江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)赣07民终1169号上诉人（原审被告）李香城，男，1964年6月1日生，汉族，住赣州市章贡区。被上诉人（原审原告）赖青松，男，1972年11月23日生，汉族，住赣州市章贡区。委托代理人肖明，江西红土地律师事务所律师，特别授权代理。上诉人李香城与被上诉人赖青松房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2015）章民一初字第2198号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年5月1日，赖青松与李香城签订《租赁合同》，约定李香城租赁赖青松位于赣州市章贡区云山路5号龙都金龙大厦1栋4单元17号店面及501室住房，租赁期限为2014年5月1日至2015年4月30日，店面年租金人民币152000元，住房年租金人民币10000元，每半年支付一次，即2014年5月1日前付一次，2014年11月1日前付一次，如拖欠每超过一天按1%交滞纳金。李香城在签订合同之日向赖青松支付押金15000元。李香城在租用期内所用的水、电、治安、卫生等及国家、政府应收的各项应征收的税、费用全部由李香城支付，不得拖欠。合同签订后，赖青松、李香城均按合同履行了各自的义务。合同期满前，赖青松、李香城就续租问题协商未果，赖青松遂要求李香城腾出店面及住房。2015年6月25日，李香城通知赖青松已于6月24日腾出店面，2015年6月26日，李香城通知赖青松已于2015年6月25日腾出承租的住房。赖青松验收后，认为李香城未清理好遗留物品，不能视为已腾出房屋，赖青松遂于2015年6月30日诉至原审法院。另查明：1、李香城在使用店面期间尚欠电费282.66元未交纳，该款已由赖青松代为支付；2、李香城在使用店面及住房期间支付租金至2015年4月30日；3、案外人赖红雨、赖白云在诉讼过程中向原审法院出具书面说明，表示赖红雨、赖白云与赖青松系姐弟、兄妹关系，同意由赖青松赖青松一人向李香城主张权利。原审法院认为：赖青松、李香城签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应依合同履行各自的义务。合同期满后，赖青松、李香城未续签合同，双方成了不定期的租赁关系，李香城在实际使用房屋期间仍应向赖青松支付租金及水电费，因双方未对租金标准达成新的协议，应以原合同标准支付为宜，李香城虽于2015年6月24日、6月25日分别腾出店面及住房，但未及时与赖青松办理交接手续，赖青松验收尚需一定时间，故对李香城向赖青松交付租赁物的时间原审法院酌定为2015年6月30日。李香城应支付的店面及住房租金为人民币27000元，扣除李香城交纳的押金15000元后，还需支付租金12000元。赖青松称李香城于2015年8月才腾出住房，未提供充分证据予以证实，原审法院不予采信；赖青松称李香城欠水电费1500元，仅提供了282.66元的正式票据，原审法院仅对该部分费用予以支持。由于李香城腾出店面及住房后，赖青松已可实际控制店面及住房，赖青松未提供证据证实钥匙仍由李香城持有，故对赖青松要求李香城返还钥匙的诉讼请求，原审法院不予支持。李香城经原审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭，原审法院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、李香城于本判决生效之日起7日内向赖青松支付店面及住房的租金人民币12000元;二、李香城于本判决生效之日起7日内向赖青松支付所欠电费人民币282.66元;三、驳回赖青松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费125元，由李香城承担。李香城上诉称：李香城在2015年6月24日店面全部办完并在2015年6月25日星期四早上手机短信通知了赖青松，并且当时交还了店铺钥匙，并且李香城在2015年6月18日与赖青松母亲微信联系告之6月24日能搬完，故李香城当初押金15000元抵销到2015年6月24日止租金结算完毕，李香城无需再支付店面租金及房租费12000元，只需要支付住房租金1866.67元及电费155.12元，电费当时赖青松在2016年6月29日有发短信通知李香城缴纳所欠电费155.12元。李香城于2015年5月23日按赖青松要求在搬出前支付了1800元的店面、房屋维护清理费，原房租合同没有签订要求清理店面、房屋卫生相关事宜。请求撤销原判，改判李香城支付赖青松楼上住房租金1866.67元及电费155.12元，不再支付原判决店面租金12000元，本案诉讼费由赖青松承担。赖青松答辩称：本案一审判决事实清楚、适用法律正确，请求二审法院维持原判、驳回上诉。首先，李香城在一审时经合法传唤，未到庭参加诉讼，自愿放弃其相关诉讼权利，但是李香城向法庭提交了答辩状和有关证据，说明李香城对其举证是完全知晓的，然而其在二审中提供的证据不属于新的证据，本应在一审时提供，李香城自己放弃了举证的相关权利，故二审中提供的所谓证据不能作为定案的依据。