重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014））渝一中法民终字第06841号上诉人（原审原告）：邵泰平。委托代理人：余鹏，重庆商策律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆龙湖凯安地产发展有限公司。法定代表人：崔恒忠，该公司董事长。委托代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：刘洪波，重庆百君律师事务所律师。上诉人邵泰平与被上诉人重庆龙湖凯安地产发展有限公司（以下简称龙湖凯安公司）商品房预售合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年7月10日作出（2014）沙法民初字第04122号民事判决，邵泰平对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，由审判员陈孟琼担任审判长，审判员刘家秀主审，并与代理审判员罗太平共同组成合议庭，于2014年10月28日、2014年12月8日公开进行了询问。上诉人邵泰平的委托代理人余鹏，被上诉人龙湖凯安公司的委托代理人杨艳红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年12月10日，邵泰平（乙方）与龙湖凯安公司（甲方）签订了重庆市商品房买卖合同，合同第三条约定，邵泰平购买位于重庆市沙坪坝区非住宅商业用房一套，楼层为物理层第一层，建筑面积95.57平方米，套内建筑面积93平方米，成交金额为1909624元。合同第七条约定，甲方应当在2013年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第八条约定，（1）甲方应于确定交房日的七日前书面通知乙方做好办理交付手续的准备，双方进行正式验收交接时，甲方应当出示《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。验收交接后，双方应签署房屋交接单，甲方还需提供《新建商品房屋质量保证书》和《新建商品房屋使用说明书》，甲方不出示证明文件或出示证明文件不齐全，乙方有权拒绝交接，有此产生延期交房责任由甲方承担。（2）如乙方无正当理由拒绝接房的，自书面交房通知确定的交付使用之日起视为已交付，该房屋毁损、灭失的风险及物业服务费用由乙方负担。第九条约定，甲方逾期交房的违约责任，（1）逾期在30日之内，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30内内向乙方支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按乙方已付房价款百分之二十向乙方支付违约金，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天其至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之四的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附图载明该商品房的结构，并未对门前梯坎情况进行标注。另查明，2012年12月8日，邵泰平与重庆新龙湖物业服务有限公司签订商业前期物业服务协议，约定，物业服务标准为6元／平方米，按产权面积计收。协议签订后，邵泰平并未交纳相应的物管费。还查明，2013年11月15日，龙湖凯安公司取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年11月18日，龙湖凯安公司向邵泰平寄送接房通知书。邵泰平于2013年11月30日前去接房，认为龙湖凯安公司没有出示竣工验收备案证而拒绝接房。审理中，邵泰平认为规划设计中并没有对房屋的梯坎情况进行设计，故申请要求法院向规划局调取房屋规划手续。龙湖凯安公司认为，规划材料中只涉及房屋与路面的高度落差，并未注明梯坎情况。一审法院驳回邵泰平要求调取证据的申请。经一审法院现场勘验，确认诉争门面有三个开门，从进门右手边起梯坎数分别为四阶梯、三阶梯、三阶梯，房屋地平与临街存在高度落差。现邵泰平要求将房屋地平进行整改降低两层阶梯，原四层阶梯的整改为两层阶梯，原三层阶梯整改为一层阶梯。并要求龙湖凯安公司支付逾期交房违约金及物管费。龙湖凯安公司不同意邵泰平请求。双方分歧较大，调解未成。邵泰平一审诉称：2012年12月10日，邵泰平与龙湖凯安公司签订了商品房买卖合同，合同约定，邵泰平购买位于重庆市沙坪坝区，房屋总价款为1909624元。在邵泰平签订合同时，龙湖凯安公司并未告知房屋与街道之间存在3步楼梯，龙湖凯安公司交付的房屋不符合合同的约定，故起诉要求龙湖凯安公司1、对房屋地坪进行整改至与街道齐平（进门有三步楼梯的整改留一步，进门有四步楼梯的整改留二步）；2、从2013年11月30日至实际交房之日止，按总房款的日万分之四支付逾期交房违约金；3、承担逾期交房期间的物管费。龙湖凯安公司一审答辩称：邵泰平所购买房屋已经过竣工登记备案验收，符合合同约定，龙湖凯安公司在合同约定的接房之前通知邵泰平接房，是邵泰平拒绝接房，请求驳回邵泰平的诉讼请求。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其本质是一种合意。本案中，邵泰平与龙湖凯安公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，邵泰平与龙湖凯安公司均应按约履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、龙湖凯安公司交付的房屋是否符合合同约定，梯坎是否应当整改的问题。