重庆市綦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)綦法民初字第10459号原告倪兵，男，1968年12月10日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告陈兰，女，1967年11月13日出生，汉族，住址同原告倪兵。委托代理人梅礼容，女，1958年2月25日出生，汉族，住重庆市綦江区。被告重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区古南街道新山村57号，组织机构代码75009524-8。法定代表人孙宗，该公司总经理。委托代理人蒋绍平，女，1985年5月17日出生，汉族，系重庆君航物业管理有限公司工作人员，住重庆市云阳县。委托代理人田群辉，女，1978年1月16日出生，汉族，系重庆君航物业管理有限公司工作人员，住重庆市綦江区。原告倪兵、陈兰与被告重庆君航物业管理有限公司（以下简称君航物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后,由审判员陈旭适用简易程序独任审判，于2016年3月24日公开开庭进行了审理。同日，原、被告双方申请庭外和解一个月。因当事人争议较大，本案依法裁定转为普通程序进行审理，由审判员陈旭担任审判长，与人民陪审员石云贵、人民陪审员王积容组成合议庭，于2016年6月17日公开开庭进行了审理。原告委托代理人梅礼容、被告君航物业公司原委托代理人谭淋、张玲琳参加第一次开庭审理。原告陈兰、被告君航物业公司更换后的委托代理人蒋绍平、田群辉参加了第二次开庭审理诉讼。本案现已审理终结。原告倪兵、陈兰诉称，原告购买了某小区6-2-6-2号房屋一套，面积为104.47平方米。2014年10月22日，原告接到通知到被告处接房，原告向被告缴纳了装修期间的电梯使用费366元（按3.5元/平方米收取），被告无权擅自增加收费项目向原告收取该费用。2015年2月9日，重庆市綦江区发改委向綦江区境内各物业管理服务公司发放行政执法告诫函（綦发改告诫[2015]10号），严禁收取或变相收取装修期间电梯使用费。原告知道文件后，多次找被告协商退还装修期间电梯使用费及利息，被告以种种理由拒绝退还。为此，原告为保护自身的合法权益，现诉至法院，要求判令被告退还原告装修期间的电梯使用费366元及利息40.99元（从交费之日起至起诉之日止按中国人民银行同期存款利率计算），并承担本案诉讼费用。审理中，原告变更利息请求为：从交费之日起至退还之日止按中国人民银行同期存款利率计算。被告君航物业公司辩称，装修期间的电梯使用费在物业合同、业主公约中均有约定，并非自立名目收取。根据被告与原告签订的物业服务合同约定，原告在接房时应交纳装修保证金、装修期间的电梯使用费等相关费用，业主公约也有同样的约定。装修期间的电梯都是客梯，装修工人进出小区必然会大量使用电梯，电梯的电费、清洁卫生的人工费和运行维护费，都远远超过正常使用。装修期间的电梯使用费是向装修公司收取的额外费用，合理合法。装修期间产生的一次性费用，针对装修期间装修人员进出电梯额外产生的费用，以后不再收取。按照业主公约约定，装修期间电梯使用费的标准是4.5元/平方米，实际按照3.5元/平方米收取，已对广大业主进行了优惠收取。业主在接房时签订了遵守业主公约和物业服务合同的承诺书，应当遵守双方约定。依照物权法的规定，建筑物及附属设施的费用分摊，有约定的按约定，无约定或约定不明，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。因此装修期间电梯使用费是在合同约定的基础上依法收取。装修人员进出电梯产生的电费、清洁卫生、人工费、维护运行费都是事实存在的，綦江从2005年起，所有的物业公司几乎都收取了此项费用。以2012年11月20日某小区交纳水电费票据为例，2012年10月以前，交房仅为3栋，所交电费是55852.76元。截止2013年3月，交房6栋，当月所交电费是62994.24元，正是装修用户多导致电费增加。2014年8月20日，交纳电费50504.99元，虽然随着时间推移，交房大幅度上升，交纳的电费未升反降，就是因为已装修入住的住户增加，装修的住户减少，装修人员进出电梯的频次大幅度下降，电费交纳有所下降。因此装修期间的电梯使用费是合理的。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告倪兵、陈兰系綦江区润庆･某小区6-2-6-2号房屋业主，被告君航物业公司系为该小区提供物业服务的企业。原告作为甲方，被告作为乙方，双方签订了《润庆･某小区物业服务合同》，对被告提供润庆.某小区物业服务事宜进行约定，其中包括：物业服务费用收费选择包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润），物业服务费用标准以物价局核定标准执行，甲方向乙方交纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担；共用的设施、设备运行的能源消耗（即公共用水电费），独立计量核算，据实向甲方分摊计收，具体遵照《业主公约》执行；业主应于接房通知书上明确的接房时间起交纳物业服务费用。装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价；物业服务费用至少按月交纳，甲方或物业使用人应在每月前15日内履行交纳义务；甲方享有的权利包括享有通过和进入公共部位，有偿使用公共设备、设施和场地的权利；甲方应履行的义务包括按照合同及《业主公约》的约定和国家有关文件规定按时足额向乙方交纳各种费用，遵守签署的本小区《业主公约》和本合同各项条款，承担维修本物业主体结构、公共部位、公用设备、设施、场地的费用，按国家规定缴纳物业维修基金；乙方在物业管理中享有以下权利：对拖欠水费、供水加压费及公共设施维护保养费（包含在物管费中）的业主停止供水；乙方有权指定专业金融机构进行代收代扣物管费、公共水电费、停车费、二次加压费等物业服务相关费用；根据实际管理经营情况，乙方有权提出上调物管费标准或增收其它合理费用。