沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0102民初4781号原告：孙德斌，男，1953年10月2日出生，汉族，住沈阳市和平区。原告：林斐（与原告孙德斌系夫妻），女，1956年3月25日出生，汉族，住同上。委托代理人：孙德斌，男，1953年10月2日出生，汉族，住同上。被告：中国建筑土木建设有限公司，住所地北京市丰台区南四环西路188号16区12号楼1至9层101，组织机构代码10000731-4。法定代表人：张岱钧，系该公司董事长。委托代理人：李海望，男，1987年2月14日出生，汉族，系该公司员工，住天津市蓟县。原告孙德斌、林斐与被告中国建筑土木建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月7日受理后，适用简易程序，由审判员严冬云独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告孙德斌（亦为原告林斐的委托代理人）与被告委托代理人李海望均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙德斌、林斐诉称，被告于2012年8月7日至2015年8月6日租赁原告位于沈阳市和平区营口西路xx号平和苑小区XX座XX号房屋用于居住和办公。第一、依据双方签订的《房屋租赁合同》，被告逾期交纳本合同约定应由被告负担的费用应该承担违约责任，被告每租赁年度应该承担租金3350元/月，12个月共计40200元，采暖费4620元，物业费3564元、宽带费1440元、电梯费576元，共计50400元。被告迟延给付租金，应承担违约金如下：1、2012年8月7日至2013年8月7日年度，2012年10月17日收到20100元，逾期100天，滞纳金2010元；2013年1月16日收到20100元，逾期190天，滞纳金3819元；2013年4月11日收到9000元，滞纳金2430元；2014年6月10日收到1200元，逾期330天，滞纳金396元；按每逾期一天支付原告滞纳金千分之一计算即8655元，拖欠房租30天以上，违约金按百分之五计算即2520元，合计11175元。2、2013年8月7日至2014年8月7日年度，2013年9月9日收到40200元，逾期62天，滞纳金2492元；2013年9月16日收到5033元，逾期70天，滞纳金352元；2014年4月15日收到5167元，逾期270天，滞纳金1396元；违约金5167元按百分之五计算即258元，合计4498元；3、2014年8月7日至2015年8月7日年度，2014年12月3日收到40200，逾期150天，滞纳金6030元；2015年4月8日收到10200元，逾期270天，滞纳金2754元；违约金50400元按百分之五计算即2520元，合计11304元；4、2015年8月7日至2016年，七个月，应该缴纳租金23450元、物业费3465元、采暖费4290元，合计31205元；2016年2月4日收到27740元，逾期210天，滞纳金5825元；截止2016年2月30日欠3465元，逾期240天，滞纳金831元，违约金31205元，按百分之五计算即1560元，合计8216元。第二、2015年8月7日至2016年3月7日租期的物业费3465元、电梯费336元，水费525元，燃气费340元，合计4666元，被告已给付4000元，尚欠666元。第三、双方签订的《房屋租赁合同》第十二条（5）款约定：“租赁期满，若乙方（被告）未能将设施完好的房屋及时交给甲方（甲方），乙方应该按原日租金的两倍按实际天数向甲方支付违约金。”截止到现在，被告没有将设施完好的房屋交给原告，应该违约金。按日租金111元计算，两倍是222元，30天，合计6660元。第四、屋内设施损坏，复合地板起翘、变形、裂缝、起皮等更换80平方米，每米110元，需8800元；人工费、起地板搬运安装，车辆费需1200元；厕所水箱坏了，点开关等坏了，购买水箱件和开关180元，更换维修费200元；全自动洗衣机坏了换件维修费200元；两个卫生间手盆翻板坏了购买两个50元，安装费100元；保洁费500元，合计11230元。综上，原告起诉至法院。诉讼请求：1、请求法院判令被告赔偿原告滞纳金和违约金35193.30元；2、请求法院判令被告赔偿原告欠费666元；3、请求法院判令被告赔偿原告逾期交房违约金6660元；4、请求法院判令被告赔偿原告设施损坏更换安装维修费11230元；5、诉讼费由被告承担。被告辩称，本案诉讼标的较小，争议金额也较小，建议和解或调解结案。