北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2014）顺民初字第9294号原告（反诉被告）王慧民，男，1981年5月27日出生。委托代理人赵海城，北京市鼎鉴律师事务所律师。被告（反诉原告）李会兰，女，1947年7月16日出生。委托代理人孟凡利，北京道盛律师事务所律师。委托代理人徐英（李会兰之子），1972年2月4日出生。原告（反诉被告）王慧民与被告（反诉原告）李会兰租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员杨秀芝独任审判，公开开庭进行了审理。王慧民及其委托代理人赵海城，李会兰之委托代理人孟凡利、徐英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王慧民诉称：2013年8月7日，王慧民与李会兰签订房屋场地租赁合同，约定：王慧民承租李会兰拥有出租权的北京市顺义区×，以及场地上建筑物约800平方米；租赁期限为自2013年9月1日起至国家拆迁止；租金标准为前2年每年租金7万元，2年后每两年较上一合同年度递增1万元，从2019年9月9日每年较上一年度递增1万元；李会兰保证王慧民新建建筑物顺利完工、使用，如因政府部门及其他原因使新建筑物未能建成、使用，李会兰负责赔偿王慧民新建建筑物的材料费、人工费，合同自动终止，李会兰退还王慧民交纳的租金。合同签订当日，王慧民即向李会兰交纳租金41000元。9月份，王慧民开始拆除场地上原有破旧的建筑物，开挖地基，此时，南法信镇政府通知王慧民此地建筑不符合城市规划，不准建设，王慧民只得停工，停工期间，由李会兰和政府协调规划事宜。2014年5月，王慧民发现所承租的场地上，已经由他人建成了建筑物，经向李会兰了解情况，得知其已将该场地转租给他人，并建成了现在的建筑物。王慧民认为，李会兰的行为已构成根本违约，双方的合同实际已无法履行，故起诉要求：1.解除王慧民与李会兰于2013年8月7日签订的《房屋场地租赁合同》；2.判令李会兰返还王慧民房租41000元；3.判令李会兰赔偿王慧民经济损失67840元；4.本案诉讼费由李会兰承担。被告李会兰答辩并反诉称：双方于2013年8月7日签订的《房屋场地租赁合同》已经在2014年4月经双方协商解除。王慧民将李会兰原来在场地上的800平方米建筑全部拆除之后一直没有建设房屋，地一直空着。李会兰一直催促王慧民恢复800平方米的建筑，但是王慧民一直推脱，因王慧民不想在涉诉土地上建房，后来双方协商由李会兰自己出资将房子建起来，若王慧民想继续租赁房屋再另行协商租赁事宜，这些都是口头协商。当时李会兰给王慧民的建房、装修时间是在2014年1月31日之前，但是王慧民一直没有建房，2014年4月份李会兰正式自己出资建房。基于王慧民将李会兰原来的800平方米建筑擅自拆除后期一直未建设房屋，地一直空着，给李会兰造成很大的经济损失，故不同意王慧民的第二、三、四项诉讼请求，并提起反诉要求：1.判决王慧民赔偿李会兰损失305000元；2.王慧民负担反诉诉讼费。原告王慧民就反诉辩称：王慧民拆除李会兰的地上建筑物是基于双方签订的合同，是经过李会兰同意的，没有给李会兰造成损失。李会兰在没有通知王慧民的情况下自己建房，违反了双方签订的《房屋场地租赁合同》属于违约行为，所以不同意李会兰的反诉请求，请求法院予以驳回。经审理查明：徐英系李会兰之子。二人共同与顺义县南法信乡北法信村村民委员会签订《合同书》，约定甲方（北法信村）向乙方（李会兰）提供占地1.5亩。乙方每年向甲方交纳使用费三千元，交款日期定为半年一次。在承包期内，只有承包使用的权力，没有出租、转让、转卖的权力。乙方在地面上的建筑只要符合国家政策，不必受甲方约束。甲方在地面上的房屋价7600元，乙方只有使用的权力。乙方如不按时交纳使用费或违背国家政策，甲方有权收回土地解除合同。没有特殊情况继续履行合同。合同落款甲方为北法信村，乙方为徐英、李会兰。2013年8月7日，甲方李会兰与乙方王慧民就上述土地签订《房屋场地租赁合同》，约定合同标的为：乙方承租的场地为甲方在北京市顺义区×，以及场地上建筑物约800平方米；租赁期限为自2013年9月1日至国家拆迁止，用途为生产经营、办公、公寓；租金标准为前2年每年租金为7万元......租金支付方式为年付，每年租赁期前一个月付清下一年度租金。在该合同的第五条其他事项中，双方约定：甲方保证乙方新建建筑物顺利完工、使用，如因政府部门及其他原因使新建建筑物未能建成、使用，甲方负责赔偿乙方新建建筑物的材料费及人工费，合同自动终止，甲方退还乙方交纳的租金；乙方进驻时需对承租场地进行建设和现有房屋进行拆改及装修；装修期内，为保证乙方的正常施工，如需协商与政府职能部门、原产权单位及周边相关单位个人处理相关事宜，甲方应当给予乙方必要的协助。该合同第六条约定甲方给予乙方施工改造期为2013年9月1日至2014年1月31日，在此期间为免租期；第七条约定在承租期内如遇洪水、地震等不可抗力自然灾害，甲乙双方均不承担责任。如遇规划拆迁，补偿款本着谁投资谁受益的原则，原建筑800平米及土地归甲方所有，经营补偿归乙方所有，乙方新建建筑物平米百分之二十归甲方，百分之八十归乙方。双方在第八条违约责任中约定，因甲方单方面违约使合同不能正常进行时，甲方赔偿乙方投资款（以乙方建设和改造装修工程造价为准）。该合同签订当日，王慧民交李会兰2013年9月1日至2014年8月30日房租41000元整。李会兰认可，其没有跟村委会说过与王慧民签订房屋场地租赁合同一事。对于该合同约定的租赁物范围，双方分歧较大。