河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）汴民终字第2028号上诉人（一审被告、反诉原告）河南开元名都置业有限公司。住所地开封市开发区。法定代表人孔伟良，该公司总经理。上诉人（一审被告、反诉原告）杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司。住所地开封市开发区。负责人陈杭花，该公司总经理。二上诉人共同委托代理人陈月棋、邱坤，浙江腾飞金鹰律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（一审原告、反诉被告）孙建华。委托代理人李嘉然，河南论衡律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人河南开元名都置业有限公司（以下简称开元置业公司）、杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司（以下简称开元商业公司）与被上诉人孙建华租赁合同纠纷一案，孙建华于2014年3月3日向开封市金明区人民法院提起诉讼，要求判令解除与开元置业公司、开元商业公司之间签订的租赁合同，由二公司共同赔偿装修损失299万元；开元置业公司和开元商业公司提起反诉，请求判令解除双方租赁合同，孙建华支付租金及违约金共计330924元。开封市金明区人民法院于2014年11月7日作出（2014）金民初字第336号民事判决，开元置业公司、开元商业公司不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审认定，2012年7月26日，孙建华和开元置业公司签订了两份商铺租赁合同，约定孙建华租用开元置业公司所有的开元广场一层1011、1012号两个商铺，面积分别暂定为418、416平方米，租赁期限自2012年9月1日至2017年12月31日，交付日暂定为2012年9月1日，广场开业暂定为2012年12月22日，开业前为装修期，装修期间免付租金，并对租金、商业服务费、各项保证金等及双方的权利义务进行了明确约定。2012年12月28日，双方签订了两份补充协议，将交付日确定为2012年11月8日，如孙建华在2012年12月24日前开业，且连续开业达到三个月以上，开元置业公司和开元商业公司将减免一个月的租金、综合服务费、物业服务费。开元商业公司作为管理方在本补充协议上盖章。孙建华出具的开业承诺书上显示2012年12月23日装修完工，次日开业。2013年1月30日，开元置业公司在开封汴梁晚报上刊登广告，内容为2013年1月31日开元广场全面开业。2013年4月11日，开封市公安消防支队对开元广场包含涉案商铺在内的部分进行了检查测试，综合评定该工程消防验收合格。2013年7月15日，孙建华装修完毕的两个商铺消防验收合格。2013年5月31日，开元商业公司的相关人员将孙建华的两个商铺门面用木板严密封闭，孙建华报警后，金明池派出所到现场，告知公司相关负责人其行为已构成违法，责令其马上无条件停止违法行为。经孙建华提出申请，开封市天元价格评估咨询有限公司对两个商铺的装修价值进行了评估，认定开元广场一层1011、1012号商铺装修基准日的重置价值为2306119元，以2013年5月31日为基准日的现值为2190813元。诉前双方的纠纷已经开封新区群众信访工作部多次调解，终因差距太大未达成一致意见。一审认为，孙建华作为承租方、开元置业公司作为出租方、开元商业公司作为管理方签订的租赁合同和补充协议合法有效，各方均应严格遵守。合同约定交付日为2012年9月8日，后变更为2012年11月8日，开业日期约定为2012年12月22日，后在2013年1月31日才全面开业，且2013年4月11日才取得消防验收合格手续，开元置业公司存在不具备开业条件而仓促开业的情况。按照法律规定，公众聚集场所未经消防安全检查，不得擅自投入使用、营业。因此，双方的约定中关于2013年4月11日前对商铺的使用、收取租金或管理费的约定因违反法律的强制性规定而无效。双方在履行合同过程中产生矛盾，应当友好协商，但开元商业公司于2013年5月31日封堵了孙建华的两个商铺，其行为违法，导致双方矛盾激化，合同无法继续履行，应赔偿孙建华因此而造成的装修损失。该部分损失经评估基准日现值为2190813元，开元置业与开元商业二公司应当赔偿给孙建华。开元置业公司作为该商铺的所有权人和出租方，对此应当承担连带赔偿责任。双方一致同意解除合同及相关的补充协议，予以支持。对于开元置业与开元商业二公司要求自2013年6月起的租金及管理费、违约金等反诉请求，因2013年5月31日其已将孙建华的商铺违法封堵，故其反诉请求没有事实根据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国侵权责任法》第六条第一款、第十九条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决：一、解除原被告双方于2012年7月26日签订的两份租赁合同及2012年12月28日签订的两份补充协议；二、被告河南开元名都置业有限公司、杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司于本判决生效后十日内赔偿原告孙建华装修损失2190813元，并互负连带责任；三、反诉被告孙建华于本判决生效后十日内将两个商铺所在的租赁房屋按照评估现状交还给反诉原告河南开元名都置业有限公司；四、驳回原告的其它诉讼请求；五、驳回反诉原告河南开元名都置业有限公司的其它反诉请求；六、驳回反诉原告杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费为15360元，由原告承担4100元，二被告承担11260元；反诉费减半收取为4686元由反诉原告河南开元名都置业有限公司承担；反诉费减半收取为4045元由反诉原告杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司承担；评估费24000元由二被告承担。