浙江省义乌市人民法院民 事 判 决 书（2014）金义民初字第1032号原告：潘俊平。委托代理人：毛莉。被告：义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司。法定代表人：任承坚。委托代理人：陈义平。原告潘俊平为与被告义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2014年4月28日向本院提起诉讼，本院受理后，依法由代理审判员余芹适用简易程序独任审判。分别于2014年6月4日、7月3日公开开庭进行了审理。原告潘俊平的委托代理人毛莉，被告义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司的委托代理人陈义平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告潘俊平诉称，2010年3月10日，原告与被告签订《房屋租赁经营协议》，被告将所承租的座落于义乌市稠州北路1号楼门面南侧一楼的二间店面转租给原告用于餐厅经营。租期从2010年4月1日至2014年12月31日止。此后，原告按约交付租金，被告也将店面移交给原告使用。2013年11月1日，房屋的实际所有者浙江顺时针服饰有限公司发函通知原告，声称由于被告没有按时支付房租，顺时针公司将收回房屋，并要求原告于11月18日前搬离。原告无奈之下，于11月18日关门停止了餐馆的营业。原告认为，房屋租赁期未满，但被告不能按约定提供房屋给原告使用，其行为属于违约。被告的违约行为不仅使双方所签的租赁合同无法继续履行，同时给原告经济上也造成了重大的损失。为此，诉请判令解除原告与被告签订的《房屋租赁经营协议》；被告退回房屋租金84987元；被告返还保证金1万元；被告支付违约金20万元。被告义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司辩称，一、原告诉称的事实有以下与事实不符：1、原告向法院提供的租赁协议是经原告擅自增改过的协议，被告的协议上的乙方是原告，而原告举证的是义乌市赛百维餐饮管理有限公司；2、原告称2013年11月1日房屋实际所有者发函通知原告，要求其在18日前搬离，其于11月18日关门停止营业是在欺骗法庭。实际上原告至少在2014年2月份都在营业，至2014年4月12日还没有搬离租房。对此，不但有原告缴纳水电费记录可证，原告所租赁房屋的实际使用人义乌市赛百维餐饮管理有限公司的纳税申报情况也可证实；被告转租给原告的房屋具有转租权，租房实际所有人发函给原告的情况原告没有告诉过被告，由于原告没有按双方订立的协议第2条第（2）项的规定于2014年2月15日向被告交纳租金，且逾期20天以上，被告于2014年4月12日向原告发出了“关于解除租赁协议及腾还租房的通知”，原告以搬离租房的行为同意了被告的意见。可见，原告是在接到被告通知后自知违约的情况下搬离租房的，并非是在接到租房实际所有人的函之后搬离的；4、被告保留根据双方协议追究原告违约责任的权利。由于本案是因原告不按协议履行交付租金义务导致协议解除，原告应补付租金及承担违约责任。根据上述事实，被告认为：第一、原告没按双方协议支付租金，以至被告向其发出解除协议通知，原告收到通知后以搬离租房的行为同意了解除协议，因此，双方租赁协议的解除已经变成事实；第二、原告根据被告的书面通知搬离租房证实了原告同意了被告通知意见，故不存在被告违约的问题；第三、原告实际使用租房时间超过了其支付的租金，原告要求返还租金实属无理。为此，请求法庭依法驳回原告的诉讼请求。原告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、房屋租赁经营协议两份（两份都是原告个人与被告签订的，其中一份是因为办理工商登记需要，在乙方的空白处填写了义乌市赛百维餐饮服务有限公司），证明原告与被告成立房屋租赁关系；2、房屋租赁合同复印件一份、义乌市房权证稠城字第**房产证复印件一份，证明房屋所有者是浙江顺时针服饰有限公司，顺时针公司同意被告将房屋转租给原告，这份合同是为了工商登记存档用的；3、通知三份，证明房屋所有者浙江顺时针服饰有限公司要求原告于2013年11月18日前搬离的事实；4、录音资料及文字整理件各两份（第一份录音时间是2014年4月4日，第二份录音时间是2014年4月14日），证明被告与顺时针就提前解除与原告的租房合同及赔偿事宜进行过协商；被告发腾房通知给原告是为了掩盖自己的违约行为；5、申请法院调取的（2014）金义民初字第470号案卷材料，证明被告从2013年11月19日开始就未向房东顺时针公司支付房租，因此顺时针公司向原告发出腾房通知，反证顺时针公司发出腾房通知的真实性；顺时针公司与被告已经于2014年4月14日解除了房屋租赁合同，因为原告与被告的租赁期限是到2014年12月31日的，显然无法达到原告的租赁目的；6、银行交易明细一份，证明原告于2010年3月11日将房租20万元及保证金1万元转入被告指定账号的事实；7、移动通话清单一份，证明原告分别于2014年4月4日17时06分、2014年4月14日8时51分与被告法定代表人任承坚就房屋租赁一事通话的事实。