广东省河源市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）粤16民终356号上诉人（原审被告）：河源市锦生房地产有限公司。住所地：广东省东源县城建设二路俊轩商住楼**楼***号。法定代表人：袁应波，总经理。委托代理人：刘向民，广东法开律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄秀娜，女，汉族，1984年1月1日出生，住广东省和平县。委托代理人：黄小艳，广东粤冠律师事务所律师。委托代理人：沈旺玲，广东粤冠律师事务所律师助理。原审第三人：广发银行股份有限公司河源分行。住所地：广东省河源市建设大道***号友力商务大厦*座***层。负责人：赖建雄，行长。上诉人河源市锦生房地产有限公司（下称锦生公司）因与被上诉人黄秀娜、原审第三人广发银行股份有限公司河源分行（下称广发银行）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省东源县人民法院（2015）河东法民一初字第103号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月28日立案，依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审查明：原告与被告于2013年12月28日签订《商品房买卖合同》，合同编号为2013121921，并经东源县房管局登记备案，合同约定：洪家棉购买河源市锦生房地产有限公司的位于东源县仙塘镇东方红村红星组牛角坑的誉东方5栋第十四层1402号商品房一套，建筑面积118.92平方米，每平方米4791.04元，房屋总价款为490746元，首付250746元，按揭款为240000元。该合同约定，被告必须于2014年10月1日前将该房屋经验收合格后交付原告使用，逾期超过90日不交付的，原告有权解除购房合同，原告解除购房合同的，被告应自原告解除合同通知到达之日起30日内退还全部付款，并按原告已付款的3%向原告支付违约金，经核查，违约金为14722.38元（490746元×3%）。合同签订后，原告已按合同的约定向被告支付了首付款250746元，并预付了住宅专项维修资金5352元及抵押他物费、印花税747元。原、被告及第三人于2014年2月27日三方签订《个人房屋按揭贷款合同》，编号为125149000591，约定原告向第三人按揭贷款金额为240000元，用于购买涉案房产，借款期限为240个月，年借款利率为7.86%，被告河源市锦生房地产有限公司提供连带责任保证担保，保证期间自合同签订之日起至办妥合同项下抵押财产的所有权登记及抵押权登记手续有关他项权利证明文件交第三人保存时止。借款合同项下抵押物为原告向被告所购之房产。合同签订后，广发银行股份有限公司河源分行依约向原告发放了全部贷款，并依据合同约定将该款直接划入了被告河源市锦生房地产有限公司开账户。之后，被告河源市锦生房地产有限公司未能如期交付涉案房产及办理产权登记手续。另查明，截至原告起诉止，原告累计支付给广发银行股份有限公司河源分行贷款本金、利息等费用21852.6元。至本案第二次庭审时，被告提交涉案房产的《建筑工程竣工验收报告》，证实涉案房产相关部分验收取得了《建设工程规划验收合格证》。原审法院认为，原告与被告之间签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容符合法律规定，应当确认合法有效，双方当事人均应按照合同的约定履行权利和义务。原告已按照合同约定履行了支付购房款250746元，而被告至今仍未按照合同的约定将商品房交付买受人使用，已构成违约。就案件主要问题作如下分析：关于商品房买卖合同解除，根据合同法第九十三条规定“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”当事人一方主张解除合同的，应当通知对方。本案中，虽然原告提交《解除商品房买卖合同通知书》，但原告未能提供证据证实其已送达给被告，合同自通知到达对方时才解除。故对原告认为原告与被告签订的《商品房买卖合同》已经解除的主张，法院不予采纳。鉴于被告未能如期交付涉案房产及办理产权登记手续的事实，符合原告行使解除《商品房买卖合同》的情形，故本案《商品房买卖合同》应予以解除。关于违约责任、返还首期款及利息、支付第三人贷款及利息、抵押他物费、印花税、住宅专项维修资金等款项的数额问题，庭审中，被告对原告所主张的上述各项损失的计算标准及方式均无异议，故法院对原告所主张的各项损失的数额予以确认。