内蒙古自治区乌海市海勃湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）乌勃民一初字第01867号原告张占飞，男，汉族，1951年3月6日生。委托代理人郝元，内蒙古法兴律师事务所律师。被告乌海市豪泰房地产开发有限责任公司。法定代表人冯志国，董事长。委托代理人马占飞，男，汉族，1962年8月16日生。委托代理人王凤屹，男，汉族，1956年8月19日生。原告张占飞诉被告乌海市豪泰房地产开发有限责任公司（以下简称豪泰公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张占飞及其委托代理人郝元，被告豪泰公司的委托代理人马占飞、王凤屹到庭参加诉讼。本案现己审理终结。原告张占飞诉称，2011年4月8日，原、被告双方签订房屋置换协议，约定由被告拆迁原告所有的商业房及住宅，并在原址给原告进行商业楼回迁。经双方确认，被告共计应给原告建成商业用房1155平米。双方约定被告在协议签订之日起的24个月将约定的商业楼交付原告使用，如不能按期交付，应赔偿原告的损失。同时约定：“本协议签订之日起如果被告未能办理一切有关拆迁手续或中途毁约，被告赔偿原告违约金300万元”。双方还对有关房屋其他事项进行了约定，后依法到公证处对该协议进行了公证。原告依约履行了全部义务。但被告时至今日，未能办理相关拆迁所必需的全部手续，导致合同目的无法实现，被告未能按照协议约定交付原告房屋，原告多次要求被告履行协议约定的拆迁和回迁义务，但均未果，故诉至法院，请求法院判令解除原、被告签订的房屋置换协议；被告赔偿原告损失100万元；被告承担本案诉讼费。被告豪泰公司辩称，我公司腾空原告房屋后向原告支付了30万元押金，之后原告不搬迁。如果原告不拆迁，应当退还我方30万元押金。最后我们双方未达成协议，原告起诉我公司。2012年原告的房屋一直在对外出租，我公司每年还给原告房租费。经审理查明，乌海市海勃湾区新华西街34号楼1-4层商业楼系原告所有，其中商用房730.61平米、住宅109.40平米。2011年4月8日，原、被告双方签订《房屋置换协议》一份，合同约定：被告豪泰公司（甲方）于2010年5月在原告张占飞（乙方）的相邻处施工。在开挖地基时，因开挖地基深度太深，坡度过立，距离乙方的楼房太近，并且没有做相应喷浆打锚措施，于2011年2月23日护坡塌方。对相邻原告张占飞位于乌海市海勃湾区新华西街34号商业综合楼及住宅造成严重影响、使原告张占飞的商业楼房和住宅己成为危房，现己不能正常使用和居住，严重影响到原告张占飞的财产安全。甲乙双方对此事实予以确认，并达成如下协议：原告张占飞（乙方）同意被告豪泰公司（甲方）拆迁乙方拥有的商业房产及住宅，并在原址给乙方商业回迁，甲方拆迁手续齐备后，乙方与海勃湾区拆迁办签订商业回迁协议；甲方确认共计给乙方在原址上建设商业用房1155平米；甲方应在本协议签订之日起24个月内将本协议约定的商业房交付给乙方使用，即最迟不得于2013年4月8日完成商业房交付。如甲方不能在24个月内完成交付，由此给乙方造成的实际损失由甲方负责赔偿，赔偿标准为每年租金50万元，赔偿金额按实际延迟天数每日1370元计算；本协议签订之日起90日内如甲方未能办理一切拆迁手续或中途毁约甲方按现金300万元赔偿乙方；如甲方不对乙方的商业楼进行拆迁建设，乙方的现有商业楼出现开裂、地基下沉、不能使用，甲方负责赔偿乙方现金1000万元，乙方自建。甲方给乙方押金50万元，待甲方办理各种手续齐全后，并且在乙方退还取得与海勃湾拆迁办签订正式拆迁合同后，乙方退还甲方押金50万元。2011年4月15日，双方经乌海市智诚公证处对该协议进行了公证。另查明，2011年4月3日被告豪泰公司向原告支付开工押金30万元、搬家费5万元。协议签订后，原告将房屋清空待拆。2012年10月8日被告豪泰公司向原告支付2010-2012年度房租费10万元。2011年5月4日原告将置换房屋手续交付原告用于办理产权过户手续。被告未依约办理房屋拆迁手续，涉诉房屋未拆迁建设。2013年4月16日原告将涉诉房屋再次出租。双方就合同履行及赔偿不能达成一致意见，原告诉至法院，要求解除合同、赔偿损失。