河北省沧州市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀09民终1613号上诉人（原审原告）王万平，汉族住天津市大港区海滨街港狮小区1号楼2门401室内。上诉人（原审原告）殷小淋。以上二上诉人委托代理人李秀树、石晓艳，河北东方伟业律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沧州中诚房地产开发有限公司，住所地沧州市运河区新华路绿洲大厦20层。法定代表人张娟娟，经理。委托代理人刘厚绪，河北海岳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）沧州市国贸商都商业有限公司，住所地沧州市运河区新华中路绿洲大厦。法定代表人张凤梅，经理。委托代理人程军林，河北海岳律师事务所律师。上诉人王万平、殷小淋因委托合同纠纷一案，不服河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第1888号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，本案所涉房屋位于沧州市运河区××与××交叉口的绿洲大厦内，该大厦的开发商为中诚公司，大厦内共有商铺千余户，商铺出售之初，中诚公司即将该大厦的经营管理委托给国贸公司，并在与各业主签订商品房买卖合同时约定：“为了商场管理需要，双方自愿选聘沧州市国贸尚都商业有限公司经营管理公司为商业管理公司，在房屋交付时由买受人与该公司签订委托管理协议”。2011年4月2日，二原告与被告中诚房地产公司签订购房合同，交付购房款120056元，2013年3月6日二原告办理房权证沧字第××号房权证，取得绿洲大厦4162铺的所有权。自原告购房至今，原告购买的商铺一直处于被告沧州市国贸商都商业有限公司的管理控制之中。另查明，根据原告提交的沧州银行活期账户交易明细，2013年1月至2013年7月，连续七个月，国贸公司以“租金”名义向原告王万平账户每月打款942元。自2013年8月至今，国贸公司未向原告支付租金。原审法院认为，根据《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。本案中二原告虽未能提供与被告中诚公司签订的《商品房买卖合同》，但根据原告提交的交费票据及银行交易明细可证明原告与被告中诚公司之间房屋买卖合同关系存在的真实性。二原告办理了“房权证沧字第××号”房产证，已取得运河区新华路与水月寺大街交叉口绿洲大厦4162铺所有权。双方已经按照合同约定全面履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的情形。本案中，原告提供的证据不能证明其符合约定解除或法定解除合同的条件。故对原告要求解除与第一被告中诚公司签订的《商品房买卖合同》的主张，原审法院不予支持。本案中二原告虽未能提交书面《委托经营协议》，但根据原告提交的银行交易明细，至2013年7月止，被告沧州市国贸商都商业有限公司一直以“租金”名义，按942元／月向原告名下账户打款，并且原告的商铺至今仍在第二被告沧州市国贸商都商业有限公司管理控制中，因此，二原告与被告沧州市国贸商都商业有限公司之间形成事实上的委托经营关系，现原、被告双方均未主张解除该委托经营关系，故被告沧州市国贸商都商业有限公司应当继续按942元／月标准支付原告商铺租赁费用损失。根据合同的相对性原则，被告中诚公司不是委托经营合同的当事人，不应承担合同约定的义务，故对原告要求被告中诚公司承担赔偿责任的诉讼请求，原审法院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条第四款、第一百零七条、第二百一十二条，判决如下：一、被告沧州市国贸商都商业有限公司自2013年8月起按每月584元的标准向二原告支付租赁费损失至本判决生效之日止。二、驳回二原告对被告沧州中诚房地产开发有限公司的诉讼请求。上述给付内容，限判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4413元，原告承担3912元，被告沧州国贸商都商业有限公司承担501元。宣判后王万平、殷小淋不服，向本院提起上诉，请求依法改判。其上诉理由是：一、原审驳回上诉人解除购房合同的诉求无事实和法律依据。庭审查明，被上诉人沧州中诚房地产开发有限公司在向社会公众宣传售房时称：上诉人购买的房屋为“铺铺临街，街街临财，户户独立，铺铺生金”，是“让一部分人先富起来”的有效之路，且购房后月收入租金在2000元以上。正是基于二被上诉人的上述宣传，上诉人倾其所有购买了涉案房产。然，上诉人购买房屋后，二被上诉人不但不能兑现自己售房时的承诺，且自2013年8月1日起，停止向上诉人支付租金至今。期间，为维护上诉人合法权益，上诉人无数次地找二被上诉人要求退款，也曾随广大业主一起到政府有关部门上访，但由于二被上诉人原因，一直未能解决。在上诉人和被上诉人均知道合同目的不能实现后，二被上诉人于2014年1月1日出台了《国贸尚街商铺处置方案》，该方案认可了上诉人和被上诉人沧州中诚房地产开发有限公司所签购房合同的目的不能实现，为此上诉人提出了解除购房合同之诉。上诉人认为，上诉人的该项诉求完全符合《合同法》第九十四条规定的解除条件，但原审法院以上诉人提交的证据不能证实上诉人的主张为理由，驳回了上诉人的该项诉讼请求，原审法院作法明显错误。