贵州省凯里市人民法院民 事 判 决 书(2015)凯民初字第3221号原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司。住所地：凯里市宁波路“金地花园”*栋会所。法定代表人谢萍，总经理。委托代理人（特别授权）谢辉，男，1974年5月26日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司经理，住凯里市。委托代理人（特别授权）周秀兰，女，1965年6月15日出生，汉族，贵州省凯里市人，黔东南州温馨物业服务有限责任公司职工，住凯里市。被告杨宗和，男，1963年11月12日出生，土家族，贵州省岑巩县人，住凯里经济开发区。原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司（以下简称：温馨物业公司）与被告杨宗和物业服务合同纠纷一案，本院2015年12月25日立案受理后，依法适用普通程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告温馨物业公司的委托代理人谢辉与周秀兰、被告杨宗和到庭参加了诉讼。案经合议庭评议，现已审理终结。原告温馨物业公司诉称：我公司系凯里经济开发区“半山小区”的物业服务管理公司，被告杨宗和系该小区“天赐花园”的业主。我公司根据与贵州凯里经济开发区中宇房地产开发有限公司（以下简称：中宇房开公司）签订的《物业服务合同》为被告提供了完善的物业管理服务，被告却长期拖欠我公司2015年1月1日至2015年7月31日的物业管理费544元、水费95.5元。虽然我公司采取各种催收办法，但被告却不予理睬。为了维护我公司的合法权益，特诉至法院，请求依法判决被告：1、支付物业管理费544元及滞纳金149元；2、支付水费95.5元；3、承担本案诉讼费用。原告温馨物业公司为证明诉请理由成立，在举证期限内向本院提交的证据材料有：1、《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明书》及法定代表人的《居民身份证》复印件各一份1页，拟证明原告的企业性质、工商登记信息及诉讼主体资格。2、《物业服务合同》复印件一份10页，拟证明原告与建设单位中宇房产开公司签订物业合同，有权收取物业费和水费的事实。3、州价房函（2011）97号《复函》、《告知书》复印件各一份1页，拟证明半山小区第一家物业公司（诚信物业公司）申报物价局得到物业费标准的复函，原告接手半山小区物业服务后，以该复函确定的标准收取物业费，并向业主公布收费标准的事实。4、《催费通知单》、催费《邮寄信》、《物业费催缴公示函》复印件各一份1页，拟证明原告向被告催收物业费、水费的事实。5、《关于半山别墅物业交接》复印件一份3页，拟证明半山别墅小区业主委员会要求原告撤离，双方进行了合法的交接。6、《公示》、《更换工程报价表》、《征求意见及分摊明细表》复印件各一份，拟证明原告曾征求过业主意见动用专项维修资金维修损坏设备，仅有小部分业主签字的事实。7、金水（2015）07号《通知》、《委托书》复印件各一份共3页，拟证明金泉水务公司委托原告收取半山小区水费的事实及收费标准的依据。8、《物管费交费记录》、《收款收据》复印件各一份共4页，拟证明被告欠费明细。9、半山小区业主委员会通知（2015）第001号《通知》复印件一份1页，拟证明涉案小区业主委员会要求原告撤离小区的事实。被告杨宗和辩称：一、我自入住涉案小区后，每年都是年底一次性交清所有费用，原告服务期未满，故未到交费时间。二、原告在涉案小区的服务没有法律依据，所谓的服务完全是劣质的、负面的。原告为谋取最大利益，对小区的绿化、基础设施未进行养护、维修。原告撤离小区后，不仅恶意关掉小区的路灯，而且还威胁小区原工作人员不准对小区进行清理。综上所述，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告杨宗和为证明答辩理由成立，在举证期限内向本院提交的证据材料有：《照片》影印件8张，拟证明原告在未涉案小区提供物业服务期间对物业管理不作为、负作为。审理查明：原告温馨物业公司系自然人投资或控股的有限责任，经营范围内有：物业服务、家政服务、装饰装修、小百货超市、中介服务。被告杨宗和系凯里经济开发区半山小区（天赐花园）的业主。2012年12月22日，以原告温馨物业公司为乙方、中宇房开公司为甲方就甲方选聘乙方对半山别墅、天赐花园、上岭阳光小区提供物业服务事宜签订了一份《物业服务合同》。合同第一条（物业的基本情况）规定：物业名称：半山别墅；物业类型：独体别墅25栋共25户，建筑面积8078平方米；联排别墅23栋共23户，建筑面积6066.36平方米；多层建筑11栋共438户，建筑面积69083.56平方米；室内车库66个；室外停车位75个；占地面积：473333.52平方米；小区地址;凯里经济开发区（翁义）。第三条规定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：（一）服务建筑共用部位的维修、养护和管理：……；（二）共用设施设备的运行、维修和养护：……；（三）公共环境卫生……；（四）公共绿化、树木、建筑小品的养护和管理；（五）维护公共秩序、小区安全……；（六）装饰装修管理服务；（七）管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料；（八）交通与车辆停放秩序的管理，包括停车场管理和车辆进出管理。