广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2016）粤2071民初8588号原告：司徒广祥，男，1965年8月24日出生，汉族，住香港九龙红荔道*号*座13／B，香港永久性居民身份证号码：G130869（5）。委托代理人：曾爽德，山东胜途律师事务所律师。被告：中山市港威运动用品有限公司，住中山市，组织机构代码证××。法定代表人：萧鑛威。原告司徒广祥诉被告中山市港威运动用品有限公司（以下简称港威公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员何亦辉独任审判，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告司徒广祥及其委托代理人曾爽德到庭参加了诉讼。原告司徒广祥诉称：2015年11月26日，原告与被告签订一份房地产买卖合同，原告为此支付了购房款11426307.67元。为保障原告的利益，被告还提供了不动产作为抵押担保。后由于被告拟出售给原告的房屋被法院查封，无法完成过户手续。为此原告多次要求被告退款，但被告至今仍未履行退款义务。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求法院判令：1.被告立即向原告退款人民币11426307.67元；2.被告向原告支付迟延退款的违约金，从2016年3月28日起至实际偿还之日止按每月2％的标准计算；3.原告对不动产享有优先受偿权；4.由被告承担原告支付的律师费35万元；5.由被告承担本案的诉讼费用。原告就其诉讼请求及主张的事实向本院提交以下主要证据：1.房地产买卖合同；2.付款凭证；3.房地产借款抵押合同及他项权利证明书；4.不动产登记资料证明表。被告港威公司经本院合法传唤，未到庭应诉。庭审后，经本院向被告港威公司调查，被告称：原告的起诉是事实，确认原告代偿还被告所欠债务共11426309.67元；被告保证在2015年12月27日前完成交易，原告在3月份才处理完毕其合同义务，被告没有违约；被告没有违约，原告起诉被告没有理由，不同意支付律师费用35万元。被告港威公司未向本院提供任何证据，但对原告提供的证据均没有异议。经审理查明：2015年11月26日，原告与被告签订一份房地产买卖合同，约定：1.被告将位于中山市板芙镇湖洲村板芙北路168号的房地产【土地证号为中府国用（2011）第易30003**号、房产证号为中府字第××号】转让给原告；2.上述房产已办理了抵押登记手续，抵押权人分别为中国银行股份有限公司中山分行、冯士友、高永燊，原告知道上述抵押情况并愿意购买；3.转让价格为人民币1584万元，合同签订后，双方到国土部门办理上述房地产的抵押担保，将上述房产抵押给原告，抵押金额为1000万元，作为被告履行本合同的担保；4.为方便办理过户手续，办理完上述抵押抵押手续后，双方必须相互配合办理上述房地产内的所建铁棚的报建手续，所产生的罚款等费用由双方各自承担50％，先由原告全部垫付，最后结算；5.合同签订后，被告应在中国银行申请偿还贷款并解除与中国银行的抵押登记，原告应立即向银行申请贷款并将所申请到的贷款作为首期款支付给被告，而且原告支付的首期款必须足够被告偿还所欠中国银行的贷款，若不足的，由原告向被告补足；6.还清了中国银行的贷款并解除了与中国银行的抵押手续后，原告应立即替被告归还所欠冯士友的借款本息，并解除与冯士友之间的抵押登记手续；7.解除了被告与中国银行及冯士友之间的抵押登记手续后，双方应申请办理解除（注销）原告与高永燊的抵押登记手续，并申请办理涉案房地产的过户手续，在原告领到新的房产证后，原告应代被告向高永燊偿还借款600万元；8.原告代被告垫付的罚款费用、代被告偿还中国银行的贷款、代被告偿还所欠冯士友、高永燊的借款均作为原告支付给被告的购房款；9.本次交易产生的测量费由被告承担，其他相关的交易税费由原告承担；10.在2015年12月27日之后，如因被告出售的上述房地产出现财务纠纷或其他权利限制而导致无法完成交易的，本合同自动终止，双方互不承担违约责任，被告应在九十天内全额退回原告已支付的转让款；11.本合同履行过程中发生争议的，双方协商解决，协商不成的，任何一方有权向人民法院起诉，违约方应向对方支付诉讼所产生的诉讼费、律师费、调查费等相关费用。合同还约定了其他条款。2015年11月27日，原告与被告签订一份房地产抵押借款合同，并依约办理的上述房地产的抵押登记手续，抵押权人为原告，抵押金额为人民币1000万元。上述合同签订后，原告从2015年12月2日至2016年3月7日期间代被告归还所欠中国银行股份有限公司中山分行的贷款共计人民币8997540.48元，并申请注销了中国银行股份有限公司中山分行与被告之间的抵押登记手续；于2015年12月4日代被告归还了所欠冯士友的借款人民币130万元，并申请注销了冯气友与被告之间的抵押登记手续。