广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0881民初182号原告(反诉被告)﹕廉江市金宇房地产有限公司（以下简称金宇公司）。住所地：廉江市金都名园*幢*单元***号房。法定代表人：龙梓建，该公司经理。原告（反诉被告）：廉江市安铺天歌会娱乐城（以下简称天歌会）。住所地：廉江市安铺镇安南大道。经营者：黄明林，该娱乐城经理。金宇公司和天歌会的委托代理人：刘付荣标，广东旗胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：莫春，男，汉族，1964年8月9日出生，广东省廉江市人，住廉江市。委托代理人：莫水霞，女，汉族，1986年12月26日出生，广东省廉江市人，住廉江市。委托代理人：郑风，男，汉族，1964年9月4日出生，广东省廉江市人,廉江市人民政府法制局干部。第三人：蔡辉，女，汉族，1965年5月18日出生，广东省廉江市人，住廉江市。委托代理人：莫水霞、郑风，基本情况同上。第三人：黄明杰，男，汉族，1987年12月16日出生，广东省廉江市人，住廉江市。原告（反诉被告）金宇公司、天歌会诉被告（反诉原告）莫春、第三人蔡辉、第三人黄明杰建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2016年1月19日受理后，依法组成合议庭，于2016年3月17日、3月28日公开开庭进行了审理。第一次、第二次开庭金宇公司、天歌会的委托代理人刘付荣标，莫春、蔡辉的委托代理人莫水霞、郑风，黄明杰到庭参加了诉讼。第二次开庭莫春也到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。金宇公司、天歌会诉称：2014年5月28日，原、被告签订一份《房地产转让协议》，并经廉江市安铺镇法律服务所见证。该协议主要约定有如下内容：被告将其所有的座落于廉江市安铺镇城区河湛大道南，东至原二轻炮厂，南至住宅区，西至地税分局，北至河湛大道规划用地面积为7093.18平方米的土地使用权[详细位置见《安铺三旧改造项目春晖酒家规划红线图》]，向政府有关部门申请三旧改造项目开发权，待有关部门批复后，被告将该宗土地使用权及之相关的项目开发权转让给原告。对该土地使用权的转让款约定为：该土地上的房地产项目完工后，按照该房地产项目实际获准建设的面积，原告交付该房地产项目上的3套商品房（每套面积约100140平方米，楼层及户型由被告自由选择）及该房地产项目的所有商铺（按国家毛坯房标准）给被告，作为该土地使用权转让款。另外，该小区的物业管理经营权归被告，自负盈亏。在签订本协议之日起三个工作日内，原告支付200万元按金给被告，该款待原告将商铺及3套商品房的相关产权证件交给被告后三天内，被告将按金退还给原告。被告负责申请办理该地块三旧改造的相关手续，待三旧改造指标及批文回到廉江地籍后，由原告负责办理本地块的国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证等相关房地产项目证件，办理费用由原告支付，被告必须无条件协助原告办理该房地产项目的相关手续。待办理好一切证件及被告移交土地给原告后30天内，原告组织进场施工，预计施工工期24个月，项目工程建设过程中的安全问题及项目工程质量问题由原告负责，与被告无关。如因任何一方违约造成对方损失或项目无法施工的，违约方必须全额赔偿对方损失并向对方支付200万元的违约金。协议签订后，原告已按协议约定支付了按金给被告，被告申请该土地的三旧改造项目也获得相关部门的批准。之后，原告已代被告分别向廉江市住房和城乡规划建设局及廉江市国土资源局申请办理该土地的《建设用地规划许可证》及《国有土地使用证》，被告于2015年11月4日领取了该地的《建设用地规划许可证》（证号：20150304ap），于2015年11月16日领取了《国有土地使用证》[证号：廉府国用（2015）第955号）]。经廉江市住房和城乡规划建设局、廉江市国土资源局核准用地面积为5829.8平方米。