一审法院认为，首先，双方在合同中虽然未对房屋门前有无梯坎及梯坎数量进行约定，但龙湖凯安公司作为开发商应当根据房屋的地形、落差修建附属设施，保证房屋正常使用，属于龙湖凯安公司的附属合同义务。邵泰平购买的房屋地平与临街存在落差，龙湖凯安公司应当根据房屋与临街的落差修建高度适中的梯坎作为缓冲，现龙湖凯安公司修建的梯坎从三到四层不等，不仅未影响邵泰平对房屋的整体使用，反而便利了进出，龙湖凯安公司修建梯坎并未违反合同的约定。其次，龙湖凯安公司已经取得竣工验收登记备案证，说明龙湖凯安公司交付的房屋符合竣工验收标准，交付的房屋符合法律的规定。虽然龙湖凯安公司并未对房屋的梯坎数量进行规划，但根据房屋与临街的落差修建合理的梯坎数量，符合生活常识。综上，龙湖凯安公司交付带有梯坎的房屋既未违反合同的规定，也符合一般的生活常识，对邵泰平要求龙湖凯安公司对房屋进行整改的请求，于法无据，一审法院不予支持。邵泰平要求法院调取规划中没有梯坎数量的申请，因龙湖凯安公司对规划中没有梯坎数量的事实，并无异议，故对邵泰平要求调取梯坎规划资料的申请，不予准许。二、对于接房条件是否成就的问题，一审法院认为，龙湖凯安公司在合同约定的接房前已经取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证，符合合同约定的交付条件，并且也按照合同约定书面通知邵泰平接房，现邵泰平辩称其没有接房的原因系龙湖凯安公司未出示备案登记证，因与常理不符，一审法院不予支持。因邵泰平拒绝接房，不符合逾期交房违约金的支付条件，对邵泰平要求龙湖凯安公司支付逾期交房违约金的请求，一审法院不予支持。根据合同约定，逾期接房期间产生的物管费应当由邵泰平自行负担。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回邵泰平的诉讼请求。案件受理费192元，减半交纳96元（邵泰平已预交），由邵泰平负担。邵泰平不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销一审判决，改判支持邵泰平的一审诉讼请求；一、二审诉讼费由龙湖凯安公司承担。主要事实及理由：1、房屋的使用基础是地面，涉案房屋地面修缮不合格，不符合合同约定的交房条件，因此，邵泰平有权拒绝接房。2、位置、朝向、是否存在高低落差是衡量商业门面价值的基础，合同并未约定房屋与临街之间存在梯坎，但龙湖凯安公司实际修建了数量不等的梯坎，违反了双方的合同约定。一审法院认为开发商根据房屋地形、落差修建合理数量的梯坎，符合生活常识，系一审法院的主观判断，违反了法律规定。龙湖凯安公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。主要事实及理由：合同约定包括文字及附图，涉案房屋的位置、面积及户型均符合合同约定。目前的房地产销售市场并未要求开发商对房屋外的楼梯进行约定，龙湖凯安公司对涉案房屋外楼梯的修建符合规划，并验收合格，不存在随意修建的问题。因此，龙湖凯安公司涉案房屋外楼梯的修建，不违反合同约定及法律规定，法院可以根据日常生活经验对事实进行判断。本院二审查明，合同附件五《合同补充协议》第二十条第一款约定，乙方的有效送达地址以主合同写明的联系地址为准。第4款约定，双方确认，所有通知均采用书面形式，以快递方式送达的，信件发出后第3日为送达日。2013年11月18日，龙湖凯安公司以快递方式向邵泰平寄送接房通知书，次日，妥投。《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》载明涉案房屋竣工验收合格时间为2013年11月13日。合同附件一房屋分层平面图及分户户型平面图显示，涉案房屋屋内未标注“楼梯”，相同楼层另有部分房屋标注有“跃下”，并附有楼梯示意图。经规划部门审批同意的涉案房屋的建筑施工平面图（2011年6月）显示，涉案房屋室内标高310.6米，室外标高310.05米，相差0.55米；与左右商铺310.1米、310.2米分别相差0.5、0.4米。该规划图的设计单位重庆源道建筑规划设计有限公司出具的情况说明亦证实前述内容，并证实现场施工按图纸施工。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，龙湖凯安公司与邵泰平签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点在于：1、涉案房屋是否符合合同约定的交房条件。2、邵泰平的诉讼请求能否成立。针对以上争议焦点，本院评判如下：一、关于涉案房屋是否符合合同约定的交房条件。合同第七条约定，甲方应当在2013年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同附件一虽未标注涉案房屋室外有楼梯，但经主管部门审批同意的规划图显示涉案房屋的室内标高与室外标高相差0.55米，龙湖凯安公司按图施工，根据房屋与临街的落差情况修建高度适中的三到四层不等的梯坎作为缓冲，实际未影响邵泰平对房屋的整体使用，反而便利了进出，并经主管部门验收合格。因此，龙湖凯安公司在涉案房屋外修建楼梯并未违反合同的约定。涉案房屋符合合同约定的交房条件。二、关于邵泰平的诉讼请求是否成立问题。涉案房屋在合同约定的交房期限届满之前，已符合约定的交房条件，因此，邵泰平关于涉案房屋外楼梯需要整改的上诉理由不成立。龙湖凯安公司在涉案房屋取得竣工验收备案登记证后，按合同约定的时间及方式向邵泰平发出书面接房通知，邵泰平以涉案房屋与街道存在楼梯需要整改为由拒绝接房，不符合合同约定及法律规定，龙湖凯安公司不应当承担逾期交房违约金及逾期交房期间的物业管理费。综上所述，上诉人邵泰平的上诉理由均不成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费192元，由邵泰平负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一四年十二月二十日书 记 员  喻 瑜