浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终2447号上诉人（原审被告、反诉原告）：姜玲琼委托代理人：余保成、潘阳增，浙江中天北辰律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：颐高数码连锁有限公司，住所地：浙江省杭州市西湖区黄姑山路。法定代表人：夏时春，董事长。委托代理人：章晓锋、郑远随，系该公司员工。上诉人姜玲琼因与被上诉人颐高数码连锁有限公司（以下简称颐高公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2927号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定：1030号商铺的所有权人为姜玲琼。2012年10月18日，颐高公司（作为合同中的乙方）、姜玲琼（作为合同中的甲方）签订《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》，约定：甲方将1030号商铺出租给乙方使用，租赁期限为6年，即2012年7月1日至2018年6月30日止；双方约定在2012年10月25日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2013年6月30日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2014年10月25日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2015年10月25日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2016年10月25日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2017年10月25日前乙方交付甲方税后51680元年租金；如乙方逾期超过30日未付清任何一笔应缴款项，则作乙方违约退租论，甲方有权直接收回所租用房，无需再向法院申请，同时，甲方每天加收乙方所欠款项总额万分之六滞纳金，如甲方同意乙方延期付款者，可向乙方就所拖欠款项加收日息千分之一；有下列情况之一的，乙方应承担违约责任，支付相当于三个月租金的违约金，甲方有权收回商铺，1、乙方超期15天不缴纳租金的，2、乙方单方面原因提前终止合同的。合同签订后，颐高公司支付了前三年的租金，即支付了至2015年6月30日的房屋租金。双方正常履行合同并无争议。2015年6月24日，颐高公司向姜玲琼发出《提前终止合同通知书》，该通知载明：因租赁商铺无法招租长期空置，合同目的无法实现，因此，依照合同约定，谨通知贵方，贵我双方的合同于2015年6月30日起终止；依据合同第七条的约定，我方做为违约方应承担三个月租金的违约金，该违约金需要你本人凭身份证明到本公司财务室领取等内容。姜玲琼收到颐高公司发出的《提前终止合同通知书》，不同意颐高公司的意见，委托浙江中天北辰律师事务所于2015年6月29日向颐高公司发出《律师函》，载明：姜玲琼表示，无论于法律、于情理，都无法接受贵公司以自身合同目的无法实现为由“通知”相对方解除合同的做法，并表示相信国家法律也不会支持贵公司的做法，请贵公司本着基本的契约精神，继续履行合同，并按合同约定按期支付租金等内容。双方为合同解除事宜未能达成一致，随后，颐高公司清空案涉商铺并告知了姜玲琼。2015年8月，颐高公司起诉至原审法院，请求：判决解除双方签订的《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》，并由姜玲琼承担案件诉讼费。姜玲琼提起反诉，请求：1、颐高公司继续履行合同并立即支付姜玲琼租金人民币51680元及自2015年7月1日起至判决确定的履行期届满之日止的滞纳金（按照每天欠款总额51680元的万分之六计算）；2、颐高公司承担案件全部诉讼费用。姜玲琼提起反诉要求：1、颐高公司继续履行合同并立即支付姜玲琼租金人民币51680元及自2015年7月1日起至判决确定的履行期届满之日止的滞纳金（按照每天欠款总额51680元的万分之六计算）；2、颐高公司承担本案全部诉讼费用。审理中，对于该案的处理意见，颐高公司陈述其实际使用案涉商铺到2015年7月17日，对于2015年7月1日起至17日期间颐高公司实际使用的17天时间的租金也愿意支付；颐高公司并表示愿意支付按3个月房租计算的违约金。姜玲琼则表示不同意解除合同；如果法院支持颐高公司解除合同的诉讼请求，姜玲琼的损失将远远高于3个月的租金，具体的金额要根据实际情况决定，代理人现不能确定。原审法院认为，颐高公司与姜玲琼签订的《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。合同履行中，姜玲琼已将双方约定的房屋出租给颐高公司使用，颐高公司也支付了至2015年6月30日的房屋租金，双方正常履行合同并无争议。对于2015年7月1日之后的合同履行，颐高公司已经提前向姜玲琼提出解除合同、终止履行，并愿意承担违约责任。姜玲琼则明确表示不同意解除合同，应继续履行合同。对此争议，该院认为，双方签订的《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》中已就颐高公司有权单方解除合同作了明确约定，即“乙方（指颐高公司）单方面原因提前终止合同的”，并在此基础上约定了颐高公司应承担的法律后果。据此，本院认定双方之间的房屋租赁合同自2015年7月1日起解除。对于合同解除后的处理，颐高公司应支付自2015年7月1日起至2015年7月17日的房屋使用费（租金）2407元，并“承担违约责任，支付相当于三个月租金的违约金”，违约金为12920元。对于姜玲琼在庭审中陈述的合同解除后的损失问题，姜玲琼未对此进行举证，且我国《合同法》第一百一十三条第一款对此已有明确规定，故此，姜玲琼反诉要求继续履行合同、颐高公司支付租金等意见，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十三条第一款的规定，判决:一、颐高公司、姜玲琼于2012年10月18日签订的《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》自2015年7月1日起解除。