江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终1508号上诉人（原审被告）阜宁建苑房地产开发有限公司，住所地阜宁县阜城镇城河路1号4楼。法定代表人王玉华，该公司总经理。委托代理人王军，该公司员工。被上诉人（原审原告）周德跃，市民。被上诉人（原审原告）戴静，市民。共同委托代理人吴正国，江苏阜一律师事务所律师。上诉人阜宁建苑房地产开发有限公司（以下简称建苑房地产公司）因与被上诉人周德跃、戴静商品房买卖合同纠纷一案，不服江苏省阜宁县人民法院（2015）阜城民初字第00103号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，���已审理终结。周德跃、戴静一审诉称，周德跃、戴静系夫妻关系。2012年9月12日，周德跃、戴静从建苑房地产公司购得锦香花苑16幢1505号商品房及车库，双方并签订了商品房买卖合同。后周德跃、戴静依约付清全部房款，但建苑房地产公司至今仍未交付周德跃、戴静所购房屋，依据合同第十一条约定，建苑房地产公司已构成违约。为维护周德跃、戴静的合法权益，请求法院判决建苑房地产公司支付周德跃、戴静自2013年4月1至交房之日止逾期交房违约金（按购房款532041元的日万分之二计算），并承担本案诉讼费用。建苑房地产公司一审辩称，依照合同约定，交房时间应为2014年3月31日，我公司开发的锦香花苑在2013年9月已经符合交房条件，我公司通过在阜宁县广电局刊登广告的方式通知业主交房，并拨打电话通知业主。周德跃、戴静购买的房屋所在的16号楼中，2013年10月9日即有业主办理入住缴费手续，并拿到钥匙装修。故我公司并未违约，请求法院驳回周德跃、戴静的诉讼请求。一审法院经审理查明，2012年9月12日，周德跃（买受人）与建苑房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，戴静为房屋的共有人。合同约定周德跃向建苑房地产公司购买位于阜宁县阜城镇广州路东、香港路南锦香花苑16幢1505室房屋及车库、轿车停车位，商品房建筑面积143.24平方米，价款为450461元，自行车库号为X26号面积8.61平方米，价款为24969元，轿车停车位号为D1区14号，价款为64969元；付款方式为：签约时买受人周德跃首付房款190461元，剩余260000元于合同签订后20日内办理按揭手续；房屋交付期限为2013年3月31日前。周德跃于合同签订当日向建苑房地产公司支付房款190461元、自行车库款24969元、轿车位款40000元，合计255430元，建苑房地产公司向周德跃出具了发票。2012年12月15日，周德跃向建苑房地产公司支付剩余房款260000元，建苑房地产公司向周德跃出具发票1份。2013年5月24日，周德跃与建苑房地产公司重新签订《商品房买卖合同》（合同编号：1063495420120903），该合同将原合同约定的自行车库X26号变更为地上25号，价款为41580元，房屋交付期限变更为2014年3月31日前，合同并约定如出卖人逾期交房，超过60日买受人愿意继续履行合同的，自2014年4月1日起至房屋实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。合同其他内容与2012年9月12日合同相同。周德跃已于2013年5月22日向建苑房地产公司补缴车库款差额16611元，建苑房地产公司向周德跃出具了收据。另查明，双方于2013年5月24日签订的《商品房买卖合同》第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。”2013年11月4日-2013年11月14日期间，建苑房地产公司在阜宁县广播电视广告中心刊登广告，内容为：“锦香花苑房子已经交付，请各业主带发票、合同到锦香花苑16#102室结算拿钥匙。”截止本案诉讼时，建苑房地产公司未书面通知周德跃、戴静交付房屋。又查明，2013年10月31日，建苑房地产公司建设的锦香花苑1-23#楼工程办理竣工验收备案。现周德跃、戴静以建苑房地产公司未按合同约定书面通知周德跃、戴静办理交房手续，逾期交房为由诉至法院，请求判令建苑房地产公司承担自2014年4月1日起的逾期交房违约金，并承担本案诉讼费用。一审法院认为，周德跃与建苑房地产公司订立《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反有关法律规定，该合同合法有效，对当事人有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，一方未按约定履行义务的，应承担继续履行、赔偿损失的违约责任。双方订立的合同中约定周德跃、戴静购买的商品房交房日期为2014年3月31日前，商品房达到交付使用条件后，建苑房地产公司应当书面通知买受人办理交付手续。到期后，建苑房地产公司未按照合同约定履行，采用书面方式通知周德跃、戴静交房，已经构成违约。故对周德跃、戴静主张建苑房地产公司按照合同约定承担违约金的诉讼请求，予以支持。关于违约金的数额，本案中，建苑���地产公司虽未按照合同约定书面通知周德跃、戴静交房，但建苑房地产公司开发建设的锦香花苑1-23#楼工程早已办理竣工验收备案，满足交房条件，且建苑房地产公司已采取了广而告之的变通方式通知购房户，周德跃、戴静作为合同的相对人，在建苑房地产公司违约后，应当依法及时行使自己的权利，防止损失的扩大。由于周德跃、戴静怠于行使合同赋予的权利导致房屋逾期交付的时间延长，对扩大部分的损失，应由周德跃、戴静承担相应的责任。综上，一审法院酌定建苑房地产公司承担逾期交房的时间为自2014年4月1日起10个月。