甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初201号原告赵得成委托代理人成震海，甘肃天马律师事务所律师。委托代理人唐爱荣，甘肃唯真律师事务所律师。原告靳兰芳委托代理人成震海，甘肃天马律师事务所律师。委托代理人唐爱荣，甘肃唯真律师事务所律师。被告卢春兰委托代理人王向东，甘肃京津律师事务所律师。被告卢桂兰委托代理人王向东，甘肃京津律师事务所律师。被告张华伟原告赵得成、靳兰芳诉被告卢春兰、卢桂兰、张华伟确认合同无效纠纷一案，本院于2016年1月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年5月24日公开开庭进行了审理。原告赵得成、靳兰芳委托代理人成震海、被告卢春兰、卢桂兰委托代理人王向东到庭参加了诉讼，被告张华伟经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。2016年6月20日本案第二次公开开庭进行了审理，原告赵得成、靳兰芳委托代理人成震海、被告卢春兰、卢桂兰委托代理人王向东、被告张华伟到庭参加了诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。原告诉称,原告赵得成与靳兰芳系夫妻关系，被告卢桂兰与卢兰春是姐妹关系，两位原告的儿子赵志毅于2008年10月因故去世。赵志毅生前购置了两套房屋，一套位于兰州市城关区张掖路大众巷30号904，建筑面积62平方米，该房屋登记在赵志毅名下；另一套位于兰州市城关区广武门街道黄河沿54号1单元602室，建筑面积132.98平方米，该房屋登记在被告卢春兰名下。2015年9月二原告得知卢春兰出售赵志毅遗留的房屋，遂提出分割遗产份额的民事诉讼。在民事诉讼过程中，卢春兰与其姐姐卢桂兰恶意串通，两人在明知二原告在对上述房产享有份额的情况下，于2010年10月29日采用欺瞒手段以150000元的价格签订房屋买卖协议，买卖位于兰州市城关区广武门街道黄河沿54号1单元602室的房屋，并办理了过户手续。2015年9月卢桂兰又以50000元的销售价格将该房产出售给张华伟。本案被告卢春兰、卢桂兰恶意串通，在没有取得二原告同意的情况下签订的房屋买卖协议，侵犯了二原告的优先购买权、房产共有权，故该协议为无效协议。因卢春兰、卢桂兰之间的房屋买卖协议无效，卢桂兰便无权处分该房产，故卢桂兰与张华伟签订的房屋买卖协议也应为无效协议。现二原告为维护自己的合法权益，根据我国《民事诉讼法》的规定诉讼法院，请求人民法院依法判令：1、确认被告卢春兰与卢桂兰之间签订的房屋买卖协议无效。2、确认被告卢桂兰与张华伟之间签订的房屋买卖协议无效，3、本案一切诉讼费用由三被告承担。被告卢春兰、卢桂兰共同辩称，原告所诉与事实不符。赵志毅与卢春兰于1993年3月8日结婚，1994年1月1日其女儿赵轩翊出生。1994年1月至1998年，赵志毅处于无业状态，无任何收入，家中生活全靠卢春兰的维薄工资维持生活。涉案房产系卢春兰从其亲戚处借款购买。当时卢春兰与赵志毅明确约定，购房款是卢春兰个人所借，故房产证只能登记在卢春兰名下。而且赵志毅曾当着卢春兰的面明确告诉二原告，黄河沿房屋系卢春兰借哥哥、姐姐的钱所购，与其没有任何关系。卢春兰是为了女儿赴澳大利亚求学及归还以前的借款，将黄河沿的房屋转让给卢桂兰的，并经兰州市房屋交易中心审核后办理房屋过户手续。2015年9月，卢桂兰将房屋转让给张华伟，仍是经兰州市房屋交易中心审核后办理房屋过户手续。两次过户不存在恶意串通行为。关于本案中涉及的前后两份房屋买卖协议是否是有效问题。从我国现有法律法规的规定看，房地产的转让合同或者协议，必须依法进行产权登记并取得房地产权证书的房屋，才视为有效合同。两原告在提不出任何证据的情况下，要求撤销前后两份房屋买卖协议不符合法律规定，故二被告请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。被告张华伟辩称，其与卢桂兰签订买卖协议时，双方均为自愿，该房屋登记在卢桂兰名下，房屋不存在任何他项权证，是卢桂兰合法持有的房屋。卢桂兰拥有合法的处置和买卖权，其在购买房屋时也支付了合理对价，不存在低于市场价和恶意取得的行为，故双方的买卖行为是合法有效的。经审理查明，被告卢春兰与赵志毅于1993年3月8日登记结婚，并于1994年育有一女赵轩翊。