黑龙江省虎林市人民法院民 事 判 决 书(2015)虎民初字第770号原告于光林，男，31岁。委托代理人黄云涛，虎林市宝东法律服务所法律工作者。委托代理人李程，女，28岁。被告吕超，男，41岁。被告王晓凤，女，38岁。二被告委托代理人代秀琴，黑龙江雄峰律师事务所律师。原告于光林诉被告吕超、王晓凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月12日受理后，依法组成合议庭，分别于2015年12月9日、2016年3月14日、2016年6月8日三次公开开庭进行了审理，第一次开庭原告于光林、被告王晓凤及二被告委托代理人代秀琴到庭参加诉讼，第二次、第三次开庭原告于光林的委托代理人黄云涛、李程，被告王晓凤及二被告的委托代理人代秀琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于光林诉称：2011年1月22日，原、被告双方签订了一份购房协议。被告夫妇购买了原告所有的位于虎林镇佳信小区4号楼北一号（南起17号）门市，面积182平米，售价90万元。双方约定：第一次付人民币50万元整，待甲方帮助乙方办理完所有相关手续，乙方将剩余款人民币40万元整全部付清给甲方。2011年3月1日，被告王晓凤为原告出具了40万元欠条一份。2014年10月，被告在虎林市房产处办理该房的产权证书（虎房权证虎林字第2014001092－1**号，虎房权证虎林字第2014001092－2**号），此时被告已拥有了该房的所有权，但被告却不给付40万元余款。令人不能接受的是，被告夫妇用此房抵押，在龙江银行申请贷款50万元后仍不清偿所欠的购房款。为此，原告向虎林市人民法院提起诉讼，要求依据事实和法律，判令被告给付购房款本金40万元，并依法承担取得产权证后的利息22,400元（2014年年利率5.60%X40万元），被告承担诉讼费用。被告吕超、王晓凤辩称：原告所述不是事实。2008年9月，原告购买虎林市佳信房地产开发有限公司（以下简称佳信公司）开发的位于虎林镇佳信小区4号楼北一号（南起17号）182平方米门市，双方签有一份购房协议书。2010年1月份，被告吕超、王晓凤想在自家居住的附近购买门市房，便到佳信公司售楼处询问佳信小区4号楼是否还有门市房对外出售，售楼处工作人员告诉二被告，于光林在虎林镇佳信小区4号楼北一号（南起17号）182平方米门市，于光林签完合同后反悔不想买该门市房了，让二被告自己去找于光林协商，如于光林退掉所购买的该17号门市，佳信公司就可以将该17号门市房出售给二被告。二被告找到于光林父亲于云杰商谈此事，于光林同意和佳信公司解除双方所签订的购房协议书，将该17号门市房退给佳信公司，由佳信公司另行出售给二被告。佳信公司收回其和原告于光林签订购房协议书原本后，将该17号181.46平方米门市房以580,672元的价格出售给二被告，双方于2010年2月1日签订了一份书面购房协议书。二被告按协议约定，已将580,672元购房款全部付清，并在虎林市税务局领取了销售不动产统一发票，付款方为吕超，收款方为佳信公司。2011年1月份，二被告才得知该17号门市房在其购买之前，即2009年5月14日已经办理房屋产权证，户名是金显志，同时还办理了抵押贷款。万般无奈，二被告便找到原告于光林的父亲于云杰，求其帮忙将该17号门市房的房屋产权证办理到二被告名下，于云杰同意，但提出条件，房屋产权证办完后让二被告付给于云杰40万元好处费，二被告同意了。于云杰当时说为了他方便出面办此事，让二被告对外说该17号门市房是从于光林处购买的，在此情况下，于云杰于2011年1月22日书写了一份购房协议书，内容是“甲方于光林有佳信小区4号楼北一门市，面积约182平方米，现予出售给乙方吕超。价值人民币玖拾万元整，乙方吕超分两次付款，第一次付人民币伍拾万元整，待甲方于光林帮乙方吕超办理完所有相关手续，乙方吕超将剩余人民币肆拾万元整（此款就是双方约定的好处费）全部付清给甲方于光林。”被告吕超在该份协议书乙方处签名，甲方于光林处的签名是于云杰代签的。2011年3月1日，于云杰找到被告王晓凤，又让被告王晓凤将答应给其帮忙办理房产证的40万元好处费书写一份欠条，被告王晓凤便给于云杰出具一份欠条，内容是：“今欠于云杰现金肆拾万元整。”但是于云杰并未帮二被告办理该17号门市房屋产权证，而是二被告自己找到虎林市主管房产部门的副市长反映自己购房的事情，副市长指示虎林市纪律检查委员会调查了解此事后，指令由虎林市房产为二被告办理了该17号门市房的房屋产权证。从以上事实可以看出，原告于光林在诉状中称“2011年1月22日，原、被告双方签订了一份购房协议。