广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第545号上诉人（原审被告）：何成忠，住广州市萝岗区。委托代理人：刘俊杰，广东凯成律师事务所律师。委托代理人：黄均健，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市第二公共汽车公司增城分公司，住所地广州市增城市。法定代表人：陈财德，该司经理。委托代理人：许兆基，广东法制盛邦律师事务所律师。委托代理人：钟堂，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人何成忠因土地租赁合同纠纷一案，不服广州市萝岗区人民法院（2013）穗萝法民三初字第423号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：1989年6月7日，增城县国土局核发《国有土地使用证》（增府国用总字第4673号），载明增城县镇龙镇广汕公路东至巷0.85米陈桥兴、南至空地8米广汕公路、西至巷2.58米陈锡泉、北至水坑1米水田的463平方米土地（以下简称“涉讼土地”）的使用权人为镇龙车站。同年，增城县人民政府核发《房屋所有权证》（粤房字第××号），载明增城县镇龙广汕路边东至巷0.85米陈桥兴、南至广汕公路、西至巷2.58米、北至水坑1米水田的建筑面积242.9平方米的砖木一层房屋的所有权人为镇龙汽车站。2013年8月15日，增城市交通管理总站出具《证明》，载明：广州市第二公共汽车公司增城分公司（以下简称二汽公司）是增城市交通管理总站属地管理的全资国有企业，原属于增城市，现属于广州市萝岗区管辖的九龙镇广汕公路旁的镇龙汽车站是由二汽公司投资建造，自建成至今亦是由二汽公司使用并进行经营管理，附件为《房屋所有权证》（粤房字第××号）与《国有土地使用证》（增府国用总字第4673号）。2006年2月24日，二汽公司与何成忠签订《租地协议》，约定：何成忠承租二汽公司的涉讼土地，面积约400平方米，用途为停车场；租赁期限自2006年3月1日起至2012年2月28日止，共计6年，其中签订合同至2006年4月1日免交租金；2006年3月1日起至2009年2月28日止，每月租金1400元，2009年3月1日起至2012年2月28日止，每月租金1680元；租金实行季度支付制，何成忠须在每季度的前10天内向二汽公司缴清当季度的租金（二汽公司向何成忠开具收款收据），逾期欠交按每日0.2%计息，何成忠欠租逾30天，视为何成忠单方终止合同，二汽公司有权收回土地，罚没保证金，地上建筑物归二汽公司所有；自合同签订之日，何成忠支付4500元的保证金给二汽公司，作为履行合同的保证金，合同期满之日起7日内，二汽公司将保证金本金退回何成忠，保证金不计利息；二汽公司同意何成忠在出租的场地上投资搭建简易停车场及其附属简易设施；如何成忠违约，包括单方面终止合同，二汽公司有权利收回土地及地上建筑物，以作为损失的补偿，何成忠不得以任何理由提出异议，并没收何成忠保证金。签订2006年2月24日《租地协议》后，二汽公司将涉讼土地交付何成忠使用，2006年3月1日起至2012年2月28日止的租赁期间内，何成忠实际支付各期租金的时间大部分未在合同约定的每季度前10天之内。2006年2月24日《租地协议》履行期限届满前，二汽公司与何成忠双方于2011年12月30日签订《租地协议》，约定：何成忠承租二汽公司的涉讼土地，面积约400平方米，用途为停车场；原始租期2006年至2011年已满，现租期自2012年3月1日起至2015年2月28日止，共计3年整；从2012年3月1日起至2015年2月28日止，每月每平方米租金5.04元，即每月租金2016元；租金实行季度支付制，何成忠须在每季度的前10天内向二汽公司缴清当季度的租金（二汽公司向何成忠开具收款收据），逾期欠交按每日0.2%计息，何成忠欠租逾30天，视为何成忠违约，二汽公司有权收回土地，没收保证金，地上建筑物归二汽公司所有；自合同签订之日，何成忠支付4500元的保证金给二汽公司，作为履行合同的保证金，合同期满之日起7日内，二汽公司将保证金本金退回何成忠，保证金不计利息；二汽公司同意何成忠在出租的场地上投资搭建简易停车场及其附属简易设施；如何成忠违约，包括单方面终止合同，二汽公司有权利收回土地及地上建筑物，以作为损失的补偿，何成忠不得以任何理由提出异议，并没收何成忠保证金。