山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）烟民四终字第1658号上诉人（原审原告）：烟台房地产集团华宇置业有限公司。法定代表人：郝同福，该公司董事长。委托代理人：孙淑华，山东小光律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台市芝罘区向阳幼儿园。法定代表人：栾敬英，园长。委托代理人：孙锡友。上诉人烟台市芝罘区向阳幼儿园、烟台房地产集团华宇置业有限公司因占用物损害赔偿纠纷一案，不服山东省烟台市芝罘区人民法院（2012）芝民社一初字第80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人烟台房地产集团华宇置业有限公司的委托代理人孙淑华，上诉人烟台市芝罘区向阳幼儿园的委托代理人孙锡友到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审原告一审诉称，2001年6月12日，烟台房地产开发集团有限公司以1556万余元（包括位于烟台市芝罘区丹桂西街11号房屋）作为投资，设立了我公司，2003年1月上述房屋产权办到我公司名下。2002年9月1日，我公司与向阳街道办事处签订了房屋租赁合同，约定我公司将位于烟台市芝罘区丹桂西街11号房屋出租给向阳街道办事处，向阳街道办事处将该房屋交由原市府街幼儿园经营使用，后原市府街幼儿园与向阳街道办事处另属的其他幼儿园重组成立了芝罘区向阳幼儿园即本案被告，该房屋由被告继续使用。被告对上述房屋所发生的租赁、使用等行为是明知的。2004年8月31日，我公司与向阳街道办事处签订的合同租赁期满，向阳街道办事处既不提出续租又不再交纳租金，且被告也不向我公司提出承租该房屋，又拒绝腾迁房屋。2005年3月，我公司将向阳街道办事处及被告起诉至烟台市中级人民法院，请求向阳街道办事处支付欠缴租金，被告将上述房屋腾迁交还我公司。山东省高级人民法院于2007年9月4日作出终审判决，判令依法解除双方的租赁契约，并于判决生效之日起三个月内将涉案房屋交付给我公司，向阳街道办事处及被告于判决生效之日起15日内，向我公司支付租金及违约金。该判决生效后，被告至今仍占用该房屋不予腾迁交还，也不支付任何费用。故再次诉至法院，请求判令被告支付强占房屋所产生的使用费3125741元（按每平方米500元／年，自2005年4月1日计算至2014年5月）。原审被告一审辩称，涉案房屋属于幼儿园，不是原告的，不存在给付原告房租的问题。1989年6月12日，因建设烟台市芝罘区法院审判庭，需拆除向阳街道办事处直属单位“市府街幼儿园”（现更名为向阳幼儿园）承租的位于芝罘区市府街31号的24间直管房。1990年11月12日，烟台市房屋建设综合开发公司（后改名为本案原告）与市府街幼儿园签订了拆迁安置协议，市府街幼儿园从市府街31号搬迁至芝罘区丹桂西街11号，芝罘区丹桂西街11号房屋的整体使用权由双方到有关部门办理移交承租手续。上述事实有芝罘区人民法院（1999）芝向民初字第1106号判决书和烟台市中级人民法院（2001）烟民终字第93号判决书可以证实，同时也确立了市府街幼儿园对丹桂西街11号房屋的教育用房拥有无可争议的使用权。至此，我幼儿园与烟台市房屋建设综合开发办公室除了协调有关部门办理租赁手续外，没有任何关系，不存在任何利益关系，更不存在租赁关系，至于租金问题完全是幼儿园与直管房的管理部门-房管局的问题。原告向幼儿园讨要房租和要求幼儿园腾迁没有法律依据。另外，幼儿园是独立的法人单位，有权依法签订与幼儿园有关的任何协议并独立承担相应的民事责任，原告与向阳街道办事处签订的房屋租赁合同及产生的所有行为都是无效的，因此，我方对山东省高级人民法院做出的二审判决持强烈的质疑。原审法院审理查明：本案诉争的芝罘区丹桂西街11号房屋为烟台房屋建设综合开发公司建设，该公司隶属于烟台市房屋管理局。2000年8月4日，烟台市人民政府以烟台房屋建设综合开发公司等四家公司为主，组建烟台房地产开发集团有限公司。2001年6月12日，烟台房地产开发集团有限公司从烟台房屋建设综合开发公司的资产中，扣除已划拨给烟台市房管局的资产后，以1556万元（包括本案诉争房屋价值）作为出资，设立原告烟台房地产集团华宇置业有限公司。2003年1月，诉争房屋产权办理到原告名下。