福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）闽01民终2241号上诉人（原审原告）潘小娟，女，1991年8月14日出生，汉族，住福建省平潭县。委托代理人杨锴，福建海坛律师事务所律师。被上诉人（原审被告）福建中庚置业有限公司，住所地福建省福州市仓山区金山建新大道西侧金山街道办事处四楼。法定代表人梁衍锋，董事长。委托代理人陆享民，系上诉人的职员。上诉人潘小娟因与被上诉人福建中庚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第338号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2011年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买位于福州市仓山区，总房价款为1672810元。《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人的原因，买受人不能在规定期限内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同签订之后，原告依约支付了全部购房款，被告于2013年8月3日将该房屋交付原告使用。2014年9月1日，被告向福州市国土资源局提交中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室办理建设项目开竣工申报及土地检查核验手续。同月3日，福州市国土资源局向被告发出退件通知书，内容为：被告提交的中庚城25#、30#、31#、公厕B、C及C地下室申请，由于其他的原因，根据榕地合（2006）64号约定，受让人必须建设、管理A地块的城市公共绿地并承担所需费用，其绿地建设方案和管理、养护方案等需经有关部门审查后执行。据此，项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，予以退件处理。2015年2月15日，福州市房地产交易登记中心审核通过中庚城25#、30#、31#、公厕B、C房屋产权初始登记。同月16日，被告交寄邮件通知原告办理房屋权属证书。2015年3月20日，福州市国土资源局仓山分局通知被告，其申请办理位于仓山区金山街道金康路157、159号“中庚城”项目25#、30#、31#楼及其连接体地下室，公厕的土地分割总登记手续，已通过审核，现可以办理该项目的子证分割登记手续。同日，被告再次交寄邮件通知原告办理商品房土地证书。原审法院认为，原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，原、被告双方均应按照合同的约定履行合同义务。关于原告要求被告支付自2013年11月3日起的逾期办证违约金诉请，原审法院认为，合同第十四条第［1］、［2］条款系并列选择条款，原、被告在签订合同时已选择了第［2］款即“……经双方协商一致同意，出卖人应当在商品房交付使用后365日内办理房屋所有权初始预登记……如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，故根据双方的合同约定，违约日期应从房屋实际交付日期的第366天即2014年8月3日起开始计算。根据建设部《房屋登记办法》第二十五条的规定，房屋权属证书包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等，虽然该规定并未明确房屋权属证书包含土地使用权证，考虑土地使用权证本属房屋所有权不可分割的一部分，被告有义务协助原告办理土地使用权证。但被告至2015年3月20日才具备办理房屋权属证书时并通知原告办理有关房屋权属证书，已构成违约，应参照合同第十四条的约定承担违约责任。由于土地使用权证的办理前提是完成土地分割总登之后才能进行，被告于2014年9月1日向福州市国土资源局提交了相关申请。由于项目中A地块尚未交地，无法办理整幅地块的土地核验手续，福州市国土资源局于2015年3月20日才通知办理诉争地块土地子证分割登记手续，即被告在2015年3月20日之后才有办理土地分割总登的条件，故被告于2014年9月1日至2015年3月20日期间无法给原告办理土地使用权证系属不可归责于被告的原因，应予以扣除，故被告违约期间应为2014年8月3日至2014年8月31日以及原告收到被告办证通知的合理日期3天（2015年3月21日至2015年3月23日），共计32天。综上，原审法院认为被告应支付原告逾期办理证违约金为1672810元×0.01%×32天=5353元。