重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终806号上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县。法定代表人：王朝明，该公司董事长。委托代理人：黄建，男，1982年12月20日出生，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：马小洪，男，1970年12月7日出生，汉族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：谭茂明，重庆律缘律师事务所律师。上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）与被上诉人马小洪商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院作出（2015）石法民初字第01489号民事判决书。石柱国资公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪，被上诉人马小洪的委托代理人谭茂明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年4月1日，石柱国资公司（甲方）与马小洪（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾17-2-1-1号房屋以318444.00元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2、本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理《房地产权证》申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之一的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。马小洪实际交付购房款为318512.00元。2012年2月6日，石柱国资公司向马小洪交付了房屋。另查明，石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局于2014年11月12日受理了石柱国资公司申请办理马小洪的《房地产权证》申请。马小洪一审中诉称：其与石柱国资公司于2011年4月1日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：马小洪以318444.00元购买了位于石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾8-1-6-1号房屋。双方合同第十三条约定：自房屋交付之日起60日内由石柱国资公司向房屋所在房屋登记机构申请办理商品房《房地产权证》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地登记机构出具的登记受理单，逾期在30日之后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至石柱国资公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，石柱国资公司按日向马小洪支付已付房价款万分之零点三的违约金。石柱国资公司于2012年2月6日将房屋交付马小洪，于2014年11月12日取得了石柱土家族自治县国土资源和房屋管理局出具的业务受理通知书，其行为已严重违反合同约定。特起诉至人民法院，请求依法判令石柱国资公司向马小洪支付逾期办证违约金9094.76元，由石柱国资公司承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审中辩称：双方签订的商品房买卖合同约定的违约金过分高于马小洪的损失，要求按照合同法以及商品房买卖司法解释的规定调整违约金。马小洪计算的基数和时间有误。石柱国资公司认为不应以购房款总金额计算，应按首付款和已经支付的房贷计算。马小洪的部分违约金已经超过诉讼时效，本案的诉讼时效应该从马小洪起诉之日倒推两年计算。双方签订的补充合同已将申请办理《房地产权证书》的时间延长到90日或120日，所以应当扣减90日或120日，对于看不清楚的部分合同应该按照交易习惯参照能够看清楚的同期同类合同的约定的期限来扣减计算时间。综上所述，请求驳回马小洪的诉讼请求。一审法院认为，马小洪与石柱国资公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，马小洪已经履行了支付购房款的义务。马小洪与石柱国资公司在《商品房买卖合同》约定石柱国资公司应在将房屋交付给马小洪使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故应按合同约定承担从2012年4月7日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。石柱国资公司提出补充协议第六条第1项约定了在商品房交付使用后120日内，申请办理《房地产权证》，但双方提供的补充协议第六条第1项第二行字迹不清（系打印）。因此只能认定双方没有对此另行约定。关于石柱国资公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之零点三的标准，没有超过司法解释的标准，故对违约金不予调整。石柱国资公司提出马小洪的部分诉讼请求超过诉讼时效，该院认为按照合同约定石柱国资公司应在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，因此马小洪请求石柱国资公司支付违约金的诉讼时效应从2014年12月12日起算，马小洪于2015年3月23日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司违约天数应从2012年4月7日计算至石柱国资公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年11月12日止共计950日，故石柱国资公司赔偿马小洪逾期办证违约金9077.59元（318512.00元×0.003%×950，即以已付购房款318512.00元为基数按日万分之零点三计算950日），对于马小洪请求石柱国资公司支付违约金超过的部分，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿马小洪逾期办证违约金9077.59元；二、驳回马小洪的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50.00元，由重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。石柱国资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决中关于违约金的内容，改判上诉人在被上诉人违约金请求权未超过诉讼时效范围内，按被上诉人实际损失的130%承担逾期限办证违约金735元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.涉案逾期办证违约金均过分高于损失，应对逾期办证违约金调整；2.逾期办证违约金损失数额并非难以确定，而是除了办证费用的利息损失外，没有其它实际损失，一审判决以损失数额难以确定为由，不予调整逾期办证违约金，适用法律错误；3.被上诉人逾期办证违约金请求权部分已超过诉讼时效，一审判决认定全部未超过诉讼时效，违反相关司法解释的规定。本案双方约定逾期办证违约金是按日计付，故诉讼时效应当每一日单独计算。双方采用的《重庆市商品房买卖合同》标准文本中约定的支付违约金的时间互相矛盾，同一条款既称逾期超过60日之日起按日支付违约金，又称于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内支付违约金。且后一种整体支付违约金的规定，侵害了上诉人的诉讼时效利益，法院应当依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，认定本案的违约金请求权诉讼时效应按日计算2年。被上诉人马小洪答辩称：上诉人没有证据证明逾期办证违约金过高，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效，请求维持原判。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，被上诉人马小洪没有上诉，视为服判。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、双方约定的逾期办证违约金是否过高；二、被上诉人请求的部分逾期办理产权登记违约金是否超过诉讼时效。分别评述如下：关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。马小洪与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定石柱国资公司逾期办证超过60天后即构成违约，由石柱国资公司向购房人按日支付已付房屋价款万分之零点三的违约金，该约定中购房款的万分之零点三，为年率1.095%，远低于中国人民银行的同期存款利率，并不过高。石柱国资公司主张应当按照购房人的实际损失计算违约金，因违约金不仅仅有补偿当事人实际受到的损失这一功效，还有对违约人给予惩罚的功效。石柱国资公司向购房人交付房屋后，并未按照合同约定向国土和房屋管理局取得受理通知单，构成违约。虽然马小洪并未举示证据证明自己的实际损失，但是基于诚实信用原则，双方在合同中既然约定了并未高于金融机构同期贷款利息的违约金，石柱国资公司在违约的情况下，也应当按照合同约定向购房人支付合同中约定的违约金。关于被上诉人请求的部分逾期办理产权登记违约金是否超过诉讼时效的问题。诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的制度。马小洪与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项约定：“逾期超过60日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”。该项内容不仅是双方对违约金计算比例的约定，还表明双方对违约金支付时间进行了约定，即在取得土地房屋登记机构的受理通知单之日起30日内向乙方（购房人）支付。石柱国资公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为2014年11月12日，因此马小洪请求石柱国资公司支付违约金的诉讼时效应从2014年12月12日起算。马小洪于2015年3月3日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司主张应当从交房后90日或者120起，按日计算诉讼时效，首先在双方提交的《合同补充协议》中第六条内容并不清晰，无法确认双方就逾期办证违约金的起算时间重新达成了协议。其次，按日计算诉讼时效的理由，不符合双方取得受理通知单后30日内支付的约定，也意味着购房人要按日主张自己的权利，不符合法律规定。因此，石柱国资公司对本案提出诉讼时效问题的理由不能成立，本院不予支持。综上，上诉人石柱国资公司的理由均不成立，其相应的上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭松涛代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一六年六月十六日书 记 员  赵 彬