广东省中山市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤20民终1435号上诉人（原审第三人）：黄海桥，男，汉族，住广东省珠海市。上诉人（原审第三人）：陈泽连，女，汉族，户籍所在地广东省东源县，住广东省珠海市。上列上诉人的共同委托代理人：王文文，北京市中银（珠海）律师事务所律师。上列上诉人的共同委托代理人：黄建东，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谢永兴，男，汉族，住广东省中山市。委托代理人：赵祖国，湖南澧州律师事务所律师。原审被告：中山市吉雅房地产开发有限公司。住所地：广东省中山市。法定代表人：张其。委托代理人：张嘉慧，女，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司中山市分行。住所地：广东省中山市。代表人：张真理，该分行行长。委托代理人：郑祝远，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：黄愉乐，男，××年××月××日出生，汉族，住广东省中山市。上诉人黄海桥、陈泽连因与被上诉人谢永兴，原审被告中山市吉雅房地产开发有限公司（以下简称吉雅公司），原审第三人中国建设银行股份有限公司中山市分行（以下简称建行中山市分行）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省中山市第一人民法院（2015）中一法三民重字第3号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2004年4月5日，黄海桥与吉雅公司签订三乡中心区综合市场认购书，约定黄海桥认购吉雅公司位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积339.9平方米，认购楼价1801470元。付款方式为银行按揭，首期定金400000元须于签署本认购书时或之前付清，次期楼款501470元须于捣好商铺第三层封顶或之前付清即40%。认购书还约定了其他事项；双方还签订了《三乡中心区农贸市场装修标准》。2005年2月3日，黄海桥向吉雅公司支付了次期楼款501470元。2005年6月9日，黄海桥与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定黄海桥向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积为339.9平方米，商铺单价为每平方米5429.39元，商铺款合计1801470元。付款方式为银行按揭，该住户已交清全部房价的50%即901470元，余额由中国建设银行股份有限公司三乡支行（以下简称建行三乡支行）按揭贷付。交楼期限为2005年4月30日前。上述商品房销售合同于2005年8月1日办理了登记备案。2005年8月26日，黄海桥、陈泽连作甲方（借款人、抵押人），建行三乡支行作乙方（贷款人、抵押权人），吉雅公司作丙方（保证人）签订《个人住房借款合同》约定：乙方向甲方提供贷款900000元，用于购买中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，贷款期限10年，从2005年9月2日至2015年9月2日，按基准利率执行，甲方采用等额本息还款法还款。2005年8月31日，上述抵押贷款办理了预售商品房抵押登记。从2005年10月31日开始，吉雅公司从以黄海桥的名义开立的建行账户（账号：32×××75）还款。2007年7月28日，黄海桥与吉雅公司签订商铺租赁合同，由黄海桥将涉案商铺返租给吉雅公司，租期二年，从2007年7月28日至2009年6月28日止，月租金8157元。2010年4月，黄海桥与朱维益签订租赁合同，黄海桥将涉案商铺出租给朱维益，租期五年，从2010年4月1日至2015年3月31日止。2005年2月3日，谢永兴、案外人黄霭仪（澳门特别行政区居民）共同与吉雅公司签订《广东省商品房买卖合同》，约定谢永兴、黄霭仪向吉雅公司购买位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积为339.9平方米，商铺单价为每平方米4507.41元，商铺款合计1495560元。