按协议约定，被告领到《国有土地使用证》后必须协助原告到国土部门办理该土地使用权转让手续，将土地使用权过户给原告，但被告违约，不同意将该地块的土地使用权办理过户手续给原告，造成原告无法办理相关的《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售（预售）许可证》等相关房地产项目证件，无法对该项目进行开发建设，造成原告的巨大经济损失。由于原、被告签订的《房地产转让协议》经过廉江市安铺镇法律服务所的见证，是双方的真实意思表示，且没有违反法律规定，是合法有效的，双方应予履行。为了维护原告的合法权益，请求：1、请求判令被告继续履行原、被告于2014年5月28日签订的《房地产转让合同》（注：金宇公司、天歌会在庭审时已更正为《房地产转让协议》），协助原告到国土部门将被告所有并位于廉江市安铺镇河湛大道南商服兼住宅用地5829.8平方米的土地使用权[证号：廉府国用（2015）第955号）]办理过户手续给原告。2、本案受理费由被告承担。金宇公司、天歌会提供的证据有：（证据清单一）1、营业执照、机构代码证，证明金宇公司的主体资格。2、身份证，证明龙梓建身份。3、营业执照，证明天歌会主体资格。4、身份证，证明天歌会法定代表人的身份。5、身份证，证明天歌会股东黄明杰的身份。6、客户回单，证明龙梓建支付蔡辉100万元按金。7、信用社客户回单，证明黄明杰支付蔡辉30万元按金。8、农行卡交易明细清单，证明黄明杰支付蔡辉55万元按金。9、合同见证书，证明签订协议并经见证的事实。（证据清单二）1、信用社客户回单，证明黄明杰支付蔡辉30万元按金。2、农行卡交易明细清单，证明黄明杰支付蔡辉55万元按金。（证据清单三）调解笔录，证明：1、被告在缴纳出让金后，并没有对在办理房产证过程中产生的费用提出过异议；2、被告在调解时临时提出要求原告提供5000万的抵押才协助过户，由于被告无理要求，导致双方无法达成调解协议，被告拒绝继续履行合同。（证据清单四）建设工程勘察合同，证明金宇公司与设计院签订合同的事实，原告履行了相关办证的手续的义务。工程勘察是办理规划许可证的前提。建设工程设计合同，证明金宇公司与设计院签订合同的事实，原告履行了相关办证的手续的义务。工程设计是办理规划许可证和施工许可证的前提。安铺镇春晖酒家旧房拆除工程合同，证明原告与黄明杰签订合同的事实，原告方履行合同的义务拆除涉案土地的旧房。拆除旧房是办理相关手续的前提。安铺镇春晖酒家售楼部工程，证明原告方依法建设售楼部的事实，原告履行了合同的相关义务。评估报告书，证明原告依法协助被告办理房地产评估，履行了合同的相关义务。评估报告书是缴纳出让金的前提。（证据清单五）客户回单、银行帐户明细，证明2015年4月13日，黄明杰汇款20万元给莫春，莫春向黄明杰借款20万元，莫春用于还安铺基金会的债务。莫春辩称：一、金宇公司、天歌会请求继续履行合同的理由不成立。（一）我与金宇公司、天歌会曾签订《房地产转让协议》，但不是《房地产转让合同》。（二）我依法享有拒绝履行协议的权利。1、协议第三条第1项约定金宇公司、天歌会从签订协议之日起三个工作日内支付莫春200万元按金。但龙梓建于2014年6月3日汇款100万元给蔡辉，黄明杰分别于2014年5月30日支付35万元（共两笔）、2014年7月2日支付10万元、2014年8月4日支付16.38万元（共两笔）、2014年8月5日支付15万元、2014年8月6日支付10万元合计86.38万元给蔡辉。因此，金宇公司、天歌会不但没有按合同约定支付200万元按金，而且有151.38万元超过了约定的支付期限。我有权根据合同法第六十七条的规定拒绝继续履行协议。2、金宇公司、天歌会以资金不方便为由拒绝缴交宗地的定金、出让金和其它费用，违反了协议。同时也说明其缺乏诚信、没有履行协议的能力。3、国土局明确答复我，现在对涉案宗地不得转让。根据答复我不得继续履行协议。金宇公司、天歌会请求协助办理土地的过户手续理由不成立。（一）金宇公司、天歌会提出该请求，没有事实和法律根据。我与金宇公司、天歌会签订协议的所有约定中，没有任何关于土地使用权办理过户的约定，我没有这个义务。（二）办理过户手续已成为不可能。