山东省临沂市兰山区人民法院民 事 判 决 书(2015)临兰商初字第2491号原告：王全东，男，1972年3月17日出生，汉族，内蒙古鄂尔多斯市伊斯乌兰木伦镇石圪台煤矿打工，住临沂市兰山区。被告：杜振行，男，1987年5月14日出生，汉族，住山东省郯城县。原告王全东与被告杜振行租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王全东到庭参加诉讼，被告杜振行经本院传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告诉称，诉争房屋为2000年原告租赁三合屯居委土地所建。2013年3月30日，被告以年租金60000元向原告承租该房屋用于网吧经营，合同期限一年。到期后，双方口头约定续租一年，费用调至80000元。2013年8月，临沂市中院以诉争房屋的土地系周红2011年12月购买临商银行所得为由，判令原告向周红、张华返还该土地。为证明原告租赁土地的合法，三合屯居委以该土地系村委会所有为由向法院提起诉讼，请求撤销周红、张华的土地证，原告也向法院申请再审。2015年3月省高院以村委会的起诉起过诉讼时效为由驳回了村委会的起诉。为履行原告向周红、张华返还土地的判决，原告多次找村委会土地索要土地权属证据，村委会仍然坚持该土地为其所有，并准备向法院提起确权诉讼，让原告安心耐心等待。合同期满后原告找被告协商腾交房屋事宜，被告拒绝腾房，致原告无法履行返还土地的判决。综上，因三合屯居委员至今仍坚持该诉争房屋的土地为其所有，被告拒绝腾房，造成原告无法履行对周红、张华土地的返还，为此原告还需承担以房屋占地354.21平方米为基数，以每月每平方米27元为标准赔偿周红、张华的损失，该损失及原告房屋的经营损失应由被告赔偿。因被告拒绝腾房，原告只能通过法律手段，请求法院判令被告腾交房屋并赔偿损失。判令被告立即将占用的位于临××与××处沿街楼房500平方米及两间小东平房腾交原告，同时自2015年3月31日起至房屋腾交日止，以每天222.22元为标准向原告支付房屋使用费，至8月6日合计129天，计28666.38元；判令被告自2015年3月31日起至房屋腾交日止，以房屋占地354.21平方米为基数，以每月每平方米27元为标准赔偿原告其他损失，至8月6日计129天，计45693.09元；两项合计损失74359.47元，诉讼费由被告承担。被告杜振行未作答辩。经审理查明，2013年4月1日，原告王全东（甲方）与被告杜振行（乙方）签订《沿街楼租赁合同》一份，合同约定，甲方现有位于临××与××处沿街楼房一处，该楼房有两层共计约500平方米左右，外加两间小东平房，甲方愿意出租给乙方使用，租赁期1年，即自2013年4月1日至2014年3月30日；租赁费6万元，于合同签订之日交纳；到期后按市场价再行租赁。租赁房屋用于网吧经营。甲方的楼房水电设施除现有的外，乙方可按室内需要进行安装，但不能破坏楼房的整体结构，费用由乙方负担，水电费用乙方自行承担。乙方在租赁期内，甲方不得以任何理由和任何形式收回房屋，否则给乙方造成的经济损失由甲方赔偿（除政府行为即不可抗拒的力量）。乙方在租赁期间内，有权对该楼房进行再转租事宜（应事先通知甲方），甲方不得干涉。租赁期满，在同等条件下，乙方享有优先租赁权。合同签订后，原告王全东将租赁房屋交付给被告杜振行使用，被告杜振行向原告王全东交纳租赁费6万元。租赁合同到期后，被告杜振行继续租赁使用涉案房屋，并向原告交纳了2014年4月1日至2015年3月31日一年的租赁费8万元，但双方未签订书面合同。另查明，2001年3月5日，原告王全东与案外人临沂市兰山区银雀山办事处三合屯居民委员会（以下简称三合屯居委）签订《土地租赁合同》，该合同约定，三合屯居委将临西三路南段东侧土地租赁给王全东使用，租赁期限二年，自2001年3月5日至2003年3月5日止，每年应交租赁费6700元，每年3月5日交清当年租金；在租赁期限内，王全东对所租赁的土地只有使用权，所有权××三合屯居委，王全东不准买卖、抵押，如需转租，必须经三合屯居委书面同意；王全东必须保证土地整体完整，如因经营需要确需新建，必须经三合屯居委书面同意，并由王全东负责办理有关手续，产权归三合屯居委所有，修缮费用由王全东承担，不能折抵租赁费；租赁期满，如继续租赁，王全东在同等条件下，有优先承租权，王全东不愿承租，应在期满五日内将房屋内的动产部分全部搬出，原新建、扩建建筑物整体不准损坏，并保留新建后的建筑物，产权归三合屯居委所有。租赁期间，如国家征用，影响合同履行，双方应终止合同。同时，双方还对其他事项作了相应的约定。原告王全东与三合屯居委签订《土地租赁合同》后，即于当年在该土地上建设了涉案楼房用于出租，但该楼房至今未经有关主管部门批准建设。