黑龙江省尚志市人民法院民 事 判 决 书(2015)尚商初字第863号原告高峰（份证号×××），住尚志市。委托代理人马玉梅，尚志市爱民社区诚信法律服务所法律工作者。被告赵明林（份证号×××），住尚志市。被告赵彤坤（份证号×××），个体户，住尚志市。二被告委托代理人侯维君，尚志市鸿泰法律服务所法律工作者。原告高峰诉被告赵明林、赵彤坤买卖合同纠纷一案，本院于2015年7月2日受理后，依法组成合议庭，于2015年7月30日、2016年6月2日两次公开开庭进行了审理。原告高峰的委托代理人马玉梅、被告赵明林、赵彤坤的委托代理人侯维君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高峰诉称：2014年6月8日，原、被告签订了房屋买卖合同，原告购买了二被告所有的位于尚志市一面坡镇镇中街房屋及土地，总价款为75万元。原告于签订协议时交纳了购房定金10万元，在2014年10月15日，原告向二被告交纳购房款30万元后，被告将钥匙交付原告。在原告接到钥匙后，发现尚国用（2012）字第031号国有土地使用证与实际土地情况不相符，且他人在此范围内建成永久性房屋，并取得房屋所有权证书。高峰多次找二被告协商未果，故原告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，同时返还购房款40万元及利息，诉讼费由被告承担。原告高峰为证明其主张的事实成立，庭审中提供了如下证据：证据一、2014年6月8日原、被告签订房屋买卖合同一份，证明原告购买被告所有的位于一面坡镇镇中街房产一处，原告购买的房产是以产权证和土地使用证上的面积为准，签订合同时原告按照合同约定向被告支付10万元购房定金。被告质证真实性无异议，被告当时卖了五栋房屋，均有房屋产权证及2883.34平方米的土地使用证。说明被告卖给原告五栋房屋与一块土地。没有他人在此建房的情况，被告出卖的房屋和土地面积与实际相符。证据二、2014年10月15日，金额为30万元收据一张，证明原告支付购房款30万元。被告质证无异议，钱是赵明林本人收到的，写的是赵彤坤的名字。证据三、土地使用证两本及房屋产权证五本（复印件），证明该证件是被告赵彤坤亲自交给原告的，尚国用2002字第031号土地使用证后标注的平面图，为本案争议的土地，被两个案外人占有，其中北侧有一个已经被围墙夹上，南侧已经办理了产权证书，产权人为王秀英。被告质证对五本房照无异议，两本土地使用证出卖的是2883.34平方米的土地，且该土地上没有房屋。证据四、产权证存根复印件一份，证明案外人王秀英在本案诉争土地上建有房屋并取得土地使用权证。被告质证高峰提供王秀英的产权面积与本案无关，不包括被告出售给高峰的五套房屋及土地使用权面积2883.34平方米土地范围内。证据五、尚志市国地测绘有限公司测绘报告一份，证明赵明林所提供尚国用（2002）字第031号土地使用证（复印件）登记面积为2883.34平方米，经现场各方指界，按土地证标注尺寸还原后面积为2916平方米，依赵明林所提供尚国用（2002）字第031号土地使用证，界址点1-8的距离为39.6米，南侧界址线（7-8点）紧邻王秀英房屋北墙，王秀英的房子不在尚国用（2002）字第031号土地使用证内，围墙院内232平方米在赵明林提供的土地证内。说明被告卖给原告的房屋及土地面积与土地使用证面积不符，少交付了199.34平方米，应视为被告不能全部履行合同义务，没有将卖给原告的房屋及土地全部交给原告，其行为视为违约，故原告要求解除合同、返还购房款的要求符合法律规定，请求法院支持原告的诉请。被告质证合同是买卖合同，房地产属于不动产，原告反复看过标的物后才决定要买该房屋及土地，且实际面积大于土地使用证上的面积，大约多三四百平米。关于土地使用证，说明土地使用证的所有人、颁发机关权属、坐落方位及图表。对测绘结论，1、第一次去测绘的面积结果是3394平方米，被告的土地实际面积是3394平方米，发证面积是2883.34平方米。对鉴定结论第三条，围墙内232平方米与原土地证还原不符，原土地证并没有围墙，对围墙内232平方米的说法认为不恰当，都是被告土地证的合法面积2916平方米之内，认为不应该说围墙内、围墙外。