广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3857号上诉人（原审第三人）：广州市亿福物业管理有限公司，住所地广州市海珠区聚德路17-51号首层自编l号。法定代表人：蔡喆豪，总经理。委托代理人：郑建军，广东金本色律师事务所律师。委托代理人：何嘉景，广东鸿蒙律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市盛庭投资管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区28楼南座自编04室。法定代表人：郑强弟，董事长。委托代理人：陆晖，广东卓信律师事务所律师。委托代理人：李伟业，广东卓信律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：王文华（广州市天河区元岗中泰建材厂的个体经营者）。委托代理人：彭大成，广东经国律师事务所律师。上诉人广州市亿福物业管理有限公司因与被上诉人广州市盛庭投资管理有限公司、王文华房屋租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第1266号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市天河区元岗中泰建材厂是由王文华经营的个体工商户。2012年1月10日广州市盛庭投资管理有限公司（以下简称盛庭公司）（甲方）与广州市天河区元岗中泰建材厂（乙方）签订《租赁合同》，一、租赁标的1.1甲方同意将坐落在海珠区工业大道石岗路原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼房地产出租给乙方使用，建筑面积8027.56平方米，租金为17元／平方米，月租金额为136469元；1.2甲方同意除将上述产权物业租赁给乙方使用外，原珠江塑料制品厂范围内1-3号简易仓及1号单车棚部分临时建筑物和场地亦出租予乙方使用；1.3本合同所指租赁标的包括第1.1条款所指有产权上盖建筑物共19栋，建筑面积共8027.56㎡（见附件1）及第1.2条款所指临时建筑物共4栋，建筑面积共889㎡（见附件2），临租部份租金为17元／平方米，月租金额为15113元。两部分建筑物总面积合计为8916.56㎡，租金金额合计为151582元／月，其余为场地，不计租金；1.4本合同条款和约定适用于本合同1.3条款所明确的全部租赁标的，乙方须按国家有关规定依法经营和使用上述租赁标的。二、2.1租赁期为五年，自租赁物实际交付日开始计算；2.2甲方同意提供陆个月给乙方对租赁物业进行装修，即2012年l月10日至2012年7月9日为租赁物业的装修期，在此装修期间乙方无须向甲方缴付租金及管理费用。三、租金及付款方式3.1本合同约定的租赁物业的租金总额为151582元／月（含管理费用）；3.2以上租金不含税，如果乙方要求甲方开具发票，则上述租金总额上浮8%。租赁期内自第叁年起每壹年月租金和管理费在上年基础上递增5%至合同终止；3.3乙方在每月25日前选择以现金或支票方式向甲方缴付次月租金和管理费。四、水电及其他费用4.1租赁期间，使用该租赁场地所发生的水、电费用（含分摊）由乙方自行缴付，若因乙方原因而导致逾期缴交，则其责任由乙方承担；4.2乙方应向甲方交纳454746元保证金，其中200000元在签订本合同时交纳，余款在装修期满之日付清。甲方应在租赁期满或解除合同后按本合同8.4条款规定将保证金无息退回乙方……。五、装修……。六、双方权利和义务6.1……；6.2乙方有权将租赁场地转租、分租或借用给合同约定以外第三方，但租赁期不得超过本合同约定的租赁期限……。七、违约责任7.1任何一方未按本合同履行义务或未能遵守国家法律、法规的，守约方有权提前解除合同，并要求违约方赔偿损失；7.2租赁期内，若甲方擅自提前解除合同收回房屋，则甲方须按等额于乙方所缴付之租赁保证金的金额作出违约赔偿；7.3租赁期内，若乙方擅自提前解除合同，则乙方的租赁保证金作为违约金的一部分，甲方不予退回；7.4所有违约金、赔偿金应在确定责任后10天内付清，否则每逾期一日，违约方须按应付金额的0.025%向守约方支付滞纳金。