新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书(2016)新2301民初2615号原告：朱先云，男，汉族，1966年4月出生，个体户，现住昌吉市。被告：昌吉市汇金美丽百货有限责任公司。住所地：昌吉市乌伊西路北侧飞马财富商厦*楼。法定代表人：马晓龙，该公司总经理。委托代理人：张鹏黎，该公司法律顾问。委托代理人：盛楠，该公司法律顾问。原告朱先云与被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司租赁合同纠纷一案,本院于2016年5月12日受理后,依法由审判员王天红适用简易程序,于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告朱先云，被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司的委托代理人张鹏黎、盛楠均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告朱先云诉称：原、被告双方系房屋租赁关系。2015年1月27日，被告与原告签订一份《商铺租赁合同（最新20**.1.29）》，约定被告租原告位于昌吉市乌伊路飞马财富广场4楼A-15的13.19平方米的商铺用于商业经营，租期五年，每年租金10872元，按月归还（或直接打入原告银行卡内）。甲、乙双方任何一方单方面提前终止或解除合同都是违约，违约方按本合同总租金额的百分之三十向另一方一次性支付违约金，违约金计算方式为该商铺平均月租金额×租赁期间剩余月数×30%。合同订立后，原告依约将房屋交付给被告使用，全面履行合同义务。但是被告却屡屡违约。截止到目前，仅向原告支付了12个月的租金，剩余租金分文未付。而且，被告撤出了在昌吉市飞马财富广场的投资和经营，造成了飞马财富广场混乱无序的状况，导致原告无法实现合同目的，给原告造成了巨大的经济损失。原告认为，被告随意毁约是严重的不讲诚信的行为，并由此给原告造成经济损失，为维护其自身的合法权益，保障债权的实现。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同（最新20**.1.29）》；2、被告偿付原告房屋租金875.36×3=2626.08元，违约金11554.75元（875.36×租赁期间剩余月数44×30%）；3、由被告承担本案的受理费。被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司辩称：第一、本案原告主体有误，被告认为本案原告应当是飞马财富业主委员会，朱先云个人无权主张，因为双方在合同中有明确约定。第二、原告诉讼请求事实不能成立，被告不存在违约行为，合同签订后，被告一直按约履行，由于被告账户被其他案件的当事人申请法院查封,可能存在拖欠部分业主租金的情况，但被告一直积极与广大业主商谈，没有故意拖欠租金不付的行为。第三、被告没有违约，原告主张违约金没有事实和法律依据，如果法院判决被告承担违约金，被告请求降低。综上所述，请求驳回原告诉讼请求。原告朱先云为证实自己的诉讼主张成立，向本院提交证据如下：房屋所有权证书、国有土地使用证、共有权证书、商铺租赁合同、中国银行流水单各一份，拟证实昌吉市2区5丘3栋4－A15（面积为13.19平方米）的商业用房所有权属于原告，原告和被告之间存在租赁合同关系。经质证，被告对该组证据的真实性认可，对关联性不认可，认为从物权意义上来说原告是房屋产权人，但从合同履行过程中来说，原告个人不应当成为本案的诉讼主体；白某珍作为共有人应当参加诉讼；对流水单的真实性、合法性、关联性不认可。本院对该组证据中流水单的真实性予以确认、关联性不予确认，对其余证据的真实性、合法性、关联性予以确认。被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司为反驳原告的诉讼主张成立，向本院提交证据如下：1、商铺租赁合同一份，拟证实该合同第十一条第三项约定，本案原告委托飞马财富业主委员会全权代表原告处理合同，双方产生纠纷应由飞马财富业主委员会作为原告向被告主张相应的权利义务。经质证，原告对该证据的真实性认可。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。2、昌吉市人民法院（2016）新2301民初1659号民事裁定书复印件一份，拟证实在2016年4月，昌吉市法院将被告账户查封，被告公司没有办法经营，所以就没有按期向原告给付租金，不是被告违约。经质证，原告认为该裁定书系复印件，真实性无法确认。因该裁定书系复印件，且复印不全，故本院对该证据的真实性、关联性均不予确认。