昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2015）西法民初字第6894号原告：王蔷。委托代理人：黄国旺，云南大格律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南中天文化产业发展股份有限公司。组织机构代码：78165XXX-X。住所：云南省昆明市新闻路***号。法定代表人：戴艳梅，职务：董事长。委托代理人：邹花园，云南震序律师事务所律师，特别授权代理。原告王蔷诉被告云南中天文化产业发展股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2015年10月26日受理后，被告云南中天文化产业发展股份有限公司对管辖权提出异议，本院审查后作出裁定，驳回被告云南中天文化产业发展股份有限公司对本案管辖权提出的异议。被告云南中天文化产业发展股份有限公司不服，提起上诉。2016年4月13日，昆明市中级人民法院作出裁定，驳回上诉，维持原裁定。2016年6月6日，6月15日，本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理。原告王蔷的委托代理人黄国旺、被告云南中天文化产业发展股份有限公司的委托代理人邹花园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王蔷起诉称:被告是昆明市新闻路“文化空间广场”开发商，2013年6月10日，被告和原告签订《购房合同》，合同约定：被告将其开发的“文化空间广场”地下室D区-1层X-XXX号房屋出售给原告，原告向被告支付购房款476571元。合同约定，被告应当于2014年6月27日将经建设单位组织验收合格，符合交房条件的商品房交付给原告使用。合同签订后，原告严格按合同约定履行了自己的合同义务，于2013年6月10日将全部房款476571元支付给了被告，但被告在经多次催告后，至今未能将验收合格具备交房条件的商品房交付给原告。原告认为，原、被告双方属于买卖合同关系，原告已经严格按合同约定向被告支付了商品房对应的款项，但被告却无法在合同约定的时间内向原告交付符合约定的商品房，在经原告多次催告后仍未能履行。被告的行为已经导致原告丧失了签订合同的合同目的，并给原告造成较大经济损失，原告为维护自己的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令被告赔偿原告2014年7月1日至2016年6月1日的经济损失64337元并由被告承担本案的诉讼费。被告云南中天文化产业发展股份有限公司答辩称：根据《合同补充协议》第六条第1款的规定，房屋具体的交付时间应以被告发放的交房通知书载明的时间为准，现被告尚未发放交房通知书，因此，被告并未违约。即使法院认定被告构成违约，对于违约损失的赔偿在《合同补充协议》第六条第7款中也已经进行了约定，即原告应当给予被告60天的宽展期，超过宽展期仍未能交房的，被告按原告已交购房款的万分之一向原告支付违约金。何况本案中，原告从第三方云南富壹城物业服务有限责任公司（以下简称：富壹城公司）收取了租金，因此，原告并不存在任何经济损失。综上，被告不应向原告赔偿经济损失。原告王蔷为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》，欲证实原、被告双方形成买卖关系并约定了双方的权利义务。经质证，被告认为，《商品房购销合同》上加盖有完整的被告印章作为骑缝章，表明合同包括《商品房购销合同》和《合同补充协议》，证明在签订合同时主合同及补充协议的内容是经过双方协商并一致同意的。《商品房购销合同》中载明有“本合同连同附件共30页”的字样，也证明原告在签订合同时对附件是知晓并认可的。二、发票一份，欲证实原告已经将房款按约交付给了被告，履行了合同义务。经质证，被告对购房发票予以认可。三、《物业委托租赁管理协议》，欲证实如果被告按期交房，原告收到房屋每年可获得经济收益。经质证，被告对该证据材料的真实性认可，对关联性和证明内容不认可，被告认为，如果法庭采信该份证据材料，该份证据材料恰好证明原告一直从富壹城公司收取租金，没有损失。被告云南中天文化产业发展股份有限公司为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：《商品房购销合同》及《合同补充协议》，欲证实：1、根据《合同补充协议》第六条第1款及第十七条第2款的规定，房屋的具体交付时间应以被告发放的接房通知书载明的交房时间为准。现被告并未发放接房通知书，所以被告并未延期交房。2、根据《合同补充协议》第六条第7款的规定，即使因被告原因致使在合同约定期限内未能交房，原告应当给予被告60日的宽展期，宽展期后仍未交房的，被告按原告已交购房款的万分之一支付违约金，合同继续履行。经质证，原告对《商品房购销合同》的合法性、客观性及关联性认可，认为《商品房购销合同》中已明确交房时间为2014年6月27日。对于《合同补充协议》，原告认为该协议上没有原、被告或第三方的签字盖章，不具有真实性，合法性，也与本案无关，原告不认可被告的证明目的。通过以上当事人的举证质证，本院认为，原告提交的证据材料一，具有合法性、客观性和关联性，本院予以确认。原告提交的证据材料二，被告认可，本院予以确认。原告提交的证据材料三，被告对真实性认可，本院对其真实性予以确认。被告提交的证据材料，其中，《商品房购销合同》具有合法性、客观性及关联性，本院予以确认。对于《合同补充协议》，加盖有被告公司的骑缝印章，故本院对其真实性予以确认。经审理查明：2013年6月10日，被告作为甲方、原告作为乙方签订了一份《商品房购销合同》。