八、合同终止和解除8.1……；8.2租赁期届满次日或者解除合同之日起五个工作日内，甲、乙双方共同检查进行实地交接，一切嵌装在房屋结构或墙体内的设备、装修不得拆除（空调、防盗、监控系统除外），甲方不予补偿；退场时如发现房屋和水电设备有损坏的，由乙方负责赔偿；8.3乙方应于合同自然终止或正式解除之日起五个工作日内交还租赁场地；8.4乙方交还租赁场地后，甲方在检查乙方无损房屋且己缴清租金、水、电费等应付费用后，须于五个工作天内无息退还租赁保证金予乙方。九、免责条件……。十、其他条款……。（附件1、2：广州市珠江塑料制品厂租赁物业明细表，包括物业：20号楼、22号楼-43号楼共建筑面积8027.56平方米，临建：简易仓1、简易仓2、简易仓3、单车棚1共建筑面积889平方米）。同日，盛庭公司（甲方）与广州市天河区元岗中泰建材厂（乙方）签订《场地交付书》，甲、乙双方就原广州市珠江塑料制品厂签订租赁合同，合同约定租赁标的包括有产权上盖建筑物共19栋，建筑面积共8027.56㎡，临时建筑物共4栋，建筑面积共889㎡，两部分建筑物总面积合计为8916.56㎡，其余为场地，双方现场确认并签名，明确甲方已按照约定的时间2012年1月10日将上述物业交付给乙方使用。盛庭公司（甲方）与广州市天河区元岗中泰建材厂（乙方）又签订《场地水、电使用和交费协议书》，双方并就场地水、电使用和交费事宜达成协议。上述合同签订同时，王文华向盛庭公司交纳保证金200000元。王文华从2012年7月10日起没有向盛庭公司支付租金。2012年7月26日广州市天河区元岗中泰建材厂致盛庭公司的《关于租金问题的函》，大致内容是：王文华承租盛庭公司位于海珠区工业大道石岗路10号原珠江塑料制品厂的厂房，将其中24号20、22-37号、42-43号楼出租给广州市亿福物业管理有限公司（以下简称亿福公司），亿福公司以王文华无法提供消防验收意见书和无准确平面图，不符合出租条件为由拒交相关所有租金。因亿福公司拖欠王文华租金，造成王文华资金运作困难，无法及时向盛庭公司缴纳合同约定款项，希望盛庭公司宽限支付租金的时间。同日，盛庭公司致广州市天河区元岗中泰建材厂的《催告付款通知书》，大致内容是：根据合同约定，王文华应向盛庭公司缴付租金和管理费，以及于2012年7月9日付清保证金余额254746元。现王文华自2012年7月9日装修期满之日起，一直未向盛庭公司缴付任何费用。迄今为止，王文华拖欠7月租金（含管理费）为107574元、8月租金（含管理费）为151582元、保证金余额254746元，合共513902元。上述欠款经盛庭公司多次催促，王文华至今仍不予支付。现正式函告王文华，于2012年8月6日前到盛庭公司交缴以上相关费用，若王文华在此日期前仍未缴纳上述欠款，根据合同第七条第l、3、4款规定，双方所签署之合同效力即时解除，王文华对所租赁物业不得再享有任何权利主张；同时，王文华已缴纳之保证金盛庭公司均不予退还，并且保留向贵司追讨滞纳金和赔偿的权利。2012年8月12日广州市天河区元岗中泰建材厂致盛庭公司的《关于催告付款事宜的复函》，大致内容是：王文华将承租的物业在经营过程中转租给亿福公司，亿福公司以各种理由拒交租金，王文华多次协调至今无果。由于亿福公司拖欠王文华租金，造成王文华资金运作困难，导致王文华无法向贵司缴纳租金，亦无法继续执行租赁合同。2012年8月13日盛庭公司致广州市天河区元岗中泰建材厂的《合同终止通知书》，大致内容是：盛庭公司在2012年7月30日正式函告王文华必须于2012年8月6日前向盛庭公司缴付拖欠款项，但王文华至今依然拒绝支付。现正式通知王文华，王文华存在严重违约行为，根据《租赁合同》第七条规定，盛庭公司要求自本函发出次日起合同效力即时解除，王文华对所租赁物业不得再享有任何权利主张；同时，王文华己缴纳的保证金不予退还，并且保留向王文华追讨滞纳金和赔偿的权利。