广东省清远市清新区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤1803民初930号原告：曾木坤，男，汉族，住清远市清新区。委托代理人：郑志通，广东定海针（清远）律师事务所律师。被告：清远城建房地产有限公司，地址：清远市清新区太和镇清新大道8号（帝景花园）B幢203#。法定代表人：陈伟锋委托代理人：林明凤、黄振杰，分别是广东大观律师事务所律师、实习律师。原告曾木坤诉被告清远城建房地产有限公司（以下简称“城建公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年3月23日立案受理，由审判员杨玲依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曾木坤及其委托代理人郑志通，被告城建公司的委托代理人林明凤、黄振杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曾木坤起诉称：2014年3月24日，我与城建公司签订了《商品房买卖合同》，购买了由城建公司开发的位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾2座20C房屋（现为“君悦城”），该商品房的总价款为550000元。合同约定的房屋交付期限为2015年4月30日前，合同还约定如城建公司逾期交付房屋超过60日的，应自最后交付期限（即2015年4月30日）的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款（即550000元）的万分之五的违约金。合同签订后，我依约向城建公司付清了购房款550000元。合同签订后，城建公司以政府部门负责的市政配套安装延误以及政府部门对项目验收延误影响为由，一直至起诉日前仍不能向原告交付房屋。按照合同的约定，城建公司应当依约定承担向我支付逾期期间每日按已交房价款（即550000元）万分之五的违约金的违约责任，现暂计至2016年3月15日止城建公司逾期交付房屋达320天，违约金暂计88000元。为维护我的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院判决：城建公司向我支付逾期交付房屋的违约金，违约金从2015年5月1日起每日按550000元的万分之五计算至被告实际交付房屋之日止，现暂计算至2016年3月15日止（违约320天）共88000元；诉讼费用由城建公司承担。被告城建公司答辩称：一、讼争房屋已于2015年3月9日起具备《商品房买卖合同》约定的交付条件，经建设单位、设计单位、施工单位和监理单位四方验收合格，我方不存在逾期交楼的情形，对方主张的支付违约金请求明显依据不足，请求法院驳回。二、工程竣工验收备案表不是法定的交楼条件，应以《商品房买卖合同》第八条约定的“该商品房经验收合格”为交付条件，涉案房屋已通过四方验收，已达到了约定的交楼条件。三、我方已按合同约定向曾木坤履行了通知交房义务。诉争房屋于2015年3月9日起具备合同约定的交付条件后，我方多次电话通知原告收楼，原告均拒绝前往我处收楼。根据《商品房买卖合同》第十一条约定：“买受人应于本合同约定的房屋交付前10日内到出卖人指定的地点（城建世纪湾销售中心）办理收楼手续；买受人在交付期限前未办理收楼的，则视为出卖人已经按照约定交付上述房屋给买受人使用”。故原告应在2015年4月30日之前10天内到被告处办理房屋交接手续，因原告的原因未能办理房屋交接手续，按照合同约定视为房屋已经交付使用。2015年6月25日被告以邮政特快专递向原告送达《收楼通知书》至其合同约定的送达地址，根据《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，我方已经履行了通知收楼的义务，视为原告已经接收了涉案商品房。四、即使法院认定我方存在违约行为，原告主张的逾期交房违约金明显偏高，请求法院将违约金调整为按同期人民银行贷款利息计算。原告曾木坤为证明其主张提供了以下证据：一、身份证，拟证明原告诉讼主体资格；二、被告企业资料，拟证明被告诉讼主体资格；三、商品房买卖合同，拟证明①2014年3月24日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了由被告开发的位于清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾2座20C房屋，该商品房的总价款为550000元。②合同约定的房屋交付期限为2015年4月30日前，合同还约定如被告逾期交付超过60日的，应自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交房价款万分之五的违约金；四、收款收据和借款借据，拟证明合同签订后，原告已经依约付清购房款550000元；五、承诺书，拟证明被告曾向所有业主承诺在2015年12月31日前完善设施将房屋交付使用，并承诺按合同约定赔偿违约金。证明被告持续违约属实，证明包括原告在内的业主与被告就迟延交房一事已经协商，被告同意按每日向原告支付已交房价款万分之五的违约金。被告城建公司质证称：对证据一、二、四的真实性、合法性、关联性无异议。对证据三的真实性、合法性无异议，关联性有异议，我方认为涉案的房屋在2015年3月9日已经具备交付的条件，且被告方已经按合同的约定履行了向原告发出通知交楼的义务，所以我方认为原告已经接收了商品房。