.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}        海南省海口市美兰区人民法院     民 事 判 决 书     （2014）美民一初字第2291号     原告：海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五一村民小组。住所地：美兰区三江镇三江村委会罗梧五一村。   负责人：冯勇，该村小组组长。   原告：海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五二村民小组。住所地：美兰区三江镇三江村委会罗梧五二村。   负责人：冯子男，该村小组组长。   以上原告共同委托代理人：虞青波，海南宝岛律师事务所律师。   以上原告共同委托代理人：陈韦元，海口市美兰区法律援助中心律师。   被告：海南金绿农业有限公司。住所地：海口市国贸汇通大厦12楼1203室。   法定代表人：陆霞，该司经理。   委托代理人：曾广亮，海南刚峰律师事务所律师。   委托代理人：黄英良，海南金绿农业有限公司职员。   原告海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五一村民小组（以下简称五一村民小组）、海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五二村民小组（以下简称五二村民小组）诉被告海南金绿农业有限公司（以下简称金绿公司）农村土地承包合同纠纷一案，本院于2014年9月19日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员杨勇公开开庭进行了审理。原告五一村民小组、五二村民小组共同委托的代理人虞青波、陈韦元，被告金绿公司的委托代理人曾广亮、黄英良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   两原告共同诉称，1999年9月20日，原告与被告签订《承包土地开发种植协议书》，原法人代表在合同上签名，双方约定每亩每年65元的低价承包原告南玉坡的集体土地45.58亩（二村共有坡地），期限30年（1999年9月20日起至2029年9月20日止），被告分三期缴交租金，现已付到2019年（即二期）。在清理农村土地“三过”期间，原告多次与被告协商，因经济发展，周边土地租金价格不断翻升，原先确定的承包价格已显失公平等情势变迁因素，根据《合同法》第五十四条、《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条的有关规定，原告提出按政府指导价调整土地承包价格，且政府指导价是经过专业评估公司进行测算的，每亩每年500元，被告一直不予配合，一拖再拖，拒不同意协商变更承包价格。因此，为保护村民的正当利益，维护村民的正当生活之所需，根据我国法律的有关规定提起诉讼，请求：一、判决被告承包原告的土地租金价格从目前的每亩每年65元提高到每亩每年500元（从2014年1月1日至2029年9月20日止）。二、判决被告承担本案的诉讼费。   被告金绿公司辩称，一、原告诉请变更合同条款的诉求已超出诉讼时效，不受法律保护。最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见》第七十三条第二款：“可变更或撤销的民事行为，自行为成立时起超过一年当事人才请求变更或撤销的，人民法院不予保护。”和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（一）》第八条：“合同法第五十五条规定的“一年”、第七十五条和第一百零四条第二款规定的“五年”为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定”的规定，原告提出变更合同条款的诉求已超出诉讼时效规定的期限，不受法律保护。二、原告提出变更合同条款的诉求缺乏法律和事实依据。依《农村土地承包法》第四条：“国家依法保护农村土地承包关系的长期稳定”和第二十四条：“承包合同生效后，发包方不得因承办人或者负责人的变动而变更或者解除，也不得因集体经济组织的分立或者合并而变更或者解除”和《合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告提出涉案合同存在显失公平的事由缺乏事实依据，该合同成立时间为2000年，当时的土地承包价款并不存在显失公平情形，如合同价款任意变更或调整，可能导致经济市场秩序，涉案合同的承包价款被告已支付至2019年，针对已经履行的合同义务，原告又提出变更，显然违背诚实信用原则。涉案合同约定的土地承包租金，属于商业风险，原告在订立合同时，应预见合同商业风险。原告没有预见合同风险，应归责于自身因素，且由自身承担商业风险的不利后果。原告在诉状中引用政府关于清理农村土地“三过”问题的精神和要求，但政府清理“三过”问题的范围为2011年至2013年期间订立的农村土地承包合同。涉案合同在于2000年订立，不属于政府清理“三过”问题的范围。政府清理“三过”问题也不得违反《合同法》、《农村土地承包法》、《民法通则》规定，而损害承包方的合法权益。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。   经审理查明，1999年9月20日，原告五一村民小组、五二村民小组共同作为甲方,被告金绿公司为乙方，签订一份《承包土地开发种植协议书》，约定：“甲方同意将本单位集体所有土地位于南玉坡荒地45.58亩（按实际开垦丈量面积为准）发包给乙方发展热带高效农业；承包年限为30年，从1999年9月20日至2029年9月20日止；承包土地单价定为每年每亩人民币65元，另加上缴镇政府管理费10%，村委会管理费5%，总付款金额按实际开垦种植亩数计算，镇、村管理费一次性付完。土地承包款按开垦种植面积总金额分为三期付款，每一期付10年，第一期从合同生效日起交付，第二期2009年9月交付，第三期2019年9月交付，如果一方不按期支付承包金，超过半年甲方有权收回该土地。“合同签订后，被告在承包的土地上种植树木，并依据合同约定付清2019年9月20日前的土地承包金。2013年，为了解决农村土地承包中存在的租金过低、租期过长、租地面积过大(即土地承包“三过”)造成农村新增人口无地使用等问题，海口市美兰区委农村工作领导小组办公室于2013年9月委托海南中兴华土地房地产估价有限公司对海口市美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算，根据海南中兴华土地房地产估价有限公司2013年11月20日出具的（海南省海口市）中兴华[2013]（估咨）字第017号《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》（以下简称《测算报告》）结果显示，在测算日期2013年9月30日至2013年11月20日期间，三江镇农业用地中，坡地的市场平均年租金为500元/亩。原告认为《承包土地开发种植协议书》中约定的租金金额明显过低,要求提高租金，被告不同意，遂成讼。   