福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第637号原告福建省建闽工程技术学校，住所地福州市闽侯县。法定代表人张蓓，总经理。委托代理人杜兴，福建远东大成律师事务所律师。被告福建京浪教育科技有限公司，住所地福州市仓山区。法定代表人林有福，总经理。委托代理人柯祥春、黄少珠，福建大佳律师事务所律师。被告程文新（公民身份号码：3501031955********），男，1955年7月3日出生，汉族，住福州市台江区。委托代理人余忠勇，福建大佳律师事务所律师。原告福建省建闽工程技术学校（下称“建闽学校”）诉被告福建京浪教育科技有限公司（下称“京浪公司”）、程文新租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月13日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告建闽学校委托代理人杜兴、被告京浪公司委托代理人柯祥春、被告程文新委托代理人余忠勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建闽学校诉称，原告和被告京浪公司于2010年11月17日经友好协商签订了《合作办学协议》即租赁协议，原告（乙方）向被告京浪公司（甲方）承租位于福州市仓山区盖山镇齐安路756号校区，用于民办学校的教育办学。上述协议履行至2012年11月9日，经双方协商，重新签订了新的《合作办学协议》，协议约定：甲方提供部分教学资源供乙方使用，对校区的教育资源享有统筹管理权；甲方向乙方收取租金，即教育资源使用费包括学生的住宿费和综合资源管理费。综合资源管理费包括：物业管理、教室使用、运动场所使用、办公室以及后勤配套设施、校区安全保卫工作等。学生住宿费每间按5875.00元／年基数收取，教室、办公室等综合资源管理费按每年每人550元基数收取。乙方应于每年度4月15日之前确定学生人数，每年9月20日之前向甲方交纳学生住宿费和综合资源管理费。合作期限从2013年8月1日到2014年7月30日。乙方在本合同签订之日起7日内向甲方支付30%的押金（乙方于2011年已支付押金12万元整，不再另行支付）。协议签订后，2013年4月，原告与被告京浪公司确认2013-2014学年原告按照200名学生的标准向被告京浪公司继续承租。2013年6月4日福建财茂工业技术学校（以下简称财茂学校）管委会（由被告京浪公司和财茂学校组建，以下简称管委会）书面要求原告“必须在6月20日前向管委会预交2013-2014新学年租金总额的30%，超过规定交款时间，管委会一律视为不再续租处理，另行外租”。原告为了能够继续办学，于2013年6月24日按照被告京浪公司指示将108000元支付到被告程文新（管委会负责人）个人银行账户。2013年8月，原告在招录新生和老生暑假返校时，被告京浪公司以原告拖欠费用为由，将宿舍、教室和办公室关闭。被告京浪公司和管委会主任程文新还以原告开办的美容美发专业影响财茂校区整体布局为由，严禁原告办理美容美发专业。此后，二被告又以原告办学规模仅200名学生未达到300名为由，下令摘除了原悬挂在财茂校区大门的校牌。原告为此多次找二被告协商，均被拒绝。以上种种原因，导致原告新、老生源全部流失。2013年9月8日，被告京浪公司和财茂学校共同署名向原告发出确认函，单方私自提高租金标准和承租人数，要求2013-2014学年原告须按照300名学生的标准继续承租，将租金总额增加到569250元。按照《合作办学协议》的约定，原告仅需按200名学生的标准向京浪公司支付年度租金总额345000元。被告京浪公司违约要求原告多支付224250元租金，是原告无法接受的，被告京浪公司的根本性违约行为导致原告无法继续承租。为了能够妥善处理双方的租赁纠纷，原告多次找被告京浪公司和程文新协商，并分别于2013年9月10日、22日向被告京浪公司和管委会发出《协商函》和《通知函》，以及于2013年9月29日委托律师向被告京浪公司发出《律师函》，指出并告知因被告京浪公司的根本性违约行为导致协议无法继续履行，解除《合作办学协议》，要求退还押金120000元和预交的租金108000元，并向原告开具租金发票，其余损失等由双方友好协商解决。