湖南省资兴市人民法院民 事 判 决 书(2016)湘1081民初473号原告湖南华广商业有限公司。法定代表人黄学军，系该公司董事长。委托代理人王国中，男。被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司。法定代表人周伟，系该公司董事长。委托代理人杨忠，男。原告湖南华广商业有限公司（以下简称华广公司）诉被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司（以下简称东麟房地产）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月14日立案受理，依法由审判员李漫于2016年5月19日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告华广公司的委托代理人王国中，被告东麟房地产的委托代理人杨忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告华广公司诉称，2015年1月20日，原、被告协商一致签订了《房屋租赁合同》，由被告承租原告位于湖南省资兴市鲤鱼江林海广场旁湘中城市广场1栋133-1号商铺，合同期自2015年5月1日至2018年4月30日，共计租期为36个月。合同约定被告每月需交纳租金7500元，如果拖欠租金达30天或者累计拖欠水电费用达1000元的，原告有权解除租赁合同。同时，还约定了各项保证金的缴纳以及违约责任等条款。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，但被告未按合同约定缴清2015年5月1日至2017年4月30日的租赁费用共计180000元（欠缴120000元）；未支付原告保证金7500元以及第三年物业管理费用1800元（150元/月×12个月），费用合计129300元。经原告多次口头及书面催缴，被告始终未交清上述费用，原告根据双方签订的《商铺租赁合同》约定及相关法律规定，起诉至法院，请求依法判令：1、被告立即支付原告2015年5月1日至2017年4月30日欠缴租赁费用120000元，并自2015年5月1日起每延期一天按未交租赁费用的千分之五向原告交纳违约金至付清之日止；2、解除原、被告签订的房屋租赁协议；3被告立即支付租赁房屋费用保证金7500元，并不予退还；4、被告立即支付物业管理费1800元；5、被告至判决生效起十日内将租赁相关场地按合同约定交还原告；6、本案的诉讼费用由被告承担。被告东麟房地产辩称：一、原、被告于2015年1月20日签订的《商铺租赁合同》系原告华广公司预先拟定并提供的格式条款合同，合同中只约定了承租方的违约责任以及出租方的合同解除权，违反了公平原则，因此《房屋租赁合同》中关于违约责任及合同解除的条款，应为无效条款；二、被告因公司政策调整不再需要租赁原告的门面，向原告两次书面致函提出了提前终止合同的请求，根据合同约定，原告应当在十日内明确答复，原告未在规定期限内明确答复，视为同意被告提前终止合同，且原告对被告租赁的房屋加锁，以其行为表示提前终止合同，被告无需再向原告支付房屋租金；三、原告提出要求解除合同又要求被告支付合同期内的剩余租金不符合法律规定；四、合同约定每日千分之五的违约金和支付剩余期间的租金以及保证金不予退还等违约责任，过分高于造成的损失，请求法院依法予以调整；五、合同签订后，被告投入巨额资金对租赁房屋进行装修，相关装修费用应抵扣，原告收取被告租金后未依法向被告开具税票，不符合法律规定，损害了被告的合法权益，被告有权拒付后期费用。经审理查明：被告东麟房地产（乙方）因经营需要，承租了原告华广公司（甲方）位于湖南省资兴市鲤鱼江林海广场旁湘中城市广场1栋133-1号商铺，并于2015年1月20日签订了《商铺租赁合同》。合同第一条约定：“本合同所涉租赁房屋的每月租金及物业管理费（每月租金及物业管理费简称“房屋租赁费用”）为人民币7500元，此金额由每月租金7350元和每月物业管理费150元组成），自租赁期开始日期计算。首期房屋租赁费用应在接到甲方进场装修通知5日内交付，金额为人民币180000元……乙方应在签订本合同的同时，向甲方支付租赁房屋租赁费用保证金7500元人民币及水电费保证金2000元人民币……每季度第3个月28-30日前，预付下一季租金及物业管理费。”合同第二条约定：“租赁房屋租赁期共36个月，自2015年5月1日起至2018年4月30日止……乙方在接到甲方进场装修通知后，甲方将租赁场地交付给乙方，乙方开业日期定为2015年5月1日。”合同第八条约定：“乙方未按合同规定的时间和金额交付房屋租赁费用和水电费的，除应补交房屋租赁费用和水电费外，每迟延交付一天应向甲方支付迟交金额千分之五的违约金，迟延交付房屋租赁费用和水电费超过30天的，甲方有权单方解除租赁合同，租赁费用保证金不予退还，并追回拖欠的房屋租赁费用、水电费和违约金。”合同签订后，原告华广公司将房屋交付被告东麟房地产使用，被告东麟房地产进场装修并交付了60000元的房屋租金（保证金7500元及2015年5月1日至2015年11月30日七个月的房租），剩余房租未再支付。被告东麟房地产因内部经营问题，租赁的商铺装修完毕后一直没有使用，便于2015年7月24日及2016年4月6日致函原告华广公司，提出协商解除租赁合同事宜，因原告华广公司不同意解除合同，双方未达成一致意见，被告东麟房地产亦未再向原告华广公司交付房租。原告华广公司遂将租赁的商铺加锁，并起诉至本院。