广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤02民终729号上诉人(原审被告)：黄小红，女，汉族。被上诉人(原审原告)：李创忠，男，汉族。委托代理人：罗小芳，广东翁山律师事务所律师。上诉人黄小红因与被上诉人李创忠房屋租赁合同纠纷一案，不服翁源县人民法院(2016)粤0229民初38号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月21日立案受理后，依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：李创忠作为出租人（甲方）与黄小红作为承租人（乙方）于2009年12月16日签订《康乐休闲中心租赁合同》，合同第一条：“甲方将其所有的坐落在龙仙镇康乐路康乐休闲中心一至四楼（建筑面积、使用面积、装修完整程度良好，家具设备及家居用品附后），出租给乙方经营使用。第二条：租赁期限共十一年。甲方从2010年1月1日至2020年12月30日止，其中2010年1月1日至2015年12月30日租金每月8800元。于当月5号前付清。2016年1月1日至2020年12月30日，租金为每月11900元。于当月5日前付清，乙方须交20000元押金，在租约期间，由乙方自主经营、自负盈亏，全面负责由经营活动引起的一切责任，负责消费、电费等经营性费以及其他政府科费支出的缴交。……第八条：合同自动终止的免责条件：1、发生不可抗力或意外事件的影响，使合同无法履行；2、因市政建设需要，政府决定征用出租休闲中心所在土地而需拆除休闲中心。发生上述情形之一，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。第九条：有下列情形之一，甲方有权终止合同，通知乙方交回休闲中心，由此给甲方造成的损失，应由乙方赔偿；1、…，2、乙方逾期不交租金的；第十条：有下列情形之一的，乙方有权要求解除合同并有权要求甲方退还租赁押金；如造成损失，应由甲方赔偿乙方直接损失。1、甲方擅自将休闲中心全部或部分转租给他人；2、在休闲中心内固定设施发生自然损坏或乙方愿意承担人为损坏的费用时，由于甲方不同意维修、安装或重新添置致使乙方无法继续经营的；3、甲方出售休闲中心，未在两个月前书面通知乙方的。……第十三条违约责任，（2）乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时还有权收取滞纳金。每天滞纳金金额以拖欠费用总额的5%计算。……第十五条：本合同一式二份，本合同自双方签字，且乙方向甲方交纳完2万元押金生效。合同签订后，黄小红按照合同约定交20000元押金给李创忠，李创忠出具一张《收条》给黄小红，内容为：兹收到黄小红交来押金人民币贰万元整。2009年12月16日，双方签订合同后，李创忠将康乐休闲中心交由黄小红经营管理，双方对店内家具设备及家居用品进行了清点，出具一份《家具设备及家居用品清单》交由黄小红收执，黄小红在清单上签名确认，李创忠在清单上书写收条并签名，收条内容：“兹收到黄小红交来转让康乐休闲中心的家具及家居用品人民币捌万元正（注：转让的是所有的家具及家居用品）。”此后，黄小红正常经营康乐休闲中心，房屋租金也按时交至2015年6月份。2015年6月8日晚上，在康乐休闲中心做工的刘某，因心脏肥大致心源性猝死，死亡地点在康乐休闲中心四楼405房。黄小红因刘某死亡事故，认为自己无法再继续正常经营康乐休闲中心，向李创忠提出解除合同，但李创忠认为，刘某的死亡，是属于黄小红在经营管理中，对员工的管理不当所造成的，并不是黄小红本人发生意外，所以不同意解除合同。李创忠称在这期间双方曾口头协商通过适当降低房屋租金由黄小红继续经营下去，但最后双方未达成一致意见。从2015年7月份开始，黄小红拒绝交房屋租金给李创忠，李创忠每月打电话向黄小红催收租金，但黄小红认为自己未继续经营康乐休闲中心，康乐休闲中心一直锁门，因此不同意交房屋租金给李创忠。2016年1月18日，李创忠向原审法院提起诉讼，诉称：2009年12月16日，李创忠与黄小红签订《康乐休闲中心租赁合同》，约定甲方（李创忠）将其所有的坐落在龙仙镇康乐路康乐休闲中心一至四楼出租给乙方（黄小红）经营使用。