泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁0902民初1501号原告泰安市金地源物业管理有限公司，住所地泰安市。法定代表人徐胜国，经理。委托代理人陈继祥，泰安泰山岱庙法律服务所法律工作者。委托代理人徐胜学，男，1965年5月27日出生，汉族，住泰安市泰山区。被告王丙伟，男，1967年10月16日出生，汉族，泰安市岱岳区。委托代理人刘士强，泰安泰山诚志法律服务所法律工作者。原告泰安市金地源物业管理有限公司（以下简称金地源物业公司）与被告王丙伟物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李建独任审判，公开开庭进行了审理，原告金地源物业公司的委托代理人陈继祥、徐胜学，被告王丙伟的委托代理人刘士强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金地源物业公司诉称，泰安市凸凹空间装饰工程有限公司开发并建设泰安市花园路XX公寓，并将前期物业的管理和服务委托给原告处理，被告购买XX公寓的5号商铺面积230.796平方米，该处商铺按照物业服务合同（商业用房按4元每月平方米计算）的约定，截止到2016年3月15日欠管理费14155.46元，经原告催要，被告拒绝支付。为此诉至法院，请求依法判令被告支付拖欠的物业管理费14155.46元（2014年12月6日至2016年3月15日）。被告王丙伟辩称，一、原告起诉被告主体错误，本案的案由是物业服务合同纠纷，但双方并未签订物业管理服务合同，故应驳回原告的诉讼请求。二、原告的前期物业管理服务合同系开发商与原告之间签订的，不应针对和约束被告和所有业主，且该楼没有相关部门的竣工验收报告，原告也未提交交付使用的证据，应认定前期物业管理服务合同无效。三、被告与东关村委会委托销售房屋的泰安瑞泰房地产有限公司签订过房屋买卖合同，按照双方约定，正式的购房合同与东关村委会签订，保证楼房的水、电、天然气、暖气安装并使用，被告认为，签订前期物业服务合同的主体应为东关村委会，同时被告居住使用该房已两年多，至今天然气、暖气也未入户和使用。综上，要求驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年4月7日，原告与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司（以下简称凸凹装饰公司）签订前期物业服务合同一份，约定：甲方：泰安市凸凹空间装饰工程有限公司，乙方：泰安市金地源物业管理有限公司；物业基本情况：物业名称：XX公寓物业类型：商住一体；金地源物业公司对物业共用部位、共用设施设备、环境卫生、车辆停放、公共秩序等项目进行维修、养护和管理；物业服务费用由乙方按物业建筑面积1.80元∕月∕平方米的标准向业主或物业使用人收取；商品用房按4元∕月∕平方米的标准向业主或物业使用人收取；按照物业服务相关规定不论房屋是否空置、占用或出租，对于接到建设单位《交房通知》后未办理入住手续的，按交房入住通知时间开始计费并收取上述费用等。原告称被告购买该XX公寓5号商铺，建筑面积230.796平方米，并于2013年3月26日办理入住手续，被告签署入户声明、业主承诺书、装修管理协议，并交纳2013年12月6日至2014年12月5日物业费用。原告为证实自己的主张提供了签有“王丙伟”名字的入户声明、XX公寓业主承诺书、装修管理协议各一份，在入户声明中有“收到《金地源物业管理公司物业管理办法》、《装修须知》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定”的内容，在XX公寓业主承诺书中有“（业主承诺）依照物业服务合同约定标准交纳物业公共服务费用，不无辜（故）拖欠物业费”的内容。被告对上述入户声明、业主承诺书、装修管理协议中“王丙伟”签字是否是其本人签署表示记不清了，本院限被告三日内对此做出明确书面答复，被告未在本院指定期限内向本院做出明确答复。原告另提供收款收据存根一份，显示2014年3月26日，客户王丙伟交纳2013年12月6日至2014年12月5日物业费11078元，被告称该款是其向泰安瑞泰房地产有限公司交纳，并称其持有收据，本院限被告三日内将其持有的收据提交法院，被告未提交。原告主张被告自2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费至今未交纳，共欠费14155.46元（4元/月/平方米×230.796平方米×15个月10天），原告称已张贴通知向被告等催交欠付物业服务费，并提供照片证实其主张。