舟山市定海区人民法院民 事 判 决 书（2014）舟定金民初字第47号原告胡达富。委托代理人顾兆川，舟山市秉拯法律服务所法律工作者。被告胡松良。被告胡铁波。原告胡达富与被告胡松良、胡铁波相邻土地、建筑物利用关系纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法由助理审判员周志明适用简易程序于2014年12月3日公开开庭进行审理，原告胡达富及其委托代理人顾兆川、两被告胡松良及胡铁波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告系相邻关系。1995年9月前，原告在被告胡松良房屋西边拥有自留地一块（四至：东至胡松良房屋西首大墙1.4米，南至地埂直落，西至机耕地路，北至新道大马路。总面积186平方米），且自留地南边有小屋。被告胡松良在其房屋东边与陆福军楼房之间也拥有一块自留地（四至：东至陆福军楼房墙角，南至地埂直落，西至其房屋东首大墙脚，北至新道大马路。总面积186平方米），且自留地南边有石灰厂小屋。1995年9月1日，原告欲建房，本该可以在被告胡松良房屋西边自己拥有的自留地上审批，但根据当时规划，只能在被告胡松良房屋东边审批。为此，经被告胡松良同意，当日在村干部主持下，双方妻子当场达成《土地对调协议》一份，协议载明：“1、乙方（被告胡松良）调给甲方（原告）旱地四址……；2、甲方掉给乙方旱地四址……；3、为考虑甲方进出南边走路，乙方应留出南边地埂直落1.5米给甲方做走路，乙方也能出入无阻。乙方如打围墙必须从滴水下留1.5米，但上面也不准扩大，并容许乙方打围墙时搭架。面积找补办法：待丈量后总面积50%甲方付给乙方人民币每亩1万伍仟元计算，双方签名后付清；4、乙方石灰厂等附着物、甲方南边小屋附着物同时拆掉（乙方矮墙必须在96年3月底拆掉）；5、甲方造屋期间，搬运砖石等物资过乙方地方，乙方不能阻挡，乙方拆厂房矮墙时砖石块等物甲方也不能阻挡。”协议达成后，被告胡松良的妻子要求先付清找补款后签字。原告妻子在村干部面前当场交给被告胡松良的妻子找补款270元，之后双方签字，协议生效。1995年9月4日，原告向有关部门提交了建房审批表，同年10月26日被批准建房。1996年12月，原告房屋建成后，被告既没有按照协议约定在南边地埂直落1.5米给甲方做通道，也没有按照协议将石灰厂等附着物拆掉。1998年3月16日，原告与被告胡松良达成《建造相邻围墙协议》，协议载明：“经双方协商，围墙总造，屋弄费用用料各一半。围墙各边各人所有，互不干涉，围墙两边各不动用造小屋。围墙建成后，原告无法从被告房前道路进出，便要求被告胡松良按照协议约定清除该路段的障碍物，但被告胡松良要求待被告胡铁波房屋房屋建成后退让。2002年3月，被告胡铁波房屋建成后，二被告不但不将协议约定的地段退让，反而将胡铁波建房后多余的砖块堆放在协议约定的应退让路段，阻止原告通行。为此，原告以“确定土地使用权”为由向法院多次起诉，但因诉由不成立而撤回诉讼。此后，双方为此多次发生纠纷。2012年12月，被告胡松良违反《建造相邻围墙协议》，在共有围墙的西边建造平房两间。原告再次要求被告让出通行道路但遭拒绝，经调解亦无果。为此，原告诉至法院，请求：判令两被告清除堆放在原告大门直出1.5米宽度内堆放的障碍物供原告通行。两被告共同辩称：1、原告房屋北面与公路相连，案涉地段并非其出入唯一通道，也不是历史形成的通道，故本案实为地役权纠纷；2、地役权的设定须经协商，案涉地段的使用双方虽有约定，但因原告未按约定支付补偿款，故协议无效，相应的原告使用案涉地段通行的权利亦消灭；3、就案涉土地的使用，双方达成协议的时间为1995年，原告现在才起诉，已经超过诉讼时效。经查明：原告系金塘镇新道东路**房产所有人，被告胡松良系金系金塘镇新道东路**房屋建造人，胡铁波系金塘镇系金塘镇新道东路**房屋建房审批人，被告胡松良、胡铁波分别在上述三房屋居住。上述三房屋均坐落于金塘镇新道东路南侧，自东西向依次毗邻。其中124号房屋北面有门通至新道东路。