重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初2118号原告刘泽菊，女，1969年12月17日出生，汉族，重庆市铜梁区人。委托代理人安宁（特别授权），重庆合纵律师事务所律师。委托代理人叶栋强，重庆合纵律师事务所律师。被告重庆宏绿房地产开发有限公司，住所地重庆市铜梁区南城街道办事处黄门村六社88号，统一社会信用代码91500224709388655M。法定代表人张家泽，董事长。委托代理人李永大（特别授权），重庆天朗律师事务所律师。原告刘泽菊诉重庆宏绿房地产开发有限公司（以下简称宏绿公司）房屋买卖合同纠纷案件。本院于2016年4月22日立案受理后，依法由代理审判员朱锐适用简易程序独任审理。于2016年5月11日、2016年6月15日公开开庭进行了审理。原告刘泽菊及其委托代理人安宁、叶栋强，被告宏绿公司的委托代理人李永大到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告刘泽菊诉称，XXXX小区二期由宏绿公司开发，2013年5月20日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于铜梁县XX街道办事处XX路XXX号（XXXX小区二期）X单元X-X号的房屋一套，总成交价为325450元，原告采用首分期付款方式，也按约支付完毕房款。2014年7月，被告向包括原告在内的XXXX小区二期全体业主发出《通知》一份，告知原告不能在2014年7月31日前将原告所购房屋交付给原告使用。被告至今未将原告所购房屋交付给原告使用，已构成违约，应当赔偿原告违约金。原告认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，为了维护自己的合法权益，特提起诉讼。请求：1、判决被告赔偿原告违约金60045.5元（以325450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计算，时间为2013年5月20日至交房之日止，暂计止起诉之日）；2、平均被告赔偿原告租金损失共计36000元（以每月1000元，时间为2013年5月20日至交房之日止，暂计止起诉之日）3、判令被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼中，原告将第一项诉讼请求中的违约金变更为：以325450元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算，从2013年5月20日计至付清之日止；将第二项诉讼请求中的租金损失变更为以每月1000元为标准，从2014年5月31日起至实际交房之日止。被告宏绿公司辩称，1、逾期交房时不可抗力造成；2、逾期交房合同有明确约定，即使开发商逾期交房，也应按照合同履行，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年10月24日，拍卖人原铜梁县国土资源和房屋管理局与竞得人宏绿公司签订《成交确认书》，宏绿公司竞得编号【2011】TL001008-020号（白龙社区XX路南面移民局西面）地块的国有土地使用权。该地块出让面积为3868平方米，成交单价为3750元/平方米。2011年11月3日，原铜梁县人民政府向原铜梁县国土资源和房屋管理局出具《铜梁县人民政府关于出让国有建设用地使用权的批复》“铜府【2011】178号”，同意将位于白龙社区XX路南面移民局西面地块（编号【2011】TL001008-020号）面积为3868平方米的国有建设用地使用权，以总价1450.5万元出让给宏绿公司，土地用途为住宅用地，出让年限为70年。2011年12月7日，该地块上修建的“XXXX小区二期”项目取得《中华人民共和国建设用地规划许可证》（地字第500224201100137号）。2012年1月19日，XXXX小区二期”取得《中华人民共和国建设用地批准书》（铜地挂字2012-002号）。2012年9月24日，该项目取得《中华人民共和国建设工程规划许可证》（建字第500224201200121号）。2013年5月20日，宏绿公司（甲方）与原告（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：本商品房坐落于重庆市铜梁县XX街道办事处XX路XXX号（XXXX小区二期）X单元X-X，建筑面积70.75平方米，套内面积51.90平方米，总成交金额325450元，建筑面积单价4600元/平方米，乙方于2013年5月20日支付房款292905元，余款32545元于2014年5月31日前付清。合同第七条第一款第2项约定：“属预售商品房的，甲方应当在2014年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。如遇不可抗力，甲方应在发生之日起30日内书面告知乙方，甲方可据实延期交房”。