海口市龙华区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙民一重字第60号原告林道富。委托代理人刘国玉，海南大兴天泰律师事务所律师。被告符永表。委托代理人云兵，海南昌博律师事务所律师。第三人交通银行股份有限公司海南省分公司。代表人王卫东。委托代理人赵靖，该行职员。委托代理人朱丁台，该行职员。原告林道富与被告符永表共有物分割纠纷一案，本院于2013年8月13日受理后，并于2014年4月4日作出（2013）龙民二初字第2565号民事判决书。被告不服，上诉至海口市中级人民法院依法，该院于2014年4月4日作出（2014）海中法民一终字第775号民事裁定书，以原审遗漏当事人，程序违法，撤销原审判决，发回本院重审。本院受理后，依法追加交通银行股份有限公司海南省分公司（交通银行）作为第三人，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林道富的委托代理人刘国玉、被告符永表的委托代理人云兵、第三人交通银行股份有限公司海南省分公司的委托代理人赵靖和朱丁台到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林道富诉称，原、被告双方于2011年10月19日与吕和芬签订《房地产买卖契约》，原、被告合伙购买吕和芬位于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9#铺面，面积为139.33平方米，约定总价款为4500000元。原、被告双方口头约定（双方于2012年8月补签《关于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦9＃铺面产权比例协议书》），原告按40%，被告按60%比例支付购买的铺面款（此铺面为按揭房）。《房地产买卖契约》签订后原告支付房款920000元，被告支付房款1380000元，每月双方共同支付银行按揭43630元。原告与被告因做生意等原因产生纠纷，无法继续合伙经营商铺。原告多次向被告提出解除双方的共有关系，被告以种种理由给予拒绝。由于该铺面不易分割，如分割将严重影响其价值。为了不影响其经营价值，折价给一方，另一方获得份额折价款。原告方到贷款银行查询，截止到2014年3月20日，共欠银行房贷本金1397073.74元。房屋实际价值（评估价）4769684元，减去所欠房贷，房价余额为3372610.26元。房屋产权全部归被告所有，被告应承担剩余房贷1397073.74元，并支付给原告房屋份额折价1349044.10元。为维护原告合法权益，向法院提起诉讼，请求法院依法判令：1、解除原、被告双方于2012年8月27日签订的《关于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9＃铺面产权比例协议书》；2、位于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9＃铺面所有权全部归被告所有；3、被告承担购买海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9＃铺面欠银行的房贷余额（债务）1397073.74元（截止2014年3月20日）；4、被告支付原告所占有房屋份额的折价款1349044.10元；5、诉讼费用（包含鉴定费）全部由被告负担。被告符永表辩称，1、原告要求解除双方合伙共同购买协议，于法无据。原、被告合伙购买房产及向银行贷款是事实。2011年11月8日双方在交通银行海口金牛岭支行办理抵押贷款，以该铺面抵押借款2200000元，被告以60%，原告以40%支付按揭款。双方于2012年8月27日补签一份协议，约定双方按出资比例享有房屋产权比例。原告已依约完好履行，在购买铺面的过程中没有存在违约，不符合《合同法》规定解除合同情形。2、原告要求按比例分割铺面纯属多此一举。原、被告共同购买的铺面已通过协议确定产权的比例，双方按约定支付购房款及银行按揭款，所收取的铺面租金共同偿还银行借款。如果真要分割，分割的结果势必影响铺面现有的使用价值。3、该铺面已设定抵押，抵押权尚未消除，铺面产权不能擅自改变，即使原、被告双方同意转让也应经银行同意。综上，原告的请求不切实际，也无法律依据，应依法驳回。第三人交通银行答辩称，对原、被告分割房产不发表意见，但不能影响我行对抵押物的优先受偿权，债权人债务人的身份关系不发生变化。经审理查明，原、被告双方于2011年10月19日与吕和芬签订《房地产买卖契约》，原、被告合伙购买吕和芬位于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9#铺面，建筑面积为139.33平方米，约定总价款为4500000元。