江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）锡民终字第0816号上诉人（原审原告）许建龙，男，1974年1月26日生，汉族。委托代理人胥家山，江苏真释律师事务所律师。委托代理人徐祥红，北京市亿嘉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）无锡苏源置业有限公司，住所地江苏省无锡市惠山区堰桥街道西漳天一新街1号。法定代表人范小冲，该公司董事长。委托代理人邓晓、盛农，均系江苏恒茂律师事务所律师。上诉人许建龙因与被上诉人无锡苏源置业有限公司（以下简称苏源公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服无锡市惠山区人民法院（2013）惠民初字第1625号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月18日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月30日公开开庭进行了审理，上诉人许建龙及其委托代理人胥家山、徐祥红，被上诉人苏源公司的委托代理人邓晓到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。许建龙原审诉称：2011年12月1日，许建龙与苏源公司签订商品房买卖合同一份，约定许建龙出资3162852元购买位于无锡市惠山区堰桥街道新街村阳光壹佰国际城第17幢5单元1-3层XXX号房，并约定苏源公司应于2012年6月15日前将上述房屋交付给许建龙使用，如逾期超过60日，许建龙有权解除合同。合同签订后，许建龙按约履行了付款义务，但苏源公司在2012年6月15日未能履行交付义务，在经许建龙多次催告后，苏源公司仍以各种理由拖延，至今未能交付房屋。现请求：1、依法解除双方于2011年12月1日签订的商品房买卖合同；2、判令苏源公司立即退还购房款3162852元；3、判令苏源公司向许建龙赔偿利息损失（分别为：以952852元为基数，按照同期银行同类贷款利率计算，自2011年12月1日起计算至2013年8月30日止，计算公式：952852元×6.15%÷365天×669天=107407元；以2210000元为基数，按照同期银行同类贷款利率，自2012年7月25日起计算至2013年8月30日止，计算公式：221万元×6.15%÷365天×401天=149320元；以3162852元为基数，按照同期银行同类贷款利率，自起诉之日计算至实际归还之日止）；4、判令苏源公司支付违约金30000元；5、本案诉讼费用由苏源公司承担。苏源公司原审辩称：第一、根据双方签订的商品房买卖合同的附件四中第一条约定，买受人应当在签订正式合同并交付了首期款之日起五日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料和相关费用，并办理完毕贷款初审手续，逾期视为买受人违约。双方在2011年12月1日签订合同，按约定，许建龙应当在签订合同后5日内办妥贷款初审手续。但许建龙在2012年7月25日才与银行签订了个人贷款抵押手续。同时根据附件四第三条的约定，由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续等，出卖人有权拒绝交付房屋，并不因此承担延期交付的违约责任。因此，在许建龙没有按约办理完毕贷款手续、支付逾期付款违约金之前，苏源公司有权拒绝交付房屋，且不因此承担逾期交房的违约责任；第二、附件四第三条约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同的权利的，买受人应于出卖人逾期交付第60日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。本案中，许建龙在2013年7月28日才出具退房的书面要求，早已超出约定的时限，故许建龙已经放弃退房权利，无权再行主张。据此，许建龙提出解除合同的请求不符合合同约定，亦无法律依据，请求驳回其全部诉讼请求。原审法院经审理查明：2011年12月1日，许建龙作为买受人与苏源公司作为出卖人签订商品房买卖合同一份（合同备案号201112010095、房屋代码HSS003206005），约定由许建龙购买阳光壹佰国际城第17幢5单元1-3层XXX号房屋，单价为每平米15139.78元，总金额3162852元。合同第八条约定，出卖人应当在2012年6月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，待商品房经验收合格后，将房屋交付买受人使用。合同第九条还约定了出卖人逾期交房的违约责任，即出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.01%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点壹五的违约金。合同附件四补充协议第一条约定付款方式：（1）买受人签署本商品房买卖合同时缴纳首期款，首期款共占全部房价款的30%计952852元。（2）余款计2210000元，买受人采用商业贷款方式支付。