上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第30947号原告赵麟。委托代理人官振鸣，上海市捷华律师事务所律师。委托代理人胡晓颖，上海市捷华律师事务所律师。被告沈卫平。委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。委托代理人张永昌，上海闵卫平律师事务所律师。第三人张洁明。委托代理人杨集成，上海市联城律师事务所律师。第三人丁丽红。委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。第三人丁丽敏。委托代理人金永红，上海市公民律师事务所律师。原告赵麟与被告沈卫平排除妨害纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员胡雪梅独任审判，于2013年8月28日公开开庭进行了审理。原告赵麟的委托代理人官振鸣、胡晓颖，被告沈卫平及委托代理人张永昌到庭参加诉讼。2013年12月9日，本院依法追加张洁明、丁丽红为第三人参加诉讼。后依原告申请，本院依法于2014年2月10日追加丁丽敏为第三人参加诉讼。本院于2014年4月4日第二次公开开庭进行了审理。原告赵麟的委托代理人官振鸣，被告沈卫平及委托代理人张永昌、金永红，第三人张洁明的委托代理人杨集成，第三人丁丽红、丁丽敏的共同委托代理人金永红到庭参加诉讼。审理中，原、被告及第三人一致同意延长一个月继续适用简易程序审理本案。后因案情复杂，本案依法转为适用普通程序审理，由审判员王金、胡雪梅和人民陪审员王金霞组成合议庭，于2014年7月23日公开开庭进行了审理。原告赵麟的委托代理人官振鸣、胡晓颖，被告沈卫平及委托代理人张永昌、金永红，第三人张洁明的委托代理人杨集成，第三人丁丽红、丁丽敏的共同委托代理人金永红到庭参加诉讼。本院于2014年8月4日作出驳回原告起诉的裁定，原告和第三人张洁明不服该裁定上诉，上海市第一中级人民法院于2014年11月10日作出撤销原裁定，指令本院进行审理。本院于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告赵麟的委托代理人官振鸣、胡晓颖，被告沈卫平及委托代理人张永昌、金永红，第三人张洁明的委托代理人杨集成，第三人丁丽红、丁丽敏的共同委托代理人金永红到庭参加诉讼。因案情较为复杂，经院长批准延长审限。本案现已审理终结。原告赵麟诉称，2003年7月3日，第三人张洁明的女儿张甲与南汇区航头镇新村建设办公室签订《建房协议》，约定根据航府（2002）135号文件及航府（2002）136号文件，南汇区航头镇新村建设办公室批准张甲于鹤鸣新村第二期第20房号自建住房。该房屋建成后，地址确认为南汇区航鹤路****。适时，张甲系该房屋合法所有权人。2005年3月17日，原告与张甲签订《房屋买卖协议》，约定原告以1，000，000元（人民币，下同）向张甲购买上述房屋。原告支付了购房款，双方于2005年4月16日完成房屋移交。原告依当地相关程序向房屋所在地航头镇鹤鸣村民委员会办理了申报登记，村委会亦确认，原告系上述房屋的合法所有权人。被告在未经原告许可的情况下，自2011年起侵占居住该房屋，侵害原告合法的财产所有权，故起诉请求判令1、被告立刻停止侵权行为，迁出位于上海市浦东新区航头镇航鹤路XXX弄XXX号房屋（以下简称53号房屋）并将该房屋归还给原告；2、被告支付自2011年5月起至实际迁出日止按每月800元计算的房屋使用费，并要求第三人丁丽红、丁丽敏对此承担连带责任。原告为证明其主张提交了以下证据：1、2003年7月3日案外人张甲签订的《建房协议》原件一份、代收拆迁建房费用183，200元收据原件一份、建房临时用电包干费1，000元收据原件一份、农村个人建设综合保险单原件一份、2011年8月上海市电力公司发票补单据一张，证明53号房屋原确系张甲所有。2、2005年3月17日原告与张甲签订的《房屋买卖协议》原件一份、2005年4月16日原告与张甲签订的房屋及（钥匙）移交单原件一份、张甲出具的说明原件一份，证明2005年3月原告向张甲购买53号房屋，双方于同年4月正式交接53号房屋，张甲确认其与原告的房屋买卖事宜真实有效，53号房屋相关权益归原告所有。3、2012年10月9日上海市公安局浦东分局航头派出所出具的证明原件一份，证明航头镇鹤鸣新村第二期第20号房与航鹤路XXX弄XXX号房屋系同一地址。4、2007年5月28日办证申请复印件一份及航头镇鹤鸣新村二期平面图复印件加盖公章二份，证明原告于2007年向53号房屋所在地村委会进行房屋所有权申请，航头镇鹤鸣村民委员会确认53号房屋系原告所有。5、2011年4月30日被告签订的《房屋租赁协议》复印件一份，证明被告租赁使用53号房屋。6、2006年1月1日第三人丁丽敏与张洁明购房协议复印件一份及张洁明情况说明原件一份，证明案外人张乙已于2006年将其位于航鹤路1698弄的房屋卖给张洁明，约定转让价1，200，000元。7、2013年11月13日王某某调查笔录原件一份，证明王某某曾受张洁明委托将购房款700，000元交付给张乙。8、张洁明出具的收条原件七份、房款支付明细清单及转帐凭证原件，证明原告自2005年8月至2009年9月期间共向张洁明支付53号房屋的购房款1，000，000元。