北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0101民初2749号原告东方银座广场有限公司，住所地本市东城区东直门外大街48号。法定代表人潘苏，董事长。委托代理人韩维，北京市五泰律师事务所律师。被告祥天控股（集团）有限公司，住所地河北省三河市燕郊开发区隆达路6号。法定代表人周剑，董事长。委托代理人胡功群，北京市中银律师事务所律师。委托代理人王建华，男，1983年5月12日出生，该公司职员，住本市。第三人张建强，男，1973年1月26日出生。第三人杨广洋，男，1974年1月5日出生。上述第三人委托代理人郑欣，北京市浩天信和律师事务所律师。第三人北京聚信瑞丰房地产经纪有限公司，住所地本市东城区东直门外大街48号1幢25层M室。法定代表人黄加农，总经理。委托代理人陈宁，北京卓翔律师事务所律师。第三人宫健，男，1983年2月4日出生。第三人付迪，男，1990年5月8日出生。上述第三人委托代理人张慧，北京市韬远律师事务所律师。原告东方银座广场有限公司诉被告祥天控股（集团）有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月26日立案受理。依法组成合议庭适用普通程序，追加张建强、杨广洋、北京聚信瑞丰房地产经纪有限公司（以下简称为聚信瑞丰公司）、宫健、付迪为本案第三人，公开开庭进行了审理。原告委托代理人韩维与被告委托代理人胡功群、王建华，第三人张建强、杨广洋委托代理人郑欣，第三人聚信瑞丰委托代理人陈宁，第三人宫健、付迪委托代理人张慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月22日，原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告购买原告开发建设的本市东城区东直门外大街48号1幢12号办公楼12J号房屋，总价款为5061637元。合同中约定了付款期限及违约责任。上述合同签订后，原告于2014年7月11日将房屋交付被告。但被告未按约定向原告支付购房款，未付购房款金额3391091元，被告的行为已构成违约。现原告起诉要求解除原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议，要求被告支付违约金人民币678218.2元，要求被告交还房屋并按每平方米每日15元的标准支付自2014年7月11日至实际返还房屋之日的房屋使用费，要求被告赔偿原告因合同解除后将房屋恢复原状的损失人民币100000元，要求被告赔偿律师费人民币50000元，诉讼费由被告承担。被告辩称：原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》是应原告向房管部门登记备案之需要而签订，合同中约定的房屋单价并非真实的交易价格，签订该合同的目的是为了少缴税金。同时，被告共购买了12套房屋（含涉诉房屋），一共支付购房款人民币6934万元，该金额已超过12份买卖合同中约定的购房款总额。被告购买的是一层房屋，原告擅自将一层房屋分割成12套房屋出售给被告，涉嫌诈骗及非法集资。综上，被告认为原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》是无效的，原告无权要求被告支付违约金。原告虽然将涉诉房屋的钥匙交给被告，但该钥匙仅系消防通道的钥匙，并非正门钥匙。被告领取上述钥匙仅仅是为了装修，而不是为了正常办公使用，故原告从未向被告交付过房屋，无权要求被告支付房屋使用费。被告并未对房屋进行装修，只是拆除了部分隔断墙，故原告无权要求被告赔偿装修损失。原告要求被告支付律师费，无相关合同及法律依据。综上，不同意原告的诉讼请求。第三人张建强、杨广洋述称：第三人系北京银座兴业房地产经纪公司（以下简称为银座兴业公司）股东，银座兴业公司现已注销。2010年，银座兴业公司曾与原告签订《包销合作协议》，约定由银座兴业公司包销东方银座广场项目中未出售的28套房屋，包销价格为3.2万元/平方米，原告按包销价格与银座兴业公司指定的买受人签订《北京市商品房现房买卖合同》，并收取该合同约定的购房款。