成都市锦江区人民法院民 事 判 决 书（2014）锦江民初字第2965号原告张文华，男，1972年2月15日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托代理人王昊，四川中星律师事务所律师。被告成都锦尚置业有限公司。住所地：四川省成都市锦江区一环路东五段**。法定代表人杨宁，成都锦尚置业有限公司总经理。委托代理人白鑫，四川善嘉律师事务所律师。委托代理人薛梦，四川善嘉律师事务所律师。原告张文华与被告成都锦尚置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由代理审判员杨立庆适用简易程序独任审判，于2014年8月8日公开开庭进行了审理。原告张文华的委托代理人王昊、被告成都锦尚置业有限公司的委托代理人白鑫到庭参加诉讼。诉讼中，原、被告申请庭外和解，但双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。原告张文华诉称，2013年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于成都市锦江区一环路东五段“锦尚中心”（现为“阳光新业中心”）2幢40层4008号办公商品房，合同总价款为704677元，付款方式为一次性支付，交房时间为2014年3月31日前。此后，原告按约履行了支付购房款的义务，但被告至今未能向原告交房。根据合同约定，被告超过30日交房的，构成根本违约，原告有权解除合同并要求退还购房款，且被告还需支付已付房款10%的违约金。经原告多次交涉，被告拒不履行合同约定的退房义务，为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判决：1、解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、被告返还原告已付购房款704677元；3、被告向原告支付违约金70467元。本案诉讼费由被告承担。被告成都锦尚置业有限公司辩称，被告不同意解除双方之间签订的《商品房买卖合同》。被告逾期交房事出有因，不是恶意拖延。2013年发生多起足以导致工期延误的事件，有不可抗力事由，也有约定的工期延误事由。因此，被告认为导致交房时间推迟不是被告的原因造成的，被告不应承担逾期交房责任。被告不能按约定时间交房后，积极抢抓工期，争取在2-3个月内向原告交房。实际上2014年7月就已达到交房条件，向原告寄发了交房通知书，从合同约定的交房期限到被告可履行交房的时间差距不大。被告认为，实际交房时间对原告的影响并不大，并不导致双方合同目的无法实现，故不同意解除合同。原告主张退房的理由不成立，且基于此情况下计算的违约金70467元不应得到支持。原告并无明确损失，即使违约事实成立，违约金也过高，请求法院予以调低。经审理查明，2013年10月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》，合同约定：原告购买被告开发的位于成都市锦江区一环路东五段“锦尚中心”（现为“阳光新业中心”）2幢40层4008号商品房，测绘建筑面积50.94平方米，房屋总价款704677元。原告采取一次性付款方式付款。被告应当在2014年3月31日前向原告交付该商品房，商品房交付时应已取得规划验收合格证及有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测报告书。除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权退房。原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向原告支付违约金。《商品房买卖合同附件及补充协议》第四条“对主合同第十二条逾期交房责任的补充约定”载明：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期，并不承担违约责任：一、受政策、政府职能部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的；二、施工中遇国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许延长工期的停电、停水或自然天气等原因的；三、原告未付清本合同约定之全部应付款项的。上述合同签订后，原告于2013年10月24日向被告支付购房款120000元，于2013年10月29日向被告支付购房款584677元。合同约定交房时间届至前，被告曾向原告发送推迟交房的《通知函》。2014年5月14日，原告向被告寄送《退房通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。另查明，在2012年12月28日至2013年11月期间，因计划停电、2013年“4.20地震”后对工程质量安全排查、高、中考期间防噪音、财富论坛交通管控、暴雨、华商大会召开、扬尘整治、西博会召开、建委安全检查等事宜，致被告工地存在工期延误约36天左右的情形。“锦尚中心”于2012年5月3日取得《建筑工程施工许可证》，“锦尚中心”2号楼于2014年7月15日取得《建设工程规划合格证》，“锦尚中心”于2014年7月4日取得《房屋建筑面积测绘成果报告》。2014年7月17日，被告在成都晚报刊登交房公告，通知业主被告将于2014年7月24日开始交房。被告于2014年7月21日向原告寄送交房通知书。上述事实的认定，有原、被告的当庭陈述以及双方提交的以下证据在案为证，即原告提交的原告身份证、被告公司企业基本信息、《商品房买卖合同》、购房款收据、邮寄《退房通知书》的EMS邮寄单，被告提交的成都电业局计划停电通知书、关于开展房屋建筑和市政基础设施工程质量安全隐患排查的通知、成都市城乡建设委员会关于加强高、中考期间建设工地施工噪声管理的通知、财富论坛期间限行调整部分区域实行交通管控、锦江区扬尘治理领导小组办公室于2013年4月10日发出的《紧急通知》、施工单位向被告发送的《工程联系函》、成都市主城区2013年6、7月气象数据、成都市建委通知：一旦遇暴雨将暂停所有室外施工、华商大会期间成都中心城区部分区域临时限行、关于成都市“华商大会”对工程进度影响事宜的工程联系函、锦江区扬尘治理领导小组办公室于2013年10月12日发出的紧急通知、关于大气环境污染处置工作预案升级的通知、西博会期间部分区域临时交通管制“尾号限行”范围时间不变、水井坊街道办事处2013年10月22日发出的通知、成都市城乡建设委员会关于进一步加强建筑施工安全检查的通知、房管局关于加强我市房产测绘管理的通知、《建筑工程施工许可证》、《建设工程规划合格证》、《房屋建筑面积测绘成果报告》、交房公告、EMS邮寄单、送达情况记录、《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》、《商品住宅质量保证书》、《商品住宅使用说明书》。本院认为，原、被告于2013年10月24日签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》是双方当事人真实意思的表示，合同签订后，双方即建立起商品房买卖合同关系，该商品房买卖合同关系未违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。双方均应按约履行各自的义务。根据双方合同的约定，被告应于2014年3月31日前向原告交付房屋，但却直至2014年7月24日才开始履行交房手续。虽然双方签订的补充协议中约定了被告可据实予以延期，并不承担违约责任的相关事由，即“一、受政策、政府职能部门有关规定、其它行政决定、政府规划调整、市政配套设施延迟等影响而导致的；二、施工中遇国家、地方政府或主管部门、建筑规范中规定准许延长工期的停电、停水或自然天气等原因的；三、原告未付清本合同约定之全部应付款项的。”但被告提交的可据实予以延期的证据亦只能证明其存在工期可合理延长36天左右的情形。根据双方合同关于“除不可抗力外，被告未按约定的期限和条件将该商品房交付原告的，逾期超过30日后，原告有权退房”的约定、《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，被告直至2014年7月24日才开始交房，即使扣除其主张的合理延期时限，也属逾期超过30日向原告交房，原告依据双方合同约定要求退房，即解除合同，符合事实与法律，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，原告要求被告返还购房款704677元，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的逾期交房违约金。原告基于双方合同关于“原告退房的，被告应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的10%向原告支付违约金”的约定，主张被告支付购房款10%的违约金70467元，被告辩称即使违约事实成立，违约金也过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本院综合考虑原、被告合同的履行情况、被告的违约程度等因素，对原告主张的违约金予以部分支持，并结合实际情况酌情确定为15000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条（法律条文全文附后）之规定，判决如下：一、解除原告张文华与被告成都锦尚置业有限公司之间签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同附件及补充协议》；二、被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张文华返还购房款704677元；三、被告成都锦尚置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张文华支付违约金15000元；四、驳回原告张文华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5776元，由被告成都锦尚置业有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。代理审判员  杨立庆二〇一四年十二月九日书 记 员  郑小红附：本判决所适用法律条文全文《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。