四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川01民终2069号上诉人（原审被告）冯德益，男，汉族，1956年8月8日出生，住重庆市铜梁县。委托代理人黄燕群，四川兴蓉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）锦江之星旅馆有限公司。住所地：上海市浦东新区浦建路****号*******室。法定代表人徐祖荣，董事长。委托代理人赖佳，女，汉族，1981年2月1日出生，住四川省成都市金牛区。被上诉人（原审被告）锦江之星旅馆有限公司成都东风路分公司。住所地：四川省成都市锦江区东风路二段**号。负责人江国平，区域总经理。委托代理人马毅萍，女，汉族，1982年9月4日出生���住四川省成都市成华区。原审被告冯德雄，男，汉族，1963年2月16日出生，住四川省成都市金牛区。上诉人冯德益因与被上诉人锦江之星旅馆有限公司（以下简称锦江之星公司）、锦江之星旅馆有限公司成都东风路分公司（以下简称锦江之星东风路分公司）、原审被告冯德雄合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2014）锦江民初字第1211号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，1991年4月23日，中国电子器材西南公司取得位于锦江区的房屋产权。2006年11月30日，中国电子器材西南公司（甲方）与上海锦江国际旅馆投资有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将其���属的位于成都市渣子坝综合楼整幢的物业、场地及附属设施租赁给乙方使用，用于改建成“锦江之星”旅馆，租赁期限为20年；并约定在保证本合同充分履行的前提下，经甲方书面同意，乙方可根据经营需要在承租期内部分转租本合同项下的房屋或场地使用权，转租时乙方应保证受让的第三方接受原合同条件，乙方不能整体转让。甲方中国电子器材西南公司、乙方上海锦江国际旅馆投资有限公司于2006年11月30日在该合同中加盖公章；锦江之星东风路分公司于2007年9月26日在该合同中的“租赁房屋内的法人企业名称”处加盖公章。2007年9月25日，中国电子器材西南公司（甲方）、上海锦江国际旅馆投资有限公司（乙方）与锦江之星公司（丙方）签订《租赁合同主体变更协议》，约定：甲方与乙方曾于2006年11月30日签订《租赁合同》并约定甲方将位于成都市渣子坝综合楼的房屋租赁给乙方，用于乙方开展旅馆投资业务，租期20年；乙方与丙方同属于锦江国际集团下属公司，因锦江国际集团战略调整，锦江之星旅馆投资业务将整体并入丙方锦江之星公司，根据协商，乙方可以整体转租或将《租赁合同》所载明的合同权益整体转让给丙方，同时丙方同意遵守甲、乙双方原合同第七条约定的“在保证本合同充分履行的前提下，经甲方书面同意，乙方可根据经营需要在承租期内部分转租本合同项下的房屋或场地使用权，转租时乙方应保证受让的第三方接受原合同条件，乙方不能整体转让”；乙方同意将原《租赁合同》中就乙方项下的全部合同权利和义务转让给丙方，由丙方作为《租赁合同》的合同主体即承租方享有权利，并履行��务；丙方同意完全承继原《租赁合同》中乙方的权利、义务，并作为原《租赁合同》的承租方与出租方甲方共同遵守原《租赁合同》的各项约定（包括其补充条款和附件）；甲方同意乙方将原《租赁合同》约定的全部合同权利和义务转让给丙方，由丙方作为原《租赁合同》的承租方享有权利和承担义务，其与乙方有关原《租赁合同》项下的全部权利和义务关系即行终止。