山西省临汾市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)临民终字第00974号上诉人（原审被告、原审反诉原告）：王春安，男。委托代理人：张春虎，山西如山律师事务所律师。被上诉人（原审原告、原审反诉被告）：闫国芳(又名闫国峰)，男。委托代理人：陈俊杰，襄汾县新城法律服务所法律工作者。上诉人王春安因与被上诉人闫国芳租赁合同纠纷一案，襄汾县人民法院2013年3月21日作出（2012）襄民初字第465号民事判决，本院2013年8月5日以（2013）临民终字第00524号民事裁定发回重审；该院重审后于2014年3月25日作出（2013）襄民初字第1035号民事判决，王春安不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王春安及其委托代理人张春虎，被上诉人闫国芳及其委托代理人陈俊杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。查明:2007年６月13日，闫国芳与王春安签订《房屋转租协议》，该协议约定：闫国芳（甲方）将承租廉××、张××的位于襄汾县××办公楼一楼11号、12号门面房从2007年7月1日起转租给王春安（乙方），租金每年每间10000元（甲方原承租期内），每年的7月1日交清下年房租；乙方应先付甲方原装修费及留物费6万元。2007年6月25日，闫国芳给王春安出具房（屋）转让费8万元的收条（包括闫国芳原装修费及留物费60000元），王春安在该收条上注明：“2007年7月1日至2012年7月1日”。后王春安即占用两间门面房开始经营，并依协议约定支付房屋租金至2010年7月1日。2009年9月7日，襄汾县人民政府下发“关于拆除大礼堂、残联楼等建筑物拓宽改造县城中心广场令”，并通知各商户于同年9月20日前自行搬迁。原房屋出租人廉××、张××与闫国芳约定2010年7月1日之后的房屋租金每月支付一次。2010年9月份，廉××、张××通知闫国芳解除合同并返还房屋，闫国芳未能返还，遂以闫国芳为被告、王春安为第三人提起诉讼，要求返还房屋并支付2010年6月20日之后的房租，一审法院在该两案审理过程中，三方均同意解除房屋租赁合同，该院于2011年3月9日分别作出（2010）襄民初字第1083号和第1084民事判决，判决王春安将占有的廉××、张××两间门面房恢复原状，并予返还，同时判决闫国芳分别支付廉××、张××2010年6月20日至判决书确定的履行期满止的房屋租金，月租按792元计算。上述两份判决书已于2011年4月2日发生法律效力，王春安于2011年4月19日返还占有的房屋，闫国芳分别向廉××、张××支付了2010年7月份至2011年4月份的房租，王春安未向闫国芳支付房租。该门面房所处的残联楼至今尚未拆除。2014年1月6日一审庭审时，审判长问：“当时合同中的遗留物及装修费的6万元是怎样计算的”？闫国芳答：“没有明确分割，就是留有的货架、空调等物品”。王春安称原告所述的货架都属于装修范围，实际上只有一个空调。当时，闫国芳收了我6万元，他保证我干5年，我干了不到5年，闫国芳应如数返还我的6万元（装修转让费）”。又查明：廉××、张××于2002年9月21日分别与闫国芳签订为期10年的房屋租赁合同，租期从2002年7月1日至2012年7月1日。襄汾县人民法院（2010）襄民初字第1084号民事判决确认：“闫国芳将该门面房转租给王春安，同时就交款时间及方式、装修费、留物费作出约定”，“闫国芳对王春安提供2007年6月25日闫国芳的收条无异议（该收条上载明：2007年7月1日—2012年7月1日）”、“王春安作为次承租人占有房屋，其负有腾房义务，应当将被租房屋恢复原状，交付廉××、张××”。以上为本案简要事实。襄汾县人民法院经审理认为，闫国芳与王春安签订的房屋转租合同合法有效。双方对租赁期限约定不明，应视为不定期租赁，并可以随时解除合同；闫国芳按照约定履行了交付房屋的义务，王春安作为次承租人依法按照约定支付实际占用期间的租金，闫国芳主张王春安支付2010年7月至2011年4月共计10个月的房屋租金16666.67元（10000元÷12个月×10个月×2间）的诉讼请求，本院予以支持。王春安主张的闫国芳返还房屋转让费、装修费、租金损失共计82400元的反诉请求，鉴于：一、转让费。根据查明事实，转让费系指原装修费、留物费及2007年7月1日至2008年7月1日两间房屋租金。并据合同履行实际，原装修费、留物费的物品所有权已转移交付王春安，房租已为其实际使用支付。二、装修费。因王春安所举证据尚不能充分证明主张的装修事实，并且即使装修也未经出租人闫国芳同意。三、租金损失。根据双方确认，王春安实际支付租金至2010年7月1日，返还承租房屋时间为2011年4月。综上，反诉原告的诉讼请求，缺乏事实、法律支撑，本院均不予支持。