天津市宝坻区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民重字第5号原告何卫国。委托代理人李绍峰。委托代理人谢万里。被告天津合生珠江房地产开发有限公司。住所：天津市宝坻区周良庄镇珠江南路**，现办公地址：天津市南开区霞光道1号宁泰广场17层。法定代表人赵玉亭，总经理。委托代理人冯永川、王超，该公司法律部职员。第三人交通银行股份有限公司天津广开支行。地址：天津市南开区广开四马路212号负责人孙建忠，该支行行长。委托代理人李菲菲，该支行职员。委托代理人郭园明，该支行职员。原告何卫国与被告天津合生珠江房地产开发有限公司（下称珠江地产）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2012年12月7日作出一审判决后，原、被告均不服向天津市第一中级人民法院提出上诉，2013年6月19日天津市第一中级人民法院以原审判决认定事实不清，证据不足为由发回我院重审。我院依法另行组成合议庭并依法追加第三人交通银行股份有限公司天津广开支行参加诉讼，并于2014年1月21日和6月9日公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告法定代表人的委托代理人、第三人的委托代理人到庭参加了诉讼。本案经本院审判委员会讨论，现已审理终结。原告及其委托代理人诉称，原告为让其爱人有一个环境较优越的地方养病，于2009年7月22日与被告签订了《天津市商品房买卖合同》（合同编号2009-9004070），合同约定：原告购买被告出售的坐落于天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园商品房一套，建筑面积为381.4平方米，自用花园面积为650平方米，总价款为2568386元。交房标准为精装修，2010年10月30日前被告应将符合约定条件的房屋交付给原告。合同签订后，原告依合同约定将全部房款支付给了被告，等待被告交房。2010年7月原告到该房现场查看时发现，该房整体环境布局、自用花园面积与合同约定情况发生巨大变化。原告随即多次致函被告，要求其按合同约定整改，并特别强调该房在双方合同中约定的环境布局和自用花园面积是原告购房的重要因素，如若被告不按合同约定整改，原告将依法解除合同。被告除表示道歉外，提出为原告调换商品房。但其在为原告提供的可调换的六套商品房时，提出诸多不合理的条件和理由，致使调换不能进行。在这种情况下，原告只得聘请专业部门于2011年3月对该商品房自用花园面积实地测量，结果是该房自用花园面积仅为515.6平方米，与合同约定的650平方米相差达134.4平方米（法院指派的测量单位出具的测量报告结果大致相同，报告现在法院留档）。另外，该房整体地势严重低洼、院落破烂不堪、一道砖墙七扭八歪斜插入院、房屋外檐破旧、温泉至今不能入户等问题造成该商品房严重不符合双方合同约定的交付标准。面对上述情况，被告又一次提出为原告换房，但其提出的条件极为苛刻，致使又一次换房不能进行。无奈之下原告只得提起诉讼，要求被告履行合同或换房。但在诉讼中，被告既不同意换房，也无法交付符合合同规定的商品房，致使此案无法合理解决，原告只得撤诉。原告为维护自身合法权益，决定再一次提起与被告解除合同并讨回经济损失之诉。要求：1、判令解除原、被告双方于2009年7月22日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号2009-9004070）；2、判令被告退还原告购房款2568386元，并按银行贷款利率给付其占用此款项期间的利息（2009年6月25日-2014年1月20日）961603.72元，利息实际金额应计算到被告退还购房款日止；3、判令被告赔偿原告因购房支付的各项税费损失102919.58元，其中包括契税77051.58元、公共维修基金25683元、房屋买卖登记费80元、房屋所有权证书印花税5元、土地信息费20元和抵押登记费80元；4、判令被告按合同第十条之约定，因甲方擅自变更设计和环境布局解除合同的，按照银行同期贷款利率支付原告已付房款的利息（2009年6月25日-2014年1月20日）961603.72元5、判令被告给付原告违约金513677.2，即总房款的20%（该比例是依据合同附件五补充合同第八条的对等请求）；6、判令被告支付2010年11月1日至今（2014年1月20日）逾期交付商品房违约金624000元。实际付款额按照合同约定应计算至被告付款之日。7、判令被告赔偿原告2009年9月25日-2013年12月25日已付银行购房款按揭贷款利息284793.50元，本案结案清偿贷款时原告将后续发生的利息回单一并交付向被告继续要求赔偿。8、判令被告赔偿多年来给原告造成的其他经济损失共计186014元，其中包括（1）过路费2600元（2）燃油费9114元（3）误工费164300元（4）手机、座机等通信费用10000元；9、判令被告赔偿原告本应取得的房产原价与现市值的差价2008414元，即按12000元／平方米计算【（12000元-6734.10元）×381.4平方米】，被告现阶段期房之均价14000元／平方米，而本案之房已是精装完毕的现房，因此按12000元／平方米请求是恰当的；10、诉讼费用和律师费用111715元，由被告承担。