南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2015）秦民初字第2697号原告孙江南，男，1964年10月5日生，汉族。委托代理人沈艳，南京市鼓楼区天平法律服务所法律工作者。被告孟祥珍，女，1962年10月4日生，汉族。委托代理人王雷、何芹，江苏佳民律师事务所律师。第三人杨雷，男，1972年1月14日生，汉族。委托代理人孙宪华，江苏苏骏律师事务所律师。原告孙江南与被告孟祥珍、第三人杨雷债权人撤销权纠纷一案，原告孙江南于2015年5月19日向法院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭分别于2015年6月30日、10月22日、2016年3月10日、6月28日公开开庭进行了审理。原告孙江南的委托代理人沈艳，被告孟祥珍的委托代理人王雷，第三人杨雷的委托代理人孙宪华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙江南诉称，2015年2月13日孟祥珍以资金周转为由向孙江南借款290万元，还款期届满后开始，孟祥珍一直以各种理由推脱，迟迟不愿意归还，就孙江南和孟祥珍之间的借贷纠纷孙江南已起诉至法院。2015年3月20日孟祥珍与杨雷签订存量房买卖合同，孟祥珍将其位于厦门市思明区鹭江道x号503室的房屋出售给杨雷，并于4月1日办理了产权变更登记手续。该房屋的市值为500万元左右，孟祥珍却以151万元的明显不合理的低价出售给杨雷，售价不到该房屋市值的40%，且该151万元杨雷并未实际交付。杨雷在北京工作、生活，根据日常生活法则，孟祥珍的上述行为明显属于虚假买卖，其恶意转移财产的行为导致其不具有足够的资产清偿对孙江南的债务，明显侵害了孙江南的债权。原告孙江南诉至法院，请求判令：撤销被告孟祥珍与第三人杨雷签订的位于厦门市思明区鹭江道x号503室的存量房买卖合同。被告孟祥珍答辩称，1、孟祥珍与杨雷之间是正常的、真实的买卖关系，不存在为了逃避债务而进行的虚假买卖；2、杨雷为买孟祥珍的房产实际支出了320多万元，其中孟祥珍收到300万元，还有20万元是杨雷承担的税费；3、买卖的房子市场评估值大概在190万元左右，并不是孙江南所称的500万元；4孟祥珍与孙江南发生的债权债务关系其中一笔债务往来240万元是在房屋买卖关系形成之后所发生的，因此，不存在孟祥珍恶意逃避孙江南债务的可能。被告杨雷答辩称，同意孟祥珍的前三点的答辩意见。杨雷不知道孟祥珍与孙江南之间存在债权债务关系，孟祥珍从来没有告知过杨雷其与孙江南存在债权债务关系，且杨雷与孟祥珍发生的购房协议是在其债权债务发生之前，杨雷在购房过程中是善意的、不知情的。经审理查明，2014年6月6日，孟祥珍的丈夫陈伟向孙江南借款50万元，约定于2014年6月15日归还；2015年2月13日，陈伟与孟祥珍向孙江南借款240万元，约定于2015年2月22日归还。因陈伟和孟祥珍逾期未能还款，孙江南于2015年4月22日向本院提起诉讼，本院于2015年5月28日作出（2015）秦民初字第2176号民事判决，判决陈伟、孟祥珍于判决生效之日起十日内共同偿还孙江南借款本金290万元。孙江南于2016年1月21日向本院申请执行，本院于3月23日作出（2016）苏104执433号执行裁定，确认被执行人陈伟、孟祥珍暂无财产可供执行，并裁定终结（2015）秦民初字第2176号民事判决书的本次执行程序，待发现被执行人有财产可供执行时，申请执行人可以申请人民法院恢复强制执行。另查明，2015年3月20日，孟祥珍与杨雷签订存量房买卖合同，约定孟祥珍将其所有的坐落在厦门市思明区鹭江道x号503室房屋出售给杨雷，价格为151万元，该合同备案于厦门市国土资源与房产管理局，房屋的契税计税价格为191.34万元。杨雷交纳契税的金额为57402元。同年4月1日，案涉房屋的产权登记于杨雷名下。再查明，2014年12月4日，北京天佑锦程科技有限公司以货款之名向南京宝益制冷设备有限公司汇款100万元；2015年3月10日，杨雷向南京宝益制冷设备安装有限公司汇款135万元，北京天佑锦程科技有限公司以货款之名向南京宝益制冷设备有限公司汇款35万元。其中：杨雷为北京天佑锦程科技有限公司法定代表人及股东，陈伟分别为南京宝益制冷设备有限公司、南京宝益制冷设备安装有限公司法定代表人及股东。