上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪01民终3834号上诉人（原审原告）杨曦，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人邹文龙，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人万强，上海市锦天城律师事务所律师。上诉人（原审被告）金晓干，XX年XX月XX日生，汉族。上诉人（原审被告）吴嫦娟，XX年XX月XX日生，汉族。上列两上诉人之共同委托代理人郑卫彤，上海汇鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）林飞，XX年XX月XX日生，汉族。委托代理人邹文龙，上海市锦天城律师事务所律师。委托代理人万强，上海市锦天城律师事务所律师。原审第三人上海申康房地产咨询有限公司。法定代表人陆建军，董事长。委托代理人邹春艳，上海申康房地产咨询有限公司员工。上诉人杨曦、金晓干、吴嫦娟因房屋买卖合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2015）浦民一（民）初字第29513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月1日受理后，依法组成合议庭于2016年4月26日公开开庭进行了审理，上诉人杨曦与被上诉人林飞的共同委托代理人邹文龙，上诉人吴嫦娟及其与上诉人金晓干的共同委托代理人郑卫彤，原审第三人上海申康房地产咨询有限公司（以下简称申康公司）的委托代理人邹春艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2015年5月9日，金晓干、吴嫦娟作为甲方，杨曦作为乙方，上海申康房地产咨询有限公司（以下简称申康公司）作为居间方，三方签订一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方将上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）以人民币（以下币种同）680万元的总价转让给乙方，乙方于2015年5月9日支付定金20万元，于2015年5月14日支付首付款280万元，于2015年7月12日支付房款200万元，交房当日支付尾款2万元，其余178万元以贷款形式支付。本合同签订后，甲方不再出售其房屋，视为违约，加倍退还定金。乙方不再购买此房屋，视为违约，定金不再退还。同日，双方还就正式买卖合同及补充条款内容进行了沟通及草拟，并口头约定于2015年5月14日签订正式合同。次日，杨曦支付定金20万元，吴嫦娟出具了收据。之后双方因付款问题产生争议，未能于2015年5月14日前签订正式买卖合同。2015年5月15日至5月19日，双方多次电话联系，大概内容为：杨曦、林飞考虑到系争房屋抵押情况以及金晓干、吴嫦娟的经济情况，担心自己付了首付款后有可能拿不到系争房屋，故要求通过资金监管的方式支付钱款。金晓干、吴嫦娟则表示银行那边催的紧，希望杨曦、林飞先付了首付款并签订正式合同，自己拿了首付款去还银行的钱。就该问题，双方虽经多次沟通，均未达成一致意见。之后，杨曦、林飞提出只付200万元首付款并可以适当提高房价的方式来完成交易，但金晓干、吴嫦娟对此不予同意。2015年6月15日，杨曦、林飞向金晓干、吴嫦娟发送律师函，称金晓干、吴嫦娟表示系争房屋存在查封，导致杨曦、林飞即使支付全额房款也无法办理产权过户、获得房屋的可能，不断暗示交易存在极大风险，希望杨曦、林飞取消交易，并愿意退还20万元定金，故要求金晓干、吴嫦娟双倍返还定金40万元。2015年6月24日，金晓干、吴嫦娟回函杨曦、林飞，称其从未声称过系争房屋被法院查封，而杨曦、林飞未能按约支付首付款，且在金晓干、吴嫦娟连续催告的情况下拒绝支付，已构成违约，故解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，并不再返还定金20万元。2015年8月，杨曦、林飞诉至法院。另查明，系争房屋产权人为金晓干、吴嫦娟，存在一个最高债权限额为900万元的抵押，抵押权人为中国银行股份有限公司上海市浦东开发区支行，债权发生期间为2014年5月16日至2017年5月16日。杨曦、林飞诉称，2015年5月9日，杨曦、金晓干、吴嫦娟及上海申康房地产咨询有限公司签署了《房屋买卖居间合同》，约定金晓干、吴嫦娟将系争房屋出售于杨曦、林飞，房屋总价为680万元，杨曦、林飞于2015年5月9日支付定金20万元，其余房款分期支付。2015年5月10日，杨曦支付定金20万元。2015年5月13日，杨曦、林飞携首付款去签署正式买卖合同及补充条款，金晓干、吴嫦娟却称系争房屋可能被法院查封，即使杨曦、林飞支付了全额房款也可能无法办理产权过户，希望杨曦、林飞取消该笔交易，并愿意退还20万元定金。