二被告答复，如果原告继续承租办学，同意按照200名学生标准收租，但原告必须开展除美容美发之外的教育专业方能续租；如不继续承租，则要向被告支付300名学生的全年度租金总额569250元。综上所述，二被告擅自摘取原告校牌、提高租金标准、关闭教室宿舍、干涉原告自主教育办学等根本性违约行为，导致原告无法继续办学，损失惨重。故原告诉至本院。原告请求：1、确认原告和被告京浪公司签订的《合作办学协议》已解除；2、被告京浪公司和被告程文新承担连带责任，共同退还原告预缴的租金108000元；3、被告京浪公司退还原告的租赁押金120000元；4、被告京浪公司赔偿原告直接经济损失760564元，包含：招生费用支出140564元，免学费补助金520000元，校企合作补助费100000元；5、被告京浪公司立即向原告开具金额为786000元的租金发票；6、本案的工商查档费50元和诉讼费等全部由二被告承担。原告向本院提交了以下证据材料：1、2010年11月17日《合作办学协议》；2、2012年11月9日《合作办学协议》；证据1、2共同证明原告和被告京浪公司存在租赁合同关系，并书面约定了双方权利义务。3、福建省民政厅关于同意福建省建业技术学校更名为福建省建闽工程技术学校的批复，证明福建省建业技术学校更名为福建省建闽工程技术学校。4、《合作协议》（复印件），证明财茂学校和被告京浪公司成立管委会，共同管理原告承租的教室、办公室和宿舍。被告京浪公司的林友福为管委会副总经理，程贞铨为管委会主任。5、管委会通知；6、京浪公司的通知；7、京浪公司和财贸学校的确认函；证据5、6、7共同证明：1、2013年6月被告京浪公司违约，强行要求原告提前支付108000元租金到被告程文新个人银行账户，约占2013-2014新学年租金总额的30%；2、被告京浪公司单方提高租金标准，增加承租的学生人数的根本性违约行为导致《合作办学协议》无法履行。8、协商函、通知函、律师函；9、国内特快专递邮件详情单；证据8、9共同证明原告分别于2013年9月10日、22日向被告京浪公司和管委会发出《协商函》和《通知函》，于2013年9月29日向被告京浪公司发出《律师函》，告知并指出因被告京浪公司的根本性违约行为导致协议无法继续履行，解除《合作办学协议》，要求退还押金120000元和预交租金108000元，并向原告开具786000元的租金发票，其余损失由双方友好协商解决纠纷。10、关于要求福建省建闽工程技术学校在管理软件中及时做好学生退（转）学处理的通知，证明因被告的违约行为导致原告无法继续办学。11、关于公布福建省技工院校2013年秋季招生专业的通知；12、关于公布福建省技工院校2012年秋季招生专业的通知；证据11、12共同证明原告具备办理美容美发的教学资质。13、内资企业登记基本情况表；14、工商查询打印费发票；证据13、14共同证明被告京浪公司的主体资格基本信息及原告支付的工商登记查询打印费50元。15、闽人社审准字（2011）第260号文件，证明被告程文新系财茂学校法定代表人，系校管委会负责人。16、学平险个人保险凭证一张，证明原告2012级新生共248人。17、福建省建闽工程技术学校2013年度秋季招生费用支出汇总表；18、福建省建闽工程技术学校四月至七月招生人员工资发放表；19、报销凭证（含票据）；证据17、18、19共同证明原告2013年度秋季招生支出费用共计140564.10元。20、照片（冲洗照片7张、纸质打印照片1张），证明1、二被告违约摘取原告校牌；2、被告京浪公司已将原告承租的校舍等出租给第三方使用。21、录音光盘；22、录音内容笔录；23、国电信通话语音清单（2013年9-10月）；证据21、22、23共同证明1、因被告京浪公司的违约行为导致原告无法继续办学；2、二被告拒绝原告办理美容美发教育专业。24、校企合作协议书，证明被告京浪公司的违约行为给原告造成了巨大损失。