赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0702民初391号原告（反诉被告）江西云星房地产开发有限公司。住所地：赣州市章贡区章江南大道*号。组织机构代码证：69605340-9.。法定代表人潘超文，公司董事长。委托代理人黄永海，江西实创律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人陈璐，江西实创律师事务所实习律师，特别授权代理。被告（反诉原告）温晓欢，女，1988年4月2日生，汉族，住赣州市章贡区。委托代理人许良，江西洪都律师事务所律师，特别授权代理。原告江西云星房地产开发有限公司（下称云星公司）诉被告温晓欢商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月27日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告云星公司委托代理人黄永海，被告温晓欢及委托代理人许良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告云星公司诉称：2014年4月16日，原、被告双方签订《赣州市商品房买卖合同》（以下简称《合同》），被告以首付按合同总价款的50.56%的按揭方式购买原告开发的云星·中央星城二期楼盘11幢507办公室（总价款1150393元）。《合同》补充协议另行约定：“如因买受人（被告）原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人（原告）或银行通知后10日内到出卖人客户服务部办理相关手续。如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并有权要求买受人支付合同总价款20%的违约金”。被告无法办理银行按揭贷款，经原告多次催促，被告也不履行合同约定的义务。根据合同约定，特提起诉讼，请求依法判令：1、解除原、被告之间的《商品房买卖合同》并由被告向原告支付违约金230078.6元；2、诉请被告承担本案的诉讼费用。原告为证明自己的主张，提供以下证据：证据1、营业执照、组织机构代码证和法人代表证明，证明原告的诉讼主体资格；证据2、温晓欢身份证复印件，证明被告身份；证据3、赣州市商品房买卖合同，证明被告购买房屋的事实；证据4、律师函及快递单号，证明原告向被告催收办理手续的事实。被告温晓欢辩称：一、答辩人与原告之间存在商品房买卖合同关系。2014年4月16日，答辩人与原告签订《赣州市商品房买卖合同》两份，合同签订当日，答辩人依约向原告支付了首付款，其中一笔580393元人民币，另一笔人民币419328元，总计首付款为人民币999721元。二、原告诉求答辩人支付违约金无任何事实和法律依据。答辩人与原告签订上述两份合同及答辩人依约向原告支付首付款以后，答辩人按原告通知，向原告指定的浦发银行赣州分行提交了按揭贷款所需的一切资料，然浦发银行赣州分行却以网上系统无法通过为由（以前人工审批，后改为网上系统审批），退回了答辩人的一切资料，导致答辩人在浦发银行赣州分行无法获得按揭贷款。此后，原告强求答辩人接受一次性付款方式，答辩人因无能力一次性付款，致使双方一直无法就新的付款方式达成书面意见。因此，答辩人认为双方签订的上述两份《赣州市商品房买卖合同》，已无法实现合同目的，答辩人依法同意解除该两份合同；答辩人和原告在履行前述两份合同过程中，双方均无任何过错和违约行为，答辩人之所以未获取银行按揭贷款，是原告指定的浦发银行赣州分行网上审批系统无法通过，同一时期，答辩人因购买赣州嘉福置业有限公司开发的位于赣州市章贡区的两套办公室，向交通银行赣州分行申请按揭贷款均获得通过，充分说明无法获取浦发银行赣州分行按揭贷款的根本原因不能归责于答辩人，而是因不同时期国家贷款政策或者是各商业银行贷款规则的不相同所造成，这正是法律意义上的“情事变更”或者是“情事变迁”；原告以补充协议为由诉求违约金，不符合法律规定及补充协议约定的原意，答辩人已经说明了按揭贷款不能通过浦发银行赣州分行审批的原因不在于答辩人，因此，答辩人不同意按原告选择一次性付款并不违反约定。