广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4005号上诉人（原审被告）：杨泽喜，住湖北省监利县。委托代理人：江志雁，广东润科律师事务所律师。委托代理人：周魏银，广东润科律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：冯振威，住广州市番禺区。委托代理人：刘英莲，广东纬国律师事务所律师。委托代理人：韩秋阳，广东纬国律师事务所律师实习律师。上诉人杨泽喜因与被上诉人冯振威返还原物纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2015）穗番法民三初字第98号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：冯振威为位于广州市番禺区市桥街环城东路127号首层101号铺和102号铺、东某广场负一层、二层、三层商铺的权属人，上述商铺的建筑面积分别为2531.6平方米、105.9平方米、1406.6平方米、1760.3平方米和1760.3平方米，《房地产权证》证号分别为粤房地证字第C2031234号、第C2058395号、第C2638228号、第C2638230号和第C2655094号。2013年6月9日，冯振威与案外人伍某、黎某就冯振威将东某广场商铺首层（含夹层）、二层、三层及地下室（总建筑面积为7564.7平方米）出租给伍某、黎某的事宜签订《商铺租赁合同》，租赁期限为15年，从2013年7月1日起至2028年6月30日止，并对双方的权利义务进行了明确的约定。2013年8月8日，伍某（甲方、出租方）与杨泽喜（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将坐落于番禺区市桥街环城东路127号第三层（以下简称为涉讼商铺）出租给乙方，涉讼商铺的具体面积以房管部门核发的产权证为准；租赁期限为十五年，从2013年8月8日起至2027年7月1日止；乙方租赁涉讼商铺的租金按建筑面积计算；合同对于甲乙双方的权利义务等作出了明确的约定。然而，冯振威提交的《商铺租赁合同》的复印件与杨泽喜提交的上述合同的原件在关于面积及租金的约定上存在明显的不同：冯振威提交的复印件上载明涉讼商铺的总面积为1760.3平方米，综合面积起点单价为每月每平方米45元，租金从2017年1月起每年递增一次，幅度为6%；杨泽喜提交的原件则载明涉讼商铺的总面积为1760平方米，租金从2017年7月起每年递增一次，但综合面积起点单价及递增幅度则为空白，未填写具体数额。2014年2月10日，冯振威以伍某、黎某拖欠租金为由诉至原审法院，要求解决。2014年5月8日，原审法院出具（2014）穗番法民三初字第194号《民事判决书》，判决解除冯振威与伍有骏、黎碧玲于2013年6月9日就位于广州市番禺区市桥街环城东路127号首层（含夹层）、负一层、二层、三层商铺签订的《商铺租赁合同》；伍某、黎某应当在该判决发生法律效力之日起十日内将上述商铺交回冯振威管业，并判决伍某、黎某向冯振威补交上述商铺免租期间的租金及支付自2014年1月1日至交还商铺之日止的租金或使用费及违约金。伍某、黎某不服上述判决，向广州市中级人民法院提起上诉。2014年10月25日，冯振威（甲方，委托代理人为杨丛泽）和伍某、黎某（乙方）签订《确认书》，载明：兹确认伍有骏、黎碧玲将所租赁的座落在广州市番禺区市桥街环城东路127号商铺1－3层及地下室移交给业主冯振威管理并将分租商户所签订的合同等资料复印件移交给甲方（共三份分租合同）。特此确认。2015年1月7日，冯振威以杨泽喜占有使用其所有的涉讼商铺为由诉至原审法院，请求判令：一、杨泽喜将涉讼商铺返还给冯振威；二、杨泽喜向冯振威支付场地占用费158400元（从2014年11月1日起暂计至2014年12月31日止），并继续按79200元/月计付场地占用费至杨泽喜交还上述物业止；三、本案的诉讼费用由杨泽喜承担。