上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第4008号原告上海三易包装材料有限公司，住所地上海市松江科技园区。法定代表人周杰，总经理。委托代理人郁卫龙，上海市天地律师事务所律师。被告上海光大电缆有限公司，住所地上海市松江科技园区。法定代表人陈国度，董事长。委托代理人范峥铎，上海市长江律师事务所律师。原告上海三易包装材料有限公司(以下简称“三易公司”)与被告上海光大电缆有限公司(以下简称“光大公司”)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月20日立案受理后，依法适用普通程序，并组成合议庭，于2015年12月9日、2016年6月14日两次公开开庭进行了审理。原告三易公司的委托代理人郁卫龙、被告光大公司的委托代理人范峥铎到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告三易公司诉称：2013年8月6日，原、被告签订《厂房订购协议》，约定原告向被告购买在松江区大港科技园区内开发建造的地产中的5号单层局部三层办公标准厂房，建筑面积2,309.76平方米，每平方米单价为4,500元。协议还约定，被告应于2014年1月31日前将厂房交付于原告使用。协议签订后，原告按约定向被告支付了购房款9,315,136元。被告的厂房已于2013年底竣工，但被告迟迟未予交房。原告多次催促被告交房，被告均因产证问题无法交房，具体原因系第5号房屋单独的产证因“沪规土资地[2011]1023号”文件规定而无法办出。双方协商未果。原告认为被告的行为已经构成根本违约，原告有权解除合同并要求赔偿损失。具体损失为：原告另行购房需要多付房款；原告支付被告的购房款系从银行贷款而来，原告为此向银行支付了相应利息；被告未能按时交房导致原告未能取得应得房租收益。原告诉至法院，请求判令：1、原、被告于2013年8月6日签订的《厂房订购协议》解除；2、被告返还购房款9,315,136元；3、被告赔偿原告重置房屋差价3,926,592元(按重置价6,200元/平方米计算)；4、判令被告赔偿原告从2013年10月1日起计算至判决生效之日止利息损失(以9,315,136元为本金，以年利率6.9%标准计算)；5、被告赔偿原告从2014年2月1日起计算至判决生效之日止租金损失(以0.85元/天/平方米计算即月租金58,898元为标准)。审理中，原告认为：根据上海市规划和国土资源管理局于2011年12月12日发布的“沪规土资地[2011]1023号”文件规定，从2012年1月1日起，用地单位建造的工业厂房和配套设施仅供其生产使用，土地、房屋不得分割转让。被告在知道或者应当知道上述规定的情况下，仍然与原告签订《厂房订购协议》予以分割转让，其行为已经构成欺诈。原告诉请变更为请求判令：1、撤销原、被告于2013年8月6日签订的《厂房订购协议》；2、被告返还购房款9,315,136元；3、被告赔偿原告重置房屋差价3,886,080元(评估机构确定的重置价14,280,000元-合同价10,393,920元)；4、判令被告赔偿原告从2013年10月1日起计算至判决生效之日止利息损失(以9,315,136元为本金，以年利率6.9%标准计算)；5、被告赔偿原告从2014年2月1日起计算至判决生效之日止租金损失(以0.85元/天/平方米计算即月租金58,898元为标准)。同时，原告表示如果其要求撤销原、被告于2013年8月6日签订的《厂房订购协议》这一诉请不能得到法院支持的，则其仍然坚持要求解除《厂房订购协议》的诉请，在此情况下仍主张上述第2至5项诉请。被告光大公司辩称：被告不了解规土局的相关规定。2014年4月1日起，确实停止办理分割转让，但在此之前，房地产交易中心办理过相当数量的变更手续。事实上，通过法院诉讼也能达到过户的目的。故并非合同目的绝对无法实现。被告不存在欺诈的行为。原告要求撤销合同的诉请不能成立。现同意解除合同，并返还购房款。原告主张的差价损失，无事实和法律依据。原告主张的利息损失，系间接损失，不同意承担。原告主张的租金损失，亦无依据，属于不可预见的损失，非实际损失，不同意承担。