江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2015）锡民终字第3123号上诉人（原审原告）吴志斌。委托代理人古锐、张讷，上海市协力（无锡）律师事务所律师。上诉人（原审被告）宜兴市恒兴置业有限公司，住所地宜兴环科园兴业路88号。法定代表人施洪飞，该公司董事长。委托代理人施健，该公司经理。委托代理人王龙杰，上海市万达律师事务所律师。上诉人吴志斌因与上诉人宜兴市恒兴置业有限公司（以下简称恒兴公司）商品房预售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2013）宜民初字第2000号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审吴志斌诉称，2012年8月2日他审查了恒兴公司出具给宜兴市惠安置业有限公司(以下简称惠安公司)的委托授权书后，与惠安公司签订商品房订购单，约定购买海德名园三期x幢x室房屋，房屋总价200万元(附送中央空调及2、3号车位)，当天他刷卡支付了全部房款，但惠安公司一直未办理正式的备案合同，故只得向法院起诉请求判令恒兴公司继续履行合同、配合办理房屋登记手续、赔偿自2013年2月24日起至判决生效之日止按同期贷款利率计算的利息并负担本案诉讼费用。恒兴公司原审辩称，吴志斌诉称在购买房屋时审查了委托授权书后才开始交易，而委托书上明确了授权范围及内容，特别是要依法办事，违法行为与恒兴公司无关，对于吴志斌的损失只能向惠安公司主张，而且本案所涉房屋单价仅为7821.36元/平方米，是以极端低价出售，显失公平的交易理应被撤销，现有证据也不能证明双方之间存在买卖合同关系并且支付了全部房款，故请求法院驳回吴志斌的诉请。原审审理查明：2010年9月28日恒兴公司向惠安公司签发《委托授权书》一份，授权书载明“恒兴公司现委托惠安公司作为我公司合法委托代理公司，授权其代表我公司进行海德名园三期的楼盘销售工作。在整个代理过程中该代理公司应严格按照国家相关法律法规进行规范操作，如未按照国家相关法律法规操作，由此产生的一切法律后果与恒兴公司无关，一并由惠安公司承担。代理公司无权转换代理权”。同年11月8日就海德名园三期的住宅与商铺的销售事宜由惠安公司与恒兴公司签订《合作销售协议》2份，对于住宅的销售协议中约定，惠安公司负责三期楼盘前期的广告策划与宣传事宜，三期楼盘的开盘价为11200元/平方米……，对于商铺的销售协议中约定，商铺面积暂估为4297.79平方米，销售单价定为11800元/平方米……，协议还约定了违约责任等条款。同年10月27日恒兴公司取得了海德名园三期(27#-29#)40428.5平方米的预售许可证，许可证中载明商品房设计使用性质为住宅、商业。嗣后惠安公司做了大量的楼盘策划、广告工作，并销售了约定的房产，也支付了部分房款给恒兴公司。2012年9月22日惠安公司与恒兴公司签订了《终止合同协议》，内容为解除前面所订的2份合作销售协议。终止协议后恒兴公司并没有收回《委托授权书》，也没有对外进行公告，相反惠安公司还于2012年9月28在《宜兴日报》上刊登了整版海德名园三期楼盘销售广告。2012年8月2日吴志斌与惠安公司签订了格式《商品房订购单》，定购单中约定吴志斌购买海德名园三期x幢x室房屋、建筑面积255.71平方米、7821.36元/平方米、总价200万元、定金200万元，买方于本认购单签订当日交付定金200万元，签订商品房买卖合同时，本订购单由卖方收回存档，备注中空白，卖方栏内仅有惠安公司公章，买方栏内由吴志斌签名。同日吴志斌通过设置在惠安公司的POS机，分别刷卡付款95万元、99.5万元。