济南市天桥区人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0105民初1752号原告潘夫军，男，1975年8月22日出生，汉族，无业，住济南市历下区。委托代理人吕晓、侍香钰，均系山东全诚律师事务所律师。被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司，住所地济南市天桥区。法定代表人李占峰，总经理。委托代理人程刚、庞海涛，均系山东齐邦律师事务所律师。原告潘夫军与被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司（以下简称居然之家）租赁合同纠纷一案，本院受理后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告潘夫军及其委托代理人吕晓、侍香钰，被告居然之家的委托代理人庞海涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘夫军诉称，2013年8月，潘夫军承租了居然之家北园店的一商铺用于经营品牌家具。2014年10月，居然之家调整商铺，将潘夫军安排在居然之家北园店的另一商铺。在潘夫军交纳了预付款等费用后，居然之家却要求潘夫军更换经营品牌并指定了家具生产商。后因潘夫军与生产商未能达成代理协议，造成无法继续承租商铺。但是，居然之家却拒不返还潘夫军已交纳的各项费用。为此，潘夫军诉至法院，请求判令：一、居然之家返还潘夫军预付款50000元、装修押金1000元、制作费及垃圾清运费810元、滞纳金3500元。二、本案诉讼费由居然之家负担。被告居然之家辩称，2014年12月29日，潘夫军与居然之家签订了《居然之家北园店招商政策》及《居然之家北园店预租协议书》各一份，约定潘夫军预租居然之���北园店二楼的摊位，用以经营莱米小城，如潘夫军未能按时装修、开业，或中途擅自更换产品品牌，其所交纳的预付款不予退还。协议签订后，因潘夫军与生产商未能达成代理协议，造成无法继续承租商铺，故违约责任在于潘夫军，不应退还其交纳的预付款。另外，因潘夫军违约，导致居然之家将原本租给潘夫军摊位重新进行招商，给居然之家造成了一定的损失。经审理本院认定，2014年10月31日，因商铺租赁事宜，潘夫军向居然之家交纳了50000元预付款。就此，居然之家向潘夫军出具了市场收据两份，所载明的费用名称均为“预收款”，并均备注为“快乐驿站.莱米意向金（潘夫军）”。2014年12月29日，潘夫军在居然之家提供的《居然之家北园店招商政策》上以“莱米小城”负责人的名义签署姓名，认可其已于2014年12月29日收到《居然之家北园店���商政策》，并知悉其上所载的关于租金（二层为4元/平米/天）、物业管理费（1元/平米/天）、合同保证金、电费、垃圾费等费用标准的招商政策内容。同日，潘夫军（乙方）与居然之家（甲方）签订《居然之家北园店预租协议书》，第一条约定，甲方向乙方提供123平方米左右的经营场地（实际面积以装修前实际测量为准），编号为2-2-002，乙方的经营品牌为莱米小城，经营类别为儿童，所在楼层为2楼；第二条约定，租金标准二层为4元/平米/天、物业管理费标准为1元/平米/天；第四条约定，乙方在签署本协议前向甲方交预付款50000元（伍万元整），预付款在甲乙双方正式签订《招商合同》后，冲抵乙方应付租金及其他相关费用；第六条约定，乙方在签署本协议后决定不再承租甲方场地或中途擅自更换产品或品牌，则甲方有权终止本协议，乙方已预交预付款不予退还。2015年2月6日，潘夫军与居然之家又签订了《施工装修协议书》，所约定的施工期间为自2015年3月6日起至2015年4月20日止。2015年3月6日，潘夫军向居然之家交纳了装修押金1000元、出入证制作费及垃圾清运费共计810元。此后，双方当事人均未再继续履行《居然之家北园店预租协议书》及《施工装修协议书》。现潘夫军诉至本院，提出了如本判决诉称部分所列之主张。诉讼中，双方当事人就《居然之家北园店预租协议书》未能得以继续履行的原因及是否应当向潘夫军返还预付款等费用问题产生如下争执：潘夫军主张，《居然之家北园店预租协议书》现已自然终止。导致该协议未能得以履行的原因有二，其一是因居然之家提供的实际场地面积超出协议约定的面积30平方米，远远超出潘夫军的预算；其二是因居然之家强迫潘夫军代理莱米品牌商品，且指定了生产厂家，后因潘夫军未能与生产厂家达成代理协议，故无法继续承租商铺。所以，违约责任在于居然之家。况且，潘夫军已于2015年4月初即口头告知居然之家不再租赁商铺，不再装修，对于居然之家5月1日的开业不构成影响。因此，居然之家应当向潘夫军返还全部预付款等款项。另，如潘夫军构成违约，让其承担全部预收款的损失显然过高，故要求法院依法予以调整。就其上述主张，潘夫军未提交证据予以证实。对于潘夫军的上述主张，居然之家并不认可，其主张，虽然《居然之家北园店预租协议书》现已自然终止，但并不影响其中关于违约责任的约定。潘夫军于2015年4月中旬口头告知不再承租商铺，但系因其个人原因不再承租居然之家的商铺，按照《居然之家北园店预租协议书》的约定，潘夫军所交纳的预付款不应予以退还。至于其他费用，诸如装修押金、制作费、垃圾清运费等费用，请求法院依法判决。况且，因潘夫军违约，导致居然之家将原本承租给潘夫军的摊位重新进行招商，于2015年6月15日才与法洛可签订《施工装修协议书》，于2015年7月1日才签订新的《招商合同》，致使2015年5、6、7月的租金均无法收取，该期间租金及物业管理费按照双方当事人约定的标准计算数额已达59580元。