2012年8月14日广州市天河区元岗中泰建材厂致盛庭公司的《关于合同终止事宜的复函》，大致内容是：由于亿福公司拖欠王文华租金，造成王文华资金运作困难，无法向盛庭公司缴纳租金，亦无法继续执行租赁合同，故此，王文华同意解除租赁合同，对上述租赁物业不再享有任何权利主张；同时，王文华同意已缴纳的保证金盛庭公司不需退还。此外，恳望盛庭公司可体谅王文华经营实际困难，不再向王文华收取滞纳金和其他赔偿。同日，盛庭公司致广州市天河区元岗中泰建材厂的《场地交还通知书》，大致内容是：根据合同约定，王文华需于2012年8月20日清退现有租户并交还租赁场地，故王文华务必按合同约定停止一切建设并做好租户清退工作，并于2012年8月20日前与盛庭公司进行实地交接，对房屋、设备进行检查、确认签署水电读数及办理相关退场手续。王文华表示没有收到该《场地交还通知书》。2012年12月14日盛庭公司与广州市天河区元岗中泰建材厂签订的《补充协议》，双方就委托代理人费用一事达成该协议。同日，盛庭公司（委托人）向广州市天河区元岗中泰建材厂（受托人）出具《授权委托书》，内容是：鉴于委托人曾于2012年1月10日至2012年8月14日将广州市海珠区工业大道石岗路原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼物业出租给受托人，现双方合同已经协商解除，委托人是合法占有人。委托人现委托受托人代为向上述租赁场地的所有逾期清场的转租承租户（尤其包括亿福公司）收取逾期清场的场地占用费，场地占用费自2012年8月14日起计，暂计至2012年12月31日。2012年4月19日王文华与亿福公司签订《租赁合同》，将海珠区工业大道石岗路10号原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼房地产及原珠江塑料制品厂范围内1-3号简易仓及1号单车棚部分临时建筑物出租给亿福公司使用；租赁期限为5年，自租赁物实际交付日开始计算至2017年1月10日。2012年4月27日广州市塑料工业股份有限公司出具《租赁关系证明》，内容是：“我司为广州市海珠区工业大道石岗路24号20、22-37号、42-43号楼房地产之合法物业持有人，于2011年4月1日就上述物业与广州市盛庭投资管理有限公司签订了《广州市房屋租赁合同》，租赁期限至2029年3月31日”。盛庭公司与王文华因租赁合同事宜协商无果，于2013年5月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认盛庭公司、王文华之间于2012年1月10日签订的《租赁合同》已于2012年8月14日解除；2.盛庭公司不予退还王文华已缴纳的租赁保证金200000元；3.王文华向盛庭公司支付拖欠的租金176030.71元（从2012年7月10日至2012年8月14日止，每月按151582元计）及违约金（从2012年7月6日至清付款项之日止，每日按0.025%计，暂计至2013年3月31日违约金为11405.32元）；4.王文华及亿福公司立即清空场地并交还给盛庭公司；5.本案诉讼费用由王文华承担。一审诉讼中，王文华对其抗辩事实提交证据如下：1.2012年6月17日广州市天河区元岗中泰建材厂向亿福公司发出的《催缴租金、水电押金通知书》，证明亿福公司存在严重的违约行为及王文华进行了及时催促的事实；2.2012年6月21日广州市天河区元岗中泰建材厂致亿福公司的《回复函》及附件，证明王文华已按约履行了与亿福公司的合同义务及亿福公司存在严重违约行为的事实；3.2012年7月1日广州市天河区元岗中泰建材厂向亿福公司发出的《函》，证明亿福公司存在严重的违约行为及将代收租金己通知亿福公司，亿福公司并无异议的事实；4.2012年7月10日广州市天河区元岗中泰建材厂致亿福公司的《催缴租金、水电押金通知书》，证明亿福公司存在严重的违约行为及王文华进行了及时催促的事实；5.2012年7月16日广州市天河区