湖北省蕲春县人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂蕲春民二初字第00106号原告孙永凤。委托代理人凌磊，湖北衡权律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人范奕军，湖北衡权律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告湖北信达房地产开发有限公司（下称信达公司）。住所地：黄石市西塞山区朱家咀254号。法定代表人廖雄军，该公司执行董事。委托代理人张勇。委托代理人李宁，湖北永铭律师事务所律师。代理权限为特别授权。原告孙永凤诉被告湖北信达房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2013年8月5日立案受理后，依法由审判员王建能适用简易程序于2013年10月22日公开开庭审理，后转入普通程序与审判员孟柏林、胥陵组成合议庭于2013年12月3日再次公开开庭进行了审理，原告孙永凤委托代理人凌磊、范亦军，被告信达公司的委托代理人李宁均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年11月10日，原、被告签订《拆迁安置协议》，协议约定，原告同意被告拆迁其位于漕河镇付畈二路二楼房屋，由被告补偿给原告信达步信街A1栋10层A3户型屋一套，约122㎡。另外，被告承诺自搬迁之日起每月向原告支付500元搬迁安置补偿费。为保证合同履行，合同约定被告若非遇到战争、地震等不可抗力因素造成本合同不能履行外应向原告支付违约金10万元。然而，直至今日被告承诺交付的房屋根本就未动工，致使原告无法搬迁入住，所承诺的每月500元拆迁安置费亦未支付，10万元违约金更只字不提。为此特提起诉讼，恳请人民法院：1、判令被告立即向原告支付违约金10万元，搬迁安置补偿费16500元（搬迁安置补偿费暂计至2013年8月10日），2、由被告支付本案诉讼费用。被告信达公司辩称，原告诉状陈述的房屋未动工不是事实，合同并没有关于交房时间的约定，其没有说明是如何违约的，未有违约金的约定，是原告的丈夫未经我公司同意的情况下私自改动的；原告所述的安置补偿费并不属实。即便原告主张属实，违约金亦过份偏高，请求法院依据法律规定予以减少。原告提供了如下事实证实其诉讼请求。1、原告份证复印件及被告组织机构代码。拟证实原、被告主体适格。2、拆迁安置协议及补充协议、搬迁安置通知。拟证实被告依约定应准时交房，否则应承担相应原违约责任，及计算拆迁安置补偿费的依据。3、证人证言（证人田某，男，1953年3月22日生，公民身份号码××，原告孙永凤之夫），被告质证认为，对证据1无异议，对证据2中补充协议及通知均无异议，但对安置协议的第六、七条的涂改内容有异议，公司的协议应该是格式规范的，若有改动则会加盖公司的印章，而第六、七条的涂改内容是手写的，是原告方私自涂改的。被告信达公司举证有：1、2010年11月26日原告母亲陈桂兰收取被告支付的2010年11月28日至2011年5月28日期间房屋拆迁安置补偿费用3000元，拟证实被告已履行支付拆迁安置补偿费的义务。2、2011年11月16原告孙永凤收取被告支付的2011年5月28至2011年11月28期间房屋拆迁安置补偿费用3000元，拟证实目的同上。3、同期被折迁他人房屋（邓禹、余春霞、胡军、何礼国）的拆迁补偿协议书，拟证实被告与他人订立的合同均无此手写条款，被告与原告的合同不可能会有此条款，即使有也要加盖公章或捺手印。原告质证认为：对证据1、2无异议，证据3系复印件，他人与原告的协议与本案没有关联性，依他人与被告没有交房时间及违约金约定就认为原告与被告之间也无约定不符合逻辑关系。对原告提供的证据1、被告提供的证据1、2，双方质证无异议，本院审查后以予以确认，可作为本案事实的认定证据。被告提供的证据3系他人与被告的约定，与本案无关联性。原告提供的证据2中双方对手写的内容有异议，本院可在证据效力范围内确认其证明力。经审理查明：2010年11月10日，原告（乙方）与被告（甲方）就原告私有房屋签订《拆迁安置协议》，协议约定：“甲方根据开发的需要对乙方所有的房屋进行拆迁，乙方同意被告拆迁其位于漕河镇付畈二路（原物价局）二楼房屋，由甲方补偿给乙方信达步信街A1栋10层A3户型屋一套，约122㎡”。协议第六条约定：“甲方保证在乙方搬迁之日起每月按500元支付搬迁安置补偿费给乙方直至交房为止”，第七条约定：“甲方若非在政府、各职能部门原因，或政策等不可抗力因素造成本合同不能履行外而违约时，则应向乙方支付违约金壹拾万元；乙方若签订本合同后反悔拒不履行本合同，则应向甲方支付违约金壹拾万元”。被告代表人在协议上签字并加盖被告公司印章，原告孙永凤亦在协议上签字确认。后被告对原告房屋进行了折迁并行房地产开发。原告认为，协议订立后其丈夫田某认为部分约定不明遂和原告一道去被告公司交涉，在被告同意的情况下在协议第六条增加了由田某手写的有关交房时间“时限为贰零壹贰年拾月叁拾壹日必须搬进新房”的约定内容，并变更了第七条违约责任免责事由为“遇战争、地震等不可抗力因素”；且认为，直至起诉之日被告承诺交付的房屋根本就未动工，致使无法搬迁入住，所承诺的每月500元拆迁安置费亦未支付，10万元违约金更只字不提。