湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)岳中民一终字第529号上诉人（原审被告）刘胜良，医生。委托代理人张仕明，临湘市天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）袁延超，无业。委托代理人李朝辉，湖南省雄剑律师事务所律师。上诉人刘胜良因房屋租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院(2014)临民初字第846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘胜良及其委托代理人张仕明，被上诉人袁延超及其委托代理人李朝辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，袁延超拥有位于临湘市福桥路的门面房，自2010年起，先后出租给李岳胜、张国海、余武斌，均是在租赁期限未到期时转租，租赁到期后再重新续签租赁协议。在上述租赁过程中，袁延超共收受了租房押金2000元，并于2011年6月12日出具了押金收据，租赁协议中均约定押金在租赁期满，确认房屋未损坏后应予以返还，若中途未经出租方同意而退租的，则不予以返还。2012年9月15日，刘胜良从余武斌处转租该门面经营牙科，转租费35000元，租房押金收据亦转移至刘胜良处，刘胜良承继余武斌对该出租房的剩余租赁期限。期满后，2013年6月30日，袁延超与刘胜良重新签订了《房屋租用协议书》，约定：1、租赁期自2013年6月30日至2014年6月30日，租金30000元，水电费按表计算；2、租赁期满后若续租，应提前两个月向袁延超申请，经同意后方可续租，并于当月底付清续租期的房租，否则从押金中扣除20%的滞纳金；3、在租赁期内，刘胜良若想转租，须经袁延超同意，且只许收取剩余期限内的房屋租金，不得收取其他费用。2013年7月6日，刘胜良在该租赁门面安装空调时与袁延超儿子发生打架纠纷，未能处理。至租赁期满前，刘胜良关门停业不再经营，但以打架纠纷未处理为由未向袁延超返还租赁房屋。原审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷，双方之间的房屋租赁合同合法有效，双方应按协议履行合同义务。刘胜良在租赁期满后应返还承租房屋。袁延超主张水电费113元，因无证据证明，不予以支持。刘胜良主张袁延超及其儿子应赔偿其受伤的损失，因与本案不属于同一法律关系，不予支持，刘胜良可另行主张权利。刘胜良还要求袁延超返还房屋押金2000元，袁延超认为刘胜良无权主张该押金。原审法院认为，袁延超在与历次承租人签订的租赁协议上均有关于房屋押金的约定，可以视为袁延超认可房屋押金收据的权利由历次承租人承继，现该押金收据由刘胜良持有，刘胜良因此获得押金的返还权，租赁期满后，袁延超应按协议约定返还该押金2000元。刘胜良还主张其于2014年4月1日已经搬离该门面，袁延超应退还3个月的房租费。袁延超主张刘胜良虽然在租赁期届满前停止营业，但仍然对该门面上锁，未移交钥匙，即未返还租赁房屋。原审法院认为，刘胜良在停止营业后仍然对该门面上锁，可视为其仍然占有该门面房，因此，支持袁延超主张。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条之规定，判决：一、限刘胜良在判决生效之日起10天内向袁延超交还承租的房屋（位于临湘市福桥路的门面房），并自2014年7月1日起按30000元/年的标准交纳房屋租金至交还房屋时止；二、由袁延超向刘胜良退还房屋押金2000元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费500元，由刘胜良负担。上诉人刘胜良不服，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实不清。上诉人于2014年4月1日搬离了门面，停业后的2个月对门面上锁并不构成对门面占有的侵权行为。在租赁合同即将到期的2014年6月底，上诉人的妻子将门面钥匙交给了被上诉人。2、一审法院判决上诉人按3万元每年继续缴纳合同期满后的租金适用法律错误。被上诉人袁延超答辩称，1、上诉人没有在2014年4月1日停止营业，也没有交付门面的钥匙。2、原审适用法律正确。二审期间，上诉人向本院提交了下列证据：证据1、两份调查笔录，其中证人方某出庭作证。证据2、门面广告照片两张。证明上诉人在租赁合同期满后交还了出租门面，被上诉人在合同期满后接受了上诉人交还的门面，并另行出租。