证据五没有原件，对其真实性、合法性、关联性不予认可。这份承诺书是针对收楼的业主，且上面所说的违约金是从约定的收楼之日起至业主收到收楼通知书之日止，我方也履行了通知收楼的义务。这份承诺书不是针对原告。原告要求我方按日万分之五支付违约金是没有相关的依据的。被告城建公司为其主张提供了以下证据：一、工商营业执照，拟证明被告的诉讼主体资格；二、单位（子单位）工程质量竣工验收记录，拟证明讼争房屋已于2015年3月9日起具备《商品房买卖合同》约定的交付条件；三、EMS快递单、签收单、收楼通知书，拟证明原告于2015年6月25日已经收到《收楼通知书》，被告已经履行了通知收楼的义务。四、合同补充协议，拟证明《合同补充协议》约定，出卖人发送买受人的《收楼通知书》，按合同记载的地址送达，因买受人的原因导致不能送达或被退回的，由此造成的后果及损失由对方承担，买受人应在接到《收楼通知书》之日起按通知日期内到出卖人指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从《收楼通知书》之通知日期视为买受人已收楼。原告曾木坤质证称：对证据一的真实性、合法性、关联性无异议。证据二的真实性我方无法认定该公章的真伪，由法院认定，对其合法性、关联性有异议。根据相关法律法规，对验收合格是指五方验收合格，并不是被告所说的四方验收。被告欠勘查单位的参与验收证明，该证据不能证明被告的房屋已经达到法定和合同约定的交付标准。验收具有很多表格，不止一份文件。本案的业主去年多次与开发商协商，也到相关单位上访。涉案房屋到目前为止还没通过验收。被告的房子还处于临时用水、用电的情况，还有其他条件还没完善，根本不具备交付的条件。对证据三的关联性有异议，第四页签收单不是原告本人签名，我方没有收到收楼通知。对证据四真实性无异议，对合法性、关联性有异议。收楼通知书应当在符合法律规定的验收合格后发出，但该协议并没有这样的约定。原告不认可被告对诉争房屋没有通过验收合格就发出收楼通知书的法律效力。经审理查明：2014年3月24日，曾木坤与城建公司签订《广东省商品房买卖合同》，买受人：曾木坤，地址：广东省清新县禾云镇官田村委会大份田村4队21号。第三条约定曾木坤购买位于清远市清新区太和镇中山路南33号城建世纪湾2座20C房屋，该房屋为预售商品房，房屋建筑面积128.44平方米，套内建筑面积100.76平方米，分摊建筑面积27.68平方米；第四条约定房屋总金额550000元；第六条约定首付款250000元于签订合同当日支付，剩余房款300000元采用银行按揭贷款方式支付；第八条约定城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付曾木坤使用。下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，城建公司可据实予以延期：（1）若遭不可抗力，且城建公司在发生之日起30日内告知曾木坤的；（2）政府部门负责的市政配套安装之延误以及政府部门对项目验收之延误；（3）遭遇异常天气、异常地质状况，第三方责任和政府行为而导致工期延误的。第九条约定城建公司如未按合同规定的期限将该商品房交付曾木坤的违约责任：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向曾木坤支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，曾木坤有权解除合同。曾木坤解除合同的，城建公司应当自曾木坤解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按累计已付款的10％向曾木坤支付违约金。曾木坤要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，城建公司按日向曾木坤支付已交付房价款万分之五的违约金；合同第十一条约定商品房达到交付使用条件后，城建公司应当书面通知曾木坤办理交付手续。双方进行验收交接时，城建公司应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，城建公司不出示证明文件或出示证明文件不齐全，曾木坤有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由城建公司承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：曾木坤应于本合同约定的房屋交付前10日内到城建公司指定的地点（地址：清新区中山路南33号城建世纪湾销售中心，电话：0763-568****）办理收楼手续；超过合同约定缴费期限付清购房款的曾木坤至付清房款之日起10日内到城建公司指定的上述地点办理收楼手续。曾木坤付清全部购房款并符合本合同约定的交付期限前未办理收楼的，则视为城建公司已按约定交付上述房屋给曾木坤使用，因该房屋所产生的风险由曾木坤承担。同时，曾木坤保证与城建公司合法委托的物业管理公司或业主聘请的物业管理公司规定或约定缴交物业管理费、水电费和相关分摊费用及滞纳金。签订上述合同当天，曾木坤还与城建公司签订了《合同补充协议》，约定双方同意合同第十一条增加补充条款为：城建公司发送给曾木坤的《收楼通知书》，按本合同所记载的地址送达，如买受人多于一人的，对其中任何一人的送达视同对所有买受人的送达，以挂号信或特快专递方式通知的，自发出邮戳日三日开始视为成功送达。