重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝03民终1053号上诉人（原审被告）：王川，男，1973年2月16日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。被上诉人（原审原告）：重庆市涪陵区总工会，住所地重庆市涪陵区太极大道71号，组织机构代码00867121－2。法定代表人：杨华，常务副主席。委托代理人：游国良，重庆新合律师事务所律师。委托代理人：邓志鹏，重庆新合律师事务所律师。原审被告：周登科，男，1957年4月1日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。原审被告：重庆市涪陵区优抚医院，住所地重庆市涪陵区人民西路3号，组织机构代码45194411－5。负责人：向红云，该院院长。原审被告周登科、重庆市涪陵区优抚医院的共同委托代理人：石颖，重庆天亿律师事务所律师。上诉人王川因与被上诉人重庆市涪陵区总工会（以下简称涪陵区总工会）及原审被告周登科、重庆市涪陵区优抚医院（以下简称优抚医院）房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院(2015)涪法民初字第05419号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：涪陵区总工会曾将位于涪陵区北斗路8号的职工培训楼的二楼和一楼门厅租给王川。根据双方签订的《租房协议》约定，王川租用该房屋用于开办超市，租期为1年，即从2010年1月1日起至2010年12月31日止，租金为每季度7500元，先交后使用。该协议第十条约定，若政府拆迁需要，涪陵区总工会需提前1个月通知承租人，承租人无条件交房。王川承租后，于2010年10月28日将房屋转租给周登科，租赁期限为60个月，即从2012年12月1日起至2015年12月1日止，租金为每月4000元。涪陵区总工会与王川的书面租赁合同期届满后，涪陵区总工会未收回房屋，仍按原标准收取房屋租金。周登科承租后，将房屋交给优抚医院使用。涪陵区总工会知道出租的房屋被交给优抚医院使用后，未提出异议。2012年2月28日,王川与周登科重新签订了租赁合同，将租期延至2017年2月28日，租金调整为每月3000元。2014年11月1日，王川与周登科签订《租房补充协议》，将租金调整为每月5000元。涪陵区总工会于2014年8月20日发出通知，要求王川在2014年11月30日交回房屋，但其至今未交还。涪陵区总工会一审诉称：涪陵区总工会曾将位于涪陵区北斗路8号的职工培训楼二楼和一楼门厅租给王川，租赁期间为1年，即从2010年1月1日起至2010年12月31日止。租赁期届满后，王川未经涪陵区总工会同意，将租赁房屋转租给周登科，周登科租赁后将房屋交给优抚医院使用。此后，涪陵区总工会多次要求腾房无果，遂诉至一审法院，请求判决王川、周登科、优抚医院立即返还房屋，并连带支付从2014年10月1日起至房屋返还时止按每月2500元标准计算的租金。王川一审答辩称：涪陵区总工会租房给王川时约定是长期租赁，涪陵区总工会收回房屋的条件是政府拆迁。现政府没有要拆迁该房屋，涪陵区总工会收回房屋条件并不成就，故其无权主张收回房屋。此外，因各种原因，王川装修和维护房屋用去了180余万元，现涪陵区总工会要收回房应先赔偿王川损失，否则对王川不公平，请求法院公正判决。周登科、优抚医院一审答辩称：周登科作为次承租人与涪陵区总工会没有合同关系，优抚医院作为房屋使用人与涪陵区总工会也没有合同上的关系，因此，优抚医院、周登科不是本案的适格被告。周登科转租已征得涪陵区总工会认可，涪陵区总工会应受该合同约束，现转租合同期限没有届满，涪陵区总工会不能主张收回房屋。一审法院认为，涪陵区总工会与王川签订的租赁合同期届满后，双方未再签订书面合同，王川继续租用该房屋，双方形成了不定期租赁合同。在不定期租赁合同中，出租人可以随时要求解除合同，收回房屋，故涪陵区总工会有权随时解除合同。涪陵区总工会在诉前通知收回房屋，实际就是发出了解除租赁合同的通知，涪陵区总工会与王川的不定期租赁合同自该通知到达时解除。合同解除后，优抚医院继续占有使用该房屋缺乏合法依据，其应当将房屋返还涪陵区总工会。王川作为房屋的承租人，在租赁合同解除后，具有支付租金和协助返还房屋或赔偿损失的义务。涪陵区总工会与优抚医院、周登科没有合同关系，故其要求优抚医院和周登科承担租金的连带支付义务的理由不能成立，但在合同解除后，优抚医院拒不在2014年11月30日前腾房并交回房屋，构成侵权，涪陵区总工会有权要求其赔偿此后至实际交回房屋前的租金损失。