安徽省宣城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)皖18民终353号上诉人（原审被告）：李杰健，男，汉族，住安徽省郎溪县十字镇。委托代理人：杨宝才，郎溪县建平法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：夏忠胜，男，汉族，住安徽省郎溪县十字镇。上诉人李杰健因与被上诉人夏忠胜房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省郎溪县人民法院（2015）郎民一初字第01276号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年3月28日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月20日公开开庭进行了审理。上诉人李杰健及其委托代理人杨宝才、被上诉人夏忠胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：2014年11月4日，夏忠胜与李杰健签订房屋买卖协议一份，协议约定：夏忠胜将位于安徽省郎溪县十字镇建设西路房屋一套（面积184平方米）及房后6米地皮以638000元的价格出售给李杰健，房屋办理过户手续由夏忠胜负责。2014年11月5日，李杰健给付购房款20万元，夏忠出具收条一张交由李杰健持执，夏忠胜将所售房屋交付给李杰健。2014年11月24日，李杰健交付购房款1万元给夏忠胜，夏忠胜出具收条一张交由李杰健持执。2014年12月11日，李杰健到安徽省郎溪县农商银行十字分行为夏忠胜偿还案涉房屋贷款204143元，同日，夏忠胜出具一张21万元收条交由李杰健持执。2014年12月12日，李杰健和夏忠胜到郎溪县地方税务局征收管理分局办理案涉房屋过户手续，李杰健支付房屋过户费用共计61895元，同日，夏忠胜出具一张8万元收条交由李杰健持执。2014年12月20日，李杰健支付购房款4万元给夏忠胜，夏忠胜出具收条一张交由李杰健持执。2014年12月23日，李杰健支付购房款2万元给夏忠胜，夏忠胜出具收条一张交由李杰健持执。2015年8月28日，夏忠胜提起诉讼，请求判令：1、李杰健付清购房余款8万元；2、李杰健支付夏忠胜从2015年春节后购房余款利息（按2分计算至付清余款止）；3、李杰健承担本案诉讼费。原审法院审理认为：涉案房屋系夏忠胜自行建造，并依法取得房产证和土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定，夏忠胜对该房屋拥有所有权，依法可对该房屋行使享有占有、使用、收益和处分的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，房屋的转让效力及于房屋占用范围内的建设用地使用权，因而夏忠胜与李杰健约定转让房屋则该房屋占用的建设用地使用权也应依法转让。由于该房屋所占用建设用地使用权系夏忠胜通过划拨方式取得，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款的规定，该房地产转让时应报有批准权的人民政府审批，获得批准后还应缴纳土地使用权出让金。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条的规定，合同内容违反法律、法规的效力性强制性规定而无效，但仅违反管理性强制性规定的，则应当根据具体情况认定其效力。就本案房屋买卖协议而言，夏忠胜对其享有所有权的房屋进行转让并不涉及国家利益和公共利益，房屋所占用国有土地使用权的转让是《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定的房屋出卖人的法定随附义务，即便当事人之间未对土地使用权的转让作出约定，房屋所有权及土地使用权均应依法概括转让，由此当事人之间作出土地使用权转让的合同行为也并不损害国家利益或公共利益。因此，夏忠胜与李杰健签订的房屋买卖协议在形式及内容上均不违反法律、法规的效力性强制性规定，意思表示真实，应认定为有效合同。李杰健抗辩房屋买卖协议违反法律规定，系效力待定合同，理由不能成立，不予支持。夏忠胜与李杰健已经明确约定房屋总价款为638000元以及房屋办理过户手续由夏忠胜负责。