广东省云浮市云城区人民法院民 事 判 决 书（2014）云城法河民初字第219号原告（反诉被告）陈文炼，男，汉族，1975年10月18日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人陈天成，广东翔浩律师事务所律师。被告（反诉原告）李洪星，男，汉族，1970年1月8日出生，住广东省云浮市云城区。委托代理人叶木全，广东百润律师事务所律师。委托代理人罗泽华，广东百润律师事务所律师。原告（反诉被告）陈文炼诉被告（反诉原告）李洪星租赁合同纠纷案，本院于2014年8月13日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月14日公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）陈文炼的委托代理人陈天成、被告（反诉原告）李洪星的委托代理人罗泽华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈文炼起诉称：原告与被告于2013年6月22日签订了《厂房租赁合同》，合同约定由被告将位于云浮市河口镇初城井塘村路口（324国道旁）往广州方向约50米的厂房租赁原告使用，租赁期限为5年，从2013年6月21日起至2018年6月21日止，每年的租金为20万元。合同约定甲方必须保证供电，供水，排污及其他为使乙方能够正常生产使用。由于厂房土地及产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方应五倍返还五年租金。如造成乙方的经济损失应由甲方全数赔偿。合同签订后，开始的半年时间里，原告可以正常使用该厂房。但到2014年初，原告所租赁的厂房就不能正常使用了，首先，原告的厂房门前被告建造了一个类似公交站的建筑，严重影响原告石材厂的正常经营。通道被告阻挡，导致原告的石材装卸极为不便，甚至无法正常装卸。后来，原告石材厂更遭一群不明身份人士将申请人厂内的石材、铁架强行搬走。原告当时已经报警，但尚未处理。时间再往后推移，原告所租赁厂房的状况变得越来越糟糕，情况越来越严重。厂房被井塘村的村民严重破坏，甚至用红油在厂房内外地上或墙壁上刷满了大大的“拆”字，还划了一些打着X的圆圈。还被村民在厂房内砌了一道墙。被告这么几翻折腾之后，原告租赁的厂房断电、断水，可算是一片狼藉了。因此，原告租赁的厂房彻底不能经营了，正常的使用是根本不可能了。按照《厂房租赁合同》的约定，被告是有义务负责妥善处理前述状况，有义务保证原告租赁的厂房正常使用。但问题出现至今，被告没有履行其在合同中约定的义务，导致了原告不能正常使用该厂房。原告认为，被告的行为已经构成违约，根据合同的约定，被告应当向原告五倍返还五年租金并全额赔偿原告的经济损失。原告的经济损失包括搭建厂房的投入，厂房办公室的装修，办公设备，排水系统的建造，机器设备（天车），厂房广告招牌的撘建安装等。前述的经济价值原告估算为10万元，但被告有异议的，则以法院委托专业的评估机构所作的评估报告为准。综上所述，按照合同的约定及《中华人国共和国合同法》等法律的规定，被告已经构成违约，据此，被告的行为已经侵犯了原告的合法权益，请求判令：1、解除原告与被告于2013年6月22日签订的《厂房租赁合同》；2、被告向原告支付150万元的违约金（按五倍五年的租赁的30%计算）；3、被告向原告赔偿经济损失10万元；4、被告承担本案诉讼费用。被告李洪星答辩称：一、厂房租赁合同是事实，我方予以确认；但对合同中的条款有异议，其中“5倍返还租金”是约定过高的，李洪星签订合同时是不认识字的，是陈文炼把合同内容写好，被告相信原告才予以签名的；后被告妻子发现该问题后，要求原告对合同予以修改，但最终没有得以处理。