广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗越法民三初字第327号原告覃优兰，女，1980年9月4日出生，壮族，住广西贵港市覃塘区。委托代理人马吉兵，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告黄伟佳，男，1977年9月4日出生，汉族，住广州市花都区。被告广州瑞佳投资顾问有限公司，住所地。法定代表人宋仕强，总经理。两被告共同委托代理人胡桂芬，广东法丞律师事务所律师。原告覃优兰诉被告黄伟佳、广州瑞佳投资顾问有限公司（以下简称瑞佳公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告覃优兰及其委托代理人马吉兵，两被告的共同委托代理人胡桂芬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2011年3月中旬，两被告在广州市越秀区东风东路699号港澳中心一楼设立项目销售中心，通过现场派送宣传海报、短信群发、媒体宣传等方式推介港澳中心项目的优势。同时，瑞佳公司于2011年4月至2011年9月间，在《广州日报》发布了多期销售广告。上述广告将被告在售的港澳中心描述为“广州顶级商业代表作”、“顶级奢华装修”、“10万方马会家居经营”、“香港名品免税集团进驻经营”、“广东首批港澳商品批零一体平台”。原告出于对广告内容的信任，于2011年8月19日与两被告签订《商铺买卖合同》，黄伟佳作为出卖人，瑞佳公司作为委托代理人及保证人。合同约定由原告以420000元的价格购买黄伟佳所有的位于广州市越秀区东风东路699号第三层124号商铺一间。合同签订后，原告按照合同约定支付购房款420000元、公证费及律师费1480元、契税12600元、登记费550元、房地产交易手续费41元、交易印花税210元、其他1000元，共计435881元。2013年2月25日，广州市工商行政管理局越秀分局认定瑞佳公司在发布销售广东港澳中心商铺的广告中，使用“广州顶级商业代表作”、“顶级奢华装修”等绝对化用语，违反了《中华人民共和国广告法》，对其作出责令停止发布上述广告和罚款的处罚。同年7月10日，该局作出穗工商群（2013）121号信访复查事项补充告知单，明确了瑞佳公司在销售港澳中心商铺过程中，于2011年4月8日至9月30日间，在《广州日报》发布广告的违法行为，该局对瑞佳公司作出责令停止发布，并处以1537260元罚款的处罚。另外，截止原告起诉之日，广东港澳中心并没有商家入驻，更谈不上“港澳商品批零一体化中心”了。原告认为，被告发布虚假广告的行为属于合同法第54条第2款规定的“欺诈”，原告基于虚假广告与被告签订合同并不是原告的真实意思表示，原告有权通过法律途径对合同予以撤销或者变更，故诉请法院判令：一、撤销原告与两被告于2011年8月19日签订的《商铺买卖合同》；二、两被告返还购房款420000元、契税12600元、公证及律师费1480元、登记费550元、房地产交易手续费41元、交易印花税210元、其他费用1000元合计435881元及支付上述费用从2011年11月16日起计至两被告实际返还上述费用之日的利息（按照中国人民银行同期同类贷款利率计算）；三、两被告对上述债务承担共同连带责任。两被告共同辩称：不同意原告的全部诉讼请求。1、原告不具有撤销权。被告瑞佳公司在2011年4月至9月间发布广告，原告在2011年8月19日即与两被告签订了《商铺买卖合同》，说明原告在2011年8月19日前已经知道广告内容，原告时至2014年才申请法院撤销合同，已经超过了一年的除斥期间，撤销权消灭。2、两被告没有欺诈的故意。瑞佳公司所发布的广告并无清晰具体地承诺哪些商家已经进驻，广告内容主要是被告表达对该商场的发展意向、前景的规划，原告作为完全民事行为能力人，不能也不可能仅凭广告就确定自己大额资金的投向，而应当通过实地考察、现实评估后谨慎决定，并承担投资风险。3、瑞佳公司所发布的广告并非虚假广告，工商部门并非认定瑞佳公司发布虚假广告而作出行政处罚。广州市工商行政管理局越秀分局认定瑞佳公司的广告违法行为是：一没有标明出处，二是广告时没有清楚明确告知，容易引起歧义。均是广告形式的违法，并依据相应的处罚规定作出处罚，而并非广告法所规定的“虚假”也并无援引广告法关于发布虚假广告的行政处罚依据。4、商业广告在性质上属于要约邀请，将有哪些商家进驻商场，瑞佳公司所发布的广告中并无明确具体的承诺，更没有写入《商铺买卖合同》，不构成出卖人对买受人的承诺内容。