河南省郑州市二七区人民法院民 事 判 决 书（2016）豫0103民初1657号原告刘洁，女，汉族，1978年1月2日出生。委托代理人范军明，郑州市二七区148法律服务所法律工作者。被告河南鑫苑置业有限公司，住所地郑州市管城回族区。法定代表人梁裕民，董事长。委托代理人赵剑英，河南陆达律师事务所律师。委托代理人王辉，河南陆达律师事务所律师。被告鑫苑物业服务有限公司，住所地郑州市金水区。法定代表人梁裕民，董事长。委托代理人王忠祥，鑫苑物业服务有限公司员工。原告刘洁诉被告河南鑫苑置业有限公司、鑫苑物业服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘洁的委托代理人范军明、被告河南鑫苑置业有限公司的委托代理人王辉、被告鑫苑物业服务有限公司的委托代理人王忠祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘洁诉称：2010年5月30日，原告和被告双方签订《商品房买卖合同》一份，合同形式是被告提供的形式，合同编号为10××××465，商品房位于郑州市二七区陇海路南庆丰街西的鑫苑现代城10号楼1单元604号，该商品房的用途为成套住宅，合同金额为627973元。合同约定被告交房的时间为2012年9月30日，合同第9条约定，出卖人如未按合同约定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间分别处理，逾期不超过90天自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金，合同继续履行。合同第14条约定，出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施公共配套建筑，以下日期达到使用条件，第三条规定暖气管网随房屋同时交付。暖气于房屋交付后的第二个采暖季向市政部门申请供暖，如果在规定的日期内，未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人同意提供替代条件，但使用费由买受人承担，直至满足本合同约定的配套标准。2013年11月15日至2014年3月15日和2014年11月15日至2014年12月15日，签订后的第二个采暖季和第三个采暖季的第一个月，被告承诺按合同约定应承担的违约责任，至今没有得到落实，原告从2013年11月开始，多次要求被告履行商品房买卖合同第十四条约定的暖气供暖内容，采取补救措施，被告推诿多次拒不履行，被告的行为已构成违约，应按合同第九条约定计算违约金，2013年11月15日至2014年3月15日和2014年11月15日至2014年12月15日共150天的违约金，由于冬季寒冷没有供暖，使原告及家人身体和精神受到非常大的伤害，被告应对此进行赔偿。由于被告原因，导致2014年11月15日至12月15日达不到暖气供暖条件，未按合同约定提供替代品，应退还所交费用，因被告未能及时办理房产权证，导致供暖期多交费用。综上，原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付违约金18839.19元；2、请求依法判令被告向原告退还第三个采暖季2014年11月15日到12月15日交暖气费没有供暖的费用459元，因鑫苑置业的原因，产权证没有及时办好，导致多交的费用242元；3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。原告为支持其主张，向本院提供的证据有：1、商品房买卖合同1份；2、购房发票；3、物业公司2014年、2015暖气费收据各1份；4、房产证1份；5、中原环保公司的短信通知打印件1份。被告河南鑫苑置业有限公司辩称：一、本公司按照合同约定履行了暖气设施安装、加入市政集中供热管网以及达到使用条件的义务，不存在违约行为，原告要求本公司支付逾期供暖违约金的请求没有任何事实和法律依据，应当依法予以驳回。本公司作为房屋出卖人仅具有交付房屋及其附属设施的义务，并无负责供暖义务；水、电、热力能源按照规定仅应由市政部门提供并收取费用。在双方签订的商品房买卖合同第十四条的约定中可以明确得出以下结论：1、本公司的义务为提供入户供暖设施使其在交房后第二个采暖季达到使用条件；2、买受人在第二个采暖季可向市政部门申请供暖；3、供热主体为市政部门。关于本公司是否按照合同约定提供达到使用条件的供暖设施的问题，本公司提供了与供热单位中原环保股份有限公司签订的《供热工程施工合同》、《鑫苑现代城小区热量表安装工程合同》等供暖设施施工的合同以及《鑫苑现代城采暖工程验收证书》和《集中供热入网协议》，上述证据足以证实本公司提供的入户供暖设施已经施工完毕并且已加入城市集中供热网，本公司按照合同约定履行了提供入户供暖设施使其在交房后第二个采暖季达到使用条件的义务，不存在违约。