被告沈卫平辩称，其于2011年4月30日从第三人丁丽红处租赁使用53号房屋，丁丽红对53号房屋享有产权，其是53号房屋的善意使用人，每月给付租金，合同到期后现仍延续履行租赁协议中，原告要求其迁出53号房屋缺乏事实依据、法律依据，故不同意原告的诉求。被告沈卫平为证明其主张提交了以下证据1、2011年4月30日《房屋租赁协议》原件一份，证明被告从第三人丁丽红处租赁使用53号房屋。2、2003年7月3日第三人丁丽红签订的《建房协议》原件一份及同日案外人张甲、孙乙、诸某某签订的《建房协议》复印件三份，证明2003年7月，丁丽红（户）与其他三位朋友张洁明、王某某和孙甲相约购买航头镇鹤鸣村宅基地，丁丽红的原始宅基地号为22号（现门牌号51号）、张甲的原始宅基地号为20号、孙乙的原始宅基地号为21号、诸某某的原始宅基地号为**。3、被告使用53号房屋所交的电费原件3份（2012年9月、10月及2013年7月）、水费发票原件1份（2013年7月），证明被告已缴纳了2011年4月至今的水电费，这些水电费发票的户名仍是张甲，但53号房屋并不以水电费上的名字为准，不能证明房屋的所有权。第三人张洁明述称，本案涉及四户人家，前后经过购地、换地、建房、卖房的过程。53号房屋是张洁明的，其于2005年将房屋卖给原告并收到了房款，2007年村委会进行了登记，其与原告就53号房屋买卖已履行完毕。第三人丁丽红、丁丽敏（实际操作人为案外人张乙）将她们的52号房屋已经委托张洁明卖给其他人，目前丁丽红与张洁明的房子都已经卖掉了。张洁明与张乙有经济往来，张乙在张洁明处有投资，但因张洁明经营不善亏损，无法还钱给张乙，故张乙、丁丽红占有53号房屋，恰好张洁明卖给原告的53号房屋原告没有实际居住，张乙在占有53号房屋后又将房屋出租给被告，进而引起了本案的诉讼。另外，53号房屋的出租人是没有权利的，出租协议是有瑕疵的。张洁明承认确实欠了张乙钱，但不能因此导致房屋被张乙、丁丽敏、丁丽红占有，故其认为原告的诉求是合理的。第三人张洁明为证明其主张提交了以下证据：1、2003年12月7日丁丽敏出具的借据原件一份，主要内容为“为了建造航头小别墅，特向张杰明借人民币20万元正。大写人民币贰拾万元正。借期三年，到时归还”，证明张洁明委托丁丽敏建造53号房屋，53号房屋的造房款是张洁明所付。2、2006年1月1日第三人丁丽敏与张洁明签订的购房协议原件一份，证明2006年1月1日张乙和丁丽红已经将房屋卖给张洁明，协议上写的门牌号是52号，实际是50号，但因为宅基地除了53号房屋外其余都更换过了，因而导致门牌号有差错，原来的宅宅基地号码是20号至**造好房子后门牌号变成53号至50号，中间可能有点混淆。3、2014年7月9日案外人诸文全谈话笔录一份，证明当初四户人家购地、换地、建房、换房的经过，张乙和诸文全（诸某某父亲、王某某丈夫）是换过地，其他人没换过，张洁明和张乙的房屋都已经卖掉了，51号和52号房屋没有卖。张洁明把53号房屋卖给原告后，诸文全发现2011年有承租人住进去了，并由诸文全打电话通知原告的，原告家人再过来吵闹的，吵架时诸文全也在现场，原告来时拿着钥匙的，但锁已经换了，诸文全认为53号房屋是原告的。第三人丁丽红、丁丽敏共同述称，2003年7月，案外人张乙、王某某、孙甲与第三人张洁明相约购买航头镇鹤鸣村宅基地，分别由第三人丁丽红（系张乙妻子丁丽敏之妹）、案外人诸某某（王某某之子）、孙乙（孙甲之女）、张甲（第三人张洁明之女）出面签订《建房协议》，原始的宅基宅基地号自西向东排列分别为20号张甲、21号孙乙、22号丁丽红、**某，后实际建房时宅基地进行调整，实际建房自西向东排列分别为53号丁丽红、52号孙乙、51号诸某某、50号张洁明。建房时53号丁丽红和52号孙乙两家委托了案外人徐某某施工，该两幢房屋建筑风格和外观相同，50号张洁明和51号王某某两家委托了另一建筑老板施工，该两幢房屋建筑风格和外观亦相同。后第三人张洁明将50号房屋出售给了案外人黄某某，现50号房屋由黄某某居住。2011年11月18日，第三人丁丽红与张洁明洽谈53号房屋的转让事宜，但该转让没有实际履行。综上，原告要求排除妨害的诉求若要成立，原告应当是房屋权利人，现原告主张其通过从张甲处受让取得，该房屋是法律禁止转让的，原告无法取得物权，而53号房屋产权本来就属于丁丽红，丁丽敏亦确认53号房屋属于丽红，第三人张洁明无权处分53号房屋，原告没有合法取得53号房屋权利，现原告要求被告迁出房屋并支付房屋使用费，要求第三人承担连带责任等诉求，因原告不是房屋的权利人，其均不同意，请求法院驳回原告诉求。第三人丁丽红、丁丽敏为证明其主张一并提交了以下证据：1、2003年7月3日第三人丁丽红签订的《建房协议》原件一份、代收拆迁建房费用183，200元收据原件一份、建房临时用电包干费1，000元收据原件一份、农村个人建房综合保险单原件一份及同日案外人张甲、孙乙、诸某某签订的《建房协议》复印件三份，证明2003年7月，丁丽红（户）与其他三位朋友张洁明、王某某和孙甲相约购买航头镇鹤鸣村宅基地，丁丽红交付了相关款项，丁丽红的原始宅基地宅基地号为22号（现门牌号51号）、张甲的原始宅基地号为20号、孙乙的原始宅基地号为21号、诸某某的原始宅基地号为**上海电力公司发票及查询，证明上海电力公司至今收取的电费发票存根户名仍按照宅基地原始户主登记，自东向西分别为50号诸某某、51号丁丽红、52号孙乙、53号张甲。