江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2016）苏民申3043号申请再审人（一审原告、二审上诉人）：南京悠客置业投资顾问有限公司，住所地在江苏省南京市沿江工业开发区新华路148号-1175室。法定代表人：徐刚，该公司总经理。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：张军。一审第三人：张俊。申请再审人南京悠客置业投资顾问有限公司（以下简称悠客公司）因与被申请人张军、一审第三人张俊房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省南京市中级人民法院（2015）宁民终字第3619号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。悠客公司申请再审称：1.一、二审判决认定“自2013年3月1日之后，张军不再使用案涉租赁房屋”的事实与法院实地调查结果不符。一审中，悠客公司按照2010年3月30日与张军签订的房屋租赁合同向张军主张租金，张军辩称自2013年3月1日之后，不再使用租赁房屋，一审法官当即组织双方当事人实地勘察，涉案租赁房屋仍然使用张俊的营业执照，张俊对案涉房屋的租赁使用权系从张军处取得。因此，一、二审法院查明2013年3月1日后，张军不再使用案涉租赁房屋的事实不成立。之后，虽然周慧克在接受法院调查时陈述2013年2月28日后，张军已从案涉租赁房屋搬走。但周慧克与张军有利害关系，且未出庭作证，法院采信其证言错误。2.一、二审判决认定“合同订立后，何世琴已按照合同约定向周慧克、闻东姐缴纳了合同约定的2013年3月1日至2014年3月28日的房屋租金”没有事实依据。一审中，张军提供了所谓周慧克、闻东姐和何世琴签订的房屋租赁合同以及周慧克、闻东姐出具的收条，但该房屋租赁合同无何世琴的签字，收条也不是周慧克、闻东姐的签名，张军也未能提交37.34万元租金的银行付款凭证。何世琴也从未在案涉租赁房屋中出现，现此情况下，一、二审认定何世琴已缴纳房租的事实不成立。三、根据法院实地调查，应认定张俊继续使用案涉房屋，悠客公司的诉讼请求应得到支持。根据一审调查结果，案涉房屋的店面招牌仍然是张军与悠客公司签订租赁合同期间的“永琪美容美发店”，而且该店使用的营业执照也是张军租赁期间使用的营业执照，且该店仍在营业。因此，应认定张俊继续使用案涉房屋。综上，请求撤销二审判决，依法再审。张军、张俊均未提交意见。本院经审查查明：栖霞区和燕路293号房屋共有人为徐刚、周慧克、闻冬姐，该房产登记时间为2005年6月9日，2012年徐刚、周慧克、闻冬姐就和燕路293号房产在江苏省南京市栖霞区人民法院进行了所有权确认之诉讼，此案于2013年3月25日经江苏省南京市栖霞区人民法院依法判决和燕路293号商铺由徐刚、周慧克、闻冬姐三人按份共有，徐刚享有25.32%的产权份额，周慧克、闻冬姐各享有37.34%的产权份额。此案因当事人不服提出上诉，2013年8月13日，江苏省南京市中级人民法院判决维持原判。另查明：徐刚为悠客公司的法定代表人，2005年1月31日，徐刚分别与闻冬姐、周慧克签订合作协议，协议约定由徐刚、闻冬姐、周慧克三人共同出资购买和燕路293号门面房，该门面房日常管理由徐刚全权执行，由徐刚负责挑选租赁客户，并负责收取租金。合同订立后，徐刚、闻冬姐、周慧克共同出资购买了和燕路293号商铺，并于2005年6月9日进行了房产登记。再查明：2010年3月30日，悠客公司与张军签订房屋租赁合同，合同约定由张军租赁悠客公司位于和燕路293号房屋，租期自2010年4月1日至2015年3月31日。第1-3年租金为60万元每年，第4-5年租金为62万元每年，每年3月1日支付全年租金，超期不缴足租金的，每天按应缴年租金的3%支付滞纳金，逾期一个月未缴足租金的，出租人经催缴无效的有权终止合同。合同订立后，张军按约定交纳了合同订立后至2013年2月28日的全部租金。在张军承租和使用和燕路293号房屋的过程中，张俊以和燕路293号为经营地址，成立了南京市栖霞区陆成亮美容美发中心（个体工商户）。2013年2月28日，周慧克、闻冬姐向张军和张俊发书面告知函，内容为：“您现在使用的位于栖霞区和燕路293号房产，系我们与徐刚的共有财产，与您签订租赁合同的南京悠客置业投资顾问有限公司并非产权人，也非得到合法授权的代理人，租赁合同效力待定。我们现在正与徐刚进行该房产确权诉讼，房屋租赁收益分配未定，故向您函告，不得将租赁费交给徐刚或与其有关联的公司。否则我们将立即收回房产并向您追索前期的房屋使用费用。为减少贵我双方的损失，避免讼累，特此函告！望审慎处置！”。为此，自2013年3月1日之后，张军便不再使用案涉租赁房屋。2013年9月1日，周慧克、闻冬姐与承租人何世琴、保证人及第三方上海永琪美容美发经营管理有限公司订立房屋租赁合同，合同约定：“1.