江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2014）盱民初字第2389号原告陶大庆，退休职员。原告陶文辉，个体户。两原告委托代理人王广军。被告吴开彬，个体户。委托代理人薛建军，江苏法之衡律师事务所律师。原告陶大庆、陶文辉与被告吴开彬房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由审判员陈正龙适用简易程序于2014年11月20日及同年12月6日两次公开开庭进行审理，原告陶大庆及两原告委托代理人王广军、被告吴开彬及其委托代理人薛建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陶大庆、陶文辉诉称，2009年8月30日原被告签订房屋租赁合同一份，约定两原告将共同所有的坐落于盱眙县盱城镇金源南路与转盘巷交叉口1-42一幢五层综合楼租给被告吴开彬经营旅社；年租金18万元，租赁期限自2010年3月18日至2020年3月17日止，每年3月18日支付当年租金；2010年3月18日被告吴开彬支付了当年租金18万元，后经双方口头协商变更一层三间门面由原告方直接对外出租，租金由原告方收取，二至五层租金变更为每年12万元；为了便于被告吴开彬经营，第一层门面留一间给被告使用，租金由被告另外向原告支付，当年每间租金为3万元，以后租金随行就市；另外约定三年后每年租金增加2000元至5000元；合同还约定出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、增设他物的范围是除主框架和外墙不能改变。2012年秋季被告吴开彬擅自将外墙进行改变。将2-5层后墙窗户进行了整体破坏，严重影响了房屋使用寿命，并将五楼楼顶花卉拆除，私自建了两层板房，同时改变了经营用途，将二层改成按摩房。嗣后向被告方起诉要求解除合同、恢复原状并赔偿损失，该主张部分得到支持，要求解除合同的请求未获法院准许。但被告方未能按照生效判决恢复楼顶原状，并且2014年的租金经过多次电话和书面催收，被告方至今拒付。被告吴开彬未按约定的方法和租赁物的性质使用租赁物，无正当理由未付或拖延支付租金已构成根本违约。要求解除被告方的房屋租赁合同，判令被告吴开彬支付租金89833元并负担本案诉讼费用。被告吴开彬辩称，两原告所称2009年8月30日双方签订房屋租赁合同是事实。关于双方口头协议变更一层三间门面房由原告直接对外出租并收取租金不是事实。2013年初因双方就装修、增设他物及租金支付发生争议，原告方拒绝受领租金，该案在审理期间已提存法院15万元，原告从另外两间门面房收取租金10万元（2013年3月18日至2014年3月18日）和11万元（2014年3月18日至2015年3月18日），本人自2013年3月18日后共缴纳租金36万元，原告陶文辉在另案执行期间自愿放弃32800元执行款，应折算到2015年6月25日，不存在延期交付租金。合同约定期限10年，在三年以后我方根据效益每年增加2000元至5000元房租，我方经营未盈利，不应增长房租。另案审理经终审判决原合同继续履行，因而我方应继续承租1-5层综合楼并按每年18万元租金履行。不承认两原告的诉讼请求。经审理查明，原告陶大庆与陶文辉系父子关系。2009年8月30日陶文辉与吴开彬签订房屋租赁合同一份，合同约定陶文辉将与陶大庆共有的位于盱眙县城金源南路8号、建筑面积为1020平方米、全框架结构的房屋租赁给吴开彬使用。房屋用途为旅社，租赁期限自2010年3月18日至2020年3月17日，租金为每年18万元，租金于每年3月18日前一次性付清。出租人允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物，装修、改善增设他物的范围是：除主框架和外墙不能改变。合同解除的条件为有下列情形之一，出租人有权解除本合同：承租人不交付或者不按照约定交付租金达1个月以上；未经出租人同意或有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途；承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或者设备严重损坏的；未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人；承租人在出租房屋内进行违法活动的。三年后根据承租人的效益，每年增加租金2000元-5000元人民币，10年后，承租人如要续租，则在同等价位上承租人享有优先权。出租人在2009年11月1日将出租房的4-5层交给承租人装修。2010年2月18日再将2-3层交给承租人装修。