三亚市城郊人民法院民事判决书（2016）琼0271民初2280号原告张某，女，汉族。委托���理人聂某峰。被告三亚金泰某某公司。法定代表人郭某。委托代理人刘某亮。原告张某诉被告三亚金泰某某公司（以下简称金泰公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年2月24日受理后，依法由审判员陈曼妮���任审理，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告张某的委托代理人聂某峰，被告金泰公司的委托代理人刘某亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某诉称：张某系三亚市河东区凤凰路瑞海花园小区业主，金泰公司系瑞海花园的开发商，小区始建于2002年，于2004年底相继完工。金泰公司在销售该小区商品房时，向购房人散发的宣传广告均记载该小区在2万平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等休闲配套设施。金泰公司在小区完工时也按照宣传广告的内容在小区南侧陆续修建完毕了上述设施。业主入住后，也一直专享着2万平方米的绿地及地上的完美配套。但因上述土地使用权并非被告所有，上述土地范围内的设施、设备的的修建也并未取得规划许可，2014年6月27日，三亚市综合行政执行局将上述设施、设备全部拆除，并收回该2万平方米绿地。张某等部分业主在土地被收回和设施拆除期间向三亚市城郊人民法院提起了诉讼，要求金泰公司赔偿土地、设施设备被收回、拆除导致的张某房屋减损价值，三亚市中级人民法院终审认定金泰公司应承担违约赔偿责任。但因张某不能提供有效的评估报告以确定房屋减值损失的具体数额，而判决张某等业主承担举证不能的法律责任。并同时认定，张某等业主可另行主张金泰公司上述违约行为导致的张某直接财产损失。随后，小区王某丽等90户业主另行向法院起诉金泰公司违约行为导致的直接损失。在该诉讼过程中，法院委托海南智合土地房地产估价有限公司对项目最早竣工时上述土地的价值进行评估，该公司作出（海南）智合[2015]土（估）字第001号《土地估价报告》，土地总价值为950万元，另外，诉讼双方一致确认上述配套设施的投资总额为9497863.8元，两项合计18997863.8元，而小区总建筑面积为109976.8元。张某认为，张某所购房屋的建筑面积为81.99平方米，金泰公司应当赔偿张某的经济损失应为：14163元（18997863.8元÷109976.8平方米×81.99平方米）。为维护张某的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、金泰公司向张某赔偿金泰公司违约导致的直接经济损失14163元；2、相关诉讼费用由金泰公司承担。被告金泰公司辩称：一、金泰公司的宣传资料不构成商品房买卖合同的内容。金泰公司从未在宣传广告上称绿地的所有权属于小区，商品房买卖合同所载明的土地面积不包括绿地面积。二、张某对涉案绿地及附属设施不享有所有权，其主张以绿地及附属设施的价值作为赔偿依据没有事实和法律依据。退一步讲，即使绿地及附属设施为配套设施，也不应属于小区业主共有，最高人民法院（2013）民提字第94号判决书对此已有充分阐述。2014年2月21日，最高人民法院就深圳市福田区南天一花园业主委员会与深圳市城市建设开发（集团）公司、深圳市城建监理有限公司、深圳市城建物业管理有限公司房屋侵权纠纷一案作出终审判决，驳回南天一花园业委会要求确认诉争两栋配套小楼的所有权归全体业主共同所有及返还小楼并赔偿损失的诉讼请求。三、张某引用的《土地估价报告》与实际情况不符，应不予采信。金泰公司确实在2004年在瑞海花园小区东侧的公共绿地上投资修��了附属设施，小区业主也使用了长达10年之久，涉案绿地及附属设施价值都应当予以折旧摊销。涉案绿地自金泰公司投资建设至政府改变规划出让前一直都是作为公共绿地使用，法院将其认定为住宅用地明显不当。四、张某不是商品房买卖合同的一方当事人，其不具备原告资格，亦无权利主张赔偿。张某已于2015年4月29日将涉案房屋转让给案外人彭某星、张某春，涉案房屋的产权证现登记在彭某星、张某春名下。综上，请求法院驳回张某的诉讼请求。经审理查明：金泰公司于2002年开始在位于三亚市河东区凤凰路93182.53平方米的土地上开发建设瑞海花园小区。2003年6月24日，金泰公司曾致函三亚市人民政府，请求将瑞海花园小区南侧30亩（约2万平方米）的土地给予金泰公司进行公共绿地的投资建设，并经时任市领导批示同意。金泰公司在对外销售瑞海花园小区的商品房时，在其宣传广告中载明：“瑞海花园会所内设幼儿托管中心、台球室、健身房、医疗室、咖啡馆、棋牌室，及在20000平方米的高尔夫式休闲绿地上规划有网球场、篮球场、游泳池、缓跑道、休息凉亭、人工湖等各项休闲配套设施。”2004年3月31日起项目开始陆续竣工。瑞海花园小区共有42栋，建筑面积总共为109976.8平方米。金泰公司在广告宣传的2万平方米公共绿地上建设了网球场、篮球场、游泳池、人工湖及园林绿化等小区配套设施，但未办理相关用地手续及报批手续。