石家庄市长安区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）长民初字第976号 原告（反诉被告）河北某酒店管理有限公司，住所地：石家庄市某区某路135号。 法定代表人：杨某职务：董事长。 委托代理人冯某、曹某，河北世纪联合律师事务所律师。 被告（反诉原告）高某,女，汉族，1983年12月22日生，住河北省石家庄市桥东区。（石家庄某海鲜会馆业主）， 委托代理人陈某，男，汉族，1963年1月2日生，汉族，住石家庄市裕华区。 原告（反诉被告）河北某酒店管理有限公司与被告（反诉原告）高某房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人冯某、曹某与被告（反诉原告）高某及其委托代理人陈某到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。 原告诉称，原被告于2010年1月28日签订《餐饮承包合同》，双方约定被告承租原告位于裕华路135号某时尚酒店负一、一、二楼房屋（面积共3000平米）用于经营餐厅，租金为每年220万元整。合同签订后，原告如约将房屋交付被告使用，被告入驻并经营石家庄某海鲜会馆。但被告一直未按约定向原告支付租金、水电费及取暖制冷费。经原告多次催要后，原被告双方于2013年5月12日签订《补充协议》，督促被告及时交付租金、水电费及取暖制冷费，然而被告一直拖欠不予支付，被告的行为已经构成根本违约，双方签订的《餐饮承包合同》及《补充协议》应予解除。原告在被告处用餐费用为185257.80元，该费用折抵被告部分欠款后，仍欠原告1458036.64元及滞纳金7293.15元，共计1465329.79元，故诉至法院要求1、判决解除原被告双方签订的《餐饮承包合同》及《补充协议》；2、判决被告支付原告租金、水电费、取暖制冷费1458036.64元及滞纳金7293.15元，共计1465329.79元；3、诉讼费由被告承担。 被告辩称，1、2010年1月28日双方签订的是合同意向书，被告与原告董事长是朋友，原告董事长租赁商务楼后找到被告商量出租诉争房屋，原告当时无权签订对外合同，也不知道该楼什么时候完工，所以只是签订合同意向，该意向合同使用原告格式合同，由于多个项目没有确定，双方只是签订大概面积3000平米，时间6年，合同不具有实际履行可能。2、2012年7月双方签订正式合同，原告将意向销毁废止，2012年7月13日的承包合同规定了准确面积，签订使用年限，起止时间，还有承包金额，是一份完整的餐饮承包合同，双方盖章签字，具有合法有效性。3、关于欠租赁费2012年7月13日签订的合同被告第一季度向原告支付343000元，再加上2013年3月底之前原告在被告处消费171612元，远远超过第一季度被告应缴的承包费。到第二季度原告要求被告每天交5000元至6月7日被告总计交了12.8万元，加上原告在被告处的餐饮消费截止到8月12日被告还超付了26842元的承包费，若截止到2013年7月1日原告将被告赶走的时间被告超付141369.86元。所以被告不欠原告的承包款，相反原告应退还被告承包款。4、由于原告未履行合同，2013年7月1日原告强制将被告赶走，原告严重违反合同义务，故被告要求原告赔偿损失支付违约金，返还装修费及侵占的财物。 反诉原告诉称，双方于2012年7月13日订立正式租赁协议，协议约定“反诉人承租被反诉人管理的酒店的地下一层和地上二层共计2500平米，用于开设饭店，租金为120万元/年，自2013年2月13日开始交付租金。”。协议签订后，反诉人即开始进行装修、购买家具等饭店用品，在反诉人装修过程中，被反诉人以资金紧张为由，要求反诉人缴纳租金，反诉人就分期将第一季度租金交给被反诉人。2013年初，反诉人装修完毕，酒店用品等逐渐到位，开始试营业，开业后被反诉人公司人员多次到反诉人饭店用餐。2013年4月份，被反诉人法定代表人看到反诉人饭店生意火爆，提出合伙经营，被反诉人拒绝，后被反诉人又提出增加房租，反诉人也不同意，之后被反诉人就故意找茬，经常给反诉人停水、停电。