上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民一(民)初字第9238号原告高某某，女，1985年3月2日生，回族，住上海市浦东新区。委托代理人周斌，上海市联合律师事务所律师。委托代理人黄丽，上海市联合律师事务所律师。被告徐某某，男，1985年5月27日生，汉族，住上海市松江区。被告程某某，女，1956年2月4日生，汉族，住上海市松江区。上述两被告共同委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。原告高某某诉被告徐某某、程某某分家析产纠纷一案，本院于2015年10月10日立案受理后，依法适用简易程序进行审理。案件审理过程中，经原告申请，本院委托有关机构对系争房屋的市场价值进行评估、对房屋内的装修价值进行鉴定。本案于2015年11月3日、2016年6月8日两次公开开庭进行了审理。原告委托代理人周斌、被告程某某、两被告共同委托代理人梁蔚飞到庭参加了两次庭审，原告高某某到庭参加了第二次庭审，原告委托代理人黄丽到庭参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告高某某诉称：其与被告徐某某原系夫妻关系，于2011年4月12日登记结婚，于2015年4月18日在松江区人民法院调解下自愿离婚。被告程某某为被告徐某某母亲。原告与两被告按份共有上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号房屋，原告享有25%份额、被告徐某某享有25%、被告程某某享有50%份额。该房屋于2011年3月开始装修，绝大部分装修款以及家具家电均由原告购买和承担。现其与被告徐某某已经解除婚姻关系，双方共有房屋的基础已经不存在，需要对该房屋进行分割。由于原告与被告徐某某离婚时约定婚生子由原告抚养，但目前原告在上海没有住所，婚生子的户口也仍然在该房屋内，故该房屋应由原告享有所有权，由原告给予两被告价值补偿。因双方对房屋分割方案无法达成一致意见，原告故诉至法院，请求判令：松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号房屋归原告所有，贷款由原告偿还，原告按房屋市值425万元扣除剩余贷款后，给付被告徐某某25%、给付被告程某某50%。被告徐某某、程某某辩称：该房屋系两被告在被告徐某某结婚前购买，房屋购买价168万元，首付77万元，贷款91万元，其中商业贷款77.9万元、公积金贷款11.1万元。房屋首付款系被告程某某拿出多年积蓄、并向亲戚借款62万元左右支付，这些借款至今尚未还清；商业贷款和公积金贷款一直以被告徐某某名义偿还，但实际上绝大部分商业贷款仍由被告程某某承担。房屋的装修和家具家电基本上也由两被告出资。原告与被告徐某某婚后感情不和，2014年左右感情恶化，被告程某某身体状况亦很差，为挽回夫妻感情以及不影响被告程某某的身体健康，两被告无奈之下才于2014年底在房产证上加上了原告的名字，但原告在加名后不久就起诉至法院要求离婚。鉴于上述情况，两被告同意分割房屋，但房屋应归两被告所有，两被告同意补偿原告约20万元。经审理查明：原告高某某与被告徐某某于2011年4月12日登记结婚。2015年3月31日，原告高某某诉至本院，要求与被告徐某某离婚。经本院主持调解，双方于2015年4月28日达成调解协议，双方自愿离婚，婚生子徐某某随原告高某某共同生活，被告徐某某每月支付抚养费1,000元。2008年4月23日，被告程某某、徐某某作为买受人，向案外人张某某购买了松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)，合同约定的房屋转让价款为130万元。该房屋的《房地产抵押估价报告》的估价金额为161.95万元。庭审中，被告称合同金额为做低房价所需，实际购买金额为168万元。为购买该房屋，被告徐某某与中国银行股份有限公司上海市闸北支行、上海市住房置业担保有限公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》，借款金额11.1万元。被告徐某某与中国银行股份有限公司上海市闸北支行签订《个人住房(二手房)抵押借款合同》，借款金额79.9万元。2008年6月10日，被告徐某某、程某某获得系争房屋的房地产权证。2014年8月22日，系争房屋变更登记权利人为程某某、徐某某、高某某按份共有，其中程某某享有50%份额，徐某某和高某某各享有25%份额。