被告京浪公司辩称，一、诉讼请求部分：1、同意解除双方签订的《合作办学协议》；2、由于原告违约导致合同解除，故原告预缴的租金108000元不予退还；3、由于原告违约导致合同解除，故原告租赁押金120000元不予退还；4、原告所称的损失760564元没有事实与法律依据，没有证据支持，不予赔偿；5、原告要求开具786000元的租金发票没有事实与法律依据，没有证据支持，应当予以驳回；6、本案的工商查档费50元和诉讼费均应由原告自行承担。二、抗辩事实和理由：1、原告称“2013年4月原告与京浪公司2013－2014学年原告按照200名学生的标准向京浪公司继续承租”，不属实，双方在合同中对于学生人数为300名约定非常清楚，双方从未形成任何新的约定将学生由300名变更为200名；2、原告称“京浪公司以原告拖欠费用为由，将宿舍、教室和办公室关闭”不属实，被告京浪公司未有前述行为；3、原告称“二被告以原告办学规模仅200名学生未到300名为由，下令摘除原悬挂在财茂校区大门的校牌”，被告京浪公司根本不知道原告所谓的校牌情况；4、原告称“以上种种原因，导致原告新、老生源全部流失”，实际情况是原告由于自身办学上的原因，早已将其学生转（卖）给了闽江学院；5、原告称“2013年9月8日，京浪公司和财茂学校共同署名向原告发出确认函，单方私自提高租金标准和承租人数，要求2013-2014学年原告须按照300名学生的标准继续承租，将租金总额增加到569250元”，实际上系财茂学校于2013年9月1日在原租金标准的基础上递增了京浪公司10%的租金，故根据被告与原告签订的《合作办学协议》第二条“校区住宿费如有调整，乙方应服从调整”的约定，被告上调了原告10%的租金标准。综上，被告认为，原告的起诉没有事实及法律依据，证据不足，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。被告京浪公司向本院提交证据材料：1、财贸学校与被告京浪公司的《场所租赁合同》，证明《场所租赁合同》第三条约定：租金第一次递增时间为2013年9月1日，递增标准为10%。2、照片6张，证明被告京浪公司租给原告建闽学校的学生宿舍、教室目前仍空置着。3、福建省人力资源和社会保障厅关于福建省建闽工程技术学校的登记情况，证明建闽学校得办学类型只有：数控机床加工、电子器件、市场营销、计算机网络技术、多媒体技术应用专业，而没有美容美发类型。4、欠款付款通知、欠条、借条（均为复印件），证明原告建闽学校目前尚欠被告京浪公司巨额款项未还清。被告程文新辩称：本案系原告与被告京浪公司间因履行《合作办学协议》而产生的纠纷，程文新不是前述协议当事人。虽然原告有一笔款项汇入程文新名下，但是被告京浪公司给予了确认。故程文新与原告、被告京浪公司之间履行前述协议没有任何关系，不是本案适格的被告。请求法院驳回原告对程文新的起诉。经原告申请，本院依法组织原、被告至福建京浪教育科技有限公司财茂校区就原告提交的于2013年11月拍摄照片现场（即证据20中冲洗照片7张）进行现场勘验比对结果：原告与被告京浪公司签订的《合作办学协议》约定的应由被告京浪公司提供给原告的作为学生宿舍的2号楼4层中，外向靠大门一侧16间已提供他人住宿，14间尚未住宿。靠食堂烟囱一侧14间宿舍已提供他人住宿，16间尚未住宿；陶帝楼二层第4、6、7教室已为他人使用；校外未悬挂原告建闽学校校牌；原告提交的证据20中照片6、7所涉教室已被福建生物工程职业技术学校作为缴费处使用。经庭审质证和审查，本院分析认证如下：关于原告证据。二被告对证据1－3、5-10的真实性、合法性、关联性均无异议；对证据11-16、24真实性无异议，本院予以确认。证据4没有原件，本院不予确认。证据17-19系原告建闽学校单方制作提供，二被告不予认可且无其他证据佐证，本院不予确认。证据20冲洗照片7张，经与现场比对，确为现场拍摄，真实性本院予以确认；打印照片1张，因现未能进行比对，真实性本院不予确认。证据21、22、23，被告对真实性有异议，认为录音未经被录音者同意。