安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2016）皖0403民初558号原告：胡云云，女，1984年5月16日出生，汉族，住安徽省凤台县。委托代理人：胡继忠，安徽竞合律师事务所律师。委托代理人：李多如，安徽竞合律师事务所律师。被告：淮南市万远置业有限责任公司，住所地安徽省淮南市田家庵区公园街道田陈居委会，组织机构代码78491617-1。法定代表人：钱峰，系该公司董事长。委托代理人：曹军，系该公司法律顾问。原告胡云云诉被告淮南市万远置业有限责任公司（以下简称万远置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月22日公开开庭进行了审理。原告胡云云的委托代理人李多如，被告万远置业公司委托代理人曹军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡云云诉称：2011年1月31日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：被告向原告出售中央国际购物广场负一层-131号房，建筑面积为16.73平方米，单价为15884元/平方米，总价款为265739元。同日，原告与淮南市中商商业经营管理有限公司（以下简称中商管理公司）签订《委托经营管理合同》，合同约定：前三年为商铺市场培育期，加之原告购买该商铺时由被告在价格上给予优惠，原告在三年内无偿将商铺交由中商管理公司使用。上述两份合同签订后，原告已于2011年1月31日按照合同约定支付房屋首付款135739元，2011年6月17日通过通商银行办理房屋按揭贷款的方式向被告支付了130000元，上述款项合计265739元。但被告未能按约定向原告交付房屋和办理房产证。之外，中商管理公司也违反经营管理合同的约定，未能按约支付租金，为此，原告多次与被告协商，但被告一直未予回复。原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前将验收合格的商品房交付买受人；第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过90日，买受人有权解除合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。综上，依据合同约定和法律规定，被告已构成根本违约，致使合同目的不能实现，故特提起诉讼，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款265739元，赔偿损失78227元（首付款135739元利息按照年利率6.45%计算，自付款日2011年1月31日至2015年12月31日，共计59个月，利息43046元；按揭款130000元利息35181元），合计343966元；3、被告承担诉讼费用。原告胡云云为证明其观点，向本院提交如下证据，经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：证据一、原告胡云云的身份证复印件一份，证明原告的诉讼主体资格。被告万远置业公司质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据二、被告工商登记信息复印件，证明被告主体资格。被告万远置业公司质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据三、《商品房买卖合同》复印件一份，证明：原、被告已签订《商品房买卖合同》的事实，并约定了原、被告双方的权利和义务：“出卖人应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付买受人”；出卖人逾期交房应当承担相应的违约责任；“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续”；“因出卖人的责任未能办理产权登记的，买受人不退房，出卖人按已付价款的1%向买受人支付违约金”为格式条款，排除了原告方的权利，应属无效条款。被告万远置业公司质证意见：对房屋买卖合同真实性没异议，对部分证明观点有异议。本案涉案商铺已于2010年10月18日交付给原告的委托经营管理公司；该合同范本是由国家建设部制作、经国家工商行政管理局审核，所有的条款有空白的，有打印的，由双方选择的。本合同是由双方自由选择并自愿达成，不属于格式合同。本院认证意见：对该商品房买卖合同的真实性、合法性、关联性予以确认。证据四、购房发票、担保贷款合同复印件各一份，证明：1、原告已向被告支付首付款；2、办理了按揭贷款手续，支付了剩余的购房款；3、贷款是由被告协调办理的；4、被告对原告的贷款利率支付方式是认可的；5、被告是担保方。被告万远置业公司质证意见：真实性无异议，证明观点有异议。本院认证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据五、还款明细表复印件，证明原告还款情况。被告万远置业公司质证意见：真实性无异议。本院认证意见：对该组证据的真实性、合法性、关联性予以确认。证据六、《委托经营管理合同》复印件一份，证明：该合同是被告万远置业公司要求原告签订的，原告和被告及中商管理公司没有房屋交接约定，被告与中商管理公司是关联企业，实际交房时间不符，存在欺诈。被告万远置业公司质证意见：真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明观点有异议。