被告认为没有少交付199.34平方米。原合同约定是以土地证和房照为准，原告在买房是知道的，知道界限在哪，面积有多少。根据鉴定结果，1、承认鉴定结果；2、赵明林的土地证登记面积为2883.34平方米，按鉴定面积是2916平方米，超出原土地使用证面积32.66平方米；3、按被告土地证7-8的界址点为39.6延长米，南侧紧邻王秀英房屋北墙，王秀英的房子不在赵明林的土地证内，所以原告的说法是不成立的。王秀英的丈夫董广林在土地使用证的底档上作为邻居签字了，对面积是认可的；4、根据鉴定第一次的结果，赵明林所卖房屋实际面积3394平米，超出510.66平方米；5、按原告所诉原、被告签订的房屋买卖协议第2条，双方约定于2014年8月8日一次性付清房款。原告违背合同约定，于2014年10月15日给付购房款，后被告将钥匙给付原告，说明原、被告的买卖关系已经成立。根据合同法解释24条，本案原告说被告有违约行为，并没有提出异议，解除权已经超过了期限，原、被告的买卖合同依法成立，要求确认原、被告签订的合同合法有效，且自2014年8月8日起按中国人民银行同期贷款利率给付利息。被告赵明林辩称：2014年6月8日，高峰与赵彤坤在老街基乡签订了买卖协议。高峰当时交定金10万元，约定2014年8月8日前一次付清购房余款65万元。当时由四邻分别对房屋界线给予了确认，由老街基乡基丰村会计李笃生执笔给双方草签了房屋买卖合同。2014年8月8日到期后，被告多次找高峰索要购房余款，高峰一再推脱，于2014年10月5日付给被告30万元，被告给其出具了收条，当时高峰承诺尚欠35万元，来年5月1日前付清。被告随即将房钥匙交给了高峰，被告提出为其办理产权过户，高峰说暂时没钱以后再说。2015年5月1日后，被告曾先后多次找其索要尚欠35万房款，高峰开始以东邻翟家界线不清为由推拖付款。实际情况是原、被告双方签订房屋买卖合同后，翟家建的围墙，当时翟找过高峰去现场，双方对界线当场确认后翟家建的围墙。翟家新建围墙的位置是经高峰确认同意的。其实这并非高峰的真实想法。被告出卖的房屋一共五栋，建筑面积共计897.11平方米，合法土地使用面积2883.37平方米，四至清楚，四邻没有任何争议。高峰是根据此房的现状购买的，双方合同写明“房屋建筑面积和宅基地使用面积以房产证和宅基地使用证为准”。使用面积与实际相符，双方签订的房屋买卖合同合法有效。高峰起诉请求解除合同，其真正原因一是房价下降了，此房与一年前相比，降价高达50%；二是高峰当时买房的本意是开办工厂，如今生意不好做就不想干了，买这个房暂时没用了，因此才起诉请求解除合同。一、原、被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均已按合同约定履行，2014年8月8日到期后，高峰虽未按约定履行，但高峰在2014年10月5日给付被告房款30万元，双方合同尚在履行中；二、2014年6月8日双方签订合同后，高峰当即交付定金10万元，2014年10月5日高峰给付被告房款30万元，被告当即将该房屋的钥匙交给了高峰，被告出卖给高峰的房屋完好无损，已被高峰验收合格并接受，说明原、被告签订的房屋买卖合同已成立；三、被告出卖给原告的五栋房屋证照齐全，界线清楚，没有任何争议。四、依据合同法及相关法律规定，高峰提出解除合同没有法律依据，根据合同法第九十四条，原、被告合同约定2014年8月8日付清房款，高峰在履行期届满后于2014年10月5日给付被告房款30万元，表明高峰在履行期届满后继续履行了合同。故高峰的诉讼请求不符合上述法律规定。根据最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题意见第85条，高峰请求解除合同并无正当理由，应依法驳回高峰的全部诉讼请求，判令高峰继续履行合同，立即给付尚欠35万元房款，并从2014年8月8日起给付被告利息至给付之日。被告赵明林为证明其主张的事实成立，庭审中提供了如下证据：证据一、五栋房屋产权证、一套土地使用证复印件及照片5张，证明被告出卖给原告五栋房屋和一块土地。