北京市延庆县人民法院民 事 判 决 书（2013）延民初字第04389号原告北京天道房地产开发有限公司，住所地北京市延庆县经济技术开发区管委会办公楼**。法定代表人张纯思，总经理。委托代理人孙振忠，男，1951年2月19日出生，北京天道房地产开发有限公司副总经理。委托代理人杜海燕，北京市光明律师事务所律师。被告北京炎隆歆韵国际贸易有限公司，住，住所地北京市延庆县延庆经济开发区百泉街******/div>法定代表人马东泉，经理。委托代理人梁风，男，1982年6月22日出生。委托代理人朱弘，男，1981年2月26日出生。被告北京鑫阔融通投资咨询有限公司，住所地北，住所地北京市延庆县珍珠泉乡敬老院旧址v>法定代表人谢殿刚，总经理。委托代理人马东泉，男，1961年1月3日出生，北京炎隆歆韵国际贸易有限公司经理。原告北京天道房地产开发有限公司（以下简称天道公司）与被告北京炎隆歆韵国际贸易有限公司（以下简称炎隆歆韵公司）、北京鑫阔融通投资咨询有限公司（以下简称鑫阔融通公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。天道公司的委托代理人孙振忠、杜海燕，炎隆歆韵公司的法定代表人马东泉（兼鑫阔融通公司的委托代理人）及其委托代理人朱弘到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告天道公司诉称，2013年6月8日，我公司与炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司签订了《购房协议》，约定我公司将位于北京市延庆县××镇××广场酒店-1至8层房产出卖给炎隆歆韵公司，该酒店建筑面积共计8214.59平方米，总价款为49287540元。由炎隆歆韵公司先支付3000万元，房屋所有权证书办理完成之日起10个工作日内再支付1000万元，余款9287540元在45个工作日内全部结清。若一方违约，按照实际欠款额的日万分之五支付对方违约金。协议还约定，鑫阔融通公司对炎隆歆韵公司购买我公司的房产支付价款承担保证担保。协议签订后，炎隆歆韵公司虚拟付款手续，我公司协助其办理了房屋产权过户手续。后炎隆歆韵公司支付我公司首付款3000万元，2013年7月9日炎隆歆韵公司取得了房屋所有权证书。炎隆歆韵公司取得了房屋所有权证书后，还欠我公司购房款19287540元。经我公司催要，炎隆歆韵公司以多种理由推托不付，鑫阔融通公司也不履行保证担保责任。我公司认为，炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司拒不全额支付购房款的行为已构成违约，应当承担违约责任。故诉至法院，请求法院确认我公司与炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司签订的《购房协议》有效；判令炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司连带支付我公司购房尾款19287540元及违约金2954899元。被告炎隆歆韵公司辩称，我公司与天道公司、鑫阔融通公司于2013年6月8日签订的《购房协议》，是一份草签的协议，我公司对该协议的内容均不予认可。事实上，在2013年7月1日，我公司与天道公司在延庆县住房和城乡建设委员会网签了一份北京市商品房现房买卖合同。该合同约定的价款为32858360元，并非草签的购房协议约定的价款，故我公司只认可网签的合同。依照该合同的约定，我公司已实际支付天道公司购房款3000万元，尚欠2858360元。虽然已经办理了房屋的产权过户手续，但因天道公司出售给我公司房屋的国有土地使用权证被法院查封，导致我公司购买房屋后不能行使相应权利，故天道公司要求我公司再支付购房尾款19287540元及违约金2954899元的诉讼请求缺乏事实根据及法律依据。而且，在合同签订过程中，天道公司始终对我公司隐瞒买卖房屋的国有土地使用证被法院查封的事实，导致我公司不能从银行贷款。如果我公司知道，根本不会与天道公司签订房屋买卖协议。我公司只认可尚欠天道公司购房款2858360元，不同意天道公司的其他诉讼请求。被告鑫阔融通公司辩称，我公司认可2013年6月8日三方签订的《购房协议》。依照该协议的约定，我公司为炎隆歆韵公司购买天道公司的房产提供保证担保，承担连带保证责任。在该协议的履行中，我公司已垫付了过户税款等480余万元。