江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书（2014）澄滨民初字第1183号原告曹霞。原告顾忠华。委托代理人仝晓虎，江苏江成（江阴）律师事务所律师。被告严海军。委托代理人祝梅红，远闻（江阴）律师事务所律师。原告曹霞、顾忠华与被告严海军农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月24日受理后，依法由审判员沈金锋独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理，后依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行审理。原告曹霞（参加第一次庭审）及委托代理人仝晓虎、被告严海军委托代理人祝梅红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曹霞、顾忠华诉称：2012年年底至2013年7月前后，顾忠华与严海军因资金拆借需要，由严海军以未到期承兑汇票形式出借资金给顾忠华，顾忠华再偿还严海军等额现金及借款期间利息，如有逾期，则按月利率5%标准支付逾期利息。因顾忠华资金吃紧，未能及时归还逾期利息，经严海军提出，双方于2013年12月16日签订《房屋买卖合同》，该合同虽名为房屋买卖，实际上是严海军担心债权将来实现不了，意图以房抵债形式来确保债权实现。故双方实际仍为民间借贷关系，不存在房屋买卖，房屋买卖不是双方真实意思表示，是以非法的形式掩盖非法的行为。此外，该房屋为农村自建房，并不是商品房，依法根本不能买卖。现请求确认双方于2013年12月16日签订的《房屋买卖合同》无效。被告严海军辩称：一、严海军自己有合法企业，不是专门做资金生意，诉状上所称不是事实；二、双方诉争的云亭街道太平路171号房屋是严海军向曹霞、顾忠华购买，并不是以物抵债；三、虽然诉争房屋不是商品房，但严海军系云亭街道云新村村民，而且严海军在该云新村没有宅基地，可以购买或建房。所以严海军向曹霞、顾忠华购买房屋是合法的，并没有违反法律强制性规定。而严海军在购买房屋后支付了80万元购房款。房屋在2013年12月18日又以租赁的形式租给曹霞、顾忠华，不存在以非法形式掩盖非法目的；四、曹霞、顾忠华在房屋买卖、房屋租赁合同上均签字，而且云亭法律服务所予以了见证，现在反悔是不诚信的做法，有违诚信原则。综上，请求驳回曹霞、顾忠华的诉讼请求。经审理查明：2013年12月16日，曹霞、顾忠华与严海军在江阴市云亭法律服务所见证下签订《房屋买卖合同》1份，约定曹霞、顾忠华自愿将坐落于江阴市云亭街道太平路171号房屋出卖给严海军，价款250万元，严海军于2013年12月17日一次性付清房款，由曹霞、顾忠华出具收条，而后曹霞、顾忠华将房屋及钥匙交付给严海军，签字前的水电、有线电视费由曹霞、顾忠华承担，与严海军无关。2013年12月17日，严海军通过银行汇款40万元给顾忠华，顾忠华出具收条，载明：今收到严海军现金人民币贰佰伍拾万元，云亭镇太平路房款全部结清。审理中，严海军提供了借条及承兑汇票签收凭证，证明250万元房款构成分别是：2013年2月5日借款23万元、2013年10月18日借款50万元、2013年11月5日借款57万元、2013年11月15日借款30万元、2013年11月22日承兑汇票10万元、2013年12月17日承兑汇票40万元及汇款40万元；顾忠华、曹霞对借条真实性无异议，但认为上述借款均已还清，承兑汇票及银行汇款40万元是借款，收条不是2013年12月17日出具。2013年12月18日，严海军与顾忠华签订《租房合同》1份，约定严海军将其所有的位于云亭镇太平路171号房屋及生活设施出租给顾忠华使用，租赁期限自2013年12月18日至2014年12月17日，租金12万元，2013年12月18日付2万元，2014年5月18日付10万元，顾忠华应按合同约定按时支付租金，否则严海军有权随时收回房屋。2013年12月21日，严海军与顾忠华签订《回购约定》1份，约定：经双方协商协定，江阴市云亭街道太平路171号房产，顾忠华承诺在2014年1月至2016年1月期间，以人民币250万元，年息8%计息，回购该房产，严海军收款后无条件转让给顾忠华（房产证和原有协议归还顾忠华）。如顾忠华到2016年1月不能按期回购，该约定作废，顾忠华无条件搬出该房屋。另查明：江阴市云亭街道171号房屋土地使用权性质为宅基地，位于云亭街道云新村登记所有权人为曹卢平。2009年5月，曹卢平将上述房屋出卖给顾忠华、价款109万元，顾忠华已经付清房款。再查明：曹卢平、严海军现在都属于云亭街道云新村成员。审理中，严海军提供云新村村民委员会出具的证明：严海军在云新村无宅基地，属可以购买云新村村民房屋范畴。同时提供咨询人为严海军的咨询函1份，内容为：兹有江阴市云亭街道云新村26组村民严海军，身份证号××，本人符合农村建房条件，因城市规划控制，未办理宅基地审批和农村建房审批。云新村村民委员会、江阴市云亭街道建设管理服务所、江阴市云亭国土资源所在咨询函上均签署“情况属实”的意见并加盖公章。曹卢平向本院出具情况说明：曹卢平知晓顾忠华、曹霞与严海军之间房屋买卖事宜，同意直接将原房屋过户给严海军。审理中，本院向《房屋买卖合同》的见证方江阴市云亭法律服务所经办人汪富良就合同签订情况进行调查，汪富良陈述：当时双方就房屋买卖事宜到所要求起草房屋买卖合同，房价250万元是双方自行协商确定，因为顾忠华结欠严海军借款160万元，所以当时双方约定借款160万元抵作房款，余款90万元第二天付清，具体如何交付不清楚；当时也向双方讲明，买卖的房屋无土地证，无法过户，必须付清房款并交付房屋，因顾忠华、曹霞当时不能交付，双方商量房子交付后另行签订租赁协议，至于双方是否签订租赁协议不清楚；当时双方未谈到房屋回购的事情。