广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第325号原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社，住所地：广东省东莞市黄江镇合路村。诉讼代表人李合波，理事长。委托代理人刘勇，广东坤益律师事务所律师。被告黄燕强，男，汉族，1974年12月21日出生，住广东省河源市源城区，原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社（以下简称合路经济联合社）诉被告黄燕强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月25日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。原告合路经济联合社的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。被告黄燕强经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合路经济联合社诉称，黄燕强与合路经济联合社所属单位东莞市黄江镇合路村村民委员会（东莞市黄江镇合路村村民委员会在2011年3月7日按东莞市政府及黄江镇政府要求被撤并）于2006年12月1日共同签署《租用房屋合同书》一份，合同约定合路经济联合社将位于东莞市黄江镇合路村合路公园前新建的商住楼之第一、第二层建筑物租赁给黄燕强使用，建筑面积共8420平方米，租赁期限为8年，计租时间从2007年1月1日起至2014年12月30日止。第五至第八年（即2011年1月1日至2014年12月30日）期间的每月租金为120978元、每月综合管理费为55000元，合计每月为175978元。黄燕强从计租起要于每月5日前交付当月的租金。逾期10天未交，开始计算滞纳金，逾期1个月未交，合路经济联合社有权单方终止协议合同。东莞市黄江镇合路村村民委员会被撤并后，双方一致同意，由合路经济联合社作为出租方与黄燕强继续履行《租用房屋合同书》，合同约定的租金和管理费一并调整为每月租金135980元，其他条款按原合同执行。2013年8月1日，双方再次达成协议，同意自2013年8月1日起租金减租至每月105000元。但黄燕强自2013年7月起即拖欠租金一直未付，至今（2014年4月份）共计拖欠租金共1080980元。经合路经济联合社多次催讨未果。黄燕强的上述违约行为，严重侵害了合路经济联合社的合法权益，为此，合路经济联合社特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、黄燕强向合路经济联合社支付租金1080980元及其利息（利息以1080980元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自起诉之日起计至偿清之日止）；2、本案的诉讼费用由黄燕强承担。原告对其上述主张提供的证据材料有：关于同意黄江镇成立宝山等4个社区居委会的复函、清还租金保证书、《租用房屋合同书》。被告黄燕强无答辩，无举证。经审理查明，2006年12月1日，东莞市黄江镇合路村村民委员会（以下简称合路村委会）与黄燕强签订《租用房屋合同书》，约定：合路村委会将位于东莞市黄江镇合路村合路公园前新建的商住楼之第一、第二层建筑物（以下简称案涉租赁物）出租给黄燕强经营商业使用；建筑面积共8420平方米；租赁期限为8年，由合路村委会建好交付给黄燕强使用时减除60天装修期后计算，即开始计租时间从2007年1月1日至2014年12月30日止；第一至四年，每月租金109980元、综合管理费50000元，合计每月159980元；第五至八年，每月租金120978元、综合管理费55000元，合计每月175978元；黄燕强于计租起要于每月5日前交付当月租金；逾期10天未交，开始计算滞纳金，逾期1个月未交，合路村委会有权单方终止协议合同。合同签订后，合路村委会即将案涉租赁物交付给黄燕强使用。2014年3月3日，黄燕强向合路经济联合社出具清还租金保证书，显示：本人黄燕强现承诺于2014年3月底前缴交3个月租金（2013年7-9月租金345980元），于2014年4月底前缴交3个月租金（2013年10-12月租金215000元），由2014年5月份起每个月缴交两个月租金210000元，直至缴清租金。另查明，合路村委员会于2011年3月7日经东莞市人民政府审核同意而被撤并。庭审中，合路经济联合社确认；案涉租赁物无房产证、规划许可证、竣工验收合格证及消防验收合格证；诉讼请求中的租金为2013年7月至2014年4月的租金，不包含综合管理费。上述事实，有关于同意黄江镇成立宝山等4个社区居委会的复函、清还租金保证书、《租用房屋合同书》及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为，被告黄燕强经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。案涉租赁物无房产证、竣工验收合格证、规划许可证及消防验收合格证，合路村委会将案涉租赁物出租给黄燕强使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《租用房屋合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。关于租金的计算标准问题。鉴于《租用房屋合同书》无效，合路村委会不得依据合同要求黄燕强支付租金，但基于黄燕强实际使用了案涉租赁物，应向合路村委会支付使用案涉租赁物的占有使用费。《租用房屋合同书》虽属无效，但合同是双方当事人的真实意思表示，故占用使用费可参照合同约定的租金标准支付。又，黄燕强于2014年3月3日向合路经济联合社出具清还租金保证书，结合前述保证书的内容及合路村委会已被撤并的事实，前述保证书应视为合路经济联合社及黄燕强协商一致确认原属合路村委会对黄燕强享有的收取案涉租赁物占有使用费的债权转让给合路经济联合社，且变更了案涉租赁物的占有使用费支付标准；即，黄燕强应向合路经济联合社缴纳案涉租赁物的占有使用费，占有使用费的支付标准按清还租金保证书约定的标准计付。根据清还租金保证书的计付标准，案涉租赁物2013年7月至2014年4月的占有使用费应依法计算为345980元+315000元+210000元÷2个月×4个月=1080980元。黄燕强经合路经济联合社起诉要求支付占用使用费后仍未支付，应自起诉之日（2014年4月25日）起按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息。合路经济联合社诉请黄燕强自起诉之日（即2014年4月25日）起支付逾期支付占用使用费利息，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第七十九条、第八十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告黄燕强应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东莞市黄江镇合路股份经济联合社2013年7月至2014年4月期间尚欠的租赁物占用使用费1080980元及其利息（利息以1080980元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2014年4月25日开始计至本判决确定的清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7264元，由被告黄燕强负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 张 莹二〇一四年七月十八日书 记 员 崔丽君附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第七十九条债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：（一）根据合同性质不得转让；（二）按照当事人约定不得转让；（三）依照法律规定不得转让。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。债权人转让权利的通知不得撤销，但经受让人同意的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。