过户手续办理后，我们需要用购得的房产作抵押向银行贷款，发现购得房产的国有土地使用权证已被法院查封，导致我们无法进行抵押贷款。鉴于天道公司出卖的房产存在上述问题，天道公司应办理解除查封手续，否则，应驳回天道公司的诉讼请求。经审理查明，天道公司在北京市延庆县××广场处有一幢楼房，该楼房具体坐落在延庆县××街××号，楼房的基本特征为钢筋混凝土结构、地下一层、地下**、地上**为8214.59平方米。天道公司欲出售该楼房，经协商，2013年6月8日，天道公司作为甲方、炎隆歆韵公司作为乙方、鑫阔融通公司作为丙方，三方签订了一份《购房协议》，协议主要内容为，由乙方购买甲方位于××广场酒店房屋，由丙方承担保证责任。该酒店-1至8层，建筑面积为8214.59平方米，转让价格为每平方米6000元，折合价款为49287540元。付款方式约定为，签订合同及网签时支付首付款3000万元；在房屋产权办理完成之日起10个工作日内交付1000万元，剩余款项9287540元在45个工作日内全部结清。甲方收到乙方首付款后，甲方与乙方进行网签购房合同，办理产权手续，有关契税、房屋维修基金由乙方负担。关于丙方担保责任约定为，丙方作为担保方应确保乙方按本协议各项顺利履行，如有违约，担保方负有履行责任。关于违约责任约定为，任何一方违反本合同的约定或不履行合同义务视为违约。乙方未能按时按期交付购房款视为违约，甲方有权延长交房时间1至10年；甲方必须保证网签后5个工作日内办理房屋产权证；如一方发生违约行为，另一方有权要求解除合同并有权要求违约方向守约方按实际欠款额的日万分之五支付违约金或者赔偿因其违约造成的损失。另外，协议还就房屋的租赁问题等相关事项作出了约定。合同签订时，天道公司没有告知炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司买卖房屋的国有土地使用证已被法院查封一事。协议签订后，炎隆歆韵公司不能依约支付天道公司首付款，后虚拟支付首付款手续未果，三方就协议的履行发生争议。为履行该协议，2013年6月27日，天道公司作为甲方、北京鼎华国有资产经营管理中心作为乙方、炎隆歆韵公司作为丙方，三方签订了一份协议书。协议内容为，1、甲方经乙方同意，首先给丙方办理购买房屋的产权过户手续，房产证办理完毕后由北京鼎华国有资产经营管理中心领取并持有房产证；2、丙方见证后将3000万元首付购房款交予甲方，领取房产证；3、甲方在交证的同时还清北京鼎华国有资产经营管理中心2300万借款本息，北京鼎华国有资产经营管理中心收到借款本息后，将房产证交予甲方，由甲方将房产证交予丙方。该协议签订后，2013年7月1日，天道公司与炎隆歆韵公司到xx县住房和城乡建设委员会办理买卖房屋的过户手续，双方依惯例网签了一份北京市商品房现房买卖合同。为了避税，网签合同显示买卖房屋的单价为每平方米4171元，总价款为32858360元。同年7月9日，买卖房屋的产权登记到了炎隆歆韵公司名下，房屋所有权证书证号为：X京房权证延字第**7999号，暂由北京鼎华国有资产经营管理中心持有。为履行协议，2013年8月12日，天道公司作为甲方、鑫阔融通公司作为乙方，双方还签订了一份补充协议。协议内容为，1、乙方继续履行原购房协议所规定的权利和义务，并承担相应的违约责任；2、乙方在2013年8月12日交清首付款3000万元，其他款项按协议执行；3、如不按时交清上述款项，乙方愿无条件将已办理的房屋产权手续再变更到北京天道房地产开发有限公司名下或采取其他相应的变更手续。该协议签订后次日，炎隆歆韵公司支付天道公司首付款3000万元，天道公司收到该笔首付款后将已办理的房屋所有权证书交予炎隆歆韵公司。炎隆歆韵公司取得买卖房屋的产权后，欲用该房产作抵押向银行贷款以支付天道公司购房尾款，得知买卖房屋的国有土地使用证已被法院查封，银行不予办理贷款。炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司以此为由未支付天道公司尾款。天道公司于2013年8月16日向本院提出诉前财产保全申请，要求对延庆县××街××号××幢-1至8层的房产进行财产保全，保全限额为1000万元。为此，本院于2013年8月16日作出了（2013）延民保字第03965号民事裁定书，裁定对炎隆歆韵公司名下坐落于延庆县高塔街甲58号1幢-1至8层的房屋（房产证号：××**）予以查封。查封期限为2年。