江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0902民初2018号原告卓启良，居民。被告王健，居民。原告卓启良与被告王健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法适用简易程序由代理审判员陈艳红独任审判，于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告卓启良到庭参加诉讼，被告王健经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告卓启良诉称：2014年3月27日，原、被告签订了一份门市房出租合同，约定：原告将国飞尚城E1-110、111、112三间门市出租给被告从事汽车美容装饰业，租赁期限8年，自2014年5月15日至2022年5月15日止，租赁价格为前四年每年租金16万，后四年每年租金18万，按先交租金后使用的原则，每半年支付一次，被告提前一个月支付租金，即每年的4月15日和10月15日前，被告必须在约定时间前交付租金。被告因经营需要拆除门市的二层楼面、楼梯和一楼地坪，如被告租赁不满5年，需赔偿原告楼面、楼梯和地坪损失2万元。合同签订后，被告支付了2014年5月15日至2015年5月14日的租金13万元，原告多次催要差欠的租金未果。2015年12月16日，原告找到被告并书面致函，限被告在2016年1月20日前先付清所欠租金20万和水电费等有关费用，在2016年2月20日前，结清2015年12月15日前的租金和第三年度上半年所欠的四个月租金，否则原告将强制收回门市并终止合同，被告也在函件上签名，后被告没有履行付款义务，原告于2016年2月23日收回了门市，现请求法院判令：1、被告向原告支付从2014年5月15日至2016年2月15日的租金15万元；2、被告向原告支付承租期间的电费1000元、水费2000元、物业管理费7150元；3、被告赔偿原告2万元的楼板、楼梯和地坪损失费用；4、被告向原告支付违约金15万元。被告王健未答辩。经审理查明：2014年3月27日，原告卓启良作为甲方与乙方王健签订《门市房出租合同》一份，约定甲方将位于盐城市区迎宾南路国飞尚城E区1#楼E1-110号、E1-111号、E1-112号三间门市房（建筑面积143.78平方米）出租给乙方，租期自2014年5月15日至2022年5月15日止，前四年租金为16万每年后四年租金为18万每年，租金实行先缴后租，每半年支付一次并提前一个月支付租金，即每年的4月15日和10月15日前支付。并约定租赁期间，乙方因使用房屋产生的物业费、水电费、卫生费以及和营业有关的一切费用均由乙方承担，同时约定了保证金2万，合同到期，经双方确认不损坏甲方房屋主体结构，保证金不计息退还乙方，甲方已经浇筑好的二层楼面、楼梯和一楼地坪，乙方根据经营需要拆除110门市房的楼板和楼梯如租用期不满五年，乙方自愿赔偿甲方2万元。若乙方不能按期支付租金和物业费等营业有关的费用，甲方有权采取停水停电、封门等措施直至收回相应费用，并有权提前解除本合同，收回门市房，乙方还须向甲方支付尚未履行完合同年限租金50%的违约金。合同签订后，被告王健缴纳了2万元定金，原告卓启良将出租的房屋交付被告经营使用，此后被告共缴纳了13万元租金，差欠的租金一直拖延未交。2015年12月16日原告卓启良向被告王健送达书面函件一份，主要内容为：“限被告在2016年1月20日之前，先付清所欠租金20万元（但至少不少于15万）和水电费等相关费用，在2016年2月20日之前结清2015年12月15日前的租金和第三年度上半年还剩的4个月租金，否则将按合同约定收回门市解除原门市房租赁合同”，被告王健在函件上签字，但未能按时付款，2016年2月23日，原告卓启良自行收回了出租的房屋，并向被告多次催要租金未果，遂诉至本院。在审理过程中，原告主张出租期间的水电费及物业费，未能提供相应的证据。另查明，出租房屋的其他产权人王丽娅、杨婷、姚尧，卓依莲均系原告亲戚，一致同意由原告向被告主张权利。本院认为：原、被告签订的房屋租赁合同，是双方真实意思的表示，不违反法律规定，合同合法有效，应受法律保护，合同双方均应按照约定享受权利和承担义务。（一）关于本案租金的支付问题。根据原、被告签订的租赁合同约定的租金标准，至2016年2月15日被告仅支付了13万元租金，尚欠15万元未能按时交纳，经原告催要后仍未交纳，其行为已构成违约，应承担相应的违约责任，故原告要求被告支付租金15万元的请求，应予支持。（二）关于原告主张的水电费、物业费的问题。因原告未能提交相应的证据，对其水电费、物业费的请求在本案中不予支持。（三）关于原告主张2万元装修损失的问题。因租赁合同明确约定出租房屋的二层楼面、楼梯和一楼地坪，被告因经营需要拆除，如租用期不满五年，自愿赔偿原告2万元损失，本案因被告的违约致租赁期限未满五年，应当向原告赔偿2万元损失。（四）关于原告主张15万元违约金的问题。本院综合考虑合同的履行情况、当事人的利益衡平等因素，原告主张的违约金过高，本院调整为6万元为宜。综上，被告王健应向原告卓启良支付租金15万元、装修损失损失2万元、违约金6万元，合计23万元，扣减被告缴纳的2万元定金，被告王健还应支付原告卓启良21万元，故原告的诉讼请求予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王健应于本判决生效之日起十日内支付原告卓启良21万元。二、驳回原告卓启良的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3370元，依法减半收取1685元，由被告王健负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。代理审判员  陈艳红二〇一六年六月二十日书 记 员  孙宝健附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。3、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。4、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。5、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。6、《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，约定在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，约定在没届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。7、《中华人民共和国合同法》第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。8、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。