浙江省金华市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙金民终字第752号上诉人（原审被告、反诉原告）：黄淑湘。委托代理人：吕震江，浙江丽州律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：永康市金米兰幼儿园，住所地：浙江省永康市江南街道溪中路**-9。负责人：邵宏燕，园长。委托代理人：罗娟香，浙江凯大律师事务所律师。上诉人黄淑湘为与被上诉人永康市金米兰幼儿园房屋租赁合同纠纷一案，不服浙江省永康市人民法院（2013）金永民初字第2210号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审原告永康市金米兰幼儿园向原审法院起诉称：永康市金米兰幼儿园与黄淑湘于2010年6月25日签订营业房租赁合同，合同约定租赁期限到2015年7月30日，到2013年黄淑湘说房子已给了儿子陈明毅使用，并以各种理由要求永康市金米兰幼儿园搬离，分别于10月8日将永康市金米兰幼儿园大门上锁，10月28日在永康市金米兰幼儿园门口贴公告通知永康市金米兰幼儿园搬出房屋，10月30日带人殴打永康市金米兰幼儿园的职工，10月31日带人堵住永康市金米兰幼儿园的大门并向家长撒布谣言，每次均有110的出警记录，10月31日派出所专门对闹事的人做了讯问笔录，黄淑湘的种种行为严重影响了永康市金米兰幼儿园的正常教学秩序。请求依法判令：1、确认黄淑湘继续履行租赁合同，并赔偿永康市金米兰幼儿园损失10万元；2、本案诉讼费用由黄淑湘承担。原审被告黄淑湘在原审中答辩称：1、原、被告之间签订的租赁合同是一份无效合同，租赁标的物不符合开办幼儿园的消防条件。2、如果对该合同按有效合同处理，永康市金米兰幼儿园方也已经逾期没有支付房屋的租金，也是违约行为，需要解除合同。3、双方事实上已达成口头解除合同的合意，因此双方的合同履行期限也只应当到本学期为止。4、永康市金米兰幼儿园起诉黄淑湘殴打永康市金米兰幼儿园的员工是莫须有的事实，起诉的事实和理由于法无据。原审反诉原告黄淑湘向原审法院提起反诉称：黄淑湘因不懂消防法规，一直以来不知道自己的房屋不符合开办幼儿园的消防条件，于2010年6月25日将自己所有的坐落于永康市溪中路的83号、85号、87号房屋租给永康市金米兰幼儿园，租赁协议约定：租赁期限为五年，从2010年7月30日起至2015年7月30日止；租赁费用为每年18万元人民币（税后），采用先交纳后营业的方式，永康市金米兰幼儿园必须在每年的6月30日前向黄淑湘一次性交清年租赁费；有关租赁所涉及的相关税费（如租用营业房的房产税等），均由永康市金米兰幼儿园承担；永康市金米兰幼儿园利用该营业房所从事的经营项目必须符合环保、消防、卫生等相关部门的要求，依法经营，不得影响周围居民的居住环境；永康市金米兰幼儿园必须在合同规定的期限内向黄淑湘足额交纳租赁费及相关费用。近期黄淑湘才知晓，由于黄淑湘的3幢房屋内均只有一个安全出口，是禁止租给他人开办幼儿园的。通过专门学习消防方面的相关法规，黄淑湘才明白自己将该房屋出租给他人开办幼儿园是违法行为，双方签订的租赁合同也应是无效合同。且据黄淑湘了解，永康市金米兰幼儿园至今未按照双方协议向税务机关交纳相关的租赁税费。因此请求依法判令：1、确认反诉人与被反诉人签订的租赁协议为无效协议；2、被反诉人限期从反诉人的房屋内腾出；3、由被反诉人支付房屋占用期间的租金（租金从2013年7月31日起算至被反诉人从反诉人房屋腾空之日止，按税后日租金500元计算）；4、由被反诉人支付反诉人将补交的房屋租赁税款（房屋租赁税款从2010年7月30日起算至被反诉人腾出房屋之日止，以反诉人实际应支出的税款为准）或向反诉人提交房屋租赁税后完税凭证；5、由被反诉人承担本案诉讼费用。针对黄淑湘的反诉，永康市金米兰幼儿园在原审中答辩称：双方签订的合同有效，不存在拖欠租金的事实，导致永康市金米兰幼儿园至今未支付租金的原因是黄淑湘一直拒收租金。是否缴纳税款是纳税管理关系，与本案的租赁合同关系不是同一法律关系，而纳税管理关系应当属于行政行为，不应当作为民事诉请在民事合同中解决。