河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）冀03民终1518号上诉人（原审原告、反诉被告）杜永忠，男，1960年6月4日出生，汉族，现住秦皇岛市抚宁区。委托代理人刘玉美，河北韩柏律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）秦皇岛煜明房地产集团有限公司，住所地秦皇岛市海港区秦安街31号。组织机构代码证代码：723373142。法定代表人刘庆银，该公司董事长。委托代理人梁俊，河北德圣律师事务所律师。委托代理人廖真荣，男，1973年5月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区，系北城一号项目部经理。被上诉人（原审被告、反诉原告）秦皇岛市瀚升房地产开发有限公司，住所地秦皇岛经济技术开发区祁连山北路7号三楼南侧。组织机构代码证代码：721684123。法定代表人张艺瀚，该公司董事长。委托代理人黄海疆，河北海立律师事务所律师。委托代理人廖真荣，男，1973年5月22日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区香格里*栋*单元。公民身份号码：5110281973********，系北城一号项目部经理。上诉人杜永忠因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2016）冀0302民初39号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。原审法院查明，2014年9月2日，原告与秦皇岛煜明房地产集团有限公司（以下简称煜明公司）、秦皇岛市瀚升房地产开发有限公司（以下简称瀚升公司）签订《（销售型）保障性住房买卖合同》。合同约定原告购买位于秦皇岛市海港区北城一号181601号房屋，建筑面积90.61平方米，层高为2.9米，原告依照双方合同约定向二被告支付房屋价款。现房屋已经具备交付条件。但是原告认为楼房层高2.8米，低于合同约定的层高2.9米，故未收房。起诉请求二被告承担违约责任，支付赔偿金55543.3元。诉讼中被告提出反诉，称是因为其工作人员的失误。在合同中注明房屋层高为2.9米，2.9米层高并非是原、被告的协商结果，存在重大误解，请求对层高2.9米变更为层高2.8米。另查明，秦皇岛北城一号项目系瀚升公司、煜明公司联合开发建设，项目中建设的有商品房、保障性住房，两类房屋混合建设。2013年1月7日由秦皇岛市规划局颁发《建设工程规划许可证》（建字第130302201303002）附图：项目轴立面图上的层高标注是2.8米，并于2013年5月开工建设，于2014年3月28日取得（秦限价房）预售字（2014）第003号《预售许可证》，2014年4月份开始销售。在该项目中销售的商品房没有标注层高，只有保障性住房的买卖合同中约定了层高。2013年9月9日，河北衡信滨海工程项目管理有限公司对秦皇岛市海港区北部片区保障房项目（北城一号）进行成本测算，结果是折合造价为4284.68元/平方米。2014年1月15日秦皇岛市住房保障和房产管理局秦房字【2014】9号文件确定北城一号保障性住房的平均销售价格为4499元/平方米。2015年10月27日，秦皇岛北城一号项目取得河北省建设工程竣工验收报告，在竣工图中标注房屋层高2.8米。2015年10月28日，二被告对北城一号项目中的房屋陆续交房，因部分业主提出房屋与合同中层高约定不符的情况，2015年11月13日，二被告向秦皇岛市海港区住房保障和房产管理局作出了《北城壹号项目关于层高工作失误的情况说明》，并同时向业主道歉，至今大部分业主已接收房屋，并更换了层高更正为2.8米的合同。关于被告是否以层高2.9米作为卖点进行宣传，原告向法庭提供了搜狐网上的对北城一号项目的售房信息，房屋信息中标注的层高为2.9米。但是不能确定该售房信息为被告作为宣传而刊登的。原审法院认为，原、被告双方签订的《（销售型）保障性住房买卖合同》，不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同。涉案楼盘从规划设计、图纸绘制，行政审批、开工建设、再到工程规划验收层高均为2.8米，即二被告从始至终对于该建设项目中的楼房层高都是执行的2.8米层高，被告不存在变更规划层高的行为；根据国家相关规定，住宅楼房的层高以2.8米为宜，但是开发商可以以更高的层高作为卖点吸引消费者。