浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终277号上诉人（原审被告）：徐锦屏。上诉人（原审被告）：陈婷婷。两上诉人共同委托代理人：马明星，上海市光明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢东风。委托代理人：戴思闻，浙江几丰律师事务所律师。上诉人徐锦屏、陈婷婷因与被上诉人谢东风商品房预约合同纠纷一案，不服杭州市滨江区人民法院（2015）杭滨民初字第1655号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2015年7月11日，谢东风（买方、甲方）与徐锦屏、陈婷婷（卖方，乙方），浙江盛世管家房地产经纪有限公司为丙方，三方签订《购房意向合同》，约定甲方通过丙方购买乙方坐落于杭州市滨江区浦沿街道盛元慧谷花园2幢5单元1501室房屋，总金额为225万元，首付款120万元于签订《杭州市房屋转让合同》后三个工作日内打入银行保证金账户；余款甲乙双方资料齐全并送至银行办理按揭；甲方为表示购买该房屋的诚意，于签订本意向书当日向丙方支付意向金10万元；意向金的有效期为15天，在该期限内，若乙方不接受甲方的购买条件，不愿签署本意向合同的，则意向金应无息退还给甲方；若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同的，则乙方签署后意向金自动转为购房定金；违约责任：若甲方或乙方违约，未能在约定时间内来丙方处签订《杭州市房屋转让合同》的，则违约方应按本意向合同所约定的意向金（或购房定金）金额支付给守约方作为违约金。但是，该合同对于何时来丙方处签订《杭州市房屋转让合同》未作具体约定。2015年7月11日，谢东风向浙江盛世管家房地产经纪有限公司支付10万元意向金。同日，徐锦屏出具收条确认收到该公司转交谢东风支付的意向金10万元。2015年7月29日，谢东风向该公司提交了身份证复印件等购房资料。2015年8月1日，买卖双方到达中介机构协商签订正式合同。但是，在协商过程中，买方资金未能到位，转为正式合同时间较晚，房东提出补偿5万元，转为正式合同需追加保证金20万元，后协商补偿金额为3万元。但是，谢东风与徐锦屏、陈婷婷未取得一致，双方未能签订正式合同。2015年9月11日，徐锦屏、陈婷婷与中介联系，给出其解决方案：230万元成交或者解除购房意向合同、买方补偿其3万元。但是双方未能协商一致，未果。2015年7月11日，谢东风将其所有的房屋转让给案外人，双方签订《杭州市房屋转让合同》，约定案外人于2015年8月12日前支付首期款42万元。2015年8月11日，谢东风账户内汇入转账款342000元，账户余额为342099.05元。案外人分别于2015年7月31日、8月12日向谢东风委托的中介机构监管账户内汇入36万元、6万元。2015年9月25日，谢东风提起诉讼，请求判令：1、徐锦屏、陈婷婷返还购房定金10万元及支付违约金10万元，共计20万元；2、徐锦屏、陈婷婷承担本案诉讼费。原审法院另查明，涉案房屋为徐锦屏、陈婷婷共同共有。涉案房屋在2015年8月、9月间，徐锦屏、陈婷婷仍允许中介带客户看房。原审法院认为：合同自成立即发生法律效力，谢东风与徐锦屏、陈婷婷签订购房意向协议，双方当事人意思表示真实，符合法律规定，自合同成立时即发生法律效力，双方均应遵照合同约定严格履行各自义务。从协议的内容来看，对于谢东风预付的10万元意向金，待徐锦屏、陈婷婷接受购房条件后，该意向金转为定金，且双方已经实际交付，对于该笔款项应定性为定金是明确的。本案中，双方通过签订购房意向合同，受该合同约束，双方进入特定关系，应尽最大诚意磋商并签订正式房屋买卖合同。但是，由于该意向合同对于签订正式合同的时间未作出约定，依据合同法的相关规定，应当由双方继续协商予以补充约定。