江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终3178号上诉人（原审原告）邱友泉被上诉人（原审原告）邵汉成被上诉人（原审被告）杨少卿被上诉人（原审被告）吴江经济技术开发区发展总公司被上诉人（原审被告）吴江经济技术开发区（同里镇）仪塔村村民委员会被上诉人（原审被告）吴江经济技术开发区（同里镇）叶泽村村民委员会被上诉人（原审被告）吴江经济技术开发区（松陵镇）龙津村村民委员会被上诉人（原审被告）吴江经济技术开发区（松陵镇）凌益村村民委员会被上诉人（原审被告）吴江经济技术开发区农村发展局上诉人邱友泉因与被上诉人邵汉成、杨少卿、吴江经济技术开发区发展总公司（以下简称发展总公司）、吴江经济技术开发区（同里镇）仪塔村村民委员会（以下简称仪塔村村委会）、吴江经济技术开发区（同里镇）叶泽村村民委员会（以下简称叶泽村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）龙津村村民委员会（以下简称龙津村村委会）、吴江经济技术开发区（松陵镇）凌益村村民委员会（以下简称凌益村村委会）、吴江经济技术开发区农村发展局（以下简称农村发展局）确认合同效力纠纷一案，不服苏州市吴江区人民法院(2014)吴江民初字第02189号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月29日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案的坐落于吴江区松陵镇吴江经济技术开发区庞东路西侧的三层建筑面积为2425.54平方米的房屋所有权人为发展总公司，房屋所有权证号为苏房权证吴江字第××号，国有土地使用权证号为江国用（2011）第2600027号。2012年11月14日，发展总公司作为甲方与仪塔村村委会、叶泽村村委会、龙津村村委会、凌益村村委会共同作为乙方签订《租赁管理合同》，约定甲方出租给乙方管理的公建配套房约12300平方米（包括涉案房屋），租赁管理期限为七年，甲方一次性收取七年租金计1487.5万元、保证金50万元，乙方须按国有资产的租赁规定对该处房屋进行公开拍租。农村发展局在租赁管理合同的下方也盖了章。2013年1月11日，涉案房屋经苏州市吴江区公安局消防大队进行竣工验收消防备案复查，问题已改正，可恢复使用。2012年11月22日，发展总公司通过公开招租的形式，委托江苏景宏国际拍卖有限公司公开拍卖房屋租赁权，杨少卿取得房屋租赁权。2013年2月27日，仪塔村村委会作为甲方（出租方）代表发展总公司与杨少卿作为乙方（承租方）签订《房屋租赁合同》，约定通过江苏景宏国际拍卖公司拍租，乙方取得租赁权，承租坐落于吴江经济技术开发区庞东路、山湖路交叉口商业房屋（租赁总面积约为12300平方米），租赁期限为七年，自2013年2月1日至2020年7月31日止，每年租金250万元，七年期租金一次性付清，先付后租共计1750万元。乙方承诺所租房屋用于商业用途，有关批准、营业许可等相关手续自行负责，乙方必须严格按照相关法律、法规，服从社区、工商、城管等职能部门的管理，并缴纳相关费用。2013年9月27日，杨少卿作为出租方（甲方）与邵汉成、邱友泉作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租坐落于吴江区庞东路与山湖路交叉口B幢二层、三层及一层部分面积，租期为五年，自2013年12月1日至2018年11月30日，租金按年支付，乙方应于每月按表向甲方付清上月水电费。乙方经营范围为大酒店。签订合同前，邱友泉向杨少卿的代理人邱胜勇支付定金10000元。