广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5205号上诉人（原审原告）：黄晓雯，住广州市越秀区。上诉人（原审原告）：黄俊豪，住广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人：拜成，广东慕诚律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人：蔡勇常，广东慕诚律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州市华丰房产发展有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：欧东铭，董事长。委托代理人：耿敏，该公司职员，联系地址。原审第三人：广州市镜朝商业管理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：侯晨光，董事长。委托代理人：潘丽梅，该公司职员。上诉人黄晓雯、黄俊豪因与被上诉人广州市华丰房产发展有限公司（下简称华丰公司）、原审第三人广州市镜朝商业管理有限公司（下简称镜朝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2015）穗荔法民三初字第1435号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年5月6日，黄晓雯、黄俊豪与华丰公司签订《认购书》，约定黄晓雯、黄俊豪认购广州市荔湾区人民北路745-775号金门大厦项目中的第1层111号商铺。同年6月3日，黄晓雯、黄俊豪与华丰公司签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定：黄晓雯、黄俊豪向华丰公司购买广州市人民北路745-775号金门大厦1层[自然层1]111号房，用途为商铺，建筑面积14.4126平方米，其中套内建筑面积8.5020平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.9106平方米；该商品房按套出售，单价为每平方米113503元，总金额965000元；华丰公司应当在2014年1月17日前依照国家和人民政府的有关规定，将具备交付使用条件并符合装修标准的商品房交付黄晓雯、黄俊豪使用；逾期交房不超过180日的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华丰公司按日向黄晓雯、黄俊豪支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过180日后，黄晓雯、黄俊豪有权提出解除合同，黄晓雯、黄俊豪解除合同的，华丰公司应当自黄晓雯、黄俊豪解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按黄晓雯、黄俊豪累计已付款1%向黄晓雯、黄俊豪支付违约金；黄晓雯、黄俊豪要求继续履行的合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，华丰公司按日向黄晓雯、黄俊豪支付已交付房价款万分之一的违约金。另补充协议约定：合同约定的交付期限为2014年1月17日，黄晓雯、黄俊豪同意2014年1月17日前由华丰公司对该商铺进行运营且华丰公司完全享有该商铺的使用权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等；由于华丰公司对合同原价作了一定的折扣，因此商铺运营期间，黄晓雯、黄俊豪同意华丰公司完全享有该商铺的收益权，2014年1月17日前黄晓雯、黄俊豪不得干涉该商铺的运营，也不得以任何理由向华丰公司索取任何租金及管理费用。合同签订后，黄晓雯、黄俊豪向华丰公司支付了全部购房款，以及印花税、契税、房屋登记费和交易管理费。双方于2013年1月29日办理了预购商品房预告登记。2013年7月25日，黄晓雯、黄俊豪（甲方）和广州市镜朝投资管理有限公司（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》及补充协议，其中合同约定：甲方同意将坐落在荔湾区人民北路761号1111号房地产出租给乙方作商业用途使用，租赁期限从2014年1月17日至2019年1月17日，其中2014年1月17日至2015年1月17日的月租金为2295元，2015年1月18日至2016年1月17日的月租金为2639元。