江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2009号上诉人（原审被告）徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司，住所地徐州市复兴北路188号。法定代表人庄贤武，该公司总经理。委托代理人王朋，江苏圆点律师事务所律师。委托代理人杨莹，江苏圆点律师事务所律师。被上诉人（原审原告）水净。委托代理人孙景利，江苏义行律师事务所律师。上诉人徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司（以下简称红星美凯龙物业公司）与被上诉人水净房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第2385号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人红星美凯龙物业公司的委托代理人王朋、杨莹，被上诉人水净及其委托代理人孙景利到庭参加诉讼。现本案已审理终结。水净原审诉称：2008年8月31日，水净妹妹与红星美凯龙物业公司签订了共计14间商铺租赁合同，期限至2011年12月31日。合同到期后，水净即明确只使用109和111号商铺，并且与房屋所有人达成协议，并将其余商铺内的货物全部存放在了109和111号商铺内。后���星美凯龙物业公司以水净租期届满后仍一直占有为由要求支付租金，此案即（2013）鼓民初字第2399号案，法院支持了红星美凯龙物业公司的部分诉请，现该判决已生效。但无论此案的判决如何，水净均未使用所涉的房屋，由于红星美凯龙物业公司停电的行为也致无法使用，所以这部分损失也应是因红星美凯龙物业公司侵权造成的损失，红星美凯龙物业公司理应赔偿。鼓楼法院（2013）鼓民初字2399号案判决水净向红星美凯龙物业管理公司支付房屋逾期使用费70273.78元，但是该房屋因为停电，客观上造成本案水净无法使用，有相应的证据和判决认定的事实证明。故诉至法院，请求判令红星美凯龙物业公司赔偿损失70273.78元，本案诉讼费用由红星美凯龙物业公司承担。红星美凯龙物业公司原审辩称：水净的诉求无事实和法律依据。水净将货品存放于109、111两间房���内，才导致无法正常经营。红星美凯龙物业公司从未停过水净用电，水净在2012年12月28日向原审法院起诉要求赔偿的诉状中自己提到，在装修房屋用电时工人受伤一事。水净在原承租14间房屋到期后，只主动承租了其中109、111两间，其余12间一直恶意占用。在红星美凯龙物业公司多次催促后，仍未主动续租合同或续交租金。水净自己主动放弃经营，根本不存在经营损失，即使存在也应由其自己承担。（2013）鼓民初字第2399号和（2014）徐民终字第00576号判决书认定水净承担租金，是因水净在合同到期后，一直占用未交付到期房屋。因此，水净不存在经营损失，即使存在经营损失，也并非红星美凯龙物业公司行为所导致。法院应驳回其诉求。原审法院审理查明：2008年8月31日，水净妹妹水艳红以新金鹰家居体验馆（后变更为徐州市洋洋商贸有限公司）名义与红星美凯龙国际家具装饰城有限公司签订了租赁合同，租赁该公司位于本市复兴北路188号20号楼101-114号商铺共14间房屋（红星美凯龙F20展厅，建筑面积共计1319.8平方米），其中，101-107号商铺在北侧，108-114号商铺在南侧。2011年8月31日，水净与红星美凯龙物业公司签订租赁协议书、物业服务费协议等合同，约定上述101-114号商铺由水净承租经营“洋洋家居”，租赁期间自2011年9月1日起至2011年12月31日止，租赁期间租金共131980元。签订合同后，红星美凯龙物业公司将商铺交付水净使用。2011年11月10日，徐州红星凯利建材置业有限公司向洋洋家居下发了一份通知，因该公司与房屋所有权人签订的商铺合作经营协议将于2011年12月31日终止，同时洋洋家居与该公司的租赁协议也将于2011年12月31日终止。自2012年1月1日起房屋的出租权归房屋产权人，需要继续租赁的，���与房屋所有人洽谈，未洽谈的，应于2011年12月31日前撤完展厅内物品，商铺将交还房屋所有权人。合同到期后，水净准备减少租赁商铺7间，只租赁南面7间商铺。经协商，2012年1月1日，水净与杜井中签订租赁经营协议书，约定水净承租杜井中所有的位于本市复兴北路188号20栋楼109号商铺，面积93.58平方米，租赁期限为2012年1月1日至2014年12月31日，年租金39300元。2012年2月16日，水净与李蕾签订租赁经营协议书，约定水净承租李蕾所有的位于本市复兴北路188号20栋楼111号商铺，面积93.58平方米，租赁期限为2012年2月16日至2014年12月31日，租金按每平方米每月35元计算。