江苏省南京市玄武区人民法院民 事 判 决 书（2015）玄民初字第829号原告何利丽，女，1977年12月25日生，汉族。委托代理人鲁军，北京德和衡（南京）律师事务所律师。委托代理人武孝奎，江苏朗华律师事务所律师。被告南京泰亨房地产开发有限公司，住所地在江苏省南京市玄武区太平北路120-号309、319室。法定代表人杭宁。委托代理人徐紫阳，男，南京泰亨房地产开发有限公司员工。委托代理人张国春，男，南京瀚海房地产开发有限公司员工。被告山东诚基房地产开发有限公司，住所地在山东省济南市历山路157号山东行业协会大楼二层201室。法定代表人杭宁。原告何利丽诉被告南京泰亨房地产开发有限公司（以下简称泰亨公司）、山东诚基房地产开发有限公司（以下简称诚基公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告何利丽及其委托代理人鲁军，被告泰亨公司委托代理人徐紫阳、张国春到庭参加了诉讼，被告诚基公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何利丽诉称：2009年，被告泰亨公司在南京市珠江路688号推出卓越骇客大厦项目，其利用报纸、宣传彩页、售楼人员口头介绍等形式宣传：项目为地上四层、地下三层，共七层贯通的商业中庭设计，地下负三层均为商铺，且地位为商铺活动中心。原告在听信被告泰亨公司的宣传后，于2009年10月27日与被告泰亨公司签订《商品房预售合同》，购买了卓越大厦负三层的房屋。房屋交付后，被告泰亨公司指定的物业公司亦按照商铺的标准收取原告的物业管理费用。2011年5月，被告泰亨公司的招商部与原告及其他负三层业主签订了《委托招商协议书》，协议书也载明负三层为商铺。2015年初，原告接物业公司工作人员通知，告知负三层不能作为商铺使用，否则消防部门将予以处罚。2015年3月11日原告及其他业主向南京市公安局消防局申请对负三层消防验收的信息公开。2015年3月24日南京市公安局消防局答复称卓越骇客大厦于2011年4月15日通过消防验收，地下三层使用性质为复式汽车库、办公及设备用房。原告认为，被告泰亨公司明知卓越大厦负三层不能作为商铺使用，却在销售过程中一再虚构事实欺骗业主，构成欺诈，原告在受到被告泰亨公司误导及欺诈的情况下签订的合同并非原告真实意思表示，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，应予撤销。被告泰亨公司为一人有限责任公司，被告诚基公司为其法人股东，被告诚基公司不能证明被告泰亨公司的财产独立于自己的财产，应承担连带责任。故诉至法院，请求判令撤销原告何利丽与被告泰亨公司签订的《南京市商品房预售合同》；被告泰亨公司返还原告购房款395675.92元；按中国人民银行同期贷款利率标准赔偿原告上述购房款自2009年10月27日至2015年5月4日止的利息；赔偿原告物业费等其他损失21182.56元；被告诚基公司对被告泰亨公司的上述债务承担连带责任。被告泰亨公司辩称：双方签订的《商品房预售合同》已经将销售房屋的真实情况以书面的形式在合同上予以明确，合同记载房屋用途与公安消防部门回复中的房屋用途相一致，被告并不存在欺诈行为，双方签订的合同成立并生效；撤销权的行使期限为具有撤销权的当事人知道或者应当知道的一年内，原告要求行使撤销权的期限早已超过一年，故原告要求撤销合同的诉讼请求应予驳回。原告主张的物业费损失，该费用并非由被告收取，在相关物业公司提供服务的情况下，原告并不存在相关物业费的损失。故请求驳回原告的全部诉讼请求。被告诚基公司未应诉答辩。经审理查明：泰亨公司为只有一个法人股东的有限责任公司，股东为诚基公司。2009年10月27日，原告（合同乙方）与被告泰亨公司（合同甲方）签订《南京市商品房预售合同》两份，约定：甲方预售给乙方的商品房为南京市玄武区珠江路688号（卓越大厦）1-01幢地下负三层393室、389室（后分别登记为珠江路688号-346室、-354室）；该商品房设计用途为办公；393室商品房的建筑面积为19.26平方米，其中套内建筑面积为7.38平方米，共有共用分摊建筑面积为11.88平方米，房屋总价为188774元；389室建筑面积为20.41平方米，套内建筑面积为7.82平方米，共有共用分摊建筑面积12.59平方米，房屋总价200041元。