云南省蒙自市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）蒙民初字第1376号 原告罗正坤，男，1983年4月1日生，拉祜族，云锡松矿职工，住蒙自市。 委托代理人暨原告李业（系罗正坤之妻），女，1989年7月27日生，彝族，农民，住址同上。代理权限为特别授权。 被告蒙自新沅房地产开发有限公司（以下简称新沅公司）。所在地址：蒙自市天竺路****。 法定代表人刘志刚，职务：董事长。 委托代理人杨昕月，云南北川律师事务所律师。代理权限为特别授权。 委托代理人傅强，云南北川律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告罗正坤、李业与被告新沅公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月30日立案受理，依法由审判员李建英适用简易程序于2014年11月24日、12月8日公开开庭进行了审理。原告李业、被告新沅公司的委托代理人傅强、杨昕月到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告罗正坤、李业诉称，2012年3月10日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定原告购买被告开发建设的红桥枫丹小区商品房，被告于2012年11月30日前交房。原告按约于2012年3月10日前交清了购房款，直至2013年7月24日被告才通知原告领取房屋的钥匙，并在物业管理处交清了物业管理费。被告逾期交房的行为已经构成违约，根据合同第九条约定，被告应支付原告逾期交房违约金。另外，被告违约逾期未办理该房屋有关权证，给原告造成损失，应当继续履行合同，承担全部违约责任。故提起诉讼，1、要求被告承担逾期交房的全部违约金20000元，2、由被告履行合同，承担原告未能及时办理该房屋有关权证的全部违约责任，3、由被告承担诉讼费。 被告新沅公司辩称，本案所涉房屋在2012年5月24日就已经主体完工，不能按时交房是因为拟建老昆河路排水管道一直没有修建。原、被告双方约定的违约金过高，请求法院依照法律规定对同地段的房屋租金单价进行鉴定，按鉴定结果判令违约金。被告已于2014年1月3日将办理产权证的房产材料提交房产部门。 经审理查明，原告罗正坤与李业系夫妻关系。2012年3月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定：由原告向被告购买被告开发的位于蒙自市风尚国际住宅小区三期西北侧红桥枫丹小区一幢一单元十层1001号房屋，总房款为324000元，房屋的参考套内建筑面积为73.06平方米。交付期限：甲方应于2012年11月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。甲方逾期交房的违约责任：甲方如未按约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天100元向乙方支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，甲方按乙方已付款的1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。关于产权登记的约定：1、产权登记手续乙方委托甲方代办，乙方应在商品房交接后15天内，向甲方提供办理产权登记所需材料，甲方收到乙方提供的相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证。2、在办理产权登记过程中所产生的税费由甲乙双方按规定各自承担，甲方不收取代办费用。合同签订后，原告向被告支付了购房款324000元。2013年5月21日，勘察、设计、施工、监理、建设单位在《建设工程竣工验收备案表》上对红桥枫丹小区签署了同意验收的意见；同年7月17日进行了备案。被告于2013年7月24日向原告发出了《交房公告》，要求原告于2013年7月24日至8月3日到其售楼部办理交房手续，被告逾期交房235天即从2012年12月1日起至2013年7月24日。原告向被告交纳了办证所需的各自材料，被告于2014年1月3日将办理产权证所需材料交给办证部门，但未将其应承担的税费向房产管理部门交纳，致有关部门至今尚未将产权证办理下来。庭审中，原告变更请求，明确要求被告在2015年1月30日前为其办理房产证。 在本院审理的（2014）蒙民初字第1367号原告李忠、王娅与被告新沅公司商品房销售合同纠纷一案中，被告以双方合同约定的违约金计算过高为由，申请对位于红桥枫丹小区同地段同类房屋自2012年12月1日至2013年7月24日期间的租金（按套内建筑面积计算）进行评估鉴定。本院依法委托云南天禹司法鉴定中心进行评估。2014年12月5日，云南天禹司法鉴定中心出具了[2014]司鉴字第1232110号《蒙自市红桥枫丹小区房屋租金评估鉴定意见书》，结论为：蒙自市红桥枫丹小区同地段同类房屋自2012年12月1日至2013年7月24日期间的单位租金（按套内建筑面积计算）为12元/月/平方米。 上述事实，有原告提交的身份证复印件、《购房款发票》、《个人贷款支付凭证》、《商品房销售合同》及被告提交的《建设工程竣工验收备案表》、《阳台推拉门安装明细》、《办理产权证提取合同明细表》等证据在卷证实。 本院认为，本案原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，符合法律规定，合法有效。合同签订后，原告支付了相应房款，被告也交付了房屋，合同已实际履行。一、关于双方诉争的逾期交房违约金应如何计算的问题。被告逾期交房的行为已构成违约，应承担违约责任，双方虽然在合同中对违约金的计算进行了约定，但被告在庭审中认为违约金计算过高并请求调整。依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失的30%为标准适当减少；当事人以约定违约金低于造成的损失为由申请增加的，应当以违约造成的损失确定违约金。”的规定，违约金约定是否过高或过低，应以造成的损失为基础进行判断，由于本案原告无证据证实被告逾期交房的行为给其造成的具体损失，故原告因此而造成的损失，本院参照同地段同类房屋租金标准确定，违约金应分两个时间段计算：第一时间段为2012年12月1日至2013年1月29日止，按合同约定的每天100元计算60天，即6000元；第二时间段从2013年1月30日至2013年7月24日止，按照鉴定结论上调30%计算，即为175天×73.06㎡×12元/月·㎡÷30天×130%=6648.46元。故原告主张逾期交房违约金20000元，本院支持12648.46元。二、关于原告要求被告办理房产证的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十条“不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理”及《商品房销售管理办法》第三十四条第三款“房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续”之规定，办理房产证系国家指定的房地产管理处的职责，被告作为房地产开发企业只有协助商品房买受人即原告办理房产证登记和土地使用权变更手续的义务，且原、被告在合同第十二条中也约定“产权登记手续乙方委托甲方代办”，故原告要求被告为其办理房产证的主张不予支持。鉴于双方在合同中约定“甲方收到乙方提供的相关资料后90天内，为乙方办理完毕房屋所有权证”，根据《商品房销售管理办法》第三十四条第二款规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。”现被告虽将办证所需材料交到有关办证部门，但未交纳其应承担的税费，仍未履行完协助原告办理产权证的义务，其行为违反了双方的约定和法律规定，故被告应及时协助原告办理房产证。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百三十五条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，判决如下： 一、由被告蒙自新沅房地产开发有限公司于判决生效后十日 内一次性支付原告罗正坤、李业违约金人民币12648.46元。 二、由被告蒙自新沅房地产开发有限公司于判决生效后十日内协助原告罗正坤、李业办理位于蒙自市房屋的所有权证。 如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费300元，减半收取计150元，由被告蒙自新沅房地产开发有限公司负担（原告已垫交受理费，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的二年期限内向本院申请强制执行。 审判员 李  建  英 二〇一四年十二月十二日 书记员 陆思琪（代）