云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2013）思民初字第1064号原告（反诉被告）国营思茅农场。组织机构代码：70983385-1。住所地：普洱市思茅区南郊。法定代表人黄崇明，该农场场长。委托代理人孔梓州，云南新南疆律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告（反诉原告）成浩，男，1972年2月14日生，汉族，高中文化，湖南省衡阳市人，个体工商户，现住普洱市思茅区。委托代理人蔡茂仙，云南国力律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告郭庆，女，1984年7月1日生，汉族，初中文化。现住址不详。（未出庭）第三人陈建芬，女，1966年3月9日生，哈尼族，初中文化，普洱市思茅区人，系普洱市思茅区兰花宾馆业主，现住普洱市思茅区。原告（反诉被告）国营思茅农场与被告（反诉原告）成浩、被告郭庆、第三人陈建芬房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月11日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。双方当事人在法庭辩论终结前向本院提供了证据。2014年3月17日本院公开开庭审理了本案，原告（反诉被告）国营思茅农场特别授权委托代理人孔梓州，被告（反诉原告）成浩及其特别授权委托代理人蔡茂仙，第三人陈建芬到庭参加了诉讼，被告郭庆经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）国营思茅农场诉称：原告（反诉被告）与被告（反诉原告）成浩、被告郭庆于2006年3月16日签订了《资产承包协议书》，约定原告（反诉被告）将自己位于普洱市思茅区框架结构写字楼一幢承包给被告（反诉原告）及被告郭庆改造并使用，承包期限从2006年4月20日起至2016年4月20日止。租金前5年每年140000元，后5年每年160000元。合同签订后，该写字楼被被告（反诉原告）及被告郭庆改造成宾馆（兰花宾馆）使用。合同履行初期，双方均能按约定履行，自2010年起，被告（反诉原告）及被告郭庆以兰花宾馆后面的“停车场问题”及“门面问题”未解决为由拒绝支付租金。另外早在双方签订《资产承包协议书》的同一天，被告（反诉原告）及被告郭庆就将写字楼转租给第三人陈建芬使用，而原告（反诉被告）直到2013年9月27日才知道。根据双方签订的合同，被告（反诉原告）及被告郭庆不按时交纳承包费，原告（反诉被告）有权解除合同。另外，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告（反诉原告）及被告郭庆未经原告（反诉被告）的同意转租写字楼，原告（反诉被告）有权解除合同。综上，为维护原告（反诉被告）的合法权益，特起诉，要求：1、解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及被告郭庆于2006年3月16日签订的《资产承包协议书》；2、由被告（反诉原告）及被告郭庆支付原告（反诉被告）自2011年至2014年共4年的承包费620000元，扣除原告（反诉被告）向电信公司收取未转交的租金24000元、原告（反诉被告）欠被告（反诉原告）及被告郭庆的住宿费14200元后，应支付承包费581800元，违约金50000元，合计631800元；3、向原告（反诉被告）支付581800元的承包费利息，利息自2011年起按银行同期贷款利息计算至本判决生效时止；4、承担本案诉讼费。被告（反诉原告）成浩答辩并反诉称：原告（反诉被告）的本诉请求无事实及法律依据，应予以驳回。理由如下：1、2006年3月16日原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及被告郭庆签订了《资产承包协议书》，该协议合法有效，应受法律保护。根据该协议，在合同签订的前3年，兰花宾馆后面的停车场由原告（反诉被告）协调给被告（反诉原告）使用，3年后停车场由原告（反诉被告）收回租给被告（反诉原告）使用。