广东省东莞市第二人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1972民初4750号原告：卢瑞权，男，汉族，1959年1月29日出生，住香港特别行政区。委托代理人：刘涛，广东南天星律师事务所律师。被告：黄春，女，侗族，1977年12月31日出生，住广西融安县。委托代理人：何少挽，广东品峰律师事务所律师。原告卢瑞权诉被告黄春租赁合同纠纷一案，本院在2016年5月9日受理后，依法由审判员潘远平适用简易程序独任审判，并于2016年6月28日公开开庭进行了审理。原告卢瑞权的委托代理人刘涛和被告黄春的委托代理人何少挽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告卢瑞权诉称：原、被告于2013年9月1日签订《租赁合同》，约定被告向原告承租东莞市厚街镇白濠管理区东莞市厚街富都酒店一、二层，保证金150000元，租赁期限为2013年9月1日至2021年10月31日，租金按月支付。至2015年1月份，被告累计欠下原告租金210000元。经原被告协商，双方于2015年1月12日签订《还款计划》。但截止至原告起诉之日，被告仅支付原告部分款项，尚欠原告租金合计485000元。根据《租赁合同》第八条的约定，原告有权要求被告支付滞纳金共计250162元，自应缴纳租金之日起暂计至2016年4月30日。原告为维护自身权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1.原告与被告解除租赁合同关系，被告返还租赁物；2.被告向原告支付租金485000元；3.被告向原告支付滞纳金250162元（按照每日5‰的标准，自应缴纳租金之日起暂计至2016年4月30日，直至被告全款支付完毕时止）；4.本案的诉讼费用由被告承担。被告黄春答辩称：被告认可原告要求解除租赁合同并返还租赁物的诉请，但原告的租金计算有错误，应当为424000元。因为被告已分别于2015年4月和2016年1月9日向租赁房屋的管理人陈某某转账支付了租金20000元和31000元，陈某某是租赁物的管理人，其收款构成表见代理，且原告在计算2015年4月份的租金时多计算了10000元，扣除这三笔款项后，应当为424000元。至于原告起诉的滞纳金，被告认为超过了实际损失的30%，该条款约定无效，且原告在计算2016年1月5日的滞纳金时，欠租本金应为19000元，而原告以29000元计算，多算了10000元。本院经审理查明：原告卢瑞权为了证明自己的主张，提供了1.《租赁合同》，证明双方存在租赁关系，合同约定了租赁期限、租金及支付方式、违约责任等，该合同第8.1条约定：如乙方违反合同第4.6条拖欠租金的，每延期一日，乙方应向甲方支付未付金额5‰的滞纳金；若乙方拖欠租金或合同项上各项应付费用累计达30日以上的，甲方有权单方解除合同，没收保证金，且即时收回该租赁物业而无须给予任何补偿；同时，甲方还保留通过法律途径向乙方追讨拖欠租金之权利。2.《补充协议》和《还款计划》，证明被告拖欠原告租金，拟定还款计划后并没有按还款计划执行等事实，其中《补充协议》第2条约定每月8日前支付当月租金，《还款计划》约定了从2015年1月至12月每月8日应还之前所欠租金金额以及支付当月租金的金额。3.欠款明细表和滞纳金明细表，证明原告所主张的被告所欠租金和滞纳金的计算方法。根据欠款明细表计算，从2015年5月开始至2016年4月，被告每月新产生的未付租金分别为22000元、3000元、39000元、30000元、32500元、70000元、39500元、70000元、19000元、50000元、50000元、50000元，总计475000元。原告在滞纳金明细表中主张了从2015年4月至9月、2015年11月、2016年1月至4月的滞纳金，其中2015年4月至9月和2015年11月的滞纳金从每月30日开始计，2016年1月至4月的滞纳金从每月5日开始计，至于作为计算基数的当月新产生的欠租本金，原告除2015年9月请求以22500元计算外，其他月份与根据欠款明细表计算出的金额一致。4.《房产证》复印件及《房产登记信息查询结果》，证明原告对案涉租赁物合法所有，显示该房屋已登记有房产证号，产权人为卢瑞权。被告黄春对原告提供的《租赁合同》、《补充协议》和《还款计划》、《房产证》复印件及《房产登记信息查询结果》的真实性、合法性和关联性予以确认，对欠款明细表和滞纳金明细表，则坚持答辩意见，认为实际所欠租金为424000元，且滞纳金过高。被告黄春还提供了《银行流水明细表》，拟证明被告于2016年1月9日向陈某某转账31000元用于支付租金的事实，并主张2016年1月共付过两笔31000元的款项，其中原告在欠款明细表中承认的2016年1月收到的31000元是通过向原告卢瑞权本人支付的，而被告通过向陈某某账户支付的31000元，原告并没有从欠款总金额中扣减。