原告主张答辩人未按约定时间支付房租和其他费用，并主张滞纳金和违约金35193元、欠费666元、逾期交房违约金6660元，答辩人仅对其中部分滞纳金和违约金的内容和数额予以认可，原告主张的欠费和逾期交房不属实。理由如下：第一、关于滞纳金和违约金，仅部分逾期时间和金额属实。1、原告关于2012年8月7日至2014年8月7日的租赁合同中相关诉讼请求已过诉讼时效。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三款起伏不定：“下列的诉讼时效期间为一年：（三）延付或者拒付租金的”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。”本案中，原、被告双方2012年8月7日至2013年8月7日、2013年8月7日至2014年8月7日的房屋租赁合同自合同履行完毕之日起均已满一年，原告知道或者应当知道逾期交付当期租金的时间也均已满一年，原告关于相关滞纳金和违约金支付的诉讼请求答辩人不予认可。仅有2014年8月7日至2015年8月7日、2015年8月7日至2016年3月7日的房屋租赁合同中关于逾期交纳房租的滞纳金和违约金请求在诉讼时效范围内，但原告请求的逾期天数有误；2、2014年8月7日至2015年8月6日房租40200元，应付款时间为2014年9月1日，实际付款时间为2014年11月27日，逾期87天，应交纳滞纳金3497.40元，应交纳违约金2010元；3、2015年8月7日至2016年3月6日共7个月房租23450元，应付款时间为2015年10月31日，实际付款时间为2016年2月4日，逾期96天，应交纳滞纳金2251.20元，应交纳违约金1172.50元。第二、原告在起诉书中称答辩人欠缴2015年8月7日以后的物业费等共666元的诉讼请求不属实。根据相关财务会计原始凭证，答辩人在2012年8月7日至2016年3月7日的租房期间，共分四次交纳物业费，分别为2013年4月11日9000元（此次为物业费3564元和水电费、宽带费等共计6650元和租房押金2350元，有房主收据为证）、2013年9月4日3566元、2014年8月4日3564元和2015年10月21日3465元，每次均为按年度交纳且有财务凭证为证，不存在欠缴物业费的行为。其他费用也均已交纳，不存在欠费行为。根据双方《房屋租赁合同》第六条第2款和第十二条第1款（4）（5）项约定，在房屋租赁期间，水电费、采暖费、燃气费由答辩人自行交纳；除房租和水电费、采暖费、燃气费外，答辩人不再交纳任何费用。对于违约金，答辩人仅对“拖欠房租30天以上的”部分向原告承担相应违约责任，其他应自行交纳的费用不适用该条款。双方关于房租以外的其他费用何时交纳为逾期未明确约定，且答辩人均已自行交纳，不存在逾期交纳问题和欠费问题，也自然不存在与原告期间的滞纳金问题和违约金问题。第三、原告关于答辩人逾期交房的诉讼请求不属实，其主张逾期交房违约金6660元自然不能成立。根据双方最后一次房屋租赁合同，约定租期为2015年8月7日至2016年3月7日，合同到期后，双方未续约，原告2016年3月9日出具的“和平苑小区XX座XX号屋内现场证明材料”侧面证明，答辩人在2016年3月9日前已如期向原告履行了交房义务。第四、原告主张设施损失更换安装维修费11230元，答辩人不予认可。1、就交房后原告认为的屋内设施受损的情况，其既主张6660元的违约金，又主张11230元的损害赔偿金，不符合法律规定。根据《合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”2、答辩人租赁原告房屋为正常办公、住宿、食堂和生活使用，在2012年8月7日至2016年3月7日之间，双方分别签订了四期房屋租赁合同。每次房屋到期续签时，原告并未提出房屋物件受损、设施不完好等疑问，而是正常与答辩人续签，答辩人也是遵照租赁物的性质正常使用租赁物，并未以不正当方法故意使租赁物设施或物件毁损，履约信用良好，否则原告不可能这么多次与答辩人续约。而且，如果屋内设施真如原告所说致损那么严重，房屋本身就不可能满足答辩人的正常使用需求。可见，原告很多的屋内设施致损诉请属于夸大或明显为正常使用所致，不应该由答辩人来承担更换安装维修等费用。根据《合同法》第二百一十八条：“承租人按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担损害赔偿责任。”3、《辽宁省城镇房地产交易管理条例》第三十一条：“房屋租赁契约或者合同有效期满，或者提前中止，出租人、承租人应当共同对房屋及设备进行现场检查，双方无异议后，签署书面意见，15日内办理租赁注销手续。”又根据双方《房屋租赁合同》第十条第2款约定：“验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出、当场难以检测判断的，应于3日内向对方主张”。