对原告提供的证据，被告发表质证意见如下：对证据1，两份协议中有一份是涂改过的，涂改的这份不是我们签的。没有涂改的这份，我们确认，和我们签订合同的是原告个人。我们相信原告所说的是事实，但是原告要明确主体。原告用这种方法进行工商登记，是欺骗工商局的行为，希望法庭注意。对证据2的真实性和证明目的无异议，证据2中的这份合同是为了给赛百维公司办理营业执照的。对证据3中落款时间为2013年11月1日、12月5日的通知的三性均有异议，被告没有收到过，也不知情。对3月4日的通知的三性均有异议，因为当时被告和顺时针也在协商当中，对腾房通知，被告是不知情的，顺时针也无权发这个通告。前面两份通知，任何人都可以做出来。对证据4的真实性、合法性、关联性均有异议，原告自己都不能确定录音时间，被告代理人无法确定通话录音当中一方是否是任承坚。证据形式和整理的内容都不符合法律规定。录音中的谈话内容与事实不符。原告是偷录的，取得的形式违法。录音的内容不能证明原告的证明目的。录音中谈的事实与实际事实不符。对证据5的真实性无异议，但对证明对象不认可。从合同相对性来说，我们与顺时针之间的合同和原、被告之间的合同，双方权利义务不同，产生的法律后果也不同。顺时针是同意让被告转租到2014年12月31日的，原告提供的证据2中很明确。原告以顺时针的错误行为来判定被告对原告的行为，是不正确的。即使原告提供的几份通知函是真实的，也是顺时针公司让原告搬，不是被告让原告搬。该几份证据恰恰证明，是原告没有拿合同和顺时针谈，是原告自己对事实的判断错误。对证据6无异议，21万元收到过，20万是租金，1万元是保证金。对证据7，原告上次庭审中提供的通话记录没有标明时间，没有载明具体的起始时间。被告要求提供原始录音进行核对。被告对实际通话时间和通话录音时间是否一致有异议，而且是非法录音，对合法性有异议。被告为证明自己的主张，向本院提供以下证据：1、水电费抄表记录6份、存款凭证4份，证明原告用、交水电费的事实及原告至少在2014年3月份还在经营；2、义乌市赛百维餐饮管理有限公司的纳税申报明细信息一份，证明原告2014年2月份还在经营纳税的事实；3、通知一份、寄件凭证一份，证明被告向原告发出《关于解除租赁协议即腾还租房的通知》的事实；4、原告提供的证据2当中的房屋租赁合同一份，证明顺时针服饰有限公司同意涉案房屋转租至2014年12月31日的事实，也可以证明原告提供的三份通知是不存在或不符合合同约定的。对被告提供的证据，原告发表质证意见如下：对证据1中的水电费抄表记录，因为不是原告所作的，无法确定其真实性。对存款凭条真实性无异议，签名人是原告的姐姐。但对证明目的有异议。餐厅停业了，但是里面还有很多电器设备，还有很多食物储存在冰柜里，电器还是在通电使用的，店里也有人员在清理店内卫生，因此会有水电费产生，但不能证明原告还在经营。对证据2的真实性无异议，原告承租的房屋是用于赛百维的分店，网上申报是分店和总店一起申报的。对证据3，通知原告收到过，但对证明目的有异议。通知是被告单方制作的，而且与事实不符，是被告为了逃避或掩饰自己的违法行为而单方发函的。原告不可能拖欠租金而被被告解除合同。中途停业对餐厅的损失是很大的，原告不可能无缘无故不付租金。而且被告也没有证据证明发函之前被告曾向原告催讨过租金，原告提供的录音中，任承坚也从未提到过拖欠租金的问题。对证据4，对证明目的有异议，合同上顺时针公司是同意的，但是后来被告已经和顺时针解除合同了，原告肯定无法再使用。对原告提供的证据，本院认证如下：对证据1中抬头处有“义乌市赛百维餐饮管理有限公司”的房屋租赁经营协议，因该协议的签订主体被原告事后进行了修改，并非双方当事人的真实意思表示，本院对该房屋租赁经营协议的真实性不予认定，对另一份房屋租赁经营协议，被告也予以认可，本院对另一份房屋租赁经营协议予以认定。证据2系原告从义乌市工商行政管理局调取，本院对其真实性予以认定，但是原、被告均认可证据2中的房屋租赁协议是为了办理工商登记用的，所以体现原、被告真实意思表示的，应该是证据1中本院已认定的合同。证据3中落款时间为2013年11月1日、12月5日的通知没有顺时针公司的盖章，真实性无法确定。对2014年3月4日的腾房催告函的真实性予以认定。对证据4，虽被告质证认为录音中通话对方的声音并不是任承坚，但是并未提供证据证明，也不申请鉴定，且原告在庭后也提供了与录音相对应的通话记录详情单，因此，本院对证据的真实性予以认定。对证据5的真实性予以认定。因被告对证据6无异议，本院对证据6的真实性予以认定。对证据7的真实性予以认定。对被告提供的证据，本院认证如下：证据1中的抄表单系被告自行制作，且原告对其真实性也不予认可，本院对其真实性不予认定。因原告对存款凭条、证据2、证据3的真实性均无异议，本院对存款凭条、证据2、证据3的真实性予以认定。原、被告对证据4的真实性均无异议，本院对证据4的真实性予以认定。经审理查明，2010年3月10日，经房屋所有权人浙江顺时针服饰有限公司同意，被告将其承租房屋中的部分转租给原告。