长春市绿园区人民法院民 事 判 决 书(2016)吉0106民初313号原告周洋，男，1991年10月22日生，汉族，现住长春是绿园区。委托代理人刘伟利，吉林敦宜律师事务所律师。被告长春市胜赢房地产开发有限公司，住所地长春市绿园区春郊路3号。统一社会信用代码：91220101556361979Q。法定代表人龚云秀，总经理。委托代理人姜秋泉，男，1966年6月1日生，汉族，该公司法律顾问，住长春市绿园区。原告周洋诉被告长春市胜赢房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告周洋及其委托代理人刘伟利、被告长春市胜赢房地产开发有限公司的委托代理人姜秋泉出庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月2日原、被告签订了《购房协议书》一份，约定被告将位于长春市绿园区青年路×××小区15栋5单元514室商品房以按揭贷款的方式出售给原告。该房屋面积86平方米、户型两室一厅，总房款322,500.00元。原告分别于2011年8月10日向被告缴纳定金6,000.00元；首付款96,500.00元；于2012年5月9日缴纳购房款70,000.00元，总计缴纳购房款172,500.00元。原告按双方购房协议书全面履行了相应义务，并将房屋装修入住。但是被告却违反了协议书第三条第2、3、7款等协议书规定，至今未按约定签订《商品房买卖合同》及办理商品房按揭贷款手续，严重影响了原告行使用益物权。原告在诉讼前经调查核实，被告在出售该商品房屋时根本没有取得预售许可证等相关证件，而且依据现有的房屋质量、基础设施等都不具备入住的条件，更不可能验收交房。原告认为，被告在明知自己没有取得预售许可证等情况下，却依然将房屋出售给原告并办理交房手续，存在明显的欺诈行为。根据我国《合同法》《商品房买卖合同司法解释》等法律法规规定，被告的行为直接导致原告合同目的无法实现，严重损害了原告的合法权益。原告曾多次找被告协商未果，无奈下只能向贵院提起诉讼，要求：1、确认原、被告于2012年7月2日签订的《购房协议书》无效；2、判令被告立即返还原告缴纳的购房款172,500.00元；物业维修基金8,170.00元；契税及印花税3,230.00元；预告证及产权证费320.00元；公证费150.00元及上述各项费用的利息48,599.33元；3、判令被告赔偿原告装修装饰费用30,000.00元；以上各项费用共计人民币262,969.33元；4、本案诉讼费用等由被告承担。被告辩称：1、原告购买被告房屋的时候知晓该房屋是棚户区改造项目中的商品房，当时并没有全部手续，只有规划手续，因此不存在诉状中所说的诉讼前经过核实调查没有相关手续，也不存在明显欺诈行为，此点在购房的认购协议书上写得非常清楚，没有产权而且写明后补办正规的商品房买卖合同；2、双方约定的房款32万余元，原告至今未全额交付，但也于2012年7月2日办理了全部的入住手续，并且居住至今；3、由于双方买卖房屋的时候签定协议之时原告已知晓了房屋没有办理全部手续的事项，因此既不存在欺诈行为，同时该房屋认购协议书有效，系双方自愿，原告之所以购买此房屋是因为按照当时的房价是非常便宜的，否则也不可能入住4年之久；4、我公司在出售该房屋时并没有明显过错，因此原告主张的各项诉讼请求我公司不予认可；5、如果返还房屋，那么原告住了4年房屋，这期间原告应支付租金，不可能让原告白居住。开庭审理中，原、被告为了证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证以及辩论，原告当庭提供了如下证据材料：1、购房协议书一份（签订于2012年7月2日），证明：被告将位于长春市绿园区×××小区15栋5单元514室86平方米的房屋出售给原告，总房价322,500.00元。签定协议书同时缴纳53%的房款172,500.00元，原告按揭贷款购买，协议书第3条2、3项约定看被告并没有按照协议书约定签订商品房买卖合同，至今未能给原告办理相应的房屋手续，逾期后也没有支付任何违约金，被告如不能在2013年12月31日签订商品房买卖合同，原告可以退房，并可以得到已缴纳购房款的双倍，开庭前经调查，被告至今未取得预售许可证等相关证件，被告系在手续不全的情况下签定协议书，应该属于无效。