广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法南民一初字第1762号原告容超平，女，汉族，住广东省吴川市，身份证号码为×××144X。委托代理人李秀源、李俊原，系广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告东莞市三元盈晖投资发展有限公司，住址广东省东莞市万江区，注册号为441900000071062。法定代表人李洪涛。委托代理人张允、丁汝明，分别、实习律师。原告容超平诉被告东莞市三元盈晖投资发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员唐珺珺适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人李秀源、李俊原，被告委托代理人张允、丁汝明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年3月9日，原被告签订《商品房买卖合同》，约定被告出售位于华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区18号楼1单元605号房给原告，房款总金额为682807元，被告应当在2014年4月30日前将商品房交付给原告使用。被告在向原告销售房屋时，表明该栋楼房将安装3台电梯，在销售的公示资料中也标明为3台电梯，且在《商品房买卖合同》中也约定3台电梯。原告正因为被告承诺3台电梯才购买该房屋。交房期限届满，被告却告知原告该栋房屋仅安装了2台电梯，并非原来承诺的3台。原告与被告交涉，被告回复该栋楼房仅能安装2台电梯。且电梯一直到原告起诉时都未能安装完毕，导致房屋无法按时交楼。原告认为被告隐瞒该楼房只有2台电梯的事实，欺骗了原告等消费者，依据我国消费者权益保护法，被告应向原告承担合同总价款一倍以内的欺诈销售赔偿金，因此，原告要求被告支付相当于合同价款10%的赔偿金。由于被告延期交楼，故应根据《商品房买卖合同》第九条的约定，向原告支付逾期交楼违约金。为维护自身合法权益，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付欺诈销售赔偿金68280.7元；2、被告向原告支付延期交楼违约金，违约金按每逾期一天以合同总金额682807元的万分之一计算，自2014年5月1日起算至被告实际交楼之日止，暂算至2014年7月10日为4847.93元；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告辩称，一、由于被告的工作人员出现了笔误，向房管部门提交的合同版本是误将涉案的16栋、18栋房屋的商品房买卖合同中的2台电梯写成3台电梯，导致原被告今日的纠纷，关于电梯数量的约定并非被告真实意思表示。1、被告报建的文件仅规划了两部电梯，在施工建设过程中从未发生规划变更；2、案涉房屋全部验收合格，竣工验收报告显示，案涉房屋符合交楼条件，2台电梯也符合报建数量并通过规划验收；3、在案涉楼房的宣传材料中，注明有2部电梯，被告从未虚假告知案涉房屋有3台电梯，当时案涉房屋所在的楼房已经封顶，仅有2台电梯，这是在签订合同时已确定的事实；4、在合同附件一房屋平面图中，关于电梯位置的尺寸是长4.6米，宽2.2米，仅能够安装2台电梯，明显与附件三中注明的3台有冲突，由于笔误，合同才会存在矛盾；5、在2013年8月中后旬被告发现商品房买卖合同中误将2台电梯写成3台电梯后，及时在后续签订商品房买卖合同的补充协议中明确了是2台电梯的事实，如果被告有意欺骗，无需进行更改；6、被告没有欺骗原告的动机，当时案涉楼房，销售火爆，一经投放即被抢购一空，没有虚假宣传和欺骗的必要，被告作为国有控股公司，注重企业信誉，立足于在东莞进行长期发展，被告不是为了只做一个楼盘、一单生意，这种低劣的宣传对被告百害而无一利。在事件发生后，被告通过书面函件及当面口头的方式进行了多次解释，并提出多种解决方案，其中一种就是只要原告愿意，被告也愿意解除合同，并全额赔偿本息，可见被告没有动机欺骗原告，更没有必要为了促销进行欺骗。二、因为被告的笔误，被告全力满足原告要求，全部更换了案涉楼房电梯。将当时荷载800公斤的电梯，更换为荷载1050公斤、荷载人数为14人的电梯，为此被告花费了数百万元，被告在笔误中没有得到任何一点利益，相反遭受了损失。三、案涉楼房的四户业主分享2台电梯，并未给原告造成影响，虽合同写了3台，但原告实际分摊面积是按照2部电梯分摊，原告并未受损。四、案涉房屋在约定的交付前均已验收合格，被告向原告发出收楼通知书，已经完成交付义务。针对电梯数量的笔误，被告已经通过书面及口头的方式向每位原告做了详细解释，被告充分、及时告知合同中电梯数量的信息，原告拒绝收楼没有依据。经审理查明，原被告于2013年3月9日签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买东莞市万江区新城金曲路18号华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区18号楼1单元605号房，房价金额682807元。其中，合同第八条约定，被告应当在2014年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且被告在发生之日起30日内告知原告的；2、非被告所能控制的原因而引起的延误；3、原告未按期付清到期购房款、公共维修基金、相关税费或其它相关费用；4、因国家政策、国家机关方面原因导致延误；第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，被告如未按合同规定的期限将该商品房交付原告使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间分别处理（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款1%向原告支付违约金；原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金；第十条约定，该商品房预售后，被告不得擅自变更该商品房项目的规划、设计。