黑龙江省富锦市人民法院民 事 判 决 书（2013）富民初字第360号原告董凤霞，女，汉族，无职业。原告毕凤英，女，汉族，无职业。原告任淑范，女，汉族，无职业。三原告委托代理人邱志晨，男，富锦市二龙山镇法律服务所法律工作者。被告黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司。法定代表人胡德军，男，该公司董事长。委托代理人王志刚，男，该公司办公室职员。被告富锦市双富三利商贸有限公司。法定代表人修兆武，男，该公司经理。委托代理人生明文，男，黑龙江昕会律师事务所律师。第三人刘国兴，男，汉族，无职业。委托代理人崔晓勇，男，黑龙江合昌律师事务所律师。原告董凤霞、毕凤英、任淑范诉被告黑龙江省三利仁集团房地产开发有限公司（以下简称三利仁房地产开发公司）、富锦市双富三利商贸有限公司（双富三利商贸公司）、第三人刘国兴商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年7月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2013年10月9日公开开庭进行了审理。原告董凤霞、毕凤英、任淑范及其委托代理人邱志晨，被告三利仁房地产开发公司委托代理人王志刚，双富三利商贸公司委托代理人生明文，第三人刘国兴及其委托代理人崔晓勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董凤霞、毕凤英、任淑范诉称：原、被告在2012年5月18日签订6份商品房买卖合同，两被告自愿将合作开发的位于富锦市南岗社区面积为157.94平方米、000105门面积为158.13平方米、000107门面积为164.62平方米、000108门面积为157.94平方米、000109门面积为171.32平方米、000110门面积为171.32平方米房屋，以每门15万元，6门共计90万元价格出卖给原告，交付时间为2012年8月5日。2012年5月5日，三原告将6门房款90万元一次付清，由被告双富三利商贸公司出具收款凭证。2012年5月18日，原、被告到富锦市房地产管理局将原告购买的房屋依法进行商品房预告登记。到房屋竣工交付期限时，原告多次找被告要求交付房屋，被告均以种种借口推诿，不按合同约定向原告交付房屋，而是将原告购买的房屋出卖给第三人。原告认为，2012年5月18日签订的商品房买卖合同，是双方的真实意思表示，内容合法有效，具有法律约束力，被告逾期未向原告交付房屋已构成违约行为，除应按合同约定交付房屋外，还应承担违约责任。三原告要求被告双富三利商贸公司履行商品房买卖合同、立即交付房屋，支付违约金18万元及认定与第三人刘国兴之间的房屋买卖合同无效，并承担本案的一切诉讼费用。被告三利仁房地产开发公司辩称：诉争房屋不是三利仁房地产开发公司开发，该项目的立项、申请规划等证照办理均不是三利仁房地产开发公司的行为，三利仁房地产开发公司没有出售该房屋，也没有收原告任何钱款。请法院判决三利仁房地产开发公司不承担任何责任。被告双富三利商贸公司辩称：一、本案是一个借贷的法律关系，不存在房屋买卖的事实，第二被告也认可偿还借款。本案的真实事实是被告双富三利商贸公司在董凤霞、毕凤英、任淑范处借款120万元，用8栋房屋抵押，出于原告的要求，相互做的买卖合同，但事实是一种抵押合同关系；二、本案原告主张买卖合同，要求办理过户，从诉状中看如果是房屋买卖合同，本案存在房屋价款显失公平的问题，201平方米，按公司售楼价4000元，应该是80余万元，以15万元出卖，显然有失公平。如果原告要求交付房屋，按照正常售楼价交款后，被告可以交付房屋；三、预买卖登记是基于原告的要求做了预买卖登记，登记三个月，已经过了时间；四、声明本案与三利仁房地产开发公司无关，这种行为的实施是双富三利商贸公司的行为，签订合同、借款都是双富三利商贸公司的行为。第三人刘国兴述称：原告和第二被告所做的六份商品房买卖合同无效，理由：因为原告和第二被告是一种借贷行为，第二被告有证据可以向法院提交，说明他们双方预售登记不是双方意思表示，是虚假，虚假的行为是可撤销的。原告和第二被告所签订的六份商品房买卖合同是侵权行为，属无效行为。第三人刘国兴和张百路在2012年3月6日与第二被告有一份协议，协议约定第三人给第二被告建筑施工，施工完毕后，被告无钱付工程款，第二被告和第三人签订协议，用第三人所建的房屋抵顶工程款。本案的事实不是原告所说，将房屋预售登记后卖给第三人，而是第二被告和第三人实施行为在先，房屋已经实际交付，说明了第三人和第二被告买卖房屋的行为在法律程序上已经履行完毕，只是未履行行政手续。