江苏省高级人民法院 执 行 裁 定 书 （2014）苏执复字第0044号 申请复议人（异议人、被执行人）泰州市中盛置业有限公司，住所地江苏省泰兴市泰兴镇江平北路**。 法定代表人钱江，该公司总经理。 委托代理人李航，浙江商祺律师事务所律师。 申请执行人蔡晶。 委托代理人严爱斌，江苏锐智律师事务所律师。 被执行人周兴国。 被执行人戴琦。 被执行人刘志刚。 被执行人泰兴市中盛市场管理有限公司，住所地江苏省泰兴市泰兴镇江平路**。 评估人江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司，住所地江苏省盐城市青年西路****。 法定代表人梁泽泉，该公司执行合伙人。 委托代理人邱南，该公司估价师。 泰州市中盛置业有限公司（以下简称中盛置业公司）因申请执行人蔡晶与被执行人周兴国、戴琦、刘志刚、中盛置业公司、泰兴市中盛市场管理有限公司借款合同纠纷一案，不服江苏省盐城市中级人民法院（以下简称盐城中院）（2014）盐执异字第0004号民事裁定，向本院申请复议。本院于2014年4月21日立案受理后，依法组成合议庭进行审查，并于2014年5月30日举行公开听证。申请复议人中盛置业公司委托代理人李航，申请执行人蔡晶及其委托代理人严爱斌，江苏仁禾中衡工程咨询房地产估价有限公司（以下简称仁禾中衡估价公司）委托代理人邱南到庭参加听证。本案现已审查终结。 本院经审查查明：蔡晶与周兴国、戴琦、刘志刚、中盛置业公司、泰兴市中盛市场管理有限公司借款合同纠纷一案，盐城中院于2007年6月4日作出（2007）盐民二初字第0044号民事调解书，确认：一、周兴国截止2007年6月4日计欠蔡晶人民币430万元整，周兴国分别于6月5日偿还10万元，6月30日偿还5万元，7月20日偿还50万元，7月30日偿还5万元，8月10日偿还100万元，8月20日偿还10万元，8月30日偿还100万元，9月10日偿还50万元，9月20日偿还50万元，9月30日偿还50万元；上述合计向蔡晶偿还人民币430万元整。二、如浙江华欣控股集团有限公司（以下简称华欣公司）向中盛置业公司每退还一次预售的泰兴浙江商贸城的房产，周兴国必须书面通知蔡晶。在华欣公司退房面积计1万7千平方米时，则不受上述还款时间限制，周兴国必须全部还清上述欠款。三、如周兴国有一次未按上述第一、二条中任何一项的约定履行，蔡晶有权对周兴国尚未偿还的全部欠款向法院申请执行。同时，周兴国向蔡晶支付尚未偿还的全部欠款从起诉之日（2007年5月17日）起至还款之日按中国人民银行规定的同期贷款利率的四倍计算的利息。四、戴琦、刘志刚、中盛置业公司及泰兴市中盛市场管理有限公司对周兴国的上述欠款承担连带偿还责任。五、案件受理费43636元减半收取为21818元，财产保全费5000元，合计26818元，由周兴国负担。此款蔡晶已预交，由周兴国直接支付给蔡晶。 因中盛置业公司及其他债务人均未能自觉履行生效法律文书确定的义务，蔡晶向盐城中院申请执行。执行过程中，盐城中院依法委托仁禾中衡估价公司对中盛置业公司座落于江苏省泰兴市泰兴镇江平路8号（现为泰兴镇江平路7号）（原浙江商贸城）C1楼二至三层的房地产进行评估鉴定。仁禾中衡估价公司于2013年10月17日出具苏仁中房鉴（2013）第22号《司法鉴定报告书》，鉴定结论为C1楼二层，鉴定面积为2586.28平方米，鉴定单价每平方米4050元，鉴定总价为10474434元；C1楼三层，鉴定面积为2586.28平方米，鉴定单价每平方米3240元，鉴定总价为8679547元；C1楼三层装修，鉴定面积为2586.28平方米，鉴定单价每平方米1200元，鉴定总价为3103536元；合计鉴定总价为22257517元。 中盛置业公司向盐城中院提出执行异议称：一、仁禾中衡估价公司鉴定所依据的参照价格过低，周边相同类型的房产基本市场价均在9000-10000元，但评估参照价在3000-4000元；二、装修不应在估价范围内，是商户自行装修与中盛置业公司无关。 申请执行人蔡晶答辩称：异议人的异议理由不能成立。一、盐城中院委托专业评估机构进行评估，评估价格客观公正；二、中盛置业公司所了解的周边市场价格不真实，应向法院提供相关的证据证明；三、装修是否包含在评估范围内，是否属于商户自行装修，应由商户提出执行异议，但至今无任何商户向法院提出，中盛置业公司在本次听证中应提供商户自行装修的证据；四、装修包含在评估范围内，更有利于本次评估拍卖。 仁禾中衡估价公司陈述意见称：一、相关鉴定报告基准日是2013年9月9日；二、鉴定的估价方法是市场比较法，鉴定人员到现场实地了解了中盛置业公司正在营业的相关3个案例，该处房地产市场人气不旺，评估价格客观；三、鉴定结论只是作为拍卖底价的参考，并非最终价格。 