湖北省武汉市江夏区人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂江夏民二初字第00456号原告华文平。原告周旅光（系原告华文平之子）。原告周旅明（系原告华文平之子）。原告华文平、周旅明的委托代理人周旅光。被告于振华。被告艾秋云（系被告于振华之妻）。原告华文平、周旅光、周旅明诉被告于振华、艾秋云房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员陈玲霞适用简易程序进行审理。原告华文平、周旅光、周旅明的委托代理人周旅光、被告于振华、艾秋云均到庭参加诉讼。本案现已经审理终结。原告华文平、周旅光、周旅明共同诉称：周格其与原告华文平系夫妻，两人共同生育了原告周旅光、周旅明。2003年3月，经武汉市江夏区粮食加工厂华文毅介绍，周格其与被告于振华签订《购房契约书》，约定被告于振华将其坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边一套81.39㎡的房屋卖给周格其，约定的价格为29000元。2003年5月10日双方签订了买卖契约书，合同签订当日，周格其向被告于振华、艾秋云支付了19000元。2005年8月，周格其由华文毅陪同将购房余款10000元支付给被告于振华。购房款付清后，被告于振华、艾秋云仍长期租住该房屋内，并从2005年9月开始向周格其缴纳部分房租。后周格其多次向被告于振华、艾秋云提出办理房屋产权过户手续均遭推诿。周格其无奈，于2013年3月向贵院提起诉讼，贵院于2013年12月2日作出（2013）鄂江夏民二初字第00202号民事判决书，判决确认周格其与被告于振华于2003年5月10日签订的《购房契约书》有效。××去世，其对《购房契约书》项下享有的权利应由原告华文平、周旅光、周旅明共享，但原告华文平、周旅光、周旅明并不能实际占用、使用该房屋。为维护合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令解除周格其与被告于振华于2003年5月10日签订的《购房契约书》，被告于振华、艾秋云应返还购房款29000元及利息，利息按照中国人民银行同期贷款利率，从2003年5月10日计算至2014年5月31日；2、判令被告于振华、艾秋云支付租金11700元（计算至2014年8月15日）；3、判令被告于振华、艾秋云赔偿损失32500元；4、本案诉讼费被告于振华、艾秋云承担。被告于振华、艾秋云共同辩称：1、同意解除《购房契约书》，并返还购房款29000元及支付利息；2、原告华文平、周旅光、周旅明所持有的三张租金欠条，有一张我已经支付了，但欠条未收回，另两张确未支付；2013年之后租金也未支付，但标准应为每月150元；3、原告华文平、周旅光、周旅明并无证据证明其存在损失，故我方不需要赔偿损失。经审理查明，被告于振华与艾秋云系夫妻关系，于1983年登记结婚。周格其与原告华文平系夫妻关系，双方育有两子，即原告周旅光、周旅明，××故。华文毅系原告华文平之妹，与被告于振华系师徒关系，双方感情一直甚好。坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边、建筑面积81.39㎡的房屋一套系被告于振华、艾秋云共同共有。因家庭经济困难，90年代起，被告于振华先后向华文毅借款，并将房产证交由华文毅作抵押，因周格其之子即原告周旅光贷款需要房产证作抵押，华文毅将房产证交给了周格其，由原告周旅光放在银行作抵，但并未到房产部门办理抵押登记。至2003年，被告于振华累计向华文毅借款9000元。因被告于振华无力还款，经华文毅提议，2003年5月10日，周格其与被告于振华签订《购房契约书》，双方约定：“房屋卖主于振华，其房屋坐落在武汉市江夏区纸坊街西交路239-14-102号，房屋买方周格其，经买卖双方协商同意房屋买卖时价格为2.9万元人民币（贰万玖仟元整）”，被告于振华作为卖方、周格其作为买方、华文毅作为证人在该契约书中签名和捺印。当天周格其向被告于振华实际支付了房款10000元，并抵偿了被告于振华欠华文毅的借款9000元，故在《购房契约书》下方注明“即日（即签字之日）已支付19000整。（壹万玖仟元整）”。