上面已经陈述金宇公司、天歌会请求继续履行协议的理由不成立，我与其已不可能继续履行协议，也必将不可能办理过户手续。金宇公司、天歌会在起诉状中没有如实陈述事实。（一）金宇公司、天歌会在民事起诉状第2页倒数第6行至倒数第3行所陈述的不属实。1、金宇公司、天歌会没有按约支付200万元按金。2、没有按约支付400多万元涉案宗地的定金、土地出让金和其它费用。3、没有为我办理任何许可证或国有土地使用证。（二）金宇公司、天歌会在民事起诉状第3页第3行至第6行所陈述的不属实。证人陈某的证词不能作为证据使用，由于其虚假作证，应进行相应处罚，他隐瞒了与黄明杰的关系，所作证词也虚假不属实；由于两原告与被告签订房地产转让协议，是签订三日内就交200万元按金给我的，由于至今原告都未能交清这两百万的按金，就无权要求我履行相关的协议内容，因为合同法第67条有明确的规定，所以我方有权拒绝履行；两原告没有将15万元现金交到我手上，原告所说的没有证据证明其事实，因为这个证人陈某与黄明杰、黄明林是表兄弟关系，根据证据规则以及民事诉讼法的相关规定，原告无法达到其证明目的；两原告多次作出虚假陈述，没有和我进行继续履行协议的诚意；由于原告多次严重违约，不履行主要债务，经我方催告以后，也不履行，根据合同法规定，我方要求解除双方的合同，是符合合同法的规定；原告所说的借款20万的问题与本案没有任何关联性，所以恳请法院驳回原告的诉讼请求，支持我方的反诉。莫春提供的证据有：（证据清单一）1、房地产转让协议，证明金宇公司、天歌会多次严重违约，也没有按约定办理规划许可证和土地使用证。2、规划红线图，证明土地范围。3、莫春身份证，证明主体资格。4、国有建设用地使用权出让合同，证明涉案土地转让，应按合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上。开发投资总额3000万元。5、省国土厅批复，6、湛江国土局批复，7、廉江国土局函，8、廉江建委会议纪要，9、廉江市常务会议纪要，10、市政府121批复，11、市政府186批复，证明莫春已按协议履行了相关义务，有关部门指定涉案土地由莫春开发投资建设。12、建设用地规划许可证，13、国有土地使用证，证明莫春垫付400多万元支付了土地出让金和其他税费并办理了规划许可证、土地使用证，市政府及有关部门指定涉案土地由莫春开发投资建设。14、税收完税证明、发票联、票据、缴费通知，证明莫春为办证已支出的费用。（证据清单二）国有土地使用权出让意向书，证明莫春与廉江国土局签订意向书。莫春与龙梓建的电话记录，3、罗寿的证明，4、罗寿与黄明杰的电话记录，5、安铺国土所的证明，证明莫春多次要求金宇公司、天歌会及黄明杰缴交涉案宗地的定金、出让金和其它费用，但其以资金不方便为由，拒绝缴交。（证据清单三）国土局批复及附属材料，证明国土局不同意涉案宗地进行转让。（证据清单四）1、陈进称的户籍信息，2、陈某的户籍信息，3、陈满的户籍信息，4、黄明杰的户籍信息，5、安铺镇牛皮塘村委会的证明，6、廉江公安局停业整顿通知书，证明陈某与黄明杰是表兄弟关系，陈某在庭上的陈述是属于虚假证词。第三人蔡辉辩称：1、协议涉及的房地产是属于我与莫春的夫妻共有的房地产，在转让时未经共有人我书面同意，根据房地产管理法第三十八条第（四）项的规定，涉案的房地产不得转让。2、涉案的土地使用权是以出让方式取得，至今没有投资开发。双方签订协议时，金宇公司、天歌会清楚莫春未取得土地使用证及开发权，而且清楚没有进行任何投资开发。根据房地产管理法第三十八条第一项、第三十九条第一款第二项和城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例第十九规定，涉案的房地产现在不得转让。因此，协议是违反法律、行政法规的强制性规定的行为，根据合同法第五十二条第五项和民法通则第五十八条第一款第五项的规定，应依法无效。金宇公司、天歌会提起诉讼是没有事实和法律依据，恳请法院依法驳回其诉讼请求。第三人蔡辉没有提供有证据。第三人黄明杰辩称：没意见。黄明杰没有提供证据。莫春反诉称：一、两被反诉人严重违约，经多次催告后仍不履行，致使不能实现合同目的。