福建省高级人民法院民 事 裁 定 书（2015)闽民申字第2723号再审申请人（一审原告、反诉被告，二审上诉人）：丘从州，男，汉族，1971年5月7日出生，住福建省长汀县。委托代理人：衷孙连、林绍云，福建合立律师事务所律师。被申请人（一审被告、反诉原告，二审被上诉人）：南中旭日（龙岩）投资有限公司。住所地：福建省龙岩市新罗区。法定代表人：傅彦霖，执行董事。委托代理人：孙瑞岐、池妙晴，该公司员工。再审申请人丘从州因与被申请人南中旭日（龙岩）投资有限公司（以下简称南中公司）商品房销售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市中级人民法院(2015)岩民终字第781号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。丘从州向本院申请再审称：（一）《商品房买卖合同》及《合同补充协议》均为格式合同，龙岩市新罗区工商局已作出认定，该格式合同中有大量条款属排除买受人主要权利，免除出卖人责任及加重买受人责任的情形，且南中公司并未提交证据证明其已就相关格式条款向买受人尽合理提示及说明义务，故《合同补充协议》中的以下条款应认定为无效条款：第一条、第七条第1项、第2项、第3项第（3）至（6）点、第4至6项、第十条第1至6项。（二）生效判决对《竣工验收报告》、交房通知、《气象资料》等证据认定错误，开工、竣工时间认定错误，丘从州没有收到交房通知，双方实际上于2015年2月11日才办理房屋交接手续；生效判决遗漏认定2014年6月29日交房日小区公共配套设施仍在施工、龙岩市质监站要求南中公司对质量问题进行整改、诉争房产于2014年7月3日通过人防验收、2014年8月25日通过园林绿化工程验收、2014年9月30日通过规划验收、2014年10月23日通过竣工验收备案、南中公司交房时拒绝提供《住宅质量保证书》等、强行要求业主缴纳物业费及有线电视费等事实。（三）南中公司在二审中提交的《监理日记》及《施工日记》系其配合气象报告所伪造，从形式到内容均不符合证据要求，也不属于二审新证据，生效判决予以采信并认定抵扣交房天数171天不当。丘从州二审中申请向南中旭日新城项目的施工方、监理方调取真实、完整的施工、监理内业资料，二审法院未予准许错误，请求在本案中予以调取相关材料。（四）生效判决认定诉争房屋于2014年6月23日具备交房条件错误。《合同补充协议》第七条第2项约定的“买受人承诺不以该商品房未经其他单位或部门验收为由主张其不具备交付条件，也不以该工程通过验收备案或取得验收备案证明书为交付条件”应认定为无效的格式条款，交房条件应以《商品房买卖合同》示范文本第八条约定的交付条件为准，因此诉争房屋直至2014年10月23日才满足交房条件，南中公司在不具备法定及约定交房条件的情况下，通知丘从州收房的行为应属无效，故诉争房屋具备交房条件的时间应认定为实际交房之日即2015年2月11日。（五）诉争房屋逾期交房违约金应依据公平、对等原则进行变更，调整为每日按房价款的万分之八计算。（六）生效判决存在同案不同判情形。在（2015）岩民终字第493号上诉人福建省长汀县建源房地产开发有限公司与被上诉人兰秋艳商品房预售合同纠纷案中，法院认定“签订合同前的大雨及大雨以上天气和高考期间属于开发商在签订合同确定交房时间时就应当考虑的因素，签订合同时未予考虑，依法应由其自身承担不利后果”，但在本案中却认定大雨、强风天气可以作为抵扣交房天数的因素，甚至在签订商品房买卖合同之前的大雨、强风天气也予以抵扣，该两案的事实一致，但认定完全不同。（七）生效判决程序违法。对丘从州调查取证申请置之不理，且对丘从州提出要求二审承办法官回避的申请亦不予回应。综上，请求撤销生效判决，改判支持丘从州一审诉讼请求。南中公司辩称：丘从州的再审申请缺乏事实与法律依据，请求予以驳回。除了原审判决查明的事实外，本院审查查明：1.《合同补充协议》第十八条载明：本补充协议是本合同不可分割的组成部分。在本合同、本补充协议签订之前买受人与出卖人之间的约定与本合同、本补充协议不一致的，以本合同、本补充协议约定为准。若本补充协议的约定内容与本合同有不一致或有冲突之处，则不一致或相冲突之处以本补充协议的约定为准。2.2014年6月18日，南中旭日新城项目建设单位南中公司组织勘察、设计、施工、监理等单位对南中旭日新城项目进行竣工验收并作出《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，其中载明“经质量监督部门、勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位及建设单位共同验收，工程质量符合设计及规范要求，观感质量一般，同意验收”，工程质量评定为“合格”。3.2015年7月29日，丘从州以本案二审主审法官审理过类似案件，与本案有利害关系为由申请其回避。