江苏省南京市浦口区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0111民初2383号原告郭俊良，男，1985年4月10日生，汉族。原告周玲娟，女，1990年4月6日生，汉族。上述二原告共同委托代理人刘基才、袁永强，江苏兴天浦律师事务所律师。被告吴先英，女，1939年12月30日生，汉族。委托代理人马学功，与被告系邻居关系。原告郭俊良、周玲娟与被告吴先英房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员徐小虎适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭俊良、周玲娟及其委托代理人刘基才、袁永强，被告吴先英及其委托代理人马学功到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭俊良、周玲娟诉称，2015年12月6日，原、被告签订《房地产买卖中介合同》一份，合同约定被告将其位于南京市浦口区江浦街道西水湾路1号西水湾家园31幢605室房屋作价100万元卖给原告，原告支付定金2万元；2015年12月31日前办理产权过户手续。但原告支付定金后，要求被告按期办理过户手续时，被告反悔拒不配合。综上，被告单方悔约的行为属于严重违约，应根据合同约定承担违约责任。请求法院判令：1、被告返还定金2万元及支付违约金10万元；2、被告承担本案诉讼费用。被告吴先英辩称，原告起诉状所述理由与事实不符，请求法院驳回原告的起诉，理由如下：1、被告从未反悔，至今仍愿意将房屋卖给原告。2、经济适用房的买卖是有政策规定的，无法交易不是被告的真实意思表示。3、2016年3月2日，原告拒不听取中介的调解的情况下向被告发出解约通知书提出解除合同，按照合同的约定在中介调解协商的情况下，原告不愿接受中介方退中介费和被告退还定金，坚持解约并故意使损失扩大，恶意要被告承担。4、房屋交易未成功，是房屋相关政策的规定，非被告主观意志所为，被告不具有二套房，无法交易，且合同中明确约定“如此房最终不能上市交易，则三方免责，解除合同，被告退还原告定金”，因此被告不存在违约的问题。经审理查明，2015年12月6日，原告郭俊良、周玲娟（合同中称乙方）与被告吴先英（合同中称甲方）及中介方（丙方）南京友邦置业顾问有限公司（下称中介方）共同签订《房地产买卖中介合同》一份，由甲方将位于江浦街道西水湾路1号西水湾家园31幢605室房产一套，建筑面积为89.86平方米，作价100万元出售给乙方，房屋来源为经济适用房。合同第八条第二项约定：甲、乙方有下列情形之一的应承担违约责任：1、无正当理由不履行合同的；2、未能按合同的约定提供必要的文件和配合，造成丙方无法履行合同的；…….；第八条第三项约定：违约行为方按标的额的10%，计10万元支付违约金。合同第十二条付款方式及补充协议约定：“乙方于2015年12月6日支付购房定金2万元。2015年12月31日前办理产权过户手续。甲方承诺在2015年12月31日前办理好房屋的上市证明，此房屋交易产生的土地出让金由甲方承担，但是在甲方交土地出让金之前，乙方需支付首付款28万元，如此房所需土地出让金超出首付金额，则三方免责，解除合同，甲方退还乙方定金2万元。合同最后一款约定，如此房最终不能上市交易，则三方免责，解除合同，甲方退还乙方定金2万元。合同签订后，原告按约定支付购房定金2万元，后因被告未在合同约定时间内办理好该房屋的上市证明，导致双方产生纠纷。2016年2月27日，原告向被告发出催告函，要求原告在2016年3月1日10时至中介公司商谈房产交易事宜。2016年3月2日，原告向被告发出解除合同通知书，被告表示收到原告的两份书函。为查明本案事实，本院对中介方的工作人员李明瑞进行调查，其陈述：吴先英的女婿来找我把这套房子挂在我们公司，我看到后就介绍给郭俊良、周玲娟，当天就定下来，晚上就来签订合同了。因为是经济适用房牵扯到土地出让金的问题，当时谈的是口头约定交50%的土地出让金。如果土地出让金按照100%缴纳，房主就不出卖了。如果是因为是政策的原因导致房屋不能上市，双方解除合同。