山西省太原市中级人民法院民事判决书（2014）并商终字第212号上诉人(原审原告）中北大学，住所地太原市学院路3号。法定代表人刘有智，校长。委托代理人苗国宾，山西中诚律师事务所律师。委托代理人张鑫，山西中诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）太原市金虎连锁超市配送有限公司，住所地太原市五龙口街549号。法定代表人金根虎，董事长。委托代理人赵基海，男，1975年10月26日出生，汉族，该公司总经办主任，住太原市迎泽区郝庄正街63号。委托代理人韩勇斌，山西国祥律师事务所律师。上诉人中北大学因与上诉人太原市金虎连锁超市配送有限公司（以下简称“金虎超市配送公司”）合同纠纷一案，不服太原市尖草坪区人民法院（2014）尖商初字第19号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。上诉人中北大学其委托代理人苗国宾、张鑫，上诉人金虎超市配送公司委托代理人赵基海、韩勇斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，原、被告双方通过公开招投标形式于2003年8月18日、2003年9月12日签订了《华北工学院生活服务中心一层超市共建合同书》和《华北工学院生活服务中心共建补充协议》（以下简称“合同及补充协议”），合同及补充协议约定：被告出资518万元取得原告生活服务中心一层超市总面积2957.9平米10年的经营使用权，经营期限从2003年10月1日到2013年9月30日止；（第五条）甲方的权利和义务：审批乙方经营过程中的装修、改造方案，合同年限到期后，在同等条件下优先考虑乙方继续共建;(第六条)乙方的权利和义务:乙方在合同生效后取得共建生活服务中心的一层超市的经营使用权和收益权,依社会价格向甲方按时（甲方规定的期限）交纳水电暖气等各项费用，按标准交纳设施维修费、垃圾处置费、卫生管理费、国有土地有偿使用费等一切费用,乙方所占用的一层超市的建筑物及设施负有维护和维修的责任。合同签订后，双方依约履行该协议。2013年7月24日，根据公安消防尖草坪大队对原告中北大学生活服务大楼检查后发出消防整改通知，要求生活服务大楼进入全面整改，除银行系统外，楼内各经营单位全部停止营业。原告中北大学即向被告发出《关于生活服务大楼停业维修的通知》，该通知申明“由于该大楼从2003年投入使用以来未进行过大修，在公安尖草坪消防大队的检查中发现该建筑物存在重大消防安全隐患，通知各经营单位务必于2013年7月24日17:00之前停业以配合维修工作的开展，具体时间另行通知”。后原告中北大学在合同到期前和到期后三次向被告发出书面通知要求终止合同，腾出场地。后双方因经营权问题一直协商未果。截止目前该租赁标的房屋一直停用。期间原告中北大学交纳服务大楼2013年度的国有土地有偿使用费7万元，被告停用的超市的2013年度采暖费134215元。被告金虎超市配送公司在停业期间，从2013年7月24日-9月30日66天停业期间造成的销售利润损失经核算为76.8万元；7月24日停业后当日库存商品金额144万，因双方就经营权问题一直没有解决，商品过期毁损的损失经核算为115.2万元；2013年7月-2014年2月底停业期间员工工资发放64.0012万元。原判认为，原告（反诉被告）中北大学与被告（反诉原告）金虎超市配送公司双方经招投标方式确定经营权并签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，为有效合同，双方均应依约履行。原告已经按照约定履行了支付合同对价义务，被告理应履行提供租赁标的物约定期限的经营使用权义务。