黑龙江省方正县人民法院民 事 判 决 书（2016黑01**民初597号原告（反诉被告）柏静，女，住方正县方正镇。委托代理人王延志，男，方正县方华法律服务所法律工作者，住方正县方正镇。委托代理人刘志文，男，方正县方华法律服务所法律工作者，住方正县方正镇。被告（反诉原告）付德格,男，住方正县方正镇。委托代理人索锦亮，男，方正县匡义法律服务所法律工作者，住方正县方正镇。委托代理人姜欣(与付德格系夫妻关系)，女,住方正县方正镇。原告（反诉被告）柏静诉被告（反诉原告）付德格房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年02月24日受理。依法由组成合议庭，于2015年05月26日公开开庭进行审理。原告（反诉被告）柏静及其委托代理人王延志、刘志文，被告（反诉原告）付德格及其委托代理人索锦亮、姜欣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）柏静诉称：2015年01月20日，原告柏静与被告付德格就方正镇大方侨园小区09号、10号（团结路231号、233号）金麒麟酒店（付德格租赁后改名为满堂红酒店）达成租赁协议，柏静将上述房屋及室内物品租赁给被告使用，租赁期限为2015年01月20日至2017年01月19日。约定年租金人民币13万元，第一年租金于协议签订日付清，第二年租金于2015年11月19日前付清，如不续租，提前2个月通知柏静，不算付德格违约。2016年01月19日，付德格向柏静发短信，要求与柏静对账，饭店不租了，并交还钥匙。柏静于01月21日从哈市返回方正准备与付德格商谈饭店交接问题，但付德格以各种理由拒绝交钥匙返还房屋，并拖欠2015年-2016年的取暖费及物业费。后柏静多次找被告商谈关于交纳房租或退还房屋一事而未果。故柏静诉至法院，要求：1、解除2015年01月20日，柏静与付德格就方正镇大方侨园小区09号、10号（团结路231号、233号）金麒麟酒店达成的租赁协议；2、判决付德格立即将方正镇大方侨园小区09号、10号（团结路231号、233号）交付给柏静使用。3、判决付德格支付2016年01月21日至2016年02月10日使用期间的房租人民币10,833.00元;4、判决付德格支付2016年01月21日至2016年02月10日使用期间的物业费人民币2,077.00元;5、判决付德格支付2015年至2016年使用期间的取暖费及滞纳金人民币13,834.00元;6、判令付德格立即将租赁协议附件所列物品完整无缺归还原告。在诉讼过程中，2016年05月06日，双方交接房屋，原告（反诉被告）柏静变更诉讼请求：原诉讼请求第3项使用期间房租增加至37,915.00元；原诉讼请求第5项取暖费增加至12,352.85元；增加一项室内损坏维修费5,785.00元;撤回原诉讼请求第2、6项。被告（反诉原告）付德格辩称：同意解除合同，但不同意柏静的诉讼请求，理由是：从2015年03月25日开始，饭店负一层渗水，二楼制冷设施不制冷，导致2015年09月15日，付德格开始停业，不是不交钥匙，而是找不到柏静，2016年01月19日、2016年04月14日，付德格给柏静发短信要求交钥匙。故不同意给付2015年09月15日之后的房屋租赁费及取暖费、物业费。根据交接单，交接时物品、房屋完好，不同意给付室内损坏维修费。被告（反诉原告）付德格反诉称：2015年01月20日，反诉被告柏静与反诉被告付德格签订金麒麟酒店租赁协议，租期二年。协议第十条约定柏静负责对厨灶、中央空调等大件故障有维修义务；第十一条约定：如柏静违约包赔付德格人员工资、服装、培训、广告、室内布置等费用50万元；第十四条约定违约方承担守约方的经济损失及赔偿。2015年03月25日，饭店地下房间开始天天渗水，渗水高达20厘米，地下22人台大桌子不能正常营业使用。2015年05月末，正值夏季，客人最多的二楼7个房间中央空调不能使用，反诉原告多次通知反诉被告修理地下渗水及空调不能使用的问题，反诉被告迟迟不来修理，导致无法正常营业，造成饭店利润急剧下降，六个月损失297,598.00元。2015年09月15日后，付德格要求解除合同，柏静同意并让付德格贴出房屋出租的告示，但未来取钥匙，故应认定自09月15日后付德格是替柏静管理房屋的行为，应退还房租费，故反诉要求反诉被告柏静赔偿实际经济损失297,598.00元、违约金89,279.40元、清理地下渗水及修理空调劳务费5,300.00元，并返还房租费45,138.80元。