1989年6月12日，烟台市城乡建设委员会主持召开关于芝罘区人民法庭建设问题会议，会议纪要确定烟台房屋建设综合开发公司负责拆迁安置芝罘区审判法庭建设范围内的市府街幼儿园。1990年11月12日，烟台房屋建设综合开发公司与市府街幼儿园签订协议书，约定拆除市府街幼儿园原使用的芝罘区市府街31号的24间公管房，市府街幼儿园由原市府街31号搬迁至丹桂街的二楼上开展正常的幼儿工作，并同时将原住24间公管房完好无损地交付给烟台房屋建设综合开发公司拆除；现住在丹桂街**的市百货站幼儿园应于1991年12月底前迁出，届时，该房屋使用权由双方协商有关部门给市府街幼儿园办理建筑面积666平方米的整座楼房的移交承租手续。后因丹桂街一层一直由市百货站幼儿园占有使用，烟台房屋建设综合开发公司亦未能向市府街幼儿园办理丹桂街一层的承租手续。故市府街幼儿园起诉至芝罘区人民法院，要求烟台房屋建设综合开发公司履行义务，市百货站幼儿园停止侵占。该案经芝罘区人民法院（1999）芝向民初字第1106号民事判决书和烟台市中级人民法院（2001）烟民终字第93号民事判决书依法裁判，判令丹桂街西街11号一层交由市府街幼儿园承租使用。2002年初，百货站幼儿园迁出，市府街幼儿园开始使用丹桂街一层。此期间，市府街幼儿园一直未与房管部门办理直管公房的租赁手续，亦未交纳租金。2002年3月，原告以市府街幼儿园为被告，向芝罘区人民法院提起诉讼，要求市府街幼儿园将诉争的房屋腾出归还原告并补交租金。诉讼中，向阳街道办事处参与协调，并于2002年9月1日与原告签订房屋租赁契约，约定原告将芝罘区丹桂西街11号出租给向阳街道办事处；租赁期限自2002年9月1日至2004年8月31日止；租金每平方米每月8元，计月租金5455.84元，年租金65470.08元；向阳街道办事处自1991年起欠付原告租金16.7万元，经协商向阳街道办事处于2002年8月27日交租金6万元，余款向阳街道办事处用于负责更换塑钢门窗及屋面、地面的维修；上述房产作为幼儿园用房承租；租赁期满向阳街道办事处将所承租的房产完好无损地无偿交归原告，如需继续承租，应提前3个月向原告提出书面申请。该房屋租赁契约签订后，原告撤回了对市府街幼儿园的起诉。至2004年8月12日，向阳街道办事处陆续向原告付清了所欠房租6万元以及合同期内租金130940.16元。上述租金是以向阳街道办事处的名义交纳的，但款项是由向阳幼儿园支出的。2004年8月31日租赁期满后，向阳街道办事处未再向原告交纳租金，亦未向原告申请续租。另查明，2002年8月3日，向阳街道办事处撤消了其下属的市府街幼儿园和海岸街幼儿园，在本案诉争房屋内重新组建了向阳幼儿园即本案被告。2005年3月，原告将向阳街道办事处作为被告，将向阳幼儿园作为第三人起诉至烟台市中级人民法院，诉请判令原告收回出租的诉争房屋，由向阳街道办事处补交房屋延期租金38190.88元，并承担5728.63元的违约金；并要求向阳幼儿园承担腾迁义务。烟台市中级人民法院作出一审判决，判决驳回原告的诉讼请求。原告不服一审判决，依法向山东省高级人民法院提出上诉，山东省高级人民法院经审理认为，华宇置业公司与向阳街道办事处于2002年9月1日签订的房屋租赁契约为有效协议，该协议虽然未将向阳幼儿园列为当事人，但由于该协议是在华宇置业公司另案要求向阳幼儿园腾房，向阳街道办事处作为主管部门、开办单位主动参与该案调解的情况下签订的，向阳街道办事处与华宇置业公司签订该协议的目的就是维持向阳幼儿园的利益，解决向阳幼儿园与华宇置业公司之间的纠纷，华宇置业公司也正是因为与向阳街道办事处签订了该契约，与向阳幼儿园的纠纷已得到解决才撤回了对向阳幼儿园的起诉。因此，向阳幼儿园对协议的签订应当是明知的，对协议的内容应当是认可的，该协议对向阳幼儿园应当具有约束力。自该协议签订之日起，原租赁关系终止。涉案房屋租赁契约到期后，向阳街道办事处、向阳幼儿园未与华宇置业公司续签合同，也未缴纳租金，华宇置业公司作为房屋的所有权人，请求解除双方的房屋租赁契约，要求向阳幼儿园、向阳街道办事处腾房具有合同和法律依据，应予支持，向阳街道办事处、向阳幼儿园应将涉案房屋腾交给华宇置业公司，向阳街道办事处应按照华宇置业公司起诉的数额支付其欠交的租金及违约金。综上，于2007年9月4日作出二审判决，撤销烟台市中级人民法院一审判决，由向阳街道办事处和向阳幼儿园于判决生效之日三个月内将涉案房屋交付给原告，向阳街道办事处于判决生效之日起15日内向原告支付租金38190.88元及违约金5728.63元（自2004年9月1日至2005年3月31日）。