广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠斗法民三初字第692号原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司，住所地：珠海市斗门区。法定代表人王庆芬，该公司经理。委托代理人胡悦，该公司员工。被告杨丽娟，女，汉族，1974年4月14日出生，住珠海市斗门区。被告罗晓清，男，汉族，1972年11月8日出生，住珠海市斗门区。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司诉被告杨丽娟、物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月29日立案受理后，依法追加罗晓清为本案的共同被告，由审判员吴坤年公开开庭进行了审理。原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司（以下简称忠诚物业）的委托代理人胡悦、被告杨丽娟、罗晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告忠诚物业诉称，被告是珠海市斗门区忠信丽苑小区某房屋的业主，原告为小区提供物业服务，作为涉案房屋的所有权人，被告实际接受了原告提供的物业服务。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》关于物业管理服务费缴纳标准的约定，2011年8月经过业主大会同意进行增加物业服务费为每平方米0.82元，公共水电费按建筑面积每平方米0.08元计算，如果未按时缴纳物业管理费的，按每日加收欠款金额的5‰的滞纳金。被告的住房为99.33平方米，每月应支付物业服务费为81.45元，公共水电费为7.95元。从2011年10月开始，原告多次电话、短信通知被告，但被告仍故意拖欠原告物业服务费共3218.40元，因此原告提起诉讼，请求判令：1、两被告向原告支付2011年10月至2014年9月（36个月）拖欠的物业服务费3218.40元（36个月×89.40元）；2、两被告向原告支付滞纳金9508.01元；3、本案诉讼费用由两被告承担。开庭审理时，原告当庭将第1项请求变更为，请求两被告支付从2011年10月至2014年11月（38个月）拖欠的物业服务费共3397.20元（包含公共水电费）。原告忠诚物业对其诉称提交如下证据：1、前期物业管理服务协议，拟证明原告与被告签订了物业管理协议；2、物业管理合同，拟证明原告与开发商签订了物业管理合同，为本小区提供物业管理服务；3、物业管理合同续订书，拟证明原告在与开发商签订物业管理合同到期后，仍然为忠信丽苑小区提供物业管理服务；4、通知，拟证明原告在增加物业管理服务费前通知召开全体业主会议，并在会后征集意见得到大部分业主同意后进行正式增加的通知；5、委托银行代扣物业费合同，拟证明被告同意原告通过银行代扣物业费；6、被告杨丽娟的服务费收据，拟证明被告在增加物业服务费后支付的物业服务费凭证；7、业主王新兰的物业服务费收据，拟证明小区内其他业主在增加物业服务费后支付的物业服务费凭证；8、房地产权登记表，拟证明被告房屋的位置和建筑面积。原告当庭提供关于提升物业服务费建议签名表，拟证明虽然签名表上没有一半的业主签名，但实际上大部分业主已经交纳物业费。被告杨丽娟、罗晓清辩称，原告增加49%物业费没有得到业主同意，而且很多服务都没有尽到责任，业主也多次向原告提出意见，但原告都没有理会。因此被告只同意交纳一年的物业服务费，不同意交纳滞纳金。被告杨丽娟、罗晓清对其辩称没有提供证据。上述证据，均在法庭上出示并经过质证，现本院审查认为，原告提交的证据内容真实、来源合法，且与本案有关联，本院予以确认，但证明的内容以本院确定的为准。经审理查明，原告系于2003年4月3日经工商部门登记成立的物业服务企业，具有三级物业管理资质。2006年5月10日，原告与珠海市斗门忠信房产开发有限公司（以下简称忠信房产公司）签订《物业管理合同》，约定由原告对忠信房产公司开发建设的位于珠海市斗门区井岸镇美澳园二、三区忠信丽苑一、二、三期小区进行物业管理，合同期限从2006年5月10日起至2011年5月9日止；多层住宅按建筑面积每平方米0.63元收取物业服务费，小高层住宅小区按建筑面积每平方米0.98元收取物业服务费，第五年起按建筑面积每平方米1.30元收取物业服务费。同年5月27日，原告与被告杨丽娟签订《前期物业管理服务协议》，约定原告为被告的房屋提供物业服务，物业服务费按建筑面积每月每平方米0.55元收取，每月10日前交纳当月物业服务费用，未按时交纳的，按每日加收欠缴金额的5‰的违约金；合同期限从发展商公布竣工交楼日起至小区经政府有关部门验收合格后三年止。当天，原告与被告杨丽娟还签订了《委托银行电脑代收住宅小区管理服务费合同》，约定被告杨丽娟同意将每月物业服务费委托珠海市井岸农村信用合作社采用电脑内部转账的方式缴付给原告，原告每月向被告送达物业管理费收据。从合同签订后至2011年7月，被告一直按照合同约定向原告交纳物业管理费和公共水电费。2011年5月9日，原告与忠信房产公司签订《物业管理合同续订书》，载明由于原合同即将到期，并且忠信丽苑小区一直没有成立业主委员会，因此，双方续签合同。