元岗中泰建材厂致亿福公司的《解除合同通知书》，证明王文华在亿福公司违约后，已于2012年7月16日书面通知亿福公司解除合同的事实；6.2012年7月28日广州市天河区元岗中泰建材厂向亿福公司发出的《催告付款通知书》及快递单，证明亿福公司严重违约，王文华己及时履行催告义务避免盛庭公司损失扩大的事实；7.2012年7月26日广州市天河区元岗中泰建材厂致亿福公司的《敦促交还场地通知书》及快递单，证明亿福公司存在严重违约行为及王文华己及时要求解除合同、交还场地的事实；8.2012年8月6日广州市天河区元岗中泰建材厂向亿福公司发出的《函》及快递单，证明在盛庭公司提出解除合同后，王文华己及时发函给亿福公司解除合同、交还场地等，避免盛庭公司损失扩大的事实；9.视频资料，证明王文华向亿福公司有效发出证据2、3的事实；10.电话录音，王文华与盛庭公司的营销部经理罗可君的三段通话录音内容及录音光碟，证明盛庭公司、王文华达成不退租赁保证金的前提是解除双方合同、由盛庭公司自行负责清退现有租户（包括但不限于亿福公司）、不再追究王文华任何法律责任的协议客观事实。对此，盛庭公司的质证意见是：对证据1-9的真实性、合法性没有异议，但是王文华与亿福公司之间的租赁合同关系纠纷，与盛庭公司无关，另外根据证据8反映，在8月6日王文华只是向亿福公司表明盛庭公司要求与其解除合同并交出场地，故此时盛庭公司、王文华之间的合同还是没有解除，该证据反而证明了盛庭公司、王文华解除合同时间是2012年8月14日。对证据10的真实性没有异议，但对合法性、关联性不予确认，该证据未经对方同意进行录音，其取得不合法；电话录音内容只能证明盛庭公司的工作人员罗经理对王文华拖欠租金一事与其进行协商并要求其出具相应的文件过程，而且罗经理在电话中清楚表明盛庭公司同意解除合同，王文华可以将自己的想法写下来，但这些不是协议，只是王文华表达自己的一种想法，所以盛庭公司、王文华之间从未达成任何口头或者书面上的“由盛庭公司自行清退租户，不追究王文华的责任”的协议。亿福公司的质证意见：对证据1确认已收到，但对其内容不确认，根据王文华与亿福公司签订的租赁合同约定，由于王文华在转租给亿福公司之前已经将部分物业出租给案外人，故王文华应当将其出租物业的资料移交给亿福公司，并且由亿福公司向分租户收取租金，但是王文华故意隐瞒租户的资料，拒绝移交给亿福公司，而且王文华直接向租户收取了租金，也没有告知亿福公司，因此王文华向亿福公司提出的租金金额是不正确的；另外合同还约定，王文华应当对租户的租赁合同进行备案手续，鉴于王文华没有为亿福公司和分租户办理备案手续，导致合同不具备租赁条件，所以亿福公司也有权拒绝向王文华支付租金，同时根据合同的相对性，王文华至今没有缴纳租金的行为与亿福公司是没有关联性，王文华应当向盛庭公司承担责任。对证据2确认已收到，但对其内容不确认。对证据3确认已收到，但对其内容也不确认，因为从亿福公司提供的证据看，是王文华隐瞒了转租的事实，并自行向分租户收取租金，而不是租户主动将租金交给王文华。证据4亿福公司没有收到，故对真实性、合法性、关联性均不予确认。对证据5确认已有收到，但对其内容不确认，亿福公司对此已作回复，且是王文华违约，不是亿福公司违约。证据6、7、8没有收到，对其真实性、合法性、关联性均不确认。对证据9真实性、合法性、关联性均不确认。对证据10的真实性无异议，该证据证明了盛庭公司、王文华之间恶意串通，为了达到其经营的项目，将亿福公司赶走，体现了王文华如何配合盛庭公司进行诉讼等事实。亿福公司对其陈述事实提交证据如下：2012年8月10日亿福公司向广州市天河区元岗中泰建材厂发出的《关于中泰建材厂单方解除合同的复函》及照片，证明因王文华下落不明，亿福公司到王文华注册地址发现王文华是虚假注册，并不存在“中泰建材厂”，亿福公司以张贴公告的方式提出不同意解除双方的租赁合同；2、亿福公司文化办公项目租赁合同，证明亿福公司已将涉案物业转租给各分租户，亿福公司已不是涉案物业的实际使用人，只负责涉案物业的管理及项目建设改造；3、情况说明及收据，证明王文华违反合同约定，强制向原分租户收取租金，导致亿福公司无法按与王文华《租赁合同》的约定收取原分租户租金；4、2012年6月15日及2012年6月18日亿福公司向广州市天河区元岗中泰建材厂发出的《催促函》及《函》，证明亿福公司多次向王文华要求提供涉案物业的建筑消防审核资料以及为亿福公司、分租户办理租赁合同的备案手续，但王文华却拒不履行该义务，严重影响亿福公司的正常经营，因此亿福公司顺延支付租金。