本院认为，丘从州申请再审主张《合同补充协议》所涉的无效条款，均属对双方的责任约定，不存在免除出卖人责任、加重买受人责任、排除买受人主要权利情形，且在《合同补充协议》最后部分载明，买受人声明：经出卖人提示，买受人已认真审阅了本合同及其附件（包括本补充协议）之全部条款及内容，出卖人并已作了充分的说明，买受人已清楚地理解其含义，自愿同意接受，丘从州在该提示条款下签字确认，亦可以认定南中公司已履行提示和说明义务，符合《中华人民共和国合同法》第三十九条规定的格式条款使用人义务。龙岩市新罗区工商行政管理局对南中公司作出的《行政处罚决定书》是针对《合同补充协议》第五条第（一）款第2项、第4项、第5项、第八条、第十六条第4项、第十七条第2项的内容并已作出处罚决定，不能推及《合同补充协议》的其他条款，故丘从州主张《合同补充协议》中相关条款无效缺乏事实和法律依据，本院不予采信。丘从州与南中公司订立的《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律与行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同补充协议》第十八条有关“若本补充协议的约定内容与本合同有不一致或有冲突之处，则不一致或相冲突之处以本补充协议的约定为准”的约定，《商品房买卖合同》第八条与《合同补充协议》第七条约定的交房条件不一致，应以《合同补充协议》约定的内容为准。根据《合同补充协议》第七条第2项“‘该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格’。买受人承诺不以该商品房未经其他单位或部门验收为由主张其不具备交付条件，也不以该工程通过竣工验收备案或取得验收备案证明书作为交付条件，‘消防验收合格’是指出卖人取得建设工程工程消防验收的意见书或者取得建筑工程消防验收备案受理凭证”的约定，诉争房屋于2014年6月18日经建设、勘查、设计、监理、施工单位验收合格并取得竣工验收报告，工程质量评定为“合格”，并于2014年6月23日取得龙岩市公安消防支队出具的《建设工程消防验收意见书》，消防验收评定为“合格”，符合法定交房条件及约定的交房条件，生效判决认定诉争房屋于2014年6月23日具备交房条件并无不当。南中公司依照《合同补充协议》第一条的约定，在闽西日报上刊登公告通知包括丘从州在内的买受人于2014年6月29日办理交房手续，因此生效判决认定双方的交房时间为2014年6月29日并无不当，丘从州主张诉争房屋交房条件应当根据《商品房买卖合同》第八条的约定确定交房条件，理由不能成立。丘从州主张生效判决认定南中旭日新城项目开工、竣工时间错误，但并未提交证据予以反驳，本院对该主张不予采信。丘从州主张生效判决遗漏认定2014年6月29日交房日小区公共配套设施仍在施工等事实，但上述事实与合同约定的交房条件无关，并不影响对诉争房屋交房时间的认定。根据《合同补充协议》第七条第3项、第6项的约定，南中旭日新城项目在施工过程中若遇到“（1）市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；（2）为配合政府及相关部门的法规、规章、命令、文件、要求或市政建设等而引起的延误（如交通管制、高考、创卫等）；（3）施工中遇到的困难或重大技术问题不能及时解决；（4）施工期间遇到昼夜降雨量超过25MM，或遇到6级以上（含6级）强风或5级以上（含5级）地震的；（5）非出卖人原因而引起的出入道路受阻等造成施工受阻；（6）任何其他非出卖人所能控制的因素”情形的，可以作为延期交房的依据。南中公司提供龙岩市气象局的统计数据、龙岩市水务集团发布的停水公告等证据可以证明存在上述可以顺延交房期限的事由。丘从州主张南中公司提交的监理日记和施工日记系伪造，因未提交证据予以反驳，本院不予采信。丘从州申请法院向南中旭日项目的监理方和施工方调取完整的监理日记和施工日记，用以证明上述情况不应予以顺延交房期限，与合同约定不符，与待证事实无关，原审法院不予准许并无不当。根据《合同补充协议》第八条第1项的约定，逾期交房不超过180日的，其违约金标准为已付房价款的万分之一，丘从州主张该违约金标准应调整为已付房价款的万分之八，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，丘从州未举证证明约定的违约金低于其损失，故其要求调整约定的违约金，缺乏依据。丘从州申请再审称本案与（2015）岩民终字第493号案存在同案不同判的问题，经查，其所诉称的案件情况与本案并不相同，丘从州主张的同案不同判缺乏事实依据，本院不予采信。另外，丘从州以本案承办法官审理过类似案件为由，申请该法官回避，不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第四十四条规定的应当回避的情形，二审法院未予准许并无不当。综上，丘从州的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四第一款之规定，裁定如下：驳回丘从州的再审申请。审 判 长  陈 敏审 判 员  程光毅代理审判员  陈 梁二〇一六年六月二十七日书 记 员  黄丽珠