安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民一终字第00590号上诉人（一审原告、反诉被告）：萧县津龙房地产开发有限公司。法定代表人：黄传伍，该公司经理。委托代理人：郝朝礼，安徽徽都律师事务所律师。被上诉人（一审被告、反诉原告）：常德香，女，1976年1月5日出生，汉族，居民。委托代理人：侯雪峰，安徽烁光律师事务所律师。一审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司萧县支行。法定代表人：徐杰，该支行行长。委托代理人：郑权长，安徽汇龙律师事务所律师。上诉人萧县津龙房地产开发有限公司（以下简称津龙公司）因与被上诉人常德香、一审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司萧县支行（以下简称邮储银行萧县支行）委托租赁合同纠纷一案，不服安徽省萧县人民法院于2014年9月28日作出的（2014）萧民一初字第00685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月25日受理后，依法由审判员丁伟担任审判长，与审判员许劲松、代理审判员李震组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人津龙公司的委托代理人郝朝礼，被上诉人常德香及其委托代理人侯雪峰，一审第三人邮储银行萧县支行的委托代理人郑权长到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。津龙公司一审诉称：2009年1月9日，津龙公司与常德香签订《房屋拆迁就地实物安置补偿协议》，约定津龙公司开发建设萧县龙城镇中山路西交通路北四通综合商住楼，拆除常德香房屋建筑面积222.48㎡，补偿其房屋面积170㎡（分摊在五间门面中）。房屋建成后，津龙公司将补偿给常德香170㎡的门面房及时交付常德香。2012年初，常德香将该170㎡的门面房连同津龙公司180㎡的门面房一并租给了邮储银行萧县支行，常德香每年收取租金600000元。2013年初，常德香仅付给津龙公司租金800000元，尚欠租金100000余元至今未付。请求判令：1、常德香给付津龙公司三年租金尾欠款100000元，邮储银行萧县支行按房屋租金50%比例直接给付津龙公司（从2014年至2021年，每年租金600000元的50%即300000元）；2、诉讼费用由常德香承担。常德香一审辩称：津龙公司补偿常德香170㎡的门面房分摊在建成的五间门面之中，补偿面积超出部分由常德香予以补差购买，虽然双方没有订立商品房买卖合同，但津龙公司出具的收款收据明确载明常德香给付的800000元为购房款，按照补差价13500元／㎡计算，常德香尚欠津龙公司购房款1630000元。津龙公司与常德香之间不构成房屋委托租赁关系，其与邮储银行萧县支行签订的房屋租赁合同与津龙公司无关。综上，请求驳回津龙公司的诉讼请求。常德香一审反诉称：2009年1月9日，常德香与津龙公司签订《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-住房》，约定津龙公司在其开发建设的四通综合商住楼三楼补偿常德香商住房屋586.81㎡，但津龙公司至今未交付该补偿房屋，且其将应补偿给常德香的房屋转租他人使用。另，津龙公司拖欠常德香安置过渡费和超期过渡费计257799.18元。请求判令：1、津龙公司将四通综合商住楼三楼面积为586.81㎡的房屋交付常德香，并支付常德香安置过渡费和超期过渡费计257799.18元；2、反诉费用由津龙公司承担。津龙公司一审辩称：津龙公司与常德香并未约定交付三楼面积为586.81㎡的房屋期限，该房屋现在不具备交付条件；津龙公司与常德香签订的《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-住房》第十一条已对安置过渡费和超期过渡费做出了明确规定，津龙公司已于2009年6月22日一次性补偿给付常德香30000元。常德香现要求津龙公司交付房屋和支付过渡费，无事实和法律依据，应驳回常德香的反诉请求。邮储银行萧县支行针对津龙公司的起诉和常德香的反诉一审述称：邮储银行萧县支行与津龙公司、常德香均签订了房屋租赁合同，但租赁房屋的范围并不重复，其已按照与双方签订的租赁合同约定履行了自己的义务，并继续履行合同。对津龙公司与常德香争议的租金问题，同意根据法院的裁决向权利人支付租金。