广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0111民初878号原告：广州市白云区君富商务中心，地址广州市白云区。法定代表人：萧灼仍。委托代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托代理人：欧阳雪，广东中大圣律师事务所实习律师。被告：费宏波，身份证住址西安市蓝田县。原告广州市白云区君富商务中心与被告费宏波租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月12日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告广州市白云区君富商务中心的委托代理人周华到庭参加了诉讼。被告经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：被告与原告于2013年7月22日签订一份《君富商务中心租赁合同》，由原告将位于广州市白云区齐富路自编5号君富商务中心内的建筑面积为433平方米的自编二楼212和238室租赁给被告办公使用。双方约定：租赁期限为2013年8月16日至2016年8月15日，第一年每月租金、服务费为24248元，第二年每月租金、服务费为25460元，第三年每月租金为26733元，其它水电费另计。且双方口头约定被告将粤A×××××牌汽车停置于原告所在停车处，被告应当每月向原告交纳400元的停车占有使用费。租金及其它费用的交纳方式为每月开头的5号前用现金或银行转账方式支付。合同约定，如若被告逾期支付租金及水电费，每逾期一日，被告须按照应交金额的1%支付滞纳金。如逾期15日，原告有权单方解除合同，收回写字楼，没收保证金，并终止物业服务和水电供应义务。原告自合同签订之日起一直积极履行合同义务，然而被告却于2015年9月开始不交纳水电费，也不交纳租金。原告于此期间一直催促被告缴交应缴费用，被告却直至今日，也未曾交纳。被告的行为已构成根本违约，原告有权按照合同约定的内容行使自己的权利。原告于2015年12月10日委托律师函告被告，催告其交纳应当缴交的租金、电费、水电分摊费及综合服务费，并书面通知被告解除租赁合同。被告却无动于衷，仍拒绝交纳应缴费用。原告已经按照合同约定解除合同，被告却一直占用212、238室继续使用至今，拒不搬离，给原告造成了巨大经济损失。故诉至法院，请求法院判令：一、被告支付承租原告位于广州市白云区齐富路自编5号君富商务中心内的自编二楼212和238室自2015年8月起至2016年5月31日止所欠的房屋占有使用费、水电分摊费、电费及综合服务费、车辆场地费253309.5元（明细详见我方提交的附表）；二、被告搬离承租原告位于广州市白云区齐富路自编5号君富商务中心内的自编二楼212和238室；三、被告承担诉讼费。本案审理过程中原告申请撤回上述第二项即要求被告搬离承租原告位于广州市白云区齐富路自编5号君富商务中心内的自编二楼212和238室的诉讼请求。被告未答辩。经审理查明：原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）于2013年7月22日签订了《君富商务中心租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市白云区萧某齐某君富商务中心自编212.238室（以下简称涉案房屋）建筑面积433平方米租赁给乙方使用，经营化妆品。租赁期限自2013年8月16日至2016年8月15日，第一年月租金、服务费为24248元，第二年月租金、服务费为25460元，第三年月租金、服务费为26733元。按乙方租用的写字楼建筑面积（含公摊面积）计算，租赁期内每月每平方收取公共水电分摊费用每平方米1.90元，共822元，签合同之日起计算。乙方所租写字楼的室内用电，安装独立电表按实计费1.5元/度，由乙方按月向甲方交纳。水电保证金500元。甲方有权根据本地区供水供电部门的价格改变而作出相应的调整。乙方在每月的第5日前用现金或银行转账的付款方式将租金和服务费、电费公摊水电费缴付给甲方，不含税金。乙方在与甲方签订合同时，应向甲方交纳保证金48496元及首月租金和服务费24248元。乙方租约期满办理退租手续时，在乙方无拖欠甲方租金和物业服务费、水电费、无损坏甲方财产的前提下，甲方将保证金48496元在10天内无息退回乙方。乙方须凭合同和保证金单办理。乙方应依时向甲方交纳租金和服务费及水电费用。逾期交付的，每逾期一日，乙方须按应交金额的1%支付滞纳金。如果逾期15日，甲方有权解除合同，收回写字楼，没收保证金，终止物业服务和水电供应义务，乙方所欠租金、服务费、水电费和违约赔偿金甲方有权追讨并加锁锁门。甲方有权将物业出租给第三方。等等。上述合同签订后，原告依约向被告交付了涉案房屋。