广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第1222号原告：广州市华勤物业管理有限公司，住所地广州市番禺区市桥街捷进中路来福园15座35-39号，组织机构代码72503579-6。法定代表人：赖彩明，职务总经理。委托代理人：何燕芳，该公司职员。委托代理人：邓梓善，该公司职员。被告：胡连昌，男，1966年9月25日出生，汉族，住山东省汶上县。原告广州市华勤物业管理有限公司诉被告胡连昌物业服务合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员李杏仪适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州市华勤物业管理有限公司（以下简称华勤公司）的委托代理人何燕芳、邓梓善到庭参加了诉讼，被告胡连昌经本院合法传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华勤公司诉称：原告与市桥怡乐社区居委会于2007年10月23日签订《协议书》，选聘原告作为市桥街怡乐社区的物业服务企业，协议中约定管理期限自2007年5月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，每户每月收取物业管理费为：80平方米以下35元/户/月；80-100平方米40元/户/月，100平方米以上45元/户/月。另原告于2013年8月1日与市桥街怡乐社区居委会签订《怡乐小区物业管理服务合同》，选聘原告作为该小区的物业服务企业，合同中约定管理期限自2013年8月1日至该小区新一届业主委员会产生之日止，同时该合同中还约定相关管理费等条款。遗憾的是，被告自2008年5月1日起出现拖欠物业管理费的现象，至今已累计拖欠物业管理费共3524元，经原告多次催收，均未果。原告认为，原告与该小区业主签订的协议及合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效，对双方当事人均具有法律约束力，双方均应严格履行合同的各项义务，原告已按照合同约定标准向被告提供了物业管理服务，被告应当履行按时足额支付物业服务费用的义务。被告拖欠物业服务费用的行为严重侵害原告的合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告支付拖欠的物业管理服务费3542元（暂计自2008年5月1日至2014年8月31日），以及违约金（具体金额按每逾期一天支付所欠物业管理费的1‰计算，计至缴清当日）；二、被告承担本案诉讼费。庭审中，华勤公司变更其第一项诉讼请求为：被告支付拖欠的物业管理服务费3683元（暂计自2008年5月1日至2014年11月31日），以及违约金（2008年5月至2013年7月期间的物业服务费违约金按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算，2013年8月至2014年11月期间的物业服务费违约金按欠缴物业管理费的千分之一的标准计算，均自逾期交费次月1日起计至实际清偿之日止）。被告胡连昌无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：华勤公司是一家具有三级物业管理资质的企业。位于广州市番禺区××××601房（以下简称涉讼物业）登记权属人为胡连昌，建筑面积115.20平方米。2007年10月23日，广州市番禺区市桥街怡乐社区居民委员会（甲方，以下简称怡乐居委会）与华勤公司（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将怡乐小区的基本物业管理工作转交乙方进行接管，社区委托管理期限从2007年5月1日至新一届业主委员会产生止；乙方的管理服务事项为：1.做好日常物业管理服务，如遇政府下达的工作任务，乙方要无条件支持和配合有关部门开展各项工作。2.小区内公共设施（包括宣传栏、垃圾桶、花架、石椅等）的维修、保养和管理。3.小区内公用设施（包括下水道、道路、绿化等）的维修、保养和管理。4.小区内治安管理设施（包括铁门、岗亭、栏杆、消防设施等）的维修、保养和管理。5.小区公共环境的清洁卫生、除四害、收集垃圾、清运垃圾。6.小区内车辆疏导、行驶、停泊秩序管理，制止车辆乱停放。7.小区内车场须建立停车场管理制度，设立固定位置公示收费标准，提供车辆保管服务，要优先为小区内住户提供车位。8.小区内实行24小时安保服务，做到有保安站岗、巡逻。配合协作公安机关开展专项行动以及社区消防安全检查等工作……；乙方从2007年5月1日开始，向住户每户收取物业管理费（标准为：80平方米以下收取35元/户/月，80-100平方米收取40元/户/月，100平方米以上收取45元/户/月）。《协议书》签订后，华勤公司从2007年5月1日开始进驻涉案小区提供物业管理服务。2013年8月1日，怡乐居委会（甲方）与华勤公司（乙方）签订一份《怡乐小区物业服务合同》，约定：甲方委托乙方负责怡乐小区的物业管理工作，委托管理期限从2013年8月1日至新一届业主委员会产生之日止；乙方的管理服务事项与上述《协议书》的约定一致；乙方从2013年8月1日开始，调整向住户每户收取物业管理费的标准（标准为：70平方米以下收取35元/户/月，71-80平方米收取40元/户/月，81-100平方米收取45元/户/月，101-130平方米收取53元/户/月,131平方米以上收取55元/户/月）。