上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2013）普民四（民）初字第1871号上海市普陀区人民法院民事判决书（2013）普民四（民）初字第1871号原告汪杏芳，女，1948年3月17日出生，汉族。原告陈燕，女，1973年4月19日出生，汉族。原告叶某某，女，2000年7月7日出生，汉族。法定代理人陈燕，年籍同上。上列原告的共同委托代理人陈真，男，1969年1月31日出生，汉族。被告张樑，男，1970年10月7日出生，汉族。委托代理人陆建宇，上海君韵律师事务所律师。第三人叶帆，男，1967年11月12日出生，汉族。第三人刘一虹，男，1967年9月20日出生，汉族。第三人王海燕，女，1969年12月15日出生，汉族。委托代理人刘一虹，男，1967年9月20日出生，汉族。第三人刘雨竹，女，1995年9月5日出生，汉族。委托代理人刘一虹，男，1967年9月20日出生，汉族。第三人招商银行股份有限公司上海分行，住所上海市浦东新区陆家嘴东路**。法定代表人连柏林，职务行长。委托代理人杨骁俊，公司员工。委托代理人袁倩如，公司员工。第三人上海市住房置业担保有限公司，，住所上海市东湖路**法定代表人张景载，职务董事长。委托代理人瞿昊智，公司员工。原告汪杏芳、陈燕、叶某某与被告张樑及第三人叶帆、刘一虹、王海燕、刘雨竹、招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告汪杏芳、陈燕、叶某某的共同委托代理人陈真，被告张樑的委托代理人陆建宇，第三人刘一虹、王海燕及刘雨竹的委托代理人刘一虹、第三人招商银行股份有限公司上海分行的委托代理人袁倩如、第三人上海市住房置业担保有限公司的委托代理人瞿昊智到庭参加诉讼，第三人叶帆经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汪杏芳、陈燕、叶某某共同诉称，原告陈燕系原告汪杏芳之女，第三人叶帆与陈燕原系夫妻关系，系原告叶某某之父母，叶某某现由陈燕抚养，三原告在本市铜川路1898弄8号801室房屋（本案系争房屋）内共同生活。2013年7月，陈燕收到上海市浦东新区人民法院送达的应诉材料，方知系争房屋产权已变更至被告张樑名下，并为案外人上海赛游国际旅行社有限公司（以下简称赛游公司）用于向案外人上海浦东新区鑫隆小额贷款股份有限公司（以下简称鑫隆公司）的借款做抵押担保。经查，2010年9月22日，叶帆与张樑在原告不知情的情况下伪造汪杏芳、陈燕的签名，签订《上海市房地产买卖合同》，将原告和叶帆共有的系争房屋以人民币270万元的价格转让给张樑，侵犯了原告的合法权益。张樑未付分文，从中获利，并向案外人华夏银行股份有限公司上海市静安支行办理抵押按揭贷款。现张樑又与第三人刘一虹、王海燕、刘雨竹恶意串通，通过买卖关系将系争房屋转让至第三人刘一虹、王海燕、刘雨竹名下，并向第三人招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司办理了抵押贷款。为维护原告的合法权益，提起诉讼，请求判令：1、确认原告汪杏芳、陈燕、叶某某及第三人叶帆与被告张樑于2010年9月签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并确认上海市铜川路1898弄8号801室房屋归汪杏芳、陈燕、叶某某、叶帆所有；2、确认被告张樑与第三人刘一虹、王海燕、刘雨竹于2013年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》无效。被告张樑辩称，原告为了家庭利益，知晓并同意叶帆将系争房屋转让于本人，双方签订的合同合法有效，不同意原告诉请。第三人刘一虹、王海燕、刘雨竹述称，第三人委托中介购房，在两次看房中，原告也予以接待、配合，并亲自到交易中心办理完成产权交易，中介公司也提供服务。