四川省眉山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川14民终99号上诉人（原审原告）李希，男，汉族，1970年8月10日出生。委托代理人徐海燕，女，汉族，1971年8月22日出生，系李希之妻。委托代理人彭家孝，四川维是律师事务所律师。被上诉人（原审被告）李国清，男，汉族，1963年6月15日出生。被上诉人（原审被告）李志勇，男，汉族，1967年4月12日出生。被上诉人（原审被告）李志平，男，汉族，1967年9月8日出生。上诉人李希因与被上诉人李国清、李志勇、李志平合同纠纷一案，不服四川省丹棱县人民法院（2015）丹民初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年2月24日公开开庭进行了审理，上诉人李希及其委托代理人彭加孝、徐海燕，被上诉人李国清、李志勇、李志平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原判认定，2011年5月29日，乙方李希与甲方李国清、李志勇签订了土地对调协议。协议载明：乙方将沿河道边部分土地，对调甲方沿新通道土地。以围墙为准23米（共6个门市）。附带条件第4条载明：本协议签字生效后，甲方须保证乙方的正常施工。协议签订后，2011年6月23日，丹棱县杨场镇人民政府向李希送达了《丹棱县村镇建筑红线定位放线记录》，该《记录》显示，李希即将对调回来的土地上有政府规划的通道。嗣后，李希于2011年10月18日、19日分3次向李国清、李志平交付了土地对调补偿款82万元。在付清款项的同日，由李希执笔，书面证明土地对调及补偿款给付全部完毕（备），李希、李志平、李国清签字确认。另查明，李希对调回来的土地在2010年已经纳入《丹棱县杨场镇杨坝村2010年-2020年新农村建设规划》，该《规划》在该宗土地上标注有通道及位置。原判认为，李希与李国清、李志勇自愿签订的《土地对调协议》系双方真实意思表示，不违反法律规定，该协议真实有效。在协议签订后，双方还没有实际履行各自义务时，丹棱县杨场镇人民政府向李希送达了《丹棱县村镇建筑红线定位放线记录》。该《记录》上显示，李希准备对调回来的该宗土地上有政府规划的通道，李希在得知该信息后，没有提出异议，继续按照协议履行自己的金钱交付义务，李希的行为，应当认定为，对其对调回来的土地上有通道的认可；李希履行完给付金钱义务的当天，又执笔书写证明，证实双方土地对调及补偿款给付已经全部完毕，并由双方签字确认，李希的该行为应当认定为，其认可双方的合同义务已经完毕，双方的权利义务已经终止，李希要求李国清等三人退还补偿费410000元及填土费用9000元的请求，于法无据，依法不予支持。遂依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条第一项之规定判决：驳回李希的诉讼请求。案件受理费3792元，由李希负担。李希上诉称，双方之间土地买卖合同无效，原判认定事实不清，适用法律错误。请求二审依法撤销原判，改判被上诉人退还41万元整及自2011年10月19日至还清之日的银行同期贷款利息并赔偿填方损失9000元。李国清、李志勇、李志平辩称，对调土地、给付补偿款属实。在对调土地时，我们明确告知他在对调给他的土地上政府是规划了通道的；杨场镇人民政府向李希送达了《丹棱县村镇建筑红线定位放线记录》上已标注了该宗土地上有政府规划的通道，且该通道在杨场镇杨坝村《2010年-2020年新农村建设规划》上也有标注，且这些事实在前，我们对调土地在后，这足以说明他是在明知的情况下与我们对调土地，且付清款项，并在付清款项的当天，还自己执笔，书面证明土地对调、补偿款给付已经完毕。在对调的土地上，李希要规划多少门市我们无权决定。我们保证李希正常施工，但不能保证他在通道上违法建设。不存在退还补偿款及赔偿填土方的损失。原判认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审过程中，李希提交了以下证据：1.加油站报建资料，包括证明一张，申请一份，建设用地规划许可证一份，建设工程规划许可证一份，建设项目选址意见书一份，红线图一份，建设平面图纸一份，拟证明修建过程中政府均是在此面积内进行修建，在对调土地的时候相关机关对李希所调换的土地都是允许修建的。且防线记录图中可以说明通道的设计均不在对调土地的范围内，此通道均未占有李希对调的全部土地；2.