第七条第二款第1项约定：“本商品房交付时应符合以下条件：（1）本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。（2）本商品房为装修房的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）”。第八条约定：“1、甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生额延期交房责任由甲方承担。”第九条约定：“除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方如未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日（与本条第1款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.1向乙方支付违约金。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.1的违约金（该比率应不小于本条第1款第（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。”当日，刘泽菊向宏绿公司支付了购房款292905元，支付契税、大修基金及预告登记费、抵押登记费等共计15504元。2016年1月28日，刘泽菊支付了购房款32545元。2014年7月24日，被告向原告等业主发出通知，告知原告因遭遇不可抗力因素，该公司不能在2014年7月31日前将所购房屋交付使用，具体接房时间另行通知。2014年8月27日，宏绿公司向刘泽菊回复：1、因不可抗力和其他原因，致使我公司无法按期交付房屋，我公司现已积极采取相关补救措施争取尽快解决以上问题，故我公司不同意解除与您签订的《商品房买卖合同》；2、基于以上情况，我公司对此深表歉意，并愿意在双方达成《商品房买卖合同补充协议》的基础上，按建筑面积200元/平方米的标准、以每20户为单位对购房者进行集体补偿，《商品房买卖合同补充协议》签订后我公司在五个工作日内一次性付清补偿款。2015年7月28日，XXXX小区二期取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》（建竣备铜梁字（2015）0041号）。2016年1月28日，宏绿公司将位于重庆市铜梁区XX街道办事处XX路XXX号（XXXX小区二期）X单元X-X号的房屋交付刘泽菊使用。2016年4月28日，该房屋取得《不动产权证书》。另查明，2014年6月24日，原铜梁县规划局筹备组向宏绿公司发出《铜梁县规划局筹备工作组关于暂停办理XXXX小区二期规划核实确认的通知》，载明“你司申请我单位办理XXXX小区二期项目建设工程竣工规划核实确认书的申请件收悉，我单位已及时开展相关工作。经审核申请材料及现场核实规划实施情况，发现XXXX小区二期项目未完全按照许可内容实施，因此我单位决定暂停办理规划核实确认书，请你司按以下几点意见及时整改，重新申请规划确认，因未及时完成整改工作造成的一切后果由你司自行承担。一、停车位个数未达到审批数量，绿地率未达到审批要求，请及时优化调增；二、小区车行道、人行出入存在争议，请及时协调解决，保证正常通行；三、靠杰鹏花园一侧车行道未开通，应按审批的规划方案实施整改。”同日，原铜梁县规划局筹备组向宏绿公司发出《铜梁县规划局筹备工作组责令整改违法行为决定书》，责令宏绿公司按以下处理意见进行整改：一、停车位未按审批方案实施，请及时按审批方案整改落实；二、小区车行道、人行道及消防通道被堵塞，请及时协调解决，保证正常通行；三、靠杰鹏花园一侧车行道未开通，应按审批的规划方案实施整改。2014年6月26日，宏绿公司向原铜梁县规划局筹备组复函：一、关于车位、绿化问题。XXXX小区二期项目现已完成车位43个，不足部分因个别业主阻挡，暂未施工，我司正积极协商，争取尽快建成。项目绿化面积严格按规划施工，绿地率应当符合审批要求，请有关部门尽快予以验收。二、关于通行问题。小区车行道、人行出入受阻是有人非法设置障碍所致，我单位及全体XXXX小区二期业主均是受害者。对此我单位正努力协调，同时也请求有关部门及时依法打击违法犯罪行为，上述通道才能得以畅通。三、关于杰鹏花园车行道。XXXX小区二期规划的杰鹏花园车行道是参考的原始地貌图设计，实际上该通道十年前已被杰鹏花园小区占用，建成封闭小区。由于在设计和规划审查中未及时发现这一变化，现车行道规划方案已无法实施。2014年7月4日，原铜梁县规划局筹备工作组发出《铜梁县规划局工作组关于重庆宏绿房地长开发有限公司请求解决XXXX小区二期进出通道相关问题的复函》，回复：一、关于规划验收的问题：你司申请办理XXXX小区二期竣工规划核实确认书的申请件已收悉，我局也已及时开展相关工作。经审核申请材料及现场核实规划实施情况，发现XXXX小区二期项目未完全按照许可内容实施。一是停车位个数未达到审批数量，绿地率未达到审批要求；二是小区车行道、人行出入存在争议；三是靠杰鹏花园一侧车行道未开通。