陕西省榆林市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）榆中民一终字第00085号上诉人（原审原告）榆林市塞上腾飞建材有限公司。法定代表人常某某。委托代理人董某某，陕西富能律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙某某。上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00840号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审判决查明，2011年6月2日，榆林市塞上腾飞建材有限公司（以下简称塞上腾飞公司）（甲方）与孙某某（乙方）签订了两份摊位租赁合同，约定：甲方向乙方提供使用面积分别为88.61平方米、107.21平方米的营业场地（该场地系塞上腾飞公司向榆林市文昌建筑公司整体租赁，根据约定塞上腾飞公司有招租权），编号分别为G8810、G8811，由乙方租赁经营窗帘及床上用品。租赁期限5年，自甲方建材城开业之日起计算。第一、二年度租金每月每平方米52元，甲方免除乙方第一年度前四个月的租金40730.56元，第一年度乙方实际共计应支付甲方租金人民币81461.12元；第三、四、五年度租金每月每平方米62元。乙方在签订合同时交付甲方诚信保证金人民币10000元。乙方应在交付诚信保证金之日起七日内支付甲方第一年度前六个月租金共计20365.28元，剩余后六个月租金61095.84元在甲方该建材城开业之日起的第五个月内付清。以后的租金乙方逾期缴纳的，甲方已收取的诚信保证金不予退还，归甲方所有，甲方有权解除合同，收回商铺，而且每逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租金5%的违约金，同时，甲方有权对乙方货物行使留置权，经过合理期限对乙方货物进行变卖充抵租金。乙方每月5日前交纳上月电费及其他费用。乙方未按上述规定支付各项费用，视为乙方违约，诚信保证金不予退还，所欠数额每天按1%加收滞纳金归甲方所有，而且甲方有权解除合同。合同还约定其他事项。合同签订后，塞上腾飞公司向孙某某提供了使用面积分别为88.61平方米、107.21平方米的营业场地。孙某某开始经营窗帘及床上用品，孙某某向塞上腾飞公司交付了诚信保证金及第一年度前6个月（实际2个月）的租金。剩余租赁费未交纳。2012年9月2日，孙某某在与塞上腾飞公司达成一致意见的情况下，在塞上腾飞公司管理人员的监督下将自己的货物搬走撤场，孙某某将相应的租赁标的物交回塞上腾飞公司管理，并在塞上腾飞公司的管理人员处的出门证上签字确认。后塞上腾飞公司因租赁费等事宜涉诉法院。原审法院认为，2011年6月2曰，双方当事人签订的两份摊位租赁合同均系双方当事人的真实意思表示，合同主体形式合法，合同内容不违反国家法律、行政法规的效力性、强制性规定，依法均应确认为有效合同。孙某某应当按照合同的约定向塞上腾飞公司交纳应当承担的租赁费及取暖费。本案争议的焦点为双方当事人之间解除摊位租赁合同的具体时间。塞上腾飞公司认为双方于2013年3月2日解除合同，孙某某抗辩其于2012年9月2日搬离撤场时双方已解除合同，但双方均未提供协议解除的证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”之规定，孙某某主张其在2012年9月2日与塞上腾飞解除了摊位租赁合同，并在出门证上签字确认将货物搬走撤场，该证据由塞上腾飞公司持有，应该由塞上腾飞公司提供。由于塞上腾飞公司在规定的期限内拒不提供该证据，应推定孙某某的主张成立。双方当事人所签订的租赁合同应于2012年9月2日解除。塞上腾飞公司请求的租赁费应从拖欠租赁费之日（2012年7月2日）起计算至合同解除之日（2012年9月2日）应为（88.61＋107.21）×52×2﹦20365.28元。对于塞上腾飞公司请求的取暖费，因双方签订的合同于2012年9月2日解除，故孙某某只应交纳2011年11月1日至2012年3月31日的取暖费即（88．61＋107.21）×8×5﹦7832.8元。对于塞上腾飞请求孙某某支付违约金19425元的诉讼请求，经查，2011年6月2日，双方签订的摊位租赁合同，约定每逾期一日乙方应向甲方支付应缴纳租赁费554的违约金，该约定过高，原审法院酌情确定为所欠租赁费20%的违约金。即孙某某应承担违约金为20365.28×20%﹦4073.06元。对于孙某某所持的塞上腾飞公司2011年度没有供暖，其不应交纳取暖费，不承担违约金责任且有权拒绝交纳租赁费的抗辩理由，因其没有提供相应的证据证明其主张，依法不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，判决：一、榆林市塞上腾飞建材有限公司与孙某某签订的两份摊位租赁合同于2012年9月2日予以解除。二、本判决生效后五日内，由孙某某一次性付给榆林巿塞上腾飞建材有限公司租赁费人民币20365.28元、取暖费7832.8元，并承担违约金人民币4073.06元，共计人民币32271.14元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1360元，由榆林巿塞上腾飞建材有限公司负担980元，由孙某某负担380元。