重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2014）南法民初字第05671号原告何静，女，1968年10月12日出生，汉族。委托代理人王永富，重庆市南岸区法律援助中心援助律师。委托代理人刘念，重庆市南岸区法律援助中心援助律师。被告重庆盘龙综合建材市场管理有限公司，住所地重庆市南岸区腾黄路11号附1号，工商登记注册号：500228000107865。法定代表人杨乾华，执行董事。委托代理人黄文，重庆法缘律师事务所律师。原告何静诉重庆盘龙综合建材市场管理有限公司（以下简称：盘龙管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月15日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告何静的委托代理人王永富、刘念，被告盘龙管理公司的委托代理人黄文到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告何静起诉称，原告于2013年12月15日与被告签订《重庆盘龙综合建材市场租赁合同》，向被告租赁了被告开发经营的重庆盘龙综合建材市场（以下简称：盘龙综合建材市场）1区4栋2号门面，并向被告交纳了租金39312元、铺位保证金20000元、物业管理费4368元、垃圾处理费1092元、保险代收费200元、消防器材费400元、综合服务费26208元、装修保证金1000元。原告交纳上述费用后，被告将合同约定门面交付与原告经营。为实现经营目的，原告对租赁的门面进行了装修。2014年2月，经工商、消防、规划、综合执法局等部门联合查处发现，被告开发经营的盘龙综合建材市场无经营资质，涉及违法用地、违法建设、违法招商等违法行为，存在严重的消防隐患，为此相关行政机关要求商户停止装修、停止经营。由于被告在经营盘龙综合建材市场过程中的违法行为，导致原告无法合法经营、使用门面。原告为经营投入的装修，损失达48000元。为维护原告自身的合法权益，现特向人民法院提起诉讼，请求判令：1、原、被告双方签订的《重庆盘龙综合建材市场租赁合同》无效；2、被告返还租金39312元、铺位保证金20000元、物业管理费4368元、垃圾处理费1092元、保险代收费200元、消防器材费400元、综合服务费26208元、装修保证金1000元，合计92580元；3、被告赔偿原告装修损失48000元。被告盘龙管理公司辩称，对原告系被告开发经营的盘龙综合建材市场经营商户的事实无异议。被告在开发经营盘龙综合建材市场过程中，虽经多方努力，但未能获得相关规划、建设许可，被行政机关认定为违法建筑，需依法拆除。现盘龙综合建材市场已无法经营，被告同意依据被告开具的收据为准，退还原告向被告交纳的各项费用。但被告收取原告消防器材费后，已经向原告发放了消防器材。因此，消防器材费用的退还，应当以原告返还消防器材为前提。对于装修损失，被告仅认可评估报告确定的金额，超出部分不予认可。同时对评估报告中涉及与隔楼有关的装修部分，以及为分割门面，在门面内部作出的隔墙或隔断部分装修、装饰，由于已经改变了房屋的主体结构，属于过度装修。过度装修部分的损失，应当由原告自行负担，被告不负有赔偿义务。此外，盘龙综合建材市场所使用土地，系重庆市中央商务（南部）开发区管理委员会（以下简称：中央商务区南部管委会）交付与重庆万虎机电有限责任公司（以下简称：万虎机电公司）进行看护。万虎机电公司在管理土地期间，修建了约8000平方米的彩钢棚，并将这8000平方米彩钢棚连同土地，交付与被告进行合作经营。根据双方签订的《合作协议》约定，万虎机电公司将按照12元／月／平方米的标准向被告收取合作经营利润。按照权利与义务对等的原则，既然万虎机电公司要分配利润，则相应的应当承担经营过程中的风险和义务。因此，对于原告所遭受的各项损失，应当由被告和万虎机电公司共同负担。现原告仅对被告提起诉讼，属漏列当事人。因此，请求人民法院依法追加万虎机电公司为被告，由双方共同承担赔偿义务。