广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4818号上诉人（原审被告）：罗永平，住广州市越秀区。委托代理人：纪树雄，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘振宇，住广州市白云区。委托代理人：黄增城，广东宏港律师事务所律师。委托代理人：岑永胜，广东宏港律师事务所律师。原审被告：广州市富有房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：曾宪方。原审被告：广州市恒亿房地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：陈仕斌。原审被告：中国民生银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区。负责人:周艳军，职务：行长。委托代理人:黄文君，该行职员。委托代理人:苏丽英，该行职员。上诉人罗永平因与被上诉人刘振宇、原审被告广州市富有房地产开发有限公司（以下简称富有公司）、广州市恒亿房地产开发有限公司（以下简称恒亿公司）、中国民生银行股份有限公司广州白云支行（以下简称民生银行白云支行）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法民四初字第769号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2003年6月26日，罗永平与恒亿公司签订《商品房买卖合同》，约定：罗永平向恒亿公司购买位于广州市白云区新市镇棠溪岗贝路贝丽花园第J4座7层[自然层7]01房（以下简称涉案房屋），建筑面积62.9739平方米，总金额275826元；分期付款：（1）2003年6月8日前支付全部房价款的10%，计27582元，同时由中国民生银行广州白云支行办理八成22万二十年按揭。（2）2003年7月8日前支付全部房价款的10%，计28244元；恒亿公司应当在2003年10月31日前将符合本合同约定和经验收合格的商品房交付买受人使用；恒亿公司应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案等。上述合同已办理合同鉴证。恒亿公司于2008年12月24日吊销营业执照。2003年6月23日，罗永平（借款人）、恒亿公司（担保人）与民生银行白云支行（贷款人）签订《楼宇按揭（抵押）贷款合同》，约定民生银行白云支行向罗永平发放贷款22万元用于购买涉案房屋，贷款期限为240个月，罗永平采取等额本息还款方式按月归还贷款本息，并全权委托民生银行白云支行在该行开立的账户41×××40按上述合同规定的还款方式、金额和期限扣收月供等。该合同签订后，涉案房屋办理了抵押登记。2005年8月11日，罗永平（甲方）与刘振宇（乙方）签订《协议书》，约定：甲乙双方就涉案房屋转让过户事宜经友好协商，达成如下协议：一、因甲方无法支付该楼的按揭款项，自愿放弃该楼的前期全部投入，并自愿将产权转让给乙方。二、本协议签订之日起，由乙方支付甲方所欠民生银行的供楼按揭款，且在甲、乙双方办理过户转让手续期间的按揭楼款由乙方支付。三、甲方必须配合乙方办理转让过户手续，一切过户手续的相关费用由乙方支付。四、过户手续由乙方自行提供，甲方必须配合。五、乙方若逾期支付按揭房款，本协议自动失效；若因甲方不配合乙方进行转让过户手续而造成乙方的一切损失，则由甲方赔偿等。另查，贝丽花园项目在开发建设过程中被法院依法拍卖，并由富有公司取得，现涉案房屋登记在富有公司名下。涉案房屋现地址为广州市白云区岗贝路186号701房。刘振宇于2015年5月20日向原审法院提起本案诉讼，以罗永平不配合协助其办理涉案房屋的收楼、涂销抵押和过户登记手续为由，请求法院判令：1.确认刘振宇与罗永平于2005年8月11日就广州市白云区三元里棠溪岗贝路贝丽花园第J4幢701房签订的《协议书》有效；2.罗永平、民生银行白云支行协助刘振宇办理上述房屋的涂销抵押登记手续；3.罗永平、富有公司、恒亿限公司协助刘振宇办理上述房屋的产权过户登记至刘振宇名下的手续；4.罗永平、富有公司、恒亿公司将上述房屋交付给刘振宇使用；5.案件诉讼费由罗永平、富有公司、恒亿限公司、民生银行白云支行承担。罗永平在原审辩称：罗永平不同意刘振宇的全部诉讼请求。