甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2015)城民一初字第1227号原告（反诉被告）李博。委托代理人李桂珍（原告之母）。委托代理人张敏（原告之妻）。被告（反诉原告）杨旭东。委托代理人周继斌，甘肃正天合律师事务所律师。委托代理人ＸＸ晖，甘肃正天合律师事务所实习律师。被告兰州居正房地产有限公司。法定代表人万兰生，该公司总经理。委托代理人韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。被告甘肃聚信房地产代理有限公司（原名为兰州巨信鸿运房地产代理有限公司）。法定代表人陈学兵，该公司董事长。委托代理人王博，甘肃聚信房地产代理有限公司区域经理。被告兰州金万利实业集团股份有限公司。法定代表人秦有武，该公司总经理。委托代理人韦理，甘肃太平洋律师事务所律师。原告李博诉被告杨旭东、兰州居正房地产有限公司（以下简称:居正公司）、甘肃聚信房地产代理有限公司（以下简称：聚信公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年12月21日立案受理后，原告李博以兰州金万利实业集团股份有限公司（以下简称：金万利公司）系被告居正公司的唯一股东，二者财产混同并不独立为由，申请追加金万利公司作为本案共同被告参加诉讼。本院通知被告金万利公司参加诉讼后，因案情复杂于2016年2月29日将本案转为适用普通程序进行审理。此后，被告杨旭东又以原告李博未全额付清购房款为由提出反诉。本院合并受理后，依法组成合议庭，于2016年4月29日公开开庭进行了审理。原告李博的委托代理人张敏，被告杨旭东的委托代理人周继斌、ＸＸ晖，被告居正公司及金万利公司共同的委托代理人韦理，被告聚信公司的委托代理人王博均到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告李博诉称，2012年9月，其欲通过被告聚信公司购买房屋一套作为婚房。原告明确告知被告聚信公司希望购买房屋后能尽快取得房屋产权证，被告聚信公司遂向原告推荐了被告杨旭东位于兰州市城关区雁滩家园23号楼A塔2206号的房源。被告聚信公司告知原告该房屋系酒泉疏勒河水利管理局（以下简称：疏管局）与被告居正公司合作开发建设的单位福利分房，最迟于2012年底即能取得产权证。原告经被告聚信公司介绍与被告杨旭东沟通后，得到的消息也是产权证年底即能办理下来。三方遂于2012年9月10日签订了《二手房交易合同》，并按合同约定交纳了应付房款。因该房屋系单位福利分房，房屋所有手续均由疏管局驻兰办事处管理，原告遂于9月13日与被告杨旭东到疏管局驻兰办事处办理合同更名手续。原告应要求核对身份信息后，单方在合同上签字。此后直至2015年底，原告才取得了被告居正公司盖章的《商品房买卖合同》。该合同约定被告居正公司应当在2011年12月30日前交付房屋，并于商品房交付使用后720日内办理产权证。但截至目前，原告仍未取得房屋的所有权证书。原告入住房屋后，已花费17.86万元对房屋进行了装修，现房屋未能取得产权证，被告杨旭东、居正公司的行为已经构成违约，致使原告无法实现合同目的，故原告诉至法院，请求判令：1、解除原告与被告杨旭东、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》。2、解除原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》。3、被告杨旭东、居正公司向原告返还购房款50万元、房屋装修款17.86万元、房屋壁挂炉开通费1万元；被告聚信公司返还中介费6500元。4、被告杨旭东、居正公司、聚信公司向原告支付逾期办理产权证的违约金244900元。5、本案诉讼费由被告承担。被告杨旭东辩称，首先，《二手房交易合同》约定被告杨旭东协助原告办理合同更名手续，现《商品房买卖合同》的双方已经变更为原告李博与被告居正公司，被告杨旭东的义务已经履行完毕。相反，原告李博至今未能付清购房款，依据我国合同法中关于先履行抗辩权的规定，原告未履行义务，其不能要求被告杨旭东履行办证义务。其次，双方的买卖行为发生在2012年，距今已近4年，原告的起诉早已超过法律规定的诉讼时效。最后，涉案房屋未能办理产权证并非被告杨旭东的原因，而是政府目前对被告居正公司建设的房地产不予办理产权手续，属于不可抗力。因此应当驳回原告的诉讼请求。