武威市凉州区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0602民初字第1797号原告芦海伟。被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司。法定代表人张全年，系该公司经理。原告芦海伟与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月18日受理后，依法适用简易程序于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告芦海伟、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司委托代理人薛恩玲到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，原告芦海伟与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司于2010年5月22日签订银城花园住宅小区购房协议，双方约定，原告认购被告开发的银城花园住宅小区22号楼1单元801室的住宅楼房一套，建筑面积143平方米，单价每平方米3318元，合计房款474474元，另购地下室一间，建筑面积6.3平方米,单价3318元，合计20903元。双方并就交付房屋及交纳房款等权利义务、违约责任进行了约定。后原告按约定共支付给被告房款497337元。付款以后，原告要求被告交付房屋，但被告以房屋涨价、换窗、增加面积等理由拒绝。时至今日，离合同约定的2011年8月30日被告交付房屋的时间已整整五年有余，但被告尚未交付房屋给原告。原告认为，被告的行为丧失诚信，违反合同约定，给原告造成了损害，起诉要求被告交付所购买的凉州区银城花园住宅小区22号楼1单元801室住宅楼房一套（包括地下室）并协助办理该房屋产权登记手续，同时要求被告承担迟延交付房屋的违约金24500元。原告为证明其主张向本院提交了如下证据：1、原、被告于2010年5月22日签订的合同编号为071号的银城花园住宅小区购房协议一份，证明原告与被告签订书面购房协议，约定以474474元的价款购买被告的22号楼1单元801室住宅楼一套的事实。2、原告向被告交款的收据九张，共计价款497337元。证明原告已按照合同约定交付了全部房价款497337元的事实。被告辩称，对原告所起诉的购买房屋的事实没有异议，但原告的诉讼请求不能成立，因为合同签订以后，本案诉争房屋经武威市房地产测绘队武房测绘（2120）号房屋面积原告确定房屋实际面积为161.47平方米，被告要求原告补缴超出合同约定面积的房屋价款，但原告没有一直拖延不付，被告在催付剩余房款无果的情况下，已将房屋另售给他人。被告认为该公司已无法将房屋交付给原告所有，并且因原告和被告均存在违约的情况，被告只同意将原告已经交付的房价款全额退还给原告。被告就其辩解意见向本院提交了如下证据：1、2011年7月26日武威市房地产测绘队武房测绘（2120）号房屋面积测绘报告复印件一份，证明本案诉争的房屋面积经核对确定为161.47平方米，且原告仅按照合同价款交付了购房款，但没有按照测绘面积交付购房款，原告的行为也属于违约的事实。2、甘肃全圣房地产开发有限责任公司与王国栋于2016年3月10日签订的合同编号为125号的银城花园住宅小区购房协议和收据一份。证明被告经征询原告意见以后，在原告同意将房屋出售给他人的情况下，该公司已经将该涉案房屋以688677元的价款出售给王国栋的事实。经庭审质证，原告对被告提交的证据1、2的真实性没有异议。被告对原告提交的证据1的真实性有异议，认为其并没有收到该测绘报告，并且测绘报告的面积超出双方约定的房屋面积18.47平方米，按照法律规定超出双方约定面积3%范围内的同意接受并付款，对超出3%的不予认可；原告对被告提交的证据2的真实性和证明目的均有异议，原告认为该协议在原告签订协议之后签订，这份协议并不真实，且并没有征得原告同意的情况下擅自将房屋另行出售给他人的行为属于被告违约，原告对该协议不予认可。本院认为，原告提交的证据1、2客观真实，具有法律效力，本院依法予以确认。被告提交的证据1系房管部门专业测绘所制定，对该证据的真实性和证据效力予以确认，被告提交的证据2属被告和他人重新签订的购房协议，该协议系被告在已将房屋出售给原告以后，另行出售给他人的协议，收据也属于被告自行开具的条据，原告对协议和收据的真实性均不予认可，庭审中被告未能提交其他证据对该事实予以佐证，故本院对该证据的证明效力不予认可。经审理查明：2010年5月22日，原告芦海伟与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订银城花园住宅小区购房协议，约定由原告认购被告开发的银城花园住宅小区22号楼1单元801室的住宅楼房一套，建筑面积143平方米，单价每平方米3318元，合计房款474474元，另购地下室一间，建筑面积6.3平方米,单价3318元，合计20903元。双方并就交付房屋及交纳房款等权利义务、违约责任进行了约定。后原告分九次共计支付给被告房款497337元。该涉案房屋面积经武威市房地产测绘队测绘以武房测绘（2120）号房屋面积测绘报告确定实际面积为161.47平方米。原告付款以后，原告要求被告交付房屋，但被告认为原告所支付的房价款不足，要求原告按照实际面积补足剩余房价款以后再交付房屋，原告认为房屋面积不符合合同约定，其只能按照法律规定的3%的面积误差比承担付款义务，其他超出部分面积的价款不予承担。为此，原告诉至本院要求被告交付所购买的凉州区银城花园住宅小区22号楼1单元801室住宅楼房一套（包括地下室）并协助办理该房屋产权登记手续，同时要求被告承担迟延交付房屋的违约金24500元。另查明，被告就该涉案房屋出售给原告芦海伟后，再未向任何第三人出售该房屋且并未将房屋交付给任何人，该涉案房屋仍然由被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司实际占有。本院认为，原告芦海伟与被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司签订银城花园住宅小区购房协议主体资格平等，系双方主观合意，意思表示真实，内容不违反法律规定，属有效合同。生效的合同双方应当履行，原告按照合同约定支付房价款以后，被告应当按照约定交付房屋，故原告要求被告交付所购买的凉州区银城花园住宅小区22号楼1单元801室住宅楼房一套（包括地下室）并协助办理该房屋产权登记手续，符合法律规定，应予支持；但因房管部门核定的房屋建筑面积超出了双方合同约定的房屋建筑面积，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第（二）项的规定“买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人……”故原告应当按照双方约定的房屋面积143平方米的基础上以每平方米3318元的价格补缴超出的3%部分的房价款(应补缴房价款数额为3318元/㎡×143㎡×3%﹦14234.22元)，该房屋面积误差比超出3%部分的房价款由被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司承担，所有权归原告芦海伟。对原告主张要求被告承担迟延交付房屋的违约金24500元，因双方在履行合同过程中，原告的付款期限亦不符合合同约定，双方均存在违约情形，法律的本质亦是维护良好的市场经济秩序并建立市场诚信体系，故在双方违约情形下，为使合同能够继续完整履行，对原告该项诉请不予支持，双方互不承担违约金。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司交付给原告芦海伟凉州区银城花园住宅小区22号楼1单元801室住宅楼房一套（包括地下室）并协助办理该房屋产权登记。二、原告芦海伟支付给被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司剩余房价款14234.22元。三、驳回原告芦海伟的其他诉讼请求。以上给付义务限判决生效后十五日内履行完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8786元，减半收取4393元，由被告甘肃全圣房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。判决书生效后，义务人拒绝履行的，权利人向人民法院申请执行的期限为二年，逾期则视为放弃申请执行权，法院将不再立案执行。审判员  王劲辉二〇一六年六月十六日书记员  查银花