重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终1138号上诉人（原审被告）：胡泰祜。委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。被上诉人（原审原告）：廖战忠。委托代理人：朱万彪，重庆豪泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。原审被告：高自渝。委托代理人：王国忠，重庆江泰律师事务所律师，代理权限为一般代理。上诉人胡泰祜与被上诉人廖战忠房屋买卖合同纠纷一案，重庆市江北区人民法院于2015年12月8日作出（2015）江法民初字第8137号民事判决，胡泰祜对该判决不服，向本院提起上诉，本院依法决定由审判员宋勇担任审判长并主审，与代理审判员万怡、陈娅梅共同组成合议庭审理本案，并于2016年4月27日对本案进行了审理。上诉人胡泰祜及其委托代理人王国忠，原被被告高自渝的委托代理人王国忠，被上诉人廖战忠及其委托代理人朱万彪参加了诉讼。本案现已审理终结。廖战忠一审诉称：原告于2009年3月10日向二被告购买了���置房（以下简称涉讼房屋），并按约支付购房款223000元。但二被告在收取房款后，一直拖延办理涉讼房屋的产权登记手续。直至2014年5月，原告才发现二被告已将涉讼房屋转给了其女儿胡玲玲，致使原告的买房目的不能实现，遭受巨大经济损失。原告认为，二被告的行为已构成恶意欺诈，严重侵害原告的合法权益。为维护自身利益，原告起诉至院，请求判令：1、二被告退还原告购房款223000元。2、赔偿原告损失210000元。3、赔偿原告违约金50000元。高自渝、胡泰祜一审辩称，1、同意退还原告购房款223000元。2、双方并未就房款达成一致意见，原告购房时我方认为房款应为300000元出头，正因为此合同才未继续履行。3、原告要求我方赔偿损失的诉讼请求没有法律依据，因为其已于2009年4月10日占有房屋至今，并将房屋对外出租。4、双方之间并未形成书面的协议，更未约定过违约金，原告主张的违约金没有依据。一审法院审理查明：涉讼房屋系由被告胡泰祜原有的房屋拆迁安置而来。房屋安置前，二被告与二被告之女胡玲玲协议约定将涉讼房屋分配给胡玲玲。胡玲玲于2009年2月9日与重庆市江北区土地征用管理办公室签订购房协议，约定由胡玲玲购买涉讼房屋。2009年2月底，原告与二被告协商涉讼房屋购买事宜，双方未订立书面的房屋买卖合同。二被告于2009年3月10日、2010年2月5日分别收取了原告支付的涉讼房屋房款200000元、23000元。2009年4月13日，原告入住涉讼房屋至今，并以被告胡泰祜的用户名缴纳涉讼房屋水、电、气费用。2013年5月28日，胡玲玲申请办理涉讼房屋产权登记。2013年7月8日，涉讼房屋取得产权登记，权利人为胡玲玲。另查明，原告曾于2014年9月12日向本院提起诉讼，要求被告胡泰祜、高自渝���还涉讼房屋购房款223000元以及损失费210000元并承担诉讼费，理由为被告胡泰祜、高自渝恶意欺诈致使廖战忠对涉讼房屋买房行为不能实现，使其承受巨大经济损失。原告于2014年10月31日撤回该案起诉。之后，原告又向本院提起诉讼，要求确认二被告代表胡玲玲与原告达成的购房协议有效，并要求二被告办理涉讼房屋的过户手续。本院判决驳回原告诉讼请求后，原告上诉至重庆市第一中级人民法院，该院于2015年5月20日作出（2015）渝一中法民终字第02123号民事判决书，认定二被告出售涉讼房屋系无权处分，现权利人胡玲玲不予追认，责任应由二被告承担，并作出驳回上诉、维持原判的判决结果。一审庭审中，双方当事人均确认达成的房屋买卖协议已于2014年9月29日解除。经原告申请，本院委托重庆道尔敦资产评估土地房地产估价有限公司对涉讼房屋2014年9月29���的市场价值进行评估，该公司做出的评估结果为涉讼房屋2014年9月29日市场价值422500元。以上事实，安置房家庭成员内部协议、购房协议、收条、中国建设银行转账凭条、房地产权证、（2015）渝一中法民终字第02123号民事判决书、重道资评鉴字（2015）第73号报告书及当事人陈述等证据在卷为据，并经庭审质证，足以认定。一审庭审中，为证明涉讼房屋现有市场价值，原告举示了售房人为林文国的房屋买卖（居间）合同一份，并申请林文国出庭作证，证人证言的主要内容为：我与原告系姻亲关系，我拥有涉讼房屋所在楼层一楼的房屋一套。2013年1月23日，我委托重庆市欣运房地产经纪有限公司将该套房屋出售给案外人秦炳贵、李尚碧，价格为470000元。对证人证言，原告质证认为证人证言应当予以采信；二被告质证认为，证人与原告之间存在亲属关系，其证言不应予以采信。另该交易行为发生在2013年，无法证明现在的房屋价值。一审法院认为，双方当事人达成的口头房屋买卖协议是原、被告真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。