鄂尔多斯市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）内06民终419号上诉人（一审原告）赵俊峰，男，1962年2月25日出生，汉族，职业不详，现住鄂尔多斯市。上诉人（一审被告）刘敏，女，1955年12月5日出生，汉族，退休职工，现住鄂尔多斯市。上诉人（一审被告）丁满友，男，1959年11月15日出生，汉族，个体，现住鄂尔多斯市。上诉人（一审被告）林云德，男，1969年11月13日出生，汉族，个体，现住鄂尔多斯市。上诉人刘敏、丁满友、林云德共同委托代理人郝桂梅、周小玲，内蒙古鄂尔多斯律师事务所律师。上诉人赵俊峰，上诉人刘敏、丁满友、林云德因业主共有权纠纷一案，不服内蒙古鄂尔多斯市东胜区人民法院（2015）东民初字第6969号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年5月10日公开开庭审理了本案。上诉人赵俊峰，上诉人刘敏、丁满友、林云德及其委托代理人郝桂梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，原告赵俊峰于2001年5月24日向他人购买了位于东胜区伊金霍洛西街住宅楼1单元4楼401室。与原告购买同类住房的共有24户，经住户协商，将该综合楼共有部分位于中心医院一楼车棚一间出租，租金用于业主安装天然气管道费用、楼道打扫卫生费用及其他维护支出，22户业主对此方案同意并签字，原告未签字。2009年8月1日与承租方签订了租赁合同，后每年续租签订租赁合同至2016年，共收取租金51.5万元。收取的租金由三被告管理支配。2015年，该综合楼进行统一供暖改造，三被告认可改造费用从租赁费用中支出，支出金额为20万元。一审法院认为，小区的车棚作为小区建筑区划内的共用设施，属于业主共有，处分属于业主共有的财产，利用共用设施进行经营的，应当征得全体业主的同意。原告作为业主之一，对共有财产的收益亦应享有权利。在征求全体业主意见书面告知书中，原告虽没有签名同意，但不能以此否定原告放弃了其享有的权利。告知书中明确写明车棚的租金用于业主安装天然气管道费、楼道卫生费及其他维护支出，在2015年电暖改造中，三被告认可改造资金从车棚租赁费中出资。关于24户改造费用，三被告自认20万元，现暖气改造工程已经完毕，按照公平原则，三被告应当从租赁收益中给付原告暖气改造的费用8333元（20万元/24户）。原告作为业主，应当按照方便生活、团结互助、以全体业主的利益公平合理处理业主间的关系，其对共有设施享有权利的同时，亦应承担义务。原告从2009年车棚出租后至今，天然气管道安装费用、相关物业等费用一直未自己出资，其实际一直享受车棚租赁的收益，故对原告请求的其他费用一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第七十条、七十二条一款、七十三条之规定，判决如下：被告刘敏、丁满友、林云德在公共财产租赁收益范围内给付原告赵俊峰电暖改造费用8333元，于本判决书生效之日付清。上诉人赵俊峰不服一审判决上诉称，因上诉人刘敏、丁满友、林云德拒付其供热费及滞纳金，并在2015年9月电热改造中未给其房屋接通热源，所致租金损失已成事实，且一审法院判决认为2009年至今分摊费均在共有租金中分摊，因此应当对其要求上诉人刘敏、丁满友、林云德支付2009年10月至2015年4月供热费及滞纳金、利息、延迟履行期间的利息，以及2015年10月15日至2016年4月15日房屋租金损失及利息、延迟履行期间债务利息的请求予以支持。故请求二审法院支持赵俊峰的上诉请求。上诉人刘敏、丁满友、林云德共同答辩称，不同意上诉人赵俊峰的上诉请求。赵俊峰上诉请求中提到的利息及延迟履行期间的债务利息等新增加的诉讼请求，不符合民事诉讼法的规定，二审应当予以驳回。上诉人刘敏、丁满友、林云德不服一审判决上诉称，一审法院认定事实不清，采信证据不当，造成错判，理由如下：第一，不应给付上诉人赵俊峰电暖改造费8333元。一审法院以赵俊峰作为业主之一，对共有财产的收益亦应享有权利，判决上诉人刘敏、丁满友、林云德在公共财产租赁收益范围内给付赵俊峰电暖改造费8333元错误。本案的实际情况为20万元的改造费用不仅包括暖气管道改造，还包括水、电线路的改造。赵俊峰的房屋位于整体物业的四楼，水、电、暖管道线路的改造，他也是受益人，赵俊峰现在已经并正在使用改造后的水、电管道线路，供暖管道也已接通至赵俊峰家门口，之所以未入户接通供暖管道是因为赵俊峰欠付供暖公司供暖费，供暖公司阻止为其接通。