南宁铁路运输法院民 事 判 决 书（2016）桂7102民初265号原告（反诉被告）宋辉。委托代理人苏文平，广西双贺律师事务所律师。委托代理人黄国强，广西双贺律师事务所实习律师。被告（反诉原告）南宁品逸文化传播有限公司。法定代表人雷芳芳，该公司总经理。委托代理人郑欣，广西民族律师事务所律师。委托代理人罗淞方，广西民族律师事务所律师。原告宋辉与被告南宁品逸文化传播有限公司（以下简称品逸公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月15日受理后，依法由代理审判员廖俊芳独任审理，书记员宋卫科担任法庭记录。被告品逸公司在法定期限内向本院提起反诉，经审查，本院于2016年5月19日立案受理，并决定与本诉合并审理。本案于2016年5月25日公开开庭审理，原告宋辉的委托代理人苏文平、黄国强，被告品逸公司的委托代理人郑欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）宋辉诉称，2015年9月2日，原、被告签订《租赁合同》，双方约定，原告将位于南宁市青秀区中国--东盟商务区合作路1号昌泰东盟园SOHO公寓1号楼7层07号房出租给被告品逸公司作办公使用，该房面积为52.96平方米。合同约定，租赁期从2015年6月1日起至2020年1月31日止。租金：2015年6月1日至2016年1月31日期间每月租金为529.6元；2016年2月1日至2017年1月31日期间每月租金为4342.7元；2017年2月1日至2018年1月31日期间每月租金为4872.3元；2018年2月1日至2019年1月31日期间每月租金为5507.8元；2019年2月1日至2020年1月31日期间每月租金为6143.4元。第一年租金按年交付，之后租金按三个月为一期，每期租金不得晚于到期前15日支付；被告逾期交付租金的，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三支付滞纳金。签订合同后，被告向原告支付了2016年1月31日前的租金，2016年2月1日之后的租金至今未交付。按合同约定，被告应分别于2016年1月16日、2016年4月16日向原告支付租金13028.1元，共计26056.2元。经原告再三催收，被告仍拒不交付。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院，请求判令：1、被告品逸公司向原告宋辉支付2016年2月1日至2016年7月31日期间的租金26056.2元及违约金3556.67元（违约金以13028.1元为基数，每日按千分之三计，从2016年1月16日起计至2016年4月15日止，共91天；违约金以26056.2元为基数，每日按千分之三计，从2016年4月16日起计至支付租金之日止）；2、本案的诉讼费用由被告品逸公司承担。被告（反诉原告）品逸公司答辩并反诉称：品逸公司实际于2014年9月19日与案外人即本案涉案房屋开发商所设立的昌泰置业招商部及南宁市宝城物业服务有限公司（以下简称宝城物业公司）签订了《租赁合同》，约定招商部及宝城物业公司将南宁市青秀区合作路1号昌泰东盟园SOHO公寓1号楼7层05、06、07、08、09号商铺租赁给品逸公司使用。该租赁合同签订后，宋辉才从开发商处购买了上述05号商铺，并将该物业交由昌泰置业招商部统一招商（代办招租）。2015年3月14日，昌泰置业招商部要求品逸公司就07号商铺与宋辉重新签订《租赁合同》。但当时宋辉并未出现面签，而是由招商部将宋辉的《租赁合同》交给品逸公司签字。合同签订后，品逸公司按合同约定按时足额支付保证金及租金，保证金及租金也是由招商部转给宋辉。但2015年12月6日，由于物业安保不到位等原因，品逸公司发生特大盗窃事件，陈列在上述商铺中的珠宝、玉器等物品被盗，价值高达300多万元。事件发生后，由于宋辉将该商铺交给昌泰置业招商部及宝城物业公司统一管理，品逸公司向招商部及宝城物业公司提出对房屋安全隐患处进行修缮，但他们均不予理睬。品逸公司认为该房屋已不能正常作为贵重物品商铺使用。且该盗窃案虽经公安机关立案并破案，但盗窃事件致品逸公司损失惨重、滨临破产，无法再开展生产经营，也无法再承担该地段昂贵的铺面租金。