今后乙方通过征询小区业主意见达到住宅户数及建筑面积双过半数同意并按照相关法律程序合法调升住宅管理费或车辆停放费，按征询后的新标准收取费用；乙方承诺在该小区未成立业主委员会前，按现“民意咨询意见书”上大多数业主同意的小区自治管理形式，后经居民代表会议通过的转向基本物业管理，在原定方案每月每户交费标准不变情况下，不得以任何理由、任何形式增加向住户收费（除有偿服务外）；如甲方违反合同，不按本合同约定的收费标准和时间交纳有关物业管理费用，乙方可每天按逾期支付的费用总金额的0.1%收取滞纳金，直至付清欠费之日为止。其后，华勤公司委托广东金本色律师事务所于2014年4月21日向胡连昌邮寄《律师函》，催收自2008年5月起至2014年3月止的物业管理费。2014年10月8日，华勤公司以胡连昌拖欠物业管理费为由诉至本院。本院于2014年12月6日公开开庭进行了审理。另查明：华勤公司于庭审中确认怡乐小区未成立业主委员会，胡连昌自2008年5月开始拖欠物业管理费。另华勤公司认为《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》均未约定交纳管理费的时间，按惯例业主应于每月月底前交纳当月管理费。上述事实，有原告华勤公司提供的房地产权情况证明、《协议书》《怡乐小区物业服务合同》、律师函、EMS快递单以及本院庭审笔录予以证实。本院认为：华勤公司是具有物业服务资质的企业，华勤公司根据与广州市番禺区市桥街怡乐社区居委会签订的《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》，自2007年5月1日起为怡乐小区提供物业管理服务，与怡乐小区业主存在事实上的物业服务合同关系。根据公平、等价有偿的原则，胡连昌作为怡乐小区的业主，接受了华勤公司的物业管理服务，应当支付相应对价。现华勤公司主张依照《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》的约定，从2008年5月1日至2013年7月31日按每月45元的标准、从2013年8月1日至2014年11月30日按每月53元的标准收取涉讼房屋的物业服务费，该标准未超出政府指导价，本院予以支持。因华勤公司主张胡连昌自2008年5月起未缴纳物业服务费，而胡连昌未举证证明其已履行了该项义务，故胡连昌应向华勤公司支付2008年5月1日至2014年11月30日的物业服务费共3683元（45/月×63个月+53元/月×16个月=3683元）。就华勤公司所主张的违约金问题，因《协议书》并未就违约金的计算标准进行约定，而《怡乐小区物业服务合同》虽对违约金的计算标准进行了约定，但因《协议书》及《怡乐小区物业服务合同》均不是由胡连昌本人签订的，故华勤公司不能据此向胡连昌主张违约金。但由于胡连昌确已拖欠物业管理费，依据公平原则，胡连昌应从华勤公司主张权利之日起向华勤公司计付利息。其中，2008年5月1日至2014年8月31日的物业服务费的利息应从起诉之日即2014年10月8日起计；2014年9月1日至2014年11月30日的物业服务费的利息应从开庭审理之日即2014年12月6日起计，以中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止为宜。因此，胡连昌应向广州市华勤物业管理有限公司支付其拖欠物业服务费的利息，2008年5月1日至2014年8月31日物业服务费的利息应以3524元为本金，从2014年10月8日起计，2014年9月1日至2014年11月30日物业服务费的利息应以159元为本金，从2014年12月6日起计，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡连昌应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市华勤物业管理有限公司支付2008年5月1日至2014年11月30日的物业服务费3683元及利息（其中：2008年5月1日至2014年8月31日物业服务费的利息以3524元为本金，从2014年10月8日起计，2014年9月1日至2014年11月30日物业服务费的利息以159元为本金，从2014年12月6日起计，均按中国人民银行公布的同期同类贷款利率计至实际清偿之日止）；二、驳回原告广州市华勤物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告胡连昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分上诉的请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。权利人在义务人不履行生效判决确定的义务时，有权根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向有管辖权的人民法院申请强制执行。代理审判员  李杏仪二〇一四年十二月十日书 记 员  马敏婷