3、张洁明、王某某（诸某某母亲）、孙甲（孙乙父亲）的调查笔录，证明张洁明、张乙、王某某、孙甲共同购买航头镇鹤鸣村宅基地，分别由张甲、丁丽红、诸某某、孙乙出面，原始宅基地自西向东排列为20号张甲、21号孙乙、22号丁丽红、23号诸某某，建房时宅基地进行调整，实际建房时宅基地自西向东为53号丁丽红、52号孙乙、51号诸某某、50号张洁明，后张洁明将50号房屋出售给案外人黄某某。4、案外人徐某某调查笔录、2003年9月20日第三人丁丽敏和孙甲与徐某某签订的《建房协议书》复印件一份及徐某某向丁丽敏出具的建房工程款收条原件五份，证明建筑施工队老板徐某某接受丁丽敏、孙甲委托，建造了本案涉案宅基地西首53号和52号两幢房屋，丁丽敏已与徐某某结清建房款，东首50号和51号由张洁明、王某某委托另一位老板施工建造。5、照片5张、情况说明，证明四幢房屋的排列现状，其中50号和51号房屋外观相同，52号和53号房屋外观相同，该四幢房屋原始宅基地号码及调整后的房屋权利人情况以及房屋建造施工情况，张洁明已将其50号房屋出售给黄某某，目前黄某某实际居住在50号房屋内。6、2011年11月18日第三人丁丽红与张洁明签订《协议书》原件一份，证明第三人丁丽红曾与张洁明洽谈53号房屋的转让事宜，2011年11月18日之前第三人张洁明还是确认53号房屋是属于第三人丁丽红的，在此之前53号房屋没有买卖过，后该协议书没有实际履行。经质证，被告及第三人丁丽红、丁丽敏对原告提供的证据1真实性无异议，但认为只证明张甲向航头建房办公室购买了一块可以建造房屋的宅基地，但当时并未建造房屋，电费帐单的名字是按照原始宅基地上的名称登记的，无法确认53号房屋属于张甲所有；对证据2真实性无法确认，坚持认为53号房屋属于丁丽红所有；对证据3真实性及证明目的均无异议；对证据4真实性无法确认，况且村民委员会不是办证确认产权的行为，平面图也不是对权利的确认，房屋的权利登记机关是房地产登记中心；对证据5没有异议，对53号房屋出租的事实没有异议；对证据6情况说明中关于丁丽红的房子由张乙卖给张洁明、张洁明又卖给他人，张乙收到房款700，000元的情况不是事实，对于购房协议无法确认，要求张洁明提供原件核实；对证据7不认可王某某所述将700，000元支票支付给张乙作为购房款的事实，丁丽红、丁丽敏没有收到过该房款；对证据8收条等付款情况的真实性法无法确认，被告及第三人丁丽红、丁丽敏对此情况不清楚。第三人张洁明对原告提供的证据1、2、3、4、6、7、8真实性均无异议，认可53号房屋权利人张甲卖房给原告手续合法，2011年8月至9月的电费是由原告在市区支付的电费，可以证明53号房屋是由原告控制；53号房屋买卖协议中有见证人诸文全，诸文全是该房屋买卖的介绍人，诸文全认识张洁明和原告，诸文全及其儿子诸某某目前实际居住在51号房屋；53号房屋是小产权房，只能在村里登记，无法在房产交易中心登记，2007年村里开始统一登记，村委的平面图证明了买卖之后的房屋（51号至53号）最终权利人的情况；53号房款总金额1，000，000元是张洁明操作的；对证据5合法性不予认可，认为出租人无权出租53号房屋。原告对被告提供的证据1认为能证明被告的侵权事实；对证据2中张甲的建房协议无异议，其余三份建房协议真实性无法确认；对证据3认为水电费发票上登记的还是张甲，证明原告从张甲处购买的房屋合法有效。第三人张洁明对被告提供的证据1真实性无异性，合法性有异议，出租人不是权利人，无权出租；对证据2丁丽红的建房协议及收据真实性无异议，但可以证明53号房屋与丁丽红无关，其余三份建房协议真实性无异议，但与本案无关；对证据3无异议，53号房屋被丁丽红占用着，由其付水电费是当然的。第三人丁丽红、丁丽敏对被告提供的证据1、2、3均无异议，认可其证明目的。原告对第三人张洁明提供的证据1、2、3均无异议，认可其证明目的。被告及第三人丁丽红、丁丽敏对第三人张洁明提供的证据1真实性无异议，但认为即使存在借据，也没有写明是委托建房，“航头小别墅”也不特定指向53号房屋，且借据上张杰明并不代表就是张洁明，不能证明张洁明所主张的其委托丁丽敏建造53号房屋的事实，与张洁明的证明目的没有关联性；对证据2丁丽敏是否签字已记不起来，在2011年的协议中提到过将房屋交给张洁明处理的事情，该卖房协议被之后的协议所涵盖了，关于门牌号仍坚持丁丽红的房屋是53号；对证据3真实性有异议，其向诸文全妻子王某某做笔录时，诸文全也在场，现诸文全的笔录与其妻王某某的笔录有出入，故不认可诸文全的笔录。原告对第三人丁丽红、丁丽敏提供的证据1真实性无异议，但只能证明51号房屋属于丁丽红所有，不能证明53号房屋属于丁丽红所有；对证据2真实性无异议，可以证明53号房屋属于张甲所有，及被告侵权的事实；对证据3、4真实性及内容无法确认；对证据5对房屋外观及现状无异议，但照片无法证明53号房屋属于丁丽红，情况说明表不予确认，房屋门牌调换情况不清楚；对证据6真实性及内容不予确认，该协议书是无权处分，即使存在也是无效的，内容上是债权不是物权，其中第五条是手写的，真实性不能确认。