四川省广汉市人民法院民 事 判 决 书(2015)广汉民初字第1996号原告吴思强，男，1972年3月20日生。原告张英，女，1975年8月15日生。原告吴思强、张英的共同委托代理人张德志，北京市法典航舰律师事务所律师，特别授权。被告西南城控股有限公司住所地四川省广汉市经济开发区（深圳路东一段）。法定代表人周伟，执行董事。委托代理人谭勇军，四川雒鹏律师事务所律师，特别授权。原告吴思强、张英诉被告西南城控股有限公司（以下简称西南城公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员陈贤君独任审判，并公开开庭进行了审理，原告吴思强、张英的共同委托代理人张德志，被告西南城控股有限公司的委托代理人谭勇军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴思强、张英诉称，二原告于2012年5月25日与被告西南城公司签定《商品房买卖合同》，购买了西南城公司开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城D1栋第1/2/3层1-3号商铺，已付购房款617871元。合同约定，被告应于2012年9月28日前交付商铺，交付后365日内即在2013年9月28日前办理产权登记手续，否则被告按日向原告支付已付房款万分之零点三的违约金。二原告于合同签订当日向被告一次性支付了全部购房款。被告虽依约交房，但承诺办理产权登记的期限早过，至今仍未办理产权登记手续。此外，被告在未与二原告协商的情况下，擅自将西南城经营主题由糖酒食品变更为收藏品，作为商业项目，二原告完全不认可变更后的主题的商业前景，在与被告协商解除合同事宜无果后，遂诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》；2、被告全额退还原告购房款；3、被告向原告支付违约金，计算方式为：以购房款为基数，按合同约定的标准，从2013年3月28日起计算至合同解除之日止；4、被告向原告支付因本案造成的损失即律师费5000元；5、本案诉讼费由被告承担。被告西南城公司辩称，双方签订的合同真实合法有效，原告履行了支付购房款的义务，被告也履行了向原告交付房屋的合同约定，原告已经通过委托经营管理取得了租金收益，原告的合同目的已经实现，双方签订的合同不应解除，原告的其他诉请也不应得到支持。至于办理产权登记需要提交相应手续，由于原告于迟至2014年8月21日才缴纳了契税，当时没有提过其他资料，如结婚证、身份证复印件，原告怠于履行相关合同义务，造成了相关产权登记起原告起诉时仍在办理中。但是，在诉讼中，被告已为原告办理了产权登记证书，原告可随时领取该证书。原告吴思强、张英再称，原告签订《商品房买卖合同》的根本目的在于取得该房产的所有权，根据《物权法》第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”。《合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向购房人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。商品房买卖合同的出卖人一方，显然在交付实物之外还负有移转标的物所有权的义务，否则不能称之为“买卖”。被告辩称未办理产权登记的责任应归责于原告的说法不能成立，办理产权登记是商品房买卖行为中被告必然承担的合同义务，被告作为房地产开发企业，无论是对办理产权登记的流程、时间还是所需材料，相对于原告都具有明显优势，即使被告缺乏办理产权登记的必要手续，也应当及时通知原告提交相关手续。由于被告没有履行通知义务，导致原告未能在2013年9月28日办理产权登记，被告应该担责。另外，双方签订的《商品房买卖合同》第二十条第（二）款，是格式条款，虽约定原告不得因被告的责任导致超过365日而要求退房，因该条款限制了合同一方的重要权利，据《合同法》关于格式条款效力的规定，原告亦有权主张该条款无效。被告虽在诉讼中办理了相关产权登记证书，但是不能改变由于被告的原因导致合同约定期限届满后一年没有取得产权登记证书的事实，被告在履行合同中，没有通知原告提交资料办证，原告未能在2013年9月28日前取得产权登记，双方的合同应该解除。本案中，若原告解除商品房买卖合同的诉请不能得支支持，被告逾期办证也给原告造成了损失，应予赔偿，可以已付房款为基数，按中国人民银行同期贷款利率为标准，以相关司法解释的规定的时间予以赔偿；委托律师进行诉讼产生的律师费属于原告因被告的违约行为产生的直接损失，亦属按常理被告可以预见的损失，依法应予赔偿。经审理查明，原告吴思强、张英于2012年5月25日与被告西南城公司签定《商品房买卖合同》，购买了西南城公司开发的位于广汉市东莞路二段53号的西南城D1栋第1/2/3层1-3号商铺，二原告实付购房款617871元。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人应当在2012年9月28日前向买受人交付该商品房。第十五条约定：…自本合同约定的交房日期始视同为已认可交付，买受人承担相应的交房责任和义务。…双方同意按照下列第2种方式缴纳税费…买受人同意委托出卖人代交专项维修资金、契税、办理房产证的其他相关费用。第二十条约定：（一）初始登记。出卖人应当在2013年3月28日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明。如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的可能性证明的，双方同意按照下列第2种方式处理…买受人不退房，自2013年3月28日次日起至实际取得该商品房所在楼栋的权属证明之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款的万分之零点三的违约金。（二）转移登记。