北京市密云县人民法院民 事 判 决 书（2014）密民初字第00530号原告北京水产有限责任公司，住所地北京市丰台区角门路**院。组织机构代码10206278-X。法定代表人杜慧，董事长。委托代理人苏立山，男，1954年11月11日出生，北京水产有限责任公司职员。委托代理人卢浩斌，北京市君泰律师事务所律师。被告北京中加实业集团有限公司，，住所地北京市密云县云秀花园红梅园**楼**组织机构代码10300365-0。法定代表人梁晓华，董事长。委托代理人张景伟，北京市大成律师事务所律师。第三人北京市焕发水产良种养殖示范基地有限公司，住，住所地北京市密云县溪翁庄镇织机构代码10297842-1。法定代表人梁晓华，执行董事。委托代理人穆怀齐，男，1956年7月26日出生。原告北京水产有限责任公司（以下简称水产公司）与被告北京中加实业集团有限公司（以下简称中加集团）、第三人北京市焕发水产良种养殖示范基地有限公司（以下简称焕发公司）企业出售合同纠纷一案，本院受理后，依法由法官张蛟独任审判，公开开庭进行了审理。原告水产公司的委托代理人苏立山、卢浩斌，被告中加集团的委托代理人张景伟，第三人焕发公司的委托代理人穆怀齐到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。原告水产公司诉称：2006年6月29日，原告与被告签订《产权交易合同》（以下简称交易合同）。合同约定：中加集团购买水产公司全资下属企业北京市焕发水产良种养殖示范基地（以下简称焕发基地）的100%产权，产权交易价格为3500万元。同时约定包括在标的企业即焕发基地名下的面积为570.89亩土地使用权（国有土地使用权证号［京密国用］（2002划）字第01126号）一并转让。交易合同的附件即科评报字（2006）第55号《资产评估报告》第十条“特别事项说明”第8项载明：资产方占有的国有土地使用权证［京密国用］（2002划）字第01126号中所列示土地使用权面积为447260.47平方米（约670.89亩），划拨取得。2001年12月10日焕发基地将55亩土地转让给北京密水信息咨询有限公司（以下简称密水信息公司）……本次评估中，评估人员以570.89亩土地面积对焕发基地的划拨土地使用权进行评估。焕发基地交付给溪翁庄村民委员会和密水信息公司的100亩土地不包含在本次产权转让所涉土地范围内。2001年12月10日，焕发基地与北京市密云县溪翁庄镇溪翁庄村民委员会（以下简称溪翁庄村委会）签订了《关于焕发水产养殖示范基地现有土地确权协议书》。协议约定：为了支持溪翁庄村委会的开发建设，将原有西1#、西2#、东1至东4号养殖池塘（合计约45亩）无偿转让给溪翁庄村委会使用。2002年6月15日，焕发基地与密水信息公司签订《征地协议书》，协议约定：焕发基地同意将基地办公室北侧一块土地（约55亩）出让给密水信息公司。2012年3月28日，中加集团就与水产公司之间的企业产权转让合同纠纷一案向密云县人民法院提起诉讼。一审庭审中，中加集团向贵院出示了两份判决书作为证据，分别是（2010）密民初字第1192号民事判决书、（2011）二中民终字第02011号民事判决书。生效的02011号判决书认定以下内容：根据我国土地管理法实施条例的有关规定，改变土地使用权的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政管理部门提出变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地变更登记；土地所有权、使用权的变更，自变更登记之日起生效。根据密云县人民政府向焕发基地颁发的［京密国用］（2002划）字第01126号土地使用权证，涉案土地包含在该土地证载明的土地范围内。据此，焕发基地与溪翁庄村委会签订的土地确权协议中关于土地无偿转让部分的约定，违反了有关行政法规的强制性规定，且未经政府土地登记机关的认可和批准，不具有合法效力。由此可知，焕发基地与溪翁庄村委会签订的《关于焕发水产养殖示范基地现有土地确权协议书》及焕发基地与密水信息公司签订的《征地协议书》均属无效协议。根据合同法的规定，协议无效后权益各自返还。但现在焕发公司、中加集团实际控制、使用该100亩土地使用权，也没有向水产公司支付合同对价。