西藏自治区拉萨市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)藏0102民初490号原告（反诉被告）温耀斌，男，1980年9月10日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托代理人马占锦，泰和泰律师事务所拉萨分所律师。委托代理人康昆成，泰和泰律师事务所拉萨分所律师。被告（反诉原告）华能宾馆，住所地西藏拉萨市鲁堆林卡路民航退休基地对面。经营者文碧华，女，1963年6月24日出生，汉族，经商，现住拉萨市。委托代理人王献梅，西藏方诺律师事务所律师。委托代理人德吉白姆，西藏方诺律师事务所律师。原告（反诉被告）温耀斌与被告（反诉原告）华能宾馆房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月14日立案受理后，依法适用简易程序，于2016年4月25日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温耀斌及其委托代理人马占锦、康昆成，被告（反诉原告）华能宾馆的经营者文碧华及其委托代理人王献梅、德吉白姆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）温耀斌诉称，原、被告双方签订房屋租赁合同，将鲁堆林卡路民航基地对面建筑面积800平方米的房屋出租给乙方，租期自2011年2月1日起至2020年12月15日止。合同约定前五年的租期不变，毎三个月支付一次租金42500元，押金50000元，若被告拖延租金超过一天承担千分之五的滞纳金，拖延一个月未交租金，原告有权收回房屋。在合同履行过程中被告已支付2015年12月15日之前的租金，2015年12月15日至2016年2月1日间的租金被告迟迟拖延拒不支付。被告行为已经构成违约，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的租赁合同，被告立即搬离原告的房屋；2、被告支付房屋租金21245元，逾期付款违约金11260元，房屋使用费90000元；3、被告交付的押金50000元归原告所有；4、诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）华能宾馆辩称，原告所述无事实依据，未支付的租金我们也没有拒不交付，我们多次向原告提过交付，但因原告上调租金并变更租金支付方式，双方无法达成协商。原告没有理由解除合同，希望驳回原告的全部诉讼请求。反诉原告华能宾馆诉称，2011年2月1日双方签订《房屋租赁合同》，反诉被告将位于鲁堆林卡路800平方米的房屋出租给反诉被告。2015年12月15日到了缴纳租金时，反诉被告通知反诉原告租金在约定基础上毎平方再上调30元，且押金上调至100000元，租金缴纳方式变更为一年一次性付清，因此双方产生争议。在租赁该房屋后，反诉原告投资该宾馆的装修款系从亲戚朋友处借款才得以装修完毕。在经营期间，反诉原告家庭困难，都未拖延过租金。反诉被告在不与反诉原告协商的情况下，直接通知后变更上调押金且必须一次性支付一年租金。反诉原告多次找被告协商解决变更租金事宜，但反诉被告根本不听原告的任何理由。反诉原告也向周边的商户了解后，得知该地段的租金均价为20至30元毎平米。为维护反诉原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求依法判令：1、继续履行双方签订的《房屋租赁合同》；2、双方的房屋租金毎平方米上调比例依据周边同地段二楼房屋租金的价格调整为毎平方31.25元，一季度租金为75000元；3、反诉被告承担反诉费用。反诉被告温耀斌辩称，我们请求解除合同与反诉原告的第一诉讼请求相矛盾。双方已达到解除合同条件，希望法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明，2011年2月1日温耀斌与华能宾馆经营者文碧华签订了一份房屋租赁合同，合同中载明温耀斌将坐落在鲁堆林卡路民航机地对面建筑面积800平方米的房屋出租给文碧华作为经营宾馆使用；双方约定租赁期限为2011年2月1日起至2020年12月15日止；前五年租金不变，租赁费毎年为170000元，毎三个月支付租金42500元，后四年十一个月可根据市场行情调动房租，后再不变；签订合同时需缴纳了租房押金50000元；承租人不能拖欠租金，如若超过一天承担5‰的滞纳金；逾期一个月未交房租，出租人有权收回房屋。另查明，温耀斌于2015年12月15日向文碧华送达一份通知，载明：“依照房屋租赁合同约定，我决定从2016年2月1日开始，房屋租金在合同约定基础上再上调毎平方30元，租赁押金上调至10万元。在2016年2月1日之前房屋租金按合同约定执行，在2016年2月1日之后按新调整价格执行。