四川省华蓥市人民法院民 事 判 决 书(2016)川1681民初1035号原告广安龙凤物业管理有限公司，营业执照号：51162300000xx，组织机构代码：6823xxx-1，住所地：四川省邻水县鼎屏镇云峰路6号。法定代表人黄龙凤，该公司执行董事兼总经理。委托代理人王其志，男，汉族，初中文化，城镇居民，系该公司荟景时代物业管理部员工。被告王孟林，男，汉族。原告广安龙凤物业管理有限公司（以下简称龙凤物业公司）与被告王孟林物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员罗丹适用简易程序，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告龙凤物业公司的委托代理人王其志、被告王孟林到庭参加了诉讼，被告王孟林庭审中未经法庭许可中途退庭，原告龙凤物业公司的法定代表人黄龙凤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙凤物业公司诉称：被告王孟林购买了位于四川省华蓥市荟景时代小区4号楼10-1号住房（面积121.05M2），并与原告龙凤物业公司签订了《前期物业服务合同》，该合同约定，物业交付业主以前物业服务费由建设单位承担，交房入住通知书发出后由业主承担。物业服务费按照高层0.8元/平方米·月、多层0.5元/平方米·月、商业用房1.0元/平方米·月收取。物业服务收费方式：入住后，每季度的首月1-10日交纳当季度物业服务费；首次物业服务费按发出《收楼通知书》上签署的日期开始计收。业主逾期不交纳物业服务费，按日加收应交纳费用千分之三的违约金。被告王孟林所在荟景时代小区成立业主委员会后，于2014年9月25日与原告签订了《物业服务合同》，该合同第十七条约定：“物业服务费，包括：人员工资、房屋设备运行、秩序维护、清洁绿化、日常维修保养，以及提供物业服务的其他公共性服务收费。1、本物业服务费由业主承担，乙方按以下收费标准收取，多层住宅：0.6元/月·平方米；高层住宅0.9元/月·平方米；商业门市及仓储1元/月·平方米；地下车库50元/月·个。2、物业服务费按每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行交纳义务。3、业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用千分之三的违约金，并承担乙方的相关损失。”原告龙凤物业公司如实、认真地履行了物业合同的约定义务，而被告王孟林除于2011年6月3日、2012年4月14日、2013年5月10日三次交纳了物业服务费后，至今未按合同约定如时、如数向原告龙凤物业公司交纳物业服务费，2014年1月至2015年12月期间被告王孟林拖欠物业费共计2614.68元。原告龙凤物业公司遂起诉至法院，请求判决被告王孟林向原告龙凤物业公司支付拖欠的物业管理服务费2614.68元及逾期付款的违约金（每日按应付费用的千分之三标准计算至本金付清为止），诉讼费用由被告王孟林全额承担。原告龙凤物业公司就其主张向本院提交了以下证据：1、原告龙凤物业公司的营业执照复印件、组织机构代码证复印件、企业法人身份证明书原件及法定代表人的身份证复印件各一份；2、2010年10月12日，华蓥市物价局出具的《关于华蓥荟景时代小区物业管理费收费标准的批复》（华物费[2010]5号）文件复印件一份；3、2011年6月3日，被告王孟林与原告龙凤物业公司签订的《前期物业服务合同》复印件一份；4、2014年9月25日，华蓥市荟景时代业主委员会与原告龙凤物业公司签订的《物业服务合同》复印件一份；5、荟景时代物管部分别于2014年12月16日、2015年11月12日张贴的《催款通知单》照片两张；6、荟景时代4号楼2014年、2015年欠物业费公示复印件各一份。被告王孟林对原告龙凤物业公司提交的证据的质证意见为：这些证据我不清楚，我没有得到催交物管费的通知，物价局的文件我以前也没有看到过。被告王孟林辩称：我自2014年1月起未交物管费是事实，但原因在于原告龙凤物业公司未尽到物业管理的职责。我家所在的单元大门不能关闭，我家隔壁业主装修后漏水，将我的房子墙壁弄坏了，原告龙凤物业公司承诺要协调好，但其在并没有协调好的情况下，将保证金退给了该业主。被告王孟林就其答辩意见未向本院提交证据。经审理查明：被告王孟林购买了位于四川省华蓥市荟景时代小区4幢1楼10层1号高层住房，建筑面积为122.89平方米。该房屋于2011年6月3日交付，当天，原告龙凤物业公司作为乙方，被告王孟林作为甲方，双方签订了《前期物业服务合同》，合同约定：物业服务费自物业交房入住通知书发出后由业主承担。其中高层0.8元/平方米·月；多层0.5元/平方米·月；商业用房1.0元/平方米·月。物业服务费每户按建筑面积计收，在产权部门核定面积批复下达前以售房合同注明的建筑面积计算，批复之后按产权部门核定的建筑面积为准。入住后每季度的首月1-10日交纳当季物业服务费，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用3‰的违约金。房屋共用部位、共用设备、设施的维修、养护、大中修、更新费用承担为保修期内属保修范围的由建设方承担，不属于保修范围的由业主按建筑面积比例承担。委托服务期限为三年（房屋交付之日起开始计算），服务期满后，由本物业区域业主委员会成立业主大会决定是否续聘。