重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2285号上诉人（原审被告）重庆天福地产（集团）有限公司。法定代表人任德文，系公司董事长。委托代理人肖玉笙，重庆信豪律师事务所律师。被上诉人（原审原告）雷盛碧。被上诉人（原审原告）邓治明。委托代理人高传亮，北京大成（重庆）律师事务所律师。委托代理人罗嘉琪，北京大成（重庆）律师事务所律师。上诉人重庆天福地产（集团）有限公司（以下简称“天福公司”）与被上诉人雷盛碧、邓治明商品房预售合同纠纷一案，上诉人天福公司不服重庆市南岸区人民法院（2015）南法民初字第07291号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2013年3月4日，雷盛碧、邓治明与天福公司双方签订了《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5419377）及补充协议，约定由雷盛碧、邓治明购买位于重庆市南岸区南坪西路的房屋，总成交金额为753788元。合同第七条约定：“交房期限及交付条件。（一）本商品房交房期限……（2）属预售商品房的，甲方应当在2014年3月31日前，依照国家和地方有关规定，将已经建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。……”第九条约定：“甲方逾期交房的违约责任。……（2）逾期超过90日（与本条第1款第（1）项约定的时期相同）后，乙方有权解除合同。乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按乙方已付房价款百分之0.10向乙方支付违约金。……”。2013年3月4日，雷盛碧、邓治明向天福公司缴纳了购房款753788元，以及代收契税、合同印花税、国土权证费、大修基金、权证印花税共计29761元；2013年3月20日，天福公司代雷盛碧、邓治明向有关部门缴纳了诉争房屋的物业维修资金6683.20元；2013年4月22日天福公司代雷盛碧、邓治明向有关部门缴纳了诉争房屋的契税7537.88元。2015年7月2日，雷盛碧、邓治明与天福公司签订《和解协议》，约定：“一、甲、乙双方同意继续履行2013年3月4日签订的关于重庆市南岸区南坪西路房屋的《重庆市商品房买卖合同》（CQ-5419377）。甲、乙双方一致确认：本协议签订当日，即视为乙方已办理接房手续。二、本协议签订后30日内，甲方支付乙方75000元（大写：柒万五千元），作为对乙方资金占用损失、延期交房等全部补偿，上述款项支付至乙方指定的如下账户：开户名：雷盛碧，开户行：中国工商银行两路口支行，账号：62×××69，乙方收到上述款项后，保证不再以延期交房等为由向甲方提出权利主张。三、乙方为本案产生的诉讼费5922.5元由甲方自愿承担，此款由甲方在履行第二条付款义务时一并履行。四、本协议签订后的前叁年物管费，由甲方代乙方向该房屋所在小区的物业公司缴纳，从第四年起的物管费由乙方自行缴纳。五、鉴于本协议签订的当日才视为乙方办理接房手续，乙方同意甲方在本协议签订后的2个月内为乙方办理该房屋的产权登记手续。涉及乙方配合的，乙方应当配合，因乙方不予配合导致该房屋产权登记手续延迟办理的，甲方不承担任何责任。……七、本协议系甲、乙双方的真实意思表示，构成甲乙双方就本纠纷的最终解决方案。协议签订后任何一方均不得提出反悔。……”。上述协议签订之后，雷盛碧、邓治明因准备将诉争房屋出售给案外人，需要天福公司在办理产权证之前变更合同买受人的姓名，因此导致诉争房屋的产权登记未能按约定的时间办理。2015年9月29日，天福公司向雷盛碧、邓治明在2015年7月2日协议中确定的银行账户支付了补偿款20000元。雷盛碧、邓治明诉称，雷盛碧、邓治明与天福公司双方于2013年3月4日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由雷盛碧、邓治明购买位于重庆市南岸区南坪西路房，随后双方办理了相应的登记备案手续。合同约定2014年3月31日前交付该房屋，若逾期超过90日，雷盛碧、邓治明有权解除合同，天福公司应当自解除通知到达之日起30日内退还已付的购房款及利息（按银行同期贷款利率计算）并按已付房款的0.1%支付违约金。