江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第02128号上诉人（原审原告）孙华斌，个体工商户。委托代理人陈巍炜、童金宽，江苏维世德（盐城）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）张万春，居民。委托代理人王均平、陈晓跃，上海坤阳律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈荣，无业。委托代理人徐赞，男，1956年2月12日生，汉族。上诉人孙华斌因与被上诉人张万春、陈荣房屋买卖合同纠纷一案，不服大丰市人民法院（2013）大民初字第2521号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年1月6日，张万春与陈荣签订了房屋买卖合同一份，约定张万春将其所有的坐落于东台市三仓镇七姓庄21号房屋出售给陈荣，建筑面积89.64㎡，房屋总价为5万元，在合同履行过程中，陈荣支付房款5万元，并于2012年4月12日将上述房屋所有权过户至陈荣名下。另查明，2007年3月28日，王书珍（张万春之妻）与孙华斌签订房屋买卖协议，该协议载明：“甲方王书珍已经于2007年3月17日收到乙方孙华斌给付的购房款肆万捌仟元（其中邮政储蓄存单1份计币肆万陆仟元，现金贰仟元），甲方将其所有的坐落在东台市三仓镇七姓庄21号住宅房屋的房地产全部出售给乙方孙华斌所有。甲方纯得售房款肆万捌仟元，甲方因房产证、土地证失落，无法将房产证、土地证交付乙方，但积极协助乙方办理好房地产转让过户手续，乙方负责承担房地产转让过户手续的所有费用。本协议一式两份，签字生效，不得反悔。甲方：王书珍（签字），乙方：孙华斌（签字）二○○七年三月二十八日。”协议签订后，该房屋仍由王书珍、张万春夫妻两人使用。后双方就房屋过户及交付问题产生争议，2012年4月孙华斌对房屋进行修缮时，双方发生冲突，王书珍多次报警，经当地派出所工作人员调解未果。孙华斌以王书珍、张万春为被告，于2012年7月27日向东台市人民法院提起诉讼，后经盐城市中级人民法院指定大丰市人民法院管辖，孙华斌请求法院判令王书珍、张万春：1、立即协助孙华斌办理买卖协议中的东台市三仓镇七姓庄21号全部房产过户手续至原告名下；2、立即搬迁放置在孙华斌屋内的旧家具，并支付租金19333元以及支付至占有的房屋清空时的租金；3、承担本案的诉讼费用。一审法院在审理中认为：“以划拨方式取得土地使用权的，转让房产时，应当按照国务院规定，报由批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并根据国家有关规定缴纳土地使用权出让金。本案中，孙华斌与王书珍所订立的房屋买卖协议书所涉房屋建设用地为国有划拨用地，双方未在诉讼之前就讼争房屋报相关政府部门批准，而张万春与陈荣签订了房屋买卖合同，并已将房屋所有权证过户至陈荣名下，故应认定该房屋已经发生了物权变动的法律后果，其结果使讼争房屋物权变动给原告存在履行不能。基于此，法院向孙华斌进行了释明，征求其意见是否变更诉讼请求，要求被告承担赔偿责任，孙华斌坚持不变更诉讼请求，因此，对孙华斌主张判决被告履行协助过户手续的请求，法院不予支持。由于涉案房屋现登记在陈荣名下，所以孙华斌要求被告从中搬迁旧家具的请求无法律依据，法院亦不予支持。孙华斌要求被告支付租金除上述原因外，孙华斌也未提供确定租金数额的依据，故对孙华斌该请求法院仍不予支持。”据此，大丰市人民法院于2013年9月9日作出（2013）大民初字第0277号民事判决书，判决驳回孙华斌的诉讼请求。孙华斌不服该判决，提起上诉。在二审期间，孙华斌再次向东台市人民法院提起诉讼，要求确认张万春与陈荣签订的房屋买卖合同无效的诉讼，即为本案，后经盐城市中级人民法院指定大丰市人民法院管辖。前一案即孙华斌要求张万春履行房屋买卖合同纠纷的上诉案件，本院作出（2013）盐民终字第1684-1号民事裁定书，裁定“中止诉讼”。针对本案，原审法院认为：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生效力。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同的效力。本案中，虽然孙华斌与张万春之妻王书珍于2007年签订了房屋买卖协议，但因双方未办理房屋产权变更登记，其房屋所有权不发生转移。作为房屋的所有权人，张万春又与陈荣签订该房屋买卖合同，两被告之间的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，孙华斌所举证据不能证明陈荣与被告张万春之间存在恶意串通的行为，且孙华斌就房屋买卖中的损失也可以另行主张权利。涉案房屋已变更登记至陈荣名下，陈荣依法取得讼争房屋的所有权。故陈荣取得上述物权是善意取得。张万春与陈荣之间的房屋买卖合同合法有效，孙华斌的诉讼请求不能成立。