江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0582民初635号原告（反诉被告）苏州港隆科技有限公司,住所地张家港市锦丰镇杨锦公路399号。法定代表人施红明。该公司董事长。委托代理人杜东平，江苏润众律师事务所律师。委托代理人蒋芬，江苏润众律师事务所实习律师。被告（反诉原告）张家港市宏兴汽车维修有限公司,住所地张家港市锦丰镇合兴民营工业园。法定代表人陆宏明，该公司总经理。委托代理人唐翱翔，江苏国之泰律师事务所律师。被告（反诉第三人）张家港市震宇汽车维修有限公司,住张家港市锦丰镇合兴民营工业园。法定代表人袁卫华，该公司董事长。委托代理人丁雷标，江苏梁丰律师事务所律师。委托代理人葛淑彬，江苏梁丰律师事务所律师。原告（反诉被告）苏州港隆科技有限公司（以下简称港隆公司）与被告（反诉原告）张家港市宏兴汽车维修有限公司（以下简称宏兴公司），被告（反诉第三人）张家港市震宇汽车维修有限公司（以下简称震宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月11日受理后，依法由审判员刘斌独任审判，于2016年2月2日，3月22日、26日公开开庭进行审理，港隆公司法定代表人施红明及委托代理人杜东平、蒋芬，宏兴公司委托代理人唐翱翔每次开庭均到庭参加诉讼，宏兴公司法定代表人陆宏明参加了3月22日、36日的庭审，震宇公司委托代理人丁雷标参加了2月2日、3月22日的庭审，震宇公司委托代理人葛淑彬参加了3月26日的庭审，港隆公司在2月2日庭审中提出要求震宇公司支付2015年度租金102500元（原告诉状将震宇公司列为第三人，变更诉讼请求后，震宇公司变更为本诉被告）；宏兴公司在该次庭审中提出反诉请求，庭后提交反诉状，3月26日的庭审中宏兴公司提出增加反诉请求。因案情复杂，本院于2016年3月30日裁定转普通程序审理，依法组成合议庭，于2016年5月13日公开开庭进行了审理，港隆公司法定代表人施红明及其委托代理人杜东平，宏兴公司委托代理人唐翱翔，震宇公司委托代理人丁雷标到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告港隆公司诉称，港隆公司在法院拍卖中竞拍买得位于张家港市锦丰镇星火村1、2、3、4、5幢房产和相应的国有土地使用权，于2015年4月24日取得上述房地产的房屋所有权证、国有土地使用权证。2012年12月25日宏兴公司与上述房地产原所有权人震宇公司订立租赁合同，约定上述办公楼、宿舍及场地的每年最能合计15万元，租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，租金一年一付，先付后用，第一年租金自签订合同之日起7日内付清，下一年度租金在下一年度租期开始前7日内支付。港隆公司在买受该房地产后即取代震宇公司成为租赁合同项下的出租人，宏兴公司作为承租人，应当按时向港隆公司足额支付租金。宏兴公司在收到港隆公司于2015年5月25日送达的限期迁让通知后，在2015年5月28日回函中承诺其将按时支付下一年度租金，但宏兴公司直至2016年1月7日仍未将2016年度租金15万元支付给港隆公司。港隆公司于2016年1月8日书面通知宏兴公司，自2016年1月8日起解除上述租赁合同，要求宏兴公司立即将租赁物交还港隆公司。宏兴公司自2015年4月24日起实际租赁使用了港隆公司所有的上述租赁物，宏兴公司应当向港隆公司支付自2015年4月24日起至实际返还上述租赁物之日按照每年15万元计算的租金。