清远市清城区人民法院民 事 判 决 书（2014）清城法民一初字第275号原告：李展龙，男，1979年9月24日出生，汉族，住清远市清城区，委托代理人：谢坚荣，广东平正信诚律师事务所律师。委托代理人：雷雪梅，广东平正信诚律师事务所律师。被告：清远市中裕置业有限公司，住所地清远市新城北江三路金鑫大厦首层**。法定代表人：郑金树，该公司董事长。委托代理人：陈福，广东正肯律师事务所律师。委托代理人：卢映珊，广东正肯律师事务所实习律师。原告李展龙诉被告清远市中裕置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，被告清远市中裕置业有限公司向本院提出管辖异议，本院于2014年5月26日作出（2014）清城法民一初字第275号民事裁定，驳回被告清远市中裕置业有限公司对本案管辖权提出的异议，被告不服提出上诉，2014年9月19日，清远市中级人民法院作出（2014）清中法立民终字第109号民事裁定，驳回上诉，维持原裁定。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托代理人雷雪梅；被告清远市中裕置业有限公司的委托代理人陈福、卢映珊，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李展龙诉称：2011年7月21日，原被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市新城××花园××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为130.99平方米，总房价款为650694元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收备案的商品房交给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，由被告承担相应违约责任。合同签订后，原告依约向被告交清总购房款650694元。被告已将房屋交付给原告使用，被告按合同约定最迟应在2013年4月1日前将办理该房屋权属证书所需的资料报产权登记机关备案，但被告至今仍未履行该义务，已构成违约。因合同约定的违约金明显低于原告造成的损失，违约金条款显失公平，故原告根据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条以及《中国人民银行关于人民币贷款利率有关问题的通知》（银发[2003]251号）第三条的规定，请求适当调高被告应向原告支付的违约金数额，即以总购房款为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算违约金。为维护自身的合法权益，特起诉请求判令：1、被告立即提交原告办理房产证所需的必要资料给房屋产权登记机关备案，协助原告办理房产证；2、被告向原告支付逾期办证的违约金（违约金从2013年4月2日起以总购房款650694元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的130%计算，至被告将原告办理房产证所需资料提交给产权登记机关备案之日止，违约金暂计至起诉日约52869元）；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告清远市中裕置业有限公司辩称：原告要求的办证违约金计算不正确，违约金应该按照合同约定处理。1、原、被告签订的买卖合同是平等自愿的基础上签订的，是双方的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，是合法有效的，对双方均有约束力，根据有约定从约定的原则，关于逾期办证的违约金标准，应该按照合同的第十五条的约定处理。2、原告要求违约金按照同期贷款利率的130%没有事实和法律依据。一方面原告没有任何的实际损失，也没有任何的证据证明违约金明显低于原告造成的损失，因此不适用法律关于调整违约金的条款，相反应该按照合同处理。3、原告请求逾期办证的违约金的起算点错误，应当按照房屋实际交付的后90天内期限届满之日计算。需要补充的是，被告已经在期限之内向房管部门提供相关的办证材料，已经履行了办证义务。经审理查明，2011年7月21日，原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定被告将位于清远市新城××花园××楼××号商品房出售给原告，建筑面积为130.99平方米，总房价款为650694元。合同第八条约定出卖人应当在2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人。合同第十五条约定出卖人应在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：……（2）买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，原告已向被告付清房屋价款共650694元。2012年8月1日，被告将商品房交付给原告使用。因被告一直未能办妥房屋产权证给原告，原告遂向本院提起诉讼。诉讼中，原告认为由于被告的违约行为造成其损失主要表现为不能进行房屋交易的损失。被告认为其一直有履行办证义务，但未能提供相关证据。另查明，涉案金鑫花园工程4号楼至今未办理建设工程竣工验收备案手续。以上事实，有原告提供的商品房买卖合同、收款收据、完税证，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。双方争议焦点是被告是否存在逾期未协助办理房屋产权登记的违约行为及所约定的违约金是否应当调高。本案中，原告已按约定向被告付清购房款，按约定被告应于2012年12月31日前将具备经建设局工程竣工验收合格条件的商品房交付给买受人，并于商品房交付使用后90日内即2013年3月31日前，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。但涉案房屋至今未办理建设工程竣工验收备案手续，诉讼中，被告虽抗辩一直有履行备案登记义务，但未能提供相关证据，故本院确认被告迟延履行涉案房屋竣工验收手续致使原告未能在约定期限内办理房地产权属权证，已构成违约。由于被告至今未完成提供办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，时间较长且处于继续状态，而原告不能预期取得房屋权属证书，从而失去利用涉案房屋所有权派生的其他权利和收益，确实存在实际损失，合同第十五条的违约金的约定已不足以弥补原告由此造成的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，原告认为约定的违约金低于实际造成的损失，其有权提出要求增加。故本院对原告主张增加违约金的诉讼请求予以部分支持。被告认为应从实际交楼的时间起计算违约金，原告实际收楼时间是2012年8月1日，如按该日期起算违约金，更不利于被告。结合原告的诉求，被告应从2013年4月2日起以购房总价款650694元为基数，按照中国人民银行规定的同期贷款利率计算利息的标准支付违约金至被告将涉案房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止。因涉案房屋至今未具备经建设局工程竣工验收合格的交付条件，而该条件的成就是向产权登记部门申请办理房屋产权证的必要前提条件，因此涉案房屋目前尚不具备办证条件，原告现要求被告协助办理涉案房屋产权登记的诉讼请求，本院不予支持，原告可待上述前提条件成就后另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告清远市中裕置业有限公司于本判决生效之日起10日内向原告李展龙支付违约金（违约金从2013年4月2日起以总购房款650694元为基数按中国人民银行规定的同期贷款利率的标准计算，至被告将位于清远市新城北江三路一号金鑫花园四号楼4层03号房屋办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案之日止）；二、驳回原告李展龙的其他诉讼请求。本案受理费561元，财产保全费548元，合共1109元，由原告李展龙负担300元，被告清远市中裕置业有限公司负担809元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  罗文勇二〇一四年十二月二日书记员  余晓燕附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。