江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终1889号上诉人（原审被告）高春明，个体工商户。委托代理人武义兵。被上诉人（原审原告）林涛，个体工商户。委托代理人阚海航，江苏铸石律师事务所律师。被上诉人（原审被告）姚洪杰，个体工商户。上诉人高春明因与被上诉人林涛、姚洪杰申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2014）新民初字第1705号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理，依法组成合议庭审理了本案。上诉人高春明的委托代理人武义兵，被上诉人林涛及其委托代理人阚海航到庭参加诉讼，被上诉人姚洪杰经本院传票传唤未到庭参加诉讼，现本案已审理终结。林涛原审诉称：林涛与姚洪杰民间借贷纠纷一案，新沂市人民法院于2012年11月27日作出（2012）新民诉保字第0917号民事裁定，查封了姚洪杰所有的位于河北省沽源县鑫苑新村住宅小区3号楼水城风情街1至16号底商房。执行过程中，高春明提出执行异议，称已于2012年5月29日购买了1至5号底商房，且已办理公证。后新沂市人民法院作出（2014）新执异字第00008号执行裁定支持了高春明的异议。林涛认为，高春明并无足够证据证明其对1至5号底商房享有所有权。高春明、姚洪杰虽然在沽源县公证处对双方的买卖协议进行了公证，但高春明并未举证证明其给付姚洪杰购房款，也无证据证明姚洪杰将涉案1至5号底商房交付高春明，高春明与姚洪杰的房屋买卖合同是否合法有效也无法证实。再者，涉案1至5号底商房系门面房，双方约定的1000元/平方米的价格明显低于市价，甚至不够成本价，姚洪杰不可能低于成本价出售房屋。即使买卖是事实，高春明与姚洪杰的行为严重损害了姚洪杰债权人的利益，应属可撤销合同。同时，涉案1至5号底商房未在房产部门备案，也未办理产权登记，姚洪杰尚不具备出售房屋的条件，故在涉案1至5号底商房没有办理变更登记的情况下，物权并未转移，所有权仍属姚洪杰。为此，起诉要求依法确认河北省沽源县鑫苑新村住宅小区3号楼水城风情街1至5号底商房所有权属姚洪杰所有；许可对涉案1至5号底商房在（2013）新执字第2479号执行案件中继续执行。姚洪杰原审辩称：房屋的买卖合同是经过沽源县公证处公证的合同，林涛认为姚洪杰、高春明恶意串通无依据。房屋低价出售是为了支付农民工工资，如果不及时发放农民工工资，将会造成严重后果。此份合同是在没有办法的情况下订立，而且有银行转账的转账凭证。高春明原审辩称：林涛要求确认涉案1至5号底商房为姚洪杰所有，没有事实和法律依据。涉案1至5号底商房及其占用的土地仍然登记在河北立强房地产开发公司沽源西围子分公司名下，没有发生变更，依照物权法相关规定，涉案1至5号底商房的所有权没有变更，应当归属该房地产公司名下。高春明、姚洪杰签订的《商品房买卖合同》，属于双方真实意思表示，是在平等自愿基础上签订的，没有违反法律行政法规的强制性规定，而且经过沽源县公证处的公证，也不存在合同法关于无效合同的情形，系有效合同。双方已经履行了主要合同内容，包括交付房屋、支付全部价款。没有过户的原因是由于该房地产开发建设单位没有在当地地税局缴纳相应的税金，所以不能办理确权手续，该过错系房地产开发公司或者是姚洪杰的过错所致，与高春明无关。所以依据相关法律规定，涉案1至5号底商房的实际所有权应当确认在高春明名下。退一步说，如果涉案1至5号底商房所有权确认在姚洪杰名下，依据相关执行规定，涉案1至5号底商房仍然不能执行，因为涉案1至5号底商房实际系高春明所有，高春明有排除执行的权益。综上，请求驳回林涛的诉讼请求。原审经审理查明：林涛与姚洪杰民间借贷纠纷一案，原审法院于2013年6月8日作出（2013）新民初字第1045号民事判决，判决姚洪杰偿还林涛借款440万元及利息。