江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初2489号原告昆山花桥游站物业服务有限公司，住所地江苏省昆山市花桥镇兆丰路8号10楼，组织机构代码57141903-2。法定代表人曹毅敏，该公司总经理。委托代理人祁文君，江苏丰田律师事务所律师。委托代理人冯雨，江苏丰田律师事务所律师。被告黄巧珍，女，1953年9月2日生，住上海市黄浦区。委托代理人高文藻，男，1949年12月23日生，住上海市黄浦区。原告昆山花桥游站物业服务有限公司与被告黄巧珍物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月17日受理后，依法由代理审判员孙学谦独任审理，分别于2016年4月28日、2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告昆山花桥游站物业服务有限公司的委托代理人祁文君，被告黄巧珍及其委托代理人高文藻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昆山花桥游站物业服务有限公司诉称：2014年8月22日，原告在尽职提示义务后，被告分别签署了昆山市花桥镇绿地大道258号游站商业中心X号楼XXX室的“游站单元交接物品清单”，该清单中包括《管理公约》及《游站商业服务手册》，《管理公约》及《游站商业服务手册》中约定由原告向被告提供位于昆山市花桥镇绿地大道258号游站商业中心X号楼XXX室的物业服务。被告未按照双方约定及时缴纳物业管理服务费，目前已结自2015年3月至2015年12月的物业管理费为5875元。原告多次催促被告缴纳，但被告仍拒不缴纳。为此，原告现起诉要求：1、判令被告立即支付结欠原告的昆山市花桥镇绿地大道258号游站商业中心X号楼XXX室物业管理服务费5875元2、本案诉讼费用由被告承担。被告黄巧珍辩称：1、物业费并不是只有被告一人欠费，牵扯到几百户人家；2、在购房时被告询问过物业费的金额，销售人员说3-4元不会超过4元，当时我知道这个房子是带有商业性质，上面住宅下面是商业，所以就买了这个房子；3、在签订合同时我也要求签物业合同，他们说交房时会签的，所以就没有签，直到交房时，他们就给了个资料袋给我，然后给了我一份材料清单，我也没有注意里面具体是哪些材料，我就签收了，我不知道里面有物业费的收费标准。我问为什么不签物业合同，他们说以后会签的，我发现物业费很高就找到物业公司要求他们降低物业费用，他们物业费不降低我是不会交的，在物业费能够承受的范围之内我们会交的。经审理查明：2013年8月28日，被告与案外人昆山城开锦亭置业有限公司（以下简称“城开锦亭公司”）签订《昆山市商品房购销合同》（合同编号分别为：2013036330）一份，约定由被告及案外人高志缙购买城开锦亭公司开发的位于昆山市花桥镇绿地大道258号游站商业中心第X幢X单元XXX号房（面积为90.38平方米），房屋总价款为900000元。商品房购销合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”载明：“该商品房的用途为办公楼”。第十一条“交接”载明：“该房屋的风险责任自该房屋交付之日起由出卖人转移给买受人。买受人需作为该房屋的业主行使相应的权利、承担相应的义务，承担交房后应缴纳的物业管理费、房屋公共维修金、公摊水电费、滞纳金等相关费用…”商品房购销合同附件五为一份《商品房物业管理协议》，该物业管理协议对业主的权利与义务、物业的使用和维护等方面进行了约定。该协议落款处为“昆山花桥游站物业服务有限公司”即本案原告。协议后附承诺书一份，内容为承诺人确认已详细阅读制定的“管理规约”、“管理协议”，同意遵守并倡导其他业主及物业使用人遵守。承诺人签字处有被告签字确认。另查明：2014年8月22日，被告购买的XXX室交房。被告填写了业主资料登记表，并在《游站单元交接物品清单》上签字确认。该份清单的物品名称中均包含商业服务手册和管理公约。《游站商业服务手册》中包含有“游站物业计费标准”，载明“Soho”的计费标准为6.5元/㎡/月；《管理公约》的合同当事人为开发商城开锦亭公司、住（租）户及原告，内容主要是详细约定了前述三方各自享有的权利以及应当承担的义务。公约第四章“住（租）户的权利及责任”第2.4条载明：“住（租）户应及时、足额缴清其名下单元应承担的管理费以及其他应缴费用。”公约第六章“管理费的缴纳与使用”备注部分载明：“住（租）户应自发展商向其发出关于其所租赁之单元的交付使用通知书之日起，即向管理者预付首期6个月的管理费，此后住（租）户应于每个月的前5个工作日内向管理者缴付其名下单元每月应付之管理费。任何住（租）户如未能根据本公约的规定期限内足额支付其应付的管理费，则管理者有权采取催缴措施，并根据政府有关规定，按日收取千分之三的滞纳金。”同日，被告向原告支付了2014年9月至2015年2月的物业费3524.3元，原告开具了相应的发票。