广西壮族自区钦州市钦北区人民法院民 事 判 决 书（2014）钦北民初字第1421号原告李泳霖，居民。委托代理人劳英波，广西立辉律师事务所律师。被告钦州市宏基房地产开发有限公司，住所地：钦州市钦北区。法定代表人冯本现，总经理。委托代理人王世和，广西政大律师事务所律师。委托代理人班霍，广西政大律师事务所律师。原告李泳霖诉被告钦州市宏基房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年8月21日受理后，依法由审判员陆珏燕担任适用简易程序独任审判，同年9月12日，被告对管辖权提出异议，被本院裁定驳回异议后提起上诉，后又申请撤回上诉，本院分别于2014年11月14日、12月5日公开开庭进行了审理，书记员陆永恒担任法庭记录。原告李泳霖及其委托代理人劳英波、被告钦州市宏基房地产开发有限公司的委托代理人王世和、班霍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李泳霖诉称，2013年1月18日，原告到被告的售楼中心签订《商品房买卖合同》，向被告购买了由被告开发建设的宏基·御堤湾第＃单元＃号房，总房价419529元，原告依约向被告交付了首付款，后向银行贷款付清了剩余的购房款，根据合同约定被告本应于2013年12月30日前将房屋交付原告使用，但至今被告也没有交房给原告，违反了合同约定。根据合同约定，被告逾期交房的，应按日向原告支付已交房价款3‰的违约金。截至2014年7月18日，被告共逾期交房200天，违约金共计25171元。为维护原告合法权益，请求人民法院判决被告向原告支付违约金25171元（暂从2013年12月31计至2014年7月18日，以后每日按已交房房款的3‰计至被告交房为止）；诉讼费用由被告承担。原告为主张其诉请，在举证期限内向本院提交了以下证据：1、身份证，证明原告的基本身份情况，主体适格；2、电脑咨询单，证明被告工商登记注册情况，主体适格；3、商品房买卖合同，证明原、被告存在商品房买卖合同关系以及关于逾期交房的相关约定；4、收据，证明原告向被告支付首付款的事实；5、借款合同，证实原告用银行贷款付清余下房款给被告的事实；6、个人借款凭证，证明原告用银行贷款付清余下房款给被告的事实；7、建设项目答复通知书，证明被告开发建设的商品房未通过竣工验收。被告钦州宏基房地产开发有限公司诉称辩称，被告出售的宏基·御堤湾5#、7#楼经施工、勘察、设计、监理、建设单位共同验收质量合格，经消防验收亦合格，符合交房条件，原告主张以取得工程竣工验收备案表作为交房条件依法不应得到支持。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告可以延期交房98.5天，具体为：自2013年1月18日至2013年12月30日，根据钦州市气象科技服务中心出具的证明及监理方提供的现场监理日程日志统计，被告因天气、停电、停水等原因共停工58.5天，按钦州市住房和城乡建设委员会通知，2013年高考期间共停工5天，经钦州市住房和城乡建设委员会批准变更规划、设计导致工期延长15天，因政府市政道路河滨东路没有按时竣工，导致被告工期延误20天。2014年4月15日，被告于钦州日报上刊登了交房公告，定于2014年4月26日交房给原告，2014年4月17日被告通过邮政快递向原告送达入伙通知书，根据合同附近四补充协议第15条第3款约定，2014年4月26日应视为交房日，被告已履行交房义务，原告诉请的延期交房时间应截至2014年4月26日止，即共117天，根据约定可以顺延98.5天，扣除后，被告实际延期天数为18.5天，原告诉请被告支付逾期交房的违约金25171元与事实不符，请求人民法院依法作出公正判决。被告为其答辩向本院递交如下证据：1、建设工程质量、竣工验收意见书、建设工程消防验收意见书，证明被告出卖的房屋已符合交房条件；2、公告、国内特快专递邮件详情单，证明被告通知原告于2014年4月26日交房；3、钦州市气象科技服务中心证明，证明被告因雨天导致延期交房；4、监理日志，证明被告因雨天等原因导致延期交房；5、钦州市住房和城市建设委员会的文件，证明在2013年高考期间（即2013年6月4日至6月8日止）一共暂停施工5天，导致被告延期交房；6、钦州市开发投资集团有限公司（钦投函（2014）179号复函），证明因政府市政道路河滨东路没有按时竣工，导致被告延期交房20天；7、交房验收确认表，证明原告于2014年7月27日办理交房手续；8、关于申请局部修改宏基·御堤湾项目单体建施方案的报告、图纸一套，证明钦州市住房和城市建设委员会批准被告变更建设规划，被告可延期交房15天。上述证据经庭审质证，本院认证如下：原告提交的证据1、2、3、4、5、6，被告对其真实性、合法性和关联性没有异议，本院经核实予以认定，证据7没有其他证据作证，不能证实原告的主张，本院不予认定。被告提交的证据1、5、7具有真实性和合法性，予以认定，证据6、8虽是真实的但不能证明被告的延期交房主张；证据3、4仅能证明被告可以逾期交房22天，证据2的专递、公告因在工程验收合格日2014年5月30日前发出，不符合规定，本院不予认定。综合全案证据，本院确认如下法律事实：2013年1月18日，原告李永霖（买受人）与被告（出卖人）签订了一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于钦州市新二中西面、钦将东面、子材大桥北面宏基·御堤湾的＃单元＃号房，建筑面积111.66㎡，每平方米3757.2元，总金额￥419529元整。原告须于合同签订当日支付按揭首期款为总价30%人民币126529元，余额为总价的70%人民币293000元在合同签订日起30日内向银行贷款支付。合同第八条约定，被告应在2013年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备取得工程竣工验收备案表条件，并符合合同约定的商品房交付原告使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：遭遇不可抗力、且被告在发生之日起60日内告知原告的，附件四第8条规定，遇下列特殊原因，被告可以据实予以延期交房（遭遇不可抗力。