上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）杨民四(民)初字第3921号原告徐宏忠，男，1933年8月27日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告徐文文，女，1997年12月12日出生，汉族，住上海市杨浦区。上列两原告共同委托代理人陈育新，上海市国定律师事务所律师被告赵吉，女，1982年10月13日出生，汉族，户籍地上海市金山区。第三人肖忠香，女，1980年8月15日出生，汉族，户籍地湖南省。原告徐宏忠、原告徐文文诉被告赵吉房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，因案情审理需要，本院依法追加肖忠香作为第三人参加诉讼。因被告赵吉下落不明，本院依法适用普通程序组成合议庭进行审理，并公告向被告赵吉送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院依法于2016年3月9日公开开庭进行了审理。原告徐宏忠及两原告共同委托代理人陈育新到庭参加了诉讼，被告赵吉经本院公告送达开庭传票后未到庭，第三人肖忠香经本院依法传票传唤后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告徐宏忠、徐文文诉称，上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)原系两原告所有，两原告并长期居住该房屋至今。2015年初，有人自称房东至原告住处收房并骚扰原告，为此，原告至上海市杨浦区房地产交易中心查询后发现，2014年7月，第三人肖忠香作为两原告的代理人与被告签订了系争房屋的买卖合同，系争房屋产权于2014年10月变更至被告名下。原告从未出售过系争房屋，也未收到过任何人的购房款，故现诉至法院，要求确认第三人肖忠香与被告于2014年7月8日签订的系争房屋的《上海市房地产买卖合同》无效，产权恢复至两原告名下。被告赵吉未到庭答辩。第三人肖忠香述称，第三人2014年10月之前在鹏华资产管理公司从事理财业务工作，2013年11月，原告徐宏忠及其子徐某到鹏华资产管理公司借钱，公司将钱借给他们两人，当时以公司的理财客户李某的名义借给他们两人共人民币500,000元(本案币种均为人民币)，第三人也参与了李某与徐宏忠、徐某之间借款手续的办理，借款在宝山公证处办理了公证，借款用途当时是说家中生意经营需要。借款后办理了系争房屋房产抵押。借款发生在2013年11月，办理房屋买卖委托手续公证也是在2013年11月，目的是为了使借款能够及时清偿。后对方在约定的还款期内未能及时还款，所以由第三人作为代理人办理了房屋买卖手续。因为徐宏忠、徐某借款后未及时归还借款，第三人和李某均催讨过，催讨过程中徐某一直说在北京上班无法回来处理该事宜，徐宏忠一直说没钱还，有事找他儿子徐某，我们就告知徐宏忠如果不还款要卖他们的房子。2014年4月，第三人以自己的名义到上海明润房地产经纪有限公司和中原地产委托中介将系争房屋挂牌出售。赵吉通过明润房产联系到我们。中介和我们进行了联系沟通，办理房产过户手续只有第三人、徐某、赵吉和中介公司人员在场，之后系争房屋售房款如何处理的，第三人不清楚，也没有参与。现系争房屋上的抵押权人陈美珠也是一个理财客户。经审理查明，两原告系祖父与孙女关系，案外人徐某与原告徐宏忠系父子关系，原告徐文文系案外人徐某与丁敏之女，徐某与丁敏于2000年3月经本院调解离婚，丁敏于2010年11月15日因病死亡，徐某于2015年6月9日因病死亡。系争房屋所在地的上海市杨浦区殷行街道民星二村居民委员会出具证明，证明民星二村XXX号XXX室居民徐文文父母均去世，现该户籍内仅其与爷爷徐宏忠两人，徐宏忠现为徐文文监护人。本案系争房屋原系两原告名下产权房，共有人及共有情况为徐宏忠三分之二产权份额，徐文文三分之一产权份额，两原告户籍均在系争房屋内，并在该房屋内居住使用至今。