河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0102民初184号原告马建涛，男，1978年6月28日出生，汉族。委托代理人张利，河南豫都律师事务所律师。委托代理人杨梦圆，河南豫都律师事务所实习律师。被告啟福置业股份有限公司。法定代表人王永杰，该公司总经理。委托代理人胡威，该公司员工。委托代理人杜晶晶，该公司员工。原告马建涛与被告啟福置业股份有限公司（以下简称啟福置业）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告马建涛的委托代理人张利、杨梦圆，被告啟福置业的委托代理人胡威、杜晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马建涛诉称，原告在2013年10月21日与被告啟福置业股份有限公司签订《商品房买卖合同》，购买被告开发的位于郑州市中原区、人山路西、、号房屋，购房款399578元。原告已按合同履行了付款义务，被告应按合同第八条约定于2014年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付原告使用。但被告在2014年12月31日之前并未完成小区施工，未取得《竣工验收备案表》，也未取得相关市政企业如供水、供电、燃气、供暖企业出具的验收合格证明文件，构成严重违约，故起诉至法院，要求：1、判令被告向原告支付逾期交房的违约金38719.11元（自2015年1月1日起计算至2015年11月20日，共计323天）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。被告啟福置业辩称，被告并未违反双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，不应向原告支付逾期交房违约金。诉争房屋已于2014年12月18日通过建设单位、监理单位、施工单位、设计单位与勘察单位等五大责任主体共同组织的工程质量竣工验收，但由于红线外市政配套管网缺位，致使该项目至今既不具备交房入住条件，亦无法办理竣工验收备案，同时给被告造成了巨额过渡费损失。逾期交房系因市政配套管网等基础设施不到位所造成，非被告方所能控制，且被告已积极行动为项目推进付出了尽可能地努力，依据双方签订的《商品房买卖合同》相关约定，被告可以据实顺延交房日期。故被告并不构成违约，不应当向原告支付违约金。原告要求支付逾期交房违约金的诉讼请求，没有事实及法律依据，恳请贵院予以依法驳回。经审理查明：原告马建涛作为买受人、被告啟福置业作为出卖人，于2013年10月21日签订《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：一、房屋的基本情况和价款。原告购买被告具有土地使用权证和开发的位于中原区云梦、人山路西、、号房屋，购房款399578元。原告于2013年11月21日将房款交付予被告。二、关于交付期限的约定。《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备第5种条件：即1、该商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，2、配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，3、前期物业管理已落实，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人在交房前未付清全款的，除按合同第七条承担违约责任外交房时间相应顺延；3、因市政配套管网（红线外）上下水、电、气、暖等基础设施不到位而引起的未能达到使用条件的；遇人民政府重大城市规划、市政工程、地下文物等影响本合同项下房屋建设的，可顺延交房日期。《商品房买卖合同》第十四条约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、供水设施，2014年12月31日达到小区内供水设施全部安装到位，供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2014年12月31日达到小区内雨污水设施全部安装到位，达到使用条件，排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2014年12月31日达到小区内供配电设施全部安装到位，达到使用条件；运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2014年12月31日达到小区内燃气供应设施全部安装到位，具备使用条件；运行方式为市政燃气直接供给，取得燃气企业出具的验收合格证明文件。4、供暖设施：2014年12月31日达到小区内燃气设施全部安装到位，具备使用条件，运行方式为市政管网集中供暖，使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热等。5、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2014年12月31日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2014年12月31日达到正常使用标准。