云南省德宏傣族景颇族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2014)德民二终字第49号上诉人（原审被告）盈江佳业房地产开发有限公司法定代表人飞云，该公司董事长。住所地：盈江县。委托代理人李培军，云南泰恒律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人谢实龙，云南滇玉律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）雷文华，男，1976年12月3日生，系云南省盈江县人，现住盈江县。被上诉人（原审原告）李云芬，女，1978年5月11日生，系云南省盈江县人，现住盈江县。两被上诉人委托代理人郑加伟，盈江县旧城镇法律服务所法律工作者。代理权限为特别授权代理。上诉人盈江佳业房地产开发有限公司因与被上诉人雷文华、李云芬商品房预售合同纠纷一案，不服盈江县人民法院（2013）盈民初字第394号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月22日受理后，于2014年6月10日依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人盈江佳业房地产开发有限公司的委托代理人李培军、谢实龙，被上诉人雷文华、李云芬的委托代理人郑加伟均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2010年8月19日，原告与被告签订了《商品房购销合同》及补充协议，合同约定：原告购买被告开发的某小区第18幢第3单元301号预售商品房一套；该商品房套内面积为116.23平方米，单价为每平方米1867.02元(已包含分摊的共有建筑面积价格)，总金额为217004元；被告应于2011年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符本合同约定的该商品房交付给原告；原告如逾期付款，自合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，原告按每天50元向被告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，原告应按未付款的0.1%乘以逾期天数向被告支付违约金，合同继续履行；被告如逾期交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，被告按已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行；原告在达到以下条件后，被告应在90个工作日内协助原告将办理房屋所有权所需的全部资料递交产权登记机关：1、原、被告双方办理完毕房屋交接手续；2、原告向被告支付清全部购房款、配套费、维修基金、契税及其他税费，并向物业管理公司付清了第一年的物业管理服务费；3、原告填写办理房屋所有权证申请书并签署授权委托书给被告；4、原告向被告提供办理房屋所有权证的必须资料，如原告未能及时提供办证资料，被告有权顺延办理时间。补充协议约定：被告交付期限及逾期交房的违约责任是以原告交清全部房价款包含银行按揭款项到帐，及房价外的契税、印花税、配套费、产权证工本费和维修基金为前提，若原告未交清上述款项，则被告不予办理交接手续，且不承担逾期交房的违约责任。签订合同当天原告支付了3255元的契税、3300元的配套设施费、4340元的公共维修基金、600元的办证费和购房首付款107004元（2009年4月13日已付购房诚意金10000元），购房余款100000元已于2011年1月28日按揭贷款支付。2011年3月10日盈江发生5.8级地震，盈江县住房与城乡建设局工程质量监督站发出紧急通知，要求各在建工程停工，被告所建盈江某小区住宅楼工程被迫停工。2012年3月23日盈江某小区住宅楼工程经勘察设计单位某某水利电力勘察设计院、设计单位保山市某某建设设计有限公司、施工单位保山市某某建筑工程有限责任公司、监理单位某某建设监理有限公司和建设单位被告验收合格，并已经盈江县住房与城乡建设局备案。2012年4月1日被告向原告交付了房屋。2013年6月26日原告的房屋进行了产权登记，土地证尚未办得。后原告因被告逾期交房及办证而要求被告承担违约责任，双方协商不成，原告为此诉讼到法院，并提出上述请求。