婚姻存续期间，二人取得两套房屋：一套为兰州市城关区张掖路大众巷30号904房屋，面积为61.8平米，该房屋为二人原居住在山字石房屋的拆迁还建房，登记在赵志毅名下,目前由卢春兰出租使用；另一套为兰州市城关区广武门街道黄河沿54号1单元602室房屋，面积132.99平米，该房屋登记在卢春兰名下。2008年10月22日，赵志毅死亡。2010年10月15日，卢春兰与其姐姐卢桂兰签订房地产买卖契约，约定卢春兰以150000元价格将位于兰州市城关区广武门街道黄河沿54号1单元602室房屋转让给卢桂兰所有。协议签订后，卢桂兰交付了购房款，并于2010年10月20日将涉案房屋过户至自己名下。2015年9月16日，被告卢桂兰与被告张华伟签订宜静园私人住宅转让协议，约定卢桂兰将位于兰州市城关区广武门街道黄河沿54号1单元6层602室房屋以1675000元价格转让给张华伟所有。被告张华伟分别于2016年9月13日、9月16日、10月21日以转账形式向被告卢桂兰支付购房款100000元、700000元、875000元，并于9月25日，双方将涉案房产转移登记至张华伟名下。另查，原告赵得成、靳兰芳系夫妻关系，赵志毅与二原告系父子、母子关系。2015年9月28日，原告赵得成、靳兰芳就涉案房屋向被告卢春兰及第三人赵轩翊提起继承纠纷。以上查明的事实，有原告提供的《结婚登记申请书》、审查处理结果、证明、死亡通知书、内资企业基本信息、房屋产权证、房地产买卖契约、常住人口登记表、户籍证明、受理案件通知书、民事诉状、被告卢桂兰、卢春兰提供的国有土地使用权有偿使用收入缴款通知书、银行交易明细；被告张华伟提供的转让协议、完税证明、房屋所有权证以及各方当事人在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据材料已经质证和本院审查，可以采信。本院认为，物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案中，涉案房产，虽然初始登记在卢春兰名下，但系卢春兰与其亡夫赵志毅婚姻存续期间所购，因此为夫妻共同财产。对于被告卢春兰辩称该房屋系其借钱购买，且夫妻明确约定归其个人所有的辩称，因其既未提供由其本人举债、出资购买证据，又未提供夫妻约定该房屋为其所有的证明，故本院对其该项辩称不予支持。在案外人赵志毅去世后，涉案房屋在遗产未分割前，应为其继承人卢春兰、赵轩翊、赵得成、靳兰芳共同共有。卢春兰未经其他共有人同意，擅自与其姐姐卢桂兰签订房屋买卖协议，以明显低于市场价格转让涉案房屋，存在恶意串通行为，损害了其他共有人的利益，故根据合同法相关规定，为无效合同。关于卢桂兰与张华伟签订的涉案房产的买卖合同，卢桂兰虽无权处分，但因在出卖时该房屋已转移登记在其名下，张华伟也支付了房屋对价1675000元，原告亦未能提供证据证明张华伟在受让房屋时存在恶意，因此，本院认为该合同合法有效，又因该房屋已经转移登记在张华伟名下，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，张华伟已经取得涉案房屋所有权。对于原告因卢春兰、卢桂兰之间的房屋买卖协议无效，卢桂兰便无权处分该房产，故卢桂兰与张华伟签订的房屋买卖协议也应为无效的诉求，本院不予支持。对于原告以被告卢春兰的经常居住地是在中华人民共和国领域外为由，在庭审时申明被告卢春兰、卢桂兰二人的委托手续存在问题，认为本案系涉外诉讼。但根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第五百二十三条之规定，只有在中华人民共和国领域内没有住所的外国人、无国籍人、外国企业或者组织委托中华人民共和国律师或者其他人代理诉讼，从中华人民共和国领域外寄交或者托交的授权委托书应当经所在国公证机关公证，并经中华人民共和国驻该国使领馆认证。本案中，被告卢春兰系中华人民共和国公民，不属于上述情况，故其寄交的授权委托书符合法律规定，其委托手续本院予以认可。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、确认被告卢春兰与卢桂兰之间签订的房屋买卖协议无效。二、驳回原告赵得成、靳兰芳的其他诉讼请求。案件受理费100元，由被告卢春兰、卢桂兰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。本民事判决书发生法律效力后，在判决书规定的履行期限届满之日起，权利人向本院申请执行的法定期限为二年，未在法定期限内申请的，视为放弃申请执行的权利。审 判 长  李春彦代理审判员  杨旺益人民陪审员  曹乃心二〇一六年六月二十七日书 记 员  张燕冰