广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2014）中一法张民一初字第730号原告：张琼，女，1987年5月18日出生，住湖南省冷水江市。委托代理人：陈德文、陈经文，均系广东雅商律师事务所律师。被告：中山市君华房地产开发有限公司，住所地中山市。法定代表人：喻良厚。委托代理人：黄绮明、刘智，均系北京市盈科（广州）律师事务所律师。原告张琼诉被告中山市君华房地产开发有限公司（以下简称为君华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，由审判员杨颖适用简易程序独任审理，后组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈经文，被告委托代理人黄绮明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告与被告于2013年1月12日签订了编号为1301002987商品房买卖合同，由原告以总额720000元向被告购买位于中山市火炬开发区依云路＊＊号＊＊城＊＊区62幢2301房，合同对涉案商品房的位置、计价方式、价款、付款方式、交付期限、买受人逾期付款的违约责任、出卖人逾期交房的违约责任等均作了明确的约定，其中合同约定被告应当于2013年10月15日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房经验收合格为条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，否则应承担逾期交房的违约责任。合同签订后，原告履行了合同约定的付款义务，但被告至今未向原告交付具备交楼条件的商品房，被告的行为已经构成违约。为维护原告合法权利，请求法院判令：1、被告支付逾期交房违约金（暂计至2014年5月30日为81720元；720000元×0.05%×227天）；2、被告承担本案诉讼费用。诉讼中，原告明确诉请之逾期交房违约金计算至符合合法交房条件之日止。原告为支持其主张在诉讼中提供的证据有：中山市商品房买卖合同（编号：1301002987）1份。被告辩称：1.涉诉房屋在合同约定期限内已符合交付条件，逾期交房是因为原告以房屋存在装修瑕疵为由拒绝办理交房手续。中华人民共和国建筑法第61条，合同第八条第四款约定，该商品房验收合格是指相关部门出具了竣工验收报告，及经过了单体验收组织，在约定的交房时间前，被告已经取得了验收报告，符合法定和约定交付条件。2.在约定的交房日期前被告已经发函件提醒原告办理相关收楼手续，但原告均已房屋存在质量问题为理由拒绝办理交楼手续，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条及中山市商品房买卖合同第12条规定，在正常情况下原告应在第一次验收房屋时一次性将认为房屋存在的问题与被告工作人员沟通，不应该在每次看房时特意挑出一些瑕疵为借口拖延拒绝办理交付手续3.原告因房屋问题拒绝收楼引起的逾期交楼责任应由原告自行承担，合同附件6第五条第一款的规定，现双方一直无法办理手续原因在于原告，根据房屋买卖合同第11条第2款规定，原告无理拒绝办理交付手续的，自收楼通知书中规定的交付期限届满之日起，可视为房屋已实际交付原告使用，由此产生的毁损灭失风险由原告承担。4.合同补充约定第16条违约金最多不得超过总房价的5%，上述约定是原被告的真实意思表示，且原告未能举证证明其损失高于合同约定的违约金数额，因此法院若认定被告违约，则应认定最高违约金数额不得超过总房价的5%。被告对其陈述事实在诉讼中提供的证据有：1.建筑工程竣工验收报告1份；2.收楼通知书、收楼交款通知书、收楼须知、寄信回执各1份；3.敦促收楼通知书、快递单各1份；4.情况说明1份；5.中山市公安消防局建设工程消防验收意见书1份；6.接表工程验收表、供用电合同、客户电气工程介入电网查验意见书、单项工程竣工验收证明书各1份。依据上述证据及当事人的陈述，本院查明：张琼与君华公司于2013年1月12日签订1份中山市商品房买卖合同（合同编号：1301002987），合同约定：张琼以总价款720000元向君华公司购买位于中山市火炬开发区依云路＊＊号＊＊城＊＊区62幢2301房，付款方式为银行按揭付款；君华公司应于2013年10月15日前，将经验收合格的商品房交付给张琼使用，验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收；君华公司逾期交房，逾期不超过180日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，君华公司按日向张琼支付已付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过180日后，张琼有权解除合同，君华公司应自解除合同通知达到之日起60日内退还全部已付款，并按累计已付款的5%向张琼支付违约金，在已付房款及违约金退还给张琼后，双方同意已付有关购房费用、已供银行按揭利息及其他一切损失君华公司不再另行补偿。合同补充协议中约定如因张琼违约则应每天按应付款总额0.05%向君华公司支付违约金，若致使合同解约的，需向君华公司支付总房价款30%作为违约金；补充协议又约定如一方违约行为致使合同无法继续履行或被终止或被守约方依据法律和合同约定提出解除，且主合同以及本补充协议均为此约定了具体的违约金数额和比例，则双方确认该约定合法有效，若一方虽然有违约行为，但合同仍在继续履行的同时约定了违约方应当承担违约金、利息或其他损失赔偿的责任，如违约方应支付的违约金、利息或其他损失的计算因时间延长而增加，则双方均同意最多不得超过总房价5%的上限。合同还约定其他相关权利和义务。合同签订后，张琼付清了涉案商品房购房款。2013年10月10日，君华公司组织设计单位（北方-汉沙杨建筑工程设计有限公司）、勘察单位（华南理工大学建筑设计研究院勘察工程有限公司）、监理单位（深圳市宝安区建设工程监理公司）、施工单位（广东电白建设集团有限公司）对君华新城三期（61-66幢）商住小区工程进行竣工验收，竣工验收结论为：1、整个施工过程始终按照JGJ59-99安全标准去实施完成，经市建设工程安全监督站监督，该工程五个阶段评定等级为合格工程；2、在施工中按图施工，基础工程和主体工程中间验收评定为合格；3、落实安全措施和质量保证措施，按施工进度计划进行，按合同工期顺利竣工；4、该项目单位工程以建设单位、设计和各方单位共同合作，按时、保质完成；5、该项目单位工程验收质保资料齐全、完整，各分部分项均达到验收规范要求。