北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2015)丰民初字第26596号原告赵黎莉，女，1945年11月11日出生，中华人民共和国外交部退休干部，住北京市丰台区。委托代理人王辛（原告赵黎莉之子），1979年3月26日出生，无业。委托代理人娄允，北京市蓝鹏律师事务所律师。被告常云博，男，1988年5月16日出生，中国农业银行股份有限公司职员，住北京市西城区。委托代理人许德蛟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。委托代理人李伟，北京市赵晓鲁律师事务所律师。被告北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号办公楼1706号。法定代表人左晖，董事长。委托代理人闫松松，男，1987年9月8日出生，北京链家房地产经纪有限公司法务专员，住北京市朝阳区将台路5号院16号楼。原告赵黎莉与被告常云博、被告北京链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告赵黎莉及其委托代理人王辛、娄允，被告常云博的委托代理人许德蛟、李伟，被告链家公司委托代理人闫松松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵黎莉诉称：2014年1月12日，原被告双方签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定原告将其位于北京市丰台区方庄芳星园三区4号楼1601号房屋出售给被告，合同总价为3330000元。合同第十条约定自合同签订之日起90日内双方申请办理房屋权属转移登记手续；《补充协议》第二条第3款同时约定被告应于过户前五个工作日将首付款182万元以资金监管的方式支付给原告。时至今日，被告也未按约定给付首付款，已构成根本违约。2014年8月26日，被告函告原告要求解除合同。因被告违约，致使原告无资金履行已经签订的其他房屋买卖合同，支付了高额违约金，损失惨重。故诉至法院，要求：1、解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并撤销原被告双方办理的网签合同；2、被告按照房屋总价款的20%赔偿违约金666000元；3、诉讼���用由被告常云博负担。被告常云博辩称：首先，我方在涉案合同的履行中并无违约行为，双方签订合同及其补充协议后，我方向赵黎莉及中介公司支付了定金、居间费等款项，按照补充协议的约定，我方支付首付款的时间为过户前五个工作日，也就是见批贷函后五个工作日，但赵黎莉并未在必要时间内完成房屋评估，导致无法按照涉案合同约定的履行顺序履行，故我方不存在违约行为，而是赵黎莉及中介公司存在违约行为；其次，针对赵黎莉的违约行为及中介公司对于附随义务的违反，我方已经另行起诉，赵黎莉及中介公司未在按照合同约定的时间内完成房屋评估，导致我方合同目的无法实现，给我方造成损失，赵黎莉及中介公司应当对我方承担责任；对于赵黎莉给我方造成的损失，我方要求赵黎莉、链家公司承担连带责任。故不同意赵黎莉的诉讼请求。被告链家公司辩称：如果买卖双方均同意解除合同，我方不持异议，如果法院判决不予解除，我方愿意继续协助履行后续居间义务；针对第二项违约金的诉讼请求，与我方无关，我方不发表意见。经审理查明：2014年1月12日，赵黎莉（出卖人）与常云博（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》约定，赵黎莉将其位于北京市丰台区芳星园三区4号楼1601号房屋（以下简称涉案房屋）以总价款333万元出售给常云博；买受人向居间机构指定的银行申办抵押贷款，拟贷款金额为140万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；买受人未能在2014年7月31日前取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人���权退房。同日，赵黎莉（甲方）与常云博（乙方）及链家公司（丙方）就房屋买卖相关事宜还签订《补充协议》约定，1、定金：乙方于2014年1月12日向甲方支付定金10万元；2、房屋评估：甲方应在接到丙方的评估通知后5日内配合评估公司对房屋进行评估；3、首付款：乙方于过户前5个工作日将首付款182万元以资金监管的方式支付甲方；4、申请购房贷款：甲乙双方应于见评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续；5、权属转移登记：甲乙双方同意，在见批贷函后5个工作日甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。《补充协议》还约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不真实、不���整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；（2）该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的；（4）拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；（5）将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不完整、不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过15日的。乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补；丙方收取乙方的费用不予退还。《补充协议》并约定，如本协议与《买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》约定不一致的，均以本协议为准。房屋存在租赁，租赁期限至2014年7月31日止。