﹤h1﹥﹤／h1﹥﹤h1﹥广东省广州市中级人民法院﹤／h1﹥民事判决书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第3559号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：广州市南图房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区新港中路以北489号。法定代表人：林植成，职务：总经理。委托代理人：戴天祥，男，汉族，1972年6月4日出生，该公司职员，联系地址同上。委托代理人：黄英连，女，汉族，1978年7月13日出生，该公司职员，联系地址同上。被上诉人（原审原告）：邓捷华，女，1979年2月17日出生，汉族，住广州市黄埔区怡园东街70号201房。委托代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。委托代理人：郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。原审被告：广州市星城酒店有限公司，住所地广州市海珠区新港中路485号之1-之6、487号之1-之5、485号、487号第2、3层全层。法定代表人：张秀杰。原审被告：广州市金道商贸发展有限公司，住所地广州市海珠区宝岗大道南华西大厦112号四层自编之三。法定代表人：钟浩良，总经理。委托代理人：王晋，男，汉族，1969年10月9日出生，该公司职员，联系地址同上。原审被告：华厦国际酒店集团有限公司，合同载明的注册地址香港湾仔告士打道179号华懋世纪广场2102室。上诉人广州市南图房地产开发有限公司（以下简称南图公司）因与被上诉人邓捷华、原审被告广州市星城酒店有限公司（以下简称星城公司）、广州市金道商贸发展有限公司（以下简称金道公司）、华厦国际酒店集团有限公司（以下简称华夏公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第834号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：邓捷华是海珠区新港中路485号，485号之一至之六，487号，487号之一至之五二层210铺的产权人。南图公司（甲方）、邓捷华（乙方）、华夏公司（丙方，合同载明的注册地址为香港湾仔告士打道179号华懋世纪广场2102室）于2006年9月31日签订了《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》，约定：鉴于甲方已于2006年3月31日与丙方签署了为期十年经营协议，将广州市新港路489号，佳信花园壹层（部分），贰层及叁层合计建筑面积约为6500平方米的经营场所及设施配置作为“佳信花园（产权式酒店）”经营之用，并由丙方进行管理。乙方已经购买甲方转让的位于广东省广州市新港路489号佳信花园A5-A8栋二层10号商业面积单元用于投资经营，并愿意将该商业面积出租并委托丙方对该商业面积与其他相邻的商业面积作为佳信花园（产权式酒店）统一进行商业规划、经营，丙方愿意承租并同意接受委托；乙方同意将所购商业面积单元交付给丙方委托经营并由丙方为本酒店开业做前期准备，在乙方支付全部价款后，委托经营期限自2006年10月1日起至2016年12月31日止；（第二条，租金及支付方式）委托经营期限内，前5年（自2007年1月1日起至2011年12月31日止）由甲方每月应向乙方支付2474元作为物业租金（已含税），后5年（自2012年1月1日起至2016年12月31日止）由丙方每月应向乙方支付2474元作为物业租金（已含税）；委托经营期限前5年，甲方每月向乙方支付的租金，具体支付日期为每月的五号前支付上一个月的租金，委托经营期限内后5年，丙方每月向乙方支付的租金，具体支付日期为每月的五号前支付上一个月的租金；（第三条，违约责任）在委托经营期前5年内，如甲方单方面终止本协议，则甲方应向乙方支付剩余租期的总租金，同时将该商业面积实际购买价格百分之10作为违约金；在委托经营期前5年内，如丙方单方面终止本协议，则甲丙两方应向乙方支付剩余租期的总租金作为违约金；在委托经营期限内后5年内，如丙