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条之规定，一审法院判决：一、阜宁建苑房地产开发有限公司给付周德跃、戴静逾期交房违约金32560.9元，限于判决生效后十日内履行完毕。（开户名称：阜宁县人民法院；开户行：中国农业银行阜宁县支行；帐号：40×××91；汇款时须注明案号、原告姓名及审判员姓名）。二、驳回周德跃、戴静的其他诉讼请求。案件受理费614元，由阜宁建苑房地产开发有限公司负担（周德跃、戴静已预交614元）。上诉人建苑房地产公司不服一审判决，向本院提起上诉称，1、一审法院认定事实错误，建苑房地产公司虽未单独以书面方式通知周德跃、戴静领取房屋钥匙，但通过当地电视台不断进行公告，并在售楼处张贴领取房屋钥匙的公告。周德跃、戴静也应在房屋交付日临近或到期时，主动到上诉人处询问或通过电话询问房屋交付情况。周德跃、戴静早已知道房屋具备交付条件，因其不急于装修入住为牟取违约金而怠于办理领房入住手续；2、因合同明确约定了仲裁条款，故一审法院对本案不享有管辖权；3、���审原告代理人戴宁非执业律师，一审法院允许其以律师身份代理诉讼，违反了《律师法》的相关规定，属于程序违法，请求二审法院依法改判撤销一审判决，发回重审。被上诉人周德跃、戴静答辩称，一审法院判决在程序上虽有瑕疵，但事实认定上是正确的，适用法律也是正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。二审另查明，双方当事人于2012年9月3日签订过一份签约单，该签约单中载明了周德跃的地址。另，双方当事人于2012年9月12日及2013年5月24日签订的《商品房买卖合同》中买受人周德跃的地址均为“无”，但均载明了联系电话。戴静在二审中认可曾于2014年11月左右去拿房，由于双方未能就逾期交房违约金达成一致意见而至今未拿房。本院���为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。虽然建苑房地产公司在2013年11月4日至2013年11月14日已采取了广而告之的变通方式通知购房户办理房屋交付手续，但双方在2013年5月24日签订的《商品房买卖合同》中约定案涉房屋交付时间为2014年3月31日前，距离房屋交付时间还有4个多月，故建苑房地产公司不能以之前采取的广而告之的变通方式免除和变更双方合同中约定的应当书面通知买受人办理交付手续的义务，虽然双方的《商品房买卖合同》中未明确载明地址，但该合同中载明了联系方式，双方签订的签约单中也注明了买受人周德跃的地址，故一审法院认定建苑房地产公司在合同约定的交房时间到期后未按照合同约定履行，采用书面方式通知周德跃、戴静交房，构成违约并无不当。根据法律规定，当事人可以约定一方违约时因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但在一方当事人违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。周德跃、戴静作为合同的相对人，在建苑房地产公司违约后，应当依法及时行使自己的权利，防止损失的扩大。戴静自认曾于2014年11月左右去拿房，由于双方未能就逾期交房违约金达成一致意见而至今未拿房，周德跃、戴静就此扩大部分的损失，应承担相应的责任，一审法院酌定建苑房地产公司承担10个月逾期交房的违约金依据不足，本院根据戴静自认的领房时间确定建苑房地产公司承担7个月的逾期交房违约金22792.6元。关于一审法院对本案是否具有管辖权的问题。《中华人民共和国仲裁法》第二十六条规定，当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声���有仲裁协议，人民法院受理后，另一方在首次开庭前提交仲裁协议的，人民法院应当驳回起诉，但仲裁协议无效的除外；另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理。本案中，上诉人建苑房地产公司在一审审理过程中未对人民法院受理该案提出过异议，故应视为其放弃仲裁协议，故一审法院有权继续审理该案并作出判决。周德跃、戴静的一审代理人戴宁虽然并非执业律师，但戴宁系戴静的近亲属，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十八条的规定，戴宁可以作为近亲属被周德跃、戴静委托为代理人。一审法院认定戴宁为江苏阜一律师事务所律师错误，本院予以更正。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省阜宁县人民法院（2015）阜城民初字第00103号民事判决；二、阜宁建苑房地产开发有限公司给付周德跃、戴静逾期交房违约金22792.6元，限于本判决生效后十日内履行完毕。三、驳回周德跃、戴静的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中国人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费614元，由阜宁建苑房地产开发有限公司负担430元，周德跃、戴静负担184元；二审案件受理费614元，由由阜宁建苑房地产开发有限公司负担430元，周德跃、戴静负担184元。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  秦广林二〇一六年六月二十二日书 记 员  刘 湘附录法律条文1.《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事���可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、���定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。