原告认为，中加集团和焕发公司应以《交易合同》附件科评报字（2006）第55号《资产评估报告》中对土地使用权的评估标准向水产公司增加支付100亩土地使用权对应的产权转让款426.91万元。故请求法院判令被告向原告增加支付《产权交易合同》转让价款426.91万元；案件受理费由被告负担。被告中加集团辩称：原告所诉不属实。《产权交易合同》合法有效，原告的诉讼请求不符合合同的约定。根据北京市第二中级人民法院（2012）二中民终字第16819号民事判决书和北京市密云县人民法院（2012）密民初字2546号民事判决书，原告与被告签署的《产权交易合同》及补充协议，均是双方当事人的真实意思表示，且交易的标的物是经过北京市国资委批准，其成交价是在北京产权交易所挂牌，采取竞标的形式形成的，故该合同及补充协议均有效。原告要求被告在公开交易成交价3500万元基础上。另外支付426.91万元，没有任何依据，不符合合同约定。产权交易时，焕发基地实质上已经丧失了100亩土地的使用权。《产权交易合同》及附件《资产评估报告》均明确，在产权交易时，编号为京密国用（2002）划字第01126号的土地证下的100亩土地已经转让给了溪翁庄村委会、密水信息公司，该100亩土地已经不再是焕发基地的资产。《产权交易合同》及附件《资产评估报告》的约定符合“实质大于形式”的原则，也得到了北京市国资委的批准。原告在履行合同时，没有也不可能将该100亩土地作为焕发基地的资产移交给被告。焕发公司后来收回100亩土地时，给予了相应的补偿。焕发基地早在2001年12月10日就已经将45亩土地移交给了溪翁庄村委会；于2002年6月15日将55亩土地移交给了密水信息公司。溪翁庄村委会及密水信息公司已经使用了该土地并建造了房屋，溪翁庄村委会还将部分土地再次转让给了北京佳博房地产开发有限公司（以下简称佳博公司）。焕发公司收回该100亩土地支付了1538.5万元，包括：2007年11月30日，焕发公司与溪翁庄村委会签署《土地补偿合同书》，收回其中20亩土地，并按照每亩6.5万元的标准支付了溪翁庄村委会补偿费130万元；2010年11月5日，焕发公司与溪翁庄村委会签订《土地补偿协议书》，确认1-4号池塘面积为29.97亩，共计支付溪翁庄村委会补偿款263.5万元（含支付给佳博公司补偿款150万元）；2011年1月30日，焕发公司与佳博公司签订《土地补偿协议书》，支付佳博公司245万元，共计支付给佳博公司488.5万元；2008年5月25日，焕发公司与密水信息公司签订《补偿合同书》，收回密水信息公司使用的55亩土地，支付其补偿费1050万元。综上，虽然焕发公司在法律上拥有该100亩土地的使用权，但实质上已经丧失了对该100亩土地的使用权，原告也不再将该土地作为焕发基地的资产进行转让，原告无权再就该部分资产主张任何权利。焕发公司也非无偿收回该100亩土地，而是支付了1500多万元的代价，水产公司如果不承担这部分代价，就无权要求被告支付该100亩土地的地价款。请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人焕发公司述称：原告所诉不属实，同意被告的答辩意见，不同意原告的诉讼请求。经审理查明：焕发基地原系水产公司的全资子公司。2001年12月10日，焕发基地与溪翁庄村委会签订了《关于焕发水产养殖示范基地现有土地确权协议书》。协议约定：为解决历史遗留问题，支持溪翁庄村委会的开发和建设，焕发基地将其原有的西1#、西2#，东1至东4号养殖池塘（约45亩）无偿转让给溪翁庄村委会。协议签订以后，焕发基地将养殖池塘交付给溪翁庄村委会使用管理。2002年1月23日，焕发基地以京密国用（2002划）字第01126号土地使用权证通过划拨取得了密云县溪翁庄镇白河主坝南500米处面积为447260.47平方米（约670.89亩）的国有土地使用权，用途为水产良种培育基地，该使用权包括了无偿转让给溪翁庄村委会的养殖池塘。2002年6月15日，焕发基地与密水信息公司签订了《征地协议书》。约定焕发基地将其办公室北侧土地55亩的使用权转让给密水信息公司，密水信息公司支付价金153013.85元。合同签订以后，双方各自履行了合同义务。