吉林省通化市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）吉05民终642号上诉人（原审被告、反诉原告）:通化义耕物业服务有限公司，住所地：通化市。法定代表人：黄国华，经理。委托代理人：赵希富，吉林星浦律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏丹，女，1983年6月30日出生，汉族，住通化市。原审第三人：通化华翔置业投资有限公司，住所地：通化市。法定代表人：周辞美，总经理。委托代理人：罗霖，该公司职员。上诉人通化义耕物业服务有限公司（以下简称义耕公司）因与被上诉人魏丹、原审第三人通化华翔置业投资有限公司（以下简称华翔公司）物业服务合同纠纷一案，不服通化市东昌区人民法院（2015）东江西民小额字第41号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审原告魏丹一审诉称：2008年以来，义耕公司为华翔公司开发的五月花小区提供物业服务，业主在该小区购买或者回迁房屋后，义耕公司均向业主收取房屋装修抵押金，其中部分有华翔公司代收的，按约定该抵押金应在装修完成后被告复验合格后返还。交纳装修抵押金后，根据合同约定进行了装修，在义耕物业复验合格并入住房屋后，原告相继找到义耕物业要求返还抵押金，义耕物业以资金短缺为由拒绝返还。2013年6月，义耕物业贴出弃管通知前，就已实际放弃了对所在小区的服务，装修抵押金至今没有返还，故为维护合法权益，要求义耕物业返还3000.00元抵押金并支付利息。原审被告义耕公司一审辩称：原告的诉讼请求已经超过了诉讼时效，应当依法驳回。原审第三人华翔公司述称：该抵押金与第三人无关。原审反诉原告义耕公司反诉称：2008年6月及2010年9月，义耕公司先后与华翔公司及五月花业主委员会签订了物业服务合同。因华翔公司建设房屋存在质量问题，导致业主以此为由拒交物业费，至2013年共拖欠600余万元，致使义耕公司无法按照约定提供服务。2013年6月5日，义耕公司向业主发布公告，解除合同，终止物业服务，进入追交物业费的维权活动。魏丹于2011年5月22日入住五月花小区4-1-7号门市，交纳物业费至2012年5月21日，截止2013年5月31日，共欠交物业费990.12元。依照物业服务合同第36条的约定，魏丹应当按照合同约定交纳日千分之三的违约金。根据业主信访维权所诉，业主拒绝交纳物业费因华翔公司房屋质量存在问题，且没有在保修期限内进行维修造成的，故与业主拒交物业费有直接的因果关系，故应当对物业费及违约金承担连带给付责任。原审反诉被告魏丹辩称：反诉原告提起反诉与本诉非同一法律关系，故应当予以驳回。即使二者属于同一法律关系，根据物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题解释第5条规定，义耕公司也应退回装修保证金，与物业费不能抵销。依据（2015）通中民三终字第218号判决，义耕物业主张物业费的诉讼时效的起算点应为2013年6月1日，义耕物业提起反诉已经超过两年的诉讼时效。义耕物业没有以书面行使下达通知，违反法定程序应当予以驳回。原审第三人华翔公司述称：华翔公司不是适格主体，应当驳回。房屋质量问题不是业主拒缴物业费的法定理由，义耕公司要求华翔公司承担连带给付责任没有法律依据。原审法院经审理查明：2008年6月、2010年9月，义耕公司先后与华翔公司及华翔五月花城业主大会签订物业服务合同，约定由义耕公司对华翔五月花城小区提供物业管理。合同约定了服务标准，多层为0.6元/平方米/月，车库0.3元/平方米/月，高层为0.6元/平方米/月、商业物业费1.00元平方米/月。2012年5月22日，义耕公司向魏丹出具了一份收据，收取了其3000.00元装修抵押金。魏丹自2012年5月22日开始拖欠物业费，其物业费收取标准为商业用房1.00元/平方米/月，房屋面积为80.01平方米，物业费为每月80.01元。