广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法沙民一初字第841号原告：中山市星晨广场物业管理有限公司，住所地中山市。法定代表人：张卓雄。委托代理人：陈超贤、何洪章，该公司员工。被告：李长松，男，1964年9月26日出生，汉族，住广东省中山市。被告：黎丽玲，女，1973年1月11日出生，汉族，住广东省中山市。委托代理人：李长松，是黎丽玲丈夫。原告中山市星晨广场物业管理有限公司（以下简称星晨广场公司）诉被告李长松、黎丽玲物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月12日受理后，由审判员熊伟独任审判，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告星晨广场公司的委托代理人陈超贤、何洪章，被告李长松，被告黎丽玲委托代理人李长松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告星晨广场公司诉称：2007年1月20日，被告购买了星晨广场＊＊座＊楼B室房产（建筑面积为51.07平方米），按照原告与被告双方于2007年1月20日签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》及相关的法律法规的规定，被告应向原告交纳物业管理费及梯灯费，但被告自2007年12月起共拖欠应交纳的物业管理费及公共分摊梯灯费分别为4708.55元和14.71元，暂计至2014年4月30日止。原告曾多次向被告催交，被告仍不予理睬。为维护原告的合法权益，起诉要求：1、被告立即支付物业服务费及公摊电费，暂计至2014年4月30日止，物业服务费4708.55元（2007年12月至2014年4月），滞纳金877.61元，公摊电费14.71元（2013年6月至2014年3月），滞纳金0.4元，合计5601.27元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，星晨广场公司将物业服务费滞纳金起算时间明确为从2008年1月起，公摊电费滞纳金明确为从2013年7月起。原告星晨广场公司为证实其主张，向本院提交了如下证据：1、业主资料；2、商品房买卖合同；3、《中山市星晨广场业主临时公约》；4、欠费清单明细；5、收费许可证。被告李长松、黎丽玲辩称：1、原告诉被告自2007年12月起至2014年4月30日止共欠交物业管理费4708.55元，按照原告自行确定的收费标准61.15元／月计算，被告欠交管理费共77个月，换句话说，在此期间，被告未交纳过一分钱物业管理费，这与事实不符，被告虽然无法提供在此期间缴交的全部物业管理费的凭证，但还保留有两份实际缴交期为2009年10月至2010年8月的物业管理费发票，发票开具时间为2010年5月15日和2010年8月7日，发票号码分别为03131906、06550429，发票代码均为2442201007990，开票单位均为：中山市星晨广场物业管理有限公司。由此足够证明，原告诉被告自2007年12月起至2014年4月30日止共欠交物业管理费4708.55元，与事实不符；2、根据中山市星晨广场业主临时公约第六十八条管理费的标准，多层住宅单位1元／平方米的约定，被告拥有的星晨广场＊＊座3B房产的建筑面积为51.07平方米，被告每月应交的物业管理费为51.07元，但原告实际向被告收取的物业管理费为61.15元，每月多收10.08元，应当从被告应交纳的物业服务费中予以抵扣；3、根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条的规定，当事人向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，原告从2014年9月12日向法院起诉，被告只需交纳自2012年9月至2014年9月期间的物业服务费，2012年9月之前的物业费因已超过二年的诉讼时效，无需交纳。被告李长松、黎丽玲为证实其主张，在举证期限内向本院提交以下证据：1、发票2张；2、房产资料。经审理查明：李长松、黎丽玲于1995年11月10日登记结婚。2006年11月13日，李长松、黎丽玲共同购买位于中山市西区星晨广场＊＊座3B室的房地产，建筑面积为51.07平方米，成为星晨广场小区业主。2006年11月13日，星晨广场公司作为甲方，李长松、黎丽玲作为乙方，双方签订《中山市星晨广场业主物业管理委托契约》，约定：乙方同意委托甲方作为物业管理人对星晨广场小区实行统一管理，综合服务；甲方对星晨广场管理范围包括商业区和住宅区；在首次业主大会未作出表决之前，甲方仍有权行使本契约赋予的管理权，各业主必须根据本契约向甲方履行本契约的全部责任和支付所有费用；管理费的标准：七层住宅单元、车房1元／平方米，高层住宅单元1.5元／平方米；业主如逾期缴交管理费以及有关赔偿款、罚款等费用的，处以每日百分之一滞纳金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，星晨广场公司为星晨广场小区提供物业服务。星晨广场公司认为李长松、黎丽玲从2007年12月开始拖欠物业服务费，至2014年4月，共拖欠物业服务费4708.55元及公摊电费14.71元。星晨广场公司经向李长松、黎丽玲多次催交上述费用未果，导致诉讼。