请求法院判决：1、解除宏兴公司与震宇公司于2012年12月25日签订的租赁合同；2、宏兴公司将基于上述租赁合同租赁使用的车间、办公楼、场地及门卫通往西侧的道路等租赁物返还港隆公司；3、宏兴公司给付港隆公司自2015年4月24日起至实际返还上述租赁物之日止按照每年15万元计算的租金（暂计算至2016年1月7日至的租金118356.16元）；4、诉讼费由宏兴公司负担。庭审中港隆公司变更诉讼请求，要求震宇公司支付2015年度租金102500元，宏兴公司给付自2016年1月1日起至实际返还租赁物止按每年15万元计算的实际使用费。被告宏兴公司辩称，1、港隆公司违约在先，使其不能正常使用租赁房屋。港隆公司从震宇公司买下除租赁房屋以外的其他厂房后于2015年3月即通过建造围墙等手段阻挠其使用租赁房屋，2015年5月25日港隆公司在拍得租赁房屋后，在明知其有租赁权的情形下向其发送限期迁让通知，2015年7月港隆公司不顾其反抗，使用暴力拆除租赁房屋的墙壁和屋顶，使其不能正常使用租赁房屋，在港隆公司违法拆除租赁房屋的过程中，其报警但纠纷并未解决，后经冶金工业园调解，港隆公司仍未能恢复租赁房屋的正常使用状态。2、其没有违约，更没有根本违约。其一直在与港隆公司商量正常使用租赁房屋，而且也明确表示愿意并准备支付房租，但因为自2015年7月起租赁房屋已被港隆公司破坏不能使用，所以其认为港隆公司已经违约，同时希望通过协商解决纠纷，并要求港隆公司在前期租赁合同基础上再行订立租赁合同，希望以此能够保证租赁房屋的正常使用。其现在愿意将2016年租金15万元提存在法院。3、鉴于其希望履行租赁合同，港隆公司应将租赁房屋恢复到正常使用状态。4.其未在2016年1月7日前支付房租，是由于港隆公司破坏了租赁房屋，港隆公司在租金支付的最后履行期的次日未经合理催告即径行向其发送解除租赁合同通知书，港隆公司的目的和前述破坏租赁房屋是一致的，就是将其赶出租赁房屋，从始至终港隆公司根本没有履行合同的愿望。综上，其认为港隆公司自2015年7月即以行为表示不愿履行合同，其未按期支付租金,有合法的依据和合理的理由。原告对租赁合同的履行已经违约在先而其未违约，更未根本违约，请求法院判决驳回原告的诉请。被告震宇公司辩称，港隆公司所述租赁房屋的租赁和拍卖均是事实。2012年8月8日港隆公司与其就包含租赁房屋在内的房地产订立买卖协议，2015年3月港隆公司建造围墙在场地上堆放钢材，与宏兴公司产生矛盾，2015年7月港隆公司拆除租赁房屋的墙壁和屋顶使矛盾升级，经过冶金工业园两次调解，其也参与，但港隆公司要求宏兴公司搬迁，宏兴公司要求港隆公司修复房屋，并表示可以提前支付房租，港隆公司应履行其在法院执行过程中的承诺，确保宏兴公司正常使用租赁房屋。其希望港隆公司、宏兴公司能各退让一步，协商解决纠纷。对于港隆公司要求其支付2015年度租金的诉讼请求，其认为港隆公司明知宏兴公司在房屋转让前的2015年1月7日前已经交付震宇公司租金，港隆公司无权要求震宇公司返还2015年度租金。反诉原告宏兴公司反诉称，港隆公司在取得租赁房屋所有权前后，以其行为表示始终不愿意履行租赁合同，港隆公司的违约行为违反合同约定和法律规定，给宏兴公司造成巨大经济损失。请求法院判决：1、港隆公司继续履行2012年12月25日签订的租赁合同；2、港隆公司赔偿宏兴公司租金损失125000元；3、港隆公司赔偿宏兴公司发放工资损失1578916元；4、港隆公司立即拆除围墙，排除对宏兴公司大型车辆进出厂区的妨碍；5、港隆公司立即修复其对宏兴公司承租房屋的破坏，恢复房屋原状；6、诉讼费由港隆公司负担。反诉被告港隆公司针对反诉辩称，港隆公司自取得包含租赁房屋在内的房地产后即成为租赁合同项下的出租人，承租人没有在合同约定的期限内向出租人支付2016年度租金，港隆公司有权解除租金合同，收回租赁物。港隆公司有维护修缮出租房屋的义务，港隆公司拆除租赁房屋外墙窗户，是履行维修义务必然发生的情形，其举证的照片可以证明围墙与厂房之间即使停靠一辆大型车辆，仍然有足够空间进出大型车辆。