广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤03民终1660号上诉人（原审原告、反诉被告）：曾敏宜。委托代理人：王逍，广东深君联律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：王燕华。委托代理人：梁江洲，广东普罗米修（前海）律师事务所律师。委托代理人：梁源滔，广东普罗米修（前海）律师事务所实习律师。原审第三人：深圳市旭升房地产经纪有限公司。法定代表人：王燕。上诉人曾敏宜因房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1331号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：一、2015年4月29日，曾敏宜（买方）与王燕华（卖方）签订《房地产买卖合同》，约定买卖双方出售及购入位于深圳市罗湖区旭飞华达园富士阁XX单位，建筑面积约为58.91平方米，房产证号码为深房地字**；该物业之转让成交价为169万元，定金为8万元；买方在签署本合同时向卖方支付定金5万元，买方在签署本合同之日起10日内（含当日）再向卖方支付定金3万元，161万元为第二部分楼款，买方应于签署本合同之日起45日（含当日）付清首期款以银行贷款承诺书为准；在银行出具贷款承诺书后三个工作日内，买方须按银行承诺贷款的金额，多退少补应付的首期房款，卖方应无条件配合办理相关手续，买方应于首期房款交付之日起7日（含当日）内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方须无条件配合买方提交并签署申请贷款所需的资料，双方均不得拖延，否则视为违约；该物业处于抵押状态，买方同意卖方委托担保公司担保融资赎楼，卖方须于签署本合同之日起3日（含当日）出具公证委托书给替双方托管交房保证金的第三方及（或）该第三方指定的担保公司；买方或卖方未按照合同约定期限履行义务，违约方应以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同；逾期履行义务超过30日，守约方有权解除合同并可要求违约方支付转让成交价20％的违约金或选择定金罚则；备注：1、经买卖双方协商，待该物原业主购买时间满2年后买方去国土局办理转移登记手续；2、买卖双方约定交楼日期为2015年9月1日前卖方交付房屋于买方使用。合同还约定了双方当事人的其他权利义务。合同签订当日，曾敏宜支付了定金5万元，王燕华出具了收款收据。2015年5月5日，曾敏宜支付了定金3万元，王燕华出具了收款收据。2015年5月21日，曾敏宜支付了定金2万元，王燕华出具了收款收据。现10万元定金存放在王燕华处。2015年4月30日，王燕华出具公证委托书，委托深圳市中诚致信融资担保有限公司、张燕等人办理赎楼等相关手续。2015年5月21日，曾敏宜与王燕华签订《房地产买卖合同补充协议》，约定经买卖双方协商均同意：（1）2015年9月1日之前办理首期款监管手续；（2）如卖方超过合同约定交付日期（2015年9月1日）交房给买方，卖方须支付月租金4000元给买方，但卖方最迟交房给买方时间不得超过2015年9月30日。2015年6月30日、7月1日，王燕华以微信方式向曾敏宜表示不卖涉案房产，愿意退还定金及违约赔偿金。2015年7月5日，曾敏宜委托律师向王燕华发《律师函》，要求王燕华继续履行合同，如王燕华解除合同应承担相应的违约金。2015年8月30日，王燕华通知曾敏宜办理首期款监管手续，王燕华要求曾敏宜一次性支付购房款。王燕华在庭审中陈述其向曾敏宜表示过不再履行合同，因为王燕华想提前过户，王燕华愿意承担一半的税费，但曾敏宜未同意。原审庭审中，曾敏宜要求解除涉案的《房地产买卖合同》，王燕华同意解除合同。曾敏宜诉讼请求：一、王燕华退还曾敏宜已支付的定金100000元；2、王燕华支付违约金338000元；3、王燕华承担本案的诉讼及保全费用。曾敏宜在庭审中增加诉讼请求：1、按照双方合同约定，判令王燕华支付曾敏宜延迟履行违约金20080元；2、根据双方的房地产买卖合同补充协议，判令王燕华支付给曾敏宜租金4000元。王燕华反诉请求：1、撤销双方签订的《房地产买卖合同》，反诉人退回定金10万元。2、诉讼费由被反诉人承担。原审法院认为：曾敏宜、王燕华签订的《房地产买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应严格依约履行。庭审中曾敏宜、王燕华均同意解除《房地产买卖合同》，原审法院认为双方签订的《房地产买卖合同》已经解除。签订合同后，王燕华明确表示不再履行合同，后又要求变更过户时间、付款方式的行为构成违约，应承担相应的违约责任。曾敏宜有权要求王燕华返还定金，曾敏宜要求王燕华返还其已支付的定金10万元的诉讼请求，原审法院予以支持。关于曾敏宜要求王燕华支付违约金436000元的诉讼请求，合同约定的违约金为房产实际成交价的20%，该约定虽然是双方当事人的真实意思表示，但是该违约金计算标准明显过高，有违公平原则，为此，原审法院根据合同法的有关规定对违约金的数额予以适当减少，王燕华应向曾敏宜支付10万元的违约金。曾敏宜要求王燕华支付曾敏宜延迟履行违约金20080元及支付给曾敏宜租金4000元的诉讼请求，原审法院认为王燕华已就其不履行合同的行为承担了相应的违约责任，曾敏宜再要求王燕华支付延迟履行违约及租金没有事实依据，原审法院不予支持。