对于超出包销价格部分的收益，均由银座兴业公司收取并享有。在取得包销权后，银座兴业的销售人员与被告达成购房意向，经双方协商，确定房屋单价为63834元/平方米。此后，银座兴业公司告知原告，协助原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》。原告表示不同意按照协商的价格签约，仅能按照包销价格签约。最终，原、被告按照31917元/平方米的价格与被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》。此后，银座兴业公司委托北京健迪装饰装修工程有限公司（以下简称为健迪公司）及聚信瑞丰公司收取了被告交纳的应由银座兴业公司获得的购房款人民币5200万元，剩余款项应由原告收取。原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》是有效的，同意原告的诉讼请求。第三人聚信瑞丰公司述称：第三人与银座兴业公司存在业务往来，曾受银座兴业公司委托以装修款的项目收取被告支付的款项人民币1580万元。此后，第三人将上述款项转给银座兴业公司。第三人不了解其他情况，对原告的诉讼请求不发表意见。第三人宫健、付迪述称：第三人系健迪公司的股东，健迪公司已注销。健迪公司与银座兴业公司存在业务往来。健迪公司曾受银座兴业公司委托以装修款的项目收取被告支付的款项人民币3620万元。第三人不了解其他情况，对原告的诉讼请求不发表意见。经审理查明：2014年4月22日，原、被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，约定被告购买原告建设的本市东城区东直门外大街48号1幢12层办公楼12J号房屋，该房屋用途为办公，实测建筑面积为158.59平方米（套内建筑面积106.23平方米）。按套内建筑面积计算，该商品房单价为人民币47649元/平方米，总房款为人民币5061637元。被告应于2014年6月22日前支付426940元，于同年7月22日前支付843606元，于同年8月22日前支付843606元，于同年9月22日前支付843606元，于同年10月22日前支付843606元，于同年11月22日前支付1260273元。被告未按约定期间支付购房款的，逾期超过30日，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计的逾期应付款的20%向原告支付违约金，并由原告退还被告全部已付款。另，被告共从原告处购买房屋12套，双方于2014年4月22日共签订12份《北京市商品房现房买卖合同》。为购买上述12套房屋，被告共支付购房款人民币6934万元，其中向原告支付1734万元（尚欠3466万元），向健迪公司支付3620万元，向聚信瑞丰公司支付1580万元。被告向原告支付的上述购房款中，分摊到涉诉房屋金额为已付购房款人民币1670546元，未付款人民币3391091元。另查，2010年10月1日，原告与银座兴业公司（2014年12月19日注销，股东为杨建强、杨广洋）签订《包销合作协议书》，约定原告委托银座兴业公司包销原告开发建设的“东方银座广场”项目中尚未出售的28套房屋。包销房产的包销价格为人民币3.2万元/平方米，包销期限为自本协议签订之日起至2014年12月31日止。原告按照包销价格与银座兴业公司指定的买受人签署《北京市商品房现房买卖合同》，并收取《北京市商品房现房买卖合同》所约定的购房款。对于超出包销价格部分的收益，原告不享有任何权益，超出部分的收益均由银座兴业公司自行收取并归银座兴业公司所有。2014年4月10日，银座兴业公司致函原告，根据双方签订的包销协议约定，银座兴业公司就本市东城区东直门外大街48号1幢12层办公楼A、B、C、D、E、F、G、H、J、K、L、M号共计12套房屋的出售，已与被告以建筑面积63834元/平方米的价格洽谈成功。依据包销协议的约定，请原告收到此函后，按上述价格与被告签订买卖合同。同月15日，原告回函银座兴业公司，不同意按照上述函件的价格签约，原告同意以每平方米32000元的价格与银座兴业公司指定的被告签署《北京市商品房买卖合同》。