福建省福州市晋安区人民法院民 事 判 决 书（2015）晋民初字第4789号原告吴峰，男，1979年11月29日，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托代理人陈群，福建汇德律师事务所律师。委托代理人张晨曦，福建汇德律师事务所实习律师。被告福州风和商业经营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区。法定代表人李文强，总经理。委托代理人吴斌，公司职员。原告吴峰诉被告福州风和商业经营管理有限公司（以下简称风和公司）委托合同纠纷一案，本院于2015年11月12日立案受理后，依法由审判员林敏适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴峰的委托代理人陈群、张晨曦及被告风和公司的委托代理人吴斌均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴峰诉称：原告系福州市火车站站前地下广场A区、B区、C区商铺业主。后该楼盘业主委员会受大部分业主的委托授权被告对该楼盘的商铺进行租赁经营并负责对外招商。2012年11月，因福州地铁施工需求，被告将讼争商铺租赁给福州市城市地铁有限责任公司，为此，其与承租方及拆迁部门共同签订《地铁1号线福州火车站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书》，就补偿费用及付款方式等作了约定。后，被告管理混乱，存在拖欠、克扣补偿款及租金并致使商户缴纳的商铺押金被卷走等违约行为，而业委员会任期届满后并未续任或重新选举，失去主体资格，原告只能自行于2015年8月18日及26日委托福建汇德律师事务所向被告等有关机构发出《关于终止对福州风和商业经营管理有限公司授权的函》，明确告知解除对被告的所有授权。而被告均以原告不能单方解除授权为由仍继续代收地铁公司发放的补偿款。请求判决确认原、被告间的委托租赁合同关系已于2015年8月19日解除。被告风和公司辩称：首先，答辩人是与广场财富第一街业主委员会形成委托管理讼争商铺合同关系，而非与原告个人，故其无权直接向答辩人主张民事权利；其次，答辩人作为受托人，已按约将收取的全部租金汇至业主委员会指定的账户，再由业主委员会分配给各业主，从未发生异议，原告所述的违约行为不实；再次，委托合同所涉及的商铺业主有480多户，不同于独立商铺，从合同实际自行情况来看，是按照各业主购买商铺总价值除以480户业主总委托金额164119648元后乘以被告每月实际收取的总租金额计算出各业主应得的租金，该金额取决于被告每月收取的总租金额；而被告目前将收取的地铁公司占用商铺相对较高的补偿金扣减管理费后的余额已全部交给业主委员会指定的人来统一计算各业主应得的租金；若该相对较高的补偿金被少数业主自行收取，将会造成总租金额减少，其他业主将减少租金收入，必然会引起其他广大业主的强烈反对；综上，原告诉请无事实及法律依据，应予驳回。经审理查明：位于福州市火车站站前地下广场（以下简称财富第一街）A区、B区、C区铺位系原告所有。2005年3月13日，原告与其他购买财富第一街铺位的业主（合同甲方）均各自与福建三杰商业经营管理有限公司（合同乙方）签订《委托经营租赁合同》，约定：将该商铺委托乙方对外出租并统一经营管理；期限十年，委托租赁的起始时间以甲方向乙方交付该商铺时间的次日；乙方按照商铺总价值×年回报率方式计算并付给甲方租金（指代收租金），其中第1-5年的年租金回报率为7%，第6-8年年租金回报率为8%，第9-10年回报率为10%；乙方高于约定向租户收取的租金部分作为其接受违约出租和经营管理的报酬；甲方应交纳的税收由三杰公司代收代缴；甲方不得有干涉乙方自主经营权的义务。2008年12月24日，财富第一街经审批成立福州火车站站前地下广场财富第一街第一届业主委员会（以下简称财富第一街业委会）。后福建三杰商业经营管理有限公司因经营不善并卷走商户押金而停业，导致该楼盘管理失控。为使重新招商顺利实施，财富第一街业委会于2009年2月与该楼盘开发建设单位长城人防空间开发有限公司签订《福州火车站站前地下广场全体业主与开发商长城人防空间开发有限公司谅解备忘录》，约定：第一，根据全体业主与福建三杰商业经营管理有限公司签订的十年《委托租赁合同》，原定从2009年起至2015年止的七年时间的年租回报率调整为5%、5%、6%、6%、6%、8%、8%；第二，所有业主每年获得的资金回报，根据经营管理财富第一街产生的实际效益来计算，实行同质同价分配，每位业主以其拥有的店铺总价值在财富第一街总价值所占份额来分得租金；第三，长城人防空间开发有限公司应将其拥有的3210平方米财富第一街商铺所产生租金收益补偿其他业主，直至补足所有业主从2009年起至2015年止计44%收益；第四，长城人防空间开发有限公司以大业主身份设立新的商业物管公司，负责管理财富第一街商场，业主委员会要全力配合；第五，财富第一街业委会负责做好全体业主意见统一工作，取得全体业主委托、管理新商场的授权，并以公告或其他方式解除与福建三杰商业经营管理有限公司的委托租赁关系；第六，双方同意由业主代表去政府有关部门沟通，并在政府相关部门主持见证下确定上述事项；第七，本备忘录经长城人防空间开发有限公司和财富第一街业委会所有委员共同签署并在业委会取得全体业主（业主代表会议决议授权）书面授权后既具有合同效力。