。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第3102号上诉人(原审原告)孔敏健，身份证住址广州市番禺区。委托代理人洪超武，广东维强（广州）律师事务所律师。委托代理人温丽莉，广东维强（广州）律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)广州市番禺区番发房地产有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人杨文昭，该公司总经理。委托代理人陈凤满，广东誉满律师事务所律师。委托代理人何媛，广东誉满律师事务所实习律师。上诉人孔敏健因合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2013）穗番法民三初字第686号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年9月8日，孔敏健作为买方（乙方），广州市番禺区番发房地产有限公司（下简称番发公司）作为卖方（甲方），双方签订了一份《广州市商品房买卖合同》（合同自编号：200909468914），其中约定，乙方向甲方购买位于沙湾镇陈涌村的喜盈雅境南苑18座1层101号房（以下简称“涉讼房屋”），该商品房合同约定建筑面积共143.62平方米，其中套内建筑面积124.03平方米，共有分摊面积约19.59平方米。该商品房按套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米6984.96元，总金额866344元。甲方同意乙方自本预售合同网上签订之日起0日内支付全部房价的30.74%即266344元，房价余款600000元在2009年9月13日前支付。甲方应当在2010年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。该合同第十八条约定：该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，若套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同，乙方要求单方面解除本合同的应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息；乙方同意继续履行本合同的，房屋实测套内面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方，房屋实测套内面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方。同日，孔敏健、番发公司签订一份《补充协议》，其中对上述《广州市商品房买卖合同》的第十八条的约定进行了如下变更：《商品房买方合同》约定的套内建筑面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准，套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以内（含本数）的，甲乙双方不作任何补偿；套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）的，甲乙双方按照《商品房买卖合同》约定的单价及实测面积据实结算房价款，如须甲方退款的，甲方应在向乙方交付该商品房的同时向乙方退款；如须乙方补款的，乙方应在甲方发出收楼通知书确定的收楼期限内向甲方补款。任一方逾期退补款项的，均应向对方支付滞纳金，滞纳金按应退或应补款的千分之一每日计算，直至应退或应补款结清之日止；面积误差比＝（实测计价面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。2012年12月10日，广州市国土资源和房屋管理局核发了涉讼房屋的《房地产权证书》（证号：粤房地权证穗字第××号），该产权证载明：涉讼房屋的建筑面积为136.26平方米，套内建筑面积为116.8平方米。为涉讼房屋所在小区进行物业管理服务的是广州市雅逸物业管理服务有限公司（以下简称雅逸公司）。孔敏健在收楼入住涉讼房屋后，因未按时足额交纳物业管理费，曾先后两次收到雅逸公司委托广东誉满律师事务所向其寄发的《律师函》，向其催收物业管理费。2013年2月4日，孔敏健来到雅逸公司设在涉讼小区的物业管理处与该管理处的工作人员谢某反映及协商物业管理费支付等事项，期间，孔敏健在谢某提供的一份《调解协议书》的乙方签名处签名确认。该《调解协议书》的内容为：根据中华人民共和国法律法规的规定，乙方向甲方购买位于喜盈雅境18座101号商品房，并且双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议（以下简称主合同）。现就乙方擅自改变商品房建筑主体结构事宜，双方达成调解协议如下：一、根据主体合同约定，乙方在使用权内不得擅自改变商品房的建筑主体结构、承重结构和用途。但乙方在商品房内部装修的过程中存有改变商品房建筑主体结构的情形。针对以上事实，乙方予以确认，甲方予以理解。