﹤h1﹥广东省广州市中级人民法院﹤／h1﹥民事判决书﹤h2class=”format_paragraph”﹥（2014）穗中法民五终字第3830号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：江秀碧，女，汉族。委托代理人：江珍来，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建明，女，汉族。委托代理人：黎豪亮，广东智洋律师事务所律师。上诉人江秀碧因居间合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第660号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市海珠区江南富荣房地产中介服务部（以下简称富荣中介服务部）是张建明个人经营的个体工商户。广州市海珠区xxxx路59号301房的原权属人为吴宝杏。2013年4月17日，富荣中介服务部（经纪方）、江秀碧（买方）与吴宝杏（卖方）签订《房屋买卖合约》，订明买卖双方分别独家委托经纪方买卖上址房屋的物业；该物业成交价为720000元；基于买卖双方之信任并独家委托经纪方全权代理本次交易，而且经纪方在买卖该物业时提供了中介服务及咨询服务，买卖双方均同意支付中介综合服务费给经纪方，买卖双方向经纪方支付的中介综合服务费见《买卖代理费支付承诺书》，买卖双方必须最迟于办理该物业交易递件当天即向经纪方付清；逾期支付另每天支付应付总额之万分之五滞纳金，及承担律师费及诉讼费，至付清全部款项止；等。江秀碧于当天签署《买卖代理费支付承诺书（买方）》给富荣中介服务部，载明“鉴于贵部提供的上述服务及《合同法》规定‘经纪方促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬’，如贵部成功促成卖方与本人达成买卖合同，本人同意于签定《房地产买卖合同》时一次性支付房地产咨询及买卖代理费共为人民币壹万捌千元整。否则须按签定本合同之日起每日总金额的千分之五支付违约金直至全部支付完毕之日止，提前终止买卖不影响本代理费的支付。”。之后，江秀碧支付了房地产咨询及买卖代理费8000元给张建明。江秀碧与吴宝杏也完成了涉案房屋的交易过户手续。张建明于2014年5月6日向原审法院提起诉讼，请求判令：1、江秀碧向张建明支付房地产咨询及买卖代理费10000元及违约金（按每日千分之五计算，暂从2013年4月17日起计至本案起诉之日止约为10000元）；2、诉讼费用由江秀碧承担。江秀碧原审答辩称：江秀碧在2013年4月17日签订买卖合同当天已按照合同第7条约定支付了中介服务费1.5万元给张建明。至于劳务咨询费是什么费用江秀碧不清楚，当时是张建明工作人员带江秀碧的母亲去看房。当时张建明、江秀碧约定张建明向业主还价1万元，江秀碧就同意支付5000元给张建明。在2013年4月27日网签当天，江秀碧从业主口中得知张建明只是还价1万元，业主是以73万元放盘，张建明讲价到72万元。同日，江秀碧将剩下的代理费3000元和5000元提成一并转账给张建明，江秀碧总共支付了2.3万元中介综合服务费。按照买卖代理费承诺书的约定，张建明代表江秀碧本人反复磋商议价，议价是张建明的义务，议价的报酬也应包括在1.8万元中介费里边，张建明需要把多收的5000元退回给江秀碧。按照相关规定，独家代理的代理费不能超过成交价的3%。法律有规定，房地产中介费就是佣金或者代理费，除了咨询费外，其他乱收费项目是不合法，即张建明收取的劳务费是不合法的。另外，张建明提出的1万元违约金过高。一审期间，张建明为证明其主张还提交了以下证据：1、通知函及ems邮政快递凭证，拟证明在2013年5月9日，张建明向江秀碧及业主发函要求两方继续履行合同办理相应交易过户手续，并要求江秀碧支付代理费余款10000元；2、江秀碧、冯洁珍和广州市富裕房地产中介代理有限公司（以下简称富裕公司）签署的《劳务咨询费确认书》复印件；3、投诉人为冯洁珍的《广州市房地产中介协会群众投诉案件调解登记表》复印件；4、冯洁珍身份证复印件。