确需变更的，被告应书面征得原告同意。不同意变更的原告可要求终止买卖合同。被告应在原告提出终止合同申请的30日内退回已付购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由被告承担。由于原告原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：被告以挂号邮寄方式向原告在本合同列明的地址发出《商品房交付使用通知书》之日起满15日即视为被告已将该商品房交付给原告，原告已经接收了该商品房并承担该商品房毁损、灭失等相应的风险，……；第十三条约定，被告交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，原告有权要求被告按照下述第2种方式处理：……2、被告可以同等质量、档次之材料设备代替；第十四条约定，被告承诺与该商品房正常使用直接关联的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1、使用条件详见附件三；2、交付使用时间详见补充协议第四条；如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：双方协商处理。合同附件一房屋平面图中的分层图显示，2单元23层共6房，房号分别从01至06，其中电梯靠近02号房，图示长4.6m，宽2.2m；附件三装饰、设备标准中一为样板房装修标准，二为公共设施与设备。公共设施与设备中列明，……3、电梯：品牌上海三菱；台数：3；……。附件五其他补充为补充协议，第四条约定，根据政府批准的规划方案，基础设施与公共配套建筑将分期建成交付，除合同约定的交付项目和日期外，其他项目的交付时间不迟于华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区项目最后一期竣工交付的时间。原被告一致确认原告已经按时足额支付了上述房屋的房价款、住宅维修资金和税费。2014年4月29日，华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区18号楼取得竣工验收备案证书，验收日期为2014年4月16日。后被告向原告邮寄交房通知书，通知原告购买的房屋已具备交房条件，请原告于2014年5月7日前办理房屋交付手续，为了避免交房时排队影响原告等候的时间，被告建议原告按上述时间前来办理交房手续，若原告有异议，可另行预约于2014年4月30日之前办理交房手续。一、对于被告是否欺诈销售的问题。原告主张，其在购买房屋时，被告声称其房屋所在的楼房有3台电梯，且公示资料《交楼标准样板房检查意见书》及《商品房买卖合同》公示文本都显示案涉楼房的电梯品牌为上海三菱，数量为3台，但在原告验收房屋时发现，案涉楼房实际仅有2台电梯，由此可见，被告在房屋销售的过程中存在欺骗原告等消费者的情形，构成了欺诈销售，故原告依据《中华人民共和国消费者权益保护法》的相关规定，要求被告支付原告相当于合同价款10%的赔偿金。原告提供的《交楼标准样板房检查意见书》显示，2012年9月10日，经东莞市住房和城乡建设局检查，同意被告设置于华南摩尔主题购物公园北大资源御湾商住区20号楼2单元301房的交楼标准样板房，作为本项目16、18、19、20号楼住宅楼住宅交付使用的参照标准。《商品房买卖合同》公示文本显示，电梯品牌上海三菱，台数3。被告否认其在售楼时有向原告虚假宣传和欺骗原告的行为，并主张其与原告签订的《商品房买卖合同》约定的电梯数量“3”为笔误，并非被告真实意思表示，理由如下：首先，在2011年7月的规划设计图纸中案涉楼房的电梯数量是2台，被告按照备案的规划报建图纸施工建设，从未增减电梯数量；其次，被告在对外宣传的彩页中，已经明确注明案涉楼房有2部电梯；再次，双方签订的《商品房买卖合同》附件一平面图中长为4.6米，宽为2.2米的电梯位置尺寸，明显与附件三注明的电梯数量不符；第四，2013年8月，被告发现笔误，并及时修正之后签订的案涉楼房的《商品房买卖合同》，明确电梯数量为2台；第五，被告为解决原告等购房者对电梯数量提出异议的问题，于2014年5月20日向原告邮寄《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》，针对电梯数量的笔误问题，对原告表示歉意，并说明案涉楼房现有条件已无法加装电梯，在电梯数量无法改变的情况下，被告愿意额外支付费用分梯改造更换2台荷载量及容纳人数尽可能增大的上海三菱电梯，同时，告知原告可以在2014年6月15日前书面向被告提出退房申请，被告将全力配合，另外，被告用黑体加粗字体再次通知原告依约及时收楼；第六，2013年7月，被告已经将此前承诺更换的荷载量及容纳人数增大的电梯进行安装，并于2014年9月11日、16日检验合格。对此，被告提供了案涉楼房的报建规划图纸、售楼宣传彩页、《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》及快递单、交房通知书及快递单、电梯监督检验报告（复印件）、案外人柯华锐、刘明强的《商品房买卖合同》（补充协议约定电梯2台）。但是，原告对被告上述证据均不予认可。二、对于被告是否逾期交楼的问题。