广东省博罗县人民法院民 事 判 决 书(2014)惠博法杨民初字第445号原告（反诉被告）博罗县松香联合公司，住所地：博罗县。法定代表人黄伟东。委托代理人温志坚，系广东宏兴律师事务所律师。被告（反诉原告）泮华信，男，汉族。委托代理人黄慧、林立枢，均系广东方正联合律师事务所律师。第三人罗云，女，汉族。第三人钟振明，男，汉族。第三人钟振强，男，汉族。第三人钟振华，男，汉族。上列第三人共同委托第三人钟振华代为诉讼。原告博罗县松香联合公司诉被告泮华信房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法追加罗云、钟振明、钟振强、钟振华为第三人参加诉讼，并依法组成合议庭，于2014年10月29日公开开庭进行了审理。原告委托代理人温志坚、被告委托代理人黄慧、林立枢，第三人罗云、钟振明、钟振强委托代理人钟振华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2010年3月21日，原告（甲方）、被告（乙方）以及丙方钟新如共同签订《租赁合同》，合同约定：1、期限从2010年1月1日至2017年12月31日；2、原告按被告要求将丙方场地以及旧厂房维修后交付给被告自主经营适用；3、租赁期间被告每年3月份钱向原告交付租金30000元，向丙方交付年场地租金4000元；4、合同签订之日被告向原告缴纳合同押金30000元，约定合同期满即退回给被告。合同签订后，自2011年1月起，被告连续四年没有依约支付租金，截至起诉之日，共计拖欠租金120000元。经多次催缴未果，原告为维护自身合法权益，请求法院依法判决：1、解除双方签订的《租赁合同》，被告自合同解除后一个月内自行清场退出，并保证厂房、宿舍、场地完好无损；2、被告向原告缴纳租金120000元以及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；3、原告没收被告押金30000元；4、被告承担本案诉讼费用。原告为证明其主张提供了租赁合同、催缴租金通知书等证据。被告的答辩意见为：1、原告在合同签订前已经被吊销营业执照，不具备签订合同的主体资格，原告诉称三方签订的《租赁合同》无效，原告要求支付租金没有事实和法律依据；2、即便原告具备签订合同的主体资格，原告不是涉案厂房的所有权人或使用权人，没有对涉案厂房及场地的出租权，无权向我方收取租金，且我方每年向合同丙方钟新如支付场地使用费，已经合法取得对涉案厂房和场地的使用权；3、即便原告享有对涉案厂房的出租权且《租赁合同》合法有效，原告也是违约在先，应当向我方支付维修费用，且返还我方押金30000元;4、原告主张4年租金120000元，部分租金已经超过诉讼时效，依法应当驳回其诉讼请求，再者，诉请租金部分没有事实依据，因为在缴纳30000元押金的同时，我方也预交了租金20000元，依法应当予以扣减。被告为证明其辩称提供维修涉案厂房费用相关票据、已预交租金收据以及场地使用费收据、村委会证明。第三人述称：被告没有违约，能及时向我方交组。我方不同意解除与被告的合同。但我方要求原告退出合同，厂房是我家的，不属原告的，原告无权要求被告归还厂房。反诉原告（被告）称：签订合同后，原告提供的厂房无法使用，我方多次要求反诉被告进行维修，但是均未果。为了经营需要，反诉原告便自行进行维护。现恳请本院判令：1、反诉被告支付房屋维修费83000元，逾期按每日万分之五计付滞纳金至清偿之日止；2、反诉被告退回合同押金30000元，预交的租金20000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。反诉原告（被告）提供维修涉案厂房费用相关票据、已预交租金收据以及场地使用费收据、村委会证明支持其主张。反诉被告（原告）辩称：1、我方向反诉原告收取的系厂房和设备的租金，并不是场地租金；2、我方依对方要求维修厂房，但反诉原告没有按合同约定缴纳租金，从第二年开始对方即未按合同约定履行，直到起诉后才提出；3、关于一年的时效问题，因为结算还存在争议，具体请求法院依法裁量。