原告（反诉被告）柏静辩称：反诉被告柏静不存在违约行为,已经按照合同全面履行了义务，反诉原告付德格的反诉请求没有事实和法律依据，应驳回反诉请求，理由是：一、反诉被告提供的中央空调未出现运行故障，只是在开始使用过程中出现冷凝水渗漏，柏静得知后，做了冷凝水引流处理，并按付德格的反映，对中央空调几个出风口扩充调整，并对4台空调机添加了氟利昂，付德格没再对酒店空调提出过异议，酒店一直营业。直到2015年09月15日付德格找到柏静，表示酒店不打算干了，问剩余4个月可不可以转租，柏静表示一年合同期内可以转租，一年合同期满，合同终止，房屋及室内物品交还柏静。停业期间没人接租，一年到期后付德格仍然不交房屋，故起诉；二、地下室渗水不存在，地下室有个积水口，有感应泵，三月份水泵确实坏了一次，柏静得知后更换了水泵，之后再漏水是承租期间疏于管理及不正常使用所致；三、付德格在承租期间（一年内）由于自身经营管理不善，造成亏损，才被迫停业。原告（反诉被告）柏静为证明其主张事实的成立，向本院举示了以下证据，并经当庭质证：证据一、商品房买卖合同、租房协议书，意在证明：柏静购买了大方侨园10号楼商服10号门市及承租了10号楼商服9号门市。被告（反诉原告）付德格质证意见：无异议。本院认证意见：该证据客观、证实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据二、金麒麟酒店出租协议，意在证明：2015年01月20日，柏静与将金麒麟酒店房屋（大方侨园小区10号楼9号、10号商服）及附属设施租赁给付德格，约定：租期二年，从2015年01月20日至2017年01月19日止。年租金13万元，协议签订之日给付第一年租金，第二年租金于2015年01月19日前付清。如不续租，提前2个月通知柏静，不算付德格违约。承租期间一切费用税收和工商费、水费、电费、卫生费、取暖费由付德格负担。约定柏静负责厨灶、中央空调等大件故障的维修义务；如柏静违约包赔付德格人员工资、服装、培训、广告、室内布置等费用50万元。被告（反诉原告）付德格质证意见：无异议。本院认证意见：该证据客观、证实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据三、取暖费收据，意在证明：2015-2016年大方侨园小区10号楼9号、10号商服一、二层取暖费11,365.56元，车库取暖费987.29元，共计人民币12,352.85元。被告（反诉原告）付德格质证意见：无异议。本院认证意见：该证据客观、证实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据四、物业费收据，意在证明：意在证明：2015年01月01日至2016年01月01日，大方侨园小区10号楼9号、10号商服物业费共计1,940.00元，车库137.00元，共计人民币2,077.00元。被告（反诉原告）付德格质证意见：无异议。本院认证意见：该证据客观、证实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据五、交接单，意在证明：交接时间为2016年05月06日。被告（反诉原告）付德格质证意见：无异议。本院认证意见：该证据客观、证实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据六、房屋损坏照片及维修票据，意在证明：付德格在使用房屋期间，房屋被损坏，维修，打扫费用5,785.00元。被告（反诉原告）付德格质证意见：有异议，交接时是完好，双方都签字了，照片时间为2016年05月10日，是交接以后发生的，不承担赔偿责任。本院认证意见：该证据不能证明交接时已经损坏，不能证实柏静的诉讼主张，不能作为本案定案的依据，不予采信。证据七、照片，意在证明：柏静对空调进行了维修，地下室有潜水泵。被告（反诉原告）付德格质证意见：无异议，对证实的问题有异议，该照片更加证实了地下一层渗水的事实否则无需安装潜水泵。对空调进行了维修，证实空调不好使的事实。本院认证意见：该证据客观、证实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。