浙江省温州市鹿城区人民法院民 事 判 决 书（2016）浙0302民初1091号原告：应光义。委托代理人：杨云峰，浙江科盟律师事务所律师。被告：潘静。被告：郑瑞聪。被告：应月嫦。原告应光义为与被告潘静、郑瑞聪、应月嫦案外人执行异议之诉一案，于2016年1月26日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年3月8日公开开庭进行了审理。原告应光义的委托代理人杨云峰与被告潘静到庭参加诉讼。被告郑瑞聪、应月嫦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告应光义诉称：被告郑瑞聪、应月嫦系夫妻关系。2011年1月1日，被告郑瑞聪、应月嫦与原告签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告郑瑞聪、应月嫦将其坐落于温州市瓯海区梧埏镇安居大楼幢室房屋出卖给原告，房屋总价款为230万元；原告于2011年12月31日前支付房款110万元，余款于2013年12月31日前付清等。合同签订后，原告依约向被告郑瑞聪、应月嫦支付房款，被告郑瑞聪、应月嫦将涉案房屋交付给原告。因涉案房屋出卖时尚有租赁合同未到期，故原告与被告郑瑞聪、应月嫦约定剩余租金由原告收取，承租户据此向原告支付相应租金。2014年9月份，原告向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，请求确认原告与被告郑瑞聪、应月嫦之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。2014年10月16日，温州市鹿城区人民法院作出（2014）温鹿民初字第1947号民事判决书，确认原告与被告郑瑞聪、应月嫦于2011年1月1日签订的《房屋买卖合同》合法有效。该判决已于2014年11月18日发生法律效力。另，因郑瑞聪、应月嫦拖欠潘静借款未能按期偿还，潘静向温州市鹿城区人民法院提起诉讼，并申请法院查封涉案房屋。为此，原告向法院提起执行异议，温州市鹿城区人民法院于2016年1月13日作出（2015）温鹿执异字第261号执行裁定书，以原告明知涉案房屋不能办理过户手续，仍然予以购买，说明未办理过户登记属其自身原因造成的以及确认《房屋买卖合同》有效的民事判决是在法院裁定查封涉案房屋之后作出的为由，驳回了原告的执行异议。但事实上，原告与被告郑瑞聪、应月嫦已于2011年1月1日签订《房屋买卖合同》，且温州市鹿城区人民法院已经确认该合同有效，那该《房屋买卖合同》是自始有效而不是法院确认有效的时间才算有效。另外，根据温州市鹿城区人民法院作出的（2014）温鹿民初字第1947号民事判决书查明的事实：首先，原告在与被告郑瑞聪、应月嫦签订《房屋买卖合同》后15日内已经交割了房屋交付手续并实际占有、使用了涉案房屋至今，且已出租给他人使用并收取相应租金。其次，2013年12月3日，原告已向被告郑瑞聪、应月嫦支付了全部房款。再次，在原告向被告郑瑞聪、应月嫦购买涉案房屋时，涉案房屋所在地即鱼鳞浃村所有村民就已经得知，所有集体土地上的房屋将变更为国有土地，可以出让及办理产权过户手续。尔后，温州市人民政府、温州市国有土地资源局分别发文对温州市鹿城区南汇街道鱼鳞浃村相关的劳动力安置房、村民联建房等房产办理相关手续作了进一步明文规定。故原告在购买涉案房屋时，系因相关政策暂时不能办理过户手续，这恰恰符合了“非因买受人自身原因未能办理过户登记”的情况，并非原告自身原因导致。现涉案房屋已符合办理相关权属变更的条件，且已缴纳相关费用，但因涉案房屋被查封无法办理相关权属变更手续。综上，原告认为，原告与被告郑瑞聪、应月嫦签订的《房屋买卖合同》合法有效，并在合同签订后即合法占有了涉案房屋并出租给他人使用至今，同时已经支付了全部购房款且涉案房屋系因政策暂时未办理过户手续，并非原告自身原因导致，现涉案房屋根据相关政府文件已经满足办理权属变更登记手续。为维护原告自身合法权益，特向法院起诉。现请求：1、停止对本案涉案房屋的执行，并解除对涉案房屋的查封措施。