湖北省恩施市人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂2801民初746号原告张宗广，男，生于1959年1月7日，土家族，湖北省恩施市人，住恩施市。委托代理人何选彬，湖北清江源律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告廖伟，男，生于1975年10月3日，土家族，湖北省咸丰县人，户籍地：咸丰县，住恩施市。被告黄本华，男，生于1952年3月15日，土家族，湖北省恩施市人，居民，户籍地：恩施市，住恩施市。被告邓涛，男，生于1975年1月10日，湖北省咸丰县人，住咸丰县。被告恩施市中汇房产交易有限公司，住所地：恩施市纸厂小区。统一社会信用代码：91422801685639666D。法定代表人徐荣朝，该公司总经理。委托代理人黄飞，男，生于1985年9月8日，汉族，湖北省恩施市人，恩施市中汇房产交易有限公司职员，住恩施市。代理权限：特别授权。原告张宗广诉被告廖伟、恩施市中汇房产交易有限公司（以下简称中汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理后，依法追加黄本华、邓涛作为本案被告参加诉讼。本案依法由审判员郭韶华适用简易程序于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何选彬，被告廖伟、中汇公司的委托代理人黄飞、黄本华（庭审中自动退出法庭）到庭参加了诉讼。被告邓涛经传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张宗广诉称，2012年6月29日，经被告中汇公司介绍，原、被告签订了《房地产买卖合同》，合同约定被告将恩施市舞阳街道办事处段家湾23号修建的房屋一栋中的801号出售给原告。合同签订后，被告一直办不到房产证、土地使用权证。经原告多方打听得知被告的建房销售行为违法。被告没有房地产开发资格、工商营业执照，未取得建设施工许可、规划许可。被告在不具有房地产开发资格的情况下，私自建房对外出售，致使原告购房后无法取得两证，被告在《房地产买卖合同》中承诺三年内将两证办完过给原告，至今被告无法办理两证。被告的行为违反了双方的约定，致使无法实现购房合同的目的，原告请求法院依法判令；1、依法解除原、被告2012年6月29日签订的《房地产买卖合同》；2、被告返还购房款及其他开支34.55万元，并赔偿市场购房价格差额损失；3、被告承担本案诉讼费。被告廖伟辩称，原告购买房屋属实。原告请求解除合同，同意解除。房屋是交给原告了的，至于原告是否居住，被告不知道。不同意返还购房款。市场差额，如果市场降了怎么办，所以不存在市场差额问题。原告是知道被告没有工商营业执照、建设许可、规划许可、房地产开发资格的，被告本身就是个人建房。现在能办理两证，但规划手续还未办下来。原告的房款也还没有交齐。被告黄本华辩称，原告起诉退房，被告同意。差额损失要求法院调查，现在价格降了，这个损失被告有而原告没有。被告中汇公司辩称，中汇公司是中介，主要提供信息，中汇公司是如实向原告告知了案涉房屋的情况，至于原告是否购买，完全取决于原告。原告的起诉与中汇公司无关。经审理查明，被告中汇公司从事经营二手房租赁及交易服务、商品房销售代理等项目。2012年6月24日，经被告中汇公司介绍，原告定购了被告廖伟、黄本华、邓涛共同修建的恩施市舞阳街道办事处段家湾23号房屋中的801号房（以下简称801室），当日，原告之妻唐宏桂给被告中汇公司交纳了定金20000元，由中汇公司职员黄飞出具“收据”一份，其内容为：收到唐宏桂定金20000元。该收据上还载明：2012年7月1日前付齐10万元，2012年8月1日前付齐31.8万元；段家湾23号801，总房价42.5万元。2012年6月29日，原告张宗广（买受人，乙方）与被告廖伟、邓涛（出卖人，甲方）签订《房地产买卖合同》，合同载明：甲方在恩施市舞阳街道办事处段家湾23号修建房屋一栋，将801号出售给乙方，乙方自愿购买。经甲乙双方协商达成如下协议：一、住房面积、价格：房屋建筑面积大约为126平方米左右（最终以房产局办理的房产证上的建筑面积为准），成交价为每平方米3373元（包括房产证、土地证）；二、付款方式：签订本协议后，乙方支付给甲方购房首付款10万元，2012年8月1日之前支付第二次房款218000元，余款办理过户签字时付清；三、甲方的责任、权利与义务及交房标准：1、（略）；2、为乙方办理国有出让土地证和房产证，并承担办证的全部税费。甲方代为乙方办理水、电、气立户，费用由乙方支付（约4000元）；3、本协议签订后，甲方在2012年6月将房屋交付给乙方。（该时间提前或退后一个月。均不属于违约）如交房时间有延迟，甲方每月支付乙方500元房屋租金；4、甲方保证产权清楚，若发生与产权有关的纠纷，由甲方负责，并承担乙方投资两倍的经济损失；5、甲方在三年内将两证办完，过户给乙方。七、违约责任：本协议生效后，任何一方违约，应承担购房款30%的违约金。若造成对方损失，应依法承担赔偿责任。被告廖伟、邓涛、黄本华在合同落款处的“出卖人（甲方）”栏签名捺印。签订合同当日，原告转账支付给被告廖伟84000元，与被告中汇公司于2012年6月24日收取的定金20000元，共计104000元，其中被告中汇公司收取“佣金”4000元，由中汇公司的职员黄飞作为经手人出具“收据”；10万元作为购房首付款由被告廖伟出具“收据”。