海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书(2014)海南一中民一终字第465号上诉人（原审被告）陈家嫒。上诉人（原审被告）林孟雄。以上两被上诉人的共同委托代理人王益敏，万宁市法律援助处法律工作者。被上诉人（原审原告）王东荣。原审第三人王珍（又名王燕）。原审第三人王妹。上诉人陈家嫒、林孟雄因与被上诉人王东荣等财产损害赔偿纠纷一案，不服海南省万宁市人民法院（2013）万民初字第54号民事判决，向本院提起上诉。本院于2004年10月15日受理后，依法组成合议庭，在2014年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人陈家嫒、林孟雄及其委托代理人王益敏，被上诉人王东荣，第三人王珍、王妹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，本案所涉及的争议楼房铺面位于万宁市万城镇华侨街88号，共三层。该楼房原系被告陈家媛、林孟雄夫妻所有。2004年9月18日，被告林孟雄与罗天保及第三人王珍签订一份租赁合同，将该楼的一层铺面出租给罗天保、王珍经营香恋鞋店，租期为二年(即自2004年9月18日起至2006年9月18日止)。合同期届满后，王珍继续承租该铺面，双方约定租期为三年(即自2006年9月18日起至2009年9月18日止)。2008年3月中旬，陈家媛因做生意资金短缺，找王珍协商续租事宜，同意在租金不变的前提下将该铺面再继续租给王珍十年，但要求王珍一次性先付五年的租金。双方经协商后，一致同意将租期延期五年即至2013年9月18日止，每月租金为人民币650元。双方没有签订新的续租合同，陈家媛在原租赁合同书的左上角上添加“合同租期延期至2013年9月18日，其他条款不变”的字样，落款时间为2008年3月20日。当天王珍将租金一次性向陈家媛支付至2011年9月18日止，所租店铺由王珍、王妹姐妹共同合伙经营香恋鞋店。2009年中旬，被告夫妇因生意资金周转困难，找承租人王珍商量，打算将该楼房转让给王珍。当时王珍的公公即原告王东荣知道此事后，有意买下该楼房。双方经多次协商后，被告夫妇同意以转让价款人民币48万元将该楼房转让给原告王东荣，双方于2009年8月18曰签订了一份《房屋转让协议书》，双方在协议书中约定：1、经双方协议甲方（林孟雄、陈家媛）愿意将自己拥有房地产权的万宁市华侨街北侧88号临街铺面楼一间共三层转让给乙方（王东荣）；2、转让前甲方已将本楼第一层铺面出租给他人经营，合同期至2011年9月18日，并已经一次过领了租金。本楼过户后，乙方必须到2011年9月18日才能接收第一层铺面，等等。合同签订后，王东荣于当天将楼房的转让款人民币48万元全部付清给被告夫妇。被告夫妇为了配合王东荣办理房地产权证过户手续，按约定向万宁市房产管理所出具一份保证书，以及在一份房地产买卖申请审批书上签名盖手印。2011年12月15曰，王东荣将该楼房过户到其名下，并领取了房产证书。王东荣根据《房屋转让协议书》的约定，认为其儿媳王珍原先承租该楼房第一层店铺的合同期至2011年9月18曰止，租赁期限已届满，因此要求王珍搬出第一层铺面和居住的该楼第三层的房间，以及要求王燕的姐姐王妹搬出其居住的该楼房第二层的房间。王珍认为其租赁期尚未届满而拒绝搬出该店铺。王东荣因交涉无果，遂于2011年12月20日以王珍、王妹作为共同被告向本院提起返还原物诉讼，请求：1.判决王珍、王妹停止侵权，将占用的位于万宁市万城镇华侨街88号临街铺面归还原告；2.判决王珍、王妹支付占用铺面期间租金人民币12000元(即每月租4000元，时间从2011年9月19日至2011年12月19日止3个月)；3.判决王珍、王妹对第二项诉请负连带责任。2012年2月，在该案审理期间，王珍、王妹搬出并向原告交付了该楼房二、三层的房间。2012年6月8日，万宁市人民法院作出（2012）万民初字第63号民事判决，认为原告王东荣依据其与陈家媛、林孟雄夫妇签订的房屋转让协议书上约定的合同期至2011年9月18日止，在该合同期届满后要求王珍、王妹搬迁返还本案争议的店铺。