福建省惠安县人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0521民初5976号原告：泉州晟辉展架有限公司，住所地泉州台商投资区东园镇下垵村，统一社会信用代码91350521MA2XNA8125。法定代表人：江志前，总经理。被告：福建泉州台商投资区明泰鞋业有限公司，住所地泉州台商投资区东园镇下垵村，统一社会信用代码91350521156258323G。法定代表人：陈移明，总经理。原告泉州晟辉展架有限公司（简称晟辉公司）与被告福建泉州台商投资区明泰鞋业有限公司（简称明泰公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年7月12日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告晟辉公司到庭参加诉讼。被告明泰公司经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告晟辉公司向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告签订的《租赁合同》；2、被告立即向原告返还厂房租金643326.3元。事实和理由：2015年11月7日，被告与原告签订《租赁合同》1份，合同约定原告向被告承租部分厂房及部分宿舍作经营使用，租金23826.9元/月，租期自2015年11月1日至2021年10月30日，原告进厂前一次性交清三年租金合计857768.4元。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付857768.4元，被告将前述承租部分厂房及部分宿舍交付原告使用，原告并对承租厂房添置配套设施、装修办公场所。之后，原告得知该厂房在租赁合同签订前已抵押给第三人，目前相关法院对该厂房进行查封拍卖。从合同签订至今，原告实际租赁期间不满9个月，被告应当返还原告租金643326.3元（扣除9个月租金）。另外，原告认为，被告在签订租赁合同时隐瞒该厂房已经抵押的事实，未能按照合同约定保证原告的租赁房屋使用权，明显构成违约，应当赔偿原告所遭受的所有经济损失。原告的经济损失有628120元，其中原告对租赁厂房添置配套设施、装修办公场所费用计428120元，被告原因导致原告无法正常经营的直接经济损失暂计200000元，上述经济损失原告另行起诉主张权利。被告明泰公司未作答辩。本案在审理过程中，原告晟辉公司提供以下证据：1、原告晟辉公司的营业执照副本1份，以此证明原告的诉讼主体资格。2、被告明泰公司的企业工商公示信息、全国组织机构代码信息核查表各1份，以此证明被告的主体资格。3、《租赁合同》1份，以此证明原告与被告于2015年11月7日签订租赁合同，原告向被告租赁厂房及双方对租金和租赁期限等进行了约定。本院经审查认为，被告未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并提交证据，视为其放弃答辩、举证、质证等相关诉讼权利。原告提供的上述证据具有真实性、合法性，能够证明原告举证所主张的事实，本院予以采信。审理中，为查明案件事实，本院依职权向本院执行庭调取下列证据：（2016）闽0521执3016号受理执行案件通知书、（2016）闽0521民初1378号民事判决书、（2015）惠执第992号拍卖通知书各1份。原告质证称：对上述证据均没有异议。经审查，上述证据具有真实性、合法性和关联性，应予认定。能够证明2015年3月20日被告向惠安农村信用合作联社东园信用社借款700万元，被告以其所有的位于泉州台商投资区东园镇下垵村9号1#厂房、2#宿舍、3#厂房、4#厂房、5#宿舍作为抵押，并办理了抵押登记手续。2016年8月2日，本院执行庭向被告发出拍卖通知书，将于2016年8月9日12时至2016年8月10日12时止（延时的除外）在福建省惠安县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：××/0595/07)对上述房产进行第一次拍卖。经庭审认证，结合原告的陈述，对本案的主要事实作如下认定：2015年11月7日，原告（为乙方）与被告（为甲方）签订《租赁合同》1份，双方约定：甲方愿把本厂部分厂房及部分部分宿舍租给乙方使用，乙方愿意承租。租用厂房座落于原厂房的西北方位一至二楼。一楼面积21.45×49.5=1061.7平方米，每平方米租金7.00元，计7431.90元；二楼面积24.75×49.5=1225平方米，每平方米租金6.00元，计7350.00元；前后空地830平方米，每平方米租金1.50元，计1245.00元。