吉林省东辽县人民法院民 事 判 决 书(2014)东辽民初字第126号原告：孙杰华，农民。住所地：东辽县凌云乡。委托诉讼代理人：王贵良，东辽县乡镇法律服务所，基层法律服务工作者。被告：薛晋才，农民。住所地：东辽县凌云乡。委托诉讼代理人：张恒波，吉林旭东律师事务所，律师。本院于2014年1月26日立案受理原告孙杰华诉被告薛晋才合同纠纷一案。依法组成合议庭，分别于2014年3月17日、2014年12月22日公开开庭进行审理。原告孙杰华、委托诉讼代理人王贵良、被告薛晋才、委托诉讼代理人张恒波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孙杰华诉称，2007年1月28日，原、被告签订《房屋和土地买卖契约》，双方约定被告购买原告房屋，原告将20亩土地终生转让给被告，房屋、土地合计人民币80,000元。原、被告签订的《房屋和土地买卖契约》中关于土地转让部分虽已实际履行，但并未经发包方审批同意，违反了法律强制性规定，属无效合同。现原告体弱多病，无其他经济来源，只能靠耕种土地维持生活。原告要求被告返还土地未果，提起诉讼，要求人民法院判决确认原、被告签订的《房屋和土地买卖契约》中关于土地转让部分无效；被告返还原告20亩土地，原告按转让土地的年平均值返还被告剩余年限土地转让金；被告负担本案的全部诉讼费用。被告薛晋才辩称，原、被告签订的合同符合法律规定，双方转让土地已经发包方平川村民委员会同意，被告建议人民法院依法驳回原告的告诉。原、被告双方为证实各自主张，均向法庭递交证据，经法庭举证、质证，双方意见如下：1、原告提请证人柳宝宏出庭作证。证人证明，2007年1月28日原、被告双方为买卖房屋、转让土地签订《房屋和土地买卖契约》，当时证人担任平川村民委员会会计，以个人身份参加双方签订契约，并在契约上签名作证。证人同时证明，契约记载房屋、土地折合人民币80,000元，其中房屋60,000元、土地20,000元。证人现在记不清楚在被告持有的与此相同的契约尾部落款日期下面记载的“经甲、乙双方协商同意：甲方（原告）把土地宗（终）身转让给乙方（被告）耕种，鉴证单位平川村民委员会。2007年6月30（日）平川村（公章）。柳宝宏（签名）。”是不是证人书写的，但该部分加盖的村民委员会公章不是证人给盖的，村民委员会也没有研究是否同意原、被告双方转让土地。证人不是平川村民委员会的法定代表人，即使是证人书写了上述意见与签名，也仅代表个人，不能代表村民委员会。被告质证认为，对原告提交的此契约无异议。契约上记载房屋、土地折合人民币80,000元，因此对证人证明的房屋60,000元、土地20,000元有异议。被告持有的契约上有村民委员会意见、证人柳宝宏签名，并盖有公章，村民委员会即已同意原、被告双方转让土地，双方转让土地是合法有效的。2、原告委托代理人询问证人刘长义笔录及东辽县平川村民委员会出具的介绍信。证人刘长义证明，2007年1月28日原、被告双方为买卖房屋、转让土地签订《房屋和土地买卖契约》，当时证人参加双方签订契约，并在契约上签名作证。证人同时证明，契约记载房屋、土地折合人民币80,000元，其中房屋60,000元、土地20,000元。原、被告双方转让土地没有申请平川村民委员会同意。平川村民委员会证明证人刘长义因病不能出庭作证。被告质证认为，原告委托代理人不是执业律师，是否具备调取证据的资格。证人应当出庭作证并接受对方当事人的质询。契约上记载房屋、土地折合人民币80,000元，因此对证人证明的房屋60,000元、土地20,000元有异议。被告持有的契约上有村民委员会意见、证人柳宝宏签名并盖有公章，双方转让土地并非未向村民委员会申请同意。3、原告委托代理人询问证人周振家笔录。证人证明，2007年1月28日原、被告双方为买卖房屋、转让土地签订《房屋和土地买卖契约》，当时证人周振家代笔书写契约，并在契约上签名。被告质证认为，证人应当出庭作证并接受对方当事人的质询。证人周振家未能确认房屋60,000元、土地20,000元。4、原告提交《房屋和土地买卖契约》（未加盖平川村民委员会公章）。证明原、被告买卖房屋、转让土地事实。