综上，请求人民法院依法判决。经审理查明，被告重庆盘龙管理公司成立于2005年4月19日，该公司登记成立时的名称为重庆佳多士商贸有限公司，后于2013年9月变更为现公司名称。2013年11月22日，该公司变更股东及股东持有股份，完成变更后，公司股东变更为郑伟婷、杨乾华、章长发（各持有20%股份）、袁安全（持有40%股份）。2012年12月底，中央商务区南部管委会与万虎机电公司签订《土地看护租赁合同》，将重庆市南岸区腾黄路右侧E4-1部分地块共计83亩交付与万虎机电公司看护管理，看护管理期限自2013年1月1日至2016年12月30日。2013年9月26日，万虎机电公司与被告盘龙管理公司签订《合作协议》，双方进行合作经营。该协议约定，甲方（万虎机电公司）提供腾黄路右侧E4-1部分地块约58000平方米以及地上建筑物（彩钢棚）约8000平方米与乙方（被告盘龙管理公司）进行经营管理，甲方不再另行予以投入，后续建设和经营以乙方为主，所需资金由乙方自行筹集；甲方以自己投入使用土地面积为准，按照12元／月／平方米标准获取收益，乙方在经营过程中所获得的其他收益均归乙方所有。被告与万虎机电公司签订《合作协议》后，即着手开始搭建彩钢棚用作建材市场进行经营。在建设的同时，被告即着手开始招商。在招商的过程中，被告宣称该建材市场系重庆福建商会与重庆建材协会联合共同打造；向重庆两江新区核心区申请征地1500亩至2000亩；项目预计总投资35亿元等内容。2013年11月底，被告建成建筑物约30000平方米后，连同该地块上原有的约8000平方米建筑物即开始以盘龙综合建材市场名义对外招商经营。被告以及万虎机电公司在修建彩钢棚时，仅搭建了顶棚、立柱。所有建筑物的空高均在7-8米之间，各门面之间未修建墙体进行隔断。大部分门面四面通透，仅有部分门面在临街处安装了卷帘门，其余各面均未作任何物理隔断。2013年12月15日，被告作为甲方，原告作为乙方，双方签订了《盘龙综合建材市场租赁合同》，约定由原告向被告租赁该市场1区4栋2号摊位，建筑面积合计182平方米。合同同时约定：租赁期限1年，自2013年12月15日至2014年12月14日；租金优惠期3个月，自2014年12月15日至2015年3月14日；租金按18元／月／平方米计算，年租金为39312元，签订合同时一次性付清；以后租金每年缴纳一次，下一期租金支付时间为2015年2月14日；乙方需向甲方交纳铺位保证金20000元；物业管理费按2元／月／平方米计收，每年物业管理费4368元；垃圾处理费按0.5元／月／平方米计收，每年垃圾处理费1092元；物业管理费和垃圾处理费均按年一次性缴纳等内容。在签订《盘龙综合建材市场租赁合同》当天，被告作为甲方、原告作为乙方，双方又签订《商铺租赁合同补充协议》，约定由原告按12元／月／平方米（建筑面积）标准向被告交纳市场管理综合服务费，合计每年26208元，按年交纳；为了租赁商铺的安全，甲方向乙方代收保险费200元、消防器材费400元；同时收取装修保证金1000元。合同签订后，原告向被告交纳了租金39312元、铺位保证金20000元、物业管理费4368元、垃圾处理费1092元、保险代收费200元、消防器材费400元、综合服务费26208元、装修保证金1000元，合计92580元。原告签订租赁合同并交纳上述各项费用后，即着手开始装修。装修内容为隔墙、门框、地面平整、不锈钢管、展示墙隔断、展示墙面分区隔断、展示墙基层、门框、石膏板、木工板。2014年1月，重庆市规划局南岸区分局（以下简称：南岸区规划分局）经核实后确认，盘龙综合建材市场位于弹子石E标准分区E4-1／03地块，规划土地性质为体育用地，属重庆市南岸区涂山镇和鸡冠石镇辖区，由中央商务区南部管委会管护。万虎机电公司与被告在该地块上修建的建筑物均未办理国土手续及规划手续，属违法建筑。2014年1月23日，南岸区规划分局向重庆市南岸区综合行政执法局（以下简称：南岸区综合执法局）发出渝规南函（2014）15号《重庆市规划局南岸区分局关于盘龙综合建材市场违法建筑的认定函》，明确告知该地块上建筑物均系违法建筑的事实。