福建省霞浦县人民法院 民 事 判 决 书 （2014）霞民初字第2290号 原告（反诉被告）霞浦县国土资源局，住所地：霞浦县松城街道太康路**，组织机构代码证号：00404137-9。 法定代表人王永杰，局长。 委托代理人郭星，福建星龙律师事务律师。 委托代理人林芳玲。 被告（反诉原告）霞浦县绿蕉房地产开发有限公司，住，住所地：霞浦县松港街道东关工业路**织机构代码证号：58114569-6。 法定代表人林善亨，董事长。 委托代理人林裕赛。 原告霞浦县国土资源局诉被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司建设用地使用权出让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告霞浦县国土资源局的委托代理人郭星、林芳玲，被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司的委托代理人林裕赛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告霞浦县国土资源局诉称，2011年7月22日，经霞浦县人民政府霞政地（2011）23号文批准，原告将坐落于松港街道桥头村赤岸大道西侧限价房项目的国有建设用地使用权挂牌出让。《国有建设用地使用权挂牌出让须知》第三条第（一）项规定：“限价房项目用地竞得人应负责将与之相邻的公租房项目用地并入统一规划建设。”第十条第（十六）项第3目规定：“竞得人在实施建设限价房和公租房项目中，应严格按照县建设局提供的有关建筑设计等文件及图件资料要求执行（该部分资料待项目动工前提供）。核定拨给公租房项目建设资金总额为3242万元，不足部分由竞得人负责出资。”《出让方提供的文件和特别说明》第二条“特别说明：1、公租房建设使用的电梯等所有设备、材料应与限价房相同。2、公租房的装修标准按照《福建省公共租赁住房建设导则（试行）的通知》（闽建住（2011）2号文件）执行。”宁德市绿蕉房地产开发有限公司参加竞买，其代理人林善亨在《出让方提供的文件资料和特别说明》上签了名。后该宗项目建设用地由宁德市绿蕉房地产开发有限公司竞得。2011年8月20日，原告和宁德市绿蕉房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，该出让合同第十四条第（一）项约定：“本合同项下宗地相邻的一宗地块面积13.1亩，做为配套建设公租房项目建设用地，受让人应承担公租房项目建设任务（公租房408套，总建筑面积28473.35平方米），按建设局提供的建筑设计图纸及文件资料要求建设，建成后按本项下第1种方式履行，即移交给项目业主（核定拨付给公租房项目建设资金为3242万元，不足部分由受让人负责出资，核定的公租房项目建设资金，由公租房项目业主按工程适时进度予以拨付）。”第十六条第3项约定：“建设项目在2013年8月25日之前竣工。”后宁德市绿蕉房地产开发有限公司在霞浦县注册成立了霞浦县绿蕉房地产开发有限公司。2011年10月15日原告和被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让变更合同》，出让合同的一方主体由宁德市绿蕉房地产开发有限公司变更为被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司。合同订立后，被告即开始建设。当主体工程完工后，被告拒绝对公租房履行装修义务。请求依法判决被告按照根据《福建省公共租赁住房建设导则》装修标准设计的装修设计文件对其承建的位于霞浦县松港街道桥头村的霞浦县公租房进行装修。 被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司辩称，一、根据《国有建设用地使用权出让合同》约定，被告同时应无偿为原告建造3栋28473.35平方米面积的公租房，目前，此公租房已经建造竣工，等待原告验收。原告提出对公租房进行装修这个合同之外的无理要求。双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》并没有被告承担装修公租房的条款内容，故公租房的装修不是被告应履行的义务。二、《国有建设用地使用权出让合同》第十四条的约定来看，首先，本合同的限价房用地21.9亩，当时以底价每亩160万元起标，符合资质的人都可以竞标，所有竞标者完全公开平等，最后被告以276万元中标，这中间并没有任何的“优惠政策”；其次，3242万元不足以建设408套28473.35平方米的公租房，缺口相当大。