重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初3789号原告鲁婷，女，1987年3月24日出生，汉族，农村居民，住重庆市九龙坡区。委托代理人洪海林，重庆学苑律师事务所律师。委托代理人刘丹宁，重庆学苑律师事务所律师。被告重庆市纯阳建设开发有限公司，住所地重庆市合川区。法定代表人伍文波，该公司总经理。委托代理人刘立，男，1966年12月22日出生，汉族，被告公司职工，住重庆市渝中区。委托代理人王飞飞，女，1986年6月10日出生，汉族，被告公司职工，住山东省淄博市临淄区。原告鲁婷与被告重庆市纯阳建设开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李必建独任审判，公开开庭进行了审理。原告鲁婷的委托代理人洪海林、刘丹宁，被告重庆市纯阳建设开发有限公司的委托代理人刘立、王飞飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告鲁婷诉称，2015年5月31日，原告与被告签订了商品房买卖合同，购买了被告开发的东海滨江城项目房屋，约定被告应于2015年12月31日前向原告交付房屋。原告付清了全部购房款。但交付日至今，东海滨江城小区配套设施仍存在诸多严重问题：中庭花园地块尚未完成征收，现为两幢旧楼，外来人员可随意出入小区。地下车库仍未完善，破烂不堪，存在安全隐患；小区道路坑洼不平、质量低劣。上述问题已严重影响到原告正常居住使用，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定诉至法院，请求判决：1、由被告支付逾期交房违约金，以原告向被告已支付房款248663元的万分之三/日即74.60元/天为标准计算，从2016年1月1日起计算至被告实际整改完毕之日，现暂计至2016年3月30日，共90天，计6713.90元；2、要求被告继续履行合同义务，及时整改东海滨江城小区中庭花园、地下车库、道路等配套设施；3、要求被告承担本案诉讼费。原告代理人认为，原告有要求被告继续履行合同的主体资格。案涉项目配套设施应符合地方性法规即《重庆市城市房地产开发经营管理条例》和国家标准即《住宅建筑规范》及综合验收制度确定的交付条件，被告即使已依约取得竣工验收备案登记证，仍应当适用强制性国家标准。被告交付的房屋除满足约定的交房条件外，还必须满足法定的交房条件，而案涉房屋不符合法定的交房条件。“分期开发”、“继续履行不能”等均非被告的免责事由，而逾期交房违约金的支付条件因被告为自身利益不当阻止条件成就，当视为条件已成就。案涉项目基本生活配套设施不符合交付条件，其不符合日常生活认知的现状也违反了诚信原则和长期交易中众所周知的默示条款，未达到一般购房人对所购房屋的正常期待，而被告对此缺乏有效免责事由，应承担相应的违约责任。被告重庆市纯阳建设开发有限公司辩称，被告与原告签订了商品房买卖合同属实，合同约定的交房时间为2015年12月31日。涉案房屋被告于2015年12月17日通过了综合验收并取得了建设工程竣工验收备案登记证，达到了合同约定的交付条件。被告于2015年12月24日在合川日报上刊登了交房公告，并通过挂号信的方式向原告寄送了接房通知等资料，告知原告于2015年12月31日前办理接房手续。被告按合同约定履行了交付房屋的义务，交付的房屋也符合相关法律规定，不存在逾期交房的事实，不应承担逾期交房的违约责任。被告开发建设的合川东海滨江城项目是采取分期开发、分期验收的形式进行的。现在原告所购房屋的小区已经通过了综合验收，符合合同约定的交房条件，原告应当履行接房义务。因政府未征收拆迁将土地交由被告建设，故被告没有违约行为，应驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明，被告重庆市纯阳建设开发有限公司系具有资质的房地产开发企业，并取得开发建设合川“东海滨江城”项目小区房屋的商品房预售许可证。2015年5月31日，原告（乙方）与被告（甲方）重庆市纯阳建设开发有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同第三、四条约定，原告购买被告开发的重庆市合川区嘉滨路524号4幢5-13号房屋一套，建筑面积53.38平方米，共计价款248663元。合同第五条约定，付款方式为按揭付款。合同第七条约定，属预售商品房的，甲方应当在2015年12月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用，交付条件为本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。合同第八条约定：甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备。