南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2015)秦商初字第2821号原告中国银行股份有限公司江苏省分行，住所地南京市秦淮区中山南路148号。代表人王兵，行长。委托代理人朱海战，江苏德序律师事务所律师。委托代理人郝嘉欣，江苏德序律师事务所律师。被告戚源，男，汉族，1974年8月9日生。委托代理人赵海宏，江苏圣典律师事务所律师。被告朱睿，女，汉族，1981年10月3日生。被告戚雯惠。被告南京格澜云天娱乐实业有限公司，住所地南京市鼓楼区江东北路269号。法定代表人黄美玲。被告南京元通置业有限公司，住所地南京市江宁区汤山街道古泉社区。法定代表人张元柱。原告中国银行股份有限公司江苏省分行（以下简称中行江苏省分行）与被告戚源、朱睿、戚雯惠、南京格澜云天娱乐实业有限公司（以下简称格澜云天公司）、南京元通置业有限公司（以下简称元通置业公司）金融借款合同纠纷一案，原告中行江苏省分行于2015年11月20日向本院起诉，本院于同日立案受理，依法组成合议庭适用普通程序，于2016年5月19日公开开庭进行了审理。原告中行江苏省分行的委托代理人朱海战，被告戚源的委托代理人赵海宏到庭参加诉讼。被告朱睿、戚雯惠、格澜云天公司、元通置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告中行江苏省分行诉称，戚源为购买位于南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄xx幢房屋向中行江苏省分行申请贷款，约定贷款金额8000000元，分25年归还。上述合同签订后，中行江苏省分行于2012年5月24日按照合同约定向戚源指定的账户打款8000000元，但戚源违反按期还款的约定。朱睿系戚源配偶，应承担共同还款责任。戚雯惠系抵押房屋的共有人，应承担抵押担保责任。格澜云天公司作为保证人就该笔贷款承担全程连带责任保证。元通置业公司系开发商，承担阶段性连带责任保证，中行江苏省分行至今尚未收到上述房屋的他项权证，故元通置业公司应对朱睿的上述借款承担连带保证责任。为维护自身合法权益，中行江苏省分行特诉至法院，请求依法判令：1、戚源偿还截至2016年2月1日剩余全部本金7571818.12元，应收利息154897.62元，拖欠本金的罚息878.05元，应收利息的罚息2446.01元；2、戚源承担2016年2月2日起至实际还款之日止按照合同约定标准产生的利息及罚息；3、戚源承担中行江苏省分行为本案支出的律师代理费297000元及本案诉讼费用；4、朱睿对上述戚源全部应付款项范围内承担共同还款责任；5、格澜云天公司、元通置业公司就上述戚源全部应付款项承担连带还款责任；6、中行江苏省分行在戚源全部应付款项范围内对戚源、戚雯惠共有的用于借款抵押的房产享有优先受偿权。被告戚源辩称，1、根据案涉购房合同，元通置业公司应于2013年4月30日交付房屋，但至今该房屋仍未交付，元通置业公司违约在先；2、中行江苏省分行是元通置业公司在阳明山庄项目的驻点银行，戚源贷款是由中行江苏省分行和元通置业公司主动上门，据戚源事后了解，元通置业公司资信状况很差，当时已涉及几十起诉讼，中行江苏省分行对元通置业公司的情况应很了解，但未提醒戚源，中行江苏省分行也存在过错；3、戚雯惠系未成年人，2012年只有5岁多，不应承担本案中的法律责任；4、本案有房屋抵押担保，其它保证人只能对房屋担保价值之外的债权承担责任；5、中行江苏省分行主张的律师费数额过高。请求法院依法判决。被告朱睿、戚雯惠、格澜云天公司、元通置业公司均未作答辩，亦未向本院提交证据。经审理查明，戚源、朱睿于2005年5月12日登记结婚。2012年，中行江苏省分行（贷款人）与戚源（借款人）、元通置业公司（保证人）签订编号为2012ZF0171的《个人一手住房贷款合同》（以下简称《贷款合同》），约定：戚源向中行江苏省分行借款8000000元用于购买位于南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄xx幢的房产；贷款期限为25年，自贷款人实际放款日起算，即自2012年5月24日起至2037年5月24日止；贷款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日起每12个月重新定价一次；还款方式为按月等额本息还款；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；按罚息利率计收利息的，计息公式为：利息＝（本金+应付未付利息）×实际天数×年罚息利率/360；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商的专用账户（户名为南京元通置业有限公司、账号为43×××83）；××以本合同项下贷款所购南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄xx幢房屋向贷款人提供抵押担保；保证人提供阶段性连带责任保证；双方协商同意，除依法另行确定或双方另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的律师费用、催收短信费用、资产评估及处置费用、鉴定费用、公告费用等由借款人承担；凡因履行本合同而产生的一切争议、纠纷，双方应通过协商解决，在协商不成时，依法向贷款人所在地人民法院起诉。