此后，双方于2015年8月1日就签订正式合同曾有过协商，但是谢东风因资金问题，徐锦屏、陈婷婷提出追加保证金、要求补偿等条件，双方无法达成一致意见，未签订正式合同。最后，双方就解除购房意向合同也未能达成一致。原审法院认为，在合同签约过程，协商已陷于僵局，双方始终对于签订正式合同时间未能达成一致。对于未能签订正式房屋买卖合同，各方并未违反双方任何约定，均不负合同违约责任。因此，谢东风提出徐锦屏、陈婷婷违约要求对方承担定金责任的请求，不予支持。鉴于签约过程已陷入僵局的状况，徐锦屏、陈婷婷应当返还给谢东风定金10万元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条、第一百二十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，于2015年12月17日判决：一、徐锦屏、陈婷婷于判决生效之日起十日内返还谢东风定金100000元；二、驳回谢东风本案其它的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元，减半收取2150元，由谢东风负担1125元，徐锦屏、陈婷婷负担1125元。谢东风于判决书生效之日起十日内至原审法院退费；徐锦屏、陈婷婷于判决生效之日起十日内，向原审法院缴纳诉讼费（户名：杭州市滨江区人民法院，账号：78×××82，开户银行：杭州银行滨江支行）。宣判后，徐锦屏、陈婷婷不服，向本院提起上诉称：原判认定事实错误，适用法律不当。在合同履行过程中，谢东风已构成违约。《购房意向合同》虽然约定首付款支付时间为签订《杭州市房屋转让合同》后三个工作日打入银行保证金账户，但作为意向合同主体一方的浙江盛世管家房地产经纪有限公司代表谢东风向徐锦屏、陈婷婷作出承诺，自签订此意向合同之日起15天内谢东风向徐锦屏、陈婷婷支付房屋首付款120万元，这同样属于合同内容，应受法律保护。该事实有徐锦屏、陈婷婷与代理方工作人员刘祖建的短信为证。原审已经认定谢东风因资金问题，双方无法达成一致意见，未签订正式合同。谢东风曾承认经中介人员沟通口头约定正式购房合同于意向合同签订后一个月左右签订，这与中介人员作出的15天签订合同的承诺相矛盾。即使按一个月计算，谢东风2015年8月2日筹集到的首付款仅为762099元，距离首付款全款相差近45万元。请求二审法院撤销原判第一项，改判驳回谢东风的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由谢东风承担。上诉人徐锦屏、陈婷婷在二审中未提交新证据。被上诉人谢东风在二审中辩称：一、一审法院判决徐锦屏、陈婷婷返还谢东风10万元购房定金合理合法，应维持原判。谢东风与徐锦屏、陈婷婷于2015年7月11日签订购房意向合同，并向徐锦屏、陈婷婷交付了十万元意向金，有效期15天，徐锦屏、陈婷婷于当天在意向合同上签字，并接收了这十万元意向金，该行为表明徐锦屏、陈婷婷接受了意向合同上的购买条件，此时该十万元已依约转为购房定金。后因徐锦屏、陈婷婷改变了意向合同约定的售价及提出其他要求，双方未能最终签订正式购房合同，故徐锦屏、陈婷婷应退还这十万元购房定金。二、徐锦屏、陈婷婷上诉的事实和理由中多处与实际情况不符，与其自身提供的证据相矛盾。意向合同中的15天是意向金的有效期，一审判决对此有所认定。徐锦屏、陈婷婷称中介工作人员对其作出了承诺，认为中介在短信沟通中没有直接回复即为承诺，理由不够充分。谢东风从没听说过15天内就签约和交首付的消息，否则谢东风不会签这份意向合同和交10万元意向金。中介向双方传达的消息是正式签约大约在意向合同签订后一个月左右，具体哪一天没有确定，届时根据双方情况再定时间。对于中介有无作出承诺以及对签约时间在徐锦屏、陈婷婷一审中提供的证据录音中也有体现。短信内容仅为徐锦屏、陈婷婷单方意思，不能证明谢东风违约。8月1日双方对签订正式合同一事进行协商，徐锦屏、陈婷婷提出几条超出原意向合同的条件，最终未能谈成。