被告认可其未交纳2014年12月6日起至2016年3月15日止的物业服务费，但对照片提出异议，认为照片不能显示取得时间、地点及方式，且被告也从未看到XX公寓（张贴照片）物业便民通知栏的设立。被告现持有加盖泰安市岱庙办事处东关村民委员会与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司公章的房屋产权证明书，证明书显示：王丙伟于2013年6月购买XX公寓北面伍号商业房，建筑面积230.796平方米；XX公寓由泰安市岱庙办事处东关村民委员会和泰安市凸凹空间装饰工程有限公司合作开发，XX公寓1-8层房产归泰安市凸凹空间装饰工程有限公司所有，9-10层归泰安市岱庙办事处东关村民委员会所有；双方各自有权交易或使用各自的房产等。关于物业费标准问题，被告认为与被告房屋处于同样或类似繁华地带的物业费标准只有0.8元-1.2元∕月∕平方米，原告主张物业费标准明显过高，物业服务合同显失公平，被告为此提供了山东金立物业管理有限公司等公司出具的证明等证据。原告对被告的上述陈述举证均提出异议，认为与本案无关。被告称2016年5月1日原告在未告知被告及所有业主的情况下私自撤离，撤离前楼房部分部位存在质量问题，环境卫生问题及下水道问题未解决，被告认为即便原告与被告建立了物业服务关系，原告的物业管理服务未到位，甚至存在不管理的现象，被告为此提交照片一宗并申请证人张某、刘某、宫某出庭作证，上述三证人均为在XX公寓经营的业主，三证人均称XX公寓没有物业服务。原告对上述陈述举证均提出异议，原告认为照片不能证实拍摄于涉案房屋，房屋质量问题应当由开发商负责，即便上述情况真实存在，原告因被告拒交物业费，已无钱招聘职工，服务质量下降是必然的；对证人证言，原告认为证人均是涉案房屋的使用人或所有人，与本案均有利害关系，对证人证言不予认可。2016年4月26日，原告诉至本院要求处理。以上事实有当事人陈述、入户声明、XX公寓业主承诺书、装修管理协议、收款收据、前期物业服务合同、照片、工商信息查询表、房屋产权证明书、证人证言等证据在卷予以证实。本院认为，泰安市凸凹空间装饰工程有限公司与原告金地源物业公司签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同为有效合同。根据当事人陈述等证据证实，涉案房屋系由泰安市岱庙办事处东关村民委员会与泰安市凸凹空间装饰工程有限公司合作开发，泰安市凸凹空间装饰工程有限公司应视为XX公寓的建设单位，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力；业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。故泰安市凸凹空间装饰工程有限公司选定原告为XX公寓提供前期物业服务并签订《前期物业服务合同》，该合同对XX公寓所有业主均具有约束力。且被告在入户声明中表示“收到《金地源物业管理公司物业管理办法》、《装修须知》，并愿意遵守小区的有关物业管理规定”、在业主承诺书承诺“依照物业服务合同约定标准交纳物业公共服务费用，不无辜（故）拖欠物业费”，被告的上述声明及承诺应视为其同意原告为其提供物业服务。故原告可按照前期物业服务合同中的相关约定向被告收取物业服务费。对被告辩称的其未与原告签订物业服务合同，应驳回原告诉讼请求的抗辩意见，因缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告对上述入户声明、业主承诺书、装修管理协议中“王丙伟”签字是否是其本人签署表示记不清了，因被告未在本院指定期限内向本院做出明确答复，应承担对己方不利的法律后果，故上述签字应认定为被告本人签署。被告称物业费标准过高，物业服务合同显失公平，仅凭现有证据不足以证实被告的主张，对其辩称意见本院不予采信。被告所称房屋存在质量问题、环境卫生及下水道问题未解决、原告的物业管理服务未到位，甚至存在不管理现象等辩称事由，均不能构成被告拒交物业费的理由。综上，对原告要求被告交纳物业服务费的诉讼请求，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款之规定，判决如下：被告王丙伟于本判决生效之日起十日内支付原告泰安市金地源物业管理有限公司物业服务费14155.46元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告王丙伟负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李建二〇一六年六月二十九日书记员  张静