南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初3657号原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行，住所地南京市云南路31-1号。代表人胡欣，行长。委托代理人孙军，江苏金路律师事务所律师。委托代理人俞伟宁，江苏金路律师事务所律师。被告梁士强，男，汉族，1978年11月22日生。原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行（以下简称建行江苏省分行直属支行）与被告梁士强金融借款合同纠纷一案，原告建行江苏省分行直属支行于2016年4月18日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法由审判员陈学明适用简易程序，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。原告建行江苏省分行直属支行的委托代理人孙军，被告梁士强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建行江苏省分行直属支行诉称，2012年9月12日，被告梁士强为购买位于南京市栖霞区学森路xxx号x幢x单元xxx室的房产，向中国建设银行股份有限公司江苏省分行（以下简称建行江苏省分行）申请住房公积金及商业贷款，双方为此签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》，约定被告梁士强向建行江苏省分行申请住房公积金贷款300000元、商业性贷款370000元；贷款期限均为30年，还款方式为按月等额本息还款。2012年11月13日，被告梁士强与建行江苏省分行签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房抵押）》，以其购买的位于南京市栖霞区学森路xxx号x幢x单元xxx室房产作为抵押物，为前述贷款合同项下的债务履行设立抵押担保。建行江苏省分行已取得他项权证。2012年11月19日，建行江苏省分行依约向梁士强发放商业性贷款370000元，并划转公积金贷款300000元，合计670000元。2015年11月5日，建行江苏省分行将上述债权转让给原告建行江苏省分行直属支行。被告梁士强未能按时足额偿还贷款本息。为维护自身合法权益，原告建行江苏省分行直属支行诉至法院，请求依法判令：1.被告梁士强偿还原告建行江苏省分行直属支行贷款本金644290.54元及利息、罚息（截至2015年11月6日，商业贷款本金余额为357329.25元，利息、罚息合计7630.87元；公积金贷款本金余额为286961.29元、利息、罚息4002.7元，自2015年11月7日起至实际清偿之日止，按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》的约定计算利息、罚息）；2.原告建行江苏省分行直属支行对被告梁士强用于抵押的位于南京市栖霞区学森路xxx号x幢x单元xxx室享有优先受偿权；3.被告梁士强支付原告建行江苏省分行直属支行的律师费40596元；4.被告梁士强承担本案诉讼费用。被告梁士强对原告建行江苏省分行直属支行主张的事实及诉请均无异议。经审理查明，被告梁士强（借款方、甲方）与建行江苏省分行（贷款方，乙方）、江苏保利宁祥房地产开发有限公司（保证方、丙方）签订《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》（以下简称贷款合同），主要约定：梁士强向建行江苏省分行贷款670000元用作甲方购买位于南京市栖霞区学森路xxx号x幢x单元xxx室房产，其中住房公积金贷款为300000元，期限为30年，商业性贷款为370000元，期限为30年，期限均为2012年10月起至2042年10月23日，合同记载贷款期限起始日与借款借据所载日期不一致的，贷款期限起始日以借款借据所在日期为准，贷款到期日根据贷款期限相应调整；住房公积金贷款月利率为3.75‰，商业性贷款月利率为4.9125‰，贷款采取每年确定利率的方法，遇中国人民银行利率调整，于次年1月1日起按新利率执行；贷款采取按月还款方式，甲方委托乙方按月在甲方的还款账户中扣收应还贷款本息，甲方须在每月还款日之前将当月应还本息额或住房公积金逐月还贷后不足还款金额部分存入还款账户，保证乙方能够足额扣款；公积金贷款采用等额本息还款法，即贷款期内每月以相等的额度偿还贷款本息，还款日为每月15日，首期还款日为贷款发放后次月15日，还款总期数为360期，首期和末期的贷款利息按实际贷款天数计算，其余各期按整期计算；商业性贷款采用等额本息还款法，还款日为每月放款日，还款总期数为360期；对本合同项下的全部贷款，甲方同意以所购房屋进行抵押，甲方申请组合贷款的，住房公积金贷款抵押优先登记；甲方违反合同约定，逾期或未按约定的金额归还贷款本息的，构成违约，乙方有权对贷款逾期部分从逾期之日起按照贷款逾期罚息利率计收利息，公积金贷款罚息利率为约定贷款利率上浮50%，商业性贷款罚息利率为约定贷款利率上浮50%，且对到期未付部分按照与贷款本金相同的罚息利率计收罚息，同时乙方有权宣布本合同项下贷款提前全部到期，并有权处分抵押物，处分抵押物所得收益，受偿顺序依次为：实现债权的各项费用、甲方所欠公积金贷款本金、利息、罚息、甲方所欠乙方商业性贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金、剩余部分退还甲方，不足时乙方有权继续向甲方追偿；合同履行过程中发生争议，可以协商解决，协商不成的，任何一方可向乙方所在地人民法院起诉。