上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2015）浦民一(民)初字第43432号原告杨志华，男，1977年1月5日生，汉族，住上海市浦东新区。原告杨金官，男，1953年4月30日生，汉族，住上海市浦东新区。原告杨文仙，女，1927年1月8日生，汉族，住上海市浦东新区。上列三原告共同委托代理人柴小森，上海敏诚善律师事务所律师。被告奚安，女，1968年11月11日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人周龙泉，上海博济律师事务所律师。委托代理人周宇，上海博济律师事务所律师。被告曹玉龙，男，1957年3月5日生，汉族，住址不详。原告杨志华、杨金官、杨文仙与被告奚安、曹玉龙确认合同无效纠纷一案，本院于2015年11月26日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员万发文担任审判长，与人民陪审员陆振华、张蓓莉组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。原告杨志华、杨金官及三原告的共同委托代理人柴小森，被告奚安及其委托代理人周龙泉、周宇到庭参加诉讼。被告曹玉龙经本院依法公告送达后未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告杨志华、杨金官、杨文仙共同诉称，原告杨金官、杨志华系父子关系，原告杨文仙系杨金官的母亲。坐落于上海市浦东新区惠南镇幸福村XXX号农村宅基地房屋系杨金官、杨志华、杨文仙与案外人陈生祥以及案外人陶某某于1994年11月申请建造。2003年11月26日，原告杨金官被案外人季菊明以介绍生意为名伙同其胞弟季菊强等玩“二八杠”赌博，杨金官被诈赌输掉约人民币18万元。杨金官被诈赌后，即向闵行公安分局莘光派出所报案。2004年1月9日，被告曹玉龙(系���菊强亲戚)以替杨金官还掉赌债为由，在季菊明协同逼迫下，杨金官和曹玉龙就上海市浦东新区惠南镇幸福村XXX号系争房屋签订了金额为182,400元的《卖房协议》以抵赌债。2004年3月某日，被告奚安来到系争房屋中，称已买下系争房屋，原告杨金官当即告知被告奚安其被诈赌、胁迫转让房屋，已向公安机关报案的经过，并拒绝被告奚安入住系争房屋的要求。奚安宣称其对此知情但跟其无关，奚安不但拒绝提供任何书面凭据、拒绝找曹玉龙交涉、拒绝共同报案，反而还威胁杨金官必须尽快设法筹钱给奚安，否则其4月5日会强行占房至给钱为止。2004年4月4日，被告奚安聚众强行撬门入住房屋。原告杨金官当日得知情况后立即报警，在民警离开现场后，原告杨金官遭到被告奚安及两被告请来的社会闲杂人等的威胁和殴打，奚安叫杨金官搬走，拒不归还系争房屋。后原告杨金��为维护房屋权利，多次向公安机关控告季菊明、季菊强及被告曹玉龙诈赌以及他们恶意串通、强占房屋的卑劣行径。2005年7月，上海市奉贤区人民法院以季菊明、季菊强犯诈骗罪，分别判处有期徒刑十三年、二年等刑罚。后季菊明、季菊强部分招认了该团伙以惯用手段对杨金官实施诱骗、诈赌、诈骗等实际行为的客观事实。后系争房屋共同共有人杨志华、杨文仙、案外人陈生祥得知情况，多次寻求解决无果后起诉至浦东新区人民法院，2012年9月7日，法院作出(2012)浦民一(民)初字第8675号民事判决书，依法确认原告杨金官和被告曹玉龙于2004年1月9日签订的《卖房协议》无效。由于奚安2004年4月4日起强占原告方合法享有所有权的系争房屋至今拒不迁出，造成原告方一直未能居住系争房屋，原告遂于2012年12月6日将奚安告上法庭，要求其迁出系争房屋等。在该案中，被告奚安提交一份书面《卖房协议》，辩称2004年1月17日曹玉龙与奚安就系争房屋签订过价格为182,400元的《卖房协议》。该案经过审理，最终(2015)沪一中民二(民)终字第2819号民事判决书认为，因奚安与曹玉龙之间是否存在真实的买卖关系未经法院审理和作出过认定，且合同效力与排除妨害系两个不同的法律关系，要求原告方必须先行另诉该协议无效。故原告方提起诉讼，请求判令确认被告奚安与被告曹玉龙2004年1月17日签订的关于买卖上海市浦东新区惠南镇幸福村XXX号农村宅基地房屋的《卖房协议》无效，并要求被告奚安将系争房屋返还给三原告。后，原告方撤回要求被告奚安将系争房屋返还给三原告的诉请，仅要求确认上述卖房协议无效。被告奚安辩称，原告方诉称多处不符合事实。原告方所称的2003年11月26日被诈赌输掉约18万元等内容是原告杨金官的一面之词。原告方将季菊明、季菊强被判刑与杨金官自称被诈赌混为一谈。