杭州市萧山区人民法院民 事 判 决 书（2015）杭萧民初字第6565号原告雷勇。被告姚永兴。委托代理人朱晓楠，系浙江省杭州市公安局交警支队民警。原告雷勇诉被告姚永兴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月11日立案受理后，依法由审判员戴永梅适用简易程序于2016年2月25日公开开庭进行了审理。原告雷勇，被告委托代理人朱晓楠到庭参加诉讼。原、被告同意简易程序期满后继续适用简易程序，案经院长审批延长审限。现已审理终结。原告雷勇诉称：原告从2013年底至2015年7月初租用被告位于萧山区城厢街道湘湖家园74幢1单元302室住宅一套，租金每月2250元，押一付六，双方签订《房屋租赁合同》。期间，原告分别从银行汇款和现金支付被告房租共计40500元和一个月押金2250元，两项42750元。2014年1月6日，原告入住后发现房屋内的饭厅窗帘、洗衣机、电视机、饭厅顶灯、地板、抽水马桶、墙壁等均有老化和损坏的现象，原告多次提醒要求更换或维修，被告表示该房屋用于出租，自己对房屋及附属设施瑕疵也无所谓了。尽管严重影响原告居住，但考虑到已入住，为不引起与被告的更深矛盾，也忍耐将就，但每次收取租金时都善意提醒。被告充耳不闻，并通过其共有人孙水琴和女儿姚一萍应付敷衍。到2015年4月开始，热水淋浴器、洗衣机、电灯等设施陆续完全不能使用，而且，煤气公司上门安全检查，提出18个月应更换煤气管，被告也置若罔闻，该出租房屋已经丧失约定的居住条件。可自2015年6月9日下午3时致电其女儿姚一萍，至租赁关系结束，被告除修好入住时损坏的电灯外，其他设施故意不修，更为可恶的是，被告借故取走出租房钥匙后，在原告还居住在出租房内的情况下，未经原告同意，任意搬走室内橱柜，将出租房搞得满屋狼藉，使原告完全不能使用该出租房，并危及原告安全，而且恶言相加，蛮横无理，还胁迫原告修理好已经老化的燃气热水器，拒不退还押金。直至原告搬离出租屋，被告未归还租房钥匙，也未交接退租事宜，故引起讼争。2015年8月21日，原告曾提起诉讼，原告于同年9月9日撤回起诉。原告认为：1.《房屋租赁合同》第十条第一款与第十一条第三款显失公平，按《中华人民共和国合同法》第五十四条请求变更《房屋租赁合同》第十条第一款为三倍。2.按《房屋租赁合同》第九条第二款，被告对设备损坏如有疑义，应在七日内提出，不能以此为由无限期地扣留押金。3.自2015年6月9日起，在原告多次提出设备损坏不能正常居住，被告既不积极修理，恢复正常居住条件，又不及时进行退租处理；取走出租房钥匙不归还，危及原告安全；未经原告同意，随意搬走室内橱柜；18个月不更换煤气管；并为自己利益，恶意促成租赁条件成就；违法违理，按《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》和《房屋租赁合同》，被告应返还6月份的租金；退还和赔偿华数电视和上网租金，并应支付违约金。4.从入住起，被告有未在合理期限内维修损坏的电器设备等出租房瑕疵，严重影响原告居住条件，按《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》，被告应相应减少租金。5.被告在纠纷和诉讼过程中，用“畜生、人渣”等恶语相加，严重损害了原告名誉权，租赁期间被告不履行自己的义务，浪费原告很多精力、法律咨询费、电讯费和交通费，按《中华人民共和国合同法》和《中华人民共和国民法通则》，要求被告书面道歉，赔偿损失1元。由于被告严重侵害了原告的合法权益，请求判令：1.被告退还原告押金2250元；2.被告退还原告2015年6月9日至同年7月6日房租2025元；3.被告退还原告华数电视和上网租金260元；4.被告退还原告从2014年1月5日至2015年6月9日租金的30%共11542.5元；5.变更《房屋租赁合同》第十条第一款为三倍；被告支付原告三倍违约金3×2250元=6750元；6.被告支付诉讼费；7.被告向原告书面赔礼道歉，赔偿法律咨询费、交通费等损失1元。原告雷勇为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.