付款方式为一次性付款，首期定金10000元在签署临时认购书时已付清，次期楼款190000元须在2005年2月2日付清，尾期楼款1295560元须于收楼之前付清，交楼期限为2005年3月30日前。同日，中山市公证处出具公证书，对上述商品房买卖合同进行了公证。合同第十五条关于产权登记的约定，出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。2005年2月6日，吉雅公司出具收款收据，内容为今收到谢永兴、黄霭仪购买三乡中心区第5幢19号楼款1445570元。2005年11月20日，吉雅公司出具便函内容为：“中心区综合市场X号楼X号商铺谢永兴叫公司做网、防盗门数额7251.8元，钱已结入张德账里，到时请公司在谢永兴处扣除。落款处加盖吉雅公司印章，经手人张达道”。2005年12月5日，吉雅公司发出收楼通知书内容为：“谢永兴、黄霭仪：你在本公司开发的中山市三乡镇中心区综合市场所购买的第X号楼X号商铺已完全竣工，请您在本通知之日起于2005年12月15日前到本公司综合市场售楼部办理收楼手续”。就涉案商铺现未实际占有使用问题谢永兴述称，收到通知后即到吉雅公司领取商铺卷闸门锁匙查看商铺，但未办理书面收楼手续。收楼后其委托张其亲属对商铺进行装修花费70000多元（含吉雅公司对商铺安装防盗网、防盗门，花费7251.8元），因商铺不能办理营业执照而闲置，商铺一直由其管理。直至2008年3月吉雅事件发生，到国土局查询得知商铺备案在他人名下，后向中山市三乡公安局报案。2009年8月，黄海桥认为商铺系其购买已备案在其名下，强行撬开商铺门将商铺出租给朱艺蓉经营餐饮使用，双方因此产生纠纷，后经物管部门调解，由黄海桥和其共同收租，朱艺蓉每月通过黄海桥给其2000元租金。才收取三个月租金，黄海桥则不再给付租金。谢永兴认为，其已依约向吉雅公司支付了全部购房款，但吉雅公司一直未为谢永兴办理房地产权属登记证书，遂于2012年6月27日诉至原审法院，请求判令：1.吉雅公司继续履行合同义务，协助谢永兴办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书；2.吉雅公司向谢永兴支付违约金14954.6元；3.诉讼费由吉雅公司承担。重审诉讼中，谢永兴变更诉讼请求为判令：1.确认黄海桥与吉雅公司签订的商品房买卖合同无效，黄海桥、吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺商品房销售合同登记备案手续；2.确认黄海桥、陈泽连与建行三乡支行签订的《个人住房借款合同》、《抵押合同》无效，建行三乡支行与吉雅公司协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续；3.吉雅公司继续履行与谢永兴签订的商品房买卖合同，协助谢永兴办理中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的房地产权属证书；4.吉雅公司向谢永兴支付违约金14954.6元；5.吉雅公司承担本案诉讼费用。原审法院另查明：谢永兴与案外人黄霭仪分别于2012年6月4日、2014年11月25日签订了二份内容相同的《赠与合同》，其中2014年11月25日签订的赠与合同由澳门特别行政区政府第一公证署认证并予以公证，澳门冯建业大律师证明。赠与合同的内容为：谢永兴与黄霭仪于2005年2月6日，以1495560元共同向吉雅公司购买座落于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积为339.9平方米。现黄霭仪自愿将上述房屋产权的共同共有部分全部赠与给谢永兴，自本赠与合同签字后，该房屋产权全部为谢永兴个人所有；同时该房屋产权所产生的权利义务及一切法律责任均由受赠人谢永兴承担，与赠与人黄霭仪无关。