上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2015）宝民三(民)初字第1695号原告朱海彬，男，1971年3月19日生，汉族，住上海市崇明县。原告林生娥，女，1970年8月30日生，汉族，住址同上。上列两原告的共同委托代理人唐建，上海市为平律师事务所律师。被告赵栋旭，男，1985年11月16日生，汉族，户籍地上海市宝山区。被告徐晓懿，女，1986年11月7日生，汉族，户籍地上海市宝山区。第三人中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部，住所地上海市。负责人陈国忠。第三人上海市住房置业担保有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人张景载，董事长。委托代理人瞿昊智。委托代理人梁博雯。第三人李娟，女，1981年10月10日生，汉族，住上海市宝山区。第三人李军，男，1974年5月30日生，汉族，户籍地安徽省。原告朱海彬、林生娥与被告赵栋旭、徐晓懿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年9月28日受理后，依法组成合议庭，通知中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部(以下简称农行上海营业部)、上海市住房置业担保有限公司(以下简称住房担保公司)、李娟、李军作为第三人参加诉讼，并公开开庭进行了审理。原告朱海彬、林生娥及其共同委托代理人唐建，第三人李娟到庭参加诉讼。被告赵栋旭、徐晓懿及第三人农行上海营业部、住房担保公司、李军经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱海彬、林生娥诉称，2015年9月16日，朱海彬、林生娥与赵栋旭、徐晓懿签订《上海市房地产买卖合同》，约定，赵栋旭、徐晓懿将上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售给朱海彬、林生娥，房价款人民币136万元，2015年9月25日前办理过户。合同签订后，朱海彬、林生娥按约向赵栋旭、徐晓懿支付房款70万元，并获得了系争房屋，但赵栋旭、徐晓懿未能按约于2015年9月25日前注销系争房屋上的抵押权并将系争房屋过户给朱海彬、林生娥。故朱海彬、林生娥起诉要求赵栋旭、徐晓懿注销系争房屋上的抵押权，将系争房屋过户给朱海彬、林生娥，赵栋旭、徐晓懿按每日350元的标准支付自2015年9月26日起至实际过户之日止的违约金。被告赵栋旭、徐晓懿未作答辩。第三人农行上海营业部述称，赵栋旭、徐晓懿与该部签订个人购房借款合同后，该部按约向其发放了135,000元的个人住房贷款。2015年9月24日，赵栋旭前来该部申请提前还款，该部按约为其办理了提前还款，退还了抵押权证，并为其出具了结清证明以及房地产抵押权利注销材料，上述材料均有赵栋旭签收证明。由此，赵栋旭、徐晓懿与该部签订的个人购房借款合同已履行完毕，该部已按约提供了解除抵押的所需材料。系争房屋的买卖合同纠纷一案与该部不存在利害关系。第三人住房担保公司述称，赵栋旭为购买系争房屋，申请公积金贷款60万元，该笔公积金贷款已于2015年9月16日结清，但赵栋旭暂未办理抵押注销手续。第三人李娟述称，李娟借给赵栋旭70万元，并在系争房屋上设立了抵押权。至今赵栋旭未向李娟偿还分文，李娟同意在债务结清的情况下注销抵押权。第三人李军未作陈述。经审理查明，2013年3月15日，赵栋旭、徐晓懿经核准登记为系争房屋的房地产权利人。同日，农行上海营业部、住房担保公司经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额735,000元，其中，商业贷款135,000元，债务履行期限从2013年1月31日至2043年1月30日，公积金贷款60万元，债务履行期限2013年1月31日至2028年1月30日。2015年5月22日，李娟经核准登记为系争房屋的抵押权人，债权数额为70万元，债务履行期限从2015年5月16日至2017年5月15日。2015年9月3日，赵栋旭(出售方、甲方)与林生娥(买受方、乙方)签订居间协议及房地产买卖合同，约定，系争房屋转让价款136万元。同日，赵栋旭出具收款收据，确认收到林生娥购买系争房屋支付的定金3万元。2015年9月16日，赵栋旭、徐晓懿(卖售人、甲方)与林生娥、朱海彬(买受人、乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，其中约定，甲乙双方通过上海云房数据服务有限公司居间介绍，由乙方受让甲方系争房屋，房屋建筑面积56.67平方米，房地产转让价款136万元。合同第六条约定，甲乙双方确认，在2015年9月25日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。第十条约定，甲方未按本合同约定的期限内将上述房地产交付(包括房地产抵押注销、房地产权利转移、房地产交接及户口迁移)给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本合同约定应当交付之日起至实际交付之日止。逾期超过45日后甲方仍未交付的，除甲方应向乙方支付45日违约金外，乙方应当书面通知甲方，甲方承担赔偿责任，赔偿金额为总价款的百分之二十。甲方应在接到书面通知之日起五日内退还乙方已支付的房价款，并支付违约金和赔偿金。补充条款(一)约定，1、甲方应于签订房地产买卖合同后的30日内，由乙方陪同前往贷款银行办理还贷申请手续，且于取得注销资料后7日内办理抵押登记注销申请手续；若乙方支付的款项不足以归还甲方尚欠贷款银行的购房贷款，甲方应当自行补足差额部分。若乙方未陪同甲方前往贷款银行办理还款申请手续或乙方未打入甲方还贷银行所指定的还款账户所产生的法律风险则由乙方自行承担(若有)。2、审税：甲乙双方应于交易过户前20日内带齐所需材料至交易中心办理纳税申报及限购查询手续。3、过户：甲方应于签订买卖合同当日将该房屋《上海市房地产权证》交于居间方保存，产证保管期间，甲方不得对该产证进行挂失补办；甲乙双方应于办妥纳税申报手续、贷款申请手续及抵押注销手续后7日内至房地产交易中心办理过户手续。