北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第23996号原告（反诉被告）李X1，女，1967年10月16日出生。被告（反诉原告）李X2，女，2008年2月1日出生。法定代理人李X3（李X2之父），男，1970年11月4日，公司职员。委托代理人汤巍，北京市安理律师事务所律师。原告（反诉被告）李X1与被告（反诉原告）李X2房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员曲凌刚适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李X1、被告（反诉原告）李X2的委托代理人汤巍，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李X1诉称，2014年8月18日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告将坐落在本市西城区X室出租给我使用，租赁期限自2014年8月25日至2015年8月24日止，月租金为7000元。租金高于同地区同类房屋，由于被告（反诉原告）同意配置高档家具家电，原告（反诉被告）才同意签约。合同签订后，双方于2014年8月23日办理交房手续时，原告（反诉被告）没有按照合同约定配置家具家电，为此双方发生争议。原告（反诉被告）于2014年8月25日向被告发送了解除合同书面通知，提出解除合同，同时要求被告（反诉原告）退还房屋押金。但被告（反诉原告）拒绝退还押金，现起诉至法院，请求法院判令：1、依法解除原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订的租赁合同；2、被告（反诉原告）退还原告（反诉被告）房屋押金7000元；3、被告（反诉原告）承担本案诉讼费。被告（反诉原告）李X2辩称：我不同意原告（反诉被告）的诉讼请求。涉案房屋为学区房，市场价就是7000元左右，不存在房屋租金过高的情况；原告（反诉被告）解除合同已经构成违约，所以被告（反诉原告）不同意退还押金。被告（反诉原告）李X2反诉称：被告（反诉原告）与原告（反诉被告）在2014年8月18日签订房屋租赁合同，约定月租金为7000元。2014年8月25日，原告（反诉被告）向被告（反诉原告）寄送了《解除租赁合同通知书》，单方解除合同，已经构成违约；且被告（反诉原告）应原告（反诉被告）要求搬运家具家电花费3000元，此损失应由原告（反诉被告）承担。故被告（反诉原告）李X2提出反诉，要求法院判令：1、原告（反诉被告）李X1向被告（反诉原告）李X2支付违约金14000元；2、原告（反诉被告）李X1向被告（反诉原告）李X2支付搬家费用3000元；3、原告（反诉被告）李X1承担本案诉讼费用。原告（反诉被告）李X1针对被告（反诉原告）李X2的反诉辩称：不同意被告（反诉原告）的反诉请求。7000元租金包括被告（反诉原告）承诺配置的家具及搬家费用；我同意支付违约金，但被告（反诉原告）要求的14000元违约金过高，应该按照其实际损失计算违约金。经审理查明：2014年8月18日，李X1与李X2之父李长松签订房屋租赁合同，李X2将坐落于北京市西城区X室房屋租给李X1居住，租赁期限自2014年8月25日起至2015年8月24日，租金为7000元／月，以押一付三的方式支付。合同第四条第2款约定：“押金为7000元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方”。合同第十条第2款约定：“租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。”合同签订当日，李X1向李X2之父李长松支付了押金7000元。双方曾口头约定涉案房屋家具家电配置明细，但未将具体内容写入租房合同。2014年8月25日，李X1以李X2未按约定条件配备家具、家电为由，向李X2之父李X3邮寄了《解除租赁合同通知书》，要求解除双方签订的租赁合同。庭审中，被告（反诉原告）认可收到押金，也认可收到该通知书，并出示其与北京链家房地产经纪有限公司签订的合同，证明其在2014年8月29日签订出租合同，每月租金6800元，房屋内不用配置家具家电。被告（反诉原告）提交兄弟纵横（北京）搬家有限责任公司出具的两张发票，金额共计3000元，以此证明其应李X1要求向涉案房屋搬运家具家电遭受的损失，李X1不认可搬家公司出发地、目的地以及搬运的具体家具家电。被告（反诉原告）还主张因李X1违约导致涉案房屋自2014年8月18日到2014年8月29日的空置损失，也应该由李X1承担。李X1认为虽然双方2014年8月18日签订的合同，但是起租日为2014年8月25日，所以应从2014年8月25日开始计算损失。上述事实，有双方当事人陈述、房屋租赁合同、押金收条、《解除租赁合同通知书》、EMS邮单、发票、照片、录音等证据材料在案佐证。本院认为：李X1与李X2签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效。双方应当按照合同约定行使权利，履行义务。现李X1以李X2没有按照要求配备家具家电为由要求解除合同，对此本院认为，双方对于家具家电配置明细为口头约定，现双方各执一词，但李X2交付的房屋不存在严重不符合合同约定的情形，交付的房屋也没有严重影响李X1的安全、健康，为保持市场交易的稳定性，合同双方不得随意解除合同，现李X1解除涉案房屋租赁合同不符合法定解除或者约定解除的条件，已经构成违约，应该承担相应的违约责任。根据租赁合同违约条款的约定，李X1违约应向李X2支付每月租金百分之二百的违约金，现李X1认为违约金约定过高，要求按照李X2的实际损失酌定违约金，该答辩意见于法有据，本院予以采纳。另根据《最高人民法院关于使用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据当事人的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，李X2主张的搬家损失中包括双方没有约定的家具家电，且李X1不认可搬家出发地及目的地，故本院认为李X2主张的搬家损失过高，应予酌减。由于李X1违约导致李X2房屋空置的损失，应由李X1承担，从合同签订之日起算，因为李X2与李X1缔约后，其丧失了与他人签订合同的机会。另，对于李X2所述的由于李X1违约导致其年租金损失的主张，本院不予支持。本院以李X2实际损失为基础，根据双方的过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则确定李X1应该承担的违约金数额为四千元。现因李X1已将涉案房屋交还李X2，且李X2已另行出租，双方租赁合同已无继续履行的可能和必要，本院将依法确认合同解除。合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由李X1承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给李X1。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）李X1与被告（反诉原告）李X2于二〇一四年八月十八日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）李X2于本判决生效后七日内退还原告（反诉被告）李X1房屋押金三千元；三、驳回原告（反诉被告）李X1的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）李X2的其他反诉请求。如果被告（反诉原告）李X2未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二十五元，由被告（反诉原告）李X2负担（于本判决生效之后七日内交纳）；反诉案件受理费一百一十二元五角，由原告（反诉被告）李X1负担二十五元（于本判决生效之后七日内交纳），由被告（反诉原告）李X2负担八十七元五角（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  曲凌刚二〇一四年十二月十九日书 记 员  张润宇