中山市商品房销售合同登记备案证明表、中山市预售商品房抵押证明表载明，涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺，建筑面积为339.9平方米，购房总价为1801470元，于2005年6月9日登记备案在黄海桥名下；涉案房产于2005年8月31日抵押登记在建行三乡支行名下，抵押人为黄海桥、陈泽连，贷款金额为900000元。吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪，张其于2008年3月14日被羁押，同年3月15日被监视居住，同年3月25日被刑事拘留，同年4月25日被逮捕。中山市人民检察院以中检刑诉（2009）97号起诉书指控吉雅公司及其法定代表人张其等人犯非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪于2009年7月30日向中山市中级人民法院提起公诉。中山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2009）中中法刑二初字第47号刑事判决，张其、林华荣、梁华娣、梁伟坤提出上诉。广东省高级人民法院于2010年7月20日作出（2010）粤高法刑二终字第167号刑事裁定，撤销原判，发回重审。中山市中级人民法院依法另行组成合议庭对上述案件进行了重新审理，并于2011年6月9日作出（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决。张其不服，提出上诉。广东省高级人民法院经审理后，于2011年7月28作出（2011）粤高法刑二终字第177号刑事判决，驳回上诉，维持原判。根据已生效的（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，黄海桥与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决书所附的非法吸收公众存款明细表中，谢永兴、黄海桥涉及该判决书附表《非法吸收公众存款明细表》所列出借人，谢永兴出借金额3000000元，黄海桥出借金额1900000元。对于出借款，谢永兴提供了张其、梁华娣（盖有吉雅公司公章）于2006年10月29日出具借到谢永兴人民币6757700元的借据及原审法院（2012）中一法三民一初字第248、676号民事判决书，以证明其用于购买涉案商铺的款项并不包含在出借款当中；虚假按揭物业明细表涉及涉案商铺，借款人为黄海桥，贷款银行为建行三乡支行，贷款金额为900000元。中山市公安局于2008年5月9日以山安经协押字（2008）02005号文书对涉案商铺进行了查封。原审法院又查明：吉雅公司的法定代表人张其被羁押后，原吉雅公司以黄海桥名义开立的还款账户停止还款，停止还款11期后，建行三乡支行提起诉讼，黄海桥在建行三乡支行另行开立银行账户（账号：32×××33）继续还款，建行三乡支行撤回起诉。黄海桥还款至2012年4月后，又停止还款。本案审理过程中，原审法院于2015年7月29日派员到涉案的中山市三乡镇综合市场X号楼X号商铺核实商铺使用情况。经核实，该商铺现由黄海桥出租给朱维益作经营餐饮业使用。对此，谢永兴在庭审中陈述，商铺由谢永兴装修好后，黄海桥撬门进入；黄海桥称不清楚商铺是谁装修，因商铺门是坏的，商铺属于自己购买，所以换了门锁。原审法院再查明：谢永兴为主张其权利，就涉案商铺先后分别于2012年3月7日、6月14日向原审法院提起诉讼［案号为（2012）中一法三民一初字第342、533号］，分别起诉请求朱艺蓉返还占有商铺及确认黄海桥与朱维益签订的租赁合同无效；原审法院审理后认为谢永兴未提起确权之诉，商铺产权人未确定而请求他人返还占有物及确认他人之间签订涉案商铺租赁合同无效，没有事实和法律依据，均判决驳回谢永兴诉讼请求；谢永兴不服判决提起上诉，中山市中级人民法院判决维持原判。原审法院认为：本案为商品房预售合同纠纷。谢永兴主张向吉雅公司购买了涉案商铺，并依约支付了购房款，要求吉雅公司继续履行合同协助办理房地产权属证书。因涉案商铺已备案登记在黄海桥名下，故本案的关键问题是要确定谢永兴及黄海桥谁是真实的房屋买受人。