山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第2656号上诉人（原审原告）姜秀萍。委托代理人刘光民。委托代理人孙志江。上诉人（原审被告）曾昭金。委托代理人赵小刚，山东文卓律师事务所律师。委托代理人孙明业，山东文卓律师事务所律师。上诉人姜秀萍与上诉人曾昭金房屋买卖合同纠纷一案，均不服山东省即墨市人民法院（2014）即民初字第3764号民事判决，分别向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。姜秀萍在一审中诉称：2014年3月8日，双方签订房屋买卖合同后，姜秀萍按约定给付曾昭金定金4万元。曾昭金用所签买卖合同的房屋抵押证再次抵押，向第三人孙桂芹借款7万元。曾昭金向他人抵押借款违约在先，致使姜秀萍所购房屋上的权利存有瑕疵，使合同无法继续履行，给姜秀萍造成了巨大的经济损失。请求判令：1、双方签订的房屋买卖合同无效；2、曾昭金返还姜秀萍所交付的定金4万元；3、曾昭金承担本案的诉讼费。曾昭金在一审中辩称：2014年3月8日，双方签订购买即墨市华山一路马山新城A22号×单元×××户的房屋买卖合同，系双方真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，双方应当全面履行合同。曾昭金向孙桂芹借款属实，但未将涉案房屋抵押给案外人孙桂芹。姜秀萍诉讼的事实不属实，请求依法驳回姜秀萍的诉讼请求。一审法院查明和认定的基本事实是：2014年3月8日，双方经永兴房产中介签订《房屋买卖合同》。合同约定：一、曾昭金（出卖人，甲方）将其名下位于即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户（房屋抵押证号：39081号），抵押权人为青岛农商银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处，房屋建筑面积114.39平方米，地下室约15平方米，转让给姜秀萍（买受人，乙方），房屋总价款为86万元整。二、姜秀萍于2014年3月8日支付曾昭金购房定金4万元，待支付尾款时抵作房屋价款。若姜秀萍单独违约未购买本合同项下的房屋，该定金归曾昭金所有；若曾昭金方单独违约未出卖本合同项下的房屋，曾昭金应双倍返还定金给姜秀萍。双方定于2014年4月8日前，由姜秀萍支付首付51万元，姜秀萍于曾昭金解押取证后，即办理过户当日支付31.5万元。三、双方同意，曾昭金于过户前腾出该房屋并通知姜秀萍验收交接。姜秀萍应在收到通知之日起的当日内对房屋及其装饰设备情况进行查验。查验后签订房屋交接书。曾昭金将房屋钥匙交付给姜秀萍为房屋转移占有的标志。四、双方确认材料准备好由中介方通知之日，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。双方于2014年4月30日前办理过户手续。五、姜秀萍未按本合同约定期限付款的，双方同意，每逾期一日，姜秀萍应向曾昭金支付逾期未付款的1%的违约金，合同继续履行。姜秀萍逾期未付款，曾昭金应书面催告姜秀萍，自收到曾昭金书面催告之日起，姜秀萍仍未付款的，曾昭金有权单方解除合同，并书面通知姜秀萍，姜秀萍未提出异议，合同即行解除。曾昭金可从姜秀萍已付款中扣除姜秀萍应向曾昭金支付逾期未付款的违约金。若姜秀萍违约给曾昭金造成经济损失的，曾昭金实际损失超过姜秀萍应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由姜秀萍据实赔偿。曾昭金未按合同约定的期限将上述房地产交付给姜秀萍，每逾期一日，曾昭金应向姜秀萍支付已收款1%的违约金，合同继续履行。合同还对其他事项作了约定及补充约定。合同签订的当日，姜秀萍向曾昭金支付购房定金4万元。2014年4月8日，姜秀萍应按约定向曾昭金支付购房首付款51万元，姜秀萍以曾昭金将涉案房屋再次抵押给永兴房产中介负责人孙桂芹并向其借款7万元，涉案房屋权利存有瑕疵为由拒付购房首付款51万元。事后，曾昭金通过永兴房屋中介工作人员多次发送手机信息催促姜秀萍履行合同付款义务，信息显示，曾昭金同意姜秀萍给付购房首付款51万元的最后期限为2014年5月12日。另查明，2014年4月10日，曾昭金向永兴房屋中介负责人孙桂芹借款7万元，约定利息为0.06元，用于资金周转。已付10天利息，2014年5月10日付清。曾昭金之妻栾明娟为其担保。2014年4月10日，孙桂芹通过中国银行转账支付给曾昭金6.86万元。一审法院依法通过即墨市房产管理处查明，曾昭金将其名下的位于即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户房屋抵押给青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处，借款50万元，期限自2011年6月8日至2014年6月2日。借款到期后，曾昭金将设置在涉案房屋的抵押借款还清。