2011年11月24日，原告再次具状至原审法院，诉请被告支付房屋使用费。审理中，原告主张被告按每平方米500元／年标准支付房屋使用费，被告不予认可，以其享有直管公房合法使用权为由，不同意向原告支付房租。原审法院认为：（一）华宇置业公司与向阳街道办事处于2002年9月1日签订的房屋租赁契约为有效协议，该协议虽然未将向阳幼儿园列为当事人，但由于该协议是在华宇置业公司另案要求向阳幼儿园腾房，向阳街道办事处作为主管部门、开办单位主动参与该案调解的情况下签订的，向阳街道办事处与华宇置业公司签订该协议的目的就是维持向阳幼儿园的利益，解决向阳幼儿园与华宇置业公司之间的纠纷，华宇置业公司也正是因为与向阳街道办事处签订了该契约，与向阳幼儿园的纠纷已得到解决才撤回了对向阳幼儿园的起诉。因此，向阳幼儿园对协议的签订应当是明知的，对协议的内容应当是认可的，且向阳幼儿园已实际支付了租赁期限内的租金，故该协议对向阳幼儿园应当具有约束力。自该协议签订之日起，原租赁关系终止。（二）涉案房屋租赁契约到期后，向阳街道办事处、向阳幼儿园未与华宇置业公司续签合同，也未缴纳租金，华宇置业公司作为房屋的所有权人，请求解除双方的房屋租赁契约，要求向阳幼儿园、向阳街道办事处腾房具有合同和法律依据。合同解除后，向阳幼儿园仍占用涉案房屋，依法应向华宇置业公司支付房屋使用费。综合分析本案的实际情况，向阳幼儿园使用涉案房产是有历史背景的，即基于芝罘区人民法院（1999）芝向民初字第1106号民事判决书和烟台市中级人民法院（2001）烟民终字第93号民事判决书所确认的合法的使用权，华宇置业公司与向阳街道办事处于2002年9月1日签订的房屋租赁契约，是在充分考虑了上述使用权的情况下，经双方友好协商达成的协议，协议到期后，也应考虑在上述使用权的基础上妥善解决纠纷。涉案房产作为幼儿园用房，在使用用途未作改变的情况下，原告大幅提高价格，缺乏依据，故原告主张按每平方米500元／年标准计算房屋使用费，原审法院不予采纳。结合本案的实际情况，原审法院认为仍应参照每月每平方米8元标准计算房屋使用费为宜。因2002年9月1日的协议已经实际履行，故向阳幼儿园不同意按8元的标准支付使用费没有法律依据，原审法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条的规定，判决：一、限被告烟台市芝罘区向阳幼儿园于判决生效之日起10日内支付给原告烟台房地产集团华宇置业有限公司房屋使用费605598.24元（自2005年4月1日至2014年6月30日止共计111个月，按月租金5455.84元计算）。二、驳回原告烟台房地产集团华宇置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息给原告。案件受理费10997元，由原告烟台房地产集团华宇置业有限公司负担1744元，由被告烟台市芝罘区向阳幼儿园负担9253元。宣判后，烟台市芝罘区向阳幼儿园、烟台房地产集团华宇置业有限公司均不服，向本院提起上诉。烟台市芝罘区向阳幼儿园的上诉理由是：一、原审判决认定向阳街道办事处与华宇置业公司签订的协议有效，是维护幼儿园的利益是错误的。向阳办事处为维护社区社会稳定，被迫无奈，不得不与华宇置业公司签订协议，并非判决认定的主动参与。幼儿园与办事处是两个独立的法人单位，办事处无论什么动机，替幼儿园签订协议都是无效的。另外，2001年6月才成立烟台市房地产开发集团公司，2003年华宇置业公司才通过非法手段将幼儿园使用的教育用房变更到其名下。但在2002年9月与办事处签订租赁协议时，逼迫办事处补交了1991年至2002年8月的房租。这期间幼儿园作为安置躲迁，安置不到位不仅没有得到相应的补偿，反而被逼补交房租，明显是侵害了幼儿园的合法权益。即使需要交纳房租，受益人也不应是华宇置业公司。二、目前幼儿园使用的教育用房，是租赁原房管局的直管公房，因拆迁安置，并继续使用的。按国务院《城市房屋拆迁管理条例》的规定，应继续享有直管公房的使用权。2003年1月，华宇公司以改制为由，在幼儿园不知情的情况下，将我们一直使用的直管公房的房产所有权变更为烟台市房地产集团华宇置业有限公司，同时变更房屋使用性质，将幼儿园教育用房变更为商品房，并非法取得房产证、土地证。