但双方的合同期满3年后原告（反诉被告）并没有将停车场收回租给被告（反诉原告）使用，而是将停车场违约租给他人使用，影响了被告（反诉原告）对宾馆的经营，同时给被告（反诉原告）造成未能使用停车场应得的直接经济损失，为此被告（反诉原告）多次找原告（反诉被告）解决但一直未果。另外，原告（反诉被告）认为被告（反诉原告）以“门面问题”拒付租金也与事实不符。综上，被告（反诉原告）不同意解除合同；2、根据双方签订的合同，原告（反诉被告）没有按时将宾馆后面的停车场收回租给被告（反诉原告）使用，已经对被告（反诉原告）构成违约，在此情况下，根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定，被告（反诉原告）有理由在原告（反诉被告）没有履行合同的时候，行使同时履行抗辩权，即在原告（反诉被告）没有将宾馆后面的停车场租给被告（反诉原告）使用时不向原告（反诉被告）支付承包费，更不存在支付利息；3、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付2011年至2014年的承包费部分已过诉讼时效。根据双方约定，每年先交承包费后用房，而双方签订的合同，实属房屋租赁合同，承包费实际属于租金。被告（反诉原告）2006年至2010年的租金已经支付，2011年、2012年、2013年、2014年的租金应分别于2010年3月21日前、2011年3月21日前、2012年3月21日前、2013年3月21日前支付，而原告（反诉被告）直到2013年10月11日才向法院起诉，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条的规定，拒付租金的诉讼时效为一年。综上，请求驳回原告（反诉被告）的诉讼请求。同时被告（反诉原告）提起反诉，请求：1、依法确认双方签订的《资产承包协议书》有效并继续履行，原告（反诉被告）应按合同约定将楼后的停车场（约5亩）按2008年市场价租赁给被告（反诉原告）使用至双方的《资产承包协议书》期限届满为止；2、判令原告（反诉被告）支付被告（反诉原告）未能租赁停车场应得5年收益的直接经济损失330000元；3、由原告（反诉被告）承担违约责任，赔偿违约金150000元；4、由原告（反诉被告）承担本案本诉及反诉的诉讼费用。原告（反诉被告）国营思茅农场对被告（反诉原告）成浩的反诉答辩称：被告（反诉原告）成浩的反诉不成立，应予驳回。理由：1、原告（反诉被告）没有违约，不存在支付违约金的问题；2、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付330000元的经济损失没有依据。第三人陈建芬述称：原告（反诉被告）国营思茅农场所诉被告（反诉原告）成浩没有交租金属实，写字楼不是第三人租的，第三人与被告（反诉原告）开始是合伙关系，开始两年被告（反诉原告）给第三人支付工资，之后被告（反诉原告）给第三人分红。兰花宾馆的营业执照办成第三人的名字。后来兰花宾馆由第三人租过来经营，第三人将租金交给被告（反诉原告）。第三人希望继续经营兰花宾馆，停车场的问题希望原告（反诉被告）租给被告（反诉原告）及第三人使用。被告郭庆未到庭答辩也未提交书面答辩意见。原告（反诉被告）国营思茅农场为证明自己的主张，向本院提交以下证据材料：1、《资产承包协议书》复印件一份，证明原告（反诉被告）国营思茅农场与被告（反诉原告）成浩及被告郭庆于2006年3月16日签订了房屋租赁合同，双方约定由被告（反诉原告）及被告郭庆租赁原告（反诉被告）位于思茅区框架结构写字楼一幢，租期10年，10年租金共计1500000元。租金的支付方式为被告（反诉原告）将第一年的租金一次性付清后，以后每12个月的用房付款时间为本用房期满前30天，并且要一次性付清。如被告（反诉原告）不能按时交付租金，则原告（反诉被告）有权单方面终止合同。被告（反诉原告）质证认为，对合同的真实性、合法性、关联性予以认可，同时认为该证证明了双方在《资产承包协议书》中没有约定房屋不能转租。第三人的质证意见与被告（反诉原告）的质证意见一致。