江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0583民初632号原告刘国根,男,汉族，1970年6月16日生，住江苏省兴化市。委托代理人范婵媛，江苏鹿鼎律师事务所律师。被告李转运，男，汉族，1982年1月28日生，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人于大妮（系李转运之妻），女，汉族，1981年6月7日生，住安徽省亳州市谯城区。委托代理人张茹稼，江苏沉浮律师事务所律师。被告昆山启发电器制造有限公司，住所地江苏省昆山市玉山镇紫竹路1689号，组织机构代码550257505。法定代理人陈伟国，该公司董事长。委托代理人毛继伟，江苏惟勤律师事务所律师。委托代理人ＸＸ，江苏惟勤律师事务所律师。原告刘国根与被告李转运、昆山启发电器制造有限公司(以下简称启发公司)土地租赁合同纠纷一案,本院于2016年1月8日立案受理后,依法适用简易程序,由审判员李富军独任审判，于2016年2月18日公开开庭进行了审理。因案情复杂，本案转为普通程序，依法组成合议庭，于2016年5月12日公开开庭进行了审理。原告刘国根委托代理人范婵媛、被告李转运委托代理人于大妮（参加第一次庭审）、张茹稼（参加第二次庭审）、被告启发公司委托代理人毛继伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘国根诉称:2012年11月16日，两被告签订场地租赁合同一份，约定被告启发公司将其37亩土地租赁给被告李转运，租赁期限自2013年1月1日起至2018年12月31日止。上述合同签订后，被告李转运又将其租赁的上述土地中的部分土地转租给原告，双方于2013年9月20日签订场地租赁合同，约定：租期为6年，自2013年9月20日起至2019年9月20日止；场地年租金为62500元，保证金为5000元。该合同签订后，原告支付被告李转运2013年9月20日至2014年9月20日期间的租金62500元，并支付保证金5000元，原告自行建造彩钢棚等花费71900元。原告与被告李转运签订的合同履行至2013年年底，原告突然接到政府部门责令搬迁的通知，告知原告所租赁的土地系国有土地，两被告无权将土地租赁给原告。目前经查明，原告租赁的土地确系国有未出售土地，被告确实无权将其对外租赁，原被告之间的租赁合同确实无法履行。但原告认为，原告在此次租赁过程中是善意第三人，原告对被告恶意出租国有土地的行为并不知情，合同不能履行的责任应由被告承担。合同解除后，被告应当返还原告支付的租金，并承担违约责任赔偿原告损失。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼,请求法院:1、判令原告与被告李转运签订的租赁合同解除；2、判令两被告退还原告2013年9月20日至2014年9月20日期间的租金62500元及保证金5000元，并赔偿原告实际损失71900元；3、本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告变更第二项诉讼请求：撤回要求被告赔偿损失71900元的诉讼请求。被告李转运辩称：第一、原告与我之间的租赁合同早已到期，原告也未继续向我支付租金，现原告要求解除合同无事实及法律依据。原告目前仍使用涉案土地，其应当立即搬离并恢复原状。第二、合同签订后，我已经将涉案土地交付原告，原告对涉案土地已经实际使用，直到现在原告还在使用涉案土地，其无权要求返还租金。第三、双方合同明确约定原告租用场地系存放货物，不能搭建房屋，且原告没有证据证明其存在损失，即使原告有损失其应当自行承担，与我无关。综上，原告诉讼请求无事实及法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。被告启发公司辩称：原告系与被告李转运签订场地租赁合同，我公司并非该合同当事人，且未实际收取原告租金、保证金，故我公司不应当承担返还原告租金、保证金的责任。经审理查明：2012年11月16日，被告启发公司作为出租方（甲方）与被告李转运作为承租方（乙方）签订《租赁合同》一份，载明：租赁标的为无地上建筑物的土地，该地位于甲方昆山市千灯镇圣祥东路188号厂区北侧，甲方不提供出租地块的土地使用权证；双方协商确定租赁标的的面积为37亩，双方均同意不再进行实地测绘或测算，租赁期限内不因任何理由进行调整，甲乙双方对此均无异议，实际面积不论多少在计算租金时亦不作调整；租赁期限为6年，自2013年1月1日起至2018年12月31日止；租赁期限内双方一致同意按每年每亩1万元计付租金，合计年租金37万元，自第四年起租金在原有基础上上涨10%；乙方租用本合同约定的标的用于自身经营，且仅限于从事营业执照载明的经营范围；租赁期限内，乙方须合理使用场地，不得移走现有场地上的任何设施或破坏场地；乙方若在租赁标的的场地上搭建任何建筑物或者设施的，本租赁协议不论何种原因解除或终止的，甲方均无需给予乙方任何补偿。