江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0281民初4882号原告葛亚辉。委托代理人陶海泉，江苏润众律师事务所律师。被告江阴市宏茂房产开发有限公司，住所地江阴市华士镇环南路。法定代表人杨寿宝，该公司董事长。委托代理人徐少宗，江阴市华士法律服务所法律工作者。原告葛亚辉与被告江阴市宏茂房产开发有限公司（以下简称宏茂公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年4月7日立案受理后，依法由审判员陈教智适用简易程序于2016年5月13日公开开庭审理，原告葛亚辉的委托代理人陶海泉，被告宏茂公司的委托代理人徐少宗到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛亚辉诉称：2014年2月17日，他与被告签订一份商品房买卖合同，约定他向被告购买位于江阴市华士镇环东路的华府名邸21号501室房屋一套，该房屋及车库等的总价款为575300.06元，交房期限为2013年12月30日之前。合同签订后，他按照约定向被告支付了全部房款575300.06元。但被告未在合同约定的交房期内向他交付合同约定的房屋。此后，他多次要求被告交付房屋，但被告均以房屋尚未通过相关部门的综合验收为由无法交房。依据《民法通则》、《合同法》的相关规定，他与被告签订的合同系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定全面履行。该房屋买卖合同已约定了交房时间，被告未按照合同约定交付房屋，其行为已构成违约，其理应向他交付房屋并承担逾期交房的违约金。为了保护他的合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、被告立即交付房屋并承担自2013年12月31日至2016年3月20日止的逾期交房的违约金共计46632.50元（共811天），以后顺延至实际交房之日为止；2、被告承担本案诉讼费用。被告宏茂公司辩称：第一，原被告在合同中约定的交付期限2013年12月30日是无效条款，原被告在2014年2月17日才签订商品房买卖合同，而交房期限在合同签订以前，所以这个交房期限约定是无效的，产生这个情况的原因是他公司一直沿用格式化的商品房买卖合同，在以前的商品房买卖中使用该合同，原被告在签订买卖合同时都未注意到这点，他公司认为应当按交付商品房的实际日期作为原告方要求承担违约责任的起算点。第二，虽然他公司没有及时将商品房完成综合验收，但已经将房屋交付给原告方使用，原告方也已经实际占有和使用该房屋。他公司的违约行为是很轻微的，只是履行存在瑕疵，并未给原告造成实际损失，故违约责任应当相应减少50%。经审理查明：2014年2月17日葛亚辉与宏茂公司签订《商品房买卖合同》（以下简称销售合同）1份，约定由宏茂公司出售给葛亚辉华士镇环东路东侧华府名邸21单元6层501号房屋，房屋价款为514510.88元。销售合同对商品房的基本情况、面积、违约责任、交房期限等均进行了详细约定，其中销售合同第八条约定：“出卖人应当在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经综合验收合格的房屋交付买受人使用。”第九条约定：“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起10天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。”销售合同签订后，葛亚辉共给付宏茂公司房款514510.88元及其他费用共计575300.06元，其中225300.06元现金于合同签订日2014年2月17日交付，350000元个人贷款于2014年2月25日交付。葛亚辉于2014年3月17日从宏茂公司处领取所购房屋的装潢钥匙并进行实际装修，该房屋现尚未办理房产证。因葛亚辉认为宏茂公司未按约定交付房屋，构成违约，于2016年4月7日向本院提起诉讼，形成此诉。再查明：2015年12月31日华府名邸通过交付使用竣工验收。以上事实有《商品房买卖合同》、收款收据、贷款凭证、《江阴市住房和城乡建设局关于商品房（华府名邸）通过交付使用竣工验收的通知》、《商品房项目交付使用竣工验收表》及当事人陈述在卷予以佐证。本案的争议焦点是：1、双方约定的房屋交付时间是否有效；2、违约金应如何计算，计算时间及计算方式。关于本案的争议焦点1，本院认为：合同是当事人通过达成合意以满足各自期待为目的对未来事务作出的共同安排。合同的履行逻辑上必然发生在合同订立之后。对合同的具体内容考察，应当详细分析当事人的真实意思表示达成的合意。一般而言，合同文本是表现当事人合意的直接依据，但在本案中，销售合同约定的履行期限在该合同订立之前，如果认定该约定有效，则必然导致宏茂公司在销售合同生效的同时即处于违约的状态，这显然并非宏茂公司真实意思表示，也与宏茂公司缔结合同的目的相违背。结合该销售合同属于宏茂公司提供的格式合同的事实，应当认定导致履行期限先于合同订立日期的原因是宏茂公司在未仔细审核合同的情况下即与葛亚辉签订销售合同。因此，销售合同第八条对履行期限的约定应视为约定不明，合同对履行期限约定不明确的，当事人可以对履行期限达成补充协议。本案双方当事人并未对履行期限达成其他补充协议，故债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。葛亚辉于2014年2月25日给付全部房款，宏茂公司于2014年3月17日将装潢钥匙交付葛亚辉，葛亚辉已进行装修，故宏茂公司系在合理期间内将房屋转移占有，亦应在当天按照合同约定全面履行，将经综合验收合格的商品房交付葛亚辉。关于本案的争议焦点2，本院认为：法律关于房屋验收的强制性规定及销售合同的约定是判断本案中宏茂公司是否构成违约的根本依据。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”销售合同第八条明确约定：“出卖人应当将具备该商品房经综合验收合格的房屋交付买受人使用。”综合验收合格的房屋是指符合实际使用条件，办理相关登记手续，交付相关权利凭证并且按照法律要求验收合格的房屋。宏茂公司辩称，虽然他公司没有及时将商品房完成综合验收，但已经将房屋交付给原告使用，原告也已经实际占有和使用该房屋，他公司的违约行为是很轻微的，并未给原告造成实际损失，故违约金应减少50%。本案中，从当事人缔结销售合同的目的分析，葛亚辉购买该商品房的目的不仅为了实际占有该房屋，而且期待通过实际使用该房屋享受其带来便利包括免除因该房屋未验收合格带来的心理负担。宏茂公司交付葛亚辉房屋时，房屋并未达到实际使用条件也未按照约定综合验收合格，葛亚辉接受该房装潢钥匙不意味其放弃依据销售合同约定追究宏茂公司违约责任的权利。宏茂公司于2015年12月31日才将房屋验收合格，且至今未为买受人葛亚辉办理房产证及土地使用权证等手续，已构成违约，应当按照销售合同第九条的约定承担违约责任，宏茂公司辩称违约金减少50%并无事实和法律依据，故本院对宏茂公司的抗辩事由不予采纳。宏茂公司应承担2014年3月17日起至2015年12月30日止（综合验收合格前日）按照每日51.451088元计算的违约金，即33649.01元（51.451088元*654天）。综上，宏茂公司未按照合同约定履行销售合同义务是引起诉讼的原因，宏茂公司应当承担相应的违约责任。鉴于葛亚辉已实际占有房屋并已装修入住，葛亚辉再要求宏茂公司交付房屋的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条之规定，判决如下：一、江阴市宏茂房产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内给付葛亚辉违约金33649.01元。二、驳回葛亚辉的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计480元（葛亚辉已预交），由葛亚辉承担180元；由江阴市宏茂房产开发有限公司负担300元，于本判决发生法律效力之日起10日内直接给付葛亚辉。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据上诉请求，按照《诉讼费用交纳办法》规定的标准预交第二审案件受理费（款汇：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审判员  陈教智二〇一六年六月八日书记员  黄静宇