2、思茅农场办公楼转租协议复印件一份，证明被告（反诉原告）、被告郭庆于签订《资产承包协议书》的同一天将原告（反诉被告）租给被告（反诉原告）及被告郭庆的上述房屋转租给第三人陈建芬，租期也是2006年4月20日至2016年4月20日，只是租金不同，为前5年每年160000元，后5年每年180000元及转租合同中没有约定停车场的使用问题的事实。被告（反诉原告）质证认为，因证据系复印件不予认可。第三人质证认为，转租协议系第三人与被告（反诉原告）及被告郭庆所签，并且第三人一直付租金给被告（反诉原告），对证据予以认可。3、兰花宾馆停车场使用问题协商纪要复印件一份，证明原告（反诉被告）与案外人龙寿林于2007年5月17日协商，由案外人龙寿林与兰花宾馆共同使用停车场，案外人龙寿林不再收取兰花宾馆的停车费。被告（反诉原告）成浩质证认为，原告（反诉被告）与案外人龙寿林协商停车场使用问题时，被告（反诉原告）并不在场，并且案外人龙寿林是在被告（反诉原告）让出一格小房间给案外人龙寿林的小工居住的情况下才让兰花宾馆的旅客停车。第三人陈建芬质证认为，停车场是由自己与案外人龙寿林协商后，宾馆让出一格小房间给案外人龙寿林的小工居住，宾馆才得以停车的，并且如果停车场停满车，宾馆的车就不能再停了。4、兰花宾馆合同争议解决协议商谈记录复印件一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2013年5月14日对双方争议的租金及停车场问题协商一致，因被告（反诉原告）表示要与被告郭庆联系，因此没有在商谈记录上签字的事实。被告（反诉原告）质证认为，双方是谈过停车场的问题，但没有达成协议。第三人陈建芬质证认为，双方协商过但没有达成协议。5、兰花宾馆承包费结算清单复印件一份，证明被告（反诉原告）、被告郭庆欠原告（反诉被告）租金605800元的事实。被告（反诉原告）及第三人质证不予认可。被告（反诉原告）成浩为证明自己的答辩及反诉主张，向本院提供了以下证据材料：1、《资产承包协议书》复印件一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）、被告郭庆签订的协议合法有效。原告（反诉被告）及第三人陈建芬质证无异议。2、原告（反诉被告）与原云南省烟草思茅地区公司思茅市烟草经营中心签订的《租房协议书》复印件一份、与思茅地区邮政局签订的《租房协议书》复印件一份，证明原告（反诉被告）违约在先及原告（反诉被告）因违约给被告（反诉原告）造成了租金损失。原告（反诉被告）质证认为，对证据的真实性予以认可，不认可证明目的，认为租金已经由被告（反诉原告）收取，原告（反诉被告）没有违约。第三人陈建芬质证无异议。3、被告（反诉原告）向原告（反诉被告）分别于2007年4月30日、2008年7月5日、2009年6月10日的三次请示，证明被告（反诉原告）就停车场一事三次向原告（反诉被告）反映请求解决，但一直未得到解决，同时证明原告（反诉被告）未按合同约定将停车场租给被告（反诉原告），而是将停车场另租他人，原告（反诉被告）违约在先。原告（反诉被告）质证认为，其只收到被告（反诉原告）的两次请示材料，2008年7月5日的请示材料并未收到，原告（反诉被告）对被告（反诉原告）是给以积极配合的。第三人陈建芬质证无异议。4、案外人龙寿林与案外人李仕荣、王雪梅签订的房屋（场地）租赁协议复印件各一份，证明原告（反诉被告）将停车场租给案外人龙寿林后，龙寿林将停车场转租给他人，每年收取租金4.3万元-3万元的事实。原告（反诉被告）质证认为，对证据的真实性没有异议，但与本案无关。第三人陈建芬质证无异议。5、证人李某（国营思茅农场原场长）书面证明一份，证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及被告郭庆签订合同时明确宾馆后面的5亩停车场应租给被告（反诉原告）的事实，同时证明双方在签订合同时只有原告（反诉被告）与案外人龙寿林针对停车场签订的5年租赁合同并没有其他租赁合同。原告（反诉被告）质证认为，证人未出庭作证，对证言不予认可，同时认为原告（反诉被告）与案外人龙寿林只签了一个5年的租赁合同，证人并不知道租给案外人龙寿林的合同期限是5年。