河北省唐山市路南区人民法院民 事 判 决 书（2014）南民再（重）字第12号原审原告张某某，女，1948年12月21日生，汉族，唐山市机械供销公司退休工人，现住唐山市路**。委托代理人李某（系张某某之夫），1947年6月26日生，汉族，唐山市粮运退休工人，住唐山市路**。委托代理人赵某某，男，1951年3月18日生，汉族，现住唐山市开平区。原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司，住所地唐山市路**南新道（路南区房管局内）。法定代表人魏长利，该公司董事长。委托代理人曹某某，该公司法律顾问。委托代理人王某某，该公司办公室主任。原审原告张某某与原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2010年1月21日作出（2009）南民初字第1070号民事判决，张某某不服向唐山市中级人民法院提起上诉，唐山市中级人民法院于2010年4月29日作出（2010）唐民三终字第230号民事裁定，裁定撤销原判，发回重审。本院于2010年12月31日作出（2010）南民初（重）字第1164号民事判决，张某某仍不服向唐山市中级人民法院提起上诉，唐山市中级人民法院于2011年12月7日作出（2011）唐民三终字第135号民事判决。唐山市南方房地产开发经营有限责任公司不服，向河北省高级人民法院申请再审，河北省高级人民法院于2012年6月23日作出（2012）冀民申字第1231号民事裁定，指令唐山市中级人民法院再审。唐山市中级人民法院于2012年7月24日作出（2012）唐民再终字第126号民事裁定，发回本院重审。本院于2013年5月29日作出（2012）南民再字第31号民事判决，原审原告张某某不服该判决，向唐山市中级人民法院提出上诉。唐山市中级人民法院于2013年12月9日作出（2013）唐民三终字第372号民事裁定，撤销本院（2012）南民再字第31号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原审原告张某某的委托代理人李某、赵某某，原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司的委托代理人曹某某、王某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，被告方于2005年9月4日制定了《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》，确定了房屋拆迁补偿的原则、办法、标准、补偿安置的方式、搬迁过渡的方式等内容。依据该方案，2005年10月25日，原被告签订了《房屋拆迁补偿、安置协议书》，协议书约定，被拆迁人选择产权调换方式安置，拆迁人付被拆迁人房屋评估作价补偿费、附属物补偿费、土地使用权补偿费等款项，拆迁人为被拆迁人产权调换位置达北三期新建楼房小区B1-70平米房产，搬迁过渡方式为自行过渡，过渡期限2005年9月26日至2007年3月25日，共计18个月，临时安置补助费每平米每月8元。如拆迁人原因不能按时入住，过渡费按《唐山市城市房屋拆迁管理条例》有关规定计算，补偿安置明细表中“有证房屋及土地作价”系按房屋建筑面积乘以2360元乘以1.3（上浮30%）计算。达北三期新建楼房竣工验收后，2007年11月14日，双方签订《房屋拆迁补偿安置协议书》，该协议确定了安置房屋的具体座落、购房总价款；按实际过渡期限28个月结算了临时安置补助费，对延长期间的过渡费依据《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》第二十九条第一项的规定，按50%增加了延期期间的安置补助费；并约定结清房款后办理入住手续。签订协议后双方按协议约定履行了各自的义务。上述事实有原被告提交的有效证据及当事人陈述所证实。原审认为，原告对被告制定的《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》确定的补偿办法和标准等均无异议。