北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民（商）初字第14539号原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行，住所地北京市昌平区回龙观镇政府北100米。法定代表人赵英凯，行长。委托代理人谢罡，北京市众鑫律师事务所律师。被告任闻洁，男，1970年9月22日出生。被告北京都市房地产开发集团有限公司，住所地北京市平谷区马昌营镇马天路北侧。法定代表人方飚，董事长。委托代理人王振刚，男，1969年12月10日出生，北京都市房地产开发集团有限公司职员。委托代理人顾庭，1986年4月15日出生，北京都市房地产开发集团有限公司职员。原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行（以下简称回龙观支行）与被告任闻洁、北京都市房地产开发集团有限公司（以下简称都市公司）金融借款合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官郭玮独任审判，公开开庭进行了审理。原告回龙观支行的委托代理人谢罡，被告任闻洁，被告都市公司的委托代理人王振刚、顾庭到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告回龙观支行起诉称：2005年6月28日，回龙观支行与任闻洁、都市公司签订《个人住房借款合同》。合同约定，回龙观支行向任闻洁提供借款16万元，用于向都市公司支付购房款，按等额本息还款法还款，都市公司为任闻洁履行合同义务提供阶段性连带责任保证。同日，回龙观支行依约提供了借款。现任闻洁逾期偿还贷款，故诉至法院，请求判令：1、解除回龙观支行与任闻洁签订的《个人住房借款合同》；2、任闻洁偿还贷款本金75161.85元；3、任闻洁支付贷款利息18986.6元（从2011年9月25日至实际偿还之日，暂算至2014年8月25日）；4、任闻洁支付复利1694.85元（从2011年9月25日至实际偿还之日，暂算至2014年8月25日）；5、任闻洁以贷款本金余额75161.85元为基数，按日万分之三的标准支付违约金（自2011年9月25日至实际偿还之日）；6、都市公司承担连带保证责任；7、二被告承担本案全部诉讼费用。被告任闻洁答辩称：我同意原告的诉讼请求，但是我认为被告二是担保人，他们应当还，我们没收到房子，我没有偿还能力。被告都市公司答辩称：2005年我公司向被告出售房屋，后来政府发文说不允许分割销售，就没有办理房产证。二被告于2008年在海淀法院诉讼，判决解除二被告之间的商品房买卖合同，并向被告一退还房款。现在我们已经把房款退还给被告一，所以我们认为应当由被告一偿还银行贷款，而且我们不应承担保证责任。被告一与另外一个公司签订的房屋租赁合同，与我公司无关。经审理查明：北京市海淀区沁春家园系都市公司开发建设的商品房项目。2005年6月10日，都市公司与任闻洁签订《商品房买卖合同》，约定任闻洁向都市公司购买沁春家园小区2号楼、3号楼及1号楼3层以下（含3层）2层2216、2217号房产。2005年6月28日，甲方任闻洁（借款人、抵押人）与乙方北京市昌平区回龙观农村信用合作社（贷款人、抵押权人）、丙方都市公司（保证人，即开发商或售房单位）签订编号为（2005）年（按）字（650）号《个人住房借款合同》。合同约定：本借款用于向丙方购买商用房，房屋座落于北京市海淀区沁春家园；乙方向甲方提供贷款160000元，即甲方所购买房屋总价值的58.94%；借款期限为10年，从2005年6月28日起至2015年6月28日止；贷款月利率为5.1‰，以乙方实际划款当日国家法定利率为准；本贷款利率在贷款期限内，遇国家法定利率调整时，于下年1月1日开始，按相应利率档次执行新的利率，国家法定利率调整时，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方；乙方根据甲方预先签署的《委托转账付款授权书》，将甲方所贷款项直接划入丙方在乙方开立的存款账户内；甲方应从贷款划至丙方在乙方开立的存款账户的次月开始偿还贷款本息，每一个月为一个还款期，当月本息当月清偿，还款日为每月25日，最后一次还款不能迟于本合同期限届满日；甲方应从贷款发放次月起，按月归还贷款本息，还款总期数为120期；还款方法为等额本息还款法，即甲方按月以相等的金额偿还贷款本息；本合同项下的贷款担保为抵押加阶段性保证，甲方以所购住房作为贷款抵押，在甲方取得该住房的《房屋所有权证》和办妥抵押登记之前，由丙方提供阶段性连带责任保证；保证担保的范围包括本合同项下甲方的借款本金、利息（包括罚息）、甲方应支付的违约金、赔偿金以及乙方为实现债权而发生的一切相关费用等；在保证期间，丙方愿对甲方的债务承担连带保证责任，如甲方未能依照合同约定按时偿还任何一期贷款本息或相关费用，乙方有权要求丙方就甲方所欠债务承担保证责任；保证期间自本合同生效之日起至甲方抵押的房屋取得《房屋所有权证》，办妥房产保险和抵押登记，并将《房屋他项权证》及其他有关资料原件交乙方代为保管之日止；借款到期，甲方未按本合同约定清偿贷款本息，乙方从贷款逾期之日起按借款合同载明的贷款利率水平上加收30%计收罚息；在本合同履行期间，甲方未按合同的约定在还款期内归还贷款本息，乙方对贷款余额按贷款利率计收利息，对未收取利息部分按贷款利率计收复利，对拖欠的分期还款额和拖欠天数按每日万分之三的违约金率收取违约金；借款期间，甲方累计6个月（包括计划还款当月）未偿还贷款本息和相关费用，乙方有权停止向甲方发放贷款，有权解除本合同，提前收回已发放贷款本息，并有权与抵押人协商将抵押物折价或依法拍卖、变卖或要求保证人履行保证责任；合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，回龙观支行依约发放了贷款。