浙江省余姚市人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0281民初1652号原告：余姚市百起商贸有限公司。住所地：余姚市富巷北路。社会统一信用代码：91330281587473893K。法定代表人：陈惠娟，该公司总经理。委托代理人：洪彩珍，浙江义韬律师事务所律师。委托代理人：孙琼璐，浙江义韬律师事务所律师。被告：苏亚雄。原告余姚市百起商贸有限公司（以下简称百起商贸公司）诉被告苏亚雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月1日立案受理后，依法由代理审判员唐萍适用简易程序独任审判，于2016年3月28日第一次公开开庭进行了审理。原告百起商贸公司的委托代理人孙琼璐到庭参加诉讼，被告苏亚雄经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。2016年5月16日本院第二次公开开庭进行了审理，原告百起商贸公司的总经理陈惠娟及其委托代理人孙琼璐，被告苏亚雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告百起商贸公司起诉称：原、被告于2013年4月8日签订了《租赁合同》一份，约定被告承租原告位于余姚市富巷北路101号南首三间三通二店面，面积约300平方米，加后面钢架三通四面积500平方米，共计面积约800平方米，租期八年，自2013年4月8日至2021年4月7日止，租金先付后用，一年一付，每年提前一个月付款，其中第三年（即2015年4月8日至2016年4月7日）租金为人民币280000元，合同对第四条第5款约定租赁期间内水电费及税均由被告承担，但被告对于第三年的租金只支付了部分，租赁期间的水电费及税也未按照合同约定承担。2015年4月28日，双方约定被告应于2015年7月28日前支付剩余租金，但被告至今未付。现请求法院判令：1.解除原告与被告之间签订的《租赁合同》，被告腾空并交付房屋；2.被告向原告支付第三年未支付的租金123467元，并支付自2016年4月8日起至房屋腾空之日止按年租金290000元计算的房屋使用费，同时要求被告支付自2015年7月29日起至判决确定履行日止按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；3.判令被告向原告支付水费3835元（暂计至2016年2月28日）、电费20815元（暂计至2016年2月17日）以上合计24650元，并支付自2016年2月28日起至房屋腾空之日止按5元/立方米计算的水费和自2016年2月17日起至房屋腾空之日止按照1.15元/度计算的电费；4.判令被告支付房产税14459.10元、土地使用税4800元，以上合计19259.10元，并支付自2016年1月1日起至房屋腾空之日止按7229.55元/年计算的房产税和按2400元/年计算的土地使用税；5.本案诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1.判令解除原告与被告之间签订的《租赁合同》，被告腾空并交付房屋；2.判令被告向原告支付第三年未支付的租金117467元，并支付自2016年4月8日始至房屋腾空之日止按年租金290000元计算的房屋占有使用费，同时支付以117467元为基数自2015年7月29日起至判决确定的履行之日止的按中国人民银行同期同档次贷款利率计算的利息；3.本案诉讼费由被告承担。被告苏亚雄答辩称：1.涉案房屋有部分是被告自己出钱搭建的，被告会另案处理；2.原告有一排房屋其他人为什么可以转租，被告却不可以转租；3.要求法院公平公正判决。原告为证明其主张的事实，向本院提供以下证据，经质证，本院作如下认定：1.租赁合同1份，拟证明原、被告双方之间存在租赁关系以及对租金、期限等进行了相关约定的事实。被告对该证据没有异议。经审查，本院对该证据的真实性予以采信。因该合同中涉及的出租房屋中部分无产权证，故涉及该部分的合同应属无效。2.盖有宁波余姚农村商业银行股份有限公司信贷业务合同章的房屋所有权证（复印件）、国有土地使用权证（复印件）各1份，拟证明原告系房屋所有权人的事实。被告对该组证据没有异议。经审查，本院对该组证据予以采信。3.收款收据10份，拟证明被告拖欠原告水电费的事实。被告对该组证据没有异议。经审查，本院对该组证据予以采信。4.服务提醒自查报告表网上打印件1份、发票1份，拟证明涉案房屋2014年需要缴纳土地税和房产税及计算依据的事实。被告对该证据不予认可，同时认为涉案的土地使用权证及房产证涉及的有多户人家。经审查，本院认为，该组证据所涉的税费是原告所有的整套房屋的相关税费，而不是本案涉案房屋的相关税费，故对该组证据不予采信。5.协议1份，拟证明被告拖欠租金以及在合理期限内仍未支付租金的事实。被告对该证据没有异议。经审查，本院对该证据予以采信。被告为证明其辩称的主张，向本院提供以下证据，经质证，本院作如下认定：自行制作的记账本1份（3页复印件），拟证明被告向原告支付了租金168733元，尚欠111267元的事实。原告对银行付款的50000元予以认可，对记账本中的81533元、2000元、9000元认可，同时认可收到现金20000元，合计162533元，被告提供的证据上的现金30000元系其自书，原告实际收到的系现金20000元，故原告对被告自书的现金30000不予认可。经审查，本院认为，鉴于原告对银行付款50000元，其他付款92533元没有异议，以上合计142533元，故本院对该142533元予以采信，对于被告自书的现金付款30000元，其未提交有效证据予以佐证，原告自认收到的现金为20000元，故本院认可原告收到被告的现金为20000元。综上，原告实际收到被告的租金为162533元。本院当庭出示本院于2016年4月29日在涉案房屋处拍摄的水表、电表照片各1份。原告对该组证据没有异议。被告认为对该证据不清楚。经审查，本院对该组证据予以采信。