苏州市吴中区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）吴民初字第00864号 原告苏州宏龙电子科技工程有限公司，住所地苏州吴中经济开发区商贸城******。 法定代表人张云飞，该公司董事长。 委托代理人张德新，山东海瑞达律师事务所律师。 委托代理人曹建鹏，山东寿城律师事务所律师。 被告苏州市三千代塑料包装厂，住，住所地苏州市吴中经济开发区澄湖路**/div> 投资人王丽雄，该公司总经理。 第三人苏州市宏源行纺织品有限公司，住所地苏，住所地苏州市吴中区东吴南路**v> 法定代表人方金明。 委托代理人王俭，江苏吴中益律师事务所律师。 委托代理人钱丽英。 原告苏州宏龙电子科技工程有限公司（以下简称宏龙公司）诉被告苏州市三千代塑料包装厂（以下简称三千代厂）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月13日立案受理，依法由代理审判员吴宁剑适用简易程序公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭适用普通程序进行审理。审理中，本院依法追加苏州市宏源行纺织品有限公司（以下简称宏源行公司）为本案第三人。原告宏龙公司法定代表人张云飞及其委托代理人张德新、曹建鹏，被告投资人王丽雄，第三人委托代理人王俭、钱丽英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告宏龙公司诉称，2011年5月5日，原、被告双方签订厂房租赁合同，被告三千代厂承租了原告位于苏州市吴中经济开发区澄湖路15-1号内的厂房及钢结构棚。合同约定第一年的月租金为36462元，第二年起递增6%，故第二年的月租金为38649元。被告履约至2012年8月，后被告公司拒绝向其交纳房租，并继续使用租赁标的至今。根据合同约定，逾期支付房租加收10%滞纳金，故请求法院判令：被告三千代厂支付房租及滞纳金共计607960.1元。 被告三千代厂辩称，房屋租金确实交至2012年8月31日，现还有一个月押金36462元在原告处。其公司于2011年5月从原告处承租了涉案房屋，但涉案房屋的所有权人是佳通科技（苏州）有限公司（以下简称佳通公司）的，原告仅有使用权。本来其准备于2012年9月继续向原告交纳房租，但当时吴中法院正在对其公司承租的房屋进行拍卖，原告公司法定代表人张云飞于2012年8月底向其催收房租时，其公司曾表示房租肯定要付的，但要等待拍卖结果才能决定房租的支付对象。2012年10月29日吴中法院拍卖了其公司所承租的土地、房屋后，中标方苏州市天源行工贸有限公司（以下简称天源行公司）于2012年11月4日向其公司出具了佳通公司与天源行公司的资产转让协议及所有权声明，要求其公司清场撤离，原告公司就此事亦并未与中标方协商。因中标方已拍卖取得吴中经济开发区澄湖路15-1号的土地和厂房，且中标方一直在向其公司催要房租否则不允许经营，故其公司只得自2012年11月1日起向宏源行公司支付房租一直至今，请求驳回原告的诉讼请求。 第三人宏源行公司辨称，本案涉诉的厂房所有权和土地使用权并不是原告所有，原告已经丧失了本案涉诉房屋的租赁权。天源行公司已在2012年10月30日中标佳通公司澄湖路工厂，本案涉诉的厂房和土地已归属天源行公司，天源行公司也已于2012年12月将所有权利义务转让给宏源行公司，故其公司收取三千代厂厂房和土地租赁费并无不当。 经审理查明，2011年5月5日，宏龙公司（出租方）与三千代厂（承租方）签订厂房租赁合同，宏龙公司向三千代厂出租位于苏州市吴中经济开发区澄湖路15-1号的以下建筑及设施：1、厂房一楼及办公区一楼二楼，小计2106平方米，厂房类型为砖混结构。2、厂房二楼，小计1242平方米，厂房类型为钢结构平台。3、厂区钢结构棚，小计1010平方米，厂房类型为钢结构。4、门卫室，小计30平方米，房屋类型为砖混结构。该租赁合同第二条约定：租赁期限为自2011年6月1日起至2016年5月31日止。第三条约定：上述厂房租赁每月每平方米建筑面积租金为月租金为36462元，年租金为437544元；第一年年租金不变，第二年起递增率为6%；签订合同后，三千代公司向宏龙公司支付一个月租金作为保证金；承租方应在支付月5日前向出租方预付三个月租金。第五条约定，承租方应及时支付房租，如拖欠不付满一个月，出租方有权增收10%滞纳金并有权终止租赁协议。合同签订后，三千代公司已向原告支付了一个月房租36462元作为押金。 另查明，宏龙公司为购买佳通科技（苏州）有限公司（以下简称佳通公司）的厂房及土地，于2008年7月14日支付了350000元定金。