上述事实，有原、被告双方的当庭陈述以及原、被告双方提交的《商铺租赁合同》、《催款通知》、《函》等证据予以证明，并经本院查证属实，足以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案的争议焦点为以下几个方面：一是原告是否有权解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，原、被告于2015年1月20日签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容符合法律规定，系合法有效合同，双方均应按照合同约定行使权利并履行义务。合同签订后，原告按约定向被告交付了商铺，被告接收了商铺并进场装修完毕。根据《商铺租赁合同》约定，首期房屋租赁费用在接到原告方进场装修通知5日内交付180000元，迟延交付房屋租赁费用超过30天的，原告方有权解除租赁合同。被告在合同约定期限内仅向原告交付了保证金及七个月的房屋租赁费用共计60000元，剩余房租至今未支付，被告的行为已构成违约，现原告提出解除合同，符合法律规定，本院予以支持。二是原告的其他诉讼请求是否有法律依据。1、关于租赁费用、物业管理费及返还商铺的诉讼请求。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告构成违约，原告提出解除合同，则被告应当支付原告合同实际履行期限内的房屋租赁费用105000元（自2015年5月1日起算至2016年6月30日），扣除被告已支付的房屋租赁费用52500元，被告还应支付原告房屋租赁费用52500元，并按合同约定将租赁的商铺返还给原告。对于原告要求被告支付第三年的物业管理费用1800元的诉讼请求，因原告现已提出解除合同，再要求被告支付合同解除之后的物业管理费用，于法无据，本院不予支持。2、关于违约金及保证金的诉讼请求。原告要求被告按照《商铺租赁合同》第八条支付迟交金额千分之五的违约金，并且不予退还租赁费用保证金。被告则认为双方约定的违约金数额过高，请求法院依法予以调整。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利息等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”根据本案审理查明的事实，2015年12月1日至20106年6月30日期间被告欠付的房屋租金为52500元，按合同约定的方式计算违约金为47250元（52500元×180天×5‰），因原告并未向本院提交证据证明因被告拖欠房屋租赁费用造成的具体损失，本院认为原告违约金的请求标准过高，宜按欠付的房屋租赁费用以银行同期逾期付款利率计算，逾期付款利率为同期贷款利率增加50%，则违约金依法计算为3071.25元（52500元×9%÷12个月×6个月×1.3）。对于原告提出保证金7500元不予退还的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告提出合同中关于违约责任的约定系格式条款，应认定无效。本院认为，原、被告明确表示合同系双方自愿签订，由此可见，被告签订合同时对合同的内容是认可的，故本院对被告的该答辩意见不予采纳。被告提出其两次致函原告提出提前解除租赁合同，原告未在规定期限内明确答复视为同意被告提前解除合同，因被告提前单方解除合同于法无据，故本院对该项答辩意见不予采纳。被告提出合同签订后被告投入巨额资金对租赁商铺进行装修，相关装修费用应予以抵扣。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（二）项规定：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。”本案中，被告未按时交付房屋租金构成违约，双方在合同中对房屋的装修处理没有约定，现原告不同意对房屋的装修部分加以利用并补偿，故本院对被告的该项答辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第一款（二）项、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定,判决如下：一、解除原告湖南华广商业有限公司与被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司于2015年1月20日签订的《商铺租赁合同》；二、被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告湖南华广商业有限公司租金52500元、违约金2047.50元，以上共计54547.50元；三、被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司交纳的房屋保证金7500元，原告湖南华广商业有限公司不予退还；四、被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将位于资兴市鲤鱼江林海广场旁湘中城市广场1栋133-1号商铺返还给原告湖南华广商业有限公司；五、驳回原告湖南华广商业有限公司的其他诉讼请求。案件受理费2886元，减半收取1443元，由原告湖南华广商业有限公司负担721.50元，由被告郴州市东麟红至星房地产开发有限公司负担721.50元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审判员 李 漫二〇一六年六月三十日书记员 黄梦乔附相关法条：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（二）合同解除；第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体问题应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。