河北省秦皇岛市山海关区人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0303民初541号原告王爱兰。委托代理人潘双喜，河北高俊霞律师事务所律师。被告张秀全，山海关桥梁厂职工。委托代理人訾明明，河北德圣事务所律师。被告张永泰。委托代理人张连忠。被告秦皇岛市容大房地产开发有限公司，住所地，秦皇岛市山海关区临港经济开发区（404厂东侧）。法定代表人杨学山，职务，总经理。原告王爱兰诉被告张秀全、张永泰、秦皇岛市容大房地产开发有限公司（以下简称容大地产公司）确认合同效力纠纷一案，原告于2016年3月17日向本院起诉，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员韩旭独任审判，公开开庭进行了审理。原告王爱兰委托代理人、被告张秀全及其委托代理人、被告张永泰委托代理人到庭参加诉讼。被告容大地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱兰诉称，原告与被告张永泰系夫妻关系，双方均系再婚。张永泰系被告张秀全爷爷。2015年9月23日，张秀全、张永泰到山海关金洋石河湾售楼处购买房屋，张永泰用与原告的夫妻共同财产向容大地产公司支付416707元。2015年9月27日，在原告不知情的情况下，张永泰与张秀全签订《金洋石河湾变更单》，将购房人变更为张秀全。原告认为，张秀全与张永泰侵犯了原告的财产权，其行为应属无效。原告诉至法院，请求法院判决：被告张永泰的赠与行为无效并请求返还416707元及利息。庭审中，原告将诉讼请求变更为：1、确认被告签订的《金洋石河湾变更单》、张秀全与容大地产公司签订的《商品房买卖合同》均无效；2、确认张永泰与容大地产公司之间的的房屋买卖合同成立并生效，双方应继续履行并向房产部门办理备案手续。原告王爱兰向本院提交以下证据：1、原告申请本院调取的容大地产公司与张秀全签订的《商品房买卖合同》一份，证明山海关区石河湾一期13-1-301号房屋登记备案至张秀全名下；2、石河湾变更单复印件一份，证明2015年9月27日张永泰将石河湾一期13-1-301号房屋买房人变更为张秀全；3、原告与张永泰结婚证复印件、常住居民登记卡复印件各一份，证明双方系夫妻关系；4、张永泰名下银行卡账户交易查询单一份，证明张永泰因购买山海关区石河湾一期13-1-301号房屋向容大地产公司支付416707元。被告张秀全辩称，原告与张秀全存在金钱赠与关系，且赠与已经完成，赠与有效；张永泰与张秀全亦存在金钱赠与关系，且张永泰在本案中不作为原告，说明其不要求张秀全返还赠与的财产。被告张秀全向本院提交房屋买卖合同及购房发票各一份。被告张永泰辩称，石河湾变更单系本人签署，但其在签字时意识不清楚。被告张永泰未向本院提交证据。被告容大地产公司未答辩、未提交证据。经审理查明，原告王爱兰与被告张永泰于1963年7月1日登记结婚，双方均系再婚。被告张秀全系张永泰孙子，张秀全的父亲系张永泰与前妻所生。2015年9月上旬，张永泰与王爱兰协商，打算在山海关购置房屋。同年9月23日，张永泰在张秀全的陪同下到被告容大地产公司开发的山海关区石河湾一期售楼处看房，双方就买卖石河湾一期13-1-301号房屋达成合意，该住宅建筑面积102.7平方米，单价4836.48元，总价496707元，当事人未签订书面买卖合同。同日，张永泰交付20000元价款，并分别于2015年9月25日、9月29日向容大地产公司支付386707元、10000元。以上款项均系张永泰与王爱兰婚姻关系存续期间取得的财产。2015年9月27日，张永泰、张秀全与容大地产公司签订《金洋石河湾变更单》一份，该变更单的主要内容为：张永泰于2015年9月23日购买的13-1-301号房屋，该房屋面积102.7平方米，单价4836.48元，总价496707元，由张永泰变更房主姓名为张秀全，张秀全为张永泰孙子，变更当事人都在场。以上变更单中当事人未约定变更的价款。2015年9月29日，张秀全与容大地产公司签订《商品房买卖合同》一份，合同约定，买受人张秀全向出卖人容大地产公司购买山海关区石河湾一期13-1-301号房屋一套，住宅建筑面积102.7平方米；买受人于2015年9月29日付清全部房款496707元；出卖人应在2016年7月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，张秀全向容大地产公司支付剩余80000元购房款。