广东省江门市新会区人民法院民 事 判 决 书（2014）江新法民一初字第312号原告苏昭校。委托代理人黎雄校，广东信宇律师事务所律师。被告梁文俊。被告阮青山。原告苏昭校诉被告梁文俊、阮青山房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告苏昭校及其委托代理人黎雄校到庭参加诉讼，被告梁文俊、阮青山经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告通过房产中介认识被告梁文俊，原告看过房产后，被告梁文俊于2013年1月28日与原告签订《房产买卖合同书》，约定将位于江门市新会区三和大道北105号7座405（怡景花园G座405）及13号小车房卖给原告，房款340000元，原告支付定金68000元，2013年8月30日办理过户登记手续，同时约定了违约责任。合同签订后，原告依约于2013年1月29日向被告梁文俊支付定金68000元，又于2013年3月1日向被告梁文俊支付房款110000元，被告梁文俊向原告交付钥匙。被告收取定金及房款后未依约履行产权过户义务，双方于2013年11月6日签订《赔偿协议书》，约定被告未能办理过户手续，两被告于2013年11月30日前支付双倍定金136000元、退房款110000元及利息3000元，共249000元给原告。该协议签订后，被告梁文俊支付150000元给原告，余额99000元经原告多次催讨至今未付。被告阮青山是被告梁文俊的舅舅，被告梁文俊签订房产买卖合同书是曾出示被告阮青山的授权书。因授权不明，被告阮青山应向原告承担赔偿责任。被告梁文俊负连带责任。两被告的行为已构成严重违约。根据《民法通则》、《合同法》及《担保法》的规定，两被告应双倍返还定金余额99000元，解除房产买卖合同。故请求法院判令：1.被告阮青山双倍返还定金余额99000元，被告梁文俊负连带赔偿责任；2.诉讼费用由两被告承担。原告苏昭校为证实其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1.《房产买卖合同书》一份，证明原告与被告梁文俊于2013年1月28日签订合同，约定被告向原告以340000元出售位于江门市新会区三和大道北105号7座405及13#小车房，原告向被告支付68000元定金，2013年8月30日到房管局办理产权过户手续，同时约定了违约责任。2.№2744509《收据》一份，证明原告于2013年1月29日向被告梁文俊交付定金68000元。3.№6047733《收据》和新会农村商业银行客户回单各一份，证明原告于2013年3月1日向被告梁文俊转账支付房款110000元。4.№2744665《收据》一份，证明原告与被告梁文俊于2013年8月18日协商将房产过户手续延期至2013年11月1日，被告梁文俊补偿5000元给原告。5.《赔偿协议书》一份，证明原、被告约定被告未能办理过户手续，被告于2013年11月30日前支付双倍定金136000元、退回购房款110000元及支付利息3000元，共249000元。6.梁文俊身份证（复印件）一份，证明被告梁文俊的身份。被告阮青山庭前提交书面答辩状称：本案涉讼房屋是被告阮青山所有，被告阮青山从未授权或委托梁文俊或任何人出售涉案房屋。本案与原告签订购房合同的是梁文俊，收房款的是梁文俊，阮青山既未签过卖屋合同，也未签过卖屋的授权，更未签过赔偿协议书，也没有收过涉案房屋的购房款，对梁文俊的卖屋行为毫不知情，阮青山直到收到法院送达的本案诉讼材料才知道梁文俊欺瞒阮青山，卖阮青山房屋的事情。原告起诉阮青山返还购房定金没有事实和法律依据，请求法院驳回原告对阮青山的全部诉讼请求。被告阮青山在举证期限内向本院提供如下证据：编号0103960《广东省商品房买卖合同》一份，证明涉讼房屋属阮青山所有。被告梁文俊没有答辩，在举证期限内没有向本院提供证据。为查清本案事实，本院依职权调取如下证据：1.房屋中介杨丽芳的询问笔录一份；2.房屋中介赵汉林的询问笔录一份；上述证据1-2反映涉讼房屋的中介方陈述的房屋交易过程相关情况；3.阮青山的询问笔录两份，反映阮青山陈述的房屋情况；4.江门市新会区房地产交易登记所档案室《查询答复书》两份，反映涉讼房屋的权属情况。被告梁文俊经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃答辩和举证、质证的权利。被告阮青山经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。经审查，原告所列举的证据1－6能客观反映案件事实，具有证明力，且证据之间能够相互印证，形成证据链，可以作为认定案件事实的依据。原告对本院依职权调取的证据1-4的真实性无异议，该证据与本案相关，本院予以采纳。综合原告的陈述以及本院采信的证据，本院查明如下事实：2013年1月，经房产中介方赵汉林、杨丽芳居中介绍，原告苏昭校与被告梁文俊磋商涉讼房产的买卖事宜。