根据原审法院查明事实，分析如下：一、虽然吉雅公司与黄海桥签订商品房买卖合同，并将涉案商铺登记备案在黄海桥名下，谢永兴提供的证据证明，其在交易中有计算各项交易税费等费用，与真实房屋买卖的过程相符，而黄海桥没有提交此方面的证据，其辩称系吉雅公司拖延，与真实交易不符；二、吉雅公司并未将商铺交付给黄海桥，黄海桥现占有、出租涉案商铺，系采用撬锁开门的手段取得，非合法占有；而谢永兴是经过吉雅公司通知收楼，谢永兴有做门和防盗网等装修行为，可以证明谢永兴与吉雅公司是真实交易；三、涉案商铺的供楼存折由吉雅公司持有，供楼款一直由吉雅公司支付，黄海桥在张其被公安机关采取强制措施前，并没有偿还过银行贷款，其是在张其被羁押、吉雅公司断供、建行三乡支行起诉后才开始偿还贷款；四、生效的中山市中级人民法院（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决认定，黄海桥与吉雅公司之间对涉案的综合市场X号楼X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。从上分析，原审法院认定谢永兴是真正的房屋买受人，谢永兴与吉雅公司的商品房买卖合同关系应予确认，黄海桥与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”之规定，黄海桥与吉雅公司之间的行为违反了法律、行政法规的禁止性规定，应认定双方签订的商品房买卖合同无效，合同相应的销售登记备案亦为无效，吉雅公司及黄海桥应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；黄海桥、陈泽连、吉雅公司以欺诈手段和银行签订借款合同、抵押合同，侵犯了银行对贷款的所有权，同时侵犯了国家金融管理制度和信贷管理秩序，损害了国家利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（一）项的规定，应认定黄海桥、陈泽连与建行三乡支行、吉雅公司三方之间签订的个人住房借款合同、抵押合同无效，吉雅公司作为抵押贷款合同相对方，亦负有协助办理注销涉案商品房抵押登记义务，建行三乡支行属于建行中山市分行的下属分支机构，且建行中山市分行承诺三乡支行的权利义务由其承受，故建行中山市分行及吉雅公司依法应协助办理注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的抵押登记手续。谢永兴与吉雅公司签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，谢永兴已向吉雅公司支付了购房款，且吉雅公司已通知谢永兴办理收楼手续，谢永兴委托吉雅公司对涉案商铺安装防盗网、防盗门，应认定吉雅公司已将涉案商铺交付给谢永兴使用。在谢永兴与吉雅公司的上述合同具备继续履行条件的情况下，双方均应按照协议继续履行各自义务。关于案外人黄霭仪的赠与合同效力问题。案外人黄霭仪与谢永兴共同作为买受人与吉雅公司签订了涉案商品房买卖合同，后黄霭仪与谢永兴签订赠与合同将其合同权利全部赠与给谢永兴，该赠与合同在澳门特别行政区第一公证署办理了认证及律师证明手续，按照最高人民法院与澳门特别行政区协商达成的《内地与澳门特别行政区关于相互认可和执行民商事判决的安排》［法释（2006）2号］第十八条：“为适用本安排，由一方有权限公共机构（包括公证员）作成或者公证的文书正本、副本及译本，免除任何认证手续而可以在对方使用”的规定，该赠与合同可以作为证据使用，具有证明效力。关于黄海桥、陈泽连抗辩不予受理谢永兴增加诉讼请求问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十二条规定，谢永兴重审中在法庭辩论结束前增加诉讼请求，并不违反法律规定，原审法院对谢永兴增加的诉讼请求予以合并审理。综上所述，谢永兴主张全部合同权利，要求吉雅公司继续履行涉案商品房买卖合同，协助其将位于中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的权属转移登记在其名下的诉讼请求，依据充分，原审法院予以支持；谢永兴亦负有同时履行向吉雅公司支付购房余款的合同义务，其尚欠吉雅公司的购房款49990元，应一并支付给吉雅公司。关于谢永兴主张的违约金问题。谢永兴不能在规定的期限内取得房地产权属证书，吉雅公司应当依合同约定向谢永兴支付已付购房款1%的违约金，因此谢永兴要求吉雅公司支付违约金的请求予以支持，违约金数额按谢永兴已付购房款1445570元的1%计为14455.7元。