湖北省京山县人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0821民初603号原告舒勇波。委托代理人谢风琴，湖北惠山律师事务所律师。被告京山县慧丰置业发展有限公司，住所地京山县新市镇沿河南路19号。法定代表人刘林草，系该公司经理。委托代理人陈滋琼、周山，湖北京源律师事务所律师。原告舒勇波诉被告京山县慧丰置业发展有限公司（以下简称���丰置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月12日立案受理后，依法组成由审判员朱社平担任审判长、审判员袁京顺、人民陪审员邓国安参加评议的合议庭，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人谢风琴、被告京山县慧丰置业发展有限公司的委托代理人周山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年5月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以总价款342798元购买被告投资建设的位于京山县新市镇文峰村建设项目为“京山﹒文峰新都汇”第16幢3单元10层1002号的商品房一套。在合同签订前三天，原告已将首付款112798元支付给被告，在合同签订当天，原告与中国工商银行股份有限公司京山支行（以下简称工行京山支行）另签订了一份《个人购房贷款／担保合同》，原告向该行申请了个人购置住房贷款余款23��元，从2014年7月3日开始偿还该套房的贷款本金及利息。按照双方的约定，被告应当在2015年4月30日前将符合合同约定的商品房交付给原告，但到期被告未能交房，为此，双方于2015年12月15日签订《解除商品房买卖合同协议书》，约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告于2016年3月20日前退还原告购房款及已支付给银行的按揭贷款利息。合同同时约定，若被告不能按约退款，应赔偿原告2万元的违约金。后经原告多次催讨，被告至今仍拒不退还原告购房款及贷款利息。为此，原告请求判令被告退还原告购房款342798元及已支付的从2014年7月3日至2016年4月3日期间的贷款利息27220.49元；支付2016年3月20日后至付清之日期间的利息；给付违约金2万元；承担本案诉讼费用。被告慧丰置业公司辩称：1、同意退还原告购房款及至2016年3月20日期间的贷款利息；2、原告主张2016年3月20日之后的利息没有法律依据和合同依据；3、合同虽约定了违约金，但法院确定违约金应与原告遭受的损失相当，2016年3月20日之后的损失达不到2万元，请法院予以调整。原告为支持其请求，向法庭提交的证据材料及被告的质证意见如下：证据一、《被告公司的工商登记信息和组织机构代码证各一份，证明被告公司的基本情况；证据二、2014年5月4日，原、被告签订的《商品房买卖合同》一份，证明原告购买房屋的价格、被告交付房屋的期限及违约责任等；证据三、收款收据一份，证明原告支付首付款112798元；证据四、原告与工行京山支行签订的《个人购房贷款／担保合同》一份，证明原告以其购买的位于京山文峰新都汇第16幢3单元10层1002号的商品房一套提供抵押担保从工行京山支行贷款23万元；��据五、工行京山支行出具的原告每月需还款的本金及利息表一份，证明2014年6月3日，工行京山支行已将贷款23万元发放给了被告，从2014年7月3日起至2016年4月11日止，原告偿还贷款利息27220.49元；证据六、工行京山三角洲支行出具的舒勇波的帐户明细，证明原告从2014年7月3日起至2016年4月3日止已偿还利息27220.49元；证据七、原、被告于2015年12月15日签订的《解除商品房买卖合同协议书》一份，证明双方约定解除签订的《商品房买卖合同》，被告于2016年3月20日前退还原告购房款及已支付给银行的按揭贷款利息；若被告不能按约退款，应赔偿原告2万元的违约金。被告对证据一、二、三、七无异议；对证据四的真实性没有异议，但认为本案诉争的房屋是作为抵押物进行了抵押，如法院判决被告返还房款，那么该房屋应当解除与工商银行的抵押关系，被告不再对该房屋负有抵押义务；对证据五、六的真实性没有异议，但认为被告不应当负有支付2016年3月20日之后的利息。被告慧丰置业公司为支持其抗辩意见，向法庭提交了原、被告签订的《解除商品房买卖合同协议书》一份，证明至2016年3月20日之前的贷款利息应由被告退还，之后的利息被告没有义务偿还；原告对该证据没有异议。经过庭审辩证、质证，本院对双方提供的证据作如下认证：被告对原告的证据一、二、三、七无异议，本院予以采信；原告的证据四能客观反映原告向工行京山支行贷款购买房屋的事实，被告对该证据的真实性也无异议，本院予以采信；原告的证据五、六真实反映了原告偿还按揭贷款的事实，至于2016年3月20日之后的贷款利息是否应由被告承担应以双方签订的解除商品房买卖合同协议书为依据，对该���份证据予以采信。