广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤06民再27号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘志文，男，汉族，xx年x月x日出生，住广东省佛山市高明区。委托代理人：卢炽勇，广东丰源律师事务所律师。委托代理人：肖文聪，广东丰源律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：梁文超，男，汉族，x年x月x日出生，住广东省佛山市高明区。委托代理人：梁惠雄，女，汉族，x年x月x日出生，住广东省佛山市高明区，系梁文超女儿。委托代理人：徐慰全，男，汉族，x年x月x日出生，住广东省佛山市高明区，系梁文超女婿。再审申请人刘志文因与被申请人梁文超房屋买卖合同纠纷一案，不服本院（2015）佛中法民三终字第226号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年1月28日作出（2016）粤06民申7号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人刘志文及其委托代理人卢炽勇，被申请人梁文超的委托代理人梁惠雄、徐慰全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年11月21日，刘志文起诉至广东省佛山市高明区人民法院，请求法院判令：1.解除刘志文、梁文超于2014年9月5日签订的《房地产买卖合同》；2.梁文超立即返还刘志文支付的购房款8万元并双倍返还定金差额2万元；3.梁文超向刘志文支付因梁文超方原因导致无法交易过户和本次交易无法继续进行的违约金74000元；4.诉讼费由梁文超承担。广东省佛山市高明人民法院一审认为：刘志文与梁文超之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，没有违反法律规定，是合法、有效的，由此产生的权利义务应受法律的保护和约束。合同约定，刘志文、梁文超应于2014年10月15日前办理交易过户手续，但刘志文以抵押贷款申请没有审批为由不办理过户手续，已违反合同约定。现刘志文作为违约方请求解除合同，而梁文超不同意解除合同，故刘志文的请求没有法律依据，法院不予支持。刘志文基于解除合同而产生的其他诉讼请求也就没有法律及事实依据，法院不予支持。刘志文辩称没有按合同约定过户是因为抵押贷款申请没有审批，且梁文超同意延期过户，但刘志文没有证据予以证明，法院不予采纳。合同没有约定银行贷款审批为办理过户手续的前提条件，银行贷款是否审批不应作为是否过户的先决条件。如刘志文认为需将银行贷款审批作为办理过户手续的前提条件，可以按照合同第三条中银行按揭付款第3项第③点约定，即买卖双方同意于买方通过银行贷款审批后多少工作日内办理交易过户手续。但刘志文、梁文超没有约定将银行贷款审批作为办理过户手续的前提条件，足以证明刘志文、梁文超约定于2014年10月15日前办理过户手续为双方的真实意思。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回刘志文的诉讼请求。案件受理费3780元，减半收取1890元，保全费1390元，合计3280元，由刘志文负担。刘志文不服一审判决，向本院提起上诉。本院二审认为，根据一、二审法院查明的事实、当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：梁文超在本案中是否存在未依约履行协助刘志文办理涉案房屋过户手续及未依约交付涉案房屋之义务的违约行为。本案中，刘志文主张梁文超在履行涉案房屋买卖合同中未依约协助其办理房屋过户手续及未依约交付涉案房屋而存在严重违约行为，并据此要求解除其与梁文超之间的房屋买卖合同及梁文超承担相应的违约责任。对此，结合本案现有的全部证据及双方当事人的诉辩、陈述等具体案情，本院认为梁文超在本案中并未存在上述违约行为，具体理由分析如下：首先，刘志文就梁文超不协助其办理过户手续的原因在一审开庭中陈述：“2014年10月15日没有过户是因为按揭没有办理完毕。