湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初634号原告岳阳市明达物业发展有限公司，住所地岳阳市。法定代表人汪伟，总经理。委托代理人李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。被告李平英，女，19XX年X月X日出生，汉族，现住岳阳市。原告岳阳市明达物业发展有限公司（以下简称明达物业公司）与被告李平英物业服务合同纠纷一案，于2016年1月28日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告明达物业公司的委托代理人李武卫到庭参加了诉讼，被告李平英经本院依法传唤，无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。原告明达物业公司诉称：被告李平英系香洲名都X栋X06号房业主，其于2006年10月9日装修并入住，期间被告一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2007年11月以来一直拖欠物业费，且原告多次催收未果。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理工作，影响了原告公司的资金运转和小区的物业建设，损害了原告及其他业主的利益，因此诉至法院，请求依法判令被告李平英给付原告自2007年11月1日起至其实际支付完毕之日止的物业管理费（至2015年12月31日共拖欠物业费7054元），并支付上述期间所产生的违约金（至2015年12月31日产生违约金6809元）。被告李平英未到庭答辩，也未向本院提交任何证据。原告明达物业公司为支持其诉讼请求，向本院提交了以下证据：一、业主装修申请表、房屋住宅登记表，拟证明被告的主体资格及应当交纳物业费的时间的计费面积；二、承诺书、前期物业管理服务合同及香洲名都临时公约各一份，拟证明承诺书证明被告已详细阅读该内容并同意遵守《香洲名都业主临时公约》，并被告未按时交纳物业费，应当继续交纳物业费并支付违约金；三、物业服务费催缴公告，拟证明原告就物业费的收缴已尽到催要义务；四、业主缴费台帐，拟证明被告自2007年11月1日至今未缴纳物业管理费。被告李平英未向本院提交证据，也未对原告的证据提交书面质证意见。被告李平英无正当理由拒不出庭，视为放弃对原告提交的证据进行质证的权利，原告提供的证据来源和形式合法，且与本案具有关联性，原告提供的证据本院予以采信。本院依据所采信的证据，结合当事人当庭陈述，确认如下事实：2006年前后，被告李平英购买岳阳市昌虹置业有限公司开发的香洲名都3栋606号房屋一套，面积为130.88平方米。2006年9月左右，岳阳市昌虹置业有限公司开发向被告李平英交付了上述房屋。2006年9月30日，被告李平英向岳阳市昌虹置业有限公司出具了承诺书，承诺书载明；“本人（即李平英）同意并声明如下：一、确认已详细阅读昌虹置业有限公司制定的‘香洲名都临时公约（以下简称‘业主临时公约’）。二、同意履行、遵守并督促其他与该物业有关人士履行、遵守业主临时公约中规定的业主和物业使用人的所有责任和义务；三、本人同意承担违反业主临时公约的法律责任并同意对该项物业使用人违反业主临时公约的行为承担连带责任；……”《香洲名都业主临时公约》约定，物业服务收费标准为多层住宅0.55元/月/平米，小高层住宅0.90元/月/平米等，该费用由业主按其物业的建筑面积向物业管理企业交纳。业主同意自物业交付之日起承担其所拥有物业的服务费用；已竣工但尚未出售和因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，服务费用由建设单位全额缴纳。交纳物业费用按月缴纳，各业主应在每月前十日内履行交费义务。业主违反本公约及前期物业服务合同的约定，未能按时如数地交纳物业管理和专项维修资金的，应按每日千分之三的标准支付违约金。在附则部分，约定建设单位在物业管理区域内设置公告栏，用于张贴各项管理规章制度以及根据本公约应告知全体物业的通知及公告。除根据法律法规规定需要当面送达或以其他方式送达的通告外，在公告栏上张贴通告连续七日后，即视为已向每位业主及物业使用人送达相关通告。该临时公约约定的生效时间是自报岳阳市房地产行政主管部门核准备案之日起生效。目前该业主临时公约已经在岳阳市房地产行政主管部门核准备案。《前期物业管理服务合同》中约定的物业费用为多层住宅0.55元/月/平米，高层住宅0.9元/月/平米等，该用费由业主按其房屋的建筑面积交纳。交纳的开始时间为业主或物业使用人于物业交付使用之日，物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月前15日内履行交费义务。