青岛市崂山区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）崂民三初字第224号 原告蓝正强，男。 委托代理人蓝立业，男。 被告许波，男。 委托代理人韩玲，青岛市南维信法律服务所法律工作者。 原告蓝正强诉被告许波房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告蓝正强之委托代理人蓝立业，被告许波之委托代理人韩玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告蓝正强诉称：原告与被告经协商，于2010年3月28日签订房屋租赁协议书一份，约定将原告所有青岛市青大一路17号（现为青大）网点一处约300平方米租给被告使用。协议至2012年3月24日到期，协议中对原、被告之间的权利义务进行了详细约定。因房屋年久失修，存在重大安全隐患，为保证房屋的使用安全，原告想收回房屋进行修缮。并于2012年12月22日起，原告多次通过电话和书面通知被告，合同到期后不再租赁给被告使用，请被告搬离。但被告拒不搬离，一直强占至今。综上，为维护自己的合法利益，现原告诉请判令：1、被告立即搬出侵占房屋；2、赔偿原告自2013年3月24日至退房日的损失（每天400元）、以及所使用水、电费用等相关费用；3、诉讼费由被告承担。 被告许波辩称：本案租赁合同关系的主体是被告与中韩街道办事处大麦岛社区，该法律关系有双方当事人签订的合同为依据，根据该租赁合同，原告蓝正强的身份是出租人中韩街道办事处大麦岛社区的委托代理人，蓝正强作为该租赁合同出租方提起诉讼，属主体不适格，请求依法裁驳。第一，承租方青岛朗朗通网吧许波自2007年3月25日承租大麦岛社区房屋一处从事网吧经营活动，该事实有承租方和出租方青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居委会签订的协议证明，协议约定了租赁费及双方权利义务，同时口头约定了租赁期限以收取租赁费形式，默认租赁期限为无期限的租赁合同，双方在协议中特别约定出现特殊事由，即不可抗力事由，双方可提前通知对方；第二，原告参与上述房屋租赁活动是依据承租方与出租方的租赁协议，以出租方委托代理人身份代收租赁款项及协调租赁事务。 经审理查明，2010年3月28日，原告与被告经营的青岛朗朗通网吧签订《房屋租赁合同协议》，该协议记载出租方为青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区蓝正强，承租方为青岛朗朗通网吧，约定甲方（本案原告）将涉案房屋提供乙方（本案被告）使用，租赁年限自2010年3月25日至2012年3月24日止，有效期贰年，年租金为拾万元整，付款方式：每年分两次付清，上半年从租房生效期付一次，下半年付一次。该协议下方有原告本人签字、手写身份证号码并按手印，青岛朗朗通网吧加盖公章。被告许波为青岛朗朗通网吧的个体工商户业主，使用涉案房屋经营青岛朗朗通网吧。庭审中，被告不认可该协议落款处青岛朗朗通网吧公章的真实性，并申请鉴定，青岛青大司法鉴定所于2014年6月16日出具青大司法鉴定所（2014）文退字第24号退案说明，以经鉴定机构多次催告仍拒不缴纳鉴定费为由，予以退案。 2013年2月24日，案外人许强通过交通银行网上转账向原告账号为的账户转入人民币伍万元整，汇款附言记载：2013年房租3.26-9.25。庭审中，许波称该款系其让许强汇至原告帐户，且在汇款单注明为涉案房屋的租赁费。 2013年6月3日，青岛市公安局麦岛派出所出具证明记载：青岛朗朗通网吧，现地址是青岛市崂山区青大一路，负责人:许波。 另查，涉案房屋在相关权属机关没有登记备案，没有相关的建筑规划手续。2013年11月25日，青岛市崂山区中韩街道大麦岛社区居委会出具证明：兹证明青大一房屋，归我社区居民蓝正强所有。 