新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院民 事 判 决 书(2016)新0102民初2310号原告（反诉被告）：杜春玲，女，1973年5月8日出生，汉族，住乌鲁木齐市沙依巴克区。被告（反诉原告）：新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心，住所地乌鲁木齐市。原告（反诉被告）杜春玲与被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心（以下简称：自治区机关事务管理局房管中心）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）杜春玲的委托代理人杜亭颐、冯丽珍、被告自治区机关事务管理局房管中心的委托代理人范晓毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）杜春玲诉称：2014年12月25日，原、被告签订《协议书》，约定被告将聚天大厦1至4层租赁给我方使用，租期自2014年12月20日至2019年7月19日。2014年12月20日至2016年7月19日止年租金为1550000元，租金按月支付，每月20日前向被告支付下一个月的租金。合同签订后，双方按约履行。2015年9月，原告因另案被告限制人身自由，被告因此欲单方解除合同，即不协作，也不收取房租。2016年3月16日，原告委托代理人将645825元租金交到被告处，但是被告拒收。2016年3月29日，被告到承租房屋处张贴通知，声明已与原告解除合同，要求实际承租户5日搬离。我方认为，原、被告签订的协议是合法有效的，理应受到法律保护。被告单方解除合同，违反合同法相关规定和双方的合同约定，其行为已严重影响了我方正常经营，造成较大损失。故诉至法院，请求判令被告继续履行2014年12月25日与原告签订的《协议书》。被告自治区机关事务管理局房管中心辩称并反诉称：我方与原告签订的租赁协议书实际已解除，我方于2016年3月11日向原告出了催款函，责令原告于2016年3月16日之前缴纳拖欠的租金，逾期将按照合同约定解除合同，截止到现在，原告仍未缴纳租金，故我方提出反诉：1、要求解除双方于2014年12月25日签订协议书，责令被反诉人搬离占有的聚天大厦负1层及2、3、4层；2、判令被反诉人向反诉人支付拖欠的房屋租金775002元；3、判令被反诉人向反诉人支付拖欠的2015-2016年度暖气费60958.48元，电费12405.5元；4、判令被反诉人向反诉人支付违约金310000元、逾期付款滞纳金10185元。原告（反诉被告）杜春玲针对反诉辩称：我方不同意被告解除合同的反诉请求，我们向下面的租户收过租金，但是因为种种理由，没有缴纳租金。在2016年3月11日检察院通知我方到被告的公司开会，要求我们叫上下面的租户协商缴纳租金，被告给我们发了催款函。后来我又去找租户缴纳租金，收到租金720000元，我于2016年3月16日去找被告缴纳租金，但因为找不到代科长开交款单，交不了租金。到了2016年3月23日，代科长给我们发信息，说是要求我们缴纳租金，又加了一个月的租金为77万元，那时候我们的钱又不够了，截止目前二楼租户还有48万元没有向我方缴纳。被告主张的租金数额775002元没有异议，暖气费数额我方无异议，当时是因为被告的领导说先不用交，我们才没有交。电费以实际产生为准，具体多少我不清楚。对于违约金和滞纳金我方不认可。经审理查明：2011年1月31日，杜春玲（乙方）与自治区机关事务管理局房管中心（甲方）签订《资产租赁合同》一份，约定：甲方将坐落于乌鲁木齐市东风路136号聚天大厦底商部分即聚天大厦负一层（不含夹层）、一层大部（不含大厦电梯间、值班室、监控室）、二至七层出租给乙方；租期共捌年，自2011年7月20日起至2019年7月19日止；房屋租金前五年每年325万元，从第六年起每年352万元；实行先缴租金后用房原则，租金每六个月缴纳一次；合同签订之日，乙方付租金50万元整，2011年2月20日甲方给乙方交房之日再支付190万元整，合计240万元作为第一年头六个月的首次支付租金，2012年1月20日缴纳租金85万元，装修期5个月免租金，从2012年7月20日起，每半年缴纳租金162.5万元，从2016年7月20日起每半年缴纳租金176万元；对负一层及一层大厅及六、七层允许乙方对外转租、分租，但转租、分租不影响乙方的义务，乙方的租金按约定支付；乙方支付租赁房屋使用期间水费、电费、暖气费、电话费、宽带费、有线电视费、卫生费、燃气费、垃圾清运费；乙方逾期不支付租金（超过一个月或累计欠费20万元以上），甲方有权解除合同；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天起甲方有权向乙方每天按银行现行贷款利率加收滞纳金，若一个月仍然没有缴纳租金，甲方将按清场处理，乙方必须无条件搬出租赁地；任何一方不遵守本合同条款均视为违约，均应支付守约方剩余年租金总和的20%的违约金，同时还应负责赔偿直至达到守约方全部损失为止。