2012年11月13日，被告梁士强（抵押人）与建行江苏省分行（抵押权人）、江苏保利宁祥房地产开发有限公司（担保人）签订《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》一份，主要约定：被告梁士强将其购买的位于南京市栖霞区学森路xxx号x幢x单元xxx室房产抵押给建行江苏省分行作为前述借款的担保；抵押担保范围包括借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用。2014年7月31日，被告梁士强与建行江苏省分行办理房屋抵押登记，登记债权数额为670000元。2012年11月19日，建行江苏省分行向被告梁士强发放住房公积金贷款300000元，商业性贷款370000元。被告梁士强在个人贷款支付凭证及借款借据上签字确认。被告梁士强在合同履行期间未按约按时足额偿还贷款本息，连续逾期超过三个月，累计逾期亦已超过六期。截至2015年11月6日，被告梁士强尚欠建行江苏省分行住房公积金贷款本金286961.29元，利息、罚息合计4002.7元；商业贷款本金357329.25元，利息、罚息合计7630.87元。2015年11月5日，建行江苏省分行向被告梁士强出具《债权转让通知》，载明：建行江苏省分行已将与梁士强签订的个人住房贷款合同项下的债权全部转让给建行江苏省分行直属支行，梁士强的贷款已经逾期，请立即归还全部贷款本息；今后，合同项下的一切权利（包括但不限于催收贷款、提起诉讼、申请执行等）由建行江苏省分行直属支行行使。嗣后，建行江苏省分行使用EMS邮寄给被告梁士强。原告建行江苏省分行直属支行为实现债权，委托江苏金路律师事务所代理诉讼。以上事实，有原告建行江苏省分行直属支行提交的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》、《南京市房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、个人贷款支付凭证、借款借据、他项权证（尚未提交）、个贷分户查询、利息清单、债权转让通知、EMS快递单、邮寄记录、委托代理协议、律师费发票、支付凭证及当事人陈述等证据材料予以证实，本院予以确认。本院认为，建行江苏省分行与被告梁士强签订的《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人应按照合同的约定履行各自的义务。建行江苏省分行按约向被告梁士强发放了贷款，但梁士强未能按时足额偿还贷款本息，其行为已构成违约，根据《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》的约定，建行江苏省分行有权宣布贷款立即到期，要求被告梁士强清偿贷款本息并根据合同约定对逾期贷款本息计收罚息。建行江苏省分行将《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》项下的债权债务转让给原告建行江苏省分行直属支行并已通知债务人梁士强，该转让行为合法有效。据此，债权受让人建行江苏省分行直属支行主张被告梁士强偿还所欠公积金贷款本金286961.29元，商业贷款本金357329.25元及相应利息、罚息的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。截至2015年11月6日，被告梁士强尚欠原告建行江苏省分行直属支行公积金贷款本金286961.29元，利息、罚息合计4002.7元；商业贷款本金357329.25元，利息、罚息合计7630.87元。被告梁士强自愿以其名下位于南京市栖霞区学森路xxx号x幢x单元xxx室房产提供抵押担保，且已办理抵押登记，建行江苏省分行对该抵押物享有抵押权。如被告梁士强不履行到期债务，建行江苏省分行有权就该抵押物优先受偿，但应以登记债权数额670000元为限。债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。故原告建行江苏省分行直属支行主张对被告梁士强用于抵押的上述房产享有优先受偿权，符合法律规定，本院予以支持，但应以债权登记数额670000元为限。案涉贷款合同中未对律师费负担问题未作出明确约定，原告建行江苏省分行直属支行要求被告梁士强支付律师代理费40596元的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告梁士强于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行贷款本金644290.54元及利息、罚息（截至2015年11月6日，商业贷款本金余额为357329.25元，利息、罚息合计7630.87元；公积金贷款本金余额为286961.29元、利息、罚息合计4002.7元，自2015年11月7日起至实际清偿之日止，按《南京市个人住房公积金/组合性购房贷款合同》的约定计算利息、罚息）。二、如被告梁士强不履行上述第一项判决主文所确定的还款义务，原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行有权依法处置被告梁士强用以抵押的位于南京市栖霞区学森路xxx号x幢x单元xxx室房产，并以折价或拍卖、变卖该抵押物所得价款在登记债权数额670000元内优先受偿。三、驳回原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10765元、减半收取为5382.5元，财产保全费4270元，合计9652.5元，由被告梁士强负担（被告梁士强应负担的诉讼费用已由原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行向本院预交，被告梁士强应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行支付。原告中国建设银行股份有限公司江苏省分行直属支行预交案件受理费剩余部分5382.5元，由本院退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 员  陈学明二〇一六年六月二十日见习书记员  孔凡燕