依据该实施方案原被告双方签订的《房屋拆迁补偿、安置协议书》，系双方真实意思表示，未违反法律规定，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人依据协议书的内容，履行了各自的义务。原告认为被告未按实施方案确定的办法和标准与原告签订补偿、安置协议，主张原告主正房所占土地应当按照每平方米800元乘以1.3进行补偿，原告房屋1.6米勒角面积土地面积应按照主正房建筑面积的补偿标准予以补偿。原告该项主张和请求系对实施方案补偿办法的错误理解。《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》确定：“两证齐全的房屋及其房屋所占土地面积（按房屋外墙勒角水平距离1.6米计算，但不超过土地证标记的范围）按房地产市场评估价格予以补偿。”房地产市场评估价格体现了房地产合一的价值，被拆迁房屋的房地产价值系地上建筑物（房屋）及其所座落的土地（含房屋外墙勒角水平距离1.6米面积）复合为一体的市场评估价值，不是对地上建筑物（房屋）及房屋所占土地分别作价补偿。房地产市场评估价格是以房屋的建筑面积为计算单位，故按照房地产市场评估价格补偿原告有证房产（主正房）的价值应为房屋建筑面积乘以房地产评估每平米单价2360元。故双方协议中执行的补偿标准及计算并无错误，原告主张被告少置换房屋面积，多收原告房款的事实，不能成立。原告请求法院判令被告补足少置换的房屋面积或折价补偿，退回多收房款，依法应不予支持。原告主张被告延期交付房屋，要求赔偿租房损失。按2005年10月25日双方签订的协议，双方约定的过渡期限是18个月，至2007年3月25日止，被告于2007年11月中旬交付房屋，虽然延长了8个月的过渡期，但被告已经依据《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》的规定，按50%增加了延期期间的安置补助费并已履行完毕。故原告要求赔偿房租损失，理据不足，本院不予支持。双方拆迁安置补偿协议未约定办理房屋两证的时限，被告未办理房屋两证不属于违约行为。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该解释将其调整的范围明确限定为商品房买卖（包括商品房预售和商品房现售）行为。本案涉及的房屋为拆迁安置房屋，应当不适用该解释，故原告主张依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，由被告承担逾期办理两证的违约责任，本院不予采纳，原告请求判令被告支付逾期办理两证违约金，无法律依据，依法应不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。本院再审过程中，原审原告张某某诉称，原告因达北三期平改，接受了被告“唐山市达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案”。因《中华人民共和国城市房地产管理法》的相关规定，确定的补偿标准主正房砖木2033-2370元／平方米，砖混结构2350-2420元／平方米。土地补偿，划拨土地按800元／平方米补偿，并与被告签订了补偿安置协议。原告认为其与被告签订的2005年和2007年两份《房屋拆迁补偿、安置协议书》不具有真实性和合法性，被告未按相关的拆迁规定对原告的房屋进行分户评估来确定补偿金额，对当事人的外墙勒角和主正房所占用的土地没有依法进行补偿，该补偿金额是被告虚构的，没有依据，且2005年的协议是因断水、断电、原告受到了胁迫没办法签订的，后自觉上当受骗，上访至2008年；拆迁过渡期28个月超过《河北省城市房屋拆迁管理实施办法》中过渡期不超二年的规定，系违法的。现原告提起诉讼，请求法院判令被告补偿原告面积46.6平米，返还多收房款40200元，赔偿原告损失16000元，按照房款的总额以银行同期贷款利率的两倍为标准支付违约金至被告向原告交付房屋权属证书之日止。原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司辩称，1.唐山市南方房地产开发经营有限责任公司与原告订立的房屋拆迁补偿安置协议合法有效且双方已实际履行。2.被拆迁房屋所占用的土地面积既包括房屋本身所占用的土地面积，也包括外墙勒角水平距离1.6米之内的土地面积，且已经计算在内，不存在另行补偿问题。