福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2016）闽0602民初2282号原告（反诉被告）戴清松，男，1966年10月12日出生，汉族，住福建省南靖县.原告（反诉被告）杨东敏，女，1974年10月15日出生，汉族，住福建省南靖县.被告（反诉原告）漳州香江房地产开发有限公司，住所地漳州市芗城区.法定代表人杨孙西，董事长。委托代理人张步佳，男，1987年12月23日出生，该公司职员，委托代理人沈浩华，女，1981年9月21日出生，该公司职员，原告（反诉被告）戴清松、杨东敏与被告（反诉原告）漳州香江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）戴清松、杨东敏，被告（反诉原告）漳州香江房地产开发有限公司的委托代理人张步佳、沈浩华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴清松、杨东敏诉称，原、被告于2012年8月3日签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买址在瑞京路××、西洋××路西侧香江新城一期1幢1206号的商品房，总价款人民币193421元（以下币种均为人民币）；被告应于2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付原告使用，逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，被告应自该合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约支付购房款。直至2014年10月1日被告才与原告办理交房手续。请求法院依法判令被告支付逾期交房违约金24680元。被告漳州香江房地产开发有限公司辩称，一、本案依法应追加福建省闽南建筑工程有限公司为第三人参加诉讼，原告主张的违约金应判决由福建省闽南建筑工程有限公司承担。若福建省闽南建筑工程有限公司不参与本案的诉讼，应该视为其放弃抗辩权利。二、若法院判决由被告先行向原告支付讼争商品房逾期交房违约金，原告起诉要求被告支付逾期交房违约金的计算天数不符合合同约定。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第八条的约定，如遇停水、停电等合同具体约定的特殊原因，出卖人的交房期限可以顺延。原告所购房屋于2009年12月21日开始施工，施工期间，因气候原因等特殊原因导致施工暂停94.5天，违约金从原告付清购房款的2013年3月4日开始计算，共逾期天数576天，扣除合同约定可以扣除的天数628.5天，实际逾期天数0天。三、原告要求被告支付逾期交房违约金的计算标准不符合法律规定。根据《合同法》第一百一十四条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，可以请求法院予以适当减少，法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决，故本案应以原告于该段时间在同地段租用同等面积房屋所需支付的租金作为计算逾期交房违约金的标准，而不应按原告已支付款项的日万分之二计算。反诉原告漳州香江房地产开发有限公司诉称，2012年8月3日双方签订《商品房买卖合同》一份，约定：由被反诉人向反诉人购买位于漳州市芗城区瑞京路××、西洋××路西侧香江新城一期1幢1206号房屋，购房款为193221元。该《商品房买卖合同》第六条约定：“，买受人应在接到出卖人发出的通知书之日10日内提交按揭贷款所需完整资料，并在接到出卖人发出书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续（以出卖人收到按揭款项之为“办妥按揭手续”）。”。该《商品房买卖合同》第7条约定：“……逾期超过60日后…,买受人愿意继续履行合同的,经出卖人同意，合同继续履行,自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付款之日止，买受人按日向出卖人逾期应付款万分之2的违约金……”。反诉人直至2013年3月4日才收到该笔款项的尾款135000元，距合同签订日为213天，扣除60天，被反诉人逾期付款153天，被反诉人应支付反诉人逾期付款违约金人民币135000×153天×0.06/365=3395元。故请求判决反诉被告戴清松、杨东敏向反诉原告支付逾期付款违约金3395元。反诉被告戴清松、杨东敏辩称，反诉被告已经支付了首付款，并办理了按揭贷款手续，不存在违约行为，根据合同第六条的约定反诉原告应当发出书面通知，但本案中反诉原告却没有，其主张缺乏事实依据。反诉被告并没有逾期付款行为，不应承担违约责任，反诉原告的主张缺乏依据应当驳回。经审理查明，2012年8月3日，原告与被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定，原告向被告购买瑞京路××、西洋××路西侧香江新城一期1幢1206号房屋，建筑面积为28.96平方米，房屋总价款为193421元。