2015年5月19日，广州市中级人民法院作出（2015）穗中法民五终字第832号《民事判决书》，查明伍某、黎某已于2014年10月25日将涉讼商铺交还给冯振威，判决维持（2014）穗番法民三初字第194号《民事判决书》关于解除《商铺租赁合同》并要求伍某、黎某补交涉讼商铺免租期间的租金的判项，撤销要求伍某、黎某向冯振威返还涉讼商铺的判项，并判决变更要求伍某、黎某向冯振威支付租金、使用费及违约金的时间为自2014年1月1日至实际交还商铺的2014年10月25日止。原审诉讼过程中，杨泽喜陈述伍某、黎某于2013年8月中旬将涉讼商铺交付其使用；冯振威和杨泽喜均确认涉讼商铺仍由杨泽喜占有使用。冯振威主张其于2014年11月13日于包括涉讼商铺在内的广州市番禺区市桥街环城东路127号全部商铺的显著位置张贴了《公告》，载明广州市番禺区市桥街环城东路127号商铺1-3层及地下室属冯振威所有，其与伍某、黎某关于该物业的租赁合同已解除，该物业交回业主使用管理，原有租户欲继续租用相关物业，请及时与业主授权的律师事务所联系；并提交了相应的照片证实其上述主张。杨泽喜对上述公告的照片的真实性则不予确认。此外，关于涉讼商铺的租金问题，杨泽喜于庭审中时而陈述其与伍某签署《商铺租赁合同》时并未确定租金标准，只是口头约定租金为25元/平方米，双方亦是按照该价格履行的，由于冯振威并未向其书面通知过与伍某之间的租赁合同纠纷，在起诉前也从未向杨泽喜提出过任何主张，导致杨泽喜仍直接向伍某支付租金；时而又陈述其与伍某口头约定在营业执照办下来后双方再行协商，但由于伍某一直未配合其办理营业执照，故杨泽喜从未向其支付过租金，前后陈述明显存在矛盾之处。在原审法院组织双方调解的过程中，杨泽喜仍有意向继续承租涉讼商铺，冯振威亦同意在租金合适的情况下继续将涉讼商铺出租给杨泽喜使用，但是最终双方对于涉讼商铺的标准无法达成一致意见。后，冯振威向原审法院提交书面的申请，虽然其认为涉讼商铺的租金标准应为45元/平方米，但是其同意在要求杨泽喜向其返还涉讼商铺的情况下，按照25元/平方米的标准计算涉讼商铺的占有使用费。原审法院认为：《中华人民共和国物权法》第四条规定：“国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”首先，冯振威与伍某、黎某签订的《商铺租赁合同》已被（2014）穗番法民三初字第194号《民事判决书》和（2015）穗中法民五终字第832号《民事判决书》判决解除，而冯振威和伍某、黎某已于2014年10月25日签署了《确认书》，于该日将包括涉讼商铺在内的广州市番禺区市桥街环城东路127号一至三层及地下室全部交还给冯振威；其次，杨泽喜自2013年8月中旬开始使用涉讼商铺至今，却从未向伍某、黎某或冯振威支付过任何的租金或占有使用费；最后，冯振威和杨泽喜对于继续租赁涉讼商铺的租金标准无法达成一致意见。综上所述，冯振威为涉讼商铺的权属人，其与伍某、黎某的租赁关系已被判决解除，其与杨泽喜并不存在直接的租赁关系，杨泽喜继续占用涉讼商铺没有法律依据，故对于冯振威要求杨泽喜向其返还涉讼商铺的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。鉴于杨泽喜租赁的涉讼商铺为整层，且面积较大，经营已有一段时间，另行寻找其他商铺经营需要一定的时间，因此原审法院酌情给予其30日的时间搬离涉讼商铺。（2015）穗中法民五终字第832号《民事判决书》判决伍有骏、黎碧玲向冯振威支付包括涉讼商铺在内的广州市番禺区市桥街环城东路127号一至三层及地下室的租金、使用费至2014年10月25日双方签署《确认书》之日止，而杨泽喜在2014年10月25日后仍继续占有、使用涉讼商铺，故根据公平、合理原则，杨泽喜理应向冯振威支付相应的占有使用费。杨泽喜主张其与伍某、黎某口头约定涉讼商铺的租金标准为25元/平方米，现冯振威亦同意按照上述标准计算其自2014年11月1日起占有使用涉讼商铺期间的占有使用费，为冯振威对自身权利的自由处分，原审法院予以认可。