天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2013）宝民初字第6720号原告天津天宝长荣轮胎有限公司，组织机构代码71291934-9，住所地：天津市宝坻区潮阳街道产业功能区。法定代表人任福贵，该公司总经理。委托代理人任海南，该公司副经理。委托代理人贾新伟，天津海畅律师事务所律师。被告天津市潮南工贸发展有限公司，组织机构代码73847241-8，住所地：天津市宝坻区潮阳街道政府北侧。法定代表人王金华，该公司总经理。委托代理人郭宸，该公司副总经理。委托代理人白永举，天津文韬律师事务所律师。原告天津天宝长荣轮胎有限公司（以下简称天宝长荣公司）与被告天津市潮南工贸发展有限公司（以下简称潮南工贸公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2013年11月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年12月16日和2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告天宝长荣公司法定代表人的委托代理人任海南、贾新伟，被告潮南工贸公司法定代表人的委托代理人郭宸、白永举到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天宝长荣公司法定代表人及委托代理人诉称，原、被告于2006年12月22日签订了《土地使用权转让协议》，约定被告将位于天津宝坻马家店经济功能区内12.471亩国有土地使用权转让给原告，原告按照协议约定向被告支付了全部土地使用权转让金623550元，但被告未能与原告办理土地使用权过户登记手续，并强行无偿收回该宗土地。经了解，被告并未取得该宗土地的国有土地使用权，无权对该宗土地使用权进行处分，其转让该宗土地使用权的行为违反了法律、行政法规的强制性规定，转让协议应属无效。故起诉要求：一、确认原、被告签订的《土地使用权转让协议》无效；二、被告返还原告土地使用权转让金623550元；三、被告向原告支付利息损失276793.48元（从2007年5月15日起计算至2013年11月20日起诉之日）。原告提交以下证据印证其诉讼主张：证据一、2006年12月22日，原、被告签订的《土地使用权转让协议》，拟证明使用权转让年限、转让金总额等事项。证据二、被告为原告出具的统一收据3张，拟证明原告已按合同约定全额交纳了转让金。证据三、转让地段的施工照片7张，拟证明被告已将该地段收回的事实。证据四、原告申请调取的本院在执行案外人天津长荣轮胎有限公司（以下简称长荣公司）案件过程中，于2013年10月10日对本案被告代理人郭宸的调查笔录，承认已在该公司以南地段进行施工，对土地进行盘活，租赁给其它企业。被告潮南工贸公司法定代表人的委托代理人辩称，原告所述转让土地使用权和原告交纳了转让金的事实存在。涉案土地原是集体土地，已经进行了土地补偿，并以开发区土地出让方式进行出让，与原告签订协议时被告代表的是马家店镇人民政府（注：现建制为潮阳街道办事处，下同），有资格进行土地转让，在手续齐全之后即可办理国有土地使用权证。转让协议签订后，原告已经实际占用了土地，并建起了围墙，不能因没有取得土地使用权证就认为协议无效，该协议应为有效。根据国土资源部对闲置土地处理办法，现开发区管委会已将该宗土地收回，租赁给其它企业。另外，案外人长荣公司已经在该宗土地上进行了相应的建设施工，因长荣公司与案外人存在债权债务关系，天津市第一中级人民法院已查封了长荣公司的相应资产，在原告不能返还该宗土地的情况下，要求被告返还土地转让金有悖公平，请求驳回原告的诉讼请求。被告对原告提交的证据的真实性均无异议。同时称，因涉及将来返还土地问题，建议追加长荣公司参加诉讼。原告予以反驳，称涉案土地已由被告实际占有，并将土地出租，不涉及到土地返还问题。本案是返还土地使用权转让金纠纷，没有必要追加长荣公司参加诉讼。经审理查明，2006年12月22日，被告潮南工贸公司作为转让方（甲方），原告天宝长荣公司作为受让方（乙方），双方签订《土地使用权转让协议》（即原告证据一），协议约定：第一条，甲方依据法律和本协议规定转让土地使用权，地下资源、埋藏物均不在土地使用权转让范围（亦包括甲方所属供水井一座）。