宁夏回族自治区石嘴山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）石民终字第104号上诉人（原审原告）李瑞平，男，1950年10月1日出生，汉族，宁夏第一工业学校退休职工。委托代理人李向东（李瑞平的弟弟），石嘴山市司法局干部。被上诉人（原审被告）宁夏世爵房地产开发有限公司。法定代表人张庆爱，宁夏世爵房地产开发有限公司董事长。委托代理人腾云，宁夏世爵房地产开发有限公司销售员。委托代理人杨琼，宁夏致和律师事务所律师。上诉人（原审原告）李瑞平和被上诉人（原审被告）宁夏世爵房地产开发有限公司（以下简称世爵房地产公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案双方均不服宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院于2013年4月1日作出的（2013）石大民初字第319号民事判决，向本院提起上诉，本院于2013年7月10日作出（2013）石民终字第242号民事裁定，以事实不清，证据不足为由，裁定撤销原判，发回重审。石嘴山市大武口区人民法院于2013年11月8日作出（2013）石大民初字第1432号民事判决，李瑞平仍不服，再次上诉至本院。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭审理了本案。李瑞平及其委托代理人李向东，世爵房地产公司的委托代理人腾云、杨琼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年5月20日，李瑞平与世爵房地产公司签订一份房屋拆迁补偿安置协议，约定由世爵房地产公司拆迁李瑞平房屋一套，李瑞平选择世爵房地产公司开发建设房屋一套作为安置房（系五层板楼）。因双方系产权调换，李瑞平拆迁房房产证面积为83.06平方米，世爵房地产公司给李瑞平提供一套面积88平方米安置房（另安置10平方米地下室，每平方米580元），按照一比一拆迁安置比例，李瑞平给世爵房地产公司找补4.94平方米差价9781元。后世爵房地产公司的设计规划发生变更，未按照原设计规划盖五层板楼，而是盖了十一层小高层。李瑞平向房管局等部门上访投诉，要求重新选房，世爵房地产公司对李瑞平拆迁房屋的面积提出质疑。2013年1月28日，石嘴山市房屋产权产籍管理所出具证明，确认李瑞平拆迁房屋总面积为65.03平方米，原房产证登记面积83.06平方米属于制证错误，多登记18.03平方米。现李瑞平要求世爵房地产公司交付其选定的房屋并赔偿有关损失，世爵房地产公司认为李瑞平被拆迁房屋面积发生重大变化，按照原协议履行显失公平。李瑞平诉至法院，请求判决：一、世爵房地产公司给李瑞平交付房屋一套及10平方米地下室折价款5800元；二、世爵房地产公司支付李瑞平搬家费800元；三、世爵房地产公司赔偿李瑞平5000元；四、世爵房地产公司支付李瑞平超过18个月的安置费25200元（已付8400元）（2010年1月-2013年1月）；五、世爵房地产公司支付李瑞平逾期交房违约金2万元。原审法院认为，李瑞平与世爵房地产公司双方在平等、自愿、合法、互利互惠的基础上，于2008年5月20日签订房屋拆迁安置补偿协议，后因规划变更，世爵房地产公司给李瑞平的安置房即协议中约定的房屋实际不存在，双方的基础性证据已经发生重大变化，该协议已经不能实际履行；李瑞平要求世爵房地产公司交付房屋，此诉求并未与世爵房地产公司达成一致意见，即便是该房实际存在并能交付，李瑞平认为该房面积为94.37平方米，李瑞平要求按照拆迁房面积83.06平方米找补差价，世爵房地产公司要求按照拆迁房面积65.03平方米找补差价，双方差距悬殊很大，实际无法履行。基于以上问题，庭审中法庭向李瑞平释明是否变更诉讼请求，但李瑞平坚持要求世爵房地产公司交付安置房屋并赔偿相关损失。综上，现李瑞平的诉讼请求无法实现，应当依法予以驳回，李瑞平应变更诉讼请求后另案主张权利。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，判决：驳回李瑞平的诉讼请求。案件受理费720元，由李瑞平负担。李瑞平上诉称，一、李瑞平与世爵房地产公司签订的房屋拆迁补偿安置协议是双方真实意思表示，应当履行，世爵房地产公司规划调整是其单方违约，其应当承担责任。二、世爵房地产公司以石嘴山市房屋产权产籍管理所的一份情况说明证明被拆房屋面积为65.03平方米，不履行交付双方约定的房屋，理由不能成立。被拆迁房屋房产证是石嘴山市土地房产管理局以国家名义给李瑞平颁发，其效力大于一纸证明。该证明表示是“制证错误”，责任应由制证人承担，而不应由李瑞平承担。房屋面积应按83.06平方米计算。李瑞平保留对市房屋产籍所的行政诉讼。三、应当按照新选号形成的协议履行，世爵房地产公司有交房的义务。综上，请求撤销（2013）石大民初字第1432号民事判决，改判支持李瑞平原审诉讼请求。世爵房地产公司答辩称，李瑞平与世爵房地产公司签订的房屋拆迁安置补偿协议约定的安置房屋已不存在。客观上无法向其交付该房屋。李瑞平在诉状中主张的房屋，并非双方重新协商确定的安置房屋。因为双方就安置房的计算问题未达成一致意见也没有签订变更协议。李瑞平要求交付房屋的请求不能成立。双方签订拆迁安置协议的基础为李瑞平的房屋产权证，但是经房管部门证实，该产权证上的面积因为制证错误导致双方签订与事实不符的安置协议。因此，双方需要重新根据真实面积协商签订安置协议。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李瑞平为证明其主张向本院提交世爵房地产公司在石嘴山日报刊登接房通知（2013年1月22日）。