内蒙古自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2014）内民一终字第00236号上诉人（原审被告）呼伦贝尔市金地房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人夏立君，该公司总经理。委托代理人宝华，内蒙古适宜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）石宝成，男，蒙古族，现住内蒙古自治区呼伦贝尔市陈巴尔虎旗。委托代理人韩俊，内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区向华街道法律服务所法律工作者。原审被告呼伦贝尔市金地房地产开发有限责任公司陈旗项目部，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市陈巴尔虎旗。负责人程军，该项目部经理。委托代理人张洪田，该项目部工作人员。上诉人呼伦贝尔市金地房地产开发有限责任公司（以下简称金地公司）因与被上诉人石宝成及原审被告呼伦贝尔市金地房地产开发有限责任公司陈旗项目部（以下简称金地公司项目部）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院（2013）呼民初字第45号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理了本案。上诉人金地公司的委托代理人宝华，被上诉人石宝成及委托代理人韩俊，原审被告金地公司项目部的委托代理人张洪田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年6月1日，石宝成（被拆迁人）与金地公司项目部（拆迁人）签订《征收置换协议书》约定，石宝成将其位于陈巴尔虎旗巴彦库仁镇呼伦街的一处房产以产权置换的方式交由金地公司项目部进行房地产开发，金地公司项目部在2012年底前在呼木吉乐小区置换给石宝成100平方米住宅五套、门市房900平方米、20平方米车库二套。门市房安置在正面靠西侧把边相邻独立门市，住宅安置在门市房上面三层四层楼上下相连。石宝成按照约定将被拆迁置换的房屋交付给金地公司项目部，由其拆迁后用于呼木吉乐小区的开发建设。金地公司、金地公司项目部未经石宝成同意，已将《征收置换协议书》约定的置换给石宝成的门市房和住宅出售给他人。石宝成于2013年5月24日诉至法院，请求判令：一、解除与金地公司项目部签订的《征收置换协议书》；二、金地公司、金地公司项目部返还房屋价款6243200元，并承担房屋价款6243200元一倍的赔偿责任，合计12486400元；三、金地公司、金地公司项目部给付拆迁补偿款50万元及利息；四、金地公司、金地公司项目部承担因本案诉讼发生的案件受理费和鉴定费。2014年3月14日，石宝成以另案诉讼为由向原审法院递交书面申请，撤回了要求金地公司、金地公司项目部给付拆迁补偿费的诉讼请求，原审法院已另行下发民事裁定书准许其撤回该项诉讼请求。原审法院认为，本案的争议焦点为：（一）石宝成与金地公司项目部签订的《征收置换协议书》是否有效，该协议是否符合法定的解除条件；（二）石宝成请求金地公司、金地公司项目部按照置换房屋的市场价值给付房款及承担一倍房款赔偿责任的诉讼请求是否成立。（一）关于石宝成与金地公司项目部签订的《征收置换协议书》是否有效，该协议是否符合法定解除条件的问题。石宝成与金地公司项目部于2012年6月1日签订的《征收置换协议书》，是双方当事人就石宝成将其位于陈巴尔虎旗巴彦库仁镇呼伦街的一处房产以置换的方式交由金地公司项目部进行房地产开发所达成的房屋征收置换的书面协议，属于双方当事人的真实意思表示，且不违反相关的法律规定，合法有效。双方当事人应当按照《征收置换协议书》约定的内容全面履行合同义务。