山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鲁02民终2780号上诉人（原审原告）于家梅。委托代理人朱传昌、陈瑞志，山东青衡律师事务所律师。上诉人（原审被告）山东宏程置业（青岛）有限公司。法定代表人陈玉康，总经理。委托代理人马锋，该公司职工。委托代理人万波，山东德衡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）山东宏程物业管理有限公司青岛分公司。法定代表人徐道良，董事长。委托代理人张辉，该公司职工。上诉人于家梅、上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司因与被上诉人山东宏程物业管理有限公司青岛分公司财产损害赔偿纠纷一案，不服山东省青岛市黄岛区人民法院（2015）黄民初字第1876号民事判决，分别于2016年1月14日、2016年1月21日向本院提起上诉。本院于2016年3月25日受理。本案受理后，由审判员高中日担任审判长、审判员孙向东担任本案主审，与审判员冷杰共同组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。于家梅一审诉称：原告与被告于2013年10月20日签订购房合同，原告购买由被告开发的位于原胶南市连云港路×号楼×栋×单元×室（贝多芬公馆）的住宅一处，2013年10月20日，被告通知原告入住。2014年11月26日，原告所居住的房屋因为室外楼梯间管道漏水，原告的房屋内装修设施被进水泡损，并且将陈列在室内地面上的大衣柜、厅柜、床等家具、女士箱包等物品损坏，造成原告直接损失12900元，其中地板、墙体及间接损失待评估后追加。事后原告多次与被告协商解决该问题，但两被告至今未妥善解决，也均未给予赔偿，因该房屋已无法正常居住，原告在别处另行租赁了房屋居住。请求判令两被告连带承担因房屋进水造成的家具、皮包直接损失共计12900元，并承担本案诉讼费。庭审中，原告增加诉讼请求，要求被告赔偿各项经济损失90550元。山东宏程置业（青岛）有限公司一审辩称：第一，原告的房屋进水没有证据证明是由于被告出售的房屋质量问题导致，因为在事发前后原告都多次对管道进行了检查，没有发现漏水点并且之后也没有发现漏水的现象，因此，导致原告家里进水的原因不应是被告房屋质量有问题。第二，在原告诉称的房屋进水之前20日左右，被告曾因为别的质量问题而造成原告房屋进水，破坏了其负一层的装修及浸泡了其家具，当时原被告双方经协商一致已由被告方一次赔偿原告5万元，而此次原告再次被水浸泡的装修及家具与前一次赔偿的是同一地方的装修及同一批次的家具，因此原告明显加大了其损失的数额。综上，被告认为原告的主张没有事实依据。山东宏程物业管理有限公司青岛分公司一审辩称：被告物业公司不应承担赔偿责任。原审法院查明和认定的基本事实是：位于原胶南市连云港路×号×栋×单元×室房地产权利人为原告于家梅，该房产由被告山东宏程置业（青岛）有限公司开发，暖气管线由被告山东宏程置业（青岛）有限公司负责维护。被告山东宏程物业管理有限公司青岛分公司为该小区提供物业服务。2014年11月26日，原告家中进水致原告家中负一层房屋内装修设施及家具受损。原告负一层的北侧有三个房间。原告主张，原告三代同住涉案房屋。一层是套二的，有两个房间，大女儿住一间，父母住一间，原告夫妻及小女儿三个人住在负一层。原告夫妻开烧烤店，通常都是凌晨下班，负一层有一个单独的门，原告夫妻凌晨回家不会影响父母和大女儿休息。因为负一层漏水，无法居住，只能租房居住。向法院提交其与董福丽签订的房屋租赁合同一份，合同约定董福丽将位于海王路金地花园15-1701房屋出租给原告使用，房屋建筑面积为125平方米，租赁期限为一年，自2014年11月30日至2015年11月29日，租金21600元，还提交董福丽出具的收条一份，注明收到于家梅房租21600元。原告主张，因为家中进水导致家具被浸泡，其中三门衣柜2700元、挂衣鞋柜1500元、1.8米双人床2000元、沙发4500元、厅柜2200元，家具损失共计12900元，向法院提交了明珠家具专卖店的收款收据一份。