丹棱县房管局的中国石油天然气股份有限公司四川眉山销售分公司房产证权证、中国石油天然气股份有限公司四川眉山销售分公司国有土地使用权证复印件，证明红线图上的土地已经是国有土地且使用权人是中石油眉山支公司，此国有土地使用权证中已包含了对调土地的一半；3.照片四张，共八幅，证明规划图上的通道已由对方卖给了其他人修建成了房屋。李国清、李志勇、李志平对三组证据真实性无异议，对证明内容不予认可。该组证据客观，符合证据“三性”，该证据本院予以采信。李国清、李志勇、李志平提交了以下证据：1.李淑莲证言一份，证明李淑莲也购买了李希门市土地，但因规划通道不能建房而把钱退还给了李淑莲；2.雷仲祥、胡永连、杨建华、宋加军、徐建刚等人的证言，证明李希的土地是由别人兑换过来的，李希是用来修建加油站的，也证明李希起诉的时候说的李希是洪雅人在丹棱是没有土地的说法是不真实的。李希质证认为这两份证言与本案无关且其与雷仲祥、胡永连、杨建华、宋加军、徐建刚等人不存在土地对调的事实；以上证言不能证实对调的土地上有杨场镇人民政府规划的通道且证人未提交身份证明也未出庭，不予认可。因以上证言证人未出庭，且李希对证言不予认可，故本院对以上证言不予采信。本院审理过程中，双方当事人一致认可以下事实：对上诉人李希对调土地未修建部份土地临街宽14.5米，靠河道宽11.4米及街面往河道纵深13米。根据以上本院采信的证据，本院二审认定如下案件事实：2011年5月29日，李希与李国清、李志勇签订了土地对调协议。但双方并无土地对调行为，该协议实质是李希出资820000元购买了李国清、李志勇整理开发的丹棱县杨场镇机坝村6组沿街面23米，后面沿河24米的宅基地。李希按约付清了全部土地款82万元。李希将购买的部份土地及原加油站转让给中石油四川眉山销售分公司。中石油四川眉山销售分公司于2013年10月11日为其购买的加油站办理了使用权面积为1203.81平方米的国有土地使用权证，此土地面积包含李希向李国清、李志勇购买的部分土地。双方当事人均认可转让石油公司部分土地后剩余土地现状为临街面宽14.5米，纵深13米，临河道宽11.4米。另查明：1.李希系四川省眉山市东坡区崇仁镇眉山车辆厂桥北区3幢2单元104号居民。2.眉山市丹棱县杨场镇人民政府不准李希在购买的土地上修建房屋主要的原因是因李希不是眉山市丹棱县杨场镇杨坝村6组集体经济组织成员。3.李国清、李志勇、李志平系丹棱县杨场镇杨坝村6组村民。4、李志平受李国清委托，接受了李希银行转账的购地款。其他事实与原判认定一致，本院对原审查明的事实予以确认。上述事实，有双方当事人身份证明、协议、证明、《丹棱县杨场镇杨坝村2010年-2020年新农村建设规划》、收据、《丹棱县村镇建筑红线定位放线记录》、笔录、加油站报建资料、房产证、国有土地使用权证、照片、双方当事人当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案双方争议的焦点：1.李希与李国清、李志勇对调土地合同是否有效？2.李希合同中所涉土地未修建的土地是否应当退还41万元及利息？3.李国清、李志勇是否应当赔偿上诉人李希填方损失9000元？1.李希与李国清、李志勇对调土地合同是否有效？本院认为，李希与李国清、李志勇双方签订的协议名为土地对调，实为宅基地的买卖。李希购买宅基地的主要目的是为了修建房屋，但因李希系眉山市东坡区崇仁镇眉山车辆厂桥北区3幢2单元104号居民，非丹棱县杨场镇杨坝村6组集体经济组织成员，根据《中华人民共和国物权法》第一百五十三条“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”、《中华人民共和国土地管理法》第四十三条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地除外。…….”、1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条“农村的住宅不得向城市居民出售。”2004年国务院《关于深化改革严格管理的决定》中强调“加强农村宅基地管理，严禁城镇居民在农村购买宅基地。”之规定，本案中所涉土地系集体所有土地，李希与李国清、李志勇签订的买卖宅基地的合同因违反法律、行政法规的禁止性规定系无效合同。2.李希合同中所涉土地未修建的土地是否应当退还41万元及利息？