贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)黔05民终1524号上诉人（原审被告）六盘水市钟山区维辉百货有限公司，住所地：六盘水市钟山区西路54号，组织机构代码：75019112-5。法定代表人汪维立，总经理。被上诉人（原审原告）赫章县嘉龙房地产开发有限公司，住所地：赫章县电力公司五楼，组织机构代码：78018215-8。法定代表人王玮，执行董事。委托代理人王静，贵州威迪律师事务所律师。原审第三人金先兆，男，1972年2月9日生，汉族，住贵州省赫章县。上诉人六盘水市钟山区维辉百货有限公司与被上诉人赫章县嘉龙房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，六盘水市钟山区维辉百货有限公司不服贵州省赫章县人民法院于2016年4月8日作出的（2015）黔赫民初字第1959号民事判决，向本院提出上诉，本院于2016年6月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审原告诉称:2008年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》（以下简称《合同》），约定：由乙方（被告）租用甲方的赫章县夜郎广场商住区2，3，5栋一、二层商场，建筑面积共4000平方米，租期为10年，前三年每年租金为64.8万元，第4,5年租金每年为68.04万元，第6-10年每年租金在上年基础上，以国家上年CPI指数乘以80%作为租金增减幅度。租金每3个月付一次，先付租金后租房，自2009年5月1日起计算租期。《合同》签订后，被告在所租商场一楼开设百货商场，二楼经营服装和超市，同时被告经常拖延支付租金，原告多次催收，更有甚者，在2014年至2015年上半年，被告未经原告同意，先后将所租赁的商场二楼、一楼全部转租给第三人。第三人已于去年下半年在二楼开设KTV歌厅和洗脚城，准备在一楼开设电影城。为了在一楼经营电影院，第三人破坏地面结构，往地面下深挖了80多公分，严重破坏建筑结构和影响整栋楼房住户的安全。按照《合同》第25条约定：“乙方确保租赁物的用途符合乙方营业执照的经营范围并合法经营，如改变用途须经甲方同意，否则甲方有权解除合同。”被告的经营范围并无歌厅、洗脚、电影放映等，同时被告改变用途也未经原告同意，为此，原告有权解除合同。《合同》第26条约定:“乙方不得擅自改变经营场地及公共部分的建筑结构，不得拆除和破坏场地内任何设施设备，否则，乙方须自费修复。”按照《合同》第28条约定：“乙方可将租赁物的部分转租给第三方，有权采取柜台出租、联营等方式与供应商经营，但必须确保甲方的利益不受影响，否则甲方有权解除合同。”由于被告已经严重违反合同约定，将租赁物全部转租给第三人，严重影响了原告的利益和威胁到楼上住户的安全，原告有权解除合同。自合同生效以来，被告一直缺乏诚信，每期租金均不按时支付。仅以最近一期租金为例，被告应在2015年10月25日前支付11月1日-2016年1月30日三个月的租金176416元和自2015年5月1日至今累计递增部分20468元，但被告直至11月16日才付，根据《合同》第8条约定：“乙方应严格按合同的约定支付租赁费用。每延期支付一天，甲方按所欠费的1‰加收滞纳金，逾期超过一个月仍未交纳的，甲方有权解除合同”，被告迟延给付20天，应付违约金3938元。根据《合同》第9条“租赁期间，乙方向甲方交纳五万元作为押金，期满如无违约情况发生，甲方无偿退还全部押金给乙方。”在签订《合同》后被告支付给原告的押金5万元，由于被告已经严重违约，该押金应作为违约金，原告不予退还。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，对双方具有约束力，双方均应诚信履行。因被告将租赁物全部转租给第三人，改变用途未经原告同意，原告依法及依据合同约定有权要求解除《合同》，收回店铺，并由被告和第三人承担连带责任。为此，原告特依法起诉，请求：1、判决解除原、被告双方于2008年10月17日签订的《租赁合同》，判决被告和第三人归还赫章县夜郎广场商住区2，3，5栋一、二层商铺（商场）给原告;2、判决被告和第三人立即停止侵害，将所租赁的商场恢复原状，并赔偿原告的损失20万元。3、判决被告支付给原告违约金53938元。4、由被告承担本案全部诉讼费用和原告的差旅费等合理费用，第三人承担连带责任。