上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民三(民)初字第888号原告(反诉被告)李佳杰，男，1990年12月16日生，汉族，住上海市崇明县。委托代理人蒋丽丽，上海市申阳律师事务所律师。被告(反诉原告)黄波，男，1974年10月5日生，汉族，住上海市宝山区。被告(反诉原告)彭迎春，女，1980年2月16日生，汉族，住址同上。被告(反诉原告)黄瀚哲，男，2005年4月26日生，汉族，住址同上。法定代理人彭迎春。上列被告共同委托代理人童洪，信利律师事务所上海分所律师。原告(反诉被告)李佳杰与被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月13日受理后，依法由审判员陈亮亮独任审判，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)李佳杰的委托代理人蒋丽丽，被告(反诉原告)黄波、彭迎春(同时作为黄瀚哲的法定代理人)及其委托代理人童洪，证人卢某、魏某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)李佳杰诉称，2014年3月1日与黄波、彭迎春、黄瀚哲签订《上海市房地产买卖合同》，约定以73万元购买上海市宝山区月浦八村XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，2014年4月30日前办理过户手续。当日，李佳杰支付首期购房款35万元，但因系争房屋存在违章建筑，黄波、彭迎春、黄瀚哲一直未拆除，导致双方未在合同约定的期限内过户。对此，黄波、彭迎春、黄瀚哲构成根本违约，故李佳杰起诉要求解除《上海市房地产买卖合同》，黄波、彭迎春、黄瀚哲返还购房款35万元，并支付逾期违约金(按73万元的日万分之五计算，从2014年5月1日至返还购房款之日)、根本违约金146,000元。被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲共同反诉并辩称，不同意解除合同。确实收到房款35万元，如果合同解除可以返还。黄波、彭迎春、黄瀚哲不存在违约，故不同意支付违约金。双方签订合同时，明确告知李佳杰系争房屋有违章搭建，需要拆除违章建筑后才能过户，李佳杰表示需要违章搭建，如需拆除也是由李佳杰自行拆除，所以黄波、彭迎春、黄瀚哲已于2014年4月1日将系争房屋交付给李佳杰。之后，因李佳杰觉得房价下跌厉害，故意不来办理过户，黄波、彭迎春、黄瀚哲无奈下于2014年5月8日自行找了施工队拆除了违章搭建，现反诉要求继续《上海市房地产买卖合同》，共同办理过户手续，李佳杰支付违约金146,000元。原告(反诉被告)李佳杰针对反诉辩称，要求解除《上海市房地产买卖合同》，不同意继续履行。黄波、彭迎春、黄瀚哲违约在先，李佳杰没有违约，不同意支付违约金。经审理查明，2014年3月1日，黄波、彭迎春、黄瀚哲作为甲方，李佳杰作为乙方，双方签订《上海市房地产买卖合同》。主要约定，双方通过上海合富置业顾问有限公司上南路分公司居间，乙方以73万元价格，向甲方购买系争房屋，双方于2014年4月30日前办理过户手续，乙方贷款36万元以支付第二期房价款等。合同第九条约定，乙方未按期付款，每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向甲方支付逾期违约金；逾期超过20日，甲方有权单方解除合同，乙方除支付逾期违约金外，还应按全额房价款的20%支付根本违约金。合同第十条约定，甲方未按期交房，每逾期1日，应按全额房价款的万分之五向乙方支付逾期违约金；逾期超过20日，乙方有权单方解除合同，甲方除支付逾期违约金外，还应按全额房价款的20%支付根本违约金。2014年4月17日，黄波、彭迎春向李佳杰发《催告函》，要求李佳杰于2014年4月30日前办理房屋贷款事宜。2014年4月28日，李佳杰回函，要求黄波、彭迎春、黄瀚哲于2014年4月30日前拆除违章建筑并办理过户手续。2014年5月4日，李佳杰向黄波、彭迎春、黄瀚哲发《关于解除合同的函》，表示因系争房屋违章建筑未拆除，导致交易无法进行，故通知解除《上海市房地产买卖合同》。2014年5月6日，黄波、彭迎春、黄瀚哲回函，陈述了不处理违章建筑以及不存在根本违约的理由。2014年5月13日，黄波、彭迎春、黄瀚哲委托童洪律师向李佳杰发律师函，要求李佳杰收函后3日内联系支付房款事宜等。2014年5月21日，黄波、彭迎春、黄瀚哲向李佳杰发《关于解除合同的函》，认为李佳杰根本违约，通知解除《上海市房地产买卖合同》。2014年6月9日，上海合富置业顾问有限公司向李佳杰发《催告函》，要求李佳杰于2014年6月30日前办理房屋贷款事宜。