被上诉人对上述证据发表质证意见为：对证据1的真实性有异议，对证据2认为张贴广告是事实，但是张贴时间在2014年9月30日以后。二审期间，被上诉人向本院提交了以下证据：证据1、收款收据，证明上诉人于2014年5月18日向被上诉人了支付水电费。证据2、空门面转让广告。证据3、关于解除房屋租用协议的通知。证据4、国内挂号信函收据。证据5、临湘市桥东街道办事处南山社区居委会证明。证据2-5证明上诉人在2014年6月30租赁合同期满后，至2014年12月仍未将门面返还给被上诉人。根据当事人上述举证、质证意见，本院对上诉人提交的证据1、2以及被上诉人提交的证据1、2、3、4、5的认证意见为：根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条之规定，二审程序中的新的证据包括：一审庭审结束后新发现的证据；当事人在一审举证期限届满前申请人民法院调查取证未获准许，二审法院经审查认为应当准许并依当事人申请调取的证据。故上诉人所提交的证据不属于《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项所规定的二审程序中新证据的范围，故对上诉人提交的证据1、2以及被上诉人提交的证据1、2、3、4所提交的证据，本院均不予采信。对于被上诉人提交的证据5，因该证据属于一审庭审结束后新发现的证据，且居民委员会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织，其对该辖区内居民的相关事务应当较为熟悉和了解，该证明也有居委会的盖章，故本院对该证据予以采信。经审理查明，2014年12月1日，在临湘市桥东街道办事处南山居委会治保调解主任谌耀泉的见证下，袁延超将出租给刘胜良的门面房门割开收回了租赁门面，屋内无任何东西。其余事实与原审法院查明的一致。本院认为，一、关于上诉人是否应当返还租赁门面的问题。上诉人认为其已经在2014年6月由其妻子将租赁门面钥匙交给了被上诉人，但是其并未提交相关证据，且被上诉人在原审法院起诉时仍然要求上诉人返还门面，若该门面确实上诉人已经交付了，则显然被上诉人并无要求其返还的必要，更无必要于2014年12月1日将该门面房门强行割开。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。故对上诉人称其已经交付门面的主张，本院不予支持，上诉人应当在租赁期满后向被上诉人交还租赁门面。但现因被上诉人已经将租赁门面房门打开，被上诉人已实际收回了该租赁门面，故上诉人已无需再向被上诉人交付门面。二、因上诉人未提交证据证明其已交付门面，在租赁合同期满后双方也没有重新达成新的租赁合同，则上诉人在租赁合同期满后仍然占有该租赁门面应当支付占有使用费，原审法院参照双方原租赁合同的租金标准判决承租人支付房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。其占有使用费应自2014年7月1日（租赁合同期满的第二天）起至2014年11月30日（2014年12月1日前一天）止共计5个月，则上诉人应当支付的占有使用费为12500元（30000元÷12个月×5个月）。至于被上诉人收取的房屋押金2000元应当退还给上诉人，该笔款项可以抵扣上诉人应当支付的房屋占有使用费。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，但因本案在一审庭审结束后出现了新的事实，一审法院判决上诉人返还门面已无必要，故本院对一审判决予以改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十六条之规定之规定，判决如下：一、撤销湖南省临湘市人民法院（2014）临民初字第846号民事判决。二、上诉人刘胜良应向被上诉人袁延超支付占有使用费12500元，与被上诉人袁延超应退还给上诉人刘胜良的房屋押金2000元相抵后，上诉人刘胜良应于本判决生效之日起五天内被上诉人袁延超支付10500元。三、驳回被上诉人袁延超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费500元，二审案件受理费500元，共计1000元，由上诉人刘胜良负担。本判决为终审判决。审 判 长  蒋立春审 判 员  万大洋代理审判员  程 鹏二〇一四年十二月十八日代理书记员  付 妮附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。