容大地产公司就该房屋买卖合同已经向秦皇岛市住房保障和房产管理局办理备案手续。2015年10月16日，容大地产公司为张秀全开具售房金额为496707元的发票。另查明，张永泰在与张秀全、容大地产公司签署《金洋石河湾变更单》前未与原告平等协商并取得一致意见。在本院为张秀全制作的询问笔录中，张秀全表示，若法院认定三被告于2015年9月27日签订的《金洋石河湾变更单》无效，其向法院申请撤销与容大地产公司于2015年9月29日签订的《商品房买卖合同》，并要求容大地产公司返还80000元购房款。上述事实有当事人提交的证据及本院庭审笔录在卷为证，足以认定；本院认为，2015年9月23日，张永泰与容大地产公司达成了买卖石河湾一期13-1-301号房屋的合意，且双方对于房屋面积、价款等约定明确，虽然法律规定商品房买卖合同应采用书面形式，但此后张永泰向容大地产公司支付了80%以上购房款，其已经履行合同主要义务，容大地产公司亦表示接受，故张永泰与容大地产公司于2015年9月23日成立合法有效的房屋买卖合同关系。被告签订的《金洋石河湾变更单》主要内容为将以上商品房买卖合同购房人由张永泰变更为张秀全，并经过合同另一方当事人容大地产公司的同意，即张永泰将其享有的以上商品房买卖合同债权债务全部转让给张秀全，由张秀全在移转范围内享受合同权利并承担剩余合同义务，故张永泰与张秀全之间成立债权债务概括转移合同。关于该合同的效力问题，张永泰用于履行房屋买卖合同的价款系与王爱兰的夫妻共同财产，其非因日常生活需要将本应由夫妻二人享有的大部分合同权利和应履行的小部分合同义务转移给张秀全，未与王爱兰平等协商并取得一致意见，违反婚姻法的有关规定。且张秀全未举证证明其有理由相信以上债权债务转移为夫妻双方的共同意思表示，亦未支付合同对价，张秀全并非善意第三人，故张永泰与张秀全之间的债权债务概括转移合同无效。合同无效后，张秀全因该合同取得的财产性权利，应予返还。该财产性权利的具体表现即为容大地产公司与张秀全此后签订的《商品房买卖合同》，双方因对于以上债权债务概括转移合同的效力存在重大误解，该房屋买卖合同系可撤销合同。张秀全申请撤销未超过法定除斥期间，本院对此予以支持，合同被撤销后，容大地产公司自张秀全处取得的80000元购房款，应当予以返还。因原告并非张永泰与容大地产公司之间房屋买卖合同的当事人，该合同的履行、解除、终止等取决于张永泰与容大地产公司的意思表示，故本院对于原告要求以上二被告继续履行合同并在房产部门办理相关手续的请求不予支持。被告容大地产公司经本院依法传唤未到庭参加诉讼，本案缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第三十六条、第四十四条、第五十二条、第五十四条、第五十六条、第五十八条、第八十八条、《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉的解释（一）》第十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第一条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告张永泰与被告秦皇岛市容大房地产开发有限公司于2015年9月23日成立的房屋买卖合同有效；被告张秀全与被告张永泰于2015年9月27日成立的债权债务概括转移合同无效；撤销被告张秀全与被告秦皇岛市容大房地产开发有限公司于2015年9月29日签订的《商品房买卖合同》，秦皇岛市容大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内一次性返还张秀全80000元；四、驳回原告王爱兰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7551元减半收取3775.5元，保全费2603元，由王爱兰、张秀全、张永泰、秦皇岛市容大房地产开发有限公司各负担1594.63元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于秦皇岛市中级人民法院。审判员 韩旭二○一六年六月十七日书记员 张     明     明