开元商业公司、开元置业公司上诉称，1、一审回避本案全部证据，认定重要的事实无依据；租赁合同无法继续履行的根本原因在于孙建华经营不善，自行关店，非上诉人原因造成；2、本案案由系租赁合同纠纷，但判决以侵权为由判令上诉人赔偿装修损失错误，且一审认为涉案商业广场取得消防验收合格证前使用商铺收取商业管理费的约定无效属适用法律错误，未办理消防许可属行政法管理范围，不影响民事合同效力；3、商铺的装修评估，违反法定程序；4、被上诉人拖欠商业管理费的事实清楚，依约定应当支付逾期付费违约金，解除合同违约金。孙建华答辩称，一审判决系在对双方所举证据进行充分认真核对后得出的符合实际的结论，上述认定在双方举证据质证基础上进行依法审理，且公开透明，合理合法；上诉人的围挡行为已经公安部门确认为违法行为，且上诉人至今未承认该行为违法，此种错误认识致使双方矛盾激化和合同无法正常履行；上诉人在商铺不具备合同约定条件的情况下，用欺诈手段且未与商户进行沟通强令商户变更合同，双方合同已明确了房屋交付条件，即消防应经过验收且合格，但该基本配置并不具备，应由上诉人承担全部责任；本案确系合同纠纷，但合同履行过程中存在侵权行为，该行为正说明上诉人违约行为的恶劣及过错责任的巨大；对于装修的评估，评估结果远低于实际损失，上诉人认为评估程序违法，但未申请重新评估；关于拖欠租金问题，上诉人始终以不确定因素作为计算基数，在计算时严重违背事实，孙建华不拖欠任何费用。请求二审维持一审判决。为支持上诉意见，二上诉人提交两份新证据，1、2013年5月，孙建华向开元商业公司提交的停业申请，证明双方发生围挡事件之前，孙建华已停业，无法经营原因系因其自身经营不善；2、开封市大梁公证处于2014年12月8日作出的（2014）汴梁证经字第530号公证书，证明上诉人围挡孙建华商铺的原因系因孙建华在商铺内张贴侵害二上诉人信誉的布告，且布告至今未拆除。被上诉人认为证据1系复印件，对真实性不予认可；对证据2真实性无异议，但认为，张贴的布告内容反映出布告是围挡发生后所张贴，与纠纷起因无关。对上述证据，结合双方意见，本院认证如下：证据1虽系复印件且孙建华不予认可，但该证据能够与经孙建华亲笔签字的《关于旭泰内衣、南方寝室商家停业申请的回复函》内容能够相互印证，对该证据予以采信；对证据2，双方对真实性均无异议，予以采信。经二审审理，除一审查明的事实外，另查明，1、2013年5月，开元置业公司要求与孙建华签订补充协议，孙建华拒绝。后孙建华在其经营的商铺内张贴《控诉开元广场的公开信》及《公告》。开元置业公司于2013年5月31日将商铺围挡，2日后围挡拆除，孙建华又行张贴了若干《控诉开元广场的公开信》等告示；2、孙建华二审审理过程中提出，开元置业公司给自己造成巨额经营损失及货品损失，可以抵扣所欠二上诉人租金及管理费，自己不向二上诉人支付任何费用，亦不再就其它损失要求二上诉人赔偿。本院认为，根据《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条之规定，公众聚集场所在投入使用、营业前，建设单位或者使用单位应当向场所所在地的县级以上地方人民政府公安机关消防机构申请消防安全检查；……未经消防安全检查或者经检查不符合消防安全要求的，不得投入使用、营业。双方所签订的《租赁合同书》约定：甲方提供房屋第一次消防验收，装修后2次消防报验由乙方自理。由于开元置业公司于2012年9月8日向孙建华交房时并未将开元广场的首次消防安全检查合格证办理完毕，违反了国家法律的强制性规定及双方合同的约定，该合格证直至2013年4月11日方办理完毕，随之双方就因是否签订变更协议发生争议，2013年5月31日双方矛盾升级发生商铺围挡事件，经公安机关处理，挡板于两日后拆除。故二上诉人2013年6月之前的租金、管理等费用不应得到支持，一审对此认定并无不当。商铺围挡事件的发生致使双方丧失商业互信，无法继续履行合同，势必造成孙建华的经营损失及货品损失，二上诉人对围挡负有不可推卸的责任。由于孙建华明确表示经营损失及货品损失可以抵扣租金及管理费，本院经审查认为该意见符合法律规定及客观实际，为彻底解决双方纠纷，减少当事人诉累，将孙建华的经营损失及货品损失与租金、管理费进行抵扣。孙建华不再向开元置业公司及开元商业公司支付租金、管理等费用，其亦不能就经营及货品损失向二上诉人主张赔偿。开元置业公司的消防验收未在交房之前办理妥当，违约在先，其无权主张违约金，对二上诉人关于2013年6月之后的租金、管理费及违约金的上诉请求亦不予支持。关于装修费问题，装修费用已经开封市天元价格评估咨询有限公司经过意见征询、核算、市场调查并结合材质、工艺、装修公司资质级别、市场状况、工期等诸多因素综合考量作出汴天元价估字（2014）048号评估结论书，至2015年5月31日装修现值为2190813元，装修时新作货柜、桌、屏风等均系为商铺经营量身定作，不宜与整体装修另行区分，且目前该部分装修并未损坏，二上诉人另外出租时仍可继续使用。上诉人虽有异议但未申请重新评估，且该结论书亦不存在应当进行重新评估的情形，对该鉴定结论的证据效力，本院予以认定，开元置业公司、开元商业公司在双方租赁合同解除后理应将该款支付给孙建华。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果无误。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费39451元，由杭州开元商业经营管理有限公司开封分公司承担19405元、河南开元名都置业有限公司承担20046元。本判决为终审判决。审判长 王 荟审判员 尹福中审判员 周卫华二〇一四年十二月二十三日书记员 张 锦