重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝05民终2971号上诉人（原审原告）杨太林。委托代理人田刚，重庆和茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）彭勇。委托代理人张志朋，重庆歌乐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）唐澎。委托代理人张维，重庆金牧律师事务所律师。上诉人杨太林与被上诉人彭勇、唐澎房屋买卖合同纠纷一案，不服重庆市渝中区人民法院（2015）中区法民初字第09350号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，彭光发系彭勇、唐澎之父。1994年，因彭光发的父母先后去世，彭光发与其姐彭光映、弟彭光华对父母遗留的位于重庆市渝中区道冠井16号房屋的继承发生争议，并诉至法院。法院于1994年4月14日作出（1994）中区民初字第383号《民事调解书》，载明“本区道冠井16号房屋一幢（二层，建筑面积38平方米）由彭光发、彭光映各继承13平方米，彭光华继承12平方米；另由彭光发、彭光映各补偿彭光华房屋价款二百五十元。”该调解书已发生法律效力。1996年1月26日，彭光发出具《委托书》，载明“我是铁道部大桥一处机械厂职工彭光发，男，现年48岁，家住重庆市中区道冠井16号。……现因该房要拆除新建，又因我长年在外地工作，回家办理十分不便，为此，本人自愿将应得房产的三分之一份委托给儿子彭勇，25岁，住市中区道冠井16号，全权办理一切房产继承有关手续。”彭光华所在单位铁道部大桥工程局第一桥梁工程处工程机械厂加盖了公章。1996年7月6日，彭勇以其自己和彭光发（甲方）的名义与杨太林（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将渝中区道冠井16号的房屋（建筑面积13平方米）产权出售给乙方；甲乙双方议定的上述房屋成交面积为建筑面积13平方米，总计成交价格为人民币8000元，乙方于1996年7月6日前一次性付清；上述房屋在办理过户手续过程中所需向主管机关缴纳的有关税费，由乙方单独承担；甲方彭勇全权办理该房屋手续，因该房屋属于共证，甲方现只有复印件，原件放在彭光映处，今后乙方要求过户，甲方无条件配合办理过户手续。该合同甲方处署名“彭勇”和“彭光发”均由彭勇签写并捺印，乙方处由杨太林签字捺印。合同签订后，彭勇收取了杨太林支付的购房款8000元，但双方至今未办理办理该房屋的产权过户手续。2011年1月14日，××去世。2013年9月24日，杨太林向法院提起本案诉讼。审理中，唐澎申请对《委托书》中委托人“彭光发”的署名及《房屋买卖合同》中甲方“彭光发”的署名是否是其本人的笔迹进行鉴定。法院依法委托西南政法大学司法鉴定中心进行了鉴定，该中心出具西政司法鉴定中心〔2013〕鉴字第3202号《司法鉴定意见书》，鉴定意见为《委托书》中委托人“彭光发”的署名是彭光发书写，《房屋买卖合同》中两处甲方“彭光发”的署名均不是彭光发书写，杨太林、彭勇、唐澎对该鉴定意见均无异议。鉴定费3000元由唐澎预交。庭审中，���太林为证明彭勇是受彭光发委托出售房屋，还举示了署名为彭光映和彭光华的两份《证明》，落款时间分别为1996年6月30日、1996年7月3日，内容分别为“兹有彭光发分得有渝中区道冠井16号房屋产权13平方。征求我的意见是否购买。我不购买，同意卖给他人。特此证明”、“我本人彭光华，现年59岁，原住重庆市市中区五一路道冠井16号，现我兄弟彭光发委托他儿子彭勇出售他彭光发之三分之一产权，我本人彭光华放弃购买权，由他彭光发随意处理。”彭勇、唐澎对这两份证明的真实性、合法性、关联性均不予认可。2014年5月5日，一审法院作出(2013)中区法民初字第09617号《民事判决书》，判决：一、原告杨太林与被告彭勇于1996年7月6日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告杨太林的其它诉讼请求。宣判后，杨太林、彭勇及唐澎均不服，上诉��本院。本院经审理，认为：原审原告杨太林以房屋买卖合同纠纷案由提起本案诉讼，其一审诉讼请求第一项为“确认原告与彭光发、彭勇签订的关于渝中区道冠井16号房屋（建筑面积13平方米）的《房屋买卖合同》有效”，该诉讼请求及于杨太林与彭光发、彭勇之间的整体法律关系确认，从形式上具有不可分性。而关于前述确认之诉，一审判决主文第一项裁判为：“原告杨太林与被告彭勇于1996年7月6日签订的《房屋买卖合同》有效”，该裁判标的与原审原告提起确认之诉的诉讼标的内涵并不一致，从而导致原审原告确认之诉的诉讼请求在一审判决主文中未经过裁判。本院遂于2014年12月15日作出（2014）渝五中法民终字第03536号《民事裁定书》，裁定撤销原审判决，发回一审法院重审。