四川省泸县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0521民初868号原告杨军，男，1984年1月26日生，汉族，住泸县，原告朱清霞，女，1985年11月14日生，汉族，住重庆市大渡口区，二原告委托代理人王丽、程宗伙，泸县玄滩法律服务所法律工作者。被告泸州市金鑫房地产开发有限公司，住所地泸县福集镇龙脑大道，统一社会信用代码9151052169229618XH。法定代表人沈忠文，该公司经理。委托代理人陈波，四川中豪律师事务所泸州分所律师。原告杨军、朱清霞与被告泸州市金鑫房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后依法由代理审判员黄泽仲适用简易程序于2016年4月1日、2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告杨军、朱清霞的特别授权委托代理人王丽，被告泸州市金鑫房地产开发有限公司的一般授权委托代理人陈波到庭参加了两次庭审，原告杨军、朱清霞的另一委托代理人程宗伙到庭参加了第二次庭审。诉讼中，双方当事人申请庭外调解未达成协议，本案现已审理终结。原告杨军、朱清霞诉称：2014年2月25日，原告与被告签订了关于购买位于泸县福集镇龙脑大道568号《凤凰居》，房号为一幢第二单元11层5号的《商品房买卖合同》。根据合同11条及付款补充条款的约定：该商品房付款方式是在签订本合同时交付总房款的30%即127632元，其余房款按约定原告以贷款方式付款即住房公积金管理机构借款支付。合同11条、13条约定：被告应当在2015年3月1日前向原告交付该商品房，逾期超过90日交房的，原告有权退房，被告应当自退房通知送达3日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款1%向原告支付违约金。合同签订后，原告已按约定预付了30%的房款及提供了办理贷款的相关资料。逾期后，原告多次找被告交房，被告均以领导不在，手续没办齐全等种种借口说按揭贷款手续没办下来而无法办理交房手续。按照合同约定，原告有权解除合同要求退房，被告应全额返还原告购房款，并支付已付房款1%的违约金。原告遂诉至法院，要求与被告解除《商品房买卖合同》，被告返还全部已付房款127632元并支付违约金12763.2元。庭审中，原告还要求被告从2014年2月15日起按中国人民银行同期贷款利率支付利息。被告泸州市金鑫房地产开发有限公司辩称：我方不存在违约行为，原告无权要求退房及返还房款、违约金，也无权主张资金占用利息。原告于2015年7月6日向我公司提出更换房源的申请，第二天我公司就同意了原告的请求，双方对原商品房买卖合同进行部分变更，我方无权依据原商品房合同向原告交付房屋，原告无权依据原商品房买卖合同要求被告解除合同，变更后的房源金鑫公司可随时交房；其他同小区业主我公司已经按照合同约定日交房，不存在逾期不交房问题。原告逾期不交付购房款及换房后增加的购房款，我公司保留对原告追偿的权利。我方请求依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：二原告系夫妻。2014年2月25日，原告杨军、朱清霞与被告泸州市金鑫房地产开有限公司签订了《商品房买卖合同-凤凰居》，合同约定原告购买被告开发的泸县福集镇凤凰居1幢2单元11层5号的房屋，面积为98.65㎡，单价为3828元/㎡；原告采取贷款方式付款，即原告方在签订合同时支付总房款30%以上即127632元，其余价款可以向被告指定银行或住房公积金管理机构借款支付，在接到原告电话或书面通知之日起五日内提供办理贷款的相关资料，并按时办理贷款手续，并在被告电话或书面通知交房期限内办理交房手续；如因原告的原因不能按期办理贷款和办理交房手续，视为逾期付款，按合同第十条约定违约责任处理（第六条及附件五第三项）；出卖人应当在2015年3月1日前向买受人交付该商品房（第十一条第一项）；除不可抗力外，被告未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付原告，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交房款0.02%的违约金，并于商品房交付之日起60日内向原告支付违约金，合同继续履行[第十三条第（1）项]；除不可抗力外，被告未按照合同约定的期限和条件将该商品房交付原告，逾期超过90日后，买受人有权退房且退房的，被告应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款0.03%的违约金，并于该商品房实际交付之日60日内向买受人支付违约金[第十三条第（2）项]；对本合同的解除，应当采用书面形式（第二十七条）。原告于2014年1月27日和2014年2月25日共支付了总房款的30%即127632元。合同约定的交房期限到期后，原告多次催交房未果。经过双方多次交涉，原告于2015年7月6日向被告提出更换房源申请表，内容为“本人杨军、朱清霞，身份证号为。我于2014年2月25日订购贵公司所开发的凤凰居小区的住房一套，房号为1-2-1105，单价为3828元/㎡。因为客户个人原因，现特向贵公司申请更换为1-2-1604物业，单价4048元/㎡。