土地租赁合同到期之后，原告王全东继续占用所租赁的土地，同时每年向三合屯居委交纳土地租赁费。2012年，本院受理了（2012）临兰民初字第1801号原告张华、周红诉被告刘富军、王全东侵权责任纠纷一案，并于2013年6月5日作出民事判决，该判决查明以下事实，1990年8月4日，原临沂市银雀山城市信用合作社因社址征用银雀山办事处三合屯村委土地，征地范围为：西至临西三路，东至五里堡碱厂，南临金雀山二路，北接三合屯村委非耕地，东西长37米，南北长67米，计征地面积3.72亩（包括临西三路、金雀山二路），使用面积2.17亩。同年9月8日，临沂市（县级）城市建设管理局批准银雀山信用社在临西三路与金二路交汇处建设800平方米的三层营业室及住宅的规划申请。同年12月22日，土地管理部门批准银雀山信用社因建金雀山二路营业室使用三合屯村委非耕地三亩七分二厘，土地权属为办事处集体所有。1998年，中国人民银行山东省分行撤销临沂市城市信用合作社中心社及包含银雀山信用社在内的十六处合作社，设立临沂市商业银行十七处支行，均不具有法人资格的金融企业。2002年8月16日，临沂市国土资源局与临沂市商业银行签订国有土地使用权出让合同，出让位于临××东与××山××北××处，南北长85.63米，北宽22.76米，南宽18米，面积为1775.89平方米（实际占用面积，不含路及退居红线距离）的宗地。2002年9月20日，临沂市人民政府作出《关于临沂市商业银行补办用地手续的比复》（临政土清补字【5248】号），内容为：“临沂同业银行：你单位2002年7月20日关于补办土地使用手续的申请收悉，经研究批复如下：为建设临沂市银雀山城市信用合作社，1990年兰山区银雀山办事处经批准占用三合屯村土地3.72亩，土地权属：办事处集体所有。根据1995年9月国务院国发【1995】25号文件精神，在原城市信用合作社的基础上组建股份制商业银行。兰山区银雀山办事处所属城市信用合作社的人、财、物全部上交市人民银行，组建临沂市商业银行。根据《土地管理法》的有关规定，该宗地应以出让方式处置，但你单位一直未办理有关手续。为完善土地使用手续，经研究同意为你单位使用的原银雀山办事处集体所有工矿用地1776平方米补办征地手续，并全部出让给你单位使用，出让期为30年，土地用途为商业。具体事宜按国有土地使用权出让合同执行。”2002年9月24日，临沂市人民政府颁发临兰国用（2002）字第0637号国有土地使用证，使用者为临沂市商业银行，土地坐落于临××与××路交汇，用途为金融保险业，使用权类型号为出让，使用权面积为1775.89平方米，终止日期为2032年9月19日。2008年，中国银行业监督管理委员会同意临沂市商业银行股份有限公司更名为临商银行股份有限公司。2011年1月20日，临商银行委托山东佳联拍卖有限公司拍卖其名下位于临××与××路××1175.89平方米的土地使用权及地上781.99平方米的房产。2011年9月9日，周红通过拍卖方式取得涉案土地的使用权及房产所有权。2011年11月7日，周红、张华将上述房屋过户于其名下。2011年11月29日，临商银行与周红签订国有土地使用权转让合同，将临兰国用（2002）字第0637号宗地的土地使用权1775.89平方米转让给周红。临沂市人民政府于2011年12月12日为其颁发了临兰国用（2011）第0218号国用土地使用权证，土地使用者为周红，使用权类型、用途、终止日期均不变。另，1990年原银雀山信用社实际使用面积西边缘距临西三路中心平均距离为11米，南边边缘距金二路中心平均距离为12米。原银雀山信用社占地在南北长为55米，东西宽26米的不规则方形内，实际使用面积约为2.17亩。刘富军于2001年9月20日租赁了三合屯居委在临西三路东、金二路北的部分场地，租赁期限至2021年9月20日。王全东于2000年开始与三合屯居委签订合同，租赁了刘富军租占地以南的东西长22.7米、南北宽15.5米的351平方米土地。判决认定，1990年原银雀山信用社占地包含金雀山二路在内南北长才67米，2002年临上银行进行土地登记时不包含金雀山二路在内，南北长度变更为85.63米，显然该次的土地登记在1990年用地基础上向北进行了延伸。扣除实际占地南边至金雀山二路的距离，2002年的土地登记向北延伸了30.63米〔85.63-（67-12）〕，扣除刘富军的实际占地南北长46.5米，王全东在涉案宗地内租赁三合屯的土地，显然全部包含在原银雀山信用社1990年征地范围之内，且时间在原银雀山信用社征地之后。王全东以其与三合屯签订的土地租赁合同而实际占用临商银行合法使用的土地，已构成侵权。