广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法均民初字第388号原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇三华翠湖路一号，组织机构代码72477782-7。法定代表人梁裕尤，总经理。委托代理人李岩，男，1979年1月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司的职员。委托代理人赵宇轩，男，1987年5月28日出生，汉族，住广东省广州市天河区，系原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司的职员。被告陈泽锋，男，1978年7月28日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托代理人李厚杰，男，1969年6月19日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区，系佛山市顺德区均安镇法律服务所法律工作者。原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司（以下简称均安碧桂园公司）诉被告陈泽锋商品房买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理后，依法由审判员李海昌适用简易程序进行了审理。本案于2014年6月11日公开开庭进行了审理。本案开庭时，原告均安碧桂园公司的委托代理人李岩、被告陈泽锋的委托代理人李厚杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告均安碧桂园公司诉称，2011年11月20日，原告与被告共同签订了编号为X053333号的《商品房买卖合同》及其附件、附录。其中，合同约定被告向原告购买位于省佛山市顺德区均安镇均安碧桂园XXXX的商品房一套，根据合同、补充协议的约定，被告的房价款总额为6438057元，约定的付款方式为合同签订时付房价款的30%，为1938057元；2012年12月20日前付房款价的70%，为4500000元。合同签订后，被告交付了定金100000元和房价款150000元，其余款项拖欠至今，欠付共计6067680元（欠款占总楼款96%，未含滞纳金）。原告多次向被告催要，但被告仍未按合同约定履行付款义务。根据合同约定，原告有权解除合同，并要求被告支付累计应付款的20%的违约金。为保护原告的合法权益，特提起诉讼。据此，原告均安碧桂园公司起诉请求：1.解除原告与被告签订的编号为X053333号的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2.判令被告支付因逾期付款解除合同的违约金1237611.40元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。被告陈泽锋辩称，原告未按《商品房买卖合同》的约定，于2012年12月20日前向被告交付商品房，也未书面催告被告解除《商品房买卖合同》，原告所主张的违约金1237611.40元，没有事实和法律依据。原告未在2012年12月20日前将商品房交付给被告，构成根本违约，原告应按被告已交付的房价款的20%向被告计付违约金。原告按余下房价款的20%计算违约金无法律依据，况且被告并没有直接造成原告实际损失1237611.40元。原告已超过行使合同解除权一年。综合原、被告的诉辩，本案的争议焦点是：1.原告是否有权解除与被告签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录；2.被告是否需向原告支付违约金？原告均安碧桂园公司为在诉讼中提交以下证据及被告陈泽锋质证意见如下：1.被告的身份证复印件、原告的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件各一份，证明原、被告的诉讼主体资格；被告认为：无异议。2.《商品房买卖合同》（含附件、附录）复印件（原件交法庭核对）、付款情况表、欠交分析明细表各一份、发票联复印件二份、挂号信函收据二份，证明被告违反买卖合同的约定，原告有权解除与被告签订的买卖合同；被告认为：对买卖合同的真实性无异议，对证明内容有异议；对付款情况表、欠交分析明细表的真实性不予确认；对发票联无异议；对挂号信函收据有异议，并没有显示收件人姓名、邮寄内容等。3.竣工验收备案表复印件（原件交法庭核对），证明被告购买的商品房已经竣工，符合法律及合同约定的交付条件。被告认为：对真实性无异议。被告陈泽锋在诉讼中提交以下证据及原告均安碧桂园公司质证意见如下：《商品房买卖合同》（含附件、附录）复印件一份，证明原告应当在2012年12月20日前向被告交付涉案房屋。原告认为：按照买卖合同补充协议，被告应该在签订合同时付该房价款的30%给原告，被告在2012年12月20日前付该房价款的70%，被告在签订合同时交付了100000元定金及后续支付了150000元房价款外，没有再支付任何费用，严重违反了合同约定，被告未履行先还款的义务，原告有权解除房屋买卖合同。