广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1006号原告：刘芳，女，1977年2月22日出生，住所地广州市天河区。委托代理人：赵少伟，广东正大联合律师事务所律师。被告：廖东信，住所地广东省深圳市罗湖区。委托代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。被告：广州市越和睿坚市场经营管理有限公司，地址广州市海珠区。法定代表人：莫海鹰，职务经理。委托代理人：莫柳俭、曾秀，分别为广东环球经纬律师事务所律师及实习律师。第三人：广州市卓凡房地产开发有限公司，地址广州市海珠区。法定代表人：廖东信，职务总经理。委托代理人：陈启荣，广东经国律师事务所律师。原告刘芳诉被告廖东信、广州市越和睿坚市场经营管理有限公司（以下简称越和睿坚公司）、第三人广州市卓凡房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人赵少伟、被告廖东信以及第三人的委托代理人陈启荣、被告越和睿坚公司的委托代理人莫柳俭、曾秀到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我在2013年6月19日与被告廖东信签订《商铺买卖合同》，向被告廖东信购买位于海珠区翠城南街64号68号72号1167商铺，总房价600000元。我按照被告的要求付清了所有房款及办证税费等费用（所有款项和费用由第三人收取），根据双方合同第六条约定：“丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的180个工作日向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，买受人应提供必要的文件及配合。……”。2013年6月26日，我依约付清所有房款，被告应在2014年3月11日前办妥涉案商铺的房产过户手续，但是被告怠于办理银行涂销抵押和过户手续，而且延迟缴纳税费，导致至今无法办理房产过户手续，恶意违约，故起诉要求：1、立即解除我与两被告签订的《商铺买卖合同》；2、被告廖东信向我返还已付房款600000元、税费公证费19475元、维修基金677元及相应利息（利息以620152元为基数，按银行同期银行贷款利率计付，从2013年6月26日起计算至被告支付完所有房款之日止）；3、被告廖东信向我支付违约金（违约金从2014年3月11日起至法院生效判决判令双方商铺买卖合同解除之日止，每日按300元计算违约金。违约金暂计到2014年5月6日为16800元）；4、被告承担本案的诉讼费用。被告廖东信辩称：不同意原告的诉讼请求。合同解除有法定或约定解除两种情况。本案而言，原告主张解除合同的理由依据不足。我方已经按照《商铺买卖合同》中的约定办理涂销抵押登记，不存在违约行为。按照合同约定，我方应在2014年4月16日前办理涂销抵押登记。根据二手房转移登记办理流程，在办理登记转移手续前，需先向税务部门缴纳税费领取纳税凭证。原、被告办理网签合同后，向广州市海珠区地方税务局问税。据广州市海珠区地方税务局于2014年1月9日出具的存量房交易计税价格核定通知书核定：涉案商铺的计税单价为120958.62元／平方米，面积为6.44平方米，计税价格为778780元，并要求买卖双方按照上述计税价格计缴各项税费。原告代理人认为上述计税价格过高，为了原告的利益，原告的代理人与我方经过多次反复协商，于2014年7月18日向广州市海珠区地方税务局提交相关的异议材料。广州市海珠区地方税务局于2014年7月22日出具了存量房交易计税价格异议复核决定书，最终核定涉案商铺的计税价格为93190.85元／㎡。原告代理人与我方根据最终核定的计税价格，于2014年7月23日向广州市海珠区地方税务局提交契税纳税申报表。我方于2014年7月25日缴纳了营业税、城建税、土地增值税等税费，原告亦缴纳了契税、印花税等税费，广州市海珠区地方税务局出具了涉案商铺的完税凭证。根据二手房转移登记办理流程顺序，我方应为原告申办涉案商铺的过户登记手续，但目前涉案商铺己被广州市海珠区人民法院查封，导致无法办理。也即导致延期办证的原因在于原告要对税务机关提出争议处理，整个争议处理的过程直接导致了办证时间的推迟，以至于现涉案房产被查封而无法办证，迟延办证的过错不在我方。另外，我方与原告并未就逾期办理涂销抵押登记的行为作出约定，即使我方没有按照合同约定按时办理涂销抵押登记，该行为也不能成为原告解除合同的理由。综上，原告的诉请缺乏事实和法律依据，请求人民法院依法驳回。