安徽省宿州市埇桥区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿埇民一初字第05204号原告：侯杰娜，女。委托代理人:孙晓松，安徽大泽律师事务所律师。被告：王三玲（铃),女。委托代理人：赵健，安徽拂晓律师事务所律师。被告：曹玉娇，女。委托代理人：魏建。原告侯杰娜与被告王三玲、曹玉娇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月25日立案受理后，依法由审判员杨浩适用简易程序，于2014年10月15日公开开庭进行了审理，原告侯杰娜及其委托代理人孙晓松、被告王三玲的委托代理人赵健、被告曹玉娇的委托代理人魏建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯杰娜诉称：2012年7月14日，原告与被告王三玲签订《店铺转让合同》约定，店铺的租赁期至2017年7月13日，月租金为人民币1700元整，2014年初，被告王三玲未告知原告，私自将店铺转让给被告曹玉娇所有后，被告曹玉娇的丈夫魏建强行将原告尚在租赁期限内正常营业的店面锁闭，导致原告无法正常营业，在被告曹玉娇的丈夫魏建锁门后，原告多次向公安机关报案，同时与被告王三玲联系，与被告王三玲、魏建协商无果。由于被告王三玲与被告曹玉娇私自买卖原告合法租赁的门面房屋，未告知原告行使优先购买权，且被告曹玉娇的丈夫魏建的锁门行为，导致合同目的无法实现，并造成原告经营损失。为此，原告要求解除与被告王三玲签订的房屋租赁合同、店铺转让合同，由被告王三玲返还原告店铺转让费人民币60000元、房屋租金人民币18000元，被告王三玲、曹玉娇连带向原告支付违约金人民币6000元和赔偿损失，并承担本案诉讼费用。被告王三玲辩称：1、被告王三玲原经营美容业，原告自愿接被告王三玲的美容店从事经营，2012年7月14日，原告与被告王三玲签订《店铺转让合同》约定：被告王三玲将位于宿州市开发区金海大道清华苑A2-105号店铺（香港羽茜宿州形象店）转让给原告经营，转让费计人民币60000元（包括店铺内的全部设施、装饰、客户资料资源、客户办卡所欠的费用等有形和无形资产）。合同签订后，被告王三玲将店铺交付给原告使用经营。原告向被告王三玲交付转让费人民币60000元，原告与被告王三玲协商一致，是双方真实意思表示，不违反法律的规定，且原告与被告王三玲已全面履行合同义务。由于被告王三玲将门面房屋转让给被告曹玉娇所有，根据法律的规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，因被告曹玉娇与原告就房屋租赁费价格不能达成一致，被告曹玉娇的丈夫魏建将房屋门锁上，造成原告无法经营而要求被告王三玲退还转让费为人民币60000元，显然不符合法律的规定，不应予以支持。魏建锁门造成原告不能经营，原告可以要求魏建予以赔偿，与被告王三玲没有关系；2、2012年7月，被告王三玲将门面房屋出租给原告使用，房屋租赁费用人民币20000元／年。在租赁期间，被告王三玲将门面房屋转让给被告曹玉娇所有，2014年5月3日，原告将房屋交付给被告曹玉娇时，原告共拖欠被告王三玲自2014年2月至2014年5月房屋租赁费人民币6800元，2014年3月23日，原告与被告曹玉娇丈夫魏建就上调房屋租赁费事宜未协商一致情况下，原告向被告账户转款人民币20000元，2014年3月24日，被告王三玲通过手机信息方知是原告支付2014年度的房屋租赁费，扣除原告拖欠房屋租赁费人民币6800元和原告拖欠被告王三玲货款人民币11300元，被告王三玲应向原告返还人民币1900元，为此，原告要求被告王三玲返还房屋租