雷盛碧、邓治明在签订合同后向天福公司支付了全部房款及天福公司代收的各项税费共计783549元，而天福公司未按照合同约定履行交付房义务。据此，雷盛碧、邓治明起诉至法院，要求：1、判决解除双方于2013年3月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判令天福公司立即向雷盛碧、邓治明退还已付购房款及代收的各项税费共计783549元，并从雷盛碧、邓治明付款之日至天福公司退还上述款项为止，按同期银行贷款利利率支付利息；3、判令天福公司向雷盛碧、邓治明支付违约金784元（首付房款、各项税费的总和783549元的百分之0.1）；4、判令天福公司按照3000元/月的标准向雷盛碧、邓治明支付租金损失（自2014年3月31日起计算至天福公司退还房款、付清利息及违约金之日止）；5、本案诉讼费由天福公司承担。第一次庭审后，雷盛碧、邓治明在2015年10月9日向一审法院提交《变更诉讼请求申请》，将诉讼请求变更为：1、继续履行双方的合同，判令天福公司支付雷盛碧、邓治明资金占用损失补偿金75000元；2、判令天福公司支付雷盛碧、邓治明诉讼费5922.5元；3、判令天福公司支付延期交房补偿金7161元；4、判令天福公司履行代交物管费的义务；5、判令天福公司配合雷盛碧、邓治明办理诉争房屋产权登记手续；6、判令天福公司按人民银行同期贷款利率四倍支付资金占用损失。天福公司答辩称，同意解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，对合同签订的时间、付款金额及相关事实予以认可。同意退还房款及利息，但是利息的计算时间不认可，应从合同解除之日起第三十一日开始计算利息。代收的税费已经交给相关部门，不应由天福公司退还。违约金、利息以及租金损失不能同时主张。对雷盛碧、邓治明变更后的诉讼请求，天福公司辩称：对于雷盛碧、邓治明诉称的事实认可，双方在第一次庭审后，在2015年7月2日达成和解协议约定了相关事项，75000元的补偿金已经支付了20000元。对于诉讼费天福公司愿意承担，具体金额按照法院确定的金额为准。对第三项诉求延期交房补偿金7161元不予认可，没有事实上或法律上的依据。第四项诉求代交物管费，双方签订的和解协议上有约定，现在尚未产生，且天福公司是代雷盛碧、邓治明支付而非直接向雷盛碧、邓治明支付。第五项诉求办证，是因雷盛碧、邓治明要转卖诉争房屋，雷盛碧、邓治明口头要求天福公司暂不办证，责任不在天福公司。第六项诉求无事实及法律依据，不予认可。一审法院认为,雷盛碧、邓治明与天福公司双方签订的《重庆市商品房买卖合同》以及2015年7月2日签订的《和解协议》均系当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。根据《合同法》第六十条第一款的规定，当事人应当按照约定全面履行合同义务。雷盛碧、邓治明在支付了诉争房屋房款及相关税费后，天福公司却未按约定向雷盛碧、邓治明交付诉争房屋，其行为已构成违约。根据合同第九条的约定，天福公司逾期交房超过九十日的，雷盛碧、邓治明有权解除合同，但雷盛碧、邓治明与天福公司双方因和解达成一致意见，愿意继续履行双方就诉争房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》。对此，一审法院依法予以确认。关于雷盛碧、邓治明要求天福公司支付资金占用损失75000元的诉讼请求。雷盛碧、邓治明与天福公司双方在《和解协议》第二条中约定，天福公司应当在协议签订之日起30日内，即最迟在2015年8月1日向雷盛碧、邓治明支付75000元，作为天福公司对雷盛碧、邓治明就诉争房屋延期交付相关事由的全部补偿。一审法院认为，雷盛碧、邓治明与天福公司双方即已就诉争房屋延期交付的相关事项的补偿问题达成一致和解协议，就应当遵守协议约定。协议中确定的75000元补偿款包括了天福公司应向雷盛碧、邓治明支付的资金占用损失、延期交房等全部费用，故雷盛碧、邓治明应在《和解协议》约定的范围内主张权利。天福公司仅在2015年9月29日向雷盛碧、邓治明指定银行账户支付了20000元补偿金，尚有55000元未支付。