山西省太原市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）晋01民终1459号上诉人（原审原告）李石梅，山西宏图建设集团有限公司纪委书记。委托代理人樊丽，山西杰力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山西茂业置地房地产开发有限公司，住所地山西省太原市小店区体育路58号阳光大厦13层1305号。法定代表人张静，董事长。委托代理人韩来平，山西天建律师事务所律师。上诉人李石梅与被上诉人山西茂业置地房地产开发有限公司（以下简称茂业置地公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院(2015)小民初字第04087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。李石梅及其委托代理人樊丽、茂业置地公司的委托代理人韩来平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决认定，李石梅、茂业置地公司之间签订的《商品房买卖合同》是当事人之间的真实意思表示，该合同约定的内容合法，未违反法律、法规的规定，对当事人具有约束力，李石梅、茂业置地公司应按照合同约定履行各自义务。李石梅应按合同约定将购房款交付茂业置地公司，茂业置地公司应按合同约定向李石梅履行交房义务。合同约定的交房期限届满前茂业置地公司以书面方式通知了李石梅办理接房手续，但李石梅未接房，现李石梅主张茂业置地公司向其交付上述房屋，茂业置地公司亦同意交房，予以支持。关于李石梅主张延期交房违约金的请求，在合同约定的交房之前涉案主体工程已经竣工验收合格，消防和电梯安装工程亦已竣工，并由有关施工单位、监理单位等五部门共同签章出具工程质量验收报告，这证明了茂业置地公司应交付给李石梅的房屋质量合格。另外，茂业置地公司于2013年12月19日以书面方式通知李石梅办理接房手续，此时李石梅收房并不影响其居住使用。而且公安部2009年106号令《建设工程消防监督管理规定》及之后的119号令，明确了住宅项目的消防设计和竣工验收采取备案抽查制度，消防监督管理机构不再参与住宅工程的验收，消防主管部门不再向住宅项目发放建筑工程消防验收意见书，该意见书自2009年5月1日起不再是住宅项目的交楼文件。李石梅以涉案房屋主体未经国家有关部门验收，未向质检部门备案，未取得建筑工程消防验收意见证书等为由，主张交付的房屋不是验收合格的房屋，其理由不能成立。综合上述，李石梅向茂业置地公司主张逾期交房违约金的理由和证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，原审判决，“一、被告山西茂业置地房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告李石梅交付房屋。二、驳回原告李石梅的其它诉讼请求。”李石梅不服原审判决，向本院上诉称，一、原审法院片面的适用了公安部2009年106号令《建设工程消防规定》，本案涉及房屋属于必须向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收，恳请二审人民法院依法予以改判。原审法院根据2009年106号令《建筑工程消防监督管理规定》认定消防意见书不再是住宅项目的交接文件，片面的适用了该规定，根据《建设工程消防监督管理规定》106号令十三条、第十四条的规定：具有下列情形之一的特殊建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收：“建筑总面积大于一万平方米的宾馆、饭店、商场、市场以及单体建筑面积大于四万平方米或者建筑高度超过五十米的其他公共建筑。”茂业置地公司所建项目即“太原茂业天地”总建筑面积65万平方米，李石梅购买的5号楼楼层共有36层，建筑高度早己超过50米，无论是从整个“太原茂业天地”项目来讲，还是以李石梅购买房屋为准，都是属于必须要向公安机关消防机构申请消防设计审核，并在建设工程竣工后向出具消防设计审核意见的公安机关消防机构申请消防验收的。综上，原审法院断章取义的适用法律规定，违反了我国法律的强制性规定，恳请二审人民法院依法予以改判。二、原审法院认定事实错误，茂业置地公司未按照《商品房买卖合同》的约定向李石梅交付符合合同约定的房屋，茂业置地公司已经构成严重违约。