另查明，李佳杰于2014年2月23日支付2万元，于2014年3月1日支付33万元，共计向黄波、彭迎春、黄瀚哲支付35万元。2014年4月1日，黄波、彭迎春、黄瀚哲将系争房屋交付给李佳杰(交钥匙)。还查明，系争房屋的房地产权利登记在黄波、彭迎春、黄瀚哲名下。2012年6月27日，系争房屋被登记附有违法建筑的房屋通知单。2014年5月8日，受理登记已拆除附有违法建筑的房屋通知单。以上事实，有《上海市房地产买卖合同》、收款收据、上海市房地产登记簿、双方往来函件及当事人陈述等证据为证，有关证据已经庭审质证，可以认定。审理中，黄波、彭迎春、黄瀚哲为证明自己的主张，还向本院提供2014年4月30日谈话录音、2014年5月2日、5月3日电话录音，证明2014年4月30日在交易中心谈好由李佳杰拆除违章建筑，并约定5月3日双方到中介公司签订补充协议，顺延过户期限，但之后一直不过来。黄波、彭迎春、黄瀚哲还向本院提供证人卢某、魏某某的证言，卢某表示，其系上海合富置业顾问有限公司的业务员，是系争房屋交易的经办人，带李佳杰看房时告知有违章建筑，双方说好违章建筑由李佳杰处理，之后李佳杰委托卢某个人联系拆除违章建筑的施工队，卢某先后联系了两家施工队，李佳杰表示自己来处理违章建筑；4月中旬，李佳杰要求上家承担拆违费用，卢某回绝，后来再联系李佳杰拆除违章及办理贷款，但是李佳杰置之不理，一再强调违章的事情。魏某某表示，清明节前后，卢某找到魏某某，谈系争房屋拆违事宜，到现场的时候李佳杰也在，因为当时谈好拆掉后在再建，魏某某开价3万元，李佳杰表示要考虑，之后再也没找过魏某某。李佳杰对录音不予认可，认为当时不知道在录音，所以证据不符合法律规定；卢某陈述与事实不符，事实上贷款的材料在签订合同时交给卢某，当时还告诉李佳杰只有先拆违才可以办理贷款；魏某某的证言所述内容代理人不是很清楚。本院认为，黄波、彭迎春、黄瀚哲与李佳杰签订的《上海市房地产买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守并履行。合同约定过户期限为2014年4月30日前，但根据查明的事实，该期限届满时，系争房屋因存在违法建筑致无法办理过户手续。黄波、彭迎春、黄瀚哲作为房屋卖售人，理应在过户前拆除系争房屋上的违法建筑，对不能过户负相应责任。根据卢某、魏某某的证言以及2014年4月1日交房、2014年5月上旬拆除违法建筑等事实，可证实双方对违法建筑的处理进行过协商，且李佳杰至今未办理银行贷款，故李佳杰对不能过户也负相应责任。综上，双方当事人对合同未能继续履行都负有一定责任，双方各自向对方主张逾期及根本性违约金的请求，本院均不予支持。双方都以书面方式通知对方解除合同，可认定双方对合同解除已达成一致，故李佳杰要求解除合同的请求，可予准许。合同解除后，黄波、彭迎春、黄瀚哲应将收取的购房款35万元返还给李佳杰，李佳杰同时将系争房屋返还给黄波、彭迎春、黄瀚哲。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告(反诉被告)李佳杰与被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲就上海市宝山区月浦八村XXX号XXX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》；二、被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)李佳杰返还购房款35万元；三、原告(反诉被告)李佳杰于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲返还上海市宝山区月浦八村XXX号XXX室房屋；四、原告(反诉被告)李佳杰的其他诉讼请求，不予支持；五、被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲要求继续履行《上海市房地产买卖合同》等反诉请求，不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。本诉案件受理费减半收取4,407元、财产保全费3,027元，合计7,434元，由原告(反诉被告)李佳杰负担4,283元，被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲负担3,151元；反诉案件受理费减半收取1,610元，由被告(反诉原告)黄波、彭迎春、黄瀚哲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈亮亮二〇一四年七月二十二日书记员  王陈虎附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。