但由于王珍与陈家媛在该楼房转让前已签订了续租合同，续租期限至2013年9月18日止，该续租合同是陈家媛与王珍的真实意思表示，是真实有效的。因房屋转让协议书写明与续租合同约定的租赁期限不一致，如造成王东荣损失，王东荣可另行起诉等等。因此，判决王珍、王妹支付原告王东荣的租金人民币1950元（租金计付按每月人民币650元自2011年9月19日起至2011年12月19日止)，王珍、王妹对上述租金互负连带责任；驳回原告王东荣的其他诉讼请求。原告王东荣不服上述判决，提起上诉。海南省第一中级人民法院于2012年9月27日作出（2012）海南一中民二终字第473号民事判决，判决维持万宁市人民法院（2012）万民初字第63号判决，以上判决已发生法律效力。2012年12月20日，王东荣以陈家媛、林孟雄夫妇未告知他们与王珍、王妹有续租合同，造成其两年的租金损失等为由向法院提起本诉，请求：1.判决两被告连带赔偿原告租金损失每月约4000元（具体数额以价格鉴定为主，从2011年9月18日起算至2013年9月18日止，共24个月约96000元）；2.判决两被告因违约连带赔偿原告1万元；3.判决两被告交出房屋钥匙，让原告对二、三楼行使物权；4.本案的诉讼费、鉴定费由两被告承担。2013年8月27日，法院依据原告的申请，向海南省第一中级人民法院提起对万宁市万城镇华侨街北侧88号临街铺面第一层在2011年9月18日起至2013年9月18日止、24个月的租金进行评估的对外委托申请，2014年3月13日，法院收到海南省第一中级人民法院送达的“博泉评报字［2014］第007号《资产评估报告》”，该铺面经评估每月租金4223元，24个月共计101352元。评估费用为4000元。原审法院认定上述事实的证据有：一、原告王东荣向法院提交如下证据：证据1、（2012）万民初字第63号民事判决书与（2012）海南一中民二终字第473号民事判决书；证据2、房产证；证据3、国有土地使用证；证据4、房屋转让协议书；证据5、房地产买卖申请审批表；证据6、保证书；证据7、两被告于2004年9月18日与王珍、罗天保签订的合同书；证据8、原告王东荣与王兹能的《租赁合同》；证据9、署名王兹能的收条；证据10、证人出庭申请。二、被告陈家嫒、林孟雄没有向本院提交证据。三、第三人王珍、王妹提供万城派出所笔录材料和相片11张，证明2012年10月1日至2013年9月18日原告王东荣上门阻挠营业，致使其俩人关门不做生意，造成铺面租金损失。原审法院审理认为，本案争议的焦点问题是：一、被告陈家媛、林孟雄夫妇与王珍即争议铺面签订续租合同的行为对原告王东荣是否构成违约；二、如果被告陈家媛、林孟雄夫妇与王珍即争议铺面签订续租合同的行为对原告王东荣构成违约，该违约行为是否造成原告王东荣的财产损失。第一，被告陈家媛、林孟雄夫妇与王珍即争议铺面签订续租合同的行为对原告王东荣是否构成违约。原告王东荣与陈家媛、林孟雄夫妇于2009年8月18日签订《房屋转让协议书》，其中约定王东荣到2011年9月18日接收第一层铺面，但由于王珍与被告陈家媛在该楼房转让前，双方已签订了续租合同，续租期限至2013年9月18日，由此造成王东荣不能依《房屋转让协议书》的约定行使权利，且没有证据证实在2011年12月20日、原告以王珍、王妹为被告向法院提起返还原物诉讼前，原告知道该续租合同的存在。因此，被告夫妇与王珍即争议铺面签订续租合同的行为对原告王东荣构成违约。被告夫妇认为自己并未违约，因为其与原告王东荣签订《房屋转让协议书》、转让房屋前已将续租合同的原件交给原告王东荣。但两被告以上的抗辩意见没有相关证据支持，不予采纳。第二，如果被告陈家媛与王珍即争议铺面签订续租合同的行为对原告王东荣构成违约，该违约行为是否造成原告王东荣的财产损失。(一)由于王东荣享有自接收该店铺之日起的租金，经依法对该铺面在2011年9月18日起至2013年9月18日止、24个月的租金进行市场价格评估，每月租金为4223元，而被告陈家媛与第三人王珍签订续租合同时约定的月租金为650元。