《贷款合同》附件一《个人一手住房贷款合同通用条款》约定：借款人以贷款所购房屋提供抵押的，担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于律师费、公证费、执行费、资产评估及处置费、鉴定费、公告费等）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；借款人未按期归还贷款本息即构成违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期；保证人提供阶段性连带责任保证的，自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任；主债务在本保证之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响贷款人本保证项下的任何权利及其行使。朱睿向中行江苏省分行出具《共同还款承诺函》，承诺自愿作为共同债务人对戚源在前述《贷款合同》项下的债务的偿还承担连带还款责任。《共同还款承诺函》落款“承诺人（签名）”处由朱睿签名，戚雯惠签名由其法定代理人代签。此后，中行江苏省分行（贷款人、乙方）与戚源、戚雯惠（借款人、甲方）、元通置业公司（担保人、丙方）签订《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，约定：甲方购买丙方建设的坐落于南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄xx幢房屋向乙方借款并将所购商品房抵押给乙方作为借款担保，且丙方自愿为甲方担任该借款的保证人；本合同所对应担保的主债合同为编号2012ZF0171的《贷款合同》；抵押担保的范围及丙方为甲方前述借款承担连带保证责任的范围均为借款本金及其利息、违约金、赔偿金、实现抵押权的费用；丙方保证担保期间自本合同生效之日起至乙方领取甲方所购商品房他项权利（抵押权）证书之日。2012年6月24日，双方就上述房屋办理预购商品房抵押权预告登记。《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》落款“抵押人（签章）”处由戚源签名，戚雯惠签名由其法定代理人代签。至本案庭审时止，案涉抵押房屋尚未办理房屋所有权证及房屋他项权证。中行江苏省分行（债权人）与格澜云天公司（保证人）签订编号为2012ZF0171的《个人贷款保证合同》，约定：为担保债权人与借款人戚源签订的编号为2012ZF0171的《贷款合同》项下债务的履行，保证人愿意向债权人提供全程连带责任保证；保证担保的范围包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、公证费、执行费、律师费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；保证期间为主债务的履行期届满之日起两年；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使。2012年5月24日，中行江苏省分行向戚源发放贷款8000000元，戚源在借款借据上签名确认。借款借据载明借款期限为300个月，借款利率为浮动利率，当期执行月利率6.4625‰。戚源自2015年9月24日起未按约定偿还贷款本息，截至2016年2月1日，戚源尚欠中行江苏省分行借款本金7571818.12元，利息154897.62元、罚息3324.06元。中行江苏省分行为催收贷款诉至本院，并委托江苏德序律师事务所律师代理诉讼，支出律师代理费297000元。以上事实，有个人贷款申请表、《贷款合同》、《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》、《个人贷款保证合同》、《共同还款承诺函》、《共有人承诺函》、借款借据、逾期未还款查询表、《委托代理协议》、律师费发票、律师费支付凭证及当事人陈述等证据证实。本院认为，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。中行江苏省分行与戚源、元通置业公司签订的《贷款合同》，与戚源、戚雯惠、元通置业公司签订的《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》，与格澜云天公司签订的《个人贷款保证合同》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效，各方当事人均应按约定全面履行各自的义务。中行江苏省分行按约定向戚源发放贷款8000000元，戚源亦应按约履行还款义务。但合同履行期间，戚源自2015年9月24日起未能按约偿还贷款本息，其行为已构成违约，中行江苏省分行有权根据《贷款合同》的约定宣布贷款本息全部提前到期，故中行江苏省分行要求戚源偿还借款本金及利息、罚息的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。截至2016年2月1日，戚源尚欠中行江苏省分行借款本金7571818.12元，利息154897.62元、罚息3324.06元，本院予以确认。戚源称元通置业公司延期交房构成违约在先，本院认为，戚源与元通置业公司系房屋买卖合同关系，与本案金融借款合同并非同一法律关系，即使元通置业公司违反房屋买卖合同中的交房义务，戚源亦不能以此对抗其在《贷款合同》项下应当履行的还款义务，故戚源的上述抗辩事由无事实及法律依据，本院不予采纳。