福建省云霄县人民法院民 事 判 决 书（2014）云民初字第1367号原告方明香，女，1958年8月1日出生，汉族，住福建省云霄县。委托代理人陈顺，福建达理律师事务所律师。被告徐福建，男，1962年6月15日出生，汉族，住福建省云霄县。委托代理人徐国斌，云霄县“148”法律服务所法律服务工作者。原告方明香与被告徐福建房屋租赁合同纠纷一案。本院于2014年9月19日立案受理，依法由代理审判员张桂芳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告方明香及其委托代理人陈顺、被告徐福建委托代理人徐国斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告方明香诉称，原告有址在云霄县云陵开发区下埔园丽江别墅A4号的闲置毛坯房，2012年10月，原告与被告签订《租赁合约》，原告将该房屋租赁被告使用，双方约定租期不定，租金每季度1000元，原告可以随时收回房屋，被告应无条件搬走。合约签订后，原告将房屋交付被告使用。2013年10月，原告需收回房屋使用，要求被告立即腾空归还房屋，但被告拒不归还，将房屋继续占为使用并未再支付租金，至今拖欠租金4000元。原告为此提出诉讼，请求判决解除原被告签订的《租赁合约》，被告将租赁的址在云霄县云陵开发区下埔园丽江别墅A4号房屋返还原告并归还拖欠租金4000元。原告诉至法院请求判决：1、判决解除原被告签订的《租赁合约》，被告将租赁的址在云霄县云陵开发区下埔园丽江别墅A4号房屋返还原告。2、判决被告归还拖欠租金4000元。被告徐福建辩称，一、被告与原告签订的租赁合同未生效。1、2012年10月原告自行提供两份格式的《租赁合约》自称是受业主张国隆委托要与被告完善房屋租赁合同，被告当时认为原告既是受业主张国隆委托完善租赁合同也是应该的，因此没有审查其委托的真实性即空白的《租赁合约》书上签下自己的名字，当时其所签订的《租赁合约》尚未有原告的名字。两份《租赁合约》都由原告收取，原告当时说是待业主张国隆签名及盖公章后再发给被告。至今被告未收到《租赁合约》。原告认为被告带有一定的欺诈行为，其所签订的租赁关系至今没有实际履行。2、《租赁合约》第二条规定合同生效应在被告向原告支付保证金后才生效，可是被告至今未收到《租赁合约》书也因此未支付给原告保证金，据此，根据合约约定该租赁合同未能生效。二、原告未取得合法的房屋产权，因此无权进行出租房屋。1、被告自2004年6月就向云陵开发区丽江别墅区物业管理处借A4幢烂尾楼自己装修居住，逐年缴纳物业管理费。在借住10年期间分别有云霄县政府下坂工业区土地清理领导小组、云霄县对外贸易经济合作局、云霄县云兴工业区开发有限公司以及云霄县云泰房地产有限公司法人代表张国隆本人前来主张该A4幢烂尾楼的权利。这就说明云陵开发区丽江别墅区A4幢烂尾楼产权未明确，尚在争议之中。2、原告对云陵开发区丽江别墅区A4幢烂尾楼主张权利并没有取得合法的产权根据。因此无权对云陵开发区丽江别墅区A4幢烂尾楼进行出租，更无权利收取租金。综上事实，请求法院依据《民法通则》、《合同法》和《城市房地产管理法》以及《商品房销售管理办法》等法律法规的规定，驳回原告的诉讼请求。原告方明香为支持其主张提交了下列证据：证据1租赁合约，证明原、被告双方签订租赁合约的事实、相关租赁事宜的约定及被告构成违约。证据2商品房产权转移证明书、商品房买卖合同，证明原告租赁给被告的房屋系原告向云泰房地产有限公司购买房屋的事实。证据3土地使用证及云泰房地产公司土地批准证书，证明原告购买的房屋的开发商有相应的开发资质。证据4购房款票据，证明原告购买房屋支付的相应价款。被告徐福建质证意见：证据1真实性无异议，但对原告所证明的事实有异议：1、《租赁合约》是原告提供的是格式空白合同，被告签名时没有甲方名称，与原告提供的这份证据的甲方名称不一致。2、该份《租赁合约》没有明确签约时间，无法作为租赁关系的起始日期。3、该《租赁合约》第二条规定的生效条件是乙方支付保证金才生效，可现在还没有支付保证金。因此该《租赁合约》未生效。证据2真实性、关联性及合法性有异议：1、该证据的真实性没有其他证据予以佐证难以确认其产权转移的真实性。2、该证据未经契税部门和批准机关审批是没有法律效力的；3、根据国家法规的规定，商品房没有通过竣工、验收和房管部门批准是不得销售的，因此，该证据不真实不合法。证据3因原告未提供证据原件，证据真实性无法确认，原告提供的土地使用证与被告取得的土地使用权证存在矛盾，原告提供的土地使用权证系伪造的；云泰房地产公司有开发资质，但其开发的房产尚未竣工，而且没有取得土地使用权证，没有经过验收不得进行销售，因此云泰的销售行为属于非法销售。证据4因原告未提供证据原件，证据真实性无法确认，无法证明原告取得出租房屋的所有权，票据上的金额与商品房产权转移证明上载明的出售金额不一致。被告徐福建提交了下列证据：证据1云泰房地产有限公司的通知，证明云泰房地产有限公司2012年9月17日对讼争房屋主张权利的事实、云泰房地产有限公司委托张镇生收取房租的事实及讼争房屋如果是销售给原告那么云泰房地产有限公司就不会主张权利，可以证明原告的证据二不真实。证据2公告，证明讼争房屋产权存在争议，现在仍然没有确定的事实及土地权属是云兴工业区开发有限公司的事实。证据3云兴工业区开发有限公司证明，证明讼争房屋产权存在争议，现在仍然没有确定的事实及土地权属是云兴工业区开发有限公司的事实。证据4别墅区物业管理人张添俊的证明证明被告自2004年开始就向别墅区物业管理机构借房居住的事实、之前被告都向别墅区物业管理机构缴纳物业费的事实、讼争房屋没有销售的事实及讼争房屋未有竣工、验收没有取得批准销售的事实。