广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民一初字第331号原告：钟业娟，女，1954年11月29日出生，汉族，住江门市蓬江区。委托代理人：谭文正，系广东圭峰律师事务所律师。被告：江门江奥地产开发有限公司，住所地：江门市蓬江区。法定代表人：胡锦雄，该公司总经理。委托代理人：何悦筑，系广东颖诚律师事务所律师。原告钟业娟诉被告江门江奥地产开发有限公司（以下简称“江奥公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告钟业娟的委托代理人谭文正，被告江奥公司的委托代理人何悦筑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟业娟诉称：原告于2011年7月20日与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告按套预售坐落于江门奥园某幢某室房屋给原告，总价款为798000元，被告应当在预售商品房交付使用后720日内向房地产登记机构办理房地产转移登记，如因被告未履行相关义务造成不能按《商品房买卖合同》和补充协议约定期限向房地产登记机构申请办理商品房的房地产转移登记的，被告应自逾期之日起的次日开始，每日按该预售商品房总价款的万分之二的标准向原告支付违约金。合同签订后，原告已按合同约定支付全部价款798000元给被告，被告也于2011年11月12日交付上述预售商品房给原告，但被告却要求原告向其补交面积差异款才为原告办理房产证。被告是按套出售预售商品房给原告，不是以每平方米计价预售，被告无权要求原告向其补齐面积差异款，被告以此理由拒绝为原告办理房产证已构成违约。为此，原告起诉至法院，请求判令：一、被告以总房款798000元为基数，从2013年11月12日起至本案房屋的房产证出证之日止按每日万分之二的计算标准向原告支付违约金；二、本案的诉讼费用由被告承担。钟业娟在举证期限内提供的证据有：1、广东省商品房买卖合同，证明原告与被告之间存在商品房买卖合同关系的事实；2、发票（3张）、契税完税证、住宅专项维修资金专用收据、预收产权证办证费律师代办费收据，证明原告已向被告支付了所有购房款、办证费和办证契税和住宅专项维修资金的事实；3、房屋交接确认书，证明原告在2011年11月22日接收被告移交的本案商品房的事实；4、录音（附U盘一个），证明被告要求原告补交面积差额款才同意办理房产证。被告江奥公司辩称：一、房管部门出具本案房屋的商品房权属证明后，被告多次要求原告配合办理产权证，但原告一直拒绝办理，本案房屋因实测面积大于合同面积，按照房管部门的要求，需要原、被告双方共同确认实测面积后，房管部门才根据双方确认的实测面积办理产权证。若合同双方没有确认实测面积，已办理的产权证因面积差异存在被撤销的风险，商品房买卖合同及补充协议是双方意思自治的结果，符合法律规定，是合法有效的，双方需严格遵守。按照商品房买卖合同补充协议第八条第二款的约定，出现乙方未交齐全额房款含面积差异补偿款或其他不能归咎于甲方的情形，办理产权证的时间可以相应顺延，甲方无需承担逾期办证的责任，办证还约定被告有权在原告补齐面积差异款前顺延办证期限。原告一直拒绝配合被告对房屋面积进行确认，是导致无法办证的关键。原告删除了诉状中第一项诉讼请求，可以看出，原告并不着急办理产权证，其仅仅是想取得所谓的违约金，这也反映原告故意不配合办理产权证的恶意，仅想通过诉讼方式得到其所谓的违约金，鉴于原告不但对其恶意拖延的行为没有反省，反而故意歪曲合同约定的事实向被告主张违约金。关于面积差异款的支付问题，被告将在本案之外通过诉讼方式向原告追讨追究其违约责任。二、关于存在面积差异时的处理，双方签订的商品房买卖合同第五条关于面积确认及面积差异处理的约定适用于预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权面积有差异的，以产权登记面积为准。产权登记面积与合同约定计价面积发生差异，双方同意按以下原则处理，也就是该条第二款，差异值为±0.6%以上至±3%，双方按约定的房屋单价多退少补。