吉林省吉林市龙潭区人民法院民 事 判 决 书(2014)龙民一初字第591号原告：王有宝，男，1931年9月7日生，汉族，吉化公司机关退休干部，住吉林市龙潭区。委托代理人：唐加丽，吉林圣诺律师事务所律师。被告：刘福亮，男，1964年7月25日生，汉族，户籍地：吉林市龙潭区。第三人：高英，女，1964年2月4日生，汉族，吉化公司职工，住吉林市龙潭区。原告王有宝诉���告刘福亮、第三人高英确认合同有效纠纷一案,本院于2014年7月3日受理后,依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。原告王有宝及其委托代理人唐加丽，第三人高英到庭参加了诉讼，被告刘福亮经本院依法公告送达开庭传票及起诉状副本，无正当理由拒不到庭。本院现已缺席审理终结。原告王有宝诉称：2006年11月，我购买了被告刘福亮、高英夫妇所有的位于吉林市龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号（建筑面积为46.91平方米）的私产房屋，且于11月27日向被告交纳了购房款5.2万元，被告向我实际交付了房屋，且我在该房屋实际居住至今。因我年龄较大，要办理房屋的更名过户手续，因没有被告的协助，我无法自行办理房屋更名过户手续，故诉至法院，请求：1、确认原、被告关于位于龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号楼的房屋买卖行为有效；2、要求被��协助原告履行房屋更名过户义务；3、诉讼费用由被告承担。第三人高英陈述：我不同意原告的意见，我认为原、被告之间的行为是无效的，且我不同意协助办理更名过户手续，事实与理由同我的起诉状意见。第三人高英诉称：我与被告刘福亮系夫妻关系，本案诉争房屋是我与被告刘福亮的夫妻共同财产。我是本案诉争房屋的合法所有权人，原告与被告签订的合同是在我完全不知道的情况下签署的，我认为这已经侵害了我的所有权，因此我申请以独立第三人的身份参加诉讼，请求：1、确认原、被告之间关于位于吉林市龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号楼的房屋买卖行为无效；2、诉讼费由原告承担。原告王有宝辩称：我认为我与被告之间的买卖行为是有效的，被告应当履行协助更名的义务，应当驳回第三人的诉讼请求，事实和理由同我起诉状的意见。被告刘福亮未到庭，亦未提交书面答辩意见，视为其放弃答辩权利。原告王有宝为了证明自己的主张，向本院提交了如下证据：1、原、被告双方签订的收款条一份，证明2006年11月27日被告刘福亮将其所有的房屋以5.2万元的价格卖给了我，双方间存在买卖房屋的法律关系，我给付被告5.2万元购房款，被告将房屋实际交付给了我。第三人质证后表示对真实性有异议，收款条上的字迹不是我爱人刘福亮的，上面有两个刘福亮的签名，且字体不一致，上面的刘福亮的签名看着像我爱人的字，但是我不能确认。原告与刘福亮买卖房屋时我并不知情。2、刘福亮名下的房屋产权证、土地使用权证，证明我与被告夫妻间存在房屋买卖的法律关系，被告将诉争房屋的房屋产权证、土地使用权证交付给我，足以证明原告有理由相信被告刘福亮和其配偶高英均同意将登记在被告刘福���名下的位于龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号楼私产房屋卖给我了。第三人质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，诉争房屋当时公有房改制，根据当时的制度是房主只能写一个人，虽然房屋产权证、土地使用权证交给了原告，但并不代表我同意卖该房屋。3、供热费发票、水费、物业费票据一组，证明我缴纳了2007年至2013年期间的供热费、水费、物业费，同时可以证明从2006年11月7日购房后至今都是我在诉争房屋中居住的事实，我与被告夫妻间存在买卖房屋的法律关系，且被告夫妻从未向我主张过任何异议。第三人质证后表示对真实性无异议，对证明问题有异议，原告缴纳了费用，但是不足以证明房屋已经卖给了原告。4、吉林市龙潭区龙华街道龙华社区居民委员会出具的证明一份，证明原告从2006年起至今在诉争房屋占有使用居住的事实。第三人质证后表示无异议。本院经审查后认为，证据1、2、3、4可以相互印证，能够证明被告刘福亮于2006年11月27日将位于吉林市龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号房屋出卖给原告，并将诉争房屋的房屋产权证、土地使用权证及房屋交付给原告，原告支付给被告刘福亮购房款5.2万元。