原审法院认为，关于第一个焦点。原告与被告签订的《商品房购销合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。根据合同约定，被告交房时间为2011年12月31日，被告却于2012年4月1日才将房屋交付给原告，但被告不应承担逾期交房的违约责任，理由是，首先，本案所涉及的某小区18幢工程竣工后，被告组织了工程监理、设计、施工等单位对该工程进行了竣工验收，该工程已经监理单位、设计单位、施工单位、建设单位共同验收合格，且已报盈江县住房和城乡建设局备案，因此，该房屋已具备使用条件。其次，根据我国《合同法》第一百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”的规定，本案被告所建涉案某18幢小区工程因2011年3月10日盈江县发生5.8级地震而被迫停工3个月，致被告不能按期交房，被告逾期交房的原因是地震引起自然灾害，属不可抗力，严重影响了被告所建涉案某18幢小区工程的进度。因此，根据法律规定被告不应承担延期交房的违约责任。关于第二个焦点。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案原、被告约定办理房屋所有权登记为双方办理完房屋交接手续，原告交清全部购房款及其他相关费用，向被告提供办理房屋所有权的必须资料，被告应在90个工作日内办理。被告在2012年4月1日将房屋交给原告后，应在2012年8月7日前将房屋权属证书办给原告，但被告直到2013年6月26日才将房屋权属证书办给原告，逾期324天，且被告没有证据证明原告有违反双方对产权约定的行为，也没有证据证明被告在规定时间内将办证资料交产权登记机关后，产权登记机关有迟延办理的行为。因此，被告已经违约，应承担违约责任。由于双方对产权登记未约定违约金，故应按中国人民银行规定的金融机构计收逾期年贷款7.8%(年贷款利率6%＋6%×上浮30%﹦7.8%)计算，被告应承担的违约金为15233.6元(计算方法：217004元×7.8%×324天÷360天﹦15233.6元)。对于土地证的办理双方未进行约定，逾期办理土地证是否应支付违约金也无法律规定，故对原告要求被告支付违约金的主张不予支持。关于第三个焦点。由于被告已为原告办理了房产证，其面积已在房产证上载明，所以被告无须提供房屋实测技术报告书，故对原告要求被告出具房屋面积实测技术报告书的主张不予支持。另外，关于本案的诉讼费负担，根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条第二款的规定：部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额。因此，支持诉请部分的相应诉讼费由对方当事人负担，未予支持诉请部分的诉讼费由当事人自己负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决：一、由被告盈江佳业房地产开发有限公司支付给原告雷文华、李云芬违约金15233.6元。定于判决生效后十日内付清。二、驳回原告雷文华、李云芬的其他诉讼请求。案件受理费885元，由原告雷文华、李云芬负担625元（已付），由被告盈江佳业房地产开发有限公司负担260元（未付）。原审判决宣判后，盈江佳业房地产开发有限公司不服，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案诉讼费用由被上诉人承担。其主要上诉理由是：一、一审判决中对于“上诉人逾期办理房屋所有权登记已经违约”的认定，明显存在适用法律错误；一审判决将递交办理房屋产权登记申请的资料认定为上诉人应履行的合同义务，没有事实和法律根据。判决上诉人承担逾期的违约责任，与双方合同约定和法律规定不符。没有任何证据证明被上诉人取得房屋产权登记证书的期间长短，是因上诉人的行为或过错所导致的。上诉人不但依照合同约定积极配合被上诉人办理产权登记手续，全面履行合同义务，还主动在合同约定的配合办理产权登记手续之外，为业主解决实际问题。上诉人的行为没有违反合同约定和法律规定，依法不应当承担违约责任。1、一审判决适用法律错误。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条当中规定了“除当事人有特殊约定外”的除外条款，就是说如果当事人有特殊约定的，应当适用当事人的特殊约定，当事人没有特殊约定时，才适用该解释第十八条的规定。