现商品房权属登记证书登记的建筑面积为102.37㎡，合同约定的面积为100.87㎡，建筑面积误差为1.5平方米，误差值为1.487%，符合合同约定第五条第二款多退少补的约定，因此原告应依约向被告支付差价款。原告拒绝支付的行为已构成违约。三、原告主张本案房屋是按套出售，因此其无需支付面积差异款，原告该观点是错误的，刻意扭曲合同约定。按照原告的观点，出现实测面积大于合同面积，原告就无需支付面积差异款，试想若合同面积约定为100㎡，但实测面积为80㎡或更少，被告是否可以拒绝退还原告面积差异款，显然原告的解释显失公平也违背合同约定。原告刻意混淆按套出售和按套计价的适用条件，商品房销售分为预售及现楼销售，按套出售适用于商品房预售，按套计价适用于商品房现楼销售，即房屋销售时面积已固定，一般不存在面积差异，可以按套计价，面积差异不退不补。双方签署的商品房买卖合同是广东省国土部门制订的通用版本，合同正文的固定条款是不可以删除或更改的。本案的房屋属于预售房屋，合同第五条适用的正是预售而非现楼销售，因此第五条才标注说明当事人选择按套计价的不适用本条规定，也就是选择现楼的不适用本条规定。合同第四条第三款也明确现房的销售是按套计价，而合同第四条第一、二款分别对预售房屋按套出售和按幢出售作出了约定。因此，按套出售并非原告刻意解释的不退不补，应按合同第五条处理。按照商品房买卖合同补充协议第八条第二款的约定，该条已明确了本案房屋可能存在面积差异及将面积差异款的缴付作为是否有权延期办理产权证的条件，充分显示了若存在面积差异，符合第五条第二款约定的应多退少补。另外，与原告一样购买本案房地产项目的业主很多，也存在许多房屋面积差异的情况，大部分的房屋出现了实测建筑面积小于合同约定的建筑面积，被告已按房管部门的要求与业主一起确认了实测建筑面积，并依约与相关业主签订补充协议书，办理了相关的产权证，并将多收的面积差异款退还业主，向税务机关申请退回多缴的税费差额。也有少部分业主实测建筑面积大于合同建筑面积，且已按房管部门要求签订补充协议书并办理产权证，也向被告补缴了面积差异款，向税务机关补缴了相应的税费差额。被告作为一家诚实经营的市场主体，已与绝大多数业主依商品房买卖合同的约定，履行了相关面积差异款的多退少补的义务，仅有原告及两三位业主至今拒绝履行商品房买卖合同约定补缴商品房面积差异款的义务，以各种理由拖延。当实测面积大于合同面积时，若原告不按照约定补齐差异款，势必会导致购房发票的开票金额低于实际应开票金额，从而导致国家税收的损失，也会因原告的恶意违约行为增加被告的税务风险。四、尽管合同中第四条商品房单价一栏空白，但本案商品房是有单价的，并非按套计价，从原告提交的发票可以显示，原、被告双方向国家税务部门申报的本案房屋单价为7911元，建筑面积为100.87㎡，该房屋单价是计税的基础，也是计算房屋总价的基础，由此，可以证明原告主张的本案房屋不是以每平方米计价而无需支付面积差异款的观点没有依据。综上，原告拒绝确认房管部门的实测面积是无法办理房产证的直接原因，按照合同约定，原告应依法依约支付面积差异款，原告在起诉书中拒绝支付说明其恶意违约，被告也有权顺延办证期限并无需承担逾期办证的责任，请求驳回原告的全部诉讼请求。江奥公司在举证期限内提供的证据有：1、商品房权属登记证明书（0112023557），证明房管部门最终核定的房屋建筑面积大于《商品房买卖合同》约定的建筑面积，原告应依约定向被告支付面积差异款；2、通知书及快递单，证明被告已于2013年7月26日通知原告提交办证材料，补缴面积差异款及签订补充协议，原告并未按要求与被告签订补充协议对房屋面积进行确认；3、商品房买卖合同（2011-009303号）、合同补充协议书、发票，（实测面积大于合同面积的案外人汤卓凡、梁惠婷），证明与原告同样存在实测面积大于合同约定面积情况的案外人汤卓凡、梁惠婷业主已按房管部门的要求及合同的约定与被告签订合同补充协议，汤卓凡、梁惠婷已依约向被告补缴了面积差异款，并按房管部门最终核定的房屋建筑面积更换发票，依法向税务部门补缴了应缴的相应税费差额；4、商品房买卖合同（2011-009088号）、合同补充协议书、发票（实测面积小于合同面积的案外人潘倩文），证明与原告一样存在面积差异，实测面积小于合同约定面积情况的案外人潘倩文业主已按房管部门的要求及合同的约定与被告签订合同补充协议，被告已依约退还了潘倩文业主面积差异款，潘倩文按房管部门最终核定的房屋建筑面积更换发票，并依法向税务部门申请退回了相应税费差额。