9月已列入拆迁范围，2014年4月，萧山区北干街道发布拆迁公告。2014年12月1日倪雪勇与兴议村经济合作社签订补偿协议。以上内容可知，在2014年4月萧山区北干街道发布拆迁公告后，倪雪勇、春嘉公司已不占有租赁房屋，但却向恒八酒店收取租金没有法律依据。即使推迟至2014年12月1日倪雪勇与兴议村经济合作社签订补偿协议，但一审法院将租金计算至2014年12月31日，有违基本事实和法律依据。综上，请求依法驳回倪雪勇的上诉请求。春嘉公司表示同意倪雪勇的上诉意见。二审举证期限内，各方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审查明的事实一致。本院认为：恒八酒店与倪雪勇经营的春嘉公司之间的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效。本案二审中，双方均认为案涉租赁合同无法继续履行系由于政府拆迁行为，属不可归责于双方当事人的事由。倪雪勇与萧山区北干街道兴议村经济股份合作社签订《北干街道兴议村农贸市场拆迁补偿协议书》，就涉案拆迁事宜协商一致，而其中作为协商的基础为《房屋拆迁补偿价格估价分户报告》，该报告中包含恒八酒店承租房屋装修价值、附属物价值、可搬迁设备评估值、不可搬迁设备及设施评估值。根据倪雪勇与萧山区北干街道兴议村经济股份合作社的约定，倪雪勇已经实际领取了该协议书约定的总补偿款的60%，故倪雪勇应当将涉及恒八酒店的承租房屋补偿款的60%，包括装修补偿、附属物补偿、可搬迁设备补偿、不可搬迁设备补偿及职工安置补偿支付给恒八酒店，原审对此问题的处理并无不当。案涉房屋系倪雪勇从萧山区北干街道兴议村承租而来，之后又由春嘉公司出租给恒八酒店，而倪雪勇系春嘉公司的法定代表人，其实际领取相应的拆迁补偿费用，故原审法院判决由倪雪勇支付恒八酒店相应的拆迁补偿款并无不当。恒八酒店上诉认为应当返还租金的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，倪雪勇、恒八酒店的上诉意见依法均不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30021元，由上诉人倪雪勇负担22058元，由上诉人杭州恒八快捷酒店管理连锁有限公司萧山分公司负担7963元。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年六月二十一日书 记 员  王 颖