江苏省如皋市人民法院民 事 判 决 书(2015)皋新民初字第1779号原告缪霄峰。委托代理人张峰，江苏张峰律师事务所律师，特别授权。委托代理人贲建林，一般代理。被告毛鹏程。被告余仁利。被告张建。被告高正华。被告曹绍海。被告张书元。原告缪霄峰诉被告毛鹏程、余仁利、张建、张书元、曹绍海、高正华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月22日公开开庭进行了审理，原告缪霄峰特别授权的代理人张峰，一般代理人贲建林，被告张建、张书元、曹绍海、高正华到庭参加诉讼，被告毛鹏程、余仁利经本院传票传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告缪霄峰诉称，2015年1月10日，原告与被告毛鹏程签订《房屋租赁合同》，但被告毛鹏程未能按约定给付房屋租金，2015年3月20日，被告余仁利与被告毛鹏程共同制定了《还款计划》，被告余仁利自愿债务加入，自愿与被告毛鹏程共同承担缴纳房屋租金的责任。2015年7月15日，原告与被告毛鹏程、张建、张书元、曹绍海、高正华签订《协议书》，确认被告毛鹏程欠原告租金202万元，至2015年6月30日，结欠利息54540元，约定从2015年6月30日起按月息3%计算支付利息，原告主张债权的律师费用由被告负担，被告张建、张书元、曹绍海、高正华为被告毛鹏程担保。2015年8月23日，被告毛鹏程出具《承诺书》，承诺于2015年8月28日前全额归还借款及所欠水、电费、保安人员工资，否则，自愿解除《房屋租赁合同》，承担相应的违约责任。此后，被告毛鹏程和余仁利仍未给付拖欠的租金及水、电费、保安人员工资，原告于2015年10月5日向被告毛鹏程发出《解除合同通知书》，决定于2015年10月15日起解除合同。合同解除后，被告毛鹏程和余仁利仍未给付欠费，被告张建、张书元、曹绍海、高正华也未履行担保义务。现请求法院判决：1、被告毛鹏程和余仁利立即给付拖欠的租金202万元，支付按月息2%计算的租金拖欠期间的利息（计算至2015年10月15日为195900元）；2、被告毛鹏程和余仁利给付欠缴的水、电费158179.67元；3、被告毛鹏程和余仁利按租赁合同的约定，给付保安服务费36000元；4、被告毛鹏程和余仁利按租赁合同的约定，赔偿原告损失150万元；5、被告毛鹏程和余仁利赔偿原告为主张债权所支付的律师代理费12.6万元；6、被告张建、张书元、曹绍海、高正华对上述诉讼请求中的1、5项所涉债务承担连带责任。被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提交下列证据：1、2015年1月10日原告与被告毛鹏程签订的房屋租赁合同，以证明原告将位于如城街道益寿路369号的广发综合楼1、2、3、6层租赁给被告毛鹏程经营，同时约定租金的给付方式及违约的赔偿依据、水电费、保安服务费的承担依据；2、被告毛鹏程与被告余仁利共同出具的《还款计划》，以证明被告余仁利对被告毛鹏程的债务进行了加入;3、2015年7月15日原告与被告毛鹏程、张建、张书元、曹绍海、高正华签订的《协议书》，以证明截止2015年6月30日，被告毛鹏程欠原告租金202万元，欠利息54540元，从2015年6月30日起按月息3%计算支付利息，并约定被告张建、张书元、曹绍海、高正华对被告毛鹏程的上述债务和原告实现债权的费用提供连带责任担保；4、水、电费、保安服务费明细单、发票，以证明原告垫付水、电费和被告毛鹏程结欠保安服务费的事实；5、被告毛鹏程出具的《承诺书》，以证明被告毛鹏程承诺如不能在2015年8月28日前归还水电费及所涉及的一切费用，其自愿解除房屋租赁合同，并且承诺租赁房屋内的装修、设备、设施全部归原告所有；6、原告向被告毛鹏程发出的解除合同通知书（有毛鹏程签收），以证明因被告毛鹏程未能在约定的期限内缴纳租金等欠款，多次违约，被告毛鹏程同意解除房屋租赁合同。被告张建质证认为，其对原告与被告毛鹏程签订的房屋租赁合同不清楚，对保安服务费的数额组成也不清楚。被告张书元质证认为，对毛鹏程是否欠原告租金202万元有异议，毛鹏程可能已支付过部分租金，毛鹏程与原告可能有往来款没有结账，需要与毛鹏程本人核实，因原告锁了毛鹏程经营场所的门，导致毛鹏程无法继续经营，并导致毛鹏程无法履行协议，责任在原告；房屋租赁合同上约定的8名保安人员进行服务，实际不足8名保安人员，故对保安服务费的数额也有异议；对解除合同通知书的真实性有异议；原告未能提供律师代理费缴费发票，故不能向被告主张律师代理费12.6万元。