2008年4月21日，锦江之星公司（甲方）与仁达医药公司百花店（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于成都市渣子坝综合楼的一楼部分房屋出租给乙方，房屋面积210平方米，房屋平面图见合同附件（一），甲方已向乙方出示出租房屋产权证及甲方取得该房屋租赁权的权利证明；甲乙双方约定，甲方于2008年6月30日前向乙方交付该房屋，房屋租赁期自2008年7��1日（即起租日）起至2013年6月30日止，租赁期满，甲方有权收回该房屋，乙方应如期归还，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前3个月，向甲方提出续租书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同，同等条件下乙方享有优先续租权；甲、乙双方约定该房屋租金为每月65元/平方米，年租金为163800元，该房屋租金三年内不变，自第四年起，租金每三年递增5%；乙方每一合同年度的租金分4期支付，租金按每3个月支付一次，每次支付合同年租金的25%，采取先付后租的方式，每三个月的最后一个月的最后五天内支付下一期的租金；甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为1个月的租金，即13650元；上述保证金作为乙方自本合同签署后愿意按照本合同履行的保证，如乙方在此期间违反本合同约定，则该保证金归甲方所有；当租赁合同到期���，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的费用包括但不仅限于水、电、煤气、通讯、设备、物业管理等均由乙方承担，乙方应每月按时缴纳，如因乙方拖欠导致产生滞纳金的，甲方有权在其租赁保证金中预先扣除并责令乙方在10日内补齐相关费用，经甲方书面催告后，如乙方连续1个月未缴纳相关费用的，将视同乙方中途擅自退租，甲方有权终止合同，可按本合同约定要求乙方赔偿相关损失；除甲方同意续租外，乙方应在本合同的租期届满后的5日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费；违反合同的一方，应向另一方按当年年租金的1倍支付违约金。2008年7月28日，冯德益在一份移交情况说明中签字，该移交情况说明记载：“‘锦江之星’于2008年7月15日移交租房中的5号房，于本月26日移交面对租房中的最后边一间，于本月28日迁出租房中的配电箱，以便开始装修。”2009年2月27日，锦江之星东风路分公司（甲方）与仁达医药公司百花店（乙方）签订《补充合同》，约定：甲方的总公司锦江之星公司与乙方于2008年4月21日共同签订《房屋租赁合同》，该合同签订时，租赁房屋内的锦江之星东风路分公司尚未成立，现成立后，上述《房屋租赁合同》的法律责任和原合同的权益、义务由锦江之星东风路分公司承接；上述《房屋租赁合同》约定的“甲方于2008年6月30日前向乙方交付该房屋”，现甲方考虑到地震及乙方实际困难，经���乙双方友好磋商，对上述《房屋租赁合同》约定的租赁期限调整为自2008年10月28日（即起租日）起至2013年10月27日止；本《补充合同》与上述《房屋租赁合同》不一致的，以本《补充合同》为准，本《补充合同》未涉及部分均以上述《房屋租赁合同》为准。2009年10月15日，成都市锦江工商行政管理局出具《个体工商户字号名称预先核准通知书》，载明同意预先核准“锦江区德一大药房”的字号名称，该个体工商户经营者姓名为冯德益。2009年12月4日，锦江之星东风路分公司（甲方）、仁达医药公司百花店（乙方）与德一大药房（筹）签订《租赁合同主体变更协议》，约定：甲、乙双方于2009年2月27日签订《房屋租赁合同》的《补充合同》并约定甲方将位于成都市渣子坝综��楼的一楼部分房屋租赁给乙方，乙方由于经营需要欲变更为德一大药房，经甲、乙、丙三方友好协商，就原《补充合同》的租赁合同主体变更事宜达成以下协议：甲方同意乙方将原《补充合同》约定的全部合同权利和义务转让给丙方，由丙方作为原《补充合同》的承租方享有权利和承担义务，乙方对丙方承担连带责任。冯德益在上述《租赁合同主体变更协议》的“丙方法定人代表或授权代表”一栏签字。同日，仁达医药公司百花店、四川仁达医药连锁有限公司德益药房和冯德益共同出具《证明》，载明：兹因仁达医药公司百花店因工作及变更、换证、认证需要，变更为四川仁达医药连锁有限公司锦江区德益药房；现因该药房要求变更为独立的单店（因药监局要求），现四川仁达医药连锁有限公司锦江区德益药房准备变更为德一大药房，更��后的德一大药房的经营者为冯德益，原经营范围不变，该药房承接原与锦江之星东风路分公司签订的租赁合同及补充合同的所有权利和义务。