…如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起365日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理…买受不退房，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房款万分之零点三的违约金。原告吴思强、张英于2011年10月8日与西城城公司和酒谷公司签订《委托租赁合同》，合同约定：被告酒谷公司租赁二原告购买的西南城公司D1-3号商铺，总房款为718455元。委托期限为2012年6月28日起至2017年6月27日止，租期五年。原告吴思强、张英于2014年8月21日向被告缴纳“专项维修资金、契税、办理房产证的其他相关费用”等代办产权证费用。房管部门于2015年9月29日核发涉案商铺的房产证。以上事实，有原告吴思强、张英的身份信息，被告西南城公司的营业执照、机构代码、法人代表身份证明，被告中商联合四川商业管理有限公司工商登记信息，《商品房预售许可证》、《商品房买卖合同》《业主情况登记表》、《物业交接确认表》，《委托经营管理合同》，购房发票，涉案商铺的房产证,以及原、被告的陈述在卷佐证，本院予以认定。本院认为，二原告与西南城公司签定的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反有关法律规定，应为有效，当事人均应依约履行。根据本案双方当事人的诉辩主张以及法院查明的事实，本院归纳本案争议焦点为：一是否应解除二原告与西南城公司签定的《商品房买卖合同》的问题；二是被告应否承担逾期办证责任的问题。关于是否应解除原告吴思强、张英与西南城公司签定的《商品房买卖合同》的问题。双方签定的《商品房买卖合同》约定二原告同意委托被告代交专项维修资金、契税、办理房产证的其他相关费用，以办理相关产权登记。因二原告吴思强、张英迟至2014年8月21日才向被告缴纳“专项维修资金、契税、办理房产证的其他相关费用”等代办产权证费用，明显晚于双方约定的被告应当在2013年3月28日前取得该商品房所在楼栋权属证明的办证时限，二原告已违约在先。所以，被告关于逾期办证是由于二原告怠于履行合同约定原告应缴纳办理房产证相关费用义务而造成的抗辩意见，本院予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。从本院查明的事实来看，导致逾期办证的原因是因二原告吴思强、张英迟至2014年8月21日才向被告缴纳相关费用所致，本院认为原告在2014年8月21日向被告缴纳办证费的行为，应视为原告愿意继续委托被告为其办理产权登记，被告接受原告委托继续为其办证。而此时，双方并未就继续办证期限作出明确约定。但是，被告接受二原告的委托，既负有为二原告办理房屋产权证的义务，应按法律规定积极履行其义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款的规定，结合二原告的违约行为，本院认定被告应在收到二原告缴纳“专项维修资金、契税、办理房产证的其他相关费用”等代办产权证费用后90日内为二原告办理房屋权属证书，即应在2014年11月19日前为二原告办理房屋权属证书。二原告于2015年9月29日取得房屋权属证书，未超过《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条关于办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年的规定，故二原告主张由于被告的原因，导致二原告无法办理涉案商铺所有权登记已逾期一年以上，二原告请求解除合同的诉请，本院不予支持。另外，二原告还主张不认同被告单方面将商铺所在项目的经营主题由“糖酒食品”变更为“收藏品”的市场前景，要求解除《商品房买卖合同》，因二原告所列举的成都日报、华西都市报以及网络媒体关于西南城“糖酒食品”项目的宣传内容，非双方《商品房买卖合同》的约定，且二原告亦未提供证据证明西南城公司的相关宣传对合同的订立及商铺价格的确定有重大影响。因此，二原告关于被告变更经营主题而要求解除《商品房买卖合同》的诉请不具备事实和法律依据，本院不予支持。关于被告应否承担逾期办证责任的问题。结合二原告迟至2014年8月21日向被告缴纳了“专项维修资金、契税、办理房产证的其他相关费用”等代办产权证费用的违约行为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第（二）款的规定，本院认定被告应在收到二原告缴纳“专项维修资金、契税、办理房产证的其他相关费用”等代办产权证费用后90日内为其办理房屋权属证书，即应在2014年11月19日前为二原告办理房屋权属证书。而二原告于2015年9月29日取得房屋权属证书，晚于上述法律规定。因二原告未提供证据以证实其已产生因逾期办证造成的损失，参照双方签定的《商品房买卖合同》中关于逾期办证违约责任的约定，本院酌定被告西南城控股有限公司按每日万分之零点三的标准向二原告支付逾期办证的违约金。关于是否应赔偿二原告因本案产生的损失（律师费）问题。二原告主张被告应承担因诉讼而产生的律师费5000元没有法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、第十九条的规定,判决如下:一、被告西南城控股有限公司在本判决生效后十日内向原告吴思强、张英支付逾期办证违约金，违约金的计算方法为：以本金617871元为基数，以每日万分之零点三为标准，从2014年11月20日始计算至2015年9月29日止；二、驳回原告吴思强、张英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案收取案件受理费5078元，由原告吴思强、张英承担5030元，由被告西南城控股有限公司承担48元。如不服本院判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于德阳市中级人民法院。审判员  陈贤君二〇一六年六月二十九日书记员  唐 娟