沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初3512号原告李海，男，汉族，无职业，住沈阳市和平区。委托代理人吴玲，系辽宁瀛沈律师事务所律师。委托代理人苏雪娇，系辽宁瀛沈律师事务所律师。被告沈阳曙光房地产开发有限公司，住沈阳市浑南新区天赐街7—3号二层。法定代表人李德武，系该公司总经理。委托代理人王寅生，男，系该公司副总经理，住辽宁省辽阳市文圣区。原告李海与被告沈阳曙光房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理后，依法由本院审判员李远独任审判，公开开庭进行了审理。原告李海的委托代理人苏雪娇，被告沈阳曙光房地产开发有限公司（以下简称曙光公司）的委托代理人王寅生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2012年10月8日签订商品房买卖合同一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某街x号房产一处。合同约定，被告应在商品房交付使用后365天给原告办理产权登记，如果不能办理，双方协商解决。被告于2012年10月8日向原告交付房屋，但至今没有为原告办理产权登记，已构成违约。依据《商品房买卖合同》第十五条及《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，被告自2013年10月9日至2014年10月9日一直存在逾期办理产权登记的违约行为，被告应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（借款合同载明的贷款利率水平上加收30%-50%）支付原告自2013年10月9日至2014年10月9日共计365天逾期办理产权登记的违约金31456元。故起诉至法院，请求法院判决：1、被告支付逾期办理产权登记的违约金31456元，（从2013年10月9日至2014年10月9日）计算标准按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准（借贷合同载明的货款利率水平上加收30%—50%。）即总房款的日万分之1.5；2、本案全部诉讼费用由被告承担。原告向本院提供如下证据：商品房买卖合同一份、购房发票、交付证明一份（物业费），证明原告为房屋所有权人和房屋总价款，房屋交付日期及违约金的约定。被告对上述证据的真实性没有异议。被告辩称，被告不同意原告李海的诉讼请求及其所述事实和理由。第一，原告购买的是住宅，被告所交付房屋质量没有问题，没有影响原告的正常居住使用。被告已履行了商品房买卖合同的主要义务，原告取得了对所购房屋占有、使用的权利，而办理备案登记只是合同的随附义务，并没造成原告经济损失，原告也未提出其因被告逾期报备而造成损失的证据。第二，本案逾期报备办证的责任不在被告，而是合同关系之外的第三人消防局的国家消防政策调整原因造成的。因此，被告不应承担逾期办证的违约责任。而且，被告已于2015年9月1日完成了报备手续，具备办证条件。根据合同第十五条约定，只有因出卖人的责任致使买房人不能在365天内办理权属证书的，出卖人才承担违约责任。不是出卖人的责任，即使超过365天办理权属证书，出卖人也不应承担责任。而本案中造成被告迟迟不能办理权属登记证书的责任，不在被告，而在国家行政执法机关沈阳市消防局没有为被告办理消防验收合格证。而没有办理消防验收合格证的原因，不是被告的过错，而是在被告工程建设期间，公安部、住建部对民用建筑外保温材料的燃烧性能升级，由一级升为“宜为A级，不低于B2级”，又没通知被告。单位工程竣工验收后消防局才提出让被告整改，不整改就不给验收，而消防不验收合格，防空工程不能进行验收，致使被告向房产登记机关报备延迟。据消防局介绍，在沈阳市，类似被告这样的企业有200多家。人民法院对这种政策原因造成的普遍性问题应当予以考虑。被告开发建设的沈阳曙光大厦工程，开工日期是2009年6月20日，当时消防设计的耐火材料等级为符合国家标准的一级材料。沈阳市消防局审核后认为曙光大厦消防设计基本合格，同意施工。被告已按消防局审核同意的消防设计采购外墙保温材料进行了施工。如果公安部和住建部对高层建筑消防材料等级要求提级，负有对消防设计进行审核的沈阳市消防局应当书面或口头通知被告。但是，直到2011年5月单位工程竣工验收时，没有任何机关对被告使用的外墙保温材料提出过异议。在被告工程竣工验收合格，申请沈阳市消防局进行消防竣工验收时，才知道公安部、住建部于2009年9月25日作出了要求高层建筑的外墙保温材料的燃烧性能“宜为A级，但不应低于B2级”的要求。不按公安部与住建部的要求整改，消防局就不验收。而消防工程不验收合格，防空工程也验收不了，即使被告已将办理产权登记备案手续的其他“五证”和其他综合验收项目完成，房产局也不给办理备案登记和办证手续，这是全国无一例外的通行做法。被告只好又与辽宁强大铝业工程有限公司签订外装饰层项目层间防火保温层封修改造合同，仅此一项，就多投资420万元，整个消防材料提级工程投资上千万元。在此期间，被告也多次向沈阳市消防局提出尽快出具消防验收合格申请，直到2014年10月22日，沈阳市消防局才为被告出具消防验收合格通知。因此，造成迟延办证的责任不在被告。原告以“合同相对性”为由，让被告先承担责任是错误的。双方在合同中对逾期报备办证采取的是“过错责任”原则，而不是“归责责任”原则，即不是被告的过错，被告不承担责任。第三，原告的诉讼请求已超过法定的两年诉讼时效期间，法律不应保护。被告于2012年10月8日交付房屋（以物业公司收款收据时间为凭），合同约定应在365天内即2013年10月7日前为办理房屋产权登记报备期间，诉讼时效期限到2015年10月9日。原告2016年4月18日起诉，已超过两年的法定诉讼时效期间。综上，本案的逾期办证是由政府政策调整因素所致，责任不在被告，且被告现在已经完成了报备工作，具备办证条件。