对此，盛庭公司的质证意见：对证据l真实性、合法性无异议，关联性不予确认，因为根据合同的相对性，盛庭公司、王文华之间的合同纠纷与亿福公司没有关系，盛庭公司、王文华双方解除合同后，王文华失去了对涉案场地的权利，导致王文华与亿福公司之间的合同不能履行，故王文华与亿福公司之间的合同应当失效，王文华应依法返还涉案场地给盛庭公司。对证据2的真实性、合法性无异议，关联性不予确认，亿福公司自行转租给其他的分租户，与本案没有关系；亿福公司与分租户约定的租赁期限为10年，而盛庭公司与王文华、王文华与亿福公司之间的租赁期限只有五年，亿福公司明知该事实，故亿福公司与分租户签订的租赁合同有欺诈的行为，应为无效，亿福公司是恶意占用涉案场地。证据3由于没有原件，故对其真实性、合法性不予确认，而且两份情况说明是亿福公司打印出来的，盛庭公司对其拟证明事实不予确认；对证据4真实性、合法性无异议，但关联性不予确认，根据合同的相对性，亿福公司与王文华之间的纠纷与本案无关。王文华的质证意见：对于证据1-4的关联性有异议，对证据1的真实性不予确认，王文华未收到过该函件，对内容也不予确认，王文华不存在下落不明的情形，王文华是合法的诚信的经营商；王文华从盛庭公司处租赁涉案场地后转租给亿福公司，整个过程，王文华是严重亏损，亏损的原因是在于亿福公司严重违约，采取空手套白狼的不诚信行为，该函件内容多次提到王文华在2012年8月10日前已经多次提出要求解除合同，解除的原因就是因为亿福公司严重违约行为。对证据2的真实性无法确认，王文华与亿福公司签订的租赁期限至2017年，而亿福公司与案外人签订的是2021年，明显属于亿福公司欺诈案外人的一种恶意不诚信商业行为，也正是因为亿福公司的这种恶意不诚信的商业行为，导致转租、分租的经济链条出现问题。对证据3的真实性无异议，由于亿福公司严重违约，导致王文华无法向盛庭公司缴纳租金、水电费，已经出现了严重的经济亏损情况，在征得亿福公司同意的情况下，王文华向分租户收取了部分的租金，对此亿福公司的法定代表人有签名确认。对证据4真实性、合法性、关联性不予确认，王文华的签名只是确认有收到函件，但对函件的内容不予确认，函件内容与事实严重不符，不能作为认定双方达成所谓协议的依据。原审另查，盛庭公司根据亿福公司关于将涉案场地分租给30个租户使用的陈述，要求追加各分租户为本案第三人参加诉讼，但盛庭公司无法提供分租户的身份资料，为此原审法院多次与亿福公司沟通要求其提供各分租户资料，亿福公司均予以拒绝。据此，原审法院于2013年9月27日依法到涉案场地张贴《公告》，告知全体租户自公告发出之日起30日内到原审法院申报权利，参与诉讼，逾期则视为放弃权利，原审法院将依法审理。上述公告期满后，没有相关权利人到原审法院申报权利。原审法院认为：盛庭公司、王文华签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律法规的强制性规定，故为有效合同。诉讼中，盛庭公司、王文华对合同已解除的事实没有异议，但对解除时间有异议，盛庭公司主张是2012年8月14日，王文华抗辩是2012年8月6日。原审法院意见是：依据《中华人民共和国合同法》第九十六条关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。盛庭公司在2012年8月13日向王文华发出了《合同终止通知书》，告知王文华根据双方签署的《租赁合同》第七条规定，自该通知发出次日起合同效力即时解除，同时王文华已缴纳的保证金盛庭公司不予退还；王文华在2012年8月14日《关于合同终止事宜的复函》中表示同意解除租赁合同。