北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京02民终3728号上诉人（原审被告、反诉原告）杨文华，女，1964年5月27日出生。委托代理人郑志超，北京盈渊律师事务所律师。委托代理人许涛（杨文华之夫），1965年6月15日出生。被上诉人（原审原告、反诉被告）北京师范大学良乡附属中学。法定代表人刘建友，校长。委托代理人王文山，北京元辅律师事务所律师。委托代理人董旭姣，女，1990年6月9日出生。上诉人杨文华因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市房山区人民法院（2015）房民初字第16665号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2015年11月，北京师范大学良乡附属中学（下称北师大良乡附中）起诉至原审法院称：杨文华因1998年7月调入我单位，为了解决其住房问题，收取杨文华成本价7万元，分给其北京市房山区XXX5号楼3单元202号（下称诉争房屋）的一处住宅。2002年3月，杨文华离开学校，未办理调动手续。2008年6月，经杨文华本人与我单位协商，我单位回购该房屋，杨文华交还该西潞园住房，退还杨文华房屋款7万元，同时我单位一次性给予杨文华房屋回收补偿款20万元，双方签订房屋回收补偿协议，杨文华即将房屋（含房门钥匙）交给我单位，同时将有关房屋手续交还。该房屋一直没有办理过户手续。2015年5月，杨文华在未通知我单位及有关部门的情况下擅自更换该房屋门锁。后我单位得知该情况，且该房屋已办妥房屋产权证（产权人为杨文华），虽经双方协商但未达成一致意见。故诉至法院，要求：1、依法判令杨文华协助我单位办理北京市房山区XXX5号楼3单元202号房屋的过户手续；2、判令杨文华腾退北京市房山区XXX5号楼3单元202号房屋给我单位；3、本案诉讼费由杨文华承担。杨文华辩称并反诉称：一、房屋产权为私有，北师大良乡附中无权要求转移过户。我自1986年大学毕业后回到北京市房山区房山中学任教，并且一直在房山区教育系统工作。1998年房山区筹建北师大良乡附中，并在全区选拔抽调优秀教师，我通过选拔于1998年7月调入该校任教。根据当时的房改政策，我以当时的物价水平7万元的成本价（此时的市场价7万可在同地段购入面积70平方米左右两居室）购入了诉争房屋，并已完成在建委产权登记，该房屋的产权所有权归我个人完全拥有。根据《中华人民共和国物权法》第四条、第十四条、第六十四条、第六十六条和《民法通则》第七十五条，我认为北师大良乡附中无权要求将此房过户。二、北师大良乡附中所述房屋回收协议是无效合同。首先其所述房屋回收补偿协议中并非回购，其在诉状中的陈述有歧义，有偷换概念之嫌。协议的签订原因如下，我于2005年12月向学校提出申请办理档案转移。校方拒绝协助办理档案转移手续，并提出我必须腾退诉争房屋，且一再坚持只退还7万元成本价购房款。直至2008年5月，经过我两年半请求与协商，在直接办理人事档案关系无望的情况下，得到校方答允给予部分补偿款用于解决我及家人的房屋租住（20万元，此时在同地段可以购入不到20平方米），被迫与校方签署了《房屋回收补偿协议》。我认为校方构成“以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下”签署的本协议。根据1999年10月1日起实施《中华人民共和国合同法》第52条规定，有下列情形之一的，合同无效：一方以欺诈、胁迫的手段订立的合同，损害国家及个人利益。故房屋回收协议是无效合同。同时依据中华人民共和国《民法通则》第五十八条之规定，下列民事行为无效：一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的。据此民事行为无效。同时，此合同的签订也与2002年12月10日人事部关于《人事部事业单位试行人员聘用制度有关问题的解释》中第十九条，“单位不得以任何理由扣留无聘用关系职工的人事档案；个人不得无故不办理档案转移手续”相悖。校方存在以扣留人事档案要挟被告退还合法占有的房屋产权的事实。另根据《民法通则》第135条的规定，一般合同纠纷诉讼时效为两年。而本《协议》是在2008年签订的，诉讼时效期已过。三、我构成房屋拥有和居住的事实。该房屋的物业费与取暖费一直均由我交付，自协议签订后亦如此。在此情形下，多年辗转各处居住，家里老人现在居住在该房子里，有我的父亲、公公、婆婆，三位老人都已八十岁以上高龄，之前由于校方的原因导致老人家们居无定所，现在终于有所安定。