（一）两被反诉人没有按合同约定支付200万元按金。经反诉人多次追讨，两被反诉人至今仍没有按合同约定支付200万元按金给反诉人。（二）两被反诉人没有按合同约定办理涉案土地的国有土地使用证和其他相关的许可证。反诉人获悉市政府186号批复后，多次要求两被反诉人尽快办理涉案的规划许可证、土地使用证和其他相关许可证，但两被反诉人以资金欠缺未到位为由，迟迟没有办理。反诉人只好垫付400多万元支付了土地出让金和其他税费后办理了规划许可证、土地使用证，从而也使反诉人遭受了巨大的经济损失。二、反诉人和两被反诉人无法继续履行协议。（一）两被反诉人没有履行协议的诚意，双方无法继续合作履行协议。1、以上已陈述，两被反诉人没有履行协议能力，多次严重违约。2、两被反诉人缺乏诚信，违背事实谎称代莫春申请办理规划许可证和土地使用证，并且，两被反诉人有意见时，也没有按协议第四条的约定与反诉人协商解决。（二）国有建设用地使用权出让合同明确约定该土地不得转让。涉案土地是市政府批复给反诉人作为三旧改造的项目建设用地，反诉人与廉江国土局签订有国有建设用地使用权出让合同，合同第二十一条规定“首次转让该土地，应当符合完成开发投资总额的百分之二十五以上”。同时根据城镇国有土地使用权出让和转让的暂行条例第十九条规定未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。反诉人在2015年11月16日才领取土地使用证，所涉土地至今未投资开发，故该土地使用权至今不得转让。根据反诉人及反诉被告提供的证据，反诉被告没有按约定交按金，以及定金、土地出让金以及其他费用，从事实可预见被反诉人是无法履行协议。廉江国土局不同意该土地转让。我方要求解除合同有法律和事实依据。请求：一、依法判令解除反诉人与被反诉人于2014年5月28日签订的《房地产转让协议》；二、依法判令两被反诉人向反诉人支付违约金200万元，相互间承担连带责任（注：莫春在庭审时申明请求200万元违法金是协议第七条的违约责任明确约定的）；三、由被反诉人承担本案一切诉讼费用。金宇公司、天歌会辩称：一、关于《房地产转让协议》是否应当解除问题。根据《合同法》第九十三条、第九十四条规定，本案中，首先，双方并没有约定解除合同的情形。被答辩人莫春所主张的没有支付200万现金，没有按合同约定办理国有土地权证无法履行协议的解除合同的理由，并非合同约定的莫春可以解除合同的条件。而且事实上，答辩人早已经支付200万按金，被答辩人也没有提出异议。其次，被答辩人垫付了400多万是事实，但是被答辩人故意撇开答辩人私下去缴纳相关的费用，并没有通知答辩人去缴款。事后，被答辩人对其垫付的费用没有提出异议，也没有履行催告的责任。在此答辩人表示，对被答辩人垫付的费用，答辩人愿意在过户后承担。再次，本合同的目的是开发涉案土地上的房产项目。虽然土地权属人是被答辩人，但被答辩人并不具有开发房地产的资质，唯有将土地转让给房地产开发公司，才能更好实现合同的目的。因此，本案被答辩人垫付400多万并不能导致合同目的不能实现。因此，本案也不具有《合同法》第九十四条可以行使法定解除权的情形。综上，本案不适用《合同法》第九十六条和合同法解释二第二十四条关于合同的约定解除和法定解除权利行使方式和期限的规定，被答辩人莫春无权单方解除合同。二、关于本合同法律效力问题。根据最高人民法院《关于适用三、关于被答辩人能否与国土局签订的《出让合同》抗辩答辩人的问题。合同具有相对性，合同的效力仅于签订合同方之间发生效力，对合同外第三方不发生效力。因此，被答辩人不能根据与国土局签订的《出让合同》来对抗答辩人。而且，答辩人与被答辩人签订的《房地产转让协议》在前，明确约定被答辩人在取得相关证书之后应当转让给答辩人使用。被答辩人明知道与国土局签订《出让合同》规定不符合条件不能转让而故意去签订，应当由被答辩人承担违反《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十九条的不利后果，与答辩人无关。