故对盛庭公司要求确认盛庭公司、王文华之间于2012年1月10日签订的《租赁合同》已于2012年8月14日解除的请求，原审法院予以支持。对王文华依据2012年7月26日盛庭公司发出的《催告付款通知书》抗辩合同解除时间是2012年8月6日的意见，原审法院不予采纳。对于保证金，虽然盛庭公司、王文华在租赁合同的4.2条及8.4条对保证金作出无息退回的约定，但盛庭公司在去函通知王文华解除合同同时要求对保证金不予退还，王文华在复函中对此表示同意，故盛庭公司要求不予退还王文华己缴纳的租赁保证金200000元的请求，有理，原审法院予以支持。对王文华抗辩保证金不退还是附有条件的意见，依据不足，原审法院不予采纳。王文华使用了承租场地，理应依约支付租金，故对盛庭公司要求王文华依合同约定标准支付从2012年7月10日起至2012年8月14日止租金共176030.71元的请求，原审法院予以支持。双方约定，王文华在每月25日前向盛庭公司缴付次月租金，所有违约金、赔偿金应在确定责任后10天内付清，否则每逾期一日，违约方须按应付金额的0.025%向守约方支付滞纳金。王文华拖欠盛庭公司上述租金至今未付，其行为已构成违约，但双方对王文华逾期支付租金的违约责任没有约定，且本案尚未作出生效判决，故应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准计算逾期支付欠款违约金给盛庭公司，故盛庭公司要求王文华从2012年7月6日起计付违约金的请求，原审法院予以支持，但对计算违约金的标准不予采纳。合同解除后，王文华作为承租人有义务将承租场地交还给盛庭公司。对王文华以客观上没有占有使用涉案场地并双方约定由盛庭公司自行负责清退现有租户为由，抗辩不承担交还承租场地义务的意见，原审法院不予采纳。根据查明事实，王文华将涉案场地转租给亿福公司后，亿福公司又将场地分租给各小租户。诉讼期间，盛庭公司要求追加各分租户为本案亿福公司参加诉讼，但无法提供分租户的租赁资料，对此亿福公司也拒绝向原审法院提供，故原审法院依法到涉案场地张贴《公告》，告知全体租户到原审法院申报权利并参与诉讼，但期限届满后没有相关权利人到原审法院申报权利。鉴于上述情况，亿福公司理应承担交还涉案场地的义务。对亿福公司以合同相对性为由，抗辩其不是交还租赁物主体的意见，原审法院不予采纳。由于王文华违约引致诉讼，故一审案件受理费应由王文华承担。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第九十七条、第一百零七条及第二百二十六条的规定，于2014年1月28日作出如下判决：一、确认广州市盛庭投资管理有限公司与王文华（广州市天河区元岗中泰建材厂的个体经营者）之间于2012年1月10日签订的《租赁合同》己于2012年8月14日解除；二、广州市盛庭投资管理有限公司已收取的保证金200000元不退还给王文华；三、王文华在本判决生效之日起十日内支付租金176030.71元（从2012年7月10日起至2012年8月14日止，每月按151582元计）及参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利息标准计算逾期支付欠租的违约金（从2012年7月6日起计至清偿之日止，其中从2012年7月6日起2012年8月4日止以本金151582元计；2012年8月5日之后的以本金176030.71元计）给盛庭公司；四、王文华及广州市亿福物业管理有限公司在本判决生效之日起三十日内将海珠区工业大道石岗路原珠江塑料制品厂24号20、22-37号、42-43号楼物业交还给广州市盛庭投资管理有限公司；五、驳回广州市盛庭投资管理有限公司的其它诉讼请求。一审案件受理费4049元，由王文华负担。