中华人民共和国北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0102民初999号原告北京天和白马物业管理有限公司，住所地北京市西城区文兴街1号28号楼1001号（德胜园区）。法定代表人叶亦本，总经理。委托代理人滕宏伟，北京市时代九律和律师事务所律师。被告侯婉玲，女，1959年7月20日出生，个体工商户。委托代理人葛惠彪，北京市安理律师事务所律师。原告北京天和白马物业管理有限公司（以下简称白马物业公司）与被告侯婉玲物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告白马物业公司委托代理人滕宏伟、被告侯婉玲诉讼代理人葛惠彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白马物业公司诉称，原告对位于北京市西城区文兴街1号的北京天和白马商城进行物业管理，被告承租了该商城第2105号商铺，商铺面积14.30平方米。2012年6月21日，原、被告双方签订了《北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同》，约定物业服务期限自2012年7月28日至2022年7月27日，被告应于每年7月28日前缴纳下一年度物业费10296元（每月每平方米60元），每逾期一日应按拖欠金额的2%支付违约金。合同签订后，原告提供了物业服务，被告迄今拖欠2013年7月28日至2015年7月27日的物业费。被告迄今拖欠2013年7月28日至2015年7月16日期间的物业费19734元，原告特向法院起诉请求法院判决被告向原告支付2013年7月28日至2015年7月16日物业费19734元，诉讼费用由被告承担。被告侯婉玲辩称，一、2013年7月28日至2014年7月27日的物业费已经超过诉讼时效，不应得到支持。每年度物业费交纳的时间，在物业服务合同第六条已有明确约定，是在每年的7月28日前交纳，若业主在7月28日前未交纳的，就属于逾期交纳，也就是2013年7月28日至2014年7月27日年度的物业费的诉讼时效在2013年7月28日就开始计算，之后计算两年，至2015年7月27日截止，但原告是在2015年11月27日之后才提起的本次诉讼，显然超过两年。本案中，物业服务合同是原告制定的版本，其对于何时应当收取、甚至何时进行催收都应当是非常明知的，而且原告所服务的业态为商业并非住宅，从而原告的服务标准以及对自身权益保护的要求应当更高，应该更加注意诉讼时效对自身权益的保护。在这种情况下，原告在履约过程中没有收取、甚至在被告交纳其他房屋物业费的时候也没有催收本案诉求物业费，所以被告认为，原告已经构造在明知的情况下怠于行使自己权利的情况，2013年7月28日至2014年7月27日年度物业费已经超过两年诉讼时效，不应再受到法律保护，请法院予以驳回。二、原告已交纳的2012年7月28日至2013年3月17日期间的物业费，应当折抵后期应缴纳的物业费。2012年07月28日至2013年03月17日，商场未能开业，物业公司未能提供物业管理服务，故原告无权收取该期间的管理费用。在原告无权收取的情况下，被告要求折抵后期物业费的主张合情合理。本案中被告要求折抵物业费与之前房屋租赁纠纷中判定北京天和国际服装商城有限公司（下称“天和国际公司”）赔偿被告损失的情况，并不存在冲突，理由如下：1、主体不同。租赁纠纷中的第三人为被告与天和国际公司，而本案第三人并不存在天和国际公司，也就是说从主体看本案原告并不会因为被折抵了物业费而遭受双重物业费损失。2、款项性质不同、法律关系也不同。租赁纠纷中赔偿被告的款项属于被告在租赁过程中因天和国际公司的过错而遭受到的损失，属于天和国际公司弥补被告损失的情况，而本案中是因为原告没有提供物业服务而被告认为原告无权收取该期间的物业费，从而认为应当折抵之后的物业费，该二者属于相互独立的法律关系，款项性质也不同，并不存在冲突。3、如果法院不支持被告要求折抵的主张，可能会因原告基于第三人的支付行为而额外获利。在租赁纠纷中，承担损失支付责任的是天和国际公司，而本案中，原告却因未履行物业服务而享有该期间的物业费收益，此显然有失公平，也与物业法律规定相违背。4、从被告在整体房屋租赁过程中的损失来看，被告损失巨大，如果本案中仍然不支持被告折抵的要求，那么就等于说被告在整个租赁、物业纠纷中的损失根本就没有得到弥补。三、原告未能按约提供物业服务，被告即使交纳，也要求原告将物业费标准调低至合同约定标准的50%。