绍兴市柯桥区人民法院民 事 判 决 书（2015）绍柯民初字第1371号原告（反诉被告）：张勇。委托代理人：余燕红，浙江聚腾律师事务所律师。被告（反诉原告）：华润万家生活超市（浙江）有限公司，住所地浙江省杭州市秋涛北路248号。法定代表人：张华文，系总经理。委托代理人：章正航，浙江泽厚律师事务所律师。第三人：绍兴县华联国际商贸城有限公司，住所地浙江省绍兴市柯桥区笛扬路1288号。法定代表人：吴灵芝。委托代理人：金钟，系公司员工。原告张勇诉被告华润万家生活超市（浙江）有限公司（以下简称华润万家公司）、第三人绍兴县华联国际商贸城有限公司（以下简称华联公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年4月17日立案受理后，被告在举证期限内提起反诉，本院经审查后认为符合法律规定，决定予以受理并与本诉一并审理。本案依法由审判员傅国兰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张勇及其委托代理人余燕红、被告华润万家公司的委托代理人章正航、第三人华联公司的委托代理人金钟到庭参加诉讼。后因案情复杂，本案依法转入普通程序，由审判员傅国兰担任审判长，与人民陪审员马学凯、朱先淼组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张勇的委托代理人余燕红、被告华润万家公司的委托代理人章正航、第三人华联公司的委托代理人金钟到庭参加诉讼。在案件审理中，被告华润万家公司提出管辖权异议，本院经审查后作出裁定驳回被告华润万家公司对本案管辖权提出的异议。期间，双方进行庭外和解，后和解未果。经本院院长审批，本案延长审限六个月。本案现已审理终结。原告张勇诉称，原、被告达成合意，于2014年4月15日签订《店铺/专柜租赁合同》一份，约定被告将柯桥笛扬路与群贤路交叉口华润万家二层北区域租赁给原告，用于经营美食广场。租期自2014年4月1日至2021年4月30日止，免租期自2014年4月30日至2014年7月31日止。被告保证在2014年4月30日前清场完毕，每迟延一天，需顺延计租日期一天。原告应于合同签订后10个工作日内支付租房押金人民币100000元。如被告交付的房屋不符合合同约定严重影响原告使用的（包括但不仅限于法律法规规定的情况），原告有权单方解除合同，被告应当向原告支付200万元违约金。后因被告未按期交付房屋且面积与实际不符，双方于2014年8月6日又签订《补充协议》一份，将房屋交接时间确定为2014年7月10日，租赁区域面积确定为1320平方米，并对租赁区域进一步确定。合同签订后，原告依约于2014年4月25日将100000元押金汇入被告指定账户，并委托陕西华瑞勘察设计有限公司对装修进行设计。后原告于2014年7月10日起进场着手装修，但此时发现从租赁区域北侧作为安全出口、疏散通道的地方已被被告封堵、占用。为此，原告多次向被告要求，被告均不予理会、此后，为投入使用，原告于2014年10月份装修基本完毕后向绍兴市公安消防支队柯桥区大队申请消防验收，该大队于2014年10月28日对租赁区域检查后消防综合评定为不合格，主要问题就有被告占用疏散通道，封堵安全出口的情况。此后，原告积极进行了整改，同时，又一再要求被告按照消防验收标准恢复原状，还原安全出口和疏散通道，但被告仍一再拖延，毫无结果。另，经查被告并非租赁区域房屋的所有权人，系从第三人处租赁柯桥笛扬路与群贤路交汇处房屋一至三层后再将其中二层北侧一部分转租给了原告。综上所述，被告的违法行为直接导致了原告无法使用，严重侵犯了原告的合法权益。现起诉要求判令解除原、被告于2014年4月15日签订的《店铺/专柜租赁合同》及其补充协议；被告返还原告已支付的租房押金100000元；被告向原告支付违约金2000000元；本案诉讼费由被告承担。被告华润万家公司辩称：1、被告在履行租赁协议过程中无违约行为；2、本案中并未出现合同约定的解除条件及法定的解除条件，原告不具备解除资格，双方应当继续履行房屋租赁协议；3、原告提前未经过消防验收合格的行为，本就违约违法，原告作为二次消防验收及整改的主体，在收到处罚后应进行整改至验收合格，被告虽非消防整改的义务主体，但被告自愿出资配合原告整改；4、原告因自身经营不善，不愿继续租赁商铺，企图解除租赁。