方单方面终止本协议，则甲方应监督丙方向全体乙方支付总值50万元及6个月租金作为违约金；委托经营期后5年，丙方逾期支付乙方租金，每逾期一日，丙方向乙方支付应付租金千分之二的滞纳金，如丙方逾期三个月仍未支付应付租金，乙方有权终止本协议，终止日期以乙方书面通知终止本协议送达甲方之日为准，届时，则甲方应监督丙方向全体乙方支付总值50万元及6个月租金作为违约金；（第四条，履约担保）为保证丙方在委托经营期前5年履行本协议约定义务，确保乙方的利益实现，甲方同意履约担保，对本协议项下在委托经营期前5年内的丙方义务承担连带保证责任；（附件一，佳信花园（产权式酒店）统一经营管理公约），乙方指包括本公约产权人在内的本酒店各商业单元用房产权所有人和买受人；（三、丙方的陈述及保证）丙方将在佳信花园（产权式酒店）开业前将保证金50万给予甲方，作为甲方在租赁期内的第一至第五年监督丙方履行租赁的履约保证金；第6至10年，该按金由甲丙双方共同转交至甲方已销售给的业权人代表委员会，由业权人代表委员会作为监督丙方的履行租赁履约保证金。邓捷华、南图公司、华夏公司于2006年8月29日签订《补充协议》，约定就所签署之《广州市星城酒店出租及委托经营协议》（以下简称“《三方协议》”）第二条“租金及支付方式”有关内容协议补充如下：客户每年获固定回报率7.7%（该回报率客户无须缴纳相关税费），《三方协议》第二条“租金及支付方式”中所涉及的物业租金金额已扣税。南图公司表示没有查到华夏公司支付50万元保证金的相关凭据。邓捷华于2013年3月向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判决四被告连带承担支付邓捷华6个月租金14844元及违约金14844元，共29688元；2、四被告承担全部诉讼费。邓捷华主张华夏公司明确表态拒付租金和中止合同，违反合同约定应承担违约责任，应向其支付6个月租金违约金以及终止前拖欠的租金，即2012年2月至2012年6月的租金12370元（每月租金2474元），邓捷华提交了以星城公司、华夏公司名义作出的《关于广州市星城酒店租用物业的全部个人屋主应当立即依法补交租金的税费和提供房产证等证件的再次通知》、《拒付租金中止履行租赁合同通知书》予以证明，上述通知载明因未有一个出租方业主按照合同及法律规定，履行出租方依法缴纳税费、向政府出租屋管理中心、房管局等有关部门提供房产证、身份证、房主本人到现场确认出租合同登记备案等合同和法定义务，因此自2012年6月1日起中止履行与所有房主签定的房屋租赁等一切有关合同，不承担并拒绝支付中止合同履行期间的租金等有关的一切款项，并保留追究出租方违约造成通知人一切损失的权利等。邓捷华要求南图公司、金道公司对其主张的债务承担连带责任，主张南图公司是涉案楼盘的开发商，南图公司在将涉案房屋出售前已经和星城公司签订了委托统一经营管理合同，是带租约出售涉案房屋给邓捷华的，邓捷华、南图公司、华夏公司签订的三方协议中，南图公司起监督作用，华夏公司在国内没有注册却进行经营，南图公司是有过错的，且南图公司在出售房屋的广告中承诺了40年包赚不亏，故南图公司应承担连带责任，另星城公司是酒店的实际使用者，金道公司虽然没有签订三方协议，但南图公司将房屋卖给金道公司后，星城公司将租金给了金道公司，金道公司代替南图公司的地位，因南图公司对合同履行由过错，故星城公司、金道公司也应承担连带责任。南图公司否认与金道公司属于合作伙伴关系，其只是出售商铺给邓捷华，委托经营协议是邓捷华、南图公司、华夏公司三方共同签订的，抗辩邓捷华根据合同主张违约责任，其不存在过错，合同纠纷责任也不适用过错原则，邓捷华不能将合同责任强加给南图公司。金道公司对邓捷华主张不予确认，抗辩邓捷华要求其承担连带责任没有依据，金道公司为了保障公司及其他业主利益，保证全体业主能够及时收租，经过与南图公司、星城公司、金道公司的代表沟通，要求将相应租金先支付给金道公司，金道公司在扣除应得租金后剩余分配给小业主，是为了保障业主利益，而非承继其他公司的权利、义务，金道公司一直没有作出表示承担其他被告义务的承诺及意思表示，反而为了盘活整个物业垫付了大额资金。南图公司在诉讼中表示华夏公司在英属维京群岛注册，但没有任何关于华夏公司的注册资料，并表示现在无法回答与华夏公司签订委托经营协议时对华夏公司主体资格的核实问题。