原审被告辩称：被告未违反合同约定，依法应当驳回原告诉讼请求。原审第三人金先兆陈述意见：金先兆是与赫章维辉百货有限公司签订的合同，所以不能作为第三人参加诉讼，金先兆作为租赁合同的相对人有权使用租赁物，因此，应判决驳回对金先兆的诉讼请求。原审查明：经原、被告协商原告将其所开发的赫章××广场××区2，3，5栋一、二层商场出租给被告，用途为大型百货商场。2008年10月17日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，并对重要事项约定如下：租赁物建筑面积共2层4000平方米；租期为10年（2009年5月1日至2019年4月31日）；租金按最初三年不变，每年租金为64.8万元，第4,5年租金每年为68.04万元，第6-10年每年租金在上年基础上，以国家上年CPI指数乘以80%作为租金增减幅度；租金采取先付租金后租用的方式，每三个月付一次；乙方应严格按合同的约定支付租赁费用，每延期支付一天，甲方按所欠费的1%加收滞纳金，逾期超过一个月仍未交纳的，甲方有权解除合同；租赁期间，乙方向甲方交纳五万元作为押金，期满如无违约情况发生，甲方无偿退还全部押金给乙方；乙方确保租赁物的用途符合乙方营业执照的经营范围并合法经营，如改变用途须经甲方同意，否则甲方有权解除合同；乙方可将租赁物的部分转租给第三方，有权采取柜台出租、联营等方式与供应商经营，但必须确保甲方的利益不受影响，否则甲方有权解除合同。另查明：汪维立与梁兴会系夫妻关系。2013年10月16日赫章维辉百货（甲方、代表人梁兴会）与赫章福万家超市（乙方、代表人金先兆）签订《租赁合同》，赫章维辉百货将赫章××广场××区2，3，5栋赫章维辉百货的二层出租给赫章福万家超市，用途为大型百货商场、超市等。租赁物（赫章维辉百货的二楼）的建筑面积大约2500平方米。原在赫章××广场××区2，3，5栋一、二层维辉百货商场已停业关门。赫章福万家超市负责人金先兆以开设大型百货商场、超市为由承租该商场，但并未开立百货商场、超市。自2014年后在原维辉百货商场范围，第三人及他人先后在二楼开设赫章夜郎好声音歌厅和久益足疗馆等，在一楼开设夜郎国际影视城。在夜郎国际影视城装修中改变了一楼房屋地面结构。原告以被告违反双方约定为由向本院提起诉讼，请求判令支持原告如前诉请。被告向原告支付租金至2016年1月30日止。原审认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中原、被告双方经协商并签订书面合同，该合同依法成立并生效，对双方当事人具有约束力，双方理应全面履行自己的义务。双方签订合同明确转租的条件以及违约后果等。赫章维辉百货负责人梁兴会与赫章福万家超市负责人金先兆（本案第三人）签订租赁合同，第三人及他人所租赁商场中开设了赫章夜郎好声音歌厅和久益足疗馆等，在一楼开设夜郎国际影视城，未按合同约定开立百货商场、超市。综上，被告存在违约行为，符合双方约定解除合同的条件。因此，原告提出解除合同的请求，本院予以支持。原告要求被告延期支付租金要求给付滞纳金的请求，从原告提供的证据上不能有力证实被告延期支付租金的事实，故对其该项请求，本院不予支持。关于押金的问题，双方在合同中约定“租赁期内，乙方向甲方交纳五万元人民币作为押金，期满如无违约情况发生，甲方无偿退还全部押金给乙方”，但在本案中发生了违约情况，押金如何退还，退还多少，双方并没有约定。对此，被告向原告交纳“押金”作为被告先行支付款项，可在合同解除时抵扣相关款项为宜。关于原告主张将所租赁商场恢复原状的请求，庭审后原告表示放弃，是原告对自己权利的处分。关于原告赔偿损失的请求，由于被告自2016年2月1日未付租金至今，确实对原告造成一定损失，原告要求按双方约定租金计算损失至解除合同之日止的请求，本院予以支持。原告主张的差旅费，因未提供证据证实，不予支持。原告主张的律师代理费，因在双方租赁合同中未对此有明确约定，不予支持。关于案外人是否应参加诉讼的问题。经审查，被告所提的人员系另一法律关系，且与原告无合同关系，根据合同相对性原理，不必追加被告所提之人参加本案诉讼。