重庆市梁平县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0228民初472号原告中国人民解放军某部队,住所地梁平县XX街道XX村XX号。负责人李卫东，该部队站长。委托代理人向先银，重庆鼎谋律师事务所律师。委托代理人王宁，男，汉族，1987年5月29日出生，陕西人，住江苏省徐州市鼓楼区。被告王冬，男，汉族，1989年11月23日出生，重庆市梁平县人，住梁平县。委托代理人谢直贵，梁平县梁山法律服务所法律工作者。原告中国人民解放军某部队诉被告王冬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，由审判员白在勇担任审判长，与人民陪审员严建华、王顺学组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人、被告王冬的委托代理人到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告中国人民解放军某部队诉称，原、被告于2014年7月10日签订《军队房地产租赁合同》，约定原告将原部队机务中队东侧临街门市出租给被告用于门市经营，租期从2014年7月16日至2015年7月15日止，年租金130000.00元。合同租期届满后，被告强行霸占原告房屋，经原告多次电话通知、书面通知、发律师函均不予理睬，而是继续找借口占有、使用原告房屋。现原告为维权，起诉至人民法院，请求判决被告立即腾空房屋并交还其租赁的房屋同时结清使用期间的水电费；判决被告支付原告2016年1月18日前房屋占用使用费66609.40元，2016年1月18日以后的房屋占用使用费按年租金130000.00元从2016年1月19日计算至交房之日止；判决被告支付原告2016年1月18日前违约金72930.00元，2016年1月18日以后的违约金按130000.00元每日千分之三支付至交房之日止；本案的诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。被告王冬答辩称，原告起诉的案由有问题，原告出租给被告的实际是空地。原、被告双方签订的合同无效或显示公平，本案的起源是2012年7月16日，原告将梁平县机场路一千多平方米的土地租赁给了被告，被告垫资近800.00万元修建了房屋，并花费了1000.00万元进行装修，出租给了其他租赁户。被告耗资巨大，请求人民法院了解事实真相，被告在租赁期到期之前多次向原告缴纳租金，原告不收，打款也不接受，不是被告不给租金，而是原告的原因。被告现在已将门市出租给其他人，面临着巨大的损失，原告强制要被告搬出的话，应赔偿被告的损失。经审理查明，原、被告于2014年7月10日签订的《军队房地产租赁合同》约定原告自愿将位于重庆市梁平县梁山镇原部队机务中队东侧临街门市（坐落号：空成渝XX号）的房屋建筑面积934.00平方米，出租给被告使用。约定租赁用途为门市，期限为2014年7月16日起至2015年7月15日止，租金为130000.00元每年。该合同的第八条第（三）项约定“不得对所承租的房屋进行影响使用安全的改造、装修或增扩固定设施。在不影响使用安全的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩固定设施，必须经得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当无偿移交给甲方。不得在承租的场地上新建和添建各种建筑物、构筑物，确实需要新建和添建的，必须向甲方提供建设方案，在甲方按规定报经军队主管部门批准并由甲方出具书面同意后实施，费用由乙方自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，应当完好地无偿移交给甲方。”该合同还约定了原、被告双方的其他权利和义务。在上述租赁期限内，被告按合同约定缴纳了租金、水电费，如实地履行了合同义务。在原、被告签订的租赁合同于2015年11月25日到期后，2015年12月7日，原告向被告下达书面“告知单”，要求被告于2015年12月20日前彻底搬离。被告王冬在该“告知单”上签字。2015年12月30日，原告以律师函的形式通知被告王冬按照合同约定的内容立即腾空房屋交还原告，并在三日内前往原告中国人民解放军某部队财务室办理房屋占用费（租金）、水电费结算、钥匙交接等手续。被告至今尚未搬离租赁房屋未将租赁房屋交还原告，也未支付合同期满后的房屋占用费及水电费。原告中国人民解放军某部队于2016年1月20日起诉至本院，请求人民法院判决被告立即腾空房屋并交还其租赁的房屋同时结清使用期间的水电费，并按照其诉请的方式承担房屋占用费和违约金，本案的诉讼费、保全费、律师费、执行费由被告承担。