中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2015）闵民五(民)初字第1296号原告顾蒙晔（GUM×NGY×）。委托代理人朱国强，上海福欣中华律师事务所律师。被告陆凯文（LUK×VINJINGSONG）。委托代理人钱惠民，上海海汇律师事务所律师。原告顾蒙晔与被告陆凯文共有纠纷一案，本院于2015年5月27日立案受理后，依法适用普通程序于2015年7月16日、2016年2月24日公开开庭进行了审理。原告顾蒙晔的委托代理人朱国强，被告陆凯文的委托代理人钱惠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾蒙晔诉称，原、被告原系朋友关系，于1997年10月9日生育一女顾某。被告于2004年7月提出与原告共同购买上海市闵行区×路×弄×号×室商铺，总价为4,613,916元（人民币，下同），约定各占50%产权。原告鉴于与被告间的特殊关系，同意共同出资购买并于2004年8月7日出具了公证委托书，委托被告代办所有相关购房手续，代收代付购房款。2005年4月6日，涉案商铺产权登记在原被告名下，约定产权各占50%。因原告长期在美国居住、工作，被告长期在本市生活，故商铺一直由被告实际掌控并对外出租收取租金。至今被告从未与原告分割过任何租金收益。购买商铺时曾贷款148万元，至2010年11月20日已还清贷款，注销了抵押登记。但2011年1月26日，被告未经原告同意单方面以上述商铺作抵押向招商银行申请并实际取得了180万元的消费性循环贷款自用，至今尚未撤销该抵押贷款登记，损害了原告的财产利益。2013年11月26日、2014年4月10日，被告以原告未支付系争商铺50%产权的购房款，诉至法院。2014年12月22日法院生效判决确认原告享有涉案房屋50%的产权，但未支付过50%产权的对价，判令原告支付被告对价及利息。目前原告无力支付对价款及利息，欲将原告享有的50%产权进行折价，但遭被告拒绝。原告认为被告违背诚实信用原则，双方丧失共有财产的基础，故要求根据商铺价值的评估结果，将商铺归被告所有，由被告向原告支付50%的折价款。现起诉：1、判令上海市闵行区×路×弄×号×室商铺产权归被告所有，被告支付原告该房50%的房价款计3,058,000元；2、判令原告依法分割并实际取得闵行区×路×弄×号×室房屋租金收益222,393元（其中2008年租金收益55,690.80元、2009年租金收益44,530.60元，2012年12月18日至2016年1月31日，按0.95元/平方/天计算的租金收益122,171.60元）。被告陆凯文辩称，不同意分割共有的系争房屋。如要分割，被告不要房屋。商铺的税费要将近30%，房屋处理会对双方造成很大损失，原告可通过其他方式主张权利，不一定要经过拍卖。关于租金，部分已超过诉讼时效，原告仅能主张近2年的租金。原告向本院提供的证据有：1、委托书的公证书，证明2004年8月7日经闵行区公证处公证，原告委托被告代理出售原告浦东新区的自有房屋，同时委托被告代理购买涉案商铺的50%产权，委托事项包括代收代付款项，明确被告以收取的售房款支付涉案房屋的购房款；2、上海市房地产买卖合同、上海市房地产权证、上海市房地产注销登记申请书、上海市房地产登记申请书，证明被告在接受公证委托后，代原告经办了出售浦东新区房屋的全套手续，产权变更等手续均由被告签字办理，被告实际履行了公证委托书项下的部分委托义务；3、浦东法院的开庭传票及被告名下中国银行上海市新华路支行的账户资料，证明被告代理原告出售浦东新区房屋并全额收取了该房的售房款；4、涉案商铺的房地产买卖合同及公证书，证明2005年3月2日原、被告与开发商签订房地产买卖合同并经公证，根据双方口头约定各占50%产权份额，故双方各应支付房款230万元；5、涉案商铺个人商业用房抵押贷款合同及公证书，证明原告向中国农业银行上海市分行申请148万元抵押贷款；6、上海市房地产登记簿，证明涉案商铺产权于2005年4月6日登记在原、被告名下，未注明份额比例，但双方口头约定各占50%；7、上海市房地产登记簿、个人贷款结清证明、个人授信及担保协议复印件，证明148万元的抵押贷款原告于2010年还清。贷款还清后，被告个人另行向招行申请消费性贷款，数额180万元；8、涉案商铺租赁合同3份、（2008）闵民三（民）初字第1582号民事判决书、（2010）闵民三（民）初字第1457号民事调解书，证明被告实际掌控涉案商铺，自2008年起以其个人名义对外出租，先后取得租金38万余元，按50%对价计算，原告应享有其中的19万余元；9、（2013）闵民一（民）初字第19364号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第3181号民事判决书，证明法院认定涉案商铺产权双方各占50%。