上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2015）徐民四(民)初字第3242号原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司，住所地上海市徐汇区。负责人洪国斌，该公司董事长。委托代理人徐蔚蔚，上海市华亭律师事务所律师。委托代理人张建仲，上海市华亭律师事务所律师。被告林金财，男，汉族，户籍地福建省。被告林美才，男，汉族，户籍地福建省。原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司诉被告林金财、林美才房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人徐蔚蔚到庭参加诉讼。被告林金财、林美才经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司诉称：2014年5月30日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将上海市徐汇区龙华路XXX号盛有盛大酒店建筑面积为1200平方米的二楼房屋(以下简称系争房屋)出租给两被告使用。合同对租金、逾期付款违约责任等均作了约定。合同签订后，原告依约向两被告交付系争房屋，但两被告未按约支付租金、物业管理费等费用。经原告催讨，两被告仍未支付。故原告诉至法院，要求：1、判令解除原、被告于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》及2014年6月10日签订的《备忘录》；2、判令两被告支付2014年8月23日至2015年9月10日的租金人民币(下同)788,950元及滞纳金(截至实际付款之日止)；3、判令两被告支付2014年6月23日至2015年9月10日的物业管理费334,831.34元及滞纳金(截至实际付款之日止)；4、判令两被告向原告移交所收取的商户租赁押金共计55,800.70元；5、判令两被告支付解除合同的赔偿金178,485元；6、判令两被告支付垫付款66,930.67元；7、判令两被告支付赔偿金73,000元。审理中，原告撤回要求判令解除《备忘录》的诉请。被告林金财、林美才未作答辩。经审理查明：2013年12月28日，原告与案外人上海缘福投资管理有限公司(以下简称缘福公司)签订《协议》，约定原告将系争房屋和三楼部分房屋出租给缘福公司经营使用，租赁期限为2013年12月30日至2019年9月25日。被告林金财作为缘福公司的代表在该《协议》上签字。2014年2月18日，原告将系争房屋(除二楼茶室)及三楼部分房屋移交给作为案外人缘福公司代表的被告林美才，并收取押金15万元。在该《移交》尾部被告林美才的签名处书写的日期为2014年2月13日。2014年3月3日，原告、被告林美才及案外人签订《房屋租赁转让协议书》，约定：案外人将茶室租赁合同转让给被告林美才。2014年5月30日，原告与被告林金财签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告林金财向原告承租系争房屋(建筑面积为1200平方米)；租赁期自2014年2月13日起至2019年9月25日止；第一年日租金价格为每平方米建筑面积1.63元，月租金59,495元，第二、第三年日租金价格为每平方米建筑面积2元，月租金73,000元；租金为先付后用，每两个月为一期支付，第一期租金(2014年6月23日至2014年8月22日)118,990元及押金219,000元应于本合同生效后3天内支付，下一期租金应在前一期租金计租租赁期满日前15天支付；逾期缴纳租金的，每逾期一日，按未补足部分的每日千分之三支付滞纳金；物业管理费每年为30万元，每6个月支付一次，先支付后管理，物业管理费从开业之日计算，下一期物业管理费应在前一期计物业管理费期满日前15天支付；在合同履行期满而终止时，押金在扣除所欠原告各项费用后，多有剩余的，原告应无息返还被告；被告在承租期间逾期支付租金超过20天，原告有权解除合同，被告在经济上应给予原告赔偿，赔偿金额为三个月租金(当年度)，已交的租金及押金无需返还。该合同中，双方还特别约定，合同生效起，原告与案外人缘福公司的租赁协议同时废止。同日，原告致两被告《告知函》，称：两被告以龙华市场附二楼运行部的名义招租，并收取租金的做法违法，要求两被告改正违法招租经营，并在没有改正违法招租经营前，暂停一切招租经营。2014年6月10日，原告与被告林金财签订《备忘录》，约定：因被告林金财不具有招租和市场经营的职能，故使用原告旗下上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司(以下简称龙华工艺品公司)来完成招租、经营。