山东省昌邑市人民法院民 事 判 决 书(2014)昌民初字第1663号原告姜亦龙。委托代理人阎新来，山东奥凯律师事务所律师。委托代理人高存考，山东奥凯律师事务所律师。被告昌邑特朗置业有限公司。住所地：昌邑市。法定代表人徐嵛，董事长。委托代理人许宗琦，山东泰琪律师事务所律师。原告姜亦龙诉被告昌邑特朗置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。第一次开庭，原告委托代理人阎新来、高存考、被告委托代理人许宗琦到庭参加了诉讼，第二次开庭，原告委托代理人高存考、被告委托代理人许宗琦到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2010年，原、被告达成意向，约定原告购买被告开发的位于昌邑市富润国际小区的第3幢1207号、1208号、1211号商品房各一套。2010年1月23日、6月12日，原告分两次将全部购房款交付被告。2011年1月25日，原、被告关于以上房屋的买卖签订商品房预售合同各一份。按合同约定，被告应于2012年2月29日前将验收合格的商品房交付原告，逾期则应自合同约定的交付期限的第二天起至实际交付日，按日向原告支付已交房价款万分之三的违约金。但被告并未按约定时间交房，原告多次催促被告交房并支付违约金，被告始终置之不理。现诉至法院，要求被告交付涉案房屋三套，支付至起诉之日的逾期交房违约金114471.55元及此后至实际交房之日的违约金。被告辩称，原告所诉不实，原告并未催促被告交房，也未向被告主张过违约金。被告曾多次通知原告办理交房手续，但原告至今未予办理，造成涉案房屋未交付的责任在原告。合同约定的违约金过高，且原告主张2012年3月1日至2012年8月10日期间的违约金已超过诉讼时效，因此，法院应驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告口头协商由被告预购原告开发中的位于昌邑市富润国际小区的第3幢1207号、1208号、1211号住宅楼。2010年6月12日，原告向被告交付1207号住宅楼定金20000元、房款20016元，合计40016元，被告为原告开具收款收据二份；原告向被告交付1208号住宅楼定金20000元、房款98438元，合计118438元，被告为原告开具收款收据二份；原告向被告交付1211号住宅楼定金20000元、房款117798元，合计137798元，被告为原告开具收款收据二份。2011年1月23日，原告又向被告交付1207号住宅楼房款158000元，被告为原告开具收款收据一份，原告共向被告交付1207号住宅楼定金、购房款198016元。至此，原告所预购被告的涉案1207号、1208号、1211号住宅楼购房款454252元已全部付清。2011年1月25日，原、被告关于以上三套涉案商品房的买卖分别签订商品房预售合同各一份。以上三份合同的第八条为涉案商品房交付期限的约定，内容均为：出卖人应当在2012年2月29日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条为出卖人逾期交房的违约责任的约定，该条1、（2）内容为：逾期超过80日后，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房屋价款万分之三的违约金。以上三份合同签订后，涉案三套房屋至今未验收合格，原、被告未办理交付手续。被告为证实其所提出涉案房屋逾期交付责任在原告的抗辩事由成立，提供落款时间为2014年8月11日的通知函复印件三份，2014年8月13日的申通快递详情单一份，通知函中除房间号分别为1207、1208、1211外，其他内容相同。通知函复印件内容为：姜亦龙您好。你在特朗置业有限公司购买富润国际小区3号楼1207室（其余一份为1208室、另一份为1211室）住宅一套，我公司已在2012年1月1日通知你前来办理钥匙交接手续，并交付各项费用，但是，多次通知你后，至今未来办理，请接到本函后尽快到富润国际售楼处办理相关手续。如有疑问可致电：2179999、2176666。被告依据以上证据主张被告曾多次通知原告与被告办理涉案房屋交接手续，但原告一直未与其办理，2012年1月1日前，以电话方式通知的原告，2014年8月13日，以特快专递向原告邮寄的接房通知。原告对被告的主张及其所提供证据的质证意见为：对详情单的真实性无异议，但认为，被告应提供快递回执以证明原告已收到接房通知。原告主张，2012年1月份前被告并未通知原告接房，且此时涉案房屋并未建好。自2012年下半年至2013年期间，原告及其他购房户曾多次到被告公司要求交房，但被告一直未提供竣工验收文件，也未向原告等购房户交房。2014年8月16日，原告收到过被告的上述通知，但被告仍未提供涉案楼房的竣工验收文件。原告主张逾期交房违约金按合同约定每日按已交房款的万分之三，自合同约定的涉案房屋最后交付期限的次日即2012年3月1日始，计算至被告交付涉案房屋之日。被告认为合同约定的违约金过高，但并未就其该项主张提供证据。被告虽于庭审后向本院提交了鉴定申请，要求对与涉案房屋相同地段同类房屋的租金价格进行鉴定，但随后又向本院申请停止鉴定，本院征求其委托代理人关于是否继续鉴定的意见时，其委托代理人表示不再申请对与涉案房屋相同地段同类房屋租金价格进行鉴定，七日内决定是否申请对涉案房屋的租金价格进行鉴定，如鉴定则重新递交书面鉴定申请，逾期放弃申请鉴定的权利。但被告未在其要求的期限内向本院递交书面鉴定申请。以上事实有原告提交的商品房预售合同三份、收款收据七份、被告提供的特快专递详情单一份、通知函复印件三份及当事人陈述记录在案为凭。本院认为，原、被告签订的涉案三份商品房预售合同合法有效，双方均应按约定全面履行合同义务。原告已按合同约定付清涉案三套房屋的购房款，被告即应按约定时间向原告交付验收合格并符合合同其他约定条件的涉案房屋，逾期则应按约定承担逾期交房的违约责任。因合同约定计算逾期交房违约金的起止时间为自合同第八条约定的最后交付期限的次日即2012年3月1日始至被告实际交付之日止，而被告至今未交付涉案房屋，因此，被告向原告支付的逾期交房违约金应连续计算，在被告向原告交付涉案房屋前，原告向被告主张逾期交房的违约金，并未超出法律规定的诉讼时效期间，被告提出原告向其主张2012年3月1日至2012年8月10日期间的违约金超过诉讼时效，无法律依据，本院不予采信。关于被告所提出的合同约定的违约金过高的抗辩事由，因被告口头表示对涉案房屋的租金价格进行评估鉴定后，未在其要求的期限内向本院提交书面鉴定申请，已放弃了申请鉴定的权利，因此，被告的该项抗辩事由因无事实依据而不能成立。因涉案房屋至今未验收合格，不符合交付条件，因此，对被告关于导致涉案房屋逾期交付的违约责任在原告的主张，本院亦不予采信。综上，本院对原告要求被告交付涉案房屋并支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，但考虑到涉案房屋尚未验收合格的现状，对于涉案房屋的交付可适当给予被告一定的宽限期。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十四条第一款、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、被告昌邑特朗置业有限公司向原告姜亦龙交付所购昌邑市富润国际小区第3幢1207号、1208号、1211号商品房，于本判决书生效之日起90日内过付。二、被告向原告支付逾期交房的违约金（违约金的计算方法为：以原告已付三套购房款454252元为计算基数，按每日万分之三的比例，自2012年3月1日始，计算至本判决所确认的被告自动履行日止），于本判决书生效之日起10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2589元由被告负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉费2589元，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  刘斐斐审 判 员  黄家浩人民陪审员  韩凤霞二〇一六年六月四日书 记 员  朱玉青