天津市津南区人民法院民 事 判 决 书(2016)津0112民初1483号原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司，住所地天津市津南区八里台镇工业园区。负责人李长江，总经理。委托代理人李立磊，该公司职员。被告刘波。原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司（以下简称“碧桂园物业公司”）与被告刘波物业服务合同纠纷一案，本院于2016年3月2日立案受理，依法由代理审判员闵杰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告碧桂园物业公司之委托代理人李立磊、被告刘波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告碧桂园物业公司诉称，被告系八里洲碧桂园蓝岸庭院164-2-501号（面积：144.7㎡）的产权人。按照原告与天津八里洲房地产开发有限公司签订的《天津市住宅前期物业服务合同》及相关法律法规，原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，提供完善的物业服务，履行了自己应尽的义务，被告自2014年2月1日至2015年12月31日，共拖欠23个月（每月物业费标准为2元/㎡）共计6656.2元物业服务费。原告多次向被告催缴物业服务费，但被告均置之不理，故诉至法院要求判令被告支付原告自2013年2月1日至2015年12月31日的物业费6656.2元、违约金6268.39元，共计12924.59元；诉讼费由被告承担。被告刘波向法庭提交书面答辩状辩称：1.原告不具有企业法人资格，不具有独立的法律地位，不能独立承担民事责任，故没有起诉资格；2.天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司在选聘前期物业服务企业的招标活动中与广东碧桂园物业服务股份有限公司违法招投标，前期物业服务合同无效；3.原告未按规定时间组织成立业主委员会，原告未与业主委员会签订物业服务合同；4.小区私搭乱建、侵占绿地、饲养家禽现象严重，物业管理失责；5.物业管理收费超标，服务内容不到位，未能达到一级服务等级的标准。综上要求原告归还其已交纳的物业费并赔偿因管理不善给被告造成的损失。双方争议焦点：1.原告是否尽到服务职责；2.被告是否应当向原告缴纳物业服务费及违约金。围绕争议焦点，原告向法庭提供证据如下：1.前期物业合同和备案复印件各1份，以此证明原告收取物业费和滞纳金的依据。2.催缴通知单照片1张，以此证明原告曾多次向业主催缴物业费。3.业主入住登记表复印件1张、收楼通知书复印件1张、物业及资料移交书复印件1张，以此证明业主办理相关入住手续。4.日常保洁检查评估表复印件1份、巡更记录表复印件1份，以此证明保洁和巡更情况。5.营业执照复印件1张及资质证书复印件1份，以此证明原告具有资质。6.欠费明细1份，以此证明被告拖欠物业费及违约金的数额。经当庭质证，被告对证据1认为前期物业合同并非由原告签订，而是原告的总公司，另应当提供招投标手续；对证据2没有异议，在2016年贴在门口的；对证据3无异议；对证据4认为其提供的资质证书是其总公司的，营业执照是原告的；对证据5不认可，认为与事实不符；对证据6无异议，但不能体现原告尽到了服务职责。被告刘波向法庭提交如下证据：1.碧桂园开发有限公司前期物业招标公告1份，以此证明该公司违法进行招投标。2.收楼新闻1份，以此证明被告居住小区于2011年交房，第一批业主入住已经超过两年，至今未能成立业主大会，应由业主大会与物业签订物业合同。3.网上截图4张，以此证明被告曾在网上反映碧桂园小区私搭乱建的情况。4.网上截图3张，以此证明被告曾向市政府就碧桂园小区私搭乱建情况进行反映，回复与实际情况不相符。5．照片23张，以此证明被告未能完全履行其服务职责，物业服务存在瑕疵。6.视频光盘1张，以此证明小区内存在饲养家禽牲畜的情况。经当庭质证，原告对证据1不认可，公司按照严格程序进行招投标，并且就前期物业合同进行了备案；对证据2、3、4、5的真实性无异议，但不能证实物业没有尽到服务职责；对证据6认可，就此情况物业向有关部门反映过，物业没有执法权，且通过视频也能反映出小区的绿化是非常好的。本院经审查分析认为，原告提交的证据1-5符合证据的真实性、合法性和关联性，关于前期物业合同虽由原告总公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订，但原告作为分公司对该物业进行实际管理并不违反法律规定；关于资质证书，原告作为广东碧桂园物业服务有限公司的分公司，系该公司的分支机构，因此享有其总公司所具有的资质，综上本院对上述证据的证明效力予以确认。原告提交的证据6系原告对于被告拖欠物业费用及违约金的计算，不属于证据范围，故对其证明效力本院不予确认。被告提交的证据本院综合分析后作为认定案件事实的依据。根据本院认定的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2010年4月30日，广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订天津市住宅前期物业服务合同，天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司委托，广东碧桂园物业管理有限公司对坐落于天津市津南区八里台镇八二路以南的碧桂园（蓝岸庭院）小区进行前期物业管理。