湖北省云梦县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂云梦民初字第01121号原告邹润安，务工。委托代理人龚立华，湖北梦云律师事务所律师。代理权限：代为承认、变更、放弃诉讼���求，参加调解、和解、代签法律文书。被告祁红秀，教师。委托代理人黄红，湖北睡虎律师事务所律师，代理权限为特别授权，即有权代为起诉、撤诉、承认、放弃、变更诉讼请求等。第三人彭云，个体工商户。第三人杨少华，个体工商户，系第三人彭云之夫。上列第三人共同委托代理人张从堂，湖北孝法律师事务所律师。代理权限：参加庭审，承认、反驳对方诉讼请求，举证、质证，调解和签收法律文书。原告邹润安诉被告祁红秀、第三人彭云、第三人杨少华案外人执行异议之诉一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成由审判员鞠俊东担任审判长，代理审判员袁刚、人民陪审员刘俊明参加的合议庭，于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告邹润安及其委托代理人龚立华，被告祁红秀的委托代理人黄红，第三人彭云、杨少华共同委托的代理人张从堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹润安诉称，2013年8月30日，第三人彭云、杨少华因急需资金周转，通过吴某的介绍向原告借款。经协商，双方签订了借款协议一份，双方约定，第三人彭云、杨少华向原告借款150000元，期限3个月（还款日期至2013年11月31日），第三人彭云、杨少华以其位于云梦县城关镇消防路城南派出所住宿楼三楼东房屋一套（建筑面积63.33平方米）作为抵押，并约定若逾期不能还款，则将该房屋出售给原告，房屋售价抵付欠款。同时，因该房屋系第三人彭云、杨少华于2006年下半年向李爱清、万梅夫妻购买，一直未办理过户手续，为确认协议效力，李爱清在借款协议上签字见证。协议生效后，第三人彭云、杨少华将房屋产权证书交给了原告，原告亦将借款以现金的方式交付给了第三人彭云、杨少华。2013年10月，原告通知第三人彭云、杨���华准备还款，但第三人彭云、杨少华明确向原告表示自己已丧失偿还能力，只能将上述房屋作价15万元出售给原告，以偿付借款。原告同意之后，第三人彭云、杨少华便将该房屋交付原告，原告略作装修之后，于2013年10月25日将房屋出租给他人使用，并与第三人彭云、杨少华在事后补签房屋买卖协议，但该房屋仍然登记在李爱清夫妻名下。被告祁红秀系执行案件的申请人，第三人彭云、杨少华系执行案件的被申请人，在执行过程中，被告祁红秀向云梦县人民法院申请对原告合法购买的位于云梦县城关镇消防路城南派出所住宿楼三楼东的房屋强制执行。原告于2014年8月25日向云梦县人民法院提出案外人执行异议，但被云梦县人民法院于2014年9月15日作出的（2014）鄂云梦执异字第00188号裁定书予以驳回，认为原告未提供书面购房合同，不能在借款协议中直接约定以房作抵��若不能归还借款时将房屋直接抵给原告，不能证明房屋买卖关系真实有效。原告认为，法院裁定的结果是错误的，自己以合理价格（每平方米约2400元）购买上述房屋，即使借款合同中的房屋抵押行为不能生效，但其以借款偿付购房款的行为并未违反国家法律法规的禁止性规定，同时，依据我国《合同法》第36条和《物权法》第15条的规定，原告已实际占有并使用该房屋，即使没有办理房屋产权过户手续，没有签订书面购房合同，也不影响双方房屋买卖的合同效力，更何况原告事后已与第三人彭云、杨少华补签书面房屋买卖协议，因此可以确定，原告即为该房屋的所有权人。故诉请人民法院判令：1、确认原告邹润安与第三人彭云、杨少华签订的买卖合同合法、有效；2、立即停止对位于云梦县城关镇消防路城南派出所住宿楼三楼东房屋的执行并解除查封；3、本案诉讼���用由被告祁红秀承担。原告邹润安为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告邹润安的身份证复印件1份，拟证明原告邹润安的身份情况。证据二、第三人彭云、杨少华的身份证复印件各1份，拟证明第三人彭云、杨少华的身份信息。证据三：借款协议1份、房屋产权证复印件1份、房屋买卖合同1份、房屋租赁协议2份、彭云、杨少华所出具的证明复印件1份，拟证明：1、第三人彭云、杨少华于2013年8月30日以房屋作抵押向原告邹润安借款150000元的事实；2、第三人彭云、杨少华因无力还款，以房抵债的事实；3、第三人彭云、杨少华已经将房屋交付原告邹润安，原告邹润安已占有并出租该房屋近一年的事实。