广西壮族自治区柳州市柳北区人民法院民 事 判 决 书（2016）桂0205民初908号原告柳州市通和物业服务有限责任公司，住所地广西柳州市高新一路6号金桂苑二区2栋25号，统一社会信用代码91450200723061536B。法定代表人周健，该公司总经理。委托代理人莫晓丹，广西红盾律师事务所律师。委托代理人覃松科，广西红盾律师事务所实习律师。被告冯均。原告柳州市通和物业服务有限责任公司诉被告冯均物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月4日立案受理后，依法适用简易程序由审判员覃思斯独任审判，公开开庭进行了审理。原告柳州市通和物业服务有限责任公司的委托代理人莫晓丹、覃松科及被告冯均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柳州市通和物业服务有限责任公司诉称，柳州市儒芳苑小区是广西地丰房产开发有限责任公司开发建设的住宅小区。2008年5月30日和2011年5月30日，原告与广西地丰房产开发有限责任公司签订《物业管理委托合同》，为儒芳苑小区提供物业管理服务。被告冯均是该小区6栋2单元2-2号房的所有人并在此居住，被告享受了原告提供的物业服务，每月应向原告交纳物业费、路灯费。但被告至今未交纳2012年1月至2014年12月的物业费、路灯费。原告在向被告催收未果的情况下，向法院提出诉讼，请求判令被告支付原告2012年1月至2014年12月的物业服务费2448.72元、路灯费108.0元，合计2556.72元（物业服务费按建筑面积123.68平方米计算，其中2012年1月至2013年6月的物业服务费按照建筑面积0.5元／月每平方米计算，2013年7月至2014年12月物业服务费按照建筑面积0.6元／月每平方米计算）。在本案审理过程中，原告撤回对路灯费36元的诉讼请求。被告冯军辩称，不同意原告的诉讼请求，原、被告之间未形成法律上的物业服务合同关系，原告无权向被告收取物业费用。原告的催收行为不存在。在原告提供的催收物业费照片中，贴在被告门口的落款时间为不同年份的催费通知单的背景福字完全相同，不符合常理，原告提起的诉讼已经超过了法律规定的诉讼时效。原告未按照物业服务合同内容提供完整的物业服务，不应当按全部金额收取物业管理费。原告在提供服务期间，摄像监控和路灯严重损害，原告还存在恶意破坏，擅自改变小区内公共用地及规划配套设施用途，侵占小区公共设施场地等损害业主权利的情况。另，被告冯军已交纳2012年的路灯费。2008年、2012年，被告冯军的电动车在小区内被盗。2008年至2013年期间，小区曾发生多次盗窃，均系原告的安保工作不到位造成。经审理查明：原告的名称原为柳州市通和物业管理有限责任公司。2008年3月27日，原告将企业名称变更为柳州市通和物业服务有限责任公司。2006年10月22日，被告与广西地丰房产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，合同内容为被告向该公司购买位于柳州市雅儒路352号儒芳苑第6幢2单元2-2房屋，房屋建筑面积124.14平方米。2007年1月5日，柳州市物价局作出柳价字（2007）1号《关于儒芳苑（6号楼）前期物业服务收费标准的批复》，批复儒芳苑6号楼电梯住宅物业费按建筑面积计算，为平方米0.65元／月。2011年5月30日，广西地丰房产开发有限责任公司与原告签订了物业管理委托合同。合同约定广西地丰房产开发有限责任公司将位于柳州市雅儒路352号名为儒方苑的住宅小区委托原告实行物业管理，委托管理事项包括共用设施、设施设备的维修、养护、运行和管理，公用环境卫生的清洁、交通与车辆停放秩序的管理等等；委托管理期限为2011年6月1日时起止业主大会选聘物业公司时止，并约定了住宅房屋的物业管理服务费按建筑面积计算，多层房屋每平方米0.5元／月、带电梯房屋平方米0.65元／月；还约定了逾期交费的违约金等。2011年11月1日，被告向原告交纳了2011年1月至12月的物业服务费、垃圾费、路灯费，合计865.20元。2013年5月7日，被告向原告交纳了2012年1月至12月的路灯费、垃圾费，合计120元。2015年10月27日，原告使用邮政特快专递向被告寄出交费通知单，通知被告未交2012年1月至2014年12月的物业费、路灯费，合计2556元。但被告至今未向原告交纳2012年1月至2014年12月的物业费及2013年1月至2014年路灯费。故原告诉至法院，要求如上请求。另，原告对儒芳苑小区进行物业服务管理时，存在未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位等情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务。