贵州省黎平县人民法院民 事 判 决 书（2014）黎民初字第735号原告（反诉被告）龙运球，男。委托代理人顾崇罡，男，贵州全红律师事务所律师。委托代理人尹富华，女。被告（反诉原告）李显树，男。委托代理人吴红亮，男，宏强律师事务所律师。原告（反诉被告）龙运球诉被告（反诉原告）李显树房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月16日受理后，依法由审判员毛恩跃独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙运球及其委托代理人顾崇罡、尹富华、被告李显树及其委托代理人吴红亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）龙运球诉称：经过平等协商一致，2011年9月24日原告与原商铺承租人刘家平以及被告李显树三方共同签订了《商铺转让协议书》，协议书约定由原来的承租人刘家平把2009年9月15日与原告签订的《房屋出租合同》约定没有到期的权利义务转移给被告。根据合同第二条的约定，2014年9月15日租赁期届满，如果续租，原、被告应另行协商。由于原告要自己使用出租的商铺，故不同意继续出租，并在合同期满之前告知被告要求按期退还原告的房屋。租赁期满后，被告既不提出续租，也没有按期退还原告商铺，继续无理占用原告房屋。为此，原告找社区、工商局、派出所进行调解处理均未果。为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼，请求：1、判令被告把原租用原告位于德凤镇北门新区C地1－204号商铺办理“时旅”酒楼使用的空调、冰箱等电器、桌子、板凳、厨具等用具搬离原告商铺，并把商铺维护好；2、判令被告立即退出属于原告所有的位于黎平县德凤镇北门新区C地1－204号面积约290平方米的商铺，停止一切侵权行为；3、判令被告赔偿租用原告商铺期满之后的租金损失（根据侵占时间的长短，按照每月8333.33元租金标准计算）。4、判令被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）李显树辩称：被告与原告签订的合同第二条明确约定：合同期满后，原告与被告另签合同，房租加5800元／年。可原告对合同事项不履行，不肯与被告续签租赁合同，并强行以锁门来阻止被告营业，因此原告已构成根本违约。被告未有侵占原告房屋，亦未构成侵权，同时原告请求按照每月8333.33元租金标准计算赔偿房租，没有法律依据，故请求法院驳回原告诉讼请求。被告（反诉原告）李显树反诉称：2011年9月份，反诉人急需场地经营酒楼，在得知原夜色酒吧需要转让后，遂于2011年9月24日与龙运球、刘家平三方签订了《商铺转让合同》，在签订合同时，反诉人因考虑到原合同期限已不足三年，而经营酒楼最少需要八年，否则难以收回投资，故经协商，才在合同第二条约定，期满后另签合同，房租加5800元／年，租期暂不作具体规定，参照原出租合同应为五年。反诉人正是居于合同的约定和对被反诉人的信任，才对商铺投入大量资金，对房屋进行改造和装修。施工期间，反诉人对施工行为表示同意，未提出任何异议，也未进行任何善意提醒。合同期第一年，反诉人就增加了租金，后两年又利用强势地位连续增加租金。反诉人为能够在合同期满后能顺利续租，减少投资损失，不得不同意被反诉人强加租金的请求。但谁知合同期限届满前，被反诉人突然通知反诉人退回商铺自用，反诉人多次与被反诉人协商、请求，被反诉人均不同意，并锁门停止反诉人营业。反诉人认为，双方在租赁合同履行期间，被反诉人以市场价格上涨，不加租就不续租为胁迫，而后又拒绝履行承诺，致使反诉人续签合同目的无法实现，根据法律规定，反诉人有权解除合同。被反诉人违背诚信原则，其行为给反诉人造成损失，故应予以赔偿。为此，特提起反诉，要求：1、判令被反诉人退还反诉人多付的房屋租金28100元；返还房屋附合装饰装修折价款23000元；退还反诉人押金2000元，给付违约金2000元；赔偿反诉人转让费损失46800元。合计101900元。2、判令被反诉人赔偿反诉人停业损失（根据换锁侵占时间长短，按每月10000元纯收入计算）；3、判令被反诉人返还反诉人酒楼设备器具用具等财产，并赔偿损失；4、请求解除《房屋出租合同》、《商铺转让协议书》；5、请求驳回被反诉人（本诉原告）提起的诉讼要求；6、诉讼费全部由被反诉人承担。