证实李瑞平与世爵房地产公司就新变更的小高层已经达成一致意见。世爵房地产公司发表质证意见，对该证据真实性无异议，该通知的目的是要求已经选定房屋的拆迁户来接房，对于像李瑞平这样没有重新选定房屋的被拆迁人，是要求其来办理重新选房的手续，该证据不能达到李瑞平的证明目的。本院对接房通知的认证意见，接房通知具有真实性、合法性、关联性，能够达到李瑞平的证明目的，予以采信。世爵房地产公司未向本院提交新的证据。经审理查明，双方当事人对原审判决认定的事实没有异议，本院对原审法院认定的事实予以确认。另查明，李瑞平被拆迁房屋房产证载明住宅面积65.03平方米，自建房屋面积18.03平方米。石嘴山市房屋产权产籍管理所出具情况说明载明李瑞平被拆迁房屋主房面积47平方米，自建房面积18.03平方米，总建筑面积65.03平方米，主房65.03平方米为制证错误。李瑞平在原审法院组织质证时对情况说明无异议。世爵房地产公司与李瑞平口头协议新选定安置房，面积94.37平方米，至今未出售。李瑞平与世爵房地产公司就超面积折价款部分未能达成一致意见。世爵房地产公司向李瑞平第一次支付安置费6300元（自2008年6月至2009年12月），第二次支付安置费8400元（自2010年1月至2011年1月）。2013年1月18日世爵房地产公司通知李瑞平接房。本院认为，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，关于李瑞平被拆迁房面积的问题。李瑞平被拆迁房房产证登记面积为83.06平方米，世爵房地产公司原审提交的情况说明载明面积为65.03平方米。房产证是由石嘴山市土地房产管理局颁发，其证明力大于石嘴山市房屋产权产籍管理所出具的情况说明，石嘴山市产权产籍管理所的情况说明不能否定石嘴山市土地房产管理局颁发的房产证，且世爵房地产公司在与李瑞平签订房屋拆迁安置补偿协议时，应当到实地查看被拆迁房屋，其按照当时的实际情况与李瑞平签订房屋拆迁协议是双方真实意思表示。故本案中李瑞平被拆迁房面积应当按照83.06平方米计算。因李瑞平与世爵房地产公司签订的房屋拆迁补偿安置协议中约定的安置房屋客观不存在，根据李瑞平提交的账单、接房通知以及当事人陈述，能够推定李瑞平与世爵房地产公司对房屋拆迁补偿安置协议进行变更。世爵房地产公司应当按照变更后的协议内容向李瑞平交付房屋一套，面积94.37平方米。安置房屋面积超出拆迁房屋面积11.31平方米，超面积部分按新选定安置房屋约定每平方米2700元的价格收取超面积折价款，李瑞平应向世爵房地产公司支付超面积折价款30537元。在房屋拆迁安置补偿协议中约定地下室单价为每平方米580元，因为世爵房地产公司改变规划导致协议中约定的地下室不存在，世爵房地产公司存在过错，应当向李瑞平支付10平方米地下室折价款5800元，对李瑞平要求世爵房地产公司支付地下室折价款5800元的诉讼请求予以支持。李瑞平要求世爵房地产公司支付800元搬家费，在房屋拆迁补偿安置协议中有约定，世爵房地产公司应当支付，对该项诉讼请求予以支持。李瑞平要求世爵房地产公司支付5000元损害补偿，由于双方在协议中并未约定，且李瑞平并未提供证据予以证实，对该项诉讼请求不予支持。李瑞平要求世爵房地产公司支付其安置费25200元，其中已支付8400元，世爵房地产公司需再向李瑞平支付安置费16800元。李瑞平要求世爵房地产公司支付逾期交房法定违约金2万元，对违约金双方在房屋拆迁安置补偿协议中并未约定，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十七条第一款，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条规定，判决如下：一、撤销宁夏回族自治区石嘴山市大武口区人民法院作出的（2013）石大民初字第1432号民事判决；二、被上诉人宁夏世爵房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向上诉人李瑞平交付房屋一套（面积94.37平方米）；三、被上诉人宁夏世爵房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内向上诉人李瑞平支付地下室折价款5800元，搬家费800元，安置费16800元（2011年1月-2013年1月），共计23400元；四、上诉人李瑞平于本判决生效后五日内向被上诉人宁夏世爵房地产开发有限公司交付超面积折价款30537元（（94.37平方米-83.06平方米）×2700元）；五、驳回上诉人李瑞平其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费720元，由上诉人李瑞平负担140元，由被上诉人宁夏世爵房地产开发有限公司580元；二审案件受理费720元，由上诉人李瑞平负担140元，由被上诉人宁夏世爵房地产开发有限公司负担580元。如本判决生效后义务人拒不履行，权利人可在履行期间届满之日起二年内向原审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  王俊英审 判 员  马玉兰代理审判员  魏聪唤二〇一四年七月二十二日书 记 员  刘 娜附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第二百零五条当事人申请再审，应当在判决、裁定发生法律效力后六个月内提出；有本法第二百条第一项、第三项、第十二项、第十三项规定情形的，自知道或者应当知道之日起六个月内提出。