被告质证认为，对契约的本身无异议，被告也要提交此合同，但被告持有的契约上有村民委员会意见、证人柳宝宏签名及平川村民委员会公章。5、东辽县凌云乡平川村三组土地台帐第43页。证明原、被告诉争土地登记在原告名下，原告享有承包经营权。被告质证无异议，并说明该土地的承包经营权证由被告持有。6、原告的户口簿。证明原告是东辽县平川村三组村集体经济组织成员。被告质证无异议。7、吉林省农村信用社存折（领取直补款存折）。证明对于原、被告双方诉争的土地，原告仍然享有土地直补款等惠农补贴。被告质证无异议，并说明原本约定直补款是给被告的，后来原告又给拿回去了。8、被告提交了原、被告签订《房屋和土地买卖契约》。契约尾部落款日期下面记载的“经甲、乙双方协商同意：甲方（原告）把土地宗（终）身转让给乙方（被告）耕种，鉴证单位平川村民委员会。2007年6月30（日）平川村。柳宝宏（签名）。”证明原、被告转让土地已经发包方平川村民委员会同意，是合法有效的。对于契约上柳宝宏签字、签名与村民委员会加盖公章是如何形成的，被告自述，当日交款时柳宝宏也在场，他给写的字、签的名，之后被告自己找平川村民委员会黄书记给盖的村民委员会公章。原告质证认为，对契约尾部落款日期以前的记载无异议，与原告提交的契约相同。对契约尾部落款日期下面的文字、签名、公章有异议，此处无原告签名确认，原、被告转让土地并未申请平川村民委员会研究同意。9、被告提交农村集体土地承包经营权证，登记承包人为孙杰华。证明原、被告转让土地后原告将此证交付被告。原告质证无异议。10、经原告提出申请对被告购买原告的房屋价格予以评估，本院依法报经辽源市中级人民法院司法辅助办公室统一对外委托，辽源新安资产评估事务所作出辽新安评报字[2014]第080号资产评估报告，评估房屋两套，总建筑面积153.59平方米，结论为房屋建筑物评估价值54,485元。原告支付鉴定费1,000元。本评估报告经本院依法向双方当事人送达，双方当事人在法定期限内未提出异议及申请重新鉴定。经当庭举证、质证，原告对评估报告与鉴定费收据均无异议，仅向法庭说明该评估结论未包括院墙、仓房等附属建筑设施，院墙、仓房等附属建筑设施价格约5,000元；被告质证对评估报告与鉴定费收据的真实性均无异议，但对鉴定程序与结果有异议，被告认为，被告未能参加第二次抽签确定鉴定单位，评估结论没有依据，同时被告以院墙已倒为由否认原告关于院墙、仓房等附属建筑设施价格约5,000元的主张。上述10份证据，本院综合评判如下：1、第1－7份证据（原告提交）与第9份证据（被告提交），其证据来源、构成形式均符合法律规定，证据间具有关联性可以相互印证，足以证明原告关于享有诉争土地承包经营权，原、被告双方转让土地未依法申请并获得集体土地发包方，即东辽县凌云乡平川村民委员会同意的诉讼主张，本院予以采信。2、第8份证据（被告提交），该契约尾部落款日期以上的记载与原告提交的契约内容、形式均相同，原告亦无异议，本院予以采信。对于该契约尾部落款日期下面记载的“经甲、乙双方协商同意：甲方（原告）把土地宗（终）身转让给乙方（被告）耕种，鉴证单位平川村民委员会。2007年6月30（日）平川村（公章）。柳宝宏（签名）。”，证人柳宝宏已当庭证明，证人不是村民委员会的法定代表人，不能代表村民委员会，村民委员会没有研究是否同意原、被告转让土地，即使该部分文字与签名是证人本人书写，也属证人个人行为，并且公章也不是证人给盖的。再结合被告当庭自述“柳宝宏在契约上书写该部分文字并签名后，被告自己找平川村民委员会黄书记加盖村民委员会公章”的事实主张，可见即使此事实真实发生，村民委员会也没有决定是否同意原、被告转让土地，所签署意见与加盖公章的作用也仅是“鉴证”双方自愿转让土地，而并非被告所主张的同意双方转让土地。综上，被告关于原、被告双方转让土地已征得村民委员会同意的事实主张，没有充分证据予以证明，本院不予采信。3、第10份证据资产评估报告与鉴定费收据。双方当事人对鉴定费收据均无异议，本院予以采信。被告在庭审质证中对该报告程序与结果虽有异议，但未在法定期限内提出及申请重新鉴定，其异议本院不予采纳。