2014年4月11日和2014年5月27日，南岸区综合执法局分别向李海和被告发出南岸综执限拆（2014）9003号、9001号《限期拆除决定书》，要求李海和被告分别在限定期限前自行拆除违法建筑，逾期不自行拆除的，将依法予以强制拆除。在该两份《限期拆除决定书》上，均告知了复议权利和行政诉讼权利。在法定的复议期限和行政诉讼期限内，李海和被告均未提起行政复议或行政诉讼。因盘龙综合建材市场系违法建筑，相关行政机关责令被告立即停止违法行为，导致市场内各经营商户无法开展经营活动。为此，2014年4月24日，被告向市场内各经营商户发出通知称：“盘龙综合建材市场因各种原因未能按时正常经营。关于合同约定的起租时间改为市场正常经营后开始算起，正常经营时间另行通知。”2014年5月25日，被告公司工作人员吴昌周向市场内经营商户出具书面承诺称，如在2014年6月1日前市场仍不能开业，即全额退还租金等内容。但在承诺期限内，盘龙综合建材市场无法取得合法手续，为此，原告向本院提起诉讼。2014年7月25日，原告申请重庆瑞达资产评估房地产土地估价有限公司（以下简称：瑞达评估公司）对装修价值进行评估。原告同时申请重庆市南岸公证处对评估过程进行保全证据公证。2014年10月13日，瑞达评估公司出具渝瑞达评房字（2014）第095-129号估价报告，对原告的室内装修评估价格确定为38700元，其中各项目价格为：隔墙9900元，门框2处分别为603元、378元，地面平整6160元、不锈钢管7242元、展示墙隔断5463、展示墙面分区隔断2268元，展示墙基层4处分别为3996元、681元、1407元、431元，石膏板59元、木工板65元。2014年10月27日，重庆市南岸公证处出具（2014）渝南岸证字第6150号公证书，确认瑞达评估公司的估价报告系现场勘查后作出，与现场实际情况相符。为本次装修价值评估，瑞达评估公司应收取评估费1500元。本案在审理过程中，原告已经撤离市场，原告所承租的门面已被拆除。原告向被告交纳的租金39312元、铺位保证金20000元、物业管理费4368元、垃圾处理费1092元、保险代收费200元、消防器材费400元、综合服务费26208元、装修保证金1000元，合计92580元已由被告返还。另查明，被告在进行招商时宣称的该建材市场系重庆福建商会与重庆建材协会联合共同打造；向重庆两江新区核心区申请征地1500亩至2000亩；项目预计总投资35亿元等内容均系虚假宣传。上述事实，有原告举示的被告公司工商档案1组、《盘龙综合建材市场租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》各2份、交款收据1组、公证书及估价报告1份、渝规南函（2014）15号《重庆市规划局南岸区分局关于盘龙综合建材市场违法建筑的认定函》1份、南岸综执限拆（2014）9003号、9001号《限期拆除决定书》各1份、2014年4月24日的通知1份、2014年5月25日的承诺书1份、被告印制的招商宣传册1份、评估公司出具的收费说明和收费文件，被告举示的《土地看护租赁合同》和《合作协议》各1份，以及双方当事人陈述在卷为凭，经庭审查证属实，可以采信。本院认为，盘龙综合建材市场所使用土地属中央商务区南部管委会的储备地，其土地规划性质为体育用地。由此可以确定，盘龙综合建材市场使用土地是国有土地，属于城市规划区内。因此，本案对房屋租赁合同的效力审查，应当适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》的规定。根据南岸区规划局的认定，万虎机电公司和被告盘龙管理公司在该土地上修建的建筑物，均未办理国土手续和规划手续，属违法建筑。并且在一审法庭辩论终结前，被告仍未取得相关规划许可手续。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人签订的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，因被告出租与原告的房屋属违法建筑，且在一审法庭辩论终结前仍未取得相关规划许可。