延边朝鲜族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉24民终542号上诉人（原审被告）：延吉市新兴房建开发有限公司，住所吉林省延吉市局子街1898号。法定代表人：姜亚洁，经理。委托代理人：杨炳荫。被上诉人（原审被告）：延吉市村镇建设发展公司，住所吉林省延吉市河南街。法定代表人：顾宪亭，经理。被上诉人（原审原告）：李运江，住吉林省延吉市。原审被告：延吉市富元房屋拆迁有限公司，住所吉林省延吉市天池路2169号。法定代表人：李元国，经理。委托代理人：申学哲,住吉林省延吉市。上诉人延吉市新兴房建开发有限公司（以下简称“新兴公司”）因与被上诉人延吉市村镇建设发展公司（以下简称“村镇公司”）、李运江及原审被告延吉市富元房屋拆迁公司（以下简称“富元公司”）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第5228号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。李运江在一审中诉称：原告于2008年10月13日与被告村镇公司签订房屋拆迁产权调换协议书，村镇公司承诺将其开发的座落于人民路北侧、爱丹路南侧、迎春街东侧，棚户区改造C10-2标段1号楼一层西数第一套门市房及5号楼（1号楼与4号楼之间）北数第一套门市房，两套门市房预计建筑面积为251.72平方米补偿给原告。由于种种原因，被告村镇公司将棚户区C10-2标段的开发项目转让给被告新兴公司，新兴公司在原告不知情的情况下将上述两套门市房出卖给他人。原告于2013年6月30日发现新兴公司将上述两套门市房中的一套卖给他人后，马上同被告新兴公司联系，但新兴公司称已将上述两套门市房卖给他人。故原告请求法院判令：1.被告新兴公司赔偿原告251.72平方米门市房的价格款2290652元；2.被告新兴公司给付原告临时安置补助费计算至2015年11月12日，对于之后的临时安置补偿费另案解决（即自2009年10月13日起至2010年4月12日止，六个月的临时安置补助费为251.72平方米×30元/月×6个月=45309.60元；及2010年4月13日至全部给付之日止的临时安置补助费计算方式为251.72平方米×30元/月×月数×2）；3.被告新兴公司给付原告越冬取暖补助费（即自2009年10月13日起至2014年4月12日止，600元/年×7年=4200元）；4.被告新兴公司承担诉讼费、保全费、鉴定评估费。村镇公司在一审中辩称：被告村镇公司因延吉市政府决定将诉争房屋工程转交给被告新兴公司，村镇公司不应承担房屋产权置换义务及其他责任，原告的诉讼请求同被告村镇公司无关。新兴公司在一审中辩称：1.被告村镇公司同原告签订产权调换协议书的时间是2008年，签订合同时村镇公司未取得相关开发许可文件，没有图纸及规划，在没有取得预售许可的情况下同原告签订产权调换协议，并将大部分房屋出售，造成2008年开始棚户区房屋无法动迁，导致群体性上访事件。因此被告村镇公司的法定代表人也被公安部门刑事拘留，延吉市政府为解决矛盾，责成被告新兴公司继续完成房屋回迁事宜。2011年7月在延吉市政府的协调下，被告新兴公司同村镇公司签订改造项目转让协议，协议第二条、第三条约定，购房者必须同被告新兴公司重新签订合同，重新分配房屋，回迁户也应重新同被告新兴公司签订合同。被告新兴公司在承接该项目时，相关领导作出指示，所有购房户同被告新兴公司重新签订合同，原告在政府信访部门多次通知下，并未同被告新兴公司签订合同，责任应由原告自行承担。2.原告要求赔偿损失应先解除同被告村镇公司之间的合同。原告要求按原房屋位置当前的房屋价格赔偿没有依据。3.若要求赔偿房屋价款，就不应当主张临时安置补助费、越冬取暖补助费。4.原告已经从被告村镇公司取得补偿款691965元及18724元。富元公司在一审中辩称：原告同村镇公司及新兴公司之间的纠纷同被告富元公司无关。一审法院经审理查明：2008年10月13日，原告同被告村镇公司、富元公司签订产权调换协议书，约定被告富元公司为委托拆迁单位受村镇公司委托拆迁原告李运江私有产权营业用房，即房屋所有权证号为211124号，产籍号为2-4-42号，建筑面积为251.72平方米的房屋，被告村镇公司将座落在棚户区改造C10-2标段1号楼、5号楼1层1号的两套门市房作为产权调换房屋（该房屋预计建筑面积为251.72平方米），并补偿原告土地出让金补偿50万元、三项电补偿10000元、铁门铁护栏2000元、非住宅搬迁补助费2000元、非住宅综合补助费50344元、临时安置补助费（251.72×30×12个月）90619元、仓库菜窖补助费2500元、有线电话移机费210元、越冬采暖补助费600元、搬迁奖励3000元、水井450元、铁护栏1475元、瓷砖1600元、围墙3430元、无照房补偿23737元，共计691965元。2008年10月23日，原告通过被告富元公司取得该691965元。2011年11月10日，原告又通过被告富元公司取得临时安置补助费18124元、越冬采暖补助费600元，共计18724元。