综上请求驳回原告的所有诉讼请求。第三人辩称：原、被告之间的租赁关系与第三人无关。第三人租给被告是符合消防要求的，在租赁合同中有明确的约定，第三人与被告的租赁有10年的时间，未发生消防问题。反诉原告华润万家公司诉称：2014年4月14日，反诉原、被告双方签订了《店铺/专柜租赁合同》，约定华润万家公司将位于柯桥笛扬路与群贤路交叉口的华润万家二层北区域（面积共计1610平方米）租赁给张勇，租赁期限为2014年4月1日至2021年4月30日。其中，2014年4月1日至2014年7月31日止为免租期。2014年8月1日至2017年7月31日的月租金为73333元，管理费为1元/平方米/月，共计1610元/月，租金和管理费以三月为一期，张勇需在每期结束前60天内向华润万家公司支付下一期的租金及管理费。若张勇欠付租金，则需按应付款项的千分之三承担滞纳金。2014年8月6日，反诉原、被告之间又达成《补充协议》，确定实际的租赁面积为1320平方米，2014年10月10日起至2017年10月9日的月租金为60225元。双方正式场地交接日期为2014年7月10日。上述合同签订后，反诉原告积极地履行了合同的相关义务，但反诉被告张勇一直没有按合同约定按期支付租金、管理费及水电费，仅支付租金和管理费至2014年12月31日。自2015年1月1日起，张勇未缴纳租金和管理费，也未支付2月和3月的水电费，截止至今，张勇尚欠租金361350元（自2015年1月起至2015年6月止），管理费7920元（自2015年1月起至2015年6月止），水电费62826.13元（自2015年2月1日至今）。现张勇在无故拖欠租金、管理费及水电费的情况下，因生意惨淡，而以消防不合格的借口要求单方解除合同的行为完全没有事实和法律依据。2014年10月18日，反诉被告为避免损失，在没有取得消防合格证的情况下，提前以试营业的形式开业。2014年11月初，反诉被告提出消防通道未通过审批，需整改，但整改方案需要和消防单位确认。2014年12月29日，反诉原告收到反诉被告发来的和消防单位确认的改造方案（增建一部消防楼梯），其后反诉原告积极配合反诉被告实施该改造方案。但因生意惨淡，反诉被告于2015年4月1日单方无理由提出解除合同。综上请求依法判令原告继续履行《店铺/专柜租赁合同》及补充协议；判令原告支付拖欠租金361350元（自2015年1月起至2015年6月止，共计6个月），管理费7920元（自2015年1月起至2015年6月止，共计6个月），水电费62826.13元（自2015年2月起至2015年3月止，共计2个月），及上述款项的滞纳金88740.1元（滞纳金暂计至2015年4月30日，计算至判决确定履行之日止），上述款项共计520836.23元；原告承担本案本诉及反诉的全部诉讼费用。反诉被告张勇辩称：反诉原告的违法行为导致了反诉被告的抗辩行为。2015年4月3日向反诉原告发出了解除合同的通知，双方的合同关系于2015年4月3日已解除。反诉被告不同意继续履行双方的租赁合同。在4月28日的时候反诉原告已使用租赁的区域，且对4月30日反诉被告已完全腾退的事实是明知的，对于租金及管理费的问题，反诉被告于2015年1月起未交租金、管理费，2月后未交水电费，计算终止时间应当是2015年4月30日，不是计算至6月。对于滞纳金是因反诉原告的违约在先，导致反诉被告作出的抗辩行为，不同意支付滞纳金。从反诉被告作出的设计方案时一直告知反诉原告将安全通道打通，但反诉原告以已上报总部为借口，2014年10月反诉被告已安装完毕让消防大队检查，但未通过。反诉被告一再要求反诉原告将上述通道打通，但反诉原告不予理会。综上，请求驳回继续履行合同，管理费、水电费计算至2015年4月30日止，滞纳金不予承担。第三人辩称：无异议。本院经审理查明以下事实：2014年4月15日，张勇（乙方）与华润万家公司（甲方）签订《店铺/专柜租赁合同》一份，约定华润万家公司将位于柯桥笛扬路与群贤路交叉口的华润万家二层北区域租赁给张勇，租赁区域使用面积共计1610平方米，乙方承诺租赁区域的用途为美食广场，租赁期限自2014年4月1日至2021年4月30日止，其中2014年4月30日至2014年7月31日止为免租装修期，甲乙双方确定合同签订之时即视为甲乙已经交房。