山东省聊城市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁15民终492号上诉人（原审被告）：中国建银投资有限责任公司，住所地：北京市东城区。法定代表人：仲建安，董事长。委托代理人：徐征年，国浩律师（济南）事务所。上诉人（原审被告）：山东建银金融服务有限公司，住所地：山东省济南市。法定代表人：马卫东，董事长。委托代理人：赵煜，国浩律师（济南）事务所。被上诉人（原审原告）：王玉祥，男，汉族，个体户。委托代理人：肖春林，山东聊城高新众成法律服务所法律工作者。原审被告：中国建设银行股份有限公司聊城分行，住所地：山东省聊城市。法定代表人：白彤文，行长。委托代理人：闫向霞，该分行员工。原审第三人：北京嘉禾国际拍卖有限公司，住所地：北京市东城区东直门外小街甲2号正东国际大厦B座9层904号。法定代表人：夏钢寨，董事长。委托代理人：王妍，该公司员工。上诉人中国建银投资有限责任公司、山东建银金融服务有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省莘县人民法院（2014）莘民一初字第2921号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：被告中国建设银行股份有限公司聊城分行于1994年7月20日从聊城地区经济开发投资公司及聊城市城市建设综合开发公司，购买位于古楼东新华园临街商品门市楼房上下各三间共172.56平方米，双方签订了销售合同书。1998年4月2日中国建设银行股份有限公司聊城分行以562852.8元的价格购买了该房屋。1998年4月6日聊城市人民政府为中国建设银行股份有限公司聊城分行颁发了古字第497号山东省城镇公房所有权证。该证上载明：南屋，建成于1995年，混合结构，二层，6间，建筑面积172.56平方米，房屋用途营业，产权取得日期为98年4月购买。2004年中国建设银行重组，并订立了重组分立协议，中国建设银行将该房屋分离到中国建银投资有限责任公司名下，中国建银投资有限责任公司又将该房屋委托其所属单位山东建银金融服务有限公司代为管理、使用。2007年山东建银金融服务有限公司与原告签订了房屋租赁协议，约定被告山东建银金融服务有限公司将该房屋租赁给原告，作为经营超市用。租赁期限为2007年11月1日起至2009年10月31日止，年租金20000元。合同到期后，双方又续签了房屋租赁协议，租赁期限从2009年11月1日起至2011年10月31日，租金第一年10000元，第二年20000元，每年11月10日预交全年租金。2011年聊城市进行旧城改造，因各种原因双方未续签房屋租赁合同，被告也未在合同租期届满前通知原告按合同约定的租赁期限搬出。在此期间，被告中国建银投资有限责任公司委托北京中企华资产评估有限责任公司对该房屋进行了评估，北京中企华资产评估有限责任公司于2012年2月29日对该房屋的评估价格为199000元，中国建银投资有限责任公司委托第三人北京嘉禾国际拍卖有限公司对该房屋进行拍卖，北京嘉禾国际拍卖有限公司于2012年10月5日在山东工人报和山东青年报上刊登了北京嘉禾国际拍卖有限公司拍卖公告。北京嘉禾国际拍卖有限公司于2012年10月30日在济南市历下区泺源大街6号新闻大厦二层齐鲁风情厅，以200000元、佣金10000元合计210000元的价格拍卖给了临清市青年办事处河洼居委会16号徐某。并于2013年5月10办理了房屋所有权转移登记手续。在这期间原告一直使用该房屋经营超市门市。徐英于2013年诉至东昌府区人民法院，要求原告搬出该房屋，并赔偿损失。山东省聊城市东昌府区人民法院于2014年5月22日作出（2013）聊东民初字第3772号民事判决书，支持了徐某的诉讼请求。本案原告不服提出上诉，2014年11月6日山东省聊城市中级人民法院作出（2014）聊民一终字第521号民事判决书，判决如下：驳回上诉，维持原判。现徐某已申请执行，该房屋无人使用，该房屋内还有原告的部分货架及财物。另查明，被告山东建银金融服务有限公司称：在与王玉祥签订的房屋租赁合同到期后，该公司就该房屋又与赵某签订了房屋租赁合同，该房屋就是在赵某承租期间拍卖的。