现代城小区未能在2013－2014采暖季供暖，原因为市政热源不足无法满足新建小区需求所致，供热单位中原环保股份有限公司就该事实在当时已作出公开说明，郑州主要新闻媒介亦对此进行报道。因此，由于市政部门热源不足导致的未能如期供暖的责任不在本公司，房屋出卖人并非提供能源的主体，不应当承担由此引发的责任。综上，本公司已向原告交付了经过验收且合格的暖气管网，已交付具备正常使用条件的供暖设施，房屋未供暖是热源不足所致，责任不在本公司，故本公司不应承担违约责任。二、本公司并非供热主体，也未收取任何相关费用，原告要求本公司承担退还2014年11月15日到2014年12月15日的暖气费以及未及时办理房产证导致多交暖气费的请求于法无据，应予驳回，关于供热问题是由使用人与供暖单位形成的供暖合同问题，因此原告的该请求既违反了合同相对性的基本原则，也与基本事实相违背，不应得到支持。其次，关于原告主张的本公司未及时办理房产证导致多交暖气费的问题，需要说明一点，按照双方合同约定本公司仅仅负有提供资料进行备案的义务，并无代业主办理房产证的法定或约定义务，因此，是否及时办证非本公司责任。此外，本公司亦非暖气费收费主体，至于按何标准收取、收取多少，均与本公司无关，原告不应向本公司主张。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告河南鑫苑置业有限公司提供的证据有：1、《商品房买卖合同》及《补充协议》；2、《供暖工程施工合同》1份；3、《鑫苑现代城小区热量表安装工程合同》1份；4、鑫苑现代城采暖工程验收证书1份；5、《集中供热入网协议》1份；6、新闻报道打印件2份，分别为：新浪新闻2013年10月23日来自河南商报题为《郑州西区热源缺口15%200万平方米暂时不能供暖》新闻网页打印件1份；新浪新闻2014年1月3日来自东方今报题为《铺设管道引进新热源2014年冬季西区有望供热不再难》新闻网页打印件1份；7、中原环保股份有限公司《关于2014年冬-2015年春采暖期热费收缴事宜的公告》复印件1份；8、郑州市二七区人民法院（2014）二七民二初字第3123号民事判决书复印件1份；河南省郑州市中级人民法院（2015）郑民四终字第1444号民事判决书复印件1份；9、鑫苑现代城业主入住清单；10、郑州市房屋所有权初始、变更登记申请书。被告鑫苑物业服务有限公司辩称：一、原告的诉求属两个不同的法律关系，且针对不同的被告，不应合并审理。二、本公司并非鑫苑现代城的供热主体，亦非暖气费的实收主体，不应承担退还供暖费用的义务。鑫苑现代城的供热主体是中原环保股份有限公司，本公司根据市政供热单位出具的相关文件进行代收供暖费用，且已将代收的全部费用转交供热公司。本案中，原告实际上与供热公司形成了事实供热合同关系，原告应按照相关法律规定向供热公司主张权利，而非向本公司主张。三、河南鑫苑置业有限公司已按照《商品房买卖合同》履行完毕交付义务，河南鑫苑置业有限公司与本公司均不必为此承担违约责任。本公司与原告形成物业服务合同关系，河南鑫苑置业有限公司与原告形成商品房买卖合同关系，供热单位中原环保股份有限公司与原告形成供热合同关系。原告向本公司主张河南鑫苑置业有限公司延期交付的违约责任，不仅违背了合同相对性原则，而且与事实不符。原告应另行起诉以维护其合法权益。综上所述，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告鑫苑物业服务有限公司向本院提供的证据有：1、中原环保（2014）66号文件1份；2、转账凭证3份（分别为2014年10月8日、2014年12月1日、10日）。经庭审质证，被告河南鑫苑置业有限公司对原告提供证据的质证意见：证据1，真实性无异议，对证明目的有异议；本案所争议的主要问题是该合同第14条、15条的相关规定，证明了：一、出卖人仅仅是提供供暖的条件；二、对于办理房产证，出卖人仅仅负有大证备案的义务。同时，合同第14条中约定的是替代条件，并不像原告所称是违约金的计算方式；证据2，真实性无异议，对证明目的有异议；证据3，以被告鑫苑物业服务有限公司的质证意见为准；证据4，真实性无异议，对证明目的有异议，与本案无直接关联性；证据5真实性虽无法核实，但该短信内容恰好证明了原告与中原环保具有供暖合同关系。被告鑫苑物业服务有限公司对原告提供证据的质证意见：证据1、2、4的质证意见同河南鑫苑置业有限公司的意见；证据3的真实性无异议，证明目的有异议，本公司代中原环保收取供热费系按照中原环保的有关文件执行，该文件第2条是计费标准，物业公司收取费用必须按照该文件执行；证据5的真实性不予认可，该短信内容恰好证明了原告与中原环保具有供暖合同关系。