1、根据该《商品房买卖合同》第八条明确约定了“茂业置地公司应当于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；5、该商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格。”，但截止目前为止，茂业置地公司未向李石梅交付符合双方合同约定的以及法律规定的验收合格的商品房，茂业置地公司已经从2013年12月31日开始严重违约。根据该《商品房买卖合同》第11条约定，商品房达到交付条件后，本案茂业置地公司应当满足以下4项条件向李石梅交付房屋，否则李石梅有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由茂业置地公司承担，4项条件为（1）茂业置地公司应当书面通知李石梅办理交付手续；(2）双方交接时，茂业置地公司应当出示合同第八条规定的证明文件；(3）签署房屋交接单；(4）茂业置地公司提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。但截止目前为止，茂业置地公司未书面通知李石梅交付房屋，未提供政府主管部门对该幢楼房的竣工验收、消防验收等验收备案的证明文件、以及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，所以茂业置地公司已经严重违约。2、茂业置地公司在庭审中提交的主体验收报告只是茂业置地公司及关联单位的内部验收文件，茂业置地公司未提供该工程质量监督、规划、消防、人防等部门验收后形成的项目竣工验收报告以及由政府主管部门签发的验收备案表，依照《民事诉讼若干证据规定》的第五条，茂业置地公司既然主张其项目下的商品房已经验收合格，茂业置地公司对此应当承担举证责任，茂业置地公司未能依照合同约定提供符合法律规定的验收文件，应当对此承担举证不利的后果，所以恳请二审人民法院依法认定茂业置地公司的房屋不具备法定的和约定的交付条件，茂业置地公司依法应向李石梅承担违约责任。3、依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，本案涉及的房屋在2013年12月30日交付时，电梯与消防均应验收合格，即使按照原审法院查明的事实，茂业置地公司电梯验收合格的时间为2014年4月28日、消防验收合格的时间为2015年2月5日，茂业置地公司严重违约，但原审法院却未判决茂业置地公司承担违约责任，该判决违背了案件的事实和错误适用法律规定，严重损害了李石梅的合法权益，恳请二审人民法院依法予以改判。三、原审判决违反我国法律强制性规定，违反了双方《商品房买卖合同》的约定，李石梅在原审中就商品房交付应当符合的法定条件向法庭做了详细的说明，本案涉及的房屋未取得任何法定交房的条件，茂业置地公司严重违约，原审法院却未判决任何违约责任，严重违反法律规定，恳请贵院依法予以改判。原审法院认定茂业置地公司交付房屋质量合格，李石梅收房并不影响居住，严重违反法律规定，根据我国法律规定，商品房的交付有着严格的条件，主体竣工、综合验收、消防验收、电梯使用标准、燃气使用标准均需经过国家有关部门验收后方可交付使用，这属于法律的强制性规定，违反以上标准交付房屋，购房者有权拒绝接受房屋，并且开发商要接受相应的处罚。1、房屋主体验收合格交付买受人的法定条件：根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、《中华人民共和国建筑法》第六十一条的规定，建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。建筑工程须房屋经工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收并且验收合格，然后由建设单位出具己经验收合格的竣工验收报告并向有关主管部门进行备案之后方能向买受人交付房屋。2、住宅小区综合验收合格交付买受人的法定条件：根据《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第八条第四款、第九条、第十二条的规定住宅小区进行须经综合验收才能将房屋交付使用，但本案茂业置地公司既未提供竣工验收合格证明以及备案表，也未提供综合验收合格的证明与备案表。3、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》是房屋交付使用的法定条件：根据《城市房地产开发经营管理条例》第31条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用时，应当向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”茂业置地公司至今为止既未向李石梅提供过《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，也未在庭审中提供这二项证据。