租金按月结算，由乙方在每月的第30日前按转账付款方式缴付租金给甲方。另补充协议约定：甲方应于2014年1月17日按当天房产的现状向乙方交付承租房产。镜朝公司确认在2014年1月17日从华丰公司处接收了案涉商铺；镜朝公司在收楼后分别于2014年5月30日、7月4日向黄晓雯、黄俊豪支付租金合共3443元，后因商场停业无收入来源，故无能力继续支付租金。黄晓雯、黄俊豪确认收到镜朝公司转账支付的租金3443元。2014年2月7日，黄晓雯、黄俊豪出具《确认书》内容为：本人与广州市镜朝投资管理有限公司签订了金门大厦首层111号商铺的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，现本人同意将租赁期限起始日期由2014年1月17日延后至2014年3月17日，不收取1月17日-3月16日期间的租金。至2014年5月17日起，不论该商场是否开业，本人将依照租赁合同约定向镜朝公司收取租金，若商场在2014年5月17日前开业，本人将从开业之日起收取相应租金。另查：2012年12月26日，广州市公安消防局向华丰公司出具《关于对金门大厦广州市荔湾区镜潮光学眼镜名品商城建设工程及内部装修工程消防验收合格的意见》，评定金门大厦地下一层至地上三层土建工程及内部装修工程消防验收合格。2014年1月15日，广州市规划局向广州市荔华房地产开发有限公司做出穗规函[2014]261号《关于规划验收的复函》，内容为：因人民北路745-755号地段新建20层（另设地下室3层）商住楼工程1幢（自命名为“金门大厦”）用地范围内北侧尚有旧建筑物未拆除，地下室及裙楼背面13-14轴部分尚未建设，故我局暂不同意核发上述工程的《建设工程规划验收合格证》。但鉴于金门大厦地下一层及首至三层裙楼已按照规划审批进行建设，具备投入使用的条件，故我局同意你公司先行办理金门大厦的通水、通电等有关手续等。华丰公司认为因规划部门不同意核发《建设工程规划验收合格证》，表明金门大厦工程达不到验收标准，不能投入使用。再查明：广州市镜朝投资管理有限公司已于2014年4月18日经核准变更名称为广州市镜朝商业管理有限公司，即镜朝公司。镜朝公司是案涉商铺所在金门大厦的管理公司。对于金门大厦内已出售的商铺，绝大部分由镜朝公司与小业主签订租赁合同，再由华丰公司直接交付给镜朝公司，小部分没有出租给镜朝公司的由华丰公司直接交付给业主；对于未出售的商铺，由华丰公司与镜朝公司签订租赁合同。黄晓雯、黄俊豪于2015年10月8日向原审法院共同提起本案诉讼，请求判令：1、华丰公司将符合交楼条件的商铺交付给黄晓雯、黄俊豪；2、华丰公司向黄晓雯、黄俊豪支付延期交付商铺违约金（自2014年1月18日起至将符合交楼条件的商铺交付给黄晓雯、黄俊豪止，以房款965000元为本金，按每日万分之一标准计算）；3、华丰公司支付本案诉讼费。华丰公司在原审中答辩称：华丰公司已经履行交房义务，依法应驳回黄晓雯、黄俊豪的全部诉讼请求。镜朝公司在原审中述称：同意华丰公司的答辩意见。镜朝公司与黄晓雯、黄俊豪签订的租赁合同约定收铺时间是2014年1月17日，故镜朝公司于2014年1月17日向华丰公司收铺，并在收铺后向黄晓雯、黄俊豪支付了一个半月的租金。原审庭审中，华丰公司确认案涉商铺所在的金门大厦目前已停业，华丰公司没有通知黄晓雯、黄俊豪收楼，于2014年1月17日依据黄晓雯、黄俊豪和镜朝公司签订的租赁合同，直接将案涉商铺交付给镜朝公司。镜朝公司陈述：在2014年1月17日当天，因黄晓雯、黄俊豪未出现，镜朝公司直接根据与黄晓雯、黄俊豪签订的租赁合同向华丰公司收铺，镜朝公司在金门大厦内承租的商铺均是在当天收铺的。原审法院认为：黄晓雯、黄俊豪与华丰公司签订的《商品房买卖合同》及其补充协议和黄晓雯、黄俊豪与镜朝公司签订的《广州市房屋租赁合同》及其补充协议均是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。《商品房买卖合同》中约定华丰公司交楼的截止期限与《广州市房屋租赁合同》约定的起租日期一致，均为2014年1月17日。庭审中，华丰公司确认已于2014年1月17日将案涉房屋交给镜朝公司，镜朝公司也确认接收了该房屋。