原告方没有任何证据予以证实是强迫签订的，按照法律规定受托人可以代表委托人接受房屋。本院认证意见：对该委托经营管理合同的真实性、合法性、关联性予以确认。证据七、淮南市商品房网上备案确认单复印件一份，证明原、被告签订的房屋买卖合同已经网上备案。被告万远置业公司质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据八、中央国际购物广场广告宣传页复印件一份，证明该宣传页的内容对合同订立及房屋价格确定有重大影响；宣传内容与实际情况不符，证明被告有欺诈情况。被告万远置业公司质证意见：关联性有异议，从宣传页上看不出是开发商所为，和被告没有关联。本院认证意见：该宣传页仅为营销广告，原、被告双方的权利义务应当以房屋买卖合同为准。被告万远置业公司辩称：第一、原告所诉内容与事实不符。原告在购买商铺的同时和中商管理公司签订为期10年的委托经营管理合同，时间为2011年12月31日至2021年12月31日，合同约定委托中商管理公司进行招商经营管理，且特别约定，原告在管理期限内，不得以任何理由收回商铺的使用权。该商铺在原告和被告约定的交付时间2012年12月31日前就由原告的委托方中商管理公司交付给苏果超市淮南有限公司。原告签署委托经营管理合同的行为是对中商管理公司先前接收房屋的追认。原告已收取了中商管理公司支付的租金，第二、原告没有法定解除合同的理由。原告诉称的逾期办理产权证超过一年，应当依法解除房屋买卖合同。《最高人民法院审理房屋买卖合同的司法解释》第十九条规定，商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。该条明确规定，有合同的按照合同的约定，没有合同约定的，按照法规处理。因双方签订的商品房买卖合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。综上，答辩人已经交付验收合格的商铺，原告已经收取租金，其要求解除合同无任何法定依据，为此，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告万远置业公司为证明其主张，向本院提交了如下证据，经庭审举证、质证，现予以归纳认证如下：证据一、企业营业执照、组织机构代码证和法定代表人身份证明书复印件各一份，证明被告的诉讼主体资格。原告质证意见：无异议。本院经审查依法予以确认。证据二、商品房预售许可证、《商品房买卖合同》复印件各一份，证明：1、被告于2010年12月30日取得商品房预售许可证，合法销售中央国际购物广场一期负一层商品房；2、被告与原告签订房屋买卖合同的时间以及涉案商铺的铺号、面积、单价和总价款；3、合同约定的交房日期为2012年12月31日前交房；4、交房条件双方约定选择第八条第一款，即该商品房验收合格；5、合同约定办理产权证逾期违约条款处理方式双方选择买受人不退房，出卖人按照已付房价款的1%支付违约金。原告质证意见：对商品房预售许可证由法院核实，对房屋买卖合同真实性无异议，但违约条款的选择并不是双方商量的结果，是被告打印好的，是格式条款的约定，不存在自愿约定，被告也没有就该条款向原告进行解释，所以该条款是无效的。本院认证意见：对该组证据的真实性予以确认。证据三、《委托经营管理合同》复印件一份，证明：1、原告和中商管理公司签订了委托经营管理合同，约定原告将其购买的商铺交由中商管理公司统一经营管理，由中商管理公司接收商铺进行装修，期限10年，自2011年12月31日到2021年12月30日止；2、在此期间，原告不得以任何理由收回商铺的使用权；3、原告同意中商管理公司为其办理银行卡用于收取租金。原告质证意见：对证据的真实性无异议，但该合同约定的时间与被告陈述的交房时间不一致，被告对原告有欺骗行为。该合同没有约定中商管理公司可以代理原告接受被告交付的房屋。中商管理公司与被告是关联企业，具有利害关系，被告是一种变相的包租销售行为。本院认证意见：对该证据的真实性予以确认。证据四、工程竣工验收报告、竣工验收备案表及建设工程规划核实合格证各一份，证明：1、该工程经堪查单位，设计单位、施工单位、监理单位，建设单位、淮南市环保局、消防支队、规划局验收合格；2、证实该工程符合商品房买卖合同第八条约定的验收合格交付条件；3、证实该工程符合办理房产证的条件。原告质证意见：真实性无异议。竣工验收备案表中验收单位均没有签署时间，不能确定各单位实际参验的时间；所有的参验单位均没有明确意见是验收合格还是不合格；备案意见没有相应的备案单位的盖章，没有具体说明文件签收。该组证据不能证明该工程于2011年12月20日验收合格，具备交付条件。本院认证意见：验收意见应由专业管理部门明确同意通过验收，并加盖单位公章，而被告提供的该组证据仅公安消防部门有明确的验收意见，其他专业管理部门均没有明确的验收意见。被告虽然于2016年2月1日取得淮南市城乡规划局颁发的核实合格证，但该审批时间与合同约定办理房产证的时间，已迟延近三年。综上，被告的证明观点不能成立，本院依法不予确认。证据五、中商管理公司和被告关于房屋接收的往来函件和交接单、负一层租赁合同复印件，证明：1、2010年9月27日中商管理公司给被告去函，要求代替业主接收负一层的所有商铺，2010年10月9日被告回函同意，双方于2010年10月18日办理交接手续；2、中商管理公司和苏果超市（淮南）有限公司于2010年12月14日签订租赁合同，苏果超市（淮南）有限公司承组负一层用于经营超市，时间是10年，被告将所有负一层的商铺交由中商进行管理的事实，3、证实所有业主购买负一层商铺时，其购买的商铺已经于2010年10月18日交付中商公司的事实。