河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2014）管民二初字第02024号原告张鹏，男，1969年10月10日出生，汉族。委托代理人徐会展，河南鼎荣律师事务所律师。委托代理人申云欢，河南鼎荣律师事务所（实习）律师。被告河南天达实业发展有限公司。法定代表人刘柱，总经理。委托代理人曹峰，男，回族，该公司法律顾问。原告张鹏诉被告河南天达实业发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员范利辰独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张鹏的委托代理人徐会展和申云欢、被告河南天达实业发展有限公司法定代表人的委托代理人曹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张鹏诉称，2008年9月11日原、被告双方签订光彩市场《营业房及商铺使用权转让合同》。合同主要约定：被告将其所属的光彩市场三层西区1排5号营业房及商铺使用权转让给原告从事经营使用，转让期限自2008年9月1日至2014年8月31日止，使用权转让费为132000元，同时被告收取原告押金5000元。合同签订后，原告依约履行义务。由于被告原因致使市场不符合国家要求，一直不能正常营业。经原告在内的数百名商户与被告多次协商，被告提出解决方案，市场铺位由被告统一托管，将商场经营好后再交还商户，租期重新计算。2011年4月19日，被告与原告签订了《补充协议书》和《托管协议书》。2011年12月24日，被告商场正式开业，但被告一直未将商铺重新交还给原告经营，被告的行为已经构成根本违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《营业房及商铺使用权转让合同》、《补充协议书》、《托管协议书》；2、被告返还原告使用权转让费132000元和保证金5000元；3、被告承担本案的诉讼费用。被告河南天达实业发展有限公司辩称，1、涉案商铺具备经营条件，原告诉称不适租与事实不符。涉案商铺已经过了郑州市安消防支队的验收合格。涉案商铺的水电供应符合出租物的正常使用要求，被告没有违反合同约定。涉案商铺所在商场的电梯、空调等配套设施均验收合格和正常使用。2、原告不应当以解除双方合同为诉请向人民法院提起诉讼。依照合同法的约定，当事人解除合同应当将解除合同的意思表示通知对方，对方对合同解除有异议的，可请求法院或仲裁机构进行确认，而不应当向法院提起诉讼要求解除。经审理查明，2008年9月11日，原告与被告签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，双方主要约定：被告（甲方）将自己所属的光彩市场三层西区1排5号营业房或商铺使用权转让给原告（乙方）经营使用，该营业房或商铺实用面积约15.61㎡。营业房或商铺使用权转让期限6年，自2008年9月1日起至2014年8月31日止（含装修期）。商铺使用权转让费共计132000元。乙方接受甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。甲方负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其他附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由甲方负责等。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业费以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费100元／铺／月（按年度一次性交给甲方）。违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失。”原告分别于2007年1月14日向被告支付商铺租赁费132000元，2008年9月12日向被告支付押金5000元，被告给原告出具相应收据各一份。2011年4月19日，原告与被告签订《补充协议书》一份，主要约定：原告张鹏必须自行经营购买的商铺，在2年市场培育期内（自2011年3月1日至2013年2月28日），被告不允许其私自转让、转租；在2年的市场培育期内，市场承诺第一年内招商率达到70%以上，第二年达到90%以上；对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2019年2月28日的优惠政策等。在合同顺延期内，原告未再次向被告支付租金和其他费用。同日，原告与被告又签订《托管协议书》一份，主要约定：原告张鹏将租用的商铺委托给被告管理，托管时间自2011年3月1日至2013年2月28日，在此期间原告未经被告同意，不能参与商铺的经营和管理。在2年托管期内，原告亦未向被告支付租金和其他费用。另查明，涉案商铺交付给原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。在诉讼过程中，原告提交河南卫视民生频道视频一份，显示该商场三层部分商户反映生意冷清，几个月卖不出一件衣服。2012年6月，被告将商场三楼封起来。视频中显示，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，张鹏与被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定。双方均应依据合同履行权利和义务。张鹏依据合同履行了支付商铺使用权转让费132000元及保证金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为张鹏等商户提供良好的经营环境，也不能保证张鹏等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行。《补充协议书》作为原合同的补充和组成部分，合同期限顺延到2019年2月28日，现原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》和《补充协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，本院予以解除。本案中所涉《托管协议书》因合同托管履行期间已过，该合同已经自然到期，故原告诉求解除该合同，本院不予支持。由于张鹏已向被告支付了2008年9月1日至2014年8月31日期间的商铺使用权转让费，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年9月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费72930元（132000元÷72月×39.78月）。在商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于张鹏等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，张鹏等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，本院酌定被告承担60%的责任，应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至至商铺使用权转让的终止日期间即2014年8月31日的使用权转让费的60%即35453元（132000元÷72月×32.23月×60%）。综上所述，被告应当共计返还张鹏商铺使用权转让费108383元。同时，原告支付的押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告张鹏与被告河南天达实业发展有限公司于2008年9月11日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和2011年4月19日订立的《补充协议书》。二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张鹏使用权转让费108383元。三、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告张鹏保证金5000元。四、驳回原告张鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3340元减半收取1670元，由原告张鹏负担299元，由被告河南天达实业发展有限公司负担1371元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。代理审判员  范利辰二〇一四年十二月十日书 记 员  路 静