广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）东一法民一初字第160号原告谢某1，男，1982年3月3日出生，汉族，住广东省东莞市，委托代理人周剑名、张锦霞，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告周笑兴，女，1962年8月23日出生，汉族，住广东省东莞市，被告谢平登，男，1919年11月8日出生，汉族，住广东省东莞市，被告曾苏妹，女，1926年3月15日出生，汉族，住广东省东莞市，被告谢秀云，女，1983年7月17日出生，汉族，住广东省东莞市，被告谢秀珍，女，1985年10月19日出生，汉族，住广东省东莞市，被告谢汝葵，女，1987年9月5日出生，汉族，住广东省东莞市，被告谢焯荣，男，1992年11月24日出生，汉族，住广东省东莞市，被告谢焯豪，男，1994年1月18日出生，汉族，住广东省东莞市，以上八被告的共同委托代理人：沈向华，广东莞信律师事务所律师。原告谢某1与被告周笑兴、谢平登、曾苏妹、谢秀云、谢秀珍、谢汝葵、谢焯荣、谢焯豪土地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员钟柳云适用简易程序独任审判。后因案情复杂，转为普通程序，本院依法组成合议庭，于2014年9月24日公开开庭进行了审理。原告谢某1及其委托代理人周剑名、张锦霞，被告谢秀云、谢焯荣、谢焯豪及八被告共同委托代理人沈向华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告谢某1起诉称，1995年6月2日，原告与谢某甲签订一份协议书，约定谢某甲将土地证号为东府集建字【xxx】第xxx号的集体土地以1400**元的价格转让给原告，该协议并有原东莞市茶山镇南社管理区予以见证。协议签订后，原告即向谢某甲支付了全部的转让款，谢某甲将该集体土地交付给原告使用至今，并将该土地的集体土地建设用地使用证交付给原告。后由于茶山镇国土部门对全镇范围内的集体土地进行地籍调查，在地籍调查中收取了上述集体土地建设用地使用证，绘制了权属人为原告的“宗地图”。2014年4月，国土部门却把集体土地建设用地使用证返还给原告，要求原告与转让人按有关程序办理过户登记手续。据查，谢某甲已于2007年9月23日死亡，继承人为八被告，原告多次与八被告协商，但八被告却拒绝办理相关过户登记手续，故原告向法院提起诉讼，请求判令：1、原告与谢某甲签订的协议书合法有效；2、八被告立即办理东府集建字【xxx】第xxx号集体土地（土地价值140000元）的过户至原告名下的登记手续；3、八被告承担本案诉讼费用。八被告答辩称，对于原告所称的协议书的真实性不确认，谢某甲从未与共有人协商或提到过该协议。谢某甲没有收到案涉的转让款，也没有将该款项用于家庭开支。另，从原告提供的证据来看，原告的起诉已经超过诉讼时效，请求法院驳回原告的诉请。经审理查明，原告向本院提供一份《协议书》，内容为：“立字断卖橙柑仓数人谢某甲（北方人）将坐落在南社村北坊、面积贰佰捌拾捌平方米，门户砖瓦一概俱全，今自愿出卖与人，经和家人都通过同意，现由谢某1（西方人）问到入头承买，言明时价人民币壹拾肆万圆正，从双方妥协后，其银数即日交为谢某甲亲手接收，其橙柑仓即为谢某1过户管业，橙柑仓之土地证方为永远保管使用权利，土地证号码：总字第xxx号字（xxx）第x**号，自卖之后，日后无得异言生端反悔。恐口无凭，特立卖数壹张交执为据。公元壹玖玖伍年陆月贰日立”。卖数人处有谢某甲签名捺印，承买人处有谢某1签名捺印。证明人处有谢浩全、王锦湖签名。该协议左下角有见证单位东莞市茶山镇南城管理区加盖印章，并注明见证人谢某2、谢某3，落款时间为1995年7月17日。原告并提供一份土地证号为东府集建总字第xxx号【xxx】第x**号集体土地建设用地使用权证原件，显示土地使用者为谢某甲，土地类别为宅基地。八被告以谢某甲未与家人提及此事及无法确认签名是否谢某甲所签为由，对上述协议的真实性不予认可，其亦表示不清楚谢某甲名下是否有宅基地，并认为谢某1在签订协议时年仅13岁，被告未收到140000元转让款。原告则表示签订协议书时原告不在场，系其父母谢锡康和卢凤琴代表其与谢某甲协商并将转让款140000元付给谢某甲为谢某1购买地块，其后由谢某1在协议书上签名捺印，并为此提供南社村村民委员会出具的证明以及谢锡康和卢凤琴共同出具的证明、显示权利人为谢某1的宗地图为据。