上述相关单位均在建筑工程竣工验收报告中盖章。君华公司于2013年10月6日向张琼发出收楼通知书、收楼交款通知书、收楼须知，通知张琼于2013年10月15日办理收楼手续，但张琼以涉案商品房未达到双方约定及法定的交付使用条件为由未办理收楼手续。2014年7月24日，君华公司向张琼寄发敦促收楼通知书，通知张琼及时于2014年7月30日前办理收楼手续。2014年7月1日，张琼以君华公司逾期交楼为由，诉至法院，提出前述请求。庭审中，张琼与君华公司一致确认涉案商品房质量问题已整改，但张琼主张对涉案商品房的设计问题有异议。另查：2013年5月18日，中山火炬开发区自来水安装工程有限公司、中山火炬开发区自来水有限公司共同在接表工程验收表签章确认＊＊城小区接表工程铺设质量、压力测试、消毒冲洗、渗漏情况等均达标。君华新城与广东电网公司中山火炬供电分局于2013年6月24日签订供用电合同（合同编号：99003285＊＊01；用电方户号：99003285＊＊），约定供电分局向君华新城供电细则及用电细则，并载明合同生效，且用电方新建或改建的受（用）电装置经检验合格后，供电方开始向用电方供电。2014年1月22日，广东电网公司中山火炬供电分局出具客户电气工程接入电网查验意见书，载明已对火炬开发区大环村君华新城项目受电装置进行检查，具备通电接入条件，同意接入电网。2013年10月8日，中山港华燃气有限公司出具单项工程竣工验收证明书，证明君华新城住宅小区燃气管道建设工程质量评定合格。2013年10月23日，中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书（山公消验字（2013）第0199号），主要载明该局对君华新城三期（61、62、65）幢商住小区建设工程进行了消防验收，经资料审查、现场抽样检查和功能测试，综合评定该工程消防合格。本院认为：本案系商品房预售合同纠纷。张琼向君华公司购买商品房，根据商品房的特殊性，其交付条件除了符合买卖双方对交付条件的约定外，还应具备可供正常使用及达到安全使用标准的条件。本案中张琼与君华公司均对中山市商品房买卖合同的真实性及张琼已支付的房款无异议，故本案争议的焦点有：1.2013年10月15日前，涉案商品房是否已经达到张琼与君华公司约定的交付使用标准；2.涉案商品房在上述时间内是否具备可供正常使用的条件及达到安全使用的标准。对于上述争议焦点，本院作以下分析论证：（一）诉争房屋是否经验收合格。根据涉案商品房买卖合同约定，经验收合格是指由出卖人、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位出具的工程竣工验收报告（单体竣工验收报告），即单体竣工时上述单位自行组织通过的验收。君华公司于2013年10月10日组织相关的监理、施工、设计单位对＊＊城＊＊期商住小区工程包括张琼购买的62幢2301号的商品房进行竣工验收并达成该工程评定为合格的验收意见。因此，诉争房屋已经于2013年10月10日视为符合双方合同约定商品房的交付使用条件。（二）水、电、燃气设施工程是否完工。商品房交付使用除了符合双方合同约定的交付条件外，同时亦应具备供正常使用的功能。经审查，涉案商品房所在商住小区符合通水、通电、通气条件的时间分别为2013年5月18日、2014年1月22日、2013年10月8日。故涉案商住小区最早达到正常使用工程的日期应为通水、通电、通气功能同时具备之时即2014年1月22日。（三）诉争房屋所在小区是否通过消防验收。涉案商品房能否交付使用除具备上述两项条件外，还需要达到安全标准。根据《中华人民共和国消防法》第十一条规定：“国务院公安部门规定的大型的人员密集场所和其他特殊建设工程，建设单位应当将消防设计文件报送公安机关消防机构审核……”及第十三条规定：“……（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案……”从君华公司提交的建设工程消防验收意见书可知，涉案商住小区已于2013年10月23日进行消防验收并被综合评定为合格。故涉案商品房于2013年10月23日已经达到安全标准。张琼诉称涉案商品房空调机位、客厅推拉门至今设计不合理拒绝收房，没有合同、法律依据，本院不予支持。关于庭审中张琼与君华公司双方确认的涉案商品房整改情况，显示问题实为商品房的轻微质量瑕疵问题，君华公司应承担的是质量违约责任及保修责任，张琼不应以此为由拒绝受领。综上分析，本院认定涉案商品房于2014年1月22日符合合同约定及居住、安全规定，达到交付使用的标准。根据涉案商品房买卖合同约定，君华公司应于2013年10月15日前将符合合同约定、达到正常使用条件及安全标准的商品房交付张琼使用，但涉案商品房实际于2014年1月22日才达成上述交付使用条件，君华公司逾期交房的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。涉案商品房买卖合同约定，逾期交房不足180日的，君华公司应按日向张琼支付已付购房款万分之五的违约金。根据上述分析，君华公司逾期交房的天数为98天，其应向张琼支付逾期交楼违约金35280元（98天×0.5‰×720000元=35280元）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告中山市君华房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起七日内向张琼支付逾期交楼违约金35280元；二、驳回原告张琼的其他诉讼请求。案件受理费1843元（该款原告已预付），由原告张琼负担1047元，由被告中山市君华房地产开发有限公司负担796元，被告负担部分应于本判决生效之日起七日内径付原告。如果被告中山市君华房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于中山市中级人民法院。审 判 长  周光辉审 判 员  杨 颖人民陪审员  邬瑾瑾二〇一四年十二月二十二日书 记 员  陈体恒