王燕华认为涉案的《房地产买卖合同》显失公平，要求予以撤销，但未提交证据证明该主张，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决：一、王燕华应于判决书生效之日起十日内向曾敏宜返还定金100000元；二、王燕华应于判决书生效之日起十日内向曾敏宜支付违约金100000元；三、驳回曾敏宜的其他诉讼请求；四、驳回王燕华的全部反诉请求。如果王燕华未按判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4116元、保全费2170元，由曾敏宜负担3565元，由王燕华负担2721元。反诉案件受理费1150元，由王燕华负担。曾敏宜不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1.撤销原审判决书第二项，判决王燕华支付违约金338000元；2.撤销原审判决第三项，判决王燕华支付延迟履行违约金20080元及租金4000元；3．王燕华承担本案诉讼及保全费用。事实和理由：一、买卖合同签订后，买方积极履行自己的义务。因深圳房价暴涨，王燕华单方面违约。一审判决违约金明显过低，不足以弥补曾敏宜的损失，且对于损失的造成与扩大王燕华有重大过错。1.本案涉案房产的价值从2015年4月29日双方签订合同时的169万元至今已经上涨到241万元，涨幅已经超过42.6%。即使按照曾敏宜的请求支持20%的违约金都不足以弥补曾敏宜的损失。2.因为房价一直上涨，2015年7月12日之后曾敏宜本想寻找其它房源，尽快购房减少自己的损失，但是王燕华为了逃避违约责任，隐瞒了拒不出售房屋的事实，通过两次通知的行为虚构了一个继续履行合同的假象，致使曾敏宜轻信王燕华的谎言，直至2015年9月1日都没有寻找其他房源或购房。2015年9月1日之后，房屋价值已经上涨27%。曾敏宜也根本没有能力再购买其他房产。二、曾敏宜主张的338000元违约金不属于法律规定违约金过高的情形。根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》规定：当事人约定违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，本案中曾敏宜主张的338000元违约金，不仅没有过分高，而且远远没有达到曾敏宜的实际损失。三、王燕华是故意违约，而且过错程度重，无权要求调整违约金。根据《关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的讨论纪要（一）》的规定“对于故意违约，违约方请求减少违约金的，人民法院不予支持。”王燕华不仅故意违约，而且在明确表示违约之后，为了逃避违约责任，于2015年7月23日又谎称会继续履行原合同，致使曾敏宜一直等待王燕华按期履行合同而未购买其它房产，导致损失扩大。直至2015年9月1日由于房价上涨曾敏宜已经无力再购买其他房产。四、王燕华未提供任何证据证明违约金过高，要求法院调整违约金无任何事实和法律依据。王燕华关于违约金过高未提供任何证据，无权要求法院调整违约金。五、曾敏宜主张的迟延履行违约金及4000元租金均为双方合同约定，应当予以支持。为维护曾敏宜的合法权益，特向贵院提起上诉，请求贵院依法支持曾敏宜诉讼请求。王燕华口头答辩称：一审查明事实清楚，在违约责任的处理方面是合适的，请求二审法院维持原判。二审查明：原审查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据曾敏宜的上诉内容，本案的争议焦点为一审判决确定的违约金是否适当。本院认为，各方对王燕华违约的事实没有异议，本院对此予以确认。关于违约金数额，本院认为，合同约定了违约金为交易金额的20%，该约定十分明确。王燕华违约，应按照合同约定承担约定的违约责任。如果王燕华认为约定的违约金过高，应举证证明。王燕华没有举证证明合同约定的违约金数额过高，因此，应承担约定的违约金责任。一审对此处理有误，本院予以纠正。合同已经约定了不再履行合同的违约责任，曾敏宜的诉讼理由也是王燕华不再履行合同应承担的违约责任，因此，曾敏宜主张的合同继续履行责任的有关请求本院不予支持。综上，曾敏宜的上诉理由部分成立，本院予以支持。原审认定事实有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1331号民事判决第一、四项；二、撤销深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1331号民事判决第三项；三、变更深圳市罗湖区人民法院（2015）深罗法民三初字第1331号民事判决第二项为“王燕华应于判决书生效之日起十日内向曾敏宜支付违约金338000元”四、驳回曾敏宜的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一、二审案件受理费、反诉费共计7566元，由曾敏宜负担1566元，王燕华负担6000元。保全费2170元，由王燕华负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一六年六月一日书 记 员 陈艳华(兼)附：相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。