浙江省绍兴市越城区人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0602民初字第1163号原告中国东方资产管理公司杭州办事处，住所地杭州市庆春路225号。负责人牛南洁，总经理。委托代理人（一般授权代理）朱家毅，该公司员工。委托代理人（一般授权代理）龚富琴，该公司员工。被告郑来官。委托代理人（特别授权代理）郑兴炎。被告绍兴宏晟生态农业有限公司，住所地绍兴市越城区东湖镇西庄村。法定代表人魏永江，系董事长。被告浙江沁铄进出口有限公司，住所地绍兴市中兴大道35-45号。法定代表人魏永江，系董事长。上述第二、三被告委托代理人（特别授权代理）胡元长，浙江越泽律师事务所律师。原告中国东方资产管理公司杭州办事处（以下简称杭州办事处）与被告郑来官、绍兴宏晟生态农业有限公司（以下简称绍兴宏晟公司）、浙江沁铄进出口有限公司（以下简称浙江沁铄公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2016年1月28日立案受理，依法组成合议庭，于2016年4月26日公开开庭进行了审理。原告杭州办事处之委托代理人朱家毅、被告郑来官的委托代理人郑兴炎、被告绍兴宏晟公司和浙江沁铄公司之委托代理人胡元长到庭参加诉讼。现已审理终结。原告杭州办事处诉称，1、基本情况。中国农业银行股份有限公司农行绍兴稽山支行(以下简称农行绍兴稽山支行)与被告绍兴宏晟公司于2012年6月签订借款合同一份，约定借款金额1744万元，借款期限为2012年6月21日至2013年6月19日，后展期到2013年12月16日。该借款由浙江沁铄公司所有的滨海工业区碧海家园12套住宅(分别为碧海家园40幢101、501、203、303、204、304、404、504、206、306、406、506号)和绍兴宏大房地产开发有限公司提供抵押担保。该借款同时由张红卫、俞江英提供连带保证担保。贷款到期后，因借款人未履行还款义务，担保人也未尽担保责任，农行绍兴稽山支行向法院提起诉讼。2014年3月20日，法院作出(2014)绍越商初字第552号民事调解书，确认农行绍兴稽山支行对于本案所涉的浙江沁铄公司所有的位于碧海家园40幢101、501、203、303、204、304、404、504、206、306、406、506号的房产享有优先受偿权。2014年4月8日，农行绍兴稽山支行申请执行，法院作出了(2014)绍越执民字第1161号执行裁定书，查封了上述房产。在法院执行过程中，被告郑来官等11人对上述房产的查封提起了异议，法院经审查后作出了(2014)绍越执异字第81号执行裁定书，解除对上述40幢11套房产及相应车棚的查封，并停止执行。农行绍兴稽山支行不服该裁定，特向法院提起诉讼。另2014年8月22日，农行绍兴稽山支行与原告签订《分户债权转让协议》，将本案相关债权及从权利转让给原告，并于2014年10月16日将相关转让事项在《浙江法制报》上刊登公告告知。2、诉讼理由如下：第一、从适用的法律规范来看，对于本案所涉房产物权及担保的界定，应适用《物权法》等规定。根据《物权法》相关规定，物权的变动，未办理物权登记，不得对抗善意第三人。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》(以下简称《查扣冻规定》)是用于规范法院执行行为的，对物权的基础性法律关系并不能进行直接调整。其次，不管从效力上还是实施时间先后顺序来看，《物权法》效力明显高于《查扣冻规定》，《查扣冻规定》于2005年1月1日实施，《物权法》自2007年10月1日施行。第二、(2014)绍越执异字第81号执行裁定书也不符合《查扣冻规定》。异议人的购房行为明显存在过错。根据《查扣冻规定》第十七条规定:“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结;第三人已经支付全部价款并实际占有，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，异议人与浙江沁铄公司签订的房屋转让协议真实性有待于进一步查实，该协议书并未经公证，也未向房产登记机关备案，不符合相关规定。根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续;现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”《城市房地产转让管理规定》第七条(二)“房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格;”《城市商品房预售管理办法》第十二条“预售的商品房交付使用之日起90日内，承购人应当依法到房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理权属登记手续。”异议人的购房行为不符合上述规定，明显存在过错；其次本案中，异议人并未全部支付所有购房价款，也不符合“第三人已经支付全部价款”之规定，因此，原裁定在适用《查扣冻规定》上存在错误。