福建省莆田市荔城区人民法院民 事 判 决 书(2015)荔民初字第2300号原告柯文行，男，1972年10月31日出生，汉族，农民，住所地福建省莆田市秀屿区。委托代理人林美雄，福建众益律师事务所律师。委托代理人陈斌，福建众益律师事务所律师。被告福建莆田宝胜建设开发有限公司，住所地福建省莆田市荔城区拱辰村。组织机构代码61125332-2。法定代表人郑庆模，董事长。委托代理人林志杰，福建升恒律师事务所律师。原告柯文行因与被告福建莆田宝胜建设开发有限公司（以下简称被告宝胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2015年5月21日立案受理后，依法组成合议庭于2015年7月21日第一次公开开庭进行了审理，原告柯文行的委托代理人陈斌、被告宝胜公司的委托代理人林志杰到庭参加诉讼；于2016年1月20日第二次公开开庭进行了审理。原告柯文行的委托代理人陈斌、林美雄、被告宝胜公司的委托代理人林志杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告柯文行诉称：2010年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定：原告向被告购买坐落于莆田市荔城区拱辰宝胜小区“宝胜富贵苑”某商品房，建筑面积为155.83㎡，单价为人民币6858元/㎡，购房款为人民币1068682元，首付为合同总价款的40%，余下款项由银行提供按揭贷款付清；被告应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由被告提供的资料交付给原告，如因被告的原因，原告不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按第2项处理：2、若原告不退房，则被告自逾期之日起每日按原告已付款的0.02%向原告支付违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款人民币328682元。2011年5月3日，原告与中国工商银行莆田荔城支行签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定原告通过按揭贷款购买上述套房，按揭贷款金额为人民币740000元，贷款款项一次性直接划入被告账户，至此原告已将全部购房款支付给被告。2013年6月22日，被告将上述房产交付原告，然而至今未为原告办理房屋产权证书。请求判令：1、被告立即为原告办理“宝胜富贵苑”（宝胜小区C区）某商品房的房屋权属证书，并将房屋权属证书交付给原告。2、被告立即向原告支付自2013年9月20日起至上述的房屋权属证书交付给原告之日止以人民币1068682元为基数，按日万分之二计算逾期办理房屋权属证书所产生的违约金。3、本案的诉讼费用由被告承担。被告宝胜公司辩称：1、其没有拖延办理房屋权属证书的过错。为业主尽快办证符合被告的利益，因其为业主提供按揭连带保证，在业主房屋权属证书办理完毕并向银行抵押登记之前，其须向银行存入按揭贷款额的8%作为保证金无法动用，尽快办证后被告可以取出保证金；2、办证中政府统一政策时间及有关职能部门在履行职责、不依法行政中的时间拖延不应计算在出卖人违约时间内，该段时间不属合同约定的“因出卖人的原因”所致的原告不能取得房屋权属证书的出卖人违约责任范围。（1）其于2013年6月25日前后向宝胜富贵苑的业主交付讼争商品房，莆田市城乡规划局作出的《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目批后跟踪监察意见的函》（莆规荔[2013]81号），证明其于2013年10月15日之前已经向莆田市城乡规划局申请办理宝胜富贵苑的规划条件核实意见书即办理房屋权属证书的第一道手续；（2）有关政府职能部门对房地产办证中存在的问题须等待莆田市政府统一政策造成职能部门延迟办理有关验收及办证手续。2013年10月15日前宝胜公司已经开始办理宝胜富贵苑的办证申请登记手续，因普遍存在阻碍验收、办证的共性问题需市政府统一政策，各政府职能部门对存在阻碍验收的共性问题项目中止办理房地产竣工验收手续，直至2014年9月3日，莆田市人民政府作出《关于加快房地产项目竣工验收等有关事项的通知》（莆政办[2014]121号）对竣工验收中存在的各种问题如何验收及职能部门办理时限统一政策。被告认为2014年9月3日之前的时间段不属合同约定的“因出卖人的原因”所致的原告不能取得房屋权属证书的出卖人违约责任范围；（3）2014年9月3日至今有关职能部门没有依法行政阻碍宝胜富贵苑的初始登记。