江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第4974号上诉人（原审被告）南京嘉加达汽车运输有限公司，组织机构代码66739195-1，住所地南京市江宁区江宁街道宁桥北路**。法定代表人钟家来，该公司董事长。委托代理王伟，江苏宁盾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）南京宁地物业管理有限责任公司，组织机构代码24967781-8，住，住所地南京市玄武区同仁西街**同仁宾馆310/div>法定代表人蒋海宁，该公司总经理。委托代理人王德军，江苏天豪律师事务所律师。委托代理人段然，江苏天豪律师事务所律师。上诉人南京嘉加达汽车运输有限公司（以下简称嘉加达公司）因与被上诉人南京宁地物业管理有限责任公司（以下简称宁地物业）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市雨花台区人民法院（2014）雨板商初字第42号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人嘉加达公司法定代表人钟家来、委托代理人王伟，被上诉人宁地物业委托代理人王德军、段然到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁地物业原审诉称，2011年12月12日，双方签订《场地及房屋租赁合同》约定由嘉加达公司承租宁地物业有权出租的房屋及场地，租赁期限自2012年1月1日至2012年6月30日，租赁金额为40200元。2012年5月30日，宁地物业向嘉加达公司书面发函，告知嘉加达公司合同到期终止，合同到期后，嘉加达公司拒绝返还租赁房屋及场地，2012年7月2日，宁地物业向嘉加达公司出具律师函，再次敦促嘉加达公司搬离并迁出租赁房屋与场地，但嘉加达公司仍不理会，宁地物业为维护自身合法利益，诉至法院，请求判令：1、双方签订的《场地及房屋租赁合同》自2012年7月1日终止；2、嘉加达公司交付租赁房屋及场地；3、嘉加达公司支付自2012年7月1日起至实际交付日止按原租金标准（即223元／天）计算的使用费用；4、本案诉讼费用由嘉加达公司承担嘉加达公司原审辩称，自2010年3月起，双方分四次签订了场地及房屋租赁合同，并约定了租赁用途，宁地物业相关人员曾承诺本案诉争的租赁场地及房屋长期提供给嘉加达公司使用，在此情况下，嘉加达公司为了按租赁用途进行使用，自2010年开始，就对承租的房屋进行了装修，对场地进行了平整，对此，宁地物业也未提出过异议，视为宁地物业已同意嘉加达公司的装修及场地平整的投入，目前经嘉加达公司统计，共投入1191650元，对此，宁地物业应进行赔偿，因为宁地物业所出租的房屋存在漏水及其他安全隐患，嘉加达公司为正常使用，合法的履行租赁协议，才对房屋进行了装修，对此宁地物业也一直都是知道并同意的，且于2010年之后的2011年2012年双方陆续签订了租赁协议，此外，宁地物业每次收取租金都知道嘉加达公司租赁的场地，宁地物业并没有对嘉加达公司的装修及改造平地行为提出过异议，因此嘉加达公司认为宁地物业如果要与嘉加达公司解除租赁关系，收回租赁物，应当首先赔偿嘉加达公司的所有装修改造及平地的损失。而宁地物业在未对嘉加达公司进行合理的补偿的情况下，直接要求嘉加达公司迁出，交付租赁物，不合理且无事实法律依据。如果宁地物业坚决要求解除合同，应先给予嘉加达公司赔偿。原审法院经审理查明，宁地物业与嘉加达公司自2010年3月起就双方租赁关系先后连续签订四次合同。第一次租赁合同于2010年3月10日签订，约定租赁期限为2010年4月1日至2010年12月31日止，合同到期后又于2011年1月签订第二份合同，租赁期限为自2011年1月1日至2011年6月30日止，合同到期后双方于2011年7月1日签订第三份合同，租赁期限自2011年7月1日至2011年12月31日止，该份合同到期后双方于2011年12月12日签订最后一份租赁合同，约定：1、宁地物业（甲方）出租的场地及房屋区域为雨花台区板桥镇三山村原水产养殖场内，2号楼房屋101、102、105、107、201-206、1号楼房101共拾壹间，面积约为228.7平方米，6号场地约3000平方米，房屋结构为砖混；2、房屋用途为办公、住宿，场地用于临时性停放运输车辆，除双方另有约定外，嘉加达公司（乙方）不得擅自改变房屋及场地用途；3、租赁期限自2012年1月1日至2012年6月30日止（租赁期限暂定六个月）；4、租金及押金，该房屋场地租金共为40200元（房屋11间×200元／月×6个月=13200元，场地3000㎡×1.5元／月×6个月=27000元），押金5000元，合同终止后，如乙方履行合同，甲方将押金退还乙方。