广东省佛山市中级人民法院民 事 裁 定 书（2016）粤06民终3697号上诉人（原审原告）麦俊涵，男，汉族，，1956年6月15日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人黄正中，广东东成律师事务所律师。委托代理人陈嘉雯，广东东成律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区乐从镇荷村大道19号，组织机构代码72648524-6。负责人刘铭乐，该社理事长。委托代理人曾祥辉，广东百科律师事务所律师。上诉人麦俊涵为与上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社（以下简称荷村股份社）土地租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1733号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年4月6日麦俊涵与原荷村资产办签订《土地租赁合同》一份约定，麦俊涵租用荷村工业区西路13-35号土地，土地面积为5194.81平方米，该合同租用时间为临时租用，但临时租用期限不得超过2014年12月31日，如国家或集体需要征用该地块规划建设，则提前一个月通知麦俊涵，麦俊涵需在一个月内自行拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物，将土地清理干净后交回荷村股份社，如麦俊涵逾期不自行拆卸搬迁在租赁土地上的建筑物及其他附着物、设备等、则无偿归荷村股份社所得，荷村股份社有权进行处置。2014年11月14日，荷村股份社公示公告及《土地租赁合同》范本各一份方案，租金标准为普通工业用地，年租金70000元／亩，工业大道两旁20米范围内，年租金为100000元／亩，荷岳路两旁20米范围内及入村大道两旁，年租金为130000元／亩。租赁期限从2015年1月1日至2019年12月31日止等。诉讼期间，荷村股份社就案涉土地及地上建筑物的市场租金价格提出鉴定申请，广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为土地月租金为50881元，建筑物月租金为18094元。庭审中，原荷村股份社双方均同意在本案中暂不扣减麦俊涵在合同期满后缴交的款项，待终审后双方一起核对扣减。另查明，麦俊涵、荷村股份社均确认，2012年9月经荷村村民和股份社社员大会讨论通过，荷村工业区土地（含涉案土地）的经营管理权全部由荷村资产办移交给了荷村股份社，从2012年10月开始，涉案土地的租金变更为由荷村股份社收取。2001年7月11日顺德市规划国土局作出顺集（转）（2001）115号文件，同意荷村经济联社把村镇建设规划用地范围内荷村村股份合作社的27922平方米农用地转为建设用地。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第十三条规定，当事人订立合同，采取要约、承诺方式。麦俊涵与原荷村资产办签订《土地租赁合同》于2014年12月31日已到期届满。荷村股份社发出公告及《土地租赁合同》范本，即为荷村股份社就案涉土地发出签订合同的要约，若麦俊涵同意荷村股份社的要约即为承诺。但麦俊涵不同意荷村股份社的要约，提出按市场价格计算租金，即为反要约，荷村股份社表示不同意。现无证据反映荷村股份社在诉讼前曾同意麦俊涵提出的要约条件，也无证据反映荷村股份社修改了其原要约条件，故麦俊涵、荷村股份社双方就合同内容并未达成一致意见，麦俊涵提出的合同要约条件荷村股份社并未承诺，合同未成立。《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。法院为司法机关，即使是法院，依法亦不能强令荷村股份社按麦俊涵的要求出租案涉土地。麦俊涵要求按市场租金价格与荷村股份社续签租赁合同，于法无据，不予支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。麦俊涵、荷村股份社就案涉土地租赁续租的合意没有形成，双方无法签订续租合同。依照上述法律规定，麦俊涵应向荷村股份社返还案涉土地。麦俊涵在使用案涉土地期间，自行构建了地上建筑物，根据合同约定，该合同租用时间为临时租用，但临时租用期限不得超过2014年12月31日，如国家或集体需要征用该地块规划建设，则提前一个月通知麦俊涵，麦俊涵需在一个月内自行拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物，将土地清理干净后交回荷村股份社，如麦俊涵逾期不自行拆卸搬迁在租赁土地上的建筑物及其他附着物、设备等、则无偿归荷村股份社所得，荷村股份社有权进行处置。从合同约定可见，首先，案涉租赁土地为临时租用，麦俊涵在投入构筑地上建筑物时应当考虑租赁期较短及可能不能续租的风险。其次，在合同不再履行的情况下，麦俊涵应当预见需拆除搬迁在租赁土地的所有建筑物及其他附着物。再次，按合同约定，若麦俊涵不拆除建筑物及其他附着物后引发的后果，并不是荷村股份社需赔偿或补偿麦俊涵建筑物及附着物的残余价值，而是视为麦俊涵自行放弃权利，无偿归荷村股份社所有。综上，荷村股份社要求麦俊涵拆除案涉土地上的建筑物，并返还荷村股份社案涉土地，符合法律规定及当事人的约定，予以支持。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。在原租赁合同届满后，麦俊涵没有依合同约定及法律规定，向荷村股份社交还案涉土地。麦俊涵因使用了案涉土地，依据法律规定，应当向荷村股份社支付使用费。租赁合同期满前，荷村股份社已发出公告及合同范本，提出了新的要约，可见荷村股份社不同意按原合同约定继续履行与麦俊涵的租赁关系。