重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0117民初3897号原告重庆市诚顺物业管理有限公司，住所地重庆市合川区合阳办红岗山路红岗源小区EF幢2-2-2号，统一社会信用代码91500117771798399T。法定代表人王红梅，该公司总经理。委托代理人刘家莉，重庆宸沛律师事务所律师。委托代理人李熙，重庆宸沛律师事务所律师。被告邹兵，男，汉族，居民，住重庆市合川区。原告重庆市诚顺物业管理有限公司与被告邹兵物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月18日受理后，依法由审判员张兴军独任审判，于2016年6月2日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆市诚顺物业管理有限公司委托代理人刘家莉、李熙到庭参加了诉讼，被告邹兵经本院合法传唤无正当理由未到庭参加了诉讼。本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市诚顺物业管理有限公司诉称，2009年12月28日，重庆金威夷房地产开发有限公司与原告就重庆金威夷房地产开发有限公司开发的“美绿居”小区一期、二期签订了《前期物业服务合同》，该合同约定：1、原告为该小区提供物业服务；2、双方约定物业服务费用标准按建筑面积计算，多层住宅O.6元/月/平方米，高层住宅O.6元/月/平方米(高层另收电梯费从二楼开始每户35元/月，每增加一层加收1元/月，以此类推)，商业用房1.16元/月/平方米。3、物业服务费业主应按在每季度第一个月10日起至20日内缴纳物业服务费用。4、如未按期交纳物业服务费，应按每日万分之五的标准向乙方支付违约金，同时该合同对相关内容进行了约定。2014年12月31日美绿居、翁翠名苑(即美绿居二期)业主委员会与原告签订该小区《物业服务合同》，该合同约定：1、原告为该小区提供物业服务；2、双方约定物业服务费用标准按建筑面积计算，高层住宅1元/月/平方米含电梯运行费，二次供水从第8层开始1元/吨/月，商业用房2元/月/平方米，公损费10元/月/户；3、物业服务费业主应按在每月前10日缴纳物业服务费用。4、如未按期交纳物业服务费，应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金同时该合同对相关内容进行了约定。在合同签订后，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告所在小区提供了完善的物业管理服务。被告系“美绿居”小区二期4-26-5号房业主，该房屋建筑面积为88.92平方米。被告从2011年10月1日至2016年2月29日期间未向原告支付物业服务费等费用，经原告多次催收后，被告仍未缴纳。，故起诉请求判令被告向原告支付2011年10月1日至2016年2月29日期间的物业服务费4712.76元、公损费530元，二次供水费491元，以上费用合计5733.76元；判令被告向原告支付2011年10月1日至2016年2月29日期间的违约金12916.77元，并从2016年3月1日起以欠付物业服务费为基数按日千分之三的标准向原告支付违约金至实际支付之日；诉讼费由被告承担。被告邹兵未到庭也未答辩。经审理查明，2009年12月28日，“美绿居”小区开发商重庆金威夷房地产开发有限公司作为甲方与原告重庆市诚顺物业管理有限公司作为乙方，签订了《前期物业服务合同》，该合同约定由原告为重庆金威夷房地产开发有限公司开发的“美绿居”小区提供物业服务。合同第三章“服务费用”第六条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积和物业形态交纳，具体标准如下：1、多层住宅：0.6元/月·平方米；2、高层住宅：0.6元/月·平方米，另加收电梯运行费；从2楼开始，每户35元/月，每增加一层加收1元，以此类推；3、商业物业：2.0元/月·平方米。……。”第七条约定“业主应于每季第一个月的十日起至二十日内交纳物业服务费（物业服务金）。……。”合同第八章“违约责任”第三十一条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务金）的，应按所欠费用每天万分之五向乙方支付违约金”。合同第九章“其他事项”第三十七条约定“本合同期限自2010年1月1日起至2013年12月31日止。但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。”合同还对其他相关内容进行了约定。2014年12月31日，原告又与重庆市合川区合阳城街道美绿居翡翠名苑小区业主委员会签订了《美绿居·翡翠名苑物业服务合同》，由原告继续为该小区提供物业服务。该合同第四章“物业服务费用”第五条约定“本物业管理区域物业服务收费实行包干制。根据本物业管理区域的实际情况和重庆市物业服务收费指导价格确定原则，双方约定物业服务费用按月收取，其收取的标准如下（按建筑面积计算）：1、……；2、高层住宅：1元/月·平方米，含电梯运行费，无负压供水电费：从8层开始，1元/吨·月；3、商业门市：2元/月·平方米。4、公共照明用电计耗损：多层/高层：10元/户·月。”第七条约定“物业服务费业主按月交纳，物业使用人应在每月前10日履行交纳义务，不按时交纳物业服务费用的，乙方有权按照每日千分之三的标准收取违约金。”合同第七章“物业服务合同期限及解除”第十六条约定“本合同期限为5年，自2015年1月1日起至2019年12月31日止。