就以被告西边的县上开发的经济适用房为例，大家都属于同一时期同一地段建设的房屋，经济适用房每平方米的建安造价在3110元左右（均不计算地价因素），而被告方还有税费、利息等诸多因素，造价远在此之上，估计被告方建造公租房的建安造价每平方米在3500元左右，公租房总造价至少在8000-9000万元之巨；第三，在没有任何优惠、拨付金额与造价金额悬殊如此之巨、又在没有合同约定的情况下，原告要求被告负责装修公租房，毫无道理。三、双方签订合同和阅读文件资料的时间同为2011年8月20日上午，就《福建省公共租赁住房建设导则（试行）的通知》而言，这是指公租房装修应达到的条件标准试行通知，这个试行通知只有根据已签订合同的约定，负有装修义务的人所应接受的装修标准。被告根据合同约定，并无装修义务，不能把阅读的文件内容，等同于合同约定的内容，换句话说，如果要把导则文件的内容等同于合同约定，那么就应当把导则文件的装修内容写入合同的条款内容。否则，合同没有约定，被告方无装修义务。公租房涉及的装修面积达到2.8万多平方米，根据2014年10月份的设计图纸需要900多万元，在合同条款不作约定的情况下，原告强行要求被告方装修公租房，这显然不公平的。四、原告的请求事项是“判决被告按照《福建省公共租赁住房建设导则》装修标准设计的装修设计文件对其承建的位于霞浦县松港街道桥头村的霞浦县公租房进行装修。标的暂估260万元。”无论从事实上还是法律关系上来看，都有悖客观事实的。1、以限价房与公租房收入减去成本测算。限价房可售面积52138.34平方米，均价5673元，可售收入29578.08万元；公租房拨付补助3242万元，两项预计总收入32820.08万元。扣除土地、建安成本、税费、管理费用等，预计总成本为35069.5万元，按经济适用房成本计算项目亏损2249.45万元。2、以公租房成本测算。收入是县上拨付公租房建设资金3242万元，公租房建筑成本3110元／㎡×28473.35㎡=8855.21万元（以县上开发的经济适用房建安成本3110元为参考价）。收入减去成本，3242万元-8855.21万元=-5613.21万元，即我公司已补贴5613.21万元。如果按我公司实际成本每平方米建安成本3500元计算，则实际补贴可达6723.67万元。请求依法驳回原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）霞浦县绿蕉房地产开发有限公司反诉称，反诉原告在上述答辩中已经阐明公租房的装修不是反诉原告应履行的义务。即使反诉原告有装修的义务，由于无设计施工图、无装修材料标准等，也无法施工和验收。2014年6月经双方协商，由反诉被告重新提供装修图纸，并确定霞浦县公租房2号楼301室套内装修作为标准房造价经福建省建审工程项目管理咨询有限公司预算，每套造价为23026元。而反诉被告提供的原每套装修造价为15600元。两者每套相差造价7426元。反诉原告认为由于装修标准提高，时间延误，物价提高等诸多因素，所以装修造价应按照现在的标准费用，即每套23026元，为此，反诉被告应补还反诉原告装修差价费用每套7426元，共408套，合计款项3029808元。请求依法判决反诉被告将位于霞浦县松港街道桥头村赤岸大道西侧的霞浦县公租房装修款不足部分3029808元补偿给反诉原告。 原告（反诉被告）霞浦县国土资源局对被告（反诉原告）霞浦县绿蕉房地产开发有限公司的反诉辩称，1、作为反诉原告应当履行装修义务，不论是根据双方约定的合同以及县政府批准的挂牌出让方案，都有明确规定。而且反诉原告的委托代理人在出让方提供的文件资料和特别说明中确认“本公司已收到以上文件资料并特别说明，经认真阅研后，无异议”。2、对于反诉请求金额，由于合同没有约定装修金额，而只约定由反诉原告承担装修义务，因此不论装修金额多少，都应该由反诉原告承担。3、装修期限应该在一个月内完成。综上所述，应驳回反诉原告的反诉请求。 经审理查明，2011年7月21日，霞浦县人民政府作出霞政地（2011）23号《霞浦县人民政府关于同意限价房11-2号地块国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》，批准原告霞浦县国土资源局将坐落于松港街道桥头村赤岸大道西侧限价房项目的国有建设用地使用权挂牌出让。