江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2213号上诉人（原审原告）江苏合和百富置业有限公司,住所地新沂市无锡-新沂工业园黄山路8号。法定代表人刘伟,该公司执行董事。委托代理人张磊，上海市协力（徐州）律师事务所律师。委托代理人程训千，上海市协力（徐州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）曹红梅。被上诉人（原审被告）马超。委托代理人曹红梅（系被上诉人马超之妻）。上诉人江苏合和百富置业有限公司（以下简称合和公司）、因与被上诉人马超、曹红梅商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2015）新民初字第00527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月18日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。上诉人合和公司的委托代理人程训千，被上诉人曹红梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年10月20日，合和公司与马超、曹红梅签订商品房买卖合同一份，双方约定：合和公司将其开发建设的坐落在新沂市合和百富城10幢2单元502室的住房出售给合和公司，总价款为430521元；马超、曹红梅应支付首付款共计180521元，余款250000元由马超、曹红梅于2014年11月20日前向银行按揭贷款支付至合和公司账户。同日，两马超、曹红梅在合和公司工作人员蒋凌梅提供的两份购房首付款借款协议书上签字确认，该两份协议书，合和公司与马超、曹红梅各执一份。由合和公司持有的协议书载明：“购房首付款为180521元，马超、曹红梅已支付50000元，申请向合和公司借款130521元，余款250000元办理银行贷款；所借款项130521元，由马超、曹红梅于2014年11月30日前偿还40521元，于2015年1月16日前偿还90000元；若马超、曹红梅未按约定的时间节点付款，逾期超过三十日的，合和公司有权解除合同，若马超、曹红梅愿意继续履行商品房买卖合同及借款协议的，经合和公司书面同意，在马超、曹红梅全额支付剩余应付款后，商品房买卖合同继续履行，但马超、曹红梅应自约定的应付款期限之第二日起至实际全额支付剩余应付款之日止，以借款金额为基数，按每日万分之五的比例向合和公司支付逾期违约金。”由马超、曹红梅持有的借款协议书载明：“购房首付款为180521元，马超、曹红梅已支付167807元，申请向合和公司借款12714元，余款250000元办理银行贷款；所借款项12714元，由马超、曹红梅于2014年1月15日前偿还12714元。”其余内容同合和公司持有的借款协议一致。上述两份借款合同均盖有合和公司的合同专用章，且马超、曹红梅所持有的合同中有蒋凌梅在甲方盖章处签字。上述合同签订后，马超、曹红梅于2014年10月20日向合和公司支付购房首付款50000元，并按照合同约定办理银行按揭贷款，将剩余250000元支付至合和公司账户。另查明：1、借款合同签订后，马超、曹红梅向合和公司工作人员蒋凌梅支付购房款77807元，后该笔款项经公安机关返还马超、曹红梅。2、2014年9月24日，合和公司工作人员蒋凌梅向马超、曹红梅出具4万元购房款收据一张，并盖有合和公司公司财务专用章，马超、曹红梅称因合和公司工作人员蒋凌梅承诺给予4万元购房优惠，并向马超、曹红梅出具了该收据，马超、曹红梅遂于2014年10月20日与合和公司签订商品房销售合同及首付款借款合同。原审法院认为：合和公司工作人员蒋凌梅于2014年9月24日向马超、曹红梅出具了4万元购房首付款收据，承诺给予马超、曹红梅4万元的购房优惠，并向马超、曹红梅出具了盖有合和公司公司财务专用章的收款收据，该行为对合和公司具有约束力。在此之后，马超、曹红梅就购买房屋与合和公司签订了首付款借款合同，合和公司亦在该借款合同上盖章确认，该借款合同所反映的借款数额再次确认了合和公司给予两马超、曹红梅4万元购房优惠的事实，故该借款合同对合和公司亦具有约束力。合和公司所持有借款协议虽在借款数额、还款期限与两马超、曹红梅所持有不一致，但并不影响两马超、曹红梅所持有借款协议的效力，故马超、曹红梅依据其所持有的首付款收据、借款合同主张向合和公司偿还借款数额为90521元（77807元+12714元）应予支持。关于合和公司依据借款合同所主张的违约金，因马超、曹红梅对还款数额与合和公司认识不一，两份借款协议对还款方式及期限约定不一，且合和公司拒绝承认由其工作人员给马超、曹红梅作出的4万元优惠让利，致使马超、曹红梅未能按期还款，马超、曹红梅在此过程中并非恶意拖欠，故合和公司要求马超、曹红梅支付违约金的诉讼请求缺少相应事实及法律依据，不予支持。遂判决：一、被告曹红梅、马超于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏合和百富置业有限公司借款90521元。二、驳回原告江苏合和百富置业有限公司其他诉讼请求。上诉人合和公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一、二被上诉人提供的购房款首付借款协议书是虚假的，不是上诉人的真实意思表示，不产生约束力，不能作为定案依据。