原告主张的差价损失、利息损失以及租金损失存在重复，其只能择一主张。另外，合同中对于违约责任已经作出了明确约定。经审理查明：2013年8月6日，原告三易公司作为乙方、被告光大公司作为甲方签订《厂房订购协议》，约定乙方购买甲方开发的沪房地松字2010第002639号房地产权证相应地产中5号单层局部三层办公标准厂房(建筑面积2309.76平方米，具体以测绘机构测绘的面积为准)；双方确认上述厂房进行在建工程转让的交易方式，建筑面积每平方米4,500元，总价暂定为10,393,920元，最终以有关部门对该厂房实测后按实测的建筑面积为准，在总购房款上多退少补；甲方于2012年8月初开工建设，甲方在标准厂房竣工验收合格后，于2014年1月31日前将厂房交付于乙方使用；在政策允许和支持的前提下，甲方应在交房验收后100天内为乙方取得合法产权证；甲方办理整个园区产证后的7个工作日内，双方签订《上海市房地产买卖合同》，本协议书的内容将作为签订买卖合同的重要依据；若甲方逾期六个月后交房，乙方有权单方面解除合同，甲方按转让总价款5%承担违约金；在乙方不违约的情况下，若甲方将厂房再出售给其他客户，则甲方除退还已收取的购房款外，还应当按照乙方已付款的30%赔偿乙方。该合同对其他事宜进行了约定。2013年8月6日，原告三易公司向被告光大公司支付了100万元房款。同年9月23日，原告三易公司向被告光大公司支付了5,677,225.99元房款。同年9月24日，原告三易公司向被告光大公司支付了2,322,774.01元房款。同年10月28日，原告三易公司向被告光大公司支付了315,136元房款。另查明：2005年1月25日，被告取得了沪松规建(2005)0061号建设工程规划许可证，具体针对松江区科技园区中心路生产车间1#—5#，门卫2幢、水泵房1幢。2010年1月，被告取得沪房地松字第(2010)第002639号《上海市房地产权证》，房地坐落明确为松江区中德路XXX号，土地用途为一类工业用地，土地使用权面积72,888平方米，99号1幢建筑面积20,129.27平方米，建筑类型为工厂，房屋用途为厂房。2011年12月12日，上海市规划和国土资源管理局下发了“沪规土资地[2011]1023号”文件《关于委托区县办理农转用和土地征收手续及进一步优化控制性详细规划审批流程的实施意见》。其中，明确“3、加强工业项目土地出让合同、房地产登记监管。……在具体房地产办理中，根据土地出让合同，登记机构对产业园区中已出让的土地不得将宗地分割办理登记；产业园区中出让土地上的房屋竣工后，房屋应以幢为基本单元办理登记；产业园区中同宗土地房屋进行转让时，不得分宗、分幢、分层、分套、分间办理转移登记；登记机构核准登记的，应在房屋土地登记簿和房地产权证的附记栏内注记‘土地、房屋不得分宗、分幢、分层、分套、分间转让’。”该文件规定自2012年1月1日起实施。审理中，本院向松江区房地产交易中心发出调查函，书面调查：系争房屋过户至原告三易公司名下是否存在障碍，是否存在根据“沪规土资地[2011]1023号”文件或者其他文件不能过户的情形。该中心于2015年12月25日向本院回复称：该中心未收到过“沪规土资地[2011]1023号”文件。松江区中德路XXX号第五幢房屋产权人为被告光大公司，根据登记簿信息显示，其没有法院查封及文件登记等限制交易过户的情形，但因其为工业用地上的厂房，根据《上海市松江区人民政府办公室关于转发的通知》(沪松府办[2014]81号)文件精神，工业用地权属变更、转移登记等需经过松江区工业用地管理协调小组审批，审批通过后若符合《上海市房地产登记条例》相关规定，可至房地产交易中心办理转移登记。审理中，本院还向上海市松江区经济委员会相关工作人员调查。本院向其询问“一本产证，土地性质为工业用地。如果要进行分幢转让，有什么限制条件？”。其回答：“根据沪规土资地[2011]1023号文件中‘加强工业项目土地出让合同、房地产登记监管’一条，土地、房屋不得分幢、分层等分割转让。上述文件是从2012年1月1日起实施的。”根据原告三易公司申请，本院通过上海市高级人民法院委托了上海科东房地产土地估价有限公司对松江区小昆山镇中德路XXX号第5号厂房，假设在能够正常交易的情况下，在2015年10月15日的单价进行评估。