上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）青民三（民）初字第1106号原告青浦区华新镇马阳村村民委员会。负责人周红娟，村主任。委托代理人康军平，上海市方正律师事务所律师。被告胡永奎，男，1962年12月7日出生，汉族。被告胡敬合，男，1966年3月16日出生，汉族。原告青浦区华新镇马阳村村民委员会诉被告胡永奎、胡敬合房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月24日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员林青独任审判。本案于2014年7月10日公开开庭进行了审理，原告委托代理人康军平、被告胡永奎、胡敬合到庭参加诉讼。审理中，原、被告双方均同意继续适用简易程序，延长审限一个月。本案现已审理终结。原告青浦区华新镇马阳村村民委员会诉称：位于上海市青浦区华新镇的房屋，系原告于2005年初，因村停放农机设备的需要而建造的简易棚舍。2005年建造系争房屋的时候没有经过相关机构的审核，没有产证，当时是村委会自己建造的。建造费用由村委会出资的，也是村委会负责管理、使用。2011年8月，村委会经过公开竞标的方式将村委会的农机设备转让给被告胡永奎用于个人经营。为此，双方签订了《农机中拖等机械设备转让及耕田服务协议书》，该协议约定：农机队车库约120平方米，其中80平方米无偿提供给被告胡永奎停放农机设备，同时，双方还约定：被告胡永奎使用车库不得擅自转租、不得作其他用途，仅作农机拖拉机的停放使用，如果被告胡永奎没有按照原告的有关要求操作，或者擅自转租或作为其他用途，原告有权收回车库，一切损失将由被告胡永奎承担，原告不作任何补偿。2012年2月8日，原告与被告胡永奎经过协商再次签订了《租房协议书》，双方约定，租赁期限为一年，从2012年1月1日起算至2012年12月31日止。租金按照每年人民币6，000元计算。双方还特别约定：租赁期间如遇国家政府征用该地时，被告胡永奎必须无条件的服从，本协议自行终止。被告胡永奎在使用期间不得改变房屋结构和用途。2013年根据区、镇两级政府关于整治纪鹤公路和嘉松公路周边市容环境的要求，村农机机房被纳入整治拆除的范围。因此，原告与被告胡永奎未续签租赁协议，也未收取任何费用。但被告胡永奎在明知合同到期并明知村车库被纳入整治拆除的对象，并无视双方约定的房屋仅限停放农机器的要求，将房屋转租给了被告胡敬合用于小五金加工及废品堆放。为此，原告多次阻止并要求被告胡敬合搬离，但被告胡敬合以与被告胡永奎签订租房协议为由拒绝腾退。综上，原告与被告胡永奎签订的《租赁协议》是双方真实意思的表示，合同期满后，被告胡永奎理应按约归还原告房屋，但是其在明确不续租，明确不得改变房屋用途、明知房屋已经纳入拆除范围的情况下转租给被告胡敬合，其行为显属侵权。为维护原告的合法权益，故诉至法院。请求判令两被告腾退位于青浦区华新镇纪鹤路、芦蔡路交叉路口原村委会用于农机停车库的120平方米的房屋；请求判令两被告支付2013年房屋使用费6，000元。被告胡永奎辩称：不同意腾退。当时原告把全部的农机转给被告胡永奎的同时，也将系争房屋交给被告胡永奎租用，双方于2012年2月8日签订了租房协议，协议一年一签，按照协议约定，系争房屋租金6，000元已交付。在2012年的合同到期之后双方没有再续租，但对于原告主张的2013年房屋使用费6，000元，被告胡永奎愿意支付。2013年1月1日两被告签订了《租放农机房地磅秤协议书》，被告胡永奎将系争房屋租借给被告胡敬合使用，并约定了租金和租期。系争房屋除了转租给被告胡敬合使用之外。被告胡永奎也用于平时停放耕田的拖拉机。被告胡敬合辩称：不同意腾退。对于6，000元的房屋使用费，被告胡敬合愿意支付。两被告系朋友关系。系争房屋是被告胡敬合从被告胡永奎租来的，当时并没有核实被告胡永奎有无转租的权利，也不知道系争房屋权利人是谁。双方约定每年5万元租金，且租金已支付给了被告胡永奎，被告胡敬合租借系争房屋用于纸箱打包。但系争房屋如果被告胡永奎停放拖拉机，被告胡敬合就不能使用，胡永奎不停放拖拉机的时候，被告胡敬合则使用。经开庭审理查明：2011年8月11日，原告与被告胡永奎签订《农机中拖等机械设备转让及耕田服务协议书》一份，该协议书载明：......四、甲方有农机队车库一座，计120平方左右，（其中80平方无偿供乙方停放农拖等机械使用，40平方米甲方自行用于堆放村卫生用具、农用物资等仓库使用），......