被告越和睿坚公司辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：1、我方只是物业经营管理方，而非商铺销售方，我方没有就商铺买卖事宜与原告进行任何接洽，也没有参与认购交易，没有收取任何价款，所以原告与被告廖东信的商铺买卖行为与我方无关。2、原告要求解除合同侵犯了我方的合法权益，根据合同约定，我方自合同签订之日起至2016年4月30日对该商铺有使用权、经营管理权及收益权，原告是无权干涉的。况且，我方已对商铺进行了出租、管理，故原告以其与被告廖东信的商铺买卖合同纠纷为由要求解除合同是没有法律依据的，我方恳请法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人述称：不同意原告的诉讼请求，我方是基于被告廖东信的授权委托收取了相关房款，并将相关房款交给被告廖东信。我方的所有行为是基于被告廖东信的授权委托产生的，故相关法律责任应由被告廖东信承担，与我方无关，故不同意原告将我方列为第三人来参与诉讼。经审理查明：2011年10月26日，被告廖东信签署《委托书》，主要内容为：委托人为被告廖东信，受托人为第三人；委托人是广州市海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房，海珠区南泰路**物业及海珠区宝岗大道**物业的产权共有人；现委托受托人为合法代理人，代理执行和处理下列事项：办理测绘、分割等相关手续，领取测绘文件；办理消防备案手续；依法对外出售上述物业，有权签订买卖合同；如交易不成功有权办理退案手续；办理上述物业的卖房交易过户手续（包括查册、递件、交易过户、交税费、领证、更正、调档等）；见证签署相应的买卖合同文件；受托人有权代收售房款；协助买家办理相关的银行按揭手续，签署相关的银行文件……；受委托人在办理上述事项时所签署的相关文件及实施的相关合法行为，受托人均有转委托权；委托人均予以承认并承担相应的法律责任；上述代理期限为签署本委托书之日起至上述物业过户完毕之日止；等。该《委托书》经广东省广州市南方公证处公证。据广州市房地产档案馆出具的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区翠城南街64号68号72号1167房的权属人为被告廖东信，房屋所有权取得方式为分割，合并；登记时间为2012年6月7日；2012年8月16日被告廖东信、广州农村商业银行股份有限公司会展新城支行申请持房产证抵押（含涂销再抵押）；2014年5月9日被告廖东信申请涂销抵押；等。第三人分别在2013年5月26日、2013年5月28日出具收到原告交来翠城花园越和商城首层167号铺定金10000元、补定金90000元的《收款收据》2张给原告。原告（买受人，丙方）、被告廖东信（出卖人，甲方）、被告越和睿坚公司（物业经营管理方，乙方）于2013年6月19日签订《商铺买卖合同》，约定丙方向甲方购买地址位于广州市海珠区南泰路351号101房、353号101房、355号101房、357号101房、361号101房、363号101房、365号101房、367号101房、369号101房、371号101房、373号101房、375号101房、379号101房、381号101房、海珠区宝岗大道948号101房、950号101房、958号101房、960号962号101房、968号101房、970号101房、956号201房、海珠区翠城南街64号68号72号南泰路359号377号101房、201房、301房（“越和国际小商品城”为暂定名称）自编号1层167号铺，建筑面积6.44平方米，房价款总金额为600000元；（第六条）丙方交齐全部房款的，甲方于本合同生效后的180个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续，丙方应提供必要的文件及配合……甲方如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，按下列方式处理：1、逾期不超过15日的，自本合同规定的申办期限届满的第二天起实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金，本合同继续履行；2、逾期超过15日的，丙方有权单方提出和决定解除本合同；若丙方决定解除本合同的，甲方应当自丙方解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付房款及银行同期贷款利息，并自本合同规定的申办期限届满的第二天起至合同解除之日止，每日按已付房价款万分之五的标准向丙方计付违约金；丙方要求继续履行的，本合同继续履行，自本合同规定的申办期限届满的第二天起至实际申办之日止，甲方每日按已付房价款万分之五的标准向丙方支付违约金；甲丙双方一致同意，丙方按合同约定付清所购商铺的价款、税费，且甲方将买卖商铺的产权变更登记至丙方名下后即视为甲方已履行了买卖商铺的交付义务；合同三方一致同意，本合同签订之日起至2016年4月30日止，该商铺由乙方经营使用；经营期限内，甲方享有该商铺的使用权及收益权；丙方无权干涉乙方经营使用，且不得以任何理由向甲、乙方收取任何租金及管理费等；丙方已经知悉所购商铺设有抵押，甲方承诺在丙方支付本合同约定房价款的60%首期款后120个工作日内予以办理涂销抵押登记，并出具涂销抵押的证明；等。