北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2016）京03民终7231号上诉人（原审被告）卢薇，女，1985年10月17日出生。委托代理人卢光时（卢薇之父），1959年6月10日出生。被上诉人（原审原告）相远明，男，1962年11月23日出生。委托代理人闫旭，北京市元坤律师事务所律师。委托代理人王子英，北京市元坤律师事务所律师。原审被告北京久润房地产开发有限公司，住所地北京市密云区新北路北、行宫路西6号楼1单元101室。法定代表人严奇，总经理。委托代理人晋研，北京伟基律师事务所律师。上诉人卢薇因与被上诉人相远明、原审被告北京久润房地产开发有限公司（以下简称久润公司）确认合同无效纠纷一案，北京市密云区人民法院曾于2014年6月16日作出（2014）密民初字第01433号民事判决书，相远明不服提出上诉后，北京市第三中级人民法院于2014年10月20日作出（2014）三中民终字第10035号民事裁定书，发回重审。北京市密云区人民法院另行组成合议庭后，作出（2014）密民初字第06796号民事判决书，卢薇不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人卢薇委托代理人卢光时、被上诉人相远明及委托代理人王子英、原审被告久润公司委托代理人晋研均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年11月，相远明起诉至一审法院称：位于北京市密云县102号房屋（以下简称102号房屋），是久润公司作为工程款折抵给相远明的，相远明与久润公司就该房屋在2003年9月办理了买卖手续，同时在中国建设银行北京市密云县支行办理了房屋贷款，直至2008年11月该房屋贷款偿还完毕。但是久润公司在房屋贷款偿还完毕后却未将该房屋向相远明办理过户，而是在相远明不知情的情况下将该房屋卖与卢薇，后与其办理了过户手续。2013年12月30日，卢薇起诉相远明要求腾退房屋。相远明认为，久润公司在相远明不知情的情况下将已经卖与相远明的房屋再次卖与卢薇是严重违法的行为，严重侵害了相远明的合法权益。现要求：1.依法确认卢薇与久润公司就102号房屋的房屋买卖合同无效；2.案件受理费由卢薇与久润公司负担。卢薇经一审法院合法传唤，未到庭参加诉讼。久润公司在一审法院辩称：久润公司与卢薇所签订的房屋买卖合同是真实有效的，卢薇应该善意取得房屋所有权，不同意相远明的诉讼请求。一审法院经审理认为：该案的争议焦点为卢薇与久润公司签订的商品房买卖合同是否系双方恶意串通、损害相远明的合法权益。根据法院生效判决的认定，久润公司以诉争房屋即102号房屋抵顶了相远明的工程款，久润公司亦为相远明出具了购房发票，而卢薇与久润公司的法定代表人严奇系亲属关系，久润公司为相远明出具诉争房屋购房发票时卢薇之父卢光时系公司会计，故卢薇与久润公司在签订商品房买卖合同时应当对诉争房屋已抵顶给相远明的事实系知情的。从相远明在诉争房屋的居住情况来看，北京檀营物业管理有限公司于2014年3月19日出具证明称相远明于2003年1月至2008年7月1日期间一直在诉争房屋中居住，虽然北京檀营物业管理有限公司又于2014年4月14日出具声明否认了其2014年3月19日出具的证明，但从北京业大润发物业公司管理有限公司出具的证明看，相远明最起码于2008年7月开始即在诉争房屋中居住，而卢薇与久润公司签订关于诉争房屋的商品房买卖合同时间为2008年12月29日，从生活常理分析，卢薇购房时应会查看房屋情况，故卢薇应当知道相远明已在诉争房屋中居住的事实。综合上述分析，法院认定卢薇与久润公司签订诉争房屋的商品房买卖合同时具有恶意，而根据该商品房买卖合同，久润公司为卢薇办理了房屋所有权证，导致相远明不能及时获得诉争房屋的所有权证，卢薇与久润公司的行为损害了相远明的合法权益。根据合同法的规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，合同无效，故相远明要求确认卢薇与久润公司所签订的商品房买卖合同无效的诉讼请求，法院予以支持。久润公司称卢薇系善意取得诉争房屋，法院不予采信。卢微经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。据此，一审法院于2016年4月作出判决：卢薇与久润公司于二○○八年十二月二十九日所签订的关于北京市密云县102号房屋的商品房买卖合同无效。一审法院判决后，卢薇不服，上诉至本院，请求撤销一审判决，改判驳回相远明一审的诉讼请求。其事实及理由为：卢薇父亲卢光时2004年不再担任久润公司会计职务，其对102号房屋的了解，仅到2004年，2015年法院生效判决方确认102号房屋应当抵顶给相远明，卢薇父亲怎么可能在2004年就知晓房屋的权属状况。即使2004年卢薇父亲知晓当时的房屋情况，但2004年之后诉争房屋的情况，卢薇父亲亦是无法得知的；卢薇与久润公司法定代表人系亲属关系，但更是彼此独立的自然人，一审法院不能仅凭这种亲属关系，就认定双方具有串通的恶意，而且卢薇为购买102号房屋，以父亲对久润公司的合法债权支付了实际对价，完成了交易；卢薇与久润公司就102号房屋的交易，发生在2008年底，卢薇有合理理由相信，久润公司是房屋的合法权利人，假使久润公司意图侵害相远明的合法权益，卢薇对其意图也是不知情的；卢薇取得房屋后，将房屋出租给久润公司使用，久润公司按月支付租金，卢薇常年在湖北工作生活，对102号房屋的情况一无所知。