庭审中，金泰公司认为建筑面积除了42栋别墅的面积还应包括小区会所的面积，张某对此不予认可，认为会所登记在金泰公司的名下，不应计���总的建筑面积。2004年11月22日，案外人施闱与金泰公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定施闱向金泰公司购买瑞海花园小区杜鹃园2座1单元501房。2010年3月17日，张某取得涉案房屋的土地房屋权证，证号为三土房（2010）字第02839号。产权证载明涉案房屋的建筑面积为81.99平方米、分摊公共面积为9.03平方米。后张某将该房屋转让给案外人彭某星、张某春，该房屋产权证登记在彭某星、张某春名下。2013年3月26日，三亚市国土资源局收到三亚市政府转来的三亚市土地储备开发中心（以下简��土地储备中心）《关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的请示》后，作出三土环资用（2013）121号《三亚市国土资源局关于瑞海花园小区占用原规划展览馆用地问题的意见》，同意土地储备中心意见，拆除23.1亩地上的附属设施不予补偿……。同年5月9日，土地储备中心发函给金泰公司，要求金泰公司在收到函件一周内将占用规划展览馆用地及市政规划用地修建的苗圃、网球场、游泳池等地上附属设施无条件自行清除完毕。因金泰公司一直未自行清理上述附属设施，2013年11月5日，土地储备中心向瑞海花园小区业主作出了《关于瑞海花园小区南侧约2万平方米土地权属情况的说明》，该说明中载明瑞海花园小区南侧2万平方米（约30亩）用地，“其中东侧约10亩地为政府储备地，南侧约16.5亩地为原规划展览馆用地中的一部分，其余约5亩地为市政规划绿地，所有这些用地产权都属于三亚市人民政府。因此，三亚金泰某某公司并没有上述2万平方米用地的土地使用权证”，及“由于金泰公司投资修建的配套设施并不符合时任领导对《关于投资建设公共绿地的函》的批示本意，且未向任何相关部门申请办理报批报建手续，因此对上述配套设施将予以拆除，对金泰公司按请示本意修建的公共绿地可予以适当补偿”。2014年6月27日，瑞海花园在上述2万平方米土地上修建的配套设施等地上附着物被三亚市综合行政执法局强制拆除。张某认为上述配套设施被拆除后，金泰公司应承担履行不能的违约赔偿责任，即诉至法院，要求判如所请。另查���，在本案起诉前，小区王某丽等90户业主另行向我院起诉被告违约行为导致的直接损失，并向本院提出鉴定申请，要求对位于三亚市吉阳区凤凰路瑞海花园小区2004年3月期间2万平方米小区土地的市场价值进行评估。在鉴定过程中，本院确认，土地估价时点为2004年3月31日，2万平方米小区土地性质为国有出让地，土地用途为住宅用地。海南智合土地房地产评估有限公司接受法院委托后，于2015年12月3日作出（海南）智合土地房地产评估有限公司《土地估价报告》，估价结果为：土地单价为475元/平方米，2万平方米的土地总价为950万元。张某与金泰公司双方在诉讼期间共同确认，金泰公司在涉案2万平方米土地上共投入了9497863.8元建设地上配套设施，其中回填土方工程造价731699元、地上设施建设8766164.8元。金泰公司辩称建筑面积应包括会所的建筑面积，但没有提供证据证明会所登记在业主名下，故金泰公司的抗辩理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。金泰公司主张回填土方工程造价应计入土地价值。金泰公司还主张涉案2万平方米的土地性质应为公共绿地，用途为绿地用地、估价时间应以其公司于1999年7月22日与国土部门签订《国有土地使用权出让合同》购买瑞海花园项目土地使用权之日起算，不应以竣工之日起算估价点，以及涉案土地面积为23.1亩，并非30亩。金泰公司另认为绿地、附属设施为小区部分，业主对该部分不享有所有权，不能将土地价值评估进行赔偿，涉案土地上已建了配套设施，业主使用多年，还应考虑折旧。张某对金泰公司的主张均不予认可。以上事实，有民事判决书、质��笔录、《土地估价报告》、《房产证》及当事人陈述等证据在案佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。本院认为：张某主张其为三亚市河东区凤凰路瑞海花园小区业主，但其已将瑞海花园小区杜鹃园2座1单元501房转让给彭某星、张某春，并办理房屋产权变更登记，张某对该房屋不再享有占有、使用、收益、处分的权利，且金泰公司对张某的权利主体身份也不予认可，由此，张某诉求金泰公司承担违约责任，没有事实根据和法律依据，本院不予采纳。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告张某的诉讼请求。本案受理费77.04元（原告张某已预交），由原告张某承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于海南省三亚市中级人民法院。审判员  陈曼妮二〇一六年六月二十日书记员蒋倩附相关法律条文：最高人民法院关于民事诉讼证据的���干规定第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。