3、2016年4月27日被告给飞马财富广大业主的一封信，拟证实被告一直在积极履行该租赁合同，在与业主委员会的协商下处理此事，以此证明被告没有违约。经质证，原告对该证据的真实性不认可，认为其没有见过。本院对该证据的真实性不予确认。4、被告在飞马财富业主之家QQ群发的通告截图一份，拟证实被告一直与业主商谈此事。经质证，原告对该证据的真实性不认可，认为其没有见过。本院对该证据的真实性不予确认。本院依职权向朱先云妻子白某珍所制作的询问笔录一份，白某珍陈述：我和朱先云于1990年12月结婚。昌吉市2区5丘3栋4-A15的商业用房是2003年3月27日我和朱先云用婚后共同财产购买的，为了购房方便，以朱先云的名义购买并登记在朱先云名下，后来又给我办理了共有权证。商铺的对外出租、经营、收取租金都是我丈夫朱先云在负责处理，就这个商铺的事情我都委托让我老公一个人代表处理。经质证，原、被告对该证据的真实性均认可。本院对该白某珍陈述内容的真实性予以确认。经庭审，本院确认以下事实：1990年12月原告朱先云与白某珍结婚，并在婚后以原告朱先云的名义购买了位于昌吉市2区5丘3栋4-A15号的商铺，该商铺面积为13.19平方米。2006年2月22日，昌吉市房地产管理局向原告颁发了房屋所有权证书。原告朱先云同时为白某珍就上述商铺办理了共有权证书。就上述商铺的出租、经营均由原告朱先云负责。2015年2月9日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同（最新20**.1.29）》一份，约定：第一条商铺的基本情况：1、商铺号为4-A15，坐落于昌吉市乌伊西路北侧原飞马财富商厦2区5丘3栋，产权面积为13.19平方米，总价款80802.43元；3、甲方将上述商铺出租给乙方使用，乙方在签订本合同前已对商铺的各个方面包括方位、坐落、结构、装修、瑕疵等做了详细全面的了解，愿意承租该商铺。第三条租赁期限：该商铺的租赁期限为2015年1月28日至2020年1月27日止。第四条租金及支付方式：1、2015年1月28日至2020年1月27日，乙方按商铺总价款（原值）的13%计875.36元按月支付，即在使用一个月后次月的5日前，将上一月的租金一次性付清。如：2015年3月5日前付清2月份的租金，4月5日前付清3月份的租金，以此类推，每月支付；2、乙方负责将应支付的租金按合同约定的时间，打入甲方的银行卡内。第九条合同的变更、解除与终止：1、合同的变更，甲、乙双方及业主委员会协商一致同意时可变更本合同；2、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方终止或解除合同，收回商铺，由此造成的经济损失由乙方负责赔偿。（1）、拖欠甲方租金3个月以上的；（2）、利用承租房屋进行违法活动的。第十一条其他约定事项：3、因商铺出租户众多，甲方及其他商铺出租户共同推选了业主委员会，租赁期间，甲方委托业主委员会全权代表甲方处理合同履行过程中与乙方的沟通、协调、纠纷，以维护甲方的合法权益。乙方完全同意成立业主委员会并愿意与业主委员会对接、沟通及处理日常纠纷。自本合同签订之日起，乙方免费为业主委员会提供一间办公室。第十二条违约责任：1、甲、乙双方任何一方单方面提前终止或解除合同都属违约，违约方按本合同总租金额的百分之三十向另一方一次性支付违约金。违约金计算：该商铺平均月租金额×租赁期间剩余月数×30%。合同签订后，双方即开始履行合同。被告已向原告支付2015年1月28日至2016年1月27日期间共计12个月的租金，其中以会员卡形式支付四个月租金（其中签订合同时被告向原告交付会员卡一张冲抵两个月租金，2016年1月被告向原告交付会员卡一张冲抵两个月租金），以现金方式支付八个月租金。自2016年1月28日至原告起诉时的租金被告未向原告支付，现原告主张被告支付2016年1月28日至2016年4月27日期间共计3个月的租金合计2626.08元（875.36元×3个月）。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案原、被告签订的《商铺租赁合同（最新20**.1.29）》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效，双方均应遵照履行。本案的争议焦点为：1、原告主体是否适格；2、双方签订的合同是否应当解除；3、被告是否应当支付租金；4、原告主张的违约金是否过高。关于原告主体是否适格的问题。双方签订的合同第十一条第3款虽然有“租赁期间，甲方委托业主委员会全权代表甲方处理合同履行过程中与乙方的沟通、协调、纠纷”的约定，但该约定的内容并不能当然剥夺原告作为出租人所享有的诉讼权利。