四川省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）川民申字第1055号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：郭永林，男，汉族，1953年5月8日出生。委托代理人：瞿向东，男，汉族，1949年3月15日出生。委托代理人：胡正平，男，汉族，1957年10月30日出生。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：乐山市宝林置业有限公司。住所地：四川省乐山市市中区龙游西路**。法定代表人：徐宝林，该公司董事长。委托代理人：孙永强，该公司职员。再审申请人郭永林因与被申请人乐山市宝林置业有限公司（以下简称宝林置业公司）商品房预售合同纠纷一案，不服四川省乐山市中级人民法院（2013）乐民终字第868号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。郭永林申请再审称：（一）一审法院严重违反法定程序，影响公正审判。本案还在对同地段同类房屋租金进行评估过程中，一审法院就提前下判；二审法院却判决驳回上诉，维持原判，故意包庇和袒护一审法院上述违法行为。（二）在再审申请人提供充分证据情况下，原一、二审法院却故意不查明案件事实。本案“香山圣景”小区外观立面是否经合法程序变更，是否经相关部门核准修改方案，原一、二审法院均未查清。乐山市住房和城乡规划建设局的相关批示是要求宝林置业公司对其修改方案应进行公示并征求购房户意见，不引发社会不稳定，若购房户同意则可修改。至今，宝林置业公司没有公示，也未征求购房户意见。现有确凿证据证明小区外观立面并未作出任何变更。（三）被申请人延期交房行为系恶意拖延行为，并非原审认定的非出卖人原因。乐山住房和城乡规划建设局于2010年10月12日对宝林置业公司所发乐住建规划函（2010）第228号《“香山圣景”暂停施工通知》不能作为对被申请人延期交付房屋行为免责的法定事由和依据。直到2011年5月12日临近交房日，被申请人无法交房才在《三江都市报》上刊登公告，其间隔时间达7个月之久。即使要修改外观设计方案，无论是《城乡规划法》及双方合同约定，还是乐山市住房和城乡规划建设局的批示要求，被申请人都应当及时告知购房户并公示、征得购房户同意。另，被申请人在收到乐住建规划函（2010）第228号《通知》后仍继续施工，且施工内容涉及外观立面工程，无任何相关政府部门对其制止。显然，上述《通知》对被申请人不具有任何约束力，被申请人依法应当承担延期交房违约责任。（四）原一、二审法院既已认定被申请人开发的“香山圣景”小区绿地率、小区门厅、候梯厅、楼地面，架空层、地下车库、总户数及机动车位存在违约，却又判决其不承担违约责任，违反法律和道德及有失公正的判决。郭永林依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项的规定申请再审。宝林置业公司提交意见称：郭永林的再审申请缺乏事实和法律依据，不符合法律规定的再审条件，请求依法驳回。本院认为：郭永林与宝林置业公司所签《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，应当合法有效。（一）关于原一审判决是否存在违反法定程序问题。经查，应宝林置业公司的申请，一审法院已委托双方选定的合法评估机构对讼争商品房所处同地段、同类房屋的租金进行评估，原一审法院的确在上述评估机构尚未作出评估结论情形下作出了一审判决。但根据下面本院认为（三）的认定，就本案实体处理而言，宝林置业公司因双方约定的“不可抗力”因素而导致逾期交房，依照双方所签《商品房买卖合同》及《补充协议》的明确约定，不应承担逾期交房违约责任。在此情形下，本案是否评估或评估机构所作评估结论，均不影响对本案最终实体上的处理，也不会对再审申请人的利益造成损害。因此，原一审法院的上述行为不能视为违反法定程序。（二）关于小区外观立面改造设计是否经相关政府职能部门审批核准及外观立面是否已作改变问题。首先，经查明乐山市规划和建设局于2009年8月31日批准“香山圣景”外观设计施工方案。2010年10月12日，乐山市住房和城乡规划建设局向宝林置业公司发出乐住建规划函（2010）第228号《关于暂停宝林置业公司“香山圣景”项目施工的通知》，该《通知》内容为：“按市委、市政府打造岷江东岸及大佛景区区域建筑景观立面的要求，你司开发的位于乐山市中心城区龙泓路的香山圣景项目，由于外观立面造型不符合相关要求，因此，特要求你司暂停香山圣景项目施工，立即组织有关设计单位对项目外观立面重新进行改造设计，重新设计的立面方案报市委市政府领导批准后方可实施”。宝林置业公司随即按照市政府的相关要求，暂停了施工。2011年4月29日，乐山市住房和城乡规划建设局作出批示，同意宝林置业公司重新进行的外观立面设计。2011年4月30日，“香山圣景”项目即复工。