本院为了查明事实，到济南调查被告山东建银金融服务有限公司工作人员王某，因王某是原告与被告山东建银金融服务有限公司签订房屋租赁协议的工作人员，但王某对与原告签订合同前后的有关情况均表示不清楚、不知道、想不起来。对于山东建银金融服务有限公司所称的，后来又与赵某签订的该房屋租赁合同的前后情况也表示不清楚。本院以公函的方式要求被告山东建银金融服务有限公司提供赵某签订该房屋租赁合同时交纳的房屋租金收据或者记账凭证，被告山东建银金融服务有限公司均未提供。赵某也从未告知原告自己租赁该房屋之事，也未向原告主张其租赁该房屋的权利。我院按照房屋租赁合同有关赵某的信息，与赵某无法取得联系，前去调查，该地址查无赵某此人。庭审中原告表示要求以100万元的价格回购该租赁房屋。要求确认拍卖公司的拍卖行为违法无效，确认与赵某签订的租赁合同无效。原审法院认为，原告与被告山东建银金融服务有限公司签订房屋租赁协议期限届满，并未通知原告限期搬出。在被告山东建银金融服务有限公司没有通知或告知原告的情况下，以所谓的又与“赵某签订了房屋租赁合同”，并在其租赁期间进行了拍卖。但被告所称的“房屋承租人赵某”从没有向原告主张租赁房屋的相应权利，与常理不符。在本院以公函的方式要求被告山东建银金融服务有限公司提供赵某交纳房屋租赁费的收据或租赁费的记账凭证，被告山东建银金融服务有限公司均不能提供。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告山东建银金融服务有限公司与“赵某签订的房屋租赁合同”未提供合法有效的证据，结合本案调查的其他情形，被告山东建银金融服务有限公司与“赵某签订的房屋租赁合同”的真实性本院不予认定，被告中国建银投资有限责任公司依据所谓的与“赵某签订的房屋租赁合同”，并在其“租赁期间”进行了拍卖，损害了原告优先购买的权利，由此给原告造成的损失，被告应承担相应的赔偿责任。原告王玉祥与被告山东建银金融服务有限公司签订房屋租赁协议期限届满时仍然使用该房屋。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。第二百三十二条，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。被告山东建银金融服务有限公司没有在租赁期限届满前合理时间通知原告搬出，违反了上述法律规定。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十条的规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。被告中国建银投资有限责任公司和被告山东建银金融服务有限公司在没有在合理期限内通知实际承租人原告的情况下，进行了拍卖，被告此种行为不仅使原告丧失了优先承租该房屋的权利，亦进而剥夺了原告的优先购买权。当原告知道该房屋以20万元的价格拍卖后，当时原告即要求以100万元的价格回购该房屋，被告不予认可，原告则认为该拍卖行为违法，并要求被告赔偿其经济损失。依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条，出租人出卖房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。该房屋以20万元的价格拍卖，根据聊城市区当地房屋市场行情其当时的实际价格要远远高于此拍卖价格，况且原告当时即要求以100万元价格回购该房屋，故原告要求被告赔偿经济损失30万元未超出其房屋实际价格的范围，应予支持。原告主张为被告山东建银金融服务有限公司垫付2006年水电费400元，并要求偿还，被告对此不予认可。原告提供的电费票据为1002元，水费131.6元，与主张400元不符，也未提供其他证据相佐证，故对原告此项请求不予支持。被告认为原告所主张的优先购买权超过了一年的除斥期间；因原告自知道该租赁房屋拍卖后，以被告未在合理期限内告知自己，使自己丧失了优先购买权为由，一直向有关部门反映或在诉讼中并寻求解决该问题的办法，来维护自己的权利，被告在其答辩中也认可这一事实。故被告以原告优先购买权已超过一年的除斥期间未有事实和法律根据，对被告的此项辩称理由不予采信。