第三人陈建芬质证无异议。6、原告（反诉被告）与被告（反诉原告）达成的《兰花宾馆租赁合同纠纷解决协议》复印件一份、《兰花宾馆承包结算清单》原件一份，证明原告（反诉被告）承认违约并同意减免被告（反诉原告）租金150000元的事实。原告（反诉被告）质证认为，对证据不予认可，因为被告（反诉原告）并没有把款打到原告（反诉被告）的账上，所以不存在减免租金150000元的问题。第三人陈建芬质证无异议。7、原告（反诉被告）现金收据原件三份、专用发票原件一份，证明双方已经于2009年12月11日对2006年至2009年的帐结算清楚，同时证明早在2010年原告（反诉被告）就已经知道第三人陈建芬是实际经营人的事实。原告（反诉被告）质证认为，对兰花宾馆结算清单予以认可，但原告（反诉被告）原来不知道第三人陈建芬是承租人，认为是被告（反诉原告）的小工。第三人陈建芬质证无异议。8、被告（反诉原告）租赁的大楼和停车场照片12张，证明宾馆与停车场的相关性，没有停车场宾馆的生意将受到影响，同时证明停车场大约有5亩。原告（反诉被告）质证认为，对证据的真实性予以认可，不认可证明目的，照片不能确定房子是由龙寿林使用，从照片可以看出，停车场晚上还是可以停车的，另外照片反映出被告（反诉原告）未经原告（反诉被告）同意将部分房屋转租他人（老兵搬家）。第三人陈建芬质证无异议。9、2010年5月4日金额为2040元的转账收据原件一张、2011年3月23日金额为4040元的转账收据原件一张、2012年4月24日金额为5520元的转账收据原件一张、2012年11月19日金额为2600元的转账收据原件一张，证明被告（反诉原告）用其住宿费冲抵租金14200元的事实。原告（反诉被告）、第三人陈建芬质证无异议。被告郭庆未到庭质证。被告郭庆及第三人陈建芬未向法院提供证据材料。本院依据被告（反诉原告）的申请要求原告（反诉被告）出示2003年原告（反诉被告）与案外人龙寿林签订的租场协议书原件一份，该证能证明2003年3月14日原告（反诉被告）与案外人龙寿林签订场地租赁合同，租期10年，从2003年3月20日起至2013年2月20日止。对该证据原告（反诉被告）质证予以认可。被告（反诉原告）质证认为，2003年的租场合同双方约定的租期只是5年并非10年，2008年双方又另外签订了一个租场合同，租期也是5年，对该证据不予认可。第三人质证不予认可。本院对本案的证据认证如下：原告提供的第1组证据真实、合法并与本案有关联，本院予以采信。第2组证据虽然被告（反诉原告）不予认可，但根据与其签订转租合同的第三人陈建芬认可并结合被告（反诉原告）提供的第9组证据，能确定转租事实的存在及兰花宾馆的实际经营人为第三人陈建芬，对该组证据本院予以采信。第3组证据系复印件无其他证据印证，被告（反诉原告）及第三人不予认可，本院不予采信。第4组证据系原告（反诉被告）与被告（反诉原告）之间针对双方争议的停车场问题及原告（反诉被告）在双方签订《资产承包协议书》之前将一楼铺面租给云南省烟草思茅地区公司思茅市烟草经营中心及思茅地区邮政局的租金收取问题进行协商，但因为双方未在记录上签字，现被告（反诉原告）及第三人不予认可，本院不予采信。第5组证据系复印件，因被告及第三人不予认可，本院不予采信。被告（反诉原告）提供的第1组证据真实、合法并与本案有关联，本院予以采信。第2组证据的真实性原告（反诉被告）认可，对证明内容不予认可，因原告（反诉被告）与云南省烟草思茅地区公司思茅市烟草经营中心及思茅地区邮政局签订的租赁合同在双方签订《资产承包协议书》之前，因此不存在原告（反诉被告）违约的问题，对该证的证明目的本院不予确认。第3组证据虽是被告（反诉原告）单方所作出，但原告（反诉被告）认可已经收到其中的两份请示材料，该证证明了被告（反诉原告）因停车场使用问题及铺面租金问题多次要求原告（反诉被告）解决的事实，该证与本案关联，本院予以采信。第4组证据系复印件，但原告（反诉被告）质证认可证据的真实性，因该证与本案关联，本院予以采信。第5组证据系证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采信。