永康市金米兰幼儿园已经依法办理过消防验收手续，并取得消防部门的合法行政许可。原审法院审理查明：2010年6月25日，原、被告双方签订有租赁协议一份，由被告将其与丈夫陈和东共有的坐落于永康市溪中路83号、85号、87号的房屋出租给原告开办幼儿园。双方在合同中约定：租期从2010年7月30日至2015年7月30日，年租金为壹拾捌万元整（税后），由原告方在每年6月30日前一次性交纳下一年度的租金。逾期交纳一天加收1%的滞纳金，逾期五天以上不交纳，被告方则有权单方面终止合同。双方并在合同后注有“中行4563516202017138605”。在合同履行过程中，2013年6月初，被告注销了合同上的银行账户，被告于2013年7月3日向原告该银行账户汇款20万元时未能转账成功。2013年10月14日原告向被告所在地浙江永康市万福电影院内汇款20万元亦发生退汇。2013年12月18日永康市公安消防大队向永康市人民政府提交《关于永康市金米兰幼儿园存在安全隐患的报告》。2014年2月12日永康市公安消防大队对原告进行复查后作出行政处罚决定并向永康市教育局发函一份，认为原告增设疏散楼梯的工作未按要求落实整改，原告所在的建筑在消防安全方面，不符合办学的条件。原审法院审理认为：原、被告双方签订的租赁协议系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律规定，应受法律保护，双方均应按约履行。被告黄淑湘以双方签订的租赁协议中所涉房屋在消防条件上不符合办学要求为由要求确认该租赁协议无效，因租赁标的物是否经消防验收合格，并非认定本案租赁协议是否有效的必要条件，故对黄淑湘的该主张不予采纳。但永康市金米兰幼儿园租赁该房屋的目的是为了开办幼儿园，作为幼儿园办学场所，原告在投入使用前应使其在消防安全条件上符合相关要求。庭审中，原告金米兰幼儿园提出已对永康市公安消防大队作出的行政处罚决定提起了行政复议申请，若相关部门最终认定租赁房屋不符合办学条件，其可以作为幼儿园的办公场所，双方仍可继续履行合同。对被告提出原告至今未有交纳租金，按合同约定其亦可单方解除合同的意见，因原告已在2013年7月3日即已按双方合同上的账号向被告支付租金，对被告的该意见不予采纳。另第二次庭审中原被告双方陈述一致金米兰幼儿园现已对学生作出分流安排，但租赁房屋仍由原告继续使用中。综合上述意见，对原告要求继续履行双方所签订的租赁合同的意见予以采纳。对原告永康市金米兰幼儿园要求被告黄淑湘赔偿损失100000元的诉讼请求，因其依据不足，不予支持。同时被告黄淑湘提出要求原告金米兰幼儿园补交房屋租赁税款的反诉诉讼请求，于法无据，不予支持。另双方在合同中约定的逾期违约金计算标准过高，应予以调整。综上，对原、被告双方诉讼请求合理部分予以支持，对不合理部分予以驳回。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认原告永康市金米兰幼儿园与被告黄淑湘于2010年6月25日签订的租赁协议有效，双方继续按约履行。二、由原告永康市金米兰幼儿园支付被告黄淑湘20**年7月31日至2014年7月30日期间的租赁款180000元并支付逾期违约金（违约金自2013年7月1日起以180000元为基数按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算至2013年7月3日止），款限本判决生效后三日内履行完毕。三、驳回原告永康市金米兰幼儿园的其他诉讼请求。四、驳回被告黄淑湘的其他反诉诉讼请求。如果原告永康市金米兰幼儿园未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1155元（已减半收取），由原告永康市金米兰幼儿园负担1115元，由被告黄淑湘负担40元；反诉案件受理费994元（已减半收取），由原告永康市金米兰幼儿园负担794元，由被告黄淑湘负担200元。上诉人黄淑湘不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。一、本案双方当事人签订的合同违反法律的强制性规定，应为无效合同。