2011年7月22日，霞浦县国土资源局作出《国有建设用地使用权挂牌出让须知》，该文第三条第（一）项规定：“限价房项目用地竞得人应负责将与之相邻的公租房项目用地并入统一规划建设。”第十条第（十六）项第3目规定：“竞得人在实施建设限价房和公租房项目中，应严格按照县建设局提供的有关建筑设计等文件及图件资料要求执行（该部分资料待项目动工前提供）。核定拨给公租房项目建设资金总额为3242万元，不足部分由竞得人负责出资。核定的3242万元公租房项目建设资金，由公租房项目业主按工程适时进度予以拨付。”后该宗项目建设用地由宁德市绿蕉房地产开发有限公司竞得。2011年8月20日，原告和宁德市绿蕉房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》。该出让合同第十四条第（一）项约定：“本合同项下宗地相邻的一宗地块面积13.1亩，做为配套建设公租房项目建设用地，受让人应承担公租房项目建设任务（公租房408套，总建筑面积28473.35平方米），按建设局提供的建筑设计图纸及文件资料要求建设，建成后按本项下第1种方式履行，即移交给项目业主（核定拨付给公租房项目建设资金为3242万元，不足部分由受让人负责出资，核定的公租房项目建设资金，由公租房项目业主按工程适时进度予以拨付）。”第十六条第3项约定：“建设项目在2013年8月25日之前竣工。”2011年8月20日的《出让方提供的文件和特别说明》第二条“特别说明：1、公租房建设使用的电梯等所有设备、材料应与限价房相同。2、公租房的装修标准按照《福建省公共租赁住房建设导则（试行）的通知》（闽建住（2011）2号文件）执行。”宁德市绿蕉房地产开发有限公司参加竞买，其委托代理人林善亨在《出让方提供的文件资料和特别说明》上签了名。后宁德市绿蕉房地产开发有限公司在霞浦县注册成立了霞浦县绿蕉房地产开发有限公司。2011年10月15日，原告和被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让变更合同》，出让合同的一方主体由宁德市绿蕉房地产开发有限公司变更为霞浦县绿蕉房地产开发有限公司。2014年5月12日，被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司向霞浦县住建局发出《关于霞浦县公租房室内装修样板房确认的函》，请求对公租房2号楼301室装修样板房给予确认。2014年5月28日，霞浦县住房保障中心致函给被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司，内容为：你司致霞浦县住建局《关于霞浦县公租房室内装修样板房确认的函》，住建局领导已要求我中心按有关规定予以确认。经我中心工作人员多次现场勘查，并对照《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》5.装修中的规定，你司2#楼301室装修的样本房尚缺：厨房吊柜、厨房灶具、卫生间节能淋浴喷头、电热水器；起居室、卧室内墙耐擦洗环保涂料，请将以上缺装部位及时加装到位，成为真正的标准房。同时，请你司严格按照《福建省公共租赁住房建设导则（试行）》6.施工和验收中规定的有关条款施工和验收，以确保工程质量。2014年10月，厦门陆原建筑设计院有限公司对霞浦县公租房作出装修设计图纸。2014年12月5日，福建省建审工程项目管理咨询有限公司作出闽建审【宁造】2014-290号工程造价咨询报告书，预算霞浦县公租房2号楼301室装修工程造价为23026元。2014年12月19日，霞浦县住房保障中心以《关于公租房装修造价的说明》致函本院，内容为：我县限价房宗地出让时，要求附带建设的公租房装修图纸尚未制成，据原有测算，公租房每套装修造价约为15600元，特此说明。 认定上述事实的证据有霞浦县人民政府霞政地（2011）23号《霞浦县人民政府关于同意限价房11-2号地块国有建设用地使用权挂牌出让方案的批复》、霞浦县国土资源局《国有建设用地使用权挂牌出让须知》、《国有建设用地使用权出让合同》、《出让方提供的文件和特别说明》、《国有建设用地使用权出让变更合同》、《工程造价咨询报告书》、《关于霞浦县公租房室内装修样板房确认的函》《关于公租房装修造价的说明》以及原、被告在法庭上的陈述等，本院予以确认。 本院认为，双方当事人签订的《国有建设用地使用权出让合同》系当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，该合同合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2011年7月21日，霞浦县人民政府批准原告霞浦县国土资源局将坐落于松港街道桥头村赤岸大道西侧11-2号地块限价房项目的国有建设用地使用权挂牌出让。