海南省琼中黎族苗族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)琼9030民初20号原告吴天锋，男，1978年12月15日出生，汉族，现住海南省琼中黎族苗族自治县。委托代理人黄修强，海南法立信律师事务所律师。被告琼中诚利来房地产开发有限公司住所地：海南省琼中黎族苗族自治县。法定代表人李扬坤，该公司总经理。委托代理人吴泉景，该公司副总经理。原告吴天锋诉被告琼中诚利来房地产开发有限公司车库纠纷一案，本院于2016年1月7日立案受理。依法组成合议庭，于2016年2月24日、6月14公开开庭进行了审理，原告吴天锋的委托代理人黄修强、被告琼中诚利来房地产开发有限公司的委托代理人吴泉景到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴天锋诉称，2015年10月10日，原告与被告签订《琼中县商品房买卖合同》。该合同约定，原告购买被告开发的锦和园项目1幢1层105房，面积43.36平方米，总价款156000元。被告将验收合格的房屋交给原告。该合同还约定，被告不得擅自变更规划、设计，该商品房所在物业管理区域共用部分、共用设施、共用设备均属全体业主所有。合同附件二还注明有车库01、02，面积为4554.339平方米。原告全额支付了房款，被告已将该房交付给原告。原告收房后发现，被告对车库01、02进行改造施工，根据外面悬挂的广告，发现被告将01、02车库改造为超市进行经营。根据《物权法》第七十六条第一款第六项的规定，改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分占建筑面积三分之一以上的业主且占总人数三分之一以上的业主同意。被告未向业主征求意见，更不要说经业主同意，就擅自将车库变更用途，重新施工改做商场，这明显违反《物权法》的规定，根据双方所签的商品房买卖合同约定，车库为公用设施，被告不得擅自变更规划、设计。原告之所以在该项目置业，主要就是看中他的区位优势和相应的小区配套设施，闹中取静。现在被告没有征求业主的意见，就擅自变更设计用途，明显侵犯了原告对于小区共用部分的合法权益。为此，请求法院判令：1、被告停止侵权，立即对车库01、02的施工改造，恢复原状；2、本案诉讼费用由被告承担。被告琼中诚利来房地产开发有限公司辩称，一、本案所涉地下车库不属于业主共有，属于被告独自享有；二、车库改造为商业设施，作为营利适用设施经过政府规划部门变更规划作为许可的，而在许可之前也进行了专家评审且通过评审，也征求了超过80%业主的同意，同意的业主自有面积之和超过住宅面积的80%，因此不是擅自改造；三、车库在不影响业主居住方便的前提下，进行商业经营符合海南省政府关于要求把单纯的房地产项目改造成综合性商业住宅的政策；四、建成的超市解决了琼中黎族苗族自治县（以下简称琼中县）200多个就业岗位，提高了琼中县政府的税收，可以说是百利而无一害。因此车库改造并未侵犯原告物权和其他权利。综上，原告系无理起诉，请求法院驳回原告的诉讼请求。原告为了支持其诉讼主张，向法庭提供如下证据：《琼中县商品房买卖合同》及附件和发票、收据：拟证明原告是该小区业主，是本案适格的主体；2、宣传资料：拟证明小区配套的停车楼位置；3、相片：拟证明被告正在施工，施工的位置是原宣传资料中注明做停车楼的位置，现场准备改造做超市经营。被告琼中诚利来房地产开发有限公司对原告提供的证据，发表质证意见如下：对证据1的三性无异议，对证明内容有异议。原告对合同的附件2理解错误，合同中没有说地下车库属于原告所有，也没有说地下车库是共用的，该标题既包含共同部分也包含不属于共同的部分；证据2有异议。广告并没有说车库是原告所有的；证据3有异议。车库不属于公共部分。被告为了其抗辩事由，向法庭提供证据如下：琼中县规划局的琼中规函【2014】362号《关于利用地下车库加大商超面积的复函》：拟证明被告向规划局报告，规划局进行复函，同意将车库改建为超市的用法；2、琼中县规划局的琼中规函【2015】412号《关于琼中“锦和园”项目修改地下车库使用功能和3号楼架空层事宜进行听证的通告》：拟证明规划局对原告申请修改地下车库使用功能而通知锦和园住宅区居民将举行听证会；3-5、关于“锦和园”项目修改的意见书：拟证明车库改为商业用房是超过三分之二业主同意的；6、关于琼中锦和园3号楼及地下停车库调整为商用专家论证会会议纪要及会议签到表：拟证明专家论证车库为商业用地是可行的；7、琼中县规划局的琼中规函【2016】19号《关于琼中“锦和园”项目修改地下车库为商业设施和3号楼架空层变更为住宅事宜的规划意见》：拟证明规划局同意锦和园将地下车库改为商业用地。上述证据，系被告当庭举证，均已超过举证时效。被告所述逾期举证是公司春假期间放假比较早，找不到人也找不到材料，导致开庭才提供证据。其逾期举证理由不成立。经征求原告意见，原告不同意质证。后经法院对原告所举的证据进行查核，并经重新开庭质证，原告对被告提供的证据，发表质证意见如下：对被告提供的证据1的真实性无异议，对关联性和证明力有异议。因为该函是2014年作出，听证通知是2015年才发出，而房产是2015年交付，该函没有达到业主三分之二同意，与本案无关联性；证据2的真实性无异议，关联性和证明力有异议；证据3、4、5的真实性有异议，不发表质证意见；证据6的真实性无异议；证据7的真实性无异议，关联性和证明力有异议。本院根据被告的质证意见，对原告提供的证据认证如下：证据1系原、被告之间签订商品房购买合同，该证据来源客观、合法，与本案有关联性，予以采信；证据2系被告对锦和园的宣传资料，该证据来源客观、合法，与本案有关联性，予以采信；证据3系原告拍摄的被告将下地车库改为商场的宣传资料，该证据来源客观、合法，与本案有关联性，予以采信。