因此，由于被告陈家媛与王珍即争议铺面签订续租合同的行为对原告王东荣构成违约，从而造成原告王东荣在续租期间24个月的租金损失85752元［(4223元－650元)×24］，王东荣据此请求两被告连带赔偿其租金损失符合法律规定，法院在以上损失范围内予以支持；根据“买卖和其他物权行为不破除租赁”的原则，续租合同随着原告王东荣对争议店铺所有权的取得而转移，租赁关系因此自然发生在原告王东荣与第三人王珍、王妹之间。续租合同约定的月租金为650元，其中2011年9月19日至12月19日三个月的租金1950元，已经万宁市人民法院（2012）万民初字第63号生效判决判定由王珍、王妹连带向原告王东荣支付。本案中，原告王东荣将续租合同约定的租金计入损失向两被告主张不符合法律规定，不予支持；被告陈家媛、林孟雄夫妇及第三人王珍、王妹对原告王东荣就争议店铺续租期间的租金申请评估鉴定提出异议，认为续租合同经依法确认有效，其租金约定也是清楚的，原告申请对续租期间的租金进行评估鉴定的行为与本案无关。被告及第三人以上的异议不符合法律规定，因为，续租合同的效力随着争议店铺所有权的转移而产生在原告王东荣与第三人王珍、王妹之间，该续租合同对原告和第三人具有约束力，原告和第三人如对续租合同的履行存在纠纷，均可依法另行主张权利，与本案不存在关联性。本案所要调整的是，被告陈家媛、林孟雄夫妇因不履行其与原告之间约定的合同义务，使原告的合法利益受损，而两被告应对其违约行为承担相应赔偿责任的法律关系。因此，被告及第三人以上的异议因不符合法律规定而不能成立，该异议本院不予采纳。(二)原告王东荣认为其与王兹能签下《租赁合同》，由于被告陈家媛、林孟雄夫妇不能依双方的《房屋转让协议书》履行交房义务，造成原告对王兹能违约，赔偿了王兹能10000元，据此要求两被告赔偿其10000元的财产损失。由于证人王兹能没有出庭作证，且没有其他有效证据的支持，原告的以上诉求缺乏事实根据，不予支持。(三)第三人王珍、王妹已于2012年2月向原告交付了争议店铺二、三层的房间，原告王东荣对此亦没有异议。因此，原告王东荣提出判决两被告交出房屋钥匙，让其对二、三楼行使物权的诉求已没有事实根据，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十七条、第二百四十一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈家媛、林孟雄自本判决生效之日起三十日内付清原告王东荣在2011年9月18日起至2013年9月18日止(24个月)损失的租金人民币85752元，被告陈家媛、林孟雄对以上款项互负连带责任；二、驳回原告王东荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币2420元及鉴定费人民币4000元由被告陈家媛、林孟雄共同负担。上诉人陈家媛、林孟雄上诉称，2014年9月18日，上诉人将海南省万宁市万城镇华侨街88号铺面一层租给第三人王珍，2008年3月20日付租金后又将期延期至2013年9月18日。就2008年3月20日收取从2008年3月18日至2011年9月18日三年半的租金后，在合同上注明延期时间。2009年中旬，上诉人因生意资金周转困难，与第三人王珍磋商，打算将该出租房屋转让给第三人王珍，第三人王珍同意购买该房屋。当年万城镇万隆华侨街铺面楼市场价约90万元。当时因租期还有4-5年之久，上诉人又急用钱，经双方商量约定转让价为48万元。双方协商妥后，第三人王珍已付购房定金2万元给上诉人陈家缓。第三人王珍与丈夫相处很好，又生了男孩，她的公公丈夫的父亲被上诉人王东荣，听说媳妇第三人王珍买房，已付2万元定金，就对王珍说，由她付剩下的房款，购房合同由他签名。他买下该房后，反正今后该房也是送给他的儿子、媳妇和他的孙子。这样第三人将公公的意思告诉上诉人夫妇。上诉人夫妇就同意与被上诉人王东荣在2009年8月18日签订《房屋转让协议书》。在上诉人与被上诉人签订的房屋转让协议时，上诉人认为被上诉人王东荣、王珍是一家人，反正是他一家人的事，谁签协议都一样。订购房转让协议时，租赁合同实际租金已收到2011年9月18日止，就在《房屋转让协议书》上就写下“乙方到2011年9月18日才能接收第一层铺面”。