中华人民共和国最高人民法院民 事 裁 定 书（2016）最高法民申963号再审申请人（一审被告、反诉原告，二审上诉人）：江西省美江工贸有限公司，住所地江西省南昌县莲塘镇振兴大道41号。法定代表人：吴春鸣，该公司总经理。被申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：武宁县天顺置业有限公司，住所地江西省武宁县城古艾路42号（时代商场二楼）。法定代表人：张智平，该公司总经理。再审申请人江西省美江工贸有限公司（以下简称美江公司）因与被申请人武宁县天顺置业有限公司（以下简称天顺公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省高级人民法院（2015）赣民一终字第130号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。美江公司申请再审称，（一）二审判决认定天顺公司出租二楼商铺和摊位的行为未违反《房屋租赁合同》第七条的特别约定错误。1、《房屋租赁合同》第七条约定：“租赁物二楼除四平家电剩余部分店面，天顺公司在招商中，美江公司在同等的条件下有优先租赁权，……”2012年4月，天顺公司在时代商城二楼房屋的招租中，既未通知美江公司主张优先租赁权，也未征求美江公司意见，天顺公司的上述行为侵犯了美江公司的优先租赁权，违反了合同约定，构成违约。二审判决遗漏认定天顺公司的上述违约事实，属认定事实不清。2、二审判决认定天顺公司在美江公司承租的同一栋物业内出租商铺、摊位没有违反《房屋租赁合同》第七条的约定，不构成违约，不仅缺乏证据证明，而且适用法律错误。（二）二审判决遗漏认定天顺公司在订立和履行合同中的欺诈违约事实，属认定事实不清。天顺公司在订立《房屋租赁合同》过程中，故意隐瞒时代商城部分建筑属于违章建筑的事实，存在合同欺诈，导致《房屋租赁合同》最终无法履行。天顺公司对《房屋租赁合同》的终止存在重大过错。（三）二审判决将美江公司主张法定抗辩权的行为认定为违约行为，属适用法律错误。2012年7月17日，美江公司暂停向天顺公司支付租金的行为，属依法行使同时履行抗辩权，并不构成违约。（四）二审判决未支持美江公司要求天顺公司向其支付200万元违约金和赔偿损失6457135元的主张错误。美江公司在《房屋租赁合同》履行过程中不存在违约行为，《房屋租赁合同》因天顺公司违约而解除，天顺公司依法应按照合同约定在二审判决基础上再向美江公司支付违约金200万元、赔偿美江公司损失6457135元。（五）一审法院管辖错误。本案房屋租赁合同纠纷属于不动产纠纷，应按照不动产纠纷专属管辖规定确定管辖法院。本案一审管辖法院应为江西省九江市中级人民法院。美江公司在本案一审中依据不动产纠纷专属管辖规定，依法向一审法院提出管辖异议，一审法院驳回了美江公司管辖异议的申请。一审法院驳回美江公司管辖异议申请并审理本案，违反了不动产纠纷专属管辖的规定，属于管辖错误。综上，美江公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项的规定申请再审。本院认为，结合美江公司再审申请书载明的申请理由及其提供的证据，本院对以下问题进行审查：（一）关于天顺公司是否违反案涉《房屋租赁合同》的特别约定条款的问题《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”本案中，2011年10月13日，美江公司与天顺公司签订一份《房屋租赁合同》，约定天顺公司将其所有的武宁县古艾路42号时代商城一楼的房屋出租给美江公司。法院已查明的相关事实为，案涉租赁合同中租赁面积为969.16㎡的房屋登记决定书已被撤销，且该房屋已被武宁县城管局拆除。根据上述规定，案涉《房屋租赁合同》除969.16㎡的约定内容无效外，其余部分合法有效。《房屋租赁合同》第七条约定：“1、天顺公司同意租赁给美江公司的整体物业内不再引进与美江公司经营范围相同或相近的超市或百货业态，否则视同天顺公司违约。2、租赁物二楼除四平家电剩余部分店面，天顺公司在招商中，美江公司在同等的条件下有优先租赁权。但租赁时间可与本协议同步”。根据2014年4月14日一审法院组织天顺公司和美江公司共同到武宁县古艾路时代商城查看的情况，商城二楼四平电器和四平家具城大概各占经营场地的一半，根据现场遗留的商铺招牌可见除四平家电和四平家具城外，还有一些小商户，如智慧小明星、果果贝童装、韵色、轩衣阁、七彩蝶、班卡奴、伊雅坊、唐绵孕服等。上述事实表明天顺公司将商城二楼的部分商铺和摊位对外进行了出租，但天顺公司的该行为并未违反《房屋租赁合同》第七条的特别约定条款。根据国家统计局定义的行业分类注释，超市是指经营食品、日用品等的超级市场的综合零售活动；百货指经营的商品品种较齐全，经营规模较大的综合零售活动，天顺公司出租部分商铺、摊位的行为并不属于该范畴。二审判决对此认定正确。另，美江公司申请再审还主张天顺公司出租二楼商铺和摊位的行为侵害其优先租赁权。从诉讼的情况看，本案一、二审过程中，美江公司仅以天顺公司出租商城二楼的商铺、摊位，违反了特别约定条款为由，主张天顺公司的行为构成违约，并未提出有关侵害其优先租赁权的事实。一、二审法院亦是围绕当事人主张的诉讼请求的有关事实进行审查。由此，天顺公司主张的优先租赁权的问题，不属于二审法院的审理范围。美江公司申请再审主张二审法院遗漏认定天顺公司侵害其优先租赁权的违约事实，不能成立。（二）关于美江公司不履行缴纳租金的义务是否属于行使同时履行抗辩权的问题《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：“当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。”由此，对方未履行或未适当履行为同时履行抗辩权的构成要件之一。根据上述分析，天顺公司将二楼部分铺面出租作为小商品商铺的行为并未违反当事人的特别约定。美江公司申请再审主张天顺公司违反合同的特别约定，其拒付租金为行使同时履行抗辩权的事由，不能成立。（三）关于天顺公司是否应向美江公司支付200万元违约金，并赔偿其损失6457135元的问题关于违约金的问题，案涉《房屋租赁合同》第六条约定，天顺公司、美江公司任何一方单方无故终止合同的，则由违约方承担违约金贰佰万元，同时守约方有权解除本合同。本案中，天顺公司在未完全取得案涉房屋产权证的情况下与美江公司签订租赁合同，亦未依据合同约定将产权证全部出示给美江公司，而美江公司作为承租人亦未按照约定按时交纳租金，由此，双方当事人对案涉合同的解除均存在过错。美江公司要求天顺公司承担200万元违约金的主张缺乏事实和法律依据。关于损失的问题，诉讼中，美江公司为证明其损失，向法院提交了损失清单、合同、票据等证据，上述证明并不能证明与本案的关联性及实际发生与否，该主张不能获得支持。退一步讲，即使损失实际发生，根据前述分析，美江公司、天顺公司均违反了合同约定，应当各自承担相应的责任。故二审判决对美江公司有关天顺公司应赔偿其各项经济损失6457145元的主张未予支持，并无不当。（四）关于本案的管辖问题当事人向人民法院申请再审，应符合法定的再审事由。美江公司申请再审主张本案一审法院管辖错误的事由，并不属于《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的再审事由，对此，本院不予审查。综上，美江公司的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回江西省美江工贸有限公司的再审申请。审 判 长  关 丽代理审判员  谢爱梅代理审判员  赵风暴二〇一六年六月三十日书 记 员  徐 上