江苏省泰州市海陵区人民法院民 事 判 决 书（2014）泰海民���字第1562号原告泰州市宏锐冶金机械有限公司。法定代表人陈某某，该公司总经理。原告陈洪根。两原告之共同委托代理人（特别授权）唐登国，江苏伯辉律师事务所律师。被告李晓平。被告倪晓勤。原告宏锐公司、陈洪根与被告李晓平、倪晓勤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月3日立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告宏锐公司之法定代表人陈洪根（亦为原告）以及两原告之共同委托代理人唐登国到庭参加诉讼；被告李晓平、倪晓勤经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原告宏锐公司诉称，2013年7月20日，原告陈洪根受原告宏锐公司之委托，与被告李晓平签订房屋租赁合同一份，约定原告将海陵区某某路某某号院内北侧五层面积约5000平方米办公楼租赁给被告李晓平使用，租期从2013年9月1日起至2025年9月1日止，从2013年9月至2016年9月租金为500000元／年，从2016年9月至2019年9月，租金800000元／年，2019年9月至2022年9月租金900000元／年，2022年9月至2025年9月租金1000000元／年；支付方式为每年7月10日前付清一年房租。合同签订后，被告李晓平预付100000元订金，原告将钥匙交付被告，被告承诺其余租金400000元在2013年7月10日前付清，未按约定期限缴纳租金超过30日的，原告有权解除合同，并有权要求被告按当年租金10%支付违约金。但被告收受房屋后，一直未缴纳其余租金，为维护原告合法权益，请求法院判令解除合同，判令被告返还海陵区某某路某某号院内北侧5层房屋一幢，判令被告立即拆除未形成附合的装饰装修物，并搬离承租房屋，形成附合的装饰装潢物归原告所有，判决被告给付原告400000元租金、50000元违约金，被告倪晓勤对上述债务承担连带偿还责任，诉讼费由被告承担。被告李晓平、倪���勤均未作答辩，亦未提供证据。经审理查明，被告李晓平与被告倪晓勤原系夫妻关系，双方于2013年8月23日登记离婚。坐落于本市海陵区某某路某某号面积6340.7平方米土地登记使用权人为原告宏锐公司，用途为工业用地。2012年5月，原告宏锐公司在某某路某某号院内北侧建设办公楼一幢，未领取建设工程规划许可证。2013年7月20日，原告陈洪根受原告宏锐公司（甲方）委托，与被告李晓平（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定甲方将位于泰州市海陵区某某路某某号建筑面积约5000平方米房屋租赁给乙方，租赁房用途为商业门面，租赁期限为2013年9月1日起至2025年9月1日止，2013年9月至2016年9月租金为500000元／年……支付方式为每年7月10日前付清一年房租，甲方应在乙方支付100000元订金之日将上述房屋钥匙交付乙方，其余租金400000元整在2013年7月10日前付清，甲方必须保证��租给乙方的房屋能够从事商业经营，不得将乙方租用的房屋转租（卖）给任何第三方，或在租赁期内房租加价，租赁期间，甲方不得对所出租的房屋及房屋所在范围内的土地使用权设定抵押。乙方在不破坏房屋原主体结构的基础上，有权根据营业需要对上述房屋进行装修，甲方不得干涉。在租赁期内，因租赁门面所产生的水、电、卫生费、物业管理费、其他一切费用及债务由乙方自行承担，与甲方无关，乙方应按本协议约定支付租金。乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同：一、未按约定期限交付租金，超过30天以上的；二、在租赁期内，未经甲方书面认可或同意，擅自改变租赁房屋的结构或用途，经甲方书面通知，在限定的期限内仍未修复。违反上述约定，非违约方有权解除合同，并有权要求违约方按当年租金的10%支付违约金，违约金不足以弥补经济损失的���还应赔偿对方的经济损失。合同签订后，被告李晓平向原告宏锐公司缴纳订金100000元，原告将房屋交付被告李晓平，同日，被告李晓平向原告宏锐公司出具欠条一份，载明：今欠到陈洪根房租肆拾万元整，2014年3月前还。后被告李晓平开始对涉案房屋进行装饰装潢；至今，上述装潢工程尚未结束。现原告以被告未按期缴纳租金为由，涉讼来院。另查明，2012年11月16日，泰州市某某局对原告宏锐公司作出泰城执罚（2012）H0563号行政处罚决定，认定原告宏锐公司于2012年5月10日在某某路某某号院内北侧建设五层办公楼一幢，东西长47米，南北宽17米，一层建筑面积为799平方米，四层建筑面积合计3196平方米，五层为局部建设，面积为492.6平方米，框架结构。决定对原告宏锐公司上述行为处以：责令限期六个月内改正，处以罚款人民币拾叁万伍仟贰佰伍拾元整。