湖北省武汉市江岸区人民法院民 事 判 决 书（2015）鄂江岸民重字第00023号原告（反诉被告）劳俊瑾，女，1952年11月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托代理人闵彤（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。委托代理人魏东（特别授权代理），湖北山河律师事务所律师。被告（反诉原告）雷开果，男，1975年10月18日出生，汉族，住武汉市武昌区。委托代理人周国卿（特别授权代理），湖北汉武律师事务所律师。委托代理人段先进（特别授权代理），湖北汉武律师事务所律师。原告劳俊瑾诉被告雷开果房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月16日立案受理，2014年6月11日案件公开开庭审理过程中，被告（反诉原告）雷开果当庭提出反诉，本院依法予以受理。审理后本院于2014年12月15日作出（2014）鄂江岸民初字第00713号民事判决。原告（反诉被告）劳俊瑾不服提出上诉，湖北省武汉市中级人民法院作出（2015）鄂武汉中民商终字第00651号民事裁定，撤销原判，发回重审。本院据此于2015年11月2日重新立案，依法另行组成由审判员侯立平担任审判长，人民陪审员沈小东、蒋利兵参加的合议庭于2015年12月22日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）劳俊瑾的委托代理人闵彤，被告（反诉原告）雷开果的委托代理人周国卿到庭参加诉讼。本案经院长批准延长审理期限两个月。本案现已审理终结。原告劳俊瑾诉称：双方于2012年3月10日签订房屋租赁合同，约定劳俊瑾将江汉路14号正信大厦空置的2-3层房屋（面积2260平方米）出租给雷开果开办商场。合同生效后，劳俊瑾通过电话、函件形式多次要求雷开果接收房屋，雷开果以1层和4层没有承租下来为由不接收房屋也不交纳租金。按照双方约定，雷开果应当于2012年3月8日前支付一个月押金192，100元，2012年9月25日前交付一个月押金、一个季度的租金合计768，400元，但雷开果仅在2012年3��8日前交付了一个月的押金后不再履行合同，截止2013年9月未支付租金。雷开果的行为已严重违反了合同约定。2013年9月10日，劳俊瑾依合同约定向雷开果发出解除合同通知书，解除了双方的房屋租赁合同。因雷开果不履行租赁合同，导致合同项下的房屋不能对外招租，闲置一年半之久，给劳俊瑾造成了重大经济损失。2012年3月10日至2013年9月10日，房屋闲置18个月，扣除雷开果已交付的一个月押金，雷开果还应当支付劳俊瑾经济损失3，265，700元。为此，劳俊瑾诉至法院，请求依法判令：1、雷开果赔偿劳俊瑾经济损失即租金损失3，265，700元（192，100元／月×17个月，从2012年3月10日至2013年9月10日，扣除押金作为1个月租金，为17个月）；2、本案诉讼费由雷开果承担。原告（反诉被告）劳俊瑾为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、武汉市��屋租赁合同，拟证明劳俊瑾、雷开果之间存在着房屋租赁合同关系；证据二、房屋所有权证二份，拟证明租赁房屋属于劳俊瑾所有；证据三、法律意见书，拟证明劳俊瑾催告雷开果要求其履行合同；证据四、解除合同通知书及送达回执，拟证明因雷开果严重违约，劳俊瑾为减少损失解除了房屋租赁合同；证据五、（2013）鄂江岸民初字第00563号民事判决书，拟证明雷开果应当向劳俊瑾赔偿因房屋闲置而受到的经济损失；证据六、庭审笔录，拟证明房屋租赁合同纠纷审理过程中，雷开果一再强调自己将履行合同，导致劳俊瑾损失进一步扩大；雷开果在此次庭审中从未提出过租赁房屋不符合用电标准等要求；雷开果是因为没有租赁到1、4层所以不进场；证据七、租赁情况说明，拟证明合同签订后，租赁双方将���屋租赁情况告知大厦管理方，双方办理了房屋交接手续。