上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司不服一审判决，上诉称：一、上诉人根本不设有出门签字制度，一审判决认为被上诉人在上诉人管理人员处的出门证上签字将货物搬走，即推定双方签订的合同于2012年9月2日解除错误。二、按照举证责任分配原则，被上诉人应当提供合同于2012年9月2日解除的证据，否则应当承担举证不利的后果。三、双方解除合同的时间应为2013年3月2日，被上诉人应支付上诉人租赁费81461元﹦（88.61＋107.21）×8个月（2012年7月2日-2013年3月2日），应支付取暖费15666元﹦（88.61＋107.21）×8元×5个月×2个采暖期，并以此计算违约金。综上，请求二审法院撤销一审判决，改判确认上诉人与被上诉人签订的两份摊位租赁合同于2013年3月2日解除，由被上诉人支付上诉人拖欠的租赁费81461元、取暖费15666元，并支付违约金19425元，以上合计116552元，本案全部诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人孙某某未作书面答辩。本院经审理查明：上诉人与被上诉人签订的两份摊位租赁合同第十二条约定，乙方有下列情形之一的，视为乙方根本违约，诚信保证金归甲方所有，且甲方有权解除合同，已收租金不退，其中第二种情形为营业时间内擅自停业停业超过七天，第三种情形为乙方拖欠应交款项十五日以上（含十五日）。本案双方当事人一直未协商解除摊位租赁合同事宜，被上诉人认为根据合同约定，自被上诉人搬离租赁物15日后，合同自动解除。一审查明“被上诉人孙某某交付了第一年度前六个月的租金（实际2个月），剩余租赁费未交纳”有误，本院纠正为，被上诉人孙某某拖欠2012年7月2日至合同解除之日止的租赁费未予支付。本院查明的其他事实与一审查明的其他事实一致，故本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，本案争议的主要焦点是上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司与被上诉人孙某某签订的两份摊位租赁合同的具体解除时间问题。本案被上诉人孙某某将其经营管理的物品搬离后，双方当事人一直未予协商解除合同事宜，双方对于合同的解除时间各执一词。被上诉人孙某某认为其将货物搬离租赁摊位十五日后合同自动解除，由于双方在两份摊位租赁合同中均无关于承租人孙某某将货物搬走十五日合同自动解除的约定，且被上诉人孙某某在2012年9月2日并未将全部货物搬离，原审法院确定双方于2012年9月2日解除租赁合同无事实与法律依据。上诉人榆林市塞上腾飞建材公司认为合同解除时间为2013年3月2日，理由为其于该时间接管了涉案租赁物。虽然被上诉人留有部分物品未搬离，但上诉人经营的建材市场经营状况恶化，且依据双方在合同中有被上诉人停业超过七天上诉人即可解除合同的约定，可以确定其对被上诉人孙某某搬离货物即意欲解除合同的事实知情，故其主张的2013年3月2日即被上诉人孙某某将货物搬离后的六个月后接管涉案房屋的理由显然不能成立。由于双方均不能提供证据证明合同的解除时间，本院认为应该根据公平合理的原则确定合同的解除时间，被上诉人孙某某将货物搬走后，应该给上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司适当的再次出租时间，该时间确定为两个月适当，即双方当事人的合同解除时间应确定为2012年11月2日。至2012年11月2日被上诉人应当支付上诉人的租赁费为（88.61＋107.21）×52×4﹦40730.56元；由于2012年11月2日尚未进入取暖期，故原审关于暖气费的判决正确；按照双方约定的违约金计算方式被上诉人应当承担的违约金过高，原审法院酌情确定为所欠租赁费20%的违约金适当，被上诉人孙某某应承担违约金为40730.56×20%﹦8146.112元。综上，原审判决认定事实有误，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销榆阳区人民法院（2013）榆民二初字第00840号民事判决；二、上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司与被上诉人孙某某签订的两份摊位租赁合同于2012年11月2日予以解除。三、本判决生效后五日内，由被上诉人孙某某一次性支付上诉人榆林巿塞上腾飞建材有限公司租赁费人民币40730.56元、取暖费7832.8元，并承担违约金人民币8146.11元，共计人民币56709.47元。三、驳回上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1360元，由榆林巿塞上腾飞建材有限公司负担780元，由孙某某负担580元；二审案件受理费2630元，由上诉人榆林市塞上腾飞建材有限公司负担1800元，由被上诉人孙某某负担830元。本判决为终审判决。审 判 长  韩燕妮审 判 员  贺锦丽代理审判员  吴凤凤二〇一四年七月二十一日书 记 员  白 阳