广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4258号上诉人（原审被告）：广州锦亿实业发展有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：林天翼，经理。委托代理人：颜玉来,系该公司职员。委托代理人：陈映娟,系该公司职员。被上诉人（原审原告）：广东工程职业技术学院，住所地广州市天河区。法定代表人：劳汉生，院长。委托代理人：吕群蓉，广东凯成律师事务所律师。委托代理人：蔡镇顺，广东岭南律师事务所律师。上诉人广州锦亿实业发展有限公司（以下简称锦亿公司）因与被上诉人广东工程职业技术学院（以下简称工程学院）租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第305号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：位于白云区谊信路7号房屋（以下简称涉案物业），已核发房地产权证，登记权属人是案外人广东省科学技术协会(即省科协)，层数12层，建筑面积8537.33平方米，房屋用途非居住用房，房屋所有权性质全民，附记地下室为汽车库及设备用房，首层以上为办公。2004年4月，省科协委托案外人广东科技报社筹建和管理广东科技人才服务中心。2005年，广东科技报社（甲方）与锦亿公司（乙方）签订《合作经营管理协议书》，约定合作经营涉案物业等。同年9月26日，上述甲乙双方签订《补充协议》，约定终止《合作经营管理协议书》，双方采取新形式合作另签协议。省科协（甲方）与锦亿公司（乙方）签订《协议书》，约定甲方指定直属单位广东科技报社负责中心大楼日常运作的监督和指导，甲方委托乙方负责涉案物业（即广东科技人才服务中心，简称中心大楼）的管理、经营，确保中心大楼的正常运作，合作期限从2010年12月15日起至2015年12月14日止，合作期满，如果甲、乙双方在合作期间无重大争议的自动顺延5年等等。合同签订后，锦亿公司自2010年11月起按月向广东科技报社支付5万元租金，租金支付至2011年10月，之后锦亿公司未按期交租。2012年6月20日，省科协发出通知决定自2012年7月2日起将涉案物业委托给工程学院管理，要求相关单位做好交接工作。同年7月2日，省科协、锦亿公司、广东科技报社、工程学院出席涉案物业管理权移交工作会议，会议纪要载明因涉案物业管理单位的变更，省科协与锦亿公司之间的《协议书》在2013年3月底中（终）止，协议中（终）止之前锦亿公司仍需按《协议书》交纳租金及其他费用。2013年4月1日，工程学院（甲方）与锦亿公司（乙方）签订《校企合作经营管理合同》，约定：第1条合同书。1.4甲方与乙方进行深度校企合作，……以上具体的教学和专业建设合作内容，将另行商讨并签订合作协议。1.5根据《中华人民共和国合同法》，根据公平、平等、互利原则，经友好协商，双方就广东科技人才服务中心大楼一致达成如下合作经营管理合同书；第2条经营管理之标的物。2.1合同标的物：广东科技人才服务中心大楼（以下简称“中心大楼”）,位于广州市白云区谊信路7号，产权证：粤房地证字第C3086342号，甲方已经获得产权单位的授权。2.2双方同意按照本合同书列明的条款及条件，由乙方经营管理本合同标的物，该标的物包括：中心大楼、供水、供电、停车位、绿地等公用设施。2.3中心大楼占地面积为2687.15平方米；总建筑面积为8537.33平方米；另辖区内有17个临时停车位；第3条合作期限。3.1合作限期。合作期自2013年4月1日起至2019年3月31日止届满，即合作期为6年。考虑到以往合作情况等原因，自动延期至2020年12月31日止。甲方必须在3个月内将中心大楼全部交给乙方，从交楼起3个月为合作筹备期，交楼3个月后起计算合作经营管理费。即乙方进行大楼装修，拟定合作专业，学生实习时间；第4条合作管理费。4.1合作管理费。总费用包括：中心大楼、供水、供电、停车位、绿地等公用设施的使用费；2013年度管理费为228万元人民币，即每月管理费为19万元人民币。中心大楼管理费只包括房屋使用费、折旧费、与有关的主体维修维护费，主体维修费包括：房屋主体结构、消防设施、供水设施、供电设施、电梯设施的维修费。……自签约之日至2013年7月1日，为双方的筹备期，主要用于双方的移交，专业建设的相关筹备，大楼的整理等工作。