江西省崇义县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0725民初414号原告赣州康乐物业服务有限公司。住所地：赣州市章贡区南桥新村西四区**号。法定代表人李国伟，系该公司经理。委托代理人黄万胜，系该公司法律事务部副部长。代理权限：特别授权。被告谢储辉，男，1958年7月19日出生，汉族，崇义县人，住崇义县，现住崇义县。委托代理人谢林君，男，1987年3月28日出生，汉族，崇义县人，住址同上。系被告谢储辉之子。代理权限：特别授权。原告赣州康乐物业服务有限公司（以下简称原告）诉被告谢储辉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月份26日立案受理后，于2016年6月17日依法由审判员刘盛燕适用简易程序公开开庭进行了审理。原告法定代表人李国伟、委托代理人黄万胜，被告谢储辉、委托代理人谢林君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系原告所管理的赣州市崇义县腾飞佳苑小区的业主，在原告为赣州市崇义县腾飞佳苑小区提供物业管理和服务期间，按照合同约定对小区物业公共秩序、绿化、保洁及公用设施设备维护等进行了系列的物业管理与服务工作。但被告从2011年11月起至今未按照协议约定缴纳物业管理服务费，截止到2016年3月31日被告欠缴物业费：陆仟捌佰陆拾叁元整(￥6863.00)，电梯年检费、保养费：壹仟贰佰叁拾贰元整（1232.00元），电梯维修分摊费：伍拾叁元整（￥53.00元），地下总管堵塞清理、维修分摊费：叁拾壹元整（￥31.00元）。经原告多次电话、发函催促被告履行缴费义务，但被告仍拒不缴纳相关费用。现被告欠缴物业服务费的行为已构成违约，依据《前期物业服务合同》的约定，原告有权从被告逾期缴纳物业费之日起每日加收应缴费金额千分之三作为滞纳金，截止到2016年3月31日，原告有权收取的滞纳金金额为：壹万陆仟叁佰陆拾肆元零陆分整（￥16364.06元）。为维护原告的合法权益，原告根据我国合同法，民事诉讼法的有关规定，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求：一、判令被告支付原告2011年10月至2016年3月物业费本金：陆仟捌佰陆拾叁元整（￥6863.00元），并自2011年10月1日起按每日千分之三支付滞纳金，直至物业费结清为止，截止到2016年3月31日计1620天的滞纳金为：壹万陆仟叁佰陆拾肆元零陆分整（￥16364.06元）；二、2011年9月至2016年3月的电梯年检费、保养费：壹仟贰佰叁拾贰元整（￥1232.00元）；三、电梯维修分摊费：伍拾叁元整（￥53.00元）；四、地下总管堵塞清理、维修分摊费：叁拾壹元整（￥31.00元）；五、本案的诉讼费及相关费用全部由被告承担。以上费用合计人民币：贰万肆仟伍佰肆拾叁元零陆分整（￥24543.06元）。被告辩称：一、建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期《物业服务合同》。业主委员会选定的物业服务企业签订《物业服务合同》，答辩人至今一无所知，就谈不上业主委员会与物业服务的权力（利）与义务，直至业主与物业服务的更加具体权力（利）与义务。但住进202房后，时隔多年才收到2008年8月3日赣州康乐物业服务有限公司发给业主的一册《腾飞佳苑业主手册》。由于答辩人“亚文盲”，读不懂，不理解。所以在202房上下前后左右出现了一系列问题……二、《民事起诉状》提及到的物业费有没有按主管部门制定的物业服务收费办法定价，有没有接受同级房地产行政主管部门对物业收费的监督，202房是不是在发钥匙之日起一年内物业管理公共性服务费可减半计收的范围？滞纳金16364.06元，按（业主临时公约）的规定，该临时公约的形成和发展到执行的全过程应该向法庭做出详细交待吧，才能使答辩人心服口服，滞纳金l6000元之多，物业费才6800余元，二数比较是“崽子大过爷”的几倍的咄咄怪事。三、按相关资料4：照片①，102、202、302三套房所处的位置，坐北朝南，102房阳台上种菜，施各种肥料，产生臭气难闻，主要受害的是202房，同时波及到周围环境污染……间接或直接影响四城同创。照片②，菜土的平面图。四、按相关资料5：照片①，302、202、102三房垂直下的柴棚间，顶层是水泥平面，也是公共空间。102房业主在柴棚间顶层加层改建102房与101房平行的新住房，新住房东边102上层是202的住房。102新建住房顶层与202房之间有一玻璃雨棚，雨天滴水声，声声入耳，202房的居民彻夜无眠，直接影响身心健康。在遇到特大暴雨时，雨棚上的水，不时还射进房内，特别是边角上的卫生间，深受其害，这与缴费都有因果关系！古人云：“只收租，不还粮”，意是行不通的！！！上述问题，特别深度问题，究其原因都值得人们深深地去思考，有没有必要“深入虎穴，焉得虎子”？？？