港隆公司建造围墙没有影响宏兴公司的货车维修业务，宏兴公司主张的损失均非事实，港隆公司不应承担赔偿责任。宏兴公司的反诉诉讼请求均不能成立，请求法院判决驳回宏兴公司的反诉请求。经审理查明,震宇公司（甲方）与宏兴公司（乙方）于2012年12月25日签订《租赁合同》，约定：“甲方将车间3432.7平方米、办公楼168平方米、场地2100平方米及公司门卫通往西侧的道路使用权出租给乙方使用，年租金15万元，租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，租金一年一付，先付后用。下一年度租金在下一年度租期开始前7日内支付，不满一年的按照实际月份数计算。乙方有下列情形之一的，甲方可以终止合同并收回租赁标的，造成甲方损失的，由乙方负责赔偿：1、擅自拆改承租标的结构或改变租赁标的用途的；2、不按约定期限交纳租金的；3、利用承租标的进行违法活动的；4、故意损坏承租房屋的。在租赁期间，除因政府征收、政府规划变更及将房屋出卖原因外，甲方不得提前解除合同，否则应承担违约责任，赔偿因提前解除合同而造成的乙方所有损失。若甲方出卖该房屋，乙方享有优先购买权。”双方还就其他事项作了约定。港隆公司依据已经发生法律效力的（2013）张民初字第0227号民事调解书向本院申请执行。本院于2014年1月18日向被执行人震宇公司、张家港震宇物流仓储有限公司发出执行通知。因两被执行人未按执行通知履行上述调解书确定的义务，本院依法查封震宇公司所有的位于张家港市锦丰镇星火村的张房权证锦字第00002852**号、第00002852**号，张国用（2013）第0120370号国有土地所有证项下的房产所有权、国有土地所有权，并进行评估、拍卖。港隆公司于2015年2月11日以最高价1430万元竞得上述拍卖标的物，2015年2月26日本院与买受人港隆公司签订司法网拍成交确认书。本院于2015年4月3日作出（2014）张执字第0232-2号执行裁定书，裁定原属震宇公司的坐落于张家港市锦丰镇星火村苏天昆法鉴估字（2014）第013号《房地产评估报告》项下5栋有房屋所有权证房产、14处无房屋所有权证房产、土地使用权、装修和附属设施归买受人港隆公司。并于当日向张家港市锦丰房管所、张家港市国土资源局发出协助执行通知书，要求按照上述裁定书办理房屋所有权、国有土地所有权转移登记。2015年4月21日港隆公司领取了坐落于锦丰镇星火村1、2、3幢（张房权证锦字第00003358**号）与4、5幢（张房权证锦字第00003358**号）的房屋所有权证，2015年4月24日港隆公司领取张国用（2015）第0120233号国有土地使用权证（备注该宗地及地上附着物以1430万元拍卖成交取得）。上述租赁合同所涉房地产在港隆公司北侧，属于张国用（2013）第0120233号、张房权证锦字第0000335853、0000335854号项下房地产。在上述房地产拍卖过程中，法院发出拍卖公告后，宏兴公司未主张优先购买权，在港隆公司竞拍买受房地产后，震宇公司未要求宏兴公司解除租赁合同。2015年5月25日港隆公司向宏兴公司邮寄送达《限期迁让通知》，告知宏兴公司有关房地产已由港隆公司买受并领取有关权证，港隆公司将自行使用。要求宏兴公司在2015年6月10日前搬离上述房屋，如届时仍未搬离，则将通过诉讼途径请求法院判决，由此引起的损失由宏兴公司承担。宏兴公司收到通知后于2015年5月28日向港隆公司送达《限期迁让回复》，明确租赁合同的租赁期限自2013年1月1日至2022年12月31日止，虽然港隆公司通过拍卖取得上述租赁房屋的所有权，但根据相关法律规定，港隆公司无权与宏兴公司解除租赁合同，但宏兴公司可将下一年度的租金交给港隆公司。