辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）辽01民终6403号上诉人（一审被告）：辽宁省投资集团有限公司，住所地沈阳市皇姑区昆山东路26号。法定代表人：董连胜，该公司董事长。委托代理人：阎祖兴，辽宁春明律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：王雅芝，女，汉族，1962年6月25日出生，住址沈阳市和平区。委托代理人：王浩（王雅芝亲属），男，汉族，1982年1月24日出生。一审被告：辽宁省投资集团有限公司房地产分公司，住所地沈阳市皇姑区黄河南大街109号（凤凰饭店107-112室）。负责人：郑伟，该公司总经理。委托代理人：阎祖兴，辽宁春明律师事务所律师。上诉人辽宁省投资集团有限公司（以下简称“省投资集团”）因与被上诉人王雅芝、一审被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司（以下简称“省投资集团房地产分公司”）合同纠纷一案，不服沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初600号民事判决书，向本院提出上诉。本院于2016年5月19日受理后，依法组成由审判员孙卓担任审判长，代理审判员史舒畅、王虹（主审）参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王雅芝一审起诉称：要求法院判令：1、确认该租赁协议无效。2、确认被告逾期交付地下停车位违约并承担违约责任，即赔偿原告利息损失927元（以10,215元为本金，按中国人民银行同期同类存款利率计算，从2013年7月11日计算至2015年12月5日）。3、申请法院调查确认该协议第二条2034年1月起至2052年6月13日止（即租赁期限超过20年的部分）的协议是否有效。4、判令被告退还有偿使用租金10,215元（计算2013年12月30日起至2015年10月30日止）。5、判令被告退还有偿使用租金108,417元（计算2034年1月1日起至2052年6月13日止，即租赁期限超过20年的部分）。6、判令被告存在欺诈行为（因租赁合同最长期限不超过20年，而案涉合同租期为38年多，被告收取我的租金超过20年的部分即对我方构成欺诈）。7、赔偿因被告缔约过失责任给原告造成的利息损失9,824元，（以租金108,417元为本金，按中国人民银行同期同类存款利率计算，2013年7月4日起至2015年12月5日止）。8、判令被告有以同一价格续租案涉车位优先权，被告不许另租他人。（即2034年1月1日起至2052年6月13日止我方有优先承租权）。省投资集团、省投资集团房地产分公司一审共同答辩称：原告诉求无事实及法律依据，应予驳回，诉讼费由原告自行承担。双方签订的是地下停车位有偿使用协议书，从形式和内容上看与租赁无任何关系，该协议合法有效，原、被告间不存在租赁关系，是有偿使用权的转让。地下停车位无法办理产权只能办理使用权转让，所以不存在20年期限的问题，在全国范围内均是采用该种形式进行转让的。原、被告签订协议书，原告交取有偿使用费用后，该车位即归原告使用，但是原告需自行去物业办理相关手续，交纳物业费。交完物业费后，物业公司会给原告发放一个通行证，凭通行证可以进出地下停车位。2016年1月，物业公司又给发放门禁卡取代了通行证。原告自己未去物业办理手续，导致未能实际使用地下车位与我方无关，我方不存在逾期交付地下车位的行为。我方不存在欺诈行为，也不存在缔约过失责任。原告诉求第八项是自己想象的，我方把使用权转让给原告的期限就是至2052年6月13日止。一审法院查明：被告辽投集团与被告辽投集团房地产分公司系总公司与分公司的关系。2013年7月4日，被告辽投集团房地产分公司作为甲方，原告作为乙方，双方签订一份《地下停车位有偿使用协议书》，约定原告有偿使用位于皇姑区黄河南大街东辽宁凤凰国际商务中心地下停车场的负一层1077号停车位(案涉车位)，使用期限自2013年12月31日起至2052年6月13日止；有偿使用金额为22万元，在签订本协议时原告需一次性向被告辽投集团房地产分公司付清；此车位由物业公司统一管理，原告应按物业管理规定向物业公司缴纳物业服务费（非车辆保管使用）；在原告向被告辽投集团房地产分公司支付全部停车位使用费及相关费用后，到物业公司办理相关手续，被告辽投集团房地产分公司将此停车位交予原告使用；原告是本合同使用期限内该停车位的唯一合法使用者，未经被告辽投集团房地产分公司书面允许，原告不得将本协议项下权利义务转让第三方，不得转租、转借或允许第三方使用本协议项下停车位；在本合同期内，因不可抗力，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该地下停车场丧失使用功能或短期占有本停车场，本合同继续履行、暂时终止履行或终止履行，双方不承担任何责任，车位使用费不予退还；注：本停车位是被告辽投集团房地产分公司以图纸设计进行划分，如将来实际划分与图纸不符，以实际划分为准。