原告对被告河南鑫苑置业有限公司提供证据的质证意见：证据1，对其真实性无异议，对证明目的有异议，该合同只约定了双方的权利义务，不能证明被告交付的房屋达到了暖气使用条件；证据2、3、4、5，对其真实性有异议，无法证明双方履行了合同，且与本案无关；证据6同证据2质证意见，不能作为证据使用；证据7，该份证据系中原环保公司单方制作的文件，且交费时间表述为“请于每年11月15日交清暖费”，结合原告提交的短信通知，被告没有按照时间交清；证据8，对这两份证据的真实性无异议，但与本案无关，其他案件的判决书如果与本案无关，是不能作为证据使用的，最多只能作为辩称理由；对证据9、10无异议。被告鑫苑物业服务有限公司对被告河南鑫苑置业有限公司提供的证据予以认可。原告对被告鑫苑物业服务有限公司提供证据的质证意见：证据1，该份证据系中原环保公司单方制作的文件，且交费时间表述为“请于每年11月15日交清暖费，同时需提供用户交费明细，逾期15日仍未缴纳的，我公司有权停止供暖、供热”，结合原告提交的短信通知，被告没有按照时间交清；证据2，真实性无异议，证明目的有异议，无法证明被告是为哪位业主交的暖气费，同时证明了其存在违约行为，根据被告的当庭陈述，被告是在2014年的12月10日、11日、15日才转账，但证明不了是为哪一位业主转的账。被告河南鑫苑置业有限公司对被告鑫苑物业服务有限公司提供的证据真实性及证明目的均无异议。综合以上质证意见，本院认证如下：原告提供的证据1－4被告对其真实性均无异议，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；原告提供的证据5无其它证据相印证，本院不予确认。被告河南鑫苑置业有限公司提供的证据1－7、9、10能够相互印证，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信；被告河南鑫苑置业有限公司提供的证据8系人民法院作出的判决书，但与本案无直接的关联性。被告鑫苑物业服务有限公司提供的证据1、2符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以采信。根据上述有效证据和当事人陈述，本院确认以下事实：2010年5月30日，原告与被告河南鑫苑置业有限公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发建设的二七区陇海路南、庆丰街西10号楼1单元6层604号房，建筑面积共89.48平方米，其中套内建筑面积72.32平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积17.16平方米，单价为每平方米7018.03元，总金额627973元；出卖人应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经设计单位、勘查单位、施工单位、监理单位、建设单位五大责任主体验收合格同意交付，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建设按以下日期达到使用条件：1、交付时，水、电、室外道路达到使用条件；2、天然气于房屋交付后六个月内达到点火验收条件；3、暖气于房屋交付后的第二个采暖季节提供供暖条件。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：出卖人同意提供替代条件，但使用费用由买受人承担直至满足合同约定的交付配套标准；出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案；等。2012年12月23日，被告将涉案房屋交付原告。2014年2月10日，被告委托杨丽向产权登记机关递交二七区庆丰街17号院10号楼房屋所有权初始、变更登记申请书。原告认为合同签订后的第二个采暖季和第三个采暖季的第一个月没有供暖，被告按合同约定应承担违约责任。故原告提起诉讼，请求：1、依法判令被告向原告支付违约金18839.19元；2、请求依法判令被告向原告退还第三个采暖季2014年11月15日到12月15日交暖气费没有供暖的费用459元，因鑫苑置业的原因，产权证没有及时办好，导致多交的费用242元；3、请求依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。另查明：2013年1月，河南鑫苑置业有限公司与中原环保股份有限公司签订《鑫苑现代城小区热量表安装工程合同》，约定中原环保股份有限公司承建鑫苑现代城小区户用热量表安装工程，于2013年5月31日前完成等。