贵州省安顺市西秀区人民法院民 事 判 决 书(2016)黔0402民初675号原告安顺市尚庭物业服务管理有限责任公司。住所地:贵州省安顺市西秀区中华北路（北门口）华大公寓101-102铺面。法定代表人杨丽,系该公司总经理。委托代理人汪文卫，贵州巨人律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告吴朔,，男,，1983年8月28日生，，汉族,，贵州省安顺市人，系安顺煤田地质局职工，住贵州省安顺经济技术开发区西航路中段西城印象12栋1单元8层1号。原告安顺市尚庭物业管理有限责任公司诉被告吴朔物业服务合同纠纷一案，，本院于2016年3月7日立案受理后，，依法由本院审判员杨芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告安顺市尚庭物业管理有限责任公司的法定代表人杨丽、原告委托代理人汪文卫及被告吴朔到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：被告系原告所管理的西城印象小区的业主。被告在2014年接受小区物业管理时按安顺市住建局物业管理办公室核准的《安顺西城印象业主临时物业管理公约》的相关规定于2014年3月28日与原告签定《前期物业服务协议》,，协议约定由原告对西城印象小区物业进行管理,，同时还约定被告按建筑面积1.2元/㎡向原告交纳物业管理费,，每半年交纳一次,，如逾期不交纳物业服务费,，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金等相关权利义务。2014年3月至2015年3月,，被告一直按时交纳物业费用。但从2015年4月至今,被告却没有再继续交纳物业费,，为了保证小区的整个环境整洁、安全,在被告欠费期间,原告仍然对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作。同时,，原告工作人员也曾多次催促被告交纳物业费,，但其仍置之不理。现诉请：1、请求判令被告给付2015年4月至2016年3月物业管理费1670元；；2、请求判令被告按协议约定支付滞纳金为365元；3、请求判令被告承担诉讼费。用。被告吴朔辩称：一、原告存在前期强制乱收费现象，收了我吊装费600元、垃圾费500元，还乱收水费。二、未经业主委员会的准许在小区乱贴广告。第三、小区路灯毁坏没有人修理。四、小区有一块草坪，被原告用来堆放垃圾，导致小区臭气漫天，垃圾常常5-6天才清理。小区垃圾经常堆放垃圾。五、原告用停水停电来收取水电费。六、我小区已经成立了业主委员会，，但没有和原告续签物业服务合同，，原来的物业服务合同该失效。综上，我与原告没有合同关系，其服务也不到位，请驳回原告的诉讼请求。经审理查明：被告吴朔系安顺西城印象小区12栋1单元8层1号的业主。原告为该小区的前期物业服务公司，为该小区提供物业服务。2014年3月28日，原告安顺市尚庭物业管理有限责任公司（合同甲方，以下简称尚庭公司）与被告吴朔（合同乙方）签订了《前期物业服务协议》，，协议约定了物业服务的日常管理内容：1、房屋建筑共用部位的维修养护和管理,，包括:楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。管理质量:外墙完好,，外观整洁,，完好率达98%,%，零修及时率、合格率100%。2、共用设施设和相关场地的维修养护、运行和管理,，包括:道路、垃圾道、化粪池、沟渠、水池、照明系统、电梯、消防设施设各备、智能化设备、外墙排水管。管理质量:设备良好,，运行正常、顺畅,，无重大管理责任事故。3、按国家《物业管理条例》(以下简称《条例》)第四十五条的规定,，物业服务区域内，，供电、供水、供气、通讯、有线电视等单位,，应当向最终用户收取有关费用。4、绿化与建筑小品的维修养护和管理,，包括共用绿地、花木、建筑小品。管理质量:完好、整洁,，绿化长势良好。5、公共环境卫生,，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。管理质量:设施完好、整洁,，公共场地保洁率95%，，垃圾日产日清。6、交通与车辆停放秩序的管理。管理质量:交通畅顺,，停放有序,，行车线路标志明显。7、安全防范工作,包括安全监控、巡视、门岗执勤。管理质量:设备良好,，运行正常,，岗亭24小时值班。定期管理内容：1、每日清扫楼梯一次；；2、每日清理生活垃圾两次;；3、每月清洗水池一次；;4、每年清疏化粪池一次；5、每3个月清疏排水系统一次;；6、每月维保二次供水水泵一次;；7、每月维保电梯两次;；8、每月维保消防设施、设备两次；；管理质量：:设备良好,，运行正常,，垃圾日产日清。协议第六条约定：：业主或非业主使用人装饰装修物业时,，应当告知物业管理公司并与物业管理公司签订物业装饰装修协议。物业管理公司向业主或非业主使用人收取物业装饰装修管理费的标准为:：电梯吊装管理费:：6O0元/户;；装修垃圾清运费:：500元/户;；装饰装修保证金：20OO元/户。物业装饰装修完毕,如未发现有损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地,，不存在安全隐患的，，不违反“物业装饰装修协议”的,，物业管理公司应在入住后一季度内将物业装饰装修保证金本金退回给业主或非业主使用人。