北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第11331号上诉人（原审被告）黄达，男，1964年6月26日出生。委托代理人韩冰，北京棠棣律师事务所律师。被上诉人（原审原告）高艳华，女，1972年7月8日出生。委托代理人谢堃，北京市华联律师事务所律师。委托代理人欧筱铭，北京市华联律师事务所律师。原审被告周德忠，男，1969年3月16日出生。委托代理人韩冰，北京棠棣律师事务所律师。原审第三人马晓娟，女，1982年3月4日出生。上诉人黄达因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第05151号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年4月，高艳华起诉至原审法院称：2007年10月20日，我与黄达签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄达将其所有的位于北京市东城区1207号房屋（下称涉诉房屋）卖给我，房价款为2480000元。双方在2008年7月22日至9月30日前办理涉诉房屋过户至我名下的相关手续。双方在该指定日期前未能办理该房屋产权过户手续，除不可抗力因素外，原因方属违约，需承担违约责任。我根据合同约定向黄达支付大部分房款共计2000000元。但黄达拒不履行产权登记手续。2012年，我将黄达诉至北京市东城区人民法院，经法院调查发现，黄达已于2008年12月19日将涉诉房屋出卖给周德忠，周德忠于2011年9月23日又将涉诉房屋出卖给马晓娟。我与黄达签订购房合同后，一直居住使用涉诉房屋，周德忠、马晓娟在从未看房的情况下就购买涉诉房屋，且从未向高艳华主张过任何权利与常理不符，显然系黄达、周德忠之间恶意串通的行为。现我诉至法院，要求：1、确认黄达与周德忠签订的《房屋买卖合同》无效；2、确认周德忠与马晓娟签订的《房屋买卖合同》无效；3、要求黄达将涉诉房屋产权登记至高艳华名下；4、要求黄达向高艳华支付自2008年9月30日至实际办理产权过户登记之日止的违约金，计算至2014年3月31日为人民币1061557.5元；5、诉讼费由黄达、周德忠负担。黄达、周德忠辩称：高艳华与黄达签订房屋买卖合同当天，高艳华便入住涉诉房屋。根据房屋买卖合同的约定，高艳华应于2007年11月15日前支付房款2000000元。但高艳华只支付了1820000元，至今只支付1950000元。2008年上半年，高艳华提出因生病需要钱，无法支付房款，希望退房，黄达表示同意。但高艳华提出不仅要求黄达退还2000000元房价款，还需要黄达支付房屋增值部分费用、装修费、水电燃气费、物业费、取暖费等费用，双方就此未能达成一致，并未签订书面解除合同。后双方就解除合同达成口头协议，高艳华同意黄达将涉诉房屋另售他人。2008年6月18日，高艳华将涉诉房屋产权证原件交还黄达。2008年6月21日，黄达带评估公司看房、拍照，高艳华均予以配合。周德忠与黄达系多年的朋友，周德忠知道黄达因无法还清贷款需要卖房。2008年6月，黄达告知周德忠因高艳华无法付清房款，双方解除合同，产权仍登记在黄达名下。双方达成口头协议，周德忠以3000000元的价格向黄达购买涉诉房屋。2008年6月开始，周德忠着手购买涉诉房屋事宜，至2008年12月，陆续给付黄达现金850000元。2008年12月26日，周德忠向中国民生银行股份有限公司北京成府路支行（下称民生银行成府路支行）贷款2150000元，银行向黄达发放贷款后，因周德忠资金紧张，又向黄达借款700000元。黄达与周德忠签订房屋买卖合同，周德忠到涉诉房屋看房拍照，高艳华积极配合。黄达将涉诉房屋卖与周德忠，高艳华是明知且同意的。之后，因周德忠迫于偿还黄达借款及银行贷款的压力，周德忠将涉诉房屋委托黄达代理出租、出售。2011年，在黄达的代理下，周德忠将涉诉房屋卖与马晓娟。第三人马晓娟述称：同黄达、周德忠的答辩意见。原审法院经审理确认：当事人恶意串通，损害国家、集体或第三人利益签订的合同，为无效合同。根据查明的事实，高艳华与黄达签订有《房屋买卖合同》，由高艳华购买涉诉房屋。高艳华交纳了大部分房款并实际入住涉诉房屋，是与本案有直接利害关系的公民，有权提起本次诉讼。高艳华实际居住涉诉房屋期间，黄达将涉诉房屋另行卖与周德忠。周德忠明知涉诉房屋黄达已卖与高艳华，且由高艳华居住使用，仅凭黄达的单方陈述，在未询问高艳华意见的情况下，周德忠便认为之前的合同已解除，与黄达达成房屋买卖协议，其存在重大过错。黄达在未与高艳华签订书面解除合同的情况下，又将涉诉房屋卖与周德忠，主观上存有故意。