后因姚洪杰未有履行给付义务，林涛向法院申请执行，法院遂立案执行。根据林涛的申请，法院于2012年11月27日作出（2012）新民诉保字第0917号民事裁定，查封属姚洪杰所有的位于河北省沽源县西苑新村住宅小区3号办公楼水城风情街3号楼1至16号底商房。执行过程中，法院作出（2013）新执字第2479-1号执行裁定，续行查封涉案1至5号底商房。2012年5月29日，姚洪杰委托案外人ＸＸ与高春明签订《商业楼买卖合同》，约定姚洪杰将位于河北省沽源县平定堡镇新城北街北段路东西苑新村临街3号楼由南向北数第1、2、3、4、5共五套商业楼出售给高春明，房屋面积共计为651平方米，每平方米价款为1536.1元，五套房屋总价款按整数计算为100万元，在合同签订之日起全部付清，姚洪杰在沽源县住房和城乡建设局验收合格后将房屋交付给高春明；合同并对双方其他权利义务作出详细约定。同日，姚洪杰、高春明向河北省沽源县公证处申请对前述《商业楼买卖合同》办理公证。河北省沽源县公证处经审查后于2012年6月7日作出（2012）沽证经字第027号公证书，证明姚洪杰及其委托代理人ＸＸ与高春明于2012年5月29日在河北省沽源县公证处签订《商业楼买卖合同》，双方当事人的签约行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定，合同内容符合《中华人民共和国合同法》的有关规定，合同上双方当事人的签字、指印属实；该合同经公证处公证后成立。高春明为证明其购买涉案1至5号底商房，另向法院提供《商品房买卖合同》一份、收据一份、银行业务回单及存款凭条复印件各一份。其中，《商品房买卖合同》首部合同双方当事人处出卖人一栏记载为“沽源县新民居临街底商三号楼1-5套”，法定代表人处记载为“姚洪杰”，委托代理人处记载为“ＸＸ”，并加盖沽源县新民居鑫苑黄金底商项目部财务专用章，买受人处为空白，未有填写内容；合同第三条买受人所购商品房的基本情况中约定所购商品房为第三幢1至5号房，建筑面积共130.2平方米；对于计价方式与价款、付款方式及期限、房屋交付期限、违约责任等方面，合同中相应部分均未有填写内容；合同尾部买受人处签有高春明姓名及指印；合同记载签订时间为2012年5月29日。收据编号为0026167，记载的交款单位为高春明，收款方式为现金，收款事由为购房款，金额为136万元，出具时间为2012年5月29日，经办人为ＸＸ，并加盖沽源县新民居鑫苑黄金底商项目部财务专用章。银行存款回单记载存款时间为2012年6月7日，存入户名为ＸＸ，存款金额为85万元，客户签名处系ＸＸ签名。林涛对于《商品房买卖合同》及收据的真实性有异议，对银行业务回单及存款凭条与本案的关联性亦有异议。审理过程中，法院依林涛申请对《商业楼买卖合同》及《商品房买卖合同》的形成时间进行了司法鉴定。南京东南司法鉴定中心经检验后倾向认定两份合同落款处签名均系2012年5月同期形成。另查明，涉案1至5号底商房所在新民居工程临街底商房项目工程由河北省沽源县平定堡镇西围子村村民委员会与姚洪杰合作开发建设，开发建设资金由姚洪杰负责。在建设中成立了河北立强房地产开发有限公司西围子分公司，西围子村村民委员会时任主任申寿南任该分公司负责人，相关国有土地使用权证书、固定资产投资项目核准证书、建设工程规划及建设许可证书、商品房预售许可证书等均登记在河北立强房地产开发有限公司西围子分公司名下，但该项目工程未办理房地产及建筑业项目登记，未有缴纳相关税收，所建房屋未有办理产权登记手续。双方约定其中12套临街底商房归西围子村所有，剩余64套底商房（包括涉案1至5号底商房）的产权、处置销售权归姚洪杰所有。