赁费人民币13200元，不能成立；3、原告与被告王三玲签订房屋租赁合同中没有明确约定原告在租赁期间，被告王三玲不得将房屋转让给他人，为此，被告王三玲将门面房屋出租给原告经营期间，被告王三玲将房屋转让给被告曹玉娇，被告王三玲不存在违约行为，原告要求被告王三玲支付违约金人民币6000元的诉讼请求，既无事实根据，也无法律依据；4、2013年11月，在房屋中介公司，当时被告曹玉娇的丈夫魏建提出要求以新房主的身份见租赁户，被告王三玲与原告电话联系，要求其与新房主见面，但原告没有过来，也没有提出自己愿意购买房屋的表示，被告王三玲在转让房屋期间，房屋中介公司人员多次带领客户前往原告经营的店铺看房屋，且被告王三玲转让给被告曹玉娇房屋时，被告王三玲均在电话中告知原告转让房屋事宜，原告从未向被告王三玲提出优先购买权的请求，为此，原告主张被告王三玲剥夺其优先购买权，依法不能成立。被告曹玉娇辩称：2013年1月14日始至2014年1月13日时止房屋属于被告王三玲所有，被告王三玲将房屋转让给被告曹玉娇后，原告租赁期限已届满，被告与原告协商解决上调房屋租赁费事宜无果，原告强行占用被告曹玉娇的房屋，不支付房屋租赁费，原告与被告曹玉娇发生纠纷，后经公安机关处理不成，公安机关要求魏建锁门，为此，原告要求被告曹玉娇赔偿损失的理由，不能成立，请求驳回原告对被告曹玉娇的诉讼请求。在诉讼中，原告为证明其诉讼主张，向本院提交证据材料为：1、居民身份证复印件一份，证明原告诉讼主体资格适格的事实；2、原告与被告王三玲签订《房屋租赁合同》、《店铺转让合同》各一份，证明原告与被告王三玲存在房屋租赁关系、租赁期限自2013年1月14日起至2017年1月13日时止，房屋租赁期限为4年、房屋租赁费为人民币20000元／年、转让费用人民币60000元和原告与被告王三玲约定违约责任的事实；3、房屋买卖契约、房地产权证书复印件各一份，证明被告王三玲将其所有的出租给原告使用的门面房屋转让给被告曹玉娇所有的事实；4、手机信息、银行转款单复印各一份，证明被告王三玲未有向原告履行告知出售房屋和优先购买权义务的事实；5、2014年5月29日，原告与被告王三玲通话录音光盘一份，证明2014年3月23日，被告王三玲并没有告知原告出卖房屋，被告王三玲仍称其是房主的事实；6、2014年6月6日，宿州市公安局经济技术开发区分局金海派出所接处警情况登记表一份，证明因被告曹玉娇的行为，导致合同不能履行，曹玉娇应承担责任的事实。在诉讼中，被告王三玲为证明其抗辩理由，向本院提交证据材料为：1、房屋中介公司看房记录一份，证明从2013年3月始，被告王三玲委托中介公司看房屋，经过原告允许，方可进入看房屋的事实；2、手机信息一份，证明被告王三玲没有要求原告继续缴纳房屋租赁费，系原告与魏建协商上调房屋租赁费用未果，原告主动向被告王三玲汇款人民币20000元，并且被告王三玲要求退还原告的汇款的事实。在诉讼中，被告曹玉娇为证明其抗辩理由，向本院提交证据材料为：房屋买卖协议一份，证明原告没有向被告曹玉娇缴纳房屋租赁费的事实。被告王三玲、曹玉娇对原告提交的证据效力发表质证意见如下：被告王三玲、曹玉娇对原告提交的证据1、2、3、4、5、6真实性均无异议，但被告王三玲认为①证据2租赁合同期限为一年，被告王三玲未有提前终止合同，不存在违约；②证据3房屋系卖给案外人魏建的，魏建要求登记在曹玉娇名下的事实；③证据4手机信息说明不是被告王三玲要求原告汇入房屋租赁费的事实；④证据5通话录音证明在2014年3月23日前，被告王三玲系房屋主人，在缴清购房款后，过户于被告曹玉娇名下；⑤证据6与本案无关联性。