上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第1870号原告叶刚，男，1968年12月5日出生，汉族，住所地本市。宁区仙霞路XXX弄XXX号XXX室。委托代理人叶杨斌，上海市君悦律师事务所律师。被告李崧，男，1981年3月14日出生，汉族，住所地本市闸北区。第三人上海鼎荣房地产开发有限公司，住所地本市黄浦区。法定代表人张洪本，董事长。委托代理人李曼蔺、施晅，上海君澜律师事务所律师。原告叶刚诉被告李崧房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年6月18日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。2015年6月30日原告向本院申请上海鼎荣房地产开发有线公司(以下简称“鼎荣公司”)作为第三人参加诉讼。原告叶刚的委托代理人叶杨斌、第三人鼎荣公司的委托代理人李曼蔺、施晅到庭参加诉讼，被告李崧经本院公告送达诉讼副本和开庭传票，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告叶刚诉称，被告李崧谎称其系本市徐家汇路XXX号日月光广场B2TK29号商铺权利人，2014年7月17日双方就该商铺签订《商铺租赁合同》，约定由原告承租，每月租金为人民币(以下币种均为人民币)2.5万元，租期自2014年8月1日至2015年2月28日止，押金5万元。被告交付商铺后又提出增加押金20万元，为此，原告向被告指定账户于2014年7月17日汇款25.5万元，加上已付2万元，共计支付27.5万元(其中押金25万元，2014年8月租金2.5万元)。后原告入驻并对商铺进行装修，经营“比方圆”奶茶店，并向被告支付租金。2014年11月，被告提出原告如想续租以及隔壁另一半商铺(商铺分割二间)，则需提前支付12万元，原告于2014年11月15日、17日向被告账户汇款12万元。期间，原告向被告支付电力设备扩容费3万元；2015年1月15日原告向被告支付2015年2月租金。同年2月，物业公司告知原告，被告未支付2月份租金，且其未允许被告转租，并且提出马上封铺，原告迫于无奈向物业支付2015年2月租金、物业服务费、刷卡费用共计38，366.07元。2015年3月1日凌晨，物业公司强制封铺，导致原告店内物品、设备被封存至今。后原告多次联系被告，但被告拒不理睬。原告认为，被告未征得系争商铺权利人同意擅自转租，属无效行为，被告收取原告费用应予退还。故原告诉至法院要求判令，1、被告返还原告438，366.07元(包含两笔押金25万元和12万元；2015年2月租金等38，366.07元，其中包含租金2.5万元、物业费、刷卡费；电力扩容费3万元)；2、参照央行同期银行贷款利率标准计付上述款项从2015年6月18日起至实际返还日止的利息损失。被告李崧未作辩称。第三人鼎荣公司述称，第三人与原告未发生租赁关系，第三人就争议房屋合同相对人为上海大迈餐饮管理有限公司，合同租期2012年12月2日到2014年12月1日，后来租赁期限延长到2015年3月1日。不知晓承租人将房屋转租给原告，且第三人与上海大迈餐饮管理有限公司合同约定是不得转租的，请求法院依法处理。经审理查明，第三人鼎荣公司系本市徐家汇路XXX号“日月光广场”房屋权利人；案外人上海鼎固物业管理有限公司系“日月光广场”物业管理单位。2014年7月17日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方将产权属于自己的商铺(B2TK29)出租给乙方，系争物业出租乙方；租期2014年8月1日至2015年2月28日止，租金每月2.5万元，每月交付一次，第一次于合同生效后1天内缴付，合同签订时乙方向甲方交纳5万元押金，至合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费后，甲方可无息退还乙方押金；物业费由乙方向物业公司交纳、水电费由乙方自行缴纳等。其中合同补充和附件中手写内容“工商银行：XXXXXXXXXXXXXXXXXXX徐婷”。同日，原告通过工商银行向户名徐婷的上述账户转账25.5万元，徐婷、李崧在《个人业务凭证》上签名。原告通过自己名下工商牡丹灵通卡(XXXXXXXXXXXXXXXXXXX)转账至李崧名下的银行账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，其中2014年7月25日3万元(电力扩容费)、8月20日2.5万元(9月份租金)、9月21日2.5万元(10月份租金)、10月8日2.5万元(11月份租金)，11月14日2.5万元(12月租金)、11月15日5万元、17日5万元、12月17日2.5万元(1月份租金)，2015年1月15日2.5万元(2月份租金)；2014年11月15日通过招商银行转账2万元。