对被告提供的证据，虽然是逾期提供，但因其提供的证据与本案基本事实有关，且其提供的证据1-7，系其向琼中县规划局申请将锦和园地下车库改为商用，琼中县规划局亦依照相关规定，举行听证会，进行了专家论证，且取得大部分业主签名同意，琼中县规划局最终同意被告将车库改为商用。后经本院核实，并经开庭举证、质证，上述证据来源客观、合法，与本案有关联性，予以采信。由于被告逾期举证理由不成立，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百一十五条之规定，已对被告进行了口头训诫。本院根据原、被告的陈述及证据认定，查明案件事实如下：原告吴天锋与被告琼中诚利来房地产开发有限公司于2015年10月10日签订一份《琼中县商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告开发的“锦和园”项目1幢1层105房，面积为43.36平方米，总价款为156000.17元；被告不得擅自变更规划、设计；经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的，出卖人应当在有关部门批准同意变更确立之日起10日内，书面通知买受人：该商品房结构形式、户型、空间尺寸、朝向。买受人在通知到达之日起15日内有权做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未做出书面答复的，视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款变更......；该商品房所在的物业管理区域共用部分、共用设施、共用设备均属全体业主所有......等。合同附件二的分摊说明书中载明功能区划分：1-13层78套；地下层车库01、02，面积为4554.339平方米。另查明，于2014年12月3日，琼中县规划局发函，原则上同意被告将地下车库变更为商业用房的申请；于2015年11月29日，经专家论证，一致通过被告申请将地下车库调整为商用，应补充相应的停车位；于2015年12月28日，琼中县规划局书面通告“锦和园”住宅区居民，关于被告申请将地下局部车库修改功能为商业，并定于2016年1月12日在该局举行听证会；锦和园业主56户签名同意将地下车库01、02改为商用；于2016年1月15日，琼中县规划局发函同意被告在确保车位等前提下，将地下车库改为商业设施使用功能。之后，被告亦按相关规定配备了相应的停车位。于2016年春节前，被告将地下车库01、02改为商场并投入使用。原告在知道被告将地下车库01、02改为商场之后，至起诉之日并没有作出书面退房的答复。本院认为，原、被告之间签订的《琼中县商品房买卖合同》，按合同约定，原告已缴付购房款，被告亦将房屋交付给原告使用。本合同已成就，且系双方真实意思的表示，并已发生法律效力，受法律保护。就合同本身，原、被告双方并无违约事由。原告之所以提起本案之诉，系其认为被告将地下车库01、02改为商业用途，侵犯其合法权益。因此，本案以合同纠纷立案受理，明显与原告诉求不符。故本案应定为车库纠纷。根据原、被告签订的《琼中县商品房买卖合同》附件二中载明：地下车库01、02属于功能区划分范围。可见地下车库01、02，不属于共用区划分的范围，也就是说不属于业主共同所有。根据《中华人民共和国刑法物权法》第七十四条规定的：“建筑区域内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过法律、附赠或者出租等方式约定......”、第七十六条规定的：“改建、重建建筑物及其附属设施，应当经专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意......”可见，车库的使用，当事人应通过法律、附赠或者出租等方式约定。同时，作为开发商的被告，其将地下车库改建为商业使用，依法应当通知业主。根据被告提供的“关于‘锦和园’项目修改的意见书，共有56户（共78户）业主同意将地下车库改为商业使用，已超过专有部分建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。同时，根据被告提供琼中县规划局回函及专家论证意见，其将地下车库01、02改为商业使用，已得到论证并被琼中县规划局批准同意。综上，被告将地下车库01、02改为商业使用，业经专家论证、三分之二以上业主及占总人数三分之二以上的业主同意，不存在擅自改建的事实。本案中，被告将“锦和园”项目地下车库01、02改为商业使用，依法取得琼中县规划局的同意，且其将车库改为商业使用的行为，并未侵犯原告的合法权益。根据《最高人民法院》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足于证明当事人的事实主张的，由负有举证的当事人承担不利后果。”由于原告所举的证据不足以证明被告将地下车库改为商业使用侵犯了其合法权益，其应承担举证不能之责任。故对原告认为被告构成侵权之诉求，不予支持；对被告抗辩其改建地下车库的行为不构成侵权之意见，予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下：驳回原告吴天锋的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预缴），由原告吴天锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  翁 栩人民陪审员  陈怀春人民陪审员  郑晓骏二〇一六年六月十二日书 记 员  王泽剑