李杰健辩称截止2014年12月12日，已通过现金支付、偿还房屋贷款、办理过户手续交纳费用实际给付了夏忠胜766038元，该数额已经超过双方约定数额。李杰健作为具有完全民事行为能力人，在已经交付足额房款后又于2014年12月20日、12月23日分别再向夏忠胜给付购房款共计6万元，这与交易惯例明显不符。结合庭审查明，李杰健在为夏忠胜偿还该房屋贷款的当日夏忠胜即出具收条给李杰健，两者系同一笔钱款。李杰健帮助夏忠胜交纳房屋过户费用，夏忠胜同日出具收条，两者系同一笔钱款。故此，李杰健辩称支付给夏忠胜的购房款已经超过约定房款与事实不符，系重复计算购房款数额。李杰健实际给付购房款为56万元，故李杰健尚应给付夏忠胜余欠房款为78000元。另李杰健还应赔偿由此给夏忠胜造成的经济损失，夏忠胜主张自2015年2月18日按照每月2分利息计算购房余款利息，因双方在合同中未予约定，故不予支持，应自2015年2月18日起按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息。原审法院依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、第一百四十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款之规定，判决：被告李杰健于判决生效之日起十日内给付原告夏忠胜购房款78000元，并赔偿原告夏忠胜经济损失（经济损失计算方式：自2015年2月18日起，以本金78000元，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，至判决确定的给付之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1880元，由原告夏忠胜负担47元，被告李杰健负担1833元。李杰健不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、案涉房屋所占用的土地为划拨土地，夏忠胜转让该房屋未经批准或未依法缴纳土地出让金，该房屋买卖行为违反法律规定，应当无效；2、原审判决李杰健给付夏忠胜购房款78000元，无事实根据，因为李杰健已超额支付夏忠胜购房款；3、原审法院对李杰健交纳的应当由夏忠胜承担的房地交易手续费3900元和房屋登记费550元漏判；4、原审判决李杰健支付夏忠胜利息没有法律依据。夏忠胜未提交书面答辩意见，其在庭审中答辩称：1、房屋买卖协议上约定的是房屋过户，没有约定土地过户；2、李杰健支付的购房款应以夏忠胜向李杰健出具的收条为准，李杰健称其支付的金额超过购房款是因为其有重复计算部分，且李杰健称已支付房款达80多万元与常理不符；3、一审判决无漏判事项；4、因李杰健未及时付清购房余款，导致夏忠胜因办老年公寓而向他人借高利贷，所以原审法院判决李杰健承担此余欠款的利息是正确的。一审期间，夏忠胜为支持其诉讼主张，提举的证据有：1、夏忠胜身份证复印件，证明夏忠胜的身份信息情况；2、房屋买卖协议一份、房产证复印件一份，证明夏忠胜与李杰健之间房屋买卖协议已经履行，房屋已经过户给了李杰健及李杰健尚欠夏忠胜购房款8万元。一审期间，李杰健为支持其辩解意见，提举的证据有：1、李杰健身份证复印件一份，证明李杰健的身份信息情况；2、收条一组，证明夏忠胜收到李杰健给付购房款（现金）56万元；3、银行收回贷款凭证，证明李杰健为夏忠胜归还案涉房屋银行贷款204143元；4、收据、缴费单、完税证明一组，证明李杰健代夏忠胜支付房屋过户办证缴税及费用计61895元（其中缴税60645元，缴费1250元）；5、销售不动产统一发票、发票，证明夏忠胜转让给李杰健的房屋经评估，其现有价值为390000元，李杰健代交交易费3900元；6、国有土地使用证，证明夏忠胜建房所使用的土地为划拨土地，夏忠胜转让房屋未缴纳土地出让金。上述证据，一审法院均已随案移送本院，二审庭审中相对方质证意见亦同于一审。二审期间双方当事人均无新证据。一审法院对证据的认定符合法律规定，本院予以确认。二审查明的事实与一审相同，故本院对原判决认定的事实亦予以确认。二审另查明，案涉房屋所占土地性质为划拨。案涉房屋于2014年12月12日经评估，房屋价款为39万元，交易手续费3900元。2014年12月12日，李杰健就案涉房屋交纳有关税费共计60645元，夏忠胜于同日向李杰健出具8万元收条。2015年1月6日，李杰健又分别交纳案涉房屋交易手续费3900元和550元。