昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第482号原告：尹丽，女，汉族，1971年3月20日生，住云南省昆明市盘龙区。原告：周家勇，男，汉族，1962年11月24日生，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人：张建华、李培，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市金庭小区业主大会业主委员会。住址：昆明市盘龙区金庭小区。负责人：孟巧玲，系业主委员会主任。委托代理人：唐浩，云南治国律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南海度律师事务所。住址：昆明市环城西路方舟大厦22楼。负责人：李志杰，该所主任。委托代理人：欧阳忠华，系该律师事务所职工，特别授权代理。委托代理人：杨永乐，系该律师事务所职工，特别授权代理。原告尹丽、周家勇诉被告昆明市金庭小区业主大会业主委员会（以下简称“业委会”）、云南海度律师事务所（以下简称“海度所”）侵权责任纠纷一案，本院于2014年1月16日受理后，依法按一户一案的原则于2014年5月21日分别立案审理，并依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行审理。原告的委托代理人张建华、李培，被告业委会的委托代理人唐浩、被告海度所的委托代理人欧阳忠华、杨永乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：金庭小区的会所楼被开发商昆明市官渡区城建置业有限公司（原名：昆明市官渡区房地产经营总公司）建成商品房出售，被告海度所的欧阳忠华律师与被告业委会签订专项法律服务，代理金庭小区业主向昆明市官渡区城建置业有限公司追索补偿费用，经律师协调后昆明市官渡区城建置业有限公司向金庭小区支付补偿费用1839000元，被告业委会拿到该笔费用后将其中一部分平均分给金庭小区的全体业主。金庭小区的物管楼建成后也登记在昆明市官渡区城建置业有限公司法定代表人名下，被告业委会在未经全体业主法定人数通过的情况下就擅自与被告海度所签订了撤销产权证的风险委托合同，约定：“案前不支付律师费用，若不进入诉讼程序撤销产权按房屋市场价的8%支付，若进入诉讼程序撤销产权按房屋市场价的15%支付”。2011年5月16日官渡区住建局注销了原产权证，但该物管用房仍然被昆明某物业服务有限公司占用，被告业委会又擅自与被告海度所签订返还房屋的风险代理合同，约定：“案前不收律师费用，若不进入诉讼程序使对方腾房、收回房屋，按房屋市场价的8%支付，若进入诉讼程序使对方腾房、收回房屋，则按房屋市场价的15%支付”。之后被告业委会在未经金庭小区全体业主法定人数通过的情况下于2011年12月26日擅自将所保管的业主款项支付给被告海度所作为律师代理费。原告认为被告业委会在未经金庭小区全体业主法定人数通过的情况下就擅自与被告海度所签订委托代理协议两份，并擅自将所保管的业主款项支付给被告海度所的行为，原告不予追认，并且认为被告业委会未经全体业主法定人数通过就擅自将所保管的业主款项支付给被告海度所的行为侵犯了其财产权。原告为维护其合法权益，向法院提起诉讼：1、请求依法判令被告云南海度律师事务所退赔原告因被告昆明市金庭小区业主大会业主委员会擅自支付的律师费392757元中属于自己的559元，被告昆明市金庭小区业主大会业主委员会负连带赔偿责任；2、本案诉讼费由被告承担。被告业委会辩称：1、原告不具备诉讼主体资格，无权提起诉讼。本案实际是要求分割全体业主的共有财产，应当由全体业主表决，金庭小区住户为702户，商铺13间，而作为原告起诉的业主只有243户，根据相关法律规定，关于涉及业主重大事项的决定，要有全体业主数额超过三分之二同意，但原告起诉的业主数额不足，小部分业主请求分割全体业主共有财产的行为是违法的。2、原告提起的是侵权之诉，要具备侵权行为、损害结果、主观过错、侵权行为与损害结果之间的因果联系。但原告诉请该侵权行为与损害结果之间并无因果联系。两被告签订的合同是关于物管用房腾还房屋和撤销错误产权登记的法律服务，全体业主均知晓该情况，并且合同目的已经实现，两被告的行为使全体业主受益，不存在侵权。3、原告诉请超过法定时效。根据最高院司法解释，关于建筑物区分所有权的，业主主张撤销权的期间明确为一年。