2013年11月8日，申请人徐宏忠、申请人徐文文的法定代理人徐某在上海市宝山公证处办理了一份《委托书》公证手续，《委托书》上载明：委托人为原告徐宏忠、徐文文，未成年人徐文文的代理人：徐某(徐文文之父)，受托人为肖忠香，受托人无转委托权，委托期限：2014年2月8日至2014年12月31日止，委托人徐宏忠、徐文文是坐落于上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室房产的登记权利人，现委托肖忠香为合法代理人，全权办理以下事项中需要委托人办理的事宜：１、代为归还上述房地产中银行以及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续、领取结清证明、抵押权证等相关材料；2、代为签订上述房产的买卖合同(以不低于人民币100万元的对价出售上述房产)，代为签订协议、收取定金、收取房地产转让价款(包括购房人以贷款方式支付的购房款)、办理过户登记手续、公证手续，并协助买受方办理按揭贷款及其他相关手续；3、代为办理上述房地产权证的领取、挂失、更改、补办以及房地产权证的密码领取、更改、补办；4、办理交房事宜(包括水、电、煤气、电信、有线电视、物业维修基金过户等手续)；5、代为办理上述房地产的看管、出租等相关手续以及搬迁房内物品；6、缴纳税费以及相关费用；7、代为办理还贷手续；8、代为办理退保事宜以及领取退保费；9、代为领取上述房地产的原始材料。委托人签名处有“徐宏忠”的签名，徐文文的法定代理人处有“徐某”的签名。上海市宝山公证处出具的(2013)沪宝证字第11982号《公证书》载明：申请人为徐宏忠、徐文文，徐文文的法定代理人：徐某，公证事项：委托，兹证明申请人徐宏忠、徐文文的法定代理人徐某于2013年11月8日来到我处，在本公证员的面前，分别在前面的《委托书》上签名。办理公证事宜时，上海市宝山公证处要求徐宏忠、徐某填写《公证申请表》、在《公证告知(委托书告知)》上签名、制作了询问笔录，并全程录像。在录像中，公证人员问：你要公证什么文书？徐宏忠答：委托书。公证人员问：你要委托谁做什么事？徐宏忠宣读了委托书内容。公证人员问：委托书内容有九条，你清楚吗？徐宏忠答：清楚了。……公证人员问：肖忠香你认识吗？徐某答：朋友介绍认识的。公证人员问：熟悉吗？徐某答：熟悉的。公证人员问：出售房屋是为了替徐某还债，不能损害徐文文的利益。徐宏忠答：不会的……公证人员问：你相信肖忠香的，也能找到她人的？徐宏忠答：是的。2014年7月8日，卖售人(甲方)为徐宏忠、徐文文与买受人(乙方)为赵吉签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，合同约定甲乙双方通过上海明润房地产经纪有限公司第四分公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产座落地址为民星二村XXX号XXX室，房屋建筑面积为53.44平方米，房屋转让价款共计1,500,000元。甲、乙双方同意，甲方于2014年9月3日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应在收到通知之日起的3日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将房屋钥匙交付给乙方为房屋转移占有的标志。合同约定甲、乙双方在2014年10月3日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。合同补充条款(一)中明确100%转让，上有“肖忠香代徐宏忠、徐文文”字迹。附件三付款协议中明确本合同签定后，乙方于2014年6月4日前支付全部房价款的40%计600,000元整，作为定金，待支付尾款时抵作房价款；乙方于2014年9月3日前支付900,000元整。第三人肖忠香分别在甲方(一)徐宏忠、甲方(二)徐文文代理人处签名，乙方(一)赵吉本人签章处有“赵吉”签字。2014年9月22日，上海市杨浦区房地产交易中心受理了系争房屋的交易过户申请；2014年10月11日，系争房屋权利人变更为被告赵吉。2015年2月1日，系争房屋设定了抵押权人为陈美珠的抵押权，债权数额为1,500,000元，债务履行期限从2015年2月1日至2015年8月1日。另查，2013年11月8日，案外人李某与徐某、徐宏忠在上海市宝山公证处办理了一份《担保借款合同》公证手续。《担保借款合同》上载明，出借人为李某(甲方)，借款人为徐某(乙方)，保证人为徐宏忠(丙方)，三方于2013年11月8日在中国上海签订本合同，乙方向甲方借款500,000元整，借款用于生意经营，借款利息为同期人民银行规定的贷款基准利率的四倍计算，利随本清(现银行同期贷款年基准利率：5.6%)，借款期限为3个月，自2013年11月8日起至2014年2月7日止。保证条款约定乙方承诺为履行本合同自愿向甲方承担个人无限连带责任担保，丙方承诺为履行本合同自愿向甲方承担第三方责任担保，承担个人无限连带责任。违约责任约定借款人如逾期不归还借款，出借人有权追回借款本息，并按照借款人借款金额的1.5%每日向借款人计收逾期罚息，直至逾期款项还清时为止。