被告对第三人丁丽红、丁丽敏提供的证据1、2、3、4、5、6均无异议，对证据目的均认可。第三人张洁明对第三人丁丽红、丁丽敏提供的证据1真实性无异议，但恰恰证明53号房屋与丁丽红、丁丽敏、张乙无关；对证据2真实性及证明目的没有异议；对证据3中张洁明的调查笔录合法性不认可，该笔录是在执行过程中所制作，是在受胁迫情况下所做的，张洁明对该笔录中四块宅基地的原始状况及提过的卖房事宜认可，其余内容不予认可；对王某某与孙甲笔录的真实性不予认可，认为与本案争议焦点没有关联，两份笔录中没有谈到张乙的房屋是否已经卖掉；对证据4中《建房协议书》的真实性持保留意见，认为张洁明的房屋是委托丁丽敏建造的，实际是由张洁明付款给丁丽敏的；对收条真实性无异议，张洁明与张乙口头约定建房在200，000元之内，故对超出200，000元的部分不予认可，所委托建造的房屋是53号房屋；对证据5照片真实性无异议，对房屋现状无异议；情况说明表上宅基地号由西向东情况及门牌号由西向东情况无异议，原始户主无异议，对调整后户主有异议，其中53号房屋没有进行调整，50号房屋是张乙卖给张洁明之后，张洁明再卖给黄某某，现在确实由黄某某居住着，对造房人情况不清楚；对证据6《协议书》上张洁明的签名确实是张洁明本人所签，但认为2011年5月时，第三人丁丽红、丁丽敏已将53号房屋占有，到2011年11月来找张洁明帮忙，张洁明欠张乙有多钱，但私交很好，当时案外人张乙、盛卫军和金伟三人来，约见在周浦茶室，他们拿出事先打印的协议让张洁明签字，明说是让他帮忙，以前欠钱就不要了。张洁明是做不动产投资的，他一看协议就知道是否签协议不影响其卖房，故其签了。该协议签订后，张乙确实没有再向张洁明催讨欠款。张洁明签名完后，张乙觉得这样不妥，又加了第5条，笔迹是张乙的，是当着张洁明的面写下的。根据原、被告及第三人的当庭陈述和举证、质证情况，本院查明如下事实：2003年中旬，第三人张洁明和第三人丁丽敏的丈夫张乙、案外人王某某、王月美四个朋友一起到南汇区航头镇购买鹤鸣村的宅基地建造房屋。2003年7月3日，第三人张洁明家由其女儿张甲、第三人丁丽敏、张乙家由其妹妹丁丽红、案外人王某某、诸文全家由其儿子诸某某、案外人王月美、孙甲家由其女儿孙乙出面分别与南汇区航头镇新村建设办公室签订了《建房协议》格式合同四份，该四户的《建房协议》内容中除了地基房号不同外，其余内容约定均一致。地基房。地基房号系**在2003年6月28日抽卷确认地基自西向东相邻，依次为张甲取得了最西面鹤鸣新村第二期第20房号，孙乙取得了鹤鸣新村第二期第21房号，第三人丁丽红取得了鹤鸣新村第二期第22房号，诸某某取得了最东面鹤鸣新村第二期第23房号，该四地块宅基（围墙）占地面积均为240平方米、房屋建筑占地面积均为120平方米，宅基地综合费用均为每平方米680元。2003年7月7日，张甲及第三人丁丽红均按协议约定向原南汇区航头镇新村建设办公室交纳了拆迁建房费用183，200元及建房临时用电包干费1，000元，并均向中国人民保险公司上海市南汇支公司办理了《农村个人建房综合保险》，缴纳保费630元，约定保险期间自2003年7月7日零时起至2004年3月6日二十四时止。该四户房屋建造完成后，公安部门登记的房屋门牌号自西向东排列，张甲的原20号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号、孙乙的原21号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号、丁丽红的原22号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号、诸某某的原23号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号，其中53号和52号房屋建筑外观风格相同，51号和50号房屋建筑外观风格相同。2011年4月30日，第三人丁丽红与被告签订《房屋租赁协议》，约定被告租赁使用丁丽红位于上海市浦东新区航头镇鹤鸣路XXX弄XXX号楼房（鹤鸣新村住房自建，无产权证）一幢，租赁期限自2011年5月1日至2014年4月30日，年租金7，800元等事项。另查明，53号房屋系被告租赁使用，52号房屋系孙乙、王月美、孙甲家使用，51号房屋系诸某某、王某某、诸文全家使用，50号房屋系案外人黄某某使用。审理中，原、被告及第三人丁丽红、丁丽敏、张洁明一致确认53号房屋自被告租赁至今的水电费均由被告支付。审理中，原告和第三人张洁明坚持主张53号房屋属于张洁明，原告已从第三人张洁明之女张甲处购买了53号房屋，并提供证据1-8，其中2005年3月17日签订了《房屋买卖协议》，主要内容为“一、甲方张甲将自有的房屋，位于南汇区航鹤路****壹幢，房屋的建筑面积为：平方米，（以实际现状面积为准）转让给乙方赵麟。二、上述房屋转让时无产权争议、无抵押、无查封、诉讼等一切事项。三、付款方式：甲、乙双方在签订协议后，乙方应支付甲方房价款人民币1，000，000元整（大写）人民币壹佰万元整。四、在乙方付清房款后，甲方将在2005年4月16日之前，将房屋交付给乙方。五、甲乙双方在办理房屋产权过户登记时，由乙方承担国家所规定的税费。六、未尽事宜，甲、乙方双方应协商解决或签订补充协议。