福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)闽01民终1424号上诉人(原审原告)严升，男，1973年10月5日出生，汉族，住福州市鼓楼区。委托代理人黄榕捷、林伟峰，福建三通律师事务所律师。上诉人（原审被告）福州中城大洋百货有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦。法定代表人徐智勇，该公司执行董事。委托代理人张清，该公司职员。被上诉人（原审被告）中城联合股份有限公司，住所地福州市鼓楼区八一七北路133号国际商厦十层。法定代表人林水兴，该公司董事长。上诉人严升因与上诉人福州中城大洋百货有限公司（以下简称大洋百货公司）、被上诉人中城联合股份有限公司（以下简称中城联合公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福州市鼓楼区人民法院（2013）鼓民初字第4473号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：位于福州市鼓楼区东街街道八一七北路133号国际商厦一层03号商铺为原告所有，建筑面积9.86平方米，系原告于2001年3月8日向中城联合公司（原名福建中城房地产有限公司）购买所得，原告并在购买当日与中城股份公司签订《房屋委托出租合同》，委托该公司出租经营诉争房产；并约定原告委托中城联合公司出租期限为10年，自中城联合公司开业之日起计，中城联合公司承诺开业之日最迟不晚于2001年12月18日，如遇非不可抗力因素导致开业时间延迟，中城联合公司仍以该期为起租计算时点；每一年租金金额为原告实际购房总价款10%，每三个月支付一次，每次支付为年租金金额的25%即10440.73元，双方并对其他权利义务作了约定。2010年5月17日，原告与被告大洋百货公司签订《房屋委托出租合同》，该合同约定：鉴于中城联合公司将国际商厦1-3层已售商品房业主的委托事项全部转委托给大洋百货公司，中城联合公司与原告签订的《房屋委托出租合同》中全部权利义务由大洋百货享有和承担，本合同是原告与大洋百货公司就原合同与《转委托合同》的确认及补充；还约定租赁期限从2007年1月1日起至2011年9月30日，租金的支付按原合同，每次租金金额为10893.7元，合同中还约定了其他权利义务。现诉争店面由被告大洋百货公司使用经营，被告大洋百货公司按约定向原告银行账户内支付租金。审理中，原、被告确认被告从2011年10月至2015年9月共向原告支付款项为158917.54元。另查，原告另案于2013年5月向原审法院提起诉讼要求被告返还诉争租赁商铺，现该案由福州市中级人民法院于2015年5月14日以（2015）榕民终字第35号民事判决书终审判决驳回其返还商铺的诉讼请求。原审法院认为：原、被告间订立的《房屋委托出租合同》系双方真实意思表示，合法有效。现租赁期限虽已届满，但商厦整体出租和统一经营行为有利于商城整体经营功能的发挥，也符合保护全体业主共同利益，原告要求收回诉争租赁商铺的请求已经生效裁判文书驳回，故原告要求租金计算至房屋返还之日的请求不予支持。但在中、长期租赁关系中，因租赁合同主客观条件与环境的改变，不免会影响用益租赁物的对价水准，而造成租金有调整与变动的必要性，但原告主张按每年87150元标准支付缺乏事实和法律依据，故本案租金应按实际情况确定，对于诉争商铺，大洋百货公司投入相应的人力、物力、财力对商厦整体商业价值的提升作出了贡献，且近几年商厦所在的八一七路地铁改造工程，也降低了商厦的商业价值，根据与国际商厦的位置、环境类似的其他商铺的租金标准，并参照其余业主与大洋百货公司已签订的房屋租赁合同，确定原告在原应收取的租金的基础上上浮至1.96倍；关于租金起止日期，参照国际商厦其余业主与大洋百货公司签订的合同约定年租金金额以每个租赁年度逐年计算，即第一个租赁年度自2011年10月1日至2012年9月30止，之后每年以此类推。由于被告中城联合公司就诉争租赁商铺的权利义务均转让至大洋百货公司，故原告要求中城联合公司承担连带义务，缺乏事实和法律依据，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告福州中城大洋百货有限公司于本判决生效之日起十日内向原告严升支付2011年10月1日起的租金（租金按每一租赁年度即当年的10月1日至次年的9月30日支付，第一个租赁年度，即自2011年10月1日起至2012年9月30日止的租金按《房屋委托出租合同》所约定的租金标准1.96倍，之后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。