4.2递增。今后每年的合作管理费在上一年的基础上递增5%。4.3支付。管理费按月以电汇、支票等方式支付，乙方必须于每月的10号付清当月的管理费给甲方（以甲方财务处的凭证为准）；如果遇到公众假期，则在每月10号之前的最后一个工作日之前支付。如有特殊的合理原因，需得到甲方财务处的认可，如没有甲方财务处的认可，即可视为无故拖欠管理费，按以下4.5滞纳金处理。……4.4保证金。履约保证金人民币600000元，以电汇、支票等方式支付，乙方应自本合同书签署之日起7日内支付……。4.5滞纳金。乙方无故拖欠管理费，应向甲方支付滞纳金。滞纳金每天以拖欠金额的1%计收，自本合同4.3条约定的支付管理费期限届满之日起计算；第5条中心大楼的接收。5.1在收到了乙方的履约保证金之后某三日内（原则上约定在2013年4月上旬之前），双方进行中心大楼的交接。在甲方交付中心大楼给乙方时，乙方应检查中心大楼，并将需要进行修理的项目经双方确认后列出清单（修理项目）。修理项目经甲方确认后，由甲方负责整改“修理项目”。需要转移的其他楼内用户，也有甲方负责转移。5.2乙方承诺，在接收之前负责解决好双方此次签约之前所拖欠的管理费和水电等相关费用，包括经双方认定的相关水电费用（2012年7月至12月的）；第11条甲方的保证与权利保留。11.2甲方的权利保留。（3）因政府行为，甲方上级部门需要对中心大楼进行拆迁、重建或收回产权时，甲方应在接到政府通知后十日内书面知会乙方后，有权单方面解除本合同，但需赔偿因提前解除合同而给乙方造成的直接经济损失（不包括装修费用）；第12条合同解除。12.2单方解除。（1）甲方解除权。无论本合同的其他条款如何规定，因下列情形之一，甲方有权单方解除本合同并通知乙方，由此造成甲方损失的，乙方应赔偿甲方全部直接经济损失并承担一年管理费10%的违约金：A.乙方无故连续或累计拖欠管理费两个月以上。……如甲方依据上述情形解除本合同书的，甲方应书面知会乙方迁离并交回中心大楼及附属设施设备，乙方并应根据本合同第14条的规定承担违约责任……；第14条中心大楼的交还。14.1交还中心大楼。本合同期限届满后解除时，乙方应在期限届满或知会解除后某三天内将中心大楼清理干净交还给甲方。在此三天内，乙方无需向甲方支付任何管理费，但必须缴纳相应时间内的水电费、税费等费用等等。2013年6月25日，工程学院向某公司发出《关于催签补充协议的函》，内容如下：“我院今年4月1日与贵公司就谊信路7号科技人才大厦签订整体校企合作协议以来，因为各方面原因，该协议迟迟不能顺利执行。特别是5月份以来，在双方主要工作人员就移交和今后某合作管理达成了基本一致的意向，并准备签订补充协议，但因贵方的原因，一直未能签订补充协议，导致原协议无法执行。我院特此通知，望贵方在2013年7月1日12时之前，能与我方签订补充协议，顺利启动原协议的执行。否则，我方将开始对标的物采取其他的管理方式。”次日锦亿公司回函工程学院，内容如下：“……贵学院今年4月1日与我公司就谊信路7号广东科技人才服务大厦签订整体校企合作协议以来，由于贵院无法整体执行原协议，双方一直积极协调，希望就相关问题努力达成一致意见，签订补充协议。贵院来函提出……对于上述问题，我公司持有异议，我公司认为在补充协议意见不能达成一致的情况下，应按原协议执行。”之后，双方未能达成补充协议。锦亿公司一直使用涉案物业至今，除向工程学院支付合同保证金外，无支付其他费用。2014年12月5日，工程学院向原审法院提起本案诉讼，称，锦亿公司自2013年4月1日签订合同之日起至今未缴纳任何租金，请求判决：1.解除我方与锦亿公司签订的《合作经营管理协议书》；2.锦亿公司将位于广州市白云区谊信路7号广东科技人才服务中心大楼（除了我方未实际交付锦亿公司的外）的经验管理权交还给我方；3.锦亿公司向我方支付租金323万元及滞纳金（以当月所欠租金19万元为本金，分别从次月1日起，按每日千分之一分段计算至支付之日止，暂计至2014年11月30日滞纳金为87.21万元）；4.锦亿公司承担本案诉讼费用。锦亿公司辩称：不同意工程学院的诉讼请求。1、我方并非无故拖欠租金，而是因为合同签订后，我司已支付60万元保证金，但工程学院大部分楼层无法交付我司，即指第4层、第5层、第8层、第12层。当时双方就不能交付的楼层进行协商是否变更合同、变更租金标准等。