原告卢瑞权对被告黄春提供的《银行流水明细表》不予确认，认为被告并没有证明转账给陈某某的款项是用于支付本案所欠的租金，根据合同相对性，款项应当支付给原告卢瑞权。对于被告主张的原告在计算2015年4月欠款时多计算了10000元，以及在计算2016年1月5日的滞纳金时多计了10000元的欠租本金，原告予以确认并同意扣减。以上事实，有原告卢瑞权提供的《租赁合同》、《补充协议》和《还款计划》、欠款明细表和滞纳金明细表、《房产证》复印件及《房产登记信息查询结果》，被告黄春提供的《银行流水明细表》，当事人陈述以及本案一审质证笔录和庭审笔录等附卷为证。本院认为：本案为租赁合同纠纷。原告提供了房屋的登记信息证明原告为涉案房屋的合法所有人并已取得房产证，被告对原告提供的《租赁合同》的真实性、合法性和关联性均予以确认，原、被告双方签订的《租赁合同》成立，且不存在无效或被撤销的情形，应为有效，双方应当遵守合同的约定，履行合同义务。对于原告主张的解除双方的租赁合同关系并返还租赁物的诉讼请求，由于被告予以认可，本院依法予以确认。至于被告所欠的租金的金额，扣除原告多计算的10000元后，尚有475000元。对于该475000元，被告黄春主张分别于2015年4月和2016年1月通过陈某某的账户转账20000元和31000元用于支付租金，陈某某是涉案租赁物的管理人，收取租金构成表见代理。但其并未证明在向陈某某付款时得到了合同相对人卢瑞权的授权，也并未提供证据证明原告卢瑞权曾经多次通过陈某某收取租金的事实，被告黄春没有提供任何证据证明其有理由相信陈某某有收取租金的权限，因此，被告所主张的表见代理并不成立，且被告黄春亦并未提供2015年4月支付20000元的支付凭证，也未提供2016年1月向原告卢瑞权本人支付租金31000元的证据，因此，对于被告黄春主张已通过陈某某支付20000元和31000元租金的主张，本院不予支持，被告黄春仍需向原告卢瑞权支付租金475000元。双方在《租赁合同》中约定的滞纳金，实为违约金，该约定并不存在无效情形，因此被告对滞纳金约定无效的主张，本院不予支持。由于双方约定租金每月8日支付，因此被告应当按照双方的约定，从每月9日开始，向原告支付所欠当月租金至实际支付之日止的违约金，但违约金应当以当月所欠的租金本金为限。至庭审之日，2015年5月至9月和2015年11月的违约金均已超过拖欠的租金数额，应当以该六个月拖欠租金的金额为限支付违约金，其中2015年9月所欠的租金为32500元，原告诉请以22500元作为计算违约金的基数，属于对自身权利的处分，本院予以支持，即该六个月的违约金金额为22000+3000+39000+30000+22500+39500=156000元。至于2016年1月至4月的违约金，原告诉请从每月5日开始计算与双方的约定不符，本院不予支持，应当从每月的9日开始计算，但金额仍不应超过当月所欠租金的金额，即2016年1月拖欠租金的违约金以19000元为本金，从2016年1月9日开始，按每日千分之五计至实际支付之日止，但以19000元为限；2016年2月拖欠租金的违约金以50000元为本金，从2016年2月9日开始，按每日千分之五计至实际支付之日止，但以50000元为限；2016年3月拖欠租金的违约金以50000元为本金，从2016年3月9日开始，按每日千分之五计至实际支付之日止，但以50000元为限；2016年4月拖欠租金的违约金以50000元为本金，从2016年4月9日开始，按每日千分之五计至实际支付之日止，但以50000元为限。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、二百二十七条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告卢瑞权与被告黄春签订的案涉《租赁合同》，被告黄春应当于本判决生效之日起三日内将租赁物返还原告卢瑞权；二、限被告黄春于本判决生效之日起三日内向原告卢瑞权支付租金475000元；三、限被告黄春于本判决生效之日起三日内向原告卢瑞权支付拖欠租金的违约金（其中2015年5月至9月和2015年11月的违约金总额为156000元，2016年1月的违约金以19000元为本金，从2016年1月9日开始，按每日千分之五计至实际支付之日止，但以19000元为限；2016年2月至4月的违约金均以50000元为本金，分别从每月的9日开始，按每日千分之五计至实际支付之日止，但均以50000元为限）；四、驳回原告卢瑞权的其他诉讼请求。如果被告黄春未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5576元，原告卢瑞权已预交，由被告黄春承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  潘远平二〇一六年六月二十九日书记员  徐鸿活