合同履行中，由于包括本案租赁标的物在内的原告生活服务大楼建筑物存在重大消防安全隐患，根据太原市公安消防尖草坪大队对原告中北大学生活服务大楼消防检查的整改通知，生活服务大楼需进入全面整改，楼内各经营单位需全部停止营业，原告向被告发出《关于生活服务大楼停业维修的通知》，该通知已经说明由于生活服务大楼从2003年投入使用以来未进行过大修，经公安尖草坪消防大队检查发现该建筑物存在重大消防安全隐患，原告根据整改要求通知各经营单位停业以配合维修工作，开业时间另行通知，被告停业后，恰逢双方合同期满，按照双方合同约定的经营期限，原告应为被告顺延未使用的租期为妥，但因双方就顺延租期和优先租赁权发生争议协商未果，原告不同意顺延租期，被告至今既未营业又未退出场地。鉴于双方的现状，依照合同法规定，租赁合同期满，被告应返还租赁物，合同未尽义务应依过错责任赔偿，因原告履行合同义务未尽不同意顺延租期，致被告停业遭受的损失原告应当按照过错责任予以赔偿。被告在反诉中未提出未履行完毕的合同租赁期已经交纳的租金退还，可作为合同期满后原告房屋的损失补偿。被告交纳的2013年度国有土地有偿使用费7万，因该笔费用支出为生活服务大楼整体费用，被告可按照其实际占用面积承担。被告交纳的2013年度采暖费134215元，因导致该笔损失双方均有过错，应由双方平均分担为妥。2013年7月24日，反诉被告向反诉原告下达停业通知，要求当天停业，并说明开业时间另行通知，但生活服务大楼维修整改后，反诉被告不同意给予反诉原告顺延租赁期限，故停业期间的损失应由反诉被告予以赔偿，致使反诉原告在等待开业期间造成的商品过期毁损的损失及停业期间发放员工工资的损失应按照实际情况予以赔偿，但超出合理范围内扩大的损失应由反诉原告自行承担。故依法判决：一、原、被告双方于2003年8月18日、2003年9月12日签订的《华北工学院生活服务中心一层超市共建合同书》和《华北工学院生活服务中心共建补充协议》到期终止。二、被告返还租赁合同约定的租赁物。三、被告支付原告2013年度国有土地有偿使用费17500元、2013年度采暖费67107元。四、反诉被告中北大学赔偿反诉原告停业期间销售利润损失76.8万元。五、反诉被告中北大学赔偿反诉原告停业期间商品过期毁损的损失57.6万元，停业期间三个月的工资损失27.4万元。六、驳回原告及反诉原告的其他诉讼请求。案件受理费7005元，反诉案件受理费15645元，由被告金虎超市配送公司及反诉被告中北大学各承担11325元。判决后，原告中北大学不服上诉本院称，一、一审判决认定事实错误，判决部分内容纯属主观臆断。1、导致被上诉人经营停业的消防责任应属被上诉人一方。根据一审庭审调查证实，上诉人出租给被上诉人使用的房屋时符合消防验收标准的，同时依据《共建合同》第六条第6、7、8款之约定，被上诉人在承租房屋后应当按照合同约定负责租赁房屋及附属设施设备的维护和修缮义务，否则应承担恢复原状及赔偿损失的责任。被上诉人在超市经营期间为严格履行合同约定义务，导致消防卷帘损坏后为进行及时修缮，最终导致包括金虎便利在内的生活服务大楼停业整顿。对此，被上诉人应独自承担停业整改所引发的相关责任。2、一审判决第四项“反诉被告中北大学赔偿反诉原告停业期间销售利润损失76.8万元”，严重脱离事实，于法无据。被上诉人向一审法院提交的证据上明确标注“2013年7月24日-2013年9月30日的预估利润损失为76.8万元”。也就是说，被上诉人提出76.8万元损失属于单方预估的测算损失，客观上造成多少损失，并没有提供有效证据证明。但一审判决竟然将连被上诉人多无法确定，同时无任何第三方评估确认的数据认定为被上诉人的停业损失，并判令要求上诉人予以全部赔偿，于法无据。3、一审判决第五项“反诉被告中北大学赔偿反诉原告停业期间商品过期毁损的损失57.6万元”及“反诉被告中北大学赔偿反诉原告停业期间三个月的工资损失27.4万元”更属主观臆断。（1）对于被上诉人华工店库存物品的品种、数量、规格、保质期，双方并未签字确认，库存货品价值是否为144万？是否确有80%过期作废？被上诉人未提供任何有效证据证明，但一审法院未作任何调查、评估的前提下直接认定过期商品的毁损的损失为57.6万元，没有任何有效证据支持。