(2012)浦民一(民)初字第8675号判决虽已经生效，但该案是原告方在曹玉龙缺席，奚安被避开的情况下产生的，该判决虽判决杨金官与曹玉龙之间的《卖房协议》无效，但不等于曹玉龙与奚安之间的《卖房协议》无效。曹玉龙和奚安在2004年1月17日订立的《卖房协议》是当事人真实的意思表示，符合农村宅基地转让习惯，且早已履行完毕，合法有效。原告方本案起诉合同无效，原告还于2016年3月7日以不服(2015)沪一中民二(民)终字第2819号民事判决，向上海市高级人民法院申请再审，请求支持其原审及重审排除妨害的诉请，高院已立案受理，原告方一事二诉，且自相矛盾，故不同意原告方的诉讼请求。被告曹玉龙未进行答辩。经审理查明，原告杨金官系原告杨文仙与陈生祥之子，原告杨志华系杨金官之子。坐落于本市浦东新区惠南镇幸福村XXX号房屋原系杨金官、杨志华、杨文仙与陈生祥以及陶某某(系杨金官前妻)于1994年11月申请建造。2004年1月9日，杨金官与被告曹玉龙就上述房屋签订《卖房协议》，约定杨金官以182,400元的价格将上述房屋(包括宅基地在内)卖给曹玉龙，房屋于2004年1月9日至1月12日交给曹玉龙由其处理等。当日，杨金官向曹玉龙出具收到上述房款182,400元的收条。2004年1月17日，被告奚安与曹玉龙又就上述房屋签订《卖房协议》，约定曹玉龙将上述房屋(包括宅基地使用权在内)以182,400元的价格转让给奚安等。同日，曹玉龙出具内容为“收到房子壹拾叁万伍仟元正，收清”的收条。后被告奚安、王瑞明(系奚安丈夫)入住上述系争房屋至今。2004年4月4日，杨金官与奚安、王瑞明就上述房屋买卖发生纠纷，并报110处理。后杨金官与奚安、王瑞明又多次就上述房屋发生纠纷，并报110���理。杨金官亦曾向公安部门报案称其上述房屋被诈骗团伙强行进入等，并就此多次向公安部门信访。2012年3月20日，杨志华、杨文仙及陈生祥以杨金官、曹玉龙为被告向本院提起诉讼，要求确认杨金官与曹玉龙就上述房屋所签订的《卖房协议》无效。该案审理中，曹玉龙经本院公告送达未到庭参加诉讼。经审理，本院查明：2003年11月26日，杨金官被季菊明以介绍生意为名约至上海市闵行区七莘路兴龙迎宾馆。后杨金官与季菊明、季菊强等玩“二八杠”赌博，输掉约18万元，后杨金官就该欠款出具欠条；2004年1月9日，曹玉龙以替杨金官还掉赌债为由，在季菊明协同逼迫下，杨金官与曹玉龙就上述房屋签订了金额为182,400元的《卖房协议》，以抵赌债；另外，2005年7月，上海市奉贤区人民法院以季菊明、季菊强犯诈骗罪，分别被判处有期徒刑十三年、二年等刑罚，但杨金官所称的赌博事宜未在上述刑事案件中作为犯罪事实处理；2004年1月17日，曹玉龙又将上述系争房屋转卖给奚安等。2012年9月7日本院对此作出(2012)浦民一(民)初字第8675号民事判决书，确认杨金官与曹玉龙于2004年1月9日签订的《卖房协议》无效。判决后，双方当事人均未提起上诉。2012年12月6日，杨志华、杨金官、杨文仙、陈生祥向本院起诉奚安、王瑞明，要求奚安、王瑞明迁出上海市浦东新区惠南镇幸福村XXX号房屋，并要求奚安、王瑞明支付自2004年4月4日起至实际迁出日止按每月2,000元计算的房屋使用费。本院于2014年5月5日判决杨金官赔偿奚安、王瑞明443,963.40元，奚安、王瑞明收到赔偿款之日起十日内迁出系争房屋将该房屋交付给杨志华、杨金官、杨文仙、陈生祥，并驳回了杨志华、杨金官、杨文仙、陈生祥的其余诉讼请求。后杨志华、杨金官、杨文仙、陈生祥不服该案判决，提起上诉。2014年10月11日，上海市第一中级人民法院裁定将该案发回重审。2015年6月18日，本院重新审理后作出判决，认为该案中曹玉龙与奚安就系争房屋所签订的卖房协议并未被确认无效，因此杨志华、杨金官、杨文仙坚持以排除妨碍为由要求奚安、王瑞明迁出系争房屋并支付房屋使用费并无事实和法律依据，故判决驳回了杨志华、杨金官、杨文仙的诉讼请求。该案判决后，杨志华、杨金官、杨文仙不服判决，提起上诉，2015年11月2日，上海市第一中级人民法院作出判决，驳回上诉，维持原判。2016年3月7日，杨志华、杨金官、杨文仙就该案向上海市高级人民法院申请再审，上海市高级人民法院予以立案审查。另查明，被告曹玉龙的户籍所在地为上海市松江区新桥镇新镇南路XXX弄XXX号。被告奚安的户籍所在地为上海市浦东新区大团镇周埠村XXX号XXX室，户籍性质为非农业家庭户口。又查明，陈生祥于2014年10月17日过世。其妻子汤兰珍及其两人所生之子陈飞、陈建飞向本院出具声明书，表示放弃对陈生祥在本案系争房屋中遗产份额的继承，亦不参加与陈生祥及本案系争房屋有关的任何诉讼。