原告的起诉的期间应截止于2013年2月5日。被告海度所辩称：原告不具备诉讼主体资格，本案不属于人民法院受理范围，应按照业主大会指导规则由全体业主议事规则进行表决。关于原告诉讼主体资格的答辩意见与被告业委会一致。在没有全体业主授权的情况下，部分业主没有权利主张分割全体业主共同的财产，本案243户业主诉讼主体资格不适格。请求驳回原告起诉。另，本案已经超过诉讼时效。审理中，原告为证明其诉讼主张，向法院提交以下证据：1、原告身份证复印件及房屋权属证明，证明原告的业主身份及房屋所有权情况；2、公告及账目表，证明被告海度所收到律师费的事实；3、照片，证明经法院要求，原告已在小区内粘贴公告一个月以上，又有50多户业主起诉。经质证，被告业委会对原告提交的证据1的真实性无异议，但在代理事件发生之后才获得产权的业主无权参与诉讼；对证据2的真实性、合法性、关联性认可；对证据3的真实性认可，该证据反而证明了小区七百多户业主只有两百多户业主愿意参加诉讼，其余业主不愿意参加本案，也不认可本案诉讼的事实。经质证，被告海度所对原告提交的证据1的质证意见与被告业委会一致；对证据2的真实性、合法性、关联性认可，可以证明被告业委会与被告海度所签订的协议已于2012年2月6日向全体业主进行了公告，全体业主如果认为业委会侵犯业主权利，应当在知道情况之日起一年内提起诉讼；对证据3的真实性、合法性、关联性认可，可以说明全体小区大部分业主是不同意本案原告提起本案诉讼，本案243户业主不具备提起诉讼的资格。对原告提交的证据中原、被告双方对真实性无争议的证据的真实性本院予以确认。审理中，被告业委会为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：1、情况说明，证明被告是金庭小区业主大会选举的执行机构，已经过备案；2、业主委员会章程，证明被告业委会聘请被告海度所就小区物管用房进行维权并支付相应费用是依章程履行职务；3、房屋所有权证，证明小区物管用房之前被开发商以办公楼名义登记在自己名下；4、入户调查统计表，证明被告就物业管理用房聘请律师维权，已书面征得一半以上业主同意（374户）；5、委托代理合同（两份），聘请专项法律顾问合同，证明被告为维护业主共同利益，与被告海度所签订的是风险代理合同，案前不支付费用，且如果物管用房拿不回来业主也不支付给律师任何费用；6、申请报告（两份），函（两份），证明被告海度所就小区物管用房帮助原告行文主张权利；7、注销登记表，证明在被告律师的努力下小区物管用房原登记在开发商名下的产权证被注销，依法已属于小区全体业主共有；8、律师函，会议记录，证明聘请律师为了履行合同义务，让昆明某物业服务公司将其所占用的物管用房退还小区业主做了一定的工作；9、请求租用物管用房的函，房屋租赁合同，收据，审计报告，证明在聘请律师的努力下昆明某物业服务公司将其所占用的物管用房退还给了小区业主，并租用其中一部分，支付了相应的房屋租金，该租金已入账，属于小区业主共有财产；10、评估报告，证明经评估小区物管用房的市场价值为人民币3021212元；11、会议记录，证明被告为维护业主共同利益，与聘请律师商议价格，最后确定比照合同约定少支付律师费用人民币90636元；12、发票两张，证明被告分两次共支付被告海度所律师费人民币392757元，比照合同约定少付了90636元；13、民事起诉状，证明被告在2012年2月6日已向小区全体业主公布了包括本案诉争的392757元律师费在内的三年来小区财务收支情况。经质证，原告对被告业委会提交的证据1、2、3的真实性、合法性、关联性无异议；对证据4不予认可，反映的情况不真实，调查人员记录不真实；对证据5的真实性认可，合法性不认可，是以业委会的名义签订，没有按照法定程序由全体业主法定人数表决通过，因此，合同签订程序不合法。第一份合同是通过行政诉讼解决错误登记的产权，第二份合同属于集团诉讼，依据律师法的规定，集团诉讼与行政诉讼均不允许风险代理，合同约定的内容在收费上不合理；对证据6、7的真实性认可；对证据8“律师函”的真实性不认可，是被告单方制作，“会议纪要”涉及管理产权部分原告认可，涉及费用部分原告不认可；对证据9的真实性认可；对证据10的真实性认可，关联性不认可，被告海度所收费的依据是对产权的价值评估，本案涉及的是使用权纠纷，因此被告海度所收费过高；对证据11的真实性、关联性认可；对证据12的真实性认可，不能证明其证明目的，对证据13的关联性不认可，不认可其证明目的。