2011年7月12日，在政府相关部门协调下，被告村镇公司同新兴公司签订“2008年度C10-2片棚户区改造项目转让协议书”，被告村镇公司将C10-2片棚户区改造项目转让给被告新兴公司，并约定新兴公司同回迁户按照延边州2008年拆迁管理补偿条例重新签订产权调换协议书。嗣后，原告及被告新兴公司未重新签订产权调换协议书，被告新兴公司亦未向原告提供可供调换的营业用房。经延边延龙房地产评估有限公司评估，原告原有房屋即位于延吉市迎春街24-10号，丘地号为2-4，建筑面积为251.72平方米，房权证号为2111**号的房屋，同等位置、同等面积营业用房当前的市场价格为2290652元（单价为9100元）。鉴定费用为22900元。一审法院认为：关于责任主体问题：被告村镇公司向被告新兴公司转让关于C10-2片棚户区改造项目，系将被告村镇公司同原告签订的产权调换协议中的权利义务一并转让给被告新兴公司，被告新兴公司已经拆迁原告的房屋，并进行开发建设，故应履行产权调换协议中的义务。庭审中，被告新兴公司主张根据项目转让协议，原告应同新兴公司重新签订产权调换协议才能给付调换房屋，并且原告在相关部门多次通知下，未同被告重新签订产权调换协议，责任应由原告自行承担。本院认为，项目转让协议系被告新兴公司同村镇公司之间的约定，在第三人不知情的情况下不得对抗第三人，本案中被告新兴公司与被告村镇公司并未举证证明原告知情该项目转让协议，因此，应视为原告对于该转让协议并不知情。在庭审中被告新兴公司主张同意赔偿原告损失，只是不同意原址回迁和支付现金，也表明被告新兴公司同意承担对于原告的赔偿责任。直至本案审理时被告新兴公司未向原告履行给付调换房屋的义务，应赔偿原告损失。关于原告主张损失部分：1.原告主张被告新兴公司赔偿被拆迁房屋的市场价值2290652元，被告新兴公司提出被告新兴公司无法确认评估报告所评估的门市房位置就是原告被拆迁房屋的位置；评估机构未通知被告新兴公司到现场确认；在（2013）延民初字第2283号民事案件中法院未经开庭直接委托鉴定。本院认为，评估机构所评估的房屋位置有相关房屋所有权证、土地使用权证登记依据，且根据（2013）延民初字第2283号民事案件庭审情况，被告新兴公司同意向原告提供可供调换的门市房或补偿相应价款，但在（2013）延民初字第2283号民事案件审理过程中，在本院给定的调解期限内，被告新兴公司仍未提供相关房源或补偿方案，故本院委托鉴定部门评估相关房屋价格，在本案与（2013）延民初字第2283号民事案件审理中，被告新兴公司对于该估价报告有意见，因被告新兴公司未申请评估人员出庭，或提供其他证据推翻该评估报告，故对被告新兴公司的抗辩意见，本院不予支持，因此，依据延龙房估字第【2014】YJSF026号房地产司法鉴定估价报告，本院对该诉讼请求予以支持。2.原告要求被告新兴公司支付临时安置补偿费，即自2009年10月13日起至2010年4月12日止，六个月的临时安置补助费为251.72平方米×30元/月×6个月=45309.60元；及2010年4月13日至实际给付之日的临时安置补助费为251.72平方米×30元/月×月数×2。被告新兴公司认为原告至今没有回迁，主要责任在原告没有签订回迁合同。本院认为，原告没有回迁的原因在于被告新兴公司没有为原告在被拆迁原址回迁门市房，责任在于被告新兴公司，参照《延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法》第四十四条第（二）项规定，对该诉讼主张予以支持，但应当扣除已经支付的临时安置补助费18124元。3.原告要求被告新兴公司支付2009年10月13日至2016年4月20日的越冬采暖补助费合计4200元（7年*600元），本院认为参照《延吉市城市房屋拆迁补偿安置管理办法》第四十条第（三）项规定，越冬采暖补助费只是针对选择产权调换的被拆迁户，原告主张货币补偿，因此，对该主张不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决：一、被告延吉市新兴房建开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李运江251.72平方米门市房的价款2290652元及临时安置补助费（计算方式为：第一部分，自2009年10月13日起至2010年4月12日止的临时安置补助费45309.60元（251.72平方米×30元/月×6个月）-18124元（已经支付的临时安置补助费）=27185.6元；第二部分，2010年4月13日至实际给付之日止的临时安置补助费为251.72平方米×30元/月×2×月数）；二、驳回原告李运江的其他诉讼请求。案件受理费31438元，其他费用80元，财产保全费5000元，鉴定费用22900元，合计59418元（原告已预交59418元），由被告延吉市新兴房建开发有限公司负担。宣判后，新兴公司不服上述判决向本院提起上诉，请求二审撤销一审判决，依法改判。其主要理由：1.一审认定事实不清。