广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终3482号上诉人(原审原告)：陈某，住广东省广州市白云区。上诉人（原审原告）：史某，住黑龙江省哈尔滨市南岗区。上列上诉人共同委托代理人：杨海玲，国信信扬律师事务所律师。上列上诉人共同委托代理人：黄婉玲，国信信扬律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：广州xx房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：刘载连，职务总经理。委托代理人：邹耀明，广东环宇京茂律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：吕某，住广东省佛山市禅城区。委托代理人：郑勇敏，广东环宇京茂律师事务所律师。上诉人陈某、史某因与被上诉人广州丰力房地产开发有限公司（以下简称丰力房地产公司）、吕某商品房预约合同纠纷一案，不服广东省广州市xx区人民法院(2015)穗南法民三初字第742号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：丰力房地产公司是广州市xx区鹿颈路7号之一延丰雅园五街13号房屋的开发商，于2010年2月24日取得涉案房屋的房地产权证。2015年4月21日，史某以杜某的名义（为乙方、买方）与丰力房地产公司（甲方、卖方）签订《印月·翠谷认购书》，其中约定：“认购物业：广州市xx区鹿颈路7号之一延丰雅园五街13栋，建筑面积154.94平方米，定价3550000元，获特别优惠，即成交价3372500元。乙方于签订本认购书时交付定金50000元。乙方同意按银行按揭贷款方式付款，2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》（节假日可相应顺延签约时间），同时支付房款的30%即1012500元（已扣除定金），按揭尾数2360000元。乙方必须于2015年4月30日前向甲方交付首期款（含定金）及税费并与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方没有在上述约定的期限内缴清首期款及税费并签订《商品房买卖合同》的，则本认购书解除，甲方有权在不通知乙方的情况下，将本物业另行出售，所交定金不予退还。需要在2015年4月30日先补齐定金62500元等”。2015年4月21日，史某代杜某向某甲力房地产公司交纳定金50000元。2015年5月10日，陈某（为乙方、买方）与丰力房地产公司（甲方、卖方）签订《印月·翠谷认购书》（合同编号：0000892），其中约定：“认购物业：广州市xx区鹿颈路7号之一延丰雅园五街13栋，建筑面积154.94平方米，定价3550000元，获特别优惠，即成交价3372500元。乙方于签订本认购书时交付定金100000元。乙方同意按银行按揭贷款方式付款，2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》（节假日可相应顺延签约时间），同时支付房款的30%即1012500元（已扣除定金），按揭尾数2360000元。乙方必须于2015年4月30日前向甲方交付首期款（含定金）及税费并与甲方签订《商品房买卖合同》。若乙方没有在上述约定的期限内缴清首期款及税费并签订《商品房买卖合同》的，则本认购书解除，甲方有权在不通知乙方的情况下，将本物业另行出售，所交定金不予退还。乙方在签订本认购书时已经阅读并清楚理解甲方所提供的《印月·翠谷认购书》和《商品房买卖合同》及补充协议的所有内容，对本条前述文本的内容无异议等”。当日，史某代陈学强某力房地产公司支付62500元，连同于2015年4月21日交付的50000元，共112500元，丰力房地产公司立下收据给，载明“今收到陈某交来延丰雅园五街13号购房定金112500元”。之后，未向某甲力房地产公司交纳首期房款，双方又未签订《商品房买卖合同》，陈某曾某力房地产公司提出解除《印月·翠谷认购书》，丰力房地产公司的员工刘某于2015年6月12日收取陈某的认购书，并立下收条给陈某，史某在收条左下方注明“用于退款（退定金112500元）”。但丰力房地产公司不同意解除《印月·翠谷认购书》，分别于2015年6月16日、6月26日、6月29日、7月7日向陈某发出《催款通知书》及《通知书》，通知陈某支付款项并办理相关手续，其中于2015年6月16日发出的《催款通知书》被退回。但陈某一直未支付款项给丰力房地产公司，又不同意签订《商品房买卖合同》。原审另查明：陈某具备在本市住房限购区域内住房购买资格。吕某于2015年4月21日立下保证书，内容为“本人吕某保证史某购买的房产按云某惠的方式房价全返。返还时间为银行同贷书下来一个月，按云某惠要求比例支付费用等”。