广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗荔法民三初字第1808号原告：广州牵晴汇房地产有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：彭庆邦，职务：董事长。委托代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。被告：广州倍轻松电子有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人：汪荞青，职务：董事长。委托代理人：吴石坚，职务：该司法务职员。委托代理人：邓玲玲，职务：该司董事会秘书。原告广州牵晴汇房地产有限公司诉被告广州倍轻松电子有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州牵晴汇房地产有限公司的委托代理人邓斌，被告广州倍轻松电子有限公司委托代理人吴石坚、邓玲玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州牵晴汇房地产有限公司起诉称：2012年10月25日，原告与被告签署了《广州市房屋租赁合同》与《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件，合同约定：由原告将位于广州市荔湾区黄沙大道8号“广州西城都荟广场”第三层***商铺出租给被告作商业用途；租赁期限从2012年11月26日至2015年11月25日止等内容。合同签署后，原告于2012年11月26日按约向被告交付商铺及相关设施、文件。但被告自2013年5月起陆续拖欠租金及其他费用。至2014年6月30日被告拖欠租金的总额为人民币55224.00元、推广费为人民币1170.00元、POS机租金为人民币1500元、保证金2574元、物业服务费为人民币5850.00元、以及2014年l至4月份的商铺电费人民币1638.13元和公摊电费97.36元。原告多次与被告交涉予以缴纳租金和其他费用的事宜，被告均以各种理由推搪，被告的上述行为已构成严重违约，应承担相应的违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第107条的规定，被告除了按约偿还拖欠的租金及其他费用外，还应支付逾期付款违约金。为此，原告特向本院提起诉讼，请求判令：1、被告向原告支付2013年9-10月份租金（按10530元/月计算）、2014年4-6月份的租金（按11388元/月计算），共计为人民币55224元，之后每月的租金一直计算至合同实际解除之日止，及逾期付款违约金（以当月所欠租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止）；2、被告支付2014年4-6月份每月390元的推广费合共人民币1170元，之后每月的推广费某直计算至合同实际解除之日止（按每月390元计算）及逾期付款违约金（以当月所欠推广费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月推广费付清之日止）；3、被告支付2014年4-6月份（按500元/月计算）的POS机租金为人民币1500元，之后每月的POS机租金一直计算至合同实际解除之日止（按每月500计算）及逾期付款违约金（以当月所欠POS机租金为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月租金付清之日止）；4、被告支付因租金递增而应当补足的保证金为人民币2574元，及逾期付款违约金（以2574元为本金，自2013年11月26日起按每日万分之五标准计算至拖欠费用付清之日止）；5、被告支付2014年4-6月份（按1950元/月计算）的服务费共计为人民币5850元，之后每月的服务费某直计算至合同实际解除之日止（按每月1950元计算）及逾期付款违约金（以当月所欠服务费为本金，从当月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月服务费付清之日止）；6、被告支付2014年1-4月份的商铺电费为人民币1638.13元（2014年1月1日-2月1日金额为416.98元，逾期付款违约金的开始时间为2014年4月6日；2014年2月1日-3月1日金额为367.34元，逾期付款违约金的开始时间为2014年5月6日；2014年3月1日-4月1日金额为398.11元，逾期付款违约金的开始时间为2014年5月6日；2014年4月1日-5月1日金额为455.70元，逾期付款违约金的开始时间为2014年6月6日），及逾期付款违约金（以当月所欠电费为本金，从当月起第三个月的第6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止）；7、被告支付2014年1月1日-4月1日的公摊电费为人民币97.36元，及逾期付款违约金（以97.36元为本金，从起诉之日起按每日万分之五标准计至款项付清之日止）；8、解除原告与被告之间的《广州市房屋租赁合同》及补充合同（含附件），被告立即腾退承租的广州市荔湾区黄沙大道8号第三层***号商铺，以及被告应向原告支付自合同解除之日起至被告实际腾退房屋之日止，按合同约定的租金标准的房屋占有使用费；9、原告没收被告已支付的履约保证金37440元；10、诉讼费用由被告承担。