浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭江笕民初字第669号原告杭州佰全物业管理有限公司，住所地杭州市下城区中山北路631号。法定代表人吕云，公司总经理。委托代理人贺吉刚、汪拥华，公司员工。被告章美华。原告杭州佰全物业管理有限公司为与被告章美华物业服务合同纠纷一案，于2014年10月22日向本院提起诉讼。本院受理后依法适用小额诉讼程序，实行独任审判，于2014年10月31日公开开庭进行了审理。后本案变更为简易程序，于2014年12月1日公开开庭进行了审理。两次庭审原告委托代理人汪拥华、被告章美华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杭州佰全物业管理有限公司诉称：美达集团有限公司就其开发的美达浅草名苑小区以招标的方式与原告签订《前期物业管理服务合同》两份，约定由原告为浅草名苑小区提供物业管理服务，服务期限分别为2007年12月31日至2009年12月31日和2010年1月1日至2012年12月31日。合同签订后，原告按约入驻该小区并提供物业服务，被告作为小区业主，应按约履行缴纳物业管理费、能耗费等费用的义务，但2009年1月1日至2012年11月5日期间的物业管理费等费用，原告多次催缴，被告一直拖延未付。诉讼请求：1、判令被告支付2009年1月1日至2009年12月31日及2011年1月1日至2012年11月5日期间的物业费4045.9元，2012年1月1日至2012年11月5日期间能耗费125元，合计4170.9元；2、判令被告支付逾期利息1405.54元（自2012年11月6日开始暂计算至2014年4月22日，按照银行同期贷款利率6.15%的四倍计算至实际支付日）；3、本案诉讼费由被告承担。被告章美华辩称，原告的物业服务工作不到位，要求物业费打六折。2011年10月份，原告将单元楼门口的地砖更换为不防滑的导致被告母亲摔倒，原告未曾来看望被告母亲。小区门禁系统和监控一直处于损坏状态，闲杂人员经常出入小区带来安全隐患。被告家中一辆电瓶车、两辆自行车、一台电风扇被偷，原告也无赔偿的意思。被告的私家车停在地面车位被其他车辆刮擦两次，原告不予理会。其他业主随便搭建阳光房，小区绿化环境存在严重问题，影响业主生活。2007年12月28日的前期物业服务协议约定由原告负责“及时养护、促使花草树木的正常生长”，承诺指标96%；原告负责消防器材的维修和保养，必须做到“消防器材无缺少、失效”承诺指标100%。实际中小区南侧河道内的8000平方米绿化近300颗树苗在原告管理期间由于管理不力被人擅自挖掘移走，至今被非法占有耕种农作物，耗费政府部门人力物力财力予以整顿清理，目前还是垃圾成堆，造成小区生活环境极端恶劣、激化业主邻里关系，导致房地产贬值。管理期间原告对消防设施设备不及时维护整修，致使在原告退出小区时消防设施设备全部瘫痪不能使用，造成严重的安全隐患。2012年10月15日相关媒体对此也作了专题报道。小区单元门禁、视频监控、中央景观喷水系统、各户紧急呼叫系统、草坪地灯、雨水排泄水泵、小区桥面景观灯等等破损不能使用至今。原告杭州佰全物业管理有限公司向本院提交的证据有：1、前期物业管理服务合同两份，证明原告系浅草名苑小区的物业服务公司的事实；2、快递跟踪记录，证明原告向被告催讨物业费的事实；3、能耗费分摊方案，证明原告收取能耗费的依据；4、协议书，证明在原告撤出小区物业时，原告、业委会、新的物业公司协议约定对小区存在的问题以总费用12万元打包的形式进行解决。被告章美华向本院提交的证据有：1、楼道检查存在的问题清单、设施设备移交存在的问题清单，证明2012年11月原告撤出小区物业时，新的物业公司接手时存在的问题；2、美达集团有限公司向被告发放的关于墙面裂缝维修的复函，证明被告将需要整改的问题向原告提出，原告不肯接收，导致房屋渗漏至今没有得到维修；3、照片一组，证明保安室的门遭受损坏，保安亭漏雨漏水，绿化等公共设施都存在严重的损坏，地下车库的钢化玻璃破碎，小区的车辆在绿化带上乱停乱放，垃圾成堆；4、前期物业服务协议，证明合同相关条款对原告物业服务质量作了相关约定；5、绿化竣工图纸，证明小区原有300多颗树苗在原告服务期间被移走，现变成了菜地，要求原告恢复原状；6、地面公共部位破损问题清单、楼道检查存在的问题清单，证明在原告管理期间未对公共设施进行维护；7、光盘一份，证明新闻媒体曾对小区设施设备、绿化等存在的问题进行了曝光。