福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三民终字第806号上诉人（原审被告）宋强，男，1972年4月4日出生，汉族。被上诉人（原审原告）简练，男，1964年6月17日出生，汉族。被上诉人（原审原告）黄志辉，1964年11月13日出生，汉族。上诉人宋强与被上诉人简练、黄志辉租赁合同纠纷一案，不服三明市三元区人民法院（2014）元民初字第1798号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人宋强，被��诉人简练、黄志辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审判决查明，2012年8月25日，简练、黄志辉与陈福淡、洪劲嘉签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定，简练、黄志辉将其名下坐落于三明市三元区工业南路111号5幢一层3号店承租给陈福淡、洪劲嘉使用。2014年1月1日，经双方协商，即日起该店转租给宋强使用，按原合同约定执行。合同约定：“租期自2014年1月1日至2015年9月30日；每月租金4000元；租金按季度支付，应在季度的5号前付清；宋强在租赁期间应向简练、黄志辉缴纳7000元作为违约押金；宋强必须按约定时间向简练、黄志辉缴纳租金，超过时间每天按租金的1%加收滞纳金，超过第5天按租金的2%加收滞纳金，并且简练、黄志辉有权将房屋收回，并为宋强违约终止合同，拒绝返还押金，同时宋强还需承担违约责任等同押金的违约金等条款”。2014年7月5日前，���强应缴纳该季度的店面租金12000元，但宋强以其承租的店面漏水，简练、黄志辉未能及时修缮，造成其经济损失为由未能缴纳该季度租金，双方由此发生纠纷，简练、黄志辉遂诉至法院。原审法院认为，双方当事人签订的租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，宋强应按合同约定于2014年7月5日前支付该季度租金12000元，但宋强未能支付且超过5日，其行为已构成违约。故简练、黄志辉要求解除合同及要求宋强支付拖欠的租金，符合双方约定的条件，有事实和法律依据，予以支持。宋强主张，其未存在违约，其拖欠租金是因为其承租简练、黄志辉的店面漏水，简练、黄志辉未能及时进行修缮，造成其无法正常经营，因宋强未能提供有效证据，故其主张不予采纳。简练、黄志辉同时主张宋强支付违约金7000元及缴纳的7000元押金不予退还。因押金具有担保性质，同时也是针对承租人延期给付租金这个特定违约行为的违约金。本案中，双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应严格予以遵守；双方当事人约定的7000元违约金有效，但合同中约定的押金的处理方式与约定违约金部分发生重合，从合同押金的设立目的分析，是确保合同全面正确合理的履行，并预先设立押金以确保合同履行中房屋及所属设施的完全及租赁期内相关费用的如期结算，故其性质不属于惩罚性质的约定违约金，故此押金的处理约定与法不合，应为无效，简练、黄志辉应予以退还。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一��解除原告简练、黄志辉与被告宋强于2014年1月1日签订的《房屋租赁合同》。二、被告宋强应于判决生效之日起五日内搬出其承租的三明市三元区工业南路111号5幢一层3号店。三、被告宋强应于判决生效之日起五日内向原告简练、黄志辉支付房屋租金（租金按每日133元计算，自2014年7月1日至实际交还房屋之日止，7000元押金先予折抵租金）。四、被告宋强应于判决生效之日起五日内向原告简练、黄志辉支付违约金7000元。五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费975元，减半收取487.5元，由被告宋强负担。宣判后，宋强不服，向本院提起上诉。上诉人宋强上诉称：1、上诉人在向一审法院提交的照片及书面证明已证明租赁物存在漏水事实，且得到二被上诉人认可，一审判决认定上诉人未提交有效证据证明租赁物存在漏水情形属认定事实错误。根据合同法第220条规定，租���物漏水应由被上诉人负责修缮，被上诉人未能及时修缮的举证责任不应由上诉人承担。2、根据合同法第221条规定，出租人未及时维修的，承租人可主张减少租金或延长租期，一审无视上诉人的损失，对上诉人减免租金要求未予支持，属适用法律错误。3、被上诉人主张违约金7000元没有事实和法律依据，且该违约金过分高于按银行同期贷款利率计算的利息损失。综上，原审判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原审判决，改判驳回二被上诉人的诉讼请求，由二被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人简练、黄志辉口头答辩称：租赁房屋仅一个角落有渗水，也找人维修了，不存在影响正常使用，违约金也符合双方约定，上诉人的上诉理由不能成立，原审判决认定事实清楚，应予以维持。经审理查明，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的租赁合同合法有效，对双方当事人均有法律约束力。上诉人主张因租赁物漏水造成其无法正常经营被上诉人已构成违约，但本案被上诉人也已进行修缮，仅依现有证据仍不足以证明已影响到上诉人的正常经营且足以构成其不支付租金的合法理由，上诉人未依约于2014年7月5日前支付租金已构成违约，故上诉人认为其未违约及应减免租金的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人主张双方当事人约定的违约金过分高于按银行同期贷款利率计算的利息损失，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案因违约造成的损失并不仅限于逾期付款利息损失，综合考虑租赁合同性质、履行情况等因素，当事人约定违约金7000元属过高，酌定以4000元为宜，故对上诉人要求调低违约金金额的上诉理由，本院予以支持。综上所述，原判认定部分事实错误，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十四条之规定，判决如下：一、维持福建省三明市三元区人民法院（2014）元民初字第1798号民事判决第一、二、三、五项；二、变更��建省三明市三元区人民法院（2014）元民初字第1798号民事判决第四项“被告宋强应于本判决生效之日起五日内向原告简练、黄志辉支付违约金7000元”为“上诉人宋强应于本判决生效之日起五日内向被上诉人简练、黄志辉支付违约金4000元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费975元，由上诉人宋强负担880元，由被上诉人简练、黄志辉负担95元。一审案件受理费975元，减半收取487.50元，由上诉人宋强负担440元，由被上诉人简练、黄志辉负担47.50元。本判决为终审判决。审 判 长  闫明伟审 判 员  张志历代理审判员  陈新华二〇一四年十二月十六日书 记 员  安雅婷附：法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定驳回上诉，维持原判决、裁定；《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，依法改判、撤销或者变更；第一百七十四条第二审人民法院审理上诉案件，除依照本章规定外，适用第一审普通程序。