广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终5874号上诉人（原审被告、反诉原告）吕恩光，住所地黑龙江省哈尔滨市南岗区。委托代理人刘锦强，广东思豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）何起济，住所地广东省深圳市罗湖区。被上诉人（原审原告、反诉被告）曾渝琦，住所地广东省深圳市南山区。两被上诉人共同委托代理人曹积华，广东恒港律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人罗柳春，广东恒港律师事务所律师。被上诉人（原审第三人、反诉被告）深圳市鑫成房地产投资顾问有限公司，住所地广东省深圳市龙岗区。法定代表人唐铭，经理。委托代理人张小成，住所地湖南省宁远县，系公司员工。被上诉人（原审第三人）中国银行股份有限公司深圳龙岗支行，住所地深圳市龙岗区。负责人王纪军，行长。委托代理人赵兵，广东惠商律师事务所律师。委托代理人周喜葵，广东惠商律师事务所实习律师。上诉人吕恩光因与被上诉人何起济、被上诉人曾渝琦、被上诉人深圳市鑫成房地产投资顾问有限公司（以下简称鑫成公司）、被上诉人中国银行股份有限公司深圳龙岗支行（以下简称中行龙岗支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2015）深龙法民三初字第921号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：何起济、曾渝琦为夫妻关系。2015年4月7日，曾渝琦（买方）与吕恩光（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定：买方向卖方购买位于深圳市龙岗区城市立方花园B栋2栋xx房产，转让成交价为3200000元；买方在签署本合同时向卖方支付定金100000元，第二部分房款3100000元，买方以银行按揭付款方式支付，买方需办理银行按揭，则第二部分房款中部分款项可由买方负责向银行贷款支付给卖方，“买方应于签署本合同之日起__日（含当日）内付清首期房款约八十六万元”，买方应于约定的应付首期房款之日起三个工作日（含当日）内向银行提交按揭贷款申请及相关资料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三个工作日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管；买卖双方协商同意在购房定金或其他购房款中预留5000元作为该物业之交房保证金，交由居间方托管；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起两个工作日内；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过十日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同签订当日，吕恩光向何起济、曾渝琦出具100000元定金收据，并注明以实际到帐为准。2015年4月8日，何起济向吕恩光转账支付95000元。后，曾渝琦、吕恩光双方及中行龙岗支行签订《二手楼交易资金委托监管协议》，约定涉案交易的部分资金860000元委托中行龙岗支行监管。该协议中落款时间为空白，而中行龙岗支行在落款所加盖的业务专用章显示的时间为2015年6月1日，资金监管期限为90天。2015年6月1日，中行龙岗支行出具《交易资金委托监管业务收款收据》，确认收到曾渝琦依据监管协议划来资金860000元。2015年6月12日，中行龙岗支行出具《个人二手住房按揭贷款承诺书》，承诺发放金额为2240000元的贷款，承诺书有效期为三个月。何起济、曾渝琦主张吕恩光之后未依约办理递件过户手续，遂诉至原审法院，提出本案诉讼请求。