2013年9月20日，被告李转运（甲方）与原告（乙方）签订《场地租赁合同》一份，载明：经双方友好协商，乙方承租甲方场地，场地地址为千灯镇圣祥路188号，面积1665平方米（以实际测量面积为准）；场地年租金为62500元（不含税价，开票所需缴纳的税金由乙方承担），甲方负责水电设施到位；3年内租金不变，合同期满如需续租，乙方享有优先权；租赁期限为2013年9月20日起至2014年9月20日止；场地租金付款方式为一年一付，先付后租，乙方需在房租到期前一个月支付下一年度房租。超过30天不付清，甲方有权责令乙方退场，场地地上物视乙方放弃，甲方有权清理；乙方需向甲方交纳5000元作为保证金，结清各项费用后，保证金无息退还；承租期间内发生的水费、电费、电话费由乙方自理。被告李转运在甲方落款处签字确认，原告在乙方落款处签字确认。2012年12月20日，昆山市国土资源局千灯分局向被告启发公司送达了《责令停止土地违法行为通知书》一份，载明：“昆山启发电器制造有限公司：你单位未经批准，擅自在千灯镇黄浦江路东侧本公司使用范围北侧集体空地上建停车场、堆场等事项，违反了《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定，现责令立即停止施工建设行为，听候处理”。根据本院向昆山市国土资源局千灯分局调查，涉案土地性质为集体所有土地，两被告对涉案土地均未取得合法使用权。另查明：原告支付被告李转运2013年9月20日至2014年9月20日期间的租金62500元，并支付被告李转运保证金5000元。以上事实，有原告提供的租赁合同、租金收据、被告启发公司提供的昆山市国土资源局千灯分局的通知书及双方当事人庭审中陈述等证据所证实。本院认为：根据已经查明的事实，涉案土地性质为集体所有土地，两被告对涉案土地均未取得合法使用权。因被告李转运对涉案土地无使用权，其将涉案土地出租给原告使用系无权处分，该处分行为未经涉案土地权利人追认，被告李转运又未在订立合同后取得处分权，且原告与被告李转运签订的土地租赁合同损害了社会公共利益，故根据相关法律规定，本院依法确认原告与被告李转运签订的土地租赁合同无效。原告要求被告李转运返还其支付的租金及保证金，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。原告支付被告李转运土地租金62500元（2013年9月20日至2014年9月20日）及保证金5000元，根据上述法律规定，被告李转运因合同取得的财产应当返还给原告，故本院对原告要求被告李转运返还土地租金62500元及保证金5000元的诉讼请求予以支持。因原告并未与被告启发公司直接签订租赁合同，而是其与被告李转运签订租赁合同，且被告启发公司未实际收取原告土地租金及保证金，故本院对原告要求被告启发公司返还土地租金、保证金的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告刘国根与被告李转运于2013年9月20日签订的场地租赁合同无效。二、被告李转运于本判决生效之日起十日内返还原告刘国根土地租金62500元及保证金5000元。三、驳回原告刘国根的其他诉讼请求。如采用转账方式支付，请汇入原告刘国根指定账户；或汇入昆山市人民法院指定账户（开户行：中国建设银行昆山支行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：32×××60）。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3088元，由原告刘国根负担1593元，被告李转运负担1495元。被告负担部分原告已预交，本院不再退还，被告在本判决生效之日起十日内直接支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10×××76。审 判 长  李富军人民陪审员  朱 炜人民陪审员  屠 杰二〇一六年六月二十九日书 记 员  黄维珺附判决引用的法律条文1、《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。2、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。