3.唐山市南方房地产开发经营有限责任公司不存在迟延交房问题。4.唐山市南方房地产开发经营有限责任公司不存在权属证书违约问题。综上所述，原告的诉讼请求没有事实理由和法律依据，请人民法院依法驳回原告的请求。根据当事人的诉辩意见，征得各方当事人的同意，确定本案的争议焦点是：一、原审原告主张原审被告补偿房屋面积差额（房屋外墙勒角1.6米所占用面积未给予补偿；该房屋主正房所有权证确定的面积所占土地应给予补偿）是否有事实和法律依据；二、原审原告主张原审被告返还多收房款是否有事实和法律依据；三、原审原告主张原审被告赔偿原审原告损失是否有事实和法律依据；四、原审原告主张原审被告按房款的总额以银行贷款利率的2倍支付违约金至交付房屋权属证书之日是否有事实和法律依据。围绕争议焦点原审原告张某某提供了如下证据：证据一、身份证，证明原告是中华人民共和国合法公民。证据二、房屋所有权证书，证明房产证和土地证是原告法定的合法资产。证据三、路南区达北三期改造房屋拆迁实施方案，证明涉案的房屋和所占土地是分别补偿的，前提是补偿标准与建房的评估报告相一致，反之，该方案具有欺骗性。证据四、房屋拆迁许可证1份，证明房屋建筑面积与占地面积相一致，不存在勒角面积也包含其中，被告没有拆迁资质涉嫌违法。证据五、2005年拆迁补偿安置协议书1份、明细表1份，证明2005年补偿明细表没有经法定必须的评估机构进行评估，补偿范围、补偿金额是被告单方计算的，因此原告知道被欺骗才上访，被告没有按照补偿方案给予补偿。证据六、政府直管旧工房出售办法，证明政府规范规定平房的占地面积按建筑物和宅院的实际占地面积计算。证据七、开发商补偿列表1份，证明被告在补偿时丢漏了有证房屋的占地面积和勒角面积。证据八、勒角平面图和房屋平面图，证明勒角面积是主正房外墙延伸的1.6面积，属于主正房的建筑面积，按主正房标准予以补偿。证据九、按《实施方案》计算的补偿明细表，证明被告少补了原告安置的面积。证据十、法律规范，证明被拆迁的房屋补偿分两大部分，一是对房屋本身的补偿，二是对房屋所占土地的补偿。证据十一、通知1份，证明到2007年11月因原告上访，被告在住房未竣工便要求原告办理入住抽签手续，逾期视为放弃抽签的权利，具有胁迫性。证据十二、银行贷款年利率表，证明2007年银行贷款利率7.56元／年。（以上证据均系复印件）原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司对原审原告张某某提交证据的质证意见是：对证据一、二，真实性均无异议。对证据三，真实性无异议，证明目的有异议。拆迁实施方案是严格按照市政府的规定以及双方订立的拆迁协议履行，其中对于两证齐全房屋其主正房所占用土地面积是按照房地一体的市场价格予以补偿，计算单位以建筑面积为计算单位。对于院内没有权属证书的房屋，即倒座是按照重置价格予以补偿。对于院内剩余土地是按照取得方式予以补偿。对证据四，真实性无异议，证明目的有异议。对证据五，真实性无异议，证明目的有异议。对证据六，证明目的有异议，实际补偿标准按照拆迁实施方案进行。对证据七，真实性无异议，该核算明细表是双方真实意思表示。对证据八，勒角平面图是原告自身书写，不能作为证据使用，房屋平面图应按照原告土地证登记的为准，但被告已经按照规定悉数予以补偿。对证据九，有异议，是原告自身书写。对证据十，不能作为证据使用。对证据十一，真实性无异议，但该证据是被告严格按照规定向原告发出的告知通知。该通知是公平合理的，不存在原告主张的胁迫性。对证据十二，不能作为证据使用。围绕争议焦点，原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司提供了如下证据：证据一、2005年拆迁协议及核算表，证明原告方同意该房屋被拆迁，同时对房屋的补偿价格进行了认同，该协议是双方真实意思表示，且不违背法律强制规定。证据二、2007年回迁入住补偿协议书及核算明细表，证明原告方对房屋拆迁及补偿标准进行了进一步的确认，包括对补偿款的确认，同时对临时安置费进行了新的约定，该协议是双方真实意思表示。证据三、四、平房房本及土地本，证明被拆迁房屋的基本状况。证据五、听证通知书1份，证明被告方对被拆迁房屋、被拆迁范围、被拆迁事项已履行了告知程序。