连云港市连云区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏0703民初994号原告连云港青和物业管理有限公司，住所地连云港经济技术开发区久和国际新城一期。法定代表人褚志群，执行董事。委托代理人王海林，该公司职员。委托代理人刘箭，该公司职员。被告武传志，无固定职业。原告连云港青和物业管理有限公司（以下简称青和物业公司）诉被告武传志物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月25日立案受理后，依法由审判员李正宁适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告连云港青和物业管理有限公司委托代理人刘箭、被告武传志到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青和物业公司诉称，2008年4月，原、被告签订《前期物业管理服务协议》，由原告为被告位于连云港经济技术开发区久和国际新城二期8-3-402室房屋及所在小区提供物业管理服务，被告拖欠原告2009年11月1日起到2016年6月30日止的物业服务费及自2009年11月1日至2015年6月30日公摊水电费。经原告催缴无果，为减少损失，特向法院提起诉讼，请求判令被告支付2009年11月1日起到2016年6月30日期间的物业服务费4326元及按每日万分之五计算的违约金2282元，2009年11月1日至2015年6月30日公摊水电费326元，共计6934元。被告武传志辩称，2007年，我购买位于连云港经济技术开发区久和国际新城二期8-3-402室房屋，2008年我向原告提出房屋质量包括阳台大门不好开、窗户玻璃有裂缝问题让其解决，至今没有帮我解决，原告帮我房屋问题解决后，再谈物业费交纳问题。经审理查明，2007年4月18日，原连云港久和物业管理有限公司经连云港工商行政管理局经济技术开发区分局登记变更为原告现在的企业名称，2007年9月3日，连云港久和置业投资发展有限公司（以下简称久和置业公司）与原告签订了一份《前期物业管理委托合同》，该合同约定：久和置业公司委托原告对久和国际新城米兰阳光小区（即久和国际新城二期）进行物业管理，委托服务期限为三年，自2007年10月1日至2010年9月30日止。物业服务费收费标准为：多层0.4元/月/平方米，小高层0.7元/月/平方米。2010年10月22日，被告（乙方）与原告（甲方）签订一份《前期物业管理服务协议》，该协议约定：乙方自向开发商收楼之日起，依旧交纳物业服务费，按建筑面积多层0.4元/月/平方米，小高层0.7元/月/平方米，交楼时预收六个月的管理费，以后每六个月缴纳一次。物业管理小区共用水电费、园林绿化用水用电费用、电梯运行电费按实际发生费用按户分摊，如果业主违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业公司有权要求业主补交并从逾期之日起按日加收万分之五的违约金。2010年9月15日，久和置业公司再次与原告签订一份《前期物业服务合同》，该合同主要载明：继续由原告为涉案小区提供前期物业管理服务，合同期限自2010年10月1日起至业主委员长会受全体业主委托与物业管理企业签订物业服务合同生效时本合同自动终止。物业服务费收费标准：多层0.4元/月/平方米，小高层0.7月/月/平方米。2015年5月30日，久和二期业主大会（业主委员会）与原告签订一份《物业服务合同》，约定继续由原告为久和二期小区提供物业管理服务事项，合同期限为2015年1月1日至2016年6月30日，物业服务费用按每装卸交纳一次，业主在每年的1月31日履行上装卸交费义务，在每年的7月1日至7月31日履行下半年交费义务。业主违反本合同约定，未能按时足额缴纳物业费，按应交数额日万分之五向乙方支付违约金，同时将收费标准调整为多层0.55元/月/平方米，小高层0.9元/月/平方米。另查明，原告收取2008年、2009年经物价部门备案，前期物业管理的公共服务费收取标准，备案通知中记载备案收费标准：多层0.4元/月/平方米，小高层、高层0.7元/月/平方米（不含电梯分摊电费）。2015年7月经物价部门备案，将该小区无电梯物业公共服务费收取标准调整为0.55元/月/平方米，有电梯物业公共服务收费标准调整为0.9元/月/平方米。再查明，被告为涉案房屋业主，其与原告签订的《前期物业管理服务协议》中载明的建筑128.01平方米，属于多层物业。被告自2013年1月1日起至2016年6月30日止的物业服务费4326.74元及自2009年11月1日起至2015年12月31日止的公摊水电费326元至今未交纳，小区内张贴公告等方式多次向小区业主主张过欠交物业费。上述事实，有原、被告陈述，原告提供匠前期物业管理委托合同，前期物业服务合同，前期物业管理服务协议房屋交接单、房屋交接验收表各一份，物业费收费标准备案通知三份、催缴物业费用通知书、公共水电费分摊表、公摊水电费发票等予以证实。本院认为，业主及时交纳物业服务费是小区整个物业正常运行的基本保障，也是业主对整个小区应尽的义务。本案中，久和置业与原告签订的前期物业服务合同，被告与原告签订的前期物业服务合同，涉案小区业主委员会与原告签订的《物业服务合同》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，均为合法有效合同，当事人应按合同约定履行各自义务。合同签订后，原告为涉案小区及房屋提供物业管理服务，被告也接受了原告提供的物业管理服务。据此，被告应当向原告缴纳的物业服务费及公摊水电。因被告自2013年1月1日起至2016年6月30日止的物业服务费至今未交，原告主张被告给付上述期间的物业服务费4326元和公摊水电费326元，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。因前期服务协议及服务合同已明确违约金且被告确实存在拖欠物业服务费的行为，已构成违约，原告主张的违约金有事实和合同依据，但考虑原告主张违约金的数额过高，本院依法予以调整后以700元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告武传志于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告连云港青和物业管理有限公司物业服务费4326元及违约金700元、公摊水电费326元。如被告未在上述规定的期限内履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告承担（因原告已预交，被告于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告）。本判决为终审判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审判员  李正宁二〇一六年六月二十三日书记员  韦 玮法律条文及小额诉讼须知附录一、法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告合理期限内未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务的，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百五十七条基层人民法院和它的派出法庭审理事实清楚、权利义务关系明确、争议不大的简单民事案件，适用本章规定。基层人民法院和它的派出法庭审理前款规定之外的民事案件，当事人双方也可以约定适用简易程序。第一百六十二条基层人民法院和它的派出法庭审理符合本法第一百五十七条第一款规定的简单的民事案件，标的额在各省、各自治区、直辖市上年度就业人员年平均工资百分之三十以下的，实行一审终审。第二百二十四条发生法律效力的民事判决、裁定，以及刑事判决、裁定中的财产部分，由第一审人民法院或者与第一审人民法院同级的被执行的财产所在地人民法院执行。法律规定由人民法院执行的其他法律文书，由被执行人住所地或者被执行的财产所在地人民法院执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。