反诉被告（原告）没有提供证据支持其主张。第三人对反诉部分述称：反诉原告所述属实，反诉原告进厂后厂房就一直由其自行维修，反诉被告从没维修过，我们通知反诉被告要求维修但其不理睬。本院经审理查明：为了搞好松香产业稳定健康发展，2010年3月21日原告博罗县松香联合公司（合同甲方）与被告泮华信（合同乙方）以及第三人的亲人钟新如（丙方）经协商共同签订《租赁合同》，合同约定：“1、甲方按照乙方要求，负责维修好丙方场地，交付给乙方作生产经营松香加工产品使用，由乙方自主经营，自负盈亏，甲方和丙方不得干涉；2、租赁合同期限为八年，即从2010年1月1日至2017年12月31日止；3、租赁期间乙方每年向甲方交付年租金叁万元，交付丙方场地金肆仟元，此款应在当年3月份前交清；4、在租赁期间，如乙方需增改厂房、设备等需征得甲、丙方同意，费用由乙方负责，合同期满后增改厂房无偿归丙方所有。甲方投资的厂房、资产、生产设备等由甲方自行处理”等条款。合同签订之日，被告向原告缴纳合同押金30000元，约定合同期满即退回给被告。合同签订后，被告泮华信向原告缴纳厂房场地管理费20000元，原告出具收据并加盖公章予以确认。被告进厂经营以来，因原告没有应被告要求维修厂房，被告只好自行维修，被告就再没向原告交纳租金，只向丙方支付了租金。原告向被告追收租金未果，认为被告已违约，向本院起诉要求解除与被告的合同和追回所欠的租金。在诉讼过程中，被告提出反诉要求：1、反诉被告支付房屋维修费83000元，逾期按每日万分之五计付滞纳金至清偿之日止；2、反诉被告退回合同押金30000元，预交的租金20000元；3、本案诉讼费由反诉被告承担。另查明：丙方钟新如在开庭前已经去世，罗云、钟振明、钟振强、钟振华为钟新如的法定继承人。本院认为，原、被告以及第三人的亲人丙方钟新如于2010年3月21日签订《租赁合同》系合同三方的真实意思表示，属合法有效合同，受到法律保护，双方应依合同的约定履行各自的义务。被告没依合同约定向原告支付租金，已构成违约，但考虑被告已实际投入较大，且第三人又同意与被告继续履行合同，因此合同应当继续履行，原告单方要求解除与被告的合同，理据不足，本院不予支持。但原告诉请被告支付2010年-2014年的租金共计120000元，因被告抗辩租金已经超过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项“延付或拒付租金”的诉讼时效为一年，被告的抗辩理由成立。因合同约定每年交租时间为3月份前，至2014年9月26日起诉时2013年以前的租金已超过诉讼时效，本院只支持2014年度租金30000元。反诉原告诉请反诉被告支付房屋维修费用，因该费用未经原、被告双方和第三人进行结算，且对维修项目争议较大，合同又没明确约定，本院无法确定具体项目和数目，应待三方核对结算清楚后再另行起诉。因合同继续履行，反诉原告的其它请求予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零六条、第一百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、2010年3月21日原告博罗县松香联合公司、被告泮华信、丙方钟新如签订的《租赁合同》继续履行，丙方钟新如的权利义务由其继承人第三人罗云、钟振明、钟振强、钟振华履行。二、被告泮华信在本判决生效之日起十日内支付原告博罗县松香联合公司2014年租金30000元；三、驳回原告的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告的诉讼请求。本案受理费4780元（本诉3300元，反诉1480元），由原告博罗县松香联合公司负担2750元，被告泮华信负担2030元。原告已全额预交，反诉原告已预交1480元，本院不予退回，待执行时由被告（反诉原告）径行支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省惠州市中级人民法院。审 判 长  叶献文审 判 员  韦鸿翰人民陪审员  蓝 峰二〇一四年十二月二日书 记 员  潘晓东