四川省广安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）广法民终字第402号上诉人（原审原告）蒋依兰，女，汉族，住四川省成都市青羊区委托代理人江显文，男，汉族，住四川省成都市青羊区，系上诉人蒋依兰之夫。委托代理人龚上胲，四川法雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）罗毅，男，汉族，住四川省仪陇县，现住四川省广安市万盛办事处委托代理人文岗，四川法雨律师事务所律师。上诉人蒋依兰因与被上诉人罗毅房屋租赁合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院（2014）广安民初字第1494号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人蒋依兰及其委托代理人江显文、龚上胲，被上诉人罗毅的委托代理人文岗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。经审理查明：2009年2月28日，蒋依兰作为甲方与罗毅作为乙方签订《房屋租赁合同》约定：甲方将位于广安市广安区东方街194号、196号门市出租给乙方使用，租赁期限从2009年2月28日起三年，租金每年25，000元，租金支付方式为每年的租金必须在当年（使用年起）始前一个月以现金方式一次性付清。2010年7月6日，蒋依兰作为甲方与罗毅作为乙方又签订《房屋租赁合同》，主要约定：第一条、租赁房屋坐落在广安市广安区东方街194号、196号门市；第二条、租赁期限三年从2012年2月28日起至2015年2月27日止；第三条、租金每年38，000元，租金的支付方式，每年的租金必须在当年（使用年起）始前一个月以现金方式一次性付清租金；第十一条、合同解除条件，有下列情形之一，出租人有权解除本合同并不退还已缴纳和给付装修费用：1、承租人不按约定方式交付租金；第十三条、违约责任：本合同签订后，任何一方违约除赔偿守约方全部损失外，另承担违约金10，000元。租赁合同签订后，蒋依兰向罗毅交付了租赁房屋，罗毅使用租赁房屋从事“久添美蛙鱼头”餐饮经营至今，并向蒋依兰支付了截止2014年2月27日之前的租金。其中，2011年3月1日，蒋依兰向罗毅出具收条，收到2011年租金25，000元；2012年3月1日，罗毅之妻徐玲玲通过中国工商银行向蒋依兰转账支付了2012年租金38，000元；2013年3月1日，蒋依兰向罗毅出具收条，收到2013年租金38，000元。2013年租期届满前，双方就履行2014年2月28日至2015年2月27日期间的租赁合同发生争议。2014年2月21日19时49分和2014年2月23日10时09分，广安市公安局广安区分局万盛派出所接110报警指令派员赶赴“久添美蛙鱼头”现场处理双方发生的纠纷，并填制了《接（报）警登记表》。其中2014年2月21的《接（报）警登记表》中的接警内容载明“报案人何奎德报称，其租蒋依兰的门市，租期三年，现刚两年，两年到期之前，双方联系时，蒋要求房租从7万涨到20万，何要求双方面对面谈判，现蒋找来，要求收回房子，理由是何第二年未按要求提前一个月交下一年的租金。现蒋只要求收回房子，不承认其提出20万的要求，且说何从来未主动联系过。”，2014年2月23日的《接（报）警登记表》中的处警情况载明“经询问了解，房主老板蒋依兰，租房方罗毅，未按合同时间支付租金为由，要求解除合同，对方不同意而发生纠纷。处警人员意见：双方按法律程序处理”。处警过程中，罗毅表示愿意按合同约定支付租金并当场向蒋依兰支付租金，蒋依兰不予收取并要求按两个门市100，000元计收租金。2014年2月27日，蒋依兰向罗毅发出《解除房屋租赁合同通知书》，主要载明：按照双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》的约定，因你未在2014年1月28日之前一次性支付2014年2月28日起至2015年2月27日止的租金，现通知你解除双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》，并在五日内返还房屋。2014年2月28日，罗毅向蒋依兰发出《要求履行房屋租赁合同通知书》，主要载明：按照双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》第三条“租金每年38，000元，租金的支付方式，每年的租金必须在当年（使用年起）提前一个月以现金方式一次性付清租金”的约定，我提前一个月通过电话、短信等方式要求给你支付2014年2月28日至2015年2月27日的房租，但你以需要面谈涨租金、待回来后再商谈等种种理由拒不收取，且于2014年2月21日至23日到本店干扰我正常的经营秩序，在警方多次出警制止你的行为时，我再次向你交纳租金，你仍然坚持拒收，并给本店造成严重的经济损失和重大的负面影响，由于你严重违反合同的相关约定，特郑重要求你严格按照合同约定的条款执行，再次请你将你的银行账号发至我的手机，以便及时给你支付房租，或者你本人亲自联系我进行收取。2014年3月4日，蒋依兰向四川省广安市广安区人民法院提起诉讼，诉称：按照双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》的约定，罗毅应当在2014年1月28日之前一次性付清2014年2月28日至2015年2月27日的租金，由于罗毅没有按照合同履行支付租金的义务，蒋依兰于2014年2月27日向罗毅发出了《解除房屋租赁合同通知书》，书面通知了罗毅解除双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》，并要求罗毅在五日内腾出并交还门市。诉请依法判令：1、确认蒋依兰于2014年2月27日向罗毅发出的《解除房屋租赁合同通知书》行使合同解除权合法有效，并确认双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》于2014年2月28日解除；2、罗毅立即将位于广安市广安区东方街194号、196号门市返还给蒋依兰；3、罗毅向蒋依兰支付从合同解除之日起至实际返还门市时止期间的占用使用费30，000元（按每个门市年租金50，000元折价计算）；4、罗毅向蒋依兰支付违约金10，000元。原审法院认为：当事人双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的规定，合法有效，双方均应按协议约定履行各自的义务。