河南省高级人民法院民 事 判 决 书（2015）豫法民二终字第130号上诉人（原审被告）：鹿邑县人民政府。住所地：鹿邑县紫气大道西段*号。法定代表人：朱良才，该县县长。委托代理人：田以功，鹿邑县政府法制办主任。委托代理人：白杰，河南博辩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：河南省新宇置业开发有限公司。住所地：周口市车站路中段南侧。法定代表人：李桂英，该公司经理。委托代理人：翟公良，河南天昭律师事务所律师。原审被告：鹿邑县国土资源局。住所地：鹿邑县谷阳路西段。法定代表人：冯文君，该局局长。委托代理人：荣飞，该局工作人员。委托代理人：赵和平，该局法制办主任。上诉人鹿邑县人民政府（以下简称鹿邑县政府）与河南省新宇置业开发有限公司（以下简称新宇公司）、鹿邑县国土资源局土地使用权出让合同纠纷一案，新宇公司于2011年10月31日向河南省周口市中级人民法院（以下简称原审法院）提起诉讼，请求判令：1、鹿邑县政府返还12间门面房价款4676160元（含地价）及利息1583092元（2009年6月1日至2011年10月7日，按月息一分二厘计算）；2、本案诉讼费用由鹿邑县政府负担。原审法院于2012年3月9日作出（2011）周民初字第16号民事判决。鹿邑县政府不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2013年4月15日作出（2013）豫法民二终第17号民事裁定，将本案发回重审。原审诉讼中，新宇公司申请追加鹿邑县国土资源局为本案被告，并变更诉讼请求为：1、解除新宇公司与鹿邑县政府之间12间门面房的买卖合同；2、解除新宇公司与鹿邑县国土资源局之间的12间门面房所占土地的出让合同；3、判令鹿邑县政府返还新宇公司12间门面房价款2997600元（以评估报告为准）；4、判令鹿邑县政府赔偿新宇公司其他损失4448300元（其中房屋增值款2838300元、租金1200000元、评估费70000元、销售不动产税340000元）。原审法院经重审，于2014年10月29日作出（2013）周民初字第47号民事判决。鹿邑县政府仍不服原审判决，向本院提起上诉。本院于2015年3月12日受理后，依法组成合议庭并于2015年7月13日公开开庭审理了本案。上诉人鹿邑县政府的委托代理人田以功、白杰，被上诉人新宇公司的委托代理人翟公良，原审被告鹿邑县国土资源局的委托代理人荣飞到庭参加诉讼。本案现以审理终结。原审法院经审理查明：鹿邑县政府于2005年8月11日下发鹿政（2005）25号文件依法收回鹿邑县广播电视局国有资产管理使用权，鹿邑县政府将鹿国用（2009）第039号的土地及其上面的附属物转让给新宇公司，双方的权利义务在2010年10月11日的房地产转让申请审批表中有明确的约定。新宇公司于2009年3月18日交纳竞拍押金200万元，于2009年6月交纳购原广播局建筑物款3364808元，根据鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同约定土地出让款为1827540元，新宇公司共交税款594523.55元，其中交纳房屋买卖的税款为134592.32元。鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同，并于2009年8月4日为新宇公司办理了鹿国用（2009）第039号的土地使用权证。其中本案所涉的12间门面房（位于原鹿邑县广电局楼下文化路东侧由北向南第1至6间门面房和紫气大道北侧由东向西第1、2、3、4、6和第7间门面房）鹿邑县政府尚未给新宇公司办理房产证。河南康鑫源房地产估价咨询有限公司作出豫郑康鑫源评司鉴（2014）鉴字第064594B号、（2014）鉴字第084594B号司法鉴定书，两份司法鉴定书载明，本案所涉12间门面房建筑总面积为303.3平方米（其中文化路东侧6间门面房建筑面积为147.3平方米，紫气大道北侧6间门面房建筑面积156平方米），2008年6月30日的市场价值为2997600元，2014年3月30日的市场价值为5835900元。