2013年4月16日，河南鑫苑置业有限公司与中原环保股份有限公司签订《集中供热入网协议》，约定用热建筑地址：陇海路南、庆丰街西，总建筑面积360607.92平方米，入网面积360607.92平方米；河南鑫苑置业有限公司入网的采暖设施须经中原环保股份有限公司验收并试运行合格后方可并网用热等。2013年6月11日，河南鑫苑置业有限公司与中原环保股份有限公司签订《供暖工程施工合同》，约定中原环保股份有限公司承建陇海路南侧庆丰街西鑫苑现代城小区采暖工程，合同价款2875000元，合同工期在中原环保股份有限公司进场后40日内完工，具备验收、供暖条件等。2013年11月10日，鑫苑现代城采暖工程经中原环保股份有限公司西区供热分公司验收合格。2014年8月18日，中原环保股份有限公司作出关于2014年冬－2015年春采暖期热费收缴事宜的公告，将有关热费收缴事宜通知如下：供热价格：按面积计费，居民用热0.19元／平方米／日，其它用热0.28元／平方米／日；居民用热按套内建筑面积计费（以房屋所有权证标注为准，无房屋所有权证或房屋所有权证中未标明套内建筑面积的，按房屋建筑面积的90%计费），其它用热按建筑面积计费等。2014年9月26日，原告向被告鑫苑物业服务有限公司交暖气费1836元。2014年10月8日，被告鑫苑物业服务有限公司向中原环保股份有限公司交现代城采暖费1300000元；2014年12月1日，被告鑫苑物业服务有限公司向中原环保股份有限公司交现代城采暖费649780.53元；2014年12月10日，被告鑫苑物业服务有限公司向中原环保股份有限公司交现代城采暖费574732.47元。2015年11月10日，原告向被告鑫苑物业服务有限公司交暖气费1594元。据媒体报道，中原环保股份有限公司作出过公开说明，2013年冬郑州西区热源不足，约200万平方米暂不能供暖。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告河南鑫苑置业有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力。原告认为被告河南鑫苑置业有限公司未按商品房买卖合同约定的暖气供暖内容，采取补救措施，其行为构成违约，要求被告向原告支付违约金。但双方在合同中约定，出卖人应当于2012年9月30日将符合交房条件的房屋交付原告，暖气于房屋交付后的第二个采暖季节提供供暖条件。根据约定，被告应在2013年采暖季节提供供暖条件，按惯例郑州地区每年开始供暖的日期为11月15日，中原环保股份有限公司西区供热分公司已于2013年11月10日，即2013年开始供暖前对涉案房屋所在小区的采暖工程进行检验，并出具工程验收合格证书。故原告认为被告河南鑫苑置业有限公司违约的理由不成立，对原告该诉讼请求本院不予支持。被告鑫苑物业服务有限公司不是涉案《商品房买卖合同》的合同相对人，原告要求被告鑫苑物业服务有限公司承担违约责任无事实和法律依据，本院不予支持。原告要求二被告支付因供暖设施的问题导致2014年11月15日至2014年12月15日期间交暖气费没有供暖退还暖气费的诉讼请求，因2013年11月10日，中原环保股份有限公司西区供热分公司已对涉案房屋所在小区采暖工程进行检验，并出具工程验收合格证书，且二被告不是收取暖气费的主体，故原告的该项诉讼请求本院不予支持。原告与被告河南鑫苑置业有限公司签订的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。本案中，被告于2012年12月23日将涉案房屋交付原告，2014年2月10日，被告向产权登记机关递交二七区庆丰街17号院10号楼房屋所有权初始、变更登记申请书，已超过合同约定的到产权登记机关备案的期限，构成违约。故原告要求被告河南鑫苑置业有限公司赔偿因产权证没有及时办好导致供暖期多交的费用242元，理由成立，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告河南鑫苑置业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告刘洁损失242元；二、驳回原告刘洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费288元，由被告河南鑫苑置业有限公司负担50元，原告刘洁负担238元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式十二份，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审 判 长  赵惠红人民陪审员  王永文人民陪审员  马 勇二〇一六年六月十三日书 记 员  李晶莹