江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2014)昆千民初字第0547号原告梅记伦，男，汉族，1971年12月4日生，住四川省眉山市。委托代理人沈宏，江苏海联海律师事务所律师。被告沈康明，男，汉族，1950年9月10日生，住江苏省昆山市。被告曹秋英，女，汉族，1953年7月6日生，住江苏省昆山市。委托代理人张雯，江苏陈全兴律师事务所律师。被告沈建明，男，汉族，1962年3月30日生，住江苏省昆山市。被告沈为民，男，汉族，1953年4月12日生，住江苏省昆山市。原告梅记伦与被告沈康明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月25日立案受理后，依法由代理审判员杭宇适用简易程序独任审判，后依原告申请，追加被告曹秋英、沈建明、沈为民为共同被告。因被告沈建明下落不明，转为普通程序依法组成合议庭，于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告梅记伦委托代理人沈宏、被告沈康明、被告曹秋英委托代理人张雯到庭参加诉讼。被告沈建明、沈为民经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告梅记伦诉称：原、被告通过朋友介绍，于2007年2月14日签订房屋买卖协议书一份，约定被告将其位于昆山市千灯镇文景园新村X-XX号楼XXX室房屋及XX号车库（对应公安编号为昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX室及XX号楼XX号车库）转让给原告，房屋总价为142639.6元，付款方式为签订协议时支付120000元，余款22000元交房时付清，同时还约定了被告应当积极配合原告办理过户手续。合同签订次日原告支付了120000元。2007年5月29日原告支付了20000元，余款2000元于房屋交付当日支付。2007年2月15日，经原被告双方确认因房屋过户产生的税费等各自承担一半。被告于2008年1月将房屋交付给原告，原告经过装修后入住至今。现被告已经办理了涉案房屋及车库的房屋产权证，根据合同约定被告应当将房屋无条件过户给原告，但是经原告多次与其进行沟通，被告要求加价，否则不予配合过户。原告认为双方签订的房屋买卖协议系真实意思表示，合同双方应该共同遵守，被告不予配合过户，属于违约行为。为维护合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：1、被告继续履行房屋买卖协议书，协助原告办理昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX室房屋及马景园XX号楼XX号车库的房屋所有权过户手续；2、被告承担房屋过户产生的一半税费；3、本案诉讼费由被告负担。审理中，原告撤回第二项诉讼请求。被告沈康明辩称：1、诉争房屋在签订房屋买卖合同时产权还没有明确，被告曹秋英在房屋拆迁时并不属于房屋被拆迁人，直到2014年1月8日公证以后被告曹秋英才成为房屋的共同所有人，此情形不具备房屋交易条件；2、本起房屋买卖合同买受人的买房行为不符合善意要件，所以本案不能适用婚姻法关于夫妻共有财产，另一方出于善意的有关规定，原告在购买房屋时没有尽到作为买房人应尽的合理审查义务，从而导致本案的纠纷产生；3、关于房款尾款2000元，原告没有支付给被告，所以被告依据合同法的相关规定，拒绝配合过户。原告对于未履行的房款应当承担相应的违约责任。被告曹秋英辩称：1、诉争房屋在签订房屋买卖合同时产权还没有明确，被告曹秋英在房屋拆迁时并不属于房屋被拆迁人，直到2014年1月8日公证以后被告曹秋英才成为房屋的共同所有人，此情形不具备房屋交易条件；2、本起房屋买卖合同买受人的买房行为不符合善意要件，所以本案不能适用婚姻法关于夫妻共有财产，另一方出于善意的有关规定，原告在购买房屋时没有尽到作为买房人应尽的合理审查义务，从而导致本案的纠纷产生；3、关于房款尾款2000元，原告没有支付给被告，所以被告依据合同法的相关规定，拒绝配合过户。原告对于未履行的房款应当承担相应的违约责任。被告沈建明未作答辩。被告沈为民未作答辩。经审理查明：2007年2月14日，原告（乙方）与沈玉章、被告沈康明、沈建明、沈为民（甲方）签订房屋买卖协议书，该协议书约定：甲方将位于昆山市千灯镇文景园新村X-XX号XXX室房屋及X-XX号XX号车库出售给乙方，房屋建筑面积96.11平方米，车库建筑面积11.23平米房（对应公安编号分别为昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX室和马景园XX号楼XXX号车库）；房屋及车库总价为142639.6元；甲方应于房产公司交房时交付乙方所定商品房并做到水、电路通（详细日期按拆迁办同甲方签订合同为准）；甲方必须协助乙方办理房产证过户手续，费用由乙方承担；按违给方责任赔偿房价总额的50%；房产过户由沈康明全权代理办理；签协议付120000元，余22000元交房付清余款。昆山市千灯法律服务所对该房屋买卖协议书进行了见证。2007年2月15日，原告以现金形式支付被告沈康明购房款120000元。被告沈康明向原告出具了收取该120000元房款的收据。2007年5月29日原告以现金形式将购房款20000元支付被告沈康明，被告沈康明向原告出具了收条，其中载明“今收到梅记伦房款贰萬元正，剩下2000元等交钥匙付清”。2008年1月被告沈康明向原告交付了涉案房屋及车库的钥匙。