第三、异议人购买房产与法院查封浙江沁铄公司房产，是两种性质的行为。异议人购买房产是一种合同行为，只是客观上不能办理房产过户登记，由此产生的是一种债的关系。而法院查封房产的行为，是一种司法行为，针对的是房屋所有权。《物权法》第十五条规定所述，当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。合同生效能够发生债权法上的效果，但不一定能够发生物权法上的效果。如果合同生效而未进行不动产登记，则权利人享有请求交付的权利，而不能取得对不动产的支配权。本案中，异议人有权追究浙江沁铄公司的违约责任，而不能要求解除查封。第四、法院于2014年3月20日作出的(2014)绍越商初字第552号民事调解书，已明确所涉11套房产享有优先受偿权，原告的请求理应获得支持。综上，原告认为(2014)绍越执异字第81号执行裁定书存在明显错误，为维护法律的尊严，维护原告的合法权益，特向人民法院提起诉讼，请求：1、依法撤销法院作出的(2014)绍越执异字第81号执行裁定书。2、许可对座落绍兴市滨海工业区碧海家园40幢3单元306室房产及相应车棚继续执行。3、由被告承担全部诉讼费用。被告郑来官辩称，其在2011年10月10日购买了碧海家园40幢306室房屋，房屋价款339881元，已经分两次分别支付了179881元、94000元，还有66000元未支付，合同约定在办理房屋过户登记手续时再付余款。其在2011年11月5日购买了40幢22号自行车棚，支付款项12825元。购买房屋后装修了两个月，之后就住进去了。其购房在前，银行抵押在后，不能执行讼争房屋。被告绍兴宏晟公司、浙江沁铄公司辩称，1、原告起诉超过法律规定期限。2、郑来官等人购买房屋确属事实，恳请法庭保护购房人相应权利，对于原告享有的债权，现两被告确实比较困难，会想尽办法处理。综上，请求法庭依法判决。原告杭州办事处向本院提交以下证据：证据1、《流动资金借款合同》、借款展期协议、借款凭证最高额抵押合同、房地产抵押清单、（2014）绍越商初字第552号民事调解书、绍兴县房地产抵押登记证明书、房屋所有权证、国有土地使用证各1份，要求证明原农行绍兴稽山支行对被告浙江沁铄公司所有的座落绍兴市滨海工业区碧海家园40幢306室即本案讼争房产享有抵押权和优先受偿权的事实。被告郑来官质证认为被告浙江沁铄公司所负债务与其无关，且买卖在前，抵押在后，其只要求办理过户手续。被告绍兴宏晟公司、浙江沁铄公司对证据均无异议。证据2、分户债权转让协议1组、法制报公告1份、(2015)绍越执异初字第14号民事裁定书1份，要求证明农行绍兴稽山支行已将（2014）绍越商初字第552号民事调解书中享有的债权转让给原告，原告对本案诉争房产享有抵押权和优先受偿权的事实。被告郑来官质证认为对其无关。被告绍兴宏晟公司、浙江沁铄公司对证据均无异议。证据3、（2014）绍越执异字第81号执行裁定书1份，要求证明在农行绍兴稽山支行申请法院对（2014）绍越商初字第552号民事调解书强制执行过程中，案外人提出异议，法院作出执行异议裁定的事实及原告提起执异之诉的依据。被告郑来官、绍兴宏晟公司等对证据均无异议。被告郑来官向本院提交以下证据：证据4、房屋转让协议1份、自行车棚认购协议书1份、购房款收据3张、有线电视收据1张、有线电视用户证1本，要求证明其于2011年10月10日购买了碧海家园40幢306室房屋，分两次支付购房款179881元、94000元，还有66000元未支付，并且已经实际居住使用的事实。原告经质证，前3份证据没有经过登记备案，对真实性、关联性有异议，其他证据对关联性有异议。被告绍兴宏晟公司、浙江沁铄公司对证据的真实性均无异议。被告绍兴宏晟公司、浙江沁铄公司未向本院提交证据。本院对上述证据分析认定如下：原告提供的证据1已经本院（2014）绍越商初字第552号生效调解书所确认，本院予以认定。对证据2、(2015)绍越执异初字第14号生效裁定书已确认农行绍兴稽山支行享有的债权及相关权利已转让给原告的事实，故对本组证据的证明力予以认定。证据3系提起本诉的程序性事项，被告对真实性均无异议，本院予以认定。对被告郑来官提供的证据4，房屋转让协议、自行车棚认购协议书、收款收据，被告浙江沁铄公司均予以认可，协议由双方签字盖章，并已履行大部分合同项下义务，可以确认是双方真实意思表示，本院予以认定。有线电视用户证发证时间为2011年12月12日，可以证明被告郑来官在买卖合同签订后已在讼争房屋内实际居住使用的事实。基于上述认定的证据及当事人的庭审陈述，本院查明事实如下：本案讼争房屋座落于绍兴市滨海工业区碧海家园40幢306室【房屋所有权证号：绍房权证滨海字第号，国有土地使用证号：绍兴县国用（13-67-0-133）第93726号】所有权人系被告浙江沁铄公司。2012年6月21日，浙江沁铄公司就上述房屋办理抵押登记【房地产抵押登记证明书号：绍县房地产（2012）第1389号】，抵押权人为农行绍兴稽山支行。2011年10月10日，被告郑来官与浙江沁铄公司签订房屋转让协议一份，约定由浙江沁铄公司将座落碧海家园小区40幢3单元306室，建筑面积103.37㎡房屋转让给郑来官。