广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书（2015）深宝法龙民初字第1422号原告：梁栋，男，汉族，1981年6月8日出生，户籍。被告：深圳前海宏裕资产管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201室，组织机构代码088499773。法定代表人：陈凌霄，该公司总经理。委托代理人：唐小琼，广东尚融律师事务所律师。委托代理人：陈威，广东尚融律师事务所律师。原告诉被告租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院适用简易程序公开开庭进行了审理。原告梁栋和被告委托代理人唐小琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年11月28日，原、被告签订《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》，约定由被告将位于深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号深圳宏裕义乌小商品批发城第三层3072、3073商铺提供给原告有偿使用，租期自2014年10月1日至2032年12月31日，其中2014年10月1日至2017年9月30日期间原告将该商铺使用权委托给被告经营管理。合同签订后，原告将3072号商铺的使用费全部付清，3073号商铺使用费依照合同约定进行分期付款，至今原告已向被告交付使用费294,660元。《商铺有偿使用合同》明确约定了被告负责办理小商品城消防验收手续，签订补充协议后至今小商品城一直未取得消防许可证，导致商铺无法正常经营。被告的违约行为已经致使合同目的无法实现。另由于被告原因，几乎每天都有数十人到小商品城门口聚集闹事，也导致商铺无法正常营业。为维护原告合法权益，原告也积极与被告进行沟通协商，至今消防许可仍无法解决，被告亦未承诺妥善解决该问题。被告的根本违约行为严重违反诚信交易原则，造成原告重大经济损失。诉讼请求：1、判决解除原、被告2014年11月28日签订的关于第三层3072、3073商铺的《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》；2、判决被告向原告退还已付的商铺使用费294,660元及相应利息（利息按银行同类贷款利率，从每期款项交付之日起计至被告还清本息之日）；3、判决被告承担签订商铺使用合同律师见证费1,000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：原告以涉案租赁物未取得消防许可证为由要求解除合同没有事实和法律依据。涉案租赁物至今未取得消防许可证的原因系案外人深圳市汇尚厦投资发展有限公司未按照合同约定履行消防验收义务，导致涉案租赁物无法取得消防许可证。被告也在积极寻求解决方案，因此并非被告的过错或违约所致。商铺有偿使用合同系原、被告真实意思表示，且合同中并没有约定若涉案租赁物未取得消防许可证原告有权单方解除合同。原告在没有任何法定或约定可单方解除合同的情况下，擅自终止履行月供付款义务，其违约在先。按照合同的约定，被告无需向原告返还其支付的商铺使用费。关于原告第三项诉讼请求，与原、被告的争议没有关系，系原告委托案外人律师所进行律师见证所产生的服务费，且该费用的收取主体为律师事务所，原告无权要求被告返还。经审理查明：2014年11月28日，原、被告签订了两份《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》，并由原告委托广东吉径律师事务所对签订《商铺有偿使用合同》的事实进行了见证。双方约定被告将位于深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号“深圳宏裕义乌小商品批发城有限公司”第三层3072号商铺、3073号商铺提供给原告有偿使用。上述《商铺有偿使用合同》和《商铺委托经营协议》约定的主要内容包括：1、使用期限从2014年10月1日至2032年12月31日，其中2014年10月1日至2017年9月30日为委托经营期限，在委托经营期间原告授权被告管理该商铺；2、扣除三年委托经营租金后，3072号商铺使用费总额为172,442元，3073号商铺使用费总额为178,281元；3、3072号商铺的使用费采取一次性付款，3073号商铺的使用费被告分期付款，其中首期款为89,281元。上述《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》签订后，被告向原告交付了约定商铺，原告也于2014年11月28日向被告支付了3072号商铺的款项172,442元、3073号商铺的首期款89,281元和两个商铺的律师见证费1,000元。此后原告又按月累计向被告支付了3073号商铺的使用费22,257元。从2015年9月起，原告以被告不能解决消防许可为由，停止了3073号商铺的分期付款。另查明，原、被告在本案中所约定的商铺所在的深圳市宝安区石岩街道宝石西路37号建筑物是由被告从案外人深圳市汇尚厦投资发展有限公司处承租取得，该房屋并未办理相应的产权登记，也未取得相应的建设工程规划许可证。以上事实有庭审举证、质证的《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》、收据、银行交易记录等证据和庭审笔录予以证实。本院认为，原、被告于2014年11月28日通过签订的《商铺有偿使用合同》及《商铺委托经营协议》约定由被告向原告提供约定商铺，并由原告向被告支付相应使用费用。上述合同实质为租赁合同，原、被告之间的纠纷属于租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，原、被告所约定的商铺所在的房屋并无相应的建设工程规划许可证，现有证据也不能证明该房屋经过主管部门批准建设，因此原、被告就租赁上述商铺所签订的《商铺有偿使用合同》及其《商铺委托经营协议》应当认定为无效。合同无效的，合同当事人因合同所取得的财产应当返还给对方。同时根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，房屋租赁合同无效，当事人可以请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。而本案中，双方签订《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》后，仍由被告实际管理商铺，原告向被告交付的使用费也是合同所约定的2017年9月30日之后的费用，因此不存在被告可以向原告收取占有使用费的情形，原告要求被告返还已付的使用费294660元的诉讼请求，本院予以支持。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于被告主张的律师见证费及已付费用的利息，因律师见证费用是原告单方委托律师事务所而产生，且并非属于被告基于租赁合同而收取的费用。另原告作为承租人在签订租赁合同时，对租赁房屋的合法性未尽到相应的谨慎审查义务，对合同无效的后果亦负有过错。因此，原告要求被告返还律师见证费及所有已付款利息的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、确认原告梁栋和被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于2014年11月28日所签订的《商铺有偿使用合同》、《商铺委托经营协议》无效；二、被告深圳前海宏裕资产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁栋返还使用费294,660元；三、驳回原告梁栋其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,867元，由被告负担28,57元，原告负担10元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 陈   晖二〇一六年六月八日书记员 白巧(兼)书记员 唐   聪附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第1页共6页