天津市和平区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0101民初0296号原告（反诉被告）中隆洪诚（北京）资产管理有限公司，住所北京市朝阳区延静西里2号1号楼918室。法定代表人周全虎，总经理。委托代理人侯兆玉，该公司法务。委托代理人杨俊利，北京国睿律师事务所律师。被告（反诉原告）吴小敏，1977年1月23日。委托代理人潘虎铭，北京市中誉威圣律师事务所律师。原告（反诉被告）中隆洪诚（北京）资产管理有限公司（以下直称原告）与被告（反诉原告）吴小敏（以下直称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月6日受理后，依法由代理审判员周宁适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人侯兆玉、杨俊利，被告的委托代理人潘虎铭，到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中隆洪诚（北京）资产管理有限公司诉称，原告因经营需要在天津开办分公司，租赁被告所有的位于天津市×号×写字楼×室房屋，注册分公司用于经营。原告于2015年10月14日与被告签订《写字楼租赁合同》，并支付被告保证金34677.64元及三个月的租金81342元，两项共计116019.64元。后原告向天津市工商行政管理局申请注册分公司，因天津市工商行政管理局对于原告经营范围的政策突然发生变化，不予核准注册，是原告不能预测的行政法规变化，属合同中约定的不可抗力的情形，可以解除合同。原告多次与被告协商解除合同无果，诉至法院，诉讼请求为：1、判令解除原、被告双方签订的租赁合同；2、判令被告退还原告保证金34677.64元及三个月的租金81342元；3、诉讼费由被告承担。原告提交的证据材料为：1、写字楼租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系，且依据合同中第8条第2款原告方可以解除合同；2、终止合同通知书及向被告吴小敏和其委托人杨道力的邮寄单、邮寄单的网上查询单，证明原告在得知不能办理工商登记后及时给被告发出了解除合同通知，并且同意赔偿原告损失，要求双方交接房屋；3、吴小敏给杨道力的授权委托书，证明吴小敏授权杨道力对外出租房屋，杨道力有权处理解除合同的相关事宜；4、营业执照，证明原告投资类的经营范围在和平区工商局不能注册分公司。被告对原告提交的证据的质证意见为：对证据1无异议；证据2被告没有收到。退一步讲，即使原告发出了解除通知也不能解除合同；对证据3的授权委托书，真实性认可，但是吴小敏只是授权杨道力签署合同，并未授权解除合同；对证据4的真实性认可，证明目的不认可。经本院审查，原告提交的证据真实、合法与本案具有关联性，本院予以认证。被告吴小敏辩称，原告所称工商局对原告某项经营事项没有核准，这不属于合同中约定的不可抗力，我方作为出租方没有义务保证原告的经营范围能够通过工商局的核准。所以我方要求继续履行租赁合同，不同意退还租金及保证金。针对本诉，被告吴小敏未提交证据。被告吴小敏反诉诉称，原、被告双方于2015年10月14日签订《写字楼租赁合同》，被告将涉案房屋租给原告办公使用。合同签订后，双方依约履行了各自的合同义务，但2016年1月6日，被告向贵院提出诉讼，以其自身某项经营业务未被工商行政部门批准为由，要求解除租赁合同，被告认为原告主张的事由不属于合同中约定的不可抗力，原告无权强行解除合同，被告为了成就合同为原告提供20天的免租期，并支付中介费27114元，在被告没有任何过错的情况下，原告强行解除合同会给被告造成更大的经济损失，因此被告不同意解除合同，并要求原告按照合同支付租金及相关费用。被告反诉诉讼请求为：1、请求判令原告支付2016年2月5日至2016年5月4日的房屋租金81342元；2、请求判令原告支付2015年10月16日至2016年5月4日的房屋物业费50423元；3、请求判令原告以欠租金额81342元为基数，自2016年2月5日起至实际支付之日止，按每日万分之三的标准支付违约金；4、反诉费用全部由原告负担。被告针对反诉提交的证据为：1、写字楼租赁合同，证明原、被告之间的租赁关系；2、产权证，证明被告具有涉案房屋的产权。原告对被告反诉提交的证据没有异议。经本院审查，认为被告提交的证据真实、合法，与本具有关联性，本院予以认证。原告反诉辩称，不同意被告反诉请求。我方签订合同后到工商办理注册，得知无法成立分公司，我方及时与被告进行沟通，并发出了告知函，同意给予被告一定补偿并办理房屋交接房屋的手续，被告拒绝接受房屋，造成的损失应由被告自行承担。原告针对反诉未提交证据。经审理查明，2015年10月14日，原告与被告的委托代理人杨道力及案外人北京乔迪房地产经纪有限公司签订《写字楼租赁合同》，约定原告承租被告名下所有的位于天津市×号×写字楼×室，承租面积270.13平方米。租赁期限两年，自2015年10月16日至2017年10月15日。2015年10月16日至2015年11月4日为免租期。免租期内承租人可以免交租金，但须缴纳物业管理费、能源费及因装修承租房屋而发生的其他相关费用。房屋租金为每天每平方米3.3元，合计月租金为27114元。该标准不含税，相关税金由承租人承担。租金不包含合同规定的物业费等应付费用。物业费为每月每平方米2.8元，每月物业费为7563.64元。