广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2015)惠城法民一初字第3405号原告：惠州市万饰城物业管理有限公司，住所地：惠州市。法定代表人：李泽平。委托代理人：李长前，系广东伟伦律师事务所律师。委托代理人：黄腾升，系广东伟伦律师事务所律师。被告一：冯伟环，男，汉族，公民身份号码：×××6338，住址：惠州市惠东县。被告二：黄宝珠，女，汉族，公民身份号码：×××1088，住址：惠州市惠东县。委托代理人：朱辉扬，系广东点津律师事务所律师。原告惠州市万饰城物业管理有限公司与被告冯伟环、黄宝珠房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市万饰城物业管理有限公司诉称，2013年7月24日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》，被告一向原告租赁位于惠州市河南岸××号小区××路“××”××层105、106、107、108、112、113、115、116号商铺，总面积为1231.28平方米用于经营“金玉名家”、“通利”、“格莱斯”瓷砖。双方在合同中约定，合同期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，原告于2013年6月1日前将上述铺位交付给被告使用；租金按月支付，被告于公历每月的前一个月20号前以现金或转账方式缴纳。《商铺租赁合同》及《租赁合同补充条款》签订后，原告严格按照合同约定履行合同义务，积极配合第一被告经营。被告一却未按照约定履行支付各项费用的义务，至2015年7月23日，被告一共欠各项费用共计746734元[详见《应收账款明细表》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）、《应收滞纳金明细表》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）]，经原告多次催告后仍不支付。鉴于被告一的行为已构成了根本违约，已无法再继续履行合同，原告于2015年7月8日根据《商铺租赁合同》第七条第5款第1项的约定，向第一被告下达了《解除合同通知》，自《解除合同通知》送达第一被告之日起解除双方签订的《商铺租赁合同》，并要求第一被告在十五日内将商铺内的物品清理完毕。《解除合同通知》已于2015年7月14日送达给第一被告。综上所述，第一被告的行为已构成根本违约，原告经多次催告无果，现依法向贵院提起诉讼，请求:1、确认原告与第一被告于2013年7月24日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）自2015年7月14日起解除，第一被告将所租赁商铺交还给原告。2、判令两被告向原告支付欠付的各项费用746734元。3、两被告所交的质量保证金10000元折抵租金，履约保证金145905元不予退还。4、判令两被告支付滞纳金224020元（按欠付费用的30%计算）。5、判令两被告支付本案诉讼费。被告冯伟环、黄宝珠辩称：原告起诉的被告主体不适格，被告的主体应当为惠州市通盈建材有限公司，虽然签约时是被告一的签名，但其为代表公司的职务行为，而非个人行为，因此本案债务应当由惠州市通盈建材有限公司承担；原告后来追加的第二被告为本案共同被告，被告二不是租赁关系的当事人，被告一代表惠州市通盈建材有限公司承租的物业与被告二无关，虽然被告一在租赁合同上签名的时间是2013年7月24日，当时惠州市通盈建材有限公司还在注册过程中，2014年7月份原告在合同上签名时惠州市通盈建材有限公司已经注册成立，因此原告是明知是惠州市通盈建材有限公司在实际承租经营，但仍然将被告一列为被告主体与事实不符，况且双方签订的租赁合同中第五页第五条有明确的约定，被告承租的商铺需要办理营业执照，说明承租的物业是需要成立公司，而非个体经营，因此原告诉讼被告的主体不适格。根据双方签订的租赁合同，原告作为出租方，其在合同上签名的时间是2014年7月份即被告公司成立后，又根据合同第十八页最后一行的约定，本案租赁合同生效时间是双方签字后生效，因此本案租赁合同的生效时间最早也是在2014年7月份，被告认为被告支付租金应当从2014年7月份开始，之前支付的应当抵作2014年7月份以后的租金，因此原告主张的滞纳金计算时间错误。原告在被告确实有拖欠租金的情况下，擅自停水停电逼迫被告交付租金，导致被告经营不能正常进行，因此被告经营确实困难原告也有过错。