广东省连州市人民法院民 事 判 决 书(2016)粤1882民初378号原告：李海，男��汉族，1983年12月10日出生，连州市人，住连州市连州镇。被告：连州市金泰矿冶有限公司，地址：连州市连州镇湟川北路。法定代表人：陈吉章。委托代理人：唐贵团，系广东北湖律师事务所律师。原告李海诉被告连州市金泰矿冶有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月18日立案受理。依法由审判员孔日照适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李海，被告连州市金泰矿冶有限公司委托代理人唐贵团到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李海诉称：原告于2014年1月13日与被告签订《连州市金泰名居认购书》。2014年1月24日与被告签订合同编号为201401241611275的《广东省商品房买卖合同》并按确认书和合同一次性交付房款及其他费用共计肆拾肆万伍仟壹佰伍拾伍元正（￥445155元）。《广东省商品房买卖合同》第八条约定该合同交易标的于2015年6月30日前交付原告，合同第九条约定万分之一支付逾期交楼违约金。但至目前被告仍未交付合同标的连州市连州镇湟川北路154号金泰名居B栋1106室。经查询，连州市住房和城乡规划建设局房屋登记办公室已将该房产登记为本原告（详见证据《住房产权登记信息查询结果》）。综上，根据《中华人民共和国合同法》地一百三十八条“出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期限的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付”和第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，原告的诉请合法，请求判决被告依《广东省商品房买卖合同》全面履行合同交付房产，并于2015年7月1日起至2016年4月1日止支付违约金合计12164.42元，之后的违约金计至被告交付连州市湟川北路金泰名居B栋1106室止。为此，请求：一、判令被告交付合同编号为201401241611275的《广东省商品房买卖合同》原告购买的连州市连州镇湟川北路154号金泰名居B栋1106室。二、判令被告依上述合同及第九条承担万分之一的违约金12164.42元（暂计至2016年4月1日）。三、本案诉讼费由被告承担。被告对原告主张���双方签订《广东省商品房买卖合同》购买被告位于连州市连州镇湟川北路154号金泰名居B幢1106室并付清全部购房款以及被告已到连州市住房和城乡规划建设局办理上述商品房的预告登记的事实无异议，并认可没有按双方所签的《广东省商品房买卖合同》第八条约定的时间向原告交付商品房连州市连州镇湟川北路154号金泰名居B栋1106室的事实，但认为不能如期交楼是因为承建商增加工程量，要增加承建款，双方之间意见不合，导致承建商停工了一段时间，此外还因为该楼盘属旧城改造，涉及代政府征收一条16米宽的规划路而未能征收到，导致政府不予审批，双方在合同第八条第4点明确约定了在该时间点交付商品房与买受人应具备的条件，故违约金的计算由法院依法认定。对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认；被告承认原告的诉讼请求部分，没有违反法律规定，本院予以支持。双方争议的关于违约交付商品房的时间节点是否是双方在《广东省商品房买卖合同》中约定的交付商品房的时间，对此，本院查明被告连州市金泰矿冶有限公司是一家于2007年10月31日在连州市工商行政管理局依法核准登记成立的自然人投资或控股的有限责任公司，注册资本为人民币叁佰万元，法定代表人为陈吉章，经营范围为房地产开发经营等，此事实有注册号为441882000001528的《营业执照》及代码号为737565794的《组织机构代码证》证实且该证据客观真实，对本案具有证明力。2014年1月17日，原告购买被告位于连州市湟川北路154号金泰名1106室，原告作为买受人与作为出卖人的被告签订了一份《广���省商品房买卖合同》，合同第一条项目建设依据约定出卖人以出让方式取得位于连州市连州镇湟川北路154号金泰名居B幢编号为连府国用（2002）字第18243300002的地块的土地使用权，面积为4059.53㎡，规划用途为商住。第二条约定的商品房销售依据为连州市住房和城乡规划建设局颁发的许可证号为（2013）第26号《商品房预售许可证》；合同第三条买受人所购商品房的基本情况为：商品房为预售商品房；该商品房为连州市连州镇湟川北路154号金泰名居B幢1106室；用途为住宅，属钢筋混凝土结构，层高3米，建筑面积为120.55㎡，其中套内建筑面积为99.33㎡，公共部位与分摊建筑面积21.22㎡（有关公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明见附件二）；第四条约定该商品房属预售，按套出售，按套内面积计算，单价为人民币4345.78元/㎡，总金额人民币肆拾叁万壹仟陆佰陆拾陆元（431666元）。合同第六条约定的付款方式及期限为一次性支付房款￥431666元整（大写）肆拾叁万壹仟陆佰陆拾陆元整。合同第七条约定了买受人逾期付款的违约责任为逾期在90日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的0.1%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之壹的违约金。合同第八条交付期限约定：出卖人应当在2015年6月30日前，依据国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4中条件，并符合本合同约定的商品房交���买受人使用：4、该商品房经建设局竣工验收备案。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、为配合政府法规政策而引致的延误；3、主体完成后，市政配套设施的安检验收未完成的；4、买受人如延期付款的，出卖人有权将交楼日期顺延，由于2.3项原因延期的，买受人同意延期不超过6个月。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金。2、本条中的“逾期”是指出卖人按本合同第八条约定的可据实予以延期的原因外的逾期，若买受人选择解除合同的，应在达到解除合同条件之日起十五天内书面通知出卖人，否则视为买受人选择继续履行合同。合同第十一条交接约定：商品房达到交付使用条件后出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接。由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为该商品房已按期交付并已达到使用条件。