另，按照双方当事人的约定，租赁期一年的租金及管理费应为236457元，居然之家应当获得该利益。该数额的30%即为70942.5元，已超出潘夫军所交纳的预收款50000元，居然之家要求潘夫军承担该预付款损失并不过高，故不应再退还预收款。就其上述主张，居然之家提交了如下证据：一、图纸两份、居然之家北园店二层摊位品牌情况表一份，证明潘夫军不再承租涉案摊位后，致使��然之家将该摊位重新租赁给法洛可，在法洛可承租后，该摊位编号由2-2-002变更为1-2-018；二、《施工装修协议书》一份、《居然之家招商合同》一份，证明因潘夫军违约，导致居然之家将原本承租给潘夫军的摊位重新进行招商，于2015年6月15日才与法洛可签订施工装修协议，于2015年7月1日才签订新的招商合同，致使2015年5月1日开业后的5、6、7三个月的租金均无法收取。对于居然之家提交的上述证据，潘夫军均不予认可。上述事实，除有文中所列证据外，另有潘夫军提交的《居然之家招商合同》一份、市场收据四份，居然之家提交的《居然之家北园店招商政策》、《居然之家北园店预租协议书》、《装修施工协议书》、报纸各一份、照片两张及双方当事人的庭审陈述为证，本院予以认定。本院认为，潘夫军与居然之家所签订的《居然之家北园店预租协议书》、《装修施工协议书》均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。但是，依据双方当事人之庭审陈述，上述协议并未能得以全部履行。对于未能全部履行的原因，潘夫军虽主张系因居然之家向其提供的摊位面积超出协议约定的面积达30平方米，超出其预算，以及居然之家强迫潘夫军代理莱米品牌商品且潘夫军未能与居然之家指定的生产厂家达成代理协议所导致，但其并未能就此予以举证证实，且居然之家对其该主张亦不认可，故对其该主张本院不予采纳。既然上述协议未能全部履行的原因非在于居然之家，而双方当事人又均未主张存有其他不可抗力因素导致上述协议不能全部履行，那么就只能推定导致上述协议未能全部履行的原因在于潘夫军个人，也即上述协议未能全部履行系因潘夫��违约所导致。因此，对于居然之家作出的关于上述协议未能全部履行系因潘夫军的违约行为所导致的相应抗辩，本院予以采纳。既然本案所涉协议未能得以全部履行的原因系因潘夫军的违约行为所导致，那么潘夫军就应当就其违约行为承担相应的违约责任。对于违约责任的具体方式，依照双方当事人于《居然之家北园店预租协议书》中的约定，系居然之家不再向潘夫军返还其所交纳的预付款50000元。但是，依据居然之家之自认，潘夫军系于2015年4月中旬口头告知不再履行合同。此时，依据双方当事人于《装修施工协议书》中的约定，尚处于装修期间内，居然之家尚能采取措施予以善后，且居然之家亦应当采取合理措施防止产生扩大的损失，给其带来的损失具有一定的可控性。因此，如完全不予退还潘夫军所交纳的预付款亦不合理。依据居然之家提交的其与法洛可签订的《施工装修协议书》及《招商合同》显示，居然之家于2015年6月15日即找到法洛可重新承租涉案商铺，于2015年7月1日即可依照《招商合同》收取法洛可的租金，故综合潘夫军的违约时间及居然之家重新招商所需要的时间、招商后给予新商家装修期等因素考虑，因潘夫军的违约行为所给居然之家带来的能够确定的较为合理的损失计算期间应系自2015年4月中旬起至2015年6月30日止，具体损失依照双方当事人约定应为租金及物业管理费。又因双方当事人并未就居然之家预计开业时间即2015年5月1日之前的期间约定是否需要支付租金及物业管理费，故应视为上述期间的租金及物业管理费的计算期间应自居然之家预计开业时间即2015年5月1日起算。依此，因潘夫军的违约行为所给居然之家带来的能够确定的损失即租金及物业管理费损失计算期间应自2015年5月1日起至2015年6���30日止。该期间的损失，依照双方当事人关于租金及物业管理费标准的约定，租金应为30012元（123平方米×4元/平米/天×61天），物业管理费应为7503元（123平方米×1元/平米/天×61天），两者共计37515元。在潘夫军赔付居然之家该37515元损失后，已足以弥补居然之家因潘夫军的违约行为所给其带来的相应损失。因此，居然之家应当向潘夫军返还其所交纳的预付款50000元减去上述损失的余额部分即12485元。因此，对于潘夫军要求全部返还预付款50000元的请求，本院不予支持；对于居然之家关于完全不返还预付款50000元的抗辩主张，本院亦不予采纳。对于潘夫军所主张的装修押金1000元、制作费及垃圾清运费810元，因潘夫军并未实际进行装修，亦未让居然之家为其制作相应牌照及清运垃圾，故居然之家应当将上述费用予以返还。对于潘夫军所主张的滞纳金，因涉案纠纷系因其违约所导致，且双方当事人亦未就该项损失进行约定，其要求居然之家支付滞纳金并无依据，故对其该项请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百一十九条、第一百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司返还原告潘夫军预付款12485元、装修押金1000元、制作费及垃圾清运费810元，于本判决生效之日起十日内付清。二、驳回原告潘夫军的其他诉讼请求。案件受理费1180元，减半收取590元，由原告潘夫军负担438元，由被告济南居然之家家居建材市场物业管理有限公司负担152元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《��华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  曹新建二〇一六年六月二十二日书记员  苏 婷