海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第541号上诉人（原审被告）琼海富都置业投资有限公司。法定代表人苏曼丽，公司董事长。委托代理人刘长征，海南大弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陆宗臣。委托代理人辛志勇，黑龙江百湖律师事务所律师。上诉人琼海富都置业投资有限公司（以下简称富都公司）因与被上诉人陆宗臣商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院(2014)琼海民二初字第115号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日在本院公开开庭审理了本案。上诉人富都公司的委托代理人刘长征、被上诉人陆宗臣的委托代理人辛志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年1月20日，被告与王秀丽签订《琼海富都国际休闲公馆预订书》，约定王秀丽预订琼海富都国际休闲公馆二期的10层08号房产，建筑面积53.82平方米，总价244000元。预订书还约定，预订定金为30000元，须在签订预订书时付清，并在付第一期款中冲抵，该房款的50%即122000元于7日内付完；剩余房款乙方（王秀丽）应在甲方（被告）通知时7日内，携带本预订书、身份证明文件正本、收款收据等，到琼海市富都国际休闲公馆售楼处签订《商品房买卖合同》及有关文件。逾期未办的甲方有权对乙方所购物业进行处理而不另行通知，乙方所付订金不予退还，同日，王秀丽向被告支付了30000元定金，随后王秀丽将预订房产转让给原告，原告即向王秀丽支付了30000元定金。2010年2月8日，原告向被告支付92000元房款。2011年10月9日，被告在海南日报上发布公告通知前期认筹业主于2011年10月15日前往售楼处办理了签约事宜，逾期认筹作废无效。2011年12月16日，被告出具《富都国际休闲公馆二期签约确认单》，确认原告购买1008号房产，签约面积为56.54平方米，签约方式为合同寄签，签约总价为256330元，原告已付金额为122000元。在签订商品房买卖合同时，原告发现认购房产的土地使用年限为25年，原、被告未能就此达成一致意见，双方没有签订合同。由于双方未能就退款事宜达成一致意见，被告至今未向原告退还任何款项。2014年3月24日，原告向法院起诉，请求判令：1、被告返还122000元已付房屋价款，返还定金罚金30000元，并支付逾期返还购房款的损失29890元（2010年2月8日起截止2014年3月8日，并顺延至实际还款日），合计181890元；2、诉讼费由被告承担。另查明，被告未告知原告涉案房产的土地使用权年限为25年，现被告已将涉案房产另行销售给他人。上述事实有原告提供的收据、收条、预订书、签约确认单，被告提供的预定书、收据、商品房预售许可证（延期）、海南日报，以及双方当事人的庭审陈述为凭，足以认定。原审法院审理认为，本案争议的焦点是：一、原告主体是否适格；二、被告是否应退还原告购房款、返还双倍定金以及赔偿原告损失。争议焦点一，原告主体是否适格。被告与王秀丽答订的《琼海富都国际休闲公馆预订书》系双方的真实意思表示，合法有效，因《预订书》不完全具备商品房买卖合同的主要条款，且明确约定了以后再签订商品房买卖合同，故其性质上属于预约合同。王秀丽向被告支付定金后将预订房产转让给原告，原告向王秀丽支付了定金并向被告支付了部分房款，被告亦给原告出具了《签约确认单》，应视为原、被告已达成了新的预约合同，相应的权利义务应由原、被告承担，故原告是本案的适格主体。被告抗辩双方没有确立预约合同关系，原告不是适格主体，但没有提供有效证据证明，其抗辩理由不成立，不予采纳。争议焦点二，被告是否应退还原告购房款、返还双倍定金以及赔偿原告损失。预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。本案中，原告与被告签订《预订书》认购被告开发的涉案房产，并支付了定金30000元及房款92000元。虽然《预订书》明确约定原告必须在指定的时间内与被告签订商品房买卖合同，但《预订书》不完全具备合同的主要条款，原告当时并不了解合同的内容。在签订商品房买卖合同时，原告发现认购房产的土地使用年限只有25年，对此存有异议，原、被告未能达成一致意见，未能签订合同。