广东省湛江市赤坎区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0802民初61号原告梁土连。原告梁金威。两原告委托代理人葛志能，广东国邦律师事务所律师。被告冯正展。被告范金梅。原告梁土连、梁金威诉被告冯正展、范金梅房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告的委托代理人葛志能、被告冯正展到庭参加诉讼，被告范金梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案依法作缺席审理，现已审理终结。两原告诉称：位于湛江市赤坎区体育南路218号公园一号商住小区2号楼一层11号和12号商铺房地产权属人是原告梁土连和梁金威，由原告梁土连、梁金威（原告的儿子）共同共有，于2013年11月12日核准登记在梁土连和梁金威名下。2014年9月，被告冯正展和范金梅就承租涉案商铺作销售炉具使用事宜，与原告梁土连进行协商。经协商后，原告梁土连与被告冯正展于2014年9月27日签订《商铺租赁合同》，约定梁土连将涉案商铺出租给被告作销售炉具使用，租赁期共4年，原告从2014年11月1日将涉案商铺交付给被告使用，至2018年10月31日收回，2014年9月27日至10月31日为装修免租期，免租装修期的物业管理费、水电费由被告交纳，第1年月租金为90元每平方米每月，从第二年起每年租金在上一年的基础上增长10%，租金每个季度支付一次，租赁期内被告应交纳管理费及水电费。租金按涉案商铺的建筑面积计算，具体为：2014年11月1日至2015年10月31日，租金单价为90元每平方米每月，每月租金为11909.70元，每个季度的租金为35729.10元；2015年11月1日至2016年10月31日，租金单价为99元每平方米每月，每月租金为13100.67元，每个季度的租金为39302.01元；2016年11月1日至2017年10月31日，租金单价为108.90元每平方米每月；2017年11月1日至2018年10月31日，租金单价为119.79元每平方米每月。为保证被告在租赁期间不违反合同，在合同签订日，被告一次性支付保证金11909.70元，合同期满，被告无违约行为，原告将保证金全数归还被告，若被告未按时缴纳租金或有其他违约行为，保证金不退。租赁期间，被告不得擅自将涉案商铺进行转租、分租、转让或转借。被告延迟支付租金超过15日，或欠缴各项费用，原告可以终止合同，收回店面。《商铺租赁合同》签订后，被告于合同签订日按合同约定，以转账方式向原告梁土连银行账户存入47438元，向原告支付保证金11909.70元和2014年11月1日至2015年1月31日的租金35729.10元。范金梅于2014年12月10日经湛江市工商行政管理局赤坎分局核准注册为个体工商户，在承租的湛江市赤坎区体育南路218号公园一号商住小区2号楼一层11号和12号商铺开办了湛江市赤坎区卡优厨柜店，批发、零售、安装、维修厨柜、厨具。2015年3月12日，被告向原告梁土连银行账户汇入35700元，按合同约定向原告支付2015年2月1日至2015年4月30日的租金。2015年5月18日，被告向原告支付现金11929元，并分别于2015年5月30日、6月25日，向原告梁金威银行账户存入12000元、11800元，被告按合同约定向原告支付2015年5月1日至2015年7月31日的租金。自2015年8月1日起，被告没有按合同的约定向原告支付租金，并于2015年6月起开始欠缴应交纳物业管理费、水电费，至2015年12月31日止，共拖欠租金61930.44元，欠缴物业管理费、水电费2785.50元。虽然经原告多次催告，被告都没有支付上述费用。综上，被告没有按合同约定支付租金和其应交纳物业管理费、水电费，已构成严重违约，根据原告与被告签订《商铺租赁合同》的约定，被告可以终止合同，收回店面，要求被告支付拖欠的租金和欠缴的物业管理费、水电费，并赔偿原告的损失。