四川省高级人民法院民 事 判 决 书（2016）川民再47号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：倪哲炜，男，1977年5月15日出生，住上海市浦东新区。委托代理人：曾小伟，四川汇西律师事务所律师。再审申请人（一审原告、二审上诉人）：刘熠，女，1968年9月23日出生，住四川省成都市武侯区。委托代理人：曾小伟，四川汇西律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：杨祖一，男，1956年6月24日出生，住四川省成都市金牛区。委托代理人：赵鑫，北京市天元（成都）律师事务所律师。委托代理人：曹静，北京市天元（成都）律师事务所律师。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：王丹，女，1973年1月11日出生，住四川省成都市青羊区。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：卢晨，男，1958年7月19日出生，住四川省成都市高新区。再审申请人倪哲炜、刘熠因与被申请人杨祖一、王丹、卢晨申请执行人执行异议之诉一案，不服四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第6017号民事判决，向本院申请再审。本院于2015年9月16日作出（2015）川民申字第863号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。再审申请人倪哲炜、刘熠的委托代理人曾小伟，被申请人杨祖一的委托代理人赵鑫、曹静到庭参加诉讼。被申请人王丹、卢晨经本院公告送达未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2012年9月5日，一审原告倪哲炜、刘熠起诉至双流县人民法院，请求判令许可继续执行被告王丹、卢晨位于双流县万安镇麓山大道二段19号“雅居乐花园”一期附X区X栋X号房屋，并予以确权。杨祖一辩称，杨祖一与卢晨于2009年9月2日签订了《房屋买卖合同》并办理了公证，系双方当事人真实意思表示，且杨祖一已按照合同约定向卢晨一次性付清了合同价款，并一直在向银行履行缴纳按揭款的义务，卢晨也将该房屋的相关手续及房屋钥匙交给了杨祖一，杨祖一也已实际入住。按照合同约定，应由卢晨协助其办理房屋产权过户登记，由于卢晨未履行合同义务，致该房屋至今未办理产权过户手续，但杨祖一对此并无过错，加之倪哲炜、刘熠与卢晨的债权债务纠纷发生在2010年9月，故不能对抗杨祖一与卢晨已经履行的《房屋买卖合同》。同时，因转让抵押物涉及的权利人是抵押权人，与倪哲炜、刘熠无关，且抵押权人至今未授权倪哲炜、刘熠代行权利，也未就该《房屋买卖合同》提出任何质疑，加之相关法律也未强制性规定“未经抵押权人同意”即构成合同无效的条件，故其按揭房交易的行为，并未损害抵押权人的权益，原告倪哲炜、刘熠的诉讼请求，没有事实和法律依据，请求依法驳回其诉讼请求。双流县人民法院一审查明，2008年9月24日，卢晨与四川雅居乐房地产开发有限公司（简称雅居乐公司）签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定卢晨以6869906元的价格购买由雅居乐公司开发的位于双流县万安镇麓山大道二段19号“雅居乐花园”一期附X区X栋X号房屋1套。合同签订后，卢晨即支付了首付款3969906元，余款292万元向中国银行股份有限公司双流支行申请了按揭贷款，并以该房屋作为抵押。2009年3月20日，该房屋以卢晨的名字在双流县房产管理局办理了备案登记（合同签约备案号：1XX1号）。2009年6月12日，双方为按揭抵押贷款在四川省双流县公证处办理了公证。2009年9月2日，杨祖一与卢晨的委托人即王丹签订了《房屋买卖合同》，约定杨祖一以370万元的价格并继续支付该房屋其余银行按揭款的方式购买卢晨上述“雅居乐花园”一期附X区X栋X号房屋，卢晨收到杨祖一支付的全部房款的同时，将房屋交付给杨祖一（以交付钥匙为准），并协助杨祖一在产权监理处办理产权过户手续。合同签订后，杨祖一于2009年9月3日向卢晨支付了购房款370万元。王丹即代卢晨向杨祖一出具了《收条》。杨祖一、卢晨于2009年9月15日就该《房屋买卖合同》在四川省成都市国力公证处办理了公证。2010年10月12日，杨祖一按约定方式从卢晨处接收了该房屋，该房屋的物业管理部门也于当日向杨祖一出具了“居住证明”。之后，杨祖一每月以卢晨的名义向银行支付该房屋的按揭款32000元，并缴纳该房屋的物业管理费用。现双方至今未办理该房屋的备案变更登记手续。2010年9月7日，倪哲炜、刘熠与王丹、卢晨因民间借贷纠纷一案诉至法院。诉讼中，受诉法院（成都市青羊区人民法院）以（2010）青羊民初字第3551-1号民事裁定查封了卢晨在双流县万安镇麓山大道二段19号“雅居乐花园”一期附X区X栋X号房屋，并于2010年11月24日作出（2010）青羊民初字第3551号民事判决，判令王丹、卢晨偿还倪哲炜、刘熠借款694万元。王丹、卢晨不服，上诉至四川省成都市中级人民法院。该院于2011年4月13日作出（2011）成民终字第549号民事判决：驳回上诉，维持原判。