原告考虑到被告林金财的实际情况，拟称被告林金财为上海龙华古玩城市场副二层(下简称副二层)；原告为了规避风险，故就被告林金财经营管理的副2层事务达成以下备忘录：被告林金财以“龙华古玩城副二层运营部”的名义，经营管理副二层，依法自主、独立开展指定区域内的招商、招租和日常运营管理等约定事项；双方同意，为了保证被告林金财忠实履行本合同各项条款，规避原告的风险，被告林金财应将招租商户的租金、物业管理费存入原告指定的账户内，作为被告林金财经营管理风险的保证(《备忘录》第一条第二项)；被告林金财在经营管理副二层期间产生的一切债权债务，均由被告林金财自行负担，与原告无关。2014年6月12日，原告致被告林金财《消防隐患整改通知书》，要求被告林金财对系争房屋的消防隐患进行整改。2014年10月12日，原告致两被告《告知函》，向被告催讨截至2014年10月11日欠原告的4个月租金和物业管理费。原告在该《告知函》中称：两被告非法收取商铺业主的租金与物业管理费，原告将追究其法律责任。2014年11月26日，两被告作为系争房屋的承租人，与龙华工艺品公司联合致系争房屋租户《告知函》，称根据原告与被告林金财签订的《房屋租赁合同》、《备忘录》的约定，从即日起系争房屋的承租人林金财与龙华工艺品公司共同收缴租赁户应交未交的租金、物业费及押金，所有款项应交由龙华工艺品公司财务统一保管，并与龙华工艺品公司签订商铺租赁合同。2014年11月28日，被告林美才(乙方)与原告、龙华工艺品公司(甲方)签订《特别约定》，约定：2014年8月23日至2015年8月22日的租金、物业管理费一直未付，乙方欠甲方租金、物业管理费以及滞纳金共计1,047,708.20元，暂由案外人洪国斌(即原告的法定代表人)担保至2015年8月22日，到时乙方还清洪国斌欠款。在担保期间，为了保证副二层市场的正常运行，甲乙双方协议如下：1、还款期间，系争房屋的承租人还是被告林金财，物业管理由甲方代为管理；2、还款期间，甲方有权对系争房屋的空铺进行招租，收取的租金、物业管理费充抵乙方的借款……4、系争房屋未收取租金的商户以及今后招商到的商户的租金、物业管理费(以2014年11月5日乙方提供给甲方的对账明细为准)由甲乙双方共同向租户收缴，打到甲方指定账户……担保期届满，若乙方没有按约定付清案外人洪国斌全部欠款的，乙方承诺无条件解除系争房屋的《房屋租赁合同》以及《备忘录》，并将所收取的租赁户押金退还甲方。在该《特别约定》上，案外人洪国斌并未签名。2014年12月31日，两被告作为承租人，与龙华工艺品公司共同向系争房屋的租户发出《联合告示》，称：系争房屋的物业管理、租赁合同均由龙华工艺品公司履行；物业管理费、租金、水电费由龙华工艺品公司统一收缴；系争房屋租赁人林金财、林美才外欠的债权债务，由两被告负责偿还；凡是涉及系争房屋承租人林金财、林美才与商铺的承诺和约定，以书证为凭；商铺的退租、转租手续，按龙华工艺品公司的现有规定执行。2015年5月21日，由系争房屋的出租方、承租方及龙华古玩市场运行管理人员参加召开了会议，在《会议记录》中记载：根据系争房屋的“承租人林金财、林美才”提出的相关诉请；开会事由是“关于龙华路XXX号副二层区(龙华市场B区)商铺迁移等相关事项”；与会人员为“林美才、洪国斌、叶某某、梅某某”；“鉴于龙华市场副二层的承租人林金财、林美才无力经营管理副二层现有古玩业态的实际，会议同意副二层现有古玩经营的商铺整体迁移至龙华古玩城主楼经营区域，但必须符合以下条件：1、由龙华市场副二层的承租人林金财、林美才牵头负责完成对副二层现有古玩经营商铺的迁移洽谈及落实工作，出租人予以积极配合。林美才承诺2015年6月30日前完成副二层所有商铺的整体迁移及清场，2015年6月30日龙华市场副二层区域必须确保场内清空无商铺……迁移至龙华古玩城主楼经营副二层现有古玩经营商铺，因提前终止副二层经营，造成已缴付的租金及物业费中尚有退款的部分(即该商铺首付租金、物业费中没有使用的部分)，经当时实际收款的承租人林金财、林美才结算确认后，由承租人林金财、林美才负责承担。该款项也可同等额度用于冲抵该商户在龙华古玩城主楼新租赁商铺租金及物业费；3、2015年6月30日副二层的承租人林金财、林美才完成了副二层商铺的整体迁移及清场工作，副二层的租赁费结算到2015年6月30日。原《备忘录》的物业代管费(每年30万元)也结算到2015年6月30日，之后，承租方不再支付该物业代管费，出租方也不再提供物业代管服务。若承租人在约定期限内完成商铺整体迁移及清场工作，则继续按双方合同约定精神履约；4、凡迁移至龙华古玩城主楼经营的副二层现有古玩经营商铺，必须与龙华工艺礼品市场经营管理有限公司签订新的商铺租赁合同……三、若龙华市场副二层的承租人林金财、林美才按期完成副二层现有古玩经营的商铺整体迁移至龙华古玩城主楼经营区域的工作约定，龙华市场副二层出租方同意减免副二层场地的承租方1个月的场地租金。四、若龙华市场副二层的承租人林金财、林美才未按期完成副二层现有古玩经营的商铺整体迁移至龙华古玩城主楼经营区域的工作约定，龙华市场副二层承租方同意赔偿给出租方1个月的副二楼租金”。该会议记录由被告林美才及案外人洪国斌、叶某某、梅某某四人签名。