北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2016)京0102民初11717号原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司,住所地北京市西城区东经路6号院.法定代表人王寅生,经理。委托代理人王红梅,女,1974年5月16日出生，原告公司职员。委托代理人张克玲,女，1971年7月30日出生，原告公司职员。被告董静,女,1968年2月1日出生,明中天商贸有限责任公司负责人。原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司（以下简称为天宝伟业物业公司）与被告董静物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员万人瑞独任审判，公开开庭进行了审理，原告天宝伟业物业公司之委托代理人王红梅、张克玲，被告董静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告天宝伟业物业公司诉称，2009年11月，原告与被告签订了《前期物业服务协议》，协议约定，被告将北京市西城区广外大街莲花河胡同2号院2号楼2单元1301室（以下简称涉案房屋）委托原告进行物业服务。协议签订后，原告已经如约为被告提供了物业服务,但被告至今未缴费。鉴于上述事实，特诉至法院。要求法院判令：1、要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费5590.1元、生活垃圾清运费60元和公共照明费40元；2、要求被告承担本案诉讼费被告董静辩称，被告确系居住使用涉案房屋，房屋建筑面积、物业费收费标准以及欠费年度认可。原告物业服务不达标，如果要交纳物业费，被告同意按照六折的标准交纳，剩余的物业费不同意交纳。被告认为物业公司的物业服务不达标具体体现在：1、小区的过道、大厅、楼道内墙面以及公共区域路面坏损，原告没有及时组织修复，庭院灯坏损未及时修复；2、楼下大门的门禁没有使用过，单元门没有正常使用，小区的东、西大门都没有正常使用；3、电梯未得到良好维护；4、自行车、垃圾等随意堆放在消防通道，消防通道阻塞；5、保安没有24小时执勤；6、小区卫生不达标、装修垃圾未及时清运与检查；7、小区内车辆停放无序、没有指示标；8、没有设置意见箱，没有公开征集业主对于物业服务的意见；9、没见到过公共服务收支情况的公示。经审理查明：被告董静居住使用北京市西城区广外大街莲花河胡同2号院2号楼2单元1301室，涉案房屋建筑面积101.27平方米，涉案期间的物业费、生活垃圾清运费和公共照明费尚未缴纳。2009年11月19日，原告天宝伟业物业公司与被告董静签订了《前期物业服务协议》，约定：天宝伟业物业公司提供的物业服务质量按北京市建委发布的《住宅物业服务等级规范（一级）（试行）》规定的标准执行，天宝伟业物业公司负责物业共用部位和相关场地的清洁卫生、生活垃圾箱的清倒（不含生活垃圾清运及建筑装饰垃圾收集和清运），物业服务收费选择包干制方式，收费标准为2.30元/㎡.月，物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按合同约定的服务内容和质量标准提供服务。交纳费用时间：首次入住交纳自入住之日起12个月的物业服务费。次年交满当年的物业服务费后，于年底12月31日前（按年）交纳下年度的物业管理服务费（以后每年如此）。其他费用：楼道公共照明费，由本楼业主分摊，每年每户预交20元，用完续筹。生活垃圾清运费30.00元/户年（依据京价（收）字[1999]第253号），天宝伟业物业公司可采取规劝、公告、通知等必要措施，制止业主、物业使用人违反《临时管理规约》（《业主临时公约》）和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。对于电梯维护一节，天宝伟业物业公司出示了《电梯日常维护保养记录》，证明原告对电梯进行了维修保养。被告董静不认可该证据的真实性。对于小区内卫生保洁一节，天宝伟业物业公司向法院出示了《保洁巡视检查记录》和照片，证明公司做到了保洁及垃圾清运的义务。被告董静认可照片的真实性，不认可《保洁巡视检查记录》的真实性，并向法院出示照片，证明小区内保洁及垃圾清运不达标。天宝伟业物业公司认可照片的真实性，表示现在垃圾基本已经清理完毕，剩下的家具也是放在垃圾清运点，等待清运。对于小区安保维护一节，天宝伟业物业公司出示了《丽水莲花小区规范管理》、《巡视记录》、照片、大门《来人来电接待处理记录》和《保安执勤记录》，证明物业公司对小区24小时巡视到位，物业公司尽到了安防义务，门禁使用正常。被告董静对《丽水莲花小区规范管理》、《巡视记录》、大门《来人来电接待处理记录》和《保安执勤记录》真实性不认可，对照片真实性认可，但辩称只能证明原告处理过一次贴小广告事件，是物业公司为应对诉讼临时作出的行为，另外，照片上显示的时间有问题，其反应的事件是前两个月发生的，而非照片上的时间。董静向法院出示了录音、录像、照片和证言加以佐证，证明物业公司没有提供合格的安防服务，门禁使用不正常，到处都是小广告，小区物业服务不合格。