安徽省来安县人民法院民 事 判 决 书（2016）皖1122民初628号原告：贺祥春，男，汉族，住安徽省来安县。委托代理人：范玉夫，安徽永阳律师事务所律师。被告：胡先庭，男，汉族，住安徽省来安县。被告：张静，女，汉族，住安徽省来安县。两被告共同委托代理人：经世成，来安县新安法律服务所法律工作者。原告贺春祥与被告胡先庭、张静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理。依法由代理审判员陈悠燕适用简易程序，于2016年4月11日、2016年5月30日公开开庭进行了审理。原告贺祥春委托代理人范玉夫，被告胡先庭、张静共同委托代理人经世成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。贺祥春诉称：胡先庭与张静系夫妻关系，2012年10月31日，胡先庭与张静将其拆迁安置的位于来安县七里安置小区18幢C户型104㎡东单元西侧102室出售给其，其支付20万元购房款。合同签订后，其依约支付了购房款，但胡先庭与张静迟迟不能按照约定交付房屋。后在中介调解下，胡先庭与张静同意解除合同，退回购房款并承担3万元补偿金，同时约定于2015年7月30日前付清全部款项。直到2015年10月胡先庭、张静才支付其7万元，余款经多次催要未果，故其诉至法院，要求胡先庭、张静返还其购房款及补偿金计16万元及已结利息11200元，未结利息（未结利息自2016年3月1日起按月息1%支付利息至本金还清时止）。审理中，贺祥春变更诉讼请求为要求胡先庭、张静返还其购房款及补偿金计16万元及利息（利息按本金16万元，月利率1%，自2015年8月1日开始计算，利随本清。）胡先庭、张静在庭审中辩称：1、对于房屋买卖合同是事实，但其愿意继续履行该房屋买卖合同，该合同是双方共同签订的，因该房屋是政府拆迁的安置房，未能交付是政府的行为，并非其过错。2、请求法院确认2015年5月18日双方签订的解除房屋买卖合同协议无效，该合同是中介机构草拟，胡先庭不知道该协议的真实意思，而张静对解除房屋协议不知情，因此其认为该解除房屋协议为无效合同。贺祥春初衷为买房，并非要求支付违约金，因此双方不存在违约金。经审理查明：2012年10月31日，胡先庭、张静（甲方）与贺祥春（乙方）签订了一份《房屋买卖合同》，主要内容为：甲方自愿将自己所有的座落在来安县新安镇七里安置小区的一套私有住房（此房为拆迁安置房，三期，18幢C户型104平方东单元西侧102室）出售给乙方，经双方共同协商自愿达成如下协议：一、甲方将上述房产出售给乙方，总价款贰拾伍万元整（250000元）；…….五、协议签订时，乙方付购房定金壹万元（由中介方临时保管）；六、乙方于2012年11月8日前预付购房款壹拾捌万元（定金同时冲抵），乙方于2013年5月1日前再付部分购房款贰万元，甲方将该房房卡复印件交给乙方。八、违约责任：1、乙方违约责任，不按时支付购房款，甲方有权解除合同。定金不退还给乙方，仅退还除定金外的购房款。如甲方要求继续履行合同，定金折抵购房款，乙方应按所欠购房款日万分之五向甲方支付违约金。2、甲方违约，乙方有权解除合同。甲方应双倍返还乙方所缴纳的购房定金，并退还乙方所交纳的全部购房款。如乙方要求甲方继续履行本协议，甲方应按实际收取乙方购房款及定金的总额，按每日万分之五向乙方支付违约金。…….合同签订后，贺祥春先后于2012年11月8日支付胡先庭18万元，于2013年4月29日支付胡先庭2万元。因胡先庭、张静未能交付房屋，2015年5月18日，胡先庭（甲方）与贺祥春（乙方）在来安县百度信息服务所的调解下，达成解除房产买卖合同协议，内容为：甲乙双方原房产买卖合同（合同编号：NO20121031-01），因甲方至今未能领到房屋，致合同还未能兑现。经甲乙双方协商：一、解除原来所签合同；二、甲方退还原已收取乙方所预付的购房款贰拾万元整，定于2015年6月30日前支付；甲方支付乙方叁万元补偿金，于2015年7月31日前支付；四、甲方如逾期不付，按月息1%支付违约金。协议签订后，胡先庭与张静支付7万元，余款至今未付。故贺祥春诉至本院，要求胡先庭、张静立即返还购房款及补偿金合计16万元及利息（利息按本金16万元，月利率1%，自2015年8月1日开始计算，利随本清。）另查明：胡先庭与张静系夫妻关系。以上事实，原被告陈述，房屋买卖合同，收条，解除房屋买卖合同协议等证据在卷佐证。本院认为：根据原、被告的诉辩主张以及庭审中各方当事人的陈述、举证、质证、辩论意见，本案的争议焦点是：一、贺祥春与胡先庭2015年5月18日签订的解除房屋买卖合同是否有效；二、胡先庭及张静如何返还房款，返还多少。对于争议焦点一，胡先庭、张静出售房屋给贺祥春，后因胡先庭与张静未能领到房屋，导致其与贺祥春的房屋买卖合同未能实现，经中介调解胡先庭与贺祥春签订解除房产买卖合同协议，该协议系双方自愿签订，且内容不违反法律禁止性规定，系合法、有效协议，双方应遵照履行。胡先庭及张静辩称，胡先庭不知该协议的真实意思，张静对此不知情，该协议无效。本院认为，胡先庭作为完全民事行为能力人，其未提供证据证明其签订该协议时存在违背其真实意愿的情形，且该协议签订后，胡先庭及张静已返还7万元购房款，该协议已实际部分履行，故本院对胡先庭及张静辩解不予采信。对于争议焦点二，根据法律规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。胡先庭与贺祥春签订解除房产买卖合同协议后，其应当按照协议返还购房款。胡先庭与张静已返还7万元购房款，尚欠贺祥春购房款13万元。对于3万元补偿金，系双方真实意思表示，本院予以支持。对于利息，贺祥春主张按16万元本金计算利息，因双方约定的3万元补偿金，系双方对前期违约行为的损失赔偿，故本院认为不应再纳入本金计算利息，故本院对其利息计算为，按本金13万元，月利率1%，自2015年8月1日开始计算，利随本清。胡先庭与张静系夫妻关系，该笔债务发生在夫妻关系存续期间内，属夫妻共同债务。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告胡先庭、张静偿还原告贺祥春购房款及补偿金计人民币160000元及利息（按本金130000元，月利率1%，自2015年8月1日开始计算，利随本清），于本判决生效后十日内一次性付清；二、驳回原告贺祥春的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3724元，减半收取1862元，由被告胡先庭、张静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。代理审判员  陈悠燕二〇一六年六月七日代理书记员  梁浩然附判决适用的法条：《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。