同日，赵黎莉（甲方）与常云博（乙方）及链家公司（丙方）签订了《居间服务合同》，赵黎莉（甲方）与常云博（乙方）及中融信公司（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》。上述合同签订后，常云博向赵黎莉支付购房款定金13万元，向链家公司支付居间代理费66600元，向中融信公司支付保障服务费16650元、房屋评估费600元。此后，链家公司安排常云博到北京农商银行办理贷���。2014年6月13日，深圳市世联土地房地产评估有限公司北京分公司就涉案房屋出具了《评估报告》。赵黎莉到北京农商银行办理了相关手续，但常云博未到北京农商银行办理相关手续。2014年6月30日，常云博与赵黎莉之子王辛签订变更协议，约定将房价调整至3269000元，贷款金额变更为180万元，最晚于2014年7月31日过户交房。随后，链家公司为买卖双方办理了网签。随后，链家公司安排常云博到交通银行办理贷款。2014年8月7日，涉案房屋完成评估。同年8月21日交通银行股份有限公司北京慧忠里支行作出《同意放贷通知书》。同年8月26日，常云博通过链家公司向赵黎莉发出《解除合同通知书》载明：该房屋最晚须在2014年7月31日前办理权属转移登记手续和房屋交割手续；现逾期超过15日，已构成根本性���约，我有权退房，并按房屋总价款的20%向我支付违约金；但截至2014年8月15日即协议约定的允许逾期的最后时间，您仍不办理产权转移登记及物业交割手续，为此，我向您正式通知退房。2015年1月30日，常云博再次向赵黎莉发出了解除合同通知书。庭审中，常云博主张赵黎莉向银行等部门隐瞒了房屋出租的事实，而恰因涉案房屋的承租方不配合评估，才使得无法按时取得房屋的评估报告，造成房屋无法在2014年7月31日前完成过户，属于赵黎莉一方违约，因此其有权解除合同。并就此提交北京市第二中级人民法院开庭笔录和常云博一方与中介的短信往来记录。北京市第二中级人民法院开庭笔录显示：链家工作人员当庭表示常云博一方在办理交通银行贷款时补交了三次材料，最后一次补交材料（常云博母亲的收入证明章）时间是2014年8月10日之后，另表示涉案房屋存在价格下降的情况。常云博一方与中介的短信往来记录显示：常云博一方在2014年7月29日催促链家工作人员将其补充的材料和评估报告尽快提交交通银行，链家工作人员表示由于房屋内存在租户不配合未能及时进行评估。赵黎莉表示其将涉案房屋委托链家公司出租，因此对前述情况不知情也没有责任。另外，常云博在庭审中明确主张违约金标准过高，赵黎莉并未举证证明其实际损失的具体数额，但提供了民事判决书证明其确曾因本案纠纷受有实际损失。另，常云博在本院另案起诉赵黎莉，要求确认双方合同解除、退还定金并要求赵黎莉一方承担违约责任等。以上事实，有双方当事人陈述及相关证据在案佐证。本院认为：赵黎莉与常云博签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系双方真实意思表示，且未违反法律法规的强制性规定，为有效协议。双方当事人因本着诚信、公平的原则积极履行合同。关于赵黎莉要求解除其与常云博所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的问题。一方面，根据双方约定，赵黎莉与常云博应于见评估报告后5个工作日共同前往贷款机构办理贷款申请手续，并在见批贷函后5个工作日共同办理房屋所有权转移登记手续，而常云博则应于过户前5个工作日将首付款182万元以资金监管的方式支付赵黎莉；在本案中，虽然由于涉案房屋内尚有租户而未能在2014年7月31日前完成房屋评估，显应归责于赵黎莉，但常云博迟至2014年7月29日仍未将办理贷款所需资料全部提交予交通银行，亦对未能及时办理批贷手续致使无法于2014年7月31日前完成涉案房屋的过户负有责任，在此情形下，常云博无权因赵黎莉单方违约而要求解除合同，而常云博却在房屋评估报告、同意放贷通知书已取得的情况下，不与合同向对方赵黎莉进行协商，直接发出解除合同通知书，其行为明显有违常理，同时结合行为发生时涉案房屋的价格变化，本院有理由相信，常云博系基于房价下降而主动提出解除合同，属于常云博单方拒绝履行合同，其显然应就此承担相应的违约责任。因此，赵黎莉要求解除其与常云博所签《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》并撤销网签合同，并无不当，本院应予支持。关于赵黎莉要求常云博按照房屋总价款的百分之二十支付违约金的问题，虽然涉案合同因常云博一方原因而解除，但赵黎莉亦因涉案房屋内尚有租户而未能及时完成房屋评估存在一定责任，同时，常云博在庭审中明确主张违约金标准过高，而赵黎莉并未举证证明其实际损失的具体数额，因此，本院将依据双方过错程度、房屋市场价格、双方交易目的及案件相关情况酌情确定常云博应支付的违约金数额。故对于赵黎莉要求常云博按照房屋总价款的百分之二十支付违约金666000元的诉讼请求，其中合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予保护。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告赵黎莉与被告常云博就买卖北京市丰台区芳星园三区4号楼1601号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，并撤销就买卖上述房屋签订的合同编号为C884966的网签合同。二、被告常云博于本判决书生效之日起十五日内支付原告赵黎莉违约金二十万元。三、驳回原告赵黎莉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16720元，由原告赵黎莉负担5573元（已缴纳，由被告常云博负担11147元（于本判决书生效之日起七日内缴纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  付 强人民陪审员  肖进华人民陪审员  谷玉珍二〇一六年六月二十日书 记 员  张 欢