浙江省文成县人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0328民初729号原告：周志燕。委托代理人：兰忠书，北京大成（温州）律师事务所律师。委托代理人：陈雍雍，北京大成（温州）律师事务所律师。被告：温州红枫置业有限公司，住所地浙江省文成县大峃镇体育场路老干部活动中心三楼。法定代表人：陈永楷，系该公司董事长。委托代理人：向前，江西际民律师事务所律师。原告周志燕与被告温州红枫置业有限公司（以下简称红枫公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2016年4月5日向本院起诉，本院于当日受理后，依法由代理审判员白莉莉适用简易程序于2016年5月9日公开开庭进行了审理，原告周志燕的委托代理人兰忠书，被告温州红枫置业有限公司的委托代理人向前到庭参加诉讼。原告周志燕诉称：2013年9月11日，原告周志燕与被告红枫公司签订商品房买卖合同，合同约定原告周志燕向被告红枫公司购买其开发建造的红枫大厦第1幢1单元2302号商品房一套，建筑面积共92.46平方，每平米售价17180元，购房总金额为1588463元。双方约定了付款、交房及办证的相关期限及违约责任。合同签订后，原告方已按合同约定向被告方支付全部购房款，被告至今未按约定交付商品房，更未按约定办理权属证书，被告红枫公司的违约行为严重损害原告的合法权益。另，双方签订《商品房买卖合同》系被告单方提供的格式合同，《商品房买卖合同》第九条、第十条、第十六条为霸王条款，严重侵犯了原告的权益。故原告认为关于被告的违约责任的约定严重损害了原告的权益，应适当增加被告的违约成本。综上，请求法院判决：1、被告向原告支付逾期交房违约金（自2014年10月1日起至实际交房之日止以房款价1588463元为计算基数按银行同期贷款利率计算违约金）；2、被告向原告支付逾期交付权属证书违约金（自2015年10月1日起至实际交付权属证书之日止以房款价1588463元为计算基数按银行同期贷款利率计算违约金）。原告周志燕为证明其主张的事实，向本院提交了如下证据：1、原告身份证一份，以证明原告诉讼主体资格；2、被告注册信息、机构代码信息各一份，以证明被告的诉讼主体资格；3、商品房买卖合同一份，以证明双方存在商品房买卖合同关系及合同约定的交房和交付权属证书的时间和违约责任；4、销售不动产统一发票两份，以证明原告已向被告支付全部购房款。被告温州红枫置业有限公司辩称：原告陈述的双方签订商品房买卖合同、原告已全额支付购房款、被告至今未交付房屋等情况属实。根据被告和股东陈思明的协议，原告的购房款是由陈思明领取，被告只是和原告签订了购房合同，并没有实际收取原告的购房款，故被告要求追加股东陈思明为第三人以查明购房事实。被告逾期交付房屋系不可抗力和政府尚未完成基础设施建设等行为所导致，上述事由属法定免责事由，且违约责任不可一事追两责，原告基于一个事由，追究被告的两个违约责任没有法律依据。请求法院判决驳回原告的诉讼请求。被告红枫公司向本院提交了如下证据：1、企业法人营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及身份证复印件各一份，以证明被告的诉讼主体资格；2、文成县国有建设用地使用权招标（挂牌）出让须知复印件一份，以证明2011年2月25日大峃镇沙垟村旧村改造（A地块）通过公开招标（挂牌）方式出让，被告为竞得者，根据规定受让人必须代建大峃镇沙垟村旧村改造一号地块B地块安置房，建筑成本按每平方米2000元由中标单位包干，建筑成本由受让人承担，建筑安装标准和配套设施建设标准按照A地块商品房确定，与A地块相一致；B地块安置房竣工交付时间与商品房交付时间一致；3、北京中协成建设监理有限责任公司关于红枫大厦延期交房原因说明复印件一份，以证明1、2号楼属于连体工程，基础配套设施公用，配电设备、消防监控设施及人防设施等设计在2号楼，1号楼在2011年11月开工后已迅速建成，但因为政府供地手续等原因导致2号楼工程至今尚未完工，基础配套设施无法和1号楼同步跟上，导致1号楼无法及时竣工验收并交付；4、文成县人民政府办公室文件[文政办发（2008）147号]复印件一份，以证明根据文件第十七条规定：“收入的土地出让金按文政发（2007）86号文件第十七条规定的标准计提，计提后余额部分的80%安排给乡镇用于改造项目地段的基础设施建设，余额部分的20%按照文政发（2007）86号文件第十九条规定执行。财政部门将用于改造项目地段的基础设施建设的土地出让金支出指标下达到县旧村改造办公室，由县旧村改造办公室根据工程建设进度和工作需要安排给建设单位。”但上述资金因政府原因至今未全部返还，导致工程基础设施建设资金短缺，工程进度进行缓慢；5、文成县2014年“9.12”地震基本情况、浙江省地震局网站地震详细信息、台风信息复印件各一份，以证明2012年5月至2014年12月间受地震、台风等不可抗力影响导致工程延期98天，应相应予以延后。庭审中，被告红枫公司补充提交以下证据：1、被告2016年5月5日新营业执照复印件一份，以证明被告的主体资格；2、建设用地批准书、建筑工程施工许可证，建设工程规划许可证、建设项目选址意见书、建设用地规划许可证复印件各一份，以证明沙垟旧村改造1号地B地块安置房在2012年10月26日获得建设用地批准，2013年5月15日获准施工；本院依法对当事人提供的证据进行审查、核实，并经当庭质证，本院认证如下：一、对原告提供的证据1、2、3、4，经被告质证无异议，本院予以认定；二、对被告提供的证据1，原告无异议，对其证明效力本院予以确认；证据2，原告认为该份证据系复印件无法与原件核对，本院认为，该证据虽是复印件但系政府文件，对其证明效力予以确认；证据3，原告对其证据三性均有异议，本院认为，该证据不能证明被告待证的事实，对其证明效力不予认可；证据4，原告对其证据三性均有异议，本院对该份证据的真实性予以确认，但不能证明被告待证的事实；证据5，原告对证据真实性无异议，但认为地震、台风不构成双方约定的不可抗力。