王慧民认为系×的场地，李会兰认为系×的场地及其上800平方米的房屋建筑。上述合同签订后，王慧民将涉诉场地上800平方米的房屋全部拆除并建设新房屋，到2013年10月建完地基之后停建，王慧民称停建的理由系镇政府称该建设为违建，不允许建设。李会兰对王慧民所述停建原因不予认可。后李会兰于2014年4月在王慧民建房的基础上继续建房，使用了王慧民先前所建地基。为证明拆房、建房支出，王慧民提交其与高士宝签订的《房屋拆除协议》，证明拆除原800平米房屋支出5000元，另提交其与冯×签订的《建筑承包合同》，证明为新建房屋共支出62840元，并申请证人冯×出庭证明上述事实。李会兰对《房屋拆除协议》及《建筑承包合同》的真实性和证明目的均不予认可，经本院询问，双方对于王慧民建房的造价均不申请评估鉴定。涉诉的800平方米房屋系李会兰将其从村委会租赁而来的房屋拆除后于1996年、1998年及2010年分批所建，建房时未经建设工程规划许可，李会兰称建盖800平米房屋共花费305000元，并称王慧民擅自将800平方米房屋拆除，要求赔偿上述建房费用。王慧民对该建房费用不予认可。双方一致认可，王慧民于2014年4月将涉诉场地腾退给李会兰。经本院向顺义区南法信地区北法信村村委会询问，涉诉土地属于集体土地，但没有土地使用权证，是镇里规划的工业小区属于工业用地；村委会称是在镇政府下达不准建房的通知之后才知道这块地上建房了，但当时认为是李会兰自己建房；李会兰将涉诉土地转租给王慧民未经过村委会同意，直到本院询问时村委会才知道此事，村委会不同意转租。经本院询问，若本院认定双方签订的《房屋场地租赁合同》无效，王慧民将其第一项诉讼请求变更为要求确认原、被告双方签订的《房屋场地租赁合同》无效，其他诉讼请求以及李会兰的反诉请求不变。关于合同被认定无效后的后果，李会兰要求本案一并处理，要求王慧民支付自交付房屋场地之日起至2014年4月底占用房屋场地的使用费。上述事实，有庭审笔录、《合同书》、《房屋场地租赁合同》、收条、《房屋拆除协议》、《建筑承包合同》、收据、询问笔录等在案佐证。本院认为：李会兰、徐英自北法信村委会租赁涉诉场地，合同中明确约定李会兰、徐英对该场地只有承包使用的权利，没有出租、转让和转卖的权利，现李会兰在未经村委会同意的情况下将涉诉场地转租给王慧民，村委会对此亦不予追认，故王慧民与李会兰签订的《房屋场地租赁合同》应系无效。合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，故李会兰收取王慧民的41000元应当予以返还。本案中，对于王慧民将涉诉场地上原800平方米的房屋建筑拆除是否经过李会兰同意一节，双方争议较大。本院从以下三点考虑，认定李会兰对王慧民拆除原800平方米房屋一事知情：一、《房屋场地租赁合同》第五条第4、6款均约定王慧民有权对涉诉场地的房屋进行拆改及新建；二、涉诉场地面积为1.5亩，原有房屋占地800平方米，从李会兰提交的场地房屋示意图来看场地内仅有零星空地，李会兰主张王慧民新建房屋系在这些空地上新建房屋，缺乏合理性；三、庭审中，李会兰称王慧民将原有建筑拆除后一直没有建设，地一直空着，李会兰一直催促王慧民恢复800平方米的建筑，但王慧民一直推脱，因王慧民不想在涉诉土地上建房，后来双方协商由李会兰自己出资将房子建起来。由此可以看出，李会兰对王慧民拆除原有房屋并新建房屋的过程是知晓的。对于李会兰所述王慧民擅自拆除原有房屋未经其同意的意见，本院不予采信。同时，在原有房屋拆除后李会兰又在该场地内新建房屋并对外出租，亦有利于其利益的实现，综上，对李会兰要求王慧民赔偿房屋损失的诉讼请求，本院不予支持。王慧民拆除原800平方米建筑之后新建房屋至地基建成阶段，李会兰认可其后建的房屋使用了该地基部分，故王慧民拆房至建地基阶段所支出的费用，李会兰应照价补偿。因双方均不申请对该部分建设造价进行评估，本院根据王慧民提交证据以及证人证言的内容予以认定。经本院询问，李会兰表示要求王慧民支付自交付之日起至2014年4月的房屋场地使用费，本院认为原房屋交付后即被拆除，王慧民未实际使用，双方约定的免租期之后即从2014年2月1日至2014年4月，王慧民实际占用李会兰场地，应向李会兰支付一定的场地使用费，具体数额由本院参照双方约定的租金标准酌定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）王慧民与被告（反诉原告）李会兰于二〇一三年八月七日签订的《房屋场地租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）李会兰于本判决生效之日起七日内返还原告（反诉被告）王慧民四万一千元；三、被告（反诉原告）李会兰于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）王慧民建房费用六万七千八百四十元；四、原告（反诉被告）王慧民于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）李会兰场地使用费一万七千五百元；五、驳回被告（反诉原告）李会兰其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费一千二百三十八元，由被告李会兰负担，于本判决生效之日起七日内交纳；反诉案件受理费二千九百三十八元，由反诉原告李会兰负担二千九百元（已交纳），由反诉被告王慧民负担三十八元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  杨秀芝二〇一四年十二月十二日书 记 员  邵 冲