杨曦、林飞担心钱款支付后无法取得房屋，故未于2015年5月14日支付首付款。其后双方多次沟通，均未果，且金晓干、吴嫦娟也表示不愿意出售房屋，除非提高房屋的价格。故杨曦、林飞诉至法院，要求判令解除双方签订的《房屋买卖居间合同》，金晓干、吴嫦娟双倍返还定金40万元，诉讼费由金晓干、吴嫦娟承担。金晓干、吴嫦娟辩称，双方事实上已经解除了《房屋买卖居间合同》，不同意双倍返还定金，同意将已收取的定金20万元退还给。2015年5月14日之前，杨曦、林飞要求变更《房屋买卖居间合同》约定的付款方式，将首付款打入第三方监管账户而不直接支付给金晓干、吴嫦娟，但金晓干、吴嫦娟不同意变更，故双方未能在2015年5月14日签订正式买卖合同。之后两日，金晓干、吴嫦娟多次电话催促支付首付款，均遭到拒绝。2015年6月15日，杨曦、林飞发函给金晓干、吴嫦娟，以金晓干、吴嫦娟违约为由要求双倍返还定金40万元。事实上，该律师函明确表示了解除合同的意思表示。2015年6月24日，金晓干、吴嫦娟回函再次明确解除合同，并告知将定金没收。申康公司陈述，2015年5月10日，双方签订居间协议时，提过系争房屋上有抵押。拉出来的产调信息也显示系争房屋上有最高债权限额900万的抵押。但没有具体说明抵押包括哪些。杨曦、林飞曾提出过要求首付款打入第三方监管账户，金晓干、吴嫦娟不同意，杨曦、林飞也就没有坚持。2013年5月14日签订正式买卖合同时，金晓干、吴嫦娟提出，其的公司还欠银行外债，系争房屋可能存在被查封的风险。杨曦、林飞再次提出要求将首付款打入第三方监管账户，金晓干、吴嫦娟不同意，故双方没有签订正式的买卖合同。一审庭审中，杨曦、林飞表示，2015年5月10日签订《房屋买卖居间合同》时，申康公司向其出示过系争房屋产调信息，上面列明系争房屋存在最高债权限额900万元的抵押。金晓干、吴嫦娟告知杨曦、林飞，该抵押实际欠款额为600万元，其中400万元是房屋抵押贷款，200万元是企业的抵押贷款。故杨曦、林飞当时就提出要求首付款打入第三方监管账户，对方没有同意，其就没有继续坚持。2015年5月14日，签订正式买卖合同时，金晓干、吴嫦娟提出公司还欠银行三四千万元的欠款，系争房屋有可能被查封，所以其再次提出要求第三方监管，但金晓干、吴嫦娟不同意。原审认为，杨曦与金晓干、吴嫦娟于2015年5月9日签订的《房屋买卖居间合同》系当事人真实意思表示，内容合法有效。双方在签订居间合同时，就正式合同的内容及补充条款进行了协商，并口头约定应于2015年5月14日签订正式合同，而从居间合同内容来看，该合同未约定房屋过户及交房时间，也未约定逾期交房、过户或支付房款的违约责任，结合上述事实可以认定双方签订的居间合同应属预约。杨曦主张该合同为本约，不予采纳。根据杨曦、林飞庭审自述，“双方在签署居间合同时，杨曦、林飞曾提出过要求将首付款打入第三方监管账户，但金晓干、吴嫦娟没同意，故杨曦、林飞没有坚持”。表明双方在居间合同时已经就支付方式进行过磋商，并且达成一致即直接打入账户。在签订正式买卖合同时，杨曦、林飞和申康公司一致表述，“金晓干、吴嫦娟说其公司还欠银行外债，系争房屋可能存在被查封的风险。在此前提下，杨曦、林飞再次提出要求将首付款打入第三方监管账户。”虽然金晓干、吴嫦娟不认可上述事实，但从双方的往来电话录音中可以看出，金晓干、吴嫦娟确实提到过“企业欠债可能冻结个人财产，要求杨曦、林飞自己衡量一下”，在此前提下，双方交易的基础发生变化，杨曦提出通过资金监管的方式来支付首付款，并未超出合理范围。现杨曦以资金安全为由要求通过资金监管的方式支付首付款，而金晓干、吴嫦娟则要求支付其首付款，双方由此产生争议致正式合同未能签订，系不可归责于双方的事由，故杨曦要求解除居间合同并返还定金，予以支持。杨曦要求适用定金罚则，不具有法律依据。合同具有相对性，林飞非《房屋买卖居间合同》当事人，故林飞要求金晓干、吴嫦娟双倍返还定金，也不予支持。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，于2015年12月28日作出判决：一、解除杨曦与金晓干、吴嫦娟于2015年5月9日签订的《房屋买卖居间合同》；二、金晓干、吴嫦娟应于判决生效之日起十日内退还杨曦定金20万元；三、驳回杨曦、林飞的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由杨曦负担1,500元，金晓干、吴嫦娟负担2,150元。判决后，杨曦及金晓干、吴嫦娟均不服，向本院提出上诉。杨曦上诉称，金晓干、吴嫦娟声称系争房屋可能被法院查封，造成杨曦恐慌，实际是其为了达到涨价或者取消销售的目的而撒谎编造的事实，故双方最终未能签订正式买卖合同的责任在于金晓干、吴嫦娟。