综上，依据《民事诉讼法》、《民事诉讼若干证据规定》的相关规定，茂业置地公司未能提供该证据，应当就此承担举证不利的后果，依法应当判决茂业置地公司承担违约责任。4、消防验收合格是交付买受人的法定条件：茂业置地公司取得消防验收的时间为2015年2月5日，严重超出了李石梅与茂业置地公司签订的《商品房买卖合同》约定2013年12月31日前交房的时间。根据《消防法》第十三条第二款的规定“建设单位在验收后应当向公安消防机构备案”。本案涉及房屋未通过合法的公安消防备案，并且通过李石梅向相关部门了解，因本案涉及房屋存在扩建现象，因此其消防和主体迟迟不能在质检部门以及住建部门办理法律规定的交房前应当办理的验收和备案。5、电梯验收合格交付买受人的法定条件：茂业置地公司在庭审中提供的所谓的电梯验收合格证明，仅仅是一份电梯出厂检验合格的证明，相当于是一份质量检验合格证明，是由安装电梯的公司出具。根据《关于加强电梯管理的暂行规定实施细则》第八条的规定：“电梯安装后，由负责电梯安装的企业进行质量自检，合格后，出具电梯产品质量检验报告，交电梯使用单位。使用单位向建设行政主管部门提出验收申请。由建设行政主管部门按照GB10060一93组织验收。验收合格后，发给全国统一的《电梯准用证》，交付使用。其他部门不再重复检验发证。未取得《电梯准用证》的电梯不准使用”茂业置地公司未提供行政主管部门的出具验收合格的文件以及发放的《电梯准用证》，茂业置地公司无法证明其电梯己通过符合法律规定的验收程序，并具备法律规定的使用条件。综上所述，本案涉及的房屋主体、消防、电梯均未经过合法验收，根据相关法律规定，不得交付买受人使用，因此原审法院判决违反了法律规定，恳请二审人民法院依法予以改判。四、茂业置地公司应当依法按照《商品房买卖合同》的约定向李石梅承担违约责任，即向李石梅交付符合合同约定的商品房，以及按照每日579.03元的标准向李石梅承担从2013年12月31日开始直至房屋实际交付之日止的违约金。根据《商品房买卖合同》第九条第1款第（2）项“茂业置地公司如未按本合同规定的期限将该商品房交付给李石梅使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之二的违约金。”的约定；以及《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，茂业置地公司应当向李石梅交付符合合同约定的商品房，并按照每日579.03元的标准向李石梅支付违约金直至房屋实际交付之日。综上所述，原审法院认定事实错误，程序违法，适用法律错误，请求二审人民法院在查明事实的基础上依法予以改判，从而维护李石梅的合法权益。请求二审人民法院撤销原审判决第二项后改判由茂业置地公司向李石梅支付从2013年12月31日至2016年3月15的违约金466119.15元，以及从2016年3月15日至实际交付房屋之日止的合同违约金（按已付房款每日万分之二即每日579.03元计算）;并判令一、二审诉讼费用均由茂业置地公司承担。茂业置地公司辩称，原审判决并没有编造李石梅同意收房的事实，李石梅原审起诉时要求茂业置地公司交房，原审判决要求茂业置地公司交房没有超出当事人的请求范围。茂业置地公司在《商品房买卖合同》约定的交付期限内履行了交付义务，是李石梅找借口拒绝接收，茂业置地公司不构成违约，不应承担违约责任。原审法院没有必要到质监局、住建委调取相关证据，因为《商品房买卖合同》第八条的约定交房条件是主体、消防、燃气、电梯四项验收合格，并没有约定竣工验收的条件。因此茂业置地公司认为李石梅的上诉请求没有事实及法律依据，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，2013年5月22日，李石梅与茂业置地公司签订了《茂业天地认购书》，约定李石梅出资2895172元认购茂业置地公司开发的位于太原市体育西路288号茂业天地5幢8层801室商品房。同日，李石梅支付给了茂业置地公司部分购房款875172元，茂业置地公司给李石梅出具了收据。根据2013年5月22日的《茂业天地认购书》，李石梅作为买受人，与作为出卖人的茂业置地公司于2013年6月18日签订了《商品房买卖合同》，约定李石梅以15061.76元/m2、总金额2895172元购买茂业置地公司开发的位于太原市体育西路288号茂业天地第65幢8层0801号建筑面积192.22m2的商品房。