山东省日照市东港区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁1102民初956号原告：马祖晓，男。委托代理人：盛群，女，日照开发金海法律服务所法律服务工作者。被告：日照市东港区秦楼街道东明望社区居民委员会，住所地日照市东港区济南路。法定代表人：马祖荣，居委会主任。委托代理人：秦玉功，山东东方太阳律师事务所律师。原告马祖晓与被告日照市东港区秦楼街道东明望社区居民委员会财产损害赔偿纠纷一案，本院于2016年1月13日立案受理，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告马祖晓及其委托代理人盛群、被告日照市东港区秦楼街道东明望社区居民委员会的委托代理人秦玉功到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告马祖晓诉称：1994年，被告在本村规划二层楼房生活区，共12排，每排4户，并由当地主管部门批准建设。按当时村委规定，本村村民有优先购买权，原告因是本村村民购买二层楼房住宅建设用地一处，涉案土地已在东港区土地管理部门办理登记手续。1999年，原告为生活需要将该二层楼房建成居住使用至今，但因被告的原因一直没有办理房屋产权手续。2015年11月25日，被告以原告的涉案房屋影响本社区居民安置回迁进程，在2015年11月30日强行将原告的涉案楼房拆除。为此，要求依法确认原告是涉案房屋合法利益所得人并由被告按照同等二层楼房安置标准给予赔偿及其他经济损失160000元，共计约1300000元。被告日照市东港区秦楼街道东明望社区居民委员会辩称：原告所诉缺乏证据，被告在旧城改造过程中，对原告的涉案房屋经过多方了解，认为原告的涉案房屋属强行占用宅基地而建，不符合拆迁赔偿的范围。因此就对原告的涉案房屋没有签订拆迁协议，后来经过做原告的工作，原告同意自行拆除，被告对原告房屋拆除的事实认可，但拆迁补偿的标准不能按照合法的房屋标准进行赔偿。经审理查明：1994年，日照市东港区丝山乡东明望台村民委员会（即被告以前的组织名称）为改善本村村民居住条件，向主管部门申请建设48套二层楼房，获得批准。其中40户由村委会统一发包给建筑公司建设完成，村委会再将楼房出售给已获得批准使用宅基地的村民。另有8处二层楼房村委会未进行建设。1999年，原告在上述村委会未建设的8处二层楼房宅基地的其中一处上建设二层楼房。2015年，因被告社区进行拆迁改造，被告按确定程序和条件与本社区被拆迁人签订拆迁安置补偿协议，进行拆迁。因被告认定原告建设的二层楼房属违章建筑，双方未签订拆迁补偿协议。2015年11月25日，被告向原告发出《二层楼腾空拆除通知》，通知载明：“……经社区两委会议、两委扩大会议讨论认定：你所陈述的二层楼取得情况和当时当事的村居干部所反映的情况并不相符，故认定你现在居住的二层楼为违章建筑……希望你在接到通知日5天内腾空自行拆除，同时，为保障你的合法利益不受损失，社区承诺会尊重你通过法律渠道维护你合法利益的权利，兑现你通过法律渠道获得的合法利益。如果5日后（2015年11月30日星期一）你没有自行腾空拆除，社区将如实汇报给上级党委，社区居委将配合有关部门组织人员和机械对你的违章建筑进行强制拆除……”。11月30日，原告的二层楼房被拆除。关于原告的房屋拆除的原因双方有争议，原告主张因被告不同意按合法房屋补偿原告不同意拆除，是被告强行拆除；被告主张是原告自行腾空房屋，在原告参加的情况下被告派人帮助拆除。原告向本院起诉时，被告向本院出具介绍信一份，介绍信载明：“今有我社区居民马刚、申作珍、马祖晓、徐加乐四位村民因房屋拆迁时就房屋合法性发生争议，2015年11月30日已被我社区组织拆除，为促进社会和谐稳定，根据我社区对拆迁人的承诺，诚盼贵院给予立案，做出公正判决”。再查明：日照市国土资源局山海天分局的档案资料中存有原告住宅用地审批证书，审批证书上加盖“日照市东港区丝山乡东明望台村民委会员”和“日照市东港区丝山乡土地管理所”的印章。原告的住宅用地审批证书与该社区其他居民同期获审批的住宅用地审批证书在审批程序、审批机构等方面相同。原告的楼房建成后，未办理土地使用权证和房产证。被告主张其他购买二层楼房的，由村委统一办理土地使用权证和房产证，原告使用宅基地未经过村委同意且未办理合法手续，原告强行建成房屋后，村委没有为其办理过土地使用权证和房产证。庭审过程中，原告主张当时村委将二层楼的房场以每处3000元的价格卖给村民和本村之外的人，原告马祖晓提交新城建筑公司向日照市建委交费20000元的单据一份，主张原告代替本村开办的新城建筑公司向建委交费，双方尚未结算，原告主张房场款从该20000元中扣减。被告对原告的主张不予认可。