二、原审判决驳回上诉人对被上诉人沧州中诚房地产开发有限公司连带给付租金的请求错误。本案原告的诉求是，请求人民法院判令二被上诉人连带赔偿上诉人租金损失942元／月，但原审法院无视二被上诉人系关联公司的事实，更无视二被上诉人串通损害上诉人合法权益的事实，硬性判决驳回上诉人对被上诉人沧州中诚房地产开发有限公司连带赔偿租金损失的主张，明显是偏袒一方。三、原审判决被上诉人赔偿上诉人损失的期间截止至判决生效之日错误。原审查明，上诉人的赔偿租金诉讼主张截止日期为解除合同完毕之日止，但原审法院却判决被上诉人赔偿租金截止日期为本判决生效止，对判决生效后原告的损失，原审判决未作处理，原审作法明显错误。四、原审判决被上诉人赔偿租金数额错误。原审认为，上诉人每月应获赔租金数额942元，但却判决被上诉人给付上诉人租金584元，原审判决明显错误。被上诉人沧州中诚房地产开发有限公司辩称，1、我方与国贸商场共计1200余户的房屋买卖合同合法有效，且已经依法履行完毕，不存在所谓的合同解除问题。2、上诉人要求解除商品房买卖合同已经超出了合同法规定的行使解除权的一年法定期间；无权提出以上诉求。3、我方与上诉人之间不存在委托经营关系，也从未向上诉人支付过租金。房屋已经在实际经营过程中由上诉人自行委托了国贸公司接收房屋。并由国贸公司实际经营了一年多的时间。我方和上诉人之间的合同义务已经履行完毕，不存在任何的法律关系。4、涉案房屋我方没有实际控制。5、我方与国贸公司之间是两个完全独立的法人实体。二者之间的人员、财产管理都分别独立，严格按照公司法的规定各自履行，不存在在所谓的财产混同关系。上诉入主张我方承担连带给付租金的责任没有事实和法律依据。被上诉人沧州市国贸商都商业有限公司辩称，我方在与上诉人无任何委托经营协议的情况下，向其支付租金是因为许多的业主上访，政府为了平息上访强令我方支付的。现在我方没有实际控制房屋。而是由物业公司看管。我方与中诚公司是不同的独立的法人主体，二者不是财产混同的关联公司。请求驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，二审查明事实与一审法院查明事实相一致。原审查明“2013年1月至2013年7月，连续七个月，国贸公司以‘租金’名义向原告王万平账户每月打款942元”，原审认定“被告沧州市国贸商都商业有限公司应当继续按942元／月标准支付原告商铺租赁费用损失”，但一审在判决主文中表述为“被告沧州市国贸商都商业有限公司自2013年8月起按每月584元的标准向二原告支付租赁费损失至本判决生效之日止。”本院认为，王万平、殷小淋二上诉人认可2011年4月2日与被上诉人沧州中诚房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，购买沧州中诚房地产开发有限公司开发建设的绿洲大厦4162铺，二上诉人办理了“房权证沧字第××号”房产证，登记时间为2013年3月6日，取得了绿洲大厦4162铺所有权。王万平、殷小淋二上诉人认可与被上诉人沧州市国贸商都商业有限公司签订《委托经营协议》，绿洲大厦4162铺由沧州市国贸商都商业有限公司经营管理，沧州市国贸商都商业有限公司自2013年1月至2013年7月一直按942元／月给付二上诉人租金。王万平、殷小淋二上诉人主张已不能达到沧州中诚房地产开发有限公司售房时所宣称的月租金在2000元以上，导致合同目的不能实现，请求解除购房合同，返还购房款。但王万平、殷小淋二上诉人不能举证证明沧州中诚房地产开发有限公司严重违约、根本违约，导致合同目的不能实现，故原审判决对王万平、殷小淋二人解除房屋买卖合同的诉讼请求不予支持，并无不当。王万平、殷小淋二上诉人主张沧州中诚房地产开发有限公司与沧州市国贸商都商业有限公司系关联公司，没有提供充分证据，其要求二被上诉人连带承担给付租金责任的诉讼请求，本院不予支持。因二上诉人主张解除合同未获支持，故原审判决沧州市国贸商都商业有限公司给付二上诉人租金至判决生效之日并无不当。一审判决在判项中表述“按每月584元的标准”无相关依据，根据一审法院查明事实及其表述，被上诉人沧州市国贸商都商业有限公司应按每月942元的标准向二上诉人支付租赁费损失，对此本院对一审判决判项中的错误表述予以纠正。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，但判项内容有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（三）项的规定，判决如下：一、维持河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第1888号民事判决第二项；二、变更河北省沧州市运河区人民法院（2014）运民初字第1888号民事判决第一项为“被上诉人沧州市国贸商都商业有限公司自2013年8月起按每月942元的标准向二上诉人支付租赁费损失至本判决生效之日止。”上述给付内容，限判决书生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4413元，二上诉人承担3912元，被上诉人沧州国贸商都商业有限公司承担501元。二审案件受理费2877元，由二上诉人承担2500元，由被上诉人沧州市国贸商都商业有限公司承担377元。本判决为终审判决。审判长  于振东审判员  余志刚审判员  郭亚宁二〇一六年六月六日书记员  米 兰