乙方对租赁物业的结构和条件已经进行了充分了解，其经营项目所需的装修、设备等投入由乙方自行负责。本合同期满或提前终止时，乙方无权要求甲方赔偿因装修该租赁区域而发生的费用。2014年8月1日至2017年7月31日的月租金为73333元；管理费为甲方提供管理和服务而收取的服务费用。管理费按1元/平方米/月计算，共计1610元/月，自2014年7月1日起计算并按期支付。为确保乙方全面履行合同及保证其提供商品和服务的质量，乙方应于合同生效日向甲方支付租房押金人民币100000元；租房押金在合同有效期内不计利息；甲方应在合同终止之日起30天内退还租房押金，若乙方有应承担之费用未支付甲方的，则乙方应先支付该费用，甲方再退还租房押金。租金和管理费以叁个月为一期，按期支付，乙方需在每期结束前60天内向甲方支付下一期的租金及管理费。乙方负责自行取得其经营项目的所有许可证照，自费对物业进行装修以达到消防部门和环保部门等相关政府部门许可的开业的要求，甲方不承担任何责任，但甲方向乙方提供办理许可证照有关资料有瑕疵或不全的除外。甲方交付的房屋不符合合同约定严重影响乙方使用的（包括但不仅限于法律法规规定的情况），乙方有权单方解除合同，并按合同第十四条规定支付违约金，即甲方单方面提前解除合同或乙方依据本合同的有关规定单方面解除合同的，甲方应当向乙方支付200万元违约金。乙方若欠付应付甲方款项的，每迟延一天，按应付款项千分之三承担滞纳金（自欠付之日起计算）。双方另约定了其他权利义务。合同签订后，张勇于2014年4月25日向华润万家公司汇付10万元押金；华润万家公司于2014年7月10日将租赁房产交付张勇。2014年8月6日，张勇（乙方）与华润万家公司（甲方）另签订《补充协议》一份，约定出租区域实际面积为1320平方米，租金按实际面积收取，即2014年10月10月至2017年10月9日月租金为60225元；双方正式场地交接日期为2014年7月10日，增收乙方一次性租金2万元整；合同其他条款保持不变，涉及补充协议的，以补充协议为准。张勇支付管理费及月租金至2014年12月。2014年10月28日，绍兴市公安消防支队柯桥区大队向绍兴市柯桥区柯桥真食惠美食店（以下简称真食惠美食店）出具建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，主要存在问题为厨房区域防火分隔不完全、安全出口被办公室封墙、疏散通道被办公室和仓库占用，并要求真食惠美食店立即停止使用该工程，组织整改后申请复查，未经复查合格，该工程不得投入使用。2015年4月1日，张勇向华润万家公司发送律师函一封，告知华润万家公司要求解除租赁合同，华润万家公司支付违约金。华润万家公司于2015年4月3日签收该信件。2015年4月30日，张勇再次向华润万家公司发送律师函一封，告知华润万家公司已基本腾退完毕，租赁区域已由华润万家公司的货物堆满。华润万家公司于2015年5月4日签收该信件。现张勇要求解除租赁合同，遂成讼。同时查明，张勇系真食惠美食店经营者。以上事实，由原告（反诉被告）张勇和被告（反诉原告）华润万家公司提供的以下证据以及双方当事人在庭审中所作陈述等证据予以证明：1、《店铺/专柜租赁合同》一份、《补充协议》（含证明）一份（张勇、华润万家公司均提供上述证据），证明原、被告就租赁场所、租赁期限、租金等其他合同权利义务达成协议的事实；2、中国工商银行个人业务凭证（填单）一份，证明张勇汇付押金10万元的事实；3、建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书一份，证明真食惠美食店存在厨房区域防火分隔不完全、安全出口被办公室封墙、疏散通道被办公室和仓库占用等问题的事实；4、陕西华瑞勘察设计有限责任公司出具的二层平面布置图一份，证明本案所涉租赁区域消防通道及安全出口位置的事实；5、绍兴县华联物业管理有限公司出具的二层平面图一份，证明本案所涉租赁区域平面格局的事实；6、2015年4月1日律师函一份、EMS全球邮政特快专递一份、投递查询单一份，证明张勇向华润万家公司邮寄律师函要求解除双方租赁合同，华润万家公司签收该信件的事实；7、2015年4月30日律师函一份、EMS全球邮政特快专递一份、投递查询单一份，证明张勇向华润万家公司邮寄律师函告知租赁区域已基本腾退完毕，华润万家公司签收该信件的事实；8、个体工商户营业执照一份，证明张勇是真食惠美食店经营者的事实；9、视频资料一组，证明张勇于2015年4月底基本腾退的事实；10、房产交付确认书一份（反诉），证明本案所涉租赁房产于2014年7月10日交付给张勇的事实；11、美食广场（张勇）欠缴水电费清单打印件一份（反诉），证明张勇尚欠2015年2月、3月份水电费的事实。