合同对门市租金价格为每年38，000元作出明确约定，而蒋依兰单方面要求将门市租金涨至100，000元，罗毅有权拒绝并要求继续合同。按照合同约定，罗毅应当在每年的1月28日前向蒋依兰一次性交纳门市租金38，000元，否则蒋依兰有权解除合同。但在合同履行中的2012年、2013年，罗毅均是在每年的3月1日向蒋依兰支付门市租金，蒋依兰并未提出异议和拒收租金，据此可以认定双方对实际支付租金的时间进行了调整。罗毅未按合同约定在2014年1月28日前向蒋依兰支付租金，主观上并无恶意拖欠租金的意思表示，客观上也未给蒋依兰造成什么损失；加之在蒋依兰发出《解除房屋租赁合同通知书》前，罗毅已明确表示要按合同约定支付租金，只是因为蒋依兰单方提出增加租金的请求引发争议后，罗毅才无法向蒋依兰支付合同约定的租金，故罗毅的行为并不违反《房屋租赁合同》中“未按约定方式交付租金”的约定。同时，蒋依兰也无证据证明其享有《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的法定解除权。因此，蒋依兰向罗毅发出的《解除房屋租赁合同通知书》不符合《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款的规定，其请求确认《房屋租赁合同》于2014年2月28日解除，以及返还门市，支付占用期间租金30000元并支付违约金10，000元，依法均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十六条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告蒋依兰的诉讼请求。本案案件受理费400元，诉讼保全费420元，共计820元，由原告蒋依兰负担，向四川省广安市广安区人民法院交纳。一审宣判后，蒋依兰向本院提起上诉称：原判决认定事实不清，适用法律错误，请求撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。其理由主要是：1、原判决认定事实不清。首先，按照双方于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》约定，罗毅应当在2014年1月28日之前一次性付清2014年2月28日至2015年2月27日的租金，然而原判决却以罗毅在2012年、2013年实际交付租金的时间是3月1日，错误认定双方对实际交付租金的时间进行了调整，显然缺乏事实依据。其次，虽然在蒋依兰提出解除租赁合同后，罗毅试图以多交租金的方式来要求再租赁，蒋依兰曾说过涨租金的气话，但这也是蒋依兰向罗毅提出解除租赁合同后的事情，原判决错误认定是因为蒋依兰单方要求涨租金，罗毅才拒绝交租金的事实也不成立。2、原判决适用法律错误。双方在合同中约定了解除合同的条件，蒋依兰基于罗毅未依约履行合同义务的事实，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款约定解除的规定，提出的解除合同，原判决却适用《中华人民共和国合同法》第九十四条，认为蒋依兰没有提供享有法定解除事由的证据并驳回诉讼请求，显然属于适用法律和判决结果错误。罗毅答辩称：原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不成立，请求驳回上诉，维持原判。其理由主要是：1、原判决认定事实清楚。首先，2011年至2013年，双方实际支付和收取租金的时间都是当年的3月1日，该履约行为本身就是对合同中房屋租金交纳方式进行了变更，故罗毅没有不按约定方式支付租金的违约行为。其次，有双方的电话通话拖单、罗毅之妻徐玲玲出具的证明及其经营的“久添美蛙鱼头”餐饮厨师罗映国、冯勇的调查笔录，证明在2014年1月28日之前，罗毅多次主动联系蒋依兰交付租金，蒋依兰均以需要面谈涨租金、待回来后再商谈等种种理由拒不收取；有2014年2月21日至23日的报警记录、视频资料及2014年2月22日双方的电话录音，证明在此期间，蒋依兰到“久添美蛙鱼头”餐饮干扰经营秩序，罗毅再次交纳租金，蒋依兰仍拒收，并要求租金涨至100，000元。故现有证据证明罗毅是按合同约定积极履行支付租金的义务，未实际支付租金的原因是蒋依兰在合同履行期内要求涨租金而拒收。2、原判决适用法律正确。罗毅没有不按约定方式支付租金，蒋依兰不享有约定解除权和法定解除权。本院认为，合同解除是指在合同有效成立之后而没有履行完毕之前，当事人可以双方通过协议或者一方行使约定或者法定解除权的方式，使当事人设定的权利义务关系终止。合同解除分为约定解除和法定解除。本案中，首先，按照双方当事人于2010年7月6日签订的《房屋租赁合同》第二条租赁期限、第三条租金及租金支付方式、第十一条解除合同条件的约定，罗毅不按约在租期当年1月28日前向蒋依兰付清当年租金，则蒋依兰享有合同约定的解除权。但因双方在履行2009年2月28日和2010年7月6日先后签订的《房屋租赁合同》中，实际支付和收取2011年至2013年租金的时间都是当年的3月1日，该连续性收支租金的行为，可以证明双方对合同约定的租金支付时间当年1月28日前在合同履行中变更为了租期当年3月1日的认可。故原判决认定双方对实际支付租金的时间进行了调整，并无不当，本院应予维持。其次，现有证据能够证明在2014年3月1日之前，罗毅向蒋依兰积极履行支付租金的义务，蒋依兰要求涨租金而不予收取，故原判决认定罗毅未违反合同约定及蒋依兰不享有约定解除权，亦无不当，本院应予维持。本案的讼争，其实就是蒋依兰是否享有2014年2月28日至2015年2月27日即租赁期限最后一年的约定解除权。通过综合分析双方提供的证据，结合现有法律的规定，本院认为不予解除合同更有利于平等的保护双方当事人的合法权益，更有利于诚实守信市场秩序的建立和维护市场交易的安全稳定。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。蒋依兰的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项“第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；”、第一百七十五条“第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。”之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由上诉人蒋依兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 成审 判 员  张学明代理审判员  蒋 濒二〇一四年七月三十日书 记 员  滕骥源