双方当事人同意2014年10月15日不办理过户手续。”而根据双方当事人所签订的《房地产买卖合同》中的约定，双方当事人应于2014年10月15日前办理交易过户手续。该合同同时约定，刘志文作为买方应于2014年9月13日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，卖方必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。根据双方在上述合同中约定的内容可见，涉案房屋过户是没有附加任何约定条件的，即只要法律规定房屋过户的条件符合即可办理过户，也就是说只要涉案房屋之上的原设定的抵押解除，该房屋依法即可进行相应的过户交易。刘志文是否办理按揭成功与房屋过户系两个各自独立的事件，分属于两个不同的法律关系，按揭贷款系刘志文单方的融资行为，并不构成涉案房屋过户的前置条件。故刘志文以因未办理按揭而导致未办理过户的主张，不能证明梁文超存在违约事实；其次，刘志文主张因梁文超的违约行为而导致涉案房屋未依约进行过户，根据“谁主张、谁举证”的诉讼原则，刘志文理应对其主张负举证证明责任，但其在本案中并未提供有效证据证明梁文超存在拒不配合其办理涉案房屋过户手续的事实存在，反而是在一审开庭程序中自认“我方（刘志文）承认被告（梁文超）有协助办理过户”，且梁文超也一直积极主张配合刘志文办理涉案房屋按揭及过户的。至于刘志文提供证据证实涉案房屋是在2014年11月13日才解除抵押登记从而符合法定过户条件，但刘志文并未举证证明是因梁文超的单方原因而导致涉案房屋解除抵押手续的时间滞后而无法在双方约定的时间内办理过户。在涉案房屋的抵押被银行解除这一特定事实出现之后，涉案合同关于过户的约定客观上已经可以继续履行，双方当事人应当根据这一合同履行过程中新出现的客观事实重新协商确定合同原约定的过户时间从而继续履行合同。基于上述分析可见，梁文超在本案中一直主张积极配合刘志文办理过户手续，而刘志文在本案中提供的相关证据在没有其他有效证据予以佐证的情况下，不足以证明其所主张的待证事实，故刘志文依法应就其诉讼主张承担举证不能的不利后果，本院认定梁文超在本案中并不存在相应的违约行为。再次，虽然涉案合同约定，涉案房屋的交付时间为2014年11月1日前，但如前所述，因涉案房屋的过户手续因特定原因导致向后拖延，故梁文超在未办理涉案房屋过户手续的前提下，并未交付涉案房屋的行为亦不构成违约。综上，根据本案的现有证据，可以认定梁文超在履行涉案房屋买卖合同过程中并未存在违约行为，故刘志文关于要求解除涉案房屋买卖合同以及梁文超据此应承担相应的违约责任的诉讼主张，理据不充分，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。刘志文上诉理据不足，依法予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3780元，由刘志文负担。刘志文向本院申请再审称：一、二审判决颠倒歪曲事实，适用法律错误，请求：1.撤销原一、二审判决，发回重审。2.确认梁文超存在违约行为。一、原判决认定事实不清，歪曲事实，在证据认定方面，违反证据规则。1.关于刘志文一审举证的录音资料。该录音清楚表明梁文超不相信银行，不相信中介，一定坚持要刘志文付清29万余款后才给办理房产过户的事实，还要求刘志文去打官司，由人民法院处理。该证据具备真实性、合法性、关联性的所有要件，能证明本案的关键事实。但一审以该证据不能证明刘志文要证明的内容为由，不予确认。二审采信该证据，却没有加以解释，完全回避刘志文要证明的事实，并且认定梁文超在本案中一直主张积极配合刘志文办理过户手续。纵观判决，并没有体现录音资料的任何回应解释，二审认定事实不清，违反证据规则。2.关于刘志文二审举证的录音视频。该证据可以证明以下事实：（1）造成解除房屋抵押推迟至2014年11月13日的原因是梁文超故意不提交相关资料造成。（2）梁文超方很清楚建行办理按揭手续。中介已明确告知批了过户后三个月左右银行就打钱给梁文超。