上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2015）沪二中民二(民)终字第3020号上诉人(原审被告)顾华君，男，1980年2月27日生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人蔡永鑫，上海尚庭律师事务所律师。被上诉人(原审原告)上海新城创宏房地产有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人王振华，董事长。委托代理人陶立元。委托代理人刘雅静。上诉人顾华君因商品房销售合同纠纷一案，不服上海市嘉定区人民法院(2015)嘉民三(民)初字第925号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年6月30日顾华君、上海新城创宏房地产有限公司(以下简称“新创公司”)签订一份《上海市商品房出售合同》，约定顾华君向新创公司购买位于嘉定区安谐路《新城尚上城》79号1层115室房屋(以下称系争房屋)，建筑面积154.43平方米，房屋总价款为人民币(以下币种均为人民币)3,621,206元。付款方式：分期付款，顾华君于2014年6月30日与新创公司签约时首付房款1,086,362元，于2014年10月30日前应支付房款2,534,844元。合同约定，如顾华君未按合同约定的时间付款，逾期超过30天，新创公司有权单方面解除本合同，顾华君应当承担赔偿责任。赔偿金额为总房价款的20%。新创公司在顾华君已支付的房价款中扣除顾华君应支付的赔偿金额，剩余房款退还给顾华君。如顾华君支付的房价款不足赔偿的，新创公司有权追偿。合同还约定了其他内容。合同签订后，顾华君当日付给新创公司第一期房款1,086,362元，新创公司出具发票。后顾华君一直未支付剩余房款，亦未申请银行贷款。2015年5月5日新创公司发通知函给顾华君，要求顾华君尽快付清购房余款，顾华君收到通知函后仍未付款。2015年6月新创公司向法院起诉，请求：一、判决解除新创公司、顾华君双方签署的商品房买卖合同；二、判决顾华君向新创公司支付违约金724,241.2元；三、判决顾华君协助新创公司办理房屋备案登记等手续撤销事宜。原审审理中，顾华君经传票传唤无正当理由未到庭。原审法院经审理后认为，新创公司、顾华君签订的《上海市商品房出售合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效。合同签订后，因顾华君未按约支付新创公司剩余房款，且超过30天，按照合同约定，新创公司有权单方面解除合同，顾华君应赔偿新创公司违约金，赔偿金额按合同约定为总房价款的20%。故新创公司现要求解除合同、顾华君赔偿违约金724,241.2元的诉讼请求应予支持。由于新创公司发给顾华君的通知函中仅要求顾华君尽快付款，并未提及解除合同，故合同解除的时间应以顾华君收到法院送达的新创公司起诉状副本之日即2015年7月4日为准。合同解除后，尚未履行的，终止履行。新创公司收取的房款应退还顾华君。同时顾华君应协助新创公司办理系争房屋预告登记、备案登记的撤销手续。原审审理中，顾华君经传票传唤无正当理由未到庭，系无视法律的行为，应视为其放弃答辩、质证和举证的权利，并承担相应的法律责任。原审法院据此作出判决：一、确认新创公司与顾华君签订的《上海市商品房出售合同》于2015年7月4日解除；二、顾华君应于判决生效后十日内给付新创公司违约金724,241.2元；三、顾华君应于判决生效后十日内协助新创公司办理嘉定区安谐路《新城尚上城》79号115室房屋的预告登记、备案登记的撤销手续；四、新创公司应于判决生效后十日内返还顾华君房款1,086,362元。原审判决后，上诉人顾华君不服，向本院提起上诉称：被上诉人与案外人顾某某、司某某签订《尚上城商铺出售框架协议》，委托顾某某、司某某对系争房屋进行营销活动。被上诉人没有选任合格的代理人。顾某某团队销售人员在请示后明确上诉人除首付款外可以办理房款7成商业贷款，基于该承诺，上诉人才购买系争房屋。