上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0104民初8245号原告亓云涛。委托代理人左建国，上海市天域律师事务所律师。委托代理人林起亮，上海市天域律师事务所律师。被告赵洪文。被告付凤芹。两被告共同委托代理人白崇城，上海君拓律师事务所律师。原告亓云涛与被告赵洪文、付凤芹房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林起亮，两被告共同委托代理人白崇城到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告亓云涛诉称，原被告经中介居间介绍，两被告共同委托周某某将其位于上海市大木桥路XXX号XXX室房屋出售原告。双方经充分协商，与中介方共同签订《不动产买卖意愿书》、《定金协议》，约定房屋成交价1,638,000元，定金100,000元，双方于2016年2月25日前到居间方签订《上海市房地产买卖合同》，若本协议签订后被告反悔不同意出售房地产，则按原告支付定金双倍金额返还原告。意愿书及协议签订后，原告于当日即支付定金10万元，且随时准备签订房地产买卖合同。但被告经原告及中介方多次催告，不愿与原告签订房地产买卖合同，致使房屋交易无法继续进行。故基于被告违约行为，原告诉至法院，请求判令：1.解除原被告于2016年1月22日就上海市大木桥路XXX号XXX室房屋签订的定金协议；2.两被告立即双倍返还原告定金20万元。被告赵洪文、付凤芹辩称，不同意原告诉请。定金协议无效，因本案所涉公证委托书有重大瑕疵，公证委托书仅有赵洪文一人签字，而公证书写明两被告共同在公证员面前签名，存在矛盾，公证书有重大瑕疵；房屋属于两被告共同共有，被告付凤芹不同意出售房屋，签约时，交予中介和原告的委托书上没有付凤芹签字，故周某某无权代理付凤芹，赵洪文也无权单独出售房屋，基于付凤芹事后未追认，定金协议无效，付凤芹不应承担返还定金责任。被告赵洪文愿意返还原告收取的10万元定金，不愿双倍返还。如果法院认定定金协议有效，中介和原告都存在过错，签约当日，向中介出示的公证委托书仅有赵洪文签字，原告对此疏于检查，签约后一周(2016年1月28日左右)，赵洪文即及时告知原告，赵洪文愿意签订买卖合同，但付凤芹不愿出售房屋且委托书上仅有赵洪文签字，原告当时表示放弃签约，并非被告单方拒绝签约，但原告于2016年2月28日又发函要求两被告签订买卖合同，存在过错。经审理查明，两被告系上海市大木桥路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)产权人。2016年1月22日，原告与居间方上海锦明房地产经纪有限公司(以下简称锦明房地产公司)签订《不动产买卖意愿书》，约定原告委托锦明房地产公司斜土二店居间购买两被告所有的系争房屋，成交价为1,638,000元，原告签订本意愿书同时，须支付锦明房地产公司10万元出价意向金，并同意授权锦明房地产公司将该房屋出价意向金转交卖方，待卖方签字确认后，该出价意向金即自动转为定金，买卖双方遵循定金罚则。同日，案外人周某某代理两被告在《不动产买卖意愿书》的附件“卖方签认书”上签字确认，收到原告支付的购房定金10万元；同时周某某代理两被告与原告签订《定金协议》，居间方锦明房地产公司亦盖章见证，协议约定：原被告一致同意系争房屋成交价为1,638,000元，双方于2016年2月25日前至居间方签订《上海市房地产买卖合同》，签订本协议当日，原告应支付两被告购房定金10万元，待签订买卖合同后，该定金直接转为购房首付款一部分。若有任何一方未按本协议约定办理的，每逾期一日，违约方应向守约方支付成交价万分之十的违约金，逾期超过二十日，守约方有权单方解除本协议，并按定金罚则追究违约方的违约责任。2016年2月25日，原告向两被告发出催告函，因被告未按约定时间与原告签订上海市房地产买卖合同，要求被告最晚于2016年2月28日前就系争房屋与原告签订上海市房地产买卖合同，继续交易；至庭审时，双方未就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》。