北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第12062号原告（反诉被告）赵军，男，1955年9月13日出生。委托代理人张琳，北京矩阵律师事务所律师。委托代理人孙荆，北京矩阵律师事务所律师。被告（反诉原告）李兆星，女，1982年6月25日出生。委托代理人温京芬，女，1948年6月15日出生。原告（反诉被告）赵军与被告（反诉原告）李兆星房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日受理后，依法由审判员祁广燕独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）赵军的委托代理人张琳、孙荆和被告（反诉原告）李兆星及其委托代理人温京芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）赵军诉称：我与李兆星于2013年1月23日签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：我将位于北京市大兴区XXX镇XX家园XXX号楼X单元XXX室房屋出卖给李兆星，房屋成交价格为110万元，家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价60万元，交易涉及的全部税费由李兆星承担。2013年1月底，我向李兆星交付上述房屋。2013年3月30日，政府出政策规定个人转让住房的应依法计征20%的个人所得税。因开发商原因，我于2014年7月3日取得该房屋所有权证，并立即通知北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）安书东。经协商一致，双方于2014年8月28日到北京市大兴区行政服务中心办理贷款事宜，但李兆星却拒绝根据合同约定支付个人所得税费，双方至今未办理贷款申请手续及房屋所有权转移登记手续。现因李兆星明确表示拒绝承担相关税费构成根本违约，严重侵犯我的财产权益。现我要求：1、解除双方于2013年1月23日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令李兆星腾退涉诉房屋；3、判令李兆星承担违约金34万元；4、判令李兆星向我支付自2013年1月至房屋实际返还日的房屋占用使用费66000元；5、判令李兆星承担本案诉讼费。被告（反诉原告）李兆星辩称：我不同意赵军的诉讼请求。理由是：按照合同和相关法规规定20%的税费应由赵军承担，是赵军违约，其诉讼请求均不成立。双方签订合同后，我按约定于2013年1月底向赵军支付了房屋首付款100万元，赵军于2014年2月初向我交付了上述房屋。双方签订的合同第六页第九条第二款用黑体字加重列明规定“本合同履行过程中因政策原因须缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳”。补充协议第三条仅仅是对签订合同时已存在的税费承担的约定，而合同签订后因政策原因须缴纳新的税费的，应根据合同第九条第二款规定，由政策规定的缴纳方缴纳。合同签订2个月后出台的新政规定个人转让房屋的应依法计征20%的个人所得税。政府制定此政策的目的是为了减少房屋出售者的利益，以抑制房地产投机投资。因此，无论根据合同还是政策规定，20%的个人所得税都应当由赵军承担。赵军在2014年6月27日取得房屋产权证后，经多次催告拒绝按合同规定承担其出售房屋依法应缴纳的个人所得税，拒绝配合我办理产权过户手续。赵军未按期办理过户手续，应支付违约金。另外，赵军未按补充协议约定时间内取得房屋产权证，晚于合同约定期限155日，此期间房屋抵押贷款政策收紧，银行贷款利率优惠大幅减少，故赵军应支付我违约金。现我提起反诉，要求：1、判令赵军立即按照合同以及政策规定承担其出售房屋依法应缴纳的个人所得税，并配合我办理房屋产权过户手续；2、赵军支付未按合同约定期限配合我办理房屋产权过户手续的违约金（以房屋总价为基数，按照每日万分之五计算，自2014年7月12日起至实际办理过户之日止），赵军支付未按合同约定期限取得房屋产权证而产生的违约金131750元（以房屋总价为基数，按照每日万分之五计算，自2014年1月23日起至2014年6月27日止，共计155天）；3、赵军承担本诉和反诉的全部诉讼费。原告（反诉被告）赵军针对被告（反诉原告）李兆星的反诉，答辩称：根据双方签订的补充协议第3条规定，全部税费由李兆星承担，所以我不同意承担税费。2003年政府已经出台文件规定个人所得税按照20%缴纳，故此税费我不同意承担。我一直积极配合办理过户，所以我不同意李兆星要求我配合办理过户的诉讼请求，也不同意要求给付逾期办理过户违约金的诉讼请求。我确实晚于合同约定时间取得房屋产权证，但该产权证并非因我个人原因未取得，是开发商的原因导致的。我在取得产权证后立即通知了李兆星和中介，双方就房产证取得已经达成一致，之后一起到相关部门办理手续，故我不承担逾期取得房产证违约金。另外，我认为违约金数额过高，要求下调。经审理查明：2012年10月14日，经北京链家房地产经纪有限公司（以下简称：链家公司）居间介绍，赵军（出卖人）与李兆星（买受人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同约定：出卖人所售房屋坐落为XX区XXX镇XX家园X苑X号楼X单元XXX室；建筑面积为76.41平方米；经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为110万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为60万元，上述价款由买受人一并另行支付给出卖人；买受人可以在签订本合同的同时支付定金2万元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。合同第九条税费相关规定：本合同履行过程中，买卖双方应按照国家及北京市的相关规定缴纳各项税、费，买卖双方承担税费的具体约定见补充协议。因一方不按法律、法规规定缴纳相关税费导致交易不能继续进行的，其应当向对方支付相当于房价款20%的违约金。本合同履行过程中因政策原因需缴纳新的税费的，由政策规定的缴纳方缴纳；政策中未明确缴纳方的，由【出卖人】或【买受人】缴纳。同日，赵军（出卖人、甲方）与李兆星（买受人、乙方）就上述房屋买卖合同签订《补充协议》约定：第一条第2项规定，甲乙双方同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修及配套设施作价两者总计170万元整，此价格为甲方净得价，不含税。