广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）中中法民一终字第1142号上诉人（原审被告）：广东永怡集团股份有限公司。住所地：广东省中山市石岐区，组织机构代码28214290－3。法定代表人：温少松，该公司董事长。委托代理人：赵琼，广东登鼎律师事务所律师。委托代理人：裴炽明，广东登鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王宪，男，汉族，住北京市海淀区，公民身份号码×××8934。委托代理人：朱志强，广东凯行律师事务所律师。委托代理人：曾茜茜，广东凯行律师事务所律师。上诉人广东永怡集团股份有限公司（以下简称永怡公司）因与被上诉人王宪商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第482号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2008年5月26日，永怡公司（出卖人）与王宪（买受人）签订中山市商品房买卖合同，约定：买受人向出卖人购买坐落于中山市火炬开发区博爱七路聚豪园东铂世纪9幢1304房的商品房；总楼价为563862元，买受人采取银行按揭方式还款，于2008年5月26日支付225862元，于2008年7月16日以商业贷款支付338000元；买受人如未按本合同规定的时间付款，按下列方式处理：逾期在90日之内，在本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款的万分之贰的违约金；上述约定中，买受人逾期付款超过90日，除买受人提出继续履行合同并经出卖人书面同意外，均视为出卖人提出解除合同，出卖人已收买受人的定金不予退还，本合同的商品房由出卖人收回另行处理；出卖人应当在2008年12月31日前将约定的商品房交付给买受人；出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同还约定了其他事项。合同签订后，王宪已按合同的约定向永怡公司支付了全部的购房款。2008年6月27日，双方签订的《中山市商品房买卖合同》在中山市房地产交易登记管理所进行了登记备案。王宪购买的上述商品房的房屋产权证书至今尚未办妥。2015年2月13日，王宪以永怡公司未按合同约定办理房屋产权证书已构成违约为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：永怡公司向王宪支付逾期办理房产证书违约金（计算方法：以已付购房款总额563862元为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期贷款利息的标准从2011年11月29日起计至房屋产权过户登记手续办妥之日止，暂计至起诉之日为107100元）。原审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷。永怡公司与王宪形成商品房买卖合同关系，双方应按法律法规和合同约定履行各自的义务。根据合同的约定，永怡公司应在2008年12月31日前向王宪交楼，并在商品房交付使用后730个工作日内即2011年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的资料报产权登记机关备案。现永怡公司没有提交证据证实其在上述期限内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，其已构成违约，依法应承担违约责任。对逾期办理房产证的违约金，双方约定为按已付房价款的1%计算。永怡公司应在2011年12月5日前将办理权属登记需要该公司提供的材料报产权登记机关备案，但时过三年，永怡公司仍不能确定办理房产证的时间，原审法院认为双方约定的违约金过低。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条之规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可以请求人民法院予以增加，增加的违约金数额以不超过实际损失额为限。具体到本案中，对于逾期办理房产证导致王宪的实际损失数额，双方均无充分证据予以证明，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定和合同对等原则，结合本案的实际情况，原审法院认为宜参照金融机构同期同类贷款利率的标准来确定王宪的实际损失数额。逾期办证的违约金起算时间为2011年12月6日，计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止。永怡公司经原审法院合法传唤，拒不到庭参加诉讼，原审法院依法可以缺席判决。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：永怡公司向王宪支付从2011年12月6日起计至涉案商品房权属登记手续办妥之日止，以563862元为基数，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的标准计算的逾期办证违约金；其中，从2011年12月6日起至原审判决发生法律效力之日止的上述违约金款项，永怡公司于原审判决发生法律效力之日起三日内向王宪支付；从原审判决发生法律效力之次日起至涉案商品房权属登记手续办妥之日止的上述违约金款项，永怡公司于原审判决发生法律效力之次日起每隔三个月向王宪支付相应期间的违约金。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2442元，减半收取1221元（王宪已预付），由王宪负担4元，由永怡公司负担1217元（永怡公司负担部分于原审判决生效之日起七日内迳付王宪）。宣判后，上诉人永怡公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审判决认定逾期办证属上诉人原因，证据不足，事实不清。1.依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，出卖人承担逾期办证责任的前提必须是由于出卖人的原因。原审未查清、审理该事实即直接认定是逾期办证属永怡公司原因有误。事实上，逾期办证的责任并不完全是在于永怡公司，出卖人已向相关行政部门提交综合验收的资料，但是由于相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等原因导致不能办结验收手续，直接影响了永怡公司未能按合同约定履行协助办理权属登记义务，责任在于相关行政部门。2.根据双方签订的商品房买卖合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日办理备案登记，该处约定的交付应为房屋的实际交付，而非是合同约定的交付时间。逾期办证的违约金应从实际交付使用后才开始计算，原审未查明实际交付时间，起算违约金依据不足。二、双方合同中违约责任约定条款合法有效，原审判决擅自否定合同约定条款，适用法律错误。1.原审判决以违约时间长为由变更原合同约定的一次性违约责任为持续性违约责任，无法律依据。2.原审错误适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十八条之规定。该条的适用前提是充分的实际损失事实。