因此，本案原、被告双方签订的《盘龙综合建材市场租赁合同》属无效合同。同理，原、被告双方签订的《商铺租赁合同补充协议》，属于《盘龙综合建材市场租赁合同》的附合同，其主合同经依法确认无效的，附合同亦当然无效。现原告起诉要求确认合同无效的理由成立，其诉讼请求本院予以支持。依照法律的规定，合同无效的，合同双方当事人应当返还财产并赔偿损失。原告为租赁房屋，与被告签订房屋租赁合同后，向被告交纳的租金、铺位保证金、物管费、垃圾处理费、保险代收费、消防器材费、市场管理综合服务费、装修保证金均依法应当返还。现被告对上述费用中除消防器材费的返还附条件外，对其余各项费用的返还均无异议，且在审理过程中被告已经履行了返还义务，对此本院予以确认。针对消防器材费的返还，被告称返还该项费用应当以原告退还消防器材为前提。但合同被依法确认无效的，当事人负有返还财产义务，且该返还义务不附加任何条件。现原、被告双方签订的房屋租赁合同以及补充合同均已被认定为无效，因此，被告应立即返还原告的财产。被告以原告应当先返还消防器材作为抗辩的理由不能成立。并且，消防器材的返还应当建立在原告领取了消防器材的前提下，对此被告负有举证证明义务。现被告并无证据证明其已经向原告提供了消防器材。对此，被告应当承担举证不能的不利后果。据此，本院认定被告以消防器材的返还作为返还消防器材费的前提条件，其理由缺乏事实基础，不能成立，被告应当立即返还该笔财产。但基于消防器材费在案件的审理过程中被告已经返还原告的事实，故本院直接予以确认。就装修损失的赔偿问题，本院认为，首先，导致房屋租赁合同被确认无效的原因在于房屋系违法建筑。被告作为房屋所有人，其在建设过程中负有办理土地使用、规划、建设等相关手续。而正是由于被告没有履行房屋建设过程中的法定义务，导致房屋被行政机关认定为违法建筑，因此被告的过错行为是导致合同无效的直接原因。第二，虽租赁商户在与被告签订房屋租赁合同前未审核被告是否拥有合法的建设、规划手续。但基于被告在进行招商时，作出了关于该建材市场系重庆福建商会与重庆建材协会联合共同打造；向重庆两江新区核心区申请征地1500亩至2000亩；项目预计总投资35亿元等虚假宣传内容，以及被告实施的建设面积高达30000平方米的建设行为，已足以让租赁商户有理由相信其享有相关合法手续，租赁商户在承租过程中没有过错责任。因此，被告明知自己开发建设的盘龙综合建材市场没有任何土地、规划、建设手续而故意捏造事实进行虚假宣传，其主观上存在重大过错，且其过错行为是导致合同无效的直接原因。被告应当就租赁合同无效造成租赁商户的直接经济损失负全部赔偿责任。租赁商户在本案诉讼过程中提出了要求被告赔偿装修损失的诉讼请求。根据本案查证的事实，被告提供与租赁商户的门面无任何装修。租赁商户为经营需要，承租门面后必然需要投入资金进行装修、装饰。因此，租赁商户在装修、装饰过程中的投入，属于其直接经济损失，依法应当由被告承担赔偿义务。就被告辩称租赁商户存在过度装修应不予赔偿的问题，本院认为，按照正常的日常生活逻辑，房屋租赁合同的标的物应当具有基本的使用条件，即该房屋应当同时有完整的顶棚、地面、墙体、门窗等。而被告交付与租赁商户的门面除具有顶棚、地面和立柱外，无其他任何必备设施。由此可见，被告在修建市场门面时的本意，即允许租赁商户根据经营的需要自行装修。因此，租赁商户根据经营的需要，在门面内部建造墙体隔断，属于被告允许的装修范畴。与此同时，被告所修建的彩钢棚门面空高达7米，已经远远超出正常的单层建筑物高度水平。众所周知，随着房屋建造高度的增加，其建设成本亦会不断上升。被告作为公司法人，其经营的根本目的在于获取利润。因此，如果被告的辩称理由成立，即其不允许市场经营商户进行隔楼，将门面改造成两层进行经营，则被告增加建设成本、建设超过正常单层高度水平的建筑物的行为，与其获取利润的目的严重相悖。由此可以判断，被告在修建市场的时候，就已经预见到承租商户有隔楼的需求，被告系根据商户的需求而修建此种高度的门面。因此，租赁商户进行隔楼的行为，是被告事先已经预见并予以允许的。