（2）一审判决停业期间的三个月工资损失27.4万元更是无任何依据。首先，本案消防整改停业期间上诉人与被上诉人均认定为2013年7月24日-2013年9月30日，计66天。而一审判决无视当事人对客观事实的认可，将66天的停业期间想当然的认定为三个月，严重错误。其次，一审被上诉人提供的2013年7月、8月、9月的工资支付分别为67528.91元、73420.10元、68303元，共计为209252.01元。一审判决却判决要求上诉人承担“停业期间的三个月的工资损失27.4万元”，依据何在？明显属于故意偏袒被上诉人之无理要求。再次，在整个一审庭审中，被上诉人并未提供任何有效工资支付凭证，仅凭一些无法证明与其有任何关联性的个人银行打款凭证条，无法证明其实际支付了职工的工资，故而被上诉人并未提供任何有效地、合法证据证明其消防整改停业期间的工资损失。此项判决，让人匪夷所思。4、一审判决重复计算加重上诉人承担停业损失的责任。从基本销售常识即可得知，销售利润=销售总收入-销售商品成本-人工工资支出-场地房租-商品损耗。而一审判决却在判令要求上诉人承担被上诉人销售利润损失的同时，又承担房租费用、过期商品损毁、人工工资，显然属于重复计算，人为加重了上诉人的损失。二、一审判决适用的责任承担比例原则前后矛盾。退一万步讲，假设消防整改、导致被上诉人超市停业，上诉人负有一定责任的话，案件判决也适用同样的责任承担比例原则。但一审判决在设计本诉“2013年度被上诉人占用到期房屋的使用费134215元”的承担问题上，适用了“双方均有过错，应由双方平均分担为妥”的过错对等均衡承担原则，仅判令被上诉人支付上诉人67107元的取暖费；而在涉及被上诉人反诉请求停业期间销售利润损失、商品过期损失、公司损失时，却适用了由上诉人全部承担的原则。在同一案件事实，适用两种责任承担原则，显然一审判决故意偏袒一方。三、一审判决未对上诉人合法诉求作完整判决，反而越俎代庖的超出被上诉人诉求进行故意偏袒认定。1、被上诉人基于共建合同对承租房屋所产生的使用权因共建合同期满也当然的丧失，其在合同到期后拒不腾房、交房，已构成严重违约，理应自2013年10月1日起支付至实际将房屋交还上诉人止的房屋占用费（至本案一审判决前已非法占用一年之久），以弥补上诉人的损失。上诉人作为一审的原告，在起诉状中明确提出要求被上诉人支付合同到期后占用房屋的占用费160367.34元及直至实际腾出房屋期间的占用费。而一审判决内容对此项请求只字未提，即没有对此项请求做出支持与否的认定，更没有做出令被上诉人承担相应责任的判决，明显故意偏袒被上诉人。2、由于消防整改，以至于被上诉人经营超市在共建合同到期前66天停业整顿。一审判决非但如上所述无视上诉人合法的诉讼请求，却将被上诉人从未诉求的“未履行完毕的合同租赁期已缴纳的租金”作为“合同期满后上诉人房屋的损失补偿”。一审判决此种超出诉请，以被上诉人66天的租金抵消被上诉人非法占用房屋一年的租金费用荒唐认定。不仅于法无据，更属于越俎代庖、明显故意偏袒被上诉人一方。综上，一审判决严重脱离案件客观事实和法律依据，仅凭被上诉人单方预估算的数据就判决上诉人承担毫无法律依据的赔偿责任，且对上诉人的部分请求未作认定和判决，此类判决实属主观臆断故意偏袒被上诉人而为之。为维护上诉人的合法权利、保障国有资产不受非法侵害，上诉人请求二审法院查清案件事实，支持上诉人的全部诉讼请求：1、请求二审法院依法撤销（2014）尖商初字第19号民事判决书，将本案改判为驳回上诉人的全部诉讼请求。2、判令被上诉人承担全部案件受理费。上诉人太原市金虎连锁超市配送有限公司辩称，不同意上诉人的理由。我方主张的赔偿数额有相关的事实依据，一审判决在认定对我方赔偿数额非常少应予增加。而且我方认为应当对合同未到期的部分予以顺延。上诉人太原市金虎连锁超市配送有限公司上诉称，一、一审判决未支持上诉人从开业之日起合同期顺延66天的诉请是错误的。