一审法院查明：津龙公司系依法登记注册的房地产开发企业，开发建设萧县龙城镇中山路西交通路北四通综合商住楼工程项目（世纪佳苑）。2009年1月9日，津龙公司（甲方）与常德香（乙方）签订《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-门面》，约定：甲方拆迁乙方私有门面房屋建筑面积222.48㎡（包括过道和楼梯面积），就地实物安置补偿乙方建筑面积170㎡，分摊于五间门面房中，安置房屋建筑面积以实际交房建筑面积为准，实际交房建筑面积与补偿建筑面积的多出部分，乙方按照13500元／㎡予以补差，以上差价在交付安置房屋时乙方将差价款一次性付给甲方；拆迁后甲方提供给乙方的新安置房屋产权属于100%产权门面房，甲乙双方应另行签订《商品房买卖合同》，乙方持有《商品房买卖合同》办理房屋产权手续；如果出现下列情况，甲方可以延期交房：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决；3、甲方无法控制的其他因素。安置房屋的房屋所有权证书的办理按现行法律法规执行；所有被拆迁房屋的搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业补偿费，一次性包干处理，甲方付给乙方三万元。同日，津龙公司（甲方）与常德香（乙方）又签订《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-住房》，约定：乙方在拆迁范围内房屋建筑面积为586.81㎡，甲方安置补偿给乙方建筑面积586.81㎡，安置到交通路北新建综合商住楼第三层最西端，安置房屋建筑面积以实际交房建筑面积为准，实际交房建筑面积与补偿面积多出部分，乙方按照该楼房的实际销售价格予以补差，拆迁后甲方提供给乙方的新安置房屋产权属于100%产权，甲乙双方应另行签订《商品房买卖合同》，乙方持有《商品房买卖合同》办理房屋产权手续；如果出现下列情况，甲方可以延期交房：1、人力不可抗拒的自然灾害；2、施工中遇到异常困难及重大技术问题，不能及时解决；3、甲方无法控制的其他因素。安置房屋的房屋所有权证书的办理按现行法律法规执行。协议签订后，双方均按照两份补偿协议的约定进行了房屋拆除和补偿费用的给付。2009年6月22日。常德香向津龙公司出具收条一份，载明“根据协议第十一条今收到萧县津龙房地产有限公司叁万元整（人民币30000元）”。2010年9月，津龙公司建成世纪佳苑3号楼，在拆迁常德香房产位置建有七间门面房，编号为107号-112号，其中107号-111号五间门面房建筑面积共计350㎡，另二间建筑面积为78㎡，房屋建成后，津龙公司将107号-111号五间门面房中的170㎡交付常德香，但双方对剩余的180㎡和三楼房屋建筑面积586.81㎡（实际为商用楼层）交付处置情况并未形成书面合同。2011年12月28日，常德香与邮储银行萧县支行签订《房屋租赁合同》，约定出租房屋范围为世纪佳苑3幢107号-111号，房屋使用面积共350㎡，出租方应在2013年12月31日前提交房产证或者出具具有出租权的有效证明，租赁期限10年，自2011年12月28日起至2021年12月27日止，租赁期内前四年每年租金60万元（含税金），于每年1月份支付当年全额租金等。2012年1月5日，津龙公司与邮储银行萧县支行签订了同类制式《房屋租赁合同》，约定出租房屋范围为世纪佳苑3幢112号，房屋使用面积共78.24㎡，出租方应在2013年12月31日前提交房产证或者出具具有出租权的有效证明，租赁期限10年，自2012年1月28日起至2022年1月4日止，租赁期内前四年每年租金12万元（含税金），于每年1月份支付当年全额租金等。此后，邮储银行萧县支行依据与常德香和津龙公司签订的租赁合同整体占有使用了世纪佳苑3幢107号-112号七间门面房，并分别支付了常德香、津龙公司2012年度、2013年度、2014年度租金。常德香于2013年1月23日、2月8日、2月13日分三次给付津龙公司款项共计800000元，津龙公司出具给常德香的工商服务业统一收款收据中项目备注为“收3#楼门面房款”。本案审理期间，通知津龙公司于2014年9月2日前提交涉案房地产建设规划许可证、商品房销售许可证、建筑工程竣工验收报告等可证明房地产能够交付使用和办理产权证照的证明材料，但津龙公司未能提交相关证明材料。