广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第1485号原告：李伟芳，女，汉族，1960年6月14日出生，住址：惠州市惠城区。原告：朗敏夫，男，汉族，1981年10月23日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：郝国典，广东卓凡律师事务所律师。被告：刘大伟，男，汉族，1970年2月15日出生，户籍住址：惠州市惠城区。被告:张大勇，男，汉族，1977年7月8日出生，住址：惠州市惠城区。第三人：郎少秋，男，汉族，1957年9月8日出生，住址：深圳市福田区。原告李伟芳、朗敏夫与被告刘大伟、张大勇、第三人郎少秋所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告李伟芳、朗敏夫诉称，被告刘大伟原是郎少华（原告李伟芳丈夫、郎敏夫父亲）的一名员工，长期跟随郎少华做古玩收藏和交易。2011年底，刘大伟向郎少华提出其儿子想来惠州上学，但苦于没有户口，刘大伟又不想出高昂的择校费，于是找郎少华商量把儿子的户口迁移到惠州，为帮助自己的员工，郎少华就把位于惠州市××城区××街××楼××房(原地址名：惠城区上排七区A2栋203房）建筑面积70.35平方米的房子从名义上登记过户于刘大伟名下。这样，刘大伟名义上有了惠州的房子，就可以根据惠州的政策将其儿子和自己的户口迁移到惠州的上述地址上，并且不用出任何费用让儿子就近入学。房屋名义上过户给刘大伟后，房产证原件一直由原告保存。刘大伟及其儿子（姓名：刘峻岐，1999年10月11日生，汉族，现户籍所在地：惠州市××城区××街××楼××房，身份证号：)以此房产为由，其户口顺利迁来惠州，至今刘大伟儿子刘峻岐仍在惠州上排八中学习，刘大伟及儿子的身份证地址就是原告房屋的地址。而该房屋不但房产证没有交给刘大伟，房屋实物更没有交给刘大伟，房屋一直由郎少华二弟，即本案第三人居住。郎少华生前曾多次要求刘大伟将房屋过户回郎少华或者其弟弟名下，但刘大伟以没钱过户为由拖延。2013年8、9月份，郎少华心脏病越来越严重，只能长期住院维持，刘大伟作为郎少华的职员，经常到医院看望，郎少华称刘大伟是自己的表弟。第三人民医院杨飞医生知道刘大伟是郎少华的表弟，即告诉刘大伟不要带郎少华外出吃饭，他心脏已经不行了，活不长时间了，随时有突发死亡的可能，刘大伟看到此种情况，即瞒着郎少华，以房产证丢失为由向惠州房地产管理局申请补办房屋所有权证，并于2014年2月11日补办完毕，郎少华于2014年2月23日心脏病突发去世。2014年5月底，当买房人到原告的房屋敲门看房时，刘大伟才知道房屋中有原告家人居住，原告也才在此时知道刘大伟偷办了房产证，并把房屋卖给了他人。经到房管局查证，刘大伟以房屋产权证丢失为由，申请补发了新的房屋所有权证，而原证件一直由原告保存，并没有丢失。刘大伟的这种行为严重侵犯了原告方作为共有权人及继承人的财产权益。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、确认被告于2014年2月11日向惠州房地产管理局申请补发的房屋产权证及买卖行为无效，产权证号：粤房地权证惠州字第××号，价值约200000元；该房屋位于惠州市××城区××街××楼××房（原地址名：惠城区上排七区A2栋203房）；2、确认位于惠州市××城区××街××楼××房（原地址名：惠城区上排七区A2栋××房）的房屋所有权归原告所有；3、确认第一、二被告之间于2014年4月24日签订的《广东省房地产买卖合同》无效，二被告将惠城区光彩街2号2栋2楼203房变更登记至原告名下，变更登记费用由二被告承担；或判决二被告连带赔偿原告房屋损失270000元；4、本案诉讼费及保全费由被告承担。被告刘大伟辩称，原告所述不是事实，我和郎少华不是老板与员工的关系，是一般朋友关系。涉案的房屋是郎少华以15万元的价格卖给我的，是正常的买卖关系，不是原告所说的为了转户口而暂时过户到我名下。我和郎少华的买卖是真实存在，需要受到法律的保护。被告张大勇辩称，原告所述不是事实，我跟刘大伟的买卖是真实存在的，不存在串通或损害他人利益的情形。本案的房屋是我以27万元从原物权人刘大伟手里购买的，我们之间的买卖是合法有效的，应受法律保护。第三人郎少秋述称，我在涉案房屋居住快20年，房子是我哥给我住的，我从来没有搬走过，我哥还说要办理手续给我，我哥也没说会卖给谁。查明的案件事实经审理查明，郎少华，男，1955年10月7日出生，公民身份号码为，于2014年2月23日猝死。两原告系郎少华的第一顺序继承人。被告刘大伟与郎少华是较好的朋友关系，郎少华在生时有许多事情交给被告刘大伟去做。