签订2011年12月30日《租地协议》后，何成忠继续占有使用涉讼土地，何成忠向二汽公司交付保证金4500元，何成忠将涉讼土地上原有的房屋拆除，兴建房屋作为餐厅经营使用。何成忠向二汽公司缴纳租金的情况如下：2012年4月1日缴纳同年3月份的租金；2012年6月1日缴纳同年第二季度（2012年4月-6月）的租金；2012年9月3日缴纳同年第三季度（2012年7月-9月）的租金；2012年12月4日缴纳同年第四季度（2012年10月-12月）的租金；2013年2月28日缴纳同年第一季度（2013年1月-3月）的租金；2013年第二季度的租金至今未缴纳。2013年5月29日，二汽公司向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除双方于2011年12月30日签订的《租地协议》；2.二汽公司没收何成忠保证金人民币4500元；3.《租地协议》约定的土地地上建筑物归二汽公司所有；4.本案诉讼费由何成忠负担；5.何成忠向二汽公司支付2013年4月1日至2013年5月10日租金人民币2688元。何成忠辩称：不同意二汽公司的诉讼请求，本案不存在解除《租地协议》的理由。一、二汽公司起诉主张解除合同的理由是我方逾期缴纳租金，而事实上双方履行合同以来并非是按照《租地协议》中的约定时间缴纳租金，我方从2006年起一直承租该地块，双方的交易习惯是我方只要在每个季度的时间范围内缴纳当季度的租金就可以了，这是多年形成的习惯，二汽公司从来没有过异议，双方在实际履行合同过程中已经以实际行为变更了合同约定。二汽公司如需要改变这种习惯其应提前以书面形式通知我方按《租地协议》的缴纳租金期限缴纳，而到目前为止我方都没有收到二汽公司的相关通知，二汽公司就直接起诉我方，因此我方认为二汽公司起诉的理由缺乏事实依据，因为双方已实际变更了缴纳租金时间的习惯，二汽公司解除合同的真正目的是为了谋取我方应该获得的建筑物补偿，因为涉案地块目前已纳入征收范围，二汽公司主张解除合同是为了直接获得该建筑物补偿，是缺乏诚信的。二、我方未能在2013年4月10日前缴纳第二季度的租金，一是因为我方患病2013年3月因脑出血一直住院治疗，二是二汽公司不愿意收取，我方曾多次委托他人到二汽公司处缴租，但二汽公司都不愿意收取，并非我方有意拖延。三、我方同意二汽公司的第五项诉讼请求，但要求继续履行《租地协议》。另查，2013年5月15日，二汽公司向何成忠发出《律师函》，载明何成忠应于2013年4月10日前缴清2013年第二季度的租金，已逾期超过30天未支付，要求于2013年5月11日起解除双方2011年12月30日所签订的《租地协议》。何成忠于2013年5月20日收到该《律师函》。2013年6月9日，何成忠向二汽公司发出《律师函》，载明2013年4月期间何成忠及委托他人多次前往二汽公司处缴纳2013年第二季度租金，但二汽公司不肯接收，现将该2013年第二季度租金放于广东尊海律师事务所托管，要求何成忠向该律师事务所提供银行账号以汇入租金，二汽公司也可以来该律师事务所领取租金或通知该律师事务所律师缴纳租金。再查，双方当事人在诉讼中一致确认：《国有土地使用证》（增府国用总字第4673号）载明的“镇龙车站”与《房屋所有权证》（粤房字第××号）载明的“镇龙汽车站”为同一车站。此外，何成忠提交南方医科大学南方医院《疾病诊断证明书》，主张其于2013年3月3日至同月30期间因脑出血出院治疗。以上事实有《国有土地使用证》（增府国用总字第4673号）、《房屋所有权证》（粤房字第××号）、《证明》、2006年2月24日《租地协议》、2011年12月30日《租地协议》、往来《律师函》以及当事人陈述等证据证实。