该房屋虽登记在被告中国建设银行股份有限公司聊城分行名下，2004年中国建设银行重组，中国建设银行将该房屋分离到中国建银投资有限责任公司，中国建银投资有限责任公司又委托其下属单位山东建银金融服务有限公司管理、使用该房屋，该房屋已不属于被告中国建设银行股份有限公司聊城分行所有，中国建设银行股份有限公司聊城分行对该房屋也未管理、使用，该房屋的租赁、拍卖与中国建设银行股份有限公司聊城分行无关，故原告要求被告中国建设银行股份有限公司聊城分行赔偿经济损失，无法律依据，不予支持。第三人北京嘉禾国际拍卖有限公司对本案租赁房屋的拍卖行为是否合法，是否侵犯了原告王玉祥的利益，因与本案不属于同一法律关系，不宜与本案合并审理。综上，根据上述法律及相关司法解释的规定，经合议庭评议，判决：一、被告中国建银投资有限责任公司、山东建银金融服务有限公司赔偿原告经济损失30万元，待判决书生效后30日内履行完毕。二、驳回原告对被告中国建设银行股份有限公司聊城分行的诉讼请求。三、驳回原告对第三人北京嘉禾国际拍卖有限公司的诉讼请求。四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5806元，由原告承担6元，被告中国建银投资有限责任公司、山东建银金融服务有限公司承担5800元。上诉人中国建银投资有限责任公司上诉称，一审判决认定事实与适用法律均明显错误，具体如下：一、王玉祥不享有优先购买权无权要求赔偿。l、涉案房屋拍卖时，王玉祥不是合法承租人。一审法院认为租赁合同到期前，山东建银金融服务有限公司未通知王玉祥搬出，和王玉祥之间仍然存在租赁关系，明显错误。根据山东建银金融服务有限公司(以下称山东建金)与王玉祥签订的租赁合同第三条约定，合同期限自2009年11月1日起至2011年10月31日止。合同第八条约定，房产租赁协议期满，乙方应按时交还甲方房产，交还时间是租赁到期日或之前。到期交还时，王玉祥应当腾空房屋。即该租赁合同明确约定了合同有效期及合同到期后，合同终止王玉祥交还房屋，双方不再履行租赁合同。王玉祥在与山东建银金融服务有限公司签订房屋租赁合同时就已经知道其应在租赁合同到期日或之前腾空并交还房屋，这是王玉祥必须履行的合同义务，王玉祥对此也是认可的，如果王玉祥没有按照约定返还房屋，则构成违约，而非合同继续履行。2、在合同期满后王玉祥占有房屋的行为构成侵权，而非与山东建银金融服务有限公司形成不定期租赁合同。一审法院认为：王玉祥与山东建银金融服务有限公司签订的租赁合同期限届满时仍继续使用租赁物，并根据合同法236条和232条，认为山东建银金融服务有限公司没有在租赁期届满前合理时间通知王玉祥搬出，违反上述规定，剥夺了王玉祥的优先购买权。这样认定事实，是错误的。在山东建银金融服务有限公司与王玉祥签订的租赁合同第八条明确约定，房产租赁协议期满，王玉祥应按时交还甲方房产，交还时间是租赁到期日或之前。到期交还时，王玉祥应当腾空房屋。因此王玉祥负有腾空并交还房屋的义务，在合同期满后王玉祥违反合同约定拒绝交还房屋的行为构成侵权，而非与山东建银金融服务有限公司形成不定期租赁合同。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。而本案租赁合同到期后，王玉祥并未支付租金。因此，山东建银金融服务有限公司与王玉祥之间不存在租赁关系。3、山东建银金融服务有限公司与赵某签订的租赁合同是真实的。一审判决认定，赵某从来没有向王玉祥主张租赁房屋的相应权利，与常理不符，认定山东建银金融服务有限公司与赵某签订的租赁合同是不真实的，是错误的。山东建银金融服务有限公司与赵某签订的租赁合同是双方真实意思表示，不违反国家禁止性法律法规，合法有效。赵某没有出庭，法院认定其没有向王玉祥主张权利，明显没有依据。山东建银金融服务有限公司已经告知王玉祥将涉案房屋另行出租给赵某的事实，并将租赁合同出示给王玉祥，王玉祥也是知情的。4、山东建银金融服务有限公司与赵某曾多次找到王玉祥，要求返还房屋，但王玉祥迟迟不予返还。王玉祥在起诉状中陈述“剥夺了原告优先承租权，继而剥夺了优先购买权”显然王玉祥对山东建银金融服务有限公司将涉案房屋出租给赵某的事实是知悉的。