第四条约定：在物业管理区域内，乙方提供的物业管理服务包括以下内容：代理自来水公司收取业主自来水水费；代理车库所有权人出租停车位。第七条规定：……住宅物业服务费：多层建筑：天赐花园0.7元/平方米/月；上岭阳光0.6元/平方米/月；独体别墅：0.8元/平方米/月；联排别墅：0.8元/平方米/月；水费：自来水公司或开发区水费+水损（0.5元）……；以上价格的调整可采取：业主与物业公司协商价或物价局定价；水费价格随自来水公司或开发区水费价格的调整而调整；……；业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金。第十五条规定：委托服务期限自2013年元月1日起至2015年12月31日止。合同签订后，原告温馨物业公司在为半山小区（半山别墅、天赐花园、上岭阳光）提供物业管理服务过程中，因被告长期拖欠物业服务费，原告于2015年12月25日向本院提起诉讼。庭审中，因被告不同意调解，本院未主持双方当事人进行调解。另查明：被告未缴纳2015年2月份后的物管费及水费。庭审时，原告称，主张的物业费是按0.7元/平方米（被告房屋建筑面积129.45平方米）的标准从2015年1月1日计算至2015年7月31日；主张的水费分两段计算，2015年1月1日至2015年4月30日期间（25吨）按2.5元/吨标准计算，2015年5月1日至2015年7月31日期间（10吨）按3.29元/吨标准计算。主张的滞纳金仅系逾期交纳物业费的滞纳金，按照《物业服务合同》约定的每日千分之三计算，水费未计算滞纳金。被告认可原告主张的用水量，但表示对水费的收取标准不清楚。再查明：2012年6月1日起至2105年5月6日，凯里经济开发区的居民生活用水为1.95元/吨，2015年5月6日（6月见表计收）以后按2.8元/吨收取。上述事实，有原告的起诉状、被告的答辩状以及本院采信双方当事人所举的证据材料和庭审记录等在卷佐证，经庭审举证、质证，本院依法审查，足以认定。本院认为：合同是平等主体的自然人、法人和其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案原告与中宇房开公司签订的《物业服务合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，完全系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律法规的相关规定，对其真实性、合法性，本院予以确认。原告已为被告杨宗和所居住的小区提供物业管理是事实，被告也接受了原告提供的物业服务，依法应当缴纳相应的物业服务费用。被告拖欠物业管理服务费的行为既违反了合同约定，也有悖于法律规定，依法应承担缴纳所欠物业服务费用的民事责任。根据原告与中宇房开公司签订的物业服务合同约定，被告应向原告支付2015年2月1日至2015年7月31日期间物业管理费634.305（0.7元/㎡×129.45㎡×7个月），故原告对物业管理费的诉请事实清楚、证据充分，本院予以支持。根据原告与中宇房开公司签订的物业服务合同以及凯里经济开发区居民生活用水收费标准，被告应向原告支付水费94.25元[25吨×(1.95元+0.5元）+10吨×(2.8元+0.5元）)],故原告诉清被告支付水费95.5元部分合理、部分不合理，本院予以支持合理部分。虽然原告与中宇房开公司在物业服务合同中约定业主逾期不交纳物业管理费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，但合同未约定交纳物业费的期限，且原告所举证据未能充分证明其已与小区业主就物业服务费的交纳期限进行了明确的约定，故原告对滞纳金的诉请缺乏事实依据、证据不足，本院不予支持。被告辩称原告未完全履行物业服务合同，对小区内的相关设施及绿化未予以维修、养护、管理和维护，但未能提供充分的证据予以证实，故其辩解意见证据不足，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条之规定判决如下：一、被告杨宗和在接到本判决书之日起三日内支付原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司物业管理服务费544元、水费94.25元。二、驳回原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司的其余诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨宗和负担40元，由原告黔东南州温馨物业服务有限责任公司负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本。同时，在上诉期限内直接向上诉法院预交上诉费，上诉于贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期，本判决发生法律效力。本判决生效后，如负有履行义务的一方当事人不履行义务，享有权利的一方当事人可在判决确定履行义务期限届满之日起两年内向本院申请强制执行。审 判 长  王金贵审 判 员  朱 艳人民陪审员  文 芳二〇一六年六月二十七日书 记 员  杨顺钰