2014年6月26日，曾昭金又向青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处借款49万元并签订抵押合同，曾昭金将其名下的座落于即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户房屋办理抵押登记，抵押权人为青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处。2014年6月9日，曾昭金作为原告向一审法院提起诉讼，请求姜秀萍继续履行双方签订的房屋买卖合同；支付违约金10万元；承担本案的诉讼费。本案在审理过程中，姜秀萍向一审法院提交书面申请，为保障其诉讼的4万元购房定金的执行，请求依法查封即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户房屋，担保人刘维良为其诉讼保全提供担保。一审法院于2014年5月23日依法查封曾昭金名下位于即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户房屋（房屋抵押证号：39081），同时查封担保人刘维良名下的座落于即墨市公园一街7号惠禾小区×号楼×-×××房屋（房屋所有权证号：即房私转字第××号）一处。2014年6月19日，曾昭金向一审法院提出书面申请，自愿向一审法院缴纳4.1万元的现金作为保证金，申请一审法院解除对涉案房屋的查封，姜秀萍亦同意曾昭金缴纳4.1万元的现金作为保证金，解除对曾昭金房屋的查封。2014年6月23日，一审法院依法解除对即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户房屋的查封。一审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。姜秀萍与曾昭金在永兴房产中介签订房屋买卖合同，姜秀萍依约给付曾昭金购房定金4万元，双方签订的房屋买卖合同是其真实意思表示。姜秀萍与曾昭金签订的房屋买卖合同未违反法律、法规的强制性规定，一审依法确认双方的房产买卖合同成立、有效，双方当事人均应恪守。根据合同约定，2014年4月8日，姜秀萍应当向曾昭金支付购房首付款51万元。2014年4月10日，曾昭金向永兴房屋中介负责人孙桂芹借款7万元，约定利息为0.06元，用于资金周转。此后，曾昭金多次通过永兴房产中介工作人员催促姜秀萍履行给付义务，姜秀萍均以曾昭金向永兴房产中介借款，再次将涉案房屋抵押为由拒付购房首付款51万元。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”姜秀萍未能提供证据证明曾昭金将涉案房屋抵押给永兴房产中介，故，姜秀萍未能按照合同约定给付曾昭金首付款51万元的行为构成违约。2014年6月26日，曾昭金向青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处借款49万元并签订抵押合同，曾昭金将其名下的座落于即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户房屋办理抵押登记。曾昭金未告知姜秀萍又将涉案房屋抵押，其行为亦构成违约。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一，当事人可以解除合同。“因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形”。曾昭金将其名下的座落于即墨市华山一路157号马山新城A22号×单元×××户房屋再次办理抵押登记，姜秀萍以其行为明确表示不同意继续履行合同，双方的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现。故，一审依法解除双方签订的房屋买卖合同，对此，双方均负有同等责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。第一百二十条规定：“当事人双方都违反合同的，应各自承担相应的责任”。在合同履行过程中，双方都违反合同约定，其应各自承担相应的责任，姜秀萍请求曾昭金返还购房定金4万元的诉讼请求，一审依法部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条的规定，一审判决：一、解除姜秀萍与曾昭金于2014年3月8日签订的《房屋买卖合同》；二、曾昭金于判决生效后十日内返还姜秀萍购房定金2万元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元、诉讼保全费420元，由姜秀萍与曾昭金均担。宣判后，姜秀萍、曾昭金均不服，分别上诉至本院。上诉人姜秀萍上诉称：一、一审判决认定事实错误。曾昭金两次违约。第一次，2014年4月10日，在双方签订房屋买卖合同的情况下，曾昭金未经姜秀萍同意以涉案房屋做抵押，向永兴房屋中介负责人孙桂芹借款7万元。一审中，姜秀萍提交了曾昭金以涉案房屋做抵押向孙桂芹抵押的录音予以证明。第二次，2014年6月26日，曾昭金向青岛农村商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处借款49万并签订抵押合同，并将涉案房屋办理了抵押登记，再次构成违约。因此，曾昭金构成两次违约，姜秀萍按照约定交付了定金，并没有违约。二、一审适用法律错误。