最高院有司法解释，房屋已经交付，双方买卖行为履行完毕，没有更名过户的，应当到产权部门履行过户登记手续。根据这个规定，第三人和第二被告买卖行为合法。原告为支持其诉讼主张，提供如下证据：证据一、富锦市光明小区项目合作协议书及委托书复印件各一份。意在证明两被告是合作共同开发光明小区，原件在房产局存档。证据二、商品房买卖合同书六份及收据六份。意在证明原、被告之间存在买卖合同关系。证据三、预告登记证六份。意在证明在房产局已经预告登记，具有排他性。经庭审质证，二被告、第三人对原告提供的证据一认为是复印件不予质证。被告三利仁房地产开发公司认为证据二不是其签订的，对证据的关联性有异议，该证据体现合同相对方是第二被告与原告，钱款收据盖有第二被告的公章，均不是第一被告所为，与第一被告无关；被告双富三利商贸公司对证据二真实性没有异议，对证明的内容有异议，称确实签订合同了，合同签订基于借款行为，用房屋担保抵押，基于原告申请做的买卖合同，买卖合同价款显失公平，这个收据相当于借款15万元，用房屋抵押的，合同不存在买卖关系，是一种抵押行为；第三人对证据二有异议，认为从客观分析，一套房子15万元（2012年），每套100多平方，便宜到了虚假的程度，六份收据每份都是15万元，收据是真实的，但它不是为了买房子出的收据，是一种借贷行为。被告三利仁房地产开发公司认为证据三与其无关联性；被告双富三利商贸公司对证据三的真实性没有异议，但对证明内容有异议，该预告登记超过三个月期限，已经不具备法律预登记的效力，称预告登记所依据的房屋买卖合同是一种可撤销合同，该合同显失公平。如果原告依据该买卖合同要求交付房屋，被告要求原告补交全部房款，该房屋买卖合同不是双方当事人意思表示，是一份担保合同；第三人对证据三有异议，认为此行为是虚假行为，只发表对4、5、7、8、9号门房屋的意见，第二被告证明与原告之间是借贷行为，不是买卖行为，原告为借款收取利息，第二被告为借到款，出什么手续都可以，双方这种行为是虚假的，虚假行为是可撤销的行为，还本来面目，就是借贷关系。六份预售登记证明不是双方真实意思表示，请法院不予采信。对第10门房屋不发表意见，与第三人无关。本院经审查认为，原告提供证据二、证据三确系原告与第二被告签订合同、第二被告为原告出具收据及在房产部门办理的预告登记。证据一为复印件，未提供相关证据予以佐证，本院不予采信。被告双富三利商贸公司为支持其诉讼主张，提供毕凤英、任淑范与第二被告签订的贷款续期合同一份。意在证明六份房屋买卖合同的来源，当时由于第二被告急需用款向毕凤英等人借款90万元，用六套楼提供抵押担保，一套楼作价15万元，计90万元，借款到期后，第二被告资金紧张而未偿还，双方又签订贷款续期合同。这份合同可以证实本案双方签订的楼房买卖合同并不是真正的买卖合同，双方当事人并不具有楼房买卖的真实意思，而是一种抵押，原告和第二被告之间还有一份借据，这份借据和合同价款是一个性质，都是借贷关系，借据还在原告处保存。经庭审质证，三原告认为与被告双富三利商贸公司贷款续期合同中没董凤霞，与董凤霞无关，这90万元与买房钱无关，双方之间还有帐；被告三利仁房地产开发公司认为与其无关；第三人对该证据没有异议。本院经审查认为，结合原告陈述及被告双富三利商贸公司提供的贷款续期合同，能够确认双方之间存在借款的事实，本院予以确认。第三人刘国兴为支持其主张，提供协议书一份、商品楼销售合同五份。意在证明第三人给第二被告施工，竣工后被告双富三利商贸公司没有工程款，用五套房子抵顶工程款。经庭审质证，三原告认为与被告双富三利商贸公司签合同时，并没有声明给原告的房屋已经顶债，商品楼销售合同五份，明显是后达成的，是假的协议；被告三利仁房地产开发公司、双富三利商贸公司对该证据没有异议。本院经审查认为，第三人提供的协议，确系第三人与第二被告签订。被告三利仁房地产开发公司未提供证据材料。根据本院确认证据，结合双方当事人陈述，可以认定以下基本事实：董凤霞、毕凤英、任淑范与双富三利商贸公司在2012年5月5日分别签订八份商品房买卖合同，合同约定：双富三利商贸公司自愿将位于富锦市南岗社区面积为157.94平方米、000105门面积158.13平方米、000106门面积为164.81平方米、000107门面积为164.62平方米、000108门面积为157.94平方米、000109门面积为171.32平方米、000110门面积为171.32平方米、000111门面积为201.14平方米的房屋，以每套15万元，卖与董凤霞、毕凤英、任淑范，其中毕凤英4套，任淑范2套，董凤霞2套，交付时间为2012年8月5日，双富三利商贸公司分别给董凤霞、毕凤英、任淑范出具收据，总额120万元。