江苏省常州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）常民终字第849号上诉人（原审被告）吴明星，男。委托代理人蒋为民，江苏天目湖律师事务所律师。被上诉人（原审原告）葛中华，男。委托代理人陈浩军，江苏平凌律师事务所律师。上诉人吴明星与被上诉人葛中华房屋租赁合同纠纷一案，溧阳市人民法院于2014年4月8日作出（2013）溧民初字第1312号民事判决，上诉人吴明星对该判决不服，向本院提起上诉。本院于2014年5月13日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审情况：葛中华诉称，经双方协商，吴明星租赁其位于溧阳市溧城镇天目湖大道78号，面积8500平方米，以及门前的停车场经营圣宫布达拉酒店，2012年12月份，吴明星一直称资金周转困难，仅支付了半年租金82.5万元。2013年6月30日，半年租期到期后，吴明星一直拖欠租金至今。期间，经多次催要，吴明星仅口头同意支付租金，但并没有实际支付。之后，其更是无法联系到吴明星，更与吴明星家人商量房屋租金事宜未果。请求法院判令解除双方于2013年1月31日签订的房屋租赁合同并立即交还租赁房屋，吴明星支付拖欠租金每天按4520.54元计算至实际搬出之日止，暂定361643元，支付拖欠水电费148983元，承担律师费15000元，并承担诉讼费。吴明星辩称，解除合同的条件不成就，不同意解除合同。后面的租金之所以没有及时交纳是因为葛中华将出租房屋内的水电停掉了，导致其不能正常经营，如果葛中华将水电接通，其能正常经营，还是会如期缴纳租金的。至于拖欠的水电费，由葛中华提供证据后按实交纳。原审法院经审理查明，2013年1月31日，葛中华与吴明星签订房屋租赁合同一份。该合同约定：葛中华将溧城镇天目湖大道78号现房及房屋门前停车场一并出租给吴明星经营溧阳市溧城圣宫布达拉商务酒店；租赁期限自2013年1月1日至2016年12月30日止共肆年，约定租金为每年165万元；承租方按先付后使用的原则租赁，合同签订后付清第一年租金，下一期租金在下一期前一个月支付，水电费由承租人自己承担，出租人将水电费发票交由承租人做账；自2014年1月起按每年租金10%递增，该递增的租金仍按先付后使用的原则；合同解除后不动产装璜无偿归出租人所有，承租人在腾空租赁房屋交还前占用期间租金继续支付；如有争议，向法院起诉，律师费由败诉方承担。该合同并约定由陈子新对出租人的债务承担连带但保责任。合同落款处由双方签字确认，签订时间为2013年1月31日。双方均认可如下事实：1、对于房租部分，合同签订时，吴明星交了半年租金82.5万元，即自2013年1月31日至2013年6月30日止；2、吴明星2013年4月25日已支付水电费押金4万元，已交纳水电费至2013年6月10日，水电费由葛中华委托江苏中鸿科技有限公司向吴明星收取并出具收据；3、2013年8月起，吴明某酒店便停止经营。原审庭审中，葛中华明确其请求为：解除双方于2013年1月31日签订的房屋租赁合同并交还房屋；吴明星支付拖欠的租金，自2013年7月1日起至2013年12月31日，按年租金165万元计算，自2014年1月1日起计算至实际搬出之日止，在165万元年租金的基础上每年递增10%；吴明星支付拖欠的水电费148983元及律师费15000元，并承担诉讼费。吴明星辩解认为：2013年7月30日，葛中华因房租和水电费事宜，将其经营的酒店停水停电，导致无法经营，所以没有继续交纳租金，应扣除停水停电期间的租金（自2013年8月1日起）。为此，吴明星提供证人潘某（吴明星酒店管理人员）和证人侯志松（承租吴明星酒店二楼浴室）予以证明。在本租赁合同之前，葛中华与王华存在租赁合同，葛中华将讼争房屋出租给王华。葛中华、王华与江苏银行常州分行于2012年8月23日签订了租赁合同一份。后因江苏银行不再租赁，江苏银行依合同支付给葛中华40.18万元及利息2万元。该款项原本由王华委托吴明星向江苏银行收取，后葛中华将上述部分款项支付给吴明星，但尚有22万元未支付。吴明星认为该款应算作其预交租金，所以其已付租金应是104.5万元（82.5万元加22万元）。另，王华承租葛中华房屋时缴纳房屋租赁合同保证金10万元，该保证金也由吴明星收取，王华对此向吴明星出具了承诺书一份。