本院确认的上述事实，有《承包土地开发种植协议书》、《海口市美兰区集体农业用地出租租金指导价格测算报告》、涉案土地现场照片以及各方当事人的当庭陈述等在案为凭，这些证据材料已经庭审质证和本院的审查，具有客观性、关联性、合法性，可以采信。   本院认为，被告认为涉案合同在1999年订立，不属于政府清理“三过”问题的范围，但文件中提及重点清理2011年-2013年期间农村土地承包的“三过”问题，但并非仅限于清理该时间段订立的土地承包合同，故被告主张没有事实依据。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十一条“国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理”规定可知，县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门对其本行政区域内农村土地承包及承包合同有管理权限。海口市美兰区人民政府农业主管部门委托评估公司对美兰区灵山镇、演丰镇、三江镇及大致坡镇集体农业用地出租租金指导价格进行评估测算,并指导农业用地出租及调整租金价格,系其法定职责。原告与被告签订的《承包土地开发种植协议书》，虽然是各方当事人当时的真实意思表示，但由于双方签订合同时，并没有意识或预见到因原告方的人口的增长、地区的经济发展及国家政策变化所带来的土地需求和价值变化等问题。而当时所约定的土地承租金为每年65元，且租金价格30年不变的条款，虽然也是基于当时原告的人口对土地需求不强所作出的估算，但这种30年租金不变的约定，本身就与市场经济相背离,尤其是在国际旅游岛背景下的地价变化超出了人们的预见。依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，以及最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》法释[2005]第6号第十六条“因承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理”的规定，原告据于当前情形的重大变化，依据《海南省农业开发用地管理若干规定》第八条“…年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额”，以及《海南经济特区土地管理条例》第七十七条“有下列行为的，由县级以上土地、林业和农业行政主管部门根据各自的职责，责令限期改正：……（三）集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的”的规定，提出对被告承包土地应提高土地租金的请求,具有一定的合理和公平性,依法应当予以支持。被告依据《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（一）》第八条主张原告提出变更合同条款的诉求已超出诉讼时效规定的期限，但该解释出台在《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》和最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》之前，根据新法优于旧法的适用原则，被告认为原告申请变更合同超过时效为的抗辩理由不能成立。原告根据美兰区政府委托评估公司所出具的《测算报告》，请求将被告承包的土地由每年每亩租金65元提高至市场平均租金每年每亩500元，考虑到我省今年连续遭受超强台风“威马逊”、“海鸥”的影响，涉案土地所在的三江镇地处台风经过的重灾区，包括被告在内的承包户都受到不同程度的损失。另一方面，被告种植树木的生长周期较长，回收成本较慢，且上述租金指导价格测算报告仅是参考性的评估报告。综合本案各方面情况，从公平合理的角度考虑，本院酌情确定被告依照合同承包原告的集体土地45.58亩，自2014年1月1日至2029年9月20日止，可由每年每亩租金65元提高至每年每亩租金300元。综上，依照最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条、最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条之规定，判决如下：   一、原告海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五一村民小组、海口市美兰区三江镇三江村民委员会罗梧五二村民小组与被告海南金绿农业有限公司于1999年9月20日签订的《承包土地开发种植协议书》中约定的土地承包金，自2014年1月1日起至2029年9月20日止，由每年每亩65元提高至每年每亩300元。   二、驳回原告的其他诉讼请求。   案件受理费2880.58元，由原告负担1152.58元，被告负担1728元。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。           代理审判员   杨勇      二〇一四年十二月六日     书记员  杜渟婷       附：相关的法律及司法解释条文     《中华人民共和国农村土地承包法》     第十一条国务院农业、林业行政主管部门分别依照国务院规定的职责负责全国农村土地承包及承包合同管理的指导。县级以上地方人民政府农业、林业等行政主管部门分别依照各自职责，负责本行政区域内农村土地承包及承包合同管理。     最高人民法院《关于适用中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》     第二十六条 合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的。当事人请求人民法院变更或者解除合同，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况是否变更或者解除。     最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]第6号）     第十六条因承包方不收取流转价款或向对方支付费用的约定产生纠纷，当事人协商变更无法达成一致，且继续履行又显失公平的，人民法院可以根据发生变更的客观情况，按照公平原则处理。     《海南省农业开发用地管理若干规定》     第八条农业开发用地出让价格不得低于该地块的土地征用补偿标准；年承包金、租金不得低于该地块最近3年的年平均收益额。     《海南经济特区土地管理条例》     第七十七条有下列行为的，由县级以上土地、林业和农业行政主管部门根据各自的职责，责令限期改正：   ......   （三）集体所有土地使用权出让、对外承包价格低于市、县、自治县人民政府制定的价格标准的；   ......                                 审核：吴小亮撰稿：杨勇校对：杜渟婷 印刷：余小英                         海南省海口市美兰区人民法院   2014年12月日印制             （共印15份）