安徽省宁国市人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民一初字第01692号原告：宁国市丰源物业管理有限公司。法定代表人：刘健，经理。被告：洪晖（辉）。原告宁国市丰源物业管理有限公司（以下简称丰源物业公司）诉被告洪晖物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月30日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡周平独任审判，于2014年7月10日公开开庭进行了审理。原告丰源物业公司的法定代表人刘健、被告洪晖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丰源物业公司诉称：2012年12月21日，原告与宁国市清华苑小区业主委员会签订服务协议，按照协议规定计算，被告户尚欠物业服务费及公摊电费计884元，滞纳金1084元。原告在服务期内（服务时间为2012年12月21日-2014年12月20日）履行了职责，并多次派人上门和电话通知催其交纳物业服务费用，而被告拒不交纳。为此，原告请求判令：被告向原告给付拖欠的物业服务费及滞纳金人民币计1968元；本案诉讼费用由被告承担。洪晖在法定期限内未向本院提交书面答辩，在庭审中辩称：服务协议是原告与业主委员会签订的，被告不清楚；原告未按合同的约定对小区进行管理，小区内养了很多宠物，房屋外墙管道破裂，墙体渗水，被告的屋顶以前漏水，现住渗水，小区内乱贴乱画，被告房屋楼道有4盏感应灯损坏。丰源物业公司为支持其主张，举证如下：1、丰源物业公司的法定代表人身份证明、企业法人营业执照副本、组织机构代码证、税务登记证、资质证书复印件各1份，证明原告企业的登记情况。2、清华苑小区物业服务（管理）委托合同2份，证明2012年12月21日至2014年12月20日期间原告与宁国市清华苑小区业主委员会签订两份物业服务（管理）委托合同的事实。3、催款通知单一份，证明原告于2014年5月22日向被告送达催款通知单的事实。洪晖为支持其辩称，举证如下：1、2012年12月21日原告与清华苑小区业主委员会签订的清华苑小区物业服务委托合同1份，证明原告未按该合同履行服务（管理）义务。2、清华物业公司于2011年2月12日发给清华苑小区的房屋开发商鸿鹰公司的函，证明清华苑小区6幢1单元602室业主洪辉（晖）的房屋由于管道破裂致其屋内被水浸泡，另屋顶漏水的事实。3、2011年被告拍摄的照片12张，证明被告的房屋在2011年存在屋顶漏水、墙体渗水的事实。4、2014年被告拍摄的照片7张，证明被告的房屋目前仍存在屋顶漏水、墙体渗水的事实。洪晖对丰源物业公司举证的质证意见是：证据1、3无异议；证据2有异议，原告未按合同约定履行义务。丰源物业公司对洪晖举证的质证意见是：证据1、2、4无异议，被告的房屋由于管道破裂致其屋内被水浸泡、墙体渗水及屋顶漏水属房屋建筑质量问题，应由房屋开发商负责；证据3被告于2011年拍摄的照片的真实性无异议，但当时原告尚未对清华苑小区进行物业服务管理。本院认证：丰源物业公司提举的三份证据符合证据的法定特征，且洪晖对上述证据未提出实质性异议，予以认定；洪晖提举的证据1与丰源物业公司提举的证据2中的一份物业服务委托合同内容一致，予以认定；洪晖提举的证据2、4涉及的是房屋建筑质量问题，应由房屋开发商负责，故该两份证据与本案无关，不予认定；洪晖提举的证据3被告于2011年拍摄的照片，由于当时原告尚未对清华苑小区进行物业服务管理。且被告的房屋存在屋顶漏水、墙体渗水属房屋建筑质量问题，应由房屋开发商负责，故该证据与本案无关，不予认定。综上，结合原、被告双方的当庭陈述，本院确认如下事实：2011年6月1日，原告丰源物业公司登记成立，系从事物业管理服务的企业。被告洪晖系购买宁国市清华苑小区16幢1单元602室房屋的业主，房屋建筑面积为90㎡。2012年12月21日，原告（乙方）与宁国市清华苑小区业主委员会（甲方）签订一份《清华苑小区物业服务委托合同》，约定甲方委托乙方按《宁国市房地产物业管理规范服务标准》对清华苑小区委托进行物业管理，委托管理期限自2012年12月21日起至2013年12月20日止。物业管理费，由乙方按照甲方住宅建筑面积收取0.4元／㎡＊月，……，物业管理费和公共照明费用每年一次性缴清，于本合同签订后90日内缴清，逾期乙方将向未交费业主提请法律诉讼。滞纳金时间为合同生效当日计算。