望批准为谢。”被告方负责售房的邓勇于2015年7月7日在更换房源申请表上签字同意。后双方没有再另行签订合同。原告方于2016年1月20日向被告泸州市金鑫房地产开发有限公司邮寄了通知一份，通知载明“买受人杨军、朱清霞于2014年2月25日与你公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定于2015年3月1日前交房。到期后你公司没有按合同约定交房，买受人多次催收交房未果，并要求退房。2015年7月，买受人再次找到该公司，公司提出可以换房，并随即叫买受人填了一份《更换房源申请表》，但公司至今未换房。现买受人认为你公司已经违约，按照《商品房买卖合同》第十三条约定，你公司应在收到该通知后七日内退还买受人杨军、朱清霞已付房款127632元，违约金12763.2元，合计140395.2元。逾期未退还，买受人将依法向泸县人民法院起诉。”该邮件由被告公司前台于2016年1月27日签收。另查明，被告已于2015年5月28日开始向其他客户交付所售房屋。以上事实，有身份证明、营业执照、《商品房买卖合同》、收据、更换房源申请表、快递发件联、通知、业主交房清单等证据在案佐证，并经庭审查证属实，足以认定。本院认为：原告杨军、朱清霞与被告泸州市金鑫房地产开发有限公司于2014年2月25日签订的《商品房买卖合同》确系双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并合法有效，双方应切实按合同约定履行义务。原告按合同交付房款后，被告理应按合同约定进行交房，被告未按合同约定的交房时间2015年3月1日向原告交房，已构成违约。针对原告的诉讼请求，本院作以下评判：一、原告主张解除与被告签订的《商品房买卖合同》并退还已付房款。本案中，被告虽未按合同约定的2015年3月1日向原告交房，但对被告延期交房的违约行为，原、被告已通过协商，以更换房源的方式进行处理，即原告于2015年7月6日向被告提出更换房源的申请并经被告方于2015年7月7日同意后，对房号和房屋单价进行了变更，视为原告同意继续履行合同。因双方对房源及房屋单价变更后的房屋的交房时间、付款时间等相应条款尚未协商一致，致被告暂时未向原告交付更换后的房屋，因此对更换后的房屋不存在迟延交房的情形，而且被告的房屋在2015年5月底即已具备交房条件，可随时交房，也不存在不能交房的情形。原告于2016年1月27日向被告通过邮寄送达解除合同通知后，即于2016年3月11日向本院起诉请求解除合同，不符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定的情形。因此，原告请求解除合同，不符合双方合同约定的解除情形，也不符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的合同解除情形，对于原告要求解除《商品房买卖合同》的请求，本院不予支持。二、原告请求被告赔偿违约金。被告未按合同约定的交房时间2015年3月1日向原告交房，已构成违约，应当依照合同约定承担违约责任。依据双方签订的合同第十三条第（2）项的约定，逾期交房90日后，买受人有权退房也有权继续履行合同。原告于2015年7月6日提出了更换房源的申请，说明原告要求继续履行合同，继续履行合同的，被告需从约定的交房期限届满之次日起按日向原告支付全部已付款0.03%的违约金至实际交付之日止。双方于2015年7月7日达成了更换房源的协议，因此，2015年7月7日应视为“实际交付之日”，期间一共128天。因此，对于原告请求的违约金，本院认可127632×0.03%×128=4901.07元。三、原告请求被告支付已付房款的资金占用利息。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》对双方的违约行为有违约金的约定，原告也主张了违约金，无权主张资金占用利息，本院对原告主张资金占用利息的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第九十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款之规定，判决如下：一、被告泸州市金鑫房地产开发有限公司支付原告杨军、朱清霞违约金4901.07元，限于本判决生效后10日内履行。二、驳回原告杨军、朱清霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3108元，由原告杨军、朱清霞负担2908元，被告泸州市金鑫房地产开发有限公司负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。代理审判员  黄泽仲二〇一六年六月二日书 记 员  王 琴附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为只是不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延交付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条第二款在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。