原审法院认为:本案魏丹于2012年5月22日交纳了装修保证金3000.00元，要求退还，而魏丹自2012年5月22日开始拖欠物业费，现义耕物业反诉请求其交纳物业费。因义耕物业没有提交证据证明其收取装修保证金的法律依据，也没有提交证据证明该装修保证金不应返还的事实依据，且吉林省物价局下发的吉省价收【2012】179号《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》也明确规定“房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金”，故义耕公司应负有返还装修保证金3000.00元的义务，而魏丹认可其自2012年5月22日开始拖欠物业费。所以双方自此时互负金钱给付义务，至2013年5月13日，华翔五月花城业主委员会向义耕公司发出通知要求义耕公司暂时退出小区的物业管理，义耕公司于2013年6月5日退出了物业管理。在此期间，双方关于物业费及退还装修保证金的问题始终没有得到解决。2013年7月16日，义耕物业公司以华翔公司为被告诉至法院，要求其给付物业费。后法院以义耕公司应以物业服务合同向业主主张，其向华翔公司主张拖欠的物业费没有事实及法律依据，驳回了义耕公司的诉讼请求。2013年6月5日，通化市公用事业局对义耕公司的信访答复意见也体现义耕公司对欠缴物业费等问题向相关部门提出信访事项，该证据中也体现，义耕公司曾将一部分业主的装修保证金转为了物业费，并且受理。综上，应当可以认定义耕公司对物业费的问题在上述两种方式处理完毕前一直在主张权利，诉讼时效应认定发生中断，因本案为系列案件，结合包括本案原告在内的业主陈述及华翔公司的陈述，应当认定原告并没有放弃对装修保证金的返还的主张，双方为互负金钱给付义务，故双方纠纷均不应认定超过诉讼时效。义耕公司提交的《华翔五月花城小区业主委员会关于要求义耕物业服务公司退出物业服务的通知》可以证明义耕公司进行了催缴，故魏丹拒交理由不能成立。因魏丹自认其于2012年5月22日开始未交纳物业费，至2013年5月31日，魏丹共欠交物业费12个月零8天，物业费共欠981.46元（80.01元×12月+80.01元/30天×8天=981.46元）。义耕物业以华翔公司交付房屋质量有问题导致业主不交纳物业费故要求华翔公司承担物业费的连带责任的请求因缺乏法律依据，本院不予支持。因义耕公司认定房屋质量存在问题与业主拒交物业费有因果关系，2013年开始物业服务水平有下滑，且义耕公司也没有及时退还装修保证金，故义耕公司要求魏丹支付违约金的请求本院不予支持。综上，魏丹和义耕公司成立物业合同法律关系，双方因存在该合同关系，而互负债务，依据《中华人民共和国合同法》第八条第一款：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”及《中华人民共和国民法通则》第一百零八条：“债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。”之规定，义耕公司应当给付魏丹3000.00元，魏丹主张该款利息没有法律依据，本院不予支持。魏丹应当给付义耕公司981.46元，抵销后，义耕公司应给付魏丹2018.54元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条的规定，遂判决：一、被告通化义耕物业服务有限公司于本判决生效后立即给付原告魏丹2018.54元；二、驳回原、被告的其他诉讼请求。案件受理费50.00元，由被告负担，反诉案件受理费25.00元，由原告负担。一审判决作出后，上诉人义耕公司不服，向本院提出上诉。由于在本院二审期间，被上诉人魏丹向法院提供了其于2012年5月22日向义耕公司交纳物业费收据，证明其已交纳了义耕公司反诉所称的欠缴物业费事实。经双方对收据进行核对，义耕公司认可收据的真实性，并当庭放弃了请求判令魏丹交纳物业费及承担违约金等的诉讼请求。也放弃了要求第三人华翔公司承担赔偿连带责任的请求。义耕公司最终的上诉请求是请求撤销原判决，驳回魏丹要求返还装修保证金的诉讼请求。