2015年7月29日震宇公司与港隆公司发生纠纷，张家港市公安局合兴派出所接警后处警，告知双方通过司法途径解决。2015年8月28日冶金工业园区、锦丰镇有关领导召集震宇公司、港隆公司负责人及有关方面进行商议调解并作出相关会议纪要，要求震宇公司负责协调宏兴公司在2个月内完成搬迁，搬迁结束后园区财政给予一定金额的搬迁补贴。此后，震宇公司未能按期履行纪要的相关规定。2016年1月8日港隆公司向宏兴公司邮寄送达《解除租赁合同通知书》，明确：港隆公司作为租赁合同所涉房地产的现所有权人，已取代原所有权人震宇公司成为租赁合同项下的出租人，宏兴公司作为承租人应当按时足额向港隆公司支付租金，宏兴公司在回复中承诺将按时支付下一年度租金，但宏兴公司直至2016年1月7日仍未将2016年度租金15万元给付港隆公司。为此书面通知：自2016年1月8日起解除租赁合同，请宏兴公司立即将全部租赁物交还港隆公司。随即港隆公司于2016年1月11日提起诉讼。宏兴公司于2016年1月9日收到《解除租赁合同通知书》后即委托律师向港隆公司邮寄送达《律师函》（落款日期2016年1月11日），主要内容：港隆公司与宏兴公司之间不存在租赁协议，宏兴公司暂无义务向港隆公司支付租金，根据买卖不破租赁原则，宏兴公司有权继续承租厂房，港隆公司必须与宏兴公司重新签订房屋租赁合同才有权向宏兴公司要求房租，宏兴公司多次要求与港隆公司签订合同，港隆公司均予以拒绝。港隆公司法定代表人施红明与震宇公司法定代表人袁卫平在2015年6月10日法院制作的执行笔录中约定原租赁合同由拍卖后另行签订，港隆公司对另行签订租赁合同时明知的，且港隆公司在2015年3月4日尚未取得房屋所有权时便建造围墙，将所涉厂房的进出道路围住，导致宏兴公司的客户卡车无法进出厂房维修。2015年7月29日港隆公司又派人强行拆除所涉厂房，在宏兴公司阻止下未能进行，但仍拆除厂房的所有窗户及部分房屋结构，直接导致宏兴公司停产、停业，要求港隆公司尽快与宏兴公司签订厂房租赁协议，并恢复厂房原状，宏兴公司将在签订协议后3日内支付房屋租金。庭审中，宏兴公司陈述2015年度租金已支付给震宇公司，震宇公司确认收到2015年度全部租金。审理中宏兴公司表示愿意支付2016年租金及之后每年的租金，要求提存租金，港隆公司认为宏兴公司提存任何款项只能用于赔偿实际使用费，是否提存由宏兴公司决定，本院认为是否提存由宏兴公司决定，宏兴公司于2016年2月3日向本院账户以“付房租”的名义交款15万元。港隆公司、宏兴公司、震宇公司各自坚持自己的主张，调解未成。上述事实，有《租赁合同》，（2014）张执字第0232-2号执行裁定书，张房权证锦字第00003358**号、张房权证锦字第00003358**号房屋所有权证，张国用（2015）第0120233号国有土地使用权证，《限期迁让通知》，《限期迁让回复》，《解除租赁合同通知书》，《律师函》、交款单及当事人的庭审陈述等予以证明，本院予以确认。被告宏兴公司为支持其抗辩主张及反诉诉请，提供证据如下：证据1、资产转让合同及补充协议，主要内容是港隆公司与震宇公司于2012年8月达成的有关震宇公司将坐落于张家港市锦丰镇合兴星火村的土地、厂房、场地、公用通道上面第三、四层办公室等房地产转让给港隆公司，其中土地范围东、南、西至示意图红线、北至震宇公司正门中线；其主张证明2012年港隆公司与震宇公司买卖有关房地产时明确北至公用通道中心线，2015年3月港隆公司尚未取得有关房地产所有权时就在其没有所有权的场地上建造围墙，妨碍宏兴公司使用租赁物；证据2、张家港市人民法院2015年6月10日执行笔录，笔录载明申请执行人港隆公司与被执行人震宇公司及张家港震宇物流仓储有限公司达成和解协议：“二、原租赁协议因拍卖后双方另