四川省自贡市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川03民终395号上诉人（原审被告、反诉原告）胡勇，男，1977年6月8日出生，汉族，住四川省内江市市中区。委托代理人ＸＸ，四川金沛律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）李辰，女，1989年10月18日出生，汉族，住四川省成都市金牛区。委托代理人杨磊，四川品冠律师事务所律师。委托代理人吴正强，四川品冠律师事务所律师。上诉人胡勇与被上诉人李辰租赁合同纠纷一案，不服四川省自贡市自流井区人民法院(2015)自流民初字第2468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人胡勇的委托代理人ＸＸ，被上诉人李辰的委托代理人杨磊、吴正强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被上诉人李辰一审请求判令：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即返回租赁房屋；3、被告支付拖欠的租金312,499.00元及自2015年7月1日至被告返还房屋止的租金；4、被告支付原告按每天5‰的延期交纳房屋租赁费的违约金；5、被告承担诉讼费。上诉人胡勇一审反诉请求：判令：1、原告返还装修保证金300,000.00元及自2015年1月3日起至付清为止的同期贷款利率计算的利息；2、原告返还被告因租赁面积缩水导致的租金41,062.50元并自2014年11月15日起支付同期贷款利率计算的利息；3、原告赔偿因违反适租、交付等义务给被告造成的损失400,000.00元；4、原告承担电力增容费100,000.00元；5、原告承担诉讼、公证、鉴定及相关费用。原审法院确认：2014年6月30日，原、被告签订《房屋租赁合同书》，约定：原告将位于自贡市自流井区五星街新民街居委会52号部分房产出租给被告，具体为：1、自贡市自流井区五星街新民街居委会52号面临五星街大楼由西南向西北方向A至D轴线的一楼至七楼的房产；2、自贡市自流井区五星街新民街居委会52号由西南向西北方向D至K轴线二楼至六楼的房产；3、自贡市自流井区五星街新民街居委会52号院内东北位置大楼一楼至六楼的房产；以上房产由自房权证自井字第00127958、00127960号登记确认。租赁期限自2014年7月1日至2029年6月30日。租赁费：2014年7月1日至2015年6月30日期间的租赁费1,100,000.00元，2015年7月1日至2016年6月30日期间的租赁费1,133,000.00元。支付期限：租赁第一年按每季度缴纳一次，自第二个使用年度起，房屋租赁费每年缴纳一次，原告免除被告2014年7月1日至2014年11月15日的租赁费，第一年第一个使用季度（2014年11月15日至2015年2月15日）租赁费275,000.00元于三日内支付；第二次租赁费412,499.00元于2015年2月1日前支付，使用时间段为2015年2月16日至2015年6月30日，第一年租赁费金额在原告免除部分后，被告实际应支付687,499.00元；2015年6月1日前缴纳第二个租用年度的租赁费，余下个年度的租赁费被告须在租用年度30日前缴纳，及每年的6月1日前缴纳。若被告延期缴纳租赁费，应按延期天数向原告支付年租金金额每天万分之五的滞纳金；如超过30天未缴纳，视为被告违约，每超过1天按当年度租金千分之五向原告支付违约金，原告有权收回租赁房。另，被告向原告交纳水电保证金50,000.00元及装修保证金300,000.00元，装修完毕后，被告无重大安全事故和破坏房屋结构安全的情况，原告退还装修保证金。