济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第2248号原告济南城诺物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人赵铁灵，执行董事。委托代理人徐学强，山东德强律师事务所律师。委托代理人孙宏伟，山东德强律师事务所实习律师。被告王俊清，男，1965年3月18日出生，汉族，济南裕兴化工有限责任公司司法清欠办主任，住济南市。委托代理人刘亚洲，男，1982年4月25日出生，汉族，济南裕兴化工有限责任公司司法清欠办工作人员，住济南市。原告济南城诺物业管理有限公司（以下简称城诺物业公司）与被告王俊清物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月28日立案受理。本院受理后，依法由审判员李子萍独任审判，于2014年10月28日、11月25日公开开庭进行了审理。原告城诺物业公司委托代理人徐学强、孙宏伟，被告王俊清及委托代理人刘亚洲到庭参加诉讼。案经调解未成。本案现已审理终结。原告城诺物业公司诉称：被告王俊清系拆迁安置户。原告城诺物业公司接受小区建设单位的委托，并按照与其签订的《小区前期物业管理委托合同》开展物业管理活动。原告城诺物业公司与小区的前期物业服务合同一直履行至今，小区的绝大多数业主都按时交纳来了物业费及相关费用，但被告王俊清自2009年12月1日起一直拒交。被告王俊清的房屋建筑面积为76.97m2，物业费单价为0.5元／月／m2，至2014年11月30日共欠交60月份。被告王俊清拖欠物业费的行为不但侵害了原告城诺物业公司的合法权益，也损害了小区全体业主的共同利益。诉请法院判令被告王俊清支付2009年12月1日至2014年11月30日的物业管理费2309.10元，滞纳金5050元。被告王俊清辩称：一、原告城诺物业公司主张的物业管理费无合法依据。根据“业主资料汇编”中《前期物业管理服务协议》的约定，物业管理人山东中房物业管理公司物业服务处，而非原告城诺物业公司，因此原告城诺物业公司无权要求被告王俊清交纳物业管理费用。二、原告城诺物业公司进驻小区不合法。根据《物业管理条例》，住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。据原告城诺物业公司自称其2009年12月后进入小区接手物业管理服务。原告城诺物业公司非通过招投标的方式被选聘，程序上违法，也未见办理任何交接手续，并通知全部业主即进入小区。另根据合同相对性原则，原告城诺物业公司所提到的《小区前期物业管理委托合同》，合同的效力只适用于合同缔约人之间，对合同外的第三人不发生效力。原告城诺物业公司与被告王俊清之间无直接合同关系，也不应当受其约定限制，被告王俊清有权拒绝向其支付物业管理费用。三、原告城诺物业公司主张的滞纳金无合法依据。首先，原告城诺物业公司与被告王俊清未签订书面的合同，也未对违约金进行约定，原告城诺物业公司依据的《物业管理委托合同》对被告王俊清不具有效力，当然就不存在违约的说法，更没有滞纳金一说。其次，滞纳金是行政管理的罚金，原告城诺物业公司无权主张，应依法驳回原告城诺物业公司的诉讼请求。四、原告城诺物业公司的主张已经超过诉讼时效，法院不应支持其诉讼请求。原告城诺物业公司在本次诉讼之前，从未向被告王俊清主张过物业费。根据诉讼时效的相关规定，原告城诺物业公司请求按2009年12月1日至2014年11月30日总标的向被告王俊清主张物业管理费显已部分超过两年的诉讼时效，应依法驳回。五、原告城诺物业公司未尽告知义务，应承担被告王俊清拥有的小区物业长期空置未登记确认的责任。2014年5月前，被告王俊清一直没有入住房屋，长期空置。原告城诺物业公司在未经法定程序、未办理任何交接手续、未通知业主，尤其是在小区大部分业主物业空置未入住的情况下进入小区，未尽到相应的告知每一位业主的义务，应当承担一定的法律责任。由此，原告城诺物业公司应对不知情被告王俊清物业空置、一直未入住登记确认的事实承担责任，其主张全额收取被告王俊清物业管理费的请求应当驳回。六、原告城诺物业公司的服务质量不合格，未尽到相应义务。原告城诺物业公司物业管理质量差，未达到相应的服务标准。原告城诺物业公司即便为业主提供了“事实上的物业服务”，但却未尽到相应责任。根据《合同法》第六十六条“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”，被告王俊清有权拒付相关费用。本小区的绝大部分业主均因原告城诺物业公司的服务质量差，或根本不知道该物业公司的存在而拒交物业费。七、原告城诺物业公司未书面催交物业管理费，被告王俊清可以拒交。根据相应规定，原告城诺物业公司未向被告王俊清出具过任何形式的书面催交通知，被告王俊清有权拒交物业费。法院应驳回该诉讼请求，八、假设原告城诺物业公司与被告王俊清未签订物业管理合同的情况下实际履行了物业服务，延续前期物业合同相关权利义务。