辽宁省盘锦市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽11民终446号上诉人（原审被告）：王海亮，男，住辽宁省盘锦市双台子区。被上诉人（原审原告）：盘锦兴振物业有限公司，住所地辽宁省盘锦市双台子区。法定代表人：夏满玲，该公司总经理。委托代理人：王浩岩，该公司经理。原审被告：孟超，女，住址同王海亮。委托代理人王海亮。上诉人王海亮因物业服务合同纠纷，不服盘锦市双台子区人民法院（2016）辽1102民初138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人王海亮，被上诉人盘锦兴振物业有限公司的法定代表人夏满玲、委托代理人王浩岩，原审被告孟超的委托代理人王海亮到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告盘锦兴振物业有限公司一审诉称：二被告系原告管理的振雷花园小区业主，原告在接收物业时按《物业管理条例》的相关规定与振雷花园小区业主委员会签订了《物业管理委托合同》，并约定按建筑面积0.8元/平收取物业管理费。在被告欠费期间，原告对其物业安全、清洁及维护等进行了系列的物业管理工作，在原告提供服务同时被告从2013年7月1日起一直未交物业管理费。经原告工作人员催促未果，诉至法院，要求被告给付物业费1，708.00元（2013年7月1日至2015年12月21日），逾期付款违约金678.00元（截止2016年1月4日，按每日万分之五计算）。被告王海亮辩称：1、原告没有收费许可和资质证书，2、物业管理委托合同是伪造的，3、原告毁坏绿地建成停车场，收取停车费用，4、每月每平米0.8元收费标准过高。被告孟超未答辩。原审经审理查明：2013年6月1日，原告与被告所在小区的业主委员会签订了《物业管理委托合同》。合同约定，由原告为被告小区提供物业服务及管理，期限为十年。业主住宅房屋按建筑面积每月每平0.8元向物业公司交纳物业费。第一个月的物业费不收，每年7月1日为缴费时间。业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的万分之五交纳违约金。合同签订后，原告即开始向小区提供服务及管理工作。被告至今未交纳过物业费。二被告为夫妻关系，为振雷花园小区H2楼9单元701室业主，房屋面积为72.05平方米。因二被告居住的房屋为回迁房，故前三个月的物业费为0.7元/平，二被告拖欠的物业费为72.05×0.8×27+72.05×0.7×3=1707.28元。原审法院认为：业主大会或业主委员会的决定，对业主具有约束力。原告与业主委员会所签订的合同属于业主委员会所做决定的范畴。故本案原告签订的《物业管理委托合同》系双方真实意思表示，合同内容对被告具有约束力。且原告已实际履行了相关的服务及管理事项，被告理应按合同约定向原告交纳物业费，故对原告要求被告给付物业费的诉讼请求，予以支持。关于原告要求二被告给付逾期缴费的违约金678.00元的一节，因《物业管理委托合同》为业主委员会与原告所签，原告并未提供证据证明二被告对于每年的交费时间及逾期付款的后果是明知的，且原告亦并未提供证据证明其尽到了催交义务，故对于原告要求二被告支付逾期付款的违约金的诉讼请求，不予支持。关于被告辩称原告没有收费许可和资质证书，拒绝交纳物业费一节，因原告为依法成立的物业服务企业，具有相应的资质，其提供物业服务符合法律规定，如被告认为原告的资质存在问题可以到相应的行政机关予以核实，在此之前原告按照合同约定提供服务，被告享受到了相应的服务，其即应交纳物业费，故对于被告的此项辩解，不予采纳。关于被告王海亮辩称原告签订的《物业管理委托合同》是伪造的一节，因被告提供的盘锦市双台子区城镇建设环境保护局文件2011年217号关于成立双台子区振雷花园小区业主委员的批复是对振雷花园小区2011年业主委员会成立的批复，并非2013年的批复，故无法证明《物业管理委托合同》中的业主委员会成员为虚假的，故对于被告的此项辩解，因证据不足，本院不予采纳。关于被告辩称物业费每月每平米0.8元过高一节，因该收费标准为原告与业主委员会通过协商，决定的数额，对被告具有约束力，如被告认为该价格过高，可以通过业主委员会与原告协商决定降低，不能因此拒绝交纳物业费。同时虽然每个业主均有权依据自己的主观标准对物业管理服务企业进行评价，但物业服务具有公共性，该公共性不仅表现为部分设施使用及服务内容不是针对某个业主，而且表现为服务费用的构成亦非由某个业主一人交纳，因此在衡量某个业主是否应当就某一项目交纳费用及是否应当减、免部分费用时，不能仅仅依据某个或某些业主的主观评价，更多的应当考虑全体业主的整体利益，以防止因保障少数人利益而损害大多数人利益现象的发生，故对于被告的此项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称原告将园区内绿地毁坏，修建停车场一节，因被告未提供相应的证据证明，且如果原告存在相应的行为，被告有权向有关行政部门反映，由行政部门作出相应的监督或处罚，但不能以此拒绝交纳物业费，故对于被告的此项辩解，本院不予采纳。关于被告辩称原告不履行相应的义务，不维修楼宇门一节，因单元楼的楼宇门的质量属于开发商保修范围，楼宇门的修理需要启动维修基金，并非物业服务内容，故被告以此理由，拒绝交纳物业费，无相关法律依据，故对于被告的此项辩解，不予采纳。被告孟超经本院传票依法传唤，无正当理由，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王海亮、孟超于本判决生效之日起十日内给付原告盘锦兴振物业有限公司2013年7月1日至2015年12月31日的物业费共计1707.28元。二、驳回原告的其他诉讼请求。上述款项，逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按中国人民银行同期贷款利率双倍支付逾期给付的利息，至本金付清时止。案件受理费50.00元，减半收取25.00元，由被告王海亮、孟超承担。上诉人王海亮提出上诉称：振雷花园小区的业主委员会成立非法，选聘物业公司也是违法的，物业服务合同无效。被上诉人物业公司没有收费许可证，收费标准过高。没有通过业主委员会督促的法定程序主张拖欠的物业费。没有完全履行物业服务义务，请求二审法院依法改判或发回重审。被上诉人辩称：业主委员会如何成立与被上诉人无关，上诉人已经尽到了物业服务义务，其收费标准是按照物业合同约定提出的，催收物业费没有通过业主委员会，是物业公司自己进行的。上诉人在二审没有提供新的证据，提出一审时提交四张照片能证明对讲门不好用，单元门缝隙大。被上诉人说明因没有维修基金未能更换单元门，提供光盘一张，证明其正常改造物业服务义务，并说明该小区没有房屋维修基金。上诉人表示对是否存在维修基金的情况不清楚，对物业服务光盘没有异议。二审认定事实与原审认定一致。本院认为：业主委员会代表业主与物业公司签订服务合同合法有效，对全体业主均具有约束力。上诉人主张业主委员会成立不合法不属于本案审理范围，应向有关部门主张。物业公司已经按照合同约定履行了物业服务义务，业主应当依据物业服务合同交纳物业费。上诉人提出被上诉人未尽到物业服务义务，没有提供有效证据。物业公司的主要义务是保持环境卫生和日常维护，对讲门的更换需要使用维修基金，被上诉人提出该小区没有设立维修基金无法进行维修改造的理由成立。催收物业费不以经过业主委员会催收为必经程序，被上诉人催收不得提起诉讼，程序合法。上诉人的上诉理由不成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人王海亮承担。本判决为终审判决。审 判 长  赵长伟审 判 员  张景振代理审判员  韩雪姣二〇一六年六月三日书 记 员  魏艳伟