为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除梁土连与冯正展于2014年9月27日签订的《商铺租赁合同》；2、冯正展和范金梅立即将位于湛江市赤坎区体育南路218号公园一号商住小区2号楼一层11号和12号商铺退还给梁土连和梁金威；3、冯正展和范金梅向梁土连和梁金威支付拖欠2015年8月1日至12月31日的租金61930.44元及其欠缴的2015年6月至12月的物业管理费、水电费2785.50元，共计64715.94元；4、冯正展和范金梅向梁土连和梁金威支付2016年1月1至冯正展和范金梅返还租赁商铺之日止的租金（2016年1月1日至10月31日，按每月13100.67元的标准计付，2016年11月1日至2017年10月31日，按每月14410.74元的标准计付，2017年11月1日至2018年10月31日，按每月15851.81元的标准计付）；5、冯正展和范金梅向梁土连和梁金威支付2016年1月1日至冯正展和范金梅返还位租赁商铺之日止的物业管理费和水电费(11号商铺每月物业管理费按259.8元标准计付、每月水费按1.5元标准计付、每月电费按14.8元标准计付；12号商铺每月物业管理费按266.9元标准计付、每月水费按1.6元标准计付、每月电费按15.1元标准计付）；6、被告冯正展和范金梅承担本案的全部诉讼费用。被告冯正展辩称：原告的诉讼请求不合理。因为经营不善，按照原告的要求已经搬离了涉案商铺，故原告请求被告返还是不合理的。被告范金梅不作应诉答辩。经审理查明：2014年9月27日，原告梁土连与被告冯正展签订《商铺租赁合同》，将位于湛江市赤坎区体育南路218号公园一号商住小区2号楼一层11号和12号商铺出租给被告冯正展经营销售炉具使用。合同主要约定：梁土连将涉案两间商铺出租给被告作销售炉具使用，租赁期共4年，两间商铺建筑面积共为132.33平方米，原告从2014年11月1日将涉案商铺交付给被告使用，至2018年10月31日收回，2014年9月27日至10月31日为装修免租期，免租装修期的物业管理费、水电费由被告交纳，第1年月租金为90元每平方米每月，从第二年起每年租金在上一年的基础上增长10%，租金每个季度支付一次，租赁期内被告应交纳管理费及水电费。租金按涉案商铺的建筑面积计算，具体为：2014年11月1日至2015年10月31日，租金单价为90元每平方米每月，每月租金为11909.70元，每个季度的租金为35729.10元；2015年11月1日至2016年10月31日，租金单价为99元每平方米每月，每月租金为13100.67元，每个季度的租金为39302.01元；2016年11月1日至2017年10月31日，租金单价为108.90元每平方米每月；2017年11月1日至2018年10月31日，租金单价为119.79元每平方米每月。为保证被告在租赁期间不违反合同，在合同签订日，被告一次性支付保证金11909.70元，合同期满，被告无违约行为，原告将保证金全数归还被告，若被告未按时缴纳租金或有其他违约行为，保证金不退。租赁期间，被告不得擅自将涉案商铺进行转租、分租、转让或转借。被告延迟支付租金超过15日，或欠缴各项费用，原告可以终止合同，收回店面。合同签订后，原告如约将商铺交付被告冯正展使用。2014年12月10日，湛江市赤坎区卡优厨柜店在工商部门注册登记，以涉案商铺为经营场所，经营者为范金梅。被告冯正展于2014年9月27日交付保证金11909.7元、租金35729.1元（2014年11月1日至2015年1月31日）给原告梁土连，以及于2015年3月12日交付租金35729元（2015年2月1日至2015年4月30日）给原告梁土连，于2015年5月18日交付租金35729元（2015年5月1日至2015年7月30日）,款项汇入原告梁金威的帐户。从2015年8月份开始，被告冯正展就不按约定支付租金及相关费用，欠缴2015年8月至2015年12月租金共61930.44元（11909.7元×3月+13100.67元×2月），以及2015年6月至2015年12月物业管理费、水电费共2785.5元。原告在催讨无果的情况下，遂向本院提起诉讼。另查明：原告梁土连、梁金威为父子关系，位于湛江市赤坎区体育南路218号公园一号商住小区2号楼一层11号和12号商铺房地产权属人是原告梁土连和梁金威，由原告梁土连、梁金威共同共有。庭审中，梁金威对梁土连出租商铺的行为予以确认，并明确同意共同将商铺出租给被告冯正展。