阳江市江城区人民法院民 事 判 决 书（2014）阳城法民二初字第719号原告：郑剑光。委托代理人：黄志豪，广东真智律师事务所律师。委托代理人：阮永华，广东真智律师事务所律师。被告：阳江同心房地产开发有限公司。委托代理人：黄泽强，该公司员工。委托代理人：梁紫琪，该公司员工。原告郑剑光诉被告阳江同心房地产开发有限公司（以下简称同心房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，原告于2014年10月9日向本院起诉，本院于同日受理，依法由代理审判员谢绍靖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑剑光的委托代理人阮永华，被告同心房地产公司的委托代理人黄泽强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑剑光诉称：2013年1月5日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第4幢第1102号商品房一套。该商品房的购房款479830元原告已付清。《商品房买卖合同》第八、十一条约定被告应于2013年6月30日前向原告交付商品房，并且同时出示《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等证明文件，但被告至今仍未履行该义务，行为已构成违约。自违约之日起计至2014年1月12日止，被告逾期交付196天，根据《商品房买卖合同》第九条第1项第（2）目：“逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3.00%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”的约定，原告可请求被告承担给付违约金并且继续履行合同的责任。因此，根据原告的请求，被告应支付违约金28214元（479830元×196天×0.0003／天=28214元）。综上所述，被告的行为已给原告造成严重损失，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特此起诉，请求判令：一、被告支付违约金28214元给原告（上述违约金暂计至2014年1月12日，违约金具体数额自2013年7月1日起计至商品房实际合格交付之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。被告同心房地产公司辩称：一、被告迟延交付商品房的原因是市政部门迟延审批相关工程，导致被告无法按时办理竣工验收程序。根据原、被告签订的《商品房买卖合同补充协议》第十一条第六项“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书的期限，无须承担违约责任”的约定，被告于2013年5月7日向市政部门申请涉诉房地产项目的给水主管道工程的审批，但因该期间阳江市正在申请“国家园林城市”而暂停市内市政工程开挖审批，直至2013年12月13日才予以批准。期间相隔两百多天，被告无法进行施工，从而无法办理竣工验收手续。被告于2014年1月13日办理涉案商品房的竣工验收备案，由此可知，若市政部门对被告于2013年5月7日的申请予以受理，则市政部门最迟应当于7天内即2013年5月15日通过被告的申请，被告完全有可能于2013年6月30日前向原告交付房屋。由此证明被告延迟交付房屋的根本原因是市政部门延迟审批涉诉商品房给水主管道工程。因此，被告交付房屋的时间应当顺延212天，即交付时间应当为2014年1月28日。即使被告有迟延交付房屋的情况，也应当以2014年1月29日为迟延交付时间的起始日。二、原告计算违约金没有任何事实依据，被告已向原告交付房屋。2013年9月15日，被告已向原告交付了房屋钥匙，且双方签订了《业主钥匙签收单》，故根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用”规定，应视为被告已于2013年9月15日向原告交付房屋。故根据上文所述，被告已在2014年1月28日之前向原告交付房屋，被告不存在迟延交付房屋的行为。退一步来说，即使按照合同约定被告应当于2013年6月30日交付房屋，违约金应当从2013年7月1日计算至2013年9月15日。由此可知，原告的违约金主张没有任何事实及法律依据。综上，按照《商品房买卖合同》、《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》以及相关法律法规规定，被告交付房屋的时间应当顺延为2014年1月28日，且被告已于2013年9月15日向原告交付房屋，被告不存在违约行为。故原告的诉讼请求没有任何法律及事实依据，请求法院依法驳回。经审理查明：2013年1月5日，原告郑剑光（买受人）与被告同心房地产公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：2013020258），合同主要约定：买受人向出卖人购买坐落于阳江市江城区新江北路898号威尔登堡花苑第4幢第1102号商品房一套，该商品房为预售商品房，预售许可证为阳预许证字2012017号，建筑面积共107.81平方米（其中套内建筑面积86.32平方米，公共分摊建筑面积21.49平方米），单价为每平方米5558.74元，房屋总价款为479830元，定于2013年6月30日前交付，出卖人交付时具备“该商品房经验收合格”条件，并将符合合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的出卖人需承担如下违约责任：1、逾期不超过180日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之三的违约金。期后，原、被告双方又签订了一份《商品房买卖合同补充协议》，该协议第十一条第六项约定“因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋，无须承担违约责任。”合同签订后，原告按时支付了全部购房款。2013年9月15日，原告郑剑光签收了涉案房屋钥匙。原告认为被告没有按时交付经验收合格的商品房，遂诉至本院，请求如诉称。另查明，本案讼争房屋所在的威尔登堡工程已于2014年1月13日办理工程竣工验收合格备案手续。庭审中，被告同心房地产公司向本院提交一份《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》（以下简称回执），拟证明因为政府管理部门行为导致被告迟延竣工并导致被告迟延向原告交付房屋，该情形属于被告不可预见、不可控制、不可避免的情形，被告迟延交付房屋行为依法有据。