陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)陕08民终1831号上诉人（原审原告）周保乐，男，汉族，1973年10月9日出生，农民，住府谷县。委托代理人高阿利、王飞，陕西驼城律师事务所律师。上诉人（原审被告）府谷县恒昌房地产开发有限责任公司，住所地陕西省府谷县。法定代表人苏应喜，系该公司董事长。委托代理人康林平，陕西济众律师事务所律师。委托代理人王庭，男，汉族，1987年7月9日出生，居民，住府谷县，系该公司职员。上诉人周保乐、府谷县恒昌房地产开发有限责任公司因商品房销售合同纠纷一案，不服府谷县人民法院（2015）府民初字第02268号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2010年12月至2013年1月，府谷县人民政府为被告恒昌公司在府谷新区颐佳华府住宅小区项目工程办理了国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证，2012年10月18日，原告周保乐作为买受人与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》一份，双方约定，原告周保乐购买被告恒昌公司开发的颐佳华府项目房屋一套，该商品房的建筑面积为159.68平方米，每平方米单价为9048元，房屋总价为1444785元，原告周保乐首付房款434785元，其余房款1010000元通过向中国工商银行府谷县支行借款支付，恒昌公司应当在2013年12月31日前,依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为:1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。逾期交房不超过180日，恒昌公司按日向周保乐支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过180日，周保乐有权解除合同，恒昌公司应自周保乐解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按其累计已付款的1%向周保乐支付已交房款的违约金。双方对项目建设依据、商品房销售依据及基本情况、计价方式及价款、面积确认及面积差异处理、付款方式及期限、买受人逾期付款的违约责任、交付期限、出卖人逾期交房的违约责任、规划设计变更的约定、交接等内容进行了详尽的约定。合同签订后，原告周保乐于2012年10月18日向恒昌公司缴纳了首付房款434785元，其余房款1010000元按照原告周保乐与中国工商银行府谷县支行签订的《个人购房贷款合同》约定，由中国工商银行府谷支行直接向恒昌房产公司支付。被告恒昌公司未能按照约定在2013年12月31日之前通知交付房屋。2013年3月21日至2014年3月21日，原告向中国工商银行府谷县支行偿还借款本息99974.92元，2014年4月至2015年3月，被告恒昌公司作为该笔借款的保证人代原告向中国工商银行府谷县支行垫付借款本息111102.15元。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知原告周保乐于2014年6月28日收房。2014年6月27日至6月29日，被告恒昌公司与颐佳华府住宅小区业主因交房产生纠纷。2015年5月18日，榆林市公安消防支队向被告恒昌公司发出建设工程消防验收意见书，综合评定府谷县颐佳华府住宅小区项目工程消防验收合格。原审法院判决认为，2012年10月18日，作为买受人的原告周保乐与作为出卖人的被告恒昌公司签订《商品房买卖合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，合同有效成立并生效，双方均应按照合同约定的内容全面履行自己的义务。合同约定，出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，这四种条件为：1、该商品房经验收合格，2、该商品房经综合验收合格，3、该商品房经分期综合验收合格，4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。2014年6月25日，颐佳华府项目工程经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，双方合同约定的交房条件的第1条，显然仅包括五单位验收合格，并不包括综合验收合格、分期综合验收合格、取得商品房住宅交付使用批准文件其他三种条件，因此，该商品房已经于2014年6月25日验收合格，被告恒昌公司通过府谷电视台公告及邮政快递通知原告周保乐于2014年6月28日收房。双方约定，逾期交房不超过180日，被告恒昌公司按日向原告周保乐支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行。被告恒昌公司逾期交房178日（约定交房日次日至2014年6月29日），因此，双方的约定解除权条件未成就，合同应当继续履行。颐佳华府项目工程虽经建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位竣工验收合格，已经符合双方约定的交付条件，被告已经通知原告在合同约定的期限内收房，但因被告未在2013年12月31日前按期交房，被告的逾期交房行为构成违约，应当按照合同约定向原告支付违约金。原告首付房款为434785元，其余房款1010000元，原告以向中国工商银行府谷支行借款的方式向被告恒昌公司履行了支付义务，故原告的已付房款金额为1444785元，被告应当以已付购房款1444785元的万分之一按日向原告支付违约金，从2014年1月1日起至消防验收合格并通知原告之日止即2015年10月9日（该日为本案开庭审理之日，视为被告恒昌公司将消防验收合格事实通知了原告）。原告履行了合同约定的付款义务，而被告逾期交付房屋，且直至2015年5月18日，颐佳华府项目工程才取得消防验收合格，使房屋长期不能投入使用，导致原告未能及时入住以实现商品房买卖合同目的，给原告造成了损失，被告应当向原告赔偿损失，被告应当以已付房款1444785元为基数，以中国人民银行同期一年期内人民币贷款的基准利率的150%为利率向原告赔偿损失，从2014年1月1日起，直至消防验收合格并通知原告之日止即2015年10月9日。关于原告主张，该房屋未通过验收，不具备交付条件，房屋买卖合同应当解除之主张，经庭审查明其事实依据与法律依据均不充分，该主张不能成立，双方的合同应当继续履行。