青海省西宁市城东区人民法院民 事 判 决 书（2016）青0102民初935号原告巫建荣，男，汉族，1972年5月23日出生。被告西宁市王家庄小商品批发市场。法定代表人申林昌，该公司董事长。委托代理人唐凯，青海夏都律师事务所律师。原告巫建荣与被告西宁市王家庄小商品批发市场侵权责任纠纷一案，本院受理后，适用简易程序，于2016年6月13日公开开庭进行了审理。原告巫建荣、被告西宁市王家庄小商品批发市场委托代理人唐凯到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告巫建荣诉称，三年前，原告与被告就西宁市王家庄小商品批发市场D楼4楼负81号铺面签订租赁协议，同时，与房主邵婷婷、蔡茜山就该楼正81、82号商铺签订租赁协议，租赁协议为一年一签。自2016年3月25日，被告在没有任何法律依据和审批手续的情况下按照每月每间200元的标准向原告收取物业费，并以断电、围堵等违法手段强行逼迫原告缴纳上述费用。原告认为，原告所租赁的三间商铺的租赁协议中，并没有约定按照每月每间200元的标准收取物业费，被告于2016年3月25日单方决定收取物业费的行为严重损害了原告的合法权益，也严重干扰了原告的正常经营活动，原告为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1.请求法院判令被告参照王家庄小商品市场一期一楼的标准按照每月每间90元向原告收取物业管理费；2.本案诉讼费由被告承担。被告西宁市王家庄小商品批发市场（以下简称小商品市场）辩称，被告向原告收取费用是合情合理合法的，原告通过被告开办的市场进行经营，在市场享受经营者的权利和服务，就应承担相应义务，对此原告在诉状中是认可的，只是觉得被告收费过高，应当按照市场一期一楼标准来收取，对此，被告认为原告诉求不合理，因被告开办市场是需要投入和付出的，市场使用的是王家庄农村集体土地，该土地属于村集体所有，全体村民的收益需要土地商业化运作和经营来实现，市场在正常营运中必须按约定向村民支付收益，且市场稳定有序的运转除硬件设施的配备和维护外，人员的服务也是不可缺少的，原告认为与房主签订的房屋租赁合同中没有约定要向被告交纳费用，前几年亦没有收取该笔费用，所以现在被告收取费用无法律依据，被告认为这是原告将房屋租赁合同与市场经营管理服务合同混为一谈，才会的出现错误的认识，且小商品批发市场内的水、电、暖、电梯等设施设备均系被告购置的财产，所有权归被告，被告有权处置和处分，也有权决定是否给予原告使用，故被告对自己财产所有权的处置行为并不会对原告构成侵权。综上所述，造成今天的局面系原告过错所致，且原告诉请无法律和事实根据，故请法院依法驳回其诉讼请求。庭审中，原告巫建荣为支持其诉求，当庭提交如下证据：1.2015年4月16日、2016年1月5日被告与原告签订的三期四楼D81号《租房协议》和《市场经营房租赁协议》，2015年12月31日，原告分别与蔡茜山、邵婷婷就D+81、D82号签订的《市场经营房租赁协议》各一份。上述协议意在证实2016年1月5日，被告与原告签订合同时，被告没有盖章，合同中没有约定收取物业费，也没有约定收取物业费的标准，故被告收取物业费违法的事实。庭审中，被告对上述证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为在2015年4月16日的租房协议中没有约定物业费是因为该合同租期为一年，且2015年度市场对商户只收取房租和电费，不收取物业费和房费，故在合同中没有约定，现该份合同已过期，与本案无关。在2016年1月5日，原、被告双方签订的《市场经营房租赁协议》第三条中约定了原告需要按照市场的规定交纳物业费、水电费、房费等费用的义务。鉴于被告对上述证据的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。2.市场管理费缴费通知单影印件一份，欲证明被告市场一期一楼的收费标准为每月每间为90元，原告所承租的房屋应当按此标准收费的事实；被告对该证据的真实性无异议，对证明方向不予认可，本院对该证据的真实性予以确认。3.