但本案中，买受人从未举证证明其实际损失的存在及实际损失数额，且因其购买商品房主要的目的在于居住，在永怡公司将商品房交付给买受人后其已实现了主要合同目的，完成了对财产的占有、使用、收益，甚至未出证也不代表绝对的限制转让，办证只是商品房交付后的附随义务，不影响买受人可以通过出租、出售等方式处分其商品房，故买受人根本不存在损失。原审法院在未查清损失事实是否存在及损失是否过分低于违约金的情况下，即认定合同约定的逾期办证违约金过低，显然无法律和事实依据。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定仅在“合同没有约定违约金”或者“损失数难以确定的”两者均不存在的前提条件下才可以选择适用。本案双方已在合同中明确约定逾期办证违约金，故应按合同约定计算违约金。4.法院对同类案件的判决自相矛盾，明显违反法律规定。综上所述，请求二审法院判令：1.撤销原审判决；2.驳回王宪的全部诉讼请求；3.本案的所有诉讼费用由王宪承担。被上诉人王宪二审答辩称：一、原审认定逾期办证属永怡公司的原因，事实清楚，证据确凿。永怡公司故意在混淆“提交资料”与“登记备案”的概念，“提交资料”只是办理产权证明的第一步，永怡公司“提交资料”最终目的仍是“登记备案”进而办理产权登记。资料是否合规、是否被相关部门受理、相关部门是否办理备案问题均是永怡公司与相关部门之间的关系。且永怡公司在涉案住宅小区系列案件的诉讼中已明确表示“尚不明确何时才能履行约定的义务”。二、关于迟延办产权证永怡公司应当承担的违约责任。截止永怡公司上诉之日，其仍未取得房产证，根据商品房买卖合同第十四条规定，永怡公司已经违约长达三、四年之久。若按合同约定标准，无论违约一天还是十年，永怡公司只需承担已付房款1%即几千元的违约金，显然不公平。三、合同约定的违约责任不对等，显失公平。商品房买卖合同中约定的逾期付款违约金计算标准是日万之二，远高于逾期办证违约金计算标准。永怡公司拟定的格式条款减轻自己的责任，加重了业主的责任，严重违反了公平原则，依法应予调整。四、合同约定的违约金过低，应予调整。业主从买房到起诉之日近六、七年之久，实体权利未得到任何保障，而造成的损失又桩桩可数，没有产权无法交易（开发商不允许更名买卖、无产权无法自主交易）、没有产权证无法入户（孩子由于没有产权证无法入户，导致入学困难、不能办理本地社保、医疗报销等）等，业主的损失均无法用金钱来具体确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，本案应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。五、关于诉讼时效的意见。本案的逾期办证违约金损失数额难以计算，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金，该标准属于持续性债权即按日累计逾期办证违约金，该违约金为未约定履行期限的债权，应当根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条规定计算诉讼时效。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：原审判决查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。永怡公司与王宪签订的中山市商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方在合同中约定：出卖人应当在商品房交付使用后730个工作日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。现经查，合同签订后，王宪已依约支付了全部购房款。但永怡公司一直未履行“持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案”的义务，导致至今仍未能协助王宪办理涉案房屋的权属登记，永怡公司迟延履行上述义务的期限已超出按合同约定出卖人应将商品房交付买受人使用的日期之后的730个工作日。虽然永怡公司称相关行政部门因相关规定标准变化、管理机构变化、相关步骤无时间约束等导致不能办结验收手续，进而直接影响永怡公司无法按合同约定交办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，责任在于相关行政部门，而并非完全在于永怡公司，但永怡公司未提交充分证据证实上述主张，应承担举证不能的法律后果，本院对其上述主张不予采信。故本院认定永怡公司对于上述造成至今仍未能协助王宪办理涉案房屋的权属登记的事实存在过错，已经构成违约，应承担相应的违约责任。即王宪有权按照合同约定请求永怡公司向其支付逾期办证违约金。现王宪起诉主张永怡公司应支付自合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止的逾期办证违约金，并认为双方在商品房买卖合同中约定的违约金计算标准过低，要求法院以中国人民银行同期同类贷款利率的标准进行增加调整的诉求。本院认为，针对本案涉及的违约情形，商品房买卖合同中的相关约定是如买受人不退房的，则由出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。即双方已在合同中明确约定了未能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任。本案由于王宪并未举证证明从合同约定的办证期限届满之日的次日起至涉案房屋产权过户登记手续之日止，因永怡公司违约导致其不能取得房地产权属证书而所造成的具体损失数额，故也无法认定合同约定的违约责任低于上述期间实际造成的损失。王宪应对此承担举证不充分的法律后果，本院对其请求增加逾期办证违约金的诉讼请求部分不予支持。根据双方约定的违约责任条款，本院确定永怡公司应按已付房价款的1%向王宪支付逾期办证违约金5638.62元（563862元×1%）。综上所述，永怡公司的部分上诉理由成立，本院可予采纳。原审法院查明事实清楚，但实体处理欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、撤销广东省中山市第一人民法院（2015）中一法张民一初字第482号民事判决；二、上诉人广东永怡集团股份有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向被上诉人王宪支付逾期办证违约金5638.62元；三、驳回被上诉人王宪的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2442元，减半收取为1221元（被上诉人王宪已向原审法院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担64元（上诉人广东永怡集团股份有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内迳付被上诉人王宪），由被上诉人王宪负担1157元；二审案件受理费2442元（上诉人广东永怡集团股份有限公司已向本院预交），由上诉人广东永怡集团股份有限公司负担128元，由被上诉人王宪负担2314元（被上诉人王宪应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  牛庆利代理审判员  张群立代理审判员  赖晓筠二〇一六年六月二十四日书 记 员  黄锦洋第11页共11页第1页，共12页