广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016）粤01民终6438号上诉人（原审被告）：关庶明。委托代理人：周雁婵，住址同上。被上诉人（原审原告）：黄燕琼。委托代理人：周开明、张冠贤，均为广东法纳川穹律师事务所律师。上诉人关庶明因与被上诉人黄燕琼物权保护纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2836号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市越秀区米市路小康新街X号房屋（建筑面积123.1平方米，2-1/2层）是黄燕琼通过购买取得的房产，登记时间为2011年1月25日。黄燕琼、关庶明双方曾因物权保护纠纷诉至原审法院。原审法院于2013年7月31日作出（2013）穗越法民三初字第1013号民事判决书，查明：该房屋原由房管部门托管，托管期间关庶明承租上址房屋地下头厅头房。2010年4月12日，广州市越秀区第二土地房屋管理所出具《住户居住情况移交表》，显示上述18号房屋自2010年5月1日起发还业主自行管业，其中102房住户为关庶华。关庶明称涉案房屋原由他承租，后因他“上山下乡”，所以房管站发的租簿承租人登记为他弟弟关庶华，关庶华迁往香港后由其继续居住及缴租，但没有办理变更租簿的手续。该判决认为：黄燕琼作为广州市越秀区米市路小康新街18号房屋的所有权人，依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的各项权利。但黄燕琼在购买涉案房屋时已知悉房屋内有住户，是不交吉买卖，因此黄燕琼应当承担房屋按现状不交吉买卖的法律后果，在取得房屋所有权的同时承接房屋原有的权利负担。鉴于此，及关庶明户目前在本市内没有其他房屋可供搬迁居住，暂不具备交还房屋给黄燕琼的条件，故黄燕琼应允许关庶明户继续暂住一段时间，暂住期间，关庶明户应积极另寻房屋搬迁，以便日后将涉案房屋交回黄燕琼，并应参照房管部门发布的广州市私房住宅租金参考价的标准支付暂住期间的房屋使用费。一审判决：一、关庶明户在本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区米市路小康新街18号地下头厅头房，为期两年。二、驳回黄燕琼的其他诉讼请求。黄燕琼不服上述判决，提出上诉。广州市中级人民法院于2013年12月6日作出（2013）穗中法民五终字第3751号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。黄燕琼、关庶明双方曾因房屋使用费问题诉至原审法院，原审法院于2014年8月18日作出（2014）穗越法民三初字第1648号民事判决书，其中判决：一、关庶明在本判决发生法律效力之日起15日内，向黄燕琼支付广州市越秀区米市路小康新街X号地下头厅头房的房屋使用费（参照房管部门发布的广州市同期同类同地段私房住宅租金参考价的标准，自2013年6月9日起计至本判决发生法律效力之日止）。二、驳回黄燕琼的其他诉讼请求。此判决于2014年9月4日发生法律效力。涉案房屋现由关庶明居住使用。黄燕琼、关庶明双方没有就涉案房屋签订租赁合同。关庶明表示其在本市没有其他住房。黄燕琼为证明关庶明的妻子周雁婵另有住房，提供了广州市越秀区大南路仙湖街X号X房的不动产登记查册表，房屋建筑面积为6.83平方米，关庶明对此表示此房屋为其妻子继承取得，面积小，现在由妻子与其前夫的儿子居住使用，关庶明无法到此房屋中居住。黄燕琼于2015年12月14日向原审法院提起本案诉讼称：广州市越秀区人民法院作出的（2013）穗越法民三初字第1013号《民事判决书》确认，黄燕琼是广州市越秀区米市路小康新街X号房屋的所有权人，依法享有对该房屋占有、使用、收益和处分的各项权利。由于关庶明以没有搬迁去向为由，请求暂住，法院同时判决关庶明在为期两年的暂住期间，应当参照房管部门发布的广州市私房住宅租金参考价的标准支付暂住期间的房屋使用费。由于房屋年代久远，现经有关机构鉴定列为危房，不宜居住。黄燕琼已经向关庶明发出迁出告知函件，但是关庶明拒绝迁出。黄燕琼、关庶明曾根据法院判决约定关庶明以转账方式向黄燕琼缴纳房屋使用费，但是关庶明在缴纳了两次之后没有再向黄燕琼缴纳房屋使用费，故起诉请求判令：1、关庶明（含同住人员）立即迁出越秀区光塔街小康新街X号X房,将该房屋交还黄燕琼管业；2、关庶明向黄燕琼支付从2014年9月5日起2015年6月4日，参照房管部门发布的广州市私房住宅租金参考价的标准（每月516元）的房屋使用费，直至关庶明迁出并腾空房屋交还黄燕琼时止；3、本案受理费由关庶明承担。关庶明原审辩称：1、黄燕琼提供虚假证据，捏造关庶明失信拒绝缴纳房屋租金的情况，要求关庶明支付2014年11月至2015年11月4日的房屋租金12738元的诉讼请求，属于无中生有，恶意制造事端。