双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单。甲方还应提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》。甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由甲方承担。合同第九条约定：除本合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，甲方未按本合同约定的期限将该商品房交付乙方使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期在90日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。同时合同还对物业管理用房和水、电、气等基础设施和公共配套建筑进行了约定，合同未对小区中庭花园、道路和地下车库等公共配套设施进行约定。同日，原告（乙方）与被告（甲方）又签订了《补充协议》，该《补充协议》第七条约定：关于交房手续的办理（一）……（三）预售商品房的，在本合同约定的交房期限届满时，乙方未收到甲方书面接房通知且未见到报刊接房公告的，乙方应在本合同约定的交房期限届满的当天到甲方索取书面接房通知，除本合同约定可以延期交付外，甲方应在当天办理交房手续。乙方未按本约定到甲方索取书面接房通知或未在当天办理接房手续的，由此产生的逾期交房责任由乙方承担。补充协议第十二条第（四）项约定：双方均保证其在本合同中所提供的通讯地址的真实性和可靠性，均按本合同所列地址进行联络……甲方按买卖合同及本补充协议条款所发出的通知书，均应通过报刊公告或信函方式通知乙方，采用信函方式通知的，按本合同所列地址寄发。并自寄出5天后即视为收妥。乙方的地址如有变更，应在变更后及时以书面形式通知甲方，甲方在收到变更通知前按原地址寄出的所有资料视为已送达。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款及相关税费。被告于2015年12月25日取得其开发建设的合川“东海滨江城”TL组团2、3、4、5号楼的重庆市建设工程竣工验收备案登记证，该备案登记证上载明的通过竣工验收时间为2015年12月17日。2014年6月19日，被告在其房屋销售现场张贴了《房地产开发项目配套设施建设承诺书（分期建设项目）》。被告在该承诺书中载明：“……我公司对本项目二期（2、3、4、5号楼）的配套设施建设作出如下承诺：1、本期项目范围内道路于项目住宅交付使用前竣工。2、本期项目范围内园林绿化按报园林部门备案的绿化方案实施，于项目住宅交付使用前竣工，绿化率达到33.76%。……上述基本生活配套设施与房屋主体同时建设完毕，与房屋主体同步交付使用；其他配套设施按承诺时间建设完毕、交付使用。”2015年11月6日，被告向东海滨江城TL组团的各位业主发出《承诺书》，该承诺书载明：“……TL组团用地范围内原属于区公安局三所一队及2幢干警宿舍楼属于拆迁范围，由区征收办实施征收拆迁，现已通过立项审批及公示征求意见，目前正在按流程办理征收手续过程中。我司承诺：1、在区征收办完成征收并交付土地给我司后3个月内完成拆迁范围内的旧房拆除、土石方平场等工作；2、在完成平场工作4个月内完成除TL6#楼以外的建设所需场地范围内的景观园林等配套建设工作；3、在平场24个月内完成规划审批的全部建设工作。”2015年12月4日，重庆市合川区人民政府钓鱼城街道办事处作出《关于东海滨江城四期业主信访问题的处理情况反馈》。该情况反馈表明：TL组团是分期建设，分期交付业主使用，“三所”片区属于旧城改造范围，其公房部分已拆除，还有52户民房未实施征收。区政府将按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》实施未拆迁部分的征迁工作，拆除后将按规划实施TL6号楼和剩余部分中庭景观绿化建设，费用由纯阳公司承担。2015年11月26日，纯阳公司已将1200万元资金汇入政府拆迁补偿专用账户，作为中庭建设和拆迁预付费用。目前已全面启动拆迁程序，对需拆迁部分进行了摸底，正进行社会稳定风险评估和拟定征收补偿方案。2015年12月24日，被告在合川日报上刊登交房公告，通知合川“东海滨江城”TL组团2、3、4、5号楼的业主于2015年12月31日集中接房。同时被告于2015年12月24日向原告按合同上所列地址挂号邮寄了接房通知。2016年4月15日原告起诉来院，诉请如前。案经审理中调解未果。另查明，原告所购涉案房屋所在小区的规划图中，有中庭景观绿化建设内容，现被告未完成该小区中庭景观绿化建设工作。