被告居正公司及被告金万利公司共同辩称，一、本案中涉及两个法律关系，一个是商品房买卖合同关系，一个是二手房买卖合同关系，原告不能在一个案件中同时处理两个法律关系。二、原告诉状陈述其2015年才拿到的《商品房买卖合同》，即其于2015年底才与被告居正公司签订了合同，至今未满一年，原告不能根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定主张解除合同及赔偿损失。三、原告诉状陈述其2015年底才与被告居正公司签订《商品房买卖合同》，但是合同约定2011年12月30日前即应交付房屋，因此原告陈述明显与事实不符。四、涉案房屋的土地手续及建房手续均合法，至今未能办证是因为政府因素暂时停办，因此被告居正公司、金万利公司并无过错，应当驳回原告的诉讼请求。被告聚信公司辩称，原告于2012年9月通过其寻找房源用作婚房。经被告聚信公司居间，原告于2012年9月12日与被告杨旭东及被告聚信公司签订《二手房交易合同》，被告聚信公司已根据约定协调买卖双方办理了房款支付和商品房合同更名，并且将房屋及时交付了原告李博。至此被告聚信公司的中介工作已经全部完成。而原告与被告聚信公司之间从未约定过办证义务，因此原告以房屋开发商未能给其办证为由要求被告聚信公司承担违约责任既没有合同约定也不符合法律规定，应当驳回原告对被告聚信公司的诉讼请求。被告杨旭东针对原告的起诉提出反诉称，其与原告李博签订《二手房交易合同》后，已经依约履行了交房、办理合同更名、网签等所有义务，而原告李博违反合同约定，未向被告杨旭东支付全部购房款，更不履行办理房产证的义务，其行为已经构成违约，故被告提起反诉，请求判令原告李博支付拖欠的购房款15万元及违约金99000元。原告李博针对被告杨旭东的反诉辩称，被告的反诉请求没有事实及法律依据。第一，原告与被告杨旭东签订《二手房交易合同》之前，被告聚信公司及杨旭东均承诺涉案房屋产权证于2012年底即能办理下来，至迟也不会超过2013年春天。因此三方签订合同时，原告与被告杨旭东约定采取分期付款的方式进行交易。当时原告提出将办证时间在合同中明确后再支付第二笔款项，被告杨旭东以办证时间并非其人为能够控制为由，不同意在合同中写明，但其再次承诺产权证最迟会于2013年春办理。原告考虑到被告杨旭东及聚信公司的承诺及自身的资金压力，遂与被告杨旭东商定第二笔付款时间为2013年6月。自2013年6月至起诉前，原告多次询问被告杨旭东产权证取得的时间，被告杨旭东总是答复产权证即将办好。原告遂于2013年6月后陆续又向被告杨旭东支付了20万元房款，但至今原告也未取得房屋所有权证。因此被告杨旭东的行为属于根本违约，原告依据合同法规定有后履行抗辩权。第二，被告反诉状陈述与事实不符，也不符合合同约定及法律规定。我国法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，对于未取得产权证的二手房交易，因未办理产权过户，房屋的物权并未发生变动，不能对抗第三人，但双方的债权债务已经形成，取得产权证书、协助过户等行为是出卖方应当履行的义务。被告杨旭东在反诉中将办理产权证的义务推卸给原告没有事实及法律依据。最后，原告与被告杨旭东及聚信公司进行的是二手房买卖，买卖的最终目的是出卖方获得购房款，买受人取得房屋所有权。因此，办理产权证是房屋买卖过程中的关键环节，本案所涉房屋买卖尚未达到交易目的，原告未取得房屋所有权，且本案中原告也提出了解除与被告居正公司商品房买卖合同的诉讼请求，因此被告杨旭东还要求原告支付房款没有事实及法律依据。综上，应当依法驳回被告的反诉请求。经审理查明，位于兰州市城关区雁滩家园23号楼1单元（即A塔）2206室的房屋原是酒泉疏勒河水利管理局从居正公司团购的房屋。2009年9月15日和2010年12月21日，被告杨旭东分两次以其亲戚彭玉嘉的名义向居正公司交纳购房款20万元购买了该预售商品房。2012年9月12日，在被告聚信公司的居间下，被告杨旭东以其及彭玉嘉的名义与原告李博签订了《二手房交易合同》，被告杨旭东（卖方）将其购买的兰州市城关区雁滩家园23号楼A塔2206室、建筑面积96.88平方米房屋出售给了原告李博（买方）。双方约定：房产交易总价为人民币655000元，买卖双方正式签订购房合同当日买方必须交付居间方首期房款175000元，在买方确认房屋网签到自己名下后，由居间方将该笔款项一次性支付给卖方（除中介费），并且买方将卖方未交房款125000元整交清，卖方于合同签订当日将该房屋交付买方；买方于2013年6月1日前将剩余尾款355000元一次性无息支付给卖方，否则买方按照未交房款的千分之三（每日）支付违约金给卖方。