广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第1254号原告：万菱实业（广东）有限公司，住所地广东省广州市天河区。法定代表人：王德雄。委托代理人：陈广鹏、梁纪锋。被告：东莞冠龙制衣有限公司，住所地广东省东莞市。法定代表人：罗伯特。原告万菱实业（广东）有限公司诉被告东莞冠龙制衣有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈广鹏、梁纪锋到庭参加了诉讼，被告经本院公告传唤逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万某实业（广东）有限公司诉称：2010年1月7日，原、被告签订《广州市万某汇商铺租赁合同》，约定被告向原告承租位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层100号商铺，此后双方办理了租赁登记备案手续。原告按约定向被告履行包括交付租赁单元在内的各项义务，然而在合同履行过程中，被告于2010年12月至2011年9月期间拖欠应付租金。原告向被告多次发出催促缴纳租金的通知文件，但被告置之不理，仍然拒缴款项。此后《广州市万某汇商铺租赁合同》因被告原因而解除，原告委托广东法制盛邦律师事务所向被告发出催交租金的律师函。原告认为，被告欠付租金构成严重违约，应当承担违约责任。根据《广州市万某汇商铺租赁合同》第十条第3款“（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回物业不予退还保证金，并且乙方需要支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方”的约定，鉴于被告的严重违约行为，《广州市万菱汇商铺租赁合同》以及因办理租赁登记备案手续而签订的《广州市房屋租赁合同》等文件已经依法解除。合同解除后，原告有权不予退还被告已缴纳的租赁保证金，要求被告立即清偿拖欠租金以及按照合同约定的每日0.2%计收拖欠款项的违约金。此外，需要强调的是原告保留向被告追讨剩余租期内总租金的60%作为违约金的权利。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、被告向原告支付2010年12月6日至2011年9月30日的租金合计269856元（其中2010年12月的租金为22869元，其余月份每月租金为27443元）及逾期付款违约金（以欠付的租金为本金，按每日千分之二为标准，从当月6日起计至付清之日止，违约金以不超过本金为限）；2、被告承担本案诉讼费用。被告东莞冠龙制衣有限公司未答辩。经审理查明：2010年1月7日，原告（甲方、出租方）、被告（乙方、承租方）签订《广州市万菱汇商铺租赁合同》（合同编号：R-B1100，以下简称《租赁合同》），约定：乙方承租甲方位于广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层100号商铺（以下简称“涉案铺位”），商铺计租面积共67平方米；租赁期限为三年；甲方暂定于2010年3月31日交付该物业给乙方；若甲方推迟交付时间，乙方不得以任何形式要求赔偿，惟租金及相关费用按实际交付时间起计算；自起租日起首十二个月月租金为27443元，第十三个月至第二十四个月月租金28810元，第二十五个月至第三十六个月月租金30251元；乙方须于公历每月第5日前向甲方提交上一个月乙方在该物业的销售报表，并缴付当月租金及上月扣点租金高于基本租金的差额部分（如有）予甲方指定的银行账户，逾期视为拖欠；乙方在签订本合同时须缴纳相当于两个月租金的按金54886元作为履约保证金；租赁期满终止合同后，甲方将履约保证金在乙方缴清一切租金和费用及清理场地后十四个工作日内无息退还予乙方；在租赁期内，乙方不得以保证金冲抵租金、管理费和其它费用；乙方须按时缴付租金、管理费、电费及一切相关费用，如逾期缴交，甲方可向乙方行使如下权利：（1）乙方如逾期七天不缴付租金，甲方有权即时向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付租金，如乙方收到甲方发出书面通知后十四天内仍未缴付租金，甲方有权单方面即时解除本合同及广州市房地产租赁合同，收回该物业并不予退还保证金，且乙方须支付剩余租期内总租金的60%作为违约金给甲方；（2）乙方如拖欠管理费、电费及一切相关费用逾期超过七天，甲方有权单方面即时通过管理公司向乙方发出书面通知要求乙方立即缴付欠款，如乙方收到该书面通知后十四天内仍未缴还欠款，甲方有权即时要求管理公司停止向该物业供电、中央空调或禁止乙方使用万菱汇内之其它设施及享用有关之公众服务直至应付之款项付清为止并甲方有权单方面解除本合同及广州市房地产租赁合同；（3）甲方有权或通过管理公司在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取；租赁期满或合同解除，乙方须将该物业恢复原状及清洁场地交还甲方，并保证该物业内之一切设备设施处于良好状态；同时，如因乙方原因导致未能在本合同期满以前办妥交接手续，则自本合同解除后第一日起至交接手续办妥之日止乙方仍须按日支付租金及管理费，但此费用之支付并不意味双方租赁关系继续，同时，乙方应赔偿甲方由此引致的损失；根据本合同需要发出的全部通知，均以书面形式；甲方或管理公司对乙方发出的发票、单据或其他通知，如送至该物业或挂号寄给乙方，则视为已经送达，乙方联系地址：广州市寺石南路97号5楼西面第3、4单元（注：“寺石南路”应为笔误，应为“寺右南路”）；已签订的《广州市房地产租赁合同》与本合同不一致的，均以本合同为准；等条款。