2013年6月19日及2013年6月26日，第三人分别出具了收到原告交来翠城花园越和商城首层167号铺260000元、物业维修基金677元以及240000元的《收款收据》三张。2013年6月19日，广东华硕投资有限公司出具了代收原告交来涉案商铺契税18000元、权证综合费800元、交易印花税300元、交易服务费20元、房产证印花税5元、委托交易过户公证费350元的《收据》。2013年7月10日，广东省广州市南方公证处出具了（2013）粤广南方第071935号《公证书》，其中载明：兹证明原告于2013年6月19日在《委托书》上签名。该公证书所附的《委托书》记载：委托人刘芳购买海珠区翠城南街64号68号72号1167房，现委托受托人喻定谱、吴桂煊等5人（任一人均可）为合法代理人，以委托人之名义全权代表委托人办理上述房屋的下列五项手续及签署有关文件：（一）、房屋购买；（二）、为委托人办理房屋测绘并领取测绘图及签署有关文件；（三）、为委托人在广州市房地产交易所办理上述房屋的买房交易过户手续，签署《存量房买卖合同》及相关文件；（四）、为委托人办理购买上述房屋涉及的查册、交税费、免征税费、产权登记、更改、调档、抵押登记、领证；（五）、若交易不成功有权办理退案手续；受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均以承认；本委托书有效期至上述事项办结为止。2014年7月25日，广州市海珠区地方税务局开具了被告廖东信缴纳土地增值税、营业税、城建税等的《税收缴款书》2张。同日，广州市海珠区地方税务局也开具了纳税人为原告的印花税300元、契税18000元的《税收缴款书》2张以及涉案房屋售房款发票。诉讼中，原、被告双方确认《商铺买卖合同》中关于“于本合同生效后的180个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续”中180个工作日的届满日期为2014年3月10日；“支付本合同约定房价款的60%首期款后120个工作日内予以办理涂销抵押登记，并出具涂销抵押的证明”中120个工作日的届满日期为2013年12月10日。原告于2014年7月14日提起本案诉讼。诉讼中，因原告申请财产保全，本院于2014年7月17日查封了涉案房屋。经被告申请，本院于2014年9月24日向广州市国土资源和房屋管理局海珠分局发出《协助调查函》，调查被告抗辩称：从2013年12月份开始，办理房屋交易登记流程为：复印测绘图→网签合同→税务部门核价计税→税务部门缴纳税费领取纳稅凭证→受理窗口收件并发出缴费指引→缴交登记费和手续费→领回执→领证），即办理二手房转移登记手续的，必须要先经税务部门核税并领取纳税凭证后，才能缴纳登记费、手续费，再领取递件收件回执的上述情况是否属实。广州市国土资源和房屋管理局海珠分局作出复函称：来函中提及的交易登记流程与该分局属下海珠区房地产交易登记所现行的交易登记操作流程一致。诉讼中，原告为证明其主张，还提交了从房地产档案馆复印的涉案商铺所在项目其他3个商铺的交易过户受理回执、收件收据、温馨提示以及其他业主的公证委托书4份。被告廖东信质证表示对上述证据的真实性、合法性没有异议，该另外三个业主交易过户的受理时间是2013年5月，但根据广州市房地产管理部门的规定，从2014年1月1日起所有存量房交易必须先去问税，交税后才可以办理交易登记过户手续，故原告提交该证据与本案不具有关联性；涉案房屋递件时间、交税时间都是在2014年1月1日之后的事情，而且据其提交的房管部门最新的办理存量房登记的指引中已列明相关手续办理程序，故该证据与本案无关。被告越和睿坚公司质证表示对上述证据的真实性、合法性无法确认，与被告越和睿坚公司无关。第三人表示同意被告廖东信的质证意见。