涉案房屋为个人住宅，不能用于商业经营。双方签订的房屋租赁合同，违反消防法规的强制性规定。2004年3月4日《最高人民法院关于未经消防验收而订立的房屋租赁合同如何认定其效力的函复》中关于房屋租赁合同未经消防验收或者经消防验收不合格，是否应认定房屋租赁合同无效的问题，应根据不同情况分别对待。根据答复精神，消防法规中是存在强制性效力规范的。按照规定，建筑总面积大于1000平方米的幼儿园儿童用房建设单位在工程竣工后，应向公安机关消防机构申请消防验收，未经验收或者验收不合格的，禁止投入使用。被上诉人使用上诉人房屋从未进行消防验收，并经永康市消防大队检查存在重大消防隐患并责令其整改，相关房屋不适合继续办学条件。如果履行合同，发生事故可能涉及刑事犯罪。双方合同存在违反多个法律强制性效力性规范的情况下，应认定为无效。二、被上诉人所租赁的房屋之前是行政、教学一体，没有独立的教师行政楼，消防大队也没有区分儿童用房还是行政办公。并且要根据之前的行为来确认合同效力，不是根据今后不确定的行为来认定。三、原审法院将双方合同空白处标注的银行账号认定为是合同约定的付款方式，但该账号不是付款的唯一方式，被上诉人已经付款与上诉人是否收到付款是两码事，被上诉人可以采取其他方式付款。被上诉人没有按时交付租金，上诉人可以依法解除合同。四、即使双方之间的合同有效，涉案房屋经消防部门认定不适合继续办学，若将房屋仅用于行政用房，已经不能实现双方签订合同目的。五、上诉人有权要求被上诉人交付拖欠的税款或交付相关的完税凭证。六、原审法院对违约金进行调整的做法错误。双方违约金计算明细没有超过合同总价款的30%，一审法院予以调整是错误的。违约金期间的计算也错误，在上诉人提起反诉后至被上诉人支付房屋占用期间租金前，也应当计算为违约期间。综上，请求二审法院予以改判。被上诉人永康市金米兰幼儿园答辩称：一、上诉人所提及的部门规章不是认定合同无效的依据。二、上诉人所提及的2004年的最高人民法院的答复明确了租赁标的物消防安全情况不是认定房屋租赁合同效力的必要条件。三、2009年最高人民法院关于审理城市房屋租赁合同的司法解释专门对合同效力作出规定，并没有涉及消防事由。四、永康消防大队作出的函明确被上诉人应消除火灾隐患，被上诉人可以将二楼作为办公用房，一楼作为儿童教室，按照这样整改，根本不需要两个疏散楼梯，被上诉人可以将涉案房屋整改符合消防要求。五、上诉人想中途毁约，故意撤销收租金的账户拒绝收款。六、在没有法定依据的情况下不能认为合同无效，上诉人提出的改变房屋性质不属于认定合同效力的法定理由。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理查明，原判认定的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。本院认为：黄淑湘与永康市金米兰幼儿园签订的房屋租赁协议系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，从本案来看，永康市公安局消防大队认定涉案房屋存在安全隐患要求永康市金米兰幼儿园予以整改，金米兰幼儿园应予以整改使办学条件达到消防要求，消防部门出具的行政处罚决定书尚不足以影响双方继续履行，黄淑湘提及的幼儿园用房应符合消防要求的规定，系管理性禁止性规定，涉案合同应为有效。永康市金米兰幼儿园已在2013年7月3日按照双方签订合同上的账号向黄淑湘支付租金，黄淑湘停用合同上的账号，应积极通知永康市金米兰幼儿园并提供新的收款方式，黄淑湘没有履行相应的通知、协助收款义务，应承担相应的责任，原审法院综合本案案情，按中国人民银行同期贷款基准利率四倍计算违约金至永康市金米兰幼儿园向黄淑湘汇款日并无不当。黄淑湘要求永康市金米兰幼儿园补交房屋租赁税款或提交房屋租赁税完税凭证的请求，与本案非同一法律关系，本案不予处理。综上，黄淑湘在本案的上诉请求依据不足，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4298元，由上诉人黄淑湘负担。本判决为终审判决。审 判 长  姜 葵审 判 员  朱红彦代理审判员  叶金龙二〇一四年七月十日代书 记员  吕倩茜