原审法院认为：鹿邑县政府于2010年10月11日以房地产转让申请审批表的形式将土地使用权证为鹿国用（2009）第039号土地及其地上建筑物转让给新宇公司，双方的权利、义务在此房地产转让申请审批表中有明确的约定，其约定系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，不侵犯国家、集体及第三人的合法权益，双方之间形成合法有效的房地产买卖合同。新宇公司按照双方的约定于2009年3月18日交纳竞拍押金200万元，于2009年6月交纳购原广播局建筑物款3364808元，根据鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同约定土地出让款为1827540元，新宇公司共交税款594523.55元，其中交纳房屋买卖的税款为134592.32元。鹿邑县房地产税费证一体化服务大厅于2010年10月25日出具告知单，载明新宇公司承受土地的相关税费已按有关政策缴纳。综上，新宇公司已按照双方的约定履行完自己的义务。鹿邑县国土资源局于2009年3月31日与新宇公司签订国有建设用地使用权出让合同，并于2009年8月4日为新宇公司办理了鹿国用（2009）第039号的土地使用权证。但本案所涉的12间门面房鹿邑县政府因与本案案外的第三人之间发生法律效力的民事判决不能得到实际执行，尚未为新宇公司办理房产证，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故本案所涉12门面房的物权并没有发生转移。根据《中华人民共和国房地产管理法》第三十二条的规定，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让，且根据相关的法律规定，河南康鑫源房地产估价咨询有限公司作出豫郑康鑫源评司鉴（2014）鉴字第064594B号、（2014）鉴字第064594B号司法鉴定书，对本案所涉12间门面房价值的评估均包含相应的土地价值，故在解除本案所涉12间门面房的房屋买卖合同的同时也应解除所涉12间门面房应占有土地部分的土地出让合同。新宇公司请求解除与鹿邑县政府、鹿邑县国土资源局之间本案所涉12间门面房的房地产买卖合同的理由依法成立，原审法院予以支持。鹿邑县政府应依法退还已经收取的本案所涉的12间门面房的价款。因新宇公司与鹿邑县政府约定的房地产的价格系2008年6月30日时的市场价值，故鹿邑县政府应返还给新宇公司本案所涉的12间门面房的价款为2997600元。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、一百一十三条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。鹿邑县政府截至2014年3月30日，尚未履行交付本案所涉的12间门面房的义务，故鹿邑县政府应依法赔偿新宇公司自2008年6月30日至2014年3月30日期间的房屋增值部分的损失5835900元-2997600元=2838300元。另因新宇公司已经按国家的相关规定为本案所涉的12间门面房交纳了相应的税款，鹿邑县政府应赔偿新宇公司的税款损失为（2997600元÷5192348元）×594523.55元=343225.027元，但新宇公司仅主张鹿邑县政府赔偿销售不动产税为340000元，故鹿邑县政府应赔偿新宇公司的税款损失340000元。由于鹿邑县政府没有按照双方的约定履行义务，导致需要对争议的12间门面房的价值进行评估，故新宇公司请求鹿邑县政府赔偿评估费70000元符合法律规定，原审法院予以支持。鹿邑县国土资源局于2009年8月4日为新宇公司办理了鹿国用（2009）第039号的土地使用权证，但鹿邑县政府没有为新宇公司办理本案所涉12间门面房的房产证，导致此12间门面房的租金被本案当事人以外的第三人收取，鹿邑县政府应依法赔偿新宇公司自2009年8月4日至本案起诉之日（2011年10月30日）止的租金损失，根据新宇公司提供的本案所涉12间门面房的相关租赁合同，租金损失按每间门面房每年20000元计算，故租金损失为537333.333元。