安徽省东至县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖1721民初737号(二审审理中，该判决书尚未生效)原告：朱振文，男，1953年12月4日出生，汉族，城镇居民，住安徽省东至县。委托代理人：王新进，安徽安东律师事务所律师。被告：谢培根，男，1959年2月6日出生，汉族，城镇居民，住安徽省东至县。原告朱振文与被告谢培根房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月31日立案受理后，依法由审判员苏香红适用简易程序于2016年4月28日公开开庭进行了审理。原告朱振文及其委托代理人王新进、被告谢培根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱振文诉称：2004年2月10日，原、被告签订店面租赁合同，原告将东至县尧渡镇建设路原五交化公司南面第一间门面房出租给被告经营饭店，合同未确定租赁期限，月租金约定400元，每月15日之前支付房租，合同约定房屋租赁期间不得自行改造。补充协议约定原告将店面内的冰箱、桌椅、餐具及排挡工棚以4000元的价格转让给被告。被告承租店面后经营“培根排挡”从事餐饮业，未经允许擅自对房屋结构进行了改造。2004年2月至2007年元月，原告按照每月400元支付租金，随着市场行情的变化，房价逐渐攀升，房租也不断提高，双方商议调整租金，直到2016年元月开始，被告每月按照700元交付租金。2016年2月11日交付房租后，原告告知被告决定收回店面自用，不再续租，后经多次催告，被告既不交房，亦不交租金。现特此起诉，请求判令被告立即向原告交付其承租的位于东至县尧渡镇建设路原五交化公司南面第一间“培根排挡”门面房；判令被告给付原告房租（自2016年3月11日起按月租金700元计算至被告交付门面房之日止）。被告谢培根辩称：原告所诉与客观情况严重不符，2004年2月10日，原告转让五交化公司南面第一间门面房，并签订店面租赁合同，合同中确定为长期租赁，没有提出租赁时间（期限），当时月租金为400元，2004年以后门面租金由每月400元陆续涨至450元、500元、600元，直至2014年后700元（有收据为证）。而在2016年2月11日开始交房租后，2016年3月13日，原告委托县烟草公司职工檀安生收房租，开收据为12000元，要求被告一次性交清年度门面房租金，被告因收费过高，无法承受拒绝付款。2016年3月15日，原告发出书面通知，要求被告交出承租的门面房。原告未经协商，单方提出苛刻要求，完全违反了2004年双方签订的租赁合同，在未经双方协商一致的情况下，单方终止合同，实属严重的违约行为。被告认为，合同履行已有十二年，被告一直遵守合同规定，按期交清门面租金，并随着时间推移，适度增长了门面房租金。2004年以来，被告鉴于原告门面房屋陈旧，被告两次对三间房间进行装修，原告也曾来过，对装修情况没有提出任何异议，而且被告从房屋整体结构考虑，在装修时未做重大改变，没有破坏原有房屋结构，不对原有房屋产生重大影响，只是对天花、地坪和墙壁进行粉刷。原告单方要求终止合同，是对被告的严重侵害行为，应及时纠正。故被告要求维护原、被告2004年签订的门面房租赁合同，由被告继续租赁使用。门面房租金参考隔壁邻居承租费标准，在同等情况下，按每月700元承租为宜，并按时交清门面租金。经审理查明：朱振文与谢培根于2004年2月10日签订一份房屋租赁合同，合同约定朱振文将其自建的门面房（位于东至县尧渡镇建设路原五交化公司南面第一间）租给被告使用，月租400元，每月15日前付房租，从2004年2月开始。如若政策性房子拆迁，朱振文提前通知谢培根，谢培根无条件搬出。另约定，房屋在租用期间不得自行改造，双方不得随意转让。合同签订后，朱振文将该门面房交付给谢培根使用，并收取转让费4000元，其中包含门面房的冰箱、桌椅、餐具等。谢培根支付了转让费4000元，将该门面房经营大排档生意。2004年至2006年，谢培根每月按400元给付租金。2007年至2008年，谢培根按每月450元给付租金。2009年至2010年，谢培根按每月500元给付租金。2011年至2013年，谢培根按每月600元支付租金。2014年至2016年2月，谢培根按每月700元给付租金。2016年3月15日，朱振文向谢培根下达解除合同，要求收回出租房的通知。以上事实有当事人陈述、合同、补充协议、租金收据等证据在卷佐证，足以认定。本院认为：合法的民事权益受法律保护。虽然原告朱振文与被告谢培根签订的门面房租赁合同系双方当事人真实意思表示，但是原告朱振文出租给被告谢培根的门面房系其自行建设，未取得合法的行政审批手续，系违章建筑，故双方所签的门面房租赁合同不具有法律约束力，应属无效合同。在双方所签合同被确认无效后，原告作为出租房屋提供方，有权要求房屋使用人被告谢培根腾空并交付使用房屋。考虑到原告出租未取得权属的房屋，而被告签订合同时亦未审查原告提供的房屋权利是否完整，双方均存在过错。故对被告谢培根搬出原告朱振文提供其使用的房屋应当给予一定的腾空时间。虽然合同无效，但原告对于被告在占有使用期间的使用费，可参照合同约定的租金标准要求被告支付。被告谢培根自2014年以来至2016年2月一直按700元/月支付租金，原告亦予以接受，因此每月700元租金价格系双方认可的价格，故被告应当自2016年3月起按每月700元支付占有使用费直至被告腾房交付之前一个月止。关于被告提出其承租原告房屋给付了4000元转让费，若解除合同须按现行市场价返还转让费80000元的意见。本院认为，作为一种交易习惯，转让费普遍存在于门面房出租行业中，是一种转让门店使用权而在转让时一次性收取的费用，法律对此亦未禁止。由于本案原、被告双方所签订的门面房租赁合同被认定为无效合同，因此原告收取被告的转让费4000元无合法依据，应予以返还，并承担利息损失（以转让费4000元为本金，自2004年2月10日起至本院确定给付之日止按年利率6%计算）。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款、第五条第一款之规定，判决如下：一、原告朱振文与被告谢培根于2004年2月10日签订的门面房租赁合同无效；二、被告谢培根于判决生效后三十日内将原告朱振文提供的位于东至县尧渡镇建设路原五交化公司南面第一间门面房腾空交还给原告朱振文，并按每月700元支付自2016年3月至腾空之前一个月的占用使用费；三、原告朱振文于判决生效后三十日内返还被告谢培根转让费4000元及损失（损失以转让费4000元为本金，自2004年2月10日起至本院确定给付之日止按年利率6%计算）；四、驳回原告朱振文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元减半收取40元，由原告朱振文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省池州市中级人民法院。审判员  苏香红二〇一六年六月十四日书记员  段海燕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：（五）违法法律、行政法规强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。