上述事实，有原告举示的《军队房地产租赁合同》、国有土地使用证、告知单、律师函，以及被告举示的《军队房地产租赁合同》、建筑物照片等证据在案佐证，结合原、被告双方的当庭陈述，本院予以确认。本院认为，原、被告针对涉案房屋、场地的租赁签订了《军队房地产租赁合同》，对租赁物、租赁期限、租金、水电费、以及其他相关权利义务进行了明确的约定。被告辩称该原告没有租赁房屋给被告，但合同明确约定租赁的是原部队机务中队东侧临街门市（坐落号：空成渝XX号）的房屋建筑面积934.00平方米。被告辩称2014年签订合同的第十六条第1项、第2项、第3项等条款显失公平，但原、被告当庭称涉案房屋是2012年修建的，从被告提供的2012年至2013年的租赁合同来看，承租人是杨欣岱，并非本案的被告王冬，被告也未举示证据证实涉案房屋系被告修建。同时，杨欣岱与原告于2012年7月16日签订的《军队房地产租赁合同》以及原告与被告王冬签订的《军队房地产租赁合同》均明确约定即使修建房屋，应由杨欣岱、王冬自己负责建设费用，原告对房屋拥有无可争议的产权，在租赁到到期后，无偿移交给原告方。故，无论是被告还是案外人杨欣岱在租赁原告的场地后，在空地上修建门市的行为实质是进行商业运作并收益。其在明知合同明确约定租赁期满后自己在租赁场地上修建的房屋权属归原告所有的情况下，仍在租赁的空场地上修建房屋，是基于巨大的商业价值，是为了在租赁期内取得更好的商业收益。况且其修建行为均是自愿，并非原告强迫。故，无论是被告还是杨欣岱其修建行为属商业投资，本身具有商业风险。应当在签订租赁合同时，特别是实施修建行为时充分预估其风险，预估的内容包括租赁合同约定的租赁期限和其他因素等。故，被告抗辩称原、被告签订的《军队房地产租赁合同》无效或显失公平不成立。因此，原、被告双方于2014年7月10日签订的《军队房地产租赁合同》合法有效，双方应当按照合同约定的内容全面履行自己的义务，被告应当在合同期满后将涉案房屋腾空后返还给原告方。对于原告要求被告腾空并交还租赁房屋的请求本院予以支持。由于原、被告双方租赁合同期满后，就租赁物是否续租发生争议，被告一直占用着租赁物，故被告应当参照双方签订的《军队房地产租赁合同》从合同期满后的第一天，即2015年7月16日起，按照合同约定的年租金(130000.00元/每年)折算支付占用租赁物期间的费用，支付至实际交还租赁物之日止。并按照合同的约定从2015年7月16日起结算使用期间水电费，计算至实际交还租赁物之日止。故，对于原告要求被告结清使用期间水电费和支付房屋占用费的请求本院依法按照上述方式予以支持。关于原告要求被告支付违约金的请求，由于原、被告双方签订的《军队房地产租赁合同》乙方的违约责任中第（二）项约定的是“乙方逾期交付房地产租金及有关费用，每逾期一日，甲方按滞交经费总额的千分之三向乙方加收违约金”，该条款仅仅是对合同履行过程中被告滞交租金及有关费用的责任约定，并未约定被告在合同期满后不返还原告涉案房地产的具体违约责任，对于原告要求被告支付违约金的请求，本院不予支持。此外，对于被告要求原告支付修建房屋的价款和装修款，被告并未依法在本案提出反诉，本院对于被告的该主张在本案中不作评判和处理，被告应另案主张权利，综上所述，被告王冬作为承租人，应当按照双方签订的合法有效的《军队房地产租赁合同》的约定，于租赁期满后腾空房屋交还给原告方，同时承担房屋占用期间的房屋占用费，按照双方合同约定对使用期间的水电费进行结算。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十二条、第六十条、第一百零七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、由被告王冬于本判决生效后三十日内腾空并交还租赁房屋给原告中国人民解放军某部队，同时按照年租金130000.00元的标准折算（按实际占用天数计算），向原告支付2015年7月16日至被告实际交还房屋之日止的房屋占有使用费，并按《军队房地产租赁合同》约定的当地主管部门规定的价格据实结算，向原告支付2015年7月16日至被告实际交还房屋之日止的水电费；二、驳回原告中国人民解放军某部队的其他诉讼请求。如果被告王冬未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3090.00元，由被告王冬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  白在勇人民陪审员  严建华人民陪审员  王顺学二〇一六年六月一日书 记 员  王娅君