随后，长城人防空间开发有限公司和财富第一街业委会所有委员均在备忘录上签名。2009年3月30日，被告风和公司取得工商登记。2009年11月23日，财富第一街业委会（委托人）向被告风和公司（受托人）出具授权委托书，约定：委托人受财富第一街大多数业主委托，依据《谅解备忘录》的约定，对全体业主位于财富第一街的商铺进行管理、监督，现委托人将该物业委托给受托人进行租赁经营管理，由受托人对外招商，引进商户进场经营。《委托经营租赁合同》由业主与受托人另行协商签订。后双方未再另行签订《委托经营租赁合同》，被告对铺位进行了实际管理。2012年11月20日，福州市城市地铁有限责任公司（乙方）因城市地铁施工需要租用了含原告铺位在内的第八分区和第九分区的部分商铺，为此，其与被告（甲方）以及代理人福州地源拆迁工程处（丙方）、见证人福州市火车站地区综合管理处（丁方）签订了《地铁1#线福州火车站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书》，约定：租用期限从2012年11月20日起至2014年11月19日止，计24个月；租用商铺补偿费标准150元／㎡＊月×3108.62㎡=466293元／月，466293元×24个月=11191032元；租用商铺补偿费用含也业主投资损失补偿（133元／㎡＊月），以及物业服务费、公摊部分水电费公摊及设备维护费等（17元／㎡＊月）；协议生效后，由乙方将前三个月补偿费用计140万元汇入丙方监管账户，后续补偿费用乙方按季度拨付到位；丙方每月10日前将补偿费用汇入甲方的指定银行账户。合同签订后，福州市城市地铁有限责任公司即对站前地下广场财富第一街进行围档施工。后被告未尽共同监管、保管义务，致使共管账户中的部分保证金被挪作他用。原告等部分业主曾于2015年8月诉至本院，本院判决被告应返还所欠的租金。该案诉讼期间，原告等部分业主于2015年8月18日委托福建汇德律师事务所向被告发出《终止函》，以被告存在违约为由告知自被告收到函件之日起终止对被告的授权，被告不得再收取2015年7月1日起属于原告的补偿款等款项。该函件被告已于次日收到。同年8月26日，福建汇德律师事务所再次接受原告等部分业主的委托，向福州地源拆迁工程处发出《律师函》，告知已停止对被告的授权。后被告不同意解除合同，原告等部分业主遂分别诉至本院。另查明，财富第一街业委会于2011年12月24日任期届满，后至今未进行换届工作，且未成立第二届业主委员会。以上事实有原告提供的土地证、产权证、谅解备忘录、授权委托书、《地铁1号线福州火车站站施工租用福州火车站地下淘宝城用地补偿合同书》、律师函、快递单、房管局证明、民事判决书等及原、被告在庭审中的陈述为证。本院予以认定。本院认为：业主委员会作为业主大会的执行机构，具有对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案讼争《授权委托书》虽由原财富第一街业委会向被告所出具，但在该委员会任期届满后至今未进行换届工作，且未成立第二届业主委员会情况，原告以业主身份独立起诉被告，并无不当，被告关于原告无权诉讼的主张不成立。按该委托书及附件《谅解备忘录》的内容，合同双方是形成委托租赁合同关系，期限十年，至2015年3月13日止，届期后被告虽仍实施委托事务，但在双方未约定新期限情形下形成不定期委托。按法律规定，因委托合同是以委托人和受托人之间相互信任为前提，若一方对另一方产生了不信任，可随时解除委托合同。现原告因对被告的委托事务不满意而不愿继续委托被告，其有权行使解除合同的权利，其所出具给被告的《终止函》被告已于2015年8月19日收到，双方的委托关系已解除。被告关于不应解除的抗辩，于法无据，不能成立。原告诉请合法，应予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十六条、第九十七条、第三百九十六条、第四百一十条的规定，判决如下：原告吴峰与被告福州风和商业经营管理有限公司之间的委托租赁合同关系于2015年8月19日解除。案件受理费100元，适用简易程序减半收取50元，由被告福州风和商业经营管理有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审判员 林 敏二〇一六年六月十二日书记员 鲍玢宇附相应法律条文：《中国人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百一十条委托人或者受托人可以随时解除委托合同。因解除合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。