另查明，现渝中区五一路道冠井16号房屋登记情况为彭光华、彭光发、彭光映三人共有，于1994年8月4日基于（1994）中区民初字第383号《民事调解书》核发权证。就房屋现状，杨太林、彭勇及唐澎均称该房屋现为空置状态，属于拆迁范围，不清楚是否已拆迁，但尚未签订拆迁安置补偿协议。就房屋拆迁相关情况，双方均未举示证据予以证明。原审原告杨太林诉称，彭光发系二被告父亲，1994年4月14日，彭光发通过渝中区人民法院作出的（1994）中区民初字第383号民事调解书取得了位于渝中区道冠井16号房屋中13平方米房间的产权。1996年7月6日，彭光发及被告彭勇将该房屋以8000元的价格出售给原告，并签订了《房屋买卖合同》，合同签订后，原告按约向彭光发支付了全部购房款，彭光发也将该房屋交由原告使用至今。但由于该房屋属于拆迁冻结范围，故房屋一直未能过户，现彭光发已死亡，二被告是其继承人，理应继续履行该《房屋买卖协议》的相关义务。现该房屋正在拆迁中，按约定因该房屋拆迁产生的相关权利应由原告享有。虽然合同非彭光发本人签署，但是在签订合同时彭勇向原告出示了彭光发的委托书以及其他共有人放弃优先购买权的证明，同时还有相关证明权属的文书以及证明材料。而且彭勇本身也系彭光发的儿子，在签订合同后彭勇也将房屋移交给了原告。据此原告是有理由相信彭勇的代理行为有效。因此虽然合同没有彭光发的签名，但彭勇的行为已构成表见代理，合同对彭光发也是有约束力的。合同的相对方是彭光发与彭勇二人，是一个主体，不能分开。故原告明确诉讼请求为：1、确认原告与彭光发、彭勇签订的关于渝中区道冠井16号房屋（建筑面积13平方米）的《房屋买卖合同》有效；2、渝中区道冠井16号房屋因拆迁补偿产生的相关权利归原告享有。原审被告彭勇辩称，房屋买卖合同并未成立，合同一方当事人是彭光发和彭勇。按照一般规定合同需当事人到场当面签订，现彭光发未到场也不知情，彭勇写上彭光发的名字作为合同一方显然合同是不成立的；合同不成立，谈不上代理的行为，按照常识如果有代理行为，应该注明代理人，但该合同并没有。所以彭勇以彭光发为主体签订合同显然是缺乏合同成立要件；本案彭勇没有取得房屋处分权利，进一步证明合同不成立；根据合同法的规定，彭勇的行为以前是侵害了彭光发的合法权利，现在是侵害了唐澎的权利，损害了第三人的利益；本案的合同纠纷，签订时间根据原告上次举证是在1996年，原告的起诉超过了法律规定的诉讼时效。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。原审被告唐澎辩称，房屋买卖合同的抬头及签名处均不是彭光发所签写，彭勇也未取得出卖房屋的授权���作为合同当事人一方的之一，彭光发未签字盖章，该房屋买卖合同应当属于未成立，更谈不上有效无效。唐澎对彭勇处分房屋的行为也不予认可。请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。”本案中，彭勇于1996年7月6日以自己及彭光发的名义与杨太林签订《房屋买卖合同》，约定由彭勇、彭光发将重庆市渝中区五一路道冠井16号房屋的部分（13平方米）产权出售给杨太林。合同甲方（卖方）为彭勇和彭光发二人，但彭勇未取得该部分房屋的所有权，也无处分权。合同订立时，彭勇的行为系无权处分他人之物，但处分合同（负担行为）对其有效。对于彭光发，其自1994年取得重庆市渝中区五一���道冠井16号房屋的部分（13平方米）所有权，为该部分房屋合法处分权人。彭勇以彭光发的名义签订的《房屋买卖合同》对彭光发是否产生效力，在于彭勇的代理行为是否有效。合同签订时，彭勇并无转让房屋所有权的代理权。合同签订后，原告未催告彭光发对《房屋买卖合同》予以追认，彭光发亦未作追认的表示。因此，《房屋买卖合同》对彭光发不发生效力。原告主张彭勇的行为构成表见代理，即原告有理由相信彭勇有代理权，理由是：一、签订《房屋买卖合同》时彭勇向原告出示了委托书和其他共有权人放弃优先购买权的证明及权属证明材料；二、彭勇系彭光发之子；三、合同签订后彭勇将房屋移交给了原告。对此法院评析如下：《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”《中华人民共和国民法通则》第六十五条规定“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。”彭光发于1996年1月26日向彭勇出具的《委托书》载明，彭光发因该房屋面临拆迁及长年在外地工作，委托彭勇“办理一切房产继承有关手续”，该委托书的事项明确为“继承有关手续”，并不包括出售房屋，不能证明彭勇有出售房屋的代理权。署名为彭光映和彭光华的两份《证明》，被告对其真实性不予认可，原告亦不能证明其真实性，且彭光映、彭光华二人并无权利代表彭光发作出出售房屋的意思表示，故法院对该证据不予采信。至于权属证明材料，《房屋买卖合同》中载明“房屋属于共证”，“现只有复印件”，且原告明确知晓房屋由彭光发、彭光映及彭光华三人共有，而彭勇并非所有权人。