因此本案争议的焦点是：1、镜朝公司接收房屋的行为能否视为黄晓雯、黄俊豪已接收了案涉房屋；华丰公司向镜朝公司交付案涉房屋的行为能否视为华丰公司已履行了交楼义务；2、黄晓雯、黄俊豪以案涉商铺不符合交楼标准为由主张华丰公司违约是否成立。首先，黄晓雯、黄俊豪、镜朝公司在黄晓雯、黄俊豪收楼前即签订了《广州市房屋租赁合同》，且合同约定的起租时间为黄晓雯、黄俊豪收楼之日；其次，在镜朝公司提供的《确认书》中明确记载了：黄晓雯、黄俊豪同意将租赁期限起始日期由2014年1月17日延后至2014年3月17日…至2014年5月17日起，不论该商场是否开业，本人将依照租赁合同约定向镜朝公司收取租金……。可见，黄晓雯、黄俊豪从2014年1月17日起即实际控制案涉房屋并确认给予镜朝公司两个月免租期。再次，镜朝公司于2014年5月30日、7月4日通过租赁合同约定的转账方式向黄晓雯、黄俊豪支付租金3443元，黄晓雯、黄俊豪对该收益没有提出过异议。结合上述查明的事实足以认定，黄晓雯、黄俊豪在与镜朝公司签订《广州市房屋租赁合同》时的真实意思即由镜朝公司直接向华丰公司接收案涉房屋，再由镜朝公司依约向黄晓雯、黄俊豪交纳租金。因此，镜朝公司于2014年1月17日向华丰公司接收房屋的行为应视为黄晓雯、黄俊豪已接收了案涉房屋，华丰公司在合同约定的交付期限内已履行了交楼义务，现黄晓雯、黄俊豪再起诉要求华丰公司交付商铺理据不足，不予支持。根据合同约定，华丰公司应将“具备交付使用条件并符合装修标准的商品房交付黄晓雯、黄俊豪使用”，从查明的情况来看，广州市公安消防局已核准案涉商铺所在的“金门大厦”消防验收合格，规划部门也确认大厦地下一层及首至三层裙楼部分已按照规划审批进行建设，具备投入使用条件，由此可以认定案涉商铺已符合合同约定的交楼标准，结合黄晓雯、黄俊豪已接收商铺并实际收益的事实，华丰公司不存在延期交付商铺的违约行为，故对于黄晓雯、黄俊豪主张华丰公司支付延期交付商铺违约金的诉讼请求不予支持。综上所述，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条的规定，于2015年12月22日作出判决：驳回黄晓雯、黄俊豪全部诉讼请求。本案受理费630元，由黄晓雯、黄俊豪负担。判后，黄晓雯、黄俊豪不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定事实有误，错误地认为华丰公司已经履行交房义务。其一，根据《商品房销售管理办法》第40条、《建设工程质量管理条例》第16条的相关规定，对工程进行竣工验收是房屋交付的必要前提，没有竣工验收的房屋，不能交付使用，而华丰公司在原审中也承认了该工程没有办理竣工验收备案。原审法院忽略该事实以及相关规定，错误认为案涉商铺已符合交付使用的条件，实际上已损害了黄晓雯、黄俊豪的合法权利。其二，华丰公司提交的广州市公安消防局的《建设工程消防验收意见书》仅仅是对该工程消防项目的验收合格，并不能证明整个工程已经通过验收合格，可以交付使用。广州市规划局《关于验收的复函》已明确表示暂不同意核发该工程的《建设工程规划验收合格证》，需要华丰公司抓紧完成大楼北面旧有的拆迁工程，再行申领审批。但原审法院却断章取义地认为规划部门已确认部分已按照规划审批进行建设，具备投入使用条件，而认定案涉商铺已符合合同约定的交楼标准。再结合实际情况，规划局的复函是2014年1月15日作出的，至黄晓雯、黄俊豪上诉日止，已将近两年时间，而该工程却仍未取得《规划验收合格证》，可见华丰公司一直怠于履行义务，使该工程一直无法竣工验收，达不到双方约定的交楼条件；二、镜朝公司无权代表黄晓雯、黄俊豪接收商铺。黄晓雯、黄俊豪与华丰公司签订《商品房买卖合同》，华丰公司应于2014年1月17日交付商铺。黄晓雯、黄俊豪基于对华丰公司的信任以及对合同守约行为的信任，又考虑到华丰公司与镜朝公司的特殊合作关系，遂与镜朝公司签订《房屋租赁合同》，承租期从2014年1月17日起始，亦即华丰公司约定的交楼日期。但原审法院基于这一行为以及镜朝公司曾向黄晓雯、黄俊豪支付3443元租金，便错误地认定镜朝公司于2014年1月17日向华丰公司接受房屋的行为视为黄晓雯、黄俊豪已接受了商铺，但镜朝公司无权代表黄晓雯、黄俊豪接收商铺。交付符合交付条件的商铺是黄晓雯、黄俊豪与华丰公司基于《商品房买卖合同》约定的，是华丰公司必须向黄晓雯、黄俊豪履行的义务。