上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第44022号原告上海爱家投资(集团)有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人陈宏霞，总经理。委托代理人陈太贵，上海市律和理律师事务所律师。被告姚尧，男，1992年3月4日生，汉族，住上海市黄浦区。被告金蓓蕾，女，1957年1月20日生，汉族，住上海市黄浦区。被告上海东建副食品市场经营管理有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人金蓓蕾，总经理。上列三被告共同委托代理人杨琨，上海兆辰汇亚律师事务所律师。原告上海爱家投资(集团)有限公司(以下至判决主文前简称爱家公司)与被告姚尧、金蓓蕾、上海东建副食品市场经营管理有限公司(以下至判决主文前简称东建公司)排除妨害纠纷一案，本院于2015年11月27日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月14日、5月31日两次公开开庭进行了审理。原告爱家公司的委托代理人陈太贵，被告姚尧及三被告的共同委托代理人杨琨到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告爱家公司诉称，原告系上海市浦东新区东建路XXX号农贸市场的产权人。2007年8月31日，原告与案外人丁某某签订《上海市房屋租赁合同》，将农贸市场出租给丁某某，丁某某用于经营菜市场，经营主体为被告东建公司。2013年，丁某某将被告东建公司转让给姚永泉，并经原告同意后，丁某某与被告东建公司及姚永泉签订了《合同主体变更协议》，约定原告与丁某某签订的《上海市房屋租赁合同》承租人变更为姚永泉。姚永泉接手被告东建公司后，未经原告同意擅自占有了租赁范围外的属原告的上海市浦东新区东建路XXX号34间门面房(以下至判决主文前简称门面房)，以每间每月2,500元(人民币，下同)对外出租，收取租金。并将农贸市场旁同属原告所有的房屋强占，私自调整成酒楼，同步对外出租，收取租金。后原告就上述擅自出租事宜与姚永泉交涉，2014年9月23日及24日，姚永泉及被告东建公司出具承诺书，确认未经原告同意擅自对租赁范围外的属于原告的彩钢棚区域及原卫生间位置进行了改建并出租，并承诺在原告提前2个月通知的情况下迁出。2014年10月，原告就租赁合同拖欠租金纠纷起诉至上海市浦东新区人民法院，诉讼过程中，姚永泉于2014年12月10日因病去世，被告姚尧、金蓓蕾系姚永泉的法定继承人。2015年7月7日及8月31日，原告两次发函，要求被告搬离门面房、偿付租金、并赔偿损失，但均未果。现请求判令三被告迁出34间门面房及酒楼，并按每间门面房每年30,000元标准，支付自2014年7月1日暂算至2016年3月31日的房屋占用费1,785,000元。被告姚尧、金蓓蕾、东建公司辩称，本案争议的门面房及酒楼系被告受让承租农贸市场后，在公共绿地上推倒了原来的危房，由被告出资重新建造，并非原告的房产，故不同意原告的诉讼请求。经审理查明，原告系上海市浦东新区东建路XXX号房屋产权人。2007年8月31日，原告(甲方)与案外人丁某某(乙方)签订《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将东建路XXX号房屋出租给乙方，房屋建筑面积2792.08平方米，用途为农贸市场。合同补充条款约定，租赁期限为十二年，自2007年9月1日至2019年8月31日止。租金标准为第一年160万元，以后每年递增6%，至第六年起至第十二年均为210万元。上述合同签订后，原告将东建路XXX号房屋交付丁某某开办农贸市场，经营主体为被告东建公司。2013年4月18日，姚永泉与案外人王某某签订一份《协议》，约定案外人王某某将被告东建公司转让给姚永泉，转让包括本案争议的34间门面房及两间厕所。2013年5月18日，姚永泉与案外人王某某曾以东建公司名义出具《承诺书》一份，明确进行公司股东重组，原来以丁某某、王某某为负责人的公司班子变更为以姚永泉为负责人的公司体制，公司名称不变，今后缴纳租金由以姚永泉为负责人的公司新班子负责。2013年7月21日，原告与丁某某、姚永泉签订《合同主体变更协议》，约定承租人变更为姚永泉，原合同中由丁某某享有及承担的所有权利义务和一切权益概括转移给姚永泉。2014年10月31日，原告曾以姚永泉逾期支付租金为由诉至本院，要求解除租赁合同等。诉讼期间，姚永泉于2014年12月10日因病去世，本院依法通知其继承人姚尧、金蓓蕾作为被告参加诉讼。本院审理后认为姚永泉虽然在支付房屋租金时存在迟延，但尚不构成根本违约，故对原告要求解除租赁合同的请求不予支持。另查明，现本案争议的房屋位置属原告的房地产权红线范围内，原为原告建造的建筑物，2013年姚永泉在接手农贸市场后出资将建筑物改建为34间门面房及酒楼，被告东建公司以每间门面房每月2,500元对外出租。2014年9月23日，被告东建公司出具一份承诺书，其中内容有“租赁期间，我方未经贵方同意擅自将彩钢棚区域改建为33间商铺及将原卫生间位置改建成酒楼，并对外出租。”该承诺书落款处租赁人有“姚永泉”三个字。2014年9月24日，又有一份承诺书，落款处租赁人也有“姚永泉”三个字，内容有“租赁期间，我方未经贵方同意擅自将租赁范围外属于贵方的彩钢棚区域改建为33间商铺及将原卫生间位置改建成酒楼，并对外出租。”被告方认为2014年9月23日及24日姚永泉因病住院，不可能加盖被告东建公司公章及本人签名，故对两份承诺书中被告东建公司的公章及“姚永泉”签名的真实性均有异议。