合同约定，由原告购买被告位于西山区金碧街道办事处河北社区“文化空间广场Ⅰ”地下室D区-1层X-XXX号房屋。房屋面积12.46平方米，单价每平方米38248.07元，总金额476571元。被告应于2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的该商品房交付原告。合同尾部，有原、被告双方的签字盖章。在《商品房购销合同》之后，附了一份《合同补充协议》，《合同补充协议》第六条房屋交付第1款规定：该房屋的具体交付时间以甲方发放《接房通知书》载明的交房时间为准，乙方对此无异议。第7款规定：甲方自身原因造成未在本合同约定期限内将该房屋交付乙方，则：（1）乙方给予甲方60日的宽展期。（2）如宽展期届满后甲方仍未将该房屋交付乙方，甲方应按乙方已交购房款的万分之一向乙方支付违约金，合同继续履行。第十七条补充协议的效力中第3款规定：本补充协议自甲乙双方签字之日起生效。但原、被告未在该份《合同补充协议》上签字盖章。2013年11月18日，被告向原告开具发票，发票载明原告向被告交纳了购房款476571元。原告与被告签订《商品房购销合同》当日，原告作为甲方（委托方）、富壹城公司作为乙方（受托方）签订了一份《物业委托租赁管理协议》，协议约定，原告将向被告购买的房屋委托富壹城公司对外租赁，委托期限20年，自2013年7月1日起至2033年6月30日止。该协议中约定物业租金计算基数为476571元，并对每年的租金情况进行了列明，其中前三年的年均收益率为8%，年租金回报为38125.68元。因被告未在《商品房购销合同》所约定的交房时间交房，故原告诉至本院，要求解除所签订的《商品房购销合同》，由被告返还购房款并赔偿损失。庭审前，原告又减少诉讼请求，仅要求被告赔偿2014年7月1日至2016年6月1日的经济损失64337元。庭审中，被告答辩认为，交房时间应以《合同补充协议》第六条的约定，即以被告发放《接房通知书》载明的时间为准，因此被告并未违约。对于《合同补充协议》，原告在庭审中表示不予认可。另查明，原告与富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》后，虽然被告尚未向原告交付房屋，但富壹城公司向原告支付过2013年7月1日起到2015年3月31日止的租金66718.75元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款规定：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律的禁止性规定，合法有效，故原、被告均应按照合同约定履行各自的义务。对于原、被告双方所争议的《合同补充协议》的问题，本院认为，由于《合同补充协议》加盖了被告公章作为骑缝章，表明该补充协议是真实存在的。但该份《合同补充协议》第十七条补充协议的效力中第3款规定：本补充协议自甲乙双方签字之日起生效。而本案原、被告双方并未在补充协议上签字盖章，原告在庭审中也明确表示对该份协议不予认可，因此，本院认为，该份《合同补充协议》对原、被告双方不具有约束力，原、被告双方仍应当按照所签订的《商品房购销合同》履行各自的义务。因此，被告应当按照约定在2014年6月27日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的房屋交付原告。而被告至今未向原告交房，已构成违约。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告在向被告购买房屋时与富壹城公司签订了《物业委托租赁管理协议》，将向被告购买的房屋委托富壹城公司出租，并由富壹城公司按照约定支付租金。从《物业委托租赁管理协议》的内容看，被告向原告交付房屋后，原告出租房屋前三年每年可获得租金38125.68元。因此，本院认为，对于原告所主张的损失，可以参照此标准进行计算。本院认为，被告逾期交房已给原告造成了租金损失，故对于原告所主张的2014年7月1日至2016年6月1日共计23个月的损失，本院参照年租金标准38125.68元计算，确定原告的损失为73074.22元（38125.68元÷12个月×23个月）。因原告在本案中主张的损失为64337元，在其举证证实的损失范围内，故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。需要指出的是，本案中，虽然被告至今尚未向原告交付房屋，但原告与富壹城公司签订《物业委托租赁管理协议》后，富壹城公司向原告支付过2013年7月1日起到2015年3月31日期间的租金。对于该部分租金应否扣减的问题，本院认为，本案中，由于富壹城公司向原告支付租金系基于委托租赁关系，且租金支付时房屋并未交付，故对于富壹城公司支付给原告的租金部分，本院不在本案中进行扣减处理。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款之规定，判决如下：由被告云南中天文化产业发展股份有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王蔷2014年7月1日至2016年6月1日期间的损失人民币64337元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原告王蔷在诉讼中减少诉讼请求，其预交的诉讼费人民币9209元退还原告王蔷人民币7801元，收取的诉讼费人民币1408元由被告云南中天文化产业发展股份有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王静波人民陪审员  赵晨旭人民陪审员  贺加敏二〇一六年六月二十三日书 记 员  张映惠