北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)京03民终7230号上诉人（原审被告）姜建华，男，1972年7月3日出生。委托代理人赵明宇，北京市青天律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赵连江，男，1952年6月4日出生。上诉人姜建华因与被上诉人赵连江农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2016）京0113民初212号民事判决，向本院提起上诉。本院受理该案后，依法组成由法官刘建刚担任审判长，法官张弘、法官陈静参加的合议庭公开开庭审理了本案。上诉人姜建华的委托代理人赵明宇，被上诉人赵连江均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。赵连江在一审中起诉称：2005年11月26日，赵连江与姜建华签订《购房协议》。当时赵连江因车祸急需用钱，就将本案涉诉的宅院房屋以3万元的价格售予姜建华，约定姜建华先支付1.5万元，如十年内拆迁，双方的交易按照租赁履行,如超过十年未拆迁，则双方的交易按买卖履行。现在自签字后已过十年，按照当初的约定，购房协议应为房屋买卖协议，但整个宅基地的所有权归姜建华的约定明显违反了法律的强制性规定，应属无效。在此情况下，赵连江向法院提起诉讼，请求判令：1.赵连江和姜建华于2005年11月26日签订的《购房协议》无效；2.姜建华将位于顺义区南彩镇柳行村属于赵连江的房屋腾退归还于赵连江；3.姜建华将涉案房屋的水卡、电卡一并予以归还；4.诉讼费由姜建华承担。姜建华在一审中答辩称：其不同意赵连江的请求。在购房之前姜建华也是柳行村村民，后来在2005年4月4日把户口迁到南彩镇后俸伯村。根据双方之间的买卖协议的约定，赵连江对涉诉宅院的房屋已经不使用了，对于十年的约定，期限已经达到了，所以合同应该继续履行，所以姜建华认为合同是有效的，对于如果合同无效引发的其他赔偿问题，姜建华将另案再解决。一审法院审理查明：2005年11月26日，赵连江将其位于北京市顺义区南彩镇柳行村的北房五间、西厢房一间（土地使用证号为顺俸柳行村集建（证）字第×号）以3万元价格卖予姜建华，双方签订了《购房协议》，内容为：卖方将整个院落（以土地使用证为准）以三万元的价格卖予买方，首付金额50%（一万五千元）一次付清。十年内如遇国家及开发商占地，所有赔偿款全部归卖方所得，与买方无关（五间正房及西厢房）；买方按每年四百元付给卖方租金，卖方适当补偿给买方房屋装修款，卖方将首付房款退还给买方；买方在不妨碍原有建筑物基础之上的建筑所折款归买方自己所得。十年后，买方将余下一万五千元购房款全部付清（以日期为准），卖方将土地使用证交给买方；从此整个宅基地所有权全部归买方所有，空口无凭，立字为证。协议签订后，赵连江将涉诉房屋及院落交与姜建华，姜建华在此居住至今，并对房屋进行了部分添附和改造。诉讼中，赵连江、姜建华均认可涉诉房屋及院落截止庭审之日尚未涉及占地拆迁，因此双方所签订的购房协议实为农村房屋买卖合同。姜建华认可涉案房屋的水卡、电卡均在其手中，并明确表示如因合同无效引发的相关赔偿纠纷，不要求在本案中解决，将通过另案予以解决。另查明，姜建华原籍为河北省三河市，于2003年6月18日迁至北京市顺义区南彩镇柳行村，在2005年4月4日迁至北京市顺义区南彩镇后俸伯村。一审法院判决认定：本案中，赵连江与姜建华签订的《购房协议》，属于既附期限又附条件的合同，现自协议签订之日已过十年，且涉案的宅院也未涉及拆迁事宜，因此根据协议所附期限及条件，该协议现在性质应认定为农村房屋买卖合同。违反法律、行政法规强制性规定的合同为无效合同。赵连江与姜建华所签订的《购房协议》已涉及到农村宅基地买卖，而宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。