就广州市越秀区人民法院（2013）穗越法民三初字第1013号民事判决书的判决，黄燕琼和关庶明于2015年4月在广州市越秀区人民法院的调解下，双方同意由法院委托的房屋鉴定事务所对2013年6月之后的房屋租金进行认定，2015年5月鉴定事务所出具鉴定报告（鉴定结果为：关庶明租住房屋每月租金516元）后，关庶明于2015年5月11日，一次性缴纳7652元，之后关庶明按要求每月（截止至2015年12月）准时向黄燕琼银行帐号转入每月应付房屋租金。基于上述事实，关庶明请求法院驳回黄燕琼的第二点诉讼请求。2、黄燕琼提供的房屋鉴定报告也认定是虚假的。黄燕琼为了达到驱赶关庶明搬离现租房的目的，私自请房屋鉴定机构对房屋进行鉴定，并鉴定为危房，事实上其聘请的某房屋鉴定机构，根本就没有踏入过讼争房，仅拍摄几张讼争房二楼比较破旧的地方，并凭空捏造出一份鉴定报告。3、黄燕琼购买讼争房时，明知关庶明租住在涉案房屋，在没有通知关庶明的情况下，以明显低价购买，侵害了关庶明的优先购买权。4、关庶明夫妇生活支出仅靠两人微薄的企业退休金维持，属于贫困家庭，关庶明已70多岁，身体多病，在广州市无自有房产，目前情况下在广州市区内也没法租住到房屋。要求黄燕琼对我方作出合理赔偿，使关庶明可以入住老人院。5、黄燕琼恶意购买讼争房，其目的是转手出卖，获取暴利。黄燕琼对我方进行多次诉讼，我方希望与黄燕琼庭外协商，但黄燕琼一直不肯露面。6、本案的第一点诉讼请求，越秀法院已于（2013）穗越法民三初字第1013号民事判决书已作出判决，黄燕琼不服上诉后，广州中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3751号作出驳回上诉，维持原判的终审判决，本案如再判决已无意义。原审诉讼中，黄燕琼为证明关庶明支付房屋使用费的情况，提交银行存折，其中显示2015年6月、7月每月收到516元。关庶明为证明自己缴交房屋使用费情况，提交银行转帐回单，其中显示2015年7月至12月，每月向黄燕琼转帐516元。黄燕琼为证明涉案房屋是危房，提交了其自行委托鉴定，由广州市拓致房屋安全鉴定有限公司出具的《危险房屋鉴定报告》结论：该房屋整体安全性评定为C级，部分承重结构承载能力已不能满足正常使用要求，房屋局部出现险情，构成局部危房，该房屋按现状应立即停止使用并作整体加固维修。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”广州市越秀区米市路小康新街X号房屋属于黄燕琼私有的不动产。黄燕琼购买涉案房屋后，原生效判决已判令关庶明暂住两年，暂住期间关庶明应积极另寻房屋搬迁。现两年时间已过，黄燕琼要求关庶明腾退房屋并支付房屋使用费的诉讼请求合法，原审法院予以支持，但房屋使用欠费计算应为2014年9月5日至2015年5月31日。本案中，关庶明妻子周雁婵拥有广州市越秀区大南路仙湖街X号X房，但面积过小无法居住，故考虑到关庶明户迁出该房屋需要一定的时间准备，关庶明可在上述房屋暂住3个月，关庶明暂住期间应按房管部门公布的私房租金标准向黄燕琼支付房屋占有使用费。至于关庶明关于黄燕琼诉讼请求已经生效判决处理的抗辩，因原关于“暂住”判决已履行完毕，关于房屋使用费的判决仅处理至“生效之日”，故关庶明的主张原审法院不予采纳。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国合同法》第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、被告关庶明户于本判决发生法律效力之日起暂住广州市越秀区米市路小康新街18号地下头厅头房三个月，期满应将房屋腾空，交还原告黄燕琼。暂住期间，被告关庶明应按月向原告黄燕琼支付房屋占有使用费（从2016年1月1日起，至被告向原告交还房屋之日止，按照房管部门公布的同期同类私房标准租金计付）。二、被告关庶明于本判决发生法律效力之日起10日内向原告黄燕琼支付广州市越秀区米市路小康新街X号地下头厅头房的房屋使用欠费（参照房管部门发布的广州市同期同类同地段私房住宅租金参考价的标准，从2014年9月5日起2015年5月31日止）。本案受理费109元，由被告关庶明负担。判后，上诉人关庶明不服原审判决，向本院提起上诉称：1、我方一直在积极地寻找住得起的房屋，黄燕琼也承诺过为我方提供搬迁的去向以及适当的补助，因我方年老体迈、患上重病，无法去寻找新的住处，故我方请求延长暂住广州市越秀区米市路小康新街X号X房的期限至一年，期间黄燕琼应为我方提供合适搬迁的去向以及适当的补助。2、黄燕琼的提供虚假材料申请登记的恶意购买行为，导致我方利益受到侵害，如要我方搬离现租房，应对我方作出合理的经济赔偿。3、我方与黄燕琼已于2015年4月在广州市越秀区人民法院的调解下，由法院委托的房屋鉴定事务所对2013年6月之后的房屋租金进行认定，鉴定结果为：我方租住房屋每月租金516元。为避免我方与黄燕琼在租金价格上的分歧，租金应当改判为按我方与黄燕琼已协商确定的每月租金516元，支付从2014年9月5日起至2015年5月31日止的房屋租金。