被告夫妇购买了原告所有的位于虎林镇佳信小区4号楼北一号（南起17号）门市。”不是事实，事实是原告于光林和佳信公司解除购房协议，于光林将其购买的该17号门市房退给佳信公司后，佳信公司将该17号门市另行出售给二被告，并和二被告签订购房协议书。显而易见，原告于光林提起诉讼，要求二被告给付所谓的尚欠其40万元购房款没有事实根据和法律依据，请法院查明事实真相后，依法驳回原告的起诉，切实维护二被告合法权益不受侵犯。原告为支持其诉求，被告为支持其抗辩理由，向本院提交证据材料如下：一、原告于光林提交的证据材料：1、2011年1月22日，甲方于光林与乙方吕超签订的佳信小区4号楼17号门市买卖合同原件1份（复写纸复写的底联），证明原告与被告房屋买卖合同关系是真实有效的，被告尚欠40万余款未付。被告对真实性有异议，认为该份协议书不是原件，要求原告提供原件，该份协议书不具有法律效力，是无效协议，因为原告并没有取得该17号门市房的所有权，该门市房系被告直接在佳信公司处购买，故该份协议不具有法律效力。2、2011年3月1日，欠款人王晓凤给于云杰出具的欠条原件1份，证明二被告尚欠购房款40万元。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为通过欠条上写明的是被告欠于云杰40万元，不是欠原告的40万元购房款，同时这份证据能够证明被告在答辩状中所述这40万元是二被告答应给付于云杰为其办理房产证的好处费，被告还能提供证据证明原被告之间不存在房屋买卖关系。3、中国农业银行业务凭证原件1份，证实原告提交的协议是有效协议，被告按照协议约定，首付房款50万元是银行转账的方式支付的，以此进一步证明双方履行了合同，俩笔20万元，一笔10万元，同时说明被告的抗辩主张是不成立的，被告是向原告支付购房款，从原告处购买诉争门市，不是从其他公司购买的。被告对真实性有异议，对证明目的也有异议，认为通过该份证据，证明不了向原告付过款，而事实上是原告将该房屋退还给佳信公司后，佳信公司另行将该房屋出售给被告，被告将购房款全部交付给了佳信公司，而原、被告于2011年1月22日签订的所谓购房协议是被告从佳信公司购买完房产后，才发现这个门市房已经办到金显志的名下，因为于云杰和佳信公司的经理杨言平关系特别好，所以被告王晓凤找到于云杰出面办房产证，于云杰为了方便出面办理房产证，让被告与他签订了假的购房协议，称该房是从于云杰处购买的，正因为这份协议是于云杰为了要好处费40万元而签订的，于云杰也没有出面帮王晓凤办理房产证，所以该份协议属于无效协议，原告称向其交付的购房款不是事实，原告应该提供王晓凤账号上转出的记录，这上面看不出来。4、佳信公司出具的证明原件1份，进一步证明双方签订的合同合法有效，并进一步证明了被告的抗辩主张是不成立的，佳信公司已经明确证明，本案诉争房屋只有于光林购买和交付的购房款，佳信公司从没有收到被告的款项，证明被告的抗辩不成立，本案诉争的房屋是原告卖给被告的。被告对真实性有异议，公章很不清楚，像是扫描公章，通过证明本身来看是杨言平出具的，应该属于证人证言性质，依据证据规定，证人应当出庭质证，该证明内容不属实，因为被告在第一次庭审时已经向法院提交了2010年2月1日佳信公司与二被告签订的购房协议书，以及2011年2月28日销售不动产统一发票，二份书证足以证实佳信公司将门市房出售给二被告，购房款总计580,672元，故该份证据是无效的。被告去办房产证时候，发现这个门市房已经办成了金显志的，被告去找李市长反映了该情况，李市长让纪检委介入责令佳信公司将房产证办到了被告名下。5、虎林市自来水公司和热力公司出具的发票收据原件6份，证实被告辩称的2010年2月1日从佳信公司购房是不成立的，按照原告缴纳水费和热费上的时间来看，2010年8月份原告仍在占用使用房屋并缴纳费用，同时也证实了原告于2011年1月将房屋卖给被告是真实的。被告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为票据是真实的，原告提供的上述票据与本案没有关联，二被告在2010年2月1日从佳信公司处购房之前，原告交付的费用属正常的，2010年2月1日原告将该门市房退回佳信公司，二被告从佳信公司购买之后这四张票据是二被告交付的款，并不是原告交付的，该四份票据在2011年1月22日原告与被告签订的所谓的购房协议书，为了于云杰方便出面帮忙办理房产证，原告让被告将该房的票据交付给原告。6、原告与佳信公司2008年9月21日签订的购房协议书复印件1份，证实原告出售给被告的房屋系原告合法购买的，该房屋的原始购买人和实际购买人均是原告。