关于购房款的支付，黄达、周德忠称因二人系朋友，周德忠给付黄达850000元现金，其中750000元并未让黄达出具收条，与常理不符。在周德忠购买涉诉房屋，取得产权后当即办理公证委托书，又委托黄达代行涉诉房屋买卖等相关权利，亦与常理不符。周德忠提交××公司的评估报告以证明高艳华清楚涉诉房屋卖与周德忠的事实，但根据法院调取的《个人购房借款合同》，其中的评估公司并非××公司，周德忠的解释亦与常理不符。在黄达与周德忠签订的存量房屋买卖合同中，周德忠的登记住址实际为黄达名下产权房屋的地址。综合以上情况，法院认定被告黄达、周德忠之间存在恶意串通的情形，二人的房屋买卖协议损害了高艳华的合法权益，应属无效。高艳华的诉讼请求，于法有据，法院予以支持。关于高艳华要求确认周德忠与马晓娟签订的房屋买卖合同无效，黄达为高艳华办理涉诉房屋产权过户并赔偿违约金的诉讼请求，与本案并非同一法律关系，对此诉讼请求本案不予处理，高艳华可另行解决。据此，原审法院于2014年9月判决：一、确认黄达与周德忠就北京市东城区一二〇七号房屋签订的《存量房屋买卖合同》无效；二、驳回高艳华的其他诉讼请求。判决后，黄达不服上诉至本院，仍坚持原审意见，认为其与周德忠之间不存在恶意串通的行为，要求撤销原判，驳回高艳华的诉讼请求。高艳华同意原判。周德忠对原判有异议但未上诉。马晓娟未上诉。经审理查明：2007年10月20日，高艳华（买方，乙方）与黄达（卖方，甲方）签订《房屋买卖合同》。合同约定，黄达将其所有涉诉房屋（建筑面积158.28平方米）卖给高艳华所有，房价款为2480000元。双方在2008年7月22日至9月30日前办理涉诉房屋过户产权证给高艳华的相关手续。办理该房屋产权过户的契税和印花税等由高艳华负责。双方在该指定日期前未能办理该房屋产权过户，除不可抗力因素外，原因方属违约，需承担违约责任。高艳华在2008年9月30日前分两次付清房款。第一次，高艳华在2007年11月15日前给付黄达2000000元；第二次，高艳华在2008年9月30日前过户时给付黄达480000元，到期不付属违约。双方在高艳华交付2000000元房款后一周内将房屋交付给高艳华使用，并将该房屋产权经公证后转让给高艳华。双方在签订本合同时，高艳华向黄达支付定金5万元，如高艳华不买此房或在2007年11月15日之前未向黄达交付2000000元购房款则属违约，此款项黄达不退。若黄达在约定期限内违约不卖，则向高艳华退付100000元。双方不违约，此款计入第一次高艳华付款金额。合同签订当日，高艳华给付黄达定金50000元。黄达向高艳华出具《收据》。2007年11月10日，高艳华通过中国建设银行向黄达汇款500000元。2007年11月13日，高艳华通过中国工商银行向黄达汇款1320000元。2007年12月17日，高艳华通过中国建设银行向黄达汇款130000元。关于房屋交付的时间，高艳华称，签订合同时，有别人在使用涉诉房屋，之后黄达将涉诉房屋交付高艳华，但具体时间记不清楚，高艳华于2008年1月装修后入住涉诉房屋。黄达称签订合同当日，黄达即将涉诉房屋钥匙给付高艳华。房屋交付后，高艳华居住涉诉房屋至今。北京××房地产评估有限公司（下称××公司）曾接受周德忠的委托，对涉诉房屋在估价时点的抵押价值进行评估。2008年6月24日，××公司出具《房地产抵押估价报告》，确定涉诉房屋在2008年6月21日的估价结果为3228900元。其中，××公司于2008年6月21日进入涉诉房屋拍照。周德忠提交上述报告，证明当时已告知高艳华涉诉房屋要卖给周德忠，周德忠为办理贷款，需要对涉诉房屋进行评估，高艳华对此表示同意，评估公司看房时，高艳华一家均予以配合。高艳华认可评估公司确实到涉诉房屋内看房，但原因是黄达告知其要还清涉诉房屋之前的贷款以便为其办理产权证，需要进行房屋评估，故高艳华配合评估公司看房，但看房时周德忠并不在场，也从未告知过是因要将涉诉房屋卖给周德忠而进行评估。2008年12月15日，周德忠（借款人、抵押人）与民生银行成府路支行（贷款人、抵押权人）签订的《个人购房借款合同》一份。合同约定，周德忠向民生银行成府路支行借款2150000元用于购买涉诉房屋。周德忠授权民生银行成府路支行以周德忠购房款的名义一次性划入售房人黄达指定的账户中。在上述合同中，评估单位处为空白。案件审理中，原审法院到房管部门调取周德忠与民生银行成府路支行签订的《个人购房借款合同》，内容与周德忠提交的《个人购房借款合同》基本一致，只是在评估单位处填写了杜鸣××房地产评估（北京）有限公司（下称杜鸣公司）。就以上问题，周德忠称第一次委托××公司进行评估，但并未办理完成贷款，后又委托杜鸣公司进行评估后才办理完成贷款。2008年12月19日，黄达与周德忠签订《存量房屋买卖合同》，合同编号×××。