1、根据合同第13条约定，原告所收取的物业费包含保安、消防、环卫、绿化、排污、公共卫生、公共用水等全部内容，但被告租赁商铺所在的商场，因所有承租人均不能办理营业执照，已经严重影响客流状况、经营状况，在此种情况下，原告根本无需使用物业合同中的物业费标准所对应的大量人力、物力，而用于上述公共秩序管理、车辆交通及停泊管理、清洁卫生及垃圾清理等内容，故在原告根本无需按照物业合同约定标准进行投入的情况下，物业费金额应当调低。2、因为政府拒绝办理营业执照及土地性质使用受限等原因，商场的经营、宣传推广方面都未能进行，故物业合同中所约定的原告“组织开展商城的宣传、推广及策划活动等”的义务并未履行，故物业费金额亦应调低。3、原告没有开具发票，偷税漏税。被告除依法向税务机关投诉外，在本案中也基于原告未开具发票的过错而要求调低物业费。4、被告自2014年底开始与天和国际公司进行租赁纠纷诉讼，从此开始即未再使用租赁物业，从公平角度考虑，此期间的物业费应不予支付或者予以调低物业费标准。现不同意原告诉讼请求。经审理查明：2012年6月21日，侯婉玲与北京天和国际服装商城有限公司（以下简称天和国际公司）签订《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》，约定侯婉玲租赁天和国际公司位于北京市西城区文兴街1号院北京天和白马商城（一期）第2层第2105号的商铺，使用面积为14.30平方米；侯婉玲承租商铺仅限于作经营服装服饰之用途，侯婉玲须办理营业执照及有关的专营许可证；租赁期限为十年，自2012年7月28日至2022年7月27日；租金分四笔缴纳，第一笔租金为2012年7月28日至2015年7月27日期间的租金共计427284元（按商铺使用面积计单价：830元/平方米·月），租金不含侯婉玲需交付的物业管理服务费、侯婉玲独立使用有关设备而产生的相应费用、因侯婉玲经营活动而产生的政府税费及其他租金以外的费用；侯婉玲须以自己名义向工商、税务部门申请办理工商营业执照及税务登记并取得其它依法必要的政府批准文件方可开业，持证经营；租赁期内，如侯婉玲提出将铺位的承租权转名过户，应提前向天和国际公司提出书面申请，经天和国际公司审核同意的，按有关规定办理转名过户手续，天和国际公司有权收取手续费。2012年6月21日，侯婉玲就诉争商铺与北京天和白马物业管理有限公司（以下简称天和白马物业公司）签订北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同，合同约定侯婉玲自愿接受白马物业对其所承租的商铺的物业管理服务，并向白马物业支付相应管理费用；管理服务期限为十年，自2012年7月28日起至2022年7月27日止；白马物业每年向侯婉玲收取年度物业管理费10296元（按使用面积每月每平方米人民币60元计）。合同签订后，侯婉玲向天和国际公司交纳了第一笔租金427284元，向白马公司支付2012年7月28日至2013年7月27日物业管理费10296元，但一直未能以租赁的商铺办理个体工商户营业执照。被告此后未再交纳物业服务费。2015年，被告侯婉玲诉天和国际公司租赁合同纠纷一案，要求依法解除我与天和国际公司2012年6月21日签署的《北京天和白马商城（一期）第2层2105号商铺租赁合同》，天和国际公司返还租金427284元、赔偿物业费损失10296元。本院作出（2015）西民初字第12796号民事判决，判决一、解除原告侯婉玲与被告北京天和国际服装商城有限公司于二〇一二年五月二十日签订的《北京天和白马商城（一期）商铺租赁合同》（合同编号：2105）。二、被告北京天和国际服装商城有限公司退还原告侯婉玲二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日期间租金九万零九百九月十五元六角七分、二〇一五年七月十七日至二〇一五年七月二十七日间租金四千三百五十一元九角七分。三、被告北京天和国际服装商城有限公司赔偿原告侯婉玲二〇一二年七月二十八日至二〇一三年三月十七日物业费损失六千五百七十八元。四、驳回原告侯婉玲的其他诉讼请求。侯婉玲、天和国际公司均不服本院判决，上诉于北京市第二中级人民法院，北京市第二中级人民法院作出（2015）二中民终字第10877号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。二中院判决书记载，原审法院认定商城的开业时间为2013年3月18日并无不当；关于租金问题，因侯婉玲在商城开业后实际对商铺进行了使用，故自商城开业至侯婉玲将商铺交还给天和国际公司期间的租金应当由侯婉玲承担，至于侯婉玲将商铺交还给天和国际公司后的租金，天和国际公司理应退还。据此原审法院根据天和白马商城开业时间以及侯婉玲实际将其所承租商铺交还天和国际公司的时间所确定天和国际公司应退还侯婉玲租金的期间以及数额并无不妥。