2003年5月31日，溪翁庄村委会与佳博公司签订协议，溪翁庄村委会将东1-4号部分池塘土地及其它土地23.3亩转让给佳博公司，佳博公司支付溪翁庄村委会186.84万元。协议签订后，溪翁庄村委会履行了合同义务，佳博公司向溪翁庄村委会支付了150万元价金。2006年6月29日，北京市水产总公司（以下简称水产总公司）与中加集团签订《产权交易合同》。合同约定：双方通过北京产权交易所有限公司公开挂牌达成交易，水产总公司将其全资下属企业焕发基地转让给中加集团，焕发基地的价值按照2005年12月31日作为评估基准日进行评估确定。焕发基地的财产权包括以京密国用（2002划）字第01126号土地使用权证划拨取得的国有土地380592.95平方米（约570亩）、12757.08平方米厂房及厂房内的机器、设备、设施、设备资料、备品备件等（详见财产及资料清单）。上述资产价值经北京科金源会计师事务所有限公司出具（2006）第55号《资产评估报告》确定。已经披露的焕发基地对外债务3357.03万元由中加集团承担，未披露的焕发基地其他债务由水产总公司承担。交易合同转让价金3500万元，中加集团在合同生效后5日内一次性汇入北京产权交易所有限公司指定的结算账户。合同签订以后，双方各自履行了合同义务。同年6月9日，水产总公司与中加集团签订补充协议。协议约定，对于转让与溪翁庄镇村的约100亩土地由中加集团与溪翁庄镇村协商解决。2006年8月，北京市焕发水产良种养殖示范基地名称变更为北京市焕发水产良种养殖示范基地有限公司。2007年11月5日，北京市水产总公司名称变更为北京水产有限责任公司。2007年11月30日，焕发公司与溪翁庄村委会签订了《土地补偿合同书》。合同约定：焕发基地于2001年12月10日无偿转让给溪翁庄村委会的西1#、西2#，东1至东4号养殖池塘（总计约45亩），溪翁庄村委会同意由焕发公司收回其中之20亩，焕发公司按照每亩6.5万元支付溪翁庄村委会补偿费共计130万元。协议签订以后，溪翁庄村委会向焕发公司交付了相应土地；焕发公司于2007年12月20日向溪翁庄村委会支付了补偿款130万元。2008年5月25日，焕发公司与密水信息公司签订了《补偿合同书》。合同约定：合意解除双方于2002年6月15日签订的《征地协议书》。密水信息公司自行拆除协议土地上的地上建筑物，并将渣土清运干净，达到地面平整。焕发公司向密水信息公司支付土地补偿款和地上物补偿款总计1050万元。合同签订以后，密水信息公司向焕发公司返还了相应土地，焕发公司分别于2008年5月27日、同年7月2日向密水信息公司支付了补偿款300万元和750万元。2010年1月25日，焕发公司将溪翁庄村委会、侯付合、王起合诉至本院，要求溪翁庄村委会与侯付合、王起合签订的农村土地承包合同无效。经本院审理，认定焕发公司与溪翁庄村委会签订的土地确权协议中关于土地赠予部分，虽属双方自愿，但该土地的使用权系密云县人民政府无偿划拨给焕发公司，焕发公司无权任意转让，且其赠予未经土地管理部门的认可和批准并违反了土地管理法的相关规定，应属无效。一审判决后，被告向北京市第二中级人民法院提出上诉，北京市第二中级人民法院以（2011）二中民终字第02011号民事判决书驳回上诉，维持原判。2010年11月5日，焕发公司与溪翁庄村委会签订了《土地补偿协议书》。协议约定：溪翁庄村委会将东1-4号池塘剩余部分6.67亩土地退还给焕发公司，焕发公司按照每亩8万元标准向溪翁庄村委会支付补偿款。对于佳博公司占有的23.3亩土地所欠溪翁庄村委会的价金36.84万元由焕发公司代为支付，并对23.3亩土地按照每亩1万元标准另行支付溪翁庄村委会补偿款。焕发公司总计向佳博公司支付补偿款113.5万元。协议签订以后，溪翁庄村委会向焕发公司移交了相应土地，焕发公司2010年11月8日向溪翁庄村委会支付了补偿款113.5万元。2011年1月30日，焕发公司与佳博公司签订了《土地补偿协议书》。协议约定：焕发公司收回佳博公司之前从溪翁庄村委会处受让的土地26.305亩［京密国用（2002划）字第01126号土地使用权证范围内的土地］以及边缘土地2.51亩，焕发公司按照每亩6万元标准向佳博公司支付补偿款，扣除代佳博公司向溪翁庄村委会支付的36.84万元，尚需支付佳博公司土地补偿款136.05万元；焕发公司还需支付佳博公司整理土地、资金利息等补偿款108.95万元；焕发公司总计支付佳博公司补偿款245万元。