七、本协议一式三份、甲、乙、见证方各执一份，经三方代表签字盖章后生效”，甲方张甲、乙方赵麟、见证方诸文全在协议上签字并署日期；2005年4月16日，原告与张甲签订《房屋及（钥匙）移交单》，主要内容为“一、甲方张甲将自己拥有的房屋，位于南，位于南汇航鹤路****壹幢房屋乙方。二、该房屋的所有钥匙：1、大钢门钥匙6把。2、大钢门中边门钥匙6把。3、后门钥匙5把。4、二层阳台钥匙6把。5、三层阳台钥匙6把。6、信箱钥匙2把。7、电表箱钥匙2把。三、水、电费用当面结清楚。四、经甲、乙、见证方在该房屋现场当场验收后、完成房屋的移交，移交后的房屋由乙方自行管理使用房屋。五、本移交单一式三份，甲、乙、见证方三方各执一份，经三方签字后生效。并具有同等法律效力”，甲方张甲、乙方赵麟、见证方诸文全在移交单上签字并署明房屋移交地南汇区航鹤路XXX弄XXX号及日期，证明原告已于2005年3月17日从第三人张洁明女儿张甲处购买53号房屋并于2005年4月16日对房屋及钥匙进行了移交，并取得该房屋的建房协议、收据、农村个人建房保险单等原件，后于2005年8月4日至2009年9月12日共计向第三人张洁明支付了房款1，000，000元，还于2007年5月28日向航头镇鹤鸣村委会办证申报，航头镇鹤鸣村委会制作了鹤鸣新村二期平面图上53号房屋标记为原告，故原告是53号房屋合法所有权人；被告及第三人丁丽红、丁丽敏表示对此情况不清楚，对原告与张甲之间的就53号房屋的买卖事宜的真实性无法确认，坚持认为53号房屋属于第三人丁丽红所有。审理中，被告及第三人丁丽红、丁丽敏坚持主张53号房屋属于丁丽红所有，并提供证据1-6，证明因当初四户人家的原始宅基地购买时张甲的20号对应现在的53号房屋，但四户人家之间在实际建房时对宅基地进行过调整，最终确定53号为丁丽红、52号为孙乙、51号为诸某某、50号为张洁明，之后张洁明已将其50号房屋出售给了案外人黄某某，2011年11月18日丁丽红还与张洁明洽谈53号房屋的转让事宜，说明张洁明当时确认53号房屋是丁丽红的，但该转让没有实际履行，故第三人张洁明无权处分53号房屋，原告亦没有合法取得53号房屋的权利。原告及第三人张洁明对此不予认可，第三人张洁明认为53号房屋属于其，没有进行过宅基地调整更换，丁丽红的50号房屋已通过其出售给黄某某。审理中，被告及第三人丁丽红、丁丽敏申请证人徐某某、孙甲出庭作证。证人徐某某当庭作证称，2003年受丁老师（即丁丽敏）和五金公司的老孙（即孙甲）的委托，为两家造房子，是在西面的两幢房子，路口从西往东第1幢是丁老师的，第2幢是老孙的，房子建好后，丁老师和老孙各付各的建房款。建造房子过程中不认识叫张洁明的人，也没有和其谈过。丁丽敏、孙甲家的《建房协议书》和给丁丽敏出具的收条上的名字是其所写。原告对该证人证言不认可，认为证人不清楚房屋产权是谁的，丁丽红也没有向证人出示权利凭证，无法证明房屋是丁丽红的；被告及第三人丁丽红、丁丽敏认可证人就是当时经历建房过程的当事人，确认该证人的陈述。第三人张洁明认为该证人证言与本案没有关联，证人称没有收到过张洁明的钱不奇怪，张洁明将200，000元给了丁丽敏，由丁丽敏给证人也是合理的。证人孙甲当庭作证称，2003年6月份左右，其和王某某、张洁明、丁丽红一起向航头镇政府购买地基建造房屋，购买地基时最东面一块是王某某，第二块是丁丽红，第三块是其的，第四块是张洁明。最东面后来的门牌号是50号，其住的是52号，王某某是其大姨姐。四幢房屋建造之时，其和丁丽红的西面两幢是叫徐老板建造的，东面两幢是由王某某委托周老板建造的，建造之后，最东面是张洁明、第二是王某某、第三是其的，第四是丁丽红。从买地基到建造好房屋，其一直是52号房屋，现在空关着。最东面的房屋有人住着，听人说是姓黄的。造房排地基之前，当时在造房地基旁边找了一户人家，四家一起谈论地基更换问题，王某某说她和张洁明比较熟悉，要建造在一起，所以东面两块地给王某某和张洁明建造，张洁明是做老板的，他当时也要求说过他要换到东面，其和丁丽红都同意的，所以丁丽红换到了最西面的地基。地基调。地基调整时四家没有签订书面协议造房屋就是按大家商量好的，由东向西最东面50号是张洁明、51号王某某，52号其的、53号丁丽红的顺序建造。现四家的水电费发票户名除了其家是匹配的，另外三家都不匹配，水电费发票户名是按最原始的宅基地号出的，因为只有其家的地块和房屋没有调换过，象王某某家现在还是丁丽红的户名。53号房屋目前由被告居住着，是近几年的事情，具体什么时候住进去其不清楚。51号房屋是装修好了，由王某某家居住着，他们家双休日会来住住。50号房屋是谁卖给黄某某的其不清楚，但根据换地的情况，50号房屋只可能是张洁明卖给黄某某，因为王某某的房子还在，不可能是王某某卖给黄某某。原告对该证人证言不认可，因证人称2003年6月签的合同，实际是9月份，并称被告是居住在房屋内，但被告实际是作为仓库使用的；被告及第三人丁丽红、丁丽敏认可证人就是当时经历建房过程的当事人，确认该证人的陈述。第三人张洁明认为该证人证言不可信，对换地的情况，证人说6个在场人中，有3人目前否认这说法，换地不是小事情，不可能随便找家人家谈一下就好了，被告将房屋作为仓库使用，证人称是装修后并由被告居住使用，不符合事实。本院认为，本院注意到本案存在几个疑点。