遂判决，王全东于判决生效之日起十日内清除其在临沂市兰山区临西三路东与金雀山二路北交汇处所占的包含在临兰国用（2002）字第0637号国有土地使用证登记范围内土地上的建筑物，并将相应土地返还给周红、张华，同时自2012年3月20日起直至返还土地止，以占地平方为基数，以每月每平方27元为标准赔偿损失。王全东不服本院（2012）临兰民初字第1801号判决，提出上诉。临沂市中级人民法院于2013年8月7日作出（2013）临民一终字第1427号民事判决，驳回上诉，维持原判。后王全东仍不服申请再审，临沂市中级人民法院于2014年3月21日作出（2014）临民审字第7号民事裁定，驳回其再审申请。上述事实，主要根据当事人提供的书证及当事人陈述，并经庭审调查质证予以认定，有关证据均已收集记录在卷。本院认为，根据《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第三条第一款的规定，出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效；但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应定认定有效。故本案原告王全东与被告杜振行签订《沿街楼租赁合同》，涉案租赁房屋系未经批准建设的，且在一审法庭辩论终结前仍未取得主管部门的建设批准，该《沿街楼租赁合同》无效。《沿街楼租赁合同》期满后，被告继续使用租赁物，原告又收取被告2014年4月1日至2015年3月31日一年的租赁费，但未续签租赁合同，视为原、被告之间形成不定期租赁。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，原告可随时解除合同。因本院（2012）临兰民初字第1801号生效判决认定，王全东以其与三合屯签订的土地租赁合同而实际占用临商银行合法使用的土地，已构成侵权，判决王全东于判决生效之日起十日内清除其在临沂市兰山区临西三路东与金雀山二路北交汇处所占的包含在临兰国用（2002）字第0637号国有土地使用证登记范围内土地上的建筑物，并将相应土地返还给周红、张华，致使本案原、被告之间的租赁合同不能继续履行，现原告王全东要求解除合同，并要求被告杜振行返还租赁物的诉讼请求，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。原告王全东诉至法院要求解除合同，被告杜振行自收到起诉状副本之日即2015年9月20日起，应当视为出租人解除合同已在合理期限之前通知了承租人。《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第五条第一款规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告王全东要求被告杜振行支付自2015年4月1日起至2015年8月6日合计128天的房屋使用费符合法律规定，本院予以支持。但其要求以每天222.22元为标准计算无事实依据，应当参照其与被告杜振行约定的租金80000元∕年计算，每天为219.178元，共计28054.79元。原告王全东要求被告杜振行按房屋占地354.21平方米为基数以每月每平方米27元为标准赔偿其他损失计45693.09元，因本案原、被告未就合同解除或终止对出租方造成损失如何处理作出约定，原告的该部分诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告杜振行经本院传票传唤未到庭陈述答辩、举证、质证，应视为其对一审诉讼权利的放弃，不影响本案事实的认定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、二百三十二条、二百三十六条，参照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款的规定，判决如下：一、确认原告王全东与被告杜振行签订的《沿街楼租赁合同》于2015年9月20日解除。二、被告杜振行于本判决生效后20日内将占用的位于临××与××处沿街楼房500平方米及两间小东平房腾空，并交付给原告王全东。三、被告杜振行于本判决生效后10日内支付给原告王全东房屋占有使用费28054.79元。四、驳回原告王全东的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1659元，由被告杜振行负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。审 判 长  田艳梅审 判 员  韩敬华人民陪审员  张传会二〇一六年六月六日书 记 员  陆静静