上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第409号原告张福兴。委托代理人丁祖平，上海高达律师事务所律师。委托代理人顾旻，上海高宏律师事务所律师。被告蒋国荣。被告蒋怀三。被告鞠梅珍。上列第二、三被告共同委托代理人阮建珉，上海坤禾律师事务所律师。第二、三被告共同委托代理人金村，上海坤禾律师事务所律师。原告张福兴与被告蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理后，依法适用简易程序，后因案件审理需要转为普通程序，本院于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告张福兴及其委托代理人丁祖平、顾旻，被告蒋怀三和鞠梅珍的共同委托代理人阮建珉到庭参加诉讼。被告蒋国荣经本院依法传唤，无正当理由，拒不到庭。本案现已审理终结。原告张福兴诉称，2010年4月2日，原告与被告蒋国荣签订《动迁房权利转让合同》（以下简称“转让合同”），被告蒋国荣将坐落于浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称“系争房屋”）以总价人民币（以下币种相同）140万元出售于原告，至2010年10月，原告已向被告蒋国荣支付房款127.3万元，尾款双方约定待办理过户手续时支付，原告自2010年4月起入住“系争房屋”至今。“系争房屋”是被告的动迁安置房，现已具备过户条件，原告认为，被告蒋怀三、鞠梅珍对动迁安置房屋的情况是知晓的，而被告蒋国荣与原告签订“转让合同”，及原告装修入住“系争房屋”至今已四年多，被告蒋怀三、鞠梅珍从未提出异议，说明被告蒋怀三、鞠梅珍对于“系争房屋”出售是知晓且同意，故诉请要求：1、判令原告与被告蒋国荣签订的“转让合同”有效；2、判令被告将“系争房屋”过户至原告名下。审理中，原告表示，愿意在被告配合原告办理“系争房屋”过户手续的当天支付剩余房款12.7万元。被告蒋国荣未作答辩。被告蒋怀三、鞠梅珍辩称，“系争房屋”是我们位于浦东新区白莲泾的私房于2010年动迁时分得，当时动迁安置了“系争房屋”及同一小区的38号401室，2010年4月签订动迁协议，不久就拿到上述房屋，之后，蒋国荣跟我们说二套房屋都出租了，租金收益归其，我们也没有异议，在收到法院传票前我们一直认为，上述二套房屋由蒋国荣出租，蒋国荣从未跟我们说过“系争房屋”已经出售，“系争房屋”的产权人是三被告，蒋国荣无权处分，我们对于蒋国荣出售房屋的行为不知情，也不予追认，“转让合同”应属无效，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：2010年4月，被告蒋怀三位于浦东新区白莲泾路XXX号XXX号私房动迁，三被告及案外人宋某某作为被安置人分得“系争房屋”及创新中路XXX弄XXX号XXX室二套房屋。2010年4月2日，由原告作为乙方、被告作为甲方，双方签订“转让合同”，合同约定：甲方以140万元的价格将“系争房屋”出售给乙方，乙方自甲方交付本房屋钥匙后2天内支付首付款20万元整，于2010年4月10日支付房款40万元，于2010年4月30日前支付甲方剩余房款70万元（乙方五年后办理产权过户手续，乙方应保留房屋尾款10万元，于产权过户当日支付）；甲方半年内已自行办理房屋产权登记手续（可从房产中心查询）；甲方办理房产权属证书所需的税费、产权登记费、交易手续费等一切税费由甲方承担；甲方将房地产过户至乙方名下所花费的交易税费、产权登记费、交易手续等一切税费由乙方承担；甲方应于产证办出三个月内协助乙方办理房屋产权证过户手续；等等。当天，被告蒋国荣在内容为“本人系唐镇创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋完全产权人，现将房屋出售给张福兴，由于房屋暂时不能办理过户手续，本人为表诚意同时也为了使买方放心，故自愿做出以下几点承诺：第一点，本人承诺在房屋具备办理过户条件之前，若出现本人不愿将房屋出售给买房，单方面提出解除购房合同或提出增加购房款的情况，则视本人违约，……；第二点，本人承诺在房屋具备办理过户条件之后，若本人故意施延或不及时出具相关文件协助买方办理过户手续，则同样视为本人违约，应承担相应违约责任…………”的《承诺书》上签名。当天，被告蒋国荣还出具了内容为“今本人蒋国荣因另有要事出差怕耽误浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋出售事宜，故本人不在场时全权委托高军处理此房屋与张福兴之间的收款、过户等未尽相关事宜”的《委托书》。2010年5月20日，被告蒋国荣在收到张福兴购买“系争房屋”购房款77.2万元的《收条》上签名，在该《收条》中，被告蒋国荣明确：定金5万元于2010年3月28日由韩中华代收、现金7万元由蒋国荣于2010年4月2日收取、8万元由韩中华代收于2010年4月3日、45万元由韩中华代收于2010年4月7日、10万元由曹洪祥代收于2010年4月30日、2.2万元由高军代收于2010年4月30日之前。同日，被告蒋国荣在高军签名的《收条》上签名，该《收条》的内容为“今本人蒋国荣委托高军代收人民币叁拾柒万捌仟元整，收款日期以银行转帐日为止（初定于2010年5月21日），其中现金人民币柒万元和转帐叁拾万捌仟元（购买创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋款）”。2010年5月22日，原告汇入高军帐户30.8万元。2010年6月3日，原告汇入高军帐户2.3万元，7月3日，原告又汇入高军帐户5万元，9月13日，原告再汇入高军帐户5万元。2010年4月19日，被告蒋国荣协助原告办理了“系争房屋”的入住手续，之后“系争房屋”由原告装修后入住使用至今。