广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤03民终835号上诉人（原审被告）：陈立斌，男，汉族，1975年6月10日生。委托代理人：陈志杭，北京市京都（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李敏欢，女，汉族，1989年12月2日生。委托代理人：张峥嵘，广东众诚律师事务所律师。委托代理人：黄俊涛，广东众诚律师事务所实习律师。原审第三人：中原地产代理（深圳）有限公司。法定代表人：李耀智，执行董事。委托代理人：付代广，男，汉族，1992年5月22日生，系该公司员工。上诉人陈立斌与被上诉人李敏欢、原审第三人中原地产代理（深圳）有限公司（以下简称中原地产）因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第1067号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李敏欢起诉请求法院判令：一、确认李敏欢、陈立斌双方于2015年5月9日签订的《二手房买卖合同》已经解除；二、陈立斌返还李敏欢定金15000元和支付李敏欢违约金196000元；三、陈立斌赔偿李敏欢损失300000元；四、陈立斌承担本案全部诉讼费用、担保费用。本案审理过程中，李敏欢向原审法院申请撤回上述第三项诉讼请求。原审法院经审理查明，2015年5月9日，李敏欢与陈立斌签订《二手房买卖合同》，约定将陈立斌位于深圳市龙岗区宝横路振业峦山谷（X期）X栋X单元XX的房屋转让予李敏欢，房地产证号为XX**，转让成交价为980000元，卖方于合同生效当日支付定金15000元，买方须于2015年6月8日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账户中，首期款金额以银行贷款为准，买方于2015年6月8日之前向银行申请银行贷款，卖方于双方办完资金监管手续及买方取得贷款承诺函之日起三日内自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押登记手续；在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内，买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，但最晚不迟于赎出房产证后三日内，合同约定交易过程产生的全部税费由李敏欢承担。卖方应当于收到除交楼押金外的全部楼款后三日内将房屋交予买方，双方约定如买方未按合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过五日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按照合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过五日，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已经支付的定金。合同签订当日，李敏欢交付定金15000元，陈立斌出具收据。2015年6月5日，李敏欢、陈立斌与中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行签订《二手房交易结算资金托管协议》，托管首期款285000元，同时申请该银行抵押按揭贷款。经审核批准，中国农业银行股份有限公司深圳龙岗支行出具《个人购房贷款承诺函》，同意贷款680000元，承诺期限为一个月。2015年6月13日，陈立斌通过中原地产向李敏欢发出解约通知，称其签约过程中多次强调急需用钱尽快过户，双方约定6月8日前办理完手续，陈立斌也未看具体内容就签订合同，但直到资金监管后，陈立斌才发现合同约定的内容为6月8日作资金监管，按此进度仍需两个半月时间，严重影响了陈立斌的卖房资金安排，因此陈立斌解除合同，因自己失误，愿意赔付李敏欢两倍定金。李敏欢当庭提交其与陈立斌微信聊天记录，显示陈立斌于2015年6月9日提出房屋市场价格已经上涨至128万元，并称“心情不爽我可能就不卖了，陪你个定金，不要挑战我的极限”，陈立斌于2015年6月13日微信告知李敏欢“不卖了”、“另房子已签20年租约”。陈立斌对上述微信聊天记录不予认可。庭审中，陈立斌称涉案房屋已以980000元的价格转让予他人。原审法院认为，李敏欢、陈立斌双方签订的《二手房买卖合同》为双方真实意思表示，未违反法律规定，合法有效，双方应当严格遵照合同约定，履行买卖双方的权利义务。本案中，李敏欢在签订合同后，严格依约支付了定金、办理了首期款资金监管和贷款申请手续，并已取得银行出具的贷款承诺函；而陈立斌却以自己未看具体合同条款为由，单方解除合同，并将房屋转卖予他人，此行为严重违背了公平、诚实信用的交易原则，应当承担违约责任。