被告高正华质证认为，原告起初要求张建、张书元、曹绍海、高正华对毛鹏程的欠款202万元和对毛鹏程与唐建华共同的欠款520万元承担担保责任，张建、张书元、曹绍海、高正华不同意，其四人就对202万元进行了担保。保安服务人员只有4人，不能按照8人员计算保安服务费。因原告锁了毛鹏程经营场所的门，导致毛鹏程无法继续经营，所以我们不能承担担保责任。其他同意张书元的意见。被告曹绍海质证认为，《协议书》上我们的签名属实，但我们签名是迫于无奈。对毛鹏程的《承诺书》的真实性有异议。其他同意张书元和高正华意见。本院对原告所举证据的真实性予以确认。被告毛鹏程、余仁利未应诉答辩，亦未向本院提交证据。被告张建辩称，2015年7月15日缪霄峰与毛鹏程及我们四人签订《协议书》是真实的，我是毛鹏程雇请的人员，帮毛鹏程办事，本来我不同意签名的，毛鹏程对我说不会有什么问题，他还有20万元的担保金在缪霄峰那里，所以让我放心签名，当时他们商谈订协议到很晚了，他们先签名，我当时没有签名，我先回去了，第二天上午何凡到我家去让我在《协议书》上签名，我就签名了，我是最后一个签名的。被告张书元辩称，毛鹏程提出让我们给他担保202万房租的债务，我起初是不同意的，因为我借了65万元给毛鹏程用于开业，至签订《协议书》之日，毛鹏程没有还我一分钱，我没有义务为毛鹏程担保，但毛鹏程对我说他已投资了800多万元，现在招商也有了七、八成，现在还在筹集资金，毛鹏程说他还有20万元押金在缪霄峰那里，公司还有这么多资产，足够抵缪霄峰的房租，叫我不要担心，只要签字担保就免得缪霄峰天天向我们要钱。所以我才在《协议书》上签名担保。但我没有为水电费、保安服务费提供担保。因为毛鹏程的账册都被锁在其经营场所内，我们无法提供证据。被告曹绍海辩称，1、我们在《协议书》上签名担保属实，毛鹏程欠缪霄峰202万元房租未能偿还是因为缪霄峰在2015年10月15日把毛鹏程租赁房屋的门锁了，毛鹏程不能经营了。所以2015年10月15日以后的房租与我们无关；2、我起初不同意在《协议书》上签名担保，因为毛鹏程筹备资金时我们都向毛鹏程提供了借款，数额较大，后来缪霄峰要我们继续帮助毛鹏程，要我们借钱给毛鹏程，或者向毛鹏程提供担保，否则之前借给毛鹏程的钱都血本无归。同时，毛鹏程说他还有20万元押金在缪霄峰那里，公司还有这么多资产，足够抵缪霄峰的房租，叫我不要担心，在这种情况下，我们就签名担保了，我们也是为了毛鹏程的公司能发展起来。被告高正华辩称，我们起初都不愿意在《协议书》上签字，我没什么财产，也没有工作，没能力帮人担保。毛鹏程创建公司以来一直都坎坎坷坷，缪霄峰多次把我们叫过去开会，向毛鹏程要房租，为要房租缪霄峰停过电也锁过门，缪霄峰对我们说如果不担保，我帮毛鹏程向我朋友借30万元一分钱都要不到。缪霄峰已经派他公司员工把我们南通贝精灵商业管理有限公司大门锁起来了，毛鹏程和我们商议，说他还有20万元押金在缪霄峰那里，公司还有800多万元的资产，足够抵缪霄峰的房租，叫我不要担心，让我们帮帮他，这种情况下，我们迫于无奈就签名担保。被告张建、张书元、曹绍海、高正华未向本院提交证据。经审理查明，2015年1月10日，原告缪霄峰与被告毛鹏程签订房屋租赁合同，主要内容：缪霄峰将坐落于如皋市如城街道益寿路369号广发综合楼1层（2000平米左右）、2、3层和6层的广发宾馆租赁给毛鹏程经营，租赁期自2015年1月18日起至2026年1月17日，1、2、3层的房屋租金第一年322万元，从第二年起（含第二年）每年递增8%，水、电费保证金10万元，宾馆的房屋和室内设备租金第一年50万元，从第二年起每年递增10%，水、电费保证金10万元，付款方式：第一年的租金在2015年1月30日前缴50万元，2月15日前缴纳50万元，3月15日前缴61万元，6月30日前缴50万元，9月30日前缴111万元，以后各年度的租金均提前30日缴纳，实行先缴后用的方式，逾期不缴则构成违约。宾馆的租金第一年在2015年1月30日前缴清，以后各年度的租金均提前30日缴纳，先缴后用，逾期不缴则构成违约。租赁期内，毛鹏程承担8名保安人员的工资，每人每月2600元。….自缪霄峰将房屋交给毛鹏程之日起，水、电费由毛鹏程自负，租赁期内毛鹏程发生的一切税、费等与缪霄峰无关，逾期交费超过20天缪霄峰有权解除合同。双方在租赁期内均不得违约，如果缪霄峰违约，除向毛鹏程赔偿150万元外，还应退还毛鹏程剩余未用租金，赔偿毛鹏程的装修费，如果毛鹏程违约，除赔偿缪霄峰150万元外，已缴租金不予退还，所有装修及设备、设施全部归缪霄峰所有。