审理中，顾忠华、曹霞提供了严海军父亲严某的户籍登记信息以及建房证明书，证明严海军、严某属于同一户且严某已经申请了宅基地，故严海军不符合申请建房用地条件；还提供了严海军在江阴市丽都城市花园房产登记薄，证明严海军属于城市居民，依据法律规定，严海军不得购买农村房屋。上述事实，由房屋产权证明、许可证、准建证、房屋买卖合同、收条、借条、汇款凭证、租赁协议、回购协议及当事人在法庭上的陈述等证据在卷予以佐证。本案争议焦点为：一、房屋买卖合同是否是顾忠华、曹霞的真实意思表示；二、房屋买卖合同是否有效。针对第一个争议焦点，本院认为，房屋买卖合同是顾忠华、曹霞的真实意思表示，理由是：一、当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，顾忠华、曹霞主张房屋买卖合同实为以借贷为目的为借贷提供担保，但未提供相应证据，故应当承担不利后果；二、不论顾忠华出具的收条是否是2013年12月17日出具，该收条均表明严海军已经付清房款，并且严海军也提供了相应的借条、汇款凭证、承兑汇票签收凭证等予以作证，双方在房款履行方式中以之前借款折抵部分房款不影响双方房屋买卖合同的性质。顾忠华、曹霞认为严海军2013年12月17日汇款40万元以及承兑汇票是借款未有相应依据证明，本院不予采信；三、见证方江阴市云亭法律服务所的陈述也印证了严海军陈述的房屋买卖的事实以及房款的履行方式等；四、虽然双方在签订《房屋买卖合同》后即签订了《租赁协议》以及《回购协议》，但并不能以此否定双方之间存在的房屋买卖事实。关于第二个争议焦点，本院认为，同一集体经济组织成员间买卖农村房屋，买方符合申请建房用地条件的，房屋买卖合同可以认定有效，本案房屋买卖合同亦应认定依法成立，合法有效。理由是：一、根据法律规定，农村宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地上的房屋与宅基地具有不可分性，故转让房屋的同时也会处分宅基地使用权。同一集体经济组织的成员，相互间转让农村集体所有的土地上房屋的行为并未为法律禁止。本案中，虽然房屋买卖行为发生在不属同一集体经济组织的顾忠华、曹霞与严海军之间，但该房屋宅基地坐落于云新村，严海军作为云新村集体经济组织成员，可以受让坐落于云新村宅基地上的房屋，且该房屋系顾忠华、曹霞向曹卢平购得，现曹卢平、严海军同属云新村集体经济组织成员，曹卢平表示知晓严海军与顾忠华、曹霞之间的买卖事宜，同意直接将原房屋过户给严海军，因此该房屋买卖合同可以视为发生在同一集体经济组织成员之间。顾忠华、曹霞主张严海军在城市购买住房应认定其为城市居民的相关辩解理由，无法律依据，本院不予采信。二、《江苏省土地管理条例》第三十五条规定：购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。根据咨询函，云新村村民委员会、江阴市云亭街道建设管理服务所、江阴市云亭国土资源所均证明了严海军符合农村建房条件，只是因城市规划控制，未办理宅基地审批和农村建房审批。江阴市云亭国土资源所作为江阴市国土资源局的派出机构，其出具的情况说明的效力应予认定，据此可以认定严海军符合申请建房用地条件。顾忠华、曹霞主张根据《中华人民共和国土地管理法》有关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，现严海军与其父亲严某在同一户籍地，严某已经申请了宅基地，严海军已经不具备申请宅基地的条件，但严海军父亲严某作为户主审批建房，与严海军作为户主申请建房系两个不同的法律概念，且顾忠华、曹霞提供的证据及陈述，不足以证明严海军已经拥有一处以上的宅基地，故本院对该辩解理由不予采信。综上，本院认为，顾忠华、曹霞与严海军之间签订的房屋买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效。顾忠华、曹霞要求确认房屋买卖合同无效，无事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条之规定，判决如下：驳回曹霞、顾忠华的诉讼请求。案件受理费26800元（曹霞、顾忠华已预交），由曹霞、顾忠华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（户名：江苏省无锡市中级人民法院，开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长  沈金锋人民陪审员  李 瑾人民陪审员  韩福海二〇一四年十二月二十三日书 记 员  陆 楠本案援引法律条款《中华人民共和国物权法》第一百五十三条宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国土地管理法》第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，经乡（镇）人民政府审核，由县级人民政府批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条农村村民新建、翻建住宅使用本集体经济组织农民集体所有土地的，由村民提出用地申请，经村民会议或者农村集体经济组织全体成员会议讨论同意，乡（镇）人民政府审核后，报县级人民政府批准。其中，农村村民建住宅占用农用地的，由县级人民政府按照土地利用年度计划，按年度分批次办理农用地转用审批手续。农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。