合同履行至今，邱友泉向杨少卿支付246000元，以上合计邱友泉共向杨少卿支付256000元。邱友泉、邵汉成接收房屋后进行装修，邱友泉支付了装修费用。2014年11月3日，吴江经济技术开发区对邱友泉申办的餐饮项目进行环保现场踏勘，意见为该项目距离山湖花园小区居民最近距离不足9米，不符合餐饮业环保要求。案件审理过程中，邱友泉、杨少卿共同申请对涉案房屋已形成附和的装修费用进行价格鉴证，原审法院依法委托苏州新一造价师价格事务所有限公司进行司法鉴定，鉴定机构根据双方提供的相关资料、施工结算资料、鉴定期间现场勘察记录、现场实测资料、工程装修合同及施工图纸等，于2015年10月29日出具价格鉴证的报告，评估鉴定已完成工程量造价1281485.63元。为此邱友泉支付司法鉴定费20400元、杨少卿支付司法鉴定费20315元。另查明，苏州市吴江区人民政府专题会议纪要第68号文件要求自2013年9月1日起，全区所有新办餐饮业必须实施联合会审，经营户在向工商部门申请新办餐饮业核准名称前，须经本镇（区）的环保办现场踏勘并出具是否符合《苏州市餐饮行业环境污染防治管理办法》要求的书面证明（重点检查与周边居民住宅的距离），对于与居民住宅距离过近或开设在车库、违章搭建、被列入拆迁范围等不符合要求的商家，工商部门不予受理。苏州市人民政府于2006年11月22日颁布第95号政府令即《苏州市餐饮业环境污染防治管理办法》第六条第二款规定，严格控制在距离居住区或居住小区、医院、学校、社会福利机构等建筑物集中区域以及文物保护单位边界30米范围内新办餐饮业。确需新办的，其油烟排入口、机械通风口应当与相邻的居民住宅、医院、学校、社会福利机构或者文物保护单位等主要功能建筑物边界最近点的水平距离不小于20米。以上事实，有邱友泉、邵汉成提交的租赁合同书、租赁管理合同、消防复查意见书、定金收条、转账凭证、专题会议纪要（第68号）、苏州市人民政府令（第95号）、装饰装修材料及凭证若干、价格鉴定证报告，杨少卿提交的租赁合同书、收取租金明细表，发展总公司提交的公开招租审批表、房屋所有权证，及到庭当事人的当庭陈述等予以证实。原审原告邱友泉、邵汉成的一审诉讼请求为：撤销邱友泉、邵汉成与杨少卿签订的《租赁合同》，杨少卿返还租金20万元、返还押金10万元，杨少卿赔偿装修装饰款2510832.1元，发展总公司、仪塔村村委会、叶泽村村委会、龙津村村委会、凌益村村委会、农村发展局对杨少卿的债务承担连带责任，判令本案诉讼费、鉴定费由七被告共同承担。原审法院认为：涉案房屋与周围小区最近距离不足9米，根据苏州市人民政府于2006年颁布的政府令及吴江区人民政府于2013年通过的会议纪要的规定，显然不符合新办餐饮业的条件。但是邱友泉、邵汉成与杨少卿签订租赁合同,约定将涉案房屋用于经营大酒店，疏于对当地行政法律法规的审查和遵守,双方均存在过错。并且签订合同时，涉案房屋的现状是确定的，双方是明知的，杨少卿并不存在欺诈的行为。另邱友泉、邵汉成在诉状中自认在筹备过程中向吴江区工商行政管理局申请公司注册登记，工商局告知其必须通过环保等部门联合会审，但邱友泉、邵汉成未引起重视，在庭审中陈述杨少卿承诺解决，但最终未能解决问题，但未提交证据证实。综上，法院认为，杨少卿对签订合同有过错，但未构成欺诈，邱友泉、邵汉成据此主张撤销合同的诉讼请求不予支持。邱友泉、邵汉成无法实现根据合同约定的经营大酒店的目的，可主张解除合同，但经法院释明，邱友泉、邵汉成坚决要求撤销合同，不要求解除合同，故本案中不予理涉。在审理过程中，为避免双方当事人的损失扩大，原审法院于2015年11月27日组织双方当事人对涉案房屋进行交接，由邱友泉、邵汉成于2015年11月30日前将承租房屋内未纳入价格鉴证报告内的、未形成附合的桌子、椅子等搬走，自2015年12月1日起确认房屋返还杨少卿。