昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第810号原告：韦赵某某，女，汉族，云南省昆明市人，住云南省昆明市西山区棕树营小区。委托代理人：邱文庆，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：段某某，男，汉族，云南省宣威市人，无固定职业，住昆明市盘龙区白龙寺。委托代理人：邹举旭、杨建新，云南欣晨光律师事务所律师，特别授权代理。原告韦赵某某诉被告段某某返还原物纠纷一案，本院于2014年10月17日立案受理后。依法适用简易程序于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告韦赵某某及其委托代理人邱文庆，被告段某某及其委托代理人邹举旭、杨建新到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2012年3月18日，原被告双方签订了《租赁合同书》，约定由原告将位于昆明市盘龙区某某大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋（约200平方米）出租给被告，并约定租赁期从2012年3月20日至2014年9月19日。与此同时，原被告双方还在合同第十条中约定：“本合同期限届满且甲乙双方未能签订续租合同或出现其他甲方（本案原告）依照合同约定行使解除权的情形，乙方（本案被告）应在10日内搬离承租房屋并与甲方办理交接手续，否则乙方应按每天5000元向甲方支付房屋占用费用（包括但不限于律师费、交通费、住宿费、鉴定费、诉讼费、保全费等其他一切相关费用）由乙方承担，甲方有权从乙方交纳的保证金中优先受偿”。上述合同期满后，被告无正当理由拒不向原告腾还上述房屋。原告多次与被告协商，但被告始终拒绝向原告腾还上述房屋。原告为维护自身合法权益，依据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律规定，特向人民法院提起诉讼，请求：1、请求法院判令被告立即向原告腾还位于昆明市盘龙区某某大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋（租金150000元/年）；2判令被告向原告支付自2014年9月30日起至被告向原告腾还昆明市盘龙区某某大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋期间的房屋占用费（按每天5000元计算，暂从2014年9月30日计算至2014年11月30日为人民币300000元）；3、判令被告向原告支付律师费、公证费、交通费等行使合同解除权所产生的费用人民币20000元；4、判令被告承担本案的全部诉讼费用（1、2、3项费用共计335000元）。被告辩称：被告并没有违约，在承包期间被告建盖了部分房屋及装修。而在签订合同时，被告对条款没有仔细看过就签订了合同；并且原告在双方商讨续签合同期间，就进行了网上招租。原告的行为造成了违约，请法院驳回原告的诉讼请求。本案在审理过程中，原告为证明其观点，向本院提交证据如下：1、身份证，证明原告的诉讼主体资格。2、中标通知3、某某林业学院生活区（白龙寺306号）综合楼出租合同书及4张图纸4、房屋所有权证5、关于综合楼餐厅租赁情况说明，证明原告与某某林业学院签订租赁合同的情况。6、租赁合同书7、公证书8、发票，证明（1）2012年3月18日，原被告双方签订了《租赁合同书》，约定由原告将位于昆明市盘龙区某某大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋出租给被告，并约定租赁期从2012年3月20日至2014年9月19日。与此同时，原被告双方还在合同第十条中约定：“本合同期限届满且甲乙双方未能签订续租合同或出现其他甲方（本案原告）依照合同约定行使解除权的情形，乙方（本案被告）应在10日内搬离承租房屋并与甲方办理交接手续，否则乙方应按每天5000元向甲方支付房屋占用费用（包括但不限于律师费、交通费、住宿费、鉴定费、诉讼费、保全费等其他一切相关费用）由乙方承担，甲方有权从乙方交纳的保证金中优先受偿”。（2）原告在本案中支出的证据保全费、律师费。被告对原告的证据质证认为：证据1身份证三性无异议。证据2中标书真实性认可，关联性不予认可，只是说明原告中标，而与本案无关。证据3中对于合同书的真实性认可，而第8条第2款第三项原告是违约行为，原告没有转租权。而对于房屋所有权，合同书中是没有写明有附件的，所以对于4张图纸的三性被告不予认可，并且没有说明附件的内容。对于证据4真实性认可，关联性、合法性不予认可，不能说明图中的房屋就是原告出租的房屋，应该由房产局来证明。证据5真实性予以认可，合法性有异议，合同是原告与林业大学签订的，而出具的单位不是林业大学，而林业大学禁止原告转租。