第三人与被告系另一法律关系，与本案原告无合同关系，原告请求第三人承担违约责任，于法无据，不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百一十九条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第七十三条之规定，判决如下：一、解除原告赫章县嘉龙房地产开发有限公司与被告六盘水市钟山区维辉百货有限公司于2008年10月17日签订的《租赁合同》；二、原告赫章县嘉龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内退还被告六盘水市钟山区维辉百货有限公司预交押金50000.00元；三、由被告六盘水市钟山区维辉百货有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告赫章县嘉龙房地产开发有限公司损失（从2016年2月1日按双方约定租金计算至解除合同之日止）。案件受理费5109.00元，被告六盘水市钟山区维辉百货有限公司负担。六盘水市维辉百货有限公司不服上述判决，向本院提出上诉，请求撤销原判决改判驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：涉案合同约定承租人可将涉案房屋部分转租，转租后房屋使用方式和用途不再受开立百货商场、超市之限制。一审判决以上诉人未按照合同约定开立百货商场、超市为由判决解除涉案合同属于认定事实不清，应予撤销。一审法院未通知次承租人，即夜郎国际影视城、赫章夜郎好声音、久益足疗馆的经营者参与诉讼属于程序违法。一审法院未查清使用者是以何种方式取得涉案房屋的使用。一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第七十三条之规定错误，《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》并不存在。被上诉人在答辩期内未予答辩。经二审审理查明，原判查明事实无误，本院依法予以确认。二审争议的焦点：被上诉人是否有权单方解除涉案合同，一审法院是否遗漏当事人。本院认为：关于被上诉人是否有权单方解除涉案合同，一审法院是否遗漏当事人。2008年10月17日，双方当事人签订《租赁合同》约定被上诉人将其所开发的赫章××广场××区2，3，5栋一、二层商场出租给上诉人，用途为大型百货商场，该合同约定上诉人确保租赁物的用途符合上诉人营业执照的经营范围并合法经营，如改变用途须经被上诉人同意，否则被上诉人有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，双方当事人合同约定了如果未经被上诉人同意上诉人擅自改变承租门面的用途，被上诉人有权单方解除涉案合同。本案中，上诉人承租的涉案门面被转包给他人用于开办赫章夜郎好声音歌厅和久益足疗馆、夜郎国际影视城等，已超越了约定的百货商场、超市经营范围，故被上诉人依法依约享有单方合同解除权，被上诉人请求一审法院解除涉案合同有事实和法律依据，一审判决解除涉案合同合理合法，本院予以维持。上诉人诉称涉案合同约定上诉人可以将涉案房屋部分转租，转租后房屋使用方式和用途不再受开立百货商场、超市之限制。涉案合同约定上诉人可将租赁物的部分转租给第三方，有权采取柜台出租、联营等方式与供应商经营，但并未约定转租后可以改变百货商场、超市的用途，故上诉人该诉称并无合同依据，本院不予采纳。上诉人诉称一审法院遗漏了夜郎国际影视城、赫章夜郎好声音、久益足疗馆的经营者作为当事人参与本案诉讼，本案审理的是上诉人与被上诉人的房屋租赁合同纠纷，夜郎国际影视城、赫章夜郎好声音、久益足疗馆的经营者并不是涉案合同的当事人，根据合同相对性原则，一审法院未追加上述经营者作为当事人并无不当，本院予以维持。一审判决适用《中华人民共和国民事诉讼法司法解释》第七十三条之规定错误，应适用《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”的规定，本院予以纠正。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律虽有瑕疵不影响判决结果，本院予以维持。上诉人的诉称无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项和《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5109.00元，由六盘水市钟山区维辉百货有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张 雄审判员 朱 莉审判员 唐 琳二〇一六年六月二十七日书记员 谢贤聪