云南省曲靖市麒麟区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）麒民初字第2024号 原告李君（反诉被告），女，1968年10月14日生，汉族，麒麟区人，大专文化，住麒麟区。 委托代理人尹甜，云南恒序律师事务所律师。（特别授权） 委托代理人庄永科，男，汉族，1966年8月12日生，大学文化，住曲靖市开发区。（特别授权） 被告邓凯（反诉原告），男，1970年3月17日生，汉族，会泽县人，大专文化，无业，住昆明市盘龙区。 委托代理人陈立林，云南春城律师事务所律师。（特别授权） 被告邓丽梅（反诉原告），女，1963年3月9日生，汉族，会泽县人，大专文化，住曲靖市会泽县。 委托代理人陈立林，云南春城律师事务所律师。（特别授权） 被告袁进芬（反诉原告），女，1938年8月1日生，汉族，会泽县人，退休工人，住昆明市盘龙区。 委托代理人陈立林，云南春城律师事务所律师。（特别授权） 第三人陈永康，1962年7月21日生，汉族，麒麟区人，职工，住麒麟区。 原告李君诉被告邓凯、邓丽梅、袁进芬、第三人陈永康房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月8日受理后，被告邓凯、邓丽梅、袁进芬提出反诉，本院依法组成合议庭，于2014年9月18日公开开庭进行了合并审理。原告李君的委托代理人尹甜、庄永科，被告邓凯及其委托代理人陈立林，被告邓丽梅及其委托代理陈立林，被告袁进芬的委托代理人陈立林，第三人陈永康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李君诉称，2005年12月15日被告邓丽梅、邓凯的父亲邓天新，被告袁进芬的丈夫邓天新将新驰宏锌锗公司单位集资房转让给原告，双方签订了《冶金小区认房权转让协议》及《房屋转让补充协议书》，协议约定：位于曲靖市房屋转让给原告所有，由原告一次性支付给邓天新房屋转让费2万元，该房屋的购房款、房屋配套设施费及其它费用由原告自行承担，邓天新负责配合办理该套房屋的过户手续。转让协议签订后，原告向邓天新支付了转让款，并交清了所有购房费用。房屋竣工后，邓天新将房屋交给原告管理、使用，原告成为该套房屋的实际出资人及实际控制人，但房屋一直未能办理产权过户登记。2008年邓天新病故。此后被告邓丽梅私自领取了房屋产权证，并以各种借口拒绝配合原告办理房屋的过户手续。为了维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国继承法》及诚实信用原则，请求确认原告与邓天新签订的《冶金小区认房权转让协议》及《房屋转让补充协议书》合法、有效；判决三被告协助办理曲靖市房屋过户至原告名下；被告承担诉讼费。 被告邓凯、邓丽梅、袁进芬辩称及反诉称，2014年收到原告李君向法院提起诉讼的诉状副本，才知道被告的亲属邓天新购买的冶金小区的房屋被陈永康在无任何授权的情况下转让给了原告，并由陈永康与原告签定了两份转让协议。请求驳回原告的诉讼请求，确认《冶金小区认房权转让协议》及《房屋转让补充协议书》无效；返还房屋和购房凭证；承担占用房屋期间的损失63000元及本案反诉费。 原告李君针对三被告的反诉辩称，房屋转让时原告与邓天新、三被告、第三人见过面，他们都知道，原告有理由相信陈永康是邓天新的代理人，原告方是善意取得房屋，邓天新也把房屋交付原告使用居住至今近十年，被告的反诉请求无事实及法律依据，请求驳回三被告的反诉。 