合同签订以后，佳博公司履行了移交土地的义务，焕发公司分别于2011年1月30、2013年9月16日向佳博公司各支付了200万元和45万元补偿款。原告水产公司向被告中加集团索要返还给焕发公司的100亩土地相应价款，遂起争议。上述事实，有产权交易合同、资产评估报告、关于焕发水产养殖示范基地现有土地确权协议书、土地使用权证、征地协议书、土地补偿合同书、补偿合同书、土地补偿协议书、银行存根、收据、银行对账单及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点有两个，分别为焕发基地与溪翁庄村委会及密水信息公司土地转让协议无效导致的返还100亩土地的利益应由何人享有，以及因合同无效而致焕发公司付出的赔偿责任应由何人承担。就第一个争议焦点而言，焕发基地与溪翁庄村委会及密水信息公司土地转让协议无效导致的返还土地利益应由何人享有，原、被告买卖的标的系企业，企业本质系土地、房产、机器设备等资产及负债的集合体，该企业出售合同实际包含着一系列买卖合同的无名合同，土地也是买卖合同的标的之一。焕发基地与溪翁庄村委会及密水信息公司签订土地转让协议的标的系划拨取得的国有土地，且未经土地管理部门的批准，应属无效。该无效系自始无效、确定无效、当然无效，各自权利状态回复到无该民事法律行为之前的状态。该土地的权利应由焕发基地享有，因该时焕发基地系水产总公司下属企业，同时系产权交易合同的交易标的，故该土地的利益亦应由水产总公司享有。因交易时未被交易合意及评估报告所包括，应认定为出卖人多交的标的物，根据《中华人民共和国合同法》第一百六十二条之规定，出卖人多交标的物的，买受人可以接受或者拒绝接受多交的部分。买受人接受多交部分的，按照合同的价格支付价款。从本案而言，被告中加集团及第三人焕发公司选择接受该多交的100亩土地，水产公司要求中加集团按照原资产评估报告确定的价格支付该100亩土地的土地价款426.91万元，并无不当。对于本案第二个争议焦点，即因合同无效而致焕发公司付出的赔偿责任应由何人承担的问题，首先应当明确该赔偿责任的性质，该赔偿责任系因焕发基地与溪翁庄村委会及密水信息公司签订的土地转让合同无效后，焕发公司与溪翁庄村委会及密水信息公司、佳博公司就无效给后者造成的损失补偿，本质系焕发公司主动承担合同无效的缔约过失责任。其次应当甄别该赔偿责任的承担是否真实，该损失的发生系在溪翁庄村委会、密水信息公司、佳博公司已经于该诉争土地上进行了相关的开发和建设，进行了相当的投入，被告提供了补偿协议以及收据和银行转账凭据，故该赔偿责任承担的真实性应予认可。再次，该赔偿义务应由何人承担，该责任的发生肇始于无效的土地转让合同，该土地转让协议的过失方即焕发基地应当承担赔偿责任，故该赔偿责任作为不利负担应当附属于土地权利的享有方即水产总公司。法彦曰权利意味着责任，权利和责任是统一的，在该案统一于土地利益的享有和缔约过失责任的承担上。因此，赔偿责任应由水产公司负担。总之，鉴于诉争土地的合同价格426.91万元，合同无效导致的缔约过失责任已经到达了1538.5万元，远远超过了土地的合同价格，且双方对该诉争土地补偿约定了由中加集团与溪翁庄镇村协商解决，故原告水产公司要求被告中加集团增加支付《产权交易合同》转让价款426.91万元的诉求无事实和法律依据，本院不予支持。鉴于中加集团当庭表示，对于其超出100亩土地合同价格支付的赔偿责任，放弃向水产公司进行追偿，本院予以认可。综上，本院为保护当事人的合法权益，维护社会正常的经济秩序，依据《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条、第一百六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告北京水产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费二万零四百七十六元，由原告北京水产有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 蛟二〇一四年七月十六日书 记 员 郑 伟书 记 员 郑秋月