在二审庭审中，关庶明补充上诉意见：一审判决后，由于一审判决要我方搬迁，我方目前的年龄只有去申请公租房，所以我方向街道提出了申请，街道的回复说，我们的工资收入超过了申请的标准，所以不同意我们的申请，也就是说我方目前没有搬迁去向。综上，我方上诉请求：1、改判我方暂住涉案房屋的期限为1年；2、从2014年9月5日起至2015年5月31日止的房屋租金，按我方与黄燕琼已协商确定的每月租金516元支付；3、本案一审和二审受理费全部由黄燕琼承担。黄燕琼二审答辩称：我方对一审判决没有异议，请求法院依法驳回关庶明提出的上诉请求，对于关庶明提出的具体事项，我方回应如下：1、对于关庶明要求改判暂住涉案房屋居住时间，本案作出判决前已由一审法院在2013年对涉案房屋使用问题给予了关庶明两年的居住时间，由于两年届满后关庶明仍然无法迁出涉案房屋，所以导致双方再进行诉讼，故一审法院作出再给予关庶明居住三个月的时间，已经照顾到关庶明的居住困难。对于关庶明的居住问题，我方已经给予了多年解决时间，但是关庶明仍以找不到房屋为理由拒不搬出，无事实依据；关庶明提供的居委会出具的证明，由于关庶明收入超过公租房标准，导致无法向政府部门争取公租房，说明关庶明具备在租赁市场自行寻找房屋、租赁房屋使用的条件；关庶明是拥有自有房产的，该房产面积过小无法居住与事实不符，该房屋由关庶明以每月800元的价格出租给他人使用，关庶明把自己居住的问题交由我方解决，没有依据。2、对于关庶明要求租金确定为516元，我方不同意。一审法院判决关庶明参照广州市同类地段租金参考价标准交租，是以现有房屋使用费作出的判断，是合法的；关庶明要求坚持租金516元每月没有依据，我方不同意，我方没有与关庶明协商确定过租金为516元。经二审审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审庭审中，双方当事人均表示无新证据提交。二审庭审中，黄燕琼称我方一审庭审中陈述的一审的诉讼请求为按每月516元的标准主张从2014年9月5日起2015年5月31日以及直至关庶明迁出并腾空房屋交还黄燕琼时止房屋使用费，现同意按照每月516元的标准计算房屋使用费，无需再进行评估。关庶明称我方也愿意按每月516元交租，无需再进行评估。本院认为：黄燕琼作为涉案广州市越秀区米市路小康新街X号房屋的所有权人，依法对涉案房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。黄燕琼曾向法院起诉关庶明搬离涉案房屋，经法院一审二审判决关庶明暂住涉案房屋两年，在暂住期间关庶明应积极另寻房屋搬迁。现两年期满，关庶明理应腾退房屋并支付房屋使用费。原审判令关庶明暂住涉案房屋三个月，期满后将房屋腾空，交还原告黄燕琼，已为关庶明寻找搬迁去向、腾空房屋预留了合理的期间，该处理并无不当，本院予以确认。关庶明仍以自身原因为由，请求再给予一年的暂住期限，并要求黄燕琼为其提供搬迁去向并适当补助，鉴于黄燕琼表示不同意，且关庶明该主张缺乏依据，故本院不予支持。关于涉案房屋使用费问题，黄燕琼在一审庭审中陈述诉讼请求时已经明确表示房屋使用费按每月516元的标准计算，而原审却判令房屋使用费参照房管部门发布的广州市同期同类同地段私房住宅租金参考价的标准计算，与黄燕琼提出的诉讼请求不符，属处理欠妥。鉴于在二审庭审中，黄燕琼确认其在一审庭审中作出了该陈述，同意按照每月516元的标准计算房屋使用费，表示无需再对涉案房屋使用费进行评估。关庶明也表示愿意按照每月516元的标准计算房屋使用费，双方当事人对涉案房屋使用费的计算标准达成一致意见，从2014年9月5日起至关庶明交还房屋之日止的房屋使用费，按照每月516元的标准计算，原审对此处理欠妥，本院予以变更。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2836号民事判决第一项为：上诉人关庶明于本判决送达之日起暂住广州市越秀区米市路小康新街X号地下头厅头房三个月，期满应将房屋腾空，交还被上诉人黄燕琼；暂住期间，关庶明应按月向黄燕琼支付房屋占有使用费（从2016年1月1日起，至关庶明向黄燕琼交还房屋之日止，按照每月516元的标准计付）。二、变更广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2836号民事判决第二项为：上诉人关庶明于本判决送达之日起10日内向被上诉人黄燕琼支付广州市越秀区米市路小康新街X号地下头厅头房的房屋使用欠费（从2014年9月5日起2015年5月31日止，按照每月516元的标准计付）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审案件受理费各109元，均由上诉人关庶明负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一六年六月二十三日书 记 员  胡 茜颜玉婵