第三人陈永康陈述，当时合同是我代邓天新签订的，该房为驰宏公司集资房，从2003年建盖，2004年认购，2005年交房，该房邓天新有认购权，签协议时我打电话告诉邓丽梅，邓天新与邓凯、袁进芬在昆明居住生活，他们也无钱认购房子，邓丽梅也问过她父母，是在她父母同意下转让的，当时法律意识薄弱，没有想到授权这种情况，签订协议当日原告支付15000元，邓天新死后半年又支付5000元，我也把这些钱汇给了被告，2006年房款项付清后就交付原告使用至今。2009年通知拿房产证，至今未核发土地证。 原告李君为证明其诉讼请求，提交如下证据：1、原告李君的身份证复印件，用以证明原告的身份情况；2、冶金小区认房转让协议书、房屋转让补充协议书，用以证明2005年12月15日原告与邓丽梅、邓凯之父邓天新就冶金小区南区49栋N06单元701号房屋转让达成一致意见，房屋转让费为2万元，转让后购房所有款项由原告出资，房屋产权归原告所有；3、收条二份，用以证明2005年12月15日原告向邓天新的代理人陈永康支付15000元，2006年6月18日又向邓天新的代理人支付了5000元；4、收款收据五份，用以证明转让协议签订后原告累计向驰宏公司交纳购房款、各项税费合计119531.86元，履行了两份协议约定的义务；5、曲靖“冶金生活小区”职工集资认房定位表、曲靖“冶金小区”职工集资认房序号、住房使用验收交接表各一份，用以证明被告邓丽梅、邓凯之父邓天新取得冶金小区南区49栋N06单元701号房屋的集资权及参与住房验收等事实；6、承诺书、曲靖市冶金小区住宅装修管理规定、物业使用管理规定、业主临时公约复印件各一份，用以证明被告邓丽梅、邓凯之父邓天新将《承诺书》、《业主临时公约》、《物业使用管理规定》交给原告保存并已实际遵照执行。 经质证，三被告对原告提举所有证据的真实性不持异议，但认为不具备合法性、关联性。 被告为证明其答辩意见，提交如下证据：1、死亡劳保结算单，用以证明邓天新于2007年2月10日死亡，三被告共同对诉争房产享有所有权；2、邓丽梅离婚调解书，用以证明邓丽梅与第三人陈永康本系夫妻关系，因夫妻感情破裂离婚，第三人就房屋买卖未与邓丽梅进行沟通协商，邓丽梅也不是房子的所有人，无权处分，陈永康无权代理。 经质证，原告对被告提举的证据的真实性无异议，但认为不能证明被告欲证明的事实。 第三人陈永康对原、被告所提举证据均无异议。 第三人陈永康为证明其观点向本院提举如下证据：转款凭证、收条各一份，用以证明其把转让款转给被告邓丽梅，邓丽梅收到转让款及《冶金小区认房权转让协议》、《房屋转让补充协议书》的事实。 经质证，原告对第三人所举证据无异议，被告邓丽梅提出单据中的名字不是其写的，不予认可，陈永康转款是3万元，如果是转让款，他不可能转3万元。 通过质证，本院认为，原、被告所提举的证据，原、被告对其真实性均不持异议，且证明内容均与本案诉争的房产具有关联性，其证据性质均为书证，具有客观性，因此予以确认。关于第三人陈永康所举证据，因被告邓丽梅不予认可，其证据载明内容仅为汇款3万元，汇款性质，其不能举证证实，因此该证据不予确认，关于证实被告邓丽梅收到《冶金小区认房权转让协议》及《房屋转让补充协议书》，因被告邓丽梅不予认可，不予确认。 根据庭审，本院确认如下法律事实：被告邓丽梅、邓凯之父邓天新与被告袁进芬系夫妻。被告邓丽梅与第三人陈永康于1989年4月26日登记结婚，2008年9月17日离婚。2005年12月15日，邓天新的委托代理人陈永康与原告李君签订《冶金小区认房权转让协议》，协议约定：邓天新自愿转让其所认购的位于曲靖房屋，原告一次性付给邓天新200**元，转让后房屋由原告购买，产权属于原告；邓天新配合完成购买以及过户到原告所要办理的一切手续，一切费用由原告承担；邓天新自愿委托其女婿陈永康全权负责处理房屋转让的一切手续；转让费20000元在原告交付房款后付15000元，其余5000元在产权过户后一次性付给邓天新的代理人。