（3）当刘志文提出11月1日先交楼时，梁文超儿媳称未给钱，给完钱就过户并搬出，不同意按合同约定先办过户再收银行贷款。但二审却认为“梁文超儿媳妇不是涉案房屋买卖合同的当事人，其在视频中的陈述不能采信，而从梁文超的陈述内容看，并不足以证实刘志文所主张的待证事实，故不予采信”。梁文超儿媳妇参与协商，代表梁文超的立场，所说的话能够代表梁文超的真实意思表示。本案所涉房屋买卖，由始至终刘志文都是与其亲属（女儿、儿媳妇）商谈购房事宜。刘志文提交的录音资料中梁文超所说的话“情况我不清楚，你去找当时跟你商讨购房事宜的人（梁的亲属）”，结合录音视频等证据可以证明其儿媳妇并不案外人，能代表其真实意见表示。请法院予以核实。3.关于佛山市放心房地产经纪有限公司（以下简称放心公司）出具的《证明》及工商登记信息。该《证明》是本案的第三方出具，最清楚本案房地产交易过程，具有真实性、合法性，关联性。二审法院却以“证人放心公司没有正当理由未出庭接受当事人的质询，不予采信”。为更好的查清事实，二审法院可以明确告知刘志文要求放心公司出庭出证，或者到放心公司调查，亦可追加其为第三人。但二审法院简单不予采信，严重违反证据规则。二、一、二审判决因歪曲事实，导致适用法律错误。1.合同约定2014年10月15日办理过户手续，11月1日交房；但因梁文超拒绝履行上述义务超过十天，均构成严重违约。根据《房地产买卖合同》第七条第2款约定，在梁文超明确告知要付清29万购房款，否则不会办理过户手续的情况下，已经完全颠覆原合同约定，构成根本性违约，刘志文有权解除合同，并依合同约定追究梁文超的违约责任。刘志文是于2014年11月19日向梁文超发出《解除合同通知书》，于2014年11月21日提起本案诉讼，之前刘志文无数次联系梁文超履行办理过户和交房义务，均被拒绝。刘志文要求解除合同及梁文超承担违约责任的诉求符合法律规定，也符合合同约定。判决已经认为合同有效且按揭贷款审批不是办理过户手续和交房的前提条件，但却故意不认定梁文超违约不过户、不交房的事实，导致适用法律错误。2.《房地产买卖合同》约定的过户，到底是谁不去办理房产过户？生效判决认为“合同没有约定银行贷款审批为办理过户手续的前提条件，银行贷款是否审批不应作为是否过户的先决条件”。办理房产过户手续是商品房买卖中对买房者最大的保护，刘志文作为买房者怎么可能在卖房者要求过户时而不去办理呢？相反，在没有收齐房款或办妥手续的情况下办理房产过户，却对卖房者保护不够，卖房者很可能拒绝办理过户手续，这是一般的社会经验法则。刘志文确实没有足够的钱去买梁文超的房子，只能通过按揭贷款去购买。本案双方在中介公司的掇合下，已经达成二手按揭买房的合同。而要完成二手按揭买房，必须先办理过户手续，银行才会将贷款直接划给梁文超。但当所有的按揭手续已经审批办好，梁文超却突然改口要刘志文先付清全部购房款才去办过户手续，刘志文去哪里能借到29万元？三、（2015）佛明法民一初字第610号案中，刘志文向高明区人民法院申请放心公司员工严剑云出庭作证，其提供了客观公平公正的证言。“涉案房屋因为梁文超不提供离婚判决书而审批推迟，后与其媳妇沟通，最后其女儿说要交齐房款再办过户与交房，最终没有谈妥”高明区人民法院却以“证人证言并非本案事实所做的客观陈述，而是对当事人何方违约所表达的个人看法，据此不予采信”，后高明区人民法院以“梁文超在履行涉案房屋买卖合同过程中未存在违约行为，其一直协助梁文超办理过户手续”为定案依据，判令刘志文向银行按揭贷款的方式支付购房款29万，及以29万为本金按每日千分之一计算支付违约金。收到判决后，法官建议刘志文不要再上诉，因为本案已认定梁文超一直协助，只能跟着判，所以就算上诉亦是被驳回，还建议要和对方协商解决。放心公司的证言二审法院以没出庭为由不予采信，（2015）佛明法民一初字第610号案中放心公司员工出庭作证又以并非本案事实所做的客观陈述，而是对当事人何方违约所表达的个人看法，不予采信。让刘志文无所适从，何来法律尊严。四、整件案件的事实，梁文超根本没有协助办理过户手续，况且因原银行质押未解封的客观原因，2014年10月15日不能办理过户手续。至于一审开庭时代理人说“我方承认梁文超有协助办理过户手续”其实是代理人的口误，错将邮政银行办理按揭讲为办理过户。