前期物业合同第六条约定：对长期不使用（超过半年以上）的房屋，为保证安全用水、用电，物业处将切断水电供应。物业服务费可按正常标准的70%缴纳。被告王俊清一直未使用房屋，原告城诺物业公司主张全额物业费，显失公平。综上，原告城诺物业公司向被告王俊清主张物业管理费和滞纳金的诉讼请求均无事实和法律依据，显然不能成立，故被告王俊清不应当支付物业管理费。请求法院驳回原告城诺物业公司的诉讼请求。在审理过程中，被告王俊清补充陈述：对于房屋建筑面积为76.97平方米没有异议。原告城诺物业公司与被告王俊清没有签订书面合同，原告城诺物业公司按照合同约定主张物业管理费没有依据。即便原告城诺物业公司提供了事实的物业服务，被告王俊清属于拆迁安置户，根据《齐鲁晚报》的记载，应该按照每平方米每月0.4元计算物业管理费。被告王俊清在2014年6月之前未入住，应该按照70%交纳物业管理费。经审理查明，2008年5月30日，被告王俊清与山东中房物业管理公司物业服务处签订《前期物业管理服务协议》，约定山东中房物业管理公司物业服务处提供物业管理服务。2009年11月，原告城诺物业公司与小区建设单位签订《小区前期物业管理委托合同》，约定：城建投资公司聘原告城诺物业公司对小区提供前期物业管理服务事宜。物业类型：住宅。总建筑面积30.3688万平方米。原告城诺物业公司提供服务的受益人为美里新居小区的全体业主和物业使用人。前期物业管理服务委托事项包括：1、保修期满后的房屋共用部位的维修、养护和管理。2、保修期内物业共用设施的管理和日常养护，共用设备的运行、管理和日常养护。3、物业共用部位和相关场地的清洁卫生。4、公共绿地、花木、建筑小品的养护和管理。5、附属配套建筑和设施及构筑物的维修、养护与日常管理。6、车辆停放管理。7、储藏室、独立车库的公共性物业服务。8、维护小区安全和区内公共秩序，落实安全防范措施和国家法律法规赋予的安全责任。9、装饰装修管理服务。10、物业档案管理。11、对业主和物业使用人违反《临时管理规约》、《前期物业服务合同》的行为，采取相关措施。12、向业主和物业使用人收取物业管理服务费，代收代缴水电费、采暖费等费用。13、开展社区文化建设和精神文明建设创建活动。14、单个业主可委托原告城诺物业公司对其物业的专有部分提供维修养护等服务，服务内容和费用由双方另行商定。15、《物业管理条例》规定的其他服务事项。委托管理期限：自2009年11月16日起至美里新居业主委员会成立选聘物业服务企业进入日止。合同期满，双方及业主委员会未能就合同续签达成一致意见，本合同自动终止。签订合同后，原告城诺物业公司于2009年12月1日起进驻小区并提供物业服务。被告王俊清房屋坐落4号楼4单元401室，房屋建筑面积为76.97平方米。物业管理服务费为每月每平方米0.5元，每月应交物业服务费38.49元。自2009年12月起至2014年11月，被告王俊清未交纳物业服务费。原告城诺物业公司主张按每月物业管理服务费38.485元要求被告王俊清支付自2009年12月至2014年11月物业管理服务费2309.10元。在审理过程中，被告王俊清为证实其房屋的空置情况，提供济南供电公司供电所于2014年10月22日出具《证明》及《电费明细清单》，分别载明：4号楼4单元401室用户自2014年6月份之前未有发生用电；2014年2月、4月、6月起码均为零，止码均为零，电费金额均为零；2014年8月起码为零，止码为190，电费金额为103.91元；2014年10月起码为190，止码为354，电费金额为89.69元。原告城诺物业公司对于证据材料的真实性没有异议，但诉称被告王俊清没有办理房屋空置的手续，不认可被告王俊清的房屋状况为空置。在审理过程中，被告王俊清为证实物业管理费每月每平方米为0.4元，提供其他业主交纳物业管理费后由原告城诺物业公司出具的收据。原告城诺物业公司对于收据的真实性没有异议，并诉称对于部分业主按照每月每平方米0.4元收取物业管理费系对于主动履行交费义务业主的优惠。以上事实，有原告城诺物业公司提供的《小区前期物业管理委托合同》、《房屋户（室）面积对照表》，被告王俊清提供照片、《证明》、《电费明细清单》、收据及当事人当庭陈述、答辩为证，经开庭审查和质证，可以采信。本院认为，原告城诺物业公司与小区建设单位城建投资公司所签订的《小区前期物业管理委托合同》，对业主具有约束力。被告王俊清以其并非合同当事人为由提出抗辩，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，被告王俊清该辩称理由不予支持。原告城诺物业公司与被告王俊清均应按合同约定的内容履行义务，行使权利。原告城诺物业公司作为物业服务企业，对小区提供物业服务，被告王俊清亦应按照合同约定支付物业管理费。对于被告王俊清所辩称的原告城诺物业公司所主张的本案部分物业管理费超过诉讼时效问题。由于物业服务合同具有继续性、公益性的特征。