广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2015）佛顺法良民初字第2873号原告温耀宁，男，汉族，住佛山市顺德区。公民身份号码×××0013。委托代理人陈润华，广东科顺律师事务所律师。被告梁惠转，女，汉族，住佛山市顺德区。公民身份号码×××3624。委托代理人周振普，广东天道勤律师事务所律师。第三人李伟文，男，香港特别行政区居民，身份证号码XXXX52（7）。第三人韦敏青，女，香港特别行政区居民，身份证号码×××2548（）。委托代理人李伟文，系韦敏青的丈夫。原告温耀宁诉被告梁惠转房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年11月3日受理后，依法适用简易程序，于2016年1月15日第一次公开开庭进行审理，在审理过程中，为查明案件事实，本院依职权追加了李伟文（香港居民）、韦敏青（香港居民）作为第三人参加诉讼，本院依法组成合议庭，适用普通程序，于2016年4月21日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈润华，被告的委托代理人周振普，第三人李伟文及第三人韦敏青的委托代理人李伟文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年9月6日签订了合同一份，合同约定原告将位于佛山市顺德区大良街道新宁路XX号顺德家电城二座XX号、十座XX7号的商铺以XX05687元的价格出售给被告，被告先支付首期款571706元，余下房款于2014年9月30日付清，付清当日办理案涉房产过户手续。上述合同签订后，原告为及时履行合同约定义务，立即将买卖事项告知了原房产产权人李伟文、韦敏青，两人对合同的内容表示同意及认可，并于2014年9月9日在顺德公证处办理了公证委托书，由李伟文、韦敏青委托原告全权办理出售案涉房产的有关事宜。至此，原告实际取得了与被告办理案涉房产过户手续的权限，即对案涉房产拥有处分权，同时亦具备了与被告办理案涉房产过户手续的条件，但被告一直以资金不足为由，拒绝向原告支付购房余款，为达到其不履行合同的目的，被告还进一步以原告并非房屋产权人为由提起诉讼。为此，原告与案涉房产原权属人李伟文、韦敏青于2015年9月28日将XX号商铺过户到原告名下，而XX7号商铺由于被告在另案提起诉讼时申请了查封，导致该商铺无法顺利过户到原告名下。综上所述，被告拒绝支付购房余款的行为已构成违约，故起诉至法院请求判令：一、被告继续履行合同，并向原告支付购房余款1333981元及利息（利息以1333981元为基数，按中国人民银行贷款利率从2014年10月1日计算至实际清偿之日，暂计至2015年11月1日为88265.08元）；二、由被告承担本案诉讼费。被告辩称，原告起诉与事实不符，请求法院驳回原告的诉讼请求。原被告合同中约定的买卖的两个商铺产权不属于原告，在合同约定的交易期前，原告也无法找到产权人出来进行交易，原告也不配合被告进行商铺的过户手续，因此，被告在另案中起诉要求原告退回首期款571706元。第三人李伟文、韦敏青陈述称，被告梁惠转已经看过案涉房屋的原始资料，案涉房产在原、被告签订合同时，产权虽登记在两名第三人名下，但房地产权证一直放在原告处，第三人委托原告代为处理一切出售事宜；第三人已经知晓原、被告双方签订的房屋买卖合同，并且接受了双方洽谈的价格。因此，被告声称没有看过房屋的原始资料不符合常理，由于当时一直向被告追讨剩余款项，导致未能按约定的交易时间完成过户。经双方当事人诉辩，本案的争议焦点是哪一方当事人存在违约行为以及双方是否应当继续履行合同。为证明其主张，原告提交了以下证据：1.原被告的身份复印件各一份，证明原被告的主体资格。2.合同书原件，证明原被告于2014年9月6日签订了合同书，约定由原告向被告出售两间商铺，合同书中明确记载“乙方对甲方所出售的房地产已作了充分了解，愿意购买该房地产，甲方出售的上述房地产基本情况已载于编号为粤房地产字第0313007230、03××79号的房地产权证中”。被告在合同上签名，表明被告在签订合同书时已经对案涉的商铺的状况作了充分了解，原告也在签订合同书时向被告出示了案涉商铺的房产证，被告也清楚案涉商铺当时是登记在李伟文名下；同时，根据合同约定，被告必须于2014年9月30日前付清购房款，但被告后来因不想购买案涉的两个商铺，拒绝支付购房的余款，故被告构成违约。3.公证委托书原件两份，证明原告在与被告签订合同后，为履行合同义务，原告与产权人李伟文于2014年9月9日到顺德公证处办理公证委托书，由李伟文全权委托原告办理案涉商铺过户的事宜，且原告温耀宁有权随时将案涉商铺过户给被告梁惠转，至此原告已经积极履行了合同书中的合同义务。