广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4511号上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广东省广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号6楼。法定代表人：高志文，任该司总经理。委托代理人：朱圣涛，系公司职员。委托代理人：鲁尚君，广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张敏甜。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐恒星公司）因与被上诉人张敏甜商品房预售合同纠纷一案，不服广东省广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第126号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：粤锐恒星公司是广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年5月18日，张敏甜（乙方）与粤锐恒星公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编5号2402房（建筑面积106.67平方米），总金额为961679元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工厂竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，张敏甜付清全部购房款。涉案楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收、1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工厂竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐恒星公司曾于2013年12月13日、2014年1月15日和22日分别向张敏甜发出《入伙通知书》、《催收楼通知书》、《再次催收楼通知书》，但张敏甜以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。后张敏甜向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令粤锐恒星公司向张敏甜支付延迟交楼违约金（以总房价款961679元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月20日起计至粤锐恒星公司取得涉案房屋取得永久用电证明之日止）。原审诉讼中，为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，粤锐恒星公司在原审诉讼中提交了《高压供电合同》六份。经质证，张敏甜对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，张敏甜对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议，并明确要求延迟交楼违约金计至2014年7月16日止；粤锐恒星公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。原审庭审中，粤锐恒星公司确认涉案楼宇的用电属于临时用电性质，承诺在其办妥永久用电手续前的电费由其承担。原审法院认为：张敏甜与粤锐恒星公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，依据不足，原审法院不予采纳。据此，粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给张敏甜使用，已构成违约，张敏甜要求粤锐恒星公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，原审法院予以支持。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故张敏甜要求延迟交楼违约金计算至该日止合理，原审法院予以支持。但因合同约定的交楼日期为2013年12月20日前，故张敏甜主张的延迟交楼违约金起算日期应为2013年12月21日为宜，对张敏甜主张的该日前的延迟交楼违约金，原审法院不予支持。张敏甜与粤锐恒星公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐恒星公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，原审法院不予采纳。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年10月13日作出如下判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向张敏甜支付从2013年12月21日起至2014年7月16日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款961679元的每日万分之五的标准计算；二、驳回张敏甜的其他诉讼请求。一审案件受理费116元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。一审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决上诉人承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：一、广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，一审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求。但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。一审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显有误。三、一审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。五、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。六、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。一审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作为涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。七、涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，上诉人不存在逾期交楼的情形。八、上诉人在涉案房屋满足《商品房买卖合同》及补充协议约定之交付条件的情况下，按照《商品房买卖合同》及补充协议约定履行了通知义务，被上诉人无需承担迟延交付的责任。九、被上诉人拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，被上诉人才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但被上诉人没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，上诉人开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十一、本案中，涉案房屋在2013年12月20日已达到交付条件，同时在2014年1月22日取得竣工验收备案。但经上诉人多次催促，被上诉人迄今仍然拒绝收楼，并在2014年1月23日向法院起诉。可见，被上诉人实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论是否涉案房屋是否交付，被上诉人实际上是不可能有任何损失的。综上所述，一审判决事实认定明显错误，法律适用明显不当，根据民事诉讼法相关规定，上诉人特提起上诉，请求判令撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求，并判令一审、二审案件受理费均由被上诉人承担。被上诉人张敏甜辩称：第一、原审只是认定商品房买卖合同合法有效，并未认定补充协议合法有效，补充协议违反了规划防空法消防供水供电等法律的强制性规定。第二、上诉人在给业主发的收楼通知，也载明取得竣工验收备案表，符合交楼条件，但在上诉中又否认竣工验收备案表，说明收楼时上诉人以竣工验收备案表为准的，上诉人对交付条件前后矛盾，对交付标准不清楚。第三、永久用电是正常用电，而不是更高标准的用电方式。第四、临时用电会经常停电，不能满足我方的正常用电要求。上诉人在本案发生后，很快就提供永久用电问题提起诉讼，上诉人明白永久用电是交楼条件。第五、供电合同里面有约定临时用电是农田水利等才是临时用电，对生活用电是永久用电。第六、房屋租金和延期交楼违约金性质不同，我方购买的是房屋所有权，所以包括使用收益转让等权利，租金只是收益权，所以仅仅按照租金作参考是不合法的，而且违约金的计算标准是对方提供的，所以对方申请变更没有依据。上诉人也没有提供证据证明违约金过分高于损失。本院二审经庭询调查，确认原审法院查明事实。二审中，粤锐恒星公司向本院提交了以下证据材料：证据一、2013年广州市房屋租金参考价，拟证明约定的违约金标准过高；证据二、涉案小区每晚亮灯情况照片，拟证明涉案楼盘从合同约定交付之日起就具备了用电，并且用电是正常的。张敏甜对该证据发表意见称：该证据对方应该在原审期间提交，二审提交不属于新证据。小区亮灯照片只是某一时段的情况，真实性我方不确认，这并不能说明居民使用的是永久用电。本院认为：首先，关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐恒星公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐恒星公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。原审法院认定粤锐恒星公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给张敏甜使用，已构成违约，并无不当。粤锐恒星公司应按照合同约定向张敏甜计付延迟交楼违约金。鉴于广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故其向张敏甜支付的延迟交楼违约金应计算至该日止，原审判决第一项处理正确。其次，关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐恒星公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐恒星公司应清楚其承担的违约责任。另一方面，粤锐恒星公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。至于二审期间提交的证据材料，并非一审庭审结束后形成的证据材料，依法不属于新证据，本院不予组织质证及认证。综上所述，粤锐恒星公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费232元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一四年十二月十五日书 记 员  阮志雄宋德光