经公开质证,对原告均安碧桂园公司及被告陈泽锋提交的证据作如下认证:1.原告提交的证据1，被告无异议，对该证据，本院予以采信；2.原告提交的证据2，被告对其中的《商品房买卖合同》的真实性无异议，对证明内容有异议，对发票联无异议，对挂号信函收据的关联性有异议，对付款情况表、欠交分析明细表的真实性有异议。原告提交的《商品房买卖合同》（含附件、附录）能证实原、被告双方对购买商品房、付款时间、交付商品房时间及违约条款等进行了约定。原告提交的付款情况表、欠款情况表与其在庭审中所确认的被告交款情况不符，原告所提交的挂号信函收据，仅能证实原告曾发出挂号信，但收件人姓名、有否收件均不能证实，故对该证据中的《商品房买卖合同》、发票联、挂号信的真实性，本院予以采信；对付款情况表、欠交分析明细表的真实性本院不予采信；对挂号信函件的真实性，本院予以采信，但对关联性，本院不予采信；该证据能证实原、被告之间关于商品房买卖的有关约定，结合原、被告在庭审中对被告付款情况的陈述，对该证据的证明内容，本院予以采信。3．原告提交的证据3，被告无异议。对该证据，本院予以采信；4．被告提交的证据，原告对证明内容有异议。该证据为《商品房买卖合同》（含附件、附录）的复印件，原、被告双方在合同中约定的商品房交付时间在2012年12月20日，故对该据的证明内容，本院予以采信，但合同中还约定了被告付款的期限，被告并未按合同的约定，履行先付款的义务，作为后履行的一方，原告有权拒绝向被告交付商品房，故对原告的质证意见，本院亦予采纳。经审理查明，2012年11月20日，原、被告签订了编号为X053333号的《商品房买卖合同》（含附件、附录）一份，双方约定，由被告向原告购买位于广东省佛山市顺德区均安镇均安碧桂园XXXX的商品房一套（上述房产已于2011年6月8日验收合格），商品房总价款为6438057元，被告以银行按揭分期付款方式支付房价款。被告在签订《商品房买卖合同》时向原告支付总价款的30%即1938057元，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2012年12月20日前支付总价款的70%（银行按揭款项）即4500000元，并开始每月按按揭协议付月供楼款给银行。如被告逾期付款的，逾期在90日内，按合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90天，原告有权解除合同。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，合同继续履行，自合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。原告解除合同的，被告按累计应付款的20%向原告支付违约金。原告在2012年12月20日前将商品房交付给原告。逾期不超过90天，在合同规定的最后交付期限起至实际交付之日止，原告按日向被告支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行。逾期超过90天后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告自被告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按被告累计付款的20%向被告支付违约金。原告行使解除合同收回商品房的时间由原告酌定。《商品房买卖合同》因法定或约定解除的，原告有权从被告已支付的所有款项中扣减被告应承担的违约金及有关费用，不足扣减的，被告应支付给原告。双方行使解除权的期限为二年（自解除权发生之日起算）。在《商品房买卖合同》附件（即补充协议）中双方约定，若被告采用银行按揭付款方式，被告明白，《商品房买卖合同》与被告将来签订的抵押借款合同是两个独立的法律关系，两者成立与否互不作为条件。被告将来所能取得的借款数量和期限如何，均不影响其依《商品房买卖合同》约定的支付房价款的义务。“累计应付款”是指被告应支付给原告的所有房价款即《商品房买卖合同》约定的该商品房房价款的总金额。合同签订后，被告仅在2013年6月18日向原告交付了定金100000元及购房款150000元，并未按合同的约定向原告支付剩余房价款，原告经与被告协商未果，遂于2014年5月13日向本院提起诉讼。在诉讼期间，被告认为已向银行申请办理贷款却未获批准，但未在本院限定的期限内提交证据证实。原告认为是按合同的约定向被告主张违约金，但对损失未提交证据予以证实。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方的意思真实表示，合同条款没有违反国家禁止性规定，为有效合法的约定，应受法律保护。原告在被告履行了交付房价款的义务后应履行按约交付商品房的义务，被告应履行按约支付房价款的义务。原告是否有权解除双方所签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录，是双方争议的焦点之一。