4.确认书原件一份，证明原案涉商铺的产权人李伟文、韦敏青追认原告对案涉商铺的出售行为，在另案的庭审过程中也出庭作证，同意原告按照与被告签订的合同书出售案涉商铺，且在另案庭审过程中表示其是在清楚知道原被告之间交易内容的情况下才于2014年9月9日与原告办理的公证委托书。5.案涉商铺的房产三份，其中编号为03130XXX的房地产权证（复印件）、编号为031508XXX1、11××70号房地产权证原件各一本，证明在梁惠转以温耀宁拒绝履行合同而提起诉讼后，原告为更好敦促被告继续履行合同，已将案涉的商铺办理过户到原告温耀宁名下，至此原告已经实际取得案涉商铺的产权，对案涉商铺具有完全的处分权，随时可以办理过户给被告，被告不应以任何理由拒绝继续履行合同。6.被告梁惠转名下的房产证明记录原件11份，证明被告完全有能力继续履行合同，应当按照合同书的约定向原告支付尾款，由原告将商铺过户给被告。被告质证认为，对1-2组证据的真实性予以确认，但对第2组证据证明的内容有异议，在签订合同时，原告不是案涉房产的产权人，在合同约定的交易期前，原告无法找到产权人出面交易。对第3-4组证据的真实性无法确认，也与被告无关，被告不认识李伟文、韦敏青，原告从未向被告出示过委托公证书，也未告知过委托事宜，从确认书出具的时间看，是在梁惠转另案起诉温耀宁后，原告及第三人李伟文、韦敏青为诉讼利益而出具的诉讼文件。合同书第一条所载明的情况属于原告自述的情况，但实际上原告隐瞒了案涉商铺的真实情况。截至2015年5月16日梁惠转在另案中起诉温耀宁以及本案第一次开庭后的一段时间，原告始终不是产权人，原告收取被告的首期款后在被告的催告下，在交易期前没有找到产权人出面交易，也没有退还首期款，已经构成违约。对第5组证据中编号为031300XXXX的房地产权证复印件的真实性无法确认，对编号为031508XXXX、11××70号房地产权证的原件的真实性由法院认定，但对证明内容有异议，不能证明原告主张的事实，实际上案涉商铺的过户是梁惠转于2015年5月16日起诉后及第一次开庭后的一段时间，原告才与原产权人进行的交易，与本案无关。第6组证据的真实性无异议，但与本案无关。第三人李伟文、韦敏青对上述1-6组证据的真实性无异议，并确认第4组证据的确认书系李伟文本人亲自书写。为证明其主张，被告梁惠转向本院提交了以下证据：1.合同书复印件一份，证明原被告就案涉商铺存在买卖合同关系，但案涉房产的产权人不是原告，在约定的交易期届满原告也无法找到产权人进行交易，事后经被告多次催告后也未退还首期款。2.收款收据及转账单复印件各一份（原件在另案中），证明原告依照约定支付了案涉商铺的首期款571706元，原告确认收到该款。原告对上述两组证据的真实性、关联性和合法性均予以确认，但对被告主张的证明内容有异议，确认收到被告交付的首期款。第三人李伟文、韦敏青对上述证据的真实性无异议，并确认收到由温耀宁转交的首期购房款。第三人李伟文、韦敏青未向本院提交证据。根据双方的质证意见，本院对原告提交的全部证据真实性予以确认；对被告梁惠转提交的证据的真实性亦予以确认。根据本院确认的证据，结合双方当事人的陈述，本院查明事实如下：原告温耀宁与被告梁惠转于2014年9月6日签订合同一份，温耀宁作为合同的甲方，梁惠转作为合同的乙方，合同约定原告将位于佛山市顺德区大良街道XXXX号顺德家电城二座XX号（以下简称为二座XX号商铺）、十座XXX号的商铺（以下简称为十座XXX号商铺）以XX05687元的价格出售给被告，被告先支付首期款571706元，余下房款于2014年9月30日付清，付清当日办理案涉房产过户手续。其中合同的第一条内容为“一、甲方自愿将座落于广东省佛山市顺德区大良街道XXX号顺德家电城二座XX号、十座XXX号商住铺出售给乙方，乙方对甲方所出售的房地产已作充分了解，愿意购买该房地产。甲方出售的上述房地产基本情况已载于编号为粤房地产字第031300XXXX、03××79号的《房地产权证》中……”。合同签订后，第三人李伟文、韦敏青于2014年9月9日在佛山市顺德公证处办理了两份公证委托，委托书的内容为第三人李伟文与韦敏青为夫妻关系，现两人委托原告温耀宁代为办理登记在李伟文名下的二座XX号商铺及十座XX7号商铺的出售事宜，授权的内容包括代为出售上述房屋，签订房地产买卖合同，收取售房款及买卖人支付的贷款和缴纳相关的费用，代为到相关房地产交易、管理登记部门办理换领新证、产权交易、过户、查档、登记等手续，并对受托人在办理上述事项中所签署的有关文件予以认可。