江西省余江县人民法院民 事 判 决 书(2014)余民一初字第154号原告吴康彪，男。委托代理人周瑜，江西东昇律师事务所律师。被告毛小和，男。被告万志旺，男。原告吴康彪与被告毛小和、万志旺房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周瑜，被告毛小和、万志旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年7月19日，原告与被告毛小和签订房屋租赁合同，合同约定原告将位于余江县邓埠镇站前北路1-391、1-392、1-393号及隔壁蔡世开房屋，一楼三间门面，二至五层房屋，停车场以及停车场以内的房屋出租给被告毛小和用于宾馆经营，租赁期限自2011年7月19日至2018年11月29日止，共七年。租金第一年至第七年分别为30万元、33万元、36.3万元、39.9万元、43.9万元、48.3万元、53.1万元，租金支付时间为每半年支付一次，下半年租金需提前40天支付，租金延期超过10天支付的，原告有权解除合同。同时合同约定，被告毛小和不得将房屋转租，如被告违约，应当支付当前一年度的租金作为违约金。合同签订后，原告按合同约定将房屋交付给被告毛小和使用，被告毛小和除第一年按时支付了租金外，其他时间均未能按照合同约定支付租金。截止2014年8月19日，被告共应当支付给原告租金103.29万元，但被告仅支付了74.5万元，尚欠28.79万元未支付。期间，被告万志旺为承租房屋的实际使用人。综上，原告与被告毛小和签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，受法律保护，被告应当按照合同约定及时、足额支付租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求：1、判令解除原告与被告毛小和于2011年7月19日签订的房屋租赁合同，并立即腾退房屋；2、判令两被告支付房屋租金28.79万元（计算至2014年8月19日），并按合同约定支付自2014年8月20日至实际腾退房屋之日期间的租金；3、判令被告支付违约金36.3万元；4、本案诉讼费由被告承担。被告毛小和辩称，房屋租赁合同虽然是我签的，但后来我转给了万志旺，我不知道会出现拖欠租金的情况，我和原告都找过万志旺，但是万志旺因为生意不好一直没有钱清偿租金，虽然合同上写明了不能转让，但我希望解除合同，由原告直接和万志旺联系。被告万志旺在法定期限内未提出答辩；原告为支持其诉讼请求，在举证期限内提供了以下证据材料：1、原告身份证复印件，证明原告的身份；2、房屋租赁合同，证明原、被告的合同关系以及双方的权利义务及违约责任；3、欠条一份，证明被告欠原告租金的情况；4、照片及限期搬离通知书，证明原告曾向被告催要租金，在对被告索要租金无果的情况下要求对方限期搬离；被告毛小和、万志旺在举证期限内均未向本院提交证据。经庭审质证，被告毛小和、万志旺对原告提供的证据均为没有异议。原告提供的证据来源合法，内容真实，相互印证，能够证明本案的事实，本院予以确认。综上所述，本院对以下事实予以确认：原告吴康彪（甲方）与被告毛小和（乙方）于2011年7月19日签订了一份房屋租赁合同，合同约定“……第一条、房屋基本情况。甲方房屋（以下简称该房屋）坐落于：余江县邓埠镇站前北路1-39、1-392、1-393号及隔壁蔡世开房屋，一楼三直门面，二三四五楼七直……第三条、租赁期限。租赁期限为七年，从2011年7月19日至2018年11月29日止……第四条、租金。第一年租金为30万元，第二年至第八年租金每年按10%增长，第二至第八年租金分别为33万元、36.3万元、39.9万元、43.9万元、48.3万元、53.1万元、58.4万元，第八年的租金不足一年的按天计算，租金应于第七年年底一次性支付……第五条、付款方式。租金按每半年支付一次，下半年租金必须提前40天支付，若拖延期超过10天，甲方有权收回房屋，终止本合同……第九条、因乙方责任终止合同的约定。乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿……3、未按合同支付租金的……第十一条、合同终止与违约责任……若乙方违反本合同规定，甲方有权单方面终止本合同，乙方需向甲方赔偿当年度一年的租金向对方作为违约金赔偿……”。合同签订后被告毛小和用其租赁的原告的房屋经营宾馆生意。