湖南省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）湘民终285号上诉人（原审被告）长沙威尼斯城房地产开发有限公司，住所地长沙县星沙镇星沙大道325号。法定代表人杨文杰，该公司经理。委托代理人范胤卓，湖南君卓律师事务所律师。委托代理人宋钧雷,该公司职员。被上诉人（原审原告）黄莹峰，男，汉族，1964年4月23日出生，户籍所在地长沙市芙蓉区，现住长沙县。被上诉人（原审原告）熊焰，女，汉族，1963年1月13日出生，户籍所在地长沙市芙蓉区，现住长沙县。两被上诉人共同委托代理人杨双，湖南普特律师事务所律师。原审被告广东碧桂园物业服务有限公司长沙分公司，住所地长沙县星沙镇星沙大道北路325号（筒灰岛）。法定代表人陈宇辉，该公司经理。委托代理人黄强，该公司职员。上诉人长沙威尼斯城房地产开发有限公司（以下简称威尼斯公司）因与被上诉人黄莹峰、熊焰及原审被告广东碧桂园物业服务有限公司长沙分公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服湖南省长沙市中级人民法院于2016年1月18日作出的（2015）长中民三初字第00559号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2016年5月18日公开开庭审理了本案。上诉人威尼斯公司的委托代理人范胤卓、宋钧雷，被上诉人黄莹峰及黄莹峰和熊焰的委托代理人杨双，原审被告碧桂园公司的委托代理人黄强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2010年4月7日，黄莹峰、熊焰与威尼斯公司签订《商品房买卖合同》，合同编号：CF-2000-0171,购买长沙碧桂园倚翠香堤一街111号（B161型）单位住宅，该房屋建筑面积293.66平方米，购房价为3110595元。当日，黄莹峰、熊焰与碧桂园公司签订了《长沙碧桂园前期物业服务协议》。2010年4月7日和4月16日，黄莹峰、熊焰向威尼斯公司交纳购房款1960595元、1100000元（按揭），三次共计交纳购房款3110595元。2010年5月27日，威尼斯公司通知黄莹峰二人办理交房手续时，移交了该房的2片大门钥匙、房屋质保书、房屋说明卡、服务指南等材料。之后黄莹峰二人发现该房的电卡、水卡、燃气卡均登记在“厉梅华”名下，向威尼斯公司询问原由，威尼斯公司没有证据证明其向黄莹峰、熊焰告知了涉案房屋曾经出卖的情况。黄莹峰、熊焰认为，威尼斯公司隐瞒该房屋为二手房，存在欺诈情形，且房屋质量存在严重质量问题，遂提起本案诉讼，提出如前的诉讼请求。另查明，2007年11月24日，厉梅华与威尼斯公司就本案诉争房屋签订了《商品房买卖合同》，从威尼斯公司提供的证据1可知：厉梅华于2008年11月11日因该房屋存在质量问题，向威尼斯公司申请退房，2009年1月16日，厉梅华与威尼斯公司双方签订《解除（终止）协议书》，双方解除了原合同，并约定将房款自动转为厉梅华儿子瞿伟宏购买湖南省长沙县星沙镇星沙大道325号长沙碧桂园倚翠香堤一街9号的购房款，剩余差额136563元，威尼斯公司无须退还厉梅华，作为厉梅华提出终止合同及转楼转名对威尼斯公司的赔偿。另，根据（2015）长县民初字第00078号民事判决可知，从2010年11月至今，黄莹峰、熊焰一直欠缴物业管理费，2015年碧桂园公司以物业服务合同纠纷向长沙县人民法院起诉，要求黄莹峰二人支付从2010年11月起的物业服务费，同年4月13日，长沙县人民法院作出（2015）长县民初字第00078号民事判决：一、限黄莹峰、熊焰在判决发生法律效力后十日内一次性偿付所欠碧桂园公司物业服务费人民币38145.12元及违约金人民币11443.5元，合计人民币49588.62元；二、驳回碧桂园公司其他诉讼请求。该案判决后，黄莹峰、熊焰不服一审判决，提起上诉，原审法院于2015年8月4日判决驳回上诉，维持原判。原审法院认为：1、本案系因黄莹峰、熊焰与威尼斯公司签订《商品房买卖合同》而引起的商品房销售合同纠纷，黄莹峰、熊焰与碧桂园公司之间是物业服务合同关系，碧桂园公司不是本案商品房买卖合同的相对方，故碧桂园公司不应当在本案中承担责任。2、对于黄莹峰、熊焰要求判令撤销与威尼斯公司签订的《商品房买卖合同》的诉请，应否支持的问题。