原本工程学院是出租整栋楼房给我司，但因部分楼层未交付，导致我发经营过程中无法统一规划，目前该项目处于亏损状态，不是我司恶意拖欠租金。2、基于工程学院就租金问题在协商，并非恶意拖欠，故不同意支付滞纳金。综上，请求法院驳回工程学院的诉讼请求。原审诉讼中，工程学院、锦亿公司确认涉案物业除了以下面积未交付外，其余面积已交付锦亿公司：1.地下室5个车位约125平方米；2.一、二楼萧岗村占用316平方米；3.四楼占用639.2276平方米；4.五楼占用639.2276平方米；5.八楼占用639.2276平方米；6.十二楼占用611.3476平方米。双方确认物业交接时无办理书面交接手续，是按省科协与锦亿公司履行的合同现状交付锦亿公司使用至今。原审另查明：2014年12月16日，广州仲裁委员会受理省科协关于与锦亿公司就涉案物业租赁合同纠纷的仲裁申请，省科协仲裁请求为解除与锦亿公司签订的《协议书》、锦亿公司返还涉案物业、锦亿公司向省科协支付租金85万元及滞纳金17.355万元、律师费4万元。2015年6月12日，广州仲裁委员会作出（2014）穗仲案字第5324号裁决书，裁决认为：省科协与锦亿公司签订的《协议书》合法有效，该《协议书》于2013年3月底已经终止，双方之间的权利义务归于消灭，故对省科协要求解除《协议书》的仲裁请求，仲裁庭在本案中不作重复处理；《协议书》已终止，涉案物业的管理权也由广东科技报社移交给技术学院，锦亿公司就涉案物业的经营管理与技术学院重新达成了《校企合作管理合同》，涉案物业已经处于锦亿公司与技术学院之间所形成的另一合同权利义务关系之下，故省科协依据本案《协议书》要求锦亿公司返还涉案物业的仲裁请求，仲裁庭不作处理等等，故裁决如下：锦亿公司向省科协支付租金85万元及滞纳金、对其他仲裁请求不予支持等。原审法院认为：工程学院、锦亿公司签订的《校企合作经营管理合同》是当事人的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，合同合法有效。工程学院、锦亿公司虽无办理涉外物业交接手续，但双方在诉讼中已确认除了部分面积无交付外，其余面积已交付，对此原审法院予以认定。现双方争议焦点在于：一、锦亿公司应交管理费（实为租金，以下简称租金）是按合同约定的管理费计算，还是应当按照实际交付面积计算（即应否扣除无交付面积的管理费）；二、锦亿公司无交管理费（即租金）是否构成违约，涉案合同应否解除。对此分析如下：关于第一个争议焦点。涉案物业除了部分面积无交付锦亿公司外，其余部分一直由锦亿公司占有使用收益至今。锦亿公司在未与省科协清洁完双方之间的合同债权债务的情况下，即与工程学院签订《校企合作经营管理合同》，并按照原使用涉案物业的状况，继续使用收益涉案物业。从工程学院、锦亿公司往来函件反映，双方签约后曾有新问题和意见，但后来未能达成一致，其中并无提及锦亿公司对交付面积、计算租金标准的异议。现锦亿公司也无举证证明，从合同约定的交付期限至今的多年间，其曾对工程学院交付面积、计算租金标准有异议。所以，综合锦亿公司从省科协处承租，再到从工程学院处承租，并一直按原状占有、使用涉案房屋，但均无依约向省科协、工程学院支付租金的情况分析，原审法院认为，事实上，工程学院、锦亿公司双方已确认按现状交付、按合同约定计算租金。另外，锦亿公司是知悉省科协授权工程学院出租，省科协经仲裁裁决处理的租金也仅是计算至2013年3月，锦亿公司依据前后两份合同对涉案物业进行长期的使用、占有、收益，故锦亿公司认为无需向工程学院支付租金的意见显然有违公平合理原则。锦亿公司提出与工程学院之间的合同并未实际履行，无需向工程学院支付租金，即使支付租金但应扣除未交付面积的抗辩理由不成立，原审法院不予采纳。关于第二个争议焦点。锦亿公司未按合同约定向工程学院支付租金构成违约，应承担违约责任。工程学院现要求判决解除合同、锦亿公司交还涉案物业（除了工程学院未交付锦亿公司的面积）的经营管理权、按照合同约定支付租金及滞纳金的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条的规定，作出如下判决：一、工程学院与锦亿公司于2013年4月1日签订的《校企合作经营管理合同》于本判决生效之日解除。二、于本判决生效之日起五日内，锦亿公司将广州市白云区谊信路7号物业（除了工程学院未交付锦亿公司使用的面积）的经营管理权交还给工程学院。