七、乙方使用甲方车库不得擅自转租、不得作其他用途用，仅作农机拖拉机的停放使用，如果乙方没有按照甲方的有关要求操作，或擅自转租或是作其他用途，甲方有权收回车库房，一切损失将由乙方承担，甲方不作任何赔偿。......原告作为甲方在该协议书上签字盖章确认，被告作为乙方在该协议书上签字确认。2012年2月8日，原告与被告胡永奎再次签订《租房协议书》一份，该协议载明：........1、租赁地址：村农机队车库（芦蔡北路纪鹤公路口以东）；2、租赁面积：约80平方；3、租赁期限：自2012年1月1日至2012年12月31日，为期1年；4、租赁价格：每年人民币：陆仟元整；........8、乙方在使用期间不得改变房屋结构和用途，如改变须预先向甲方提出，取得甲方同意后方可改变；......原告作为甲方在该协议书上签字盖章确认，被告胡永奎作为乙方在该协议书上签字确认。2012年12月31日，协议期限届满后，原告与被告胡永奎双方未签订书面续租协议。另查明，系争房屋位于上海市青浦区华新镇纪鹤公路、芦蔡路路口，系原告于2005年初，用于农机服务队停放农机器械而建造的，建造之初未经相关部门审核批准，至今未办理产证。系争房屋现由两被告占有使用。再查明，2013年1月1日，被告胡永奎与被告胡敬合签订《租放农机房地磅秤协议书》一份，双方约定，1、位于纪鹤公路边马阳村农机站由甲方租给乙方使用。农机对西边空场地放地磅秤。......3、付款方式：采用先付后租，乙方在每年12月30日之前一次性付清当年租金给甲方。每年租金为人民币伍万元整。4、租赁期限：自2013年1月至2018年12月30日止，为期5年。5、未经甲方同意，乙方在使用期间不得擅自搭建房屋等。......被告胡永奎作为甲方在该协议书上签字确认，被告胡敬合作为乙方在该协议书上签字确认。以上查明的事实，由原告提供的农机中拖等机械设备转让及耕田服务协议书、租房协议书、上海市青浦区华新镇规划建设和环境保护办公室和马阳村村民委员会共同出具的证明、村农机队土建工程结算单、建造农机队协议书，被告胡永奎提供的缴款单据、租放农机房地磅秤协议书及原、被告陈述为证，并经当庭出证质证，本院予以确认。根据庭审确认的事实，本院认为：被告胡永奎虽与原告签订了《租房协议书》，并约定租期截止于2012年12月31日，但系争房屋建造未经相关部门审核批准，且至今未办理产证，故本院难以认定该租房行为有效。即使该租房行为有效，双方至2013年1月1日起也未再行签订书面的续租协议，原告也不愿意再交由被告胡永奎使用，故不论该租房协议是否有效，被告胡永奎均无权继续占用系争房屋。被告胡敬合称其占有使用系争房屋系基于被告胡永奎与之签订的租赁协议，但被告胡敬合占有使用系争房屋相对于原告而言既无约定，也无法定的权利，且在被告胡永奎无合法使用依据的前提下，被告胡敬合占有使用系争房屋亦缺乏合法依据。故本院对于原告要求两被告腾退上海市青浦区华新镇纪鹤路、芦蔡路交叉路口原村委会用于农机停车库的房屋之诉讼请求，依法予以支持。原告关于房屋使用费6，000元的诉讼请求，被告胡永奎占有使用系争房屋，理应支付，且该笔费用金额尚属合理，被告胡永奎也同意支付，故本院对原告要求被告胡永奎房屋使用费6，000元的诉讼请求予以支持。对于该笔费用，被告胡敬合亦同意支付，其意思表示行为于法无悖，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十五条、第三十七条之规定，判决如下：一、被告胡永奎、胡敬合应于本判决生效之日起十日内腾退上海市青浦区华新镇纪鹤路、芦蔡路交叉路口房屋，并将该房屋返还给原告青浦区华新镇马阳村村民委员会；二、被告胡永奎、胡敬合应于本判决生效之日起十日内支付原告青浦区华新镇马阳村村民委员会房屋使用费人民币6，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币130元，减半收取计人民币65元，由两被告共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。代理审判员 林 青二〇一四年七月二十四日书 记 员 赵晓霞附：相关法律条文附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第三十五条妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。第三十七条侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。