江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03572号上诉人（原审被告）孟欣。委托代理人顾海清，江苏旭展律师事务所律师。被上诉人（原审原告）苏州市钱万里桥小商品市场有限公司，住所地江苏省苏州市姑苏区虎池路**。法定代表人张从俊，该公司董事长。委托代理人丁建华。委托代理人臧嘉。上诉人孟欣因与苏州市钱万里桥小商品市场有限公司（以下简称钱万里桥公司）合同纠纷一案，不服苏州市姑苏区人民法院作出的（2014）姑苏民五初字第0399号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2012年1月7日，钱万里桥公司与孟欣签订《协议书》一份，约定孟欣承租钱万里桥公司所有的苏州市钱万里桥小商品市场一楼四区1465、1466号营业房（使用面积16.5平方米），孟欣向钱万里桥公司预缴营业房20年租金后即享有20年使用权（自2012年2月8日起至2032年2月7日止）。孟欣取得营业房使用权后，每年另行缴纳设施物业管理费19800元，先缴后用，每半年缴纳一次，逾期不缴纳则按年设施物业管理费的1%计日收取滞纳金。协议签订后，钱万里桥公司按约向孟欣交付了营业房，并为包括孟欣在内的商户提供了相应设施物业管理服务，然而孟欣所租赁商铺的2012年10月8日至2013年6月7日期间的设施物业管理费13200元；2013年6月8日至2013年12月7日期间的设施物业管理费9900元；2013年12月8日至2014年6月7日期间的设施物业管理费9900元，合计33000元，孟欣均未支付，钱万里桥公司遂诉至本院。原审审理中，钱万里桥公司确认2012年2月8日至2012年10月7日期间免收设施物业管理费。以上事实，由《协议书》、房屋所有权证及当事人在庭审中的陈述等证据在卷佐证。原审原告钱万里桥公司的诉讼请求为，请求判令：孟欣支付商铺设施物业管理费33000元及逾期滞纳金（2012年10月8日起按银行同期贷款基准利率的1.3倍计算至判决生效之日）。原审审理中，钱万里桥公司将滞纳金的计算方式明确为第一期以13200为基数，自2012年10月8日计算至判决确定给付时止；第二期以9900为基数，自2013年6月8日计算至判决确定给付时止；第三期以9900为基数，自2013年12月8日计算至判决确定给付时止；三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算。原审法院认为：双方当事人虽系出租人与承租人关系，但本案双方争议内容系《协议书》中所涉及的设施物业管理费问题，并非围绕房屋租赁发生之房屋租赁合同纠纷，亦非提供物业管理的企业与作为房屋所有权人的业主因物业服务合同的履行而发生之物业服务合同纠纷，仅系一般的合同纠纷。本案中，履行市场管理职责的主体就是房屋的所有权人，即业主本身，而非专门的物业服务企业。法律并未禁止业主自行管理其所有的物业，也无资质等级的要求。钱万里桥公司作为出租人提供了一般出租人义务以外的其他管理服务，向受益人收取费用并无不当。双方签订的《协议书》关于设施物业管理费的约定并不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守，至于费用的名称不影响其法律性质的认定。双方在合同中明确约定了收费标准和支付方式，现钱万里桥公司要求孟欣支付2012年10月8日至2014年6月7日期间的设施物业管理费33000元的诉讼请求，并未超出约定的范围，于约、于法有据，原审法院予以支持。关于钱万里桥公司主张的滞纳金的问题，实质为利息损失问题。原审法院认为，孟欣未按约支付设施物业管理费，给钱万里桥公司造成相应的利息损失，属于违约行为，现钱万里桥公司要求孟欣支付相应的利息损失（第一期以13200为基数，自2012年10月8日计算至判决确定给付时止；第二期以9900为基数，自2013年6月8日计算至判决确定给付时止；第三期以9900为基数，自2013年12月8日计算至判决确定给付时止。上述三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）诉讼请求，并未超出法律规定的范围，原审法院予以支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决：一、孟欣于判决生效之日起十日内支付苏州市钱万里桥小商品市场有限公司2012年10月8日至2014年6月7日期间的设施物业管理费33000元。