金道公司表示华夏公司在中国没有注册。原审诉讼中，邓捷华、南图公司、金道公司均确认三方协议已经于2012年6月终止，相关业主已经收回物业，现已由案外人经营使用。另查，2012年6月16日，佳信花园商铺的业主代表、小业主代表、司法所工作人员代表等进行协调，并制作了《佳信花园商铺盘活及相关事宜协调会》会议纪要，载明：1、2012年6月17日下午2：30全体业主共同到星城酒店收回各自产权的房产，收房后全部物业重新统一招租、出租经营等；2、在完成决议第1条的前提下，由金道公司先垫付人民币50万元，按全体业主（含金道公司）各自的月租金占月总租金的比例进行分配，同时小业主将该分配款项金额对应的债权转让给金道公司，由金道公司向债务人追偿，除此之外各业主的其他债权由各业主自行向债务人主张；3、收铺后在全部商铺统一出租的前提下，对重新招租的租赁条件进行进一步磋商。邓捷华、南图公司、金道公司对上述会议纪要内容予以确认，邓捷华确认金道公司已按会议纪要履行了垫付义务。原审法院认为：邓捷华、南图公司、华夏公司签订的《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》及补充协议，是当事人真实意思表示，没有违反法律强制性规定，对邓捷华、南图公司、华夏公司均具有合同约束力，合同当事方均应按合同约定全面履行义务。涉案的商铺由星城公司实际经营使用，邓捷华、南图公司、金道公司对此予以确认，予以认定。现邓捷华主张华夏公司拖欠其自2012年2月至6月的租金，根据邓捷华提交的证据，因华夏公司没有抗辩及提供证据证明其支付租金的情况，故采纳邓捷华陈述，华夏公司应当按合同约定每月2474元的标准支付拖欠的租金给邓捷华，因邓捷华已在2012年6月17日收回涉案商铺，故租金应计算至2012年6月17日为宜。邓捷华主张华夏公司单方中止合同，逾期支付拖欠租金，已经构成违约，要求华夏公司按合同约定支付6个月租金的违约金，合情合理，予以支持。星城公司作为涉案场地的实际使用人，并且在履行合同过程中与华夏公司共同向业主发出书面通知表示拒付租金、中止履行租赁合同，星城公司应承担连带责任。另，南图公司作为《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》及补充协议的签订方，根据合同约定，其对华夏公司的履约负有监督责任，即在合同经营后5年，在华夏公司单方面终止协议时，应监督华夏公司向全体乙方支付总值人民50万元及6个月租金作为违约金。现南图公司表示没有收取过华夏公司支付的50万元的履约保证金，该情况南图公司没有举证证明已向邓捷华予以披露，造成邓捷华损失，且关于华夏公司的注册资质等情况，南图公司作为委托经营协议的签订一方，没有尽审查义务。综上，南图公司履行义务不符合约定，应对邓捷华主张的租金和违约金损失承担连带责任。至于金道公司，邓捷华要求金道公司承担责任因缺乏依据，不予支持。原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2014年7月18日作出判决：一、华厦公司自本判决生效之日起10日内连带向邓捷华支付从2012年2月1日至2012年6月17日的租金（按每月2474元标准计算）及违约金14844元；二、南图公司、星城公司对上述第一项主文确定的债务承担连带责任；三、驳回邓捷华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费542元，由南图公司、星城公司、华夏公司共同负担。判后，上诉人南图公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、南图公司仅是涉案商铺的开发商和出售方，不是涉案商铺的承租方，不应承担向邓捷华支付租金及违约金的责任。二、南图公司不是担保方，不应承担任何责任。《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》第四条的约定充分说明，对于华厦公司在委托经营期后5年的义务，南图公司没有任何提供担保或承担保证责任的意思表示。三、原审法院以南图公司未尽监督义务而判决南图公司承担连带责任的事实和理由都不成立。