上诉人广州市亿福物业管理有限公司不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、亿福公司与王文华于2012年4月19日签订的关于涉案租赁物的《租赁合同》合法有效，王文华与盛庭公司恶意串通解除其于2012年1月10日签订的《租赁合同》并要求收回租赁物的行为是滥用合同解除权，损害了亿福公司、其他众多分租户及实际占有使用人的合法权益，对作为次承租人及实际使用人的亿福公司及其他分租户明显不公平。原审判决未考虑和审查亿福公司对涉案场地享有的合法权益，未有征求亿福公司作为次承租人对其依法享有的相应权利的处分意见，违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条关于保护无过错的次承租人及其他实际占用使用人的合法利益的规定。亿福公司有权将租赁物转租分租或借用给合同以外的第三方，盛庭公司对于前述的事实及转租事实也是明确知道的，亿福公司与王文华签订的《租赁合同》是合法有效的。从王文华提供的电话录音内容看出王文华与盛庭公司恶意串通以达到通过诉讼清走上诉人的非法目的，盛庭公司与王文华解除合同的行为是无效的。二、亿福公司在履行与王文华所签订的《租赁合同》中没有任何过错，没有违反合同约定，相反是王文华未按合同约定提供相关法律文件违约，因此亿福公司有权要求盛庭公司与王文华继续履行合同。三、即使盛庭公司与王文华间的租赁合同解除，盛庭公司也无权要求亿福公司交还涉案物业，根据合同的相对性，应在亿福公司与王文华之间的租赁合同终止后由亿福公司交还给王文华。涉案租赁物现时已并非由亿福公司实际占用，亿福公司已将涉案租赁物分租出去，且租户又进行了再转租。以上事实盛庭公司与王文华也是清楚的。综上所述，亿福公司上诉请求：1.撤销原审判决第一项和第四项；2.改判盛庭公司与继续履行《租赁合同》；3.本案一审、二审诉讼费用由盛庭公司与王文华承担。被上诉人盛庭公司答辩称：盛庭公司与王文华之间的租赁合同已经解除，而且没有继续履行的可能，亿福公司无权要求盛庭公司与王文华继续履行租赁合同。亿福公司并非租赁合同的当事人，根据合同的相对性，亿福公司根本无权要求盛庭公司与王文华继续履行租赁合同。盛庭公司向王文华提出解除租赁合同是由于王文华违约拖欠租金，盛庭公司行使的是合同约定的单方解除权，故根本不存在恶意串通之说。关于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定次承租人代付租金及违约金的抗辩权，亿福公司根本没有在原审中明确提出。而且，在原审期间亿福公司提出代付租金及违约金的前提是盛庭公司同意分期支付并延长租赁期。亿福公司拒绝依照盛庭公司与王文华之间的租赁合同约定代付租金及违约金，则无权行使上述抗辩权。2014年5月13日，盛庭公司收到涉案场地产权人广州市塑料工业股份有限公司的通知：涉案租赁物业场地已被纳入2014年政府储备计划，将被政府收储。因此，盛庭公司与王文华之间的租赁合同以及亿福公司与王文华之间的转租合同在事实上均已没有继续履行的可能。由于盛庭公司与王文华的租赁合同已经解除，亿福公司与王文华之间的转租合同也因失去履行的基础而随之解除，亿福公司属于无权占有，应当依法应向盛庭公司返还租赁物业。盛庭公司向亿福公司主张返还租赁物业则是基于物权中的返还请求权，无论亿福公司与盛庭公司之间是否有合同关系，亿福公司无权占有涉案租赁物业，盛庭公司依法有权要求亿福公司返还。亿福公司在原审中提供的证据不足以证明其并非涉案租赁物业的实际占有人。亿福公司也拒绝向一审法院提供分租户的租赁资料，导致无法追加分租户为第三人，应承担失权的不利后果。再者，即使亿福公司已将涉案场地分租，亿福公司作为涉案租赁场地的整体经营者及管理者，亦有义务统一对分租户进行妥善处理并清空租赁物业场地返还予盛庭公司，而并非推卸责任。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，恳请法院予以维持。被上诉人王文华答辩称：我方不同意亿福公司的上诉请求，亿福公司与我方之间的租赁合同以及我方与盛庭公司之间的租赁合同，都已经解除，亿福公司无权要求我方履行相关合同义务。