上述事实，有原、被告的陈述，被告的企业法人营业执照和组织机构代码证，原告提交的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议、购房发票、建设项目总平面图和竖向布置图、信访问题处理情况反馈、承诺书、视听资料，被告提交的重庆市建设工程竣工验收备案登记证、合川日报上刊登的交房公告及向原告发出的接房通知及挂号凭证等证据证实，并经庭审质证，足以认定。本院认为，被告系有资质的房地产开发企业，在取得商品房预售许可证后，将其开发的房屋出售给原告，双方在自愿平等的基础上签订的商品房买卖合同及补充协议，系双方当事人的真实意思表示,该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，对合同双方当事人均具有法律约束力。合同双方当事人均应当按照约定全面履行各自的义务。对本案双方当事人争议的焦点问题，本院分别评判如下：一、关于案涉项目的房屋是否符合合同约定和法律法规规定的交付条件的问题。本案原、被告在合同中约定的房屋交付条件为：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。现被告开发建设的合川“东海滨江城”TL组团2、3、4、5号楼于2015年12月25日取得了建设工程竣工验收备案登记证，按合同约定，此时原告所购房屋已经具备合同约定的交付条件。被告在房屋具备合同约定的交房条件后，在合同约定的交房时间前采用报刊公告和信函方式通知了原告接房，履行了合同约定的义务，案涉项目的房屋符合合同约定的交付条件。除法律和司法解释规定不需要提供证据证明外，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证实，不能提供相应的证据或者提供的证据证明不了有关事实的，应由负有举证责任的当事人承担不利的裁判后果。《重庆市城市房地产开发经营管理条例》第二十五条规定：房地产开发企业在组织住宅项目竣工验收时，基本生活配套设施应当与主体工程同步验收；第二十六条规定：房地产住宅项目的交付使用应当符合下列条件：……（八）住宅小区内的绿化建设已经按照园林管理部门审核通过的方案完成……不符合前款规定条件的房地产住宅项目，不得交付使用。原建设部发布的《住宅建筑规范》4.4.1规定：新区的绿地率不应低于30%。现被告开发建设的案涉项目已经通过了相关主管部门的验收，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，公用基础设施、公用配套设施能满足使用功能要求。虽然被告未按规划设计进行案涉项目的中庭绿化景观建设，但原告举示的现有证据不能确切证明案涉项目的绿地率低于了30%，也未举示证据证明案涉项目小区地下车库及道路需整改的相关证据，故原告认为被告交付的房屋不符合地方性法规和国家标准的强制性规定的意见证据不足，本院不予采纳。二、关于被告是否有逾期交房的违约行为及是否应由被告支付给原告逾期交房违约金的问题。按照合同约定，被告应于2015年12月31日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给原告使用。现被告开发建设的合川“东海滨江城”TL组团2、3、4、5号楼于2015年12月25日取得了建设工程竣工验收备案登记证，被告在房屋具备合同约定的交房条件后，在合同约定的交房时间前采用报刊公告和信函方式通知了原告接房，履行了合同约定的义务。按合同约定，原告应当接房，原告迟延接房造成的逾期交房责任应由原告自行承担。因被告按照合同约定履行了合同约定的义务，没有逾期交房的违约行为，故原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求的理由不成立，本院依法不予支持。三、关于是否应由被告继续履行合同义务，及时整改东海滨江城小区中庭花园、地下车库和道路等配套设施的问题。由于原、被告在合同中只对物业管理用房和水、电、气等基础设施和公共配套建筑进行了约定，合同未对小区中庭花园、道路和地下车库等公共配套设施进行约定。审理中查明，现被告也向小区购房业主作出了承诺，正在积极履行整改中庭花园的义务，暂时未整改完毕系客观因素导致，不存在被告不履行或履行不能的问题。原告在庭审中未举示道路和地下车库等公共配套设施需要整改的相关证据，故原告要求被告继续履行合同义务，及时整改东海滨江城小区中庭花园、地下车库和道路等配套设施的诉讼请求无事实法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告鲁婷的诉讼请求。案件受理费50元，减半缴纳25元，由原告鲁婷负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。审判员  李必建二〇一六年六月一日书记员  王巧玲