重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2015)南法民初字第10780号原告重庆联星投资有限公司，住所地重庆市南岸区茶园新城区世纪大道28号。组织机构代码证号76887906-7。法定代表人袁军，总经理。委托代理人张向群（特别授权），重庆普之联律师事务所律师。被告罗丹，女，1986年6月25日出生，汉族，住重庆市荣昌县。被告杨胜伍，男，1974年6月1日出生，汉族，住重庆市大足县。原告重庆联星投资有限公司（以下简称联星公司）与被告罗丹、杨胜伍房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，由代理审判员姚静婷任审判长，与人民陪审员董泽芬、邹崇跃组成合议庭，依法适用普通程序于2016年4月12日公开开庭对本案进行了审理。原告联星公司的委托代理人张向群，被告罗丹到庭参加了诉讼。被告杨胜伍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联星公司诉称：2014年12月30日，原、被告双方签订了《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，约定由被告罗丹、杨胜伍购买重庆市南岸区香溪路6号3幢1-3号房屋，总房款为1718955元，首付款171955元，2015年3月8日需支付344000元，剩余房款1203000元由被告申请银行贷款。合同签订后，被告仅支付了首付款，后期344000元未按时支付，应申请银行按揭贷款的1203000元因被告原因未通过审批。按照合同约定，被告逾期支付房款的行为已构成违约，原告至今未收到被告的购房款。为维护自身权益，原告起诉来院，要求：1、判令被告立即支付购房余款1547000元及逾期付款违约金（从2015年3月9日起计算至付清之日至，以预期应付款为基数，日万分之0.5的比例计算）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告罗丹辩称：对房屋买卖的过程并不知情，合同是杨胜伍单方签的。在签订合同后才知道有此事实，也去过产权交易中心要求去掉名字，但被告知需要和原告、杨胜伍一起到场才可以办理。诉争房屋并非罗丹购买，不对该房屋享有权利也不愿承担相关义务。被告杨胜伍未出庭应诉，未发表答辩意见。原告联星公司向本院提交以下证据以支持其诉讼请求：1、《重庆市商品房买卖合同》及补充协议（CQ-5938206），用以证明双方的买卖合同关系，以及相关权利义务、违约责任；2、2015年3月19日《支付房款催告函》及EMS回单、2015年5月7日《支付房款催告函》及EMS回单、2015年5月25日《支付房款催告函》及EMS回单，用以证明原告多次发函催促被告支付剩余房款；3、2016年4月5日《说明》一份，用以证明诉争房屋的买卖合同系被告杨胜伍一人签订，合同上被告罗丹的签名及捺印也是被告杨胜伍所为，被告罗丹表示放弃诉争房屋的所有权益，也拒绝履行本合同载明的义务。被告杨胜伍愿意继续履行被告罗丹放弃的合同权利及义务。被告罗丹对证据1、证据2、证据3的真实性均无异议。被告杨胜伍未出庭发表质证意见。被告罗丹未举示相关证据。被告杨胜伍未出庭举示相关证据。根据原、被告的陈述，综合庭审中举示的证据情况，本院经审理查明：2014年12月30日原告联星公司与被告杨胜伍签订《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5938206）及补充协议，约定由二被告购买位于重庆市南岸区香溪路6号3幢1-3号房屋，总成交金额为1718955元。合同中载明乙方罗丹、杨胜伍的联系地址均为重庆市南岸区长生镇渝信综合楼3.4.5.6号门面，联系电话均为1592259****。合同载明，乙方为两人以上的，其共有方式为按份共有，共有方式为按份共有的，约定的份额具体为：罗丹：30%，杨胜伍：70%。合同第五条约定：“付款方式及期限……3、按揭付款：本商品房总成交金额1718955元整（大写：壹佰柒拾壹万捌仟玖佰伍拾伍元整）。（1）于签订合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，于2014年12月30日前支付人民币171955元（乙方转为本期购房款），于2015年3月8日支付人民币344000元；其余款项由乙方向银行申请人民币120.3万元按揭贷款。个人购房抵押贷款部分的支付见本合同附件5合同补充协议的第一条。”第十条约定：“乙方逾期付款的违约责任……（2）逾期超过60日（与本条第1款（1）项约定的日期相同）后，甲方有权解除合同。……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之0.50（该比率应不大于本条第1款（1）项中的比率）的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。……”第二十六条约定：“合同附件与本合同具有同等法律效力。”合同补充协议第一条约定：“银行按揭。乙方以银行按揭方式购房的，甲方协助乙方为其办理银行贷款手续。