重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第05856号上诉人（原审原告）：许文勇。被上诉人（原审被告）：贾文娟。委托代理人：陈辉，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：周炜，重庆百君律师事务所律师。上诉人许文勇与被上诉人贾文娟房屋买卖合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2014年6月18日作出（2014）渝北法民初字第06908号民事判决，上诉人许文勇对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行审理，并于2014年9月2日进行了询问。上诉人许文勇，被上诉人贾文娟的委托代理人陈辉、周炜参加了询问。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2009年11月18日，许文勇作为卖方，贾文娟作为买方签订《二手房买卖合同》，约定：卖方将位于重庆市渝北区人和街道锦橙路21号5-3幢1206号房屋出售给买方（北新高112房地证2006字第08344号）；建筑面积为120.14平方米，套内面积为103.74平方米；房屋总转让款为610000元；付款方式：（A）买方向银行抵押贷款，由卖方全权委托买方自行办理结清卖方的贷款、注销抵押、国土产权过户等相关手续，办理过户程序由卖方负责办理。买方应在委托期限内办理完还贷款、注销登记、过户手续等。买方未在规定的期限内完成相关手续，买方应承担一切因此造成的费用。卖方应配合买方再办理一套内容相同的委托书（委托书由司法部门公证，受托人：钟传英身份证：××。委托书的期限为字合同签订之日起4个月内）；（B）买方须于2009年11月18日之前支付定金，小写50000元至卖方约定的帐户；（C）买方须于2009年11月26日之前支付首期款292208.69元。至卖方约定的银行帐户。卖方交付委托书和配合买方办理住房贷款相关资料给予买方；（D）买方须于2009年12月20日之前支付余款267791.31元，归还卖方原来的欠银行剩余的贷款。因买方推迟还款造成的利息由买方承担支付。卖方欠银行剩余的贷款的结算日为2009年11月18日。买方代卖方归还的银行贷款以实际归还金额为准，多还少补，该款支付卖方按揭帐户；……房地产交付：买方付清全部房款于卖方，将该房地产七个工作日交付买方，并履行下列手续：……2、该房产的质量由原开发商负责。验收交接后买方先交付（交房保证金），然后卖方交付该房产钥匙。交接完毕，买方不得以任何理由追究卖方责任。附随债务的处理：卖方在交付该房屋时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。合同签订后，因贾文娟支付首期款的时间比约定时间延迟了6天，也未按照约定在2009年12月20日前偿还许文勇在银行的按揭贷款，许文勇认为贾文娟构成违约并向该院提起诉讼（案号为（2010）渝北法民初字第2290号）要求解除双方签订的《二手房买卖合同》并要求贾文娟支付其违约金183000元。该案经该院一审和本院终审判决认定：双方签订的《二手房买卖合同》属双方真实意思表示，合法有效；贾文娟逾期6天支付首付款不属于导致合同目的不能实现、应当解除合同的情形；同时因未收到许文勇的委托书及相关资料，贾文娟未支付第三期款（即买方须于2009年12月20日之前支付余款267791.31元，归还卖方原来的欠银行剩余的贷款）的行为不违反双方约定，驳回了许文勇要求解除双方签订的《二手房买卖合同》的请求。贾文娟也向该院提起（2010）渝北法民初字第12084号诉讼，要求：1、确认贾文娟有权代许文勇向民生银行偿还房屋抵押贷款、办理解押手续；2、判令许文勇继续履行其与贾文娟签订的《二手房买卖合同》；3、判令许文勇履行位于渝北区人和街道21号5-3幢1206号的房屋的交房和办理产权转移登记的义务。该院经审理后作出民事判决书，判决：一、贾文娟于判决生效后30日内代许文勇一次性向中国民生银行股份有限公司重庆分行支付涉案房屋的全部贷款（具体金额以第三人自行核定为准），第三人中国民生银行股份有限公司重庆分行应当收取并在贷款清偿完毕后协助贾文娟办理涉案房屋抵押权注销登记手续；二、许文勇继续履行与贾文娟签订的《二手房买卖合同》约定的合同义务；三、许文勇在房屋抵押权注销登记后30日内协助贾文娟办理渝北区人和街道锦橙路21号5-3幢1206号房屋的产权过户登记手续。许文勇不服该判决，向本院提出上诉，本院作出（2012）渝一中法民终字第14号判决，驳回其上诉。