贵港市覃塘区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0804民初571号原告臧倩坤，女，壮族，1992年7月23日出生，住广西贵港市港北区。委托代理人谭国捷，男，1970年12月5日出生，教师，住广西贵港市。被告贵港市三江房地产投资有限公司，住所地：贵港市港南区江南大道151号江南商贸城13栋12号。法定代表人曹江山，该公司负责人。被告曹江山，男，1984年3月13日出生，汉族，住浙江省义乌市。以上两被告共同委托代理人杨国强，男，1965年3月19日出生，汉族，住广西桂平市。被告姚显能，男，1972年6月2日出生，汉族，住贵港市港南区。委托代理人姚志和，男，1984年8月30日出生，汉族，住贵港市港南区。委托代理人姚志军，男，成年，汉族，住贵港市港南区。原告臧倩坤诉被告贵港市三江房地产投资有限公司（下称三江地产公司）、曹江山、姚显能建筑用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法组成由审判员黄荣恒担任审判长，与人民陪审员韦世才、王志佑参加的合议庭，于2016年5月31日公开开庭进行了审理，书记员邓淇元担任法庭记录。原告臧倩坤的委托代理人谭国捷到庭参加诉讼，被告三江地产公司和曹江山及其共同委托代理人杨国强、被告姚显能及其委托代理人姚志和、姚志军，经本院传票传唤没有正当理由拒不出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告臧倩坤诉称，被告三江公司法人姚显能在2010年7月派其营销人员到处宣传卖地广告，宣称是经贵港市政府、覃塘区政府以及石卡镇政府等三级政府各职能部门批准，属贵港市最后一批有正规手续，占天占地的地块出卖，该地块升值潜力大、投资收益高，并承诺尽快帮助办好各种手续。2011年4月20日，原告来到三江公司，公司拿出《土地使用证》给原告看，并带原告到独山新村现场看工地，原告看到现场有石卡镇政府工作人员，询问了工作人员，工作人员说你们可以直接跟三江公司联系，签订买地协议就可以了。于是原告回到三江公司办公室，其工作人员拿来《独山新村综合开发小区》规划图给原告看，说很快就会办好手续。原告选了C区51号的住宅地一块，面积为88平方米，原告与三江公司法定代表人姚显能签订了《独山新村安置协议书》一份，并当日交付12万元购地款给被告三江公司；被告出具盖有三江公司财务印章的收据给原告。但是到2012年8月，三江公司和姚显能为了逃避债务，变更曹江山为新法人，公司在九月份关门大吉。被告不在登记地址办公，不开手机，不接电话，原告根本无法找到被告，最后才知道上当受骗了。几年过去了，宅基地拿不到，款又要不回来。为了维护原告的合法权益，请求法院依法判决解除《独山新村安置协议书》，请法院依法判决三被告立即偿还原告宅基地预付款12万元，并从2011年4月20日起按每日万分之二支付违约金，直到预付款及违约金全部清偿为止；本案的一切诉讼费用由三被告共同负担。原告为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了以下证据材料：1、《企业变更通知书》复印件二份，证实三江公司法定代表人由姚显能变更为曹江山的事实；2、电脑咨询单复印件一份，证实被告三江公司的主体资格；3、原告与三江公司签订的《独山新村安置协议书》复印件一份，证实原告与被告签订了购地协议的事实；4、三江公司出具的收据复印件一份，证实原告已按协议将购地款12万元交给被告，被告三江公司出具收据确认收到该购地款的事实。被告姚显能辩称，一、其已经不是三江公司的法定代表人和股东了，现在公司的一切管理事务和经营运作都是由现在法定代表人被告曹江山操控，被告曹江山享有该公司95%股份，是名副其实的公司最大股东，目前公司的运营运作其是完全不知情的，故与其无关，根据权利与义务一致性的原则，其不应承担该公司的任何责任及义务。二、三江公司与石卡镇政府签订了《石卡镇独山新村项目合作合同》后，石卡镇政府没能协助办理好项目所需的材料与证件，导致无法正常运作，经过其与被告曹江山沟通协商后，其同意出让三江公司的股份和权力给被告曹江山，并在《贵港日报》2012年12月21日第4版及《贵港日报》2013年1月29日第4版刊登了法人变更的公示，都明确声明了其与三江公司没有任何的义务、权力和责任了。三、原来公司和其所收到的一切款项，都用在了独山新村合作项目开发运作上了，款项包括了征地款、地上附属物及拆迁的补偿款、办理相关的土地建设所需的相关费用等，上述所用到的开支转出的款项也都是在其的名下转出，所有来源的款项与支出的款项都盖有公司的行政章和签名的，应由公司新法人去履行偿还的义务。综上，请求法院驳回原告对其的诉讼请求。被告姚显能在举证期限内没有向本院提供证据。被告三江公司、曹江山没有提出答辩，也没有在举证期限内向本院提供证据。本院经审查认为，原告及被告姚显能提供的证据是客观、真实的，与本案有关联性，被告三江公司、曹江山、姚显能经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其自愿放弃质证、辩论的权利，本院对原告及被告姚显能提供的证据予以确认。综合以上证据的认定及原告在开庭时的陈述，本院确认以下法律事实：被告三江公司于2008年5月26日成立，2010年10月14日，贵港市覃塘区石卡镇人民政府因招商引资而与被告三江公司签订《石卡镇独山新村项目合作合同》，协议约定由被告三江公司在贵港市覃塘区石卡镇陆村建设石卡镇独山新村项目，该项目的征地费用、基础设施建设及办理相关证件等费用由被告三江公司全部负担，投资营利和亏损则由被告三江公司享有和承担；贵港市覃塘区石卡镇人民政府负责协助该项目用地的征收、处理征地及拆迁等纠纷，协助被告三江公司办理相关批文及证件，监督该项目的进度和质量。贵港市覃塘区石卡镇人民政府在该项目没有投资，也没有收益。协议签订后，该项目在开发过程中，被告三江公司因资金周转困难，遂对外以安置款、预收安置办证款为名，收取宅基地预付款。