后来吴先英的女婿拿着材料跟我去西水湾拆迁办公室去办理公证，把外孙的房子给吴先英居住，办公室的人说隔代亲属不允许公证，外孙的房子也有吴先英女婿的份额，但是份额不够，不能办理公证。她女婿在西水湾也有一套房子，但是没有办理房产证，然后吴先英女婿在南京市房产部门全部过户给他的儿子了。后来，吴先英女婿想把自己的这套登记在吴先英女儿名下，但是没有办成。当天晚上，吴先英女婿就来跟我说要求解除合同。原告方在整个合同的履行过程中，一直很配合。另本院就浦口区经济适用房的上市办理程序及政策等问题向浦口区住房制度改革办公室进行了咨询，该办公室工作人员向本院提供了“浦口区经济适用住房上市办理程序”的宣传册，并表示开具“经济适用住房上市交易证明”，除需满五年外，还要求除上市房屋以外，上市房屋所有权人应有第二套住房，第二套住房本人或子女提供都可以，保证人均住房在17平方米以上，若子女提供需去公证处办理“二居”公证。经质证，原、被告双方对于本院调取的相关材料的真实性均无异议。另查明，案涉房屋购房发票的开票日期为2010年3月27日，至双方签订合同时已满5年。再查明，原告周玲娟于2016年3月19日，另行购买了他处房屋。上述事实有《房地产买卖中介合同》、定金收条复印件、原告发给被告的履行付款义务的通知书一份、解除合同通知书一份、案涉房屋的房产证复印件一份、本院调查材料二份及双方当事人庭审陈述在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原告与被告在南京友邦置业顾问有限公司的中介下签订的《房地产买卖中介合同》系当事各方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守。本案中，原告在被告未按合同约定的时间办理好上市证明、经催告和协商未果的情况下向被告发出解除合同的通知书，被告于2016年3月2日收到该通知，因此该合同自被告收到之日解除，对此，本院予以确认。对于合同解除的原因及责任如何认定，本院认为，本案合同解除的根本原因在于被告不符合开具上市证明的相关条件，其未按约定时间办理好案涉房屋的上市证明，致该房屋后续过户的相关手续无法进行所致，但本案原告在签订合同时亦未尽到合理注意义务，双方在合同中对“办理上市证明及缴纳土地出让金等事项”进行了约定，并在合同最后一条明确约定：如此房最终不能上市交易，则三方免责，解除合同，甲方退还定金2万元。从双方合同的上述条款中可以看出，原告对该房屋产权性质为经济适用房是明知的，对于案涉房屋上市交易的流程及风险亦应是有所了解的，本案被告在签订合同时已年届76周岁，其对该房屋的上市交易的流程知晓多少不得而知，在其未授权其亲属处理相关事宜的情况下，原告应在签订合同时对该房屋是否符合上市交易的条件进行必要的审查，尽到自己合理的注意义务。因此，本案合同最终不能履行的后果，原告亦存在一定的过错。对于原告诉称“本案合同最终不能履行系被告反悔拒不配合所致”，因原告未提供充分证据证明其所述观点，故对原告该诉请理由，本院不予支持。综上并根据双方合同中对房屋最终不能上市交易所产生后果的约定，本院对于原告要求被告返还定金2万元的诉请予以支持；对于原告要求被告支付违约金10万元的诉请不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第九十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告吴先英于本判决生效之日起七日内将购房定金2万元返还给原告郭俊良、周玲娟；二、驳回原告郭俊良、周玲娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2700元，减半收取1350元及保全费1120元，合计2470元，由被告吴先英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》有关规定，并向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行。账号：43×××18。审 判 员 徐小虎二〇一六年六月三十日法官助理 梅 婷书 记 员 王 萍