为了查明漏水原因，事发后与地产公司协商，原告自己找人测压支出400元。依据原告的申请，对原告室内损失委托青岛大华保险公估有限公司进行鉴定，该公司于2015年4月17日出具评估报告书，评估结论为：装修地面、墙面及门套等（建筑面积）36750元（350元/㎡×105㎡）、拆除及搬运费3000元、装修监理及材料采购等6000元、家具三门衣柜整理维修补偿1500元、家具挂衣鞋柜整理维修补偿800元、家具双人床整理维修补偿1000元、家具沙发4组整理维修补偿2000元、家具厅柜整理维修补偿1200元、家具电脑主机维修烘干400元，共计52650元。原告为此支出公估费3000元。经法院委托，青岛大华保险公估有限公司于2015年12月28日又对北侧三个房间的装修损失进行了补充说明，北侧三个房间的损失分别为4168.44元、6279.73元、7578.98元，共计18027.15元。经质证，被告山东宏程置业（青岛）有限公司对评估结论没有异议，但对评估费不认可。原告提交的收款收据上系购买家具费用的原始价格，购买时间是2010年5月7日，到2014年已经过去了4年半。对房租不认可，原告房屋的负一层是赠送的，不具备居住的功能，原告正式居住的房屋是一层，因此不存在租赁房屋居住的问题。原告已经陈述被告的工作人员已经测试过，且没有和被告协商，因此对测压费不认可。被告山东宏程物业管理有限公司青岛分公司对评估结论没有异议，但是认为与被告物业公司没有关系。被告山东宏程置业（青岛）有限公司称，暖气主管道没有漏水，是管道井有水，一个管道井给三户人家供暖，原告没有交供暖费，没有供暖。事发前一天，物业巡视人员发现暖气管道井渗水，把暖气主管阀门关上后就不再渗水。第二天，原告发现家里漏水，维修人员到现场帮忙处理，漏水原因不清楚。另查明，2014年8月6日，因为暴雨导致原告贝多芬公馆13栋1单元103室负一层北三间房屋被雨水浸泡，原告于2014年8月16日写给被告的告知书中记载：因无防水处理、管道处泄漏、室内家具、地板全部浸泡，要求被告修理赔偿……，被告在赔偿责任说明中记载：原告所购房屋负一层北三间房屋全部被雨水浸泡，原告两次向公司提出书面文件索赔，索赔金额130434.40元，经过双方沟通，被告一次性赔偿原告50000元，由原告自行处理此次被雨水浸泡造成的损失。原告于2014年11月6日在上述赔偿责任说明上签字，并于2014年11月7日领取该赔偿款。原告主张的损失有：房屋装修损失：52650元、成品家具12900元、公估费3000元、房屋租赁费21600元、测压费400元，共计90550元，要求被告山东宏程置业（青岛）有限公司与被告山东宏程物业管理有限公司青岛分公司承担连带责任。被告山东宏程置业（青岛）有限公司认为原告此次损失与2014年8月6日被暴雨浸泡的损失相互重叠，不应再次得到赔偿。原审法院认为：公民合法的财产受法律保护。被告山东宏程置业（青岛）有限公司开发的房产因暖气管道井漏水，致原告房屋内装修设施及家具受损，被告山东宏程置业（青岛）有限公司作为暖气管道维护主体，原告要求其承担赔偿责任，予以支持。被告山东宏程物业管理有限公司青岛分公司作为物业服务主体，在事发前一天，巡视人员发现暖气管道井渗水并关闭暖气主管阀门，已尽到了物业管理义务，对原告要求其承担赔偿责任的主张，不予支持。经鉴定，原告的装修、家具等相关损失为52650元，依法予以确认。原告的房屋曾于2014年8月6日被雨水浸泡，根据原告向被告书写的申请以及被告的赔偿责任说明，双方确认的是北三间被浸泡，被告山东宏程置业（青岛）有限公司已经就该三个房间的损失赔偿了原告，因此在本案中该三个房间的损失18027.15元，应当从总损失中扣除，即原告的损失应为34622.85元。原告主张的成品家具12900元，属于重复主张，不予支持。原告主张测压费400元，被告不认可，原告也未提供证据，不予支持。公估费3000元是原告为确定其损失支出的必要费用，原告已提供发票为证，予以支持。