该判决生效后，2012年8月15日，贾文娟交纳了产权过户的契税，取得涉案房屋的所有权，2012年5月14日贾文娟代许文勇支付了贷款本息共计273084.13元，其中本金257909.87元，利息14576.77元，此款为2011年8月7日至2012年5月14日止的本金及利息。由于许文勇未按时支付中国民生银行股份有限公司重庆分行的按揭贷款，2011年7月25日，重庆市江北区人民法院作出（2011）江法民初字第2622号民事调解书，由许文勇在2011年7月25日前向中国民生银行股份有限公司重庆分行归还截止2011年7月24日止尚欠的借款本息13002.49元（其中截止2011年7月24日借款本金4159.55元，利息8556.72元，罚息286.22元）及律师费13000元；从2011年7月25日开始，许文勇继续履行双方签订的借款合同，按月向中国民生银行股份有限公司重庆分行归还借款本息，但利息按人民银行公布的同期贷款基准利息率上浮10%计算，利随本清。诉讼费2653.5元由许文勇负担。涉案房屋的物业服务费由许文勇支付至2009年9月15日。现许文勇诉至该院，要求判如所请。许文勇一审诉称：许文勇与贾文娟于2001年11月18日签署《二手房买卖合同》，因贾文娟未及时支付购房款267791.31元，经重庆市渝北区人民法院（2010）渝北法民初字第12084号判决，按判决贾文娟代许文勇向第三人民生银行清偿贷款257909.87元。但在该案诉讼期间许文勇不断向第三人归还贷款至贾文娟代清偿止，此阶段许文勇支付民生银行的本金为9881.44元，利息为20998.54元。贾文娟向民生银行的还款本息相应减少，故贾文娟应将此阶段的本息支付给许文勇。同时贾文娟未及时支付购房款导致民生银行向许文勇追究违约金15939.72元，应由贾文娟返还。贾文娟未及时支付购房款导致（2010）渝北法民初字第12084号、2290号案件的诉讼，许文勇向物管公司支付了物管费35个月，共计3910.55元，也应由贾文娟支付。要求：1、贾文娟返还50730.25元（含房款9881.44元，利息15939.72元、违约金15939.72元、物管费3910.55元）。贾文娟一审辩称：贾文娟已足额支付许文勇全部购房款。许文勇提及的银行利息及违约金与贾文娟没有任何关系，双方此前发生的纠纷是由于许文勇的原因造成。请求驳回许文勇的诉讼请求。一审法院认为：本案中双方签订的《二手房买卖合同》是双方真实意思表示，合同属合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自应尽的义务。（2011）渝一中法民终字第2940号民事判决书、（2012）渝一中法民终字第15号民事判决书是生效判决，判决中已明确认定贾文娟逾期6天支付首期款不属于导致合同目的不能实现、应当解除合同的情形，同时因未收到许文勇的委托书及相关资料，贾文娟未支付第三期款（即买方须于2009年12月20日之前支付余款267791.31元，归还卖方原来的欠银行剩余的贷款。因买方推迟还款造成的利息由买方承担支付。卖方欠银行剩余的贷款的结算日为2009年11月18日。买方代卖方归还的银行贷款以实际归还金额为准，多还少补，该款支付卖方按揭帐户；）的行为不违反双方约定。故第三期款的延迟支付并不属于双方合同中约定的买方推迟还款造成，故该款的利息不应当由贾文娟来承担。而贾文娟实际还款的金额为273084.13元，高于双方合同中约定的267791.31元，其已履行了还款的义务。且许文勇作为贷款人，在2011年8月7日前也实际占有使用涉案房屋和贷款，向银行的还款义务也应当由许文勇承担，故其要求贾文娟支付房款本金9881.44元，利息15939.72元、违约金15939.72元诉讼请求该院不予支持。对于物业服务费，按双方合同附随债务的处理的约定，卖方在交付该房屋时，应将物业管理服务费等结清。也即贾文娟交付物业管理服务费的时间应当是许文勇交付房屋时。许文勇认可其于2012年9月25日才交付房屋，故其要求贾文娟支付之前的物业管理服务费的请求不能成立，该院不予支持。据此，依据《最高人民法院﹤关于民事诉讼证据的若干规定﹥》第二条之规定，判决如下：驳回许文勇的诉讼请求。本案受理费1060元，因适用简易程序审理减半收取530元，由许文勇负担。许文勇不服一审判决，向本院提起上诉。请求撤销一审判决；由贾文娟返还50730.25元；诉讼费250元由贾文娟承担。主要事实和理由：（2011）年渝一中法民终字第2940号及（2012）渝一中法民终字第15号民事判决书明确认定，贾文娟逾期付款属于一般违约行为，虽然不属于导致合同目的不能实现，应当解除合同的情形，但是贾文娟仍然应当对其违约行为所造成的后果承担责任。