该院依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠份案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决：一、被告王春安于本判决生效后十日内支付原告闫国芳房屋租金16666.67元。二、驳回反诉原告王春安主张反诉被告闫国芳返还其转让费、装修费及房租损失82400元的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。（本诉）案件受理费217元，由被告王春安负担；反诉案件受理费930元，由反诉原告王春安负担。王春安不服襄汾县人民法院（2013）襄民初字第1035号民事判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。根据2007年6月25日闫国芳的收条，可以证明闫国芳收到2007年7月1日至2012年7月1日的房屋转让费8000元。一审判决认定双方之间的房屋转让（租赁）协议为不定期租赁错误，双方的租赁期限是5年；二、一审判决适用法律不当，判决明显不公。上诉人在履行合同中，襄汾县人民政府发布第二号拆除令，责令各住户于2009年9月7日前自行搬离，并予以公告、采取限电限水措施，上诉人无奈已于2009年12月29日搬离;三、一审判决上诉人支付被上诉人16666.67元错误，请二审法院撤销原判，驳回一审原告的诉讼请求，并支持反诉请求。被上诉人闫国芳辩称：一、上诉人认为双方之间的转让协议为5年属理解错误，且没有事实依据；二、襄汾县人民政府虽然发布了拆除令，但该政府令并没有实际履行；三、一审判决上诉人支付被上诉人16666.67元正确，请求驳回上诉，维持原判。本院认为：双方当事人对闫国芳与廉××、张××签订的租赁合同期限为十年、2007年6月13日闫国芳与王春安签订的房屋转租协议、2007年6月25日闫国芳收到房屋转让费8万元（包括闫国芳原装修费及留物费6万元）、王春安已支付闫国芳房屋租赁费至2010年7月1日、在襄汾县人民法院（2010）襄民初字第1083号、第1084号民事案件审理中双方当事人均同意解除房屋租赁合同等事实无异议，本院对此予以确认。本案双方当事人争议的焦点为王春安应否支付闫国芳2010年7月1日后的房屋租金、双方所签租赁合同的期限以及王春安的反诉请求应否予以支持。关于第一个焦点，本院认为，王春安在承租期间内，襄汾县人民政府发布拆除大礼堂、残联楼等建筑物，拓宽改造县城中心广场公告，该政府拆迁行为可能会导致王春安的经营活动停止，但王春安未行使解除权。在襄汾县人民法院（2010）襄民初字第1083号、第1084号民事案件审理中，双方当事人均同意解除房屋租赁合同，但王春安仍继续占有该房屋，并未将钥匙交回，因而一审判决王春安支付2010年7月1日后的房屋租金并无不当。关于第二个焦点。本院认为，根据闫国芳与廉××、张××签订的为其十年的租赁合同、闫国芳与王春安签订的房屋转租协议中载明的租赁期限在甲方（闫国芳）原承租期内，结合闫国芳、王春安在襄汾县人民法院（2010）襄民初字第1083号和第1084号民事案件审理中的陈述，本院认为闫国芳与王春安的转租合同期限为5年，一审判决认为双方为不定期租赁不妥，应予纠正。转租时，闫国芳依协议收取王春安原装修费及留物费6万元，该6万元闫国芳称系货架、空调等物品，王春安称系装修费和空调，根据双方的转租协议和陈述，该6万元包括闫国芳的原装修费用。双方的转租合同2012年7月1日到期，王春安在2011年4月交钥匙时，仍在5年的转租期内，因而王春安上诉要求闫国芳分摊原装修费本院予以支持，酌定由闫国芳酌情返还王春安原装修装让费10000元。王春安上诉称其承租房屋之后又进行了装修并要求闫国芳分担未到期的新装修费费一事，闫国芳对此不予认可，且王春安亦未提供该装修是经闫国芳同意的证据，因而一审判决对王春安的此项上诉请求不予支持并无不妥。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持襄汾县人民法院（2013）襄民初字第1035号民事判决第一项即被告王春安于本判决生效后十日内支付原告闫国芳房屋租金16666.67元。二、撤销襄汾县人民法院（2013）襄民初字第1035号民事判决第二项即驳回反诉原告王春安主张反诉被告闫国芳返还其转让费、装修费及房租损失82400元的诉讼请求。三、被上诉人闫国芳于本判决生效后十日内支付上诉人王春原装修装让费10000元。四．驳回原审反诉原告王春安的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费217元，反诉案件受理费930元，二审案件受理费1147元，共计2294元，由上诉人王春安负担1800元，被上诉人闫国芳负担494元。本判决为终审判决。审 判 长  姜新生审 判 员  张永顺代理审判员  王慧勇二〇一四年十二月十六日书 记 员  张迁迁