湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳坪民初字第00683号原告某公司。法定代表人蔡某。委托代理人钟某。委托代理人姜某。被告康某，性别：××，××族，警官证号为湘消字第2755。原告某公司（以下简称某公司）诉被告康某商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法组成由审判员龙付送担任审判长、审判员谭雄建、人民陪审员胡忠志组成的合议庭公开开庭进行了审理，书记员张灿红担任记录，原告的委托代理人钟某、姜某，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告某公司诉称，2013年7月31日，原告与被告签订《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》，约定被告购买原告开发的万科白鹭郡小区第7幢27层第2703号住房，总房款为732883元，首付款为222883元，余款510000元采用银行按揭贷款方式支付。被告于2013年7月30日支付了首付款，余款一直没有支付。2014年8月15日原告通过贷款银行了解得知，被告已向银行撤回贷款申请，9月11日原告委托上海（协力）长沙律师事务所律师向被告发出律师函，郑重要求其全面履行义务，但被告至今未履行。被告的上述行为违反了双方的合同，故诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《长沙市商品房买卖合同》，一次性支付未付房款510000元；2、被告支付违约金51元，并按逾期应付款的日万分之一支付原告从2014年10月8日起至付清房款之日止的违约金；3、由被告承担本案的全部诉讼费用。被告康某答辩，签订合同时约定的是首付30%，剩余的按揭贷款支付，但被告属于二套房，第一套房的贷款没有还清，银行不肯放贷，被告多次与银行协调均未果。如果是按照第二套房来付款的话，被告要多承担几十万元，被告不具备该支付能力，希望由原告协助被告让银行放款，如果原告不能协助，被告希望解除合同。原告为支持其诉讼请求，向本院提交以下证据：证据1：《长沙市商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方在2013年7月31日签到商品房买卖合同，合同对房屋标的、付款期限、付款方式及违约责任进行了明确约定；证据2：《律师函》及快件单据，拟证明原告委托律师向被告发《律师函》，郑重告知被告违约后果，要求被告履行付款义务；证据3：快递投递查询单，拟证明被告收到《律师函》的时间，以及被告支付违约金的计算时间起点；证据4：《回复函》，拟证明因被告的原因未能办理银行按揭贷款；证据5：说明，拟证明原告授权律师事务所进行催收，并通过律师事务所向被告发送书面通知，要求被告支付所欠房款；证据6：《承诺书》，拟证明被告承诺所购买的房屋属于其本人及家人的首套房，名下无银行贷款，无房产。被告对原告的证据质证如下：对证据1、证据3和证据5没有异议；表示没有收到证据2中的《律师函》，仅接到原告方的电话；对于证据4，因为银行认为其该房属于二套房，故银行一直没有放贷，现政策虽然改变，但银行还是不肯放贷；证据6上的签字好像其本人所签。经审查，对原告的证据本院认定如下：证据1的来源合法，内容真实，与本案有关，能达到原告的证明目的，本院予以采信；证据2、证据3和证据5的来源合法，内容真实，与本案有关，该三份证据能证明：原告委托律师于2014年9月11日向被告发函，告知被告已违约，要求被告在收到函件后七日内付清剩余房款486000元，并承担违约责任，2014年9月12日门卫代收了函件。证据4的来源合法，内容真实，与本案有关，本院予以采信，能够证明：2014年8月15日时被告已向按揭银行撤回按揭贷款的申请；证据6的来源合法，内容真实，与本案有关，本院予以采信，能证明：2013年7月31日被告签订购买合同时向原告承诺：其所购买的房屋属其本人及家人的首套房，银行无贷款记录，名下无房产。被告没有向本院提交证据。根据以上所采信的证据及原、被告的陈述，本院查明以下案件事实：2013年7月31日原告（出卖人）与被告（买受人）签订一份《长沙市商品房买卖合同》及一份《补充协议》，合同第二条第二、三款约定：1、买受人购买的商品房为座落在洋湖垸中央大道万科白鹭郡小区第7幢27层2703号房，商品房的设计用途为住宅；2、建筑面积为90.80㎡。第五条第（一）项约定：商品房单价为8071.4元／㎡，总房价为732883元。第六条第一款第（二）项约定：买受人以银行按揭方式付款的，应于合同签订之日向出卖人交付首付款（含定金）计222883元，剩余房款510000元向商业银行申请贷款，出卖人应协助办理；买受人应在接到出卖人通知之日起7日内，将申请办理银行按揭所需的全部资料提交，在接到出卖人或贷款人通知后3日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第七条处理。第六条第二款约定：因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到通知之日起15日内，以自有资金支付。