沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初2610号原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，所在地沈阳市浑南区双园路34号。法定代表人李颜戈，总经理。委托代理人申宏、孙翼南，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告关洪侠，女，锡伯族，住沈阳市浑南区。委托代理人董博，辽宁盛恒律师事务所律师。原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司与被告关洪侠物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月21日受理后，依法由代理审判员卢政麒独任审判，公开开庭进行了审理。原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司的委托代理人申宏，被告关洪侠及委托代理人董博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告系中旅国际小镇业主，其所有的位于沈阳市浑南区某路x号，建筑面积为230.92平方米的房屋系该小区内别墅，原告系该小区的物业服务公司，为该小区内包括被告在内的小区业主提供物业服务。现原告已依前期物业管理服务协议向被告提供了物业服务，但被告却未向原告缴纳物业费，原告催要多次未果后诉至法院，请求法院判令被告向原告支付2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费29,095.92元，并由被告承担诉讼费用。被告辩称，一、被告曾经缴纳过一年的物业费，之后物业公司承诺免除了被告一年的物业费，因此被告2014年8月31日前的物业费均已支付；二、根据沈阳市物业管理条例第38条规定，新建住宅前期物业管理期间的物业费收费标准由市主管部门会同市房产部门核定后确定，并由市价格主管部门依法合发收费许可证，原告应提供收费许可证以证明其具备收费资质，并证明该许可证已通过年审，但原告至今未向业主公开该收费许可证；三、物业费收费标准不合理，周边小区的物业费收费标准远低于本小区，但其提供的物业服务更细致，设施也更完善；四、原告提供的物业服务不符合约定，属于严重违约，应根据合同法相关规定对物业费进行减免。原告提交如下证据：证据一，商品房买卖合同一份，用以证明被告所有的位于沈阳市浑南区某路x号的房屋系中旅国际小镇内别墅，由原告为其提供物业服务。被告对此证据的真实性没有异议，但认为原告曾许诺因开发商晚交房故以违约金弥补物业费，且不能证明该房屋属于原告的物业服务范围。证据二，原、被告于2012年8月8日签订的前期物业管理服务协议一份，此协议中约定了原、被告的权利、义务及原告的服务内容、标准，并约定原告收取物业费的标准为每平方米每月3.5元。被告对此证据的真实性没有异议，但签订该协议并非被告真实的意思表示，因为如不签订该协议，被告就无法取得该房屋的钥匙，因此该协议不应发生法律效力，且该协议仅是蓝爵生活手册中的协议之一，该手册中还有《港中旅物业服务模式》、《业主临时公约》、《中旅·蓝爵装饰、装修管理规定》、《港中旅物业服务标准》、《居家生活指南》等内容，其中原告大多数承诺如今都没有兑现，其中约定的义务也没有履行。证据三，原、被告于2012年8月8日签订的物业管理服务收费协议一份，该协议也是蓝爵生活手册中的内容之一，协议约定物业费收费标准为每月每平方米3.5元，因被告居住房屋的面积为230.92平方米，故被告每年应支付的物业费为9,699元，并有被告的签字确认。被告对此证据的真实性没有异议，但认为原告未将所有承诺兑现，其提供的物业服务未达到每月每平方米3.5元的标准，且物业费收费标准也不应由原、被告约定，而应依据沈阳市物业管理条例及相关法律、法规，由物价及房产部门制定。证据四,业主入住资料物品领取确认单一份，用以证明被告曾于2012年8月8日从原告处领取了蓝爵生活手册和其中包含的业主临时公约、前期物业服务管理协议等材料。被告对此证据的真实性没有异议，但认为其从原告处领取的卡都没有相应的设备使用。证据五，入住通知书、送达入住通知书的特快专递各一份，用以证明原告通知被告办理入住手续的时间从2012年的6月28日开始，期限为两个月，并证明原告已向被告送达了入住通知书。被告认为入住通知书一共有三页，首页并非被告签字，仅在最后一页盖有原告的公司章，三页并没有骑缝章，应系原告单方制作，且与原告起诉状中诉称的被告于2012年8月8日办理入住手续相互矛盾；特快专递上并没有运输公司的签章，证明不了邮寄的内容，而且签字并不是本人所签。证据六，物业费催交通知单、特快专递各一份，用以证明原告曾向被告催缴过物业费。被告认为此证据为复印件，对此证据应不予采信。被告提交如下证据：证据一，部分业主签名的港中旅物业服务意见书一份，用以证明包括被告在内的小区多位业主均对原告的物业服务有意见，说明原告提供的物业服务没有达到承诺的标准，收费也不合理。原告认为此证据与本案无关。