重庆市九龙坡区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0107民初4967号原告：廖光林，男，汉族，住重庆市南岸区。委托代理人：余先德，重庆恩特律师事务所律师。委托代理人：焦金科，重庆恩特律师事务所律师。被告：吴进洪，男，汉族，户籍地重庆市涪陵区，现住重庆市九龙坡区。第三人：廖小兰，女，汉族，住重庆市南岸区。原告廖光林诉被告吴进洪房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月21日立案受理后，依法由审判员杨睿适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖光林，委托代理人余先德、焦金科，被告吴进洪,第三人廖小兰，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖光林诉称：2013年9月13日，原、被告签订房屋租赁合同，原告将位于重庆市九龙坡区石坪桥横街XX号XX房屋出租给被告，租赁期限自2013年9月15日至2018年9月14日。合同约定租金每月850元，从第二年起每月房租按照每满一年50元递增，租金每半年支付一次。合同签订后原告如约将房屋提供给被告使用，被告在支付了第一笔半年度的租金之后开始拖欠租金，经原告多次催收仍不支付房租。原告认为被告未按照合同约定履行义务，已构成违约，故起诉来院，要求判令：一、解除原告和被告签订的房屋租赁合同；二、被告向原告支付从2014年3月15日至2016年3月3日的房租共计21220元及资金占用利息（资金占用利息按中国人民银行同期同类贷款利率计算，以5100元为本金从2014年3月15日计算至付清之日止，以5400元为本金从2014年9月15日计算至付清之日止，以5400元为本金从2015年3月15日计算至付清之日止，以5320元为本金从2015年9月15日计算至付清之日止）；三、被告向原告支付违约金1000元。四、诉讼费用由被告负担。审理中，原告认为，被告已将房屋押金1000元作为违约金支付给了原告，故自愿撤回要求被告支付违约金1000元的诉讼请求。被告吴进洪辩称：原、被告于2013年9月13日签订房屋租赁合同，合同开始履行后，被告先后向原告支付了两笔款项：第一笔款项6100元，包括第一半年度的租金5100元和押金1000元；第二笔款项为第二半年度的租金5100元，该款通过转账支付至原告女儿廖小兰的账户。被告承租一年之后就提出解除合同，于2014年9月13日左右离开承租房屋，并将已经支付给原告的1000元押金作为违约金赔偿给原告，未要求退还。被告离开后，原告又将房屋另租他人。并且，涉案房屋所有权人是原告的女儿廖小兰，原告无权出租房屋。综上，应驳回原告的全部诉讼请求。第三人廖小兰述称：廖小兰与本案原告廖光林系父女关系，涉案房屋由廖光林出资购买，廖光林是该房屋的实际产权人，廖小兰只是名义上的登记产权人。廖小兰认可廖光林对外签订的房屋租赁合同效力，该合同约定的权利义务均由廖光林享有、承担。经审理查明：2013年9月13日，原、被告双方签订房屋租赁合同，约定原告将位于重庆市九龙坡区石坪桥横街XX号XX房屋出租给被告。租赁期限从2013年9月15日至2018年9月14日，租金每月850元，从第二年开始每月房租按每满一年递增50元。租金每半年支付一次，自合同生效之日起，承租方应先行向出租方支付六个月的租金5100元，以后应在半年到期后的前10日内付清下半年度的租金。承租方还应向出租方交纳押金1000元，和首次租金一并支付。合同到期后承租方对房屋现状如无损毁，该押金全额退还，如有损毁，按实际损毁程度或按照损毁物品价值原价予以扣除，不足的，承租方予以补足。租赁期间，如承租方违约，出租方有权终止合同，收回房屋，承租方押金和已交租金不再退还，转为承租方赔付出租方违约金。双方还对其他事项进行了约定。合同签订当日，被告向原告支付了押金1000元和第一半年度（2013年9月15日至2014年3月14日）的租金5100元。2014年3月8日，被告向廖小兰的账户转账5100元。此后，被告未再向原告支付租金或其他款项。庭审中，原告提出双方曾口头约定被告转账支付的第二笔款项是预付的违约金，如将来被告未违约，该款即为第二半年度（2014年3月15日至2014年9月14日）的租金，如将来被告违约，该款就作为违约金支付。现被告已违约，因此该款已经转化为违约金，被告应重新补齐第二半年度的租金。原告对此未提供证据。被告对原告的陈述不予认可，主张该笔款项正是其向原告支付的第二半年度（2014年3月15日至2014年9月14日）租金，并无预付违约金一说。另查明：涉案房屋的所有权登记在第三人廖小兰名下，该房屋实际由原告廖光林出资购买并进行日常管理。审理中，廖小兰对廖光林所签房屋租赁合同的效力予以认可，原、被告双方均认可原告作为房屋的实际产权人行使合同权利、履行合同义务。另，经被告申请，本院走访重庆市公安局九龙坡区分局石坪桥派出所调取流动人口基本信息表一份，根据信息显示，2015年4月13日，一名为张勋的住户租赁并居住于涉案房屋，房主为廖光林。对此，被告予以认可，并表示原告实际是从2014年10月左右将涉案房屋另租予张勋居住的。原告表示不清楚该情况。审理中，原告认为被告一直未返还房屋，直到2016年2月29日原告安排开锁匠前去强制开锁才收回房屋，双方合同一直处于履行状态尚未解除，现要求被告支付从2014年3月15日至起诉之日的租金。