二、合同中对交付租金的约定不明确，关于限期的问题，我方认为从被告收到通知之日起10天，应交付租金，原告对支付时间是默认的；三、公交亭的建筑是原来就存在的，原告从被告手中租赁时已经存在，在2014年时进行了改建，结合原告从被告处租赁的铺位有16米之宽，我方认为公交亭的建筑以及改建并没有影响到原告的进出货问题以及经营；四、石材、铁栅是由被告搬走的，是被告的合法权益，因为原告拒付租金，以及在限期内也没有支付租金，10天为限期时间点，应视为解除合同，解除合同后，原告仍霸占铺位。五、原告提到10万元的损失没有依据，不存在该损失，即使有损失也是原告造成的，与被告没有关系。本案是原告经营不善才找借口通过诉讼谋求利益，请求法院驳回原告的诉求。反诉原告李洪星反诉称：2013年6月22日，李洪星（甲方）与陈文炼（乙方）签订了《厂房租赁合同》，合同约定大概内容如下：1、甲方将位于云浮市河口镇初城井塘村路口（324国道旁）往广州方向约50米的厂房租赁给乙方使用，面积约180平方米；2、租赁期限为5年，即从2013年6月21日起至2018年6月21日止；3、租金每年贰拾万元；4、每次交付半年租金，期满后再交付半年租金，按签订合同日期起付。租赁合同签订后，陈文炼向李洪星缴纳了半年（2013年6月21日至2013年12月20日）金额为壹拾万元的租金，但2013年12月21日至2014年6月20半年的租金至今仍未支付，李洪星多次催收，陈文炼以各种理由拒绝缴纳。2014年1月份，李洪星以邮件方式向陈文炼寄出《关于限期支付租金否则解除租赁合同的通知》，限陈文炼十天内支付2013年12月21日至2014年6月20日的租金，否则，视陈文炼为单方面违约，李洪星将解除《厂房租赁合同》，并保留追究陈文炼违约责任的权利。虽李洪星发出书面催收通知，但陈文炼依旧未有按合同约定支付租金。陈文炼自租赁厂房以来，经营不善，生意亏损，意图不履行有关合同条款。在陈文炼严重违约情况下，陈文炼先向法院提起诉讼，提出解除2013年6月22日签订的《厂房租赁合同》，并提出要求李洪星支付高达150万的违约金，要求李洪星赔偿经济损失10万元，承担有关诉讼费用的无理请求。既然陈文炼严重违约拒不支付租金，对于解除《厂房租赁合同》，李洪星不持异议。但对于陈文炼其它无理的诉讼请求，请求法院依法驳回，据此请求法院判令：1、反诉被告陈文炼支付反诉原告李洪星厂房租赁半年（2013年12月21日至2014年6月20日）的租金共计¥100000元；2、反诉被告陈文炼承担本案的诉讼费用。反诉被告陈文炼辩称：租金的请求是没有事实的理由，请求法院予以驳回。理由：本案是由于李洪星的行为导致我方的厂房不能正常使用，是李洪星违约，我方是不需要支付租金的。反诉中提到对于租金催收的事宜不是事实。经审理查明：2013年6月22日，出租方（甲方）李洪星与承租方（乙方）陈文炼签订了《厂房租赁合同》，合同中约定“第一条1.1甲方将位于：云浮市河口镇初城井塘村路口（324国道旁往广州方向约50米的厂房（以下简称租赁物）租赁于乙方使用。租赁物面积为：约180平方米。1.2本租赁物采取包租的方式，由乙方自行管理使用。第二条2.1租赁期限为5年，即从2013年6月21日起至2018年6月21日止。2.2租赁期限内甲方不得以任何理由向乙方递增租金。2.3租赁期限内甲方不得转租或转让给第三方。第三条3.1租金。租金每年为人民币大写：贰拾万元正。3.2甲方必须保证供电，供水，排污及其他为使乙方能够正常生产使用。3.3由于厂房土地等产权问题引起的纠纷，由甲方负责处理，如导致乙方无法正常生产，甲方应五倍返还五年租金。如造成乙方的经济损失应由甲方全数赔偿。3.4甲方必须尊重乙方的自主经营权利，不得以任何理由干涉乙方的经营生产活动。3.5甲方应无偿协助乙方办理任何证件及提供关于厂房相关资料和证件。第四条租赁费用的支付每次交付半年租金，期满后再交付半年租金。按签订合同日期起付。