王川辩称双方签订的是以政府拆迁为解除条件的长期租赁合同。根据双方签订《租房协议》的约定，租赁期为1年，该合同第十条关于若政府需拆迁，承租人无条件交房的约定，显然是指合同期内的特定解除条件，不是指对租赁期限的变更。合同期届满后，双方没有签订书面租赁合同，依照我国合同法规定，双方形成的是不定期租赁合同。王川称双方有口头约定，但没有提供证据佐证，故王川的辩解理由不能成立。优抚医院、周登科主张涪陵区总工会知道其转租事实，应受转租合同约束，但其提交的证据不能证明涪陵区总工会确已知道其转租期限的具体情况，故该抗辩理由不能成立。至于王川、周登科、优抚医院的损失，其可以根据损失产生的原因，依照相应的法律规定主张权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百三十二条、第九十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决：一、优抚医院在判决生效后10日内，返还涪陵区总工会位于重庆市涪陵区北斗路8号的职工培训楼二楼和一楼门厅，王川、周登科承担连带责任。二、王川支付涪陵区总工会从2014年10月1日起至房屋返还时止按每月2500元标准计算的租金，优抚医院、周登科对2014年11月30日后的租金承担连带责任。三、驳回涪陵区总工会的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由涪陵区总工会负担100元，王川负担190元。上诉人王川不服上述判决，向本院上诉称：我是从上承租人以9万元现金将涉案房屋转让过来，并与涪陵区总工会签订租房协议。涪陵区总工会将该房屋交付我后，我对房屋的改、扩建均是在涪陵区总工会认可下进行的，后因一场大火蒙受巨大损失，所有的损失均是由我自行承担，涪陵区总工会未对我进行赔偿。涪陵区总工会现如让我返还房屋并支付租金，应当对我进行赔偿。请求二审法院撤销一审判决，并由涪陵区总工会承担本案诉讼费用。被上诉人涪陵区总工会答辩称：王川提出其从上一个承租人处以9万元现金将涉案房屋转让的情况，我方不知情。王川所称改、扩建的情况以及其将房屋转租给周登科后，周登科对房屋进行装修的情况，我方均不知情，也不认可。火灾的发生，我方无责任；火灾的损失也与本案无关。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告周登科、优抚医院述称：火灾的损失确实存在，该损失我方已自行承担。火灾发生的原因系线路老化，涪陵区总工会应当承担赔偿责任。现我方已经将涉案房屋交还涪陵区总工会。二审中，王川为证明其上诉主张，向本院举示了租房协议及转租协议各一份，拟证明涉案房屋是王川从涪陵区总工会老职工黄永柱转让取得。涪陵区总工会质证后对租房协议的真实性无异议，但认为该协议签订的时间是在涪陵区总工会与王川签订租赁协议之前，与本案无关联性；对转租协议的真实性、关联性均有异议。周登科、优抚医院质证后，对该证据的真实性、合法性和关联性均无异议。本院审核后认为，对王川提交的租房协议、转租协议的关联性不予确认，故对这两份证据的证明效力不予确认。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，王川与涪陵区总工会签订的租房协议系双方真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有拘束力，王川应当按照协议的约定履行支付租金的义务。租房协议到期后，双方虽未再签订书面租赁合同，但仍按原租房协议履行合同义务，双方形成不定期租赁合同关系，涪陵区总工会可以随时解除租赁合同。涪陵区总工会已于2014年8月20日发出通知，告知承租人不再续租，并要求承租人于2014年11月30日前交还房屋。该通知应视为涪陵区总工会在解除合同前的合理期限内履行了提前通知义务，故双方的租赁合同关系于2014年11月30日解除。租赁关系解除后，王川应当向涪陵区总工会支付欠付的租金并返还租赁房屋。王川认为其在租赁期间经出租人同意对租赁房屋进行改、扩建的费用以及租赁房屋发生火灾所造成的损失，均应由涪陵区总工会赔偿，但由于其未在本案中提起反诉，故本院对此不予评判。综上，王川的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百十七条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2288元，由王川负担。本判决为终审判决。审 判 长  余云中审 判 员  简元华代理审判员  张 艳二〇一六年六月二十七日书 记 员  洪 燕