上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0113民初4968号原告(反诉被告)凌俊，男，1982年2月7日生，汉族，住上海市。原告(反诉被告)严法荣，女，1982年11月2日生，汉族，住址同上。原告(反诉被告)于金妹，女，1954年12月14日生，汉族，住址同上。上列三原告(反诉被告)共同委托代理人龙隆，上海镇平律师事务所律师。被告(反诉原告)杨专，男，1978年2月7日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)高汉英，女，1978年3月16日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)杨鑫华，男，1951年11月27日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)戚胜华，女，1953年1月31日生，汉族，住址同上。上列四被告(反诉原告)共同委托代理人蒋洪华，北京大成(上海)律师事务所律师。上列四被告(反诉原告)共同委托代理人张青，北京大成(上海)律师事务所律师。原告(反诉被告，以下简称“原告”)凌俊、严法荣、于金妹与被告(反诉原告，以下简称“被告”)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，被告杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华向本院提出反诉。本院依法由审判员戴筱岚独任审判，公开开庭进行了审理。法官助理王卿负责本案的审判辅助工作。原告凌俊、严法荣及三原告的共同委托代理人龙隆，被告杨专、杨鑫华、戚胜华及四被告的共同委托代理人张青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凌俊、严法荣、于金妹共同诉称，原被告于2015年8月25日就上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)买卖事宜签订了《房地产买卖居间协议》，被告以375万元将系争房屋出售给原告。2015年8月30日，双方签订正式买卖合同。之后，原告陆续支付房款359万元。合同约定于2015年11月30日前办理过户手续，现被告拒绝配合办理过户手续，故起诉要求被告继续履行合同，配合原告办理过户，将上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室过户至原告名下；要求被告支付延期办理过户的违约金(暂估为189,552元，按照合同约定359万元的每日万分之三，从2015年12月1日起计算至实际过户之日)。被告杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华反诉并辩称，同意继续履行合同，但不同意支付违约金及其他诉请。合同签订后被告一直依约履行合同，但由于原告未成功申请贷款且拒绝及时补足贷款部分的房款，导致系争房屋未能过户。被告出售系争房屋是为了另行购买两套房屋，由于原告一再推迟过户，导致杨专、高汉英在另购房屋时未能符合公积金贷款政策，只能纯商业贷款，且需每年缴纳房产税。杨鑫华、戚胜华无法购买新的房屋，由此导致被告遭受巨大损失。故反诉要求原告立即支付房屋剩余款项160,000元；支付反诉人损失共计264,608.5元(其中贷款损失261,936元，房产税损失6,414元/年/12*5)；支付自2015年9月15日起的逾期付款违约金30,000元；支付杨鑫华、戚胜华无法购买他处房屋的差价损失200,000元。原告凌俊、严法荣、于金妹针对反诉辩称，原告同意支付剩余16万元，在过户之日支付11万元，在交房之日支付5万元。不同意其他反诉请求，原告没有违约，被告也没有发生损失。经审理查明，2015年8月25日，凌俊与被告就系争房屋签订《房地产买卖居间协议》及《房地产买卖协议》，约定：被告以375万元的价格将系争房屋出售给原告，首付款115万元，第二期房款100万元以贷款方式支付，过户当日支付155万元，交房时支付尾款5万元。2015年8月30日，原被告双方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为280万元，于2015年11月30日前过户。合同附件三约定：签约当日原告应支付20万元房款，定金5万元转为房款，在过户前再支付房款150万元，共同构成首期房款175万元；待上述事项完成15个工作日后，且于抵押权人许可的最短时限内，被告至抵押权人抵押权人处还清贷款并注销抵押；被告同意原告通过贷款100万元的形式支付第二期房款，原告应于签订本合同后15日内向贷款银行申请贷款，若原告贷款申请未经贷款银行审核通过或额度不足，应于办理产权过户送件当日补足并支付给被告；待原告贷款审核通过且被告名下抵押登记注销后双方于2015年11月30日前办理系争房屋产权过户及抵押登记手续(送件)，待交易中心出具原告为所有权人的房地产证和抵押权人的他项权证，并将他项权证交至贷款银行并放款当日，原告支付被告第二期房款，由贷款银行代为支付；2016年2月28日之前，双方办理房屋交接，原告支付房屋尾款5万元。当日，双方另签订了一份《补充协议》：一、买卖合同约定房价款280万元；二、其他房款等费用95万元，原告于签订买卖合同当日支付95万元；……四、系争房屋到手价375万元，交易双方的税、费均由原告承担；五、本协议与买卖合同不一致的，以本协议为准，本协议未对买卖合同做出变更的继续以买卖合同为准。另查明，2015年8月25日，凌俊支付被告定金2万元；8月27日，支付定金3万元；8月30日，分两次支付房款20万元及95万元；11月3日，支付房款59万元；11月26日，支付房款180万元。原告共计支付被告房款359万元。还查明，被告于2015年9月8日将系争房屋上的案外人贷款还清，11月27日取得《个人贷款提前结清凭证单》，11月29日向房地产交易中心递交抵押权注销登记申请。审理中，被告表示，签订网签合同时和原告说8月30日前要付满175万元，因为被告除了银行贷款，还欠了亲戚的钱。