一审法院认为：根据《城市房地产开发经营管理条例》、《中华人民共和国合同法》的相关规定，房地产开发企业开发建设的房地产项目，应当符合有关法律法规的规定和建筑工程技术规范以及合同的约定，房地产开发项目建设工程竣工，经项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门组织有关部门或者单位验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。委托合同是受托人根据约定处理委托人事务，处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。有偿委托合同是委托人应当支付受托人处理委托事务的费用。本案中，津龙公司要求常德香给付房屋租金尾欠款100000元，以及邮储银行萧县支行按房屋租金50%比例直接给付津龙公司余下年度租金，系基于津龙公司与常德香之间存在委托房屋租赁合同关系。常德香反诉请求津龙公司交付四通综合商住楼三楼面积为586.81㎡的房屋，并支付安置过渡费和超期过渡费计257799.18元，系基于津龙公司未按补偿协议约定和相关法规规定期限履行交房义务。各方当事人对津龙公司与常德香形成的房屋拆迁安置补偿事实，常德香给付津龙公司的3#楼门面房款800000元事实，以及津龙公司与常德香分别与邮储银行萧县支行形成的房屋租赁事实均无异议，但津龙公司与常德香未签订房屋委托租赁合同，或者双方认可存在事实委托租赁关系。补偿协议-门面的第十一条明确约定所有被拆迁房屋的安置补偿费用一次性包干处理给付30000元，而补偿协议-住房中没有关于安置补偿费用和过渡期费用的相关约定，且本案当事人诉讼请求能够成立的前提应是涉案房地产项目符合合法使用条件，但经通知，津龙公司至今未能提交材料证明涉案房地产能够交付使用和办理产权证照。津龙公司与常德香分别签订的《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-门面》与《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-住房》属于各自独立合同，津龙公司起诉与常德香反诉并非基于同一合同关系和法律关系，事实上也不具有直接关联关系。综上，津龙公司与常德香提供的证据材料均不足以支持其诉求，津龙公司的诉讼请求及常德香的反诉请求均不能成立，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第二百七十九条、第三百九十六条、第三百九十八条、第四百零四条，《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：一、驳回津龙公司的诉讼请求；二、驳回常德香的反诉请求。本诉案件受理费2300元，由津龙公司负担；反诉案件受理费5166元，由常德香负担。津龙公司不服一审判决，向本院提起上诉称：1、一审判决以津龙公司要求常德香给付其房屋租金100000元及要求邮储银行萧县支行按房屋租金50%的比例直接给付津龙公司余下年度租金，系基于津龙公司与常德香之间存在委托房屋租赁合同关系，但津龙公司并未与常德香办理房屋委托租赁合同等理由驳回津龙公司是诉讼请求不当；2、津龙公司并未将涉案五间门面房中除安置补偿给常德香外的面积为180㎡的门面房出售给常德香，其收取常德香给付的800000元系常德香租赁其房屋的租金，并非是常德香交付的涉案门面房的购房款，因常德香将包括津龙公司所有的180㎡在内的门面房出租给邮储银行萧县支行，故，津龙公司享有按份收益的权利。综上，应当支持津龙公司的诉讼请求。常德香二审答辩称：1、常德香与津龙公司并不存在委托租赁关系，根据常德香与津龙公司签订的门面房的拆迁安置补偿协议，津龙公司应当补偿常德香面积为170㎡的门面房，多出部分按价格13500元／㎡购买。房屋建成后，津龙公司将总面积为350㎡的房屋一并交付常德香，且常德香也已向津龙公司支付了800000元的购房款，尚欠1630000元。因津龙公司未按双方签订的《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-住房》的约定支付常德香的安置补偿等费用，亦未按约定将应当补偿给常德香面积为586.81㎡的住房交付常德香，故，常德香未给付津龙公司下余购房款1630000元。综上，常德香对涉案门面房享有所有权，津龙公司的诉讼请求不能成立，应予以驳回。邮储银行萧县支行二审述称：邮储银行萧县支行愿意继续履行与常德香签订的租赁合同，也同意按法院判决向权利人支付租金。