乙、丙双方对乙方借款本息、本合同项下任何违约金、甲方在索赔因乙方任何违约行为所致甲方遭受的一切损失的过程中所支出的一切费用(包括但不限于诉讼费用、调查费用、法院财产保全费用以及诉讼及相关法院程序而支出的律师费用、公证费用、鉴定费用、评估费用、专家费用等)以及乙方在本合同项下对甲方承担的其它任何性质的义务和责任，对甲方承担全部连带赔偿责任。争议解决条款明确本合同(协议)经公证后即具有强制执行效力，债务人(借款人)不履行或者不适当履行合同(协议)规定的义务，债权人(贷款人)有权向原公证机关申请执行证书并向有管辖权的人民法院申请强制执行。借款人、担保人(保证人)自愿直接接受法院的强制执行。出借人处有“李某”签字，借款人处有“徐某”签字，保证人处有“徐宏忠”签字。2013年11月12日，上海市宝山公证处出具一份(2013)沪宝证字第11980号《具有强制执行效力的债权文书公证书》，载明：出借人为李某(甲方)，借款人为徐某(乙方)，保证人为徐宏忠(丙方)，公证事项为具有强制执行效力的债权文书公证，甲乙丙三方于2013年11月8日向本处申请办理赋予前面的《担保借款合同》具有强制执行效力公证。甲乙丙三方的公证申请符合《公证程序规则》第十九条的规定，本处受理了上述公证事项。甲乙丙三方经协商一致，于2013年11月8日订立了前面的《担保借款合同》，三方在订立合同时具有法律规定的民事权利能力和相应的民事行为能力，三方订立合同的意思表示真实。借款人、保证人在《担保借款合同》中所作的愿意接受人民法院强制执行的意思表示真实。兹证明甲乙丙三方于2013年11月8日在上海市去签订了前面的《担保借款合同》，甲乙丙三方的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同上甲乙丙三方的签名均属实，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定。根据《中华人民共和国公证法》、《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，本公证书具有强制执行效力。2015年10月23日，原告具状来院，作如上诉请。以上事实，有上海市房地产登记簿信息、常口现实库信息资料、户口簿、居民死亡推断书、居民死亡医学证明书、居委会证明、户籍摘抄资料、2014年7月8日《上海市房地产买卖合同》、委托书、公证书、担保借款合同、询问笔录、现场录像及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，系争房屋原系两原告所有，因原告徐宏忠之子徐某向案外人借款之事，徐宏忠作为保证人签订了《担保借款合同》，并在上海市宝山公证处办理了公证，当日，为了保证债务的履行，徐宏忠、徐某又在上海市宝山公证处对向第三人出具的《委托书》进行了公证，公证时，徐宏忠、徐某均陈述出于自愿和信任，委托第三人代为办理委托书上载明的九项法律行为，且对该九项委托事项的内容、存在的风险均清楚明了，因此，第三人作为两原告的代理人，有权以原告名义，在委托书列明的委托权限内，实施法律行为。委托权限包括：代为归还系争房屋中银行以及其他债权人的借款，并办理注销抵押登记手续、领取结清证明、抵押权证等相关材料；代为签订上述房产的买卖合同(以不低于人民币100万元的对价出售上述房产)，代为签订协议、收取定金、收取房地产转让价款、办理过户登记手续、代为办理上述房地产权证的领取等。第三人与被告签订的《上海市房地产买卖合同》中约定的转让价并不低于100万元。故两原告要求确认系争房屋的房地产买卖合同无效的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由被告自行承担，本院视为其放弃对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：原告徐宏忠、原告徐文文要求确认第三人肖忠香以原告徐宏忠、原告徐文文的名义与被告赵吉就上海市杨浦区民星二村XXX号XXX室房屋于2014年7月8日签订的《上海市房地产买卖合同》无效的诉讼请求，不予支持。本案案件受理费人民币80元，由原告徐宏忠、徐文文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 莹审 判 员  张 扬人民陪审员  陈铭浩二〇一六年六月十七日书 记 员  周 圣附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。