天津市滨海新区人民法院民 事 判 决 书（2016）津0116民初80443号原告天津天孚物业管理有限公司被告中凡煤电集团（天津）有限公司原告天津天孚物业管理有限公司诉被告中凡煤电集团（天津）有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月25日立案受理，依法由代理审判员张红杰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张玮，被告委托代理人吴金金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与天津保税区投资有限公司通过招投标程序，于2010年11月21日就坐落于天津市空港经济区环河北路东至中新大道森林公园南至西二路中西环西至规划支路二北至环河北路一期签署《天津市非住宅前期物业服务合同》。合同有效期自2010年11月21日起至业主大会与物业服务企业签订的物业服务合同生效之日止。物业费收费标准为3.9元/月/平米，交费时间为每月的5日前支付。2011年6月20日,被告与天津保税区投资有限公司就位于该项目即空港商务园西区××-×,×-×××号房屋签署商品房买卖合同，房屋建筑面积为865.28平方米。被告签署确认书，对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容予以确认，原告依约履行前期物业服务合同义务至今。依据《物业管理条例》第四十二条的规定，被告作为房屋产权人，应向原告履行合同约定的缴费义务，但被告至今未向原告支付物业服务费用，已构成严重违约。综上，原告为维护自身的合法权益，同时保证项目整体服务标准不受影响，故诉请判令：1、被告按照3.9元/月/平米，向原告支付自2011年10月1日起至2015年8月31日止共47个月物业服务费，共计158605.82元；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，对物业费的收费标准表示认可，但原告诉请第一项中2011年10月1日至2013年6月期间的物业费原告承诺免交，且2011年10月1日至2013年9月30日的诉请超过诉讼时效，被告不认可交纳，并认为原告的物业服务存在瑕疵，不同意支付全部物业费。原告为支持其主张向本院提交了以下证明材料：证据1、营业执照、组织机构代码证，证明被告具备主体资格；证据2、天津市非住宅前期物业服务合同，证明原告同天津保税区投资有限公司之间签订的前期物业服务合同成立并生效；证据3、房屋买卖合同，证明涉案房屋面积，且被告系物业费的缴费主体；证据4、《确认书》，证明被告已对前期物业服务合同进行确认；证据5、空港商务园交房通知书，证明被告应自2011年10月1日起向原告交纳物业费；证据6、授权委托书，证明被告已收到交房通知书；证据7、物业费催缴函和送达回执、邮件，证明原告起诉前向被告进行过物业费的催缴；证据8、税务发票，证明是本案被告在2015年5月向原告缴纳金额为20万元的物业管理费，同时证明被告在15年5月向原告履行了被告所有的四套房屋中所欠费物业费的总额中的一部分。被告为支持其抗辩向本院提交了工商银行业务回单和税务发票，证明被告于2015年5月已经支付×××号房屋的物业费20万元。经质证，被告对原告出示的证据1、4予以认可；对证据2以合同首页法定代表人姓名与盖章页法定代表人不一致为由表示不予认可；对证据3以未提供原件为由表示不予认可，但认可涉案房屋系从天津保税区投资有限公司处购买，且对涉案房屋的面积表示认可；对证据5以未提供原件为由表示不予认可，但认可已经收到该交房通知书；对证据6的真实性予以认可，并认可已经收到该交房通知书；对证据7认可挂号信的地址系被告原办公地址，但表示原告邮寄信件时被告已将该地址房屋出售，认为王昆非其单位工作人员,电子邮箱的地址非其单位的邮箱而对该证据不予认可；对证据8的真实性予以认可，对证明目的不予认可，认为该证据体现的20万元系被告交纳的×××号房屋的物业费，且原告的诉讼请亦能反应系×××号房屋的物业费。原告对被告提交证据的真实性无异议，证明目的均不认可，认为只能证明15年5月支付被告支付过物业费20万元，并不能证明支付的是哪一间房屋。经审理查明，原告与天津保税区投资有限公司于2010年11月21日签订了《天津市非住宅前期物业服务合同》，约定就天津市空港经济区环河北路的总建筑面积为31.0486万平方米的写字楼项目，由原告提供物业服务，服务内容包括房屋本体和公共区域的维修、养护、管理；公用设施设备运行、维修、养护；供电及排水设施、升降系统的维修养护和管理；消防系统、智能化系统、空气调节化系统管理；楼宇自动化系统、停车场管理系统管理；公共部位和共用不问的环境保洁、绿化养护；车辆行驶和停放秩序的服务管理；公共区域秩序维护等；物业服务合同期限为2010年11月21日至业主大会与新的物业服务企业签订的物业服务合同生效之日；服务费为3.9元每平方米每月，交纳时间为每月5日前。