山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）青民一终字第1556号上诉人（原审原告）韩洪刚。委托代理人张宁，平度云翔法律服务所法律工作者。上诉人（原审被告）孟祥芹。委托代理人李新良，山东天正平律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）李秀成。委托代理人李秀兰。上诉人韩洪刚与上诉人孟祥芹、被上诉人李秀成房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2013）平商初字第1776号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长、代理审判员孙琦主审本案、代理审判员王楷参加评议的合议庭审理本案。经过阅卷审查，认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，由本院组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人韩洪刚及其委托代理人张宁、上诉人孟祥芹及其委托代理人李新良、被上诉人李秀成的委托代理人李秀兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。韩洪刚在原审中诉称，2010年3月10日，韩洪刚与孟祥芹签订售房协议一份，孟祥芹将位于张戈庄东村前三间、后三间旧房卖给韩洪刚，面积前宽7.9米，后宽8.1米，价款3万元。韩洪刚在拆旧翻新时，李秀成横加干涉，称该房归其所有，孟祥芹无权出售，并在2013年5月10日至12日建起三间新房。韩洪刚多次找孟祥芹要求提供证据，协调与李秀成的关系，至今未果。韩洪刚起诉请求：1、判令韩洪刚与孟祥芹签订的售房协议无效，孟祥芹返还韩洪刚房款3万元；2、诉讼费用由孟祥芹负担。孟祥芹在原审中辩称，韩洪刚与孟祥芹签订协议之后涉案的房子立即交给了韩洪刚，韩洪刚在买房半年之后将该房全部拆除，一直到现在又要去认定房屋买卖协议无效，孟祥芹不同意返还售房款。李秀成在原审中述称，韩洪刚与孟祥芹买卖的房屋系李秀成所有的财产，大约1970年左右建的南屋，北屋是分家分的祖房。韩洪刚与孟祥芹的房屋买卖行为损害了其利益。韩洪刚与孟祥芹应将房屋及院子修复，返还李秀成，并赔偿因此造成的经济损失。房子原来是其父亲李华春的，是其父母盖的，后来李秀成父母去世后，由其继承，为了照顾单身的三叔李京春，大约1990年左右，将争议的房屋交给李京春居住、管理，但是李京春没有权利处分。原审查明，李秀成之父李华春（已去世）系孟祥芹的大舅，李京春系孟祥芹的三舅，李京春于1996年4月8日与孟祥芹的婆婆赵吉芳结婚，于2009年12月去世。李华春之父李进福在平度市白沙河街道办事处张戈庄东村遗有一院落（四至为东至李新春、西至刘召祥、南北均是街，面积前宽7.9米，后宽8.1米），后面有三间北屋，前有三间南屋，西有三间小厢屋，该房屋既无房产证也无宅基地使用权证。原李华春夫妇及子女居住北屋三间，70年代初，因北屋接近倒塌，李华春之妻尚翠娥及女儿李秀兰另建房屋五间居住，并对三间北屋进行修缮空闲着。李京春及母亲、尚未出嫁姊妹居住西厢房及南屋，以后李京春跟随其他姊妹居住，再后西厢房也倒塌，只剩三间北屋及三间南屋。2010年3月10日，孟祥芹受赵吉芳的委托将房屋作为李京春的遗产出卖给韩洪刚，并与韩洪刚签订售房协议一份，价款3万元。韩洪刚在拆除房屋后进行翻新时，李秀成出面干涉，称该房归其所有，孟祥芹无权出售，并于2013年5月在原址建起三间新房。三方发生矛盾协商处理未果，韩洪刚起诉至原审法院请求处理。原审认为，孟祥芹及李秀成提供的证据只能证明李华春、李京春等在争议的房屋居住及对房屋进行过修缮，无足够证据证明该房屋归其各自所有，同时该房屋既无房产证也无土地使用权证，无法确定该房屋的所有权及宅基地使用权。根据物权法规定，只有对不动产享有所有权，才对不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。因孟祥芹无证据证明李京春对本案所争议的房屋享有所有权，赵吉芳及孟祥芹无权处分本案争议房屋，由于孟祥芹处分无所有权的房屋，韩洪刚与孟祥芹之间签订的房屋买卖合同无效。合同无效，孟祥芹应返还韩洪刚房款3万元，韩洪刚应返还孟祥芹房屋，因韩洪刚已将房屋拆除，无法返还，韩洪刚应给予孟祥芹一定的补偿，原审法院酌定为1万元。