参照该评估结论房屋建筑物评估价值54,485元，对比第1-2份证据中证人柳宝宏、刘长义所证明的原、被告双方买卖房屋协商价格60,000元，两者差价不大，足以相互印证，可见原被告双方协商确定买卖房屋价格60,000元并不违背公平原则，是双方当事人的真实意思表示，对双方协商确定房屋价格60,000元，本院予以确认。本院根据上述有效证据认定以下事实：原告孙华杰是东辽县凌云乡平川村三组农民，在该村组承包土地8.2亩，承包期限为1999年1月1日至2028年12月31日。2002年8月31日，原告获得东辽县人民政府颁发的农村集体土地承包经营权证。被告薛晋才是东辽县凌云乡化龙村十组农民。2007年1月28日，原、被告签订《房屋和土地买卖契约》。合同约定，被告购买原告砖瓦结构房屋，原告将享有承包经营权的8.2亩土地与原告以互换方式获得的其他土地共计面积20亩［共三块，1、大坡28垄，2、梯田20垄、3门前（房前、房后）］转让给被告，直补款与增收税由被告承担，土地终生转让，房屋与土地折合人民币80,000元（其中房屋价格60,000元、土地转让金20,000元，未在合同内分项标注）。合同由周振家代笔，原、被告签名，证人刘长义、柳宝宏等五人签名确认。合同签定后，原、被告已自动履行，但双方以转让方式流转集体土地未能征得集体土地发包方东辽县凌云乡平川村民委员会同意。本案审理中，原告申请对被告购买原告的房屋价格予以评估，本院依法报经辽源市中级人民法院司法辅助办公室统一对外委托，辽源新安资产评估事务所作出辽新安评报字[2014]第080号资产评估报告，评估房屋两套，总建筑面积153.59平方米，结论为房屋建筑物评估价值54,485元。原告支付鉴定费1,000元。本院认为，法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案原、被告争议的关于原、被告以转让方式流转土地是否征得农村集体土地发包方东辽县凌云乡平川村民委员会同意的事实，经双方当事人当庭举证、质证，本院综合评判确认，原告主张的未征得村民委员会同意的事实主张有充分的证据予以证明，本院予以采信；被告主张已征得村民委员会同意的事实主张未能提交充分有效证据予以证明，本院不予采信。法律规定，土地承包经营权的流转，采取转让方式流转的，应当经发包方同意。采取转让方式流转未经发包方同意的土地承包经营权流转合同无效。无效的合同自始没有法律约束力。原、被告签订的《房屋和土地买卖契约》虽已实际履行，但其中关于土地转让部分，未依法报经农村集体土地发包方东辽县凌云乡平川村民委员会同意，属无效合同，自始没有法律约束力。原告要求被告返还土地，不违反法律规定，本院应予支持。原告将土地以转让方式流转给被告，双方约定期限“终生转让”，不符合法律规定，双方流转土地的期限不应超出原告承包土地期限，即不超过2028年12月31日。被告支付给原告的土地转让金20,000元，实际耕种原告土地至今已7年，被告返还原告土地，此期间（7年）转让金应当由被告承担，以后年度（15年）转让金原告应当在被告返还土地的同时予以返还。被告支付转让金20,000元，原告转让被告土地的合法期限22年，据此计算各年度平均转让金为909元/年（20,000元/22年），原告在被告返还土地的同时应当返还被告土地转让金13,635元（909元/年×14年）。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告孙杰华与被告薛晋才于2007年1月28日签订的《房屋和土地买卖契约》中以转让方式流转土地部分合同无效。二、被告薛晋才返还原告土地20亩［共三块：1、大坡28垄，2、梯田20垄、3门前（房前、房后）］；原告返还被告土地转让金13,635元（909元/年×14年）。三、鉴定费1,000元由被告承担。以上钱款、土地于本判决发生法律效力后立即同时交付执行。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元减半收取50元，此款与人民法院以邮政专递方式送达民事诉讼文书费用20元，共计70元，均由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省辽源市中级人民法院。审判长 ：王芝弟审判员 ： 赵 娟审判员 ：张洪第二〇一四年十二月二十六日书记员 ：赵学军