苏州市虎丘区人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第0660号原告王丽萍，女，1971年5月7日生，居民身份证号码3209211971********，汉族，住江苏省苏州市虎丘区新升新苑**幢***室。委托代理人曹蓬，男，1972年4月2日生，居民身份证号码3604031972********，汉族，住上海市长宁区延安西路***号。原告曹蓬，男，1972年4月2日生，居民身份证号码3604031972********，汉族，住上海市长宁区延安西路***号。委托代理人陶立元，男，1980年4月20日生，居民身份证号码4130271980********，汉族，住河南省商城县四顾墩乡街道街道。被告苏州高新地产集团有限公司，住所地江苏省苏州高新区金山路66号（新港大厦）。法定代表人王平，董事长。委托代理人李小伟，江苏新天伦律师事务所律师。原告王丽萍、曹蓬与被告苏州高新地产集团有限公司商品房销售合同纠纷一案，本案于2015年3月23日受理后，2015年5月12日公开开庭进行了审理。于2015年7月17日依法组成合议庭，2015年11月24日、12月2日、2016年3月25日、6月12日公开开庭进行了审理。原告王丽萍的委托代理人曹蓬，被告曹蓬以及委托代理人陶立元，被告苏州高新地产集团有限公司的委托代理人李小伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告王丽萍、曹蓬诉称，原告于2010年10月21日购买被告开发的天都花园小区24幢802XXX室房屋一套，并签订《商品房买卖合同》（合同编号201010210312），合同总价1936919元。合同附件二第11条约定该房屋层高为3.00米，但实际层高仅为2.8米，与合同严重不符，现诉至法院。请求判令被告按总房价的2%赔偿金以及逾期支付赔偿金的利息共计46464元；诉讼中增加诉讼请求为判令被告支付逾期交付违约金211898.9元及利息（实际支付日的同期银行贷款利息、公式1936919*547天*日万分之三）；庭审中变更诉讼请求为：判令被告支付房屋主卧层高不足赔偿金38738.38元及自2011年12月11日至实际支付日的同期银行贷款利息（违约金标准房屋总价1936919元x2%）；被告支付逾期交付违约金197953.1元及自2011年12月11日至实际支付日的同期银行贷款利息（房屋总价1936919元x自2011年12月11日至2013年5月4日，按每天万分之二计算）；本案诉讼费用由被告承担。被告苏州高新地产集团有限公司辩称，原告计算的是层高不足违约金，该诉请没有合同及法律依据，合同并未约定层高，且原告的计算方式有误；就算有层高不足，也只是主卧，其他并不涉及，因此不能拿房屋总价作为依据。关于逾期交付违约金，被告没有逾期交付，不存在违约。被告是在合同约定时间交房的，原告到现在来主张赔偿金及违约金，已过诉讼时效。请求法院依法裁决。经审理查明，被告苏州新港建设集团有限公司于2015年2月26日经苏州市高新区（虎丘）工商行政管理局准予公司变更登记，现企业名称为苏州高新地产集团有限公司。被告取得坐落于苏州市汾湖路188号，项目名称为苏州市天都花园19-29幢房屋的[苏房预新20101**号]商品房预售许可证。2010年10月21日，两原告与被告签订了[《商品房买卖合同》编号：苏新合同201010210312]一份，合同约定：两原告从被告处购买苏州市天都花园24/802XXX（公安门牌号），并在合同附件二中对层高、面积说明及房价款构成明确了：层高3.00米，建筑面积144.32平方米（其中套内建筑面积119.100平方米），公共部位与公用房屋分摊建筑面积25.220平方米，房价款每平方米人民币13421.00元，合计人民币1936919元。交接期限及交接约定，出卖方应当在2011年12月10日前将符合本合同约定的商品房交付买受方使用。该合同第五条中还约定了对层高差异处理为：在该房屋交付使用时，层高（按国家规范测量）低于合同约定高度且实际高度与合同约定高度之差超过国家标准规定施工允许误差，出卖方无法修正的，双方协商解决。该合同第八条中还约定了交付期限及交接为：出卖方应当书面通知买受方办理验收交接手续，买受方应当在出卖方交接通知书到达之日起5天内，会同出卖方共同对该商品房进行验。如由于买受方原因，未能按期交付的按合同补充协议第12条交房约定处理（注：第12条约定到期如不前来办理，---以业主入伙通知书约定的验房交接日起算---）。该合同第九条还约定了出卖方逾期交房的违约责任为：选择按逾期时间分别处理（不作累加），逾期不超过90天以房屋最后交付期限之第二天起至房屋实际交付之日止，每逾期一天按房屋总价款万分之一支付违约金，合同继续履行。另查明，上述所涉苏州市天都花园19-29幢楼盘，苏州高新区房产管理局于2011年12月9日以2011第18号发出使用通知书，确认了该项商品房工程己通过交付使用备案。出卖方发出入伙通知书，明确办理交房手续时间和地点、需携带的资料、需缴纳的款项和费用明细、交房流程。并在友情提醒处告知：交房将同时办理委托办理产权的相关手续，买受人及所有共有人务必亲自前来办理相关手续，而须在入伙通知书约定的时间。到期如不来办理的出卖方将按合同约定视同该房屋己完全移交买受人，产生的风险均由业主承担。遂，出卖方将入伙通知书邮寄（条形码4052032）送达给两原告中的王丽萍的合同联系地址苏州新区新升新苑27幢604室。庭审中两原告提交的一份住房验收交接表，为证明其出卖方在2013年5月4日才交付房屋，经审查该住房验收交接表，时间确在2013年5月4日，记载了业主在验房时所反映的十一项存在的问题，其中就有主卧层高不足3.00米，以及钥匙等其他物业移交。