甘肃省定西市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)甘11民终335号上诉人（原审原告）罗玉媛，女，1973年4月1日生。上诉人（原审被告）定西亨泰房地产开发有限公司。法定代表人崔世宏，该公司总经理。委托代理人田森林，该公司项目经理。上诉人罗玉媛因与上诉人定西亨泰房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服安定区人民法院（2016）甘1102民初429号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2012年9月7日，原告罗玉媛与被告定西亨泰房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告定西亨泰房地产开发有限公司开发的位于定西市安定区新盘旋路亨泰花苑小区的房屋，房屋建筑面积96.09平方米，总价款372804元，合同约定了付款方式及期限，房屋交付期限为2013年10月31日前，出卖人逾期交付房屋的，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金等内容。合同签订后，原告按期交纳了购房款，由于政府要求对原设计中的楼面、色彩等进行变更，被告于2013年12月27日通知原告领取房屋钥匙，同日原告收到交房通知后以不符合交房条件为由拒绝领取。2014年3月29日原告从被告处实际领取了房屋钥匙。认定上述事实的证据有原、被告陈述及商品房买卖合同、定西市城乡规划局告知函、建筑设计总说明图纸、交房通知、交房通知花名册、流转单等。原审认定，原、被告之间签订的商品房买卖合同，合法有效，应受法律保护，被告未按合同约定向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任，故对原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求予以支持，但计算期间应自约定的交房期限届满的次日2013年11月1日起算至原告收到交房通知领取房屋钥匙之日2013年12月27日止，共57天违约金为2125元。关于窗户及三防进户门，原告诉称不符合合同约定，且质量不合格，但提供的证据不足以支持自己主张，故对原告要求窗户及三防进户门的双倍赔偿的诉讼请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十五条、第一百三十八条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条之规定，判决：一、被告定西亨泰房地产开发有限公司于本判决生效后十日内支付原告罗玉媛违约金2125元；二、驳回原告罗玉媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，因适用简易程序减半收取25元，由被告定西亨泰房地产开发有限公司负担。宣判后，罗玉媛不服，上诉称：一、一审法院认定被上诉人违约交房共计57天与事实不符。合同约定2013年10月31日前交付房屋，而2013年12月27日，被上诉人在商品房未通电、通水的情况下邮寄交房通知书，一审中上诉人已说明原因，延期交房不存在法定免责事由，被上诉人应承担由此产生的违约金，违约期限应从2013年10月31日起计算至2014年4月1日共计150天，一审认定57天显失公平。二、一审判决认定上诉人关于窗户及三防进户门不符合合同约定，且质量不合格，提供的证据不足以支持自己的主张与事实不符。一审中上诉人向法庭提交了门窗照片，且合同附件三第五项写明“门窗：铝合金推拉窗、三防进户门”，但实际变成塑钢推拉门（已变形）、普通进户门，该进户门无任何标志、生产厂、商标，一审对该项事实认定不客观、公正。请求撤销原判，依法发回重审或改判由被上诉人赔偿上诉人违约金9952.06元。一、二审诉讼费由被上诉人负担。定西亨泰房地产开发有限公司不服，上诉称：一、原审对政府行为是否为“不可抗力”或“不可归责于双方当事人的事由”理解不当，认定错误。根据《民法通则》第153条、《合同法》第117条和买卖合同纠纷处理实践，“不可抗力”是指买卖合同签订后，不是由于当事人的过失或疏忽，而是由于发生了合同当事人不能预见、不能避免和不能克服的客观情况或无法控制的事件，以致不能履行或不能如期履行合同。不可抗力主要包括自然灾害、政府行为、社会异常事件。就本案而言，作为监督管理房地产市场的政府主管部门，通知、批复变更楼盘的规划设计是其行政执法的题中应有之义，是开发商不能克服和无法控制的事实，显然属于“不可抗力”或“不可归责于双方当事人的事由”的范畴。原审对此认可，却又自相矛盾的认定上诉人违约，承担违约责任，应依法纠正。二、原审无视商品房交付商业惯例，忽视业主协助义务，加大上诉人交房责任不当。上诉人“电话告知”方式通知购房者办理交接手续，罗玉媛拒不配合，迟迟不办理交接手续。2013年12月27日上诉人以邮递方式送达了交房通知书，罗玉媛于2014年4月1日办理了交房手续。请求撤销原判，依法改判。一、二审诉讼费由罗玉媛负担。二审查明，上诉人罗玉媛与上诉人定西亨泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同第八条约定，该商品房交付条件为经验收合格的商品房。合同附件三第5项约定门窗为铝合金推拉窗、三防进户门。二审中，定西亨泰房地产开发有限公司提交定西市建筑管理总站2014年1月24日作出的《建设工程质量监督报告》证实定西亨泰房地产开发有限公司开发的定西市安定区新盘旋路亨泰花苑小区1#A|B段、3#、4#、5#工程实体质量未发现有严重质量缺陷，质量竣工验收组织程序符合要求。认定上述事实的证据有合同、建设工程质量监督报告等。二审查明的其他事实及认定事实的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，上诉人罗玉媛与上诉人定西亨泰房地产开发有限公司签订的商品房买卖合同合法有效，对双方均有法律约束力，双方应按合同约定履行各自的义务。罗玉媛依约履行了给付房款的义务，定西亨泰房地产开发有限公司应按合同约定履行按期交房的义务，其未按期交房已构成违约。二审中，定西亨泰房地产开发有限公司提供的2014年1月24日的建设工程质量监督报告证实，罗玉媛购买的定西亨泰房地产开发有限公司开发的亨泰花苑小区4号楼已于2014年1月24日验收合格，故定西亨泰房地产开发有限公司的违约天数应从合同约定的交房次日2013年11月1日起至验收合格次日2014年1月25日止计算，共计86天，违约金为3206元。原判认定违约天数57天，证据不足。故原判认定部分事实不清，部分证据不足，本院予以纠正。关于罗玉媛上诉提出窗户及三防进户门不符合合同约定，且质量不合格的上诉理由，因其购买的房屋，已验收合格并交付使用，其又提供不出其他证据证实，证据不足，其该项上诉理由不能成立。关于定西亨泰房地产开发有限公司上诉提出未能如约交付房屋系政府行为是不可抗力或不可归责于双方当事人的事由的问题，经查证，定西亨泰房地产开发有限公司即使遭遇不可抗力，根据合同约定其应在发生之日起30日内告知罗玉媛，其未告知，应承担违约责任。综上，上诉人罗玉媛部分上诉理由成立，部分上诉请求本院予以支持。上诉人定西亨泰房地产开发有限公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第(一)、（三）项之规定，判决如下：一、撤销安定区人民法院（2016）甘1102民初429号民事判决;二、由上诉人定西亨泰房地产开发有限公司于判决生效后十日内支付上诉人罗玉媛违约金3206元；三、驳回上诉人罗玉媛的其他诉讼请求。四、驳回上诉人定西亨泰房地产开发有限公司的上诉请求。如果当事人未按本判决指定的期限履行金钱给付义务时，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，因适用简易程序审理减半收取25元，由上诉人定西亨泰房地产开发有限公司负担。二审案件受理费50元，由上诉人定西亨泰房地产开发有限公司负担35元，多交的15元予以退还；上诉人罗玉媛负担15元，多交的35元予以退还。本判决为终审判决。审判长  张亚玲审判员  张宏峰审判员  何光凯二〇一六年六月二十二日书记员  赵雯萱