湖南省大通湖管理区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0991民初116号原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行，住所地湖南省益阳市大通湖区河坝镇五一路北500号。负责人贺斌。系该行行长。委托代理人李彬，男，1965年8月7日出生，住湖南省益阳市大通湖区。系该行职员。被告唐向东，女，1971年1月21日出生，住湖南省沅江市。委托代理人郭长根，湖南省沅江市南大法律服务所法律工作者。被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司，住所地湖南省益阳市大通湖区河坝镇御湖路。法定代表人黄剑星。原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行与被告唐向东、益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司借款合同纠纷一案，本院于2016年4月26日立案受理后，依法由审判员曹珊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行的委托代理人李彬，被告唐向东及其委托代理人郭长根到庭参加了诉讼，益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司经本院传票传唤未到庭参与诉讼。本案现已审理终结。原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行诉称，2013年7月22日，被告唐向东与被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司签订购房协议，购买被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司位于×区×路×号商品房，房产套内建筑面积142.14平方米，房产总价383494元，其中被告唐向东首付房款123494元。根据被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司与原告方签订的一手房贷款业务银企合作协议，2013年8月1日，被告唐向东由被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司提供担保（阶段性保证+抵押），向原告申请260000元住房一手房按揭，贷款期限240个月，还款方式采取按月分期付款，并于8月1日，向原告出具同意抵押承诺书和个人购房担保借款授权委托书，2013年8月12日，原告与被告唐向东签订了《个人购买房担保借款合同》，且于同时向被告唐向东发放了260000元的一手房贷款。贷款发放后，被告唐向东当初按合同履行了按月还款，已累计偿还贷款本金16441.45元，利息44211.85元，但自2016年2月起，被告唐向东已经拖欠二期贷款未还，经原告催收，被告唐向东仍不履行按期还款义务。为维护原告的合法权益，特起诉至法院，(一)请求判决被告唐向东偿还贷款243558.55元的本金及计算至2016年4月13日止的利息1106.67元，2016年4月14日之后的利息按合同约定的标准计算；（二）被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司承担连带清偿责任；（三）确认原告对抵押物位于×区×路×号商品房，享有优先受偿权，被告承担本案诉讼保全等相关法律费用。被告唐向东答辩称，请求人民法院依法判决驳回原告对被告唐向东的第一项诉讼请求，认可原告第二项及第三项诉讼请求。原告诉状部分陈述不属实，被告唐向东与宇星公司签订的买卖合同至今仍未履行，双方买卖房屋不具有真实性合意，原告在诉状中称被告唐向东履行还款义务，而实际履行还款义务为宇星房地产公司，因此，原告该陈述不真实。故本案实际上是原告与第二被告宇星房地产公司的债权债务关系，与被告唐向东无关。原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行就其诉称向本院提交了以下证据：1、个人住房贷款面谈笔录一份，拟证明原告贷款程序合法；被告唐向东购买房屋意愿真实；房屋买卖合同是真实合法有效的；被告唐向东向原告提供贷款申请资料系真实的。被告唐向东质证对真实性、关联性没有异议，所有材料签名均系本人所签；对证据合法性及证明目的有异议，是由宇星房地产公司负责人与原告方事前商量好后，被告唐向东只是在材料上面签字，没有看材料上面的内容，没有买房的真实意思，且实际履行还款义务为宇星房地产公司。2、个人信贷业务申请表、被告唐向东身份证、户籍资料、婚姻登记记录、同意抵押承诺书、个人购房担保借款授权委托书各一份，拟证明被告唐向东向原告提供所有资料均系其真实意愿表示。被告唐向东质证对真实性没有异议，所有签名均是本人签，但没有看内容。对证明目的有异议，购房不是被告唐向东真实意愿，实际上是被告宇星房地产公司与原告双方意思表示。3、现金缴款单收款人入账通知及收据各一份，拟证明被告唐向东按照商品房买卖合同约定交纳了123494元首付款及提供了13000元贷款保证金。被告唐向东质证对证据的真实性有异议，被告唐向东未交纳保证金及首付款，全部是由宇星房地产公司法定代表人黄剑星交纳的。4、个人借款凭证及被告唐向东农业银行扣款账号卡各一份，拟证明原告向被告唐向东发放了贷款义务，唐向东在上面签字确认。被告唐向东质证对真实性没有异议，个人借款凭证上面是被告本人所签。但是否发放贷款无法确定，因为卡不在被告身上。5、房屋预告登记证明一份，拟证明原告办理了房屋抵押预告登记。被告唐向东质证保留对证据的真实性及合法性意见，需原告提供证据原件核对。6、商品房买卖合同一份，拟证明被告唐向东与被告宇星房地产公司形成真实有效的商品房买卖合同关系。被告唐向东质证对证据的真实性有异议，买卖合同上出卖人是黄剑星，最后落款签字处却是委托代理人黄剑星签字，这属个人房屋买卖合同关系，还是商品房买卖合同关系不清楚。如果是个人房屋买卖合同关系，出卖人黄剑星也没有履行交房义务。7、原告与被告唐向东、宇星房地产公司签订的个人购房担保借款合同一份，拟证明被告宇星房地产公司对被告唐向东借款承担连带保证责任，双方对违约责任及担保事项进行了约定。被告唐向东质证对证据的真实性没有异议，但对证明目的有异议，对被告唐向东向原告借款有异议。8、月还款凭证信息两份，拟证明被告唐向东还款情况。被告唐向东质证对真实性没有异议，但该钱应由被告宇星房地产法定代表人黄剑星偿还。被告唐向东就自己的辩称向本院提交以下证据：1、肖某某的证人证言。拟证明被告唐向东与被告宇星房地产公司的房屋买卖关系是不真实的。被告唐向东质证对肖某某陈述其不清楚被告唐向东与原告的贷款关系及与宇星房地产房屋买卖关系有异议。原告质证该证言与本案无关，肖某某系我行贷款客户，其提供的证词缺乏可信度。2、林某某证人证言，拟证明被告唐向东与被告宇星房地产公司的房屋买卖关系是不真实的。被告唐向东质证对林某某陈述其不清楚被告唐向东与原告的贷款关系及与宇星房地产房屋买卖关系有异议。原告质证证言与本案无关，林某某系我行贷款客户，其提供的证词缺乏可信度。被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司未答辩亦未提供证据。