原告自述，其中押金25万元、扩容费3万元、8月租金由25.5万汇款中的5000元及现金给付2万元(无收据)组成、2015年9月至2016年2月租金计15万元、续租费12万元。2015年2月3日通过pos机刷卡支付36，116.07元(收款人物业或第三人，目前不能确认，无小票)。诉讼中，第三人确认2015年2月4日收到36，036.07元，其他不知情。另查，第三人与案外人上海大迈餐饮管理有限公司签订的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定由上海大迈餐饮管理有限公司承租B2-C-10室商铺，用途商业(经营豪味品牌猪排、果汁)(注：承租人将该商铺分割为二间)，租期2012年12月2日至2014年12月1日，每月租金36，036.07元，物业管理费每月2，410.60元；承租人不得擅自转租等。后第三人与案外人上海大迈餐饮管理有限公司签订《协议书》，约定将租期延长至2015年3月1日止第三人庭审中陈述，与案外人合同到期后，于2016年3月1日采取封门，于同年4月20日办理清场并商铺现场保全证据公证；确认其与案外人合同中商铺编号与原告出示其所使用场地图片所示编号(豪味猪排果汁B2-TK29)部位一致；已收取的36，036.07元，付款对象为案外人上海大迈餐饮管理有限公司。审理中，第三人向本院提供《情况说明》，针对“电力扩容”、“最后一期租金”问题说明如下：2013年10月至12月，第三人对大厦B2部分商铺公共区域进行改造，但改造未涉及电力扩容问题；第三人也未向承租人上海大迈餐饮管理有限公司收取电力扩容费；2015年2月4日，第三人向上海大迈餐饮管理有限公司收取B2-C-10室(即B2-TK-29)商铺2015年2月份租金36，036.07元。诉讼中，原告及第三人均确认原告与被告间的《商铺租赁合同》为无效，属被告擅自或无权转租。以上事实，由原告提供、出示的《商铺租赁合同》、付款凭证、图片、《上海市房地产登记簿》；被告未提供证据；第三人提供、出示与案外人《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、《协议书》、《公证书》、情况说明。以上证据及原、被告的当庭陈述，经法庭质证，本院予以确认。本院认为，现有证据可以证明，原、被告所争议的租赁商铺，即系案外人上海大迈餐饮管理有限公司依据与第三人通过合同形式所取得的租赁商铺，被告在未经房屋权利人同意情况下，以个人名义将争议商铺以出租人身份出租给原告使用，即使被告出租行为得到案外人上海大迈餐饮管理有限公司认可，该行为也违反了第三人与案外人上海大迈餐饮管理有限公司有关不得擅自转租的合同约定，事实上第三人对转租事实不予认可或予以追认。诉讼中，原告及第三人均认为原、被告间合同未经权利人即第三人确认，属擅自转租的无效合同，对此，本院予以确认。鉴于第三人与案外人合同到期后，第三人已收回系争商铺。故被告在无合法依据情况下与原告签订租赁合同自始无效，被告依据无效合同所取得的财产应予返还。故对原告提出扣除原告占有期间所发生的费用，其他被告以所谓保证金、扩容费名义收取及原告向第三人支付的2016年2月等费用，计438，366.07元，应予返还；及参照央行同期银行贷款利率标准计付上述款项从2015年6月18日起至实际返还日止的利息损失的诉请，查无不当，本院予以采纳。被告经本院传唤开庭，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第(五)项、第五十六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李崧应于本判决生效之日起十五日内返还原告叶刚人民币438，366.07元；二、被告李崧应于本判决生效之日起十五日内偿付原告叶刚以人民币438，366.07元为基数，按央行同期银行贷款利率标准计付2015年6月18日起至实际返还日止的利息损失。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币7，875元，由被告李崧负担。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  茅德成代理审判员  黄 啸人民陪审员  时 美二〇一六年六月十七日书 记 员  周 玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。《中华人民共和国物权法》第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。