被告委托代理人辩称，一、2009年7月22日被告与原告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的京津温泉城上京康园商品房，房屋总价款为2568386元，合同约定被告于2010年10月30日前将房屋交付给原告。该商品房经竣工验收合格后，被告于2010年10月26日向原告寄送了交楼通知书，但原告自收到交楼通知书后至今尚未收楼，被告已经依约履行了交楼义务。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十一条规定“买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或当事人另有约定的除外”。因此，原告请求被告承担逾期交房违约金的责任无事实及法律依据。二、原告对该商品房的质量问题有异议并不能成为其拒收该商品房的依据。房屋质量问题可区分为主体结构、功能缺陷与表面瑕疵，后面两项不影响交付自不待言。原告收房后并不影响其对质量问题提出异议的权利，收房与维权不存在任何矛盾。因此，原告是由于其自身原因拒绝收楼，与被告毫无任何关联。从法律规定来看，也不支持原告以拒收房来维权。《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条，《商品房销售管理办法》第三十五条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十二条都强调了“交付使用后”，因为事实上只有在完成交付的基础上，才具备重新核验或者检测的条件，否则，房屋没有转移占有，买受人未取得房屋的支配权，就无法申请重新核验或者检测，并且无法证明房屋严重影响正常居住使用。本案尚不存在主体结构问题，因此，更不能因功能缺陷及表面瑕疵为由而拒绝收楼。三、被告与原告之间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，是合法有效的。因此，原告所主张的解除该商品房买卖合同不存在事实依据。故此应驳回原告的全部诉讼请求。第三人交通银行天津广开支行委托代理人述称，一、2009年7月，借款人何卫国向我行申请了“个人住房贷款”，并与我行签订了《个人房产抵押贷款合同》，贷款金额为人民币179万元，贷款期限为120个月，以天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园房产作为抵押担保，我行在办理了房产抵押登记手续后，依合同约定向其发放了贷款。截至2014年5月26日，该笔贷款还款正常，贷款余额为1039550.23元。二、现借款人何卫国诉天津合生珠江房地产开发有限公司，要求解除原、被告双方签订的《天津市商品房买卖合同》并返还全部价款。借款人何卫国应先结清在我行的该房屋的抵押贷款后，我方同意撤销抵押权。经审理查明，2009年7月22日，原、被告签订商品房买卖合同（合同编号：2009-9004070），合同约定原告购买被告开发的天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园的商品房，设计用途为住宅，建筑面积为381.4平方米；商品房价款为2568386元；商品房竣工经验收合格后方可交付，被告于2010年10月30日前将符合上述条件的房屋交付原告；除不可抗力之外，被告逾期交付商品房的，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，如超过上述约定期限的，合同继续履行，赔偿同期贷款利息。在双方订立《合同》第十条规定：“甲方未征得乙方同意，不得擅自变更商品房的房屋设计和环境布局（见附件四）。确需变更的，甲方应自设计变更方案确定之日起90日内与乙方协商。乙方同意变更的，双方订立补充合同。乙方不同意变更的或甲方擅自变更的，乙方有权解除合同。解除合同的，甲方应返还乙方已付款，支付已付款的利息，利息自乙方付款之日起至甲方返还乙方已付款之日止，按银行同期贷款利率计算。此外甲方还应按商品房价款的0.01%向乙方支付违约金。”在双方签订的《补充合同》第四条规定：“买受人不按期偿还银行商品房担保贷款，银行要求出卖人承担担保责任的，出卖人有权解除主合同，并收取主合同违约总房款的20%作为违约金。”第八条规定：“因买受人的原因造成主合同不能履行或要求解除主合同，应向出卖人支付总价款的20%作为违约金并承担因解除合同所产生的所有费用，但主合同或本补充协议中另有约定的除外。”另查，原告于2009年6月25日给付被告首付款778386元并交纳由被告代收的各项税费计102919.58元（其中契税77051.58、公共维修基金25683元、房屋买卖登记费80元、房屋所有权证书印花税5元、土地信息费20元、抵押登记费80元），2009年7月29日被告以原告名义缴纳了契税77051.58、公共维修基金25683元，2009月8月26日被告又向原告出具收房款1790000元的发票。2010年4月27日诉争房屋经过竣工备案，2010年5月25日被告取得了诉争房屋准许交付使用证。在合同约定的交付商品房期间，原告因花园面积等问题而拒绝收楼。在（2011）宝民初字第5460号案件中，经本院委托，天津金拓测绘中心于2012年4月19日出具测量结果，诉争房屋自用花园面积为532.33平米。