2013年6月9日吴志斌在宜兴市住房保障和房产管理局官方网站上查询，公示的海德名园三期的售房信息代理销售商仍为惠安公司，公司销售经理人为叶志峰。对于购房过程，吴志斌述称他本打算购买景湖天成的6800元/平方米左右的房屋，2012年7月初通过朋友认识叶志峰，叶志峰说有一套x的房子只要一次性付款可以便宜一点，他和儿子、妻子看了该房屋，当时觉得房子太大且价格高无法承受，但是后来几天叶志峰天天打电话，称可以便宜到8000元/平方米，7月30日他去浙江请来风水大师，看了2701、x两套房子，觉得满意才决定买x房屋，8月2日在叶志峰办公室用POS机将建行卡上的钱分两次刷完，不足部分交给叶志峰现金5.5万元，当天叶给了一把房屋钥匙，并讲定一个月左右办理房产手续。过了几天想到自己没有车位，就向叶志峰提出便宜点买个车位，叶志峰说房子便宜了，于是就花10万元买了15号车位，后来听y室业主宗曙光讲买大套房屋送车位，再次跟叶志峰交涉，送了一个12号车位，同时给了一个车位感应器，现在的127、128号车位是写的儿子吴晖的名字，并且是在强调车位太小后而于2013年3月25日更换的。恒兴公司则认为，因叶志峰涉嫌非法诈骗而被追究刑事责任，吴志斌提供的证据是否真实无法确定，广告也没有得到恒兴公司的授权，且2012年9月22日双方已终止协议，广告是惠安公司的单方行为，对恒兴公司没有约束力，定购单中的房屋单价明显超低、房款与定金都是200万元且当天就支付，这与房屋交易习惯及常理均不符，且交易凭证仅有194.5万元，无法证明惠安公司收到了全部房款，本案中不排除吴志斌与惠安公司、叶志峰之间存在其他债权债务关系，定购单上也没有记载赠送2、3号车位与中央空调，根据吴志斌提供的车位单，时间在2013年3月25日，此时惠安公司已经没有代理权限，车位单里也没有记载系赠送，车位单中盖章的位置也与常理不符，证据的真实性均无法确认。法院依法于2014年11月18日在镇江监狱就本案所涉房产向叶志峰进行询问，叶志峰述称2012年8月29日的整版广告恒兴公司管理人施健是知道的，协议终止后恒兴公司口头答应由他继续销售房屋的，所以会有整版的广告，他有权收取房屋销售款，有权调整单价，对于吴志斌的房款200万元是收到的，差额5.5万元现金也收到，吴志斌还定了一套110平方米的房屋，两个车位都是赠送的，车位单是他签名盖章的，先订房再落实车位，他没有交给吴志斌车位感应器，应当是物业公司凭车位单发感应器。同日法院就叶志峰所称的另一套27幢2602室房屋的2号、3号车位单及付款事宜进行询问时，叶志峰又称吴志斌共一大一小二套房屋，只有二个车位，一个是购买的一个是赠送的，不可能给他四个车位，小套房屋只付了40万元。另查明，惠安公司成立于2010年3月，公司股东及法定代表人均为叶志峰。叶志峰因支付民间借贷高额利息、投资失误等原因造成公司经营困难，导致巨额债务无力偿还，遂于2011年12月至2013年2月间，以为恒兴公司、宜兴恒东房地产开发有限公司等代为销售商品房、商铺为名，采取假冒房主出售他人商铺、伪造恒东公司印章、虚构取得相关商铺销售权及将已出售房屋一房两卖等手段，骗得被害人张某甲、张某乙、于某、陈某、陆某、王某、黄某、杨某甲、杨某乙等人购房款共计4922.1万元，用于偿还公司债务等。叶志峰于2013年5月3日向公安机关投案，5月10日被刑事拘留，6月9日被逮捕。2014年10月8日无锡市中级人民法院判决叶志峰犯合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身。吴志斌于2013年5月1日接受公安机关询问时，述称他购买了二套房屋，即海德名园27幢2602室、x幢x室，共付款240万元，x室房屋已支付全款200万元。2013年8月22日吴志斌向法院提起诉讼。