山东省威海市环翠区人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁1002民初570号原告威海市福润物业服务有限公司，住所地威海市环翠区。法定代表人宋波,总经理。委托代理人刘军波，山东胶东律师事务所律师。被告苗某某，男，汉族，住威海市环翠区。委托代理人苗某某，女，汉族，住济南市历下区，系被告之女。原告威海市福润物业服务有限公司与被告苗某某物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法由审判员赵燕适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告威海市福润物业服务有限公司之委托代理人刘军波，被告苗某某及其委托代理人苗某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告威海市福润物业服务有限公司诉称，原告与被告于2011年9月2日签订前期物业服务协议，约定原告为被告所在小区提供前期物业服务。后原告依约履行了服务义务，但被告自2012年4月份起欠付原告物业服务费用、垃圾清运费，故原告诉至法院，要求被告支付自2012年4月1日起至2016年6月30日物业服务费用3945元（0.8元(96.7平方米(51个月）、自2011年10月起至2014年3月垃圾清运费150元及滞纳金（自起诉之日起，按照日千分之三支付）。被告苗某某辩称，对于原告主张的欠费期限及计算方式无异议，但在被告入住后2012年9月11日晚，被告家中被盗，报警后发现涉案小区保安系统不完善，监控大部分无法使用，时任宋姓物业经理层口头承诺免除被告10年物业费用；原告现向被告主张2012年的物业费用，已超过诉讼时效；原告所提供物业服务不称职，卫生打扫不到位，存在消防隐患，保安亦不完善，存在安全隐患。经审理查明，2009年12月21日，原告与威海市泰元置业有限公司签订前期物业服务委托合同书一份，约定由原告为XXXX小区提供前期物业服务。被告（协议乙方）系威海市环翠区XXX苑X号楼XXX室业主，房屋建筑面积98.01平方米，于2011年入住该小区，并于2011年9月2日与原告（协议甲方）签订前期物业服务协议一份，约定甲方权利义务包括对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、公共秩序、交通等项目进行维护、修缮、服务和管理等；乙方权利义务包括监督甲方的物业管理服务行为，就物业管理的有关问题向甲方提出意见和建议，根据协议向甲方交纳物业服务费用等；物业管理服务内容包括房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备（包括消防设施、路灯、监控报警设施等）及其运行的维护和管理、环境卫生管理、公共秩序及交通秩序与车辆停放管理等；物业管理服务质量包括房屋外观：外观整齐美观，无私搭乱建现象，房屋完好率98%以上；设备运行良好，无重大事故发生，设备完好率95%以上等；物业管理服务费不含房屋共用部位、共用设施设备等大中修、更新、改造的专项维修费用，物业大修和专项维修费用由业主按照法律规定分摊；高层、小高层住宅的物业服务费按房产证载明的房屋建筑面积由业主缴纳，具体标准为0.8元/平方米/月（不含电梯电费以及维保、安检费用）；物业管理服务费用自房屋交付使用（交钥匙）之日起，每六个月在首月全额交纳；垃圾代运费按5元/月/户收取，接收房屋时开始按年度预交；超过交纳期限，每天加收未交款项总和千分之三的滞纳金，累计加收。协议签订后，被告支付原告物业服务费用至2012年3月，后未继续按约支付，故原告诉至本院，要求处理。庭审中，原告为证实其主张提供证据一、原告对被告所在小区的公共秩序的值班纪律（2013年6月、7月，2014年2月、3月）以及社会治安综合治理巡逻工作日记（2015年7月25日至2015年8月26日）共三本，证实原告对被告所在小区提供了公共秩序的维护管理义务以及对小区的秩序的巡逻及防范义务；证据二、原告对被告所在小区所提供的卫生保洁服务的日检簿（2014年1月至2014年7月，2015年2月至8月），证明原告对被告所在的小区提供了合同约定的卫生保洁服务；证据三、对小区提供绿化服务记录一宗（2013年7月至2013年8月），证明原告对被告所在小区提供了相关的绿化养护服务；证据四、来访投诉处理登记簿一宗（2014年1月至2015年6月），证明原告对被告所在小区的公共设施尽到了维修的义务。被告质证称，对证据一不认可，被告楼道内公共照明灯不亮；对于证据二至四均不予以认可，原告服务并不到位。被告为证实其主张，提供证据一、威海市公安局环翠分局城里派出所出具报案证明一份，载明2012年9月11日接到被告报警称其家中被盗，嫌疑人入室盗窃铂金项链一条，价值1万余元，接警后，城里派出所民警立即前往处置，并于当日立案调查，目前案件未能侦破，正在进一步调查中；证据二、视频资料三份，两份录制于2016年2月28日11:00，证明路灯不亮及保安亭内仅电脑有光；一份录制于2016年2月29日的视频证明存在消防隐患，原告未尽到预防重大刑事案件的责任。原告质证称，对于证据一仅为相关部门出具的被告本人所称的丢失物品的情况，即使丢失和失窃属实，也与本案不具有关联性；对于证据二，关于小区路灯不亮的情况，系因涉案小区四号楼暖气管道爆裂，在维修过程中造成路灯电线短路，目前正在抢修中，短期内即会修复完毕，仅为暂时现象。关于被告所称的消防栓没有水的情况，因消防栓不允许个人在未发生火灾的情况下私自使用，楼道内的分阀门在没有开启总阀门的情况下没有水是正常的，且消防部门每年都会检查，仅凭被告提交的视频不能证实消防设施不合格。以上事实，有当事人的陈述及物业服务协议等相关书证在案佐证。本院认为，原告与被告签订的前期物业服务协议，系双方订立合同双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，合法有效，被告作为涉案房屋权利享有者，接收房屋后即享受原告所提供的物业服务，理应按约向原告支付相应的物业服务费、垃圾清运费。故对于原告主张被告交纳合同期间内欠付的物业服务费、垃圾清运费的诉讼请求，本院予以支持。被告提交的证据不能证实原告未履行物业服务合同的主要义务，且根据相关法律规定，如业主认为物业服务企业提供的物业服务不符合合同约定，可以要求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，但不能以此为由拒绝缴纳物业费。故对于原告主张被告交纳合同期间内欠付的物业服务费、垃圾清运费的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告基于物业服务协议向被告主张物业费，属于当事人约定同一债务分期履行，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算，其他费用未明确约定履行期限，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，故被告关于诉讼时效的抗辩，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金的请求，因被告之所以拖欠物业服务费，实际上是由于被告对原告的服务存在瑕疵进而不满所致，被告以拖欠物业费作为抗辩，是希望以此敦促原告进行整改，这与恶意拒交物业费有本质的不同，因此，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条、第二十一条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、第六条之规定，判决如下：一、被告给付原告2012年4月1日至2016年6月30的物业费用3945元、自2011年10月起至2014年3月垃圾清运费150元，共计4095元，于本判决生效后十日内履行完毕；二、驳回原告其他诉讼请求。如被告未按判决指定期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  赵燕二〇一六年六月二十九日书记员  高颖