理由是，1、没有证据证明被上诉人向任何决定诉讼时效中断的行政及司法机关主张返还装修保证金权利的事实；2、义耕公司对拖欠物业费问题始终没有放弃权利，并没有证明被上诉人没有放弃返还装修保证金的权利；3、系列案件是义耕公司主张追讨业主拖欠物业费的系列案件，不是业主返还装修保证金的系列案件，所以义耕公司主张追讨业主拖欠物业费的权利，不等同业主主张返还保证金的权利；4、通化市公用事业局对义耕公司的信访意见，义耕公司曾经将一部分业主的装修保证金转为了物业费，是对曾在诉讼时效期内主张装修保证金权利的业主而言，与已丧失诉讼时效主张权利的被上诉人无关。5、将装修保证金抵顶物业费的一部分业主，是在诉讼时效期间内向义耕公司主张权利的业主，所以出具了抵顶物业费的收据。被上诉人不能提供抵顶物业费收据，证明其没有主张返还装修保证金的权利。6、被上诉人和第三人的陈述是原告的诉讼理由，不是中断诉讼时效的事实证据，作为认定被上诉人装修保证金的诉讼主张诉讼时效应发生中断的证据没有法律依据。被上诉人魏丹答辩认为，房屋是被上诉人母亲经手的，多次要抵押金。物业要撤时，还去前台找到，并找到原黄总，黄总说不撤。后物业撤了，还向总公司要钱，总公司说人家出那么大的事，你再等等。没有超过诉讼时效。二审期间，由于魏丹提供了交纳物业费收据新的证据，致使义耕公司反诉主张的事实不存在，故本院对原审法院关于义耕公司反诉主张所认定的事实不予采纳。本院二审审理查明的关于双方争议的装修保证金的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，本案案由为物业服务合同纠纷。无论争议的是返还装修保证金问题，还是收取物业费问题，均是双方在履行物业服务合同时产生的权利义务纠纷。由于义耕公司反诉主张的事实因魏丹提供新的证据导致事实不存在，故对义耕物业的反诉请求应予驳回。原审裁判不属于错误裁判案件。关于义耕物业是否应当返还装修保证金的问题。收取装修保证金问题，一直以来在物业服务企业和业主之间产生诸多矛盾。业主在办理房屋入住手续时，物业服务企业都要在商品房销售价格以外收取一部分费用，其中存在乱收费现象，业主反映较大，不愿交纳。物业服务企业在收取装修保证金后，按约定不及时返还，存在物业服务企业长期大量占用此笔款项的现象。基于此种情况，吉林省物价局于2012年下发的吉省价收【2012】179号《关于规范房屋销售和入住环节收费有关问题的通知》（以下简称通知），该通知第三条第二款明确规定自2012年8月1日以后“房地产开发企业和物业服务企业不得收取装修保证金、入住手续费、装修人员出入证件费以及其他任何收费项目”。此规定是禁止性规定。虽然义耕公司向魏丹收取了3000.00元装修抵押金是在2012年5月22日，在此通知之前，但是，在2012年8月1日之后，物价部门对此项收费明令禁止，作出了否定性的评价。作为物业服务企业的义耕公司，掌握相关政策的调整情况，在物价部门做出禁止性规定后，仍持续对该笔装修保证金进行占用，其继续占用该笔资金已无依据。义耕公司应当主动进行清理返还，而不能以所谓诉讼时效来进行抗辩。综上，义耕公司的上诉请求因不符合地方性政策调整的要求，持续占用装修保证金没有合法依据，应予返还，其上诉请求本院不予支持。原审法院对义耕公司收取装修保证金的事实认定清楚，适用法律亦正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：一、撤销通化市东昌区人民法院（2015）东江西民小额字第41号民事判决；二、通化义耕物业服务有限公司于本判决生效后立即返还魏丹装修保证金3000.00元；三、驳回魏丹的其他诉讼请求；四、驳回通化义耕物业服务有限公司要求魏丹交纳物业费990.12元及承担违约金的反诉请求。一审案件受理费75元，二审案件受理费50元，合计125元，由通化义耕物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴兴彦代理审判员  盖晓晨代理审判员  李尧川二〇一六年六月六日书 记 员  张 楠