第五条5.1乙方因正常生产需要，在租赁物内进行的固定资产建设如：安装吊机（天车），空调，各种机械设备，所有权归乙方所有。甲方不得干涉乙方对所有设施，机械设备的使用，拆除或转让出售。5.2租赁期间，如租赁物发生非乙方原因造成的自然损坏，或人为损坏，或屋面漏水等，维修费用由甲方承担，甲方应在接到乙方通知之日起三日内予以修缮，超过三天，乙方有权自行修缮，但费用由甲方承担。第七条合同的终止或续租7.1本合同提前终止或有效期满，甲、乙双方未达成续租协议的，乙方应于终止之日或租赁期限届满之30日内迁离租赁物，并将其返还甲方。”上述合同签订后，陈文炼支付了李洪星半年的租金共计100000元。庭审中，陈文炼与李洪星均主张上述《厂房租赁合同》已解除，但对于解除的时间，双方没有达成一致意见。陈文炼主张上述合同在2014年1月7日已解除，理由是：2014年1月7日，案外人上述租赁物门前建了一个类似于候车亭的建筑物，严重影响了其经营的石材厂的正常经营，通道被阻挡，导致原告的石材装卸极不方便，甚至无法正常装卸。李洪星主张主张上述合同在2014年2月5日已解除，理由是：陈文炼在2014年1月25日签收了李洪星寄出的内有《关于限期支付租金否则解除租赁合同的通知》，该通知已明确要求陈文炼在收到通知之日起十天内支付租金，否则将解除租赁合同。陈文炼主张李洪星在2014年5月26日将其放置于厂房内的石材、铁栅拉走，对此，李洪星予以确认。同时，李洪星申请本院调取的云浮市公安局云城分局河口派出所的相关案卷资料也证明了这个事实。此外，在上述河口派出所的相关案卷2014年6月3日所作的《询问笔录》中，陈文炼陈述“按合同约定我应在2013年12月31日前支付第二次租金，由于纠纷未解决所以我就拖欠李洪星下半年的租金10万元到现在。”同时，陈文炼还陈述“李洪星有催过我交租金，但由于纠纷没有处理好，当时李洪星又说建在益民石材厂门口的候车亭不关他的事，所以我到现在还没有交租金。”陈文炼主张因合同解除造成10万元的经济损失，包括搭建厂房的投入、厂房办公室的装修、办公设备、排水系统的建造、机器设备（天车），厂房广告招牌的搭建安装等，应由李洪星进行赔偿，但未提供证据予以证明。李洪星确认陈文炼对厂房办公室进行了装修、安装了天车、建造了厕所、安装了广告牌，而厂房及广告牌架子是出租厂房时就存在的不是陈文炼搭建的。根据陈文炼提供的照片显示：涉案厂房内的石材被搬走（2014年5月26日）前，厂房门口未砌有围墙，墙上和地面出没有写上大红字，后出现的大红字是井塘村村民所写；在厂房门前砌了围墙及写上大红字时，厂房内的石材已被搬走。原告未能向本院提供上述照片的准确拍摄时间，本院要求陈文炼在庭后1日内向本院提供照片原始电子版，陈文炼也未能提供。同时，庭审中，陈文炼确认上述围墙是案外人所砌，大红字也是案外人所写。以上事实，有陈文炼提供的身份证、《厂房租赁合同》、照片、李洪星提供的身份证、《厂房租赁合同》、邮递单、《关于限期支付租金否则解除租赁合同的通知》、《土地使用租赁合同》、录音资料、本院调取的云浮市公安局云城分局河口派出所的相关案卷资料以及本院的庭审笔录附卷、证实。本院认为，本案系租赁合同纠纷。陈文炼与李洪星自愿、平等的基础上签订的《厂房租赁合同》是其真实意思表示，内容未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效，合同设定的权利和义务对合同当事人具有法律约束力，原、被告应自觉履行。上述合同签订后，李洪星已经依照合同约定将租赁物交付陈文炼，陈文炼亦接收和使用了租赁物并支付了第一期的租金100000元，对此，陈文炼和李洪星双方均予以确认。陈文炼以案外人在其承租的厂房门前建设了一个候车亭，影响了其厂房的正常经营为由主张解除合同，但其提供的照片并不足以证实该候车亭的建设导致不能实现合同目的，且该候车亭并非李洪星所建设，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，其主张合同解除的理据不足，本院不予支持。