2005年8月，周格其将购房余款10000元支付给了被告于振华。《购房契约书》签订后，被告于振华、艾秋云仍一直居住在该房屋内至今。从2005年9月起，被告于振华以每月100元的标准向周格其支付房租，2007年后，房租涨至每月150元。2008年8月被告于振华向周格其出具欠条：“今欠房东周格其2007年度房租1800.00元（壹仟捌佰元正）。特以此条为证”。2011年3月18日、2013年1月30日，被告于振华再次向周格其出具了两张欠条，分别拖欠租金1200元、900元。2008年8月欠条上显示的租金1800元，被告于振华已向华文毅支付，由华文毅代为转交周格其，但欠条未收回。其他两张欠条上显示租金被告于振华确未支付，2013年之后的租金也未支付。因周格其要求被告于振华、艾秋云办理房屋过户手续未果，其于2013年3月诉至本院，请求：1、依法确认其与被告于振华、艾秋云之间的房屋买卖合同有效，并确认坐落于武汉市江夏区纸坊街车站路1栋2单元东边房屋（81.39㎡）产权归周格其所有；2、请求判决被告于振华、艾秋云协助办理房屋产权过户手续；3、由被告于振华、艾秋云承担本案诉讼费用。本院于2013年12月2日作出（2013）鄂江夏民二初字第00202号民事判决书，判决：一、周格其与被告于振华签订的《购房契约书》有效。二、驳回周格其其他诉讼请求。该判决书已经生效。另查明，被告于振华原系武汉市江夏区粮食公司职工，被告艾秋云原系武汉市江夏区商业局五金公司职工。本案诉争房屋系房改房，1984年武汉市江夏区粮食公司将该房分配给被告于振华居住。1994年进行房改，被告于振华于当年9月27日缴纳了房款6000元，并于1995年4月3日办理了第一代房产证（房屋所有权证号：昌县房政字第00226-01号），该产权证注明被告于振华享有该房60%的产权，单位享有40%的产权。其后，被告于振华（乙方）与武汉市江夏区粮食公司（甲方）签订《标准价房补成本价差额协议书》，约定：武汉市江夏区粮食公司将本案房屋出售给被告于振华，房屋成本价366元／平方米，根据房屋地段、成新、层次、工龄等折扣因素计算，实际付款单价为90.08元／平米，当年标准实际付款总额6142.56元，补成本价差额4097.1元；被告于振华购房后，拥有全部产权。2002年7月，武汉市江夏区粮食公司向住户发出《通知》，其中有如下内容：公司正处于改制阶段，为了保证各位住户的合法权益，已交清40%房款的住户，请于7月25日前交计生证、身份证复印件各一张及旧房产证，重新办理房产证；未交清40%房款的住户，请于7月25日前交清余款，并同时交计生证、身份证复印件各一张及旧房产证。2002年9月24日，被告于振华以其工龄补偿金4054元折抵了其应缴纳的40%产权的房款，取得了该房屋100%的产权，但并没有办理新一代房产证。2012年原告周旅光从银行取回了作抵的房产证，当年9月24日，原告周旅光向武汉市江夏区房改资金管理中心缴纳了819.42元。同年11月30日，原告周旅光在原武汉市江夏区房产管理局为该房屋办理了房屋所有权证，登记的产权人为被告于振华。本案在审理过程中，原告华文平、周旅光、周旅明申请对涉案房屋市场价格进行评估，本院依法委托湖北永信行房地产土地资产评估咨询有限公司，以被告于振华、艾秋云同意解除合同的时间2014年8月15日作为评估时点进行评估，该公司于2014年12月9日作出永信行估房字（2014）第0096号《报告书》，确定涉案房屋2014年8月15日市场价值为24.73万元。原告华文平、周旅光、周旅明、被告于振华、艾秋云对该报告书均无异议。在2014年8月15日庭审中，被告于振华、艾秋云均同意解除《购房契约书》，原告华文平、周旅光、周旅明遂将要求判令解除《购房契约书》的请求，变更为确认《购房契约书》于2014年8月15日解除。以上事实，有各方当事人陈述、购房契约书、欠条、（2013）鄂江夏民二初字第00202号民事判决书等证据，并经当庭质证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”的规定，买卖合同目的系转移标的物所有权。本案争议焦点有以下几点，本院分别评议如下：一、关于《购房契约书》解除问题。