广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5389号上诉人（原审原告）：朱俊全，身份证住址广东省茂名市茂南区，现住广东省广州市黄埔区。被上诉人（原审被告）：余涌楠，身份证住址广东省饶平县。被上诉人（原审被告）：余志浩，身份证住址广东省饶平县。原审第三人：黄惠贤，身份证住址广州市白云区）和南街三巷5号。上诉人朱俊全因与被上诉人余涌楠、余志浩、原审第三人黄惠贤合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2015）穗云法江民初字第443号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年4月23日，黄惠贤与余涌楠于签订《租赁合同》，约定黄惠贤将坐落于白云区江高镇何（土布）村四和街X号二、三、四楼租给余涌楠使用，租赁期限为五年，自2014年5月1日至2019年5月1日止，每月租金肆仟元人民币，租金三年不变，第四年至第五年增加10%，即按4400元/月缴纳租金。2015年5月2日，朱俊全（乙方）与被告余涌楠、余志浩（甲方）签订《商铺转让合同》，约定余涌楠、余志浩将位于广州市白云区江高镇何（土布）村四和街X号第二层至第四层中的第二层转租给朱俊全，并将该场所内唱饮KTV转让给朱俊全，转让期限为2015年5月3日至2019年5月1日，每月租金2500元，每月3号前朱俊全应向余涌楠、余志浩缴纳上月水电费和当月租金。关于转让费，双方约定转让费总额为人民币55000元，朱俊全于签订合同之日一次性先付30000元，剩下20000元于签订协议第二个月起分四个月还清（每月5000元），余下5000元作为朱俊全在合同期内中断经营赔偿余涌楠、余志浩的损失金额，在处理设备前必须先向余涌楠、余志浩支付。合同另约定，余涌楠、余志浩将第二层原有的装修、设备（除生活用品）全部无偿归朱俊全。黄惠贤作为见证人在该合同上签名并同意朱俊全与余涌楠、余志浩之间关于涉案场所的转租事宜。朱俊全与余涌楠、余志浩双方未明确约定余涌楠、余志浩应向朱俊全交付的涉案场所中的具体设备名称及数量。上述合同签订当天，余涌楠、余志浩将涉案场所及场所内的相关设备交付给朱俊全，双方没有就交接的相关设备进行书面签收，原审庭审中双方对于应交付的涉案设备的范围及是否已全部交付存在争议。后朱俊全于2015年5月3日、2015年6月3日、2015年8月5日分别向余涌楠支付转让费30000元、10000元、10000元，共计50000元。2015年8月5日，余涌楠与朱俊全签订《唱饮KTV转让补充合同》，约定转租期间改为自2015年5月1日至2017年5月1日，取消朱俊全中断经营二楼应赔偿5000元的条款，并明确朱俊全于2015年8月5日已付清所有转让费，此后双方为租赁关系，余涌楠有协助朱俊全办理营业执照的义务。朱俊全于2016年1月向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、解除朱俊全与余涌楠、余志浩之间的《商铺转让合同》；二、余涌楠、余志浩向朱俊全返还转让费50000元并赔偿利息损失（自2015年5月3日起开始计算至实际返还转让费之日止，按照银行同期同类贷款利率计算）；三、余涌楠、余志浩承担本案的全部诉讼费用。原审另查明，涉案的KTV未办理工商营业执照，朱俊全在庭审中确认在签订《商铺转让合同》前已清楚此事实，并表示其没有要求办理KTV营业执照是因为自己打算转行做饮品，想办理饮品方面的营业执照。黄惠贤称涉案房产的产权人为其父亲黄某乙，并提供了该房产的宅基地证，宅基地使用证号为穗郊江某甲第13XX号。江高镇何（土布）村村委会出具《证明》，证明黄惠贤与黄某乙是父子关系，黄某乙已过世，双方对此均未提出异议。因朱俊全在起诉时主张的事实、理由部分认为涉案合同无效，而其主张的诉讼请求要求解除涉案合同又以合同有效为前提，前后存在矛盾，经原审法院释明，朱俊全确认涉案的《商铺转让合同》及《唱饮KTV转让补充合同》有效，余涌楠、余志浩及黄惠贤对此亦无异议。原审庭审中，朱俊全认为余涌楠、余志浩未向其交付涉案场所内的手提电脑、酒水、货物工具等物品，且未协助其办理工商营业执照导致工商营业执照无法办理，其行为构成违约，故要求解除涉案合同；至于工商营业执照无法办理的原因，朱俊全称是房东不肯向其提供涉案场所的房产产权证，现其已搬离涉案场所。余涌楠、余志浩认为手提电脑、酒水、货物工具等物品属于私人生活用品，并不包括在转让的设备物品范围内，且其已尽力与作为房东的黄惠贤沟通，请其向朱俊全提供涉案场所的房产产权证，但黄惠贤未向朱俊全提供，并非余涌楠、余志浩的过错。原审法院认为：朱俊全与余涌楠、余志浩签订的《商铺转租合同》及《唱饮KTV转让补充合同》是双方真实意思表示，双方均未提供证据证实上述约定违反了法律禁止性规定，且各方一致认为上述《商铺转让合同》及《唱饮KTV转让补充合同》有效，对此予以确认，双方应依约履行各自的义务。