后倪哲炜、刘熠向成都市青羊区人民法院申请强制执行。在执行过程中，四川省成都市中级人民法院于2011年7月25日作出（2011）成执指字第16号执行裁定，将该案交由双流县人民法院执行。双流县人民法院于2012年8月7日作出（2011）双流执字第986号执行裁定，对该房屋予以继续查封。为此，杨祖一于2012年8月13日向双流县人民法院提出书面异议。双流县人民法院受理后于2012年8月21日进行了公开听证，于2012年8月27日作出（2012）双流执裁字第16号执行裁定，裁定中止对双流县万安镇麓山大道二段19号“雅居乐花园”一期附X区X栋X号房屋的执行。后倪哲炜、刘熠起诉至法院。双流县人民法院一审认为，成都市青羊区人民法院在审理倪哲炜、刘熠与王丹、卢晨民间借贷纠纷一案中，于2010年9月7日裁定查封了卢晨在双流县万安镇麓山大道二段19号“雅居乐花园”一期附X区X栋X号房屋。后在执行过程中，经四川省成都市中级人民法院指定双流县人民法院执行，双流县人民法院执行基于原查封期限届满，遂继续查封了该房屋。由于该房屋系杨祖一于2009年9月2日以370万元的价格并采取继续支付其余按揭款的方式从卢晨处所购，并经过公证处公证，且杨祖一已按照合同约定向卢晨付清了合同价款，也一直在实际支付其余按揭款，加之杨祖一已实际入住该房屋，因有杨祖一提供的《房屋买卖合同》、《公证书》、《收条》、“付款凭证”、“居住证明”和“物管费票据”等予以证实，根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效：未办理物权登记的，不影响合同效力”以及最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”的规定，杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖合同》属于有效合同。同时，杨祖一与卢晨的房屋买卖关系发生在倪哲炜、刘熠与王丹、卢晨民间借贷纠纷之前，且按照杨祖一与卢晨之间的合同约定，卢晨应协助杨祖一办理该房屋的备案变更登记手续，故杨祖一对此并无过错，加之该房屋的抵押权人至今也未提出异议，虽倪哲炜、刘熠主张该房屋系卢晨在中国银行按揭所购，中国银行才是该房屋的抵押权人，卢晨未经抵押权人同意，无权将该房屋卖与杨祖一，故其违反了《中华人民共和国担保法》的相关规定，其转让行为无效。但根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款“抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”的规定，一审法院对位于双流县万安镇麓山大道二段19号“雅居乐花园”一期附X区X栋X号房屋应属于杨祖一所有予以确认。倪哲炜、刘熠的诉讼请求不符合法律规定，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回倪哲炜、刘熠的诉讼请求。案件受理费100元，由倪哲炜、刘熠负担。四川省成都市中级人民法院二审查明的事实除与一审查明的事实基本一致外，另查明，1.2010年9月7日案涉房屋被查封后，卢晨随即向成都市青羊区人民法院提出异议，杨祖一也于2010年9月15日向成都市青羊区人民法院提出异议，要求解除查封，其异议均被驳回。2.卢晨与雅居乐公司签订的《商品房买卖合同》约定案涉房屋的交付时间为2012年4月20日。2010年卢晨要求雅居乐公司提前交房，雅居乐公司于2010年10月12日交付，同日杨祖一入住案涉房屋。四川省成都市中级人民法院二审认为，一、杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖合同》有效。理由：（一）从事实来看，《房屋买卖合同》客观存在并实际履行。杨祖一与卢晨于2009年9月2日签订《房屋买卖合同》，次日杨祖一通过转账支付300万、现金支付70万，向卢晨支付了合同约定的款项，并由卢晨的代理人王丹出具了《收条》。2009年9月15日，双方就该合同办理了公证。其后，杨祖一按照合同约定每月向银行偿还按揭贷款。可见，《房屋买卖合同》客观真实，系双方的真实意思表示，且得到实际履行。（二）从法律规定来看，《房屋买卖合同》并无法定无效的情形。1.根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，杨祖一、卢晨在《房屋买卖合同》中约定由杨祖一继续支付案涉房屋的银行按揭款，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让房屋的第三人的利益，与担保法、物权法以及担保法司法解释保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。因此，应当确认该《房屋买卖合同》有效，双方应按照合同诚信履行，杨祖一有义务根据双方的约定清偿银行债务，从而解除案涉房屋上的抵押权负担。2.《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”该规定确定了不动产物权变动的债权行为与物权行为相区分的原则。