原告质证意见：2010年10月18日原告还没有购买商铺，不可能委托中商管理公司来接受商铺，被告与中商管理公司的交接行为与原告没有关系；2、被告与中商公司是有利害关系的关联企业，被告在向原告出售商铺之前已经采取包租包售的模式。交付也是不合法的。本院认证意见：对该组证据的真实性予以确认。证据六、中央国际购物广场负一层商铺业主银行卡领取登记表和付款凭证复印件各一份，证明：1、本案的原告已经领取中商管理公司办理的银行卡，并开始收取商铺第四年租金的事实；2、负一层的大部分业主已经领取银行卡并收取第四年租金的事实；3、收取7个月租金的事实。原告质证意见：真实性无异议，银行卡是由被告发放的，并不是中商管理公司所发的，原告多次向被告所要，银行卡里的款项是被告给付的，并不能证明中商管理公司给付的钱。本院认证意见：对该组证据的真实性予以确认。根据采信的证据，本院确定如下案件事实：本案涉案商铺位于中央国际购物广场一期负一层。中央国际购物广场商业及住宅、公寓（一期）是由万远置业公司开发建设。2010年9月27日淮南市中商商业经营管理有限公司（以下简称中商管理公司）发函给万远置业公司，内容为“中商管理公司接受中央国际购物广场负一层全体业主委托全权负责负一层商铺的经营管理，我公司已经确定负一层商铺承租方，特发函与贵司确定负一层商铺交付时间和交付条件，我司全权代表负一层业主接受负一层商铺，请即复函”。万远置业公司于2010年10月9日复函中商管理公司，内容为“我司收到贵司关于中央国际购物广场负一层商铺接受事宜的函，经公司研究确定，特发函告知贵司，中央国际购物广场负一层商铺将于2010年10月18日交付贵司，交付条件满足承租方进场要求，水电达到使用标准，请贵司指定专人与我司交接负一层相关资料和物品。”2010年10月18日，万远置业公司将中央国际购物广场负一层的运货电梯钥匙、运货卷闸门钥匙、5处消防安全门钥匙、4个防火卷闸门钥匙、入口玻璃门钥匙、入口扶梯钥匙、负一层配电房钥匙、以及负一层CAD蓝图交付中商管理公司。2010年12月14日，中商管理公司与苏果超市（淮南）有限公司签订了一份房屋租赁合同，合同约定中商管理公司将中央国际购物广场负一层租给苏果超市（淮南）有限公司用以经营。2010年12月30日，万远置业公司取得了中央国际购物广场一期负一层商业的商品房预售许可证。而后，该公司将该楼盘负一层分割成面积不等的商铺对外销售。2011年1月31日，胡云云与万远置业公司签订《商品房买卖合同》（网上备案合同编号：201102150068），合同约定：万远置业公司向胡云云出售中央国际购物广场负一层-131号商铺，建筑面积为16.73平方米，单价为15884元/平方米，总价款为265739元。同时合同第八条约定：出卖人应当在2012年12月31日前，将经验收合格的商品房交付买受人。第九条约定：出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，若逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当按自买受人解除合同通知到达之日起起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金……第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续。双方进行交接验收时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋权属证书的，双方同意按照第2项处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。同时，胡云云与中商管理公司签订了《委托经营管理合同》。合同约定在平等自愿、协商一致基础上，甲方（胡云云）同意将其购买的中央国际购物广场负一层-131号商铺，建筑面积为16.73平方米，委托乙方（中商管理公司）对该商铺统一经营管理。合同约定期限为2011年12月31日起至2021年12月30日止，委托经营管理期限为十年。在此期间，甲方不得以任何理由收回该项商铺的使用权。另外。前三年为商铺市场培育期，加之甲方购买该商铺时由乙方的关联公司在价格上给予了优惠，所以甲方自愿在三年之内无偿的将该商铺交由乙方使用。第四年至第六年租金每年人民币31469元，第七年至第十年租金每年人民币34966元。上述租金由乙方按年向甲方支付，支付时间为每年1月25日-30日，因国家法定假日则支付时间顺延。委托期限内无论乙方的经营是否盈亏，甲方均有权按照约定的时间和标准向乙方收取租金……。合同签订后，原告向被告万远置业公司支付了上述商铺的首付款135739元，余款130000元原告在银行办理了按揭贷款，上述总房款265739元已全部支付给被告万远置业公司。2011年6月17日万远置业公司出具不动产发票，载明胡云云支付中央国际购物广场负一层-131号商铺房款265739元。2015年1月25日-30日中商管理公司应支付胡云云第四年度租金，经胡云云多次催要，中商管理公司仅支付了7个月租金。由于中商管理公司未按约定足额支付租金，加之，万远置业公司未按合同约定为胡云云办理房屋产权登记手续，胡云云至今未能取得房屋产权证书，双方发生纠纷。