2011年3月29日，办理房屋抵押时，陈燕在保证人一栏中签名，因此，陈燕知晓房屋转让到张樑名下，张樑虽为系争房屋唯一产权人，但两次抵押的受益人应是叶帆、陈燕，现第三人支付的房款已还清了两笔房贷款。陈燕与叶帆虽已离婚，但叶帆仍与三原告共同居住，且叶帆的户口刚迁出不久。由于买卖合同合法有效，故不同意原告的诉讼请求。第三人招商银行股份有限公司上海分行述称，王海燕因购买系争房屋申请贷款90万元，包括公积金贷款40万元。2013年9月9日，本行经审核核准同意发放贷款50万元（贷款期限自2013年9月9日至2033年9月9日），并以该套房屋为贷款抵押担保，现借款抵押已合法登记，第三人拥有合法的抵押权。按照物权登记的法律规定，系争房屋的产权人应为王海燕、刘一虹、刘雨竹。第三人上海市住房置业担保有限公司述称，系争房屋所设立的抵押经登记具有物权公示效力，本公司属善意抵押权人，抵押权人的合法利益应得到保护。现原告仅要求确认张樑与王海燕等人的买卖合同无效，对无效产生的法律后果，法院也应一并处理。第三人叶帆未参加应诉。经审理查明，原告陈燕系原告汪杏芳之女。1995年10月26日，陈燕与叶帆登记结婚，于2000年7月7日生育一女叶某某。三原告与叶帆原居住于上海市铜川路1898弄8号801室，该房屋产权人原登记为汪杏芳、陈燕、叶某某、叶帆。2013年1月4日，陈燕以夫妻感情破裂为由，提起诉讼，要求与叶帆离婚。2013年1月14日，经上海市普陀区人民法院诉调对接中心主持调解，双方当事人自愿达成如下协议：1、陈燕与叶帆自愿离婚；2、婚生女叶某某随陈燕共同生活，叶帆支付抚育费至孩子18周岁止；3、上海市铜川路1898弄8号801室房屋中属叶帆的产权份额归陈燕所有，陈燕于2013年1月30日前一次性给付叶帆房屋折价款人民币80万元；4、上海市铜川路1898弄8号801室房屋贷款由叶帆负责偿还，应于2013年2月28日前还清，陈燕于2013年1月30日前一次性补偿叶帆人民币70万元；5、离婚后，陈燕居住于上海市铜川路1898弄8号801室，叶帆住房自行解决。2010年9月28日（网上签约日为9月22日），叶帆并以汪杏芳、陈燕、叶某某名义（合同签约方为甲方）与张樑（合同签约方为乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，该合同约定由张樑购买上海市铜川路1898弄8号801室房屋，房产转让价为270万元。甲方于2010年10月20日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2010年9月30日之前，向房地产交易中心办理转让过户手续。乙方于2010年7月31日前支付90万元，于2010年9月30日前支付180万元。合同落款处有“叶帆、汪杏芳、陈燕”的签名，“叶某某”的姓名由叶帆代签。当月29日，房屋的受让人与转让人到上海市普陀区房地产交易中心办理申请产权变更登记，受让人处有“张樑”的签名，转让人处有“叶帆并代汪杏芳、陈燕”的签名。嗣后，张樑与华夏银行股份有限公司上海静安支行签订借款合同并以系争房屋抵押，合同约定商业贷款180万元（期限从2010年9月6日至2040年9月6日）。另查，叶帆系赛游公司法定代表人。因该公司向鑫隆公司申请贷款170万元（借款期限2011年3月29日至2012年3月28日）。张樑同意以系争房屋为赛游公司之债务承担抵押责任，双方签订《抵押合同》。同时又有案外人作保证人与鑫隆公司签订《保证合同》。后因上述义务人未按约定还贷，2013年7月，鑫隆公司向上海市浦东新区人民法院提起诉讼，要求赛游公司返还借款140万元及利息；张樑、叶帆、陈燕等人承担相应的担保责任。