四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第2810号上诉人（原审被告）冯占秋。委托代理人文富华，北京康达（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）张道理。委托代理人文富华，北京康达（成都）律师事务所律师。上诉人（原审被告）张茜。委托代理人文富华，北京康达（成都）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）江油市农村信用合作联社。住所地：江油市中坝镇太华路南段**。法定人代表人颜勇，理事长。委托代理人袁春茂，四川天府风律师事务所律师。原审第三人四川省颐园房地产开有限责任公司。住。住所地：成都市锦江区冻青树街****/div>法定代表人赵翔，总经理。委托代理人魏联德。上诉人冯占秋、张道理、张茜因与被上诉人江油市农村信用合作联社（以下简称江油信用社）、原审第三人四川省颐园房地产开有限责任公司（以下简称颐园公司）合同纠纷一案，不服成都市锦江区人民法院（2013）锦江民初字第4129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月28日受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年8月10日，颐园公司与江油信用社签订《资产处理与债务清偿协议书》，委托江油信用社处置包括成都市锦江区冻青树街89号“金殿城”电讯广场第四层2561.67平方米及分摊国有土地使用权在内的抵押资产，约定处置价款由江油信用社直接收取和管理，用以清偿抵押债务及利息，超过部分归江油信用社所有，不足部分颐园公司不再补偿。又约定颐园公司应与买受人签订资产转让合同，协助买受人办理产权过户，但无权对转让价格提出异议。2009年11月24日，经四川绵阳嘉信拍卖有限公司（简称嘉信拍卖公司）主持拍卖，冯占秋以12500000元拍得上述冻青树街89号第4层房屋2561.67平方米及分摊的国有土地使用权。2009年12月28日，甲方江油信用社、乙方冯占秋、丙方嘉信拍卖公司签订《抵押资产转让协议》，明确成交标的是甲方抵贷资产，为颐园公司向甲方借款的抵押物，确认成交价格并约定，乙方应在协议生效之日起7日内向甲方支付成交价款的50%，即6250000元；在登记机关审查符合过户登记条件后的7日内支付其余6250000元，否则甲方退还已收房款并签订补充协议。首付50%价款后1个月内，甲方负责向乙方办结移交，保证乙方交纳物管费用后入场使用。又约定，甲方全权负责房产证、土地证过户到乙方名下，丙方嘉信拍卖公司无条件协助。登记过程中的税费按规定由双方各自承担，卖方应承担的税费如不能及时支付由甲方代缴。甲方承诺拍卖标的物无任何债权债务，除甲方外无其他抵押、查封或限制权利情形。2009年11月20日、11月25日、12月29日，冯占秋通过嘉信拍卖公司分三笔支付价款共计6250000元。2010年1月29日，颐园公司、冯占秋在江油信用社、成都精舍资产管理有限责任公司见证下办结房产移交手续。在办理产权变更登记时发现，因中国银行股份有限公司成都蜀都大道支行（简称中银蜀都支行）与颐园公司、成都双流阳光养殖有限责任公司（简称阳光养殖公司）借贷合同纠纷一案，原审法院已以（2009）锦江民初字第871－1号民事裁定冻结上述成都市冻青树街89号第4层952438号、952436号、945789号、945787号、945790号、945791号、945788号房屋产权。2009年6月16日，原审法院就该案作出（2009）锦江民初字第871号民事判决，判决阳光养殖公司支付中银蜀都支行借款利息398374.67元并承担违约金，颐园公司承担连带清偿责任。2011年5月3日，甲方颐园公司与乙方冯占秋签订《补充协议》，约定：为明确过户产生的税、费承担义务，乙方按国家规定承担自理部分并自愿承担属于甲方应缴纳的相关税、费。2011年5月4日，颐园公司提出解除保全申请。2011年5月10日，冯占秋以颐园公司名义支付执行款、申请执行费573000元。2011年5月13日，冯占秋取得房屋产权证。2011年5月27日，甲方江油信用社、乙方冯占秋签订《补充协议》，确认乙方于2009年11月24日竞买取得冻青树街89号第四层抵押资产，以及冯占秋已支付625万元，剩余房款6250000元等，并约定：扣除冯占秋垫付税费706250元后，冯占秋应于2011年5月30日支付江油信用社2771825元；江油信用社应于2012年12月31日之前为冯占秋办理国有土地使用权证，逾期向冯占秋支付违约金100000元；冯占秋应于取得国有土地使用权证后三个工作日内，付清其余的2771875元，逾期向江油信用社支付违约金100000元。《补充协议》签订后，冯占秋于2011年5月30日支付江油信用社2771825元。