2015年12月9日，原告代被告支付了违章建筑罚款人民币378635元。2015年12月10日，被告向原告出具一份书面材料，确认收到原告人民币378635元作为缴纳违章建筑的罚款，其中一半即189317.50元作为购房的首期款。2016年3月9日，原告代被告支付了所欠板芙地税分局的税款人民币665135.19元，被告出具了书面材料，确认收到原告上述款项。另外，原告还主张其为被告支付了处理临建的费用35000元及支付了测量评估费5万元，原告认为这部分费用也应该由被告承担。原告为此提供了两张交通银行的交易凭证，载明原告分别在2015年12月14日向黄健良支付了35000元、在2016年1月28日向梁国元支付了5万元。2016年3月18日，被告因与廖兆森产生诉讼纠纷，本院根据廖兆森的申请查封了上述房地产，从而导致原、被告双方的房地产买卖合同无法继续履行。2016年4月28日，原告诉至本院，提出前述诉讼请求。庭审中，原告主张根据合同的约定，双方签订的房地产买卖合同已在2015年12月27日自动终止。另查：原告为追讨本案债权，委托山东胜途律师事务所律师参加本案诉讼，为此支出了律师费人民币35万元。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告与被告签订的《房地产买卖合同》及《房地产借款抵押合同》，均是双方的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，当事人应恪守履行。根据合同的约定，因被告出售的房产在2015年12月27日后出现财务纠纷或其他权利限制而导致无法成交的，合同自动终止。而本案被告拟出售的房产因与案外人廖兆森发生诉讼纠纷而被廖兆森于2016年3月18日申请查封，导致合同无法继续履行，故原告主张双方签订的房地产买卖合同在2015年12月27日已自动解除，本院予以确认。被告确认原告代被告支付所借贷款、借款、违章建筑罚款等债务共计11426309.67元，本院予以确认，被告应当返还给原告。虽然根据合同约定，在2015年12月27日之后，因原告出售的该房地产权出现财务纠纷或其它权利限制而导致该房地产无法成交的，双方互不承担违约责任，但是合同还约定，被告应在合同终止之日起九十日内即2016年3月27日前将上述款项返还给原告。被告未依约履行还款义务，已构成违约，故原告请求从2016年3月28日起计算违约金至实际清偿之日止的诉讼请求，本院予以支持，但由于双方对逾期付款违约金的标准没有约定，故可按中国人民银行同期同类贷款利率计算。对于原告主张的抵押优先权问题，被告提供了涉案的房地产作为履行合同的担保，并且办理了抵押登记手续（现原告为第二顺序抵押权人，第一顺序抵押权人为高永燊），故本院可根据抵押顺序对本案的抵押房地产享有优先受偿权。对于原告主张的律师费35万元，因双方签订的房地产买卖合同明确约定一方违约的，违约方应向对方支付因诉讼而产生的律师费等，原告已实际支付了该律师费，并且该律师费并未超过广东法司法厅规定的律师收费标准，故本院对原告的这一诉讼请求予以支持。被告经本院合法传唤，没有正当理由拒不到庭应诉，应视为其放弃举证、质证和抗辩的权利。综上，原告的诉讼请求，部分合理，对其合理的诉讼请求，本院予以支持，对其不合理的诉讼请求，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，判决如下：一、被告中山市港威运动用品有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内返还购房款11426307.67元及逾期还款违约金（以实际尚欠金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年3月28日起计算至实际付清之日止）给原告司徒广祥；二、被告中山市港威运动用品有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内返还原告司徒广祥为追讨债权而支出的律师费35万元；三、如被告中山市港威运动用品有限公司未能履行上述第一、二项债务，则原告司徒广祥有权对被告中山市港威运动用品有限公司所有的位于中山市板芙镇湖洲村板芙北路168号的房地产【土地证号为中府国用（2011）第易30003**号、房产证号为中府字第××号】拍卖或变卖所得价款享有优先受偿权；四、驳回原告司徒广祥的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费93830元，减半收取46915元（原告司徒广祥已预付），由被告中山市港威运动用品有限公司负担，被告中山市港威运动用品有限公司应在返还上述欠款时一并支付给原告司徒广祥。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。代理审判员  何亦辉二〇一六年六月二十八日书 记 员  郑梅竹杨莉芳第-7-页共7页