如曾木坤的通讯地址变化，须在变更后3天内书面通知城建公司，否则仍以原通信地址为送达地址，因曾木坤原因导致不能送达或被退回的，由此造成的后果及损失由对方承担。曾木坤应在接到《收楼通知书》之日起按通知日期内到城建公司指定的地点办理收楼手续，逾期不来者，从《收楼通知书》之通知日期视为曾木坤已收楼，曾木坤应从通知日期起按规定缴交物业管理费、分摊电费及一切相关费用，城建公司对房屋的保修责任时间也从通知日期起计算。如买受人多于一人的，签署的收楼相关文件时，买受人任何一人签署，则视同为买受人全体人签署。曾木坤于2013年11月向城建公司支付了购房首付款共250000元。剩余房款300000元以银行按揭形式支付，2014年8月14日已由银行支付给城建公司。城建公司提交的单位（子单位）工程质量竣工验收记录显示涉案房屋所属工程已于2015年3月9日通过了建设单位、监理单位、施工单位、设计单位的四方验收，该工程竣工验收合格。2015年6月25日，城建公司以邮政特快专递形式将收楼通知书邮寄给曾木坤，邮寄地址为《商品房买卖合同》记载的买受人地址：广东省清新县禾云镇官田村委会大份田村4队21号。该邮件于2015年6月29日由他人签收。收楼通知书指定的收楼时间是2015年4月25日至2015年12月30日。曾木坤在庭审中承认城建公司于2015年6月25日通知他收楼，但收楼通知书上的日期是提前的，而且曾木坤到城建公司处看过房屋后，认为不符合交付条件，因此拒绝收楼。2015年9月23日，城建公司立下承诺书，抬头为“致业主”，大概内容为城建公司承诺在2015年12月31日前完善所有的附属设施；承诺按照合同约定支付延期交楼违约金，延期交楼违约金从约定收楼之日起计算至业主收到《收楼通知书》之日止等。至今，城建公司没有向本院提交涉案房屋经竣工验收合格备案的相关证据。以上事实，有原、被告提交的证据及诉讼材料、庭审笔录、本案案卷材料在案佐证，足以证明。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。一、关于合同的效力。城建公司与曾木坤签订的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，是有效合同。二、关于涉案房屋是否符合交付条件以及城建公司是否已履行交付房屋的义务。1.《商品房买卖合同》约定城建公司应当在2015年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付曾木坤使用。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款，“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”，又根据《建设工程质量管理条例》第四十九条，建设工程竣工验收合格后应向建设行政主管部门或者其他有关部门备案，并接受建设行政主管部门或者其他有关部门的监督。因此验收合格应理解为该商品房经验收合格并备案。2.曾木坤已收到了收楼通知，但是由于涉案房屋未经验收备案，不符合交付条件，曾木坤也未实际收楼，因此城建公司并未履行交付房屋的义务。三、关于违约金的支付。城建公司没有依照合同约定于2015年4月30日前将竣工验收合格的讼争房屋交付曾木坤，是违约行为，应承担违约责任。至今，城建公司仍未能将符合合同约定的商品房交付曾木坤，应承担违约责任至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止。双方在合同第九条第二点约定逾期交房违约金按每日万分之五计算，城建公司请求将违约金调整为按同期人民银行贷款利息计算，合同中约定的违约金偏高，调整为每日万分之四较为适宜，城建公司应支付曾木坤的违约金从2015年5月1日起、以550000元为基数、按日万分之四计付至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止。城建公司的承诺书从字面上来看是面向所有业主，而非特定的某个业主，但内容只是其单方许诺，而且曾木坤也不同意承诺书上所述的违约金计至业主收到《收楼通知书》之日止，因此该承诺书并非双方对违约金计算方式达成的新协议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《建设工程质量管理条例》第四十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告清远城建房地产有限公司应付原告曾木坤的违约金（从2015年5月1日起、以550000元为基数、按日万分之四计付至商品房竣工验收合格备案后实际交付之日止），于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告曾木坤的其他诉讼请求。本案受理费1000元，由被告清远城建房地产有限公司负担。此款原告曾木坤已预交1000元，本院不作退回，由被告清远城建房地产有限公司在履行上述判决时迳付给原告曾木坤。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  杨玲二〇一六年六月十三日书记员  朱颖附有关法律条文：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。四、《建设工程质量管理条例》第四十九条建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。