盐城中院审查后认为：一、关于中盛置业公司提出“鉴定依据的参照价格过低，导致总价过低”的问题。本案中，盐城中院委托的鉴定机构仁禾中衡估价公司及其鉴定人员均具有合法的房地产评估资质，鉴定中采用了通行的市场比较法评估，且鉴定人员到现场实地调查了中盛置业公司正在营业的相关市场价格案例，评估方法和程序并无不当；中盛置业公司也未能提交任何能证明参照价格过低的相关证据，故中盛置业公司该点异议理由不能成立。此外，法院在强制执行中处置资产时，评估价仅作为拍卖时的参考价格，最终处置的实际价格由市场来决定，即在拍卖时最高应价的成交价确定。二、关于中盛置业公司提出“装修不应在估价范围内，是商户自行装修与公司无关”的问题。装修部分的资产是否处置，或者处置后价款归谁所有，由盐城中院在实际处置时决定。如有问题，应由相关权利人提出。综上，被执行人中盛置业公司向盐城中院提出的异议不能成立，依法应予驳回。据此，该院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，于2014年3月3日作出（2014）盐执异字第0004号民事裁定，驳回中盛置业公司的执行异议请求。 中盛置业公司不服盐城中院（2014）盐执异字第0004号民事裁定，向本院申请复议称：一、涉案房地产评估价格明显偏低，周边同类型的新楼盘开盘价格均在8000元-10000元左右。涉案楼盘所在的区域，原房屋所有权人出卖给他人时的成交价也远远高于评估价格；二、仁禾中衡估价公司出具的《司法鉴定报告书》形成过程不严谨，不科学，无法真实反映房地产价格。在盐城中院异议听证中，该公司工作人员卞拥军陈述所谓市场比较法是通过实地了解三个案例后，结合网上的信息予以综合评定。但其同时也陈述3个案例所涉人员是否系业主或租户，是否了解案涉房屋的实际价值，评估人员并不知晓，甚至于连基本的调查笔录也未制作。此外，其了解的网上信息也仅仅是通过百度等搜索获得的信息，由此可见仁禾中衡估价公司在制作评估报告时存在极大的随意性。请求撤销盐城中院（2014）盐执异字第0004号民事裁定，并依法重新评估 申请执行人蔡晶答辩称：一、本案相关鉴定报告对涉案房地产的鉴定价格合理；二、仁禾中衡估价公司具备鉴定资格，评估程序符合法律规定，不存在不严谨、不科学的问题。三、评估价格仅仅是拍卖的依据，如果评估房地产具有更高的价值，通过拍卖完全可以取得相应的价格。盐城中院（2014）盐执异字第0004号民事裁定正确，请求驳回中盛置业公司复议申请。 仁禾中衡估价公司陈述意见称：该公司评估程序合法，评估结果客观公正。评估方法是采用市场比较法，根据房地产评估规范的要求，评估人员到现场进行了勘察鉴定，作出了相应的评估结论。 本院执行复议审查中另查明：仁禾中衡估价公司在接受盐城中院委托对本案涉案房地产进行评估期间，具有中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产估价机构资质证书，资质等级为一级。本案估价人员卞拥军、邱南在从事本案评估作业时，持有有效的由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发的房地产估价师注册证书。 还查明：本案评估人员卞拥军于2013年9月9日对本案评估房地产进行了现场勘察，对泰兴市江平路7号华兴商贸城（原浙江商贸城）B7区，C1区，B区各一套房地产价格进行调查，并将调查情况记入现场勘察记录。 本案的争议焦点是：仁禾中衡估价公司接受盐城中院委托，对涉案房地产作出的《司法鉴定报告书》是否存在价值低评问题。 本院认为： 一、仁禾中衡估价公司根据盐城中院委托对涉案房地产进行评估，申请复议人中盛置业公司对于选定仁禾中衡估价公司为评估公司的程序以及仁禾中衡估价公司及评估人员的评估资质等均无异议，其提出的本案涉案房地产评估价值远低于市场价值的问题，仁禾中衡估价公司予以了说明，对仁禾中衡估价公司评估能力和专业判断法院应当予以信赖。 二、仁禾中衡估价公司在本案鉴定中采用市场比较法评估，鉴定人员到涉案房地产现场进行了实地勘察，并调查了中盛置业公司正在营业的相关房地产价格，评估方法和程序并无不当。中盛置业公司认为涉案房地产的评估价格过低，但并未提交任何证据予以证明。 综上，申请复议人中盛置业公司的复议请求和理由没有事实和法律依据，本院不予支持。盐城中院（2014）盐执异字第0004号民事裁定并无不当，应当予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第八条、第九条的规定，裁定如下： 驳回申请复议人泰州市中盛置业有限公司执行复议申请，维持江苏省盐城市中级人民法院（2014）盐执异字第0004号民事裁定。 本裁定送达后立即生效。 审 判 长 沈 燕 代理审判员 孙 凯 代理审判员 赵 黎 二〇一四年七月十六日 书 记 员 薛佳明