经质证，被告海度所对被告业委会提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8三性认可；对证据9的真实性认可，但第一项关于昆明某物管服务公司出具的函，说明因为被告海度所的工作昆明某物管服务公司才意识到他们是非法占用了小区的房屋，并同意支付占房租金。对证据10、11、12、13三性予以认可。对被告业委会提交的证据中原、被告双方对真实性、合法性无争议的证据1、2、3、6、7、9、10、11、12、13的真实性本院予以确认。对证据4，因系被告业委会单方制作，并无被调查人的签字，故依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十六条“当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。”之规定，本院对其真实性不予认可。对证据5，该证据系两被告签订的合同，对其真实性本院予以确认，但被告业委会在与被告海度所签订上述协议时未按法律规定召开业主大会，未获得业主大会的授权，故依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，本院对其合法性不予认可，但对其证明效力，本院将结合案件情况具体分析。对证据8，该证据系被告海度所为实现合同目的与案外人之间的往来材料，通过案外人向小区业主交租的事实，可以证实被告海度所与案外人已进行协商并达成一致意见，故本院对该证据的真实性予以采信。审理中，被告海度所为证明其抗辩理由，向本院提交以下证据：1、律师事务所执业许可证，证明被告是经国家主管部门批准成立的可以提供法律服务并收取相应费用的；2、委托代理合同（两份），聘请专项法律顾问合同，证明：1、与被告签订合同的是金庭小区业主大会业主委员会而不是原告等人；2、被告与金庭小区业主大会业主委员会签订的合同是双方真实意思表示，不违反任何法律规定；且合同明确约定本合同签订已经业主大会授权同意，业主对合同有异议属小区内部事项，与被告无涉；3、房屋所有权证，证明金庭小区物管用房之前被开发商以办公楼名义登记在自己名下；4、申请报告（两份）、函（两份）、律师函，证明被告律师为履行委托代理合同义务，帮助金庭小区追讨回物管用房做出了自己应做的工作；5、注销登记表，证明在被告律师的努力下金庭小区物业管理用房原登记在开发商名下的产权证被注销，该房屋已属于小区全体业主共有财产，被告已履行完毕第一份合同约定义务。6、律师函、回复函、会议记录，证明被告律师为了履行合同义务，让昆明某物业服务公司将其所占用的物管用房退还小区业主做了应做的工作；7、请求租用物管用房的函、房屋租赁合同，证明在被告律师的努力下昆明某物业服务公司将其所占用的物管用房退还给了小区业主，并租用其中一部分，支付了相应的房屋租金，该租金属于小区业主共有财产，被告已履行完毕第二份合同约定的义务；8、评估报告书，证明经评估金庭小区物管用房的市场价值为人民币3021212元，依照合同约定被告业委会应该支付被告海度所代理费人民币483393元；9、会议记录，证明被告业委会与被告海度所协商，最后确定被告只收取代理费人民币392757元，比照合同约定少收取了90636元；10、发票（两张），证明被告分两次共收取律师费人民币392757元，比合同约定少收了人民币90636元。经质证，原告对被告海度所提交的证据1的真实性、合法性认可、对证据6、10的真实性认可；证据3、4、5、7、8、9的意见与之前陈述的质证意见一致。经质证，被告业委会对被告海度所提交的证据的真实性合法性均与认可。本院对被告海度所提交的证据中原被告双方无争议的证据1、3、4、5、7、8、10的真实性予以确认，对证据2、6、9的意见同对被告业委会证据中的论述一致，在此不再赘述。综上所述，本院确认本案事实如下：昆明市金庭小区共有住户702户，商铺13间。位于昆明市金庭小区J（12）幢****房屋曾属于两原告共同共有，房屋建筑面积为87.55平方米。2013年9月29日昆明市官渡区房产管理局注销了原告的上述房屋产权。2002年金庭小区的物管用房建成后被昆明市官渡区房地产经营总公司以办公楼名义登记在其名下，建筑面积为381.41平方米。该楼一直被案外人昆明某物业服务公司占用。为解决该楼的所有权及使用权问题，被告业委会召开了栋长大会，商议关于委托被告海度所代为收回物管用房产权，并要求占用物管用房的昆明某物业服务公司腾还房屋一事进行商议，到会代表共计13人，其中2人表示反对，其余人员未发表意见。