庭审中，原、被告均认可涉案房屋自2007年3月25日至今一直由被告占有使用，在被告缴纳租赁费期间社区没有开具过收款收据，都是把租赁费交给原告，原告给被告开收据，涉案房屋2013年3月24日前的租赁费已结清。 上述事实，有原告蓝正强提交的租赁合同、派出所证明、居委会证明；被告许波提交的交通银行网上转帐电子回执单以及当事人的陈述、庭审笔录在案为凭，业经开庭质证，可以采信。 庭审中，原告蓝正强另提交： 1、2007年5月31日大麦岛居委会出具的证明及2012年4月28日大麦岛居委会出具的证明各一份，欲证明青大一路房屋归蓝正强所有，从许波使用房屋开始房屋即归蓝正强所有，承租房屋的相关事宜都是跟蓝正强谈的，水电及房屋维修均由蓝正强负责，许波对房屋产权从未提出异议。涉案房屋没有其他产权证明，农村都是集体产权，涉案房屋在相关权属机关都没有登记备案，没有相关的建筑规划手续，是村里统一给规划的地，是92年我们自己建造的。许波说两份证明的印章不同，这两个印章都是真实合法有效的，是大麦岛居委会开具，而且被告也用这两份证明材料进行了相关的工商登记。工商登记必须用产权证明和租赁合同。被告许波质证称：首先，两份证明的印章不同，对真实性表示异议；第二，大麦岛社区居委会出该证明纯属其个人行为，因其无权证明房屋所有权权属问题，房屋权属问题应属国家机关房屋管理部门出具，因此对原告提供该证据证明的事项不予认可。被告于2003年进行工商登记，用的青大一路17号网点房的租赁合同，具体哪一份记不清了，并未使用原告提交的这两份证明材料进行相关的工商登记。 2007年5月31日的证明记载：兹证明青大一路17号房屋、建筑物产权归大麦岛居民蓝正强所有（此证明仅限工商、税务注册用）。 2012年4月28日的证明记载：兹有青大一路17号房屋一处，归我社区居民蓝正强所有（此证明仅限工商注册用）。 2、用电协议一份，欲证明原、被告就涉案房屋签订的租赁合同，许波原先是用原告的电，但用电量太大，原告提供不了，许波无法向电业局申请用电，原告作为涉案房屋的业主，可以申请到电，2003年许波因为用电跟电业局签订协议，原告为其提供担保。该用电协议是许波与蓝正强签订的。被告许波质证称：真实性认可，但这是朗通网吧，不是朗朗通网吧。被告经营了朗通网吧，地址是市南区台北路11号，青岛大学旁边，这个网吧不是朗朗通网吧，这个网吧没有工商登记，时间很短，被取缔了，原告提交的证据可以证明在此期间段曾经存在朗通网吧。对该协议的内容我们不予认可，我们仅认可被告许波的签字，因为该内容与蓝正强没有任何法律关系，协议内容是直接针对大麦岛社区，蓝正强同样也只是受大麦岛社区的委托。该用电协议中记载“合同期满”的“合同”已经履行完毕，是2003年我与电业局签订的用电合同，大麦岛社区需要担保，蓝正强是出租方代表人为我们的合同提供担保。 该用电合同协议记载甲方为蓝正强，乙方为许波，内容为：为了不让担保人承担电费特立此剧，如朗通网吧在许波经营期间出现欠费、滞纳金，由许波全权负责，所有费用由许波负责。许波已付给担保方蓝正强壹万元正（10000.00元），如合同期满，许波未出现欠电费情况，此押金担保方蓝正强无条件退还。蓝正强及许波均签名捺印。 3、腾房通知一份及视频资料两段，欲证明2012年12月22日我方通知被告许波于2013年3月25日，我方将不再与被告续签房屋租赁合同，出租房将收回房屋，视频上有朗朗通网吧的门头及门牌号“青大一路59号”。被告许波质证称：对通知不予认可。这份通知是以蓝正强本人的身份做出，没有任何法律效力，出租方蓝正强仅为电脑打印件没有任何签字手印，没有法律效力，对于通知的内容及形式均不予认可，我们没有接到任何的通知，对于视频中的人不是我们店的员工，我不认识她。 庭审中，被告许波另提交： 1、被告于2007年3月25日就涉案房屋签订的租赁协议一份，证明涉案房屋的出租人是崂山区中韩街道办事处大麦岛社区，承租方是青岛朗朗通网吧，负责人是许波。第一，被告与出租方崂山区中韩街道办事处大麦岛社区之间就涉案房屋形成租赁关系，在合同签署及履行期间，蓝正强仅是出租方代表人，即出租方与蓝正强是委托与被委托的关系；第二，租赁费支付方式是半年一付，每年分两次付清，当时租赁费是年租金10万元整，双方的租赁关系是自2003年始至今，租赁关系是以一种承租方支付租赁费这种默认方式每年延续下来的。