江苏省南通市港闸区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0611民初782号原告杨仙兵。委托代理人徐国华，南通市崇川区时进法律服务所法律工作者。被告李开林。被告南通市港闸区都市现代农业发展有限公司，住所地南通市幸福新城29幢405室。法定代表人严曙峰，总经理。委托代理人邹锋，北京大成(南通)律师事务所律师。原告杨仙兵诉被告李开林、南通市港闸区都市现代农业发展有限公司（以下简称“都市现代农业公司”）土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月21日立案受理后，依法由审判员肖红波独任审判，公开开庭进行了审理。原告杨仙兵及其委托代理人徐国华，被告李开林、被告都市现代农业公司的委托代理人邹锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨仙兵诉称，原告从事西瓜种植需要用地，经他人介绍认识了被告李开林，被告李开林自称有位于南通市××闸区幸福街道××水农庄××200亩土地可分包给原告，双方于2015年9月30日签订了土地种植分包协议，约定将上述土地分包给原告种植，期限自2015年11月1日至2017年11月1日，其中2015年11月1日至2016年11月1日，年租金标准为1800元/亩，2016年11月1日至2017年11月1日，年租金标准为1100元/亩。同日，原告将500000元租金转账给被告李开林。协议签订后，原告就在土地上着手布置耕种设施，购买了大量原材料。2015年11月25日，被告都市现代农业公司负责人通知原告，该200亩土地仅能为粮食耕种，不得种植西瓜，更不允许分包、转包。原告始知自己上当受骗，找被告李开林协商，但李开林置之不理。原告也曾向公安机关报案，但公安机关不予立案。原告认为，原告与被告李开林之间的协议无效，被告李开林理应返还租金、赔偿损失。现要求被告李开林退还土地租金500000元，赔偿损失116840元。被告李开林辩称，被告与原告之间的协议真实合法有效，但双方协议并没有约定被告同意原告在承包土地上种植西瓜，是原告自己私自种植西瓜。被告与都市现代农业公司签订了土地租赁合同，合法的承租了涉案土地。现因被告都市现代农业公司不同意原告种植西瓜，所造成的损失应该由原告和被告都市现代农业公司之间互相处理，被告也因此遭受了损失，也是受害者。原告的租金500000元是预付款，含该土地承包的风险，原告应自担风险，损失116840元与被告无关。综上，请求驳回原告的诉讼请求。被告都市现代农业公司辩称，涉案土地属南通市港闸区幸福街道转水村经济合作社所有，交由被告进行管理和出租，被告是土地的出租方。被告在2015年11月份与被告李开林签订了土地租赁合同，将涉案土地147.72亩出租给被告李开林。合同明确约定租赁期间内未经书面许可，被告李开林不得将租赁土地转租给他人，如擅自转租，则其有权单方解除合同，收回土地，并没收土地租金及保证金。后被告都市现代农业公司得知被告李开林未经同意，擅自将土地转租给本案原告，原告与被告李开林签订的所谓分包合同未经被告都市现代农业公司的书面同意，当属无效。租金、损失应由原告与被告李开林之间结算，与被告无关。请求法院依法判决。经审理查明，原告杨仙兵以种植西瓜为业。2015年9月30日，原告杨仙兵与被告李开林签订土地种植分包协议一份，约定：“一、李开林（甲方）将位于南通市港闸区幸福街道飞悦农业有限公司万顷良田境内转水农庄四周约200亩的土地分包给杨仙兵（乙方）耕种，承包地面积先行按照200亩计算，具体面积由甲方承包土地面积为准确认。承包地随甲方合同要求为原则，乙方不得擅自变更。二、承包期限2015年11月1日起至2017年11月1日止，承包期共两年。三、土地租金自2015年11月1日至2016年11月1日，年租金标准为1800元/亩，2016年11月1日至2017年11月1日，年租金标准为1100元/亩。本合同签署之日起支付甲方租金伍拾万元整，余款十日内付清。”当日，原告通过银行转账向被告李开林汇款500000元。2015年10月20日，被告李开林将土地交给原告，原告拿地后遂进行相应建设。2015年11月25日后，因被告都市现代农业公司禁止原告继续耕种，原告遂停止土地种植。之后，原告以被告李开林涉嫌诈骗为由，向南通市公安局港闸分局报案，该分局于2016年2月16日出具不予立案通知书。在庭审中，原告杨仙兵与被告李开林确认承租土地实际面积为166.72亩。另查明，涉案土地系南通市港闸区幸福街道转水村经济合作社所有，委托被告都市现代农业公司进行对外出租、管理。