江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2014）昆周民初字第0077号原告苏州沃兹维尔旅游用品有限公司，组织机构代码05348767-6，住所地昆山市周市镇新镇路XX号。法定代表人徐燕，该公司总经理。委托代理人刘学友、许小平，江苏维世德（昆山）律师事务所律师。被告昆山市集装网络厂，组织机构代码13814217-5，住所地昆山市新镇工业小区。法定代表人郝月妹，该厂厂长。委托代理人米长虎，江苏惟勤律师事务所律师。原告苏州沃兹维尔旅游用品有限公司（以下简称沃兹维尔公司）与被告昆山市集装网络厂（以下简称集装网络厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年2月12日立案受理后，依法由审判员金忠独任审判，于2014年3月5日第一次公开开庭进行审理，后原告申请评估，评估完毕后本院依法组成合议庭，并于2014年11月20日第二次公开开庭进行了审理。原告委托代理人刘学友（参加第二次庭审）、许小平（参加第一次庭审），被告法定代表人郝月妹及其委托代理人米长虎均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沃兹维尔公司诉称：2012年7月26日，原告与被告签订为期5年的房屋租赁合同，原告承租被告位于昆山市周市镇新镇路XX号的厂房，原告按照5年的规划招聘员工、添置设备、装修厂房。但合同才过1年，被告就在2013年9月15日发函给原告，要求收回厂房，限期搬离，后原告无奈从被告厂房搬离至上海重新租房经营，因被告违约行为造成原告巨大损失，原告与被告多次交涉未果，为此诉至法院，要求被告退还保证金88600元、赔偿装修损失174231.68元、搬迁费损失55000元、营业及停业损失300000元及环评费损失6000元，合计623831.68元，诉讼费用由被告承担。本案审理期间，原告变更诉讼请求为要求被告退还保证金88600元、赔偿装修损失59057元、搬迁费34965元、营业及停业损失811378元及环评费损失6000元，合计1000000元。被告集装网络厂辩称：原告未经被告同意擅自装修，装修损失应由原告承担，即使装修经过被告同意，形成附合的装修残值部分才可主张赔偿，现认可装修损失评估金额59057元，但仅有两处隔断墙、卫生间隔断门和两扇窗所形成的装修物，其余物品均未形成附合，原告应自行搬离，该部分答辩人不应该承担；搬迁费双方没有约定，不应由被告承担；营业及停业损失因被告已提前3个月通知原告搬迁，故不存在该费用，且被告提供原告在工商局2012年度备案报告，2012年亏损18.62万元，所以其主张营业损失没有依据；保证金88600元同意退还，但原告未严格按照合同约定履行义务，造成严重的安全隐患才导致解除合同，尚欠6个月的土地使用税，房产税和水费，原告搬离厂房中损毁的设施，原告还应承担修复费用、变压器损坏和占用厂房损失等，均应在保证金和违约金中扣除；环评费如果法院判决被告承担的，应按合同5年扣除原告已使用18个月，被告愿意承担4200元。经审理查明：2012年7月26日，原告（乙方）与被告（甲方）签订厂房租赁合同一份（合同号：昆20120726），约定被告将座落于昆山市周市镇新镇路XX号的厂房（面积为二号楼二楼整层含办公室，三楼办公室2589.34平方米、一楼736.29平方米，公摊面积含门卫室配电房、泵房25平方米）出租给原告使用，租赁期限为2012年8月1日至2017年7月31日止，租金为531800元／年，租金半年一付，首期租金乙方于入驻当日支付，以后每半年分别于1月1日、7月1日前支付下期租金，双方约定原告于签订合同当日支付保证金88600元。合同第五项双方的权利义务及责任第3条约定：租赁期间，使用该厂房发生的水、电、煤气、通讯等一切费用，以及相关税收包括乙方经营活动中产生的一切税费和土地使用税等均由乙方承担；第11条约定：乙方另需装修或者增设附属设施及设备，应事先征得甲方同意，按规定须审批的应由有关部门批准后方可进行；第12条约定：厂房租赁期间，乙方可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，装修费由乙方自负，租赁期满后如乙方不再承租，男方也不作任何补偿。合同第七项违约责任中第2条约定：租赁期间，乙方如提前退租视为违约，乙方所付保证金不能退回，同时要付清在租赁期间内的有关费用及赔偿甲方两个月的租金，付清费用后乙方可以自行处理厂内属于乙方之财物；如果甲方中途收回租赁物业，需提前三个月通知乙方，并退回乙方全部保证金及赔偿乙方两个月租金。合同签订后，原告于2012年7月31日向被告支付保证金88600元，于2012年8月2日支付首期半年租金265900元，后进行装修（其中包含在厂房房顶安装太阳能热水器、定作十多米高的移动货梯等）并通过环境影响评价验收，于2012年9月11日经昆山市工商局注册登记成立后开始经营，原告于2012年10月10日支付昆山市安洁环境科技发展有限公司环境影响评价费为6000元，后按合同约定付清至2013年1月底的租金。原告在租赁经营期间，收到被告2013年9月15日《声明》一份，该书面声明主要内容为被告因业务扩展，原有厂房不能满足生产需要，故被告需收回出租给原告的位于昆山市周市镇新镇路XX号的厂房，要求原告于2014年1月20日前搬离。后原告于2014年1月20日与昆山开发区好男儿搬家服务部签订搬迁合同一份，由该搬家服务部负责搬迁原告厂房事宜，原告支付搬迁费34965元。2013年1月26日原告向被告邮寄交房通知书一份，载明“原告已于发函日前搬离，通知被告在接到通知后立即办理收房手续”等内容，被告于2013年1月27日收到该通知书，并于2013年1月29日与原告办理了厂房钥匙交接手续，后被告将该厂房另行出租。此后，原告就被告提前解除合同造成的各项损失向被告主张，双方协商未果，由此引起纠纷。另查明：2014年1月10日，原告申请江苏省昆山市国信公证处对承租厂房内的装修、设备、物品现状进行拍摄作证据保全，后该公证处于2014年1月22日出具公证书一份。