对此项事实雷盛碧、邓治明与天福公司均予以认可，一审法院依法予以确认。因此，一审法院认为天福公司应向雷盛碧、邓治明支付的资金占用损失、延期交房等全部补偿金额为55000元。关于雷盛碧、邓治明要求天福公司支付本案诉讼费5922.5元的诉讼请求。虽然本案诉讼费为11845元，但因双方在和解协议中约定需在2015年8月1日前支付的诉讼费为5922.5元，天福公司当庭表示愿意承担本案产生的诉讼费，因此对雷盛碧、邓治明的此项给付请求本身一审法院予以认可；但因天福公司未按和解协议约定时间将此款支付给雷盛碧、邓治明，故一审法院在本案诉讼费用承担决定中一并处理该纠纷，不单作判决结果。关于雷盛碧、邓治明要求天福公司支付延期交房补偿金7181元的诉讼请求。雷盛碧、邓治明认为，天福公司一位李姓工作人员向其出具了一份书面材料，即本案中的证据4，可计算出延期交房补偿为7161元，且注明不计算在和解协议中约定的75000元补偿金之内，因此7161元的延期交房补偿金应当一并主张。天福公司对该项事实和证据均不认可。一审法院认为，雷盛碧、邓治明的该项诉讼请求的依据即本案证据4，但是该份手写的清单上并没有加盖天福公司的公章，雷盛碧、邓治明亦未举证证明在清单上签字的人的身份，以及此人是否有权限向雷盛碧、邓治明出具此份清单作为承诺。雷盛碧、邓治明亦无法提供合同或协议上与该笔7161元延期交房补偿金相关的依据或者提供其他证据予以佐证。因此，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。故对雷盛碧、邓治明要求天福公司支付延期交房补偿金7161元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于雷盛碧、邓治明要求天福公司履行代付物管费义务的诉讼请求。一审法院认为虽然双方在和解协议中有天福公司代雷盛碧、邓治明支付物管费的约定，但雷盛碧、邓治明并不能确定相关费用已经产生，也不能确定具体的金额。且物管费是基于业主方和物业管理方签订的物业管理合同而产生的法律关系，与本案的房屋买卖合同关系分属不同的法律关系，因此，对于雷盛碧、邓治明的该项诉讼请求，一审法院不予支持。雷盛碧、邓治明可待相关物业管理费用实际产生之后另行主张权利。关于雷盛碧、邓治明要求天福公司配合办理诉争房屋产权登记的诉讼请求。双方对未按《和解协议》约定的期限办理诉争房屋产权证系因雷盛碧、邓治明导致的事实均予以认可，故对此项事实，一审法院依法予以确认。庭审中，天福公司称诉争房屋的办证条件已经成就，同意为雷盛碧、邓治明办理诉争房屋的产权登记手续，因此对雷盛碧、邓治明的该项诉讼请求一审法院予以支持。关于雷盛碧、邓治明要求天福公司按照同期银行贷款利率四倍，以88083.5元（75000元+5922.5元+7161元）为基数，从2015年8月2日起计算至实际支付上述款项之日止，向其支付资金占用损失的诉讼请求。一审法院认为，双方在《和解协议》中约定75000元的补偿款应当在签订协议的30日内支付，但实际天福公司仅在2015年9月29日向雷盛碧、邓治明支付了20000元补偿款，余款55000元至今未支付。根据《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。天福公司逾期付款的行为已构成违约，应当承担违约责任，从应当付款之日的次日起向雷盛碧、邓治明支付应付款项的法定孳息，即逾期付款利息。一审法院认为，该笔逾期付款利息的基数应为《和解协议》中确定的，天福公司应当在2015年8月12日前支付雷盛碧、邓治明的补偿款75000元和诉讼费5922.5元，共计80922.5元。因雷盛碧、邓治明主张的补偿金7161元并不在《和解协议》约定的范围内，雷盛碧、邓治明的该项诉讼请求也未得到本院支持，故不应计算在内。另外，本案诉讼费为11845元，因双方在和解协议中约定的天福公司应在2015年8月1日前支付的仅为5922.5元，因此仅有这部分款项可作为逾期付款利息的计算基数。逾期付款利息的起算时间应当为约定付款之日的第二日，因此应当从2015年8月2日起算（含本数）。因天福公司已在2015年9月29日支付了20000元，因此逾期付款利息的截止时间分别为2015年9月29日，以及实际支付余款60922.5元（55000元+5922.5元）之日。