四川省乐至县人民法院民 事 判 决 书(2016)川2022民初1231号原告乐至县龙城物业管理有限责任公司。住所地四川省乐至县天池镇北郊*组。组织机构代码：55102590-9。法定代表人曹曦，总经理。委托代理人陆澜，四川高洁律师事务所律师。被告王远志,男，生于1956年3月14日,汉族,四川省乐至县人，村民，住四川省乐至县。原告乐至县龙城物业管理有限责任公司（简称龙城物业公司）诉被告王远志物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月28日立案受理，依法由审判员唐军适用简易程序公开开庭进行了审理，原告龙城物业公司委托代理人陆澜，被告王远志到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙城物业公司诉称，2007年6月18日，原告与资阳市晶鑫实业有限责任公司（简称晶鑫公司）签订了《状元府邸前期物业管理合同》。约定：晶鑫公司委托原告对状元府邸小区前期物业管理服务，物业管理费按多层房屋每月0.45元/㎡，高层电梯房每月0.60元/㎡收取并代收水电费。被告系小区业主，从2014年1月1日起至2014年12月31日止累计拖欠物业管理费1364元、电费320.5元、水费145.2元，现请求判决被告给付原告前述所欠费用及所欠费用从2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金；由被告承担本案诉讼费。被告王远志辩称，被告与原告无合同关系，原告不是收取物业管理费的主体；原告无据从每平方0.6元提高到0.8元收取物业管理费；因原告服务失职，被告家中无人水龙头被冲掉，流水浸湿家中财产，原告次日9点才关掉水源，给被告造成了损失，故被告不应给付原告物管费。经审理查明，状元府邸小区由晶鑫公司承建。2007年6月18日，晶鑫公司与原告签订了《前期物业管理服务合同》。合同与本案有关的内容：原告为小区提供物业服务，期限从合同签订之日起至该小区业主委员会与选聘物业服务企业签订的《物业管理服务合同》止。委托管理服务事项：原告负责对房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理；物业管理费按多层房屋每月0.45元/㎡，高层电梯房每月0.60元/㎡收取,如政府出台指导价按新标准执行。物业管理费每半年交纳一次，每次交纳时间为半年前10天。合同还约定，由原告代为小区业主交纳水、电费；物业管理公共服务费中未计入的共用设施运行、能耗费用，按该幢（该物业）住户实际用量共同分摊。业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费或水、电费的，从逾期之日起每天按欠费总额千分之三交纳滞纳金或违约金。签订合同后，原告入驻状元府邸小区，对该小区进行物业管理，原告垫交水电费后，向业主收取垫交的水电费。被告在晶鑫公司购得小区高层电梯房屋，其房屋面积为130.98平方米，被告从2014年1月1日起未交纳物业管理费、未支付原告垫付的水电费，原告诉讼来院，要求被告给付。至2014年12月31日止12个月欠原告物业管理费计1364元（2014年1-4月按130.98㎡×0.6元/㎡×4月=316元、2014年5-12月130.98㎡×1.0元/月×8月=1048元）。另查明：2013年6月25日，乐至县人民政府作出“关于听取制定县城小区前期物业收费标准的情况汇报相关事宜议定事项的通知”，该通知与本案相关的内容：同意县发改局提出的县城小区前期物业收费标准，即多层（7层及以下）为0.4元-0.6元/月·㎡、高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元/月·㎡。2014年1月原告向小区业主发出通告：告知乐至县政府文件内容，调整小区物业服务收费标准，并要求欠费业主及时交纳所欠物业管理费。通告载明：小区多层0.50元/月·㎡,高层1.10元/月·㎡。其中2014年1.00元/月·㎡，2015年1.05元/月·㎡、2016年1.10元/月·㎡。小区2014年8月31日前的水、电费均由原告垫付。因小区业主用水、电未单独立户，小区内设总电表及变压器各1个及总水表4个，各业主安装分水、电表各一个。原告每月按总电表度数向四川乐至供电有限责任公司交纳该小区电费后，依据供电公司收取的该小区生活用电费用除以小区业主分电表（生活用电）总和，另加供电公司收取的水利基金、农网还贷、库区移民基金、城市附加、再生能源附加五项费用分摊之和计算小区业主生活用电单价：2011年至2014年8月该小区每年每度电价为：0.7966元/度、0.7226元/度、0.7110元/度、0.6716元/度，三年零八个月的均价为0.7255元/度。