西藏自治区拉萨市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）藏01民终260号上诉人（原审被告）郝浩商行，经营场所拉萨市。经营者郝红旗，男，汉族，1963年11月5日出生，河南省夏邑县人，经商，现住拉萨市。上诉人（原审被告）郝红旗，男，汉族，1963年11月5日出生，河南省夏邑县人，经商，现住拉萨市。被上诉人（原审原告）西藏出入境检验检疫局机关服务中心，住所地拉萨市。法定代表人车永义，该中心主任。委托代理人白玛，西藏雪域律师事务所律师。委托代理人李建忠，西藏雪域律师事务所律师。上诉人郝浩商行、郝红旗与被上诉人西藏出入境检验检疫局机关服务中心（以下简称西藏检疫局机关中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服西藏自治区城关区人民法院（2016）藏0102民初381号民事判决，向本院提起上诉。本院依法受理后，依法组成由审判员苏加棠担任审判长、审判员胡晓雯、加央曲珍参加评议的合议庭，于2016年6月22日公开开庭进行了审理。上诉人郝浩商行的负责人郝红旗，被上诉人西藏检疫局机关中心的委托代理人白玛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。西藏检疫局机关中心在一审中诉称，2014年1月1日，原被告双方签订编号为20140039号的《商品房租赁合同》，约定由被告承租原告位于拉萨市北京西路28号临街商品门面房[39]号，月租金为1300元人民币，按季交付。合同第二条第二款约定：“该房屋租赁期间为壹年。自2014年1月1日起至2014年12月31日；租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。”合同第七条第四项还约定：“租赁期满合同自然终止。”《商品房租赁合同》生效后，原告依约履行了向被告交付出租房的合同义务，被告接收房屋无异议，在合同期内交纳了房屋租金。合同期限届满后，由于原告需将租赁房屋收回自用，故双方未再续签书面租赁合同。2015年7月13日和17日，原告先后向被告发送通知要求解除租赁关系，由被告于2015年7月底退还房屋给原告，被告却拒签通知书，拒不退还房屋。2015年10月23日，原告申请拉萨市阳光公证处公证送达《通知》，再次要求被告于2015年11月2日之前退还房屋，但被告至今仍未搬离且未退还房屋。2015年6月4日，原告收到被告交纳的2015年4月-5月为止的租金。原被告双方形成不定期租赁关系，不定期租赁关系存续期间，双方均有权随时解除合同，现原告给予被告合理的退还房屋时间之后，被告仍然继续占有使用房屋给原告造成了损失，现原告依法诉至法院，请求依法判令：一、被告返还租赁物；二、被告支付拖欠的租金6500元；三、被告支付房屋占有使用费6500元；四、被告承担本案全部诉讼费。郝浩商行及郝红旗在一审中未到庭亦未提交书面答辩意见及证据。原审法院审理查明，2014年1月1日，原告西藏检疫局机关中心作为甲方与作为乙方的被告郝红旗签订了编号2014002539号《商品房租赁合同》，合同载明：甲方将临街商品门面房[39]号租给乙方使用，租赁期为壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期满甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还；乙方如要求续租，则必须在租赁期满一个月之前书面申请甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同；租金月标准为1300元/月，每季度支付。另合同第七条第四项还约定：“租赁期满合同自然终止”。合同落款处出租人（甲方）处有原告西藏检疫局机关中心的印章，法定代表人处有原告西藏检疫局机关中心工作人员郭维江的签字，被告郝红旗在承租人（乙方）处签字捺印。自2015年1月1日起原被告双方未在签订书面商品房租赁合同。2015年10月23日原告申请西藏自治区拉萨市阳光公证处向被告等31家租户公证送达了搬迁通知及签收单，通知载明：原告将租赁物收回自用，无法与各承租户签订续租合同，现要求租赁户务必于2015年11月2日之前退还租赁物，退房时，凭押金凭证退还押金。被告郝红旗的亲属郝永娜在商户签字处签字。据此西藏自治区拉萨市阳光公证处于2015年11月4日出具了公证书。另查明，被告郝红旗租赁[39]号房屋以个体工商户方式从事经营活动，且办理了相应的营业执照、营业执照上名称为“郝浩商行”，经营者姓名为郝红旗。被告郝红旗向原告交纳租金至2015年5月，之后原告未向被告收取任何租金。原审法院认为，原告西藏检疫局机关中心与被告郝红旗于2014年1月1日签订的《商品房租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，原审法院予以确认。合同中约定了房屋租赁期限为1年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止，租赁期满合同自然终止。依据合同约定，原告与被告郝红旗签订的《商品房租赁合同》于2014年12月31日已终止。之后原被告双方未再签订书面租赁合同，原告继续收取了被告郝红旗的租金至2015年5月，双方形成不定期租赁关系，不定期租赁合同关系存续期间，双方当事人均可单方要求解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告于2015年10月23日向被告郝浩商行、郝红旗公证送达了通知，表明了原告将租赁物收回自用，无法与被告再续签租赁合同的意思表示，明确不再继续租赁，被告郝红旗对该通知已收悉。原告已履行了通知义务，并给予被告合理期限搬离，据此原告称双方不定期租赁合同关系于2015年10月23日解除的意见，原审法院予以采信。不定期租赁合同关系解除后，被告应向原告返还租赁房屋，故对于原告要求被告郝浩商行、郝红旗返还租赁物的诉讼请求原审法院予以支持；不定期租赁关系存续期间，按原租赁协议内容履行。