双方于当日签订租赁经营协议一份，约定原告向被告租赁稠州路XXX号壹号楼门面南侧一楼的二间店面（不包括地下室）用于西式餐饮类经营；租赁经营期限暂定四年零九个月，自2010年4月1日至2014年12月31日止；原告每年向被告交纳租金，每间为10万元人民币，二间合计每年20万元人民币。前二年租金不变，第三年起每年按前一年的基数递增8%。即第三年为216000元，第四年为233280元，第五年为251942元；租金交纳方法：合同签约时原告付清第一年度的租金（即200000元人民币）及相关保证金，合同即生效。第二年起每年的租金提前壹个半月（每年的2月15日前）一次性付清。原告逾期支付租金超过20日的，需承担被告每日千分之一的违约金。租金逾期20日未交清的，被告有权提前终止合同，原告必须无条件腾房，原告所有损失由原告自行承担；违约责任：原、被告双方协议期内，一方无故擅自终止协议的，违约方支付对方违约金贰拾万元。被告擅自终止协议的，同时承担原告的实际投入损失（按原告有效投入的凭证并法定折旧后计算）。原告擅自终止协议的，被告不予退还原告的租金及保证金并其损失自负。2010年3月11日，原告将当年的租金20万元及保证金1万元通过银行转账的形式支付给了被告。自2013年10月份开始，被告即开始与房屋所有权人既出租人浙江顺时针服饰有限公司协商解除房屋租赁合同的事宜，双方对于如何妥善处理与原告的房屋租赁协议也进行了具体协商，形成了具体方案，也征得了原告的同意。被告与浙江顺时针服饰有限公司协商至2014年1月初，因双方在部分事项处理上有分歧，并没有达成最终一致意见。2014年1月26日，浙江顺时针服饰有限公司向本院起诉被告要求解除双方之间的房屋租赁协议、支付尚欠房租及赔偿损失。2014年3月4日，浙江顺时针服饰有限公司向原告发送了腾房催告书，要求原告在收函后三日内腾空租赁房屋。2014年4月12日，被告以原告未按合同约定的时间交纳租金为由，向原告发送了“解除租赁经营协议及腾退租房的通知”，要求解除与原告签订的租赁经营协议，并要求原告在接到通知起7日内腾空房屋。2014年4月14日，被告与浙江顺时针服饰有限公司达成调解协议，解除了双方之间签订的房屋租赁合同。本院认为，原、被告签订的房屋租赁经营协议，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。现因被告与房屋出租人协商解除了房屋租赁合同，使得原告使用租赁房屋的目的无法实现，对于原告要求解除与被告签订的房屋租赁经营协议的诉讼请求，本院予以支持。被告辩称，是原告未按约定交纳租金，违约在先，本院认为，被告的法定代表人任承坚自认从2013年10月份开始即与房屋出租人浙江顺时针服饰有限公司协商解除租赁协议的事宜，且把关于如何处理与原告之间的租房事宜也涵括在协商的方案之内，原告也正是基于这个事实认为其与被告之间的房屋租赁协议会解除，在这种情况下，原告没有按照合同约定交纳房租也是完全符合常理的，不能以此来认定原告违约。现原告无法继续使用房屋是因被告解除了与出租人之间的租赁协议，导致出租人要求原告腾退房屋，违约责任在被告。原告要求被告退还从2013年11月18日至2014年4月1日的房租，但是原告提供的证据不能证明原告从2013年11月18日开始就不再使用租赁房屋，所以，对于原告要求退还房租的诉讼请求，本院不予支持。被告认可收到了原告交纳的1万元保证金，现原、被告之间的合同关系已经终结，被告应当将1万元的保证金退还给原告。在原、被告签订的租赁经营协议中约定“甲、乙双方协议期内，一方无故擅自终止协议的，违约方支付对方违约金贰拾万元”，现因被告的原因导致合同无法继续履行，被告应当承担违约责任，考虑到原、被告之间的房屋租赁经营协议已经大部分履行完毕，结合本案的实际情况，本院依法将违约金数额调整为8万元。对于原告的诉讼请求中合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条的规定，判决如下：一、解除原告潘俊平与被告义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司于2010年3月10日签订的房屋租赁经营协议；二、被告义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司于本判决生效后十日内退还原告潘俊平保证金1万元；三、被告义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告潘俊平违约金8万元；四、驳回原告潘俊平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2862元，由原告潘俊平负担1837元，由被告义乌市新晶辉海鲜酒店有限公司负担1025元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院。（在递交上诉状同时预交上诉费5724元，至迟不得超过上诉期限届满后的7日内；上诉费汇入户名：金华市中级人民法院诉讼费预收户；汇入账号：19×××03，开户银行：中国农业银行金华市分行或直接交金华市中级人民法院收费室，联系电话：82058061、8205****。逾期不缴纳，按自动放弃上诉处理）代理审判员 余 芹二〇一四年七月十五日书 记 员 骆健雄