瓦房店市人民法院民 事 判 决 书(2016)辽0281民初2135号原告：宝玉春，男。原告：李晶波（宝玉春妻子）。委托代理人：王伟，辽宁得一律师事务所律师。被告：大连益凯房地产开发有限公司。住所地：大连长兴岛经济区沙包村。法定代表人：葛树凯，该公司经理。委托代理人：张明日，辽宁昌信律师事务所律师。第三人：中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行。住所地：瓦房店市新华路**号。法定代表人：李连成，该支行行长。委托代理人：孙东祚，该支行科员。原告宝玉春、李晶波与被告大连益凯房地产开发有限公司（以下简称益凯公司）、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行（以下简称建设银行）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行审理。原告李晶波及原告宝玉春、李晶波的委托代理人王伟、被告益凯公司的委托代理人张明日、第三人建设银行的委托代理人孙东祚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝玉春、李晶波诉称，2012年3月1日，我们与益凯公司签订三份商品房买卖合同，约定购买被告开发的位于大连长兴岛临港工业区金鸡路773号1单元17层4号房屋，总房款424621元，并对房屋交付时间和违约责任进行明确的约定。合同签订后，我们交付了全部房款（包括首付款和在第三人的贷款），但被告未能按照约定在2012年9月30日前将房屋交付给我们。按照商品房买卖合同第九条的约定，要求解除商品房买卖合同，由被告退还已经支付的购房款，并支付违约金及赔偿给我们造成的其他损失。我们如约履行付款义务，但被告至今没有将房屋交付使用。被告的违约行为给原告造成损失。诉讼请求：1、请求判令解除双方签订的商品房买卖合同；2、判令被告返还原告已支付的购房首付款134621元；3、判令被告返还原告已向第三人偿还的贷款利息9500元；4、判令被告向原告给付自2012年10月1日至判决给付之日止，按全部购房款的日万分之二的违约金和损失；5、判令解除原告与第三人之间的《个人住房商业用房借款合同》；6、诉讼费用由被告承担。被告益凯公司辩称，不同意原告的诉讼请求，要求继续履行合同，对原、被告双方都有利，争取早日交付房屋，原告请求的违约金过高。第三人建设银行陈述称，原告欲解除与我行的贷款合同，原告需一次性偿还所有贷款本金及违约金，我行对案涉房屋享有优先受偿权，被告应对原告所欠我行的债务承担保证责任。经审理查明，2012年3月1日，原告宝玉春与益凯公司签订商品房买卖合同，约定原告购买益凯公司开发的位于大连长兴岛经济区金鸡路773号1单元17层4号房屋，总房款为424621元。原告于2011年9月4日支付首付款134621元，于2012年3月12日支付贷款29万元。出卖人应在2012年9月30日前将经建设单位验收合格并由勘察、设计、监理、监工、建设单位出具验收报告的商品房交付给买受人使用。出卖人逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。该商品房买卖合同已备案。原告按照合同约定向被告支付房款，益凯公司至今未交付案涉房屋。2012年3月12日，原告宝玉春（借款人）、李晶波与第三人建设银行（贷款人）签订个人住房抵押借款合同，约定借款人贷款29万元，用于购买案涉房屋。建设银行将29万元贷款通过原告账户支付给益凯公司。原告截止2016年6月7日共偿还贷款124315.21元，其中本金48789.52元，利息75525.69元，尚欠贷款本金241210.48元。涉案房屋已办理预购商品房抵押登记，抵押权人是建设银行，并在大连长兴岛经济区房地产交易中心登记备案。2013年1月8日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《补充协议》，约定：1、交付房屋时间：在2013年6月30日前交付《商品房买卖合同》中约定的房屋；2、逾期交房违约金标准：2012年10、11、12三个月，每日按总房款万分之二支付违约金；2013年1月之后，每日按照总房款万分之三支付违约金，计算至交房之日止；3、支付违约金的时间：交房当日支付全部违约金；4、本补充协议与《商品房买卖合同》具有同等效力，其他条款仍按照《商品房买卖合同》执行。上述事实，有原告宝玉春、李晶波提供的商品房买卖合同、收据、个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、还贷明细，第三人建设银行提供的个人住房（商业用房）借款合同、个人贷款支付凭证、个人贷款对帐单为证，并经当事人开庭质证，及庭审笔录在卷，可以作为定案依据。本院认为，原告宝玉春与益凯公司签订的商品房买卖合同，是平等民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，符合法律规定，对该合同的合法性、有效性，本院予以确认。合同签订后，双方当事人均具有按照合同约定全面履行的义务，原告已履行支付首付款、办理按揭贷款等义务，益凯公司应按照约定交付房屋。益凯公司逾期交付房屋，构成违约。原告要求解除商品房买卖合同的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。合同解除后，益凯公司应将收取的首付款返还给原告。原告要求益凯公司返还首付款134621元的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。商品房买卖合同解除后，被告应承担违约金，原告请求被告承担全部购房款的日万分之二违约金，是原、被告双方在补充协议约定延期交房的违约金，本院不予支持，解除商品房买卖合同应按照《商品房买卖合同》第九条第二款的约定，被告应当向原告支付已付房款1%的违约金。原告为购买案涉房屋与建设银行签订个人住房（商业用房）借款合同，是平等的民事主体之间订立的协议，双方意思表示真实，符合法律规定，故对该合同的合法性、有效性，予以确认。商品房买卖合同解除后，该个人住房（商业用房）借款合同设立的目的已无法实现，无继续履行的必要，应予解除。益凯公司应将原告已偿还的贷款本金返还给原告，益凯公司还应将原告与建设银行签订的个人住房（商业用房）借款合同未履行部分的本金、利息、罚息、违约金返还给建设银行。因案涉房屋已办理抵押登记，在益凯公司将原告与建设银行的个人住房（商业用房）借款合同未履行部分的本金、利息、罚息全部返还给建设银行前，建设银行对案涉房屋享有优先受偿权。商品房买卖合同和抵押借款合同解除及返还义务全部履行后，原告、益凯公司和建设银行负有互相协助对方办理撤销商品房买卖合同备案登记和撤销房屋抵押登记的义务。上述原告、益凯公司和建设银行的义务履行完毕后，案涉房屋归益凯公司所有。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告宝玉春与被告大连益凯房地产开发有限公司于2012年3月1日签订的合同编号为WHT201103711号《商品房买卖合同》；二、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后10内返还原告宝玉春首付款134621元；三、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后10内支付原告宝玉春违约金4246.21元（424621元1%）；四、解除原告宝玉春、李晶波与第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行于2012年3月12日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；五、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后10内偿还原告宝玉春截止2016年6月7日已向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行偿还的贷款本金及利息124315.21元；六、被告大连益凯房地产开发有限公司于本判决生效后10内向第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行返还原告贷款本金250962.38元，并按照原告宝玉春与中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的标准承担利息、违约金、罚息；七、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行对案涉房屋享有优先受偿权；八、第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行全部债权受偿后，原告宝玉春、被告大连益凯房地产开发有限公司及第三人中国建设银行股份有限公司大连瓦房店支行到案涉房屋所在地房产管理部门办理撤销商品房买卖合同备案登记和抵押房屋注销登记手续，案涉房屋所有权归被告大连益凯房地产开发有限公司所有。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4744元，由被告大连益凯房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  王 敏审 判 员  高兴利代理审判员  李 蓓二〇一六年六月二十三日书 记 员  化凌弘