重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝三中法民终字第01030号上诉人（原审原告）：重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司，住所地重庆市武隆县巷口镇芙蓉中路63号，组织机构代码67869419-X。负责人：王中毅，经理。委托代理人：廖贵萍，女，1953年5月13日出生，重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司原负责人，住重庆市九龙坡区。委托代理人：李永建，重庆剑直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司，住所地重庆市武隆县仙女山镇罗家槽居民点，组织机构代码55201879-4。法定代表人：徐天贵，总经理。委托代理人：张宇龙，重庆星空律师事务所律师。上诉人重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司（以下简称庆业物业武隆分公司）与被上诉人重庆市贵尔达房地产开发有限责任公司（以下简称贵尔达公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市武隆县人民法院于2014年6月24日作出（2014）武法民初字第00308号民事判决，庆业物业武隆分公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明：贵尔达公司对其所开发的���为“仙女山的院子”的住宅小区前期物业服务进行公开招投标，庆业物业武隆分公司中标。双方于2011年9月29日签订了《前期物业服务合同》，就该小区的前期物业管理服务的相关事宜进行了约定。该合同载明：“第一条物业基本情况。物业名称：‘仙女山上的院子’……住宅建筑面积约27万平方米。……第六条本物业管理区域的物业服务收费实行包干制（物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润）。根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定（仙女山的院子一期）物业服务费用标准如下（按建筑面积计算，且无空置期）：6.1一期收费标准，本合同另有约定的除外：住宅：1.80元／平方米／月；商业物业：10.00元／平方米／月；停车费50元／车位／月。……第十五条其他约定：1.前期开办费：双方根据实际发生额度签定补充协���约定并支付；2.提前介入费及物业接管查验费：双方根据实际配置人员以补充协议约定并支付；3.差额补贴：乙方管理面积未达12万平方米前，甲方须给予乙方差额补贴，具体金额以双方协商数额为准。…………第二十五条本合同期限为叁年，自2011年9月29日起至2015年9月28日止。合同期未满，业主委员会与选聘或续聘的物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同终止。……第三十条甲方违反本合同约定，致使乙方达不到本合同第三章‘物业服务质量’约定的，由甲方赔偿由此造成的损失；甲方的违约行为致使乙方无法实施物业管理服务，则须按该项目总建面三倍物管费进行赔偿，甲方还应赔偿相应的损失，乙方有权解除合同。……第三十五条违反本合同约定需解除本合同的，解除合同的一方应在三十日内通知对方，自书面通知送达对方时即行解除，并在三十日内办理交接。……”合同签订后，双方就前期开办费、提前介入费及物业接管查验费、差额补贴等费用进行协商，但未能达成一致意见。2013年7月11日，贵尔达公司向一审法院起诉，请求解除双方签订的《前期物业服务合同》，一审法院于2013年9月17日作出（2013）武法民初字第01497号民事判决，判决解除双方于2011年9月29日签订的《前期物业服务合同》。庆业物业公司对判决不服，依法向本院提起上诉。本院于2014年1月6日作出（2013）渝三中法民终字第01096号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。合同解除后，庆业物业公司于2014年2月13日向一审法院提起诉讼，请求人民法院判令贵尔达公司赔偿庆业物业武隆分公司违约损失1458000元。庆业物业武隆分公司诉称：2011年9月15日，庆业物业武隆分公司经招标成为“仙女山的院子”住宅小区前期物业委托服务的中标人。2011年9月29���，庆业物业武隆分公司与贵尔达公司签订《前期物业委托服务合同》，约定物业服务住宅建筑面积约27万平方米，物业费住宅按1.8元／平方米／月，商业物业按10元／平方米／月，停车位按50元／车位／月收取。该合同同时约定：“甲方违约行为致使乙方无法实施物业管理服务，则须按照该项目总建面三倍物管费进行赔偿。”2013年6月，庆业物业武隆分公司发现已有其他物业公司进入小区服务，遂与贵尔达公司协商，但未协商一致。2013年7月，贵尔达公司以庆业物业武隆分公司违约为由向法院提起诉讼，武隆县人民法院以合同不适于强制履行为由，判决解除双方签订的《前期物业委托服务合同》。该案经重庆市第三中级人民法院二审维持原判。因贵尔达公司违背诚信，不履行生效合同，请求法院判令其赔偿庆业物业武隆分公司违约损失1458000元。贵尔达公司辩称：双���订立的物业服务合同因无法继续履行经人民法院判决解除，双方之间已不存在合同关系。合同解除之前，因双方对合同的主要条款不能达成一致，不存在不履行或不完全履行的问题。庆业物业武隆分公司未入住的原因是根本没有到履行的时间。故贵尔达公司没有承担违约责任的事实要件，且违约金约定过高，请求驳回庆业物业武隆分公司的诉讼请求。一审法院认为：庆业物业公司与贵尔达公司于2011年9月29日在平等自愿的基础上签订了《前期物业服务合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，属合法有效合同。