贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2016）黔0502民初1287号原告周兴，男，1974年1月16日出生，汉族。委托代理人孙建桥（一般授权）、王会强（特别授权），贵州锐驰律师事务所律师。被告毕节市机关事务局（组织机构代码：30887008-8），住所地：贵州省毕节市碧阳大道行政办公中心D栋。法定代表人姚庆丰，该局局长。委托代理人冯永忠（特别授权），该局工作人员。委托代理人高海云（一般授权），贵州威迪律师事务所律师。第三人贵州电网有限公司毕节供电局（注册号/统一社会信用代码：91520500214402582C）。住所地：贵州省毕节市七星关桂花路**号。法定代表人李涟叶，该局局长。委托代理人戴大华（特别授权）、赵新春（一般授权），贵州本芳律师事务所律师。原告周兴诉被告毕节市机关事务局、第三人贵州电网有限公司毕节供电局租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告周兴及其委托代理人孙建桥、王会强，被告毕节市机关事务局委托代理人冯永忠、高海云，第三人贵州电网有限公司毕节供电局的委托代理人戴大华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周兴诉称：2014年12月29日，被告与原告签订《租赁合同》约定：被告将位于毕节市七星关区桂花路毕节一中A幢11号（面积为：31.2平方米）门面出租给原告。租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止。被告称当时了解到，该地段已纳入建设规划，所以在合同中约定，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件及时搬离。合同约定，经公开竞价招租确定的第一年度租金为人民币46,800.00元/年，履约保证金为人民币4,680.00元/年，承租期内租金按月收取，乙方必须于每月1日前向甲方交清下年度的租金，并存入甲方指定银行帐户。被告方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用。如任意一方根本违约，致使合同目的不能实现，原、被告任意一方可以解除本合同。合同签订后，原告于2014年12月29日向被告预缴了涉案门面租金46,800.00元及履约保证金4,680.00元。2015年7月8日，因该地段并未出现甲方预计的规划开工建设，甲、乙双方签订《补充合同》约定，被告继续将涉案门面出租给原告，自2015年7月11日起至2016年1月11日止。补充合同签订的当日，原告又向被告预缴了涉案第二年租金46,800.00元。2015年12月31日，被告在既未出现按规划建设开工的情形，又未与原告协商提前收回涉案门面，单方违约要求原告在2016年1月10前将涉案门面腾空移交被告，并于2016年1月26日致函第三人贵州电网有限责任公司毕节供电局要求对涉案门面采取断电措施。第三人仅凭被告一纸致函，违法对原告经营的涉案门面拆除电表，停止供电，导致原告无法正常经营，造成了较大损失，原告因无法正常经营，于2016年2月2日将涉案门面钥匙交还被告。被告已构成根本违约，应返还原告剩余租金及履约保证金，并按合同约定承担违约责任。《租赁合同》中已明确涉案门面“第一年度租金为人民币￥：46,800.00元/年（大写：肆万陆仟捌佰元）”。尽管《租赁合同》附件一《招租公告》中涉案11号门面招租底价为4.68万元/6个月，但《招租公告》仅仅是要约邀请，原告接受邀请后，双方必须经要约、承诺达成一致后才签订《租赁合同》，因此涉案门面租金单价应以《租赁合同》确定的租金单价为准；《租赁合同》为被告单方制作的格式合同，应按不利于格式合同制作方的意思解释，在《租赁合同》、《补充合同》中均约定租期为两个半年，但在实际履行合同中，被告预收原告两年租金的行为应视为默认租期为两年。综上所述，请求判令：1、判决被告返还原告涉案门面剩余一年租金46,800.00元，履约保证金4,680.00元；2、判决被告承担违约责任，即向原告支付涉案两个门面两个月租金，即7,800.00元；3、判决第三人赔偿因其违法采取断电措施导致原告的损失910元；4、判决被告、第三人承担本案诉讼费用。原告周兴为支持其主张，向本院提交以下证据材料：证据一、身份证。用以证明原告主体适格、合法。被告及第三人质证意见：无异议。证据二、租赁合同及附件、补充合同、租金收据（2份）、履约保证金收据（1份），用以证明1、涉案合同中约定规划建设开工为解除合同的条件，故涉案门面租期不确定；2、涉案合同明确约定涉案门面的租金单价为46,800.00元/年；3、原告已分两次向被告预缴涉案两个门面2年租金93,600.00元；4、原告已向被告缴纳履约保证金4,680.00元；5、租金收取方式为被告从原告预缴租金中按实际租用月数按月扣除；6、涉案合同约定被告无正当理由提前终止合同的违约责任为当年度月租金二倍金额的违约金；7、涉案合同约定保证正常供电、供水，保证出租行为及涉案合同符合国家法律法规规定均属被告义务，因此造成原告的损失由被告承担；8、涉案合同已经被告及相关部门层层把关并留存备案。