同理，侯婉玲亦不应承担天和白马商城开业前的物业费。故原审法院判令天和国际公司赔偿侯婉玲物业费损失的期间及数额正确。庭审中，被告侯婉玲向本院提交天和白马物业公司与赵秀慧签订的北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同补充协议书及对帐表、收据复印件，证明原告未主张诉争商铺物业费且物业费按照七折交纳，经本院释明，被告侯婉玲表示无法提供证据原件，原告天和白马物业公司则对该证据真实性不予认可，并认为与本案无关联。对于商城开业时间一节，原告天和白马物业公司认为开业时间为2012年7月28日，被告侯婉玲则认为开业时间为2013年3月18日。另查，天和白马物业公司曾就物业服务合同纠纷于2015年7月13日至本院起诉侯婉玲。双方庭审中均表示，侯婉玲与天和白马物业公司所签物业服务合同于2015年7月16日解除。现原告天和白马物业公司诉至本院，要求被告侯婉玲向原告支付2013年7月28日至2015年7月16日物业费19734元，诉讼费用由被告承担。被告持抗辩理由不同意原告诉讼请求。经本院调解，双方各持己见。上述事实，有双方当事人陈述、北京天和白马商铺一期商铺租赁合同、北京天和白马商铺（一期）物业管理服务合同、北京天和白马商铺（一期）物业管理服务合同补充协议（赵秀慧）、对帐表、收据、北京市西城区人民法院（2015）西民初字第12796号民事判决书、北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第10877号民事判决书等证据材料在案佐证。本院认为：原告与被告签订北京天和白马商城（一期）物业管理服务合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规强制性规定，应为合法有效，当事人均应按照合同约定履行。原告在履行物业服务后，被告应依约支付物业费。对于被告所持诉讼时效一节，原告天和白马物业公司曾于2015年7月13日对被告侯婉玲就物业费纠纷提起诉讼，对于被告所持原告主张超过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采信。对于商城开业时间一节，根据生效判决诉争商城于2013年3月18日开业，原告天和白马物业公司所持商城于2012年7月28日开业的陈述，本院不予采信。租赁合同与物业服务合同针对标的物均为商铺，被告侯婉玲应自2013年3月18日始开始交纳物业费，鉴于被告签订合同时已经交纳了一年的物业费，被告侯婉玲曾以天和国际公司为被告诉至法院，要求赔偿物业费损失10296元，本院作出判决天和国际公司赔偿被告侯婉玲2012年7月28日至2013年3月17日物业费损失6578元，北京市第二中级人民法院作出判决维持原判，故被告侯婉玲交纳的一年物业费扣除2012年7月28日至2013年3月17日物业费损失，其实际交纳的物业为2013年3月18日至2013年7月27日。庭审中，原、被告均认可物业服务合同于2015年7月16日解除，故被告应支付2013年7月28日至2015年7月16日物业费。根据原、被告签订的物业服务合同中物业费标准计算2013年7月28日至2015年7月16日物业费应为20277.40元。现原告天和白马物业公司起诉要求被告支付2013年7月28日至2015年7月16日物业费19734元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。对于被告侯婉玲答辩中所述降低物业费一节，被告侯婉玲所提交的补充协议、对帐表、收据均为复印件，经释明被告方无法提供原件，原告天和白马物业公司对该证据真实性和关联性均不认可，被告侯婉玲就其所述未向本院提供其他证据证明，对其抗辩本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告侯婉玲一次性给付原告北京天和白马物业管理有限公司二〇一三年七月二十八日至二〇一五年七月十六日间物业费一万九千七百三十四元。如果侯婉玲未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百九十四元，由被告侯婉玲负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨淑云审 判 员  田志鹏人民陪审员  佟凤华二〇一六年六月三十日书 记 员  苗冠琼费用明细：2013年7月28日至2015年6月27日，14.30平方米*60元每月每平方米*23个月=19734元2015年6月28日至2015年7月16日，14.30平方米*60元每月每平方米/30日*19日=543.40元以上合计20277.40元