江苏省扬州市广陵区人民法院民 事 判 决 书（2013）扬广民初字第1810号原告扬州证大商旅发展有限公司，住所地在扬州市文昌中路459号萃园城市酒店。法定代表人冯啸，董事长。委托代理人张一军、姚慧娟，江苏擎天柱律师事务所律师。被告陈玉杰（扬州市广陵区东子美容会所业主）。原告扬州证大商旅发展有限公司（以下简称证大公司）与被告陈玉杰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告证大公司的委托代理人姚慧娟到庭参加了诉讼，被告陈玉杰经本院传票传唤无正当理由未到庭。本案现已审理终结。原告证大公司诉称：2009年6月2日，原、被告就扬州市国庆路119号教场秦淮坊2-204、205房屋签订了租赁合同，约定由被告承租该房屋，用于经营美体美容，租赁期从2009年10月1日至2014年9月30日（其中2009年10月1日至2010年9月30日为租赁免租期）。合同签订后，原告严格履行合同义务，但被告长期拖欠租金等费用，原告多次催要无果，被告至今对所欠费用不予理睬并将租赁商铺物品转让不再经营。被告的行为违反合同约定，现原告起诉至法院请求判令：1、解除租赁合同并要求被告立即腾空房屋；2、被告支付拖欠的租金369954元（2010年10月1日至2013年9月30日期间）、物管费2382.88元（2013年6月8日至2013年8月7日期间）、水电费1658.75元（2013年5月28日至2013年7月28日期间的电费、2013年5月5日至2013年7月5日期间的水费）、滞纳金11802.8元；3、承担本案诉讼费用。原告提供的证据有：1、租赁合同及附件，证明租金数额、物业管理费、水电费、滞纳金的计缴依据及方法；2、通知、告知函，证明原告多次通知被告缴纳拖欠费用；3、物业费催缴通知书、欠费明细，证明被告拖欠物业费数额；4、水电费催缴通知书、水费票据、电费票据复印件，证明被告拖欠水电费数额；5、原、被告签订的租赁合同补充协议、原告与扬州国威物业服务有限公司签订的授权委托书。被告陈玉杰未答辩，未提供证据。经审理查明：原告证大公司（甲方）与被告陈玉杰（乙方）就扬州市国庆路119号证大教场内2号楼204、205房屋签订了租赁合同，合同约定甲方作为该房屋的房地产权利人与乙方建立租赁关系，该房屋预测建筑面积为260.36平方米，出租给被告用于经营东子美容会所。第四条：甲方于2009年6月30日前向乙方交付该房屋。第五条：租赁期从2009年10月1日至2014年9月30日止，租赁期前2年的房屋每月租金为人民币12908元，即每日每平方米建筑面积租金为人民币1.63元；自租赁期第3年起，每日每平方米租金在上一年度基础上递增5%。甲方同意在租赁起始后给予租赁免租期365天（即2009年10月1日至2010年9月30日止）。租赁免租期内，乙方仍需承担该房屋的物业管理费及其他费用。第六条：甲乙双方约定，乙方按照12.5元／平方米建筑面积／月的标准向甲方支付物业管理费，自房屋交付之日起计收物业管理费。租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、设备及其他相关费用由乙方承担。第七条：乙方向甲方支付房屋租赁保证金，租赁保证金为三个月的租金即人民币38725元，乙方向甲方缴纳三个月管理费的管理保证金，即人民币9764元。保证金的用途确保甲方在房屋因乙方原因受损（如有）或乙方不支付租金、物业管理费或其他费用、或造成甲方任何损失时能得到补偿，甲方均可在保证金中抵扣。在租赁期限内，因乙方违约而终止本合同的，则甲方有权将保证金数额充抵违约金、物业管理费或造成甲方任何损失的一部分或全部。第八条：乙方应于本合同签订后5天内，一次性向甲方交纳最初三个月的租金，之后根据现交后用的原则，乙方应提前一个月（月底前）向甲方交纳下三个月租金及物业管理费。如乙方未能按时交纳租金及物业管理费的，甲方有权以未交金额为基数，每天收取千分之三的滞纳金，乙方逾期30天不交租金或物业管理费的，甲方有权解除合同，乙方应无条件撤柜，且乙方已付的租赁保证金和管理保证金作为违约金不予退还。如乙方拖欠本合同规定的款项包括但不限于租金、管理费、水、电、气、通讯及其他各项费用，甲方有权要求乙方按未付金额的3‰／日承担滞纳金，直至乙方全部付清。第十五条：甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同、、、（6）乙方逾期不支付租金、物业管理费及本合同约定其他费用累计超过30日的。附件三第1条约定了租金支付日期及金额；第4条约定乙方应于2009年12月25日前支付2010年10月1日至2010年12月31日的房屋租金38725元，如乙方本能履行至本合同约定的合同期限，则已交费用及保证金作为乙方的违约金，甲方不予退还。协议签订后，原告向被告缴纳了租赁保证金38725元和管理保证金9764元。后被告未按约定缴纳相关费用，原告多次发通知和告知函给被告，要求被告支付拖欠的租金并告知其因拖欠租金、物业管理费而决定对其断水断电。原告于2013年7月19日发给被告的通知显示被告拖欠原告租金369954元（2010年10月1日至2013年9月30日期间未缴纳总额）。