徐州市铜山区人民法院民 事 判 决 书（2014）铜民初字第0946号原告芦正芬（曾用名芦静），农民。原告朱广俊，农民，与原告卢正芬系夫妻关系。以上二原告共同委托代理人李成全，江苏维维律师事务所律师。被告辛凯，个体开发商。委托代理人晁广明。原告芦正芬、朱广俊与被告辛凯确认合同无效纠纷一案，本院于2014年3月25日立案受理。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告芦正芬、朱广俊的委托代理人李成全，被告辛凯及委托代理人晁广明到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告芦正芬、朱广俊诉称，2009年7月10日，原、被告签订房屋买卖合同一份，该协议名为房屋买卖实为民间借贷作抵押，即原告向被告借148800元，用位于徐州市铜山区大彭镇大刘市场内六间房屋作抵押。现原告愿意偿还借款，但被告拒不返还抵押房屋六间。为维护原告的合法权益，诉至人民法院，诉讼请求为：一、确认原、被告之间签订的房屋买卖合同无效；二、判决被告辛凯从位于徐州市铜山区大彭镇大刘市场原告芦正芬、朱广俊所有的6间房屋内（建筑结构：砖瓦结构6间、二层、建筑面积150平方米）迁出返还给原告；三、本案的诉讼费由被告承担。被告辛凯在答辩期间内未提交书面答辩，但在庭审中辩称，原、被告双方2009年7月10日没有签订房屋买卖协议，实际上是2013年3月18日在徐州市铜山区大彭法律服务所的鉴证下，原、被告签订了房屋买卖协议，房价为130万元，在此协议中已经明确房屋坐标位置及面积。另该处房屋用地不是农村宅基地，而是大彭镇大刘市场内。���上，请求人民法院认定原、被告签订的房屋买卖协议合法有效，驳回原告的诉讼请求。经审理查明，案涉房屋位于徐州市铜山区大彭镇大刘市场内二层六间，四至为：东李广节、北路、南路、西路，建筑面积150平方米，1997年5月原铜山县大彭镇建设规划管理办公室为原告芦正芬颁发了村镇房屋所有权证。2009年7月10日，原、被告签订案涉房屋买卖合同，其内容为：“甲方：朱广俊、芦静，居民身份证号码：××、××。乙方：辛凯，居民身份证号码：××。经协商，甲乙双方订立本房屋买卖合同，并共同遵守执行。具体内容：1、甲方自愿将位于铜山县大彭镇大刘市场面积为200平方米的合法房产以人民币壹拾肆万捌仟捌佰元整的价格卖给乙方。附，村镇房屋所有权证。2、因该房屋产权过户及其他原因产生的费用由甲方承担。3、该合同自签订之日起生���，若甲方在2010年3月10日之前能按时归还所借乙方人民币壹拾肆万捌仟捌佰元整，则该合同失效。4、如因该房屋产权发生争议，所有后果由甲方承担。甲方：朱广俊、芦静，房款已收。乙方：辛凯。2009年7月10日”。该协议被告辛凯的代理人在庭审中不认可辛凯的签字，但被告辛凯本人到庭认可有此协议。2013年3月18日，原、被告又签订案涉房屋买卖协议，其内容为：“甲方：朱广俊、芦静，居民身份证号码××、××。乙方：辛凯，居民身份证号码××。根据国家法律之规定，现经甲乙双方协商同意，达成如下协议：一、甲方自愿将座落在大彭镇大刘市场内二层楼六间的房屋出售给乙方，面积为200平方米，砖混结构。二、该房屋的四至：东李光洁、南路、西路、北路。三、甲乙双方商定房价为壹佰叁拾万元整（1300000元）。四、甲方应保证上述房地产权属清楚���若发生该房屋有关的房权纠纷，概由甲方负责清理承担，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、该房款在甲乙双方共同签字后，乙方已一次性付清给甲方，如今后国家集体占用拆迁所赔偿一切费用归乙方所有，现政策土地使用权证无法办理及私有产权证的过户，如今后能办理，甲方应积极配合，费用均由乙方承担。六、该协议甲乙双方自愿签订后，永不反悔，双方应遵守此约，否则，一方违反该协议，给另一方造成的经济损失，由违约方承担另一方的一切经济赔偿责任。七、本协议一式叁份，甲乙双方各执一份，鉴证单位一份。注：此页面上，以上双方当事人意思表示真实。鉴证单位：徐州市铜山区大彭法律服务所。甲方：朱广俊、芦静；乙方：辛凯。2013年3月18日。”该协议上芦静签字，被告辛凯在庭审中自认不是芦静本人签字���是朱广俊代为签字。2014年5月19日，徐州市铜山区公安局大彭派出所出具的接处警证明，其内容为：“2014年2月7日13时30分，在江苏省徐州市铜山区大彭镇大刘庄村农贸市场内，杨莉、辛凯和芦正芬、朱瑶因房屋的归属问题发生纠纷，我所民警到达现场后告知双方协商解决或经人民法院判决处理。2014年2月8日9时许，在江苏省徐州市铜山区大彭镇大刘庄村农贸市场内，杨莉、辛凯和芦正芬、朱瑶因房屋的归属问题发生纠纷，辛凯将房屋内窗户、玻璃等物品拆除。2014年3月20日13时许，在江苏省徐州市铜山区大彭镇大刘庄村农贸市场内，杨莉、辛凯和芦正芬、朱瑶因房屋的归属问题发生纠纷。特此证明。徐州市铜山区公安局大彭派出所。2014年5月19日”。被告辛凯在诉讼中自认签订本协议时被告辛凯未支付给原告房价130万元人民币，是原告自2009年7月10日起至2013年3月18日止向被告累计借款为130万元。另查明，原告芦正芬、朱广俊早于1989年2月27日办理结婚登记，2010年3月19日补办结婚登记，2010年3月22日办理离婚登记，在本次离婚协议中约定案涉房屋归芦正芬所有；2013年5月15日原告芦正芬、朱广俊又办理结婚登记，2013年11月14日再次办理离婚登记手续。