湖南省宁乡县人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0124民初1578号原告长沙锦程房地产开发有限公司。法定代表人王锡灿，该公司总经理。委托代理人张凡，湖南金州律师事务所律师（特别授权）。被告贺智勇。原告长沙锦程房地产开发有限公司诉被告贺智勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月8日立案受理后，依法由助理审判员李慧芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告长沙锦程房地产开发有限公司委托代理人张凡、被告贺智勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告长沙锦程房地产开发有限公司诉称：2014年7月16日，原告与被告签订房屋租赁合同纠纷，被告承租原告所有的位于宁乡县**花园**栋办公楼*楼临**路的6空门面（面积约为260平方米），用于网吧经营，租赁期限为三年，从2013年11月15日至2016年11月14日止。房屋租赁合同约定：1、每年租金为5万元，在每年的11月14日一次性交清下一年度的租金；2、如果被告拖欠租金达15日，原告有权单方终止合同收回房屋；3、若一方违约，须向对方支付1万元违约金。被告逾期15天未付租金，超过15天后，每超过一天，被告还应按年租金的1.5%向原告赔偿相应损失。合同签订后，被告未按合同约定支付租金，2015年度的租金仅支付2万元，尚欠3万元，2016年度的5万元租金未支付。原告多次催要无果后诉至法院请求判决：1、被告向原告支付租金8万元；2、被告向原告支付违约金1万元，逾期支付租金利息10436元（逾期付款利息按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，从2014年12月1日计算至2016年3月31日，逾期付款利息要求支付至实际付款之日止）；3、被告承担本案的诉讼费。被告贺智勇辩称：合同确实是我签字的，但是这个网吧是我与他人一起共同经营的，我方自2015年4月就未实际使用该房屋，所以之后的租金及2016年租金也不再支付。经审理查明：2014年7月16日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于宁乡县**花园**栋办公楼*楼临**路的6空门面（约260平方米）租赁给乙方经营，用于网吧经营，租赁期限为叁年，即2013年11月15日至2016年11月14日止，租金为每年五万元，租金支付方式为每年的11月14日一次性交清下一年度的租金；关于合同终止，合同第十一条约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止合同收回房屋：…3、拖欠租金达15日…;关于违约责任，若一方违约，须向对方支付1万元的违约金，给对方造成损失的，还应赔偿相应损失，乙方逾期15天未交租金或者终止合同时逾期15天腾房的，超过15天后，每超过一天，乙方每天还应按年租金的1.5%向甲方赔偿相应损失。2015年1月12日，被告交纳2015年租金2万元，余下租金被告未予交纳。2015年11月23日，原告发《通知函》给被告，限被告于接到通知之日起7日内交纳剩余租金三万元，逾期，将解除合同，并追究责任。被告在庭审中自认已经收到《通知函》，但是因为网吧没有继续经营，故未再交纳租金。上述事实，有房屋租赁协议、通知函、顺风速运邮寄单等证据及庭审笔录在卷予以证实。本院认为：原告长沙锦程房地产开发有限公司与被告贺智勇签订的房屋租赁协议，是双方当事人真实意思的表示，其房屋租赁关系成立并合法有效。被告贺智勇未按时履行交纳房租的义务已构成违约，故原告长沙锦程房地产开发有限公司要求被告贺智勇支付房租的诉讼请求，本院予以支持。关于支付房租的时间，被告辩称2015年4月起就未使用承租房屋，虽未交付钥匙，但是口头通知了原告，故不需要继续交付房租，本案中，被告没有证据证实与原告的租赁合同于2015年4月终止，故对于被告的辩论意见本院不予采纳；原告诉称被告应交付2015年和2016年的租金共计8万元，本案中，原告于2015年11月23日发出了《通知函》，告知被告未在七日内交付剩余3万元租金，合同即自动解除，这是原告根据《房屋租赁合同》约定，主动行使合同解除权，被告在收到通知函后未予支付租金，可视为对解除合同行为的默认，故自2015年12月1日起，原、被告双方之间的《房屋租赁合同》已经解除，被告应付房屋租金至2015年11月30日。关于支付房租的金额，根据《房屋租赁合同》约定，每年租金为5万元，2015年被告已经支付2万元租金，2015年的租金年度为2014年11月15日至2015年11月14日，2015年剩余未付租金为30000元；2015年11月15日至2015年11月30日租金为2222元（50000元÷12个月÷30天×16天）；本案中，被告逾期腾退房屋，应支付逾期腾房占有使用费，自房屋租赁合同解除之日起至起诉之日止，占用费标准本院适用原、被告双方约定的租金标准，即每年5万元，从2015年12月1日至2016年4月8日，占用费为17778元（50000元÷12个月×4个月+50000元÷12个月÷30天×8天）。关于违约金，原、被告双方在《房屋租赁合同》中约定，违约金为1万元，本院认为，该违约金过高，本院酌情调整为6000元。关于逾期付款的利息，原、被告双方在合同中约定每超过一天应按年租金1.5%向原告赔偿损失，本院认为被告支付违约金已相当于赔偿了原告造成的损失，故对原告要求被告支付逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称该承租的房屋系多人共同经营，根据合同的相对性原则，被告为合同的相对一方，被告与其他人的合伙经营关系，不是本案的审查范围，被告可通过另案主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告贺智勇于本判决生效之日起十五日内支付原告长沙锦程房地产开发有限公司房租32222元；二、被告贺智勇于本判决生效之日起十五日内支付原告长沙锦程房地产开发有限公司逾期腾房占有使用费17778元；三、被告贺智勇于本判决生效之日起十五日内支付原告长沙锦程房地产开发有限公司违约金6000元；如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告长沙锦程房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2308元，减半收取1154元，由原告长沙锦程房地产开发有限公司负担254元，被告贺智勇负担900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。代理审判员  李慧芳二〇一六年六月二十七日书 记 员  王 皓附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。