2015年7月24日原告强行将被告承租的档位查封，原告突然将档位关门，并未通过被告，原告单方解除合同导致被告公司无法正常经营，被告公司的部分货物、材料丢失。原告主张的滞纳金违反法律规定，对被告所缴交的质量保证金、履行合约保证金，合同约定到期后原告应当无息归还，因此对于原告主张的不公平的滞纳金计算不予认可。原告主张的第二项诉讼请求不予认可，原告计算租金的标准有误，按照双方的租赁合同第二条第二项约定，原告计算的租金等多计算了5540.5元；按照原告提供的补充条款第十六条中的备注条款，明确约定原告要给予被告装修期3.5个月，免租期4个月，如果装修未完成，还允许免租期1个月，但原告计算的免租期没有8.5个月；按照双方合同约定的第十五条第三项，合同应该自双方签字盖章之日生效，而合同生效是在2014年7月，而非2014年3月，应当以最后一方签字之日起开始计算免租期；原告计算费用有重复，在补充合同还收取居民服务费，该费用与物业费是一致的，补充合同中的水电费，在主合同中收取了空调费，因此是重复收费，因此我方认为不欠原告租金。对原告主张的诉讼请求第三项不予认可，认为我方没有欠原告租金。对原告主张的诉讼请求第四项滞纳金认为没有事实及法律依据，不予认可。本院查明的案件事实经审理查明，2013年7月24日，原、被告一双方签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》，被告向原告租赁位于惠州市河南岸××号小区××路“××”××层105、106、107、108、112、113、115、116号商铺，合同约定租赁面积为861.89平方米，《租赁合同补充条款》第一款约定商铺分摊面积为369.39平方米，也即租赁总面积面积为1231.28平方米用于经营“金玉名家”、“通利”、“格莱斯”瓷砖。《商铺租赁合同》第二条第二款及《租赁合同补充条款》第一条约定商铺租赁费20元/平方米，物业管理费15元/平方米，计算面积为861.89平方米，公共区域空调费15元/平方米，计算面积为1231.28平方米。经营服务费36324元/月。租赁期限自2013年6月1日起至2016年5月31日止，被告于9月16日前装修完毕。合同第二条第二款第三项约定被告应准时缴纳合同综合费用，如延时缴纳，被告方同意原告按欠费额每天千分之五收取滞纳金。合同第二条第四款约定被告向原告支付质量保证金10000元。合同第二条第五款约定被告一向原告支付（三个月的租赁费、物业管理费及公共空调电费）作为履约保证金计人民币大写壹拾肆万伍仟玖佰零伍元整（￥145905元）。《商铺租赁合同》第七条第五款第一项约定：被告不按时缴纳合同相关费用，被告拖欠费用达10日以上或逾期缴纳本合同其他相关费用的，原告有权决定解除本合同，并不退还履约保证金，造成原告损失的还应赔偿原告的实际经济损失。原被告协商一致：原告给予被告3.5个月的免租期(2013年6月1日-2013年9月16日)，4个月的优惠租金期(2013年9月16日至2014年1月16日),优惠期租金25856元。原告于2013年6月1日前将上述铺位（毛坯）交付给被告使用；租金按月支付，被告于公历每月的前一个月20号前以现金或转账方式缴纳。庭审时，原告确认已经收到被告质量保证金10000元、履约保证金145905元。自2013年9月起,被告没有按时足额支付租金，截止2015年7月被告拖欠租金678036元及水电费69881元，合计747917元。庭审时，被告称被告是在空白合同上签名，对合同约定的内容尚不清楚的情况下签订的合同。2015年7月8日，原告向被告发出《解除合同通知》，被告已于2015年7月14日收到该通知。另查,在(2015)惠城法民一初字第3406号案件的庭审过程中,被告确认原被告已于2012年9月份签订过《商铺租赁合同》，该合同与2013年7月24日原、被告双方签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》的合同版本一致，且被告有收到合同文本，并且原被告双方均全面履行了2012年9月份《商铺租赁合同》的合同义务。被告黄宝珠与被告冯伟环系夫妻关系,涉案的租赁合同是在夫妻关系存续期间签订。裁判理由和结果本院认为，本案系租赁合同关系，本案争议焦点是1、两被告是否为本案适格被告；2、合同成立生效时间；3、原被告签订的租赁合同及补充条款的效力问题。关于两被告主体是否适格的问题。原告与被告冯伟环签订了《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》，在被告冯伟环支付相应合同对价后，即享有涉案房产的一定期限的使用权，被告冯伟环在不违反合同约定义务的情况下，可以将涉案房产交付给任何人使用，又根据合同的相对性，被告冯伟环是本案适格被告。