一层的门面房于2010年3月18日交给承租人，双方还就违约责任等其他事宜进行了约定。合同签订后吴开彬对房屋进行了装修，装修时将租赁房屋后墙垂直的三扇窗户部分下沿砸去，改设成门，作为消防通道。2010年5月18日吴开彬开设的“盱眙夏威夷快捷酒店”试营业，2010年7月14日，盱眙县公安消防大队向吴开彬发放“公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证”，2010年8月9日领取了“个体工商户营业执照”，营业执照经营范围为中型餐馆；住宿服务（旅店）、美容服务。吴开彬在房屋使用过程中，2012年年底对承租房屋的二层进行装修改设成美容保健对外营业至今。在租赁合同履行过程中，对于一层三间门面，其中两间另行租赁他人，经双方协商一致，从第二年起由两原告收取该两间门面租金共计60000元，抵销部分房屋租金，即第二年、第三年分别按照扣除两间门面租金剩余部分计算。另查明，被告吴开彬因与两原告及颜道芳在履行房屋租赁合同过程中发生争议，曾于2013年6月24日向本院起诉，认为对方撕毁合同、无端要求解除合同条款、单方要求增加房租、无理拒收房租及非法阻止营业等，请求判令继续履行合同、依法保护承租经营权、停止侵害、排除妨碍并赔偿经济损失16800元。两原告及颜道芳在该案中提出反诉，认为被告吴开彬拖欠租金、将2-5层房屋后墙窗户整体破坏影响房屋使用寿命，改变经营用途，将二楼改成按摩保健等，要求依法解除双方签订的租赁合同。本院于2013年11月19日作出（2013）盱民初字第1015号民事判决书，判决原被告于2009年8月30日签订的房屋租赁合同继续履行；吴开彬于判决生效后十日内给付两原告租金32800元（自2013年3月18日至2013年6月25日，此后按合同约定计算）；吴开彬拆迁房屋顶部活动板房，恢复楼顶原有状态。两原告及颜道芳不服判决，提起上诉。江苏省淮安市中级人民法院于2014年3月20日作出（2014）淮中民终字第0041号民事判决书，驳回上诉，维持原判。该判决书确认2010年3月18日至2011年3月17日吴开彬支付租金18万元，2011年3月18日至2012年3月17日支付租金12万元，2012年3月18日至2013年3月17日支付租金12万元，一楼中的两间由颜道芳自行出租；以上费用均由颜道芳收取。该事实说明从2011年3月开始，由两原告及颜道芳收回涉案房屋中的一楼两间由其自行出租，双方将其他房屋的租金调整为每年12万元。2013年3月19日至22日原告陶大庆及颜道芳以吴开彬擅自改变房屋结构和用途等为由要求解除房屋租赁合同，双方发生纠纷，两原告及颜道芳拒收当年度租金。该案一审期间吴开彬向本院账户提存租金15万元。判决生效后，被告吴开彬未自动履行，后在本院强制执行期间拆除了承租房屋顶部活动板房。2014年5月23日及同年7月16日原告以特快专递方式发送通知书，向被告吴开彬催要租金未果。本案审理期间两原告变更诉请为要求给付租金至实际返还房屋之日止。再查明，（2013年）盱民初字第1015号案件审理期间被告吴开彬向本院提存租金15万元已由两原告具领，嗣后被告吴开彬未再支付其他租金，原被告双方共同认诺对涉案房屋除正常使用自然折旧外，未发生其他结构、设置上的变化。被告吴开彬持有本院作出的（2014）盱执字第1360号执行案件结案通知书，该通知书注明“申请人陶文辉金额32800元自愿放弃，被执行人自动履行完毕”，认为该32800元应冲抵向后推算计付的房屋租金，两原告质证认为该32800元是2013年3月18日至2013年6月25日（截止该案起诉时）的租金，已从被告吴开彬提存法院的15万元中领取并扣除结算，不属冲抵往后推算计付的租金。案涉的租赁房屋一层另外两间（非上下楼梯通道）2014年已由两原告自行单独对外出租，每间每年租金55000元。两原告诉称第一层门面房留一间给被告吴开彬继续使用，以后租金随行就市，被告吴开彬质证否认，认为原定租金未作改变，两原告未再提供其他证据加以证明。合同约定三年后每年租金根据效益增加2000-5000元人民币，被告吴开彬认为经营没有效益，不应增加年租金。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、租房协议、房产证、催交租金通知书及邮件回执，（2013）盱民初字第1015号及（2014）淮中民终字第0041号民事判决书、执行案件结案通知书、个体工商户营业执照、接处警工作登记表及110反馈单、彩色照片等证据，经庭审质证，予以确认。本院认为，原被告签订的房屋租赁合同是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，因而合法有效。