另查，何起济、曾渝琦主张：2015年4月7日，何起济与吕恩光曾签订一份以何起济为买方的房产买卖合同，该合同约定支付首期款期限为合同签署之日起60天内，其他内容与涉案的买方为曾渝琦的合同内容完全一致；后双方决定变更买方主体为曾渝琦，将买方为何起济的房产买卖合同作废，双方签订了《买方主体变更确认书》确认新买方为曾渝琦，约两三天后，曾渝琦与吕恩光签订涉案的以曾渝琦为买方的涉案合同，但双方将落款时间倒签为2015年4月7日，在合同中付清首期款的截止时间未填写；2015年4月中旬，双方在中行龙岗支行处办理首期款资金监管手续，双方签署了《二手楼交易资金委托监管协议》后中行龙岗支行工作人员就将协议书收走；2015年5月29日，曾渝琦将首期款支付到监管帐户，中行龙岗支行于2015年6月1日才出具收款收据并将《二手楼交易资金委托监管协议》交给曾渝琦；6月12日，何起济、曾渝琦才知道吕恩光不想转让房子。何起济、曾渝琦认为涉案合同虽遗漏填写付清首期款期限，但双方真实意思是在合同签署后60日内支付首期款，何起济、曾渝琦亦从未承诺十日内一次性付清房款，故何起济、曾渝琦没有违约，何起济、曾渝琦并提交《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、贷款承诺书作为证据。吕恩光认为何起济、曾渝琦提交的《二手楼交易资金委托监管协议》中中行龙岗支行的印章显示日期为2015年6月1日，且协议书页脚处注明“第3次打印”，其在2015年6月1日没有在深圳市不可能在协议上签字，且银行不可能多次打印，故吕恩光认为该证据是何起济、曾渝琦伪造、变造的证据，而《交易资金委托监管业务收款收据》亦显示“第2次打印”故亦是伪造证据，另外，贷款承诺书显示金额超过国家政策，故亦非真实。吕恩光主张：以何起济为买方的房产买卖合同已作废，后何起济、曾渝琦表示以曾渝琦名义购买才能十天内付购房款，故双方在2015年4月7日签订以曾渝琦为买方的涉案合同，双方在合同中没有填写清付首期款截止日期即视为首付款应在合同签订当天支付，吕恩光确认曾在2015年4月8日去银行签署了相关的材料，但不知道是什么内容，吕恩光一直以为是一次性付款，所以以为是往他帐户打款所需签订的文件；吕恩光在2015年5月初明确表示解除合同，理由是曾渝琦没有按时支付首期款。中行龙岗支行对原告提交的《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、贷款承诺书的真实性均无异议，但其代理人在庭审中表示不清楚为何存在多次打印的问题。再查，涉案的房产系位于深圳市龙岗区龙岗街道城市立方花园B区2栋xx房，登记权利人为吕恩光，房地产证号为深房地字第××，该房产没有设定抵押。截至2015年8月21日，曾渝琦家庭具备深圳市住房限购区域内的住房购买资格，可购一套。庭审中，何起济、曾渝琦表示涉案银行贷款承诺函到期后，如中行龙岗支行不同意继续贷款，则何起济、曾渝琦愿意一次性支付房款；中行龙岗支行代理人表示没有权限决定贷款承诺函到期后是否可继续贷款。庭审中，何起济、曾渝琦明确其第一、二项诉讼请求为：请求判令吕恩光继续履行合同，将涉案房产过户至曾渝琦名下，并将房屋及附属设施交付给曾渝琦；判令吕恩光支付违约金及误工费，其中违约金以3200000元为基数按日万分之四从2015年6月18日计算至吕恩光交付房屋之日止，误工费暂计为24000元。何起济、曾渝琦确认其起诉主张的中介费还没有发生，何起济、曾渝琦认为因吕恩光不履行合同导致何起济、曾渝琦多次请假提起本案诉讼产生误工费，故请求法院酌定误工损失。何起济、曾渝琦在原审中诉请：1、吕恩光继续履行合同，将涉案房产过户至何起济、曾渝琦名下并按期交房；2、吕恩光承担截至起诉之日止的违约金以及原告误工费30000元；3、本案全部诉讼费用及合同规定的第三方中介服务费用（以房屋转让成交价为基数的百分之三）由吕恩光承担。吕恩光在原审中提起反诉，请求判令：1、解除曾渝琦与吕恩光于2015年4月7日签订的《房地产买卖合同》；2、何起济、曾渝琦连带支付解除合同违约金400000元；3、本案诉讼费用由何起济、曾渝琦承担。原审法院认为，曾渝琦与吕恩光签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方应予履行。