本案中，上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》第十二条，就是双方当事人对于办理房屋所有权产权登记的特别约定。一审判决没有依据当事人的特殊约定确认各自的合同义务，却直接以该解释第十八条的规定，作为判决的法律依据，明显适用法律错误。2、一审判决认定事实不清、证据不足。按照双方合同第十二条的约定，上诉人承担产权登记的合同义务是基于被上诉人达到合同约定的四项前提条件后，协助被上诉人向产权登记机关递交办理房屋所有权所需的全部资料，并非约定上诉人负责办理房屋所有权产权登记。一审判决对此认定，没有证据或事实根据，与双方签订的合同约定明显不符。按双方签订的合同约定，上诉人在产权登记时，应当承担的合同义务是附期间的协助递交资料的协助义务。同时，上诉人只在90个工作日内承担协助办理义务，也就是负责办理房屋所有权产权登记手续的是被上诉人，并且只在90个工作日内有权要求上诉人协助办理。除此之外，双方合同中从未有一审判决认定的“向被告提供办理房屋所有权的必须资料”的约定，更没有“被告应在90个工作日内办理”的约定。3、一审判决将房屋交付时间作为计算办理房屋所有权登记期间初始日期，直至被上诉人取得房屋权属证书之日止，据此认定上诉人办理房屋所有权登记逾期应承担违约定责任，与事实和法律依据不符，房屋交付只是合同中约定协助办理产权登记的条件之一，并非唯一条件。二、被上诉人何时才取得房屋权属证书，并非上诉人的原因造成的，上诉人对此不应承担责任。无论上诉人是否承担将办理房屋所有权的资料递交产权登记机关的义务，还是只负有协助递交资料的协助义务，上诉人都只应对自己的行为承担责任。在提交办理房屋权属登记的所有资料中，被上诉人签署的日期基本上都是房屋交付日期之后，被上诉人也不可能在交房之前就将所有产权登记资料准备就绪。单方面按照交房日期计算产权登记期间，不但没有法律和事实依据，对上诉人也是不公平的。三、本案诉讼是因被上诉人提出上诉人违约应承担违约责任主张的民事诉讼，根据“谁主张，谁举证”的原则，被上诉人应对其诉讼主张承担举证责任，同时还应举证证明产权登记逾期是“由于出卖人的原因”导致的。一审判决以“上诉人没有证据证明原告有违反双方对产权约定的行为，也没有证据证明被告在规定时间内将办证资料交产权登记机关后，产权登记机关有迟延办理的行为”为由，认定上诉人已经违约，应承担违约责任，逻辑混乱。被上诉人是否违约和登记机关是否迟延，并不是证明上诉人违约的前提，只是证明了上诉人的违约后的抗辩理由。综上，请求支持上诉人的上诉请求。被上诉人雷文华、李云芬答辩称，一、一审法院认定上诉人逾期办理房屋所有权登记已经违约，适用法律正确。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人应当承担违约责任。合同中没有约定上诉人逾期办证不承担违约责任，上诉人没有证据证明是答辩人的原因造成房屋产权登记不能。二、一审法院认定被答辩人违约证据充分。答辩人在交房前已交清了购房款和相关所有费用，并且在购房时就按上诉人的要求支付了600元的办证费用，只要上诉人提出要求，答辩人已经完全照办，答辩人所有履行的手续已经完备。本案中不存在因答辩人的原因造成不能办理房屋产权登记的行为，上诉人也没有举出充分证据证明不能办理产权登记是因为答辩人的行为造成。上诉人逾期交房91天，逾期办证415天，上诉人应当承担违约责任。三、产权登记迟迟没有办理完全是上诉人的原因造成的。1、上诉人没有按时向税务机关交纳契税。答辩人在签订合同时就已经支付了契税，可是，上诉人直至2013年3月份后才向税务机关交税，占用答辩人交纳的契税两年多；2、上诉人没有按时向住建部门交纳公共维修基金。答辩人在签订合同时就已经支付了公共维修基金，可是，上诉人直到2013年3月份后才向住建局交纳维修基金，占用答辩人交纳的维修基金两年多；3、小区没有通过竣工验收。在交房时，上诉人没有向答辩人出示房屋竣工验收报告书和小区竣工验收报告书，房屋、小区没有通过验收，根本办理不了产权证；4、上诉人在2013年3月18日才进行房屋面积实测，没有房屋面积实测报告，根本办不了房产证。综上所述，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审诉讼中，上诉人对原审判决认定的以下法律事实有异议：“2013年6月26日原告的房屋进行了产权登记，”理由是：这个时间是产权证书的时间，不是上诉人交资料的时间。