证据四、云梦县人民法院（2014）鄂云梦执异字第00188号裁定书，拟证明原告邹润安提起案外人执行异议申请，被裁定驳回，遂提起诉讼的事实。证据五、证人周某到庭作证的证言，其主要内容为：“周某现租住在原告邹润安家中，并签订了租赁合同”。证据六、证人吴某到庭作证的证言，其主要内容为：“原告邹润安与第三人彭云、杨少华是经人介绍相识，原告邹润安借给第三人彭云、杨少华现金150000元，双方签订了借款和以房抵债的合同”。被告祁红秀辩称，原告邹润安与第三人彭云、杨少华之间借款并设置抵押房屋的时候和事后补签房屋买卖合同的协议不能证明原告邹润安拥有诉争的房屋所有权，本案所涉及的房屋所有权并没有发生转让的法律效力；原告邹润安的诉请缺乏法律依据，依法应当予以驳回。被告祁红秀未提交相关证据。第三人彭云、杨少华共同辩称，1、对原告邹润安与第三人彭云、杨少华之间借款的真实性予以认可；2、对原告邹润安与第三人彭云、杨少华之间的房屋��卖的事实和签订的房屋买卖合同的真实性予以认可。第三人彭云、杨少华未提交相关证据。经庭审质证，被告祁红秀对原告邹润安提交的证据一、证据二、证据四无异议；对证据三有异议，认为虽然原告邹润安与第三人彭云、杨少华有借款协议，但还应有借款资金交付凭证证实借款事实，虽然原告邹润安以借款从第三人彭云、杨少华手中抵偿到诉争房屋，但未获得房屋的所有权，且原告邹润安在借款期限届满前占有诉争房屋并出租，以此行为来证明其获得了诉争房屋的所有权缺乏法律依据，且以房抵债的行为违反了《担保法》的规定，也不能认定原告邹润安获得了房屋所有权，其签订的《房屋租赁合同》也无效，且在法院执行诉争房屋时，在执行听证会上，原告邹润安未向法院提交《房屋买卖合同》，现在诉讼中提交2013年12月1日的《房屋买卖合同》，系事后补���，缺乏真实性；对证据五、证据六有异议，认为二位证人与原告邹润安存在利益关系，其证言不能证明原告邹润安取得了诉争房屋的所有权。第三人彭云、杨少华对原告邹润安提交的六组证据均无异议，但补充认为，原告邹润安是将150000元现金在银行门口直接交付给第三人彭云的。原告邹润安对到庭作证的证人周某、吴某的证言无异议，认为证人证言可以证明原告邹润安与第三人彭云、杨少华之间存在真实的借贷关系，原告邹润安已实际占有诉争房屋。对于以上无争议的证据本院依法予以采信。对上述双方有异议的证据，本院综合评判如下：关于原告邹润安提交的证据三以及证人周某、证人吴某的证言，三份证据能相互印证第三人彭云、杨少华与原告邹润安之间借款的真实性，以及原告邹润安占有诉争房屋并出租的事实，具有关联性，故本院对上述三份证据予���采信。经审理查明，2006年下半年，李爱清与第三人彭云、杨少华签订了《房屋买卖协议》，将云梦县城关镇消防路城南派出所住宿楼三楼东面积为63.33平方米的房屋以6万元的价格卖与第三人彭云、杨少华，以上交易未在房产局办理房屋过户登记手续，上述房屋现仍登记在李爱清、万梅名下。2013年8月，第三人彭云、杨少华因需资金周转，通过吴某的介绍向原告邹润安请求借款。2013年8月30日，双方签订借款协议，协议约定：彭云、杨少华将城南派出所三楼二室一厅的房子作为抵押向邹润安借款150000元，借款期限为3个月，于2013年11月31日前一次性付清，如逾期，房产所有权归邹润安所有，邹润安有权将房屋处理。李爱清、吴某作为见证人在借款协议上签名。协议生效后，原告邹润安将现金150000元交付给第三人彭云、杨少华。后因第三人彭云、杨少华无力偿还借款，遂将该房屋作价抵偿给原告邹润安，双方未办理产权过户登记手续。2013年10月，原告邹润安占有房屋后将该房屋租赁给他人居住并收取租金。2014年4月11日，被告祁红秀与第三人彭云、杨少华之间因借贷纠纷而向本院申请诉讼财产保全并提供担保，本院在询问房屋登记所有人李爱清后，确认位于云梦县城关镇消防路城南派出所住宿楼三楼东侧房屋一套系第三人彭云、杨少华从李爱清手中购买，遂于2014年4月30日以（2014）鄂云梦立保字第00447-1号民事裁定书查封了该房屋。后本院在执行申请执行人祁红秀与被申请执行人彭云、杨少华借贷纠纷一案中，原告邹润安于2014年8月25日对执行标的提出书面异议，本院于2014年9月9日召开执行听证会后，于2014年9月15日作出（2014）鄂云梦执异字第00188号执行裁定书，裁定驳回了原告邹润安的执行异议，原告邹润安不服该裁定，遂向本院���起诉讼。