被告认为原告提供的是复印件，提供不出来原件，恰恰证明了原件被佳信公司收回，佳信公司与其解除了房屋买卖合同，原告对该门市房已不享有所有权，该份协议书上第二款内容均为空白，不符合合同的形式要件，该合同已被废除。7、起诉状和开庭传票复印件各1份，佳信公司起诉原告母亲刘桂琴，要求给付拖欠的购房款307,693元，与第六组证据相佐证，证明原告从佳信公司购房后又转让给被告，原告从来没有到佳信公司办理过退房，另外直至2013年佳信公司起诉原告的母亲，原告仍拖欠佳信公司的购房款，起诉时间能看出，被告是从原告处购房。被告对真实性有异议，认为这二份证据本身证明不了被告是从原告处购买的房屋，同时传票和起诉状是二个案由，应该不是同一个案件，起诉状写的是买卖合同，传票上是返还原物，作为原告应该提供出该案的判决书，因为起诉状中所列被告是刘桂琴而不是本案原告于光林，当时被告刘桂琴在佳信还购买另外的门市房，所以要求原告提交判决书。二、被告吕超、王晓凤提交的证据材料：1、2010年2月1日，甲方佳信公司与乙方吕超签订的购房协议书复印件1份（当庭核对原件），2011年2月28日，虎林市地方税务局出具的付款人吕超，收款人佳信公司发票复印件1份（当庭核对原件），虎林市房地产管理处佳信小区4号楼南起17号门市办证联复印件1份（当庭核对原件），2014年4月1日，虎林市地方税务局出具的交款人吕超缴纳契税和印花税票据复印件2份（当庭核对原件）（1份是在房地产管理处留存的、1份是被告自己留存的），虎林市房地产管理处出具的虎房权证虎林字第20140010**号房产证复印件1份，证明原告解除了和佳信公司签订购买佳信小区4号楼17号门市的181.46平米门市的协议，佳信公司将该181.46平米门市房出售给被告，与二被告签订了购房协议书，被告按协议约定给付了购房款后，办理了该门市房屋产权证书，可见原告根本就不享有该门市的所有权，无权要求被告给付所谓尚欠房款40万元。原告对真实性无异议，对证明目的有异议，二被告确实是从原告手里购买的房屋，而且是原告给二被告办理的所有手续，因为当时是想给被告省点钱，办成一手房屋，二被告确实欠原告40万元没有给付。针对被告提交的2010年2月1日被告与佳信公司购房协议1份，协议中被告吕超名字不是被告本人签名，这个名字是原告父亲当时因为原告将房屋卖给被告，为了给被告办成一手房屋省落户费，所以是原告出面找开发商办理的，购房合同的名字也是原告方签的，以此说明了被告提交的这些证据，不能证明其抗辩主张，也不能证明与原告签订的合同无效，如果有必要于云杰可以随时配合法院，签订的协议中吕超的签名是于云杰所签，以证实原告诉讼是真实的。2、供热费票据原件1份，证明二被告2010年2月1日从佳信公司购买该门市房后，在热力公司以及自来水公司一直没有更名，仍然以原来刘桂琴的名头缴付费用，同时也能证明原告刚才提交所谓热费、水费票据，借此来抗辩其主张不能成立。原告对票据真实性无异议，对被告证明目的有异议，认为起不到被告证明目的，通过票据可以证明被告从原告处购买房屋的事实是成立的，因为至今名字都没有变更，仍是原告的名字，而且这个日期是本年度的最新日期。本院依职权于2016年3月26日对佳信公司经理杨言平进行调查，制做了调查笔录。原告无异议，认为恰恰能证实原告的诉讼主张。被告有异议，认为1、依据证据规定，证人应当出庭作证，该份笔录违反了证据规定，在程序上是不合法的；2、杨言平在该份笔录中的陈述是不真实的，与原告自己本人在第一次庭审中陈述的其与佳信公司已经解除了购房合同的内容还相互矛盾，同时该份笔录中杨言平陈述的内容与被告第一次庭审时提供的购房合同和购房发票二份书证上，载明的缴款人是被告，购买人是被告、出售人是佳信公司，是相互矛盾的，依据证据规定书证的效力远远优于证人证言，故杨言平的笔录不能作为本案认定事实的依据，应该以原告第一次庭审时自认的事实，以及被告提供的二份书证，依法认定原告同佳信公司已经解除了购房合同，佳信公司将该房另行出售给被告的事实作为定案依据。本院经审查核实，认证如下：原告提交的证据1，被告虽有异议，但被告承认协议上签名系吕超本人签字，故对原告提交的证据1，本院予以采信；原告提交的证据2，被告虽对证明目的有异议，但对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据3，因该证据中未能体现付款人姓名及帐号，且被告对真实性有异议，对原告提交的证据3，本院不予采信；原告提交的证据4，被告有异议，但该证据系单位提出的证明材料，符合法律规定的形式要件，且有本院向该出证单位法定代表人调查核实笔录相佐证，对原告提交的证据4，本院予以采信；原告提交的证据5，被告对证明目的有异议，但对真实性无异议，本院予以采信；原告提交的证据6，被告有异议，但该证据能够与原告提交的证据4及本院调查笔录相互印证，对原告提交的证据6，本院予以采信；原告提交的证据7，被告有异议，原告未能提交证据证实与本案有关联，对原告提交的证据7，本院不予采信。