上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0115民初23981号原告(反诉被告)王红春，男，1979年8月23日生，汉族，住河北省保定市。委托代理人程仕海，上海申港律师事务所律师。被告(反诉原告)王希智，男，1970年11月28日生，汉族，住新疆吉木萨尔县吉姆萨尔镇西门村XXX号。委托代理人王星月(系被告王希智的妹妹)，住同上。委托代理人王慧娟，上海汇茂律师事务所律师。原告(反诉被告)王红春与被告(反诉原告)王希智房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，分别于2016年5月18日、2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告王红春及其委托代理人程仕海，被告的委托代理人王星月、王慧娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王红春诉称，2015年11月11日，原、被告就上海市浦东新区马樱丹路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》。合同签署后，原告按约支付首付款。合同约定房屋过户时间为2016年2月29日。但2016年2月28日，原告得知银行贷款审批结果尚未下来，故向被告提出支付部分房款作为借款，待银行贷款下来后被告再返还给原告。但被告没有同意，导致2016年2月29日未办理过户手续。2016年3月1日，中介公司通知原告银行贷款审批通过。2016年3月2日，原、被告及中介公司前往房产交易中心，但被告提出要求原告支付违约金，原告不同意，导致系争房屋无法办理过户。后双方多次协商未果，原告起诉来院，要求判令：1、被告王希智配合原告王红春办理系争房屋过户手续；2、被告王希智将系争房屋交付原告王红春；3、被告王希智支付原告违约金人民币(以下币种相同)20万元。庭后，原告撤回了第三项诉讼请求。被告王希智辩称，不同意原告的诉讼请求。原告构成根本违约。双方合同约定的过户时间在2016年2月29日。当日原告的贷款未审批下来，则原告应当日现金补足剩余尾款。原告未现金补足，被告按照合同规定有权主张违约金。原告不支付违约金构成违约，被告有权不予办理过户手续。被告按约催告其支付违约金，原告仍不予支付。被告按约在2016年3月18日发出解除通知函。综上，造成系争房屋不能过户交易的原因在于原告，故不同意原告的全部请求，并提出反诉：1、解除反诉原、被告就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；2、反诉被告支付反诉原告违约金23.80万元。反诉被告王红春辩称，不同意反诉请求，要求全部予以驳回。理由同本诉诉称。经审理查明，系争房屋系被告王希智所有。2015年11月9日，原告(买受方、乙方)与被告(出售方、甲方)经上海启安房地产经纪事务所公司居间介绍(以下简称启安公司)签署《房地产买卖居间协议》，约定被告将系争房屋作价119万元出售给原告。同日，原告支付被告定金2万元，被告代理人王慧娟出具定金收据予以确认。2015年11月11日，原告(买受方、乙方)与被告(出卖方、甲方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定：甲方将系争房屋出售给乙方，转让价为119万元；甲方于2016年2月29日前腾出系争房屋并通知乙方验收交接；2016年2月29日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按以下第三款内容处理：……(三)乙方逾期未付款，乙方应按合同总价的20%向甲方支付违约金。甲方有权书面催告乙方付款，甲方按乙方提供的地址发出催告通知的第三日视为乙方收到催告通知。自乙方收到催告通知之日起的10日内，乙方仍未足额付款，则甲方有权单方解除合同。甲方按乙方提供的地址向乙方发出解除合同通知之日起的第三日，视为乙方收到解除通知，合同即行解除。甲方可以从乙方已付款中扣除该房屋总价的20%作为违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在收到通知之日起3日内向甲方不足。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；附件三1、乙方于2015年11月9日支付甲方购房定金人民币2万元；2、乙方于2015年11月11日支付首付款70万元(含定金2万元)；3、乙方以贷款形式支付甲方剩余全部房款49万元(贷款金额不足部分乙方于过户当日现金补足)。签约当日，原告转账支付被告68万元。被告开具首付款收据，确认收到首付款70万元整(含定金2万元)。2015年12月7日，被告委托王星月代为办理系争房屋买卖事宜并出具公证委托书。2016年1月16日，原告前往房地产交易中心缴纳系争房屋契税等费用。2016年2月28日，被告发送短信给原告，要求其29日过户时结清所有款项，若29日原告无法办理过户，则先打给被告20万元，被告则不追究违约责任。2016年2月29日，原告回复可借款给被告15万元。被告回复称不是借款，应当为购房款。双方因15万元系借款还是购房款未达成一致意见，当日未见面付款。2016年3月1日，中介方通知被告贷款合同已审批下来随时可以过户。被告表示2016年3月2日可以前往交易中心办理。