2010年10月20日，两被告签订了《委托代理合同》，约定：被告业委会委托被告海度所注销物管用房原产权登记、代理诉讼；本案为风险代理，案前不支付律师费用，若案件不进入诉讼，小区物管用房现开发商名下的产权登记被注销，被告业委会以物管用房现在市场评估价格的8%作为代理费支付给被告海度所；若通过诉讼后物管用房现开发商名下的产权登记被注销，被告业委会以物管用房现在市场评估价格的15%作为代理费支付给被告海度所；若该案最终未得到法院支持，产权登记未被注销，被告业委会不支付律师代理费。合同签订后，被告海度所依照约定履行了合同，并实现了物管用房原产权登记注销的合同目的。2011年8月12日，两被告再次签订《委托代理合同》，约定：被告业委会委托被告海度所进行物管用房腾还案件的诉前谈判，代理诉讼。本案为风险代理，案前不支付律师费用，若案件不进入诉讼，通过谈判即收回小区物管用房的，被告业委会以物管用房现在市场评估价格的8%作为代理费支付给被告海度所；若通过诉讼后收回小区物管用房的，被告业委会以物管用房现在市场评估价格的15%作为代理费支付给被告海度所；若该案最终未得到法院支持，产权登记未被注销，被告业委会不支付代理费。合同约定后，被告海度所与房屋占用者昆明某物业服务公司达成一致意见，由昆明某物业服务公司向小区业主租用物管用房第三层，每年支付租金，第一层、第二层腾还小区物管公司及业委会使用。2011年10月31日，被告业委会委托昆明诚跃房地产评估有限责任公司，对金庭小区物管用房进行价值评估，该楼于估价时点可能实现的房地产市场价值为3021212元，单价为7921元/平方米（取整）。被告海度所按房屋价值3021212元的8%计收了第一份委托合同的律师代理费，按房屋价值3021212元的5%计收了第二份委托合同的律师代理费，上述两笔收费共计收费392757元，比合同约定的标准少收了90636元。被告业委会分别于2011年12月23日，2013年1月9日向被告海度所支付了上述律师代理费。2012年2月6日，被告业委会将财务审计报告及关于收回小区物管用房过程的情况进行了公告。现原告认为，两被告的行为侵害了其财产权，并提出如上诉求。另查明，2009年8月21日，两被告曾就要求昆明市官渡区城建置业有限公司变更小区文化活动室的权属登记及赔偿一事签订了《聘请专项法律顾问合同》，约定：被告海度所的欧阳忠华律师担任专项法律顾问，前期免收服务费用，若不通过诉讼达成和解获得赔偿的，被告业委会按获赔款项的10%向被告海度所支付报酬；若经诉讼解决的，双方另行签订委托代理合同。合同签订后，被告海度所实现了合同目的，昆明市官渡区城建置业有限公司向金庭小区支付补偿费用1839000元。小区业主每户分得补偿款1900元，业主对该合同的效力予以认可。本案的争议焦点为：1、原告的诉讼主体资格是否适格；2、被告业委会与被告海度所签订的合同是否侵害原告的财产权；3、原告的诉讼请求是否超过法律规定的期间。关于第一个争议焦点，本院认为，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”之规定，业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。虽然在立案时原告在金庭小区的上述房屋产权已被注销，但两被告在签订合同期间原告享有业主身份，原告以其当时未行使业主表决权，两被告的行为侵害其合法权益为由主张权利，不违反法律规定，对原告的诉讼主体资格本院依法予以确认。关于第二个争议焦点，依照《物业管理条例》第十五条的规定，业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责是履行业主大会的决定，但本案被告业委会在与被告海度所签订合同前未召开业主大会，依据《中华人民共和国物权法》第七十六条“下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。”之规定，被告业委会履行职责类似于接受业主大会的委托授权，而在本案中被告业委会在未获得小区总人数三分之二以上或总建筑面积三分之二以上的业主同意的情况下，即与被告海度所签订委托合同，其尚未取得业主大会的授权。