被告（反诉原告）付德格为证实其抗辩及反诉主张，向本院举示了以下证据，并经当庭质证：证据一、方正县满堂红家常菜馆营业执照。原告（反诉被告）柏静质证意见：无异议。本院认证意见：该证据客观真实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据二、满堂红家常菜馆平面图及受损照片，意在证明：营业面积。原告（反诉被告）柏静质证意见：有异议，是其自己绘制的，不能作为证据使用，不进行质证。本院认证意见：平面图系付德格自己绘制，照片亦不能证明其所证明的问题，不能作为本案定案的依据而予以采信。证据三、饭店负一层渗水照片。原告（反诉被告）柏静质证意见：有异议，不能证实水是从哪里来的，不能证实其诉讼主张。本院认证意见：该证据客观真实，形式及来源合法，与本案具有关联性，柏静无其他证据予以反驳，本院予以采信。证据四、手机短信记录，主要内容为：2015年07月28日、07月29日、07月30日、08月03日，付德格给柏静丈夫（电话215846171528）发短信，告知二楼空调不凉，为何不派人来修理。2015年11月16日，付德格给柏静（电话1376698****）发短信，告知饭店不租了。2016年01月19日，付德格给柏静及其丈夫发短信，告知饭店到期，两天内对账单，交钥匙。2016年04月14日，付德格给柏静及其丈夫发短信催促交钥匙。原告（反诉被告）柏静质证意见：真实性无异议，不能证实空调不好使。本院认证意见：该证据客观真实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据五、哈尔滨市捷通环保清洁有限公司收据，意在证明2015年06月15日、2015年07月30日，满堂红饭店清洗空调及维修共花费2,500.00元。原告（反诉被告）柏静质证意见：维修空调不存在，票据是伪造的。本院认证意见：该证据客观真实，与其他证据相吻合，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据六、收条，意在证明2015年07月15日，王柯锐收到满堂红饭店淘地下水费用2,400.00元。原告（反诉被告）柏静质证意见：该证据是白条子，不存在淘水的事。本院认证意见：该证据没有注明淘水的时间、次数，客观性较低，不能作为本案定案的依据，不予采信。证据六、收据，意在证明：2015年06月03日、06月15日，ＸＸ分别收取维修空调漏水费用200.00元。原告（反诉被告）柏静质证意见：维修空调不存在。本院认证意见：双方都认可空调存在漏水的现象，该维修费用符合客观实际，与本案具有关联性，予以采信。证据七、收条，意在证明：2015年01月20日柏静收到租金13万元。原告（反诉被告）柏静质证意见：无异议。本院认证意见：该证据客观真实，形式及来源合法，与本案具有关联性，予以采信。证据八、满堂红家常菜馆损失明细共计297,598.00元。原告（反诉被告）柏静质证意见：是其自己制作的，不能作为证据使用。本院认证意见：反诉原告付德格根据自己每月的营业额，四至九月的平均利润比照一月至三月的平均利润减少297,598.00元。该种计算方法是基于付德格自己提供的营业额的单据所计算，该种计算方法反诉被告柏静不认可，客观性较低，且与本案的关联性较低，不能作为本案定案的依据，不予采信。经反诉原告付德格申请，证人王柯锐、马秀丹、李国仁、张秀财出庭作证。证人王柯锐证言，意在证明：其在满堂红饭店打工，2015年03月份至07月份期间，该饭店地下室每天都渗水，其负责每天淘水。另证实：楼上所有房间空调不好使。原告（反诉被告）柏静质证意见：地下室有泵自动排水，证人作伪证，证人是付德格员工，有利害关系，其证言不能作为证据使用。证人马秀丹证言，意在证明：满堂红饭店开业到九月份关业，其在店打工，2015年03月份开始地下室全是水，后来不能坐人吃饭，二楼空调也不好使。原告（反诉被告）柏静质证意见：不真实，证人是付德格员工，有利害关系，其证言不能作为证据使用。本院认证意见：证人王柯锐、马秀丹系付德格雇佣的人员，证实地下室渗水的程度及二楼空调不好使的程度，其证言客观性较低，不予采信。证人李国仁证言，意在证明：其是哈尔滨市捷通环保清洁有限公司职工，2015年06月份左右，公司派其去饭店清洗空调，清洗后还是不好使，可能缺氟利昂，老板娘说太贵就没加。原告（反诉被告）柏静质证意见：中央空调不需要清洗，不是空调不冷，将通风口拿下来就凉快了。