广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3326号上诉人（原审原告）刘理仁，住广州市越秀区。委托代理人梁雨田，广东经国律师事务所律师。委托代理人梁学仪，住址。被上诉人（原审被告）窦少霞，住广州市海珠区。被上诉人（原审被告）叶志超，住广州市海珠区。上诉人刘理仁因与被上诉人窦少霞、叶志超房屋买卖合同纠纷一案，不服越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第877号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：广州市越秀区环市中路268-1号603房，是刘理仁于1992年6月向广东省陶瓷公司购买，建筑面积为61.42平方米。2014年2月23日，刘理仁（甲方、卖方）、窦少霞（乙方、买方）与广州市德明房地产代理有限公司（中介方）签订《房屋买卖合同》（NO.9000386），约定：甲乙双方经中介方提供独家中介服务就买卖位于广州市越秀区环市中路268号之一603房的物业达成一致协议，该物业建筑面积69.19平方米，成交价1080000元；乙方于签订本合同时支付10000元为定金；乙方应在签署本合同后15天内签署银行按揭文件并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用，首期楼价款（含定金）共计320000元，于甲乙双方在银行出具同意贷款通知书或相关意向回复后五个工作日内（2014年3月15日前）到税务部门完税及房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天付清；760000元于交易过户完成并办妥他项权利后由贷款银行直接拨入甲方银行账号作为楼价余款，银行实际贷款额与原贷款额之间差额由乙方于买卖双方完税及到房地产交易中心交易递件过户并取得受理回执当天以现金支付；乙方签订本合同后，不能按本合同约定买入该物业，应向甲方支付成交价10%的违约金；甲方应退还乙方已付的所有款项；等。同日，窦少霞向刘理仁支付了10000元的定金，向广州市德明房地产代理有限公司支付了5000元的中介服务费。2014年2月24日，窦少霞又向广州市德明房地产代理有限公司支付了10000元的中介服务费。2014年2月26日，刘理仁（甲方、卖方）、窦少霞、叶志超（乙方、买方）与广州市德明房地产代理有限公司（丙方、房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（穗存量房合字140××××****），约定买卖广州市越秀区环市中路268号之1号603房的事宜。同日，刘理仁与窦少霞签署《补充协议》，约定：经双方友好协商，合同编号9000386的《房屋买卖合同》按照广州市德明房地产代理有限公司为准，《存量房买卖合同》（编号：穗存量房合字140××××****）只作房地产过户使用和银行申请贷款使用，如果冲突，广州市存量房买卖合同中的条款无效。同日，窦少霞、叶志超委托广州市良策房地产代理有限公司办理按揭业务，与其签订了《委托确认书》，并向该公司交纳了5000元的按揭服务费。2014年5月30日，广州市良策房地产代理有限公司开具《证明》，记载：“叶志超与窦少霞是我公司委托人，于2014年2月26日委托我公司办理购买位于广州市越秀区环市中路268号之一603房的公积金按揭贷款工作，并于2014年2月26日至3月10日期间提交《收入证明》、《银行账户流水》、《住房公积金缴存证明》、《住房公积金个人信息表》、《广州住房公积金个人缴存明细表》、《关于窦少霞同志的公积金账号的说明》、《个人名下房地产登记情况查询证明》、《广州市存量房买卖合同》的原件和身份证、户口簿、《无婚姻登记记录证明》及工商银行卡的复印件，以上收取的复印件均经我司当天核对完毕并已退回原件。”2014年3月12日，窦少霞向刘理仁寄送《解除房屋买卖合同通知书》，其内容大致为：在合同约定期限内，我方委托广州市良策房地产代理有限公司办理贷款事宜，随后我方签署了相应的按揭文件并提交全部贷款所需资料，广州市良策房地产代理有限公司告知我方不符合办理公积金按揭贷款的条件，鉴于无法办理公积金按揭贷款，我方没有能力购买该物业，现提出单方解除《房屋买卖合同》。该通知书于2014年3月13日送达给了窦少霞、叶志超。刘理仁于2014年4月10日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、判令解除《房屋买卖合同》（合同编号：9000386）以及《广州市存量房买卖合同》（合同编号为：穗存量房合字140××××6174号）；2、判令窦少霞、叶志超支付违约金108000元，滞纳金10800元，两项合计共118800元；3、判令本案诉讼费用由窦少霞、叶志超承担。原审庭审中，刘理仁表示：我方主张违约金，不主张没收定金，已收的定金可以退还给窦少霞、叶志超，可以在我方主张的违约金中扣减该定金数额；窦少霞、叶志超未按约购买房屋，给我方造成的损失有房屋空置的损失及拖延我方与其他人交易的损失。窦少霞、叶志超共同表示：若法院判令违约金大于定金的，已收的定金可以在窦少霞、叶志超需要支付的违约金中扣减；窦少霞是在2014年2月23日去看房的，当时有租客，但已经到租，我方告知刘理仁不能购买，中介也通知了刘理仁我方单方解除合同的意思表示，间隔时间只有两个星期，故刘理仁主张的损失不能成立，刘理仁可凭我方解除通知去取消网签，不存在拖延与他人交易的问题。