西宁市王家庄小商品批发市场缴费通知单一张，欲证明被告向原告发缴费通知，按照每间每月200元的标准，要求原告缴纳房费和综合管理费1200元的事实；庭审中，被告对该证据的真实性及证明方向均无异议，被告确认所要收取的费用为物业费。4.2015年5月24日，被告出具的收据一份，证明原告缴纳三、四月份物业费500元的事实；庭审中，被告对该份证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为按照一期一楼收费标准，物业费应该收取540元，而不应该是500元，上述证据只能证明被告已收到原告所交物业费500元；本院对上述证据的真实性予以确认。5.被告发行的《西宁小商品市场信息》，证明原告商铺所在的三期D四楼还在招商中，被告便开始收取物业管理费，这种收费不合理，应该在全部启动后再开始收取费用的事实；庭审中，被告对该证据的真实性没有异议，对证明方向不予认可，认为招商与收取费用之间并不矛盾，在招商过程中，原告正在使用商铺，应该按照规定交纳物业管理费。本院认为被告此项质证意见符合常理，应予采信。6.视频资料，欲证明青海卫视“百姓一时间”栏目对王家庄小商品批发市场收取“地皮费”“房费”进行了采访，采访中小商品批发市场有关人员自己陈述，收取该部分费用无相关依据，亦无物价局的规定，且被告公司经理承认对原告采取停电、封门等行为的事实；庭审中，被告对该证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为该视频恰能够证明原告正在使用他所承租的商铺的事实。鉴于被告对上述证据的真实性没有异议，对上述证据的真实性予以确认。庭审中，被告小商品市场为支持其主张，当庭提交如下证据：1.证号为000327号的西宁市小商品市场《房证》一份，欲证明房屋的使用权、转让权及出租权归房主所有，按照房证须知第四条规定，市场有权向房屋使用者收取费用的事实；庭审中，原告对该证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为房证须知上没有规定物业费收取的标准；本院对该份证据的真实性予以确认。2.《王家庄村委会决定》（2016年2月2日），欲证明王家庄村委会决定被告自2016年3月起执行新的收费标准，三期的物业费都是每月200元/间，市场只是执行村委的决定的事实；庭审中，原告对该证据的真实性没有异议，对证明方向有异议，认为村委会没有权利对物业费的收取标准作出决定，市场收费标准应当由市场和商户协商定价，单方定价属于霸王条款。鉴于原告对该证据的真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。3.2016年4月22日青海卫视《百姓一时间》栏目播出的节目视频资料，欲证明：（1）西宁市王家庄小商品批发市场的土地系王家庄村农村集体土地；（2）视频中，经电话采访物价部门，物价部门答复：只针对城市小区物业管理进行监控，对市场物业是不干预的，完全取决于市场自主决定；庭审中，原告认可该块土地是王家庄村委会的集体土地，但认为物价部门的答复是市场与商户协商定价，不能由市场单方面做出决定。该份证据与原告提交的视频资料证据为同一证据。4.票据及合同二十九份，欲证明西宁市王家庄小商品批发市场的经营是有成本投入的。庭审中，原告对上述证据的真实性予以认可。本院认为，被告经营过程中有成本投入为常识性事实，无需证据证明。根据以上证据及原、被告的陈述，以下事实可以认定：原、被告于2015年4月16日，就被告市场三期四楼D负81号铺面签订了《租房协议》，2016年1月5日就该铺面续签了《市场经营房租赁协议》，2015年12月31日原告与房主邵婷婷、蔡茜山就该楼D正81、82号商铺签订《市场经营房租赁协议》。上述《市场经营房租赁协议》第三条约定，乙方（原告）必须按市场规定的时间交纳物业费、管理费、水、电、暖及保险费等相关费用，甲方（出租方）不承担任何相关费用。2016年2月2日，王家庄村委会向市场管委会发出《关于西宁市王家庄小商品批发市场收取三期有关房费的决定》，决定要求被告自2016年3月起，对市场三期C、D楼收取物业费每月200元／间。2016年3月25日，被告通知原告按每月每间200元的标准交纳物业费，原告以被告收取上述物业费没有协议约定，属违约行为，拒绝交纳。