租金40200元于2012年1月1日前支付；5、甲方即宁地物业以现状的场地及房屋租赁给乙方即嘉加达公司，保证其权属清晰，没有纠纷；乙方自愿租用甲方现状的场地及房屋，合同期限内享有其使用权，并负责看管合同范围内的房屋、设备及场地，乙方嘉加达公司不得随意损坏房屋设备，如需改变房屋的内部结构、装修和设施，需征得甲方书面许可，方能进行，乙方不得在场地内建设临时性建筑；终止合同时，乙方即嘉加达公司应将所有遗留物件搬走，否则，甲方可进行处理，若处理时发生费用由乙方负责。协议签订后，宁地物业将租赁物移交嘉加达公司使用，嘉加达公司将租金交付。2012年5月30日，在合同租赁期限届满前一个月，宁地物业向嘉加达公司邮寄《关于租赁合同到期终止的函》表明租赁期限截至2012年6月30日，宁地物业将不再续租，函告租赁合同至2012年6月30日到期终止，请嘉加达公司提前做好搬离与租赁物返还的各项准备工作。后该函件按嘉加达公司地址邮寄后被拒绝签收退回。2012年7月2日，宁地物业向嘉加达公司邮寄《律师函》，内容为租金期限届满前宁地物业已经函告嘉加达公司到期终止合同不再续租，现租赁期限届满嘉加达公司却未予搬离，仍继续使用租赁物，故声明《场地及房屋租赁合同》于2012年6月30日到期终止，请嘉加达公司立即搬离并迁出租赁房屋与场地，履行向宁地物业返还租赁房屋与场地的义务。后该函件按嘉加达公司地址邮寄后被也拒绝签收退回。截至目前租赁物一直处于嘉加达公司控制和使用。另经查明，根据2001年12月18日南京市国土资源局会议纪要，南京水产良种场约150亩国有土地使用权由南京市国土资源局收回，交由南京市地产总公司管理，以后适时转入储备。2001年12月25日，南京市地产总公司向宁地物业下发《关于雨花区水产良种场地块委托看管的通知》，载明，根据市国土资源局会议纪要精神，位于雨花台区水产良种场约150亩国有土地使用权由南京市地产总公司进行管理。为了更好的管理和利用该地块，决定由宁地物业进行看管，本着“以地养地”的原则，可利用现有设备条件进行适度经营，其收入用于水电和人员费用开支，看管期间要确保现有地块、房屋及设备不被侵占，未经规划许可不得建设建（构）筑物。再经查明，嘉加达公司在2010年3月承租涉案房屋及场地后为经营需要进行了装修和整改。以上事实，有当事人陈述，会议纪要、看管通知，场地及房屋租赁合同，函件、邮寄回执，装修收款收据、结算明细表、照片等证据予以证实。原审法院认为，双方之间签订的《场地及房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，合法有效。该租赁合同明确约定了租赁期限，在租赁合同届满前一个月，宁地物业函告嘉加达公司租赁期间届满后不再续租要求嘉加达公司提前作好搬离与租赁物返还的各项准备工作，依法履行了提前告知义务，合同到期后，双方的租赁协议也自然终止，宁地物业后向嘉加达公司函告解除事项，嘉加达公司虽拒收，但宁地物业已经书面和口头均向嘉加达公司予以主张、告知，现宁地物业不同意续租，要求确认租赁合同终止，嘉加达公司交付租赁物的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，原审法院予以支持。关于租赁物使用费问题，嘉加达公司在租赁房屋、场地到期后没有交付土地及房屋，仍继续经营使用，应当支付使用期间的费用，故对宁地物业要求嘉加达公司支付租赁物使用费的诉讼请求，原审法院予以支持。嘉加达公司抗辩一，称在双方建立租赁关系初原告相关人员向其承诺可长期对诉争场地及房屋进行租赁，对此嘉加达公司未能提供证据加以证明，且从双方租赁合同约定内容上看未涉及有长期租赁的意思表示，故原审法院对嘉加达公司的该项抗辩不予采纳。嘉加达公司抗辩二，称宁地公司主体不适格，根据南京市国土资源局的会议纪要及南京市地产总公司委托看管通知，可见宁地公司可以对诉争场地及房屋进行包括租赁等适当经营，在经营期间委托看管人和产权人均未提出异议，从双方实际履行情况看，在合同租赁期限内双方均按约定全面履行各自义务，且双方合同约定认可权属关系，因而嘉加达公司的该项抗辩缺乏事实和法律依据，原审法院不予采纳。