广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠城法民一初字第693号原告：李红梅，女，汉族，公民身份号码：×××5340，住址：惠州市惠城区。委托代理人：张百竹，河南广民律师事务所律师。被告：惠州市华轩置业有限公司。住所地：惠州市。法定代表人：李惠雄。委托代理人：余周德、张继先，广东广法律师事务所律师。原告李红梅诉被告惠州市华轩置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年7月8日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张百竹、被告惠州市华轩置业有限公司的委托代理人余周德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人诉辩意见原告李红梅诉称，原告于2011年8月27日与被告签订《商品房买卖合同》，该合同约定，原告所购买的房屋坐落于惠州市惠城区下角青年西路1号桃花源居D栋3单元3层02号房，建筑面积共89.56平方米，房屋总价款493281元；并约定被告应当在2012年12月28日前将约定的商品房交付原告使用，逾期超过90日未交付使用的，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款的万分之二的违约金，等等。合同签订后，原告按合同约定，将购房款493281元按时足额支付给被告，而被告并未按合同约定时间交付房屋。经原告多次催告，被告仍未将房屋交付给原告使用，至今，被告应向原告支付违约金44296.63元（此违约金计至2014年3月23日）。在双方签订《商品房买卖合同》时，被告向原告收取购买该套商品房应当缴纳的契税4933元，并承诺代为按期缴纳契税，经原告多次催告，被告拖延至今仍未缴纳。原告认为，被告逾期交付房屋的行为已构成违约，根据合同约定，被告应向原告继续全面及时履行合同义务，并支付因逾期交付房屋而产生的违约金；被告未按承诺代为缴纳契税的行为损害了原告的合法权益，被告应当限期代原告向惠城区地税局缴纳契税4933元并向原告提相应完税凭证。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付违约金44296.63元（此违约金计至2014年3月23日，其余违约金至交房之日另计）；2、责令被告限期代原告向惠城区地税局缴纳契税4933元并提供完税凭证；3、被告承担本案的诉讼费用。被告惠州市华轩置业有限公司答辩称，一、答辩人并未违反《商品房买卖合同》有关约定，答辩人不必承担任何违约责任。原告与答辩人签订的《商品房买卖合同》，因该合同约定的不可抗力事由导致无法交付房屋，因此答辩人不存在违约，无需承担相应的违约责任。理由如下：首先，答辩人自开建桃花源居三期以来，由于降雨量大导致工地停工，长达94天。有惠州市气象局所提供的《降雨量表》及《等级表》可以证实。其次，由于钉子户问题严重影响拆迁，其中有两栋拆迁楼一直未拆除，导致工地机器设备及材料一直无法正常进出，部分地下车库一直无法施工。因此，该部分户拆迁问题是导致无法交楼的不可抗力的因素。有该两栋拆迁楼的照片可以证实。再次，由于青年河道整治工程自2013年10月30日开工，周边道路围闭，导致工地机器设备及材料一直无法正常进出，严重影响到工程的正常施工。该青年河整治是政府工程，且发生在工程开工以后，是不可预计的，应属不可抗力因素。至今该青年河整治工程仍未完工。有惠州新闻网的报道及现场的照片可以证实。最后，根据《商品房买卖合同》第八条关于“交付期限。……以如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……l、遭遇不可抗力……据此约定，答辩人在前述不可抗力因素影响下无法交付房屋，出卖人即答辩人可以据实予以延期，因此答辩人不存在违约，无需承担相应的违约责任。二、根据双方签订的《补充协议》第三条的第三项约定“出卖人、买受人双方同意合同第八条规定的交楼日期为基准交楼时间，但迟延交楼不超过两个月的，买受人应予理解及支持，不视为违约。”因此，除了以上不可抗力影响到无法交楼外，该两个月的迟延也应予以剔除。综上所述，答辩人已按照《商品房买卖合同》约定履行了合同义务，并无违反合同约定和相关法律规定，故请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。查明的案件事实经审理查明，原、被告双方于2011年8月27日签订《广东省商品房买卖合同》，约定由原告向被告购买位于惠州市惠城区下角青年西路1号桃花源居D栋3单元3层02号房，总价款为人民币493281元。该合同第八条约定：“出卖人应当在2012年12月28日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：…4、该商品房经建设、设计、勘察、施工、监理单位五方验收，取得《工程竣工验收报告》。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；”该合同第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任。…（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2的违约金。”该合同附件四《补充协议》第三条约定：“……3、出卖人、买受人双方同意合同第八条规定的交楼日期为基准交楼时间，但迟延交楼不超过两个月的，买受人应予理解及支持，不视为违约。”合同签订后，原告付清了全部房款共计493281元，原告另于2011年9月24日向被告交纳了4933元的契税款，而被告至今未向原告交付房产，也未取得工程竣工验收报告。现原告以被告逾期交房为由诉至本院，请求判如所请。裁决理由和结果本院认为，原、被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方当事人均应当按照合同的约定履行各自的义务。本案当事人争议的焦点为被告逾期交付涉案房产是否存在不可抗力。对此，分析如下：根据原、被告双方在合同中的约定，被告应当在2012年12月28日前将经分期主体验收合格的涉案房产交付给原告方使用，而涉案房产目前仍未经五方验收并取得《工程竣工验收报告》。被告没有在约定的期限内将符合交付条件的房产交付给原告方使用，存在逾期交楼的违约行为。被告辩称因降雨量大导致工地停工94天，并提供惠州市气象局的《降雨量表》，对此本院认为，该《降雨量表》不足以证明降雨对被告施工造成的影响，也不能证明被告是否因降雨而停工，即便在施工期间出现过不可抗力情形，被告也没有提供证据证明从发生之日起60日内将该情形告知了原告方。拆迁问题是被告在开发建设涉案房产前就应解决的问题，被告仅提供2张照片辩称因钉子户问题影响拆迁导致部分地下车库无法施工，本院不予采信。青年河道整治工程于2013年10月30日开工，而双方约定的交楼时间为2012年12月28日，故被告以青年河道整治工程造成道路围闭影响施工进度，理由不充分。既然被告无正当理由逾期交楼，依约应当向原告方承担违约责任，被告应按照合同第九条“如被告逾期交房超过120天而原告要求继续履行合同的，被告应按已付房款总额日万分之二计付违约金”的约定，向原告支付违约金。关于违约金的起算时间，合同附件四《补充协议》第三条约定了两个月的迟延交房宽限期，本院认为该宽限期属特殊约定，不违反法律规定，故本案被告逾期在两个月内的基于双方约定不视为违约。原告诉请违约金计算至交房之日，但房屋是否符合交付条件是较为复杂的事项、存在多变性，故本案违约金从2013年3月1日开始暂计至法庭辩论终结之日，具体计算为：493281元×0.0002×495天=48834.82元。原被告未明确约定由哪一方代缴契税，双方也未能确定涉案房产应交契税的实际金额，故涉案房产的契税由原告自行缴交，被告应将收取的4933元契税款退还原告。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市华轩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告李红梅支付截至2014年7月8日的逾期交楼违约金48834.82元。二、被告惠州市华轩置业有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告李红梅契税款4933元。三、驳回原告李红梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1031元（原告已预交），由被告惠州市华轩置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  黄 艳审 判 员  欧阳琳代理审判员  尹海霞二〇一四年七月二十五日书 记 员  郭 淼