同月18日，银座兴业公司致函原告，同意以12套房屋总共1629.24平方米的建筑面积总计5200万元的标准（约31917元/平方米）的价格与银座兴业公司指定的被告签订《北京市商品房买卖合同》。再查，2014年4月22日，原、被告还签订有《提前入住协议书》，约定被告整体购买了原告出售的“东方银座”项目写字楼12层12A、12B、12C、12D、12E、12F、12G、12H、12J、12K、12L、12M号房产。根据被告要求，原、被告每套房产均签订了一份《北京市商品房现房买卖合同》（以下简称为《买卖合同》）及补充协议，同时每套房产被告均与（原处为空白）签订了一份《委托装修协议书》。被告支付了《委托装修协议书》所约定的装修款人民币4700万元及《买卖合同》项下的定金人民币500万元，尚未支付《委托装修协议书》所约定的房价款人民币500万元及《买卖合同》项下的房价款人民币4700万元。在此情况下，被告向原告申请提前办理该房产的房屋交接并入住该房产。被告确认，该房产已经符合了买卖合同所约定的交付条件。原、被告约定，本协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续。被告应按照该等《买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续，并交纳应由买受人交纳的相应费用。被告无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付。被告应当严格按照该等《买卖合同》及该等《委托装修协议书》的约定将原告及装修公司支付房价款及剩余装修价款。若被告未依据该等《买卖合同》或该等《委托装修协议书》的约定支付款项，则应当依据上述合同的约定承担逾期付款违约责任。双方进一步约定，如因乙方原因（包括但不限于逾期付款）导致该等《买卖合同》解除的，则被告除应当承担该等《买卖合同》及该等《委托装修协议书》所约定的违约责任外，自原告将该房产交付被告之日起至被告将该房产返还给原告并经原告确认之日止，被告还应按照每日每平方米人民币15元的标准向原告支付房屋使用费。原、被告约定，如因乙方原因（包括但不限于逾期付款）导致该等《买卖合同》解除的，被告应于该等《买卖合同》解除后3日内将该房产按照原告交付的状态返还给原告，并经原告确认。如被告逾期搬离的，则视为被告放弃该等房产内自由物品、财产的所有权，原告有权采取措施处理上述物品、财产，由此造成的损失由被告承担。该等房产如有损坏，由被告负责赔偿。本协议书与该等《买卖合同》约定不一致的，以本协议书约定为准。2014年7月11日，被告向案外人北京鼎铭物业管理有限公司支付上述12套房屋自2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费人民币577837.13元。庭审中，第三人张建强、杨广洋称，被告购买涉诉房屋时，系与银座兴业公司进行商谈并达成交易。12套房屋总价款共计人民币10400万元。依据银座兴业公司与原告签订包销协议的约定，其中5200万元由银座兴业公司收取，5200万元由原告收取。应由银座兴业公司收取的款项，银座兴业公司指示被告将5200万元以装修款的形式，分别支付给健迪公司及聚信瑞丰公司。被告对于购房总价款及已付款项不持异议，但提出与被告接洽的人员胡杰（胡文果）系原告工作人员，被告的付款行为均系接受胡杰的指示。原告对此不予认可，张建强、杨广洋则表示无法确认胡杰的身份，但确认此项交易系被告与银座兴业公司商谈完成。同时，被告对原告与银座兴业公司签订的《包销合作协议书》及双方往来函件真实性不予认可，但并未提供反证。经询，被告未继续支付购房款是因为其公司资金短缺所导致。关于原告是否向被告交付房屋一节，被告表示其仅收到原告给付的消防通道钥匙，并未收到正门钥匙。拿到消防通道钥匙后，被告仅拆除了部分房屋的隔断墙，并未进行装修，也并未使用，房屋现为空置状态。关于合同解除后房屋交还及费用退还问题，原告表示合同解除后，被告理应将房屋交还原告，原告收取被告的1734万元，在扣除被告应承担的违约金、房屋使用费后，如有剩余，可以退还。