另查明，签订定金协议当日，代理人周某某向原告出示了两被告委托其出售系争房屋的(2011)沪东证字第15575号公证书及2011年7月22日出具的委托书，公证书上委托人为两被告，委托书上仅有赵洪文签字；而根据原告依本院调查令调取的上海市东方公证处档案资料，两被告2011年7月22日出具的委托书上签字为两被告，上海市东方公证处留档的(2011)沪东证字第15575号公证书上委托人亦为两被告。对此，原告当庭陈述，签订定金协议时，原告就委托书仅有一人签字询问周某某，其解释拿错了委托书，原件在公证处，原件上有两被告签字；原告基于代理人与两被告的亲属关系，且事后赴公证处核查确认过周某某的代理权限，故签订了定金协议；被告则陈述两被告确共同委托周某某出售系争房屋并在公证处办理了委托书公证，但向原告出示的委托书仅赵洪文一人签字，存在瑕疵，原告在明知的情况下签约有过错；且公证处向被告出具的公证书内页委托人也仅有一人签字，与公证书内容矛盾，公证书存在重大瑕疵。审理中，本院致函上海市东方公证处，就本案所涉(2011)沪东证字第15575号公证书的相关情况进行征询，该公证处回函表示“经档案查询，(2011)沪东证字第15575号公证书确系该处为两被告出具的委托书公证书，两被告作为委托人在公证员宋某面前签字，且该处留档委托书上也均有两被告签字，被告交付法院的公证书委托书上仅有赵洪文一人签名，可能系委托人签名疏漏所致。”以上事实，除原、被告的一致陈述外，另有原告提供的房地产登记簿、不动产买卖意愿书(含卖方签认书)、定金协议、签约时被告出示原告的委托书及公证书、上海市东方公证处出具的档案资料(包括委托书、公证书、两被告户籍信息及公证处询问笔录等)、中介说明、银行转账回单及明细、催告函及邮寄凭证，本院出具的征询函及回函(包括委托书及公证书复印件)等书证佐证，经庭审质证无异议，本院依法予以认定。本院认为，原被告及居间方签订的《不动产买卖协议》(含附件“卖方签认书”)、《定金协议》系当事人真实意思表示，应为合法有效，对当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。现两被告以系争房屋产权人之一付凤芹不同意出售房屋且代理人向原告出示的公证委托书及公证处向被告出具的公证书内所附委托书均无付凤芹签字、事后亦未获其追认为由，抗辩认为基于公证书的瑕疵，代理人无权代理，定金协议应无效；鉴于两被告自认确共同在上海市东方公证处办理了委托周某某代为出售系争房屋(包含签订定金协议、买卖合同等权限)的委托书公证，亦认可原告向公证处调取的委托公证材料及上海市东方公证处对本院征询函回函的真实性，故本院认定受托人周某某具有代理两被告出售系争房屋的代理权限，定金协议应为真实有效并约束原被告双方。原告依定金协议约定支付了定金，两被告亦应按约于2016年2月25日前配合原告签订《上海市房地产买卖合同》。现两被告以被告付凤芹拒绝出售房屋、被告赵洪文无法单独转让房屋为由，至今未与原告签订《上海市房地产买卖合同》，已构成违约，逾期超过二十日，原告有权依据定金协议行使合同单方解除权并按定金罚则追究两被告的违约责任，故对原告的两项诉请，本院均予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告亓云涛与被告赵洪文、付凤芹于2016年1月22日就上海市大木桥路XXX号XXX室房屋签订的《定金协议》；二、被告赵洪文、付凤芹于本判决生效之日起十日内向原告亓云涛双倍返还定金20万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计2,150元、保全费1,520元，由两被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  黄晨辰二〇一六年六月二十四日书 记 员  王 超附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。