原告支付购房款920000元，被告支付购房款1380000元，余款2200000元双方以所购买房产作抵押向第三人交通银行按揭贷款，贷款期限5年，还款以月为一期，月起息日为每月23日。2012年8月27日，原、被告签订《关于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9#铺面产权比例协议书》约定，1、双方按出资比例享有房屋产权原告40%、被告60%，后期同样按照以上比例承担此房屋后续费用及银行贷款；2、日后如其中任一方要求照实际股权情况完成股权变更，需要另一方同意，转让所占房屋份额所产生的费用由双方共同承担；3、以上协议从2011年9月开始执行；4、本合同签字后生效。该协议签订生效后，铺面租金收入作为偿还银行的房产贷款外，原、被告也按约定的股权比例分期分别向银行偿还租金不足部分的贷款。原告、被告因做生意等原因产生纠纷，无法继续合伙经营商铺，原告提出解除双方的共有关系，分割涉案房产，被告予以拒绝。经双方多次协商未果，原告诉至法院，请求分割该房产。第三人交通银行提供的贷款信息载明，截止2014年11月21日，涉案房产已还本金964647.34元，尚欠银行本金余额1235352.66元，利息29477.41元，罚息1975.2元。本案审理过程中，原告申请对涉案房地产价值进行鉴定，经海南省首立房地产估价师事务所鉴定，涉案房地产价值总额为4769684元，鉴定费18751元。原告陈述，分割涉案房产，房屋所有权由原、被告任何一方取得均可，另一方作价补偿；被告于2014年12月3日向本院出具说明，明确表示愿意接受原告所占房屋份额的折价并支付相应折价款。上述事实有《房地产买卖契约》、《交通银行贷款明细表》、收据、房产证、鉴定费发票、《关于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9#铺面产权比例协议书》、《个人房产抵押贷款合同》、完税证明、当事人陈述及庭审笔录等在案佐证，并经庭审质证确认。本院认为，根据原、被告签订《关于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9#铺面产权比例协议书》，涉案房地产是原、被告按份共有。根据《中华人民共和国民法通则》第七十八条的规定，按份共有财产的每个共有人有权要求将自己的份额分出或者转让。本案原告主张分割涉案房产实质上属于在共有权人已经对共有财产的各自份额作出分配的情况下，对共有财产按照份额作出具体价值分配。共有财产在共有人的内部流转，对取得涉案房产抵押权的贷款银行不产生信贷风险。故原告主张解除双方于2012年8月27日签订的《关于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9＃铺面产权比例协议书》并分割涉案房产，有事实和法律依据，本院予以支持。被告的三点抗辩意见不成立，本院不予采纳。尊重原、被告双方对涉案房产分配的意愿，涉案房产归被告所有，尚欠银行债务由被告承担。按原、被告对涉案房产40%、60%份额和房产鉴定价值4769684元，原告涉案房产份额财产价值1907873.6元（4769684元×40%），被告涉案房产份额财产价值2861810.40元（4769684元×60%）；按涉案房产40%、60%份额和截止2014年11月21日涉案房产尚欠银行贷款余额1413903.27元，原告涉案房产份额债务565561.31元（1413903.27元×40%），被告涉案房产份额债务848341.96元（1413903.27元×60%）。涉案房产归被告所有，被告应补偿原告折价款1342312.29元（1907873.6元-565561.31元）。涉案房产鉴定费18751元，按约定由双方当事人共同承担，原、被告各承担9375.5元。被告共应支付原告房屋折价款和鉴定费1351687.79元（1342312.29元＋9375.5元）。依照《中华人民共和国民法通则》第七十八条的规定，判决如下：一、解除原告林道富与被告符永表于2012年8月27日签订的《关于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9＃铺面产权比例协议书》；二、登记在被告符永表名下、共有权人为林道富的位于海口市海秀大路XX号瑞宏大厦1层9＃铺面归被告符永表所有，尚欠银行贷款由被告符永表承担；三、限被告符永表于本判决生效之日起十日内支付原告林道富房屋折价款及鉴定费共1351687.79元；如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费42800元，原告林道富承担21400元，被告符永表承担21400元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 长  李光平人民陪审员  裴振山人民陪审员  林 莲二〇一四年十二月八日书 记 员  桑海新