故对原告主张的设施损坏更换安装维修费11230元，答辩人不予认可。综上，答辩人应支付原告滞纳金5748.60元、违约金3182.50元。第五、答辩人租房时交付原告租房押金2350元（有房东收据为证），应从答辩人应支付费用中予以扣减。经审理查明，原告孙德斌、林斐系位于沈阳市和平区营口西路xx号、建筑面积162.38平方米房屋的所有权人。2012年8月，原告孙德斌（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）就前述房屋签订《房屋租赁合同》一份，约定原告孙德斌将前述房屋出租给被告作为办公、住宿、食堂、生活使用，租赁期限为12个月（即自2012年8月7日起至2013年8月7日止）；月租金3350元，年租金总额40200元；合同第五条第3款（关于押金）约定：“为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方3350元做为押金，待租赁期满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。”合同第六条（租赁期间相关费用及税金）第2款约定：“乙方交纳以下费用：水电费、采暖费、燃气费由乙方自行交纳。”合同第十二条（乙方违约责任）约定：“1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的5%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止：……（4）拖欠房租30天以上的；……2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的1‰支付甲方滞纳金。……合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告亦向原告支付了租金40200元、押金2350元及采暖费、物业费、电梯费、宽带费等。租赁期满后，双方续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2013年8月7日起至2014年8月7日止，合同其他内容不变。被告不欠费。到期后，双方第二次续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2014年8月7日起至2015年8月7日止，并约定被告应在2014年9月1日前全额支付原告租金，合同其他内容不变。租赁期间，被告于2014年12月1日支付原告租金40200元（逾期支付91天），于2015年4月8日支付原告采暖费、物业费、宽带费、电梯费等共计10200元。（庭审中，被告对该租赁期内逾期91天支付租金无异议，并同意承担逾期滞纳金40200元×1‰×91天＝3658.20元、违约金40200元×5%＝2010元，但称其他费用未约定付款期限，不适用违约条款）前述合同期满后，双方第三次续签《房屋租赁合同》，租赁期限自2015年8月7日起至2016年3月7日止，月租金3350元，租金总额为23450元，约定被告应在2015年10月31日前全额支付原告租金，合同其他内容不变。租赁期间，被告于2016年2月4日支付原告租金23450元（逾期支付96天），采暖费4290元。（庭审中，被告对该租赁期内逾期96天支付租金无异议，并同意承担逾期滞纳金23450元×1‰×96天＝2251.20元、违约金23450元×5%＝1172.50元，但称其他费用未约定付款期限，不适用违约条款）租赁期满后，被告未再续签，双方于2016年3月8日对租赁房屋进行了交接。现原告孙德斌、林斐认为被告在承租期间逾期交付租金、采暖费、物业费等费用，应承担违约责任，故诉至法院。诉讼中，经双方确认，被告尚欠原告孙德斌、林斐水费、燃气费666元；原告孙德斌、林斐称被告承租期间，地板损坏、厕所水箱损坏、电开关损坏、全自动洗衣机损坏、两个卫生间的手盆翻板损坏、四个地漏损坏等，维修花费11230元，并提供收条（自行购买、维修室内设施的花费）及社区认证（被告未在场）予以证明，被告质证后对该证据不予认可，并称双方对租赁房屋进行交接时，原告孙德斌、林斐并未就屋内设施受损提出异议，但同意承担地板损失220元。另，原、被告在《房屋租赁合同》中虽未对物业费进行约定，但双方口头约定由被告承担，被告在租赁期内亦向原告孙德斌、林斐支付了该费用。上述事实，有原告孙德斌、林斐提供的房屋所有权证书、《房屋租赁合同》四份、银行交易明细等证据，以及原、被告的当庭陈述，已经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告之间的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条规定：“下列的诉讼时效期间为1年：……（三）延付或者拒付租金的；……”。