上述证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，原审法院予以采信。原审法院认为：原审法院采信增城市交通管理总站出具的《证明》，即二汽公司为《国有土地使用证》（增府国用总字第4673号）与《房屋所有权证》（粤房字第××号）所载明的权利人，对涉讼土地具有合法的使用权与管理权。二汽公司与何成忠2011年12月30日所签订的《租地协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。关于二汽公司是否能依约解除合同的问题。双方2011年12月30日所签订的《租地协议》明确约定：“何成忠须在每季度的前10天内向二汽公司缴清当季度的租金，逾期欠交按每日0.2%计息，何成忠欠租逾30天，视为何成忠违约，二汽公司有权收回土地，没收保证金，地上建筑物归二汽公司所有。”本案中，自租赁期限起算之日2012年3月1日以来，何成忠每季度支付租金的时间都超过了每季度的前10天，各季度逾期支付租金的时间都超过30天。原审法院认为：首先，2006年2月24日《租地协议》与2011年12月30日《租地协议》属于两个独立的合同，前一份《租地协议》关于租金支付期限的实际履行情况对后一份《租地协议》的租金支付义务没有约束力。其次，租金支付期限属于土地租赁合同中的重要约定事项，并无证据证明双方已协商一致变更租金的支付期限，且权利的放弃需明示作出，并无证据证明二汽公司放弃了因何成忠逾期支付租金而追究其违约责任的权利，故何成忠关于双方的交易习惯已变更了合同关于租金支付期限的主张，缺乏法律依据，原审法院不予采纳。再次，自租赁期限起算之日2012年3月1日以来，每季度何成忠支付租金的时间都逾期超过30天，故何成忠关于2013年3月3日至同月30期间因脑出血出院治疗、二汽公司不愿意收取2013年第二季度租金的主张，都不能成为何成忠承租涉讼土地以来每个季度都逾期支付租金的合理抗辩事由。此外，《租地协议》约定的涉讼土地的用途为停车场，而兴建房屋作为餐厅使用，违反合同约定，应承担未正当使用租赁物的责任。综上，何成忠逾期支付租金以及未正当使用租赁物的行为构成违约，二汽公司依照合同约定主张解除合同，具有事实与法律依据，原审法院予以支持。鉴于二汽公司关于解除合同的通知已于2013年5月20日送达何成忠，则双方2011年12月30日所签订的《租地协议》于2013年5月20日解除。《租地协议》解除前，何成忠欠付的租金应当支付，故二汽公司关于主张何成忠支付2013年4月1日至2013年5月10日租金的诉讼请求，具有事实依据，原审法院予以支持，上述租金共计2688元（2016元／月÷30天×40天）。双方2011年12月30日所签订的《租地协议》明确约定了二汽公司依约单方解除合同时何成忠所应承担的违约责任：“何成忠欠租逾30天，视为何成忠违约，二汽公司有权收回土地，没收保证金，地上建筑物归二汽公司所有。”所以，二汽公司关于向何成忠收回涉讼土地、涉讼土地的地上建筑物的诉讼请求，符合合同约定，原审法院予以支持。此外，鉴于保证金4500元已由二汽公司实际占有，故二汽公司关于没收何成忠保证金的诉讼请求不属于给付之诉，同时，该诉讼请求也不属于确权之诉或者变更之诉，故原审法院对该诉讼请求不予调处。若何成忠对该保证金的占有情况有异议，应由何成忠另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百一十九条的规定，原审法院于2013年10月21日作出如下判决：一、二汽公司与何成忠2011年12月30日所签订的《租地协议》于2013年5月20日解除；二、何成忠于本判决生效之日起10日内，一次性支付二汽公司租金2688元；三、何成忠于本判决生效之日起10日内，将广州市萝岗区镇龙镇广汕公路东至巷0.85米陈桥兴、南至空地8米广汕公路、西至巷2.58米陈锡泉、北至水坑1米水田的土地以及地上建筑物交付给二汽公司；四、驳回二汽公司的其他诉讼请求。