本案居间合同并不是预约，该合同中已经约定了购房款的支付时间及具体金额，合同主要事项都已经约定明确，即使有不明确的也可以根据合同法的规定予以确认，之后双方需要签署的房屋买卖合同仅仅是为了过户备案。双方在合同中明确约定20万元属定金，但原审没有正确认定该20万元的定金性质。不论本案居间合同是否为预约，都应该适用定金罚则，由金晓干、吴嫦娟向杨曦双倍返还定金。故请求二审撤销原判第二项，改判金晓干、吴嫦娟向杨曦返还定金40万元。金晓干、吴嫦娟上诉称，居间合同系买卖双方及中介三方签订，并以此作为签订房屋买卖合同的预约，合同中关于对房屋价款、房款支付、定金交付、违约责任等做出的约定，均系三方真实意思表示，合法有效，在没有得到金晓干、吴嫦娟同意的情况下，杨曦不得擅自变更合同。该居间合同签订后，杨曦、林飞以担心金晓干、吴嫦娟有巨额债务使系争房屋可能被查封不能过户为由，要求变更付款方式，遭金晓干、吴嫦娟拒绝。此后，虽经金晓干、吴嫦娟多次催促，杨曦、林飞始终拒绝按约签订正式房屋买卖合同，其已构成违约，故金晓干、吴嫦娟有权不再返还20万元定金。杨曦、林飞并没有证据证明金晓干、吴嫦娟失去了履行合同债务的能力，故其并没有不安抗辩权。原审庭审中，金晓干、吴嫦娟要求按照定金罚则及居间合同的约定表示不再退还20万元定金，但是原审判决表述金晓干、吴嫦娟同意将已收取的定金20万元退还给杨曦、林飞，歪曲了上诉人的意思表示，属于查明事实错误。综上，请求二审撤销原判第二项，改判金晓干、吴嫦娟不予返还20万元定金。双方均不同意对方的上诉请求。被上诉人林飞辩称，不同意金晓干、吴嫦娟的上诉请求，同意杨曦的上诉请求。原审第三人申康公司述称，对本案不发表意见。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院另查明，上诉人金晓干、吴嫦娟在一审答辩意见中并未表述同意返还20万元定金，原审对此引述错误，本院予以纠正。本院认为，本案的争议焦点是未能签订正式房屋买卖合同的责任应归咎于杨曦还是金晓干一方当事人，以及本案是否适用定金罚则。对此，杨曦主张金晓干、吴嫦娟系为了加价出售房屋才多次暗示系争房屋存在交易风险，从而造成本案买卖合同无法履行，金晓干、吴嫦娟理应双倍返还定金；而金晓干、吴嫦娟则主张杨曦一方擅自变更付款方式，故未能签订正式合同的责任在于杨曦，金晓干、吴嫦娟有权不予返还定金。本院根据本案所查明的事实认为，虽然双方当事人与中介方就系争房屋的交易签订了居间合同，并在居间合同中约定了房屋总价及定金条款，但是双方并未就系争房屋的交付、过户及相应的违约责任等重大事项作出约定，并且，居间合同第五条约定“甲方不再出售其房屋，视为违约，加倍退回定金；乙方不再购买此房屋，视为违约，定金不再退还”，由此可见，该居间合同的性质为系争房屋买卖合同的预约，其设立定金条款的目的在于保障买卖双方在约定的日期共同协商签订房屋买卖合同。杨曦主张根据该居间合同及房屋买卖合同的补充条款，双方已经成立房屋买卖合同关系，但其主张的补充条款并未经过双方签字生效，故本院对其主张，不予采信。居间合同签订后，金晓干、吴嫦娟告知杨曦其开办的公司尚欠有巨额外债，杨曦因此担心系争房屋存在履约风险，故与金晓干、吴嫦娟协商通过资金监管的方式支付房款，但金晓干、吴嫦娟则急需通过杨曦一方支付的首付款偿还系争房屋上的抵押借款，故双方就此未能达成一致意见，最终导致双方未能签订正式房屋买卖合同。显然，杨曦一方要求变更付款方式的原因系根据居间合同签订后所得知的新情况，而该争议事项并未在居间合同中予以约定，双方基于各自的要求坚持自己的主张，本院认为均在合理范围之内，双方均未有明显的恶意或故意悔约的情形，故本案正式买卖合同未能签订不可归责于杨曦或金晓干任何一方。而定金罚则适用的前提为一方违约，故本案不适用定金罚则。杨曦主张原审未将20万元正确定性为定金，系属理解错误，本案一二审均认定20万元属于定金，本案的争议在于可否适用定金罚则而非定金条款是否成立生效，故对其主张，本院不予采信。而金晓干一方则主张其从未同意将20万元定金退还给杨曦，然而，本案是否适用定金罚则并不以当事人一方的表述为准，通过本院的上述认定，无论金晓干、吴嫦娟是否作出过同意返还定金的表述，其均负有返还定金本金的义务。综上所述，上诉人杨曦与上诉人金晓干、吴嫦娟的上诉理由均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。原审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币8,600元，由上诉人金晓干、吴嫦娟负担4,300元，上诉人杨曦负担4,300元。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 郑卫青审判员 杨斯空二〇一六年六月二十四日书记员 赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……