山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终666号上诉人（原审原告）：丁召健。委托代理人：王飞，山东竞天律师事务所律师。委托代理人：李洋，山东竞天律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：五莲县医药公司，住所地五莲县城幸福路19号。法定代表人：郑霞，经理。委托代理人：李永良，山东莲信律师事务所律师。委托代理人：林志刚，山东莲信律师事务所实习律师。上诉人丁召健因与被上诉人五莲县医药公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省五莲人民法院（2015）莲民一初字第1889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明：五莲县医药公司于2003年12月23日在原五莲县发展计划局进行基本建设项目登记备案，主要内容为：项目名称五莲县医药公司商住楼，建设地点罗山路49号，建设规模4600平方米，总投资320万元，主要建设内容商住楼4600平方米；于2004年6月21日在原五莲县城乡建设局办理了（2004鲁11-02-028）建设用地规划许可证，该规划许可证载明：经审核，本地项目符合城市规划要求，准予办理征用划拨土地手续。用地单位五莲县医药公司，用地项目名称商居用地，用地位置五莲县罗山路49号，用地面积2900平方米；于2014年6月21日在原五莲县城乡建设局办理了（2004鲁11-02-021）建设工程规划许可证，该规划许可证载明：经审定，本建设工程符合城市规划要求，准予建设。建设单位五莲县医药公司，建设项目名称沿街商住楼，建设位置五莲县罗山路49号，建设规模4450平方米。五莲县医药公司取得上述手续后，在五莲县罗山路49号原家属区开工建设涉案楼房。2006年5月17日，丁召健作为乙方，五莲县医药公司作为甲方签订购房协议书，主要内容为：一、乙方自愿购买甲方位于五莲县罗山路49号建设的商住楼4单元507室，单位价格为938元/平方米，预交房款50000元；……四、该房屋房产证由甲方负责办理，费用根据房地产有关规定甲乙双方各自承担应付部分，办理时间为房款交齐的半年内。同日，丁召健向五莲县医药公司交纳一次性购房款88453.40元购买了涉案房屋并居住至今。2013年4月1日，五莲县人民政府办公室发布莲政办发[2013]17号关于办理办理历史遗留国有划拨用地上无权证房屋土地及房屋权证的通知，其中规定：依照测量评估结果，国土资源局开具土地出让金缴费单据，房管中心开具住宅楼办证打包费用单据，由办证单位或个人到银行将费用缴至财政专户。住宅楼的土地出让金按基准地价收取，其他费用按建房时评估价的7%打包收取。该通知下发后，涉案楼房大部分住户自行缴纳了土地出让金及其他费用，取得了房屋产权证书及土地证书。但丁召健居住的涉案房屋至今未办理相关产权证书。丁召健主张参照与丁召健同类户型房主徐西闻办理产权证书时缴纳的土地出让金18944元，按照现行相关法律规定及双方的购房协议书约定，要求五莲县医药公司支付丁召健涉案房屋应缴纳的土地出让金18944元。五莲县医药公司辩称五莲县国土资源局收取徐西闻的土地出让金，充分说明徐西闻是土地使用者，应当由其交纳和承担土地出让金。并且丁召健也未实际缴纳该款项。丁召健主张经咨询房管部门，参照同楼居民崔维军到房管部门交纳办证费用中包括应由五莲县医药公司承担的营业税2000元。五莲县医药公司辩称其并非开发商，参照崔维军要求五莲县医药公司支付款项，没有法律依据。丁召健对该2000元的计算方式及依据未提供证据证实。五莲县医药公司主张丁召健要求五莲县医药公司支付的土地出让金及营业税，均属行政机关收取的费用，应当适用行政法规，该案不属于民事诉讼受理范围。丁召健辩称丁召健、五莲县医药公司签订的购房协议书合法有效，五莲县医药公司应当全面履行自己的合同义务，五莲县医药公司有义务将涉案土地由划拨变为出让，土地出让金应当由五莲县医药公司支付。原审法院认定上述事实的证据有购房协议书、收款凭证、非税收通用票据、建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、基本建设项目登记备案证明、五莲县人民政府办公室莲政办发[2013]17文件及到庭当事人的当庭陈述。原审法院认为：《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，五莲县医药公司经相关部门批准后在划拨土地上建造了包括涉案房屋在内的商住楼，丁召健购买了涉案房屋即为受让方。根据上述法律规定，该土地出让金应当由受让方即由丁召健缴纳，故对丁召健要求五莲县医药公司支付丁召健房屋应缴纳的土地出让金18944元的诉讼请求，原审法院不予支持。丁召健与五莲县医药公司签订的购房协议书中，约定“该房屋房产证由甲方负责办理，费用根据房地产有关规定甲乙双方各自承担应付部分”。丁召健未能举证证明其主张的应由五莲县医药公司承担的办理费用2000元的计算方式及依据，且土地出让金及相关税费应由国家机关负责收缴，丁召健不能要求五莲县医药公司将上述费用交与丁召健。故对丁召健要求五莲县医药公司支付丁召健办理涉案房屋产权证书应由五莲县医药公司承担的办理费用2000元的诉讼请求，原审法院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，原审法院判决：驳回丁召健的诉讼请求。案件受理费324元，减半收取162元，由丁召健负担。上诉人丁召健不服原审判决上诉称：原审法院依据《中华人民共和国土地管理法》第四十条的规定判决土地出让金由购房者承担错误。双方当事人之间系房屋买卖合同，属于债权调整的范围。上诉人与被上诉人签订的协议第四条明确约定，被上诉人为上诉人办理房产证，至今被上诉人未履行义务，上诉人只好自己去办理房产证证书，而办理房产证书的前提是交纳土地出让金，根据《中华人民共和国土地管理法》第五十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第八条、《土地增值税管理条例》第六条、《土地增值税管理条例实施细则》第七条的规定，土地出让金由开发商承担，上诉人支付房款已包含了土地出让金。国家在计算土地增值税时，出让金是作为扣除项目在其房屋收益中扣除的。因此土地出让金应由被上诉人承担。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定是指土地出让金的交纳者应是土地使用者，而该土地由国家划拨变为出让地使用的是开发商，即本案的被上诉人。本案双方当事人签订协议书的本质是商品房买卖合同，而商品房买卖的土地出让金是由开发商承担的。部分业主对被上诉人开发的商住楼信访后，被上诉人在对五莲县商务局的答复文件中认可其承担土地出让金的交纳及办理产权证书的费用。但是被上诉人未按照约定为上诉人办理房产证书。另根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，上诉人要求被上诉人支付土地出让金，协助上诉人办理房屋产权证书并交纳办理房屋产权证书的费用于法有据。综上，请求二审法院撤销原判并依法改判。被上诉人五莲县医药公司答辩称：上诉人的诉求无事实及法律依据，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为:被上诉人与上诉人签订的购房协议书明确约定涉案房屋房产证由被上诉人负责办理，费用根据房地产有关规定双方各自承担应付部分。《中华人民共和国城市房地产管理法》规定以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时应报有批准权的人民政府审批。人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳土地使用权出让金。被上诉人以划拨方式无偿取得涉案土地的土地使用权后在涉案土地建造商住楼，上诉人自被上诉人购买涉案房屋，上诉人作为被转让房产的受让方、土地的使用者应该按照上述规定支付土地出让金，原审法院根据双方合同的约定及《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，判决驳回上诉人要求被上诉人支付土地出让金18944元及办理涉案房屋产权证书需交纳2000元费用的诉讼请求并无不当。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，程序合法，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费324元，由上诉人丁召健负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 李 云代理审判员 汤 阳二〇一六年六月二十一日书 记 员 赵小璐