对于两百万按金的事实，对方不承认支付了15万元现金的事实，但为什么还要向原告方借款20万，如果还欠15万的合同定金，那么被告莫春只需要向原告借款5万元就可以，所以被告莫春所述没有收到原告15万元现金是不属实的。基于以上理由，为维护答辩人的合法权益，答辩人依法请求法院依法查明事实，依法驳回被答辩人对答辩人的诉讼请求。第三人蔡辉辩称：无异议。第三人黄明杰辩称：反诉人说我们没有履行合同约定，但证据4显示，相关证件都是经过我们两家公司的协助才办好的，为何又说我方没有履行合同义务。本院调取的莫春与蔡辉的户口信息三张。根据金宇公司和天歌会的申请，证人陈某出庭作证，陈某出庭作证的主要内容是称2014年7月1日黄明杰将15万元现金作为按金交给莫春。经庭审质证，质证意见如下：对金宇公司和天歌会证据的质证意见。莫春、蔡辉：《证据清单一》证据1到5无异议；证据6至8数额无异议，但支付给蔡辉的按金我方有异议，当时签订合同是要求将支付款给莫春，而不是蔡辉，其中563800元应该是550000元；证据9真实性无异议，合法性有异议，房地产管理法的规定，未取得国有土地使用权证，未经共有人书面同意，是不得转让，因此是违反相关规定的。《证据清单二》证据1、2与《证据清单一》的证据6到8的质证意见一致。《证据清单三》已超过举证期限，也未说明延迟的理由，因此不予质证。《证据清单四》已超过举证期限，也未说明未能按期提交的理由，因此不予质证。《证据清单五》不属于新证据，不同意质证，但若法院同意其为新证据，我方质证如下，这笔款是与本案无关的，当时我方2015年4月13日向另一人肖光丽借款20万元的，我方还写了借据给对方，对方通过打入卡给我方的，所以对方所说的不是事实，其所证明的事实与本案无关。莫春、蔡辉在第二次庭审时，对金宇公司、天歌会提供的建设工程勘察合同补充质证意见为：超出举证期限，不属于新证据，我方不同意质证，但若法庭认为是新证据，我方质证意见如下，该证据是不真实不合法的，也不能证明原告的证明目的，是天歌会及金宇公司自己签订的协议，现在也可以制作，所以不真实，都没有取得土地使用权，如何勘察，是不合法的。黄明杰：无异议。莫春与肖光丽借的钱与我无关，我的钱20万是经过我的账号汇给莫春的，是借给他还安铺基金会的钱。二、对莫春证据的质证意见。1、金宇公司、天歌会：《证据清单一》证据1、真实性无异议，但证明内容有异议，无法证明是严重违约；证据2、3无异议；证据4到11真实性无法确认；证据12、13证明事实有异议，无法证明指定由莫春开发投资，因为他没有开发房产的资质；证据14无异议。《证据清单二》证据1真实性无法确认；证据2通话记录证明内容有异议，无法达到其证明目的；证据3未出庭，无法证明以上事实；证据4与证据2质证意见一致；证据5合法性有异议。《证据清单三》真实性无异议，但国土局不同意转让，但我们的合同和莫春签订在先。《证据清单四》超过举证期限，与本案无关。2、蔡辉：无异议。3、黄明杰：罗寿陈述不属实，其余质证意见与金宇公司、天歌会质证意见一致。三、对本院调取的户口信息三张，各方当事人均无异议。四、对证人陈某证词质证意见。1、金宇公司、天歌会：我方认为是真实的，因为当天黄明杰的确是取了20万元的现金出来了，与陈某讲述是相符的。2、莫春、蔡辉：我方认为不真实不合法，不能够证明原告所希望证明的事实，因为证人接受我询问时说与黄明杰是普通朋友关系，但据我方提供的证据证明他们是表兄弟关系，所以证人没有如实陈述是表兄弟关系，我们亲密城酒吧在2014年3月26日至2014年9月25日是停业整顿期间，一楼根本不开门，所以不可能有会见，而且那段时间因停业整顿莫春不在安铺，所以证人所述不属实；不合法是因为提交证词应在举证期限内提交的，但原告没有在证据中提交，所以不能达到原告所要证明的事实。3、黄明杰：认为证人证词是真实的，是我和他一起去拿钱交钱的。对方认为那段时间停业整顿，是否整顿不知道，但并不代表亲密城属于关门状态，莫春住所离亲密城也很近。经审理查明：本案争议涉及的土地曾由莫春开办了“安铺春晖酒家”，后莫春与原使用权人签订相关协议，莫春向政府申请将该土地进行“三旧”改造，以完善该土地的征地手续，政府同意。廉江市国土局2012年制作了《安铺三旧改造项目春晖酒家规划红线图》。