合同约定的期限为2005年7月10日至业主委员会成立止。因目前香洲名都尚未成立业主委员会，故原、被告双方一直履行《前期物业管理服务合同》及《香洲名都业主临时公约》。2006年10月9日被告李平英向原告申请装修所购置的房屋。但庭审中原告主张被告的物业费仅支付至2007年11月1日，后再未支付物业费。因包括被告在内的部分小区业主不支付物业费，故被告在小区大门口的位置常年张贴公告，公告的内容为请各业主每月15日前到小区物业服务中心交纳本月的物业服务费，但被告仍未交纳其拖欠的物业费用。另，尽管原、被告双方在合同中约定的违约金计算为按未交纳金额的日千分之三支付违约金，但庭审中原告主张违约金的计算标准为按未交纳金额的日万分之六点五支付违约金,就物业费的支付标准，原告主张按0.55元/月/平方米计算。本院认为，《前期物业管理服务合同》系由香洲名都的建设单位岳阳市昌虹置业有限公司与岳阳市明达物业发展有限公司所签订的前期物业服务合同，该合同约定的期限为自2005年7月10日至业主委员会成立止，本案中，香洲名都小区尚未成立业主委员会，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方均应受到前期物业管理服务合同的约束。就业主临时公约，被告已经向该小区的建设单位出具了承诺书，承诺其同意、遵守业主临时公约中约定的责任和义务。因此原告也应当履行业主临时公约中确定的义务。根据《前期物业管理服务合同》及业主临时公约的约定，原告明达物业公司应当向小区业主提供物业服务，该小区业主应当向原告交纳物业服务费用，在业主不能按约定的时间交纳物业费时还负有向原告支付违约金的义务。本案中，被告李平英自2007年11月1日起在未支付物业费用，违反了《前期物业管理服务合同》及业主临时公约的约定，应当承担违约责任，继续向被告支付其拖欠的物业费用，就计算标准上，原告主张被告所有的房屋系多层住宅建筑，应当按0.55元/月/平米收取物业服务费用（该标准也系《前期物业管理服务合同》及业主临时公约中约定的最低标准），据此计算得出被告李平英每月应当向原告明达物业公司支付71.98元的物业服务费，因此原告主张被告自2007年11月1日起暂时计算至2015年12月31日拖欠物业费7054元并继续支付2016年1月1日后的物业费的诉请不违反法律的规定，本院予以支持。就违约金部分，业主临时公约中约定的计算方法为按照拖欠物业费的每日千分之三的标准计算，庭审中原告主张按照拖欠物业费的每日万分之六点五的标准计算至实际支付物业管理费之日止，该主张未超过法律规定，本院予以支持。就物业费的交纳时间方面，临时业主公约约定的时间为每月的前十日支付履行交费义务，但在《前期物业管理服务合同》中约定的交纳时间为业主应在每月前15日履行交费义务。在实际履行过程中，原告在常年公告催收物业费的公告上载明业主于每月15日前缴纳物业费，表明在实际履行中，原、被告双方以每月15号为交纳物业费的最后期限，也表明被告尽到催要的义务，该时间对被告也并无不利，故在违约金的计算时间上，本院以该时间点计算。综上所述，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李平英在本判决书生效之日五日内向原告岳阳市明达物业发展有限公司支付截至2015年12月31日拖欠的物业管理费7054元并自2016年1月1日起继续按照0.55元/月/平方米的标准向原告岳阳市明达物业发展有限公司支付物业管理费；上述判决确定的义务，延期履行义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、被告李平英在本判决书生效之日起五日内向原告岳阳市明达物业发展有限公司支付因拖欠物业管理费产生的违约金（违约金计算：按实际拖欠物业管理费数额的日万分之六点五的标准计算，以月为单位分别计算各月的违约金，计算时间自2007年11月1日至物业管理费实际交清之日止）。本案案件受理费147元，由被告李平英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  吕雪强人民陪审员  雷 琪人民陪审员  陈金练二〇一六年六月二日书 记 员  杨 偲附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《物业管理条例》：第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守业主公约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。