其中买受人周德忠处登记的通讯地址为雍和家园1202号房屋（该房屋当时为黄达名下产权房屋）。合同约定，黄达将涉诉房屋以1487800元的价格卖与周德忠。2008年12月23日，周德忠领取涉诉房屋所有权证。2008年12月25日，周德忠与民生银行成府路支行共同签订《房屋抵押登记申请书》，民生成府路支行取得涉诉房屋他项权证。黄达与周德忠称，二人实际履行的是双方口头达成的300万元的购房合同，网签的《存量房屋买卖合同》实际为避税使用，故将房价款写为1487800元。2008年12月29日，周德忠在北京市中信公证处办理委托书公证，将涉诉房屋签订房屋买卖合同、办理产权过户登记手续、代收房价款等权利委托给受托人黄达。关于办理委托书公证的原因，黄达、周德忠在本院审理中称因周德忠向案外人王××借款购房，后王××因病需要用钱，故周德忠又委托黄达将涉诉房屋出售。2011年9月23日，周德忠与马晓娟签订《存量房屋买卖合同》。其中出卖人周德忠的委托代理人为黄达。合同约定，周德忠将涉诉房屋以1156000元的价格卖与马晓娟。2011年11月1日，马晓娟领取涉诉房屋所有权证。关于周德忠对购房款的给付一节，黄达、周德忠称一部分房款通过周德忠向民生成府路支行贷款2150000元给付黄达，另外一部分通过现金给付。2008年6月至2008年12月间，周德忠陆续给付黄达850000元。因二人系朋友关系，除了其中100000元让黄达出具收条外，其他付款并未让黄达出具收条，周德忠当庭出具黄达收取100000元的收条。本院审理中，周德忠提交收款人为黄达的、日期为2008年8月19日的收据一张，载明：今收到×哥（王××）今天给的周德忠购1207房的房款叁拾伍万元现金，加两周前给的贰拾万元现金，华哥已给房款伍拾伍万元整，特此证明。周德忠提交该收据证明除贷款外的850000元房款系通过现金支付，其中有向案外人王××的借款550000元。高艳华对该收据的真实性不予认可。关于周德忠是否清楚黄达与高艳华履行合同问题，黄达称，其告知周德忠涉诉房屋已卖给高艳华，但因高艳华未支付房款，合同已解除，其便将涉诉房屋卖与周德忠。周德忠认可上述陈述，称黄达告知其与前手的买卖合同已解除，其当时看过房屋，知道涉诉房屋有人居住，但并不清楚是否是高艳华，且房屋所有权仍登记在黄达名下，于是购买了涉诉房屋，其未向高艳华核实过相关情况。高艳华主张黄达从未告知其要将涉诉房屋卖给他人，周德忠也从未来看过涉诉房屋，亦从未向其核实过涉诉房屋的买卖情况。以上事实，有各方当事人陈述、《房屋买卖合同》、房屋所有权证、汇款凭证、《存量房屋买卖合同》、《房地产抵押估价报告》等证据在案为证。本院认为：根据查明的事实，高艳华与黄达签订《房屋买卖合同》购买涉诉房屋，已交纳大部分房款，并在涉诉房屋居住至今，系涉诉房屋的利害关系人。黄达在与高艳华签订了《房屋买卖合同》、收取了大部分购房款、并将涉诉房屋交付给高艳华使用之后，又将涉诉房屋卖给周德忠。黄达主张在其与周德忠签订房屋买卖合同之前，其与高艳华的买卖合同已经协商解除，但并未就此提交充足的证据予以证明，故对黄达的该上诉意见，本院不予采纳。周德忠认可其明确知晓高艳华购买涉诉房屋在先并已在涉诉房屋中居住等情况，但其并未向高艳华询问合同是否解除，与常理不符。高艳华主张黄达与周德忠签订的《存量房屋买卖合同》价款过低，黄达和周德忠主张二人实际的房屋成交价格系3000000元，但并未签订书面合同；除贷款外的其他购房款850000元，全部使用现金支付，且有部分购房款亦未出具收条，上述情形亦与常理不符。此外，周德忠于2008年12月23日取得涉诉房屋所有权证，其于2008年12月29日即办理公证委托黄达代理其出售涉诉房屋，其后以1156000元的价格将涉诉房屋卖给马晓娟。周德忠虽主张其与马晓娟之间就涉诉房屋的实际成交价格为5500000元，亦并未就此提交证据予以证明。且周德忠与黄达签订的《存量房屋买卖合同》中，周德忠登记的住址系当时登记在黄达名下的产权房屋，周德忠虽主张系其向黄达借用的房屋，但仍未就此提供相应的证据予以证明。故综合上述情况，可以认定黄达与周德忠签订《存量房屋买卖合同》的过程中，存在恶意串通的行为，该合同损害了高艳华的合法权益，应属无效。黄达的上诉请求，依据不足，本院不予支持。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由黄达、周德忠负担（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）；二审案件受理费70元，由黄达负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李 珊代理审判员  陈雨菡代理审判员  马兴芳二〇一四年十二月四日书 记 员  罗 曦