二审期间，常德香向本院提交了邮储银行萧县支行与常德香签订租赁合同时，津龙公司给邮储银行萧县支行出具的两份证明，证明津龙公司已将世纪佳苑3栋107号-111号总面积为350㎡的五间门面房中除应安置给常德香外的面积为180㎡的门面房出售给常德香。津龙公司对常德香二审提交的证据发表质证意见为：对常德香提供的两份证明的真实性均无异议，但津龙公司并未与常德香签订书面的商品房买卖合同，该两份证明并不能证明津龙公司已将涉案的180㎡门面房出售给常德香，且津龙公司出具证明时，涉案门面房及所占土地无任何的权属证书，即使津龙公司与常德香存在房屋买卖关系，也应当无效。另，该证明也不是物权凭证，不能证明涉案门面房归常德香所有。邮储银行萧县支行对常德香二审提交的证据发表质证意见为：对常德香提供的两份证明的真实性均无异议，但与邮储银行萧县支行无关。综合各方的举证、质证意见，本院对常德香二审提交的证据认证意见如下：因津龙公司和邮储银行萧县支行对常德香提交的两份证明的真实性均无异议，对该证据，本院予以认定。二审审理查明：常德香分别于2013年1月23日、2013年2月5日和2013年2月8日给付津龙公司共800000元。一审查明的其他事实属实，本院予以确认。另查明：津龙公司于2011年10月将世纪佳苑107号-111号五间门面房交付给常德香，该五间门面房相通，并未隔开，总面积为350㎡，系常德香补偿加购买所得。本案二审争议焦点为：津龙公司主张常德香给付其租金100000元及要求邮政银行直接向其支付涉案五间门面房下余年度租金50%的诉讼请求能否支持。2009年1月9日，津龙公司（甲方）与常德香（乙方）签订了《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-门面》，约定：乙方在拆迁范围内房屋建筑面积222.48㎡，甲方给乙方补偿建筑面积170㎡，分摊五间门面中，实际交房建筑面积与补偿建筑面积的多出部分，乙方按照13500元／㎡予以补差。2011年10月，安置房屋建成后，津龙公司依约将萧县世纪佳苑107号-111号五间门面房交付给常德香，总面积为350㎡。2011年12月28日，常德香与邮储银行萧县支行就上述五间门面房的租赁事宜签订了《房屋租赁合同》，因该五间门面房尚未办理房屋产权证书，津龙公司分别于2011年10月30日、2011年11月3日向邮储银行萧县支行出具两份证明，证明津龙公司开发建设的萧县世纪佳苑小区3#楼107号-111号五间门面房总面积为350㎡，系由常德香补偿加购买所得，且津龙公司亦分别于2013年1月23日、2013年2月5日和2013年2月8日向常德香出具载明的收款项目为3#楼门面房款的三份收据，共计800000元。通过以上事实，能够认定津龙公司已按其与常德香签订的《房屋拆迁就地实物安置补偿协议-门面》的约定将总面积为350㎡的世纪佳苑107号-111号五间门面房补偿安置给常德香，对于超出常德香应当安置部分之外的180㎡门面房，由常德香按协议约定的单价购买，且津龙公司也已收取常德香给付的800000元购房款，故，常德香基于其与津龙公司存在的拆迁安置补偿关系取得了萧县世纪佳苑小区3#楼107号-111号面积为350㎡的五间门面房的合法使用权，其按照与邮储银行萧县支行之间的租赁合同，收取邮储银行萧县支行给付的租金于法有据。津龙公司上诉认为其并未将面积为180㎡的涉案门面房售予常德香，并主张常德香和邮储银行萧县支行应向其支付租金的上诉请求，并未提供确切证据予以证明，本院不予支持。另，一审法院认定常德香的反诉请求与津龙公司的起诉并非同一法律关系，但却以判决形式驳回常德香的反诉请求不当，本院予以纠正，本院另行制作裁定驳回常德香的起诉。综上，一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，但判决驳回常德香的反诉请求不当，本院予以纠正。津龙公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持安徽省萧县人民法院（2014）萧民一初字第00685号民事判决第一项，即“驳回津龙公司的诉讼请求”；二、撤销安徽省萧县人民法院（2014）萧民一初字第00685号民事判决第二项，即“驳回常德香的反诉请求。”二审案件受理费2300元，由上诉人萧县津龙房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  丁 伟审 判 员  许劲松代理审判员  李 震二〇一四年十二月十三日书 记 员  张 猛附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。