其次，李香城在上诉状中陈述其是2015年6月24日腾房并交还钥匙的，李香城二审提供的所谓短信记录，证明材料都是为了证明其在上述时间内已腾房而无需再支付租金，但这此事实已由一审法院作出认定，与其所述事实一致，但其与答辩人签订的租赁合同到期是2015年4月30日，也就是说李香城至腾房时尚欠赖青松两个月的租金未支付，其交的押金15000元抵销掉5月份的租金，依约当然尚需再支付一个月的租金给赖青松，而且赖青松认为李香城提供的证据中的证明材料真实性和合法性都有异议，请求法庭不予采纳。综上，赖青松认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，李香城的上诉完全是浪费诉讼资源，故意拖延支付租金的时间，故恳请二审法院驳回上诉，维持原判，以保障赖青松的合法权益和租赁市场的良好秩序。二审期间，李香城向法庭提交以下证据：证据一、短信来往记录复印件，第一张证明1万5租金用到6月24日止，第二张证明店面6月24日已经搬走，住房在6月25日搬走，第三张赖青松说李香城欠电费155.12元，第四张证明李香城交了1800元给赖青松修缮清理费，第五张证明赖青松的妈妈跟李香城对话，第六张证明跟赖青松的妈妈说24日到期能搬完，证明李香城的押金15000元能用到6月24日，第七张证明李香城要求赖青松退押金，李香城不同意10万/年，赖青松不同意退押金，还停电停水，第八张证明李香城搬完留有一些家具，赖青松反而说李香城没有把房屋打扫干净，第九张证明李香城通知赖青松已经搬完；证据二、店主郑碧容、曹金安、李香城的证词证明一份，证明赖青松与15号、16号、17号的店主协商租金10万/年；证据三、刘晶莹与李香城的店面租赁合同原件一份（一审已经提交复印件）、刘华与郭寅豪的租房协议原件一份（一审已经提交复印件），证明店面的租金行情。赖青松质证认为，对证据一真实性和合法性没有异议，对关联性和证明对象有异议，短信记录是李香城与赖青松的母亲谈话，但是无法证明赖青松有作出任何的表示同意押金能用到6月24日，只能证明双方谈话6月份搬走，1800元的证据也看不出用于什么，5月23日交的不可能是修缮和清理费，没有要求李香城更换坏掉的门，只是要求修理，电费分成店面和住房，李香城指出的155.12元表示是店面5月1日至6月1日的电费，我们住房共用一个电表，我们收电费已经收到4月份，对证据2“三性”均有异议，证明的内容不是真实的，15号和16号的店主也没有出庭作证，即使是真实的也是单方面的证明，并不是双方协商的结果，赖青松不认可，赖青松也没有在上面签字。对证据三“三性”均有异议，该两份租赁合同的店面地段和面积都不一样，租金肯定也不一样。本院对证据一的真实性、合法性予以确认，但不认可李香城的证明对象。证据二及证据三均涉及案外人，该两组证据的案外人均未到庭说明情况，对其真实性无法确认，故对该两组证据的“三性”均不予认可。赖青松二审期间向法庭提交以下证据：证据一、手机短信复印件2张，证明李香城与赖青松的短信是为了双方协商店面租金、押金、电费和住房的电费，并且没有谈拢，反驳李香城认为赖青松已经同意10万元/年的事情，没有谈拢的情况下应当按照原来的租赁合同的租金；2、缴纳电费的票据11张，证明李香城住房5月和6月居住的电费259.8元。李香城质证认为，对于住房电费的票据及数额予以认可。本院对以上证据均予认可。二审认定的事实与一审查明的一致。本院认为，关于李香城认为押金15000元可以抵销店面租金至2014年6月24日，其无需再缴纳店面租金的问题。李香城提供的证据不足以证明赖青松或者赖青松的母亲同意李香城使用店面至2014年6月24日，并且在押金之外无需再支付租金的事实。李香城于2014年6月24日搬离店面，2014年6月25日搬离住房。一审法院考虑到，李香城未及时与赖青松办理交接手续，赖青松验收尚需一定时间，酌定李香城交付租赁物的时间为2015年6月30日，关于该问题，本院认为一审法院处理适当，予以维持。同时，双方当事人就续租事宜未达成一致意见，未签订续租合同，形成不定期租赁关系，一审法院认为应按原合同约定的租金标准支付李香城实际使用房屋期间的租金并无不妥，应予维持。综上，一审法院关于租金的处理正确，本院予以维持。关于电费问题。李香城既承租店面也承租楼上住房，电费分为店面电费和住房电费，并且二审期间，李香城对电费未缴清的事实也予以认可。故，一审判决关于电费的处理正确，不存在多判的问题。此外，因为赖青松一审期间未提供证据证明还存在其他电费未予处理，二审又未提起上诉。根据法律规定，二审应围绕当事人的上诉请求审理，故，对于二审期间，赖青松主张的其他电费，本院不予处理。综上，原审判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。李香城的上诉理由不能成立，本院不予支持。故,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费57元，由上诉人李香城负担。本判决为终审判决。审 判 长 徐 军审 判 员 傅 忠代理审判员 彭 莉二〇一六年六月二十日书 记 员 王 佳代理书记员 甘美玉