2014年3月13日广东省国土资源厅作出粤地政【2014】29号《广东省国土资源厅关于廉江市安铺春晖酒家“三旧”改造方案的批复》，2014年5月8日湛江市国土资源局作出湛国土资（利用）【2014】413号《湛江市国土资源局关于廉江市安铺春晖酒家“三旧”改造方案的批复》，均批复同意方案。2014年5月28日，莫春与金宇公司、天歌会签订《房地产转让协议》一份，该协议开头述称：莫春将其拥有位于廉江市安铺镇城区河湛大道南，东至原二轻炮厂，南至住宅区，西至地税分局，北至河湛大道，规划用地面积为7093.18平方米的土地使用权[详细位置见《安铺三旧改造项目春晖酒家规划红线图》]，向政府有关部门申请三旧改造项目开发权，等待有关部门批复。莫春拟将该宗土地使用权及与之相关的项目开发权转让给金宇公司、天歌会。双方经友好协商，自愿达成如下协议，供共同遵照执行。该协议第二条约定：本协议之转让金。该土地上的房地产项目完工后，按照该房地产项目实际获准建设的面积，金宇公司、天歌会交付该房地产项目上的3套商品房（每套面积约100140平方米，楼层及户型由莫春自由选择）及该房地产项目的所有商铺以国家毛坯房标准给莫春作为转让金。莫春获得的3套商品房及商铺由金宇公司、天歌会负责办理相关手续、产权证等，一切费用由金宇公司、天歌会负责（商铺面积共约6200至7000平方米之间，具体面积按国家规划和实际建筑物为准，如因规划调整可协商）；房地产项目完工后，小区的物业管理经营权归莫春，自负盈亏，金宇公司、天歌会配合办理相关手续，一切费用由莫春支付。该协议第三条约定：金宇公司、天歌会同意从签订本协议之日起三个工作日内支付200万元按金交莫春，待房地产项目建设完工，金宇公司、天歌会将商铺及3套商品房的相关产权证件交给莫春后三天内，莫春归还按金200万元给金宇公司、天歌会。现该地块三旧改造的相关手续尚未正式取得湛江市有关部门批复，莫春必须催促有关部门办理，责任属莫春，一切费用由莫春负责。自本协议签订之日起，双方共同努力，争取用最短时间把该地块三旧改造的相关手续办理完结。莫春把该地块三旧改造的相关手续办理完结后，将该地块以及该地块三旧改造的相关手续一齐交付给金宇公司、天歌会合法使用。三旧改造指标与批文回到廉江地籍后，由金宇公司、天歌会负责办理本地块的国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证等相关房地产项目证件，办理的一切费用由金宇公司、天歌会支付，莫春须无条件协助。该协议第七条约定：本协议双方必须严格遵守，如因任何一方违约造成对方损失或者项目无法施工的，违约方必须全额赔偿对方损失并向对方支付200万元违约金。上述协议经廉江市安铺镇法律服务所见证。天歌会的经营者黄明林与第三人黄明杰是亲兄弟关系。蔡辉是莫春的妻子。协议签订后，为支付协议中的按金，根据莫春提供的蔡辉帐号，金宇公司、天歌会通过龙梓建于2014年6月3日划出100万元给蔡辉，通过黄明杰于2014年5月30日划出35万元，2014年7月2日划出10万元，2014年8月4日划出15万元，2014年8月5日划出15万元，2014年8月6日划出10万元给蔡辉。金宇公司、天歌会共通过汇款形式支付给莫春按金185万元。金宇公司、天歌会称通过黄明杰当面交给莫春现金15万元，后来黄明杰还借给莫春20万元，但莫春否认。为履行协议，并做好办理涉案土地证件的相关配套工作，经莫春同意，2014年11月1日金宇公司、天歌会与黄明杰签订《安铺镇春晖酒店旧房拆除工程》合同，由黄明杰拆除上述涉案土地的地上建筑物,工程总承包价为45万元。2014年11月15日金宇公司与湛江市规划勘测设计院签订《建设工程勘察合同》，工程勘察费45800元。2014年12月1日金宇公司、天歌会与戚彬签订《安铺镇春晖酒店售楼部工程》，由戚彬在上述涉案土地上建筑售楼部,工程总承包价641217.4元。2014年12月23日金宇公司与廉江市建筑设计院签订《建筑工程设计合同》，由廉江市建筑设计院负责设计上述涉案土地的建设工程。在三旧改造的指标、批文办妥后，莫春一直没有将三旧改造的相关手续交给金宇公司和天歌会。