2012年7月30日，原告转账支付给廖伟221500元，其中218000元由被告廖伟出具购房款收据，3500元由被告廖伟出具水、气入户费收据（其中气入户费2300元、水入户费1200元）；被告廖伟将801室的钥匙交付给原告。但原告至今未入住801室，亦未对该房屋进行装修。2013年12月17日，恩施市工商行政管理局作出恩市工商处字（2013）第1041号《行政处罚决定书》，该局以当事人廖伟、黄本华、邓涛无照经营为由，决定：责令改正违法行为；处罚款50万元。该决定书中“查明”载明：2011年8月，当事人三人依据合伙协议共同出资购买恩施市舞阳坝街道办事处段家湾23号杨平的一栋两层楼房，然后于2011年10月下旬至2012年4月份，请兰宗双等人将该旧房翻修成一栋占地面积340平方米的十层楼房（一楼为车库，二楼以上每层三套住房，其中两套为复式楼，共计住房25套）。当事人在未经有关部门对该房屋依法验收合格，取得合格证的情况下，于2012年2月至7月25日先后与文津等18人签订《房地产买卖合同》，共销售出18套住房，销售住房总面积2160元，销售金额721.51万元（部分购房人未付款）。同时查明，当事人从事住房修建、销售未在工商行政管理机关申请登记领取营业执照。另查明，廖伟与李书征系夫妻、黄本华与毛兴娥系夫妻，邓涛与龚素梅系夫妻，廖伟、李书征、黄本华、毛兴娥、邓涛、龚素梅于2011年9月22日共同取得舞阳街道办事处段家湾23号的《国有土地使用权证》，证号为恩市国用（2011）第011854号，该证载明：地类（用途）为城镇住宅用地，取得价格为530元／平方米，使用类型为出让，使用面积为381.32㎡。廖伟、黄本华、邓涛至今未取得修建案涉房屋的任何审批手续。庭审时，原告要对房屋差价（购房时房屋市场价额与现在的房屋市场价格之差）进行鉴定，后撤回了鉴定申请。本院认为，根据查明的事实来看，被告廖伟、邓涛、黄本华等人购买了恩施市舞阳街道办事处段家湾23号一栋两层房屋后，在未办理任何审批手续的情况下，对该房屋进行整体拆除后重新修建为占地面积340平方米的十层楼房，影响了城市的整体规划，损害了社会公共利益。《合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”故原告与被告廖伟、黄本华、邓涛于2012年6月29日签订的《房地产买卖合同》亦损害了社会公共利益，该合同为无效合同，且自始无效。因此，原告请求解除案涉合同的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。《合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，被告应返还原告的购房款318000元，原告应退还被告房屋。被告明知自己在未办理任何审批手续的情况下修建的案涉房屋，即违法建筑，依然对外销售，导致合同无效的原因完全在于被告，故原告因此所受损失，被告应当予以赔偿。关于原告所受损失的问题，1、原告未明确房屋差价损失的具体金额，其要求被告赔偿房屋差价损失的诉讼请求，本院不予支持。但被告占用原告资金，原告存在利息损失，被告应当赔偿原告；2、原告因购买房屋所支付的中介费4000元、天然气和水入户费3500元，亦属原告损失，被告应当赔偿原告。被告中汇公司向原告提供房源，履行了相应的义务，至于房屋是否系合法建筑，并非其审查的范围，故被告中汇公司在本案中不承担责任。被告邓涛无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项、第五十八条，中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告廖伟、黄本华、邓涛于本判决生效之日退还原告张宗广购房款318000元。二、被告廖伟、黄本华、邓涛于本判决生效之日赔偿原告张宗广以购房款318000元为基数从2012年7月30日起至退还购房款之日止按银行同期贷款基准利率计算的利息损失。三、被告廖伟、黄本华、邓涛于本判决生效之日赔偿原告张宗广中介费、天然气和水入户费损失共计7500元。四、被告恩施市中汇房产交易有限公司在本案中不承担责任。五、驳回原告张宗广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人申请执行的期间为二年，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费3241元，减半交纳1620.5元，由被告廖伟、黄本华、邓涛负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于恩施土家族苗族自治州中级人民法院。上诉人应在提交上诉状时，根据不服本判决的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第（一）款的规定，预交上诉案件受理费，款汇至收款人：湖北省恩施土家族苗族自治州中级人民法院，开户银行：中国农业银行恩施开发区支行，帐号：17×××04（特别提示：用途栏务必注明系某某上诉案诉讼费并将汇款凭证及联系电话提交本院或邮寄至恩施州中级人民法院立案一庭）。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交上诉费用的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭韶华二〇一六年六月十六日书记员  张 勇