本案审理期间，原告提交鉴定申请，要求对诉讼请求中所涉的装修损失、停产停业损失（含停业及经营损失）进行评估，2014年4月10日，原、被告双方共同前往涉案厂房，就原告在被告厂房的留存物品进行清点确认，并制作现场财产确认清单一份，确认原告留存物品包含活动板房2间、移动货梯1架、不可移动隔断墙（含两扇玻璃窗）、监控探头若干个及显示屏1个等监控设备一套、太阳能热水器（光芒牌）2只、卫生间隔断门、二楼楼梯东侧隔断墙1面、铁丝门2扇、自行车棚2个等，后本院依法启动司法鉴定程序，2014年8月7日，苏州嘉泰资产评估有限公司出具嘉泰评报字［2014］第045号资产评估报告书一份，评定上述物品价值合计为59057元，原告为此支付评估费1800元。现双方对该评估价值均予认可，但被告辩称可移动物品应由原告自行撤离。再查明：本案审理期间，原告提供厂房租赁合同、房屋租金收据、装修款收据、2013年1月至8月及2014年1月至8月的增值税发票、员工遣散费清单及支付凭证等证据，主张已搬迁至上海以原单位名称重新租房（面积约2250平方米、年租金330000元）继续经营及造成的停业及经营损失，但被告均不予认可。另，被告提供变压器抢修单、更换维修费用票据、税收支付凭证及原告2012年度年检报告等证据，主张相关费用应由原告承担及证明原告2012年营业状况为亏损的事实，但原告均不予认可。上述事实，有厂房租赁合同、收条、收据、银行付款凭证、声明、交房通知书、搬迁合同、［2014］第045号资产评估报告书、照片、年检报告及本案庭审笔录等予以证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。原告与被告签订的厂房租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约享受权利、履行义务。本案中被告以原有厂房不能满足生产、需要收回出租厂房为由，书面要求原告搬离，现原告已搬离承租厂房，双方办理了交接手续，被告也将厂房重新出租，故双方合同实际已经解除，庭审中被告虽辩称原告在租赁期间存在严重安全隐患，但被告并未通过合法方式予以主张，也未提供证据证实原告存在违约行为，故导致双方合同解除的责任在于被告，被告理应承担违约责任。关于原告主张的损失问题，本院认定如下：1、保证金。双方已确认一致同意由被告退还原告保证金88600元，本院予以采纳。2、装修损失。双方合同约定原告可根据自己的经营特点进行装修，但不得破坏原房结构，现原告在租赁期间进行合理的装修，双方对原告留存物品评估价值59057元均予以认可，故本院予以采纳。至于被告辩称其中可移动物品应由原告搬离的主张，因大部分物品已形成附合，十多米高的移动货梯系根据被告厂房特点定作而成，不能另作他用，太阳能热水器安装在厂房房顶不便拆卸，且被告已将本案所涉厂房重新出租，故被告应支付原告装修损失59057元。3、搬迁费。原告根据被告书面要求进行整体搬离，根据原告提供的搬迁合同及付款证明，该搬迁费34965元系合理支出，本院予以支持。4、营业及停业损失。双方合同中对出租方违约责任已约定明确：“如出租方中途收回租赁物业，需提前三个月通知，并退回承租方全部保证金及赔偿两个月租金”，但原告主张被迫迁厂后造成装修、设备调试、员工遣散、营业额大幅下降等实际营业及停业损失巨大，现根据原告提供的在上海重新租赁厂房经营的相关证据显示，原告迁厂后遣散员工、已缩小实际经营面积，原告迁厂前后的经营情况不同除因被告原因造成外，还存在市场变化、原告自身经营需要等多种因素造成，故双方约定违约金为两个月租金的标准系合理范围，本院予以采纳。5、环境影响评价费。原告租赁被告厂房用于经营，通过环境影响评价验收后经工商注册成立，为此原告支付该环境影响评价费6000元，现因被告原因导致原告撤离厂房，故被告应承担相应责任，而被告辩称双方合同期为5年，原告已实际使用18个月，表示愿意承担剩余租赁期间内的费用4200元。现原告已迁至上海以原单位名称继续经营，截止2014年8月仍以原告名称出具江苏增值税专用发票，且至今未在上海重新进行工商注册登记，故被告关于该费用承担方式的意见较为合理，本院予以采纳。综上，因被告违约导致合同解除，被告应退还原告保证金88600元，并赔偿原告装修损失59057元、搬迁费34965元、环境影响评价费4200元及约定违约金88633元，合计275455元。关于被告要求原告承担变压器更换维修等费用的辩称，因被告未提供相关费用应由原告承担的直接证据，也未提起反诉，故本案不予理涉。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第二百一十二条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第（一）项的规定，判决如下：被告昆山市集装网络厂退还原告苏州沃兹维尔旅游用品有限公司保证金88600元，并赔偿原告损失186855元，合计275455元于本判决生效之日起十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费13800元，由原告负担8368元、被告负担5432元；财产保全费3670元及评估费1800元，合计5470元由被告负担。累计被告负担10902元，该款已由原告预交，本院不再退还，被告于本判决生效之日起十五日内直接给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金 忠人民陪审员 陆 伟人民陪审员 俞雪莲二〇一四年十二月一日书 记 员 陶玉良〈附相关法律条文〉1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《中华人民共和国合同法》第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。3、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。4、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。5、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。