叶志超表示：若窦少霞需要承担本案的责任，同意与其共同承担。刘理仁和窦少霞、叶志超均确认：2014年2月23日签订的《房屋买卖合同》及2014年2月26日签订的《存量房买卖合同》中的买卖条款于2014年5月27日解除，即刘理仁和窦少霞、叶志超之间就广州市越秀区环市中路268号之1号603房的买卖关系于2014年5月27日解除。原审法院认为：刘理仁与窦少霞签订的《房屋买卖合同》中关于买卖的条款是双方的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力。窦少霞、叶志超没有足够证据证明无法获得公积金贷款，窦少霞、叶志超所称的无法获得贷款的原因是其收入不够，而即使收入不够，也仅是影响贷款的金额，但从买卖合同中窦少霞、叶志超已经承诺了以现金补齐银行实际贷款额与原贷款额之间差额的约定，可以看出窦少霞、叶志超应能预见其贷款金额无法完全获批的情况，并有足够的准备，故对于窦少霞、叶志超主张存在情势变更的情形，原审法院不予接纳。窦少霞、叶志超以因贷款问题无能力购买讼争房屋为由不再购买讼争房屋，构成违约，应承担相应的违约责任。对于违约责任的承担问题。刘理仁选择了违约金条款要求窦少霞、叶志超承担违约责任，窦少霞、叶志超主张该违约金标准过高。刘理仁主张违约造成的损失是空置房屋的损失及拖延与其他人交易的损失，因窦少霞、叶志超是在签订房屋买卖合同一个月内就向刘理仁表示不再购买讼争房屋了，直至2014年5月27日双方买卖关系解除，窦少霞、叶志超也并无拖延刘理仁与他人交易的情形，故合同约定的违约金条款过分高于刘理仁的损失，综合衡量本案合同履行的程度及当事人的过错，原审法院酌定将违约金调整为20000元。因刘理仁表示同意在违约金中扣减已收的定金10000元，故窦少霞、叶志超还需向刘理仁支付10000元的违约金。本案的纠纷是因窦少霞、叶志超违约而引起的，故本案原审受理费由窦少霞、叶志超承担。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一、二款的规定，作出如下判决：一、窦少霞、叶志超应于原审判决发生法律效力之日起七日内，向刘理仁支付违约金10000元（违约金总额为20000元，已扣减已付定金10000元）。二、驳回刘理仁的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费2460元，由窦少霞、叶志超负担。判后，刘理仁不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，并予改判，具体事实和理由如下：一、涉案合同合法有效，窦少霞、叶志超签订合同后不能按约买入涉案物业，属于违约行为，应向刘理仁支付成交价10％的违约金，但原审法院以刘理仁损失不大为由，擅自调整违约金数额，无法无据。二、原审法院没有判决解除涉案合同，导致刘理仁到广州市房屋交易所无法办理撤销《存量房买卖合同》手续，影响涉案房屋后续交易。三、原审程序违法，《房屋买卖合同》是刘理仁与窦少霞、叶志超及广州市德明房地产代理有限公司三方签订的合同，解除该合同必需由三方同意并签订书面协议才能完成，但原审法院并没有行使释明权，又没有通知广州市德明房地产代理有限公司参加本案诉讼，致使广州市德明房地产代理有限公司又再另案起诉窦少霞、叶志超，要求履行合同，显然原审法院的程序违法，应予纠正。被上诉人窦少霞、叶志超同意原审判决。二审庭询时，刘理仁提交了其与KADAHANWA签订的租赁合同一份，以及《解除、终止房屋租赁合同申请表》一份，欲证明涉案买卖合同导致之前的租赁合同提前终止，发生了经济损失的事实。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：刘理仁与叶志超、窦少霞签订的《房屋买卖合同》是双方的真实意思表示，并无违反法律法规的强制性规定，对双方均有约束力。窦少霞、叶志超无法按约支付房款，导致买卖合同不能履行，应承担违约责任。刘理仁选择违约金条款要求窦少霞、叶志超承担违约责任的请求合理，应予支持。窦少霞、叶志超在得知无法办理贷款的情况下，及时通知了刘理仁；自双方于2014年2月23日签订房屋买卖合同至买方于2014年3月13日通知解除合同，前后只有20天；刘理仁提供的《解除、终止房屋租赁合同申请表》与窦少霞、叶志超在原审时答辩的意见吻合，即在双方洽谈房屋买卖前，刘理仁已终止了租赁合同，涉案房屋已处于待售状态；刘理仁未提供其遭受经济损失的其它证据。综上，原审法院认定违约金过分高于刘理仁的损失，酌情将违约金调整为20000元并无不当。刘理仁和窦少霞、叶志超双方于2014年5月27日已确认解除合同，涉案房屋买卖合同关系已自行解除。二审期间，刘理仁已办理了涉案房屋《存量房买卖合同》撤销手续，涉案房屋的后续交易并未受到影响。广州市德明房地产代理有限公司诉窦少霞、叶志超支付中介费一案，已调解结案，且与本案无关。综上，上诉人刘理仁的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2460元，由上诉人刘理仁担。本判决为终审判决。审判长  叶荣福审判员  闵海蓉审判员  徐 兵二〇一四年十二月九日书记员  党春婷梁园园