第6组证据《兰花宾馆租赁合同纠纷解决协议》无双方当事人签字认可，原告（反诉被告）不予认可，而《兰花宾馆承包结算清单》系根据上述协议得出，原告（反诉被告）不予认可，本院不予采信。第7组证据的真实性原告（反诉被告）认可，不认可证明目的，本院对证据的真实性予以确认，对证明原告（反诉被告）于2010年就知道第三人是实际经营人的事实，结合原告（反诉被告）提供的第2组证据本院不予确认。第8组证据的真实性原告（反诉被告）质证认可，本院予以确认，但该证的证明目的本院不予确认。第9组证据原告（反诉被告）及第三人质证认可，本院予以采信。对本院要求原告（反诉被告）出示的证据本院予以采信。综上，本院确认本案的法律事实如下：原告（反诉被告）国营思茅农场与被告（反诉原告）成浩及被告郭庆于2006年3月16日签订了《资产承包协议书》，约定：原告（反诉被告）国营思茅农场将自己位于普洱市思茅区框架结构写字楼一幢承包给被告（反诉原告）成浩及被告郭庆改造成客房后使用；期限为10年，从2006年4月20日起至2016年4月20日止；承包费1500000元，前5年每年140000元，后5年每年160000元；被告（反诉原告）及被告郭庆不按时交付承包费，原告（反诉被告）视为违约，有权单方终止合同的履行；原告（反诉被告）原出租的门面，被告（反诉原告）及被告郭庆必须按原合同继续履行完，租金由被告（反诉原告）及被告郭庆收取；承包期内，房屋及物的产权不发生改变，被告（反诉原告）及被告郭庆仅有使用经营权，没有任何处置权，即不能出售、借贷抵押、向他人担保等；为方便被告（反诉原告）及被告郭庆经营，前三年内原告（反诉被告）负责协调楼房后方停车场归被告（反诉原告）及被告郭庆宾客停车使用，三年后，原告（反诉被告）收回停车场后应租给被告（反诉原告）及被告郭庆停车使用，停车场租金到时双方另行商定；在整个承包期内，双方都要遵守协议，违约方要负责赔偿给守约方造成的一切损失，同时守约方有权向违约方要求给予总承包费10%的违约金……。合同签订后，原告（反诉被告）将上述写字楼交给被告（反诉原告）及被告郭庆使用，被告（反诉原告）及被告郭庆也按照合同约定交付了2006年4月20日至2010年4月20日每年140000元的承包费。后因原告（反诉被告）未能按合同约定将兰花宾馆后面的停车场租给被告（反诉原告）及被告郭庆使用，加之原由原告（反诉被告）租给思茅地区邮政局的门面租金被告（反诉原告）及被告郭庆无法收取，经被告（反诉原告）多次要求原告（反诉被告）解决未果的情况下，被告（反诉原告）及被告郭庆拒绝向原告（反诉被告）支付承包费，从2010年4月20日至2014年4月20日的租金共欠620000元。另查明，在原告（反诉被告）与被告（反诉原告）及被告郭庆签订《资产承包协议书》的同一天，被告（反诉原告）及被告郭庆在未告知原告（反诉被告）的情况下将写字楼中的三层、四层、五层转租给第三人陈建芬经营兰花宾馆，转租期限10年，从2006年4月20日至2016年4月20日止，租金1700000元，前5年每年160000元，后5年每年180000元。庭审中，原告（反诉被告）表示其于2013年9月起诉前才知道宾馆被转租的事实。被告（反诉原告）虽认为原告（反诉被告）早就知道转租的事实，但未提供证据证明，而第三人则认可原告（反诉被告）的陈述。又查明，2003年3月14日，原告（反诉被告）将农场办公楼后面的空地（与兰花宾馆后面的停车场为同一块空地）租给案外人龙寿林使用，租期10年，从2003年3月20日起至2013年2月20日止，在此期间，龙寿林分别于2008年11月1日与李仕荣签订《房屋（场地）租赁协议》，将部分空地及房屋租给李仕荣使用，租期4年零4个月，从2008年11月1日至2013年2月30日，租金为第一年28000元，第二年起每年为30000元。2008年7月1日与王雪梅签订《房屋（场地）租赁协议》，将部分空地及房屋租给王雪梅使用，租期4年零8个月，从2008年7月1日至2013年2月20日，租金每年43000元。