本院根据以上证据及综合当事人的陈述意见查明以下事实：原告钟业娟与被告江奥公司于2011年7月20日签订《商品房买卖合同》，主要约定：“一、原告向被告购买坐落于江门奥园某幢某室房屋，建筑面积共100.87㎡；二、1、该商品房属预售，按套出售，按×建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米×元，总金额人民币798000元（柒拾玖万捌仟元）。2、该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算…3、该商品房属现房，按×出售，总价款为人民币…三、面积确认及面积差异处理（当事人选择按套计价的，不适用本条约定）。本条款适用于商品房预售，该商品房交付使用后，合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准…双方同意按以下原则处理…2、差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补…面积差异百分比＝（产权登记面积－合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%；四、原告按下列第3种方式付款…3、其他方式：自本预售合同网上签订之日起0日内，支付全部房款的31%（即人民币248000元，除首期外），剩余房款金额人民币550000元于2011年8月20日前申请办理银行按揭手续；五、被告应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用；六、被告应当在商品房交付使用后720日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理…3、详见补充协议。上述合同附件五《补充协议》约定：“…8、关于办理房地产转移登记的约定：…（2）如原告未按照《商品房买卖合同》约定支付房款（包括按揭款）、违约金（如有）、物业维修资金及相关费用或出现原告未交齐全额房款（含面积差异补偿款）、未交齐办证资料和税费、按揭银行不给予办证协助或其他不能归咎于甲方的情形，办理产权证的时间可相应顺延，甲方无须承担逾期办证的责任。（3）关于迟延办理产权登记的违约责任为：如因被告未履行相关义务造成不能按照《商品房买卖合同》和补充协议约定期限向房地产登记机构申请办理该商品房的房地产转移登记的，被告应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款的万分之二的标准向原告支付违约金…。”被告江奥公司分别于2011年7月7日、7月20日、11月22日出具发票，载明：“付款方：钟业娟，收款方：江奥公司，销售的不动产楼牌号：江门奥园某幢某室，建筑面积：100.87㎡，单价：7911元／㎡，预售定金：20000元，预收购房款金额：228000元、550000元。”原告提供的2011年9月16日《契税完税证》载明：“纳税人：钟业娟，房地产位置：江门奥园某幢某室，税目：预售商品房买卖（全额），计税金额：人民币798000元，实纳金额：人民币23940元…。”原告提供的2013年2月22日《住宅专项维修资金专用收据（业主使用）》载明：“业主姓名：钟业娟，住宅建筑面积：100.87㎡，住宅地址：江门奥园某幢某室，交存金额：3026.10元…。”原告提供的《房屋交接确认书》载明：“房屋移交方：江奥公司，房屋接收方（房号）：12-某…接收方：钟业娟，日期：2011年11月22日。”