其余商铺因价格等诸多因素，未能签订合同。2012年3月7日，徐州红星凯利建材置业有限公司向洋洋家居和水净送达了律师函，通知其租赁协议已于2011年12月31日到期，要求水净在2012年3月12日前将商铺移交该公司，并支付延期占用商铺使用费用。2012年10月4日11时05分，水艳红向110报警反映“红星美凯龙三期洋洋家居店被盗”。11时10分，徐州市公安局朱庄派出所接110指令到达现场，经该所处警人了解“属于误报，反馈110。后经询问，系红星美凯龙店方将水艳红的货物拉走，双方有房租纠纷，双方属经济纠纷”。就上述纠纷，水净以红星美凯龙国际家具装饰城有限公司为被告诉至原审法院，原审法院于2013年1月7日受理，案号为（2013）鼓民初字第43号。在该案中，水净请求判令红星美凯龙国际家具装饰城有限公司赔偿其租赁费损失73690.65元，赔偿房屋装修费50000元及经济损失，并退还扣押的物品。2013年3月12日，原审法院以水净不能证明与红星美凯龙国际家具装饰城有限公司之间存在侵权事实的关联性，其起诉红星美凯龙国际家具装饰城有限���司主体不适格为由，裁定驳回了水净的起诉。2013年9月4日，水净以徐州红星美凯龙国际家居装饰城有限公司、徐州红星凯利建材置业有限公司、红星美凯龙物业公司为被告再次诉至原审法院，案号为(2013)鼓民初字第2241号。在该案中，其诉讼请求为：1、返还扣押货物（价值600000元）；2、赔偿商铺租金73690.65元；3、赔偿无法正常经营造成的损失50000元。2014年3月3日，原审法院以水净提供的现有证据不能确定实施侵权行为的主体，无法确定被告如何承担侵权责任为由再次裁定驳回了水净的起诉。2013年9月24日，红星美凯龙物业公司以水净为被告诉至原审法院，案号为(2013)鼓民初字第2399号。其诉讼请求为：1、判令被告支付拖欠房屋租金217858.4元（其中101-107号房屋的欠费时间为2012年1月1日-2012年2月29日；108号房屋的欠费时间为2012年1月1日-2012年8月20日；110、112-114号房屋的欠费时间为2012年1月1日-2012年9月30日）、拆除室内装修费用100000元。2、本案诉讼费用由被告承担。水净辩称：原告不是适格诉讼主体。被告承租的101-114共14间商铺，都不是原告所有，而是产权所有人委托原告出租。被告不应支付房屋租金和相应拆除费用。其中，101-107共7间已在2012年元旦前全部清空交还；109和111两间在租赁期满后被告已和产权所有人协商续租；108在2012年4月清空；其余110、112-114共4间已在2012年2月交还。故被告不应当支付逾期租金和室内装修拆除费用。被告已另案提起民事诉讼要求原告赔偿相应损失。原告将租赁房屋的水电全部停掉，阻挠红星美凯龙物业公司正常经营，且在未经被告同意的情况下，擅自将被告存放在109、111号商铺的货物拉走至今未归还。请求法院依法驳回原告的诉讼请求。2013年12月16日，原审法院作出（2013）鼓民初���第2399号民事判决，该判决认定水净拖欠101号商铺（从2012年1月1日至2012年2月29日）、102号商铺（从2012年1月1日至2012年2月29日）、104号商铺（从2012年1月1日至2012年2月29日）、108号商铺（从2012年1月1日至2012年8月20日）、113号商铺（从2012年1月1日至2012年8月26日）、114号商铺（从2012年1月1日至2012年8月26日）逾期使用费，以上合计70273.78元；103、105-107号商铺返还时间为2012年2月29日，110、112号商铺返还时间为2012年9月30日，因此部分房屋产权人授权红星美凯龙物业公司期限分别至2011年12月31日或2012年1月1日，该部分使用费不应由红星美凯龙物业公司主张。原审法院据此判决水净应支付房屋逾期使用费70273.78元。宣判后，水净向徐州市中级人民法院提起上诉。2014年5月8日，该院作出（2014）徐民终字第576号民事判决，维持（2013）鼓民初字第2399号民事判决。水净向江苏省高级人民���院申请再审，2015年5月5日，该院作出（2015）苏审二民申字第00390号民事裁定书，驳回水净再审申请。但认为：“关于水净提出红星美凯龙物业公司对其租赁的房屋断水、断电，不让其经营，造成其损失问题，因双方在原审中均未涉及，故本案亦不理涉，其可以另行主张”。2014年4月29日，水净以红星美凯龙物业公司为被告诉至原审法院，案号为(2014)鼓民初字第703号，其诉讼请求为：2008年8月31日，水净妹妹与红星美凯龙物业公司签订了红星美凯龙三期共计14间商铺的租赁合同，期限至2011年12月31日。2012年1月1日，水净妹妹将商铺转交水净经营。