另，原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）及被告郭庆签订《资产承包协议书》前的2003年3月10日，原告（反诉被告）将本案中的房屋一楼左边四间门面及一部分场地租给云南省烟草思茅地区公司思茅市烟草经营中心使用，租期5年，从2003年3月10日起至2008年3月10日止，每年租金40000元，租金已经由原告（反诉被告）及被告（反诉原告）分别收取。2004年2月9日原告（反诉被告）将本案中的房屋一楼左边二间门面租给思茅地区邮政局使用，租期10年，租金至今未收取。另外，原告（反诉被告）原租给电信公司的房屋收取的租金24000元未转付给被告（反诉原告）及被告郭庆。庭审中，被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）与案外人龙寿林分别于2003年、2008年两次签订租场协议，但未提供证据证明。原告（反诉被告）主张其与案外人龙寿林只于2003年3月14日签订了一份租场合同，并提供证据证明。庭审中，原告（反诉被告）及被告（反诉原告）均认可双方虽然签订的是《资产承包协议书》，实际就是房屋租赁合同。同时双方认可原告（反诉被告）在兰花宾馆住宿产生住宿费14200元未支付。本院认为，关于本案的性质问题及合同的效力问题。本案原告（反诉被告）及被告（反诉原告）及被告郭庆虽然签订的是《资产承包协议书》，但从合同内容来看，符合《中华人民共和国合同法》关于租赁合同的相关规定，故本案案由应确定为房屋租赁合同纠纷。双方签订的《资产承包协议书》，系双方真实意思表示，合同内容没有违反法律的强制性规定，属于有效合同。关于原告（反诉被告）的诉讼请求应当如何支持的问题：1、原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）及被告郭庆签订的《资产承包协议书》是否支持的问题。本案原告（反诉被告）以被告（反诉原告）及被告郭庆未按期交付租金并且在未征得原告（反诉被告）同意的情况下将房屋转租给第三人为由要求解除双方签订的《资产承包协议书》，虽然根据查明的事实，被告（反诉原告）成浩、被告郭庆没有交付2010年4月21日以后的租金，已经对原告（反诉被告）构成违约，并且在未征得原告（反诉被告）同意的情况下，将部分写字楼转租给第三人使用，该行为符合《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款关于“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同”的规定。但结合原告（反诉被告）在与被告（反诉原告）及被告郭庆签订合同之前，已将宾馆后面的停车场租给案外人龙寿林使用，并且租期从2003年3月20日到2013年2月20日。而双方在合同中约定“为方便被告（反诉原告）及被告郭庆经营，前三年内原告（反诉被告）负责协调楼房后方停车场归被告（反诉原告）及被告郭庆宾客停车使用，三年后，原告（反诉被告）收回停车场后应租给被告（反诉原告）及被告郭庆停车使用，停车场租金到时双方另行商定”，因此原告（反诉被告）在签订合同时就存在过错，并且实际造成原告（反诉被告）未按合同约定将停车场收回租与被告（反诉原告）及被告郭庆使用，又对被告（反诉原告）及被告郭庆构成违约的实际情况。另外原告（反诉被告）原租给邮政局的二间门面的租金被告（反诉原告）及被告郭庆未能收取，而原告（反诉被告）未提供证据证明其转移债权是否告知债务人邮政局，故根据双方合同的约定，因原告（反诉被告）租给被告（反诉原告）及被告郭庆的是整栋写字楼，因此原告（反诉被告）负有向邮政局收取租金后交付被告（反诉原告）及被告郭庆的义务，但原告（反诉被告）并未履行该义务。在双方都存在违约的情况下，鉴于被告（反诉原告）要求继续履行合同，因而不解除合同比较适宜。即对原告（反诉被告）要求解除与被告（反诉原告）及被告郭庆的《资产承包协议书》的诉讼请求本院不予支持。2、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）及被告郭庆支付2011年至2014年的租金581800元及利息应如何支持的问题。