证据6真实性认可，合法性不予认可。对于证据7真实性认可，关联性不予认可，仅仅对房屋的外观进行了拍照。证据8对于发票的真实性认可，关联性不予认可，对于律师费发票真实性不予认可，不能说明与本案有直接关联。被告对原告提交的证据1－3、证据4的合同书、证据5－7、证据8公证费发票真实性均无异议，对当事人无异议的证据，本院依法对其真实性予以确认，证据4的图纸及证据8的律师费发票，被告三性均不予认可，但经本院核对原件，本院依法对其真实性予以确认。对原告提交的证据的关联性及证明目的本院将结合案件情况综合评判。本案在审理过程中，被告为证明其观点，向本院提交证据如下：1、承包合同复印件，证明段某某从2004年起向某某林学院第二招待所承包招待所大楼附属建筑地的基本情况。2、证明复印件，证明某某林业学院教育学院出具证明，证明同意段某某2004年至2011年对附属餐厅进行三次改建的基本情况。3、工程清单复印件，证明段某某对附属餐厅进行改建发生的费用情况。4、建筑物平面图，证明附属餐厅的建筑平面结构及段某某加盖的基本情况。原告对被告的证据质证认为：证据1真实性予以认可，对于合法性有异议，承包合同书中在签字盖章处没有某某林学院的公章，合法性存在问题，关联性不予以认可，对于承包合同书承包期限已满。证据2的真实性予以认可，盖章处也是某某林业学院教育学院的章，并且签订期限已满。证据3三性均不予以认可，没有证据原件，并且证据清单价格过高，偏离了真实的价格。证据4的三性均不予以认可，证据无原件，并且只是被告单方面制作的。原告对被告提交的证据1、2真实性无异议，对当事人无异议的证据，本院依法对其真实性予以确认，证据3、4原告三性均不认可，证据3被告未提交证据原件，本院依法不予采信，证据4虽为原件，但为被告单方制作，本院依法不予采信。对被告提交的证据的证明目的本院将结合案件情况综合评判。被告在举证期内申请法院调取原告与某某林业学院签订的房屋租赁合同及相关附件资料，证明原告出租给被告的建筑物中不包含被告搭建的部分。法院依法向某某林业学院调取了原告与某某林业学院签订的房屋租赁合同一份以及图纸一张。原告对法院调取的证据质证认为：租赁合同的真实性、合法性、关联性认可，图纸不是合同附件，该图纸是在档案馆调取，只能反映92年时的现状，原告与某某林业学院租赁合同是2011年签的，租赁范围应以原告提交的四张图纸为准，合同也已经载明租赁物范围包含对外营业的餐厅。被告对法院调取的证据质证认为：租赁合同的真实性、合法性、关联性不认可，因为不合法，对于图纸真实性、合法性、关联性予以认可，证明某某林业学院出租给原告的范围不包括被告搭建的部分。本院对法院依法调取的证据予以确认。综合上述证据及双方在庭审中的陈述，本院依法确认以下法律事实：2011年12月27日，原告与某某林业学院签订《某某林业学院生活区（白龙寺306号）综合楼出租合同书》，约定：某某林业学院将其拥有的位于生活区（白龙寺306号）的综合楼整体（含八套原用作教师的宿舍及对外营业的餐厅）出租给原告用于经营，建筑5层，面积3886平方米。合同房屋租期五年，租期从2012年5月21日起，2017年5月20日止。2012年3月18日，原告经某某林业学院同意后，与被告签订《租赁合同书》，约定：原告向被告提供坐落于某某林业学院综合楼白龙路306号约200平米作为被告的租赁地。该房屋的平面图见本合同附件（一），原告已在本合同签署前向被告出示，被告对此予以确认。该房屋的现有装修及设施状况，由双方在本合同附件（二）中加以列明。除双方另有约定外，附件（二）作为原告按本合同约定，将房屋交付被告使用和被告在本合同租赁期满交还该房屋时的验收依据。（经查明，原、被告签订的合同实际并没有上述附件）。合同租赁期从2012年3月20日至2014年9月19日，租金为每年150000元。合同第十条双方的违约责任还约定：合同期限届满且原、被告双方未能签订续租合同或出现其他原告依照合同约定行使解除权的情形，被告应在10日内搬离承租房屋并与原告办理交接手续，否则被告应按每天5000元向原告支付房屋占用费用。与此同时，对于原告因向被告行使合同解除权所产生的费用（包括但不限于律师费、交通费、住宿费、鉴定费、诉讼费、保全费等其他一切相关费用）由被告承担，原告有权从被告交纳的保证金中优先受偿。合同履行期限届满后，原、被告未续签合同，被告未将租赁物腾还原告，原告诉至法院。另查明：被告在向原告承租涉案房屋前，曾与某某林业学院有过承包合同，承包了涉案房屋，并于合同期内对涉案房屋进行了部分加盖。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本法第二百一十二条还规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”本案中，原告和某某林业学院签订租赁合同，承租了涉案房屋，后经某某林业学院同意，将涉案房屋转租给被告，双方签订合同，该合同为双方真实意思表示，合法有效，双方均应按协议约定履行义务。