广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2014）东三法樟民一初字第262号原告（反诉被告）东莞怡景电子有限公司（以下统称怡景公司），住所地：东莞市樟木头镇宝丰工业区。法定代表人刘松雄，该公司董事长。委托代理人翟光玲，女，汉族，1987年5月1日出生，住湖北省谷城县，该公司员工。委托代理人廖静，女，汉族，1988年7月9日出生，住四川省仁寿县，该公司员工。被告（反诉原告）东莞市康湖房地产开发有限公司（以下统称康湖公司），住所地：东莞市谢岗镇樟惠公路。法定代表人谭伟雄，该公司董事长。委托代理人许建军，广东智捷律师事务所律师。原告东莞怡景电子有限公司诉被告东莞市卡过户房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月15日受理后，依法由代理审判员张莹适用简易程序独任审判，于2014年5月20日公开开庭进行了审理。原告合路经济联合社的委托代理人刘勇到庭参加诉讼。被告李向东、周惠德经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告合路经济联合社诉称，合路经济联合社与李向东、周惠德于2009年8月7日签订《八层楼租赁及设施转让合同书》一份，约定合路经济联合社将位于黄江镇××村××号的租赁物（八层楼）出租给李向东、周惠德使用，建筑面积共8900平方米，租赁期限为15年，从2009年11月16日起至2024年11月15日止。自2012年11月16日起至2015年11月15日每月租金为65100元，租金按月缴纳，由李向东、周惠德于每月6日前将当月租金转入合路经济联合社银行账户。在合同签订后，合路经济联合社向李向东、周惠德依约交付了案涉租赁物，但李向东、周惠德自2013年7月起即拖欠租金一直未付，经合路经济联合社多次催讨未果，李向东、周惠德之上述违约行为，严重侵害了合路经济联合社的合法权益。为此，合路经济联合社特向人民法院提起诉讼，请求判决：1、李向东、周惠德向合路经济联合社连带支付租金551000元及利息（利息以551000元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自起诉之日起计至偿清之日止）；2、本案诉讼费用由李向东、周惠德连带承担。原告对其上述主张提供的证据材料有：《八层楼租赁及设施转让合同书》。被告李向东、周惠德无答辩，无举证。经审理查明，2009年8月7日，合路经济联合社与李向东、周惠德签订《八层楼租赁及设施转让合同书》约定：合路经济联合社将位于东莞市黄江镇××村××号的租赁物（八层楼）（以下简称案涉租赁物）出租给两被告使用；租赁物为8层，框架结构，面积共8900平方米，包括前面广场面积约为1000平方米，用作停车场；租赁期为15年，计租期从2009年11月16日起至2024年11月15日止；两被告装修免租期为100天，即从2009年8月5日至2009年11月15日止；免租期内只免收应缴租金，一切非租金的经营费用如水电费等由两被告按规定交纳；由2009年11月16日起至2012年11月15日每月租金为62000元；由2012年11月16日起至2015年11月15日每月租金为65100元……租金按月缴交；两被告于每月6日前将当月租金转入合路经济联合社银行账户；两被告于本合同签订之日，需一次性向合路经济联合社缴交2个月租金的定金，共124000元；合同期满，两被告不再续租，在两被告付清租金等经营费用及租赁物的固定装修等不动产不能拆后，合路经济联合社才将定金无息退还两被告；两被告不按当月6日前缴交租金的，如超期15天未交，合路经济联合社有权每日按两被告欠租金总额按月息15厘计算加收滞纳金；如超期30天未交，合路经济联合社有权单方终止两被告的租赁权收回租赁物、押金及租赁物内外的所有设施全部归合路经济联合社所有。合同签订后，合路经济联合社依法将案涉租赁物交付给两被告使用。庭审中，合路经济联合社确认：案涉租赁物无房产证、规划许可证、消防验收合格证及竣工验收合格证；其诉讼请求的租金为2013年7月16日至2014年3月31日期间的租金。上述事实，有《八层楼租赁及设施转让合同书》及本院庭审笔录等附卷为证，可以采信。本院认为，被告李向东、周惠德经本院依法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃答辩、举证及质证的权利。《中华人民共和国建筑法》第六十一条第二款规定，建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用；《中华人民共和国消防法》第十三条第二款规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。案涉租赁物无房产证、竣工验收合格证、规划许可证及消防验收合格证，合路经济联合社将案涉租赁物出租给两被告使用，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《八层楼租赁及设施转让合同书》因违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同。关于租金的计算标准问题。鉴于《八层楼租赁及设施转让合同书》无效，合路经济联合社不得依据合同要求两被告支付租金，但基于两被告实际使用了案涉租赁物，应向合路经济联合社支付使用案涉租赁物的占用费。《八层楼租赁及设施转让合同书》虽属无效，但合同是双方当事人的真实意思表示，故占用使用费可参照合同约定的租金标准支付。《八层楼租赁及设施转让合同书》中双方约定租金的计算标准为2012年11月16日起至2015年11月15日每月租金为65100元，而合路经济联合社诉请的租金为2013年7月16日至2014年3月31日期间的租金，因此，2013年7月16日至2014年3月31日期间的占用使用费应为65100元/月×8.5个月=553350元。合路经济联合社诉请2013年7月16日至2014年3月31日期间的占用使用费为551000元，是对自己民事权利的处分，不违反法律法规的强制性规定，本院依法予以准许，并按551000元支持2013年7月16日至2014年3月31日期间的占用使用费。李向东、周惠德经合路经济联合社起诉要求支付占用使用费后仍未支付，应按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付利息。合路经济联合社诉请李向东、周惠德自起诉之日（即2014年4月15日）起支付逾期支付占用使用费利息，合法有据，本院依法予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《中华人民共和国消防法》第十三条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：被告东莞市康湖房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内支付原告东莞怡景电子科技有限公司2013年7月16日至2014年3月31日期间尚欠的租赁物占用使用费200434.61元及其利息（利息以200434.61元为本金，按中国人民银行规定的同期同类贷款利率计付，自2014年4月15日开始计至本判决确定的清偿之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2153元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。代理审判员 张 莹二〇一四年七月十八日书 记 员 崔丽君附相关法律条文：《中华人民共和国建筑法》第六十一条交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。《中华人民共和国消防法》第十三条按照国家工程建设消防技术标准需要进行消防设计的建设工程竣工，依照下列规定进行消防验收、备案：（一）本法第十一条规定的建设工程，建设单位应当向公安机关消防机构申请消防验收；（二）其他建设工程，建设单位在验收后应当报公安机关消防机构备案，公安机关消防机构应当进行抽查。依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。