2014年9月25日，华蓥市荟景时代业主委员会与原告龙凤物业公司签订了《物业服务合同》，合同约定：公共秩序维护的管理，包括安全监控、巡逻、门岗执勤，发生事故时，采取措施，及时报告和协助处理。前款约定的事项不含业主、非业主使用人的人身、财产保险和财产保管责任。物业服务费由业主承担，乙方收取标准为多层住宅0.6元/月·平方米；高层住宅0.9元/月·平方米；商业门市及仓储1.0元/月·平方米，地下车库50元/月·个。物业服务费每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每半年前十日内履行交纳义务，逾期不交纳物业服务费的，按日加收应纳费用千分之三的滞纳金，并承担相关损失。该合同中关于房屋共用部位的保修范围与《前期物业服务合同》一致。合同还约定委托服务期限为三年，自2014年1月1日起至2016年12月30日止。被告王孟林的房屋墙壁因隔壁装修漏水受到损害，被告王孟林以此为由自2014年1月1日起至今未向原告龙凤物业公司交纳物业服务费。原告龙凤物业公司于2014年12月对被告王孟林当年所欠物业费进行了催收和公示，分别于2015年11月、12月对被告王孟林当年所欠物业费进行了催收和公示。另查明，2010年10月12日，华蓥市物价局对荟景时代小区物业管理费收费标准批复为：多层住宅0.6元/月·平方米，电梯楼物业管理、停车场收费、装修服务费实行市场调节；多层住宅物业管理费标准可以下浮。本院认为：原告龙凤物业公司与被告王孟林签订的《前期物业服务合同》，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。华蓥市荟景时代业主委员会依法成立后，其具有代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同的职责，原告龙凤物业公司是具有从事物业管理活动资质的独立的法人企业，原告龙凤物业公司与华蓥市荟景时代业主委员会签订的《物业服务合同》，意思表示真实，合同内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。《物业服务合同》生效后《前期物业服务合同》终止，《物业服务合同》生效后对原、被告均具有约束力，双方应按照该合同的约定全面履行各自的义务。原告龙凤物业公司从2011年6月3日至2015年12月31日连续向被告王孟林提供了物业服务，被告王孟林应当按照合同约定向原告龙凤物业公司交纳物业服务费。合同约定物业服务费按照产权部门核定的建筑面积计算，高层住宅为0.9元/月·平方米，被告王孟林的房屋为高层住宅，建筑面积为122.89M2，而原告龙凤物业公司仅主张被告王孟林的物业服务费按面积121.05M2计算，该主张并未损害被告王孟林的利益，因此，被告王孟林每月应交纳的物业服务费为108.945元，2014年1月至2015年12月，被告王孟林应交纳的物业服务费为2614.68元，原告龙凤物业公司对两年的费用分别进行了公示催告，因此对原告龙凤物业公司要求被告王孟林支付2014年1月至2015年12月期间所拖欠的物业管理费2614.68元的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金问题。《物业服务合同》约定，业主逾期不交纳物业服务费的，按日加收应交纳费用3‰的滞纳金。被告王孟林对此并未提出异议，被告王孟林未按照合同约定按时支付当期物业管理费已构成违约，被告王孟林应支付逾期交纳物业管理费的违约金。《物业服务合同》约定：委托服务期限自2014年1月1日起至2016年12月30日止，物业服务费按每半年交纳一次，业主应在每半年前十日内履行交纳义务。被告王孟林应分别于2014年1月10日前、2014年7月10日前、2015年1月10日前、2015年7月10日前付清该半年的物业服务费653.67元，逾期支付的违约金则分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日、2015年7月11日起以653.67元为基数，按每日千分之三的标准计算至本判决指定的给付之日止。关于房屋墙壁渗水问题。根据《物业服务合同》的约定，原告龙凤物业公司受委托服务范围为房屋共有部分、共有设施设备的维修、养护和管理、小区内公共绿地等共有部分的养护和管理。被告王孟林提出其房屋因隔壁装修渗水导致墙壁受损，原告龙凤物业公司未尽到协调处理的义务而不应交纳物业管理费，但其房屋墙壁渗水损害问题不属于物业服务范畴，其可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第二十六条、第三十二条、第三十三条、第四十一条、第四十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告王孟林于本判决生效后十日内向原告广安龙凤物业管理有限公司交纳2014年1月1日至2015年12月31日期间的物业服务费2614.68元及违约金（以653.67元为基数，分别自2014年1月11日、2014年7月11日、2015年1月11日、2015年7月11日起，按每日千分之三的标准计算至本判决指定的给付之日止）。案件受理费25元，由被告王孟林承担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于四川省广安市中级人民法院。审判员 罗 丹二〇一六年六月七日书记员 蒋娅菊