因此，陈立斌应当依约向李敏欢返还已支付的定金15000元，并按照房屋成交总价20%的比例向李敏欢支付违约金196000元（980000元×20%）。李敏欢请求解除合同，符合法律规定，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除李敏欢与陈立斌于2015年5月9日签订的《二手房买卖合同》；二、陈立斌于本判决生效之日起五日内向李敏欢返还购房定金15000元；三、陈立斌于本判决生效之日起五日内向李敏欢支付违约金196000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2233元（李敏欢已预交5133元，多收取2900元，原审法院予以退回），由陈立斌负担。上诉人陈立斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，发回重审或直接改判陈立斌向李敏欢支付双倍返还定金。事实和理由：2015年5月9日，陈立斌与李敏欢签订《二手房屋买卖合同》，约定将陈立斌位于深圳市龙岗区宝横路振业峦山谷（X期）X栋X单元XX的房屋转让予李敏欢，房地产证号为XX**，转让成交价为980000元。由于陈立斌与中介公司沟通存在误解，陈立斌的本意是在2015年6月8日前可以完成所有手续，但是到2015年6月8日时还有手续没有办完，这样就影响了陈立斌购买新房。陈立斌于2015年6月13日通过中介公司向李敏欢发出了解约通知。虽然在整个订立合同的过程中陈立斌最后的解约行为存在一定的过错，但是合同本是平等主体之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。陈立斌的解约行为是一种合同自由原则的体现。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。但不得超过违法合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金。如果违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。房产本身是一种特殊商品，在合同订立的过程中，房产会升值也会贬值，很难判断陈立斌的解约行为给李敏欢造成了多大的损失，在一审中李敏欢也没有提供自己损失的相关证据。陈立斌将该房产以980000元人民币的价格转卖他人，这与李敏欢达成的交易价格是一样的，并没有取得太大的获利。从2015年5月9日合同订立到2015年6月13日陈立斌通过中介方向李敏欢发出解约通知毕竟才一个月左右，这么短的时间内房屋的价格上涨是有限的。因此给李敏欢造成的损失应该是较小的。综上所述，请求二审法院撤销一审判决，发回重审或直接改判。被上诉人李敏欢口头答辩称：陈立斌的上诉理由不能成立，请求二审法院依法驳回陈立斌的上诉请求。陈立斌在房价大幅度上涨的情况下，为追求经济利益，在没有协商一致的情况下单方解除合同，并立即将房产过户到其配偶名下，其行为非常恶劣。在合同无法继续履行的情况下，陈立斌一直拒绝协商，拒绝返回定金，也不配合办理首期款提前解除监管，造成李敏欢大量资金被占用，使李敏欢无法及时采取善后措施和再次购房。陈立斌的一系列行为已经给李敏欢造成重大损失，损失大大超过原审认定的违约金额。综上所述，原审判决认定事实存在疏漏，关于购房定金中的15000元，其中有5000元托管于中原地产处，应当由中原地产予以返还，请求二审法院查清事实依法改判。原审第三人中原地产口头答辩称：中原地产作为本次买卖合同的居间方，已经按照居间相关法律规定尽到了相关权利义务，中原地产在本次交易不存在过错。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，李敏欢与陈立斌所签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，各方应全面适当的履行各自的合同义务。本案中，李敏欢在签订合同后，已经依约支付了定金、办理了首期款资金监管和贷款申请手续，并取得银行出具的贷款承诺函，李敏欢已按合同约定履行了买方的相应义务。陈立斌以其在签订合同时未看清合同条款为由单方主张解除合同，并将涉案房产转卖他人，构成根本违约，应当承担相应的违约责任。据此，陈立斌除应向李敏欢返还已收取的定金15000元外，还应按合同约定支付相应的违约金。综合考量当事人的违约情形和房价波动等实际状况，原审判令陈立斌按照房屋成交价的20%支付违约金并无不当，该违约金数额并不存在过高情形。陈立斌上诉主张违约金标准过高没有事实与法律依据，本院不予支持。综上，陈立斌的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4466元由上诉人陈立斌负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐    毅代理审判员 张    睿代理审判员 庄  齐  明二〇一六年六月六日书 记 员 李开宇（兼）