同时还约定：租赁期内，被告根据自身经营需要，自行负责对租赁房的水、电、气、消防、通讯、网络、电视等方面配套设施设备的增设、增容、建设、改造，并自行负责前述设施设备的手续审批办理、相关费用、使用过程中的维护、维修；被告自行负责对房屋及房屋配套设施包括但不限于渗漏、透水、管道堵塞等方面的相关维修及其费用；原告院内停车位，被告与原告现有租赁户协商共同使用。合同签订后，原告向被告交付了约定的租赁物，但租赁房西南向西北方向D至K轴线二楼第二间房屋未向被告交付。被告收到租赁房屋后，对除房屋西南向西北方向D至K轴线二楼外的房产进行了装修。其后，被告按约定支付原告装修保证金300,000.00元、水电保证金50,000.00元及2014年11月15日至2015年2月15日的租金275,000.00元。2015年6月30日、2015年7月1日，被告通过合伙人陈才的账户分二次向原告转账共计100,000.00元。2014年10月21日，被告向原告出具《承诺书》，表示：因经营需要，需办理电力增容，需用电登记日授权办理，故向原告承诺增容的相关费用由本人全部承担；租赁期满后，将供电设备完好交给产权人，不会向产权人索要相关费用。2015年10月9日，陈才向四川省自贡市国泰公证处申请对其所经营的自贡尚客优快捷酒店的整体现状进行证据保全公证，该公证处于当日对该酒店的整体现状进行了查看，并拍摄相关照片，制作了《现场工作记录》；并于2015年10月16日出具（2015）川自国证民内字第2449号公证书。另查明，被告胡勇租赁本案所涉房产后，经营自流井区丹丽斯宾馆，后于2014年7月6日与青岛尚客优城际酒店管理有限公司签订合同，加盟“尚客优”品牌连锁酒店。原审法院认为,原、被告签订的《房屋租赁合同书》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律规定，合法、有效，对双方均有约束力，双方均应依约履行义务。根据双方约定，被告应于2015年2月1日前支付第一年度第一期租赁费412,499.00元、于2015年6月1日前支付第二年度全年租赁费1,133,000.00元，否则应按延期天数向原告支付年租金金额每天万分之五的滞纳金；如超过30天未缴纳，视为被告违约，每超过1天按当年度租金千分之五向原告支付违约金，原告有权收回租赁房。但本案中被告仅于2015年6月30日、2015年7月1日支付100,000.00元，其行为已构成违约，且该违约行为已符合双方约定的出租人可单方面行使合同解除权的情形，即原告作为出租人有权依据合同约定解除合同。故原告要求解除租赁合同、返回租赁房屋，本院予以支持。被告辩称签订合同时，原告虚假宣传租赁房屋电力容量为120KW，虽二位证人证实双方在合同签订前协商过程中提到了这一问题，但二位证人均证实未完全参与协商过程，仅听取了双方协商中的部分情况，其不能完整反映原告向被告做了房屋电力容量为120KW的表示，结合双方最终达成的《房屋租赁合同书》中对电力增容问题的约定及其后被告的承诺，不能认定原告做了虚假宣传。被告辩称并反诉原告违反适租义务，造成电力增容损失及消防、下水通道、停车位等损失问题，根据双方约定及被告作出的承诺，电力增容及渗漏、透水、管道堵塞等问题均由被告自行负责，不属原告义务，停车位问题仅为协商处理，亦不属原告义务，故被告反诉及抗辩的上述理由均不能成立。同时，鉴于以上因素，被告申请对原告违反适租义务导致根本性违约，给被告造成的可得利益损失、宾馆房间闲置率上升导致营业收入减少、电力增容损失、停业损失、特许经营权损失、为通过消防验收增加的成本费损失等进行司法鉴定的请求，因缺乏事实基础，本院不予支持，其反诉公证、鉴定等相关损失，本院亦不予支持。被告反诉要求退还装修保证金问题，因被告对租赁房屋并未完全装修完毕，不能达到双方约定的退还条件，本院不予支持。但鉴于本案原告要求解除双方的租赁合同，退还租赁物，故被告缴纳的装修保证金应予退还。关于租金及违约金计算问题，根据查明的事实，原告未向被告完全交付租赁物，其行为已构成违约；被告亦未按合同约定支付租金，其行为亦构成违约，鉴于双方均存在违约行为，本院酌定双方互不赔偿违约金。