广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2016)粤0306民初312号原告黄永强，男，汉族，1973年9月26日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。原告张红霞，女，汉族，1977年4月19日出生，身份证住址广东省深圳市福田区。上述原告共同委托代理人曾娜，广东诚公律师事务所律师。上述原告共同委托代理人杨凯鹏，广东诚公律师事务所实习律师。被告深圳市金亨利实业集团有限公司，地址广东省深圳市龙华新区民治办事处白松一路金亨利首府一楼7号(办公场所)，组织机构代码71524604-7。法定代表人黄国金。被告深圳市民治水尾股份合作公司，地址广东省深圳市宝安区民治街道水尾村办公楼，组织机构代码19248781-X。法定代表人张燕兵。两被告共同委托代理人马燚龙，上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原告黄永强、张红霞诉被告深圳市金亨利实业集团有限公司（以下简称金亨利公司）、深圳市民治水尾股份合作公司（以下简称水尾公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人曾娜，两被告共同委托代理人马燚龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与两被告于2013年1月10日签订《深圳市房地产买卖合同》（预售），原告以总价款人民币1854235元向两被告购买位于深圳市宝安区民治街道办事处民治街道梅龙路西侧的金亨利首府花园小区的第1栋B单元04层404号房屋。原告已按照合同约定支付购房款，履行了相关义务。2014年6月22日，被告金亨利公司向原告发出《金亨利首府入伙兼房地产证办证通知书》，通知原告可以于2014年6月29日办理入伙及房产证等相关手续。在两被告向原告交房后，原告发现该房屋存在严重的质量问题和违约情况：一、《深圳市房地产买卖合同》（预售）附件六中明确约定由两被告向原告提供太阳能热水供应，但实际却没有提供，已经构成了违约；二、原告所处楼层出现房屋买卖合同立面图未显示的户外装饰墙，该户外景观墙设计严重不合理，不仅严重影响该房屋视线和房屋采光。该房屋与样板房及其他楼层有重大的区别，在使用功能上严重影响原告的使用，并导致房屋应有的价值发生大幅减损，但两被告在销售时却没有告知原告该房屋存在区别于其他楼层的这一瑕疵，隐瞒了重要事实，使得原告在不知情的情形下购买了该房屋。经原告仔细对比，此户外装饰墙与房屋买卖合同附图的立面图不一致。原告认为，两被告所交付的房屋构成违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、两被告就未能依约提供太阳能热水供应向原告赔偿人民币65,983元；2、两被告按房屋价值的15%（即人民币278135.3元）向原告赔偿因户外装饰墙影响所造成的房���价值减损；3、两被告承担本案诉讼费、鉴定费、评估费。原告提交了一份《太阳能热水供应违约赔偿金计算依据》，明确其第一项诉讼请求中主张的赔偿数额人民币65,983元的计算方式为：按照全年一户用热水总计方数计算出使用太阳能热水费用，与使用燃气热水器的耗气量及费用相比较可节省的费用，按照房屋使用年限70年计算并考虑70年内物价水平的上涨因素计算得出节省的总费用为24187元；另，如使用燃气热水器需在70年内更换9台热水器的费用为41796元，二者相加费用总和为65,983元。两被告辩称，第一、就太阳能热水问题，涉案房屋的太阳能设计是符合相关的建筑设计规范，且已竣工验收，该合同由于房产部门备案登记规范文本限制，无法在该合同文本中注明供应太阳能热水的楼层及未供应太阳能热水的楼层；合同附件所指该楼层供应太阳���热水是指该楼栋执行国家太阳能建筑节能规范的方式，并不限定为原告购买的单元供应太阳能热水。第二、原告在此前提交的证据材料中并未提及其主张的赔偿价款的依据。