疑点一是53号、52号、51号和50号房屋的原始宅基地号与现门牌号的所有人是否经过调整。该四户房屋建造完成后，公安部门登记的房屋门牌号自西向东排列，张甲的原20号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号、孙乙的原21号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号、丁丽红的原22号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号、诸某某的原23号宅基地现为航鹤路XXX弄XXX号，其中53号和52号房屋建筑外观风格相同，51号和50号房屋建筑外观风格相同。目前53号房屋系被告租赁使用，52号房屋系孙乙、王月美、孙甲家使用，51号房屋系诸某某、王某某、诸文全家使用，50号房屋系案外人黄某某居住使用。审理中，原、被告及第三人丁丽红、丁丽敏、张洁明对目前52号房屋系孙乙、王月美、孙甲家居住使用、51号房屋系诸某某、王某某、诸文全家居住使用的现状均无争议，但对于50号房屋与53号房屋建造完成时的归属存在争议，而51号房屋原始的宅基地为第三人丁丽红所取得的22号宅基地，在第三人丁丽红、丁丽敏提供的2013年9月7日王某某的调查笔录中称“其居住的地基登记为丁丽红、我的地基是我儿子诸某某出面的，登记在其东隔壁一间，是最东面一间，现在这间房屋由张洁明出售给一个姓黄的人。建造的时候，地基安，地基安定好了一间是张洁明，第二间是我，第三间是我妹妹王月美，第四间、最西面一间是丁丽红，我和张洁明是一个老板造的，请了我弟弟作监理。丁丽红和王月美是另外一个老板造的，请了一个亲戚作监理。造成好，我装修并居住至今。房屋造好后，村里按现状登记过的”，由此可见王某某确认建造房屋时东面第一间即50号是张洁明的，最西面一间即53号是丁丽红的，且其51号房屋与张洁明的50号房屋是一个老板建造，丁丽红的53号房屋和王月美的52号房屋是另外一个老板建造，但未提及其原始宅基地是否直接与丁丽红互换问题；在原告提供的2013年11月13日王某某的调查笔录中称“张洁明确实让我把一张70多万的支票交给张乙的，说是购房款。张乙与丁丽敏是夫妻，丁丽红是丁丽敏的妹妹，房子是张乙夫妻的，但建房协议是由丁丽红名义做的，具体操作由丁丽敏出面。那里的房子是没产证的，村委会本来答应我们会办，但是没做下来，所以我们房子的所有权人都是到村委会去登记的，房子有买进卖出的，房子所有权人变动了，都会去村委会登记”，该笔录中王某某未提及张乙、丁丽敏夫妻的房子的具体门牌号问题。在第三人张洁明提供的2014年7月9日的诸文全的谈话笔录中称“当年我们四户人家一起参与经办的，目前只有我一家居住于51号房屋，王月美52号房屋空关，张洁明53号与张乙、丁丽敏50号房屋造好后就卖掉了，根本没有住过。我们每户人家与镇政府都有《建房协议》，它是每户人家的地块凭证。至于是否换地则以村委会平面图为准，如果建房协议与平面图一致，那说明没有换过地，如果不一致，那说明换过地。我家与丁丽敏家肯定换过地，其他人家是否换地可以去查村委会平面图。盖房都是请人家工程队盖的，反正每户一块地，各盖各的，各付各的，没有什么争议。我家与王月美家没有卖房，而张洁明、丁丽敏的房子盖完后就卖掉了，他们是搞房产投资的，不是为了居住的，丁丽敏家的房子是通过张洁明卖掉的，当初他们之间委托卖房款中有一笔70多万元的支票是张洁明通过我妻子王某某转交给张乙的。53号房屋是张洁明女儿张甲名下，卖给赵麟，因为他们两家我都认识，所以他们的卖房合同我是作为见证人签字的，包括钥匙的交接等。53号房屋卖给赵麟后，赵麟他们家庭没有实际居住，但是有时会在星期天带着亲戚朋友来53号开门进去看看，我们见到面也会打打招呼，所以53号一直是由赵麟家庭掌控。大概在2011年上半年左右，我看到该房突然有人居住了，但不是赵麟家人，后不久我发现赵麟家人前来与53号居住者发生争吵，并且还来过110警察”，该笔录中诸文全确认其与丁丽红家都换过原宅基地的情况，并认为50号房屋是丁丽红的且已通过张洁明卖掉，张洁明的53号房屋是通过其见证卖给原告，其对于53号房屋系张洁明所有、50号房屋系丁丽红所有的说法与其妻子王某某的意见正好相反。在第三人丁丽红、丁丽敏提供的2013年9月10日孙甲的调查笔录中称“我记得抽签确定的由东向西四块地基是相邻的，第一间是王某某23号、第二间是张乙22号、第三间是我21号、最西面是张洁明20号。造房的时候，有调整的，最东面第一间就是50号是张洁明，第二间就是51号是王某某，他们两家请了一个人建造，好像姓周，最西面第一间就是张乙，西面第二间是我家，我和张乙是另外一个人建造的，姓徐，我们两家造的式样和东面两家有点不一样的。张洁明将最东面一间卖给了黄某某，他是市区来的，其他都没变”，可见孙甲确认原始宅基地在建房时有调整，认为建房时最东面50号房屋是张洁明的，最西面53号房屋是张乙的，张洁明已将50号房屋卖给黄某某，该说法与王某某的对于原始宅基地与调整后房屋53号是丁丽红、50号是张洁明的说法一致。综上，本院可以认定，四户人家除52号房屋的居住人与原购买人现一致为孙乙外，其余50号房屋、51号房屋及53号房屋的三块原始宅基地的购买人在建房过程中确实发生过调整，故对于第三人张洁明主张称原始宅基地除地53号房屋外其余都更换过了的意见，本院不予采信。