甘肃省兰州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘01民终867号上诉人（原审被告）兰州鑫华盛酒业有限责任公司（简称：鑫华盛公司），住所地甘肃省兰州市城关区张家园22号。法定代表人刘喜平，该公司经理。委托代理人王旭东，甘肃韩兆周律师事务所律师。被上诉人（原审原告)甘肃宝龙房地产开发有限责任公司（简称：宝龙公司），住所地甘肃省张掖市工业园盛和名园D—8号。法定代表人徐志松，该公司总经理。委托代理人杨世平，甘肃泽锐律师事务所律师。委托代理人汪振江，甘肃泽锐律师事务所律师。原审被告刘喜平，男，1967年9月7日出生，汉族，陕西省绥德县人，系兰州鑫华盛酒业有限责任公司法定代表人，住兰州市城关区火车站东路401号401室。上诉人鑫华盛公司因与被上诉人宝龙公司、原审被告刘喜平返还原物纠纷一案，不服甘肃省兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年，被告刘喜平与兰州市国有资产经营有限公司签订了一份租赁合同，约定刘喜平租赁位于兰州市城关区张家园22号使用面积为140㎡的库房和位于兰州市城关区张家园54号场地共计18.66㎡。期间，该房屋及场地由被告刘喜平担任法定代表人的被告鑫华盛公司实际使用。2013年8月5日，原告宝龙公司通过网络拍卖方式成功竞拍取得了原兰州开关厂的剩余资产。同日，兰州国资投资（控股）建设有限公司（转让方）与原告宝龙公司（受让方）签订了产权交易合同。合同主要内容为：转让标的为原兰州开关厂破产后转由兰州国资投资（控股）建设有限公司经营管理的剩余资产，主要包括4986.5㎡土地和6908.5㎡房屋建筑物，含上述被告承租使用的房屋及土地。房屋建筑物主要包括生产车间、办公用房、库房及生产辅助用房和临街商铺。家属楼一层已办理房屋所有权证，房屋所有权人为兰州市国有资产经营有限公司，证载建筑面积为586㎡，其余房产均未办理房屋所有权证。其中涉租房屋租赁合同截止日期为2013年12月31日。2013年12月31日前租赁费归甲方（即前述转让方）所有。甲方不负责租赁户的清退，转让标的成交后的租赁事项由乙方（原告宝龙公司）自行协商处理。土地使用权人为兰州市人民政府国有资产监督管理委员会，地号95（102），地类（用途）为工业用地，使用权类型为划拨，证载使用权面积为4896.5㎡，根据兰州市国资委（兰国资产权【2006】78号）文件批复此处资产已于2006年2月21日划转至兰州国资投资（控股）建设有限公司管理，原开关厂家属楼所占土地不在重组范围之内。转让价格为16190000元。合同签订后，原告宝龙公司履行了付款义务，兰州国资投资（控股）建设有限公司亦向原告交付了涉及的相关房产及土地，但上述被告承租使用的房屋及土地因故未交付。原告于2014年2月26日将所转让的建筑面积中有所有权证的家属楼一层586㎡即兰州市城关区皋兰路街道张家园54号1层001室变更登记在原告宝龙公司名下，产权证号为：兰房权证（城关区）字第3456**号，其余房产及土地的变更登记手续尚未办理。本案在审理过程中，在原、被告均派人参加了原审法院对被告现使用原告的场地面积进行了实地勘验，家属楼东侧至东墙内侧处，开关厂大门至小二楼北侧处共计使用场地面积599.04㎡（该场地内被告建有彩钢房）、后院废弃厂房使用面积为228.65㎡。另查明，被告租赁的房屋使用面积为140㎡包括在原告兰房权证（城关区）字第3456**号证载的586㎡的面积内。审理中，原告放弃了其要求判令被告向原告支付房屋使用费425000元、场地使用费187000元的诉讼请求。庭审中，被告当庭表示愿意腾退原告持有所有权证的该部分房屋。原审法院认为，原告已经通过竞买取得了包括被告租赁建筑物和场地在内的建筑物的所有权和场地的使用权。虽然对场地和部分建筑物尚未登记设立所有权和使用权，但原告与兰州国资投资（控股）建设有限公司签订的产权交易合同中明确约定租赁户的清退由原告宝龙公司负责实施，即该项债权已经转移，债权的转移通知债务人即生效。被告承认双方为清退事宜曾由公安机关处理，说明原告已经履行了通知义务。故原告宝龙公司有权要求被告鑫华盛公司腾退房屋和场地。被告提交的租赁合同早于2009年11月30日到期，兰州国资投资（控股）建设有限公司在产权交易合同中的重大事项披露中指出房屋租赁合同于2013年12月31日到期。现被告属于无权占有，应当向原告腾交占用的房屋和场地。关于被告的责任主体，虽然签订租赁合同的主体是被告刘喜平，场地和房屋的实际使用人为被告鑫华盛公司，故刘喜平作为该公司的法定代表人签订合同的行为系代表被告鑫华盛公司的职务行为，本案实际责任主体应为被告被告鑫华盛公司。据此，依照《中华人民共和国物权法》第二百四十三条的规定，判决：被告兰州鑫华盛酒业有限责任公司于本判决生效后30日内向原告甘肃宝龙房地产开发有限责任公司腾退占用的位于兰州市城关区皋兰路街道张家园54号1层001室中的面积140㎡房屋、腾退占用原兰州开关厂院内面积为599.04㎡的场地和面积为228.65㎡的废弃厂房。案件受理费10920元，由原告甘肃宝龙房地产开发有限责任公司承担10820元，由被告兰州鑫华盛酒业有限责任公司承担100元。宣判后，上诉人鑫华盛公司不服原审判决，向本院提出上诉，其上诉的主要理由:一、一审法院认定事实错误，判决有悖事实。