因此，根据相关法律法规要求，我局暂停办理规划核实确认书，请你司按上述意见及时整改完成后，重新申请规划确认。二、关于业主无法正常进出的问题，县政府已明确了通道问题的解决办法，请你司以积极的态度与周边相邻小区进行协商，尽早畅通车行通道，确保后续问题的顺利解决。三、关于消防通道的问题。由于规划局筹备组无相关执法权，请你司尽快向公安消防大队反映情况，我局也将积极向县政府相关领导汇报。2014年7月25日，被告宏绿公司向重庆市铜梁区规划局发出《重庆宏绿房地产开发有限公司关于XXXX小区二期规划修改的申请》和《关于XXXX小区二期规划整改的报告》，申请载明：“我司XXXX小区二期项目在支付高额补偿后，于2014年7月18日打开了XX大厦通道，现已能够满足人、车通行无阻；规划的杰鹏花园一侧通道因使用权归杰鹏花园业主而无法打通；2014年7月18前，所有通道已经堵塞以及在通道解决前后，整改过程多次因XXXX小区二期购房者阻拦，人员及工具无法进出施工现场和施工，加之因其他原因部分土地无法使用，我司已无法按照原审批的规划方案实施，现向贵局申请对XXXX小区二期方案设计总平面图布置及消防扑救图进行规划修改，主要变更内容为：1、车位个数从审批的82个变更为58个，满足《重庆市城市规划管理技术规定》之规定。二、取消杰鹏花园一侧通道。三、人行及车行通道从XX路184号通过。”上述事实有原、被告的陈述、原告刘泽菊举示的《重庆市商品房买卖合同》、付款收据、相关费用收据、《铜梁县规划局筹备工作组关于暂停办理XXXX小区二期规划核实确认的通知》、《铜梁县规划局筹备工作组责令整改违法行为决定书》、《铜梁县规划局筹备工作组关于重庆宏绿房地产开发有限公司请求解决XXXX小区二期进出通道相关问题的复函》、《重庆市铜梁区规划局关于提供XXXX小区二期规划修改材料的通知》、《重庆市宏绿房地产开发有限公司关于暂停办理XXXX小区二期规划验收的复函》、《重庆宏绿房地产开发有限公司关于XXXX小区二期规划整改的报告》、《重庆宏绿房地产开发有限公司关于XXXX小区二期规划修改的申请》、《回复》，宏绿公司举示的邮政专用发票、《建设用地规划许可证》、《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》、《不动产权证书》、接房材料等在案佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性经本院审查，可以作为认定事实的依据。本院认为，刘泽菊与宏绿公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。合同中约定的交房时间为2014年5月31日前，刘泽菊按照合同的约定履行了支付购房款的义务，被告宏绿公司理应按照约定的交房时间向原告交付房屋。宏绿公司在取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》后未书面通知刘泽菊接房，虽然其辩称通过电话通知了刘泽菊接房，但未提供相应的证据进行佐证，其庭审中口头发出的接房通知也未明确告知刘泽菊接房时间和手续，宏绿公司逾期交付使用房屋的行为已经构成违约，宏绿公司于2016年1月28日将房屋实际交付使用，应该按照合同的约定，按照每日2.92905元的标准，支付607天（从2014年6月1日计至2016年1月28日）的违约金，共计1777.93元。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宏绿公司辩称逾期交房的行为是不可抗力造成的意见，因其未提供充分的证据进行证明，依法不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金在有合同约定时应从其约定，本案中，刘泽菊并未举证证明约定的违约金低于违约行为造成的损失，其请求按照中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算违约金，从2013年5月20日计至付清之日止缺乏法律依据，依法不予支持。刘泽菊虽主张了租金损失，但其未提供相应的证据证明宏绿公司逾期交房的行为导致其在外租房支出了额外的租金，且逾期交房违约金也已经包含了逾期交房行为可能造成的租金等损失，其请求的租金损失缺乏事实和法律依据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告重庆宏绿房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告刘泽菊违约金1777.93元；二、驳回原告刘泽菊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2201元，减半缴纳1100.5元，由原告刘泽菊负担1075.5元，被告重庆宏绿房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员 朱 锐二〇一六年六月二十四日书 记 员 李秀惠