疑点二是已卖给案外人黄某某的50号房屋究竟是张洁明家的房屋还是第三人丁丽红、丁丽敏及张乙家的房屋。审理中，第三人张洁明称2006年1月1日第三人丁丽敏与其签订的购房协议证明丁丽红已将房屋卖给张洁明，协议上写的是52号，但实际是50号；第三人张洁明提供的诸文全的笔录中诸文全亦称张洁明53号和丁丽敏50号房屋造好后就卖掉了，他们是搞房产投资的，不是为了居住的，50号房屋是丁丽敏家通过张洁明卖掉，53号房屋是张洁明卖给原告；第三人丁丽红、丁丽敏则称50号房屋原是张洁明的，张洁明将50号房屋出售给了黄某某，而在2011年11月18日第三人丁丽红还在与张洁明洽谈关于53号房屋的转让事宜，且该转让没有实际履行；第三人丁丽红、丁丽敏提供的孙甲的笔录中孙甲亦称最东面50号房屋是张洁明的，张洁明已将50号房屋卖给黄某某。综上，本院认为，首先，不论50号房屋是张洁明所述由丁丽红转让给其后再出售给了黄某某，还是丁丽红、丁丽敏所述是张洁明把自己的50号房屋出售给了黄某某，可以确定张洁明是出售50号房屋的经办人，但在本案审理过程中，第三人张洁明从未向本院提供过其向黄某某出售50号房屋的相关协议及付款情况；其次，当时四户人家各购买一块宅基地，各建造了一幢楼房，既然第三人张洁明称已将第三人丁丽红转让给其的50号房屋出售给黄某某，则50号房屋的权利凭证原件通常应由黄某某持有更符合交易习惯，但现在第三人丁丽红仍持有当初购买原始宅基地时签订的《建房协议》、收条、农村个人建房保险单等原件并向本院提供，故第三人张洁明的表述有违常理。再次，王某某笔录、孙甲笔录中均提到50号房屋是张洁明的，50号房屋建造时与王某某家51号房屋是同一人负责建造，现第三人张洁明提供诸文全笔录认为50号房屋是丁丽红的，但是相关的证人均某到庭作证，原告及第三人张洁明和被告及第三人丁丽红、丁丽敏对此事实的意见又截然相反，50号房屋原权利人的查明也是确定本案53号房屋权利人的关键事实，故该事实仍处于真伪不明的状态，在第三人张洁明未对其出售给黄某某50号房屋相关情况举证及其提供的证人未到庭作证接受质询的情况下，本院亦难以认定。疑点三是2011年11月18日第三人丁丽红与张洁明签订的《协议书》与2005年3月17日原告与第三人张洁明女儿张甲签订的《房屋买卖协议》存在矛盾。2011年11月18日《协议书》中有甲方丁丽红、全权代理人金伟、乙方张洁明和担保人盛卫军，主要内容为“2003年6月，经朋友介绍，王某某、丁丽敏、孙甲、张洁明购买航头镇鹤鸣新村四块地基自建住房，当时出面购买四块地基，23号（东首第一块现门牌号为50号）诸某某（系王某某之子）、22号（现门牌号为51号）丁丽红（系丁丽敏之妹）、21号（现门牌号为52号）孙乙（系孙甲之女儿）、20号（现门牌号为53号）张甲（系张洁明之女儿）。同年施工建造时，地基作，地基作了调整家施工单位建造。50号为张甲，51号为诸某某，52号为丁丽红，53号为孙乙。当时朋友相处甚好，并未订立书面调整协议。2006年张洁明向丁丽敏提出，将53号房屋交由他处理。嗣后，张洁明未将房屋处理好，引起纠纷，丁丽红于2011年5月要回53号房屋。现张洁明要求将53号房屋转让给他。经协商，特订立协议如下：一、坐落于航头镇鹤、坐落于航头镇鹤鸣新村**房屋按现市场价作价2，700洁明于2012年10月31日前给付丁丽红，丁丽红则将53号房屋与购买地基原始凭证交付张洁明。二、具体付款日期：2012年元月15日前付100，000元，2012年4月30日前付200，000元，2012年6月30日前付清200，000元，2012年10月30日前付清全部余款2，200，000元。三、违约责任：如张洁明付款违约，则支付逾期利息（按银行同期一年贷款利率四倍计算）。如丁丽红收到房款后逾期交房，亦应承担同等违约责任。四、本协议书一式四份，各执一份。自协议签字之日起生效，具有同等法律效力。五、乙方未按期支付甲方（包括每次支付期限）购房款，本协议终止转让”，该协议中除作价2，700，000元、具体付款日期条款及第五条内容系手写外，其余均为打印文字，甲方全权代理人金伟、乙方张洁明、担保人盛卫军在该协议上签字并署日期。该《协议书》表明直至2011年第三人张洁明与丁丽敏对于原四家宅基调整之事进行过确认，也提及2006年张洁明向丁丽敏提出53号房屋交由其处理，但因张洁明未将房屋处理好引起纠纷，故丁丽红于2011年5月要回53号房屋，现张洁明要求将53号房屋转让给其，并约定53号房屋按市场价作价2，700，000元，由张洁明于2012年10月31日前给付丁丽红，丁丽红则将53号房屋与购买地基原始凭证交付张洁明。虽然第三人丁丽红、丁丽敏在审理中确认该《协议书》未实际履行，但由此可见第三人张洁明在2011年11月18日签《协议书》时确认53号房屋属于丁丽红，当时53号房屋为丁丽红控制且购买地基原始凭证均在丁丽红处。但是，第三人张洁明又认可其女儿张甲已在2005年3月17日将其购买的原始宅基地为20号现门牌号为53号的房屋转让给了原告，故对于53号房屋原权利人到底属于丁丽红还是张甲，第三人张洁明的行为已存在自相矛盾之处。疑点四是原告与第三人张洁明女儿张甲签订的房屋买卖协议约定与该房价款1，000，000元的实际履行、房屋移交、房屋实际使用等情况存在有违常理之处。