2015年12月10日，原告委托广东中大圣律师事务所律师周华律师向被告发出律师催告函，主要内容为向要求被告于2015年12月11日前向原告支付2015年8月至12月的租金、电费及滞纳金等合计171443.5元，逾期原告将解除双方签订的《君富商务中心租赁合同》等等。原告提交EMS快递单及邮件投递记录显示该律师函寄送至被告身份证地址，相关邮件于2015年12月21日由他人签收。本案审理过程中，原告主张被告拖欠其2015年9月至2016年5月房屋租金、服务费合计240597元，拖欠2015年9月至2016年5月的水电分摊费7398元，拖欠2015年8月至2016年4月电费合计1714.5元，拖欠2015年9月至2016年5月车辆场地费3600元合计253309.5元。为证明上述欠费费用的明细，原告提交2015年9月至2016年5月涉案商铺的交费单、电表读数照片。原告还提交了粤A×××××牌汽车照片一张，拟证明该车现停放于其所在停车处。原告另主张其已于2016年6月1日清空并收回涉案房屋。另查，本案审理过程中，原告表示涉案房屋所在的建筑物没有产权证，也未报建。以上事实，有君富商务中心租赁合同、照片、交费单、律师函、快递单、投递记录及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告撤回其第二项即要求被告搬离承租原告位于广州市白云区齐富路自编5号君富商务中心内的自编二楼212和238室的诉讼请求系对其自身权益的处分，本院依法予以准许。涉案房屋所在的建筑未办理报建手续，亦无证据显示该建筑属于经批准建设的临时建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，原告与被告之间于2013年7月22日签订的《君富商务中心租赁合同》，因违反了法律、行政法规的强制性规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有返还必要的，应当折价补偿。故依照无效合同的处理原则，作为承租人的被告应返还依无效合同取得的财产，包括占有和实际使用占有房屋所获取的占用利益。占用利益为无形财产，承租人只能以折价补偿的方式予以返还。此外，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，租赁合同无效后，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予以支持。因此，原、被告之间的租赁合同虽然无效，但被告占有使用了涉案房屋，其应当参照租赁合同约定的租金标准向原告支付房屋占有使用费。本案审理过程中被告未能举证证明其向原告缴纳了2015年9月至2016年5月房屋租金、服务费，由于租金、服务费交纳的事实属于应由被告举证的事实，在无相反证据的情况下，本院对原告主张被告欠交上述期间租金、服务费的事实予以确认，原告要求被告参照双方约定的租金、服务费标准支付上述期间的房屋占有使用费240597元于法有据，本院予以支持。对于原告主张的2015年9月至2016年5月的水电分摊费7398元，以及2015年8月至2016年4月电费1714.5元，上述费用为被告使用涉案房屋期间实际发生的费用，该费用亦应当由被告负担。原告主张水电分摊费参照双方合同约定每月822元的标准计付合理，故2015年9月至2016年5月的水电分摊费合计7398元本院予以支持；电费按照双方约定按独立电表度数按实计费1.5元/度，现原告提交了收费单及电表的照片，在被告未提供反证的情况下，本院对原告主张的电费金额予以确认。原告另要求被告按照每月400元的标准向其支付车辆场地费，由于双方在《君富商务中心租赁合同》中并未对车辆停放费进行约定。原告虽向本院提交了粤A×××××牌汽车的照片，但该照片拍摄的时间及拍摄的地点均不明确，原告也未提供证据证明该汽车属被告所有。原告主张双方口头约定按照400元/月，对于该主张也未能提供证据证实。综上，原告要求被告按照400元/月的标准支付车辆场地费证据不足，该诉讼请求，本院不予支持。被告费宏波经本院公告传票传唤逾期未到庭参加诉讼，应视为其放弃举证和答辩的权利，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告费宏波向原告广州市白云区君富商务中心支付房屋占有使用费、水电分摊费、电费合计249709.5元；二、驳回原告广州市白云区君富商务中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5100元，由原告广州市白云区君富商务中心负担55元，被告费宏波负担5045元（被告负担的部分应于本判决生效之日起三日内向本院缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王丽美人民陪审员  孙 慧人民陪审员  朱 玲二〇一六年六月二十九日书 记 员  林嘉仪