被告提供的2012年6月29日《商品房权属登记证明书》载明：“开发企业名称：江奥公司，房屋坐落：江门市蓬江区江门奥园某幢某室，建筑面积：102.37㎡，其中住宅建筑面积：102.37㎡，套内建筑面积：82.59㎡，购房人：钟业娟…。”被告于2013年7月26日出具《通知书》，载明：“江门奥园某幢某室业主…现江奥公司正式通知您提交办理房产证的资料，请您在接到本通知书后于2013年8月6日前到江奥公司提交资料，若逾期未提交办理房产证相关资料，该公司将不再为您办理房产证，由此产生的一切责任亦由您自行承担…备注：1、面积有变更业主需补钱；2、需签补充协议。”从快递查询单上显示上述《通知书》于2013年7月27日由原告签收。本院认为：综合分析双方当事人的举证、陈述，原告钟业娟与被告江奥公司均确认《商品房买卖合同》上其签名或印章的真实性，该合同是其双方真实意思的表示，没有违反法律的强制性规定，故其双方签订的《商品房买卖合同》依法具有法律效力，双方均应依合同约定履行各自义务。关于原告购买的某室房屋的计价方式如何确定的问题。从原、被告签订的《商品房买卖合同》约定“…1、该商品房属预售，按套出售，按×建筑面积计算，该商品房单价为人民币每平方米×元，总金额人民币798000元（柒拾玖万捌仟元）。2、该商品房属预售，按整幢出售，按建筑面积计算…”的内容可以显示，被告出售的房屋分为两类，一类属于预售，一类属于现房。属于预售的房屋除以按套出售、按幢出售区分外，其余列明的内容均相同，也即均有列明按建筑面积计算以及单价等内容，原告在本案购买的房屋属于按套出售的预售房屋。属于现房出售的房屋，则只列明总价款等内容，而没有列明建筑面积、单价的内容。再结合原告提供的由被告开具的发票，也可以显示原告购买的某室房屋的购房款单价为7911元／㎡，该单价乘以合同约定的面积100.87㎡所得出的总价也与合同约定的总价款相符，由此，综上情况可以认定原告购买的某室房屋属于按建筑面积计价的预售房屋。对原告提出其购买的某室房屋属于按套计价的意见，因其与被告约定的商品房价款计价方式为第1种方式，即该种方式与第2种方式的计价均为按建筑面积计算，只是原告购买的是按套出售的房屋，不是按幢出售的房屋，故原告的上述意见依据不足，且与合同约定的内容不相符，本院不予采信。被告就此提出的抗辩意见有理，本院予以采纳。关于原告是否需补缴面积差异款的问题。依据原、被告签订的《商品房买卖合同》关于“面积确认及面积差异处理”以及附件五《补充协议》关于“办理房地产转移登记”的约定，因原告购买的某室房屋合同约定的建筑面积为100.87㎡，产权登记的建筑面积为102.37㎡，产权登记面积比合同约定面积多出1.5㎡，面积差异比为1.49，由此，原告应按上述约定向被告补缴相应的价款。对原告认为本案不适用上述合同第五条的约定，原告无须补缴面积差异款的意见，因缺乏理据，本院不予采信。关于被告是否构成违约的问题。被告于2013年7月27通过邮寄方式向原告送达关于办证的《通知书》，通知载明原告应于2013年8月6日前到江奥公司提交办证材料，并列明面积有变更业主需补价款。被告发出上述通知以及要求原告办证的时间期间属于原告接收房屋后的720日内，没有超过合同约定的办证期间。对原告认为其虽有收到被告邮寄的邮件，但其收到的只是一张白纸，并不是被告举证的上述《通知书》的意见，因被告提供的该证据有原件，邮寄的快递单上也载明寄送文件为“收楼通知”，而原告没有提供相反证据予以反驳，故本院不予采信。由此，原告接到通知后没有依时按合同的约定以及上述通知的要求办理房产证或补齐面积差异款，由此产生的不利后果应由原告自行承担。据此，对原告主张因被告没有按合同约定的期间办理房地产权证，被告的行为构成违约，被告应向原告支付违约金的请求，因理据不足，且与上述查明的事实相悖，故本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告钟业娟的诉讼请求。本案受理费1137元，减半收取568.5元，由原告钟业娟全部负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审判员  杨丽燕二〇一四年十二月十五日书记员  李贞琴