广西壮族自治区南宁市青秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一初字第2144号原告：黎钊海，男，现住广西平南县平南镇。委托代理人：魏薇，广西广合律师事务所律师。原告：黎才章，男，现住广西平南县平南镇。委托代理人：魏薇，广西广合律师事务所律师。委托代理人：黎钊海，身份同上。被告：骆臻，女，汉族，住南宁市青秀区。委托代理人：房邵华，广西弘景律师事务所律师。被告：叶超，男，现住南宁市青秀区。委托代理人：房邵华，广西弘景律师事务所律师。委托代理人：陈伟，广西弘景律师事务所律师。原告黎钊海、原告黎才章诉被告骆臻、被告叶超房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黎钊海诉称：2013年8月8日，两原告与被告骆臻签订了《房屋转让协议》，协议约定被告骆臻将其已交订金的广西特种设备金质仙葫住宅区1栋11楼1105号房，面积125平方米，及车位1个转让给原告，转让价格每平方米4900元计算，总价为612500元，原告应于协议签订后支付订金25万元，被告骆臻保证在2013年9月30日交付房屋给原告，如两原告支付了房屋订金，被告骆臻不愿将房屋转让给两原告的，被告骆臻除退还订金给两原告之外，被告骆臻还须按两原告所交订金款的20%赔偿给两原告。签订协议当日，两原告如约交付订金25万元给被告骆臻。然而，房屋交付时间届满后，被告骆臻没有依约交付房屋给两原告，而是将房屋另行转让给他人，导致两原告购买房屋的目的落空。经双方协商后，被告骆臻同意退还房屋订金25万元和按约定支付违约金5万元给两原告，被告骆臻已于2014年4月11日退还了房屋订金5万元给两原告，被告保证于2014年4月30日前将剩余房屋订金20万元和违约金5万元付清；逾期未付的，每天按1%计付利息。迄今为止，被告骆臻仍未按期付清订金20万元和违约金5万元给两原告，经两原告多次催讨，被告骆臻以各种理由推搪，拒绝偿付。据查，被告骆臻与被告叶超系夫妻关系，在婚姻关系存续期间，被告骆臻所负的债务属夫妻共同债务，应由被告骆臻、叶超夫妻俩共同清偿。鉴于此，为维护两原告的合法权益，依照法律的有关规定，特向法院起诉，请求依法判令：1、两被告向两原告返还商铺订金20万元和支付违约金5万元，合计25万元。并以25万元为基数，每天按1%计付逾期利息，从2014年5月1日起计至本案生效判决确定履行期限届满之日止，后续利息依法计算。2、本案诉讼费用由两被告承担。被告骆臻辩称：原、被告的交易真实的当事人不是原、被告双方，而是原告和案外人唐润喜之间的交易，被告仅仅作为代理人，代理人的行为法律后果由被代理人承担。原告起诉的数额与真实交易的数额不符，其中包含了不受法律保护的高利贷。被告叶超辩称：被告叶超在1996年就全盲了，其不清楚这个案件，也没有享用过本案钱财，不应承担本案的责任。经审理查明：2013年8月8日，原告黎钊海、黎才章（乙方）与被告骆臻（甲方）签订一份《房屋转让协议书》，协议中载明：“一、甲方自愿将已交订金的广西特种设备金质仙葫住宅区一套住房：1栋11楼1105号房，面积125平方米的房屋所有权转让给乙方。并配套一个车位。二、房屋转让价格按每平方米4900元计算，，面积暂按125平方米计算，房屋总价为612500元。三、甲方保证将这套房产权能直接以乙方或乙方指定人跟开发商直接签订购房合同。四、双方签订本协议后，乙方向甲方支付购房订金、车位款人民币25万元整。……五、所有建房的款项均由甲方支付，与乙方无关。甲方在收到乙方的所有购房款后，保证将房屋完全交给乙方。甲方保证在2013年9月前将这套房屋过户到乙方指定的人员名下。……七、违约责任：1、自合同签订之日起，如果乙方支付了该房屋的订金款，而甲方反悔不愿意将该房转让给乙方，无论该合同有效与否，则甲方除退还乙方的订金外，甲方还必须按照乙方所交订金款项的20%赔偿给乙方。”协议签订后，原告于2013年8月8日支付给被告25万元，被告出具收条，注明收到黎钊海人民币25万元，计划2013年9月30日得房子后交付给黎钊海，如不得房子愿意按收款总额承担20%违约金。后因被告未能按约定交付房屋，被告骆臻除于2014年4月11日退还房屋订金5万元给两原告外，余款未能退还。2014年4月12日，被告骆臻出具一份欠条，载明于2014年4月30日前归还黎钊海50万元，逾期按每天百分之一利息计付。债务到期后，原告追索未果，遂向法院提起诉讼，并提出上述诉讼请求，被告则答辩如前。另查明，被告骆臻与被告叶超系夫妻关系。本院认为：原告黎钊海、黎才章向被告骆臻购买广西特种设备金质仙葫住宅区房屋一套，有购房协议及收条为证。双方购房协议有效，应依约履行。原告向被告支付25万元订金后，被告未能按约定于2013年9月30日交付房屋给原告，被告应承担违约责任。被告骆臻已于2014年4月11日退还了房屋订金5万元给两原告，原告现主张被告退还余款20万元，并承担已付款的20%的违约责任合理合法，本院予以支持。关于利息问题，原告主张以25万元为基数，每天按1%计付逾期利息，该利息实为违约金。虽然被告出具的欠条有此约定，但该约定明显过高，且该约定系对违约金的重复计算只能适用一种，故原告该主张本院不予支持。关于被告叶超责任问题，根据最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（二）》第二十四条规定“债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。”本案没有证据显示两被告具有《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定的对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有且第三人知道该约定的情形，也没有证据证明原告与被告骆臻将本案债务明确约定为个人债务。被告叶超对债务是否知情，不能成为是否存在个人债务约定的衡量标准。被告叶超主张未分享原告购房款利益的抗辩主张者应当承担相应的举证责任，但被告骆臻与被告叶超未能充分履行对借款用途的证明责任，故应当承担相应的不利后果。故本案购房款应认定为被告骆臻与被告叶超的夫妻共同债务，被告叶超对该债务应承担连带偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款，最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告骆臻退回原告黎钊海、原告黎才章购房订金20万元；二、被告骆臻向原告黎钊海、原告黎才章支付违约金5万元；三、被告叶超对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告黎钊海、原告黎才章其他诉讼请求。本案受理费5050元，由被告承担。该款原告已预交2525元，余款2525元由原告在本判决送达之日起十日内向本院交纳。被告应承担部分由被告连同上述应付款项一并支付给原告。上述应付款项，义务人应于本案生效判决送达之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。权利人可于本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院或南宁市中级人民法院递交上诉状，并按对方当事人人数提供副本，并在上诉期届满后七日内预交上诉案件受理费，款汇：南宁市中级人民法院诉讼费专户；开户行：中国农业银行古城支行南宁市竹溪分理处；帐号：010201011887017。逾期不交也不提出缓交、减交和免交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  王 强人民陪审员  潘晓艳人民陪审员  杨晓玥二〇一四年十二月十七日书 记 员  梁飞恒附法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。最高人民法院《关于适用<；中华人民共和国婚姻法>；若干问题的解释（二）》第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。