。中华人民共和国广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第2922号上诉人(原审原告)：何志宽，住广州市海珠区。委托代理人：周楚雄，广东南粤律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：何叶桃，新加坡居民。被上诉人(原审第三人)：广州市道路扩建工程办公室，住所地：广州市越秀区。法定代表人：宋金峰，职务：主任。委托代理人：徐波克，该办公室职员。上诉人何志宽因与被上诉人何叶桃、广州市道路扩建工程办公室（以下简称道扩办）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1916号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人何志宽的委托代理人周楚雄，被上诉人道扩办的委托代理人徐波克到庭参加了诉讼。因被上诉人何叶桃去向不明，本院依法公告送达开庭传票等，现期限届满何叶桃没有到庭参加诉讼，本院依法缺席审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，原广州市六二三路天源街l6号房屋（面积140.2347平方米）是何叶桃与何某的共有财产，各占1/2产权。1999年6月3日何叶桃通过公证授权郑某并出具《委托书》，其中载明：受委托人有对上述房屋与有关单位签订征用拆签补偿、安置协议以及买卖、弃产、领取弃产补偿款项等权利。1999年9月28日何叶桃的代理人郑玉珍与道扩办签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，约定何叶桃同意道扩办拆除广州市六二三路天源街l6号（部分）房屋，建筑面积27平方米；道扩办将自有的海珠区宝通街108号B14第三层、位置304房、建筑面积51.18平方米用作拆除何叶桃原址房屋后的产权调换（补偿）；道扩办依照本协议将自有房屋移交何叶桃时，道扩办应提供房屋的有关用地、报建建筑质量、验收等证件，并会同何叶桃向市房地产登记所申请，办理产权登记和领取房地产所有权证手续。其他事项：该屋原产权建筑面积70.1174平方米，其中43.1174平方米已弃产。余下27平方米现实际安置建筑面积51.18平方米，超出面积道扩办同意何叶桃按规定购买，共22659元；该屋原产权面积140.2347平方米，由何某、何叶桃各占1/2，其中何某所占份额全部弃产。该协议经广州市荔湾区房地产管理局鉴证。1999年10月15日郑某作为何叶桃（甲方）的受委托人与何志宽（乙方）签订《房屋买卖合同》，订明原地址广州市六二三路天源街16号，现因内环路征用，永迁至侨城花园宝通街108号B14幢304房。现甲方受委托人全权代理将上述房屋所占份额的二分之一产权以8万元售予乙方，双方应在领取产权证后凭此合同到市房地产管理局办理买卖交易手续。甲方受委托人在收取乙方的购房款后应严格遵守合同内容，协助乙方办理有关手续，并且不能干涉该房屋的一切事项。该合同经广州市公证处公证。1999年6月8日收款人即何叶桃向何志宽出具《房款收据》，内容是“本人何叶桃现收何志宽支付房款人民币捌万元，房屋买卖合同及过户手续已公证委托郑某全权办理，特立此据。在场见证人：郑某（签名）”。1999年10月11日道扩办开具地址为侨诚花园宝通街108号B14304房、客户名称为何叶桃、超产权面积房款22659元的《发票》。另据2013年7月5日房管部门出具的《房地产登记簿查册表》反映，海珠区江南大道南宝通街108号304房屋产权登记在道扩办名下，建筑面积45.5989平方米。2013年7月5日，何志宽向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、确认何志宽与何叶桃通过公证形式签订的《房屋买卖合同》合法有效，位于广州市海珠区宝通街108号304房所有权属于何志宽所有；2、道扩办将广州市海珠区宝通街108号304房所有权过户给何志宽。原审诉讼中，何志宽表示撤销关于“确认广州市海珠区江南大道南宝通街108号304房所有权属于何志宽所有”的请求。原审庭审中，何志宽自认其从2000年1月初通过郑玉珍拿到海珠区江南大道南宝通街108号304房房屋钥匙后入住使用该房屋至今。原审中，何志宽对其主张事实还提交证据如下：1、2013年6月12日道扩办向广州市房地产交易登记中心出具的《证明》，内容是“我办根据市房管局房拆许字[1999]第116号文，拆除荔湾区六二三路天源街16号房屋，房屋建筑面积27平方米，房屋产权属何叶桃。现补偿业主：海珠区江南大道南路宝通街108号304房（旧门牌：海珠区侨诚花园宝通街108号B14栋304房）。……。”2、郑某（女，1959年5月21日出生，汉族，住所地广州市荔湾区天源街16号2楼）的证人证言。