原告质证称：真实性认可。 上述《房屋租赁合同协议》记载出租方为青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区，承租方为青岛朗朗通网吧，租赁年限及付款方式为：自2007年3月26日至2010年3月35日止，为生效期叁年，年租金为九万元，自2007年3月26日至2008年3月25日自签订协议之日起年租两次性付清全年房款，房租在合同约之日内不得拖欠。合同下方仅有原告及许波签名捺印，未加盖青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区及青岛朗朗通网吧公章。 2、2007年4月4日房屋租赁费收款收据（收据号为2201463）一份，证明蓝正强代收2007年3月26日至2007年9月25日上半年房租即4万5千元整，该租赁费是被告以现金方式支付。原告质证称：真实性认可。 该收款收据载明：今收到朗朗通网吧人民币肆万伍仟元整，附注：房租款自2007年3月26日-2007年9月25日止，6个月。收款人处有原告蓝正强签字。 本院认为，个体工商户对其所负债务承担无限责任，个人工商户个人经营的，其所负债务由个人财产承担，家庭经营的，以家庭财产承担。本案被告许波为青岛朗朗通网吧的个体工商户业主，使用涉案房屋经营青岛朗朗通网吧，应对青岛朗朗通网吧承担民事责任。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案房屋系未取得建设工程规划许可证且未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，基于该房屋所签订的租赁协议无效，被告应返还原告房屋，原告要求被告搬出涉案房屋，符合法律规定，本院予以支持。被告称其与青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居民委员会建立房屋租赁合同关系，但就涉案房屋签订的最后一份租赁协议系原告与青岛朗朗通网吧签署，无青岛市崂山区中韩街道办事处大麦岛社区居民委员会加盖公章，且该居委会出具证明称涉案房屋归社区居民蓝正强所有，被告上述主张，本院无法采信。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”本案租赁合同虽无效，但被告一直对房屋进行了占有使用，故应参照合同约定的租金（年租金10万元）向原告支付房屋占用使用费。因被告实际给付原告的房屋使用费结算至2013年9月25日，被告应自2013年9月26日起按每日273.97元（100000元÷365天）的标准向原告支付房屋占有使用费至本判决生效之日止，之后若被告仍未腾房并继续占用涉案房屋，原告可就被告继续占用期间的相应费用另行起诉。原告主张超出部分，不符合法律规定，本院无法支持。原告要求被告支付水、电费，未提交证据证明，本院无法支持。 综上，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条之规定，判决如下： 一、被告许波于本判决生效之日起三十日内将座落于青岛市青大一路59号房屋（原青岛市青大一路17号，现青岛朗朗通网吧经营地）腾出并返还原告蓝正强。 二、被告许波于本判决生效之日起十日内给付原告蓝正强自2013年9月26日起至本判决生效之日止,按每日273.97元计算的房屋占有使用费。 三、驳回原告蓝正强的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费680元，由被告许波承担（因原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。 审 判 长  刘 佳 人民陪审员  张朝霞 人民陪审员  王君峰 二〇一四年七月十日 书 记 员  曲晓华