2011年6月9日，张樑出具一份“承诺书”，内容为：本人张樑名下所拥有的房产一处（铜川路1898弄8号801室），现向叶帆承诺以下事项：1、放弃本人所拥有该处房产的一切权利；2、本人不得以任何形式将该房产进行转让、出租、抵押、赠送；3、本人如遇不测，该房产不计入本人的遗产中；4、本人在写此承诺时为无任何婚姻登记，为单身，且以后有否婚姻与此房无关；5、该房产实为叶帆、汪杏芳、陈燕、叶某某所有并享有该房产的一切权利（包含华夏银行贷款由叶帆按时偿还，如叶帆不按时偿还，一切后果由叶帆全部承担）。同月13日，张樑收到叶帆支付的7万元时，出具收条一张：收到帮助叶帆铜川路1898弄8号801室房贷劳务费7万元。2013年3月17日，张樑的代理人杨海（合同签约方为甲方）与刘一虹、王海燕、刘雨竹（合同签约方为乙方）通过上海倍佑房地产经纪有限公司居间介绍，签订了《上海市房地产买卖合同》，该合同约定张樑将系争房屋以290万元的价格转让给刘一虹、王海燕、刘雨竹。甲方于（空）年（空）月（空）日前腾出房屋并通知乙方进行验收交接。双方确认在2013年5月31日之前，向房地产交易中心办理转让过户手续。乙方于2013年3月5日前支付5万元。乙方于签订本合同后15日内，将房款115万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭证。该笔款项专项用于归还甲方尚欠的贷款及注销对该物业设有的抵押权，并于取得注销资料后三个工作日内办理抵押登记注销手续。待上海市普陀区房地产交易中心出具以乙方为权利人的该房屋的《收件收据》后当日，由乙方将部分房款65万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。双方至交易中心办理过户手续，且交易中心出具以乙方为权利人的该房屋《上海市房地产权证》后，以银行发放贷款的方式将房款100万元支付予甲方。尾款5万元待乙方为房产权利人且对该房屋进行交接所有户口迁出并签署物业交验单后当日，乙方将5万元直接支付甲方，甲方向乙方出具收款凭据。次日，张樑的代理人杨海（合同签约方为甲方）与刘一虹、王海燕、刘雨竹（合同签约方为乙方）签订了《补充协议》。该协议中约定《上海市房地产买卖合同》约定的成交价290万元不包含房屋装潢、厨卫设施及附属设施、设施费用。现乙方同意补偿甲方60万元，乙方应于签订本协议后15日内支付予甲方，甲方向乙方出具收款凭证。2013年3月5日至8月1日，杨海分四次收到王海燕支付的房款共计255万元。之后，由王海燕申请组合贷款，向招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司公积金贷款40万元，个人借款50万元，并以该房屋抵押。上述借款确定转入借款人账户后，再转入杨海账户（招商银行上海分行中山支行，账号62148302********）。2013年8月19日，刘一虹、王海燕、刘雨竹取得上述房屋产权证［沪房地普字（2013）第023739号］，房屋权利人登记为刘一虹、王海燕、刘雨竹。自约定还贷之日起，王海燕按约归还系争房屋贷款，截至2014年6月2日止，剩余银行贷款491369.20元、公积金贷款386249.76元。2013年5月22日，张樑办理了委托书公证【（2013）沪宝证字第5450号公证书】，委托杨海或刘文博办理张樑名下上海铜川路1898弄8号801室房屋出售的一切事宜（房价不低于290万元）。同年9月2日，张樑到上海市宝山区公证处办理声明书公证，张樑声明认可杨海于2013年3月17日签订买卖合同的行为以及杨海于2013年3月17日之后办理的与该房屋相关的行为，代理行为合法、有效，由声明人享有相关权利、承担相关义务。本案审理期间，汪杏芳称未去过房地产交易中心，房产交易中有关资料上的签名并非本人签署，申请笔迹鉴定。之后，又以无经济能力为由，不再主张鉴定。诉讼中，本院找叶帆谈话时，叶帆称：与陈燕离婚时，考虑到系争房屋已作抵押，故债务180万元由本人承担。与张樑系一般性朋友关系，相处时张樑曾去过系争房屋。因生意需要资金，经与张樑商议，通过房屋买卖向银行贷款，还贷资金由本人提供，因虚假买卖，无需再次看房，出于张樑帮忙给了好处费7万元。