本院就东府集建总字第xxx号【xxx】第xxx号集体土地建设用地的地籍及有否办理宗地图的相关情况去函东莞市国土资源局，该局回复：“土地证号为东府集建字【xxx】第x**号宗地，坐落于茶山镇××北××村，土地使用权人为谢某甲，2003年3月17日权利人曾向茶山国土分局申请将土地使用权转让给谢某1，由于不符合变更登记申请条件，我局已告知申请人并退件处理，现我局未存有上述申请表”。另查，谢某甲与其妻子周笑兴于1982年登记结婚，于2007年9月23日去世，其法定继承人包括其父亲谢平登、母亲曾苏妹、配偶周笑兴、子女谢秀云、谢秀珍、谢汝葵、谢焯荣、谢焯豪，即本案八被告。谢某甲与谢某1均为东莞市茶山镇南社村村民。上述事实，有原告提交的《协议书》、集体土地建设用地使用证、宗地图、亲属情况证明调查表、人口信息查询、证明两份，本院调取的东莞市国土资源局关于《对广东省东莞市第一人民法院协助调查函》的回复意见，以及本案庭审笔录附卷为证。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告的诉请是否超出诉讼时效；2、案涉协议书是否合法有效。关于第1个争议焦点。本案系土地使用权转让合同纠纷，原告在本案中的诉请系基于其主张的物权圆满状态受妨碍而产生，属物权请求权的范畴，不受两年诉讼时效之限制，故对被告关于原告的起诉已超过法定诉讼时效的抗辩意见，本院不予采纳。关于第2个争议焦点。结合本案原告提供的证据及本院向东莞市国土资源局调查的回复意见，谢某甲将案涉土地转让给谢某1并签订协议书，系双方真实意思表示，谢某甲与谢某1同为南社村村民，谢某1购买谢某甲宅基地并未违反法律法规的禁止性规定，南社管理区（原南社村委会）对此加盖印章予以见证，并未提出异议，故谢某甲与谢某1之间签订的土地转让《协议书》应属有效。被告主张谢某甲在出卖案涉宅基地时该土地共有人并不知情，但协议书注明“经和家人都通过同意”，可见原告谢某1属善意取得，对被告该主张本院不予采纳。虽然签订协议书时原告谢某1尚未满十八周岁，但其买卖行为由其父母代理，原告其后亦予以追认，故该《协议书》仍属合法有效，双方当事人应信守履行。被告抗辩称谢某甲并未收到转让款140000元，若谢某甲未收取该款，从协议书已载明“言明时价人民币壹拾肆万圆正，从双方妥协后，其银数即日交为谢某甲亲手接收”的内容及案涉土地证原件已交由原告保管的事实来看，明显与一般的交易习惯和生活常理不符，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳，本院认为谢某甲已收取转让款140000元。按照合同的履行原则，谢某甲应协助谢某1办理案涉土地使用权变更手续。因谢某甲已于2007年死亡，案涉土地仍登记在其名下，案涉《协议书》尚未履行完毕，故该《协议书》的相关权利义务应由其法定继承人即本案八被告予以继受，故八被告应当履行协助原告办理将案涉土地使用权过户至原告名下的相关手续的义务。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民法通则》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告谢某1与谢某甲于1995年6月2日签订的《协议书》合法有效。二、限被告周笑兴、谢平登、曾苏妹、谢秀云、谢秀珍、谢汝葵、谢焯荣、谢焯豪于本判决发生法律效力之日起五日内协助原告办理将东府集建总字第xxx号【xxx】第xxx号集体土地建设用地的使用权变更至原告名下的相关手续。本案受理费3100元，由八被告共同负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  黄 薇代理审判员  蔡淑琴代理审判员  钟柳云二〇一四年十二月十六日书 记 员  张志军附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。《中华人民共和国民法通则》第十二条十周岁以上的未成年人是限制民事行为能力人，可以进行与他的年龄、智力相适应的民事活动；其他民事活动由他的法定代理人代理，或者征得他的法定代理人的同意。不满十周岁的未成年人是无民事行为能力人，由他的法定代理人代理民事活动。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。