物业服务企业提供的绿化、保洁、保安等物业服务具有明显的公共服务的特点，其针对的是全体业主而不是单个业主，一旦提供服务，全体业主都可以享受，而不局限于单个业主。由此，在业主欠费时，物业管理企业难以行使一般民事合同的履行抗辩权，停止向特定业主提供服务，而必须继续履行物业服务合同，以保证支付物业费的业主的利益，而且物业费存在收取的连续性，原告城诺物业公司至今尚在为美里新居小区提供物业服务，故本案原告城诺物业公司的请求未超过诉讼时效，被告王俊清的该辩称理由不予支持。原告城诺物业公司要求被告王俊清支付2009年12月至2014年11月止物业管理服务费2309.10元，被告王俊清对于应交物业管理费的起止时间没有异议，但对数额及计算方法提出异议，认为应该按照每平方米0.4元缴纳，2009年12月至2014年6月的物业管理费因房屋空置应该按照70%交纳，并辩称系由于原告城诺物业公司的物业服务不到位，导致其拒绝交纳物业服务费。对于物业管理费的标准，原告城诺物业公司诉称小区内房屋多层住宅按照每平方米每月0.5元收取物业管理费，对于部分业主每平方米每月0.4元的收取标准，系对于小区内主动交纳物业管理费的业主的优惠，对于经过诉讼的业主没有该让利的优惠，且原告城诺物业公司不认可被告王俊清房屋的空置状况。经审查，本院认为，根据原告城诺物业公司与城建投资公司签订的《小区前期物业管理委托合同》约定，多层建筑按照每平方米每月0.5元交纳物业管理费，原告城诺物业公司对于部分业主按照每平方米每月0.4元收取物业费系对其权利的处分，被告王俊清要求按此标准交纳，而原告城诺物业公司予以拒绝，本院亦不能支持。对于被告王俊清辩称的房屋空置情况，被告王俊清提供理电力部门的证明，自2014年7月前没有用电情况，根据生活常识，应该可以认定为房屋空置，原告城诺物业公司虽不予认可，但未提供任何证据予以反驳，故本院认定2009年12月至2014年6月房屋属于空置状态，被告王俊清应按照物业服务收费标准的70%交纳。对于被告王俊清拒绝交纳物业管理费的情况，客观地讲，小区的物业服务具有一定难度，物业服务企业很难达到“十全十美”的标准，主要原因一是物业服务企业自身能力，二是开发商与业主的矛盾可能转移成物业服务与业主的矛盾，三是业主人数众多，对物业服务质量评判标准不一，对物业服务质量容忍的程度不一。由此，就要求物业服务企业与业主共同努力创造舒适的生活环境，作为物业服务企业，要努力工作，提高服务质量，而作为业主要体谅物业服务企业的工作，及时交纳物业服务费用，从而保障物业服务企业正常运转。唯有如此，才能创造业主与物业服务企业的和谐、良好关系，达到双方的共赢。就本案而言，原告城诺物业公司在小区内提供了物业管理服务，虽然对被告王俊清而言，原告城诺物业公司的物业服务活动未能尽善尽美，但被告王俊清作为小区业主，客观上接受了原告城诺物业公司的服务，被告王俊清应当按照合同约定向原告城诺物业公司交纳相应的物业服务费用，故原告城诺物业公司请求被告王俊清支付物业管理费合法有据，本院予以支持，经核算，被告王俊清欠交的物业管理费为1674.10元。同时，原告城诺物业公司亦应深刻反思在以后的工作中如何与业主进行好沟通交流工作及如何提高服务质量。关于原告城诺物业公司要求被告王俊清支付逾期付费的滞纳金5050元。原告城诺物业公司诉称根据《小区前期物业管理委托合同》第六章第十条：物业管理服务费每6个月收取一次，业主办理入住手续时，预交6个月的物业管理费；业主、物业使用人逾期不交纳物业管理服务费的，从逾期之日起，按照应交金额的0.2%按日收取滞纳金。根据《济南市物业管理办法》第32条的规定，被告王俊清应按照日千分之三支付滞纳金。被告王俊清提出异议。经过审查，本院认为，原告城诺物业公司签订的《小区前期物业管理委托合同》约定了拖欠物业服务费的滞纳金的计算方法，《济南市物业管理办法》第三十二条规定：对不按规定交纳费用的业主和非业主使用人，物业管理企业可要求其限期交纳，并按日加收千分之三的滞纳金。逾期仍不交纳的，物业管理企业可依法追交。现原告城诺物业公司主张的滞纳金实际上应为违约金，本院依法调整为违约金。由于原告城诺物业公司在对小区提供物业服务的同时，不能及时与业主交流沟通，致使被告王俊清长期拖欠物业服务费，对此，原告城诺物业公司工作亦有不妥之处，工作尚有需改进之处，故原告城诺物业公司该请求不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、第一百一十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王俊清于本判决生效之日起十日内给付原告济南城诺物业管理有限公司物业管理费1674.10元。二、驳回原告济南城诺物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王俊清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李子萍二〇一四年十二月五日书记员  裴立红