另查明：被告与本社区其他有二层楼房的居民签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中，双方对安置补偿项目和标准具体约定如下：1、安置楼房面积180平方米（180平方米楼房设计为两套，户型选择另行统计），车位一个约20平方米、储藏室一个约10平方米；2、建房补助费45000元，房屋补偿35000元；3、搬迁补助费1000元，回迁补助费1000元，共补助2000元；4、按期签订协议奖励：规划正房5间（二层），签协议号为壹号，每间奖励2000元，应得签订协议奖励10000元；5、过渡安置费39200元（按正房间数计算，每间正房每月补助200元；按人口计算，每人每月280元，过渡期为28个月）；6、宅基地面积120平方米，补助10800元（合法宅基地面积每平方米90元）。7、拆迁奖励：规划正房5间（二层），房屋拆迁号为号，拆迁腾空奖励10000元（该项拆迁验收合格后填写）；8、房屋残值2500元（每间正房500元，该项拆迁验收合格后填写）。原告要求参照该标准进行赔偿。在原告向本院起诉之前，被告社区召开相关会议讨论决定，如果原告的楼房按法律规定被认定为合法财产，则被告按照赔偿其他被拆迁户的标准给予赔偿；如果被认定为违章建设，则由物价部门对建设成本评估，只赔偿建设成本。本案在审理过程中，被告表示，原告的楼房如果按法律规定被认定为合法财产，按照与其他被拆迁户签订的协议标准赔偿，但按期签订协议奖励、过渡安置费和拆迁奖励3项需社区另行召开会议研究。原告同意对上述3项费用暂时不赔偿，由被告另行研究决定。上述事实，有当事人陈述、住宅用地审批证书、介绍信、被告与其他居民签订的拆迁安置补偿协议等证据在卷佐证。本院认为：原、被告双方的争议焦点主要有两个，一是原告的二层楼房是否属于违章建设；二是原告楼房被拆除后，被告应否承担赔偿责任及具体赔偿标准。关于原告的二层楼房是否违章建设的问题。《中华人民共和国物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”。从日照市国土资源局山海天分局保存的档案资料中的住宅用地审批证书看，原告建设二层楼房使用宅基地已经过村委同意，上报乡镇政府批准，与其他村民的住宅有地审批证书在审批程序、审批机构等方面相同，应当视为原告使用宅基地建设二层楼房已经过批准。合法建造房屋属于事实上取得权利的行为，房屋建成后即在事实上产生了房屋的所有权，建造人亦因此取得该房屋的所有权。因此，原告在经过合法审批后建成的二层楼房应属于原告的合法财产。楼房未进行登记取得产权证书影响的是原告进一步处分该房屋时的物权效力，不影响原告取得该房屋的所有权。关于原告是否向村委交房场款的问题，原告的住宅用地审批证书已经过批准，是否应当向村委交费以及有无交费不影响其审批证书的效力，亦不影响对涉本案被拆除楼房属于合法财产的认定，如果原告应交费而未交则应另行解决。关于楼房拆除的原因。双方陈述不一致，原告主张在没同意的情况下被被告强行拆除，被告主张是在原告同意的情况下被告帮助拆除，结合被告拆迁改造的事实和被告向法院出具的介绍信，可以认定被告安排拆除了涉案二层楼房，被告没有提供证据证实与原告协商达成协议后才拆除楼房，应认定被告安排拆除原告楼房的行为构成侵权。原告有权要求被告赔偿。关于赔偿的标准，根据《中华人民共和国侵权责任法》第十九条的规定，侵害他人财产的，财产损失按照损失发生时的市场价格或者其他方式计算。本案中，原告同意按被告与其他被拆迁户签订的补偿标准在扣除按期签订协议奖励、过渡安置费和拆迁奖励3项后进行赔偿，不违反法律规定，应予支持。关于原告的诉讼请求。原告起诉要求“依法确认原告是涉案房屋合法利益所得人并由被告按照同等二层楼房安置标准给予赔偿”。该请求包含两项内容，一是确认原告是涉案房屋合法利益所得人，二是要求被告赔偿。如前述，在涉案房屋被拆除前原告是房屋的所有权人，在房屋被拆除后，原告作为原房屋所有权人依法获得赔偿请求权，此时“合法利益”实为赔偿请求权。本院支持原告的赔偿请求，判决被告给予赔偿即已对原告的赔偿请求权予以确认，无需再单独判决确认其赔偿请求权。综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十条、第三十二条、第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第三条、第十九条之规定，判决如下：一、被告日照市东港区秦楼街道东明望社区居民委员会赔偿原告马祖晓因房屋被拆除造成的损失，按被告与本社区其他有二层楼房的居民签订的《房屋拆迁安置补偿协议》中约定的第1、2、3、6、8项内容（详见本判决审理查明部分）进行赔偿。金钱支付义务于本判决生效后30日内履行；交付楼房及车位、储藏室的时间同被告向其他被拆迁户交付的时间。二、驳回原告马祖晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8250元，由原告负担533元，由被告负担7717元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。本判决生效后，可在本判决确定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  秦国栋人民陪审员  孟凡青人民陪审员  王厚雨二〇一六年六月二十七日书 记 员  赵 蓓