广东省罗定市人民法院民 事 判 决 书（2016）粤5381民初688号原告蒋健，男，1984年10月28日出生，汉族，罗定市人，住罗定市。被告云浮市创宇贸易有限公司，住所地：罗定市罗城街道兴华三路国土局综合楼侧。组织机构代码：67710378-1。法定代表人肖志均，总经理。原告蒋健诉被告云浮市创宇贸易有限公司（下称“创宇公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月8日受理后，依法适用简易程序由本院代理审判员梁梅燕独任审判，并于2016年5月10日公开开庭进行了审理。原告蒋健到庭参加诉讼，被告创宇公司经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2012年11月2日与被告签订了《广东省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于凤凰新城住宅小区第G座15层05号房。原告按合同约定于2013年3月26日付清了总房价款562430元，被告应当在2013年3月30日前将符合合同约定的商品房交付原告使用。原告于2013年6月17日按被告要求办理好收楼手续。但原告在2015年11月30日在罗定法院审理原告与被告逾期办证纠纷案件才得知凤凰新城住宅小区的验收时间是2013年8月16日，于2014年4月28日才取得竣工验收备案表，即涉案房屋于2014年4月28日才符合交付使用条件。根据合同第八条、第九条的约定，被告逾期交楼的违约行为从2013年3月31日持续至2014年4月27日止共393天，应支付蒋健逾期交楼违约金共22103.5元整（562430×0.1‰×393=22103.5元）。原告与被告之间依法订立的合同合法有效，且原告已按约履行合同义务，被告创宇公司未能按合同约定的期限内将具备“该商品房经验收合格”，并“符合本合同约定的商品房”交付给买受人使用，所以被告创宇公司应向原告支付逾期交楼违约金22103.5元。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告支付从2013年3月31日至2014年4月27日期间（共393天）逾期交楼违约金共22103.5元给原告，合同继续履行。2、本案诉讼费用由被告承担。为证明其主张，原告提交了如下证据：证据1、身份证，拟证实原告的身份情况及诉讼主体资格。证据2、广东省商品房买卖合同，拟证实原告向被告购买了涉案的商品房，双方签订了商品房买卖合同，并约定了相关的权利和义务及违约责任。证据3、中国银行贷款用款凭证，拟证实除首付款外的款项，其余购房款是由我向中国银行贷款并向被告支付。证据4、购房发票2张，拟证实我已经将全部购房款562430元付清给被告。证据5、住宅质量保证书、住宅使用说明书，拟证实被告没有履行合同义务，在住宅使用说明书上盖公章，被告伪造竣工验收时间2012年10月30日，交付时间2012年11月30日，欺骗原告，导致原告以为被告交付的房屋是经验收合格的。证据6、（2015）云罗法民初字第1357号民事判决书，拟证实原告在2015年11月30日开庭审理原告起诉被告逾期办理房产证才知道原告权利被侵害，涉案商品房的竣工验收报告时间是2013年8月16日，竣工备案是2014年4月28日。证据7、刷卡付款存根，拟证实我已经通过刷卡的方式支付了首付款192430元给被告。证据8、收款收据2张，拟证实原告已经履行合同义务交付契税等费用给被告，原告于2013年6月17日收楼。被告创宇公司辩称：一、根据合同明确约定，逾期交楼违约金只能计算至实际交付之日（2013年6月17日）止，原告请求逾期违约金的计算截止至2014年4月27日没有依据。二、原告在实际交房之后主张逾期交楼违约金的，根据广东省高级人民法院《关于按日累计的逾期交楼违约金应如何计算的诉讼时效的批复》[(2013)粤高法民一复字第8号],诉讼时效从实际交房之次日起开始计算，即本案的诉讼时效是从2013年6月18日开始计算，但原告于2016年4月11日才诉至法院，已经超过两年的诉讼时效，其请求逾期办证的违约责任在于原告本身，依法应当驳回原告的诉讼请求。为证明其主张，被告提交了以下证据：1、省高院关于诉讼时效的批复，拟证实原告的起诉超过两年有效诉讼时效。2、原告收楼资料，拟证实原告收楼时间。3、收楼通知书快递回执，拟证实答辩人通知原告收楼。经审理查明：被告创宇公司是位于罗定市罗城街道柑园居委祥发路28号的凤凰新城住宅小区的房地产开发商。2012年11月2日，原告作为买受人（乙方）与被告作为出卖人（甲方），双方签订了《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》。该合同第三条约定买受人购买的商品房为预售商品房，为凤凰新城住宅小区第G座15层05号房，用途为住宅。第四条约定了该商品房按套出售，按套内建筑面积计价，总金额为562430元。第六条约定买受人必须在2012年11月2日前付清首期房款192430元给出卖人，剩余房款37万元须于2012年11月9日前申请办理银行按揭手续。