重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝五中法民终字第05664号上诉人（原审原告）周云建。委托代理人胡剑，重庆巨力律师事务所律师。被上诉人（原审被告）重庆新宝龙实业发展有限公司，地址重庆市大渡口区新街道建设村**，组织机构代码77849310-9。法定代表人黄通敏，董事长。委托代理人文娟，女，汉族，1983年3月31日出生，该公司职工，住重庆市九龙坡区盘龙村**。委托代理人刘刚，男，汉族，1985年3月12日出生，该公司职工，住四川省仪陇县金城镇文化路**。上诉人周云建因与被上诉人重庆新宝龙实业发展有限公司（以下简称“新宝龙公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市大渡口区人民法院（2014）渡法民初字第01003号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审查明，2011年10月15日，周云建作为乙方与新宝龙公司作为甲方签订《商铺置换协议》，主要约定：1、乙方同意将甲方销售给乙方的新宝龙·易城18号商铺（套内面积16.74平方米，销售总价115249元）与甲方自持产权的新宝龙·易城10号商铺（套内面积36.22平方米，销售总价165249元）进行置换；2、乙方应于办理产权证时支付置换商铺的差额5万元；3、因置换产生的各种税费由甲方承担，但乙方需全力配合甲方办理2-2-2-18号商铺的契税及大修基金的退款手续，该款退回后应交付甲方；4、本协议签订后，原签订的《重庆市商品房买卖合同（CQ-395994）》同时作废，甲方不再履行及承担原《重庆市商品房买卖合同》中的相关内容及违约责任，双方同意按重新签订的《重庆市商品房买卖合同》履行权利义务；5、甲、乙双方约定关于该门面的产权面积误差不执行多退少补；6、合同注销时间为2011年10月18日。2011年11月7日，周云建作为乙方与新宝龙公司作为甲方签订了《商铺置换协议补充协议》，主要约定：1、双方约定签订重庆市大渡口区钢花路66号新宝龙·易城10号商铺的《重庆市商品房买卖合同》时间为2012年11月30日前。房屋产权证的办理时间为2015年5月30日前。乙方签订《重庆市商品房买卖合同》的姓名暂定为周云建、李沛容、周鑫，最终以签订时为准；2、如甲方原因逾期未签订《重庆市商品房买卖合同》及逾期未办理产权证，甲方需按日向乙方支付《商铺置换协议》约定金额（即165249元）百分之二的违约金；3、应乙方自愿要求，甲方将10商铺提前交付乙方使用，提前交房时间为2011年11月22日。2012年12月14日，新宝龙公司新宝龙公司作为甲方与案外人周鑫作为乙方签订了《重庆市商品房买卖合同（CQ-5352105）》，周云建与案外人李沛容作为周鑫的监护人在合同上签名捺印，主要约定：1、乙方购买座落于重庆市大渡口区新山村街道钢花路门面10，建筑面积38.31平方米，套内面积36.21平方米；2、本商品房总成交金额为165249元，乙方在签订本销售合同前，已支付房屋总价款115249元，乙方在甲方取得《房地产权证》后的五日内支付余下房款5万元。周云建向新宝龙公司缴纳了房款115249元。新宝龙公司于2011年11月22日将位于重庆市大渡口区新山村街道钢花路门面10的房屋交付给周云建。审理中，周云建明确是基于《商铺置换协议补充协议》的约定要求新宝龙公司支付自2012年12月1日起至同月14日止，共14天的违约金46269.72元。周云建一审诉称，其与新宝龙公司分别于2008年12月16日和2011年10月15日、2011年11月7日签订重庆市商品房买卖合同（CQ-395994）、商铺置换协议、商铺置换协议补充协议。双方约定签订重庆市大渡口区钢花路66号新宝龙易城10号商铺的《重庆市商品房买卖合同》时间为2012年11月30日前。否则新宝龙公司需按日向周云建支付《商铺置换协议》约定金额165249元的百分之二的违约金。周云建多次催告新宝龙公司签订买卖合同，但新宝龙公司直至2012年12月14日才与周云建家人签订以重庆市大渡口区钢花路66号新宝龙易城10号商铺为标的的重庆市商品房买卖合同（CQ-5352105）。为维护周云建的合法权益，现请求判令：1、新宝龙公司支付逾期签约赔偿款46269.72元；2、本案诉讼费用由新宝龙公司承担。新宝龙公司一审辩称，1、《商铺置换协议补充协议》约定的违约行为尚未成就，新宝龙公司不应承担逾期签约违约责任；2、即使新宝龙公司逾期签约需承担违约责任，但是《商铺置换协议补充协议》第二条约定的违约金非常高，而周云建实际上又没有受到经济损失，因此新宝龙公司请求法院参照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》第十三条“关于办理产权登记的约定”中违约责任约定将违约金标准调整至逾期每日按已支付房款的万分之一计算违约金；3、新宝龙公司已经于2011年11月24日按《商铺置换协议补充协议》约定提前将房屋交付给了周云建，逾期签订《商品房买卖合同》14天并不构成严重违约，并没有影响周云建对房屋的经营使用收益等权益，也没有给周云建造成任何的经济损失；4、双方约定的签订《重庆市商品房买卖合同》的时间为2012年11月30日，双方实际签订合同的时间为2012年12月14日，新宝龙公司并非故意逾期与周云建签订合同，在签订合同时，周云建也对此表示过谅解。