山西省太谷县人民法院民 事 判 决 书（2014）太民初字第442号原告（反诉被告）白永慧，男。委托代理人张晋文，太谷县明星法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）山西金宇恒基房地产开发有限公司。法定代表人张玉石，系公司总经理。委托代理人原龙龙，男。委托代理人王颖超，男，山西鼎信泽律师事务所律师。原告（反诉被告）白永慧诉被告山西金宇恒基房地产开发有限公司（反诉原告）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）白永慧及其委托代理人张晋文、被告山西金宇恒基房地产开发有限公司（反诉原告）的委托代理人原龙龙、王颖超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告白永慧诉称，原、被告双方于2012年12月25日签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定的交房期限是2013年12月31日前，被告没有按照合同书第十一条约定的“交接”内容和书面通知买受人办理交接手续。原告购买的是X号楼X单元XXX号房，建筑面积126.5平方米，每平方米单价3148元，总金额398222元。根据合同书第九条关于违约金的约定，请求自2014年1月1日至2014年5月14日，由被告支付134天的违约金42689元。诉讼中原告变更诉讼请求，要求将违约的时间由通知交房的时间2014年5月14日延长至领取钥匙的时间2014年6月12日，但违约金额不变。由于被告的原因，原告在房屋交付90日内未能取得房屋权属证书，要求被告以购房总额为基数在银行同期基准利率8.4%（年息）基础上增加50%滞纳金，每年承担购房总额12.6%的违约金，从2014年9月13日开始（领钥匙时间为6月12日）直到房屋权属证书能够办理的期限。依据为最高院关于商品房买卖的司法解释。从2014年9月13日至11月17日，64天。利息398222元（本金）×64天×12.6%（利率）÷360天=8920.17元。根据合同第十一条，双方交接时应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，请求法庭判令被告依约提供。原告诉请：1、请求被告承担逾期交房162天的违约责任，支付违约金42689元；2、被告依照逾期贷款利息承担不能按时办理房产证的违约责任，支付违约金8920.17元；3、被告给原告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；4、诉讼费由被告承担。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司辩称，1、关于违约金部分：答辩人为原告建设的住宅工程受政府“考试期间”停工、恶劣天气等不可抗力因素影响造成延期，延期交付应扣除不可抗力天数；2014年3月工程已竣工，答辩人通知原告接受房屋之后的时间应当停止计算延期交付天数；原告主张的违约金过高，应按照同类地区房屋租金损失标准的30%作为违约金。2、关于办理房产证违约金部分：根据《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定，办理房屋产权证的义务主体是房屋购买人，开发商仅是协助义务，不能办理产权证非被告原因，被告不应承担责任；退一步讲，即使原告主张成立，违约金也过高，法院应根据法律规定进行调整；原告的主张不能成立，应驳回原告的该项损失请求。3、关于原告要求提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，不存在原告不提供的问题。反诉原告山西金宇恒基房地产开发有限公司诉称，反诉人与被反诉人于2012年12月25日签订商品房买卖合同，约定被反诉人购买由反诉人开发建设的太谷县学府星城小区3#楼3-403房屋，交房期限为2013年12月31日。因施工期间恶劣天气、政府原因停工等不可抗力因素，使房屋交付延迟。一方面，反诉人已经向被反诉人作了解释说明，另一方面，反诉人加紧施工，争取补回因不可抗力延误的工期。2014年3月21日，工程经各方共同验收合格，具备约定交付条件，反诉人随即通知被反诉人2014年3月31日前交接房屋，但被反诉人一直拖到2014年6月12日才交接，延迟接收73天。反诉人为此需要专门对房屋进行看管，该费用应由被反诉人承担。现被告反诉请求：1、依法判令被反诉人支付反诉人至接收房屋之日止的房屋保管费，截至2014年6月12日为7300元（按每日保管费100元计算）；2、被反诉人承担本案全部诉讼费用和司法鉴定费用。反诉被告白永慧辩称，反诉原告应书面通知反诉被告拿房屋钥匙，反诉被告尽管是拿了钥匙了，但拿钥匙时反诉原告没有出示相关的文件，反诉原告凭空要求每天100元的管理费也没有法律依据，应驳回其诉讼请求。经审理查明，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司开发的太谷县学府星城小区于2012年2月份立项，并取得建设工程规划许可证、商品房预售许可证等证书，2012年6月1日前后开始施工。原告白永慧与被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于2012年12月25日签订《商品房买卖合同》，合同约定原告白永慧购买被告山西金宇恒基房地产开发有限公司开发的学府星城小区X号楼X单元XXX号房，建筑面积126.5平方米，每平方米单价3148元，总金额398222元。原告白永慧的付款方式银行按揭，首付30%。合同第八条约定的交房期限是2013年12月31日前。合同第八条关于交付期限的约定为“出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人。”合同第9条对于出卖人逾期交房的违约责任的约定是“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）、逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。合同继续履行。