四、《房屋回收补偿协议》的内容要求腾退房屋，交换的只是该房屋的使用权，并不涉及房屋产权，当时该协议内容已经完全执行完毕。我从北师大良乡附中的诉讼中得知2003年该房屋所有权已为我所有，但是北师大良乡附中却扣留了房产证，且隐瞒产权归属的事实，造成我在不知情的情况下，不能维护个人权益，签署了使个人利益严重受损的《房屋回收补偿协议》。校方欺瞒房屋产权归属，而且以先腾退房屋否则不予办理档案关系为要挟，迫使我签署的《房屋回收补偿协议》，请求法院根据相关法律判令该协议为无效协议。证据为《房屋回收补偿协议》内容中“三、学校在验房后，协助杨文华老师办理工作关系调动手续。”该协议违背国家政策，违背房改精神。双方之前没有房屋买卖合同关系，我和房山区教育局签订过一份房屋买卖合同，但与北师大良乡附中没有签订过任何房屋买卖合同，双方不存在房屋买卖合同的法律关系，北师大良乡附中的主体资格不适格。其利用我急需调动工作关系的特殊情况，以不交房就不给办理工作调动来要挟，违背公平自愿原则，显属无效。北师大良乡附中不是合同的当事人，无权回收房屋，其行为不符合政策规定，我认为是无效的。协议没有经过我配偶许涛的签字和认可，侵犯了第三人的权利，同时侵犯了教育局的权利。房屋回收补偿协议是本案诉争的焦点，该协议是一份腾房协议，我只有一项义务，就是把房子交给学校，这份协议不是房屋买卖协议，在整个协议中没有任何回购及买卖的字眼，也没有涉及任何产权的内容，不具有房屋买卖协议的形式和实质的特点。另外，我与教育局签订的房屋买卖合同中没有关于回收的条款，只有有限回购权，有限回购权是我如果在市场上公开出售房屋应咨询教育局，在同等价格上是否愿意优先购买的权利。本案已经超过了法定的2年的诉讼时效，该协议已签订七年之久，北师大良乡附中未向我提出过任何请求，也未向法院起诉，因此丧失了胜诉权。综上，我现提起反诉，要求：1、判令我与北师大良乡附中于2008年5月签署的《房屋回收补偿协议》为无效协议；2、判令北京市房山区XXX5号楼3单元202号房屋为我所有；3、本诉与反诉的诉讼费由北师大良乡附中承担。北师大良乡附中针对杨文华的反诉辩称：杨文华的反诉中涉及很多都是对本诉的答辩意见，结合本诉针对杨文华的观点予以回应。1、杨文华说的政策、精神不是解决本案的法律依据，本案是杨文华调入我校后，教育局给我校的房子分配给职工，其他学校的教师分不了这套房，这是当时举全区之力支持北师大良乡附中调集的师资力量，给我校的政策，通过我校卖给杨文华的这套房屋。这个过程中，教育局与杨文华签合同，最终杨文华办下来房产证，这是过去的一个阶段。而我单位与杨文华双方又签订的协议是属于第二个阶段，这套房现在不是一手房的买卖合同回收，而是二手房，我们没有否认杨文华过去获得了这套房屋，所以我们才签协议退房款给杨文华补偿，被混淆的是两个不同的房屋买卖过程。第一是杨文华跟教育局，第二是杨文华和我单位。根据杨文华所说的第二点教育局作为主体，说我校无权回收，现在的主体就是我们双方，不存在教育局的问题。2、对方说我方利用杨文华急于调动，我们过去把杨文华作为人才引进来，到了2002年中途就走了，不是我们不要杨文华了，而是杨文华不在我校工作了，而这个调动必然需要原单位有一个意见，是否同意，这是一个人事关系，与现在的房子的问题是两个概念，当时我们的房屋是为了解决我们引进人才去分房，杨文华走了，我们还要引进人才，我们需要这个房源去分给别人。杨文华说违反了公平自愿的原则，我们强调一下，签署这份协议是自愿签署的，而当时的退7万的房款和给20万的补偿是双方找到了一个契合点，是经过双方协商的，不是我方单方开的一口价，双方必然有利益的契合点，谈不上说不公平，杨文华说胁迫、重大误解需要通过合同法第54条去处理，是撤销，而不是合同无效。3、杨文华说其配偶许涛不知道，我们提交的证据中2008年6月23日收7万元的退房款签字是许涛代杨文华签的，同日还是许涛代杨文华打的收我校20万元的收条。说房子是杨文华与其配偶共同居住，退给我们房了，从房子里搬走了，许涛不知道是不可能的。通过事后的行为可知许涛是认可这件事的。4、杨文华说只涉及腾房义务，不是房屋买卖协议，我们对房屋回收补偿协议作了详细的阐述，性质就是房屋买卖合同，双方的共同意思表示是退给杨文华7万购房款，再补偿20万，不是买卖是什么？杨文华原来有房屋所有权，没有使用权了，杨文华还要这套房干什么？显然失去的是所有权。5.杨文华说签协议的背景是我方胁迫，我们是事业单位，不可能胁迫谁，都是经过各方综合协商，综合确认找到最佳的契合点来签的协议。6.