理由如下：（一）罗永平与刘振宇之间不存在约定借名购房的事实。实际情况是，罗永平与恒亿公司的原法定代表人何某是近20年的好友，因何某掌握了恒亿公司开发的贝丽花园部分房源，遂与罗永平约定合股购买一套房屋作为投资，双方口头约定以罗永平的名义购买并出资20%的购房款，剩余的银行按揭贷款由何某负责偿还，等房屋升值后转卖所得分给罗永平20%作为合股回报。随后，罗永平办理了签署购房合同、按揭贷款等手续，并向某公司支付了首期购房款55826元，且何某以其占大部分份额、需要逐月还贷等理由收管了701房的相关购房资料原件。但之后何某一直未清还贷款，直至2008年8月何某拿了份《协议书》称其已找到其妻妹夫（即刘振宇）代其还贷，并要求罗永平签名。签了上述协议书后，何某又以经济不好为由，请求罗永平再借35000元清偿民生银行所欠供楼款。2005年9月，何某称其妻妹与刘振宇闹离婚，刘振宇拒绝办理过户和代为还贷，为此罗永平只能继续自己还贷。直至2009年1月20日，何某才接手还贷。罗永平和刘振宇从来没有见过面，刘振宇也从来没有履行2005年的协议书和清还贷款的义务，协议早就自动失效，并且该协议书目的也非转让卖房。（二）即使何某否认与罗永平的合股买房合同关系，根据现有证据，2005年签订的协议书也早已失效。首先，协议书第一条表述罗永平自愿放弃盖楼的前期全部投入明显不符合“借名买房”或“房屋买卖”的交易习惯。其次，刘振宇并未履行过第二条的清还按揭贷款义务。根据协议第五条约定，本协议已自动失效。另外，该协议书没有一个条款约定701房的转让对价，若支持刘振宇的诉请等同于罗永平支付涉案房屋的房款和投资将血本无归，这显然也不公平。综上，请求法院驳回刘振宇的全部诉讼请求。富有公司在原审无到庭答辩。恒亿公司原审辩称：贝丽花园已经通过拍卖由富有公司承接，刘振宇要求恒亿公司协助办理涉案房屋的房产证及将房屋交付给刘振宇，恒亿公司已无法履行，故不同意刘振宇要求恒亿公司协助履行上述义务。如果刘振宇有资料在恒亿公司，恒亿公司可以协助交付资料。民生银行白云支行原审辩称：民生银行白云支行确实于2003年6月23日与罗永平、恒亿公司签署了涉案房屋的贷款合同，贷款金额为22万元。但罗永平已于2012年9月11日提前结清了上述贷款合同的本息，并于2013年10月23日从民生银行白云支行签收了办理涂销抵押登记所需的全套资料，其可凭已签收的资料自行办理涂销抵押登记手续。民生银行白云支行对房屋不再享有抵押权，故不同意刘振宇要求该行协助涂销的诉讼请求。原审庭审中，刘振宇为证明涉案房屋实际由其借罗永平名义购买，并由其实际支付了首期购房款55826元及由其向银行偿还贷款本息，提交了以下证据：1.购房款共55826元的两份收据复印件（该收据由恒亿公司盖章备注：上述收据的款项是刘振宇委托黄某乙向我司支付，由于罗永平是该房产名义购房人，故收据开具的收款人为罗永平）；2.户名为罗永平的民生银行白云支行偿还贷款的存折；3.汇款人为黄某乙的汇款转账业务凭条和境内汇款申请书；4.黄某乙出具的证实刘振宇委托其支付涉案房屋月供楼款的证明；5.储蓄取款凭条和借记卡存（取）款回单；6.通话录音资料。刘振宇解释其是黄某乙的妹夫，借罗永平名义购买涉案房屋后委托黄某乙支付了首期款和部分月供款，后其于2012年9月11日一次性清还了涉案房屋抵押贷款。罗永平认为：首期购房款实际由其支付，且2005年8月11日至2009年1月期间的抵押贷款均由其支付，因刘振宇实际未按协议书约定支付按揭购房款，故该协议已自动失效。黄某乙是何某的妻子，从黄某乙转账的情况可看出2009年1月20日后由何某支付还贷。另罗永平认为刘振宇提供的录音是在未征得其同意的情况下录制的，是不合法行为，不能作为证据使用。罗永平为证实其与何某之间的就涉案房屋存在合资购买的关系，提交了承诺书、借据、请求协助办理房产证过户及收取购房款的函，并提出申请要求追加何某为本案第三人参加诉讼。刘振宇认为上述证据落款处均没有签名和盖章，无法确认真实性。针对刘振宇陈述涉案房屋购房款委托黄某乙支付的事实，原审法院要求黄某乙出庭接受询问。黄某乙确认其代刘振宇支付了涉案房屋的首期款和部分按揭贷款。另民生银行白云支行为证明其已向罗永平提供了办理涂销抵押手续所需文件，提交《客户回单及抵质押文件签收表》，该表显示罗永平签收了房地产抵押登记涂销证明、他项权利登记申请书、抵押登记备案证明书、商品房买卖合同、保险单、结清退保证明、贷款还款凭证、法定代表人证明书、授权委托证明书、法人身份证复印件、营业执照复印件等材料。