陈某曾于2015年6月9日委托律师向某甲力房地产公司发出《律师函》，认为“陈某因被吕某误导及欺骗而签订的房屋认购书，并非陈某的真实意思表示，通知解除与丰力房地产公司签订的房屋认购书，要求丰力房地产公司返还房款112500元”。丰力房地产公司认为其于2015年6月18日收到该律师函，但不同意解除合同。2015年7月3日，陈某、史某委托律师向吕某发出《律师函》，认为“陈某因被吕某误导及欺骗才与丰力房地产公司签订的房屋认购书，并非陈某的真实意思表示，陈某有权解除该房屋认购书，并要求丰力房地产公司返还定金及房款尾数112500元。要求吕某配合处理好本次纠纷等”。陈某、史某于2015年7月28日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1、解除陈某与丰力房地产公司于2015年5月10日签订的《印月·翠谷认购书》；2、丰力房地产公司向陈某返还定金100000元；3、丰力房地产公司向陈某返还房款尾款12500元；4、丰力房地产公司向陈某支付自2015年7月16日起至实际归还定金100000元和房款尾款12500元之日止按中国人民银行同期贷款利率计算的利息；5、吕某对丰力房地产公司所欠陈某的定金、房款尾款及利息承担连带偿还责任。6、丰力房地产公司、吕某承担本案诉讼费用。丰力房地产公司答辩称：陈某、史某的诉请没有事实和法律依据，2015年4月21日丰力房地产公司与杜某签订认购书，认购书由史某代签，约定由杜某购买延丰雅园五街13栋，成交价格为3372500元，签订合同时支付50000元定金，2015年4月30日支付首期款的30%即1012500元，按揭尾款数2360000元。丰力房地产公司与杜某签订认购书后，史某要求变更购买主体，2015年5月10日丰力房地产公司与陈某重新签订认购书，认购书内容与前一份即4月21日的认购书内容基本一致，并于2015年5月10日补齐定金62500元。认购书是双方真实意思表示，在自愿、平等的基础上签订的，不存在任何意思表示瑕疵。如不同意继续履行，则同意解除该认购书。吕某述称：不同意陈某、史某诉讼请求。1、吕某与陈某、史某之间不存在任何合同关系，本案与吕某无关。2、吕某只是一个中介，并没有对陈某、史某进行误导与欺骗，陈某想空手套白狼，没有资金购买别墅。庭审中，陈某要求确认陈某与丰力房地产公司签订的《印月·翠谷认购书》已于2015年6月12日解除，如《印月·翠谷认购书》于2015年6月12日未解除，则要求解除该认购书。陈某及丰力房地产公司确认双方在认购书中约定于2015年4月30日前签订《商品房买卖合同》及陈某支付首期房款，但口头约定签订合同和支付首期款的时间顺延至2015年5月19日。原审法院认为：陈某与丰力房地产公司签订的《印月·翠谷认购书》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。关于陈某与丰力房地产公司签订的《印月·翠谷认购书》应否解除的问题。陈某与丰力房地产公司于2015年5月10日签订《印月·翠谷认购书》，虽然约定陈某应于2015年4月30日前交付首期房款并签订《商品房买卖合同》，但陈某与丰力房地产公司确认顺延至2015年5月19日交付首期房款并签订《商品房买卖合同》，故陈某认为该认购书无法履行而要求解除的依据不足，原审法院不予支持。丰力房地产公司的员工刘某于2015年6月12日收取陈某的认购书，但陈某与丰力房地产公司未就应否解除认购书的问题达成一致意见，故认为该认购书于2015年6月12日已解除的依据不足，原审法院不予支持。陈某虽然委托律师向某甲力房地产公司发出律师函，通知与该公司解除认购书，但本案不具有可以解除认购书的法定情形或当事人约定解除认购书条件已成就的情形，且丰力房地产公司一直要求继续履行认购书，故该律师函不具有解除认购书的效力。现陈某要求解除《印月·翠谷认购书》，丰力房地产公司亦同意解除，故原审法院对陈某该请求予以支持。关于丰力房地产公司、吕某应否返还款项给陈某、史某的问题。如前所述，本案不具有可以解除认购书的法定情形或当事人约定解除认购书条件已成就的情形，亦不存在双方协议一致解除认购书的情形，故陈某、史某要求丰力房地产公司返还定金的依据不足，原审法院不予支持。另《印月·翠谷认购书》虽然约定陈学强某力房地产公司交纳定金100000元，但实际陈学强某力房地产公司支付112500元，该公司开具给的收据载明收到陈某定金112500元，史某在刘某开具收取认购书的收据也载明定金112500元，故原审法院确认陈某实际支付定金112500元，认为该款包含定金100000元及房款尾数12500元的依据不足，原审法院不予采信。因此，陈某、史某要求丰力房地产公司返还定金100000元、房款尾数12500元及相应利息，并要求吕某承担连带偿还责任的依据不足，原审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，原审法院于2015年12月31日作出判决：一、解除陈某与丰力房地产公司于2015年5月10日签订的《印月·翠谷认购书》；二、驳回陈某、史某的其他诉讼请求。