原告质证真实性无异议，只能证实这些东西是赵明林所有，不能证实被告卖给原告多少房屋、面积和土地是多少。证据二、房屋买卖合同复印件一份（经与原件核对），证明被告卖给原告的房屋是原告要求主动购买，赵明林当时不在家，让其儿子赵彤坤办理的买卖房屋手续，且有四邻签字。原告质证对四邻签字有异议，合同第二页2014年6月8日以下，是否是四邻签字不清楚，笔体不一致，且与原告手中买卖合同不一致，原告的买卖合同没有四邻签字，与其不符。根据原、被告陈述、诉辩主张及所提供的证据，本院认定以下事实:2014年6月8日，原、被告签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告将坐落在一面坡镇中街房屋建筑面积和宅基地使用面积以房产证和宅基地使用证为准，房屋价格为人民币750000元，签订合同时原告向被告支付定金100000元，剩余款原告在2014年8月8日前一次付清，原告钱款付清后被告将房产证、宅基地使用证同时交给原告，如原告需要变更房产证，被告应提供所需材料。原告提供的这份合同没有四邻签字，被告提供的这份合同有四邻签字。2014年10月15日，原告给付被告购房款300000元，被告将钥匙及土地使用证两本、房屋产权证五本交给原告，原告接到钥匙后，发现尚国用（2012）字第031号国有土地使用证与实际土地情况不相符，且他人在此范围内建成永久性房屋，并取得房屋所有权证书。故原告诉至法院，要求解除与被告签订的房屋买卖合同，同时返还购房款40万元及利息，诉讼费由被告承担。2015年8月5日，原告向本院申请，要求对本案中涉及的案外人王秀英所有的房屋及土地是否在原告购买的被告所有的位于尚志市一面坡镇镇中街土地使用证上，即在尚国用（2012）字第031号国有土地使用证面积为2883.34平方米范围内进行测绘予以确认。根据原告的申请，本院征求原、被告同意委托尚志市国地测绘有限公司进行测绘，测绘意见为赵明林所提供尚国用（2002）字第031号土地使用证登记面积为2883.34平方米，经现场各方指界，按土地证标注尺寸还原后面积为2916平方米，依赵明林所提供尚国用（2002）字第031号土地使用证，界址点1-8的距离为39.6米，南侧界址线（7-8点）紧邻王秀英房屋北墙，王秀英的房子不在尚国用（2002）字第031号土地使用证内，围墙院内232平方米在赵明林提供的土地证内。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。原告购买被告所有的房屋及土地，被告交付时，不能全面履行合同义务，交付的土地不足土地使用证面积，王秀英的房子不在争议的土地使用证内，但王秀英的院内232平方米在被告土地使用证内，原告要求解除合同依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。故原告要求返还购房款400000元，赔偿利息按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年6月8日本金按100000元和自2014年10月15日本金按300000元计算至实际给付之日止，符合法律规定，依法予以支持。被告抗辩理由无事实和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款的规定，判决如下：一、解除原、被告于2014年6月8日签订的房屋买卖合同；二、被告赵明林、赵彤坤返还原告高峰购房款400000元；三、被告赵明林、赵彤坤赔偿原告利息按中国人民银行同期贷款利率计算自2014年6月8日起本金按100000元和自2014年10月15日起本金按300000元计算至实际给付之日止。上述各项于判决生效之日起五日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7300元、财产保全费2770元，由被告赵明林、赵彤坤负担，于判决生效之日起五日内缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  高淑云审 判 员  高 惠人民陪审员  冯丽丽二〇一六年六月八日书 记 员  王思玮