2011年6月20日，被告自天津保税区投资有限公司处购买了天津市空港经济区环河北路与中心大道交口空港商务园西区××-×，×-×××、×××、×××、×××、×××五套办公用房，本案涉及的房屋为空港商务园西区××-×，×-×××，建筑面积865.28平方米。同日，被告签署《确认书》，载明：“作为空港商务园下列单元的业主，已对《前期物业服务合同》和《临时管理规约》的条款内容，予以确认。所拥有房屋位置空港经济区空港商务园西区××号楼×、×门×××单元。”另查，被告尚未交纳2011年10月1日至2015年8月31日的物业费。2015年1月原告向被告邮寄催缴函，邮寄地址为天津经济技术开发区津滨杰座××××。被告于2015年5月12日向原告支付物业费200000元。再查，原被告均表示2013年6月原被告双方就拖欠物业费事宜进行过交涉，但原告表示系原被告双方进行的磋商，被告表示系原被告及开发商三方协商，并约定对被告免收2013年6月之前的物业费，但双方均未提交证据予以证明。以上事实，有原被告双方提交的证据及所做的陈述予以证明。本院认为，关于合同效力一节，被告以原告提交的前期物业服务合同首页和盖章处的法定代表人的姓名不一致为由对其真实性不予认可。原告表示出现不一致的情形系因公司法定代表人变更所造成。然，被告并未对该合同中原告及开发建设单位的公章及合同的其他内容提出任何异议，未主张前期物业合同无效，亦未提交前期物业合同无效的证据，且被告以书面形式对前期服业合同的条款予以确认，亦未提交确认书中所确认前期物业合同与原告所提交的合同存在不一致之处的证据。另，被告认可提供物业服务的主体为原告，亦对房屋面积、收费标准予以认可。故，原告与被告之间形成了合法有效的物业服务合同法律关系，双方均应遵照执行。被告作为房屋的所有权人，即为业主，负有根据物业服务合同的约定及时交纳物业服务费用的义务。关于被告已交物业费200000元性质的问题，被告于2015年5月12日向原告支付物业费200000元，被告陈述此款项系其向原告支付的空港商务园西区××-×,×-×××号房屋的物业费。原告主张此200000元系被告支付的被告所拥有的×-×,×-×××、×××、×××、×××、×××五套房产的总物业费中的一部分，原告为了诉讼方便原告将200000元仅从×-×，×-×××号房屋物业费中扣除。对此，本院认为被告所提交的已交纳200000元物业费的票据及汇款单上均未显示所对应的期间及房号。被告作为五套房屋的业主，在五套房均欠缴物业费且存在较大争议的情况下，在缴纳其中一套物业费时又不要求在发票及相关材料上注明所缴纳物业费期间及房号的行为不合常理，且被告未提交其他证据对其主张予以证明，故对被告的此项主张不予采信。原告为诉讼方便将200000元作为×-×，×-××号房屋物业费的一部分的技术性处理的主张不违反法律规定，不损害被告的合法利益，本院予以认可。关于诉讼时效一节，庭审过程中，原被告均表示2013年6月双方就拖欠物业费事宜进行过磋商。原被告双方的陈述虽有出入但可以得出原被告于2013年6月就物业费进行过磋商的事实确有存在，构成时效中断，诉讼时效重新起算。2015年5月被告向原告缴纳物业费20万元的行为再次构成物业费诉讼时效的中断。原告对此向本院提起诉讼，本院于2016年1月25日立案受理，原告的诉讼请求未超过诉讼时效。故，本院对被告2011年10月1日至2013年9月30日物业费超过诉讼时效的抗辩不予采信。关于被告提出的免交物业费及物业服务存有瑕疵两方面，被告并未提交证据予以证明，故本院对此不予采信。综上，原告诉请被告支付物业服务费158605.82元，金额正确，依据充分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第六条第一款、第四十二条第一款，《中华人民共和国民法通则》第一百四十条之规定，判决如下：被告中凡煤电集团（天津）有限公司向原告支付自2011年10月1日起至2015年8月31日止的物业服务费，共计158605.82元。上述义务应于本判决生效之日起十日内履行，如果被告未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1736元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。代理审判员  张红杰二〇一六年六月二十九日书 记 员  张晓珅附：法律释明1．《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。2.《物业管理条例》第六条第一款：房屋的所有权人为业主。第四十二条第一款：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3、《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。