河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)秦民终字第1755号上诉人（原审原告）王健，女，1969年9月23日出生，秦皇岛市山海关人，无业，住秦皇岛市海港区。委托代理人肖军，河北德圣律师事务所律师。上诉人（原审被告）秦皇岛市东圣瑞华房地产开发有限公司，住所地，秦皇岛市山海关区龙源大道8号。法定代表人李秀冬，职务，总经理。委托代理人梁伟，渤海明达律师事务所律师。上诉人王健、上诉人秦皇岛市东圣瑞华房地产开发有限公司（以下简称东圣瑞华公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服秦皇岛市山海关区人民法院（2014）山民初字第488号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年8月26日，原告王健与被告东圣瑞华公司签订了《商品房买卖合同》一份，约定被告将东岸上城小区6号楼2-101号房屋出售给原告，该房屋坐落在山海关区规划滨河路以东，土地使用证编号为秦籍国用2007字第山-037号，合同约定该房建筑面积共87.08平方米，总价款为782153元。合同第六条约定，签商品房买卖合同时即代收8000元的配套费，多退少补；合同第十条约定，被告在2011年12月31日前将竣工验收合格并符合该合同约定的商品房交付原告使用，同时双方对逾期交房问题约定：“逾期超过100日的，自第100日起至出卖人通知的领取房屋钥匙日止，出卖人按日支付买受人所交房款总额同期银行定期存款基准利率计算的利息；逾期超过150日，自第150日起至逾期的180日内买受人有权解除本合同，买受人解除合同的，出卖人退还买受人全部购房款，并给付买受人已付购房款总额千分之一的违约金，超过180日买受人不解除合同丧失解除权”；关于商品房的交接，合同约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示该商品房竣工验收合格的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供和。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。关于基础设施、公共配套建筑，双方约定“水、电、燃气及供热于交房时达到使用条件”。关于产权登记合同约定“出卖人在商品房交付使用之日起360日内，将办理初始登记需由出卖人提供的资料报房屋登记机关，并依据实测结果和本合同的约定，为买受人出具房屋兑现通知书和购房发票。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意处理方式为：买受人不退房，出卖人按照已付房价款的0.1%向买受人支付违约金”。商品房买卖合同签订当日，原告依约交纳了房屋价款782153元。合同签订后，被告收取原告预交8000元在内的天然气入网费2735元、有线电视入网费510元、IC卡水表费720元、楼宇门1260元、太阳能3180元、热表2500元，总计10905元。被告东圣瑞华公司2012年3月29日在秦皇岛晚报上登载了山海关东岸上城交房通知，内容为“本公司定于2012年4月9日开始为东岸上城办理交房的工作，因买受人较多进行分批办理。请各位买受人务必于2012年4月6日到东岸上城销售中心领取入伙通知书，由工作人员告知交房的相关事宜及交房程序。如买受人未按规定日期前来领取入伙通知书和办理交房手续的，视为出卖人向买受人已交付该房屋，该房屋日后产生的一切费用及不可抗力风险责任由买受人承担。特此通知！”2012年3月31日，被告公司委托秦皇岛龙码信息技术有限公司向留有手机号码的业主群发交房通知短信，内容为“本公司定于2012年4月9日开始为东岸上城买受人办理交房的工作，因买受人较多进行分批办理，请各位买受人务必于2012年4月1日至2012年4月7日到东岸上城销售中心领取入伙通知书，由工作人员告知交房的相关事宜及交房程序。”按照交房通知规定，2012年4月6日买受人应领取入伙通知书，如未领取也视为房屋已经交付。商品房买卖合同中约定的交房日期为2011年12月31日，因此被告逾期交房97天。至原告起诉至法院原告尚未取得房地产权属证书。另查明，根据2011年1月1日开始执行的秦皇岛市物价局秦价管字〔2011〕74号秦皇岛市物价局关于城市区燃气初装费标准的批复的规定，新建商品房燃气初装费应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取；既有住房燃气初装费由燃气公司向用户收取。根据2009年3月15日开始执行的河北省物价局冀价行费［2009］3号关于明确我省有限电视相关收费政策的通知中规定，取消新装模拟有限电视初装费。