该合同约定业主应于每月15日前交纳物业费，逾期交纳的，从逾期之日起按应交物业管理服务费的日千分之三交纳违约金。物业管理服务费用低层住宅1.2元/月·平方米；配备电梯、消防、二次供水等机电设备的运行、维护、管理费用低层住宅按建筑面积每平方米1.42元，共计2.62元/月·平方米的标准由业主交纳。后由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司对蓝岸庭院小区实际进行物业管理，在实际管理服务过程中原告按照2元/月·平方米的标准向业主收取物业费用。2011年7月8日，被告刘波向天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司购买碧桂园蓝岸庭院164-2-501号房屋1套，建筑面积144.7㎡。天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司于2012年10月30日向被告交付房屋，并告知物业服务费自2012年11月1日计收。自2014年2月1日起被告一直未向原告缴纳物业服务费。本院认为，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业管理服务合同对业主及物业服务企业均具有约束力，物业服务合同所产生的权利与义务应由物业管理企业及各业主依合同之约享有与承担。本案中，前期物业合同系广东碧桂园物业管理有限公司与天津八里洲碧桂园房地产开发有限公司签订，并向天津市国土资源和房屋管理局进行备案，应为合法有效。原告作为广东碧桂园物业管理有限公司的分支机构根据该前期物业合同为被告刘波提供了物业管理服务，且被告已向原告交纳了部分物业费用，双方已形成物业管理合同关系，故被告刘波应依约向原告交纳物业费用。关于被告认为原告不具有企业法人资格，不具备诉讼资格的答辩意见，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条第一款的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”另根据《最高人民法院关于适用的解释》第五十二条的规定：“民事诉讼法第四十八条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：……（五）依法设立并领取营业执照的法人的分支机构；……”原告作为法人的分支机构，并依法领取营业执照，故可以作为民事诉讼的当事人参加诉讼，故对于被告此项答辩意见本院不予采信。关于被告认为原告物业收费超过规定标准的答辩意见，原告收取的物业费用分为两部分，其中物业管理服务费用低层住宅1.2元/月·平方米，并未超出天津市一级物业收费标准1元/月·平方米的20%，故被告此项答辩意见本院不予采信。关于被告认为原告物业服务不到位，不同意支付物业费的意见，本院认为被告已根据前期物业合同享受了原告所提供的保安、保洁等服务，其辩称的事由均不属于拒缴物业费用的法定事由，故对该答辩意见本院不予支持。同时，本院亦认为原告应当提供与其收取物业费用相匹配的物业服务，根据被告提交的照片显示，原告提供的物业服务的碧桂园蓝岸庭院小区私搭乱建、饲养家禽及大型犬情况严重，绿地亦有被破坏的情况，对业主的居住环境造成影响，原告对于上述情况虽无执法权，但应对于私搭乱建的业主进行劝阻及采取合理的措施进行限制，并及时向相关执法部门进行反映，而不能仅以无执法权而一推了之，综上本院认为原告提供物业管理服务确实存在瑕疵，本院酌情考虑减免部分物业费，以减免10%为宜。被告住房面积为144.7㎡平方米，按照原告主张的每月每平方米2元物业费计算，每月物业费应为289.4元，根据原告主张，被告应交纳2014年2月1日至2015年12月31日23个月的物业服务费共计6656.2元的90%，计5990.58元。对于原告要求被告支付违约金的主张，因其提供物业服务存在瑕疵，故本院不予支持。另关于被告要求原告退还其缴纳的物业费用并赔偿其损失的主张，其未能在规定的期限内向本院提交反诉书并缴纳诉讼费用，本院不予处理。原告作为物业服务管理单位，今后应尽力提升物业服务品质，改善业主居住环境，维护小区秩序，而被告作为业主在享受原告提供的物业服务的同时应当及时缴纳物业费用，拖欠物业费将制约物业公司对于服务的投入，必然导致服务质量的降低，无法满足业主的需求，又会有更多的业主拒缴物业费用，如此恶性循环损害的将是双方的根本利益，且该行为对于大多数按期支付物业费用的业主亦不公平。希望原、被告双方能够相互理解，各自履行应尽的义务，共同维护和创造良好的居住环境。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘波于本判决生效后3日内给付原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司2014年2月1日至2015年12月31日的物业服务费5990.58元。二、驳回原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费62元，由原告广东碧桂园物业服务股份有限公司天津分公司负担37元，被告刘波负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级法院。代理审判员 闵 杰二〇一六年六月二日书 记 员 林鹏志速 录 员 张喜娟