《贷款合同》约定中行江苏省分行为实现债权支出的律师费由戚源承担，且中行江苏省分行主张的律师费符合江苏省律师服务业收费标准的规定，并已实际支付，故中行江苏省分行要求戚源支付律师代理费297000元，合法有据，本院予以支持。戚源提出律师费过高，但未提供证据证明案涉律师费的收取违反合同约定或超出相关收费标准，故本院对戚源的上述抗辩事由不予采信。朱睿向中行江苏省分行出具《共同还款承诺函》，承诺作为共同债务人对戚源的上述债务的偿还承担连带还款责任，此系朱睿作出的债务加入的意思表示，合法有效，故朱睿应对戚源的上述借款承担共同还款责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项及第一百八十七条的规定，正在建造的建筑物可以设定抵押，抵押权自登记时设立。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条规定：“以依法获准尚未建造的或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效”。戚源、戚雯惠以南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄xx幢房屋向中行江苏省分行申请的贷款提供抵押担保时，该房产尚处于在建状态，中行江苏省分行与戚源、戚雯惠签订案涉抵押合同并办理预购商品房抵押权预告登记。在戚源未能依约履行还款义务时，中行江苏省分行有权处分被抵押房产，以优先清偿其债权。案涉《南京市江宁区房地产抵押合同（预购商品房贷款抵押）》由戚源、戚雯惠作为抵押人，而该合同签订时戚雯惠系无民事行为能力人，其签名由其法定代理人代签，符合《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款关于“不满十周岁的未成年人由其法定代理人代理民事活动”的规定，并且，案涉房屋进行抵押贷款的行为并未侵害戚雯惠的财产权益，故戚源称戚雯惠不应承担法律责任的抗辩事由，于法无据，本院不予采纳。根据《中华人民共和国担保法》第一百七十六条的规定，被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。本案中，格澜云天公司、元通置业公司自愿为戚源的借款提供连带责任保证，并明确表示放弃要求债权人先履行债务人提供的物的担保的抗辩，故中行江苏省分行主张格澜云天公司、元通置业公司对戚源的上述债务承担连带保证责任的诉讼请求，符合合同约定及法律规定，本院应予支持。戚源提出保证人只对超出房屋抵押担保价值部分的债权承担保证责任的抗辩意见，于法无据，本院不予采信。朱睿、戚雯惠、格澜云天公司、元通置业公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供反驳中行江苏省分行主张的证据，视为自愿放弃抗辩，应自行承担相应的法律后果。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第十二条第二款、第十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百九十八条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、第一百七十九条、第一百八十条第一款第（五）项、第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第六条、第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告戚源、朱睿于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行借款本金7571818.12元及利息、罚息（截至2016年2月1日的利息154897.62元、罚息3324.06元；自2016年2月2日起至实际清偿之日止的利息、罚息分别按《个人一手住房贷款合同》约定的利率标准计算）。二、被告戚源、朱睿于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告中国银行股份有限公司江苏省分行律师费297000元。三、如被告戚源、朱睿不履行上述第一、二项判决主文所确定的债务，原告中国银行股份有限公司江苏省分行有权依法处置被告戚源、戚雯惠用于抵押的南京市江宁区汤山街道古泉社区阳明山庄xx幢房产，并以折价或拍卖、变卖上述抵押物所得价款优先受偿。四、被告南京格澜云天娱乐实业有限公司、南京元通置业有限公司对被告戚源、朱睿的上述第一、二项判决主文所确定的债务承担连带保证责任。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费67531元，财产保全费5000元，公告费600元，合计73131元，由被告戚源、朱睿、戚雯惠、南京格澜云天娱乐实业有限公司、南京元通置业有限公司负担（被告戚源、朱睿、戚雯惠、南京格澜云天娱乐实业有限公司、南京元通置业有限公司应负担的诉讼费用已由原告中国银行股份有限公司江苏省分行预交，被告戚源、朱睿、戚雯惠、南京格澜云天娱乐实业有限公司、南京元通置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国银行股份有限公司江苏省分行支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，账号：43×××18）。审 判 长  王 芃人民陪审员  郭德川人民陪审员  王艳陵二〇一六年六月十二日见习书记员  董媛媛