证据六、达北三期拆迁补偿及安置实施方案，证明主正房、厢房倒座、土地补偿系分别补偿，同时证明两证齐全的房屋及其土地（包含外墙勒角1.6米）是以房地产市场价格统一补偿，也就是说评估公司评估的房地产的市场价格包含了外墙勒角的1.6米，剩余土地是按照房屋重置价格补偿，且应扣除外墙勒角1.6米。证据七、房屋拆迁许可证，证明原告拆迁行为合法。证据八、价格评估报告，证明被告委托了有资质的公司对被拆迁房屋进行了抽户评估，并确定了房地产价值。证据九、第115号价格认证报告，证明原告方的房屋户型包括面积已经经过合法程序进行了确认，评估公司根据房屋户型进行抽样评估符合法律规定。证据十、房屋拆迁条例，证明被告的拆迁行为及补偿标准符合法律等规定。证据十一、唐山市住房保障和房产管理局关于李殿平请求书面解释《唐山市城市房屋拆迁管理条例》第二十八条（一）款的求助函的答复意见，证明原告的房屋补偿并未侵害其利益。证据十二、建筑工程验收报告，证明被告交付的房屋符合验收标准。证据十三、唐山市诚信房地产评估有限公司出具的证明1份，证明评估公司对原告方房地产的评估价格包含了外墙勒角水平距离1.6米的土地价值。证据十四、居民代表选评估公司材料1份，证明选择评估公司进行了合法的告知程序，居民代表已认同。原审原告张某某对原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司提交证据的质证意见是：对证据三、四、六、十无异议；对其余证据有异议。对证据一，违反法律规定，因补偿标准必须以具有房地产评估资格的评估单位作出评估报告为准，并且是分户的评估报告，以评估结果为补偿的法律依据，而2005年的协议补偿标准里面没有法律依据，是被告自己算出来的，而且签协议时是先签字，后填的数字。所以协议和核算表都不具有真实性、合法性。对证据二，没收到过这份实施方案。协议不具有真实性。对证据五，与本案无关。没接到过这个通知。诉请与听证通知书之间没有关系。对证据七，真实性、合法性、关联性有异议。原告没收到应该收到的文件，违反法律规定。本案在没有形成诉讼之前，原告没见过这份拆迁许可证。且拆迁许可证不能证明原告的诉讼主张。与本案无关联性。对证据八，我的名字不是我签的字。对真实性、合法性、关联性有异议。根据法律规定，评估报告应当由具有相关资质的单位进行评估，这里边没有评估单位资格证书，也没有评估师的职业证书，无法证明合法资质。根据唐山市拆迁条例第16条规定，价格报告应当由专职注册房地产评估师签字，这里面没有评估师签字。根据第18条规定，被告应当向原告送达分户的估价报告。本案被告没有送达，违反了法定程序。根据第17条规定，价格估价机构应当由原告选择。由被告提供单位，但是本案剥夺原告选择权，违反了法定程序。根据第19条规定，拆迁的估价时间为拆迁许可证颁发之日。颁发拆迁许可证时间为2005年9月26日，本案是2005年5月4日估价的房子，没有拆迁许可证评估无效，违反法定程序。这份估价报告只针对达北小区9户报告，不能体现原告分户价值，且估价的不是原告的房屋，所以报告不具有关联性，是虚假的。根据建设部城市房屋拆迁指导意见第15条，估价应做好查勘笔录，双方签字认可。但是至今我们也没见过影像资料，被告也没提交有原告签字的查勘笔录。对真实性、合法性、关联性提出异议。被告没有按照市人大地方性法规的规定，给予当事人复议的权利。对证据九，没看见原件，认为不具有关联性。因为评价的内容是达北二期的住宅，与本案拆迁的地点、楼号、面积完全不符。且评估应当是有资格的单位评估。与本案争议焦点无关。对证据十一，住建局没有对地方性法规解释权。请示报告内容不合法。人大常委会未作出立法性解释，与本案无关联性。对证据十二，与本案无关联性。只评估了一栋楼的价格，且不是同一期工程，没有可比性。主要违反了唐山市住宅工程质量验收分户管理暂行办法，必须有分户的评估报告。对证据十三，解释没有根据。根据建设部的房产估价指导规范和房产估价指导意见，对真实性、关联性、合法性有意见。应当有单位负责人签字。勒脚和勒角是两个概念。对证据十四，没参加过选代表这件事。按照拆迁条例规定，应当通知到有利害关系的人，没有关联性。