石宝成提交的《征收置换协议书》和陈巴尔虎旗呼木吉乐住宅小区二期总平面规划设计图（5、6号楼一层设计为车库）及原审法院调取由陈巴尔虎旗规划局出具的《证明》能够相互印证，《征收置换协议书》约定置换给石宝成门市房的位置应为呼木吉乐小区二号楼正面靠西侧把边相邻。金地公司、金地公司项目部未经石宝成同意，擅自将置换给石宝成的门市房和住宅出售于他人的行为构成违约。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条之规定，石宝成要求解除与金地公司项目部签订《征收置换协议书》的主张成立，予以维护。金地公司、金地公司项目部所持石宝成与金地公司项目部签订《征收置换协议书》无效的答辩主张于法无据，不予支持。（二）关于石宝成请求金地公司、金地公司项目部按照置换房屋的市场价值给付房款及承担一倍房款赔偿责任的诉讼请求是否成立的问题。呼伦贝尔安远房地产价格评估事务所出具的呼伦贝尔安远估字（2014）第0151号房地产评估报告，鉴定程序合法，结论客观真实，且该报告认定本案争议房屋的价格高于石宝成起诉标的，故石宝成要求金地公司、金地公司项目部返还房款6243200元的主张成立，予以维护。石宝成要求金地公司、金地公司项目部赔偿房屋价款6243200元一倍赔偿责任的主张，综合考虑石宝成的受损情况、金地公司、金地公司项目部的主观恶意程度以及陈巴尔虎旗当地的房产状况等因素，酌定维护120万元。金地公司、金地公司项目部依据金地公司提交的房屋拆迁补偿分户估价表，要求按该评估价格向石宝成支付购房款本金和赔偿款的答辩主张不能成立，不予支持。金地公司项目部作为金地公司的内部机构，不具有对外独立承担民事责任的主体资格，依法应由金地公司承担对石宝成的给付和赔偿义务。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决：一、金地公司在本判决生效之日起三十日内返还石宝成购房款6243200元、给付赔偿款120万元，合计7443200元。二、驳回石宝成对金地公司项目部的诉讼请求。三、驳回石宝成的其他诉讼请求。案件受理费90379元，由石宝成负担26476.6元，金地公司负担63902.4元；鉴定费72000元，由金地公司负担。金地公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销呼伦贝尔市中级人民法院（2013）呼民初字第45号民事判决书，并依法改判驳回石宝成的诉讼请求或发回重审。其理由：1、原审法院审理程序严重违法，剥夺了金地公司依法要求答辩期和举证期限的权利。2、原审法院违反法定程序违法支持石宝成“鉴定申请”，并超出石宝成的诉求判令金地公司承担鉴定费用，属于超审超判。3、原审法院认定事实不清，适用法律错误。石宝成与金地公司项目部签订的《征收置换协议书》属于无效合同。4、石宝成开庭时变更解除合同请求，原审法院不应当受理，石宝成要求解除合同的法定条件不成立。5、石宝成要求按照被置换房屋的市场价值返还购房款，并按置换后的房屋价值要求赔偿没有法律依据。被上诉人石宝成答辩称，1、原审法院审理本案纠纷，法律适用正确，事实认定清楚，程序合法，判决金地公司给付赔偿款过低，但尚属能够接受的范围，金地公司就此提出上诉请求无事实及法律依据，应予驳回上诉，维持原判。2、金地公司所称合同无效理由不成立。金地公司对占有、使用石宝成资产，且与石宝成签订置换协议书，系双方当事人真实意思表示，金地公司对签约主体身份未提出任何异议。也未就签约协议在法定时效内提出行政或法律程序的主张。金地公司在石宝成提起诉讼后的辩解系为推卸责任所做的不当抗辩，应予驳回金地公司上诉请求。3、金地公司将协议约定置换的门市房及住宅出售给他人，从而导致双方所签订置换协议无法履行。原审被告金地公司项目部答辩称，1、金地公司的上诉理由成立，金地公司项目部是在未经政府授权也未经金地公司允许擅自超越权限与石宝成签订的合同，该合同不是真实意思表示，主要是迫于为陈旗政府抢工期才被迫与石宝成签订的房屋征收补偿协议。