被告（反诉原告）雷开果辩称并反诉陈：劳俊瑾的诉讼请求无事实依据，应予驳回。双方于2012年3月10日签订的房屋租赁合同约定：劳俊瑾将其所有的江汉路14号正信大厦2-3层出租给雷开果开办商场，租金为每月192，100元，2012年3月8日支付一个月的押金192，100元，同年9月25日前再支付一个月押金及一季度租金；同时还约定，劳俊瑾应保证满足雷开果300KVA的用电要求；合同签订之日起至2012年10月1日为装修期和培育期，如一方违约，造成另一方经济损失的，按合同约定向守约方支付违约金人民币2，000，000元整等。合同订立后，雷开果按合同约定于2012年3月8日向劳俊瑾支付了首期押金192，100元。其后，劳俊瑾一直不能按合同约定向雷开果交付房屋，迟至2013年9月10日，劳俊瑾向雷开果书面提出解除合同通知，解除双方订立的合同。因劳俊瑾不能按合同的约定交付电容量扩容至300KVA的租赁房屋，严重违反了合同约定，使雷开果不能按合同约定获取预期的经济利益，并造成了押金192，100元的利息损失，依照双方签订的房屋租赁合同以及法律的规定，劳俊瑾已构成违约，应当依约定承担违约责任。劳俊瑾违约导致合同不能履行，应当返还押金192，100元。为维护自身的合法权益，向法院提起反诉，请求依法判令：1、劳俊瑾向雷开果支付违约金2，000，000元。2、劳俊瑾返还押金192，100元；3、劳俊瑾承担本案全部诉讼费用。被告（反诉原告）雷开果为支持其抗辩理由及反诉主张，向本院提交了如下证据：证据一、武汉市房屋租赁合同，拟证明如一方违约，造成另一方经济损失的，按合同约定向守约方支付违约金人民币2，000，000元；证据二、庭审笔录，拟证明劳俊瑾应返还押金192，100元；证据三、解除租赁合同通知，拟证明劳俊瑾单方解除租赁合同；证据四、武汉天馨物业发展有限公司（以下简称天馨物业公司）2012年11月15日及同年12月31日回函，拟证明劳俊瑾对雷开果承租1、4楼意向未予回复，雷开果的要约未生效，此要约未对劳俊瑾关于房屋的使用、处分、收益产生约束影响，雷开果不应对其意向承担责任；证据五、天馨物业公司2012年10月联系函，拟证明劳俊瑾不能履行合同义务，提供用于商业用途的供电；证据六、天馨物业公司2013年7月的说明，拟证明劳俊瑾不能履行合同义务，提供用于商业用途的供电；证据七、（2013）鄂江岸民初字第00563号民事判决书，拟证明劳俊瑾违约，造成雷开果预期收益及192，100元押金的利息损失，应依法依约支��违约金2，000，000元，返还押金192，100元；劳俊瑾的诉讼请求应予驳回；证据八、（2013）鄂武汉中民终第00934号民事裁定书，拟证明上述民事判决书已生效。原告（反诉被告）劳俊瑾针对反诉辩称：雷开果陈述的并不是客观实际情况，双方签订租赁合同之后，房屋一直属于空置状态，并不是没有交付，而且经物业公司证实，房屋已经进行了交接手续，雷开果随时可以使用该房屋。雷开果没有进行装修和使用租赁房屋的主要原因，是因为其要租赁1、4楼，无法单独装修2、3楼，雷开果没有租赁到1、4楼所以没有使用2、3楼。房屋租赁合同中，双方确实约定用电需求，但该需求是商场开业时的需求，雷开果没有经营何来需求。雷开果没有装修也没有交付租金，也无书面通知要求我方将用电需求增容到300KVA，在雷开果没有履行合同义务的情况下，我方没有增容的义务，因为我方有避免损失扩大的权利。因为雷开果不交付房租，所以我方提出解除合同，我方不存在违约。雷开果的请求没有事实和法律依据，请求依法予以驳回。原告（反诉被告）劳俊瑾针对反诉提交的证据材料同本诉提交的证据材料。经庭审质证，雷开果对劳俊瑾提交的证据一至证据七的真实性无异议。