2005年华宇置业公司烟台房地产开发集团脱离，改制为民营企业。由此，全民性质的丹桂西街11号楼666平方，价值1000多万元的国有资产被华宇置业有限公司非法侵占。三、幼儿园使用的房屋是政府行为拆迁安置的直管公房，是经芝罘区和烟台市两级人民法院判决生效、依法使用的直管公房。直管公房的拆迁安置、使用权、管理权和租金收取标准，国家和地方政府法律法规有明确的规定，房租应交给房管处，任何人不得非法剥夺上诉人的合法权益。请求二审法院查明事实，撤销原判，驳回被上诉人诉讼请求。烟台房地产集团华宇置业有限公司答辩称：涉案房产的所有权属于华宇置业，故华宇置业有权按市场价收取幼儿园的租金。烟台房地产集团华宇置业有限公司的上诉理由是：一、一审判决既无事实根据又无法律依据，剥夺了上诉人的处分权和收益权，严重侵犯了上诉人应有的合法财产权。诉争房屋的所有权、土地使用权属于上诉人所有，上诉人对涉案房屋具有合法的处分权和收益权。一审判决判令幼儿园按每平方米8元标准计算房屋使用费没有事实和法律依据。二、一审判决显失公平。上诉人是股份公司，涉案房屋每年有贷款利息支付，如果按一审判决收取房屋，上诉人不仅没有一分收入，还要垫付巨额贷款利息。当前市场房租飞涨，上诉人房屋周边房租每平方米近1000元，上诉人请求按500元计收房租已经看在幼儿园的实际情况，否则至少也要收800元一平方米。现在还有哪个企业的房租是以每平方米8元收取的？被上诉人是个人经营的幼儿园，用上诉人的低价房屋，挣自己的不义之财没有道理。故一审判决显失公平。请求二审法院核实本案事实做出公正判决。烟台市芝罘区向阳幼儿园答辩称：一审判决的时候，我们认为办事处与华宇置业签订的合同保障了幼儿园的利益是错误的，向阳幼儿园为什么反复的强调在不知情的情况下和华宇置业取得的房产证、土地证是非法手段，因为国家相关的在房屋租赁和房屋买卖优先购买权上是有许多法律条款规定的。办事处和华宇置业没有在第三方认可，没有保障我们合法权益的情况下，签署的租赁协议是无效的，对我们是没有约束力的。本院二审查明的事实与一审一致。本院认为：本案双方当事人争执的焦点问题是：1、上诉人对涉案房屋有无合法使用权，应否向被上诉人支付租赁费。2、租赁费的标准。市府街幼儿园原租赁市府街31号24间公管房。1990年11月12日，烟台房屋建设综合开发公司与市府街幼儿园签订协议书，约定：拆除幼儿园原使用的芝罘区市府街31号的24间公管房，市府街幼儿园由原市府街31号搬迁至丹桂西街争议房屋内。由此可见，拆除市府街幼儿园的条件是烟台房屋建设综合开发公司提供涉案丹桂西街房屋作为该幼儿园的新址。因此，幼儿园对丹桂西街11号房屋享有合法的租赁权。2001年，该房屋被划拨给华宇置业公司，并于2003年1月办理了产权登记。2002年9月1日向阳街道办事处与华宇置业签订房屋租赁契约，约定华宇置业将芝罘区丹桂西街11号出租给向阳街道办事处，作为幼儿园用房承租；期限二年，租赁期满如需继续承租，应提前3个月向华宇置业提出书面申请。2005年双方为该租赁协议的履行发生纠纷，诉至法院，经山东省高级人民法院审理，确认该租赁协议合法有效，并确认该协议对向阳幼儿园具有约束力。自该协议签订之日起，原租赁关系终止，并判令向阳街道办事处、向阳幼儿园应将涉案房屋腾交给华宇置业公司，向阳街道办事处支付欠交的租金及违约金。该判决生效后，向阳幼儿园支付了欠交的租赁费，但并未腾退涉案房屋，而是继续使用至今，华宇置业亦未提出异议，应视为双方延续了2002年的租赁协议，向阳幼儿园应当按该租赁协议约定的租赁费标准支付租金。上诉人华宇置业认为向阳幼儿园应按市场价格支付租金没有法律依据，本院不予支持；上诉人向阳幼儿园认为不应支付租金没有法律依据，亦与2002年租赁合同的约定不符，本院亦不予支持。综上，上诉人烟台市芝罘区向阳幼儿园、烟台房地产集团华宇置业有限公司的上诉理由均不成立，其主张本院均不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项和第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10997元，由上诉人烟台市芝罘区向阳幼儿园、烟台房地产集团华宇置业有限公司各负担5498.5元。本判决为终审判决。审判长  张秀波审判员  杨忠霞审判员  于 金二〇一四年十二月十二日书记员  王 琪