被告的证据与原告的证据七一致，能真实反映双方解除合同的情况，本院予以采信。根据本院采信的证据，结合双方当事人的陈述，本院对本案的事实确认如下：2014年5月4日，原、被告签订了一份《商品房买卖合同》，约定原告以按揭贷款的方式购买被告投资建设的位于京山县新市镇文峰村建设项目为“京山﹒文峰新都汇”16幢3单元10层1002号的商品房一套，价款为342798元，交房期限为2015年4月30日。在合同签订前三天即2014年5月1日原告已将首付款112798元支付给被告。在合同签订当天，原告与工行京山支行签订了一份《个人购房贷款／担保合同》，原告向该行申请了个人购置住房贷款余款23万元，贷款期限20年。同年6月3日，工行京山支行将贷款划入被告账户。原告从2014年7月3日开始偿还该套房的按揭贷款本金及利息。���由于被告未能按期交房，双方于2015年12月15日签订《解除商品房买卖合同协议书》，约定解除双方签订的《商品房买卖合同》，被告于2016年3月20日前退还原告购房款342798元及已支付给银行的按揭贷款利息。合同同时约定，若被告不能按约退款，应赔偿原告2万元的违约金。至2016年4月3日止，原告共偿还贷款利息27220.49元。到期后，经原告多次做催收未果，故诉至本院。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。”因原、被告签订的《商品房买卖合同》属于有效合同，后因被告未按期交付房屋，经双方协商同意解除合同，为此，双方签订的《解除商品房买卖合同协议书》系双方真实意思的表示，内容不违反法律法规强制性规定，合法、有效，双方均应按照合同的约定全面履行其义务，因此，被告应当依约返还原告购房款342798元及已支付给银行的按揭贷款利息，现被告拒付构成违约，应当承担相应的违约责任，对原告要求被告返还购房款及已付贷款利息的合理部分的请求予以支持。关于被告应返还原告已付贷款利息的数额计算问题。由于双方在解除合同协议书上明确约定被告应返还原告至2016年3月20日止期间支付的贷款利息，现原告主张返还的利息已计算至2016年4月3日，超出合同约定的范围，对2016年3月21日至4月3日期间的利息419.9元应予以扣减，因此，被告应当返还原告已付的贷款利息应为26800.59元。对于原告要求被告另支付至付清之日止的贷款利息的请求，经查，双方在解除合同协议书上只是约定被告应返还原告至2016年3月20日止期间支付的贷款利息，对于2016年3月20日之后的贷款利息并未约定，况且，原告在与被告解除商品房买卖合同后，为防止损��的扩大，原告应及时解除与银行的借款合同，故原告要求被告另支付2016年3月20日之后的贷款利息不符合合同约定，对该请求本院不予支持。对于原告要求被告承担违约金2万元的主张，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”可见，我国合同法规定的违约金具有补偿功能与惩罚功能，但违约金不能过分高于造成的损失。本案原告的损失表现为合同相对方即被告逾期付款造成的损失，其损失可以中国人民银行同期同类人民币贷款年利��6%为基础，参照逾期罚息利率标准上浮50%计算，被告承担违约金的数额应以不超过损失的30%计算，现原、被告在解除合同协议上约定被告应承担违约金2万元明显过高，被告要求予以调整符合法律规定，本院应允。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告京山县慧丰置业发展有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告舒勇波购房款342798元及从2014年7月3日起至2016年3月20日止已支付给银行的贷款利息26800.59元，合计369598.59元，并承担违约金（以369598.59元为基数，从2016年3月21日起按年利率6%及逾期罚息50%的总额的130%即11.7%计算至付清之日止）；二、驳回原告舒勇波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7150元，由原告舒勇波负担357.5元，被告京山县慧丰置业发展有限公司负担6792.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 长  朱社平审 判 员  袁京顺人民陪审员  邓国安二〇一六年六月二十日书 记 员  张宏楚附相关法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当���照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。