邱友泉、邵汉成可另案起诉主张解除合同，关于解除合同的租金问题、押金问题、装饰装修款问题可以在该案中一并解决，在本案中不宜处理。同时对邱友泉、邵汉成要求发展总公司、仪塔村村委会、叶泽村村委会、龙津村村委会、凌益村村委会、农村发展局对被告杨少卿的债务承担连带责任的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条第二款、第六十条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决驳回邱友泉、邵汉成的全部诉讼请求。案件受理费41012元，由邱友泉、邵汉成负担。邱友泉已支付司法鉴定费20400元、杨少卿已支付司法鉴定费20315元，由双方各自负担。邱友泉不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实不清。1、一审判决未认定发展总公司与仪塔村村委会、叶泽村村委会、龙津村村委会、凌益村村委会、农村发展局签订的租赁管理合同的效力，发展总公司未按法定程序进行出租，该合同应为无效。2、一审判决未认定杨少卿与仪塔村村委会签订的房屋租赁合同的效力。3、一审判决未认定邱友泉、邵汉成与杨少卿签订的租赁合同的效力。4、一审判决未查明邵汉成撤诉实体权利处分情况，对邵汉成与杨少卿的和解协议未查明。二、一审判决程序错误。邵汉成是必须参加诉讼的共同当事人，原审法院以其个人意愿决定参加诉讼是错误的。原审法院未对当事人主张的法律关系的性质及各合同的效力作出认定，未正确履行法院的释明义务。原审法院对邱友泉的鉴定申请未驳回或支持，而是采取不闻不问的态度。三、原审判决适用法律错误。除邵汉成之外的被上诉人先掌握房屋用途等情况，具有签署合同之前的告知义务。邱友泉基于信赖签订合同，符合诚实信用的原则，除邵汉成之外的被上诉人夸大自己能力作出承诺，违反了诚实信用原则，构成欺诈。请求二审法院撤销原判，发回重审或依法改判。被上诉人杨少卿二审答辩认为：一、杨少卿将部分房产出租给邱友泉，事先并不知道该房产因环保问题不能从事餐饮行业，而邱友泉一审中自认在办证装修前吴江工商部门已经明确告知，邱友泉人为扩大损失要求杨少卿赔偿于法无据。二、邱友泉占用房屋期间尚欠租金1660000元。三、邱友泉的装修损失一审法院委托司法鉴定为1281485.63元，邱友泉坚持损失2510832.1元没有依据。四、杨少卿与其他当事人签订的租赁合同与本案没有关联，邱友泉提出笔迹鉴定等法院不会采纳。五、涉案房产双方事先均不知道因环保问题不能从事餐饮业，一审法院认定双方均有过错但不构成欺诈是客观公正评判。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人发展总公司二审答辩认为：一、发展总公司与仪塔村等四个村委会签订租赁管理合同合法有效。二、仪塔村村委会代表发展总公司与杨少卿签订的房屋租赁合同合法有效。三、杨少卿与邱友泉的租赁合同合法有效。四、发展总公司与邱友泉之间不存在直接的租赁关系，双方系两个合同项下的不同法律关系主体。五、邱友泉在一审中请求进行司法鉴定的事项没有合理证据予以佐证，属于滥用司法权利。六、本案中不存在邱友泉所属的欺诈情形。《苏州市餐饮业环境污染防治管理办法》在2006年11月发布，邱友泉与杨少卿签订租赁合同时，涉案的商业配套用房已经建成并通过竣工验收，四周的环境地理位置明确，不存在欺骗的可能性。邱友泉在筹备过程中从工商部门得知对新建餐饮企业和周边居民区的距离要求，仍继续投入资金进行装修，由此造成的扩大损失应自行承担。