三、出卖人逾期交房的违约责任。《商品房买卖合同》第九条约定：逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。合同签订后，被告未按约定于2014年12月31日前向原告交付房屋。至原告起诉之日，被告仍未向原告交付房屋。诉讼中，被告还提交了单位工程质量竣工验收记录表，用以证明本案所涉房屋的工程项目通过了五大主体验收；提交了项目控规中相关市政配套规划图，用以证明该项目红线外市政基础配套的规划路径；提交了项目周边市政道路照片，用以证明市政配套道路现状；提交了被告公司的（2014）14、17号文件，用以证明该公司已将市政配套不到位相关问题提交给政府有关部门。经庭审质证，原告的意见为：对被告提交的单位工程质量竣工验收记录表的真实性无异议，证明目的有异议，认为单位工程质量竣工验收记录表不同于竣工备案表，被告应在2014年12月31日之前取得建设行政主管部门竣工备案表，此竣工备案表并非被告提交的该证据，在约定的交房日期前被告未能提供竣工备案表，房子至今未达到交房标准；对项目控规中相关市政配套规划图真实性无异议，证明目的有异议，认为控规只是在城市建设中影响城市的规划，在本案工程施工前就已经为规划部门所规划设定，其显示的日期为2010年2月，说明该控规图在2010年2月已经取得并存在，不会影响本案工程的施工进程；对照片的真实性、关联性及证明目的均有异议。另查明：《建设工程质量管理条例》第十六条规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第四十九条规定：建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的，责令停止使用，重新组织竣工验收。诉讼中，被告未提供在建设行政主管部门进行竣工验收备案已于2014年12月31日取得竣工验收备案表的证明，未提供以下应在2014年12月31日达到约定条件的证明：1、供水设备，小区内供水设施全部安装到位，应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件；雨污水设施，取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件；2、供配电设施，小区内供配电设施全部安装到位，取得电力企业验收合格证明文件；3、燃气供应设施：小区内燃气供应设施全部安装到位，具备使用条件，取得燃气企业出具的验收合格证明文件；4、供暖设施达到小区内燃气设施全部安装到位，具备使用条件，运行方式为市政管网集中供暖，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热等。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违背有关法律和行政法规的强制性规定，为有效合同。原告依约向被告交付房款，履行了合同约定义务，故被告应按合同约定履行交付房屋义务。本案争议的焦点是被告未在2014年12月31日前交房的行为是否构成违约。按照合同约定，被告交付的房屋应当竣工验收合格并取得建设行政主管部门竣工备案表，同时配套的基础设施和公共设施如在小区内的供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施等全部安装到位和取得有关部门验收合格的证明文件。诉讼中，被告虽然提供了单位工程质量竣工验收记录表，但根据《建设工程质量管理条例》的规定，单位工程质量竣工验收记录表和到建设行政主管部门或者其他有关部门进行竣工验收合格备案两者之间性质不同、内容不同、法律后果不同，因被告至法庭辩论终结前未提供相关到建设行政主管部门或者其他有关部门进行竣工验收合格备案的证明材料，故本院推定被告未完成该部分义务；同时又因被告未提供在小区内的供水设施、雨污水设施、供配电设施、燃气供应设施、供暖设施等全部安装到位和取得有关部门验收合格的证明文件的相关证据，故本院推定被告未完成该部分义务。综上，被告自己应负的义务并未按照约定的时间和条件完成，即被告在2014年12月31日前没有完成约定的应由己方可以独立完成的交房条件，所以合同约定的被告不承担违约责任的但书条款的适用条件不成就，被告行为构成了违约，应承担相应的违约责任。按照合同约定，逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已付房款的万分之三的违约金。故被告应按此约定支付逾期交房违约金，诉讼中原、被告均认可被告未向原告交付房屋，故原告主张被告自2015年1月1日起至2015年11月20日止按照已付房款399578元的日万分之三支付违约金38719.11元，符合双方约定，本院予以支持。被告的抗辩没有证据支持，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告啟福置业股份有限公司自本判决生效之日起十日内向原告马建涛支付逾期交房违约金38719.11元。如果被告啟福置业股份有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费768元，由被告啟福置业股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  毛大帅人民陪审员  沈德田人民陪审员  尹维汉二〇一六年六月二十三日书 记 员  郭巧玲