根据查明的事实，被告（反诉原告）及被告郭庆已经支付了2006年4月20日至2010年4月20日的租金，从2010年4月21日以后至2014年4月20日的租金共计620000元则未支付（2013年4月20日至2014年4月20日的租金应于2013年3月21日前交付），因此原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）及被告郭庆支付租金合法，本院应予支持。因原告（反诉被告）向电信收取的租金24000元未交付被告（反诉原告）及被告郭庆，同时原告（反诉被告）欠住宿费14200元，该两项应从被告（反诉原告）及被告郭庆应交付的620000元租金中扣除。故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）及被告郭庆支付租金581800元（620000元-24000元-14200元）合法，本院予以支持。由于宾馆的实际经营人为第三人陈建芬，因此原告（反诉被告）所欠14200元住宿费实际为第三人陈建芬，鉴于本案双方当事人均同意从租金中扣减，而第三人陈建芬并未提出反对意见，因此14200元在被告（反诉原告）及被告郭庆应支付的租金中扣减后，第三人陈建芬可向被告（反诉原告）及被告郭庆主张权利。原告（反诉被告）要求支付租金利息的诉讼请求则因其存在过错及违约行为而不予支持。被告（反诉原告）主张诉讼时效部分已过，根据查明的事实，双方因停车场问题及邮政局欠交租金的收取问题一直处于协商解决状态，因此不能确定原告（反诉被告）的权利被侵害的时间，也就不能认定原告（反诉被告）要求支付租金的诉讼时效已过。对被告（反诉原告）主张原告（反诉被告）的部分诉讼时效已过本院不予支持。被告（反诉原告）主张因原告（反诉被告）未按合同约定将停车场租赁给被告（反诉原告）使用，因此其可依照《中华人民共和国合同法》第六十六条规定行使同时履行抗辩权，在原告（反诉被告）未按合同约定将停车场租赁给被告（反诉原告）使用的情况下，不向原告（反诉被告）支付租金。根据该条的原则，只有在合同双方互负债务的情况下，才能行使同时履行抗辩权，而本案并不存在互负债务的问题，因此被告（反诉原告）无权行使同时履行抗辩权。对被告（反诉原告）的该项主张本院不予支持。3、原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）及被告郭庆支付违约金50000元，因被告（反诉原告）及被告郭庆未交付2010年4月21日以后至2014年4月20日的租金，对原告（反诉被告）构成违约，根据双方的约定，一方违约应支付对方总承包费10%的违约金，双方约定的总租金为1500000元，10%的违约金为150000元，现原告（反诉被告）主张50000元的违约金，未超过双方的约定，因此本院对原告（反诉被告）的该项诉讼请求予以支持。关于被告（反诉原告）的反诉请求应当如何支持的问题。1、被告（反诉原告）要求继续履行合同及要求原告（反诉被告）按2008年市场价格将停车场租赁给被告（反诉原告）使用的诉讼请求应当如何支持的问题。如前述双方签订的合同有效，并且在签订合同时原告（反诉被告）存在过错同时存在违约，对原告（反诉被告）要求解除合同的诉讼请求本院不予支持，对被告（反诉原告）要求继续履行合同的诉讼请求本院予以支持。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）按2008年市场价格将停车场租赁给其使用至《资产承包协议书》约定的期限届满止，即使用至2016年4月20日止。根据双方的约定，合同履行满3年后，原告（反诉被告）应将停车场收回租给被告（反诉原告）及被告郭庆使用，只是由于原告（反诉被告）原将停车场租给案外人龙寿林使用至2013年2月20日，才使被告（反诉原告）及被告郭庆未能租赁停车场进行使用。但根据《资产承包协议书》的约定，对原告（反诉被告）在合同履行满3年后应将停车场收回租给被告（反诉原告）及被告郭庆使用，租金双方另行协商则属于约定不明确，即如双方对租金不能达成一致，双方的租赁合同也不一定签订。而被告（反诉原告）要求租金按2008年的市场价确定，由于双方在签订《资产承包协议书》时并未对租金进行约定，同时租金的金额及支付方式属于签订合同的双方协商范畴，即该项诉讼请求不属于本院解决范围。