因此，根据《房地产权证》显示，涉讼商铺的面积为1760.3平方米，参照杨泽喜和伍某、黎某约定的25元/平方米的租金标准，杨泽喜应当按44007.5元/月（1760.3平方米×25元/平方米＝44007.5元）的租金标准向冯振威支付自2014年11月1日至其交回涉讼商铺之日止的占有使用费。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国民法通则》第八条、《中华人民共和国物权法》第四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，于2015年10月20日作出如下判决：一、杨泽喜应于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市番禺区市桥街环城东路127号三层的商铺交回冯振威管业；二、杨泽喜应于本判决发生法律效力之日起三十日内按44007.5元/月的标准向冯振威支付自2014年11月1日至其交回上述商铺之日止的占有使用费；三、驳回冯振威其余的全部诉讼请求。一审案件受理费13404元，由冯振威负担5912元，由杨泽喜负担7492元。判后，上诉人杨泽喜不服原审判决，向本院提起上诉称：一、冯振威与案外人伍某、黎某在其双方有关解除《商铺租赁合同》的诉讼中均未通知作为次承租人的我，使我丧失了法律规定的权利和救济措施。二、由于租赁期长，我在承租期间投入数百万元对涉案房屋进行了设备完善及装修、装饰。目前我使用涉案房屋的时间不足约定租期的五分之一，在此前提下要求我返还涉案房屋明显不公平。三、我对原审判决的租金部分没有异议，只是对原审判决第一项有异议，对原审其余判项没有异议，要求维持。综上，我上诉请求撤销原审判决第一项，改判我继续承租涉案商铺，并由冯振威承担一、二审诉讼费用。被上诉人冯振威答辩称：杨泽喜的损失是其与案外人签订合同造成的，我与杨泽喜之间没有租赁关系，杨泽喜要求继续维持其与案外人签订的租赁合同没有法律依据。我不同意杨泽喜继续承租涉案商铺，请求维持原判。经庭询，双方当事人均表示对原审判决查明事实无异议，本院予以确认。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，故对于杨泽喜没有提出上诉的原审判项，本院予以维持。杨泽喜上诉请求继续承租涉案房屋，理由是其对涉案房屋投入资金用于设备完善和装修、装饰等，现租期未届满，其交还房屋有损失，且在冯振威与案外人伍某、黎某的另案诉讼中未通知其参加该案诉讼，导致其丧失权利有失公平等。对此，本院认为：原审法院在另案已经判决解除了冯振威与案外人的租赁关系，且杨泽喜自使用涉案商铺至今未支付过任何租金或使用费，而杨泽喜与冯振威对于继续承租涉案商铺的租金标准无法达成一致意见的情况下，判令支持了所有权人冯振威要求收回涉案商铺的诉讼请求，并无不当。杨泽喜对另案判决有异议，不属于本案审查范围，杨泽喜可另循合法途径解决。至于杨泽喜上诉主张的资金投入损失问题，由于杨泽喜未举证证明其投入资金及装修情况，且即使杨泽喜主张的损失情况属实，因冯振威与杨泽喜并无租赁合同关系，故杨泽喜以此为由要求继续承租涉案房屋缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，审查原审查明事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人杨泽喜的上诉主张均理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13404元，由上诉人杨泽喜负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军审 判 员  郭东升代理审判员  刘 卉二〇一六年六月十五日书 记 员  刘 纯