2012年2月16日，水净与杜井中、李蕾签订租赁合同想继续经营，但红星美凯龙物业公司在2012年1月1日将经营用电、水断了，导致水净无法经营。水净多次找红星美凯龙物业公司理论，红星美凯龙物业公司均拒绝恢复供电��2012年4月11日，水净发现108号商铺内的货物全部没有了，水净立即报警，经派出所出警后得知红星美凯龙物业公司趁水净不在时强行破墙入室将商品货物藏起来了。水净找红星美凯龙物业公司交涉，红星美凯龙物业公司拒不返还。2012年10月4日，红星美凯龙物业公司再次采取撬门别锁的方式，将水净109、111号商铺的货物全部藏匿起来。水净报警，派出所以经济纠纷为由不予处理。水净数次找红星美凯龙物业公司，红星美凯龙物业公司均拒不返还。为维护水净的合法权益，现诉至法院请求判令:1、红星美凯龙物业公司返还扣押水净所有的商品货物，如不能返还水净则根据水净所列清单作相应赔偿；2、109号和111号商铺2012年全年租金总额73690.65元；3、109号和111号商铺从2012年10月份至2014年4月4日无法正常经营的损失50000元。红星美凯龙物业公司辩称：1、本案红星美凯龙物业公司并非法律意义上的直接侵权人，水净自2011年12月31日起非法占用红星美凯龙物业公司12间商铺，且恶意拖欠租金，在此情况下，红星美凯龙物业公司为维护自身权益而留置水净部分物品，应认定为民法私力救济中的自助行为，不应认定为侵权行为，且此行为对水净并未造成实际损失。2、本案水净与红星美凯龙物业公司之间的租赁合同到期后，水净除与109号和111号的业主续签合同外，其余12间均为非法占用。依据2012年10月份公安机关的出警记录、红星美凯龙物业公司2012年3月份出具的《律师函》、红星美凯龙物业公司起诉水净支付逾期租金的（2013）鼓民初字第2399号及（2014）徐民终字第00576号民事判决书等证据，均能证明涉案纠纷皆因拖欠租金而引发，出警记录明确显示没有造成损失，红星美凯龙物业公司之所以这么做也是由于水净拖欠租金引起。被非法占用商铺共��12间，其中101-107共7间商铺水净在2012年2月29日撤场，108在2012年8月20日撤场，110、112、113、114四间商铺一直非法占用至2012年10月，且拒交租金。当时，水净为逃避租金急于撤场，红星美凯龙物业公司的留置行为是在水净未交租金撤离情况下的自救行为，情势紧急下的保全自身权益之举。之后，红星美凯龙物业公司通过诉讼向水净主张拖欠租金已胜诉，故红星美凯龙物业公司的留置行为应认定为民法上的自助行为，并非侵权，不应承担任何责任，且水净也未有证据证明其实际损失存在。3、水净在本案中主张的租金与损失无事实和法律依据。首先，双方之间的原租赁合同到期后，仅仅109与111号商铺由水净与实际产权人签订了续租合同，因此，租金返还及租金赔偿问题依据合同的相对性均与红星美凯龙物业公司无任何法律关系；其次，商场用电均是“电费充值卡”形式，��业主需先充值交费才能正常用电，根本不存在红星美凯龙物业公司对水净停电问题，因水净不充电费无法正常用电而影响其正常经营，此种情况与红星美凯龙物业公司无关；再次，原本需要14间商铺做经营，因101-107、108号8间商铺撤场后，所有的家居、物品均放置在其他各间商铺，经营场所受限，必定影响其经营。综上，水净无事实和法律依据向红星美凯龙物业公司主张任何租金和赔偿。2014年11月20日，原审法院作出（2014）鼓民初字第703号民事判决，该判决认定红星美凯龙物业公司以水净未对“电费充值卡”及时充值导致其承租商铺无法正常用电为由进行抗辩。鉴于电费充值、充值卡发放均由红星美凯龙物业公司经手，原审法院当庭释明，要求红星美凯龙物业公司向原审法院明确水净“电费充值卡”内是否已无余额，但直至原审法院法庭辩论终结，红星美凯龙物业��司一直未向原审法院予以明确。基于此，对于红星美凯龙物业公司因水净未充值而无法正常用电的抗辩意见，不予采信。考虑到商铺停电是事实，作为市场的管理者、商铺用电的服务者，在商铺出现断电的情况下不及时排查原因，进行修复，却一味以未充值予以搪塞，在排除水净自身原因停电的情况下，原审法院认定商铺的断电系红星美凯龙物业公司原因造成，对此产生的相关损失应由红星美凯龙物业公司予以赔偿……关于租金损失，水净主张的109和111号商铺租金损失为73690.65元，此项主张建立在红星美凯龙物业公司擅自停电导致无法正常使用房屋的基础之上。因为红星美凯龙物业公司擅自停电，致使水净承租的合法使用权的房屋无法正常使用，其缴纳的租金可以认定其损失。根据109、111号商铺租赁协议，109号商铺年租金39300元，111号商铺每平方米每月35元，租赁期限均至2014年12月31日，侵权纠纷的处理并不依据合同相对性，水净已缴纳的109与111号两间商铺的租金为其直接损失，其有权向红星美凯龙物业公司追偿。