就该约定内容而言，原告为委托人，业主委员会为受托人，原告作为委托人可以自行行使权利履行义务，也可以委托受托人代为行使权利履行义务，并不能因原告在合同中约定了受托人而导致原告本人无法再享有合同权利，该约定内容仅是一种委托，并不属于权利义务的转让。原告作为该商铺的所有权人和出租人有权依据涉案合同主张权利，原告主体当然适格。案外人白某珍虽为案涉商铺的共有权人，但白某珍与本案原告系夫妻，且在婚后共同生活中二人也一直约定由原告朱先云负责经营商铺，与被告签订租赁合同的一方也是原告朱先云，故朱先云作为本案原告主体适格。被告辩解原告主体不适格的理由于法无据，本院不予采信。关于双方签订的合同是否应当解除的问题。根据双方签订的合同第九条第2款第（1）项的约定，被告拖欠原告租金3个月以上的，原告有权解除合同。而根据本院查明的事实，被告已拖欠原告租金达3个月以上，符合双方约定的解除合同的情形。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原告据此请求解除合同符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。关于被告是否应当支付租金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。根据本院查明的事实，截止原告起诉时，被告已拖欠原告2016年1月28日至2016年4月27日期间共计3个月的租金合计2626.08元未按合同约定的时间支付，现原告请求被告支付租金2626.08元符合合同约定，本院依法予以支持。关于原告主张的违约金是否过高的问题。原告据以主张违约金的合同依据是第十二条第1款，该款约定“1、甲、乙双方任何一方单方面提前终止或解除合同都属违约，违约方按本合同总租金额的百分之三十向另一方一次性支付违约金。违约金计算：该商铺平均月租金额×租赁期间剩余月数×30%。”该款约定的一方向另一方支付违约金的前提是该方单方面提前终止或解除合同，而本案双方解除合同并非一方单方面提前终止或解除合同，而是因被告逾期支付租金致使原告依据合同诉请本院解除合同，故原告主张适用第十二条第1款约定计算违约金不符合合同约定。但被告确实存在逾期支付租金的违约行为，被告的逾期付款行为也给原告造成了利息损失，而双方合同对于逾期支付租金的违约金计算方式并未约定。《中华人民共和国合同法》关于租赁合同对此亦未作出规定，但租赁合同系有偿合同，根据《中华人民共和国合同法》第一百七十四条的规定，法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定。故根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算。”的规定，原告有权请求被告向其赔偿逾期付款损失，故被告应按中国人民银行同期贷款年利率4.35%的1.5倍向原告赔偿逾期付款损失28.56元{[875.36元×4.35%÷12个月×3个月（2016年3月6日至2016年6月5日）+875.36元×4.35%÷12个月×2个月（2016年4月6日至2016年6月5日）+875.36元×4.35%÷12个月×1个月（2016年5月6日至2016年6月5日）]×1.5倍}。原告主张的合理部分的诉讼请求本院依法予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百七十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决如下：一、解除原告朱先云与被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司签订的《商铺租赁合同（最新20**.1.29）》；二、被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司给付原告朱先云租金2626.08元；二、被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司赔偿原告朱先云逾期付款损失28.56元。以上应付款项，被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司须于本判决生效后二日内给付。逾期给付则按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费77元（已减半收取），由被告昌吉市汇金美丽百货有限责任公司负担(本案受理费已由原告预交，所预交的费用在本案执行时，按判决书确定的数额由被告一并支付给原告)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为两年。审判员  王天红二〇一六年六月二十七日书记员  徐江丽