成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0104民初3811号原告周雯，女，1964年11月19日出生，汉族，住成都市。被告成都融创置地有限公司。住所地：成都市。法定代表人韩放，成都融创置地有限公司总经理。委托代理人陈晶晶，泰和泰律师事务所律师。原告周雯与被告成都融创置地有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年5月17日受理后，依法由审判员姜琦适用简易程序独任审判，并公开开庭进行审理，原告周雯，被告成都融创置地有限公司的委托代理人陈晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周雯诉称，2010年10月10日，原被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告以827058元的价格购买被告开发的位于锦江区水杉街的“蓝谷地·天域”xx房屋。合同同时约定，被告应于2012年6月30日前向原告交房，且在交房之日起450日内为原告办结房屋产权证。然而被告并没有按照合同的约定执行。经原告多方催告，被告方以各种理由推诿，直到现在原告仍然没有拿到房产证。故原告提起诉讼，请求判令：1、被告于2016年6月30日前为原告办理房屋所有权证；2、被告支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金90562.85元;3、本案诉讼费用由被告承担。被告成都融创置地有限公司辩称，1、被告已于2014年6月24日取得房屋初始产权登记；2、逾期办理房屋初始产权登记与逾期办理房屋权属转移登记属于同一性质的违约，两项违约金不能叠加。原告只能选择其中一项进行主张。3、违约金应以原告遭受到的实际损失为基础，原告并无任何证据证明其遭受的实际损失，故依法请求法院予以调低。经审理查明，2010年10月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告购买位于成都市锦江区水杉街蓝谷地·天域”xx房屋，其商品房总价款827058元。并约定房屋交付时间为2012年6月30日前；被告应当在2013年6月30日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，原告不退房的，合同继续履行，自被告应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，被告应当按日计算向原告支付全部已付款万分之一的违约金，并于被告实际取得权属证明之日起30日内向原告支付；房屋交付使用后，原告同意委托被告向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。上述合同签订后，原告依照约定支付了购房款827058元。2012年7月30日，被告向原告交付房屋。2014年6月24日，被告取得案涉房屋初始产权登记。2016年5月17日，原告因被告未能为原告办理房屋所有权转移登记遂提起本案诉讼。以上事实的认定，有原、被告双方的庭审陈述以及经法庭质证具有民事诉讼证据效力的以下证据在案为证：原告提交的原告的居民身份证、被告工商信息查询单、《商品房买卖合同及附件》、《中国农业银行股份有限公司个人购房担保借款合同》、首付款支付收据、相关税费支付收据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方在平等、自愿基础上签订的《商品房买卖合同》及《〈商品房买卖合同〉补充协议》，是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，其合法有效，原、被告双方应全面履行合同约定的义务。一、关于被告协助原告办理房屋权属登记。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，由于出卖人的原因，买受人在房屋买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限未能取得房屋权属证书的，出卖人应当承担违约责任。根据原、被告双方《商品房买卖合同》约定，被告交付房屋后，应于2013年6月30日前取得房屋所有权初始登记，并协助原告在房屋交付使用之日起450日内办理房屋所有权登记。但是，由于被告的原因，其直至2014年6月24日取得房屋初始产权登记，从而构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”因此，原告请求被告办理房屋所有权登记，具有事实及法律依据，本案予以支持，即被告应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关，继续履行协助原告办理房屋所有权登记的合同义务。二、关于违约金。根据双方合同约定，被告逾期取得房屋所有权初始登记的，自期限届满之次日起至实际取得之日止，应按日以购房款的万分之一支付违约金，并于被告实际取得所有权初始登记之日起30日内支付。经查，被告已于2014年6月24日取得房屋初始产权登记，实际逾期359天（2013年7月1日至2014年6月24日）。我国法律采取“补偿为主，惩罚为辅”的原则，主要以补偿守约方的实际损失为主要功能。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“……人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，对违约金数额的调整，应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，并根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。鉴于被告明确请求对违约金予以降低，并且原告也未充分举证证明其因被告逾期取得房屋初始产权登记而造成的实际损失，故根据原、被告履约的实际情况、违约程度等因素，以及原告现尚未取得房屋所有权登记以致其房屋建筑面积不能具体确定和双方对房屋面积差异的处理方式已有约定的情形，本案酌情确定被告应支付逾期取得房屋初始登记的违约金为10680元。关于逾期取得房屋所有权登记的违约金，双方合同约定，原告未能在房屋交付之日起450日内取得房屋所有权证书的，自原告应取得的期限届满之次日起至实际取得之日止，被告按房价款的日万分之一支付违约金，并于原告实际取得之日起30日内由被告支付。由于被告的责任，原告至今未实际取得房屋所有权登记。被告支付此项违约金的条件尚未成就，原告可在实际取得房屋所有权登记后再行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内协助原告周雯办理位于成都市锦江区三圣乡大观村一、二组“蓝谷地·天域”xx房屋的所有权登记。二、被告成都融创置地有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告周雯支付逾期取得房屋所有权初始登记的违约金10680元。三、驳回原告周雯其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1890元，由被告成都融创置地有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 姜 琦二〇一六年六月二十三日书记员 周燕云附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。