原告每月按总水表度数向乐至海天水务有限公司交纳该小区水费后，依据水务公司出具的该小区生活用水费用除以小区业主分水表（生活用水）总和为：2011年至2014年8月该小区每年每度水价为：2.89元/立方、3.1元/立方、3.56元/立方、3.74元/立方，三年零八个月的均价为3.32元/立方。原告按0.62元/度向被告收取电费，被告分电表2014年1月1日至2014年8月31日起度为1283度，止度为1800度，期间用电517度，单价0.62元/度，计电费320.5元；原告按3.3元/立方向被告收取水费，被告分水表2014年1月1日至2014年8月31日起为191立方，止为235立方，期间用水为44立方，单价3.3元/立方，计水费145.2元。经原告多次催收未果。庭审中，原告主张违约金从2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算。上述事实，有原、被告的陈述，原被告身份信息、《物业管理服务合同》、（2013）第46号关于《乐至县人民政府常务会议决定事项通知》、水电费缴费凭据、催收通知书、（2015）资民终字第189号民事判决书、水、电表抄表记录及相应的袁昌勇、颜家忠的证言等证据在卷予以证实。本院认为，原告与晶鑫公司签订的《状元府邸物业管理服务合同》是双方在平等自愿基础上形成，内容不违反法律规定，合法有效，其系建设单位与原告签订的前期物业合同，在状元府邸小区未成立业主委员会，未与选聘的物业服务企业签订物业合同前，该前期物业合同约定的权利义务对原告及状元府邸小区的全体业主均具有约束力，均应按合同约定履行各自的义务。原告按约定为该小区提供了物业服务、垫付了水电费，被告系该小区业主，亦应按照合同约定履行义务，现被告未向原告交付物管费及向原告垫付的水电费，构成违约，应承担相应的法律责任。2014年1月1日至2014年12月31日被告拖欠原告物业费管理费1364元（2014年1-4月为130.98㎡×0.6元/㎡×4月=316元、2014年5-12月130.98㎡×1.0元/月×8月=1048元），2014年1月1日起至2014年8月31日止原告为被告垫付电费320.5元、水费145.2元，故原告要求被告给付物管费1364元、垫付的电费320.5元、水费145.2元的请求成立，本院予以支持。物业合同约定，逾期付款违约金从逾期之日起按所欠费用日千分之三计算，因违约金具有补偿及惩罚性质，依法不能超过损失的百分之三十，其损失为资金利息，故违约金可参照最高人民法院《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》第三项“关于罚息利率问题。罚息利率在贷款利率水平上加收30%-50%”的相关规定计算，即参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”现原告主张违约金从2014年12月31日起按中国人民银行同期贷款利率计算，符合法律规定，对此本院予以支持。关于被告的辩称：1、未与原告签订合同，原告不具有收取物业管理费的主体资格问题。《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其非合同当事人为由提出抗辩的。人民法院不予支持。”故被告以未与原告签订合同为由抗辩不交纳物业管理费的理由不成立，本院不予采纳；2、原告擅自提高收费标准，不合理的问题。《物业管理服务合同》约定物业管理费按多层房屋每月0.45元/㎡，高层电梯房每月0.60元/㎡收取,如政府出台指导价按新标准执行。2013年乐至县人民政府对县城小区前期物业收费指导价为：高层（8层及以上、不含电梯维修）为0.8元-1.2元每平方米每月，原告参照县政府文件规定，对2014年5月至12月期间按每月1.0元/㎡标准收费，不违反约定；3、关于被告家中自来水开关损坏，自来水溢出，给被告造成损失，系原告服务不到位的问题。《状元府邸物业管理服务合同》约定原告的职责范围：负责对小区房屋建筑主体共用部位、公用设施、设备、附属建筑物、构筑物、附属配套建筑和设施的小型维修、养护和管理。小区业主建筑物专有部分，不属于物管企业管理部分，故被告家中自来水开关毁坏的责任以及因此造成的损失，不属原告的责任。综上，被告抗辩的理由均不能成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：由被告王远志在本判决生效后五日内给付原告乐至县龙城物业管理有限责任公司物业管理费1364元，垫付的电费320.5元、水费145.2元共计1829.7元及以1829.7元为基数从2014年12月31日起至给付完毕之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息案件受理费50元，适用简易程序减半交纳25元，由被告王远志负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省资阳市中级人民法院。审判员  唐军二〇一六年六月二十七日书记员  郭典