2、金地公司项目部与石宝成以明显高出原房屋实际价值七、八倍的金额签订征收置换协议并按照石宝成房屋价值给付拆迁补偿款严重不合理的情况下，原审法院又以回迁后的房屋价值认定为石宝成已支付的购房款明显错误，违反公平公正的原则。3、金地公司项目部因石宝成的一处房屋与其达成征收置换协议和货币补偿协议应当视为一个整体，石宝成现已经起诉要求解除合同，却又要求给付欠付的拆迁补偿款，这是截然不同的两个诉求，不具有合法性。金地公司项目部只同意按照石宝成原房屋的价值给付购房款。本院二审查明的事实与原审判决认定的事实一致，依法予以确认。本院认为，根据本案当事人的上诉理由和答辩意见，双方争议的焦点为：（一）原审法院审理程序是否违法；（二）《征收置换协议书》是否有效，双方能否解除该协议；（三）安远估字（2014）第0151号房地产评估报告，能否作为返还房款的依据。（一）关于原审法院审理程序是否违法的问题。石宝成起诉状提出四项诉讼请求，庭审时，法庭要求石宝成对诉讼请求进一步明确，石宝成明确要求解除《征收置换协议书》，返还房屋价款624.32万元，并承担房屋价款624.32万元一倍的赔偿责任。明确后的诉讼请求是石宝成对其起诉状的进一步细化，不属于增加或变更诉讼请求，原审法院以石宝成的诉讼请求在起诉状范围内，不给予金地公司、金地公司项目部答辩期及举证期限并无不当。且原审法院分别于2013年8月22日、2013年9月10日、2014年5月29日三次开庭，庭审跨越时间较长，当事人能充分行使诉讼权利。因此，金地公司主张原审法院剥夺其要求答辩期和举证期限的权利属程序违法的理由不能成立，本院不予支持。（二）关于《征收置换协议书》是否有效，双方能否解除该协议的问题。金地公司项目部与石宝成签订的《征收置换协议书》是双方当事人的真实意思表示。协议约定石宝成不交任何税金、不交大修基金，不违反相关法律、法规的强制性规定。金地公司项目部作为金地公司的内设机构，其行为代表金地公司。金地公司主张金地公司项目部没有得到授权，不是签订合同的主体，且协议内容违法的理由不能成立，本院不予支持。双方在《征收置换协议书》中约定了置换给石宝成门市房和住宅的位置，金地公司、金地公司项目部将置换给石宝成的房屋出售给他人的行为构成根本违约，致使双方协议无法履行，石宝成的合同目的不能实现。故石宝成要求解除《征收置换协议书》理由成立，本院予以支持。（三）关于安远估字（2014）第0151号房地产评估报告，能否作为返还房款依据的问题。金地公司、金地公司项目部违约将置换给石宝成的门市房和住宅出售给他人，致置换的房屋不能如约履行，应承担赔偿责任。石宝成要求金地公司返还房屋价款624.32万元，金地公司、金地公司项目部对房屋价款不予认可，也不提供出售给他人的房屋价款，原审法院依据石宝成的申请，委托呼伦贝尔安远房地产价格评估事务所进行鉴定，并无不当。其出具的呼伦贝尔安远估字（2014）第0151号房地产评估报告，程序合法且该鉴定机构主体合格，鉴定人员具有相应的鉴定资质，应予以采纳。金地公司主张依据呼伦贝尔天民房地产评估事务所作出的《房屋拆迁补偿分户估价表》给石宝成补偿。该分户估价表是金地公司单方作出，石宝成对该估价表不知情，也不认可。且金地公司并未按此估价表实际履行，而是与石宝成重新签订了《征收置换协议书》。故，对金地公司的主张不予支持。因鉴定报告房产价格高于石宝成的诉讼请求，原审法院支持石宝成的请求并无不当，本院予以支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人金地公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费63903元，由呼伦贝尔市金地房地产开发有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  康晓曼代理审判员  张雪琴代理审判员  裴 彪二〇一四年十二月十二日书 记 员  石俊峰