被告质证：真实性没有异议，证明问题有异议，证明事项当中第3条1项里写明乙方自愿办理入住手续；2条写明该房屋办理按揭手续，第3条约定于2013年12月31日前签订商品房买卖合同，从该条上可以看出，当时原告购买房屋时因为金色佳圆小区为棚户区改造项目，按照市政府文件规定，棚户区改造项目允许先建后补办手续，原告购买该房屋时当时（2012年）的房价双方约定为3,750.00元，这个房价当时在市场上根本不存在，既然双方认可，是由于原告认为房价便宜，被告方是因为棚户区改造项目手续不全。关于手续的事情，公司在陆续办理，由于政府流程，并不是开发商可以左右的，所以手续至今未完成，但是大部分在进行中，如果原告因为产权问题要求退房，公司不予认可，理由就是原告当时知道手续不全，而且并不是不给原告办理手续，商品房买卖合同主要用途就是办理产权使用。因此我方认为购房协议书有效。2、收据3枚（时间分别为：2011年8月10日缴纳定金6,000.00元，2011年8月10日首付款96,500元，2012年5月9日购房款70,000.00元），证明：原告向被告缴纳购房款172,500.00元。被告质证：真实性没有异议，需要说明的是原告至今也没有按照合同的约定将总房款交到被告公司，但是已经入住4年多。3、收款收据（2012年7月20日签订），证明：原告向被告缴纳了物业维修基金8,170.00元，契税、印花税3,230.00元，预告证及产权证费320.00元，公证费150.00元，合计11,870.00元。被告质证：真实性没有异议，物业维修基金费用系政府收取的，我公司系代为收取，因为办理产权时都需要缴纳物业维修基金，办证费用320.00元也是属于工本费用包括税等费用也不是归公司所有的，而是归政府相关部门所有。4、利息计算表格4份，定金6,000.00元（自2011年8月10日计算至2016年3月1日，总额为1,726.58元）、首付款96,500元（自2011年8月10日计算至2016年3月1日，利息总额27,769.22元），70,000.00元购房款（自2012年5月9日至2016年3月1日止，利息总额16,480.72元），物业维修基金及相关税费等（自2012年7月6日至2016年3月1日，利息总额2,622.81元），证明：被告应向原告支付利息48,599.33元，截止至2016年3月1日按照法律规定被告应支付利息至全部归还原告本金之日止。被告质证：如果法院支持原告合同无效的请求，那么具体金额由法院裁决，我方的观点是合同有效，不同意退房，更不同意还款，更不存在利息。5、原告支出的房屋装修装饰费用票据9枚（数额合计25,588.00元），证明：原告购买房屋后装饰装修花费30,000.00元，该笔费用应由原告赔偿，说明一下：原告提供的票据不全，有一些找不到了。被告质证：原告自2012年7月2日在物业办理了入住手续后，该房屋使用权、支配权包括收益权已经转移给原告本人，原告是否装修、入住与被告公司没有关系。原告提供的装修房屋的票据不是正规发票，对真实性不予认可。6、法院对同类案件的判决书一份，证明：绿园区法院针对被告胜赢房地产开发公司与本案类似案件的判决。被告质证：该份材料不是判决正本，没有法院院印，我方认为系原告私自制作的。被告当庭提供了长春市重点棚户区改造工作实施指挥组文件—长棚改指[2006]15号—长春市重点棚户区改造工作实施指挥组会议记要一份，证明：原告购买的房屋的区域即开发建设的区域属于政府的重点棚户区改造项目，按照市政府2006年第15号文件，棚户区改造项目当时政府规定只要批完规划，审查完图纸就可以开工建设，其他手续可以陆续补办。同时证明原、被告签定协议时原告知晓该区域商品房手续不全，需以后陆续补办的事实。同时在认购协议书中也有体现。原告质证：证据的真实来源不明确不清晰，该文件系内部文件，与购房者没有任何关系，购房者只是按照双方协议约定，如果被告没有按照协议约定履行相应的义务，而且协议书里面写得非常清楚，到2013年6月30日前未签订商品房买卖合同，原告就有权解除合同，并要求双倍返还购房款。经审理查明：2011年8月10日原告向被告缴纳购房定金6,000.00元，首付购房款96,500.00元，于2012年5月9日付购房款70,000.00元购房款共计支付172,500.00元。