自2013年10月15日前被告提出宝胜富贵苑的规划条件核实申请直至2015年5月18日，莆田市城乡规划局荔城分局才以《规划条件核实一次性告知函》（莆规（荔）告[2015]04号）通知被告整改或经执法部门处理完毕后重新申报竣工规划条件核实，被告认为，宝胜富贵苑虽然存在小部分超审批建设情况，但基底建筑占地面积超出审批283.85平方米是无法整改的，应当由规划部门发函至国土部门和城管部门依法处罚后给予出具《建设工程竣工规划条件核实意见书》，职能部门应当执行莆政办[2014]121号文件，2014年9月3日之后有关职能部门没有依据莆政办[2014]121号行政才是延迟办证的主要原因。被告认为宝胜富贵苑至今办证迟延其只能承担次要责任，本案延迟办理房屋权属证书并非被告不作为或不符合申请办理权属证书等单纯由被告过错所致的，对政府部门等待统一政策及没有依法行政导致的办证延迟不属合同约定的“因出卖人的原因”所致的原告不能取得房屋权属证书的出卖人违约责任范围。3、合同约定的违约金过高，与原告的实际损失不符，因原告有按揭贷款，逾期办证给原告造成的损失不大，要求调整按公积金贷款利率计算违约金。经审理查明：被告宝胜公司以出让方式取得位于荔城区拱辰宝胜小区地块的土地使用权，[国有土地使用权证号为莆国用（2002）字第C25104号]。经批准，被告宝胜公司在该地块上建设商品房，名称为宝胜富贵苑，建设工程规划许可证号为建字第350300200908012号荔，施工许可证号为荔建管证（2009）060/061号，商品房预售许可证号为（2010）莆房许字第30号。2010年10月24日，原告柯文行与被告宝胜公司订立《商品房买卖合同》一份，约定原告以单价人民币6858元/㎡(总价款人民币1068682元)向被告购买宝胜富贵苑某商品房一套（建筑面积为155.83㎡）。该合同第六条关于付款方式和期限约定：2010年10月24日前支付全部购房款的30%，余下70%由银行提供按揭贷款。第十四条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……2、买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.02%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记，相关费用等具体事项在合同附件六中另行约定。其中,在宝胜富贵苑某商品房的合同补充协议第二条约定:土地及房屋转让办证交易费、登记、备案、契税、印花税由出卖人承担交纳。专项维修基金及按揭保险费由买受人承担交纳。原告柯文行于2010年10月24日向被告宝胜公司交纳首付款人民币328682元。2011年5月3日，原告向案外人中国工商银行股份有限公司莆田荔城支行办理按揭贷款人民币740000元。2011年10月27日，案外人将购房余款汇给被告宝胜公司。被告宝胜公司已于2013年6月22日将讼争房屋交付原告使用，但至今尚未为原告办理讼争房屋的房屋权属证书。2013年10月15日，莆田市城乡规划局向市城市管理行政执法局作出《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目批后跟踪监察意见的函》（莆规荔[2013]81号），确认宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目工程已竣工并向该局申请办理规划条件核实，并要求该局将该项目批后跟踪监察的相关情况进行函复。2015年5月18日，莆田市城乡规划局荔城分局作出《规划条件核实一次性告知函》（莆规（荔）告[2015]04号），对宝胜富贵苑1#-5#商住楼及地下室建设工程项目规划条件核实情况告知如下：1、根据《竣工测量成果报告书》竣2013058B，核算绿地面积为5518.31㎡，绿地不足820㎡。2、根据《竣工测量成果报告书》竣2013058，基底建筑占地面积超出审批283.85㎡,造成计容建筑面积增加973.12㎡。3、地面停车泊位未按总平面图布置划定，地面停车泊位不足37个。4、5#楼东侧新增门卫室，未审批。2015年4月23日，被告宝胜公司出具《承诺函》一份，承诺保证在2015年12月31日前办完。若届时未做到，按双方合同约定处理。现因讼争房屋的权属证书未能及时办理，致讼。案经调解，因双方未能达成一致意见，致调解无效。上述事实，有原告的陈述及原告提供的：1、身份证复印件一份；2、《商品房买卖合同》复印件一份；3、销售不动产统一发票一份、《个人购房借款/担保合同》一份、个人住房贷款借款凭证一份；4、商品房移交使用通知书一份；被告提供的：1、莆田市城乡规划局作出的《关于征求福建莆田宝胜建设开发有限公司宝胜富贵苑1#-5#商住楼项目批后跟踪监察意见的函》（莆规荔[2013]81号）和莆田市城乡规划局荔城分局作出《规划条件核实一次性告知函》（莆规（荔）告[2015]04号）各一份等证据在案为凭，经庭审质证及本院审查，予以认定。