三、于本判决生效之日起五日内，锦亿公司向工程学院支付2013年7月1日至2014年11月30日的租金（管理费）323万元及滞纳金（分别以当月所欠19万元为本金，按每日千分之一，从工程学院主张的次月1日起计算至支付之日止，并以本金为限）如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费40640元，由工程学院负担1023元，锦亿公司负担39617元。判后，上诉人锦亿公司不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，实体处理不公平，一、原审判决认定按现状交付面积、按合同约定计算租金是错误的。(一)被上诉人未按约定交付场地，违约在先，无权要求解除合同以及要求上诉人承担违约责任。2013年4月1日，上诉人与被上诉人签订《校企合作经营管理合同》(下称管理合同)，其中第2条2.1、2.2、2.3款约定，由甲方将广东科技人才服务中心大楼交由乙方经营管理，该标的物包括：中心大楼、供水、供电、停车位、绿地等公用设施，中心大楼占地面积为2687.15平方米；总建筑面积8537.33平方米，另，辖区内有17个临时停车位。管理合同第4条4.1款约定，2013年度管理费为228万元，即每月管理费为19万元，自双方签约之日至2013年7月1日，为双方的筹备期，主要用于双方的移交，专业建设的相关筹备，楼的整理等工作。管理合同第5条5.1款约定，被上诉人在收到上诉人的履约保证金之后某三日内(原则上约定在2013年4月上旬之前)，双方进行中心大楼的交接。2013年4月16日，上诉人向被上诉人交付了履约保证金60万元。依照上述约定，被上诉人应在2013年4月19日前按合同约定向上诉人交付建筑面积为8537.33平方米的标的物。原审庭审时，双方确认相应面积未交付给上诉，故被上诉人属于未按约定交付标的物。但是，原审法院据此认为是按现状交付是错误的。否则，双方完全没有必要签订上述管理合同(该合同是加重上诉人的付款义务的)，而是与广东省科学协会(下称省科协)继续执行原合同即可。(二)原审判决认定双方来往函件中并无提及对交付面积、计算租金标准的异议是漠视客观事实的。1.2014年6月6日，上诉人曾出具说明函，其中第1条指出，双方签定合同第1条第2.2点，被上诉人至今都没有按合同约定将大楼8537.33平方米全部移交上诉人。2.被上诉人提交的证据10补充协议也说明双方存在交付面积以及租金计付标准的异议。被上诉人提交的证据10补充协议第1条约定，因为不能移交整个大厦的面积，即本物业1、2楼本地村委等所用部分面积，不能移交；地下停车场为科协保留的5个车位，不能移交；4、5楼各学会所用面积，暂不移交；8楼、12楼科技报社等单位所用面积，暂时视同移交。因此，在房产证总面积8537.33平方米的基础上，此次移交面积实际为6539.93(包括8楼和12楼)平方米，按照双方认可的计算方法，原协议全年上交管理费228万元(每月19万)，减扣到1746161元(即每月145513.41元)。以上面积，以后能移交的部分，乙方再相应增加管理费用给甲方，并再签订相关补充协议。虽然，上诉人因认为该补充协议在面积上存在疏漏而未同意签署该协议，但是，被上诉人是在该协议上已盖章的。由此可说明，目前是存在证据证明明双方是对面积交付以及租金计算标准是存在极大争议的，事实上，双方在庭审过程中确认的交付面积远远小于补充协议所示面积。因此，原审判决认定上诉人未提出面积以及租金计付标准的异议是严重违反客观事实的。二、双方实际上未按照管理合同履行约定，上诉人所用面积仍然属于延续使用上诉人与省科协履行协议时所交付使用的面积，由于被上诉人未能交付全部物业，因此，根据公平原则，上诉人认为按照上诉人之前与省科协关于每年交付60万元即每月5万元的约定支付租金合理合法。2010年12月15日，省科协与上诉人签订《协议书》，约定由上诉人对中心的部分物业进行经营，每年创收不低于60万元上交给省科协。该协议书是指部分物业，而管理合同是指全部物业。因此，才有60万元及228万元的区别。由于被上诉人一直未能按照约定向上诉人交付全部物业，上诉人仅在合同签订后继续使用原有物业，因此，根据公平原则，上诉人请求按原标准执行是合理的。综上所述，请求二审判令：1.