重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初3400号原告��重庆市双安物业管理有限责任公司（统一社会信用代码91500111778484501C），住所地重庆市大足区双桥经开区双北路192号。法定代表人：李光元，系公司董事长。委托代理人：谭前锋，重庆市大足区大众法律服务所法律工作者。被告：李光福，男，1970年8月5日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区双桥经开区XX大道**号。原告重庆市双安物业管理有限责任公司诉被告李光福物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月9日立案受理后，依法由代理审判员邓俊适用小额诉讼程序于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告重庆市双安物业管理有限责任公司特别授权委托代理人谭前锋到庭参加了诉讼，被告李光福经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告重庆市双安物业管理有限责任���司诉称：原告受大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分居委托，接管了XX大道XX的前期物业服务工作，2013年7月10日补签了《物业管理委托合同》，对双方的权利和义务都作了书面约定，原告严格按照合同约定，尽心尽力为小区业主服务。2015年经多方协调，XX小区业主委员会与原告签订了一份《物业服务合同》。被告接受了原告的服务，应当按照约定给付物业服务费，被告2012年1月1日至2015年1月31日和2015年7月1日至12月底的服务费，经原告催收未果，被告仍不缴纳。为维护原告的合法权益，现起诉来院，请求判令：1、被告李光福支付所欠物业服务费5709.97元，公摊电费二次供水960元，违约金3430.02元，合计9999.99元。2、诉讼费由被告承担。被告李光福未向本院提交答辩意见。经审理查明：2013年7月10日，原告与重庆市大足区国土资源和房屋管理局��桥经开区分局签订了《物业管理委托合同》，委托原告为被告所在小区XX小区物业提供物业管理，委托管理期限为2012年7月1日至2015年1月1日。原告按照合同约定为被告所在小区提供了物业服务。双方在合同中约定：“……高层电梯楼1元/月·㎡（按建筑面积计算，含电梯年检、维保运行费），能源公摊本小区业主10元/月·㎡……高层电梯房七楼以上增收供水加压费10元/月·户……”后原告与大足区XX镇XX小区业主委员会签订了《物业服务合同》，约定原告在2015年7月1日至2016年12月30日止为XX小区业主提供物业服务。原告重庆市双安物业管理有限责任公司为XX小区提供物业服务，XX小区各业主按照住宅面积支付物业管理费。双方在合同中约定：“……代收商业电费。公摊水、电费：10元/月·户；高层电梯房七楼以上（含七楼）二次供水增收10元/月·户，物业服务费用由业主按���拥有的物业的建筑面积缴纳，具体标准如下：高层电梯住宅：二楼以上1元/月·㎡，二楼以下0.8元/月·㎡（含电梯年检、维保运行费）……未能足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，使用人应按每日千分之三的标准向乙方支付违约金……”另外，该合同还对其他事项进行了约定。原告重庆市双安物业管理有限责任公司（乙方）与大足区XX镇XX小区业主委员会（甲方）在上述合同中签字并盖章。另查明，位于重庆市大足区双桥经开区XX大道XX号附XX号1的房屋一套属于李光福所有，被告李光福系XX小区的业主，房屋建筑面积137.23平方米。被告李光福自2012年1月1日至2015年1月31日和2015年7月1日至2015年12月31日止的物业服务费、公摊费用、二次供水未向原告重庆市双安物业管理有限责任公司缴纳。为维护原告的合法权益，现原告起诉来院，请求判令：1、被告李光福支付所欠物业服务费5709.97元，公摊电费二次供水960元，违约金3430.02元，合计9999.99元。2、诉讼费由被告承担。庭审中，原告当庭表示，因计算有误，原告将诉请的物业服务费、公摊费及二次供水三项费用调整为1069.5元，另外原告当庭表示违约金请求法院酌情主张。上述事实，有原告重庆市双安物业管理有限责任公司庭审陈述、重庆市物业服务合同、公告、通告、保安巡逻表、职工考勤表等证据载卷为凭，经当庭质证，本院予以确认。被告李光福未到庭参加诉讼，无法对上述证据予以质证，视为其对自己诉讼权利的自由处分，上述证据经本院依法核实后，本院予以采信。本院认为，依法成立的合同，应受法律保护。本案中，因XX城小区开发商遗留问题，大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分局作为政府管理部门委托原告进驻小区进行前期物业管理，被告也接受了原告的服务，因此原告与大足区国土资源和房屋管理局双桥经开区分局签订的《物业管理委托合同》依法成立并有效，被告系XX小区业主，对其具有约束力。但是原告主张要求被告缴纳2015年1月1日至2015年1月31日期间的物业服务费及水电公摊费，从原告举示的证据来看，2015年1月1日至2015年1月31日这一时间段并非该合同约定的服务期间，原告提供的证据也不能证明原告在此期间为被告小区进行了物业管理和物业服务，故本院对原告要求被告缴纳2015年1月1日至2015年1月31日期间的物业服务费及水电公摊费、二次供水费的诉讼请求不予支持。原告重庆市双安物业管理有限责任公司与大足区XX镇XX小区业主委员会签订了《重庆市物业服务合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，本院予以认可。根据最高人民法院《��于审理物业服务纠纷案件具体应用法若干问题的解释》第一条之规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。上述物业服务合同中，系大足区XX镇XX小区业主委员会的意思表示，该表示真实有效，被告李光福系该大足区XX镇XX小区的业主，大足区XX镇XX小区业主委员会的意思表示必然对被告李光福有约束力，即该物业服务合同必然溯及被告李光福。被告从2015年7月1日至2015年12月31日未缴纳物业服务费和水电公摊费，该时间段为合同约定的服务期间，所以被告应当支付该期间的各项物业费用。关于物业服务费和公摊费。支付物业服务费是业主的基本义务，也是物业管理服务机构为业主提供必要服务和正常运转的基本保障。根据双方签订的合同，双方对物业服务费的标准作了明确约定，原告重庆市双安物业管理有限责任公司向被告提供物业服务，被告应支付相应的物业服务费。本案中，原告重庆市双安物业管理有限责任公司作为被告小区的物业管理单位，已按照合同履行了义务，向被告李光福提供了物业服务，被告李光福也应当按照合同约定履行交纳物业服务费的义务。根据合同的约定，被告李光福应缴纳物业服务费，但是被告李光福2015年7月1日至2015年12月31日止一直不履行付款义务，应当承担违约责任。被告李光福的房屋为普通住宅，所属楼层为13层，虽然其建筑面积为137.23平方米，但是原告诉请的面积为132.79平方米，是原告权利的自由处分，根据合同约定的收费标准，被告李光福共计应缴纳物业服务费用为796.74元（1元/月·平方米×132.79平方米×6月），公摊费用为60元（10元/月×6月），二次供水60元（10元/月×6月），合计916.74元，但是原告重庆市双安物业管理有限责任公司诉请的各项金额共计为1069.5元，超出了应收的费用，本院不予支持。所以本院对原告诉请的物业服务费、公摊费和二次供水费调整为916.74元。关于违约金，按照合同约定的违约条款，被告李光福当月未缴纳的物业费用每日的违约金按照3‰计算，本院根据被告未缴纳的物业服务费金额以及原告主张权利的时间，酌情调整为150元。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百五十七条第一款、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：被告李光福于本判决生效起三日内支付原告��庆市双安物业管理有限责任公司2015年7月1日至2015年12月31日止的物业服务费、公摊费用和二次供水费共计916.74元，违约金150元，合计1066.74元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（已减半），由被告李光福负担。本判决为终审判决。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  邓俊二〇一六年六月十二日书 记 员  唐巧