辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01民终字06590号上诉人（原审原告）：沈阳市大东区物资总公司，住所地：沈阳市大东区小东路11号。法定代表人：霍宏，职务：经理。委托代理人：吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人：苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：熊文胜，男，1968年5月9日出生，汉族，住址：北京市丰台区。委托代理人：杨明，系北京盈科（天津）律师事务所律师。委托代理人：侯国文，系北京盈科（天津）律师事务所律师。上诉人沈阳市大东区物资总公司与被上诉人熊文胜确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院[2015]大东民二初字第02019号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员于利军担任审判长，审判员单立（主审）、代理审判员吕长辉参加评议的合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原审原告沈阳市大东区物资总公司一审诉称:2009年原告与被告签订房屋租赁合同，约定原告将位于沈阳市大东区小东路11号商业网点使用面积约38平方米的房产出租给被告使用，但根据合同法第五十二条规定，此合同应属无效合同。根据合同第五章第二款约定已经改变了租赁合同的性质，名为租赁，实为买卖，合同标的大东区小东路11号商业网点属于国有资产，未经上级主管部门批准及履行法定程序，不允许私自处置，已经侵害了国家利益，故该合同无效。根据合同第一章、第三章，双方租赁房屋面积为38平方米，十年使用费为40万元。但该租赁区域实际面积为87平方米，并且对比同期、同地段、同等条件下其他房屋租赁合同，该合同存在欺诈等行为，由于原告为国有事业单位，故此合同严重损害了国家，社会公共利益。为保护原告合法权益，维护国家、集体利益，依据相关法律规定诉至贵院，请求法院认定合同无效。原审被告熊文胜一审辩称：第一，原告诉请双方签订的房屋租赁合同无效的主张，没有事实及法律依据。原、被告于2009年8月19日签订房屋租赁合同，约定原告将坐落在沈阳市大东区小东路11号的商业网点一层（建设工程规划许可建筑面积40平方米左右）房屋的20年租赁和使用权交给被告。被告一次交纳2009年9月1日至2029年8月30日租金40万元。原告及法定代表人杜宏在合同上签字盖章，并经原告出资主管单位沈阳市大东区物资局同意盖章。被告在合同上签字并按手印，合同一式四份，原告持有三份，被告持有一份。合同签订后，被告当时交纳现金2万元作为定金，后通过银行转账交纳38万元租金。原告收到后全部用于支付在职职工拖欠的养老保险费用。由于该房有承租户尚在租赁合同期内，原告没有资金支付提前解约及腾房赔偿金，要求被告代为解决，被告为此又花费50余万元赔偿给承租户，方取得该房使用权。因此原、被告签订的合同符合《合同法》第八条的规定，对双方均具有法律约束力，原告应当按照合同约定全面履行义务。第二，原告提交法庭的10年期房屋租赁合同内容与双方签订的20年合同不符，乙方处熊文胜签字是伪造的且没用按手印。原告伪造房屋租赁合同的行为，不仅违反诚实信用原则，而且系伪造重要证据，妨碍人民法院审理案件的违法行为，违反了《民事诉讼法》第一百一十一条一款（一）的规定，请求法庭依法对原告予以罚款、拘留。第三，原告主张双方签订的房屋租赁合同违反《合同法》第五十二条规定，没有合同及事实依据，请求法庭依法驳回。一、双方签订的是房屋租赁权、使用权合同，系合同法规定的房屋租赁合同，不是房屋所有权转让合同。根据《中华人民共和国企业国有资产法》第五章第五节国有资产转让的规定，房屋所有权转让，才属于处置国有资产，才由出资机构决定，报本级政府批准。因此，双方签订的房屋租赁权、使用权合同不违反法律禁止性强制性规定，合法有效。二、该租赁房屋，建设工程规划许可建筑面积40平方米左右，有城建档案图纸为证。其他附属大部分由承租人及被告添加。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，租金计算按照40平方米计算。原告按照87平方米计算租金标准，认为合同存在欺诈行为，严重损害了国家、社会公共利益，没有合同、事实及法律依据。根据2009年8月，原、被告签订合同时，原承租人交纳租金标准为每平方米每年200元，6个月支付一次房租。被告交纳的租金标准为每平方米每年400元，而且是一次支付20年房租40万元，全部用于缴纳原告在职职工拖欠的养老保险费用。被告为原告提前解约花费50余万元赔偿给承租户。可见事实是原告获得重大收益，根本不存在原告所述欺诈、严重损害了国家、社会公共利益的情况。双方是平等主体之间签订的民事合同，如果原告认为租金低，显示公平，应当在合同签订后一年内，依法向法院诉讼变更或撤销。事实是，在收取20年租金补缴职工养老保险后，在合同履行了六年后，原告伪造合同，缩短租期，利用国有公司地位，任性引用《合同法》第五十二条“欺诈、损害公共利益”条款，置公平正义不顾，滥用诉权。意图借法院之手损害答辩人公民的合法经营权。第四，原告请求法院认定双方签订的房屋租赁合同无效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应当承担提交房屋租赁合同的举证义务。否则，法庭应当依法驳回原告的诉讼请求。第五，被告依法提交法庭原告收取被告20年租金的专用收款收据；支付租金的银行转款凭证；通告；情况说明；房屋承租协议；证人证言；城建档案图纸等证据，符合《合同法》第十一条、《民事诉讼法》第六十三条的规定。