另查，2009年8月19日，原告何卫国与第三人交通银行股份有限公司天津广开支行签订了《个人房地产抵押贷款合同》，贷款金额为1790000元，贷款期限为120个月，以天津市宝坻区周良庄镇京津温泉城上京康园225-102房屋作为抵押担保，到目前该贷款还款付息正常。以上贷款用于何卫国给付被告珠江地产购房款。上述事实有当事人陈述、商品房买卖合同、发票、收据、竣工备案书、交付许可证等证据予以证实，且当事人均无异议。本院认为，原、被告签订商品房买卖合同系双方的真实意思表示，合法有效；原、被告应全面履行合同的约定；经本院查实诉争房屋花园面积比合同约定缩小117.67平方米，应属于对环境布局情况的变更，被告未举证证实其变更诉争房屋的环境布局与原告协商并经原告同意，故此本院认定被告擅自变更诉争房屋的环境布局，按合同约定原告有权解除合同并应得到支持。被告在合同履行过程中违反合同约定擅自变更诉争房屋环境布局，应当承担违约责任。被告称其在合同到期时已实际将该房屋交予原告使用，但未能提供证据，本院不予确认，对其要求驳回原告诉请的请求不予支持。在双方订立的合同中已约定违约责任的承担方式，被告应当依约承担违约造成的后果，即被告应返还原告已付价款并支付已付款的利息，利息自原告付款之日次日至被告返还原告已付款之日至，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。合同中多项条款均规定违约责任的承担，但不能依每条中的违约分别承担责任，而应以违约性质对行为承担责任。原告依各条的规定分别请求被告承担违约责任，属违约责任重复承担，不符合法律规定。在原、被告双方所订立的合同第十条、补充合同第四条、第八条中，均规定了合同双方的违约责任，但承担后果明显不同。依据公平原则，无论原告还是被告违约，导致合同解除后果是一致的，但双方因此承担的违约金却不同，被告违约后解除合同承担违约金明显比原告少。被告利用己方提供格式化条款的优势，明显加重了买方的责任，减轻了己方违约后应承担的责任。故依照法律规定，合同约定被告违约后应承担的违约金（房价款的0.1%）条款属无效约定。被告应按房价款的20%向原告承担违约金。原告何卫国为购买该房屋而自第三人处办理个人购房贷款和支付的利息，合同解除后，原告应积极偿还第三人的贷款及利息，在被告处获得返还的房款后，原告有义务立即将尚欠第三人的贷款和利息偿还。第三人在获得贷款本息后应协助原、被告到有关部门办理它项权注销手续。综上所述，原告依合同约定全面履行合同规定的义务，在合同履行过程中无过错。被告在合同履行过程中违反合同约定，擅自改变花园面积，至合同不能履行，应当承担全部责任。本院依公平原则认为被告应承担以下责任，一方面被告应返还价款并给付利息。另一方面返还价款并给付利息不足以补偿原告的经济损失，依照公平原则和充分考虑原告在本案中诉请的有关过路费、燃油费、误工费、通话费等因素和请求，酌情将被告应赔偿的违约金由0.1%提高到总价款的20%（与原告违约对等）。有关原告提出由于房地产价格上涨，致使大量资金被被告占用而受到损失要求赔偿。本院认为，在市场交易过程中，涨价和落价是市场经济的自然规律，在市场交易中应当承担风险，故原告要求被告承担因涨价而受到的损失，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：一、解除原告何卫国与被告天津合生珠江房地产开发有限公司于2009年7月22日签订的《天津市商品房买卖合同》（合同编号：2009-9004070）；二、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告已付款2568386元。并分别支付利息如下：自2009年6月26日起至给付之日支付778386元的利息，自2009年8月26日起至给付之日支付1790000元的利息，以上利息的利率为中国人民银行同期同类贷款利率。三、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后十日内给付原告房款20%的违约金513677.2元。四、被告天津合生珠江房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还原告各项税费款102919.58。五、驳回原、被告其他诉讼请求。被告如未按本判决指定期间履行上述给付义务应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费63142元（原告已预交），由被告天津合生珠江房地产开发有限公司负担，于判决生效后五日内缴纳。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第一中级人民法院。审 判 长  田文江代理审判员  孙继新人民陪审员  纪 军二〇一四年七月十日书 记 员  孙俊颖附法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条：依法成立的合同，自成立时生效。法律行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第九十三条第二款：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。中华人民共和国最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。