因此，品逸公司多次与招商部及宝城物业公司协商退租事宜，但由于双方在责任及押金退还方面无法谈妥，招商部、物业公司及宋辉均不同意品逸公司退租。为此，品逸公司曾于2016年3月9日、3月17日、4月5日、4月28日多次致函给招商部、物业公司及宋辉，表明了由于重大变故而解除租赁合同和租金只能交至2016年3月8日。但宋辉、昌泰置业招商部及宝城物业公司均不予回复，直到品逸公司收到宋辉的追索租金诉状。品逸公司认为，由于涉案铺面存在安全隐患，且未得到修缮，该房屋已不能正常作为贵重物品商铺使用，同时由于双方在商铺租赁过程中发生以上重大变故，致品逸公司滨临破产，无法再交纳租金。故品逸公司提出反诉，请求判令：1、反诉原告品逸公司与反诉被告宋辉签订的《租赁合同》于2016年3月9日解除；2、反诉被告宋辉向反诉原告品逸公司返还保证金7300元；3、本诉及反诉费用由反诉被告宋辉承担。反诉被告宋辉针对反诉辩称：1、关于合同解除的问题，根据租赁合同的约定，品逸公司应提前六个月的时间通知宋辉解除合同，但品逸公司没有提前通知且宋辉亦不同意解除合同；2、关于保证金的问题，根据租赁合同约定，合同到期后，品逸公司在没有其他款项未支付的情况下宋辉才将保证金退回，现合同未到期；因此，反诉被告宋辉请求法院驳回反诉原告品逸公司的反诉请求。经审理查明，涉案房屋的所有权人为原告宋辉。2015年9月2日，原告宋辉（出租方，甲方）与被告品逸公司（承租方，乙方）签订一份《租赁合同》，约定：1、甲方同意将其坐落于南宁市青秀区合作路1号昌泰东盟园SOHO公寓1号楼7层07号房出租给乙方作办公使用；2、租期从2015年6月1日至2020年1月31日；3、2015年6月1日至2016年1月31日的月租金为529.6元，2016年2月1日至2017年1月31日的月租金为4342.7元；4、实行先付租金后使用的原则，自合同计租开始，第一年租金按整年交付，需在签订本合同后三个工作日内一次性交付首年租金，之后租金按三个月为一期，每期租金支付不得晚于到期前15日；5、乙方应在签订合同后三个工作日内支付7300元作为本租赁合同保证金，租赁期满，甲方在收回场地后7个工作日内，若无其他争议纠纷或未解决情况下，将保证金无息退还给乙方；6、乙方逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向甲方交付滞纳金，逾期7天，视乙方违约，或合同约定乙方违约行为，经甲方书面提出，乙方未整改，甲方有权解除合同，收回租赁物，同时视为乙方自动放弃房屋内外所有的设施设备，无偿收归甲方，乙方所交保证金不退还外还应赔偿甲方六个月的租金，若甲方实际损失高于此款，由乙方按实际损失赔偿；7、租赁期间，如乙方确因特殊情况需要退租的，必须提前六个月书面通知甲方解除合同，办理相关手续，乙方应向甲方支付违约金，除合同约定内容外，违约金经双方达成一致后方可执行。合同还对其他的权利义务作了约定。合同签订后，原告将房屋交给被告使用，被告向原告支付租赁合同保证金7300元，被告用该房屋作珠宝展示用。2015年12月，涉案房屋发生珠宝盗窃事件。被告品逸公司于2016年3月份搬离涉案房屋。2016年3月17日，被告品逸公司向涉案房屋的物业公司宝城物业公司邮寄《退租通知》，主要内容为：因被告承租的房屋发生珠宝盗窃事件，被盗金额达300万元，给被告造成重大损失，被告认为租赁场地存在严重的安全漏洞和隐患，因此，被告提出退租并搬离场地的要求。该邮件于2016年3月18日签收。2016年4月5日，被告品逸公司向原告宋辉邮寄《退租通知》，主要内容与前一份《退租通知》一致。《退租通知》邮寄单的备注一栏注明“品逸公司退租通知”，该封邮件因宋辉拒收而被退回。原告在庭审中陈述，租赁房屋发生盗窃事件后，被告曾与其电话沟通退租事宜。以上事实，有《租赁合同》、《商品房买卖合同》、《退租通知》、当事人陈述及庭审笔录等予以证实。本案审理期间，经本院主持调解，双方当事人未能达成调解协议。本院认为，宋辉与品逸公司于2015年9月2日签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同成立并依法有效，对双方当事人均具有约束力。关于合同解除的问题。