山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终979号上诉人（原审原告）：张纪凤，女。委托代理人：牛海军，山东海洋律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：华润置地（日照）有限公司，住所地日照市淄博路369号。法定代表人：张大为，董事长。委托代理人：吴仕明，公司职工。委托代理人：刘娜娜，公司职工。上诉人张纪凤因与被上诉人华润置地（日照）有限公司商品房销售合同纠纷一案，不服日照市东港区人民法院（2016）鲁1102民初1736号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人张纪凤的委托代理人牛海军、被上诉人华润置地（日照）有限公司委托代理人吴仕明、刘娜娜到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审审理查明：2012年11月23日，张纪凤与华润置地（日照）有限公司签订编号为201211230105的《商品房买卖合同》及《补充协议01》、《补充协议02》各一份，约定张纪凤购买华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市淄博路以北、烟台路以东的第01A幢4单元（04）-1178号房，用途为停车位，总价款为118000元。合同第八条约定，华润置地（日照）有限公司应当在2014年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条约定，如华润置地（日照）有限公司逾期交付，逾期不超过60日，自合同规定的最后交付期间的第二天起至实际交付之日止，华润置地（日照）有限公司按日向张纪凤支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。如逾期超过60日，张纪凤有权解除合同，张纪凤选择解除合同的，华润置地（日照）有限公司应当自张纪凤解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按张纪凤累计已付款的1%支付违约金。张纪凤要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华润置地（日照）有限公司按日向张纪凤交付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，华润置地（日照）有限公司应当书面或电话通知张纪凤办理交付手续。双方进行验收交接时，华润置地（日照）有限公司应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。华润置地（日照）有限公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，张纪凤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由华润置地（日照）有限公司承担。由于张纪凤原因未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：在张纪凤按期支付了全部车位价款的情况下，若张纪凤因自身原因未按期与华润置地（日照）有限公司办理交接手续的，视为该车位已于主合同交付期间交付原告。合同第十三条约定，交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人以不低于约定标准、其他材料、设备、施工工艺代替。附件三内容为：“装饰、设备标准。1、地面：耐磨地坪漆；2、墙面、柱面：防水腻子，水泥踢脚，防撞条；3、顶棚：防水腻子；4、车位：车轮档、车位划线；5、其他：行车道、警示线；6、照明系统：LED灯具；7、地下车库住楼入口大堂：门禁；8、地下车库出入口：雨棚、安全凸面镜。”补充协议01第二条约定，张纪凤应按主合同的约定如期缴纳车位价款并接收车位。车位交接后，该车位毁损的风险由张纪凤承担。因张纪凤原因未能按期办理交接手续的，则自交付通知载明的交付日期起，视为华润置地（日照）有限公司已将该车位交付，该车位毁损导致不能使用的风险由张纪凤承担。补充协议01第七条约定，凡因协议引发的争议，由协议签订地人民法院诉讼解决。补充协议02第一条约定，任何一方发给另一方的通知或信件必须是书面的，按主合同联系地址或收件方事先书面通知发件方的其他地址发送，如邮件出现第三方代收、拒收、退回等情形的，均视为邮件已送达。上述通知或信件必须由专人传递或通过特快专递方式邮寄。如由专人传送，则以送达时视为送交，如以特快专递方式发送，则以邮寄日之次日起3日后视为已送达。任何一方更改地址应在7天之内以书面形式通知对方。补充协议02第三条约定，张纪凤有权在华润置地（日照）有限公司送达的《入住通知书》所规定的期限内对该商品房质量进行实地检查，发现存在质量问题的，有权要求华润置地（日照）有限公司根据房屋质量的具体情况承担除逾期交房责任以外的修复等补救责任，但不得借此对已经取得《竣工验收备案表》或《住宅工程质量分户验收表》的商品房拒绝接收并拖延办理入住手续或主张逾期交房违约金，如因华润置地（日照）有限公司修复给张纪凤造成损失的，华润置地（日照）有限公司负责赔偿直接损失。买卖双方对交付商品房的质量有争议时，双方共同向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，如鉴定结论为主体结构质量不合格，或者属于严重影响正常居住使用的质量问题，张纪凤有权解除合同，华润置地（日照）有限公司承担鉴定费用并赔偿张纪凤的直接损失，如鉴定结论属于主体结构质量合格，张纪凤无权退房并承担鉴定费用、赔偿损失。上述合同及补充协议签订后，张纪凤交纳车位款118000元。后华润置地（日照）有限公司于2014年7月5日向张纪凤发出入住通知书，通知张纪凤在2014年7月25日的8：30-9：00办理华润中心·凯旋门房屋交付事宜。