海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第540号上诉人（原审原告）王长荣。委托代理人邓卫民，江西诚浩律师事务所律师。委托代理人王业海，海南省澄迈县金江法律事务所法律工作者。被上诉人（原审被告）澄迈宝信实业有限公司。法定代表人王韦舜，该公司董事长。委托代理人刘清钢，海南维特律师事务所律师。上诉人王长荣因与被上诉人澄迈宝信实业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服海南省澄迈县人民法院（2014）澄民初字第97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院审理查明，2011年4月14日，原告和被告签订了《商品房买卖合同》。合同约定原告购买被告座落于澄迈县金江镇金马大道东侧宝信小区8号地1幢2单元3A03-1号商品房，房屋建筑面积55.21平方米，总价款230545元，交房时间为2012年5月31日前。如逾期交房，被告按日向原告支付已交付房价款日万分之六的违约金。合同第十一条还约定商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交接手续、并出示证明文件、签署房屋交接单等。合同第八条第二款约定，如因政府有关法规、政策变化所致或受自然灾害天气造成的延误，出卖人（被告）可据实予以延期。双方同时以附件的形式签订了《合同补充协议》，该协议第6条约定：出卖人按以下的方式之一通知买受人即视为适当的履行了合同中所规定的书面通知义务：(1)出卖人在《海南日报》公告通知内容，公告刊登之日为书面通知送达之日。补充协议第7条约定：本补充协议与合同具同等法律效力,本补充协议与合同抵触的，以本补充协议的规定为准。合同签订后，原告依合同约定付清了购房款230545元，也按被告邮寄通知要求缴纳了应付的税款。由于天气原因影响，被告于2012年3月6日以书面形式，向包括被告在内的购房业主发出了《南亚.四季春城延期交房通知函》，告知原告将延期50天左右交房。原告没有对延期交房通知提出异议。被告于2012年7月16日和20日两次在《海南日报》刊登了《入伙通知书》，通知购房业主在2012年7月21日至12月31日办理接房手续。原告自合同签订后，直到2014年7月13日，从未向被告交涉过交房事宜。2014年7月14日。王长荣向法院起诉，请求：1、被告按2011年4月14日原、被告签订《商品房买卖合同》的约定交房给原告；2、被告向原告支付从2012年6月1日起，至房屋实际交付之日，按原告已交房价款230545元的日万分之六的比率支付违约金（截止2014年7月14日止的违约金为105682元）给原告。以上事实，有王长荣提供的企业机读档案资料、《商品房买卖合同》、NO0084886收款收据、NO0170725收款收据，澄迈宝信实业有限公司提供的《商品房买卖合同》、《南亚.四季春城延期交房通知函》、2012年7月16日的《海南日报》、2012年7月20日的《海南日报》等证据以及双方当事人的陈述为证。原审法院审理认为，原、被告争议的首要焦点问题是：被告至今没有跟原告办理交接房屋手续是否构成违约。原、被告协商一致签订的《商品房买卖合同》和《合同补充协议》，是双方的真实意思表示，合法有效。根据双方签订的合同约定，被告应于2012年5月31日前将房屋交付原告。被告主张因天气原因已向原告发送书面通知函，告知将延期50天左右交房。原告在接到通知后长达2年的时间没有提出异议，且根据被告庭上出示的天气情况证明，应予认可。据此，被告交房的时间可延期至2012年7月20日前。但直到原告起诉，双方仍未办理交接房屋的手续，显然超过了合同约定对迟延办理交接房屋手续的行为，原告认为，造成拖延的原因，是被告未依合同约定书面通知原告前来办理交接手续，构成违约；而被告认为已依合同约定在《海南日报》上通知，不存在违约。根据双方签订的合同的第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应书面通知原告办理交接手续；同时双方又在《合同补充协议》第6条约定：出卖人在《海南日报》以公告通知买受人即视为适当的履行了合同中所规定的书面通知义务。公告刊登之日为书面通知送达之日。《合同补充协议》第7条同时约定：本补充协议与合同具同等法律效力，本补充协议与合同有抵触的，以本补充协议的规定为准。被告两次在《海南日报》上公告通知原告等业主前来办理交接房屋手续，符合合同的约定，应视为第一次公告刊登之日（2012年7月16日）已书面通知了原告。诚然，被告选择报纸公告通知，确实存在着形式上完成了通知义务，原告却实质看不到的可能，但原告仍可通过电话催办等形式查询获取交房办证的信息，原告却在2年多的时间里从未向被告催办。由此可见，双方都存在着不愿做出方便对方的努力，双方的消极行为导致了拖延。但被告选择报纸公告通知，是双方合同约定许可的方式，符合合同的约定。因此，原告主张被告违约，理由不成立，原告诉请要求被告支付违约金的理由自然也不成立，不予支持。