何叶桃及道扩办均没有到庭对上述证据提出质证意见。原审法院认为，何叶桃向何志宽出售位于海珠区江南大道南路宝通街108号304房的永迁补偿房屋，何志宽向何叶桃支付了购房款，双方并签订了《房屋买卖合同》，故该合同是双方的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，应为有效。何志宽基于其与何叶桃之间的房屋买卖合同关系提起履行合同之诉，但上址房屋系道扩办拆除何叶桃原房屋而补偿的永迁房，何叶桃与道扩办之间的《拆迁补偿协议书》尚未履行完毕，产权尚未转移至何叶桃名下，而何志宽与道扩办之间又不存在直接的法律关系。因此，在此之前何志宽要求道扩办将上址房屋所有权过户给其的诉请，依据不足，原审法院不予支持。诉讼中，何志宽表示撤销关于“确认广州市海珠区江南大道南宝通街108号304房所有权属于何志宽所有”的请求，原审法院予以准许。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十四条及《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定，于2014年1月24日作出如下判决：一、确认于1999年10月15日何志宽和何叶桃签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回何志宽的其他诉讼请求。一审案件受理费100元，由何志宽负担。判后，上诉人何志宽不服，上诉至本院称：原审判决机械、片面地理解和适用法律关系，不符合民事诉讼法关于便民息讼、法律救济的司法原则。原审判决在认定我购买何叶桃的涉案房屋合法有效的前提下，应判令道扩办履行该房屋的产权变更登记手续。具体理由如下：一、道扩办已在原审中向法庭提交书面说明，涉案房屋是永迁补偿给何叶桃的，因何叶桃不出现，无法将涉案房屋办至何叶桃名下，只能暂时登记在道扩办名下。道扩办同意按法院生效判决书执行。故判决道扩办履行房屋变更登记过户手续是法律的必须选择。1、何叶桃目前不是涉案房屋登记的产权人，无法继续履行合同；2、我购买涉案房屋后，于2000年年初入住至今，何叶桃始终没有出现，怠于履行合同义务，导致我无法办理涉案房屋的所有权登记手续；3、涉案房屋的产权目前登记在道扩办名下，何叶桃自身并不具备办理变更过户登记的条件，故只能判令道扩办履行办理变更过户登记的手续。二、法律救济是我目前唯一的救济措施。何叶桃系新加坡华侨，定居新加坡，出生于1921年12月8日，很可能已经死亡。如果这样，我将永远办不到涉案房屋的产权，严重危害我的财产安全，也不利于物权的维定性。故原审判决明显不当，我上诉请求撤销原审判决第二项，改判道扩办将涉案房屋所有权过户（变更登记）给我。被上诉人何叶桃没有提出答辩意见。被上诉人道扩办答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。我单位不清楚何志宽与何叶桃之间的房屋买卖行为，但我单位与何叶桃之间的房屋拆迁补充协议还未完成，因此对于何志宽的上诉，请法院依法处理。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审诉讼中，何志宽与道扩办均确认涉案房屋的产权现登记在道扩办名下，没有抵押、被查封情况，并均表示：1、如在二审宣判前，涉案房屋的产权情况（含登记、抵押、查封）发生变化而当事人未及时告知法院的后果由其自行承担；2、不清楚何叶桃的现状，也无法找到何叶桃。何志宽还表示其在上诉状中只是推测何叶桃已经死亡，其没有证据证明何叶桃已经死亡；二审中，其确认何叶桃目前没有死亡，如果因何叶桃已经死亡而导致法院错判的后果由其自行承担。道扩办二审中提交了查册时间为2014年12月18日的涉案房屋的《房地产登记簿查册表》，何志宽和道扩办均表示对该证据由法院认定，不需要质证。本院认为，虽然何志宽与何叶桃签订了房屋买卖合同，但由于涉案房屋系道扩办拆除何叶桃原房屋而补偿的永迁房，该房屋现仍登记在道扩办名下，产权尚未转移至何叶桃名下，何叶桃与道扩办之间的《拆迁补偿协议书》尚未履行完毕，而何志宽与道扩办之间又不存在直接的法律关系，原审据此驳回何志宽要求道扩办直接将上址房屋所有权过户给其的诉讼请求并无不当，本院予以维持。二审期间，何志宽未提交新证据推翻原审的认定，其要求道扩办将涉案房屋过户登记至其名下的上诉请求理据不足，本院不予支持。对于上诉人何志宽没有提出异议的原审其余判项，本院予以维持。综上，审查原审查明事实清楚，适用法律正确。上诉人何志宽的上诉理由均不成立，其上诉请求均应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人何志宽负担。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  刘 卉代理审判员  李 焕二〇一四年十二月二十四日书 记 员  党春婷