第二条，甲方转让给乙方的地块位于天津宝坻马家店经济功能区内，位于东至规划一号路，南至工矿用地，西至津围公路，北至规划六号道；总面积为12.471亩（精确面积以土地使用证所载面积为准）。第三条，本协议项下的土地使用权转让年限为50年；自取得该地块《中华人民共和国国有土地使用证》之日起算。第四条，支付转让金与划交土地：1、本宗地的土地使用权转让价格为人民币伍万元／亩，转让金总额为人民币陆拾贰万叁仟伍佰伍拾元（根据精确土地面积多退少补）。在办理土地证过程中，如遇到国家对土地出让价格有新的强制性规定，乙方应按国家有关政策无条件补齐超出部分。2、本协议经双方签字生效后15日内，乙方向甲方一次性付清全部土地转让金陆拾贰万叁仟伍佰伍拾元（根据精确土地面积多退少补）。3、甲方收到乙方缴付的土地使用权转让金后10日内，甲方将本协议项下的宗地划交乙方使用。第五条，（略）。第六条，乙方付清转让金后，甲方协助乙方向土地登记部门领取《中华人民共和国国有土地使用证》。第七条，甲方向乙方转让该地块过程中产生的测绘费、评估费、土地交易契税、业务费、发证费等相关税费由乙方负担。……。协议签订后，原告于2007年4月10日和27日各交纳200000元，于2007年5月14日交纳223550元，被告分别为原告出具了财政统一收据（即原告证据二）。原告全部交纳费用后，被告向原告划交了土地，原告按协议约定建起了围墙。之后，双方一直未能按照协议约定办理国有土地使用证。被告在答辩时称，与原告签订协议前已对涉案土地进行了补偿，但未能提供补偿协议，也不能提供与原告签订协议前该宗土地的性质及使用权人。另查，案外人长荣公司与被告天宝长荣公司的法定代表人均系任福贵，涉案土地与长荣公司享有土地使用权的地块南北毗邻。长荣公司在建彩钢厂房时，占用了涉案土地中的部分土地，被告称占用5亩左右，原告表示不清楚。涉案土地现已被天津马家店工业区管理委员会收回，该管理委员会在2013年10月份之前（因双方均不能说明具体时间，根据原告证据四确定）已将涉案土地收回租赁给案外人天津市天明混凝土有限公司，该公司已在该地块进行施工。2013年12月6日，该管理委员会与该公司签订了《厂房、场地租赁协议书》，将位于长荣公司南侧的厂房、场地租赁给该公司使用，包括部分钢结构（注：即长荣公司所建），租赁面积12.471亩，约定租赁期限五年，每年租赁费30000元。本院认为，正确认定合同性质是人民法院审理国有土地使用权转让合同纠纷案件中正确适用法律、确定合同效力的前提和基础。就本案而言，原、被告不仅对涉诉合同的性质和效力存在争议，而且对是否应返还转让金及应否支付利息亦存在争议。本院结合合同性质并根据原告证据的证明目的，综合争议焦点和双方的陈述和辩论意见，对双方诉辩理由以及原告请求能否得到支持的理由评述如下：首先，涉诉合同效力问题。《合同法》第五十二条规定了合同无效的法定情形，包括损害国家、集体或者第三人利益，违反法律、行政法规的强制性规定等情形。涉诉合同是否损害了集体利益，是否违反了强制性规定，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《解释》）第七条规定，本解释所称的土地使用权转让合同，是指土地使用权人作为转让方将出让土地使用权转让于受让方，受让方支付价款的协议。其基本涵义是指国有土地使用权人，将通过出让方式取得的土地使用权有偿转让于受让人，受让人支付价款的合同。从涉诉合同内容看，合同标的物的性质应是国有土地使用权，被告应是该宗土地使用权人，但被告不能证明其是该宗土地的合法使用权人，且不能提供该宗土地的使用权权属证明，自称在没有办理国有土地使用权证之前仍属于集体土地，被告在土地性质未改变的情况下，将属于集体所有制的土地进行转让。《解释》第九条规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。现被告作为转让方至今未取得出让土地使用权证书，也没有经过有批准权的人民政府同意转让。