且王玉祥在与徐某返还房屋纠纷中，将山东建银金融服务有限公司与赵某的租赁合同作为证据提交给了法院。在王玉祥知情的情况下其并未主张优先承租权，可视为其已经放弃优先承租的权利。二、一审判决认定赔偿数额没有事实与法律依据。一审判决认定：根据聊城市区当地房屋市场行情其当时的实际价格要远远高于此拍卖价格，况且王玉祥当时即要求以100万元价格回购房屋，故王玉祥要求赔偿经济损失30万元未超出其房屋实际价格的范围，应予支持。这样认定，没有任何法律依据。1、房屋拍卖价格系经过北京中企华评估责任公司评估确定，充分反应了涉案房屋的实际价格。涉案房屋面向全国公告拍卖，也充分反映了当时的市场状态和价格。2、法院并非评估机构，聊城市区当地房屋市场行情法院没有资质和能力做出认定，且2012年的市场行情更需要专业的机构进行评估。因此，一审法院在判决中认为，房屋在拍卖当时的市场价格远远高于拍卖价格没有任何依据。3、王玉祥没有要求以100万元价格回购房屋。一审法院认定该事实没有任何事实依据。三、王玉祥主张优先购买权超过一年除斥期间。除斥期间是不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。一审法院判决认定：王玉祥一直向有关部门反映或在诉讼中寻求解决办法，上诉人在答辩中也认可，从而认定不超过一年的除斥期间。一审法院这样认定明显违背事实与法律规定。上诉人也从未在答辩中认可王玉祥主张过权利，王玉祥向有关部门反映的是拍卖过程中的违法犯罪，而非主张优先购买权或赔偿。因此，认定王玉祥一直在主张优先购买权事宜，没有任何事实与法律依据。综上，上诉人认为，王玉祥在租赁合同到期后，违法占有租赁房屋且拖欠租金，经通知后仍拒不返还房屋，一审法院据此认定王玉祥与山东建银金融服务有限公司之间存在不定期租赁合同关系明显错误。一审法院直接否认山东建银金融服务有限公司与赵某之间的租赁合同已经成立的事实，没有直接法律依据。上诉人按照法律规定在报纸上对房屋拍卖事宜进行了公告，并在涉案房屋处张贴了公告，北京嘉禾国际拍卖有限公司也当面通知了王玉祥，王玉祥对涉案房屋拍卖事宜明显知情且未参加拍卖，上诉人的拍卖行为合法，未侵犯王玉祥的任何权利。一审法院基于上述事实，在已经超过除斥期间的情况下，仍判决支持王玉祥享有优先购买权并支持其赔偿请求，认定事实与适用法律均明显错误，上诉人请求二审法院依法查明事实，判决驳回被上诉人的诉讼请求。上诉人山东建银金融服务有限公司上诉称，一、上诉人不应承担赔偿责任。涉案房屋系中国建银投资有限责任公司所有，也是由中国建银投资有限责任公司委托评估拍卖，与上诉人无关。一审判决上诉人承担赔偿责任没有法律依据。二、被上诉人不享有优先购买权，无权要求赔偿。理由同上诉人中国建银投资有限责任公司的上诉理由。另外，王玉祥主张的损失并非必然发生，即王玉祥参加拍卖并且最终出价最高，还有一种结果是王玉祥出价并非最高，没有获得房屋。因损失并非必然发生，因此王玉祥的诉请不应得到支持。由于拍卖的特殊性，不能适用同等条件下的优先购买权，因为拍卖是价高者购得而且该“价高者”必须是唯一的，不存在同等条件下的“竟拍者”。三、假设王玉祥系合法承租人，王玉祥应当举证证明其有意行使优先购买权并能证明其有能力提供同等条件。承租人的优先购买权是一种形成权，只有在承租人确有行使该权利的意思，且提供与买受人同等的交易条件时，才谈得上其优先购买权被侵犯的问题。本案王玉祥不具有支付房款及相关费用的能力，本案王玉祥向法院申请减缓缴纳诉讼的申请中明确陈述家庭困难，王玉祥连5800元都无力支付，对于高额的房款必然无力承担。四、假设王玉祥系合法承租人，其主张优先购买权超过一年除斥期间。该理由同上诉人中国建银投资有限责任公司的上诉理由。五、上诉人在报纸上对房屋拍卖事宜在报纸上进行了公告，并在涉案房屋张贴了公告，北京嘉禾国际拍卖有限公司也当面通知了王玉祥，王玉祥对涉案房屋拍卖事宜知情，其未参加拍卖应视为自己放弃了权利。六、王玉祥在得知房屋被拍卖后，并没有向上诉人主张优先购买权，未经起诉行使优先购买权而直接起诉损害赔偿不应得到支持。本案，王玉祥认为处置涉案房屋过程中存在虚假交易等情况，其应当先提起诉讼要求行使优先购买权，现王玉祥未起诉要求行使优先购买权而直接要求赔偿，表明其没有意向购买涉案房屋，而是想通过诉讼取得非法利益。