江苏省海门市人民法院民 事 判 决 书(2015)门开民初字第00875号原告余彬。委托代理人余智海。委托代理人沈燕，江苏濠阳律师事务所律师。被告聚融（海门）商务城有限公司，住所地江苏省海门市大港路988号。委托代理人朱锦燕、李育忠，江苏联佑律师事务所律师。原告余彬与被告聚融（海门）商务城有限公司（以下简称聚融公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年9月29日立案受理后，依法适用简易程序，于同年11月19日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，依法组成合议庭，于2016年5月12日再次公开开庭进行了审理。原告余彬的委托代理人余智海、沈燕、被告聚融公司的委托代理人朱锦燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告余彬诉称，2006年9月12日，其与被告签订编号为008243的《商品房买卖合同》一份，约定其向被告购买商铺一间。同日，双方还签订《租赁协议书》一份，约定将008243号商铺出租给被告，租期5年。其于次日交付了全额的购房款。但被告未能按约交付房屋，也未按约支付租金。双方于2007年6月14日又达成《A馆商铺销售合同补充协议书》，约定如和原合同有冲突的以补充协议为准。但被告仍未交付房屋或支付租金。在其的一再催讨下，双方于2009年3月3日签订《房屋预定书》用于购买8号楼1103室，将案涉合同及另3份合同涉及的4套商铺的违约金总额中的159000元抵作该房的购房款。2010年，被告通知其到公司摇号选定商铺的具体位置，案涉合同定位为A馆B区40大道25-2号、公安编号为B6-3-101F、建筑面积为100.05㎡。2011年3月14日，被告开具了前述商铺预收购房款的不动产销售发票。现要求被告协助办理位于海门市滨江街道全通商（海门）城B区B6-3-101F室的产权过户手续及履行交房义务，并支付至2015年9月1日止的违约金175885元及2015年9月2日起至实际交付房屋之日止的违约金。被告聚融公司辩称，其愿意协助原告办理房屋权属登记，但原告所主张的违约金过高，且双方在2009年3月3日就之前的违约金抵作房屋款项达成一致意见，请求调整原告主张的违约金数额。经审理查明，2006年9月12日，原告余彬与吉事达（海门）国际商务港置业有限公司（以下简称吉事达公司）签订了合同编号为008243的《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买100平方米的商铺一间，单价为1580元/平方米，2007年4月30日前交付房屋。原告全额交纳了购房款158000元，吉事达公司出具相应的收据一份。同日，原告又与吉事达公司签订《租赁协议书》一份，约定原告将合同号为008243的展示配货单元出租给吉事达公司，租赁期限为5年，自2007年5月1日起支付租金；租金支付标准为：第1年为0.5元/平方米·天，第2年为0.6元/平方米·天，第3年为0.8元/平方米·天，第4年为0.9元/平方米·天，第5年为1元/平方米·天，原告收取的租金按国家规定应产生的税收由原告承担，并由吉事达公司在租金支付时代扣；租金按季度结算，在每个季度第1个月的第1周打入原告指定帐号；如原告未能履行租凭5年之约定则为原告严重违约，如吉事达公司未能按约支付租金或中途中止本协议，则视为吉事达公司严重违约。任何一方违约须按5年租金总额的50%赔偿给另一方。之后，被告未能按约交付房屋，也未按约支付租金。2007年6月14日，原告与吉事达公司签订《A馆商铺销售合同补充协议书》一份，约定该协议系对编号为008243的《商品房买卖合同》中“出卖人逾期交房的违约责任”的补充，如与原条款有冲突按本协议为准；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定最后交付期限（2007年4月30日）的第二天（2007年5月1日）至2007年8月30日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3的违约金，2007年9月1日至2007年11月30日，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之3.1的违约金；2007年12月1日至实际交付之日止，出卖人在原定违约金标准（每日万分之3.1）的基础上按日向买受人增加支付已交付房款万分之1.5的违约金；2007年5月1日至2007年11月30日止，原告应得违约金为10096元（已扣除已支付的租金儿代交的税金），本款待实际交房时一并结算。