甲方（周慧克、闻冬姐）出租给乙方（何世琴）的房屋位于江苏省南京市栖霞区和燕路293号，建筑面积254.65平方米，房屋用途为商铺。乙方租赁上述房屋用于经营美容美发联盟加盟店。2.房屋租赁期限自2013年9月1号起至2024年2月28日止。3.甲、乙双方同意按如下方式计算租金：a、2014年3月1日至2018年2月28日，共四年，每年支付租金人民币叁拾捌万元整；b、2018年3月1日至2021年2月28日，共三年，每年支付租金人民币肆拾万元整；c、2021年3月1日至2024年2月28日，共三年，每年支付租金人民币肆拾贰万元整。4.2013年3月1日至2014年2月28日房租乙方按照年付伍拾万元计算，当日支付给甲方人民币肆拾捌万叁仟肆佰元整，其中应付甲方人民币叁拾柒万叁仟肆佰元整。另人民币壹拾壹万元整为乙方垫付徐刚所欠银行房贷款，该款从法院拍卖徐刚房产所得款中归还乙方。如果法院拍卖不成，乙方每年支付周慧克百分之37.34份额租金，支付闻冬姐百分之37.34份额租金，支付徐刚百分之25.32份额租金。乙方从徐刚份额中扣除11万元。”。合同订立后，何世琴已按合同约定向周慧克、闻冬姐缴纳了合同约定的2013年3月1日至2014年2月28日的房屋租金。2013年12月9日，悠客公司诉至江苏省南京市栖霞区人民法院，请求判令：1.解除悠客公司、张军双方于2010年3月30日签订的南京市栖霞区和燕路293号房屋租赁协议；2.张俊立即从南京市栖霞区和燕路293号房屋搬出；3.张军按每日1699元标准自2013年4月1日起至张俊搬出之日止，向悠客公司支付租金428148元，并自2013年3月2日起至租金结清之日止，按年租金每日万分之五的标准支付违约金；4.诉讼费由张军承担。还查明：现和燕路293号商铺店面招牌为“永琪美容美发店”。至2015年3月17日之前，该店仍使用南京市栖霞区陆成亮美容美发中心的营业执照。一审法院认为：悠客公司与张军双方订立的房屋租赁合同，系双方当事人真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。本案所涉租赁物栖霞区和燕路293号房产，由徐刚、周慧克、闻冬姐三人按份共有。张军和张俊辩称在2013年2月28日之后二人已搬离租赁物，该辩称意见得到了产权人之一的周慧克的确认。再根据周慧克、闻冬姐与何世琴订立的房屋租赁合同及周慧克确认的房屋租金交纳的事实，应足以认定张军及张俊于2013年2月28日终止了和悠客公司房屋租赁合同，并向产权人之一的周慧克、闻冬姐返还了租赁物。且悠客公司、张军双方的租赁合同期限现已期满，故悠客公司再主张解除悠客公司、张军双方的房屋租赁关系已无必要。因承租人张军已于2013年2月28日向周慧克返还了租赁物，悠客公司现再要求张军给付其2013年2月28日之后的房屋租金，便无事实依据和法律依据。虽2015年3月17日之前，和燕路293号的永琪美容美发店仍使用南京市栖霞区陆成亮美容美发中心营业执照，但仅此事实，并不足以证实张俊自2013年2月28日之后至今仍占有和使用和燕路293号的房屋，且根据查明的事实，和燕路293号房屋自2013年2月28日之后已被产权人周慧克、闻冬姐出租给了何世琴。该房屋现由何世琴在占有和使用。故悠客公司再要求张俊搬离和燕路293号既无事实依据，又无法律依据。综上，悠客公司的诉讼请求均缺乏法律依据，一审法院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，一审法院判决:驳回悠客公司的诉讼请求。悠客公司不服一审判决，向江苏省南京市中级人民法院提起上诉，该院判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：悠客公司的申请再审理由不能成立。理由如下：根据江苏省南京市中级人民法院（2013）宁民终字第1933号民事判决书认定的事实，案涉租赁物南京市栖霞区和燕路293号房产系徐刚、周慧克、闻冬姐三人按份共有。本案一审中，张军和张俊辩称已于2013年2月28日之后搬离租赁物，并提交何世琴与周慧克、闻冬姐签订的房屋租赁合同及何世琴支付房屋租金的收据，经一审法院向周慧克调查，周慧克对于2013年2月28日后，张军已经从案涉房屋搬走，后案涉房屋由何世琴承租，何世琴已交纳相应租金的事实均予确认。故二审法院认定张军与悠客公司的合同自2013年2月28日后未实际履行，并无不当。悠客公司要求张军给付2013年2月28日之后的房租以及张俊搬离案涉房屋无事实和法律依据，本院不予支持。综上，悠客公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回悠客公司的再审申请。审 判 长  史留芳代理审判员  林 佳代理审判员  王 强二〇一六年六月二十三日书 记 员  闻方惠