原告对被告王三玲、曹玉娇提交的证据效力发表质证意见为：一、原告对被告王三玲提交的证据1真实性持有异议，认为复印件不能说明来源合法性，原告在2013年3月一直营业，不可能关门；原告对被告王三玲提交的证据2真实性无异议，但认为被告王三玲仅向原告确认汇款是否为房屋租赁费用，不能证明被告向原告告知优先购买权的事实；二、对被告曹玉娇提交的证据的证明目的持有异议为：原告已向房屋所有人即本案被告王三玲履行支付2014年度的房屋租赁费用的事实。被告曹玉娇对被告王三玲提交的证据效力发表质证意见为：被告曹玉娇对被告王三玲提交的证据1、2证明内容的客观真实性均不持有异议。被告王三玲对被告曹玉娇提交的证据效力发表质证意见为：被告王三玲对被告曹玉娇提交的证据证明内容客观真实性无异议。经过原告、被告王三玲、曹玉娇举证质证，本院对原告、被告王三玲、曹玉娇提交的证据效力审查，对原告、被告王三玲曹玉娇提交的证据效力认定如下：一、对原告提交的证据效力认定为：原告提交的证据1、2、3、4、5能够证明①原告诉讼主体资格适格；②原告与被告王三玲签订门面房屋租赁合同期限为四年、房屋租赁费为人民币20000元／年，每月房屋租赁费用为人民币1700元和原告使用租赁门面房屋内的设备、被告王三玲客户资源等四年的转让费用为人民币60000元；③原告租赁门面房屋期间，被告王三玲将该门面房屋转让给被告曹玉娇所有的；④曹玉娇的丈夫魏建将原告租赁门面房屋上锁，不允许原告经营；⑤原告向被告王三玲账户内转款人民币20000元，用于支付2014年度门面房屋租赁费用；⑥通过原告与被告王三玲手机信息和通话录音内容，可以证明被告王三玲明未有向原告履行告知将其所有的门面房屋转让给被告曹玉娇所有，仍称其系该门面房屋的所有者的客观事实，原告提交的上述证据来源具有合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。二、对被告王三玲提交的证据效力认定为：被告王三玲提供的证据1系复印件，未经房屋中介公司加盖印章，不能证明证据来源合法性，为此，对被告王三玲提交的证据1的证明效力，本院不予以认定。被告王三玲提交的证据2虽能证明被告王三玲未有要求原告支付2014年度房屋租赁费用，但通过原告与被告王三玲手机信息，均能反映被告王三玲仍以门面房屋所有人的身份接受原告支付2014度房屋租赁费用的事实，证据来源具有合法性、与本案具有关联性，本院予以认定。三、对被告曹玉娇提交的证据效力认定为：被告曹玉娇提交的证据能够证明原告在租赁被告王三玲门面房屋期间，被告王三玲将该门面房屋转让给被告曹玉娇所有的事实，不能证明原告未有履行支付房屋租赁费义务的事实，为此，对被告曹玉娇提交的证据证明原告未支付房屋租赁费的效力，本院不予以认定。本案争议焦点：1、原告与被告王三玲签订门面房屋租赁期限为一年，还是四年；2、被告王三玲是否存在违约行为及其他过错行为，被告王三玲收取原告转让费人民币60000元，被告王三玲应否承担返还责任；3、原告要求被告王三玲支付违约金人民币6000元有无依据；4、在被告王三玲将门面房屋转让给被告曹玉娇所有，被告曹玉娇是否存在过错，应否与被告王三玲承担返还责任；5、原告要求解除租赁合同有无依据。经过原告、被告王三玲、曹玉娇举证质证，本院对原告、被告王三玲、曹玉娇提交的证据效力认定，结合法庭调查，查明本案事实为：被告王三玲在其所有的坐落于宿州市开发区金海大道东侧南方国际花园?清华苑A区2#0105室门面房屋内经营女子护理服务项目，字号为：香港羽茜美容会所。