关于逾期付款利息的计算标准，双方未就逾期付款的违约责任有明确约定，也未就逾期付款利息的计算标准进行约定，雷盛碧、邓治明亦无法提供该笔利息应按照同期银行贷款利率四倍计算的相关依据。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。据此，一审法院认为该笔逾期付款利息的计算标准参照上述规定计算较为合理。综上，一审法院认为天福公司应当向雷盛碧、邓治明支付的逾期付款利息的计算方式为：2015年8月2日（含本数）起至2015年9月29日止，以20000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算；从2015年8月2日起（含本数）至实际付款之日止，以60922.5元为基数，按中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，判决如下：一、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起三日内向雷盛碧、邓治明支付资金占用损失、延期交房补偿金等全部补偿金55000元；二、重庆天福地产（集团）有限公司于本判决生效之日起立即为雷盛碧、邓治明办理重庆市南岸区南坪西路房屋的房地产权证；三、重庆天福地产（集团）有限公司自本判决生效之日起三日内，从2015年8月2日起（含本数）至2015年9月29日止，以20000元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向雷盛碧、邓治明支付逾期付款利息；从2015年8月2日起（含本数）至实际付款之日止，以60922.5元为基数，按中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准雷盛碧、邓治明支付逾期付款利息；四、驳回雷盛碧、邓治明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11845元，由重庆天福地产（集团）有限公司承担（雷盛碧、邓治明已垫付，天福公司于本判决生效之日起三日内支付给雷盛碧、邓治明）。一审宣判后，重庆天福地产（集团）有限公司不服该判决，向法院提起上诉，请求撤销一审判决并依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。理由是：针对一审判决中上诉人应支付逾期付款利息存在以下问题，一、计算基数20000已支付，不应计算逾期利息。二、上诉人应承担的全部补偿中并不涉及“20000元”及“60922.5元”不应以此两笔款项分别计算利息，利息基数应为55000元。三、对与补偿金55000支付逾期付款利息的标准应为人民银行同期同类贷款利率。综上，请求法院依法支持上诉人的上诉请求。被上诉人雷盛碧、邓治明辩称：一审法律适用正确，事实认定清楚，应当依法驳回起诉，依法维持原判。二审查明的事实与一审相同。本院认为，关于上诉人对逾期付款利息计算基数及计算标准问题，本院评析如下：关于逾期付款利息计算基数的问题，上诉人认为一审认定的60922.5元金额有误，根据查明的事实，60922.5元包含了双方在和解协议中约定的天福公司应在2015年8月1日前支付的诉讼费5922.5元，因此一审以60922.5元作为逾期付款利息计算标准正确，本院予以确认。关于逾期付款利息计算标准的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准计算。因此，一审法院判决参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息正确，本院予以支持。综上，上诉人上诉理由不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1823元，由上诉人重庆天福地产（集团）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文代理审判员  刘恋砚代理审判员  邓 瑀二〇一六年六月十二日书 记 员  史大贤