第二条关于房屋交易具体事宜的约定1、定金：乙方于2013年1月23日向甲方支付定金2万元整；2、房屋所有权证取得：甲方承诺在360日取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；3、房屋评估（内容略）；4、首付款：乙方应于2013年2月1日前将首付款100万元（该金额包含乙方已支付的全部定金2万元）以自行支付的方式支付甲方；5、申请购房贷款（内容略）；6、权属转移登记：甲乙双方同意，在房屋产权证下发15日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。7、物业交割：甲乙双方应当在过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同。第三条税费的承担甲乙双方同意，本交易涉及的税费全部由乙方承担，并直接向主管机关缴纳。第四条违约责任1、甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。2、3、4内容略。上述合同签订当日，李兆星向赵军支付定金2万元。2013年1月28日，李兆星向赵军支付房款98万元。当月月底，赵军将涉诉房屋交付李兆星使用。2014年6月27日，赵军取得涉诉房屋产权证。2014年8月，李兆星通过中国农业银行股份有限公司北京顺义支公司贷款审核，拟贷款70万元，贷款期限30年，利率为6.2225﹪。2014年7月，双方因20%个人所得税负担问题不能达成共识产生争议，赵军认为应由李兆星负担，李兆星认为应由赵军负担。链家公司分别于2014年8月10日、31日、9月10日向赵军发送催告函，告知赵军办理房屋的过户手续，缴纳个人所得税等。赵军于2014年9月1日向李兆星发送催告函，告知李兆星缴纳涉诉房屋过户而产生的一切税费。另查，2013年2月26日，国务院办公厅下发了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（以下简称：“新国五条”），其中明确规定对出售自由住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按规定所得的20%计征。2013年3月30日，北京市人民政府办公厅下发了《贯彻落实﹤国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知﹥精神进一步做好本市房地产市场调控工作的通知》（以下简称：“京十九条”）。该通知第二条第（七）款规定：对个人转让住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等信息系统能核实房屋原值的，应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征；不能核实房屋原值的，依法按照核定征收方式计征个人所得税。对个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。本案件涉诉房屋不享受免征个人所得税的政策。案件审理过程中，关于20%个人所得税的承担问题：赵军不同意承担，要求解除房屋买卖合同。赵军表示要求李兆星腾退房屋，关于购房款退还问题另行解决。李兆星亦表示不愿意承担，要求继续履行合同。经本院向李兆星释明，若不同意承担20%个人所得税，本案会判决解除合同，李兆星仍表示不同意承担，并在庭后先后交纳两份书面陈述材料，表示不同意承担20%个人所得税，应由赵军承担。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、定金收款证明、收款证明、房屋产权证、个人二手房按揭贷款承诺函、催告函、证人证言等证据材料在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。具体到本案，焦点为20%个人所得税的缴纳问题。2013年3月30日“京十九条”出台，规定对个人转让住房应依法严格按照个人转让住房所得的20%计征。该政策的实施导致本案交易房屋在过户过程中税费增加，赵军和李兆星因此产生争议。因税费增加系赵军和李兆星在订立合同时无法预见的，该事项属于不可归责于双方当事人的原因，故双方因税费问题产生争议没有继续履行合同均不应构成违约。据此，赵军要求李兆星支付违约金及房屋占用费的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持；李兆星要求赵军支付逾期过户违约金的反诉请求，亦缺乏依据，本院不予支持。赵军与李兆星签订的《存量房屋买卖合同》是双方在平等、自愿基础上签订的，且未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法、有效。税费增加导致双方履约出现了争议，并导致合同难以履行，双方均表示不同意支付20%个人所得税，故赵军要求解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》的诉讼请求，本院予以支持。合同解除后，李兆星应向赵军返还房屋，赵军向李兆星退还购房款，因本案中赵军要求腾退房屋，购房款另行解决，李兆星要求继续履行合同，不同意解除合同，故对赵军要求腾退房屋的诉讼请求，本院予以支持，关于购房款一事，本案不予处理，双方可以另行解决。如前文所述，20%个人所得税的缴纳属于不可归责于双方当事人的原因，李兆星不同意支付上述税费，故李兆星要求判令赵军承担出售房屋依法应缴纳的个人所得税，并配合办理房屋产权过户手续的反诉请求，缺乏依据，本院不予支持。根据本案查明的事实，赵军确实逾期取得涉诉房屋产权证，李兆星要求赵军支付由此产生的违约金的反诉请求，符合双方合同约定，本院予以支持。赵军认为该违约金数额过高，要求予以调整，本院根据案件的实际情况酌定为10万元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）赵军与被告（反诉原告）李兆星于二○一三年一月二十三日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、于本判决生效后十日内，原告（反诉被告）赵军向被告（反诉原告）李兆星支付逾期取得房屋所有权证违约金十万元；三、于本判决生效后十日内，被告（反诉原告）李兆星向原告（反诉被告）赵军腾退位于北京市XX区XXX镇XX家园XXX号楼X单元XXX室房屋；四、驳回原告（反诉被告）赵军的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）李兆星的其他反诉请求。本案案件受理费七千三百六十八元，由原告（反诉被告）赵军负担五千三百六十八元（已交纳），由被告（反诉原告）李兆星负担二千元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费一千一百九十七元，由原告（反诉被告）赵军负担四十七元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李兆星负担一千一百五十元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  祁广燕二〇一四年十二月十九日书记员  刘 璐