原告要求在9月21日前向被告支付175万元，因此合同约定了在上述事项完成后15个工作日后被告办理抵押注销手续。9月8日，被告的银行贷款偿还完毕。要办理注销抵押手续，需要产证原件，产证原件在中介处，中介不肯给被告，中介称合同约定原告支付175万元后，才注销抵押，这是为了保护被告的利益，中介在11月26日才把产证给被告。11月27日，被告去拿申请注销的材料。11月29日，正式注销抵押。11月29日后的7天，抵押注销才正式生效。9月15日，被告催原告办贷款。11月4日，被告发函催原告审税,原告没有去审税。11月26日后，被告找中介催促原告继续履行合同，后来中介说，原告要继续申请贷款。此后，被告一直在等待原告约被告去审税。后来被告在12月18日向原告发催告函。12月22日，双方口头约定去审税，被告去了交易中心，但原告无故没有去。原告表示，从没有答应9月21日前付足首付175万元。按照合同，原告在过户前支付175万元即可。2015年11月26日之后，直接和被告协商办理过户，被告不做表示，中介传话给原告，说被告以房价上涨为由，要加价8万元，否则拒绝办理过户。基于不安抗辩及同时履行抗辩，原告暂缓支付11万元，是符合合同约定的。12月28日，原告到交易中心，被告没有到场。以上事实，有原告提供的《房屋买卖协议》《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》、房地产登记簿、收款收据，被告提供的补充协议、《个人贷款提前结清凭证单》、房地产登记收件收据及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。本院认为，原被告双方就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议，合法有效，双方均应恪守履行。按照合同约定原告应在过户前支付175万元房款，在签订买卖合同当日支付补充协议约定的95万元房款，共计270万元。根据本院查明的事实，原告在约定过户时间2015年11月30前已支付购房款359万元，符合合同约定。关于原告的贷款未能审批通过这一节事实，按照合同约定，其只需在过户当日补足即可。被告主张原告应在2015年9月21日前支付175万元房款，没有合同依据，亦没有其他证据证明，本院不予采信。因此，原告在付款过程中未存在违约的情况。按合同约定被告应及时办理注销抵押的手续，以便双方可以在2015年11月30日前办理过户手续。关于过户这一节事实，原被告双方各执一词，但均未能提供足以证明对方根本违约导致无法过户的证据。本院认为，在合同履行过程中，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助等附随义务。本案中，双方对系争房屋未能按时过户均负有一定责任，故互不承担违约责任，双方之间的买卖合同应继续履行，相互配合办理过户手续。原告的其他诉讼请求，本院不予支持。关于后续房款，原告已支付359万元，在过户当日还应支付被告11万元，在办理房屋交接时支付尾款5万元。被告的其他反诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹与被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华就上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议继续履行；二、被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华于本判决生效之日起十日内，配合将上海市宝山区纬地路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户至原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹名下；三、原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹于上述房屋过户当日内，向被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华支付购房款11万元；四、被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华于原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹取得产权登记之日起十日内，将上述房屋交付给原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹；五、原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹于上述房屋交接当日，向被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华支付购房款5万元；六、原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹的其余诉讼请求，不予支持；七、被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华的其余反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取18,400元、财产保全费5,000元，由原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹，被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华各负担一半；反诉案件受理费5,173元，由原告(反诉被告)凌俊、严法荣、于金妹负担1,750元，被告(反诉原告)杨专、高汉英、杨鑫华、戚胜华负担3,423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  戴筱岚二〇一六年六月十七日书记员  袁凯凯附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。