综上，对被告（反诉原告）要求的按2008年市场价格将停车场租赁给被告（反诉原告）使用的反诉请求本院不予支持。2、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）赔偿5年的直接经济损失330000元应否支持的问题。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定：“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：……（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”本案双方在签订合同时，原告（反诉被告）未告知其与案外人龙寿林针对停车场已经签订了10年租赁合同的事实，反而在合同中约定被告（反诉原告）及被告郭庆使用写字楼3年后将停车场收回租给被告（反诉原告）及被告郭庆使用，导致被告（反诉原告）及被告郭庆不能使用停车场造成了损失，对该损失原告（反诉被告）理应赔偿，但被告（反诉原告）提供的证据不足以证明其损失，因此对该项反诉请求本院不予支持。3、被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付违约金150000元，因原告（反诉被告）在订立合同时存在过错，在实际履行合同过程中存在违约，因此对被告（反诉原告）的该项反诉请求本院予以支持。第三人陈建芬是否应当承担责任的问题。在原告（反诉被告）仅要求解除与被告（反诉原告）及被告郭庆的《资产承包协议书》，而不要求认定转租合同无效及本院认为《资产承包协议书》继续履行的情况下，第三人陈建芬作为次承租人，应按转租合同对被告（反诉原告）及被告郭庆履行交付租金的义务，对原告（反诉被告）并不负有合同义务，即第三人陈建芬在本案中对原告（反诉被告）不承担合同义务。双方在《资产承包协议书》中约定原告（反诉被告）原出租的门面由被告（反诉原告）及被告郭庆收取，该约定属于债权转让，但原告（反诉被告）未提供证据证明其转让债权已经告知原承租人（债务人），因此本案中涉及应向邮政局收取的租金，应由原告（反诉被告）收取后交付被告（反诉原告）及被告郭庆，因在本案中被告（反诉原告）及被告郭庆未进行反诉，本案中对该笔租金不作处理。被告郭庆在本案中并未提起反诉，但其以被告（反诉原告）成浩属于签订《资产承包协议书》的一方当事人，因此被告（反诉原告）成浩在本案中应承担的义务及应享有的权利，被告郭庆也同样应当承担和享有。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第六十条、第八十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）国营思茅农场与被告（反诉原告）成浩、被告郭庆签订的《资产承包协议书》有效，双方应继续履行；二、由被告（反诉原告）成浩、被告郭庆支付原告（反诉被告）国营思茅农场从2010年4月21日至2014年4月20日的租金581800元；三、由原告（反诉被告）国营思茅农场支付被告（反诉原告）成浩、被告郭庆违约金150000元；四、由被告（反诉原告）成浩、被告郭庆支付原告（反诉被告）国营思茅农场违约金50000元；上述二项、三项、四项互相冲抵后，被告（反诉原告）成浩、被告郭庆应支付原告（反诉被告）国营思茅农场租金481800元，该款于本判决生效后十日内一次性付清；五、驳回原告（反诉被告）国营思茅农场的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）成浩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费10358元，由被告（反诉原告）成浩及被告郭庆负担。反诉案件受理费4250元，由原告（反诉被告）国营思茅农场负担1650元，被告（反诉原告）成浩及被告郭庆负担2600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。审判长  罗咏梅审判员  陶永平审判员  黄 俊二〇一四年七月四日书记员  白文琳