上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2015）静民一(民)初字第4385号原告蒋颖磊，女，1980年10月29日生，汉族，住上海市。委托代理人梁蔚飞，上海市申房律师事务所律师。被告胡琳元，女，1968年6月12日生，汉族，住上海市。原告蒋颖磊诉被告胡琳元房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年12月3日受理后，依法由审判员倪强独任审判，于2016年1月5日、1月14日公开开庭进行了审理。原告蒋颖磊及其委托代���人梁蔚飞、被告胡琳元到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2015年11月11日，原告通过上海同联房地产经纪事务所与被告签订了租赁协议，约定被告将本市愚园路XXX弄XXX号一楼房屋以月租金人民币(以下币种均为人民币)8,600元的价格出租给原告，租期为2015年11月13日至2016年11月12日。当日，原告向被告支付了两个月租金17,200元和押金12,000元，并预付了水费和保洁保安费。协议签订之后，原告发现被告并不具有该房屋出租权限，且经原告多次要求，被告也迟迟无法提供其具有出租房屋的权利证明材料。无奈之下，原告于2015年11月14日通过上海同联房地产经纪事务所要求与被告解除合同，并交还房屋钥匙。现因被告未返还原告已经支付的租金、押金及其他费用，原告特起诉要求判令：1、解除双方之间签订的关于上海市愚园路XXX弄XXX号一楼房屋的租赁协议；2、被告返还原告租金17,200元、押金12,000元、水费400元、保洁保安费270元。被告辩称，对原告所述的合同签订的情况没有异议，但首先，根据房屋中介向被告反馈的原告要求解约的理由是原告父母对房子不满意，要求原告回家居住，并非现在原告提出的理由；其次，在合同签订时，被告向原告出示了被告有权出租房屋的相关证明，并非如原告所述，被告无权出租；最后，虽然2015年11月18日，房屋中介人员曾通过微信向被告告知了原告要退租的消息，但当时被告并未同意，被告提出了转租的方案，对此原告也未再给被告任何回音。直至被告收到原告起诉的诉状副本，才知道原告要求解除合同之事，房屋钥匙被告也是在2016年1月12日方才取得。综合上述理由，现原告同意解除合同，但要求以被告取得钥匙之日作为合同解除之日，同时不同意返还原告租金以及押金。经审理查明，2015年11月11日，原告(乙方)与被告(甲方)签订了《租赁协议》一份，该协议约定：甲方将坐落于上海市愚园路XXX弄XXX号1楼房屋出租给乙方一人居住，租赁期限为2015年11月13日起至2016年11月12日止，月租金为8,600元，租房押金为17,200元；租赁期间，甲方提前收回房屋，须提前1个月通知乙方，甲方违约将返还乙方双倍的保证金，乙方提前归还房屋的，须提前1个月通知甲方，乙方违约甲方保证金不退；在协议补充条款中，双方就乙方应向甲方支付的租房押金(违约保证金)确定为12,000元。协议签订之后，原告支付了被告两个月租金17,200元、租房押金12,000元以及水费400元、保洁保安费270元。2015年11月18日，原告父亲书写一份《关于租赁房屋的协商备忘录》，该备忘录内容为：“因种种疑问和担心，承租人蒋颖磊在父母陪同下于本月14日下午在陕西南路同联地产的接待室正式提出解除11月11日所签的愚谷村房屋的租赁协议，说明了房屋不可入住的理由，要求出租人退还其预收的房租款和押金，以及相关的其他费用。为尽快妥善处理上述问题，承租人当场就将钥匙交还给该地产公司的周永琪先生、梁志军先生。据此，愚谷村XXX号XXX楼房东可随时重新出租，而与原承租人蒋颖磊没有关系”。中介公司工作人员张某某在该备忘录后书写“收到钥匙一把”，并签名。同日，中介公司员工张某某与被告微信联系，内容为：“张：同事说他客户想要退租；被告：不退哦，要不违约处理，要不转租，扣3000元转租费；张：客户意思想咱这边扣一个月租金！然后退一个月租金还有押金！好吧！我去和同事说一下；被：我没有时间管这事……”。2015年11月19日，被告通过微信方式向中介公司员工张某某发送了房屋租用公房凭证、出租委托书、承租人身份证的照片。2015���12月11日，被告向原告发送了短信，内容为“蒋小姐，中介告诉我你不租这个房子了？说你父母不希望住这个房子？有这件事情么？我一直没有收到过你本人的电话或说明。打你几次电话去取桌子也没人接电话。我安排过人去看你房子，但你说不转租?”2016年1月14日，中介公司员工张某某作为证人出庭作证，该证人陈述称，原、被告之间签合同的过程证人全程参与。签订合同当天，被告向原告出示了保存在手机中的租赁房屋的委托手续等。在交房时，原告并未表示不想租赁。在交完房后的第二天原告的父亲到中介门店表示，房屋存在一点小瑕疵，住的不满意和材料不全，要求中介公司向被告索要材料，当时接待原告父亲的业务员是周永琪和梁志军。之后，原告父亲又来门店要求证人向被告索要房屋租赁的合法手续，并向被告提出房屋存在的瑕疵以及原告不想继续租��。次日，证人与被告联系，让被告提供相关材料，之后被告通过微信发送给证人，证人也将该材料通过微信转发原告方。11月18日，原告父亲又至门店要求证人签署了一份材料，并将钥匙交还证人，证人当时询问原告父亲是否需要转租，原告父亲表示钥匙交还表示原告不在租赁房屋内居住，是否转租是证人的事情。