北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0108民初12724号原告北京安居物业管理有限公司，住所地北京市海淀区稻香园西里8号楼。注册号：110108004426855。法定代表人虞若军，总经理。委托代理人刘春，女，北京安居物业管理有限公司经理。委托代理人麦丽，女，北京安居物业管理有限公司办公室主管。被告张鑫，女，1973年12月18日出生。委托代理人黄海，北京市重光律师事务所律师。原告北京安居物业管理有限公司(以下简称安居物业公司)与被告张鑫物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员周志辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告安居物业公司之委托代理人刘春与被告张鑫之委托代理人黄海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告安居物业公司诉称，我公司下属的第四分公司自2002年至2015年11月10日为北京市海淀区天秀花园古月园小区全体业主提供物业服务。张鑫系北京市海淀区天秀花园×号楼301室的业主。2002年5月9日,我公司与北京海开房地产股份有限公司签订天秀花园B区（古月园）物业管理全权委托合同，该合同对收费标准和缴纳时间以及滞纳金进行了约定，但张鑫入住房屋后拖欠2006年7月29日至2015年11月10日的物业费和电梯费共计49132.43元至今未付，我公司多次催缴未果。我公司认为，张鑫的违约行为严重侵害了我公司的合法权益，故我公司诉至法院，诉讼请求：1、判令张鑫向我公司支付2006年7月29日至2015年11月10日的物业费和电梯费共计49132.43元。2、判令张鑫支付我公司滞纳金59469.89元，上述2项合计108602.33元。3、本案诉讼费由张鑫承担。被告张鑫辩称，我不同意安居物业公司的诉讼请求，请求驳回。安居物业公司称天秀花园业主拖欠物业费的情况每户业主物业费单价均有所不同，故我认为作为一家规范的物业公司，物业费单价应该是唯一的。现在的计算方式我不接受。1、安居物业超越资质等级承接无业管理业务，其第四分公司与我签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》为无效合同。2、前期物业管理服务协议的物业费标准和电梯费标准约定不明，存在欺诈行为，滞纳金的约定不符合法律规定。3、安居物业实际的物业服务质量不符合标准。4、安居物业从未向我主张物业费及相关费用，其主张已过诉讼时效。5、业委会早于2008年5月通知安居物业终止服务，其无权主张以后的物业服务费及有关费用。我提出反诉：1、判令安居物业公司退还我停车费2000元。2、判令安居物业公司将我位于北京市海淀区天秀花园×号楼301室的户门外侧掉油漆处修理完好。3、判令安居物业公司将其在物业费之外利用天秀花园古月园小区资源形成的收入按我房屋建筑面积与小区建筑面积之比返还我，暂计100元（具体金额待对安居物业进行审计后确定）。4、判令安居物业公司继续履行与我签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》约定的全部义务，立即恢复对天秀花园古月园小区的物业管理。5、判令安居物业公司退还多收取我的物业费3523.92元。6、反诉费由安居物业公司承担。原告安居物业公司就被告张鑫提起的反诉辩称，就停车费，我公司同意退还被告160元，不同意其他反诉请求。我公司是合理合法从古月园撤出的。经审理查明，张鑫是北京市海淀区天秀花园×楼301号房屋（建筑面积为183.81平方米）的产权人，于2005年7月29日入住该房屋。入住当天，安居物业公司第四分公司与张鑫签订天秀花园前期物业管理服务协议，协议约定由安居物业公司为古月园小区提供物业服务，物业管理费为每月每平方米2.5元，如张鑫不按约定交费，安居物业公司有权要求张鑫补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金，另双方协议还对物业管理服务内容、物业管理服务质量、维修基金的管理与使用等进行了约定。该协议的特别提示中明确约定第一年的电梯费仍收取，电梯费按北京有关文件收取。上述协议签订后，安居物业公司依约为天秀花园古月园小区提供了物业服务，并实际按照每月每平方米2.4元的标准收取物业费和电梯费。张鑫交纳了2006年7月29日之前的物业费和电梯费，2006年7月30日至2015年11月10日的物业费和电梯费张鑫尚未交纳，根据上述收费标准，张鑫应付物业费及电梯费共计49117.73元。