另查，根据广州市不动产登记中心出示的《购房资格证明》显示，刘振宇截至2015年11月10日止，具备广州市住房限购区域内住房资格。原审法院认为：刘振宇主张涉案房屋实为刘振宇借用罗永平的名义购买，并为此提交了首期款的收款收据、协议书、偿还按揭贷款存折、转账凭证、证明、录音资料等证据证实，上述证据与刘振宇的陈述可以形成涉案房屋由刘振宇借用罗永平名义购买，部分购房款实际由黄某乙代为支付的证据链，故原审法院对刘振宇的上述主张予以采信。涉案的《商品房买卖合同》无违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同签订后，合同约定的购房款已付清，恒亿公司作为出卖人负有交付涉案房屋和协助办理涉案房屋的产权过户手续的义务，因涉案房屋所在项目已由富有公司接手，且涉案房屋已确权至富有公司名下，故富有公司也负有交付涉案房屋和协助办理产权过户的义务。故刘振宇要求恒亿公司和富有公司交付涉案房屋和协助办理涉案房屋的产权过户及登记手续合理合法，原审法院予以支持。刘振宇与罗永平签订的《协议书》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。因购买涉案房屋的相关手续均以罗永平的名义办理，故现刘振宇要求罗永平将涉案房屋交付使用和协助办理涉案房屋相关产权登记手续的意见有据，予以支持。因涉案房屋尚未办理涂销抵押登记手续，抵押贷款是以罗永平名义办理，故刘振宇要求罗永平协助办理涂销抵押登记手续的请求合理，予以支持。因民生银行白云支行已举证证明罗永平已签收了办理涂销抵押手续的相关材料，民生银行白云支行已履行相应的协助义务，故刘振宇要求民生银行白云支行协助办理涉案房屋涂销抵押登记手续的请求欠理，原审法院不予支持。关于罗永平抗辩涉案房屋的首期购房款和2005年8月11日至2009年1月期间的抵押贷款均由其支付，涉案房屋实际为其与何某合资购买的意见，因罗永平未能举证证实其支付购房款的情况和提供支付相应购房款的凭证，且现有证据亦无法证实其与何某合资购买涉案房屋的关系，故罗永平的上述抗辩意见缺乏依据，原审法院不予采纳。据此，罗永平要求追加何某为本案第三人参加诉讼的意见亦无据，原审法院不予采纳。另罗永平认为与刘振宇签订的《协议书》因刘振宇未依约支付按揭房款，故协议已自动失效，因刘振宇已举证证实协议约定应由其支付的按揭贷款由黄某乙代为支付，而罗永平亦未能举证其支付该款项的事实，故罗永平应当承担举证不能的法律后果，原审法院对刘振宇已依约支付按揭房款的意见予以采信，对罗永平关于协议已因刘振宇未依约履行义务而自动失效的意见不予采纳。富有公司经原审法院送达起诉状副本及开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃抗辩权利，原审法院依法缺席判决。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2015年11月18日作出如下判决：一、刘振宇和罗永平于2005年8月11日签订的《协议书》合法有效；二、判决生效之日起五日内，罗永平协助刘振宇办理广州市白云区岗贝路186号701房的涂销抵押登记手续；三、判决生效之日起五日内，罗永平、富有公司、恒亿公司协助刘振宇按照国土房管部门关于办理房产证的相关法规政策的规定办理广州市白云区岗贝路186号701房的产权过户登记至刘振宇名下的手续；四、判决生效之日起五日内，罗永平、富有公司、恒亿公司将广州市白云区岗贝路186号701房交付刘振宇使用；五、驳回刘振宇的其他诉讼请求。一审案件受理费12800元，保全费5000元，由罗永平负担。判后，上诉人罗永平不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）罗永平和刘振宇之间没有可被借名买房的基础，因双方没有交往的经历，没有感情基础，罗永平二审提供的2003年8月8日房地产产权情况表、2005年6月12日商品房买卖合同、2015年11月23日广州市不动产登记查册表，也证明了罗永平在购房时，自己已经有了两套房，不存在刘振宇所说可以借用罗永平名义购房贷款的客观基础。(二)刘振宇提供的收据记载缴款人是罗永平，该证据直接证明罗永平就是首期款项的付款人，故原审认定罗永平未能举证证实其支付购房款的事实及提交相关支付凭证错误。