本案受理费2550元，由陈某、史某负担。判后，上诉人陈某、史某不服原审判决，向本院提起上诉称：原审判决认定认购书未于2015年6月12日已解除，驳回我方的诉讼请求，属于认定事实错误。我方已提交的证据2、3证明丰力房地产公司是云某惠的合作商家。云某惠平台的返利模式是丰力房地产公司即卖家先按照房屋总价款的16%向某乙惠缴纳手续费，云某惠在收到手续费后按照房屋总价款的日万分之五向我方即买方返还，直至房屋总价款返还完毕为止。丰力房地产公司的代理商即吕某于2015年4月21日立下保证书，内容为“本人吕某保证史某购买的房产按云某惠的方式房价全返，返还时间为银行同贷书下来一个月，按云某惠要求比例支付费用等”。故我方购买涉案房屋的前提条件是丰力房地产公司应按照云某惠的方式返还全部房价款与我方。但在双方签订《商品房买卖合同》前，丰力房地产公司联系我方称其不会向某乙惠缴纳手续费，我方购买的房屋将不会按照云某惠的方式返还房款。我方便提出反对并要求解除认购书。之后，丰力房地产公司要求我方交付认购书原件以退还定金和购房款。2015年6月12日，我方在丰力房地产公司的指示下交付了认购书原件。双方在收条中也清楚写明“今收到陈某交来的认购书一份，编号：0000892一份，用于退款（退款定金112500元）”。至今丰力房地产公司仍未返还认购书原件给我方，由此可推定，我方与丰力房地产公司于2015年5月10日签订的《印月·翠谷认购书》已经于2015年6月12日协商解除，丰力房地产公司应当退还定金和购房款合计112500元给我方。故陈某、史某请求本院：1、撤销原审判决，改判支持陈某、史某的全部诉讼请求；2、本案一审、二审诉讼费用由丰力房地产公司、吕某承担。丰力房地产公司答辩称：原审判决认定事实清楚，证据充分，程序合法，陈某、史某的上诉没有事实及法律依据。我方与云某惠没有任何关系，陈某、史某与云某惠之间的关系对我方没有任何约束力，其要求以与云某惠之间的合作方式购房没有任何事实依据。我方与陈某、史某签订的《印月·翠谷认购书》是双方当事人的真实意思表示，依法有效。陈某、史某要求单方解除合同是违约行为，按照合同约定我方可不予退还定金。吕中军答辩称：该案与我方没有任何法律关系，同意原审判决，请求驳回陈某、史某的诉讼请求。各方当事人对于原审法院查明的事实均无异议，本院予以确认。二审中，陈某、史某向本院提交一份网络打印的关于云某惠的报告，拟证明在交易过程中吕某承诺以云某惠的方式返还房款。由商家支付百分之六十的营业额给云某惠平台，而非买方，丰力房地产公司没有按照云某惠的方式来履行认购书和保证书的约定。丰力房地产公司称：该报告不是新证据，云某惠与我方没有任何关系，涉案房屋是我方销售的最后一套房。吕中军称：同意丰力房地产公司的意见，该报告只是新闻报告，无法确认真实性。陈某、史某主张其解除合同的理由是丰力房地产公司构成欺诈，其和吕某没有按照保证书的约定返还房款。陈某、史某主张合同于2015年6月12日解除的理由是其向某甲力房地产公司发了律师函，丰力房地产公司也出具了收条，收取认购书原件，故其认为这是对方同意解除认购书的意思表示。陈某、史某确认因吕某没有出具云某社的保证书，故其没有签订买卖合同和办理按揭。本院认为：本案系商品房预约合同纠纷，预约合同《印月·翠谷认购书》的相对方为陈某与丰力房地产公司。《印月·翠谷认购书》约定，陈某没有在约定期限内缴清首期款及税费并签订《商品房买卖合同》的，则认购书解除，所交定金不予退还。陈某在未能证明因丰力房地产公司的原因导致未签订《商品房买卖合同》的情况下单方提出解除合同，并未达到约定解除和法定解除的条件，其行为不产生解除合同的法律后果。陈某以丰力房地产公司员工收取《印月·翠谷认购书》为由主张已与丰力房地产公司就解除合同达成合意，但该事实并不足以证明丰力房地产公司已同意解除合同及退还定金。陈某、史某上诉主张《印月·翠谷认购书》于2015年6月12日解除，缺乏理据，本院不予支持。陈某、史某以并非《印月·翠谷认购书》合同相对方的吕某的行为为由主张丰力房地产公司构成欺诈，理据不足，本院不予支持。陈某未在约定期限内签订《商品房买卖合同》，亦未能证明因丰力房地产公司的原因导致未签订《商品房买卖合同》，原审法院判令《印月·翠谷认购书》解除，驳回陈某、史某返还定金等诉讼请求，并无不当，本院予以维持。陈某、史某在二审期间提供的证据不属于新的证据，并与本案处理无关，本院不予采纳。综上，陈某、史某的上诉理由和请求不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉,维持原判。二审案件受理费2550元，由上诉人陈某、史某负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年六月七日书记员  李宪琼黄妙丽