原告在本诉审理期间另提供的建筑装饰工程施工合同、建设工程设计合同（一）系与案外人签订，且未有正式发票予以印证，故对该证据的证明力本院不予确认；收款收据、收据存根、送货合同单、绍兴市柯桥区柯桥王美重广告工作室处的清单、销售单、设备清单均并非正式票据，故对该证据的证明力本院亦不予确认；商铺承包经营协议书、收据、收条、解除协议、本院（2015）绍柯商初字第3554号民事调解书，与本案事实认定缺乏直接关联，本院亦不予采纳。被告在反诉审理期间另提供的邮件打印件、签报审批处理单打印件，均系网页打印件，未经公证确定，且张勇亦不予认可，故对上述证据本院不予采纳；关于柯桥笛扬店美食广场消防改造费用的请示打印件，未有原件予以核对，且未有华润万家公司盖章确认，张勇亦不予认可，故对证据本院亦不予采纳；浙江省地方税务局通用机打发票复印件，未有原件予以核对，故对真实性本院难以确认。本院认为：公民的合法权利受法律保护。本案所涉的租赁房屋系第三人华联公司所有，华联公司对于华润万家公司将案涉房屋租转租给张勇未有异议，现张勇与华润万家公司签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，未违反国家法律法规的禁止性规定，应认定为合法有效，双方均应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点在于张勇能否单方解除《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》。原告主张华润万家公司交付的房屋不符合合同约定严重影响使用，其有权单方解除合同，华润万家公司不予认可。本院认为绍兴市公安消防支队柯桥区大队于2014年10月28日起要求真食惠美食店停止使用案涉工程，并在验收合格前不得投入使用，结合本案实际，自停止使用案涉工程起，张勇与华润万家公司双方之间未就案涉房屋消防整改达成一致意见，案涉工程消防至今未通过验收合格，故真食惠美食店消防验收不合格确已严重影响张勇经营使用之目的。《最高人民法院关于未经消防验收合格而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》明确“租赁房屋用于开设经营宾馆、饭店、商场等公众聚集场所的，向当地公安消防机构申报消防安全检查的义务人为该企业的开办经营者。”且在双方签订的租赁合同中亦明确由张勇自费对物业进行装修以通过消防验收，即张勇系申报消防安全检查的义务人。但在该租赁合同中并未明确约定消防二次验收的范围，现根据该建设工程竣工验收消防备案检查不合格通知书，真食惠美食店消防不合格的主要原因在于厨房区域防火分隔不完全、安全出口被办公室封墙、疏散通道被办公室和仓库占用，而根据华润万家在庭审中提交的消防改造费用请示中可以得知，华润万家在2006年接手时已将原来的安全消防通道进行改动，占用作为仓库并封堵，致使绍兴市柯桥区柯桥真食惠美食店在消防验收时出现安全通道等问题，故华润万家公司对于案涉区域消防验收不合格导致无法继续经营具有相应的责任。故本诉原告张勇据此主张依据合同约定单方解除合同，并无不当，本院予以支持。反诉原告华润万家公司主张继续履行合同的请求，本院不予支持。合同自通知到达对方时解除。本案华润万家公司于2014年4月3日签收张勇要求解除租赁合同的律师函，故本院确认张勇与华润万家公司签订的《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》于2014年4月3日解除。