北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第01326号原告（反诉被告）王春玲，女，1979年3月12日出生。委托代理人付国柱（原告之夫），男，1968年12月28日出生。被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里**。法定代表人刘田，董事长。委托代理人胡帅，男，1988年12月22日出生，该公司职员。委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生，该公司职员。原告王春玲与被告北京爱家营企业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月2日立案受理。在审理中，被告提起反诉。本院依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭合并进行了审理。原告王春玲及其委托代理人付国柱，被告北京爱家营企业管理有限公司的委托代理人胡帅、于龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王春玲诉称，2011年3月27日，原、被告订立房屋租赁合同，约定原告向被告承租位于北京市东城区南岗子街×楼×门×号的房屋（以下简称涉案房屋）。2012年3月27日、2013年3月27日，原、被告两次续租，期限至2014年3月26日止。2013年5月，涉案房屋客厅天花板出现漏水问题。原告曾多次向被告反映此问题，但被告始终未予解决。2013年10月，原告又向被告提出漏水问题，未果，原告遂向被告提出退房申请，被被告拒绝。由于涉案房屋漏水问题一直没有解决，原告在长达50多天的期间内无法在涉案房屋居住，不得不另行租房。2013年12月24日，原告发现涉案房屋被被告违法强行进入并更换门锁，造成原告不能进入涉案房屋，并造成原告存放在涉案房屋内的物品丢失。原告认为，双方在合同中约定，被告应当在原告通知后七日内履行维修房屋的义务，被告的行为构成违约。因此，原告要求解除双方的房屋租赁合同，由被告退还押金7800元、支付违约金7800元，并返还涉案房屋内原告的物品，包括联想笔记本电脑、被褥床单、厨具、电水壶、开水壶、衣物等。被告北京爱家营企业管理有限公司辩称，原告所述双方订立、续订合同的时间及内容均属实，但原、被告之间并非房屋租赁合同关系，而是被告代理涉案房屋的房主与原告订立房屋租赁合同，被告是代理人。2013年10月，原告确曾向被告提出退房，但并非由于漏水，而是因为原告爱人工作调动，希望搬到别的地方居住。原、被告曾就退房事宜进行协商，但未达成一致意见。原告本应于2013年11月28日交纳房租，但至今未付。2013年12月16日，被告自行将涉案房屋收回，当时涉案房屋内仅有被褥床单、厨具、电水壶、开水壶，但这些物品目前已丢失，被告愿就此赔偿原告500元。被告认为，双方的合同已于2013年12月16日解除。押金不同意退还，因为押金尚不足以抵扣原告拖欠的水费796元、煤气费408.17元、涉案房屋的维修费用690元、锁具130元以及2013年11月28日至12月16日的房屋租金。被告否认己方违约，不同意支付违约金。被告同时认为，原告应当支付拖欠的房租，原告拒付房租的行为构成违约，因此，被告提起反诉，要求原告支付2013年11月28日至2013年12月16日的房屋租金2160元及违约金7800元。针对被告北京爱家营企业管理有限公司的反诉，原告王春玲辩称，同意支付煤气费408.17元、水费796元。对于被告的其他反诉请求，原告均不同意。经审理查明，2011年3月27日，原、被告订立合同，约定原告承租涉案房屋。合同期限届满后双方曾续订合同。2013年3月27日，原、被告再次续订合同，双方签署《北京市房屋租赁合同》，出租人为杨菴罗，承租人为原告，租赁代理机构为被告，合同的出租人处加盖有被告公章，无签名。该合同约定租赁期限为2013年3月28日至2014年3月27日日，押金7800元，每月租金3900元，由原告存入被告开立的房屋租赁代理租金专用账户。合同约定，“甲方（即杨菴罗）有下列情形之一的，乙方（即原告）有权单方解除合同：……03.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的”；“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：01.不按照约定支付租金达五日的”。对于被告自述的开锁时间，原告表示不能确认，但自己是2013年12月24日发现的。证人王×到庭，表示其母杨菴罗已经去世，但涉案房屋未变更登记。王×将涉案房屋交给被告出租，无论出租情况如何，被告均向王×交付固定的租金。