广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第1185号原告：杨艺能，男，1983年10月1日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：刘素君，广东仲衡律师事务所律师。委托代理人：李智昕，广东仲衡律师事务所实习律师。被告：冼锋，男，1977年12月14日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托代理人：王少芬，北京市盈科（广州）律师事务所律师。委托代理人：李琦，北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告杨艺能诉被告冼锋房屋买卖合同纠纷一案,本院立案受理后,依法由代理审判员李杏仪适用简易程序审判，公开开庭进行了审理。原告杨艺能的委托代理人刘素君、李智昕，被告冼锋的委托代理人李琦到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨艺能诉称：2010年9月16日，原、被告双方签订了《商铺买卖合同》（编号：穗房合字首67号），双方约定，原告向被告购买位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4、6、8、10、12号首67号的商铺，被告于签署本合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续，并出示涂销抵押的证明，并于本合同生效后210个工作日内，办妥该商铺过户到原告名下的相关手续。《商铺买卖合同》签订前后，原告向被告付清了该商铺全部款项及相关费用。但由于被告至今未办理该商铺的抵押涂销手续及交易过户手续，致使原告无法取得该商铺，蒙受巨大经济损失，原告依约有权解除合同，并要求被告赔偿损失，故向人民法院提起诉讼，请求判令：一、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；二、被告向原告返还已付商铺价款121734元及支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自款项支付之日起计算至本息清偿之日止）；三、被告向原告赔偿因签订及履行合同而产生的费用及支付利息（费用包括：律师费1300元、税费4537元、按揭转一次性费用600元，利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自款项支付之日起计算至本息清偿之日止）；四、被告向原告支付违约金12173.4元；五、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告杨艺能变更其第一项诉讼请求为：解除原、被告签订的《商铺买卖合同》及补充协议；变更其第二项诉讼请求为：被告向原告返还已付商铺价款161734元及支付利息（按中国人民银行同期贷款利率计算，自款项支付之日起计算至本息清偿之日止）。被告冼锋辩称：一、同意解除《商铺买卖合同》及补充协议；二、同意向原告返还商铺价款121734元；三、律师费及按揭转一次性费用600元由第三方收取，并不是我方收取，不同意退还；至于税费，我方替原告支付了98.3元的契税，需双方共同前往办理退税手续，剩余4438.7元属于地税，因仍未缴纳，同意退还；四、原告既主张利息又主张违约金，属于双重主张，不应予以支持，我方只同意支付违约金，不同意支付利息。经审理查明：2010年9月16日，冼锋作为出卖人，广州市火域房地产代理有限公司（以下简称火域公司）作为出卖人的委托代理人，杨艺能作为买受人，签订编号为穗房合字首67号的《商铺买卖合同》（以下简称买卖合同），其中约定：买受人所购商铺位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4、6、8、10、12号首层67号铺，建筑面积6.3平方米，其中套内面积3.43平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为121734元；买受人以按揭付款方式付款：2010年9月5日前支付全部房价款的51%（包含定金）61734元，余下房价款计60000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拔入出卖人指定的银行账号；出卖人应于2013年10月1日前，将符合合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；出卖人如未按合同规定的期限将商铺交付买受人使用，按逾期时间长短，分别处理：逾期不超过15日的，自合同约定的交付期限届满后的第二天起至实际交付之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金，若买受人选择继续履行合同的，合同继续履行，出卖人自合同规定的交付期限届满后的第二天起至实际交付之日止，每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金；买受人清楚该商铺的抵押情况；出卖人于签署合同后180个工作日内办理该商铺的涂销抵押手续；出卖人如未按合同规定的时间办理商铺的涂销抵押手续，刚按下列方式处理：逾期不超过15日的，自合同规定的办理期限届满的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的最后办理期限的第二天起至实际办理之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人计付违约金；合同生效后210个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办商铺的交易过户手续；出卖人未按合同规定的时间申办商铺的交易过户手续的，按下列方式处理：逾期不超过15日的，自合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除合同，若买受人决定解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按已付房价款10%的标准向买受人支付违约金，买受人要求继续履行的，合同继续履行，自合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，出卖人每日按已付房价款1‰的标准向买受人支付违约金。