2011年4月20日，原告与被告三江公司签订了一份《独山新村安置协议书》，该协议约定被告将位于贵港市独山新村综合市场小区C区51号安置地一块转让给原告使用，转让款为38万元，原告分三期向被告三江公司付款，签订协议当天付12万元，待政府出具安置名额表后付3万元，证件办齐后付23万元；被告三江公司负责为原告办理该住宅地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》以及《建设工程规划许可证》，负责平整硬化小区道路、路面绿化、通水通电到户边和地基基础等；安置协议签订之日起，一年内未办齐《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》三证，将该建设用地交给原告使用，由被告三江公司按收取原告款项的每日万分之二支付违约金给原告。原告在签订协议当日即现金支付12万元给被告三江公司，三江公司的财务人员出具盖有三江公司财务章的收据给原告收执。后因各种原因，被告三江公司未能继续开发石卡镇独山新村项目。2012年8月20日，被告三江公司进行股权转让，公司股东由姚显能、张琼开变更为曹江山、张琼开，法定代表人变更为被告曹江山。被告曹江山是占该公司股份95%的大股东（注册资本1000万元）；公司名称也由贵港市三江房地产开发有限公司变更为贵港市三江房地产投资有限公司。后原告多次向被告追讨返还购地款未果，遂于2016年4月22日向本院提起诉讼，请求判如所请。在庭审过程中，经本院释明，如本院认定原告与被告签订的合同无效，原告是否同意变更诉讼请求，按合同无效处理，原告明确表示按合同无效处理，要求被告返还预付的购地款并支付违约金。另查明，被告三江公司所开发的贵港市独山新村综合市场小区坐落于贵港市覃塘区石卡镇陆村独山东南侧，该土地原系原广西玉林地区行署1995年12月2日批复给原县级贵港市划拨给石卡镇政府作为独山灾民新村和综合经济小区建设用地。贵港市覃塘区石卡镇人民政府于2011年4月14日获得贵港市人民政府颁发该项目国有土地使用证（贵国用（2011）第0265号），使用权类型为划拨，面积为29363.7平方米。被告三江公司将该土地作为商业地产开发，改变了该土地的用途，且至本案法庭辩论终结前尚未取得所开发项目土地的《建设用地规划许可证》、《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》等相关政府批文。本院认为，被告三江公司将国家划拨给贵港市覃塘区石卡镇作为独山灾民新村和综合经济小区建设用地的土地，擅自改变土地用途，进行商业开发并公开对外销售，至本案法庭辩论终结前尚未未取得所开发项目土地的合法手续，根据城市房地产管理法以及土地管理法的相关规定，划拨土地是不能作为商业开发的，房地产企业进行商业开发的房地产，应当通过招、拍、挂或协议的方式取得并缴纳土地出让金之后才能取得土地使用权，同时应当按照土地出让合同约定的用途使用土地，确需改变土地用途的，应当报经有关人民政府批准，在城市规划区内改变土地用途的，在报批之前尚应取得政府规划主管部门的同意。而被告三江公司开发的上述项目，违反了城市房地产管理法以及土地管理法的上述规定，故原告与被告三江公司签订的《独山新村安置协议书》依法应属无效合同。无效的合同自始没有法律约束力，因无效合同取得的对方财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。故原告请求被告三江公司返还购地款12万元，本院予以支持；因导致合同无效的主要过错方在被告三江公司，故被告三江公司应赔偿原告因此造成的损失，而原告因此所受的损失主要是资金被占用的利息损失，本院酌定以原告向被告三江公司支付款项之日起，由被告三江公司按中国人民银行同期同类贷款利率计付利息给原告。原告请求被告按每日万分之二支付违约金，本院不予支持。本案合同的双方当事人系原告与被告三江公司，而被告姚显能仅是该公司的原股东和原法定代表人、曹江山仅是该公司的现股东及法定代表人，依公司法规定，有限责任公司是企业法人，企业法人以其全部财产对公司的债务承担民事责任，公司财产不足以清偿债务时，出资不足的股东在未缴出资范围内对公司债务承担连带责任，现未有证据证明被告姚显能、曹江山没有足额履行出资义务，故原告要求被告姚显能、曹江山承担连带偿还责任，本院不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第十二条、第二十六条、第五十四条、第五十六条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条、第四十条，《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第（五）项、第五十六条，第五十八条，《中华人民共和国公司法》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第二百三十二条的规定，判决如下：一、被告贵港市三江房地产投资有限公司与原告臧倩坤签订的《独山新村安置协议书》为无效合同；二、被告贵港市三江房地产投资有限公司返还原告臧倩坤预付购地款人民币12万元及利息（利息计算：自2011年4月20日起至本院生效判决确定的履行期限最后之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、驳回原告臧倩坤的其他诉讼请求。本案受理费3565元，由原告臧倩坤负担165元，由被告贵港市三江房地产投资有限公司负担3400元。上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未能按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数加五提出副本，上诉于贵港市中级人民法院。同时应在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费3565元，款汇至户名为：贵港市中级人民法院—诉讼费；开户行：中国农业银行贵港分行营业部；帐号：45×××93；逾期不交也未提出司法救助申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄荣恒人民陪审员  韦世才人民陪审员  王志佑二〇一六年六月十七日书 记 员  邓淇元