反诉人无奈之下，在第一季度期满后，于2013年5月13日开始，答应被反诉人可以暂时按天收取部分营业款，这样经营没多久，被反诉人为了达到霸占反诉人饭店的目的，于2013年7月6日，将反诉人赶出了饭店，并接收了反诉人的饭店。因被反诉人的违约行为，导致反诉人损失巨大，被反诉人应当返还霸占的饭店桌、椅、餐具等财产，还应当赔偿反诉人装修损失224万元，经营损失10万元，以上共计234万元。故提起反诉请求1、解除反诉人和被反诉人之间2012年7月13日订立《餐饮承包合同》；2、判决被反诉人赔偿装修损失224万元；3、判决被反诉人赔偿经营损失10万元；4、判决被反诉人返还酒店的桌、椅、餐具等财产；5、所有诉讼费由被反诉人承担。 反诉被告辩称，1、2010年1月，反诉原告与反诉被告签订的《餐饮承包合同》合法有效，而且是唯一的一份合同，该合同权利义务明确，合同签订不完善不代表该合同无效。2、反诉原告提供的合同无法定代表人签字，无骑缝章，合同的前面几页反诉原告可以修改，该合同系反诉原告伪造。从合同内容来看被告提交的合同从2013年2月13日至2018年2月12日止，从其他证据可以看出反诉原告已经于2012年6月开始经营海鲜会馆，也就是半年的房租2012年6月到2013年2月份半年房租反诉原告的合同上没有体现，足以证明反诉原告的合同系伪造。从合同价款上反诉原告提供的合同租赁费1元每天每平米，明显低于租赁的市场价格。3、反诉原告陈述的情况与事实不符，反诉原告称每日支付5000元正式履行双方签订的补充协议，该协议系反诉被告多次催要租金未果的情况下签订的，进一步证明反诉原告欠租的事实。如反诉原告所述不欠房租那么每日5000元如何解释，在反诉被告董事长与反诉原告的短信多次往来中证实反诉被告一直向反诉原告催要房租，反诉原告确认并请求反诉被告给一定的宽限期直到7月后仍然向反诉原告催要款项。4、2013年7月1日反诉被告向反诉原告发通知函解除租赁合同，7月份涉案房屋仍由反诉原告控制经营，7月底正式关门停业，8月初拉走东西。5、因本案中反诉原告违约其反诉请求没有任何事实法律依据，其要求赔偿装修费、营业损失不应支持，相反反诉原告应向反诉被告承担违约责任。 经审理查明，2010年1月28日原告河北某酒店管理有限公司（反诉被告，以下同）与被告高某（反诉原告以下同）签订《餐饮承包合同》，约定一、甲方（原告）提供给乙方（被告）承包经营的餐厅位于裕华路135号某时尚酒店负一、一、二楼房屋（面积共3000平方米）；房屋平面图如本合同附件，承包范围以上述图纸附件标注为准。二、乙方承包经营期限为六年。三、年租金为220万元。四、合同生效后七日内，乙方交付押金人民币十万元整。五、乙方承包经营期间的水电费、垃圾费、排污费等所有经营所需要缴纳费用由乙方按照政府规定向甲方或相关单位缴纳。六、乙方迟延交付押金及承包费的，每迟延一日应向甲方支付日价金5‰的滞纳金，超过30日未支付的，甲方有权终止合同，所收取押金作为违约金予以没收，给甲方造成损失的，还应当赔偿损失。后被告装修并使用该诉争房屋经营某海鲜会馆。2010年9月25日，被告向长安区工商行政管理局申请核名“长安区某海鲜会馆”并予以核准。2011年12月16日，被告向石家庄市长安区城区建设管理局申请悬挂“某海鲜会馆”门头牌匾，该行政许可申请于2011年12月23日被批准。2011年11月被告高某与他人签订装修合同，开始装修，2012年6月开始试营业后经营，2012年6月28日，被告经营的某海鲜会馆被石家庄市某监督管理局查处。2012年6月至2013年6月原告员工在被告经营的某海鲜会馆就餐费用为205842元，被告于2012年至2013年6月间先后给付原告租金471000元。被告也认可该事实。原告董事长与被告高某短信来往中也确认其拖欠原告租金，2013年5月12日双方签订的补充协议，被告每日向原告缴纳房租5000元。被告经营到2013年7月底双方因房租问题合作无法继续履行。原告主张计租期间为2012年9月18日至2013年6月30日止，租金合计为1728356.16元，水电费、取暖制冷费为383178.53元。扣除被告已交租费和餐饮费，被告应给付原告1434692.69元。 反诉原告认为反诉被告违约，导致反诉原告损失巨大，反诉被告应当返还霸占的饭店桌、椅、餐具等财产，还应当赔偿反诉原告装修损失224万元，经营损失十万元，并提供了装修工程施工图、公证书、建设工程承包合同、饭店总资产表、照片证明财产损失情况。