一审法院认定上诉人的行为属于无权占有，应当向被上诉人腾交占用的房屋和场地的事实与客观事实不符。上诉人与兰州市国有资产经营有限公司于2008年12月1日签订了房屋及场地租赁合同，租期为一年。2009年11月30日，合同到期后双方再未续签。但截止2013年12月31日，双方仍然按照2008年12月1日签订的租赁合同实际履行。2014年1月底。被上诉人突然向原租赁户送达告知书，限令租赁户年底搬离，否则关门停电。为此，上诉人多次要求被上诉人出示相关材料证明其告知书的合法性。在未果的情况下，上诉人与被上诉人就清退问题多次发生矛盾，事态不断恶化。在皋兰路派出所协调和处理下，上诉人与被上诉人达成共识，签订了一份协议书。协议内容为上诉人在被上诉人拆迁动工之前，上诉人无条件的继续使用所租赁的房屋和场地，被上诉人动工之日，则视为上诉人搬迁至日。截止目前，被上诉人也无动工迹象，何来无权占有之说。一审法院显属认定事实不清，判决显然有悖事实。二、一审法院认定被上诉人有权要求上诉人腾退房屋和场地是错误的。虽然2013年8月5日，兰州国资投资(控股)建设有限公司(转让方)与被上诉人(受让方)签订的产权交易合同中明确约定租赁场地清退，由被上诉人负责实施，即该项债权已经实际发生转移。但是，债权人兰州国资投资（控股）建设有限公司未尽通知义务，被上诉人的告知书对上诉人不发生效力。据此，被上诉人无权要求上诉人腾退房屋和场地。三、一审判令上诉人腾退使用的场地，显属错误，其判决违反法律规定。本案所涉及的场地系不动产，虽然被上诉人通过转让的方式取得，但该场地被上诉人并未取得土地使用权证。被上诉人无土地使用权证，其不是涉案土地的权利人，不具备主体资格，理应驳回其诉请。四、一审判决显失公平。在长达五年的经营过程中，上诉人花费65万元后在租赁的场地上修建了彩钢房，对办公房屋及厂房进行了装修及整改。但是，一审法院对此只字不提，简单的判令上诉人腾退所租赁使用的房屋和场地。其判决显失公正、公平，也没有从根本解决问题的矛盾。请求二审法院：1、依法撤销一审法院作出的(2015)城民一初字第386号民事判决书；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人宝龙公司服从原审判决，请求予以维持。本院经审理查明，原审判决查明的本案基本事实清楚，予以确认。另查明，2008年12月1日，刘喜平是代表鑫华盛公司而非个人签订的租赁合同，各方均无异议。本院认为，一、关于被上诉人宝龙公司在本案中的诉讼主体是否适格问题。2013年8月5日，被上诉人宝龙公司通过网络拍卖方式成功竞拍取得了原兰州开关厂的剩余资产，同日，兰州国资投资（控股）建设有限公司（转让方）与被上诉人宝龙公司（受让方）签订了产权交易合同，转让的资产包括了上诉人鑫华盛公司承租的房屋和场地，并明确约定由被上诉人宝龙公司负责实施租赁场地的清退。被上诉人宝龙公司依合同约定已支付了转让价款从而成为涉案资产新的权利人，虽然被上诉人宝龙公司尚未取得土地使用权证，但并不影响其作为新的权利人主张权利。又因上诉人鑫华盛公司承认双方为清退事宜曾由公安机关处理，说明其就涉案资产的转让已经知晓。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”因此被上诉人宝龙公司作为新的权利人在本案中的诉讼主体适格，其有权依租赁合同向承租人主张权利。二、上诉人鑫华盛公司与兰州市国有资产经营有限公司签订的房屋租赁合同已于2009年11月30日租期届满，双方未再续签合同，届满后的实际租赁视为不定期租赁，出租人有权可随时解除合同，且被上诉人宝龙公司于2014年1月底送达了具有解除合同内容的通知，通知到达之时为合同解除之日，故应当认定双方所签的租赁合同于2014年1月底已经解除。为此上诉人鑫华盛公司应当负有租赁合同解除后及时返还租赁房屋和场地的基本合同义务，现被上诉人宝龙公司向其主张腾交租赁房屋及场地的请求成立，本院予以支持。另外，上诉人鑫华盛公司称双方已在公安机关协调处理下达成一份协议，但无证据证实，本院不予采信。三、关于上诉人鑫华盛公司主张应由被上诉人宝龙公司承担赔偿其修建彩钢房以及装饰装修损失问题。其一、因租期届满后双方为不定期租赁关系，出租人有权可随时解除合同，并且未提交关于损失方面的相关证据，故对于上诉人鑫华盛公司主张赔偿损失因无事实和法律依据，本院不予支持。其二、上诉人鑫华盛公司一审中提交的租赁合同缺页不完整，只有第1、2、3、6页，缺失第4、5页，其中第3页末尾一行文字为“第七条房屋装修、内部设施改造及设备改造”，由此推定缺页的内容涉及到双方对租期届满或合同解除后关于房屋装饰装修及设施设备改造方面如何承担处理的约定，本案在二审中明确告知上诉人鑫华盛公司限期提交完整的租赁合同，但其逾期未提交，应承担对其不利的法律后果。综上，原判认定事实清楚，处理适当，应予维持。上诉人鑫华盛公司的上诉理由不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人鑫华盛公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  张建军审 判 员  白丽娟代理审判员  冯 诚二〇一六年六月八日书 记 员  卢淑娟