四川省绵阳市涪城区人民法院民 事 判 决 书(2015)涪民初字第05743号原告：绵阳合众物业服务有限公司，住所地：绵阳市。法定代表人：黄凤琼，该公司董事长。委托代理人：李斌，四川科大律师事务所律师。被告：彭勇，男，汉族，生于1970年3月28日，住四川省绵阳市涪城区，原告绵阳合众物业服务有限公司诉被告彭勇物业服务合同纠纷一案，本院于2015年11月13日依法受理后，依法由代理审判员张馨睿适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李斌、被告到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：原告公司与绵阳昱鑫居业主委员于2013年12月17日签订《昱鑫居物业服务合同》，约定由原告从2014年1月1日开始对绵阳市机场东路455号昱鑫居小区物业进行管理。合同约定物业收费标准为：多层住宅按照建筑面积每月每平方0.48元收取。环境卫生服务费按照政府规定标准收取。”合同第7条第5项约定：“如逾期不缴纳各项物业服务管理费用，物业公司有权按应缴纳总额的千分之一每天支付违约金。”被告作为前述小区1幢4单元1楼1号业主，自2014年3月1日起，未按照物业服务合同缴纳物业管理服务费及垃圾清运费。截止2016年5月31日，被告共计欠物业服务费1690元及垃圾清运费162元。原告书面催告被告履行缴费义务，但被告仍拒不缴纳。原告认为被告作为小区业主，应遵守物业服务合同的约定，并受之拘束。被告拒不缴纳物业服务费及垃圾清运费的行为严重侵害到原告的合法权益，原告不仅有权要求被告补足拖欠的费用，更有权要求被告承担相应的违约责任。为维护原告的合法权益，特起诉来院，请求依法判令：1、被告向原告支付拖欠的物业服务费1690元；2、被告向原告支付拖欠的垃圾清运费162元；3、被告向原告支付违约金507元；4、本案案件受理费由被告承担。被告辩称：根据《昱鑫居物业服务合同》第四条安防条款的规定，物业公司应当对外来人员、外来车辆进行登记和询问，小商小贩不得进入小区，汽车、摩托车、电瓶车出入要严格甄别；物业公司应当对重点区域、重点部位每两个小时至少巡逻1此（达到二级服务标准）；因物业服务人员工作失职或过失行为，造成业主财产损毁或丢失，经核实后应承担相应责任。前述合同第六条规定，如果保安未按《物业管理条例》规定及合同内容履行值班义务、因过失造成被盗的，按法律程序，物业公司负相应的责任。前述合同第七条还规定，若因物业公司日常管理不善，经调查存在明显过失而造成小区内公、私财产损失、物业公司按照法律规定承担相应责任。2014年3月30日，被告停放在昱鑫居小区某楼梯口的电动车被盗（价值3500元）。事发后被告即刻报警并找到原告公司调取监控录像，发现盗贼从小区北门自由进入，门卫并未对其进行询问登记，后盗贼又从北门轻而易举将电动车盗走。可见，原告对被告的电瓶车丢失存在明显过失，且不能适当地履行物业服务义务，给被告的生活带来了不便，给被告的财产安全造成了损失。根据《中华人民共和国合同法》有关先履行抗辩权的规定，原告纠正错误履行行为前，被告有权拒绝支付物业服务费用，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2013年12月17日，原告公司与绵阳昱鑫居业主委员签订《昱鑫居物业服务合同》，约定由原告自2014年1月1日起至2016年12月31日止，对绵阳市机场东路455号昱鑫居小区物业进行管理。合同约定多层住宅物业服务费按建筑面积每月每平方米0.48元收取，环境卫生服务费按照政府规定标准收取。业主及物业使用人缴纳费用的时间为当月25日前。合同第二条中的安防服务约定为“1、全天候24小时两个大门门岗服务。2、对外来人员、外来车辆实行登记、询问，小商小贩、谢绝入内；汽车、摩托车、电瓶车出入要严格甄别。（非业主或亲属不得入内）。3、对重点区域、重点部位每2小时至少巡查1次。（达到了二级服务标准）4、……。”