至于收据上手写的一行证明内容是由与本案存在利害关系的恒亿公司所加具意见，因此不宜采信。（三）罗永平从2003年9月21日至2008年12月21日期间，已经支付了93800元，原审对此没有认定错误。（四）对于罗永平名下的按揭贷款偿还问题，罗永平已经补充了一张银行卡原件及银行卡查询记录，其中显示有卡付和存折支付两种方式，而按揭贷款均是从卡上支付的，不是从存折上支付的，原审仅认为涉案房屋的首期款和部分按揭贷款由证人黄某乙支付，而没有分清还有哪一部分不是黄某乙支付的，哪一部分是罗永平或刘振宇支付的，原审对该事实没有查明。（五）2005年8月11日的《协议书》第五条约定刘振宇若逾期支付按揭房款，本协议自动失效，从刘振宇提供的银行还款计划信息显示，在2005年8月21日至2008年12月21日共有7笔房款是逾期的，因此，上述协议已经自动失效。原审判决没有查明涉案房屋按揭贷款偿还情况，刘振宇在签订《协议书》后自己没有偿还过一笔贷款，原审查明证人黄某乙还款部分也是黄某乙实际支付的，房屋提前还贷15万元部分是由黄某乙的姐姐黄某丙文实际支付，刘振宇在整个过程中从签订房屋买卖合同到办理按揭、提前还贷所有环节，都没有亲自操办，一律是由黄某乙操办。（六）黄某乙在一审所作出陈述是虚假的，罗永平早于2003年与黄某乙就已认识，为同一公司的员工。黄某乙是何某的妻子，也是刘振宇妻子的亲姐姐，该证人证言及支付款项的证明均与刘振宇存在利害关系，不得采信。而何某与本案存在利害关系，只有追加上述人员作为第三人才得以查明谁是涉案房屋的真正权利人。（七）罗永平在原审开庭对证人质证后一周内，已经补充了证据证明黄某乙的陈述虚假，但原审对该些证据没有进行质证，当天已经发出判决书，罗永平认为该部分证据应作为二审新证据，重新质证。为此上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘振宇的诉讼请求。被上诉人刘振宇答辩称：（一）罗永平主张涉案房屋是罗永平与何某合资购房，但罗永平没有相关购房协议佐证，黄某乙也作证与罗永平不存在合资购房事实，相反本案协议书等证据可证明罗永平与刘振宇之间是借名购房。（二）罗永平自己确认涉案房屋是借用其名义购买，在借名买房的关系中出名人一般不出资，是由借名人出资，按揭贷款合同及还款收据等是以罗永平的名义，既没有任何直接证据证实其支付款项的凭证佐证，也与罗永平自己主张其与何某二八比例合资购房的说法相矛盾，关于实际出资情况，首付款5万多元已经由当时开发商收取，是由黄某乙支付，并不是罗永平支付，该证言是在2015年诉讼期间出具的，与本案当事人不存在利害关系，请求法庭采信。（三）涉案全部按揭贷款通过还贷存折账户由银行逐月扣除，该存折是由刘振宇持有委托黄某乙还款，其次，还贷存折2005年8月11日签订协议书当天开户的，表明还款是为了履行该协议书，该协议书约定了全部购房款全部由刘振宇承担的情况下，罗永平主张协议已经变更改由罗永平还贷缺乏事实依据。（四）一审录音也证明刘振宇是借用罗永平名义购房，双方纠纷产生原因是因为房价上涨，罗永平眼红而产生纠纷。刘振宇借名买房的原因是担心自己还贷能力不足银行不贷，相关银行也批准了罗永平按揭贷款申请，表明了罗永平借名给刘振宇按揭贷款买房的事实是可行的。在双方已经有协议书约定全部按揭款由刘振宇承担的情况下，不可能改变由罗永平承担，如果由罗永平承担的也不可能在2009年1月起又改为由黄某乙承担还贷，罗永平说法自相矛盾。因此，刘振宇不同意罗永平的上诉请求、事实和理由。原审被告富有公司未到庭答辩。原审被告恒亿公司未到庭答辩。原审被告民生银行白云支行答辩称：2013年10月23日罗永平已从民生银行白云支行签收了办理涂销抵押登记所需的全部材料，民生银行白云支行已无义务协助办理涂销手续，因此，同意原审判决。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，罗永平在原审庭审中否认与刘振宇之间存在买卖关系。在本案二审过程中，罗永平提交了以下证据：1.账户为41×××31的中国民生银行借记卡1张；2.中国民生银行广州白云支行于2015年11月27日出具的个人账户对账单；3.查册时间为2003年8月8日的广州市房地产产权情况表；4.案外人与罗永平等于2005年6月12日签订的商品房买卖合同；5.查册时间为2015年11月28日的广州市不动产登记查册表；6.