2008年7月28日，佳通公司与宏龙公司签订土地及厂房转让协议，协议约定佳通公司向宏龙公司转让苏州市吴中区澄湖路15-1号6227.10平方米的土地和地上所有权为佳通公司的建筑及相关设备，转让款为4600000元。后宏龙公司就一直占用佳通公司位于苏州市吴中区澄湖路15-1号的土地及厂房。宏龙公司称因佳通公司还欠其100多万元的工程款，故其公司向佳通公司支付了350000元的定金后，佳通公司即让其公司实际占有、使用澄湖路15-1号的所有土地及厂房。2011年12月2日，苏州市吴中区人民法院出具（2011）吴商破字第1号民事裁定书，宣告佳通科技（苏州）有限公司破产。2012年9月，经佳通公司债权人会议投票通过，佳通公司破产管理人组织实施对佳通公司土地、房屋建筑物、设备、存货及车辆资产项目对外公开招标出售。宏龙公司与天源行公司均参与对佳通公司位于苏州市吴中经济开发区澄湖路15-1号澄湖路厂的投标。2012年10月29日，在吴中法院进行的佳通科技（苏州）有限公司破产清算纠纷一案资产招标出售开标会议中，天源行公司以620万元中标，宏龙公司未能中标。2012年10月30日，天源行公司收到了佳通公司的资产招标出售中标通知书。2012年11月2日，佳通公司与天源行公司签订了资产转让协议，协议第一条约定，转让的土地位于苏州吴中经济开发区澄湖路15-1号，国有土地使用权证为吴国用（2005）第20214号，面积为6227.10平方米。厂房的房屋所有权证苏州房权证吴中字第××号，建筑面积为2171.27平方米。2012年11月，佳通公司与天源行公司在佳通公司资产转让移交清单上签字、盖章，双方确认佳通公司已按《资产转让协议》将全部转让资产移交给苏州天源行公司。后，2012年12月2日，佳通公司与天源行公司、宏源行公司签订了权利义务转让协议，其中约定自该协议签订之日起，天源行公司将其在《资产转让协议》中的权利义务转让给宏源行公司，即由宏源行公司取代天源行公司的地位。2013年7月5日，坐落于苏州吴中经济开发区澄湖路****、2幢的房屋所有权人登记为宏源行公司，面积为6227.10平方米的土地使用权人亦登记为宏源行公司。 又查明，天源行公司于2012年10月30日即要求被告三千代厂向其支付租金否则就要求迁出，并于2012年11月4日向宏龙公司和科恩公司均寄送了所有权声明及关告知函，主要内容为向宏龙公司表明天源行公司已合法取得澄湖路资产所有权并在办理相关过户手续，要求宏龙公司尽快做好腾让厂房及搬迁临时搭建的准备工作否则要求宏龙公司支付厂房和土地使用费。三千代厂和宏龙公司均已收到了该份声明。至本案庭审时，三千代厂已向原告支付了自2012年11月1日至2014年6月的房租。宏龙公司称收到该份声明后，即向天源行工贸公司寄送了回复材料，对天源行公司的所有权声明提出异议，该回复的主要内容为宏龙公司向天源行公司表明其实际占有澄湖路15-1号资产及其附属建筑，土地使用近5年，由于天源行公司与本公司竞拍，给本公司造成了极大的经济损失，1、本公司建造的钢结构平台、装修价款合计300万元；2、京永公司抵债给本公司的钢结构棚、变压设备合计114万元；3、本公司员工及机械设备无处可搬；鉴于以上情况请贵司抽空与本公司商谈。宏源行公司表示，天源行公司和宏源行公司为同一法定代表人，天源行公司并未收到原告所寄送该份文件。 再查明，2013年12月16日宏源行公司向苏州市吴中区人民法院起诉宏龙公司，要求宏龙公司立即拆除和腾让位于苏州市吴中经济开发区澄湖路15-1号内由宏龙公司搭建的所有临时搭建物和占有的土地使用权。经本院调解，以上双方于2014年3月7日达成调解协议：宏龙公司于2014年3月17日前从位于苏州吴中经济开发区澄湖路15-1号房屋及土地中迁出，宏源行公司自愿补偿宏龙公司800000元；因宏龙公司将上述土地及房屋租赁给他人，故自2013年10月30日后就上述土地及房屋所产生的租金归原告宏源行公司享有。调解后，宏源行公司已向宏龙公司支付了补偿款800000元。 本案的争议焦点是被告三千代厂是否可以以其已向宏源行公司支付了租赁费抗辩原告向其主张的自2012年9月至2013年10月共计14个月的房租。 宏龙公司为证明案涉房屋系其公司合法占有，且厂房二楼1242平方米钢结构平台、厂区钢结构棚为其公司，故其公司有权向被告收取至2013年10月的房屋使用费。提供了如下证据：1、宏龙公司（乙方）与京永精密机械（苏州）有限公司（甲方）于2008年12月26日签订的抵债协议及抵债物品清单，该协议为宏龙公司同意京永公司以自有资产抵销所欠款项人民币114万元。在该物品清单的尾部双方手写补充，经双方同意，澄湖路15-1号所有甲方钢结构厂房车间及变压器设备等全所乙方所有（钢结构厂房面积2159平方米），证明案涉钢结构建筑均已为原告所有。2、徐中、皇甫铭签字的证明，证明的主要内容为2008年7月28日佳通公司与宏龙公司签订资产转让协议后，佳通公司允许宏龙公司合情合理入住吴中区澄湖路15-1号厂房，并可以使用此厂房及附属设备。