原告居住在本案诉争房屋至今并缴纳了2007年至2013年期间的供热费、水费、物业费的事实。对于第三人提出未将本案诉争房屋出卖给原告，且其本人不知情的事实，第三人未提供相关证据予以佐证，故本院不予采信。第三人高英未向本院提交证据。被告刘福亮未到庭，视为其放弃举证、质证权利。根据原告王有宝、第三人高英的陈述、举证及本院的调查，本院认定如下事实：2005年4月被告刘福亮和第三人高英将位于吉林市龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号房屋出租��原告王有宝，并由被告刘福亮收取租金。2006年11月27日，被告刘福亮将其名下的位于吉林市龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号房屋（房屋所有权证号为吉林市房权证龙字第S2300225**号，房屋面积为46.91平方米）出卖给原告王有宝，原告王有宝交付给被告刘福亮购房款5.2万元，被告刘福亮将本案诉争房屋的房屋所有权证和土地使用权证交付给了原告王有宝，本案诉争房屋也由原告王有宝占有使用至今。原告王有宝缴纳了2007年至2013期间的供热费、水费、物业费。本案诉争房屋没有抵押登记情况。另查明：被告刘福亮与第三人高英系夫妻关系，本案诉争房屋系被告刘福亮与第三人高英的夫妻共同财产，登记在被告刘福亮名下。本院认为：原、被告双方买卖本案诉争房屋的行为，系双方当事人真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，符合合同有效的法律要件。对于第三人高英主张原、被告之间行为无效的主张，首先，第三人主张的情形不属于法律规定的合同无效的情形，同时第三人也未能提供相关的证据证明原、被告之间买卖行为属于法定的合同无效情形；再次，第三人主张被告在其不知情的情况下将本案诉争房屋出卖给原告。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条规定：“婚姻法第十七条关于”夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权”的规定，应当理解为：（二）夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”。本案中原、被告在出卖该房屋前原告就已经与被告、第三人夫妇租用了本案诉争房屋，并一直由被告与原告进行沟通并办理相关事宜。后被告将本案诉争房屋出卖给原告，并将诉争房屋的房屋所有权证及土地使用权证交付给原告，使得原告有理由相信出卖该房屋系被告及第三人的共同意思表示。原告在该房屋居住至今，第三人既未收取过原告任何费用，也未能提供证据证明其向原告主张过权利，同时对于其不知情的情况也未能向本院提供相关的证据予以证明，故本院对第三人高英的主张不予采信。综上，原、被告之间关于本案诉争房屋的买卖行为合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任”。买卖合同是出卖人转移标的物���所有权于买受人，买受人支付价款的合同。房屋系不动产，不动产所有权的设立，需依法登记方能发生效力。本案中原告交纳了全部房款，已经全部履行了其合同义务，作为出卖方的被告仅仅将房屋交付给原告占用使用，并没有全面履行合同义务，应当承担继续履行的违约责任，即协助原告办理房屋产权过户手续，故本院对原告要求被告协助办理产权过户手续的诉讼请求本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告王有宝与被告刘福亮之间关于位于吉林市龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号（房屋所有权证号为吉林市房权证龙字第S2300225**号，房屋面积为46.91平方米）房屋的买卖行为合法有效。二、被告刘福亮于本判决生效后十日内协助原告王有宝将位于吉林市龙潭区龙华街土城子小区191号楼2单元1层19号房屋（房屋所有权证号为吉林市房权证龙字第S2300225**号，房屋面积为46.91平方米）登记至原告王有宝名下。三、驳回第三人高英的全部诉讼请求。案件受理费100.00元，由被告刘福亮承担；案件受理费50.00元，由第三人高英承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审 判 长  安 巍代理审判员  徐修铭代理审判员  黄 巍二〇一四年十二月十五日代理书记员  朱清萍