第七条约定：一、买受人未按本合同的约定时间付款，双方同意按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不做累加）：（1）逾期未超过90日，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，买受人按所有购房款的10%向出卖人支付违约金；买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之次日起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；二、本条中的逾期应付款指依照本合同第六条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额确定。《补充协议》第三条第三款约定：“因买受人原因导致买受人未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的”，包括但不限于以下情形：（1）买受人不能在签订《长沙市商品房买卖合同》之日起7日内提交案件所需资料的；（2）买受人或其配偶不能按照银行通知的时间办理见证、面签手续的；（3）买受人不愿接受贷款银行确定的贷款利率的；（4）买受人未能按银行通知缴纳相应评估费、保险费或其他按揭费用的；（5）买受人曾按揭贷款购买房屋，但未如实告知贷款银行的；（6）买受人因限购政策限制购房，但未如实告知贷款银行的；（7）其他买受人违约行为导致的按揭不能。合同签订当天，被告支付了首付款222883元。合同签订后被告向银行申请了按揭贷款，因被告妻子的名下已有房产，并有按揭贷款未还，依当时的相关贷款政策规定，被告所购房屋不属于被告家庭的首套房，被告不能按揭贷款510000元，其需增加首付款数额，故贷款一直没有发放，后被告将贷款申请撤回，撤回后被告没有支付剩余房款。后原告向申请按揭贷款的银行发函询问被告的贷款申请情况，2014年8月15日银行回函称被告已撤回贷款申请。2014年9原告电话向被告催收剩余房款，同月11日原告委托律师向被告发函，告知被告已违约，要求被告在收到函件后七日内付清剩余房款510000元，并承担违约责任，寄送地址及联系电话为购房合同上被告所留的联系地址及联系电话。2014年9月12日门卫代收函件。后原告向本院起诉，2014年10月8日本院立案受理。另查明，2013年7月31日签订《长沙市商品房买卖合同》时被告已结婚，其妻子名下已有一套房产。至今被告尚未支付剩余房款510000元。本院认为，《长沙市商品房买卖合同》是被告与原告在平等自愿的基础上签订的，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，并于签订后即时生效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务，被告也并未明确要求解除合同，故对原告继续履行合同的诉请，本院予以支持。根据合同第六条的约定，剩余房款510000元由被告申请银行按揭贷款支付，若因被告的原因导致未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在收到原告的通知之日起15日内以自有资金支付，被告虽已在合同签订后申请按揭贷款，但因被告不符合当时的相关贷款政策导致其申请的510000元贷款没有发放，故被告未获得贷款系其自身原因造成的，现被告已将贷款申请撤回，故被告应在2014年9月接到原告的催款通知后15日内支付剩余房款510000元，而被告至今没有支付剩余房款，并在2014年11月25日的庭审中明确表示暂时无法支付剩余房款，被告的上述行为已构成违约，其应将剩余房款支付给原告，并承担相应的违约责任，故对原告判令被告一次性支付剩余房款510000元的诉请，本院予以支持。对于原告的违约金诉请。原告已于2014年9月通过电话向被告催交剩余房款，并按购房合同上被告所留的联系地址及联系电话向被告寄送催款函，故原告通知被告支付剩余房款的形式符合合同第六条的约定，2014年9月12日他人代收催款函的当天视为被告已收到催款函，依约被告应在收到催款函后的第15日即2014年9月27日前付清剩余房款，而被告至今未支付剩余房款，故其应按照合同第七条的约定，按未支付房款的日万分之一支付原告从2014年9月28日当天起至实际付清房款之日止的违约金，截至2014年10月7日，被告应支付的违约金为510元（510000×0.1‰×10），故对原告“被告支付违约金51元，并按逾期应付款的日万分之一支付原告从2014年10月8日起至付清房款之日止的违约金”的诉请，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百六十一条之规定，判决如下：一、被告康某继续履行2013年7月31日其与原告某公司签订的《长沙市商品房买卖合同》，在本判决生效之日起十五日内支付原告房款510000元；二、被告康某在本判决生效之日起十五日内支付原告某公司违约金51元，并按未付房款的日万分之一支付原告从2014年10月8日当天起至付清房款之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8900元，由被告康某承担。此款原告已垫付，被告在兑现本判决的款项时一并支付本款项。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  龙付送审 判 员  谭雄建人民陪审员  胡忠志二〇一四年十二月八日书 记 员  张灿红附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。