综上，鹿邑县政府应赔偿新宇公司损失共计：2838300元＋340000元＋70000元＋537333.333元=3785633.33元。鹿邑县政府辩称其不具备被告的诉讼主体资格，包括争议的12间门面房在内的不动产转让实际是新宇公司与鹿邑县广电局之间发生的，而鹿邑县政府只是做为行政审批单位，履行的是行政管理职责，并不是房屋的实际交易当事人，此辩称与鹿邑县政府于2005年8月11日下发的鹿政（2005）25号文件的内容相矛盾，故其辩称依法不能成立，原审法院不予采纳。鹿邑县政府辩称其不存在违约行为，不应承担违约责任，但事实上鹿邑县政府并没有交付本案争议的12间门面房，给新宇公司造成了损失，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任，没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任，故鹿邑县政府的此项辩称不符合法律规定，依法不能成立，原审法院不予采纳。鹿邑县政府辩称新宇公司要求赔偿损失不具有法律及事实依据，双方未签订房地产买卖合同，更未约定责任承担的方式。但根据《中华人民共和国合同法》第十条规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式经审查，双方之间虽然没有签订专门的房地产买卖合同，但双方之间形成了房地产买卖合同的意思表示，双方的权利义务在房地产转让申请审批表中有明确的约定，且鹿邑县政府已经履行了除本案所涉的12间门面房以外的交付义务，故鹿邑县政府的此项辩称依法不能成立，原审法院不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第一百零六条、第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第十条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十三条、《中华人民共和国物权法》第六条、第九条、第十四条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审判决：1、解除河南省新宇置业开发有限公司与鹿邑县人民政府、鹿邑县国土资源局签订的本案所涉12间门面房部分（位于原鹿邑县广电局楼下文化路东侧由北向南第1至6间门面房和紫气大道北侧由东向西第1、2、3、4、6和第7间门面房）的房地产买卖合同；2、鹿邑县人民政府于本判决生效之日起三十日内返还给河南省新宇置业开发有限公司购房款2997600元；3、鹿邑县人民政府于本判决生效之日起三十日内赔偿河南省新宇置业开发有限公司损失共计3785633.33元（2838300元＋340000元＋70000元＋537333.333元=3785633.33元）；4、驳回河南省新宇置业开发有限公司对鹿邑县人民政府的其他诉讼请求。5、驳回河南省新宇置业开发有限公司对鹿邑国土资源局的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费55614元，由鹿邑县人民政府负担50000元，由河南省新宇置业开发有限公司负担5614元。鹿邑县政府不服原审判决，上诉称：1、鹿邑县政府不是本案的适格主体，原审法院程序违法，判决鹿邑县政府承担责任错误。本案不动产的转让实际发生在新宇公司与鹿邑县广电局之间，收款方也是鹿邑县广电局，而鹿邑县政府只是作为行政审批单位，履行的是行政管理职责，并不是房屋的实际交易人。所以新宇公司请求解除与鹿邑县政府之间的房屋买卖合同无事实和法律依据。2、原审法院认定鹿邑县政府没有交付12间门面房，构成违约的理由不能成立。实际上，鹿邑县政府对争议的12间门面没有交付，主观上并非故意违约，即对此不存在过错。