七、本案的法律关系应为侵权责任纠纷，被上诉人应当就侵权行为、损害事实等进行举证，举证不能应承担举证不能的法律责任。本案王玉祥应举证证明其为合法承租人，在租赁合同到期之前申请过续租；缴纳了合同期内租金及合同到期后非法使用房屋期间的使用费；上诉人将房屋租赁给赵某后王玉祥是否提出过异议和优先承租权；王玉祥是否有损失。一审法院对上述问题均未调查，错误的分配举证责任。八、一审判决陈述：法院找到王某，但王某对相关情况均不清楚、不记得、想不起来。赵某也未告知王玉祥自己租了房屋之事，也未向王玉祥主张权利。与事实不符，没有任何事实依据。本案一审判决结果导致各方当事人权利义务严重失衡，在一审开庭前上诉人从来不了解王玉祥愿意以100万元价格购买该房屋。我方也不知道一审法院是怎么认定房屋价格为20万元，王玉祥在涉案房屋内原先从事的是烟酒糖茶的规模不算大的生意，是小本经营，而一审法院在所有存在争议的事项上都做了倾向于王玉祥的认定，王玉祥正常经营十几年实现30万元的收入也很困难，一审法院没有任何依据得出市场价格远远高出20万元的价格。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王玉祥答辩称，山东建银金融服务有限公司在上诉状中称已经告知上诉人将涉案房屋另行出租给赵某，并将租赁合同出示给上诉人，不属实。山东建银金融服务有限公司又称多次与赵某找王玉祥要求返还房屋没有任何证据和事实依据。上诉人要求用100万元的价格回收该房是在二审法院审理徐某返还房屋合同一案中调解时所出具的价格，对方明确表示100万元不给，我方在2014年4月18日一审法院审理徐某一案中以书面的调解意见以60万元购买该房，徐某方仍不同意，从中可以看出此房屋的价值远远超出100万元，不用在莘县法院审理该案中根据当地市场行情就可以看出徐英购买的房屋价值与其市场行情差之千里。二上诉人称在全国公告拍卖充分反映了当时的市场和价格，这才是与当前的社会格格不入的，也助长了国有企业一支独大的局面，二上诉人最后又称在涉案房屋张贴了公告，原审第三人嘉禾公司当面通知了王玉祥，但没有任何证据证明在涉案房屋张贴公告和王玉祥亲笔签字。综上，我方认为原审判决认定的事实和法律依据是正确的。1998年4月2日该房屋的购买价格是562852.8元，随着经济的增长与聊城市房屋市场行情及拆迁价格，该房屋的实际价值已经远远超出1998年所购买的562852.8元，评估机构以199000元评估该房屋是极不负责任的。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回二上诉人的上诉，维持原判。原审被告中国建设银行股份有限公司聊城分行对一审判决没有意见。原审第三人北京嘉禾国际拍卖有限公司同意二上诉人的上诉请求，请求法院依法判决。本院二审中，对赵某进行了调查，赵某称虽然经手签订了房屋租赁协议，但并没有搬进房屋使用，其当时的公司领导看到该房屋有人居住就回去了。至于是否找过被上诉人王玉祥，没有印象。后来怎么处理的，也不清楚。查明的其他事实同原审。本院认为，本案争议的焦点有三：一是被上诉人王玉祥在本案中是否享有优先购买权，其要求赔偿的诉求应否得到支持；二是如确认上诉人侵犯被上诉人优先购买权后应以何种标准衡量被上诉人的损失。三是上诉人山东建银金融服务有限公司在本案中是否应承担赔偿责任。关于焦点一：本案中，租赁合同第三条第四项约定“本协议有效期内，甲方（上诉人）需转让该房屋的部分或全部的，应提前三个月通知乙方（被上诉人），乙方在同等条件下有优先购买权。”虽然房屋租赁协议中约定了租赁期满后承租人应按时交还出租人房产等内容，但在本案实际情况中，因古城开发等原因在期限届满时被上诉人仍然使用该房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”在租期届满后，如果上诉人不愿继续出租给被上诉人，可以向被上诉人提出，被上诉人不搬走的，完全可以依照合同约定或者法律规定进行救济和追究被上诉人责任，但从目前查明的情况看，并没有证据证明上诉人提出过相关异议，也没有证据证明上诉人山东建银金融服务有限公司在租赁期限届满前合理时间通知被上诉人搬出。