北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第10103号上诉人（原审原告）金×2，女，1953年12月21日出生。上诉人（原审原告）金×3，女，1955年6月10日出生。上诉人（原审原告）金×4，男，1956年12月6日出生。三上诉人之共同委托代理人胡叶青，北京市智正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王×，女，1938年12月28日出生。委托代理人唐沂军，北京京创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）范乃山，男，1978年9月25日出生。委托代理人周哲，北京市法大律师事务所律师。上诉人金×2、金×3、金×4因与王×、范乃山确认合同无效纠纷一案，均不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第21857号民事判决，共同向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。金×2、金×3、金×4及其共同委托代理人胡叶青，王×的委托代理人唐沂军，范乃山的委托代理人周哲均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2013年10月，金×2、金×3、金×4共同诉至原审法院称：我三人之父金×1与王×于1991年10月7日登记结婚，他们均系再婚，金×1于2012年10月9日去世。1993年金×1与王×共同购买了601号房屋（以下简称涉诉房屋），登记在王×名下。此后我们在与王×继承诉讼中发现该房屋已经于2007年7月过户至范乃山名下，我们认为：范乃山未实际支付房款，系虚假交易，且房屋买卖文件中无金×1签名，金×1不知道售房情况，王×与范乃山陈述其为同事关系，故范乃山应得知王×有配偶，范乃山向王×一人购买房屋主观上具有过错。故我们请求法院判决：确认王×与范乃山签订的关于涉诉房屋的买卖合同无效。王×辩称：金×2、金×3与金×4不具备诉讼主体资格，涉诉房屋为我与金×1再婚后购买，登记房主为我，与金×2三人无任何关联，其无权主张。涉诉房屋在金×1去世之前已经处分，非其遗产。根据合同法规定，合同外的第三人无权提起合同诉讼，现金×2三人以金×1继承人身份提起诉讼，主体不适格。范乃山与我均是农业局员工，范乃山打听到我的房屋情况，故直接与其联系购买，二人并无亲属关系，我们之间买卖合同的价款为50万元，已经实际支付完毕，买卖行为合法有效，金×1也予以认可，且范乃山已经实际入住涉诉房屋多年。综上，不同意金×2、金×3与金×4的诉讼请求。范乃山辩称：金×2、金×3与金×4不具备诉讼主体资格。我与王×之间的买卖合同符合法律规定，且履行完毕，我如约支付房款，购买房屋也没有主观过错。我无权也无能力调查王×婚姻状况。我与王×达成买卖合同后，将15万元现金交给王×，该款包括从家中取得以及从朋友处借用款项，但是否从银行取过款项记不清了，另有公积金贷款通过银行转账支付。售房时王×由几个亲属陪同前往，金×1是否在场因年代久远记不清了。综上，不同意金×2、金×3与金×4的诉讼请求。原审法院经审理确认：王×在其与金×1婚姻关系存续期间取得涉诉房屋产权，故该房屋应属其二人之夫妻共同财产。现王×未提供充分证据证明金×1同意其出售涉诉房产，故其出售该房产属于无权处分。金×2、金×3、金×4作为金×1第一顺序继承人，有权对可能涉及金×1财产权益的事项提起诉讼。范乃山与王×虽系同事关系，但金×2三人未向法院提交证据证明范乃山明知王×当时的婚姻状况或范乃山属于国家法律规定的“应当知道”王×婚姻状况的情形，故法院对其三人主张范乃山明知王×有配偶，购房具有主观过错的意见不予采纳。范乃山向法院提供首付款收据、公积金借款合同、购房发票及税收缴款书等证据证明其实际支付了房价款，王×也予以认可，故金×2等关于王×与范乃山系虚假交易的主张，没有事实依据，法院不予采纳。金×2等三人称范乃山与王×签订的房屋买卖合同中房价款明显低于当时的市场价，但是未向法院提供充分证据予以证明，合同中约定的房价款与法院向相关中介机构核实的市场价并无明显差异，故对其三人的该项主张，法院不予采纳。涉诉房屋登记在王×一人名下，没有证据证明范乃山购买涉诉房屋时明知或应当知道王×有配偶，且范乃山以合理价格购买涉诉房产，缴纳了相关税费并到房屋权属登记部门进行了产权转移登记，亦提供证据证明其实际支付了房价款，故范乃山取得了涉诉房屋所有权。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，《中华人民共和国物权法》第九十七条、第一百零六条，《中华人民共和国继承法》第十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，于2014年6月判决：驳回金×2、金×3、金×4的诉讼请求。判决后，金×2、金×3、金×4均不服，共同向本院提起上诉，请求二审法院撤销原判，改判确认王×与范乃山就601号房屋签订的买卖合同无效。金×2、金×3、金×4共同的主要上诉理由为：范乃山购买涉诉房屋时存在主观过错，交易价格明显低于市场价值，故其与王×之间并无存在真实交易；范乃山不能提供房屋所有权证，其不是真实的房屋所有权人；原审法官在没有当事人申请的情况下自行调查取证，导致判决结论不合法。王×没有上诉，同意原判结果，但主张其出售房屋得到了金×1的同意，不属于无权处分。范乃山同意原判。经审理查明：王×与金×1（2012年10月9日死亡）于1991年10月7日登记结婚，双方均系再婚。金×1系金×2、金×3、金×4之父。经查涉诉房屋相关档案材料显示：1994年3月24日《房屋产权登记书》记载：产别：私产；座落：601号房屋（建筑面积60.09平方米）；产价：8940元；产权来源：北京市农业局；现产权人：王×；原产权人：北京市农业局。