5、《商铺买卖合同》第十五条约定，瑞佳公司对出卖人的义务承担一般保证责任，原告主张连带责任没有合同依据。综上，《商铺买卖合同》是双方真实的意思表示，被告并无发布虚假广告欺诈原告，广告内容没有明确具体写入合同，不构成双方合同权利义务内容。原告从知道广告内容到起诉，已经超过除斥期间，原告不具有撤销权。目前商铺已经过户到原告名下，也交付给原告，合同已经履行完毕。商场投资存在商业风险，原告转嫁投资风险的诉讼目的不应得到法院支持，请法院依法驳回原告全部诉讼请求。经审理查明：2011年8月19日，原告（为认购方）与被告黄伟佳（为出售方）、瑞佳公司（为委托代理人及保证人）签订《星辰广东港澳中心商铺认购书》，其中订明：认购物业，乙方自愿认购广州市越秀区东风东路699号（广东港澳中心）3层124号铺，该物业建筑面积为13.6492平方米，套内建筑面积为7.21平方米；该物业用途仅为商铺，于2014年3月28日前交付使用；认购价格，该物业认购价420000元等。同日，原告（为买受人）与被告黄伟佳（为出卖人）、瑞佳公司（为委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，其中约定：买受人所购的商铺（现铺）为广州市越秀区东风东路699号第三层124号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准），该商铺的建筑面积共13.6492平方米，其中套内建筑面积7.2100平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积6.4392平方米；按套内建筑面积计价，房价款总金额为420000元；买受人一次性付款，2011年8月19日前支付全部房价款的100%（包含定金），计420000元；出卖人应当于2012年3月28日前，以书面形式通知买受人办理该商铺的交付手续；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2014年3月27日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三者联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉；出卖人应于2014年3月28日前，将该商铺按本合同约定的装修标准移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；本合同生效后的250个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；保证人同意对出卖人在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任等。合同签订后，原告向被告黄伟佳支付了涉讼商铺的房价款420000元，被告黄伟佳于2011年11月2日向原告出具了房价款发票。原告于2011年11月1日向房管部门缴纳了房屋登记费550元、房地产交易手续费41元、印花税210元，于2011年11月16日向税务部门缴纳了购买涉讼商铺的契税12600元、向广东一粤律师事务所支付了律师费1480元。2012年3月27日，被告瑞佳公司（为移交方、甲方）与原告（为接收方、乙方）签署《星辰·港澳中心商铺交接确认书》，约定：乙方同意并确认于2012年3月27日已完成接收该商铺，同时，乙方同意接受关于商铺交付及商铺使用权交接的约定等。另查明：2013年2月6日，广州市工商行政管理局越秀分局向彭玲、黄淑华、吴雪花等人作出越工商信访复（2013）012号《关于信访问题办理情况的复函》，其中内容为：经调查，瑞佳公司在2011年4月至2011年9月期间，在广州市越秀区东风东路699号“广东港澳中心”商铺销售中发布含有“广州顶级商业代表作”、“顶级奢华装修”等内容的广告，使用了绝对化用语。该行为属于《中华人民共和国广告法》第七条第二款第三项所禁止的情形。根据《中华人民共和国广告法》第三十九条规定，我分局对瑞佳公司作出责令停止发布并进行罚款的行政处罚决定等。2013年7月10日，广州市工商行政管理局向彭玲等人作出穗工商群（2013）121号《信访复查事项补充告知单》，其中内容为：经调查，广东港澳中心商铺销售广告是由瑞佳公司发布的，存在以下违法行为：该公司于2011年4月8日至9月30日间，在《广州日报》发布了4期宣传广东港澳中心商铺是“广东首批港澳商品批零一体平台”，由“10万平方米马会家居经营”的广告。