自2013年10月左右，原告向被告提出不再租住涉案房屋，经原告、被告及证人当面协商，原告表示维修好房子后仍然继续租住，证人同意维修并承担相关费用，但原告的意见后来几经反复。11月下旬左右，被告及证人共同前往涉案房屋撬门，证人当时见到涉案房屋内有被子、水壶、炊具、衣服，但没有看到电脑。证人付×到庭，证明自己曾于2013年冬天维修过涉案房屋的门、灯、窗帘杆等部位，后被告就此向证人支付了1000多元。关于物品问题，被告认可其对涉案房屋开锁时，屋内有两床被褥、电水壶、锅、开水壶和其他厨具，但上述物品在诉讼期间不慎丢失。对此，被告同意赔偿原告500元，但原告认为上述物品折旧后价值1000元。原告出示了购物凭证，证明有一件购买价格为698元的衣服放在涉案房屋内，之后丢失。被告认可证据的真实性，但不认可关联性。另，被告出示了视频资料，证明开锁过程及涉案房屋内的物品情况，原告不认可证据的真实性。以上事实，有双方当事人的陈述、证人证言、合同、视频资料等在案佐证。本院认为，根据证人王×的证言，涉案房屋交由被告对外出租，无论出租情况如何，被告向王×支付固定的租金。被告与王×的合同关系本质为房屋租赁合同，原、被告的合关系本质为转租，亦属于房屋租赁合同关系。被告关于原、被告之间并非房屋租赁合同关系的抗辩意见，于法不符，本院不予采信。现房屋租赁合同是原、被告的真实意思表示，双方均应依约履行。因原告同意支付被告煤气费、水费，对此本院不持异议。原告在2013年11月28日之后未再支付租金，被告也于同年12月收回涉案房屋，因此，双方的实际行为均表示各自解除合同的意思。故原告要求判决双方合同解除，于法有据，本院予以支持。2013年9月份之后，双方曾就是否继续履行合同多次协商，且意见曾发生反复变更。原告据以起诉的理由主要有二，一为被告不履行修缮义务，二为被告自行收房。关于修缮的问题，被告的证人王×可以证明，被告和证人均同意对涉案房屋进行维修，且证人同意承担维修费用。因此，原告以被告不履行修缮义务为由主张被告违约，缺乏依据，本院不予采信。因原告交纳涉案房屋的房租至2013年11月27日，之后的房租未支付，在原告欠租的情况下，被告采取自行收回房屋的措施，属于同时履行抗辩权。因此，被告的上述行为，亦不构成违约，原告要求被告支付违约金，依据不足，本院不予支持。而原告作为承租人，按时足额支付房屋租金是其合同义务，因此，原告未付租金的行为构成违约。被告据此要求原告补齐房屋租金且被告不退还原告房屋押金，理由正当，本院予以支持。应当指出，押金已经足以弥补被告因为原告违约所产生的损失，因此，被告再要求原告支付违约金，缺乏依据，本院不予支持。关于收房日期，被告自认收房日期为2013年12月16日，早于原告陈述的2013年12月24日，结合本案案情，本院依法认定被告于2013年12月16日自行收回涉案房屋。关于屋内物品，被告认可涉案房屋内存放了被褥、电水壶等物品，但不慎丢失。被告在诉讼期间内未能妥善保管争议物品，其行为不当，应当就此作出赔偿。对于原告主张的其他物品，原告未能举证证明涉案房屋内存放有包括笔记本电脑、衣服在内的其他物品，因此，对其要求被告返还物品的请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）王春玲与被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司订立的房屋租赁合同；二、被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告（反诉被告）王春玲丢失物品损失一千元；三、原告（反诉被告）王春玲于本判决生效后七日内支付被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司房屋租金二千一百六十元、煤气费四百零八元一角七分、水费七百九十六元；四、驳回原告（反诉被告）王春玲的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费190元，由原告（反诉被告）王春玲负担178元（已交纳95元，余款于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担12元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费25元，由原告（反诉被告）王春玲负担5元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）北京爱家营企业管理有限公司负担20元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，且交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  王晓峰代理审判员  杨志彤人民陪审员  郭 鸣二〇一四年七月十七日书 记 员  齐晓鸥