当事人应当依照合同约定或者根据法律规定全面履行义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当依照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原被告房屋租赁合同约定租赁期限自2010年3月18日至2020年3月17日，每年租金18万元于当年3月18日前一次性付清。嗣后双方对租赁内容及租金数额协商变更。其他约定事项中明确三年后根据承租人的效益，每年增加租金2000-5000元人民币。该约定的义文应为承租人经营盈亏情况只影响租金涨幅，两原告未陈述并举证证明被告经营情况良好，应自2013年3月18日起年租金涨幅可酌定为2500元。2014年3月18日起年租金同理酌定为12.5万元。两原告陈述认为一楼一间门面租金口头约定以后随行就市，被告吴开彬质证否认，两原告未再提供其他证据证明，仍应按照其已经执行的并经生效裁判文书确认的12万元计算给付，则涉案租赁房屋2013年3月18日至2014年3月17日租金应为122500元。原被告2013年3月17日前租金给付已清结，不存在争议。被告吴开彬自2013年3月18日起除提存15万元外未再另外给付，该15万元可折抵2013年3月18日至2014年3月18日租金12.25万元，余款2.75万元，以年租金12.5万元每年365日计，每日折合342.47元，2.75万元可折抵80日，可顺延结算到2014年6月6日。（2013）盱民初字第1015号民事判决书判令支付租金32800元（自2013年3月18日至2014年6月25日），该案审理期间被告已提存本院15万元并由两原告具领，如该案执行期间两原告继续主张受领则存在重复结算，被告吴开彬抗辩认为自愿放弃32800元应顺延结算没有合理性，不予采信。关于房屋租赁合同应否解除及其他问题。被告吴开彬在承租经营期间对房屋进行改造添附，虽依当时情形尚不足以构成法定或约定的解除条件，但在双方发生争议和纠纷后应审慎妥善处理房屋租赁关系，积极履行自身义务。首先未自动履行生效判决，在本院基于对方申请的强制执行期间才拆除房屋顶部活动板房；其次在两原告口头或者书面通知催收租金后未行沟通协商致双方争议趋于不可调和；再次，被告吴开彬抗辩认为另案终审判决原合同继续履行，应为一至五层综合楼并年租金18万元，而将一层另两间两原告自行出租并收取年租金纳入其18万元中计算，不仅缺乏法律依据而且有违诚信原则。当事人协商一致，可以变更合同，原被告履行合同过程中协商确定租赁范围为二至五层及一层一间门面，年租金调整为12万元，且经终审判决确认，该协议变更的内容当属主合同组成部分，被告吴开彬抗辩违反了平等自愿、等价有偿的签约目的和法律原则。因而被告吴开彬没有按照约定支付并在两原告催交后拒付租金，没有正当理由，两原告诉请解除房屋租赁合同有事实和法律依据，依法应予支持。原告陶大庆、陶文辉诉请主张给付租金89833元计算方法不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项、第九十四条第（三）项、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告陶大庆、陶文辉与被告吴开彬于2009年8月30日签订的房屋租赁合同，终止该合同的履行。二、被告吴开彬于判决生效后10日内给付原告陶大庆、陶文辉自2014年6月7日按每日342.47元计算的租金至本判决确定的给付之日止。三、驳回原告陶大庆、陶文辉其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费21000元，减半收取10500元，由原告陶大庆、陶文辉负担500元，被告吴开彬负担10000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费。单位名称：淮安市财政局；开户行：江苏省淮安市农行城中支行；帐号：34×××54）。审判员  陈正龙二〇一四年十二月十五日书记员  赵容达附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条【合同消灭的原因】有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十八条【结算、清理条款效力】合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条【定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十七条【承租人基本义务】承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。