但因原告未完全交付租赁物，其租金应相应扣减，本院酌定按全部租赁费用的0.5%扣减，故被告应交纳的租金为310,936.50元（312,499.00元-312,499.00元×0.5%）以及自2015年7月1日起按每天3088.58元（1133000元÷365天=3104.10元-1133000元÷365天×0.5%）至租赁物返还之日止的租金。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百二十条、第二百二十六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告李辰与被告胡勇于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同书》；二、被告胡勇于本判决生效后十日内搬离位于自贡市自流井区五星街新民街居委会52号承租房屋，并将该房屋返还给原告李辰；三、被告胡勇于本判决生效后十日支付原告李辰房屋租金（计算为310,936.50元加上自2015年7月1日起按每天3,088.58元至租赁物返还之日止的租金）。四、原告李辰于被告胡勇搬离承租房屋后五日内向其退还装修保证金300,000.00元；五、驳回原告李辰的其他诉讼请求；六、驳回被告胡勇的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费5,988.00元、反诉受理费10,010.62元，共计15,998.62元，由原告李辰负担2,994.00元，被告胡勇负担13,004.62元。宣判后，上诉人胡勇不服，向本院提起上诉，请求撤销原判决，发回原审法院重审，或者查清事实后改判曁支持上诉人的诉讼请求，亦即驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求；本案一、二审诉讼费及与之相关的费用，由被上诉人承担。其主要理由为：1、一审判决认定事实错误、证据不足。第一，一审查明“李辰可依据合同约定解除合同，返还租赁物并承担违约金”显系错误认定事实；第二，一审对“李辰对电力增容120千瓦的事实没有虚假宣传”系认定事实错误；第三，一审对“停车位问题仅为协商处理，电力增容及渗漏、渗水、管道堵塞等问题均由胡勇自行负责，不属李辰义务”系事实认定错误；第四，一审对“（可得利益损失、盐业收入减少、电力增容费用、停业损失、特许经营权损失）司法鉴定缺乏事实基础，不予准许，公证费、鉴定费不予支持”系事实认定错误；第五，一审对“胡勇对租赁房屋并未完全装修完毕，不能达到双方约定退还装修保证金”的事实认定错误；第六，一审对租金及违约金计算认定事实错误。二、一审适用法律错误。三、原判决程序违法。1.本案应由中级法院管辖；2.违背不间断审理原则，在首次开庭完毕后，两个月后再进行第二次开庭，也未经传票传唤，缺席审理，剥夺胡勇的法定诉权；3.违背法律对举证责任的分配规定；4.对最高院两个指导案例未采信，未进行说明；5.超裁、漏裁，当时的理由是我方拒付金，后改为不安抗辩权，当庭变更诉求也剥夺了当事人的答辩权；6.遗漏当事人，不采信公证书，其认为陈才是合伙人，那么就遗漏了当事人；7.我们申请鉴定未准许，也没有书面裁定；8.我们申请了调低违约金，没有作处理；9.被上诉人向法庭展示的红线图没有经过质证作为了定案的证据；10.简易程序转换为普通程序违法。被上诉人李辰辩称，一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。上诉人胡勇对原判认定的事实，除上诉状列明的异议外，认为其实际支付了67.5万元房租。被上诉人李辰对原判认定的事实无异议。二审中，上诉人胡勇提交了以下证据：第1组，由李辰本人手书捺印盖骑缝章形成的案涉房屋产权证和国有土地使用权证。证明本案的交付的判断的标准就是以产权证的房屋和国土证确定的界址的范围、载明的面积来提供才叫交付。第2组，第1号尚客优酒店给排水施工图、第2号尚客优酒店茶餐厅装修方案。