另夏忠胜与李杰健在２014年11月４日签订的《房屋买卖协议》中约定，余款于２015年春节前付清。根据李杰健的上诉理由和夏忠胜的答辩意见，本案二审的争议焦点为：1、案涉房屋买卖合同是否有效；2、一审法院判决李杰健给付夏忠胜购房余欠款78000元有无事实根据；3、李杰健交纳的应由夏忠胜承担的房屋交易手续费3900元和房屋登记费550元共计4405元，一审是否漏判；4、一审判决的利息损失有无事实根据及法律依据。本院认为：关于争议焦点1。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款规定：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”同时，该法第六十一条第三款规定：“房地产转让或者变更时，应当向县级以上人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记。”依据上述法律可知，我国法律对以划拨方式取得的土地使用权并未禁止转让，只要当事人履行了相关法律手续，仍然可以将其转让。本案中，夏忠胜与李杰健签订的是房屋买卖协议，目的是转让房屋所有权，尚未改变土地使用权的性质，且双方仅办理了房屋所有权变更登记，而尚未办理土地使用权变更登记，故未损害国家利益和社会公共利益，双方订立的房屋买卖协议不违反法律法规的效力性强制性规定。因此，该房屋买卖协议有效。至于李杰健称夏忠胜未向其履行办理案涉房屋土地使用权证变更登记手续，因李杰健在本案中未提起反诉，故原审法院在本案中不予审理正确。关于争议焦点2。因李杰健向夏忠胜支付房款、为夏忠胜归还房屋贷款、交纳房屋过户有关费用，夏忠胜均每次向李杰健出具收条，李杰健作为具有完全民事行为能力的人，对其已支付房款金额的多少应当明知，李杰健称双方对已付房款未进行结算，其已向夏忠胜超额支付房款，显然违背常理。李杰健提举的由夏忠胜向其出具的收条累计金额为56万元，与双方在房屋买卖协议中约定的房屋转让价款638000元相比，尚差78000元，故原审判决李杰健尚应支付夏忠胜房屋尾欠款78000元有事实根据。关于争议焦点3。2014年12月12日，李杰健就案涉房屋交纳的有关税费共计60645元，而夏忠胜于同日向李杰健出具的收条金额却为8万元。对此，夏忠胜称，2014年12月12日，双方已经知道案涉房屋交易手续费为3900元、办证费用为550元，加之当天李杰健交纳的上述有关税费，李杰健再补给了几千元，共凑足8万元，故于当日向李杰健出具了8万元收条。李杰健称，该8万元收条是其于2014年12月12日上午另行支付的8万元现金，不包括其交纳的60645元税费，更不包括其交纳的案涉房屋交易手续费和办证费用。因夏忠胜出具的8万元收条金额大于李杰健当日缴纳的案涉房屋有关税费金额，夏忠胜的解释比较符合常理，且李杰健在一审提举的郎溪县地方税务局于2014年12月12日开具的“安徽省宣城市地方税务局销售不动产统一发票（代开）”亦证实其于2014年12月12日知道案涉房屋评估价为39万元、交易手续费为3900元，而李杰健的解释与双方之间在整个交易过程中的习惯不符，且李杰健未能提举证据证明该8万元是其另行向夏忠胜支付的现金，也未能提举证据证明该8万元收条中不包括案涉房屋交易手续费3900元和办证费用550元，故按照民事诉讼证据规则并结合交易习惯综合判断，本院对夏忠胜的解释予以采信，对李杰健的辩解意见不予采纳。因此，夏忠胜向李杰健出具的该8万元收条不仅包括李杰健交纳的60645元税费，还包括李杰健事后交纳的案涉房屋交易手续费和办证费用，一审法院对房屋交易手续费3900元和办证费用550元并未漏判。关于争议焦点4。因李杰健未按双方签订的房屋买卖协议约定的时间及时付清购房余款，故李杰健应承担逾期付款的违约责任，即李杰健应承担余欠款利息损失。因双方在协议中对利息未进行约定，故原审法院判决李杰健对余欠款78000元从协议约定的付款之日起按照中国人民银行同期同类贷款利率标准计付利息有事实根据和法律依据。综上，李杰健的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1880元，由上诉人李杰健负担。本判决为终审判决。审判长 吴 环审判员 陈月银审判员 包 娟二〇一六年六月三日书记员 宫瑞芳附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……