一、一审判决关于“第三期款的延迟支付并不属于双方合同中约定的买方推迟还款造成”的认定错误。许文勇未交委托书及相关资料的前提是贾文娟逾期支付第二期款违约在先，且合同没有约定许文勇交委托书及相关资料的期限，合同明确约定贾文娟支付第三期款（既买方须于2009年12月20日之前支付余款251999.92元），双方的交付义务独立存在并没有关联性。贾文娟逾期支付第二期款和第三期款的行为已构成违约，应当承担违约期间的利息15939.72元。二、一审判决认定“贾文娟还款金额为273084.13元”与事实不符。许文勇提供的银行清单证明贾文娟只为许文勇偿还257909.87元，合同约定的第三期款是267791.31元，差额是9881.44元，贾文娟应当支付该差额。三、一审认定贾文娟不支付之前的物业管理费是歪曲事实，存在法理逻辑错误。无论贾文娟是一般性违约还是根本性违约都属于违约行为，因贾文娟违约行为导致涉案房屋无法交接，而该房屋是清水毛坯房并没有实用价值，贾文娟是实际产权人和违约责任人，根据法律规定应当承担3910.55元的物业管理费。贾文娟辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：许文勇在二审询问中陈述其诉请的违约金15939.72元系指在中国民生银行股份有限公司重庆分行诉其借款纠纷一案中，经法院调解其向该行支付的律师费13000元、诉讼费2653.5元以及罚息286.22元。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，综合审理情况，本案双方当事人争议的上诉焦点仍然在于：许文勇一审诉请的各项费用应否支持。下面本院逐一进行评述。一、关于许文勇要求贾文娟返还利息15939.72元的诉讼请求。本案中，双方在《二手房买卖合同》中约定：买方（贾文娟）须于2009年12月20日之前支付余款267791.31元，归还卖方（许文勇）原来的欠银行剩余的贷款；因买方推迟还款造成的利息由买方承担支付；卖方欠银行剩余的贷款的结算日为2009年11月18日。首先，本院（2011）渝一中法民终字第2940号民事判决已明确认定：贾文娟逾期6天支付首期款不属于导致合同目的不能实现、应当解除合同的情形，因未收到许文勇的委托书及相关资料，贾文娟未支付第三期款（即买方须于2009年12月20日之前支付余款267791.31元，归还卖方原来的欠银行剩余的贷款）的行为不违反双方约定。其次，虽然贾文娟迟延支付首付款，但许文勇系基于对贾文娟该违约行为后果的错误认识提起了解除合同之诉，并一直未向贾文娟交付委托书和相关资料，而贾文娟并非涉案房屋原按揭贷款合同的借款人，在实际借款人许文勇未出具委托书或拒绝配合的情况下，贾文娟无法代许文勇提前还款。因此，导致涉案房屋按揭贷款未能如期结清的原因不在贾文娟，按照双方《二手房买卖合同》的上述约定，贾文娟不应对推迟还款产生的利息承担责任，故对许文勇要求贾文娟返还利息15939.72元的诉讼请求，本院不予支持。二、关于许文勇要求贾文娟返还房款9881.44元的诉讼请求。按照上述双方《二手房买卖合同》的约定，应由贾文娟用购房余款267791.31元代许文勇归还原欠银行的剩余贷款，且许文勇欠银行剩余贷款的结算日为2009年11月18日。虽然，在双方约定的结算日后许文勇仍然支付了涉案房屋部分银行按揭贷款本金，从而使得贾文娟最终实际代许文勇归还的贷款本金（257909.87元）比双方《二手房买卖合同》约定的购房余款（267791.31元）减少了9881.44元。但是，贾文娟在2012年5月15日代许文勇结清银行按揭贷款时，亦支付了该贷款的利息14576.77元，如上所述贾文娟不应对推迟还款产生的利息承担责任，故贾文娟代许文勇支付的利息已经超过了许文勇支付的贷款本金，且贾文娟最终实际支付的贷款本息273084.13元也超过了双方合同约定的购房余款267791.31元。因此，对许文勇的该项诉讼请求，本院不予支持。三、关于许文勇要求贾文娟支付违约金15939.72元的诉讼请求。如上所述，导致涉案房屋按揭贷款未能如期结清的原因不在贾文娟，故许文勇要求贾文娟承担其逾期还款引发另案诉讼而产生的律师费、诉讼费及罚息于法无据，本院不予支持。另，关于许文勇要求贾文娟返还物管费3910.55元的诉讼请求，一审评述并无不当，本院予以维持。综上，许文勇的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1068元，由许文勇负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 毅代理审判员  刘润荔代理审判员  赵文建二〇一四年十二月十七日书 记 员  刘 莉