2009年3月3日，原告余彬、案外人陈玲珠与被告聚融公司签订《全通商（海门）城物业预定书》，约定余彬、陈玲珠预定全通商（海门）城酒店式公寓8号楼1103室，暂定面积为53平方米，单价为3000元/平方米，总金额为159000元；买受人应在签署本预定书之日支付159000元作为预定金（A馆商铺违约金抵，商铺合同号为4704、4706、053、8243）；……原告选定商铺的具体位置后，被告于2010年10月12日以《告知函》通知如下：合同号04704，位于34大道22-1号（公安编号：B7-6-121），建筑面积为78.93㎡；合同号：0053，位于34大道22-2号（公安编号：B7-6-121F），建筑面积为87.95㎡；合同号04706，位于40大道25-1号（公安编号：B6-3-101），建筑面积为67.63㎡；合同号08243，位于40大道25-2号（公安编号：B6-3-101F），建筑面积为100.05㎡。2011年3月14日，被告向原告开具了B6-3-101F商铺的增值税发票，载明建筑面积100.05平方米，单价2257.14元，金额158000元，款项性质为预收购房款。至今，被告仍未向原告交付相关房屋。现原告诉讼来院，提出前述诉讼请求。另查明，被告聚融公司原名称为吉事达（海门）国际商务港置业有限公司，后变更名称为聚融（海门）商务城有限公司。上述事实，由原告提供的《商品房买卖合同》、《租赁协议书》、《A馆商铺销售合同补充协议书》、《全通商（海门）城物业预定书》、《告知函》、收据、增值税发票各1份、本院调取的所有权权属证明单及原、被告的庭审陈述等证据在卷佐证。本院认为，原、被告订立的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律规定，成立有效，双方应按约履行。现原告已给付了购房款，但被告迟迟未能向原告交付房屋，已构成违约，应依法承担继续履行并支付迟延履行违约金的责任。据此，原告要求被告交付房屋并协助办理产权过户登记手续的诉请，因房屋验收后进行了初始登记，具备了交付和产权过户登记条件，本院予以支持。对于原告主张的违约金，根据相关的买卖合同、补充协议书的约定，交付房屋的最后期限是2007年4月30日，从次日（2007年5月1日）起开始计算违约金，而自2007年5月1日至2007年11月30日止的违约金已确定为10096元，2007年12月1日至2015年9月1日的违约金为158000元×0.00046/天×2828天=205539元，扣除折抵其所购买的滨江街道全通商（海门）城D5幢1103室房屋价款的1/4，即39750元，该部分违约金为10096元+205539元-39750元=175885元，原告计算并无法当。另，原告还应交纳案涉房屋超出合同面积部分的价款790元，相抵后为被告应给付的钱款数额。对于原告主张的2015年9月2日之后违约金按已付购房款的万分之4.6/日即72.68元/日计算至实际交付房屋之日止，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十五条之规定，判决如下：一、被告聚融（海门）商务城有限公司向原告余彬交付位于海门市滨江街道全通商（海门）城B区B6-3-101F室的房屋，协助原告余彬办理该房屋的产权过户登记手续。二、被告聚融（海门）商务城有限公司支付原告余彬自2007年5月1日起至2015年9月1日止的违约金人民币175885元，扣除原告余款还应支付的购房款790元，被告聚融（海门）商务城有限公司还应给付原告余彬175095元。三、被告聚融（海门）商务城有限公司按人民币72.68元/日的标准支付原告余彬自2015年9月2日起至交付房屋日止的违约金。上述一、二、三项，均由被告聚融（海门）商务城有限公司于本判决生效之日起十日内履行完毕。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3818元，由被告聚融（海门）商务城有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币3818元（该院开户银行：中国银行南通市西被闸支行；户名：南通市财政局；账号：47×××82）审 判 长  孔大鹏审 判 员  张丽丽代理审判员  王 赟二〇一六年六月三十日书 记 员  顾军晶附法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。