江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）吉中民三终字第425号上诉人（原审被告、反诉原告）：吉安市莱斯百货有限公司，住所地江西省吉安市吉州区广场北路1号。法定代表人：王倩，该公司总经理。委托代理人：曹文勇，江西一阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：周建辉，江西省吉安市新世界广场巴国布衣餐饮业主。委托代理人：沈斌先，江西志诚律师事务所律师。上诉人吉安市莱斯百货有限公司（以下简称莱斯百货）因与被上诉人周建辉租赁合同纠纷一案，不服江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第392号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月30日，周建辉与莱斯百货签订了《吉安新世界广场租赁意向书》1份，约定：周建辉承租莱斯百货位于吉安新世界广场裙楼四层局部商业地产，建筑面积860平米，用于经营餐饮，品牌为巴国布衣；租期为7年，每12个月为一个计租期，第一、二、三、四、五、六、七计租期分别为每月每平方米为人民币（以下均为人民币）46.512元、46.512元、46.512元、49.302元、52.735元、56.974元、62.102元；商场开业前周建辉装修期为���租期，自商业部分四大业态之一业态开业之日起如周建辉还未开业，则相应免租期结束并开始计租；周建辉于本租赁意见书签订之日起3日内向莱斯百货支付履约保证金50000元等。意向书签订后，莱斯百货将商铺交付给周建辉使用后周建辉开始对商铺进行装修。此后，莱斯百货因客观原因，延期至2013年10月1日开业。2013年4月14日，莱斯百货与周建辉等商场业主签订补充协议1份，约定2013年10月1日至2014年9月30日免交租金及物业管理费等内容。另查明，莱斯百货提供的物业管理存在不足之处，导致电梯运行不畅、空调安装不合理、商场内路标指示不明、消防通道封堵，且商场内经常性撤柜、重新装修，尤其在莱斯百货商场内引入金阳光百货后，将周建辉商铺前通道严重封堵，并隔离了空间，给周建辉的经营业务造成较大影响。周建辉因此未支付过租金。原审法院认为：周建辉与莱斯百货于2012年7月30日签订的《吉安新世界广场商铺租赁意向书》约定了莱斯百货开业期为周建辉的免租装修期，后莱斯百货延至2013年10月1日开业，虽双方未正式签订租赁合同，但双方均认可意向书中的约定并按该意向书履行，后因莱斯百货延期至2013年10月1日开业，双方签订了《补充协议》，约定免租期为2013年10月1日至2014年9月30日止，故周建辉交租期应从2014年10月1日起开始计算。在租赁期间，莱斯百货因提供的物业服务存在不足，尤其在引入金阳光百货后重新装修，封堵原有通道，隔离空间，对周建辉的经营环境造成较大影响，周建辉据此提出变更合同租金金额，予以支持，但周建辉要求变更为原合同租金的30%以下收取，要求过高，应变更为按原合同租金金额的60%收取为宜。周建辉提出莱斯百货存在合同欺诈的行为，与事实不符，不予采信。周建辉诉称免除其在莱斯百货的新世界广场尚街重新装修开业前的租金，于法无据，不予支持。莱斯百货反诉要求周建辉支付租金，应从双方签订的《补充协议》约定的时间开始按原定租金金额的60%计算租金。莱斯百货反诉要求周建辉支付租金的违约金，因双方在合同履行过程中存在争议，对该项反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、2012年7月30日原告（反诉被告）周建辉和被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司签订的《商铺租赁意向书》的每一计租期租金金额均变更为原定租金的60%；二、原告（反诉被告）周建辉支付被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司2014年10月1日至2015年3月31日的租金144000元（按原定租金每月40000元的60%计算），限本判决生效后15日付清；三、驳回原告（反诉被告）周建辉的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）吉安市莱斯百货有限公司其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3184元、反诉费3614元，合计6798元，由原、被告各半负担。上诉人莱斯百货不服原审判决，向本院提起上诉，请求：依法撤销原审判决第一项，变更原审判决第二项为周建辉支付2014年4月1日至2015年3月31日期间的租金281304元，支付违约金暂计113928元，并承担自2015年4月1日至实际付清之日止的违约金，每逾期一日按应付未付金额的0.3%计算违约金，一、二审诉讼费由周建辉承担。其理由是：1、原审判决认定的法律事��与客观事实不一致，以所谓物业服务存在不足为由变更租赁合同主要内容，属于张冠李戴的行为。周建辉的诉请是在原合同租金30%以下收取租金，但原审判决结果为原合同租金60%收取租金，代周建辉行使了诉讼请求权，其充当了既是裁判员又是运动员的双重角色。