今年年初才知晓张樑又将系争房屋出售，若法院判决合同无效，银行贷款由本人逐月归还。原告认为，本案第三人王海燕支付的房款用于归还华夏银行股份有限公司上海静安支行借款并结清赛游公司欠付鑫隆公司贷款，但现有证据证明叶帆与张樑之间的买卖为虚假买卖，且未经原告同意，张樑将系争房屋再次转让给第三人王海燕三口之家时，双方存在恶意串通，两次买卖合同应为无效，因无效产生的后果应由责任人承担。被告张樑认为，因叶帆急需资金，与本人协商通过买卖方式获取银行贷款，本人从中取得好处费7万元，还贷资金均由叶帆提供，但原告知晓叶帆的所作所为。现系争房屋的二次交易，所得款项均用于归还叶帆的债务。本人与第三人王海燕三口之家的买卖合同系真实意识，合法有效。第三人刘一虹、王海燕、刘雨竹认为，买受人通过中介公司居间介绍，与出让人签订的买卖合同应合法有效，因善意取得系争房屋，合法权益应予保障。第三人招商银行股份有限公司上海分行、上海市住房置业担保有限公司认为，抵押登记合法有效，抵押人的合法权益应得到保护。本院认为，1、系争房屋上海市铜川路1898弄8号801室房屋产权原登记在汪杏芳、陈燕、叶某某、叶帆名下。叶帆因生意需要为能获取资金，经与张樑协商，签订了房屋买卖合同，虽然汪杏芳、陈燕未参与买卖合同的签订，但在交易部门备案登记的《上海市房地产登记申请书》上有“汪杏芳、陈燕”签名字样，虽然审理中原告就此提出异议，但之后又不申请鉴定，因此，在无其他证据印证的情况下，该申请书上的签名应视为真实的，据此本院推定原告知晓系争房屋产权即将发生变更，原告汪杏芳、陈燕的行为视为其已认可了叶帆与张樑之间的买卖行为，该合同关系的成立，合法有效。2、张樑取得系争房屋产权后，作为产权人有权处分自己名下的财产，现刘一虹、王海燕、刘雨竹通过市场交易，以签订买卖合同的方式取得系争房屋，并以该房屋向银行抵押，至今无证据证明该合同的签约主体之间存有法律规定的禁止性行为，因此，张樑与刘一虹、王海燕、刘雨竹之间房屋买卖合同也应合法有效。3、退一步讲，原告确对出售房屋事情并不知情，在原告无证据证明被告与第三人就系争房屋的交易存在恶意串通、第三人存有过错的情况下，第三人取得房屋产权的行为也符合物权法规定的善意取得制度。需要指出的是，通过系争房屋的两次交易，原告及叶帆也知晓叶帆并作为法定代表人经营的赛游公司原有债务已消除。综上，原告的诉讼请求本院难以支持。第三人叶帆经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案裁判，据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、对原告汪杏芳、陈燕、叶某某要求确认汪杏芳、陈燕、叶某某、第三人叶帆与被告张樑于2010年9月签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并确认上海市铜川路1898弄8号801室房屋归汪杏芳、陈燕、叶某某、叶帆所有之诉讼请求不予支持；二、对原告汪杏芳、陈燕、叶某某要求确认被告张樑与第三人刘一虹、王海燕、刘雨竹于2013年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》无效之诉讼请求不予支持。本案诉讼保全费人民币5000元，由原告负担。本案受理费人民币28400元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  余莉敏审 判 员  汤国荣人民陪审员  张凤珠二〇一四年七月二十一日书 记 员  李 昕附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。审判长余莉敏审判员汤国荣人民陪审员张凤珠二〇一四年七月二十一日书记员李昕附：相关法律条文附：相关的法律条文《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。