涉案房屋是在两原告夫妻关系存续期间取得的财产。芦正芬曾用名芦静。至法庭辩论结束时，涉案房屋被被告辛凯于2013年4月1日起占有、使用至今。上述事实，有下列证据，予以证明：一、当事人的陈述；二、原告提供的书证：1、2009年7月10日原、被告签订的案涉房屋买卖合同（复印件）1份；2、2013年3月18日原、被告签订的案涉房屋买卖协议；3、原铜山县大彭镇建设规划管理办公室为原告芦正芬颁发了村镇��屋所有权证原件1份；3、徐州市铜山区大彭镇大刘村村民委会的证明原件1份；4、徐州市铜山区公安局大彭派出所出具的接处警证明1份；6、证人王某书面证人证言1份；7、照片8张；8、结婚申请书、婚姻登记记录证明、离婚协议书各一份。上述证据，经质证，被告虽然对证据6有异议，但对其余证据均无异议，本院认为，原告的证据相互印证，能够证明案件事实，故对上述证据，予以采信，查明的事实，予以确认。本案当事人争议的焦点：2009年7月10日及2013年3月18日原、被告之间签订的案涉房屋买卖合同的效力。首先，关于案涉房屋财产所有权性质的认定。本院认为，根据《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款的规定：“夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，归夫妻共同所有：（一）工资、奖金；（二）生产、经营的收益；（三）知识产权的收益；（四）继承或赠与所得的财产，但本法第十八条第三项规定的除外；（五）其他应当归共同所有的财产。”在本案中，原告芦正芬、朱广俊于1989年2月27日结婚登记，芦正芬于1997年5月取得案涉房屋所有权，是在婚姻关系存续期间所得，因此，应当认定案涉房屋为原告芦正芬、朱广俊共同所有。其次，关于案涉房屋买卖合同效力的认定。一、关于原、被告之间于2009年7月10日签订的案涉房屋买卖合同效力问题。本院认为，《江苏省高级人民法院审判委员会关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》中规定：“当事人之间以借贷为目的签订房屋买卖合同作为担保的，人民法院应当认定双方名为房屋买卖实为民间借贷关系。”在本案中，原告于2009年7月10日向��告借款148800元，同时又签订房屋买卖合同，原被告之间签订的房屋买卖合同应认定为名为房屋买卖实为民间借贷关系。原被告的变相约定将案涉房屋归出借人所有，符合流质契约的要件，应属无效合同。同时也违反了物权法定原则，也应属于无效。因此，认定原、被告之间于2009年7月10日签订的案涉房屋买卖合同无效。二、关于原、被告之间于2013年3月18日签订的案涉房屋买卖合同效力问题。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”在本案中，芦正芬于1997年5月取得案涉房屋所有权，原告芦正芬、朱广俊于2010年3月22日办理离婚登记，离婚协议中约定案涉房屋归芦正芬所有，原告芦正芬、朱广俊于2010年3月22日办理离婚登��，2013年5月15日办理结婚登记，原告朱广俊与被告之间于2013年3月18日签订的案涉房屋买卖合同时尚在芦正芬、朱广俊离婚期间，原告朱广俊擅自将不属自己所有的案涉房屋转让给被告，应属无权处分，原告朱广俊与被告之间签订的合同属于效力待定的合同，现房屋所有权人原告芦正芬不予追认朱广俊的民事行为，因此，认定原告朱广俊与被告之间于2013年3月18日签订的案涉房屋买卖合同也是无效的。再次，关于无效合同的法律后果。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本条规定了合同无效所产生的法律后果。在本案中，2009年7��10日及2013年3月18日原、被告之间签订的案涉房屋买卖合同均无效，被告占用的案涉房屋应返还给房屋所有权人原告芦正芬。因此，原告芦正芬主张被告返还案涉房屋的诉讼请求，本院予以支持。最后，关于原告与被告之间民间借贷的债权债务关系，原、被告可另行诉讼解决，本案不予涉理。综上所述，任何人不能从自身的违法和无效法律行为中获利。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十六条，参照《江苏省高级人民法院审判委员会关于审理民间借贷纠纷案件的会议纪要》中的相关规定，判决如下：一、确认原告芦正芬、朱广俊与被告辛凯于2009年7月10日签订的房屋买卖合同无效。二、确认原告朱广俊与被告辛凯于2013年3月18日签订的房屋买��合同无效。三、被告辛凯于本判决生效后30日内从位于徐州市铜山区大彭镇大刘市场内二层六间房屋内（四至为：东李广节、北路、南路、西路，建筑面积150平方米）迁出，返还给原告芦正芬。四、驳回原告朱广俊的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务及其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息及支付迟延履行金。案件受理费3280元，由被告辛凯负担。被告辛凯应在本判决生效之日起十日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  王延民人民陪审员  李 赞人民陪审员  谢昌利二〇一四年十二月六日书 记 员  厉婉君