理由是：（1）争议的土地和房屋在出让时，鹿邑县国土局在（2009）04号公告第四项、第六项已经说的非常明确，以土地房屋现状条件交付。新宇公司对土地和地上附属物的现状应该是明知的。依据土地使用权转让，地上附属物一并转让的原则，土地交付的时间，涉案的房屋从法律意义上讲也已经交付给新宇公司。（2）争议的12间门面房鹿邑县政府已经于2007年在鹿邑县人民法院向实际侵权人提起诉讼，人民法院已经判决案外人返还鹿邑县政府房屋，判决生效后，鹿邑县政府已经申请鹿邑县人民法院执行，但人民法院至今未执结。而鹿邑县政府并不具有法定强制执行的权利，因此，鹿邑县政府不存在违约行为。基于上述分析，新宇公司请求的房屋增值损失、租金损失、评估费和销售不动产损失的理由不能成立，应予驳回。3、原审法院在判决解除12间门面房合同的同时也解除了相对应的土地使用权合同，但原审法院判决结论并没有对此作出处理，存在认定部分与判决结果相矛盾的情况，一楼以上部分新宇公司仍在使用鹿邑县政府的土地，新宇公司仍应向鹿邑县政府交纳土地使用金。综上，请求二审法院依法驳回新宇公司对鹿邑县政府的诉讼请求。新宇公司答辩称：1、原审法院程序合法，鹿邑县政府是本案的适格被告。原审中，新宇公司已经向原审法院提交（2005）鹿政25号文件，鹿邑县政府起诉案外人返还12间门面房的判决和房地产转让申请表，上述三组证据足以证明鹿邑县政府转让了涉案的房产，是本案的适格被告，鹿邑县政府的该上诉理由不能成立。2、鹿邑县政府的行为已经构成违约，应承担相应违约责任，原审认定事实清楚，处理结果正确，应予维持。鹿邑县政府为解决鹿邑县广播电视中心建设资金，根据国家和河南省人民政府《关于事业单位国有资产管理》的相关规定，发文收回了鹿邑县广播电视局国有资产使用权，收回的资产包括鹿邑县广播电视局原址土地、建筑物等，该资产经评估机构评估后，土地对外进行公开挂牌出让，新宇公司取得了该宗土地使用权，并同时购买了该宗土地上的建筑物，新宇公司已经支付了相应土地和房产的对价，履行了合同义务，但鹿邑县政府却没有将该宗土地上的12间门面房交付给新宇公司，鹿邑县政府没有交付原因是怕非法占有12间门面房的商户上访，故不让法院强制执行。鹿邑县政府以法院执行不力因而无法交付12间门面房，不是其违约的理由，更不能因此免除违约责任，12间门面房不能交付新宇公司长达数年，应依法返还该部分的房屋价款和不动产税，并承担新宇公司的租金损失。3、评估报告是双方认可的，该评估报告对涉案房屋及所占土地使用权进行了评估，充分考虑到门面房上还有多层建筑物的事实，原审法院在评估报告的基础上，做出解除该12间门面房所占土地的出让合同的判决符合相关法律规定。综上，鹿邑县政府的上诉理由不能成立，应驳回上诉，维持原判。原审被告鹿邑县国土资源局与鹿邑县政府的意见一致。根据鹿邑县政府的上诉以及新宇公司的答辩和鹿邑县国土资源局的陈述，经征求双方当事人意见，本院归纳本案争议焦点为：1、鹿邑县政府是否具有本案的诉讼主体资格；2、鹿邑县政府在履行合同中是否违约；原审判决鹿邑县政府赔偿损失有无事实和法律依据；12间门面房以上的房屋所对应的土地出让金新宇公司是否应交纳。本院查明事实与原审判决查明事实相一致。本院经审理另查明：1、二审庭审中，鹿邑县政府放弃原审程序违法，其不是本案适格主体的上诉主张。2、鹿邑县政府因鹿邑县广播电视局未经鹿邑县政府批准将诉争的12间门面房处置，将鹿邑县广播电视局和12间门面房的占有人起诉至鹿邑县人民法院，人民法院已经判决12间门面房的占有人返还房屋给鹿邑县政府，且该判决已经生效。关于鹿邑县政府在履行合同中是否违约；原审判决鹿邑县政府赔偿损失有无事实和法律依据问题；本院认为：虽然鹿邑县政府与新宇公司双方之间没有签订房屋转让合同，但从新宇公司原审提交的鹿邑县政府鹿政（2005）25号文件显示的内容分析，鹿邑县政府对涉案土地上及地上附属物享有所有权；从《房地产转让申请审批表》显示的内容看，鹿邑县政府作为地上附属物所有权人在2010年10月11日已经实际转让、处分了诉争土地上的房屋，房屋的出让人为鹿邑县政府，受让人为新宇公司。