另查，原告与扬州国威物业有限公司签订了授权委托书，约定原告委托扬州国威物业有限公司代为收取物业管理费，并出具相关票据，因物业管理费产生的矛盾纠纷处理权由原告自行处理，扬州国威物业有限公司不承担任何责任。扬州国威物业有限公司与原告终止物业服务合同时，此授权自动撤销。2012年7月2日，原、被告签订补充协议，约定甲方（本案原告）同意将物业管理费收费标准由原8元／平米／月调整为4元／平米／月，由扬州国威物业有限公司代甲方收取，并出具相关票据；乙方（本案被告）同意甲方每月代环卫部门征收环卫费用150元；上述费用从2012年6月8日开始执行，月度支付。扬州国威物业服务有限公司于2013年6月29日向被告发出催缴费用通知书，告知被告需向该公司缴纳管理费1191.44元（2013年6月8日至2013年7月7日期间）、电费733.6元（2013年5月28日至2013年6月28日期间）；2013年7月30日向被告发出催缴费用通知书，告知被告需向该公司缴纳管理费1191.44元（2013年7月8日至2013年8月7日期间）、电费766.3元（2013年6月28日至2013年7月28日期间）、水费158.85元（2013年5月5日至2013年7月5日期间），原告陈述被告至今未缴纳该款。庭审中，原告陈述被告缴纳的租赁保证金38725元尚未退还，可在被告尚欠的租金中予以扣减；被告缴纳的管理保证金9764元已冲抵了被告之前拖欠的物业管理费。原告确认其主张的滞纳金计算基数为被告拖欠的2013年6月1日应当支付的2013年7月1日至2013年9月30日租金42764元，从2013年6月1日计算至2013年8月31日。上述事实，有当事人的陈述、租赁合同、补充协议、告知函、通知、授权委托书、催缴费用通知书等证据予以证实。本院认为：原、被告签订的租赁合同不违反法律规定，合法有效，当事人应当按照合同约定全面、及时的履行各自义务。被告陈玉杰未按照合同约定支付租金、物业管理费等费用，致使合同目的无法实现，该行为显属违约，应当承担违约责任。对于原告要求解除合同、支付拖欠租金369954元的诉求，于法有据，本院予以支持。房屋租赁合同解除后，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。对于原告要求被告支付滞纳金的主张，按照合同约定的缴纳租金期限及滞纳金条款，被告应当于2013年6月1日前支付的2013年7月1日至2013年9月30日期间的租金，被告未能按期缴纳，可以要求被告自费用应付之日开始按未缴纳金额的3‰／日承担滞纳金，原告要求被告以租金42764元为计算基数，从2013年6月1日计算至2013年8月31日期间的滞纳金，不违反法律规定和合同约定，本院予以支持。被告应当支付原告滞纳金为11802.8元（92天＊42764元＊0.003）。对于原告要求被告支付拖欠水费158.85元的诉求，被告提供了缴纳该租赁房屋的水费发票，有据佐证，应予支持。对原告要求被告支付拖欠2013年6月28日-2013年7月28日期间的电费766.3元的诉求，原告提供了扬州国威物业服务有限公司出具给被告的催缴费用通知书、原告缴纳2013年7月份的电费发票复印件予以证明，故对该诉求本院予以支持；对原告要求被告支付拖欠2013年5月28日-2013年6月28日期间的电费733.6元的诉求，原告提供的证据不足以证明其已垫付该费用，故对该诉求，本院不予支持。对于原告要求被告支付拖欠2013年6月8日-2013年8月7日期间的物业管理费2382.88元的诉求，依据原、被告签订的租赁合同及补充协议、原告与扬州国威物业有限公司签订的授权委托书，可以确定原告有权要求被告支付物业管理费，被告未缴纳，应当承担违约责任。故对原告的该诉求，本院予以支持。对于被告缴纳的租赁保证金38725元，原告表示愿意在被告欠付费用中予以扣减，该行为不违反法律规定，本院予以准许。被告陈玉杰经本院传票传唤无正当理由未到庭，视为其对举证、质证权利的放弃，本院依法可以缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告扬州证大商旅发展有限公司与被告陈玉杰就扬州市国庆路119号证大教场内2号楼204、205房屋签订的租赁合同；二、被告陈玉杰于本判决生效后十日内给付原告扬州证大商旅发展有限公司租金、物业管理费、水电费、滞纳金共计346339.83元；三、被告陈玉杰于本判决生效后十日内将扬州市国庆路119号证大教场内2号楼204、205房屋的个人物品腾清、让出，将房屋交原告执管。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7086元，公告费600元，合计7686元，由原告证大公司负担725元，被告陈玉杰负担6961元（原告已预交，被告应负担款项于本判决生效后十日内直接给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费7086元，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长  王 涛人民陪审员  盛静安人民陪审员  刘明康二〇一四年七月一日书 记 员  谭清丽