10、（2015）浦民一（民）初字第11909号民事判决书、（2015）沪一中民二（民）终字第3561号民事判决书，证明被告否认代理原告收取售房款及余款并据此另案诉讼索要50%商铺产权的行为，已丧失双方共同投资商铺共享收益的诚信基础，双方无必要维系共有基础。经庭审质证，被告对证据1、4、5、6、7、8、9、10真实性无异议，认为证据2、3与本案无关。被告还认为原告向农行所贷的148万元，每月还贷均由被告负责，原告分文未付。双方对产权没有明确共有的份额。关于租金，原告既无出资购房，就不应享有商铺租金收益。且原告主张租金分割已过诉讼时效。被告因收不到租金，无奈通过诉讼主张，即使进入执行阶段，也未全部执行到位。至今原告分文未向被告支付被告垫付的房款，原告主张分割商铺不应得到法院支持。坚持认为有关判决对事实认定有误，被告将继续申诉。被告向本院提供的证据有：1、申请执行书、执行裁定书，证明原告尚欠被告280万余元，闵行法院欲将涉案商铺执行给被告；2、上海市房地产登记簿，证明原告为逃避法院执行，将其名下的房产转移他人，造成闵行法院无法执行。在此情况下，原告提起本案诉讼主张分割房产，存在法律冲突；3、公证书，证明原告同意被告向招商银行办理个人消费贷款。原告对被告提供的证据真实性均无异议。原告在被告提出执行申请前，原告已主动要求履行判决义务，将涉案商铺50%产权折价履行。原告为避免今后产生遗产税，将其个人名下的份额赠与其女儿。执行查封已超标，原告也向法院提出过执行异议。被告可能依据之前原告委托被告出售购买房屋的委托书办理相关手续进行个人消费贷款，原告并未同意。对上述双方当事人均无异议的证据，本院确认其对本案事实的证明力。审理中，经原告申请，本院委托上海A房地产估价有限公司对涉案的上海市闵行区×路×弄×号×室房屋的市场价值进行评估。2015年11月30日，该评估机构对上述房屋于2015年11月6日的市场价值评估为每平方米24,252元，总价格为6,116,000元（不含内装修）。原告对该评估报告无异议，并预付评估费16,000元。被告认为评估人员未进到房屋内部查看结构，故对评估报告真实性有异议。对此，鉴定人出庭作证称因涉案房屋内租户拒绝鉴定人入内，故根据涉案房屋外观和对周边商铺的调查做出评估结论。本院认为，评估人员具有相关资质，评估报告内容客观，程序合法，对本案事实具有证明力，评估结论应予采纳。经审理查明，陆凯文、顾蒙晔育有一非婚生女儿顾某（J×SSICAYIGU）。2004年7月，陆凯文、顾蒙晔（买受人）与开发商上海B置业发展有限公司（出卖人）签订《上海市房地产买卖合同》，以4,613,916元购置上海市闵行区×路×弄×号×室商铺一套。购房款中1,480,000元以顾蒙晔的名义向银行贷款。陆凯文支付了房款3,133,916元、银行贷款本息1,910,132.74元、公证费、契税及维修基金等188,082.48元，合计5,232,131.22元，2005年4月，上述建筑面积252.20平方米商铺的房地产权利登记为陆凯文、顾蒙晔共同共有。自2008年起，系争商铺由陆凯文掌控并出租收益至今。购买上述商铺时以顾蒙晔名义向银行抵押贷款148万元并设置了他项权利，至2010年11月20日该148万元贷款已还清，抵押也被注销。但陆凯文于2011年1月26日以上述商铺作抵押向招商银行申请并实际取得了180万元的消费性循环贷款自用，至今抵押登记未注销。陆凯文于2013年11月诉至本院，以商铺产权登记为双方共有，所有费用应各半支付为由，请求判令顾蒙晔支付其系争商铺房款、贷款利息、税费等共计2,831,131.98元，并赔偿其代付产生的利息损失434,751.69元。本院经审理后认为在双方对上述商铺权属各占50%均无异议的前提下，双方应各半承担出资，鉴于陆凯文全额支付了购房款，故判令顾蒙晔履行系争商铺50%产权比例的出资义务并承担自陆凯文提起本案诉讼之日起的相应利息。2014年12月22日，二审法院维持了一审判决。另查明，2008年10月17日，本院判决案外人上海C酒吧有限公司因承租上海市闵行区×路×弄×号×室商铺须向陆凯文支付自2008年7月18日起至搬离之日止按月租金16,876元计算的租金。2010年7月27日，经本院调解，陆凯文与案外人上海C酒吧有限公司、王某某达成协议，上海C酒吧有限公司、王某某须于2010年8月15日前支付陆凯文自2010年7月1日至2010年9月30日止的租金29,687.10元、2010年4月1日至2010年6月30日的租金29,687.10元。