房屋既然转让给承租方（王珍一家人），原合同再延期到2013年9月18日的租金对买房方已没有意义。这是作废的条款，不需注明。只要有行为能力的人都清楚。不料，被上诉人出资购房之后，付了购房款，他的儿子与媳妇闹离婚，王东荣不认帐，房屋不但没有交给媳妇第三人王珍与孙儿，反而将第三人王珍诉到法院。被上诉人王东荣殴打媳妇王珍，双方互相殴打的现场、录相在海南电视台热线新闻节目连播近一个月。被上诉人王东荣与第三人王珍的官司一个接一个。官司打得不够过瘾，又将上诉人夫妇告到法庭。现原审法院没有分清是非，明确责任，不分青红皂白，竟认定上诉人与被上诉人2009年8月签订的《房屋转让协议书》前，上诉人夫妇与王珍签订的出租合同中“续租合同期延期至2013年9月18日”，说成对被上诉人王东荣有构成违约。并判决上诉人从2011年9月18日至2013年9月18日付给被上诉人租金损失85752元。上诉人对原审判决不服的理由如下：1.2009年中旬，上诉人夫妇的楼房转让给第三人王珍，王珍的公公即被上诉人王东荣知道后，有意买下该楼房。两王的前官司，一审、二审法院都一致这样认定。这说明王东荣与王珍当时买房时是一家人。既然是一家人，《房屋转让协议书》中约定“2011年9月18日将铺面一层收交买方”。铺面一层交给买方（王珍和王东荣）后，续租至2013年9月18日对买方王珍与王东荣还有什么约束力。这不是作废条款吗。房屋买到手了，难道他们还要交租金给上诉人。而原审判决竞认定“被告夫妇与王珍即争议铺面签订续租合同行为对被上诉人王东荣构成违约”，并判决上诉人夫妇支付被上诉人王东荣24个月租金损失85752元。上诉人夫妇尚未收王珍的租金。法院不是已查清2011年9月18日至2011年12月18日王珍的三个月租金已判交给王东荣。2.2009年，万宁市万城镇万隆华侨街铺面楼房市场价上升到近100万元一幢。因第三人王珍租上诉人夫妇楼房，还有4年租期，上诉人夫妇就作价48万元买给第三人王珍。王珍公公被上诉人王东荣有意替王珍买下，后反目不交给王珍。又与王珍打官司，将上诉人牵引进去，原审法院不分青红皂白，不分是非，判决上诉人夫妇付给被上诉人王东荣租金损失、诉讼费、评估费总共92170元，则让被上诉人王东荣才花30多万元，就买到100多万元的铺面楼房，得到很大的好处，是显失公平的判决。3.被上诉人王东荣与第三人打官司，万宁市人民法院(2012）万民初字第63号的生效判决，已判王东荣收取王珍、王妹华侨街88号铺面一层租金从2011年9月18日至2011年12月19日三个月租金共1950元，本判决又判上诉人从2011年9月18日起至2013年9月18日（24个月）付租金85752元，这里从2011年9月-2011年12月重复判决3个月租金给被上诉人，明显错判。4.被上诉人王东荣与上诉人夫妇就万宁市万城镇华侨街88号铺面，签订的《房屋转让协议书》前，王东荣与王珍是一家人，承包合同期延期至2013年9月18日，房屋原是王珍买的，王珍又付了2万元，要说王珍不告诉被上诉人，明显不符合常理。综上所述，原审法院认定事实不清，判决错误，特此向二审法院提出上诉，请求：撤销原审判决，驳回被上诉人王东荣的诉讼请求。本案诉讼费用由被上诉人王东荣负担。被上诉人王东荣未作书面答辩。口头答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。原审第三人王珍、王妹口头述称，原审判决由陈家媛、林孟雄赔偿租金损失85752元给被上诉人王东荣明显不公，应予改判，应判决驳回王东荣的诉讼请求。经本院审理查明,位于万宁市万城镇华侨街88号楼房三层，原系上诉人陈家媛、林孟雄夫妻所有。2004年9月18日，林孟雄与他人罗天保（香恋鞋业公司员工）及第三人（王珍，别名王燕，香恋鞋业公司的代销商）签订一份《租赁合同》，陈家媛、林孟雄夫妻同意将该楼的一层铺面出租给王燕经营香恋鞋店，双方在合同中约定租期为二年（即自2004年9月18日起至2006年9月18日止），每半年的租金为3600元（即每月租金为600元）。