2012年5月18日，董凤霞、毕凤英、任淑范与双富三利商贸公司到富锦市房地产管理局将合同约定的原告购买的房屋进行了商品房预告登记。上述房屋在本案中涉及6套，其中毕凤英3套、董凤霞2套、任淑范1套。毕凤英称房款以现金方式支付，系从自家及妹妹家保险柜中取出。任淑范称房款以现金支付，系自有现金20万，向其姐借款10万。董凤霞称用自家现金支付，没有从银行取款。2012年6月份，被告双富三利商贸公司向原告董凤霞借款30万元。2012年8月18日，毕凤英、任淑范与被告双富三利商贸公司签订贷款续期合同，约定2012年6月份借款90万元已到期，续期叁个月，即2012年8月17日、18日至2012年11月17日止。董凤霞、毕凤英、任淑范称双富三利商贸公司向其三人借款共计180万元，其中原告毕凤英90万元，任淑范60万元，董凤霞30万元。在商品房销售合同案件起诉后，双富三利商贸公司向毕凤英、任淑范各偿还28万元。其余款项：董凤霞称被告双富三利商贸公司在商品房销售合同案件起诉前已偿还30万元，给付的现金；毕凤英称诉前以现金形式偿还30万元，尚欠32万元；任淑范称尚欠32万元。而被告双富三利商贸公司辩称没有偿还，用8套楼房作抵押，签订商品房买卖合同，每套楼无论面积多少均作价15万元，共计120万元。董凤霞、毕凤英、任淑范均称借款以现金形式支付，其中毕凤英称款项系从自家保险柜中取出。董凤霞、毕凤英、任淑范提供二被告关于开发富锦市光明小区合作协议书及委托书上公章，与被告三利仁房地产开发公司提交的公章不一致。本院认为：本案当事人之间诉争的是民间借贷关系，还是商品房销售合同关系，应根据案件查明的事实及成因确定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证实。证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告提供的商品房买卖合同，从商品房定价基本要件及常理分析，正常的商品房定价，首先由开发商根据土地成本、开发建造成本、利润、税费、销售等费用，其次结合当地房地产市场情况及所建楼的地理位置，根据楼层、位置、面积制定出商品楼每平方米的销售价格。本案争议商品楼面积从157.94平方米至201.14平方米不等，而商品楼价格却统一为15万元，商品房单价从每平方米745元至950元不等。从该案的商品楼价格上看，同期同类同品质商品楼在当地市场成本造价约在1200元至1300元之间，该案争议的商品楼价格明显低于成本价，更低于市场销售价格，而当地2012年房地产市场价格呈上升趋势，远高于成本价格。这一现象说明，该案争议商品楼价格不符合常理，没有说服力，难以令人置信。对上述不符合常理事实及成因，原告不能作出合理解释。更主要的是，双富三利商贸公司与董凤霞、毕凤英、任淑范之间有借款往来，双方之间存在民间借贷关系，原告称与房屋买卖系两个行为，对此其负有举证责任，应提供证据证明其房屋买卖和借贷分别向被告交付两份款项的证据和资金来源。但其所称资金来源及交付不合常理。而被告双富三利商贸公司提供的贷款展期合同上记载，原告毕凤英、任淑范借款在2012年8月18日之前应为90万元，这样与董凤霞自认的借款30万元合计为120万元，与开具的购房款收据数额相吻合。通过对以上事实的分析，原告与被告双富三利商贸公司双方虽然签有商品房买卖合同，结合被告双富三利商贸公司、原告的陈述及其签订的贷款续期合同，被告双富三利商贸公司辩称趋于合理，更能接近或还原本案的客观事实。而商品房预告登记的形成，是为了保障债权的实现。综上，可以确认原、被告之间并非真实意义上的商品房买卖合同关系，而是民间借贷关系。故原告要求被告三利仁房地产开发公司、双富三利商贸公司履行商品房买卖合同、立即交付房屋、支付违约金18万元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。原告要求确认被告双富三利商贸公司与第三人刘国兴之间的房屋合同无效的诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告董凤霞、毕凤英、任淑范的诉讼请求。案件受理费12800元由原告董凤霞负担4267元、毕凤英负担6400元、任淑范负担2133元，保全费5000元由三原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省佳木斯市中级人民法院审判长  陈鸣飞审判员  周景坤审判员  丁春丽二〇一四年十二月十二日书记员  胡紫明