……。”合同还对其他相关内容进行了约定。被告邹兵系该“美绿居”小区4幢26-5号的业主。合同签订后，原告按照约定对“嘉汇苑”小区提供了物业服务，但被告从2011年10月1日起未交纳物业等费。被告现在所居住的“美绿居”小区4幢26-5号，属该小区高层房屋，其房屋建筑面积为88.82㎡，根据《前期物业服务合同》约定，从2011年10月1日起至2013年12月31日止合计27个月每月应缴纳物业服务费0.6元/月·平方米×88.82㎡=53.29元，电梯费59元，计112.29元，在审理中，原告自愿将该两笔费用调整为98.92元，该阶段的物业服务费、电梯费合计98.92×27月=2670.84元。从2014年1月1日起至2014年12月31日止，原告对小区仍然进行了服务，被告软硬比照《前期物业服务合同》支付物业服务费和电梯费，在审理中，原告自愿将该两笔费用调整为98.92元，该阶段的物业服务费和电梯费为98.92×12月=1187.04元。从2015年1月1日至2016年2月29日止计14月，根据《美绿居·翡翠名苑物业服务合同》约定，每月物业服务费为88.82元（1元/月·平方米×88.82平方米）、公损费为10元/月，14月合计1383.48元（98.82元×14月）。在此期间被告共计用水491吨，应缴二次供水费为491元。以上费用总计5732.36元。经原告催收，被告仍未缴纳。现原告起诉来院，诉请如前。本案在审理过程中，原告自愿将《美绿居·翡翠名苑物业服务合同》中的违约金“每日千分之三”变更为年利率24%。上述事实，有原告的陈述，原告提交的《资质证书》，《前期物业服务合同》，《美绿居·翡翠名苑物业服务合同》，《重庆市土地房屋权属登记审核表》，《值班记录》，《防火巡查、检查记录本》，照片，《律师函》等证据载卷佐证，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，“美绿居”小区开发商重庆金威夷房地产开发有限公司与原告签订的《前期物业服务合同》、原告与重庆市合川区合阳城街道美绿居翡翠名苑小区业主委员会签订的《美绿居·翡翠名苑物业服务合同》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，该两份合同对小区内所有业主具有约束力，双方均应当按照该合同履行自己的义务。被告作为“美绿居”小区业主，应履行合同约定的义务，原告现作为被告所在小区的物业服务企业已履行了合同约定的物业服务义务，被告也应当履行支付物业服务费用的义务，被告拒不履行已构成违约，应承担违约责任。因此对原告请求被告交纳物业服务费等及支付违约金的诉讼请求予以支持。根据《前期物业服务合同》“业主应于每季第一个月的十日起至二十日内交纳物业服务费（物业服务金）”和《美绿居·翡翠名苑物业服务合同》“物业服务费业主按月交纳，物业使用人应在每月前10日履行交纳义务，不按时交纳物业服务费用的，乙方有权按照每日千分之三的标准收取违约金”的约定，被告所欠的物业服务费、电梯运行费、公损费、二次供水费应支付违约金。原告自愿将《美绿居·翡翠名苑物业服务合同》中的违约金“每日千分之三”变更为年利率24%，符合法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，国务院《物业管理条例》第七条第(五)项、第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：由被告邹兵在本判决发生法律效力之日起十日内付给原告重庆市诚顺物业管理有限公司从2011年10月1日至2016年2月29日止的物业服务费、电梯运行费、公损费、二次供水费等合计5732.36元，并支付违约金（其中296.76元从2011年10月21日起、296.76元从2012年1月21日起、296.76元从2012年4月21日起、296.76元从2012年7月21日起、296.76元从2012年10月21日起、296.76元从2013年1月21日起、296.76元从2013年4月21日起、296.76元从2013年7月21日起、296.76元从2013年10月21日起按每日万分之五的标准计算违约金至付清时止；其中98.82元从2015年1月11日起、98.82元从2015年2月11日起、98.82元从2015年3月11日起、98.82元从2015年4月11日起、98.82元从2015年5月11日起、98.82元从2015年6月11日起、98.82元从2015年7月11日起、98.82元从2015年8月11日起、98.82元从2015年9月11日起、98.82元从2015年10月11日起、98.82元从2015年11月11日起、98.82元从2015年12月11日起、98.82元从2016年1月11日起、98.82元从2016年2月11日起按年利率24%的标准计算违约金至付清时止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元，由被告邹兵负担，限被告在本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费50元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行本判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从判决书规定履行期间的最后一日起计算。审判员  张兴军二〇一六年六月二十日书记员  王郁文