邱友泉在筹备之初知道《苏州市餐饮业环境污染防治管理办法》的上述规定后，2014年9月25日起诉行使撤销权，已经超过了法定的撤销权的除斥期间。根据邵汉成与杨少卿的和解协议，酒店倒闭是由于债权人逼债起诉造成的，与合同效力无关。请求驳回上诉，维持原判。其他被上诉人二审未作答辩。二审经审理查明的事实与原审一致。一审庭审中，邱友泉认为签订合同时，杨少卿明知房屋存在环保问题不能从事正常餐饮业，却隐瞒事实导致签订了不能实现合同目的的租赁合同；合同履行过程中，要求杨少卿出具租赁房屋与周围环境环保合格的证明时，杨少卿一拖再拖，最终无法提供，使邱友泉不能取得营业执照和餐饮许可证等证照，无法合法经营。发展总公司、凌益村等四个村委会、农村发展局明知该房屋经营酒店餐饮业不具备环保条件，仍然对杨少卿的行为放任，共同实施了欺诈行为，应当承担连带责任。二审中，邱友泉陈述其从2001年开始在庞山湖经营酒店，直到2013年，那家酒店是通过环评的。与杨少卿签订租赁合同时，尚未申请工商登记，签订合同2天后，向工商部门申请登记，工商部门要求先通过环评，向杨少卿索要环保手续但一直没有得到解决。邱友泉称其与杨少卿签订合同时不知道房屋从事餐饮业在环保方面的要求，合同对酒店办理环评手续没有约定由谁办理，因为杨少卿出租的房屋不合格，所以应当由其提供环评过关的手续。发展总公司陈述涉案房屋登记的性质是商业服务，与凌益村等四个村委会签订的租赁管理合同，是就涉案房屋授权四村进行管理，并非将房屋租赁给四村。其后发展总公司通过公开招租方式出租房屋，由仪塔村村委会代表发展总公司与承租人杨少卿签订合同。本院认为：2012年11月发展总公司与仪塔村等四个村委会签订租赁管理合同，授权仪塔村等四个村委会出租管理其建造的房屋，后发展总公司公开拍卖房屋租赁权，杨少卿拍得房屋租赁权后，仪塔村村委会代表发展总公司与杨少卿签订了房屋租赁合同，杨少卿向发展总公司支付了租金。因此，发展总公司与杨少卿的房屋租赁合同合法有效。2013年9月杨少卿作为出租人与邵汉成、邱友泉签订租赁合同，将部分房屋出租给邵汉成、邱友泉。租赁合同约定邵汉成、邱友泉经营范围为大酒店。邱友泉认为其在签订合同后向工商部门申请工商登记时被告知房屋需通过环保审批，才发现承租的房屋不符合经营餐饮业的环境保护规定，从而认为杨少卿构成合同欺诈。对此本院认为，杨少卿与邵汉成、邱友泉的房屋租赁合同虽然约定了房屋的用途，但未约定经营酒店的环保手续由谁办理，因此邵汉成、邱友泉作为经营方，在无特殊约定的情况下，对自己经营酒店的工商登记、环保手续等应当自行办理，其上诉认为杨少卿应当提供房屋经营餐饮业环评合格的手续无合同依据和法律依据。苏州市人民政府于2006年11月22日颁发的《苏州市餐饮业环境污染防治管理办法》对经营餐饮业的房屋与相邻建筑物的距离有明确规定，邱友泉二审中自述从2001年起从事餐饮业，其原先经营的饭店也通过了环评。因此，邱友泉对餐饮业在环境保护方面的政府规定应当知情，对其向杨少卿承租的房屋能否经营餐饮业应首先尽到充分的注意义务。邱友泉认为杨少卿隐瞒了出租房屋不能从事餐饮业构成合同欺诈的理由与事实不符，认为发展总公司、农村发展局，仪塔村等四个村委会放任了杨少卿的欺诈行为也未提供证据予以证明。综上，邱友泉要求撤销与杨少卿的租赁合同依据不足，其上诉理由不能成立，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费41012元由上诉人邱友泉负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年六月二十日书 记 员  吉宇璐