劳俊瑾对雷开果提交的证据一至证据四、证据六至证据八真实性无异议；对证据五真实性有异议，但对印章真实性不申请鉴定，对证明目的有异议，合同没有约定达到300KVA用电需求的具体时间，劳俊瑾在装修期间可以同时开展电力改造工作，由于雷开果怠于履行自己的义务，为防止劳俊瑾损失扩大，劳俊瑾没有开展改造电力的工作。为查明案件事实，本院前往正信大厦天馨物业公司进行询问并制作询问笔录。��俊瑾认可其代理人即其儿子李盛一个人去过天馨物业公司，告知其与雷开果签订了租赁合同以示尊重，劳俊瑾自取得诉争房屋所有权之日起一直没有与天馨物业公司签订过物业服务合同，劳俊瑾水表、电表是独立的，自己管理，劳俊谨将房屋出租，租户装修无需向天馨物业公司报批或备案，认为天馨物业公司与其有过纠纷，询问笔录效力比较低。雷开果对询问笔录真实性无异议。对上述证据，本院认为，劳俊瑾提交的证据一至证据七，雷开果提交的证据一至证据八，真实合法，与本案具有关联性，本院依法均予以采信。本院对天馨物业公司进行询问制作的询问笔录内容真实、程序合法，内容可与双方当事人陈述互相印证，本院依法予以采信。经审理查明：2012年3月10日，劳俊瑾与雷开果签订武汉市房屋租赁合同，约定劳俊瑾将坐落于武汉市江岸���江汉路14号正信大厦2-3层房屋（建筑面积2259.79平方米）租给雷开果作为商场经营用途；租期十二年，从2012年10月1日起至2024年9月30日，采取先付后租的原则，每月租金192，100元，按每三个月支付，合计576，300元；劳俊瑾负责通电通水，并保证满足雷开果300KVA的用电需求，其中扩容至300KVA所产生的扩容费用由劳俊瑾支付；雷开果承租房屋时需支付二个月的房租作为押金，在租赁关系终止时，房屋无任何损害，所有费用已结清，劳俊瑾将全额退还雷开果所缴纳保证金；雷开果按时到有关单位支付租赁期间的水电、物业、空调等费用，与劳俊瑾无关；雷开果逾期交付租金，劳俊瑾有权要求雷开果缴纳滞纳金为月租的千分之五／日；如一方违约，造成另一方经济损失的，按合同约定执行支付违约金2，000，000元；从签订日起至2012年10月1日为劳俊瑾给雷开果的装修期及培育期���双方约定雷开果在2012年3月8日前先支付一个月的押金192，100元，在2012年9月25日前再支付一个月的押金192，100元及一季度租金576，300元。合同签订后，雷开果向劳俊瑾支付了一个月的押金192，100元，双方未确定水表、电表的止码，未办理房屋交接手续，该房屋处于空置状态，且没有安装门锁。合同签订后，一直代表劳俊瑾处理房屋租赁事宜的劳俊瑾的儿子李盛与雷开果一起去天馨物业公司，告知天馨物业公司上述房屋由雷开果承租的情况，并说明准备将2、3楼房屋用作商场，天馨物业公司告知其考虑到人员进出、安全、电力负荷等问题，无法满足商场用途。后来劳俊瑾与雷开果协商后向天馨物业公司说明电力增容问题劳俊瑾自行解决，要求天馨物业公司帮助承租1、4楼，1、4楼房屋所有权人对上述承租意向未予回应。劳俊瑾或其租户从未与天馨物业公司签订过物业管理合同，从未向天馨物业公司缴纳过物业费，劳俊瑾出租其房屋或其租户装修从未与天馨物业公司发生过任何关联，劳俊瑾的代理人李盛（并非其租户）只是每个月按水表、电表的起止码向天馨物业公司交纳水费、电费。在2012年3月10日至2012年10月1日免租期内，劳俊瑾就雷开果没有进场装修房屋，也没有缴纳租金和押金的情况，与雷开果进行过沟通，因雷开果一直陈述在努力承租1、4楼，拟将正信大厦的1、4层与已租的2、3层一起开办商场，但正信大厦的1、4层没有租赁成功，故未进场装修，劳俊瑾也没有对租金和押金进行书面催收。2012年10月，天馨物业公司向雷开果出具书面联系函，告知正信大厦2、3层合计供电总量无法达到300KVA。