上述证据经庭审质证，原告提交的证据1，被告认为两份合同加盖的印章及合同内容不一致，第二份合同没有法定代表人的签字，经查第一份前期物业管理服务合同期限自2007年12月31日至2009年12月30日，加盖“浙江美达房地产集团有限公司合同专用章”和“杭州佰全物业管理有限公司”公章，第二份前期物业管理服务合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日，加盖“美达集团有限公司”公章和“浙江佰全物业管理有限公司合同专用章”，本院认为两份合同形式合法，能够证明原告与开发商签订前期物业管理服务合同约定由原告为浅草名苑小区提供物业服务，本院予以确认；证据2，被告表示快递单上的地址是对的，但没有收到过该快递，本院认为该证据能够证明2014年5月原告向被告的物业地址邮寄送达函件催讨物业费的事实，本院予以确认；证据3，被告认为物业公司的日常生活用电和地下车库住人的用水用电都是公共能耗，该分摊方案也没有在小区张贴过，本院认为被告提出的异议缺乏依据，在该分摊方案公布后被告缴纳了部分年度的能耗费，现抗辩对能耗费分摊方案不知情与之相矛盾，该证据能够证明原告主张的能耗费分摊方案，本院对其形式真实性予以确认；证据4，被告认为业主委员会的印章是真实的，但业委会主任签这份协议没有通过业主大会及业主委员会其他成员的同意，本院认为该份协议在形式上具有真实性，关于被告抗辩业委会主任未经授权签订协议书既缺乏证据证明，也不属于本案物业服务费纠纷，由当事人另行处理，该协议书能够证明三方签订协议对原告撤出小区后所遗留有关问题的解决方案进行约定的事实，本院予以确认。被告提交的证据1，原告对其真实性无异议，表示已经与业委会和新的物业公司签订了三方协议，由原告出资，新的物业公司承担维修责任，本院对该证据真实性予以予以确认；证据2，原告表示无法确认其真实性及被告是否曾向原告反映过这些问题，涉及到开发商，与原告无关，本院认为因商品房质量发生的纠纷不属于本案物业服务合同纠纷，仅以该证据不能证明被告主张的原告怠于履行向开发商沟通协调义务，本院不予确认；证据3，被告未提交形式合法有效的证据材料供原告质证，视为被告未提交相应证据；证据4、5，原告对其证据三性均无异议，本院予以确认；证据6原告对地面公共部位破损问题清单无异议，本院予以确认，原告对楼道检查存在的问题清单表示无原件，不予认可，经查证据6中楼道检查存在的问题清单与被告提交的证据1中楼道检查存在的问题清单属同一证据，第一次庭审原告对此无异议，现推翻该质证意见缺乏依据，本院对证据6予以确认；证据7，原告对媒体曝光的事实无异议，但表示这些问题在原告撤出时以协议的方式予以解决，本院对该被告待证事实予以确认。根据认定的证据及当事人在庭审中的陈述，本院确认下列事实：浅草名苑开发商美达公司（甲方）与原告（乙方）签订了《前期物业管理服务合同》，约定根据公开招标选聘乙方对美达浅草名苑提供前期物业管理服务事宜，合同期限自2007年12月31日至2009年12月30日，期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同终止；物业管理费实行预收制，由业主按拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅为0.9元每月每平方米；水电等能耗费由供应商直接向业主收取，如供应商委托乙方代收、乙方将按经核算的水电等能耗费额度按季预收，作为能耗周转金，电梯、水泵、小区水系等高能耗设备运行费按面积分摊；物业服务费由业主或物业使用人应在物业管理服务年度的第一个月底前履行缴纳义务；甲方未能按时足额交纳物业服务费用的，应按足额交纳物业服务费和每日百分之二的滞纳金。