房屋租赁费不是直接损失，且由于负一层是房地产开发商赠送的，本身不具备居住的功能，事发时一层并没有进水，不影响居住，因此原告主张房屋租赁费没有法律依据，不予支持。综上，原告的损失为37622.85元（34622.85元＋公估费3000元），由被告山东宏程置业（青岛）有限公司承担赔偿责任。据此，原审依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：1、被告山东宏程置业（青岛）有限公司于判决生效之日起10日内赔偿原告于家梅各项损失37622.85元；2、驳回原告于家梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2064元，由原告于家梅负担1398元，由被告山东宏程置业（青岛）有限公司负担666元。因原告于家梅已预交，被告山东宏程置业（青岛）有限公司于判决生效之日起付给原告666元。宣判后，于家梅与山东宏程置业（青岛）有限公司均不服，上诉至本院。上诉人于家梅上诉称：一、2014年8月6日被暴雨浸泡的北侧三间房屋上诉人已经进行了修复，2014年11月26日再次浸泡造成的损失属于新的损失，应由被上诉人承担赔偿责任。二、因房屋无法使用造成的房租损失应当由被上诉人赔偿。请求二审法院查明事实，依法改判。上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司上诉称：于家梅房屋在2014年8月因暴雨至负一层浸泡，上诉人已将负一层所有装修进行了赔付，其后于家梅房屋并未进行重新装修。2014年11月26日，于家梅家中再次进水，本次被水浸泡物品与2014年8月因暴雨浸泡的物品完全一致，上诉人不应再次赔偿。请求二审法院依法改判。二审经审理查明：原审法院查明事实属实，本院予以确认。二审期间，双方均未提交新的证据。本案经调解未能达成协议。本院认为：本案系财产损害赔偿纠纷。2014年11月26日，因暖气管道井漏水，至上诉人于家梅家中负一层进水浸泡。同时，此前的8月6日，于家梅家中负一层北侧三间房屋曾因暴雨被浸泡过，对该事实双方当事人没有异议。双方争议的焦点在于损失数额的认定。对此，本院认为，2014年8月6上诉人于家梅家被浸泡后，曾以室内家具、地板全部浸泡为由要求山东宏程置业（青岛）有限公司赔偿，该公司在赔偿责任说明中记载：于家梅所购房屋负一层北三间房屋全部被雨水浸泡，两次向公司提出书面文件索赔，索赔金额130434.40元，经过双方沟通，一次性赔偿于家梅50000元，由于家梅自行处理此次被雨水浸泡造成的损失。双方于2014年11月6日在赔偿责任说明上签字，并于2014年11月7日领取该赔偿款。因负一层北三间房屋在不长时间内两次被水浸泡，其损失存在重复计算的可能，原审将该三间房屋的损失18027.15元从总损失中予以扣除是适当的。上诉人于家梅称2014年8月6日被浸泡后，已进行了修复，本次浸泡造成的损失属于新的损失，但未能提交有效证据证实其主张，对此，本院不予采信。于家梅家被浸泡的是负一层房间，并不影响一层房间的居住使用，其称在外租房居住的理由不够充分，主张的房租损失本院不予支持。因第一次浸泡仅是负一层北侧三间房屋，本次浸泡的是整个负一层房屋，且第一次浸泡后，双方协商赔偿数额时并未列明赔偿明细，上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司主张本次被水浸泡物品与第一次浸泡的物品完全一致，不应再次赔偿的依据不足，本院亦不予支持。综上，上诉人于家梅、上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司的上诉主张均无充分的事实根据和法律依据，对其上诉请求本院均不予支持。一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2064元，由上诉人于家梅负担1398元，上诉人山东宏程置业（青岛）有限公司负担666元。本判决为终审判决。审判长  高中日审判员  孙向东审判员  冷 杰二〇一六年六月二十三日书记员  王媛媛