上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第2131号原告王诗雨，女，1988年6月1日出生，汉族，住上海市。委托代理人朱宝珍(王诗雨母亲)，住上海市。被告周美华，女，1960年12月28日出生，汉族，住上海市。被告吴幸，男，1961年7月2日出生，汉族，住上海市。原告王诗雨诉被告周美华、吴幸房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了合并审理。原告王诗雨及其委托代理人朱宝珍，被告周美华、吴幸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王诗雨诉称，原、被告于2013年12月27日就上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定被告将系争房屋以人民币2,750,000元(以下币种均为人民币)的价格转让给原告，并确认双方应于2014年7月1日前办理房屋产权过户手续。合同签订后，原告依约按时共计支付被告房价款255万元，嗣后被告单方面通知原告终止合同不再出售系争房屋。原告于2014年6月向法院起诉要求继续履行买卖合同，并办理系争房屋产权过户手续。2014年12月3日，法院作出(2014)虹民三(民)初字第1375号民事判决支持了原告的诉请，被告不服提出上诉，二审法院于2015年4月15日判决维持一审判决，驳回被告上诉。经法院执行，系争房屋产权已过户至原告名下，嗣后原告多次要求被告迁出，被告均拒不迁出交付房屋。故原告现起诉判令被告立即迁出系争房屋；两被告按照687.5元/日的标准支付违约金，违约金从2015年9月23日计算至本案执行完毕之日止。被告周美华、吴幸辩称：不同意原告的诉讼请求。被告不服虹口法院(2014)虹民三(民)初字第1375号民事判决书以及二中院的(2015)沪二中民二(民)终字第252号民事判决书，已经向高院提出了再审申请，根据民事诉讼法及最高院办理执行异议的规定，法院对本案应不受理。根据法律规定，被依法征收的房屋不能转移登记，依法收回使用权的房屋不能转让。系争房屋已经被征收、国有土地使用权被收回，该房屋不具有转移登记的条件，房屋买卖合同已经不能履行，被告在2015年7月4日向虹口法院执行庭提交了执行异议书，执行庭不接受。虹口法院强制执行判决书严重违背相关法律，侵犯了被告权利。双方在对系争房屋要被征收不知情的情况下签订买卖合同，房屋买卖双方经双方沟通达成了解除合同的合意，但原告违约起诉至法院要求继续履行合同。虹口区政府在12月发布了征收决定，法院明知公告内容对判决有影响的情况下匆忙判决，(2014)虹民三(民)初字第1375号判决不能作为本案依据。在合同履行过程中，该房屋被列入征收范围，系客观情况发生变化，这在订立合同时无法预见，二审判决书认为征收是双方签订合同不能预见的情况，但不影响合同履行，但事实情况相反，经动迁办公室委托评估公司在2014年12月6日的评估，房屋单价每平方米39,856元，系争房屋是113.76平方米，房价应达400余万元，而房屋买卖总价是274万元，对权利人的补偿达到700多万，这与房屋对价严重不符，二审法院判决错误。2015年6月25日，虹口动迁指挥部告知系争房屋权利人是两被告，两被告的损失重大。被告没有收到全部钱款，所有交易没有完成。系争房屋在动拆迁的过程中，由于众多原因导致被告无房搬迁，原告提交的证据中显示的被告及其子女的房屋信息是非法获取，与事实不符合。被告对自己的房产具有转让的权利，若被告无房居住，法院强制执行损害了当事人的合法权利。被告愿意在合情合理情况下与原告进行协商。经审理查明：2013年12月27日，原告作为买受人(乙方)、被告作为卖售人(甲方)就系争房屋签订买卖合同，合同约定乙方受让甲方名下所有的系争房屋，该房屋建筑面积113.76平方米；房屋转让价款为2,75万元；2014年7月1日前甲乙双方共同向房地产交易中心办理房产过户手续；甲方未按合同约定期限交接房地产的，自甲方根据约定应办理房地产交接手续之次日起计算违约金，违约金为乙方已付款日万分之五计算，直至实际交付日。合同附件三约定乙方应在2013年1月15日前向甲方支付首期房价款1,100,000元，合同签订前乙方已支付定金300,000元亦转为首期房款，共计1,400,000元；甲方同意乙方通过向银行申请200,000元贷款的形式支付第二期房款，乙方应于2014年2月28日前向贷款银行申请贷款。若乙方贷款申请未经审核通过或未全额审核通过，在其后办理送件手续过程中，乙方应于送件当日将第二期房款全额补足并支付甲方；2014年3月31日前，乙方向甲方支付第三期房款500,000元；2014年4月30日前，乙方向甲方支付第四期房款200,000元；2014年6月30日前，乙方向甲方支付第五期房款450,000元；待甲、乙双方签订本合同后于2014年7月1日前亲自赴上海市虹口区房地产交易中心申请办理产权过户手续(送件)，并甲乙双方协商于双方共赴房地产交易中心过户当日，甲乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方，双方确认无误并签署《房地产交接书》。合同签订前后，原告分别于2013年12月22日支付被告50,000元，2013年12月27日支付250,000元，2014年1月11日支付1,110,000元，2014年3月30日支付500,000元，2014年4月26日支付200,000元，2014年6月30日支付450,000元，共计支付255万元。在此期间，因系争房屋被列入房屋征收范围，原被告双方曾通过电子邮件、短信等方式对是否解除合同的事项进行沟通，但未能取得最终一致意见。