福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0802民初2035号原告龙岩市新罗区莲东新陂安置小区业主委员会，住所地龙岩市新罗区莲东新陂安置小区A幢201室。代表人黄学源，主任。委托代理人吴庆森、沈萍，福建信厚律师事务所律师。被告林双发，男，1975年8月7日出生，汉族，个体工商户，住龙岩市新罗区。原告龙岩市新罗区莲东新陂安置小区业主委员会（以下简称新陂业委会）与被告林双发房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人沈萍，被告林双发均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新陂业委会诉称，2014年9月17日，原告与被告签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将位于龙岩市新罗区莲东新陂安置小区南排G43-46号店租赁给被告，租赁期限为二年，即自2014年9月17日起至2016年9月15日止，每月租金9245元，押金27735元，被告应于每月的5日前交清当月租金，如未按时足额缴纳，原告有权每日按照欠缴的租金额2%收取滞纳金，逾期超过30日，原告有权解除合同等内容。合同签订后，被告陆续于2014年9月16日、2015年3月26日、2015年7月4日、2015年8月11日、2015年9月8日、2015年10月20日分别支付原告租金9245元、30000元、10000元、10000元、10000元、10000元，以上共支付租金79245元。2016年1月22日，被告擅自搬离租赁店面，经原告阻止后，被告表示不再租赁原告店面并强行搬走。原告无奈只好口头告知被告解除租赁合同并要求被告交还租赁店面的钥匙，同时要求被告交清尚欠的租金和水电费。显然，被告不交租金，明确表示不再租赁原告店面并搬离店面的行为，违反了双方的合同约定，已构成违约，应承担违约责任，原告根据上述合同约定，有权没收被告已交的押金。根据《合同法》第94条第（三）款规定，双方签订的租赁合同已于2016年1月22日解除。合同解除后，原告多次要求被告交清尚欠的租金和原告垫付的电费，被告仅于2016年2月支付原告7000元，其余所欠的租金49965元和电费276.03元至今未付。原告诉至法院，请求判令：1、被告林双发支付原告尚欠的租金49965元；2、被告林双发返还原告代垫的电费276.03元；3、被告林双发已支付的押金27735元作为违约金归原告所有。被告林双发辩称，被告与原告签订的租赁合同租赁期限2年，月租金9245元。合同签订后，被告于2014年10月1日、2015年3月26日、7月4日、8月11日、9月8日、10月20日分别存入原告新陂业委会账户租金56980元、30000元、10000元、10000元、10000元、10000元，合计存入126980元。2015年9月3日，被告承租的店门口道路因装设红绿灯施工20天，车辆无法进出，造成被告当月经营严重亏损。2015年10月20日起，红绿灯启用时，被告店车辆出入口刚好被划在红绿灯停止线前，车辆无法正常进出，严重影响被告店车辆进出，被告要求原告适当降低店租，但原告拒绝，被告不得已准备将洗车业务调整为租车业务。2016年1月22日，原告派一二十人到被告店，要求被告交清店租，被告承诺农历年底前交清，并要求适当降低店租，但原告不予理会，强行扣留被告店所有设备，并将店门锁换掉，致使被告无法经营。2016年2月28日，原告将被告店所有设备以7000元价格出售。请求法院判决租赁合同从2016年1月22日换锁之日起终止，减免2015年9月3日至9月23日因装设红绿灯无法营业20天的租金，适当减免2015年10月20日至2016年1月22日红绿灯启用后车辆无法正常进出，导致被告经营陷入危机的租金。经审理查明，2014年9月17日，原告新陂业委会（甲方）与被告林双发（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，该合同约定，原告将位于龙岩市新罗区莲东新陂安置小区南排G43-46号店（该店铺系龙岩市新罗区莲东新陂安置小区各户业主所有，由于无法分割，产权无法做到各户，各户同意龙岩市新罗区莲东新陂安置小区一层架空层产权做到龙岩市新罗区莲东新陂安置小区业主委员会名下）租赁给被告，租赁期限为二年即自2014年9月17日起至2016年9月15日止，每月租金9245元，2014年9月17日至2014年9月30日为装修期间，装修期间免交租金，租金从2014年10月1日起算。该合同第二条第二、三款约定“合同签订之日，被告应交付押金27735元，租赁期限届满时，被告付清全部租金及其他费用时，原告无息退还押金。乙方提前解除、终止合同或者违反本合同约定致原告单方面解除合同，原告有权没收押金。租金按月支付，租金按照先缴费后使用的方式支付，被告应在每月的前5日交清当月租金，如未按时足额缴纳，原告有权每日按照欠缴的租金额2%收取滞纳金，逾期超过30日，原告有权解除合同、没收押金并无条件收回租赁房屋”等内容。