（3）买受人应在签订正式买卖合同并交付了首期款之日起5日内向银行或住房公积金管理中心提交申请个人住房贷款所需的全部资料及相关费用，并办理完毕贷款初审手续，逾期视为买受人违约，逾期在15日内的，买受人应按同期个人住房贷款利率向出卖人支付应付款利息；逾期超过15日，买受人仍未办理完毕贷款初审手续的，出卖人有权解除合同，将房屋另售他人……第三条为关于房产交付的补充约定，其中第4款约定：依据买卖合同约定，因出卖人逾期交房而导致买受人行使解除合同权利的，买受人应于出卖人逾期交房第60日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利；第6条约定：由于买受人原因未能办理完毕合同备案、贷款手续，或买受人未付清房款、有关税、费、专项维修基金（即大修基金）及合同约定的违约金等，出卖人有权拒绝交付房屋，出卖人并不因此承担延期交房违约责任……审理过程中，许建龙称：合同及附件四中的签字均非本人签名，因购房时其不在无锡，故委托其弟媳周爱琴代为办理购房手续，合同上加盖的私章确系其本人私章。并表示签订合同时并没有附件四，附件四系苏源公司事后添加后另让周爱琴补签的。在当庭与周爱琴联系后，许建龙表示对主合同和附件四是否为同一天签的记不清了，但始终坚持附件四对其不产生约束力。许建龙还表示其是在2011年底拿到的合同，拿到合同的时候是有补充协议的。因没有仔细阅读合同，故当时没有提出异议。付款情况：2011年4月27日，许建龙向苏源公司支付定金100000元；2011年5月12日，许建龙向苏源公司支付购房款798000元；2011年11月26日，许建龙向苏源公司支付54852元。2012年7月25日，许建龙与中国银行股份有限公司无锡惠山支行（以下简称中国银行惠山支行）签订个人贷款抵押合同。2012年8月2日，向苏源公司支付了2210000元。至此，全部购房款3162852元已全额付清。2013年2月27日，苏源公司向许建龙邮寄入住通知书，通知其在2013年3月1日办理入住手续，邮寄地址为无锡市锡沪西路1号，邮件跟踪查询单显示邮件于2013年2月28日由张微签收。经质证，许建龙表示无锡市锡沪西路系其弟弟开办的公司的地址，该地址系其购房时向苏源公司提供的地址。并表示从未收到过苏源公司邮寄的入住通知书。许建龙称自己在2013年5月23日向苏源公司提交了一份书面的退房申请，并提交退房申请一份佐证。经质证，苏源公司表示并未收到过该份申请书，认为该申请系许建龙单方书写，并无苏源公司的相关收据，故对此不予认可。2013年7月25日，许建龙委托江苏真释律师事务所胥家山向苏源公司出具律师函，提出解除合同并要求苏源公司承担违约责任。经质证，苏源公司认可收到该份律师函。另查明，天一城B5-2地块1#、16#、17#房联排别墅于2012年9月25日办理竣工验收备案。以上事实，由商品房买卖合同、销售不动产统一发票、中国银行个人贷款抵押合同、银行明细清单、律师函、入住通知书、邮寄凭证、竣工验收备案表及当事人的陈述等证据在卷佐证。原审法院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事行为。代理人在代理权限内以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为承担民事责任。许建龙自认委托弟媳周爱琴代为签订商品房买卖合同，并认可商品房销售合同及附件四上的签字为弟媳所签，故法院认定周爱琴系许建龙的代理人，其代许建龙签订合同的行为对许建龙具有约束力。许建龙称补充协议系事后补签，对其效力不予认可。对此，法院认为，双方签订的商品房买卖合同中，第六条付款方式及期限中载明付款方式“详见附件四”。第二十二条亦载明合同连同附件共23页。实际附件四补充协议的页码也是延续合同主文。由此可见，合同主文与附件四系统一的整体。许建龙上述意见未能提交相应证据佐证，无事实依据，法院不予采纳。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。法律规定或当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。在商品房销售合同中，许建龙与苏源公司约定了交房时间为2012年6月15日，并约定出卖人逾期交房超过60日，买受人有权解除合同。此为双方对合同解除条件的约定。而附件四补充协议第三条第4款约定买受人行使解除合同权利的，应于出卖人逾期交房第60日起30日内作出是否退房的书面要求，否则视为买受人自动放弃买卖合同中约定的退房权利。此为双方对解除权行使期限和方式的约定。上述约定系双方当事人自愿达成的合意，合法有效，法院对此予以认定。苏源公司在合同约定的2012年6月15日未能按约交房，在逾期60日后仍未履行交付义务，此时许建龙按约享有解除权。但许建龙并未在约定的期限内提交书面退房的申请，因而其解除权消灭。现阳光壹佰国际城第17幢5单元1-3层XXX号房屋已经具备交付条件，且苏源公司已经按许建龙提交的地址向其发放入住通知书，故法院对许建龙要求解除合同的诉讼请求不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回许建龙的诉讼请求。案件受理费34423元，由许建龙负担。上诉人许建龙不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方在主合同中明确约定如被上诉人在2012年6月25日未履行交付义务的，上诉人可以行使解除权，而附件四却限制上诉人在两个月内行使合同解除权，系限制上诉人的诉权，且上诉人明确表示对其弟媳代签的附件四不予追认，故附件四对上诉人并无法律约束力。2、2013年2月28日张微签收的入住通知书的邮寄地址并非是双方所确定的地址，且上诉人也未收到该邮件，故入住通知书不能证明被上诉人已经履行了交付义务。