如不具备停车位条件，被告辽投集团房地产分公司另行给予调整。2013年7月11日，原告向被告辽投集团房地产分公司交纳停车位费22万元。2015年1月22日，原告与为案涉车位所在楼宇提供物业服务的辽宁凤凰物业管理有限公司签订《车辆临时停放协议》一份，约定：地下停车场建设施工没有结束，不具备车辆进出与停放。按原告请求，经双方协商，凤凰物业公司同意原告车辆停放在地下停车场，并给原告发放临时停车卡。2015年8月31日，辽宁凤凰物业管理有限公司张贴《通知》，载明：“根据本项目整体施工安排，2015年9月2日8:00开始对地下一层，二层地面进行整体维护，在此期间，地下停车场禁停一切车辆……施工结束时间另行通知。”2015年12月25日，辽宁凤凰物业管理有限公司张贴《凤凰公寓停车场启用通知》，载明：“为更好的规划和管理本项目停车位，使用业主们的车辆有序停放。从2016年1月1日开始，项目内停车场开始进行收费管理，届时将启用电子车辆管控设施，所有车辆凭蓝牙卡进出地上、地下停车场。”2016年1月15日，原告接收案涉车位,并交纳了该车位自2016年1月1日起的物业费。该车位所在地下停车场系属人防工程。现原、被告因停车位问题发生纠纷，遂原告诉至一审法院。一审法院认为：本案的争议焦点为涉案合同的法律属性问题。根据涉案合同约定的主要行为特征，即被告将其开发建设的、系属人防工程的地下车位的使用权，有期限地、有偿的转让给原告，原告按照约定使用该地下车位，在期限内原告可以占有使用该车位，但不能任意处分。因而，原、被告间签订的涉案合同实质为租赁合同。关于涉案合同的效力问题。涉案地下停车场系属人防工程，是由出租人被告开发建设的，依照《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，被告有权对该地下停车场进行使用管理，收益亦应归被告所有。故从合同主体上分析，被告作为涉案地下停车场的投资人，其有权对外出租该地下停车场中的停车位。因而，涉案合同大部分属于有效合同。关于约定租赁期限超过20年的效力问题，该合同签订于《中华人民共和国合同法》实施之后，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条的规定，租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。故涉案合同除约定的期限超出20年的部分（即自2033年12月31日起至2052年6月13日止）无效外，其余均有效。关于原告主张的被告存在欺诈行为的问题。因原、被告对法律应有同等的认知度，其均应明知涉案合同的租期不能超过20年，故对合同无效部分，原、被告具有同等过错，对此被告不存在欺诈。关于原告主张的被告应予退还自2013年12月30日起至2015年10月30日止的租金问题。虽涉案合同约定涉案停车位的使用期限自2013年12月31日起，但至2013年12月31日，被告未能向原告交付该停车位，被告存在逾期交付该停车位的违约行为。依据庭审中原、被告所提供的证据，可以确认依原告申请，原告于2015年1月22日开始使用涉案停车位。虽此时涉案停车场建设施工尚未结束，不具备车辆进出与停放，但原告既然使用了该停车位，就应按照合同约定支付租金。2015年9月2日，涉案停车场因进行整体维护而禁停车辆，后该停车场于2016年1月1日开始启用，因被告提供的证据不足以证明此期间涉案停车位具备符合合同约定或法律规定的交付条件，故此期间的租金被告应予退还。因而，被告应向原告退还自2013年12月31日起至2015年1月21日止的租金6,066元[220,000元÷（38年×365天/年+166天）×387天]及自2015年9月2日起至2015年10月30日止的租金925元[220,000元÷（38年×365天/年+166天）×59天]，并按照中国人民银行同期存款利率的标准向原告支付自2013年7月11日起至2015年12月5日止的利息。关于原告主张的被告应予退还超过20年期限部分（自2033年12月31日起至2052年6月13日止）的租金问题。因超过20年期限部分的合同无效，故被告应向原告返还该部分的租金105,580元[220,000元÷（38年×365天/年+166天）×（18年×365天/年+166天）]，并按照中国人民银行同期存款利率的标准向原告支付自2013年7月11日起至2015年12月5日止的利息。