本案原、被告之间的商品房买卖合同依法成立并生效，对当事人具有约束力，违反合同约定义务而无约定或者法定的免责事由均须承担相应的违约责任。河源市锦生房地产有限公司称因天气原因延误工期，并不产生免责效力，故法院不予采信。被告应支付原告首期款250746元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月12日起算至实际还款之日止）、违约金14722.38元、抵押他物印花税747元、住宅专项维修资金5352元。关于原告已按贷款合同向第三人支付借款本息问题，至原告起诉止，原告向第三人广发银行股份有限公司河源分行支付按揭款21852.6元，河源市锦生房地产有限公司应当返还原告已偿还广发银行股份有限公司河源分行的本息21852.6元（暂算至2015年2月7日，之后据实计算）。关于购房借款合同及原告未偿还部分借款问题，由于原告并无提出请求解除三方当事人签订的《个人房屋按揭贷款合同》的诉讼请求，且第三人广发银行股份有限公司河源分行不同意解除三方签订的《个人房屋按揭贷款合同》，故对《个人房屋按揭贷款合同》及原告未偿还部分贷款，不予以处理。关于原告主张律师费问题。原、被告所签订的合同未约定律师费负担问题，且原告亦未提供已实际发生或已经支付的证据和相关发票，对原告关于律师费的主张，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条之规定，原审法院判决如下：（一）解除原告黄秀娜与被告河源市锦生房地产有限公司签订的编号为2013121921的《商品房买卖合同》。（二）被告河源市锦生房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还原告黄秀娜购房首付款250746元及其利息（按中国人民银行同期同类贷款利率自2015年2月12日起算至实际还款之日止）。（三）被告河源市锦生房地产有限公司于判决生效之日起十日内返还原告黄秀娜已支付给广发银行股份有限公司河源分行的贷款本息21852.6元（暂算至2015年2月7日，之后据实计算）。（四）被告河源市锦生房地产有限公司于判决生效之日起十日内支付原告黄秀娜违约金14722.38元、抵押他物印花税747元、住宅专项维修资金5352元。（五）驳回原告黄秀娜的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6147元，由被告河源市锦生房地产有限公司承担。上诉人锦生公司上诉称：根据黄秀娜的起诉状及庭审笔录等，黄秀娜请求锦生公司支付的违约金数额为8177.96元，且黄秀娜对本案的诉讼请求一直未予变更。虽然黄秀娜的诉讼请求低于双方在《商品房买卖合同》的约定，但这属于黄秀娜对其权利的处分，原审在黄秀娜没有变更诉讼请求的前提下，判决锦生公司支付违约金14722.38元，超出了黄秀娜的诉讼请求。综上，请求二审改判违约金为8177.96元。被上诉人黄秀娜答辩称：黄秀娜在一审第二次开庭时变更了诉讼请求，庭后提交了变更诉讼请求的书面申请，原审判决违约金数额没有超出诉讼请求。原审判决正确，请求维持原判。原审第三人广发银行未答辩。本院审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。另查明：黄秀娜在一审开庭后提交了变更诉讼请求的书面申请，主张违约金为14722.38元。本院认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定：第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。本案二审争议的问题是一审判决违约金是否超出了诉讼请求。针对二审争议的问题，结合各方当事人的诉辩意见，本院作如下评判：根据本院查明的事实，黄秀娜在一审开庭后提交了变更诉讼请求的书面申请，主张违约金为14722.38元。因此，锦生公司认为一审判决超过诉讼请求没有事实依据，一审判决违约金14722.38元没有超出黄秀娜的诉讼请求。综上所述，锦生公司的上诉理由不成立，本院予以驳回。原审认定事实清楚，判决正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人河源市锦生房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李伟亮审 判 员  邓天仕代理审判员  黄 莉二〇一六年六月××日书 记 员  古思琴