上诉人和被上诉人所签的《华北工学院生活服务中心一层超市共建合同书》明确约定合同经营期限为2003年10月1日到2013年9月30日，即该合同的经营期到期日为2013年9月30日，被上诉人在2013年7月24日突然下达停业通知，要求当天5点之前停业，开业时间另行通知，原因为该楼多年未进行大修，消防存在重大安全隐患，上诉人按照被上诉人的要求当天五点便停业，等待开业通知，然而等来的是要求无条件腾房的通知，被上诉人严重违约单方终止该合同的履行，按照《合同法》第一百零七条的规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现上诉人要求违约的被上诉人承担继续履行的违约责任，是有事实与法律依据的，依法已予以支持。所以，一审法院未支持继续履行共建合同书是错误的。二、一审法院未全部支持上诉人的全部损失是错误的。一审判决确认由于被上诉人所出租的楼房从2003年投入使用以来未进行大修，经公安尖草坪消防大队检查发现该建筑物存在重大消防安全隐患，被上诉人根据整改要求通知各经营单位收到通知当天停业，以配合维修工作开业时间另行通知，上诉人在收到该通知的2013年7月24日当天下午五点停业。依据《共建合同书》约定，被上诉人的行为属于单方违约行为，应承担违约责任并赔偿上诉人的全部损失，损失包括：停业期间的利润损失、当天停业造成的商品过期毁损的损失、等待开业期间员工的工资支出等损失，另外在合同期内，由于该建筑物的消防问题，上诉人多次停业整顿，为此支出很多费用现存在单据的有5.132万元，据不完全统计共损失306.132万元，一审判决以超过合理范围的损失应自行承担为由支持一部分是错误的，306.132万元均属于上诉人的实际损失，依法应由违约方被上诉人赔偿。三、一审法院未确认上诉人对该公建房屋的优先租赁权是错误的。上诉人和被上诉人所签的《华北工学院生活服务中心一层超市共建合同书》第五条第六款明确约定“合同年限到期后，在同等条件下优先考虑乙方继续共建”该条明确约定了上诉人对该租赁房屋在合同期限到期后的优先租赁使用权，上诉人请求依法确认该权利，而一审法院没有任何理由，在约定清楚的情况下驳回了该项权利确认的诉讼请求。四、一审法院判决《华北工学院生活服务中心一层超市共建合同书》到期终止并返还租赁房屋是错误的。由于被上诉人违约使上诉人在合同期内停业，无法正常使用租赁房屋，上诉人要求违约方继续履行合同，租期相应顺延，是有事实与法律依据的，依法应支持，顺延后才为到期而并非原合同约定的2013年9月30日，所以判决原合同约定期限即2013年9月30日到期终止并返还租赁房屋是错误的。综上所述，本案纠纷原为被上诉人的违约行为，该违约行为给上诉人造成了很大的损失，希望二审法院能主持公道，保护上诉人的合法权益。上诉人中北大学辩称，1、被上诉人同时提出反诉的理由我方认为不能成立。关于在合同期内的66天是由于消防检查不合格，在检查出来是由于多种因素导致整个楼消防整改，责任依据双方的共建合同，金虎公司有根据合同第六条第6、7、8款的约定对房屋和设施的维护和修缮义务，停业期间的66天是由于被上诉人未尽到合同义务造成的，要求顺延或者继续履行合同是不能成立的。2、被上诉人在一审中提出的反诉，第一部分是说停业期间的损失，第二部分是7月24日当天停业的损失、等待开业的工资损失，第四部分是多次购买消防设施参加消防培训支付的费用。停业期间的损失不是实际客观发生的损失，而且预估算损失；当天停业的损失按照损失额的80%计算出来的也不是实际发生的，金虎超市的多家连锁超市，停业的时候金虎公司完全可以把产品配送打其他店内销售，不存在营业当天的损失。等待可以的工资损失是不存在的，因为可以把职工调整到其他金虎超市工作而支付工资，所以不应予以支持。被上诉人在一审中提供的工资损失的证据均没有职工的签字，付款也是打到一个人的银行卡上，所以被上诉人主张损失属于不合理更没有相关证据予以印证的，所以其主张不成立。3、合同到期必须要返还，如果不返还被上诉人占有租赁物就是非法占有的持续状态，一审法院判决被上诉人腾出房屋是有事实和法律依据的。