之后，冯占秋以颐园公司、江油信用社为共同被告起诉，要求二被告办理土地使用权证登记。2011年9月28日，原审法院作出（2011）锦江民初字第2450号民事判决，以颐园公司是原产权人和江油信用社的委托人，判决颐园公司为冯占秋办理国有土地使用权证，驳回冯占秋对江油信用社的诉讼请求。2011年12月26日，张道理、张茜向江油信用社出具担保书，承诺对冯占秋尚欠江油信用社拍卖价款2771875元承担连带保证责任，保证范围及于本金、利息和实现债权的费用。2013年5月23日，成都市国土资源局为冯占秋颁发冻青树街89号国有土地使用权证。2013年7月2日冯占秋向江油信用社支付价款2092625元。原审法院另查明，2012年11月16日，冯占秋代颐园公司支付地产交易手续费6250元。原审法院认定上述事实，有《拍卖成交确认书》、《抵押资产转让协议》、移交清单、房屋所有权证、《补充协议》。《关于领取“成都冻青树街金殿城电讯广场四楼”房屋所有权证的申请》、《担保书》。国有土地使用权证、还款单据、（2011）锦江民初字第2450号民事判决书、（2012）锦江执字第44号协助执行通知书、宗地成果表、土地用途面积分摊计算表、土地用途面积分摊计算表（二）、市政府国土资源分中心窗口受理通知书、《补充协议》（2011年5月3日）。银行进账单收据。地产。地产交易手续费发票及通知单银行填单、成都市锦江区人民法院一般缴款书、专用票据、（2009）锦江民初字第871号民事判决书、（2009）锦江民初字第871－1号民事裁定书、（2009）锦江民初字第871号协助执行通知书等证据在案证实。原审法院认为：本案的争议焦点，一是江油信用社是否有权请求冯占秋给付冻青树街89号第4层房屋买受款尾款，即江油信用社是否为适格原告；二是冯占秋能否以代付执行款、执行申请费、垫付房地产交易手续费以及江油信用社逾期办证违约金与买受款尾款抵销。一、江油信用社是否有权请求冯占秋给付买受款尾款。冯占秋认为江油信用社是受颐园公司委托拍卖抵押资产，合同权利义务应由颐园公司承受，江油信用社无权向冯占秋主张给付购房价款。第一，《资产处理与债务清偿协议书》虽有委托拍卖抵押资产的约定，但颐园公司并未与买受人冯占秋订立合同。江油信用社委托拍卖时案涉房产虽处于查封状态，但根据江油信用社与颐园公司约定的互不补偿的债务清偿原则，颐园公司已将抵押物权利以协议清偿到期债务的方式让与江油信用社，颐园公司在诉讼中对此也认可。江油信用社据此对外委托拍卖并直接与冯占秋订立《抵押资产转让协议》，至起诉时冯占秋已取得了买受标的全部权利。第二，依《抵押资产转让协议》约定，冯占秋履行给付价款义务的相对人是江油信用社，冯占秋也实际向江油信用社支付价款。并且，在冯占秋取得房屋产权证之后，双方于2011年5月27日还签订《补充协议》清理履行障碍，对未履行部分重新确认和补充约定，已表明《抵押资产转让协议》及《补充协议》直接约束江油信用社、冯占秋。第三，因拍卖标的为抵押物，《抵押资产转让协议》又涉及抵押人相关义务，（2011）锦江民初字第2450号民事判决以《城市房地产开发经营管理条例》和抵押人颐园公司相应义务为据，判决具有开发商、登记权利人、抵押人三重身份的颐园公司为买受人办理国有土地使用权证，并不排斥江油信用社和冯占秋之间的合同权利义务。因此，依《抵押资产转让协议》及《补充协议》（2011年5月27日）的约定，江油信用社有权向买受人冯占秋请求给付买受款尾款。二、冯占秋能否以代付执行款、垫付交易手续费及江油信用社应承担的逾期办证违约金与买受款尾款抵销。冯占秋主张针对代付执行款和申请执行费573000元、代付房地产交易手续费6250元，已于最后一次付款时通知抵销，但未提供证据证明江油信用社已经对此认可。对于房地产交易手续费，江油信用社认为冯占秋与颐园公司已达成自愿承担的协议。原审法院认为，合同的权利义务及于合同当事人。2011年5月3日《补充协议》是冯占秋与颐园公司之间对税费负担所作约定，不能替代《抵押资产转让协议》对冯占秋与江油信用社之间税费负担的约定。按《抵押资产转让协议》约定，江油信用社应分担房地产交易手续费6250元，冯占秋依2011年5月3日《补充协议》垫付后可向江油信用社追偿，并依合同法第九十九条的规定主张同额抵销。对于代付执行款、申请执行费的原因，冯占秋称是江油信用社指示支付，江油信用社称是冯占秋个人行为，颐园公司称是法院协调的结果，但均未提出充分证据。原审法院认为，冯占秋以颐园公司名义支付573000元，该款是因颐园公司对中银蜀都支行所负债务发生，冯占秋可向颐园公司主张利益返还。同时，冯占秋主张因江油信用社未履行标的物瑕疵担保义务而有权抵销买受款，根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第（二）项的规定，应以反诉或单独诉讼方式主张违约损害赔偿。冯占秋主张江油信用社应支付逾期办证违约金，性质与此相同，也应以反诉或单独诉讼方式提出。因此，冯占秋在本案中径行主张以代付执行款、申请执行费、逾期办证违约金抵销买受款尾款，原审法院不予支持。