浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）浙04民终756号上诉人（原审原告）：黄绪成。被上诉人（原审被告）：张连娜。被上诉人（原审被告）：陈立伟。上述两被上诉人的共同委托代理人：蒲峻麟，浙江同新律师事务所律师。原审第三人：包岚。上诉人黄绪成因与被上诉人张连娜、陈立伟、原审第三人包岚房屋买卖合同纠纷一案，不服桐乡市人民法院（2015）嘉桐乌民初字第357号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月13日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。一审法院经审理认定：2015年4月18日，经由中介服务，张连娜代理其儿子陈立伟与黄绪成分别作为甲、乙两方签订房地产转让协议一份，约定将坐落于桐乡市龙翔街道花石小区1幢1单元401室房产出售给乙方，建筑面积138平方米左右，车库22平方米左右。成交价为480000元，签约当天乙方先付定金20000元，甲方房产证补出来再交150000元，过户时付60000元，房产证过户给乙方后，由乙方申请到贷款时及时支付250000元。乙方的贷款到甲方账户后，甲方把房屋钥匙交付给乙方。房屋产权证过户甲方有责任提供相关资料、证明，无条件签字，并协助乙方办理。甲、乙双方协定9月份房产证过户。合同约定违约金为房屋总额的30%。中介经办人黄春华也在合同上签字。合同签订当天黄绪成支付给张连娜20000元，并于2015年5月18日支付房款150000元，张连娜向黄绪成出具了150000元的收条一份。上述房产的房产证号为桐房权证桐字第××号，所有权人为陈立伟，用途为住宅，房产证附记处记载拆迁安置。土地使用权证号为桐国用（2010）第27057号，使用权人为陈立伟，用途为城镇住宅，使用权类型为划拨，土地使用权证记事处记载本土地证为划拨土地拆迁安置房证书。2015年7月23日，陈立伟前往桐乡市行政审批中心办理涉案房产的过户手续。因黄绪成儿子黄毅公积金贷款，陈立伟与黄毅另行签订了房屋买卖合同一份，双方并在桐乡市房屋所有权转移登记申请书签字捺印。但在办理过程中，因涉案房产的产权登记时间在陈立伟与包岚的婚姻关系存续期间内，而双方的离婚协议未涉及该房产，登记机关对相关资料审查后未给予办理过户手续。事后，陈立伟也未能与包岚协商一致而使包岚同意签字过户。一审另认定，涉案房产系桐乡市东宗线航道改造工程时的拆迁安置房，被拆迁房屋原所有权人为陈立伟的父亲陈文龙，陈文龙及其妻子张连娜于2003年10月8日签订了赠予书将涉案房产赠与陈立伟，故房产证及土地使用权证直接登记在了陈立伟名下。房产证的登记时间为2008年6月26日，在陈立伟与包岚的婚姻关系存续期间内，双方于2006年登记结婚，2013年协议离婚，离婚协议书未涉及本案房产。一审法院认为：张连娜代理陈立伟与黄绪成签订的房地产转让协议，陈立伟虽辩称其事先并不知情，但事后其根据协议前往桐乡市行政审批中心办理过户手续的行为视为其对张连娜代理行为的追认，且庭审中陈立伟也同意协助过户，故上述协议依法对被代理人陈立伟发生效力，陈立伟是房地产转让协议的合同当事人，应由其承担合同的权利义务。包岚认为涉案房产登记时间在其与陈立伟婚姻关系存续期间内，故应属夫妻共同财产，其同意卖给黄绪成，但应分得一半房款。一审法院认为，房产登记时间虽在双方婚姻关系存续期间内，但该房屋属陈立伟父亲陈文龙原有房产的拆迁安置房，经陈文龙及张连娜赠与后登记在陈立伟名下。因赠与发生在结婚前，故属陈立伟婚前取得的个人财产。当然，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（三）》第七条第一款规定的精神，即使属陈立伟婚后取得，仍应认定为陈立伟的个人财产。故一审法院对包岚上述主张不予采信。陈立伟作为单独所有权人对涉案房产享有完全处分权，同时其在庭审中表示愿意协助产权过户，故对黄绪成要求其协助办理房产证和土地使用权证过户至黄绪成名下的诉讼请求，予以支持。因涉案房产的土地类型为划拨，转移登记需补交土地出让金，对此黄绪成认可由其缴纳，据此，一审法院确认由黄绪成缴纳相应土地出让金。至于黄绪成要求陈立伟协助办理补交土地出让金时一证书的过户手续，并无法律依据，不予支持。陈立伟因追认张连娜的代理行为而成为涉案房屋买卖合同的当事人，应由其承担合同的权利义务而非张连娜，故对黄绪成要求张连娜协助过户的诉讼请求，不予支持。关于黄绪成要求支付违约金的诉讼请求。陈立伟认为未过户是登记机关工作人员对过户的法律要求不理解导致的，其不存在违约行为。一审法院认为，房产权属的转移登记除须出卖人履行协助义务外，还须行政机关依法履行登记职责。陈立伟系单独转让，须享有完全处分权。涉案房产虽经实质审查属陈立伟个人所有，但登记时间确在陈立伟与包岚的婚姻关系存续期间内，且离婚协议未涉及该房产，故登记机关对相关资料作形式审查后认为属共同财产而未办理过户并不违反法律规定。故一审法院对陈立伟上述辩称不予采信，况且当时陈立伟并未向登记机关进一步提供相应证明材料。故一审法院认定系陈立伟一方的资料原因导致过户障碍。