就停车费，张鑫于2015年3月13日向安居物业公司交纳停车费2000元，该2000元停车费交至2015年12月1日，因2015年11月10日安居物业公司撤离小区，张鑫认可安居物业公司应退还其剩余20天的停车费160元。同时，张鑫主张安居物业收取停车费没有依据，故应退还其交纳的全部停车费2000元。就张鑫要求安居物业公司退回其多交的物业费3523.92元，张鑫称合同约定入住一年内只收取物业费，不收取电梯运行养护费，安居物业公司收取了其第一年的电梯费，故要求退还。张鑫要求安居物业公司将修理其户门外侧掉油漆处，但未提供证据证明该处掉油漆为安居物业所为。另查，2008年5月，古月园业主委员会曾因更换物业服务企业一事与安居物业公司产生过争议，但其尚未依法解聘安居物业公司，古月园小区一直由安居物业公司提供物业服务。2015年11月10日，安居物业公司正式退出天秀花园古月园物业管理工作。上述事实，有双方当事人陈述、天秀花园B区（古月园）物业管理全权委托合同、天秀花园前期物业管理服务协议、关于退出安和园、古月园、澄秀园小区物业管理通告、情况说明、古月园房屋使用管理维修公约、照片、发票、协议书等证据在案佐证。本院认为，依法订立的合同受法律保护。安居物业公司与张鑫签订的《天秀花园前期物业管理服务协议》，系双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应属有效协议，双方均应依约履行。在安居物业公司依约提供物业服务的情况下，张鑫理应按照约定标准交纳相应的物业费。现张鑫未交纳物业费和电梯费已构成违约，故安居物业公司要求张鑫向其公司支付2006年7月30日至2015年11月10日的物业费和电梯费共计49132.43元的诉讼请求，具备事实和法律依据，本院依法予以支持。关于张鑫所辩称物业服务存在的问题，因安居物业公司服务问题涉及到全体业主利益，应由该小区全体业主或业委会依法主张，不构成不交纳物业服务费的理由。就安居物业公司要求张鑫支付滞纳金59469.89元的诉讼请求，因张鑫未交纳物业服务费系因对安居物业公司的收费标准及其物业服务有异议所致，并非恶意拖欠，故本院对安居物业公司的该项诉讼请求不予支持。因安居物业公司持续为诉争小区提供了物业服务，张鑫亦连续拖欠物业费，故本院对张鑫所述安居物业公司起诉已超过诉讼时效之抗辩，不予采信。张鑫要求安居物业公司将修理其户门外侧掉油漆处，但未提供证据证明该处掉油漆为安居物业公司所为，故其要求安居物业公司予以修复的的诉讼请求本院不予支持。就停车费，张鑫所交纳的2000元停车费交至2015年12月1日，因2015年11月10日安居物业公司撤离小区，故安居物业公司应退还张鑫剩余20天的停车费160元，因安居物业公司已实际提供车辆看护服务，故张鑫要求退还其交纳的全部停车费2000元的诉讼请求，本院不予支持。张鑫要求安居物业公司将其在物业费之外利用天秀花园古月园小区资源形成的收入按其房屋建筑面积与小区建筑面积之比返还，缺乏相应的事实和法律依据，本院不予支持。因安居物业公司现已正式退出天秀花园古月园物业管理工作，故张鑫要求安居物业公司继续履行物业服务协议的诉讼请求，因不具备现实履行条件，本院不予支持。天秀花园前期物业管理服务协议的特别提示中明确约定第一年的电梯费仍收取，不予免除，故安居物业公司并未多收取张鑫入住后第一年的物业费，故张鑫要求安居物业公司退还其第一年多交纳的物业费的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、张鑫于本判决生效后七日内给付北京安居物业管理有限责任公司二○○六年七月三十日至二○一五年十一月十日物业费及电梯费人民币四万九千一百三十二元四角三分。二、北京安居物业管理有限公司于本判决生效后七日内退还张鑫停车费人民币一百六十元。三、驳回北京安居物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。四、驳回张鑫的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千二百三十六元，由北京安居物业管理有限公司负担七百二十二元，已交纳；由张鑫负担五百一十四元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费二十五元，由张鑫负担十二元五角，已交纳；由北京安居物业管理有限公司负担十二元五角，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  周志辉二〇一六年六月二十三日书 记 员  周乐怡