本案中，李希购地后已将部分土地及原加油站转让给中石油四川眉山销售分公司，中石油四川眉山销售分公司已为购得的加油站房产及土地办理了房产证和国有使用权证，且此土地面积包含李希所购部分土地。双方当事人均认可转让石油公司部分土地后剩余土地现状为临街面宽14.5米，纵深13米，临河道宽11.4米。虽双方签订的购买宅基地的合同（土地对调协议）无效，但李希已购买的宅基地部份（近45%）已纳入加油站用地并且办理了合法有效的国有土地使用权证和房产证，该部分土地的已变成合法有效，故对加油站占用土地按原合同执行。对未修建房屋的宅基地系丹棱县杨场镇杨坝村新农村建设规划通道，丹棱县杨场镇人民政府以李希不是当地村民，不是本社集体组织经济成员为由禁止李希在购买的宅基地上修建房屋，致使李希不能实现合同目，对未修建的宅基地按无效合同处理，合同无效双方当事人应当恢复到订立合同之前的状态，李希应当退还购买未修建的宅基地，李国清、李志勇应退还李希购买宅基地款。上诉人与被上诉人实际购买的宅基地面积为：（23米+24米）×13米÷2=305.5平方米，未修建的宅基地面积为：（11.4米+14.5米）×13米÷2=168.35平方米，已修建的面积为：137.15平方米，未修建的面积占总面积的168.35÷305.5×100%=55.11%，被上诉人应当退还上诉人820000元÷305.5平方米×168.35=451872.34元。李希诉请李国清、李志勇退还购买宅基地款410000元系上诉人李希真实意思表示，对超过退还请求购买土地款41872.34元视为李希对自身权利的处分，予以准许。根据合同的相对性原理，李志平不是本案合同当事人，故李志平不应当承担退还购地款的责任。李国清、李志勇作为合同相对人应当退还上诉人李希购买宅基地款410000元。对于李希要求410000元从2011年10月19日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至付清时为止，因上诉人与被上诉人之间在买卖合同并未约定其利息，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条：“借贷双方没有约定利息，出借人主张支付借期内的利息的，人民法院不予支持。……”况且上诉人与被上诉人并不是真正的借贷关系，对上诉人李希的要求被上诉人从2011年10月19日起要求支付利息，不予支持。对李希向法起诉之日起的资金利息部分，虽李希在购买土地过程中支付了资金，对资金的支付必然会产生利息，势必造成一定的损失，李国清、李志勇交付了土地后，因土地的交付未利用也会造成一定的经济损失，依据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中李希与李国清、李志勇在签订合同过程中，双方均存在过错，对双方各自损失，由双方各自承担。3.李国清、李志勇是否应当赔偿李希填方损失9000元？对于李希要求李国清、李志勇赔偿其对购买宅基地填方损失费9000元，李希自愿将其购买的土地平整修复未对填方费用未提供有效的填方费用依据且李国清、李志勇对填方事实予以认可，但对填方费用不予认可，依据《最高人法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。李希不能提供有效的填方费用票据，应当承担不利的后果，李希要求被上诉人赔偿其填方费用9000元的请求，不予支持。同时，因李志平不是合同当事人，与李国清、李志勇不是合伙人，其不应承担相应的民事责任。综上，李希与李国清、李志勇土地买卖合同，一审判决认定事实不清，法律适用错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销四川省丹棱县人民法院（2015）丹民初字第732号民事判决。二、李国清、李志勇于本判决生效之日起五日内退还李希土地款410000元。三、李希于本判决生效之日起五日内退还其向李国清、李志勇购买的位于丹棱县杨场镇杨坝村6组未修建的土地。四、驳回李希的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3792元，由李希负担1896元，李国清、李志勇负担1896元；二审受理费7585元，由李希负担3792.5元，李国清、李志勇负担3792.5元。本判决为终审判决。审 判 长  罗卫平审 判 员  蒋 毅代理审判员  唐 军二〇一六年六月十五日书 记 员  刘慧彬