品逸公司于2016年4月5日向宋辉发出关于《退租通知》的邮件，该邮件虽被拒收，但邮寄单的备注一栏明确载明“品逸公司退租通知”，且原告在庭审中陈述，租赁房屋发生盗窃事件后，被告曾与其电话沟通退租事宜。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。”品逸公司作为承租方明确表示其不愿意履行合同，出租方有义务采取适当措施防止损失的扩大，同意并及时解除租赁合同，收回房屋另行招租是防止损失扩大的有力措施。品逸公司所承租的涉案房屋发生盗窃事件，令其不愿继续履行双方签订的《租赁合同》，品逸公司通过邮件及电话沟通的方式向宋辉表达解除《租赁合同》的意愿。且根据租赁合同的性质，不宜强制要求承租人继续使用租赁房屋。故品逸公司要求解除合同，本院予以支持。本院认定品逸公司邮寄的《退租通知》被宋辉拒收而退回的2016年4月9日为双方签订的《租赁合同》解除的时间。关于租金的问题。品逸公司未依约支付2016年2月1日之后的租金，根据合同约定，2016年2月1日至2017年1月31日的月租金为4342.7元。因此，2016年2月1日至租赁合同解除之日即2016年4月9日，品逸公司应向宋辉支付租金9988.21元（计算方式：4342.7元×2.3个月）。宋辉要求品逸公司支付租金26056.2元，多出的部分本院不予支持。关于违约金的问题。根据合同约定，实行先付租金后使用的原则，租金按三个月为一期，每期租金支付不得晚于到期前15日；品逸公司逾期交付租金费用，除应及时足额补齐外，还应按逾期所欠金额总数的每日千分之三向宋辉交付滞纳金。该滞纳金实为违约金。因此，品逸公司至迟应于2016年1月16日向宋辉支付租金13028.1元，品逸公司未如期支付，应向宋辉支付违约金3322.17元（计算方式：13028.1元×3‰×85天）。宋辉要求品逸公司支付违约金3556.67元，多出的部分本院不予支持。关于保证金的问题。根据合同约定，品逸公司在签订合同后三个工作日内支付7300元作为租赁合同保证金，租赁期满，宋辉在收回场地后7个工作日内，若无其他争议纠纷或未解决情况下，将保证金无息退还给品逸公司；品逸公司有违约行为，经宋辉书面提出，品逸公司未整改，宋辉有权解除合同，品逸公司所交保证金不退还外还应赔偿宋辉六个月的租金。即宋辉不退还保证金的前提是宋辉获得合同解除权并主动解除合同。本案中，不属于宋辉主动解除合同，故不存在不退还保证金的约定情形。双方签订的《租赁合同》于2016年4月9日解除，宋辉应将保证金7300元退还品逸公司。故品逸公司要求宋辉退还保证金7300元，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、反诉原告南宁品逸文化传播有限公司与反诉被告宋辉于2015年9月2日签订的《租赁合同》于2016年4月9日解除；二、被告南宁品逸文化传播有限公司向原告宋辉支付租金9988.21元；三、被告南宁品逸文化传播有限公司向原告宋辉支付违约金3322.17元；四、反诉被告宋辉向反诉原告南宁品逸文化传播有限公司返还保证金7300元；五、驳回原告宋辉的其他诉讼请求。本案本诉受理费540元，减半收取270元（原告已预交），由原告宋辉负担149元，由被告南宁品逸文化传播有限公司负担121元；反诉受理费50元，减半收取25元（反诉原告已预交），由反诉被告宋辉负担。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。权利人可在本判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于南宁铁路运输中级法院，并于上诉期限届满之日起七日内预交上诉案件受理费（本诉受理费540元、反诉受理费50元）（收款单位：南宁铁路运输中级法院，账号：20×××26，开户银行：农业银行广西南宁凤凰岭支行）。逾期不交也不提出缓交申请，或者申请未获批准的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  廖俊芳二〇一六年六月三日书 记 员  宋卫科附法律法规条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。