被告陈述，其因经济紧张提出解除合同，原告不同意，被告便于2014年9月13日左右将房屋钥匙交还给原告后离开，并自行按照合同约定将押金1000元作为提前解除合同的违约金赔偿给原告，房屋返还当日合同已经解除。对于交还房屋的事实，被告未提供证据。同时，双方亦对合同第8条“租赁期间，如乙方违约，甲方有权终止本合同，收回房屋，乙方押金和已交租金不再退还，转为乙方赔付甲方违约金”的理解存在争议。原告理解为：合同履行过程中被告出现违约，已经支付的所有租金即转化为违约金，被告应另行补齐应交的租金；被告理解为：合同已约定租金以预付的形式支付，如租赁期未满被告出现违约，原告不再退还被告已预付的剩余租赁期内的租金。本院认为：原、被告及第三人均认可原告廖光林是涉案房屋的实际所有权人，对于原、被告之间房屋租赁合同的效力，本院予以确认。该合同对原、被告双方均具有约束力，双方应按照合同约定履行义务。现本院归纳本案争议焦点及评述如下：1、房屋租赁合同是否已经解除。本院认为，依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应该按照约定履行义务，不得擅自解除合同。原被告未就解除合同达成一致意见，被告亦未举证证明其于2014年9月13日左右履行了返还房屋的手续，故对于被告主张该合同已于2014年9月13日左右解除，本院不予支持。对于石坪桥派出所出具的流动人口信息表，虽原告表示不清楚，但未提供明确意见，亦未举示证据，本院对该信息表予以采信。据此，2015年4月13日，涉案房屋已另行租予他人居住，原、被告之间的房屋租赁合同已无履行的客观条件，该合同已经解除。故当前并无解除合同的必要和条件存在，原告现要求解除合同本院不予支持。2、涉案房屋的返还时间。房屋租赁合同解除时，承租方应履行返还房屋的义务。被告吴进洪称其于2014年9月13日左右自行腾空房屋、留置房屋钥匙、将房屋押金作为违约金支付给原告，认为其已履行完毕返还手续。对此，原告不予认可。作为返还房屋的义务人，被告未就返还房屋的事实及返还时间举示证据，应承担举证不能的不利后果。故根据本院依法调取的流动人口信息表，本院确认2015年4月13日为被告返还房屋的时间。3、被告向原告支付的第二笔款项的性质。原告未提供证据证明双方口头约定被告支付的第二笔款项5100元为预付的违约金，同时，本院认为，双方约定租金实行预付原则，根据一般交易习惯，本院认定该笔款项为第二半年度（2014年3月15日至2014年9月14日）的房屋租金。4、对房屋租赁合同第8条的理解。本院认为，合同约定的房屋租赁期限为2013年9月15日至2018年9月14日，租金每半年支付一次，租赁期限和结算周期较长，若约定承租方在履行合同的过程中出现违约，须将已经支付的所有租金转化为违约金，再另行补齐租金，不符合房屋租赁市场的一般交易习惯，亦有违合同公平原则。故根据一般市场交易习惯，考虑到合同的公平性，本院对合同第8条认定为，如承租方在租赁期内时违约，承租方已预付的剩余租赁期的租金转化为违约金，出租方不再退还。综上，被告已向原告支付了第一半年度（2013年9月15日至2014年3月14日）和第二半年度（2014年3月15日至2014年9月14日）的租金，尚欠付原告2014年9月15日至2015年4月13日的租金。根据合同约定，承租方应在每个半年度的前10日支付当个半年度的租金，第一年每月租金为850元，从第二年开始每月房租按每满一年递增50元。故2014年9月15日至2015年3月14日的租金5400元（900元/月×6月）应于2014年9月24日支付完毕，2015年3月15日至2015年4月13日的租金870.97元（900元/月÷31天×30天）应于2015年3月24日支付完毕。被告至今未缴纳上述租金，原告要求被告支付上述租金并按照中国人民银行同期贷款利率支付资金占用利息，本院予以支持。对于违约金，根据合同约定，承租方违约，押金1000元转为违约金赔付出租方。被告吴进洪认可合同系因其自身原因提前解除，构成违约，并已自愿将押金1000元作为违约金向原告进行了赔付，不再要求退还，本院予以确认。依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十一条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴进洪于本判决生效后十日内支付原告廖光林2014年9月15日至2015年3月14日的租金5400元，并以5400元为本金支付自2014年9月25日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用利息。二、被告吴进洪于本判决生效后十日内支付原告廖光林2015年3月15日至2015年4月13日的租金870.97元，并以870.97元为本金支付自2015年3月25日至付清之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的资金占用利息。三、驳回原告廖光林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取为178元，由被告吴进洪负担（此款原告已预交，由被告在本判决生效后十日内支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。本判决生效后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以在本判决规定履行期间的最后一日起两年内向人民法院申请执行。审判员 杨 睿二〇一六年六月二十一日书记员 罗雪雯