如出现物业共用部分、共用设施设备损坏,，相关场地不清、违反“物业装饰装修协议”物管公司将不予退回装修保证金,，其保证金将用于损坏的物业共用部位、自用共用设施设备等维修费用,，保证金不足以抵扣的,，物业公司有权向业主或非业主使用人继续追赔。第八条约定高层建筑按每月每平方米人民币1.2元标准收取、多层建筑按每月每平方米人民币0.8元的标准收取，，均包括共用水费、电费。第九条约定业主和非业主使用人从办理收楼手续的当月开始缴交物业服务费,物业管理公司首次收取物业服务费时可预收一年,一年后每半年收取一次。第十条约定物业服务费的调整和违约责任：l、物业服务费收取标准在合同期内不作调整。2、业主、非业主使用人逾期交纳物业服务费的按以下第1项处理:(1)从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金;逾期超过3O天,物业服务公司停止对其服务,因此对业主或所有业主造成的一切后果均由该业主承担。(2)业主、非业主使用人无正当理由连续三个月不交物业服务费的,，有超过20%的业主无正当理由连续三个月拒交物业服务费的,，物业管理公司可在告知业主15天后,，有权单方中止物业服务合同,，退出物业服务区域。非业主使用人不履行交费义务时,，由业主承担连带交费责任。同时合同约定甲方应覆行本协议约定的甲方责任,，按照法律、法规和有关规定及本协议的约定做好物业服务营理工作。乙方责任：1、覆行本协议约定的乙方责任,，按照法律、法规和有关规定及本协议的约定配合管理公司开展物业服务活动;；2、按照本协议约定,，按时按标准向管理公司缴交物业服务费、专项维修资金等费用;；3、遵守《西城印象业主临时物管公约》等。第二十五条约定管理期限从本物业交付使用之日起二年,如期间本物业业主委员会成立,，则本协议自动终止。第二十六条约定本协议签订后甲乙双方需要变更合同条款或有其他事项需要补充约定的,，应当协商一致后以书面形式签定补充协议,，补充协议与本合同具有同等法律效力。被告的房屋系高层建筑，，被告按单价1.2元／㎡，，房屋面积116㎡交纳支付了一年的物业管理费1670元及装修垃圾清运费500元、装修保证金2000元并对房屋装修入住，，后装修保证金原告已经退还。原告对小区的电梯、公共卫生、绿化等进行了管理，但有垃圾清理不及时及部分绿化、路灯维护不到位的情况发生。被告的管理费交纳至2015年3月31日。2015年5月26日，该小区的业主委员会成立。2015年6月11日，原告向该小区业主会员会发通知“致业委会尊敬的西城印象(黔中苑)业主委员会:：我安顺市尚庭物业服务管理有限责任公司接手西城印象(黔中苑)小区前为前期物业管理,，现今业主委员会已正式成立,，根据物业管理条例之规定,，我公司前期物业管理合同于业委会成立之日自向动终止。我公司现正式通知业委会,，我公司于2015午7月l退出西城印象小区管理,，请业委会安排接管。特此通告安顺市尚庭物业服务管理有限责任公司2015年6月11日”并在通知上加盖了公章。后业主委员会2015年6月14日向原告发出函“关于接管物业的说明安顺市尚庭物业管理公司:你公司于2015年6月11日下发通知要求退出,，现经业委会商定就你方要求进行接受事宜,，包括小区实体和相关资料以及费用结算,，业委会电话通知你方安排移交,但贵公司提出不与业委会结算或等到7月1日你公司退场后才进行移交、结算等事宜,，纵观历史及全部法律法规均找不到与此相符的根据,，纯属耍横。鉴于此情况,，将交由相关部门处理,，我业委会不作任何解释,，期间造成的一切后果均由你公司承担!”后原告未与该小区业主委员会签订服务合同，，但继续在该小区服务，，该小区业主委员会在2016年2月23日向原告发出通知，，认为其管理存在脏、乱、差，经业主委员会商议，，决定于2016年4月1日起停止原告对该小区的工作。，请原告从下通知之日起至2016年3月31日期间，请贵公司把小区的原有设施恢复正常，并把小区的物业管理账目统计清楚，于3月31日前移交给业主委员会，。后原告于2016年4月1日将设备等资料移交新任的物管公司并退出该小区。现原告以被告不交2015年4月后的物业管理费为由诉至本院，，提出如前所请。同时查明，，西城印象小区也名黔中苑。庭审中原、被告双方都认可西城印象小区2015年4月至原告退出该小区服务期间已入住的业主有85%交纳了物业管理费。王正红系该小区业主委员会的主任。被告吴朔系该小区业主会员委员会的委员。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的企业法人营业执照、组织机构代码证、法人身份证明书、交房清单、承诺书、前期物业服务合同、电梯维护保养合同、电梯正常维保证明、工资发放表、电费、水费、卫生费等交费收据及发票共计18张、维修票据14张及照片3张、2016年2月13日2016年2月23日《通知》；被告提供的身份证、小区管理照片13张本院从2016黔04**民初676号卷宗调取的《至业委会》《致业委会》通知、《关于接管物业的说明》等，以上证据经庭审质证、认证，在卷佐证，足以采信。对被告提交的垃圾清运费及电梯重物使用费与本诉无关，故本院不予采信。对被告提交的自来水浑浊照片2张，因水质内容不是物业管理公司的职责范围，故本院不予采信。