后该宗项目建设用地由宁德市绿蕉房地产开发有限公司竞得。2011年8月20日，原告和宁德市绿蕉房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让合同》，宁德市绿蕉房地产开发有限公司委托代理人林善亨在《出让方提供的文件资料和特别说明》上在：“竞买人声明：本公司已收到以上文件资料并特别说明，经认真阅研后，无异议”字样后签了名。可看出宁德市绿蕉房地产开发有限公司委托代理人林善亨已明知公租房的装修标准按照《福建省公共租赁住房建设导则（试行）的通知》（闽建住（2011）2号文件）执行。后宁德市绿蕉房地产开发有限公司在霞浦县注册成立了霞浦县绿蕉房地产开发有限公司。2011年10月15日，原告和被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司签订了《国有建设用地使用权出让变更合同》，出让合同的一方主体由宁德市绿蕉房地产开发有限公司变更为霞浦县绿蕉房地产开发有限公司。因此，被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司负有对霞浦县公租房履行装修的义务。原告主张被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司按照根据《福建省公共租赁住房建设导则》装修标准设计的装修设计文件对其承建的位于霞浦县松港街道桥头村赤岸大道西侧的霞浦县公租房进行装修诉讼请求，本院予以支持。被告主张公租房的装修不是被告应履行的义务，本院不予采纳。限价房宗地出让时，要求附带建设的公租房装修图纸尚未制成，据原有测算，公租房每套装修造价约为15600元，而由具有预算资质的福建省建审工程项目管理咨询有限公司作出的工程造价咨询报告书，预算出霞浦县公租房2号楼301室装修工程造价为23026元，二者之间存在差额，该差额部分（23026元／套×408套-15600元／套×408套=3029808元）原告（反诉被告）霞浦县国土资源局应当支付给被告（反诉原告）霞浦县绿蕉房地产开发有限公司。原告（反诉被告）霞浦县国土资源局的反诉请求，本院予以支持。原告（反诉被告）霞浦县国土资源局主张合同只约定由反诉原告承担装修义务，因此不论装修金额多少，都应该由反诉原告承担，本院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条的规定，判决如下： 一、被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司应于本判决生效之日起对原告霞浦县国土资源局位于霞浦县松港街道桥头村赤岸大道西侧的霞浦县公租房按照厦门陆原建筑设计院有限公司制作的霞浦县公租房装修设计图纸（2号楼301室样板房）的标准进行装修，并在一个月内装修完工。 二、原告（反诉被告）霞浦县国土资源局应于装修完工并验收合格之日起五日内支付给被告（反诉原告）霞浦县绿蕉房地产开发有限公司公租房装修差额款3029808元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案本诉受理费27600元，由被告霞浦县绿蕉房地产开发有限公司负担；反诉受理费15500元，由原告（反诉被告）霞浦县国土资源局负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到福建省宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。 审 判 长  陈国星 审 判 员  黄 鹰 人民陪审员  陈 娟 二〇一四年十二月二十八日 书 记 员  刘清娥 附注： 一、主要法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 二、本判决申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效关于中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日计算；法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。