以上事实，有原告提供的幸福村XXX号房屋现场照片、南汇县城乡个人建房申请表、黄路乡幸福村壹队农民建房规划建筑审核表、上海市村镇农(居)民建房准建证、幸福村村民委员会出具的证明、上海市公安局浦东分局黄路派出所出具的证明、2004年1月9日杨金官与曹玉龙签订的《卖房协议》、(2012)浦民一(民)初字第8675号民事判决书、奚安与曹玉龙2004年1月17日签订的《卖房协议》、(2012)浦民一(民)初字第40625号民事判决书，该案三次庭审笔录、(2014)沪一中民二(民)终字第2074号民事裁定书、庭审笔录、(2014)浦民一(民)重字第39号民事判决书，庭审笔录(含该案原告证据目录)、该案中对奚安的谈话笔录、(2015)沪一中民二(民)终字第2819号民事判决书、庭审笔录、上海市公安局浦东分区黄路派出所的值班记录、接处警记录、上海市公安局的公安机关集中处理群众信访问题登记表、上海市公安局闵行分局莘光派出所的信访事项受理告知书、信访事项答复意见书、接受刑事案件登记表、上海市公安局闵行分局的公安机关处理信访事项答复意见书、上海市公安局闵行分局刑八队的询问笔录一份、讯问笔录两份、(2005)奉刑初字第226号刑事判决书、上海市公安局110指挥中心出具的110接警登记表、上海市公安局浦东分局黄路派出所接出警值班记录的摘录、物品清单、证人证言、户籍摘抄、常住人口居民身份证申领登记表、常口现实库信息资料、奚安在大团镇周埠村XXX号宅基地房屋照片、农民宅基地使用权审查表(含宅基调查表)、常口现实库信息资料、民事诉状两份，被告奚安提交的2004年1月9日由杨金官和曹玉龙签订的卖房协议、2004年1月9日杨金官出具给曹玉龙的收条、2004年1月17日由曹玉龙和奚安订立的卖房协议、杨金官的户口簿，建房押金收据、敲桩费收据、造房合同、(2012)浦民一(民)初字第40625号民事判决书、(2014)浦民一(民)重字第39号民事判决书、(2015)沪一中民二(民)终字第2819号民事判决书、原告的再审申请书、再审案件应诉通知书及原、被告在庭审中的陈述在案佐证。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条和第五十二条，依法成立的合同自成立时生效，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。1999年5月6日，国务院办公厅于下发《关于加���土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，该通知第二条规定，农民的住宅不得向城市居民出售。2004年10月21日，国务院又下发了《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》，该决定第十条明确禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中，系争房屋为农村宅基地房屋，被告奚安与被告曹玉龙均非系争房屋所在集体组织成员，且被告奚安户籍性质为非农业家庭户口。被告奚安与被告曹玉龙的房屋买卖行为发生在1999年国务院相关禁止性规定出台后，被告奚安取得房屋后，也未能取得有关组织和部门批准，未能取得房屋权属证书。因此被告奚安与被告曹玉龙就系争房屋签订的合同当属无效。现被告曹玉龙未到庭应诉，应视为对其诉讼权利的放弃，由其导致的法律后果应由其自行承担。由于原告方撤回了要求被告奚安返还系争房屋的诉请，只要求确认合同效力，且经本院释明��原告方与被告奚安均同意本案只处理合同效力问题，故本院对于合同无效的后果暂不做处理，当事人可以另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十二条第(五)项、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告奚安与被告曹玉龙于2004年1月17日签订的关于上海市浦东新区惠南镇幸福村XXX号房屋买卖的《卖房协议》无效。案件受理费3,948元，由被告奚安、曹玉龙共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  万发文人民陪审员  张蓓莉人民陪审员  陆振华二〇一六年六月十七日书 记 员  姚卓人附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。……第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。