江苏省大丰市人民法院民 事 判 决 书（2014）大商初字第0604号原告中国农业银行股份有限公司大丰市支行，住所地在大丰市人民南路**。负责人江志宏，该支行行长。委托代理人张旻。委托代理人沈唐。被告大丰市恒达置业有限公司，住所地在大丰市天日小区****。法定代表人许浩，该公司董事长。委托代理人黄裕忠，江苏煜衡律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司大丰市支行（以下简称大丰农行）与被告大丰市恒达置业有限公司（以下简称恒达公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月18日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月11日公开开庭进行了审理。原告大丰农行的委托代理人张旻、沈唐，被告恒达公司的委托代理人黄裕忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告大丰农行诉称，2008年4月23日，施红兵向原告申请个人住房按揭贷款34.5万元，由恒达公司提供阶段性保证担保。2008年5月15日，原告与借款人施红兵、担保人恒达公司签订了《个人购房担保借款合同》，并于同日放款。借款有效期为2008年5月15日至2018年5月14日共计10年，还款方式为等额本息还款。截止2014年9月15日，结欠贷款本金172327.32元，其中逾期本金26863.78元，利息5855.44元。该笔贷款逾期后，经原告多次催收，施红兵及被告均未按合同约定归还贷款本息和承担担保义务。现请求法院判令：被告恒达公司代为偿还施红兵贷款本金172327.32元，利息5855.44元，合计178182.76元（截止2014年9月15日），以及自2014年9月16日起至履行完毕之日止，按合同约定的年利率6.6555%上浮50%计收罚息并由被告承担本案诉讼费用。被告恒达公司辩称，施红兵向恒达公司购买涉案房产并向原告申请按揭贷款，由恒达公司提供阶段性担保。恒达公司不清楚施红兵实际尚欠原告多少借款，欠款数额由法院审查核定。施红兵所购房早已具备办产权证条件，恒达公司也通知施红兵办理房屋产权登记手续，可施红兵故意不办理。恒达公司作为开发商承担的仅是开发阶段保证担保义务，恒达公司已经履行全部合同义务，开发阶段已完成，银行贷款开发商阶段性担保转化为房屋抵押担保的条件已成就，开发商与银行间保证合同解除条件已成就，开发商连带保证责任应终止。购房者施红兵无正当理由不予配合、拖延办理的，属于当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的情形，应视为合同解除条件已成就。恒达公司不应再承担保证责任。经审理查明，2008年5月15日，原告大丰农行与借款人施红兵、朱慧菊，担保人被告恒达公司签订《个人购房担保借款合同》一份，合同约定由原告大丰农行向借款人施红兵、朱慧菊提供34.5万元的借款用于购置房产（大丰市恒达世纪新城第24幢204室号房、1号汽车库-1层17号车库）；借款利率为年利率为6.6555%；借期10年，自2008年5月15日至2018年5月14日；还款方式为每月等额本息还款，每月第20日为每期的还款日；原告大丰农行将借款金额直接划入大丰市恒达置业有限公司的账户（账号为41×××73）内，本合同项下的贷款担保为阶段性保证担保。保证范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。该合同特别条款第十条约定“阶段性保证人自本合同签订之日起至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任”。合同还约定，借款人逾期还款的，从逾期之日起在合同约定的利率基础上上浮50%计收罚息和复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天的，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施。合同订立当日，原告大丰农行按约发放贷款34.5万元（此款转入合同约定的恒达公司账户41×××73）。自2014年1月起，借款人施红兵开始逾期还款，截至2014年9月15日，借款人逾期还款244天，共结欠贷款本金172327.32元，其中逾期本金26863.78元，利息5855.44元。原告要求被告按约承担连带清偿责任未果，遂于2014年11月18日诉至本院。另查明，涉案房产（大丰市恒达世纪新城第24幢204室号房、1号汽车库-1层17号车库）至今未取得房地产权利证书，亦未办理房屋抵押登记。以上事实，有个人购房担保借款合同、中国农业银行借款凭证、不良贷款欠息明细表，原告当庭陈述和被告当庭答辩等证据在卷予以证实。本院认为，原告大丰农行、被告恒达公司及案外人施红兵签订的《个人购房担保借款合同》系各方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律规定、行政法规的强制性规定，应为合法有效。合同的各方当事人均应按约全面履行合同义务。上述合同签订后，原告已按约将贷款34.5万元转入合同约定的担保人恒达公司账户，但借款人未能按照合同的约定，按期足额履行还款义务，逾期还贷超过90天，其行为已构成违约。原告起诉要求收回全部贷款本息178182.76元（其中本金172327.32元、利息5855.44元），符合合同的约定。本案的争议焦点为：被告恒达公司是否应当承担连带保证责任。原、被告之间签订的担保借款合同约定，被告恒达公司提供的系阶段性连带保证，因涉案的抵押并未办理抵押权登记，被告恒达公司担保义务消灭的条件未成就，其所承担的保证责任仍在担保期限内。现原告大丰农行要求被告恒达公司对借款人施红兵的借款承担代为清偿责任，符合双方合同约定，本院予以确认。至于被告恒达公司抗辩的“购房者施红兵无正当理由不予配合、拖延办理的，属于当事人为自己的利益不正当的阻止条件成就的情形，应视为合同解除条件已成就”，其并未提供任何证据予以佐证，且即便提供了相关证据，也不能免除被告恒达公司的担保义务，因为被告恒达公司为借款人归还贷款承担连带责任保证，其作为专业的房产经营者，应有预估借款人存在不能偿还贷款风险，且承诺担保阶段至办妥抵押登记。故恒达公司的抗辩不承担保证责任无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条的规定，判决如下：被告大丰市恒达置业有限公司代为偿还施红兵所借原告中国农业银行股份有限公司大丰市支行贷款本息178182.76元（截止2014年9月15日），以及借款本金172327.32元自2014年9月16日起至实际履行之日止按合同约定标准及方式计算的利息及罚息。上述款项于本判决生效后15日内履行完毕。被告如不能按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3864元，减半收取未1932元，由被告大丰市恒达置业有限公司负担。于本判决生效后15日内直接给付原告中国农业银行股份有限公司大丰市支行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本10份，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定向该院预交上诉案件受理费5262元（上诉法院开户银行及账户：收款人盐城市财政局非税收入汇缴专户；开户行江苏省盐城市农行中汇支行；账号40×××21；附言说明交盐城市中级人民法院诉讼费用）。审判员  陈菁华二〇一四年十二月十五日书记员  王美娟附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。