对于葛中华主张的水电费，由葛中华提供证据按实缴纳。对律师费1.5万元税务发票没有异议。葛中华则认为：江苏银行赔偿款有一部分给了王华，其他的22万元在其处，但并不是给吴明某，而是赔偿给王华的。王华并没有告知葛中华该款作为吴明某预交房租，应由王华与葛中华结算。至于王华交纳的10万元的房屋租赁保证金由吴明星向葛中华收取，葛中华对此并不知情，也没有收到债权转让书，应由王华向葛中华结算。不是葛中华停水停电的，其无权干涉吴明某经营，与其无关。至于水电费，其提供了中鸿公司出具的水电费清单表格，证明吴明星酒店水电费用，6月份水电分别为5685元、29860元，7月份水电6763元、47668元，8月份水电5045元、53962元，合计148983。原审另查明，原审第二次庭审中，葛中华提供吴明星交纳水电费的收据，显示2013年5月10日至6月10日，水电费5685元、29860元已缴纳。原审法院依吴明星申请调取了报警笔录及出警录像，显示：2013年7月31日，一个叫吴海斌的酒店员工索要工资的情况；2013年9月27日，酒店大门被装锁，引发纠纷。吴明星对此认为：第2、3、5段录像中的在场人员陈述，印证水电是葛中华断掉的，上述在场陈述人员系葛中华的员工。葛中华认为：上述人员均系中鸿公司的员工，与葛中华个人无关，不是葛中华的员工，配电房系由中鸿公司掌管。2014年4月3日，葛中华撤回要求吴明星支付房屋租金及律师代理费的诉讼请求。原审法院经审理认为，对于葛中华撤回要求吴明星支付房屋租金及律师代理费的诉讼请求，未违反法律规定，予以准许。根据葛中华的主张和吴明某辩解，双方主要争议为：1、双方签订的房屋租赁合同能否解除；2、吴明星应缴纳水电费的金额。一、2013年1月31日，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律的效力性规定，应属有效。依法成立并发生法律效力的合同，对双方当事人均有约束力，双方均应按照合同的约定履行义务，因违反合同约定，致使合同目的不能实现的，权利方有权要求解除合同。经营用房承租人累计六个月未支付租金，经出租人催告后，在一个月内仍未支付的，出租人要求解除租赁合同的，人民法院应予支持。根据双方签订的合同，2013年房屋租金为165万元，承租方需先付后使用的原则租赁，合同签订后付清第一年租金，下一期租金在下一期前一个月支付。从该约定显示，租金应按年一次性缴纳，先支付租金后使用承租房。合同签订后，吴明星支付了半年租金，即已支付的租金期限为2013年1月1日至2013年6月30日止。根据约定及实际租金履行情况，如以半年一周期先付租金后使用的情形，按照合同的约定，2013年7月1日至2013年12月31日期间6个月的租金，吴明星应在下一期租金交付前一个月，即2013年6月前支付完毕。为此，自2013年6月起，吴明星已累计6个月租金未支付，直至8月1日吴明星停止营业时，该2013年下半年租金仍未支付。葛中华以吴明星拖欠租金的事由，主张要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合事实及法律规定，予以支持。因双方租赁合同被解除，承租方应返还承租房屋，为此，葛中华要求吴明星返还承租房屋，依法予以支持。吴明星认为8月份起因葛中华停水停电导致无法营业，无法交纳租金，合同不能被解除，应继续履行，该辩解意见不能成立，也不符合法律规定，不予采纳。吴明星认为对于王华存在在葛中华处的江苏银行的赔偿金22万元及房租保证金10万元，从吴明星提供证据及陈述显示，该部分款项是否作为吴明星预交房租，双方并没有达成一致意见。二、至于葛中华主张的水电费，根据双方提供的证据，依法认定，吴明星应支付的水电费为：6月份水电分别为5685元、29860元；7月份水电6763元、47668元；8月份水电5045元、53962元，合计148983。后葛中华认可6月份的水电费5685元、29860元已缴纳，且认可水电费押金4万元同意在解除合同时扣除，为此，吴明星尚应支付水电费合计73438元（113438元减去4万元）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第八十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，作出如下判决：一、解除葛中华与吴明星于2013年1月31日签订的房屋租赁合同，吴明星于本判决生效之日起十日内将所承租的房屋返还给葛中华；二、吴明星于本判决生效之日起十日内支付葛中华水电费73438元；三、驳回葛中华的其他诉讼请求。