若该房屋产权交易过户前，房东有拖欠的房产税未缴纳的，则甲方应于交易过户前办理完税手续。4、交房：甲方于签合同当日将房屋交付给乙方，交付标志为甲乙双方签订《房屋交接书》。5、户口：甲方承诺于交易中心过户后60日内向房屋所在地的公安派出机构办妥原有户口的全部迁出手续。6、房屋内状况：甲方须保证交房时本合同附件二所列之该房屋内管道管线、附属设施、设备、室内装饰与签订本合同之日的状况相符。附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理约定，设备：固定设备，3台电视机、2台冰箱、4台空调、1台洗衣机、1张沙发、2张床、1个桌子、油烟机、1台微波炉、煤气灶。以上所列设备和装修费用包含在本合同约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三付款协议约定，1、甲乙双方于2015年9月16日双方签订合同当日，乙方支付甲方房款70万元，含已支付定金3万元。2、甲乙双方于2015年9月25日前至房屋所在区的交易中心过户，过户当日前乙方一次性现金支付甲方房款46万元。3、乙方于2015年9月25日交易过户后60日内户口迁出当日支付甲方尾款20万元。待甲方结清水电煤气物业费用，及户口迁出，甲乙双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，甲方将该物业交付乙方。该合同尾页特别提醒：该套房屋已存在交易合同备案信息，建议买卖双方在原合同备案信息撤销后再签订该买卖合同。(测试版)同日，赵栋旭出具收款收据，确认收到林生娥购买系争房屋的部分房价款67万元。2015年9月16日，赵栋旭(甲方)与林生娥(乙方)签订协议，内容为，甲乙双方约定少的家电补偿2万元，过户当日付44万元，尾款20万元户口迁出付。现系争房屋内尚有赵云祥、赵栋旭、仇玉莲的户籍未迁出。审理中，朱海彬、林生娥表示，2015年9月16日，赵栋旭等已将系争房屋交付给朱海彬、林生娥，朱海彬、林生娥对系争房屋进行装修后已实际入住。另查明，2015年12月10日，上海市房地产交易中心出具合同备案信息查询结果，内容为，截止到2015年12月9日，坐落于宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室的房地产通过网上备案系统进行了合同信息备案。备案情况如下：1、经纪机构名称：上海汉宸房地产经纪事务所。2、网上合同信息备案日期：2015年4月23日。3、卖售人：赵栋旭，买受人：李军。又查明，2015年5月16日，李娟(抵押权人、债权人、甲方)与赵栋旭、徐晓懿(抵押人、债务人、乙方)签订房地产抵押借款合同，其中约定，甲方向乙方提供贷款70万元，借款期限2015年5月16日至2017年5月15日，抵押物为系争房屋，抵押物价值164万元。2015年5月18日，李娟向赵栋旭银行账户转账70万元。以上事实，有原告朱海彬、林生娥提供的上海市房地产登记簿、居间协议、房地产买卖合同、上海市房地产买卖合同、收款收据、合同备案信息查询结果等，第三人李娟提供的房地产抵押借款合同、银行转账凭证等，及原告朱海彬、林生娥、第三人李娟的当庭陈述等证据为证，本院予以认定。本院认为，林生娥、朱海彬与赵栋旭、徐晓懿就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，当属合法有效。根据双方合同约定，买卖双方应当于2015年9月25日前办理过户手续。现系争房屋上尚有抵押权未予注销，赵栋旭、徐晓懿至今未能将系争房屋过户至林生娥、朱海彬名下，显已构成违约，林生娥、朱海彬现起诉要求赵栋旭、徐晓懿注销系争房屋上的抵押权，并将系争房屋过户至林生娥、朱海彬名下，赵栋旭、徐晓懿承担合同约定的违约责任，合法有据，当予准许。其中，因农行上海营业部、住房担保公司确认相关贷款均已结清，故该两项抵押权可直接注销；李娟的抵押权，应当在债务结清的前提下予以注销。根据双方合同及协议约定，林生娥、朱海彬当于过户当日支付44万元，待户口迁出之日支付20万元，现林生娥、朱海彬对此亦不持异议，林生娥、朱海彬应当予以遵守履行。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、被告赵栋旭、徐晓懿于本判决生效之日起十日内，注销第三人中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部、上海市住房置业担保有限公司设立在上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，第三人中国农业银行股份有限公司上海市分行营业部、上海市住房置业担保有限公司予以配合；二、被告赵栋旭、徐晓懿于本判决生效之日起十日内，在清偿债务的前提下，注销第三人李娟设立在上海市宝山区顾北东路XXX弄XXX号XXX室房屋上的抵押权，第三人李娟予以配合；三、被告赵栋旭、徐晓懿于上述房屋上的抵押权注销之日起七日内，将上述房屋的房地产权利转移至原告朱海彬、林生娥名下；四、被告赵栋旭、徐晓懿于本判决生效之日起十日内，按每日350元的标准向原告朱海彬、林生娥支付2015年9月26日起至过户之日止的违约金；五、原告朱海彬、林生娥于房地产交易中心受理上述房屋的房地产权利转移登记申请之日，向被告赵栋旭、徐晓懿支付房款44万元；六、原告朱海彬、林生娥于上述房屋内的原有户口迁出之日，向被告赵栋旭、徐晓懿支付房款20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当依照上述规定，支付迟延履行金。案件受理费17,040元、公告费560元、财产保全费5,000元，由被告赵栋旭、徐晓懿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  金敏浩审 判 员  蒋梦娴人民陪审员  时金兰二〇一六年六月三十日书 记 员  罗仁冰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。