被告广州倍轻松电子有限公司答辩称：原告于2012年12月份把商铺交接给被告，被告对商铺进行装修，花费了十几万元，西城都荟开业的时候是以香港和记黄埔的品牌吸引商户，被告相信该品牌可以吸引人流量，但被告在2013年2月28日开业后发现商场人流较少，无法吸引人流购物，即使原告承诺开业可以享受前四个月租金五折的优惠，也造成被告平均每月接近2万元的损失。为了避免损失扩大，被告不得不在2014年1月开始向原告要求撤柜。原告拒绝与被告协商解除合同，被告在2014年4月份正式向提出撤场的申请，并在2014年4月23日将钥匙退还给原告，并将店铺内的产品撤场，但原告不允许被告撤走专柜，被告在2014年5月后不再经营店铺，所以原告要求被告应该支付撤柜之前的房屋占用费不是由于被告的原因造成，是因为原告的原因造成。原告要求被告支付2014年5月后的租金被告觉得不合理。对于保证金，由于被告单方撤柜所以同意保证金归原告。对于原告请求补交保证金及逾期付款违约金，按照租赁合同补充合同附件3第23页保证金部分第一条的约定，被告要收到原告关于补足保证金的书面通知，但被告实际上没有收到该书面通知，直到今天开庭才知道原告要求补交保证金，被告认为起诉后才要求补足保证金不合理，不同意补足保证金。2013年9-10月的租金被告已经按照西城都荟的缴费通知单要求按时支付。经审理查明：2012年12月1日，和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司（甲方、出租人）和广州倍轻松电子有限公司（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件，其中，《广州市房屋租赁合同》约定：甲方同意将座落广州市荔湾区黄沙大道8号第三层***号商铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积39平方米；租赁期限从2012年11月26日至2015年11月25日，其中，2012年11月26日至2012年12月25日为免租期，2012年12月26日至2013年11月25日月租金为10530元,2013年11月26日至2014年11月25日月租金为11388元，2014年11月26日至2015年11月25日月租金为12285元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前以银行汇款或支票的付款方式交付租金给甲方；乙方的权利义务：依时缴纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的另见《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》向甲方支付违约金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合同期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担等。《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》约定：5.5付款期限：5.5.3乙方应于每个公历月第五日或之前，向甲方支付租赁期内其余月份之当月基本租金、推广费及POS机租金（如有），并向受托管理人支付租赁期内其余月份之当月服务费及中央隔油系统维护费（如有）；5.6若租赁期的首月和租赁合同届满或提前终止的尾月，乙方占用该房产不足一个月时，基本租金、提成租金、服务费、推广费、中央隔油系统维护费（如有），附加空调费（如有）、POS机租金（如有）以及杂项费用将根据当月实际占用天数按比例计算；17.4下列任何一项情况发生时，甲方有权书面通知终止租赁合同、收回该房产、甲方及受托管理人有权没收乙方已付的保证金。若甲方及受托管理人收取的保证金不足以弥补甲方及受托管理人实际发生的损失，甲方及受托管理人仍有权向乙方追偿：。H.乙方违反租赁合同的规定，构成或视为违约的，I.乙方未经甲方同意，擅自撤离该房产的。；17.5租赁期内，乙方未按照租赁合同约定支付任何租金、保证金、质量保证金、服务费、推广费或其他应付款项，甲方有权要求受托管理人终止向乙方提供包括管理服务、该房产之水电、空调冷冻水供应等各项服务，甲方有权同时要求乙方按照逾期付款金额每日万分之五（0.05%）的标准自逾期之日起向甲方或受托管理人支付逾期付款违约金。若乙方经甲方或受托管理人书面催告后十五天内仍不付款或未足额支付任何款项的，甲方及受托管理人有权采取本补充合同第17.4条规定的救济措施；附件三约定：服务费为每月1950元，推广费为每月390元，水电周转金为585元，POS租金为每月500元/台；保证金为37440元，乙方向甲方支付保证金相当于三个月每月基本租金的款项31590元，并向受托管理人支付相当于三个月每月服务费的部分5850元。