江秀碧质证表示对证据1中的通知函有异议，在2013年5月9日张建明发出该函件时，江秀碧已经把所有中介费及提成费均交付给张建明，江秀碧不欠张建明的钱；对证据2不确认，因为江秀碧没有看到该证据原件，该证据的内容是中介的义务而且劳务咨询费按照法律规定最高不能超过300元，也不确认“冯洁珍”是冯洁珍本人的签名；对证据3的真实性确认，确认江秀碧去投诉了，因为在2013年4月27日网签时，江秀碧才得知张建明只是讲价1万元，所以江秀碧之前支付的全部费用包括了1.8万元的全部中介费以及议价的提成5000元；证据4有显示证据3中“冯洁珍”并非冯洁珍本人的签名。江秀碧为证明其主张也提交了以下证据：1、富裕公司开具的收据，拟证明江秀碧在签订合同当天通过张建明业务员江杏桃交了中介费15000元给张建明；2、中国建设银行转账凭证，拟证明江秀碧在2013年4月27日通过银行转账的方式通过张建明业务员江杏桃交给张建明8000元中介费；3、放盘登记表，拟证明涉案房屋的卖方实际要价只是73万元，张建明仅还价1万，江秀碧最后以72万元成交；4、江杏桃的名片，拟证明江杏桃是张建明与富裕公司的业务员，其实张建明与富裕公司为同一家公司，老板都是同一人；5、买卖代理费支付承诺书，拟证明张建明、江秀碧签订的居间协议书中有约定张建明、江秀碧与卖方筹商、议价，因此张建明成功议价1万元不应收取江秀碧五千元劳务费，且协议约定中介费18000元，张建明已经收取23000元，超过了法律规定3%的限额，张建明应当返还5000元给江秀碧，而且该协议违反了《房地产经纪管理办法》第三十三条第（三）项的规定；6、证人赵智坚的证言，拟证明江秀碧交钱给张建明的业务员江杏桃的过程。张建明质证表示证据1是富裕公司出具的收据与张建明提交的证据2可以相互印证，反映的也是另外一个法律关系，富裕公司与张建明各自是一个独立的主体，各自承担法律责任；对证据2真实性没有异议，只能反映冯洁珍向江杏桃支付了8000元，不确认江秀碧主张；对证据3的真实性无法确认，因为没有满堂红公司的盖章确认，且与本案无关；对证据4真实性确认，但是与本案无关；对证据5的真实性没有异议，但没有反映其证明内容，张建明促成本次交易才是江秀碧支付费用的最大前提条件。原审法院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。富荣中介服务部、江秀碧与吴宝杏签订的《房屋买卖合约》，是合同当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人均应按约定全面履行自己的义务。张建明已经实际促成江秀碧与卖方签订上述合同，江秀碧也签署了《买卖代理费支付承诺书》，江秀碧应依约履行支付房地产咨询及买卖代理费18000元的义务。现张建明主张江秀碧仅支付房地产咨询及买卖代理费8000元，江秀碧抗辩其实际已支付了23000元给张建明，张建明对此不予确认。江秀碧提交了富裕公司开具的劳务费15000元的收据，但没有提供充分的证据证实该笔费用是张建明实际收取，故对江秀碧的抗辩不予采信。张建明要求江秀碧向其支付房地产咨询及买卖代理费10000元及合同约定的违约金（违约金不超过本金），没有超出合同约定，予以支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第四百二十四条的规定，于2014年8月5日作出判决：江秀碧在判决生效之日起10日内，支付房地产咨询及买卖代理费10000元和违约金10000元给张建明。案件受理费150元，由江秀碧负担。判后，上诉人江秀碧不服原审判决，向本院提起上诉称：一审查明事实不清，判决不公平、不公正。江秀碧在2013年签订《房屋买卖合约》当天已经向张建明的业务经理江杏桃支付了15000元的中介综合服务费，收据中有张建明业务经理的亲笔签名，至于江杏桃为何盖了富裕公司的公章，江秀碧不得而知，但该公司与张建明富荣中介服务部的营业地址一致，老板是同一人张建明，业务经理也是同一人，所以江秀碧有足够的理由相信这15000元就是富荣中介服务部张建明收取的，一审法院以富荣中介服务部与富裕公司不是同一主体而不予采纳江秀碧意见错误。双方口头约定如果张建明向业主还价一万就要江秀碧给张建明5000元。4月27日当天，江秀碧便将剩下3000元中介费和5000元提成转账给江杏桃，前后共计向张建明的业务经理江杏桃支付了23000元，因江杏桃是履行职务行为，理所当然应当视为是张建明收取的，因此按照《买卖代理费支付承诺书》的约定，江秀碧不欠张建明任何费用。