自2009年年底开始，被告刘大伟一直居住在郎少华××惠州市××一套房屋内，没有支付租金。从房产管理部门档案资料显示，郎少华与被告刘大伟于2012年4月6日签订《房地产买卖合同》，约定：郎少华将其所有的位于惠州上排七区A2栋××房（建筑面积为70.35平方米）以143280元的价格出售给被告刘大伟。2014年2月11日，该房屋登记在被告刘大伟名下。该房屋的《房地产权证》的原件一直存放在郎少华和原告处。原告认为，该房屋登记在被告刘大伟名下，是郎少华为帮助被告刘大伟小孩读书上户口需要，不是真实买卖关系。被告刘大伟认为，该买卖关系真实。被告刘大伟未能提供《房地产买卖合同》原件，也不能提供郎少华收取购房款的凭证，仅能提供过户税费凭证。该房屋未办理交接手续。被告刘大伟认为，当时其支付给郎少华购房款15万元，因信任关系，未写收据，也没有签订其他的买卖合同。被告刘大伟和其小孩的户口登记在该房屋的地址。第三人系郎少华的弟弟。第三人自1999年至今一直居住在惠州上排七区A2栋××房内。两被告系老乡关系。2014年4月13日，在房产中介机构惠州方正房地产中介有限公司的居间下，两被告签订《房地产买卖三方合同》，约定：被告刘大伟将其名下的位于惠州上排七区A2栋××房以27万元的价格出售给被告张大勇。合同签订后，被告张大勇分别于2014年4月13日支付定金2万元，于2014年4月24日转账支付购房款15万元，于2014年4月29日转账支付购房款9万元，另外支付现金1万元。2014年4月28日，两被告办理了房屋过户手续，将上述房屋登记在被告张大勇名下，房地产权证号为粤房地权证惠州字第××号。裁决理由和结果本院认为，两原告系郎少华的第一顺序继承人，郎少华去世后，两原告可以就其继承的遗产有关的权益主张权利。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；审判人员运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断；双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，从各方当事人提供的证据来看，被告刘大伟主张其与郎少华存在真实的房屋买卖合同关系，但提供的证据仅只有房产管理部门复印的《房地产买卖合同》和过户所交税费凭据的原件，未能提供《房地产买卖合同》的原件、支付购房款收款收据、过户后《房地产权证》的原件，且被告刘大伟亦无法提供符合常理的解释，故被告刘大伟的该抗辩意见，有违日常生活经验和生活逻辑。原告反而提供了由其保存的过户给被告刘大伟的《房地产权证》原件，该房屋一直由第三居住未予实际交付的证据，亦提供了证人证言证实被告刘大伟与郎少华之间的关系。综合各方当事人提供的证据及本案的实际情况，郎少华与被告刘大伟之间对惠州上排七区A2栋××房屋不存在真实合法的房屋买卖合同关系，双方以房屋买卖合同的形式办理户口目的，该房屋买卖合同无效。《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。”“受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”本案中，被告刘大伟于2014年4月13日将涉案的惠州上排七区A2栋××房屋转售给被告张大勇，因该房屋的真正权属人并非被告刘大伟，故被告刘大伟的行为系无权处分行为。但是，被告张大勇购买涉案房屋系通过房屋中介机构，已经支付合理的购房款27万元，亦办理了过户登记手续，且无证据证明两被告存在恶意之情形，故被告张大勇依法善意取得涉案房屋。综上，被告刘大伟与郎少华之间不存在真实合法的房屋买卖合同关系，被告刘大伟无权出卖惠州上排七区A2栋××房屋依法由被告张大勇善意取得，被告刘大伟收取的购房款27万元应赔偿给原告。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认被继承人郎少华与被告刘大伟于2012年4月6日签订的《房地产买卖合同》无效。二、确认被告刘大伟和被告张大勇于2014年4月13日签订的《房地产买卖三方合同》有效。三、被告刘大伟应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告李伟芳、朗敏夫赔偿惠州市上排七区A2栋××房屋损失27万元。四、驳回李伟芳、朗敏夫的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4300元（原告已预交），由被告刘大伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培代理审判员  杨燕红人民陪审员  肖惠琳二〇一四年十二月四日书 记 员  纪舜龄