被上诉人的拆迁安置补偿合同是在无任何审批手续的情况下签订的，上诉人与村镇公司签订合同后，村镇公司遗漏问题至今没有解决，因此开发手续至今没有完备，故安置补偿协议是无效协议，一审不认定合同效力是错误的。一审判决认定原合同原址安排房源也是错误的，被上诉人之间签订合同时，因无批准手续，房屋图纸还未涉及，不存在原址安置。2.一审程序违法。一审判决给付价款的依据是（2014）YJSF026号评估报告，该评估报告在评估时未通知上诉人到现场。因被上诉人之间合同的原址与上诉人经规划批准的建筑面积及位置不同，因此无法确认原址，即该评估是在无法确认房源的情况下进行的。上诉人一审提出异议，法庭没有告之上诉人申请评估人员出庭。且该评估报告是一年前做的，有效期一年，已经失效。李运江在二审中辩称：一审判决事实清楚，证据充分，请求予以维持。1.被拆迁的房屋位于延吉市政府办发的延拆许字2008第12号拆迁公告的范围内，被上诉人有理由相信村镇公司的手续合法，才将房产交给村镇公司并签订产权调换协议，约定将迎春街临街东侧两套门市房预计面积251.72平方米补偿给被上诉人，并在合同平面图上标注具体位置。合同中小区的平面图与上诉人建成的迎光小区三期的楼房位置一致，只是房号不一致。2.一审程序合法。上诉人在一审两次庭审中，均承认没有对价格鉴定（评估报告）提出异议，也没有提出鉴定人员出庭，上诉人陈述不属实。该评估报告是被上诉人于2013年7月起诉后，对原址同地段、同面积门市房当时的市场评估价，不论期限，都是该诉讼阶段的市场价格，上诉理由不能成立，被上诉人要求解除合同。富元公司在二审中辩称：本案与我方无关。村镇公司在二审中未提交答辩意见。本院经审理查明的事实与一审审理查明的事实基本一致。本院认为：2011年7月12日，村镇公司与新兴公司签订《2008年度C10-2片棚户区改造项目转让协议书》将C10-2片棚户区改造项目转让给新兴公司，并将C10-2片回迁户与村镇公司签订的产权调换协议及交款收据交接给新兴公司，李运江的原房址包括在新兴公司现所开发的楼房范围内，故2008年10月13日签订的《棚户区房屋拆迁产权调换协议》中村镇公司的权利义务亦一并转让给新兴公司，由新兴公司继续履行该产权调换协议的相应义务。新兴公司至今未向李运江交付约定调换的房屋，也未提供其他调换房源或补偿方案，现李运江要求解除合同，并由新兴公司赔偿房屋损失，符合法律规定，应予支持。2008年10月13日李运江与村镇公司签订的《棚户区房屋拆迁产权调换协议》即已解除，李运江又选择了货币赔偿，则临时安置补助费应当从合同解除之日起停止支付，一审判决对此表述不当，本院予以纠正。新兴公司以合同约定的原址与其经规划批准的建筑面积及位置不同，无法确认原址，评估报告是在无法确认房源的情况下进行为由，主张一审法院不应采信延龙房估字第【2014】YJSF026号房地产司法鉴定估价报告，对此本院认为，该评估报告是对被拆迁房屋的同等位置、同等面积营业房当前的市场价格进行的评估，且被拆迁房屋有相关房屋所有权证、土地使用权证登记记载，故一审法院采信该估价报告并无不当，新兴公司的主张本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条（四）条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第5228号民事判决第二项；二、变更吉林省延吉市人民法院（2015）延民初字第5228号民事判决第一项：“被告延吉市新兴房建开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李运江251.72平方米门市房的价款2290652元及临时安置补助费（计算方式为：第一部分，自2009年10月13日起至2010年4月12日止的临时安置补助费45309.60元（251.72平方米×30元/月×6个月）-18124元（已经支付的临时安置补助费）=27185.6元；第二部分，2010年4月13日至实际给付之日止的临时安置补助费为251.72平方米×30元/月×2×月数）”为“被告延吉市新兴房建开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告李运江251.72平方米门市房的价款2290652元及临时安置补助费（计算方式为：第一部分，自2009年10月13日起至2010年4月12日止的临时安置补助费45309.60元（251.72平方米×30元/月×6个月）-18124元（已经支付的临时安置补助费）=27185.6元；第二部分，2010年4月13日至本判决生效之日止的临时安置补助费为251.72平方米×30元/月×2×月数）”。如延吉市新兴房建开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费31438元，其他费用80元，财产保全费5000元，鉴定费用22900元，二审案件受理费18300元，合计77718元，由上诉人延吉市新兴房建开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  刘晓娟审判员  朴美兰审判员  林 美二〇一六年六月八日书记员  唐 颖