湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2016）鄂0102民初1463号原告廖世杰，无职业。委托代理人李凯（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。委托代理人李斌（特别授权代理），湖北诚明律师事务所律师。被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司，住所地武汉市江岸区芦家墩特1号。法定代表人欧韶，该公司董事长。委托代理人秦筱（一般授权代理），湖北森生律师事务所律师。委托代理人陶雅莉（一般授权代理），武汉越秀嘉润房地产开发有限公司职员。本院于2016年3月10日立案受理原告廖世杰诉被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司（以下简称越秀公司）房屋买卖合同纠纷一案，依法组成由审判员李颖文担任审判长，人民陪审员宋汉仙、周玲莉参加的合议庭，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告廖世杰的委托代理人李凯、李斌，被告越秀公司的委托代理人秦筱、陶雅莉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廖世杰诉称，我与越秀公司于2014年签订《武汉市商品房买卖合同》，购买越秀公司开发的“星汇君泊”项目中10-2-3104房产，该合同中约定：房屋总价为1，021，461元；房屋的交付时间为2015年10月30日；如出卖人逾期交房不超过180日的，按日向买受人支付已交付房款万分之五的违约金，合同继续履行。我依约履行了付款义务后，越秀公司开发的项目未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用，依约应承担违约责任。为维护自己的合法权益，现诉至法院，请求判令：1、越秀公司支付延期交房违约金91，931.49元（按合同约定支付的购房款总金额为基数，每日万分之五，暂计算180日）；2、本案诉讼费用由越秀公司承担。被告越秀公司辩称，我公司认为廖世杰的诉讼请求不成立，请求法院驳回其全部诉讼请求。关于商品房的交付，我方交付的房屋已符合交付条件，不需要承担违约责任。即便是有违约行为，廖世杰的违约金计算标准过高。经审理查明：2015年10月29日，廖世杰与越秀公司签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号：市130327523），双方约定：廖世杰购买越秀公司投资建设的位于本市江岸区塔子湖“星汇君泊”第10幢2单元31层4号（建筑面积91.48平方米）商品房一套；商品房单价为每平方米11，165.95元，总金额为1，021，461元；出卖人应当在2015年10月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用：1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成，并满足使用功能要求；3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件；4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：交付时一户安装一块电表、通电；6、给水：交付时一户安装一块水表、通水；7、燃气：天然气管道入户，天然气表按设计要求由天然气公司安装，安装时间及点火时间按武汉市天然气公司规定办理；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过180日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5的违约金，合同继续履行。合同签订后，廖世杰按约定付清全部房款。2015年10月28日越秀公司在武汉晚报A24版刊登《交房公告》，载明：我公司开发建设的江岸区塔子湖组团J地块一期1号、2号、3号、9号、10号、11号楼已通过验收，请各位业主按我司通知的先后时间顺序，于2015年10月30日之前办理收房手续，逾期则视为自动收房。廖世杰以越秀公司未达到交房条件为由，拒绝收房。另查明，越秀公司分别于2015年9月28日取得《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》；于2015年10月19日取得《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》；于2015年10月10日取得《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》，涉案工程消防复验合格；于2015年10月28日通过1、2、3、9、10、11#楼燃气配套工程验收；于2015年9月22日取得武汉市水务集团有限公司汉口供水部《证明》，1、2、3、9、10、11#楼及小学、幼儿园供用水工程已竣工，并于2015年8月底送水。2015年11月18日，武汉市住房保障和房屋管理局向越秀公司出具《整改通知书》，记载：2015年11月6日，经查，你公司在开发经营中，存在下列问题：“塔子湖组团J地块（星汇君泊）”项目1-3和9-11号楼未达到合同约定的交房条件，将商品房擅自交付使用。对于该项目违规交付问题，你公司应立即进行整改，并于2015年12月2日前将整改措施及结果书面报武汉市住房保障和房屋管理局，我局将根据有关规定和调查事实作出相应处理。审理中，为查明上述《整改通知书》中描述的越秀公司“未达到合同约定的交房条件”具体指哪些条件，2016年5月10日经本院向武汉市住房保障和房屋管理局进行核实，武汉市住房保障和房屋管理局答复称，之所以向越秀公司出具《整改通知书》，是因为2015年11月6日在越秀公司检查时，越秀公司未能出具供电公司的证明。询问有关商品房项目竣工交付使用备案证是否是交房的必要条件，武汉市住房保障和房屋管理局答复称，商品房项目竣工交付使用备案证只是行业管理行为，是否是交房的必要条件要看双方商品房买卖合同中有没有明确约定需要办理该证，而且该证已于2016年1月1日起停办。2016年5月24日经本院向武汉市供电局调查核实，越秀公司“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日正式送电。上述事实，有《武汉市商品房买卖合同》、《销售不动产统一网络发票》、《整改通知书》、《湖北省建设工程竣工验收规划条件核实证明》、《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》、《武汉市公安消防局建设工程消防验收意见书》、《证明》、交楼公告、调查笔录等证据及双方当事人的当庭陈述在案佐证，并经庭审核查属实，本院依法予以采信。本院认为：廖世杰与越秀公司签订的《武汉市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同。廖世杰依约向越秀公司交付房屋总价款后，越秀公司应按双方合同约定将符合交付条件的商品房交付廖世杰使用。本案中，越秀公司虽提交证据证明其规划、基础设施工程、人防工程、燃气、供水等符合交房条件，但根据本院的调查核实，涉案“星汇君泊”项目1、2、3、9、10、11#楼于2015年12月11日才正式通电。双方合同对供电的约定为“供电按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件”、“交付时一户安装一块电表、通电”，结合双方签订商品房买卖合同的目的及日常交易习惯，双方对供电的条件应理解为合法、正常的用电。虽然越秀公司在合同约定的交房期限内已将上述1、2、3、9、10、11#楼通电，但该供电属于“非正式供电”，即使实际上达到了通电的效果，但并未纳入城市供电网络，不符合商品房买卖合同的交易习惯，不能视为其达到了合同约定的正常使用条件。故越秀公司未按合同约定于2015年10月30日前正式通电并达到使用条件，视为延期交房，应承担逾期交房的违约责任。对于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定为“出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之5”，庭审中越秀公司对上述违约金约定过高提出抗辩，考虑到虽然越秀公司没有在交房时正式通电，但买受人并不是处于无电使用的状态下，未对其生活造成实质性的影响，审理中廖世杰也未提交证据证明其实际遭受的损失，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失3０％为标准适当减少”的规定，本院兼顾合同的履行情况及过错程度综合考量，将违约金计算标准调整为日万分之二，即越秀公司应向廖世杰支付逾期交房违约金为8，375.98元［1，021，461元×0.2‰×41天（2015年10月31日—2015年12月10日）］。廖世杰要求越秀公司支付逾期交房违约金91，931.49元的诉请，本院予以部分支持。廖世杰另主张越秀公司交房时，人防工程、燃气、消防无验收合格证，不符合交房条件，因越秀公司提交证据证明交房时人防工程、燃气、消防已验收合格，故对廖世杰的该项意见，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告廖世杰支付逾期交房违约金8，375.98元；二、驳回原告廖世杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，098元、邮寄费20元，合计2，118元由被告武汉越秀嘉润房地产开发有限公司负担847.20元，原告廖世杰负担1，270.80元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  李颖文人民陪审员  宋汉仙人民陪审员  周玲莉二〇一六年六月二十六日书 记 员  杨敬文