上诉人山东建银金融服务有限公司主张其与赵某另外签订了租赁协议，但该协议并未实际履行，主张其与赵某曾多次要求被上诉人返还房屋，也仅系单方陈述，没有证据证明。故原审认定原租赁合同继续有效，并无不当。《中华人民共和国合同法》第二百三十条规定：“出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”最高人民法院（2009）民监他字第9号函答复中明确：“拍卖属出卖的特殊方式之一，出租人拍卖出租房屋情形下，承租人依法享有同等条件下优先购买的权利。出租人委托拍卖人拍卖房屋时，应当以书面或其他能够确认收悉的适当方式通知承租人。出租人未通知承租人，或其通知方式不足以使相关信息为承租人所获悉的，构成对承租人优先购买权的侵犯，应承担相应的民事责任，但承租人据此请求确认出租人与善意第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。”故原审认定被上诉人享有优先购买权，符合本案事实和法律规定。二上诉人在合理期限内没有通知实际承租人，进行了拍卖，按照上述答复意见，此种行为侵犯了被上诉人的优先购买权。上诉人及原审第三人虽主张将拍卖情况告知过被上诉人，但被上诉人不予认可，上诉人及原审第三人亦没有充分证据证明，其提供的照片不足以证明其相关主张。故对上诉人主张拍卖前履行了通知义务，本院亦不予采信。因此，上诉人未按协议约定在出卖（拍卖）前三个月就出卖价格向被上诉人履行通知征询义务，侵犯了被上诉人在同等条件下享有的优先购买权。关于焦点二：确定损失标准，首先要确定承租人优先购买权的性质。根据法律规定的原意，优先购买权的设立，追求的主要是生存和安全价值，是对一种基本社会秩序的维护，而不是对出卖人所有权的限制。对优先购买权人而言，该项权利意味着购买机会上的优遇和排斥他人取得特定标的物所有权的保障。因上诉人未曾在出卖（拍卖）前以同等条件征询被上诉人，故被上诉人丧失了交易机会，因此，从理性的商事交易目的分析，结合通常的做法，可以将房屋差价作为损失。该房屋以20万元的价格拍卖，结合该房产所处位置，原审根据聊城市区当地房屋市场行情，认为其当时的实际价格要远远高于此拍卖价格，且被上诉人自称当时愿以100万元价格回购该房屋，故被上诉人要求上诉人赔偿经济损失30万元未超出其房屋实际价格的范围，从而予以支持，并无不当。因被上诉人一直租赁使用涉案房屋，自知道该租赁房屋拍卖后，一直向有关部门反映或通过诉讼寻求救济途径，故上诉人以优先购买权超过一年的除斥期间没有事实和法律根据，对该上诉理由，本院亦不予采纳。关于焦点三：2004年中国建设银行重组，中国建设银行将涉案房屋分离到上诉人中国建银投资有限责任公司，中国建银投资有限责任公司又委托上诉人山东建银金融服务有限公司管理、使用该房屋，涉案房屋租赁协议虽系上诉人山东建银金融服务有限公司经手签订，但应属上诉人中国建银投资有限责任公司的委托行为，且涉案房屋的所有权还是归属于上诉人中国建银投资有限责任公司，涉案房屋又系上诉人中国建银投资有限责任公司委托评估拍卖，因此，上诉人中国建银投资有限责任公司在侵犯被上诉人优先购买权问题上明显存在过错，应当承担民事责任。原审判令上诉人山东建银金融服务有限公司承担责任不当，应予纠正。综上，上诉人中国建银投资有限责任公司的上诉理由不能成立，上诉人山东建银金融服务有限公司的上诉理由部分成立。原审判决认定事实部分有误，依法予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条的规定，判决如下：一、维持山东省莘县人民法院（2014）莘民一初字第2921号民事判决第二项、第三项、第四项；二、撤销山东省莘县人民法院（2014）莘民一初字第2921号民事判决第一项；三、上诉人中国建银投资有限责任公司于本判决生效后30日内赔偿被上诉人王玉祥经济损失30万元；四、驳回被上诉人王玉祥对上诉人山东建银金融服务有限公司的诉讼请求。一审案件受理费5806元，由王玉祥承担6元，中国建银投资有限责任公司承担5800元。二审案件受理费11600元，由上诉人中国建银投资有限责任公司和被上诉人王玉祥均担。本判决为终审判决。审判长  孔繁奎审判员  石 鑫审判员  杜宏伟二〇一六年六月十一日书记员  赵书青