2012年7月14日，原告与被告王三玲签订《店铺转让合同》约定的内容为：“转让方（甲方）：王三玲……顶让方（乙方）：侯杰娜……一、甲方同意将自己位于宿州市开发区金海大道路清华苑A2-105号的店铺（香港羽茜宿州形象店）转让给乙方，建筑面积为90.78平方米；并保证乙方房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、该店铺的所有权证号码为3413020907000200020105，产权人为甲方，租期到2017年7月13日止，月租为1700元人民币；三、店铺现有装修、装饰、设备、设施在合同签订后归乙方所有，租赁期限满后不动产归甲方所有；四、转让费共计人民币大写陆万元整，乙方在合同签订时交给甲方人民币叁万元整，其余叁万和货款壹万壹仟叁佰整，共计人民币肆万元壹仟叁佰元整（41300.00元）2013年1月7日前向甲方付清，乙方逾期交付转让金，除甲方交铺日期相应顺延外，乙方每日向甲方支付转让费的千分之一的违约金，逾期30日的，甲方有权解除合同，乙方按转让费的10%向甲方支付违约金……”当日，原告与被告王三玲签订《店铺租赁协议书》约定的内容为：“出租方（甲方）：王三玲……承租方（乙方）：侯杰娜……甲方2012年7月14日将坐落在宿州市开发区金海大道清华苑A2-105号店铺出租给乙方，为明确甲乙双方的权利和义务关系，特订立如下合同：一、租赁期限：2013年1月14日起至2014年1月13日止，租期壹年；二、租赁金额及付款方式：乙方以月租人民币1700元，经营甲方店铺，一年租金总额人民币贰万元，付款方式：在签订此协议时交清，以后需提前两个月交下年租金，店铺租金每年涨幅随行就市；三、租赁期间双方权利和义务：1、乙方在租赁期拥有店铺经营、管理和使用权，任何人不得干涉和侵犯……4、乙方如需转包他人，应事先告知甲方，乙方在不影响甲方利益的情况下，甲方同意后签字变更协议，未经甲方同意不得擅自转包他人……”原告与被告王三玲签订上述两份协议后，原告即按照合同约定向被告王三玲履行支付2013年度房屋租赁费用20000元、支付自2013年1月14日始至2017年7月13日租赁期间的店铺内设施、被告王三玲原客户资源费用、空调、店铺装饰费用合计人民币60000元的义务，但原告未有按照约定向被告王三玲履行支付货款人民币11300元的义务。2014年2月21日，被告王三玲与被告曹玉娇签订房地产买卖契约，将其所有的出租给原告使用的门面房屋转让给被告曹玉娇所有，在转让期间，虽房地产中介公司等相关人员前往看原告租用被告王三玲的门面房屋时，而均无人向原告释明该房屋即将出售的事实，被告王三玲没有向原告履行告知转让该门面房屋事实的义务，亦未征求原告是否行使优先购买权的意见。此后，被告曹玉娇向被告王三玲履行支付购买全部门面房屋款的义务，被告王三玲、曹玉娇于2014年3月17日在宿州市房地产管理局办理房屋所有权变更登记手续，宿州市房地产管理局向被告曹玉娇颁发房地产权证（房地产权证号码为：房地产权宿字第号）。在原告不知被告王三玲将该门面房屋所有权变更给被告曹玉娇的情况下，2014年3月23日，原告通过中国银行股份有限公司宿州开发区支行向被告王三玲账户汇入2014年度房屋租赁费用人民币20000元，扣除2014年1月13日始至2014年5月12日时止计4个月的房屋租赁费用人民币6800元（1700元／月4个月）和原告拖欠被告王三玲化妆品货款人民币11300元，剩余房屋租赁费用人民币1900元。2014年5月13日，被告王三玲通过手机信息告知原告的内容为：“侯玲，那个水电的号码还是你以前的缴费号码。另外我跟你讲一下，你上次交付房租的2万元，我去掉货物的尾款11300元，去掉4个月的房租6800元，我还要退给你1900元。你把你的账号发给我，我打在你的账号里。关于房子的租赁合同，新房东魏建要跟你直接签。新房东魏建不愿意跟我谈，要跟你说”。在被告王三玲将该门面房屋转让给被告曹玉娇所有后，被告曹玉娇的丈夫魏健要求原告提升房屋租赁费用无果，2014年5月，魏健将原告经营的商铺门予以上锁，致使原告至今无法继续经营。