原审法院认为，原、被告于2011年8月26日签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，该合同合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。2012年3月29日被告登载在秦皇岛晚报上的山海关东岸上城交房通知说明被告已经按照合同履行了书面通知的义务，按照交房通知被告东圣瑞华于2012年4月6日将房屋交付给原告使用，比合同约定的交房日期延迟97天。双方签订的购房合同约定：“逾期超过100日的，自第100日起至出卖人通知的领取房屋钥匙日止，出卖人按日支付买受人所交房款总额同期银行定期存款基准利率计算的利息”，因此，被告交房日期未超过双方在购房合同中约定的100天，被告不应向原告支付逾期交房的违约金。被告已将房屋交付原告使用，且提交了相关房屋验收证明，原告接受了房屋未当场提出异议，在庭审中，原告也未举证证明房屋存在质量问题，因此，应视为被告交付的房屋符合合同约定的条件。根据秦皇岛市物价局及河北省物价局的相关规定，本案中被告收取的有线电视入网费510及天然气入网费2735应返还原告；因原告尚未取得房地产权属证书，按照合同约定，被告应支付原告已付房款0.1%的违约金，即782.15元。依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告秦皇岛市东圣瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，返还原告王健有线电视入网费510元、天然气入网费2735元；二、被告秦皇岛市东圣瑞华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王健未能在固定期限内取得房地产权属证书违约金782.15元；三、驳回原告的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，由被告秦皇岛市东圣瑞华房地产开发有限公司负担。上诉人王健不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称:一审判决认定2012年4月6日是交房日期是错误的；东圣瑞华地产在3月底、4月初电信通知交房时，房屋未达到合同约定的使用条件；合同约定100天内也应该支付违约金；东圣瑞华地产交付的房屋未达到使用条件，应赔偿相应的损失。另外，开发商长期在启封之外收取配套费，存在逃税问题，根据相关文件规定，除合同有明确规定之外，不再允许另外收取配套费，故东圣瑞华公司应退还已收取的没有合同依据的配套费。要求撤销一审判决，依法改判。被上诉人东圣瑞华公司辩称：交房日期应以交接单为准；违约金应按合同约定；东圣瑞华交付的房屋符合合同约定，不存在质量问题。地方政府的文件没有法律效力，不能对抗合同的约定，业主应按照合同的约定交纳配套费。上诉人东圣瑞华公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称：地方政府关于商品房配套费用收取的文件不具有法律效力，不能作为改变生效合同条款的依据。况且本案商品房开始销售时，地方政府的文件还没有出台，东圣瑞华公司在核算商品房成本时，并未将配套费纳入价格成本中，就会出现在一部业主承担配套费，一部分业主不承担配套费的情形，如此会形成社会的不稳定因素。要求撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人王健辩称：秦皇岛市自2011年就停止向业主收取配套费，东圣瑞华公司应返还已收取的配套费。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致，本院予以确认。本院认为，王健与东圣瑞华地产签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为合法有效之合同，双方均应按合同约定享受各自的权利、履行相应的义务。东圣瑞华地产在约定时间内通知了交接王健房屋，双方对房屋进行了交接并签订了房屋交接单，应认为双方对房屋交接、房屋质量等均无异议。关于违约金一事，双方在合同中已有约定，应按合同约定履行。关于损失问题，王健未能证实其存在损失。按照河北省物价局和秦皇岛市物价局的相关规定，开发商在出售商品房时不得再收取有线电视入网费和天然气入网费，对此规定东圣瑞华公司应当执行，原审法院对此所作认定合理，本院予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人东圣瑞华公司负担100元，上诉人王健负担100元。本判决为终审判决。审 判 长 杨彦军审 判 员 权金伶代审判员 张 洁二〇一四年十二月九日书 记 员 刘东海