其次，如果上诉人赵俊峰坚持要水、电、暖整体改造费用中属于自己的部分，那么也要从8333元中核减已经受益的水、电改造费用，并且今后其供暖也不得从改造过后的现有供暖管道中接通，否则赵俊峰属于双重受益，侵害了其他业主的合法权益。第二，上诉人赵俊峰作为业主之一，对小区建设屡屡不予配合，拖欠小区分摊费用，造成整体住户延迟供暖，物业公司停止服务，阻挠公共财产租赁而给小区全体住户造成6万元的损失，一审法院对以上事实认定不清，采信证据不当，而且与其在判决书中倡导的上诉人赵俊峰作为业主对共有设施享有权利的同时，亦应承担义务的理念相悖。综上，一审判决认定事实不清，采信证据不当，请求二审法院在查清事实的基础上依法改判，以维护上诉人的合法权益，维护法律的公平正义。上诉人赵俊峰答辩称，上诉人刘敏、丁满友、林云德所提到的对该楼供热改造中含水电改造费不是客观事实，2004年，该楼的水电改造已经完成，我方已将全部费用付清。其次，三上诉人为该楼业主委员会成员，负有履行该楼物业管理的责任义务，在共有房屋出租之日，三上诉人负责从公有资金中分摊出资24户业主的全部物业费、供暖费，故对方认为未接通我方供热管道是因我方欠付取暖费实属自相矛盾，三上诉人应当协助我方从现有的公共供热管道中接通户内供热设施达到正常使用，且因未接通供热管道而造成我方租金损失是既成事实，三上诉人应当承担相应的侵权责任。二审期间，上诉人赵俊峰向法庭提交了以下7份证据：1、房屋租赁合同复印件两份，拟证明在2015年10月15日至2016年4月15日房屋租金损失5850元。上诉人刘敏、丁满友、林云德共同质证称，对合同的真实性及所要证明的问题均不认可，公共供暖管道已经接入赵俊峰的供暖接口，不能接通的原因是赵俊峰拖欠供暖费所以供暖公司阻止进入，即使是供暖存在问题，房屋租金损失也不是必然的损失，赵俊峰本人负有防止损失的义务。2、2003年、2004年收据复印件两份，拟证明三上诉人应当从共有租金中分摊出资缴纳2009年10月-2015年4月的供热费5808元及滞纳金3725元。上诉人刘敏、丁满友、林云德质证称，对证据的关联性不认可，不能证明其所要证明的问题。3、鄂尔多斯市众宇电子有限公司出具的收据复印件一份，拟证明打印费60元，应当由三上诉人承担。上诉人刘敏、丁满友、林云德质证称对证据的真实性和要证明的问题均不予认可。4、一审立案收取材料登记表及证据提交清单复印件各一份，拟证明一审法院收取了该登记表中所列的证据。上诉人刘敏、丁满友、林云德质证称，与本案争议焦点无关，不具有关联性。5、身份证复印件及军残证复印件各一份，拟证明上诉人赵俊峰的身份。上诉人刘敏、丁满友、林云德质证称，对上诉人的身份认可，但是证据与争议焦点无关。6、上诉人刘敏、丁满友、林云德在本案涉案物业即房地产综合楼费用支出明细一组，拟证明三上诉人于2014年8月14日从共有租金收益中缴纳了23户的取暖费，唯独没有缴纳赵俊峰的取暖费，侵犯了赵俊峰的合法权益。上诉人刘敏、丁满友、林云德质证称，对证据的真实性及所要证明的问题均不认可。7、东胜区交通街道办事处关于拟定上诉人刘敏、丁满友、林云德连任综合楼业主委员会成员的公示复印件一份，拟证明三上诉人连任了该楼的业委会成员。上诉人刘敏、丁满友、林云德质证称，对该份证据认可。经庭审质证，本院认为上诉人赵俊峰提供的第1、6、7份证据与本案具有关联性，本院予以确认，其他证据与本案争议的焦点不具有关联性，本院不予采信。二审期间，上诉人刘敏、丁满友、林云德向法庭提交的以下3组新证据：1、蓝梦住宅楼劳务管理及材料承包合同2份，收条3支，结算清单1份，照片一张，拟证明2015年6月份本案涉物业楼进行了水、暖管道的改造，改造完成后业主委员会履行了付款义务；暖气管道已接至公共管道与上诉人赵俊峰分户管道的碰接处，共花费198000元。上诉人赵俊峰质证称，对证据的真实性不认可，是三上诉人伪造的，对照片不认可，无法显示及证明其所要证明的问题。2、结算清单一份，收条一支，2016年6月份本案涉案物业进行了电缆线路的改造，改造完成后业主委员会履行了付款义务。上诉人赵俊峰质证称，对证据的真实性不认可，是三上诉人伪造的。3、证人张某某的证言，拟证明证人是物业楼的住户之一，以前该小区没有物业，证人与上诉人刘敏负责对24户公共费用的收取和支配，后来证人不参与了，但是上诉人刘敏还在负责这件事。