再审查明的事实与原审基本一致，本院再审查明，2005年原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司进行路南区荷花坑区域三期平房改造项目建设，于2005年9月4日制定了《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》，该方案涉及补偿原则、补偿办法、补偿标准、补偿安置方式、搬迁过渡方式等内容。2005年10月23日，原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司与原审原告张某某签订了拆协字（2005）第122号《房屋拆迁补偿、安置协议书》，经双方协商同意，就调换方式、调换位置、房屋评估作价补偿费、附属物补偿费、土地使用权补偿费、搬迁过渡方式、过渡期限、临时安置补偿费等内容进行了约定。2007年11月14日，原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司与原审原告张某某签订了拆协字（2007）第122号《房屋拆迁补偿、安置协议书》，经双方协商同意，就房屋产权调换位置、建筑面积、购房总价款、搬迁过渡方式、过渡期限、临时安置补助费等内容进行了约定，且约定结清房款后，办理入住手续。协议签订后，双方按约定履行了各自的义务。上述事实有《2005年房屋拆迁补偿、安置协议书》及核算表、《2007房屋拆迁补偿、安置协议书》及核算明细表、《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》等证据证实，本院予以认定。本院再审认为，原审原告张某某与原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司依据《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》签订的拆协字（2005）第122号、拆协字（2007）第122号《房屋拆迁补偿、安置协议书》系双方真实意思表示，未违反法律规定，且双方当事人已按协议约定的内容履行了各自的义务，该协议书合法有效。原审原告张某某主张原审被告唐山市南方房地产开发经营有限责任公司补偿其房屋面积差额46.6平米，返还多收房款40200元，《唐山市路南区达北三期改造房屋拆迁补偿安置实施方案》确定：“两证齐全的房屋及其房屋所占土地面积（按房屋外墙勒角水平距离1.6米计算，但不超过土地证标记的范围）按房地产市场评估价格予以补偿。”房地产市场评估价格体现了房地产合一的价值，被拆迁房屋的房地产价值系地上建筑物（房屋）及其所座落的土地（含房屋外墙勒角水平距离1.6米面积）复合为一体的市场评估价值，不是对地上建筑物（房屋）及房屋所占土地分别作价补偿。房地产市场评估价格是以房屋的建筑面积为计算单位，故双方协议中执行的补偿标准及计算并无错误，原审原告主张原审被告少置换房屋面积、多收房款的事实，不能成立，故原审原告的该项请求依法不予支持。原审原告主张其在签订2005年、2007年拆迁补偿、安置协议时受胁迫，但无证据证明，本院不予确认。原审原告主张过渡期超过二年，系违法行为，因迟延交付房屋八个月，致使其受到损失16000元，因双方签订的房屋拆迁补偿、安置协议书已实际履行，不存在违约违法事宜，就其损失亦未提交证据，故原审原告的该项诉请，本院不予支持。原审原告主张按照房款的总额以银行同期贷款利率的两倍为标准支付违约金至原审被告向原审原告交付房屋权属证书之日止，因双方拆迁安置补偿协议未约定办理房屋两证的时限，原审被告未办理房屋两证不属于违约行为，故原审原告的该项诉讼请求，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第二百零一条、《中华人民共和国民法通则》第五条、《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原审原告张某某的诉讼请求。案件受理费1205元，由原审原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按双方当事人的人数提出副本，上诉于河北省唐山市中级人民法院。审 判 长  徐鹏程审 判 员  汪素兰代理审判员  刘晓杰二〇一四年七月十八日书 记 员  陈倩倩