广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民一初字第124号原告：张玲改，女，1980年5月17日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告：李凤莲，女，1957年10月19日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。上述两原告共同委托代理人高德林，广东金硕律师事务所律师。被告：江门市蓬江区远禾发展有限公司，住所地：江门市。法定代表人：吕惠卿。委托代理人：麦子健，广东练达律师事务所律师。原告张玲改、原告李凤莲诉被告江门市蓬江区远禾发展有限公司（以下简称“远禾公司”）商品房预售合同纠纷一案。本院于2014年3月17日受理后，原适用简易程序，于2014年4月21日公开开庭进行了审理，后因案情复杂转为适用普通程序，于2014年12月2日公开开庭进行了审理。原告张玲改及两原告的共同委托代理人高德林，远禾公司的委托代理人麦子健到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张玲改、原告李凤莲诉称：2011年3月26日，两原告与远禾公司签订商品房买卖合同及补充协议。约定：两原告以预售商品房的方式向远禾公司购买某某花园第2幢3层301室房屋；商品房建筑面积共计51.64平方米，房屋价款总额为302610元，两原告逾期付款90日以内的按每日万分之3的标准向远禾公司支付违约金，两原告逾期付款超过90日的按每日万分之5的标准向远禾公司支付违约金；远禾公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付两原告使用，远禾公司逾期交房90日以内的按每日万分之0.5的标准向两原告支付违约金，远禾公司逾期交房超过90日的按每日万分之0.8的标准向两原告支付违约金；远禾公司应当在房屋交付后180天内将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房地产行政主管部门，远禾公司逾期报送一天应当向两原告支付违约金50元。合同及补充协议签订后，两原告已按照约定向远禾公司付清了全部购房款，履行了约定的义务。但是，由于远禾公司的原因，远禾公司至今仍然没有履行其交付房屋和向房地产行政主管部门报送办理房屋权属登记的资料等义务。两原告认为，由于房价、物价上涨，远禾公司长时间逾期交房，不仅让两原告迟迟不能搬迁居住使用房屋，而且将给两原告造成日后装修费大幅增加，约定远禾公司逾期交房每日万分之0.5（90日以内）、0.8（超过90日）的违约金明显低于两原告的损失。根据《合同法》第一百一十四条第二款的规定及公平和对等原则，两原告特请求人民法院将远禾公司逾期交房的违约金予以增加，参照双方约定逾期付款的违约金标准执行，即远禾公司逾期交房的违约金按每日万分之3（90日以内）和万分之5（超过90日）计算。据此，计算至原告起诉之日即2014年3月16日，远禾公司应当向两原告支付逾期交房的违约金61127.22元。综上所述，远禾公司已经完全违约，两原告多次找远禾公司协商未果，为维护两原告的合法权益，请求法院判令远禾公司向两原告支付逾期交付商品房的违约金（违约金自2013年1月1日起计算至实际交付商品房之日止，至2014年3月16日逾期交房的违约金为61127.22元，2014年3月17日至实际交付商品房之日逾期交房的违约金按照每日万分之5的标准计算）。在本案审理过程中，两原告主张违约金计算至本案起诉之日（2014年3月16日）止，并主张保留追究此后其余违约金的权利。两原告为其陈述提供的证据有：1、两原告身份证，证明原告的基本情况；2、被告的企业登记信息，证明被告的基本情况；3、商品房买卖合同及补充协议，证明两原告向被告购买2幢301号商品房的房价款总额为302610元。两原告逾期付款违约金为每日万分之三（逾期90日内）和万分之五（逾期超过90日），被告逾期交房的违约金每日万分之0.5（逾期90日内）和万分之0.8（逾期超过90日）明显过低，且不公平、不对等。被告逾期报送办证资料的违约金为每日50元；4、发票，证明两原告已经向被告付清全部购房款302610元。5、网上某某出租租金情况，证明两原告要求提高违约金的标准有合理依据。远禾公司答辩称：一、远禾公司与两原告在订立的补充协议第四条中明确约定了违约的计算标准，即远禾公司逾期交房90日以内的按照每日万分之0.5的标准向两原告支付违约金，远禾公司逾期交房超过90日的按每日万分之0.8的标准向两原告支付违约金。违约金由2013年1月1日计至2014年3月16日，应为2013年1月1日至2013年4月1日为￥302610×0.00005×90天=1361.75元，2013年4月2日至2014年3月16日为￥302610×0.00008×348天=8424.66元，共计￥9786.41元。二、两原告要求提高违约金的计算标准没有合法依据，即要求远禾公司逾期交房的违约金按每日万分之3（90日以内）和万分之5（超过90日），此计算标准过分高于原标准，显失公平，严重损害远禾公司的合法权益。退一步讲，就算两原告认为该违约金过分低于实际损失，两原告并未提交因远禾公司违约行为造成损失的具体证据，两原告无法提供损失具体数额的相关证据。远禾公司没有为其答辩提供证据。本院在审理本案期间，依法前往江门市住房和城乡建设档案馆调取了《江门市预售商品房合同备案表》一份。