关于本诉，原告主张返还租房押金的请求，本院认为虽然根据合同约定，若张勇有应承担之费用未支付华润万家公司的，应先支付该费用，再退还租房押金。现被告华润万家公司对于原告张勇欠付的款项在本案中已以反诉形式主张，在本案中一并予以处理，故对于原告主张返还押金的请求，本院予以支持。原告另要求被告华润万家公司支付违约金的请求，本院认为《店铺/专柜租赁合同》中虽然约定了违约金，但该违约金金额约定显属过高，本院根据所造成的损失，同时兼顾合同的履行情况、双方当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，对违约金酌定为40万元。关于反诉，反诉原告要求反诉被告支付欠付租金及管理费的请求，反诉被告辩称在2014年4月28日，租赁区域已由反诉原告在使用，故仅需支付租金及管理费至2015年4月30日。本院认为结合2015年4月30日律师函、录像可以证实2015年4月28日租赁区域已由反诉原告堆放货物的事实，因双方租赁关系已于2015年4月3日解除，现反诉被告同意支付至2015年4月30日的租金及管理费，本院予以准予，并确定反诉被告支付租金240900元（60225元/月×4个月）、管理费5280元（1320元/月×4个月），合计246180元。因双方约定租金和管理费以叁个月为一期，按期支付，且需在每期结束前60天内支付下一期的租金及管理费，现反诉被告迟延支付应当支付滞纳金。因双方约定滞纳金计算标准过高，本院依法调整为按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率予以计算，结合反诉原告主张日期确定2015年1月至3月的租金及管理费计184635元的滞纳金起算日期为2014年11月2日；2015年4月的租金及管理费计61545元的滞纳金起算日期为2015年2月1日。反诉原告要求反诉被告支付2015年2月至3月欠付的水电费62826.13元，反诉被告在庭审中对于反诉原告所主张的金额予以确认，故本院对反诉原告的主张予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告张勇与被告华润万家生活超市（浙江）有限公司签订的《店铺/专柜租赁合同》及《补充协议》于2014年4月3日起解除；二、被告华润万家生活超市（浙江）有限公司应支付原告张勇租房押金10万元、违约金40万元，合计50万元，款限于本判决生效后十日内履行完毕；三、反诉被告张勇应支付反诉原告华润万家生活超市（浙江）有限公司水电费62826.13元、租金及管理费246180元，合计309006.13元，并支付其中184635元自2014年11月2日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，其中61545元自2015年2月1日起至本判决确定履行之日止按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的利息，款限于本判决生效后十日内履行完毕；四、驳回原告张勇的其他诉讼请求；五、驳回反诉原告华润万家生活超市（浙江）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，负有金钱给付义务的当事人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费23600元，由原告张勇负担17950元，被告华润万家生活超市（浙江）有限公司负担5650元；反诉案件受理费9008元，由反诉原告华润万家生活超市（浙江）有限公司负担3693元，反诉被告张勇负担5315元，华润万家生活超市（浙江）有限公司应负担的款项限于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。审 判 长  傅国兰人民陪审员  马学凯人民陪审员  朱先淼二〇一六年六月三十日书 记 员  何 斐附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条在案件受理后，法庭辩论结束前，原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理的，人民法院应当合并审理。