四川仁达医药连锁有限公司、仁达医药公司百花店、四川仁达医药连锁有限公司德益药房和冯德益并于同日在成都市锦江工商行政管理局于2009年10月15日出具的上述《个体工商户字号名称预先核准通知书》上加盖公章和签字。2009年12月16日，冯德益出具《证明》，载明：因德一大药房原负责人冯德益任有其他职位，按有关规定不能再任德一大药房的负责人，故请冯德雄虚挂德一大药房负责人，所以德一大药房所发生的经济、法律等一切责任均与冯德雄无关。2009年4月19日，四川仁达医药连锁有限公司德益药房向锦江之星公司发《函》，载明：原仁达医药公司百花店，现为四川仁达医药连锁有限公司德益药房自从搬进该营业场所之日起，锦江之星公司在营业场所楼上装修导致漏水达二十余次，致使房屋吊顶被污染，而更换吊顶材料共花费材料费和人工费4926元，并造成药品污染、受潮，造成损失34623元，共计损失39549元。2010年6月29日，德一大药房向锦江之星公司、锦江之星东风路分公司发《函》，载明：原仁达医药公司百花店，经更名为四川仁达医药连锁有限公司德益药房，现更名为德一大药房，于2009年4月19日就营业药房楼上漏水污染药房而提出索赔一事去函锦江之星公司，至今未予答复，德一大药房再次提出索赔直接损失费39549元。2010年7月28日，锦江之星东风路分公司向德一大药房发出《关于德一大药房来函的回复》，载明：德一大药房于2009年4���19日、2010年6月29日的来函已收悉，由于锦江之星成都东风路店建筑物业属旧房改建项目，房龄已久，且在2008年5月发生特大地震，改建中及改建竣工后发生任何不可抗力在所难免；2009年1月--2月，德一大药房在经营期间由于锦江之星东风路分公司客房渗水导致德一大药房天花板污染损坏等，德一大药房应在第一时间向锦江之星东风路分公司以口头或书面形式告知，以便及时维修，但德一大药房于2009年4月19日才向锦江之星东风路分公司致函，错过了维修时机；且德一大药房在承租初期在进行相关装修过程中擅自拆除承重墙，导致整个房屋结构受损，而产生相当的安全隐患因素；德一大药房天花板污染损坏的维修材料及人工费用，由锦江之星东风路分公司予以估算、评估后给予适当的一次性补贴，具体补贴费用由双方另行商榷。2010��8月5日，锦江之星东风路分公司再次向德一大药房发出《来函的回复》，载明：德一大药房于2009年4月19日、2010年6月29日的来函已收悉，就双方德一大药房提出的赔偿事宜，双方进行过多次协调，经研究回复如下：对确因锦江之星东风路分公司施工原因造成德一大药房局部天花板受损而产生的材料调换及人工费用，锦江之星东风路分公司同意一次性补偿3500元。原审庭审中，锦江之星公司、锦江之星东风路分公司确认房屋租赁双方已就2013年7月27日之前的房屋租金清结完毕，2013年7月28日之后的房屋租金未支付。原审法院另查明，2008年4月16日，中国电子器材西南公司向锦江之星公司发出《关于锦江之星承租物业部分转租的复函》，载明：“贵司‘关于拟部分转租成都市渣子坝综合楼的函’已收悉，根据贵我双方于2006年11月30日签订的《租赁合同》，贵司经我司书面同意后可部分转租所承租物业，现我司答复如下：我司同意贵司将东风路四段渣子坝综合楼一层210平方米物业转租给四川仁达医药连锁有限公司做医药销售使用（不得做其它经营），租期为5年，该租户不能转租，期满后如需续租再行协商……”。再查明，以冯德雄为经营者的德一大药房成立于2010年2月5日，于2015年2月4日注销工商登记。原审法院认定上述事实采信了如下证据：德一大药房的工商信息、中国电子器材西南公司与上海锦江国际旅馆投资有限公司签订的《租赁合同》、中国电子器材西南公司与上海锦江国际旅馆投资有限公司和锦江之星公司签订的《租赁合同主体变更协议》、中国电子器材西南公司向锦江之星公司发出的《关于锦江之星承租物业部分转租的复函》、锦江之星公司与仁达医药公司百花店签订《房屋租赁合同》、冯德益于2008年7月28日出具的《移交》说明、锦江之星东风路分公司与仁达医药公司百花店签订《补充合同》、成都市锦江工商行政管理局于2009年10月15日出具《个体工商户字号名称预先核准通知书》、冯德益于2009年12月16日出具的《证明》、锦江之星东风路分公司与仁达医药公司百花店和德一大药房（筹）签订的《租赁合同主体变更协议》、仁达医药公司百花店和四川仁达医药连锁有限公司德益药房、冯德益共同出具《证明》、四川仁达医药连锁有限公司德益药房于2009年4月19日向锦江之星公司发出《函》、德一大药房于2010年6月29日向锦江之星公司和锦江之星东风路分公司发出的《函》、锦江之星东风路分公司于2010年7月28日向德一大药房发出的《关于德一大药房来函的回复》、锦江之星东风路分公司于2010年8月5日向德一大药房发出的《来函的回复》以及各方当事人的陈述。