因为原告与被告冯伟环是租赁合同关系，是属于一般债权债务关系，根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二)》第二十四条规定：“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。”被告冯伟环与被告黄宝珠系夫妻关系，故被告黄宝珠应对被告冯伟环的债务承担连带担保责任，也即被告黄宝珠亦是本案适格被告。关于涉案合同成立生效时间问题。原被告已于2012年9月签订过由原告出具的收费及管理标准一致的版本相同的合同，在签订涉案合同时，原被告均已大致清楚自己对合同的权利义务内容。原被告双方签订的合同落款时间虽然是2013年7月24日，因合同的形式有口头形式、书面形式和其他形式，原被告在2013年7月24日的合同中已经明确了合同的租赁期限是2013年6月1日至2013年5月31日，且原告已于2013年6月1日将涉案商铺交付给被告冯伟环使用，故本院确认原告与被告冯伟环签订了《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》成立及生效时间为2013年6月1日，2013年7月24日签订的书面合同只是对之前口头合同的表现形式的变更。关于原被告签订的租赁合同及补充条款的效力问题。庭审时，被告称被告是在空白合同上签名，对合同约定的内容尚不清楚的情况下签订的合同。而根据在(2015)惠城法民一初字第3406号案件的庭审过程中被告陈述来看，被告在签订涉案合同时，租金标准、收费标准、合同双方的权利义务内容及违约责任等已经全部知晓，且原被告已经按照双方约定享受了合同权利、履行了合同的相关义务，故被告以签订涉案合同为空白合同为由抗辩合同的相关约定不具有法律效力，本院不予采纳。原、被告双方签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》是原被告真实意思表示，对原被告均具有约束力，原被告应当按照约定全面履行自己的义务。原告提供了合格的租赁物给被告使用，被告亦应按时足额支付租金。自2013年9月起,被告没有按时足额支付租金，被告的行为构成了根本违约。《商铺租赁合同》第七条第五款第一项约定：被告不按时缴纳合同相关费用，被告拖欠费用达10日以上或逾期缴纳本合同其他相关费用的，原告有权决定解除本合同，并不退还履约保证金，造成原告损失的还应赔偿原告的实际经济损失。2015年7月8日，原告向被告发出《解除合同通知》，被告已于2015年7月14日收到该通知。故原告于2015年7月14日解除2013年7月24日原、被告双方签订《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》，本院予以确认，被告已支付的履约保证金因被告的违约，而不予退还。原告诉请被告支付截止2015年7月租金水电费合计746734元（少于本院查明的747917元），本院予以支持。被告缴交10000元的质量保证金，因为被告的产品尚未发生质量投诉问题，故原告诉请抵偿租金，本院予以支持。也即被告支付原告租金及水电费等736734元（截止2015年7月租金水电费746734元-质量保证金10000元），合同第二条第二款第三项约定被告应准时缴纳合同综合费用，如延时缴纳，被告方同意原告按欠费额每天千分之五收取滞纳金。综合被告所欠租金的时间,本院酌定被告应予所欠租金的15%计付滞纳金为112010元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告惠州市万饰城物业管理有限公司与被告冯伟环于2013年7月24日签订的《商铺租赁合同》（合同编号：WSC-PZ-1409-0282）及《租赁合同补充条款》于2015年7月14日解除，被告冯伟环应在本判决生效后三十日内将所租赁商铺交还给原告惠州市万饰城物业管理有限公司。二、被告冯伟环、黄宝珠应于本判决生效后十日内向原告惠州市万饰城物业管理有限公司支付736734元。三、被告冯伟环、黄宝珠应于本判决生效后十日内向原告惠州市万饰城物业管理有限公司支付滞纳金112010元。四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29880元（原告已预交14940元），由被告冯伟环、黄宝珠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长 朱 雄代理审判员 杨 梅代理审判员 黄链生二〇一六年六月二十日书 记 员 李慧慧