合同还约定：承租人先支付租金后租赁，押一付三，每季度付一次。本合同签订后3个工作日内，承租人交付2015年11月5日至2015年12月4日的租金。以后每期租金在下一季度开始之前，10日内支付。若承租人未能按时支付当期的全额租金，每逾期一日，需按应缴总额的万分之五支付滞纳金。逾期缴纳超过5天，经出租人书面告知之日起5日内仍未支付租金及滞纳金的，出租人有权收回房屋，承租人除全额支付租金、滞纳金外，还应当按欠租总额每日万分之三的标准支付违约金。本合同签订三日内，承租人向出租人支付一个月的租金和一个月的物业费作为履约保证金，共计34677.64元。如承租人在承租期限内未违反合同规定且全额缴清费用，则租赁终止退回承租人。承租人在合同签订后，按约定向出租人缴纳保证金及首期租金后，办理入住手续。如承租人提前解除合同的，出租人有权单方解除合同，收回该房屋，其保证金、租金不予退回。合同签订后，原告于2015年10月16日，向被告缴纳保证金34677.64元和2015年11月4日至2016年2月4日的租金81342元。被告将涉案房屋的钥匙交付原告，但是原告并未实际入住。被告向物业公司交付了涉案房屋截至2016年3月底的物业费。2015年11月12日，原告向被告吴小敏邮寄《终止合同通知书》，邮政回执显示家人签收，吴小敏本人否认收到通知。2016年1月6日，原告到本院对被告吴小敏以房屋租赁合同纠纷提起诉讼，要求与被告吴小敏解除租赁合同，并退还已经交付的保证金和租金。吴小敏收到本院通知后，派人于2016年1月15日来院领取应诉材料。上述事实，有原、被告的当庭陈述及提交的证据予以证实，经质证，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同，系双方真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合同依法成立、有效。依照法律规定，在合同履行届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主债务的，可以解除合同，但应承担补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告在约定的租期内提前终止双方签订的合同，其行为构成违约，应承担违约责任。原告主张的分公司不能领取营业执照属于合同约定的不可抗力，被告对原告的主张不予认可。且法律规定不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，显然原告遇见的情形不属于法律规定的不可抗力。故原告要求判令被告退还保证金34677.64元及三个月的租金81342元的诉讼请求，本院不予支持。原告主张提前终止合同，自称在2015年11月12日，向被告邮寄了《终止合同通知书》，被告否认收到，且原告提交的邮政查询回执显示家人签收，而没有记载家人的姓名也不能证实签收的家属是否属于同住成年家属。则仅凭该份邮政查询回执，不能认定被告在11月12日收到解除合同的通知。但原告起诉后，被告派人于2016年1月15日领取了起诉书副本，原告在诉状中明确表示要求解除租赁合同，被告领取后应当视为收到原告解除租赁合同的通知，2016年1月15日为解除租赁合同的时间。原告对涉案房屋的租金已经交付至2015年2月4日，且交付了涉案房屋一个月的租金和物业费共计34677.64元作为保证金。按照双方在合同中的约定，原告单方解除合同，保证金和2016年1月16日至2016年2月4日期间的房屋租金不予退回。且原告还应交付涉案房屋自2015年10月16日起至2016年1月15日的物业费22690.92元。鉴于本院确认租赁合同于2016年1月15日解除，故被告要求原告支付2016年2月5日至2016年5月4日的房屋租金81342元及相应的违约金；和涉案房屋2016年1月16日至2016年5月4日的物业费的诉讼请求，本院均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十四条、第六十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十一条的规定，判决如下：一、原、被告签订的租赁合同于2016年1月15日解除；二、本判决生效后十日内，原告支付被告自2015年10月16日至2016年1月15日的房屋物业费费22690.92元；三、驳回原告本诉的其他诉讼请求；四、驳回被告反诉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉诉讼受理费2620元，减半收取1310元，由原告负担。本案反诉诉讼受理费1468元，由原告负担178元，由被告负担1290元（反诉费中有原告负担部分，于本判决生效之日起十日内直接给付被告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。代理审判员 周 宁二〇一六年六月一日书 记 员 高汐滢附：本裁判文书所依据的具体法律条文规定《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人承担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十一条人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。