重庆市长寿区人民法院民 事 判 决 书（2014）长法民初字第04267号原告陈国权，男，1984年8月26日出生，居民，住重庆市大渡口区。委托代理人（特别授权）李晓春，重庆智策律师事务所律师。被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司，住所地重庆市大渡口区钢花路**，组织机构代码20298850-4。法定代表人黎伟，该公司董事长。委托代理人（特别授权）张翼，重庆国彦律师事务所律师。原告陈国权与被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司（简称朵力公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月27日立案受理后，依法由代理审判员周玉玲适用简易程序于2014年12月12日公开开庭进行了审理。原告陈国权的委托代理人李晓春，被告重钢朵力公司的委托代理人张翼到庭参加了诉讼。本案于2014年9月16日依法中止审理，于2014年12月12日恢复审理。本案现已审理终结。原告陈国权诉称，我与被告朵力公司于2011年签订《商品房买卖合同》，约定由被告朵力公司将位于重庆市长寿区桃源东一路3号10幢5-8号房屋以314881元的价格出售给我。合同签订后，我按照约定支付了房屋价款，但被告公司却未按合同约定向土地房屋登记机构办理产权登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其已违约，现请求人民法院依法判令被告公司向我支付逾期办理产权登记的违约金1511元（审理中，原告将诉讼请求变更为要求以房屋总款为基数，从2013年1月29日起计算至向土地房屋登记机构办理产权登记申请并实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日前一日止，再乘以日万分之二）。被告朵力公司辩称，我公司与原告约定于2012年11月30日交付使用，我公司已经按照合同约定完成了办理产权登记的义务，故不存在违约行为。若我公司存在违约行为，因原告在此过程中没有实际损失，故我公司要求人民法院依法调整违约金，现我公司愿意按照合同约定计算出的违约金的30%向原告支付逾期产权登记的违约金。经审理查明，原告陈国权（乙方）与被告朵力公司（甲方）于2011年8月6日签订《商品房买卖合同》，约定由被告朵力公司将位于重庆市长寿区桃源东一路3号10幢5-8号房屋以314881元的价格出售给原告，同时约定：…第七条、交房期限及交房条件。…2、预售商品房的，甲方应当在2012年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。…第十三条、关于办理产权登记的约定。…2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。…4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期在30日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之2的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。甲、乙双方于同日签订《合同补充协议》，该协议第三条规定，对本合同第十三条做如下补充：预售商品房的，如甲方提前交付房屋，按本合同第七条约定的房屋交付日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，原告按照约定向被告公司支付了全部房屋价款。2012年11月1日，被告公司将该商品房交付原告使用。2013年1月18日，被告朵力公司就该商品房的产权登记申请通过互联网向重庆市长寿区房产产权登记中心进行远程申报。2013年4月1日，长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书，该通知书载明“我单位已受理该业务，请于2013年4月24日持本受理通知书、单位（个人）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。”后被告公司工作人员持该通知书等资料在长寿区房产产权登记中心办理了结件。本院依职权向长寿区房产产权登记中心调取了“业务受理通知书”，并调查了该中心工作人员，其表示：业务受理通知书右上角的编号前8位，如本案“20130118…”，该数列代表被告公司通过互联网远程申报的时间，通常情况下，远程申报后被告公司随即向长寿区房产产权登记中心提交纸质资料。本案中，该中心收悉了10幢的纸质资料后才在被告公司的《批量申报说明》上加盖印章，落款“属实，2013.1.25”。2013年4月1日，长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书。该通知书，被告朵力公司虽有工作人员签字领件，但是并未实际领取。另，案涉房屋于2012年9月20日取得竣工验收备案登记证，载明的竣工验收合格时间为2012年9月19日。涉案房屋消防验收合格时间为2013年1月25日。本案在审理过程中，被告公司向本院提出管辖权异议，本院依法中止审理。后经审查认为，被告公司提出的管辖权异议不能成立，遂依法裁定驳回其对本案提出的管辖权异议。被告公司不服，遂上诉至重庆市第一中级人民法院。后重庆市第一中级人民法院裁定驳回被告公司的上诉请求。上述事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》、重庆朵力物业管理有限责任公司物业管理收费单、购房发票、业务受理通知书、调查笔录、《情况说明》及《关于重钢职工住宅产权登记办理工作相关情况回复》、重庆市建设工程竣工验收备案登记证、建设工程竣工验收消防备案检查记录表、民事裁定书等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，原告陈国权与被告朵力公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。合同订立后，原告陈国权按照约定履行了义务，被告朵力公司未按照合同约定的时间办理产权登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点在于逾期办理产权登记违约金计算的起止时间、约定的违约金是否应当予以调整。对于逾期办理产权登记违约金计算的起止时间问题。原、被告双方签订的《合同补充协议》约定，预售商品房的，如甲方提前交付房屋，按本合同第七条约定的房屋交付日起开始计算60日。因《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该约定的内容系对房屋买卖合同约定的办理产权过户登记内容的补充，对合同双方当事人均应产生法律约束力。故在本案中，被告朵力公司逾期办理产权登记违约金计算的开始时间应为“按本合同第七条约定的房屋交付日起”（即2012年11月30日）计算60日。对于计算违约金的终止时间，原、被告所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均约定“…自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，…”。故被告朵力公司只有取得了登记受理单，才算完成了合同约定之办证义务。本案中，当长寿区房产产权登记中心于2013年4月1日出具业务受理通知书时，被告朵力公司即能够实际取得该通知书，故被告朵力公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间应为2013年4月1日。故被告朵力公司应在2012年11月30日起60日内办理产权登记，即应在2013年1月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而被告朵力公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间为2013年4月1日。原告主张违约金从2013年1月29日起计算至向土地房屋登记机构办理产权登记申请并实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日前一日止，符合合同约定和法律规定，本院予以确认。对于约定的违约金是否应当予以调整的问题。现被告朵力公司未按照约定办理争议房屋的产权登记手续，应向原告支付违约金。原、被告所签订的商品房买卖合同第十三条约定，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。本案中，被告朵力公司应在2013年1月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而被告公司于2013年4月1日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。故违约金金额为3841.55元（314881元×0.0002×61天）。庭审中，被告公司主张违约金过高，要求本院进行调整。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在实际履行中，被告公司于2013年1月18日就原告所购买的房屋的产权登记事项进行了网上申报，同月25日长寿区房产产权登记中心收悉被告公司提交的纸质资料，且上述时间早于合同约定的“取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”的时间（2013年1月29日），更早于长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书的时间（2013年4月1日）。可见，被告公司虽迟延办理了产权登记，但仍然在积极履行其义务，且其已经按照合同约定履行了交房义务，并未实际影响原告取得房屋的权利，保证了原告签订买卖合同目的的实现，综合考量原告的损失、被告公司违约的过错程度等情节，根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对被告公司主张适当减少违约金的请求，本院予以支持，故酌情主张违约金3073.24元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司在本判决生效之日起10日内向原告陈国权支付逾期办理产权登记的违约金3073.24元；二、驳回原告陈国权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司负担（原告陈国权已预交，限重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司于本判决生效后10日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年。申请执行时效的中止、中断适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  周玉玲二〇一四年十二月十二日书 记 员  黄春燕