新疆维吾尔自治区呼图壁县人民法院民 事 判 决 书(2016)新2323民初1327号原告：王萍，女，汉族，1967年2月16日出生。委托代理人：吴靖，新疆新靖律师事务所律师。被告：刘长明，男，汉族，1980年5月17日出生。原告王萍诉被告刘长明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年5月12日受理后，于2016年6月7日由代理审判员宋雪倩适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王萍的委托代理人吴靖及被告刘长明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王萍诉称：2014年2月26日，原、被告签订了租赁房屋的租赁合同，按照协议约定，“租期为五年，自2014年3月1日起至2019年3月1日，年租金为人民币10万元整，总计50万元整，自合同签订之日付10万元整，2014年8月付10万元整，2016年如条件允许一次性付清余额30万元整，合同签订生效后租期内所产生的所有费用均由乙方（被告）承担……被告必须爱护房屋，如有损坏，照价赔偿，如被告在租赁期间扩建厂房及硬化路所有权归甲方（原告）所有，甲方（原告）不承担任何建设费”。被告未按合同约定支付租金，截止诉讼时，被告仅支付75000元租金；且被告存在损坏租赁房屋设备，将房屋锅炉拆除、损害上下水及拖欠电费的情况；同时未经原告允许将房屋转租给他人，鉴于被告上述违约行为，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除原、被告之间的租赁合同；2、被告支付拖欠房屋租金125000元；3、被告赔偿房屋损失30000元；4、本案诉讼费、邮寄费由被告承担。被告刘长明答辩称：被告在租赁院落内已经投资了100万余元，故不同意解除租赁合同，对于原告主张的125000元租金同意支付；对原告主张的房屋损失30000元不认可，现在房屋还在租赁期内，且锅炉是因为漏水才拆除的，未交水电费的原因是原告从今年春天给院落里的人说要交房屋收回，才导致院落中的挂靠人员未及时缴纳水电费。因被告具有二类修理资质，原告称转租的人员都是挂靠在被告名下经营的人员，被告并不存在转租的情况，故不同意解除租赁合同。原告王萍为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据：1、租赁合同1份，证明原、被告的房屋租赁合同关系，即原告将其自有的房屋及院落出租给被告，合同约定年租金为100000元，被告在租赁期间承担水电暖费用，被告在租期内不得擅自将房屋转租给他人，且在租赁期内如有损坏应当承担赔偿责任。经质证，被告刘长明对合同的真实性认可，对要证实的问题不认可，称其并未将房屋转租给他人，现在使用房屋的人与其是挂靠的关系。因被告对该证据的真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认。2、呼房权证（2013）字第000291**号房产证1份，呼房权证（2013）字第000291**号房产证1份，呼国用（2012）第0165号土地使用证1份，证明原告享有给被告租赁的房屋的所有权及所在土地的使用权，原告租赁的院落中包含厂房，被告在厂房区又自建了部分厂房。经质证，被告刘长明对该组证据的真实性无异议。因被告对该组证据的真实性无异议，经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。3、被告刘长明与案外人签订的厂房租赁合同3份，证明被告将厂房转租给他人。经质证，被告刘长明对该组证据的真实性认可，但是认为其租用原告房屋及院落用于开设修理厂，该修理厂具有二类资质，上述证据中的人员必须挂靠其资质，使用其提供的厂房才能经营，且其出租的是其自建的厂房，并未转租原告的房屋。因被告对该组证据的真实性认可，本院对该组证据的真实性予以确认。4、呼图壁县公安消防大队责令限期改正通知书1份，证明被告自建的房屋是违章建筑。经质证，被告刘长明对该证据的真实性、合法性均认可，对证明问题不认可，认为消防大队出具该通知书是因为当时部分消防设备不合格，被告证准备整改时，原告将被告的人赶走，导致无法整改也无法正常营业。因被告对该证据的真实性、合法性均认可，本院对该证据的真实性、合法性予以确认。被告刘长明未向本院提交证据。根据上述已认定证据、当事人陈述，本院查明以下事实：2014年2月26日，原告王萍与被告刘长明签订租赁合同一份，双方约定，“1、租期为五年，自2014年3月1日起至2019年3月1日，年租金为人民币10万元整，总计50万元整，自合同签订之日付10万元整，2014年8月付10万元整，2016年如条件允许一次性付清余额30万元整，合同签订生效后租期内所产生的所有费用均由乙方（被告）承担……3、乙方（被告）在租赁期间，必须爱护好房屋，如有损坏，照价赔偿，如乙方（被告）在租赁期间扩建厂房及硬化路所有权归甲方（原告）所有，甲方（原告）不承担任何建设费用；4、租赁期间，甲方和乙方均不得私自将房屋及院落转让给他人，必须经过甲方同意，方可转让……”。该租赁合同签订后，原告依约将其所有的房屋及院落交于被告使用，被告于签订协议当天向原告支付50000元，于2014年5月支付20000元，2014年年底支付5000元。截止诉讼前，被告刘长明共支付租金75000元。另查明，被告刘长明签订协议后修建苯板夹心彩钢板修理车间若干间及部分路面硬化。被告自2014年6月6日起陆续将部分厂房转租他人使用。本院认为：双方当事人订立的租赁合同合法有效，应当按照约定履行自己的义务。原告王萍签订合同后依约交付了其所有的房屋及院落，原告已经按照合同的约定完全履行了自己的义务，被告亦应按照合同的约定履行自己的义务。双方签订的租赁合同第一条约定了付款方式：“租期为五年，自2014年3月1日起至2019年3月1日，年租金为人民币10万元整，总计50万元整，自合同签订之日付10万元整，2014年8月付10万元整，2016年如条件允许一次性付清余额30万元整，合同签订生效后租期内所产生的所有费用均由乙方（被告）承担”，截止诉前，被告应按照约定交付200000元的租金，但被告仅支付了75000元，故原告要求被告支付欠付的125000元租金的主张，本院予以支持。原告提交被告与案外人签订的厂房租赁合同，被告对该合同认可，但抗辩其与案外人系挂靠关系，被告对此抗辩并无证据予以证实，对被告的该行为应认定为转租行为，而原告对该转租行为事先并不知情，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定，“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”，同时结合该法第二百二十七条规定，“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”，被告虽抗辩其在该租用的院落中投入100万余元修建厂房及路面硬化，但其并未提交任何证据加以证实其投入的资金额，其次双方签订的租赁合同第三条约定“乙方（被告）在租赁期间，必须爱护好房屋，如有损坏，照价赔偿，如乙方（被告）在租赁期间扩建厂房及硬化路面全部归甲方（原告）所有，甲方（原告）不承担任何建设费用”，故被告抗辩不应解除合同的理由不能成立，本院对原告申请解除合同的诉讼请求予以支持。原告要求被告赔偿房屋损失30000元并未提交任何证据进行证实，本院对该诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告王萍与被告刘长明于2014年2月26日签订的租赁合同；二、被告刘长明于本判决生效后五日内支付原告王萍租赁费125000元；三、驳回原告王萍其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1700元，邮寄送达费88.8元，合计1788.8元，由原告王萍负担346.8元，由被告刘长明负担1442元，与上述款项一并给付原告王萍。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于昌吉回族自治州中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人必须履行。一方当事人拒绝履行的，对方当事人可以向本院申请执行，申请执行的期限为二年，若超过法定期限提出申请的，本院则依法不予受理。代理审判员  宋雪倩二〇一六年六月二十一日书 记 员  赫倩倩