本合同第二页买受人的通讯地址视为联系买受人的详细通讯地址，若通讯地址中有变更，买受人应及时书面通知出卖人，否则由此产生的一切责任由买受人负责。原告为支持其事实主张提供了《收据》四份，证明被告收取其定金20000元、房价款411666元以及办证费等事实；《广东省商品房买卖合同》，证明其与被告为购买被告开发的连州市金泰矿冶有限公司154号B幢1106室而签订的商品房买卖合同的事实；被告为支持其辩称提供了连州市住房��城乡规划建设局出具的《住房产权登记信息查询结果》以及被告提供的连州市“三旧”改造工作领导小组办公室《关于连州市金泰矿冶有限公司要求对湟川北路地段进行旧村庄改造的批复》、连州市城镇规划局规划的《连州市小带锰矿地块规划红线图》及连州市住房和城乡规划建设局的《规划设计要点》，证实被告通过受让取得其现开发的连州市连州镇湟川北路154号金泰名居B幢土地的事实，上述证据均客观真实，且对案件具有证明力，本院予以采信。被告认为该争议商品房达到交付使用条件并提供一份金泰名居B幢706号房收楼验收的《金泰名居B幢收楼书（毛坯房）》予以证。但该证据只能证明该706号房业主接受该商品房的客观事实，并不能证明金泰名居B幢楼已经经过有关部门的竣工验收备案的事实，与本案没有���联性。此外查明原告在审理期间自愿撤回其第一项诉讼请求。本院认为：原告撤回其诉讼请求一属于原告依法对自己诉讼权利的处分，其行为并没有损害第三人的合法权益，本院予以准许。商品房买卖合同是指出卖人将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案原、被告因商品房买卖签订的《广东省商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方在平等、自愿基础上签订的，是双方的真实意思表示，内容没有《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法合同法)第五十二条有关无效的情形以及第五十四条有��撤销情形，合法有效，可予确认。合同签订后，双方应自觉全面按合同的约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点主要是是被告逾期交房的时间节点是否是2015年6月30日。从双方所签的合同条款显示，双方约定的出卖人交付商品房予买受人的日期为2015年6月30日，且该商品房须经有关部门竣工验收备案，即是说被告应当在该时间前（含当日）将经过有关部门竣工验收备案的商品房交付原告使用。此外双方虽然还约定了可据实予以延期的几种“特殊原因”，但被告并未提供有关证据证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条【当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果】的规定，被告应对其主张达到交付商品房条件的事实进行举证，其因举证不能需承担不利后果。本院认定被告交付商品房的截止时间是双方所签《广东省商品房买卖合同》第八条约定的2015年6月30日，至2016年4月18日止，出卖人逾期交付商品房的期间已经超过了90日。根据《广东省商品房买卖合同》第九条有关出卖人逾期交房的违约责任第1条第（2）项约定，逾期超过90日后，买受人继续履行合同的，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。本案违约金以431666元为本金，按日万分之一计算从2015年7月1日起至2016年4月1日止共276日，每日43.17元（431666×0.0001），共计11914.92元（43.17元/日×276日）。原告关于违约金数额12164.42元的请求超过双方约定的计算方法得出的结果，���过部分本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条一百一十四条第一、三款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告连州市金泰矿冶有限公司应于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告违约金11914.92元（违约金以每日43.17元计从2015年7月1日起计至2016年4月1日止。之后的违约金按双方约定的标准计至被告实际交付商品房给原告使用之日止）。本案受理费因适用简易程序审理减半收取52.06元，由被告连州市金泰矿冶有限公司负担。如不服本判决，���在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  孔日照二〇一六年六月十四日书记员  李乃敏本篇引用法规：??最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)?相关文件：??部门规章约5篇??司法解释约7篇??其他规范性文件约3篇??地方法规约16篇??案例约4篇??裁判文书约4000篇??相关论文约60篇?最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)??第29条?相关文件：??地方法规约7篇??案例约1篇??裁判文书约1937篇??相关论文约3篇?中华人民共和国民事诉讼法(2007修正)?相关文件：??法律约25篇??行政法规约1篇??部门规章约55篇??司法解释约177篇??其他规范性文件约15篇??地方法规约385篇??案例约165篇??裁判文书约383741篇??相关论文约2149篇?中华人民共和国民事诉讼法(2007修正)??第179条?相关文件：??司法解释约9篇??其���规范性文件约2篇??地方法规约6篇??案例约24篇??裁判文书约5376篇??相关论文约80篇?中华人民共和国民事诉讼法(2007修正)??第181条?相关文件：??司法解释约4篇??地方法规约2篇??案例约18篇??裁判文书约5049篇??相关论文约12篇?中华人民共和国合同法?相关文件：??法律约32篇??行政法规约10篇??部门规章约433篇??司法解释约147篇??其他规范��文件约107篇??地方法规约1967篇??案例约181篇??裁判文书约293689篇??相关论文约5514篇?中华人民共和国合同法??第29条?相关文件：??司法解释约1篇??地方法规约1篇??案例约1篇??裁判文书约1467篇??相关论文约24篇?中华人民共和国合同法??第114条附相关法律及其条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，约定承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证���加以注明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果。