湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书（2014）开民一初字第00411号原告邱玥，女，1971年12月3日出生，汉族。委托代理人艾超，湖南成法律师事务所律师。委托代理人谢清平，湖南成法律师事务所律师。被告长沙新世界国际大饭店有限公司。法定代表人于雄，该公司董事长。委托代理人肖建，系该公司法务负责人。委托代理人吴煊，系该公司法务专员。原告邱玥诉被告长沙新世界国际大饭店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由审判员李双临担任审判长，人民陪审员周丙均、李荣干参加的合议庭，公开开庭进行了审理。代理书记员张凡担任庭审记录。原告邱玥及其委托代理人艾超，被告长沙新世界国际大饭店有限公司的委托代理人肖建到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邱玥诉称，原告于1999年以148385元的价格向被告购买位于长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场＊＊＊号商铺，面积13.45平方米。2002年1月10日，原告与被告签订租赁合同，将商铺租赁给被告，双方约定租期10年，从2002年5月1日起至2012年4月30日止，第一年租金为实际出资额（即购买价格）的4%、第二年为5%、第三年为6%、第四年为7%、第五年至第十年分别每年为8%。租金支付方式为按季度支付租金，合同正式生效后5日内被告支付首季度租金，以后每个付费季度的第三个月最后五日将支付下一季度租金，被告通过银行直接汇入原告储蓄账户。被告如不按规定时间支付商铺租金，则每逾期一天，按所欠租金金额的千分之五交纳滞纳金给原告。双方在租赁合同中还就其他事项进行了约定。长沙市开福区公证处对上述租赁合同进行了公证。合同签订后，原告按约将商铺交给被告经营使用，被告却仅支付了几个季度的租金。合同期满后，被告继续占用原告商铺且拒不支付租金至今。被告从租赁之日起至2013年12月31日应付租金123173.23元，实际支付租金19539.23元，尚欠租金103634元，滞纳金854161.75元。租赁期间，原告与其他租户一直向被告追讨租金和滞纳金未果。另被告于2002年12月、2003年4月进行了两次工商登记的名称变更，变更为现名称。原、被告之间签订的租赁合同合法有效，应受法律保护。原告向被告提供了租赁的商铺，被告应依约支付租金。故原告诉请法院判令：1、被告支付原告所欠租金103634元；2、被告向原告支付滞纳金170832元及起诉至支付之日增加的滞纳金；3、被告承担本案全部诉讼费用。被告长沙新世界国际大饭店有限公司辩称，1、原告所诉支付租金的金额按双方对账核定；2、因公司经营环境长期受城市建设等外部因素的影响，经营状况一直不好。原、被告约定的违约金过高，请求法院依法予以调整。经审理查明：原告邱玥于1999年支付148385元向长沙东汉国际大酒店有限公司购买了长沙市开福区五一西路188号东汉名店广场＊＊＊号商铺，面积13.45平方米。2002年5月2日，原告邱玥（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了租赁合同，双方约定乙方租赁甲方东汉名店广场＊＊＊号商铺，租期10年，即从2002年5月1日起至2012年4月30日止，并约定合同期内第一年租金标准按实际出资额的4%，其中第一季度免1个月的租金作为装修用，计989.23元，第二、三、四季度均为1483.85元。第二年租金为5%，每季度均为1854.81元。第三年为6%，每季度均为2225.78元。第四年为7%，每季度为2596.74元。第五年至第十年每年为8%，每季度均为2967.70元。乙方于每个付费季度的第三个月最后5日内支付下季度租金。同时约定如乙方不按规定时间支付场地租金，则每逾期一天，按所欠交款金额的每日千分之五支付滞纳金给甲方。2002年5月2日，原告邱玥（甲方）与长沙东汉国际大酒店有限公司（乙方）签订了结算协议书，确认乙方因甲方商铺产权面积变化而应退甲方房款3699元，乙方代甲方办理产权证时甲方多付税费374元，乙方因逾期交房赔付甲方违约金4981元，以上乙方应退甲方9054元。租赁合同签订后，原告向被告交付了租赁门面，但被告未按约支付租金。房屋租赁合同期限届满后，被告继续使用该商铺，原告未提出异议。经原、被告双方确认，截至2012年4月30日止，被告应付租金总额103374.90元，已付租金30074.62元，被告应退给原告9054.20元，被告长沙新世界国际大饭店有限公司实欠租金82354.48元。2012年5月1日至2013年12月30日，被告长沙新世界国际大饭店有限公司应向原告支付租金19785元（2967.70元／月÷3×20）。上述被告长沙新世界国际大饭店有限公司实欠租金102139.48元。另查明，长沙东汉国际大酒店有限公司于2002年12月、2003年4月办理了企业变更登记，企业名称变更为长沙新世界国际大饭店有限公司。上述事实有租赁合同、结算协议书、银行对账单、小业主租金情况一览表、长沙市工商行政管理局企业注册登记资料、当事人陈述及庭审笔录等证据材料在卷佐证。本院认为：一、本案的责任承担问题。原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法、有效；原、被告签订的《房屋租赁合同》期限届满后，被告继续使用该房屋，原告未提出异议，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条的规定，原租赁合同继续有效，原租赁合同中的有关租金及支付方式等条款对双方仍有约束力。被告于2012年5月1日至2013年4月30日止，应向原告支付的租金参照租赁合同中第十年的租金标准，即每季度2967.70元计算为宜。现双方经核算确认，被告尚欠原告租金102139.48元，本院予以确认，故被告应当支付原告房屋租金102139.48元。二、关于本案滞纳金计算问题。原、被告虽约定每逾期一天按所欠租金的千分之五支付滞纳金，考虑到本案涉及标的物为租金即货币，被告逾期支付租金给原告造成的损失主要体现为利息损失，因双方约定滞纳金标准过高，本院酌情认定滞纳金按年息6.3%的标准计算为宜。本案被告实欠租金102139.48元，已付清前15季度全部租金外，逾期支付租金的相应滞纳金计算至2012年4月30日止应为：第16季度应付2596.74元，已付521.26元，欠租金2075.48元，该季度的滞纳金为2075.48元×6.3%×25季度／4=817.22元；第17季度至40季度租金未付，其滞纳金为2967.70元×6.3%×25×12季度／4=14022.38元，以上滞纳金共计14839.60元。2012年5月1日以后的滞纳金按所欠金额102139.48元以年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条第一款、第二款、第三款之规定，判决如下：一、被告长沙新世界国际大饭店有限公司于本判决生效之日起10日内向原告邱玥支付房屋租金102139.48元，并支付至2012年4月30日止的滞纳金14839.60元（2012年5月1日以后的滞纳金以所欠金额102139.48元为基数按年息6.3%的标准计算至付清欠款之日止）；二、驳回原告邱玥的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费5417元，由被告长沙新世界国际大饭店有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  李双临人民陪审员  周丙均人民陪审员  李荣干二〇一四年七月三日代理书记员  张 凡附法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。