曾渝琦已依约向吕恩光支付了定金，吕恩光亦出具相应的收款收据，而定金中的5000元托管于鑫成公司处亦符合双方合同的约定，故曾渝琦就定金的支付不存在违约。现双方的争议焦点为：曾渝琦是否存在逾期支付首期款的情况。《房地产买卖合同》中约定“买方应于签署本合同之日起__日（含当日）内付清首期房款约八十六万元”，明显可见是遗漏填写付清首期房款截止日期，即双方对此未作明确约定。《中华人民共和国合同法》第六十一条规定：合同生效后，当事人就质量、价款或报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。《中华人民共和国合同法》第六十二条规定：当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给予对方必要的准备时间。本案中，双方没有对首期款支付期限达成补充协议亦难以按照合同有关条款或者交易习惯确定，则曾渝琦可以随时履行，吕恩光也可以随时要求履行，但应给对方必要的准备时间。吕恩光没有证据证明其在2015年6月1日前曾向曾渝琦要求支付首期款，故曾渝琦在2015年6月1日支付首期款不构成违约。中行龙岗支行对何起济、曾渝琦提交的《二手楼交易资金委托监管协议》、《交易资金委托监管业务收款收据》、贷款承诺书真实性均无异议，原审法院采纳上述证据作为定案依据，认定曾渝琦已办理了首期款的首期款资金监管手续和按揭贷款手续并获得了银行的贷款承诺，曾渝琦已依约履行了合同义务，吕恩光要求解除合同没有依据，故原审法院对于吕恩光要求解除合同和要求何起济、曾渝琦支付违约金的诉讼请求不予支持。由于涉案贷款承诺书有效期已届满，中行龙岗支行没有明确表示同意继续发放贷款，曾渝琦、何起济亦同意在此情况下一次性支付涉案房款，并且曾渝琦具有深圳目前限购政策下的购房资格，因此，何起济、曾渝琦要求继续履行合同符合法律规定，原审法院予以支持，曾渝琦已支付定金100000元，但首期款资金监管期限已届满，曾渝琦仍应付清剩余房价款即3100000元，而吕恩光应协助曾渝琦办理房产递件过户手续并在收齐房款后依约交楼。原审法院认为，吕恩光未履行办理递件过户手续义务，构成违约，故何起济、曾渝琦要求吕恩光支付逾期履行违约金符合涉案合同的约定，但涉案合同中约定的逾期履行违约金标准过高，原审法院酌情调整为以转让成交价为基数按日万分之二即640元（3200000*0.0002）计算，吕恩光应从双方约定的办理递件过户手续之日即2015年6月15日起计付逾期履行违约金至本判决确定吕恩光办理递件过户手续之日止。原审法院对何起济、曾渝琦对于违约金的超额主张不予支持。何起济、曾渝琦主张的误工费没有证据证明，而何起济、曾渝琦主张中介服务费没有实际发生，故原审法院对原告的相关诉请亦不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第六十二条、第七十四条、第一百一十四条之规定，判决：一、曾渝琦与吕恩光继续履行双方签订的《房地产买卖合同》；二、曾渝琦于本判决生效之日起三十日内向吕恩光付清全部购房款3100000元；三、吕恩光于本判决生效之日起三十日内协助原告将深圳市龙岗区城市立方花园B区2栋xx房产过户到曾渝琦名下，配合办理过户的相关手续，并于收到曾渝琦全部购房款两日内将前述房产交付给曾渝琦；四、吕恩光于本判决生效之日起四十日内向原告支付逾期履行违约金，违约金以每日640元从2015年6月15日起计至本判决确定吕恩光协助曾渝琦将涉案房产过户至曾渝琦名下之日止；五、上述判项未涉及到的其他交易事宜，曾渝琦与吕恩光应按《房地产买卖合同》履行；六、驳回曾渝琦的其他诉讼请求；七、驳回吕恩光的反诉请求。本案本诉受理费16320元、保全费5000元，由原告承担8320元，由吕恩光承担13000元；反诉受理费3650元，由吕恩光承担。上诉人吕恩光不服原审判决，向本院提起上诉，请求判令，1、撤销原审判决，驳回何起济、曾渝琦诉讼请求，支持吕恩光的反诉请求；2、本案诉讼费由何起济、曾渝琦承担上诉事实与理由（吕恩光二审庭审中明确以其当庭提交的上诉状的事实与理由为准）：一、原审认定事实错误。