本院认为：原告作为被告吴朔所居住的安顺西城印象小区的前期物业服务公司，又与被告吴朔签订了《前期物业服务协议》，，双方有物业服务合同关系，该物业管理费用系按住房面积计收，被告作为该小区的业主，享受到原告提供的物业管理服务，应该承担按时交纳物业管理费用的义务。双方约定物业费用先预交一年，后每半年交纳一次。被告吴朔在2014年3月28日交纳了一年的物业费1670元，费用交至2015年3月31日。被告在2015年4月就应交纳下半年的费用，但其未履行。2015年5月26日，该小区业主委员会成立。因《前期物业服务协议》约定如期间本物业业主委员会成立,本协议自动终止。根据《物业管理条例》第二十六条规定“前期物业服务合同可以约定期限；”故该约定符合法律规定，原告与被告的物业服务协议在2015年5月26日就终止。此后原告仍在该小区服务至2016年4月1日退出，该期间双方存在事实上的物业服务合同关系。原告于2015年6月11日发通知告知业主委员会其将于2015年7月1日退出小区管理，请业主委员会安排接管。2015年6月14日业主委员会给原告的《关于接管物业的说明》表明业主委员会要求原告移交资料及结算账目，而审理中原告表示其同意移交设备、资料，但认为业主委员会要求结算没有依据，，根据《物业管理条例》第三十九条“物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。”而第二十九条第一款规定为“（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料”，，故业主委员会要求原告结算没有法律依据。根据《最高人民法院关于审理物业管理服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定物业服务合同的权利义务终止后，，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必须的相关资料和其他代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。物业服务企业拒绝退出、移交，并以存在事实上的物业服务关系为由，，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费用的，人民法院不予支持。故业主只有在物业服务企业拒绝退出并拒绝移交资料时才能拒交事实上存在的物业服务关系产生的服务费用。本案从原告出具给业主会员的的通知及业主委员会的回函内容都不能认定原告有拒接退出及及拒绝移交资料、设备的事实，且双方都认可小区有绝大部分的业主是交纳了后期物业管理费的，业主委员会在2016年2月132016年2月23日出具给原告的《通知》上也能体现原告继续在该小区服务的事实，，故被告拒绝支付物业管理费的诉讼请求没有法律依据，，本院不予支持。该解释第九条第二款规定“物业服务企业请求业主支付拖欠的物业费用的，，按照本解释第六条规定处理。”第六条规定“经书面催缴，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予准许。”现原告诉请被告支付2015年4月至2016年3月的物管费，符合法律的规定，本院予以支持。但从被告提交的照片及原告提交的业主会员委员会于2016年2月132016年2月23日给原告的《通知》可以看出原告提供的服务存在垃圾清理不及时及部分路灯及绿化的维护不到位的情况及业主委员会对小区的物业服务不满意，原告的服务存在瑕疵，故原告诉请的物业管理费本院认为被告按70%计收更为合理，金额为1.2元／㎡×116㎡×12×70%=1169元。被告辩称其拒绝缴纳物管费是因为其与原告的合同已经终止，原告没有与业主委员会签订新的合同，双方无合同关系；且被告有乱收费现象，提供的物业服务也不到位，故不同意交纳服务费，原告的瑕疵履行不能作为被告拒不交纳全额物业费用的理由，，故被告不缴纳物业管理费用的抗辩理由部分有理，，本院按70%计收物业管理费。对滞纳金因原告后期未与业主委员会签订有物业服务合同，对此双方没有约定，在原告提供的服务有不到位的情况下，本院对原告主张的滞纳金不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《物业管理条例》第二十六条、第二十九条第一款、第三十九条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、第九条、第十条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、一、限被告吴朔在本判决生效之日起五日内支付原告安顺市尚庭物业服务管理有限责任公司物业管理费人民币1169元。二、驳回原告安顺市尚庭物业服务管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告吴朔承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省安顺市中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，原告可在履行期届满二年内，向本院申请强制执行。审判员 杨   芳二〇一六年六月三日书记员 冯莹(代)