2012年7月2日，原、被告签订了《购房协议书》，约定被告将其开发的位于长春市绿园区×××小区15栋5单元514室商品房以按揭贷款的方式出售给原告，面积86平方米，单价3,750.00元/平方米，总价为322,500.00元，首付款为172,500.00元，被告保证于2013年6月30日前签订商品房买卖合同及办理按揭相关手续；被告保证此房可以正常办理产权手续，并于2013年12月3日前签订商品房买卖合同。《购房协议书》签订后被告将房屋交付给原告，原告居住至今。原告于2012年7月26日向被告交付了契税、印花税3,230.00元，物业维修基金8,170.00元，预告证及产权证费320.00元，公证费150.00元，计11,870.00元。被告后未按协议约定给原告办理按揭贷款及签订商品房买卖合同、办理产权手续，原告起诉时被告未取得房屋预售许可证。现原告诉至法院，要求：1、确认原、被告于2012年7月2日签订的《购房协议书》无效；2、判令被告立即返还原告缴纳的购房款172,500.00元；物业维修基金8,170.00元；契税及印花税3,230.00元；预告证及产权证费320.00元；公证费150.00元及上述各项费用的利息48,599.33元；3、判令被告赔偿原告装修装饰费用30,000.00元；以上各项费用共计人民币262,969.33元；4、本案诉讼费用等由被告承担。本案争议的焦点：原告的诉讼请求本院是否应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：出卖人未取得商品房预售许可证明的与买受人订立的商品房预售合同、应当认定无效。但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案被告在原告起诉前特别是开庭审理时仍未取得商品房预售许可证，原告要求确认原、被告于2012年7月2日签订的《购房协议书》无效，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的应当各自承担相应的责任。原告要求被告返还购房款172,500.00元，物业维修基金8,170.00元，契税及印花税3,230.00元，预告证及产权证费320.00元、公证费150.00元的诉讼请求本院予以支持。关于原告要求被告给付利息46,599.33元一节，被告没取得商品房预售许可证，过错在被告方，原告无过错，被告应给付利息，从原告交付款项之日起分别计算至本判决生效之日止，均按中国人民银行规定同期同类贷款利率计算。原告应同时返还给被告所购房屋。原告要求被告赔偿装修装饰费用30,000.00元的诉讼请求，庭审中原告所提供的票据均不是正规发票，其真实性被告不认可，本院不予认定。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告周洋与被告长春市胜赢房地产开发有限公司于2012年7月2日签订的《购房协议书》无效；二、被告长春市胜赢房地产开发有限公司于本判决生效后立即返还原告周洋购房款172,500.00元，物业维修基金8,170.00元，契税及印花税3,230.00元，预告证及产权证费320.00元、公证费150.00元及上述款项的利息（本金为11,870.00元自2012年7月26日起至本判决生效之日止；本金为102,500.00元自2011年8月10日起至本判决生效之日止；本金为70,000.00元自2012年5月9日起至本判决生效之日止，均按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计算）；三、原告周洋于本判决生效后立即将购买的房屋即位于长春市绿园区×××小区15栋5单元514室房屋返还给被告长春市胜赢房地产开发有限公司；四、驳回原告周洋的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,245.00元，由原告承担145.00元，由被告长春市胜赢房地产开发有限公司承担5,100.00元（于本判决生效后立即给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审 判 长  杨立春人民陪审员  郭 力人民陪审员  李凤香二〇一六年六月七日书 记 员  石 峰