2014年6月28日，原告母亲朱宝珍向被告儿子吴劼发送电邮称：关于海伦路XXX弄XXX号XXX室房产的购房合同是否取消和补偿方案一事，我们家已经重新讨论过，并决定否决此前我们两家商谈的所有补偿方案，包括我和我女儿王诗雨此前邮件你的所有方案草稿。烦请你将我们的决定转告你的父母。2014年6月30日，原告向被告周美华账户中汇入450,000元，周美华对此表示拒绝接受。同日，被告向原告发出解除合同通知书，通知书称原买卖的房屋上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室不再出售，原买卖合同予以终止，请按照合同有关条款办理相关手续。嗣后，经交涉无果，原告遂向本院起诉，要求被告继续履行合同，依照买卖合同约定办理系争房屋的房产转让过户手续。该案审理中，被告提起反诉要求解除双方签订的买卖合同。该案审理中，原告将剩余的200,000元房款缴入本院，并表示愿意按合同履行对被告的付款义务。2014年12月3日，本院作出(2015)虹民三(民)初字第2131号民事判决书，判决两被告应继续履行其与原告就系争房屋签订的买卖合同；两被告于判决生效之日起7日内协助原告办理系争房屋过户手续，将系争房屋权利人变更到原告名下；原告于判决生效之日起7日内向两被告支付房价款200,000元；驳回两被告要求解除原、被告买卖合同的反诉请求。该案判决后，两被告提起上诉，上海市第二中级人民法院经审理后于2015年4月15日作出(2015)沪二中民二(民)终字第252号民事判决书，维持原审判决。二审判决后，被告不服该判决于2015年5月向上海市高级人民法院申请再审。另查明，2014年3月20日，虹口区住房保障和房屋管理局发布关于房屋征收不得实施相关行为的公告，公告称虹口区158、161街坊房屋征收范围已经市有关部门与虹口区人民政府确定，其中158街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至周家嘴路，南至金田路，西至海拉尔路，北至海伦路。161街坊旧城区改建的房屋征收范围为东至海拉尔路，南至梧州路，西至梧州路，北至海伦路。2014年10月8日，上海市虹口区人民政府发布虹口区158、161街坊房屋征收范围公告，海伦路XXX号-XXX号属于房屋征收范围。再查明，2015年8月24日，系争房屋产权登记至原告名下。2015年8月29日，吴幸及案外人吴某某、程某某名下登记有通州路XXX弄XXX号XXX室房屋；两被告之子吴劼名下预购登记有天虹路XXX号XXX室房屋。2015年9月11日，原告发函给两被告，要求被告接通知后10日内搬离系争房屋。被告于2015年9月12日签收该函。审理中，2015年11月4日，两被告协议登记离婚。上海市高级人民法院作出(2015)沪高民一(民)申字第988号民事裁定书，驳回两被告的再审申请。2016年4月11日，上海市人民检察院第二分院作出《民事监督案件受理通知书》，决定受理被告吴幸就系争房屋买卖合同纠纷案提出的监督申请。上述事实，有原告提供的买卖合同、(2014)虹民三(民)初字第1375号民事判决书、(2015)沪二中民二(民)终字第252号民事判决书、上海市房地产权证、通州路XXX弄XXX号XXX室房屋状况及产权人信息、天虹路XXX号XXX室房屋预告登记状况信息、原告向被告发出的迁出通知及签收回执记录、再审裁定书、房屋动迁方案告知单、特别协议，被告提供的虹口区158、161街坊旧区改造意愿征询公告、虹口区158、161街坊旧区改造意愿征询结果公告、上海市虹口区人民政府房屋征收决定、邮件、虹口区158.161街坊房屋征收初步评估结果公示、虹口区158.161街坊被征收房屋基本情况公示、虹口区158.161街坊被征收共有产权房屋地址和权利人公示、离婚证、申请再审受理通知书、通知书及邮寄凭证、民事案件监督受理通知书，以及双方当事人的陈述等证据佐证。本院认为，原告与两被告就系争房屋签订的买卖合同已由生效判决书判决继续履行，被告应按约交付系争房屋，现房屋产权已过户至原告名下，原告依法对系争房屋享有占有、使用、收益和处分的权利，原告要求两被告迁出系争房屋的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院依法予以支持。被告认为生效判决书有错误提出再审申请，不停止判决书的执行，现被告再审申请已被驳回，上海市人民检察院第二分院仅决定受理被告提出的监督申请，不影响生效判决书的效力。按照合同约定，被告逾期交付系争房屋的，应按已付款日万分之五的标准向原告支付违约金至房屋实际交付之日止，现被告逾期交付房屋，应承担违约责任，原告主张自2015年9月23日起计算违约金至被告实际迁出系争房屋之日止，应予支持，原告虽已调低合同约定的违约金标准，但被告仍认为该违约金标准过高，本院结合合同履行情况及原告实际损失酌情予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告周美华、吴幸应于本判决生效之日起15日内迁出上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋；二、被告周美华、吴幸应于本判决生效之日起15日内向原告王诗雨支付逾期交房违约金，违约金按照每日300元的标准自2015年9月23日起计算至被告周美华、吴幸实际迁出上海市海伦路XXX弄XXX号XXX室房屋之日止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,720元，由被告周美华、吴幸负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  朱 琼审 判 员  赖维娜人民陪审员  毛济平二〇一六年六月二十八日书 记 员  戴 燚附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。