广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2014）汕海法公民初字第75号原告：陈武，男，汉族，1958年4月5日出生，海丰县人，住海丰县。原告：叶镇翰，男，汉族，1965年3月28日出生，海丰县人，住海丰县。上列委托代理人：郭智明，广东海陆律师事务所律师。被告：海丰县公平房地产开发公司。住所地：海丰县公平镇人民路10号。法定代表人：钟瑞意，经理。委托代理人：陈贤井，广东展业律师事务所律师。委托代理人：郭伟长，广东展业律师事务所律师。被告：海丰县公平镇人民政府。法定代表人：郑增城，镇长。委托代理人：陈贤井，广东展业律师事务所律师。委托代理人：郭伟长，广东展业律师事务所律师。原告陈武、叶镇翰诉被告海丰县公平房地产开发公司（下简称公平房地产公司）、海丰县公平镇人民政府（下简称公平镇政府）借款合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郭智明，被告海丰县公平房地产开发公司、海丰县公平镇人民政府委托代理人陈贤井到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈武、叶镇翰诉称：2009年间，被告公平房地产开发公司为了盘活集体经济，准备以评估价人民币（下同）803万元作为底价处置其所有的位于公平镇新兴路、证号为：海府国用（2011）第0014450、0901320号的公平粮所库区房地产，并与原告签订了?公平镇粮食管理所产权预售协议书?，协议书约定，由原告先向被告公平房地产开发公司支付803万元，被告必须在2010年2月28日前将上述房地产挂牌拍卖，并以拍卖所得款抵偿原告的预付款；还约定，挂牌期间如果没人竞买，原告必须以挂牌底价承买，如果成交价高于挂牌底价，原、被告按约定比例分成，被告公平镇人民政府作为担保人还款和赔偿责任。协议签订后，原告按约定向被告支付了803万元，但被告公平房地产开发公司至现未按约定将房地产进行挂牌拍卖，也不归还原告支付的款项及赔偿损失，被告的行为已严重侵害了原告的合法权益，故向法院起诉，请求：1、依法判决被告公平房地产开发公司立即归还原告803万元及相应的利息（利息从付款时间起至还清款项之日止按同期同类贷款利率的4倍计算）。2、依法拍卖被告公平房地产开发公司位于公平镇新兴路、证号为：海府国用（2011）第0014450、0901320号的房地产，以拍卖所得款抵偿原告款项；依法判决原告享有?公平镇粮食管理所产权预售协议书?第二条约定的比例分成。3、依法判决公平镇人民政府承担连带担保责任。被告海丰县公平房地产开发公司辩称：（一）原告陈武、叶镇翰于2009年12月28日与答辩人签订的?公平镇粮食管理所产权预售协议书?，并没有相关利息的约定，因此原告请求答辩人支付相应的利息，没有事实根据，依法应予驳回。（二）按照上述协议书的约定，答辩人所处置的公平粮所产权由原告负责委托挂牌拍卖。原告诉称答辩人至现未按约定将房地产进行挂牌拍卖，与事实不符。综上，为维护答辩人的合法权益，请求法院依法作出公正的判决。被告海丰县公平镇人民政府辩称：原告陈武、叶镇翰于2009年12月28日与被告海丰县公平房地产开发公司签订了?公平镇粮食管理所产权预售协议书?，同时由答辩人作为担保。但答辩人属国家机关，担保行为无效。为此，请求法院依法作出公正的判决。经审理查明：被告海丰县公平房地产开发公司系集体所有制经济性质的单位，被告海丰县公平镇人民政府系国家机关单位。被告公平房地产公司为盘活集体经济，加快老区改造，充分利用国有资产资源优势，改善公平镇面貌，经海丰县人民政府县长办公会议研究决定同意被告公平房地产公司购买海丰县粮食局原公平粮所所有位于海丰县公平镇新兴路房地产一座。购买时，被告公平房地产公司缺乏资金,故于2009年12月28日与原告签订了一份《公平镇粮食管理所产权预售协议书》（下简称协议书）。该协议书约定，原告同意出资预购被告公平房地产公司产权，该产权同意按市场评估价格803万元作为预售底价，原告同意于2009年12月30日前预付公平房地产公司803万元预售金交给公平房地产公司收讫，粮所产权在预售协议签订之日起至2010年2月28日前进入挂牌拍卖。双方同意公平房地产公司所处置的粮所产权，由原告委托国家认定有拍卖资质的拍卖行按有关规定进行挂牌拍卖，原告将交给被告的预售金作为本次参加竞买活动保障金，挂牌期间，如无他人竞买，则按预售底价无条件归原告承买。如被他人竞得，竞拍价在超出803万元至1030万元以内的被告得20%、原告得80%；竞拍价在1030万元至1430万元以内的被告得30%、原告得70%；如竞拍价超过1430万元以上，双方各得50%；最高成交价成交后，被告必须在成交之日起1个月内一次性退还原告所交预售金，并一次性付清所得分成款项给原告；如果不按约定时间退还预售金及所得分成款，原告有权向被告每天收取5%的违约金。如本合同因无效，或因原告不能按拍卖底价购买时，由公平房地产公司及担保方承担赔偿责任，同时原告已付的款项803万元须由公平房地产公司及担保方在挂牌拍卖结束后一个月内一次性付清。协议还约定了其他事项。担保方为被告公平镇政府。