二、自本协议书签订之日起，乙方不再追究甲方主体合同中的法律责任。甲方亦不再追究乙方擅自改变商品房主体结构的法律责任并协助乙方办理装修按金的退还。三、本协议书内容均为甲乙双方真实意思表示，不存在重大误解、显示公平、胁迫或欺诈等情形。四、甲乙双方若对本协议书及主体合同内容存有争议，双方协商解决，若协商不成，任一方均有权向番禺区人民法院提起诉讼。五、本协议书自双方签章后生效，与主体合同具有同等法律效力。2013年4月2日，孔敏健因涉讼房屋的实测套内面积较前述《广州市商品房买卖合同》约定的面积偏小，向广州仲裁委员会申请仲裁，请求裁决番发公司退还购房款套内面积差及滞纳金，以及多预收的办证费用984.84元等。广州仲裁委员会受理了孔敏健的申请。孔敏健称，在仲裁审理期间，番发公司向广州仲裁委员会提交前述孔敏健在雅逸物业管理处签订的《调解协议书》作为抗辩，主张孔敏健与番发公司已经通过《调解协议书》的形式解决了涉讼房屋面积差的问题。现孔敏健因与番发公司就该《调解协议书》产生的争议，于2013年6月13日向原审法院提起本案诉讼，请求：撤销孔敏健与番发公司之间签订的《调解协议书》。原审诉讼中，孔敏健称其当时只是因装修按金退还问题以及管理费的支付问题到管理处进行协商，根本没有反映或提及涉讼房屋面积差的退款事宜，双方在协调过程中也根本未涉及该问题，当时《调解协议书》落款“甲方”处是空白的，由于谢某是雅逸公司的员工，而谢某在协商过程中也没有出示其受番发公司委托的《授权委托书》，也未告知孔敏健其代表番发公司，故孔敏健一直以为该《调解协议书》对方当事人是雅逸公司，并非番发公司，而协议的内容也仅为针对装修押金问题的调解方案，不涉及面积小退房款的内容。这份《调解协议书》实际上是雅逸公司与番发公司互相串通，事先拟好内容模糊的协议书，待孔敏健与雅逸公司协商装修押金的问题时，由雅逸公司诱骗孔敏健签下《调解协议书》，然后再由雅逸公司交回番发公司盖章。因此，该《调解协议书》并非孔敏健的真实意思表示，应予以撤销。为证实其签订该《调解协议书》的过程，孔敏健提交了签订《调解协议书》时的视频文件予以证实。视频内容显示，孔敏健因收到雅逸公司委托律师事务所寄发的催收管理费的《律师信》，主动到涉讼小区物业管理处进行协商，接待其的是雅逸公司的员工谢某，孔敏健向谢某解释了之所以没交物业管理费是因为雅逸公司未退其3500元装修押金，且交楼时花园护栏已经锈烂、房屋的一扇窗户松动，以及本来禁行车辆的房屋外经常有摩托车停放，导致噪音污染和废气污染，其多次提出异议，但雅逸公司一直不予理会，而且房屋实际面积只有136平方，但管理费则是以143平方计算的。谢某将孔敏健反映的情况记录了下来，然后双方就装修按金进行了协商。谢某称由于孔敏健将防盗网装在了窗户外侧，影响了小区容貌，故公司不同意退押金，孔敏健称防盗网根本无法内装，内装的话窗户就无法正常开闭，但自己住一楼，不可能不装防盗网，小区已经有住房失窃了，况且小区也有很多住户也外装了防盗网，同样退了押金，两人理论了一会后，谢某走到里面办公室内拿出一叠资料，然后跟孔敏健讲，按照《物业管理协议》或者国家的相关规定，防盗网只能内装，但他们也知道业主有安全隐忧，他们也已经向物业公司的上级以及开发商反映过这个问题，他们就说你若签了这份材料，就退回装修按金。孔敏健接过谢某递给的《调解协议书》认真看过后，问了句是否是签了这份材料，装修按金就退。得到谢某的确认回答后，孔敏健就在《调解协议书》的乙方处签了名。此时《调解协议书》的甲方处是空白的，未加盖番发公司公章。番发公司则称，谢某虽是雅逸公司的员工，但番发公司已经授权雅逸公司代为处理番发公司与业主之间的各项事务，包括面积差等问题。按照《商品房买卖合同》的约定，有关面积差的责任，只能由开发商承担，而孔敏健就面积差问题找物业公司反映，说明孔敏健心理非常清楚物业公司的行为代表开发商即番发公司，至于番发公司的盖章是发生在孔敏健签字前还是签字后并不影响合同的法律效力。且从孔敏健通过录像的方式收集证据的行为可知孔敏健是一个法律意识和防范意识很强的人，而《调解协议书》的内容很简短，孔敏健的视频中显示其是在认真阅读之后才签字的，故不存在不明白协议书内容的情形，因此，孔敏健称非其真实意思表示实属强词夺理。就授权雅逸公司一事，番发公司提交了《授权委托书》予以证实。《授权委托书》载明：委托单位番发公司，受托单位雅逸公司，内容：现委托单位为了方便业主，特委托雅逸公司代为处理委托单位与喜盈雅境花园业主的各项事务。授权范围如下：1、沟通协商业主与委托单位发生的故乡纠纷；2、交付和接受文件。时间：2012年5月1日。孔敏健称未见过这份《授权委托书》，对其真实性不予认可。原审法院认为，孔敏健、番发公司就涉讼房屋所签订的《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》主体适格，意思表示真实，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照执行。针对孔敏健主张撤销《调解协议书》的请求。原审法院认为，首先，根据前述合同的内容，孔敏健为涉讼房屋的购买方，番发公司为涉讼房屋的出售方。