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条规定：“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。……”本案中，原、被告先后签订四份《房屋租赁合同》，租赁期限分别为2012年8月7日起至2013年8月7日止、2013年8月7日起至2014年8月7日止、2014年8月7日起至2015年8月7日止、2015年8月7日起至2016年8月7日止，被告在租赁期内虽存在逾期支付租金的情况，但原告孙德斌、林斐并未就此向被告提出过异议，且根据前述法律规定，若原告孙德斌、林斐对被告延付租金有异议，应在租赁期满后1年内主张权利，故就前两份《房屋租赁合同》，原告孙德斌、林斐的起诉已超过法定的诉讼时效，其诉讼请求不受法律保护，被告的抗辩理由成立。关于后两份《房屋租赁合同》，原告孙德斌、林斐称被告逾期支付租金，并要求被告承担滞纳金（3658.20元＋2251.20元＝）5909.40元、违约金（2010元＋1172.50元＝）3182.50元，鉴于被告无异议，且同意承担，本院予以确认。另，原、被告在《房屋租赁合同》并未约定其他费用的给付期限，故对原告孙德斌、林斐主张的其他费用的逾期付款滞纳金、违约金，本院不予支持。关地原告孙德斌、林斐主张的损失赔偿金11230元，原、被告于2016年3月8日对租赁房屋进行交接时，并未对屋内设施损坏情况进行确认，社区认证时被告亦不在场，即原告孙德斌、林斐主张的损失赔偿金11230元无合法有效的证据予以支持。鉴于被告同意承担地板损失220元，本院予以确认。原、被告之间的《房屋租赁合同》于2016年3月7日终止，双方亦于2016年3月8日对租赁房屋进行交接，即被告不存在逾期交房的情形，故对原告孙德斌、林斐主张的逾期交房违约金，本院不予支持。被告欠原告水费、燃气费666元属实，应给付原告孙德斌、林斐。关于押金2350元，《房屋租赁合同》合同第五条第3款（关于押金）约定：“为保证乙方合理并善意地使用该房屋及其配套设施，乙方应在签订本合同并交纳首期租金时支付甲方3350元做为押金，待租赁期满，甲方验房并认可后，乙方将该房屋钥匙交与甲方，同时甲方将此押金全部归还乙方。”如前所述，涉案租赁期满，双方亦于2016年3月8日对租赁房屋进行了交接，原告孙德斌、林斐理应将押金2350元返还被告。鉴于被告在租赁期内存在逾期支付租金的违约行为，且拖欠水费、燃气费等，该押金2350元可折抵前述费用。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告中国建筑土木建设有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙德斌、林斐逾期支付租金的滞纳金5909.40元；二、被告中国建筑土木建设有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙德斌、林斐逾期支付租金的违约金3182.50元；三、被告中国建筑土木建设有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告孙德斌、林斐水费、燃气费666元；四、被告中国建筑土木建设有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙德斌、林斐地板损失220元；以上一至四项合计款项，在扣除被告中国建筑土木建设有限公司的押金2350元后，被告中国建筑土木建设有限公司应按本判决指定的期间履行给付金钱义务，否则，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。五、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费622元（已减半收取），由原告孙德斌、林斐负担597元，被告中国建筑土木建设有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  严冬云二〇一六年六月二十七日书记员  胡丹丹本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。但是，从权利被侵害之日起超过二十年的，人民法院不予保护。有特殊情况的，人民法院可以延长诉讼时效期间。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。