宁夏回族自治区固原市原州区人民法院民 事 判 决 书(2016)宁0402民初1867号原告戴福祥，男，生于1961年1月22日，汉族，新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市人，高中文化，居民，住乌鲁木齐市头屯河区。委托代理人宋武鹏，宁夏纲伦律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告戴银全，男，生于1964年7月19日，汉族，宁夏回族自治区固原市人，小学文化，居民，住固原市原州区。委托代理人蔺满元，宁夏古雁律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告戴福祥诉被告戴银全房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月20日立案受理后，依法由审判员刘汉龙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴福祥的委托代理人宋武鹏、被告戴银全的委托代理人蔺满元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴福祥诉称，2014年6月28日，原告委托史清风与被告签订了房屋租赁合同，合同约定被告承租原告名下的固原市政府街五指广场七号楼4号、5号营业房。被告现已全部支付了2016年3月前的租金。2016年4月13日下午，被告打电话约见原告，双方在速吧酒店一楼大厅见面。被告无理要求将租赁房屋转租给第三人，并要求将租金降至80000.00元。原告不同意，被告当即将租赁房屋的钥匙放在茶几上，并说“要解除合同，自此以后不再支付租金”。次日后原告要求被告支付违约金，并将租赁房屋内的物件等搬走，但被告不支付违约金，也不愿将租赁房屋内的物件搬走，造成房屋闲置无法出租给他人。原告依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，起诉要解除原、被告之间的房屋租赁合同；被告向原告支付拖欠的租金14167.00元(暂时计算2016年4月的租金，其他租金计算至被告实际搬离之日)；被告向原告支付违约金50000.00元；被告将租赁房屋内的物件等搬走；被告交清实际搬离前拖欠的水电费、暖气费和物业费；案件受理费由被告负担。原告戴福祥向本院提交了下列证据：1.房产证复印件2份，证明租赁房屋属原告所有；2.授权委托书1份、《店铺租赁合同》1份，证明史清风受原告书面委托与被告签订了房屋租赁合同；3.手机短信截图1份、速吧酒店视频2份、通话录音4份、接处警登记表1份，证明被告于4月13日将租赁房屋钥匙丢给原告、被告单方解除房屋租赁合同。被告戴银全对原告戴福祥提交的证据质证如下：对房产证复印件、授权委托书、《店铺租赁合同》无异议。手机短信截图、速吧酒店视频、通话录音、接处警登记表只能证明原、被告因租赁房屋发生过纠纷，与原告商谈时被告本人并未在场，是被告儿子将钥匙丢给原告，不能认定被告单方解除合同，故不能证明被告方单方解除租赁合同。被告戴银全辩称，要求继续履行合同。因被告儿子将租赁房屋钥匙丢给原告后被告未使用租赁房屋，不应当向原告支付这一期间的租金。被告未违约，依据合同约定不应当承担违约责任。同地段200平方米的营业房年租金为60000.00元左右，而租赁房屋的年租金高达170000.00元，合同约定的租金远远超出同地段其他营业房的租金。合同约定从第二年起，原告同意按市场价格水平调整租金，但原告拒绝调整。同时原告还拒绝被告按合同约定转租租赁房屋。所以原告违约在先，其要求被告支付违约金无事实依据。被告不同意解除合同，不同意将租赁房屋内的物件搬走。租赁房屋的水电费一直由被告交给原告，由原告代收。被告戴银全向本院提交了下列证据：1.《店铺租赁合同》1份，证明合同第一条约定在第二年房租根据市场价格调整，但第二年没有升降，所以说原告不履行该条约定，第三条第7项约定房屋可以转租，但被告屡次要求将房屋转租给他人，原告不同意；2.收条1张，证明被告已全部支付2016年3月底前的房租。原告戴福祥对被告戴银全提交的证据质证如下：《店铺租赁合同》真实有效。收条属实，但收条所涉款项不是50000.00元，而是47500.00元。经庭审举证、质证，本院对原告戴福祥、被告戴银全提交的证据认证如下：原告提交的房产证复印件、授权委托书、《店铺租赁合同》来源合法，内容真实，能够达到其证明目的，本院予以采信。原告提交的手机短信截图、速吧酒店视频、通话录音、接处警登记表来源合法，内容真实，不能达到其证明目的，但能够证明本案其他事实，本案予以采信。被告提交的《店铺租赁合同》与原告提交的《店铺租赁合同》系同一合同，内容真实，其证明目的与本案无关联性，但能够证明本案其他事实，本院予以采信。被告提交的收条来源合法，内容真实，能够达到其证明目的，本院予以采信。经审理查明，2014年6月18日，原告向史清风出具了授权委托书，委托史清风就固原市政府街五指广场尚都国际7号楼4号、5号营业房出租事宜与被告签订租赁合同。2014年6月28日，史清风与被告签订了《店铺租赁合同》，合同出租方填写的是史清风。合同约定甲方（史清风）将五指广场尚都国际7号楼4号、5号营业房出租给乙方（被告）；租赁期限为2014年7月1日至2017年6月30日；每年租金为170000.00元，第二年根据市场价格调整租金；经营店铺除租金外的一切费用由乙方承担；如有违约，违约方向对方赔偿50000.00元。被告按约承租了合同约定的房屋，已向原告支付了截止2016年3月31日的租金。另查明，2016年4月13日，原、被告对租赁房屋的有关事宜进行了协商，但未达成一致意见，被告儿子戴涛将房屋钥匙扔给了原告。本院认为，本案《店铺租赁合同》出租方虽然填写的是史清风，但该合同系史清风受原告委托与被告签订，同时，原、被告均认为原告为出租方，故应当认定涉案租赁合同系原、被告订立，原告为出租方，史清风不是出租方。该《店铺租赁合同》内容不违反法律、行政法规禁止性规定，属有效合同，对双方均有法律约束力。原告起诉时被告已支付了截止2016年3月31日的租金，双方并未明确约定自第二年度起租金于何时支付，同时，庭审中被告要求继续履行合同，故不能认定被告儿子戴涛将租赁房屋钥匙扔给原告系被告要求解除合同的表示。基于上述事实和理由，原告要求解除合同、要求被告将租赁房屋内的物件等搬走的诉讼请求理由不能成立，本院不予支持。原告要求被告支付租金，但双方对自第二年度起的租金于何时支付未作明确约定，后双方亦未对此通过协商予以确定，被告应当在每届满一年时支付，考虑到现距第二年度届满尚不足一月，故本院确定被告向原告支付第二年度未付租金（2016年4月1日至2016年6月30日的租金）42500.00元。原告提交的证据不能证明被告违约，原告要求被告支付违约金50000.00元的诉讼请求证据不足，本院不予支持。原告要求被告支付拖欠的水电费、采暖费和物业费，经本院释明，原告并未提供上述费用的具体数额，其该项诉讼请求不明确，本院不予支持。被告不同意向原告支付租金的辩称理由不能成立，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告戴银全于本判决书生效后十日内向原告戴福祥支付2016年4月1日至2016年6月30日的租金42500.00元；二、驳回原告戴福祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取702.00元（原告戴福祥已预交），由原告戴福祥负担302.00元，被告戴银全负担400.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判员  刘汉龙二〇一六年六月十四日书记员  李 刚