经审理，本院查明如下事实：2013年4月8日，原告百起商贸公司的法定代表人陈惠娟（甲方）与被告苏亚雄（乙方）签订《租赁合同》一份，合同约定：甲方租给乙方房屋，房屋位于余姚市富巷北路101号南首三间三通二店面，面积300平方米，加后面钢结构三通四面积500平方米，共计800平方米；租赁期限为2013年4月8日至2021年4月7日；租金先付后租，每一年一付，每年提前一个月付款，租金按（人民币）计算，第一年（贰拾陆万元）、第二年为（贰拾柒万元）、第三年（贰拾捌万元）、第四年（贰拾玖万元）、第五年为（叁拾万元）……；另外，乙方自愿支付甲方保证金50000元整，后面空地乙方有公用停车使用权；乙方租赁经营期间的相关水、电费或办理登记手续时所涉及费用由乙方承担。被告按约向原告交纳了50000元的保证金。涉案房屋的产权证号为余房权证城区字第××号，土地使用权证号为余国用（2013）第00731号，均登记在原告百起商贸公司名下。2015年4月28日，被告向原告百起商贸公司的法定代表人陈惠娟出具书面承诺书一份，上面载明：本人苏亚雄因欠陈惠娟余下租金限期3个月内付清2015年7月28日前付清。2016年1月7日电表起始为245900度，单价为1.15元每度，2015年12月27日水表度数起始为7363立方米，单价为5元每立方米。起诉后被告合计支付原告水电费48763元。2016年4月29日，电表显示度数为278666度，水表显示的度数为8552立方米。另，涉案房屋中300平方米有产权证，钢结构三通四面积500平方米没有产权证。现被告仍未腾空涉案房屋。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本院认为，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定，出租人就未经批准或未按照批准内容建设的临时建筑、与承租人订立的房屋租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。原、被告签订的合同中300平方米有产权证，500平方米没有产权证，故涉及无产权证部分的出租合同应属无效。对于无效的部分，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效的，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。故被告应当参照合同的约定支付原告房屋占有使用费。现原告按约将涉案的房屋交付被告使用，被告未按约支付租金及房屋占有使用费显属不当。原告已经向被告催讨过租金，被告也出具了欠条，但在约定的付款期限到期后，仍未支付租金，现原告要求解除与被告签订的租赁合同，本院认为合法有理，但因该合同部分有效部分无效，故本院对原、被告之间签订的合同的有效部分予以解除。合同解除以后，原告要求被告腾空并交付涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。现尽管合同解除，但之前按照合同已经履行的部分，被告应当按照合同的约定履行，故对原告要求被告支付第三年剩余租金及房屋占有使用费及利息损失的诉讼请求，本院予以支持。现被告尚欠原告第三年度的租金及房屋占有使用费为117467元，另被告已经支付原告保证金50000元，原告同意抵扣拖欠的租金，故被告应当支付原告第三年度的租金及房屋占有使用费为67467元。对于利息损失，本院认为，应以67467为基数计算从2015年7月29日至判决确定的履行之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失。因被告实际尚未腾空涉案房屋，故原告要求被告支付从2016年4月8日起至实际腾空之日止的按照年租金290000元计算的房屋占有使用费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于被告辩称的其他租户可以转租，其却不可以转租，影响其权益，本院认为该辩称不符合双方合同约定，故本院对该项辩称不予采纳。对于被告辩称的由于原告的原因导致其不能办理营业执照，鉴于被告未提供有效证据予以证明，且被告在庭审中也陈述其店面仍在营业当中，并没有影响合同目的的实现，故本院对这一辩称亦不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、解除原告余姚市百起商贸有限公司与被告苏亚雄于2013年4月8日签订的房屋租赁合同中有效部分，被告苏亚雄于本判决发生法律效力后三十日内向原告余姚市百起商贸有限公司腾空并交付其承租的位于余姚市富巷北路101号南首三间三通二店面（面积300平方米）及后面钢架三通四（面积500平方米）的房屋；二、被告苏亚雄支付原告余姚市百起商贸有限公司自2015年4月8日起至2016年4月7日的租金及房屋占有使用费67467元，并支付以67467元为基数从2015年7月29日起至判决确定的履行之日止的按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息损失；三、被告苏亚雄支付原告余姚市百起商贸有限公司自2016年4月8日起至房屋实际腾空之日止按照年租金290000元计算的房屋占有使用费；以上款项限在本判决发生法律效力后十日内付清。（如银行汇款，可将履行款汇至以下账户，开户银行：中国农业银行余姚市支行，户名：余姚市人民法院执行款专户，账号：39×××42，汇款时一律注明本案案号）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告余姚市百起商贸有限公司的其他诉讼请求。本案案件受理费2687元，减半收取1343.50元，由原告余姚市百起商贸有限公司承担600元，由被告苏亚雄承担743.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费交纳通知书后七日内，凭判决书到宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作自动放弃上诉处理。代理审判员 唐 萍二〇一六年六月二十八日代书 记员 刘云潇