2013年8月16日，天道公司诉至本院，请求确认其与炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司签订的《购房协议》有效；并判令炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司连带支付其购房尾款19287540元及其违约金2954899元。另查，我院23件生效法律文书确认天道公司在我院债务总额为2300万元，根据有关当事人的申请，我院已将包括天道公司出卖给炎隆歆韵公司房产在内的国有土地使用证查封，截至一审法庭辩论终结前，该查封尚未解除。上述事实，有天道公司与炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司签订的《购房协议》，天道公司、北京鼎华国有资产经营管理中心、炎隆歆韵公司三方签订的《协议书》，天道公司与鑫阔融通公司签订的《补充协议》，炎隆歆韵公司支付天道公司首付款进账单，房屋所有权证书，京延国用（2003出）字第284号国有土地使用证，当事人的陈述等在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，炎隆歆韵公司购买天道公司的房地产，并就价款、付款方式、交付条件等主要合同权利义务作出了约定，并约定鑫阔融通公司为炎隆歆韵公司购买天道公司的房地产承担保证担保责任。该《购房协议》的内容是各方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，对各方当事人具有法律约束力，各方当事人均应当严格按照协议的约定履行义务。在该协议的履行中，炎隆歆韵公司没有按照协议约定的期限支付首付款，后经多方协调并为炎隆歆韵公司办理了房屋所有权证之后，炎隆歆韵公司才支付了首付款，双方房屋买卖协议得以继续履行。炎隆歆韵公司认为购房总价款为网签合同书中约定的价款数额，经审查，该价款数额系双方为了避税，并非真实的价款数额，对炎隆歆韵公司的该抗辩意见，本院不予采信。炎隆歆韵公司已支付天道公司购房款3000万元，还欠天道公司购房款19287540元。天道公司要求确认购房协议有效并要求炎隆歆韵公司支付该购房尾款，要求鑫阔融通公司承担连带保证责任的诉讼请求本院予以支持。天道公司还认为炎隆歆韵公司拖欠购房款的行为，已构成违约，应当按照协议约定的计算方法支付违约金共计2954899元。对于天道公司的该项诉讼请求，本院认为，在履行协议过程中，天道公司对炎隆歆韵公司、鑫阔融通公司隐瞒了包括出卖房屋在内的国有土地使用证被法院查封的事实，交付的房屋存在权利瑕疵，虽然该瑕疵不足以影响协议的效力，但导致炎隆歆韵公司的相应权利受限。因此，天道公司应对其自身过错承担相应的民事责任。本院综合考虑各方违反合同的过错程度，酌定炎隆歆韵公司支付天道公司违约金50万元，鑫阔融通公司对该违约金的支付承担连带保证责任。综上，为保护合同当事人的合法权益，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百二十条和《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条、第三十一条的规定，判决如下：一、原告北京天道房地产开发有限公司与被告北京炎隆歆韵国际贸易有限公司、北京鑫阔融通投资咨询有限公司之间的房屋买卖协议有效。二、被告北京炎隆歆韵国际贸易有限公司给付原告北京天道房地产开发有限公司购房尾款一千九百二十八万七千五百四十元，于本判决生效后十日内履行。三、被告北京炎隆歆韵国际贸易有限公司支付原告北京天道房地产开发有限公司违约金五十万元，于本判决生效后十日内履行。四、被告北京鑫阔融通投资咨询有限公司对上述第二项、第三项的履行承担连带保证责任。五、驳回原告北京天道房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全申请费五千元，由被告北京炎隆歆韵国际贸易有限公司负担，被告北京鑫阔融通投资咨询有限公司承担连带给付责任，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费十五万三千零一十二元，由原告北京天道房地产开发有限公司负担一万二千四百八十七元（已交纳）；由被告北京炎隆歆韵国际贸易有限公司负担十四万零五百二十五元，被告北京鑫阔融通投资咨询有限公司承担连带给付责任，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判长 赵永海代理审判员赵永攀人民陪审员刘艳兰二〇一四年七月二十二日书记员 范        本        腾