涉案房屋及车库由原告占有和使用至今。现因原、被告就房屋过户事宜协商未果，引起本案纠纷。另查明：涉案房屋位于昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX室，建筑面积为96.11平方米；涉案车库位于昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX号车库，建筑面积为10.99平方米。涉案房屋及车库系由坐落于昆山市千灯镇XX村X组X庄XX号的老宅拆迁安置而来，原老宅为沈玉章及其妻子唐巧英共有。沈玉章于2008年8月13日因病死亡。2013年12月11日,唐巧英、沈康明、沈为民、沈建明、沈卫英、沈新建因继承沈玉章的遗产向江苏省昆山市正信公证处申请办理继承权公证。该处于2013年12月31日出具公证书载明：坐落在昆山市千灯镇锦景园XX号楼XXX室、XXX阁楼、XXX室、昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX室、XXX室、XX号楼XXX室、XXX室房产，为原登记在沈玉章（共有人唐巧英）名下的昆山市千灯镇XX村X组X庄XX号的自建私房的动迁安置房，原《村镇房屋所有权证》编号为昆千房字第××号。上述房产为沈玉章和唐巧英的夫妻共同财产；现唐巧英、沈康明、沈建明表示要求继承沈玉章的上述遗产，沈为民、沈卫英、沈新建表示自愿放弃对沈玉章的上述遗产的继承权并承诺决不反悔；上述沈玉章名下属于沈玉章与唐巧英夫妻共有财产的一半为被继承人沈玉章的遗产，被继承人沈玉章的上述遗产应由其妻子唐巧英、子女沈康明、沈为民、沈建明、沈卫英、沈新建共同继承，因沈为民、沈卫英、沈新建表示放弃继承被继承人沈玉章的上述遗产，故被继承人沈玉章的上述遗产，应由唐巧英、沈康明、沈建明继承。2014年1月8日，唐巧英与被告沈康明、曹秋英、沈建明签订《财产约定》一份，其中载明：昆山市千灯镇马景园XX-XXX、XXX室的产权归唐巧英、沈建明共同共有，昆山市千灯镇锦景园XX-XXX、XX-XXX、马景园XX-XXX、XXX室的产权归沈康明、曹秋英所有。涉案房屋及车库于2014年1月9日登记于被告沈康明、曹秋英名下。被告沈康明、曹秋英系夫妻关系。以上事实，由原告提供的房屋买卖协议书、房屋拆迁补偿安置协议书、收据、收条、被告曹秋英提供的房屋所有权证、本院依职权调取的涉案房屋及车库的产权登记资料及当事人在庭审中的陈述等证据予以证实。本院认为：被告沈建明、沈为民经本院合法传唤，无正当理由未到庭，视为其自愿放弃答辩权利，不影响本院依法缺席审判。涉案房屋及车库系沈玉章与唐巧英夫妻共有的老宅拆迁安置而来，故涉案房屋及车库也应系沈玉章与唐巧英夫妻共同所有，沈玉章和被告沈康明、沈建明、沈为民与原告签订房屋买卖协议书，唐巧英作为沈玉章之妻和被告沈康明、沈建明、沈为民之母，经此多年从未提出异议，应当推定其知道并认可沈玉章和被告沈康明、沈建明、沈为民将涉案房屋及车库对外转让，故本院认定沈玉章、唐巧英与原告建立房屋买卖合同关系，依法成立有效。沈玉章死亡后，涉案房屋及车库作为其与唐巧英的夫妻共同财产，其中一半由唐巧英和被告沈康明、沈建明继承，被告曹秋英作为被告沈康明的妻子对被告沈康明继承的部分，与被告沈康明共同共有。后经唐巧英与被告沈康明、曹秋英、沈建明签订《财产约定》进行析产，确认涉案房屋及车库由被告沈康明、曹秋英共同共有。依照继承法的规定，被告沈康明、曹秋英应当在其继承遗产限额内清偿沈玉章的债务，继续履行房屋买卖协议书，协助原告办理涉案房屋及车库的产权过户手续。关于原告有无支付购房余款2000元，原告庭审中陈述该2000元已支付，但因金额较小所以支付时未向被告沈康明索要收条。对此本院认为，根据被告沈康明出具的收取20000元房款的收条及当事人在庭审中陈述，可以认定双方已将涉案房屋及车库的总价款变更为142000元，同时约定2000元购房余款于交付涉案房屋及车库的钥匙时支付。考虑到该笔购房余款系于交付涉案房屋及车库的同时支付，且数额较小，原告不要求被告沈康明出具收条，符合双方的约定，也不违背通常的交易习惯。故本院对被告沈康明、曹秋英以原告尚未支付2000元购房余款而不予协助产权过户的抗辩不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百三十条、第一百三十五条、《中华人民共和国继承法》第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告沈康明、曹秋英于本判决生效之日起十日内协助原告梅记伦办理位于昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX室房屋及昆山市千灯镇马景园XX号楼XXX号车库的房屋所有权过户手续。如果义务方未按本判决书指定的期间履行义务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决书规定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费3152元，财产保全费1233元，公告费600元，合计4985元由被告沈康明、曹秋英负担。此款原告已预交，本院不再退还，被告沈康明、曹秋英于本判决生效之日起十日内支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。审 判 长  杭 宇代理审判员  李加好人民陪审员  俞 绮二〇一四年十二月二十六日书 记 员  徐梦丹