苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0505民初769号原告王志英委托代理人屈昆鹏，江苏诚品律师事务所律师。委托代理人郁建新，江苏诚品律师事务所律师。被告孙振军委托代理人徐华，江苏石湖律师事务所律师。原告王志英与被告孙振军房屋买卖合同纠纷一案，本案于2016年2月29日受理后，依法由审判员武佩吉独任审判，于2016年6月14日公开开庭进行了审理。原告王志英以及委托代理人郁建新，被告孙振军的委托代理人徐华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王志英诉称，被告通过中介方苏州云锦房产经纪有限公司在网上发布涉案房产的出售信息，2015年10月21日原告看见涉案房产的出售信息后，即联系中介方实地看房。当日晚上，中介方组织双方到鸿福路分店商洽并签署了《房屋买卖（居间）合同》（合同编号NO000953），约定成交价244.5万元。该房屋所有人为叶滋江，系被告抵押所得，因囿于2013年苏州房产限购政策，房产无法过户至被告名下，故登记于叶滋江名下。签约时，被告称房产目前抵押给信贷公司，房产原件留存于信贷公司，土地证遗失，将购房发票、完税凭证原件交于中介方并在合同上书面承诺其有权代表所有人出售该房产。同时，原告在签约当日支付定金2万元也由中介方代管，中介方出具了收款收据。合同签订后，原告多次致电被告询问遗失土地证补办情况，但被告一直以正在办理为由拖延，直至合同约定的2015年12月31日届至，被告仍未提供办理网签、资金托管所需相关证件、手续，直至2016年1月10日下午再次商洽履约事宜，双方未能达成一致，同年1月10日被告明确表示不愿继续履行合同。无奈，原告于同年2月3日委托律师通知解约。综上情况，原告认为；其一、三方于2015年10月21日签订的房屋买卖居间合同系本约合同，而非预约合同，该合同无论从合同标题还是合同内容对当事人名称、标的、价款、违约责任等主要条款约定明确具体，按合同法司法解释2第1条第1款规定应当认定该合同合法有效，同时根据商品房买卖合同司法解释第5条规定应认定该合同为本约合同，即房屋买卖合同。其二、预约合同的标的是在一定期限内缔结本约即使当事人产生订立本约之债务债权的合同，其目的在于锁定交易对象，稳定交易机会，规避交易风险，结合本案该合同具备房屋买卖合同的一切要素，仅是在第8条中约定在网签时可以变更姓名，并没有约定在将来某一时间对房屋买卖具体条款另行协商，从形式上及实质上不符合预约合同的构成要素，网签合同是履行本合同的阶段性行为，变更姓名最多算是合同履行中的变更，不影响该合同系本约合同的性质认定，同时按买卖合同司法解释第2条规定可以看出预约合同如何认定及承担何种责任。其三、退一步讲，即使该合同系预约合同，按买卖合同司法解释仍应承担违约责任，也就是合同金额的20%。由此，为维护自身合法权益，原告只得诉诸法院，请求判令被告退还定金人民币20000元；被告支付违约金人民币489000元（房屋总价的20%）；诉讼费用由被告承担。被告孙振军辩称，原告诉请无事实与法律依据，其一、本案签订的合同是预约合同，从合同内容看可以看出双方在为签订本约做准备，正如原告陈述的缔结本约的目的是锁定交易对象，而涉案合同中交易对象尚未锁定，房屋处分人叶滋江，买受人都未明确，需要在进行网签合同时明确，相关的条款从合同第8条第2、4内容可以看出所涉合同相对方并没有确定，从定金交付的状态看，双方仅仅是进行了签约准备，从第8条第6项明确办理资金托管当日才可将定金转交给甲方，表明双方对后期签订本约进行了安排，从被告在合同中的身份看，三方都明确被告是代表房屋所有权人签订该协议，从第8条第2款中可以明确，可见双方对本约的交易相对人、合同的履行均没有进行确认，所以签订的合同为预约合同，视为交易的准备阶段。其二、原告要求20%的违约金没有合同依据，在合同第6条第5项中明确发生本条情形的才适用20%的违约金责任，而被告是履行不能，并非主观恶意地拒绝履行，即使被告存在违约，违约金的标准过高，原告仅仅产生利息损失。如果被告违约，其实双方签订协议时就有预期损失，且在合同中进行了约定，应当尊重双方的约定。其三、定金的收受方并非被告，被告不应承担返还责任。其四、原告在签约过程中也存在过错，所以也应承担相应的责任。故根据合同法的相关规定，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，其坐落于苏州市某某某一区3幢04室成套住宅，该不动产房屋所有权人叶滋江，建筑面积283.57平方米，权属登记时间2013年6月28日。庭审中，原告提交一份《房屋买卖（居间）合同》（合同编号N1801751），经审查该份《房屋买卖（居间）合同》，售房人孙振军、购房人王志英，居间方苏州云锦房产经纪有限公司，签约时间2015年10月21日；出售房屋系苏州市某某某一区3幢04室。约定成交价244.5万元，定金2万元，中介服务费2.5万元。该份《房屋买卖（居间）合同》同时对付（交）款、以及相关事宜作出了约定，对其违约责任以格式条款其中对违约金约定以房屋成交价格20%作为违约金。在其他事宜约定中，售房人孙振军承诺有权代表该房屋所有人出售该房屋，同时书写注明出售房屋被抵押，定金存放于中介处，中介方出具定金2万元收据。另查明，购房人王志英于2016年1月18日委托律师发出律师函，2016年2月3日通知解约，均己送达孙振军。本案争议焦点：由于该房是二手房，造成违约因素原告认为，当时合同上写明所有人是叶滋江，居间人是云锦房产经纪有限公司。孙振军承诺有权代表该房屋所有人出售该房屋，现被告拒绝配合办理托管、网签等手续，并将涉案房产出售给第三方并办理了产权登记手续。庭审中被告陈述理由为：因为叶滋江不在现场就由被告临时帮叶滋江签订了该合同，后来因为叶滋江不愿意交易，所以被告也无法办理后期手续，被告认为现在尚处在预约合同的阶段，双方仅仅是未签订本约做准备的时期。以上事实，由原告提交的证据：房屋买卖居间合同，收条（支付定金2万元），苏州云锦房产公司出具证明，以及庭审笔录等证据予以证实。本院认为，原、被告双方签订的《房屋买卖（居间）合同》系双方真实意思表示，应认定合法有效。本案合同虽为合法有效，但未取得所有权人的授权或追认，被告对标的物并无处分权，因此本案合同无法继续履行。关于原告因本案合同无法履行所致的损失，本院认为合同中约定的违约金即双方对于违约所致损失的提前预估，在无相反证据的情形下，约定的合同价款20%的违约金即约定的合同无法履行的损失。被告就本案所涉房屋并不具有处分权、也未取得权利人的授权或追认，被告贸然缔约的行为具有过错。本案所涉房屋的物权已经登记公示，原告在签订合同时并未核实合同对方身份，导致所签合同无法履行，其也具有过错。因此，原、被告双方对合同无法履行所致的损失都有过错，双方应各负担损失24.45万元。关于原告请求被告返还的定金2万元，因该款并非被告收取，故本院对该诉讼请求予以驳回。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷适用法律问题的解释》第三条第二款、第三十条，判决如下：一、被告孙振军于本判决生效之日起十日内赔偿原告王志英违约金24.45万元。二、驳斥原告王志英其他诉讼请求。上述第一项如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1072元，减半收取536元，由原告王志英与被告孙振军各负担268元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。审判员  武佩吉二〇一六年六月二十三日书记员  丁 颖