此外，按照法律规定，违约金不应超过实际损失金额的30%，张建明没有证据证明其有损失，所谓损失无非就是利息，一审判决江秀碧支付10000元违约金错误。请求判令：1、撤销原审判决，判令江秀碧无需向张建明支付房地产咨询和买卖代理费10000元和违约金10000元；2、一、二审诉讼费由张建明负担。被上诉人张建明答辩称：同意原审判决，不同意上诉人江秀碧的上诉请求。经审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。本院另查明：二审期间，江秀碧提交（2014）穗海法民二初字第1940号民事判决，系江秀碧起诉富裕公司要求返还15000元劳务费，该案一审判决驳回江秀碧的诉讼请求，江秀碧提交该证据证明该案对15000元中介费的认定错误，江秀碧认为富裕公司开具收据的15000元是本案张建明收取的，江秀碧述称对该案一审判决尚未提起上诉。江秀碧另提交广州市房地产中介协会网站打印资料，显示富裕公司法定代表人为张建明以及联系电话等，拟证明富裕公司的手机联系号码与张建明一审提交的通知函的联系号码相同，二者是同一个人，且收款也是同一个人。张建明质证称（2014）穗海法民二初字第1940号案与本案是两个不同的法律关系，富裕公司与富荣中介服务部是两个不同的法律主体，对外独立承担法律责任，该案的处理结果与本案没有因果关系，且该案判决并非生效法律文书；关于网站打印资料，张建明并不否认其是富荣中介服务部的经营者和富裕公司的法定代表人，但不能以此以及电话是同一人电话就推断出富裕公司与富荣中介服务部是同一法律主体。本院认为：富荣中介服务部、江秀碧与吴宝杏签订的《房屋买卖合约》《买卖代理费支付承诺书（买方）》为双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行。上述合同及《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定江秀碧应在2013年4月17日签订合同当天向富荣中介服务部付清全部18000元房地产咨询及买卖代理费，但江秀碧仅支付了8000元，江秀碧应依约支付剩余费用。江秀碧主张除了8000元之外，其另向张建明支付了15000元，已付清全部房地产咨询及买卖代理费，但是其所提交的15000元劳务费收据显示收款人为富裕公司，其以富裕公司的法定代表人与富荣中介服务部的负责人均为同一人主张二者系同一法律主体依据不足，本院对江秀碧已付清本案全部房地产咨询及买卖代理费的主张不予支持。江秀碧与富裕公司之间的纠纷及判决结果与本案无关，其二审提交的网站打印资料既不属于二审新证据，也不能证明富荣中介服务部与富裕公司为同一法律主体，本院对江秀碧二审提交的证据均不予采纳。江秀碧未按时支付剩余10000元房地产咨询及买卖代理费，依约应当承担违约责任，但是《房屋买卖合约》约定的违约金标准为每日万分之五，而《买卖代理费支付承诺书（买方）》约定的违约金标准为每日千分之五，二者系同一天签订但对违约金标准约定不一致，张建明无提交证据证明其实际损失超过每日万分之五，江秀碧也抗辩认为每日千分之五的违约金标准过高，故本院认定江秀碧应以应付的10000元为本金，按照每日万分之五即每日5元的标准向张建明支付违约金至实际付清之日止，并以不超过10000元本金为限。原审法院对违约金的计算不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：变更广州市海珠区人民法院（2014）穗海法民三初字第660号民事判决主文为：江秀碧应于本判决送达之日起10日内向张建明支付房地产咨询及买卖代理费10000元，并自2013年4月18日起按照每日5元的标准向张建明支付违约金至实际付清上述房地产咨询及买卖代理费之日止，违约金总额以不超过10000元为限。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费150元，由江秀碧负担100元，张建明负担50元；二审案件受理费300元，由江秀碧负担200元，张建明负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  闫 娜二〇一四年十一月十九日书 记 员  谢 淳