江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书2016苏03民终2130号上诉人（原审原告，反诉被告）翁西良。委托代理人王国平，徐州市经济法学研究会副主任。被上诉人（原审被告，反诉原告）朱开良。委托代理人ＸＸ，江苏觉悟律师事务所律师。委托代理人刘民，江苏觉悟律师事务所律师。上诉人翁西良因与被上诉人朱开良房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市云龙区人民法院（2015）云民初字第0364号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人翁西良及其委托代理人王国平，被上诉人朱开良的委托代理人ＸＸ到庭参加诉讼，现本案已审理终结。翁西良原审诉称，2014年12月底，翁西良拟租赁朱开良经营使用的云龙区民富园东园农贸市场对过朱家烧烤店的部分房屋，翁西良向朱开良交付房租押金及转让费后，朱开良反悔，既不交付房屋，又不退还租赁相关费用。为维护翁西良的合法权益，特诉至法院，请求判令朱开良返还房租押金及转让费5万元，赔偿利息损失2万元。朱开良原审答辩并反诉称，翁西良诉请不符合事实，事实是翁西良主动找到朱开良想承租诉争的房屋，该房屋是由周鹏实际承租正常使用，翁西良为了达到承租该房的目的要求朱开良与周鹏进行洽谈，通过朱开良的协调，周鹏同意翁西良交付周鹏2.7万元的转让费后将该房的承租权转让给翁西良，2.7万元是交给周鹏的转让费与朱开良无关。该房周鹏腾空后翁西良愿意承租诉争房屋并且主动向朱开良缴纳了租房押金，朱开良将房屋承租给翁西良，是翁西良的原因和责任不愿意继续承租，房屋已经空闲3个月，给朱开良造成损失，翁西良应承担违约责任。根据以上事实、理由，朱开良认为翁西良要求退还押金没有任何事实及法律依据，并且要求翁西良继续交付3个月的租金，每月3500元，共计10500元，请求法院支持朱开良的反诉请求。翁西良原审针对朱开良的反诉答辩称，朱开良反诉事实没有根据，不存在朱开良所说的以上事实，而且该房屋双方没有订立房屋租赁合同，只是在合同订立前双方的意向，更不存在交付3个月租金的后果，该房屋并没有商议房屋租金及其交付方式及交房方式，翁西良之所以向其交付3万元的房屋转让费是基于朱开良自述该房屋有人承租，说有3万元转让费的要求，如果双方订立房屋租赁合同该房屋由翁西良承租使用，该3万元作为房屋转让费进行处置，因此该房屋因为双方没有达成房屋租赁合约也没有交付房屋，因此3万元转让费应当退还给翁西良，同时也包括房租押金2万元，因此朱开良提起反诉既无事实根据也无法律依据，请求驳回其不当的反诉请求。原审法院经审理查明，徐州市云龙区德政路狮子山小区北区综合楼益丰大药房北侧门面房产权属狮子山村居委会所有，同意由王爱霞对外出租。2014年6月1日王爱霞与朱开良签订房屋租赁合同，由朱开良承租该门面房420平方米（一楼120平方米二楼300平方米）用于经营烧烤，租赁期限自2014年6月1日起至2019年5月31日止，年租金28万元，第四年起每年递增15%。2014年10月22日朱开良与周鹏签订房租租赁合同，由周鹏承租朱开良所租赁的上述门面房一间（一楼，面积20平方米）用于经营油饼母鸡汤、面，租赁期限自2014年10月22日起至2015年10月21日止，年租金42000元。2014年12月28日朱开良收到翁西良房租押金2万元。2015年1月5日朱开良收到翁西良租房转让费3万元，同日朱开良交给周鹏房屋转让费27000元、退回周鹏房租费13000元。2015年1月25日朱开良退回周鹏房租费1万元。原审庭审中朱开良述称，2014年12月下旬翁西良到我经营的烧烤店找到我要求租房60至70平方米经营牛肉汤，我同意出租并告知周鹏经营的油饼母鸡汤所租房屋要转让，翁西良确定租赁后我要求翁西良交2万元押金，翁西良于2014年12月28日交给我房租押金2万元并要求我与油饼母鸡汤经营者周鹏商谈转让事宜，我与周鹏谈好转让费27000元得到翁西良认可，后翁西良与我商定翁西良租赁实际面积60平方米（含油饼母鸡汤占用的面积）年租金12万元。2015年1月3日翁西良询问油饼母鸡汤为什么未搬时我告知要付转让费，翁西良同意付转让费并于2015年1月5日取款3万元交给我，我向翁西良出具租房转让费3万元的收条一张（我要求翁西良取3万元，多余3000元抵翁西良以后房租用）。2015年1月5日我把转让费27000元转交给周鹏并另向周鹏退回房租费13000元，当天油饼母鸡汤搬走，后来翁西良讲不租房子了，要求退钱。翁西良否认油饼母鸡汤转让费一事，称12万元不是在2014年12月28日前谈的，是2015年1月5日之后，丈量房子时始终没有谈价格。原审庭审中翁西良述称，2014年12月20日左右我看到朱开良开的烧烤店就去租房子60到70平方米（实际面积），朱开良同意出租，当时没谈价格也没谈租期；2014年12月26日左右又去一次也没谈租金及租期，谈了租金一年12万元；我交钱后2015年1月10日丈量房屋面积时朱开良又要按建筑面积计算也就是变相涨钱，涨到17至18万元，我不同意；朱开良告知有人已租这个房子让我付转让费，当时就是想租房子，不然不会给朱开良转让费和押金。翁西良拒绝陈述2014年12月26日左右第二次商谈的其他内容。翁西良述称交2万元押金后其询问什么时候交房，朱开良说过几天，法庭向翁西良询问朱开良为什么说过几天时翁西良拒绝回答。