原、被告双方的争议焦点为：1、原告邹润安占有第三人彭云、杨少华所有的房屋，是否取得该房屋的所有权，该行为是否为以房抵债；2、原告邹润安与第三人彭云、杨少华之间签订的房屋买卖合同是否具有法律效力；3、本院查封位于云梦县城关镇消防路城南派出所住宿楼三楼东的房屋是否符合法律规定。本院认为，原告邹润安与第三人彭云、杨少华签订的“借款协议”实际为借款合同和抵押合同的合二为一，双方在抵押合同中约定借款人逾期不能偿还借款时，出借人取得抵押物的所有权违反了《中华人民共和国担保法》第四十条“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”的规定，该约定无效，但不影响协议中其他部分的效力。原告邹润安在第三人彭云、杨少华表示无能力偿还借款的情况下，经第三人即债务人彭云、杨少华的同意后实际占有了抵押房屋，并租赁给他人，取得该房屋的收益，但未取得房屋所有权。且依《中华人民共和国物权法》第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”的规定，原告邹润安未取得抵押权。原告邹润安与第三人彭云、杨少华于2013年12月1日签订的《房屋买卖合同》，系原告邹润安提出执行异议，本院召开听证会后补签，不排除原告邹润安与第三人彭云、杨少华恶意串通，为提起案外人执行异议之诉而签订的，目的是对抗《中华人民共和国担保法》第四十条的强制性规定，因此，该合同是双方恶意串通损害他人的利益而达到诉讼目的，应认定为无效。第三人彭云、杨少华与李爱清签订房屋买卖合同，并按合同约定交付了购房款和实际交付了房屋，虽未办理产权过户登记手续，但已实际取得该房屋的支配权。原告邹润安为自己的利益而依照“借款协议”的约定占有第三人彭云、杨少华抵押的房屋，未取得该房屋的所有权，且抵押的房屋未办理抵押物登记，最高人民法院《关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第四十九条第二款的规定，当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款也规定，对第三人为自己的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付被执行人。因此，本院在执行第三人彭云、杨少华与被告祁红秀借贷纠纷一案中查封属��执行人彭云、杨少华所有的房屋行为符合法律的规定。综上所述，原告邹润安的诉请均应予驳回，经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国担保法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（二）、（五）项，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告邹润安的诉讼请求。案件受理费3300元，由原告邹润安承担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  鞠俊东代理审判员  袁 刚人民陪审员  刘俊明二〇一四年十二月二十九日书 记 员  兰晓旭附相关法律条文：《中华人民���和国物权法》第一百八十七条：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。《中华人民共和国合同法》第五十二条：有下列情形之一的合同无效：（二）、恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（五）、违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国担保法》第四十条：“订立抵押合同时，抵押权人和抵押人在合同中不得约定在债务履行期限届满抵押权人未受清偿时，抵押物的所有权转移为债权人所有”。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条第二款：“对第三人为自己的利益占有的被执行人的财产，人民法院可以查封、扣押、冻结，第三人可以继续占有和使用该财产，但不得将其交付被执行人”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。