乙方的办公室和员工宿舍位于本厂的宿舍楼，使用39间（厨房按3间计量），每间每月租金200.00元，合计每月租金7800.00元。以上每月租金共计：23826.90元。乙方所租的厂房及宿舍，在租用期间所用的电费由乙方自行负责，价格按每度1.10元由甲方代收统一缴纳。甲方应保证乙方房屋使用权，租赁期间乙方享有独立自主经营权不受甲方或第三方干涉限制。生活用水现由本厂自开深水井无偿使用，维修费用甲乙双方共同承担，如果机井以后缺水或其它原因，供水方面外接自来水公司，乙方所用水量由乙方自行负责。租期暂定六年，自2015年11月1日至2021年10月30日止，到期后在同等条件下乙方可以优先续租，租赁期间双方不得违约。租金交付方式为乙方进厂前一次性交清三年租金，合计857768.40元。租用三年期满后，2018年11月1日起租金按季度付款，每季度的前五天付清租金。车间内外配套设施由乙方自行补充（如卷闸门、卫生间、停车场等），租期期满后，配套设施费用与甲方无关。车间外的空地使用情况，以乙方为主，卫生方面由乙方负责。以上合同条约一式两份，甲乙双方各持1份，双方应共同遵守，未尽事宜日后再行补充完善。原告自认实际于2015年11月1日开始向被告承租该厂房及宿舍，并按合同约定每月租金23826.90元，一次性支付给被告三年租金即857768.40元。现原告仍在承租经营。另查明，2015年3月20日，被告向惠安农村信用合作联社东园信用社借款700万元，被告以其所有的位于泉州台商投资区东园镇下垵村9号1#厂房、2#宿舍、3#厂房、4#厂房、5#宿舍作为抵押，并办理了抵押登记手续。2016年8月2日，本院执行庭向被告发出拍卖通知书，将于2016年8月9日12时至2016年8月10日12时止（延时的除外）在福建省惠安县人民法院淘宝网司法拍卖网络平台上（网址：××/0595/07)对上述房产进行第一次拍卖。综上事实，本院认为，原告与被告双方之间的房屋租赁合同关系，不违反法律、法规的强制性规定，应认定有效。原告已支付给被告的租金857768.4元，应予确认。双方在签订《租赁合同》之前，被告已将涉案租赁物抵押给第三人，并已办理抵押登记。租赁合同未载明租赁物已设定抵押，被告也没有提供证据证明其将租赁物出租给原告时，已书面告知原告涉案租赁物已设定抵押。因被告对租赁物的抵押权人负有债务，本院依法对抵押物即涉案租赁物进行拍卖，造成原告在合同约定的租赁期限内无法继续使用租赁物，故被告已构成违约，应承担相应的民事责任。原告请求解除本案租赁合同，依据和理由充分，应予支持。原告自认其仍在使用租赁物，故其请求返还已支付的租金应当扣除自2015年11月1日起至租赁合同解除及交付赁物时止的租金或租赁物的占用费。原告诉讼请求的合理部分应以支持，不合理部分应予驳回。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理和判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条第二款第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：1解除原告泉州晟辉展架有限公司与被告福建泉州台商投资区明泰鞋业有限公司签订的《租赁合同》。2被告福建泉州台商投资区明泰鞋业有限公司应于本判决生效之日起十五日内返还原告泉州晟辉展架有限公司已支付的租金405057.3元〔即已支付的租金857768.4元扣除自2015年11月1日起计至2017年5月31日止的租金452711.1元（23826.9元/月×19个月）〕。3被告福建泉州台商投资区明泰鞋业有限公司应返还原告泉州晟辉展架有限公司的上述租金405057.3元，尚应扣除原告自2017年6月1日起至租赁合同解除及交付租赁物时止的租金或租赁物的占用费（按23826.9元/月计算）。四、驳回原告泉州晟辉展架有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16243元，由被告福建泉州台商投资区明泰鞋业有限公司负担7634元，原告泉州晟辉展架有限公司负担8609元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  黄 坚代理审判员  邓彩霞人民陪审员  翁国祥二〇一六年六月二十日书 记 员  周 璇本案引用的主要法律条文及执行申请提示：《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十六条抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自已承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。