合同签订后，自治区机关事务管理局房管中心遂依约将租赁房屋交付杜春玲使用。2014年12月25日，杜春玲（乙方）与自治区机关事务管理局房管中心（甲方）又签订《协议书》一份，约定:2011年1月31日甲、乙双方签订了《房屋租赁合同》、《补充合同》、《补充协议》，按合同及补充协议约定由乙方承租聚天大厦负一至七层，应先缴租金后用房，租金每六个月缴纳一次，但乙方近两年一直未能如约履行，乙方提出经营困难，将甲乙双方协商，鉴于乙方已将一、五、六、七层转租，由一、五、六、七层承租户分别将房租直接交给甲方，乙方继续承租负一、二、三、四层；租金从2014年12月20日至2019年7月19日，2014年12月20日至2016年7月19日止年租金为155万元（月租金129167元整），从2016年7月20日至2019年7月19日止年租金为165万元（月租金137500元），乙方应在本协议签订之前将拖欠的及本月的租金全部付清，从2014年12月20日起租金每月一付（待经营情况好转后租金半年一付），每月20日前向甲方支付下一个月租金，先付租金后用房，如乙方违约拖欠房租，甲方有权收回房屋，由此造成的损失由乙方承担；乙方自行承担水、电、暖费用，乙方每年10月1日前将采暖费缴至甲方，由甲方统一缴纳；聚天大厦第一层工商银行因当初直接与乙方签订合同，所以2014年11月1日至2015年10月31日房租142万元整，直接打入乙方账户，乙方收到工商银行房租后在24小时内将142万元整打入甲方账户；本协议未涉及的部分按甲、乙双方在2011年1月31日签订的合同及补充协议执行。协议签订后，杜春玲依约将租金缴纳至2015年10月20日，之后未再缴纳租金。2016年3月11日，自治区机关事务管理局房管中心向杜春玲发出《催款函》一份，载明：“现限你在2016年3月16日前结清所欠缴的房租645835元，暖气费60958.48元（三、四楼欠、二楼已交），合计706793.48元，否则我单位将按协议约定与你解除协议并收回房屋，因此造成的一切损失由你负责。”杜春玲的委托代理人杜亭颐签收了该《催款函》。2016年3月16日，杜亭颐来到自治区机关事务管理局房管中心，以未找到服务科的代科长为由未缴纳租金及其他费用。2016年3月23日，自治区机关事务管理局房管中心服务科的代科长向杜亭颐发送手机短信一条，告知其于第二日将2015年10月20日至2016年3月20日的租金775002元汇至单位账户，并同时告知了单位银行账号，后杜亭颐以钱不够仍未交纳租金。2016年3月29日，自治区机关事务管理局房管中心向聚天大厦二、三、四及负一层各商户发出《通知》一份，载明：“聚天大厦二、三、四层及负一层承租人杜春玲自2015年10月至今已逾期6个月未交纳租金，我方已于2016年3月与其解除租赁合同，并向其追究法律责任，为避免国有资产流失，限期二、三、四及负一层各商户在五日内搬离我大厦，逾期我方将行使房屋所有权人的绝对权力，排除一切恶意占有行为，并向侵占国有资产的行为追究刑事责任。”2016年4月13日，杜春玲遂诉至我院，请求如诉。案件审理过程中，自治区机关事务管理局房管中心提出反诉，请求如诉。经查，除租金以外，杜春玲该欠缴2015-2016年度的暖气费60958.48元，欠缴聚天大厦一层的电费12405.5元（截止时间为2015年10月）。另查：杜春玲已将承租的聚天大厦负一层、二层、三层房屋全部对外出租，四层房屋闲置。以上事实有资产租赁合同、协议书、催款函、通知、短信记录、水电费表及当事人陈述等证据为证。本院认为：杜春玲与自治区机关事务管理局房管中心签订的《资产租赁合同》及《协议书》系其双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格依约履行。自治区机关事务管理局房管中心作为出租人，已经依约履行了交付租赁房屋的义务，杜春玲作为承租人亦应当依约履行交纳租金及相关费用的义务。经查，杜春玲自2015年10月20日起即未再交纳租金，期间，经自治区机关事务管理局房管中心《催款函》以及手机短信多次催告，杜春玲至今仍未能履行交纳租金的义务。根据双方租赁合同的约定即“乙方逾期不支付租金（超过一个月或累计欠费20万元以上），甲方有权解除合同”，就杜春玲逾期交纳租金的违约行为，自治区机关事务管理局房管中心有权主张解除合同，故本院对杜春玲主张继续履行2014年12月25日签订的《协议书》的本诉请求，不予支持。对于自治区机关事务管理局房管中心主张解除双方于2014年12月25日签订的《协议书》的反诉请求，本院予以支持。