原审法院认为，锦江之星公司、锦江之星东风路分公司承租中国电子器材西南公司所有的涉案房屋，并经中国电子西南公司的书面同意，获得对涉案房屋的转租权。锦江之星公司与仁达医药公司百花店签订的《房屋租赁合同》、锦江之星东风路分公司与仁达医药公司百花店签订的《补充合同》以及冯德益代表筹备中的德一大药房（筹）与锦江之星东风路分公司、仁达医药公司百花店签订的《租赁合同主体变更协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性规定，应属合法有效。关于租赁房屋的返还。根据上述《租赁合同主体变更协议》的约定，甲方锦江之星东风路分公司同意乙方仁达医药公司百花店将上述《补充合同》中约定的全部合同权利和义务转让给丙方德一大药房（筹），丙方德一大药房（筹）作为承租方享有相应权利并承担相应义务，冯德益作为丙方德一大药房（筹）的“法定代表人或授权代表”在该《租赁合同主体变更协议》上署名。由于上述《租赁合同主体变更协议》签订之时，作为合同约定的次承租人德一大药房（筹）并未成立，而是由冯德益作为其代表签订租赁协议，且德一大药房在成立后的登记经营者也并非冯德益，则冯德益应是上述《租赁合同主体变更协议》的合同相对方即实际次承租人，故冯德益作为实际次承租人应向承租人即转租方锦江之星东风路分公司履行合同义务。由于锦江之星公司与仁达医药公司百花店签订的《房屋租赁合同》及锦江之星东风路分公司与仁达医药公司百花店签订的《补充合同》中约定的房屋租赁期已于2013年10月27日届满，冯德益作为上述《房屋租赁合同》权利义务的受让方，上述租赁期限对其具有约束力。故合同约定的租赁期限届满后，锦江之星东风路分公司作为转租方要求实际次承租人冯德益返还租赁房屋的诉讼请求，符合法律规定，原审法院予以支持。关于欠付的房屋租金。根据查明的事实，冯德益及德一大药房自从2013年7月28日之后就未再向锦江之星东风路分公司支付房屋租金，但一直占有使用该涉案租赁房屋。依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。则冯德益作为本案涉案房屋实际次承租人，其应当按照约定向锦江之星东风路分公司支付从2013年7月28日起至合同期满之日即2013年10月27日止的房屋租金。根据合同约定，从合同约定的租赁期限的前三年的年租金为163800元，第四年起，租金每三年递增5%，即第四年至第六年的年租金为171990元，则冯德益应向锦江之星东风路分公司支付从2013年7月28日起至2013年10月27日的租金42997.5元。关于租赁合同期满后的占有使用费。根据上述《房屋租赁合同》及《补充合同》约定，除锦江之星东风路分公司同意续租外，冯德益作为次承租人应在本合同的租期届满后的5日内返还该房屋，未经锦江之星东风路分公司同意逾期返还房屋的，每逾期一日，冯德益应按5元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费。由于冯德益在合同期限届满后的5日内未向锦江之星东风路分公司返还涉案房屋，则锦江之星东风路分公司主张冯德���从合同期限届满后第6日即2013年11月2日起按照每日1050元的标准（210平方米×5元/日）向其支付房屋占有使用费，符合合同约定，原审法院予以支持。关于冯德雄对上述租金和房屋占有使用费应承担的相应责任。冯德益于2009年12月4日代表德一大药房（筹）与锦江之星东风路分公司、仁达医药公司百花店签订《租赁合同主体变更协议》，成为涉案房屋的实际次承租人，此时德一大药房尚未成立；而德一大药房于2010年2月5日成立后，其登记注册的经营者为冯德雄，且以冯德雄为登记经营者的德一大药房又于2015年2月4日注销了工商登记。