被告则表示其支付的购房款已经超过12份买卖合同中约定的总金额，同时，被告从未控制涉诉房屋，房屋内也没有被告的物品，涉诉房屋一直由原告控制。上述事实，有原、被告及第三人当庭陈述，《北京市商品房现房买卖合同》，《包销合作协议》，往来函件，《提前入住协议书》，工商档案查询材料等证据材料在案佐证。本院认为：依法订立的合同受法律保护。本案中，根据现已查明的事实，原告曾与银座兴业公司签订《包销合作协议》，约定涉诉房屋由银座兴业公司负责包销。在银座兴业公司与被告商谈后，双方就涉诉房屋的买卖达成一致，含涉诉房屋在内的12套房屋购房款总额共计10400万元。此后，原告依据银座兴业公司指示，按照双方约定的包销价格，与被告签订《北京市商品房现房买卖合同》，对购房款的支付期限及相应的违约责任进行了约定。同时，原、被告还签订了《提前入住协议书》，就房屋的交付问题及相应的违约责任进行了约定。故原、被告签订的《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议、《提前入住协议书》均系双方真实意思表示，合法有效，双方均应严格遵守。依据上述合同及协议书，被告对于购房款需按期向原告支付是明知的。此后，应银座兴业公司的指示，被告以装修款的名义向健迪公司及聚信瑞丰公司共计支付5200万元，但被告并未按《北京市商品房现房买卖合同》的约定向原告支付全部购房款。被告未按约定履行支付购房款的义务，已构成违约。现原告依据合同约定要求解除与被告签订的买卖合同，并要求被告支付约定的违约金，理由正当，本院应予支持。关于原告要求被告返还房屋并支付房屋使用费的诉讼请求，被告称原告并未向其交付房屋，但根据双方签订的《提前入住协议书》，在该协议书签订后60日内，双方办理房屋交接手续。被告应按照该等《买卖合同》的约定携带相应材料前来办理该等房产的收房手续并交纳应由买受人交纳的相应费用。被告无正当理由未能前来办理的，则该等房产视为已于本协议约定的期限交付。同时，被告曾向物业公司交纳2014年7月11日至2015年7月31日期间的物业费，上述情形说明原告已将房屋交付被告。现被告未按约定付款，原告依据《提前入住协议书》要求被告交还房屋，并支付房屋使用费，理由正当，本院亦予支持。关于原告要求被告赔偿将房屋恢复原状损失的请求，因该费用尚未发生，数额无法确定，故原告的该项请求，本院不予支持。关于原告要求被告赔偿律师费的诉讼请求，无相关合同及法律依据，本院对此亦不予支持。关于原告收取被告的购房款一节，在合同解除后，原告应将收取被告的购房款予以退还。原告主张在折抵后将购房款剩余部分予以退还，无相关法律依据，原告可在执行中要求进行折抵。被告的相关答辩意见，无合同及法律依据，本院均不予采纳。关于被告向银座兴业公司支付的相关费用，与本案不属同一法律关系，被告可另行向其主张解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告东方银座广场有限公司与被告祥天控股（集团）有限公司就本市东城区东直门外大街四十八号一幢十二层办公楼十二J号房屋签订的《北京市商品房现房买卖合同》及相关补充协议；二、原告东方银座广场有限公司于本判决生效后十日内退还被告祥天控股（集团）有限公司所交购房款人民币一百六十七万零五百四十六元；三、被告祥天控股（集团）有限公司于本判决生效后十日内给付原告东方银座广场有限公司违约金人民币六十七万八千二百一十八元二角；四、被告祥天控股（集团）有限公司于本判决生效后十日内将本市东城区东直门外大街四十八号一幢十二层办公楼十二J号房屋交还原告东方银座广场有限公司，并按每日每平方米（建筑面积）十五元的标准给付原告东方银座广场有限公司自二○一四年七月十一日至本判决生效之日止的房屋使用费；五、驳回原告东方银座广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费24160元，由原告负担2965元，被告负担21195元（原告已交纳，被告于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王轶楠代理审判员  高 韩人民陪审员  孟庆华二〇一六年六月二十日书 记 员  金 滨