撤销原审判决，判决双方继续履行2013年4月1日签订的《校企合作管理合同》，并将双方自2013年7月1日起的租金按每月5万元的标准执行；2.由被上诉人承担原审、二审全部受理费。被上诉人二审答辩同意原审判决，不同意锦亿公司的的上诉请求与理由。锦亿公司与工程学院对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审另查明，1.工程学院签章的《补充协议》载明“在房产证总面积8537.33平方米的基础上，此次移交面积实际为6539.93（包括8楼和12楼）平方米，按照双方认可的计算方法，原协议全年上交管理费228万元（每月19万元），减扣到1746161元（即每月145513.41元），以上面积以后能移交的部分，乙方再增加管理费用给甲方，并再签订相关补充协议”；2.工程学院表示因学院经办人的更换，不清楚《补充协议》中租金扣减的“计算方式”，对此，锦亿公司亦没有回应；3.原审期间，双方确认没有移交的面积共2970.0304平方米。本院认为：本案二审的争议焦点为工程学院是否有权解除《校企合作管理合同》及案涉场地租金的计算标准问题。1.工程学院是否有权解除《校企合作管理合同》的问题。根据原审查明的事实，《校企合作管理合同》第12.2条约定“无论本合同的其他条款如何规定，因下列情形之一，甲方有权单独解除本合同……A.乙方无故连续或累计拖欠管理费两个月以上。……”《校企合作管理合同》自成立生效之日起，锦亿公司便从未交纳管理费，到本案起诉之日止，锦亿公司连续拖欠管理费远超两个月，合同单方解除的条件成就，工程学院有权单独解除《校企合作管理合同》，锦亿公司上诉认为工程学院先违约，便不可解除合同，缺乏合同依据，本院不予支持。2.案涉场地租金的计算标准问题。《校企合作经营管理合同》对大厦的交付、履约保证金以及租金等方面进行了新的约定，双方就案涉大厦的经营管理达成了新的合意，各自权利义务应据此实行。锦亿公司原审自认交纳了60万元履约保证金，亦确认案涉大厦是以按照现状交付给锦亿公司管理，现锦亿公司上诉认为双方实际上未按照管理合同履行约定，租金仍应以前协议约定的每月5万元为标准，缺乏事实依据，本院不予采纳。《校企合作经营管理合同》第3.1条约定工程学院须在3个月内将中心大楼全部交给锦亿公司，然而案涉大厦一直未能全部交付，工程学院确实存在履行瑕疵，且在其单方制作的《补充协议》中，工程学院签章愿意按双方认可的方法减免相应的管理费，故本院认为《校企合作经营管理合同》约定的每月19万元管理费针对的对价应为工程学院移交整栋中心大楼，在案涉大厦确有部分面积没有移交的情况下，应对租金予以相应扣减，由于双方均不清楚租金作相应扣减的计算方式，根据公平原则，锦亿公司应按照移交比例支付租金。根据原审查明的事实，案涉大厦没有移交的面积为共2970.0304平方米，故锦亿公司每月应支付的租金为123901.4元【（8537.33-2970.0304）/8537.33*19万元】。原审法院认为锦亿公司确认按现状交付、按合同约定计算租金，便认定锦亿公司应以合同约定的每月19万元向工程学院交纳租金确有不妥，本院予以纠正。综上所述，上诉人锦亿公司的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第305号民事判决第一、二项；二、变更广东省广州市白云区人民法院(2015)穗云法民四初字第305号民事判决第三项为：本判决生效之日起五日内，广州锦亿实业发展有限公司向广东工程职业技术学院支付2013年7月1日至2014年11月30日的租金（管理费）2106323.8元及滞纳金（分别以当月所欠123901.4元为本金，按每日千分之一，从广东工程职业技术学院主张的次月1日起计算至支付之日止，并以本金为限）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费40640元，由被上诉人广东工程职业技术学院负担13546元，上诉人广州锦亿实业发展有限公司负担26914元。二审案件受理费39617元，由上诉人广州锦亿实业发展有限公司负担26412元，由被上诉人广东工程职业技术学院负担13205元。本判决为终审判决。审 判 长  梁淑敏审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一六年六月二十四日书 记 员  杨 旦邝伟贤