虽然以冯德雄为登记经营者的德一大药房在经营期间一直占有使用涉案房屋，但上述《租赁合同主体变更协议》的合同相对方及合同约定的次承租人实际上均是冯德益，即冯德雄并非上述合同的相对方和次承租人，故锦江之星东风路分公司要求冯德雄对冯德益的上述合同义务承担连带责任，无事实及法律依据，原审法院不予支持。关于锦江之星东风路分公司主张的违约金。锦江之星东风路分公司认为租赁期限届满后，冯德益、冯德雄未及时返还房屋，也未按期支付租金，已经构成违约，主张按照合同约定即按当年年租金的1倍计付违约金。冯德雄则认为，造成本案欠付租金并逾期返还房屋是因为锦江之星东风路分公司的房屋漏水造成的，违约金不应得到支持。原审法院认为，上述《房屋租赁合同》及《补充合同》已经约定逾期返还房屋，应按每日1050元的标准计付占有使用费，该占有使用费足以弥补冯德益违约对其造成的损失，故对锦江之星东风路分公司该项关于违约金的诉讼请求，故不予支持。关于锦江之星东风路分公司主张的电费及水费。由于本案租赁合同并未约定涉案房屋的水电费用应由次承租人即冯德益向锦江之星东风路分公司缴纳，且锦江之星东风路分公司也未提供证据证明冯德益欠付的水电费具体金额，故锦江之星东风路分公司的该项诉讼请求，由于无事实依据，原审法院不予支持。关于冯德雄主张的损失。冯德雄反诉诉称其作为德一大药房的经营者，在承租锦江之星公司、锦江之星东风路分公司的房屋用于经营药店期间，因锦江之星东风路分公司在对涉案房屋的楼上进行装修时处置不当，造成承租房屋大面积漏水，致使冯德雄存放在药店的大量药品被污染和受潮，并影响了其的经营，给其造成了重大经济损失。原审法院认为，冯德雄并未提供证据足以证明涉案房屋漏水并对其造成了损失以及损失的具体金额，故对于冯德雄的该项诉讼请求，由于证据不足，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决：一、冯德益应于判决发生法律效力之日起十日内向锦江之星东风路分公司返还所承租的位于成都市渣子坝综合楼一楼的物业；二、冯德益应于判决发生法律效力之日起十日内向锦江之星东风路分公司支付从2013年7月28日起至2013年10月27日止的租金42997.5元；三、冯德益应于判决发生法律效力之日起十日内向锦江之星东风路分公司支付从2013年11月2日起至上述房屋返还之日止房屋占有使用费（房屋占有使用费计算标准为：1050元/日×实际占用的天数）；四、驳回锦江之星公司、锦江之星东风路分公司的其他诉讼请求；五、驳回冯德雄的反诉请求���如果冯德益未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费7645元，由冯德益负担6410元，由锦江之星公司、锦江之星东风路分公司负担1235元；本案反诉案件受理费3553元，由冯德雄负担。宣判后，原审原告冯德益不服，向本院提起上诉称，一、冯德益在一审中提交了四份关于冯德益与锦江之星东风路分公司之间就租赁房屋发生渗水并就赔偿、维修问题进行交涉的函件，锦江之星东风路分公司亦认可了其真实性，但原判决未认定租赁房屋存在漏水事实，且对锦江之星东风路分公司认可的损失补偿部分亦未予认定，属认定事实严重错误。结合冯德益提供的证据以及锦江之星东风路分公司的自认，足以证明租赁房屋发生渗���存在质量问题并给冯德益造成了损失。二、锦江之星东风路分公司没有履行出租人的维修与赔偿义务，冯德益有权行使抗辩权，在锦江之星东风路分公司未履行完毕其合同约定义务前，有权拒绝其要求继续支付租金并腾退房屋的要求。三、原判决作出由冯德益承担所有责任的判定既属于认定事实不清，亦属于适用法律错误，明显违反公平合理原则。四、原判决未对冯德益交纳的保证金也未作出处理，对锦江之星东风路分公司交房违约的行为也未作出认定。五、锦江之星东风路分公司违约在先，冯德益不应因锦江之星东风路分公司过错在先行为导致的合同履行僵局问题，承担过高且不符合市场行情的房屋使用费。六、原判决程序违法，未合法传唤冯德益即缺席审理。四、原判决对于诉讼费用的划分比例不合理。据此请求：撤销原判，发回重审或依法改判继续履行租��合同，并判令依据双方的过错程序以及租赁房屋的使用条件及当地区域房屋租金的标准改判房屋使用费、判令锦江之星公司及东风路分公司赔偿冯德益药品损失费120219.9元、维修材料及人工费12000元。