成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2015)锦江民初字第8262号原告刘瑞宽，男，汉族，1967年8月16日出生，住成都市锦江区。委托代理人许立河，四川广力律师事务所律师。委托代理人杨滢滢，四川广力律师事务所律师。被告四川佛光置业有限责任公司，住所地成都市武侯区。法定代表人何忠林。原告刘瑞宽与被告四川佛光置业有限责任公司（以下简称佛光公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年12月22日受理后，由代理审判员张晶于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告刘瑞宽委托代理人许立河到庭参加诉讼，被告佛光公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本案缺席审理。本案现已审理终结。原告刘瑞宽诉称，2014年7月29日，刘瑞宽与佛光公司签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：刘瑞宽向佛光公司购买位于成都市锦江区东光北顺街111号“佛光钧廷”项目的1幢4单元3层301号房屋，房屋测绘建筑面积为87.03平方米，用途为住宅，房屋价款为957330元，房屋交付及办理过户的时间为2014年10月30日。合同签订后，刘瑞宽已经足额支付了购房款，但佛光公司至今未向其交付房屋更未办理过户。佛光公司的行为已经构成违约，按照《商品房屋买卖合同》的约定，从交付期限届满之次日至实际交付房屋之日止，出卖人应按日向买受人支付已付房款的万分之一的违约金。基于以上事实，为维护刘瑞宽的合法权益，特提起诉讼请求确认“佛光钧廷”项目的1幢4单元3层301号房屋为原告刘瑞宽所有；被告支付违约金24180元（具体计算金额根据实际交房日计算）；被告承担本案诉讼费用。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求，请求确认刘瑞宽与佛光公司签订的《商品房买卖合同》合法有效；判决���光公司按照《商品房买卖合同》履行交房义务。被告佛光公司未提交答辩意见，也未提交证据材料。经审理查明，2014年7月29日，刘瑞宽与佛光公司签订《商品房屋买卖合同》，合同约定：刘瑞宽向佛光公司购买位于成都市锦江区东光北顺街111号“佛光钧廷”项目的1幢4单元3层301号房屋，房屋测绘建筑面积为87.03平方米，建筑面积为70.98平方米，共用部分与共用房屋分摊建筑面积为16.05平方米；房屋用途为住宅；房屋价款按照建筑面积计算，每平方米13487元，房屋总价款为957330元；付款方式为贷款方式付款，买受人可以首期支付购房总价款58%；出卖人应当在2014年8月30日前向买受人交付该商品房；出卖人未按照约定期限交付商品房的，逾期超过60日（含60日）的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还全部已付款，并按买���人全部已付款10%向买受人支付违约金；若买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交付之日起60日内向买受人支付违约金。当日，双方又签订了一份《佛光钧廷买卖合同附件及补充协议》，其中附件五《付款方式及期限的约定》第三条中约定，采用贷款方式付款的，买受人应在签订合同后当日付清首付款557330元，如买受人未能在前述期限内付清首付款，买受人应自上述期限届满前按合同第九条承担违约责任；余款人民币400000元由买受人向东亚银行申请4成5年抵押贷款；买受人已经明确知道按揭银行所规定的申请按揭贷款所需的条件和应当提交的资料，买受人应在合同订立后5个工作日内向贷款银行提供按揭贷款所需的全部资料，由���款银行根据买受人的资信条件，审查决定买受人的贷款成数、年限、金额，并按银行规定办理按揭贷款手续；买受人应当在签订合同后10个工作日内成功办理完毕按揭贷款手续（即买受人与贷款银行签订借款合同、抵押贷款合同及完成银行达到放款条件的全部手续）如买受人未能在前述期限内办理完毕按揭贷款手续的，买受人应自上述期限届满之日按合同第九条承担逾期付款的违约责任；若银行核准贷款额度低于合同约定的贷款金额，买受人则应补齐不足房款或放弃贷款一次性付清全部剩余房款；国家政策变化可能使贷款机构调整首付比例及利率等贷款合同内容，买受人已充分知悉上述风险，如因上述原因未能获得贷款，买受人无权退房，仍应在合同签订后30日届满前付清全部剩余房款，否则承担违约责任。《佛光钧廷买卖合同补充协议》第四条约定，出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：2）买受人未付清应付款和违约金。2014年7月24日，刘瑞宽向佛光公司支付了“佛光钧廷”项目的1幢4单元3层301号房屋的定金20000元，7月29日刘瑞宽向佛光公司支付了首付款537330元，佛光公司向刘瑞宽出具了收据。