2014年6月6日，原告向公安机关报警，宿州市公安局经济技术区#室分局金海派出所出警予以调解无果，为此，原告向本院提起诉讼，要求解除原告与被告王三玲之间的店铺转让及房屋租赁合同关系，被告王三玲返还店铺转让费人民币60000元、剩余房屋租赁费人民币18000元，被告曹玉娇承担连带清偿责任，并承担本案诉讼费用。在诉讼中，原告依法将要求：“被告王三玲、曹玉娇返还店铺转让费人民币60000元、房屋租赁费人民币18000元，合计人民币78000元”的诉讼请求变更为：“要求被告王三玲、曹玉娇返还店铺转让费人民币40000元、房屋租赁费人民币1900元和被告王三玲、曹玉娇按照未有履行义务部分的10%支付违约金人民币4000元，合计人民币45900元”的诉讼请求，并放弃被告王三玲、曹玉娇赔偿损失的诉讼请求。本院认为：合同依法成立生效后，对双方当事人即具有拘束力，双方当事人应当按照合同约定全面履行义务，一方当事人未有履行合同义务，或者部分履行合同义务，或者履行合同义务不符合合同目的的，构成违约行为，应当向对方当事人承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任。本案原告与被告王三玲自愿签订《店铺转让合同》和《商铺租赁协议书》，是原告与被告王三玲真实意思表示，内容并不违反法律法规的禁止性规定，为合法有效合同，对原告与被告王三玲具有约束力，原告与被告王三玲应当全面履行合同义务。虽原告与被告王三玲在《店铺租赁协议书》和《店铺转让合同》中约定的房屋租赁期不一致，但《店铺转让合同》中含有房屋租赁内容，原告受让租赁该店铺及相关资产是为了其长期稳定经营，可以认定原告与被告王三玲当时意思表示门面房屋租赁期限为四年，可以推定原告与被告王三玲系按照《店铺转让合同》约定的履行门面房屋租赁合同的义务，租赁期限履行至2017年7月13日时止。在履行合同过程中，原告按照《店铺转让合同》和《店铺租赁协议书》约定分别向被告王三玲履行支付店铺装饰费用、空调费用、客户资源费和店铺其他设施设备费用合计人民币60000元、2013年度房屋租赁费用人民币20000元的义务，2014年3月23日，原告通过中国银行转账方式向被告王三玲履行支付2014年度门面房屋租赁费用人民币20000元的义务，被告王三玲予以接受并未提出异议，显然被告王三玲仍以出租人身份，与原告继续履行房屋租赁合同义务，可以推定被告王三玲未向原告履行告知将房屋转让给被告曹玉娇所有，并征求原告是否行使优先购买权的义务，为此，被告王三玲在履行店铺转让合同及房屋租赁协议过程中存在过错行为，被告王三玲应向原告承担过错责任。被告王三玲将原告租赁其所有的门面房屋转让给被告曹玉娇所有，并办理转让过户登记手续后，被告曹玉娇的丈夫魏健要求原告提升房屋租赁费用无果，魏健于2014年5月13日将原告租赁的门面房屋上锁，致使原告无法在租赁房屋内继续经营，且原告因被告王三玲的过错行为明确表示放弃该租赁房屋优先购买权，原告与被告王三玲已不能实现房屋租赁合同的目的，为此，原告要求解除与被告王三玲店铺转让合同的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告租赁被告王三玲的店铺内空调、装修等设施设备和其他资源归被告王三玲所有。原告在2014年度仅适用四个月的房屋，按照原告与被告王三玲约定的房屋租赁费用人民币1700元／月，四个月的房屋租赁费用合计人民币6800元，扣除原告拖欠被告王三玲化妆品货款人民币11300元，剩余房屋租赁费用人民币1900元，被告王三玲应予以返还，为此，原告要求被告王三玲返还2014年度的剩余房屋租赁费人民币1900元的诉讼请求，理由正当，本院予以支持。