二被告虽提出双方就房款金额未达成一致意见的抗辩，但其未举示证据予以证明，且在收到原告购房款223000元后便将涉讼房屋交付原告使用至今，在此长达六年的时间未对原告已付房款金额提出异议，与常理不符，故本院对其抗辩意见不予采纳。涉讼房屋为拆迁安置房，与原告协商涉讼房屋买卖事宜前，二被告已与胡玲玲达成将涉讼房屋分配给胡玲玲的合意；在未取得胡玲玲授权的情况下二被告与原告达成房屋买卖协议；现权利人胡玲玲不予追认，导致房屋买卖协议解除，原告合同目的不能实现，二被告应���就其违约行为承担协议解除后的责任。经评估，涉讼房屋在双方合同解除时的市场价值为422500元，该价格与原告已交纳购房款之差，体现了二被告违约行为给原告造成的损失，二被告应按该标准对原告进行赔偿，故对原告要求二被告返还购房款223000元的诉讼请求本院予以支持，对原告要求二被告赔偿损失的诉讼请求，本院按422500元-223000元=199500元予以主张，超过199500元部分不予支持。另对于原告主张50000元违约金的诉讼请求，由于双方达成的房屋买卖协议对违约金未进行约定，且本院已就原告现有损失予以支持，在原告未举证其存在其他损失的情况下，本院对该诉讼请求不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、被告高自渝、胡泰祜于本判决生效之日起十日内退还原告廖战忠购房款223000元；二、被告高自渝、胡泰祜于本判决生效之日起十日内赔偿原告廖战忠损失199500元；三、驳回原告廖战忠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取4272元、鉴定费5000元，合计9272元，由被告高自渝、胡泰祜负担。胡泰祜不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销（2015江法民初字第8137号民事判决书第二项判决，依法改判；二、一、二审案件受理费和鉴定费由被上诉人廖战忠承担。其主要理由：一审法院认定事实错误。本案诉争的房屋买卖协议已被生效判决认定为无效，不适用合同解除的相关规定。评估报告存在不公正、不科学的情况。从报告中无法获知是如何测算出现场查勘之日2015年8月10日的房屋价格的，所谓的指数只是一个大范围的平均值，不能代表评估房屋的实际价格，鉴定机构在评估时没有充分理解房屋是划拨地，安置房的实际情况。鉴定结论必然是错误的。廖战忠答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。原审被告陈述称，不服一审判决，内容与上诉人相同。二审期间，胡泰祜与廖战忠均未提出任何程序申请，胡泰祜与廖战忠均未举示新的证据。双方当事人共同确认，本案争议焦点为房屋买卖协议是否有效？合同一方因履行不能导致合同解除，损失赔偿是否仅限于直接损失？二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，廖战忠与高自渝、胡泰祜达成的口头房屋买卖协议是双方真实意思表示，未��反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同的约定履行各自义务。与廖战忠协商涉讼房屋买卖事宜前，高自渝、胡泰祜已与胡玲玲达成将涉讼房屋分配给胡玲玲的合意，胡玲玲且于2013年7月8日合法取的涉案房屋权属证书，且对高自渝、胡泰祜出售涉讼房屋的行为不予追认。高自渝、胡泰祜与廖战忠达成的房屋买卖协议后，又亦明确拒绝履行过户义务，导致房屋所有权不能转移到廖战忠，其违约行为导致房屋买卖协议无法实现。双方房屋买卖协议解除后，廖战忠有权要求高自渝、胡泰祜返还房款并赔偿损失，包括直接损失和间接损失。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害的，人民法院应予支持。故一审支持廖战忠的诉讼请求并无不当，胡泰祜的上诉理由不成立，本院对廖战忠主张赔偿损失的诉请予以支持。一审法院其余评判，本院予以支持。另需说明的是，高自渝、胡泰祜二人在同一份上诉状中同列为上诉人，共同缴纳上诉费4290元。因多个上诉人分别预交上诉费，本案每人应预交4290元，经征当事人同意，相关当事人不再补交诉讼费，上诉人仅有胡泰祜，高自渝按原审被告地位参加本案诉讼。综上所述，上诉人胡泰祜的上诉理由不成立，原判事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十第第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件���理费4290元，由上诉人胡泰祜负担。本判决为终审判决。审 判 长 宋 勇代理审判员 万 怡代理审判员 陈娅梅二〇一六年六月五日书 记 员 马 杨