关于房屋的交付，合同第八条约定，出卖人即被告应于2012年2月31日前，将符合合同约定条件的商品房交付买受人即原告使用；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、本条所涉及的“特殊原因”还包括以下情形：⑴非出卖人原因造成的停水、停电等情况所引致的延误；⑵为配合法规、规章、政策、规定等执行（如中考、高考期间的停工限工要求等），或政府有关部门要求施工单位暂停施工，或政府重要活动（如大型会议、交通管制等）导致无法施工，或配合其他市政建设需要所引致的延误；⑶施工中遇到不可预见的异常困难或以施工当时当地建筑行业所达到的技术水平无法及时解决的困难；⑷遇到37度以上（含37度）高温天气，昼夜降水量超过40mm，6级以上（含6级）大风或5级以上（含5级）地震；⑸其他非出卖人所能控制的因素。关于逾期交房的违约责任，合同第九条约定，除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理：1、逾期不超过90日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金，合同继续履行；2、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同书面通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人已付款的10%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。合同签订后，原告已支付上述购房款。2013年11月12日，香江新城一期1#楼通过工程竣工验收，《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》上载明香江新城一期1#楼工程开工日期为2009年12月12日，竣工日期为2013年7月30日。2014年7月11日，漳州市公安消防支队出具漳公消验字【2014】第0089号《建设工程消防验收意见书》，该意见书载明香江新城1#楼及地下室工程消防验收合格。2014年10月1日，被告将上述房屋交付原告。关于购房款的支付方式及违约责任，双方约定合同签订当日，买受人付清首付款58221元，余款135000元以按揭贷款的方式支付买受人应在出卖人发出书面通知的60日内办妥所有按揭贷款手续，否则，买受人应支付违约金。另查明，从原、被告签订合同之日2012年8月3日起至实际交房之日2014年10月1日，日降水量≥40.0毫米天数为22天，六级风以上天数为20天，37.0℃以上高温天数为15天，台风天气天数为22天，中高考天数为10天，停电天数为4.5天（国家电网停限电公告与漳州市人民政府停电公告、闽南日报停电通告重复的以最长的停电时间计算，24小时内停电超过12小时的按1天计算，停电超过6小时不足12小时的按0.5天计算；停电不足6小时的不予计算），停水天数1天（供水水压降低的情况忽略不计），共计94.5天。上述特殊原因所占天数存在重叠的部分，不予计算。另查明，被告在（2014）芗民初字第6664号一案中向本院申请对香江新城一期1幢（住宅）毛坯房2013年1月起至2014年10月止的平均租金水平进行鉴定，本院依法委托漳州市价格认证中心进行鉴定，鉴定结论为“……香江新城一期1幢各户型住宅（毛坯房）的平均租赁价格为350元/套•月至670元/套•月，单层01-17单元的租赁价格合计为人民币175780元，带电梯住宅租楼层差异对租赁价格的影响可忽略不计，详见价格鉴定明细表。”根据价格鉴定明细表，原告所购买的1幢1206号房屋的月平均租赁价格为350元/套。上述事实，有原告、被告的庭审陈述及原告提供的《商品房买卖合同》及其补充协议，购房发票，被告提供的《房屋交接确认书》，《气象报告》【NO.（2014）BG（034）、NO.（2014）BG（042）】，关于中高考的《通告》，（2014）闽漳弘证民字第2007号公证书，（2014）闽漳弘证民字第2115号公证书，《建筑工程施工许可证》，《建设工程消防验收意见书》（漳公消验字【2014】第0089号），《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，及《关于芗城区西洋坪南路香江新城一期1幢住宅（毛坯房）租赁价格的鉴定结论意见》（漳价认【2015】第1号）为据。原、被告提供的上述证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本案的争议焦点为逾期交房的天数计算及逾期交房违约金的标准。关于逾期交房的天数，本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》（含补充协议）系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告主张依据合同第八条的约定扣除部分逾期天数，因该条款约定了发生停水停电等五种“特殊原因”被告可据实延期交房，且未约定被告须对“特殊原因”的发生尽通知义务，故被告在未通知原告的情况下主张扣除部分逾期天数，本院予以支持。