三方在其他事项中还特别约定：若卖方在2012年9月20日之前未能协助买方完成网签手续，则居间方退还买方所交房款175000元（三个工作日内退还）。合同签订当日，原告李博将175000元房屋首付款及中介费6500元支付给了被告聚信公司，被告杨旭东将其向居正公司交款20万元的收据交付给了原告李博。次日，被告杨旭东协助原告李博办理了《商品房买卖合同》更名手续，原告李博在新的《商品房买卖合同》中签字。2012年9月17日，原告李博以彭玉嘉的名义向被告居正公司支付了涉案房屋的剩余房款125016元，并在被告杨旭东的协助下办理了房屋的入住手续。此后，原告李博对房屋进行了装修并开始居住使用该房。因被告杨旭东及被告居正公司一直未能为原告李博办理涉案房屋的房屋所有权证，原告李博未向被告杨旭东支付剩余房款。经被告杨旭东多次催要，原告李博于2014年3月17日、2014年8月25日、26日分三次向被告杨旭东又支付了购房款20万元。但因原告李博至今未能取得涉案房屋的所有权证，原告遂要求解除与各方签订的合同，各方酿成纠纷。另查，原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》记载的签订时间为2012年9月13日，但合同中约定的交房日期仍为2011年12月30日。同时合同中关于产权登记约定出卖人应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但该合同中对于因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的违约责任未进行约定。再查，被告居正公司系被告金万利公司投资设立的一人有限责任公司。被告居正公司至今未取得涉案合同项下的商品房预售许可证。本院确认的上述事实,有原告与被告杨旭东均提交的《二手房交易合同》、原告提交的《商品房买卖合同》、被告杨旭东以彭玉嘉名义交款的收据两张、原告以彭玉嘉名义交款的收据一张、被告聚信公司收取原告李博房款及中介费的收据两张、原告李博之母李桂珍的银行卡交易记录两份，被告杨旭东提交的彭玉嘉身份证复印件、情况说明原件及各方当事人陈述的庭审笔录在案为凭。这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，关于被告居正公司及被告金万利公司辩称原告主张的二手房买卖合同关系及商品房买卖合同关系能否在一案中处理的问题。最高人民法院关于印发修改后的《民事案件案由规定》的通知（法[2011]42号）中指出：“同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的，应当依当事人诉争的法律关系的性质确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个案由”，从上述规定可以看出，原告基于不同法律关系的多个诉讼请求可以一案合并审理，合并审理可以减少当事人诉累，亦符合立法本意。因此原告在本案中要求一并解除《二手房交易合同》及《商品房买卖合同》并不违反我国法律规定，本院对被告居正公司及金万利公司的该项辩称不予采纳。关于《二手房交易合同》及《商品房买卖合同》的性质及效力问题。原告李博与被告杨旭东、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》，实际是在被告聚信公司的居间下，被告杨旭东将其以彭玉嘉名义签订的《商品房买卖合同》项下权利义务转让给原告李博的行为。被告居正公司在原告与被告杨旭东签订《二手房交易合同》后，与原告重新签订《商品房买卖合同》，是对被告杨旭东转让其合同权利义务的追认。被告居正公司与原告李博签订《商品房买卖合同》时，虽然合同所约定的房屋已经建成，但被告居正公司与原告李博签订的合同内容仍是其出售期房的合同，且原告李博从被告杨旭东处受让的合同权利义务也是期房的权利义务，因此原告李博与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》性质应为商品房预售合同。双方在合同中约定了买卖标的物及价款之内容，故该合同应认定已成立。但是，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得的，可以认定有效。