同时徐锦屏、陈婷婷认为买家上家的贷款审批出现了一点困难就推断谢东风会违约，是单方推断。三、之后谢东风仍与中介及徐锦屏、陈婷婷多次联系希望再次协商签约。但8月1日谈判后，徐锦屏、陈婷婷表示不答应其提出的增加房款及补偿就不出面再谈，后来表示不愿再出售该房，又不退还定金，才使此事走到诉讼这一步。8月1日谈判后，谢东风仍想购买这套房，因徐锦屏、陈婷婷要求提前签正式合同，所以其跟亲戚朋友以及公司领导说明此事，只要签订正式合同会借给谢东风资金周转。当时谢东风手上已经有86万（包括定金10万），剩余35万已经能够解决。但中介联系徐锦屏、陈婷婷签约，徐锦屏、陈婷婷不肯出面。8月15日谢东风再一次打电话给徐锦屏、陈婷婷，徐锦屏、陈婷婷明确表示“我不卖给你了。”故，最终未签订正式合同完全是徐锦屏、陈婷婷不容商量的强势态度造成的，徐锦屏、陈婷婷将意向金有效期误认为是正式签约时间，认为谢东风构成违约，是没有法律上、合同上依据的，不应得到支持。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人谢东风在二审中未提交新证据。本院依据有效证据及当事人陈述等，经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，予以确认。本院认为，2015年7月11日谢东风、徐锦屏、陈婷婷及浙江盛世管家房地产经纪有限公司签订的《购房意向合同》系各方真实意思表示，且不违反法律、法规禁止性规定，应认定合法有效。谢东风在签订意向合同的当日支付了10万元意向金，徐锦屏、陈婷婷于当日亦收下了该10万元意向金。根据意向合同的约定，在意向金15天的有效期内，徐锦屏、陈婷婷接受谢东风的购买条件并签署意向合同的，则自徐锦屏、陈婷婷签署意向合同起，意向金自动转为购房定金。故本案中，谢东风支付的10万元意向金已经转为购房定金。意向合同对双方何时至浙江盛世管家房地产经纪有限公司签订《杭州市房屋转让合同》未进行约定，而首付款支付时间约定为“签订《杭州市房屋转让合同》后三个工作日内”，因此，意向合同对于签订正式房屋转让合同的时间和房屋首付款支付时间均是不明确的。对此，谢东风与徐锦屏、陈婷婷应当进一步进行协商。徐锦屏、陈婷婷主张的浙江盛世管家房地产经纪有限公司工作人员承诺自签订意向合同之日起15天内谢东风向其支付房屋首付款120万元并签署房屋转让合同缺乏有效证据证实，其提交的与浙江盛世管家房地产经纪有限公司工作人员短信并不能证明该节事实。2015年8月1日，双方曾至浙江盛世管家房地产经纪有限公司面谈签订正式转让合同，最终未有结果。徐锦屏、陈婷婷称即使按谢东风自认的签订意向合同1个月签订正式合同，支付首付款，谢东风在2015年8月12日也未能筹足首付款金额，也已违约。本院认为，首先，对于签订正式房屋转让合同及支付首付款时间双方未能明确的情况下，2015年8月1日协商时，即使谢东风未能筹足首付款，也不算违约。8月1日当日，徐锦屏、陈婷婷还提出要求增加20万元定金，并补偿3万元。对此双方协商未果。在此情况下，徐锦屏、陈婷婷上诉认为谢东风在2015年8月12日未筹足首付款，已构成违约的观点不能成立，不予采纳。本案中，双方因《购房意向合同》未约定签订正式转让合同的具体时间，导致之后出现其他的争议，而未能最终签订房屋买卖合同，对此双方均未违约，现双方已无继续履行《购房意向合同》的意愿，故徐锦屏、陈婷婷应将谢东风支付的10万元定金返还给谢东风。徐锦屏、陈婷婷的请求不成立，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，实体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2300元，由徐锦屏、陈婷婷负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年六月十五日书 记 员 袁其伟