综上，谢永兴的诉讼请求合理部分，原审法院予以支持。吉雅公司经原审法院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其自动放弃举证、质证和抗辩的权利，并应承担相应的诉讼风险。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（一）（五）项、第六十条第二款、第一百零七条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、确认黄海桥与吉雅公司签订的《广东省商品房买卖合同》无效；二、黄海桥、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房销售合同备案登记手续；三、确认黄海桥、陈泽连与建行三乡支行签订的《个人住房借款合同》、《抵押合同》无效；建行中山市分行与吉雅限公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助注销中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的商品房抵押登记手续；四、吉雅公司于原审判决发生法律效力之日起十五日内协助谢永兴办理位于中山市三乡镇中心区综合市场第X号楼X号商铺的房地产权属证书；五、吉雅公司向谢永兴支付违约金14455.7元，谢永兴向吉雅公司支付购房余款49990元；前述二项对比，谢永兴应向吉雅公司支付购房余款35534.3元，于原审判决发生法律效力之日起十五日内支付；六、驳回谢永兴的其他诉讼请求。案件受理费18345元（谢永兴已预交），由吉雅公司负担（吉雅公司于原审判决生效之日起七日内向原审法院交纳）。宣判后，上诉人黄海桥、陈泽连不服原审判决，向本院提起上诉称：谢永兴对涉案商铺不享有任何合法权益，黄海桥、陈泽连才是涉案商铺的合法权益人，原审法院实体权利认定错误。一、谢永兴根本没有持有其购买涉案商铺的《商品房买卖合同》原件，支持其诉讼请求的根本证据存在重大瑕疵，不能予以采信。原审期间，谢永兴提供了在中山市公证处复印的其与吉雅公司于2005年2月3日签订的《商品房买卖合同》，并未提供应当由谢永兴持有的《商品房买卖合同》原件。该份证据是谢永兴主张本案诉讼请求的根本，谢永兴无法提供原件则应当承担举证不利的后果。二、黄海桥、陈泽连与吉雅公司的《商品房买卖合同》是合法有效的。第一，在黄海桥、陈泽连与吉雅公司之间的房屋买卖交易中，合同工本费、备案费、契税等税费均正常支付，流程也是正常办理，否则，涉案房屋根本无法办理预购登记、抵押登记。在已办理预购登记、抵押登记的情况下，原审法院不应否定黄海桥、陈泽连交易流程的真实性。第二，黄海桥、陈泽连在2005年已接受吉雅公司的交楼，并对涉案商铺进行按揭供楼。实际情况是，2005年，吉雅公司将涉案商铺交付黄海桥、陈泽连，又根据黄海桥、陈泽连与吉雅公司双方的口头返租协议（书面协议于2007年签订），黄海桥、陈泽连又将涉案商铺返租给吉雅公司，由吉雅公司支配使用涉案商铺。吉雅公司本应支付给黄海桥、陈泽连的返租租金，则直接代黄海桥、陈泽连支付给银行作为按揭供楼款。黄海桥、陈泽连通过返租涉案商铺这一行为，完成了收楼、供楼。原审法院关于黄海桥、陈泽连没有收楼、没有自行供楼的认定是错误的。第三，黄海桥、陈泽连的《商品房买卖合同》从来没有被确认无效。借款抵押的事实与商品房买卖的事实是两个独立的法律事实，即使借款合同、抵押合同无效，也不能推断出黄海桥、陈泽连的《商品房买卖合同》无效。因此，黄海桥、陈泽连请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一、二、三、四、五项，驳回谢永兴的诉讼请求；2.谢永兴承担本案诉讼费。被上诉人谢永兴辩称：一、黄海桥、陈泽连称谢永兴不享有合法权利，没有事实与法律依据。谢永兴对涉案商铺依法享有所有权。谢永兴于2005年2月3日与吉雅公司签订了《商品房买卖合同》，并支付了全部购房款，2005年12月谢永兴收楼并且对涉案商铺进行了装修。