房屋租赁合同、房屋租赁证各一份，证明原告向被告租赁房屋的情况，原、被告之间存在租赁合同关系；被告存在交付瑕疵，具体依据为合同第六条、第九条，还有租金交付情况及其他权利义务。2.被告身份证一份，证明被告是一个适格主体，租赁合同是原告与被告签的，其女儿作为代理。3.房屋产权证一份，证明案涉房屋由被告享有产权，可以合法出租。4.租赁期间的短信照片二页，证明案涉房屋在交付的时候有瑕疵，交付时间为2014年1月5日，当时原告入住之后就发短信给被告方，发短信时间是2014年1月12日（星期天），当时刚刚入住，原告发短信给姚永兴的女儿姚一萍，客厅的灯不能正常使用，其他设备是可以使用的。5.2015年6月9日至租赁关系结束（2015年7月5日）的通话记录二页，该时段通话记录一共是9次，原告与被告的女儿以及房产共有人孙水琴的通话情况，证明当时淋浴器、洗衣机、灯等设备不能正常使用。6.2015年7月5日晚其女婿朱晓楠记录的水表度数一份，证明当时曾经要交接，因为种种原因没有交接，并不是原告擅自拿着钥匙走掉。7.未交接的租房钥匙、卧室钥匙、煤气卡等的照片一页，这些东西在原告处，至今未交接，证明当时确实因为种种原因没有交接。8.2015年7月5日晚在出租屋被告姚永兴及房产共有人孙水琴、女婿朱晓楠的录像，证明当时曾经想交接，原、被告双方各自提出了要求，但未办妥交接手续。9.（2015）杭萧民初字第4560号民事裁定书一份，证明原告想通过诉讼程序解决本案纠纷。10.（2015）浙杭仲确字第11号民事裁定书一份，证明杭州中院判决确认房屋租赁合同中的仲裁条款无效。被告姚永兴辩称：一、原、被告签订《房屋租赁合同》，双方约定合同从2014年1月5日起至2015年1月4日，后续如果继续租赁则再行协商或签订相关租赁协议。双方对房屋租赁合同内的所有条款均无异议后，签字确认，并在所租赁房屋现场对房屋内所有电器设备、家具物什、水电煤气等项目进行了核对和清点，一切家电均能正常使用，双方均无异议后，移交原告租赁使用。且原告当时也并未指出房屋及房屋内设备、物品有老化、损坏或不能正常使用的情况。该《房屋租赁合同》真实有效。合同到期后，因原告提出希望继续承租被告房屋，被告认为原告在此前一年的承租期间内，双方均合作较好，因此口头答应其继续租赁被告房屋，每月房租不变，此前所交纳的一个月押金2250元继续有效。至2015年4、5月份，原告先后向被告提出房屋内电灯、洗衣机、燃气热水器等电器和设备故障不能使用，被告也多次到房屋内进行查看和想办法解决，被告及女儿姚一萍也多次表示如果发现电器不能正常使用，原告自己也可以找人前来维修，如果确系是设备老化造成的故障，费用可以由原告先行垫付，事后再向被告报销即可。此后，原告并未找人维修。此事一直拖延至2015年6月下旬，因被告需要到房屋内查看原告所声称的故障设备，向原告索取了被告所租赁房屋的房门钥匙，进屋查看后，发现房屋内十分凌乱，卫生状况很差，厨房内到处是油污，部分家具因长时间未使用而积满灰尘，于是被告将长期未使用的一只书柜整理出来，搬回自己住的房屋内使用，本来合情合理的事情，但原告却以此事多次指责被告，被告认为原告为此无理取闹实在让人费解，经过和家人商量，决定与原告协商，不愿继续将房屋出租给原告，要求其尽快搬离。2015年7月5日，原告通知被告房屋内东西已经整理的差不多了，要求交接相关物品及清算费用，被告与家人到房屋后，对房屋内热水器故障无法使用、洗衣机损坏无法使用、房屋内卫生未清洁等问题与原告进行协商，根据《房屋租赁合同》第九条第四款：“乙方交换甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态”；以及第六条第一款：“乙方应合理使用其所承租的房屋及其附属设施。如因使用不当造成房屋及设备损坏的，乙方应立即负责修复或经济赔偿”，因此被告要求原告应该对上述设备故障问题负责，而原告认为这些设备的故障均是因为电器老化造成的，不是其使用造成的，被告认为当初移交给原告的电器设备等均是完好无损，均能正常使用的，且短短一年多的时间内热水器、洗衣机等电器设备不可能迅速老化，双方在此问题上产生异议，当时被告提出建议：一是找专门维修人员来查看，鉴定是否是因为电器老化而导致无法使用，鉴定结果决定谁来承担费用；二是由原告赔偿一台新的燃气热水器和洗衣机，或者是由原告负责维修至相关电器设备能够正常使用。