湖北省十堰市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂03民终381号上诉人（原审被告）周全海，个体工商户，公民。被上诉人（原审原告）陈梅，农民。被上诉人（原审原告）乐治明，农民。××去世。原审被告竹山县庸兴房地产开发公司。住所地：竹山县宝丰镇施洋路**号。法定代表人方可，系该公司董事长。委托代理人孙赵龙，湖北经立律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人周全海因与被上诉人陈梅、乐治明，以及原审被告竹山县庸兴房地产开发公司（以下简称庸兴房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖北省竹山县人民法院（2015）鄂竹山民初字第01694号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月11日受理后，依法组成由审判员王广泉担任审判长，审判员柏媛媛、柯幻（主审）参加评议的合议庭，于2016年5月13日审理了本案。上诉人陈梅、被上诉人周全海，以及原审被告庸兴房地产公司的委托代理人孙赵龙到庭参加诉讼。经合议庭评议，本案现已审理终结。陈梅、乐治明一审诉请法院依法判令：1解除乐有新与周全海、庸兴房地产公司签订的商品房买卖合同；2、由周全海、庸兴房地产公司向陈梅、乐治明退还已交的购房款15万元，并从收款之日起按20‰的利率支付资金占有利息（违约金）；3、本案诉讼费用由周全海、庸兴房地产公司承担。一审法院认定：周全海系原竹山县宝丰庸兴房地产开发公司的股东。乐有新系陈梅的丈夫、乐治明的儿子。周全海欲在竹山县宝丰镇施洋路开发建设住宅楼，乐有新通过周全海提供的图纸，购买准备建设的房屋。2012年1月8日，乐有新同周全海签订商品房买卖合同，约定购买拟建房屋三楼一套，每平方米价格为1780元，房屋总价款222500元，2013年3月30日交付房屋，合同签订时付房款150000元。合同签订后，乐有新于2012年1月8日支付周全海购房款50000元，于2012年1月12日支付购房款100000元。2014年5月17日，乐有新在河北省打工时死亡。由于周全海欲开发的住宅楼一直没有建设，2015年10月24日，陈梅向周全海发出解除房屋买卖合同通知书。因周全海既不能按合同交房，也不退还购房款，故乐有新的财产共有人及财产继承人陈梅、乐治明提起诉讼，要求解除房屋买卖合同，退还购房款并给付收款后按月利率20‰的利息损失。经法庭释明，陈梅、乐治明变更诉讼请求为确认房屋买卖合同无效，周全海、庸兴房地产公司返还陈梅、乐治明购房款150000元，并按月利率20‰赔偿利息损失。另查明，竹山县宝丰庸兴房地产开发公司通过出售股权方式转让给方可，方可于2014年5月15日在湖北省竹山县工商行政管理局将竹山县宝丰庸兴房地产开发公司变更为竹山县庸兴房地产开发公司。一审法院认为，房地产开发企业未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房买卖合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。周全海以个人名义在房屋尚未建设时就与乐有新签订的商品房买卖合同无效，而合同无效的过错主要在周全海，因此，周全海应退还陈梅、乐治明购房款，并从收到购房款之日起按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础的逾期罚息利率标准赔偿陈梅、乐治明交付购房款的利息损失。陈梅、乐治明要求周全海、庸兴房地产公司承担退还购房款及赔偿损失，因无证据证明庸兴房地产公司在本案中应承担相应的民事责任，该请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决：一、周全海与乐有新签订的商品房买卖合同无效，周全海在本判决生效后5日内返还陈梅、乐治明购房款150000元，并赔偿陈梅、乐治明从交付购房款之日至返还购房款之日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础的逾期罚息利率标准的利息损失（50000元从2012年1月8起算，100000元从2012年1月12日起算）。二、驳回陈梅、乐治明的其他诉讼请求。一审案件受理费1650元，因适用简易程序审理减半收取825元，由周全海负担。宣判后周全海不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，依法改判。理由如下：本案涉诉房屋已经开始施工，周全海表示愿意履行合同，交付房屋。另外，一审判决由周全海支付利息损失错误。双方在合同中并未约定以支付利息的方式作为违约责任，应当认定为没有约定或者约定不明，故在判决生效之前不应当计算利息。陈梅在二审期间提交书面答辩状，认为一审判决部分正确，请求二审法院维持一审判决要求周全海返还购房款150000元及利息的部分，并改判周全海另外支付75000元的损失，并由庸兴房地产公司与周全海承担连带偿还责任。庸兴房地产公司在二审期间未提交书面答辩意见，口头答辩认为，一审判决中对与本公司有关的事实认定正确，判决庸兴房地产公司不承担责任正确，故请求二审法院维持一审不要求庸兴房地产公司承担责任的判决结果。对与庸兴房地产公司无关的事实和判决结果不发表意见。陈梅在二审期间提交如下证据：1、竹山县宝丰镇石串村村民委员会出具的证明一份，证明乐治明于2016年1月16日因病去世，其妻子邵义英于2013年去世，生育三个子女，长子乐有根终生未娶妻生子，××去世，次子乐有新于2014年因工伤事故去世，女儿乐有枝嫁于湖北省竹山县擂鼓镇擂鼓村。2、乐有枝出具的申明一份，申明本案涉诉房款系乐有新与陈梅的夫妻共同财产，并表示自愿放弃因父亲乐治明死亡而享有的继承份额。周全海对上述证据的真实性没有异议。庸兴房地产公司认为上述证据与本公司无关，故不发表质证意见。本院对陈梅在二审提交的证据予以采信。周全海在二审期间未提交新证据。庸兴房地产公司在二审期间未提交新证据。二审查明事实与一审查明事实基本一致。本院认为：最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，周全海至今仍未取得商品房预售许可证明，故一审判决认定周全海与乐有新签订的商品房买卖合同无效正确。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失……。”因此，周全海收到的房款应当全部退还。周全海未能按期交付房屋，且一直占有15万元房款，故应当赔偿相应的利息损失，利息损失应当从交付房款的第二天开始计算。陈梅认为庸兴房地产公司应共同承担返还责任，且赔偿其他损失，由于陈梅未能在法律规定的上诉期限内提起上诉，视为其本人对上诉权利的放弃，本院不作处理。综上，一审判决周全海返还15万元房款及利息正确，但是由于乐治明在周全海提起上诉后不久便因病去世，其唯一的子女乐有枝在二审中明确申明本案涉诉房款系乐有新与陈梅的夫妻共同财产，并表示自愿放弃因父亲乐治明死亡而享有的继承份额，因此，周全海仅需向陈梅返还15万元购房款及利息即可。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，因当事人乐治明去世，故判决结果需作变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条之规定，将原审判决变更如下：一、周全海与乐有新签订的商品房买卖合同无效，周全海返还陈梅购房款150000元，并赔偿陈梅从交付购房款之日至返还购房款之日按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础的逾期罚息利率标准的利息损失（50000元从2012年1月8起算，100000元从2012年1月12日起算）。二、驳回陈梅的其他诉讼请求。二审案件受理费825元，由周全海负担。本判决为终审判决。审判长  王广泉审判员  柏媛媛审判员  柯 幻二〇一六年六月一日书记员  王 亮附：本案适用的相关法律依据：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；……第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。