收到钥匙后，证人即将钥匙交给同事梁建军，证人并未和被告说过钥匙的事情，至于梁建军是否说过，证人并不清楚。12月16日，被告通过微信曾向证人询问，愚谷村XXX号租客何人，正在打官司事宜。2016年1月6日，被告与证人联系称，原告已经向被告表示不租赁房屋了，要求证人将钥匙放置镇宁路门店，由被告自取。证人另表示，租赁房屋的钥匙由被告保管，签订合同及看房时都需问被告要钥匙。又查，根据被告提供的证据显示，上海市愚园路XXX弄XXX号底层���间、天井为案外人蔡某某承租的公房。2010年10月17日，被告与蔡某某签订了《租赁协议》，该协议约定蔡某某将前述房屋出租给被告使用，期限为2010年11月5日起至2015年11月4日止。2015年8月12日，被告与蔡某某又签订《协议》一份，该协议约定双方续租前述房屋，租期为2015年11月5日起至2018年1月4日止，蔡某某同意被告转租等。同日，蔡某某还出具了委托被告办理前述房屋转租事宜等出租委托书。上述事实有原、被告陈述，原告提供的租赁协议、租金收条、押金收条、关于租赁房屋的协商备忘录，被告提供的租用公房凭证、租赁协议、出租委托书、微信聊天记录以及证人张某某到庭的陈述等为证，并经本庭查证属实，依法应予确认。审理中，原告表示，首先，被告并非房屋权利人，原告在签合同时即要求被告出示相关手续，但被告并未及时提交，故原告提出解除合同��被告违约在先；其次，原告在解除合同的同时也将房屋钥匙交付给中介公司，被告也知晓原告已经解除合同，故房屋空关的损失也是被告故意放任行为造成。被告则表示，首先，愿意返还原告交付的水费和保洁保安费；其次，原告要求解除合同应该按照合同约定提前一个月通知被告，但原告并未通过任何方式通知被告本人，且在被告向其短信询问时，也没有任何回复，钥匙也没有交给被告。因双方各执己见，致调解不成。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原、被告之间签订的房屋租赁合同为双方当事人真实意思表示，且未违反相关法律法规，应为合法有效，双方均应恪守。现原告在合同签订之后，以被告未能提供相关租赁材料等为由解除合同，但原告该陈述并无相关证据予以佐证，反之被告提供的证人能够证实在签订合同当日被告曾出示过相关租赁资料，且根据目前在案证据亦无因房屋租赁权利等存在争议导致原告使用房屋受阻之情形存在，故本院认定原告该解除行为并不符合合同约定和法律规定，已属于违约，庭审中被告对合同解除表示同意，本院予以准许。至于合同解除日期，现原告表示其将钥匙交付中介公司之日及为合同解除日，对此被告不予认可。本院认为，虽然原告已经在2015年11月18日将租赁房屋钥匙交付中介公司工作人员，但目前并无证据表明中介公司工作人员签收即能视为被告收到，且根据在案证据及证人陈述显示，虽然中介公司工作人员曾在2015年11月18日通过微信形式告知被告，原告有解除合同的意思表示，但在被告对此表示反对并提出转租的要求时，该中介公司工作人员表示“去和同事说一下”，之后再未将原告已经将钥匙交至中介公司以及之后原告与中介公司交涉的事宜告知被告，故凭上述证据仅能证明原告曾就解除合同通过中介公司与被告协商，但在被告不同意并提出新的方案之后，原告亦或中介公司工作人员并未再将与原告协商之后原告坚持要求解除合同以及已经实际交还钥匙的事实告知被告，况且12月11日被告与原告联系时，原告也未做任何表示，故根据在案证据，无法认定原告解除合同的意思表示已经实际到达被告，原告所述合同解除日，本院难以认定，现被告收到原告起诉状副本日为2015年12月25日，故该日为合同解除日。根据前述理由，因原告解除合同理由并不成立，被告据此按照合同约定不同意退还租房押金(违约保证金)，符合合同约定，原告要求被告返还租房押金的诉讼请求，依法难以支持。另关于原告要求被告返还租金、水费、保洁保安费的诉讼请求，对此，本院认为，被告同意返还水费和保洁保安费，本院予以准许。关于租金��还问题，据前述本院认定，合同解除日为2015年12月25日，自合同开始至该日止的房屋租金，应由原告承担。之后的房屋使用费，因按照合同约定原告解除合同的应提前一个月通知被告，且根据在案证据能够证明直至庭审后2016年1月6日，被告方知晓租赁房屋的钥匙在中介公司处，并在1月12日取得房屋钥匙，故被告认为该期间的使用费应由原告承担，并据此不同意原告该项请求，有事实和法律依据，原告要求被告返还已支付租金的诉讼请求，依法难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条的规定，判决如下：一、原告蒋颖磊与被告胡琳元就上海市愚园路XXX弄XXX号一楼房屋签订的租赁协议于2015年12月25日解除；二、被告胡琳元于本判决生效之日起十日内返还原告蒋颖磊水费人民币400元、保洁保安费人民币270元；三、原告蒋颖磊其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币546.70元，减半收取计人民币273.35元，由原告蒋颖磊承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  倪强二〇一六年六月二日书记员  王奇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。