2015年3月20日，被告毛鹏程、余仁利出具《还款计划》，内容为：“今欠缪霄峰广发大厦1-3层（包括6层宾馆）第一年六月三十日前的房租，在4月15日前付60万元正。第二次在4月30日前付60万元正，第三次在5月15日前付60万元正。余款在5月30日前付清。利息按1.8%计算，在付款时同时结清。欠款人：毛鹏程余仁利2015年3月20日”。2015年7月15日，原告缪霄峰与被告毛鹏程、张建、张书元、曹绍海、高正华签订《协议书》，主要内容为：毛鹏程租赁缪霄峰房屋从事经营，张建、张书元、曹绍海、高正华为南通贝精灵商业管理有限公司和如皋市广发宾馆的工作人员，为了保证南通贝精灵商业管理有限公司和如皋市广发宾馆正常经营，毛鹏程需向缪霄峰借款用于经营，毛鹏程欠缪霄峰租金及毛鹏程和唐建华欠缪霄峰款项归还事宜，经缪霄峰与毛鹏程、张建、张书元、曹绍海、高正华充分协商，自愿达成协议：1、（略）；2、毛鹏程欠缪霄峰租金202万元，利息54540元，计算至2015年6月30日，毛鹏程承诺该租金欠款202万元，从2015年6月30日起按月息3%计算支付利息，该利息计算至202万元租金全部还清止，该款项于2015年9月30日前归还，该202万元租金欠款由张建、张书元、曹绍海、高正华为毛鹏程向缪霄峰做连带责任担保，担保期限为租金欠款到期之日起计算2年，保证担保范围为租金欠款本金、利息、缪霄峰为实现债权所支付的诉讼费用、律师费用等。3、（略）。4、本协议经缪霄峰、毛鹏程、张建、张书元、曹绍海、高正华六方签字生效。2015年8月23日，被告毛鹏程向原告出具《承诺书》一份，内容为“在2015年8月28日前，本人全额归还缪霄峰借款31万元及所承租房屋水、电费和保安人员工资，若本人不能在2015年8月28日前全额归还借款及所欠水、电费和保安人员工资，以及以后所涉及的一切费用不能按时交纳，本人自愿与缪霄峰解除2015年1月10日《房屋租赁合同》，该租赁房屋内装修及设备、设施部分全部归缪霄峰所有。所欠缪霄峰借款31万元，租金202万元及相关利息仍由本人偿还”。因被告毛鹏程未能按照上述《协议书》履行，2015年10月5日，原告缪霄峰向被告毛鹏程发出《解除合同通知书》，主要内容为：“毛鹏程先生：由于你没有履行2015年1月10日我们双方签订的《房屋租赁合同》，你欠缴的房屋租金至今仍未缴纳，鉴于你和四名担保人的申请，为了照顾你，我在2015年9月30日又与你及四名担保人再次签订《补充协议》，再给予你两个月的宽限期，但在宽限期内你拒不履行《补充协议》第二条中的约定，拒绝我方派员收取经营场所的营业款用于冲抵你欠我的债务，由于你方再次违约，所以我决定从2015年10月15日起，解除2015年1月10日我与你签订的《房屋租赁合同》及2015年9月30日签订的《补充协议》。”被告毛鹏程在该《解除合同通知书》上签名。至2015年10月15日，被告毛鹏程尚欠原告垫付的2015年8月份、9月份、10月份的水、电费158179.67元。具体为:原告垫付如皋市广发宾馆水、电费8月份为35636元，9月份为24825.17元，10月份为14685元，原告垫付广发综合楼1、2、3层水电费8月份为30484元，9月份为28783元，10月份为23766元。因被告毛鹏程、余仁利未能按约履行还款义务，被告张建、张书元、曹绍海、高正华也未履行担保义务，原告缪霄峰向本院起诉，要求判如所请。本院认为，被告毛鹏程、余仁利经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院只能依据到庭当事人的陈述及其所举证据，进行缺席审理，综合判断认定本案事实。原告缪霄峰与被告毛鹏程签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，合同内容并不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应按照合同的约定全面履行各自的义务。原告按照合同约定履行，将房屋交付被告毛鹏程经营，被告毛鹏程未能按照合同的约定缴纳租赁费用，原告多次催要，被告仍未缴纳，因被告违约，原告有权解除上述房屋租赁合同，并有权要求被告毛鹏程支付合同约定的租赁费用及水、电费等费用，被告余仁利与被告毛鹏程共同向原告出具《还款计划》，该《还款计划》明确被告余仁利与被告毛鹏程为共同欠款人，其欠原告2015年6月30日前的房租，并约定了还款期限，被告余仁利与被告毛鹏程出具上述《还款计划》的行为属于债务加入，故被告余仁利应与被告毛鹏程共同承担民事责任。