2013年1月28日，原告苏昭校作为买方与被告梁文俊作为卖方签订《房产买卖合同书》，合同约定卖方自愿将位于江门市新会区会城三和大道北105号7座405（怡景花园G座405）房屋和105号7座13#小车房以总价340000元转让给买方；买卖双方签订协议后，买方即付定金68000元给卖方；于2013年8月30日前到新会房管局办理产权过户手续，相关过户税费由买卖双方按照国家规定各自缴纳；若卖方收取定金后，不能按时来办理房产产权过户手续的，作卖方违约处理，卖方应当退还定金68000元并赔偿68000元给买方，本合同即告解除；若买方在约定期限内不能按时前来办理房产产权过户手续的，作买方违约处理，买方所交定金卖方不予退还，本合同即告解除；并约定户口迁移、争议解决途径等；此外，买卖双方还在合同备注栏约定：1、该房产总成交价为340000元，第一期先付68000元作为定金（405房定金58000元和13#小车房定金10000元）；第二期房款于2013年3月1日前付110000元；第三期房款于2013年8月30日前过户当天付80000元；第四期房款待405单元房产证取得后两天内付清20000元；第五期房款为小车房房款，待取得405单元房产证后自银行抵押贷款后两个月内付清62000元。2、卖方负责把405单元水电拉到门口。3、卖方如有违约，卖方签名人承担所有法律责任。在该合同下方落款处，梁文俊在“卖方”栏签名，并签上“代阮青山”字样，而苏昭校和房产中介赵汉林、杨丽芳均在落款处签名确认。签订该合同后，梁文俊于2013年1月29日开具了编号为2744509的《收据》给原告确认收取原告给付的定金68000元和于2013年3月1日开具了编号为6047733的《收据》给原告确认收取原告转账支付的第一期购房款110000元。2013年8月18日，经梁文俊与苏昭校双方协商后，在编号2744665《收据》中书面约定梁文俊补偿5000元给苏昭校（该款在剩余购房款中扣除），而办理涉讼房产的过户手续延期至2013年11月1日前办妥。其后，被告梁文俊未能在约定的上述履行期间办理房产过户手续。2013年11月6日，原告苏昭校与被告梁文俊签订《赔偿协议书》，约定卖方即梁文俊和阮青山定于2013年11月30日前赔偿双倍定金136000元、退回第一期购房款110000元和支付利息3000元，合计249000元给买方即原告苏昭校，该协议书落款处由梁文俊在卖方处签名确认，梁文俊并代签阮青山的名字，买方苏昭校和作为见证人的房产中介赵汉林、杨丽芳亦分别在落款处签名确认。签订《赔偿协议书》后，被告梁文俊支付了150000元给原告，但余款99000元至今未付，此款经原告追讨无果，故原告诉至法院，由此成讼。另查明，阮青山是梁文俊的舅舅。涉讼房产至今未办理房产权证，但在江门市新会区住建局办理了确权备案，备案登记的权属人为阮青山；涉讼405房屋的面积为84.56平方米，105号7座13#小车房的面积为16.47平方米。庭审中，原告确认从未见过阮青山，阮青山在涉讼买卖交易过程中都没有出现，阮青山的名字均是梁文俊代签的。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。原告虽与被告梁文俊经自愿协商就涉讼房产签订了《房产买卖合同书》和《赔偿协议书》，但被告梁文俊并不是涉讼房产的产权人，亦未取得涉讼房产的合法处分权，故其转让涉讼房产的行为属于无权处分行为，而且根据本院庭前向被告阮青山所作的调查笔录以及阮青山庭前提交的书面答辩状，阮青山均明确从未委托梁文俊或他人出售涉讼房产，对梁文俊的无权处分行为不予追认，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”的规定，上述两份合同对被告阮青山均不发生效力，相应的违约责任应由被告梁文俊自行承担。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”和最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”的规定，原告根据其与被告梁文俊自愿签订的《赔偿协议书》诉请被告梁文俊偿付余下的款项99000元，依法有据，本院予以支持。原告以被告梁文俊曾出示阮青山的授权书及该房屋的商品房买卖合同原件为由，诉请被告阮青山承担上述款项的偿付责任，但除其个人陈述外并无提交相应的证据予以佐证，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，原告应承担举证不能的不利后果，对其主张本院不予支持。因被告阮青山、梁文俊经本院合法传唤没有到庭参加诉讼，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”的规定，本案依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第一百零七条、第一百一十五条，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告梁文俊应自本判决发生法律效力之日起十日内偿付99000元给原告苏昭校。二、驳回原告苏昭校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2275元，由被告梁文俊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江门市中级人民法院。审判长  赵汝佳审判员  张瑞芝审判员  张妙玲二〇一四年十二月十二日书记员  李 婷