此外，应扣除大洋百货公司按原合同标准已支付的2011年10月起的租金，以实际付款凭证为准，其中至2015年9月份为158917.54元）；二、驳回原告严升其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费2167元，由被告大洋百货公司承担。一审宣判后，原审原告严升、原审被告大洋百货公司均不服，向本院提起上诉。严升上诉称：一、一审法院将侵占费无端改为“租金”是错误的。租金是基于租赁合同产生，但上诉人严升与大洋百货公司之间不存在租赁合同关系。一审法院无视双方纠纷的实质，将侵占费改为租金，是把恶劣的强占行为淡化成了一般的租金争议。二、一审判决所谓“租金”也明显过低，严重损害上诉人严升的利益。首先，就算认定为租赁，租金也应当符合市场行情，原先的租金标准是十几年前的。近十几年，福州商铺的租赁价格上涨几倍至十几倍。并且，国际商厦周边同类商铺的租赁价格都在1500元/㎡以上。故一审判决明显错误。为此，上诉请求：1、撤销（2013）鼓民初字第4473号民事判决并依法改判；2、一、二审诉讼费用由大洋百货公司、中城联合公司承担。大洋百货公司答辩称：一、一审判决驳回严升要求返回诉争商铺及计算租金至房屋返还之日止的诉讼请求，是正确的。严升另案起诉的返还诉争租赁商铺的案件，已由终审判决驳回其返还商铺的诉讼请求。二、一审判决按原《房屋委托出租合同》租金标准的1.96倍计算支付租金，缺乏事实和法律依据，应依法予以改判。一审判决的1.96倍租金标准远高于已签约商铺的1.8倍租金标准，显然违反了公平原则，严重侵害了答辩人的合法权益，同时对国际商厦已签约商户亦是极不公平的。三、一审法院未对租赁期限作出具体的裁判，显然有违公平原则，应依法予以改判。大洋百货公司上诉称：一审判决违背了民法规定的公平原则。一审判决是在未对诉争商铺租金标准进行评估的情况下，依据民法规定的公平原则，参照周边已签约商铺租金标准（即2011年10月1日至2012年9月30日年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%）作出的。那么依据公平原则，判决的租金标准理应与周边已签约商铺的租金标准相一致。然而一审判决的租金标准既无相应的评估做依据，又远高于周边“同等情形”的租金标准，更非双方协商一致的结果，这明显有失公平。该判决严重侵害了大洋百货公司的合法权益，导致大洋百货公司与大多数已签约商铺业主的失衡，对已签约的业主亦是极不公平的。综上，上诉请求：1、撤销（2013）鼓民初字第4473号民事判决书第一项，改判大洋百货公司向严升支付的租金标准为（2011年10月1日至2012年9月30日）年租金金额为原年租金金额的1.8倍，此后每年租金在上一年度租金基础上递增3%。2、一、二审诉讼费用由严升承担。严升的答辩意见同其上诉意见。被上诉人中城联合公司未作答辩。经审理查明，当事人在本案第一审程序中向法院提交的证据均已随一审案卷移送至本院。二审诉讼过程中双方均未向本院提交新的证据。根据本案现有证据，本院对原审查明的事实予以确认。本院认为，根据生效判决认定，国际商厦整体出租和统一经营行为不仅有利于商城整体经营功能的发挥，也符合保护全体业主共同利益，故对严升要求收回讼争商铺的诉讼请求不予支持。因此，一审法院判令大洋百货公司应当继续向严升支付讼争商铺的租金正确。关于租金标准。一审法院根据本案讼争商铺的实际情况、周边其他商铺的租金标准、八一七路地铁改造工程的影响因素等综合情况，以及同类案件的生效判决所确定的商铺租金标准，认定讼争商铺每年应收取的租金在原有基础上上浮至1.96倍并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉理由均不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉人严升和上诉人福州中城大洋百货有限公司的上诉，维持原判。本案一审案件受理费按照一审判决执行。本案二审案件受理费2167元，由上诉人严升和上诉人福州中城大洋百货有限公司各自负担1083.5元。本判决为终审判决。审 判 长  吴一萍代理审判员  黄 锋代理审判员  吴筱洲二〇一六年六月六日书 记 员  刘 奕