德阳市旌阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）旌民初字第1445号 原告李章杰。 委托代理人林烈翔，四川汉震律师事务所律师。 委托代理人皮瑞琼，系原告之妻。 被告李黎。 委托代理人李方明。 委托代理人刘金蓉。 原告李章杰与被告李黎房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月2日立案受理，依法由代理审判员杨永胜适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告李章杰及其委托代理人林烈翔、皮瑞琼，被告李黎的委托代理人李方明、刘金蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告李章杰诉称：2012年10月8日，原、被告双方签订了位于德阳市区南街27号附26号庆云小区4栋14号营业用房的《房屋买卖合同》。该营业用房建筑面积为41.9㎡，成交价格为108万元。但双方在履行过程中对合同内容产生争议，继而导致诉讼。后经德阳市法院一、二审审理，判决该合同合法有效，继续履行。现原告已按合同约定的房屋价款和判决确认的违约责任分别于2013年7月1日和2014年1月2日履行了自己的义务，故而享有要求被告配合原告履行房屋过户登记和收取交付了全部房款后房屋租金的权利。但被告拒不按合同义务履行。为维护自身权益，诉请法院判令：1.被告配合原告履行房屋过户登记的义务；2.被告支付原告从2013年7月1日至2014年2月27日的房屋租金损失24500元（庭审中变更为28000元）；3.本案诉讼费由被告承担。 被告李黎辩称：关于房屋过户登记问题，被告可随时配合原告办理，是原告一直未要求；关于原告请求支付租金的问题，因原告违约致使被告直到2014年1月22日才收到房款，于2014年2月27日向原告交付了房屋，故租金转移应按交付房屋时间为准。因此，原告诉请不能成立，请求法院予以驳回。 经审理查明：2012年10月8日，李黎为出卖人（甲方）、李章杰为买受人（乙方）、居间方朱顺红为丙方，签订《房屋买卖（置换）合同》，约定：甲方自愿将位于德阳市区南街27号附26号庆云小区4栋14号建筑面积为41.9㎡的营业房一套出售给乙方；房屋成交价格为人民币1080000元，该房屋权证过户费用由乙方承担；乙方应于2012年12月31日之前分四次支付甲方580000元，同时到公证处办理公证。另补充约定：1.如乙方2012年12月31日前房款欠甲方五万元整，甲方同意乙方于2013年1月31日之前付清，同时，甲乙双方到公证处办理公证时，乙方未付清甲方房款，产权证和土地证由中介方保管；2.经甲乙双方协商，该营业房的房租于2013年2月25日之后由乙方收取，同时甲方配合乙方办移交；3.乙方以后过户由中介方办理。合同签订后，李章杰支付包括定金10000元在内的购房款500000元。合同履行过程中，李章杰以李黎未同时到公证处办理公证手续为由未支付剩余房款580000元，并于2013年3月11日诉至本院，请求李黎继续履行合同，并支付违约金、居间服务费及收取2013年2月25日后的租金。诉讼过程中，李黎提起反诉，请求李章杰继续履行合同，支付房款，并支付违约金。经本院审理后判决：一、双方当事人于2012年10月8日签订的《房屋买卖（置换）合同》合法有效，继续履行；二、李章杰于本判决生效之日起十日内向李黎支付剩余购房款人民币58万元；三、李章杰从2013年1月4日起，以中国人民银行同期贷款基准利率的130%向李黎支付至58万元剩余房款本金清偿之日止的违约金；四、李黎于本判决生效之日起三十日内协助李章杰办理完毕位于德阳市区南街27号附26号庆云小区4栋14号建筑面积为41.9㎡的营业房的过户手续；因过户产生的相关费用由原告李章杰负担；五、驳回李章杰的其他诉讼请求；六、驳回李黎的其他诉讼请求。宣判后，原被告均认可合同继续履行合同，但因不服一审认定的违约行为和违约金问题，故双方均提起上诉。后经德阳市中级人民法院判决：一、维持一审判决书第一项、第二项、第五项、第六项；二、变更一审判决书第三项为，李章杰自2013年1月4日起至2013年7月1日至以58万元剩余房款为本金，按照中国人民银行同期贷款基准利率的130%向李黎支付违约金；三、撤销一审判决书第四项。该判决现已生效。 另查明，德阳市区南街27号附26号庆云小区4栋14号（建筑面积为41.9㎡）营业房现登记于被告李黎名下。2012年2月25日至2014年2月26日，该房由被告李黎对外出租，期间2012年2月25日至2013年2月24日（一年）的租金为42000元。2014年2月27日，该房经本院执行由被告李黎向原告李章杰办理移交。另，原告李章杰于2013年7月1日将剩余购房款58万元进行公证提存，并于2013年7月10日向被告通知受领，后被告于2014年1月23日经银行转账收取该款。 以上事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、（2013）旌民初字第1149号民事判决书、（2013）德民一终字第424号民事判决书、房管局计算机信息查询结果单、门面租赁合同、执行笔录、收条、转款记录等证据予以证实。 本院认为，原被告双方签订的《房屋买卖（置换）合同》已经生效判决确定合法有效，继续履行，本院对此予以确认。另原告要求被告配合原告办理房屋过户登记的诉请，庭审中被告表示可以随时配合办理，故对原告该诉请本院予以支持。 关于原告主张租金损失的问题。本院认为，根据《房屋买卖（置换）合同》约定：原告李章杰在2013年1月31日之前付清全部房款后，于2013年2月25日之后收取营业房的房租，同时被告李黎配合其移交房屋。后因发生争议，致使双方未按上述约定履行。但根据双方在原一审中的诉讼请求和反诉请求，以及二审中的上诉请求，双方对继续履行合同均没有争议，仅对违约责任等事宜存在争议，因此，合同对双方仍具有约束力。但因合同约定期限已过，双方对继续履行合同的期限视为未明确约定。故在原告李章杰付清剩余房款后，其有权要求被告李黎及时履行移交房屋的义务，但应当给对方必要的准备时间。2013年7月1日，原告李章杰将剩余房款58万元公证提存，7月10日，提存受领通知到达被告后视为原告合同义务履行完毕，被告应当在合理期限内履行交房义务，但被告一直未履行，应当承担相应的违约责任。另，诉争房屋一直由被告出租，合同亦约定了房屋移交时租金由原告收取，故原告主张被告支付未履行交房义务期间租金损失的请求成立，但具体期限应从被告知道原告履行完毕义务即提存受领通知到达的次日计算至实际移交房屋时止，再扣除被告移交房屋之合理期限。根据本案案情，合理期限确定为一个月较为适宜。因此，租金损失计算期限为2013年8月11日至2014年2月26日止，即6个月零16天。关于租金损失的计算标准，本院认为可以参照诉争房屋2012年2月25日至2013年2月24日（一年）的租金42000元予以确定，即3500元／月。故原告租金损失共计22866.70元（3500元／月×6个月＋3500元／月÷30天×16天）。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十二条、第九十一条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下： 一、被告李黎于本判决生效之日起三十日内协助原告李章杰办理完毕位于德阳市区南街27号附26号庆云小区4栋14号建筑面积为41.90㎡的营业房的过户手续； 二、被告李黎于本判决生效之日起十日内向原告李章杰支付租金损失22866.70元； 三、驳回原告李章杰的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费202元，诉讼保全费310元，两项共计512元，由原告李章杰负担100元，被告李黎负担417元（该款原告已先行垫付，执行中一并执行）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。 代理审判员  杨永胜 二〇一四年七月一日 书 记 员  田 玲