原告的诉请已超过法定两年的诉讼时效期限，不受法律保护。请人民法院查明事实，依法驳回原告诉讼请求。被告向本院提供如下证据：1、建设工程施工合同，证明曙光大厦工程开工日期为2009年6月20日，在提高消防材料等级文件三个月前已施工。2、沈阳市消防局建设工程消防设计审核意见书，证明沈阳市消防局2009年9月10日对曙光大厦消防设计审核通过。被告已按消防局审核通过的消防设计采购材料和施工。3、曙光大厦的土地证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证，单位工程质量竣工验收记录，证明截止2011年6月初，曙光大厦除消防外，其他验收文件齐全，具备办证条件。4、被告2011年6月7日向沈阳市消防局提出的《消防验收申请报告》，证明曙光公司已于单位工程竣工验收合格后的2011年6月7日及时提请消防验收，对购房户没有违约。5、沈阳市消防大队《公安行政处罚决定书》，证明曙光大厦因消防没验收投入使用2012年7月被处罚。6、被告2014年5月12日给沈阳市消防局《关于请求尽快出具消防验收合格手续的申请》，证明被告自曙光大厦单位工程竣工验收合格后，一直在不间断催促消防验收，逾期办证责任不在被告，而在消防局。7、公安部、住建部关于《民用建筑外墙保温装饰防火暂行规定》，该规定于2009年9月25日作出。证明在曙光大厦建设过程中公安部做出此规定，该规定对曙光大厦工程不应有溯及力。但由于消防局要求必须按此规定整改，致使曙光大厦截止2014年10月21日前一直没有通过消防验收，故责任不在曙光公司。8、消防提级工程《协议书》及付款发票，签订时间为2013年10月1日，协议内容为沈阳曙光大厦A、B、C座外装饰项目层间防火保温层封修改造，合同价款为420万元。证明被告因国家政策调整，根据沈阳市公安消防局要求，消防材料提级投入工程款420万元。消防安全等级提高也提高了房屋的安全性，因此增加的建筑成本应由购房户承担。9、2014年10月22日的沈阳市公安消防局《建设工程消防验收意见书》沈公消验字第0337号，证明曙光大厦消防验收合格，造成逾期报备办证的原因是政府政策调整因素所致，被告不应承担违约责任。10、沈阳市浑南区房屋所有权初始登记证明，证明自2015年9月1日起，曙光公司的购房业主即可办理房屋产权登记。原告对上述证据没有异议，但认为证明问题与本案无关。经审理查明，2012年10月8日原告李海与被告曙光公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于沈阳市浑南新区某街x号建筑面积70.93平方米的房屋一处，房款总价574533元。合同第十五条约定，被告应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决。合同签订后，原告按约定支付了全部房款，被告于2012年10月8日交付房屋。2015年9月1日被告取得出售给原告房屋的所有权初始登记证明。现因被告未按约定期限将需由其提供的资料报产权登记机关备案产生纠纷，原告于2016年4月18日来院起诉。本院认为，原告李海与被告曙光公司签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实的意思表示，其内容未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自的义务。本案中，涉案房屋的实际交付时间是2012年10月8日交付房屋，故被告应在365天内，即2013年10月8日前将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告于2015年9月1日才完成所有权初始登记，被告未提供证据证明其应该免责，因此被告构成违约，应承担相应的违约责任。关于违约责任的承担方式，原、被告在合同第十五条第3项约定如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意协商解决，虽然合同并未约定逾期办证的情况下，被告需支付违约金的计算标准，但从双方约定的“协商解决”来看，原告也并未放弃要求违约金的权利，仅仅是对计算标准双方并未进行确认，现原、被告双方至今无法针对违约金金额协商达成一致意见，结合涉案楼盘其他大部分商品房买卖合同约定的违约金支付标准：“如因出卖方的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，一年内，出卖方按日向原告支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行。”根据公平原则，本院认为被告应参照该标准向原告支付违约金，即574533元×0.0001/天×365天=20970.45元（从2013年10月9日至2014年10月8日止）。关于原告主张的超出该标准的部分，本院不予支持。关于诉讼时效，因双方合同约定的是协商解决，且被告直到2015年9月1日才取得初始登记证据，故原告于2016年4月18日来院诉讼，并未超过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告沈阳曙光房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付原告李海逾期办理产权登记备案违约金20970.45元。二、驳回原告李海的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费293元，由原告李海承担98元，由被告沈阳曙光房地产开发有限公司承担195元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 李 远二〇一六年六月二十四日书记员 李雨遥本判决所依据的相关法律《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。