石家庄市长安区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0102民初3249号原告刘丽山。委托代理人徐振增、司丽佳，河北庄铭律师事务所律师。被告崔建娥。委托代理人赵磊。委托代理人王伟，河北冀港律师事务所律师。被告石家庄存房房地产经纪有限公司，住所地石家庄市桥西区建设南大街6号西美大厦15层1521、1523、1525、1527室。法定代表人徐瑞东，总经理。委托代理人王艳芝，该公司职工。原告刘丽山诉被告崔建娥、石家庄存房房地产经纪有限公司（以下简称存房公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘丽山及其委托代理徐振增、司丽佳、被告崔建娥委托代理人赵磊、王伟、被告存房公司委托代理人王���芝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽山诉称，2016年3月21日，原告刘丽山与被告崔建娥在被告存房公司的居间下签订编号为SJZ00001987房屋买卖协议，该协议约定被告崔建娥将位于石家庄市长安区沿东小区28-1-201自有房屋一套出售给原告刘丽山，房屋总价58.2万元，首付款11.2万元，其余价款由银行贷款支付，双方还对违约方式及违约责任进行约定。房屋买卖协议签订后，原告依约向被告崔建娥支付定金1万元，向被告存房公司缴纳购买房屋及办理过户的居间服务费2910元、贷款服务费1000元、评估费2900元、居间综合服务保障费2910元、律师见证费100元、抵押登记费80元。2016年4月6日，贷款审批通过，原告通过被告存房公司与被告崔建娥协商确定2016年4月12日办理过户手续，4月12日当天原告将首付款11.2万元交于房管局进行资金监管，但因被告崔建娥为以约��好的价格反悔，不协助办理房屋过户，双方产生纠纷。2016年4月13日，被告存房公司向被告崔建娥发催告函，要求被告崔建娥三日内协助办理过户手续，否则构成违约，被告至今未协助原告办理过户手续，给原告造成严重损失，故诉至法院请求判决解除原被告双方签署的房屋买卖协议，判令被告崔建娥返还原告定金1万元、支付违约金58200元并赔偿原告中介损失费2900元、贷款服务费1000元、居间服务费2910元、维权律师费6000元，判令被告存房公司返还原告中介服务综合保障费2910元、律师见证费100元、抵押登记费80元。原告为证明其主张，向法院提交如下证据：1、房屋买卖协议，证明原、被告自愿签署购房协议，该协议合法、真实、有效；2、房屋产权证复印件，证明原、被告协议购买房屋为被告崔建娥的私有房产，其有权处分；3、履约交费收据及刷卡支付凭条，证明原告已依约缴纳协议载明的所应缴纳的全部款项；4、被告崔建娥出具的定金收条，证明原告依约向被告支付定金1万元；5、贷款审批通知单，证明原告贷款46万元已审批通过，过户后银行放款；6、资金监管凭证，证明原告已依约将房屋首付款11.2万元交于房管局做资金监管；7、微信记录复印件，证明被告崔建娥因房屋价格反悔而拒不配合原告过户；8、录音资料，证明被告崔建娥以各种理由拒绝履行协议；9、催告函，证明被告崔建娥在中介发出催告函后仍不协助原告办理过户；10、解除合同通知，证明原告已通知被告崔建娥解除合同，并告知通过法律途径解决；11、律师费收据，证明原告维权损失6000元。被告崔建娥质证称，对证据1、2无异议；对证据3真实性无异议，但该证据中无中介损失费；对证据4无异议，我方收到定金1万元；证据5无原件，不予质证；证据6无原件，同时该证据显示成交价为32.5万元，与房屋买卖协议中的58.2万元不一致；对证据7真实性无异议，但原告应提供原始的载体，认可李静为被告崔建娥的儿媳，但不是被告，不能证明是因为我方反悔而拒绝过户；对证据8的真实性无异议，但原告提交的光盘不是原始载体，同时录音证据未显示对话双方有被告崔建娥，无法证明我方违约；对证据9的真实性有异议，我方未收到该催告函，同时该催告函无被告存房公司盖章；对证据10无异议，我方收到该短信，但短信明确表示原告不再履行合同；对证据11的真实性、合法性无异议，但与我方无关。被告存房公司质证称，对原告提交的以上证据无异议。被告崔建娥辩称，1、我方没有违约行为，不应承担原告诉请的违约金及其他相关费用。2016年3月21日，原告及我方及存房公司签订房屋买卖协议，房屋总价为58.2万元，2016年4月12日三方共同在房管局办理网签手续，但网签合同总金额并非协议约定的58.2万元，而是32.5万元，差额为25.7万元之多，我方不懂得房产交易的相关政策且被告存房公司也未向我方说明，故我方拒绝签字，我方拒签的行为不够成违约，同时在未办理网签手续且买方未缴纳相关税费之前，谈不到办理过户问题，故我方不存在原告在起诉状中所述的未以约定好的价格反悔、不协助办理过户的行为；2、我方未签收催告函，同时对其内容不知情，即使我方知悉该催告函内容，该催告函并未加盖存房地产的公章，只是由经办人按手印，不符合协议第9条第6款约定，故原告依据催告函发出后，我方未协助原告办理过户手续而认为我���违约无法律及合同依据；3、我方现不同意继续履行合同，原告以短信的形式通知解除合同，原告主动提出解除合同的行为构成违约，我方认为没有履行合同的必要。被告崔建娥为证明其主张，向法院提交原告解除合同通知，证明原告以短信通知的形式解除合同，不构成我方违约。原告刘丽山、被告存房公司质证称，对该证据的真实性无异议，但原告向被告崔建娥发送的信息是根据合同约定及被告存房公司的建议走的程序，被告崔建娥不协助原告办理过户手续，以实际行动不履行协议，经多次协商，该合同已无履行的可能，故发出该短信；从解约信息的内容上看，原告在发出解约通知的同时，仍给被告崔建娥留出继续履行协议的空间，但被告崔建娥仍不履行。