对于被告所辩称的，原告与某某林业学院的合同中明确约定不能转租，原告擅自转租的行为无效，所以双方签订的合同无效的观点。本院认为，原告提交的证据5关于综合楼餐厅租赁情况说明已证明原告的转租行为已经得到某某林业学院的同意，原告并非擅自转租。并且，原告作为出租人已实际向被告交付了租赁物，被告也实际占有并使用了租赁物，双方之间的合同合法有效，且已经实际履行，故对被告的该观点本院不予支持。对于被告应该向原告腾还的房屋范围，原告认为应该包含原有部分及被告加盖部分，被告认为仅应腾还原有部分，不包含其加盖部分。本院认为，被告在其与某某林业学院的承包合同关系期间，于2010年前加盖了部分房屋，2011年某某林业学院将涉案房屋出租给原告，原告承租该房屋时被告加盖部分即已经存在。根据原告提交的盖有某某林业学院公章的图纸，原告租赁的范围为红线内的空地及房屋，经原、被告当庭陈述，被告加盖部分的位置位于红线内的空地，故本院依法支持原告的主张。被告对原告的主张不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”被告并未提交相应的证据反驳原告的主张，应承担举证不能的不利后果。对于原告主张的自2014年9月30日起至被告向原告腾还房屋期间的房屋占用费（按合同每天5000元计算），被告认为双方对于占用费的约定为违约条款，违约金的约定明显过高，要求予以调整。本院认为，原、被告双方合同第七章违约责任及免责条款的第十条双方的违约责任中约定“合同期限届满且原、被告双方未能签订续租合同或出现其他原告依照合同约定行使解除权的情形，被告应在10日内搬离承租房屋并与原告办理交接手续，否则被告应按每天5000元向原告支付房屋占用费用。”，该约定形式上规定在违约责任部分，实质上内容也是违约责任，故对此约定本院依法认定为违约条款。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条》规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”本案中，双方合同期限于2014年9月19日履行届满，被告在合同履行期限届满后，未按照合同约定于10日内搬离承租房屋并与原告办理交接手续，构成违约，应承担相应的违约责任。对于被告承担违约责任的具体方式，本院认为，原、被告双方合同约定的年租金为150000元，违约期间的占用费为每天5000元，该约定明显过高，本院将酌情予以调整。综合本案案件事实及双方的过错程度等，被告占用原告房屋期间应支付相应的费用，该费用参照原、被告双方合同约定的年租金150000元，日租金为410.96元，按实际占用天数计算。被告未按合同约定将租赁房屋腾还原告，对其违约行为应承担的违约责任本院酌情考虑按占用期间费用的30%即每天123.29元计算，以实际占用天数为准。占用期间的起算，根据合同约定被告应于2014年9月19日后10日内即2014年9月30日前将租赁房屋腾还原告，原告现主张自2014年9月30日的占用费符合合同约定，本院依法予以支持。综上，对于原告主张的占用费，本院依法调整为自2014年9月30日起至实际腾还之日止按每天534.25元计算。对于原告主张的律师费、公证费、交通费等行使合同解除权所产生的费用人民币20000元，本院认为，双方合同中明确约定对于原告因向被告行使合同解除权所产生的费用（包括但不限于律师费、交通费、住宿费、鉴定费、诉讼费、保全费等其他一切相关费用）由被告承担，原告提交了公证书及公证费发票、律师费发票，故对原告主张的公证费1810元、律师费5000元，本院依法予以支持。保全费2120元为在诉讼过程中所产生的费用，本院依法予以支持。其他费用原告未提交证据予以证明，故本院依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）第二十九条》规定以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告段某某于本判决生效之日起十日五内将位于昆明市盘龙区某某大学综合楼“林鑫园”餐饮用房屋腾还原告韦赵某某；二、被告段某某于本判决生效之日起十五日内支付原告韦赵某某房屋占用费（按每天534.25元计算，自2014年9月30日起至实际腾还之日止）；三、被告段某某于本判决生效之日起十五日内支付原告韦赵某某公证费1810元、律师费5000元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6325元本院减半收取3162.5元，保全费2120元，由被告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。代理审判员  施晶晶二〇一四年十二月八日书 记 员  陶苏磊