广西壮族自治区巴马瑶族自治县人民法院民 事 判 决 书（2016）桂1227民初22号原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司，住所地广西巴马瑶族自治县巴马镇东园路85号。法定代表人黄福军，总经理。委托代理人覃小峰，男，1988年3月19日出生，壮族，住所地广西东兰县，该公司策划经理。被告朱建林，男，1954年11月12日出生，侗族，户籍所在地广西扶绥县）3号。原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司与被告朱建林商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，因以其他方式无法直接向被告送达法律文书，本院依法向被告公告送达本案起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书。依法组成由审判员王丰贤担任审判长、代理审判员韦柳欢、人民陪审员李正贵参加的合议庭，于2016年6月15日在本院第二审判庭公开开庭审理了本案。书记员黄英良担任记录。原告的委托代理人覃小峰到庭参加诉讼，被告朱建林经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2013年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告购买原告印象巴马小区第5幢1单元16层1601号房，总房价447015元，由被告采取支付首付款及以银行按揭贷款方式付款，首付款135015元，其余房价款以银行按揭贷款方式付清。合同签订后，因被告个人原因造成银行贷款申请未能通过审批，且原告多次告知被告交款，但被告至今仍未支付其余购房款，根据《商品房买卖合同》附件四补充协议第一条第2款第（4）项之约定，原告决定解除原、被告双方于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》，并按约定追究被告的违约责任。特向人民法院提起诉讼，请求：1、判决解除原、被告双方于2013年6月15日签订《商品房买卖合同》，并撤销相对应的编号为2011005061的《合同备案证明》；2、判决被告支付原告违约金22350.75元；3、本案诉讼费由被告负担。庭审中，原告将第一项诉讼请求变更为：判决解除原、被告双方于2013年6月15日签订的《商品房买卖合同》。原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、营业执照复印件1份，证明原告主体资格；2、身份证复印件1份，证明被告主体资格；3、《商品房买卖合同》复印件1份，证明原、被告存在商品房买卖关系；4、《合同备案证明》复印件1份，证明被告认购的房子已经备案；5、律师函复印件1份，证明原告书面通知被告交款；6、快递单复印件1份，证明原告向被告寄出律师函；7、《商品房预售许可证》复印件1份，证明印象巴马二期工程5号楼于2011年4月29日取得预售许可证。被告朱建林未向本院提供证据，也未向本院提交书面答辩，无正当理由拒不到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告朱建林经本院依法送达起诉状副本、应诉通知书、举证通知书、开庭传票等法律文书后，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其已放弃答辩、举证和质证的权利。本案原告提供的7份（组）证据，来源于原告，具有真实性，属《中华人民共和国民事诉讼法》规定的书证证据类型，证据形式具有合法性，证据内容与本案事实有关联性。本院对该7份（组）证据的真实性、合法性、关联性予以确认，采信作为本案的定案依据。综合全案证据，本院确认本案法律事实如下：2009年9月18日，原告通过国有土地拍卖方式竞得位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧的一宗土地，面积为66200平方米，土地用途为商业、住宅用地。之后原告在上述土地进行房地产开发，项目名称为“印象巴马”，并于2011年4月29日取得印象巴马二期工程5号楼的《商品房预售许可证》，证号为：巴房预字（2011）第005号。2013年6月15日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为2011005061），合同约定：被告购买原告开发的位于巴马瑶族自治县巴马镇母鸡山公园北侧印象巴马小区第5幢1单元16层1601号房，该商品房建筑面积约115.21平方米，房价总金额为447015元，由被告在签订《商品房买卖合同》时支付房价总额30%的首期款135015元（含认购定金）给原告，其余70%的房价款312000元采用办理银行个人按揭贷款方式付清，原告于2013年12月30日前将出卖人自检竣工验收合格的商品房交付被告使用。合同附件四即《商品房买卖合同》补充协议第一条第2款第（4）项约定：因国家出台新的法律、法规、信贷政策或买受人原因造成银行贷款申请不能通过银行审批的，买受人付款方式变更为分期付款。买受人在接到出卖人或银行通知之日起10日内到出卖人指定地点付清购房款或重新协商付款方式及付款期限。买受人上述期限内无法付清购房款或重新达成付款协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权以书面通知解除买卖合同，并可以要求买受人按买卖合同总价款的百分之五支付违约金。合同签订后，被告支付了购房首付款135015元给原告，但因个人原因没有办理银行个人购房按揭贷款，尚有70%的房价款共计312000元没有支付。原告于2014年11月11日向被告发出律师函，限被告于2014年11月20日前付清全部购房欠款，但被告也未履行向原告支付尚欠购房款的义务。另查明，原、被告签订合同时，案涉的第5幢楼尚在建设当中。原告于2016年1月20日向本院提起本案诉讼。因被告未到庭参加诉讼，本院无法主持双方进行调解。本院认为，本案原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司与被告朱建林订立的商品房买卖合同是双方当事人真实意思表示，不违反有关法律规定，而且印象巴马二期工程5号楼于2011年4月29日已取得《商品房预售许可证》，该合同合法有效，对当事人有约束力，双方当事人均应当按照约定全面履行各自义务。关于被告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》问题。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款规定：根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。本案中，当事人双方签订的《商品房买卖合同》约定，付款方式为银行按揭付款，买受人在签订《商品房买卖合同》时，支付该商品房价款总额30%的首期款（含认购定金），其余70%的房价款采用办理银行个人按揭贷款方式付清。如果银行贷款申请不能通过银行审批的，买受人付款方式变更为分期付款。合同签订后，被告依约支付了购房首付款135015元，但因其个人原因无法办理银行个人购房按揭贷款。根据约定，尚未支付的70%购房款应变更为分期付款。但是，被告未主动与原告协商尚未支付款项分期付款的数额、期限、方式等事项，并且在原告向其发出催款函后，直至本案一审开庭前也未履行向原告支付余款的义务，其行为已构成根本性违约。故根据法律的规定以及双方的约定，原告请求解除双方签订的《商品房买卖合同》理由充分，本院予以支持。关于原告请求被告支付违约金22350.75元问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原、被告订立的《商品房买卖合同》附件四即补充协议第一条第2款第（4）项约定了出现不能办理银行按揭贷款，双方又不能协商一致，买受人无法付清购房款并导致合同解除时，买受人向出卖人支付违约金的计算方法。故原告依照合同约定请求被告支付违约金22350.75元（447015元×5%）有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条一、解除原告一、解除原告二、由被告朱建林支付给原告广西巴马联邦伟业房地产开发有限公司违约金22350.75元。案件受理费359元，公告费700元，由被告朱建林负担。上述义务，义务人应自本判决生效之日起20日内履行完毕，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向本院或被执行的财产所在地基层人民法院申请执行。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费359元，上诉于河池市中级人民法院。上诉案件受理费汇入；广西壮族自治区河池市中级人民法院，账号：20×××98，开户行：农行河池分行城东分理处。逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理审 判 长  王丰贤代理审判员  韦柳欢人民陪审员  李正贵二〇一六年六月十六日书 记 员  黄英良附本判决适用的法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传呼，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第一款根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。