双方在签订正式《商品房买卖合同》时进行了磋商，但就合同的有关具体条款出现较大分歧，无法达成一致意思表示，特别是土地使用年限只有25年导致合同未能订立，属于因不可归责于双方当事人的事由导致未能订立的情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”现被告已将原告认购的房产转卖他人，原、被告之间的预约合同实际已无法履行，原告诉请要求被告退还房款92000元及定金30000元，符合法律规定，应予支持，但原告以被告违约为由要求双倍返还定金，没有事实和法律依据，不予支持。关于原告主张被告支付逾期退还购房款的损失，因合同未能订立是属于不可归责于双方当事人的事由，且原告未能证明其要求被告退还购房款的时间，故对其该项诉请，不予支持。被告抗辩原告未与其签订商品房买卖合同构成违约，定金应予没收，亦无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、限被告琼海富都置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告陆宗臣购房款92000元及定金30000元。二、驳回原告陆宗臣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3938元，由原告陆宗臣承担1297元，被告琼海富都置业投资有限公司承担2641元。上诉人富都公司不服原审判决，上诉称：1、上诉人与案外人王秀丽（陆宗臣介绍）是在售楼处签订购买1008房的《预订书》，该项目的土地使用证、规划许可证等证件均悬挂在售楼处的明显位置，供购房者查看。除了涉案1008号房以外，陆宗臣还介绍了其他10多位购房者购买（预订）“富都国际公馆”的房屋，且坐地炒房、加价转销售。陆宗臣知道该项目25年的土地使用年限问题。该项目宗地原为旅游酒店用地，土地使用年限尚余25年，琼海市规划主管部门已经批准该项目为城镇住宅用地、并规划许可建设“富都国际休闲公馆”，只是国土主管部门尚未变更土地用途和使用年限。因此，被上诉人陆宗臣退房的原因不是因为土地使用年限问题。2、被上诉人陆宗臣在起诉状中陈述没有签订正式的买卖合同、申请退房退款的原因是被告将房屋转卖他人，并没有主张是因为土地使用年限只有25年，双方协商未果才申请退房退款的。一审判决认定的被上诉人申请退房的理由是发现土地使用年限只有25年并非被上诉人的主张，而是法官的推测。3、我国《合同法》第115条关于定金罚则的规定是公开的。王秀丽及陆宗臣作为一个具有完全民事行为能力人，应当知道法律对定金罚则的规定及交付定金的法律风险，且这种法律风险对合同双方是公平的、对等的，如果收受定金的一方不履行合同义务，要双倍返还定金。从被上诉人诉请要求双倍返还定金看，被上诉人是完全了解关于“定金罚则”的法律规定。一审判决认定“原告无法预见到因合同协商不成会导致没收定金的风险”，是为被上诉人开脱责任。4、2011年8月“富都国际公馆”二期取得《预售许可证》后，我公司及销售代理公司积极与王秀丽联系签订正式的《商品房买卖合同》，其在《预订书》上预留的手机号已暂停服务。无奈，上诉人于2011年10月9日在海南日报上刊登公告要求业主2011年10月15日前往售楼处办理签约事宜，逾期认筹作废无效。2011年12月，陆宗臣到售楼处主张涉案1008号房屋的权利（其实是王秀丽要退房），我公司为其出具《签约确认单》，并提供了6份空白的《商品房买卖合同》，告知“共9处签名”、“并在签好的名字上按手印”。但是，陆宗臣却始终没有找到下家购买涉案的1008房，其坐地加价炒房的计划落空，陆宗臣当然不签订正式的《商品房买卖合同》。直到2013年6月，上诉人才将1008房另行销售他人。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，改判驳回被上诉人要求退还3万元定金的诉讼请求。被上诉人陆宗臣答辩称：1、2011年8月10日才取得预售许可证，2010年2月5日就签订了预定书，在没有取得预售许可的情况下签订预定书并收取钱款违背法律规定，预定书的效力值得商榷。2、住宅用地的土地使用权年限应是70年，上诉人也明确表示到目前为止，国土部门尚未变更土地用途和年限，无论是谁的原因，这个责任应由上诉人承担。3、上诉人认为我方并没有主张土地使用权尚余25年，是法院的推测并不属实，在一审中提交的证据5商品房买卖合同已证实上诉人出卖的房屋存在瑕疵。4、关于定金罚则问题，不能签订合同的原因是土地使用权仅25年的问题，作为开发商，有责任和义务要确保房屋的使用年限，这是开发商的义务。由于使用年限存在瑕疵，责任和后果应由上诉人承担。5、关于陆宗臣的主体身份问题，已经提供了签约确认单为证，该确认单证实上诉人已经明确确认陆宗臣的买卖主体资格，并加盖公章确认，现在上诉人否认与事实不符。