房屋价款每平方米3288元，总金额339881元。付款方式为自合同签订之日起七天内，首付房款的50%（即人民币179881元），至本年年底前付30%（即人民币94000元），剩下20%余款（即人民币66000元）于办理所有权证前一个月必须付清（办理房产权证时间即签订协议起五年）。合同还对其他事项作出约定。后被告郑来官分别向浙江沁铄公司支付购房款179881元、94000元，尚余66000元未支付。同年11月5日，双方还签订自行车棚认购协议书一份，由郑来官购买40幢22号自行车棚一个，计人民币12825元(已支付)。合同签订后，被告郑来官入住讼争房屋占有使用至今。2014年2月18日，本院（2014）绍越商初字第552号农行绍兴稽山支行与被告浙江绿味生态农业有限公司（后变更为绍兴宏晟公司）、绍兴宏大房地产开发有限公司、浙江沁铄公司、张红卫、俞江英金融借款合同纠纷一案对本案讼争房屋予以查封。同年3月20日，双方达成调解协议，确定农行绍兴稽山支行对绍县房地（2012）第1389号抵押登记证明书项下的抵押物在抵押总额500万元范围内享有优先受偿权。因各被告未履行还款义务，本院在执行（2014）绍越执民字第1161号案拟对本案讼争房产进行评估拍卖时，被告郑来官作为案外人向本院提出执行异议，认为其与浙江沁铄公司签订房屋协议后按约支付购房款并实际占有使用了讼争房产，未领取房产证非其过错，要求法院停止执行。2014年12月15日，本院作出（2014）绍越执异字第81号执行裁定，认定郑来官异议成立，解除对讼争房屋的查封，并停止执行。农行绍兴稽山支行不服提起执行异议之诉，本院(2015)绍越执异初字第14号裁定书以债权已转让，原告已取代农行绍兴稽山支行的债权人地位，不符合起诉条件为由，于2015年12月2日作出驳回农行绍兴稽山支行的起诉，故成讼。本院认为，根据法律规定，对登记在被执行人名下的不动产，买受人主张享有排除执行之权利需符合以下四要件：查封前与被执行人签订合法有效的书面买卖合同；查封前已合法占有该不动产；已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；非因买受人自身原因未办理过户登记。结合本案，被告郑来官于2011年10月10日与被告浙江沁铄公司签订的购房合同合法有效，其已按合同约定支付大部分房款且实际入住讼争房屋，不存在不依据合同约定或法律规定怠于主张权利或拖延办理登记的过错行为，故依据法律规定，本院应给予其合理期限交付购房余款之权利。农行绍兴稽山支行作为抵押权人，办理抵押登记及申请法院查封讼争房屋均晚于被告郑来官购买房屋及实际入住时间。农行绍兴稽山支行在抵押权设立前未严格审查抵押物的实际情况是导致矛盾产生的直接原因，其就此存在过错，原告作为债权受让人应承担相应责任。综上，在被告郑来官未放弃交付购房余款前，原告主张对讼争房屋继续执行的条件尚未成就，就其诉讼请求，本院将在合理范围内予以支持。关于讼争房屋附属车棚，未进行抵押登记及查封，不属本案审理范围，故不作处理。原告要求撤销本院（2014）绍越执异字第81号执行裁定的请求，亦非执行异议之诉的处理范围，故不予支持。对被告绍兴宏晟公司提出原告已超过诉讼时效的抗辨，因前案农行绍兴稽山支行提起执行异议之诉在法定时效内，本案系承接前案结果而提起，故被告的抗辩意见不成立。依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条、《最高人民法院的规定》第十六条、《最高人民法院的规定》第二十八条之规定，判决如下：一、被告郑来官应于本判决生效之日起十五内将购房余款66000元交纳至本院，逾期未交，准许在本院（2014）绍越执民字第1161号一案中执行被告浙江沁铄进出口有限公司所有的座落于绍兴市滨海工业区碧海家园40幢306室的房屋【房屋所有权证号：绍房权证滨海字第号；国有土地使用证号：绍兴县国用(13-67-0-133)第93726号】。二、驳回原告中国东方资产管理公司杭州办事处的其他诉讼请求。案件受理费6591元，由被告绍兴宏晟生态农业有限公司、浙江沁铄进出口有限公司共同负担，于本判决生效之日起七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审判长  周仕勇审判员  陶珊珊审判员  蒋震锋二〇一六年六月十四日书记员  李婷婷附相关法律法规《中华人民共和国民法通则》第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院〈关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产〉的规定》第十六条被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。《最高人民法院〈关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题〉的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。