鹿邑县政府在本案纠纷中具有双重身份，既是争诉房屋的实际出让人，也是诉争房屋转让的审批人。因此，诉争土地和地上附属物的转让系新宇公司与鹿邑县政府、鹿邑县国土资源局之间的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，土地和地上附属物的转让合法有效，应受法律保护，合同生效后，双方应全面履行合同义务，如一方履行义务不符合合同约定，则应承担相应的违约责任。新宇公司按照双方约定的价格，已经向鹿邑县政府财政部门交纳土地出让款1827540元，交纳建筑物款3364808元，交纳税款594523.55元，全面履行了自己的付款义务，其权利就是取得相应的土地和地上附属物。鹿邑县国土资源局也于2009年8月4日为新宇公司办理了鹿国用（2009）第039号的土地使用权证，履行了合同义务。鹿邑县政府虽然也交付了大部分房屋，但对本案诉争的12间门面房，因鹿邑县政府与案外人之间的判决长期不能得到有效执行，鹿邑县政府并未实际交付争议房屋。鹿邑县政府在一、二审诉讼中，没有向本院提供其已经要求人民法院对另案执行，积极履行交付12间门面房义务的证据，其作为权利人怠于向12间门面房占有人行使权利，对争议的12间门面房今后能否交付也持消极态度，已经构成违约，应承担相应的违约责任。而新宇公司因鹿邑县政府长期不交付争议的12间房屋，客观上也给新宇公司造成了损失。因此，新宇公司起诉要求解除不能交付的12间门面房部分的转让合同，赔偿损失应依法予以支持。新宇公司在原审中主张的损失包括三个部分：12间门面房屋的差价款、租金损失和税金损失。原审法院对该三部分的损失在原审判决中已经进行了详细的分析，说理充分，处理适当，本院不再赘述。二审中，鹿邑县政府没有提供新的证据来否认原审法院的分析认定，鹿邑县政府没有将12间门面房交付新宇公司的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。因此，原审法院判决鹿邑县政府赔偿新宇公司损失正确，应予维持。鹿邑县政府上诉以12间门面房人民法院没有执结，客观上无法交付，所以其不构成违约，不应赔偿损失的理由不能成立，本院不予采信。关于12间门面房所对应的土地出让金新宇公司是否应交纳问题。本院认为：新宇公司已经按照与鹿邑县国土资源局签订的《国有建设用地使用权出让合同》交纳了土地出让价款1827540元，因争议的12间门面房鹿邑县政府长期不能交付，原审法院判决解除了所涉12间门面房转让合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条的规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押”。原审法院判决第一项解除12间门面房部分的房地产买卖合同既包括房屋部分，也包括相对应的土地部分；判决返还的购房款价值同样既包括房屋的价值，也包括相对应土地的价值。原审中，原审法院委托河南康鑫源房地产估价咨询有限公司对12间门面房在2009年、2014年的市场价值已经作出豫郑康鑫源评司鉴（2014）鉴字第064594B号和（2014）鉴字第084594B号司法鉴定书，鹿邑县政府在对上述鉴定结论质证时，并没有提出异议，只是认为该鉴定结果是当时的市场价值，因此，该鉴定结论可以作为认定本案事实的依据。鹿邑县政府在不能交付12间门面房的情况下，原审法院按照市场价值判决鹿邑县政府返还房屋和相对应的土地的款项并无不当。鹿邑县政府上诉主张一楼以上部分新宇公司仍在使用鹿邑县政府的土地，新宇公司仍应向鹿邑县政府交纳土地使用金的理由不能成立，本院不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，应予维持。鹿邑县政府的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50000元，由鹿邑县人民政府负担。本判决为终审判决。审 判 长 曹  更  生审 判 员 田  伍  龙代理审判员 吴  延  峰二〇一六年六月一日书 记 员 闫嘉卉（兼）