本案双方当事人均是证人的邻居，证人曾经向住户们收取过一户一月5元钱的卫生费，但是向赵俊峰收取时从来没有收到过。业主委员会做了供暖等改造，均是改造到户，从2009年共有车库出租以后业主的供暖费及物业费用就是在用公共租金缴纳。上诉人刘敏，丁满友、林云德现在是业主委员会委员，小区能正常运行维护有赖于他们的工作。上诉人刘敏、丁满友、林云德质证称，认可证人证言，证言可以证明赵俊峰已经实际使用了水、电、气的管道，暖气管道也已经接至其户门口，赵俊峰在之前也一直拖欠卫生费等公共费用。上诉人赵俊峰质证称，对证人2009年之后由公共租金收益缴纳物业费及供热费的说法认可，2009年之前的事情证人的说法是虚假的。经庭审质证，本院认为上诉人刘敏、丁满友、林云德所提供的第1、2组证据可以和证人证言相互印证，形成证据链，本院对上述3组证据予以确认。二审经审理查明，上诉人赵俊峰属于本案物业楼即东胜区杭锦路房地产综合楼1单元401室的业主。该楼共有24户，2009年，经大多数住户协商，将该综合楼共有部分位于中心医院一楼车棚一间出租，租金用于业主安装天然气、水、电、暖管道及线路改造、缴纳业主取暖费、楼道打扫卫生费用及其他维护支出。2009-2016年，公共财产租赁共收取租金51.5万元，收取的租金由上诉人刘敏、丁满友、林云德管理支配。2009年，上诉人赵俊峰自行缴纳取暖费899元，2010年，上诉人赵俊峰自行缴纳取暖费982元，2011年-2015年，上诉人赵俊峰未缴纳取暖费，拖欠国电供暖公司取暖费3926.6元及违约金3725.36元。另查明，2015年，该综合楼进行了水、电、暖管道的改造，改造后的暖气管道已接至公共管道与上诉人赵俊峰分户管道的碰接处，共花费19.8万元。再查明，上诉人刘敏、丁满友、林云德为该房地产综合楼小区业主委员会成员。本院认为，本案为因业主之间因建筑物共有部分的收益发生的纠纷，案由应确定为业主共有权纠纷。根据《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条之规定，业主对建筑物专有部分以外的共有部分享有权利。本案中，2009年，经大多数住户协商，将物业楼的共有部分一楼车棚对外出租，租赁收益即为所有业主共有的公共财产，经法庭调查核实，共有财产由业主委员会统一管理，用于小区的日常维护，其中也包括替业主缴纳取暖费用，上诉人赵俊峰作为小区的业主之一，亦应享受同样的权利，故上诉人赵俊峰2009年-2015年的取暖费5807.6元，有权从公共财产租赁受益范围内得到补偿。关于上诉人赵俊峰所主张的取暖费违约金3725元及房屋租金损失5850元，本院认为，上诉人赵俊峰作为房屋业主，应当能够预见到不缴纳取暖费，不采取合理措施必然会导致损失扩大，且赵俊峰在及时向国电供暖公司缴纳取暖费后依然有权向业主委员会主张权利，但赵俊峰并未采取相应的措施，对损失的扩大存在过错，因此造成的损失应当由上诉人赵俊峰自己承担，故本院对上诉人赵俊峰的该两项上诉请求不予支持。另外，本案中，该小区综合楼改造后的暖气管道已接至公共管道与上诉人赵俊峰分户管道的碰接处，共花费19.8万元，该笔花费已经全部用于小区的水、电、暖管道线路的综合改造，不应当向上诉人赵俊峰给付分摊后的费用，而应由业主委员会协助赵俊峰从现有公共供热管道中接通赵俊峰户内供热设施，故本院对上诉人刘敏、丁满友、林云德关于不应当向上诉人赵俊峰支付电暖改造费用8333元的上诉请求予以支持。对上诉人赵俊峰关于由业主委员会协助其进行供暖管道入户碰接的上诉请求予以支持。综上，一审法院认定事实错误，应当予以改判。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条第一款、第七十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：撤销东胜区人民法院（2015）东民初字第6969号民事判决。上诉人刘敏、丁满友、林云德在判决生效之日起10日内在公共财产租赁收益范围内给付上诉人赵俊峰取暖费5807.6元。上诉人刘敏、丁满友、林云德代表业主委员会协助上诉人赵俊峰从现有公共供热管道中接通其户内供热设施。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费25元，二审案件受理费100元，由上诉人赵俊峰负担50元，由上诉人刘敏、丁满友、林云德负担75元。本判决为终审判决。审 判 长  边晓燕代理审判员  张 静代理审判员  张 雯二〇一六年六月十四日书 记 员  张煜雪