纵观全段话，代理人是说办好按揭后梁文超的原因不办理过户，法院认为“梁文超在本案中一直主张积极配合刘志文办理过户手续”没有任何法理依据，是只看一句话而不看整段话。本案事实其实很清晰，退一步从严格法律角度说，2015年10月15日，如法院所认定为梁文超是曾经协助刘志文办理过户，刘志文是违约，梁文超可追究相应的违约责任。刘志文不懂法，但知道“曾经协助过户”不代表一直积极协助刘志文过户。刘志文10月底无数次要求过户，11月1日要求交付房屋，且提交录音资料、录音视频、放心公司《证明》等相关材料，现在另案有放心公司员工严剑云出庭作证，每份证据都可以证明梁文超违约不办理过户。而法院在没有任何证据证明下，草率认定梁文超在本案中一直主动积极配合刘志文办理过户手续，造成刘志文损失辛苦勤劳的所有积蓄8万元，还要每天要担负巨额的违约金。被申请人梁文超答辩称：一、二审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回刘志文的请求。一、一审法院和二审法院认定事实清楚，判决依法有据，对刘志文的诉求应予以驳回。《房地产买卖合同》约定：卖方在签署本合同后7天内向抵押银行申请提前还贷手续并承担提前还贷的费用，但刘志文并没有按合同约定时间将6万元付至梁文超还贷账号内，而是在2014年9月25日才通知梁文超到高明邮政储蓄银行将还贷6万元付至梁文超帐号，并在当天才真正办理房屋还贷手续。事实证明刘志文违约在先。二、梁文超并没有违反合同约定拒绝办理过户，也没有违反合同约定拒绝交房。而是刘志文串联放心公司多次致电给梁文超，违反合同约定变卦要求梁文超先交房后过户。合同约定双方于2014年10月15日前办理交易过户手续，刘志文承担税费。买卖双方同意该物业交付使用的时间为卖方收齐楼款当天：2014年11月1日。但放心公司在2014年10月15日前从没有通知梁文超到相关部门办理过户手续。之后，放心公司和刘志文就态度恶劣，要求梁文超交房，但从不提过户之事。三、刘志文的再审申请是无理取闹。刘志文为了诬陷梁文超违约索取违约金，居然串联放心公司员工严剑云，在梁文超完全不知情及未征得梁文超同意的情况下，私自从放心公司取走了梁文超的房产证和土地证，连同严剑云在三方签订合同之后做的录像录音等假证明作为依据，在2014年11月24日向高明区人民法院申请违法查封梁文超正在交易中的房屋，即本案，查封期限是两年，但真正起诉梁文超的起诉状和材料清单只有年月时间，并没有明确的日期。高明区人民法院一审依法驳回刘志文的诉讼请求。刘志文不服一审判决，在2014年12月31日串通放心公司老板，以放心公司名义写一份诬陷梁文超违约的证明，上诉于佛山中院，同样被佛山中院驳回，并认定梁文超没有违约行为。刘志文仍然不服，于2015年6月29日向高明区人民法院起诉，案号是（2015）佛明法民一初字第601号。但梁文超发现合同做假，当庭提出司法鉴定，通过司法鉴定，刘志文不得不向法院撤诉，并主动电约梁文超在2015年12月8日归还5040元鉴定费给梁文超。刘志文故意查封梁文超的房屋故意不让交易，放心公司故意违反《房地产买卖合同》第八条经纪方权责。事实证明，刘志文串通放心公司不但违反合同约定，还故意设计陷害梁文超，造成梁文超身心受到严重，并因此多次就医加重经济负担。刘志文再审期间提交了以下证据：（2015）佛明法民一初字第601号案件受理通知书及起诉状各壹份，欲证明刘志文先于梁文超因违约金向法院起诉，该案件中刘志文要求梁文超过户，但梁文超故意拖延时间，扩大刘志文的损失。梁文超对该证据的真实性无异议，但认为刘志文做假合同，且刘志文2014年申请查封了梁文超的房屋，梁文超没法过户，对方后来就再向法院起诉。本院对该证据的真实性予以确认，但因该证据与本案争议的事实并无实质关联，故不采信该证据为本案的定案依据。再审期间，刘志文申请放心公司员工严剑云到庭作证，严剑云陈述：刘志文的房屋买卖是在放心公司交易的，双方合同签订后，大概在9月25日左右，双方到银行帮卖方还贷款，由于资料不齐，银行对贷款的申请就没有批下来，直到10月下旬，双方才到建设银行作按揭申请，银行在11月10日通过了审批，因为有抵押不能过户，11月13日房屋才解押，双方由于交房时间不一致，又不了解过户手续所以没过户。