产权人、使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，应向乙方按日缴纳应交费用5‰的滞纳金，……”。合同还就其他事项作了约定。2013年12月20日，原告（乙方）与宁国市清华苑小区业主委员会（甲方）续签一份《清华苑小区物业管理委托合同》，约定甲方委托乙方按《宁国市房地产物业管理规范服务标准》对清华苑小区委托进行物业管理，委托管理期限自2013年12月21日起至2014年12月20日止。物业管理费，由乙方按照甲方住宅建筑面积收取0.4元／㎡＊月，……，物业管理费每年一次性缴清，最低不能少于半年。于本合同签订后90日内缴清，逾期乙方将向未交费业主提请法律诉讼。滞纳金时间为合同生效当日计算。公摊电费一期房屋20元／户／年，……。产权人、使用人逾期交纳物业管理费，从逾期之日起，应向乙方按日缴纳应交费用5‰的滞纳金，……”。合同还就其他事项作了约定。上述合同签订后，原告按约履行了对清华苑小区的物业管理和服务义务。但被告洪晖作为该小区的业主在2013年3月20日前未按照原告与宁国市清华苑小区业主委员会于2012年12月21日签订的《清华苑小区物业服务委托合同》的规定向原告交纳2012年12月21日至2013年12月20日期间的物业费432元（0.4元／㎡×90㎡×12个月），在2014年3月20日前未按照原告与宁国市清华苑小区业主委员会于2013年12月20日签订的《清华苑小区物业管理委托合同》的规定向原告交纳2013年12月21日至2014年6月20日期间（按“最低不能少于半年”的约定）的物业费216元（0.4元／㎡×90㎡×6个月）、公摊电费20元，上述合计668元。2014年5月22日，原告向被告发出催款通知单，要求被告于2014年5月24日前交纳2012年12月21日至2014年12月20日期间所欠物业费884元并支付滞纳金1072元，被告接通知后未予交纳。2014年5月30日，原告诉至法院，要求判如所请。本院认为：原告丰源物业公司与宁国市清华苑小区业主委员会签订的《清华苑小区物业服务委托合同》和《清华苑小区物业管理委托合同》合法有效，上述合同对居住在清华苑小区的全体业主均具有约束力。在原告按照上述合同的规定对原告居住的小区履行了管理和服务义务后，被告洪晖未按合同规定的标准按期向原告给付物业服务（管理）费及公摊电费，显系违约，依法应承担立即向原告给付所欠物业服务（管理）费648元及公摊电费20元的民事责任；原告按照日5‰计付滞纳金显属过高，本院酌定被告承担滞纳金人民币105元。在此，本院向原告提示：在从事物业管理服务工作中，原告应设法提高物业管理服务质量，加强与各方面的沟通与协调，以良好的服务态度和服务质量赢得广大业主的信任和支持，尽量避免或减少与业主之间的矛盾和纠纷，营造一个与业主和谐相处的良好氛围。综上，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十八条第一款、第八十三条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第一款第（一）、（五）项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、被告洪晖于本判决生效后十日内向原告宁国市丰源物业管理有限公司给付物业管理服务费及公摊电费计人民币668元并支付滞纳金人民币105元，合计773元；二、驳回原告宁国市丰源物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告洪晖负担10元，原告宁国市丰源物业管理有限公司负担15元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。审判员  胡周平二〇一四年七月二十五日书记员  陈 磊附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。……。第八十三条业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。……。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；……（五）按时交纳物业服务费用；……《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接收相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。