2015年8月20日，原告向两被告出催告函，要求被告收函后立即支付拖欠的租金、物业管理费、滞纳金共计1,875,998.56元。2015年9月10日，原告以两被告拖欠租金、物业管理费等费用为由，向两被告发出《解除合同通知函》，通知两被告关于双方的《房屋租赁合同》、《备案录》于2015年9月10日解除，租赁保证金(押金)21,900元不予返还，并要求被告向原告移交所收取的商户租赁押金等。又查明：被告向原告支付了2014年6月23日至8月22日的房屋租金118,990元、2014年6月23日至12月22日的部分物业管理费31,744元、房屋押金219,000元，其余房屋租金、物业管理费，被告均未支付。审理中，原告为证明其为两被告支付了垫付款66,930.67元，向本院提供了《确认书》和《关于张辛秋商户的情况说明》。其中《确认书》中记载：“鉴于该商铺定于2015年6月28日完成撤铺并终止商铺租赁合同，并决定到龙华古玩城主楼租赁XX商铺经营，林金财、林美才同意退还副二层该商铺租赁户未使用的押金、租金及物业费余额XX元。鉴于林金财、林美才资金周转困难的实际，林金财、林美才所退还给该商铺经营户的上述余款，由龙华路XXX号古玩城副二层的出租方浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司垫资，直接支付给上海龙华工艺礼品市场经营管理有限公司，用于冲抵该商铺经营户新租赁古玩城主楼商铺应首付租金中的同额度部分。同时，林金财、林美才确认：由出租方浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司垫资的上述款项，属于该场地的承租方林金财、林美才向浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司的借款”。但两被告均未在上述《确认书》和《关于张辛秋商户的情况说明》中签名。《确认书》的落款处记载的日期或是2015年6月，或是2015年7月，或是未填写。《关于张辛秋商户的情况说明》的落款处未填写日期。审理中，原告称：2014年5月30日的《房屋租赁合同》系补签，租赁合同实际从2014年2月13日开始履行;《备忘录》第二条第二项没有履行，被告并没有将招租商户的租金、物业管理费存入原告指定的账户内；之所以《特别约定》中写洪国斌担保，是为了给被告宽限，并不是作为担保，且洪国斌是原告的法定代表人；两被告任何一方都代表承租方；《会议记录》后，被告林金财并没有提出异议；被告并没有在2015年6月30日完成系争房屋的清场，而是在2016年2月底左右才实际清场；原告在2015年8月、9月后就无法联系两被告；因为原告在2015年9月10日发出了解除合同的通知，所以系争房屋的租金、物业管理费原告都要求计算至2015年9月10日止。审理中，原告对于其要求被告移交的商户租赁押金55,800.70元，未提供证据。以上事实，由《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《移交》、《备忘录》、《消防隐患整改通知书》、《告知函》、《联合告示》、《房屋租赁转让协议书》、《会议记录》、《催告函》、《解除合同通知函》、《协议》、《确认书》、《特别约定》、《关于张辛秋商户的情况说明》、当事人的陈述及本院的审理笔录等证据证实，本院予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告林金财所签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，其内容和形式未违反我国法律法规的禁止性规定，故为有效合同，双方当事人均应恪守。虽然《房屋租赁合同》签订时，被告林美才并未作为系争房屋的承租人，但根据本院查明的事实和原告提供的证据，可以证明双方对于被告林金财、林美才作为系争房屋的承租人没有异议，因此本院认定两被告均为系争房屋的承租人。按照我国的法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。虽然《会议记录》中无解除合同的表述，但从文字记载内容，可以证明双方对于系争房屋的租赁合同关系于2015年6月30日解除达成合意，且原告认可被告林美才出席会议是代表了系争房屋的承租方，两被告事后均未提出异议，原告提供的《确认书》也证明双方已按照《会议记录》的内容在履行，因此原、被告房屋租赁合同关系的解除时间应当是2015年6月30日，并非2015年9月10日。根据我国的法律规定，合同解除后，不影响合同中结算和清理条款的效力。鉴于两被告尚欠原告租金、物业管理费未结清，故两被告应当承担支付租金及房屋使用费、物业管理费的义务，并承担支付相应滞纳金的责任。虽然在《特别约定》中约定洪国斌为被告,提供担保，但洪国斌本人并没有在《特别约定》上签名，且没有代被告向原告支付2014年8月23日至2015年8月22日被告所欠的租金、物业管理费等，因此该债务仍应当由被告自己承担并支付。