宏龙公司称徐中、皇甫铭为原佳通公司的负责人。同时，宏龙公司称，根据（2013）吴民初字第1544号民事调解书中其公司与宏源行公司关于房屋租赁费用约定的理解，其公司也应享有2013年10月30日前的房屋使用费。 经质证，被告三千代厂认为，对于抵债协议，不清楚该份合同真实性，其认为所承租房屋的所有人并非系原告。对于徐中、皇甫铭签字的证明的真实性不予认可。并称对（2013）吴民初字第1544号调解书无异议，但其公司并不是该调解书的当事人，其公司于2014年5月份才知晓了该调解书的内容，该调解书并不能约束其公司。同时，被告提出原告交付案涉房屋时，还将一楼办公区西北角一间30平方米的房屋留归自用。 对此，原告认为，当初交付房屋时已与被告法定代表人谈妥，原告将一间20平方米左右的房屋留归自用，也未谈及因原告该房屋自用而要扣除相应的租金，且被告之前亦一直按双方签订合同中约定的数额向其公司交纳租金。 上述事实，由原告提供的厂房租赁合同、土地及厂房转让协议、（2013）吴民初字第1544号民事调解书、被告提供的租金支付依据、所有权声明函、（2011）吴商破1号案卷、双方当事人陈述及庭审笔录等证据予以证实。 本院认为，在佳通公司破产拍卖过程中，天源行公司已中标了佳通公司的吴中经济开发区澄湖路15－1号资产，双方亦据此签订资产转让协议，约定佳通公司向天源行公司转让面积为6227.1平方米的土地使用权和土地上的厂房。该协议系双方真实意思表示，合法有效。佳通公司与天源行公司已于2012年11月在资产移交清单上签字，完成资产移交手续，故天源行公司及其权利义务受让方宏源行公司据此享有处分受让土地及厂房并要求占有人宏龙公司及承租人三千代厂腾退并返还土地及厂房的权利，现宏源行公司并未要求被告即承租人腾退而要求被告向其交纳租赁费用，系其对受让土地及厂房所享有权利的自行处分，符合法律规定，故原告所称因该涉案房屋为其占有且其中的钢结构建筑为其所有，故根据其与被告签订的租赁合同，被告应向其支付2013年10月30日之前的全部房租的陈述，本院不予采纳。同时，天源行公司于中标日2012年10月30日要求被告支付房租否则将予以腾退，并于2012年11月4日邮寄告知了原被告吴中经济开发区澄湖路15－1号的现有资产权属状况，被告三千代厂据此向宏源行公司支付了自2012年11月1日至2013年6月的房租，该行为并无过错，故被告三千代厂可以以其已向苏州市宏源行纺织品有限公司支付租赁费抗辩原告向其主张的自2012年11月1日至2013年10月的房租。原告述称，其公司已在吴中法院与宏源行公司签订调解协议，约定自2013年10月30日后就上述土地及房屋产生的租金归宏源行公司享有，故2013年10月30日前的房租应归宏龙公司享有，但该协议仅为宏龙公司与宏源行公司之间对收取房租的约定，该协议并不能约束承租人三千代厂，对原告的该陈述本院不予采纳。但天源行公司于2012年10月30日才中标佳通公司在澄湖路的土地及厂房，故三千代厂仍应按其与宏龙公司签订的租赁合同支付房租，故对被告三千代厂不支付原告自2012年9月1日至2012年10月31日房租的抗辩意见，本院不予采纳。同时，被告明知原告保留一间20平方米左右房屋的情况下，并未提出异议，自2011年6月1日至2012年8月31日期间仍按照合同约定全额支付的租金，可见三千代厂和宏龙公司在合同实际履行过程中，双方已认可按宏龙公司实际交付面积支付月租金。故三千代厂仍需向宏源行公司支付2012年9月1日至2012年10月31日房租77299.4元。另，原、被告双方均认可合同约定的滞纳金为10%，被告延付租金亦确对原告造成损失，故原告主张10%滞纳金符合法律规定，被告应支付原告滞纳金7729.9元。现原告认可被告在其处有一个月房租36462元押金，并同意可在被告应向其支付的房租中予以折抵，故被告三千代厂尚应支付原告房租及滞纳金48567.3元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下： 被告苏州市三千代塑料包装厂于本判决生效之日起十日内支付原告苏州宏龙电子科技工程有限公司房租及滞纳金合计人民币48567.3元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币10510元，由原告苏州宏龙电子科技工程有限公司承担9495元，被告苏州市三千代塑料包装厂承担1015元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部，帐号：10×××99。 审判长 何亚平代理审判员吴宁剑人民陪审员翁木英 二〇一四年十二月八日 书记员 张                 斌