本案诉讼中，吴志斌未经法院许可也未经恒兴公司同意即开始装修，2014年6月13日海德名园的物业管理公司发出整改通知，要求吴志斌停止装修，吴志斌未予理采。上述事实，有委托授权书、商品房定购单、银行交易记录、车位单、法院询问笔录及庭审笔录等证据在卷佐证。原审法院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中惠安公司与恒兴公司于2010年9月28日签订了委托授权书，双方之间即形成了代理与被代理的法律关系。惠安公司根据委托授权书授权的销售海德名园三期楼盘的代理权限，于2012年8月2日与吴志斌签订了格式的《商品房订购单》，并且通过设置的POS机收取了房款，从订购单载明的条款及惠安公司收受款项的行为看，订购单已具备商品房买卖合同的主要内容，应认定为商品房买卖合同，因叶志峰于2013年6月9日被依法执行逮捕，客观上使合同无法履行，因此恒兴公司应承担因代理行为而产生的法律责任。尽管恒兴公司抗辩称吴志斌无法证明惠安公司收到了全部房款、定购单中的房屋单价明显超低、房款与定金都是200万元、交易习惯与常理均不符，但恒兴公司并未在法定期限内行使撤销权，相反根据吴志斌提供的银行交易凭证，结合叶志峰所作收到200万元房款的陈述及吴志斌向公安机关陈述的二套房屋付款240万元的事实，综合分析后应认定吴志斌付清了x室房屋款200万元，吴志斌要求继续履行合同办理房屋登记手续的诉请于法有据，法院予以支持，但对于吴志斌要求赔偿利息损失的主张，因定购单上未约定房屋交付日期，且叶志峰被逮捕前吴志斌也未提供证据证实向恒兴公司主张过权利，故利息的起算之日只能从其主张权利之日即起诉之日起算，由于吴志斌于2014年6月未经许可擅自占有房屋并进行了装修，故利息截止之日可计算至物业公司发出整改通知之日即2014年6月13日。对于车位，吴志斌在起诉时称当时约定附送中央空调及2、3号车位，诉讼中又称花10万元买了15号车位，叶志峰送了12号车位，127、128号车位单是在强调车位太小后于2013年3月25日所更换，但鉴于定购单上并无赠送车位的约定，且吴志斌在公安机关陈述时也并未提到支付10万元购买车位的情形，叶志峰也没有承认收到吴志斌的车位款，现结合吴志斌持有一个车位感应器的情况，综合认定吴志斌随房拥有一个车位的使用权。综上，原审依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、恒兴公司于判决发生法律效力之日起三十日内协助吴志斌办妥海德名园三期x幢x室房屋(含车位一个)的交付与登记过户手续。二、恒兴公司于判决发生法律效力之日起三十日内赔偿吴志斌以本金200万元自2013年8月22日起至2014年6月13日止按中国人民银行同期贷款基准利率计算的利息。三、驳回吴志斌的其他诉请。如恒兴公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2.28万元已由吴志斌垫付，该款由吴志斌负担0.28万元，恒兴公司负担2万元，并于判决发生法律效力之日起三十日内将该款直接给付吴志斌。宣判后，吴志斌、恒兴公司均不服原审判决，向本院提起上诉。吴志斌上诉称：一、车位单明确载明x室房屋有2个车位（一买一送），其已支付了相应款项并向法庭陈述了具体过程，原审只支持其1个车位的没有法律依据。二、房屋装修并不代表房屋已经过户，利息损失应从付款次日计算至判决生效之日止。请求撤销原审判决，依法改判。恒兴公司上诉称：吴志斌与惠安公司订立的商品房订购单中并未约定房屋交付日期，且吴志斌从未向恒兴公司提出办理房屋交付和登记的请求，故其不应承担原审判令的利息损失。原审关于车位的认定正确，吴志斌关于车位的上诉请求没有法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。