租赁期共十一年，从2010年1月1日至2020年12月30日止，其中2010年1月1日至2015年12月30日租金每月8800元，于当月5号前付清。2016年1月1日至2020年12月30日，租金为每月11900元，于当月5日前付清。合同第十三条第（2）款约定，乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时还有权收取滞纳金。每天滞纳金金额以拖欠费用总额的5%计算。合同签订后，甲方依约把龙仙镇康乐路康乐休闲中心一至四楼交付乙方经营使用。但乙方在履行合同过程中没有全面依约履行自己的义务，从2015年7月起至2016年1月7个月的租金至今分文未付。给李创忠造成了如下经济损失：一、房租64700元（6个月×8800元/月）+（1个月×11900元/月）。二、滞纳金321895元（暂计至2016年1月18日），其中2015年7月滞纳金85360元（194天×8800元×5%）；2015年8月滞纳金72160元(164天×8800元×5%）；2015年9月滞纳金58960元（134天×8800元×5%））；2015年10月滞纳金45760元（104天×8800元×5%）;2015年11月滞纳金32560元（74天×8800元×5%）；2015年12月滞纳金19360元（44天×8800元×5%）；2016年1月滞纳金7735元（13天×8800元×5%）。经李创忠多次催收，黄小红均以无钱为由拒付。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”现黄小红没有按照约定交付租金，违背了合同的约定。为了维护李创忠的合法权益，现依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，请求原审法院判令：1、依法解除李创忠、黄小红2009年12月16日签订的《康乐休闲中心租赁合同》，并判决黄小红立即把龙仙镇康乐路康乐休闲中心一至四楼交回李创忠。2、黄小红立即支付房租64700元，滞纳金321895元（暂计至2016年1月18日），共386595元给李创忠。3、黄小红承担2016年2月至交回康乐休闲中心一至四楼给李创忠之日止的租金及滞纳金。4、本案诉讼费用由黄小红负担。另查明：黄小红辩称自己在经营过程中，因遇到意外事件的影响，使合同无法履行，不同意支付2016年7月份以后的租金及滞纳金。2016年3月9日，双方在原审法院再次进行协商，双方同意由黄小红将康乐休闲中心的钥匙交回给李创忠，由李创忠另行对外招租，店内财产由黄小红在双方约定的时间内负责处理，李创忠已收黄小红的80000元财产转让费不予退回。至于2015年7月至房屋对外招租成功前的房屋租金及滞纳金如何承担由法院待后处理。双方当庭办理了钥匙交接手续。原审法院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百四十八条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，李创忠与黄小红于2009年12月16日签订了《康乐休闲中心租赁合同》，李创忠依约将龙仙镇康乐路康乐休闲中心一至四楼交给黄小红承租，黄小红按照合同的约定时间，从2010年1月至2015年6月交付了租金给李创忠。2015年6月8日晚上，在康乐休闲中心做工的刘某，因心脏肥大致心源性猝死在康乐休闲中心四楼405房。黄小红因刘某死亡事故，以自己无法再继续正常经营康乐休闲中心为由，于当月向李创忠提出解除合同。但李创忠认为，刘某的死亡，是属于黄小红在经营管理中，对员工的管理不当所造成的，并不是黄小红本人发生意外，不符合合同约定的解除条件，李创忠不同意解除合同。黄小红因此拒绝交付2015年7月至今的租金给李创忠，在此期间李创忠多次打电话向黄小红催收租金均未果。黄小红在经营康乐休闲中心时，虽然发生了刘某在康乐休闲中心四楼405房猝死的事件，该事件对黄小红的经营活动会产生一定的负面影响，但该事件并不是造成合同无法继续履行的根本原因，黄小红以此为由，从2015年7月拒绝交付租金给李创忠是没有理由的。李创忠在2016年1月18日向该院提起民事诉讼，因此，李创忠向黄小红追索租金的计算时间应从2015年7月起至2016年1月17日止。黄小红应承担的租金为2015年7月至2015年12月（8800元×6个月＝52800元），2016年1月1日至1月17日（11900元÷30天）×17天＝6743元，合计59543元，李创忠要求支付租金的合理部分，该院予以支持。