抵押物的转让需具备两个条件：一是签订抵押物转让的债权行为，二是抵押物所有权变动的物权行为。前者只设立债权债务，不发生物权变动，自然无需抵押权人的同意，倪哲炜、刘熠认为未经抵押权人同意而转让抵押物合同无效的理由不能成立。本案中，杨祖一、卢晨签订的《房屋买卖合同》是一种债权行为，并非案涉房屋转让的物权行为。相关法律关于未经通知抵押权人而导致物权转让行为无效的规定，其效力不应及于物权变动行为的原因行为。二、案涉房屋不应继续执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖合同》合法有效，杨祖一已按约定向卢晨支付了购房款，并已实际占有房屋。而案涉房屋办理过户手续存在客观不能，因为合同签订时案涉房屋尚未办理初始登记，其后被法院查封，杨祖一对未办理过户手续并不存在过错。故杨祖一的执行异议符合上述规定，其执行异议成立，案涉房屋不应予继续执行。综上，倪哲炜、刘熠的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。原审诉讼费收取错误，予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费59889.34元，二审案件受理费59889.34元，公告费560元，共计120338.68元，由倪哲炜、刘熠负担。倪哲炜、刘熠申请再审称，涉案房屋系由成都市青羊区人民法院于2010年9月7日依法查封，此时，雅居乐公司尚未交房。根据法律规定，该房产仍为雅居乐公司所有。对此，原执行法院成都市青羊区人民法院已经进行了调查取证。二审法院不顾这一基本事实，认为查封时该房产已经出卖给杨祖一，杨祖一已支付了全部购房款，并实际占有该房产，对未过户财产也没有过错，据此认定涉案房屋属于杨祖一，不应继续执行。但根据客观事实，杨祖一当时并未实际占有该房产，也未付清全部价款，因此，二审判决认定事实不清，适用法律错误。杨祖一辩称，杨祖一将其与卢晨约定的370万元购房款分300万元银行转账、70万元现金支付的方式于2009年9月3日向卢晨履行完毕，按揭款也是依约履行。尤其是在进入执行程序时，杨祖一已入住该房屋并投入巨资进行了装修，没有办理过户登记系客观情况所致。故杨祖一系涉案房屋的合法所有权人，且现有产权证为证。倪哲炜、刘熠对王丹、卢晨享有的是债权，而杨祖一享有的是买卖合同项下的物权，优于上述债权。倪哲炜、刘熠的再审申请应予以驳回。本院再审查明的事实与原审一致。本院再审认为，关于杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖合同》是否有效的问题。杨祖一与卢晨于2009年9月2日签订《房屋买卖合同》，次日杨祖一通过转账支付300万、现金支付70万，向卢晨支付了合同约定的款项，并由卢晨的代理人王丹出具了《收条》。2009年9月15日，双方就该合同办理了公证。其后，杨祖一按照合同约定每月向银行偿还按揭贷款。可见，《房屋买卖合同》客观真实，系双方的真实意思表示，且得到实际履行。根据《中华人民共和国担保法》第四十九条的规定，抵押期间抵押人转让抵押物应当通知抵押权人，否则转让行为无效；《中华人民共和国物权法》第一百九十一条亦规定抵押期间转让抵押物须经抵押权人同意。其立法目的是为了确保抵押权人的利益不受侵害。但最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第六十七条和《中华人民共和国物权法》第一百九十一条也规定，未经通知或者未经抵押权人同意转让抵押物的，如受让方代为清偿债务消灭抵押权的，转让有效。即受让人通过行使涤除权涤除转让标的物上的抵押权负担的，转让行为有效。上述法律和司法解释的规定体现了相关立法和司法解释的指导思想是要在抵押权人和抵押人、受让抵押标的物的第三人之间实现利益平衡，既充分保障抵押权不受侵害，又不过分妨碍财产的自由流转，充分发挥物的效益。本案中，杨祖一、卢晨在《房屋买卖合同》中约定由杨祖一继续支付案涉房屋的银行按揭款，该约定既保障了抵押权人的利益，也不妨害抵押人和受让房屋的第三人的利益，与担保法、物权法以及担保法司法解释保障各方当事人利益平衡的立法精神并不相悖，不违反法律规定。因此，应当确认该《房屋买卖合同》有效，双方应按照合同诚信履行，杨祖一有义务根据双方的约定清偿银行债务，从而解除案涉房屋上的抵押权负担。关于案涉房屋能否继续执行问题。杨祖一与卢晨签订的《房屋买卖合同》合法有效，杨祖一已按约定向卢晨支付了购房款，并已实际占有房屋。而案涉房屋当时办理过户手续存在客观不能，因为合同签订时案涉房屋尚未办理初始登记，其后被法院查封，杨祖一对未办理过户手续并不存在过错。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”杨祖一的执行异议符合上述规定，其执行异议成立，案涉房屋不应予继续执行。综上，倪哲炜、刘熠申请再审的理由不能成立，本院不予支持。二审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：维持四川省成都市中级人民法院（2013）成民终字第6017号民事判决。本判决为终审判决。审 判 长  廖 新代理审判员  曹正楷代理审判员  牟桂红二〇一六年六月二十日书 记 员  刘琴容