建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。本案中，原告与小区建设单位广西地丰房产开发有限责任公司签订了物业管理委托合同，约定原告对儒芳苑小区进行物业管理，并约定了物业管理服务费。该合同是双方真实的意思表示，合法、有效，受法律保护，对原告及包括被告在内的小区业主具有约束力。原、被告均应按照合同约定履行自己的义务。现原告已按照约定对被告居住的小区进行物业服务活动，被告应向原告交纳相应的物业服务费。原告诉请2012年1月至2013年6月的物业服务费按照建筑面积0.5元／月每平方米计算，2013年7月至2014年12月的物业服务费按照建筑面积0.6元／月每平方米计算，未违反合同约定。被告与建设单位签订的商品房买卖合同显示，涉案房屋建筑面积为124.14平方米，原告主张按照建筑面积123.68平方米计算物业服务费，不违反法律规定。则被告2012年1月至2014年12月的物业服务费应为2448.86元［123.68平方米×（0.5元／平方米／月×18个月＋0.6元／平方米／月×18个月）=2448.86元］。另，被告提供了照片证明原告履行合同存在瑕疵，即原告在进行物业服务活动时，存在未及时清理部分杂物废弃物、未及时维修损坏路灯、管理停放车辆不到位等情况。对此，原告未能提供反驳证据。因此，本院酌情扣减被告应当交纳的物业管理费，扣减比例为20%。故被告应向原告支付2012年1月至2014年12月的物业服务费为1959.09元。原告诉请的路灯费，因原告未提供证据证明收取路灯费的依据等，本院不予支持。关于被告主张的已过诉讼时效的问题。原告提供的落款时间为2013年11月2日、2014年11月3日的交费通知单照片，被告不予认可并提出符合常理的反驳意见，故原告主张其在上述时间已向被告催收物业费的证据不充分，本院不予确认。但在2015年10月27日，原告已向被告寄出交费通知书，书面催交包含了本次诉请的物业服务费。原、被告并未签订合同约定物业费的交费期限。原告与建设单位签订的物业管理委托合同中约定了物业费交费标准和逾期交费的违约金，但未明确约定物业费的交费期限。未约定有履行期限或者履行期限不明确的债的请求权的诉讼时效，从债权人给予债务人清偿债务的宽限期届满之日起算，一般为两年。因原告于2015年10月27日向被告寄出交费通知书，书面催交包含有本次诉请的物业服务费，则本案物业服务费的诉讼时效，从原告本次催收时给予被告交纳物业服务费的宽限期届满之日起计算。原告于2016年3月4日向本院起诉要求被告支付该物业服务费，未超过诉讼时效。故对于被告的该项主张，本院不予支持。关于被告辩称的原告侵害业主权益等问题。由于本案审理的是物业服务合同关系，被告提出的原告侵害被告的权利等，系另一法律关系，不宜在本案中一并处理，被告可另案向侵权人主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告冯均支付原告柳州市通和物业服务有限责任公司2012年1月至2014年12月的物业服务费1959.09元；二、驳回原告柳州市通和物业服务有限责任公司的其他诉讼请求。案件受理费50元（原告已预交），减半收取25元，由原告负担6元，被告冯均负担19元，本院退回原告25元。上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院，并于上诉期限届满之日起预交上诉费50元（收款单位：柳州市中级人民法院；帐号为：20×××09；款交开户行：中国农业银行柳南支行潭中分理处；联系电话为：0772-269****）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  覃思斯二〇一六年六月四日书记员  伍冬仪附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条：未约定履行期限的合同，依照合同法第六十一条、第六十二条的规定，可以确定履行期限的，诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算；不能确定履行期限的，诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算，但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的，诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条：人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。