双方在庭审中均同意解除合同，并已于2016年3月9日办理了康乐休闲中心的钥匙交接手续，可视为黄小红已将康乐休闲中心房屋交回给李创忠。双方就店内财产亦协商好了处理办法，店内财产由黄小红在双方约定的时间内负责处理，李创忠已收黄小红的80000元财产转让费不予退回。至于李创忠要求黄小红支付滞纳金321895元，属于过分高于造成的损失，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。李创忠现起诉要求黄小红承担每天滞纳金金额以拖欠费用总额的5%计算，共要求黄小红支付滞纳金321895元，该金额明显过分高于造成的损失，因此，其过高的要求，该院不予支持，根据本案中黄小红有违约的行为，给李创忠造成了一定的损失，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情由黄小红承担10000元的违约金为宜。对于黄小红交给李创忠的20000元押金，可以抵冲房屋租金。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百一十二条，参照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，于2016年3月17日作出(2016)粤0229民初38号民事判决：一、解除李创忠与黄小红签订的《康乐休闲中心租赁合同》。二、由黄小红支付康乐休闲中心2015年7月1日至2016年1月17日的租金59543元给李创忠。三、由黄小红支付10000元违约金给李创忠。四、以上二、三项合计黄小红应负担69543元，除用押金抵冲20000元外，黄小红仍应支付49543元给李创忠，限于判决生效后十日内付清。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7098.92元，由李创忠负担5548.92元，由黄小红负担1550元。黄小红不服原审判决，向本院提起上诉称：原审法院认定事实不清，适用法律不当，判决错误。1、双方2009年12月16日签订的租赁合同第八条规定，发生不可抵抗力或意外事件的影响，使合同无法履行的，合同终止，所造成双方的损失，互不承担责任，租金按实际使用时间计算。合同已约定了可以终止的条款，退一步说黄小红一方提出终止合同，李创忠不接收店铺钥匙，这不是黄小红的过错，而是李创忠的过错。2、关于押金问题，押金分两部分，2万元是店租、水电、税费等的押金，还有8万元是店铺内的家具、电器的押金。黄小红是租赁李创忠已经装修配置了家具的店铺来经营使用，家具、电器是租赁，而不是转让。如果是转让家具，李创忠铺面的店租不可能每月8800元。至于李创忠在家具清单下所写的收条内容是违背事实、与合同相矛盾的，不是黄小红的真实意思。由于2015年6月8日下午18时刘某死亡于黄小红经营的商铺内，造成黄小红无法再经营下去，死者刘某家属不准黄小红经营，黄小红就根据合同第八条约定，向李创忠提出终止合同，黄小红要求李创忠按合同约定退回10万元押金，李创忠既不接收店铺钥匙，又不退回押金，是李创忠的行为违约。黄小红未拖欠店租，因为黄小红从2015年6月9日开始就没有经营了，无须再交纳店租给李创忠。原审法院判决黄小红支付违约金和租金给李创忠，是错误的判决。据此，黄小红请求本院：一、撤销原审判决。二、改判黄小红无须承担违约金1万元和2015年7月份后的店租59543元。三、本案的一、二审诉讼费由李创忠负担。黄小红于二审期间提交以下证据：录音一份，拟证明黄小红要交还钥匙给李创忠，但是李创忠不接收，黄小红没有违约。李创忠对上述证据的质证意见为：不认可该证据的证明目的，黄小红提出交还钥匙的理由不符合合同第八条的约定，故李创忠不同意其交还钥匙。李创忠答辩称：原审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，适用法律正确。实体判决公平、公正。黄小红提起上诉缺乏事实依据，上诉理由依法不能成立。一、黄小红不具备免责条件。《康乐休闲中心租赁合同》第八条约定：合同自动终止的免责条件：l、发生不可抗力或意外事件的影响，使合同无法履行；2、……。发生上述情形的，合同终止，所造成双方的损失。