但原告表示不能接受，一定认为是电器老化造成的，并要求退还当初的押金，被告不同意，此后当天协商无果，原告在没有向被告移交楼道总门钥匙、房屋总门钥匙、屋内房间钥匙、煤气卡等物品，尚未结算未缴纳的水电煤气费用的情况下，自行离去，此后再也没有来找被告协商争议解决方案，直至2015年8月底，原告向法院提起民事诉讼。被告认为原告完全是想假借法律之手，来逃避其应该承担的责任和义务，甚至是想借此逃避应其正常交纳的房租费用。二、被告认为当初签订房屋租赁合同前，原告已经到房屋现场进行了仔细查看并确认，双方对房屋内所有设备物品都核对过后，才签订的房屋租赁合同，如果一开始对房屋都不满意，感觉严重影响居住，请提供相应的证据。再者，如果一开始对房屋就不满意，为何还要继续租赁，难道原告忍耐力极强，已经强到可以一边不断支付房租费，一边在严重影响自己居住的房屋内生活？为什么原告能够支付了4万多块钱的房租后可以忍受，而在扣押了其2000多元的押金后，原告却不能忍受呢？因此，被告认为当事人原告完全是在无中生有，无理取闹；亦或是早有预谋，忍辱负重，此时来借机讨回房租。三、租赁合同中并未对房屋内家具情况进行表述，清单内也未列出，房屋出租时原告也并未提出要求保留何种家具，被告认为只要能保证其正常生活所需即可。四、原告要求退还2015年6月9日至2015年7月6日房租2025元，退还华数电视和上网租金260元，此期间系原告租赁期间，所产生的租金及相关电视网络费用本身就应该由使用者或租赁方承担，无论电器损坏与否，均不影响其居住，至于电视及网络使用与否系承租方自身行为，不受房屋本身影响。且网络为原告自己申请安装的，不在租赁协议范围内，请求依法驳回。五、原告要求返还从2014年1月5日至2016年6月9日租金的30%，共计11542.50元。此要求完全是无稽之谈。2014年1月5日至2016年6月9日，在此期间为原告实际承租并居住使用，《房屋租赁合同》签订前，原告对房屋内所有设备、设施进行过确认，均能正常使用，双方均无异议后，签字确认，均为自愿。合同期满后，原告也并未提及房屋内设备设施问题，且要求继续租赁，在此期间原告并未提出要求解除合同或者终止合同等请求，因此在此期间的租金是其作为承租方和使用方应当支付的合理费用，也是《房屋租赁合同》中明确约定的，其要求返还在此期间全部租金的30%的依据何在？请求驳回此无理请求。六、原告要求变更《房屋租赁合同》第十条第一款为三倍，支付违约金并按三倍支付，系无理要求。《房屋租赁合同》第十条第一款约定：“甲方因不能提供本合同约定的房屋而解除合同的，应支付乙方本合同租金月总额壹倍的违约金。”被告按照合同约定，已经将位于萧山区湘湖家园74幢1单元302室的房屋整套租赁给了原告，且原告实际居住从2014年1月5日开始，已经一年多的时间。请求驳回该项请求。七、原告自2015年7月5日晚上与被告协商不成后，擅自留存被告房屋的总门钥匙、房屋门钥匙、楼道总门钥匙和煤气卡等生活居住必需品，拒不归还，也没有其他意思表示，这是何种行为？被告其尚未完成与被告租赁房屋的交接手续，房屋的实际使用权仍在原告手中，因此租赁协议至今尚未解除，但从2015年7月6日至今，原告拖欠房租已达七个多月，拒不支付。同时，造成被告房屋长期无法再次出租，严重影响使用价值，根据《房屋租赁合同》第十一条第1款第4项：拖欠房租累计一个月以上的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同月租金的一倍向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止；第十一条第2款：在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的10%支付甲方滞纳金；第十一条第3款：在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应按合同月租金三倍的额度向甲方支付违约金，若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应赔偿责任。