原审庭审中，孟祥芹及李秀成提供的其他证人的证言，因与各自有利害关系并且证明的内容相互矛盾，原审不予采信。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条、第六十一条、《中华人民共和国合同法》第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，原审判决：1、孟祥芹于判决生效后十日内返还给韩洪刚购房款2万元；2、驳回韩洪刚其他诉讼请求；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费550元，由韩洪刚负担183元、孟祥芹负担367元。宣判后，韩洪刚、孟祥芹均不服原审判决，向本院提起上诉。上诉人韩洪刚上诉称，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误，故意偏袒孟祥芹。涉案房屋是与孟祥芹签订的买卖合同，合同无效，应判令孟祥芹返还韩洪刚3万元，对孟祥芹的行为未作处理，侵犯了韩洪刚的合法权益。上诉人韩洪刚上诉请求：1、依法改判山东省平度市人民法院（2013）平商初字第1776号民事判决书的第一项，判令孟祥芹返还3万元房款；2、依法撤销山东省平度市人民法院（2013）平商初字第1776号民事判决书的第二项；3、一、二审诉讼费及其他费用由孟祥芹承担。上诉人孟祥芹答辩并上诉称，一审判决认定事实不清，诉讼主体错误。原房屋北间被拆除后，系孟祥芹父亲出资翻建，一审中孟祥芹提供了足够证据证实了上述事实，但一审判决认定不属于李京春所有，该事实认定显然错误；韩洪刚基于房屋买卖合同提起诉讼，应当列该房屋买卖合同的相对人赵吉芳为被告，而韩洪刚将合同相对人孟祥芹列为被告，显然诉讼主体错误，应当驳回其诉讼请求。孟祥芹上诉请求：1、依法撤销山东省平度市人民法院（2013）平商初字第1776号民事判决书，并判决驳回韩洪刚对孟祥芹的诉讼请求；2、一、二审诉讼费由韩洪刚承担。被上诉人李秀成陈述称，同意维持一审判决。本院二审查明的事实与原审一致。本院认为，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。上诉人韩洪刚系涉案房屋所在村村民，其为购买涉案房屋与上诉人孟祥芹签订的房屋买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，并经过当地村委盖章确认，该合同合法有效。原审判决以赵吉芳及孟祥芹无处分权为由，认定该合同无效，适用法律错误，本院对此予以纠正。本案纠纷的发生系因赵吉芳及孟祥芹对涉案房屋的权利与被上诉人李秀成存在争议，导致韩洪刚签订房屋买卖合同的根本目的无法实现。作为出卖人，孟祥芹对出卖的标的物负有权利瑕疵担保的义务，因涉案房屋权属发生争议而导致买受人韩洪刚无法实现买卖合同目的，孟祥芹对此应承担相应的法律后果。现涉案房屋已不存在，孟祥芹与韩洪刚签订的房屋买卖合同已实际不能履行，应当予以解除。我国合同法规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故孟祥芹应当返还韩洪刚3万元购房款，韩洪刚应当返还孟祥芹房屋。因韩洪刚拆除涉案房屋是在支付了全部购房款、孟祥芹向其交付房屋以后，韩洪刚拆除涉案房屋是为了翻建新房屋，是为实现其购买涉案房屋的买卖目的，韩洪刚对此不存在恶意，原审判令韩洪刚补偿孟祥芹1万元，有失公允，本院对此予以纠正。综上，上诉人韩洪刚的上诉请求成立，本院予以支持。上诉人孟祥芹的上诉请求不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、解除上诉人孟祥芹与上诉人韩洪刚于2010年3月10日签订的售房协议。二、变更山东省平度市人民法院（2013）平商初字第1776号民事判决第一项为：上诉人孟祥芹于本判决生效后十日内返还上诉人韩洪刚购房款3万元。三、维持山东省平度市人民法院（2013）平商初字第1776号民事判决第二项；一审案件受理费550元，二审案件受理费417元，共计967元，由上诉人孟祥芹负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 孙 琦代理审判员 王 楷二〇一四年十二月十五日书 记 员 孔 怡书 记 员 吴苗苗