二被告按照合同的约定履行了部分还款义务，但已经累计超过6个月未偿还贷款本息。截至2014年8月25日，任闻洁尚欠贷款本金75161.85元、利息（含罚息、复利）18986.6元。回龙观支行起诉的第三项诉讼请求中的利息数额已经包含第四项诉讼请求中的复利。庭审中都市公司、任闻洁陈述，双方因履行《商品房买卖合同》产生纠纷，于2008年诉至北京市海淀区人民法院，法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，都市公司返还任闻洁购房款。现该判决已生效，处于执行阶段。上述事实，有《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》、借款借据、还款明细表、个人信贷业务系统查询结果表及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：回龙观支行与任闻洁、都市公司签订的《个人购房借款合同》是当事人的真实意思表示，且未违反法律的强制性规定，该合同合法有效，各方当事人应当按照合同的约定履行各自义务。回龙观支行依约发放了借款，任闻洁应按约分期支付借款本金及利息并履行到期清偿全部借款本息的义务。现任闻洁在履行过程中已经累计超过6个月未偿还借款本息，该行为严重违反了借款合同约定，构成违约，应承担相应违约责任，故回龙观支行请求判令解除合同、提前收回贷款本金并支付利息（含罚息、复利）的诉讼请求，符合《个人购房借款合同》的约定，本院予以支持。关于复利，回龙观支行起诉的第三项诉讼请求中的利息数额已经包含第四项诉讼请求中的复利，故回龙观支行起诉的第四项诉讼请求本院不予支持。关于违约金，因《个人购房借款合同》已经明确约定了罚息，而罚息亦属于违约责任的范畴，回龙观支行同时主张罚息和违约金属于重复主张，且罚息的数额已经足以弥补回龙观支行的损失，故回龙观支行要求任闻洁支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。都市公司作为保证人，应当按照《个人购房借款合同》的约定对任闻洁的债务承担连带保证责任，并有权在承担保证责任之后向任闻洁追偿。需指出，都市公司认为其已向任闻洁退还购房款，故在本案不应承担保证责任的抗辩意见，本院认为，双方之间的房屋买卖合同纠纷与本案借款合同纠纷不属同一法律关系，对都市公司的该项抗辩意见，本院不予采信。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条及《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条之规定，判决如下：一、解除原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行与被告任闻洁、北京都市房地产开发集团有限公司签订的编号为（2005）年（按）字（650）号《个人住房借款合同》；二、被告任闻洁于本判决生效后七日内偿还原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行贷款本金七万五千一百六十一元八角五分；三、被告任闻洁于本判决生效后七日内支付原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行截至二○一四年八月二十五日的利息（含罚息、复利）一万八千九百八十六元六角，并支付自二○一四年八月二十六日起至欠款付清之日止的利息、罚息、复利（按照《个人住房借款合同》的约定计算）；四、被告北京都市房地产开发集团有限公司对被告任闻洁应承担的本判决第二、三项确定的债务向原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行承担连带清偿责任，并有权在承担保证责任后向被告任闻洁追偿；五、驳回原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行的其他诉讼请求。如果被告任闻洁、北京都市房地产开发集团有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千零九十八元，由原告北京农村商业银行股份有限公司回龙观支行负担十九元（已交纳），由被告任闻洁、北京都市房地产开发集团有限公司负担一千零七十九元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服判决部分的数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  郭玮二〇一四年十二月二十日书 记 员  苏倩