诉讼过程中，经孙江南申请，本院委托江苏新元土地房地产评估有限责任公司对厦门市思明区鹭江道x号503室房屋进行评估，2016年5月31日，江苏新元土地房地产评估有限责任公司出具苏新房评报字（2016）第112号房地产司法估价结果报告，估价结论为：厦门市思明区鹭江道x号503室房地产价值时点2015年3月20日的房地产市场价值为441.52万元。以上事实，有双方当事人陈述、（2015）秦民初字第2176号民事判决书、（2016）苏104执433号执行裁定书、（2016）第112号房地产司法估价结果报告、付款凭证及工商注册信息等证据证明，证据经庭审质证，可作为认定本案事实的证据。本案双方争议的焦点为：一、关于诉争房屋的交易价格问题；二、孟祥珍是否以明显不合理的低价转让诉争房屋；三、孟祥珍的转让行为对债权人孙江南是否造成损害；四、杨雷是否知道上述情形。关于争议焦点一，审理中，孟祥珍向法庭提交了其与杨雷签订的房产买卖协议及杨雷提交了付款凭证，证明案涉房屋交易的时间为2014年12月4日、交易的价格为320万元。孙江南对上述证据的真实性不予认可，并申请对房产买卖协议形成时间进行司法鉴定，本院委托南京康宁司法鉴定中心进行鉴定。由于孟祥珍、杨雷无法提供鉴定比对样本，致使南京康宁司法鉴定中心终止鉴定。本院认为，孟祥珍与杨雷2014年12月4日签订的房产买卖协议与在房地产管理部门备案的合同所载明的内容相矛盾，而备案合同具有公示性，为优势证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。审理中，杨雷提交的证据不能证明其已付清320万元房款的事实，其已支付的款项也不足以证明系房款的事实，在现有证据无法证实房产买卖协议的形成时间为2014年12月4日的情况下，不能排除合同系在孙江南起诉后而补写的可能性，同时孟祥珍、杨雷对上述问题缺乏合理解释，故本院对房产买卖协议内容的真实性及付款凭证与本案的关联性不予认定。孟祥珍、杨雷提供的证据并不能推翻备案合同所载明的交易价格，本院认定本案讼争房屋的交易价格为151万元。关于争议焦点二，本院认为，讼争房屋在孟祥珍2015年3月20日转让时的评估价为441.52万元，该价格应视为交易时交易地的市场交易价。而讼争房屋的交易价格为151万元，尚达不到市场交易价的35%，应属明显不合理的低价。关于争议焦点三，本院认为，陈伟、孟祥珍分别在2014年6月6日、2015年2月13日向孙江南借款共计290万元未归还情况下，与杨雷签订房产买卖协议，将案涉房屋以明显低于市场的价格出售给杨雷，致使本院作出的（2015）秦民初字第2176号孙江南与陈伟、孟祥珍民间借贷纠纷一案进入执行程序后暂无财产可供执行，孙江南在该案中的债权无法实现，对债权人孙江南造成了损害。关于争议焦点四，本院认为，房屋市价的大致情况属于众所周知的事实，案涉房屋出卖时的市场价格本院委托江苏新元土地房地产评估有限责任公司评估为441.52万元，杨雷与孟祥珍在买卖合同中约定的交易价格为151万元，两者之间价格差异明显，杨雷作为房屋买卖合同的一方，在实施买卖行为时不可能不了解房屋的市场价格，也不可能不知道双方之间的买卖是非正常情况下的买卖，杨雷作为理性的经济人，在此情况下应当知道这种非正常的交易必然导致孟祥珍责任财产的减少，故在杨雷未举证证明其不知道孟祥珍处分财产的行为有害于债权人的利益的情况下，本院认定杨雷对于孟祥珍以明显不合理的低价转让房屋，对债权人孙江南造成损害的事实理应明知。综上，本院认为，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求法院撤销债务人的行为。本案中，孟祥珍以明显不合理的低价转让其名下房屋，对作为债权人的孙江南造成损害，而杨雷知道上述情形。孙江南据此行使撤销权，要求撤销孟祥珍将讼争房屋转让给杨雷的行为，合法有据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条，最高人民法院《关于适用如干问题的解释（二）》第十九条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：撤销被告孟祥珍将坐落在厦门市思明区鹭江道x号503室房屋转让给第三人杨雷的行为。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18390元、诉讼保全费5000元、鉴定费28000元，合计51390元，由被告孟祥珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号:43×××18）。审 判 长  顾宝钢人民陪审员  鲁莉萍人民陪审员  杨慧杰二〇一六年六月二十八日见习书记员  韩春文