原告提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8，符合证据的真实性、合法性、关联性，且能够相互印证，本院予以确认。被告提交的证据1、2，达不到原告的证明目的，本院不予确认。经审理查明，2013年7月22日，被告唐向东与被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司签订商品房买卖合同，购买被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司位于×区×路×号商品房，房产套内建筑面积142.14平方米，房产总价383494元，约定被告唐向东首付房款123494元，其余260000元向银行贷款后支付，被告唐向东已于当日向被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司支付了首付房款120601元。2013年8月1日，被告唐向东向原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行提交了个人信贷业务申请表，以向被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司购买的商品房作为抵押向原告申请贷款260000元，被告唐向东在申请人及抵／质押人一栏签字确认。2013年8月12日，原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行与被告唐向东、益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司签订了个人购房担保借款合同，被告唐向东为借款人，被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司为保证人，被告唐向东为抵押人，约定借款金额为260000元，借款期限为240个月，借款用途为购买被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司位于×区×路×号商品房，还款方式为等额本息还款法，还款周期为1个月，借款利率采取浮动利率，以中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础6.55%，上浮百分之十；保证方式为连带责任保证，并约定在同时存在物的担保（含借款人或第三人提供）和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任；借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权利提前收回借款、提前行使担保权、宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人全额赔偿；借款人不可撤销地申请并授权贷款人将全部借款直接划入被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司在原告处的账号内。抵押人应协助配合贷款人在本合同签订之日起30日内办妥抵押预告登记。2013年8月12日，原告与被告唐向东就贷款抵押为位于×区×号在益阳市大通湖区房地产管理处办理了预购商品房抵押权预告登记。2013年8月29日，原告将260000元的贷款打入到被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司在原告处的账号内，并标明了执行利率为年利率7.205%，扣款账号为×号，被告唐向东作为借款人在贷款发放的个人借款凭证上签字确认。贷款发放后，被告唐向东按期从2013年9月12日还款至2016年1月30日，已还本金16441.45元，已还正常息43873.81元，已还罚息111.58元，已还复利226.46元。本院认为，原告与被告唐向东、益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司签订个人购房担保借款合同，原告与两被告形成借款合同及担保合同关系。被告唐向东抗辩与原告之间的借款合同无效，但未能提供充分证据予以证明，对此应承担举证不能的法律后果，本院对其抗辩意见不予采纳。原告依照合同向被告唐向东提供了贷款，被告唐向东应当按照合同按期还款。因被告唐向东在2016年2月份起未进行还款，被告唐向东已经构成违约，原告依照合同有权利提前收回借款、提前行使担保权，被告唐向东借款260000元，已经偿还本金16441.45元，被告唐向东尚欠原告贷款本金243558.55元；借款合同中对利息进行了约定（即按照年利率7.205%进行计算），该约定不违反我国法律的对利息的强制性规定。综上，故对原告要求被告唐向东偿还贷款243558.55元本金及利息的诉请，本院予以支持。因被告唐向东已经构成违约，被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司按照合同约定应当承担连带清偿责任，故对原告要求被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。原告与被告唐向东在房管部门进行的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告作为房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对本案所涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对该房屋享有现实抵押权，本院确定原告与被告唐向东在房管部门进行的抵押预告登记的有效性，但对原告对抵押物位于×区×路×号商品房享有优先受偿权的诉请，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百七十六条的规定，《中华人民共和国担保法》第二十一条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，缺席判决如下：一、被告唐向东在本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行贷款本金243558.55元及利息（利息计算方式为按照年利率7.205%从2016年1月31日至本判决确认的履行期间届满之日止）；二、被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司对本判决第一项所确定的债权承担连带清偿责任，被告益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司承担清偿责任后，可向被告唐向东追偿；三、驳回原告中国农业银行股份有限公司益阳大通湖支行其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4970元，本院减半收取2485元，由被告唐向东、益阳市大通湖区宇星房地产有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员 曹 珊二〇一六年六月二十一日书记员 周振知附录：《中华人民共和国合同法》第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第一百七十六条被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。