行订立；三、港隆将堆放在北侧场地钢材三日内搬离”，其主张证明港隆公司取得案涉房屋所有权后且在向宏兴公司发出限期迁让通知后的2015年6月10日仍然与震宇公司签订执行和解协议，表明港隆公司将会与承租人另行签订房租协议，但港隆公司未与宏兴公司签订租赁协议，反而一再阻止宏兴公司使用租赁物；证据3、张家港市公安局合兴派出所接处警工作登记表及现场照片12张，处警登记表载明报警内容因厂房拆迁引起纠纷，处警经过、结果：“经了解2015年7月29日7时许在合兴星火村红星汽修厂，红星汽修厂位于原振宇公司内，现振宇公司已卖给港荣科技，现港荣科技要将汽修厂拆除，报警人袁向荣与港荣科技发生纠纷，告知双方通过司法途径解决。”其主张处警登记表证明2015年7月港隆公司强拆宏兴公司承租的房屋，对房屋造成一定破坏，照片证明港隆公司建造的围墙影响宏兴公司大型车辆的进出；证据4、冶金工业园党政办综合科于2015年9月1日整理的会议纪要，主要内容是园区有关领导于2015年8月28日主持会议，有关部门领导及震宇公司、港隆公司负责人参会，会议议定事项纪要如下：一、港隆公司本着睦邻友好的原则在厂房东侧留有足够的进出通道，考虑到自身安全问题，在征地红线西1-2米处为界设置隔离设施，在该通道建成前，港隆公司须清理障碍，保证西侧通道畅通，以便租赁企业进出；二、震宇公司原租赁企业宏兴汽修厂搬迁，由震宇公司负责协调在2个月内完成搬迁，原厂房、地块交给港隆公司，为适当补偿汽修厂损失，在搬迁结束后，由园区财政给予30万元搬迁补贴；三、四（略），五、震宇公司办公楼于2个月内全部搬完，原合同取消，半年租金全部退还，租金先由港隆公司交园区，待事情处理完毕后汇给震宇公司。其主张证明港隆公司已经影响宏兴公司正常使用租赁物，且影响持续至今；证据5、2016年1月11日律师函及顺丰速运的快递回单，其主张证明宏兴公司在不知道港隆公司向法院起诉且港隆公司先违约的情形下仍然发函表明愿意支付租金，前提是港隆公司能够恢复厂房原状，让宏兴公司可以正常生产经营；证据6、证人陆志华、施卫、陈明明、李玉宝的证言，陆志华系震宇物流公司员工，其陈述震宇公司办公楼前原没有围墙。震宇公司将厂房卖给港隆公司后，港隆公司建造围墙，还拆除宏兴公司租用厂房的窗户；施卫系震宇物流公司员工，其陈述2015年7月在港隆公司新砌的围墙边看到警察出警，有人在拆房子窗户；陈明明与李玉宝在2016年7-8月份去汽修厂收废品和汽车保养时，看到有人在拆房、有人在气割，有人在阻止，双方拉拉扯扯；证据7、宏兴公司自2015年4月至12月的财务记账凭证（每月工资转账至陆宏明银行卡）、银行电子回单（载明每月工资总额支付至陆宏明银行卡）、收据存根（财务收到现金）、工资发放表（无职工签名）及张家港市社会保险基金管理结算中心出具的自2015年1月至12月的社会保险费征缴结算表（其中缴费人数少于工资发放表人数近一半）、社会保险个人缴费明细表、苏州市张家港地方税务局第一税务局出具的税收完税证明等，反映宏兴公司自2015年4月至12月每月发放工资15万元左右，其主张证明港隆公司违约搭建围墙，导致公司停业所产生的工人工资损失；震宇公司质证认为：对宏兴公司提供的证据均无异议，执行笔录中的和解协议内容是港隆公司应继续履行震宇公司与宏兴公司订立的租赁合同，应保持通道畅通和场地清洁，有利宏兴公司客户车辆进出；租赁房屋窗户并无腐蚀问题，港隆公司拆除租赁房屋的墙壁和屋顶，双方起争执后警察到场处理，有很多员工目击，派出所还派了保安在现场值勤；有关会议纪要没有通知宏兴公司参加，震宇公司承诺做宏兴公司工作，但因港隆公司没有按纪要履行而未能调解成功。