1、上诉人提供的2014年10月20日的《购房首付款借款协议书》可以证实被上诉人向上诉人实际借款130521元。2、二被上诉人提供的《购房首付款借款协议书》，落款时间为2014年12月30日，但协议中还款时间为2014年1月15日，时间顺序错误，违背常理。说明该协议书是虚假的。3、被上诉人提供的《购房首付款借款协议书》署名的“蒋凌梅”因涉嫌犯罪于2015年底被南京市栖霞区人民法院以职务侵占罪判处有期徒刑四年六个月。上诉人于2014年12月18日向公安报案，在公安侦查期间，蒋凌梅私自收取被上诉人77807元的房款已经退还给被上诉人。蒋凌梅的行为系犯罪行为、个人行为，应由其个人承担责任。被上诉人也非善意，为了少付房款私自将77807元房款交给蒋凌梅个人，与蒋凌梅恶意串通损害上诉人的合法利益。4、蒋凌梅的行为不是职务行为，被上诉人提供的借款协议应为无效合同。二、原审法院认定蒋凌梅出具4万元的首付款收据代表上诉人承诺给被上诉人4万元的购房优惠，没有事实依据。被上诉人未能提供证据证明上诉人存在免除其4万元债务的意思表示。三、被上诉人应支付购房欠款130521元，并从2014年12月1日起按照每日万分之五支付违约金至付清之日。1、在蒋凌梅案发前，上诉人并不知道被上诉人提供的《购房首付款借款协议书》，所谓的购房优惠也仅是被上诉人自称蒋凌梅作出的虚假承诺，没有证据证实，对上诉人没有约束力。2、上诉人提供的《购房首付款借款协议书》载明了房款的支付时间，被上诉人至今未支付，应当按照约定支付欠款及违约金。3、原审法院认定被上诉人于2014年10月20日支付5万元的事实错误。被上诉人是分别在2013年12月31日和2014年4月1日支付了1万元和4万元。故请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人曹红梅、马超答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分。被上诉人从上诉人处购买房屋，上诉人的工作人员与被上诉人签订合同是双方真实意思表示，上诉人对工作人员管理上存在的问题，应当由上诉人自行承担后果。原审判决对案件受理费的负担错误，诉讼费用应当由上诉人负担。请求二审法院依法裁决。经当事人确认，本案的争议焦点为：被上诉人欠付购房款数额如何确定。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。本院认为，双方当事人争议的焦点在于被上诉人欠付的购房款数额如何确定，而认定欠付购房款数额的关键在于上诉人是否存在给予被上诉人减免4万元购房款的优惠政策。对此，被上诉人作为主张存在该事实的一方当事人，提供了其手中持有的2014年10月20日的《购房首付款借款协议书》、2014年9月24日的4万元收据。被上诉人持有的《购房首付款借款协议书》中载明应付首付款为180521元，被上诉人已经支付167807元，该《购房首付款借款协议书》有上诉人公司工作人员蒋凌梅的签字，并且加盖了上诉人公司的合同专用章。而2014年9月24日的4万元收据上也有蒋凌梅的签字及上诉人公司的财务专用章。被上诉人提供的证据能够证明上诉人对其进行了4万元购房款减免的优惠政策。上诉人以工作人员蒋凌梅涉及职务犯罪为由主张蒋凌梅出具4万元购房款的行为为个人行为，对公司不具有约束力。根据《民法通则》第四十三条的规定“企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任”，对被上诉人而言，其手中持有的《购房首付款借款协议书》、2014年9月24日的4万元收据均加盖了上诉人公司的印章，也有公司工作人员的签字，这说明蒋凌梅的行为是代表公司进行的经营行为，由此产生的民事责任后果应当由公司承担。虽然上诉人持有的《购房首付款借款协议书》载明“购房首付款180521元，已支付50000元”，但该协议无法推翻被上诉人手中持有的《购房首付款借款协议书》及4万元收据的效力。而上诉人提到的蒋凌梅涉及职务侵占罪的问题，上诉人与被上诉人之间形成的是商品房买卖关系，蒋凌梅承担刑事责任与否与上诉人履行商品房买卖合同并非同一法律关系，上诉人以此为由来处理民事合同的权利义务纠纷，没有法律依据。因此，原审法院认定两被上诉人欠付的购房款数额为90521元，并无不当。关于上诉人提出的原审法院认定“马超、曹红梅于2014年10月20日向合和公司支付购房首付款50000元”事实错误，被上诉人支付给公司的50000元并非在2014年10月20日支付，而是分别在2013年12月31日和2014年4月1日各支付了10000元和40000元。根据上诉人提供的收据复印件显示，2013年12月31日和2014年4月1日被上诉人支付给上诉人10000元和40000元为房屋的认购定金。结合双方在2014年10月20日签订的商品房买卖合同内容，能够看出10000元和40000元的两笔定金在签订合同当日转化为购房款，因此原审法院认定“马超、曹红梅于2014年10月20日向合和公司支付购房首付款50000元”并无不当。并且上诉人提出的该两笔款项的付款时间问题并不影响本案处理结果。综上，上诉人合和公司的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2989元，由上诉人江苏合和百富置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年六月二十九日书 记 员  宗 正