辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 裁 定 书[2015]沈中民三终字第126号上诉人（原审被告）：沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：赵春新，该村民委员会书记。委托代理人：冯洪峰，辽宁世阳律师事务所律师。委托代理人：李义芬，女，1962年3月21日出生，汉族，住址：沈阳市于洪区，该村村民。被上诉人（原审原告）：辽宁省建设投资公司，住所地：沈阳市皇姑区。法定代表人：刘巍，该公司经理。委托代理人：王彤，辽宁同方律师事务所律师。委托代理人：董恩忠，辽宁同方律师事务所律师。上诉人沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会（以下简称“村委会”）与被上诉人辽宁省建设投资公司（以下简称“投资公司”）缔约过失责任纠纷一案，村委会不服沈阳市皇姑区人民法院（2014）皇民三初字第1134号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法由审判员徐扬担任审判长，与审判员何阳（主审）、马晨光组成合议庭对本案进行了审理。原审法院经审理查明，坐落于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积约10600平方米，共十七层，以下简称诉争房）系沈阳市皇姑区陵东村民集体财产，尚未办理产权证书。2002年村委会将争议房出租给投资集团、辽宁省建设投资公司（以下简称建设公司）、辽宁国大酒店有限公司（以下简称国大酒店）使用，出租时争议房尚未装修、装饰。投资集团、投资公司、国大酒店承租后，各自对承租部分进行了装修。2010年11月19日，村委会（甲方）与投资集团（乙方）、建投公司（丙方）、国大酒店（丁方）续签了《租赁协议》，约定投资集团租赁第十四、十五层，建投公司租赁第十三层，国大酒店租赁第一至十二层和第十六和第十七层。租期自2010年12月1日起至2020年11月30日止。前五年年度租金为145万元，第六年至第十年的年度租金为162.5万元；租金按照自然季度支付，每季度支付一次，乙、丙、丁方于每季度首月5日以前将支付季度租金给甲方。2010年12月1日至2015年11月30日期间，乙方每年23.6万元，丙方每年9.4万元，丁方每年112万元；在2002年12月1日至2010年11月30日期间，房屋维修及装修费用由承租三方负责，费用与甲方无关；本合同终止后，凡属装修工程等不可移动资产部分无偿归甲方，凡属设备物品等可移动资产部分归属乙方。同日，承租方又签订一份《补充协议》，约定在2010年12月1日至2020年11月30日期内，丁方每年为甲方提供会议、招待、燃油费、福利等方面消费30万元；甲方每次消费须由法定代表人或指定人员签字确定；本补充协议作为《租赁合同》的附件，与《租赁合同》具有同等法律效力。本协议生效后，原村委会与国大酒店于2010年11月19日就本房屋租赁所签订的《租赁合同》仍然有效。合同签订后，合同双方按合同约定履行各自义务。2012年之前的租金双方均已按合同约定履行完毕。2013年度租金，投资集团、建投公司已支付完毕，国大酒店支付了40万元，其余部分未支付。另查，2013年8月28日，沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人召开村民会议，会议决议：村委会未经村民会议许可，以明显低于市场价格对外出租村集体财产的行为不能代表陵东村村民的真实意愿，陵东村村民不予认可；会议授权五位诉讼代表人为全体村民的代表，以村委会（甲方）与投资集团（乙方）、建投公司（丙方）、国大酒店（丁方）四方签订的租赁合同侵害了村民的集体利益为由诉至原审法院，要求确认所签订的租赁合同无效、返还诉争房屋并赔偿经济损失于2013年11月7日向沈阳市皇姑区人民法院提起民事诉讼。在审理过程中，经释明后，作为承租方的投资集团、投资公司、国大酒店未就承租房屋的装修损失提起反诉。沈阳市皇姑区人民法院于2014年4月23日作出（2013）皇民二初字第1806号民事判决书，判决村委会与投资集团、建设投资、国大酒店于2010年11月19日签订《租赁协议》无效。并判决投资集团、投资公司、国大酒店于该判决生效后六十日内将位于沈阳市皇姑区昆山东路28号西侧楼（建筑面积10600平方米、共十层）返还给沈阳市皇姑区陵东街道陵东村村民张正本等共计116人。该判决被告投资集团、国大酒店不服上诉至沈阳市中级人民法院，本院作出（2014）沈中民二终字第1421号民事判决驳回上诉，维持原判。再查，2014年9月5日，投资公司委托辽宁中和立华资产评估有限公司对其租赁房屋装修在2014年8月15日的市场价值进行评估。评估机构作出辽中和立华评报字（2014）第032-2号资产评估报告书，其结论为装修资产评估价值为461115.00元。评估公司具备评估资格，2008年5月22日由辽宁省财政厅颁发的编号为21080008“资产评估资格证书”。资产评估范围有：各类单项资产评估、企业整体资产评估以及市场所需的其他资产评估或者项目评估。