对于被告可主张扣除的天数，依照合同第八条的约定结合被告提供的关于延期交房情形的证据，可以计算出交房具体顺延期限的截止日，该时间应为被告承担违约责任的起点。至于被告具体顺延交房期限的截止日起至实际交房日期间如何承担违约责任，因本案商品房买卖合同约定的是按日计付违约金，如果违约方在上述期间又发生约定延期交房情形（虽然说该情形在约定上适用对象是约定交房日的顺延，但从双方约定时一致的意思表示可以推定，双方都认为，上述情形一旦发生，违约方事实上无法交房），根据《合同法》第一百一十条的规定，违约方的交房义务属于法律上的履行不能。在此情况下，违约方支付上述情形发生期间的违约金显失公平，故相应天数应予扣除。从本案合同的约定看，相对于实体后果，本案再界定出交房具体顺延期限的截止日已没有实际意义，由此，合同签订之日起至实际交房日期间发生上述情形可以从逾期交房的天数中扣除。原告主张合同第八条属于减轻或者免除了本案被告的责任的条款，未正确理解合同约定及法律规定，理由不能成立。综上，被告应于2012年12月31日前将房屋交付原告使用，被告逾期至2014年10月1日才将房屋交付原告，超过合同约定的时间共计639天，扣除被告因“特殊原因”可据实延期交房的天数共计94.5天，被告实际逾期交房的天数为544.5天，已构成违约。关于逾期交房违约金的标准，本院认为，合同第九条约定，被告逾期交房超过90日，合同继续履行的，被告应自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已付款万分之二的违约金，对此，被告主张合同约定的违约金过分高于造成的损失，请求予以减少。在本案中，被告逾期交房给原告造成的损失应为原告租赁同地段同类房屋的租金损失，合同约定交付房屋的标准属毛坯房，经鉴定原告所购买房屋（毛坯房）在逾期交房期间的月租赁价格为350元/套，按此计算合同约定的违约金超过该租金标准30%，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，被告要求调整减少违约金的请求，本院予以支持。至于违约金的调整幅度，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，以上述租金的130%计算违约金标准，即月租赁价格为455元/套（350元/套×130%=455元/套），但按此计算该标准远低于同期贷款基准利率。原告作为买受人，已全额支付购房款，且对逾期交房不存在过错，若被告支付违约金的标准远低于同期贷款基准利率，从实体结果而言，显失公平，故从公平原则和诚实信用原则的出发，本案逾期交房违约金应参照原告已支付购房款在被告逾期交房期间的利息损失计算较为合理。根据中国人民银行于2014年11月28日公布的《金融机构人民币贷款基准利率》，2012年7月6日至2014年11月21日期间一年期的贷款基准利率为6%。因此，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款的规定，本院除考虑实际损失额外，兼顾本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益因素进行综合判断后认为，本案逾期交房违约金标准应以中国人民银行在被告逾期交房期间的贷款基准利率即6%进行计算。关于逾期付款的违约责任问题，本院认为，依合同约定反诉被告戴清松、杨东敏应在出卖人接到发出的书面通知后60日内办妥按揭贷款手续，反诉原告在本案中并没有提供其已发出书面通知且反诉被告已接到上述通知的证据，因此，无法计算反诉被告逾期付款的起算日期，反诉原告的诉讼请求不予支持。综上所述，本院认为，被告应支付的逾期交房违约金为17295元（193221元×6%÷365天×544.5天≈17295元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，判决如下：一、被告漳州香江房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告戴清松、杨东敏逾期交房违约金人民币17295元；二、驳回原告戴清松、杨东敏的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告漳州香江房地产开发有限公司的诉讼请求。若被告漳州香江房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按照中国人民银行规定的同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币417元，由被告漳州香江房地产开发有限公司负担人民币232元，由原告负担人民币185元；本案反诉受理费人民币50元，由反诉原告漳州香江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于漳州市中级人民法院。审 判 长  许艳斌人民陪审员  杨莲金人民陪审员  林文婷二〇一六年六月二十八日书 记 员  傅雁平附主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。