2014年7月17日，华润置地（日照）有限公司在黄海晨刊刊登交房公告，该公告主要内容载明：“尊敬的华润中心·凯旋门一期业主：我公司开发的位于淄博路与胶南路交汇处（华润中心·凯旋门）项目现已具备合同约定的交房条件，兹定于2014年7月22日-2014年7月30日8：00-17：00集中交房。现将办理交房手续相关事项公告如下：一、交房地点：日照市胶南路华润中心·凯旋门东门南侧底商。二、交房楼栋：10#、11#、12#、13#。三、办理资料：《购房合同》、《入住通知书》及相关材料。一期储藏室和车位已具备交付条件，住宅交付后可携带办理资料至物业服务中心办理。”同时查明：涉案停车位于2014年7月15日通过竣工验收，于2014年7月21日完成备案。张纪凤于2014年7月25日接收了其从华润置地（日照）有限公司处购买的第012幢1单元（01）-1302号商品房，接收商品房时张纪凤得知涉案停车位未全部喷涂耐磨地坪漆，故未接收停车位，华润置地（日照）有限公司称附件三中的“地面：耐磨地坪漆”仅指公共区域，专有车位不包括在内，且为提高客户满意度，已经拨付专款将车位喷涂了耐磨地坪漆。华润置地（日照）有限公司提交的车位交付签收表上标注的时间为“12.5”，对此华润置地（日照）有限公司称是2014年12月5日，张纪凤称是2015年12月5日。张纪凤委托山东海洋律师事务所牛海军律师代理本案诉讼事宜，为此支出律师代理费2000元。原审认定上述事实，有当事人陈述及商品房买卖合同、补充协议、车位款收据、律师代理费发票、建设工程竣工验收备案表、顺丰速运专递单、入住通知书、交房公告、车位交付签收表等。原审法院认为：本案争议的焦点有二：一是华润置地（日照）有限公司是否已经通知张纪凤接收停车位，即华润置地（日照）有限公司向张纪凤发出的《入住通知书》是否能认定为通知张纪凤接收停车位的通知。二是车库地面未全部喷涂耐磨地坪漆能否成为张纪凤拒绝接收停车位的理由。首先，对华润置地（日照）有限公司是否已经通知张纪凤接收停车位的问题。涉案停车位已于2014年7月15日通过竣工验收，于2014年7月21日完成备案登记，符合双方在商品房买卖合同中约定的交付条件。关于华润置地（日照）有限公司于2014年7月5日向张纪凤发出的入住通知书，从该入住通知书所载内容及张纪凤已于2014年7月25日实际接收住宅等履行情况看，该入住通知书应理解为通知张纪凤接收包括住宅、停车位、储藏室等在内的概括性通知，故华润置地（日照）有限公司已经履行了合同约定的通知义务。其次，对车库地面未全部喷涂耐磨地坪漆能否成为张纪凤拒绝接收停车位的理由的问题。涉案合同附件三中的“地面：耐磨地坪漆”的约定，应理解为车库地面全部喷涂耐磨地坪漆，包括停车位，但华润置地（日照）有限公司未将停车位喷涂耐磨地坪漆，不影响张纪凤对涉案停车位的使用，故车位地面未全部喷涂耐磨地坪漆不能成为张纪凤拒绝接收停车位的理由，应当视为张纪凤于2014年7月25日接收商品房住宅的同时接收了涉案停车位，华润置地（日照）有限公司不存在逾期交付行为。综上，张纪凤主张华润置地（日照）有限公司逾期交付停车位，但未能举证证明其主张所依据的事实，应承担举证不能的不利后果，对张纪凤要求华润置地（日照）有限公司支付逾期交付车位违约金7000元及律师费2000元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决驳回张纪凤的诉讼请求，案件受理费100元，减半收取50元，由张纪凤负担。上诉人张纪凤不服原审判决上诉称：根据合同约定应当以书面的形式通知业主接受商品房（车位），被上诉人华润置地（日照）有限公司并没有向上诉人发出表明“车位”的入住通知书，属于严重违约的行为；另外，合同附件三“地面：耐磨地坪漆、车位：轮挡、划线”，应理解为车库地面全部喷涂耐磨地坪漆，但被上诉人华润置地（日照）有限公司未将停车位喷涂耐磨地坪漆，损害了上诉人的合同权益，请求撤销原审判决并依法改判。被上诉人华润置地（日照）有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原审判决。经二审查明的案件事实与一审一致。本院认为：2012年11月23日，上诉人张纪凤与被上诉人华润置地（日照）有限公司签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定上诉人张纪凤购买被上诉人华润置地（日照）有限公司开发的位于日照市淄博路以北、烟台路以东的第01A幢4单元（04）-1178号房，用途为停车位。合同履行过程中，上诉人张纪凤依约交付车位款，被上诉人华润置地（日照）有限公司于2014年7月5日向上诉人张纪凤发出入住通知书，通知上诉人张纪凤于2014年7月25日8:30-9：00办理交付事宜,该通知应为概况性通知。2014年7月17日，被上诉人在黄海晨刊刊登交房公告，明确储藏室和车位具备交付条件，住宅交付后可携带办理资料至物业服务中心办理。上诉人张纪凤于2014年7月25日接收了从被上诉人处购买的第012幢1单元（01）-1302号商品房，接收商品房时得知停车位未全部喷涂耐磨地坪漆，故未接收车位，因此上诉人张纪凤对涉案车位已经通知要求交付的情况是知悉的，原审法院认定被上诉人华润置地（日照）有限公司已经履行了合同约定的通知义务并无不当。上诉人张纪凤不接收停车位的原因，是认为双方对涉案合同附件三中“地面：耐磨地坪漆”的约定发生歧异，该约定中对地面公共部分双方理解一致，而且被上诉人已实际完成对该部分耐磨地坪漆的喷涂，对车位所占地面部分有过争议，后被上诉人同意上诉人意见并将车位所占地面部分喷涂耐磨地坪漆；耐磨地坪漆主要功能是装饰、防潮、防渗、耐磨作用，作为停车位按时交付，并不影响车辆停放使用。综上，上诉人张纪凤主张被上诉人华润置地（日照）有限公司逾期交付车位，要求被上诉人华润置地（日照）有限公司支付逾期交付车位违约金7000元及律师费2000元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理得当。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人张纪凤负担。本判决为终审判决。审 判 长  傅廷文审 判 员  张 琳代理审判员  李 云二〇一六年六月十七日书 记 员  叶 迪