被告毕节市机关事务局质证意见：证据三性无异议，但达不到证明目的，合同第三条第二款约定单价46,800.00元每年为明显笔误，按照正常人理解不可能每月都缴纳下一年的租金，招租公告是合同的一部分，门面租金是签订合同当日交的，足以认定是每半年的租金，原告主张交纳两年的租金不成立，租赁合同及补充合同已到期终止，不存在提前解除合同。第三人质证意见：与供电局无关。证据三、毕节第一中学新建学生宿舍综合楼一楼门面招租公告、房屋租赁协议，用以证明1、被告发布的招租公告仅为要约邀请，事实上也存在招租底价过高导致变更挂牌条件重新招租的情形；2、涉案门面租金单价应以双方签订的租房合同约定的租金单价46,800.00元/年为准；3、2014年一中收取涉案门面租金单价分别为47,534.00元/年，租金收取方式也是按年预缴，逐月扣除；2、被告与原告签订的《租房合同》约定的涉案门面租金单价46,800.00元/年符合市场行情；。被告毕节市机关事务局质证意见：真实性无异议，但达不到证明目的，这是毕节一中综合楼招租，与本案无关，房屋租赁协议三性质疑，协议签订时间是2011年10月8日，而本案签订时间是2015年，合同签订时间较远，同时毕节一中门面租赁价格低廉，导致国有资产流失，毕节市政府才出台十一号文件，国有资产必须经过招租程序。第三人质证意见：原告交纳电费行为不能取代机关事务局有供用电合同中的相对方地位。证据四、门面催交通知、对到期门面不腾予以断电的通知、抄表册信息，用以证明1、被告无正当理由要求原告提前退房；2、被告致函第三人要求对涉案门面断电，导致原告不能正常经营；3、被告已构成根本违约；4、被告违约要求第三人对涉案门面采取违法断电措施，导致原告的租金损失910元，应承担赔偿责任；5、原告与第三人之间存在事实上的供用电合同关系。被告毕节市机关事务局质证意见：对门面催交通知真实性无异议，但达不到证明目的，反而证明了原告自愿签订合同，预交下半年的租金，对到期门面不腾予以断电的通知、抄表册信息合法性有异议，涉案门面租赁合同及补充合同已经到期终止，不存在提前解除合同或无理要求退房。第三人质证意见：证据三性无异议，但达不到证明目的，我方是根据合同相对方机关事务局的要求停电。证据五、贵州电网有限公司毕节供电局主体信息，用以证明第三人供电局的主体身份。被告毕节市机关事务局质证意见：与被告无关。第三人质证意见：无异议。被告毕节市机关事务局辩称：一、原告要求返还租金46,800.00元无任何事实的理由。原告交纳两个半年的租金，两份合同履行完毕。毕节市公共资源交易中心发布的招租公告及四方签订的成立确认书已载明涉案门面租金为46,800.00元半年。2015年以来，原告与部分门面承租户一直上访，且有上访材料中说明其知晓租期中有6个月，要求延长至三年，由于其上访诉求违反毕府通（2014）11号文件规定，被拒绝后，原告一直强占经营，造成国有资产损失。同一时期，同一地段被告与其他租户签订的合同中也明确表示为6年月46,800.00元。二、原告在合同期满后拒绝搬出门面，已构成违约，执照合同约定，不能退还履约保证金。三、原告要求第三赔偿损失910.00元无依据，原告强占门面经营，被告停电是私力救济，且原告诉请为侵权纠纷，与本案是不同法律关系，不能合并审理。四、根据毕府通（2014）11号文件规定，原来租户要求不公开招租，因违反文件精神被拒后，原告等纠集上百人集访、缠访、闹访，其中8人被特警采取强制措施。原告其其他租户反对公开招租，拒不退房、强占经营，给毕府通（2014）11号文件执行造成严重阻碍。请求驳回原告的诉讼请求。被告毕节市机关事务局为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据材料：证据一、事业单位法人证明、组织机构代码证、法人身份证明书，用以证明被告的诉讼主体资格。原告质证意见：无异议。第三人质证意见：与我方无关，不质证。证据二、租赁合同、招租公告、成效确认书、补充合同，用以证明原、被告之间订立门面租赁合同约定租金为每半年46,800.00元，租期分别为2015年1月10日至2015年7月10日半年;2015年7月11日至2016年1月11日半年，合同已到期，不存在是否解除合同的条件，被告也并未违约解除合同。原告质证意见：合同三性无异议，但达不到证明目的，合同第二条约定该地段纳入建设规划，合同期满未开工建设，租户按合同继续租赁，合同并未约定租赁期限。原告预交了两年租金，涉案门面未到期，被告要解除合同应当退还剩余租金及保证金。第三人质证意见：与我方无关。证据三、反映材料、律师函，用以证明原告认可签订合同期限为6个月的事实，双方合同已经终止，原告在接受律师函后并未提出异议，而是及时将门面钥匙交还。原告质证意见：真实性无异议，但达不到证明目的，证据超过举证期限向法院提交，对律师函一直未收到。第三人质证意见：与我方无关。