经质证，原告认为该证据存在以下问题：一、阳江市城市综合管理局在没有法律、政策、政府法令或相关规范性文件作为依据的情况下，于2013年5月至6月期间停止对被告同心房地产公司的施工许可申请，属于行政违法，《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第十一条第六项并没有关于行政审批为免责事由的约定，更何况是违法的行政审批行为，即使有上述约定，也因为格式条款包含免除、减轻责任的内容而无效；二、被告同心房地产公司在2013年6月检查工作完成后未及时采取补救措施，对逾期交房应当承担违约责任；三、上述《回执》显示不批准开挖路段仅限于创园必检路段，而失去范围内其他路段仍可以批准施工，因此被告同心房地产公司仍然可以通过其他路线完成给水工程；四、阳江市城市综合管理局称对被告同心房地产公司在2013年5月期间的施工申请不予受理，根据《行政许可法》的规定，该局应提交书面凭证作为依据，否则无法确认上述《回执》内容的真实性；五、《回执》所反映的施工许可仅仅限于新江北路边绿化带的道路，并没有证据证明其与涉案房地产项目及工程项目竣工验收有直接关系；六、即使被告同心房地产公司于2013年5月申请道路施工的事实属实，也是因为其没有规划好工程进度所致。本院依职权向阳江市中级人民法院调取了由阳江市城市综合管理局出具的《广东省阳江市中级人民法院关于协助查询函补充说明》（以下简称《补充说明》），主要内容是：我局应市创园办以及相关创园工作要求，从2013年5月起，停止市区道路挖掘施工许可审批业务。2013年11月23日至25日国家住建部对我市创园进行验收，创园工作结束后，我局于2013年11月26日恢复市区道路挖掘施工许可的审批业务。经质证，原告对上述《补充说明》不予认可，其主张阳江市城市综合管理局的行政行为没有法律依据，且未经该局出庭作证，上述《补充说明》内容违法，亦与本案的房地产建设无关。被告对上述《补充说明》没有异议。以上事实，有原告提供的原告的身份证、《商品房买卖合同》、购房发票、工商登记资料，被告提供的《商品房买卖合同》补充协议、《阳江市供用水合同》、施工图、施工许可证、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、业主钥匙签收单、《广东省阳江市中级人民法院协助查询函（回执）》、本院依职权调取的《广东省阳江市中级人民法院关于协助查询函补充说明》及庭审笔录等证据证实，本院予以确认。本院认为：本案是被告作为出卖人将正在建设中的商品房预先出售给原告，原告支付房屋价款，被告向原告交付房屋过程中产生的纠纷，属商品房预售合同纠纷。原、被告在平等自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2013010078），是双方真实意思表示，主体适格，内容合法；本案涉案预售的商品房亦已领取商品房预售许可证，该合同合法有效，双方应按照合同的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为被告在履行合同中是否构成违约及如何承担违约责任的问题。根据原告郑剑光于2013年9月15日收到涉诉房屋钥匙及涉诉房屋所在的威尔登堡工程于2014年1月13日办理了工程竣工验收合格备案手续的事实，应认定被告于2014年1月13日交付经验收合格的商品房给原告。对于被告同心房地产公司于上述时间交房给买受人是否违反合同的约定的问题，《商品房买卖合同》虽约定被告同心房地产公司定于2013年6月30日交付商品房给买受人，但双方在补充协议约定了“买受人同意，除不可抗力外，因遵守法律法规和政府法令，或因政府部门进行与本项目关联的市政工程等事件导致房屋无法按时交付和办理房屋产权证书的，出卖人可以顺延交付房屋和办理房屋产权证书，无须承担违约责任”，该约定对双方当事人具有约束力。根据被告提供的《回执》，阳江市城市综合管理局确认被告同心房地产公司于2013年5月间申请道路挖掘施工许可证，但由于阳江市进行创园活动，同心房地产公司所申请挖掘路段是在新江北路边绿化带，是创园活动必检路段，而没有受理同心房地产公司的申请，同心房地产公司在创园工作解除后即于2013年12月3日再次申请挖掘道路施工许可证。由于市政府的创园活动不批准被告同心房地产公司开挖道路，造成被告在上述期间无法施工而延误工期，无法按合同约定的期限交付商品房给买受人。被告开挖道路虽然不是市政工程，但与市政管理有关，且是政府创园活动的市政管理要求不批准其施工，其无法施工的原因应属于双方在补充协议约定的可顺延交付楼房的事项，故上述期限应与扣减。上述《回执》中未明确被告同心房地产公司提出申请的日期，而被告主张的2013年5月7日递交申请也未能提供证据证明，可推定被告在5月底提出申请，故顺延期限应从2013年6月1日起计至2013年12月3日被告再次提出挖掘道路申请时止，共186天，该期间为双方合同约定应顺延交房的时间。从2013年7月1日起计至实际履行交房义务时（2014年1月13日）止，被告迟延196天交房，扣除应顺延期间186天，被告实际迟延交房10天。被告提交的《回执》及本院依职权调取的《补充说明》均系阳江市城市综合管理局对阳江市中级人民法院协助调查函的回复，原告未能提供证据证明上述调查函的内容失实及相关行政行为违法，因此本院对于该份证据予以认可。原告郑剑光主张阳江市城市管理局的不予审批行为违法，且该局对被告给水工程的不予审批不属于免责事由，不应顺延交房时间，理据不足，本院不予采纳。被告迟延49天交付商品房给原告，其行为已经构成违约，应支付违约金给原告，违约金按合同约定的按已付房价款每日万分之三计算为：479830元×0.0003／天×10天=1439.49元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款第一百三十八条和第一百五十三条的规定，判决如下：一、限被告阳江同心房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金1439.49元给原告郑剑光；二、驳回原告郑剑光的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费253元，由被告阳江同心房地产开发有限公司负担50元，由原告郑剑光负担203元（该款已由原告预交，本院不作退回，待被告履行上述款项时一并支付给原告50元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。代理审判员  谢绍靖二〇一四年十二月十八日书 记 员  杨冬霞