我局越秀分局认定：一是上述在没有标明出处的情况下，发布宣传广东港澳中心项目是“广东首批港澳商品批零一体平台”广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第十条：“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并标明出处”的规定。二是在通过广告宣传广东港澳中心项目时，没有清楚明确告知消费者，该项目是由经营10万平方营业面积的马会家居营运管理公司（广州骏合展览策划有限公司）参与管理，而是直接宣传由“10万平方米马会家居经营”，容易引起相关公众歧义，违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款：“广告中对商品的性能、产地、用途、质量、价格、生产者、有效期限、允诺或者对服务的内容、形式、质量、价格、允诺有表示的，应当清楚、明白”、第十条“广告使用数据、统计资料、调查结果、文摘、引用语，应当真实、准确，并标明出处”的规定。根据《中华人民共和国广告法》第四十条第一款规定，我局越秀分局对该公司作出责令停止发布、处以1537260元罚款的处罚等。因本案纠纷，原告于2014年1月14日向本院提起诉讼。诉讼中，原告就其主张还提交了“星辰广东港澳中心”的海报和2011年3月18日《新快报》的相关报道、2011年5月13日《广州日报》的相关广告予以证明。海报中有“港澳商品批零一体化中心”、“广州顶级商业代表作”、“10万平方米马会家居经营”等用语。2011年5月13日《广州日报》的相关广告中，有“港澳商品批零一体化产权铺王”、“顶尖奢华装修”、“广州顶级商业代表作”、“10万平方米马会家居经营”、“六大港澳明星商场联动”、“铂誉投资倾力呈献”、“投资商骏合机构”等用语。原告称：除律师费外，原告主张的其他款项均交由被告瑞佳公司收取；鉴于律师费非由被告瑞佳公司收取，故原告诉请要求两被告赔偿原告支付的律师费，并非返还律师费。两被告确认房价款由瑞佳公司收取，律师费并非瑞佳公司收取，契税、登记费、房地产交易手续费、印花税费由瑞佳公司代收及代付，瑞佳公司已向房地产交易登记中心缴付了相关款项。原、被告双方确认涉讼商铺已交付原告使用，产权已过户至原告名下。本院认为：《中华人民共和国广告法》第六条规定，县级以上人民政府工商行政管理部门是广告监督管理机关。本案中，关于被告瑞佳公司发布的涉讼的广东港澳中心商铺销售广告，广州市工商行政管理局越秀分局经调查认为，该公司在2011年4月至2011年9月期间，在广东港澳中心商铺销售中发布的含有“广州顶级商业代表作”、“顶级奢华装修”等内容的广告，使用了绝对化用语，属于《中华人民共和国广告法》第七条第二款第（三）项所禁止的情形；在没有标明出处的情况下，发布宣传广东港澳中心项目是“广东首批港澳商品批零一体平台”广告的行为，违反了《中华人民共和国广告法》第十条的规定；在通过广告宣传广东港澳中心项目时，没有清楚明确告知消费者，该项目是由经营10万平方营业面积的马会家居营运管理公司（广州骏合展览策划有限公司）参与管理，而是直接宣传由“10万平方米马会家居经营”，容易引起相关公众歧义，违反了《中华人民共和国广告法》第九条第一款规定。虽然被告瑞佳公司发布的上述销售广告被工商行政管理部门认定违规，但工商行政管理部门作出行政处罚的依据是《中华人民共和国广告法》第三十九条、第四十条第一款规定。亦即，工商行政管理部门并未认定瑞佳公司利用广告做虚假宣传或者发布虚假广告，而由此依据《中华人民共和国广告法》第三十七条、第三十八条的规定来作出行政处罚。因此，被告瑞佳公司发布的销售广告虽有不当之处，但现并无充分的依据认定为虚假广告。被告瑞佳公司的上述行为应属于商业吹嘘。原告作为买受人按照常理应该根据商铺的地理位置、经营环境、投资前景，结合出售方的宣传进行综合考虑后，再决定是否与出售方签订买卖合同，而不是仅以广告宣传来确定自己的大额资金投向。现原告在与两被告签订《商铺买卖合同》并已实际履行后，再行主张与两被告签订合同不是其真实意思表示，于理不合，本院不予采信。综上所述，原告主张两被告发布虚假广告构成欺诈，要求撤销双方于2011年8月19日签订的《商铺买卖合同》，理据不足，本院不予支持。其据此提出的其他诉讼请求，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，判决如下：驳回原告覃优兰的诉讼请求。本案受理费7838元，由原告覃优兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邓小斌人民陪审员  陈 燕人民陪审员  郝凤兰二〇一四年七月九日书 记 员  邓鸿明