一审认为，依法成立的合同受法律保护。周云建与新宝龙公司签订的《商铺置换协议》、《商铺置换协议补充协议》系双方当事人真实的意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应当认定其有效，双方当事人均应按合同约定履行义务。现已查明，双方约定于2012年11月30日前签订位于重庆市大渡口区新山村街道钢花路66号10号房屋的《重庆市商品房买卖合同》，并约定签订《重庆市商品房买卖合同》的姓名暂定为周云建、李沛容、周鑫，以最终签订时为准，后实际于2012年12月14日签订该合同，签订人为周鑫，周云建作为监护人在该合同上签字。现周云建基于《商铺置换协议补充协议》第二条“如甲方原因逾期未签订《重庆市商品房买卖合同》及逾期未办理产权证，甲方需按日向乙方支付《商铺置换协议》约定金额（即165249元）百分之二的违约金”的约定，主张新宝龙公司向其支付违约金46269.72元。新宝龙公司辩称支付违约金的条件尚未成就，认为支付违约金的条件应为新宝龙公司既逾期签订合同又逾期办证时才成就；而周云建认为逾期签订合同与逾期办证是并列关系，只需满足其中一个条件即构成违约。双方对违约金支付条件是否成就存在较大争议。一审认为，《商铺置换协议补充协议》第二条中约定的逾期签订买卖合同和逾期办理产权证是两种不同的违约行为，该两种违约行为之间不具有直接的因果关系，且签订买卖合同与办理产权证不是同时实施的行为，双方当事人在《商铺置换协议补充协议》中亦对签订买卖合同和办理产权证的时间点分别作出了明确的约定，结合房地产行业的行业习惯，依法确认该条所列的两种违约行为是并列关系，该两种违约行为均应承担给付违约金的责任，且违约金的计算标准相同，故新宝龙公司的辩称意见不成立。现新宝龙公司存在逾期签订买卖合同的违约行为，理应向周云建支付违约金，但双方约定的违约金明显过高，新宝龙公司要求调整违约金的意见成立，依法将违约金调整为1000元。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百五十七条之规定，判决如下：一、重庆新宝龙实业发展有限公司于本判决生效后三日内支付周云建违约金1000元；二、驳回周云建的其他诉讼请求。如果新宝龙公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费478.5元，由周云建负担453.5元，重庆新宝龙实业发展有限公司负担25元（此款周云建已预交，新宝龙公司负担部分于本判决生效后三日内给付周云建）。周云建不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院既认定被上诉人违约，但却又以约定的违约金46269.72元过高为由予以调低为1000元，缺乏法律依据，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的上诉请求。新宝龙公司二审答辩称一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果正确，恳请维持。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商铺置换协议》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按约履行。在履行过程中，被上诉人未按协议约定的时间履行签约义务，应承担违约责任。按合同约定，被上诉人将承担46269.72元的违约金，但是被上诉人仅迟于约定时间14天履行义务，就该违约行为，上诉人亦未举示因此受到的具体损失，因此，合同约定的违约金明显与上诉人的实际损失不符，在此情形下，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，被上诉人申请调低违约金，符合法律规定，一审法院结合被上诉人的违约行为程度和上诉人的实际损失将违约金调整为1000元并无不当，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，判决结果恰当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费957元，由上诉人周云建承担。本判决为终审判决。（此页无正文）审 判 长  蒋科代理审判员  黎明代理审判员  于利二〇一四年十二月十日书 记 员  张坤