合同期届满后，王燕继续承租该铺面，双方约定租期为三年，但没有再签订新的租赁合同，只是在原租赁合同书上将合同期届满的日期即“2006年”改写为“2009年”，每月租金600元不变。香恋鞋店系由王燕与其胞姐王妹共同合伙经营。2006年7月17日，王燕和被上诉人王东荣的儿子王小川登记结婚。王燕、王小川夫妻于2007年11月9日婚生小孩王会立。2008年3月中旬，陈家媛因做生意资金短缺，独自找王燕协商续租事宜，同意在租金不变的前提下将该铺面再继续租给王燕十年，但要求王燕一次性先付五年的租金。双方经协商后，一致同意将租期延期五年即至2013年9月18日止，每月租金为650元。双方没有签订新的续租合同，陈家媛仍在原租赁合同书的左上角上添加“合同租期延期至2013年9月18日，其他条款不变”的字样，落款时间为2008年3月20日。当天,王燕将2008年3月18日至2011年9月18日的租金27300元一次性支付给陈家媛，陈家媛给王燕出具一张收据,王燕尚未交纳2011年9月18日至2013年9月18日的房屋租金。2009年中旬，陈家媛、林孟雄夫妇因生意资金周转困难，因此找承租人王燕商量，打算将该楼房转让给王燕。王燕的家翁王东荣知道此事后，有意买下该楼房。在王燕的介绍联系下，双方经多次协商后，陈家媛、林孟雄夫妇同意以转让价款48万元将该楼房转让给王东荣，双方于2009年8月18日签订了一份《房屋转让协议书》，协议书约定：“一、经双方协议甲方（林孟雄、陈家媛）愿意将自己拥有房地产权的万宁市华侨街北侧88号临街铺面楼一间共三层转让给乙方（王东荣）。1.土地面积66平方米；2.建筑面积199.2平方米。二、转让前甲方已将本楼第一层铺面出租给他人经营，合同期至2011年9月18日，并已经一次过领了租金，本楼过户后，乙方必须到2011年9月18日才能接收第一层铺面。目前本楼二、三层由甲方居住至2009年11月30日前甲方迁出，一切硬件完封不动交给乙方。三、转让时甲方必须向乙方提供有效的房地产证件，经房产管理部门确认，没有其他债务纠纷，并办理房产过户手续事宜。甲方必须配合乙方办理房地产权过户手续，办理过户手续按国家规定的一切税务全部由乙方负责，转让后甲方以前有关本楼的一切债权债务与乙方无关。四、本楼房转让费定为人民币48万元，经房地产管理部门受理过户手续等事宜后，乙方付清全部款项，本楼所有产权归乙方所有。五、本协议一式二份，甲、乙双方扣执一份，受国家法律保护”。合同签订后，王东荣于当天将楼房的转款48万元全部付清给林孟雄、陈家媛夫妇。当日，林孟雄、陈家媛夫妇和王东荣在《房地产买卖申请审批书》的内容“双方需要说明的情况”部分上写上：该款已一次性付清，按房屋转让合同接管房屋。林孟雄还在《保证书》上签名，《保证书》内容如下：“保证如实反映情况，签订的《房地产转让合同》真实，提供的证件、材料真实。保证该房地产无抵押、无司法机关查封或其他条件限制产权转移。否则，我愿意承担而产生的一切经济责任和法律后果”。事后两个多月，林孟雄、陈家媛夫妇已经搬迁，并将该楼房第二层、第三层交付给王东荣接管，但该楼房第二层、第三层由王燕居住管理。2011年12月15日，王东荣将该楼房过户到其名下，领取了万宁市房权证万城字第11007**号房屋所有权证书。2008年9月至2009年2月，王燕和家翁王东荣存在173000元经济往来的情况，2009年2月，王燕还汇款53000元给王东荣。2011年10月24日，由于王燕和家翁王东荣因家庭财产及万宁市万城镇华侨街88号楼房三层办理过户权属归属谁事宜等问题发生意见分歧而发生吵架，双方在拉扯、撕打过程中导致各自存在不同程度受伤。王燕被王东荣殴打受重伤在海南省人民医院住院治疗。当日下午17时，王燕随即向万宁市公安局报警，2011年11月19日，万宁市公安局作出万公（行）决字[2011]第1459号《公安行政处罚决定书》，决定对被告王东荣拘留10日，罚款500元。王燕在海南省人民医院住院治疗78天，花去医疗费66501.59元。2011年12月20日，王东荣以王燕、王妹作为共同被告向法院提起诉讼，请求：1.判决两告停止侵权，将占用的位于万宁市万城镇华侨街88号临街铺面归还原告；2.