又查明：林涛与姚洪杰民间借贷纠纷一案执行过程中，高春明向法院提出执行异议，以其购买涉案1至5号底商房、已经付清价款并实际占有房屋，涉案1至5号底商房系其所有为由，要求撤销（2012）新民诉保字第0917号民事裁定，解除对涉案1至5号底商房的查封。法院经听证审查后作出（2014）新执异字第00008号执行裁定，裁定中止对涉案1至5号底商房的执行。林涛不服，于法定期限内提起本案诉讼。原审法院认为：根据河北立强房地产开发有限公司西围子分公司及河北省沽源县平定堡镇西围子村村民委员会与姚洪杰的约定，姚洪杰对涉案1至5号底商房享有占有、使用、收益、处分权利。姚洪杰与高春明订立的《商业楼买卖合同》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，并办理了公证，合法有效。高春明主张双方已履行合同义务，并据此主张享有排除执行行为的权益，对此，法院认为，高春明提供的收据中载明的购房款数额与《商业楼买卖合同》约定的购房款数额不一致，收据虽加盖沽源县新民居鑫苑黄金底商项目部财务专用章，但高春明也未有提供入账记录等材料予以佐证；高春明称交付给ＸＸ现金51万元，通过银行转账方式支付了剩余购房款85万元，但高春明提供的系存款凭条，且客户签名系ＸＸ签名，高春明也未提供取款凭条等其他证据材料予以佐证，其所举证据尚不足以证明其按照合同约定支付了购房款以及支付的数额。综上，高春明未能提供确实、充分的证据证明其对涉案1至5号底商房享有足以排除强制执行的权益，故对林涛要求继续执行涉案1至5号底商房的请求予以准许。林涛作为申请执行人，其要求确认涉案1至5号底商房属姚洪杰所有于法无据。遂判决：一、准许对涉案1至5号底商房在（2013）新执字第2479号执行案件中继续执行。二、驳回林涛的其他诉讼请求。上诉人高春明不服上述判决，向本院提起上诉称：请求撤销原判，依法改判或发回重审。高春明购买姚洪杰商品房一事，在江苏省新沂市人民法院（2013）新执字第2479-1号执行裁定书中已经查明且依法认定，从而裁定中止执行，但是原审法院却在（2014）新民初字第1705号判决书中的本院认为部分作出了截然相反的认定，故，原审事实认定不清，适用法律错误。一、关于收据载明购房款为什么与《商业楼买卖合同》约定不一致问题。第一，上诉人在上诉时已明确说明是为了公证时少交公证费而为之，第二，上诉人提交的收据上加盖了出售人财务公章，可以证明出售人收到了该笔款项。第三，如果上诉人与姚洪杰恶意串通，那么证据为什么不在提交法庭前将证据做成一致。不会让林涛找到证据的漏洞。第四，原审要求上诉人提供入账记录等材料予以佐证，上诉人认为原审法院违反了举证责任分配原则，上诉人无法对此进行举证。二、关于购房款支付问题，原审认定上诉人所举证据不足以认定上诉人已支付购房款错误。第一，上诉人所提供的公证书、收据、银行业务回单及存款凭条复印件等证据真实有效，能够证明上诉人支付购房款的事实，该事实已经由一审法院查明。第二，原审法院认为上诉人提供的是存款凭条而非转账，且系ＸＸ签字，对此不予认可。上诉人在当地经销家具且规模较大，当时从家中取出部分现金，又向他人借了部分，与王海燕及ＸＸ一同到银行，直接存入ＸＸ账户。ＸＸ与姚洪杰是合伙关系，且合同也是ＸＸ签订的，ＸＸ系存入卡户主，银行办理业务需要他签字，所以由ＸＸ签字，但存款凭条由上诉人保存。上诉人在庭审中对此做了陈述，且姚洪杰对此也予以认可。上诉人的陈述及证据均能证明上诉人已经支付了购房款的事实。第三，在开庭时，姚洪杰明确认可其收到了全部购房款，但原审法院对此却没有阐述，故，原审法院事实认定错误。三、关于鉴定费用问题，一审判决由上诉人承担没有法律依据。该鉴定本由林涛申请，其认为上诉人提供的《商品房买卖合同》及《商业楼买卖合同》不是同一时间形成的，结果证明上述证据是同一时间形成的，上诉人提供的证据是真实的，该费用应由林涛承担，上诉人对此并没有过错，一审法院判决上诉人承担鉴定费用没有法律依据。