河南省荥阳市人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0182民初1672号原告（反诉被告）王爱锋，男，汉族，1981年9月24日生，住河南省郸城县。委托代理人范宽云，河南神龙剑律师事务所律师。被告（反诉原告）河南鑫龙置业有限公司，住所地荥阳市广武路南段东侧。负责人王金岭，总经理。委托代理人赵广振，该公司法律顾问。原告王爱锋诉被告河南鑫龙置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，诉讼中，被告河南鑫龙置业有限公司（以下简称鑫龙公司）提起反诉，本院依法予以合并审理。依法由审判员王浩适用简易程序公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）王爱锋委托代理人范宽云，被告（反诉原告）鑫龙公司委托代理人赵广振到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱锋诉称：原被告双方于2009年9月7日签订《房屋认购书》，协议约定由原告购买被告拟建造位于郑上路体育场北门对面鑫龙佳苑小区6栋东2单元1楼106号，面积74.46㎡，并约定了房屋单价和总价，原告如约支付定金及首付款。但是被告长达六年多的时间未交房，由于被告的严重违约行为，给原告在近六年半时间内无法实现居住权。2014年10月份，被告符合商品房预售条件，原告要求签订正式购房合同，被告以各种理由拒绝与原告签订正式购房合同。直至今日，被告仍在违反合同约定，未履行与原告签订商品房买卖合同及交房手续，导致原告无法签订购房合同也无法实现入住权利。被告行为严重损害原告的利益。原告现请求判令：1、被告继续履行合同，与原告签订商品房买卖合同并限期被告无条件为原告办理交房手续；2、被告因违法买卖房屋给原告造成损失，按首付款银行同期贷款利息4倍主张违约金68440元（从2009年10月1日至起诉之日）。在审理过程中，原告明确其第一项诉讼请求为：依法判令被告继续履行双方于2009年9月7日签订的位于郑××体育场北门对面××小区××单元××楼××号的房屋认购书，合同总价款为19.5万元，并限期与原告签订商品房买卖合同并为原告办理交房手续。被告鑫龙公司辩称：双方签订的房屋认购书应依法解除，被告愿意退回原告已经缴纳的定金5000元及首付购房款3.5万元。被告鑫龙公司反诉称：根据荥阳市人民政府荥政文（2006）186号文件精神，2007年4月26日，荥阳市京城办事处平庄村委十里铺村民组与河南绿城建设工程公司签订了旧村改造协议，启动了荥阳市首次旧村改造项目。2008年9月5日，股东王金岭发起成立反诉人鑫龙公司，承继河南绿城建设工程公司的拆迁建设工作，立项名称为鑫龙佳苑。由于该项目系荥阳市首次旧村改造，政府及各行政部门缺乏相关经验，以致拆迁工作一度受阻。经市政府及京城办事处多次协调，依据相关文件精神，直至2011年10月4日反诉人与京城办事处平庄村委十里铺村民组才达成旧村改造补充协议。该项目分两期开发建设，一期项目违规开工建设。因该项目系旧村拆迁改造项目，商业以外的种种因素造成整个项目的进展苦难和缓慢，加之自2012年以来，政府大幅提高国有土地出让金基准价格，以致该项目建设成本均成倍增长，且自2012年4月20日以来，原来不包含在房价中的暖气、燃气初装费需计入建设工程造价以致房屋价格组成也发生了变化。由于上述建设背景及原因，经与反诉人协商，阐明并非反诉人恶意造成如今这种局面，希望被反诉人适当增加价款，以促成双方交易。反诉人认为本案纠纷系在房屋认购书签订以后客观情况发生了反诉人在订立房屋认购书时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行对反诉人明显不公平。其现提起反诉，请求判令解除反诉人与被反诉人签订的房屋认购书；反诉人退回被反诉人缴付的定金5000元及首付购房款35000元。原告王爱锋反诉答辩称：被答辩人鑫龙公司的反诉请求与事实理由不成立。被答辩人在未取得商品房预售许可证明，公开对外以市场价预售房屋，答辩人已交付完合同约定首付款后7年，被答辩人才将房屋建好。且答辩人购买时的价格比当时其他高档小区的房价还高。因此答辩人要求被答辩人继续履行购房合同，并承担违约责任，并驳回被答辩人的反诉请求。经审理查明：2009年9月7日，王爱锋与鑫龙公司签订《鑫龙佳苑房屋认购书》一份，该认购书主要载明：客户姓名：王爱锋；订购名称：鑫龙佳苑；订购户别：6栋东2单元1楼106号，面积（大约）74.46㎡。约定条款：1、经双方约定，卖房签署本认购书交纳首期房款／元整，可享受／%的优惠，优惠后单价2618.86元／平方米，总房款为人民币（大写）壹拾玖万伍仟元整。