以上事实有原告提交的房屋置换协议及公证书、国有土地使用证、规划证、房产证、租赁合同两份、2011年3月1日通知（被告出具）、2011年5月4日证明（被告出具），被告提交的2012年10月8日收条、押金条及双方当事人陈述予以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护，合同双方均应恪守履行。一方不履行合同或以自己的行为表明不履行合同义务的，相对方可以要求解除合同，并可就其损失要求赔偿。被告豪泰公司因施工不当，致使原告房屋受损，不能正常使用和居住，双方经协商后，签订了《房屋置换协议》。该协议系双方在自愿、平等、协商一致的基础上签订，合法有效，双方应依约享有权利、履行义务。协议约定被告豪泰公司应在90日内办理一切拆迁手续并于24个月内交付房屋，但被告并未依约办理拆迁手续、开工建设。被告豪泰公司的违约行为致使合同不能履行，合同目的不能实现。现原告要求解除合同符合法律规定，本院予以支持。原告受损房屋为商业用房，协议签订前对外出租收取租金。协议签订后，因被告迟延办理拆迁手续、开工建设致使原告遭受损失。双方约定如被告豪泰公司未能办理拆迁手续或中途毁约应赔偿300万元，违约金具有“补偿与惩罚”双重性质，以赔偿非违约方损失为主要功能，并以实际损失为基础，原告要求被告按照约定额的30%即100万元支付赔偿款，该主张系原告自由处分其民事权利和诉讼权利的行为，且不违反法律规定，综合违约情况、损失持续时间、损失情况等，对原告该项诉请本院予以支持。被告豪泰公司辩称因原告不予配合办理相关签字手续，原告对房屋规划不满意等致使拆迁手续无法办理，原告应承担违约责任。依照协议办理拆迁手续的义务承担方系被告豪泰公司，此外被告豪泰公司于协议签订后盖章确认收到原告交付的用于办理拆迁手续的相关证件。综上，被告豪泰公司的答辩意见无相应反驳证据予以支持，应承担举证不能的法律后果，对其答辩意见本院不予采信。双方于协议中约定被告豪泰公司向原告交付押金50万元，并约定在被告办理拆迁手续后并且原告与海勃湾征拆局签订正式拆迁合同后予以退还。协议签订后，被告实际交付押金30万元，押金条款以被告实际交付货币时始生效，且以交付金额为准。双方就押金的退还条件进行了明确约定，现原告以合同履行不能为由要求解除合同，押金仅具补偿性质，且双方已就违约责任另行进行了约定，综合合同违约情况，原告已收取的押金应予退还。此外，被告豪泰公司已先行向原告支付的2010-2012年度房租费10万元应予折抵。两项折抵后，被告豪泰公司应向原告张占飞支付违约金60万元。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）、因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）、法律规定的其他情形”、第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”、《最高人民法院关于民事诉讼证据若干问题的规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，有负有举证责任的当事人承担不利后果”之规定，判决如下：一、解除原、被告所签订的房屋置换协议；二、被告乌海市豪泰房地产开发有限责任公司向原告张占飞支付违约金60万元，于本判决生效后五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行上列给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13800元（原告己预交)，原告承担5520元，被告承担8280元，被告应于上述判决内容第二项所确定之给付期限一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本上诉于乌海市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，如义务方不履行判决书所确定的义务，对方当事人可在判决书规定的履行期限届满之日起的法定期限内向本院申请执行（申请执行的期限为两年）在法定期限内未申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  吴 彪人民陪审员  连小艳人民陪审员  王建峰二〇一四年十二月八日书 记 员  郝 丽