被告认为，协议是统一的格式合同，协议中由田某手写的内容是田某未经其公司同意私自添加的，公司持有的协议文本上亦有相同的添加内容，但是原告在与其关系要好的公司会计陈某手中骗取后添加的，陈某当即表示反对并划除；公司不存在违约交房，交房时已向原告下达通知，是原告不愿入住新房。双方就此问题多次协商未果，原告遂提起诉讼，恳请法院判令被告立即向原告支付违约金10万元，搬迁安置补偿费16500元（搬迁安置补偿费暂计至2013年8月10日）并由被告支付本案诉讼费用。审理过程中，原告申请了田某作为证人出庭陈述了有关事实并接受了询问。证人田某陈述，合同订立后因其发现合同未约定交房时限并存在霸王条款，便与原告一道找被告公司商讨，被告公司同意其提出的增加有关交房时限和变更违约责任免责事由的主张，遂从保管合同的熟人陈某手中取得公司持有的合同文本，由田某手写添加至合同第六条中，未加盖更正印章。被告申请了陈某作为证人出庭陈述了有关事实并接受了询问。证人陈某陈述，原告及丈夫来时说忘了带合同，要求看看，因是熟人便答应，未想到她们修改了合同，其发现后当即反对并划除。其更改合同未征得公司的同意。本院依职权要求被告信达公司提交持有的合同文本，其中的手写添加内容与原告持有的文本无异，但已划除。本院认为，本案是房屋拆迁安置补偿合同纠纷。当事人享有依法自愿订立合同的权利，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人不得擅自变更或解除合同。本案争议的焦点问题是：一是原、被告双方合同中有关交房时限的手写内容约定是否是双方共同的意思表示；二是被告是否存在违约行为，违约金数额如何确定。关于原、被告双方合同中有关交房时限手写内容的约定是否是双方共同的意思表示问题。合同的内容由当事人约定，一般应包括当事人的名称或者姓名和住所、标的、数量、质量、价款或者报酬、履行期限、地点和方式、违约责任、解决争议的方法等条款。合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。本案中关于合同履行期限即交房时限的条款在双方订立合同时未予约定，应该说交房时限的约定内容在此类合同中系重要条款，既然未约定，当事人可协议补充，否则债务人可以随时履行，债权人可以在给对方必要的准备时间后随时要求履行。原告认为交房时限的手写内容是经与被告协商达成一致意见后添加的，经查被告持有的合同文本中亦有同样的内容，被告认为是原告方经同意骗取合同后添加的，并已划除，但其除提供与原告方相互矛盾的证人证言外未有其它证据证实，况且其认为是原告单方不正当更改合同，在悉知后又未行使对该合同条款的撤销权利。故本院确认合同中均具有的手写条款内容的的效力。被告以其与他人订立的合同文本中不存在此内容而认为本案合同中亦应不存在此内容的主张，据合同相对性原则本院亦不予以支持。关于被告是否存在违约行为和违约金数额如何确定的问题。本院认为，被告是否存在违约行为主要表现为是否已在约定的时限内交房及按合同约定支付每月500元拆迁安置费。被告认为其已通知原告入住而原告不同意，因未提交其已向原告送达入住通知及原告签收房屋及钥匙的证据，其认为在约定的时限内已交房的主张本院不予支持。被告已举证证明原告方已收取至2011年11月28日的拆迁安置费，原告无异议，本院予以确认。对未支付部分应依合同约定由被告支付10500元（依原告主张计至2013年8月10日）。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。原告未举证证明因被告违约造成损失大小，而被告认为违约金过份偏高，本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以减少并酌定违约金数额为30000元。经主持调解，双方未能达成一致意见。依据《中华人民共和国合同法》第六十一条、一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定判决如下：一、由被告湖北信达房地产开发有限公司在本判决书发生法律效力之日起五日内一次性支付原告孙永凤违约金及折迁安置补偿费共40500元。二、驳回原告孙永凤其它诉讼请求。如未按本判决规定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事讼诉法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2650，由被告信达公司负担900元、原告孙永凤负担1750元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在提交上诉状时应预交上诉案件上诉费，款汇黄冈市中级人民法院立案庭。上诉人在上诉期届满后七日内仍未预交诉讼费用的，按自动撤回上诉处理。审判长  王建能审判员  孟柏林审判员  胥 陵二〇一四年七月十日书记员  蔡晓洁