山东省阳谷县人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1521民初836号原告：滕州腾达房地产开发有限公司。住所地：滕州市文昌路****号。法定代表人：邹为付，经理。委托代理人：田洪伟，该公司法律顾问。被告：王清华，女，汉族。原告滕州腾达房地产开发有限公司与被告王清华房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员叶某独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人田洪伟到庭参加诉讼。被告王清华经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月28日，原告以其下属单位滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司的名义与被告签订商品房买卖合同，根据该合同，被告以466424元的价格以按揭付款的方式购买了原告开发的富润城小区15号楼1单元4楼401室房产及8-C-4号车库。2011年6月13日，经滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司担保，被告在中国银行股份有限公司阳谷支行办理了住房按揭贷款手续，贷款金额26万元，贷款期限10年。被告贷款后，因拒不按照合同的约定办理房地产权属证书，2015年12月2日，中国银行股份有限公司阳谷支行向某、被告下发了贷款提前到期通知书，宣布向被告王清华发放的个人住房按揭贷款提前到期，并要求原告履行担保责任。2015年12月3日，原告替被告偿还贷款本金165720.51元，利息520.18元，共计166240.69元。根据原被告签订的商品房买卖合同附件五补充协议第7条第2款的约定，在担保期间，原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，被告已构成根本性违约，原告有权解除合同，收回房产，被告按商品房买卖合同第四条约定的商品房价款总金额的5%向原告支付违约金23321.20元。被告交纳首付款123846元、车库款82578元，按揭贷款26万元，在扣除被告应承担的违约金23321.20元及原告替被告偿还的银行按揭贷款本息166240.69元后，对剩余的房款276862.11元同意退还被告。故诉至法院，请求依法判令：一、依法解除原被告于2010年9月28日签订的商品房买卖合同，并判令被告将富润城小区15号楼1单元4楼401室房产及附属车库（8-C-4号）退还给原告。二、被告给付原告违约金23321.20元；三、在扣除被告应支付的违约金及为其垫付的银行按揭贷款后，剩余的房款276862.11元退还被告。被告王清华未到庭，亦未提交书面答辩意见。经审理本院认定，滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司隶属于原告滕州腾达房地产开发有限公司，该公司成立于2008年9月19日，2015年9月21日注销，注销原因为被撤销。2010年9月28日，滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司与被告王清华签订商品房买卖合同。合同约定，被告购买原告商品房15号楼1单元4楼401室房及附属车库（8-C-4号）。房屋建筑面积141.12平方米，每平方米2720元，价款383846元；车库建筑面积37.88平方米，每平方米2180元，价款82578元，总价款466424元。付款方式为银行按揭，于2010年9月28日付首付款123846元，余款26万元办理按揭（车库全款82578元已付），交房期限2011年6月30日前。该合同附件五第7条第2款约定，在担保期间出卖人（原告）代买受人（被告）偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方面解除合同，收回房产，追偿代付款项，并按买卖合同第四条的约定的商品房价款总金额的5%追究买受人毁约之违约赔偿金。合同签订后，被告按时交纳了首付款。2011年6月13日，被告（借款人）王清华与中国银行股份有限公司阳谷县支行（贷款人）、滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司（保证人）签订《个人一手住房贷款合同》。合同约定，借款人王清华借款26万元，借款期限10年，该借款以王清华购买原告的房屋提供抵押担保。合同还约定，借款人应在本合同签署后10日内与贷款人到有关部门办理预告抵押登记，在该房竣工交付使用取得房屋所有权证书后90日内办理正式抵押登记，该借款由保证人滕州腾达房地产开发有限公司阳谷分公司提供阶段性连带责任保证。2011年6月19日，原告向被告发出《交房通知单》，并将被告所购房屋装修、单元门、入户门钥匙、单元门磁卡、车库遥控器（猫眼）交付被告，被告在交接表上签名接收。2015年12月2日，中国银行股份有限公司阳谷县支行向原告发出《通知》。主要内容为：王清华女生购买的房屋已具备办理房屋所有权证及相关房产抵押登记条件，我行已于2015年6月24日以书面通知形式提示借款人及时办理房屋所有权证及抵押登记，但借款人至今未办理，致我行抵押权不能有效设立，已构成违约。根据三方签订的《个人一手住房贷款合同》中相关规定，我行宣布该贷款合同项下贷款本息提前到期，要求你公司在接到通知后一周内履行保证责任，偿还结清王清华个人住房贷款。原告于接到该通知的次日，代被告王清华偿还了借款本金165720.51元，利息520.18元。2016年2月2日，原告诉至本院。原告为证明自己的主张提供了下列证据：1、商品房买卖合同；2、个人一手住房贷款合同；3、交房通知单及交接表各一份；4、中国银行股份有限公司阳谷县支行《通知》。5、中国银行股份有限公司阳谷县支贷款还款回单及贷款还款（已结清）凭证各一份。6、阳谷分公司注销情况。以上证据的来源和形式均符合法律规定，对其证明力本院予以确认。被告王清华未提供书面证据。本院认为，原、被告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且不违背国家法律与政策之规定，合法有效，本院依法予以确认。合法有效的合同，对双方当事人均有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方在合同补充协议中约定，原告代被告偿还的按揭贷款本息累计金额超过按揭本金的10%，则视为被告构成根本性违约，原告有权单方面解除合同，收回房产，追偿代付款项，并按买卖合同第四条约定的商品房价款总金额的5%追究买受人毁约之违约赔偿金。由于被告王清华未按期限履行与中国银行股份有限公司阳谷县支行签订的《个人一手住房贷款合同》，导致中国银行股份有限公司阳谷县支行宣布贷款提前到期，并由作为借款担保人的原告承担还款责任。本案所涉房屋及车库总金额为466424元，被告王清华按揭贷款本金为26万元，原告代偿还借款本息总金额166240.69元，按照原、被告双方的约定，原告代付的本息金额已超过按揭本金的10%，故原告要求解除与其签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院依法应予支持。由于被告王清华违约，其应按商品房买卖合同第四条的约定支付原告房价总金额5%的违约金，即23321.20元（466424元×5%=23321.20元）。在扣除原告代偿还款项和被告应支付的违约金后，对剩余房款276862.11元，原告应退还给被告。被告王清华经本院传票传唤,均无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相关的诉讼权利，依法应予缺席判决。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案见适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告滕州腾达房地产开发有限公司与被告王清华于2010年9月28日签订的《商品房买卖合同》。二、被告王清华给付原告违约金23321.20元三、被告王清华于本判决生效后十日内将其购买原告的富润城小区15号楼1单元4楼401室房产及附属车库（8-C-4号）退还给原告。四、原告滕州腾达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告王清华购房款276862.11元。被告如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2902元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省聊城市中级人民法院。审判员 叶 威二〇一六年六月二十日书记员 李盛楠