关于承担违约责任的主体问题。因被告辽投集团房地产分公司系被告辽投集团的下属分公司，且二被告均认可被告辽投集团房地产分公司无注册资金，根据《中华人民共和国公司法》第十四条的规定，应由被告辽投集团承担违约责任。关于原告主张的20年租赁期限届满后的优先承租权问题。目前，我国相关法律、法规及司法解释均未规定优先承租权，故对其该项请求，一审法院不予支持。一审法院判决：一、确认原告王雅芝与被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司签订的《地下停车位有偿使用协议书》在2013年12月31至2033年12月30日的期限内有效，超出此期限的部分无效；二、确认被告辽宁省投资集团有限公司房地产分公司存在逾期向原告王雅芝交付地下停车位的违约行为；三、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2013年12月31日起至2015年1月21日止的租金6,066元；四、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付6,066元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）；五、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2015年9月2日起至2015年10月30日止的租金925元；六、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付925元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）；七、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2033年12月31日起至2052年6月13日止的租金105,580元；八、被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付105,580元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）；九、驳回原、被告其他诉讼请求。上述第三至八项，被告如逾期履行，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,435元，由原告王雅芝承担235元，由被告辽宁省投资集团有限公司承担1,200元。宣判后，上诉人省投资集团不服，上诉至本院。上诉请求：1、撤销一审民事判决书；2、驳回被上诉人王雅芝的诉讼请求；3、被上诉人王雅芝承担本案一切诉讼费用。主要理由：被上诉人于2013年7月购买了上诉人开发建设的辽宁凤凰国际公寓一套，而后又与上诉人签订了《地下停车位有偿使用协议书》，购买了地下停车位一个。以上两个协议均已履行完毕。涉案地下停车位在2014年底被上诉人就已使用。一审法院主观臆断，错误认定事实，错误适用法律，认定双方签订的协议是租赁合同，判决无法让人接受。双方在自愿基础上签订的协议，不存在所谓的欺诈行为，虽然该协议不是明文合同，但是并没有任何法律所禁止，也不存在侵害购买人利益的问题。由于地下停车位是人防工程，政府不给办理产权登记，所以只能进行使用权交易。上诉人几百个地下停车位都是以这种形式交易的，全市、全国也普遍采取这种交易形式，如果法院错误认定这种协议为租赁合同，势必造成极大混乱，增添社会不安定因素，何谈法院为经济建设保驾护航。被上诉人王雅芝二审答辩称：1、诉讼费应由上诉人承担。2、被上诉人并未签署临时停放协议。3、地下车位上诉人只有使用和收益权，没有产权。4、如果使用权转让协议可以规避租赁相关法规，那么很多租赁行为都可以仿效来规避法律，何谈依法治国。5、上诉人说全国普遍采取这样的形式，没有数据和证据支撑，被上诉人也不相信全国普遍存在此类违法现象。6、上诉人认为如认定涉案合同为租赁合同会给社会造成混乱，更是耸人听闻，法院依法认定涉案协议为租赁合同，正是依法治国维护社会秩序的表现，如果换几个字就可以规避法律，社会才会混乱。7、上诉人说被上诉人2014年年底已使用涉案车位不属实，当时车位工程未完工，未交付使用。一审被告省投资集团房地产分公司二审答辩称：同意上诉人的意见。上诉人省投资集团、一审被告省投资集团房地产分公司二审提交如下证据：证据1：《结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书》，证据2：《人防结建地下室建设许可证》附件，证据3：人防工程网上申报审批验收手续，证明：案涉地下停车位所在区域属于人防工程。