山东省青岛市城阳区人民法院民 事 判 决 书（2013）城民初字第408号原告袁海道。委托代理人范光鹏，山东文鸿律师事务所律师。委托代理人刘鹏，山东文鸿律师事务所律师。被告青岛吉昌房地产开发有限公司。法定代表人王泽宣，系该公司董事长。第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行，住所地青岛市城阳区正阳路**。法定代表人赵波，系该行行长。委托代理人栾栋，山东岛城律师事务所律师。原告袁海道与被告青岛吉昌房地产开发有限公司、第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告袁海道的委托代理人刘鹏，第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行的委托代理人栾栋均到庭参加了诉讼，被告青岛吉昌房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告挂靠青岛鑫昊小北曲建筑工程有限公司承建被告吉昌馨苑室外道路工程，并与被告于2009年8月24日签订《吉昌馨苑室外道路等工程施工协议书》。工程竣工后，被告以吉昌馨苑小区16号楼1单元401户、2单元402户，3单元401户三套房子抵顶工程款。被告已将房屋交付给原告，但至今没有办理过户手续，原告多次催促被告，被告总是拖延，故请求判令：1、被告为原告办理吉昌馨苑小区16号楼1单元401户、2单元402户、3单元401户三套房屋过户手续，并交付原告房产证。2、诉讼费由被告承担。为证明其诉讼请求，原告向本院提交下列证据：1，房屋认购协议1份、定金收据1份，证明原告于2009年8月19日认购被告位于正阳路吉昌馨苑小区房屋三处，分别是16-1-401、16-2-402、16-3-401户，且已经给付被告3万元定金。第三人对证据的真实性有异议，认为原告诉请的理由是以涉案三套房屋抵顶建筑工程款，而不存在房屋认购的事实，本案不存在房屋买卖关系。2，（2013）城民初字第409号案卷第22-24页《吉昌馨苑室外道路等工程施工协议书》原件1份、青岛鑫昊小北曲建筑工程有限公司情况说明一份、青岛诚信工程造价有限公司报告书结论部分1份（复印件），证明原告作为青岛鑫昊小北曲建筑工程有限公司的权利义务承受人与被告签订施工协议书，按照协议书的约定施工，竣工完毕，该工程总造价款是3605712.79元，超过三套房屋的总价款，部分购房款1093932元是以工程款抵顶的。第三人认为对该证据本身的真实性无从认定，第三人并非该协议当事人，被告也未到庭；该系列证据不能作为商品房买卖付款的凭证，第三人不认可其以工程款抵顶购房款，且涉案房屋认购协议不属于消费型的购房，该协议的真实性不能确定，其不具备商品房买卖合同所应具备的基本条款。3，建设用地规划许可证及建设工程规划许可证、预售许可证、吉昌馨苑宗地图各1份，证明被告所卖给原告的三套房屋符合法律规定，有权销售。第三人认为对建设工程规划许可证、预售许可证无异议，对吉昌馨苑宗地图复印件不予质证。第三人辩称，原告对第三人的诉讼请求无法律依据，请求法院依法驳回。经审理查明，2009年8月24日，青岛鑫昊小北曲建筑工程有限公司与被告青岛吉昌房地产开发有限公司签订《吉昌馨苑室外道路等工程施工协议书》，约定由原告为被告承建吉昌馨苑室外道路工程，工程内容为：道路、15#-24#楼座散水、车库入口（砼垫层、铺贴嵌草砖等）、雨水管网敷设、传达室、小区围墙、小广场及水池、旱喷、路边石铺设等全部施工工程。道路工程量按实结算，单价为200mm厚道路84元／㎡，150mm厚道路65元／㎡；其他项人工费22元／工日，其他零星工程，双方现场商定，以现场签证为准进入结算。工程款支付方式和时间：竣工验收合格后半月内结算完毕，结算完毕后半月内付至结算造价的70%，2010年春节前付至结算造价的80%，2010年5月30日前付至结算造价的95%，余款一年内付清。顶房方式：经双方协商同意，被告以吉昌馨苑小区16#楼1单元401户、2单元402户、3单元401户3套住房抵扣工程款，工程竣工结算完毕后，在第一次付款时扣除，多退少补，同时被告应在房款结清后，将房产证交给原告。袁海道在承包人处签字，并加盖原告公章。该工程实际开工日期为2009年5月1日，竣工日期为2009年11月30日。2012年12月7日，青岛诚信工程造价有限公司出具涉案工程造价咨询核定总表，核定工程造价为3605712.79元。