关于原告要求被告返还已付房款的诉讼请求，因合同继续履行，且本院对被告的违约行为按照合同约定已经作出判决，故对原告的该项诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、原告周保乐与被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司之间的《商品房买卖合同》继续履行。二、被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告周保乐支付违约金（每日的违约金为原告周保乐已付房款1444785元的万分之一，从2014年1月1日起至2015年10月9日止）。三、被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司在本判决生效之日起十日内向原告周保乐赔偿损失（损失数额以已付房款1613348元为基数，以中国人民银行同期一年期内人民币贷款的基准利率的150%为利率，从2014年1月1日起至2015年10月9日止）。四、驳回原告周保乐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9200元，原告周保乐负担2760元，被告府谷县恒昌房地产开发有限责任公司负担6440元。宣判后，周保乐不服原审判决，上诉认为，原审认定事实有误，不应将双方签订合同的第八条约定的“该商品房经验收合格”，来作为商品房交付使用条件的唯一约定。根据双方签订的商品房买卖合同所示，第八条是对交付期限的约定，而真正交付使用条件是在合同第十一条中作了详细的约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出具本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交付责任由出卖人承担”。以此合同约定，可以清楚地看出，双方约定的商品房交付使用条件是在该商品房经验收合格的同时，还必须取得相关的证明文件，而这里所指的证明文件就是工程质量、规划、消防、人防、环保等相关监督部门验收后所出具的证明文件。二、原判在证据认定上只注重形式，不注重事实，将恒昌公司在2014年6月30日之后补办的落款时间为2014年6月25日的《竣工验收报告》来作为定案依据，存在错误。三、原审法院认为由建设、勘察、设计、监理、施工五单位组织的竣工验收合格就具备了双方约定的交付条件，该认定于法相悖。本案中，由恒昌公司自行组织的五单位参与的验收，并没有建设工程监督管理主管部门介入的情况下，说明该工程并未取得监管部门的最终认可，不能以此认定为建设工程竣工验收合格。四、原审避重就轻，认定涉案房屋未取得消防验收使房屋不能投入使用，被上诉人违约，且该违约事实延续到了逾期交房180日之后，在解除合同条件成就的情况下，不支持上诉人解除合同的诉讼请求，以判决恒昌公司承担违约责任来补偿上诉人合同约定解除权实现后所产生的诉讼利益，违反意思自治原则，肆意偏袒恒昌公司。综上所述，上诉人请求二审法院依法对原审判决的第一项予以改判，解除周保乐与恒昌公司签订的《商品房买卖合同》；2、一、二审诉讼费由恒昌公司承担。上诉人府谷县恒昌房地产开发有限责任公司不服原审判决，上诉称，原审法院判决认定涉案商品房于2014年6月25日验收合格，上诉人通知业主在合同约定交房日期的第177日收房，双方合同不应当解除，应当继续履行，这一认定是正确的，双方应继续履行合同。但原审判决认定上诉人逾期177日交房，就应当按照双方合同约定承担违约责任，按日给付买受人已付房款万分之一的违约金，至2014年6月27日止。可一审判决第二项却判决上诉人从2014年1月1日起至2015年10月9日止，按照已付房款按日向被上诉人支付万分之一的违约金，第三项判决上诉人从2014年1月1日起至2015年10月9日止，按照中国人民银行一年期内同期同类人民币贷款的基准利率的150%向周保乐赔偿损失。该两项判决既无事实依据，更无法律依据，应当依法撤销。此外，根据《中华人民共和国消防法》第13条规定，涉案商品房不属于依法应当进行消防验收的建设工程，而属于消防备案抽查工程。涉案商品房经过消防验收部门验收后，消防部门未提出让该商品房停止使用，证明该商品房能正常使用。而一审判决超出上诉人周保乐的诉讼请求，实属错误。综上，请求二审法院撤销原判第二、三项，改判恒昌公司从2014年1月1日至2014年6月27日止，按照已付房款每日万分之一的标准支付违约金。二审与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，依法成立的合同具有法律约束力，任何人不得擅自解除。上诉人周保乐与上诉人府谷县恒昌房地产开发有限责任公司之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应按约履行。根据合同约定，上诉人府谷县恒昌房地产公司开发有限公司应当在2013年12月31日前，将经验收合格的房屋交付上诉人周保乐使用，但直至2014年6月25日，涉案房屋才经建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位竣工验收合格，后取得《竣工验收备案表》、《住宅工程质量保证书》、《住宅工程使用说明书》等证明文件，由此说明2014年6月25日，涉案房屋符合交付条件，逾期交房期限未超出合同约定的180天，不符合双方约定的解除期限，故原审法院对上诉人周保乐提出的解除合同的诉讼请求未予支持正确，本院予以维持。上诉人府谷县恒昌房地产开发有限责任公司客观上迟延交付房屋，存在违约行为，依法应当承担违约责任。此外，因涉案房屋在上诉人府谷县恒昌房地产开发有限公司通知交房时，消防工程存在安全隐患，导致上诉人周保乐未能及时入住，给上诉人周保乐造成一定损失，故上诉人府谷县恒昌房地产开发有限公司应当赔偿相应损失。上诉人周保乐在一审期间提出了违约损失的请求，故一审法院判决上诉人府谷县恒昌房地产开发有限责任公司承担违约金及损失，未超出当事人的诉讼请求，判决内容符合公平、公正原则及双方合同约定，具有相应事实及法律依据。综上，原审法院判决认定事实清楚，处理正确。二上诉人所持上诉理由因证据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5240元，由上诉人周保乐承担100元，由上诉人府谷县恒昌房地产开发有限公司承担5140元。本判决为终审判决。审 判 长  徐晓炯代理审判员  马晓梅代理审判员  吴凤凤二〇一六年六月二十三日书 记 员  张羽苗