被告提交的证据1、2，原告虽对证明目的有异议，但对真实性均无异议，对被告提交的证据1、2的真实性，本院予以采信。本院依职权对佳信公司法定代表人杨言平所做的调查笔录，原告无异议，被告虽持有异议，但该调查笔录符合法律规定调查取证的要求，且为查明本案事实之所需，本院予以采信。经审理查明，2008年9月21日，原告于光林与佳信公司签订购房协议书，佳信公司将佳信小区南起17号门市房出售给于光林，以抵顶佳信公司欠于光林母亲刘桂琴的借款，该面积约181.46平方米。于光林占有使用该房屋后没有办理产权登记。2011年1月22日，原告于光林与被告吕超签订协议，约定于光林所有的佳信小区4号楼北门市，面积约182平方米，出售给吕超，价值90万元整，吕超分两次付款，第一次付人民币50万元整，待于光林帮吕超办理所有相关手续，吕超将剩余人民币40万元全部付清。2011年3月1日，因于云杰向被告索要40万元欠款，被告王晓凤给原告于光林父亲于云杰出具欠条一份，欠款金额40万元。协议签订后，原告于光林父亲于云杰要求佳信公司将购房协议中购房人（于光林）改成吕超，佳信公司将其与于光林签订的购房协议收回后，按于云杰要求出具了购房时间为2010年2月1日，购房人为吕超的购房协议书及售楼发票，协议书中吕超签名系代签。2014年7月30日，被告吕超、王晓凤办理房屋产权登记后，原告于光林要求被告给付尚欠的40万元购房款，被告拒绝给付。原告遂向本院提起诉讼。另查明，于云杰系原告于光林父亲，刘桂琴系原告于光林母亲。原告与父母属同一经济体系。2010年1月31日，刘桂琴交纳该涉案门市房2009年－2010年度供热费，2010年7月5日，于光林交纳该涉案门市房水费及污水处理费，2010年8月4日，刘桂琴交纳该涉案门市房2010年－2011年度供热费。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，位于佳信小区4号楼17号门市房是因佳信公司与原告母亲刘桂琴有经济往来而卖给原告抵顶刘桂琴债权的，原告和佳信公司所签订的购房协议不违反法律规定，应为有效。佳信公司把该房屋交付原告后，原告虽未办理房屋产权登记手续，但该房一直由原告占有使用，原告亦有权对该房产进行处分。2011年1月22日，原告于光林与被告吕超签订的该门市房买卖协议，是双方真实意思表示，应为合法有效，对双方均有约束力，双方均应遵照执行。原告父亲于云杰已到佳信公司将原购房协议原件交回，并由佳信公司重新出具了购房人为吕超的购房协议及购房收据，二被告据此办理了该房屋产权登记手续，二被告确有向原告给付40万元房款的义务，因于云杰向被告索要购房欠款40万元，被告王晓凤为于云杰出具了欠款40万元的欠条。以上事实有佳信公司向本院提供的证明及本院向佳信公司法定代表人杨言平所作调查笔录、被告吕超签字的购房协议、被告王晓凤出具的欠条在案佐证，足以认定。二被告理应按协议约定给付原告40万元购房欠款。因双方未约定欠款利息，故对原告主张欠款利息的请求，本院不予支持。二被告称该房屋系其从佳信公司购买及房款系向佳信公司交付的抗辩无事实依据，本院不予支持。二被告称给原告出具的40万元欠条系办理该房房照好处费的主张，因其没有足以反驳的相关证据，应确认书证协议书及欠条的证明力，故对其主张本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十七条、第七十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十七条、第一百一十五条、《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告吕超、王晓凤于本判决生效后3日内给付原告于光林购房款40万元整。二、驳回原告其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,636元由原告负担405元，二被告负担7,231由元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于鸡西市中级人民法院。审 判 长  刘泽民代理审判员  庚 楠代理审判员  张淑梅二〇一六年六月二十四日书 记 员  金 月