彭勇虽为彭光发之子，但合同签订时彭勇、彭光发均为独立承担民事责任的民事主体，并不当然存在法律上的委托代理关系，该身份关系不足以成为原告相信彭勇有代理权的理由。至于房屋的移交，原告举示的社区居委会《证明》载明原告在2008年以前在本案案涉房屋内居住过，但即使房屋移交属实，亦不能证明彭勇具有房屋的处分权。据以上评析，原告主张彭勇的行为构成表见代理的理由不能成立。彭勇的代理行为无效，《房屋买卖合同》对彭光发不发生效力。因此，原告请求确认其与彭光发、彭勇签订的关于渝中区道冠井16号房屋（建筑面积13平方米）的《房屋买卖合同》有效，不符合法律规定，法院不予支持。彭勇以彭光发的名义签订的《房屋买卖合同》对彭光发不产生效力，应由彭勇承担责任。原告可依法行使违约救济权利。但原告现径行请求确认渝中区五一路道冠井16号房屋因拆迁补偿产生的相关权利由其享有，并无事实依据，故法院不予支持。综上所述，原告的诉讼请求不成立。依照《中华人民共和国物权法》第十五条，《中华人民共和国合同法》第四十八条、第四十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，遂判决：驳回原告杨太林的全部诉讼请求。案件受理费160元，由杨太林负担80元，彭勇负担80元；鉴定费3000元，由杨太林负担2000元，唐���负担1000元。宣判后，杨太林不服，向本院提起上诉，要求撤销原判，改判确认杨太林与彭光发、彭勇签订的《房屋买卖合同》有效，渝中区道冠井16号房屋因拆迁补偿产生的相关权利归杨太林享有，本案诉讼费由彭勇、唐澎承担。其理由是：1、一审中杨太林举示了购房时彭光映及彭光华书写并签名的《证明》原件，足以证明彭勇有权代理出售涉案房屋。二被上诉人质证时虽予以否认，但未提供证据加以反驳，法院应当采信该二份《证明》。2、即使彭勇未将售房事宜告知彭光发，彭勇的行为亦构成表见代理。彭勇系彭光发的儿子，出售涉案房屋时向杨太林出具了彭光发亲笔书写的《委托书》，载明彭光发委托彭勇全权办理涉及房屋继承的一切有关手续，且《委托书》未约定委托期限，也未被撤销，至今有效，加之彭勇出售房屋时还出具了(1994)中区民初字���383号民事调解书及《房屋产权说明书》，而通过前述二份《证明》，涉案房屋的另两个权利人彭光映、彭光华都表示彭光发委托儿子彭勇出售房屋而两人均不购买，能够进一步证明彭勇接受委托出售房屋的事实，杨太林有理由相信彭勇有权处分。杨太林支付了全部房款，彭勇也交付了房屋，近20年时间里从未有任何人就涉案房屋主张过权利，××逝，也未对此提出异议。这表明彭光发也是知道并同意出售房屋的。被上诉人彭勇答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。被上诉人唐澎答辩称：彭光发出具的委托书载明委托彭勇办理的相关手续中并不包括出售房屋，两份《证明》真实性不予认可，且彭光映、彭光华也无权代表彭光发作出出售房屋的意思表示。一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。二审中，因二被上��人不认可《证明》的真实性，杨太林遂向本院申请对两份《证明》中彭光映和彭光华签名和盖章的真实性进行鉴定。二审查明事实与原审查明事实一致，本院予以确认。本院认为，双方当事人争议焦点是彭光发是否委托彭勇代其出售涉案房屋，若并未委托，彭勇出售涉案房屋的行为是否构成表见代理。杨太林认为彭光发通过《委托书》授权彭勇代其出售房屋，但《委托书》系载明委托彭勇“办理一切房产继承有关手续”，而房屋继承并非房屋出售，故该《委托书》不能证明彭光发对彭勇进行了出售房屋的委托授权。关于彭勇售房行为是否购成表见代理，本院认为，《委托书》载明的委托事项具体明确，不致令相对人产生误解；在两份《证明》真实的情况下，虽为涉案房屋另两位权利人对“彭光发委托儿子彭勇出售三分之一产权”作出放弃购买的意思表示���但两位权利人并无权代理彭光发处理彭光发所有的房屋产权份额，故上述陈述不能证明彭光发确实委托了彭勇出售房屋，因此本院对杨太林要求对两位权利人签字盖章真实性进行鉴定的申请不予同意，该两份《证明》亦不能达到杨太林的证明目的。至于杨太林称涉案房屋交付多年均无人提出异议的问题，本院认为，涉案房屋即使已交付给杨太林多年，但由于杨太林未能举示证据证明彭光发对《房屋买卖合同》作出了追认，仍不能就此认定彭光发知情并同意了彭勇代其出售房屋的行为，故对杨太林的此项上诉理由本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决恰当，依法应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费160��，由上诉人杨太林负担。本判决为终审判决。审 判 长  王伯文审 判 员  邓方彬代理审判员  钱昳心二〇一六年六月六日书 记 员  曾 燕