湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2015)开民一初字第05151号原告长沙宝瑞房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市开福区万家丽北路一段699号恒大雅苑综合楼一楼。法定代表人赖立新，董事长。委托代理人赵军，该公司职工。委托代理人陈伟祥，该公司职工。被告李燕华。被告黄海波。原告长沙宝瑞房地产开发有限公司（以下简称宝瑞公司）诉被告李燕华、黄海波房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月4日受理后，依法由组成由刘伟担任审判长、人民陪审员陈文艺、林群参加的合议庭，于2016年5月23日公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录工作。原告宝瑞公司的委托代理人陈伟祥到庭参加诉讼。被告李燕华、黄海波经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝瑞公司诉称，2010年7月20日，宝瑞公司与李燕华、黄海波签订了《长沙市商品房买卖合同》一份，该合同的主要内容有:被告李燕华、黄海波购买位于长沙市开福区万家丽北路某某小区xxx号房屋，原、被告与中国银行股份有限公司长沙市松桂园支行签订了《中国银行住房/商业用房贷款合同》，被告办理了银行按揭手续，原告宝瑞公司对被告银行贷款承担保证责任。因被告没有按银行贷款合同规定期限偿还贷款，不履行还款义务，导致原告宝瑞公司承担了保证责任，原告宝瑞公司代被告偿还了上述银行贷款。根据上述《长沙市商品房买卖合同》附件四第三条第（一）款第5项的约定，在房地产权证办理完毕之前，被告未按银行贷款合同约定的期限偿还贷款，导致原告宝瑞公司承担了保证责任的，原告宝瑞公司有权解除商品房买卖合同，收回该商品房，被告所交的全部款项不予退还。同时被告必须在原告宝瑞公司履行保证责任后15天内，协助原告宝瑞公司到房管局办理有关解除合同的手续。为维护原告合法利益，特提起诉讼，请求依法判决：一、解除被告李燕华、黄海波与原告宝瑞公司签订的合同编号：2010xxxx06的《长沙市商品房买卖合同》；二、原告宝瑞公司收回涉案房屋，被告协助原告宝瑞公司到房管局办理解除合同以及房屋更名的手续；三、被告赔偿原告宝瑞公司因被告周艳违约断供而造成的原告宝瑞公司代其偿还的银行贷款本金、利息、罚息等损失，至涉案房屋更名过户手续办理完毕之日止，至2015年2月5日止贷款本金暂计5464.36元、利息暂计8196.54元，合计13660.9元；四、被告按照同期银行贷款利率、赔偿原告宝瑞公司代其偿还的银行贷款的利息损失，至原告宝瑞公司代偿银行贷款责任终止时止；五、被告承担本案的诉讼费用。被告李燕华、黄海波经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，亦未提交答辩意见。经审理查明,2010年7月20日，宝瑞公司（出卖人）与李燕华（买受人）、黄海波（共有人）签订了编号为2010xxxx06的《长沙市商品房买卖合同》一份以及四份附件，合同的主要内容有：……买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房（以下简称该商品房）为某某小区xxx号房。该商品房的设计用途为住宅；……计价方式及价款：按建筑面积计算，该商品房单价每平方米6416.34元，总金额（￥546223.00元）伍拾肆万陆仟贰佰贰拾叁元整；……付款方式及期限：银行按揭方式付款，2010年7月20日支付房款116223元，余款430000元须在20120年7月20日前办理完毕银行按揭贷款申请手续；……买受人逾期付款的违约责任：按逾期时间，分别计算。（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一【该比率应不小于第（1）项中的比率】的违约金。……附件四合同补充协议第三条第（一）款第4项约定：在《房地产权证》办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期间偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理解除合同的手续。（2）有权对该商品房以出租、拍卖、申请法院强制执行等方式行使追偿权。（3）有权终止或不予办理以买受人为产权人的房地产权证，并无须承担任何责任。……2012年5月2日，借款人黄海波与贷款人中国银行股份有限公司松桂园支行，抵押人黄海波、李燕华，保证人宝瑞公司签订《中国银行住房/商业用房贷款合同》一份，合同编号松桂园中银按借合字2010xxxx06号，该贷款合同主要约定：借款人黄海波向贷款人中国银行股份有限公司松桂园支行借款43万元，用于支付购买某某小区xxx号房、总价款为546223元的房产的购房款；贷款期间为360月，按月等额本息还款；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购房的开发商长沙宝瑞房地产开发有限公司的账户59xxxx9；本贷款合同由开发商长沙宝瑞房地产开发有限公司提供阶段性连带责任保证。