乙方应于签订本合同时付清房屋总价款扣除个人购房抵押贷款以外的所有房款，付清由政府规定的相关税费、贷款的各项费用，并于签订本合同之日起3日内与银行签署按揭合同，在签署按揭合同时乙方应按银行要求提供所需的全部资料，否则视为乙方逾期付款，乙方应按买卖合同第十条的约定承担逾期付款的责任。……”第三十条约定：“双方的联络的方式以买卖合同所记载的电话（含手机短信）、传真或通信地址、E-mail为准。双方对各自提供资料的真实性负责。采取传真、E-mail、电话方式（含手机短信）通知，发送信息的通讯终端设备显示已发出时视为到达；采用信件通知方式的，在寄出三天后（本市）/七天后（外省）视为到达。乙方联络方式如有变更，应在变更后五天内以书面形式通知甲方。因乙方提供的联系地址不准确或地址变更而导致对方未能实际收到相关通知的，后果由责任方自行承担。若甲方以快递方式通知乙方时，乙方有义务予以签收，并应同意由其同住人员或小区物业服务人员或其指定的他人员代收，乙方拒绝签收，拒绝指定代收人或其指定的代收人拒绝签收的，或乙方不按规定自取的，或因乙方导致无法按时妥投的，应视为甲方已经履行了通知义务。”2014年12月30日，被告杨胜伍向原告联星公司支付了购房款171955元。原告联星公司分别在2015年3月19日、2015年5月7日、2015年5月25日，按合同记载的地址向被告杨胜伍邮寄送达了《支付房款催告函》，催促被告杨胜伍支付剩余房款。另，原告联星公司至今未收到被告杨胜伍应以银行按揭方式支付的购房尾款1203000元。原告联星公司在庭审中将第一项诉讼请求变更为：判令被告杨胜伍立即支付购房余款1547000元及逾期付款违约金（从2015年3月9日起计算至付清之日至，以344000元为基数，日万分之0.5的比例计算；从2015年1月3日起计算至付清之日至，以1203000元为基数，日万分之0.5的比例计算）。另，原告当庭表示不要求被告罗丹承担支付房款及逾期付款违约金。本院认为，根据《合同法》第四十八条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。就本案而言，被告杨胜伍代被告罗丹订立商品房买卖合同，并没有被告罗丹的委托授权。被告罗丹对房屋买卖的事实并不认可，亦拒绝追认，因此依照上述法律规定，被告杨胜伍应当承担与原告签订商品房买卖合同全部责任。另外，原告举示有2016年4月5日有二被告签字的《说明》，亦能证明被告罗丹放弃诉争房屋的所有权益，被告杨胜伍继续履行全部合同义务。对此项事实原告表示认可，本院依法予以确认。本院认为，原告联星公司与被告杨胜伍签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方的真实意思表示，不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告杨胜伍在支付了首笔购房款171955元后，应在2015年3月8日支付第二笔房款344000元，但被告杨胜伍至今未支付该笔款项。剩余房款1203000元被告亦未成功办理银行按揭贷款。被告杨胜伍的行为已经违反合同相关约定，构成违约。按照合同第十条的约定，应当自约定的付款期限的第二天起，即从2015年3月9日（含本数）起至实际支付该款项之日止，按344000元为基数，日万分之0.50的比例向原告支付逾期付款违约金。关于银行按揭贷款部分，合同补充协议第一条约定，被告杨胜伍应于签订房屋买卖合同之日起3日内与银行签署按揭合同，并按银行要求提供所需的全部资料，否则视为被告杨胜伍逾期付款，应按买卖合同第十条的约定承担逾期付款的责任。据此，被告杨胜伍最迟应当在2015年1月2日办理银行按揭手续。但是，被告杨胜伍至今未履行该合同义务，按照合同约定应当从2015年1月3日（含本数）起至实际支付之日止，以1203000元为基数，日万分之0.5的比例计算逾期付款违约金。综上，对原告要求被告杨胜伍支付购房余款1547000元，并支付相应的逾期付款违约金的诉讼请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、四十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：被告杨胜伍自本判决生效之日起十日内向原告重庆联星投资有限公司支付购买重庆市南岸区香溪路6号3幢1-3号房屋的房款1547000元及逾期付款违约金，逾期付款违约金的计算方式为：以344000元为基数，按日万分之0.5的比例，从2015年3月9日（含本数）起至实际支付该笔房款之日止；以1203000元为基数，按日万分之0.5的比例，从2015年1月3日（含本数）起至实际支付该笔房款之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18723元，由被告杨胜伍负担（原告已先行垫付，被告于本判决生效后十日内支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉的案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  姚静婷人民陪审员  董泽芬人民陪审员  邹崇跃二〇一六年六月七日书 记 员  文 青