这一义务的履行主体和接受主体都是特定的，即华丰公司与黄晓雯、黄俊豪。黄晓雯、黄俊豪与镜朝公司签订《房屋租赁合同》，并不表示黄晓雯、黄俊豪把接受商铺的权利转让给了镜朝公司。镜朝公司仅有基于《房屋租赁合同》约定的对商铺享受使用权获得收益等权利，不能代表黄晓雯、黄俊豪行使对商铺确认接收的权利；三、华丰公司的履行有瑕疵，黄晓雯、黄俊豪可主张违约责任。根据上述意见，华丰公司交付的房屋不符合交楼条件，是有瑕疵的交付。依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条的规定，质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。所以黄晓雯、黄俊豪主张违约责任赔偿，法院应当支持。综上，黄晓雯、黄俊豪上诉请求撤销原审判决，改判支持黄晓雯、黄俊豪的原审全部诉讼请求，并判令华丰公司支付本案诉讼费用。被上诉人华丰公司答辩称：其一，交收楼是双方的合意，黄晓雯、黄俊豪已收楼并收取了涉案商铺的租金，且一直没有提出任何异议，华丰公司已经按照合同约定将商铺交付给了黄晓雯、黄俊豪及镜朝公司，并得到了黄晓雯、黄俊豪的确认。黄晓雯、黄俊豪对华丰公司向镜朝公司交收楼的行为进行了追认，认可华丰公司已经按时交付了商铺。双方的这种交收行为是双方的一致合意，黄晓雯、黄俊豪一直没有向华丰公司提出过任何异议，黄晓雯、黄俊豪收楼后也依约收取了租金。黄晓雯、黄俊豪一边收取该商铺的租金，一边隐瞒收楼的事实，向法院主张华丰公司交付商铺，以及要求华丰公司支付延期交楼违约金。在华丰公司提供其已经收取商铺及租金的证据后，黄晓雯、黄俊豪即表示镜朝公司无权代替其收取商铺，是极不诚信的行为。其二，金门大厦项目经有关部门批准，具备通水、通电、消防等全部基本条件，也被批准办理房产证，住户都取得了房产证，说明该楼盘具备交付使用的前提条件。本项目在华丰公司向黄晓雯、黄俊豪交付时已经具备了交付使用条件。仅仅是因为案外人荔华公司没有完成北侧的拆迁义务，所以无法进行最后的竣工验收。但这是政府部门的责任，不影响该楼盘的交付使用，且本项目已经被纳入广州市解决历史遗留办证问题楼盘，应按相关规定处理。根据穗府办[2010]67号《解决我市历史遗留的办理房地产证问题的若干意见》的规定，被纳入解决历史遗留办证问题范畴的楼盘须经过政府职能部门审核，只有符合各部门的要求才能被批准办理房产证。如按照黄晓雯、黄俊豪在上诉状中提及相关的法律法规的规定，金门大厦因没有办理最后的竣工验收故根本不符合办理房产证的规定，那么现在金门大厦诸多业主取得房产证都是违法的。但事实上，房地产行业存在很多复杂问题，针对不同的情况有不同的特殊处理规定，规划部门、消防部门、工商部门也对金门大厦的规划、消防验收、办理工商执照等事项都进行了回复，该商铺是具备交付使用条件的。华丰公司已经完成了交付义务，黄晓雯、黄俊豪无权要求华丰公司承担逾期交楼的违约责任。综上，请求二审法院驳回黄晓雯、黄俊豪的上诉请求，维持原审判决。原审第三人镜朝公司庭后向本院提交书面意见称：与原审意见一致。经二审审查，原审判决查明事实无误，本院予以确认。本院认为：依据黄晓雯、黄俊豪与镜朝公司于2013年7月25日签订的《广州市房屋租赁合同》及补充协议的约定，黄晓雯、黄俊豪应于2014年1月17日将涉案房屋作为租赁物交付给镜朝公司使用。基于上述《广州市房屋租赁合同》的约定及华丰公司向镜朝公司实际交付涉案商铺的行为，黄晓雯、黄俊豪与华丰公司事实上已就华丰公司履行交付义务的方式协议作出相应变更，即将《商品房买卖合同》约定的由华丰公司向黄晓雯、黄俊豪移交占有变更为由华丰公司向镜朝公司移交占有。在镜朝公司事实上接收华丰公司的移交之后，即可视为华丰公司已经履行完毕交付义务。在此情况下，黄晓雯、黄俊豪再以涉案商铺不符合交付条件为由诉请华丰公司履行交付义务并支付延期交付违约金，理据不充分，原审判决驳回黄晓雯、黄俊豪的诉请并无不当，应予维持。综上，上诉人黄晓雯、黄俊豪的上诉请求不成立，本院予以驳回。审查原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1260元，由上诉人黄晓雯、黄俊豪负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  谭红玉审判员  黄 嵩二〇一六年六月一日书记员  杨思敏