2、买方在签署本认购书前已交纳定金五千元整，买方同意作为认购上述房屋的担保；3、买方应在接到开发商通知后，在开发商通知规定的日期前携带本认购书及登记产权名艺人之身份证明以及付款凭证到开发商处签订正式购房合同，逾期者视同违约，买方丧失认购上述房的优先权利，开发商可另行出售。4、付款方式：按揭付款，买受人于2009年9月7日交定金五千元整，再于2009年9月14日交首付20%，余款80%以贷款方式支付。5、上述房屋总价为实际成交价格，买方已付定金、首期房款均须取得卖方出具之证明，否则对卖方不发生效力。6、本认购书签署后，如因买方原因不能签订正式购房合同的，买方应提出书面退房申请，等开发商卖出该套房屋后，方可退还买方已付购房款本金。如因开发商原因不能签订正式购房合同的，经双方协商达成共识后，开发商应在一个月内退回买方已付房款及定金。7、本认购书一式三份，买方持一份，开发商持二份，具有同等法律效力。8、本认购书签署后交付首期房款后生效，在签订正式购房合同后失效。签订协议当日，王爱锋支付定金5000元，2009年9月15日、9月29日，王爱锋分别支付首付款15000元、20000元。鑫龙公司给王爱锋出具相应的收据3份。2007年4月26日，河南绿城建设工程有限公司与京城办事处平庄村委十里铺村村民组签订《京城办事处平庄村委十里铺村旧村改造协议》。在该份协议基础上，2011年10月4日，鑫龙公司与该组签订《京城路街道办事处平庄村十里铺组城中村改造补充协议》。2011年3月9日、2013年7月25日，鑫龙公司分别与荥阳市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》。2011年5月25日、2013年9月11日，鑫龙公司分别取得鑫龙佳苑小区所涉地块的土地使用权证。2012年3月9日，鑫龙公司取得鑫龙佳苑一期工程的建筑工程施工许可证。2014年9月30日，鑫龙公司取得鑫龙佳苑小区的商品房预售许可证。本院认为：《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，双方当事人签订的《鑫龙佳苑房屋认购书》中对买卖双方的名称、姓名、房屋基本状况、房价确定方式及总价款等实质性条款均作了明确的约定，因此，该认购协议书具备了商品房买卖合同的主要内容。王爱锋作为购房人依约向鑫龙公司支付了5000元定金及35000元购房首付款，鑫龙公司作为出卖人收取了定金及首付款，并出具了收据。综和上述两点，王爱锋与鑫龙公司签订的《鑫龙佳苑房屋认购书》应当认定为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，鑫龙公司已于2014年9月30日取得鑫龙佳苑小区的商品房预售许可证，故该商品房买卖合同为有效合同。鑫龙公司提出解除认购书的理由是认购书签订后的客观情况发生了重大变化，继续履行对其明显不公平。本院认为认购书中未约定合同解除的条件或期限，鑫龙公司所说的客观情况在其进行项目开发建设及取得建设用地使用权时即已发生。如鑫龙公司主张解除认购书，其应当在客观情况发生变化后的一年期限内及时行使。现因鑫龙公司逾期行使，其解除权依法已经消灭。故对其解除认购书的反诉请求本院不予支持。因双方当事人签订的《鑫龙佳苑房屋认购书》系有效的商品房买卖合同，故对王爱锋主张的继续履行合同的诉讼请求，本院予以支持。因认购书中未约定签订正式购房合同的期限及违约金计算方式，故对王爱锋主张的违约金68440元，本院不予支持。《商品房预售管理办法》第十条规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”因当事人双方仍需依据上述行政法规规章签订商品房预售合同，故鑫龙公司应按双方签订的《鑫龙佳苑房屋认购书》中所确定的房屋座落、价格及付款方式与原告王爱锋签订商品房买卖合同。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第十五条之规定，判决如下：一、被告河南鑫龙置业有限公司于本判决生效之日起十日内按照其与原告王爱锋签订的《鑫龙佳苑房屋认购书》中所确定的房屋座落、价格及付款方式与原告王爱锋签订商品房买卖合同，并在合同签订之日起三个月内向原告王爱锋交付房屋；二、驳回原告王爱锋本案其他诉讼请求；三、驳回被告河南鑫龙置业有限公司的反诉诉讼请求。本诉案件受理费1511元，减半收取755.5元，反诉案件受理费800元，减半收取400元，由被告河南鑫龙置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员 王 浩二〇一六年六月十二日书记员 杨红利