证据21、22不具有合法性，且无法确认是否为原告所列的被录单者所陈述，故不能作为本案认定事实的依据；证据23系打印清单，无法证明真实性且无法证实与本案存在关联性，故不能作为本案认定事实的依据。关于被告京浪公司证据。原告对被告提交的证据1真实性有异议，但未能提交反证，该证据真实性本院予以确认，但根据原、被告签订的《合作办学协议》约定，租金年增率应以被告京浪公司与财茂公司签订的协议为准，故证据1所涉被告京浪公司与财茂学校签订的协议与本案不具关联性，不能作为本案认定事实的依据；证据2，因现有无证据确认照片的拍摄时间、地点，故真实性无法确认，不能作为本案认定事实的依据；对证据3真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以确认；对证据4真实性、合法性、关联性有异议，因该证据未加盖原告公章，且与本案无关，故本院不予以采纳。关于本院组织现场勘验确认情况，原、被告双方均无异议，可以作为本案认定事实的依据。根据本案现有证据，本院确认以下事实：2010年11月17日，福建省建业技术学校（现已更名为福建省建闽工程技术学校，即本案原告）作为乙方与被告京浪公司（甲方）签订《合作办学协议》，约定甲方将位于福州市仓山区盖山镇齐安路756号校区的部分办学资源（包括宿舍、食堂、教室、图书馆、医务室等教育、生活设施）提供原告使用，并提供相关物业管理、安全保卫、后勤保障等服务，甲方向乙方收取教育资源使用的费用；乙方于2011年9月安排300名以上学生入住甲方提供的上述校区；学生住宿费为950／1100元／年每生，综合资源管理费为500元／年每生；乙方支付30%押金后协议生效。2012年11月9日，原告与被告京浪公司签订新的《合作办学协议》，约定：被告提供部分教学资源供原告使用，并向原告收取教育资源使用费；原告在向被告支付相应的教育资源使用费后，使用相应规模的教育资源，原告应于每年度4月15号之前确定学生人数；被告有权向原告收取教育资源使用费，包括学生的住宿费和综合资源管理费。综合资源管理费包括：物业管理、教室使用、运动场所使用、办公室以及后勤配套设施、校区安全保卫等。学生住宿费每间按5875.00元／年基数收取，教室、办公室等综合资源管理费按每年每人550元基数收取。原告根据被告与财茂公司签订协议的年递增率结算为准支付教育资源费给被告。校区住宿费如有调整，原告应服从调整；被告先给原告暂定在2#4层合计300人住宿、教学等设施，包括免费提供3间的员工宿舍。如有调整原告应服从校区整体安排；原告在合同签订之日起7日内向被告支付30%押金（原告已于2011年支付押金120000元，不再另行支付），每年9月20日之前向甲方交纳学生住宿费和综合资源管理费；合作期限从2013年8月1日到2014年7月30日；被告同意原告在校区门口及校区内悬挂校牌校标；原告与被告京浪公司于2011年签订的合作办学协议执行至2013年7月30日止。2013年8月28日，被告京浪公司向原告发出《通知》，内容：“福建京浪教育科技有限公司已收到福建建闽工程技术学校2013年8月到2014年7月的合作办学协议中学生宿舍住宿费十万零八千元整（约总额的百分之三十）。该款项已于六月份打入单位指定帐户之一（帐户名：程文新）”。2013年9月8日，被告京浪公司与福建省财茂工业技术学校共同发出《确认函》，内容：“福建省建闽工程技术学校：你校2013-2014学年300名学生的住宿安排在2号楼4层共60个房间（每间按照5人计算）；教室安排在陶帝楼二层（第4、6、7号教室）；办公室安排在1号楼1层共2个房间；上述教室和办公室面积合计300平方米，年度租金总额为569250元，并于2013年6月收到租金预付款108000元，其余租金于2013年月日前汇至如下指定账户：户名：福建财茂工业技术学校；账号：14×××02；开户银行：闽侯县工商行营业部”。2013年9月10日，原告向被告京浪公司发出《协商函》，以被告京浪公司存在单方提高学生人数、提高租金标准、不同意原告举办美容美发培训、不予安排2012级学生入住、长期拖欠租金税票等违约行为，要求被告京浪公司退还押金及预付租金108000元。