广东全艺动力策划咨询有限公司的企业法人营业执照；7.广东全艺动力策划咨询有限公司于2004年3月31日的变更登记申请事项。上述证据1、2拟证明涉案房屋的还贷包括了银行借记卡和存折，证据3、4、5拟证明罗永平已有自有房屋，不可能帮刘振宇买房，证据6、7拟证明黄某乙与刘振宇早于2003年就认识，该7份证据均形成于一审诉讼前。同时，罗永平表示对账单显示的款项全部都是从存折里面划账的。刘振宇对上述证据1、2的真实性予以确认，但不确认关联性，因为该证据不能证明贷款是由罗永平偿还，2012年1月至8月的提前还款都是由刘振宇实际支付；证据3-7与本案没有关联，真实性由法院依法审查。民生银行白云支行质证确认上述证据1、2的真实性，对于其他证据的真实性、合法性和关联性不发表意见。本院认为：本案二审争议的焦点是刘振宇认为其借用罗永平名义购买涉案房屋的主张能否成立。首先，关于涉案房屋购房款的支付问题。涉案房屋的购房款包括了首期款及按揭贷款两部分，虽然刘振宇提供的涉案房屋首期款的收据是向罗永平开具，但作为出售方的恒亿公司在收据中已注明上述收据的购房款是刘振宇委托黄某乙向该公司支付，同时载明由于罗永平是该房产名义购房人，故收据开具的收款人为罗永平，在原审庭审中，证人黄某乙也到庭确认上述事实。而罗永平至今未能提供其有支付首期款的相关凭据，无法出示收据原件，也未能举证推翻上述收据中恒亿公司备注内容及证人证言的真实性，因此，在罗永平未能就支付首期款进行举证的情况下，该收据中显示的首期款部分可认定为刘振宇实际支付。罗永平上诉认为首期款由其支付以及不应采信证人证言等理由，依据不充分，本院不予支持。另外，刘振宇主张其偿还涉案房屋的银行按揭贷款，为此提供了存折、转账凭证、证明等予以证实，而罗永平抗辩部分按揭贷款是由其支付，并提供了银行借记卡及银行个人账户对账单予以证实，同时，罗永平又表示对账单显示的款项全部都是从存折里面划账，可见支付银行按揭贷款的款项并非从银行借记卡中划扣，而存折由刘振宇持有，故罗永平提供的银行借记卡和银行个人账户对账单不足以证明其有支付涉案房屋按揭贷款的事实，本院对其上诉认为支付部分按揭贷款理由不予支持。其次，关于刘振宇与罗永平是否存在借名购房的真实意思表示问题。根据本案查明的事实可知，涉案房屋是以罗永平的名义向某公司购买，而在罗永平与刘振宇于2005年8月11日签订的《协议书》中载明由刘振宇支付罗永平所欠民生银行的供楼按揭款，罗永平自愿将涉案房屋的产权转让给刘振宇，并配合刘振宇办理涉案房屋的过户手续，虽然上述协议没有直接写明刘振宇借用罗永平的名义购买涉案房屋，但该协议已明确约定罗永平银行供楼按揭款由刘振宇支付，涉案房屋的产权由罗永平转为刘振宇，即刘振宇可依据上述协议取得该房屋的实际权益，而罗永平仅为名义的登记人。再结合涉案房屋的首期购房款和供楼按揭款均由刘振宇支付的事实，以及罗永平否认与刘振宇之间存在买卖关系的陈述，本案可推定双方当事人之间就涉案房屋有借名购房的意思表示。故本院确认刘振宇借用罗永平购房的主张成立。罗永平上诉认为其与刘振宇不存在借名购房的基础缺乏理据，本院不予采信。据此，原审法院根据刘振宇的诉请，判决罗永平、富有公司、恒亿公司协助将涉案房屋过户到刘振宇名下等，并无不妥，本院予以维持。再次，由于本院确认刘振宇是借用罗永平名义购买涉案房屋，故无论涉案房屋的按揭贷款是由刘振宇本人偿还，还是委托他人支付，均是刘振宇为购买涉案房屋而履行支付对价的行为，现在涉案房屋按揭贷款已全部偿还，罗永平上诉以刘振宇在履行偿还贷款过程中存在逾期为由，要求认定双方《协议书》失效，缺乏理据，本院不予采纳。对于罗永平抗辩涉案房屋实际是由其与何某合资购买及要求追加第三人问题，因罗永平提供的证据无法证实其与何某存在购买涉案房屋的关系，因此，其上诉认为应追加何某等作为本案第三人缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于罗永平二审提供的证据不足以支持其主张，本院不予采信。综上所述，罗永平的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费12800元，由上诉人罗永平负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡审 判 员 李 民代理审判员 余 盾二〇一六年六月十三日书 记 员 黄庆杰