4、我方不否认优先权的存在，但是前提条件是在同等条件下并不是排他的优先权，鉴于我方已经准备进行招标，在同等条件下我方会优先考虑金虎公司。本院对原审法院查明事实予以认定。另查明，金虎超市配送公司提供的2013年7月、8月、9月的工资支付分别为67528.91元（7天工资15248.46）、73420.10元、68303元，停业期间员工工资共计为156971.56元。本院认为,中北大学与金虎超市配送公司双方经招投标方式确定经营权并签订的合同及补充协议系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同履行中，由于中北大学生活服务大楼从2003年投入使用以来未进行过大修，经公安尖草坪消防大队检查发现该建筑物存在重大消防安全隐患，其出具的责令限期改正通知书指出本次整改的具体问题“应急照明及疏散指示标志设置数量不足；火灾自动报警系统故障，无法正常联动；室内消火栓压力不足；自动喷水灭火系统管道内无水；地下一层金虎超市防火卷帘损坏；地上层未设置排烟设施。”，中北大学根据整改要求通知各经营单位停业以配合维修工作，开业时间另行通知，金虎超市配送公司停业后，恰逢双方合同期满，中北大学要求金虎超市配送公司退出生活服务大楼,参与招标,但金虎超市配送公司以原合同规定优先权为由,被告至今既未营业又未退出场地。鉴于双方的现状，依照合同法规定，租赁合同期满，金虎超市配送公司应返还租赁物，合同未尽义务应依过错责任赔偿。从公安尖草坪消防大队出具的限期改正通知书指出本次整改的具体问题可以看出，造成本次停业整顿的主要责任在中北大学，故其上诉称原判认定事实错误，导致金虎超市配送公司经营停业的消防责任应属金虎超市配送公司，金虎超市配送公司应独自承担停业整改所引发的相关责任的意见，本院不予采信。《共建合同》并未对合同履行顺延作出约定，合同到期后，双方协商未果，中北大学依约要求金虎超市配送公司退还租赁房屋，原判予以支持并无不当；《共建合同》虽规定在同等条件下优先考虑继续共建，但金虎超市配送公司明确表示不参与招标即主张要先权，于法无据，故其上诉主张本院不予支持。因双方协商未果，金虎超市配送公司至今未返还租赁物，占有并使用租赁物，由此产生的房租损失、取暖费应由其承担，原判对此认定不当，应予以改判。2013年7月24日，中北大学向金虎超市配送公司下达停业通知，要求当天停业，并说明开业时间另行通知，合同期满后，中北大学不同意顺延，要求金虎超市配送公司返还租赁物，故停业期间的利润损失应由中北大学予以赔偿。经查，金虎超市配送公司主张的利润损失并未计算人工成本，停业期间员工工资应从利润损失中支出，故对金虎超市配送公司主张停业期间工资损失不予支持。中北大学根据整改要求通知各经营单位停业后，金虎超市配送公司对库存商品应根据本身实际情况合理处置周转，其处置不当造成的商品过期毁损的损失应由其自行承担，但考虑中北大学本次停业过错程度，对以上损失应酌情赔偿。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下：一、维持太原市尖草坪区人民法院（2014）尖商初字第19号民事判决一、二、四、六项；二、变更太原市尖草坪区人民法院（2014）尖商初字第19号民事判决第三项为“被告支付原告2013年度国有土地有偿使用费17500元、2013年度采暖费134215元。”；三、变更第五项为“反诉被告中北大学酌情赔偿反诉原告停业期间商品过期毁损的损失30万元。”；四、上诉人金虎超市配送公司依照原合同标准支付中北大学自2013年10月1日起至实际将房屋交还上诉人止的房屋占用费（核减停业期间66天的房租损失）。本案一、二审诉讼费合计45300元，由上诉人金虎超市配送公司、中北大学各负担22650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。审 判 长 梁锡文审 判 员 刘补年审 判 员 赵文林 二〇一四年十二月十七日代理书记员 张煜婧