合同还对物业基本情况、服务内容与质量、物业的使用与维护、违约责任等其他事项作了相关约定。后双方再行签订前期物业服务合同，约定继续由原告对美达浅草名苑提供物业管理服务，合同期限自2010年1月1日至2012年12月31日，期间业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时本合同终止，电梯、水泵、小区水系等高能耗设备运行费由原告自行制定合理的分摊方案，公示一周后再收取。2009年12月，原告公布浅草名苑公共能耗分摊方案：外围用电能耗和用水能耗由全体业主按户分摊，单元能耗（电梯、楼道照明等）按照中间楼层上下加减0.06系数分摊。2012年11月6日原告撤出浅草名苑小区物业，撤出之时与新的物业公司进行了交接，并对楼道、地面等公共部位设施设备破损的相关问题进行了列明。2013年9月30日，原告、浅草名苑小区第一届业委会和杭州裕都物业管理有限公司就原告撤出浅草名苑小区物业后所遗留的有关问题签订协议书一份，约定原告撤出小区后与裕都物业公司（受业委会委托）交接时确认的有关设施设备、绿化、小区公共收益等方面的问题，由裕都物业公司承接处理，业委会负责确认监督，原告以总费用12万元打包的形式对上述问题予以解决等。被告系浅草名苑小区业主，房屋位于4幢1单元901室，建筑面积131.57平方米，尚欠2009年1月1日至2009年12月31日及2011年1月1日至2012年11月5日的物业费4045.9元、2012年1月1日至2012年11月5日期间的能耗费125元。本院认为，原告与浅草名苑房地产开发商美达公司签订的前期物业服务合同，不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效，对小区业主和物业公司均具有约束力。原告为浅草名苑小区提供了物业服务，被告作为浅草名苑的业主应承担给付物业服务费、分摊公共能耗费的义务。关于原告按照银行同期贷款利率的四倍计算逾期利息的主张，本院认为前期物业服务合同约定在未按时足额交纳物业服务费的情形下由美达公司负担每日百分之二的滞纳金，而原告此项主张缺乏合同依据，小区的物业服务工作需要物业公司、小区业主、业主委员会相互协调，共同促进，物业服务单位应致力于增强服务意识和提高服务水平以获得小区业主的认同。结合本院同期审理的原告诉浅草名苑小区其他业主物业服务费系列案件的实际情况，本院对原告主张逾期利息不予支持。关于被告抗辩在原告服务期间不作为致使小区的绿化、设施设备等存在不同程度的问题，要求物业费打六折，本院认为被告缴纳物业服务费符合合同约定和法律规定，其要求打折缺乏依据。首先，原告和浅草名苑业委会和新的物业公司达成协议，约定由原告支付12万元费用来承担物业服务的违约责任，被告抗辩的服务质量问题在协议中已被涵盖；其次，因不同业主对服务质量有不同理解和要求，不能因自身的要求来制约物业单位作出不同的折扣程度，即使业主对物业公司的赔偿金额提出异议的，因涉及其他业主共有利益，可另行处理。关于被告抗辩原告服务期间遭受人身和财产损失，为侵权责任纠纷，与本案物业服务合同纠纷分属不同法律关系，可另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告章美华于本判决生效之日起十日内支付原告杭州佰全物业管理有限公司物业服务费4045.9元、能耗费125元，合计4170.9元；二、驳回原告杭州佰全物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取人民币25元，由被告章美华负担，于本判决生效后三日内支付至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币50元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交（开户银行：工商银行湖滨支行，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 李 敏二〇一四年十二月十二日代书 记员 施巧玲