第三、原告主张外挂装饰墙对其房屋价值造成损失未提供相关的证据。第四、原告主张的外挂装饰墙与其他楼存在层重大区别，遭受了重大损失，与事实不符。被告在预售该楼层房屋时已披露该房屋的外挂装饰墙的影响，且该装饰墙并不构成该房屋的质量瑕疵，原告主张的赔偿请求缺乏事实依据。经审理查明，深圳市民治街道梅龙路西侧金亨利首府楼宇由被告金亨利公司、被告水尾公司共同投资开发，水尾公司委托金亨利公司代理楼宇销售事项。2013年1月10日，两被告作为出卖人，原告黄永强、张红霞作为买受人，签订一份《深圳市房地产买卖合同（预售）》，约定原告向两被告购买��亨利首府第1栋B单元4层404号房，房屋建筑面积89.23平方米，合同总价款1,854,235元；出卖人应当于2014年6月30日前将本房地产交付给买受人；合同第十九条约定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，不得随意变更原有规划和设计。如确需变更的，分别按以下方式处理：一、本房地产专有部分的规划变更和设计变更，出卖人应征得买受人书面同意，并依照相关规定向深圳市规划国土主管部门申报；二、本项目共有部位、公用设施的用途、设计和项目名称等的变更，出卖人应征得全体受让人五分之四以上的同意并经公证后，向深圳市规划国土主管部门申报，经批准后方可进行相关变更，并应自变更方案获批准之日起15日内书面通知所有购房者。不同意变更的买受人有权自收到书面通知之日起15日内做出解除合同的书面决定；出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人��可解除合同。买受人解除合同的，出卖人须在买受人通知解除合同之日起10日内，退还买受人全部已付款并支付按中国人民银行公布的同期贷款利率计算的利息，同时按本房地产总价款的10%向买方支付违约金；买受人不解除合同的，双方按照合同继续履行处理。合同附件五第十二条约定，已预售的房地产在建筑工程施工过程中，出卖人可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更，可不通知买受人；按政策规定无需向政府主管部门申报、审批的不再申报、审批，买受人同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状则并且不追究出卖人其他法律责任，双方无需另行签订补充合同。若变更导致本房地产套内建筑面积发生差异的，按照本合同关于面积差异的约定处理。合同附件五第十六条约定，被告在本房地产项目中展示、陈列的样��房的目的在于向买受人提供关于装修、使用房屋的启发性思路，因此，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以及家具和物品的陈列等任何内容均不作为本买卖合同项下房屋的交付标准。合同附件六载明被告提供太阳能生活热水供应。合同后附的立面图显示三楼、四楼之间设计有景观装饰墙，对涉案房屋形成部分遮挡。合同签订后，两原告已按合同约定向两被告履行了付款义务。两被告将涉案房产交付两原告使用。2013年12月9日，深圳市龙华新区城市建设局出具《建筑节能专项验收意见书》，确认经对“金亨利首付二期”工程竣工图等资料核查和现场专项验收，未发现违反有关建筑节能法律法规、强制性标准和技术规范的情况，同意建设、设计、施工、监理等单位共同对该工程的建筑节能验收意见。2014年4月24���，深圳市宝安区建设局就金亨利首府一期、二期项目向被告出具《深圳市龙华新区房建工程项目竣工验收备案收文回执》。涉案小区业主向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局递交《关于反映金亨利首府5楼外墙安全隐患公开信》，该局于2014年8月19日复函称：目前金亨利首府项目已完成报建及规划验收工作，所报施工图纸经审查合格。依据测绘大队出具的测量报告，业主所关注的位置现场为按图施工。