胡云云于2016年1月21日起诉来院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还购房款265739元，赔偿损失78227元（首付款135739元利息按照年利率6.45%计算，自付款日2011年1月31日至2015年12月31日，共计59个月，利息43046元；按揭款130000元利息35181元），合计343966元；3、被告承担诉讼费用。2016年2月1日，万远置业公司承建的涉案房屋，取得了由淮南市城乡规划局颁发的建设工程规划核实合格证。本院认为：综合原、被告双方的陈述、答辩意见，本案的争议焦点为：1、原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除；2、原告诉请被告返还购房款及赔偿损失能否得到支持。针对上述焦点，本院评判如下：一、关于原、被告双方签订的《商品房买卖合同》应否予以解除问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。原告购买被告万远置业公司开发建设的中央国际购物广场负一层商铺，已按照合同约定向被告万远置业公司支付购房款265739元，已经履行了合同的付款义务。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定：预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续……房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》约定房屋交付时间为“2012年12月31日”，办理房产证的期限为“商品房交付使用后90日内”。被告万远置业公司应当按照上述时间节点履行协助原告办理产权证书的义务。被告万远置业公司虽然于2016年2月1日取得涉案房屋规划核实合格证，但被告至今未向本院提交证据证实其已将相关资料报产权登记机关备案，导致原告至今无法取得房屋产权证书。因此，原告起诉解除与被告签订的《商品房买卖合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告万远置业公司辩称原告没有法定解除房屋买卖合同的理由，本院认为，虽然《商品房买卖合同》中列有被告逾期办证，原告选择退房情形下的违约金条款，双方未选择该条款而选择了不退房的条款，但并不表明原告放弃了退房权利，且合同中选择的内容排除了原告可以解除合同的法定权利，该合同条款内容与法相悖，对被告的辩称理由依法不予采信。二、关于原告要求被告返还购房款及赔偿损失的诉请能否得到支持问题。合同解除后，被告万远置业公司负有返还购房款的义务，原告诉请被告返还购房款265739元。根据原告提供的购房发票记载，原告已实际支付265739元，该款应当由被告予以返还，因此，对原告要求被告返还购房款的诉讼请求，本院依法予以支持。关于原告要求被告万远置业公司赔偿损失78227元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案因被告逾期办理房产证的行为，使得原告对涉案房屋所有权益受到一定影响，原告要求被告赔偿违约损失的主张，本院予以支持。结合本案实际案情，被告万远置业公司的违约之日为2013年４月１日，本应以该日作为被告应当向原告赔偿损失之日的时间起算起点，但通过庭审查明，原告此后已领取7个月的房屋租金，该期间，因原告没有受到实际损失，故应当将被告赔偿损失的期限从2013年４月１日向后顺延7个月，即本案中计算原告损失之日的起点应为2013年11月1日。本院以原告实际向被告万远置业公司交纳购房款265739元为基数计算违约损失的数额，计算至2016年1月21日，按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（1-3年期）计算共计33936元（计算详见附表）综上，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条之规定，判决如下：解除原告胡云云与被告淮南市万远置业有限责任公司签订的《商品房买卖合同》；被告淮南市万远置业有限责任公司于本判决生效之日起十日内一次性返还原告胡云云购房款265739元，赔偿原告胡云云损失33936元；驳回原告胡云云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6459元，由原告胡云云负担664元，被告淮南市万远置业有限责任公司负担5795元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  樊 瑾人民陪审员  汪正瑶人民陪审员  马莉莉二〇一六年六月十六日书 记 员  杨晓倩附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。本案损失计算明细：购房款265739元，自2013年11月1日至2016年1月21日，参照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率（1-3年期）计算：2013.11.1～2014.11.21,计385天，利率6.15%，计17238元；2014.11.22～2015.2.28，计98天，利率6.00%，计4281元；2015.3.1～2015.5.10，计70天，利率5.75%，计2930元；2015.5.11～2015.6.27，计47天，利率5.50%，计1882元；2015.6.28～2015.8.25，计58天，利率5.25%，计2217元；2015.8.26～2016.1.21，计148天，利率5.00%，计5388元。