安徽省池州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）池民三终字第00074号上诉人（原审被告）：青阳县山水房地产开发有限公司，住所地安徽省池州市青阳县蓉城镇皖南大市场内B区-16号。法定代表人：汪邦荣，该公司董事长。委托代理人：杨长根，青阳县蓉城法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：何万有，男，1975年10月生，住安徽省池州市青阳县。委托代理人：刘志强，男，1967年5月10日出生，住安徽省池州市青阳县。上诉人青阳县山水房地产开发有限公司（简称山水房地产公司）因与被上诉人何万有商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省青阳县人民法院作出的（2014）青民一初字第00275号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。上诉人山水房地产公司的委托代理人杨长根、被上诉人何万有及其委托代理人刘志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2011年5月11日，何万有与山水房地产公司签订了《商品房买卖合同》一份，双方约定：何万有购买山水房地产公司开发的位于青阳县蓉城镇熙园山水居11幢601室，建筑面积为108.05平方米，购房总价款为468289元，由何万有一次性支付，山水房地产公司于2012年12月26日前将商品房交付何万有使用。该《商品房买卖合同》第十五条对商品房产权登记进行了约定：“出卖人应当在房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方按下列第3项处理：见附件四第3条”。附件四第3条约定：“交付使用后180天内，因出卖人未能提供办理房产证所需资料致使买受人无法办理房屋产权登记的，出卖人按日支付房价款的1‰予以赔偿。合同签订后，何万有依约支付全部购房款468289元，并依法缴纳了房屋买卖相关契税，山水房地产公司也依约于2012年12月26日将何万有购买的商品房交付与何万有使用。但山水房地产公司直至2013年12月11日才通知何万有办理房产证所需资料准备齐备，其提供办理房产证所需资料时，已超过约定期限170天。依据上述事由，现何万有依据国务院《城市房地产开发经营管理条例》相关规定，认为山水房地产公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限为260天，遂提起本案诉讼，请求判令山水房地产公司赔偿其经济损失121755.14元（468289元×1‰×260天）。原审认为：何万有与山水房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应自觉履行。合同履行中，何万有依约支付全部购房款468289元，并依法缴纳了房屋买卖相关契税，但山水房地产公司未能依约在2012年12月26日将商品房交付何万有使用后180天内提供办理房产证所需资料，致使买受人何万有无法办理房屋产权登记的，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；”的规定，其行为显属违约，山水房地产公司应当依法承担赔偿何万有经济损失的违约责任。山水房地产公司抗辩造成本案何万有购买房屋未能按期办理权属登记的原因是青阳县人民政府无法在规定期限完成拆迁及未在规定期限向其公司交付建设用土地所致，因而不能归责其公司与何万有任何一方，该辩解缺乏事实依据及法律规定，不予采纳。关于山水房地产公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限认定问题，依据双方合同约定，山水房地产公司应在2012年12月26日将商品房交付何万有使用后180天内提供办理房产证号所需资料，即在2013年6月24日前提供办理房产证权属所需资料，但山水房地产公司实际提供上述所需资料时间为2013年12月11日，故逾期时间应认定为170天。何万有认为依据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，山水房地产公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限应认定260天。但上述《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的系商品房买受人的义务，并没有规定房地产开发企业必须在商品房交付后90天内为买受人办理完毕商品房权属登记，而本案山水房地产公司与何万有约定商品房交付后180天内办理房屋权属登记，且该约定并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，故何万有关于水房地产公司逾期向其提供办理房产证所需资料的期限应认定260天的主张，不予支持。关于本案何万有诉求的损失认定问题，何万有与山水房地产公司签订《商品房买卖合同》时约定：在商品房交付使用180天内，因山水房地产公司原因未能提供办理房产证所需材料致使受人无法办理房产证登记的，山水房地产公司按日支付房价款1‰予以赔偿，该约定系双方预先确定因违约产生的损失赔偿额的计算方法，属合同法规定的支付违约金情形。参照中国人民银行同期贷款基准年利率5.6%的标准计算，上述双方约定的日1‰的比例高出同期银行利率六余倍。现山水房地产公司认为双方约定的违约金过高，要求予以减少，且何万有、山水房地产公司均未举证证明守约方何万有因违约所造成的实际损失，原审参照中国人民银行同期贷款基准利率（年利率5.6%）的1.8倍对何万有与山水房地产公司约定违约金予以调整。根据何万有已付购房款总额及山水房地产公司逾期提供办理房产证权属所需资料的时间，确定山水房地产公司应支付何万有违约损失数额为22290.60元（468289元×170天×（5.6%÷12÷30）×1.8］。据此，原审依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题解释（二）》第二十九条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告青阳县山水房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告何万有经济损失22290.60元；二、驳回原告何万有的其他诉讼请求。山水房地产公司不服原审判决，主要上诉理由为：1、造成本案所涉房屋未能按期办理权属登记的事实客观存在，但原因是青阳县人民政府未能在规定期限内完成拆迁，向上诉人交付建设用地所致，不能归责于本案任何一方。2、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。按此规定，原审判决上诉人按照中国人民银行同期贷款基准利率的1.8倍支付给被上诉人违约金显属错误。被上诉人没有因上诉人违约给被上诉人造成损失的相关证据，应视为被上诉人没有损失。原审宜参照中国人民银行同期存款基准利率标准计算违约金。3、上诉人与被上诉人签署的合同约定的违约赔偿属于对有关法律规定的重大误解，显失公平。请求二审法院撤销原判，参照有关法律规定确定违约金。何万有答辩称：1、房屋权属不能按期办理登记是由于商品房交付后配套设施不完全导致，上诉人有过错。2、上诉人对原审法律适用持有不同意见，但未提出上诉。3、上诉人提出《房屋买卖合同》显失公平，但未提出撤销、变更之诉。二审中各方均无新的证据提交，且对原审查明的事实均无异议。本院对原审查明的事实予以确认。本院认为：山水房地产公司与何万有签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。山水房地产公司未提供充分的证据证明逾期提供办理房屋产权登记材料的原因在于青阳县人民政府，故其认为不可归责于上诉人的理由不予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的出卖人承担参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金的前提是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定。本案中山水房地产公司与何万有在《商品房买卖合同》中已经约定了出卖人逾期提供办理房屋产权登记材料的违约责任，故而上诉人认为应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准判处违约责任的理由不能成立。上诉人称，《商品房买卖合同》中约定的违约条款存在重大误解及显失公平情形。因本案中并无证据证明存在重大误解及显失公平的情形，且上诉人亦未依法提出撤销、变更之诉，故其该项上诉理由亦不能成立。综上，山水房地产公司的各项上诉理由均不能成立。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费357.26元，由上诉人青阳县山水房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  许院生代理审判员  程 进代理审判员  段贵峰二〇一四年十二月四日书 记 员  陈秋霞附本案相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……