广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第2684号原告陈艳明，女，汉族，1985年2月3日出生，身份证住址深圳市宝安区。委托代理人叶琼彪，广东法广律师事务所律师。被告叶婉玲，女，汉族，1970年1月24日出生，身份证地址深圳市宝安区。原告陈艳明诉被告叶婉玲房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈艳明的委托代理人叶琼彪到庭参加了诉讼。被告叶婉玲经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告有意购买被告位于松岗集信大厦X栋X座集贤阁XXX号房，双方2015年6月15日在深圳市万福房地产投资顾问有限公司签订《房地产买卖合同》，原告向被告支付人民币10万元作为定金。被告因个人原因无故不履行合同，2015年10月16号双方协商解除原合同达成补充协议，主要内容如下:因卖方单方面违约，取消合同，现卖方同意支付买方贰拾万元整作为违约金，分期两次付款，第一笔人民币壹拾万元整于2015年11月13日支付，第二笔人民币十万元整于2015年12月13日付，因卖方单方面违约，经买卖双方协商同意，卖方同意于2015年10月20日支付万福地产违约服务佣金叁万元整；注：以上三笔违约金如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以违约金为基数按日千分之五支付违约金。约定付款期后，原告无法联系被告，被告未按约定支付款项及佣金，万福地产则多次要求本人支付佣金，为此，原告为卖方垫付了3万元的佣金。后经原告核实，被告存在大量的对外债务及信用卡逾期情况，也无法联系，原告认为，被告已达到严重失信，为了维护原告的权益，依法提起诉讼，请求法院判决：1、被告立即向原告支付人民币20万元；2、被告立即向原告支付原告已支付的服务佣金3万元；3、被告向原告支付逾期付款违约金（从立案之日起以23万为基数按日千分之五计算，应计算至还清所有款项之日止）；4、被告承担本案诉讼费用、保全费用。被告叶婉玲未到庭，亦未提交书面答辩状。经审理查明，2015年6月15日，原告陈艳明（买方）与被告叶婉玲（卖方）经案外人深圳市万福房地产投资顾问有限公司居间服务签订了一份《房地产买卖合同》，约定被告将其位于深圳市宝安区松岗集信大厦X栋X集贤阁X层X单位房产（房地产证号××号）转让予买方，转让成交价1583000元；定金20000元，于签署本合同时支付，剩余定金80000元，于合同签订2日内支付；第二部分房款采用银行按揭付款方式支付，买方应于签署本合同之日起7日内支付首期房款成交价减去银行承诺贷款（不含已付定金），卖方应于约定的应付首期房款之日起三日内办理完毕全部银行按揭申请手续，卖方需无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，双方均不得拖延，否则视为违约；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日起三日内签署《深圳市二手房买卖合同》并办理递件过户手续，递件回执由经纪方或担保公司代为托管，买卖双方须在递件过户回执载明的答复日期届满之日起三个工作日内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费，不得延误；该物业没有设定抵押，卖方对该物业享有完全的处分权，卖方保证于签署本合同后将该房地产证原件（系指无抵押、查封等任何权利负担的房地产证原件）交予经纪方托管；涉及房屋买卖的所有税费由买方承担；买卖双方同意买方支付定金时从定金或楼款中预留人民币壹万元整作为交房保证金交由经纪方托管，此款在完成产权变更登记及卖方实际交付该房产时进行结算；买卖双方约定交楼日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼款）当天，交付前卖方须付清一切有关该物业之杂费，买方收楼后代卖方缴纳的，有权向卖方追索；如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过七日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过七日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金。合同备注条款约定经买卖双方友好协商一致同意，卖方叶婉玲承诺红本办出时间为100日（注：超过100日买方可要求卖方三日内无条件退回给买方），以上合同约定时间为现产权变更为市场商品房，拿到商品房产权证之日起。合同签订当日，原告陈艳明向被告叶婉玲支付了定金2万元，被告叶婉玲出具了收据。2015年6月16日，原告陈艳明向被告叶婉玲支付了定金8万元。被告叶婉玲出具了收据。2015年10月16日，被告叶婉玲向原告出具补充协议称，因卖方单方面违约，经买卖双方协商同意，取消合同，现卖方同意支付买方人民币20万元整作为违约金，分期两次付款：第一笔，人民币10万元整于2015年11月13日支付；第二笔，人民币10万元整于2015年12月13日支付。因卖方单方面违约，经买卖双方协商同意，卖方同意于2015年10月20日支付万福地产违约服务佣金3万元。并备注以上三笔违约金逾期如卖方未按合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以违约金为基数按日千分之五支付违约金。上述补充协议，原告陈艳明没有签字。2015年11月28日，原告陈艳明向案外人深圳市万福房地产投资顾问有限公司支付了佣金3万元。以上事实，有《房地产买卖合同》、定金收据、银行转账凭证、房产证、补充协议佣金收据等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，原告陈艳明与被告叶婉玲签订的《房地产买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金,被告以出具补充协议的方式明示不再继续履行合同，构成违约。应当承担相应的违约责任。虽然原告提交的补充协议上只有被告叶婉玲的签名，没有原告的签名，但原告依据该补充协议向法院提起诉讼，应当视为原告对该补充协议的追认，故该补充协议应当认定为有效，涉案合同已经解除。被告应当依照补充协议的约定向原告支付违约金20万元，并向案外人深圳市万福房地产投资顾问有限公司支付佣金3万元。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付定金100000元，事实清楚，应当返还。但原告在庭审过程中承认其与被告就合同解除达成的合意为双倍返还定金，共计20万元，故涉案合同涉及的定金已经在补充协议的违约金中予以确认。关于定金，本院不再另行处理。关于违约金，从原告提交的证据来看，被告于2015年10月16日出具的补充协议变更了原买卖合同的违约条款，原被告双方应当依照补充协议履行违约责任，故被告应当支付原告违约金20万元，对于原告的这一主张，本院予以支持。关于原告主张的代被告支付的佣金3万元。从原告提交的房屋买卖合同看，佣金的支付条件为买方于签订《深圳市二手房买卖合同》前支付佣金3万元。因涉案合同在支付定金后没有继续履行，故支付佣金的条件尚未成就。且原告在支付佣金前已经明知被告违约，涉案合同无法继续履行，原告应当主动减少损失，而不是继续向案外人支付佣金，扩大损失。因此原告主张被告支付原告代为垫付的佣金3万元的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告叶婉玲于本判决生效之日起五日内向原告陈艳明支付违约金20万元；二、驳回原告陈艳明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4750元，由原告陈艳明负担618元，由被告叶婉玲负担4132元，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年六月十二日书 记 员 董    宏书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第8页共8页