本院认证意见：证人记不清所修理的空调是不是中央空调，但其证实该饭店空调制冷有问题的事实，本院予以采信。证人张秀财证言，意在证明：2015年06月份，付德格找其修饭店空调漏水，后来又有空调漏水，又去修一次，每次200.00元。原告（反诉被告）柏静质证意见：不真实，花钱不对。本院认证意见：空调冷凝水渗漏，这一事实双方均认可，证人证实的维修费用符合实际，柏静无其他证据予以反驳，本院予以采信。综合原告（反诉被告）柏静与被告（反诉原告）付德格的诉辩主张及提供的证据，本院确认以下事实：2015年01月20日，原告（反诉被告）柏静与被告（反诉原告）付德格签订金麒麟酒店租赁协议，将方正镇大方侨园小区09号、10号（团结路231号、233号），房屋及室内物品租赁给被告使用，租赁面积一层、二层每层164.718平方米，车库28.617平方米，地下室40平方米，共计398.053平方米。租赁期限为2015年01月20日至2017年01月19日。约定年租金人民币13万元，第一年租金于协议签订之日付清，第二年租金于2015年11月19日前付清，如不续租，提前2个月通知柏静，不算付德格违约。并约定：承租期间一切费用税收和工商费、水费、电费、卫生费、取暖费由付德格负担；柏静负责厨灶、中央空调等大件故障的维修义务；如柏静违约包赔付德格人员工资、服装、培训、广告、室内布置等费用50万元。合同签订后，付德格将金麒麟酒店改名为满堂红家常菜馆，开始经营。在经营过程中，2016年03月末，付德格承租的地下室开始渗水，地下室有水泵向外抽水，水泵不能正常运转时，地下室出现积水。因空调漏水，2016年06月03日、2016年06月15日，付德格找人维修空调花400.00元。因满堂红家常菜馆二楼空调制冷有问题，2016年06月15日，付德格找人清洗，花费2,000.00元。2016年07月15日，维修花费用500.00元。2016年07月28日至08月03日期间，付德格短信通知柏静空调不冷，2016年08月份，柏静找人维修加氟利昂后，空调制冷正常。2015年09月15日，付德格将满堂红家常菜馆锁门关业，随后通知柏静，该房屋不再继续租赁，询问可否转租，柏静同意转租，后因未租出去，经中间人调解协商，双方未达成协议。2015年11月06日，付德格短信再次通知柏静不再承租饭店。2016年01月19日，付德格短信通知柏静对账交钥匙，柏静没有回音。2016年02月24日，柏静向法院起诉。2016年04月14日，付德格再次给柏静发短信，催促交钥匙，柏静仍未有回音。在诉讼过程中，于2016年05月06日，柏静与付德格办理了交接手续。2016年01月21日，柏静交纳了租赁房屋2015年01月01日至2016年01月01日期间的物业费2077.00元。2016年05月17日，柏静交纳了租赁房屋2015年至2016年取暖费12,352.85元。另查明：每年的取暖期自10月20日至次年的04月20日，共六个月。本案的争议焦点：1、租赁合同解除的时间；2、地下室淘水费是否支持；3、二楼空调是否存在问题及问题的程度，该程度是否构成根本性违约，付德格酒店关业的原因是否是空调不制冷所造成，柏静是否赔偿付德格经济损失及给付付德格违约金；4、双方迟延交接责任在于付德格还是柏静，2016年01月21日至2016年05月06日期间，房屋租赁费付德格是否负担；5、关于取暖费、物业费负担的问题；6、付德格维修空调费用柏静是否负担。7、柏静维修房屋的费用付德格是否负担。本院认为：当事人对自己的诉讼主张，有责任提供证据。关于租赁合同解除的时间问题。2015年09月15日，付德格通知柏静饭店关业，柏静表示该房屋可以转租，故2015年09月15日时租赁合同没有解除，第一年的租赁合同继续履行。根据双方租赁协议的约定：第二年租金于2015年11月19日前付清，如不续租，提前2个月通知柏静，不算付德格违约。从字面及双方陈述分析该条款，表明：第二年付德格可以不租该房屋，但限制条件是提前2个月通知。付德格2015年09月15日不仅将饭店关业，并向柏静表示不再租赁，是否可转租，柏静表示一年期限内的剩余期限可以转租，2015年11月06日，付德格又短信通知柏静不再租赁该房屋，故说明柏静未同意2015年09月15日解除合同。按约定，付德格提前二个月通知了柏静解除合同，故本院认为租赁合同解除时间是第一年租赁期满，即2016年01月19日。