但2016年3月2日仍未成功办理系争房屋过户手续。后原告多次向被告发送短信，要求被告配合办理过户手续。2016年3月3日起，原、被告多次函件往来，原告要求被告配合履行过户手续，被告则要求原告支付逾期未付款的违约金。2016年3月18日，被告通过微信截屏及发函方式通知原告解除系争房屋买卖合同。另查明，原告于2016年2月29日与上海市公积金管理中心签署《住房公积金个人住房抵押借款合同》，约定：借款金额为28万元，借款期限为自2016年2月29日起；原告于2016年3月1日与中国工商银行上海市分行签署《个人购房借款/担保合同(组合贷款适用)》，约定：借款金额为21万元，借款期限自2016年3月1日起。庭审中，原、被告一致陈述：2016年2月28日，中介方通知被告，原告的贷款合同尚未审批下来，2016年2月29日无法按约办理过户。被告即要求原告于2016年2月29日过户同时现金补足或者当日先支付20万房款，被告则不追究原告违约责任。原告则表示可以先借给被告15万元，待贷款审批下来后被告再归还。双方协商未果，2016年2月29日没有办理过户。2016年3月1日，中介通知原、被告贷款已审批下来，要求双方继续办理过户手续。2016年3月2日，原、被告均到达房产交易中心，但被告提出要求原告先支付违约金20万元才可办理过户，原告没有同意，双方最终没有完成过户手续。后双方多次协商未果，被告于2016年3月18日发函解除合同。原告诉至法院，诉请如前。以上事实，由经庭审质证的产权登记簿、《上海市房地产买卖合同》、收据、转账凭证、短信记录、证人证言等证据及原、被告的当庭陈述在案佐证。本院认为，原、被告之间就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律的规定，合法有效，双方均应恪守。本案的争议焦点在于，被告的贷款合同未在合同约定的过户当日审批下来，原告是否有权拒绝过户。对此，本院认为，根据双方合同的约定：过户当日贷款不足现金补足，同时，乙方(即本案原告)逾期未付款经甲方(即本案被告)催告后十日，被告具有合同解除权。此处的“逾期未付款”指向的系购房款，并非逾期未付款之违约金。违约金支付与否不能成为阻却被告配合过户义务的合理抗辩事由。原告贷款于2016年3月1日审批通过，此时间较合同约定的过户时间仅迟延一天，被告理应尽配合及协助义务，配合原告办理过户手续。而对于原告未在合同约定的过户当日现金补足之违约责任，可被告另行主张。二手房交易流程，手续繁多，程序庞杂，交易双方应遵守诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。故本案的《上海市房地产买卖合同》以不解除为宜，原告要求被告配合办理系争房屋过户及交接手续，并自愿将剩余房款49万元提存至法院账户，表示在过户当日支付给被告，并无不当，本院予以准许。反诉原告要求解除该合同，本院难以支持。反诉原告要求反诉被告支付违约金23.80万元，反诉被告认为合同虽有此约定，但该约定数额过高，要求法院予以调整。对此，本院认为，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后作出裁决，故对于违约金标准由本院结合本案案情和现有证据材料进行酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王希智于本判决生效之日起十日内配合原告(反诉被告)王红春办理将上海市浦东新区马樱丹路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至原告(反诉被告)王红春名下的手续，过户当日，原告(反诉被告)王红春将购房尾款49万元支付给被告(反诉原告)王希智；二、被告(反诉原告)王希智于办理将上海市浦东新区马樱丹路XXX弄XXX号XXX室房屋登记至原告(反诉被告)王红春名下的手续当日，将上述房屋交付给原告(反诉被告)王红春；三、原告(反诉被告)王红春于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)王希智违约金1万元；四、驳回反诉原告(被告)王希智的其余反诉请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,510元，减半收取计7,755元，由被告(反诉原告)王希智负担；反诉案件受理费2,435元(已减半收取)，由原告(反诉被告)王红春负担25元，被告(反诉原告)王希智负担2,415元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 孙 闫二〇一六年六月二十日书记员 尹俐媛附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用的原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条?当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条?当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。???当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条??被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。