租金收取方式从2015年12月15日开始，变更为每年交一次，并一次性付清。”温耀斌又于2016年3月9日向被告华能宾馆店门口张贴了一份通知，该通知对第一份通知中的“2016年2月1日之前房屋租金按合同约定执行”之后补充了“已超过支付期限请立即支付”字样，其他内容与第一份通知一致。还查明，2016年1月17日12时20分许因温耀斌与华能宾馆的经营者文碧华就上调租金价格问题发生争议后文碧华报警。再查明，双方于2011年2月1日签订合同后文碧华已向温耀斌支付押金50000元，自双方于2011年2月1日签订合同起至2015年12月25日止文碧华按照合同履行了支付租金义务。自2015年12月15日起至2016年2月1日文碧华未向温耀斌支付房屋租金。以上事实有，房屋租赁合同一份、通知两份、付款收据两份、接警登记表以及庭审笔录等证据在卷予以证实，足以认定。针对本诉本院认为，在民事案件中，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的事实，由负有举证责任的当事人承担举证不利的法律后果。本案中原告提交的房屋租赁合同系双方协商一致的结果，属双方真实意思表示，未违反有关法律规定，该租赁合同合法有效，应受法律保护。现原告主张解除双方之间的房屋租赁合同，针对其主张向法庭提交一份通知，及视听资料欲证明被告拖欠两个月房租后向原告已向被告催缴，被告行为已构成违约。本案的争议焦点为被告是否存在违约行为。本院认为，原告在未与被告对原签订的租赁合同中约定的租金及支付方式达成一致变更内容情况下下发通知，要求被告一次性支付一年租金，违背诚实信用原则，承租方未向原告支付两个月房租有正当理由，故不属于违约行为。本院对被告辩称，原告于2015年12月15日向被告下发通知，要求被告按其单方调整的租金及租金支付方式履行支付义务后产生争议，故被告无法按原告通知履行的抗辩理由予以采信。故对原告要求解除与被告之间的房屋租赁关系的诉讼请求，本院不予支持。针对反诉本院认为，反诉原告提交的两份付款收据主张反诉原告自双方签订合同起至2015年12月15日期间按约履行支付租金的义务。反诉原告提交的由反诉被告向其送达的通知可以证实反诉被告单方面向反诉原告下发通知要求调整租金及租金支付方式后，双方产生争议，导致反诉原告不能正常履约并非反诉原告的主观原因造成本院对反诉原告主张继续履行房屋租赁合同的诉讼请求，因双方之间无解除合同的事由，本院依法予以支持。反诉原告主张涉案房屋租金调整后每平方租金为31.25元，一季度租金为75000元，对此向法庭提交了一份由反诉原告代理律师调查取得的调查笔录，证明与涉案标的物属同街同行业的斜影宾馆为一千多平方，每平方单价为25元。被告对此辩称对证据的真实性、合法性和关联性均不予认可。经本院调查后，斜影宾馆实际面积为700平方，共三层（四层为承租人自己加盖的活动板房，政府要求定期拆除，故不应当计算在使用面积中），包括一间门面房及二三楼。每年需支付300000元的租金，毎平方为35.7元，2013年9月起承租，合同期为16年，约定2016年9月起每年涨10%的租金。反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》中明确了后四年十一个月可根据市场行情一次性调动房租，调整房租后不再变更。反诉原告与反诉被告在自愿、平等、协商的基础上签订的《房屋租赁合同》，合同中确定的租赁价格以及调整方式对双方都具有约束力，同时反诉原告提交的与涉案标的物属同街同行业的斜影宾馆价格具有浮动性，故反诉原告提交的证据不足以证明其房屋租金应按31.25元、一季度租金为75000元调整，对此负有举证不能的法律后果。本院对反诉原告要求将房屋租金调整为毎平方31.25元，一季度租金为75000元的主张，依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条，第七十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条直规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）温耀斌的全部诉讼请求。二、继续履行原告（反诉被告）温耀斌与被告（反诉原告）华能宾馆于2011年2月1日签订的《房屋租赁合同》。三、驳回被告（反诉原告）华能宾馆的其他诉讼请求。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费（开户行：建设银行冲吉路支行，账号：54001043636050003380），上诉于西藏拉萨市中级人民法院。在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的按自动撤回上诉处理。审判员 旦增拉珍二〇一六年六月十日书记员 德  白