湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0602民初321号原告饶玲某某某，女，某某某年3月5日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区某某某，身份证号某某某。委托代理人薛冬定，湖南昌言律师事务所律师。一般代理。委托代理人邱晖某某某，男，某某某年11月9日出生，汉族，湖南省岳阳市人，住岳阳市岳阳楼区某某某，系原告的儿子，身份证号某某某。特别授权。被告岳阳市某某某置业有限公司，住所地岳阳市岳阳楼区某某某。法定代表人张志勇，董事长。委托代理人周超，湖南金州（岳阳）律师事务所律师。一般代理。委托代理人徐双，湖南金州（岳阳）律师事务所实习律师，一般代理。原告饶玲某某某与被告岳阳市某某某置业有限公司（以下简称岳阳某某某置业公司）商品房买卖合同纠纷一案，原告饶玲某某某于2016年1月11日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告饶玲某某某的委托代理人薛冬定、邱晖某某某，被告岳阳某某某置业公司的委托代理人周超、徐双均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告饶玲某某某诉称，2014年3月17日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，购买被告开发建设的裕隆国际2812号房，该商品房建筑面积192.31平方米，每平方米4159.96元，共计价款80万元。原告于2014年3月20日付清全部房款80万元。2014年3月21日，原告依照合同约定面积缴纳了物业费2532元；同年4月9日，原告又依照合同约定面积到岳阳市房产局缴纳了房屋维修基金21154元，2015年8月25日，被告为原告开具销售不动产统一发票一张，但将房屋面积改为168.86平方米，单价改为4737.65元，并要求原告带税票到岳阳市政务中心自行办理房产证与国土证。原告当时没有细看发票，到政务中心办理手续时，工作人员提出纳税面积、单价与合同约定不符，不予受理。至此，原告才知晓房产面积只有168.86平方米，比合同约定面积少23.45平方米，已经超过3%的合理误差。根据《商品房买卖合同》第五条第2项约定：“产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超过3%的房价款由出卖人双倍返还买受人”，据此，被告应返还多收的购房款171098.74元。原告希望通过友好协商的方式与被告解决问题，但被告以《补充说明》中第8条“出卖人满足买受人所购建筑面积168.86平方米，其建筑面积为房产登记面积，房款按最终测绘建筑面积结算”为由拒接返还。为此，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令被告返还原告多收的购房款171098.74元；判令被告给原告办理房产证、国土证；判令被告赔偿原告多交纳的房屋维修基金、物业费等损失10000元。被告岳阳某某某置业公司辩称，1、原告实际享有房屋建筑面积包括跃层部分共192.31平方米，与合同约定面积一致。原、被告签订的《商品房买卖合同》中2812商品房建筑面积192.31平方米实际包括该房屋上层跃层部分，这是原、被告在签订合同时一致认可的事实，且合同附件一房屋平面图中已经划出跃层部分，原告在装修房屋时也连同跃层一起装修了。原告实际拥有的房屋面积是合同约定的192.31平方米，只是因跃层部分未计入商品房规划建筑面积，不能办理房屋产权证，但这并不影响原告实际权益。被告收取的购房款是按原告实际享有房屋建筑面积收取的，并未多收取任何费用。如果原告坚持房屋面积为168.86平方米，则房屋跃层部分不包括在内，原告应当返还被告房屋跃层部分，并将跃层已装修部分恢复原状。2、关于房产证和国土证，被告愿意在各项条件满足的前提下协助原告办理。3、原告缴纳的维修基金和物业费是按其实际享有的房屋面积缴纳的，原告未受到任何损失。维修基金和物业管理费的缴纳是按房屋实际建筑面积计算的，原告实际享有房屋面积为192.31平方米，其缴纳的维修基金与物业管理费与其实际享有的维修服务和物业服务是等价的，故原告不存在任何损失，被告无需向原告赔偿。综上，原告实际享有房屋建筑面积与合同约定房屋建筑面积相符，被告未多收取原告房款，且其缴纳的维修基金与物业管理费与其实际享有的维修服务和物业服务是等价的，原告不存在任何损失。原告的诉求没有事实依据，故请求人民法院予以驳回。查明的事实经审理查明，2014年3月17日原、被告签订了一份合同编号为5017350200012812的《商品房买卖合同》，合同约定原告以80万元的价格购买由被告开发的裕隆国际大厦第001幢28层2812号住房。住房面积为192.31平方米，其中套内面积为152.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积39.83平方米。按照建筑面积计算每平米4159.995元。根据《商品房买卖合同》第三条约定“合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按照（1）面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款;(2)面积误差比绝对值超出3%时，买受人（原告）有权退房。买受人退房的，出卖人（被告）在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同登记面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由出卖人返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积-合同约定面积）÷合同约定面积×100%，因设计变更造成面积差异，双方不解除合同的，应当签署补充协议”。同时根据该合同第二十二条的约定“本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；协商不成的，依法向人民法院提起诉讼”。原、被告双方在同一天签订了《补充说明》，根据补充说明第八条的约定“出卖人满足买受人所购建筑面积168.86平方，其建筑面积为房产登记面积，房款按最终测绘建筑面积结算”。合同及补充协议签订后，原告于2014年3月20日付清了全部购房款80万元，并于2014年3月21日向物业公司按照192.31平方米交纳了物业管理费2532元，开始装修房屋。同年4月9日，原告到岳阳市房地产管理局按建筑面积为192.31平方米缴纳了房屋维修基金21154元。2015年8月25日，被告给原告出具了80万元的购房款发票，发票上标注建筑面积为168.86平方米。另查明，2013年10月8日岳阳市房地产测绘中心对“裕隆国际”作出了《岳阳市房产面积测绘报告书》，该报告书显示2011年8月17日第一次测绘时2812号房的建筑面积为192.39平方米，2013年10月8日第二次测绘时2812号房的建筑面积为168.86平方米。以上事实有《商品房买卖合同》及《补充说明》和《补充协议》、购房款发票、物业管理费收据、房屋维修基金发票、《岳阳市房产面积测绘报告书》、原告与被告的当庭陈述等证据在卷予以佐证。判决的理由与结果综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，判决如下：一、限被告岳阳市某某某置业有限公司返还原告饶玲某某某购房款97551.06元；二、被告岳阳市某某某置业有限公司应当协助原告饶玲某某某办理房屋产权证和国有土地使用证；以上一、二项，限于本判决生效后十日内履行完毕。逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定办理；三、驳回原告饶玲某某某的其他诉讼请求。案件受理费3922元，由原告饶玲某某某承担1900元，由被告岳阳市某某某置业有限公司承担2022元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  李跃雄人民陪审员  张爱民人民陪审员  方昊平二〇一六年六月二十日书 记 员  黎颖琼