该《商品房买卖合同》有关条款的约定如下：“第六条付款方式及期限买受人于2013年5月17日缴纳购房款875172元，剩余房款2020000元办理银行按揭贷款，自签约之日起60日内到账，逾期未到账按合同约定办理。第八条交房期限出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格，且符合合同约定的商品房交付买受人使用；如因政府部门对验收及市政配套、安装之延误，出卖人可以延期。第九条出卖人逾期交房的违约责任逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。第十一条交接商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延迟交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，视同买受人同意收楼，且对房屋验收无异议，自合同约定的交付期限届满之日起商品房损毁、灭失的风险转移至买受人。物业管理费等相关费用由买受人承担。”2013年6月18日的《商品房买卖合同》签订后的2013年6月26日，李石梅作为甲方（借款人及抵押人）、交通银行股份有限公司山西省分行作为乙方（贷款人及抵押权人）、茂业置地公司作为丙方（保证人）签订了《个人房产抵押贷款合同》，约定李石梅以2013年6月18日的《商品房买卖合同》约定买卖的商品房做抵押，向交通银行股份有限公司山西省分行贷款2020000元，用于向茂业置地公司支付剩余房款。同日，交通银行股份有限公司山西省分行向李石梅支付了该笔2020000元借款。2013年12月19日，茂业置地公司以特快专递方式给李石梅邮寄了《太原茂业天地入伙通知书》，通知李石梅根据2013年6月18日的《商品房买卖合同》约定买卖的商品房“已于2013年12月31日基本具备了交付条件。依照贵我双方签署的《商品房买卖合同》，我公司正式通知您，自2014年1月2日起办理入伙手续。”因认为茂业置地公司欲交付的商品房不具备法定和约定的交付使用条件，李石梅至今没有接收2013年6月18日《商品房买卖合同》约定买卖的商品房。2013年12月27日，施工单位、监理单位、设计单位、勘察单位、建设单位分别在“太原茂业天地一期工程5#楼”的《主体分部工程质量验收报告》上分别加盖了各自的公章。2013年12月27日，太原煤气化太原市燃气公司基建科在“山西茂业置地房地产开发有限公司低压燃气”的《工程竣工报验申请表》上加盖了其公章。2014年4月28日，山西省特种设备监督检验研究院在“茂业天地五号楼北四号梯”的《电梯监督检验报告（有机房）》上加盖了其公章，检验结论为合格。2015年2月5日，太原市公安消防支队出具了并公消验字【2015】第0022号《建设工程消防验收意见书》，告知茂业置地公司申报的“茂业天地住宅1#、2#、3#、5#、6#、7#楼消防验收，经我支队验收，评定该工程消防验收合格。”2015年6月2日，李石梅委托的律师向茂业置地公司出具了《律师函》，要求茂业置地公司向李石梅履行如下义务：“一、贵公司应当向我委托人交付符合双方合同第八条约定的商品房；二、贵公司应支付我委托人（暂算至2015年6月1日）违约金298203元。”因协商未果，李石梅作为原告，以茂业置地公司为被告，以“……约定的交房时间到期后，茂业置地公司未能按约交付房屋，截止目前，茂业置地公司仍未向李石梅交付应该交付的房屋。茂业置地公司的行为已经严重违反了李石梅、茂业置地公司的合同约定，并给李石梅造成了损失。鉴于上述事实，茂业置地公司逾期交付房屋的行为严重违约并给李石梅造成损失。鉴于以上事实，茂业置地公司逾期交付房屋的行为严重违约并给李石梅造成损失。茂业置地公司应当依照《合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条的规定以及双方签订的合同中第九条第一项第二款的约定承担违约责任。”为主要理由，于2015年10月16日向原审人民法院起诉，请求：1、依法判令茂业置地公司向李石梅交付符合双方合同约定的商品房；2、依法判令茂业置地公司支付李石梅（2013年12月31日至2015年10月12日）合同违约金376372.24元，以及从2015年10月12日至实际交付房屋之日的合同违约金，按已付房款每日万分之二即每日579.03元计算；三、本案诉讼费用由茂业置地公司承担。原审人民法院2016年2月3日作出上述判决后，李石梅不服上诉。