四川省安岳县人民法院民 事 判 决 书（2016）川2021民初282号原告彭声文，男，生于1976年4月27日，汉族，农民，住四川省安岳县。原告吴永贤，女，生于1974年7月16日，汉族，居民，住所地四川省安岳县。委托代理人曾晓林（系彭声文、吴永贤共同委托），四川博鉴律师事务所律师。被告四川勇前房地产开发有限公司，住所地安岳县岳阳镇沱街88号。法定代表人吴伟，总经理。委托代理人伍乐成，男，系四川勇前房地产开发有限公司职员。委托代理人石以雄，男，系四川勇前房地产开发有限公司职员。原告彭声文、吴永贤与被告四川省勇前房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员杨琼适用简易程序公开开庭进行了审理。原告彭声文、吴永贤及其委托代理人曾晓林、被告四川勇前房地产开发有限公司的委托代理人伍乐成、石以雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭声文、吴永贤诉称：原告向被告购买位于安岳县岳阳镇普州大道“民族·星城”二期商住楼10幢1单元商品房1套，并按约支付大部分购房款，但被告未按约向原告交付房屋，亦未办理房屋权属证书。原告认为，被告的行为已经构成违约，并应承担相应违约责任，为此，诉请人民法院依法判令被告向原告交付符合双方约定的商品房及权属证书，并由被告支付逾期交房违约金（自2012年12月31日起，每日按333492元×0.1‰计）和逾期办证违约金（自2013年6月29日起，以333492元为基数并按中国人民银行同期同档贷款基准利率上浮50%计）。被告四川勇前房地产开发有限公司辩称：原告向被告购买商品房属实，但仅交购房款315400元，而非333492元；被告于2013年10月即电话通知原告接房，但原告拒绝接房，被告并未逾期交房；办理房屋权属证书的时间约定为房屋交付之日起180日内，因原告未接房，亦未提交办理权属证书所需资料，故被告为原告办理权属证书的条件未成就；原告主张的违约金过高，应减半计算，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：原告彭声文、吴永贤系夫妻关系。2010年8月30日,彭声文与被告签订《房屋预定合同》，约定原告以2850元／㎡的价格向被告预定“民族·星城”11幢1单元房屋1套。当日，彭声文向被告预付定房款26000元；2010年9月2日、28日、10月18日，彭声文向被告分别预付定房款54000元、40000元、18192元。2012年3月30日，彭声文与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买“民族·星城”二期10幢1单元房屋1套，建筑面积123.11㎡，单价2850元／㎡，总价款按建筑面积计算；彭声文在签订合同时支付总房款的50%，封顶时支付总房款的45%，余款在交房前付清；被告在2012年12月30日前向彭声文交房，交付的房屋应取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、面积实测技术报告书及住宅质量保证书和使用说明书；被告逾期交房在10日之内应以彭声文已付房价款为基数按每日万分之三的标准支付违约金，逾期超过30日后应以彭声文已付房价款为基数按每日万分之一的标准支付违约金；被告应在房屋交付7日前书面通知彭声文办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证据，并在验收交接时出示约定的证明文件并满足相应条件，否则彭声文有权拒收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，双方验收交接后应签署交接单；因彭声文原因未能按期办理交接手续，被告采取在售楼部张贴公告、安岳电视台公告或电话通知方式之一进行通知，均视为已通知彭声文；被告在2013年6月30日前取得该商品房所在楼栋权属证明，在商品房交付使用后180日内为原告办理房屋权属证书。同日，彭声文向被告交纳购房款190000元；次日，彭声文再向被告交款5300元。至此，彭声文共向被告交款333492元。2011年7月7日，“民族·星城”二期10幢楼通过主体结构分部工程质量验收。2012年2月17日，被告办理“民族·星城”二期10幢楼产权证书。彭声文购买房经安岳县鸿峰房产测绘有限公司测绘建筑面积为123.11㎡。2013年底，被告电话通知原告接房，原告以被告未出示建筑工程竣工验收备案表为由拒绝接房。此后，双方仍为交房条件等问题发生纠纷，致形成本案诉讼。诉讼中，被告亦未提供建筑工程竣工验收备案表。上述事实，有来源合法、内容客观真实、与本案相关取决的原、被告身份资料、房屋预定合同、商品房买卖合同、收款收据、安岳县建设工程规划验收合格证、主体结构分部工程质量验收报告、安岳县鸿峰房产测绘有限公司测绘报告、“民族·星城”二期10幢房屋房产证以及当事人当庭的一致陈述等证据予以证实。本院认为：彭声文与被告间的商品房预定及买卖合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，属有效合同，双方均应依约行使权利及履行义务。彭声文使用夫妻共有资金向被告购房，吴永贤与彭声文作为共同购买人一方行使权利符合法律规定。被告依约应于2012年12月30日前交房并在交房后180日内办理房屋权属证书，且应在交房7日前书面通知原告，然被告于2013年底才电话通知原告接房，至今既未能向原告交付符合约定的房屋，亦未能为原告办好房屋权属证书，被告行为已属违约，应依法承担逾期交房及办证违约责任。故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，支持原告要求被告按约交付房屋及权属证书的诉讼请求。因双方已约定逾期交房违约金计算方法，故本院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”的规定，根据原告诉请及双方约定自2012年12月31日起计算被告应当承担的违约金额。因双方仅约定被告办理房屋权属的最长期限，但未约定违约金或损失额的计算方法，故本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，支持原告自2013年6月29日起按已付购房款总额以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮40%的标准计算被告应承担的违约责任，对原告高于该部分的请求不予支持。被告关于未逾期交房及办证的理由没有证据支撑，且与查明事实不符，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，对被告的该辩称意见不予支持。被告要求对原告主张的违约金减半计算没有法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、限被告四川勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告彭声文、吴永贤交付符合双方所签《商品房买卖合同》约定条件的“民族·星城”二期10幢1单元第15层1-15-1号房屋；二、限被告四川勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告彭声文、吴永贤交付“民族·星城”二期10幢1单元第15层1-15-1号房屋的房屋所有权证及国有土地使用证；三、限被告四川勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告彭声文、吴永贤偿付逾期交房违约金（自2012年12月31日起计至实际交房之日止，以333492元为基数，按每日万分之一计）；四、限被告四川勇前房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内向原告彭声文、吴永贤偿付逾期办证违约金（自2013年6月29日起计至交付房屋所有权证、国有土地使用证之日止，以333492元为基数，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率上浮40%计）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2258元，减半收取1129元，由被告四川勇前房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员 杨 琼二〇一六年六月三日书记员 康钦辉