被上诉人锦江之星公司及东风路分公司答辩称，一、反诉系由冯德雄提起，故冯德益对于冯德雄的反诉诉请不享有上诉权，若冯德益认为其有权向锦江之星及东风路分公司主张赔偿，应当另案起诉。二、冯德益没有证据证明锦江之星公司及东风路分公司存在违约行为，故其不享有抗辩权。租赁合同已经到期，但冯德益占用房屋至今，故原审法院判决冯德益返还房屋是正确的。关于保证金，双方均未在一审中提出任何请求，故不属于一审的审理范围。至于房屋使用费，原判决的认定正确。三、原判决程序合法，诉讼费的分担也是合理的。本院经审理查明的案件事实与原审法院审理查明的案件事实一致。本院认为，原审法院认定虽然以冯德雄为登记经营者的德一大药房在经营期间一直占有使用租赁房屋，但《租赁合同主体变更协议》的合同相对方及合同约定的次承租人实际上均系冯德益，即冯德雄并非上述合同的相对方和次承租人，故判决驳回了锦江之星东风路分公司要求冯德雄对冯德益的上述合同义务承担连带责任的诉讼请求，仅判决由冯德益承担向锦江之星东风路分公司返还房屋及支付租金、房屋占有使用费的义务。各方当事人对此均未提起上诉，故本院予以确认。因此，鉴于原审法院判决由冯德益承担向锦江之星东风路分公司返还房屋及支付租金、房屋占有使用费的义务，虽然一审中系冯德雄针对赔偿损失等问题提起���反诉，但基于权利义务相对等及公平原则，同时也为了减少当事人的讼累，对于冯德益二审中针对赔偿损失提出的上诉请求，本院一并予以审查。至于冯德益二审中提出的改判继续履行合同的上诉请求，因租赁期限早已于2013年10月27日届满，故冯德益请求继续履行合同无事实和法律依据，本院不予支持。关于锦江之星东风路分公司是否存在交房违约的问题。2008年4月21日《房屋租赁合同》约定锦江之星东风路分公司应于2008年6月30日前向冯德益交付租赁房屋，但由于双方于2009年2月27日就租赁期限重新达成了合意，将租赁期限调整为自2008年10月28日起至2013年10月27日止。因此，即使锦江之星东风路分公司于2008年7月28日才将租赁房屋移交给冯德益，锦江之星东风路分公司也不存在逾期交房的违约情形，亦不影响租赁期限以及应付租金数���的认定。关于冯德益上诉提到的渗水赔偿及维修问题。虽然冯德雄在一审中举出了相应证据证明租赁房屋渗水给其造成了经济损失，冯德益在二审中亦补充提交了锦江区德一大药房向锦江之星公司东风路分公司发出的函件来证明租赁房屋渗水给其造成了经济损失。但是，冯德雄、冯德益举出的证据均不足以证明房屋渗水给其造成了损失以及损失的大小。故本院对冯德益提出的赔偿药品损失费、维修材料及人工费的上诉请求不予支持。关于租赁房屋占有使用费。冯德益在租期届满后继续占有使用租赁房屋，理应向出租人支付房屋占有使用费。《房屋租赁合同》及《补充合同》对于房屋占有使用期间的占有使用费有明确约定，原审法院依照合同明确约定的标准确认的房屋占有使用费，计算正确，��院予以确认。关于冯德益上诉提到的程序问题。冯德益向原审法院提供了送达地址“东风路15号”及联系电话，原审法院以法院专递方式既向该地址邮寄送达了开庭传票，又向冯德益户籍登记中的住所地邮寄送达了开庭传票，依照《最高人民法院关于以法院专递方式邮寄送达民事诉讼文书的若干规定》第十一条的规定：“因受送达人自己提供或者确认的送达地址不准确、拒不提供送达地址、送达地址变更未及时告知人民法院、受送达人本人或者受送达人指定的代收人拒绝签收，导致诉讼文书未能被受送达人实际接收的，文书退回之日视为送达之日”，原审法院送达程序合法。至于冯德益上诉提到的诉讼费分担比例，原审法院基于本反诉诉讼请��得到支持的比例所确定的诉讼费分担比例，并无不当，本院予以确认。综上，冯德益提出的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。原判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费的负担，按原审判决确定的执行；二审案件受理费5723元，由上诉人冯德益负担。本判决为终审判决。审 判 长 廖 方代理审判员 夏 伟代理审判员 张菲菲二〇一六年六月十六日书 记 员 刘奕君