1、买卖双方在中介公司签署的《房地产买卖合同》中有关首付房款人民币86万元的支付日期没有填写；2、买卖双方在中行龙岗支行签署的《二手楼交易资金委托监管协议》中没有双方当事人的落款日期，仅有银行的印章（2015年6月1日）。3、从双方签订合同第二天（4月8日）即到银行签署《二手楼交易资金委托监管协议》以及2015年4月18日吕恩光离开深圳回黑龙江探亲的事实可知，何起济、曾渝琦为促进房屋交易向吕恩光虚假承诺能够在资金监管协议签署后十日内将房款余额一次性付清，但直至2015年4月18日到期时，何起济、曾渝琦无力一次性支付房款。吕恩光自2015年4月18日离开深圳至银行在《二手楼交易资金委托监管协议》盖章期间，并未回来深圳，其已实际行为表示了不出售涉案房产的意思，曾渝琦向银行存入资金监管的行为属于其单方意思表示。因此，吕恩光在本案中不存在违约。二、原审判决严重损害涉案房屋共有人的权益。涉案房产为吕恩光与其配偶郭xx婚姻期间购得的房产，属于双方共同共有的财产。在吕恩光、郭xx与曾渝琦、何起济共同到鑫成公司商榷涉案房产买卖事宜时，郭xx当场明确表示不同意销售给曾渝琦、何起济。吕恩光出售涉案房产的行为属于无权处分行为，涉案《房地产买卖合同》无效。并且，曾渝琦、何起济明知上述情形，且涉案房产未办理所有权变更登记，因此买受人也不存在善意取得的可能。三、从司法实践看，原审法院未对何起济、曾渝琦的实际支付能力、个人征信进行了解，且在吕恩光、郭xx仍拥有涉案房产物权包括不出售涉案房产的权利的情况下即强行判令继续履行合同，严重违反公平原则、意思自治原则，且不具有可操作性、损害吕恩光对涉案房产的物权。被上诉人何起济、曾渝琦当庭答辩称，一、双方在签订房地产买卖合同之后，何起济、曾渝琦不存在任何的违约行为。实际情况是，吕恩光受330政策影响，房价存在变动，严重违反诚实信用原则，拒不履行合同，原审判决中有充分的证据予以证明。二、关于吕恩光在上诉状中提到的“为夫妻共同财产”的问题，根据我国物权法的规定，物权采用“登记公示原则”，而作为何起济、曾渝琦信任吕恩光有权出售房屋的依据就是房地产登记中心的登记，即房产证登记的产权人。而且吕恩光在原审中并没有提出，显然其上诉实际是为了拖延时间。三、本案合同继续履行不存在任何的障碍，完全可以继续履行。综上所述，请求依法驳回上诉请求。被上诉人鑫成公司当庭答辩称，首期款86万元没有填写日期的原因是，之前签订了一份合同，原来的名字是何起济，后来为了变更为其妻子的名字所以又签订了一份合同，第一份名字为何起济的合同是有日期的，第二份合同没有填写日期。被上诉人中行龙岗支行当庭答辩称，一、银行监管的86万元由曾渝琦于2016年2月1日申请解除，已退回至曾渝琦的账户，并且按照协议约定180天期限也已到期。二、承诺书的期限为三个月，中行龙岗支行是按照承诺书的约定履行银行的义务的。三、吕恩光不应该将中行龙岗支行列为本案的被上诉人，因为中行龙岗支行与本案没有任何利害关系。原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院经审理查明，（一）吕恩光与案外人郭xx于1972年6月28日登记结婚。涉案房产于2011年2月25日登记于吕恩光名下。吕恩光二审中提交一份署名为“郭xx”的《情况声明》：“本人与吕恩光为夫妻关系，吕恩光在我不知情的情况下于2015年4月7日与何起济及曾渝琦签署关于龙岗区龙城街道城市立方花园（又称绿景大公馆）B区2栋xx的房产的房屋买卖合同，本人不同意将此房出售。特此声明，2016年3月23日”。（二）二审庭审中，吕恩光称其妻子郭xx是于2015年4月7日之前在鑫成公司口头提出不愿意出售房产，各方均在场。鑫成公司陈述2015年4月7日其员工带领何起济至涉案房产看房，业主夫妻均在场，没有提出不愿意出售涉案房产。2015年4月13日其与买卖双方共同去监管银行办理首期款资金监管。