但乙方的主张，必须事先通知甲方；甲方接房时，应缴纳装修保证金、装修期间电梯使用费、装修垃圾二次转运费、公共水电费、物管服务费及其余相关费用。缴费标准依照《业主公约》的约定、行业惯例及相关法律法规执行。被告君航物业公司另针对该小区业主制定了《润庆.山予城业主公约》。该公约中载明：物业管理费的用途包括管理、服务人员的工资、福利；房屋共用部位、共用设备、设施日常运行、维护（小修）及保养费；绿化管理费；清洁卫生费；公共秩序维护费等。业主权利和责任：全体业主须承担因维修本物业主体结构、公共部位、公用设备、设施的费用。房屋装饰装修管理公约：业主接房时，应向物业公司交纳装修垃圾二次转运费5元/平方米和装修期间电梯使用费4.5元/平方米。电梯使用管理公约：客运电梯只能供乘客使用，严禁用客运电梯搬运货物、垃圾、装饰材料。电梯用于搬运装修材料等货物，使用人应按约定标准缴纳装修期间电梯使用费，以弥补因此产生的额外能耗和维保费用等支出。业主（使用人）交纳的费用：费用构成：1、物业管理费包括小区公共保洁服务费（不含外墙清洗）、小区24小时秩序维护服务费、小区绿化养护费、公共设施维护保养费、上缴有关部门管理费，税费、行政办公费、员工薪酬及福利、固定资产折旧费、合理利润；2、维修基金包括小区智能化系统的维修及更新、配电房的大修及更新、电梯的大修及更新、土建部分的大修及更新、环境、绿化设施的大修及更新、小区内供电系统的大修及更新、小区内供水系统的大修及更新、消防设施的大修及更新、其他公共设施的大修及更新；3、代收代缴业主生活能耗费用包括水费和供水加压费、电费、天然气费、公共电费、公用水电费、有限电视收视服务费、电话费、不可预见费。代收代缴费用执行綦江各专业部门规定的收费标准。其中公共用水电费据实分摊。业主接房时，应按有关约定和规定缴纳装修保证金、装修期间电梯使用费、装修垃圾二次转运费、公共水电费、物业管理费及其余相关费用。物业管理费从接房时起算，装修之前空置一个月以上为空置，自装修手续办理之日起算全价。关于公用水电费分摊说明：公用水电费是指路灯、庭院灯、景观灯、水体、景观、发电机、消防系统等公共设施、设备所消耗的水费、电费、能源费的总称。公用水电费据实分摊，不包含在物业管理费中。分摊方法是物业公司对公用水电单独装表计量，并每月公示所消耗的水电费，按户据实分摊，由业主在交纳物业管理费时一并交纳。2012年10月22日，原告向被告交纳了装修期间电梯使用费366元，被告以交款单位为“装修公司”的名义向原告出具收据。2005年1月10日，重庆市物价局就《重庆市江北区物价局关于物管公司收取电梯运货等费的请示》复函，明确根据现行物业管理收费管理办法，没有设置电梯运货费这个项目及标准。物管企业未经批准，擅自收取此费属乱收费行为。2015年2月9日，綦江区发改委向綦江区境内各物业管理服务公司发出行政执法告诫函，严禁物管企业收取或变相收取“装修期间电梯使用费”。庭审中，被告陈述，物业服务合同中的代收代缴的公共用能耗费并不包含电梯电费，电梯电费是包含在收取的物业费中。电梯运行除产生电费外，还包括运行和养护等费用。小的养护费用系物业公司自行承担，但大额的维修费用由大修基金支付。前述事实有收取装修期间电梯使用费的收据、物业服务合同、业主公约、綦江区发改委行政执法告诫函、重庆市物价局关于对江北区物价局有关请示的复函、承诺书、关于确定綦城雅筑物业管理服务收费标准的批复、房屋买卖合同等书证及当事人陈述在卷为凭，经庭审质证及本院查证属实，足以认定。本院认为，根据我国《物业管理条例》第四十一条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。”、第四十三条“县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，应当加强对物业服务收费的监督。”、第四十四条“物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。”的规定，被告应按照有关价格部门的指导价进行收费，或双方约定收费。根据重庆市物价局、重庆市土地房屋管理局联合下发的渝价(1999)398号关于印发《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》的通知以及《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第五条、第六条的规定，公共服务收费包含了电梯日常运行、维护（小修）及保养费在内。根据《重庆市城市物业管理服务收费实施办法》第十一条“为保障业主在装修房屋时，房屋主体结构和公用设备、设施不受损坏，装修队进场时应向物业管理单位交纳装修保证金，装修完毕后，经验收房屋主体结构和公用设备、设备未受损坏，物业管理单位收取的装修保证金必须如数退还；若有损坏，业主或装修队应负责赔偿。”、第十五条“物业管理单位应当遵守国家的价格法律、法规和政策，严格执行收费管理办法和收费标准，除本办法允许收取的费用外，不得向产权人和使用人收取其他任何名目的费用。同时，还应向产权人和使用人提供质价相符的服务，不得只收费不服务和多收费少服务。”的规定，本院认为被告收取原告的装修期间电梯使用费违反了法律、法规、部门规章规定，属于违规收费，对原告要求被告退还装修期间电梯使用费366元予以支持。原告要求支付的利息实为资金占用损失，予应主张。为此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，《物业管理条例》第四十一条、第四十三条、第四十四条之规定，判决如下：被告重庆君航物业管理有限公司于本判决生效后三日内退还原告倪兵、陈兰装修期间电梯使用费366元及资金占用损失（从2012年10月22日起，按中国人民银行同期存款利率计算至退还之日止）。当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告重庆君航物业管理有限公司承担，限被告重庆君航物业管理有限公司在本判决生效后十日内直接向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  陈 旭人民陪审员  石云贵人民陪审员  王积容二〇一六年六月二十三日书 记 员  罗陈诚