合同第六条物业公司的权利义务项下第13条规定“小区业主家庭及门面商家的贵重物品、金银珠宝、大额现金的防盗措施、人身安全等，如没有单独委托公司实施关于保管义务的有偿专项服务并另行签订书面合同，乙方概不负责赔偿，如果保安未按《物业管理条例》规定及合同内容履行值班义务、因过失造成被盗的，按法律程序，乙方负相应的责任。”合同第七条第五项规定“业主或物业使用人应按合同规定，按期、如实向物业公司缴清各项物业服务管理费用（含代收费、车辆场地占用费），如逾期不缴纳，经物业公司解释、催收、或通过其他方式进行通知后仍不予缴纳，物业公司有权向法院申请支付令，并按应缴纳总额的千分之一每天支付违约金。同时业主委员会应协助物业公司完成收费和催缴工作。”另查明，被告系昱鑫居小区业主，该房屋建筑面积为130.41㎡。被告每月应付6元垃圾清运费。还查明，原告公司在2014年及2015年均为昱鑫居小区业主代缴了垃圾清运费。还查明，2015年7月13日，原告向被告发出《通知》一份，通知被告缴清2014年3月至2015年6月30日的物业服务费及垃圾清运费合计1104元。2015年10月28日，原告委托四川科大律师事务所向被告发出《律师函》一份，要求被告按时交纳截止2015年10月31日的物业服务费及垃圾清运费合计1371元，并申明被告的拖欠行为已经构成违约，除应补缴前述费用外，还应从逾期之日起每天按应交费用的千分之一支付违约金。庭审中，原告举出《外来人员进出登记》四册，用以证明原告在原告公司的工作人员对外来人员进出小区进行了登记。被告经质证认为原告提供的记录北大门岗的《外来人员进出登记》反映出丢车当天并无外来人员进出的登记记录，而当时调取的监控反映出被告的车辆正是盗贼从北大门岗盗出，故认为该证据反而证明了原告未尽安防义务。上述事实，有当事人陈述、身份证、房屋登记簿、物业服务合同、收款收据、发票、通知、律师函、外来人员进出登记薄等证据经当庭质证后载卷佐证。本院认为：根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会作为小区全体业主选举产生的代表机构，有权以全体业主名义与物业公司签订物业服务合同，其所签订的物业服务合同的效力及于全体业主。故本案绵阳昱鑫居业主委员会与原告公司签订的物业服务合同效力及于该小区的全体业主。被告作为该小区的业主，应与原告公司按照合同的约定履行各自的权利及义务。原告要求被告给付拖欠的物业服务费，并举出《外来人员进出登记薄》以证明原告已按约履行了安防义务，被告以其车辆丢失当天原告未尽安防服务义务予以抗辩但未举证加以证明，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，本院对被告的抗辩意见不予采信，被告应按物业服务合同的约定支付拖欠的物业服务费1690元（130.41㎡×0.48元/㎡/月×27个月≈1690元）。关于垃圾清运费，该费用系物业公司替业主代缴的费用，且该笔费用已由原告实际支出，故原告主张业主支付已代缴的垃圾清运费于法有据，本院依法予以支持，被告应按6元/月的标准支付拖欠的垃圾清运费162元（6元/月×27个月=162元）。关于原告要求被告支付违约金507元的诉讼请求，因被告未按期支付物业服务费等相关费用构成违约，且合同约定了违约金按未付总额的千分之一记取，被告降低标准计算违约金为507元系其对权利的自由处分，本院依法予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，本院判决如下：一、被告彭勇于本判决生效后三日内向原告绵阳合众物业服务有限公司支付物业服务费1690元；二、被告于本判决生效后三日内向原告支付垃圾清运费162元；三、被告于本判决生效后三日内向原告支付违约金507元。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告彭勇承担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于四川省绵阳市中级人民法院。代理审判员  张馨睿二〇一六年六月十九日书 记 员  ＸＸ大