原告（反诉被告）龙运球反诉辩称：原告与被告签订的合同，约定了双方的权利义务，合同租期届满为2014年9月15日，合同租金初约定是每年33000元，但履行一段时间后，因物价上涨，经原、被告协商，变更了房屋租金内容，被告自愿增加了租金。现要求退还增加的租金没有法律依据。根据约定，被告支付给刘家平的转让费系他们之间的权利义务关系，与原告没有关系。至于保证金的问题，由于被告已经违约，故不应退还。被告提出赔偿其装修、装饰财产损失没有事实依据，根据合同约定，被告装修应征得原告书面同意，并不得损毁原告的财产，因此被告没有理由要求原告赔偿。要求赔偿营业损失没有任何依据和理由，合同期限已届满，何来的停业损失，被告反诉请求解除承租合同已经没有条件，由于合同期限已届满，合同权利义务已自然终止。综上所述，请法院驳回被告的合部反诉请求。原告在举证期限内向法庭提交了6份证据。1、房屋出租合同。证明2009年9月15日龙运球与刘家平签订的《房屋出租合同》，约定租期至2014年9月14日止。2、商铺转让协议书。证明刘家平、李显树、龙运球三方签订的商铺转让协议，约定租期至2014年9月15日止。李显树应当遵守原房屋出租合同的约定义务，合同期满应协商另行签订合同，商铺转让协议不是无期限的协议，约定的转让费与龙运球没有关系等。3、2014年9月8日通知。证明商铺出租期限届满前龙运球书面通知李显树应在2014年9月17日前交房的书面通知。4、2014年9月1日通知。证明商铺出租期限届满之前龙运球第二次书面通知李显树应在2014年9月18日之前交房的书面通知。5、信息（2014年8月11、30日；9月13、21日；10月15日龙运球与李显树之间的短信往来）。证明龙运球多次通知李显树退还租期届满的房屋。6、照片。证明龙运球通知李显树租房之后，自己不用房，不经营，而是违约转租他人经营的事实。被告在举证期限内向本庭提交14份证据。1、房屋出租合同。证明龙运球、刘家平原签订的合同。2、收款收据。证明李显树交给尹富华（原告的爱人）2011－2012年的房屋租金。3、收款收据。证明李明海（李显树的儿子）交给龙远球2012年－2013年的房屋租金。4、收款收据。证明李明海交给龙运球2013年－2014年的房屋租金。5、常住人口登记卡。证明李明海与李显树系父子关系。6、房屋出租合同。证明这份“房屋出租合同”的签订时间2009年9月15日与2009年9月16日签订的“房屋出租合同”内容有出入，李显树不认可2009年9月15日这份“房屋出租合同”。7、李显树的身份证复印件。证明李显村的身份情况。8、商铺转让协议书。证明三方签订了协议书，协议书约定“合同另行签订，并明确约定另行签订合同期满后加租金5800元／年”，也就是续订合同是反诉人签订“商铺转让协议书”的前提。9、房屋装修合同书。证明反诉人签订“商铺转让协议书”后，与龙秀成签订的“房屋装修合同书”，装修价款为913717元。并经原告同意。10、收条、证人身份证复印件。证明龙秀成收取反诉人“房屋装修合同书”装修价款为913717元。11、反诉人与被诉人的微信往来相片。证明房屋出租合同未满被反诉人就已不同意续签合同。12、相片。证明反诉人对房屋装修的事实，花费装修费。13、相片。被反诉人对房屋已换锁，不准反诉人进入房屋经营，已构成根本违约。14、录音资料。证明反诉被告对房屋已换锁，不准反诉人进入房屋经营的事实；刘家平承认两份《房屋出租合同》都是刘家平自己与龙运球签订的事实。经庭审质证和本院审查，对原告和被告提交的证据，本院予以认定，至于原、被告提交的2009年9月15日和16日的两份合同，其内容基本一致，其权利义务关系已被三方所签订的《商铺转让合同》所取代，对本案事实认定未有影响。根据原、被告的陈述及庭审、质证，本院认定如下事实：原告与刘家平于2009年9月16日签订房屋出租合同，原告将位于黎平县北门新区的C地1－204号房屋一套出租给刘家平使用，租期五年。合同约定每年房屋租金33000元，每年房屋租金按市场价调整。2011年9月24日，原、被告及刘家平三方共同签订了《商铺转让协议书》，原承租人刘家平将2009年9月16日与向原告承租的房屋（夜色酒吧）转租给被告李显树，合同主要内容为：一、原告同意刘家平将房屋转让给被告使用，并保证被告同等享有刘家平在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；二、原告与刘家平签订的租赁合同到期为2014年9月15日，年租金为33000元。