王丽萍于2013年6月8日领取房产证（编号00193858）与土地证（编号004885）记录上签收。再查明，2013年3月6日，王丽萍、曹蓬委托并指派上海新城控股集团有限公司律师事务部许法磊发出律师函。其主要内容为：交付时发现房屋上层为露台，架构降板200，导致主卧层高不足3米，交付不符合约定的交付标准，出卖方违约，买受人有权拒绝接受房屋交付。要求出卖方须承担交付迟延、瑕疵交付的赔偿责任（即房屋总价款日万分之一的赔偿金），并享有解除合同的权利。被告庭审中认可于2013年3月8日收到此函。而被告提交的天都花园二期层高说明并附房屋设计平面图、设计层剖面图，对天都花园（设计编号22、23、26楼）顶层由于露台的设计，导致次顶层露台下的房间层高和其余房间层高不一致。次顶层房屋总体层高为3米，露台下卧室层高为2.80米。并注明牵涉此类情况的房间一共有六户。原、被告双方对原告购置的房屋其中一间主卧与一间卫生间层高为2.80米，不足3.00米，并无异议。但对该主卧与卫生间其面积，原、被告测量并不一致，原告测量一间主卧使用面积为23.15平方米，一间卫生间使用面积为10.08平方米；被告测量主卧使用面积为16.69平方米，卫生间使用面积5.61平方米。以上事实，由原告提交的证据：商品房买卖合同复印件，住房验收交接表，房屋平面图复印件，2014模版苏州市商品房买卖合同及苏州市商品房销售网上管理系统复印件；由被告提交的证据：涉案房屋平面图原件及提供设计层高为3米的剖面图，原告两证领取签收单，商品房交付使用通知书，商品房交付邮寄凭证、原告的律师函；以及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应当按约全面履行。本案中涉案房屋是依照法定的审批手续建造而成，施工图纸在原、被告签订《商品房买卖合同》之前已经通过有关主管机关的审批。被告提交的天都花园二期层高说明并附房屋设计平面图、设计层剖面图，对天都花园（设计编号22、23、26楼）顶层由于露台的设计，导致次顶层露台下的房间层高和其余房间层高不一致，其中一间主卧与一间卫生间实际层高与约定层高差异达到0.20米，高度误差率达约0.06667%。虽然被告已将上述合同约定的房屋交付两原告，且被告对此并无正当理由，也未提供足够的证据证明在签订《房屋买卖合同》过程中向两原告对此情况尽到了告知义务。故本院认为被告交付的房屋属不适当履行，应承担相应的违约责任。所以，两原告虽然接收了房屋，但两原告接收履行的行为并不表示其放弃违约索赔的权利。关于赔偿损失的金额，由于目前该楼盘已竣工并实际交付和投入使用，无法采取补救措施，故违约责任的方式为赔偿损失。该合同第五条中还约定了对层高差异处理方式，但未约定违约责任的计算方法。本院认为，层高2.8米虽不符合合同约定，但是已达到高层住宅设计规范中规定的标准，虽有影响但并不导致本案房屋居住功能的丧失。房屋买卖合同约定了逾期交房的买方人有权解除合同，合同解除后出卖方支付房屋总价的1%作为违约金。现已查明，在2013年5月4日交房前，原告已知道本案房屋层高问题，其继续接受房屋系选择合同继续履行。有理由相信原告在作此选择时，已对自己的权利、义务作出合理评估，选择对自己较为有利的合同继续履行。综合考虑，本院酌定被告支付房屋层高不足的赔偿金为房屋总价的1%,即19369.19元。另两原告主张的被告支付逾期交付违约金，经审查被告并不存在逾期交付，合同第八条中己约定了交付期限，出卖方在合理期间以书面通知买受方办理验收交接手续，并且房屋验收合格符合交付条件。本案房屋层高问题的瑕疵无法以修理方式弥补，较宜采用减少价款、承担违约赔偿等方式予以补偿。因此本案房屋不存在因修理房屋导致的逾期交房期间。在被告通知原告交房后原告到期不前去办理，其延迟接受交付后果按合同补充协议第12条交房约定处理，到期如不前来办理，以业主入伙通知书约定的验房交接日起算。出卖方交房并未逾期，买受方其理由牵强无据，碍难支持。被告抗辩的诉讼时效，因原、被告双方实际在2013年5月4日交房，原告选择了接收被告交付的房屋后才可视为其承受了房屋层高不足的损失，因此诉讼时效自该日起算，原告起诉主张权利并未超过法定的2年诉讼时效。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二款之规定，判决如下：一、被告苏州高新地产集团有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王丽萍、曹蓬19369.19元及利息（利息以19369.19元为基数，自2015年3月23日起，按中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算至实际支付之日止。二、驳回原告王丽萍、曹蓬其他诉讼请求。上述如采用转账方式支付，请汇入原告指定的账户；或汇入苏州市虎丘区人民法院案件标的款专户，开户行：苏州新区农行商业街支行，账号：548401040002924。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2585元，由原告王丽萍、曹蓬自行负担2326元，被告苏州高新地产集团有限公司负担259元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账号：10555301040017676。审 判 长  王耀华审 判 员  武佩吉人民陪审员  陆素珍二〇一六年六月十二日书 记 员  丁 颖