余涌楠、余志浩已依约向朱俊全交付了涉案场所及场所内的设备，朱俊全理应向余涌楠、余志浩支付50000元的转让费。至于手提电脑、酒水、货物工具等物品，在双方未明确约定的情况下，依日常生活习惯应属于生活用品，依照《商铺转让合同》第四条的约定，生活用品并不属于余涌楠、余志浩应向朱俊全交付的设备的范围，朱俊全以余涌楠、余志浩未向其交付上述物品为由认为余涌楠、余志浩违约，要求解除涉案合同并由余涌楠、余志浩向其返还转让费50000元等无事实与法律依据，对此不予支持。余涌楠虽在《唱饮KTV转让补充合同》承诺协助朱俊全办理营业执照，但现朱俊全称其无法办理营业执照的原因是因黄惠贤不肯提供涉案场所的房产登记证而非余涌楠、余志浩存在行为过错，且余涌楠、余志浩已尽力与作为房东的黄惠贤沟通，请其向朱俊全提供涉案场所的房产产权登记证，已尽到必要的协助义务，朱俊全以余涌楠、余志浩没有履行协助其办理营业执照的义务为由认为余涌楠、余志浩的行为构成违约，要求解除涉案合同并由余涌楠、余志浩向其返还转让费50000元等亦无事实与法律依据，对此亦不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条的规定，于2016年1月27日作出判决：驳回朱俊全的全部诉讼请求。本案受理费1063元，由朱俊全负担。判后，上诉人朱俊全不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、余涌楠、余志浩与我方签订合同时存在欺诈及隐瞒的行为。二、我方多次催促余涌楠、余志浩按补充合同约定协助办理营业执照，但余涌楠、余志浩不予理睬，导致我方合同目的无法实现。三、涉案房屋并没有到房产部门进行登记，属于非法出租。房东私自更改房屋使用性质，并没有得到相关部门允许报建。为此，上诉请求：1、判令余涌楠、余志浩向我方退还转让费5万元；2、余涌楠、余志浩向我方支付利息损失（以5万元为基数，按银行贷款利率从2015年5月3日起计至支付完毕之日）。被上诉人余涌楠、余志浩答辩同意原审判决，不同意朱俊全的上诉请求。原审第三人黄惠贤述称：涉案房屋有宅基地证，登记产权人是我父亲，原审诉讼中我方已出示宅基地证，因此我方不存在造假行为。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，朱俊全主张涉案《商铺转让合同》及《唱饮KTV转让补充合同》为无效。经查，黄惠贤提供的黄某乙名下的涉案房屋宅基地证载明该房屋层数为一层。诉讼中，黄惠贤陈述涉案房屋经过改建，但没有经过规划报建。经询问，余涌楠、余志浩及黄惠贤在本院规定的期限内未能提交涉案房屋经相关规划主管部门批准改建的材料。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，余涌楠、余志浩将涉案房屋第二层转租给朱俊全，但该房屋的宅基地证载明该房屋层数仅为一层，余涌楠、余志浩及黄惠贤在本院规定的期限内未能提供该房屋经相关规划主管部门批准改建的材料，故余涌楠、余志浩与朱俊全就涉案房屋第二层转租及KTV转让事宜签订的涉案《商铺转让合同》及《唱饮KTV转让补充合同》应为无效。原审法院认定上述合同有效不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。故余涌楠、余志浩应将收取朱俊全的转让费50000元返还给朱俊全，而该款项占用期间的利息属于款项的孳息，在返还本金时应一并返还。因此，朱俊全请求余涌楠、余志浩返还转让费50000元及相应利息合法有理，本院予以支持，但因上述款项并非全部于2015年5月3日支付，朱俊全请求上述款项利息均从该日起算的理据不充分，本院据实予以调整。至于其余设备的返还问题及损失赔偿问题，可由当事人另行协商解决。综上所述，朱俊全的上诉理由部分成立，其上诉请求应予部分支持。原审判决对合同效力问题认定有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销广州市白云区人民法院（2015）穗云法江民初字第443号民事判决；二、于本判决书送达之日起10日内，余涌楠、余志浩共同向朱俊全返还转让款50000元及利息（利息以30000元为本金自2015年5月3日起算；以10000元为本金自2015年6月3日起算；以10000元为本金自2015年8月5日起算。利息均计至款项实际返还之日止，按中国人民银行同期贷款利率标准计算）；三、驳回朱俊全的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费1063元，由余涌楠、余志浩负担963元，朱俊全负担100元。二审案件受理费1063元，由余涌楠、余志浩负担963元，朱俊全负担100元。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉二〇一六年六月二十二日书记员  仪文娟