1998年8月27日《房屋产权登记书》记载：登记种类：变更；产价：6799.51元＋3085.49元；产权来源：改成本价。《单位出售公有住房房价计算表》记载：售房单位：北京市农业局；购房人姓名：王×；工龄男方41，女方31；年工龄折扣率0.9％。2007年6月14日《房屋所有权变更登记申请书》记载：房屋座落：601号；原房屋所有权证号：西更成字××号；申请人姓名：王×。2007年7月13日《房屋所有权转移登记申请书》记载：房屋坐落：西城区；房屋状况：601号；建筑面积60.10平方米；成交总价伍拾万元；买房人范乃山，卖房人王×。2007年7月13日《北京市存量房屋买卖合同》记载：出卖人：王×，共有权人：——；买受人：范乃山；出卖人所售房屋为601号房屋，建筑面积60.10平方米；房屋成交价格：500000万元；付款方式：自行交割；出卖人应当在2007年7月30日前将该房屋交付给买受人；自本合同签订之日起1日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续；本合同及附件共8页，一式4份，具有同等法律效力。为证明其购房及房款支付情况，范乃山提交房屋买卖合同、首付款收据、公积金借款合同、购房发票及税收缴款书、房屋所有权证。金×2三人认为上述证据不能证明范乃山向王×支付了购房款。经原审法院向北京市住房贷款担保中心核实涉诉房屋抵押贷款情况，该中心工作人员称2007年7月27日确有借款人范乃山一笔三十五万元贷款拨出，年限为二十年，抵押即购买房屋地址为601号。另向北京市链家房地产经纪有限公司裕中东里门店咨询涉诉房屋地段二手房房价情况，该店工作人员称2007年裕中西里地区二手房市场价为每平方米8000元到10000元左右。关于范乃山贷款金额的支付问题本院查明情况如下：首先，2007年7月27日，范乃山与杨涵默作为甲方借款人与乙方贷款人中国农业银行北京市海东支行及丙方保证人北京市住房贷款担保中心签订北京住房公积金管理中心住房公积金贷款借款合同，合同约定借款数额为人民币叁拾伍万元整，借款于本合同生效当日划付北京市住房贷款担保中心于开户行华夏银行股份有限公司北京中关村支行设立的账号×××，即为甲方收取了借款，借款用途仅限于甲方购买坐落于北京市西城区裕中西里6号楼2门601号；其次，北京市住房贷款担保中心记账凭证显示，该中心于2007年8月27日以转账方式，将350000元汇入王×于中国光大银行北京朝阳支行开户的账号为×××的帐户内。另，范乃山提供的房屋所有权证中，在设定他项权利摘要中记载权利人为北京市住房贷款担保中心，权利种类为抵押，权利范围为全部，权利价值为593500元，设定日期为2007年11月29日。金×2、金×3与金×4提出593500元系涉诉房屋价值的70%，据此可以证明范乃山的购房价格远低于市场价值，就此本院询问了权利人北京市住房贷款担保中心，该中心表示在其电脑系统中记录的涉诉房屋的全部评估价值即为593500元。上述事实，有急救证明书、结婚证、履历表、转移登记申请书、房屋买卖合同、首付款收据、公积金借款合同、购房发票、税收缴款书、涉诉房屋档案材料、房屋所有权证、北京市住房贷款担保中心记账凭证、工作情况记录及各方当事人陈述等证据材料在案佐证。本院认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。依据上述法律规定，本院就本案各方当事人争议的问题，做出如下考虑。关于王×的处分权问题，原审法院认定涉诉房屋为金×1与王×夫妻之共同财产，而王×未经金×1同意即将该房屋出售的行为系无权处分，对此金×2、金×3及金×4均未提出异议，王×与范乃山亦未就此提起上诉，故本院对该认定不持异议，亦不再予以审查。关于范乃山是否主观善意的问题，范乃山与王×虽是同事关系，但因此即断定范乃山对王×的婚姻状况明知过于武断，而即使范乃山对此是明知的亦不能当然推定其在购买房屋过程中，存在与王×故意隐瞒金×1进行交易的恶意串通行为。在没有确切证据证实的情况下，原审法院认定范乃山购房系善意并无不当。关于涉诉房屋的买卖价格，现范乃山与王×均认可为500000元，这也与买卖合同记载一致。北京市链家房地产经纪有限公司裕中东里门店咨询意见、房屋所有权证记载及本院向北京市住房贷款担保中心询问情况均可以互相印证，据此可以认定涉诉房屋交易当时的价值大概在500000元左右至600000元之间，故金×2三人主张的范乃山购房交易价值明显低于市场价值一节，没有事实依据，缺乏证据支持，本院不予认定。关于购房款的支付问题，其中首付款150000元交易双方均认可以现金形式支付，王×出具了收据，另350000元以贷款形式支付，现查明已经通过贷款保证人北京市住房贷款担保中心转付给了王×，故金×2三人关于买卖双方没有实际支付价款的主张证据不足，本院亦不予认定。涉诉房屋已经过户至范乃山名下，范乃山于本院审理期间亦已经出示了该房屋所有权证原件，故金×2三人关于范乃山不持有该所有权证非房屋所有权人的意见，本院不予采信。另，原审承办人在审理过程中进行的调查工作，是在各方当事人不能举证的情况下，为了查明案件事实进行的必要性工作，不存在违法情形，金×2三人所述该行为导致判决结论不合法与事实不符。综上所述，金×2、金×3与金×4的上诉理由没有事实和法律依据，本院均难以采信，对其上诉请求不予支持。原判处理结果并无不当，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各70元，均由金×2、金×3、金×4共同负担（一审案件受理费已交纳35元，另35元于本判决生效后七日内交纳；二审案件受理费已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刁久豹审 判 员  刘丽杰代理审判员  王 佳二〇一四年十二月十七日书 记 员  程 飞