深圳市规划和国土资源委员会对上述复函进行复查后复函称：涉案小区业主反映的问题主要涉及阳台的使用安全，按照《房屋建筑和市政基础设施工程施工图设计文件审查管理办法》（中华人民共和国住房和城乡建设部令第13号）的规定，施工图审查机构负责审查施工图设计是否符合工程建设强制性标准以及主体结构的安全性。我委规划行政审批主要核查建设项目落实规划控制要求的情况，施工图审查机构出具的审查合格证是规划行政许可的前置条件。因此，龙华管理局的复函内容无误。该户型阳台栏杆与外挂装饰板平齐的设计，并不涉及建筑设计规范的问题，从心理感受来讲，我们也理解你们对使用过程中可能存在一定安全隐患的担心，但这些都可以通过类似二次装修的方法（例如在栏杆上加装一定高度的透明玻璃等）来解决。原告主张被告故意隐瞒涉案房产的真实情况，看房时因安全网遮挡无法看清楼房外观，且交付的房屋与样板房严重不符，应属违约，被告对此不予认可，并主张在收楼现场已公示设计图纸和沙盘模型。原告主张其在购房时重点是看样板房，样板房的阳台没有任何遮挡，其虽有经过沙盘模型，但无售楼人员提示涉案房产存在遮挡的情形。另查，1、涉案楼盘展��模型显示涉案房屋客厅、阳台等部分外部有外挂装饰墙（环绕于该栋房屋四楼、五楼之间）。被告向深圳市规划和国土资源委员会龙华管理局备案存档的施工图显示，涉案房屋四楼、五楼之间外部设计有外挂装饰墙，对涉案房屋阳台形成部分遮挡。房屋交付后，装饰墙实际位置位于4楼和5楼之间，金亨利公司、水尾公司确认实际位置与合同约定不一致，原因是双方签署合同期间涉及图纸正在报建设部门变更，合同附图与变更后的设计有不一致的地方，该变更已报相关部门备案和批准。2、被告提交了涉案小区的《室内给排水设计、施工说明》，以主张涉案楼栋设计为20-31层供应太阳能热水，被告同时主张该份文件已经在售楼处现场公示，但未提交证据证明；原告对被告上述主张不予认可，认为该文件并非房屋买卖合同的附件，原告在购房时也没见过该文件��合同明确约定所有购买被告房产的业主都有太阳能热水供应。3、本院庭审后告知原、被告提供具备相应设计资质单位名称，以便于本院询问太阳能热水供应的相关问题，而原告未在指定的期限内提供任何设计单位名称。经本院询问，广东五星太阳能股份有限公司回复内容为：一、关于房屋有无提供太阳能热水供应的主要区别和使用过程中的优缺点：（一）房屋如果提供安装了太阳能热水系统，晴天阳光充足的情况下能提供生活热水以达到节能、省费用（电费或燃气费）的效果；房屋如果没有提供安装太阳能热水系统，即使在晴天阳光充足的情况下，为了解决生活用热水的问题，住户需要采用其他常规能源热水器（空气能热水器、燃气热水器或电热水器等）提供。另外房屋无论有没有提供安装太阳能热水系统，在阴雨天没有太阳能的情况下仍需要采用其他常规能源热水器辅助供应热水。（二）房屋有提供太阳能热水供应使用过程中的优点是晴天阳光充足的情况下使用热水比较节能、环保，不需要耗费常规能源；缺点是阴雨天没有太阳能的情况下也必须由其他常规能源热水器辅助，才能有热水使用。房屋没有提供太阳能热水供应使用过程中无论晴天、阴雨天均需要采用其他常规能源热水器供应，才能有热水使用，也因为如此，晴天时使用热水就不节能。二、关于涉案的首府花园小区提供的太阳能热水供应是否符合相关的住宅建筑设计规范的问题。（一）根据深圳市住房和建设局文件（深建节能[2011]46号)关于贯彻执行《深圳市开展可再生能源建筑应用城市示范实施太阳能屋顶计划工作方案》的第三项规定，太阳能热水必须满足以下要求：十二层及以下的建筑，太阳能热水系统覆盖全体住户；十二层以上的建筑，太阳能���水系统覆盖不少于十二层的住户且屋顶全部铺设太阳能集热板（除去消防安全等必要通道及阴影挡光)。鼓励太阳能热水系统覆盖全体住户。（二）涉案的首府花园小区提供了十二层住户（20层至31层）的太阳能热水供应,是符合深建节能[2011]46号文件有关太阳能热水系统的住宅建筑设计规范要求的。