审理中，双方对此提出申请司法鉴定，本院遂委托司法科学技术研究所司法鉴定中心进行司法鉴定。2016年3月11日，该司法鉴定中心出具司法鉴定意见书，认为检材上的“上海东建副食品市场经营管理有限公司”印文与样本上的“上海东建副食品市场经营管理有限公司”印文是同一印章盖印形成；检材上“姚永泉”签名与样本上的“姚永泉”签名不是同一人所写。原告对司法鉴定结论无异议，但认为两份承诺书均是姚永泉交给原告，是谁盖章签名不清楚。被告对司法鉴定结论也无异议，但认为当时姚永泉病重，公章是放在姚永泉办公室抽屉内的，有人在姚永泉不知情的情况下私自盖了公章，且被告东建公司只是合同履行的载体，应当以姚永泉签名为准。还查明，2015年7月7日、8月31日，原告两次发函给被告姚尧及被告东建公司，要求被告搬离本案争议的门面房，并支付租金、赔偿损失，但被告未予回复。再查明，案外人王某某因与姚永泉转让纠纷曾于2013年12月11日诉至上海市黄浦区人民法院。在该案审理中，被告姚尧、金蓓蕾认为王某某隐瞒了本案系争的门面房等系由原告搭建的事实，谎称由王某某自己投资建造，要求按15平方米/间*5,000元/平方米计算扣除转让款270万元。该案中查明，王某某“已经按照涉案协议向姚永泉进行转让，姚永泉接手菜市场后将上述无产证的34间门面和2间厕所推倒重建(仍无产证)”，并认为“关于36间门面系爱家公司投资建造的争议和两被告要求在转让价款中扣除36间门面相应价款的请求，鉴于涉案协议的合同目的之一是受让方获得菜市场的摊位、门面、饭店和游戏房等场地和相关经营权并取得相关出租收益，涉案协议中没有所有权的转让约定，且菜市场摊位、门面、饭店和游戏房等场地的部分建筑物并没有产权证明，原告(王某某)已经依约交付，两被告(原为姚永泉)合同目的已经实现，两被告该请求没有合同依据，而且姚永泉在接手摊位、门面、饭店和游戏房等场地之后已对36间门面(含厕所)进行了推倒重建，无法评估相关价值，两被告所称每平方米5,000元也缺乏相应依据，故两被告(姚永泉)上述主张和请求确认转让价款为585.5万元和返还转让款175.5万元的诉请，本院不予采信和支持。”以上事实，由原、被告的陈述，《上海市房屋租赁合同》、《合同主体变更协议》、2013年5月18日、2014年9月23日、2014年9月24日的《承诺书》各一份、《司法鉴定意见书》两份、《上海市房地产权证》及测绘图纸各一份、上海市浦东新区人民法院(2014)浦民一(民)初字第39821号民事判决书、告知函两份及邮寄凭证、上海市黄浦区人民法院(2013)黄浦民二(商)初字第1053号民事判决书等证据证实。本院认为，财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。原告与丁某某签订的《上海市房屋租赁合同》以及原告与丁某某、姚永泉签订的《合同主体变更协议》的租赁标的物为上海市浦东新区东建路XXX号房屋，并不包括原由原告搭建34间门面和2间厕所。尽管王某某在转让过程中将34间门面和2间厕所一并转让给姚永泉，但并无证据证明该部分的转让征得作为权利人的原告同意或者事后追认，故王某某无权将属于原告的34间门面和2间厕所转让给姚永泉。姚永泉在接手菜市场后亦未征得原告同意，擅自将原告的34间门面和2间厕所改建成目前的34间门面房及酒楼，并对外出租，收取租金，显然侵犯了原告的合法权益。现原告要求姚永泉的继承人即被告姚尧、金蓓蕾以及对外出租主体被告东建公司迁出的诉讼请求，本院予以支持。关于原告主张的要求被告自2014年7月1日起按34间门面房每间每月2,500元标准支付房屋占用费的请求，因考虑到目前的34间门面房及酒楼虽为被告擅自改建，但毕竟进行了出资，被告迁出后该部分房屋仍有价值，从公平合理的角度，本院酌情调整房屋占用费的起算时间，自原告2015年7月7日发出要求被告搬离的告知函，并给予被告一定的合理期限。故本院酌情确认被告自2015年10月1日起按每月85,000元标准支付原告房屋占用费。被告占有本案系争房屋，没有合法依据，故对被告的辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条的规定，判决如下：一、被告姚尧、金蓓蕾、上海东建副食品市场经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内从上海市浦东新区东建路XXX号34间门面房及上海市浦东新区东建路XXX号旁的酒楼中迁出，并将上述房屋返还给原告上海爱家投资(集团)有限公司；二、被告姚尧、金蓓蕾于本判决生效之日起十日内支付原告上海爱家投资(集团)有限公司自2015年10月至2016年6月的房屋占用费人民币765,000元；三、驳回原告上海爱家投资(集团)有限公司的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,608元，减半收取计人民币4,804元，财产保全费人民币5,000元、鉴定费人民币7,500元，合计人民币17,304元(原告已预交人民币12,304元，被告已预交人民币5,000元)，由原告上海爱家投资(集团)有限公司负担人民币6,304元，由被告姚尧、金蓓蕾、上海东建副食品市场经营管理有限公司负担人民币11,000元，于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  金宇杰二〇一六年六月二十九日书记员  蒋 翔附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第七十一条财产所有权是指所有人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。