原告需向被告支付合同约定月租金一倍的违约金2250元，并赔偿被告该房屋从7月6日至今日为止的租赁损失，按照当前该房屋市面租赁价格月租金2500元计算，共计19171元；另外被告维修燃气热水器费用1050元，维修洗衣机费用200元，清洁房屋所请保洁员费用360元，以上系因原告在承租期间使用不当造成，应由原告承担。另有原告承租时拖欠的水、电费用130元，以上所述恳请核查并予以支持。综上所述，原告在2014年1月5日至今与被告的房屋租赁关系中，在签订了真实有效的《房屋租赁合同》，且自愿继续承租的情况下，违反《房屋租赁合同》中相关约定，无端虚构不存在的情况，隐瞒事实，损坏出租房内的电器和设施，拒不履行维修或赔偿义务，拒不归还被告房屋钥匙、煤气卡等重要物品，以此要挟，并在被告对其一再容忍的情况下，反而先行提起诉讼，提出无理要求，企图假借法律之手逃避其应当承担的责任，请求驳回原告的相关诉讼请求，对被告的合理要求予以支持。被告姚永兴为支持其主张的事实，在举证期限内向本院提供了下列证据材料：1.收款收据二份、维修清单一份，证明被损坏的洗衣机修理费200元，热水器修了3次，总共花费950元。热水器第一次修理时间是2015年7月6日，修理费60元、检测费340元，合计400元，当时经检测是控制器坏了，修理工认为是人为使用不当造成的，修了之后没过几天又坏了，但原来这个修理工找不到了，7月12日又找了另外一个修理工修了1次，还是老毛病，控制器的线路重新接了一下，花费250元，就修好了；11月10日又坏掉了，这次彻底更换了电路板，花费300元。洗衣机不会运转，当时底座腐蚀掉了，换了一个底座，零配件加修理费一共200元。上述费用应由原告承担。2.孙爱娟书写的清洁费收条一份，证明被告为了清洁案涉出租房屋花费360元，清洁时间是2015年7月7日、7月8日，这个费用应由原告承担。经庭审质证，本院对原告提供的证据认证如下：被告对证据1中的《房屋租赁合同》无异议，对租赁证认为不知道原告是怎么办出来的，被告方表示不清楚。对证据2、3，无异议。对证据4的真实性无异议，但是对原告的证明目的有异议，客厅灯有2盏，其中有1盏的灯泡不亮，但是已经修好了，其他灯都是好的。对证据5的真实性无异议，电话是打的，但是不能证明原告的证明目的，当时原告确实对姚一萍说过热水器、洗衣机不好用，当时至于说这些设备怎么坏的，被告方不清楚，洗衣机、淋浴器被告进行了维修，但是修不好。对证据6无异议，但是这个水电费原告没有交全，原告仅仅交了前面的水电费，水电费应该是先使用后交钱，抄表下来的金额原告还没有全部付清，水电费加在一起还有100多元没有支付。对证据7没有异议，这些东西都在原告手上，没有办理交接。对证据8-10没有异议。结合被告的质证意见，本院对以上证据的真实性予以认定。本院对被告提供的证据认证如下：原告对证据1有异议，认为仅凭发票不能证明被告是否真实的修理了洗衣机、热水器，洗衣机在2014年7月已经坏掉了，不可能到2015年7月去修理，洗衣机安放的位置是被告定的，而且底座腐蚀是一个明显的老化现象，并不是原告造成的；关于热水器，被告要拿出证据来证明是原告使用不当弄坏的，使用热水器肯定要按控制板，这是正常使用，热水器是2015年6月9日之前坏掉的，原告与被告联系，被告到6月9日才来确认这个事情。对证据2，有异议，原告当时入住的时候搞卫生的人是孙水琴叫来的，钱是原告付的，原告入住的时候被告不搞卫生，原告离开了倒要原告搞卫生，没有道理。经审查，本院认为，对证据1的形式真实性予以认定，但不能证明以上电器是原告损坏。证据2属证人证言，证人未出庭作证，对该证据的证明力不予认定。根据以上所确认的证据和双方当事人在庭审中的陈述，本院认定以下事实：2014年1月，原、被告签订《房屋租赁合同》一份，约定：被告将其所有的位于萧山区城厢街道湘湖家园74幢1单元302室的房屋出租给原告作居住使用，面积共60.4平方米；租赁期限共12个月，自2014年1月5日起至2015年1月4日止，以交付钥匙为准；房屋每月租金2250元，按半年一付，付六押一，总金额为27000元；原告应合理使用其所承租的房屋及其附属设施，如因使用不当造成房屋及设备损坏的，原告应立即负责修复或经济赔偿；在租赁期内，被告应保证出租房屋及设备的使用安全、正常，被告如将不能正常使用的房屋及设备交由原告负责维修的，费用由被告承担。