同时，认为遗漏认定“2013年3月8日，上诉人与被上诉人在相关部门主持下，签订了一份《承诺书》”的事实。对其余法律事实无异议。被上诉人对原审判决认定的以下法律事实有异议：“2012年3月23日盈江某小区住宅楼工程经勘察设计单位某某水利电力勘察设计院、设计单位保山市某某建设设计有限公司、施工单位保山市某某建筑工程有限责任公司、监理单位某某建设监理有限公司和建设单位被告验收合格，并已经盈江县住房与城乡建设局备案。”理由是：2012年3月23日只是一个验收会议，且建设局没有签字，此时间不是竣工验收时间。对其余法律事实无异议。对双方均无异议的法律事实部分，本院予以确认。归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：双方当事人在履行本案所涉合同中，是否存在违约行为？若存在，其违约责任如何承担？针对争议焦点，上诉人盈江佳业房地产开发有限公司对原审证据补充说明：1、上诉人在原审中提交的第二组证据商品房购销合同，双方对办理产权登记有特别约定，约定了条件和上诉人协助义务；补充协议第二条也对交房前提和条件进行了约定。2、被上诉人在原审中提交的第二组证据交款收据，并不是办证的所有必须资料，交款是被上诉人的先履行义务，对方交清款项，我方才能交房。3、被上诉人在原审中提交的第三组证据《承诺书》，是双方对房产办证和违约处理的一个变更，上诉人履行了自己的义务。同时，向本院提交如下证据：第一组2013年3月12日住房登记查询结果通知书、诚信保证书和授权委托书复印件各一份，欲证明被上诉人提供产权登记所需材料具体日期；上诉人自此日期起的90工作日内协助递交产权登记材料，未违反双方协议约定。第二组2013年3月8日《承诺书》复印件一份，欲证明代表被上诉人的小区业主委员会与上诉人共同重新确认产权登记期间等事项，已变更原合同约定的权利义务；双方签订的承诺书，合法有效且具有法律效力；上诉人并未违反双方变更后的约定，不应承担任何责任。第三组2013年4月3日第二批清单和二套房清单复印件各一份，欲证明被上诉人未在承诺书确认的一周内履行承诺的义务，对双方变更的约定已违约在先，无权要求上诉人承担违约责任。经质证，被上诉人对上诉人提交的第一、二组证据的真实性、合法性、关联性均认可，但对证明内容不认可。对第三组证据的真实性、合法性认可，但对关联性和证明内容不认可。针对争议焦点，被上诉人雷文华、李云芬对原审证据补充说明：1、被上诉人在原审提交的第二组证据中办证费600元的收据，说明双方已经形成合意，对方代为办证，对方按行业习惯收取办证费，对方应当为我方办理产权证。被上诉人在原审提交的第二组证据中银行按揭贷款的收据，也说明是开发商代办，对方已经认可交费时间。2、被上诉人在原审中提交的第三组证据《承诺书》，其并没有免除对方的违约责任，对方也并未履行，在我方督促后才完成办理。无新证据向本院提交。根据以上举证、质证，本院认为，上诉人提交第一、二组证据，因被上诉人对其真实性、合法性和关联性均认可，故予以采信。对于第三组证据，因被上诉人认可真实性、合法性，但与被上诉人缺乏关联性，故仅采信真实性、合法性。经审理，本院查明事实除与原审判决确认的法律事实基本一致以外，另查明：2013年3月8日双方当事人在盈江县相关部门主持下达成《承诺书》，承诺：1、关于办理房产证和土地证问题。自2013年3月11日起在一周内，由业主到住建部门进行首套房和二套房的咨询工作，凡在该周内完成咨询工作的住户，开发商承诺在一个月内办理出第一本证，二个月内办理完成需办理的房产证。房产证办理完成后二个月内完善相关土地手续。各位业主应给予积极支持和配合，由于住户不能完成提交相关资料、到场签字盖章的原因导致产权证不能办理的，与开发商无关。业主交房时已经缴纳所有费用，不承担办证税费。4、关于违约金的问题，如开发商违反以上各项承诺时间，由开发商承担每天50元为违约罚款，再超过一个月按房价的0.5%作为违约金。如遇政府原因拖延的，由相关部门出示原因或开发商约业主代表到相关部门落实，拖延时间顺延。关于购房合同的违约金由业主与开发商双方进行协商解决。2013年3月12日经被上诉人雷文华申请，盈江县住建部门向其发出住房登记查询结果通知书。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。