庭审中，原���述称，租赁合同中载明的5000左右平方米房屋，除了上述行政处罚决定书认定的3688.6平方米以外，其在该幢办公楼后又加建两层面积1000多平方米的二层建筑，该建筑物与处罚决定书认定之建筑物相连，亦未领取建设工程规划许可证，其将房屋出租给被告后，被告已将两幢建筑物打通。房屋装修到一半，被告人去楼空，目前上述房屋内有立式空调一台、挂壁空调五台、床一张，对被告的上述装饰装潢，原告不同意利用。经本院现场勘查，除上述可移动物品外，还有床头柜两只、单人沙发两只、圈椅两张、办公桌一张、方桌一张、简易两门橱一只、双开四门衣柜一组、镜子一面。另原告述称，被告李晓平有外遇，被告还为其购买房屋。上述事实有国有土地使用权证、泰州市规划局《关于对泰州市宏锐冶金机械有限公司违法建设进行相关技术认定的复函》、泰州市某某局《行政处罚决定书》、离婚证、照片以及原告宏锐公司、陈洪根当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋中有使用费的，人民法院一般应予支持。租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由承租人拆除；但不得造成出租房屋损坏。已形成附合的装饰装修物，出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案原告宏锐公司与被告李晓平所约定租赁之标的物，未取得建设工程规划许可，双方租赁合同应属无效，无效合同自始无效，亦不存在解除事宜，现原告宏锐公司诉请解除涉案租赁合同，无事实和法律依据，本院��此不予支持。关于原告宏锐公司主张的2013年9月1日至2014年8月30日期间的租金400000元，实为房屋使用费，该主张符合法律规定，依法应予支持。关于原告主张的违约金50000元，双方约定的合同无效，其违约条款的约定亦无效，原告主张被告承担违约责任，无事实和法律依据。合同无效，依照合同取得的财物依法应予返还，现原告诉请被告李晓平将上述租赁标的物返还原告宏锐公司，符合法律规定，依法应予支持。关于被告李晓平在涉案房屋的装饰装潢物，参照评估报告，已形成附合的装饰装潢价值为1056526元；涉案合同无效，原告作为出租人，未取得建设工程规划许可，此系导致合同无效的原因，原告宏锐公司主观上存在过错；被告李晓平作为承租人，应当有义务审查租赁物的合法性，包括对租赁物的权属审查义务，其应预见到合同无效所引发的不利后果，但仍与原��签订上述合同，并投入资金对租赁标的物进行装饰装潢，被告李晓平自身对损失的发生亦存在过错，综合原、被告各自的过错程度，本院确定原告宏锐公司承担上述损失60%的责任，被告李晓平承担40%的责任。现原告诉请被告返还租赁标的物，亦应承担给付被告李晓平之损失633915.6元，该款项与前述被告方应给付的房屋使用费400000元相抵后，原告还应支付被告李晓平、倪晓勤合计人民币233915.6元。关于租赁标的物内的可移动物品，尚未形成附合，被告应限期搬离。关于原告主张被告倪晓勤承担夫妻共同债务一节，首先，被告李晓平与被告倪晓勤夫妻关系不睦，原告应属明知；原告主张租金的起算时间为2013年9月1日，此时，两被告已办理离婚登记，原告无证据证明被告倪晓勤分享了上述债务所带来的权益，综合以上两点，原告宏锐公司主张涉案债务系被告李晓平与倪晓��的夫妻共同债务，无事实和法律依据，本院对此不予支持。原告陈洪根系原告宏锐公司的委托人，不属合同当事人，其诉请本院不予支持。诉讼中，被告李晓平、倪晓勤经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩、质证等权利，应自行承担由此产生的法律后果。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第二百一十二条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李晓平于本判决生效之日起十日内将坐落于泰州市海陵区某某路某某号租赁建筑物内立式空调一台、挂壁空调五台、床一张、床头柜两只、单人沙发两只、圈椅两张、办公桌一张、方桌一张、简易两门橱一只、双���四门衣柜一组、镜子一面搬离，将上述建筑物腾空并交还原告泰州市宏锐冶金机械有限公司。二、驳回原告陈洪根的诉讼请求及原告泰州市宏锐冶金机械有限公司其他的诉讼请求。本案受理费人民币8210元，公告费600元，合计人民币8810元，由原告宏锐公司、陈洪根共同负担979元，被告李晓平负担7831元（原告宏锐公司、陈洪根已预交，被告李晓平于本判决生效之日起十日内将此款迳交原告宏锐公司、陈洪根）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费8210元［通过银行缴纳上诉费时须如实填写以下内容：①上诉人姓名：填写上诉人本人的姓名或名称，而非代理人、经办人的姓名；②汇入单位：���州市财政局；③帐号：20×××88；④汇入银行：泰州市农业银行海陵支行；⑤款源：上诉费；⑥一审案号；⑦编码：112001）。审 判 长  赵亚亚人民陪审员  韩苏年人民陪审员  陈 雯二〇一四年十二月一日书 记 员  汪妮娅