证据二，照片六十六张，用以证明：一、开发商出售的房屋存在质量问题，原告既没有及时进行维修也没有积极的协调维修；二、园区内没有绿化，公共设施也不到位；三、园区安保、保洁不到位，导致园区多家被盗，积雪不能及时清理；四、2012年9月时园区内还没有院墙，无硬化马路，多处有深沟；五、周边园区物业服务细致、设施完善但收费标准比被告所在园区还要低，说明原告物业收费不合理；六、物业工作人员没有相关证件，无保安，没有公共停车位，小区大门没有设置岗亭，部分树木遮挡园区内的阳光。原告认为关于房屋质量问题，被告所居住的房屋还在质保期内，原告没有义务对房屋进行维修，只有义务进行协调沟通，而此证据不能证明原告没有及时进行协调沟通；关于绿化问题，根据前期物业管理服务协议确实是由原告对园区绿化部分进行维修和保养，但是绿化是否达到业主的标准与原告无关；关于保安、保洁问题，原告处的保安设施和电网监控全部都在正常使用中，被告指出的园区内有业主被盗窃应作为刑事案件进行处理，原告已尽到自己的义务，不应由原告承担责任；关于2012年9月时小区环境的照片，与原告无关，应是开发商的责任；关于周边小区的照片，与本案无关；关于物业工作人员的证件问题，原告一直想安排相关人员进行考取，但并无相关部门对此进行管理；关于安保及岗亭，小区的大门是凭卡进入的，原告也在大门处设置了岗亭，园区内的小门也有保安定时进行巡查；关于树木挡光，原告认为符合法律规定，也不违反公序良俗；关于公共停车位和VIP通道，原告认为业主可以与原告沟通解决。证据三，光盘一份，其中包含两份视频，其中第一份视频用以证明被告所居住的园区并不是封闭小区，所以原告不具备收取物业费的基本条件；第二份视频系小区业主家中监控拍摄的家中被盗的情况，但原告安装的监控没有拍摄到该情况，说明原告所提供的监控是无法满足小区的生活需要的。原告认为小区应为封闭小区，并非人人都可以随意进出。证据四，中旅蓝爵宣传手册一份，用以证明开发商曾承诺物业公司将来会为业主提供优质的服务，但是原告没有兑现该承诺。原告认为此证据与本案无关。经审理查明，被告所有的位于沈阳市浑南区某路x号，建筑面积为230.92平方米的房屋系中旅国际小镇内别墅，原告依照双方于2012年8月8日签订的《前期物业管理服务协议》的约定对该别墅按照每月每平方米3.5元的标准收取物业费。原告提供物业服务后，被告没有支付2013年9月1日至2016年8月31日期间的物业费，原告向被告催要未果后诉至本院，要求被告支付拖欠的物业费。被告以原告曾承诺免除其一年物业费；原告对被告提出的房屋质量问题一直未予解决；物业费收取标准过高、原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准等为由拒交物业费。本院认为，原、被告于2012年8月8日签订的《前期物业管理服务协议》合法有效，原、被告之间存在物业服务合同关系，原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求有法律和事实依据，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的原告曾承诺免除其一年物业费的抗辩理由，因被告未提供证据予以证明，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的房屋质量问题原告一直未予解决的抗辩理由，因解决房屋质量问题并非物业公司的服务范围，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的物业费收取标准过高的抗辩理由，因被告已就物业费收费标准与原告达成协议，该协议具有法律效力，被告应依协议约定的标准支付物业费，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准的抗辩理由，其中关于绿化、安保、保洁等问题，被告欲以提供的证据照片证明原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准，但在该协议中并未约定相关服务的具体标准，因此该组证据并不具有证明效力；关于院墙、硬化马路等问题，双方在前期物业管理服务协议中并未约定，不属于物业公司服务的范围，故对此抗辩理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告关洪侠于本判决生效之日起七日内给付原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司2013年9月1日至2016年8月31日期间拖欠的物业费29,095.92元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费528元，由被告关洪侠承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  卢政麒二〇一六年六月六日书 记 员  杜 颖本判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持