付德格主张租赁合同于2015年09月15日解除，要求返还剩余的房屋租赁费的反诉请求，无事实依据，本院不予支持。关于地下室淘水费是否支持的问题。该地下室有渗水井及潜水泵，说明该地下室存在渗水的现象，付德格提供的地下室有水照片的证据，不能证明该地下室天天渗水而需要淘水，故付德格要求给付淘水费的诉讼请求，本院不予支持。关于空调制冷是否存在问题及程度，制冷问题持续时间的长短，是否构成根本性违约，付德格酒店关业的原因是否是空调不制冷所造成，柏静是否赔偿付德格所主张的实际经济损失及给付付德格违约金的问题。通过双方的举证，付德格未提供充分的证据证明自2016年05月份开始空调不制冷。且根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失过大；没有采取适当措施致使损失过大，不得就扩大的损失要求赔偿”。证人李国仁证实在2015年06月份左右去维修空调时，告知付德格可能缺氟利昂，付德格因为价格较贵而没有添加氟利昂。简言之：即使空调是因为缺少氟利昂而不制冷，柏静不予修理，付德格在得知该情况后自己未添加氟利昂，之后所发生的后果应由付德格自己承担。付德格亦未提供证据证明其经营的酒店关业与空调不制冷之间的因果关系，故付德格主张被告柏静赔偿经济损失及给付违约金的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。关于双方迟延交接责任在于付德格还是柏静，2016年01月21日至2016年05月06日期间，房屋租赁费付德格是否负担的问题。2015年09月15日，付德格关业，租赁的房屋不再占用，人员撤出，付德格告知了柏静不再继续租赁。第一年租期到期时，即2016年01月19日，付德格短信通知柏静：饭店到期，对账交钥匙。2016年04月14日，付德格又短信催促柏静接钥匙，但柏静均未予回复。庭审中，柏静亦未提供证据证明其积极主动要求付德格交还房屋。故本院认为：第一年租期到期后，柏静未接钥匙，致使交接推迟。因付德格未占有该租赁的房屋，柏静作为该房屋出租人，明知在租赁合同已经解除的情况下，假使付德格不交还房屋钥匙，柏静一样有理由可以合法占有该房屋，故第一年租期结束租赁合同解除后到2016年05月06日期间，付德格不承担该期间房屋使用费。关于物业费负担的问题。付德格实际租赁期限为一年，租赁合同约定物业费由付德格负担，故原告柏静要求被告付德格给付垫付的一年的物业费的诉讼请求，本院予以支持。关于取暖费负担的问题。租赁合同约定租赁期间的取暖费由付德格负担，但取暖期跨越了租赁合同的期限，因双方无特别的约定，取暖费按租赁双方各自所占的期限，各自承担，即柏静负担2016年01月20日至2016年04月20日期间三个月的取暖费，剩余三个月期限的取暖费由付德格负担。关于空调维修费用的问题。租赁合同约定柏静负有中央空调等大部件的维修义务，付德格所支出的空调维修费用应由柏静负担。关于柏静在交接后维修房屋费用付德格是否负担的问题。柏静未提供证据证明房屋的损坏是在付德格租赁期间造成，故该维修费用不应由付德格承担，该项诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）付德格给付原告（反诉被告）柏静物业费人民币2,077.00元、取暖费人民币6,176.00元，共计人民币8,253.00元，于本判决发生法律效力之日起三日内给付；二、原告（反诉被告）柏静给付被告（反诉原告）付德格维修费2,900.00元，于本判决发生法律效力之日起三日内给付；三、驳回原告（反诉被告）柏静其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）付德格其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,106.00元，由被告（反诉原告）付德格负担152.00元,原告（反诉被告）柏静负担954.00元。反诉费3,591.00元,原告（反诉被告）柏静负担27.00元，被告（反诉原告）付德格负担3,564.00元，于本判决发生法律效力之日起三日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  张景阳人民陪审员  王利德人民陪审员  徐智超二〇一六年六月十日书 记 员  赵雅慧