翁西良还述称2015年1月5日交3万元时朱开良才告知要收转让费，朱开良未告知过房屋正被他人承租，法庭向翁西良询问为什么同意3万元以租房转让费名义交给朱开良时翁西良拒绝回答。翁西良述称丈量房屋后双方又谈过，但翁西良拒绝陈述该次谈话内容。2015年3月30日庭审中翁西良提供其述称由其妻子刘红梅向马云英出具的借条一张，借条载明：“借条今马云英借给刘红梅人民币伍万元整，（￥50000.00元），自2014年11月20日至2015年11月19日，期限1年，年利率为10%，利息共计伍仟元整（￥5000.00元），全部利息于2015年11月19日之前还清借款人：刘红梅”，拟证明翁西良5万元来自于向他人所借并有利息。朱开良质证认为证据不具有真实性，与本案没有关联性，翁西良不是刘红梅，借款用途也不是必然用于承租该房屋。原审法院认为，根据翁西良、朱开良提供的证据以及双方的当庭陈述能够证实双方就翁西良承租朱开良承租的包括朱开良已出租给周鹏用于经营油饼母鸡汤的房屋共计60平方米年租金12万元已达成一致意见，翁西良也已实际支付租房押金和转让费，双方之间存在房屋租赁合同关系，双方均应当按照约定履行合同义务，翁西良未提供证据证实朱开良存在不按约定交付房屋的事实，翁西良要求返还押金及转让费的行为表明其要求解除房屋租赁合同关系，朱开良要求翁西良赔偿损失的行为表明同意解除，且双方未约定租赁期限，故法院准许解除双方之间的房屋租赁合同关系。3万元转让费中的27000元已转交给周鹏，朱开良不应再返还翁西良转让费27000元；朱开良为履行其与翁西良之间的租赁合同而解除了其与周鹏之间租赁期限自2014年10月22日至2015年10月21日年租金为42000元的租赁合同，朱开良因此会遭受租赁损失，朱开良要求翁西良按周鹏月租金3500元标准赔偿3个月的损失共计10500元不违反法律规定，予以支持；扣除上述转让费27000元和租金损失10500元后，朱开良收取的剩余费用共计12500元应返还翁西良。翁西良要求朱开良赔偿利息损失2万元没有法律依据，不予支持。遂判决如下：一、朱开良于判决生效之日起十日内返还翁西良费用23000元。二、翁西良于判决生效之日起十日内赔偿朱开良损失10500元。三、上述一、二项折抵后，由朱开良返还翁西良费用12500元。四、驳回翁西良的其他诉讼请求。上诉人翁西良不服上述判决，向本院提出上诉称：请求撤销原审判决，支持上诉人的一审诉求。一审判决认定事实不清，适用法律错误，判决不当。一、朱开良交给周鹏房屋转让费27000元，退回其租金23000元的事实不存在。朱开良自述告知周鹏转让房屋及转让事宜的事实不存在。翁西良没有任何拒绝“谈话内容”的事实。二、适用法律错误。上诉人与被上诉人并未达成房屋租赁协议，因此，也不存在房屋租赁协议履行的问题，而一审判决认定上诉人与被上诉人已经达成房屋租赁协议，且已履行，显属适用法律错误。三、判决不当。上诉人与被上诉人并未达成房屋租赁协议，被上诉人应退回上诉人交付的5万元押金。被上诉人朱开良答辩称：一审判决事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求。经双方当事人确认，案的争议焦点为：1、双方当事人是否存在房屋租赁合同关系。2、上诉人要求被上诉人退还其所述的押金五万元的请求有无事实依据。二审期间双方当事人均无证据向法庭提供，二审查明事实与原审查明一致。本院认为，关于双方当事人是否存在房屋租赁合同关系问题。合同的订立主要采取要约、承诺的方式。即，一方向另一方发出希望订立合同的意思表示，且意思明确，并表明愿意接受受要约人承诺的意思表示的约束。另一方即受要约人同意要约人的意思表示，则受要约人同意的意思表示达到要约人时即表示合同成立。本案中，根据双方当事人提供的押金收条、转让费收条及双方的陈述，可以证明上诉人与被上诉人之间就房屋租赁事宜达成一致意见，即上诉人承租被上诉人大约60平米的房屋用于经营牛肉汤，年租金12万元。且双方均以实际行为履行合约：上诉人为承租涉案房屋，向被上诉人交纳了2万元押金及3万元转让费；被上诉人为交付房屋提前解除了与第三人周鹏之间的租赁合同，协助办理涉案房屋的腾退事宜。故，双方之间的租赁合意已经达成，租赁合同关系成立。关于上诉人要求被上诉人退还其所述的押金五万元的请求有无事实依据问题。依据查明事实，上诉人所主张的五万元押金中，包含27000元的转让费，因该笔费用并非支付给出租人，而是第三人周鹏，该笔费用性质亦不属于租赁房屋的押金，故，上诉人主张返还该部分费用没有事实依据。另，被上诉人已将涉案房屋腾空用以交付，但现因上诉人单方原因要求解除与被上诉人之间的租赁合同，上诉人的违约行为给被上诉人造成租金损失，原审参考涉案房屋原来的租赁价格，判决上诉人赔偿被上诉人10500元的损失并无不当，因此，上诉人主张返还五万元押金的请求没有事实依据，本院不予支持。综上，上诉人的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持，原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费738元，由上诉人翁西良承担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年六月十七日书 记 员  宗 正