案件受理费24205元、公告费400元，合计24605元，由吴明星负担19491，葛中华负担5114元。上诉人吴明星不服原审判决，向本院提起上诉称，原审法院仅凭几页打印的清单就认定拖欠水电费的金额，属认定事实不清。合同约定租金一年一交，但其仅预交了半年租金，并得到了葛中华同意。王华已将10万元保证金和江苏银行赔偿款的权利转让给其，故其不拖欠房租。其没有根本性违约，且葛中华没有履行通知义务，双方间的租赁不应解除。被上诉人葛中华答辩称，吴明星称不拖欠水电费，应提供缴纳水电费的依据。合同明确约定房租一年一付，先付后用。吴明星称其同意变更，也应提供相应证据。其未对租赁房屋停水停电。吴明星已实际拖欠房租远远超过6个月，给其造成巨大损失，且吴明星身负许多债务，根本无法履行合同。基于二审中各方当事人对原审判决查明的事实均未提出异议，本院依法对原审查明的事实予以确认。二审中，经查阅原审卷宗又查明，吴明星提供的证人潘某到庭作证时曾提及：其在吴明星宾馆处工作，受吴明星雇佣，负责内部管理……2013年6月30日后找葛中华协商房租事宜，葛中华说最晚给我们用到2013年7月31日。之后要停水停电。二审中，葛中华出具书面申请，载明：为尽快审结本案，对水、电费的诉请在本案中放弃，但保留今后主张的权利。二审中，葛中华认为：吴明星先付了82.5万元，后补签的租赁合同。为此，葛中华提供了一张2013年1月7日收取房租82.5万元的收据和吴明星于2013年1月7日打款给王蛟82.5万元的银行明细。吴明星对收据的真实性不予认可，对2013年1月7日打款给王蛟82.5万元的事实予以认可，但认为其是通过银行打款至葛中华卡上的。法庭二次限令吴明星提供支付82.5万元房租的依据，吴明星未提供任何相关证据。二审中，葛中华还提供证人张某、吴某到庭作证。张某称：其受葛中华之托于2013年6月向吴明星催要房租，打吴明星电话，一直关机，去圣宫布达拉酒店找，也找不到。吴某称：其于2013年3月底到圣宫布达拉酒店做总经理。2013年5月底就找不到吴明星了。很多人去要债，包括房东、供货商。吴明星认为：证人吴某与其有矛盾，且吴某自认是总经理，但对停水停电等事均记不清了，不符合常理。本院认为，双方之间的房屋租赁合同成立且合法有效。该合同明确约定租金为每年165万元，先付后用。吴明星称双方后来又约定将租金支付方式变更为半年一付，葛中华对此不予认可，吴明星又未能提供任何证据证明双方间就租金支付方式存在新的约定，应承担对其不利的法律后果。关于保证金10万元和江苏银行的赔偿款，均属王华的债权。即使王华确已决定将以上债权转让给吴明星，也应由王华直接通知葛中华。现吴明星提供了以“王华”名义出具的承诺书，在未能证实该承诺书的真实性前，葛中华有权拒付。退一步讲，葛中华原应将上述款项支付给王华，即使吴明星持有的承诺书真实，也仅产生葛中华将上述款项转移支付给吴明星的法律后果，在未明确表示予以抵扣前，并不当然可以将上述款项直接抵作吴明星应付的租金。葛中华已提供了证人到庭证明其曾催要过租金，吴明星的证人在原审作证时也提及“……2013年6月30日后找葛中华协商房租事宜……”，再结合吴明星确已长期拖欠巨额租金不付的事实，吴明星已构成根本违约，现葛中华主张解除租赁合同，依法应予支持。二审中，葛中华明确表示本次诉讼中暂不对拖欠的水电费主张权利，属其对自己诉讼权利的处分，并不违反法律法规，应予准许，故对原审判决部分予以调整。综上，吴明星的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、维持溧阳市人民法院（2013）溧民初字第1312号民事判决主文第一项、第三项及诉讼费负担部分；二、撤销溧阳市人民法院（2013）溧民初字第1312号民事判决主文第二项。上诉案件受理费24205元，由上诉人吴明星负担。本判决为终审判决。审判长 丁 飞审判员 罗希夷审判员 张 斌二〇一四年七月十四日书记员 许 星