2、本案诉讼费用由被告承担。为证明其诉讼主张，原告在举证期限内向本院提供以下证据：1、原告与被告郑瑞聪、应月嫦的身份证及被告郑瑞聪、应月嫦的结婚证复印件，证明原告与被告郑瑞聪、应月嫦的身份情况及诉讼主体资格，同时证明被告郑瑞聪、应月嫦系夫妻关系。2、（2014）温鹿民初字第1947号民事判决书及生效证明书复印件，证明被告郑瑞聪、应月嫦将涉案房屋出卖给原告以及经过温州市鹿城区人民法院审理认定的事实情况。3、土地证、产权证复印件，证明原告购买的涉案房屋的权属情况。4、（2015）温鹿执异字第261号执行裁定书复印件，证明温州市鹿城区人民法院驳回原告执行异议的事实。5、租赁合同、汇款凭证复印件，证明原告已经实际占有使用涉案房屋的事实。6、温州市国有土地资源局温土资发【2012】146号文件、温州市国土资源局温土鹿公【2013】48号征地补偿安置方案公告、温州市人民政府温政土征鹿【2014】47号关于调整鹿城区南汇街道鱼鳞浃村征地补偿安置方案的批复、浙江省温州市国土资源局温鹿预审【2014】0302044号关于鱼鳞浃村安置房的预审意见、温土鹿交【2014】014号国有建设用地交地确认书复印件，证明原告购买涉案房屋时还不能办理过户手续，但现在涉案房屋经过各级政府发文确认可以办理相关土地性质变更及办理过户手续的事实。7、房屋买卖合同复印件，证明2011年1月1日，原告向被告郑瑞聪、应月嫦购买涉案房屋的事实。被告潘静辩称：本案在执行阶段已经听证开庭，法院已经驳回了原告的执行异议，原告再提起执行异议之诉没有法律依据。综上，要求法院驳回原告的诉讼请求。为证明其诉讼主张，被告潘静向本院提供以下证据：1、（2014）温鹿商初字第625号民事判决书、民事裁定书、协助执行通知书复印件，证明涉案房屋已被温州市鹿城区人民法院予以查封，以及潘静与郑瑞聪、应月嫦之间的借款已经法院生效判决确认的事实。2、房屋权属登记信息查询证明复印件，证明涉案房屋登记在被告应月嫦名下的事实。3、庭审后，被告潘静于2016年4月5日申请调查取证。被告郑瑞聪、应月嫦未提供答辩，亦未向本院提供证据。审理中，被告郑瑞聪、应月嫦无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提出异议，视为其自动放弃抗辩权利与质证权利。本院依法对原告与被告潘静提供的证据，经双方当事人当庭质证，本院审核，现认证如下：1、对原告提供的证据1、3、4，被告潘静无异议。本院认为：该证据对原告主张的待证事实具有证明力，符合有效证据的条件，本院予以认定。2、对原告提供的证据2、7，本院认为：该证据能够证明原告与被告郑瑞聪、应月嫦就涉案房屋签订《房屋买卖合同》以及双方约定相关权利与义务，同时能够证明原告已按约支付购房款230万元以及原告与被告郑瑞聪、应月嫦就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效的事实，本院予以认定。3、对原告提供的证据5，被告潘静对该证据的关联性提出异议。本院认为：该证据与原告提供的证据2、7相互印证，能够证明涉案房屋出卖后，原告与原承租人继续保持租赁关系，租金由原告收取以及涉案房屋原租赁合同届满后，原告又将涉案房屋出租给案外人贾某；同时能够证明原告已实际占有涉案房屋的事实。4、对原告提供的证据6，本院认为：该证据能够证明温州市人民政府、温州市国土资源局发布相关文件的事实。5、对被告潘静提供的证据1、2，原告无异议。本院认为：该证据对被告潘静主张的待证事实具有证明力，同时符合有效证据的条件，本院予以认定。6、被告潘静于庭审后申请调查取证已过举证期限，且其申请调取的内容均已由本院（2014）温鹿民初字第1947号民事判决书确认。对其申请取证，本院不予支持。根据上述认定的证据及原告与被告潘静的陈述，经审理本院认定的本案事实如下：被告郑瑞聪、应月嫦系夫妻关系。坐落于温州市瓯海区梧埏镇安居大楼幢室房屋（房权证号：02**，地号：B-69-1-11，建筑面积：38.76平方米，土地证号：）所有权和土地使用权均登记在被告应月嫦名下，涉案房屋的土地用地性质为集体土地建设用地。