足以证明原、被告签订、建立、履行了合法有效的2009年9月1日至2029年8月30日房屋租赁关系。综上，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原审法院经审理查明:2009年8月19日，原告收取了出租与被告位于沈阳市大东区小东路11号商业网点的租金40万元，在该收款收据的收款事由上标注为“房屋租金2009年9月1日-2029年8月30日）。经查，出租网点规划面积约为38平方米，实际使用面积约为87平方米。原审法院认为：本案所涉法律关系为房屋租赁关系，原告为出租方，被告为承租方。原告诉请要求确认合同无效，其在庭审中提供了一份10年期的租赁合同，但被告抗辩该合同一方签字并非为其本人签字且为证明其主张提供了一份能够证明租期为20年的收款收据。根据双方的举证情况本院无法确认原告提供合同的真实性，故原告主张的合同中相关条款改变租赁合同性质，名为租赁，实为买卖的理由无法成立。关于原告主张的承租房屋规划面积为38平方米，实际为87平方米，合同存在欺诈行为损害国家利益的主张，因原、被告在形成租赁关系时，双方对于房屋的实际使用面积大于规划面积是明知的，原告主张合同欺诈无事实依据。综上，原告的主张无事实及法律依据，应予驳回。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院判决如下：驳回原告沈阳市大东区物资总公司的诉讼请求。案件受理费7300元，由原告负担。宣判后，沈阳市大东区物资总公司不服，上诉至本院。沈阳市大东区物资总公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判合同无效；二、本案诉讼费用由被上诉人承担。理由如下：一、一审中应认定合同真实存在。二、上诉人提交的合同当中有条款约定“房产动迁费用归乙方所有”，该条款已经明显改变了租赁合同性质，在一审中被上诉人并未就该约定条款进行抗辩，除合同金额外也未就合同其他内容进行抗辩，因此否定合同除金额外其他内容，与事实不符。三、一审中被上诉人提交了收款收据作为20年承租房屋的证据，但上诉人就该内容进行了否认，被上诉人也没有提供相应合同，因此以该收款收据否认合同不符合证据规则。合同中约定的价格标准与周边价格差距过大，损害国家利益。四、一审法院在没有相反证据证明上诉人提交合同真实性的情况下，应认定上诉人提交合同真实有效，该合同应当是上诉人原法定代表人与被上诉人之间存在其他行为侵害国家利益，完全与市场价格相背离。五、根据《辽宁省行政事业单位国有资产管理办法》第十二条规定，行政事业单位拟将占有、使用的国有资产对外出租、出借的，应当报本级财政部门批准，未经批准，不得对外出租、出借。《事业单位国有资产管理暂行办法》第三十八条规定，事业单位有下列情形之一的，应当对相关国有资产进行评估，（五）整体或者部分资产租赁给非国有单位。上述规定是对国有资产的保护性规定，属于强制性规定。未经评估、批准进行的国有资产处置，已经符合了“违反法律、行政法规的强制性规定”应当认定无效的法定情形，应当认定合同无效。被上诉人熊文胜辩称：上诉人主张一审判决认定事实有误，没有事实依据。上诉人提交法庭的10年期房屋租赁合同内容与双方签订的20年合同不符，乙方处熊文胜签字是伪造的且没按手印，该合同是伪造的。本院经审理查明的事实与原审法院查明的基本事实一致。另查明，2010年上诉人曾与被上诉人签订合作协议，协议约定上诉人将位于大东区山东馆巷2号门市房的租赁合同解除后，将房屋出租给被上诉人，房屋租金不超过80万元。2011年上诉人将该门市房屋实际出租给案外人，约定年租金为126万元，其中房租66万元，40万元物业费，20万元服务费。上述事实，有当事人陈述、收款收据、建筑图纸、合作协议、租赁合同等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：本案中上诉人主张合同无效，但该合同原件保存在上诉人手中，合同上有上诉人的印章，对该印章真实性上诉人并未予以否认，但被上诉人主张该份合同并非自己签写，因此对该份合同的真实性本院无法认定。本案中上诉人主张其与被上诉人熊文胜恶意串通，损失国家利益。被上诉人熊文胜辩称其在2009年8月与上诉人签订的房屋租赁合同，当时适逢经济危机，由于房屋脏乱差，无人承租，之前房屋租金是每平方米200元，本合同签订的房屋租金是每平方米500元，高于市场价格。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。本案中2010年上诉人与被上诉人熊文胜曾签订合作协议，协议中双方对大东区山东馆巷1300平方米门市房的租赁事宜进行过磋商，但最终的实际承租人为案外人，且案外人租赁协议中关于租金的约定中注明，年租金中包含房租、物业费、服务费。上诉人与被上诉人签订本案诉争的房屋租赁合同的时间为2009年，即于上述合作协议订立时间前两年，时间不同房屋的装修状况及当时的市场价格均不相同，因此上诉人以此主张其与被上诉人熊文胜恶意串通，本院无法认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7300元，由上诉人沈阳市大东区物资总公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  于利军审 判 员  单 立代理审判员  吕长辉二〇一六年六月二十二日书 记 员  张 磊本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。