“物业管理”问题真相大白！！！原告起诉业主，到时业主起诉物业管理。根据《物业管理条例》第五条之规定，提起公益诉讼。纵观整篇答辩状，敬请审判庭根据《中华人民共和国合同法》、《民法通则》、《中华人民共和国国务院物业管理条例》、《腾飞佳苑业主手册》相关条款……，依法、依规、依情、依理做出公平、公正的判决。原告向本院提交以下证据：1、营业执照复印件1份、组织机构代码证复印件1份，证明原告的诉讼主体资格。2、《腾飞佳苑前期物业服务合同》复印件1份；证明原告与被告签订了物业服务合同及约定了相关权利义务。3、《入伙手续书》复印件1份，证明被告为腾飞佳苑业主的事实。4、《承诺书》复印件1份、《前期物业服务协议》复印件1份，证明被告知晓物业管理情况并签字确认的事实。5、《物业缴费通知单》复印件5份、快递单复印件1份、摄影照片，证明被告拖欠物业费经原告多次催收，原告快递了律师函给被告。6、收款收据复印件1份，证明被告前期交纳了部分物业费的事实。原告证据经被告质证认为，证据14三性没有异议，证据5，被告陈述没有收到相关通知及快递，证据6当时是拿钥匙时交的，因为没有交就不给钥匙。被告向本院提交了以下证据：1、房产证复印件1份，证明房屋所有权；2、摄影照片，证明101室违建建筑影响了被告居住，被告未尽管理职责，102室违规种菜，影响了周围环境。被告证据经原告质证认为，证据1真实性没有异议。证据2的关联性有异议。对原、被告向本院提交的书面证据，经双方相互质证并结合案件事实本院综合分析认为，被告对原告提交的书面证据14号未提出异议，可采信，56号证据分别提出了不同意见。我们认为事实上56号证据其主要证明对象均是被告因欠缴物业管理费而形成系列书面文书，该事实客观存在，符合事物发展的逻辑，应予采信。被告提供的书面包括摄影图片，基本可证实该楼层房屋的基本状况，也属客观存在的事实，对其真实性可采信。针对原告及被告提交的证据并结合当事人的庭审陈述，本院认定以下事实。2009年10月5日，原、被告之间签订了一份《前期物业服务协议》及由被告书面签名的承诺书，该服务协议除约定双方需履行义务及权利外，在收取物业管理费的例项中约定：即多层、住宅（车库、柴间）0.36元/月㎡，小高层0.86元/月㎡。被告入住使用的房屋为崇房权证崇城（3）字第××号，具体载明，住宅、杂间、住房建筑面积143.51㎡，杂间建筑面积9.05㎡。2010年8月1日，原告开收据收取了被告住房143.96㎡×0.86元人民币×12个月、柴间9.04㎡×0.36元人民币×12个月，共计人民币1525元物业管理服务费。除已交纳物业管理服务费人民币1525元，后续物业管理服务费未交纳，2011年10月至2016年3月止，按协议约定被告仍欠物业管理费人民币6863元，及相关其他电梯年检维护、维修、管道清理等费用。被告主张其居住周围存在违建之事实，已提供现场摄影图于印证，经庭审询问双方当事人也得到证实。从现场情况分析，该违建对被告的居住环境在某种程度上势必会造成一定影响。本院认为：原告2008年3月24日与崇义房地产综合开发公司（腾飞佳苑工程部）签订的《前期物业合同》合法有效，被告于2009年10月5日与原告签订的《前期物业服务协议》、《承诺书》均是对物业服务管理的完善和补充，合同和协议对包括被告在内的全体业主具有约束力，原告与被告之间形成物业管理合同关系。被告作为崇义县腾飞佳苑小区业主，原告依据双方的合同约定，有权向被告收取小区物业管理服务费，原、被告双方应共同遵守并履行协议约定。被告辩称拖欠物业管理服务费是因他人违章建筑，原告未尽到管理义务，从而影响其居住环境，由此拒交物业管理服务费。从案件事实和原告依合同应履行的义务看，原告的管理义务应属行为义务，而非对已形成违章结果行使执法权。纵观全案，原告对已发生的结果，在某种程度上应承担一定的行为义务责任，但应如何具体实施清理整顿，应属相关行政执法管理部门的职责，其职责不在原告。因此，被告以该抗辩理由而拒绝缴纳物业管理费等其他合理费用，本院不予支持，但因考虑到被告拒缴物业费的客观因素，对原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国物业管理条例》第四十二条、第四十六条，《最高人民法院》第一条、第六条之规定判决如下：一、被告谢储辉向原告赣州康乐物业服务有限公司支付2011年10月至2016年3月物业管理费计人民币6863元；2011年9月至2016年3月电梯年检费、保养费、维修分摊费总管堵塞清理维修分摊费计人民币1316元，以上合计人民币8179元，由被告谢储辉在本判决书生效后十五日内付清给原告赣州康乐物业服务有限公司二、驳回原告赣州康乐物业服务有限公司的其他诉讼请求。案件受理费414元，依法减半收取207元，由被告谢储辉承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于赣州市中级人民法院。审判员  刘盛燕二〇一六年六月三十日书记员  扶书英