至于该补充协议关于“如在上述期限内无法就新的付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同”，根本就是典型的霸王条款，能否达成新的付款方式书面意见，取决于合同主体的意愿，合同主体一方不能把无法达成新的付款方式书面意见所带来不利于自己的后果强加给另一方，所以，答辩人与原告无法达成新的付款方式书面意见，原告视答辩人“不履行合同”显然是法律意义上的“显失公平”；原告自2014年4月16日收取答辩人的首付款计人民币999721元后至今已两年有余，原告已利用该首付款获取了利益，相反地，答辩人却因此而遭受巨大的利益损失，从“利益既得”方面考虑，在解除两份《赣州市商品房买卖合同》的同时，原告除应退还答辩人首付款999721元人民币外，还应赔偿答辩人首付款的利息损失，为此，答辩人请求解除《赣州市商品房买卖合同》的同时，要求驳回原告关于违约金的诉求。反诉原告温晓欢反诉称：2014年4月16日，反诉人与被反诉人签订由被反诉人提供的格式《赣州市商品房买卖合同》一份，约定反诉人首付加银行按揭贷款方式购买由被反诉人开发的云星·中央星城11幢第5层507办公室，首付款为总价款的50.45%即580393元人民币，余款待被反诉人指定银行后由反诉人申请取得按揭贷款后付清。反诉人依约当日向被反诉人支付了首付款。此后，反诉人按被反诉人要求向被反诉人指定的浦发银行提供了按揭贷款所需的全部资料，然浦发银行赣州分行以网络系统无法通过为由退回了反诉人提供的全部资料，致使反诉人无法获得银行按揭贷款。为此，被反诉人强求反诉人接受一次性付款方式，因反诉人无能力一次性付清房款，被反诉人要求解除合同并诉求反诉人支付违约金。综上，反诉人认为，因不可归责于反诉人原因导致银行按揭贷款无法通过而最终无法实现合同目的的合同解除之诉，鉴于被反诉人本诉未提及退还反诉人首付款，且被反诉人利用反诉人首付款二年有余获得利益，致使反诉人利益遭受巨大损失等各种因素，为维护反诉人合法权益。反诉请求：1、在解除反诉人与被反诉人之间《赣州市商品房买卖合同》的同时，由被反诉人退还反诉人首付款人民580393元，并赔偿反诉人首付款的利息139294.32元（利率按每月1%计算）；2、本案诉讼费由被反诉人承担。被告（反诉原告)温晓欢针对答辩理由及反诉请求，提交以下证据:证据1、身份证，证明反诉人主体；证据2、商品房买卖合同及补充协议，证明房屋买卖事实；证据3、购房发票，证明支付首付款事实；证据4、视听资料，证明银行系统原因造成不能按揭贷款，被告没有过错；证据5、商品房买卖合同及补充协议，证明同期被告在其他楼盘买房事实；证据6、写字楼按揭资料，证明被告提供给其他银行办理按揭贷款资料；证据7、个人房产抵押贷款合同，证明被告在同期买房按揭贷款情况；证据8、按揭还款计划表及流水，证明被告按揭贷款及还款事实。反诉被告云星公司针对反诉请求辩称：反诉原告的反诉没有事实和法律依据。要求驳回反诉请求。原、被告提供的证明案件事实的证据，经庭审举证、质证，本院认证如下：一、被告对原告提供的证据1、2、3三性无异议，本院对上述证据的证明力予以确认。被告对原告提供的证据4有异议，认为原、被告双方购买云星房产时间在2014年4月16日，原告所提供的证据是2014年2月25日，是原、被告双方签合同前发出的律师函，因此对其真实性，合法性，关联性均有异议。本院经审查认为证据4不能证明原告向被告催收购房尾款等手续的事实，故本院对其关联性不予确认。二、原告对被告提供的对证据1、2、3的三性无异议，本院对上述证据的证明力予以确认。原告对被告提供的证据4的三性有异议，认为无法确定是否是浦发银行股份有限公司赣州分行业务人员与被告的对话，对此有异议，不能作为证据来使用；原告对被告提供的证据5、6、7、8认为与本案无关联，即使被告贷了款，与本案无关联，达不到其证明目的。本院认为原告未提供足以反驳的证据，经审核上述证据形成了一个完整的证据链足以证实依双方补充协议的约定原告负责联系提供贷款的银行，被告温晓欢及时将相关资料递交了原告指定的银行，但是银行以温晓欢以前有逾期还款记录未能通银行网上审批系统为由不予贷款。事发后原告并未采取积极措施为被告联系其他银行，被告并非根本性违约，本院对上述证据的三性予以确认。经审理查明：2014年4月16日,原告云星公司与被告温晓欢签订了一份《赣州市商品房买卖合同》（合同编号为20131102605），约定：被告温晓欢购买原告开发的云星·中央星城二期楼盘11幢507办公室，总价款1150393元，被告温晓欢于签订合同时即向原告支付首期款50.45%，计人民币580393元，余款人民币570000元由被告温晓欢向银行申请按揭贷款。同时原告云星公司与被告温晓欢于当日还签订一份《合同补充协议》，协议第一条第3项约定“银行按揭（3）出卖人负责联系提供贷款的银行，买受人的按揭申请、应支付的首付款比例、贷款额度、贷款年限由银行确定。