被告对原告采取拉闸停电、封门等措施，迫使原告按通知要求缴费，后原告按被告要求缴纳了物业费500元，被告为其出具收据一张。但原告坚持认为被告按每间每月200元收取物业费，违反约定，且标准过高，应按一期一楼的标准每间每月90元收取，因原、被告就收费标准未能达成合意，遂争议成诉。本院认为，《中华人民共和国价格法》（下称价格法）第三条规定，国家实行并逐步完善宏观经济调控下主要由市场形成价格的机制。价格的制定应当符合价值规律，大多数商品和服务价格实行市场调节价，极少数商品和服务价格实行政府指导价或者政府定价。市场调节价，是指由经营者自主制定，通过市场竞争形成的价格。本法所称经营者是指从事生产、经营商品或者提供有偿服务的法人、其他组织和个人。价格法第十八条规定，下列商品和服务价格，政府在必要时可以实行政府指导价或者政府定价：（一）与国民经济发展和人民生活关系重大的极少数商品价格；（二）资源稀缺的少数商品价格；（三）自然垄断经营的商品价格；（四）重要的公用事业价格；（五）重要的公益性服务价格。根据上述法律规定，可以确定本案所涉收费项目及标准应当属于经营者自主定价的范围。被告认为，依据上述法律规定，市场经营者收取的物业费不属于政府指导价的范围，被告此项抗辩理由符合法律规定，应予采纳。原告对被告应当收取物业费不持异议，但原告认为就物业费收费标准被告单方定价，违反合同约定，且双方签订的《市场经营房租赁协议》第三条没有约定物业费的具体收费标准，对物业费的收费标准应当由原、被告双方协商定价。原告关于收取物业费标准在双方签订的《市场经营房租赁协议》没有明确约定的主张，符合协议约定的内容，应予采信。本院认为，原、被告之间的市场物业服务合同关系，系平等主体之间的民事法律关系，对涉及合同未明确的权利义务，双方应当遵照诚实守信、等价有偿的原则，共同协商确定。被告方对其收费标准，应当在缔约之前向原告进行充分的告知，以保障原告的缔约知情权，以便原告能准确预判缔约的成本和风险。在合同履行过程中，若需调整收费标准，应当提前向对方告知调整的理由，听取对方对调整标准的意见，给对方提供不接受调整标准后的选择方案，并给予对方就选择方案进行实施的时间。若构成违约，还应当主动向对方承担违约责任，以示对契约的尊重，和诚信守约的态度。而不是通过其拥有的管理优势地位，以停电、封门等手段，迫使原告接受，此类行为显然超出了平等民事主体之间权利自救的范围，为民事活动中所不能容忍的行为。本案争议的物业费收费标准，按上述价格法规定应属市场主体自主定价范围，若原告对被告单方所定收费标准持有异议，可向有关价格行政主管部门投诉，以获取价格行政主管部门就其投诉是否属于价格监察范围的答复。原告诉请法院以裁判的方式强令要求被告接受其单方提出的收费标准，显然与契约自由原则相悖，且司法也没有权力直接参与合同双方的缔约过程，更无权力强令对方接受合同相对方提出的缔约要求。故原告诉请法院判令被告参照被告小商品市场一期一楼的标准按照每月每间90元收取物业管理费的诉讼请求超出法院裁判范围，其诉讼请求不能成立；因被告对此次纠纷的酿成负有主要责任，本案诉讼费应当由被告承担；综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条第二款之规定，判决如下：驳回原告巫建荣的诉讼请求。案件受理费200元，减半收取100元，由被告西宁市王家庄小商品批发市场负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员  马华忠二〇一六年六月二十七日书记员  马晓斌附法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第三条合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。国务院《诉讼费交纳办法》第二十九条诉讼费用由被诉方负担，胜诉方自愿负担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据其诉讼标的的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额。