2015年7月15日，原告与被告毛鹏程及被告张建、张书元、曹绍海、高正华签订的《协议书》确认截止到2015年6月30日，被告毛鹏程欠原告租金202万元及结欠2015年6月30日前的利息54540元，并约定从2015年6月30日起按照月息3%计算欠款利息，现原告起诉要求按月息2%计算利息符合规定的标准。经计算，以202万元本金，按照月息2%计算，从2015年6月30日起至2015年10月15日的利息为141400元，加2015年6月30日前的利息54540元为195940元。原告主张的2015年8月份、9月份、10月份的水、电费158179.67元，有原告垫付水、电费的发票证明，与原告提供的水、电费明细单相印证，应予支持。关于原告主张的保安服务费36000元，原告与被告毛鹏程签订的房屋租赁合同约定了被告毛鹏程应承担8名保安人员的工资，每人每月2600元，被告毛鹏程已给付部分，尚欠36000元，原告的该主张应予支持。关于原告主张的赔偿损失150万元问题，原告与被告毛鹏程签订房屋租赁合同约定违约方应赔偿另一方150万元，该约定实为违约金的约定，但该违约金的标准过高，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，被告的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则，衡定被告按年度租金及被告结欠水、电费和保安服务费总额的30%向原告支付违约金1024253.9元。关于原告请求判令被告赔偿原告为主张债权所支付的律师代理费126000元的问题，因原告未能提供其支付律师代理费的证据，故本院对该诉讼请求难以支持。根据《中华人民共和国担保法》的规定，保证人向债权人保证债务人履行债务，债务人不履行债务的，保证人应承担保证责任。本案中，被告张建、张书元、曹绍海、高正华作为保证人向原告保证被告毛鹏程履行债务，毛鹏程不履行债务的，保证人张建、张书元、曹绍海、高正华应承担保证责任。当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。原告与被告毛鹏程和被告张建、张书元、曹绍海、高正华签订《协议书》的真实性被告张建、张书元、曹绍海、高正华未提出异议，系当事人真实意思的表示，应为有效。该《协议书》明确约定张建、张书元、曹绍海、高正华为被告毛鹏程向原告提供连带责任保证，并约定了担保的范围和担保的期限，故被告张建、张书元、曹绍海、高正华应承担连带偿还责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条第二款、第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告毛鹏程、余仁利于本判决发生法律效力后立即共同给付原告缪霄峰房屋租金202万元，支付截止2015年10月15日前，按月息2%计算的租金利息195940元，合计2215940元；被告毛鹏程、余仁利并按本金202万元，自2015年10月16日起至实际给付之日止，按月息2%的标准向原告缪霄峰支付利息。二、被告毛鹏程、余仁利于本判决发生法律效力后立即共同给付原告缪霄峰水、电费158179.67元。三、被告毛鹏程、余仁利于本判决发生法律效力后立即共同给付原告缪霄峰保安服务费36000元。四、被告毛鹏程、余仁利于本判决发生法律效力后立即共同支付原告缪霄峰违约金1024253.9元。五、被告张建、张书元、曹绍海、高正华对上述第一项被告毛鹏程的给付义务承担连带偿还责任。被告张建、张书元、曹绍海、高正华履行担保义务后有权向被告毛鹏程追偿。六、驳回原告缪霄峰的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费34274元，公告费560元，合计34834元，由被告毛鹏程、余仁利负担（被告张建、张书元、曹绍海、高正华连带负担其中24527元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费34274元（户名：南通市财政局，开户行：中行西被闸支行，账号：47×××82）。审 判 长  刘 斌人民陪审员  杨福生人民陪审员  环爱云二〇一六年六月一日见习书记员  冯君妍