重庆市丰都县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0230民初1924号原告重庆旺晟房地产开发有限公司，住所地丰都县水天坪工业园区。法定代表人陈可仁，总经理。委托代理人谭慧娟，女，1986年8月4日出生，汉族，公司员工，住丰都县。委托代理人李谊，重庆天宇三星律师事务所律师。被告陈丽，女，1991年10月5日出生，汉族，农民，住丰都县。被告陈鑫，男，1996年11月5日出生，汉族，农民，住丰都县。被告陈某某，女，2009年7月8日出生，汉族，学生，住丰都县。法定代理人付某某（陈某某之母），1982年3月26日出生，汉族，农民，住丰都县。原告重庆旺晟房地产开发有限公司（以下简称旺晟房产公司）与被告陈丽、陈鑫、陈某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年5月18日立案受理后，依法由代理审判员唐艳适用简易程序于同年6月20日公开开庭进行了审理，原告旺晟房产公司的委托代理人李谊、谭慧娟，被告陈丽、陈鑫到庭参加了诉讼。被告陈某某经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告旺晟房产公司诉称，三被告系陈仕华之子女，陈仕华于2015年4月29日因病死亡。陈仕华生前于2014年3月15日与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：乙方（陈仕华）购买甲方（旺晟房产公司）出卖的坐落在丰都县水天坪工业园区丰都首座A幢xxxx号，楼层18层，建筑面积98.49平方米，总成交金额388190元。乙方在签订合同之日支付房屋价款117190元，余下房屋价款271000元银行按揭支付等。后原、被告签订补充协议，其协议第4条约定：在甲方提供阶段性担保期内，如因乙方原因，导致银行解除与乙方的抵押贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任时，甲方有权解除《商品房买卖合同》，同时乙方应承担总房价款5%的违约金等内容。合同签订后，陈仕华支付原告购房款117190元，2014年6月20日陈仕华向中国农业银行股份有限公司重庆丰都支公司申请办理按揭款271000元。2014年8月14日，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行发放了按揭贷款。2015年4月29日陈仕华病亡。同年5月25日，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行从原告的保证金账户中扣划了陈仕华的贷款本息271514.73元。请求法判令解除2014年3月15日原告与陈仕华签订的《商品房买卖合同》；2、判决被告支付原告代偿的银行贷款271514.73元的利息；3、判决被告支付原告违约金19409.50元；4、由被告承担本案诉讼费。被告陈丽辩称，陈仕华是被告父亲，2015年4月29日，陈仕华因病去世。陈仕华购买位于丰都县水天坪工业园区丰都首座A幢xxxx号房屋一套，已支付首付款117190元，至于银行贷款不清楚，同意公司把房子收回去，但是被告不应承担违约金及诉讼费。被告陈鑫辩称内容与陈丽意见相同。被告陈某某未作答辩。经审理查明，陈仕华有陈丽、陈鑫、陈某某三个子女，陈仕华于2015年4月29日因病去世，其生前系离异。2014年3月15日，甲方（卖方）旺晟房产公司与乙方（买方）陈仕华签订《重庆市商品房买卖合同》。协议：第一条本商品房项目：暂定为丰都首座。……。第二条1、现房。《房地产权证》号：X。……。第三条（一）本商品房座落为：重庆市丰都县水天坪工业园区丰都首座A幢xxxx。…（四）本商品房建筑面积：98.49平方米，其中，套内建筑面积83.76平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积：14.73平方米。…。第四条（一）本商品房为清水房，总成交金额为388190元整（大写叁拾捌万捌仟壹佰玖拾元整），建筑面积单价为3941.42元/平方米，套内建筑面积单价为4634.55元/平方米。…。第五条（一）本项目商品房预售资金监管银行为中国农业银行股份有限公司丰都支行。…3、本商品房总成交金额388190元整(大写叁拾捌万捌仟壹佰玖拾元整)。（1）乙方签订合同之日支付房屋价款人民币：壹拾壹万柒仟壹佰玖拾元整（117190元）；（2）余下房屋价款人民币：贰拾柒万壹仟元整（271000元）银行按揭支付；……。后甲方旺晟房产公司与乙方陈仕华签署《重庆市商品房买卖合同》补充协议，协议：一、…二、根据重庆市物价局渝价[2006]753号文件规定，房价中已含该文件中所规定的费用，客户不再另行缴纳。本商品房买卖所产生的规费和税费应由甲乙双方按规定各自承担。合同中的甲方所列总房款中未含物业专项维修基金（按国家标准收取）及规定的甲方代扣代缴的税费(以实际发生金额为准、据实结算)。税费由乙方在签订正式合同时一次性缴清，物业专项维修基金根据房屋所在地房管局的要求由乙方自行交纳，在产权证办理完毕后换取正式付款凭据…四、1、…4、在甲方提供阶段性担保期内（阶段性保证人自借款发放之日起，至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续），……如因乙方原因，导致银行解除与乙方的抵押贷款协议，并要求甲方承担连带清偿责任时，甲方有权解除《商品房买卖合同》，在此情况下，若甲方选择不解除合同，甲方有权在承担保证责任后向乙方追偿，同时乙方应承担总房价款1%的违约金；若甲方选择解除合同，甲方可在合同解除后一个月内从应退给乙方的房款中扣除与甲方代乙方清偿银行贷款同等金额的款项（包括银行本金、利息、罚息及银行解除合同产生诉讼费及律师费等甲方已经承担的所有费用），同时乙方应承担总房价款5%的违约金。……。次日，陈仕华向旺晟房产公司支付丰都首座A幢xxxx号房屋的购房款117190元。