现《调解协议书》的首部明确载明“乙方向甲方购买位于喜盈雅境18座101号商品房，并且双方签订了《商品房买卖合同》及补充协议，……。”，而孔敏健作为涉讼房屋的购买方，且知悉番发公司为涉讼房屋的出售方，孔敏健并不是向某公司购买涉讼房屋，故前述《调解协议书》的内容非常明确的表明该协议书的甲方为番发公司。其次，从孔敏健提交的视频资料可以看出，孔敏健在与谢某协调装修费押金问题时，谢某明确向孔敏健说明“他们已经将这个问题向物业公司的上级以及开发商（即番发公司）作了请示，回复是只要孔敏健签了这份《调解协议书》，就可以退装修押金”，而孔敏健在查看《调解协议书》的内容后，在该协议上签名确认，据此，可以认定孔敏健是在知悉《调解协议书》上所列明条款内容的情况下，自愿签署该协议书的。再次，从视频资料中也可以看出，孔敏健有就涉讼房屋花园护栏锈蚀问题向谢某反映，而花园锈蚀问题的处理属于开发商的责任，也就是说，孔敏健在反映前述问题时并没有将物业公司与开发商完全区分为不同的主体，而是认为物业公司很多时候可以代表开发商与购房小业主处理很多涉及房屋买卖交易事项的问题。最后，结合《调解协议书》第二条“乙方不再追究甲方主体合同中的法律责任”内容，因雅逸公司并非《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》的合同相对方，无需承担《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》中的法律责任，且《广州市商品房买卖合同》及《补充协议》的合同相对方为番发公司，故前述协议内容“甲方主体合同中法律责任”中所明确的“甲方”应为番发公司。综合所述，孔敏健所述其在签订《调解协议书》时不知道该协议书的甲方是番发公司，误以为甲方是雅逸公司的主张，理据不足，不予采信。现孔敏健未能提供有效证据证明其在签订《调解协议书》时，番发公司存在欺诈、胁迫或乘人之危等可撤销情形，故孔敏健现请求撤销该《调解协议书》，缺乏事实依据和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院判决如下：驳回原告孔敏健的诉讼请求。本案受理费100元，由原告孔敏健负担。判决后，孔敏健不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认定事实错误。孔敏健提交的视频证据等已经明确显示了孔敏健到物业公司协商的内容并不涉及孔敏健与开发商的《商品房买卖合同》及补充协议，一审判决却推定孔敏健知悉该情况，这种推定没有任何事实和法律依据。在孔敏健于物业公司交涉的过程中，物业公司整个过程从来没有显示过其可以作为开发商的代理方，也从未涉及《商品房买卖合同》的内容，在这种情况下签订的《调解协议书》仅仅能代表物业公司与孔敏健之间的和解内容，一审法院在没有任何证据的情况下所作出的推定是严重错误的，损害了孔敏健的合法权益。二、在一审庭审中，孔敏健提出孔敏健没有《调解协议书》原件，而番发公司认可该份协议只有一份，原件在番发公司处，但番发公司却没有提供该份原件核对，一审法院也没有要求番发公司提供原件，直接导致孔敏健要求进行的鉴定无法进行，这属于一审法院严重程序违法，损害了孔敏健的合法权益。故请求：1、撤销原审判决，并判决撤销孔敏健与番发公司之间签订的《调解协议书》;2、由番发公司承担本案的诉讼费。番发公司答辩称同意原审判决。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，番发公司提交了广州仲裁委员会2013年5月18日的开庭笔录,拟证实上述《调解协议书》上的签名孔敏健是确认的。孔敏健表示对该证据其没有异议，但在签订该协议书时，对方的落款是空白的，其是与物业公司直接沟通，当时解决的问题是装修的押金。本院认为，上述《调解协议书》明确约定该协议是双方就孔敏健擅自改变商品房建筑主体结构事宜所达的调解协议，是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，孔敏健现以合同的相对方不是番发公司及该协议不是其真实意思表示为由撤销该协议缺乏事实与法律依据，原审不予支持并无不当，本院予以维持。至于上述协议的约定应否适用于孔敏健主张的面积差的权利并非本案审查的范围，本院不作调处。关于番发公司在二审中提交的相关证据的问题。由于番发公司提交的证据可在原审期间提交而没有提交,番发公司在二审期间才提交,故该证据不属于二审新证据的范畴，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第(二)项的规定，对番发公司提交的相关证据不予接纳。综上所述，孔敏健的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。原审法院认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。因此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人孔敏健负担。本判决为终审判决。审 判 长  吴国庆审 判 员  李 民代理审判员  姚伟华二〇一四年十二月十九日书 记 员  邹文芳