原告表示，由于被告交付的房屋电梯数量不符合《商品房买卖合同》的约定，且案涉楼房无法安装3台电梯已是事实，故原告同意在被告将承诺的电梯更换完毕后收楼。据此，原告要求被告按照《商品房买卖合同》的约定自2014年5月1日起支付延迟交楼违约金。被告则坚持认为，合同中的电梯数量属于笔误，而案涉房屋已经竣工验收合格，且符合合同约定的交付条件，被告亦按照合同约定及时通知原告收楼，被告完成房屋交付义务，不存在逾期交楼的违约情形。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、楼盘公示资料，被告提供的报建规划图纸、售楼宣传彩页、《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》及快递单、交房通知书及快递单、电梯监督检验报告（复印件）、案外人柯华锐、刘明强的《商品房买卖合同》，本院的庭审笔录、质证笔录等附卷为证。本院认为，对于原被告没有争议的事实，本院依法予以确认。本案系商品房预售合同纠纷，双方当事人的争议焦点在于：一、被告是否存在欺诈销售商品房的行为，原告依据《中华人民共和国消费者权益保护法》主张欺诈销售赔偿金是否合法有据；二、被告是否存在逾期交楼的违约情形，应否向原告支付逾期交楼违约金。关于焦点一。原被告签订的《商品房买卖合同》附件三，以及被告对外公示的《商品房买卖合同》文本附件三中，对于电梯数量的约定确实为3台。但是，仅凭合同附件三对于电梯数量3台的约定，尚不足以认定被告存在欺诈销售房屋的情形。反而，从被告在2014年5月份通过书面方式向案涉楼房的购买者主动提出可以解除合同并退还房款，以及改装增大容量的电梯等解决纠纷方案的事实中，可以看出被告积极面对错误，在主观上不存在故意隐瞒。原告作为购买者，主张被告在销售过程中有欺诈行为，但对此并没有提供证据加以证明，根据《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，原告应为其举证不能承担相应的不利后果，据此，本院认定被告没有对原告进行欺诈销售。退一步说，商品房作为不动产，且价值不菲，应有别于其他普通商品。根据《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》第九条规定“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”，买受人因商品房出卖人欺诈销售房屋而请求赔偿的情形在此已经明确，故原告依据《中华人民共和国消费者权益保护法》向被告主张欺诈赔偿款，没有法律依据。综上，原告请求被告按照合同价款的10%支付欺诈销售赔偿金68280.7元，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。按照上述焦点一的分析，并结合本案具体案情，经审查，原被告签订的《商品房买卖合同》及合同附件系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应认定为合法有效的合同，各方应切实履行。关于焦点二。由于被告自身的原因，致使双方签订的《商品房买卖合同》附件三约定的3台电梯，与被告规划报建的，案涉楼房实际安装的2台电梯不符。《商品房买卖合同》第八条已明确约定，案涉房屋交付的条件是商品房经验收合格并符合合同约定，本案中，被告虽然取得了竣工验收备案证书，但是其确实无法按照合同约定的3台电梯向原告交付房屋，而被告没有提供任何证据证明其在合同约定的交付期限届满之前告知了原告该事实，并且原告表示接受该事实，亦同意继续履行合同及确认收楼。据此，本院认定被告在2014年4月30日前未能将符合双方合同约定的商品房交付原告使用，原告在此时并没有收楼的事实。被告于2014年5月依据《商品房买卖合同》中原告的地址，向原告邮寄《关于御湾项目18号楼电梯配置有关事项的说明及回复》，明确告知原告案涉楼房无法安装3台电梯的事实，亦表示原告有权解除合同，同时催告原告在2014年6月15日前行使解除权。被告的前述做法符合双方《商品房买卖合同》第十四条的约定，而原告在被告给予的合理期限内不行使解除权的，该权利消灭，应当视为原告同意与被告继续履行合同，接受案涉楼房为2台电梯的事实。由此，本院认定案涉房屋在2014年6月16日已经符合交楼条件，原告在当日收楼。被告晚于双方约定的交楼时间向原告交付房屋，应当按照《商品房买卖合同》第九条的约定向原告支付逾期交楼的违约金。违约金的计算，应以房屋价款682807元为本金，按照每日万分之一的标准自2014年5月1日起计算至2014年6月15日止，具体数额为682807元×1／10000×46天=3140.91元。对于原告超出以上认定逾期交楼违约金数额的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告东莞市三元盈晖投资发展有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告容超平支付逾期交付房屋的赔偿金3140.91元。二、驳回原告容超平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1257.19元（已预交），由原告容超平负担1203.19元，由被告东莞市三元盈晖投资发展有限公司负担54元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  唐珺珺二〇一四年十二月十二日书 记 员  方敏婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十八条出卖人应当按照约定的期限交付标的物。约定交付期间的，出卖人可以在该交付期间内的任何时间交付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。