江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）淮中民终字第1510号上诉人（原审原告）王桂平，女，汉族，1960年3月28日生，。上诉人（原审原告）胡叶波（系王桂平丈夫），男，汉族，1957年8月23日生。两上诉人共同委托代理人孙友明，江苏兴宇律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王桂华（系王桂平胞弟），男，汉族，1962年10月14日生。被上诉人（原审被告）李国琴（系王桂华妻子），女，汉族，1969年12月9日生。被上诉人（原审第三人）单金显，男，汉族，1963年3月5日生。委托代理人杨玲玲，女，汉族，1979年8月20日出生。上诉人王桂平、胡叶波与被上诉人王桂华、李国琴与第三人单金显房屋买卖合同纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年6月19日作出（2014）河民初字第0521号民事判决。上诉人王桂平、胡叶波不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年8月3日立案受理后，依法组成合议庭于2014年8月28日、2014年10月31日两次公开开庭审理了本案，第一次庭审中，上诉人王桂平和委托代理人孙友明、被上诉人王桂华、被上诉人单金显的委托代理人杨玲玲到庭参加诉讼，第二次庭审中，上诉人王桂平、胡叶波的代理人孙友明、被上诉人王桂华到庭参加诉讼，第三人单金显未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2003年12月23日，被告王桂华与淮安市园林投资实业有限公司（以下简称“园林公司”）签订拆迁安置协议书，王桂华同意以产权调换方式由园林公司安置1套面积为140㎡房屋，产权调换经冲抵后，王桂华应付差价款38308.64元。2005年10月，园林公司向王桂华交付了房屋。该房屋自交付时起由原告王桂平占有使用。2006年12月1日，原告王桂平、胡叶波（乙方）与被告王桂华、李国琴（甲方）签订房屋买卖合同，载明：甲方自愿将位于东方丽景小区12幢404室的安置房一套卖给乙方，房屋面积143.15平方米，车库面积24平方米；房价款按121677.50元，车库价款12000元，合计133677.50元；乙方在收到房屋钥匙后将房款一次性付给甲方，合同即生效；甲方在乙方办理产权过户手续时，负责主动帮助乙方办理产权过户手续，手续费由乙方承担。2005年9月10日，原告王桂平、胡叶波以王桂华名义向拆迁部门支付了房屋差价款38308.64元。2005年10月21日至2006年2月28日，原告王桂平、胡叶波分4次将购房款138093.22元交付被告王桂华、李国琴，被告王桂华夫妻分别向原告出具了收条。2011年9月，王桂平、胡叶波起诉至一审法院，要求王桂华、李国琴夫妻协助办理涉案房屋的产权过户手续，诉讼中，被告王桂华于2011年12月14日与园林公司签订房屋买卖合同，载明：“出卖人园林公司（甲方），买受人王桂华（乙方），转让面积143.60平方米，房屋总价款91828元，甲方应当在2005年10月30日前将上述房屋交付乙方使用…”。同日，被告王桂华、李国琴取得了淮安市东方丽景小区2区12幢404室房屋所有权证。诉讼中，被告王桂华又于2012年2月8日与第三人单金显签订借款协议，内容：第三人向王桂出借资金20万元；借款期限6个月；被告王桂华将涉案房屋抵押给第三人。同日，被告王桂华、李国琴与第三人签订房地产抵押合同，并办理了抵押登记。第三人单金显系江苏三六五易贷金融信息服务股份有限公司（以下简称三六五公司）法定代表人，其委托公司会计韩华荣向被告王桂华汇款合计191075元（未付余款是双方约定的借款手续费）。被告王桂华、李国琴尚未清偿该债务。本案原审第一次开庭时，即2011年10月10日庭审中，两被告共同委托的代理人对原告举证时提供的房屋买卖合同质证时陈述，对房屋买卖合同的真实性、合法性不表异议，被告王桂华、李国琴均到庭参加诉讼，对其代理人的上述陈述未表异议。当王桂平得知在诉讼中，涉案房屋被王桂华设立抵押权后，即要求撤销王桂华单金显签订的抵押合同（重审后变更为抵押合同应属无效）。原审原告王桂平、胡叶波诉称：原告于2005年10月占有该房屋。2006年12月1日，原、被告双方订立书面买卖合同并支付了全部房款，被告在房屋交付后至今不为原告办理产权登记手续。请求法院确认两被告与第三人签订的抵押合同无效，并由两被告协助原告办理产权变更登记手续。原审被告王桂华、李国琴辩称，房屋买卖合同不真实，合同上两被告签名不是两被告所签，两被告没有义务协助办理产权变更登记。两被告是房屋合法产权人，对涉案房屋办理的抵押登记有效；请求法院判决驳回原告诉讼请求。原审第三人单金显述称：第三人借款给被告属实，抵押合同合法有效。2012年12月17日，一审法院作出判决：被告王桂华、李国琴协助原告王桂平、胡叶波办理涉案房屋的过户手续；撤销王桂华、李国琴与第三人设立在涉案房屋上的抵押权。王桂华、李国琴不服，向本院提起上诉。本院作出裁定：撤销原判，发回一审法院重审。原审法院经重审后认为：依法成立的合同，自成立时生效。