依据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，被告业委会与被告海度所于2009年8月21日签订的《聘请专项法律顾问合同》得到了小区业主的认可，被告海度所有理由相信被告业委会亦享有合法代理权与其签订本案诉争的两份委托合同，故被告业委会的行为构成表见代理。同时，被告业委会虽然没有获得小区总人数三分之二以上或总建筑面积三分之二以上的业主同意，但被告业委会委托被告海度所追回应属于小区全体业主共有的物管用房产权，还使占用房屋的案外人昆明某物业服务公司腾还了房屋，并对部分楼层有偿租用，两被告的行为保护了全体业主的利益，依据《中华人民共和国民法通则》第六十八条“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得被代理人的同意。事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任，但在紧急情况下，为了保护被代理人的利益而转托他人代理的除外。”之规定，两被告的代理行为有效。关于被告海度所的收费问题，本院认为，被告海度所为维护金庭小区全体业主的利益而工作，并且合同已履行完毕，合同目的得以实现，被告海度所有权向被代理人收取相应的报酬。依据《律师收费暂行办法》第二条“收费数额由法律顾问处主任与当事人协议。”、《云南省律师服务收费管理办法及标准》的规定，政府对律师收费是按政府指导和市场调节相结合的方式，综合案件难易程度，案件的工作耗时，律师事务所可能承担的风险和责任等因素确定收费标准，以委托人与代理律师自主协商为主。同时依据该规定第十一条“实行风险代理收费，律师事务所应当与委托人签订风险代理收费合同，约定双方应承担的风险责任、收费方式、收费数额或比例。实行风险代理收费，最高收费金额不得高于收费合同约定标的额的30%。”的标准，两被告在两份委托合同中约定的收费标准未超过有关规定的最高收费限额，合同内容未违反法律、法规及相关规定，且该合同系双方真实意思表示，故合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。关于原告辩称被告海度所代理注销房屋产权登记案件属于行政诉讼，代理腾还物管用房的案件属于群体性诉讼，均不应适用风险代理的抗辩理由，本院认为，群体性诉讼即为集体诉讼，是指诉讼主体一方或多方当事人人数众多，是民事诉讼的一种特殊方式。行政诉讼是指，个人、法人或者其他组织认为国家机关作出的具体行政行为侵犯其合法权益而向法院提起的诉讼。本案中，被告海度所受委托事项并未进入诉讼程序，诉讼主体情况亦不确定，不能将上述案件归入群体性诉讼或行政诉讼的范畴，故对原告的该项抗辩理由本院不予支持。关于第三个争议焦点，依据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条“业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据物权法第七十八条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。”及《中华人民共和国合同法》五十五条“有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。”之规定，该请求属于除斥期间，不适用于民事诉讼法关于中断、中止、延长的规定。依据已查明事实，原告于2012年2月6日看到被告业委会在小区粘贴的公告，即应知道被告业委会与被告海度所签订了委托合同的事实；并通过被告业委会公告的财务审计报告，原告应知道被告海度所收取律师代理费的情况，故原告向法院请求撤销两被告签订的委托合同的期间应自2012年2月6日起算，原告于2014年1月16日向本院起诉已经超过了法定期间。据此，依据《中华人民共和国物权法》第七十八条、《中华人民共和国民法通则》第六十八条、《中华人民共和国合同法》第四十九条、第五十五条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条、《物业管理条例》第十五条、《律师收费暂行办法》第二条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费50元，由原告承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审 判 长  谢劲梅审 判 员  陈傢悦人民陪审员  吴 菡二〇一四年七月十日书 记 员  杨鹤云