案件受理费310元，由二汽公司承担200元，由何成忠承担110元。判后，上诉人何成忠不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审法院事实认定不清。一、我方不存在逾期交租，双方长达5年多的交租习惯和交租时间早已改变了合同对租金缴纳时间的约定，原审法院判决违反了合同法关于事实履行优于合同约定的原则。长达五年的交租时间早已形成了习惯，这点从多年来我方均未按照合同缴纳租金，但二汽公司从未提出要收取违约金可以看出，根据合同第三条第2点的约定，如果我方逾期交租，每日按照0.2%计息，但二汽公司也从未收取过任何利息，没有提出过异议，原审法院认为权利的放弃需要明示，而二汽公司一直以实际行为作出对合同履行进行变更的表示，原审法院无视双方的交易习惯。二、我方并未改变合同约定的建筑物用途，我方在涉讼合同签订前已经建好建筑物营业，二汽公司并无异议，且诉讼地块目前被征收，二汽公司也是以该建筑物申请补偿，由此可见在合同签订时和本案诉讼前二汽公司对我方起建筑物做餐厅没有异议；三、我方逾期缴纳2013年第二季度的租金属于双方所签的《租地协议》第八条关于免责条款的约定，既然涉讼建筑物已经列入征收拆迁范围，合同自动解除，案涉地块在2012年5月17日已经通告纳入征收范围，故我方无须向二汽公司缴纳租金，也不存在逾期交租问题，二汽公司无权因此收回建筑物并妄想侵占属于我方的建筑物补偿，原审法院关于该事实的认定明显错误。据此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决第一、二、三项判项，认定我方并不存在违约，二汽公司不能收回我方所建建筑物，驳回二汽公司全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由二汽公司承担。被上诉人二汽公司答辩称：同意原审判决，何成忠上诉的第一、二点已经在一审作过陈述，至于第三点与本次租赁合同的纠纷无关。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。另查：《租地协议》第八条第3款约定：因地方政府规划需要征用承租场地时，本合同自动解除。二审中，何成忠向本院提交以下证据：证据1.2012年5月17日穗萝国土征预字（2012）10号征收土地公告，拟证明涉案土地在2012年5月17日就被纳入土地征收范围，因此双方适用租赁约定第八条；证据2.2012年11月9日，广州市城乡建设委员会发出的工程建设通告，拟证明涉案地块在2012年11月9日已经正式公告征收；证据3.2013年4月16日拆迁单位向我方发出的通知，拟证明涉案土地房屋已纳入征收范围，2013年拆迁已经正式进行；证据4.萝岗区城中餐厅的营业执照，拟证明经营场所在涉案地块上。二汽公司经质证后认为：证据1.2没有原件，但对该材料所显示的事实予以确认，拆迁的时间本身都拖很长，且出示的只是预告，并无明确拆迁时间，因此不能据此不按约定交付租金；证据3的内容显示不是争议的租赁标的物，对其关联性不予确认。确认证据4的真实性，但对其与拟证事项之间的关联性不予认可。二审中，二汽公司表示：因何成忠逾期支付2013年第二季度的租金，故合同约定条件已经成就，其行使约定解除权。何某表示：拆迁单位没有与其签订拆迁安置协议。二审中，双方当事人对于以下事实存有争议：1.租金的交付时间有无发生变更。何成忠表示：双方在合同的实际履行过程中变更了租金的交纳时间，从2006年3月至2013年第一季度租金的缴纳大部分未按合同约定的时间缴纳，只有部分按照合同约定时间缴纳，二汽公司对此从未主张违约责任，因此，视为双方已经将租金缴纳时间变更为当季度的租金在当季度缴纳则均不算逾期，但变更后的交租时间不是明确具体统一的时间，各季度均有不同时间，没有明确具体为哪一天。二汽公司则表示：双方没有变更租金的缴纳时间，且何成忠每季度缴纳租金的时间均不固定，不能视为二汽公司认可变更租赁合同约定。