本案中，曾昭金利用自己的优势与房屋中介串通，利用格式合同及姜秀萍的善意套取姜秀萍定金，应适用公平原则依法解除买卖合同，非适用合同法，应改判曾昭金返还定金4万元。请求：依法改判曾昭金返还定金4万元；一、二审诉讼费由曾昭金负担。被上诉人曾昭金答辩称：一、请求驳回姜秀萍的上诉，理由是：2013年3月8日，姜秀萍与曾昭金签订房屋买卖合同，双方约定4月8日以前支付购房款51万元，4月30日之前支付剩余购房款并办理过户，合同签订后姜秀萍只在3月8日给付购买定金4万元，其他约定款项拒绝支付。经中介机构协商，曾昭金给姜秀萍付款的最后期限是2014年5月12日，在给予其延期履行的情况下，姜秀萍还是拒绝履行该房屋买卖合同，姜秀萍的行为系单方拒绝履行该合同的行为，不利后果应由其自身承担。二、2014年5月12日，姜秀萍向即墨市人民法院提起诉讼要求确认该房屋买卖合同无效，返还购房定金4万元。三、曾昭金将涉案房屋抵押给农业商业银行股份有限公司即墨通济支行和平分理处，是在姜秀萍起诉曾昭金以后进行的，期限是2014年6月26日进行抵押借款的，该抵押借款行为与曾昭金和姜秀萍签订房屋买卖合同的履行无关，该行为并不是造成该房屋买卖合同解除的原因，该抵押行为发生在姜秀萍拒绝履行该房屋买卖合同之后。四、曾昭金将房屋抵押给银行进行抵押借款的行为是其原抵押合同到期进行的连续抵押，而不是曾昭金单独将该房屋进行抵押，该抵押行为是2011年6月8日至2014年6月2日抵押到期后的连续抵押。同时根据房屋买卖的交易规则，抵押房屋的出售是被市场所允许的，也是受法律保护的，是否抵押不影响双方合同的正常履行。上诉人曾昭金上诉称：一、一审认定事实错误。双方于2014年3月8日签订房屋买卖合同，约定2014年4月8日姜秀萍支付购房款51万元。但是合同签订后，姜秀萍拒绝履行房屋买卖合同，在曾昭金已确认姜秀萍拒绝履行买卖合同的情况下，曾昭金才在银行抵押涉案房屋进行按揭贷款。一审认定曾昭金履行合同过程中存在过错不符合事实，且曾昭金在银行进行抵押贷款是在姜秀萍起诉曾昭金要求解除合同返还4万元定金以后，是在姜秀萍已经实际无履行状态下进行的抵押贷款，同时该银行抵押贷款并不妨碍双方继续履行房屋买卖合同。二、一审适用法律错误。根据合同法的相关规定，违约方系姜秀萍而非曾昭金，所以曾昭金并不存在返还姜秀萍定金的义务。请求：撤销一审判决，依法改判曾昭金不返还姜秀萍购房定金2万元，并继续履行该购房合同；一、二审诉讼费用由姜秀萍负担。被上诉人姜秀萍答辩称：本案应当依法改判由曾昭金返还姜秀萍定金4万元。按照正常的交易习惯，用于买卖的房产不应当存在债权债务，曾昭金在其抵押到期之后继续抵押的行为，是在用于交易的房产上设定了新的债权债务。另外，在交易期间，曾昭金单方将房屋抵押权证交给案外人，用于民间借贷抵押，其行为已经表明了其不想继续履行房屋买卖合同。正是因为姜秀萍知道曾昭金的违约行为，已经失去了诚信，所以才要求返还定金解除合同。经审理查明，本院查明的事实与一审一致。另查明，曾昭金另案起诉姜秀萍要求判令双方继续履行双方签订的房屋买卖合同；姜秀萍支付曾昭金违约金10万元；由姜秀萍负担本案诉讼费。一审经审理认为：双方签订的房屋买卖合同合法有效。姜秀萍未能提供证据证明曾昭金将涉案房屋抵押给永兴房地产中介，故，姜秀萍未按照合同约定给付曾昭金首付款51万元的行为构成违约。曾昭金未告知姜秀萍将涉案房屋解除抵押后又再次进行抵押，其行为亦构成违约。双方的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现，故法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，双方对此均负有同等责任。一审法院遂作出（2014）即民初字第4384号民事判决：一、解除曾昭金与姜秀萍于2014年3月8日签订的房屋买卖合同；二、驳回曾昭金的其他诉讼请求。该案宣判后，双方对此均未提起上诉，业已生效。本案经调解，未能达成协议。本院认为，业已生效的一审法院（2014）即民初字第4384号民事判决认定双方签订的房屋买卖合同合法有效；姜秀萍未能提供证据证明曾昭金将涉案房屋抵押给永兴房地产中介，故，姜秀萍未按照合同约定给付曾昭金首付款51万元的行为构成违约；曾昭金未告知姜秀萍将涉案房屋解除抵押后又再次进行抵押，其行为亦构成违约；双方的违约行为致使双方签订的房屋买卖合同目的不能实现，故法院依法解除双方签订的房屋买卖合同，双方对此均负有同等责任。该生效判决已对双方在本案房屋买卖合同纠纷中各自的过错和责任作出了认定，对双方当事人均具有既判力，本案应照此处理。姜秀萍在本案中亦未提交有效证据证明曾昭金存在将涉案房屋抵押给孙桂芹的事实，应承担举证不能的法律后果，故本院对姜秀萍的主张不予支持。生效判决已认定曾昭金在本案中也存在同等过错，已判决驳回曾昭金要求继续履行房屋买卖合同的诉讼请求，故本院对曾昭金的上诉请求亦不予支持。综上，上诉人姜秀萍、曾昭金的上诉理由均不成立，本院对其上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人姜秀萍负担300元，上诉人曾昭金负担800元。本判决为终审判决。审 判 长  董则明代理审判员  李 蕾代理审判员  齐 新二〇一四年十二月十七日书 记 员  郭丹丹