根据本案的基本事实，黄莹峰、熊焰于2010年4月7日与威尼斯公司签订《商品房买卖合同》后，同年5月27日办理收房手续，之后黄莹峰二人居住使用该房屋且一直使用登记在“厉梅华”名下的水、电、燃气卡购买水、电、燃气至今，且根据黄莹峰二人的证据11可知，二人曾于2011年5月31日、2014年3月20日两次给威尼斯公司致函，由此可以推定黄莹峰、熊焰知道或应当知道该房屋系厉梅华购房后退房的房屋，故根据《中华人民共和国合同法》第五十五条之规定，黄莹峰、熊焰要求判令撤销《商品房买卖合同》的诉请超过了法律规定的一年除斥期间，故对黄莹峰二人要求撤销其与威尼斯公司签订的《商品房买卖合同》的诉讼请求，不予支持。3、关于威尼斯公司在向黄莹峰、熊焰销售涉案商品房时是否存在欺诈的问题。根据威尼斯公司提供的证据1、3、4和黄莹峰、熊焰提供的证据12可知，威尼斯公司在出售给黄莹峰二人涉案房屋之前的2007年11月24日曾与案外人厉梅华就同一房屋签订过《商品房买卖合同》，由于房屋质量等问题，厉梅华于2008年11月11日向威尼斯公司提出退房申请，并于2009年1月16日与威尼斯公司签订《解除（终止）协议书》，双方一致同意解除（终止）了原合同。但威尼斯公司没有证据证明其在向黄莹峰、熊焰再次销售该涉案房屋时向二人进行了如实的陈述或披露此信息，根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条之规定，作为买受人的黄莹峰、熊焰对所购买的商品房的基本情况享有知情权，作为商品房销售方的威尼斯公司应当依据诚实信用和公平交易的合理商业习惯与标准，向黄莹峰、熊焰如实告知涉案房屋的真实情况，威尼斯公司虽陈述口头告知了黄莹峰二人，但黄莹峰、熊焰对此事实不予认可，威尼斯公司又不能提供证据证明这一事实，故应当认定其在与黄莹峰二人签订合同时没有如实告知其应当告知的涉案房屋曾经销售后又退房的真实的基本情况，构成欺诈。4、关于黄莹峰、熊焰诉请的损失赔偿是否应当支持的问题。虽然涉案房屋曾销售的事实对房屋买卖合同基本目的的实现没有重大影响，但对涉案房屋曾销售，且该房屋的水、电以及燃气卡均已登记为“厉梅华”的名字，同时，前购买人“厉梅华”系认为房屋质量不合格而在放弃13万余元差价款后要求退房等事实，威尼斯公司均予以隐瞒的行为不但有违社会公平交易的商业习惯，亦与诚实信用之基本民事法律原则相悖，因此，从维护社会经济秩序、社会公共道德的角度出发，综合本案案情，并依据公平与诚实信用原则，酌情判令威尼斯公司赔偿黄莹峰、熊焰购房款的10%即311000元。另，黄莹峰、熊焰的举证不足以证明涉案房屋存在质量问题，故对此不予认定。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十五条、最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第68条之规定，判决：一、威尼斯公司于判决生效后十日内向黄莹峰、熊焰支付311000元；二、驳回黄莹峰、熊焰对威尼斯公司的其他诉讼请求；三、驳回黄莹峰、熊焰对碧桂园公司的全部诉讼请求。本案案件受理费85547元，由黄莹峰、熊焰负担79582元，由威尼斯公司负担5965元。上诉人威尼斯公司上诉称：1、一审法院认定上诉人构成欺诈系认定事实错误。被上诉人在购买涉案房屋和收房过程中，已实地考察并充分查验，对该商品房的情况非常了解。即使上诉人因时间久远无法提供证据证明曾告知过房屋之前销售过的证据，但该房屋从未向任何人交付，更没有使用过，不影响被上诉人购买和正常使用该房屋。2、上诉人虽然曾将涉案房屋出售，但系与历梅华解除合同之后，对该房屋具有完全处分权，该出售行为合理合法。而涉案房屋的水卡早在2010年12月18日就已变更为黄莹峰，燃气卡虽仍登记在历梅华名下，也是由于使用时没有任何不利影响，被上诉人才未办理更名。从2010年5月27日被上诉人办理收房手续并使用居住至今，始终没有对其居住造成任何影响。且一审法院也认定涉案房屋曾销售的事实对房屋买卖合同基本目的的实现没有重大影响。故一审法院判令上诉人赔偿311000元没有法律依据。3、一审认定上诉人隐瞒历梅华认为房屋质量不合格而放弃13余万元差价款后要求退房等事实有违社会公平交易的商业习惯的认定与事实不符。房屋质量是否合格应经过专业而复杂的系统检测和认定，不能仅凭历梅华认为房屋质量不合格就认定房屋确实质量不合格。如果房屋质量不合格，历梅华不会放弃差价款，反而会要上诉人进行赔偿。综上，请求二审法院撤销原判，驳回被上诉人的全部诉讼请求。