被告应保证租赁房屋本身即附属设施、设备处于能够正常使用状态；验收时双方共同参与，如对装修、器物等硬件设施、设备有异议应当场提出，当场难以检测判断的，应于7日内向对方主张；原告应于房屋租赁期满后，将承租房屋及附属设施、设备交还被告；原告交还房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得留存物品或影响房屋的正常使用，对未经同意留存的物品，被告有权处置。合同还约定，发生争议后协商或协调解决不成的，提请仲裁委员会仲裁等内容。2014年1月12日，原告与被告女儿电话联系，要求将客厅的灯帮忙修理一下，其他设备可以使用。2014年7月28日，原告向被告女儿提出洗衣机有时不能正常使用。原告已向被告支付押金2250元及2014年1月5日至2015年7月5日期间的房屋租金。2015年7月5日，原、被告准备办理交接手续，因意见不一，交接未成，原告未向被告归还租房钥匙、煤气卡。本案庭审中，原告向被告返还煤气卡1张、防盗门钥匙1枚、大门钥匙1枚、内房门钥匙3枚。另查明：案涉出租房屋系被告所有。2015年8月24日，本院立案受理原告与被告房屋租赁合同纠纷一案，原告于2015年9月9日申请撤诉。2015年9月9日，本院依法作出（2015）杭萧民初字第4760号民事裁定书，裁定准许原告撤回起诉。2015年9月21日，雷勇作为申请人向杭州市中级人民法院提起申请确认仲裁效力纠纷案。同年11月18日，杭州市中级人民法院作出（2015）浙杭仲确字第11号民事裁定书，裁定确认雷勇与姚永兴于2014年1月6日签订的《房屋租赁合同》中的仲裁协议无效。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》依法成立有效，双方应依约全面履行合同。本案被告已依约向原告交付了合同约定的出租房屋，原告也依约向被告交付了合同约定的押金和租金。房屋租赁合同到期后，原告继续使用租赁房屋，原、被告存在不定期的房屋租赁关系。2015年7月5日，原、被告办理退房交接手续因故未成，原告未向被告返还租房钥匙及煤气卡。按《房屋租赁合同》约定租期至交付钥匙为止，原告实际退还原告租房钥匙在2016年2月25日庭审中。原告在持有钥匙期间不履行《房屋租赁合同》约定的租金，无权要求返还押金2250元。本院对原告要求返还押金2250元的诉请不予支持。原告向被告交付了至2015年7月5日前的租金并已实际使用租赁房屋，但未交纳2015年7月6日的房租。现原告要求退还2015年6月9日至2015年7月6日房租2025元、退还华数电视和上网租金260元的诉请没有理由，本院不予采信。被告交付原告的房屋可以正常使用，不存在租赁物使用瑕疵，原告要求扣减租金，没有事实依据，本院不予采纳。原告要求被告退还从2014年1月15日至2015年6月9日租金的30%共11542.5元的诉请，本院不予采信。原告要求变更《房屋租赁合同》第十条第一款被告因不能提供合同约定的房屋而解除合同的，应支付原告合同租金月总额一倍的违约金为三倍违约金的诉请，没有事实依据，本院不予支持。原告基于房屋租赁合同纠纷诉讼，要求被告书面赔礼道歉，赔偿法律咨询费、交通费等损失1元，无事实和法律依据，本院不予采信。本案被告未提起反诉，如有诉求，可另行提起诉讼。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回雷勇的诉讼请求。案件受理费370元，减半收取185元，由雷勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。并按照不服一审判决部分的上诉请求向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（上诉费缴费开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）审判员  戴永梅二〇一六年六月八日书记员  富美芳