上诉人与被上诉人签订的《商品房购销合同》及《补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法、有效。关于上诉人是否逾期交房并承担责任的问题。根据合同约定，上诉人应于2011年12月31日前将房屋交付给被上诉人，但上诉人因盈江县2011年3月10日发生5.8级地震而逾期于2012年4月1日才将房屋交付给被上诉人，导致其逾期交房的原因是地震，属不可抗力的自然灾害，根据法律规定上诉人不应承担逾期交房的违约责任。关于上诉人是否逾期办证并承担责任的问题。根据双方签订的《商品房购销合同》第十二条关于产权登记的约定，被上诉人在达到以下条件后，上诉人应在90个工作日内协助被上诉人将办理房屋所有权证所需的全部资料递交产权登记机关：1、双方办理完毕房屋交接手续；2、被上诉人向上诉人支付清全部购房款、配套费、维修基金、契税及其他税费，并向物业管理公司付清了第一年的物业管理服务费；3、被上诉人填写办理房屋所有权证申请书并签署授权委托书给上诉人；4、被上诉人向上诉人提供办理房屋所有权证的必须资料，如被上诉人未能及时提供办证资料，上诉人有权顺延办理时间。该约定是对双方当事人办理产权登记权利义务的约定，但该约定的条件一直未满足。2013年3月8日，双方就办证等问题达成《承诺书》，承诺：“1、关于办理房产证和土地证问题。自2013年3月11日起在一周内，由业主到住建部门进行首套房和二套房的咨询工作，凡在该周内完成咨询工作的住户，开发商承诺在一个月内办理出第一本证，二个月内办理完成需办理的房产证。房产证办理完成后二个月内完善相关土地手续。各位业主应给予积极支持和配合，由于住户不能完成提交相关资料、到场签字盖章的原因导致产权证不能办理的，与开发商无关。业主交房时已经缴纳所有费用，不承担办证税费。”该约定是对合同中产权登记内容的变更，依据该《承诺书》约定，被上诉人于2013年3月12日经申请获得盈江县住建局出具的《住房登记查询结果通知书》，而上诉人应当在两个月内即从2013年3月18日至5月18日前办理完成需办理的房产证，上诉人于2013年6月26日才为被上诉人办理完成需办理的房产证，逾期39日，依据双方《承诺书》第4条“关于违约金的问题，如开发商违反以上各项承诺时间，由开发商承担每天50元为违约罚款，再超过一个月按房价的0.5%作为违约金。如遇政府原因拖延的，由相关部门出示原因或开发商约业主代表到相关部门落实，拖延时间顺延。”的约定，上诉人逾期办理完成需办理的房产证，已经构成违约，应当支付被上诉人违约金人民币2585.02元（30天×50元/天=1500元、217004元×0.5%=1085.02元，合计人民币2585.02元）。综上所述，原审认定部分事实不清，适用法律错误，实体处理不当，应当改判。上诉人的上诉请求，部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持盈江县人民法院（2013）盈民初字第394号民事判决第二项即“二、驳回原告雷文华、李云芬的其他诉讼请求”；二、撤销盈江县人民法院（2013）盈民初字第394号民事判决第一项即：“一、由被告盈江佳业房地产开发有限公司支付给原告雷文华、李云芬违约金15233.6元。定于判决生效后十日内付清”；三、由上诉人盈江佳业房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内支付被上诉人雷文华、李云芬逾期办证违约金人民币2585.02元。一审案件受理费885.00元，由盈江佳业房地产开发有限公司负担442.50元，雷文华、李云芬负担442.50元；二审案件受理费885.00元，由盈江佳业房地产开发有限公司负担442.50元，雷文华、李云芬负担442.50元。本判决为终审判决。本判决发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向盈江县人民法院申请强制执行,申请强制执行的期限为二年。审判长  高玉荣审判员  乔 菁审判员  毛松清二〇一四年七月四日书记员  王 云附：相关法律、法规《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。”《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项：“原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；”