2015年8月11日，被告都市现代农业公司将被告李开林诉至本院，要求排除妨害、恢复土地原状，后双方于2015年9月30日经调解达成一致意见：“一、李开林将所占用转水农庄周围所有土地（面积约190.66亩）恢复至耕种状态，于2015年10月20日前交付给南通市港闸区都市现代农业发展有限公司。二、李开林于2015年10月20日前一次性补偿南通市港闸区都市现代农业发展有限公司土地使用费52400元。”被告李开林在履行上述调解协议时，又重新与被告都市现代农业公司签订了土地租赁合同，约定被告李开林承租港闸区万顷良田建设工程项目范围内用于粮食种植的147.72亩土地，租期自2015年12月1日至2016年11月30日止，故被告李开林并未实际将土地交还给被告都市现代农业公司，而是一直占有该土地。合同第七条双方义务中第11款明确规定，租赁期间，未经被告都市现代农业公司书面许可，被告李开林不得将租赁土地转租给他人。因被告李开林将涉案土地转包给原告，被告都市现代农业公司于2015年12月16日向被告李开林发出解除合同的通知，要求与被告李开林解除合同，收回土地。以上事实，有原告提供的土地种植分包协议、银行回单、报案材料、不予立案通知书、（2015）港民初字第00707号民事调解书、被告李开林提供的土地种植分包协议、土地租赁合同、（2015）港民初字第00707号民事调解书、现金缴款单三份、被告都市现代农业公司提供的土地租赁合同、租赁土地交付清单、土地面积确认单、关于解除合同的通知以及原、被告当庭陈述等证据予以证明，本院予以确认。本案的争议焦点是：原告杨仙兵与被告李开林之间的分包协议是否合法有效。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案两被告在合同中明确约定土地的转租须经被告都市现代农业公司书面同意，因此被告李开林在转租涉案土地时负有取得被告都市现代农业公司同意的义务。被告李开林未能提供证据证明其转租涉案土地征得了被告都市现代农业公司的同意，且被告都市现代农业公司已明确表示不允许转租，并以此为由解除了土地租赁合同。因此，被告李开林与原告杨仙兵签订的土地种植分包协议因被告李开林无权处分涉案土地且被告都市现代农业公司不同意转租而当属无效。根据法律规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，因此被告李开林应当返还原告土地租金500000元。因在本案中，被告都市现代农业公司在2015年10月份已经实际将土地交付给了被告李开林，土地从交付时起，土地的风险及收益均转移给被告李开林。原告在2015年10月20日至2015年11月25日间已在涉案土地进行了相应建设，应当视为已实际占有、使用了涉案土地。根据合同的约定，从2015年11月1日起应当支付租金，故原告应当按照约定时间及租金标准支付土地使用费。双方约定的租金标准为1800元/亩/年，故原告应当支付的土地使用费为20554.52元（1800÷365×166.72×25），两项相抵，剩余租金479445.48元（500000-20554.52），应当由被告李开林予以返还。至于原告杨仙兵所主张的损失，因原告所提供的收据、送货单等均非正式票据，无法证明其价值，也无法证明相关费用用于涉案土地的建设。原告亦没有举出其他证据证明其存在损失的事实，本院对原告的该诉讼请求不予支持。综上，原告杨仙兵与被告李开林之间签订的土地种植分包协议无效，原告对已经实际使用的部分应当按照约定的租金标准支付土地使用费，被告李开林应当将剩余的租金予以返还。原告的其他诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。因被告都市现代农业公司参加本次诉讼的目的是为了查明其是否同意转租，原告并未要求被告都市现代农业公司承担责任，故其在本案中不承担责任。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第二百二十四条之规定，判决如下：一、被告李开林于本判决生效后十日内一次性返还原告杨仙兵479445.48元。二、驳回原告杨仙兵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4984元(已减半收取)，由原告杨仙兵负担1190元，被告李开林负担3794元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费9968元（户名：南通市财政局账号：47×××82开户行：中国银行南通市西被闸支行）。审判员  肖红波二〇一六年六月二十三日书记员  顾 华