原审法院认为，按照《最高法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第九条（四）已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实当事人无需举证证明。本案中投资公司与村委会双方的租赁关系已被发生法律效力的判决确认合同无效。按照法律规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。沈阳市皇姑区人民法院的（2013）皇民二初字第1806号与沈阳市中级人民法院的（2014）沈中民二终字第1421号民事判决均确认“导致投资公司与村委会双方租赁合同无效的过错责任在于被告村委会，而投资公司投资集团不存在过错”。本案中造成投资公司装修损失应当由被告承担赔偿责任。关于投资公司诉前自行委托有关鉴定部门对其装修进行鉴定的问题，该鉴定属于诉讼外鉴定，虽然不是经司法委托鉴定，但被告又不申请重新鉴定且提供不出其他证据证明投资公司自行委托鉴定无效。故应推定投资公司自行委托鉴定而做出的辽中和立华评报字（2014）第032-2号资产评估报告书有效，被告应按鉴定结论赔偿投资公司的损失。关于被告提出双方2005年3月5日租赁合同第八条约定的装修财产归被告所有的问题，因双方租赁关系被法院生效判决确认无效，法律规定无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。故双方一开始在合同中约定的装修财产归属条款便无效，双方租赁之初争议房屋系清水房屋，投资公司主张其装修合情合理。故对被告的上述主张原审法院不能支持。综上所述，依据《中国人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第八十四条第一百零六条、第一百三十四条及《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会给付原告辽宁投资集团有限公司装修款人民币461115元人民币，并于本判决生效之后一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8216元人民币，由被告沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会承担。宣判后，村委会不服，向本院提起上诉称：投资公司请求2002年装修损失不能成立，因为2005年3月15日双方签订的《租赁合同》为有效合同，该合同租期8年，自2002年12月1日起至2010年11月30日止。第八条约定合同终止后凡属装修工程等不可移动资产部分无偿归属我方，故投资公司请求的装修财产已于2010年11月30日为我方所有，其对此主张财产权利于法无据。同时，（2013）皇民二初字第1806号与（2014）沈中民二终字第1421号民事判决都是针对双方2010年11月19日签订的《租赁协议》及《补充协议》，确认无效的是2010年的协议。而一审法院却以此否认双方2005年租赁合同的效力，明显事实认定错误，法律适用错误，综上，请求二审法院依法撤销原审判决，驳回投资公司的诉讼请求，并判令其承担诉讼费用。被上诉人投资公司辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，理由如下：1、根据（2013）皇民二初字第1806号民事判决，2002年的合同与2010年的合同是不可分割的，皇姑区法院在审理两份合同过程中认定，2010年11月份的合同是2002年合同的续签，因此如果法院认定一份合同是无效的，另一份合同当然无效，2010年的合同并不是另外一个缔约过程；2、村委会称2002年合同是真实合法有效的，我方无此意思表示，既然法院认定租赁关系无效，就应该自始无效。综上，请求驳回村委会的上诉请求。本院认为：本案中，投资公司认为由于村委会的过错导致双方《租赁合同》无效，故诉请其赔偿对承租房屋的装修损失。本案一审存在案件事实未查清的情形：1、原审法院未区分装修物品是否可移动，可移动的装修物是投资公司实际搬离争议房屋时可以带走的，不应计算在装修损失之内；2、投资公司承认至2014年底仍然实际占有并使用该房屋。投资公司对于争议房屋的装修虽已实际添附到房屋，但是其装修历经多年的使用，已经产生其相应的使用价值，且存在折旧的问题。3、2002年时，投资公司与村委会建立租赁合同关系时，投资公司是否具有过错也应当是认定装修损失返还数额需要考量的因素。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（三）项，裁定如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院作出的（2014）皇民三初字第1134号民事判决；二、发回沈阳市皇姑区人民法院重新审理。二审诉讼费8,216元退还上诉人沈阳市皇姑区陵东街道陵东村民委员会。审判长 徐 扬审判员 何 阳审判员 马晨光二〇一六年六月十六日书记员 刘俣彤本案裁定所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条一款（三）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审；