港隆公司质证认为：证据1与本案无关，港隆公司取得相应房地产后为确保资产安全在自己享有使用权的土地上建造围墙，该围墙没有妨碍宏兴公司；对证据2真实性无异议，该证据也与本案无关，该笔录与港隆公司及震宇公司有关，笔录涉及的原租赁协议因拍卖后双方另行订立，是指港隆公司及震宇公司之间的租赁协议，而非震宇公司与宏兴公司之间的租赁协议；对证据3中处警登记表真实性无异议，该份证据反映报案人的陈述，与客观事实不符，不能达到宏兴公司的证明目的，宏兴公司提供的照片反映车间部分窗户拆除，该厂房窗户的型钢已严重腐蚀影响安全，部分窗户脱落，港隆公司为维修厂房而拆除窗户，不是阻碍宏兴公司使用而拆除窗户；对证据4真实性无异议，但震宇公司、宏兴公司未履行纪要的规定；对证据5确认收到，律师函内容与租赁合同及有关房屋租赁的法律规定不符，且证明宏兴公司拒付租金；对证据6有关证人证言，认为不能证明租赁房屋被拆除，港隆公司在取得所涉租赁房屋的所有权后根据租赁合同的约定：“屋面、结构、外墙等建筑主体，如需维修由甲方负责”对租赁房屋外墙的窗户进行拆除维修；对证据7中其他证据的真实性不清楚，对工资发放表真实性有异议，工资发放表上没有职工领取工资的签名，不能证明实际发放工资，社会保险费征缴结算表与工资发放表员工人数不一致证明工资发放表内容虚假。港隆公司为支持其对宏兴公司上述证据的质证意见，提供证据如下：证据1、照片6张，其主张照片反映窗户型钢腐蚀、窗户可能随时脱落，宏兴公司车辆进出口及通道中大型车辆正常通行的地面轮胎痕迹及通道距离不影响通行；证据2、宏兴公司员工郭江文出具的情况说明，主要内容:郭江文先在震宇汽修厂工作，后在宏兴公司工作，一直做钣金工，工资延后一个月，发放时每个人在工资表上自己的名字后签名，2015年5月以后调到湖北武穴市矿上工作，同去的职工有四、五个，留在宏兴公司的职工有九、十个，宏兴公司提供的工资表第二页上的人不是宏兴公司职工，其主张证明宏兴公司提供的工资发放表虚假；证据3、港隆公司提交的证据调查申请书，认为：如果港隆公司建造围墙影响了宏兴公司的生产经营，则建造围墙前后宏兴公司开具的修理费发票金额差异很大；如果建造围墙前后宏兴公司开具的修理费发票基本相同，则港隆公司建造围墙对宏兴公司生产经营没有造成影响。申请法院到税务部门调取宏兴公司2015年度内开具车辆维修发票的情况。经调查，江苏省张家港市国家税务局于2016年5月11日出具《企业开具发票证明》（附表），反映宏兴公司2015年度开票金额总计1100余万元。港隆公司主张未发现2015年下半年度停止经营不再开票的情况，证明宏兴公司整个年度正常开票，港隆公司建造围墙没有影响宏兴公司的生产经营；证据4、港隆公司门卫秦小明的证言，秦小明在庭审中陈述，其到港隆公司当门卫一年多，宏兴公司门卫与其相邻，其发现宏兴公司经常只有五六个人上下班，港隆公司主张宏兴公司在2015年基本不再经营卡车维修业务，陆续将大部分员工调至湖北省武穴市从事开矿等工作，在租赁厂房内只有几名员工上班；宏兴公司质证认为：对证据1、不能确认与现场是否一致，对证据2、情况说明属于证人证言，证人没有到庭作证，不能采信，对证据3、宏兴公司的客户均是长期往来，根据商业交易习惯，一般有长短不一的结账期及客户拖延付款的情形，在停止经营后还可能产生相应的分配，对证据4、证人秦小明系港隆公司员工，其证言对港隆公司的主张证明力较低，对宏兴公司主张基本停业有证明力。震宇公司质证认为：同意宏兴公司的质证意见，港隆公司与宏兴公司发生纠纷后，震宇公司做了大量的调解工作，希望双方能妥善处理纠纷，在2015年春节前，宏兴公司确实没有辞退员工，在港隆公司起诉后，感到调解无望才辞退员工。审理中，港隆公司认为宏兴公司提供的工资表中记载的员工孙方荣、王春江在2015年度已经离职到张家港市大南汽车修配厂工作，宏兴公司不可能再发放这两人的工资，请求本院到张家港市大南汽车修配厂调取该厂向这两人发放工资的证据材料。