二、颐高公司支付姜玲琼房屋使用费2407元，该款于判决生效之日起十日内付清；三、颐高公司支付姜玲琼违约金12920元，该款于判决生效之日起十日内付清；四、驳回姜玲琼的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费183元，由颐高公司负担。反诉案件受理费546元，由颐高公司负担273元，姜玲琼负担273元。宣判后，姜玲琼不服，向本院提起上诉称：一、原审法院认为《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》（以下简称案涉合同）就颐高公司有权单方解除合同作了约定，该认定没有事实与法律依据。1、案涉合同第七条“违约责任”之约定，并没有约定颐高公司的单方解除权。该条款原文表述为：“有下列情况之一，乙方（颐高公司）应承担违约责任，支付相当于三个月租金的违约金，甲方（姜玲琼）有权收回商铺：1、乙方超过十五天不缴纳租金的。2、乙方单方面原因提前终止合同的。”对于该条文表述，并非赋予颐高公司解除权，解除权是在姜玲琼一方；2、《提前终止合同通知书》表明：被上诉人提前终止案涉合同的理由是“合同目的无法实现”，而非原审法院认为的合同约定。市场变化的正常经营风险根本不是案涉合同的合同目的，房屋租赁合同的承租人的合同目的在姜玲琼交付案涉商铺给其使用时就已经完全实现，况且商铺至今一直在颐高公司的控制与使用中。另外，在当事人自己都不认为其有约定解除权的情形下，原审法院却得出了合同“明确约定”的结论。二、因颐高公司无合同解除权，因此其发出的《提前终止合同通知书》及一审的起诉，均不能达到解除案涉合同的法律效果，原审法院确认案涉合同自2015年7月1日起解除错误。三、案涉商铺至今在颐高公司控制使用中，姜玲琼提供的证据表明至少在2015年8月28日仍由颐高公司使用，颐高公司庭审也陈述由其堆放物品等用，一审庭审时的同步录音录像可以证明该事实。四、根据案涉合同约定，自2014年起至租赁期满，租金的支付时间为每年的6月30日，原审法院错误认定为10月25日。五、案涉合同至今有效，颐高公司已经迟延支付第四年的租金，其应立即支付并支付滞纳金等利息损失。综上，请求：1、撤销原判、依法改判支持姜玲琼的一审全部诉讼请求；2、驳回颐高公司的一审全部诉讼请求；3、颐高公司承担一、二审全部诉讼费用。针对姜玲琼的上诉，颐高公司答辩称：根据双方租赁合同第7条约定的甲方即姜玲琼有权收回商铺，并不是姜玲琼行使解除权的权利，而是颐高公司单方终止合同应承担的法律后果。关于姜玲琼诉称的2015年8月28日该商铺仍由颐高公司使用，该表述与事实不符。综上，请求驳回上诉，维持原判。二审中，在本院指定的举证期限内，双方均未向本院提交新的证据。本院经审理查明：《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》载明：双方约定在2012年10月25日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2013年6月30日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2014年6月30日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2015年6月30日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2016年6月30日前乙方交付甲方税后51680元年租金，2017年6月30日前乙方交付甲方税后51680元年租金。本院查明的其余事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：双方签订的《杭州市某某路×号××大厦数码港商铺租赁合同》系当事人的真实意思表示，不违反强制性的法律法规，应为有效，对双方均具有约束力。现颐高公司依据合同约定要求解除案涉合同，对此，本院认为，案涉合同并未赋予颐高公司支付三个月租金即可解除合同的权利，且颐高公司要求解除合同的其他理由亦不能成立，故本院对于颐高公司要求判令解除案涉合同的诉请不予支持。关于租金，因颐高公司仅支付租金至2015年6月30日，且案涉合同没有解除，故姜玲琼要求颐高公司支付下一年度租金的诉请与法有据，本院予以支持。关于滞纳金，根据姜玲琼的诉请内容，该滞纳金即为违约金，现姜玲琼要求的违约金过高，故本院酌情调整为以51680元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍，从2015年7月1日计算至判决确定的履行期届满之日止。综上，原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销杭州市西湖区人民法院（2015）杭西民初字第2927号民事判决及诉讼费负担部分；二、颐高数码连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付姜玲琼租金51680元；三、颐高数码连锁有限公司于本判决生效之日起十日内支付姜玲琼以51680元为基数，按中国人民银行同期同档次贷款基准利率的1.3倍自2015年7月1日计算至判决确定的履行期届满之日止的违约金；四、驳回颐高数码连锁有限公司的诉讼请求；五、驳回姜玲琼的其他诉讼请求。若颐高数码连锁有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费80元，由颐高数码连锁有限公司负担。反诉案件受理费546元，由颐高数码连锁有限公司负担。二审案件受理费709元，由颐高数码连锁有限公司负担。（姜玲琼已交纳二审案件受理费729元，应退回729元，于本判决生效之日起十五日内至本院办理退费。颐高数码连锁有限公司于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费【本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：1202024409008802968】）。本判决为终审判决。审 判 长  胡宇审 判 员  陈艳代理审判员  丁晔二〇一六年六月二十二日书 记 员  王勤