2012年10月29日，劳俊瑾委托湖北省正义法律事务所向雷开果出具法律意见书，要求雷开果按照合同约定支付一个月押金（192，100元）、一季度租金576，300元，并要求雷开果收到后三个工作日内给予答复。雷开果未给予书面回复。2013年1月8日，劳俊瑾向本院提起诉讼，要求雷开果支付一个月押金、一个季度（2012年10月至同年12月）的租金，同年9月2日，本院作出（2013）鄂江岸民初字第00563号民事判决书，认为劳俊瑾未能按合同约定条件交付房屋，双方亦未办理房屋交接手续，房屋租赁合同未实际履行，故驳回劳俊瑾的全部诉讼请求。（2013）鄂江岸民初字第00563号民事判决书已生效。2013年9月10日，劳俊瑾向雷开果邮寄解除合同通知书，以雷开果未支付租金为由，提出解除双方于2012年3月10日签订的武汉市房屋租赁合同，雷开果同意解除该租赁合同。还查明，武汉市江岸区江汉路14号正信大厦2、3层房屋于2009年5月12日登记在劳俊瑾名下，房屋用途是办公用房���劳俊瑾提出解除双方签订的武汉市房屋租赁合同之前，正信大厦办公用电标准楼层设计负荷约为50KVA，正信大厦2、3层合计供电总量没有达到双方合同约定的300KVA。目前，正信大厦2、3层已经全部出租。审理中，原、被告双方调解意见分歧较大，本院调解未成。本院认为：劳俊瑾与雷开果于2012年3月10日签订的武汉市房屋租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。合同签订后，劳俊瑾与雷开果就诉争房屋未办理任何交接手续，双方也未确定过水表、电表止码，双方签订的房屋租赁合同未实际履行，该房屋一直由劳俊瑾实际控制，故劳俊瑾要求雷开果支付经济损失即租金损失的诉讼请求无事实和法律依据，本院不予支持。雷开果主张因劳俊瑾一直未能按合同约定向雷开果交付房屋，且未能按合同约定将租赁房屋电容量扩容至300KVA，构成违约，造成其预期经济利益损失及押金的利息损失，故要求劳俊瑾支付违约金2，000，000元。雷开果因一直向劳俊瑾表示其仍在为履行合同做努力，致使劳俊瑾相信雷开果愿意履行合同，从而忽视自己应履行的合同义务；雷开果在租赁房屋未上锁、处于空置状态的情况下未积极进场，未积极主张进行房屋交付，雷开果也存在怠于向劳俊瑾主张进行房屋交付、怠于履行合同的过错。故其主张的2，000，000元违约金，本院不予支持。案件诉讼之后，雷开果称劳俊瑾没有将用电需求扩容至300KVA所以没有入场装修，与客观事实不符，且合同并未约定劳俊瑾应将用电需求扩容至300KVA的具体时间，故将用电需求扩容至300KVA并非进行房屋交接的必备条件。2013年9月10日，劳俊瑾向雷开果邮寄解除合同通知书，要求解除双方签订的武汉市房屋租赁合同，雷开果同意解除该租赁合同，双方租赁合同关系终止。雷开果向劳俊瑾支付了押金192，100元，按双方租赁合同约定，在租赁关系终止时，劳俊瑾将全额退还雷开果所支付的押金192，100元，故雷开果要求劳俊瑾返还押金192，100元的诉讼请求，本院予以支持。据此，经审判委员会讨论，本院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、劳俊瑾于本判决生效之日起十日内一次性返还雷开果押金192，100元；二、驳回劳俊瑾的全部诉讼请求；三、驳回雷开果的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费32，926元，反诉费24，337元，邮寄费20元，由劳俊瑾负担34，483元，由雷开果负担22，800元。因上述反诉费已由雷开果预付本院，劳俊瑾于本判决生效之日起十日内将1，537元款项支付给雷开果。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。审 判 长  侯立平人民陪审员  沈小东人民陪审员  蒋利兵二〇一六年六月三十日书 记 员  舒 龙