被上诉人黄莹峰、熊焰答辩称：1、原审法院认定事实清楚。涉案房屋在出售给被上诉人时未将房屋曾出售给历梅华并由于房屋存在质量问题导致历梅华申请退房的事实如实告知，由于上诉人的隐瞒欺骗行为，导致被上诉人作出购买房屋的错误决定。若上诉人告知了相关情况，被上诉人绝不会购买涉案房屋，更不用说以比历梅华高出50万元的价格来购买该房屋。被上诉人收房时领取的水卡、电卡、燃气卡均登记在历梅华名下，在被上诉人询问原由时上诉人仍未将真实情况告知，并称历梅华是公司员工，公司都是统一办到历梅华名下，可以更名。在合同履行过程中，上诉人仍在刻意的隐瞒真相。根据诚实信用原则以及消费者的知情权，上诉人应当将房屋真实情况告知被上诉人，上诉人隐瞒该事实当然构成欺诈。2、一审法院判决上诉人承担赔偿责任的数额不足以赔偿被上诉人的损失，亦不足以惩戒开发商的欺诈行为。上诉人的欺诈行为并不是对被上诉人没有影响，至少如果被上诉人知道了房屋曾销售的事实，有权决定是否继续购买涉案房屋，且当时完全有要求降低房屋销售价格的权利。3、涉案房屋存在严重质量问题，虽然没有聘请专业机构进行鉴定，但事实客观存在。被上诉人提供了涉案房屋墙体开裂、房屋漏水、瓷砖脱落的照片，证明涉案房屋存在严重质量问题。涉案房屋为精装修房屋，被上诉人从未进行过任何改装，房屋质量问题完全是上诉人的责任，严重影响了被上诉人的居住。涉案房屋所在的碧桂园小区，几乎所有房屋均经过了重整，被上诉人的房屋维修了多次都没有维修到位。在购买房屋时，表面上当然看不出是否存在质量问题，但使用一段时间后就发现了。综上，上诉人隐瞒涉案房屋曾销售的事实，属于欺诈行为，应承担相应的赔偿责任。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。原审被告碧桂园公司对本案的意见为：对上诉人的上诉没有异议。二审查明的事实与原审法院查明的事实无异。本院认为，本案的争议焦点是：威尼斯公司是否应向黄莹峰、熊焰赔偿311000元。本案黄莹峰、熊焰起诉的主要理由是其在购买涉案房屋过程中，威尼斯公司未将房屋曾销售给历梅华、历梅华又申请退房的事实告知二人，故认为威尼斯公司构成欺诈，涉案房屋销售合同应当撤销，威尼斯公司应当进行赔偿。关于合同撤销的问题，原审法院已认定黄莹峰、熊焰的诉求超过了法定的除斥期间，驳回了黄莹峰、熊焰撤销合同和双倍返还等请求，黄莹峰、熊焰未提出上诉，本院对此问题不再论述。关于赔偿问题，原审法院根据公平原则和诚实信用原则判令威尼斯公司赔偿311000元，威尼斯公司上诉认为原审法院判决不当，主要理由是威尼斯公司不构成欺诈，其行为不影响合同目的的实现，不影响黄莹峰、熊焰对涉案房屋的使用。本院认为，根据本案一、二审查明的事实和威尼斯公司的陈述，涉案房屋在销售给黄莹峰二人之前曾销售给历梅华的事实是客观存在的，威尼斯公司并无证据证明其事先将该事实告知了黄莹峰、熊焰，虽然该事实并未导致所售商品房产生权利瑕疵，不影响合同根本目的的实现，但威尼斯公司的行为有违诚实信用原则，其应当对其不当行为承担一定责任。本案中威尼斯公司销售给黄莹峰的是精装修房屋，考虑到我国购房者的购房习惯和购房预期，精装修房屋二次销售的事实确实会影响购房者对是否购买房屋以及对房屋价格的判断产生影响，威尼斯公司未将涉案房屋二次销售的事实告知黄莹峰夫妻损害了二人的知情权；且原购房人历梅华在2007年11月24日购买涉案商品房后直至2009年1月16日才退房，中间经历了一年多的时间，该事实足以对黄莹峰、熊焰使用涉案房屋造成心理上的困扰；再者，交房时水、电、气卡均在历梅华名下的事实也给黄莹峰、熊焰带来了诸多不便。同时，威尼斯公司承认在黄莹峰二人购买涉案房屋后，对该房屋进行了多次整改，表明房屋确实存在质量问题。综合以上几点，本院认为，原审法院根据本案案情，从公平原则和诚实信用原则出发，酌情按购房价格的10%判令威尼斯公司向黄莹峰和熊焰支付311000元并无不当，原审判决应予维持。综上，上诉人威尼斯公司的上诉请求依据不足，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理适当，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5950元，由上诉人长沙威尼斯城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐雨松代理审判员  刘 杨代理审判员  樊 航二〇一六年六月二十八日书 记 员  吕 晶