因被告王桂华、李国琴在本案原审时对合同真实性并未否认，且原、被告在合同签订前已实际履行了支付房款、交付房屋义务，故原、被告签订的房屋买卖合同不违反法律规定，合法有效。被告王桂华、李国琴否认买卖合同上签名的真实性，申请进行笔迹鉴定，因被告王桂华、李国琴在本案原审时对合同真实性并未否认，且原、被告在合同签订前已实际履行了支付房款、交付房屋义务，故双方是否签订书面房屋买卖合同并不影响双方买卖合同关系的成立，为减少当事人的讼累，对被告王桂华、李国琴笔迹鉴定的申请不予准许。被告王桂华在房屋出卖后、法院处理纠纷过程中将争议房屋抵押给第三人单金显，主观上不具有善意；根据现有证据不足以认定第三人对原、被告之间存在房屋买卖合同纠纷及房屋已出售的事实是明知的，且被告王桂华持有的房屋所有权证具有公示公信力，第三人亦向被告王桂华实际支付了借款；故对原告要求确认被告与第三人签订的抵押合同无效的诉讼请求不予支持。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。当事人约定的或者登记部门要求登记的担保期间，对担保物权的存续不具有法律约束力。虽然被告与第三人在抵押合同及抵押物登记中均注明抵押期限为2012年2月8日至2012年8月8日，因该抵押合同所涉的主合同债务尚未清偿，故该约定对抵押物权的存续不具有法律约束力，附着在本案争议房屋上的抵押权仍然存续。原、被告签订的房屋买卖合同合法有效，两被告应当履行协助原告办理产权变更手续的义务；但因本案争议房屋上的抵押权尚未清除，而抵押权作为物权具有优先于债权的效力，原告现要求两被告协助办理房屋所有权过户手续存有抵押权障碍，故对原告要求被告协助办理产权变更登记手续的诉讼请求不予支持。经调解未果，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第九条、第一百七十九条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国担保法﹥若干问题的解释》第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回原告王桂平、胡叶波诉讼请求。案件受理费80元，保全费1270元，合计1350元，由原告王桂平、胡叶波负担。一审宣判后，王桂平、胡叶波不服，向本院提起上诉称：1、一审法院认定单金显与王桂华签订的抵押合同有效错误。单金显与王桂华之间并未发生借款关系，一审法院仅以单金显的陈述就认定韩荣华受其委托汇款，违背了证据认定的基本原则和合同相对性原理，且作为抵押权人对抵押物不进行了解也不合情理；一审法院认定单金显对涉案房屋已被出售的事实不明知也是错误的。2、一审法院认为办理涉案房屋过户手续存在抵押权障碍，属适用法律错误。首先，该房屋上诉人已合法占有，这是民事法律中的基本物权，而一审法院不解决该基本物权，反而造成多重矛盾的后果；其次，一审法院已认定王桂华不具有善意，根据现有证据及运用情理推断进行审查，必然推断出单金显亦不具有善意，一审法院认定单金显属善意错误，综上，请求二审法院依法支持上诉人在一审中的诉求。被上诉人王桂华、李国琴答辩称，一审判决正确，请求二审维持。被上诉人单金显答辩称，一审判决正确，请求二审维持。经本院审查，对一审法院认定的案件事实予以确认。二审中，上诉人王桂平、胡叶波与第三人单金显对设立在淮安市东方丽景小区2区12幢404室房屋上抵押权一事，达成如下协议：1、王桂平自愿为王桂华偿还其所欠单金显借款本息27万元；对王桂华尚欠的余额由单金显另行向王桂华主张；王桂平将27万元汇入淮安市中级人民法院账户的当日，单金显解除设立在淮安市东方丽景小区2区12幢404室房屋上的抵押权（王桂平已于2014年12月17日将27万元汇入本院账户）；2、王桂平为王桂华偿还27万元债务后，有权向王桂华追偿。对上述协议，经本院审查，其内容不违反法律规定，且第1条协议内容已履行完毕，本院予以确认。本院认为，园林公司自2005年10月向被上诉人王桂华交付涉案房屋时起，该房屋一直由王桂平占有使用。根据王桂华夫妻与王桂平夫妻2006年12月1日签订了房屋买卖合同中约定：王桂华夫妻在收到王桂平夫妻房款后合同即生效，并由王桂华夫妻负责主动帮助王桂平夫妻办理产权过户手续。本案中，王桂平夫妻已向王桂华夫妻支付了全部房款，在双方签订房屋买卖合同前，涉案房屋已交付上诉人占有使用。故双方签订的房屋买卖合同合法有效。二审中，上诉人已与第三人单金显达成调解协议，解除了设定在本案房屋上的抵押权，故两被上诉人应按房屋买卖合同的约定，协助两上诉人办理房屋过户登记手续。一审法院根据查明的案件事实所作判决正确，因二审出现新的事实，故应对一审判决予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第0521号民事判决；二、被上诉人王桂华、李国琴于本判决生效后三日内协助上诉人王桂平、胡叶波办理位于淮安市东方丽景小区2区12幢404室房屋的产权变更登记手续。一审案件受理费80元、保全费1270元；二审案件受理费80元，合计1430元，由王桂平、胡叶波负担。本判决为终审判决。审判长 张 勇审判员 赵骏飞审判员 钱明芳二〇一四年十二月十九日书记员 崔 立