2009年8月19日，原告经办人袁海道作为乙方与被告签订房屋认购协议，约定乙方自愿购买甲方吉昌馨苑小区16号楼1单元401户、2单元402户、3单元401户房屋及储藏室，总价款为1123932元，乙方于2009年8月19日向甲方支付定金30000元。后袁海道依约向被告支付定金30000元。2009年底被告将上述房屋交付原告居住使用。2013年1月7日，青岛鑫昊小北曲建筑工程有限公司出具《情况说明》，载明：“2009年8月24日，袁海道代表我公司与青岛吉昌房地产开发有限公司签订《吉昌馨苑室外道路等工程施工协议书》，协议书约定由我公司负责城阳区正阳路619号吉昌馨苑室外道路工程，工程内容为：……负责该工程的实际施工人为袁海道，袁海道是该施工协议的权利义务承受人。在施工协议书中约定了顶房方式：经双方协商同意，甲方以吉昌馨苑小区16#楼1单元401户、2单元402户、3单元401户三套住房抵扣工程款，虽然该顶房方式是以我公司名义约定，但是该顶房方式的权利义务，也由袁海道来承担和享有。”被告与第三人于2009年12月14日签订了《抵押合同》，以被告所有的国有土地使用权（证号：青房地权市字第**）及该地上的在建工程为双方之间的金融借款合同设定抵押并办理了抵押登记，涉案房屋亦在其中。另查明，涉案房屋于2008年4月29日取得《建设用地规划许可证》，2008年12月26日取得《预售许可证》。上述事实，有房屋认购协议、收据、工程施工协议书、庭审笔录等在卷作证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，青岛鑫昊小北曲建筑工程有限公司与被告青岛吉昌房地产开发有限公司于2009年8月24日签订了《吉昌馨苑室外道路等工程施工协议书》，约定以被告所有的吉昌馨苑小区16号楼1单元401户、2单元402户、3单元401户3套住房抵扣工程款，该协议是双方当事人的真实意思表示，亦不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告主张该协议的权利义务由其承担，并提交青岛鑫昊小北曲建筑工程有限公司于2013年1月7日出具的证明予以证实，该证明显示原告是该协议书的权利义务人，享有该协议书的权利，并履行该协议书的义务，故对原告该意见本院予以采信。同年，原、被告双方签订了房屋认购协议，双方对房屋面积及价款进行了确认，被告于2009年底将房屋交付原告，因此双方以房抵工程款的行为已经完成，被告应协助原告办理涉案房屋的过户手续。第三人主张涉案房屋已经办理在建工程抵押，因此第三人享有抵押优先权，但第三人与被告的在建工程抵押合同是在2009年12月14日，是在原、被告签订工程施工协议书及房屋认购协议之后，因此第三人享有的抵押优先权不应包括涉案房屋在内，且原告并不存在过错，其享有的合同权利应依法受到保护，故对原告要求第三人办理涉案房屋解押手续，被告协助办理涉案房屋过户手续的主张，理由正当，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、第三人中国农业银行股份有限公司青岛城阳支行和被告青岛吉昌房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内协助原告袁海道办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑16号楼1单元401户、2单元402户、3单元401户房屋的抵押登记解除手续.二、在上述判决第一项的抵押登记解除手续办妥后三十日内，被告青岛吉昌房地产开发有限公司协助原告袁海道办理青岛市城阳区正阳路619号吉昌馨苑16号楼1单元401户、2单元402户、3单元401户房屋的所有权登记手续。案件受理费100元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉费，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审判长  杨忠吉审判员  顾 伟审判员  赵丕杰二〇一四年十二月三日书记员  胡绪云附本案所依据的法律规定：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实由责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。第八条第一款诉讼过程中，一方当事人对另一方当事人陈述的案件事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证。但涉及身份关系的案件除外。