杜春玲辩称系自治区机关事务管理局房管中心拒绝向其收取租金，本院认为，根据以往的交款习惯，杜春玲随时可以将租金汇至单位账户，故对其该辩称理由不予采信。合同解除后，杜春玲应当将租赁房屋返还给自治区机关事务管理局房管中心，但根据庭审查明的事实，目前除四层房屋空置外，负一层、二层、三层房屋均已被杜春玲对外转租，由案外他人占有使用，故本院对自治区机关事务管理局房管中心主张杜春玲返还聚天负大厦四层房屋的反诉请求，予以支持，对其主张返还聚天大厦一层、二层、三层的反诉请求不予支持，应另行向实际占有房屋的案外他人主张。同时，杜春玲还应向自治区机关事务管理局交纳2015年10月20日至2016年4月20日的租金775002元（129167×6=775002），并支付2015-2016年度的暖气费60958.48元以及欠缴聚天大厦一层的电费12405.5元（截止时间为2015年10月）。另，杜春玲应当按约向自治区机关事务管理局交纳租金，杜春玲迟延未付的行为构成违约，根据双方签订的《资产租赁合同》的约定，“乙方必须按照约定向甲方缴纳租金，如拖欠租金，甲方给予乙方15天的宽限期，从第16天起甲方有权向乙方每天按银行现行贷款利率加收滞纳金”，杜春玲应当向自治区机关事务管理局偿付逾期付款滞纳金11019.56元（2015年10月20日至2015年11月20日期间的租金129167元截止2016年4月20日应计收滞纳金5.5个月；2015年11月20日至2015年12月20日期间的租金129167元截止2016年4月20日应计收滞纳金4.5个月；2015年12月20日至2016年1月20日期间的租金129167元截止2016年4月20日应计收滞纳金3.5个月；2016年1月20日至2016年2月20日期间的租金129167元截止2016年4月20日应计收滞纳金2.5个月；2016年2月20日至2016年3月20日期间的租金129167元截止2016年4月20日应计收滞纳金1.5个月；以上合计17.5个月，129167×4.875‰×17.5=11019.56）。对于自治区机关事务管理局房管中心主张的违约金310000元，约定过高，综合考虑实际损失等相关因素，本院酌情将违约金数额调整为20000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三项、第一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)杜春玲与被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心于2014年12月25日签订的《协议书》；二、原告(反诉被告)杜春玲于本判决生效后立即向被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心返还乌鲁木齐市东风路136号聚天大厦四层房屋；三、原告(反诉被告)杜春玲给付被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心租金775002元（2015年10月20日至2016年4月20日，129167×6=775002）；四、原告(反诉被告)杜春玲给付被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心2015-2016年度的暖气费60958.48元；五、原告(反诉被告)杜春玲给付被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心电费12405.5元；六、原告(反诉被告)杜春玲赔偿被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心违约金20000元；七、原告(反诉被告)杜春玲赔偿被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心滞纳金11019.56元；八、驳回原告（反诉被告）杜春玲主张继续履行2014年12月25日签订的《协议书》的诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）新疆维吾尔自治区机关事务管理局房地产管理服务中心主张原告(反诉被告)杜春玲返还乌鲁木齐市东风路136号聚天大厦负一层、二层、三层房屋的反诉请求。本诉案件受理费70元（原告已预交）,由杜春玲负担。反诉请求标的1169315.48元，核定给付金额879385.54元，占请求标的的75%，反诉案件受理费7661.92元，由杜春玲负担5746.44元，由自治区机关事务管理局房管中心负担1915.48元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。审 判 长 孙   红   娟代理审判员 蒋欣人民陪审员师延二〇一六年六月二十三日书 记 员 祁   安   然