再查明：庭审中，冯正展述称范金梅为其妻子的妹妹，雇请范金梅帮其管理店铺，并以范金梅名义注册登记湛江市赤坎区卡优厨柜店。在湛江市赤坎区卡优厨柜店的工商登记资料中有一份《商铺租赁合同》，该合同的出租方为梁土连、梁金威，承租方为范金梅。梁土连、梁金威确认没有与范金梅签过该合同，冯正展表示不清楚该合同。本院认为：原告梁土连与被告冯正展于2014年9月27日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人应当遵照履行。本案中，从商铺的产权状况、租金支付收取等情况，以及原告梁金威明确同意共同出租商铺，足以证实原告梁土连、梁金威为共同出租人，被告冯正展为承租人，均为合同的实际当事人，应按照合同约定履行义务。被告冯正展自2015年8月开始拖欠租金显属违约，应依法承担相应的违约民事责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”的规定及双方所签订的合同约定，原告请求解除租赁合同和被告冯正展将商铺交回给原告合法有据，本院予以支持。原告主张被告冯正展支付2015年8月1日至2015年12月31日拖欠的租金61930.44元，以及2015年6月至2015年12月拖欠的物业管理费、水电费2785.5元的事实清楚，证据确凿，本院予以确认。关于原告请求被告冯正展按合同约定租金标准支付2016年1月1日至商铺实际返还之日止的租金合法有据，本院予以支持。至于原告请求被告冯正展支付2016年1月1日之后的物业管理费和水电费，由于原告未能提供确凿的证据对实际金额予以证实，故本院对该项请求不予支持。被告冯正展辩称已交还商铺给原告，但未能提供证据予以证实，故本院对该辩称不予采信。关于原告请求被告范金梅共同承担返还商铺、支付租金等费用的民事责任，由于范金梅并非租赁合同的一方当事人，原告亦已确认没有与范金梅签订过租赁合同，同时原告没有证据证明范金梅与冯正展为合伙经营关系，因此，原告对范金梅的请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。被告范金梅经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权。本院作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条的规定，判决如下：一、解除原告梁土连与被告冯正展于2014年9月27日签订的《商铺租赁合同》。二、被告冯正展须在本判决生效之日起十日内将湛江市赤坎区体育南路218号公园一号商住小区2号楼一层11号和12号商铺交还给原告梁土连、梁金威。三、被告冯正展须在本判决生效之日起十日内支付拖欠2015年8月1日至2015年12月31日的租金61930.44元给原告梁土连、梁金威。2016年1月1日至实际返还商铺之日止的租金由被告冯正展按合同约定租金标准支付给原告梁土连、梁金威[2016年1月1日至2016年10月31日，每月每平方米99元，共132.33平方米；2016年11月1日至2017年10月31日，每月每平方米108.90元，共132.33平方米；2017年11月1日至2018年10月31日，每月每平方米119.79元，共132.33平方米]。四、被告冯正展须在本判决生效之日起十日内支付拖欠2015年6月至2015年12月的物业管理费、水电费共2785.5元给原告梁土连、梁金威。五、驳回原告梁土连、梁金威对被告范金梅的诉讼请求。六、驳回原告梁土连、梁金威的其他诉讼请求。如果未按本判决确定的期间履行金钱给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1416元，由被告冯正展负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄龙飞审 判 员  郭天涯代理审判员  洪泉寿二0一六年六月七日书记员张骞附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的；”，一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。