刘志文有催过梁文超办理过户。梁文超签合同时，其儿媳在现场，后来交给其女儿办理。刘志文质证认为，证人陈述是客观公正的，可以证明是对方违约不愿意配合过户。梁文超质证认为，证人都是片面之词。因严剑云是放心公司员工，具有完全民事行为能力且知悉案件相关事实，可作为证人出庭作证。对该证人证言的证明内容在本院认为部分综合分析论述。梁文超再审期间未向本院提交新的证据。本院再审查明：2014年9月5日，刘志文、梁文超签订《房地产买卖合同》，合同约定刘志文向梁文超购买位于佛山市高明区荷城街道某路442号3座2梯704房［房地产权证号：粤房地证字第c36xxx**号、国有土地使用证号：明国用（2005）第31xxx31号］，成交价格为37万元。合同约定，刘志文、梁文超同意于2014年10月15日前办理交易过户手续。合同约定付款方式为银行按揭付款，刘志文在签署合同当天支付定金2万元给梁文超，刘志文应于2014年9月13日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，梁文超必须提供贷款所需资料并协助刘志文办理按揭。首期楼款8万元刘志文须于交易递件当天直接支付给梁文超或存进梁文超账户。申请贷款额29万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划款到梁文超账户。合同还约定，双方同意该物业交付使用的时间为2014年11月1日前。合同签订后于当日刘志文向梁文超交付2万元定金，后于2014年9月25日，刘志文通过银行向梁文超转账6万元。另查明，涉案房屋于2014年11月13日解除抵押权登记。再审期间，双方当事人均认可案涉房屋已经在本案二审判决后办理了过户手续。本院再审认为：本案讼争房产现已办理了过户手续，案涉《房地产买卖合同》的核心内容已经履行完毕，刘志文所诉解除合同、返还购房款的主张已无现实基础，刘志文再审中对此亦未再提出相应的主张，故本院对此无需再予以审查。本案再审争议的焦点是梁文超在履行《房地产买卖合同》中是否存在违约行为。根据案涉《房地产买卖合同》约定，刘志文应于2014年9月13日前签订银行按揭贷款文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，梁文超必须提供贷款所需资料并协助买方办理按揭。同时，双方约定的办理交易过户手续时间为2014年10月15日。首期楼款8万元刘志文须于交易递件当天直接支付给梁文超或存进梁文超账户。申请贷款额29万元在交易过户及抵押登记手续完成后，由贷款银行直接划款到梁文超账户。双方同意该物业交付使用的时间为2014年11月1日前。从上述约定可以推出以下几个事实：其一，双方办理交易过户并未附加任何前提条件，无需履行完抵押贷款手续，亦无需完成向梁文超支付按揭楼款。其二，办理过户手续在先，向梁文超支付按揭贷款在后。其三，合同约定的交楼在过户及抵押登记完成后，合理的解释是交楼前应完成抵押贷款并且梁文超已经收到贷款银行划的按揭款。在这一事实前提下，本院分别从未依约过户和未依约交房两个层面对案涉合同履行中的违约责任分析如下：关于讼争房屋未能如期办理过户的违约责任。本案中，双方未能在2014年10月15日办理过户属实，但对于未能按约定时间办理过户的原因则各执一词。关于讼争房产未能按约定时间过户的原因，刘志文的代理律师在一审开庭中陈述：“2014年10月15日没有过户是因为按揭没有办理完毕。双方当事人同意2014年10月15日不办理过户手续。”再审中，刘志文称一审中代理律师的陈述有误，并主张2014年10月15日未过户是因为对方没有解押房子，所以没有过户。首先，刘志文一审中的代理律师具有合法的代理权限，其在开庭时的陈述可以代表刘志文，刘志文事后以其代理人陈述有误为由欲推翻其代理人在一审中的陈述没有法律依据。其次，一审中刘志文代理人的上述陈述与案件事实并无冲突。再审中刘志文申请的证人严剑云在庭审中亦称“大概在9月25日左右，双方到银行帮卖方还贷款，由于资料不齐，银行对贷款的申请就没有批下来。”