双方在签订《商品房买卖合同》及其附件、附录中约定，被告在签订《商品房买卖合同》时向原告支付总价款的30%即1938057元，并向贷款银行办理按揭申请手续，在2012年12月20日前支付总价款的70%（银行按揭款项）即4500000元，并开始每月按按揭协议付月供楼款给银行。如被告逾期付款的，逾期在90日内，按合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过90天，原告有权解除合同。原告在2012年12月20日前将商品房交付给被告。双方的上述约定，为被告先履行交付房价款的义务，原告才履行交付商品房的义务。同时，双方在补充协议中约定，被告是否向银行贷款，不影响被告按《商品房买卖合同》的约定履行支付房价款的义务。在合同履行过程中，被告仅向原告交付了定金100000元及房价款150000元，并未完全履行交付房价款的义务，被告违约在先，且属根本性违约，原告有权依合同的约定，解除与被告所签订的《商品房买卖合同》及其附件、附录。被告是否需向原告支付违约金，是本案的另一争议焦点。被告并未履行按约先向原告交付全部房价款的义务，被告的行为已构成违约，应承担向原告支付违约金的责任。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告虽在《商品房买卖合同》中约定，被告逾期付款超过90日的，原告有权解除合同，被告并需按累计未付金额的20%计付违约金，但因银行放贷政策因素，被告向银行申请贷款确有一定的困难，同时，原告也没有证据证实其因被告的违约行为已造成损失额达到1237611.40元，对被告的违约金，应按中国人民银行同期贷款利率予以计算，按被告尚欠的购房款，中国人民银行于2012年7月7日颁布的同期贷款年利率半年期为5.60%、一年期为6%、一至三年期为6.15%计，被告从2012年11月20日至2013年5月19日应付的违约金为180265.60元（6438057×5.60%÷12×6），被告从2013年5月20日至2013年6月18日共30日的违约金为32190.29元（6438057×6%÷12÷30×30），被告从2013年6月19日至2013年11月19日共154日的违约金为158826.80元（6188057×6%÷12÷30×154），被告从2013年11月20日暂计至2014年5月13日共175日的违约金为184997.12元（6188057×6.15%÷12÷30×175），暂计至2014年5月13日的违约金合共为556279.81元，抵扣被告交付的250000元，应为306279.81元。综上所述，原告诉请判令解除与被告签订的编号为X053333号的《商品房买卖合同》及其附件、附录的主张合法，本院予以支持。原告主张被告支付因逾期付款解除合同的违约金1237611.40元的主张，因原告未提交因被告的违约行为导致其实际损失额已达到1237611.40元的证据，对该主张，本院支持被告向原告支付违约金，暂计至2014年5月13日为306279.81元，之后的违约金从2014年5月14日起按中国人民银行同期贷款利率计至判决清还完毕之日止的部分，其余部分，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百五十三条的规定，判决如下：一、解除原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司与被告陈泽锋于2011年11月20日签订的编号为X053333号的《商品房买卖合同》及其附件、附录；二、被告陈泽锋应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司支付违约金,其中暂计至2014年5月13日的违约金306279.81元，之后违约金按实际尚欠付款金额6188057元的基数从2014年5月14日起计至判决清还完毕之日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计；三、驳回原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司的其他诉讼请求。如被告陈泽锋未按本判决指定的期限履行金钱给付义务的，则应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，按实际尚欠付款金额6188057元为基数以中国人民银行同期贷款基准利率加倍计付迟延履行期间的债务利息（违约金、利息总额不得超过1237611.40元）。本案受理费减半收取为7969.25元（已由原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司垫付），由原告佛山市顺德区均安碧桂园物业发展有限公司负担5997.05元，由被告陈泽锋负担1972.20元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  李海昌二〇一四年七月十日书记员  欧阳琦