另查明，“系争房屋”于2007年3月1日办理产权初始登记。2013年12月，被告办理了“系争房屋”及创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记，其中“系争房屋”产权登记在被告蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍名下，而浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权登记在被告蒋国荣名下。以上事实，由经庭审质证的“系争房屋”的产权登记信息、《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》、“转让合同”、被告蒋国荣出具的《委托书》、被告蒋国荣签名的二张《收条》、工商银行个人业务凭证、上海倍至物业管理有限公司及上海市浦东新区唐镇绿波苑居民委员会证明、燃气安装费发票、物业费发票及原告与被告蒋怀三、鞠梅珍的陈述在案佐证。审理中，原告表示，高军当时在唐镇做房产中介，原告想换房，在中介认识了高军，通过高军又认识了被告蒋国荣。当时，被告蒋国荣说，“系争房屋”产权证做他一个人的名字，另外一套房子产证做其他几个人名字，并说是他父母委托他卖房的。2011年5月，房子可以过户，原告找不到被告蒋国荣，找到了被告蒋怀三的电话，被告蒋怀三说他们已委托了儿子，儿子回来会跟他们联系的，但之后一直没有联系过，2012年，原告找到被告蒋怀三家里，被告蒋怀三要求原告增加30万元。原告另称，蒋国荣于2010年4月2日收取的现金7万元与高军代收到37.8万元中的现金7万元不是同一笔钱款。被告蒋怀三、鞠梅珍在本院第一次找他们谈话时称，六里桥老房子动迁时，因蒋怀三身体不好，故委托蒋国荣去动迁组谈的，当时蒋国荣跟我们说分了一套房子，现在卖掉的这套房子我们是不知道的，直到收到法院的诉讼村料后才知道还有这套房子。蒋国荣原来与我们一起居住在浦东新区牡丹路XXX弄XXX号XXX室，但自2012年9月7日离家后再也没有回来。2012年年底，原告来我们家里找蒋国荣，他说房子卖给他了，合同也签了，我们说谁卖的找谁，我们父母不知情，原告就走了。2013年12月3日，蒋国荣回家，他求我们救救他，让我们去办产证，12月4日，我们一起去办了二套房子的产证，这时我们才知道动迁分了二套房子，原来我们只知道分到一套房子。被告蒋怀三、鞠梅珍另称，原告提供的二张《收条》上蒋国荣的签名与其本人签字相像，但怀疑其中蒋国荣于2010年4月2日收取的现金7万元与高军代收的37.8万元中的现金7万元是同一笔钱款。本院认为，被告蒋怀三位于浦东新区白莲泾路XXX号XXX号私房动迁分得包括“系争房屋”在内的二套安置房，2010年4月2日，被告蒋国荣与原告签订“转让合同”，将“系争房屋”转让给原告，现被告蒋怀三、鞠梅珍辩称，“系争房屋”的产权人是三被告，被告蒋国荣无权处分，被告蒋怀三、鞠梅珍对于蒋国荣出售房屋的行为不知情，也不予追认，故“转让合同”应属无效，对此，本院认为，虽然“转让合同”系被告蒋国荣与原告签订的，但是，被告蒋怀三、鞠梅珍与被告蒋国荣共同生活，对于被告蒋国荣出售“系争房屋”的行为应当知道，且根据被告蒋怀三、鞠梅珍自己的陈述，在2012年年底，原告因为买房之事找过他们，但之后至原告诉讼，被告蒋怀三、鞠梅珍从未提出异议，因此，可以认定被告蒋怀三、鞠梅珍对于被告蒋国荣处分“系争房屋”的行为是知晓的，且无异议，被告的上述抗辩，依据不足，本院不予采纳。虽然“系争房屋”的被安置人系三被告及案外人宋某某，但是，现“系争房屋”产权已登记至三被告名下，三被告已取得“系争房屋”的所有权，故三被告处分“系争房屋”并无不妥，故原告与被告蒋国荣签订的“转让合同”合法有效，且对被告蒋国荣、鞠梅珍具有约束力。“转让合同”签订后，被告蒋国荣确认的已收房款为115万元，另原告分三次向被告蒋国荣委托的收款人高军汇款共计12.3万元，原告共计支付被告蒋国荣房款127.3万元，虽然，被告蒋怀三、鞠梅珍怀疑蒋国荣于2010年4月2日收取的现金7万元与高军代收到37.8万元中的现金7万元是同一笔钱款，但未提供证据证明，且从收条的内容来看该二笔钱款的发生时间及收款人都不相同，故本院不予采纳，同时，被告蒋国荣也已将“系争房屋”交付给原告，现“系争房屋”已具备交易过户条件，三被告理应协助原告办理“系争房屋”产权过户，原告同意购房余款12.7万元在被告配合过户当日支付，并无不妥，本院予以准许。被告蒋国荣经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告张福兴与被告蒋国荣于2010年4月2日签订的《动迁房权利转让合同》有效；二、被告蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍应于本判决生效之日起十五日内协助原告张福兴办理上海市浦东新区创新中路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户登记至原告张福兴名下的手续；当天，原告张福兴支付被告蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍房款12.7万元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17，400元，由被告蒋国荣、蒋怀三、鞠梅珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  陆 罡审 判 员  张 敏人民陪审员  沈慧芸二〇一四年七月十四日书 记 员  王晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。