庭审中，原、被告双方确认截止2015年10月10日，系争房屋尚有商业贷款余额631,005.59元、公积金贷款余额66,363.7元，共计697,369.29元。从2014年4月28日至2015年10月10日期间，被告徐某某偿还贷款32,649元(包括商贷和公积金贷)。庭审中，原告还提供了：(1)建设银行账户流水明细，以证明绝大部分装修费用由其承担。(2)工商银行流水明细，以证明婚姻关系存续期间由原告支付了部分房贷。被告对上述证据真实性予以认可，但对证明的内容不予认可，认为上述支出款项的具体用途无法确认。两被告还提供了：(1)申请人为陈某某、收款人为张某某的银行本票一张，金额370,000元，以证明两被告向陈某某(被告程某某的嫂子)借款37万元，用于支付购买系争房屋的首付款，该借款至今尚未偿还。原告对该证据不予认可。(2)被告程某某于2011年1月30日向被告徐某某转账230,000元的记录，以证明被告程某某出资对房屋进行装修。原告对转账事实予以确认，对被告想要证明的内容不予认可。(3)中国银行的转账凭条三份，以证明被告程某某转账给被告徐某某，用于徐某某偿还银行借款。原告对该证据不予认可。庭审中，原、被告经协商，确认系争房屋内的家具家电折价金额为70,000元。原告称上述家具家电绝大部分由其或其父母购买，作为嫁妆，是其个人财产；被告则称上述家具家电绝大部分系被告出资购买。案件审理过程中，双方确认系争房屋于2011年年初开始装修，于2011年9月底装修完毕入住。经原、被告申请，本院对系争房屋不包括装修和家具家电的市场价值进行评估。2016年1月22日，上海富申房地产评估公司出具两份评估报，认为系争房屋于2015年10月10日(原告主张的时间节点)的市场价格为346.4万元，于2015年4月28日(被告主张的时间节点)的市场价格为324.98万元。原、被告双方对该评估报告均无异议。案件审理过程中，经原告申请，本院委托有关机构对系争房屋内的装修残值进行鉴定。2016年5月10日，上海第一测量师事务所有限公司出具一份《鉴定意见书》，称按照2011年2月至3月施工期间的材料、人工、机械价格的市场行情，系争房屋内硬装修工程的造价为299,374元。第一测量师事务所有限公司同时指派鉴定人员出庭接受双方当事人的异议。原告高某某对该鉴定意见书提出了如下异议：(一)遗漏了必要的项目，具体包括：大厅走廊实木吊顶；厨房地漏、厨房金属软管；主卧博古架；小房间阳台地砖、小房间阳光房顶玻璃；卫生间地漏、卫生间面砖车边工艺、卫生间艺术面砖、卫生间欧式铜质水龙头、纱窗、金属软管；三楼大房间阳光房、灯带；阳台橱柜背面面砖、橱柜台盆柜、顶玻璃；卫生间纱窗；车库卫生间毛巾架、大理石踢脚线、土建改造；花园绿化、台阶改造；停车花园地砖墙砖。针对上述意见，鉴定人员解释称：小房间阳台地砖可增加316元，二楼卫生间纱窗可增加76元，三楼大房间灯带可增加120元，阳台橱柜背面瓷砖可增加362元，阳台橱柜可增加1,500元，三楼卫生间纱窗可增加76元，车库卫生间毛巾架可增加154元，车库大理石踢脚线可增加400元，车库土建改造可增加2,000元，花园台阶改造可增加400元，草坪绿化可增加500元，停车花园地墙砖价值约1,000元(该项是否属增加由法官裁定)。(二)部分材料单价低于市场价格，具体包括：浴盆水嘴、硬木成才、实木地板、楼梯、乳胶漆、拉手、实木移门、细木工板、黄沙、卵石、大理石饰面、茶色玻璃、纸面石膏板、铝合金方板、门锁、门吸。针对上述意见，鉴定人员解释称：根据原告提供的实际购买价格(淘宝记录)，乳胶漆可以增加3,778元，拉手可以增加310元，门锁可以增加560元。被告徐某某、程某某则认为，鉴定报告确定的单价过高。鉴定人员接受法庭发问时称，将上述增加项目的金额乘以系数1.2，就可以认定为最终增加的鉴定金额。如法院要计算上述装修截止2015年10月10日的残值，则可以按照折旧八年的标准，按照鉴定金额的95%除以96个月，计算出每个月的折旧金额。以上事实，由民事调解书、房地产登记信息、房地产买卖合同、房地产抵押估价报告、住房公积金个人购房担保借款合同、个人住房抵押借款合同、评估报告、鉴定报告以及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》的规定，共有人之间对于分割没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。