2011年1月1日，原告与被告郑瑞聪、应月嫦签订《房屋买卖合同》一份，约定：被告郑瑞聪、应月嫦将涉案房屋以总价款230万元出卖给原告，原告应于2011年12月31日之前支付110万元，剩余房款120万元于2013年12月31日前付清；被告郑瑞聪、应月嫦应于本协议签订后15日内，将涉案房屋及钥匙交付给原告；涉案房屋在出售之前已经出租给“多美丽”餐饮管理公司使用，租期尚未到期，被告郑瑞聪、应月嫦已经收取租金至2011年度，2012年度的租金由原告收取；在原告支付全部房款后，被告郑瑞聪、应月嫦将涉案房屋所有权证及集体土地使用权证交由原告持有。合同签订后，被告郑瑞聪、应月嫦将涉案房屋交付给原告，并由原告按约收取案外人杨某支付的涉案房屋租金30万元与31万元。涉案房屋原租赁合同届满后，原告又将涉案房屋出租给案外人贾某使用。另，原告先后于2011年1月5日、2011年8月31日、2011年11月22日、2013年12月3日通过银行转账方式向被告应月嫦支付房款40万元、50万元、20万元、120万元。2014年9月24日，本院受理原告诉被告郑瑞聪、应月嫦房屋买卖合同纠纷一案后，经审理于2014年10月16日作出（2014）温鹿民初字第1947号民事判决书，认定原告已支付涉案房屋全部价款，且原告另收取杨某租金30万元与31万元；判决确认原告与被告郑瑞聪、应月嫦就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效，该判决已发生法律效力。另查明，郑瑞聪、应月嫦因拖欠潘静的借款未能按期归还，潘静向本院提起诉讼。审理期间，本院根据潘静的财产保全申请，于2014年1月23日作出（2014）温鹿商初字第625号民事裁定书，对涉案房屋予以查封；并于2014年7月18日作出（2014）温鹿商初字第625号民事判决书。该判决发生法律效力后，潘静向本院申请执行。在执行过程中，涉案房屋由诉讼中的查封措施转为执行中的查封措施。原告知晓后，以其已向被告郑瑞聪、应月嫦购买涉案房屋为由，向本院提起执行异议。本院经审查，于2016年1月13日作出（2015）温鹿执异字第261号执行裁定书，驳回原告的执行异议。为此，原告不服，向本院提起案外人执行异议之诉。本院认为：执行异议之诉的争议焦点在于案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权利。已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无须举证证明，当事人有相反证据足以推翻的除外。原告与被告郑瑞聪、应月嫦就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》合法有效以及原告已按约支付全部购房款的事实，已为本院生效判决予以确认。原告在购买涉案房屋后，已按约收取案外人杨某支付的租金30万元与31万元；同时，涉案房屋原租赁合同届满后，原告又将涉案房屋出租给案外人贾某使用，可以认定涉案房屋在法院查封之前已由原告实际占有。另外，涉案房屋的土地性质为集体土地，不能过户并非原告自身原因造成。综上，原告因买卖而取得涉案房屋权益，事实清楚，证据充分；其享有排除对涉案房屋进行执行的权利。现原告要求停止对涉案房屋的许可执行，于法有据，本院予以支持。原告要求解除对涉案房屋的查封，不属于执行异议之诉的审查范围。被告郑瑞聪、应月嫦经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十七条、第十九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、停止对诉争坐落于温州市瓯海区梧埏镇安居大楼幢室房屋（所有权证号：0295，建筑面积：38.76平方米）的执行。二、驳回原告应光义的其他诉讼请求。案件受理费12990元，由被告潘静负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。审判长  杜玉明审判员李苾人民陪审员李月燕二〇一六年六月二十六日书记员李佳颖