2010年7月1日，原告向被告交付涉案铺位。2010年8月6日，原告与被告签订《广州市房屋租赁合同》并进行租赁备案。被告在该合同上注明的联系地址为广州市寺右南路97号中和泰大厦5楼。原告称其分别于2011年1月24日、2月27日、4月30日、5月24日、6月27日、7月21日、8月25日、9月27日向被告发出《催促缴纳租金通知书》，追偿租金等。原告称于2011年6月9日向被告直接送达《解除合同通知书》，通知解除合同，不予退还租赁保证金，清偿欠费等，但原告未能提供证据证明上述《解除合同通知书》的送达情况。原告称于2013年1月11日、2013年12月31日按合同约定送达地址向被告发出《律师函》，函称被告因未经原告同意擅自单方终止合同已搬离涉案铺位，向被告追偿租金等费用。在本案中，原告表示已收取被告的租赁保证金，现依约没收；被告于2011年10月1日搬离涉案铺位，双方未办理交接手续；租期为三年，自2010年11月6日起算，该日为万某汇商场的整体开业时间。现原告以被告拖欠其2010年12月6日至2011年9月30日（其中2010年12月的租金为22869元，其余月份每月租金为27443元）的租金并产生违约金提起本诉。本院认为：原、被告就涉案铺位签订《租赁合同》是当事人真实意思的表示，内容未违反国家法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应依约切实履行。原告提供涉案铺位给被告使用，在租赁期内，被告应按约定支付租金，逾期支付租金应承担违约责任。支付租金系被告的义务，被告应对已付租金承担举证责任，现被告经本院合法传唤逾期未到庭应诉，视为放弃举证，本院对原告主张被告拖欠租金的事实予以采信。原告称其于2011年6月9日向被告直接送达《解除合同通知书》，但并未提供证据证明该通知送达被告的时间，且原告向被告邮寄的《律师函》函称被告因未经原告同意擅自单方终止合同而搬离涉案铺位，被告亦未就《租赁合同》已提前解除进行举证，因此《租赁合同》应于被告搬离涉案铺位时解除。另交还场地系承租人即被告在租赁合同期满或合同解除后的义务，亦应由被告就此举证证实，现原告主张被告于2011年10月1日搬迁，本院予以采信。故此，原告主张被告支付2010年12月6日至2011年9月30日期间的租金具有合同依据，予以支持。租金合计为270004元（27443元／月÷31天×26天＋27443元／月×9个月）。原告主张被告应向其支付租金269856元并未超出上述金额，本院予以支持。关于原告要求被告支付逾期交租违约金的诉讼请求。《租赁合同》约定：每月租金应于每月5日前支付；乙方逾期交租的，甲方在逾期当日开始收取违约金，违约金按照每逾一日按欠款总额的0.2%收取。根据上述约定，原告要求被告支付逾期交租违约金并无不当。违约金以各月拖欠租金为本金，按每日0.2%的标准，均自当月6日起计至付清为止。上述各月租金逾期支付已超500天，经计算，违约金已逾本金。原告明确其诉请的违约金以不超过本金269856元为限，属当事人自主处分权利，并无不当，本院予以照准。因此，被告应向原告支付逾期交租违约金269856元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法作缺席判决。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告东莞冠龙制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付广州市天河区天河路230、232号万菱汇B1层100号商铺自2010年12月6日至2011年9月30日期间的租金269856元。二、被告东莞冠龙制衣有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内向原告万菱实业（广东）有限公司支付逾期支付上述商铺自2010年12月6日至2011年9月30日期间租金的违约金269856元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9200元及公告费1000元，均由被告东莞冠龙制衣有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院立案庭递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  叶汉杰人民陪审员  傅红亚人民陪审员  杨 蕴二〇一四年十二月十二日书 记 员  何嘉杰梁雅芝