如租赁期内基本租金或服务费有所上调，乙方须在收到甲方关于补足保证金的书面通知之日起10个工作日内按照每月基本租金或服务费之调整幅度而根据上述之计算方法相应补足，直至保证金数额相当于调整后之每月基本租金及服务费总数之三个月数额。合同签订后，原告于2012年11月26日依约将案涉商铺交付给被告使用，被告依约向原告支付了商铺水电周转金585元。2012年12月25日被告向原告支付服务费保证金5850元、2012年12月29日被告向原告支付租金保证金31590元，合共37440元。2013年10月20日，原告向被告发出付款通知书，内容为：经营保证金（三个月基本租）2574元，区间为2013年11月26日至2015年11月25日。该付款通知书由被告的员工黄某于2013年10月25日签收。被告确认上述数额，但表示没有收到原告发出的付款通知书。2014年6月16日，原告委托律师通过快递方式向被告寄发《律师函》，内容为：被告逾期交租的行为已构成了根本违约，应承担相应的违约责任；为维护原告的合法权益，促进问题解决，诚望被告在见函后3日内，主动与原告协商缴纳上述费用事宜。被告于2014年6月23日签收了该快递件。本院于2014年10月31日以传唤方式向被告广州倍轻松电子有限公司送达了本案起诉状副本、证据及开庭传票等诉讼材料，被告委托的公司员工陈某于当日签收了上述材料。另查明：和记黄埔地产（广州荔湾）有限公司已于2014年4月29日经核准变更名称为广州牵晴汇房地产有限公司，即本案原告。庭审中，双方同意以广州倍轻松电子有限公司交纳的水电周转金585元折抵被告欠付的商铺电费和公摊电费，折抵后剩余拖欠电费为1150.49元，为此原告同意撤回第七项诉讼请求，并变更第六项诉讼请求为：要求被告支付2014年2-4月份的商铺电费为人民币1150.49元（2014年2月1日-3月1日金额为296.68元，2014年3月1日-4月1日金额为398.11元，2014年4月1日-5月1日金额为455.70元，逾期付款违约金的开始时间为2014年6月6日），及逾期付款违约金（以当月所欠电费为本金，从2014年6月6日起按每日万分之五标准计算至当月所欠费用付清之日止）。另，被告撤场时并未办理正式交接手续，为此，被告认为，由于原告不予办理撤场手续，故认为原告于2014年4月23日同意被告撤离物品并交回钥匙即为办理撤场的简易手续。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，在原告无任何违约行为的情况下，被告在未经原告同意的情况下撤离案涉商铺，并从2013年9月起拖欠租金，违反了合同约定，被告作为违约方无权行使合同解除权，故其于2014年4月23日将讼争商铺钥匙交还给原告不产生合同解除的效力。根据双方签订的补充合同约定：被告违反租赁合同的规定，构成违约的或未经原告同意，擅自撤离该房产的，原告有权书面通知终止租赁合同、收回房产、没收被告已付的保证金。被告于2014年4月23日自行撤场，并在经原告书面催告后仍未补交欠付的租金，原告因此通过向本院起诉的方式行使合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六的规定，在单方解除合同的情况下，合同自解除通知到达相对方时解除。因此本院确认案涉《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件在广州倍轻松电子有限公司收到本院送达的起诉状副本之日即2014年10月31日解除。合同解除后，被告应向原告交还租赁物业，并按合同约定的租金标准向原告支付交还商铺前的房屋使用金。由于导致合同解除的过错在于被告，根据合同约定，原告有权没收保证金，故对于原告要求没收保证金的诉讼请求，本院予以支持。因案涉《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件于2014年10月31日解除。对于被告拖欠的租金、推广费、POS机租金、服务费、电费，被告仍应依约支付。因被告没有依约履行合同义务显属违约，除应向原告补交前述费用外，应依合同约定支付违约金。原告要求被告支付计算至合同解除之日止的租金、推广费、POS机租金、服务费、电费及违约金的诉讼请求符合合同约定，本院予以支持。被告广州倍轻松电子有限公司的员工于2013年10月25日已签收原告发出的付款通知书，应当视为被告已经收到补足保证金的书面通知，被告应当按合同约定补足相应的保证金，故原告要求被告支付因租金的递增而须补足的保证金及违约金的诉讼请求本院予以支持。原告请求被告自合同解除之日起至被告实际腾退涉案房屋之日止的房屋使用费按租金标准支付的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条的规定，判决如下：一、确认原告广州牵晴汇房地产有限公司与被告广州倍轻松电子有限公司于2012年12月1日签订的租赁位于广州市荔湾区黄沙大道8号第三层***号商铺的《广州市房屋租赁合同》、《广州西城都荟广场商铺租赁合同补充合同》及其六个附件于2014年10月31日解除。