被告在发生之日起60日内告知原告；非被告原因包括但不限于自然灾害、公共突发事件、发生重大疫情或政府修路、封路、停水、停电、重大会议、庆典、交通管制、高考、中考等原因通知停工或其他政府行为导致工期延误的；因天气下雨及其他被告无法控制的，经由监理方认可的非正常因素；在施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致工期延长的，以上因素被告应与本合同约定交付日期前15日及实际交房之日分别将统计结果以书面形式告知原告）。附件四第15条约定，被告以下列方式之一发送有关书面通知文件的视为确定送达：原告书面签收、被告按照合同中原告地址以特快专递方式邮寄给买受人，并经签收（无论签收人是否为买受人）、被告在《钦州日报》上发布通知公告。合同第九条约定，被告未按照合同规定的期限将商品房交付买受人使用，（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交房价款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按原告累计已付款2‰向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告应按日向原告支付已交付房价款万分之3的违约金。合同签订当日，原告按约支付了购房首付款126529元（被告开具《收据》给原告），并向中国建设银行广西分行贷款293000元支付。为加强2013年高考建筑施工噪声管理，钦州市住建委于2013年5月24日制定了管理工作方案，其中规定2013年6月4日至6月8日全市各建筑工地禁止中午和夜间进行施工作业等，原告因此停工5天。根据钦州市气象科技服务中心提供的《气象证明》显示，2013年1月18日至2013年12月30日期间雨天为51天，被告监理日志记载的与《气象证明》相符合的雨天停止施工的日期为：2013年4月29日、30日；5月21日、25日、26日；6月4日、22、23日；7月2日、8日、9日、26日、27日、28日；8月3日、17日、20日；9月4日；11月11日；12月14日、15日、16日，共22天。2014年4月18日，被告向原告邮寄送达交房《入伙通知书》。2014年5月30日，被告钦州市宏基·御堤湾5#楼经验收合格。2014年7月27日，原告确认收到被告交付所购买的房屋。原告因与被告就逾期交房的违约赔偿无法达成一致协议，遂于2014年8月18日向本院提出上述诉讼请求。以上事实，有原告提交的《商品房买卖合同》、《收据》、《个人借款凭证》、被告提交的《建设工程质量、竣工验收意见书》、《钦州市住房和城市建设委员会的文件》、《钦州气象科技服务中心证明》、《监理日志》、《交房验收确认表》等证据及当事人庭审陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》主体适格，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，是双方的真实意思表示，该合同合法有效，双方应当按合同约定履行相关的权利和义务。依据该合同第八条约定，本案交付的商品房应经建设、施工、监理、设计、勘察五方联合验收合格，被告公司开发建设的房屋于2014年5月30日经验收合格。虽然依据该合同附件四的约定，被告公司可在《钦州日报》公告、邮寄、书面签收的形式通知原告交房，而原告在2014年4月18日已收到被告寄送的《入伙通知书》，被告亦于2014年4月26日在《钦州日报》刊登公告了交房日，由于在工程经验收合格前的交房通知不符合合同约定和法律规定，故被告主张其交房日为2014年4月26日没有事实依据，本院不予采信。原告按约支付了房款，但被告直到2014年5月30日才取得房屋验收合格，原告才于2014年7月27日确认收到被告交付的房屋，被告的行为违反了在2013年12月30日前交房之合同约定，构成违约，依法应承担支付逾期交房违约金的责任。因原告已于2014年7月27日收到房屋并装修使用，应视为对合同第八条关于交付期限的约定进行变更，故逾期违约的期限应自2013年12月31日计至2014年7月27日共207天，对原告主张被告未交房（因被告交房不符合条件而反悔），违约金计算至实际交房为止没有事实依据，本院不予支持；另外，对2013天高考期间停工5天以及因雨天停止施工22天共27天应予扣减，根据合同约定，被告若有合理的理由应当在合同约定交付日期前15日及实际交房之日分别将统计结果告知原告，但被告没有履行有关义务，被告辩称的其他延期交房理由没有事实依据，本院不予采纳。扣减合理延期交房天数后被告实际共逾期交房180天，因被告逾期交房未超过180日，故违约金应以原告已付房款419529元为限，按每日万分之二的标准计算，被告应支付原告逾期交房违约金为15120元=419529元×万分之2×180日。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告钦州市宏基房地产开发有限公司支付原告李永霖2013年12月31日至2014年7月27日期间逾期交房违约金共计15120元；二、驳回原告李永霖的其他诉讼请求。案件受理费430元，减半收取215元，由被告钦州市宏基房地产开发有限公司负担135元，原告李永霖负担80元。上述债务，义务人应在本判决书发生法律效力之日起十日内履行完毕（汇款至钦州市钦北区人民法院，账号：73×××70；开户银行：中国农业银行钦州分行新兴支行）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可于本案生效判决确定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一式七份，上诉于广西壮族自治区钦州市中级人民法院。审判员  陆珏燕二〇一四年十二月八日书记员  陆永恒1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。4、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。