6、上诉人没有尽到通知义务，存在明显过错及瑕疵，且房款一直由上诉人使用多年。请求二审法院依法处理。二审对当事人在一审中提供证据的认证意见与一审一致。上诉人在二审中提交了两份证据：陆宗臣为股东的大庆故乡房地产经纪有限公司基本信息、《证明》，拟证明陆宗臣以大庆故乡房地产经纪有限公司的名义介绍他人购买琼海“富都国际公馆”二期商品房的事实。经本院审查，认为该两份证据没有原件核对及相关单位的确认，对其真实性、合法性及关联性不予确认。被上诉人在二审中未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。另查明，上诉人于2011年8月份取得[2011]海房预字（0178）号商品房预售许可证，上诉人交给被上诉人陆宗臣的商品房买卖合同条款第一条明确涉案项目土地用途为住宿餐饮用途，土地使用年限25年。本院认为，本案的争议焦点为：1、被上诉人陆宗臣的诉讼主体是否适格；2、上诉人富都公司是否应当返还被上诉人陆宗臣定金30000元。关于被上诉人陆宗臣的诉讼主体是否适格的问题。本案为商品房预约合同纠纷，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方将在一定期限内签订商品房买卖合同并先行约定部分条款的协议。上诉人提出遗漏当事人王秀丽的问题，虽然本案的《预定书》系由上诉人与案外人王秀丽签订的，但从本案证据来看，案外人王秀丽出具收条确认已将涉案商品房的订约机会转让给陆宗臣，陆宗臣也向王秀丽支付了3万元定金，王秀丽在预约合同中所有的权利义务一并转让给了陆宗臣，之后陆宗臣又向上诉人支付了预付款，上诉人也出具了《签约确认单》确认购房人为陆宗臣，上诉人与被上诉人实际已达成了新的预约合同，相应的权利义务应由陆宗臣和上诉人承担，故陆宗臣是适格的诉讼主体。关于上诉人富都公司是否应当返还被上诉人陆宗臣定金30000元的问题。本案中，上诉人与被上诉人签订《预订书》认购上诉人开发的涉案房产，并支付了部分房款和定金。上诉人认为“富都国际休闲公馆”二期项目的土地使用证、规划许可证等证件均已悬挂于售楼处明显位置供购房者查看，上诉人与被上诉人是在售楼处签订的《预定书》，被上诉人应知道土地使用权尚余25年的情况，故合同未能签订的责任在被上诉人。对此、本院认为，《预定书》并非正式房屋买卖合同，土地使用权的年限是商品房买卖的重要信息，法律规定住宅用地的土地使用年限为70年，在土地使用权年限与法律规定不符时，开发商应向购房者作明确提示，但上诉人并未在《预定书》中明确告知土地使用权的年限，也未能提供证据证明已向被上诉人作出明确提示，直到通知被上诉人签订正式的商品房买卖合同时，才在正式合同中明确涉案土地年限为25年，而且直至二审开庭，涉案土地使用权年限尚未变更，被上诉人以此为由申请退房，不与上诉人签订商品房买卖合同，责任不在被上诉人。被上诉人虽然在起诉状中并未明确是因土地使用权年限问题申请退房，但在一审庭审中已明确表示申请退房的原因是土地使用权年限问题，一审法院认定被上诉人退房的原因是年限问题并无不当。富都公司取得了房产预售许可证，但国土主管部门尚未变更涉案项目的土地使用年限，双方当事人不能就商品房买卖达成一致，属于不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立的情况，不适用定金罚则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，定金30000元应予返还。上诉人以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由请求改判驳回被上诉人退还30000元定金的诉讼请求的理由不足，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人富都公司的上诉理由缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人琼海富都置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  昌 盛代理审判员  林芝静代理审判员  周忠胜二〇一四年十二月十九日书 记 员  梁 莹附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李雪茹撰稿：林芝静校对：梁莹印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年12月19日印制（共印18份）