另查：2010年5月15日，星晨广场公司开具编号为03131906的发票一张，付款方为（个人）22-3B，金额为611.5元，备注为：2009年10月至2010年7月的管理费。2010年8月7日，星晨广场公司开具编号为06550429的管理费发票一张，付款方为（单位）22-2B，金额为61.15元，交纳2010年8月管理费。李长松、黎丽玲认为是其交纳，但星晨广场小区写错其房号，星晨广场公司在质证时对该证据予以确认。本院认为：本案为物业服务合同纠纷。本案争议的焦点为：一、李长松、黎丽玲是否应交纳物业费、公摊电费及交纳的具体数额；二、星晨广场公司的起诉是否已过两年的诉讼时效。关于焦点一。星晨广场公司根据其与李长松、黎丽玲签订的《星晨广场业主物业管理委托契约》，依法取得了星晨广场小区的物业服务资格。李长松、黎丽玲购买中山市西区星晨广场＊＊座3B室的房地产，成为星晨广场小区的业主，应遵守合同中有关物业服务收费的约定。星晨广场公司依据合同约定对星晨广场提供了服务，李长松、黎丽玲作为业主，理应支付物业服务费用。李长松、黎丽玲的房屋建筑面积为51.07平方米，按1元／平方米计算，李长松每月应向星晨广场公司支付物业服务费51.07元。星晨广场公司认为李长松、黎丽玲2007年12月起未支付物业服务费，至2014年4月，已累计拖欠77个月物业服务费。关于分摊梯灯费，李长松、黎丽玲从2013年6月至2014年3月，已累计拖欠公摊电费14.71元。因小区公摊电费属公共使用部分，故李长松、黎丽玲作为业主应支付上述费用。李长松、黎丽玲主张已支付了之前的物业服务费，且星晨广场公司存在多收物业服务费的情形，故其应将多交的物业服务费从应交纳的物业服务费中抵扣。本院经审查，李长松、黎丽玲交纳了2009年10月至2010年7月共10个月物业服务费共611.5元，而李长松、黎丽玲房屋面积为51.07平方米，按1元／平方米计算，上述时间段其应交纳510.7元，其每月多交纳了10.08元，共多交了100.8元。另外李长松、黎丽玲认为于2010年8月交纳管理费61.15元，由于星晨广场公司对该证据予以确认，故2010年8月也多交纳了服务费10.08元。故该多交纳的110.88元（100.8元＋10.08元）应从其应交纳的物业费中予以扣减。关于焦点二。对李长松、黎丽玲认为星晨广场公司起诉时已经超过二年诉讼时效的主张，本院经审查认为，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十七条规定，诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算。星晨广场公司应从李长松、黎丽玲未交纳物业服务费时知道或应当知道其权利被侵害，而李长松、黎丽玲从2007年12月未交纳梯灯费，故诉讼时效应从2007年12月起计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”因物业费是按月计算，该费用不具有连续性，应分开计算诉讼时效。而星晨广场公司于2014年9月12日向本院起诉，故对星晨广场公司要求李长松、黎丽玲交纳两年即从2012年9月至2014年9月期间的物业服务费予以支持，对2012年9月以前的物业服务费，因星晨广场公司怠于行使追索权而导致上述费用已超过法定两年的诉讼时效，不予支持。但由于星晨广场公司起诉时只要求李长松、黎丽玲交纳物业服务费至2014年4月止，故李长松、黎丽玲应向星晨广场公司交纳2012年9月至2014年4月期间共20个月的物业服务费1021.4元（51.07元／月×20个月）。由于李长松、黎丽玲多交纳了物业服务费110.88元，扣减该费用后，李长松、黎丽玲应交纳2012年9月至2014年4月期间的物业服务费910.52元（1021.4-110.88元）。李长松、黎丽玲从2012年9月起拖欠物业服务费，已构违约，应承担违约责任。按合同约定，从逾期之日起按以每月所欠物业服务费为本金，按每日千分之一计算，故违约金计算方法为：自2012年9月起，以每月的实际欠款额为本金，按每日千分之一计算，计至李长松、黎丽玲实际交纳物业服务费之日止。对公摊电费的违约金，由于合同没有相关的约定，故对星晨广场公司要求李长松、黎丽玲交纳公摊电费违约金的请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条，《物业管理条例》第四十二条第一款、第六十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告李长松、黎丽玲于本判决生效之日起七日内向原告中山市星晨广场物业管理有限公司交纳2012年9月至2014年4月期间的物业服务费910.52元及违约金（物业服务费违约金计算方法：从2012年9月1日起，以每月的实际欠款额为计算基数，按每日千分之一计算计至实际交纳之日止）、2013年6月至2014年3月期间的公摊电费14.71元；二、驳回原告中山市星晨广场物业管理有限公司的其他诉讼请求。若未按判决书指定的期间履行付款义务，应当按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告李长松、黎丽玲负担并于本判决生效之日起七日内直接返还给原告中山市星晨广场物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  熊伟二〇一四年十二月二日书记员  雷珊