房屋院墙西南侧处留有西建造“大门”的出口，出口一直向西至沿金塘镇新道东路122号、120号房屋院墙外约1.5米宽地段现堆放有两被告的砖、瓦、木材等杂物，无法正常通行。因通行所需，在建房之前，原告与被告胡松良于1995年9月1日达成《土地对调协议》，协议中约定“乙方（被告胡松良）应留出南边地埂直落1.5米（即上述现堆放有砖、瓦、木材的地段）给甲方做走路”，协议甲方为原告，乙方为被告胡松良，原告的妻子邵苏琴、被告胡松良的妻子邵亚芬分别在协议落款处签名。该协议签订时，被告胡铁波尚未从被告胡松良作为户主的家庭户中分户。被告胡铁波约1999年分户，并于2001年通过建造新道东路120房屋用地的审批，胡铁波的《农村私人建房用地呈报表》中备注一栏载有“道地南面留1.5米路，通到胡达夫（富）屋前”。上述事实有《土地对调协议》1份、原告及被告胡铁波的《农村私人建房用地呈报表》各1分、照片6张、定海区金塘镇卫平村村民委员会与舟山市定海区金塘镇人民政府共同出具的《证明》1份及原、被告的庭审陈述予以证实，本院予以确认。本院认为：原告房屋北面虽有门通至新道东路，但该处通道不能替代“大门”。根据本地传统风俗，房屋的“大门”系完整房屋必须的一部分，具有不可替代的作用。如果“大门”无法通行，其也就失去本身的功能及意义。本案中，按照目前原告服务“大门”的方位朝向，原告进出“大门”必须利用案涉土地。因此，从客观上看，原告作为坐落于金塘镇新道东路124号房产的权利人为进出“大门”通行有利用两被告作为权利人的案涉土地的必要性。并且，被告胡铁波的《农村私人建房用地呈报表》中“道地留1.5米路，通道胡达夫（富）屋前”的记载，不仅可证实之前《土地对调协议》中乙方（被告胡松良）应留出南边地埂直落1.5米（及上述现堆放有砖、瓦、木材的地段）给甲方做走路”之约定的事实，其在一定程度上也反映出原告利用两被告作为权利人之土地的必要性。从主观上说，原告利用两被告作为权利人的相邻土地系为出入原告方“大门”方便，而无提高其所居住的房屋利用价值的目的。综合以上主、客观因素及案涉房屋相互毗邻之事实判断，原告因通行之必须而合理利用两被告作为权利人的相邻之土地，应属于相邻关系的范畴。相邻关系作为法定之权利义务关系，无论原、被告是否就同意原告利用案涉土地通行达成协议，原告均有权利用该土地通行且得据此排除两被告之妨害，且因该权利系基于物权产生出来的排他的权利，故该项权利不受诉讼时效之限制。关于被告抗辩原告未按照协议支付使用案涉土地的对价一节。根据原告提交由定海区金塘镇卫平村村民委员会出具的《证明》中“款付清后双方签名”的记载，原告已经支付使用案涉土地的对价，故本院对被告的该节抗辩意见不予采纳。综上，本院认定原告有权利用案涉土地通行。原告虽有权利用该土地通行，但应限于合理范围，该范围参照《土地对调协议》及实际情况以1.5米为限，在此范围内两被告不得妨害原告通行。至于原告诉称的有关《建造相邻围墙协议》一节，与原告的诉讼请求无关，本案中不予处理。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第八十三条及《中华人民共和国物权法》第八十七条之规定，判决如下：被告胡松良、胡铁波不得妨害原告胡达富在金塘镇新道东路120号、122号房屋南院墙外侧自墙向外宽1.5米地段通行。本案受理费80元，减半收取40元，由被告胡松良、胡铁波共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省舟山市中级人民法院。上诉案件受理费80元应在递交上诉状时预交（具体承担金额由舟山市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户银行舟山市农行南珍支行，账号19×××06。上诉期届满后七日内仍未缴纳又不提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  周志明二〇一四年十二月十七日书 记 员  金 力