原告方明香质证意见：证据1有异议，云泰房地产有限公司已于2000停止营业，对该公司的合同专用章有异议，另外云泰房地产有限公司收回的房屋也不是本案讼争的房屋。证据2有异议，该公告与云霄县人民法院及漳州市中级人民法院的民事判决书的内容存在矛盾，原告购买的讼争房屋的土地不存在争议。证据3有异议，该证据与与云霄县人民法院及漳州市中级人民法院的民事判决书的内容存在矛盾，原告购买的讼争房屋的土地不存在争议。证据4有异议，张添俊是否为别墅区的管理人应提供相应的合同，该证据是被告虚构的；对被告占有讼争房屋的时间有异议，讼争房屋系原告向云泰公司购买，自2012年起原告才将讼争房屋租赁给被告。本案在审理过程中，被告徐福建申请对涉案房屋的产权来源进行调查，本院调取了以下证据：证据1（2013）云民初字第423号民事判决书，证明云霄云兴工业区开发有限公司与云霄云泰房地产有限公司土地转让合同成立生效，云霄云泰房地产有限公司依法享有开发并出售该讼争房屋的资质；证据2（2014）漳民终字第231号民事判决书，证明漳州中级人民法院维持（2013）云民初字第423号民事判决书的事实。双方当事人质证意见：真实性、合法性及关联性均无异议。上述证据经庭审举证质证，本院予以分析认定如下：原告方明香提供的证据1经被告徐福建质证表示真实性无异议但与本案不具有关联性，本院审查认为该证据内容真实，来源合法，被告并没有证据推翻其与本案的关联性，本院对其证据效力予以确认。原告方明香提供的证据2中的商品房买卖合同经本院与原件核对后，真实性可以确定；商品房产权转移证明书虽未经相关部门批准，但可认定原告向云泰房地产公司购房的事实。证据3原告未提交原件，真实性无法确认，本院（2013）云民初字第423号生效判决书对该土地证不予确认，对云泰房地产公司的主体资格予以确认。证据4，经本院与原件核对，真实性可以确认。被告徐福建提供的四份证据经原告方明香质证表示真实性、合法性及关联性均有异议，结合本院出示的两份证据，本院不予认可其证据效力。综合前述有效证据及庭审过程中当事人的陈述，本院认定如下法律事实：1996年8月28日，云霄县云泰房地产公司与方明香签订一份《商品房买卖合同》，约定云泰公司自愿将位于云霄县云陵开发区下埔园的丽江别墅A4栋别墅整栋现房以人民币叁拾贰万正出售给方明香，约定一次性付款，付款后即交房。合同签订后，方明香缴清所有款项。1996年8月30日，云霄县云泰房地产公司出示一张NO00155241号收款收据交付方明香收执，摘要：兹收到方明香购买丽江别墅A4栋款人民币320000元整。出纳：陈。2012年10月，方明香与徐福建签订了一份《租赁合约》，约定方明香将位于云霄县云陵开发区下埔园丽江别墅A4栋房屋出租给徐福建，租期不定，甲方可以随时收回房屋，乙方必须无条件搬走，该房屋月租金为，每季度1000元，按季度交费。另查明，涉案房屋尚未办理产权转移登记。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。凡是对标的物享有合法的占有、使用收益的权利人，都有权将其标的物租赁他人使用收益。本案涉案房屋虽未办理产权转移登记，但原告方明香通过与云霄县云泰房地产公司签订《商品房买卖合同》，获得了云霄县云陵开发区下埔园的丽江别墅A4栋别墅的占有、使用、收益权。被告徐福建主张云霄县云泰房地产公司没有销售资格，本院（2013）云民初字第423号民事判决书已确认云霄县云泰房地产公司系经有关部门批准并领取营业执照，具有建设经营商品房的资格，对被告徐福建的主张，本院不予采纳。原告方明香与被告徐福建签订的《租赁合约》系双方当事人真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同个别条款虽存在瑕疵，但不影响合同效力，属有效合同，双方应按合约约定行使权利、履行义务。原告方明香依约将房屋交付给被告徐福建，被告徐福建也应依约支付租金，而被告徐福建在原告方明香交付房屋后至今未支付租金，其已构成违约，应承担违约责任。因此，原告方明香请求解除合同，并要求被告徐福建返还房屋及租金的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百一十二条、二百一十六、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第二百四十一条的规定，判决如下：一、解除原告方明香与被告徐福建签订的《租赁合约》。二、被告徐福建应将讼争房屋云霄县云陵开发区下埔园丽江别墅A4号房屋腾空后直接返还给原告方明香，限于本判决生效后三十日内交付完毕。三、被告徐福建应支付原告方明香租金4000元，款限于本判决生效后三十日内支付完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告徐福建负担。原告已垫交，被告徐福建应于判决生效时径付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。代理审判员  张桂芳二〇一四年十二月十五日书 记 员  陈剑峰附引用主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十六条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国物权法》第十五条当事人之间有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记，不影响合同效力。第二百四十一条基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。