该公司于2016年5月9日出具房地产估价报告，结论为在2015年10月15日价值时点的总价为1428万元、单价为6,182元/平方米。原告三易公司对于评估结论无异议。被告光大公司表示：1、评估结论单价为6,182元/平方米与原告原先主张6,200元/平方米相差10多元，原告对于房价把握如此精准，被告不可思议；2、评估报告与本案无关联性，就差价损失，被告在合同约定时间未交房的，根据合同约定原告有权解除合同并另行购房，但原告未另行购房导致了损失上涨；房屋重置的差价不是直接损失，房价涨跌是正常的商业风险，重置差价不应在赔偿范围内。鉴定机构人员到庭陈述：1、系争房屋属于非居住类房屋，非居住类房屋市场涨跌与住宅类市场涨跌不属于同一概念，政府调控政策仅针对住宅；2、评估结论的单价与原告原先主张的单价接近，但鉴定并无“猫腻”。以上事实，由《厂房订购协议》、收据、“沪规土资地[2011]1023号”文件、上海市房地产权证、建设工程规划许可证、回复、调查笔录、《上海市松江区小昆山镇中德路XXX号第5号工业房地产估价报告》以及当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：合同一方当事人以欺诈手段使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或撤销。根据上海市规划和国土资源管理局下发的“沪规土资地[2011]1023号”文件规定，被告确实无法分割出系争房屋转让给被告。但该规定并非仅仅作为出卖方的被告应当知晓，原告作为买受人本身也应在签订合同时尽到审慎义务，对于有关规定也应当予以了解。现原告认为被告在签订合同时存在欺诈，依据不足，本院不予采信。故原告要求撤销《厂房订购协议》的请求，本院不予支持。现原告无法受让本案系争房屋，《厂房订购协议》无法继续履行，原告表示在撤销《厂房订购协议》不能获得法院支持的情况下，其主张解除《厂房订购协议》，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《厂房订购协议》解除后，被告应当将购房款9,315,136元返还原告。关于原告主张的重置房屋差价损失，本院认为，导致《厂房订购协议》的解除，系因双方均未能对交易政策予以充分掌握，双方存在同等过错。根据评估结论、双方过错及本案实际情况，本院确定被告赔偿原告差价损失1,943,040元[(14,280,000元-10,393,920元)×50%]。因本院已经支持了原告差价损失的诉请，故其主张的利息损失，本院不再予以支持。同时原告主张的租金损失，无事实和法律依据，本院亦不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十条之规定，判决如下：一、解除原告上海三易包装材料有限公司、被告上海光大电缆有限公司之间于2013年8月6日签订的《厂房订购协议》；二、被告上海光大电缆有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告上海三易包装材料有限公司购房款9,315,136元；三、被告上海光大电缆有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告上海三易包装材料有限公司重置房屋差价损失1,943,040元；四、驳回原告上海三易包装材料有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费115,868元，司法鉴定费30,500元，合计146,368元，由原告上海三易包装材料有限公司负担26,479元(已付)，被告上海光大电缆有限公司119,889元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 孜审 判 员  张 利人民陪审员  范幼芳二〇一六年六月二十七日书 记 员  方晓婷附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。