杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0105民初1491号原告杭州众宏资产管理有限公司，住所地杭州市拱墅区宜家时代大厦x幢x层xxx室。法定代表人徐炯，总经理。委托代理人（特别授权）刘佳伟、李孝娟，北京京大（杭州）律师事务所律师。被告沈凡。被告张敏军。以上两被告共同委托代理人（特别授权）郑胜、查得，北京德恒（杭州）律师事务所律师。原告杭州众宏资产管理有限公司（以下简称原告）为与被告沈凡、张敏军房屋租赁合同纠纷一案，于2016年3月8日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员邓瑶独任审理。本案于2016年4月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人刘佳伟、李孝娟，被告沈凡、张敏军共同委托代理人郑胜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杭州众宏资产管理有限公司诉称，2014年1月14日，原告与两被告签订了《房屋租赁合同》，合同约定租期从2014年1月14日起至2019年1月13日止，租金共计1985069元，另外原告向两被告支付保证金60000元。合同签订后，原告对房屋进行了装修，完工后搬入房屋开始办公。2015年12月，原告因公司发展所需，需将办公地址搬迁至他处，因此便与两被告协商解决剩余租期的问题。原告开始对外寻找有租房需求的第三方，随后与李丽（新的承租方）进行联系，双方就租赁期限、装修补偿以及房屋租金等进行充分协商，并且将相关情况告知两被告，征得两被告同意后，三方达成一致意见，三方约定剩余租期由李丽继续承租，租金保持不变，李丽另外补偿60000元装修款给原告（李丽将补偿款支付给两被告，两被告再支付给原告的形式）。现今李丽与两被告签订了新的租赁合同，原告也搬迁出原房屋并且交接完成，然后两被告至今不肯退还60000元保证金，这严重损害了原告的合法权益。原告经过两被告同意后，双方解除了《房屋租赁合同》，不存在任何违约情况，因此两被告无任何理由不归还保证金。原告与两被告多次协商退还保证金的事宜，双方无法达成一致，故原告提起诉讼，诉请为判决：1、被告沈凡与张敏军返还保证金60000元；2、被告承担本案诉讼费。被告沈凡、张敏军共同答辩称，双方签订的合同合法有效，应当共同遵守。双方约定租赁期限是2014年1月14日至2019年1月13日，在2015年12月15日原告应当第六次支付相应租金，原告到期后没有按照双方合同约定支付租金，并通知被告提前解除双方的租赁合同，原告已经构成违约。被告依照房屋租赁合同第三条第二项的规定，收取的保证金不应当退还。因此，原告的诉请无法律和事实依据，请求驳回原告的诉请。原告杭州众宏资产管理有限公司为证明其主张的事实，向本院提交以下证据材料：1、房屋租赁合同，证明双方之间成立房屋租赁关系，及双方约定的保证金、违约责任等内容。2、聊天记录，证明原告联系新的承租方与被告三方一起协商租赁的事宜，以及新的承租方支付给原告6万元的装修费。3、房屋租赁合同，证明新的承租方与被告签订的租赁合同上述证据经当庭质证，被告对证据1真实性、合法性无异议，认为根据这份证据第二条及第三条、第八条第二款的约定表明原告在租赁期间未经过被告同意不得转租，且应当第六次支付租金，若原告违约，支付的保证金不予退还的事实。对证据2三性有异议，不能确认双方的主体资格，不能确定与本案存在实际的关联，不能证明原告予以主张的证明对象。对证据3真实性无异议，对取得该证据的合法性和关联性有异议，被告与李丽签订合同时，原告也不在场，所以被告对该证据取得的合法性有异议。原告提供的该证据显示总租金130万元，是低于原告与被告签订的房屋租赁合同相应的租金标准，证明原告违约行为给被告造成了实际损失。本院对原告提交的证据1、3的真实性予以认定，对证据2的证明力结合全案综合认定。根据上述有效证据及当事人陈述，本院认定以下事实：杭州途悦汽车服务有限公司（乙方）于2014年1月14日与沈凡、张敏军（甲方）签订房屋租赁合同一份，合同约定沈凡、张敏军将坐落于杭州市拱墅区湖州街xxx号北城天地九幢x楼xxx室房屋(建筑面积350.68平方米)、704室房屋(建筑面积182.21平方米)出租给乙方，租赁期限为60个月，自2014年1月14日起至2019年1月13日止。租赁期满乙方应当在租赁期届满后24小时内腾退，乙方如要求续租，则必须在租赁期满三个月之前书面通知甲方，经甲方同意后重新签订租赁合同。该房屋日租金自2014年1月14日至2015年7月13日为税后1.9元每平方，其中2014年1月14日至2014年3月31日为装修免租期。2015年7月14日至2017年1月13日，每日租金为税后2.1元每平方。2017年1月14日至2019年1月13日每日租金为税后2.3元每平方。租金总额为税后1985069元。乙方在合同签订后两天，向甲方支付保证金60000元，该保证金在合同租赁期间届满且乙方无任何违约事项后无息归还。房屋租金支付方式为：第一次支付时间为2014年1月16日之前，支付租期2014年4月1日至2014年6月30日，支付金额税后92137元；第二次支付时间为2014年6月15日之前，支付租期是2014年7月1日至2014年9月30日，支付金额为税后93149元；……第六次支付时间为2015年12月15日之前，支付租期是2016年1月1日至2016年6月30日，支付金额税后203671元；……。合同第八条还对双方的违约责任进行了约定：乙方如逾期支付租金，甲方有权解除合同，同时已付的租金、保证金不退还，乙方还应按照每逾期一日向甲方支付日租金的2倍的滞纳金给甲方，即使嗣后甲方接受该逾期支付的滞纳金，也不影响甲方根据本合同所享有的权利。租赁期间，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应向甲方支付2个月的租金作为违约金。合同签订后，杭州途悦汽车服务有限公司支付了前五次的租金，2015年12月中旬，杭州众宏资产管理有限公司告知沈凡、张敏军不再承租案涉房屋，双方就解除原租赁合同事宜进行协商，2016年1月7日，沈凡、张敏军就案涉出租房屋与案外人李丽签订了房屋租赁合同，租赁期限约定为三年（2016年1月10日至2019年1月9日止），三年的总租金为1300000元。原被告双方就保证金退还事宜无法达成一致，遂成讼。另查明，杭州途悦汽车服务有限公司于2015年10月20日将名称变更为杭州众宏资产管理有限公司。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，并不违反法律规定，双方应依照合同约定全面履行权利义务。原告未按合同约定于2015年12月15日前支付二被告第六期租金203671元（支付租期为2016年1月1日至2016年6月30日），并主张其与二被告就提前解除合同进行了沟通，并取得了同意，但并未能提供充足的证据证明该节事实，故本院不予采信。虽然二被告后与案外人重新签订了房屋租赁合同，但亦已存在相应租金损失。根据双方合同约定，作为承租人的原告应承担相应违约责任，二被告有权没收原告缴纳的保证金60000元。故原告主张被告退还已交付的保证金60000元，与事实不符且于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告杭州众宏资产管理有限公司的诉讼请求。案件受理费1300元，减半收取人民币650元，由原告杭州众宏资产管理有限公司负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1300元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 邓 瑶二〇一六年六月二日代书 记员 林珊珊