原、被告双方未在合同约定的2014年9月30日完成支付剩余房款及办理房屋过户的手续。本院另查明，2015年5月16日，梁惠转以温耀宁、陈逢对、李伟文、韦敏青为被告，向本院提起房屋买卖合同之诉，以其与温耀宁所签订的房屋买卖合同的标的物并非登记在温耀宁名下，温耀宁无法在合同约定的期间内履行房屋过户手续为由，请求法院判决温耀宁返还梁惠转支付的首期购房款571706元及自起诉之日至实际还款之日止的利息。本院受理后立案号为（2015）佛顺法良民初字第1553号。在该案审理过程中，温耀宁于2015年11月5日亦就同一房屋买卖合同关系向本院提起本案诉讼，（2015）佛顺法良民初字第1553号案件遂中止审理。本院再查明，2015年7月29日，第三人李伟文、韦敏青书写确认书一份，确认受托人温耀宁全权代为处理家电城二座XX号及十座XX号房产，温耀宁有权以自己名义自行处分上述房产，以及办理处分房产的相关手续，同时确认同意履行温耀宁与第三方签订的出售上述房产的合同。本院还查明，案涉的二座XX号商铺已于2015年9月28日变更产权登记至原告名下，十座XX号商铺也在本院庭审辩论终结前已变更产权登记至原告名下。本院认为，原被告双方签订的房屋买卖合同合法有效，双方均应按合同的约定履行各自的义务。现原告温耀宁起诉认为被告梁惠转未按合同约定履行付清余款的义务，导致合同未能按原定日期办理产权变更手续，被告有能力履行义务而拒不履行，应当承担继续履行的义务，而被告梁惠转却主张双方签订合同时，原告并非案涉两处商铺的所有权人，在合同约定的办理产权变更的日期之前一直未能让产权人配合被告办理过户事宜，故原告存在违约行为，因此，本案的争议焦点为原被告哪一方存在违约行为。根据相关法律规定，原告温耀宁需对其主张提供证据，现原告温耀宁提供了双方签订的买卖合同，证明被告已在签订合同前清楚了解案涉房产的实际状况，并提供了第三人李伟文、韦敏青办理的公证委托书，证明其在签订合同后，约定的产权变更登记日期前已实际取得对案涉商铺的处分权，而第三人亦明确表示其清楚原告与被告签订合同的全部过程，并同意原告按合同约定的价款处分案涉房产，因此，本院认为原告提供的上述证据足以证明原告完全可以按照合同约定的日期，以合同约定的价格，愿意继续履行房屋买卖合同，且在被告提起（2015）佛顺法良民初字第1553号诉讼后，原告亦取得案涉房产的产权，如果原告不打算或不能继续履行合同，则原告亦无必要或不能取得该案涉房产的产权，因此，本院认为原告已完成证明其可以且愿意继续履行合同的证明义务。被告抗辩称，其在与原告签订合同时，完全不了解房屋的产权状态，也未实际现场查看过两处商铺，合同中有关被告已充分了解房产状况的内容系原告单方的表述，对此，本院认为，被告系具有完全民事行为能力的人，而合同亦是双方在平等自愿的基础上共同协商的结果，案涉合同标的金额巨大，被告亦在签订合同当天支付了数额不菲的首付款，合同的第一条已明确被告充分了解房屋的状况，并记载了房屋的产权证号码，如果被告完全没有了解房屋权属等情况，其完全可以拒绝在该合同上签名或要求更改合同内容，但被告却没有提出反对意见，并支付了首期款，因此，被告此抗辩理由完全与常理不符，本院不予采纳。被告主张系因为原告不能找到案涉房产的原登记所有人，不能配合被告办理产权变更登记，但被告对其主张没有提供证据予以证明，故本院认为系因被告没有按时支付剩余款项而导致案涉房屋买卖合同未能在双方约定的交易日期履行完毕，应当由被告承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现被告方未按合同约定支付剩余房款，原告请求被告继续履行合同，并支付利息损失，符合法律规定，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百五十九条、第一百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：被告梁惠转于本判决发生法律效力之日起十日内向原告温耀宁支付购房余款1333981元及利息（利息以1333981元为基数，按中国人民银行贷款利率从2014年10月1日计算至实际清偿之日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费17600.22元（已由原告预交），由被告梁惠转负担。如不服本判决，原告温耀宁、被告梁惠转可在本判决送达之日起十五日内，第三人李伟文、韦敏青可在本判决送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陆立荣审 判 员  冯清华人民陪审员  杨炎智二〇一六年六月十五日书 记 员  张铁英