原告与被告王三玲签订《店铺转让合同》约定租赁期限至2017年7月13日时止即四年期限，原告向被告王三玲支付店铺转让费人民币60000元，按照原告应当使用被告王三玲所有的店铺装饰、空调、客户资源和店铺其他设施设备四年的期限计算使用费用，每年使用费用为人民币15000元即每月使用费用为人民币1250元，原告实际使用十六个月门面房屋内所有的设施设备的使用费用为人民币20000元（60000元÷4年÷12个月16个月），剩余使用店铺装饰、空调、客户资源和店铺其他设施设备费用人民币40000元，被告王三玲应向原告承担返还责任，为此，原告要求被告王三玲返还剩余店铺装饰、空调、客户资源和店铺其他设施设备使用费用人民币40000元的诉讼请求，理由成立，本院予以支持。由于魏健不属于《房屋租赁协议》和《店铺转让合同》的相对人，仅系阻止原告经营的侵权人，魏健的侵权行为，导致赔偿损失产生的法律关系，与本案房屋租赁合同产生的纠纷系不同的法律关系，在本案不予以处理，原告可以另行主张。由于被告王三玲将门面房屋转让给被告曹玉娇所有后，在原告与被告王三玲履行门面房屋租赁合同过程中，由于被告曹玉娇丈夫魏健的侵权行为，导致原告无法继续经营的结果，被告曹玉娇并不存在过错行为，且被告曹玉娇并没有收取原告房屋租赁费用和门面房屋内所有的设施设备等使用费用，为此，原告要求被告曹玉娇与被告王三玲承担连带返还剩余房屋租赁费、门面设施设备使用费用和支付违约金的诉讼请求，理由不能成立，本院不予支持。由于原告已实际使用门面房屋内部的设施设备十六个月，按照原告未使用店铺内设施设备转让费用人民币40000元的部分，并按照双方店铺转让合同中约定转让费用10％的标准计算违约金，被告王三玲应向原告支付违约金人民币4000元（40000元10％）。在房屋租赁期间，房屋所有人转让房屋后，房屋租赁合同对受让人具有溯及力。本案被告王三玲将房屋转让给被告曹玉娇所有后，被告曹玉娇应当按照被告王三玲与原告签订的房屋租赁合同全面履行门面房屋租赁合同义务，并且原告对被告王三玲转让房屋不知情的情况下，原告按照约定向被告王三玲银行账户内汇入2014年度房屋租赁费用人民币20000元，故原告并不存在拖欠房屋租赁费用的事实，为此，被告曹玉娇抗辩原告强行占用房屋和拖欠房屋租费用的理由，不能成立，本院不予以采纳。在诉讼中，原告依法变更诉讼请求，并撤回要求被告王三玲赔偿损失的起诉，要求另行处理的请求，并不违反法律的规定，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、对原告侯杰娜与被告王三玲于2014年7月14日《店铺转让合同》予以解除；二、被告王三玲于本判决发生效力之日起十日内向原告侯杰娜履行返还剩余房屋租赁费用人民币1900元、店铺转让费用人民币40000元和支付违约金人民币4000元，合计人民币45900元的义务；三、驳回原告侯杰娜对被告王三玲的其他诉讼请求；四、驳回原告侯杰娜对被告曹玉娇的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费用875元，原告侯杰娜负担375元，被告王三玲负担500元。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提供副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审判员  杨浩二〇一四年十二月三日书记员  ＸＸ附：本案适用相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。