2、因处于同地段的天虹商场开业，导致大量消费者前往天虹商场消费，这完全是消费者的消费观念改变，属于商业活动中固有的风险，不能因商业风险变更合同主要内容。原审法院无权变更当事人租赁合同约定的租金标准，否则是强行干预当事人意思自治，与合同法的立法精神相违背。3、本案系租赁合同纠纷，莱斯百货不存在提供物业服务的义务，其基本义务就是将商铺交付给周建辉使用，原审判决对事实的认定完全脱离了租赁的内容，违背了合同相对性原则。4、周建辉未按合同约定交纳租金，��应按合同约定支付违约金。被上诉人周建辉答辩称：一审法院就莱斯百货的违约行为所做的认定是客观真实的，莱斯百货的物业不仅很混乱，而且存在严重违法行为，其称不能用物业条款变更租赁合同条款的理由是不成立的。莱斯百货是业主，但其没有履行其作为业主的义务，其与新世界物业均是九天公司成立的公司，责任也是相互牵连的。基于莱斯百货违约，一审法院做出的判决既符合合同约定，也符合法律的规定，故其上诉理由不能成立，应予以驳回。综合上诉人莱斯百货的上诉理由及被上诉人周建辉的答辩意见，归纳本案的争议焦点如下：1、能否对双方合同约定的租金标准予以变更？2、周建辉向莱斯百货支付租金的金额如何确定？3、周建辉应否向莱斯百货支付违约金？本院经审理查明：莱斯百货将其位于吉安新世界广场一、二层的部分商铺租赁给金阳光百货使用，金阳光百货于2014年11月承租尚街格子铺后拆除原有装修，2015年4月29日正式营业。金阳光百货为封闭式的商场。二审审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为：关于双方合同约定的租金标准能否变更的问题。周建辉和莱斯百货签订的租赁意向书，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按该意向书约定履行各自的义务。《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”根据上述法律规定，合同签订后双方当事人协商一致可以变更合同约定，或者合同签订后情形变更对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，可以向法院主张变更合同约定。本案中，周建辉和莱斯百货对变更合同约定的租金金额未能达到一致的意见，且本案也未出现法律规定的法院可变更合同的情形。因此，周建辉要求变更合同约定的租金金额没有法律依据，对其该诉讼请求依法不予支持。关于周建辉向��斯百货支付租金的金额如何确定的问题。周建辉与莱斯百货签订的租赁意向书约定莱斯百货开业前为周建辉的装修免租期，后莱斯百货延至2013年10月1日开业。2013年4月14日，双方签订《补充协议》1份，约定2013年10月1日开始计算租金，2013年10月1日至2014年9月30日期间周建辉免交租金。莱斯百货关于应从2014年4月1日起计算租金的上诉请求与事实不符，依法不予支持，故周建辉交租期应从2014年10月1日起开始计算。本案系租赁合同纠纷，莱斯百货负有按合同约定将商铺交付给周建辉使用之义务，周建辉负有按合同约定支付租金之义务。莱斯百货提供的物业服务不到位系物业服务合同纠纷，且该纠纷已另案处理，莱斯百货提供的物业服务不到位仅涉及到物业服务费的缴纳问题，不能作为核减租金的理由。但是在其引入金阳光百货重新装修后，封堵原有通道、隔离空间，对周��辉的经营环境造成了一定影响，理应适当核减此期间周建辉所租赁商铺的租金金额。金阳光百货于2014年11月开始装修，莱斯百货起诉要求周建辉支付至2015年3月31日止的租金，故2014年11月1日至2015年3月31日期间的租金应予核减，根据对周建辉经营造成的影响酌定核减该期间租金金额的40%。因此，周建辉应支付的租金为160000元（860平方米46.512元/平方米/月1个月+860平方米46.512元/平方米/月60%5个月）。关于周建辉应否向莱斯百货支付违约金的问题。莱斯百货主张周建辉未按期支付租金应按合同约定支付违约金，由于双方在履行合同过程中因产生纠纷对应支付租金的数额存在争议，故对莱斯百货该上诉请求依法不予支持。综上，原审判决判令变更周建辉与莱斯百货签订的合同租金金额缺乏法律依据，��理不妥，依法应当予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第392号民事判决第四项；二、撤销江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第392号民事判决第一项、第三项；三、变更江西省吉安市吉州区人民法院（2015）吉民一初字第392号民事判决第二项为：上诉人周建辉在收到本判决之日起30日内支付上诉人吉安市莱斯百货有限公司2014年10月1日至2015年3月31日的租金160000元；四、驳回上诉人周建辉的诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6798元、二审案件受理费5069元，合计11867元，由上诉人周建辉负担4614元，上诉人吉安市莱斯百货有限公司7253元。本判决为终审判决。审 判 长  黄小红代理审判员  肖永兰代理审判员  胡 婧二〇一六年六月一日书 记 员  张志坚