本院认为，该份证据不能证明被告待证的事实，对该份证据的证明效力不予确认，具体将在判决书说理部分予以阐述。补充证据1、2，原告认为已经过了举证期限，证明效力不予认可。本院认为，被告提供的补充证据1、2系补强证据，主要补充证明被告的主体身份情况和被告获得沙垟旧村改造1号地B地块建设用地批准和施工批准的情况，故对该证据的证明效力予以确认。根据双方当事人陈述及本院确认的有效证据，本院认定事实如下：2013年9月11日，原告周志燕作为买受人与被告红枫公司作为出卖人签订商品房买卖合同，合同约定买受人周志燕向出卖人红枫公司购买其开发建造的位于文成县大峃镇沙垟村红枫大厦第1幢1单元2302号商品房，建筑面积共92.46平方，每平米价格17180元，购房总金额为1588463元。合同第九条约定被告应当在2014年9月30日前将符合约定条件的商品房交付给原告使用，第十条对逾期交房的违约责任约定交房的最后期限第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金，合同继续履行；合同第十六条约定被告应当在2015年9月30日前将土地、房屋权属证书交付原告；约定日期起90天后仍未交付权属证书，如买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交房价款万分之一的违约金。合同签订后，原告已按合同约定向被告支付全部购房款，被告至今未交付房屋及房屋的权属证书。本院认为：原、被告之间签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法、有效，应受法律保护。合同对双方当事人均有约束力，双方应当按照约定内容各自履行权利、义务。合同签订后，原告已依约向被告支付全部购房款，而被告未按合同约定的最后期限向原告交付房屋及房屋的权属证书，显属违约。被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付权属证书的违约行为，应分别承担相应的违约责任。故对原告要求被告分别支付逾期交付房屋及逾期交付房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》中对违约金的约定，应分别从被告逾期交付房屋及逾期交付房屋的权属证书的违约之日起至本案一审法庭辩论终结之日即2016年5月9日止按日以已交房款的万分之一计算，对于之后违约金的计算问题，因违约事实尚未发生，且被告交房及交付权属证书的具体时间尚无法确定。故对原告要求被告支付逾期交房和逾期交付权属证书的违约金均按银行同期贷款利率计算从被告违约之日起至实际交付之日止的主张，本院不予支持。故本案逾期交付房屋违约金按购房款1588463元的日万分一从2014年10月1日起计算至2016年5月9日止违约金为92766元，逾期交付房屋权属证书违约金按购房款1588463元的日万分一从2015年10月1日起计算至2016年5月9日止违约金为34787元。对于被告提出受地震影响应顺延工期的抗辩，因文成县2014年的“9.12”地震前期即10月25日前较为轻微，对文成县本地的日常生活与工作产生较为轻微的影响，且地震发生的时间在被告最后交房期限即将届满之时，事实上对被告按约实际交房不产生影响，故对被告以发生地震原因要求延期交房理由，本院不予采纳。关于台风的影响情况，因温州市地处沿海地区，因地理位置的特殊性时常有季节性的不同程度热带风暴或台风发生。被告作为专业的房地产开发商，对于在长时间的工期内可能发生台风的情况应当有所预见，且商品房买卖合同作为被告一方提供的格式合同，其中对最后交房、交付权属证书时间应视为被告已经包括考量台风等因素在内而对原告作出的最后交房和交付权属证书的约定。同时近年来对温州市有实质性影响的台风次数较以往未有巨大差异。且被告在本案中也未能证明因热带风暴或台风给涉案商品房工程施工造成何种程度的实质性影响进而对交付期限产生重大事实阻碍，故对被告提出的关于台风所引起的停工天数予以扣除的抗辩事由，本院不予采纳。对于被告庭审中主张被告与股东陈思明存在内部处分款物的协议，要求追加陈思明为无独立请求权第三人的问题，因被告的内部处分行为与本案原、被告之间的商品房买卖合同无关，况且被告股东的行为亦视为被告公司的行为。故对被告申请追加陈思明无独立请求权第三人的申请不予准许。对于被告主张逾期交付房屋及房屋的权属证书系政府行为造成，因未提供充分有效的证据予以证实，况且该1、2号楼系连体工程被告对其工期时间应当有所预见。故对被告的此抗辩理由本院不予采纳。对于被告主张一事不可追两责的问题，因在合同中分别约定实际交房和实际交付权属证书的期限，被告既存在逾期交房的违约行为，也存在逾期交付权属证书的违约行为，应分别承担相应的违约责任，故对被告的该抗辩理由，本院亦不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告温州红枫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周志燕逾期交付房屋违约金92766元；二、被告温州红枫置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告周志燕逾期交付房屋权属证书违约金34787元；三、驳回原告周志燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2850元，减半收取1425元，由被告温州红枫置业有限公司负担，限于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。代理审判员  白莉莉二〇一六年六月十日书 记 员  胡 炜