可见，银行按揭确实没有如期办理完毕。第三，即使按刘志文再审中的主张，2014年10月15日未过户是因为对方没有解押房子，但如前所述，双方当事人对于办理交易过户手续并没有附加任何条件。无论刘志文陈述中主张是什么原因导致涉案房屋没有如期过户，都不能据此得出何方对于不能如期过户存在违约。同时，需要指出的是：刘志文在一审开庭中关于“2014年10月15日没有过户是因为按揭没有办理完毕。双方当事人同意2014年10月15日不办理过户手续”的陈述，只是对未过户事件的客观描述，并不能得出“刘志文以抵押贷款申请没有审批下来为由不办理过户手续”这样的结论，原一审判决认定“刘志文以抵押贷款申请没有审批下来为由不办理过户手续，已违反合同约定”没有事实依据。对此，本院予以纠正。刘志文主张梁文超未依约履行协助其办理过户手续的义务，为此在一审中提供了其与梁文超的电话录音。对于刘志文要求过户的问题，根据刘志文提供的电话录音摘录，梁文超在电话中表达了“情况我不清楚，你去找当时跟你商讨购房事宜的人”，而且该电话录音中的主要内容是梁文超表示“钱到了给房产证锁匙”以及“通过法律途径解决纠纷”，从中并不能得出刘志文所主张的“梁文超收齐房款才办理过户”的意思，故一审法院不确认刘志文对该证据举证的证明内容并无不当。刘志文二审时提供了录音视频和放心公司出具的《证明》，该《证明》中与录音视频可印证的相关内容本院予以采信。根据录音视频摘录及说明可知，梁文超的儿媳表达了“给钱就过户”的意思，根据案涉《房地产买卖合同》，过户及抵押登记手续完成后才支付按揭楼款29万元，梁文超一方提出给钱才过户确有不当。但该录音视频摘录及说明同时也反映出：刘志文在过户前提出了要求梁文超搬出案涉房屋的主张。在案涉合同约定交楼在过户及抵押登记完成后，而本案中抵押贷款及过户手续均已因故推迟，双方对于过户已经存在矛盾的情况下，刘志文提出交楼的主张，也存在不当。从放心公司的《证明》可知，虽然过户已经推迟，但梁文超一方在合同约定的过户时间之后仍继续配合中介机构进行协商。双方对于过户产生争执的主要原因在于过户当天能否交楼。再审中刘志文申请了放心公司员工严剑云出庭作证，从其陈述可知刘志文曾经催促过梁文超办理过户，但严剑云亦表示“双方由于交房时间不一致，又不了解过户手续，所以没有过户”。综合上述证据可知，对于案涉房产未能按期过户系因双方对彼此的信任不足及对相关政策的理解不透而导致，双方均存在不当，而且这些不当均不足以导致合同目的落空，原审根据全案的情况，在认为合同可以继续履行的前提下，不认定梁文超存在违约并无不当。此外，需要特别指出的是，二审认为“刘志文在一审开庭时自认“我方（刘志文）承认被告（梁文超）有协助办理过户”。对此，本院认为，原一审开庭时，刘志文陈述的完整句子是“我方（刘志文）承认被告（梁文超）有协助办理过户，但是按揭手续办完后，被告（梁文超）又拒绝办理过户手续。”由此可知，刘志文只承认在按揭手续办理完成前梁文超有协助，按揭办完之后又拒绝办理过户手续，实际上，刘志文上述陈述仍旧是主张梁文超存在不协助办理过户的情形，不宜据此认定刘志文对梁文超协助办理过户存在自认。因此，本院对于二审关于刘志文在一审中自认梁文超协助办理过户的认定予以纠正。关于讼争房屋未能如期交付的违约责任。虽然涉案合同约定，涉案房屋的交付时间为2014年11月1日前，但结合案涉《房地产买卖合同》的约定，房屋交付应在交易过户完成后，而涉案房屋的过户已因种种原因导致拖延，故梁文超在未办理涉案房屋过户手续的前提下，并未交付涉案房屋的行为不应认定为违约。据此，原审根据案件的实际情况，得出当事人应当根据合同履行中新出现的客观事实重新协商确定过户时间从而继续履行合同，并驳回了刘志文的诉讼请求处理正确。综上，原审判决认定基本事实清楚，虽然部分事实细节存在瑕疵，但裁判结果正确，本院在纠正瑕疵后对裁判结果予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百零七条第一款的规定，判决如下：维持本院（2015）佛中法民三终字第226号民事判决。本判决为终审判决。审判长  谢阿桑审判员  梁建扬审判员  怀晓红二〇一六年六月二十七日书记员  吴 薇