判决两被告支付占用铺面期间租金12000元（即每月租4000元，时间从2011年9月19日至2011年12月19日止3个月）；3.判决两被告对第二项诉请负连带责任。案经万宁市人民法院审理认为,王燕和林孟雄、陈家媛夫妇签订的租赁合同（租期至2013年9月18日）有效，并于2012年6月8日作出（2012）万民初字第63号民事判决:一、被告王燕、王妹自判决书生效之日起五日内支付原告王东荣的租金1950元（租金计付按每月650元自2011年9月19日至2011年12月19日止），被告王燕、王妹对上述租金互负连带责任；二、驳回原告王东荣的其他诉讼请求。原审判决后，双方均不服提出上诉，案经本院审理认为：根据最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款规定：私有房屋在租赁期内，因买卖、赠与或继承发生房屋产权转移的，原租赁合同对承租人和新房主继续有效。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。本案中，王燕、王妹与林孟雄、陈家媛租赁的万宁市万城镇华侨街88号楼房的租赁期限至2013年9月18日止，王东荣与林孟雄、陈家媛买卖该楼房的时间是2009年8月18日。按照买卖不破租赁的原则，王燕、王妹与林孟雄、陈家媛订立租赁合同对新的该楼房的房主继续有效。同时，王东荣认为其与林孟雄、陈家媛订立《房屋转让协议》中明确该楼房的租赁期限为2011年9月18日止。王东荣如果认为其权利受到侵害，应当向林孟雄、陈家媛主张权利。因此，王东荣主张王燕、王妹搬出万宁市万城镇华侨街88号楼房，并按每月4000元租金计付自2011年9月18日至搬出该楼房之日止。因其主张不符合最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第119条第二款的规定和《中华人民共和国合同法》第二百二十九条的规定，不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，裁判正确，应予以维持。本院并于2012年9月27日作出（2012）海南一中民二终字第473号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年1月，王燕向法院提起诉讼，请求：判决被告王东荣赔偿医疗费69970.99元、误工费5590元、住院伙食补助费4200元、护理费14250元、交通费2000元、营养费5000元、精神损害抚慰金30000元，合计131010.99元。案经万宁市人民法院作出判决：一、王燕因受伤产生的医疗费、误工费、护理费、住院伙食费、交通费等各项损失共计90660.99元，王燕自行负担36264.40元，王东荣负担赔偿款54396.59元，上述赔偿款项限于本判决生效之日起15日内付清；二、驳回原告王燕的其他诉讼请求。王燕与王东荣均不服原审判决提出上诉，经本院2012年11月12日作出（2012）海南民二终字第472号民事判决，驳回上诉，维持原判。2012年1月9日，王燕向法院提出离婚诉讼，经万宁市人民法院于2012年4月5日作出（2012）万民初字第112号民事判决，准予王燕与王小川离婚，婚生小孩王会立由王燕负责抚养。该判决书已经发生法律效力。2012年3月，王燕自动搬出所居住的该楼房第二层、第三层，交给王东荣，但对于第一层楼房铺面仍然进行管理使用。2012年10月6日，王东荣和王珍因该楼房租赁及租金交纳问题发生纠纷，王东荣不让王珍继续租赁该房，王东荣将该楼房铺面的电线剪断，致使王珍停业。2012年12月20日，王东荣以陈家媛、林孟雄夫妇未告知他们与王珍、王妹有续租合同，侵权造成其两年的租金损失等为由向法院提起诉讼，请求：1.判决两被告连带赔偿原告租金损失每月约4000元（具体数额以价格鉴定为主，从2011年9月18日起算至2013年9月18日止，共24个月约96000元）；2.判决两被告因违约连带赔偿原告1万元；3.判决两被告交出房屋钥匙，让原告对二、三楼行使物权；4.本案的诉讼费、鉴定费由两被告承担。