被告开发建设的房屋层高既符合国家相关规范的要求，亦符合规划设计，原告所举证据不能证明被告以2.9米层高作为卖点欺骗消费者，2.9米的层高仅出现在原被告签订的合同中，在其他文件中均没有出现;被告出卖给原告的房屋为保障性住房，房屋的销售价格由政府审批和监督，非同于商品房的销售价格，被告无法通过虚假宣传层高、抬高房屋价格从中牟利。故认为被告提供的《（销售型）保障性住房买卖合同》第三条中约定的层高2.9米不是双方协商后确定的合同条款，该约定非被告的真实意思表示，被告将层高书写成2.9米系笔误，应当根据实际的规划审批和房屋的实际情况进行更正，故对原告的诉讼请求，不予支持。二被告提出要求变更关于房屋层高合同约定条款的反诉请求，法院认为在签订合同过程中的笔误不是法定的重大误解情形，不属于重大误解，反诉请求于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、对原告（反诉被告）杜永忠的诉讼请求不予支持；二、对被告（反诉原告）秦皇岛煜明房地产集团有限公司、秦皇岛市瀚升房地产开发有限公司的反诉请求不予支持。案件受理费1189元，由原告（反诉被告）杜永忠负担,反诉费40元，由被告（反诉原告）秦皇岛煜明房地产集团有限公司、秦皇岛市瀚升房地产开发有限公司负担，于本判决生效后十日内缴纳。上诉人杜永忠不服上述判决，向本院提出上诉，请求二审法院依法改判被上诉人向上诉人支付违约金，承担违约责任；由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实和理由如下：一、被上诉人违约事实存在，上诉人的诉求依法应得到支持。一审判决认定：“经审理查明，2014年8月31日，原告与二被告签订《(销售型)保障性住房买卖合同》，合同约定……层高为2.9米，原告依照双方合同约定向二被告支付房屋价款。”“本院认为，原、被告双方签订的《(销售型）保障性住房买卖合同》，不违反法律强制性规定，应当认定为有效合同。一审判决将上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同认定为合法有效，而被上诉人实际交付的房屋层高不符合双方合同约定，那么根据《中华人民共和国合同法》第8条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自已的义务。”第60条规定：“当事人应当按照约定全面履行自已的义务。”第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被上诉人就应该承担违约责任，向上诉人支付违约金，上诉人的诉求就应当依法得到支持。二、一审判决认定事实错误，前后自相矛盾，故意偏袒被上诉人一方。一审判决接下来的认定却与以上认定自相矛盾,混淆法律关系，错误认定主要有:1、“涉案楼盘从规划设计、图纸绘制、行政审批、开工建设、再到工程规划验收层高均为2.8米，即二被告从始至终对于该建设项目中的楼房层高都是执行的2.8米层高……根据国家相关规定，住宅楼房的层高以2.8米为宜……被告开发建设的房屋层高既符合国家相关规范的要求，亦符合规划设计。”此认定错误之处在于将符合国家相关规范的要求和规划设计与被上诉人违反房屋买卖合同混为一谈，以此来偏袒被上诉人。以上已经认定双方的房屋买卖合同不违反法律强制性规定，为有效合同，故前后认定自相矛盾。既然房屋买卖合同不违反法律强制性规定为有效合同，就应该得到全面遵守和履行，否则即为违约，违约就要承担违约责任。即便符合国家相关规范的要求和规划设计，违约了仍要承担责任。2、“2.9米的层高仅出现在原被告签订的合同中，在其他文件中均没有出现。”此认定之说法大错而特错，房屋买卖合同纠纷不以双方签订合法、有效的合同为准，有悖于常理，更有恃于法理。既然合同中明确约定层高2.9米，根本不需要其他文件中予以体现。根据合同相对性的原理，上诉人与被上诉人是合同主体，双方受不违反法律强制性规定的合同约束，不受其他约束，其他也不是合同的组成部分。因此在其他文件中体现与否与本案并无直接的关联。买卖双方只需依合同约定行事即可。3、“本院认为被告提供的《(销售型）保障性住房买卖合同》第三条中约定的层高2.9米不是双方协商后确定的合同条款，该约定非被告的真实意思表示，被告将层高书写成2.9米系笔误，应尚根据实际的规划审批和房屋的实际情况进行更正，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。”此认定错误之处在于既不符合常理又违背法理，众所周知房屋买卖合同都是由开发商一方提供的格式条款，本案中的房屋买卖合同也不例外，亦是由二被上诉人一方提供的格式合同。