对此，宏兴公司认为其与张家港市大南汽车修配厂是合作关系，这两人仍是宏兴公司员工，由宏兴公司发放工资。港隆公司还申请本院通知宏兴公司提交的工资发放表记载的全体员工到庭作证，说明工资发放情况，宏兴公司表示愿意配合，本院在庭审中告知证人证言属于当事人举证的范围，本院对该请求不予准许。上述举证、质证情况，有当事人举证的上述有关证据及当事人的庭审陈述等在卷作证。本院认为，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。出租人震宇公司与承租人宏兴公司订立租赁合同时，租赁物属于出租人震宇公司所有，双方之间的租赁合同合法有效。在租赁合同约定的租赁期间内港隆公司通过法院拍卖依法取得原属震宇公司所有的包含租赁物在内的房地产，震宇公司与宏兴公司之间的租赁合同对港隆公司具有约束力。港隆公司成为租赁合同实际出租人后有权要求承租人按租赁合同约定支付租金。租赁合同约定下一年度租金在下一年度租期开始前7日内支付，承租人不按约定期限交纳租金的，出租人可以终止合同并收回租赁标的，造成出租人损失的，由承租人负责赔偿。租赁合同约定解除合同的条件之一是承租人不按期交纳租金。宏兴公司没有按照租赁合同约定在2016年度租期开始前7日内支付2016年度租金，港隆公司有权按照约定终止合同、收回租赁标的。对于宏兴公司关于港隆公司违约在先，其未按期支付租金有理有据的抗辩意见，本院认为依据不足，不能采纳。理由如下：一、有关证据不能证明港隆公司违反租赁合同约定。双方对有关处警登记表、照片、会议纪要的真实性并无原则性争议，双方对有关证据的证明对象坚持各自的主张。本院对这些证据的证明对象持客观中立立场，处警登记表记载港隆公司要将汽修厂拆除，报警人与港隆公司发生纠纷，反映当时发生纠纷的原因是港隆公司要拆除汽修厂，报警人阻止并报警；该证据证明港隆公司可能有拆除汽修厂的打算或愿望，但因报警而被及时制止。双方提供的照片应该都是对照片所摄对象的真实影像反映，港隆公司拍摄的照片反映宏兴公司租用的厂房窗户锈迹斑斑、腐蚀严重、飘飘欲坠，围墙与厂房之间的场地上能够进出大型车辆，港隆公司称其对租赁厂房进行维修也有合理性；宏兴公司拍摄的照片不能反映厂房被拆除及不能进出大型车辆，仅反映厂房上卸下的窗户靠在围墙边，宏兴公司据此认为港隆公司将拆除厂房也不是无中生有。有关纪要反映由于港隆公司与震宇公司之间的矛盾，港隆公司在建隔离设施过程中双方发生纠纷，纪要要求港隆公司清理障碍保证通道畅通，便利宏兴公司进出，证明港隆公司设置的障碍对通道畅通有一定影响。综合上述证据，仅能认定港隆公司与震宇公司发生矛盾，在通道建成前曾设置障碍，影响通道畅通，不能认定港隆公司建造围墙及拆除宏兴公司租赁的厂房影响宏兴公司的生产经营甚至停产停业。二、宏兴公司无权拒付或延期支付租金。法律规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。如果港隆公司存在一定的影响宏兴公司生产的情形，宏兴公司可按照相关法律规定要求港隆公司承担违约责任，而无权拒付或延期支付租金。港隆公司要求解除合同符合合同约定。当事人一方依照合同约定或法律规定主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除，对方有异议的，可以请求人民法院确认解除合同的效力。港隆公司解除租赁合同的通知于2016年1月9日到达宏兴公司。本院确认震宇公司与宏兴公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》于2016年1月9日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。损失赔偿额应当相当于因违约造成的诉讼。