证据四、机关事务局函、财政局批复，用以证明涉案门面租期为半年，租金为46,800.00元。原告质证意见：真实性无异议，但达不到证明目的，是被告方内部程序，对原告无约束力。第三人质证意见：证明了机关事务局是供电合同相对方，其他证据与我方无关。第三人毕节市供电局辩称：原告在本案中提出两个法律关系，一个是租赁合同，另一个是供电合同的侵权关系，不能合并审理。原告并非供电合同相对方，我方是根据机关事务局要求停电。根据原、被告租赁合同约定，由被告方负责供电，与我方无关，原告诉讼第三无依据。第三人毕节市供电局为支持其抗辩理由，向本院提交以下证据材料：证据一、营业执照、负责人身份证明书、身份证，用以证明第三人的诉讼主体资格。原告及被告质证意见：无异议。证据二、断电函，用以证明供电合同相对方机关事务局，不是原告周兴名字，原告不是供电合同相对方。原告质证意见：原告与第三人形成事实用电关系，交费是以一中11号门面去交，原告就是实际用户，同时说明被告违约要求第三人断电事实。被告质证意见：无异议。作为门面所有人，有权要求第三人断电。经综合审查全案证据，原告周兴所举五组证据均属书证，具有真实性，本院予以采信。被告毕节市机关事务局所举四组证据均属书证，具有真实性，本院予以采信。第三人毕节市供电局所举二组证据均属书证，具有真实性，本院予以采信。经审理查明：2014年12月29日，被告与原告经协商一致签订《租赁合同》约定：被告将位于毕节市七星关区桂花路毕节一中A幢11号（面积为：31.2平方米）门面出租给原告。租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止，预留装修期10日。被告称当时了解到，该地段已纳入建设规划，所以约定，若合同期满未开工建设，租户可继续按月租赁，最多不超过6个月；若开工建设，租户无条件及时搬离。经公开竞价招租确定的第一年度租金为人民币46,800.00元/年，履约保证金为人民币4,680.00元/年，承租期内租金按月收取，乙方必须于每月1日前向甲方交清下年度的租金，并存入甲方指定银行帐户。被告方保证本合同及《附属设施清单》所列设备、设施及有关照明、供水等公用设施的正常使用。如任意一方根本违约，致使合同目的不能实现，原、被告任意一方可以解除本合同。合同签订后，原告于2014年12月29日向被告预缴了涉案门面租金46,800.00元及履约保证金4,680.00元。2015年7月8日，因该地段并未出现甲方预计的规划开工建设，甲、乙双方签订《补充合同》约定，被告继续将涉案门面出租给原告，自2015年7月11日起至2016年1月11日止。补充合同签订的当日，原告又向被告预缴了租金46,800.00元。2015年12月31日，被告要求原告在2016年1月10前将涉案门面腾空移交被告，原告不腾门面，被告于2016年1月26日致函第三人贵州电网有限责任公司毕节供电局要求对涉案门面采取断电措施。第三人对原告经营的涉案门面拆除电表，停止供电，原告于2016年2月2日将涉案门面钥匙交还被告。本院认为：从双方签订的合同内容看，“经公开竞价招租确定的第一年度租金为人民币46,800.00元/年，履约保证金为人民币4,680.00元/年，承租期内租金按月收取，乙方必须于每月1日前向甲方交清下年度的租金，并存入甲方指定银行帐户”。该内容符合46,800.00元为一年租金，但从被告方提供的招租公告（每间租金4.68万元/6个月）、原、被告双方签订效确认书（46,800.00元/6个月）、租赁合同（租赁期限为6个月，自2015年1月10日起至2015年7月10日止）及原告交纳两次租金的日期（2014年12月29日、2015年7月8日），可以看出，原、被告双方签订的租赁合同期限应当为半年租金，不是原告所称双方默认的租期为两年。双方约定的合同期限为2016年1月11日，双方合同关系已经终止。原、被告签订的《租赁合同》第二页约定的第一年度租金为46,800.00元的条款，可以认定为笔误。故对原告要求返还涉案门面剩余一年租金46,800.00元的诉请，本院不予支持。对于原告要求被告退换履约保证金4,680.00元的诉请，因《租赁合同》及《补充合同》履行期限已经届满，被告毕节市机关事务管理局应当予以退还。被告已实际履行完毕合同，原告所举证据不能证明被告存在违约行为，故对于原告要求被告承担违约责任，支付涉案两个门面两个月租金7,800.00元的诉请，本院不予支持；对于原告要求第三人赔偿断电给被告造成的损失的诉请，因与本案法律关系不同，本案不作处理，反诉人可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告毕节市机关事务局于本判决发生法律效力之日起十日内一次性退还原告周兴履约保证金4,680.00元。二、驳回原告周兴的其他诉讼请求。案件受理费人民币1,305.00元，减半收取人民币652.50元，由原告周兴承担500.00元，被告毕节市机关事务局承担152.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  易国二〇一六年六月十日书记员  肖毅