被告所述已经进行了土地补偿，只是未办理土地使用权证，被告是代表马家店镇政府并以开发区管委会出让土地方式进行出让，合同应为有效。《解释》第二条规定，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。《解释》于2005年8月1日起施行，而涉诉合同于2006年12月22日签订，现被告不能证明系代表开发区管理委员会与原告签订出让合同，即使代理行为属实也不是认定涉诉合同效力的必要因素，被告不能证明涉诉合同已经土地管理部门追认。因此，涉诉合同为无效合同。其次，关于土地转让金的返还问题。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。……。”前文已论述涉诉合同为无效合同，被告不具有土地使用权转让人的资格，其收取原告缴纳的土地使用权转让金无法律依据，应予以返还。现涉诉土地已被全部收回，包括长荣公司所建的钢结构在内一并被转租他人，已不在原告的占有、使用之下，被告所述的长荣公司资产被查封导致原告不能返还该宗土地，被告返还土地转让金有悖公平作为抗辩理由不能成立。至于长荣公司是否应参加诉讼，其占用的部分土地应如何返还涉及他案和其他诉讼主体，与本案的性质亦不同，不宜在本案中解决，可另行解决。第三，关于支付利息问题。应否支付和如何支付利息应根据过错原则进行酌定。虽然涉诉合同无效，但合同签订后被告已向原告划交了土地，在该宗土地被马家店开发区收回之前，原告实际占有、使用涉诉土地是客观事实。被告对涉诉土地不能办理国有土地使用证存在过错。《合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”被告对合同无效存在重大过错，应对原告由此造成的损失进行赔偿；但签订合同是双方行为，原告作为企业单位，特别是涉及土地使用权转让问题，应对土地的性质进行必要的了解，不论其是否进行了了解或是未予全面审查，也不论其存在故意还是过失，其对造成合同无效也存在过错，因此，亦应承担相应责任。虽然涉诉合同无效给原告造成了损失，但鉴于存在原告实际占有、使用该宗土地的事实，其对实际占有期间亦要求被告支付利息亦有失公平，本院不予支持；因该宗土地已被收回，被告继续占用原告缴纳的转让金不予返还确实给原告造成了损失，故应从土地被收回时起计付利息。鉴于双方均不能具体说明土地被收回的时间，根据原告证据四，本院确定该宗土地在2013年10月1日前已被收回，故被告赔偿原告利息损失从即日起算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告天津天宝长荣轮胎有限公司与被告天津市潮南工贸发展有限公司2006年12月22日签订的《土地使用权转让协议》无效；二、被告天津市潮南工贸发展有限公司于本判决生效后10日内返还收取原告天津天宝长荣轮胎有限公司向其缴纳的土地使用权转让金人民币623550元；三、被告天津市潮南工贸发展有限公司从2013年10月1日起，至本院确定的返还之日止，以623550元为计算利息基数，按中国人民银行发布的同期贷款利率向原告天津天宝长荣轮胎有限公司支付利息。四、驳回原告天津天宝长荣轮胎有限公司其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12803元，由原告负担2803元，被告天津市潮南工贸发展有限公司负担10000元。此款原告已交纳，被告于本判决生效后10日内将应负担诉讼费给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  杨旭东人民陪审员  刘秀英人民陪审员  丁建华二〇一四年七月十八日书 记 员  李泽阳附：本裁判文书所依据的相关法律条款：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，应当认定无效。本解释实施前，开发区管理委员会作为出让方与受让方订立的土地使用权出让合同，起诉前经市、县人民政府土地管理部门追认的，可以认定合同有效。第九条转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。