作为被上诉人是有着多年房屋开发经验的房地产商，有自己的专业团队和法律顾问，对于房子面积大小、楼层高低、楼间距这个直接影响房屋销售，当然也是直接影响居住者居住舒适度的重要环节数据，作为开发商的被上诉人根本不可能忽视掉，因此说“该约定非被告的真实意思表示，被告将层高书写成2.9米系笔误”这一说法根本不能信服于人，有悖常理。又根据《合同法》第41条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。”双方签订的房屋买卖合同是由被上诉人单方提供的格式合同文本，即便对合同条款有不同解释的，也应当作出不利于被告的解释，更何况约定层高2.9米的条款根本就不存在其他的解释，也不需要解释。双方房屋买卖合同明确约定层高2.9米，此合同条款非常明确，不会使任何一个普通人对它产生误解。三、一审判决混淆法律关系，偏离诉讼争议方向。诉讼是通过司法的手段使当事人之间的法律关系变得更加明确化、简单化，从而确定权利义务及法律责任的承担。上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同纠纷其实再简单不过了，应该围绕房屋买卖合同的签订交付购房款一交付符合合同要求的房屋这一脉络来梳理法律关系，认定法律事实。房屋买卖合同纠纷就要依照房屋买卖合同本身的履行情况或者说违约情节来划分责任的大小。然而，一审法院却将被上诉人即开发商符合设计、审批、验收等与本案毫无关联性的情节搅在一起，使简单、明了的案情反而变得复杂了，搅乱了案情。其实被上诉人符不符合设计、审批、验收和违不违反房屋买卖合同根本就是两回事儿，两者没有关联性，设计、审批、验收等也不是上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的内容。综上所述，上诉人认为一审判决认定事实存在多处错误，自相矛盾，混淆法律关系，被上诉人违约事实存在，上诉人的诉求依法应得到支持。特向贵院提起上诉，请求贵院在正确认定事实的基础上，依法支持上诉人的合理、合法的诉求。被上诉人煜明公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应依法维持。一、被上诉人在房屋买卖合同中将涉案房屋层高标注为2.9米，确系“笔误”。因涉案房屋是被上诉人开发的首个保障性住房项目，缺乏有关保障性住房签约的相关资料，故被上诉人以天洋“翠堤湾”保障性住房合同为蓝本进行修改后，作为北城一号保障性住房买卖合同，因被上诉人工作人员失误导致未能将参考蓝本中原标注的2.9米层高修正为本项目设计规划的层高2.8米。此种情况的发生，绝非被上诉人故意为之。事发后，被上诉人及时在合同中对层高进行了更正，后续签约使用了修正后的合同，经部分业主同意补正了层高，并向相关房产管理部门作出了《北城壹号项目关于层高工作失误的情况说明》；同时向相关业主表示了歉意。二、被上诉人从未在搜狐网或其他传媒上对北城一号项目进行宣传；且涉案房屋属于保障性住房项目，被上诉人根本不需要以2.9米层高进行销售虚假宣传。1、搜狐网属于国内大型网站，其为了扩大自己的影响力和点击率，不排除存在自行收集项目相关信息进行登载的行为，但这绝对与被上诉人无关。被上诉人从未以所谓“2.9米”层高作为卖点对涉案保障性住房进行宣传。2、对于保障性住房，因其建设销售是针对低收入人群的，故其价格较其他非保障性商住房的价格低很多。正因为其具有价格低的特点，很多人包括家庭收入富裕的人也都想购买这种住房，因此国家对购房者的资格进行了严格限制，这就使得保障性住房无需宣传，特别是根本无需以所谓层高等作为卖点进行宣传，就完全能够很快售完，所以被上诉人根本无需以层高为卖点来销售，因为这种住房存有价格低廉的优势。事实也是如此，保障性住房很快就销售完毕，三、涉案保障性住房从设计、规划、建造直至竣工验收均遵循层高2.8米的标准，被上诉人从未擅自变更；且2.8米层高是国家制定的房屋建造层高适宜标准；对房屋的使用功能和价值没有任何影响，上诉人所称对其使用功能和价值产生影响没有任何事实依据。四、涉案买卖合同有效与合同条款中的词语、数据可能存在笔误的情况并不矛盾，这属于合同内容的例外偶发情况。对于合同中层高数据偶然出现的失误，双方应本着实事求是，诚实信用的原则去解读和履行合同。被上诉人并不否认合同具有有效性、相对性，但合同是人制作和签订的，既然是人类的行为，就有可能出现失错；无论是格式合同，还是非格式合同都可能出现笔误差错；别说是一份房屋买卖合同，即使是标的额特别巨大的国家级合同也可能在合同数据或词语上出现失误；同样在法院的生效判决文书中也可能出现裁判数字存在失误的情况。作为被上诉人的代理人我曾经代理一民事借款案件，借款金额额为2000万元，但判决结果因打字校对失误写成2900万元，那么，我们能说这份判决书无效吗？