文书内容赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2016)赣0702民初389号原告欧德华,男，1989年10月25日生，汉族，赣州市会昌县人，个体户，住赣州市章贡区。委托代理人陈昌敏，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人郭小梅，江西南芳律师事务所律师，特别授权代理。被告彭卫华,男，1967年10月5日生，汉族，住赣州市章贡区。委托代理人曾德旭，赣州市章江法律服务所律师，特别授权代理。原告欧德华诉被告彭卫华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告欧德华及委托代理人陈昌敏，被告彭卫华的委托代理人曾德旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告欧德华诉称：2015年10月9日，原告与被告签订了《店铺租赁合同》，约定：由被告将赣州市章贡区环城路10-1号店铺出租给原告使用，租期自2015年10月10日起至2017年12月31日止，月租金为5500元。当日原告依约支付了租赁押金及预付租金。被告将店铺交付给原告后，原告立即组织装修，与章贡区新涛广告制作部签订了《新涛广告工程合同》，并支付了装修合同预付款6600元，2015年10月11日下午，被告通知原告该店铺可能会被拆除。2015年11月2日，赣州海关向被告发函称：“你在我关大院出口处搭建的谷润丰包店建筑严重影响我关消防通道，根据《消防法》和《赣州市中心城区查违集中整治方案》（赣州市容指字【2015】2号）要求，现责令你于11月6日前将该违章建筑拆除，否则我关将根据法律采取必要措施，一切后果由你自负”，11月7日，赣州海关将该店铺强制拆除。据悉，早在2013年9月24日赣州海关已向被告发函，称“贵单位未经我关同意，在综合楼一层西侧擅自开门，破坏建筑的完整性。我关要求贵单位恢复原状，否则贵单位自行承担后果”。原告认为，该店铺属违章建筑，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，原告与被告签订的《店铺租赁合同》应属无效合同。被告应当返还已付租赁押金及预付租金，因系被告的过错导致合同无效，被告应当赔偿原告的损失。店铺被拆除后，被告向原告返还了租赁押金及预付租金，但就原告的损失拒不承担。2015年12月15日，原告委托江西南芳律师事务所向被告发函，要求协商解决原告的经济损失，但被告置之不理。为此，原告遂诉至法院，请求判令：1、确认原告与被告签订的《店铺租赁合同》无效；2、被告赔偿原告损失6600元；3、本案诉讼费由被告承担。为证明其诉讼请求，原告向本院提交了如下证据:证据1、原告身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格；证据2、店铺租赁合同，证明被告将章贡区环城路国光后门（原谷润丰包）10-1号店铺出租给原告使用的事实；证据3、新涛广告工程合同、收据，证明原告为装修支付定金6600元的事实；证据4、赣州海关告知函2份、图片3份，证明因该店铺系违章建筑，被赣州海关强制拆除；证据5、律师函、邮政回执，证明原告为索赔委托律师向被告发函协商。被告彭卫华辩称：一、原、被告因不可归责原因，解除双方订立的店铺租赁合同，即因赣州市创建卫生城整治市容，赣州市政府要求拆除租赁店铺，非被告违约解除合同。之后，双方协商一致，自愿解除店铺租赁合同，且原告已于2015年11月5日收到被告退回的所有款项。二、被告在双方签订合同次日收到赣州海关《告知函》后及时告知原告不要装修承租店铺和终止双方租赁合同。当时原告并没有启动装修事宜，其诉称已叫他人制作广告招牌纯属虚构，不排除原告为牟利与他人在事后补签了一份《新涛广告工程合同》。三、从原告的《律师函》也明显可以看出原告于双方签订租赁合同次日即收到被告通知不要装修承租店面的事实。综上所述，本案纠纷系政策原因造成，非被告违约引起，且对原告没有造成任何损失，其所交被告款项均已收回，双方对合同解除无争议，请求依法驳回原告的诉讼请求。为支持其答辩理由，被告向本院提交了如下证据:证据1、店面租赁合同，证明2015年10月9日，原、被告双方自愿签订店铺租赁合同的事实。现该合同原、被告双方已协商解除，且原告已收到被告退回款项；证据2、招商银行转账业务回单，证明原、被告协商解除租赁合同后，原告于2015年11月5日收到退回款项；证据3、告知书，证明被告与原告签订租赁合同次日收到赣州海关要求拆除租赁物通知，便及时告知原告并复印一份告知函给原告；证据4、律师函，证明原告认可被告已电话通知其承租店铺系违章建筑将被拆除的事实；证据5、责令停止违法行为通知书、关于加强城市环境综合整治工作的通告，证明赣州市城管局于2015年11月9日通知被告拆除违章租赁店铺，故非原告诉称被告早于出租店铺前知晓此事的事实。