借款人黄海波在贷款合同借款人栏处签名、抵押人黄海波、李燕华在抵押人栏处签名，贷款人中国银行股份有限公司松桂园支行在贷款合同贷款人栏处盖章，保证人长沙宝瑞房地产开发有限公司在贷款合同上保证人栏处盖章。上述贷款合同、抵押协议签订后，中国银行股份有限公司松桂园支行向黄海波指定的账户即长沙宝瑞房地产开发有限公司的账户发放了贷款。因黄海波未按贷款合同的约定按时还款，原告宝瑞公司按保证条款向贷款人中国银行股份有限公司松桂园支行的下级支行中国银行股份有限公司金霞支行偿付至2015年2月5日黄海波应支付的贷款本金、利息等共计13660.90元。原告宝瑞公司认为，因被告黄海波未及时向贷款银行还本付息，导致其承担了保证责任，遂向本院提出诉讼，提出前列诉求。本院于2016年6月20日到中国银行股份有限公司长沙市金霞支行就被告黄海波的还贷情况进行调查，该行出具了被告黄海波2014年1月至2016年6月的还贷明细，该明细载明被告黄海波在2014年1月至2014年6月存在延迟还贷情况，之后正常还贷。以上事实有《长沙市商品房买卖合同》以及其附件、《中国银行住房/商业用房贷款合同》、代偿证明、还贷明细、当事人的陈述和庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为，一、宝瑞公司与黄海波、李燕华签订的编号为2010xxxx06的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议是原、被告双方在平等自愿的基础上签订的，是当事人真实意思表示，该合同不违反法律、行政法规定的强制性规定，为合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。被告黄海波、李燕华通过支付首付以及银行按揭的方式向原告宝瑞公司支付了房款；二、对《中国银行住房/商业用房贷款合同》履行的问题。在《中国银行住房/商业用房贷款合同》中借款人是黄海波，黄海波、李燕华是抵押人，借款人黄海波未按贷款合同约定还本付息，出现违约行为，导致原告宝瑞公司承担了保证责任，为黄海波支付了银行按揭。原告宝瑞公司应当向借款人黄海波主张相关追偿权；三、对于原告请求被告黄海波、李燕华按《长沙市商品买卖合同》的约定承担违约责任的问题。根据《长沙市商品买卖合同》附件四合同补充协议第三条第（一）款第4项约定：在《房地产权证》办理完毕之前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期间偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：（1）有权单方解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理解除合同的手续。在房屋买卖法律关系中买受人是李燕华和黄海波，在贷款法律关系中，黄海波是贷款合同的借款人，虽然李燕华不是贷款合同的借款人，而是抵押人，但是借款人黄海波违约导致黄海波、李燕华与宝瑞公司的房屋买卖合同出现违约行为，宝瑞公司依据《商品房买卖合同》向黄海波、李燕华提出违约诉讼，本院予以认可。宝瑞公司依据《长沙市商品买卖合同》附件四合同补充协议第三条第（一）款第4项的约定，要求本院宣告解除编号为2010xxxx06的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议，收回涉案的某某小区xxx号房等诉求请求，本院认为被告黄海波在2014年6月之后正常还贷，被告黄海波有轻微违约行为，而原告宝瑞公司要求解除编号为2010xxxx06的《长沙市商品房买卖合同》以及补充协议，收回涉案的某某小区xxx号房等诉求请求明显过于严格，但是被告黄海波、李燕华应当承担宝瑞公司为黄海波、李燕华垫付的银行贷款本金、利息；宝瑞公司要求被告黄海波、李燕华承担垫付的银行贷款本金和利息等的利息诉求，该利息是原告宝瑞公司的损失，本院予以认可；四、被告黄海波、李燕华经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，应承担不举证、不质证的法律后果。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十二条、第一百三十条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条之规定，判决如下：一、被告李燕华、黄海波在本判决生效之日起10日内向原告长沙宝瑞房地产开发有限公司支付原告长沙宝瑞房地产开发有限公司为被告李燕华、黄海波垫付的某某小区xxx号房屋按揭贷款13660.90元（截至2015年2月5日）以及相应利息（该利息以13660.90元为本金，按银行同期贷款利率，从2015年2月5日起至本息全部清偿之日止，利随本清）；二、驳回原告长沙宝瑞房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费142元，公告费560元，共计702元，由被告李燕华、黄海波承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  刘 伟人民陪审员  陈文艺人民陪审员  林 群二〇一六年六月二十日代理书记员  张 凡