四、一审法院一审严重超审限。被上诉人林涛答辩称，1、高春明主张购买涉案房屋，但其未举足够的证据证明其已经支付全部购房款。关于房屋价款，高春明举证的商业楼买卖合同约定的价款为100万元，而其提供的交款收据证明其支付款项136万元，对于房屋的价款是100万元还是136万元数额不确定，有悖生活常理，且不能说明136万元款项的支付方式。关于高春明主张的房款支付方式，高春明提供了85万元的存款凭条，但是该凭条的存款人客户签名是ＸＸ，存款凭条不能证明存款凭条项下的款项属于高春明存入，也不能证明存款凭条内的款项就是交付涉案房款。关于高春明主张2012年5月29日交付现金51万元，但仅是其本人的陈述，无其他证据佐证，关于2012年6月7日转账收据的85万元凭条，其提供的是ＸＸ的存款凭条，同样不能证明是交付房款。而且在执行听证的程序中，高春明关于房款支付的陈述是95万元银行转账，剩余31万元是现金交付，高春明对涉案房款的支付方式的陈述，前后矛盾，漏洞百出。因此高春明不能证明已经交付涉案房屋的全部款项。2、一审法院判决诉讼费用和鉴定费用由上诉人承担，符合民诉法规定的诉讼费用由败诉方承担，且诉讼费用的承担不属于二审法院的审理范围。综上两点，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人姚洪杰经本院传票传唤，未到庭参加诉讼也未向法庭提供书面辩论意见，视为对其诉讼权利的放弃。经双方当事人确认，本案的争议焦点为：1、涉案原审程序是否违法。2、高春明提出的异议理由能否阻却林涛对涉案房屋的执行。本院认为，一、关于涉案原审程序是否违法问题。原审进行了鉴定委托，相应期间依法应予扣除，且也进行合法延期，原审诉讼程序并不违法，上诉人就此提出的上诉，本院不予采纳。二、关于高春明提出的异议理由能否阻却林涛对涉案房屋的执行问题。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。同时，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定即被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。故第三人作为不动产的买受人阻却对不动产采取执行措施，必须同时满足以下条件：一是第三人与被执行人之间存在合法有效的房屋买卖关系；二是第三人在法院采取查封等强制执行措施之前，已经支付全部房屋价款；三是第三人在法院采取强制执行措施前已经实际占有该房屋；四是第三人对未办理房屋产权过户无过错。本案中，上诉人在听证笔录中陈述“购房款有97万元是通过银行转帐的，我们也有票据庭后可以提交过来，剩余39万元是现金交付的”与其在庭审中陈述“转帐85万元，剩余款项是在签订合同的时候以现金方式支付的”相矛盾；既然是转帐，但上诉人持有的凭条客户签名处非上诉人签名，而是ＸＸ签名；商品房买卖合同(示范文本)房屋房号与建筑面积不符，也无计价方式和价款；商业楼买卖合同(公证)价款100万元与上诉人提供的收据136万元亦不符，且出具收据的会计也未接触上诉人主张的款项；上诉人所称的39万元或51万现金支付也未向法庭提供证据。故上诉人不能提供充分证据证明其实际支付了全部价款，也没有充分证据证明其实际占有涉案房屋，应承担不利后果。诉讼费用由败诉方负担，原审对此依法分配符合法律规定，上诉人就此提出上诉，本院不予支持。综上，上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23680元，由上诉人高春明负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年六月二十一日书 记 员  宗 正