三、关于该小区是否具备对20层以下住户提供太阳能热水供应的条件的问题：太阳能行业以目前现有的技术水平，房地产高层建筑屋顶全部铺设太阳能集热板（除去消防安全等必要通道及阴影挡光)，太阳能集热板所产生的热水量通常只能满足12层左右的住户所需要的热水量，无法满足整栋楼所有住户的热水需求。四、关于被告实际向业主交付的房屋并无太阳能热水供应，将会给业主带来哪些不便的问题：业主在装修时有可能不会考虑安装常规能源热水器，业主有可能在装修���后才发现实际交付的房屋无太阳能热水供应，这时业主再考虑增加安装常规能源热水器，要重新做布电线或改水管等工作，会给装修好的房屋原有装修布局带来影响和增加费用支出。五、关于涉案小区房屋是否能够再整改为提供太阳能热水供应的问题：现无太阳能热水供应的房屋如果要整改为提供太阳能热水供应，第一：自上而下要重新安装多条管路，要破坏房屋的楼层面；第二：施工时尘土飞扬，噪音刺耳，对已经入住的人员安全也很难保障；第三：前述由于房屋楼顶面积有限，太阳能安装面积受限制，如果再增加往下面住户供应热水，原来供应太阳能热水的住户将会出现热水不够用的情况，同时由于热水管路增长，热损严重，没有达到太阳能节能的目的，偏离了安装太阳能热水设备的初衷，对整个安装好的太阳能热水系统得不偿失。以上事实，有深圳市房地产买卖合同（预售）、房地产专用发票、入伙兼办理房地产证通知书、金亨利首付房屋质量现场图、金亨利首付户外景观墙安全隐患平面示意图、民事判决书、《致先深圳金亨利实业集团有限公司公开信》、《金亨利首府业主沟通会会议纪要》、沙盘模型照片、收楼意见书、房建工程竣工验收备案收文回执、备案建筑主体施工图纸、施工许可证、金亨利首付项目购房风险提示、室内给排水设计、施工说明、建筑节能专项验收意见书、《关于贯彻执行有关事项的通知》、广东五星太阳能股份有限公司复函及庭审笔录予以证实。本院认为，原告黄永强、张红霞与被告金亨利公司、水尾公司签订的《深圳市房地产买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案的争议焦点在于，金亨利公司、水尾公司在双方签订涉案合同时是否告知了原告涉案房屋并无太阳能热水供应及涉案房屋所在位置存在外挂装饰墙的事实，是否应承担违约责任。一、关于太阳能热水供应的问题。原告主张其与被告签署的附件六明确约定由两被告向原告提供太阳能热水供应，但实际却没有提供。被告辩称其在设计施工过程中并未为涉案楼房20层以下房屋设计施工太阳能热水供应，因房产部门备案登记规范文本限制，无法在合同文本中注明供应太阳能热水的楼层及未供应太阳能热水的楼层。经查，虽涉案楼房的《室内给排水设计、施工说明》记载提供太阳能热水供应的楼层为20至31层，但涉案房产附件六中约定被告提供太阳能热水供应。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系，应以双方之间的房屋买卖合同约定内容为准，涉案楼房的设计施工文件虽显示未为20层以下房屋设计施工太阳能热水供应，但该内容与合同附件内容冲突，且该文件并非合同的组成部分，不足以据此认定被告已提示原告涉案房屋无太阳能热水供应，或是原、被告之间房屋买卖合同内容已变更。因此，本院认定两被告在签订涉案合同时并未告知原告涉案房屋无太阳能热水供应的事实，其交付的房产与合同约定不符，构成违约。关于无太阳能热水供应的赔偿标准。涉案小区的太阳能热水供应,是符合相关住宅建筑设计规范要求的，且根据涉案房屋的情况，将现无太阳能热水供应的房屋整改为提供太阳能热水供应缺乏现实可行性，故原告有权要求被告以赔偿损失的方式承担违约责任。首先，本院认为涉案小区未为20层以下房屋设计施工太阳能热水供应，不违反住宅建筑设计规范的要求，已通过建筑节能专项验收，且不影响房屋的正常居住使用，故本院认为被告的违约行为不足以达到致使原告无法正常使用的程度。其次，以太阳能行业以目前现有的技术水平，通常只能满足12层左右的住户所需要的热水量。原告所购房屋并不在上述范围之内，原告主张按使用太阳能热水器70年相较于使用燃气节省的费用及更换热水器所需的费用的标准为65,983元进行赔偿，系以其房屋能够安装使用太阳能热水设备为前提的，且该标准系参考学术论文计算得出，缺乏充分合理的依据。