（2）、逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.06%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之八（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”合同第十一条关于交接的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”合同形成后，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司没有按照合同书约定的交房时间交房，对于延期的原因，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司在庭审中举证说明2012年6月6号到6月9号、2013年6月4号到6月8号期间因高考，以及2012年6月20日、6月21日、6月22日与2013年6月20日、6月21日、6月22日因中考，学府星城项目被太谷县建设局责令停工15天。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司还举证说明根据太谷县气象局观测记录，2012、2013年期间，太谷地区总体雨水偏多，雷暴天气偏多。其中2012年连阴雨天气10天，雷暴天气23天，暴雨天气2天，七级以上大风天气4天；2013年连阴雨天气25天，雷暴天气26天，暴雨天气1天，七级以上大风天气8天，2012年到2013年期间学府星城项目共受天气影响停工99天。2014年3月23日通过了建设方被告山西金宇恒基房地产开发有限公司、设计单位山西中方森特建筑工程设计研究院、监理单位山西省勘查设计研究院、施工单位山西君工建筑安装工程有限公司的验收。经被告2014年5月14日特快专递书面原告后，原告于2014年6月12日领取钥匙接收房屋。诉讼中被告山西金宇恒基房地产开发有限公司就原告向本院主张的违约金问题，要求本院根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的标准调整原告过高的违约金主张。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司据此规定，申请鉴定机关对租金进行了评定。山西榆次司法鉴定中心的鉴定意见中关于学府星城日租金测算情况为：1、1#楼和3#楼、平米数126平米、户型为三室两厅一厨一卫、层次15层、租金水平0.262元／平方米／日；2#楼、平米数132平米、户型为三室两厅一厨二卫、层次21层、租金水平0.286元／平方米／日。鉴定费为2000元。本院所确认的上述事实，有土地证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证、商品房买卖合同、房屋入住通知单、鉴定意见书以及当事人当庭陈述笔录等证据在案为凭，经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原告白永慧和被告山西金宇恒基房地产开发有限公司之间形成的商品房买卖合同系双方的真实意思表示，为有效合同，自成立时生效。合同约定的交房期限是2013年12月31日前，2014年3月23日通过了建设方山西金宇恒基房地产开发有限公司、设计单位山西中方森特建筑工程设计研究院、监理单位山西省勘查设计研究院、施工单位山西君工建筑安装工程有限公司的验收，之后被告山西金宇恒基房地产开发有限公司才陆续给业主交房，被告山西金宇恒基房地产开发有限公司延期交房并违约的事实存在。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司开发的学府星城住宅小区在建设过程中出现的因中高考、天气原因产生的误工天数属于被告山西金宇恒基房地产开发有限公司在订立合同时应予考虑的交房期限内的因素，而且被告山西金宇恒基房地产开发有限公司未在诉讼中举证说明在出现上述情况后曾通知过小区业主，所以不能据此天数在违约天数中扣除。对于原告主张的逾期交工的违约责任的计算方式，因原合同约定的违约责任过高，并且原告未能举证说明延期交房对原告造成的实际损失，所以按照合同约定的违约责任计算办法计算违约金不妥，应以山西榆次司法鉴定中心的鉴定意见中关于学府星城日租金测算情况为标准确定实际损失的基础上来确定违约金。原告经被告书面通知领取钥匙的时间为2014年5月14日，故逾期交房的时间应计算至该日，共违约134天。被告山西金宇恒基房地产开发有限公司逾期交房的违约金的计算方式应为：租金水平0.262元／平方米／日×126.5平米×134天×1.3=5773.5元。对于原告主张的逾期办理房产证的违约金请求，因合同中未约定被告山西金宇恒基房地产开发有限公司具有办证义务，《城市房地产开发经营管理条例》第33规定应由商品房购买人办证，开发商被告山西金宇恒基房地产开发有限公司只具有协助购买人办证的义务，而且根据庭审情况无法确认产权证至今未办下来是由于出卖人的原因，所以对于原告的这一请求本院不予支持。因合同约定交接时出卖人应提供提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故本院对于原告要求被告提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的诉讼请求依法应予支持。至于被告山西金宇恒基房地产开发有限公司反诉所主张的要求原告承担从收到通知到交房期间的保管费用问题，被告对主张的保管费用依据未举证说明，所以本院对于被告山西金宇恒基房地产开发有限公司的反诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第88条、第106条，《中华人民共和国合同法》第60条、第107条、第114条以及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16条的规定，判决如下：一、被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告白永慧逾期交房违约金5773.5元。二、被告山西金宇恒基房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内交付原告白永慧《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。三、驳回原告白永慧的其他诉讼请求。四、驳回被告山西金宇恒基房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按照本院指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费920元，由原告白永慧负担798元，由被告山西金宇恒基房地产开发有限公司负担122元。反诉案件受理费25元，由反诉原告山西金宇恒基房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于晋中市中级人民法院。审 判 长  贾世东审 判 员  任学丽人民陪审员  尹 娜二〇一四年十二月二十五日书 记 员  梁 晶