后刘瑞宽未办理按揭贷款，也未向佛光公司支付剩余购房款。另查明，佛光公司将“佛光钧廷”项目1、2栋抵押给东亚银行（中国）有限公司成都分行，并办理抵押登记。2012年7月4日，东亚银行（中国）有限公司成都分行出具了一份同意函，同意办理“佛光钧廷”项目1、2栋商品房预售许可变更，同意办理该房屋的初始登记、转移登记以及同意房屋买受人办理抵押登记。2013年8月30日至2014年3月4日期间，佛光公司与东亚银行（中国）有限公司成都分行八次向房管局提交的《房地产抵押登记申请书》，申请对在建工程抵押登记进行变更。其中2013年10月21日，变更后抵押物清单中包含有“佛光钧廷”项目的1幢4单元3层301号，至今，该房屋抵押仍未解除。2015年，东亚银行（中国）有限公司成都分行因与佛光公司发生借款合同纠纷，向四川省成都市中级人民法院提起诉讼，四川省成都市中级人民法院应东亚银行（中国）有限公司成都分行作出（2015）成执保字第64号民事裁定，查封佛光公司所有的位于成都市锦江区东光北顺街111号“佛光钧廷”在建工程住宅项目（详见附后清单）。该裁定书所附清单中包含了“佛光钧廷”1幢4单元3层301号房屋。截止目前，本案涉案房产仍处于法院查封期间，未予解封。以上事实，有《商品房屋买卖合同》、《佛光钧廷买卖合同附件及补充协议》、佛光公司向刘瑞宽出具的收据、《房地产抵押登记申请书》及所附抵押物清单、（2015）成执保字第64号民事裁定等证据及原告的陈述在案为证。本院认为，刘瑞宽与佛光公司于2014年8月31日签订的《商品房屋买卖合同》、《佛光钧廷买卖合同附件及补充协议》是当事人双方真实意思的表示，且内容不违反法律禁止性规定，应属合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。刘瑞宽主张请求确认其与佛光公司于2014年8月31日签订的《商品房屋买卖合同》有效的诉讼请求本院予以支持。刘瑞宽与佛光公司签订的《商品房屋买卖合同》、《佛光钧廷买卖合同附件及补充协议》中约定，刘瑞宽向佛光公司购买位于成都市锦江区东光北顺街111号“佛光钧廷”项目1幢4单元3层301号房屋，价款为957330元，佛光公司应在2014年10月30日前交付该房屋，付款方式为刘瑞宽先支付首期购房款557330元，��款400000元向东亚银行申请抵押贷款，买受人应在签订合同后10个工作日内成功办理完毕抵押贷款手续。合同签订后，刘瑞宽虽然按合同约定向佛光公司支付了首付购房款557330元，但至今未办理按揭贷款，也未向佛光公司补足剩余购房款。虽然刘瑞宽陈述，已经将办理按揭贷款的资料全部交给佛光公司，因为佛光公司的原因导致按揭贷款未办下来，但并未对此举证，且根据双方约定，买受人应在合同订立后5个工作日内向贷款银行提供按揭贷款所需的全部资料，在签订合同后10个工作日内成功办理完毕按揭贷款手续，可见刘瑞宽应当将办理按揭贷款所需的资料交给贷款银行而非交给佛光公司，所以刘瑞宽的这一陈述本院不予采纳。根据双方签订的《佛光钧廷买卖合同补充协议》第四条约定，出卖人如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据���予以延期：2）买受人未付清应付款和违约金。可见，刘瑞宽付款义务履行时间应先于佛光公司的交房义务履行时间，刘瑞宽未履行完毕付款义务之前，佛光公司有权延期交付房屋。现刘瑞宽仅向佛光公司支付了购房首付款，未按约定对剩余购房款办理按揭贷款。因此刘瑞宽认为佛光公司未在2014年10月30日前交付房屋已构成违约的理由不能成立。刘瑞宽在未办理按揭贷款也未补足剩余购房款的情况下要求佛光公司交付房屋并支付违约金的诉讼请求与双方的约定不符，本院对此不予支持。因刘瑞宽与佛光公司之间系商品房买卖合同关系，是基于合同而产生的债权关系，而刘瑞宽在本案中请求确认“佛光钧廷”项目1幢4单元3层301号房屋归其所有系物权上请求权，债权关系与物权关系分属不同的法律关系。本院向刘瑞宽释明后，刘瑞宽仍未变更其该项诉讼请求，因此本院对其该项诉请予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款（法律条文全文附后）的规定，判决如下：一、确认原告刘瑞宽与被告四川佛光置业有限责任公司于2014年7月29日签订的《商品房屋买卖合同》有效；二、驳回原告刘瑞宽的其他诉讼请求。案件受理费减半收取6056元，由原告刘瑞宽负担5956元，由四川佛光置业有限责任公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  张晶二〇一六年六月三日书 记 员  牛练附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行乙方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求、先履行一方履行不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。