但原告诉请要求被告按2011年4月14日原、被告签订的《商品房买卖合同》的约定交房给原告，符合合同的约定和法律的规定，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、被告澄迈宝信实业有限公司在本判决生效之日起十日内按合同的约定将座落于澄迈县金江镇金马大道东侧宝信小区8号地1幢2单元3A03-1号商品房交给原告王长荣。二、驳回原告王长荣的其他诉讼请求。案件受理费6344元，减半收取3172元，由原告王长荣负担。上诉人王长荣不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销澄迈县人民法院（2014）澄民初字第97号民事判决书第二项判决，依法改判支持其支付违约金请求。事实和理由如下：一、原判决应重点审查的事实未予审查，导致本案事实不清。上诉人请求的第一项，是要求按双方《商品房买卖合同》的约定交房。且诉状内容中，己陈述因被上诉人违反合同第八条约定才导致双方房屋不能交接。原审法院却回避应该重点查明的事实，导致本案主要事实不清。1、双方是房屋买卖。买卖标的物是否验收合格，是房屋是否具备交付条件的主要内容，是本案应重点查明事实，一审法院对此未予审查。2、合同第八条约定房屋交接时，卖方应提供相关的证明文件，否则买方有权拒绝交接。诉状中，上诉人己陈述被上诉人未能提供证明文件的事实。那么被上诉人有否相关证明文件，当时有否提供证明文件，庭审时能否提供相关证明文件是涉及其有否违约的重要事实，一审法院却对此未审查。3、上诉人在诉状中，陈述了被上诉人要上诉人先交清房屋维修基金及物业费等后，才肯由物业交房钥匙，不交费则不交房的事实，上诉人依约接受房屋之前是否先交物业费，不交物业费被上诉人能否拒绝向上诉人交房，哪方违约这也是要查明的事实，一审法院对此却未审查。二、原判决认定被上诉人履行了通知义务的证据不足，且所作认定显失公平、公正。1、交房是双方房屋买卖中最大的事，被上诉人仅以在地方报纸上登报的形式显然不能达到向该地区以外的人、向该地区以外众多的购房业主送达的目的。何况，这是在此前业主己习惯了其以邮寄方式送达通知的情况下无预兆的送达方式的变更。原判决未对该条款约定中的公允性、客观性、适当性方面进行审查，却据此认定被上诉人“形式上完成了通知义务......”认定其不违约，这简直让人以为是被上诉人自己开的法院在说话。2、即便被上诉人登报的《入伙通知书》视为书面通知，但不能证明《入伙通知书》是对上诉人的通知、是对宝德小区1号楼全体业主的房屋交接通知。原判决的“......应视为第一次公告，刊登之日（2012年7月16日）已书面通知原告”的认定证据不足，不能认定。比照法院对当事人的公告，则更不具备书面通知了上诉人的要件。3、从《入伙通知书》的内容看，很难看得出这是被上诉人通知上诉人的接房通知。三、原判决未依法审查。l、上诉人为了查明被上诉人交付的房屋是否验收合格，曾向一审法院书面申请向建设部门调取被上诉人开发的宝德小区8#地一号楼的竣工验收备案手续，这是上诉人的代理人调查后，有关单位不肯出证明才申请法院调取的。对此重要事实一审法院却不肯调取，庭审中亦不审查。未依法调查收集。2、原判决对被上诉人延期交房通知函及内容是否属实及可否作为其免除违约责任的条件；对上诉人未提异议是否视为认可交房延期等，原审法院未全面、客观地审查。综上所述，上诉人认为原判决未全面、客观、公平审理本案。请二审法院审查其是否适合重审此案。故请二审法院查明事实，撤销原判，依法改判被上诉人支付违约金。被上诉人澄迈宝信实业有限公司答辩称，一、答辩人已依约定通知了被答辩人具体的交房时间，被答辩人没有按时办理收房手续，应由其自身承担责任。答辩人与被答辩人在《商品房买卖合同》第八条第一款明确约定了交房时间是2012年5月31日，后因在2010年和2011年，受多次强台风带来持续的强降雨影响，答辩人无法在预定的时间交房，遂根据《商品房买卖合同》第八条第二款的规定，于2012年3月6日向被答辩人邮寄送达了《南亚.四季春城延期交房通知函》（以下简称：该《通知函》），通知其交房将会延期50天左右，被答辩人承认收到了该《通知函》。以被答辩人作为教师的身份，相信其此时一定能非常清楚的计算出交房时间将会在2012年7月20日左右。7月16日和20日，答辩人又两次在《海南日报》刊登了《入伙通知书》，通知包括被答辩人在内的购房业主于2012年7月21日至12月31日办理接房手续。该通知方式完全符合《合同补充协议》的约定。因此，答辩人分别通过邮寄《通知函》和公告《入伙通知书》两种方式通知了被答辩人办理交房手续的时间，但被答辩人却在两年多的时间内对已经付完全款购买的房屋不闻不问，其一直不办理接房手续的唯一目的可能就是为了“赚取”“延期交房”的违约金。二、涉案房屋是否具备《商品房买卖合同》约定的交房条件并非本案的争议焦点。被答辩人一审诉讼请求的第一项是“请求人民法院判决被告按2011年4月14日原被告签订《商品房买卖合同》的约定交房给原告。”