嘉加达公司抗辩三，称宁地公司在对其装修、整改赔偿后方可解除，该项抗辩并非是双方租赁合同解除的法定或约定条件，对宁地公司的诉讼请求不能当然的构成抗辩理由，因而原审法院对该项抗辩不予采纳，且嘉加达公司在2010年3月租赁开始时便为自身经营进行必要的整改、装修，嘉加达公司作为商人应知投资与风险的关系，但对该项事由及费用双方在此后连续多次的租赁合同中均未约定，按照法律规定，双方没有约定的应当依照法定处理。嘉加达公司在诉讼过程中对此也未提起反诉，故嘉加达公司可待证据充足后就赔偿事由另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条之规定，判决：一、南京宁地物业管理有限责任公司与南京嘉加达汽车运输有限公司之间的《场地及房屋租赁合同》自2012年7月1日起终止，南京嘉加达汽车运输有限公司自判决生效之日起四十五日内向南京宁地物业管理有限责任公司交付租赁场地及房屋；二、南京嘉加达汽车运输有限公司于本判决生效之日起三十日内向南京宁地物业管理有限责任公司支付自2012年7月1日至判决指定租赁物交付之日止的租赁物使用费（每天使用费按223元计算）；上诉人嘉加达公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称，一、上诉人自2010年3月1日开始承租涉案房屋和场地，宁地物业的工作人员承诺案涉租赁场地及房屋将长期提供给嘉加达公司使用。基于宁地物业的承诺，上诉人在承租案涉房屋和场地后进行了修缮，对此宁地物业是知晓并同意的。宁地物业要求提前终止租赁关系，与之前承诺相违背，损害了上诉人的利益。二、宁地物业不是本案适格主体。1.原审期间宁地物业提交国土局的会议纪要为复印件，对此上诉人不予认可。2.宁地物业提交的关于雨花台区水产良种场地块委托看管的通知并未许可宁地物业转租涉案土地。3.上诉人与宁地物业签订租赁合同后，未收到宁地物业出具的租赁费发票。综上，上诉至二审法院请求依法查明事实，撤销一审判决并改判。被上诉人宁地物业答辩称，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示，合同第8条约定“承租人应做好随时搬迁的准备工作”，且在租赁期限届满前，被上诉人已经书面通知上诉人合同终止。故原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。嘉加达公司二审中陈述，其是在2005年12月份经过宁地物业对外招商进入案涉场地，并在宁地物业同意下对案涉场地和房屋进行了改造、维修后双方签订了租赁合同。上诉人与宁地物业签订的合同上明确约定，案涉土地没有纠纷，权属清晰，原审法院对该事实没有查明。上诉人对原审查明的其他事实无异议。被上诉人对原审查明的事实无异议。对原审法院查明的事实双方均无异议的部分，本院予以确认。本院认为，宁地物业与嘉加达公司签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效。租赁合同明确约定了租赁期限，在租赁期限届满前，宁地物业已函告嘉加达公司合同期限届满后将不再续租，符合法律规定，故在租赁期限届满后双方之间的租赁关系终止，嘉加达公司应当退出案涉场地及房屋并返还给宁地物业。关于嘉加达公司主张的宁地物业工作人员曾承诺长期将案涉场地及房屋出租给嘉加达公司，因其不能提供证据证明，本院不予支持。关于租赁物的装修费用，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定除外。故在本案中，原审法院判令未支持嘉加达公司要求对其装修、整改进行赔偿的请求，并无不当，本院予以确认。关于嘉加达公司主张宁地物业不是本案适格主体，宁地物业提供了南京市国土资源局的会议纪要及南京市地产总公司委托看管通知，证明宁地物业可以对涉案场地及房屋进行出租。在嘉加达公司未提供相反证据，以及在租赁关系存续期间双方均按合同约定履行义务没有权属纠纷的情况下，嘉加达公司主张宁地物业主体不适格，本院不予支持。综上，原审判决事实认定清楚，适用法律正确，应予维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费300元，由上诉人南京嘉加达汽车运输有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 汤 雷审判员 孙 伟审判员 邹小戈二〇一四年十二月二日书记员 孙雪松