在本案诉讼过程中，荷村股份社更明确表示不同意麦俊涵继续使用案涉土地，要求麦俊涵予以返还。据此，在原租赁合同期满后，原租赁合同对原荷村股份社双方已不具约束力，在计算合同期满后的土地使用费时，荷村股份社要求按市场价格计算并无不妥。广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司于2015年12月5日作出《资产评估报告书》，认为案涉土地月租金50881元，建筑物月租金为18094元。据此，麦俊涵应按土地月租金为50881元，从2015年1月1日起至返还土地之日止，向荷村股份社支付土地使用费。在原合同期满后，麦俊涵可能仍有向荷村股份社付款的情况，因麦俊涵、荷村股份社双方均同意待案件终审后共同核对扣减，故不作处理。依照《中华人民共和国合同法》第四条、第十三条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、麦俊涵应在判决发生法律效力之日起三十日内拆除佛山市顺德区乐从镇荷村工业区西路13-35号土地上的建筑物及其他附着物，并将上述土地返还荷村股份社；二、麦俊涵应在判决发生法律效力之日起三十日内向荷村股份社支付土地使用费（计算方式：从2015年1月1日起至返还土地之日止，按土地月租金50881元计算）；三、驳回麦俊涵的诉讼请求。案件本诉受理费50元，反诉受理费970.17元，合共1020.17元，由麦俊涵负担。评估费3000元，由麦俊涵负担1500元，由荷村股份社负担1500元。上诉人麦俊涵不服上述判决，向本院提起上诉称：一、案涉租赁土地上的厂房等建筑物是由麦俊涵单方花费巨资建设的，但荷村股份社在2014年11月14日公示的续租合同范文中，突然提出“麦俊涵在签订该续租《土地租赁合同》的同时，由麦俊涵自行投资建设的上盖厂房等建筑物的所有权立即无偿归荷村股份社所有，以后发生政府征地拆迁时上盖建筑物的补偿全部归荷村股份社单方所有，与麦俊涵无关”。该条款与原土地租赁协议对厂房等建筑物所有权约定完全不同，显失公平，麦俊涵才就续租问题与荷村股份社发生纠纷，进而诉至法院。二、案涉租赁土地地处佛山市东平新城规划严控区，政府规定一律不得新建任何建筑物。如果双方不能续签土地租赁合同，那么对于案涉租赁土地由麦俊涵自行投资建设的厂房是由荷村股份社有偿受让还是拆除。如果拆除，对于双方均是重大的经济损失，因为拆除后不可能再建设任何新的建筑物，案涉土地变为空地的租赁价值将会大幅下降，甚至无法出租。另外，由于拆除，如遇以后政府进行征地拆迁，则无法得到巨额的上盖物补偿。三、关于合同到期后的使用费问题。对于由广东信德资产评估与房地产土地估价有限公司作出的涉案土地租金标准《资产评估报告书》，麦俊涵一审时已提出强烈异议［详见一审鉴定人出庭接受质询庭审记录和麦俊涵提交附案的关于对《信评报字第2151203008号评估报告书》的强烈异议和要求评估机构出庭接受质询及重新作出公正评估的意见书及附件1-5］，以该《资产评估报告书》存在不公平、不合理等理由要求重新评估，但一审却不予采纳，这明显是错误的，导致涉案租赁土地租金标准畸高。同时，假设法院最终判决是对案涉土地上的建筑物由麦俊涵自行拆除后才将案涉土地交还给荷村股份社，那么一审支付土地使用费第二项判项属明显错误，因为判决拆除的时间30日，而拆除期间麦俊涵是无法将案涉土地交还的，同时拆除期间不存在计算麦俊涵使用案涉土地的情形，该判项应改为土地使用费计算至麦俊涵拆除案涉土地上的建筑物完毕之日止才公平合理。综上，原审判决违背本案的实际情况，判决结果显失公平，故请求依法撤销原审判决，将本案发回重审或依法改判。上诉人麦俊涵在二审期间未向本院提交新证据。上诉人荷村股份社不服上述判决，向本院提起上诉称：本案中一审法院程序违法，麦俊涵已经去世，应追加其继承人参加诉讼，本案应发回重审。上诉人荷村股份社在二审期间向本院提交了《证明》一份，拟证明麦俊涵已于2015年8月20日死亡。上诉人麦俊涵针对荷村股份社的上诉答辩称：麦俊涵确实于2015年8月20日死亡，关于一审法院程序是否违法的问题，同意法院依法认定。上诉人荷村股份社针对麦俊涵的上诉答辩称：麦俊涵的上诉主张无理，请求驳回上诉。上诉人麦俊涵对荷村股份社提交的证据的真实性、合法性、关联性没有异议，确认麦俊涵已于2015年8月20日死亡。本院对上述证据予以采信。经审理，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明，麦俊涵已于2015年8月20日死亡。本院认为：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定：“有下列情形之一的，中止诉讼：（一）一方当事人死亡，需要等待继承人表明是否参加诉讼的；……”本案中，麦俊涵已于2015年8月20日死亡，即在本案一审诉讼期间死亡，原审法院应中止本案审理，等待其继承人表明是否参加诉讼再行裁判，但原审法院并未中止本案审理待继承人表明是否参加诉讼，仍以麦俊涵作为一方当事人作出民事判决不当，依法应发回重审。荷村股份社的上诉主张有理，依法应予支持。综上，原判决程序违法，本案应发回重审。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（四）项、第一百七十五的规定，裁定如下：一、撤销广东省佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法乐民初字第1733号民事判决；二、本案发回广东省佛山市顺德区人民法院重审。上诉人麦俊涵预交的二审案件受理费2040.34元、上诉人广东省佛山市顺德区乐从镇荷村股份合作经济社预交的二审案件受理费2040.34元，均由本院退还。本裁定为终审裁定。审 判 长  安建须代理审判员  徐允贤代理审判员  黄玉凤二〇一六年六月二十九日书 记 员  李嘉敏第1页共99页