被上诉人王雅芝提出不了解地下停车位是否属于人防工程，认为此问题不是争议焦点。本院二审查明的事实与一审法院查明事实一致。本院二审另查明：辽宁凤凰国际商务中心地上建筑为19-25层，地下室为两层，相应人防面积为9161平方米，战时功能为“甲类物资库”，平时用途为汽车库，案涉地下停车位在地下一层。人防工程网上申报审批验收手续显示，该人防工程于2014年7月24日通过人防质监站验收。再查明：被上诉人王雅芝购买了案涉项目地上房屋一套。上述事实，有《地下停车位有偿使用协议书》、收款收据、凤凰公寓停车场启用通知、通知、《结合民用建筑修建防空地下室立项审批通知书》、《人防结建地下室建设许可证》附件、人防工程网上申报审批验收手续及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案是由于地下停车位转让而引发的争议，争议焦点主要有以下两点：一、案涉地下停车位的权利归属；二、案涉合同的效力。一、关于案涉地下停车位的权利归属问题。《中华人民共和国物权法》第一百三十六条规定“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。”第一百三十七条第一款规定“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。”案涉地下停车位在辽宁凤凰国际商务中心地下一层，该项目系一审被告省投资集团房地产分公司开发建设，一审被告省投资集团房地产分公司对相对应的土地拥有合法的土地使用权。《中华人民共和国人民防空法》（以下简称“《防空法》）第五条规定“国家对人民防空设施建设按照有关规定给予优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设；人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。”可见，民用建筑的人防工程应为“投资者”使用管理，收益归“投资者”所有。经查，案涉地下停车位所在区域属于人防工程，所有权仍归国家，一审被告省投资集团房地产分公司作为“投资者”，有权使用管理，有权取得收益。二、关于案涉合同的效力问题。案涉地下停车位所在区域人防工程按照规定程序进行了审批，平时用途为“汽车库”。一审被告省投资集团房地产分公司将其建成为地下停车库，与业主签订《地下停车位有偿使用协议书》，应系依法行使“投资者”权利。被上诉人王雅芝作为业主，与一审被告省投资集团房地产分公司订立了《地下停车位有偿使用协议书》，协议约定被上诉人王雅芝有偿使用案涉地下停车位，约定使用期限与地上建筑物土地使用权年限相对应，有偿使用协议金额为一次性支付使用费22万元，同时约定被上诉人王雅芝在使用期限内是该停车位的唯一合法使用者，不得擅自转让、转租、转租或者允许第三方使用；因不可抗力原因，如地震、战争等自然灾害或政府决策导致该地下停车场丧失使用功能或短期占用本停车场，本合同继续履行、暂时终止履行或终止履行，双方不承担任何责任，车位使用费不予退还。从上述条款约定内容，结合前文关于案涉地下停车位权利归属的认定，一审被告省投资集团房地产分公司实质上是将其取得的权利让渡转移给了被上诉人王雅芝，而并非是简单的“租赁关系”，而且以“使用权”为标的物的合同也并非一定为“租赁合同”。此类合同具有其自身的特殊性，相关立法尚亟待进一步明确完善，其订立符合当前房地产市场发展的实际需要和惯常交易模式，故本案不宜轻易按照一般的有名合同来进行归类和判定。另，确认合同无效，应当以法律和行政法规的效力性规定为依据，而地方性法规、规章等不能作为认定合同效力的依据。《防空法》未明确规定，作为人防工程的设施的使用权禁止转让，即法律和行政法规未禁止作为人防工程的车位使用权的交易。双方订立的合同系当事人真实意思表示，不仅不违反法律、行政法规的强制性规定，而且符合合同法鼓励交易，维护交易安全与秩序的立法目的和价值取向，能够更有效地确认、调整和维护各方财产关系。一审法院将该合同归类为“租赁合同”不妥，此类合同更宜按照无名合同处理，适用《合同法》总则的规定，尊重交易双方的意思自治。综上，案涉合同认定有效为宜。三、关于被上诉人王雅芝提出的各项诉请应否予以支持的问题。1、对于被上诉人王雅芝主张合同为租赁合同部分无效，要求退还无效期限内的租金及利息损失等项诉请。根据前述，案涉合同认定有效为宜，并非实质意义上的“租赁合同”，所以不适用《合同法》第二百一十四条关于租赁期限不得超过二十年，超过部分无效的规定。进而，被上诉人王雅芝基于租赁合同提出的上述诉讼请求，无法得到支持。双方订立的合同已经实际履行，被上诉人王雅芝已经实际接收和使用案涉地下停车位，客观上并不存在阻碍或者影响被上诉人王雅芝对案涉地下停车位行使合同项下权利的事由，人防工程管理部门也并未介入提出转让地下停车位无效的主张。