依照双方合同约定，陈文炼应按“每次交付半年租金，期满后再交付半年租金”方式履行支付租金的义务，虽双方合同约定的支付租金的上述条款不够具体明确，且陈文炼否认收到了李洪星寄出的《关于限期支付租金否则解除租赁合同的通知》，但陈文炼在派出所所做的《询问笔录》中承认“李洪星有催过我交租金”，然而陈文炼未履行交付租金的义务，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”之规定，陈文炼逾期不支付租金的行为已构成违约，李洪星可以据此解除合同。双方对解除本案《厂房租赁合同》均没有异议，但对解除合同的时间未能达成一致意见，本院认为，陈文炼虽主张以候车亭开始建设的时间（2014年1月7日）作为解除合同的时间，但其实际上仍然在2014年1月7日后仍然在涉案租赁物从事经营活动，就视为其继续履行合同；李洪星虽主张以陈文炼收到其寄出的《关于限期支付租金否则解除租赁合同的通知》约定的时间（2014年2月5日）作为解除合同的时间，但李洪星举证的证据并不足以证实陈文炼收到了其寄出的《关于限期支付租金否则解除租赁合同的通知》，故对于陈文炼及李洪星主张的上述合同解除时间点不予采信。对涉案厂房内石材于2014年5月26日的被李洪星搬走事实，李洪星与陈文炼均予以确认，石材被搬走后陈文炼没有作出支付租金继续履行合同意思表示，李洪星也没有作出让陈文炼继续租用租赁物的意思表示，应视为双方就合同解除达成的一致意见，故双方的《厂房租赁合同》应从2014年5月26日起解除。综上，本案《厂房租赁合同》的解除是由于陈文炼未依照合同约定支付租金构成违约引起的，《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”之规定，陈文炼应承担合同解除的不利后果，故陈文炼请求判令李洪星支付150万元违约金及赔偿经济损失10万元的请求，没有理据，本院不予支持。因陈文炼从2013年12月21日至2014年5月25日一直使用租赁物但未支付租金，李洪星请求判令陈文炼支付租金合理合法，本院予以支持，但因2014年5月26日陈文炼对涉案租赁物已没有进行使用，故其租金应从2013年12月21日起计至2014年5月25日止共计85714元（100000元×（156天÷182天）］，李洪星请求100000元过高，过高部分本院不予支持。因李洪星与陈文炼均确认该租赁物内的天车为陈文炼安装，且《厂房租赁合同》中亦约定“安装吊机（天车），空调，各种机械设备，所有权归乙方所有”，故陈文炼在合同解除后可对其安装的天车自行进行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第（一）款及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、原告（反诉被告）陈文炼与被告（反诉原告）李洪星签订的《厂房租赁合同》于2014年5月26日解除。二、原告（反诉被告）陈文炼于本判决发生法律效力之日起五日内支付租金85714元给被告（反诉原告）李洪星。三、驳回原告（反诉被告）陈文炼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费19200元（陈文炼已经预交）、反诉受理费1150元（李洪星已预交），合计20350元，由原告（反诉被告）陈文炼负担20171元，由被告（反诉原告）李洪星负担179元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省云浮市中级人民法院。审 判 长  张来喜审 判 员  陆桂秀人民陪审员  张海媚二〇一四年十二月十七日书 记 员  伦国伟