证明被上诉人没有尽到交付适租和尽到瑕疵担保义务。第3组，停水通知。证明供水供电的基本义务没有尽到。被上诉人李辰对上诉人胡勇二审中提交的证据发表了如下质证意见：对第一组一审中我方也举示了，没有异议，但对证明事项有异议，两份证据能证明李辰与胡勇签订合同是合法有效的，租赁合同第一条也说明了是在这两份权证中予以确认，并没有说把所有的房子租给他；对第二组，茶餐厅设计图与本案无关，给排水施工图，合同中明确约定排污排水由承租人自行修建，与本案的租赁合同纠纷也没有任何关系；对第三组，没有原件，对真实性无法确定。本院认为，上诉人胡勇二审中提交的证据第一组房屋产权证、国有土地使用权证的真实予以确认，因房屋租赁合同约定的租赁范围系按照自贡市税务局办公楼竣工图约定，故不能按房屋产权证、土地使用权证确认租赁范围；第二组尚客优酒店给排水施工图、茶餐厅装修方案是胡勇按租赁合同约定自行负责实施，与本案缺乏关联性；第三组《暂停供水通知书》系自贡水务集团有限公司于2016年4月11日向天辰珠宝有限公司发送的，与本案无关。二审中，被上诉人李辰提交了存于自贡市城市建设档案馆制作于1985年8月27日的自贡市税务局办公楼竣工图。以印证其在一审中所提交证据的真实、合法性。被上诉人胡勇质证认为，在房管部门归档后卷宗里面拿出来的图纸才成为合同的一部分，这不属于新证据的范围。本院认为，被上诉人李辰提交的自贡市税务局办公楼竣工图能够客观反映本案房屋租赁合同所涉房屋基本情况，予以确认。本院二审查明的其余事实与原判查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，第一、关于上诉人胡勇认为一审程序违法问题。被上诉人李辰起诉的标的额为312499元，按照级别管辖的规定，本案应由基层人民法院审理，原审法院对本案有管辖权。原审法院因本案案情复杂，将简易程序转为普通程序符合法律规定，并向上诉人胡勇的代理人寄发了相关诉讼文书及开庭传票，上诉人胡勇的代理人虽未参加第二次庭审，但其以代理词的形式充分发表了质证及处理意见，并未剥夺其诉讼权利。本案属合同纠纷，诉讼当事人应为签订合同双方，本案并未遗漏当事人。经查，原审判决书已载明对最高人民法院指导案例不予采信、对上诉人胡勇申请司法鉴定不予支持、双方互不赔偿违约金等内容。因此，原审程序合法。第二、上诉人胡勇与被上诉人李辰于2014年6月30日签订的《房屋租赁合同书》系双方真实意思表示，其内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。按合同约定上诉人胡勇应于2015年6月1日前支付房屋租赁费150余万元，上诉人胡勇仅于2015年6月30日、7月1日分别支付5万元，截止2015年8月24日被上诉人李辰提起诉讼时，上诉人胡勇仍未足额支付。根据合同约定，上诉人胡勇已违约，被上诉人李辰有权收回租赁房。上述人胡勇未按合同约定支付房屋租金，致被上诉人李辰不能实现出租房屋收取租金的合同目的，原判对被上诉人李辰要求解除房屋租赁合同、胡勇返还租赁房屋及胡勇支付李辰自2015年7月1日起按每天3088.58元至租赁物返还之日止的租金的诉讼请求予以支持有事实和法律依据，处理正确。第三、原判根据双方约定及被上诉人李辰作出的承诺，认定电力增容及渗漏、透水、管道堵塞等问题均由上诉人胡勇自行负责，不属被上诉人李辰的义务，停车位问题仅为协商处理，亦不属被上诉人李辰的义务，有事实依据，判决不支持上诉人胡勇的反诉请求，处理正确。第四、原判鉴于双方均存在违约行为，决定双方互不赔偿违约金，符合本案实际情况，处理正确。第五、原判鉴于被上诉人李辰未交付合同约定的西南向西北方向D至K轴线二楼第二间房屋，酌定减少0.5%租金的处理恰当。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12320元，由上诉人胡勇负担。本判决为终审判决。审判长  廖四春审判员  王海英审判员  周 勇二〇一六年六月二十七日书记员  何 珊