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条第二款之规定，一审判决驳回孙华斌要求确认被告张万春与陈荣签订的房屋买卖合同无效的诉讼请求。案件受理费1000元，由孙华斌负担。孙华斌不服上述判决，向本院提起上诉称：两被上诉人之间存在恶意串通行为。签订的房屋买卖合同中约定的价款远低于市场价值，且被上诉人陈荣在对房屋的面积、结构等信息不了解的情况下便签订房屋买卖合同，不符合常理。上诉人在2007年与张万春夫妇签订房屋买卖协议后就一直使用该房屋，并对该房屋进行了装潢。一审法院对于证人证言也不予认定，是错误的。故一审判决认定事实及适用法律均存在错误，请求二审发回重审或改判支持上诉人的诉讼请求，本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人张万春辩称：上诉人当初购买房屋时是因为本案所涉房屋涉及被上诉人采光问题，双方协商如果上诉人建房成功则购买，但由被上诉人居住一辈子，不成功则解除合同，返还房款。后上诉人没有建房，而被上诉人一直占有使用该房屋，在被上诉人准备对房屋进行修缮时，上诉人抢夺了房屋的钥匙，后被上诉人向上诉人发出了解除合同的通知。被上诉人拥有房屋完整的处分权，与他人签订的合同真实合法有效，没有损害上诉人的任何利益。被上诉人陈荣辩称：1、两被上诉人签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示；2、陈荣依法持有过户后的房屋产权证，因此也不存在上诉人所称的对房屋信息不知晓的情形；3、一审法院根据本案系不动产纠纷，适用物权法和合同法来判决本案，适用法律正确。本院经审理查明，原审法院查明的事实基本上属实，本院予以确认。本案的争议焦点为：两被上诉人于2012年1月6日签订的房屋买卖合同是否存在恶意串通、损害第三人利益而导致合同无效的情形。本院认为：《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项规定，有下列情形之一的，合同无效：……恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益。当事人之间是否存在恶意串通情形，应当结合生活常理和经验法则，根据当事人的客观行为所反映的主观心理予以综合分析和认定。本案中，1、从张万春行为来讲，其先与上诉人签订房屋买卖协议，收取了全部购房款，后不与上诉人协商沟通，又与被上诉人陈荣签订房屋买卖协议，置房屋买受人孙华斌的权利于不顾，尤其是在与孙华斌因房屋买卖纠纷矛盾加剧，多次报警，警方已介入调解的情况下，将房屋过户给陈荣，从其行为可以推定张万春违背诚实信用原则，侵害他人合法权利，具有主观恶意，而其以“一直占有使用，拥有完全处分权”为由解释，该事实并不完全属实，即便属实，也不能成为其不顾矛盾、“一房二卖”的理由。2、从陈荣的行为来讲，根据日常经验，普通居民购买房屋属于生活中的重大事项，买受人一般先行对房屋实地考察了解。作为买受人，陈荣在购买房屋时对房屋的客观状况一概不知，并称其是在办理房屋产权证时通过产权证上的信息了解到房屋的基本情况，严重违背常理。且在房产证办理之前，张万春与孙华斌为涉案房屋发生纠纷并报警，该事件在当地产生了一定影响。作为房屋买受人的陈荣声称对此情况不知晓，仍然办理过户手续，亦不符合常理。故可认定陈荣在订立合同及办理过户手续过程中存在主观恶意，陈荣对此房屋并非善意取得。3、从房屋买卖协议签订的时间以及办理房屋过户的时间来看，两被上诉人在签订房屋买卖协议数月后即办理了房屋产权证，与张万春、孙华斌签订房屋买卖协议时“因房产证、土地证失落，无法将房产证、土地证交付乙方，但积极协助乙方办理好房地产转让过户手续”约定的情况完全不同。综上，两被上诉人的以上客观行为均不符合一般常理及生活经验，且该行为已经损害了上诉人的利益，本院认定两被上诉人所签订的房屋买卖合同构成恶意串通、损害第三人利益的法定情形，依法应确认合同无效。两被上诉人辩解对其所实施的法律行为会产生损害他人的后果并不知情，或者其行为根本不会损害他人利益，主观上没有串通的故意，但两被上诉人均未能对其不符合常理的行为作出合理的解释或举证予以证明，且确已损害了孙华斌的利益，故两被上诉人辩解理由不能成立。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以采纳。原审法院适用法律错误，判决不当，应予改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省大丰市人民法院（2013）大民初字第2521号民事判决；二、确认张万春与陈荣于2012年1月6日签订的房屋买卖合同无效。一审案件受理费1000元，二审案件受理费1000元，均由被上诉人张万春、陈荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴珊珊代理审判员  王 珩代理审判员  谢超亮二〇一四年十二月十五日书 记 员  金龙飞附相关法律条文1．《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。