至于租金、房屋使用费及物业管理费的支付截止日期，根据原告的陈述，被告并没有在2015年6月30日完成系争房屋的清场，而是在2016年2月底才完成清场，因为原告在2015年9月10日发出了解除合同的通知，所以系争房屋的租金、物业管理费都计算至2015年9月10日。鉴于原告对其权利有权进行处分，且原告此诉请于法无悖，本院予以支持，但截至2015年9月10日两被告尚欠的房屋租金和房屋使用费总计金额应为786,950元、物业管理费总计金额应为334,009.42元，原告计算有误，本院予以调整。至于租金及其房屋使用费的滞纳金诉请，鉴于合同中约定逾期缴纳租金的，每逾期一日，按未补足部分的每日千分之三支付滞纳金，因此本院对该诉请予以支持。至于物业管理费的滞纳金，鉴于合同中无约定，故本院不予支持。至于原告要求被告移交所收取的商户租赁押金之诉请，鉴于原告对该主张未提供相应证据，本院不予支持。关于原告要求被告支付垫付款的诉请，鉴于《确认书》和《关于张辛秋商户的情况说明》的签署均发生在《会议记录》之后，且《确认书》和《关于张辛秋商户的情况说明》上并无两被告的签名，原告提供的证据不足以证明原告依法取得了该垫付款的权利，因此，对原告此诉请本院不予支持。对于原告要求支付赔偿金73,000元，鉴于《会议记录》中有约定，故本院应予支持。关于原告要求被告支付解除合同的赔偿金以及称租赁保证金不予返还，鉴于合同系双方协商一致解除，《会议记录》中已约定“龙华市场副二层承租方同意赔偿给出租方1个月的副二楼租金”，并没有要求继续按照合同约定追究被告解除合同赔偿金和没收租赁保证金，因此原告再要求被告承担解除合同赔偿金以及租赁保证金不予返还的请求，于法无据，本院不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系其对自身权利的处分。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司与被告林金财于2014年5月30日签订的《房屋租赁合同》于2015年6月30日解除；二、被告林金财、林美才应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司自2014年8月23日起至2015年9月10日止的房屋租金、房屋使用费共计人民币786,950元；三、被告林金财、林美才应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司房屋租金、房屋使用费的滞纳金(其中，2014年8月23日起至2014年10月22日止的房屋租金人民币118,990元的滞纳金从2014年8月8日起算，2014年10月23日起至2014年12月22日止的房屋租金人民币118,990元的滞纳金从2014年10月8日起算，2014年12月23日起至2015年2月22日止的房屋租金人民币118,990元的滞纳金从2014年12月8日起算，2015年2月23日起至2015年4月22日止的房屋租金人民币118,990元的滞纳金从2015年2月8日起算，2015年4月23日起至2015年6月22日止的房屋租金人民币118,990元的滞纳金从2015年4月8日起算，2015年6月23日起至2015年8月22日止的房屋租金及房屋使用费人民币146,000元的滞纳金从2015年6月8日起算，2015年8月23日起至2015年9月10日止的房屋使用费人民币46,000元的滞纳金从2015年8月8日起算，均按照日千分之三的标准，计算至实际付款之日止，以总额人民币786,950元为限)；四、被告林金财、林美才应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司自2014年6月23日起至2015年9月10日止的物业管理费人民币334,009.42元；五、被告林金财、林美才应于本判决生效之日起十日内支付原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司赔偿金人民币73,000元；六、原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司应于本判决生效之日起十日内返还被告林金财、林美才租赁保证金人民币219,000元；七、驳回原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币25,592元，由原告浙江省天台宏盛工贸有限公司上海分公司负担人民币9,052元，被告林金财、林美才负担人民币16,540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  李成栋审 判 员  王兆根人民陪审员  赵倩玲二〇一六年六月二十四日书 记 员  符一鸣附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。三、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。