二、孟欣于判决生效之日起10日内支付苏州市钱万里桥小商品市场有限公司滞纳金（第一期以13200为基数，自2012年10月8日计算至判决确定给付之日止；第二期以9900为基数，自2013年6月8日计算至判决确定给付之日止；第三期以9900为基数，自2013年12月8日计算至判决确定给付之日止。上述三期均按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）。案件受理费732元，减半收取366元，由孟欣负担。上诉人孟欣不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实错误。被上诉人没有按照《设施物业管理费收费项目明细》所列内容向上诉人全面提供各项设施物业管理服务，具体包括：未履行物业管理收费项目明细中第一条第二项电气设施系统自动扶梯、客梯、货梯16台及市场配套照明系统维护等内容；未履行第四条第二项市场开设专门班车（46座大巴）免费接送顾客、开设接送线路6条，第三项、第四项、第五项公交站台电子屏宣传、举办购物节、印发宣传册等宣传活动。上诉人拒绝所谓的设施物业管理费是依法行使履行抗辩权的合法行为，该行为也不具有违约性质，不应当承担所谓的滞纳金。上诉人与被上诉人签订的协议书是无效合同。请二审撤销原判，改判驳回上诉人的诉请。被上诉人钱万里桥公司辩称：双方签订的协议书合法有效，均应依法履行，上诉状所提及的服务内容被上诉人均已提供过。同意一审判决。二审中，上诉人提交《建设工程消防设计审核意见书》一份，证明被上诉人提供的场所与其承诺的不一致，构成欺诈。被上诉人对该证据质证后认为，该意见书仅是被上诉人公司在建的室外楼梯项目消防设计审核意见书，不是消防验收证明，不能证明被上诉人的设施不符合消防验收，目前该项目进入完工报验阶段，新市场整体建筑在建设前报备消防部门设计时就是一楼小商品、二楼建材市场，不存在欺诈行为。被上诉人的建筑主体已经通过整体消防验收并取得房屋所有权证；被上诉人提供《电视广告投放广告》一份、《公交站台电子显示屏广告发布合同》一份，证明被上诉人提供过招商推广服务，上诉人所述不属实。上诉人对两份合同的真实性和合法性没有异议，但对关联性有异议，认为不能证明被上诉人提供相应服务。二审另查明：诉争的《协议书》约定孟欣应缴纳设施物业管理费，但未约定钱万里桥公司应当提供的设施物业管理的具体内容，协议中仅约定：甲方负责整个市场的协调管理，包括用电、用水的配送和管理；因甲方原因造成乙方营业房不能使用的，由甲方承担乙方的直接损失；乙方可以在市场内设置广告，但应向甲方申请，并由甲方统一制作发布，乙方承担相应的费用。上述事实，由诉争的《协议书》、《建设工程消防设计审核意见书》、《电视广告投放广告》、《公交站台电子显示屏广告发布合同》及当事人陈述等证据予以证实。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，根据双方当事人签订的《协议书》约定，孟欣承租钱万里桥公司所有的苏州市钱万里桥小商品市场一楼四区1465、1466号营业房，孟欣已经依约占有使用该营业房。上诉人以其提交的《建设工程消防设计审核意见书》主张被上诉人提供的场所与其承诺的不一致构成欺诈，但因《建设工程消防设计审核意见书》内容并不涉及被上诉人承租的一楼四区1465、1466号营业房，双方《协议书》也无《建设工程消防设计审核意见书》中的建设项目或者市场新建项目的具体约定，因此上诉人的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。诉争的《协议书》系当事人缔约时的真实意思表示，并未违反法律规定，合法有效，当事人均应恪守。被上诉人作为涉案房屋的所有权人已经提供证据证明其为市场提供了设施物业管理服务，上诉人作为市场的承租户系前述设施物业管理服务的受益者，理应按照合同约定支付相应的费用，其认为被上诉人服务存在瑕疵不成为拒绝缴纳费用理由，上诉人可另行主张权利。综上，上诉人孟欣的全部上诉请求均无事实和法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费732元，由上诉人孟欣负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨恩乾审 判 员  周 军代理审判员  王君英二〇一四年十二月十六日书 记 员  黄源榕