当日双方又签订了《房屋转让补充协议》，该协议约定：邓天新自愿将自己拥有的位于曲靖房屋，户型A2，面积148平方米转让给原告购买；该房屋购房款、房屋配套设施费及所有和房屋相关的一切费用均由原告承担，按规定时间及时交付；产权过户由原告办理，邓天新配合；在过户过程中所发生的一切费用由原告承担；房屋转让协议签字生效后，该房屋今后按物管规定必须交纳的各种费用均由原告承担负责，并严格按物管相关规定执行；邓天新把物管印发的相关规定如《承诺书》、《业主临时公约》、《物业使用管理规定》、《曲靖冶金小区住宅装饰装修管理规定》等交给原告签字签收并由原告保存。同日陈永康接收给付的15000元转让款。2006年陈永康再次接收原告给付的转让款5000元，并由陈永康出具了收条。之后原告李君按约定交纳有关购房款119531.86元，签收了《住房使用验收交接表》、《承诺书》、《曲靖冶金小区住房装饰装修管理规定》、《物业使用管理规定》、《业主临时公约》，接收了房屋并居住使用至今。2007年2月10日邓天新因病死亡。 本院认为，邓天新及其代理人陈永康与原告李君于2005年12月15日签订《冶金小区认房权转让协议》及《房屋转让补充协议》系双方真实意思表示，并且其内容不违反法律规定，属有效合同。关于被告提出第三人无授权，其代理行为无效。首先第三人与原告签订合同时其身份是邓天新的女婿，并且本案诉争的房产建盖时就有限制条件，即其是云南驰宏锌锗股份有限公司的集资建房，邓天新属于享有条件对象，在这样的情况下，原告有理由相信第三人是有授权的，并且原告及第三人均称原告是与邓天新见过面的。其次，原告对诉争房产全面按云南驰宏锌锗股份有限公司的要求交纳了所有的款项，并且在此基础上还支付了2万元的集资名额转让款，原告是以合理的对价取得房产，其主观是善意的且无过失。再次诉争房产的房款接受方为云南驰宏锌锗股份有限公司曲靖冶金生活小区集资领导小组，其与集资户邓天新是对应的联接关系，因此如果没有邓天新的通知，原告是不知道如何交纳及应该交纳多少款项的，并且竣工后交付也是向原告交付，从这一点也充分说明邓天新是知晓并同意买卖诉争房产，也就是说第三人陈永康有授权的，因此被告方提出第三人陈永康无授权的理由无事实及法律依据，不予支持。合同签订后原告按合同约定支付了转让款及购房款，全面履行了合同义务，邓天新也应按合同履行义务，即协助办理房屋产权转让手续。被告袁进芬、邓丽梅、邓凯作为邓天新的继承人，对被继承人邓天新生前应履行的上述合同之债承担履行义务。原告诉请要求三被告协助办理产权过户的请求成立，本院予以支持。被告袁进芬、邓丽梅、邓凯反诉的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。关于被告提出未收到转让款一事，被告可以另案向代理人即第三人陈永康主张。为维护交易的公平、安全，贯彻诚实信用原则，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国继承法》第三十三条之规定，判决如下： 一、被告袁进芬、邓丽梅、邓凯于本判决生效后15天内协助原告李君办理曲靖房屋过户手续。 二、驳回被告即反诉原告邓凯、邓丽梅、袁进芬的诉讼请求。 本诉诉讼费300元（原告已预交）由原告李君承担；反诉诉讼费1880元（被告预交），由被告袁进芬、邓丽梅、邓凯承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省曲靖市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为二年。 审 判 长  龚占金 代理审判员  曹琪梅 人民陪审员  董菊芳 二〇一四年十二月十二日 书 记 员  李梦琳