同时，旺晟房产公司代收陈仕华交纳的抵押登记费80元、抵押合同印花税14元、契税5823元、合同印花税194元、转移登记费87元、预告登记费80元、交易手续费295元，共计6573元以及大修基金7879元。2014年6月20日，陈仕华与中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行签署个人购房担保借款合同后，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行按约将陈仕华贷款的271000元的购房款支付给旺晟房产公司，陈仕华向中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行偿还了部分贷款及利息后未再继续偿还银行贷款。2015年5月25日，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行向陈仕华发出贷款提前到期通知书：根据我行与陈仕华（借款人）于2014年6月20日签订的编号个人购房担保借款合同5502012014004xxxx的合同（下称合同），我行乙按约向贵方提供贷款，鉴于：贵方违反合同第11.4条第2项；担保人违反担保合同约定义务，经我行指出仍不改正。现根据合同约定，我行宣布合同项下贷款于2015年5月25日提前到期，请贵方立即筹措资金，归还该合同项下全部结欠本金266900.35元、利息1573.04元（计至2015年5月20日止），合计（金额大写）贰拾陆万捌仟肆佰柒拾叁元叁角玖分。陈仕华已偿还银行借款本金4099.65元（271000元-266900.35元）。同年5月26日，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行发布关于从旺晟房产公司账户中扣划陈仕华个人住房贷款的通知：“丰都首座“楼盘购房客户陈仕华于2014年8月14日在我行办理有个人住房按揭贷款27.1万元，借款期20年，还款方式为等额本息还款，借款到期日为2034年8月13日到期。因借款人于2014年4月29日死亡，其家人已无法偿还贷款本息，也明确表示不要该房屋，依据《个人购房担保借款合同》和《银企合作协议》相关规定，宣布贷款提前到期，现通知营业部从旺晟房产公司在我行开立的账户3165010104000xxxx中，扣划陈仕华（身份证号：51232419690425xxxx）合约号3165015740000xxxx下的全部贷款本息（含本金、利息、罚息、复利）。同年5月26日，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行从旺晟房产公司扣划陈仕华的贷款本金540.72元、正常息1573.04元、罚息0.8元、复利2.32元，本金余额266359.63元；当日，又扣划本金112000元、违约金1120元，同年5月28日，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行又从旺晟房产公司扣划陈仕华的贷款本金154359.63元、利息374.62元，剩余代销核金额1543.60元；当日，中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行又从旺晟房产公司扣划陈仕华的代销核金额1543.60元。上述事实，有原、被告陈述、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议、贷款提前到期通知书、关于从旺晟房产公司账户中扣划陈仕华个人住房贷款的通知、银行业务凭证、收据等证据在案作证，并经庭审举证、质证、认证，本院予以确认。本院认为，原告旺晟房产公司与陈仕华签署的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议系双方真实意思表示，本院予以确认。本案中，陈仕华去世后，因无法继续履行该合同约定的义务，作为发放贷款的中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行提前收回贷款，而原告旺晟房产公司作为阶段性担保的担保人，被中国农业银行股份有限公司重庆丰都支行扣划陈仕华应偿还的银行贷款及利息。依据该合同的补充协议约定，旺晟房产公司有权解除该合同，且陈仕华的到庭权利义务继受人表示同意。对于合同解除后，陈仕华向旺晟房产公司缴纳的购房款117190元及向银行偿还的借款本金4099.65元应予以退还。对于旺晟房产公司代收陈仕华的契税5823元，应予以退还，抵押登记费、抵押合同印花税、合同印花税、转移登记费、交易手续费因已实际产生，不应予以退还，代收陈仕华的大修基金7879元，是该套房子的后续修理费用，因合同解除，该项费用也应予以退还。对于原告旺晟房产公司主张的代偿陈仕华的银行贷款的利息，本院认为，该合同解除后，其应支付给银行的利息、罚息、复利、违约金共计4614.38元，应由陈仕华负担。原告旺晟房产公司主张的违约金，本院认为，非因陈仕华主观故意致使本合同无法继续履行，故对于原告主张支付该合同约定的违约金请求，本院不予支持。本案诉讼费用，非因被告陈丽、陈鑫、陈某某的民事法律行为导致该诉讼的产生，故该诉讼费由原告承担。综上，依据《合同法》第四十四条、第九十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除重庆旺晟房地产开发有限公司与陈仕华2014年3月15日签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议；二、原告重庆旺晟房地产开发有限公司在本判决生效后十日内退还给被告陈丽、陈鑫、陈某某房款130377.27元（已扣除陈仕华应承担的利息、罚息、违约金、复利）；三、驳回原告重庆旺晟房地产开发有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5664元，减半收取2832元，由原告重庆旺晟房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。代理审判员 唐 艳二〇一六年六月二十八日书 记 员 陈红蓉