1、虽然《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》约定，在委托经营期后5年内华厦公司单方面终止协议的情况下，南图公司有监督华厦公司向全体业主支付总值50万元及6个月租金作为违约金的义务。但该义务不是上述协议约定的主义务，协议主要义务的承担者是受托经营方华厦公司。2、华厦公司单方面终止协议的过程中，南图公司已多次与华厦公司、星城公司沟通，要求其清付所欠租金及支付总值50万元和6个月租金的违约金。况且，南图公司为减少所有业主损失，己积极协商处理善后事宜，与金道公司沟通协商一致后，由该司向所有业主垫付了协议约定的50万元。3、对于华厦公司的注册资质问题，作为协议的签订方，南图公司已尽审查义务，仅仅是未有保留相关资料。邓捷华也是《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》的签订方之一，且是理智成熟并具有完全民事行为能力的人，审查华厦公司的注册资质也是其应尽义务。而如邓捷华未尽审查义务，因华厦公司的注册资质问题所引起的责任和后果应由邓捷华自己承担。四、原审适用法律有误，判决南图公司承担连带责任没有法律依据。综上，上诉请求：l、改判原审判决第二项，判决星城公司对判决第一项主文确定的债务承担连带责任，并驳回邓捷华对南图公司的所有诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由华厦公司及星城公司承担。被上诉人邓捷华答辩同意原审判决，不同意南图公司的上诉请求。原审被告金道公司述称：我方认为原审判决是错误的。假设南图公司因为没有收取过华夏公司50万元的违约保证金而需要承担责任的话，债务的追偿主体是我方，因为我方已经垫付了50万元给邓捷华等业主在内的，各业主已经把相关债权转让给我方，明确由我方向其他债务人追偿。星城公司、华夏公司经本院合法传唤未到庭表明意见。经二审审查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为：邓捷华、南图公司、华夏公司签订的《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》及补充协议，是当事人的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，对合同当事人均具有约束力。因华夏公司存在单方中止合同及拖欠租金行为，已构成违约，原审判决华夏公司向邓捷华支付拖欠的租金及相当于6个月租金的违约金，符合合同约定，本院予以认可。原审判令星城公司作为涉案场地的实际使用人承担连带责任，鉴于星城公司对此无提出上诉，本院不作调整。本案二审的争议焦点在于南图公司应否对华夏公司的上述债务承担连带责任。对此本院认为，南图公司作为涉案房产的委托经营方，早于2006年3月31日已与华夏公司签署了为期十年经营协议，将涉案经营场所及设施配置整体委托华夏公司经营管理，此后南图公司再与邓捷华、华夏公司签订《佳信花园（产权式酒店）出租及委托经营协议》及补充协议，将邓捷华所购涉案商铺交华夏公司承租经营。南图公司作为开发商，在委托经营的过程中其处于优势和支配地位，南图公司与购房人的经济实力与地位并不对等，对于受托经营方的选择及监督，南图公司相较于购房人应负有更大的义务。上述协议亦约定，南图公司对华夏公司的履约负有监督责任。但对于华夏公司的注册资质等情况，南图公司在诉讼中虽表示华夏公司在英属维京群岛注册，却没有提供任何关于华夏公司的注册资料，且该陈述与合同载明华夏公司的注册地址位于香港的情况不相符，南图公司对此未能作出合理解释。可见，南图公司在委托经营的过程中未尽审查义务及监督责任，损害了购房人的合法权益。原审判决南图公司对华夏公司的债务承担连带责任，符合公平原则，本院对此予以维持。综上所述，南图公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费542元，由上诉人广州市南图房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡培娟审判员  黄 嵩审判员  谭红玉﹤h4﹥二O一四年十二月十日﹤／h4﹥书记员  仪文娟