在向银行申请按揭贷款过程中，出卖人仅承担协助办理义务，无论买受人是否取得贷款，均不影响买受人按照本合同及本协议的约定应承担的付款义务〮〮〮〮〮〮（4）买受人应按照本条款约定时间格尽配合之义务，确保自本合同签订之日起30日内获得银行放款许可。如因买受人原因造成按揭申请不能通过银行审批的，买受人应另行选择一次性付款，并在接到出卖人或银行通知后10日内到出卖人客户中心办理相关手续。如在上述期限内无法就新付款方式达成书面协议的，视为买受人不履行合同，出卖人有权解除合同，并可要求买受人支付合同总价款20%的违约金”。合同签订后被告依约支付了首付款，并及时将按揭贷款资料提供了原告指定的浦发银行股份有限公司赣州分行，但是浦发银行股份有限公司赣州分行以温晓欢以前有三至六次逾期还款记录未能通银行网上审批系统为由不予贷款。双方协商未果，原告诉至本院，要求依法处理。另查明：被告温晓欢所购买的上述商品房已向房地产登记机关办理了登记备案，但尚未办理房屋产权登记手续。2013年10月30日,被告温晓欢与赣州嘉福置业有限公司签订了二份《赣州市商品房买卖合同》，约定：被告温晓欢购买赣州嘉福置业有限公司开发的章贡区嘉福〮国际小区写字楼。被告温晓欢支付了首付款给赣州嘉福置业有限公司，剩余款则由被告温晓欢在2015年7月1日向交通银行股份有限公司赣州分行办理了按揭贷款。本院认为：原告云星公司与被告温晓欢签订的《赣州市商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反国家相关法律法规的规定，合法有效，双方均应按约定全面履行自已的义务。本案争执的焦点是被告温晓欢是否应对银行贷款未在约定的期限审批通过承担违约责任。依照双方补充协议的约定，作为出卖人的原告负责联系提供贷款的银行，买受人即被告温晓欢及时将相关资料递交给了原告指定的浦发银行股份有限公司赣州分行，但是浦发银行股份有限公司赣州分行以温晓欢以前有三至六次逾期还款记录未能通过银行网上审批系统为由不予贷款。虽然被告因个人原因即在银行征信系统存在逾期还款记录，导致浦发银行股份有限公司赣州分行不受理其贷款申请，但是被告的逾期还款不良记录并未导致所有银行不受理其贷款申请，因为在同期其他银行就受理了被告在他处购买写字楼的贷款申请。对此，原告作为开发商并未采取积极措施为被告联系其他银行，而是坚持要求被告一次性付款。被告作为购房户已经按时支付了首付款，并及时提交按揭贷款材料，可以认定其在主观上有积极履行合同的意愿，即使因购房人个人原因导致按揭贷款未能放发，本院认为被告并非根本性违约，其不应承担违约责任,故本院对原告提出按总房价的20%向被告收取违约金的请求不予支持。由于被告已支付了大额首付款并在其他银行办理了所购写字楼的按揭贷款，故无力一次性付清剩余房款，应认定双方签订的《赣州市商品房买卖合同》目的已无法实现。在此情形下，原告、被告均要求解除《商品房买卖合同》，本院予以支持。虽然被告不构成根本性违约，但确因其个人原因导致原告指定的银行未通过按揭贷款申请，故反诉原告要求反诉被告赔偿银行利息于法无据。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》二十三条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告江西云星房地产开发有限公司与被告温晓欢于2014年4月16日签订的《赣州市商品房买卖合同》及《合同补充协议》（合同备案编号为20131102605）。二、由原告江西云星房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还购房款580393元给被告温晓欢。三、驳回原告江西云星房地产开发有限公司要求被告温晓欢支付违约金230078.6元。四、驳回反诉原告温晓欢要求反诉被告江西云星房地产开发有限公司赔偿购房款利息139294.32的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费（已减半收取）8612元，由原告江西云星房地产开发有限公司承担。反诉费（已减半收取）5495元，由反诉原告温晓欢承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向向赣州市中级人民法院或本院递交上诉状正本一份及副本二份，并按规定交纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 长  李明炯人民陪审员  华小红人民陪审员  张 霞二〇一六年六月二十六日书 记 员  邹俊英