两份合同尾部“甲乙双方的其它约定”中约定：甲、乙双方确认本房屋规划用途为办公用房。后何利丽实际为上述两处房屋交纳购房款分别为194458.78元及201217.14元，合计395675.92元。2011年12月28日，原告取得上述房屋所有权，房屋所有权证上记载房屋规划用途为办公，-346室建筑面积为20.8平方米，套内建筑面积为7.92平方米，-354建筑面积为20.53平方米，套内建筑面积为7.82平方米。2015年，卓越大厦负三层部分业主向南京市公安消防局申请信息公开，要求公开负三层有关使用功能的信息。2015年3月24日，南京市公安局消防局向卓越大厦部分业主答复称卓越大厦地下三层使用性质为复式汽车库、办公和设备用房。原告于2015年5月7日诉至本院。另查明：泰亨公司关于卓越大厦的招商手册载明：涉案房屋营业面积为地面四层地下三层，负三层经营内容为影音电子产品二手交易，经营模式采用分区引导、商家独立经营的模式等。2009年10月16日《金陵晚报》第46版中名为《城中旺铺难求—珠江路挑高6米商铺开盘竟打折？》的报道文章称：卓越·骇客天街是目前珠江路上唯一在售的商铺项目，项目一共7层，地下三层地上四层，共有约600多个商铺；等等。2007年至2010年在泰亨公司从事销售工作的证人冯某在另案诉讼中到庭证实，涉案房屋其参与销售，其在销售前经统一培训，负三层以商铺形式出售，对外宣传是商铺。涉案房屋物业管理服务合同中约定，商铺按4.8元/㎡/月的标准收取物业服务费；泰亨公司在2011年5月12日向业主发出《南京卓越名座商品房（地下负三层至地上四层）交付入住通知书》，要求负三层业主按商铺标准,以4.8元/㎡×房屋建筑面积×6个月的计算方式预交半年物业管理费。2011年9月16日，因涉案房屋返潮问题，泰亨公司向业主发出《关于负三层返潮的处理的回复》，泰亨公司在该回复中向业主表明了拟采取的解决措施，并表示“经专家论证通过上述措施能够解决潮气大的问题，并将不会影响到商铺的整体开业。”以上事实，有泰亨公司工商登记资料、《南京市商品房预售合同》、《销售不动产统一发票（自开）发票联》、房屋所有权证、南京市公安消防局答复、《卓越·骇客天街招商手册》、2009年10月16日《金陵晚报》、《卓越SOHO物业管理服务合约》、《南京卓越名座商品房（地下负三层至地上四层）交付入住通知书》、《关于负三层返潮的处理的回复》、收据及庭审笔录等证据证实。审理过程中，原告为证明其损失，举证了：2011年5月14日物业服务费收据二份，记载其交纳-389、-393物业费1142.5元，公摊水电费1904.16元，合计3046.7元。该物业费标准与商铺相同。非住房房屋登记费收据两份、中华人民共和国现金完税证两份、转让手续费发票两份、住宅专项维修基金收据两份，上述票据分别记载原告向南京市房屋产权监理处交纳非住房房屋登记费550元、550元；向南京市地方税务局交纳契税6036.5元、5833.8元；向南京市房地产市场管理处交纳转让手续费104元、102.6元；向南京市物业管理办公室交纳住宅专项维修基金2496元、2463元。为查明案件事实，本院向南京市房屋产权监理处等相关收费部门就上述费用在合同撤销后能否退还进行了调查。相关费用的收费部门答复称非住房房屋登记费、转让手续费、房屋所有权登记费-共有权证工本费、土地登记费属于行政服务收费，在交易完成后不予退还。契税及住宅专项维修基金在合同撤销后可以退还。本院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。一方以欺诈手段使对方在违背真实意思表示的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院变更或撤销。被告作为房屋开发单位，明知涉案房屋规划性质为办公，但在涉案房屋销售资料和销售人员的介绍中，仍宣称涉案房屋为商铺，属于故意虚构事实，构成欺诈。