反诉被告认可反诉原告的部分饭店桌、椅、餐具等饭店用品在反诉被告处，并以双方共同清点的明细清单为准。 另查明，原告与石家庄市某物业管理中心签有《房屋（商业使用）租赁合同》，约定一、石家庄市某物业管理中心将位于石家庄市商业楼（即涉案房屋所在的整栋商用楼房）租给原告。二、租金为1.55元每平米每天，物业费为0.15元每平米每天，年租金为5538692.5元，年物业费为536002.5元，共计金额为6074695元。租金按国家物价总值递增，每年递增一次，每次递增5%。被告提交2012年7月13日订立正式租赁协议，协议约定“反诉人承租被反诉人管理的酒店的地下一层和地上二层共计2500平米，用于开设饭店，租金为120万元／年，自2013年2月13日开始交付租金。”从该合同价款上原告租给被告的房屋租赁费1元每天每平米。本院向石家庄市某局调取的《餐饮承包合同》与原告提供的2010年1月28日合同一致，年租金为220万元，该合同有被告签字确认。被告对此合同有异议，但未提交证据予以证实。 以上事实有《餐饮承包合同》（2010年1月28日签订）、个体工商户名称预先核准申请书、行政许可决定审批表、石家庄市某局监管执法文书及照片、本院向石家庄市食药监局调取的《餐饮承包合同》、原告法定代表人与被告联系的手机短信、通知函、代收水费收据、水电表底明细、收据、证人证言及双方当事人陈述等为证。 本院认为，原、被告于2010年1月28日签订的《餐饮承包合同》是原被告双方当事人的真实意思表示，且不违反相关法律法规的规定，该《餐饮承包合同》合法有效。关于被告提供的2012年7月13日《餐饮承包合同》约定的租金低于原告与石家庄市某物业管理中心签订的《房屋（商业使用）租赁合同》约定的租金，明显违背常理，本院向石家庄市某局调取的《餐饮承包合同》与原告提供的合同一致年租金为220万元，该合同有被告签字确认，故本院对被告提供的《餐饮承包合同》不予采信，租金应以220万/年为准。被告于2012年6月28日前已经经营使用诉争房屋，故原告主张的计租期间为2012年9月18日至2013年6月30日止本院予以认定。关于水电费、取暖制冷费，在《餐饮承包合同》中明确约定由被告向原告缴纳，故对原告主张的水电费、取暖制冷费予以认可。关于被告已交付的租金，被告已交付471000元，故本院对被告已交付471000元予以认定。关于原告员工在被告经营的某海鲜会馆就餐费用，被告称原告共花费205842元，原告称应按当时被告承诺的9折计算，因原告未提供相关证据，本院不予采信。关于滞纳金，原告未提交何时违约，原告主张7293.15元的滞纳金，本院不予以支持。被告未按《餐饮承包合同》的约定支付租金，补充协议，短信证据，可以证实被告已构成违约，原告要求解除合同，同时被告也主张解除合同，故双方合同应当解除。因被告违约，且原告对被告的装修无法利用，故对被告主张的损失不予支持。关于被告要求返还饭店桌、椅、餐具等饭店用品，本院认为应以双方共同清点的明细清单为准。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十七条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第二款之规定，判决如下： 一、被告（反诉原告）高某于本判决生效后十五日内给付原告（反诉被告）河北某酒店管理有限公司租金1434692.69元。 二、驳回原告河北某酒店管理有限公司的其他诉讼请求。 三、反诉被告河北某酒店管理有限公司于本判决生效后十五日内返还反诉原告高某的饭店用品（以双方清点具体明细为准）。 四、驳回反诉原告高某的其他诉讼请求。 被告如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17988元由被告高某负担，反诉费25520元由反诉原告高某负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于石家庄市中级人民法院。 审 判 长  周 健 审 判 员  周雪霞 人民陪审员  王胜刚 二〇一四年十二月十日 书 记 员  薛一慧