等等。杨艺能已分别于2010年8月21日、2010年8月22日向冼锋支付了购房定金2500元和47500元，合共50000元，及于2010年9月1日支付了律师费1300元和购房款11734元。2010年9月22日，杨艺能向火域公司支付了税费4537元，火域公司出具了编号为5007725的收据予以确认。2011年10月29日，冼锋作为出卖人，火域公司作为出卖人的委托代理人，杨艺能作为买受人签订《商铺买卖合同补充协议》（以下简称补充协议），作为对上述买卖合同的修改和补充，其中约定：买受人向出卖人申请变更购房款付款方式为一次性；出卖人同意买受人提出的变更付款方式申请请求，由买卖合同约定的按揭付款方式改为一次性支付全部房价款的付款方式；买受人须按下列方式按时付款：2010年9月5日前支付全部房价款的51%（包含定金）计61734元，全部房价款的49%计60000元于出示出卖人名下该商铺的房地产权证三天内支付；买受人如未按本协议规定的时间付清剩余款项，则按买卖合同第五条处理。同日，杨艺能向火域公司支付了按揭转一次性费用600元，火域公司出具了编号为0618708的收据予以确认。2012年6月2日，杨艺能向冼锋支付了剩余房款60000元。2014年5月5日，冼锋以杨艺能的名义向广州市番禺区地方税务局城区税务分局缴纳了印花税98.3元，广州市番禺区地方税务局出具了编号为（141）粤地现06996029的《税收缴款书》。2014年9月25日，杨艺能以冼锋逾期办理抵押涂销手续及逾期办证为由提诉，要求解除买卖合同及补充协议，并要求冼锋返还相关购房款项共180344.4元及其利息，同时支付违约金12173.4元。另查明：位于广州市番禺区市桥街大北路鸿成大街1巷4号、6号、8号、10号、12号银苑大厦（1楼）67号的涉讼商铺权属人为冼锋，产权证号为0210194097，发证日期为2012年4月10日，抵押权利人为广州从化柳银村镇银行股份有限公司。庭审中，冼锋确认其存在逾期涂销抵押及办理过户的违约行为，表示同意解除买卖合同及补充协议。同时，冼锋确认收取了杨艺能支付的购房款121734元和税费4537元，但主张税费中的98.3元已替杨艺能支付了契税，需双方共同前往办理退税手续，就已收取的购房款121734元及剩余4438.7元的未缴税费同意退还；律师费1300元及按揭转一次性费用600元因并非由其收取，故不同意退还。杨艺能对冼锋所确认收取的购房款总额存在异议，主张其曾向火域公司的工作人员支付40000元以取得合同约定的优惠价，故冼锋所收取的购房总额应为161734元。就其上述主张，杨艺能并未提供证据予以证实，冼锋对此不予确认。至于冼锋替杨艺能缴纳的98.3元印花税，杨艺能主张买卖合同因冼锋违约而解除，故该费用亦应由冼锋承担。另杨艺能主张因合同约定的违约金标准过低，不足以弥补其损失，故主张冼锋向其支付违约金的同时还应支付利息。对此，冼锋认为应按双方签订的买卖合同的约定，以121734元购房款的10%计付违约金。本院认为：杨艺能与冼锋签订的买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。现因冼锋违反合同约定逾期涂销抵押及办理过户，且双方均达成一致意见同意解除买卖合同及补充协议，故杨艺能要求解除买卖合同及补充协议的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。合同解除后，冼锋应向杨艺能返还已收取的购房款。杨艺能虽主张其曾向火域公司的工作人员支付40000元以取得合同约定的优惠价，但其并未提供相关证据予以证实，冼锋对此不予确认，故对杨艺能该部分主张，本院不予支持，冼锋应向杨艺能返还的购房款为121734元。至于冼锋确认已收取的税费4537元，现买卖合同因冼锋违约而解除，故冼锋也应负责退还。另律师费1300元及按揭转一次性费用600元，冼锋虽主张并非由其收取，但杨艺能所提交的证据显示上述两项费用的收款人均为火域公司，而火域公司作为冼锋的委托代理人，代表冼锋签订合同及收取款项，故该款项也应由冼锋负责退还。另就违约金及利息的问题。根据买卖合同的约定，冼锋未按合同规定的时间办理商铺的涂销抵押手续超过15日的，杨艺能有权单方提出和决定解除合同，若杨艺能决定解除合同的，冼锋应当自杨艺能解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房价款，并按房价款10%的标准向杨艺能计付违约金。因此，杨艺能要求冼锋向其支付12173.4元（121734元×10%）违约金的诉请，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。鉴于杨艺能要求冼锋支付违约金的诉请已得到全部支持，且其未能提供证据证明其就涉讼交易的解除所造成的损失超过上述违约金的范围，故对于其要求冼锋支付房价款、律师费、税费及按揭转一次性费用的利息的主张，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、解除原告杨艺能与被告冼锋于2010年9月16日签订的编号为穗房合字首67号的《商铺买卖合同》及于2011年10月29日签订的《商铺买卖合同补充协议》；二、被告冼锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨艺能返还已收取的购房款项121734元、律师费1300元、税费4537元及按揭转一次性费用600元；三、被告冼锋应于本判决发生法律效力之日起五日内向原告杨艺能支付违约金12173.4元；四、驳回原告杨艺能的其余诉讼请求。本案受理费1953元，由原告杨艺能负担受理费400元，由被告冼锋负担受理费1553元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。代理审判员  李杏仪二〇一四年十二月二日书 记 员  霍淑玮