杨文华说不知道有房产证，其2002年离开的学校，而房产证是2003年办下来的，过去是其与教育局之间的关系，我们学校没有参与，其是否知道有房产证跟我校没有关系，我们就知道这套房过去卖给杨文华了，现在再买回来。7.杨文华说诉讼时效的问题，我们给了杨文华钱，其及时腾房，钥匙和房子一直在我方掌控，直到2015年5月左右，才知道杨文华换了锁，我们进不去了，我们才提起的诉讼。为什么原来没有过户，是因为房子一直没有合适的分配对象，如果我们有合适的分配对象，我们早就要求把房屋办理相应的过户手续了。有了分配对象后是从杨文华直接过户到分配对象名下，不再通过我校了。所以杨文华所提的以上几点一个是胁迫问题，一个是主体问题，理由均不成立。按合同法第52条、54条的规定，按照54条胁迫、乘人之危是可撤销，对方应在一年内行使撤销权，而其主张合同无效，所以对方依据第54条的一系列陈述在本案中我们认为没有任何参考价值。合同法第52条一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益的，恶意串通、损害国家集体第三人的利益的，合同无效，需要杨文华与我校进行串通才去损害许涛的利益，事实上并没有，合同未违反法律、行政法规的强制性规定。对于杨文华反诉请求第二项请求确认诉争房屋归杨文华所有，我们认为在2008年5月杨文华签订的房屋回收补偿协议其性质是房屋买卖协议，基于原来杨文华有对房屋的所有权，我们才会退给其购房款进行补偿，如果所有权是我方，我们就不可能给其补偿。杨文华所说诉讼时效不成立，是杨文华在2015年去占房了，我们才起诉的。原审法院经审理确认：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人就有关合同内容约定不明确，依照合同法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。根据本案查明的事实，北师大良乡附中与杨文华签订的《房屋回收补偿协议》的法律性质为房屋买卖合同，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。北师大良乡附中根据房屋回收补偿协议给付了杨文华回收房屋补偿款，且杨文华亦已收到北京市房山区教育委员会退还的购房款，现北师大良乡附中作为买受人要求杨文华协助办理涉案房屋的过户手续，并腾退涉案房屋，理由正当，证据充分，法院予以支持。对杨文华反诉要求确认双方签订的《房屋回收补偿协议》无效的诉讼请求，杨文华主张北师大良乡附中无诉讼主体资格，其无权回收房屋，双方签订的协议性质并非房屋买卖协议，涉案协议仅涉及房屋使用权，不涉及房屋产权，北师大良乡附中欺瞒房屋产权归属，杨文华对房屋仅有居住权等，均理由欠缺，法院均不予采纳；杨文华主张涉案协议违反法律及房改政策，证据不足，理由欠缺，法院不予采纳；杨文华主张涉案协议签订时其夫许涛并不知情，该协议侵犯了许涛的合法权益，但北师大良乡附中提交的收条系由许涛出具，故杨文华该主张明显与事实不符，法院不予采纳；杨文华主张北师大良乡附中以人事关系档案调转胁迫其签订《房屋回收补偿协议》，该协议违背其真实意思表示，根据合同法的相关规定，其所述属于合同可变更可撤销的事项，不属于合同无效的事项，故对其该主张法院不予采纳。对于杨文华反诉要求确认涉案房屋归其所有的诉讼请求，因本案系房屋买卖合同纠纷，而非确权纠纷，现双方系因房屋买卖合同的签订及履行发生争议，故法院对杨文华该反诉请求不予支持。杨文华所辩北师大良乡附中之诉讼请求已过诉讼时效，双方在协议中未明确约定房屋过户之事宜，在合同签订后杨文华已将涉案房屋交付给北师大良乡附中占有使用，且双方系因杨文华于2015年4月再次占有房屋后，就过户之事发生争议，不存在明显怠于主张权利的情形，故对杨文华所辩法院不予采纳。据此，原审法院于2016年3月判决：一、杨文华于判决生效之日起七日内协助北京师范大学良乡附属中学办理位于北京市房山区xxx5号楼3-202号房屋一套的过户手续，将上述房屋过户至北京师范大学良乡附属中学名下，过户时的税费由北京师范大学良乡附属中学负担；二、杨文华于判决生效之日起三十日内将位于北京市房山区5号楼3-202号房屋一套腾退给北京师范大学良乡附属中学；三、驳回杨文华的反诉请求。判决后，杨文华不服上诉至本院，仍坚持原审意见，要求撤销原判，驳回北师大良乡附中的诉讼请求，支持其反诉请求。北师大良乡附中同意原判。经审理查明：杨文华原系北师大良乡附中的教师，自1998年起在北师大良乡附中任教，于2002年9月离开学校。