四川省攀枝花市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）攀民终字第171号上诉人（原审原告）罗国琼，女，1969年1月10日出生，汉族。委托代理人杜龙平，攀枝花市东区大渡口法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司。住所地：四川省攀枝花市东区炳草岗新华街泰隆商务大厦*座16F-136—1。法定代表人杨华平，攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司董事长。上诉人罗国琼因与被上诉人攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司（以下简称中瑞公司）商品房销售合同纠纷一案，不服四川省攀枝花市东区人民法院（2013）攀东民初字第2262号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年1月8日受理后，依法组成合议庭于2014年3月3日公开开庭审理了本案。上诉人罗国琼及其委托代理人杜龙平到庭参加诉讼，中瑞公司经传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2009年11月23日，罗国琼与中瑞公司签订了一份《商品房买卖合同》，约定罗国琼以249371元购买中瑞公司开发建设的羿兴大厦23栋6号住房一套。《商品房买卖合同》第十一条约定中瑞公司于2011年4月28日前向罗国琼交付该商品房，中瑞公司在交付商品房时应当已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，并满足《商品房买卖合同》第十二条中出卖人承诺的市政基础设施达到的条件，该商品房为住宅的，中瑞公司还应提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。罗国琼与中瑞公司在《商品房买卖合同》第十二条约定：“市政基础设施和其他设施的承诺，出卖人承诺与该商品房正常使用的市政基础设施和其他设施按照约定的日期达到下列条件：1、市政基础设施：（1）上水、下水：2011年4月28日达到使用标准（上水达各户，排水管网投入使用）；（2）电：2011年4月28日达到使用标准（送电到各用户箱）；…（4）燃气：2011年4月28日达到使用条件；小区管网、用户管道达到市煤气公司验收要求；（5）电梯：2011年4月28日达到使用标准；（6）监控：2011年4月28日达到使用标准。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：（1）如果在规定的日期未达到使用条件，买受人同意出卖人可以在顺延的90日内完善上述使用条件；（2）如果出卖人没有在上述顺延期限内完成，出卖人应每逾期一日按买受人已付房款向买受人支付每日万分之零点五的违约金。…”罗国琼与中瑞公司在《商品房买卖合同》第十三条逾期交房责任中约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照逾期时间，分别处理：①逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起360日内向买受人支付违约金，合同继续履行；②逾期超过30日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的万分之五向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于该商品房实际交付之日起7日内向买受人支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，罗国琼向中瑞公司支付房屋首付款59371元，并于2010年3月20日向中国工商银行股份有限公司攀枝花分行按揭贷款19万元用于支付购房款，合计向中瑞公司支付249371元。2011年12月26日，中瑞公司向罗国琼发出《交房通知》，要求罗国琼20**年12月26日至2011年12月30日办理入住手续。2012年1月5日，罗国琼领取房屋钥匙。2013年8月29日，罗国琼向原审法院提起诉讼，请求判令中瑞公司支付逾期交房违约金30922元、逾期付款违约金2597元，合计33519元。上述事实有下列证据在案予以证明：1、双方当事人的当庭陈述；2、2009年11月23日，罗国琼与中瑞公司签订的一份《商品房买卖合同》；3、购房款收据；4、《交房通知》；5、《国有建设用地使用权出让合同》、《四川省土地出让金专用票据》、《四川省政府非税收入一般缴款书》；6、攀枝花电业局东城供电局出具的《说明》。原审法院认为：罗国琼与中瑞公司自愿签订的《商品房买卖合同》合法有效，合同当事人均应诚信履行。中瑞公司未按合同约定的交房时间向罗国琼交付商品房，应承担违约责任。罗国琼要求中瑞公司支付逾期交房违约金的诉讼请求合理合法，应予支持，但其主张的违约金与约定不符，不予支持。罗国琼与中瑞公司签订的《商品房买卖合同》第十二条约定交房时间为2011年4月28日，中瑞公司实际交房时间是2011年12月30日，逾期交房245日。扣除双方约定的90日顺延时间，中瑞公司应承担逾期交房违约金的金额为1932.62元（249371元×0.00005×155天）。罗国琼要求中瑞公司支付逾期付款违约金2597元，缺乏法律依据，不予支持。中瑞公司提出其不应支付违约金等抗辩意见，缺乏依据，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条、第三十七条、第四十二条及《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性支付罗国琼违约金1932.62元。罗国琼不服原审判决，向本院提起上诉称：根据上诉人与中瑞公司签订的《商品房买卖合同》第十三条的约定，中瑞公司逾期交房超过30日的，应按日向上诉人支付全部已付款万分之五的违约金30922元及逾期付款违约金2597元，原审判决适用合同条款错误，将《商品房买卖合同》中达到条件的市政基础设施和其他设施的使用期限条款（第十二条）作为违约金的计算依据，按照日万分之零点五的违约金标准作出错误判决，并将中瑞公司的违约时间减少90天，缺乏事实依据。综上，请求二审法院依法改判，支持上诉人的诉讼请求。中瑞公司未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩状。经审理查明：原审判决查明事实属实，本院予以确认。同时查明：本案所涉的罗国琼的房屋所有权证上标注的房屋座落地址为“东区创建路4号1栋23-6号”。本院认为：罗国琼与中瑞公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方均应依约履行，承担相应的合同权利及义务。本案中，罗国琼向中瑞公司主张的是逾期交房的违约责任，该责任双方以《商品房买卖合同》第十一条和第十三条予以约定，即“中瑞公司于2011年4月28日前向罗国琼交付商品房；中瑞公司逾期超过30日交房的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金”，而中瑞公司向罗国琼发出《交房通知》，要求罗国琼办理入住手续的时间是2011年12月26日至2011年12月30日，罗国琼领取房屋钥匙的时间是2012年1月5日，故中瑞公司向罗国琼交房时间应确定为2011年12月30日。中瑞公司与罗国琼约定交房时间是2011年4月28日，2011年4月28日未交房，次日即2011年4月29日开始计算违约时间，计至2011年12月30日共246天，中瑞公司应给付的违约金为30672.63元（249371元×246×0.0005），为便于执行，四舍五入为30672.60元。罗国琼另主张逾期付款违约金2597元无事实依据，本院不予支持。对于本案诉讼费的分担，因本案系中瑞公司违约所致，故根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第二款：“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，本案案件受理费均应由中瑞公司承担。综上，原审判决认定事实部分有误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：变更四川省攀枝花市东区人民法院（2013）攀东民初字第2262号民事判决中“攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性支付罗国琼违约金1932.62元”为“攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内一次性支付罗国琼违约金30672.60元”。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费319元，由攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司承担；二审案件受理费590元由攀枝花市中瑞房地产开发有限责任公司承担。本判决为终审判决。审判长  徐贝贝审判员  刘 立审判员  衡 心二〇一四年七月二十九日书记员  张玉梅