（三）中行龙岗支行向本院提交的《情况说明》对其办理涉案房产的资金监管业务进行了以下说明：一、买卖双方第一次至我行申请资金监管时间为2015年4月13日，同日双方签署了资金监管协议；二、资金监管协议是买卖双方（即买家曾渝琦与卖家吕恩光）同时到场签署；三、买家曾渝琦申请贷款资料提交时间为2015年6月1日，是在前述资金监管协议后提交；四、办理该笔资金监管业务是先签订了资金监管协议后存入的监管资金；五、监管协议左上角的“传票编号20150413xx”代指买卖双方来我行签署资金监管业务所需材料的日期。特别申明：1、买方曾渝琦于2015年5月29日来行刷卡存入了监管协议约定的86万元监管资金，根据银联相关规定，该笔资金于2015年6月1日到达我行账户，故我行出具的收款收据时间为2015年6月1日。2、因需等监管资金到位后才能办理后续业务，故二手楼交易资金委托监管协议上的日期处是留空，待监管资金到账后再根据实际日期填充，故二手楼交易资金委托监管协议上落款时间为2015年6月1日。本院认为，吕恩光与曾渝琦签订的涉案《房地产买卖合同》合法有效，双方应按合同约定全面履行。根据各方上诉、答辩意见，本案二审的争议焦点为：一、涉案《房地产买卖合同》的违约方是哪一方；二、涉案《房地产买卖合同》能否继续履行。对于焦点一。涉案《房地产买卖合同》对于曾渝琦支付首期款的约定为“买方应于签署本合同之日起__日（含当日）内付清首期房款约八十六万元”，该约定中并没有对自合同签订后的期间予以明确，而括号中的“含当日”是对空白处所填写的截止时间是否包括截止日的注明，必须以截止时间明确为前提，因此，双方对于首期款支付时间属于约定不明，吕恩光主张该条约定首期款支付时间为签署合同当日并不符合合同中的表述。事实上，吕恩光配合曾渝琦办理首期款监管的时间为2015年4月13日，且未提出任何异议，其上述主张与该事实不符。此外，吕恩光主张曾渝琦承诺在首期款监管之日后十日内一次性支付余款，与双方在《房地产买卖合同》中约定的支付方式不同，吕恩光也未提供任何证据证明双方已协商变更了原合同中对于余款付款方式的约定，因此，对于吕恩光该主张，本院亦不予采信。结合涉案《房地产买卖合同》对于首期款支付时间的约定方式及吕恩光此前与何起济签订的《房地产买卖合同》中对于首期款支付时间的约定，曾渝琦于2015年5月29日向监管账户支付首期款，并不违反合同约定，其此后也取得了银行出具的贷款承诺书，因此，曾渝琦不构成违约，吕恩光无权解除合同。吕恩光此后不配合履行合同构成违约。对于焦点二。根据吕恩光提交的结婚证及涉案房产房产证的登记时间，涉案房产是吕恩光与郭xx在婚姻存续期间购买的房产，应属于夫妻共同财产。吕恩光主张共有权人郭xx不同意出售涉案房产，涉案《房地产买卖合同》无法继续履行，本院认为，从本案各方陈述来看，吕恩光之妻郭xx对于何起济、曾渝琦看房及欲购买涉案房产的情况是知悉的，仅吕恩光主张郭xx在各方在场时明确表示不同意出售涉案房产，但吕恩光该陈述并未得到其他方的确认。相反，鑫成公司陈述的是买卖双方签订合同的地方就在涉案房产内，业主夫妻均在场，没有人提出反对意见。因鑫成公司作为中介公司，参与了整个房屋买卖合同的履行过程，其对房屋买卖的履行情况较为了解，其陈述可以作为本案认定事实的依据。并且，涉案房产在出售及至进入一审诉讼期间，吕恩光也从未提出过其妻子不知情且不同意出售涉案房产的抗辩，涉案房产出售时间也处于吕恩光夫妻关系正常存续期间，一般而言，夫妻双方在出售涉案房产前不可能不就该重大事项进行协商，且郭xx也完全有途径知晓涉案房产的出售情况，吕恩光主张其妻子郭xx对其出售涉案房产不知情且不同意不符合常理。综合以上情况，吕恩光主张涉案《房地产买卖合同》不能继续履行依据不足，本院不予采纳。综上所述，吕恩光的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费19970元，由吕恩光负担。本判决为终审判决。审 判 长 马    龙代理审判员 许  莹  姣代理审判员 周    敏二〇一六年六月二十日书 记 员 张东阳（兼）附录相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。