陆凯文称，上述两份法律文书项下的款项均未执行到位。2012年系争商铺由陆凯文交上海D购物中心有限公司以0.95元/日/平方米对外出租。陆凯文承认，2012年12月18至2013年12月18日的租金正常收取，2013年12月19日至2014年12月18日的租金及2014年12月19日至2015年12月18日的租金通过诉讼取得，2015年12月19日起的租金尚未收到。经评估，上述商铺在2015年11月6日的市场价值为6,116,000元。顾蒙晔为此支付评估费16,000元。还查明，2004年7月，陆凯文作为顾蒙晔的代理人出售位于上海市浦东新区×路×弄×号×室房屋，合同约定出售价格5,800,000元。双方一致确认该笔钱在归还银行贷款3,000,000元后，尚有余款2,800,000元。而对于此2,800,000元，陆凯文认为当时即由买家直接转账支付给了顾蒙晔，而顾蒙晔认为钱款仍在陆凯文处未予结算，双方发生纠纷。陆凯文曾向上海市长宁区人民法院起诉顾蒙晔及顾某，要求确认本市长宁区×路×弄×号×室房屋为其一人所有〔案号为（2013）长民三（民）初字第43号〕。该案经审理查明陆凯文、顾蒙晔之间存在涉及多套房屋的购买及出售：包括长宁区×路×弄×号×室、浦东×的一套房屋、浦东×路一套房屋及本案系争商铺等。就购买及出售上述房屋款项，双方之间互有经济往来，并未明确结算过。长宁法院最终认定该案中无法排除顾蒙晔的实际出资情况，由此驳回了陆凯文的诉请。该案件现已生效。陆凯文曾向上海市浦东新区人民法院起诉顾蒙晔，要求确认本市×路88弄19号1302室房屋为其所有〔案号为（2013）浦民一（民）初字第3822号〕。该案经审理后认为系顾蒙晔委托陆凯文购房，并对陆凯文主张其全额支付房款及相关费用的主张不予采信，据此驳回了陆凯文的诉请。该案件也已生效。本院认为，上海市闵行区×路×弄×号×室的房地产权利虽然登记为原、被告共同共有，但通过诉讼确认应各占50%产权份额，故原、被告对该房屋及租金收益按照应50%的份额享有所有权。为购房款等原因，被告多次向原告发动诉讼，导致双方关系恶化，现原告以共有基础丧失要求对上述房屋进行分割，本院可予准许。鉴于原告长期居住国外，系争房屋长期由被告掌控并收益，且被告因个人消费贷款所作的抵押登记尚未注销，故系争房屋由被告取得为宜，由被告支付原告相当于房价50%的折价款。被告辩称商铺转让时税费高达房价的近30%，符合有关规定，本院在分割房屋时予以适当考虑。原告主张2008年、2009年的租金，仅提供相关法律文书作依据，但无证据证明被告已经实际取得该法律文书项下的租金，故原告可待条件成就时另行主张，本院在本案中不作处理。原告主张2012年12月18日至2016年1月31日期间的租金，同样亦缺乏租金实际已由被告收取的证据，本院根据被告自认的租金收取情况予以分割。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、现房地产权利登记在原告顾蒙晔（GUM×NGY×）和被告陆凯文（LUK×VINJINGSONG）名下的上海市闵行区×路×弄×号×室商铺归被告陆凯文（LUK×VINJINGSONG）所有，被告陆凯文（LUK×VINJINGSONG）于本判决生效之日起十日内支付原告顾蒙晔（GUM×NGY×）房屋折价款2,446,400元；二、被告陆凯文（LUK×VINJINGSONG）于本判决生效之日起十日内支付原告顾蒙晔（GUM×NGY×）自2012年12月18起至2015年12月18日止，以建筑面积252.20平方米计算、以0.95元/日/平方米计的50%的租金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33,043.14元，由原告顾蒙晔（GUM×NGY×）负担5,622.54元，被告陆凯文（LUK×VINJINGSONG）负担27,420.60元；鉴定费16,000元，由原告顾蒙晔（GUM×NGY×）负担8,000元，被告陆凯文（LUK×VINJINGSONG）负担8,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  邹巧弟审 判 员  沈 群人民陪审员  邓红霞二〇一六年六月二十九日书 记 员  缪丽丽附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。共有人分割所得的不动产或者动产有瑕疵的，其他共有人应当分担损失。