同年9月20日，原告向被告京浪公司发出《通知函》，以被告京浪公司根本性违约，致使《合作办学协议》无法履行，要求解除协议，并退还押金120000元及预付的租金108000元。9月29日，原告委托福建远东大成律师事务所律师向被告京浪公司发出《律师函》，要求被告京浪公司在2013年10月10日前向原告退还租赁押金120000元及预付租金108000元，并开具租金发票。对上述三份函件，被告京浪公司均未答复。2013年11月，原告与被告京浪公司签订的《合作办学协议》中约定的应由被告京浪公司提供给原告的作为学生宿舍的2号楼4层中，部分宿舍已提供他人住宿；陶帝楼二层第4、6、7教室已为他人使用；校外未悬挂原告建闽学校校牌。本院认为，原告与被告京浪公司签订的《合作办学协议》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应按协议约定履行义务。原告诉请确认《合作办学协议》已解除，被告京浪公司亦同意解除合同，故本院支持解除《合作办学协议》。本案原、被告争议的焦点为原告2013-2014年度提供的学生人数为200名还是300名。根据2012年11月9日《合作办学协议》约定“乙方应于每年度4月15日之前确定学生人数；甲方先给乙方暂定在2#4层合计300人住宿、教学等设施”，庭审中，原告未提交证据证实其于2013年4月15日前已向被告京浪公司确定学生人数调整为200名，被告京浪公司所提交证据不足以证实双方已确定学生人数为300名，故双方在学生人数产生争议且未协商一致情况下，致使合同无法继续履行，原告与被告京浪公司均有责任，但不能以此认定原告与被告京浪公司该存在违约行为。故原告诉请被告京浪公司退还《合作办学协议》项下的押金120000元及预付的租金108000元，因原告和被告京浪公司同意解除《合作办学协议》，本院予以支持；原告诉请被告京浪公司赔偿其招生费用支出140564元、免学费补助金520000元、校企合作补助费100000元，本院不予支持。原告诉请第五项，属于《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十四条第（三）项规定的应由其他部门处理的争议，本院不予审理。原告诉请第六项工商查档费50元，鉴于被告京浪公司未予退还原告押金及预付租金，致使原告诉至本院，故该项支出应由被告京浪公司承担。原告诉请被告程文新与被告京浪公司共同退还原告预付租金108000元，因被告程文新不是《合作办学协议》项下当事人，且仅是代被告京浪公司收取原告预付的租金，并得到被告京浪公司确认，与本案不具备法律上的利害关系，故原告该部分诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百二十四条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、解除原告福建省建闽工程技术学校与被告福建京浪教育科技有限公司于2012年11月9日签订的《合作办学协议》；二、被告福建京浪教育科技有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告福建省建闽工程技术学校押金120000元、租金108000元、查档费50元；三、驳回原告福建省建闽工程技术学校的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13686元，由原告福建省建闽工程技术学校负担10530元，由被告福建京浪教育科技有限公司负担3156元。被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳（户名：福州市仓山区人民法院分户会计核算中心；账号：13×××55；开户行：农行福州市仓山支行），逾期本院将予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  吴清云人民陪审员  王月珍人民陪审员  朱秀娟二〇一四年七月二日书 记 员  林建华