共有人之间可以协商确定分割方式，达不成协议、共有的不动产又难以分割的，应当对折价或者拍卖、变卖所得的价款予以分割。本案中，系争房屋为原告高某某与被告徐某某、程某某按份共有，现原告高某某与被告徐某某已经离婚，原告高某某作为系争房屋的按份共有人，请求分割共有房屋于法有据，本院予以支持。本案争议焦点在于：系争房屋应归哪一方所有？享有所有权的一方应给予另一方多少金额的补偿？关于争议焦点一。本案原、被告均要求获得系争房屋的所有权，对此本院认为，首先，从系争房屋的份额来看，原告仅享有百分二十五的份额，两被告享有百分之七十五的份额，两被告对系争房屋的份额远远大于原告。其次，从系争房屋的来源来看，系争房屋为两被告在被告徐某某与原告高某某婚前所购买，原为两被告的共同财产，在被告徐某某与原告高某某结婚后，才又加上原告高某某的名字，故两被告对系争房屋的贡献远远大于原告对系争房屋的贡献。故此，本院认为将系争房屋判归两被告所有更为合适，同时系争房屋的商业贷款和公积金贷款亦应由两被告承担。关于争议焦点二。(1)系争房屋不包括二次装修及家具家电的市场价值，评估公司根据原、被告主张的不同时间节点，出具了两个结论。对此本院认为，原告高某某与被告徐某某虽于2015年4月28日离婚，但系争房屋的共有关系并未因双方婚姻关系解除而自动消灭，故两被告主张以2015年4月28日作为系争房屋市场价值时间节点的主张缺乏依据，本院不予支持。本院采纳原告意见，以原告起诉之日即2015年10月10日作为系争房屋市场价值的时间节点，根据评估报告，为3,464,000元。扣除剩余贷款697,369.29元，以及2014年4月28日至2015年10月10日期间被告徐某某以个人财产偿还的贷款32,649元，尚余2,733,981.71元。至于两被告应补偿原告的金额比例，考虑到系争房屋已经明确登记为原告享有百分之二十五的份额，该份额是双方的真实意思表示；原告享有的该份额并非完全是两被告赠与，原告在婚后对系争房屋也有贡献；原告与被告徐某某离婚后婚生子随原告共同生活，原告需要付出更多精力等因素，以登记确认的百分之二十五份额作为两被告补偿原告的金额比例，较为合适，为683,495.43元。(2)装修残值的金额，根据《鉴定意见书》的结论，并结合庭审中根据当事人质证意见所作的调整，至2015年10月10日的装修残值为142,750.97元。家具家电金额双方确认为70,000元。上述两项合计212,750.97元。原、被告均主张装修和家具由其支付费用，但双方提供的证据均不足以证明自己的观点。鉴于装修时间发生在原告高某某与被告徐某某登记结婚前后，双方共同出资更符合本案的实际情况，基于此，参照原告享有的房屋份额来确认两被告应给予原告的装修和家具补偿，较为合理，为53,187.74元。上述(1)、(2)两项合计736,683.17元，两被告应当补偿给原告高某某。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十四条、第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：一、上海市松江区新桥镇新南路XXX弄XXX号房屋及屋内装修、家具家电归被告徐某某、程某某所有，该房屋涉及的剩余商业贷款和公积金贷款由被告徐某某、程某某负责偿还；二、被告徐某某、程某某于本判决生效之日起十日内支付原告高某某上述房屋及装修、家具家电的分割补偿款736,683.17元。如果被告徐某某、程某某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34,512元、减半收取17,256元，评估费19,940元，鉴定费10,000元，合计诉讼费47,196元，由原告高某某负担9,409元(已付)，由被告徐某某、程某某负担37,787元(已付9,560元，余款28,227元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  王燕华二〇一六年六月二十三日书记员  刘晓龙附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十四条按份共有人对共有的不动产或者动产按照其份额享有所有权。第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条第一款共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。