因此，本案小区外观立面改造设计是经过相关政府职能部门的审批和核准。其次，在乐山市住房和城乡规划建设局于2011年4月29日审批同意宝林置业公司外观立面设计方案时，提出对外观立面设计方案要进行公示和征求购房户意见。经查明，宝林置业公司曾于2011年4月前，就小区外观立面更改设计征求过大多数购房户的意见，“香山圣景”小区购房户应当知晓宝林置业公司上述外观立面改造设计方案。因此，郭永林再审主张宝林置业公司的方案没有公示及未征求小区购房户意见与查明的本案事实不符。最后，经查明，一审法院在再审申请人和被申请人共同参与情况下，多次对“香山圣景”小区进行了现场勘验，结合乐山市住房和城乡规划建设局2011年4月29日审批同意外观更改设计方案、乐山市鉴顺达建设工程监理有限公司2011年4月30日《复工函》、宝林置业公司2011年12月8日取得市政府职能部门竣工验收报告，载明验收审批合格，满足验收规范要求等证据，可以认定本案“香山圣景”项目原外观立面已作了相应更改。因此，郭永林再审主张“香山圣景”小区的外观立面并未发生变更，亦与本案事实不符。（三）关于本案延期交房行为是否违约问题。经查明，根据郭永林与宝林置业公司所签《商品房买卖合同》第十三条和《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二条的明确约定，上述合同及协议中双方约定的“不可抗力”是指执行政府的法规、规章、强制性文件或行政禁令、命令，且还约定：因非出卖人因素及不可抗力的原因，导致工期顺延，出卖人不承担违约责任。据此，乐山市住房和城乡规划建设局（2010）第228号《关于暂停宝林置业公司“香山圣景”项目施工的通知》应当属于上述双方所签《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》中约定的“不可抗力”范畴。本案宝林置业公司延期交房行为的根本原因系因政府的强制性文件或行政禁令、命令要求其暂停项目施工，造成其工期耽误所致，符合郭永林与宝林置业公司签订的《商品房买卖合同》第十三条及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》第二条的约定，属于非出卖人因素及不可抗力原因。因此，根据双方所签合同之约定，出卖人宝林置业公司不应承担违约责任。原审对此问题的处理正确。（四）关于“香山圣景”小区门厅、候梯厅、楼地面用材、绿地率及地上架空层、地下车库、总户数、机动车车位是否存在违约行为问题。首先，郭永林与宝林置业公司签订的《商品房买卖合同》中，无论是第十一条“交付条件”、第十二条“市政基础设施和其他设施的承诺”、第二十二条“附属建筑物、构筑物的约定”及双方《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》里，均未对小区门厅、候梯厅、楼地面用材及小区绿地率应达48.58%等作出明确约定。经原审勘验，上述小区门厅、候梯厅、楼地面铺设的是地砖，小区现绿地率为38.99%，的确与郭永林单方签名的“香山圣景交房标准”材料上记载的内容不相符，与“小区规划设计方案”中绿地率48.58%不相符。但是，本案郭永林所持“香山圣景交房标准”书面材料上只有其个人单方签名，并无出卖人宝林置业公司的签名或盖章认可，且上述“香山圣景交房标准”及“小区规划设计方案”并非双方所签《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的组成部分。同时，乐山市风景园林局经现场确认认定本案小区绿地指标符合城市园林绿化相关政策、法规的规定，准予交付使用。其次，就“香山圣景”小区公共绿地、停车位，双方在《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》中仅约定为“达到规划设计要求”和“达到使用要求”，并未对地上架空层、地下车库、总户数、机动车车位等作出具体、详细的约定。在原审及再审中，郭永林亦未提供充分证据以证明宝林置业公司在向其预售商品房时对其作过说明和允诺。虽然“香山圣景”小区车库、车位等与规划设计不符，鉴于上述工程项目在变更后已经过了政府相关部门的审批和验收合格，且“香山圣景”项目规划设计图并不是双方《商品房买卖合同》及《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》的附件。因此，无法认定宝林置业公司对此存在违约行为。原审认定事实和适用法律正确。综上，郭永林的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第四项、第六项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回郭永林的再审申请。审 判 长  郭 伟审 判 员  谯 斌代理审判员  吉家涛二〇一四年七月七日书 记 员  谭 凌