此外，原告以被告交付不符合交房条件的房屋为由要求被告支付违约金500元，但没有提供被告房屋存在不符合交付条件的证据，对原告的此项诉讼请求，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告潘小娟支付逾期办证违约金5353元；二、驳回原告潘小娟的其他诉讼请求。案件受理费430元，由原告潘小娟负担330元，被告福建中庚置业有限公司负担100元。一审宣判后，原审原告潘小娟不服，向本院提起上诉。上诉人潘小娟上诉称：被上诉人主张因国土局未“交地”才导致其违约，应免除其责任的抗辩理由不能成立。1、国土局文件中已经明确说明地是属于市政府的，被上诉人只是“配建”。2、被上诉人和国土资源局是买卖合同关系，主体地位平等，若国土资源局违约，其应该向原告承担违约责任后，再向国土局主张权利。3、A地块至今仍未交地，但房产证和土地证均已可以办理。4、国土局文件中并未标明因政府原因退件。迟延办理土地使用权变更登记的责任是被上诉人自身原因导致。上诉人潘小娟请求：1、撤销原审判决，并改判支持上诉人的诉讼请求。2、由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人福建中庚置业有限公司（以下简称中庚公司）答辩称：涉案土地不能及时办理核验手续导致不能办证，但不是被上诉人的原因导致。因此，不能及时办理权属证书的违约责任不应由被上诉人承担。被上诉人中庚公司请求驳回上诉，维持原判。当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，《国有土地使用权出让合同》项下土地使用权交付的迟延不属于法定不能预见、不能避免、不能克服的不可抗力情形。被上诉人中庚公司于二审庭审时亦陈述，至今A地块仍未交付，讼争房屋的权属证书已可办理。现有证据无法证明A地块的交付与否与本案讼争房屋权属证书的办理之间存在因果关系。被上诉人中庚公司有关逾期办证系政府无法将A地块及时交付属不可抗力，其可免除该部分违约责任的主张不能成立。《商品房买卖合同》第十四条系被上诉人中庚公司为重复使用而预先拟定的条款，现有证据尚无法证明在订立合同时与上诉人潘小娟协商过，根据《中华人民共和国合同法》三十九条第二款的规定，该十四条属于格式条款。《商品房买卖合同》第十四条中约定逾期办证时，被上诉人承担违约责任的前提为可归责于被上诉人的原因。根据《中华人民共和国合同法》第四十条、第五十六条的规定，《商品房买卖合同》第十四条中免除被上诉人责任部分无效，但不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。无论上述期间内无法办理土地权属证书是否可以归责于被上诉人中庚公司，被上诉人中庚公司均应向上诉人潘小娟承担违约责任。原审法院以“2014年9月1日至2015年3月20日期间无法办理土地证系属于不可归责于被上诉人的原因”为由，将该期间的违约责任扣除没有法律依据，应予以纠正。讼争房屋于2013年8月3日交付上诉人潘小娟使用。按照《商品房买卖合同》第十四条有效部分的约定，买受人（上诉人）不能在商品房交付使用后365日内取得房屋权属证书的，买受人（上诉人）不退房，出卖人（被上诉人）应自逾期之日起每日按照买受人已付款的0.01%向买受人（上诉人）支付违约金。上诉人潘小娟诉请被上诉人中庚公司自2013年11月3日起至2014年8月3日承担逾期办证违约金没有合同依据，本院不予支持。被上诉人中庚公司于2015年3月20日以邮件方式通知上诉人讼争房屋可以办理土地使用权证。原审法院认为通知邮件从寄出至送达上诉人存在3日合理期限，将该邮件送达上诉人的日期确定为2015年3月23日，符合常理，本院予以确认。被上诉人应自2014年8月3日起至2015年3月23日，按照《商品房买卖合同》第十四条的约定承担逾期办证违约责任。上诉人潘小娟虽提出已交付的讼争房屋不符合交付条件，但未提供相应证据，应承担举证不能的不利后果。综上，上诉人潘小娟的上诉请求部分有理，对其有理部分，本院予以支持，对其无理部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、一百二十一条、《最高人民法院关于审理衫批发买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第338号民事判决；二、上诉人福建中庚置业有限公司于本判决生效之日起十日内按已付房价款1672810元的每日0.01%标准向被上诉人潘小娟支付自2014年8月3日起至2015年3月23日止的逾期办理房屋权属证书违约金；三、驳回被上诉人潘小娟的其他上诉请求；本案一审案件受理费805元，由上诉人福建中庚置业有限公司负担780元，由被上诉人潘小娟负担25元；二审案件受理费671元，由上诉人福建中庚置业有限公司负担661元，由被上诉人潘小娟负担10元。本判决为终审判决。审 判 长 汪 霞代理审判员 魏 博代理审判员 缪 羽二〇一六年六月二十二日书 记 员 陈建彪