证据6、租赁合同，证明合同原来是跟姓林的老板签的。当事人提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院结合本案的争议焦点认证如下：一、被告对原告提供的证据1、2、5三性无异议，原告对被告提供的证据4三性无异议，本院对以上证据的三性予以确认。被告对原告提供的证据3、4三性均有异议，本院认为被告并未提供足以反驳证据，经审查上述证据来源合法，内容真实，与本案有关联，对此证明力予以确认。二、原告对被告提供的证据1、2三性无异议，但是对其证明对象有异议，不能证明原、被告协商解除了合同。本院认为上述证据仅能证明被告已返还租金和押金，不能证明双方协商解除了合同，本院对其三性予以确认。原告对被告提供的证据3、5三性无异议，但是对其证明目的有异议，不能证明被告是在10月10日告知了原告赣州海关的拆除通知。本院认为被告没有提供证据证明其及时送达了赣州海关的《告知函》，故本院对上述证据的三性予以确认，其证明目的不予以确认。被告提供的证据6与本案无关，本院对此不予以确认。经审理查明：2015年10月9日，原、被告双方签订了一份《店铺租赁合同》，合同约定：甲方（即被告）将坐落于赣州市章贡区环城路10-1号店铺租给乙方（即原告）使用，租期从2015年10月9日至2017年12月31日止，月租金5500元，押金5500元。……。合同签订后，被告收取了原告房租及押金，并将上述店铺交付给原告使用。原告在签完合同后与章贡区新涛广告制作部的工作人员杨堾涵签订《新涛广告工程合同》，约定由杨堾涵为案涉店铺进行广告制作安装及装修。杨堾涵以章贡区新涛广告制作部名义收取了原告支付的6600元定金。2015年10月10日赣州海关向被告发出《告知函》，以被告搭建在其宿舍的店铺属违章建筑为由要求在11月6日前自行拆除。被告彭卫华于10月11日下午通知原告欧德华案涉店铺会拆除。店铺被拆除后，被告向原告返还了租赁押金及预付租金，但就原告的损失双方协商未果。为此，原告遂诉至本院，要求处理。另查明：由于案涉店铺要拆除，原告未继续装修，但是杨堾涵以下了物料，是原告自身原因导致合同不能履行为由对其所交的6600元定金不予退还。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。被告彭卫华未经建设行政主管部门审核批准擅自搭建案涉店铺，并与原告签订了《店铺租赁合同》，将其出租，违反了法律、行政法规的规定，故该租赁合同无效，本院对原告要求确认双方所签订的《店铺租赁合同》无效的诉请予以支持。被告彭卫华明知案涉店铺系违章建筑仍将其出租，牟取利益，造成本纠纷应负主要责任即60%。原告作为一名具有完全民事行为能力人，对整个承租过程是有完全认识和判断能力，为了租店创业，必然会实地察看，对该房屋坐落位置、环境、面积等状况有一定的了解，同时还应审查租赁房屋是否具有合法的产权手续或相关审批手续后才与被告所签合同，但原告对该临时建筑疏于核实相关审批手续，现引起本纠纷应负次要责任即40%。关于原告诉请要求赔偿装修损失6600元的主张，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担即被告彭卫华赔偿原告3960元，原告自行承担2640元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第五十二条第一款第（五）项、第五十八条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第九条第二款之规定，判决如下：一、原告欧德华、被告彭卫华双方于2015年10月9日签订的《店铺租赁合同》无效。二、由被告彭卫华在本判决生效之日起五日内赔偿原告欧德华3960元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2852元，由原告欧德华承担1140元、被告彭卫华承担1712元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本及副本共二份，并按照规定预交上诉费，上诉于赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  张朝栋人民陪审员  黄烈涛二〇一六年六月十二日书 记 员  邹俊英拟稿人              审核人              审批人              校稿人