广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法南民一初字第2002号原告申建军，女，汉族，1973年9月14日出生，住广东省东莞市东城区，委托代理人唐松，系广东聚才律师事务所律师。被告东莞市金帆照明电器有限公司，住所地广东省东莞市南城区新城市中心区稻花村B20座102号铺之一，注册号为441900000261884。法定代表人黄兰妹。委托代理人谭立军、丁佳佳，分别系广东雄爵律师事务所律师、辅助人员。原告申建军诉被告东莞市金帆照明电器有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐舒音担任审判长，与代理审判员郭芹、人民陪审员张雅芝组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告申建军及其委托代理人唐松、被告的委托代理人谭立军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2014年1月15日，原告与被告签订了《商铺买卖合同》，合同约定，原告向被告购买位于东莞市××城区鸿福路××号尚书银座“东莞华尔街”二层236号铺位，面积为28.62平方米，房价款为1490000元，首期款为750000元，按揭款为740000元，原告在合同签订当日付清了首期款750000元，税款21838元。合同第四条明确约定，被告应当在合同签订之日起3个月内与原告一起到东莞市房产管理局办理过户登记手续，即应在2014年4月15日前办理过户登记手续，但因商铺先后被被告抵押、法院查封，致银行按揭不能办理，房屋不能过户，根据合同约定，原告有权解除合同，被告应承担支付逾期办证违约金、赔偿金、退还所收房款及相关费用的法律责任。原告为维护自己的合法权益，特诉请判令：1.解除原、被告签订的《商铺买卖合同》；2.被告向原告支付逾期办证违约金80460元（自2014年4月16日起，按1490000元的日万分之三计算至2014年10月16日止）；3.被告向原告支付赔偿金447000元；4.被告向原告退回购房款750000元及相关费用21838元；5.本案诉讼费由被告承担。被告辩称，1.同意解除案涉的买卖合同；2.同意退还购铺款750000元及税费21838元；3.原告主张的逾期办证违约金及赔偿金均属违约金性质，只能择一选择，且违约金的计算比例已超过法律规定，请求法院依法予以调整；4.原告实际缴纳的购房款750000元，故违约金应以750000元为计算基数。经审理查明，2014年1月15日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商铺买卖合同》，约定：原告向被告购买东莞市××城区鸿福路××号尚书银座“东莞华尔街”二层236号铺位；合同第二条关于购买价款及付款方式约定为，商铺总价款为1490000元，原告需在2014年1月15日前支付750000元，剩余740000元由原告办理按揭贷款后，由银行支付给被告，原告应在30日内办妥银行按揭贷款手续；合同第四条关于登记过户手续办理的约定为，“本合同签订之日起3个月内，甲、乙双方应携带有关资料到东莞市房产管理局办理过户登记手续”；合同第十条关于违约责任的约定为，“甲方逾期办理过户登记手续时，视为甲方违约，每逾期一日，按购铺总价的日万分之三支付违约金给乙方，作为逾期违约金，逾期超过180日时，乙方有权解除合同，甲方应在解除合同之日起七天内将所收购铺款退还给乙方，另甲方应按购铺总价的30%支付赔偿金给乙方”；合同另就其他事项进行了约定。庭审中，原告称在购买案涉商铺时，被告并未告知商铺有抵押的情形，合同签订后其按约定于2014年1月15日前支付了750000元及税费21838元，由于迟迟无法成功办理银行按揭，原告从被告处了解到房屋有抵押的情形，后被告将抵押权注销，但在办理过户手续时，因商铺被法院查封，无法办理成功，对此其提交了《付款收据》予以证明。原告提交的《房产登记信息查询结果》显示，案涉商铺被法院多次查封。被告确认无法办理过户手续的原因是因案涉商铺已被法院查封。另外，被告称案涉合同样本是由其聘请的销售方提供给原告的。以上事实，有原告提交的《商铺买卖合同》、《付款收据》、《房产登记信息查询结果》，以及本院的庭审笔录等附卷为证。本院认为，本案双方签订的《商铺买卖合同》，当事人买卖商铺的意思表示真实，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按合同约定履行义务，一方违反合同约定的应承担相应的违约责任。本案中，被告逾期办理过户手续的天数已超过180日，根据合同约定，原告有权解除案涉合同，庭审中被告亦同意解除，故本院依法认定案涉《商铺买卖合同》已解除。被告同意退还原告已缴购铺款750000元及税费21838元，本院予以认可。由于被告的原因导致合同解除，被告应按合同约定向原告承担违约责任。原告主张被告应支付赔偿金447000元（即购铺款总价的30%）及逾期办证违约金。被告则认为违约金明显过高，应予以调整。对此，本院认为，案涉合同第十条第二款已对逾期办证的违约责任作出明确约定，结合该条款的行文顺序及本案中原告主张解除合同的事实，本院依法认定被告应按约定向原告支付赔偿金，而对原告要求被告支付逾期办证违约金的诉求，本院不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少……”及最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”的规定，本案中，原告未提交证据证明存在其他损失，故本院酌情调整为不超过已付款项的30%为宜，即赔偿金确定为（750000元+21838元）×30%=231551元。对于原告超过上述范围的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、解除原告申建军与被告东莞市金帆照明电器有限公司于2014年1月15日签订的《商铺买卖合同》。二、被告东莞市金帆照明电器有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告申建军返还购房款750000元及税费21838元。三、被告东莞市金帆照明电器有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内向原告申建军支付赔偿金231551元。四、驳回原告申建军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费16493.68元（已由原告申建军预交），由原告申建军负担3756.68元，被告东莞市金帆照明电器有限公司负担12737元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  徐舒音代理审判员  郭 芹人民陪审员  张雅芝二〇一四年十二月十三日书 记 员  吴俊佳附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。