因此，水净要求红星美凯龙物业公司赔偿73690.65元租金损失的主张，有事实和法律依据，予以支持……。据此判决：一、徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还水净存放于109、111号商铺内被其转移的物品（清单附后）；二、红星美凯龙物业公司徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司于判决生效之日起十日内一次性赔偿水净租金损失73690.65元；三、驳回水净的其它诉讼请求。对该判决，双方均未上诉，该民事判决书已发生法律效力。原审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损��等违约责任。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。水净与红星美凯龙物业公司之间的商铺租赁合同在期限届满之后，双方形成了不定期租赁。在不定期租赁合同依法解除前，水净对商铺的占有、使用应受法律保护，水净主张红星美凯龙物业公司赔偿其101、102、104、108、113、114号商铺的租金损失70273.78元，此项主张建立在红星美凯龙物业公司擅自断电导致其无法正常使用的基础之上。红星美凯龙物业公司辩称未对水净承租的商铺断电，与其之前自认及人民法院已发生法律效力的裁判确认的事实不符，不予认可。水净承租商铺，用于经营，因红星美凯龙物业公司擅自断电，致使水净承租的商铺无法正常使用，应向水净赔偿损失。水净的诉讼请求，有���实和法律依据，予以支持。遂判决：徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司于判决生效之日起十五日内一次性赔偿水净损失70273.78元。上诉人红星美凯龙物业公司不服上述判决，向本院提出上诉称：1、一审法院并未对案件所涉及商铺的具体情况进行核实，而是直接采用了(2014)鼓民初字第703号民事判决内容，直接认定上诉人对本案涉及房屋停电。但是该判决并不涉及本案房屋，与本案无任何关系。2、被上诉人没有证据证明其损失。原审认定事实不清，适用法律不当。请求撤销一审判决，依法改判或发回重审。被上诉人水净答辩称：一审判决是正确的，请求二审法院维持原判。上诉人说不是一个合法的租赁关系，实际上我们认为一开始是存在合法的租赁关系，但是后来由于红星美凯龙滥用权力，导致原租赁关系受到威胁，甚至是破坏，才产生了之后层出不穷的诉讼。上诉人说我们非法占用房屋，不是经营而是存放未撤场的物品显然不符合逻辑，如果我们不是经营的话我们在任何地方可以存放物品，没必要占用上诉人的场地，而且也是要承担使用费的，这个显然不符合逻辑。后来经过案件的查明我们存放的物品也被上诉人非法转移了，以至于因为赔偿问题也产生了相应的赔偿纠纷。2、上诉人主张只有合法的租赁关系产生了租金才能视为损失，这个法律逻辑的认证及结果我们不能认可，非法占用我们的房屋就需要产生租金给付及赔偿，无论是否基于合法的租赁关系而产生的相关费用，至少人民法院生效判决已经判令被上诉人向上诉人支付相关费用，除非这个判决错误申请再审，不然的话已经判决了我们需要尊重法院判决，客观上我们没有使用。所以一审法院就本案而言在我们未能客观上使用房屋，却又被法院判令支付房屋使用费的情形下，支持赔偿损失，是不矛盾的，不违反任何逻辑和法律。我们认为这两个案件是不同的纠纷，一个是基于房屋租赁的关系，而本案中是基于损害赔偿产生的给付赔偿义务，所以两案的判决结果并不矛盾。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：涉案房屋是否因为停电而产生损失，损失如何确定。二审期间，双方当事人均未向法庭提供新证据。二审查明事实与原审查明一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间的租赁合同在合同到期后形成不定期租赁关系，此期间，被上诉人应支付相应使用费用，此业已由生效判决所确认。而根据(2014)鼓民初字第703号民事判决已查明的事实及上诉人自认水电是一个总闸的事实，可以确认涉案房屋存在断电的事实。而被上诉人使用涉案房屋目的是为了经营，但上诉���擅自断电，致使被上诉人无法使用涉案房屋，必然产生一定损失，原审依被上诉人占有使用期间产生的使用费用确定被上诉人的损失并无不当。上诉人就此提出的上诉，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1560元，由上诉人徐州红星美凯龙全球家居生活广场物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年六月二十二日书 记 员  宗 正