本次合同期限从2011年5月10日起至本小区业主委员会与物业管理企业签订《物业管理合同》生效之日为止。2011年6月15日，原告在丽苑一期小区张贴通知，载明就首次业主大会及7月份提升（增加）管理费收费标准事宜召开交流会，请各位业主准时于2011年6月19日下午3时前来参加。同年7月6日，原告又在小区张贴通知，载明物业管理处已向丽苑一期业主发布了小区的工作管理方案、人员配套以及收支简明报告，物业管理处近期将再一次召集全体小区业主就提升管理费一事开会征集意见，请各位业主于2011年7月16日下午3时半前来参加。被告获知通知内容，但均没有参加会议。同年8月10日，原告在小区内张贴通知，载明物业管理处就提升管理费收费标准一事，经过三个月时间与各业主进行沟通、征集意见和建议，得到大部分业主的理解和支持。管理处现决定从2011年8月起按新的收费标准进行收费，于9月份扣费日开始扣费。收费标准如下：1、电梯房物业管理费每平方米1.05元，公摊水电费每平方米0.2元；2、楼梯房物业管理费每平方米0.82元，公摊水电费每平方米0.08元。之后，原告按照新的收费标准从被告银行账户扣划了2011年8、9两个月物业服务费（81.45元／月）和公共水电费（7.95元／月）。被告认为原告收费过高及双方已经没有合同关系，因此不同意支付从2011年10月之后的物业服务费和公共水电费。另查明，两被告是夫妻关系，是位于珠海市斗门区井岸镇美澳园某房的权属人，该房产建筑面积99.33平方米，2006年8月18日办理了房屋产权证。两被告居住的小区属于忠信丽苑一期（楼梯房）。本院认为，结合诉辩双方的主张，本院归纳本案争议的焦点为：原告主张被告支付物业服务费和公共水电费以及滞纳金是否支持。1、关于物业服务费和公共水电费问题。根据查明的案件事实，原告系具有物业管理资质的服务企业，原告先后与涉案小区的开发商和被告杨丽娟签订的《物业管理合同》、《物业管理合同续订书》，《前期物业管理服务协议》，以及原告在小区张贴的通知等，证明原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。依照国务院《物业管理条例》第七条规定：“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”据此，原告主张被告支付从2011年10月至2014年11月（38个月）期间的物业服务费（包含水电费），有事实和法律依据，本院予以支持。被告在法庭抗辩其与原告已经没有合同关系，不同意支付增加的物业服务费，理由不成立，本院不予采纳。经本院核算，从2011年10月至2014年11月（38个月），被告拖欠原告物业服务费共3095.10元（81.45元／月×38个月），公共水电费分摊302.10元（7.95元／月×38个月），合计3397.20元。（二）关于滞纳金问题。2006年5月27日，原告与被告杨丽娟签订的《前期物业管理服务协议》，约定被告未按时交纳的物业服务费的，按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金，合同期限从发展商公布竣工交楼日起至小区经政府有关部门验收合格后三年止。被告于2006年8月18日办理了涉案房屋的产权证，按此时开始计算双方签订的上述协议至2009年8月18日到期，而原告主张被告支付从2011年10月至2014年11月逾期支付物业服务费滞纳金，明显超过了上述协议约定的三年期限，因此上述协议约定的支付滞纳金条款对被告没有约束力。原告以被告违反上述协议约定为由，主张被告按每日加收欠缴金额的5‰的滞纳金，无合同依据，且被告也不同意支付，因此本院不予支持。鉴于被告实际拖欠原告物业服务费，给原告造成一定的损失，被告应当予以赔偿。被告迟延支付物业费造成原告的损失以当月拖欠的物业费为基数，自下一个月的11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至2014年11月30日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条、第一百一十三条《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告杨丽娟、罗晓清于本判决发生法律效力之日起十天内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司支付物业服务费和公共水电费共3397.20元；二、被告杨丽娟、罗晓清于本判决发生法律效力之日起十天内向原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司赔偿迟延支付物业服务费造成的损失（以当月拖欠的物业费89.4元为基数，自下一个月的11日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率从2011年10月起计算至2014年11月30日止）；三、驳回原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费59元（原告已付），由原告珠海市斗门忠诚物业服务有限公司负担35元，被告杨丽娟、罗晓清负担24元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  吴坤年二〇一四年十二月十二日书记员  梁泳媚