3、2013年2月1日的竣工验收通知并不代表争议房屋已经达到完全交付的条件，也不能证明被上诉人向其履行了交付手续。4、即使附件四对上诉人有法律约束力，但双方又重新约定于2013年4月2日交房，而被上诉人至今仍未履行交房义务，也应当承担根本违约的责任。5、上诉人于2013年7月18日发律师函解除了双方的商品房买卖协议，被上诉人在收到该律师函之后的三个月内并未对该函提出异议，故应当判令双方的商品房买卖合同于2013年7月28日解除。请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持其原审诉讼请求。被上诉人苏源公司答辩称：1、附件四和主合同是不可分割的合同文本，附件四是商品房买卖合同的有效组成部分，附件四对上诉人应该具有约束力。2、上诉人在原审庭审中明确表示被上诉人邮寄入住通知书的地址是由上诉人提供的，故其送达入住通知书是有效的。3、上诉人起诉状中载明的诉请是请求依法解除商品房买卖合同，而非确认商品房买卖合同于2013年7月28日解除，故上诉人是通过诉讼来行使合同解除权，而非确认合同已经解除。上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，请求驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审已查明的事实一致。二审另查明，天一城B5-2地块于2013年2月1日通过交付使用竣工验收。二审又查明，合同附件四补充协议第三条关于房产交付的补充约定第1款约定：买受人应在交付通知书规定的期限内，到出卖人指定的地点与出卖人办理房屋交接手续，自双方办妥房屋交接手续之日起，该房屋的权利与风险以及房屋交接以后所发生的费用均由买受人承担。如因买受人自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则自出卖人交房通知书指定的期限届满之日即视为房屋交接日，并视为该房屋符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买受人验房合格，房屋风险及由此房屋产生的所有费用（包括但不限于水费、电费、物业管理费等）全部由买受人承担……二审中，上诉人许建龙向本院提交了B5-X-XXX-XXX的无锡项目B5区精装房配置清单（二分宅）（以下简称配置清单）一份和苏源公司内部联系单一份，以证明双方经协商后交付房产的时间改为2013年4月2日。配置清单尾页上载明手写内容如下：“经双方协商，最终交房时间为2013年4月2日，房号为B5-X-XXX-XXX，同时附内部联系单！”在手写内容下方，有苏源公司的盖章和许建龙的签字。经质证，被上诉人苏源公司认可配置清单的真实性，但认为配置清单上载明的交房时间为2013年4月2日，其已在2013年2月27日向许建龙邮寄了入住通知书，入住通知书中载明的交房时间为2013年3月1日，其并不存在逾期交房的违约行为。关于内部联系单，因没有原件，其对真实性无法确认。以上事实，由配置清单、《关于天一城B5-2地块通过交付使用竣工验收的通知》、商品房买卖合同附件四及双方当事人陈述等在卷予以佐证。本院认为：依法成立的合同对当事人具有法律约束力。本案中，许建龙自认由其委托弟媳周爱琴代为签订商品房买卖合同，并认可商品房买卖合同和附件四上的签字均为弟媳所签，且从商品房买卖合同的内容可知，附件四与合同主文也是统一的主体，附件四系对合同主文的补充，故应当认定商品房买卖合同和附件四对许建龙均有法律约束力，许建龙关于附件四限制其诉权，且因其对周爱琴签订的附件四的行为不予追认，故附件四不应对其产生法律效力的上诉意见，缺乏依据，本院不予采纳。关于房屋交付问题，虽然双方在商品房买卖合同中载明涉案房产的交付时间为2012年6月15日，但此后，双方在配置清单尾页一致确认涉案房产的最终交房时间为2013年4月2日，此系双方协商一致变更房产的交付时间，并不违反法律、行政法规的强制性规定，本院对此予以确认。涉案房产于2013年2月1日通过交付使用竣工验收，已经具备交付条件，苏源公司于2013年2月27日按照许建龙提供的地址向许建龙邮寄入住通知书，并通知许建龙于2013年3月1日前办理入住手续。苏源公司向许建龙邮寄入住通知书的地址为无锡市锡沪西路1号，该地址虽非商品房买卖合同中所载明的许建龙的地址，但许建龙在原审庭审中明确表示该地址系其签订房屋买卖合同时提供给苏源公司的地址，故苏源公司按照该地址向许建龙邮寄入住通知书，且已由张微签收，应当视为苏源公司已经向许建龙邮寄了入住通知书。许建龙理应于2013年3月1日前去办理完毕房屋交接手续，但许建龙却未去苏源公司处办理，应当认定苏源公司已于2013年3月1日向许建龙完全交付了房屋，该交房时间早于双方协商确定的2013年4月2日的交房时间，故苏源公司并不存在逾期交房的违约行为，许建龙无权要求解除合同，原审法院判决驳回许建龙的诉讼请求，符合法律规定，本院予以维持。许建龙关于其未收到入住通知书、苏源公司逾期交付构成违约等上诉主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。至于双方经协商推迟交房而给许建龙所造成的相应损失，许建龙可另行起诉。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34423元，由上诉人许建龙负担。本判决为终审判决。审 判 长  谢 伟审 判 员  潘晓峰代理审判员  李 飒二〇一四年七月七日书 记 员  姚依哲