2.案涉场地是否交还。何成忠表示：其已于2013年3月实际撤离案涉场地，因二汽公司不同意接受案涉场地，故双方未办理交接手续。二汽公司则表示：不确认何成忠自行撤场的时间，认为双方至今未办理交接手续，因一审中出于诉讼目的的考虑，仅主张一个月租金，但并非确认何成忠于2013年5月10日交回场地。二审中，本院向二汽公司就场地交接问题进行了释明，告知怠于收回场地扩大损失部分的法律后果，二汽公司表示清楚。本案认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：（一）案涉合同应否予以解除；（二）合同解除的法律后果处理。关于案涉合同应否予以解除的问题。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，双方当事人签订的《租地协议》约定：何成忠须在每季度的前10天内向二汽公司缴清当季度的租金，逾期欠交按每日0.2%计息，何成忠欠租逾30天，视为何成忠违约，二汽公司有权收回土地，没收保证金，地上建筑物归二汽公司所有。现二汽公司主张解除合同的依据是何成忠存有逾期交租行为且已经超出30天，故其有权行使约定解除权.对此，何成忠上诉认为因双方在合同的实际履行过程中变更了租金的交纳时间，故何成忠并未逾期交纳租金。《中华人民共和国合同法》第七十八条规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。”该条规定了当事人对合同变更的内容约定不明确，不发生合同变更的效力，即合同被视为未变更。本案中，根据对于各期租金交纳时间的事实查明，以及诉讼中何成忠自行承认每期租金的交纳时间并不是明确具体统一的时间，各季度均有不同时间，不能明确具体为哪一天。由于租金的交纳时间为租赁合同的核心必备条款，因此，即使事实履行过程中对于该内容发生了变更亦应举证证明变更后的内容是明确具体且趋于一致，但从上述查明事实来看，何成忠所主张的租金交纳时间的变更并非明确具体且一致，因此，在二汽公司不予认可变更的情况下，双方所约定交租时间应推定为未发生变更。原审法院据此认定二汽公司享有约定解除权并确认案涉合同于2013年5月20日解除正确，本院予以维持。何成忠上诉提出不存在逾期交租的理由不能成立，本院不予采信。至于何成忠是否改变租赁用途的问题，因不影响二汽公司解除权的行使，故该上诉理由本院不予审查。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状，或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，双方签订的《租地协议》明确约定了何成忠违约情形下，二汽公司有权收回土地并没收保证金。因此，原审法院判令何成忠交还争议的标的物，上述处理并无不当，本院予以维持。由于何成忠自2013年4月1日起即未再向二汽公司交纳租金，因此，依据二汽公司的诉讼请求，原审法院判令何成忠向二汽公司支付从2013年4月1日至2013年5月10日止的租金2688元正确，本院予以维持。何成忠上诉提出依据《租地协议》中“因地方政府规划需要征用承租场地时，本合同自动解除。”的约定，案涉地块于2012年5月17日已经通告征收，故何成忠无须再向二汽公司支付争议的租金。对此，何成忠提交了征收土地公告、工程建设通告以及通知用以证明其主张，但因上述证据均不足以直接证明因政府原因拆迁单位已经就案涉标的物正式实施征用拆迁，因此，何成忠以该理由抗辩不予交租，缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人何成忠的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费110元由上诉人何成忠负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  张 怡代理审判员  黄春成二〇一四年十二月十五日书 记 员  郝 烨