因此，被上诉人王雅芝的主张不能成立，一审判决第一项、第七项、第八项、第九项，应予撤销。2、对于被上诉人王雅芝主张一审被告省投资集团房地产分公司逾期交付地下停车位违约，要求退还相应租金及利息损失，以及要求退还地下停车位无法正常使用期间的租金及利息损失等项诉请。根据一审法院查明事实，一审被告省投资集团房地产分公司的确存在逾期向被上诉人王雅芝交付地下停车位，以及因施工影响地下停车位使用的情况，上诉人省投资集团予以否认，但不能提供出相反的证据证明，且不属于合同约定的免责事由。故此一审法院对于上述事实的认定正确，本院予以认同。鉴于双方订立的合同中，并未约定相关违约责任如何承担，在合同约定使用期限与地上建筑物土地使用权年限相对应，无法给予被上诉人王雅芝延长使用期限的情况下，应当本着合同项下权利义务对等的原则，向被上诉人王雅芝退还部分使用费用。一审判决返还的费用期限和数额并无不妥，但应改判为退还使用费用，对于一审判决第三项、第四项、第五项、第六项，予以改判。此外，一审判决责任主体承担，各方均未提出上诉异议主张，本院予以维持。3、对于被上诉人王雅芝诉请第二项，即要求确认一审被告省投资集团房地产分公司存在逾期向被上诉人王雅芝交付地下停车位的违约行为，是被上诉人王雅芝诉请退还租金及利息损失的理由，不宜作为独立的确认之诉予以判定，故一审判决第二项，应予撤销。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初600号民事判决书第一项、第二项、第七项、第八项、第九项；二、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初600号民事判决书第三项“被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2013年12月31日起至2015年1月21日止的租金6,066元”为“辽宁省投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付王雅芝自2013年12月31日起至2015年1月21日止的使用费用6,066元”；三、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初600号民事判决书第四项“被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付6,066元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）”为“辽宁省投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付王雅芝使用费用6,066元的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）”；四、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初600号民事判决书第五项“被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝退还自2015年9月2日起至2015年10月30日止的租金925元”为“辽宁省投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付王雅芝自2015年9月2日起至2015年10月30日止的使用费用925元”；五、变更沈阳市皇姑区人民法院（2016）辽0105民初600号民事判决书第六项“被告辽宁省投资集团有限公司于本判决生效后十日内一次性向原告王雅芝支付925元租金的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）”为“辽宁省投资集团有限公司于本判决生效之日起十日内一次性给付王雅芝自2015年9月2日起至2015年10月30日止的使用费用925元的利息（自2013年7月11日起至2015年12月5日止，按照中国人民银行同期存款利率的标准计算）”；六、驳回王雅芝其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费1,435元（王雅芝预交），由辽宁省投资集团有限公司负担50元，王雅芝负担1,385元。二审案件受理费1,435元（辽宁省投资集团有限公司预交），由辽宁省投资集团有限公司负担50元，王雅芝负担1,385元。审 判 长  孙 卓代理审判员  史舒畅代理审判员  王 虹二〇一六年六月十六日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；