并且，租赁商户所修建的隔楼，系利用现有门面的状况进行隔断修建，并未改变房屋的主体结构。再者，被告作为市场的经营管理者，租赁商户的装修行为发生于被告的管理范围内和管理状态下。租赁商户的装修行为被告是知晓的，被告在知晓租赁商户进行隔楼装修的情形下，在纠纷发生前从未对租赁商户的装修行为提出过异议或者进行制止。由此亦可判定租赁商户的隔楼、隔墙等装修行为属于被告允许范畴。租赁商户对隔楼、隔墙以及相关的装修不属于被告所称的过度装修。被告辩称租赁商户存在过度装修的理由不能成立。如原告在装修过程中进行了隔楼或者在门面内部进行隔断的，由此所支出的费用，均属原告合理的直接损失。至于原告起诉所称自己为装修投入48000元并要求被告赔偿的问题。因原告除评估估价报告外，并无其他任何证据证明自己装修投入的金额为48000元。而评估系具有专业评估资质的第三方作出，且评估过程已经公证机关进行公证，其估价报告具有客观性和专业性，证据效力高于当事人陈述。因此，本院仅认可评估报告所确定的金额为原告的装修损失，对原告超出部分不予认定。综上，原告经评估公司评估确定的装修价值，均属原告因合同无效所导致的正当的直接经济损失。并且，因被告修建的市场已经行政机关认定为违法建筑且已被要求限期拆除，原告完成装修后没有投入过使用；而被告亦曾向原告发出过通知，告知原告租赁合同约定的起租时间另行通知。故，原告为装修所投入的损失均为其实际损失，且不存在根据已经租赁使用期限进行折旧抵扣的情形。因此，原告因装修所遭受的损失，均属直接经济损失且无被告所称过度装修问题。原告依据估价报告要求被告赔偿装修损失的理由成立，依法应予支持。由于导致合同无效的过错责任均归于被告，因此，原告为确定损失进行评估，评估公司应收取的评估费用，亦应由被告负担。本案瑞达评估公司应收取的评估费1500元属合理范畴，本院予以确认。至于被告辩称应追加万虎机电公司为被告共同承担责任的理由。被告与万虎机电公司签订合作协议属实，但就整个土地与地上建筑物的对外经营行为均是由被告公司独自进行的。因此，与原告签订房屋租合同，将违法建筑用于出租的，是被告公司单独实施的民事行为。本案所争议的房屋租赁合同，其当事人仅为原告、被告，根据合同的相对性原则，合同无效所导致的法律后果只能由合同当事人承担。万虎机电公司并非合同当事人，不应承担合同无效的法律后果。故，被告认为应当追加万虎机电公司并承担赔偿义务的辩称理由不能成立，对其辩称理由本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第（五）项、第五十六条、第五十八条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）第十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条之规定，判决如下：一、2013年12月15日原告何静与被告重庆盘龙综合建材市场管理有限公司签订的《盘龙综合建材市场租赁合同》和《商铺租赁合同补充协议》无效；二、由被告重庆盘龙综合建材市场管理有限公司返还原告何静租金39312元、铺位保证金20000元、物业管理费4368元、垃圾处理费1092元、保险代收费200元、消防器材费400元、综合服务费26208元、装修保证金1000元，合计92580元（已给付）；三、限被告重庆盘龙综合建材市场管理有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告何静装修损失38700元；四、驳回原告何静的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1563元、评估费1500元，由被告重庆盘龙综合建材市场管理有限公司负担（此款限被告重庆盘龙综合建材市场管理有限公司于本判决生效后十日内直接向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  罗阳清二〇一四年十二月十七日书 记 员  肖 瑶