合同签订后，原告将上述租赁店面交付被告使用，被告陆续于2014年9月16日支付原告56980元（其中租金29245元，押金27735元）、2015年3月26日支付原告30000元、2015年7月4日支付原告10000元、2015年8月11日支付原告10000元、2015年9月8日支付原告10000元、2015年10月20日支付原告10000元，以上合计租金99245元，押金27735元。2016年1月22日，被告将汽车美容设备搬出店铺，原告以为被告不承租店铺了，要求被告交清店租及电费，双方发生纠纷，原告当即通知被告解除合同交回店铺钥匙，并扣留店铺部分设备。截止2016年1月22日，被告尚欠原告租金46209.6元及原告代垫的电费276.03元。2016年2月28日，被告同意原告将店铺洗车设备以7000元价格出售抵作租金。原告于2016年3月22日诉至法院，请求判如所诉。本院认为，原、被告于2014年9月17日签订的《房屋租赁合同》未违反法律、法规的禁止性规定，系双方当事人的真实意思表示，合法有效。该合同双方已实际履行，原告已将位于龙岩市新罗区莲东新陂安置小区南排G43-46号店交付被告使用，被告依据合同约定陆续支付原告部分租金。上述租赁合同对双方均有法律拘束力，双方均应按该租赁合同的约定履行各自应承担的义务。原、被告于2016年1月22日发生纠纷，原告要求被告付清拖欠的租金及电费，但被告不肯付清拖欠的租金及电费，原告以被告拖欠租金违反合同约定为由通知被告解除租赁合同，被告亦同意解除合同，原、被告解除合同时间应为2016年1月22日。截止2016年1月22日合同解除时，被告应向原告支付租金数额为145454.6元、代垫电费276.03元。原告主张被告已支付给原告126980元中，20000元为店铺转让金、27735元为店铺押金、其余79245元为租金，但被告对店铺转让金20000元予以否认，认为该20000元是其支付给原告的租金，由于原、被告订立的《房屋租赁合同》中未约定店铺转让金事项，原告主张被告支付的款项中包函20000元店铺转让金，不符合上述合同约定，本院不予采信。被告所欠的租金66209.6元扣除20000元，再扣除店铺洗车设备出售款7000元后，被告实际尚欠原告租金39209.6元。原、被告在《房屋租赁合同》中约定的押金是为了保证租赁合同的履行，属于违约金的性质带有惩罚的特点。被告拖欠原告租金理应按租赁合同约定的以拖欠的租金每日按百分之二计算违约金，原告主张被告违约拖欠原告租金应以被告已交的押金作为违约金折算归原告所有，符合上述合同约定及法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款（二）项、第九十六条、第九十七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、被告林双发应支付原告龙岩市新罗区莲东新陂安置小区业主委员会尚欠的租金39209.6元。二、被告林双发应支付原告龙岩市新罗区莲东新陂安置小区业主委员会代垫的电费276.03元。三、被告林双发应于本判决生效之日起十日内支付原告龙岩市新罗区莲东新陂安置小区业主委员会违约金27735元。上述判决第一、二项合计人民币39485.63元，被告应于本判决生效之日起十日内履行完毕，上述判决第三项的违约金可从被告已交的押金27735元中予以折算扣除。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1749元，减半收取为875元，由原告龙岩市新罗区莲东新陂安置小区业主委员会负担185元，被告林双发负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判员 陈  上  熠二〇一六年六月十六日书记员 吴子烟（代）附注：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。《中华人民共和国合同法》第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户时，应当在转入或存入后及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。生效法律文书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在法律文书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费账户，并向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。履行款账户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：17×××01）。诉讼费缴交账户（开户行：福建海峡银行龙岩分行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；账号：10×××01）。支付款项时，请在摘要栏写明案件承办人、案号、当事人姓名。新罗区人民法院财务咨询电话：0597-28903300597-2890331。