1999年7月，房山区区委区政府、区教育局为解决杨文华住房问题，以成本价分给杨文华位于房山区5号楼3单元202房屋一套，建筑面积89.35平方米，杨文华支付房屋价款7万元。2008年5月北师大良乡附中与杨文华签订《房屋回收补偿协议》，协议中约定“为解决杨文华老师工作关系调动，就所购成本价房回收补偿问题，经杨老师与学校协商，签订本协议，具体内容如下：一、杨文华老师于2008年6月30日前腾房，将房屋钥匙归还学校，并办理房屋交接手续；二、学校在验房确认后，参照2002年良乡地区房价水平，一次性付给杨文华老师回收补偿款人民币20万元；三、学校在验房后，协助杨文华老师办理工作关系调动手续。”2008年6月23日北京市房山区教育委员会给付杨文华退房款7万元，同日北师大良乡附中给付杨文华回收房屋补偿款20万元。杨文华之夫许涛于2008年6月23日向北师大良乡附中出具收条，内容为“今收到北师大良乡附中杨文华房款现金人民币贰拾万元整”。2008年6月杨文华将涉案房屋交付给北师大良乡附中。2015年5月杨文华在更换涉案房屋门锁后再次入住涉案房屋。另查明，涉案房屋所有权证号为京房权证房私字第x**号，房屋所有权人为杨文华，房屋所有权证登记时间为2003年11月16日。经法院询问，北师大良乡附中同意负担涉案房屋过户时的税费；另北师大良乡附中称就涉案房屋之事，经北师大良乡附中与北京市房山区教育委员会协商，北京市房山区教育委员会同意退还杨文华购房款7万元。在本案审理中，北师大良乡附中向法院提出财产保全申请。原审法院于2015年10月22日作出（2015）房民特字第15465号民事裁定书，对位于北京市房山区良乡xxx5号楼3-202号房屋（房产证号京房权证房私字第x**号）一套予以查封。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋回收补偿协议》、支出凭单、收据、收条、房屋产权证、收据等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。杨文华与北师大良乡附中签订的《房屋回收补偿协议》系双方的真实意思表示，未违反法律行政法规的效力性强制性规定，杨文华虽主张其系受胁迫情况下签订的该协议，但并未就此提交充足的证据予以证明，该协议亦不存在法律规定的其他导致合同无效的情况，故该协议应属合法有效，双方均应依约履行。杨文华要求确认上述协议无效，缺乏依据，本院对此不予支持。杨文华与北师大良乡附中在上述协议中约定了诉争房屋的回收补偿及腾房交接等问题，现北师大良乡附中据此要求杨文华将诉争房屋过户至北师大良乡附中名下，杨文华则主张协议中并未约定过户及当时并不知道产权证已经办理完毕、双方系在房屋使用权的基础上进行的协商，故不同意过户至北师大良乡附中名下。但根据查明的事实，杨文华通过选拔作为优秀教师进入北师大良乡附中任教，并依据当时的政策与北京市房山区教育委员会签订购房协议书购买诉争房屋，在购房协议中明确约定产权归个人所有，故即使杨文华主张在与北师大良乡附中签订协议时并不知晓诉争房屋的产权证已经办理完毕，其亦应知晓其购买的系诉争房屋的所有权。在此情况下，杨文华与北师大良乡附中就房屋回收补偿问题签订上述协议，协议中虽未明确约定过户事宜，但从协议的内容看，双方约定由学校根据2002年良乡地区房价水平补偿杨文华20万元，杨文华将诉争房屋腾退交给学校，且结合之后北京市房山区教育委员会亦退还杨文华购房款7万元的事实，应当认定该协议中包含了北师大良乡附中向杨文华购买诉争房屋产权的意思表示。故北师大良乡附中要求杨文华协助其将诉争房屋过户到北师大良乡附中名下，有事实及法律依据，本院对此予以支持。杨文华要求确认诉争房屋归其所有的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。关于诉争房屋的腾退一节，依据双方协议中的约定，杨文华应将诉争房屋腾退交付给北师大良乡附中，故对北师大良乡附中的该诉讼请求，本院予以支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费5000元，由北京师范大学良乡附属中学负担2500元（已交纳），由杨文华负担2500元（于本判决生效之日起7日内交纳）。一审案件受理费8600元，由杨文华负担（于本判决生效之日起7日内交纳），反诉案件受理费4300元，由杨文华负担（已交纳）；二审案件受理费8600元，由杨文华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊审 判 员  马兴芳代理审判员  陈雨菡二〇一六年六月三十日书 记 员  孙辰姝