上海市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2016）沪02民终4253号上诉人(原审被告)上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人胡培毅，董事长。委托代理人李友龙。被上诉人(原审原告)钱福根，男，1951年7月23日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托代理人卜音英，上海中沃律师事务所律师。上诉人上海中福置业控股集团有限公司(以下简称“中福公司”)因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市黄浦区人民法院(2015)黄浦民(行)初字第104号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审法院认定：中福公司因“中福花苑二期”项目，依法取得沪黄房地拆许字(2006)第7号房屋拆迁许可证。本市陆家浜路XXX弄XXX号房屋属拆迁范围，房屋性质为私房，建筑面积41.3平方米。产权人杨招娣(故)，钱福根是该房屋权利人之一，该户三本户口簿，分别为钱福根及其妹妹钱美芳、钱小妹，三户均单独与中福公司签订拆迁补偿安置协议。钱福根一户的户籍为钱福根、徐燕琳、钱斌、张翠娥四人(三代同堂，均已成年)。双方经过协商，于2009年12月13日分别签订了《黄浦区〈中福花苑〉二期地块就地房屋安置协议书》、《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》。《黄浦区〈中福花苑〉二期地块就地房屋安置协议书》：甲方为中福公司、乙方为杨招娣(亡)钱福根户，协议的内容为因建设需要，甲方取得拆迁乙方现有住房的房屋拆迁许可证(沪黄房地拆许字2006第7号)。为了加快黄浦区〈中福花苑〉二期街坊旧里改造步伐，甲方作为街坊改造拆迁建设单位，就乙方动迁要求就地安置事宜，经双方商定订立本协议供双方遵守执行。一、乙方钱福根户的被拆迁房屋地址陆家浜路XXX弄XXX号房屋建筑面积41.3平方米，根据有关政策应安置人口钱福根、徐燕琳、钱斌、张翠娥四人。二、乙方选择本基地就地〈中福花苑〉二期房屋安置方式，就地安置的房屋按层次、朝向实行一房一价设定房价，乙方同意支付超出应安置面积部分的差价款。三、乙方选择就地安置的房屋地址〈中福花苑二期〉临编26号1403室，暂定面积70.97平方米……。同日，双方又签订了《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》，协议的内容：为了加快黄浦区〈中福花苑二期〉街坊旧里改造步伐，甲方作为街坊改造建设单位，就乙方要求预订〈中福花苑二期〉商品房事宜，经双方商定订立本预订协议供双方遵守执行。一、乙方预订《中福花苑二期》商品房地址《中福花苑二期》临编7号楼29号705室，暂定建筑面积51.21平方米。预订基价人民币14,121元每平方米。二、甲方在办理好预售许可证后，甲方以电话形式或书信形式及发布公告的形式通知乙方，乙方须在十日内前来签订预售合同，按本预订的标的履行，乙方届时须支付全额购房款，并可同时办理公积金按揭和商业贷款手续。三、乙方如接到签订预售合同通知后，一个月内不前来办理签订预售合同，则视作为单方面放弃和解除本预订协议。乙方如在双方预订的时间内15天未交付购房款的，则视作乙方单方面违约，本预订协议自行解除……。二份协议落款盖章处中福公司的签章均为《上海中福地产置业有限公司动迁专用章》。中福公司取得上述房屋预售许可证后，履行了第一份协议的交房义务，但中福公司虽经钱福根多次催促至今仍未履行第二份协议，故钱福根诉讼至原审法院，请求判令中福公司继续履行与钱福根签订的《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》，签订《商品房预售合同》，地址为《中福花苑二期》临编7号楼29号705室、建筑面积为51.21平方米、价格为人民币14121元每平米(暂定，最终以实际提供房源为准)。原审审理中，经钱福根申请，原审法院依法查封了中福公司名下的位于本市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋。建筑面积52.40平方米。原审另查明：本市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋的市场评估价每平方米为人民币64,937元。价值时点2015年12月16日。原审再查明：上海中福地产置业有限公司于2013年变更为上海中福置业控股集团有限公司。原审法院认为：本案中双方争议的焦点1，《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》，是作为本市陆家浜路XXX弄XXX号被拆迁房屋拆迁协议的一部分，是中福公司基于拆迁关系而对钱福根作出的补偿安置；还是一份普通商品房屋预订协议。对此，钱福根诉称，本案性质是拆迁补偿安置协议，双方是拆迁与被拆迁的关系，二份协议构成了对钱福根户全部拆迁补偿安置。