云南省普洱市思茅区人民法院民 事 判 决 书（2014）思民初字第389号原告李有祥，男，1959年12月1日生，汉族，大专文化，普洱市景谷县人，退休干部，现住普洱市思茅区。委托代理人王勇，男，云南勇律律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人付明，男，云南谏成律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告云南泰美房地产开发有限公司。住所地：昆明市盘龙区东风东路**云南省拓东体育中心**。法定代表人：陈正永，系公司董事长。委托代理人张虹，女，云南五木律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告李有祥诉被告云南泰美房地产开发有限公司（以下简称泰美公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月31日受理后，依法组成合议庭于2014年5月21日公开开庭进行了审理，原、被告于辩论终结前向本院递交了相关的证据材料。原告李有祥及其委托代理人王勇、付明，被告泰美公司的委托代理人张虹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李有祥诉称：原告与被告于2010年5月1日签订房屋租赁合同，由被告将位于普洱市思茅区商铺租赁给原告20年（即自2010年5月1日至2030年4月30日止）。铺面上下两屋，面积共100平方米。租金270000.00元，原告分两次付清了全部租金。双方约定了违约责任是租金总额的20%。合同签订后，被告不履行交房义务，未将房屋交付给原告使用。被告无视原告的利益与他人恶意串通再次签订租赁合同，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了570000.00元（即42000.00元的年租金×20年－本金270000.00元＝可得利益损失570000.00元）的可得利益损失即租金收入损失。综上所述，请求法院判令：1、解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》；2、被告返还原告租金270000.00元；3、被告赔偿原告可得利益损失200000.00元，其余可得利益放弃；4、被告支付原告资金占用费81748.00元，即本金270000.00元×［1406天（2010年5月15日至2013年3月31日）÷365天］×年利率（中国银行的五年期利率）7.86%。以上2-4项合计551748.00元。被告泰美公司辩称：该租赁合同无法履行系意外原因，被告方没有进行周密考虑，给原告方造成了损失。原告要求返还租金270000.00元，被告认为只应该返还210000.00元，证据显示其只支付了210000.00元。原告要求被告支付可得利益和资金占用费没有法律依据，其即主张解除合同又要求可得利益是自相矛盾的，且双方已经约定了违约金，被告方愿意按违约金来履行。被告方愿意解除合同并退还原告210000.00元租金和承担40000.00元的违约金。原告李有祥为支持自己的主张，向本院提供了如下证据：1、商铺租赁合同。证明原、被告双方于2010年5月1日签订《商铺租赁合同》，合同对租赁物、租金、租赁期限、租赁物的交付等进行了约定。经庭审质证，被告认为:认可证据，同时该证据也明确了被告方所述违约金。2、收据二份。证明原告已按照合同约定向被告付清了270000.00元的租金。经庭审质证，被告认为：对证据三性认可，但不认可其证明目的。3、（2012）思民初字第297号民事判决书及（2013）普中民终字第224号民事判决书。证明：（1）、双方签订的商铺租赁合同合法有效；(2)、原告已依约付清了全部租金；(3)、被告未按约定交付商铺给原告；(4)、被告二次出租商铺给第三人的违约行为侵犯了原告的合法利益；(5)、现案外人王恒艳以每年至少42000.00元的租金承租该商铺；(6)、被告的违法行为致使原告无法实现合同目的。经庭审质证，被告认为:对证据三性均认可，但不认可证明目的,原告支付租金是210000.00元；案外人王恒艳每年42000.00元的租金只能作为当时的参考,不能证明目前的租金是多少。被告为证明自己的主张，向法院提交如下证据材料：普洱市思茅区（2012）思民初字297号民事判决书一份。证明：2010年5月13日，原告支付被告租金70000.00元，实付34000.00元；2010年5月15日，原告支付被告租金200000.00元，实付176000.00元，确认原告共支付了被告租金210000.00元，而不是原告主张的270000.00元。经庭审质证，原告对证据认为：不认可证明目的，当时的租金金额确实是270000.00元，只是现金给付没有付那么多，其可以从其他地方折抵，但算账的金额是不会变的，是按照合同履行的，结算的金额大家都是认可的。本院认为：原告向法院提供的1、2、3组证据真实、合法，与本案相关联，本院予以采信。被告向法院提供的证据真实、合法与本案相关联，本院予以采信。经庭审原、被告举证质证、认证后，本院确认如下法律事实：原告李有祥与被告泰美公司于2010年5月1日签订一份《商铺租赁合同》，合同约定：由被告泰美公司将位于普洱市思茅区上下两层，面积共100平方米的商铺租赁给原告李有祥使用20年（即自2010年5月1日至2030年4月30日止），租金270000.00元。双方约定了违约责任是租金总额的20%。原、被告在签订《商铺租赁合同》时，该商铺由一家政公司(双方当事人不能说出家政公司的名称)在使用，因此原、被告双方当事人口头约定交房时间为2010年12月31日。原告李有祥于2010年5月15日支付租金200000.00元(实付176000.00元、余款24000.00元为被告不能交付商铺使用的租金折抵款)。2011年5月13日原告李有祥向被告泰美公司支付租金70000.00元(实付34000.00元，余款36000.00元为第三方朱硕使用商铺的租金折抵款，租金按每月3500.00元扣减)。原告李有祥分两次付清了全部租金270000.00元(包含商铺使用折抵款60000.00元)。原、被告双方约定的交付商铺使用权时间届满，原告李有祥向被告泰美公司主张商铺使用权时，得知该商铺被第三方朱硕将商铺的使用权抵押给了普洱同鑫小额贷款有限公司，该商铺已被普洱同鑫小额贷款有限公司对外出租。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百一十三条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。本案因被告的违约行为，致使原告不能实现合同目的，根据上述法律规定原告要求解除原、被告双方签订的《商铺租赁合同》应予支持。本案原告李有祥已实际支付商铺租金210000.00元，因被告的行为导致原告不能使用商铺的折抵款60000.00元，共270000.00元，本院在（2012）思民初字第297号民事判决书中已明确确认，现原告要求返还270000.00元，因本案系解除双方签订的租赁合同，因此对只有履行合同才能产生的折抵租金，在解除合同的情况下不能确认为原告交付租金60000.00元。原告要求被告返还270000.00元的请求缺乏事实和法律依据，应当返还实际交付的租金210000.00元。本案中，由于被告行为导致合同履行不能，给原告李有祥造成可得利益损失570000.00元（即42000.00元的年租金×20年－本金270000.00元＝可得利益损失570000.00元），可得利益损失远超原告李有祥诉请的200000.00元，对原告李有祥主张可得利益损失200000.00元的诉请，本院予以支持。原告李有祥签订合同及履行合同的目的是为了获得可得利益，在本案中，原告李有祥即已获得返还租金及可得利益的支持，再要求赔偿资金占用费，属于重复计算，对资金占用费的请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告李有祥与被告云南泰美房地产开发有限公司于2010年5月1日签订的《商铺租赁合同》；二、由被告云南泰美房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性返还原告李有祥商铺租金210000.00元。三、由被告云南泰美房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内一次性赔偿原告李有祥可得利益损失200000.00元。四、驳回原告李有祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9317.00元，由原告李有祥负担2393.50元，由被告云南泰美房地产开发有限公司负担6923.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省普洱市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定的履行期限届满后的二年内向本院申请强制执行。审判长  罗咏梅审判员  陶永平审判员  杨昌金二〇一四年七月十四日书记员  禹 凡