原告要求被告按照原协议标准交纳2015年6月至2015年10月租金的诉讼请求，经原审法院核算符合法律规定，故对于原告要求被告郝浩商行、郝红旗支付租金6500元的诉讼请求，原审法院予以支持；不定期租赁关系解除后，被告仍占有使用租赁房屋，构成了对原告房屋所有权的侵犯，应向原告支付占有期间的占有使用费，原告主张被告郝浩商行、郝红旗按照原租赁合同的租金标准支付占有期间的占有使用费的意见，符合法律规定，原审法院依法予以采信。原告主张从2015年11月起至2016年3月31日止，经原审法院核算为2015年11月3日至2016年3月21日的占有使用费为6023.3元（1300元×4个月+1300元÷30天×19天），故原审法院对原告要求被告郝浩商行、郝红旗支付房屋占有使用费6500元的诉讼请求仅支持6023.3元。被告郝浩商行、郝红旗缺席，不影响原审法院依据查明的事实缺席裁判。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百三十二条、第二百三十五条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四之规定，缺席判决如下：一、被告郝浩商行、郝红旗于本判决生效之日起十日内向原告西藏出入境检验检疫局机关服务中心返还租赁房屋。二、被告郝浩商行、郝红旗于本判决生效之日起十日内向原告西藏出入境检验检疫局机关服务中心支付租金6500元。三、被告郝浩商行、郝红旗于本判决生效之日起十日内向原告西藏出入境检验检疫局机关服务中心支付房屋占有使用费6023.3元。四、驳回原告西藏出入境检验检疫局机关服务中心的其它诉讼请求。郝浩商行及郝红旗不服一审判决，向本院提起上诉，请求判令：一、依法撤销拉萨市城关区人民法院做出的（2016）藏0102民初381号民事判决并改判或发回重审；二、诉讼费用由被上诉人承担。主要事实与理由为：一、合同约定月租金额为1300元，但西藏检疫局机关中心实际按月租金1630元收取租金，应判令被上诉人返还多收取的款项；二、不存在被上诉人所述的拖欠租金事实；三、因等待西藏检疫局机关中心的协商答复，故不存在强行占有房屋的事实，不应承担房屋占有使用费；四、签合同时，被上诉人未能够履行西藏检疫局机关中心相关领导作出的承租四五年时间的承诺，有违诚实信用；五、本人目前家庭负担较重，请求续租，不同意解除租赁合同。郝浩商行与郝红旗在二审中未提交新证据。西藏检疫局机关中心在二审中答辩称，一审判决正确，请求二审法院予以维持。西藏检疫局在二审中未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实有当事人提交的《商品房租赁合同》、个体工商户营业执照、公证书、当事人陈述及一二审庭审笔录在卷佐证。本院认为，关于郝浩商行及郝红旗提出的西藏检疫局机关中心存在多收取租金的事实并要求退还的诉称，根据我国民事诉讼法的相关规定，该请求属于独立的诉讼请求，郝浩商行及郝红旗应当在一审中提出反诉或者单独的诉讼，在二审中提出，因二审裁决属于终审裁决，将影响当事人的诉讼权利救济，故本院不宜进行审理。关于郝浩商行及郝红旗提出的不存在拖欠租金事实的诉称，根据《最高人民法院关于适用民事诉讼证据若干规定》第五条第二款规定：“对合同是否履行存在争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任”。郝浩商行及郝红旗属于租赁合同约定的租金支付义务履行一方，依法应当对是否履行负有举证责任，但郝浩商行及郝红旗在法院审理阶段未提交任何证据予以佐证，因此按照我国民事诉讼法第六十四条规定应当承担举证不能的不利后果，故郝浩商行及郝红旗的该上诉理由及请求不能够成立，本院不予支持。关于郝浩商行及郝红旗提出的不应承担房屋占有使用费的诉称，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”本案中，根据现有证据显示，郝浩商行及郝红旗曾于2014年与西藏检疫局机关中心签定了一份书面合同，合同期限截止日为2014年12月31日，此后未再签定任何书面合同，根据我国合同法第九十九条第一款第（一）项的规定，2014年签定的租赁合同因合同约定的期限届满而依法终止。但之后，郝浩商行及郝红旗继续占有使用涉案房屋，对此，我国合同法第二百一十五条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。未采用书面形式的，视为不定期租赁。”因此，郝浩商行与西藏检疫局机关中心就涉案房屋形成了不定期租赁合同关系。而且我国合同法第二百三十二条规定：合同当事人均享有随时解除合同的权利，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。据此，西藏检疫局机关中心于2015年10月23日向郝浩商行及郝红旗送达了解除合同通知，符合法律规定，应当产生租赁合同解除效果。而合同解除后，郝浩商行及郝红旗继续占有使用涉案房屋，故依法应当向西藏检疫局机关中心支付实际占有房屋期间的使用费，原审法院亦根据西藏检疫局的诉请范围确定了房屋占有使用费符合事实与法律规定，本院予以维持，郝浩商行及郝红旗的该项上诉理由及请求，本院不予支持。关于郝浩商行及郝红旗提出的西藏检疫局机关中心相关领导承诺的诉称，因西藏检疫局机关中心对承诺的事实不予认可，且郝浩商行及郝红旗亦无证据佐证，因此本院对郝浩商行及郝红旗的该项诉称不予采信。关于郝浩商行及郝红旗提出的因自身经济困难请求继续承租的诉称，因我国合同法对不定期租赁合同的规定较为明确，现西藏检疫局机关中心依法行使其权利，虽与郝浩商行及郝红旗的利益形成冲突，但本院只能依法裁决，故对郝浩商行及郝红旗的该项诉称，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费125元（郝浩商行已预交），由郝浩商行及郝红旗承担。本判决为终审判决。审判长 苏 加 棠审判员 胡 晓 雯审判员 加央曲珍二〇一六年六月二十六日书记员 格  珠