本院认为：原告柯文行与被告宝胜公司签订的《商品房买卖合同》一份，双方意思表示真实，且不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应按照合同的约定全面履行自己的义务。原告柯文行已交纳清楚本案讼争房屋某商品房的购房款。原、被告虽在《商品房买卖合同》第十四条第二款约定，办理产权证书需经买受人（原告）书面委托，原告主张双方有办理委托手续，且该手续由被告持有，但双方在合同补充协议中约定，办理产权证书的相关费用（土地及房屋转让办证交易费等）由出卖人承担，同时，被告承诺保证于2015年12月31日办理完毕，故应视为被告已经接受原告的委托。因被告没有办证职能，故被告仅能代原告向有关职能部门申请办理讼争房屋的权属证书。现双方确认于2013年6月22日办理讼争房屋的交接手续，而被告至今尚未代为原告申请办理讼争房屋的权属证书的登记手续，故原告请求被告为其办理讼争房屋的权属证书的登记手续不能成立，根据本案的实际情况，被告可以代为原告申请办理讼争房屋的权属证书。被告已于2013年6月22日将讼争房屋交付原告使用，根据双方签订的《商品房买卖合同》第十四条的约定，被告应于商品房交付使用后60日内（即2013年8月21日）向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，在商品房交付使用后90日内（即2013年9月20日）为原告取得房屋权属证书，被告于2015年5月18日才取得《规划条件核实一次性告知函》，认定被告存在绿地不足820㎡、基底建筑占地面积超出审批283.85㎡,造成计容建筑面积增加973.12㎡，地面停车泊位不足37个等违反建设工程规划条件的行为，无法取得《建设工程竣工规划条件核实意见书》，相应也无法启动办理讼争房屋所有权初始预登记手续，致被告至今无法代为原告申请办理房屋权属证书，故被告已构成违约，应承担相应的违约责任。被告辩称非因“出卖人的原因”造成延迟办证及合同中约定的违约金过高，应当按照公积金贷款利率计算违约金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程序以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，具体到本案，原告在银行办理按揭贷款手续，若按照合同约定的以购房款为基数日万分之二计算的违约金将远远超过未办理出房屋权属证书给原告的实际损失，故违约金利率调整为同期同类公积金贷款利率。且因办理房屋权属证书涉及到诸多方面因素，有些客观因素并非被告所能控制，若均由被告来承担责任，对被告有失公平，故在扣除合理期限（两个月）后，本院酌情调整被告承担的违约责任比例为50%。兼考虑公平原则及违约金性质，违约金的最高限额为合同标的（购房款总额）的30%。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告福建莆田宝胜建设开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内代为原告柯文行申请办理坐落于福建省莆田市荔城区拱辰宝胜富贵苑某商品房的《不动产权证书》的登记手续；并在领取上述权属证书后十日内将上述权属证书交付给原告柯文行，原告柯文行应当予以必要的配合；二、被告福建莆田宝胜建设开发有限公司应在本判决生效之日起一个月内支付给原告柯文行逾期代为申请办理《不动产权证书》的违约金（其中自2013年11月21日起至《不动产权证书》登记在原告名下止以人民币1068682元为基数，按同期同类公积金贷款利率计算的50%的违约金；违约金最高限额为人民币320605元）；三、驳回原告柯文行对被告福建莆田宝胜建设开发有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1800元，由被告福建莆田宝胜建设开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  陈向阳审 判 员  蔡琳琦人民陪审员  伊玫瑰二〇一六年六月三日书 记 员  徐素红附法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百二十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决书、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。