虽然双方签订的《商品房预售合同》及《补充协议》中记载涉案房屋为办公用房，但被告在合同签订之前的宣传，以及合同签订之后发送的《交付入住通知书》、《关于负三层返潮的处理的回复》之中，仍然多次反复告知原告涉案房屋为商铺并保证商铺整体开业，原告亦以商铺标准缴纳了物业服务费。同时，原告所购房屋套内建筑面积仅有不到十平方米，难以作为办公用房使用。综合以上事实，可以认定被告的欺诈行为前后紧密联系，具有持续性、整体性，且主观上存在重大的恶意，导致原告受被告泰亨公司欺诈，对涉案房屋性质产生错误认识。被告辩称原告行使撤销权的期间已经超过，本院认为，被告在销售宣传时即虚构涉案房屋为商铺的事实，导致原告陷入错误认识签订了房屋买卖合同，虽然合同中记载涉案房屋的设计用途为办公，但从普通业主的角度考虑，对“设计用途为办公”与“商铺”、这两个概念的区分并不明确清晰，且被告的欺诈行为具有持续性，被告发出的《交付入住通知书》要求原告以商铺标准交纳物业服务费，原告亦按照商铺的标准交纳了物业服务费，从常理而言，如原告等业主明知涉案房屋不是商铺，则其不可能按照物业服务费较高的商铺的标准交纳物业服务费，亦不可能向相关部门申请公开负三层的使用功能信息。故综合以上分析，原告对其所购涉案房屋的性质一直处于系“商铺”的认识状态之中，不应认定业主在签订合同之时已明知涉案房屋属于明显区分于“商铺”的办公性质。直至2015年3月24日，应部分业主申请，南京市公安局消防局对涉案房屋明确为办公用房，原告方知道受欺诈的事实。原告于2015年5月7日提起诉讼，没有超过法律规定的除斥期间。综上，原告要求撤销涉案合同、返还购房款395675.92元的主张符合法律规定，本院予以支持。上述购房款的利息应从原告主张合同撤销时，即原告起诉之日起算，故原告主张2009年10月27日至2015年5月4日止的利息，本院不予支持。因涉案房屋实际无法作为办公使用，故原告交纳的物业服务费及公摊水电费，合计3046.7元系其损失，被告泰亨公司应当予以赔偿。关于原告主张办证过程中的各项费用损失，因契税及住宅专项维修基金可以退还，故该两项费用不能作为原告损失。原告主张的非住房房屋登记费、转让手续费合计1306.6元，因相关收费部门不予退还，应作为原告损失，由被告泰亨公司予以赔偿。诚基公司作为一人有限责任公司泰亨公司的股东，其不能证明泰亨公司的财产独立于诚基公司的财产，原告主张其对泰亨公司的债务承担连带责任符合法律规定，应当予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第五十八条，《中华人民共和国公司法》第五十八条第二款、第六十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、撤销原告何利丽与被告南京泰亨房地产开发有限公司于2009年10月27日签订的关于南京市玄武区珠江路688号1-01幢地下负三层393室的《南京市商品房预售合同》；二、撤销原告何利丽与被告南京泰亨房地产开发有限公司于2009年10月27日签订的关于南京市玄武区珠江路688号1-01幢地下负三层389室的《南京市商品房预售合同》；三、被告南京泰亨房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告何利丽购房款395675.92元；四、被告南京泰亨房地产开发有限公司赔偿原告何利丽物业服务费及公摊水电费损失3046.7元、非住房房屋登记费、转让手续费损失1306.6元，合计4353.3元；五、被告山东诚基房地产开发有限公司对本判决确定的被告南京泰亨房地产开发有限公司的上述义务承担连带责任。六、驳回原告何利丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费9261元，由原告负担2477元，被告南京泰亨房地产开发有限公司和被告山东诚基房地产开发有限公司各负担3392元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  郑荣代理审判员  朱佳人民陪审员  李迅二〇一六年六月二十日见习书记员  秦璇