两被告向原告支付了第一年的租金30万元、第二年的租金33万元及第三年的租金1.5万元。2012年7月被告毛小和将宾馆转让给被告万志旺。2014年3月10日，被告万志旺向原告出具了一张欠条，欠条载明“今欠到吴康彪（13年7月19日-14年7.8）房屋租金计人民币￥248000。贰拾肆捌元正。必在2个月之内（5月10日）前还清……13年7月19日至14年7月18日房屋租金共计叁拾肆万捌仟元整，在14年3月11日付现金壹拾万元整，剩余贰拾肆万捌仟元整，在两个月内付清（14年5月10日前）”。后两被告向原告支付第三年的租金10万元。2014年5月30日，原告向被告万志旺发出了限期搬离通知书，要求被告万志旺于2014年6月3日之前搬离毛小和所租赁的房屋。本院认为，一、关于解除合同的问题。原告与被告毛小和签订的租赁合同是双方当事人真实的意思表示且未违反法律的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务，原告依约交付了房屋，被告毛小和未按照合同的约定交付租金，是一种违约的行为，原告请求解除合同，符合《房租租赁合同》中的第五条、第九条第3款之约定及法律规定，应予以支持；原告的房屋至今由被告万志旺占有并使用，原告诉请被告万志旺腾退原告的房屋，符合法律规定，应予以支持；二、关于租金及违约金数额的认定。根据原告与被告毛小和之间签订的《房屋租赁合同》，2013年7月19日至2014年8月19日的房屋租金为39.625万元，两被告已向原告支付该期间的租金11.5万元，尚欠原告租金的金额为28.125万元，2014年8月19日之后的租金按照合同约定计算至实际腾退房屋之日止；原告与被告毛小和约定“若乙方（毛小和）违反本合同规定，甲方（吴康彪）有权单方面终止本合同，乙方需向甲方赔偿当年度一年的租金向对方作为违约金赔偿”，被告毛小和拖欠第三年的租金，根据合同约定违约金的数额应认定为36.3万元，该数额占总合同标的的10.58%，被告拒不支付租金存在过错，且被告毛小和租赁原告房屋的用途为宾馆，被告毛小和租赁原告的房屋后对原告的房屋按照宾馆的要求进行了装修，改变了房屋的布局，被告违约导致合同提前解除，有可能影响房屋的再次出租，因此，原与被告毛小和之间关于违约金的约定未违反公平原则，且两被告在庭审中对合同约定的违约金均未提出异议，故违约金的数额应认定为36.3万元；三、关于责任的承担。2012年7月，被告毛小和将宾馆转让给被告万志旺，被告万志旺即为房屋的实际承租人，应当履行支付租金的义务，且被告万志旺于2014年3月10日向原告出具欠条“今欠到吴康彪（13年7月19日-14年7月18日）房屋租金合计人民币¥248000，必须在2个月内（5月10前）还清”，该行为即自愿接受履行支付租金的义务，现被告万志旺拖欠原告租金至今未付，原告诉请被告万志旺支付租金及违约金符合法律规定，本院应予以支持。房屋租赁合同的双方当事人为原告吴康彪与被告毛小和，虽然被告毛小和在2012年7月将宾馆转让给被告万志旺，并由被告万志旺实际承租原告的房屋，但在宾馆转让时，被告毛小和并未通知原告，也未取得原告的同意，应当对万志旺应支付的租金及违约金承担连带清偿责任。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十一条第七款、第二百二十七条、第六十五条之规定，判决如下：解除原告吴康彪与被告毛小和之间的《房屋租赁合同》，被告万志旺于本判决生效之日起十日内腾退原告的房屋；二、被告万志旺于本判决生效之日起十五日内向原告吴康彪支付至2014年8月19日的房屋租金281250元，2014年8月19日之后的租金按原合同约定计算至实际腾退房屋之日。三、被告万志旺于本判决生效之日起十五日内向原告吴康彪支付违约金363000元；四、被告毛小和对万志旺的上述债务承担连带清偿责任；五、驳回原告吴康彪其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10309元，由被告毛小和、万志旺负担10203.68元，由原告吴康彪负担105.32元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省鹰潭市中级人民法院。审 判 长  吴全明代理审判员  吴芹芹代理审判员  徐水菊二〇一四年十二月九日书 记 员  吴 伟