原告主张其与张甲于2005年3月17日签订了53号房屋的买卖协议，并约定原告应支付张甲房价款1，000，000元整，在原告付清张甲房款后，张甲将在2005年4月16日之前，将房屋交付给原告。后原告和张甲在2005年4月16日进行房屋及钥匙移交并签订移交单，按常理来看，1，000，000元房价款在2005年应该属于数额巨大的钱款，一幢楼房的买卖也非小事，但张甲在原告未支付部分或全部该笔巨额房价款的情况下却将53号房屋及钥匙都一并移交给原告，明显有违常理。根据原告举证，第三人张洁明于2005年8月4日出具收条表明收到案外人赵国梁付赵麟购房款100，000元，于2006年1月20日出具收条表明收到案外人赵国梁付赵麟购房款100，000元，于2006年12月28日出具收条表明收到案外人赵国梁付赵麟购房款200，000元，于2008年1月30日出具收条表明收到案外人赵国梁付赵麟购房款100，000元，于2008年6月5日出具收条表明收到案外人赵国梁付赵麟购房款100，000元，于2008年9月12日出具收条表明收到案外人赵国梁付赵麟购房款300，000元，于2009年9月12日出具收条表明收到案外人赵国梁付赵麟购房款100，000元。该些证据表明原告从2005年8月至2009年9月用了四年多时间才履行《房屋买卖协议》中房价款1，000，000元的支付，与《房屋买卖协议》中先付清房款后交付房屋的约定不符，而该《房屋买卖协议中》对房屋的具体面积、房屋权利凭证的交付情况、房价款是否分期支付，双方的违约责任等均某作约定，而原告之后一直未实际居住使用53号房屋，也有违常理。在本院上述分析的四个疑点的基础上，综合目前原告、被告及第三人提供的证据，现原告提供的《房屋买卖协议》、房屋及（钥匙）移交单、《建房协议》及收据等，均是原告与案外人张甲之间所约定的内容，被告及第三人丁丽红、丁丽敏对该些证据的真实性均不予认可，且被告及第三人丁丽红、丁丽敏均主张53号房屋属于丁丽红并提供了相反的证据予以反驳，本案争议焦点在于谁是53号房屋的合法所有人或使用人？因本案仅是排除妨害纠纷，并非房屋所有权确认纠纷，在53号房屋的所有权存在争议的情况下，本案中本院不宜直接判断原告与案外人张甲关于53号房屋买卖的效力问题，也不宜直接判断第三人丁丽红、丁丽敏主张的53号房屋所有权或使用权问题，原告及第三人均可另行通过其他途径解决；对于原告提供的2007年5月28日的办证申报，因系复印件，故对该证据的真实性本院无法确认；对于原告提供的上海市浦东新区航头镇鹤鸣村民委员会盖章的鹤鸣新村二村平面图中，虽53号对应的位置记录了赵麟，但该村委会的记录并不具备等同于不动产登记薄的登记效力，亦不具有确认53号房屋产权公示登记的效力，且对于农村宅基地房屋的权属确认机关并非村民委员会，应由相关政府部门的房屋登记机构确认登记，现在原告未能举证证明其对53号房屋持有合法有效的房屋产权证或农村宅基地房屋使用权证的情况下，本院无法认定原告是53号房屋的合法所有人或使用人，故原告现基于其是53号房屋的合法所有权人而要求被告迁出并归还房屋及赔偿房屋使用费，要求第三人丁丽红、丁丽敏对被告应赔偿的房屋使用费承担连带责任的诉讼请求，本院难以支持。依据《中华人民共和国土地管理法》第十六条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条，《中华人民共和国物权法》第六条、第七条、第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回原告赵麟的诉讼请求。案件受理费50元，由原告赵麟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  胡雪梅二〇一四年十二月二十五日书记员  邱 灵附：相关法律条文一、《中华人民共和国土地管理法》第十六条土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理；个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。二、《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四条农民集体所有的土地，由土地所有者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地所有权证书，确认所有权。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的，由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请，由县级人民政府登记造册，核发集体土地使用权证书，确认建设用地使用权。设区的市人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。三、《中华人民共和国物权法》第六条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第七条物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。