依规定向登记机关提供相应过户资料属出卖人履行协助义务的一部分，本案房地产转让协议第七条对此也有约定，因涉案房产系陈立伟个人所有，其能够提供单独处分时所需的过户资料，如协议离婚时提出并明确房屋权属，或事后寻找途径进行确权，进而补正其过户资料，但其并未如此。据此，一审法院认定系因陈立伟一方原因导致涉案房产未能在合同约定期限内过户，陈立伟应承担违约责任。黄绪成主张按已付房款170000元，自2015年10月起至2016年3月，按月息2分计算损失，明显过高，一审法院调整为按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的2倍计算，计7906.89元，超出部分不予支持。至于黄绪成主张的误工费、车旅费以及其老婆的护理费、精神损失费等损失，于法无据，不予支持。陈立伟因追认张连娜的代理行为而成为涉案房屋买卖合同的当事人，应由其承担合同的权利义务而非张连娜，故对黄绪成要求张连娜承担70000元违约金的请求，不予支持。据此，一审法院根据《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国婚姻法》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、陈立伟于判决生效之日起十日内协助黄绪成黄绪成办理坐落于桐乡市龙翔街道花石东路南侧1幢401室房屋（房产证号：桐房权证桐字第××号，土地使用权证号：桐国用2010第27057号）的房产证及土地使用权证的过户登记手续（由黄绪成补缴土地出让金）；二、陈立伟于判决生效之日起十日内支付黄绪成违约金7906.89元；三、驳回黄绪成其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1550元，由黄绪成负担1375元，由陈立伟负担175元。宣判后，黄绪成不服，向本院上诉称：一审判决适用法律错误，应适用《合同法》第六条、第七条，当事人应遵循诚实信用原则，讲求道德和公序良俗，遵守社会公德。一审判决认定的事实错误，前后矛盾，没有关联性。认定的事实主体责任没有实事求是，没有按协议的内容履行责任和义务。根据合同法的规定，本协议符合法律规定，合法有效，当事人应按照协议履行责任和义务。综上，请求：撤销一审判决，改判案涉房产限时过户，土地出让金由陈立伟、张连娜承担；陈立伟、张连娜支付违约金及损失共计7万元。陈立伟、张连娜二审答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，判决结果公平，请求驳回上诉，维持原判。包岚二审未作答辩。二审中，各方当事人均未提供新的证据。本院经审理认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据黄绪成的上诉请求，本案二审的争议焦点为：黄绪成主张违约金及损失7万元是否应予支持、土地出让金由谁承担。案涉房地产转让协议是合同当事人陈立伟及黄绪成的真实意思表示，合法有效，对双方均具有法律约束力。根据案涉协议第十一条的约定：“甲乙双方协定9月份房产证过户”。作为出卖人的陈立伟，应当保证产权明晰，并有义务向登记机关提供符合要求的过户资料，以便顺利完成过户登记手续，而至今登记机关未给予过户登记的原因，系认为案涉房屋的登记时间在陈立伟与前妻包岚婚姻关系存续期间，该两人的离婚协议也未涉及该房屋，故未予办理过户手续。因此，本案未能过户的原因在于陈立伟一方，而我国合同法违约责任采取无过错责任原则，故陈立伟理应向黄绪成承担未能在期限内过户的违约责任。至于违约金，结合合同的履行情况及陈立伟违约的过错程度等因素，一审法院以已付款170000元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的2倍计算违约金，符合法律规定及本案实际。黄绪成上诉要求以月息2分计算违约金，明显过高，与损失填补原则不符，本院不予支持。至于黄绪成主张的其他损失，如误工费、车旅费以及其老婆的护理费、精神损失费等，均不是违约所导致的合同项下损失，本院不予支持。关于土地出让金，根据协议第六条的约定，案涉房地产（产权证、土地证）过户所需的一切费用由黄绪成承担，且一审中黄绪成也认可土地出让金由其缴纳，故一审判决土地出让金由黄绪成缴纳正确。关于张连娜是否需要承担责任问题，案涉协议虽由陈立伟的母亲张连娜签订，但在协议的抬头甲方一栏“张连娜”签名之后明确注明有“房东母亲代理”字样，且陈立伟在事后也根据协议前往桐乡市行政审批中心办理过过户手续，庭审中，陈立伟也同意协助过户，故本案的协议当事人为陈立伟而非张连娜，应由陈立伟享有合同的权利和承担相应义务，故黄绪成请求张连娜承担相应的违约责任于法无据。综上，黄绪成的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1352元，由上诉人黄绪成负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘 坤审 判 员 倪 勤代理审判员 周 倩二〇一六年六月十五日书 记 员 赵婉沁