相远明同意一审法院判决。久润公司同意卢薇的上诉请求。本院经审理查明：2002年北京檀营房地产开发有限公司与久润公司签订《北京檀营满蒙小区房地产开发转让协议书》，约定檀营满蒙小区由久润公司接管。102号房屋位于檀营满蒙小区。2003年9月19日，北京檀营房地产开发有限公司为相远明出具出库单，将102号房屋作为工程款抵顶给相远明，金额为491080元，以抵顶相远明2002年8月份的工程款。2003年9月29日，久润公司为相远明出具金额为179695元的正式购房发票。2003年11月11日，久润公司与相远明签订《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》，以102号房屋作为抵押，申请贷款金额25万元。2008年12月29日，卢薇与久润公司签订《北京市商品房买卖合同》，约定久润公司将102号房屋一套出售给卢薇，房屋价款为604750元。久润公司、卢薇均称将久润公司拖欠卢光时的款项抵顶了卢薇的购房款。2009年1月5日，卢薇取得该房屋所有权证（房屋所有权证号为京房权证密私字第538**号。本案审理过程中，相远明称自2003年开始即在102号房屋中居住，并提供了北京檀营物业管理有限公司及北京业大润发物业管理有限公司分别于2014年3月19日、2014年3月17日出具的证明。北京檀营物业管理有限公司的证明内容为：“北京檀营物业管理有限公司在2003年1月份至2008年7月1日期间负责北京市密云县檀营小区的物业管理，物业管理范围包括檀营小区3号楼3单元102号房屋，该房屋在我公司物业管理期间一直由相远明本人居住。”北京业大润发物业管理有限公司的证明内容为：“北京业大润发物业管理有限公司自2008年7月份接管北京市密云县檀营小区物业管理工作至今，檀营小区2号楼3单元102号房屋属于我公司物业管理范围，该房屋在我公司管理期间一直由相远明本人居住并交付相关的水电费物业费。”久润公司称2012年初开始相远明在102号房屋内居住，并提供北京檀营物业管理有限公司于2014年4月14日出具的一份声明及证明。声明内容为：“我公司于2014年3月19日给贵院出具的《证明》，系我公司员工在公司不知情的情况下盖章，且该份《证明》与事实严重不符。我公司现郑重声明，该份《证明》无效。”证明内容为：“我公司于2003年1月至2008年7月期间负责北京市密云县檀营小区的物业管理，物业管理范围包括檀营小区2号楼3单元102室，2003年至2005年该房屋是北京久润房地产开发有限公司售楼处，2005年至2008年该房屋一直由谢燕益居住。”另查，卢薇之父卢光时系久润公司法定代表人严奇的舅舅。卢薇称卢光时于2004年不再担任久润公司会计职务，久润公司认可卢光时于2002年至2004年期间任久润公司的会计，而相远明称卢光时在2012年才离开久润公司，之前一直在久润公司任职。卢薇称102号房屋曾以顶账的形式给了相远明，2003年相远明与久润公司就工程款的问题产生争议，久润公司委托卢光时协调此事，后相远明与久润公司达成协议，久润公司将102号房屋收回，久润公司为相远明调换一套住宅楼房。久润公司给相远明开具发票发生在102号房屋收回后，是为了办理按揭获取银行贷款，后久润公司工作人员忘记将发票收回。久润公司对此予以认可。相远明对此不予认可，卢薇对该主张未提供相应的证据予以证明。再查，相远明曾起诉久润公司及北京法政建筑工程有限公司建设工程施工合同纠纷案，我院于2015年11月5日出具（2015）三中民终字第13426号民事判决书，在该判决书中认定久润公司以102号房屋抵顶相远明工程款的事实。上述事实，有出库单、久润公司为相远明出具的购房发票、《中国建设银行北京市分行个人住房贷款借款合同》、卢薇与久润公司签订的《北京市商品房买卖合同》、房屋所有权证、物业公司的证明、声明、（2015）三中民终字第13426号民事判决书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：久润公司以102号房屋抵顶相远明的工程款，其为相远明出具购房发票并办理银行按揭贷款，故相远明应取得102号房屋的相关权益。久润公司为相远明出具购房发票时，卢薇之父卢光时系久润公司的会计，且卢薇与久润公司的法定代表人严奇系亲属关系，故卢薇与久润公司在签订商品房买卖合同时对102号房屋已抵顶给相远明的事实应为明知，卢薇提出久润公司与相远明已协议将102号房屋收回，未提供相应的证据予以证明，且卢薇在诉讼过程中未提供充足的证据证明其买受房屋前实际查看了房屋、买受房屋后实际接收占有使用了房屋，故卢薇与久润公司签订商品房买卖合同时具有恶意，损害了相远明对102号房屋的合法权益，符合我国《合同法》第五十二条第二项规定的确认合同无效的情节，一审法院认定卢薇与久润公司所签订的商品房买卖合同无效，有事实及法律依据，本院予以维持。综上，卢薇的上诉主张不能成立，本院不予采信，对其上诉请求本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由卢薇与久润公司各负担35元（均于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费70元，由卢薇负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 高 贵审判员 李春香审判员 潘 蓉二〇一六年六月二十二日书记员 崔 莹书记员 黄 璐