互不承担责任，租金按实际使用时间计算。黄小红在承租经营康乐休闲中心期间于2015年6月8日晚上，出现了员工在康乐休闲中心四楼405房死亡的事故，便以自己无法再继续正常经营康乐休闲中心为由提出解除合同。员工在康乐休闲中心死亡的事故，是黄小红在经营管理中对员工的管理不当造成，并不是黄小红本人发生意外，不符合合同第八条约定的合同自动终止的免责条件。原审法院判决黄小红承担2015年7月1日至2016年1月17日的租金正确。二、黄小红应承担违约责任，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同第十三条约定，乙方拖欠租金及各项费用，甲方有权要求乙方补足所欠费用，同时还有权收取滞纳金。每天滞纳金金额以拖欠费用总额的5％计算。原审法院根据黄小红的违约行为，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情由黄小红承担l0000元违约金正确。三、李创忠收取的８万元是家具及家居用品转让费。2009年12月16日，双方签订合同后，李创忠将康乐休闲中心交黄小红经营管理，双方对店内家具设备及家居用品进行了清点，出具了一份《家具设备及家居用品清单》，黄小红在清单上签名确认，李创忠在清单上书写收条并签名，收条内容：“兹收到黄小红交来转让康乐休闲中心的家具及家居用品人民币捌万元整(注：转让的是所有的家具及家居用品)”。2016年3月9日，双方在原审法院再次进行协商，双方同意由黄小红将康乐休闲中心的钥匙交回给李创忠，店内财产由黄小红在双方约定的时间内负责处理，李创忠已收黄小红的８万元财产转让费不予退回。上述事实情况，足以说明李创忠收取的８万元是转让家具及家居用品转让费。本院认为：本案系房屋租赁合同纠纷，双方在二审期间对于原审判决解除《康乐休闲中心租赁合同》均未提出异议，本院对此予以确认。根据黄小红在二审中的上诉，本案争议焦点是：一、押金数额的认定问题。二、黄小红是否应当支付2015年7月1日至2016年1月17日的租金及违约金的问题。一、关于押金数额的认定问题，黄小红主张涉案租赁合同的押金数额为10万元，但是根据《康乐休闲中心租赁合同》约定的内容可知，双方约定的押金为2万元。同时根据《家具设备及家居用品清单》上的收条内容“兹收到黄小红交来转让康乐休闲中心的家具及家居用品人民币捌万元正（注：转让的是所有的家具及家居用品）。”可知，黄小红支付的8万元是转让家具及家居用品的对价。黄小红作为完全民事行为能力人，其对《康乐休闲中心租赁合同》及《家具设备及家居用品清单》上的收条内容应当是明确知悉的，其上诉主张押金数额为10万元事实依据不足，本院不予采纳。二、关于黄小红是否应当支付2015年7月1日至2016年1月17日的租金及违约金的问题。根据本案审理查明的事实，黄小红与李创忠于2009年12月16日签订的《康乐休闲中心租赁合同》约定了涉案合同解除的三种情形，分别是合同自动终止、甲方提出解除及乙方提出解除，其中第八条约定的合同自动终止的免责条件为“1、发生不可抗力或意外事件的影响，使合同无法履行；2、因市政建设需要，政府决定征用出租休闲中心所在土地而需拆除休闲中心。”本案中，黄小红以发生案外人在其经营店铺内死亡的事件，导致其无法继续经营为由，主张合同已自动终止。虽然该事件对黄小红的经营活动会产生一定影响，但是黄小红并未举证证实该事件的发生已导致其无法经营或合同无法履行，黄小红主张合同已经自动终止的理由并不充分。并且，在黄小红单方提出合同终止后，黄小红仅仅是将涉案商铺锁门，商铺钥匙并未交还给出租人，商铺内的所有家具及家居用品亦并未搬走，涉案商铺仍然处于黄小红的占用、控制当中，因黄小红仍然是商铺的实际控制人、使用人，在双方租赁合同未依法解除的情况下，李创忠起诉要求黄小红支付涉案商铺2015年7月1日至2016年1月17日的租金以及违约金依法应予支持。综上所述，原审法院认定的事实基本清楚，适用法律正确。黄小红的上诉主张理由不充分，对其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元，由黄小红负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 茜代理审判员  邓小华代理审判员  邹征衡二〇一六年六月二十二日书 记 员  胡仕忠第13页共13页