综上，冯占秋与江油信用社订立的《抵押资产转让协议》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，冯占秋应当依约履行给付买受款义务。冯占秋已直接给付11114500元，以垫付税费合意抵销706250元，以及与代付房地产交易手续费6250元抵销之后，还应支付673000元。冯占秋未按《补充协议》约定，在取得国有土地使用权后的三个工作日内付清尾款，应依约给付违约金。冯占秋请求调减违约金数额，原审法院考虑其逾期数额和期限，对约定的100000元违约金酌减为30000元。张道理、张茜承诺为冯占秋所负给付买受款义务提供连带保证担保，担保范围及于本金、利息及实现债权的费用，应与冯占秋承担连带清偿责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百五十九条，最高人民法院《关于买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四十四条第（二）项和最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、冯占秋应于判决生效之日起十日内给付江油市农村信用合作联社房屋买受款尾款673000元（冯占秋履行义务后，江油市农村信用合作联社就冯占秋垫付的房地产交易手续费6250元不负返还义务）；二、冯占秋应于判决生效之日起十日内给付江油市农村信用合作联社违约金30000元；三、张道理、张茜对冯占秋所负第一、二项债务，与冯占秋负连带责任，张道理、张茜承担责任后可向冯占秋追偿；四、驳回江油市农村信用合作联社其余诉讼请求。案件受理费5797元，由江油信用社负担797元，冯占秋、张道理、张茜负担5000元。宣判后，冯占秋、张道理、张茜对原审判决不服，向本院提起上诉，其上诉请求为：一、撤销原审判决第一、第二、第三项判决。二、判令江油信用社承担本案一、二审诉讼费。主要事实及理由为：一、一审法院认定冯占秋、张道理、张茜“未提供证据证明江油信用社认可抵销”错误。《中华人民共和国合同法》第九十九条规定抵销通知到达对方时生效，不需要对方认可。二、一审法院认定冯占秋以颐园公司名义支付的573000元应该反诉或者单独诉讼错误。首先，一审法院如果认为应该反诉或者单独诉讼应该释明。其次，一审法院将573000元认定为损失错误，该款是冯占秋、张道理、张茜为自己和江油信用社的利益，代江油信用社解除瑕疵担保义务所指出的费用。三、一审法院判决冯占秋、张道理、张茜支付3万元违约金错误。冯占秋、张道理、张茜不存在违约行为，相反江油信用社存在严重违约。被上诉人江油信用社答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人颐园公司陈述称，颐园公司不清楚江油信用社与冯占秋、张道理、张茜之间的关系，原审法院因另案查封案涉房屋后，经过协商江油信用社表示由其负责偿还欠款，以解除查封。事实上欠款也已偿还，但不清楚是江油信用社还是冯占秋归还的。本院二审审理查明的事实与采信的证据均与原审法院一致。本院认为，《中华人民共和国》第规定“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务相抵销，但依照法律规定和合同约定不得抵销除外。当事人主张抵销的应当通知对方，通知自到达对方时生效，抵销不得附期限和附条件。“，当事人双方之间相互享有债权债务关系，为抵销权行使的前提条件。从本案查明事实来看，上诉人冯占秋对其尚欠江油信用社部分房屋买受款未付的事实不持异议，即上诉人冯占秋对江油信用社负有债务。虽存在上诉人冯占秋以颐园公司名义支付执行款、申请执行费573000元的事实，但上述款项应由江油信用社或颐园公司承担，亦或是由冯占秋承担，各方对此并未达成书面合意。且冯占秋支付573000元的日期为2011年5月4日，而在此之后2011年5月27日，冯占秋与江油信用社所签订《补充协议》中，双方仍未对573000元的承担进行约定，并且冯占秋应向江油信用社支付的余款中也未对573000元进行相应扣减。因此，冯占秋、张道理、张茜在本案中主张抵销的请求不能成立，本院不予支持。另冯占秋未按《补充协议》约定，在取得国有土地使用权后的三个工作日内付清尾款，其行为已构成违约，应按约支付违约金。原审法院依据冯占秋等所提调减违约金请求，对约定违约金调减为30000元，并无不当，本院二审亦予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案一审案件受理费负担方式不变，二审案件受理费10892元，由冯占秋、张道理、张茜负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 红审 判 员  苟学恩代理审判员  熊 颢二〇一四年七月二十一日书 记 员  刘 进