一审判决已经支持了被答辩人的这一请求，被答辩人应当根据一审判决要求答辩人履行交房义务，如果答辩人交付的房屋不具备合同约定的交房条件，被答辩人可以另行起诉。被答辩人一审诉讼请求的第二项是要求答辩人向其支付逾期交房的违约金，而非不按合同约定交房的违约金，因此本案审查的重点是是否存在延期交房以及应由谁承担责任，至于房屋是否达到合同约定的交房条件，与本案没有关系。因此，不能以一审判决没有审查涉案房屋是否达到交付条件为由而认为一审认定事实不清。实际上，答辩人建设的宝信小区（即四季春城）8#地工程于2012年7月已经相关单位验收合格，达到了《商品房买卖合同》约定的交房条件。综上所述，答辩人已经根据《商品房买卖合同》的约定通知了被答辩人交房的时间，被答辩人一直故意拖延不予办理接房手续，根据《商品房买卖合同》第十一条第二款的约定，自2013年2月1日起应视为被答辩人已经接受了涉案房屋，被答辩人应当缴纳涉案房屋此后的物业管理费。一审中，为了友好处理纠纷，答辩人同意承担诉讼之前的物业管理费，但被答辩人仍然提出不合理也不合法的无理要求，一审判决驳回其诉讼请求认定事实清楚，适用法律正确，请求上级人民法院维持一审判决。二审查明的事实和采信的证据与一审的一致，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：澄迈宝信实业有限公司是否应承担逾期交房的违约责任。2011年4月14日，上诉人王长荣与被上诉人澄迈宝信实业有限公司签订《商品房买卖合同》，该合同是双方的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法认定为合法有效，双方均应按合同约定履行。《商品房买卖合同》第八条约定，澄迈宝信实业有限公司应在2012年5月31日前将房屋交付王长荣。如受自然灾害天气造成延误，澄迈宝信实业有限公司可据实予以延期。由于天气原因，2012年3月6日澄迈宝信实业有限公司向王长荣邮寄《南亚.四季春城延期交房通知函》，告知将会延期50天左右交房。如有任何疑虑，可致电公司客服热线0898-67607227。王长荣在接到通知后从未提出异议。根据《商品房买卖合同》第十一条“商品房达到交付使用条件后，出卖人应书面通知买受人办理交付手续”、《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第六条第一项“出卖人在《海南日报》公告通知内容，公告刊登之日为书面通知送达之日”的规定，澄迈宝信实业有限公司2012年7月16日和20日两次在《海南日报》刊登了《入伙通知书》，通知南山轩业主于2012年7月21日至12月31日办理收楼入伙手续，应视为第一次公告刊登之日即2012年7月16日已书面通知了王长荣。澄迈宝信实业有限公司已按照合同约定通知王长荣前去办理交房手续，不存在违约行为。上诉人王长荣主张被上诉人澄迈宝信实业有限公司违约，要求该公司支付从2012年6月1日起至房屋实际交付之日，按房款230545元的日万分之六的比率支付违约金的请求，因缺乏事实与法律依据，本院不予支持。理由如下：1、王长荣自合同签订后，直到2014年7月13日，从未与被告交涉过交房事宜，王长荣辩称其和丈夫都比较忙，工程通知义务应该是出卖方。澄迈宝信实业有限公司已向王长荣邮寄送达延期交房通知函，告知延期50天左右交房，王长荣在长达两年的时间里都不过问交房的事宜，不合常理，且澄迈宝信实业有限公司已按照合同约定的方式在《海南日报》刊登《入伙通知书》，对王长荣的抗辩，不予采信。2、上诉人王长荣辩称澄迈宝信实业有限公司在《海南日报》刊登《入伙通知书》，通知的是“南亚.四季春城”一期8#地块南山轩业主，不能证明是对包括上诉人在内的业主的通知。根据上诉人王长荣提供的《商品房买卖合同》后附的《房屋建筑面积分层平面图》，其建筑物名称为宝信小区8#地块南山轩1号住宅楼，对王长荣的抗辩，不予采信。3、上诉人王长荣主张被上诉人澄迈宝信实业有限公司要求他先交物业费再交房，不符合合同约定，但其没有证据证明，对上诉人该主张，不予采信。4、上诉人王长荣主张卖方应提供商品房具备交房条件的相关证明文件，但其主张的是逾期交房的违约金，如果上诉人王长荣前去办理交房手续，澄迈宝信实业有限公司交付的房屋不具备合同约定的条件，上诉人王长荣可另行起诉。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人王长荣的上诉理由缺乏充分的事实和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6344元，由上诉人王长荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀儒审 判 员  蔡大武代理审判员  邱 甜二〇一四年十二月十九日书 记 员  梁 莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李雪茹撰稿：邱甜校对：梁莹印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年12月19日印制（共印20份）