根据审理查明的事实，双方在合同签订之后由于不能就合同约定另行协商的前期开办费、差额补贴、提前介入及物业接管查验费等费用达成一致协议，贵尔达公司起诉至法院，要求解除双方签订的《前期物业服务合同》。人民法院审理后，以讼争的《前期物业服务合同》属具有服务性质的合同，继续履行合同难以实现订立合同之目的为由，依法判决解除双方签订的《前期物业服务合同》。该案经二审维持原判。庆业物业武隆分公司主张合同解除是由于贵尔达公司存在违约行为，因此应由贵尔达公司赔偿违约损失1458000元。关于双方在履行合同过程中，贵尔达公司是否存在违约行为。从审理查明的事实及双方当事人的陈述来看，合同签订后到2013年5月期间，双方就合同第十五条约定另行达成补充协议的相关内容一直进行协商但未能达成协议。庆业物业武隆分公司主张贵尔达公司向其他物业公司交付了相关物业，2013年6月已有其他物业公司进驻“仙女山的院子”小区内服务，但并未举示充分有效的证据证明以上事实，故对庆业物业武隆分公司主张的该事实不予采信。庆业物业武隆分公司还主��贵尔达公司不愿意继续履行合同并向法院起诉要求解除合同的行为就是违约行为。而从本案事实来看，双方在合同中对前期开办费、差额补贴、提前介入及物业接管查验费等约定不明，双方在合同签订后一直对上述费用另行协商，但未能达成一致协议。因上述费用属于该合同的主要条款，且涉及双方的主要权利义务，对该部分内容约定不明导致合同无法继续履行，贵尔达公司据此主张解除合同依法得到了支持。庆业物业公司并未举证证明在协商上述条款内容及解除合同过程中贵尔达公司存在过错，故一审法院对庆业物业武隆分公司主张贵尔达公司解除合同就是违约行为的诉称理由亦不予采信。关于庆业物业武隆分公司主张由贵尔达公司赔偿违约损失1458000元的请求是否成立。庆业物业武隆分公司认为，贵尔达公司在履行合同中存在违约行为，应当按照合同第三十条��甲方的违约行为致使乙方无法实施物业管理服务，则须按该项目总建面三倍物管费进行赔偿，甲方还应赔偿相应的损失，乙方有权解除合同”的约定，以合同载明的住宅面积27万平方米和住宅1.8元／平方米／月作为计算标准，向庆业物业武隆分公司赔偿三倍物管费，即：1.8元／平方米／月×270000平方米×3＝1458000元。对于合同解除后的法律后果，《中华人民共和国合同法》第九十七条明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”一审法院认为，合同解除的法律效果虽使合同关系归于消灭，但违约方应当承担合同解除后的法律后果，主要表现为返还不当得利和损害赔偿等形式的民事责任。因庆业物业武隆分公司并未举证证明贵尔达公司在双方履行合同���程中存在违约行为，亦未举证证明因贵尔达公司解除合同所产生的损失及损失的具体范围，故对庆业物业武隆分公司主张依照合同第三十条关于违约责任的约定由贵尔达公司赔偿其违约损失1458000元的诉讼请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回庆业物业武隆分公司的诉讼请求。案件受理费17922元，由庆业物业武隆分公司负担。宣判后，庆业物业武隆分公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，改判贵尔达公司向其支付违约金1458000元。其上诉的事实和理由是：1、《前期物业服务合同》解除的原因在于贵尔达公司不愿履行该合同，其违背了诚实信用原则。最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条规定，对于合同变动的举证责任在于合同履���义务人，物业服务合同首要履行义务是将物业交付给物业服务企业，因此，对于合同未履行的原因只能由贵尔达公司举证，其要求解除合同，又不能证明有法定的免责事由，应当承担违约责任；2、《前期物业服务合同》明确约定违约金的计算方式，也就是因贵尔达公司违约行为导致庆业物业武隆分公司产生的损失，庆业物业武隆分公司无需再承担对具体损失额的举证责任；3、庆业物业武隆分公司在一审中举示《装修管理服务协议书》，拟证明贵尔达公司已违约将物业交付其他企业，该事实与本案具有关联性，一审未采纳该证据，显失公正。贵尔达公司在二审中辩称：《前期物业服务合同》被解除的原因在于双方就“前期开办费”等费用无法协商达成一致，导致合同无法履行。庆业物业武隆分公司向贵尔达公司要求支付的相关开办费用远远高于市场价格，是不诚信的行为。庆业物业武隆分公司主张贵尔达公司违约将物业服务交付给其他企业的事实不成立，因双方就多项事项未达成一致约定，因此物业未达到交付的条件。2014年4月，双方达成新的《前期物业服务合同》，庆业物业武隆分公司已经入驻进行物业服务，不存在不交付物业的违约行为。本院二审查明：庆业物业武隆分公司与贵尔达公司于2014年4月重新签订《前期物业服务合同》，并由庆业物业武隆分公司进驻贵尔达公司“仙女山的院子”住宅小区，进行物业服务。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，庆业物业武隆分公司在与贵尔达公司签订《前期物业服务合同》后，就前期开办费、差额补贴、提前介入费及物业接管查验费等事项双方并未协商达成一致意见，而这些事项涉及庆业物业武隆分公司履行物业服务合同的主要条款。因此，造成庆业物业武隆分公司与贵尔达公司所签《前期物业服务合同》的合同目的不能实现，其原因并非贵尔达公司的违约行为。贵尔达公司请求解除该合同不构成违约。庆业物业武隆分公司虽主张贵尔达公司违约将物业交付给其他企业，但其举示的证据尚不足以证明该主张，本院对该主张不予采信。综上所述，上诉人庆业物业武隆分公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予采纳。原判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17922元，由重庆庆业物业管理有限公司武隆分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐正东代理审判员  李佳霖代理审判员  昌媛媛二〇一四年十二月十六日书 记 员  赵许梅