北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京02民终4271号上诉人（原审原告）鄢文欣，女，1982年4月22日出生。被上诉人（原审被告）中奥（北京）房地产开发有限公司，住所地北京市丰台区长兴路12号中体奥园一区30号楼。法定代表人吴振绵，董事长。委托代理人王彬，北京天用律师事务所律师。上诉人鄢文欣因与中奥（北京）房地产开发有限公司（以下简称中奥公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2015）丰民初字第20440号民事判决，向本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年9月，鄢文欣诉至原审法院称：我与中奥公司签订《北京市商品房预售合同》，该公司应于2013年9月30日前向我交付房屋。2013年9月20日，中奥公司书面通知我收房，但向我隐瞒了交房时没有规划验收合格这一事实。根据双方签订的《北京市商品房预售合同》第十二条第（二）款第1项约定房屋的交付使用包含两个层面的内容：一是要在约定期限内将房屋交付使用；二是要确保在约定期限内所交付的房屋经质量验收合格和竣工验收合格，因此，中奥公司交付使用行为违约，应承担逾期交付的违约责任。现诉至法院，要求中奥公司支付逾期交房违约金97422元（自2013年10月1日起至2015年6月30日止，按全部已付款日万分之二标准计算）。中奥公司辩称：我公司已经在2013年9月20日将房屋交付给鄢文欣，其在收房时没有提出任何异议。交房当天，我公司已经向鄢文欣出示了相关的证明文件，即合同第12条所列文件，并在交房处长期公示了合同第12条所列的文件。鄢文欣在收房后，又反悔要求我公司支付违约金的行为不应得到支持。涉案项目是中体奥园项目一部分，分为ABCDE五个地块，涉案项目是B地块，在2013年7月17日之前，ABCD地块工程已经完工，ACD已经交房入住，B块因为政府在E地块上调规修路，拆迁没有完成，影响B块建筑物的验收。对此政府行为，丰台规委出具了代表规划验收的函件发给丰台建委。丰台建委在2013年7月22日出具的工程竣工验收备案表，涉案工程完成了验收。丰台建委参照丰台规委的文件就是2013年7月17日丰台规委向丰台建委发的函，即规丰函50号。综上，我公司认为我们已经在2013年9月20日如期交房，不应当承担任何违约责任，故法院应当依法驳回鄢文欣的诉讼请求。原审法院经审理确认：鄢文欣与中奥公司签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，为有效合同，双方当事人均应依约履行。依据《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》，在合同约定的交房时间前，涉诉房屋已竣工，工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容。依据现有证据，中奥公司于2013年9月20日向鄢文欣交付涉诉房屋，且在交付房屋时已向其出示《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》等文件，鄢文欣亦接收房屋未提出异议。鄢文欣在接收房屋两年后又以房屋未经规划验收为由要求支付违约金，无事实依据。关于规划验收延迟的问题，依据中奥公司提交的相关文件，北京市规划委员会丰台分局虽于2015年6月30日出具2015规（丰）竣字0034号《北京市规划委员会建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，但该合格告知书系作为相关部门办理房产（资产）登记的凭证，且至2015年6月30日才出具该合格告知书的原因在于E地块未完成拆迁。中奥公司在合同约定的交房时间前已建设完成涉诉房屋且进行规划验收，并将涉诉房屋交付给鄢文欣使用，现其要求中奥公司支付逾期交房违约金的诉讼请求，无事实及法律依据，法院难以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，于2016年3月判决：驳回鄢文欣的诉讼请求。判决后，鄢文欣不服，向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判支持其原审诉讼请求。鄢文欣的主要上诉理由为：中奥公司交房时没有出示任何手续，我直到2014年才知道我们所在的楼栋没有规划验收；没有规划验收的原因是因为停车楼没有建设，与B地块儿无关；由于中奥公司于2015年才取得规划验收，致使我开办的公司不能办理注册，给我造成了经济损失。中奥公司同意原判。经审理查明：2013年4月20日，鄢文欣作为买受人与出卖人中奥公司（原名称为北京创世愿景房地产开发有限公司，于2014年5月22日经北京市工商行政管理局丰台分局核准，名称变更为中奥（北京）房地产开发有限公司）签订《北京市商品房预售合同》，约定鄢文欣购买中奥公司开发的位于丰台区×××B-5#商业办公楼4层409号房屋，预测建筑面积40.43平方米，总价款778213元。合同第十二条关于交付条件约定为：（一）出卖人应当在2013年9月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、×、×、×、项所列条件；1、该商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十三条中出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件；4、出卖人已取得了该商品房所在楼栋的房屋权属证明。