本院审理本案过程中，经李石梅的申请，本院就茂业置地公司开发的“位于太原市体育西路288号编号为并政国用（2010）第00353号地块上、商品房预（销）售许可证号为（2012）并商房预售字第0090号的‘茂业天地’第65【幢】（5号楼）是否已竣工验收？如已竣工验收，何时竣工验收？”给太原市住房和城乡建设委员会去函进行了了解。该委下属太原市建设工程质量监督站2016年5月25日函告本院“经核实，由山西茂业置地房地产开发有限公司开发建设的，太原市体育西路288号编号为并政国用（2010）第00353号地块上的‘茂业天地’5号楼，建设单位未组织竣工验收。”经本院主持调解，因彼此各持己见，没有达成调解协议。上述事实，主要有原审正卷所附2013年5月22日的《茂业天地认购书》、875172元的收据、2013年6月18日的《商品房买卖合同》、2013年6月26日的《个人房产抵押贷款合同》、交通银行借款凭证、2015年6月2日的《律师函》、起诉状、2013年12月27日的“太原茂业天地一期工程5#楼”《主体分部工程质量验收报告》、2013年12月27日的“山西茂业置地房地产开发有限公司低压燃气”《工程竣工报验申请表》、2014年4月28日的“茂业天地五号楼北四号梯”《电梯监督检验报告（有机房）》、并公消验字【2015】第0022号《建设工程消防验收意见书》、当事人陈述及二审正卷所附2013年12月19日的《太原茂业天地入伙通知书》、太原市建设工程质量监督站函2016年5月25日回函、当事人陈述在案佐证。本院认为，李石梅与茂业置地公司2013年6月18日签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，李石梅与茂业置地公司均应当按照约定全面履行自己的义务。李石梅如约支付了茂业置地公司2895172元购房款后，已履行了其合同义务。茂业置地公司理应于2013年12月31日前“依照国家和地方人民政府的有关规定，将该商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格，且符合合同约定的商品房”交付李石梅使用，否则李石梅有权依照约定“拒绝交接，由此产生的延迟交房责任”由茂业置地公司承担。本案的基本事实是：李石梅与茂业置地公司2013年6月18日签订的《商品房买卖合同》约定的“商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格”中的“电梯”2014年4月28日才验收合格、“消防”2015年2月5日才验收合格。据此，茂业置地公司违约的事实清楚，茂业置地公司理应依约承担违约责任。原审判决“关于李石梅主张延期交房违约金的请求，在合同约定的交房之前涉案主体工程已经竣工验收合格，消防和电梯安装工程亦已竣工，并由有关施工单位、监理单位等五部门共同签章出具工程质量验收报告，这证明了茂业置地公司应交付给李石梅的房屋质量合格。另外，茂业置地公司于2013年12月19日以书面方式通知李石梅办理接房手续，此时李石梅收房并不影响其居住使用。”的认定，违背了李石梅与茂业置地公司的真实意思表示，应予纠正。根据《商品房买卖合同》的约定，茂业置地公司每日应承担的违约责任为2895172元×2÷10000＝579.03元，期限应自2014年1月1日至2015年2月5日止，共计401日，合计金额为579.03元/日×401日＝232191.03元。综上，李石梅的上诉请求，理由证据充足部分，予以支持。原审判决应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条的规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院(2015)小民初字第04087号民事判决的第一项，即“一、被告山西茂业置地房地产开发有限公司在判决生效后十日内向原告李石梅交付房屋。”二、撤销太原市小店区人民法院(2015)小民初字第04087号民事判决的第二项，即“二、驳回原告李石梅的其它诉讼请求。”三、被上诉人山西茂业置地房地产开发有限公司于本判决生效后10日内支付上诉人李石梅违约金232191.03元；四、驳回上诉人李石梅的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审诉讼费共计13892元，由被上诉人山西茂业置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建明代理审判员  李 晨代理审判员  王 浩二〇一六年六月十四日书 记 员  王慧玲