被告廖东信为证明其主张，也提交了以下证据：1、二手（存量）房转移登记办理指引，该指引载明二手（存量）房转移登记办理流程受理窗口收件前先向税务部门缴纳税费领取纳税凭证；2、原告与被告廖东信于2013年8月26日办理网签的《广州市存量房买卖合同》；3、广州市海珠区地方税务局于2014年1月9日出具的《存量房交易计税价格核定通知书》，载明转让房屋为涉案房屋，核定计税单价为120958.62元／平方米，面积为6.44平方米，计税价格为778780元；……如对本通知书核定的计税价格有异议的，可向税务机关提出争议处理申请；等；4、广州市中广兴房地产与土地估价有限公司于2014年7月出具的《房地产估价报告》，该估价报告的估价结果确定涉案房屋的市场价值为525504元，单价81600元／㎡；5、2014年7月18日，纳税人为原告提交的价格争议核定文书的《文书受理回执》；6、广州市海珠区地方税务局于2014年7月22日出具的《存量房交易计税价格异议复核决定书》，载明转让房屋为涉案房屋，核定计税单价为93190.85元／平方米，面积为6.44平方米，计税价格为600000元；7、申报日期为2014年7月23日，纳税人为原告，计税价格为600000元的《契税纳税申报表》。原告质证表示对证据1的真实性、合法性、关联性均不予确认，即使是真实的，交易过户的实际操作也是可以房管部门先递件，再履行缴费义务，再领取收案受理回执；对证据2的真实性、合法性没有异议，关联性方面涉案房屋是存在抵押的，但被告廖东信并无履行涂销抵押的义务；对证据3的真实性、合法性没有异议，关联性方面原告不清楚，2014年1月9日，涉案房屋仍处于抵押状态，无法办理过户手续；对证据4的真实性、合法性不予确认，该报告是原告起诉后，被告廖东信与受托人恶意串通找来第三方意图推卸相关责任而制作的；对证据5、6、7的真实性没有异议，但不确认合法性，原告认为该文书提出之时原告已向法院提起解除合同之诉，被告廖东信办理的时间2013年7月18日是在收到法院相关查封材料后，被告廖东信的行为是无效的，而且原告认为是被告廖东信和受托人恶意串通制作这些材料来推卸相关责任；被告廖东信并不是通过合法途径取得这些材料的，如果是合法途径取得会有受理回执。被告越和睿坚公司对上述证据的真实性、合法性没有异议，但认为这些证据与其无关。第三人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议。本院认为：原告、被告廖东信、被告越和睿坚公司签订的《商铺买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行义务。本案争议的焦点是被告廖东信是否按合同约定于合同生效后的180个工作日内向广州市房地产交易登记中心申办涉案商铺的交易过户手续。本案中，原、被告双方均确认“本合同生效后的180个工作日”中180个工作日的届满日期为2014年3月10日；“支付本合同约定房价款的60%首期款后120个工作日”中120个工作日的届满日期为2013年12月10日，故本院对此予以认定。经本院向广州市国土资源和房屋管理局海珠分局调查了解到，从2013年12月开始办理二手房转移登记手续的，必须要先经税务部门核税并领取纳税凭证后，才能缴纳登记费、手续费，再领取递件收件回执。从被告廖东信提交的材料看，广州市海珠区地方税务局在2014年1月9日出具了《存量房交易计税价格核定通知书》，通知买卖双方按核定的计税价格缴纳各项税费，对此，被告廖东信以及原告的代理人提出异议，广州市海珠区地方税务局于2014年7月22日作出《存量房交易计税价格异议复核决定书》，被告廖东信以及原告的代理人在2014年7月25日缴纳了相应的税费。由此可见，2014年1月9日至2014年7月22日期间属于税务部门核定涉案商铺计税价格的期间，并非被告廖东信的责任造成，故上述期间应当从合同约定的办证期限中予以扣除。因原告申请财产保全，本院于2014年7月17日查封了涉案商铺，故之后无法办理涉案商铺的交易过户递件手续的责任不能归责于被告廖东信。因此，原告以被告廖东信未能依合同约定的履行期限申办涉案商铺的交易过户手续为由要求解除合同，依据不足，本院对原告该诉请不予支持。虽然被告廖东信在2014年5月9日向广州市房地产交易登记中心申请办理涉案商铺的抵押权注销登记手续时已超出合同约定的履行期限，但双方并未对逾期涂销抵押登记的违约责任作出约定，也没有约定原告在被告廖东信逾期办理涂销抵押手续的情况下可以解除合同。故原告以此为由要求解除合同的请求，缺乏依据，本院不予支持。鉴于原告要求解除合同的请求得不到本院的支持，故原告要求被告廖东信返还其已支付的房款、税费公证费、维修基金及利息并支付违约金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘芳的全部诉讼请求。本案受理费10170元、财产保全费2020元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黄颖慧人民陪审员  李少群人民陪审员  徐 琼二〇一四年十二月十二日书 记 员  童 双张洁