再次，虽然太阳能热水设备在一定条件下可以达到节能、节省费用的目的，但是也存在使用条件受限、管道加长将导致热损增加等问题。最后，由于两被告交付的房屋无太阳能热水供应，与合同约定内容不符，可能导致部分业主装修费用增加，但原告并未提交充分有效的证据证明其损失数额。综上，本院酌情判令两被告赔偿原告损失人民币3,000元，对两原告的超额诉讼请求，本院予以驳回。二、关于外挂装饰墙的问题。原告主张涉案房产存在合同附图中不一致的户外装饰墙遮挡的情况，两被告隐瞒了涉案房产存在遮挡的真实情况，应承担相应的违约责任。经查，虽该楼盘展示的沙盘模型以及两被告向行政主管部门审查备案的建筑施工图纸均显示，涉案房屋所在楼栋的四楼与五楼之间存在外挂装饰墙，但合同附图却显示外挂装饰墙位于三楼与四楼之间。本院认为，原、被告之间的房屋买卖合同关系，应以双方之间的房屋买卖合同约定内容为准。沙盘模型显示的外挂装饰墙位置虽与合同附图显示内容冲突，不足以证明两被告对涉案房屋的外挂装饰墙位置变更已尽告知义务，且根据合同附件五的十六条，售楼模型不构成买卖合同的组成部分，不能据此认定原、被告之间的房屋买卖合同内容已变更。因此，本院认定两被告向原告在签订涉案合同时并未告知原告涉案房屋外挂装饰墙的位置已变更，其交付的房产与合同约定不符，构成违约。两被告主张依据合同附件五第十二条“出卖人可对原有规划、设计（包括本房地产专有部分及本项目共有部分）作出局部变更……买受人同意接受变更、不解除合同、不要求恢复原状并且不追究出卖人的其他法律责任”的约定，被告有权对涉案房屋外挂装饰墙进行局部变更。对此，本院认为，交付与合同约定标准相符的房产是被告的主要义务，获取与合同约定标准相符的房产是原告的主要权利，而上述免责条款为被告所提供，排除了原告在其合同主要权利受到损害情形下所享有的异议权、合同解除权及主张赔偿的权利，��除了己方违反合同主要义务而应承担的责任，且未采用足以引起注意的文字、符号、字体等特别表示提请原告注意，依据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条的规定，该格式条款应为无效。被告对外挂装饰墙设计的部分变更虽不涉及原告享有的专有部分，但确对涉案房屋窗户形成部分遮挡，影响原告对房产的使用。原告主张被告应按合同价款的15%向其赔偿因此造成的房产价值减损损失，但未提供证据证明该计算标准的合理性，本院不予采纳。考虑到该装饰墙的设计变更对原告所产生不良影响的实际存在，但双方合同第十九条约定的业主因规划和设计变更而享有的解约违约金也仅为合同价款的10%，在原告选择继续履行合同的情况下，本院酌定被告赔偿原告损失人民币50,000元，对原告超过该数额的诉讼请求，本院予以驳回。综���所述，被告应就未对涉案房屋提供太阳能热水供应及交付的房屋外挂装饰墙与合同不符向原告支付违约赔偿金共计人民币53,000元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、深圳市金亨利实业集团有限公司、深圳市民治水尾股份合作公司应在本判决生效之日起十日内向原告黄永强、张红霞支付违约赔偿金人民币53,000元；二、驳回原告黄永强、张红霞的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3,231元，由原告张红霞、黄永强负担人民币2,731元，两被告负担人民币500元。案件受理费原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审判员  陈蕾仰二〇一六年六月三十日书记员  江伟娣书记员  席俊奇附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当���人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第12页共12页