协议签订后，原告按约定分别于2009年12月29日、2010年4月21日向被告公平房地产公司支付了借款本金703万元和100万元，合计803万元。其中703万元被告公平房地产公司委托原告将该款项汇入海丰县财政局账户作为购买公平粮所上述产权的转让款。2011年3月3日，被告公平房地产公司取得了原公平粮所所有的位于海丰县公平镇新兴路土地使用权，并办理了以被告公平房地产公司作为土地使用权人，其证号为海府国用（2011）第0014450、0901320号的国有土地使用权证。该证现由原告存执。但原、被告双方签订该协议书至现，被告公平房地产公司至现未归还原告支付的款项，双方亦未按约定对预售房地产进行挂牌拍卖。2014年8月21日，原告以被告侵害其合法权益为由，向本院提起诉讼，请求支持原告上述的诉讼请求。案经审理，调解双方无法达成协议。另查明，原告叶镇翰系海丰县新鸿源塑料制品有限公司经营者。本院认为，被告公平房地产公司为了购买海丰县粮食局原公平粮所所有位于海丰县公平镇新兴路的土地使用权而缺乏资金，在未取得土地使用权证的前提下，以承诺预售该土地使用权底价为803万元转让给原告的方式而签订了《协议书》，被告公平镇政府作为担保方在该《协议书》上签章确认。《协议书》签订后，原告依约定分二次借给被告公平房地产公司本金合计803万元，被告公平房地产公司有写了借据给原告收执。但至现，原、被告既未按双方签订的《协议书》对上述土地使用权进行挂牌拍卖，被告公平房地产公司亦没有偿还原告的借款。对于该《协议书》是否有效的问题，本院认为，原、被告签订的《协议书》虽是双方的真实意思表示，但当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，遵守社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。上述土地使用权进行挂牌拍卖需要遵循公开、公平、公正的国有土地使用权招标拍卖挂牌出让组织实施程序制度，其预售拍卖转让需经有批准权的人民政府批准同意，方才有效。被告公平房地产公司虽在本案起诉前即2011年3月3日取得了上述土地的使用权，但至现未经有批准权的海丰县人民政府批准同意该土地使用权可以预售拍卖转让。原、被告双方于2009年12月28日签订的《协议书》明显违反了法律、行政法规的强制性规定，故应认定该《协议书》无效。虽原、被告双方签订的《协议书》无效，但原告已借给被告公平房地产公司本金803万元，有被告公平房地产公司写给原告收执的借据为凭证，现原告要求被告公平房地产开发公司偿还原告借款本金803万元及相应的利息，其债权债务关系明确、证据确凿、理由充分，本院予以支持。被告公平镇政府作为国家行政机关为被告公平房地产公司签订《协议书》提供担保，违反了?中华人民共和国担保法?第八条“国家机关不得作为保证人”的规定，该担保行为无效。原告、被告对于本案担保行为无效均存在过错，对其过错责任的大小，被告应负主要责任。因此，在被告公平房地产公司不能清偿债务时，被告公平镇政府应当承担公平房地产公司不能清偿债务中二分之一的赔偿责任。关于赔偿损失计付的问题，本案中，被告公平房地产公司负有主要的过错责任，应承担主要赔偿责任，原告造成的损失可参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍的月利息计付赔偿。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零八条、第一百一十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于人民法院审理借贷案件的若干意见》第六条、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条以及有关民事法律政策的规定，判决如下：一、被告海丰县公平房地产开发公司应偿还原告陈武、叶镇翰借款本金人民币803万元及相应的利息（其中本金703万元的利息自2009年12月29日起至还清欠款时止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计付月利息，本金100万元的利息自2010年4月21日起至还清欠款时止按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计付月利息）。二、被告海丰县公平镇人民政府应当承担被告海丰县公平房地产开发公司不能清偿原告陈武、叶镇翰债务中二分之一的赔偿责任。三、上述款项于本判决生效之日起5日内，由被告直接汇入本院指定的银行帐户（收款单位：海丰县人民法院，开户银行：中国银行海丰支行，帐号:00×××32）转原告收讫。四、驳回原告陈武、叶镇翰的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币68010元，由被告海丰县公平房地产开发公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 长  林城彬审 判 员  蔡泽伟人民陪审员  黄晓刚二〇一四年十二月十二日书 记 员  张 钰