天宝伟业物业公司对录音、录像和证言的真实性不认可，对照片的真实性认可，是涉案小区的门岗，但是看不出来是哪个保安，小区西门及5、6号楼的大门及单元门门禁当时正在进行维修，现在已经修好了。在门处放置隔离墩是为了让业主高峰期时方便出行，平时都是按照规定管理的。对于小区内车辆停放管理一节，被告董静出示了照片，证明小区内车辆管理无序，消防通道被占。原告天宝伟业物业公司认可照片的真实性，但表示车辆摆放位置并未占用消防通道，而且物业公司贴了提示，保安也进行过劝阻，但是部分业主不听，车辆指示牌临时放在地上是因为风大，防止指示牌砸伤业主。对于小区内设施设备维护一节，被告董静出示了照片，证明物业公司没有尽到修缮义务。原告认可照片的真实性，但表示之所以把地面进行整理是因为要修复公共水管，上面遮盖物也是防止业主摔倒，在完全修复完毕后会将路面修复原状，现在路面上遮盖物基本撤离。对于小区内公共照明一节，被告董静出示了照片，证明楼道内公共照明服务不达标，灯泡瓦数太小，楼道黑暗。原告天宝伟业物业公司认可照片的真实性，但表示是灯泡是亮的，并没有损坏，物业公司响应政府节能环保的号召，将原来的白炽灯换成节能灯，但是照明亮度并没有降低。庭审中，证人杨×出庭，其证明内容如下：大门和单元门的门禁损坏向物业反映过，但是一直未作处理，小区的大门有很长一段时间无法正常使用，直到最近才修复好；楼道里的灯未经业主同意私自更换，减少了灯泡数量，而且变成了感应灯，照明效果大幅降低，非常黑，影响正常出行；楼道门口的自行车、电动车乱停放，占用消防通道，影响出行，跟物业反映过此问题，但是物业也没有处理；从入住到现在没见过公共收支情况的公示；没见到过楼道内巡视的保安，小广告频繁，说明管理不严，没有人巡逻；电梯卡应该属于业主所有，但是现在房产中介都有电梯卡，随便带人进入；按照合同规定，应该按照每月100元收取地下停车场管理费，物业一直收150元/月，但是停车费并非物业费的组成部分，系单独收取；业主垃圾乱丢，物业公司不管理，只是让报案；单元楼外公共部分的玻璃物业没有清洗，非常脏；曾看到地上有瓷砖碎片并且有护栏围着；所住楼层的地面经过多次催促才修复，但是没有恢复大理石原状，只是用水泥填平了；楼道门口很多垃圾；因为小区内业主被盗，见到过两次警察进小区。原告天宝伟业物业公司不认可证人证言，被告董静认可证人证言。现原告诉至本院请求判令：1、要求被告支付2015年1月1日至2016年12月31日的物业费5590.1元、生活垃圾清运费60元和公共照明费40元；2、要求被告承担本案诉讼费经法院调解，双方各持己见。上述事实，有《前期物业服务协议》、《电梯日常维护保养记录》、《保洁巡视检查记录》、《丽水莲花小区规范管理》、《巡视记录》、大门《来人来电接待处理记录》和《保安执勤记录》、录音、录像、照片、证人证言和原、被告当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，本案中，原告天宝伟业物业公司和被告董静签订的《前期物业服务协议》不违反法律和行政法规的强制性规定，应属合法有效。因此，原、被告双方均应按约行使合同权利，履行合同义务。现原告在履行自己的合同义务后，有权要求被告按约支付物业费、生活垃圾清运费和公共照明费，原告该项主张本院予以支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告虽辩称原告在物业服务中存在瑕疵，尤其是在电梯、卫生保洁、小区安防、门禁、车辆停放管理、设施设备维护、公共照明等方面存在问题，而且物业公司没有设置意见箱，没有公布公共收支情况，但考虑到物业服务有其特殊性，某些管理的效果受到很多因素的干扰，且被告提供的证据尚未达到酌减物业费的程度，故本院对此意见不予采信。应当指出，物业管理企业与小区业主之间存在相互依存的关系，物业管理企业应当转变服务意识，改善服务态度，不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，为小区业主提供质量高、态度好的物业服务，以充分获取所在小区业主的理解和配合；同时业主也应对物业管理企业给予一定谅解，尽可能地看到其在物业管理中的努力和付出，应当认识到及时交纳物业费是保障物业正常运转的前提条件。希望通过双方的共同努力，营造更加和谐美丽的小区环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：本判决生效后七日内，被告董静向原告北京天宝伟业物业管理有限责任公司支付二〇一五年一月一日至二〇一六年十二月三十一日期间的物业费五千五百九十元一角、生活垃圾清运费六十元和公共照明费四十元。如果被告董静未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二十五元，由被告董静负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本、预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，视为放弃上诉权利。代理审判员  万人瑞二〇一六年六月二十日书 记 员  王 洋