二审查明事实与原审已查明事实一致，本院依法予以确认。因原审判决并未明确恒兴公司交付具体车位，二审中法院组织双方对车位进行了现场勘查，双方明确车位单上的车位号与小区现有车位号一一对应，127号、128号车位均已售他人；恒兴公司表示如果生效判决认定本案中吴志斌取得2个车位，其对吴志斌在二审中选择的车位号123号、125号予以认可。以上事实，有勘验笔录、当事人陈述在卷佐证。本案二审争议焦点为：一、车位数应如何确定；二、涉案房屋逾期办理过户手续的利息应否支持，起止日期应如何确定。本院认为：关于争议焦点一：当事人提出的书证，对方提出异议但没有足以反驳的相反证据的，人民法院应确认其证明力。本案中，吴志斌为证明惠安公司曾应允随房拥有2个车位，已提供了由惠安公司出具的车位单，明确载明涉案房屋的车位为127号、128号。恒兴公司对此不予认可，但并无相反证据推翻。叶志峰虽在法院调查过程中最终认为吴志斌、吴晖不可能共有4个车位，但其亦承认涉案车位单由其本人填写签字并盖章，且未就其最后陈述与其第一次陈述、车位单所载明内容矛盾之处作出合理说明，考虑到叶志峰就车位数量的陈述存有反复且属言词证据，其相应证明力不足以推翻书证内容，故本案的车位数量仍应以车位单载明的数量内容为准，原审关于本案随房拥有1个车位的认定有误，本院予以纠正。二审中双方明确车位单载明的127号、128号车位已出售给他人，恒兴公司亦表示如果生效判决认定本案中吴志斌取得2个车位，其对吴志斌在二审中选择的车位号123号、125号予以认可，故本院依法确认车位号123号、125号归吴志斌所有。关于争议焦点二：吴志斌提出逾期办理过户手续的利息损失应从付款次日起计算至判决生效之日止，但本案订购单中并无关于办理过户时间为付款次日的约定，考虑到本案中叶志峰的相关行为系导致吴志斌利益受损的主要原因，而自交款之日起至叶志峰被逮捕前吴志斌从未向恒兴公司主张过权利，故原审以吴志斌起诉之日起作为计算逾期办理过户手续利息的起算时间点并无不当。鉴于诉讼中吴志斌未经许可擅自装修入住，该行为可能导致群体性案件矛盾放大产生恶劣影响，故原审综合本案情况认定逾期办理过户手续的利息截止时间点至物业公司发出整改通知之日止，并无不当。吴志斌主张调整利息计算期限的上诉请求，本院不予支持。根据法律规定，恒兴公司负有配合办理过户手续的义务，其关于免除原审确定的逾期办理过户手续利息损失的主张，没有法律依据，本院不予支持。综上，吴志斌的上诉请求部分成立，本院予以支持。原审法院对车位的认定有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持宜兴市人民法院（2013）宜民初字第2000号民事判决第二项；二、变更宜兴市人民法院（2013）宜民初字第2000号民事判决第一项为：恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内协助吴志斌办理海德名园三期x幢x室房屋的过户登记手续；三、恒兴公司于本判决发生法律效力之日起三十日内向吴志斌交付海德名园三期车位2个（编号123号、125号)；四、驳回吴志斌的其他诉讼请求。如恒兴公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费22800元已由吴志斌垫付，该款由吴志斌负担2800元，恒兴公司负担20000元，恒兴公司应负担部分于本判决发生法律效力之日起三十日内将该款直接给付吴志斌。二审案件受理费11136元（吴志斌预交22768元，恒兴公司预交2700元），由吴志斌负担6741元，恒兴公司负担4395元。本判决为终审判决。审 判 长 薛 崴代理审判员 李 杨代理审判员 宁尚成二〇一六年六月二十二日书 记 员 蒋 懿