第八条约定出卖人应当在2013年3月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人使用。第九条约定除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列方式处理：1、逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付交付房价款万分之一的违约金。第十一条约定商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。《合同补充协议》第七条约定双方同意对《商品房买卖合同》第十一条的补充约定：甲方向乙方发出《收楼通知书》后，且在乙方办理收楼手续时，向乙方出示了工程竣工验收相关备案证明及提供已加盖甲方公章的《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，即视为符合交付标准，乙方同意办理收楼手续。合同签订后，原告于2013年3月26日向被告支付完全部购房款562430元。2013年6月17日，原告办理了收楼手续，签收了钥匙。另查明：涉案商品房于2013年8月16日经建设、监理、施工、勘察、设计单位验收合格，取得《建筑工程竣工验收报告》；并于2014年4月28日予以备案，取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原告认为被告交付的商品房于2014年4月28日才符合交付条件，被告于2013年6月17日交楼的行为属于违约，遂于2016年4月8日诉至本院，要求被告承担逾期交楼违约责任。以上事实，有原告提供的身份证、广东省商品房买卖合同、中国银行贷款用款凭证、购房发票2张、住宅质量保证书、住宅使用说明书、（2015）云罗法民初字第1357号民事判决书、刷卡付款存根、收款收据2张等证据以及本案的庭审笔录等予以证实。本院认为：本案是商品房销售合同纠纷。原告与被告签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方的真实意思表示，其内容并没有违反法律法规的禁止性规定，双方由此设立的商品房买卖合同关系依法成立，合法有效，本院予以确认。双方均应按合同约定履行各自相应的义务。本案的争议焦点为：原告主张的逾期交楼违约金是否超过法律规定的诉讼时效？本院认为，原告的起诉没有超过诉讼时效。首先，双方在合同第九条约定了逾期交楼的违约金，是按日向买受人支付已交付房款的万分之一计算，由于违约金属合同之债受损后产生的救济性债权，且违约金在数额上持续变动，与日俱增，需要等到迟延履行时间确定下来，违约金的数额才能确定下来，权利人方可知道具体损失为多少，故诉讼时效从此时起算，符合我国民法通则第137条关于“诉讼时效期间从知道或者应当知道被侵害时起计算”之规定的本意。其次，双方在合同第九条仅约定了违约金的计算方法，并没有约定违约金的支付期限。对于没有约定期限的债务，债权人可随时主张，只有当债务人明确表示不履行时，才认定债权人知道或应当知道权利受到侵害，诉讼时效才可依法起算。再次，就本案的实际情况而言，要求买受人在出卖人因违约行为持续而每日都产生的违约金债权提起诉讼或主张权利，不符合社会公众生活中所遵从的公序良俗。创宇公司迟延履行交付符合合同约定的商品房的违约金行为直到2014年4月28日取得竣工验收备案表时才停止，即此时才确定迟延履行的时间，故从该日起计算诉讼时效，原告于2016年4月8日诉至本院，主张逾期交楼违约金没有超过法定诉讼时效。原告于2013年3月26日付清购房款，被告亦应按约定交付商品房原告使用。根据合同第九条及《合同补充协议》第七条的约定，被告交付的商品房在2014年4月28日才符合合同约定的交付条件，被告逾期交付符合合同约定的商品房的违约行为持续至2014年4月28日，被告的逾期时间为2013年3月31日至2014年4月27日，共392天，根据合同第九条的约定，被告应向原告支付逾期交楼违约金22103.5元（562430元×0.1‰×392天）。故原告要求被告支付从2013年3月31日至2014年4月27日期间的逾期交楼违约金共22103.5元，合同继续履行的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。综上所述，被告创宇公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告云浮市创宇贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付从2013年3月31日至2014年4月27日止的逾期交楼违约金共22103.5元给原告蒋健，合同继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费176元（原告已预交），由被告云浮市创宇贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。代理审判员  梁梅燕二〇一六年六月二十八日书 记 员  陈梦儿