经审理查明：2011年3月26日，两原告与远禾公司签订商品房买卖合同。约定：两原告向远禾公司购买某某花园第2幢3层301室建筑面积51.64平方米的房屋，价款302610元，于2011年3月25日前支付首期10万元，余款202610元在2011年6月25日前付清，远禾公司应当在2012年12月31日前将经验收合格的商品房交付两原告使用。合同还约定远禾公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由远禾公司提供的资料报交产权登记机关备案等条款。同日，两原告还和远禾公司签订补充协议书，协议约定：如两原告逾期支付房价款90日以内的，按逾期应付房价款的万分之三向远禾公司支付违约金，两原告逾期超过90日仍未按约支付房价款的，远禾公司有权选择继续履行合同或者解除合同。如远禾公司选择继续履行合同的，两原告按逾期应付房价款的每日万分之五向远禾公司支付违约金。补充协议还约定：除因《商品房买卖合同》第八条约定的可据实予以延期的原因外，远禾公司逾期90日以内交付房屋的，每日应按两原告已付房款的万分之0.5向两原告支付违约金，逾期超过90日仍未能交付房屋的，两原告有权选择继续履行合同或者解除合同，如两原告选择继续履行合同的，超过90日以外的，每日应按两原告已付房价款的万分之0.8向两原告支付违约金等内容。另，两原告在合同签订前，于2011年3月25日已实际支付了全部房款302610元给远禾公司。远禾公司并开具了相应的发票给两原告。上述合同签订后，两原告与远禾公司前往江门市房地产交易所办理了涉案房屋的预售商品房备案登记。此后，远禾公司逾期未能上述房屋交付给两原告，两原告追索无果，遂诉至本院。又，本案涉案的某某花园第2幢的预售许可证号为江预许字第2011001号。本院认为：两原告向远禾公司购买商品房，是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的禁止性规定，其双方间的商品房预售合同关系，合法有效，依法应予以保护。在签订合同后，远禾公司未能按合同的约定将房屋交付给两原告使用，属远禾公司违约。两原告要求远禾公司支付违约金的请求，合法合理，应予支持。但在合同约定的违约金不对等的情形下，是否按合同约定计算违约金是本案的争议焦点。两原告和远禾公司的合同约定远禾公司逾期交付房屋的违约金为每日万分之0.5、0.8，比两原告违逾期支付购房款时的违约金为每日万分之3、5为低，但对于购房合同而言，取得房屋居住使用是两原告的根本目的，收取房款获得利益是远禾公司的根本目的，各方的目的的不同，可能因此导致违约金计算标准的不同。本案并非调整两原告所需承担的违约责任的大小，故两原告如存在违约是否按每日万分之三或万分之五计算违约金是否过高或过低，并不属于本案调整的范围。同样，两原告也并不因违约责任的不对等，就必然取得合同所约定的自己违约所需要承担责任比例计算违约金。两原告未能提供充分的证据证明其因远禾公司逾期交付房屋所受到具体的经济损失达到或超过了合同所约定的万分之三、万分之五的违约金计算比例，本院对两原告要求按万分之三、万分之五计算违约金的请求不予采纳。那么合同所约定的每日万分之0.5、万分之0.8是否合理呢？两原告作为购房者其根本目的是为取得房屋使用，万分之0.5的违约金计算只是短期（90日内）的计算标准，而此后合同所约定的违约金标准为万分之0.8，按此标准计算相当于年利率2.92%，依此计算年违约金约为8836.21元。两原告所提供的网络上在相同地段的租金标准，虽然远禾公司未予确认，但可作为一定的参考。该网络显示面积在140平方米左右的房屋租金为每月2600－4500元，相当于年租金约31200－54000元，再次考虑到上述网络显示的租金价格还包括了装修等价值在内，而两原告的房屋面积为51.64平方米，故可看出合同所约定的违约金标准和两原告未取得房屋使用的损失相近，而两原告并未能提供充分证据证明合同所约定的违约金低于造成的损失，故两原告要求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定调整违约金的请求，证据不足，本院不予采纳。远禾公司应按合同所约定的标准向两原告支付相应的违约金。综上，远禾公司从2013年1月1日起至2014年3月16日止共应计算违约天数为440天，故远禾公司应支付的违约金应为9834.83元（302610×0.00005×90＋302610×0.00008×350）。对于起诉后的违约金，因远禾公司实际何时交付房屋的日期未确定、此后两原告的损失是否会明显高于合同所约定的标准均属未确定的情形，且两原告保留相应权利，两原告可另行依法主张其权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告江门市蓬江区远禾发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付违约金9834.83元给原告张玲改、原告李凤莲。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告张玲改、原告李凤莲的其他诉讼请求。本案受理费1328元，由原告张玲改、原告李凤莲共同负担1114.34元，由被告江门市蓬江区远禾发展有限公司负担213.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审 判 长  张华理审 判 员  叶健勇人民陪审员  蓝志想二〇一四年十二月十二日书 记 员  何淑婉