本案中，被告居正公司至今未取得商品房预售许可证明，故原告李博与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》当然无效。原告李博现要求解除其与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》没有法律依据，本院不予支持。而对于原告与被告杨旭东及被告聚信公司所签《二手房交易合同》的效力及解除问题。该合同是双方当事人的真实意思表示，虽然被告杨旭东出售房屋时未取得房屋所有权证，但其将房屋权利义务转让给原告的行为已经开发商被告居正公司追认，因此该《二手房交易合同》亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效合同。根据我国合同法规定，在合同履行过程中出现法定解除情形的，当事人可以解除合同。虽然被告杨旭东辩称其与原告李博、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》没有约定被告杨旭东有协助原告李博取得涉案房屋所有权证的义务，但对于原告李博而言，其与被告杨旭东能形成二手房买卖合同关系，正是基于对房屋能取得产权证的合理信赖。现原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》因被告居正公司未取得预售许可证而无效，原告李博通过《二手房交易合同》及《商品房买卖合同》取得物权的目的已无法实现，因此原告李博要求解除其与被告杨旭东、被告聚信公司所签《二手房交易合同》的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于原告要求被告杨旭东、居正公司返还购房款50万元的诉讼请求及被告杨旭东反诉要求原告支付购房款15万元及利息99000元的反诉请求，根据我国合同法第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因原告与被告杨旭东、被告聚信公司之间的《二手房交易合同》已经解除，故被告杨旭东反诉要求原告继续按照合同约定向其支付剩余购房款15万元及利息99000元不符合法律规定，本院对被告杨旭东的该反诉请求不予支持。同时，合同解除后，被告杨旭东应当将原告李博向其缴纳的购房款返还给原告。但原告李博支付给被告杨旭东的房款中包括了被告杨旭东已经向被告居正公司支付的房款20万元，扣除该部分房款后，被告杨旭东应当向原告李博返还购房款175000元。对于原告李博支付的剩余房款325000元，根据我国合同法第五十八条的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。原告与被告杨旭东签订《二手房交易合同》并与被告居正公司签订《商品房买卖合同》后，被告杨旭东对于涉案房屋的权利义务即转移给了原告李博。现因原告李博与被告居正公司的《商品房买卖合同》无效，被告居正公司应当将涉案房屋的购房款325000元返还给原告李博，同时原告李博亦应当依据合同法规定及时将房屋返还给被告居正公司。关于原告李博要求被告杨旭东、被告居正公司向其返还房屋装修款17.86万元、壁挂炉开通费1万元的诉讼请求，原告认为该费用系二被告给其造成的损失。首先，原告在庭审中并未提供证据证明其支付了壁挂炉开通费1万元的事实，而就装修费用部分的损失，原告仅提供了一份涉案房屋的装修内容及金额的报价单，该证据并不能证明原告实际装修所支付的费用，且原告当庭陈述其装修时间是2012年，装饰、装修物根据使用年限其价值会有一定减损，原告以其2012年装修报价主张使用三年半后的损失依据不足。在案件审理过程中，本院书面告知原告对于装修物价值损失可申请价格评估，但原告未申请价格评估，因此原告主张返还装修费17.86万元及壁挂炉开通费1万元证据不足。其次，原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》因违反法律规定而无效；原告与被告杨旭东、被告聚信公司的《二手房交易合同》因合同目的无法实现而解除，合同解除与合同无效产生的法律后果并不相同，原告应当根据两份合同的不同法律后果，在分清法律责任的前提下向被告杨旭东及被告居正公司主张损失。