合同解除后，港隆公司有权要求宏兴公司返还租赁物，支付合同解除前（2016年1月1日至9日）租金并赔偿自合同解除之日至实际返还租赁物之日按约定租金每年15万元计算的使用费损失。港隆公司通过法院拍卖依法取得有关房地产，除拍卖时已有明确规定或约定外，该房地产的相关权利自拍卖成交起转移。港隆公司有权自拍卖成交时起收取有关租赁物的租金。震宇公司只能收取自己享有租赁物所有权期间的租金，不能享有租赁物拍卖后的租金。震宇公司应当将其收取的2015年度租赁物拍卖后的租金返还给港隆公司，港隆公司仅要求震宇公司返还自2015年4月24日起至2015年12月31日的租金102500元，本院予以支持。对于宏兴公司要求港隆公司赔偿宏兴公司租金损失及发放工资损失的反诉请求，本院认为：一、即使港隆公司在与震宇公司发生矛盾过程中设置障碍影响通道畅通，对宏兴公司进出有一定影响，但对宏兴公司生产经营造成的损失也是可预见甚至可以忽略不计，何况宏兴公司对障碍影响产生的损失也没有主张；二、宏兴公司提供的证据不能证明港隆公司建造围墙影响其车辆进出，也不能证明港隆公司拆除厂房导致其停产停业；三、宏兴公司主张的损失不能成立，有关工资发放表因没有职工领取工资时的签名不能证明实际发放工资，税务机关出具的开票证明显示宏兴公司开票频繁，开票金额较大，间接印证宏兴公司的生产经营尚属正常，不能认定宏兴公司停产停业。综上，港隆公司的本诉请求，依据充分，理由正当，本院予以支持。宏兴公司的反诉请求，证据不足，本院不予支持。震宇公司辩称港隆公司明知其在拍卖前已收到租金，无权要求其返还租金，既无事实依据，也无法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条，第一百零七条、第一百一十三条，第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条,《中华人民共和国民法通则》第九十二条的规定，判决如下：一、张家港市震宇汽车维修有限公司与张家港市宏兴汽车维修有限公司于2012年12月25日签订的《租赁合同》于2016年1月9日解除；二、张家港市宏兴汽车维修有限公司将上述租赁合同所涉租赁房地产返还给苏州港隆科技有限公司，于判决生效后一个月内履行；三、张家港市震宇汽车维修有限公司返还苏州港隆科技有限公司租金102500元，于判决生效后10日内履行；四、张家港市宏兴汽车维修有限公司给付苏州港隆科技有限公司租金3750元（自2016年1月1日至9日按年租金15万元计算）并赔偿损失（自2016年1月10日至实际返还租赁物止按年租金15万元计算），于判决生效后10内履行；五、驳回张家港市宏兴汽车维修有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4300元由张家港市震宇汽车维修有限公司负担2200元，张家港市宏兴汽车维修有限公司负担2100元，该费苏州港隆科技有限公司已预交，本院不再退还，由张家港市震宇汽车维修有限公司、张家港市宏兴汽车维修有限公司在履行判决确定的给付义务时一并给付苏州港隆科技有限公司。反诉案件受理费20135元由反诉原告张家港市宏兴汽车维修有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院，同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向该院（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：10-555301040017676）预交上诉案件受理费。（此页无正文）审 判 长  刘 斌人民陪审员  陈爱生人民陪审员  何永香二〇一六年六月二十一日书 记 员  陈 华