2006年6月，共同共有人签署赠与合同，将其享有的份额赠与给谢永兴，并办理了公证，上述事实足以证明谢永兴对涉案商铺依法享有所有权。二、黄海桥、陈泽连与吉雅公司的买卖合同是无效的。刑事判决已经认定黄海桥、陈泽连与吉雅公司签订的合同是违法的，与建行中山市分行签订的抵押合同是虚假的，目的是骗取银行贷款。黄海桥、陈泽连占有涉案商铺是严重的侵权行为。三、黄海桥、陈泽连与吉雅公司签订的合同是虚假的，主合同无效，从合同也无效，即抵押合同也是无效的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告吉雅公司于二审期间未提交书面答辩意见。原审第三人建行中山市分行辩称：一、同意黄海桥、陈泽连的上诉意见。二、希望法院尽快审结。三、涉案商铺备案登记在黄海桥、陈泽连名下，并在建行办理了抵押，该状态一直没变。四、同一商品房若同时存在两个买卖合同，即使其中一个是假的，另一个也不一定就是真的。本院经审理查明：原审法院查明的基本事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷。吉雅公司及其法定代表人张其等人因涉嫌非法吸收公众存款罪、合同诈骗罪被提起公诉，该案现已二审终审生效。根据已生效（2010）中中法刑二初字第25号刑事判决的认定，黄海桥与吉雅公司之间对涉案的中山市三乡镇中心区综合市场X号楼X号商铺的买卖属虚假的商品房买卖，目的是为了办理虚假按揭，骗取银行的按揭（抵押）贷款。经查，黄海桥与吉雅公司于2004年4月5日签订认购书，约定黄海桥向吉雅公司购买涉案X号楼X号商铺，黄海桥、陈泽连于2005年8月26日与建行三乡支行、吉雅公司签订《个人住房借款合同》，约定建行三乡支行向黄海桥、陈泽连提供贷款900000元。上述合同签订后，吉雅公司自2005年10月31日起从以黄海桥的名义开立的建行账户还款，供楼存折一直由吉雅公司持有。黄海桥在张其被公安机关采取强制措施前，并没有偿还过银行贷款，其是在张其被羁押、吉雅公司断供、建行三乡支行起诉后才开始偿还贷款。黄海桥、陈泽连的上述行为不符合正常购买者的行为。且吉雅公司亦并未将商铺交付给黄海桥，黄海桥现占有、出租涉案商铺，系采用撬锁开门的手段取得，非合法占有。综合本院上述查明的事实及生效刑事判决的认定，本院认为虽然涉案X号楼X号商铺备案登记在黄海桥、陈泽连的名下，但黄海桥、陈泽连并不是真实的购房者。原审认定黄海桥与吉雅公司之间不存在真实的房屋买卖关系，黄海桥与吉雅公司之间的行为违反法律、行政法规的禁止性规定，认定双方签订的商品房买卖合同无效、合同相应的销售登记备案亦为无效，并无不妥。本案二审争议的焦点为谢永兴是否是涉案X号楼X号商铺的真实买受人。经查：一、谢永兴、案外人黄霭仪于2005年2月3日共同与吉雅公司签订购买涉案X号楼X号商铺的商品房买卖合同，并在中山市公证处办理公证。吉雅公司于2005年2月6日出具收款收据，确认收到谢永兴、黄霭仪购买涉案X号楼X号商铺的楼款1445570元。二、谢永兴提供的证据证明，其在购买涉案X号楼X号商铺的交易过程中，有计算各项交易税费等费用，与真实房屋买卖的过程相符。三、吉雅公司于2005年12月5日向谢永兴、黄霭仪发出收楼通知书，通知谢永兴、黄霭仪于2005年12月15日前前往办理收楼手续。谢永兴于本案中提供证据证明其于2005年对涉案X号楼X号商铺进行装修，该行为可认定吉雅公司已将涉案商铺交付给谢永兴使用。上述查明的事实表明，谢永兴向吉雅公司购买涉案X号楼X号商铺的整个交易过程，与真实的房屋买卖过程相符，原审据此认定谢永兴是涉案X号楼X号商铺的真实买受人并无不妥。黄海桥、陈泽连对此提出质疑，但目前却无充分有效的证据予以反驳，故本院对黄海桥、陈泽连的该主张不予采纳。另外，对于当事人未上诉的其余部分，本院不作审查。综上，上诉人黄海桥、陈泽连的上诉请求没有事实和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18345元，由上诉人黄海桥、陈泽连负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾 玲代理审判员  吴合波代理审判员  吴碧英二〇一六年六月十六日书 记 员  易嘉璇第17页，共17页第1页共17页