被告存房公司辩称，4月12日即办理过户手续当天被告崔建娥要求我方承诺其���五月1日前拿到全部售房款项，但因银行贷款、房产过户的原因我方无法向其承诺，故当天手续没有办成；对于被告崔建娥所称的网签价款与协议约定不一的问题，按照行业惯例网签的过户价格以房管局的指导价为依据，同时协议第二条约定房屋产权过户费用的计算依据为实际成交价或房管局、税务部门对该房屋的评估价格，所以我公司按照指导价格办理网签合同是符合合同约定的，不存在人为修改实际成交价格的情况。关于原告诉请，我方同意在解除买卖协议的前提下返还原告的第三项请求载明的数额。经审理查明，被告崔建娥系石家庄市长安区沿东小区28-1-201房产的所有权人。2016年3月20日，原告刘丽山与被告崔建娥在被告存房公司的居间下签订编号为SJZ0001987的房屋买卖协议一份，被告崔建娥将上述房产出售给原告刘丽山，成交价格为58.2万元，首付款为10万元，剩余房款由原告办理公积金贷款支付。该合同约定过户费由原告承担，过户费的计算依据为该房屋实际成交价格或房管局（或者税务部门）对该房屋的评估价格，签订合同之日原告向被告崔建娥给付定金1万元、向被告存房公司交纳居间服务费等费用；关于违约责任，该合同约定原告、被告崔建娥须在被告存房公司通知办理过户之日办理过户手续，逾期导致的违约责任由违约方承担；原告、被告崔建娥任何一方违约，守约方有权选择适用定金罚则或选择要求违约方支付该房屋实际成交价的10%作为违约金。2016年3月21日，原告依约向被告崔建娥支付定金1万元，向被告存房公司交纳居间服务费2910元、综合服务保障费2910元、评估费2900元、贷款服务费1000元、律师见证费100元、抵押登记费80元。2016年4月12日，原、被告三方到房管局办理网签手续，被告崔建娥拒��签字，未能办理房产过户手续。关于被告崔建娥拒签网签手续的原因，被告崔建娥称因网签合同载明的价款低于合同约定的价款，被告存房公司称因其不能承诺被告崔建娥提出的5月1日前交付全部售房款的要求。后原告与被告存房公司、被告崔建娥及其家属多次协调未果，相关的微信聊天记录、电话录音显示被告崔建娥要求原告多给付房款1.5万元。2016年4月13日，被告存房公司的经办人向被告崔建娥催告，要求其于2016年4月15日办理过户手续，否则将追究其违约责任。2016年5月23日，原告向被告崔建娥发短信要求解除合同。本案中，原告刘丽山不同意调解。以上事实有原、被告提交的证据及庭审笔录为证，足以认定。本院认为，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行或当事人一方迟延履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同，合同解除后，当事人有权要求赔偿损失；当事人可以约定一方违约时应根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以适当减少，当事人约定的违约金超过损失的30%的，一般可以认定“过分高于造成的损失”。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，收受定金的一方不履行约定的债务的，应双倍返还定金；当事人既约定违约金、又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款。本案中，原告刘丽山、被告崔建娥在被告存房公司的居间下签订房屋买卖协议，被告崔建娥未在指定期间办理过户手续，后双方协商过程中被告崔建娥提出增加购房价款导致该房屋买卖协议无法履行，故原告关于解除房屋买卖合同的诉请，本院予以支持；关��被告崔建娥拒不履行合同义务的原因，尽管其主张网签合同载明的价款与合同价款不一而拒签，但在之后的协商过程中被告崔建娥提出增加购房价款而协商未果，故本院认定被告崔建娥违约，其应当承担违约责任并赔偿原告刘丽山的损失。本案中，原告关于被告崔建娥返还其给付的定金1万元、支付违约金58200元并赔偿其评估费损失2900元、贷款服务费1000元、居间服务费2910元、维权律师费6000元的主张，显示原告选择适用违约金条款，故被告崔建娥应将其收取的定金1万元返还原告。关于违约金的数额，尽管合同约定为该房屋实际成交价的10%即58200元，但该约定违约金数额过分高于其实际损失，故本院予以调整，酌定违约金和赔偿损失合计2万元。原告关于被告存房公司返还其中介服务综合保障费2910元、律师见证费100元、抵押登记费80元的诉请，被告存房公司予以认可，故本院予以支持。基此，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十五条、第一百一十六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告刘丽山、被告崔建娥、被告石家庄存房房地产经纪有限公司签订的编号为SJZ00001987号房屋买卖（置换）协议；二、被告崔建娥于本判决生效之日起十日内返还原告刘丽山定金1万元、支付原告刘丽山违约金及赔偿原告刘丽山损失2万元，共计3万元；三、被告石家庄存房房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告刘丽山中介服务综合保障费2910元、律师见证费100元、抵押登记费80元合计3090元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当��照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付履行期间的债务利息。案件受理费1903元，减半收取951.5元，由被告崔建娥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。并于上诉期届满之日起7日内预交上诉费，按照不服判决的数额交纳，收款单位:河北省石家庄市中级人民法院，账号：62×××47，开户行河北银行，逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘继丰二〇一六年六月二十一日书记员  张雅楠