事后得知商铺至多只能办理5成商业贷款，现无法办理贷款，责任在于被上诉人。退一步而言，就贷款首付问题，双方存在不同理解，属于重大误解，该合同应当撤销。根据有关司法解释，就贷款无法办理导致剩余房款无法支付的，应当解除合同，返还本金及利息，因此不应当适用合同的违约金约定。上诉人于原审审理中提出违约金过高。故请求二审法院撤销原审判决，改判解除合同，退还全款以及利息，驳回被上诉人的原审诉讼请求。被上诉人新创公司答辩称：不同意上诉人的上诉请求。双方签订合同时就付款方式以及付款时间都有约定，排除了销售代理人员的有关承诺，应当以文本为准。且贷款仅是支付方式之一，合同也约定了现金补足。被上诉人的损失超出违约金，即合同约定房价的20%。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院查明，双方间的合同补充条款约定，鉴于买方向银行申请按揭贷款，本身是与银行建立借贷法律关系，客观上受政府主管机关或贷款机构政策调整的影响而存在银行同意与不同意发放贷款两种可能性，买受人与出卖人均同意买受人按揭贷款不能在合同约定之日全部或部分到达出卖人账户的，视为买方无法取得银行贷款，则须自行以现金补足，否则买受人即构成逾期付款须按合同约定承担逾期付款的违约责任。上诉人表示上诉人在补充条款上部签字，可以证明上诉人签约时未完整阅读和理解，被上诉人未尽到合理提示义务。本院审理中，上诉人向本院提交被上诉人与案外人顾某某、司某某签订《尚上城商铺出售框架协议》、案外人顾某某出具的承诺书，证明上诉人在签订合同时，销售人员承诺过房款7成可以通过办理贷款支付。案外人顾某某到庭作证，销售人员承诺过房款7成可以通过办理贷款支付，当时销售人员并不清楚商铺只能贷款5成。被上诉人表示《尚上城商铺出售框架协议》已经于2014年底解除，同时认为证人证词虚假，证人与被上诉人间的协议因证人违约已经解除，证人与上诉人有亲属关系，其证言不应当采纳。此外上诉人共购买该项目7套商铺，其余5套均转让更名，可以证明上诉人签订合同系为了转让，且证人为上诉人支付过41万余元的房款。被上诉人提交了变更申请表、发票5份及付款凭证6份。上诉人表示变更申请表真实性无异议，但与本案无关；至于证人为上诉人支付过41万余元，系上诉人曾支付证人41万余元的意向金，故证人将该款转付，故被上诉人的证据并不能证明证人与上诉人间存在利益关系，不能证明证人作伪证。本院认为，双方签订的合同合法有效，双方均应当恪守合同约定了房款分期支付，上诉人通过商业贷款支付部分房款。现上诉人未能依约支付房款，被上诉人主张解除合同，并无不当。上诉人主张被上诉人销售人员告知其7成房款可贷款，实际仅能贷款5成房款，因此上诉人存在重大误解。但合同约定，当上诉人不能获得贷款或贷款不足时，须自行以现金补足，则贷款并非上诉人支付的唯一方式，双方于签约时即有对不能获得贷款或贷款不足的预设，确定了相关的处理方式，故上诉人的主张本院难以采信。同理，基于上述约定，即使不能贷款的原因不能归责于上诉人，上诉人仍负有以现金方式支付房款的义务，因此并不符合有关司法解释的规定。上诉人认为签约时未完整阅读和理解补充条款，被上诉人未尽到合理提示义务。鉴于上诉人在补充条款每页上签字有别于合同其他部分，视为被上诉人已尽合理提示义务，上诉人应当明确知晓该约定。上诉人未按约支付房款，到达被上诉人单方解约的程度，系根本性违约，上诉人认为违约赔偿金过高，本院难以采信。综上所述，原审认定事实清楚，判决并无不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11,042元，由上诉人顾华君负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘建颖审 判 员  成 皿代理审判员  王晓梅二〇一六年六月二十七日书 记 员  仇祉杰附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……