根据（2013）鄂江夏民二初字第00202号民事判决书，周格其与被告于振华签订的《购房契约书》有效，周格其去世后，根据《中华人民共和国继承法》第十条的规定，其对《购房契约书》项下享有的权利应由原告华文平、周旅光、周旅明享有，但因被告于振华处分夫妻共有房屋属于无权处分，且被告于振华、艾秋云不配合办理该房屋过户登记手续，致使原告华文平、周旅光、周旅明不能取得该房屋的所有权。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。因此，原告华文平、周旅光、周旅明要求解除《购房契约书》并返还购房款29000元的请求合法、合理，且被告于振华、艾秋云在2014年8月15日的庭审中也同意解除《购房契约书》并返还购房款29000元，故本院确认周格其与被告于振华签订的《购房契约书》于2014年8月15日解除，被告于振华、艾秋云应向原告华文平、周旅光、周旅明返还购房款29000元。二、关于被告于振华、艾秋云支付租金问题。周格其购买被告于振华、艾秋云所有的房屋后，被告于振华、艾秋云一直居住在该房屋内，应向原告华文平、周旅光、周旅明支付租金。2005年9月至2006年12月，租金为每月100元，2007年开始租金为每月150元。原告华文平、周旅光、周旅明陈述2013年后租金涨至每月400元，但并未提供相关证据，且被告于振华不予认可，故本院认定租金仍为每月150元。因被告于振华、艾秋云于2014年8月15日庭审中同意解除《购房契约书》，故被告于振华应向原告华文平、周旅光、周旅明支付2011年3月18日和2013年1月30日出具的两张欠条上显示的租金和2013年至2014年8月15日期间的租金，即为5025元（1200＋900＋12×150＋7.5×150）。三、关于赔偿损失问题。因被告于振华、艾秋云不配合办理《购房契约书》项下房屋过户手续，致使原告华文平、周旅光、周旅明不能取得该房屋所有权，并导致合同解除。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。根据永信行估房字（2014）第0096号《报告书》，确定涉案房屋2014年8月15日市场价值为24.73万元。原告华文平、周旅光、周旅明及被告于振华、艾秋云对该报告均无异议。据此，被告于振华、艾秋云应向原告华文平、周旅光、周旅明赔偿的损失应为该房屋的增值损失，也即218300元（247300-29000）。因原告华文平、周旅光、周旅明已经获得解除合同的损失赔偿，故本院对其要求被告于振华、艾秋云支付购房款29000的利息的主张，不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百三十条、《中华人民共和国继承法》第十条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款之规定，判决如下：一、确认周格其与被告于振华2005年5月10日签订的《购房契约书》于2014年8月15日解除；二、由被告于振华、艾秋云于本判决生效之日起十日内向原告华文平、周旅光、周旅明返还购房款29000元；三、由被告于振华、艾秋云于本判决生效之日起十日内向原告华文平、周旅光、周旅明支付房屋租金5025元；四、由被告于振华、艾秋云于本判决生效之日起十日内向原告华文平、周旅光、周旅明赔偿损失218300元；五、驳回原告华文平、周旅光、周旅明的其他诉讼请求。本案诉讼费7080元，减半收取3540元，鉴定费1243元，合计4783元，由原告华文平、周旅光、周旅明负担1400元，由被告于振华、艾秋云负担3383元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省武汉市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时预交案件受理费7080元，款汇湖北省武汉市中级人民法院。户名：湖北省武汉市财政局非税收入汇缴专户-市中院诉讼费分户；账号：07×××93；开户行：农行湖北省武汉市民航东路分理处；行号：832886。上诉人在上诉期满后七日内未预交诉讼费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈玲霞二〇一四年十二月二十九日书记员  杨 宏