原告方能以这份判决向被告主张2900万元吗？显然不能，双方仍须按2000万元来履行。上述失误是常见的，本案情况亦是如此。有关层高应为2.8米的数据并不是上诉人杜撰的，它是具有设计规划、验收等一系列证据资料来佐证的，况且房子不是其他物品，有关层高可以不按规划随便更改变动，因此对于层高2.8米误写为2.9米确实属于被上诉人笔误和非被上诉人的真实意思表示，故一审判决在认定买卖合同有效与层高2.9米笔误之间并不矛盾，它是有相关证据充分证实的，因此上诉人片面的以合同具有相对性、格式合同属于被上诉人提供、被上诉人具有专业销售团队和法律顾问，不应出现层高笔误的诉称，是不顾事实的唯心说法，其观点不能成立。五、本案特别关键的是：被上诉人对涉案房屋是严格按照规划进行建设施工，质量合格并依据政府对保障性住房的限价审核要求进行销售，该项目经政府相关部门委托测算，项目平均造价为4285元/平方米。在被上诉人对外销售中，销售价格按政府限价标准幅度，以略高于项目造价或低于平均造价标准进行的销售，故被上诉人对涉案保障性房屋属于微利销售，乃至无利润销售，更不存在以所谓通过虚假宣传获取10公分层高差价利益的行为。因此，部分上诉人称被上诉人得到了层高差利益并诉请被上诉人支付层高不足的赔偿金没有任何事实依据；而对于另一部分上诉人提出的支付违约金请求则更没有合同依据和法律依据：1、《合同法》中所规定的违约金性质主要是补偿性，其偿付前提必须是一方当事人因对方违约受到损失。而本案中虽然被上诉人在合同中误将层高写为2.9米，但被上诉人对保障房实际售价是按照规划层高2.8米进行销售的，上诉人也并未以层高2.9米交纳房款，因此上诉人未因合同笔误受到损失；2、买卖合同中没有关于将层高失误视为违约情形的约定；更没有约定违约金偿付比例，在相关法律或最高院司法解释中亦无相关规定，在上述情况下，上诉人提出偿付违约金的请求缺乏合同依据和法律依据，不应得到支持。六、被上诉人交付的涉案房屋，无论从层高设计还是房屋质量均符合国家标准，除涉案少部分业主外，其他所有近千户业主均已装修入住，在本案一审判决后，又有原一审起诉的18户业主，自愿放弃了上诉，收房入住。故被上诉人也希望上诉人及早收房入住，与广大业主一起维护和建设共同的美好家园。综上所述，被上诉人交付的房屋层高符合国家标准，质量合格，2.9米层高属于误写，被上诉人没有通过虚假宣传非法获取层高利益的行为，故上诉人的诉请不能成立，被上诉人请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。被上诉人瀚升公司答辩称，1、我方同意煜明公司答辩意见。本案的房屋施工在2013年6月份，上诉人购房都在2014年5月到2015年1月份，在购房时房屋建设已经达到10多层，不存在欺诈上诉人的行为。2、合同层高系笔误，笔误不是当事人真实意思表示，双方按照合同法规定的原则，上诉人提出的意见是不适用的。上诉人的损失依据没有事实依据，上诉人提出的请求没有明确的事实依据，应当维持原判。本院查明事实与一审无异，本院予以确认。本院认为，首先，本案销售房屋系限价房（保障性住房），其销售对象主要针对社会低收入群体，购卖人的资格需相关部门进行严格的审查，故限价房的销售不必要进行大量的宣传。而且上诉人提交的证据亦不能证明被上诉人在销售时将层高2.9米做为卖点进行宣传，从而取得房屋销售上的竞争优势的故意；其次，本案销售房屋从规划设计到竣工验收，层高均为2.8米。因房屋系限价房（保障性住房），北城一号房屋销售价格是由相关评估机构按2.8米层高对成本进行评估后，在此基础上报政府相关部门批准确定销售格。不存在以2.9米定价，交付2.8米层高房屋，获取非法利润的故意。再次，从被上诉人提交的天洋翠堤湾限价房销售合同看，与本案双方签订的销售合同系同一版本。综上，被上诉人在销售合同中标明层高2.9米并非其真实意思表示，其系笔误的抗辩事实充分，本院予以确认上诉人要求被上诉人按笔误确定的2.9米层高承担违约责任的请求理据不足，本院不予支持。但造成合同中存在笔误的责任在于被上诉人，笔误不能成为被上诉人免责的事由。如因其笔误给上诉人造成损失，其亦应承担赔偿责任。但本案中，上诉人未提供因被上诉人笔误给其造成损失的证据，被上诉人亦未因笔误取得销售上的优势或获取非法利润，故上诉人赔偿损失的请求证据不足，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1189元，由上诉人杜永忠负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一六年六月十七日书 记 员 孙秀丽