合同第十四条关于逾期交房责任约定为：除不可抗力外，出卖人未按照第十二条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金。合同第十六条关于交接手续约定为：（一）交付该商品房时，该商品房已经由建设、勘察、设计、施工、工程监理等单位验收合格。（三）该商品房达到第十二条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的7日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十四条处理。2013年7月17日，北京市规划委员会丰台分局出具《北京市规划委员会丰台分局关于先行办理中体奥园B地块商业办公楼及配套工程质量验收手续的函》（规丰函〔2013〕50号，以下简称关于验收的函），该函中载明“北京创世愿景房地产开发有限公司在丰台区长兴路16号院建设的中体奥园B地块商业办公楼及配套工程，经我局2011规（丰）建字0032号及2011规（丰）建字0033号《建设工程规划许可证》批准建设。目前已竣工，工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容，因《建设用地规划许可证》批准的用地范围内有住户等未完成拆迁及其周边环境未达到规划验收要求。根据区重大项目调度会会议精神，为便于该工程后续手续办理，建议先行为B地块楼座办理工程质量验收手续，待该项目符合规划验收条件后，我局再行规划验收。”后，《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》载明将B地块与E地块区分以完成B地块的规划验收。2013年7月22日，中奥公司取得涉案项目的北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表。2013年9月20日，中奥公司通知鄢文欣接收房屋。同日，双方办理收房手续，后涉诉房屋一直由鄢文欣居住使用。2015年6月30日，北京市规划委员会丰台分局向中奥公司出具2015规（丰）竣字0034号《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，同意核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》。2015年9月24日，中奥公司取得涉案房屋所在楼栋的权属证明。鄢文欣尚未取得涉案房屋的所有权证书。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、购房发票规丰函〔2013〕50号函件、《丰台区重大项目领导小组办公室纪要》丰重办会【2013】15号函件、丰重办会【2014】2号函件、丰重办会【2014】16号及丰重办会【2014】17号函件，《关于中体奥林匹克花园E地块拆迁工作有关情况的说明》，《建设工程规划许可证》2011规（丰）建字0033号，《建设工程规划核验（验收）意见》2015规（丰）竣字0034号及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，原审法院对鄢文欣与中奥公司之间签订的预售合同效力认定正确，本院不持异议。现双方争议的是中奥公司是否违反合同第十二条约定“商品房交付时已经取得规划验收批准文件”一项，并是否应因此承担逾期交房责任的问题。关于这一问题本院从以下方面考虑：首先，双方当事人对于“规划验收批准文件”的具体内容存在争议，但可知规划验收是规划行政主管部门对房地产项目整体是否符合规划许可证的审查，亦是项目取得建筑工程竣工验收备案的条件之一，本案中虽北京市规划委员会丰台分局于2015年6月才为涉案项目核发《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，但该局于2013年7月出具的关于验收的函已经载明“该项目工程主体符合《建设工程规划许可证》批准内容”“建议先行办理工程质量验收手续”，而北京市丰台区住房和城乡建设委员会亦采信上述函件对涉案项目进行了竣工验收备案，并于2013年7月22日核发了《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》；其次合同第十二条规范的是“交付条件”，旨在约束合同出卖人应当按时向买受人交付手续合规质量合格的标的房屋，故房屋交付时实质上是否符合该宗旨是本案审查的重点，根据已经查明的事实，涉案房屋已经完成竣工验收备案，鄢文欣接收后已使用多年，没有对房屋质量提出异议，中奥公司亦不存在其他违反交付条件的行为，故应认定中奥公司已经向鄢文欣交付了合格房屋；综上，可以说明规划行政主管部门对涉案项目规划进行了审查，并依据审查结果出具了关于验收的函，而建设行政主管部门依据该函件核发《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》的行为是对项目合规合法性的确认，故现鄢文欣以中奥公司于交房时没有取得“规划验收批准文件”为由主张该公司违约没有事实依据，原审法院判决驳回其要求给付逾期交房违约金的诉讼请求之处理正确，本院予以维持。鄢文欣所述损失的问题可另行主张。综上所述，本院对鄢文欣的上诉理由不予采信，对其上诉请求不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各1118元，均由鄢文欣负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈 妍审 判 员  刘丽杰代理审判员  王继玉二〇一六年六月三十日书 记 员  林晓天