庭审中，被告认可收到过《游站商业服务手册》及《管理公约》，但以为是广告就丢掉了，原告也没有提示物业费的标准是6.5元。被告称交房时第一次交物业费就知道了上述收费标准，认为标准不合理，提出了异议。再查明：对于物业费计费标准6.5元/㎡/月的确定过程，原告称是根据前期物业管理委托合同和开发商城开锦亭公司一起做过审计评估，且经过备案后确定的，针对的是办公用房。2011年5月10日，原告与案外人城开锦亭公司签订《游站物业管理委托服务合同》一份，约定由城开锦亭公司委托原告对其开发的游站项目提供前期物业管理服务，服务期限为自该项目正式交付之日起2年，即2013年3月31日起至2015年3月30日止。该份合同约定办公（SOHO）的物业费计费标准为6.5元/㎡/月，缴费时间如果按月交纳，应当于每个月的前五日缴纳，如果按年缴纳，应当于年度起算的第一个月底前缴纳，若业主逾期缴纳的，原告从逾期之日起按应缴费用每日千分之三加收滞纳金。该份合同后附一份“物业管理费用记取明细”，列明了物业管理费收入、物业管理费支出、人员薪资、公共区域能耗、设备设施维护费、行政办公费等费用明细。2015年3月30日，原告与案外人城开锦亭公司签订《昆山市游站前期物业管理委托合同》一份，约定由城开锦亭公司委托原告对其开发的游站项目提供前期物业管理服务，服务期限自2015年3月31日起至2017年3月30日止，合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。该份合同约定办公楼的物业费计费标准为6.5元/㎡/月。该份合同于2016年1月5日经昆山市住房和城乡建设局物业管理科备案。又查明：被告称购房时是知道房屋带有商业性质，但开发商的销售人员告知该楼盘是商住两用的，物业费是3-4元，且原告从未告知收费标准是6.5元/㎡/月。经被告确认，自2015年3月起至今的物业费尚未交纳。原告称已通过张贴催缴通知和发放催款函的形式向被告催交物业费，但被告拒绝交纳，为此，引起纠纷。上述事实有原告提供的《昆山市商品房购销合同》、业主资料登记表、油站单元交接物品清单、《游站商业服务手册》、《管理公约》、发票、《游站物业管理委托服务合同》、《昆山市游站前期物业管理委托合同》等证据及庭审笔录予以证实。本院认为，本案的争议焦点为原告与开发商城开锦亭公司签订的《昆山市游站前期物业管理委托合同》对作为业主的被告是否具有约束力以及被告是否应当按照前述合同中约定的物业费计费标准6.5元/㎡/月支付物业费。原告认为该份前期物业管理委托合同是和开发商城开锦亭公司一起做过审计评估，且经过备案的，被告应当照此标准支付物业费；被告则认为从未与原告签订过物业服务合同，对物业费的收费标准没有进行过约定，收费标准过高，不应按此标准支付物业费。对此，本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告与开发商城开锦亭公司之间的《昆山市游站前期物业管理委托合同》签订在业主委员会成立之前，并且经过昆山市住房和城乡建设局物业管理科的备案。作为业主的被告虽非该合同的签订主体，但其又是物业服务的实际享有者，该份合同对其具有约束力。该份合同中约定的物业费计费标准6.5元/㎡/月已在被告交房时签收的《游站商业服务手册》明确载明，《管理公约》中也有告知业主按约交纳物业费的内容。被告实际也按约交纳了6个月的物业管理费并收到了原告开具的发票，根据发票的内容，被告亦可推算出相应的计费标准。另外，被告所购买的房屋为办公楼，并非普通住宅，相应的物业费收费标准系市场调节价，与普通住宅有所区别，被告也未能举证证明原告收取的物业费计费标准明显过高，因此，本院对物业费计费标准6.5元/㎡/月予以认定。原告已向被告提供了物业服务，被告理应按约交纳物业费，故本院对原告要求被告支付自2015年3月至2015年12月期间产生的物业管理费的诉请予以支持。经本院核算，被告应支付的物业费为5874.7元。为此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条、第二十一条之规定，判决如下：被告黄巧珍支付原告昆山花桥游站物业服务有限公司物业费5874.7元，于本判决生效后十日内支付完毕（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：昆山建行营业部，账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告黄巧珍负担。此款原告已经预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。代理审判员  孙学谦二〇一六年六月十七日书 记 员  冯 超附：1、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。3、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。