2015年8月20日湛江德诚百润土地房地产评估有限公司对上述涉案土地进行评估，估价961.92万元。2015年10月8日，莫春与廉江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，合同第二十条载明受让人按照合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上之后有权将土地使用权转让。2015年11月4日莫春办理了《建设用地规划许可证》。莫春在支付了上述土地的出让金及相关税金后，廉江市人民政府就上述涉案土地于2015年11月16日给莫春颁发了《国有土地使用证》[证号：廉府国用（2015）第955号），座落：廉江市安铺镇河湛大道南]，该证载明使用权面积为5829.8平方米。金宇公司、天歌会与莫春因上述土地过户事宜发生纠纷，2015年12月4日双方到安铺镇人民调解委员会进行调解未果，随后引起诉讼。此外，本院根据金宇公司、天歌会的申请，采取诉讼保全措施查封了上述涉案土地，并同时查封金宇公司、天歌会用于担保的房地产。查封期限为三年，从2016年1月25日到2019年1月24日。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。”本案原被告在签订协议时莫春未取得土地使用权证书，莫春与廉江市国土资源局在《国有建设用地使用权出让合同》中约定受让人按照合同约定进行投资开发，完成开发投资总额的25%以上之后有权将土地使用权转让。但莫春在没有取得土地使用证的情况下就与原告签订转让协议，并且违反了上述“完成开发投资总额的25%以上”的规定，应属无效合同。对原告的请求应予驳回。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……”对金宇公司、天歌会因与莫春签订的本案协议而作出的相关支出，莫春应予返还或折价补偿。对于莫春的反诉，由于合同无效，不存在合同解除及支付违约金的情况，因此也应予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二、五十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条的规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）廉江市金宇房地产有限公司、廉江市安铺天歌会娱乐城的诉讼请求。二、被告（反诉原告）莫春在本判决发生法律效力之日起十日内返还给原告（反诉被告）廉江市金宇房地产有限公司、廉江市安铺天歌会娱乐城按金185万元，并支付该款占用期间的银行利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计，其中100万元从2014年6月3日计起，35万元从2014年5月30日计起，10万元从2014年7月2日计起，15万元从2014年8月4日计起，15万元从2014年8月5日计起，10万元从2014年8月6日计起，均计至付清款止。）三、被告（反诉原告）莫春在本判决发生法律效力之日起十日内补偿原告（反诉被告）廉江市金宇房地产有限公司、廉江市安铺天歌会娱乐城旧房折除工程费用45万元、工程勘察费用45800元、售楼部工程费用641217.4元及上述费用的银行利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计，从2016年1月19日计至付清款止。）四、驳回被告（反诉原告）莫春的反诉请求。如果当事人不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。受理费79134元，诉讼保全费5000元，由廉江市金宇房地产有限公司、廉江市安铺天歌会娱乐城负担。反诉费45757.5元，由被告（反诉原告）莫春负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 长  钟朝东代理审判员  庞彩霞人民陪审员  陈 杰二〇一六年六月二十八日书 记 员  甄 芳