二、自本判决发生法律效力之日起一个月内，被告广州倍轻松电子有限公司将广州市荔湾区黄沙大道8号第三层***号商铺腾空退还给原告广州牵晴汇房地产有限公司。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付自2014年10月31日起至本判决发生法律效力之日的按合同约定的租金标准计算的房屋使用金（2014年10月31至2014年11月25日按11388元/月计付，2014年11月26日后按12285元/月计付）；自本判决发生法律效力之次日至被告实际腾退商铺之日的房屋使用金，被告广州倍轻松电子有限公司仍按上述标准按月支付给原告广州牵晴汇房地产有限公司。四、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2013年9月1日至2013年10月31日、2014年4月1日至2014年10月31日的商铺租金（其中，2013年9月1日至2013年10月31日的租金按10530元/月计付；2014年4月1日至2014年10月31日的租金按11388元/月计付）。五、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付租金违约金（以当月所欠租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月租金之日止，每期违约金总额以当月所欠租金为限）。六、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2014年4月1日起至2014年10月31日的推广费（按390元/月计付）。七、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付推广费违约金（违约金以当月所欠推广费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月推广费之日止，每期违约金总额以当月所欠推广费为限）。八、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2014年4月1日起至2014年10月31日的POS机租金（按500元/月计付）。九、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付POS机租金违约金（违约金以当月所欠POS机租金为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月POS机租金之日止，每期违约金总额以当月所欠POS机租金为限）。十、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付从2014年4月1日起至2014年10月31日的服务费（按1950元/月计付）。十一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付延付服务费违约金（违约金以当月所欠服务费为本金，从当月第六日起按每日万分之五标准计算至支付当月服务费之日止，每期违约金总额以当月所欠服务费为限）。十二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠的电费1150.49元（其中2014年2月1日至2014年3月1日电费欠296.68元，2014年3月1日至2014年4月1日电费欠398.11元，2014年4月1日至2014年5月1日电费欠455.70元）。十三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付拖欠电费的逾期付款违约金（以当月所欠电费为本金，从2014年6月6日起按每日万分之五标准计算至当月电费付清之日止，每期违约金总额以当月所欠电费为限）。十四、本判决发生法律效力之日起10日内，被告广州倍轻松电子有限公司向原告广州牵晴汇房地产有限公司支付因租金递增而应补足的保证金2574元及逾期付款违约金（违约金以2574元为本金，从2013年11月26日起按每日万分之五标准计算至费用付清之日止，违约金总额以2574元为限）十五、被告广州倍轻松电子有限公司就租赁广州市荔湾区黄沙大道8号第三层***号商铺已付的保证金37440元归原告广州牵晴汇房地产有限公司所有。十六、驳回原告广州牵晴汇房地产有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2626元，由被告广州倍轻松电子有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本案一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  李 莹人民陪审员  陈金强人民陪审员  陈维健二〇一四年十二月十七日书 记 员  萧静妍邹贤宇