姜建华在购房时已不是北京市顺义区南彩镇柳行村集体经济组织成员，不享有该集体经济组织成员所享有的宅基地使用权，故姜建华与赵连江所签订的《购房协议》应无效，因此赵连江要求确认与姜建华于2005年11月26日签订的《购房协议》无效的请求，法院予以支持，依法确认赵连江与姜建华于2005年11月26日签订的《购房协议》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此在《购房协议》被认定无效后，姜建华依据该《购房协议》所取得的涉案院落、房屋应当腾退并返还赵连江，相应的水卡、电卡也应当一并予以归还。至于因《购房协议》无效而引发的相关损失赔偿纠纷，姜建华明确表示其通过另案解决，故法院对此不持异议，姜建华可另行再解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条之规定，判决：一、赵连江与姜建华于二〇〇五年十一月二十六日签订的《购房协议》无效；二、姜建华于判决生效之日起六十日内将所购的位于北京市顺义区南彩镇柳行村的院落及房屋（土地使用证号为顺俸柳行村集建（证）字第×号）腾退并返还给赵连江；三、姜建华于判决生效之日起六十日内将所购的位于北京市顺义区南彩镇柳行村的房屋（土地使用证号为顺俸柳行村集建（证）字第×号）的水卡、电卡归还给赵连江。姜建华不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法驳回赵连江的一审诉讼请求，一、二审案件受理费由赵连江承担。其主要上诉理由是：涉诉房屋房主赵连江早为居民，非柳行村村民，其就不应有村集体土地使用权。赵连江不但拥有涉诉村宅基地使用权，而且同时拥有两块宅基地使用权，均有宅基地登记，赵连江严重违反我国现行相关法律规定。姜建华曾是涉诉房屋所在村村民，因离婚才被迫将户口迁出。即使买卖行为无效，一审法院也不应判令腾退。由于赵连江不诚信，使姜建华失去购房机会，现房屋价格飞涨，姜建华上有老下有小，生活负担沉重，无力支付租房费用，更不要说购房，而赵连江不存在居住困难情形。一审法院判决腾退房屋，没有考虑姜建华一家的实际生存问题。即使《购房协议》无效，姜建华也有要求赵连江赔偿的权利，在姜建华没拿到赵连江的赔偿前，不应搬出房屋，否则可能不能实现该权利。涉诉房屋电卡不在姜建华处掌控。赵连江服从一审判决。其针对姜建华的上诉理由答辩称：不认可姜建华的上诉请求。根据《宪法》第十条，《合同法》第五十二条第五项，《土地法》第六十三条，农村宅基地只限于本村村民，赵连江原来也是农村户口，后来也迁回了柳行村，现在赵连江的组织关系还在柳行村。《购房协议》中写明每年支付房租，《合同法》规定不能超过一年支付租金。《购房协议》中写明在十年内属于租赁协议，姜建华没有经过赵连江的同意，擅自改造房屋。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有购房协议、集体土地建设用地使用证、户口登记薄、庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：农村宅基地属于村农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。本案中，姜建华在购房时已不是北京市顺义区南彩镇柳行村集体经济组织的成员，其与赵连江所签订的农村房屋买卖协议，违反了国家有关法律、法规的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。一审法院判决赵连江与姜建华于2005年11月26日签订的《购房协议》无效，姜建华将所购院落及房屋腾退返还赵连江，并归还水卡、电卡，处理正确，本院予以维持。姜建华的上诉请求及理由，于法无据，本院不予支持。关于《购房协议》无效而引发的相关损失赔偿，因姜建华明确表示其通过另案解决，本院对此不持异议，姜建华可另行解决。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费35元，由赵连江负担25元（已交纳），由姜建华负担10元（于本判决生效之日起七日内交纳）；二审案件受理费70元，由姜建华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚代理审判员  张 弘代理审判员  陈 静二〇一六年六月三十日书 记 员  卫孚嘉