本案产生的根本原因是亿福公司的违约导致整个租赁链条中断，亿福公司的违约行为没有向我方支付过任何租金，我方不得已向盛庭公司要求解除租赁合同。根据我方与盛庭公司的约定，我方在解除合同时，涉案场地应当由盛庭公司直接收回，或者其由现出租人协商处理，我方退出租赁场地，对场地的任何权利义务均结束，而且盛庭公司同意我方不需要支付解除之前的租金，因此我方同意向投资公司交付的20万元保证金不退还。涉案场地应当由盛庭公司向亿福公司收回场地或协商解决，和我方无关。我方与投资公司没有串通，本案和2014穗中法民五终字2710、2594号三个案件产生的根源是亿福公司的违约行为，亿福公司与我方签订合同后，一直占用涉案场地2年时间，但是没有缴纳过租金。根据租赁合同的约定，亿福公司装修应当经过我方同意，但是亿福公司并未征得我方同意。亿福公司存在严重的违约行为，所以我方才向亿福公司提出解除合同。经本院二审审理，原审法院查明事实正确，本院予以确认。二审期间，盛庭公司提交《广州市人民政府征用土地办公室关于收储广州市塑料工业集团有限公司地块的通知》（穗征办函{2014}2号）复印件一份，拟证明涉案租赁物业场地已经被纳入2014年政府储备计划，盛庭公司与王文华以及王文华与亿福公司之间的租赁合同在事实上已经没有继续履行的可能。亿福公司对此发表意见称：该证据的真实性无法确认，这只是个通知，并不是征收决定，并未实际要求移交土地，经过整个征收流程下来，时间也很长，而签订的租赁合同是5年即2012年1月10到2017年1月9号，说明这完全可以履行完毕。王文华对此发表意见称：我方认为对该证据真实性、合法性、关联性没有意见，原来的租赁合同事实上已经解除，而且根据这份证据，场地要被征收，所以双方已经丧失了履行合同的可能。亿福公司二审期间提交盛庭公司与案外人签订的三份合同，拟证明盛庭公司仍然在继续使用涉案场地，盛庭公司与王文华以及王文华与亿福公司之间的租赁合同应当继续履行。本院认为，本案二审争议的焦点是亿福公司作为次承租人是否可以对抗出租人盛庭公司收回涉案场地的权利。盛庭公司、王文华作为第一手租赁合同的双方，因承租人王文华违约解除合同，合同当事人对此均无异议，出租人盛庭公司依法有权收回涉案场地。亿福公司上诉主张盛庭公司与王文华恶意串通解除合同，但并未提出相关证据予以证明，该主张本院不予采纳。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条规定：因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持。但转租合同无效的除外。次承租人代为支付的租金和违约金超出其应付的租金数额，可以折抵租金或者向承租人追偿。亿福公司作为涉案场地的次承租人上诉要求盛庭公司继续履行与王文华的租赁合同，其虽然表示同意代王文华支付涉案场地的租金，但提出的代缴租金附加条件并未得到盛庭公司同意，且一直没有向盛庭公司实际支付王文华拖欠的租金及违约金以便盛庭公司与王文华签订的租赁合同能够得以继续履行，故亿福公司该上诉主张不符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十七条的规定，本院不予采纳。由于盛庭公司与王文华的租赁合同已经解除，且亿福公司并未代王文华履行盛庭公司与王文华的租赁合同，亿福公司以合同相对性为由，抗辩其不是交还涉案场地主体的意见，本院不予采纳。原审法院判令王文华与亿福公司向还交盛庭公司涉案场地，并无不当，本院予以支持。关于亿福公司二审期间提交的三份证据，与本案并无关联，故本院对该证据不予采纳。综上所述，上诉人广州市亿福物业管理有限公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回，审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人广州市亿福物业管理有限公司负担。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一四年十二月五日书 记 员  阮志雄宋德光