综上，本院对原告要求被告杨旭东及被告居正公司返还装修费及壁挂炉开通费的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告聚信公司返还中介费6500元的诉讼请求，虽然《二手房交易合同》被解除，但该合同实际是对买卖双方权利义务的约定，被告聚信公司作为居间人仅是暂为保管首付款并监督买卖双方办理商品房买卖合同更名。同时，根据我国合同法的规定，居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，如实报告订立合同的事项，本案中原告李博购买房屋时已经通过被告聚信公司及被告杨旭东对房屋产权尚未办理的情况进行了了解，双方签订合同后，被告聚信公司也已经履行了其代收首付款的义务。因此被告聚信公司的义务已经履行完毕，原告现无证据证明被告聚信公司提供虚假信息或履行义务不符合合同约定，因此其要求被告聚信公司返还中介费没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告要求被告杨旭东、居正公司、聚信公司支付逾期办理房屋所有权证违约金244900元的主张，原告是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同若干问题的解释》第十八条及第十九条的约定主张违约金，但该条款适用的前提是《商品房买卖合同》合法有效，现原告与被告居正公司签订的《商品房买卖合同》无效，原告不能再向被告居正公司主张违约责任，其只能向被告居正公司主张缔约过失责任，因此本院对原告要求被告居正公司支付逾期办证违约金的主张不予支持。关于原告要求被告杨旭东及被告聚信公司支付逾期办证违约金的主张，首先，原告购买涉案房屋属于合同权利义务的转让，即通常意义上的合同更名，更名后房屋的产权手续实际由开发商直接为原告办理；其次，原告与被告杨旭东、被告聚信公司签订的《二手房交易合同》中并未约定二被告负有为原告办理产权证的义务，原告现在也没有证据证明三方对于产权证办理时间有明确的约定。因此，原告要求被告杨旭东及被告聚信公司支付逾期办证违约金不符合合同约定，也没有事实及法律依据，本院对此不予支持。关于原告申请追加被告金万利公司承担责任的问题。虽然原告李博在追加被告金万利公司参加诉讼的申请书中未明确提出要求被告金万利公司对被告居正公司的债务承担连带责任，但其申请理由是被告金万利公司是被告居正公司的唯一股东，二者财产存在混同，其追加被告金万利公司作为本案被告的目的即是被告金万利公司应对被告居正公司的债务承担连带责任。依据《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。被告居正公司系被告金万利公司投资设立的一人有限责任公司，被告金万利公司系被告居正公司的唯一股东，依上述法律规定，被告金万利公司应就居正公司的财产独立于作为股东的金万利公司的财产负有举证责任，但被告金万利公司未向法庭提交证明公司财产与股东财产相互独立的财务报告，因此被告金万利公司对该待证事实承担举证不能的责任，其应当对被告居正公司的债务承担连带责任。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、第九十四条第（四）项、第九十七条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、解除原告李博与被告杨旭东、被告甘肃聚信房地产代理有限公司于2012年9月10日签订的《二手房交易合同》。二、被告杨旭东于判决生效后10日内向原告李博返还购房款175000元。三、被告兰州居正房地产有限公司向原告李博返还购房款325000元。四、驳回原告李博的其他诉讼请求。五、驳回被告杨旭东的反诉请求。本诉案件受理费13200元，由原告李博负担6180元，被告杨旭东负担2455元，被告兰州居正房地产有限公司负担4565元；反诉案件受理费2518元，由被告杨旭东负担。以上由被告兰州居正房地产有限公司承担的款项共计329565元，由被告兰州居正房地产有限公司于判决生效后10日内履行完毕。逾期,由被告兰州金万利实业集团股份有限公司负连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳上诉案件受理费的，按照自动撤回上诉处理。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长 瞿 梅代理审判员 祝 静人民陪审员 张文刚二〇一六年六月十五日书 记 员 张燕冰