中福公司辩称，本案与拆迁无关，系房屋买卖合同法律关系。本院认为，钱福根作为被拆迁房屋权利人，其居住的房屋由中福公司予以拆迁，中福公司理应对钱福根进行全部补偿安置。双方在拆迁协商过程中，在同一时间签订了二份协议，二份协议的名称及内容虽然有所不同，但签约的主体均为特定的主体，一方为被拆迁人，另一方为拆迁人系中福公司，且加盖了上海中福地产置业有限公司动迁专用章；从协议的内容看，协议明确，为了加快黄浦区〈中福花苑二期〉街坊旧里改造步伐，甲方作为街坊改造建设单位，就乙方要求预订〈中福花苑二期〉商品房事宜，经双方商定订立本预订协议供双方遵守执行。故该预订协议是基于拆迁法律关系而订立的协议，与《黄浦区〈中福花苑〉二期地块就地房屋安置协议书》作为一个整体对钱福根户的安置，故中福公司的抗辩意见，不予采信。2，系争协议及相关内容是否应当履行。钱福根认为，本案不存在法律上或事实上不能履行的情形，要求继续履行协议书约定的事项。中福公司则认为双方尚未就商品房买卖价格达成一致。对此，原审法院认为，钱福根户作为三代同堂，四口之家(均已成年)，在拆迁中可以选择二套房屋解决居住，而《黄浦区〈中福花苑〉二期地块就地房屋安置协议书》中仅安置了钱福根户一套暂定建筑面积70.97平方米房屋，未能解决钱福根户实际居住困难，故钱福根的请求合法有据；同时中福公司作为该地块拆迁人不仅有义务也有能力履行系争协议的相关内容。同时，双方签订的系争协议书中标的、价格也已明确，系争协议依法应当继续履行，审理中中福公司要求变更系争协议中已经约定的价格，方可履行协议的意见，有违诚信，且缺乏依据，原审法院亦不予采纳。原审法院根据钱福根申请而查封的房屋建筑面积与系争协议中所约定的房屋面积，略有差异(增加了1.19平方米)，可以按照市场评估价格予以结算。因钱福根的诉讼请求合法有据，原审法院予以支持。原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，作出判决：一、上海中福置业控股集团有限公司应在判决生效之日起三个月按双方于2009年12月13日签订的《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》约定价格与钱福根办理本市中山南路XXX弄XXX号XXX室房屋的买卖和相关进户手续。二、钱福根应支付上海中福置业控股集团有限公司房屋面积差价款人民币77,275.03元。判决后，中福公司不服，向本院提起上诉。上诉人中福公司上诉称：其对钱福根户在安置中依法给予了充分的优惠，安置结果优于拆迁政策及标准。本案系争协议性质属于商品房预订协议，与被拆迁房屋的拆迁安置无关。原审法院认定该协议属于拆迁协议的一部分属认定事实不清，故请求撤销原审判决，改判对被上诉人原审诉讼请求不予支持。被上诉人钱福根辩称：系争协议是作为本市陆家浜路XXX弄XXX号被拆迁房屋拆迁协议的一部分，两份协议系同时签订，是上诉人基于拆迁关系而对被上诉人作出的补偿安置。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法。请求维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院依法予以确认。本案审理中，本院曾主持双方当事人进行调解，因上诉人不同意调解，致调解未成。本院认为：依法订立的合同受法律保护，双方当事人均应依约定履行各自的义务。本案中，《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》与《黄浦区中福花苑二期地块就地房屋安置协议书》系由中福公司及钱福根于2009年12月13日签订，原审法院基于该份协议签订情况、协议内容结合钱福根户的拆迁补偿安置情况来分析，认定《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》，是基于拆迁法律关系而订立的协议，与《黄浦区〈中福花苑〉二期地块就地房屋安置协议书》作为一个整体对原告户的安置，该认定并无不当，上诉人称该协议系双方于拆迁补偿安置协议之外协商后订立的，与拆迁补偿安置协议无关，缺乏依据。《黄浦区〈中福花苑二期〉商品房屋预订协议书》作为拆迁补偿安置协议之一由双方协商后依法订立，内容明确，符合相关规定，双方均应按约履行。原审法院根据实际情况，对房屋差价的计算适当，所作判决符合法律规定。上诉人的上诉请求与理由，缺乏事实证据及法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币80元，由上诉人上海中福置业控股集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高中伟代理审判员  周 晶代理审判员  包建俊二〇一六年六月二十八日书 记 员  姚君君附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：(一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……。