2013年8月27日，法院依据原告王东荣的申请，向海南省第一中级人民法院提起对万宁市万城镇华侨街北侧88号临街铺面第一层在2011年9月18日起至2013年9月18日止、24个月的租金进行评估的对外委托申请，2014年3月13日，法院收到海南省第一中级人民法院送达的“博泉评报字［2014］第007号《资产评估报告》”，该铺面经评估每月租金4223元，24个月共计101352元。评估费用为4000元。确认上述事实的主要证据是：一、（2012）万民初字第38号、63号、112号民事判决书；二（2012）海南一中民二终字第472号、473号民事判决书、（2013）海南一中民三终字第195号《民事判决书》；三、《房屋转让协议书》、《房地产买卖申请审批书》、《保证书》；四、万宁市房权证万城字第11007**号房屋所有权证书；五、万宁市公安局万城派出所笔录材料多份；六、双方当事人庭审笔录等。本院认为,本案最主要的争议焦点：被上诉人王东荣请求上诉人陈家媛、林孟雄连带赔偿被上诉人王东荣租金损失是否有事实根据和法律依据。被上诉人王东荣主张其与上诉人林孟雄、陈家媛签订《房屋转让协议书》时，仅告知一楼铺面出租给原审第三人王珍、王妹，合同期至2011年9月18日，并没有告知被上诉人王东荣与原审第三人王珍、王妹续租合同至2013年9月18日，据此上诉人林孟雄、陈家媛应当赔偿被上诉人王东荣2011年9月18日至2013年9月18日止的租金损失。从本案查明的事实来看，上诉人林孟雄、陈家媛与被上诉人王东荣签订的《房屋转让协议书》中第二条约定：转让前甲方（林孟雄）已将本楼第一层铺面出租给他人经营，合同期至2011年9月18日，并已经一次过领了租金；本楼过户后，乙方（王东荣）必须到2011年9月18日才能接收第一层铺面。因此，从该协议书中可以看出被上诉人王东荣接收第一层铺面的时间是2011年9月18日，被上诉人王东荣与上诉人林孟雄、陈家媛约定交房的时间也是在2011年9月18日。上诉人林孟雄、陈家媛虽然以生效的海南省第一中级人民法院（2012）海南一中民二终字第473号民事判决中认定上诉人林孟雄、陈家媛与原审第三人王珍、王妹的续租合同是有效的，即续租到2013年9月18日，但上诉人林孟雄、陈家媛并没有提供有效的证据能证明被上诉人王东荣在与上诉人林孟雄、陈家媛签订《房屋转让协议书》时，以及在2011年12月20日被上诉人王东荣以原审第三人王珍为被告向法院提起返还原物诉讼前，已经知道上诉人林孟雄、陈家媛与原审第三人王珍续租合同的存在。即使上诉人林孟雄、陈家媛抗辩被上诉人王东荣与原审第三人王珍在当时是翁媳关系，是知道续租合同存在的，但上诉人林孟雄、陈家媛亦未提供相关的证据予以证明，而被上诉人王东荣与原审第三人王珍当时的翁媳关系也并不必然得出被上诉人王东荣知晓续租合同存在的结论。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，上诉人林孟雄、陈家媛主张被上诉人王东荣知晓续租合同的存在，其不应承担赔偿租金损失的诉求，应予以驳回。被上诉人王东荣主张上诉人赔偿其2011年9月18日至2013年9月18日期间的租金损失有事实根据和法律依据，应予以维持。上诉人陈家媛、林孟雄上诉无理，予以驳回。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理恰当，应予维持。上诉人陈家媛、林孟雄的上诉理由缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2420元，由上诉人陈家媛、林孟雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈文和代理审判员  吴 美代理审判员  王思霖二〇一四年十二月十八日书 记 员  陈进平附:本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：黄一哲撰稿：陈文和校对：陈进平印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年12月18日印制（共印20份）