……该合同到期后，由被告与原告另签租赁合同。房租加5800元／年。三、刘家平收到李显树的拆迁损失补偿费后五天内将房屋交付被告使用，该商铺现有装修、装饰、设备、工具用具、材料、商品等全部动产由被告处置；四、被告向刘家平支付拆迁损失费（转让费）46800元，该项费用包括刘家平交给原告的押金和租金……。押金（2000元）由刘家平转给被告，合同到期，退回押金归被告所有……。房租已交至2011年10月15日；五、被告接手经营后，可对店铺进行装修和改造，相关费用由被告自理，但须遵守原租赁合同的相关规定。合同签订后，被告与刘家平依约履行了合同义务。被告于2012年5月对房屋进行了重新装修，并进行酒店经营，名称为时旅酒楼，工商登记业主为李明海，系被告之子。原、被告在合同履行过程中，经协商，对房屋租金进行了调整，原告于2011年10月25日支付第一年租金35570元（系2011年10月15日——2012年10月14日租金，在原租金33000元／年的基础上增加5800元），2012年9月11日支付第二年租金48800元，2013年9月18日支付第三年租金56900元。2014年9月8日，原告向被告发出书面通知，认为原、被告签订的合同于2014年9月14日到期终止，要求被告9月17日将房屋交还。后双方又通过手机信息、微信等方式对房屋是否续租进行协商，经协商未果，故而发生争议。在此期间，双方到所处社区、工商局等单位进行调解，但因双方分歧较大，未能达成一致意见。2014年10月11日下午，原告将被告经营的店面门锁换掉，并于2014年10月16日向本院提起诉讼，要求：1、判令被告将酒楼的用具搬离原告房屋，并将房屋维护好；2、判令被告退出原告的房屋，停止一切侵权行为；3、判令被告赔偿租用原告房屋期满后的租金损失（根据侵占实际时间，按每月8333.33元租金标准计算）；4、诉讼费用被告负担。被告在诉讼过程中提起反诉，认为原告违约，致使续签合同目的未能达到，给反诉原告造成损失，故请求反诉被告：1、退还反诉原告多付的房屋租金28100元；返还房屋附合装饰装修折价款23000元；退还押金2000元，给付违约金2000元；赔偿转让费损失46800元；2、赔偿停业损失（根据换锁侵占时间长短，按每月10000元纯收入计算）；3、请求返还酒楼设备器具用具等财产，并赔偿损失；4、解除《房屋出租合同》、《商铺转让协议书》；5、驳回原告提起的诉讼要求；6、诉讼费全部由被反诉人承担。本院认为：依法成立的合同，自合同成立时生效。原告与被告及刘家平三方所签订的《商铺转让协议书》没有违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方应按照合同的约定全面履行合同义务。《商铺转让协议书》第二条约定“该合同期满后由乙方（被告）与丙方（原告）另签租赁合同。房租加5800元／年。”该约定系双方的真实意思表示，属有效条款，对协议双方当事人均有约束力。因此，合同期满后，原、被告应当另签合同，这是合同约定的义务，但原告未同意与被告签订续租合同，没有履行合同义务，违反了合同中的特别约定，故构成违约，同时有违诚实信用原则，因此原告应当承担违约责任。双方在签订合同时虽对合同期满后另签合同作为义务纳入合同内容，但未确定期限，属合同期限约定不明确，对此双方均有一定责任。综上所述，鉴于该合同租赁期限届满，原告不同意续签合同，被告反诉要求解除合同，由此证明双方对续签合同已无合意，合同期限届满权利义务自然终止。原告请求被告限期搬走用具、器具的请求符合法律规定，本院予以支持。原告请求被告赔偿租金损失主张，因原、被告双方根据合同约定对是否续签尚在协商过程中，原告又在2014年10月11日将被告经营的店铺换锁，此店铺已实际被原告控制占有，且原告违约，故对此请求本院不予支持。被告反诉请求原告退还多支付的房屋租金的主张，因在履行合同过程中，增加租金系双方自愿行为，且支付租金后，店铺被告已实际使用，其主张没有法律依据，本院不予支持。被告反诉请求退还押金、给付违约金、赔偿转让费损失、停业损失的主张，因原、被告未有在合同中约定违约金，其主张没有法律依据，本院不予支持。转让费系被告与第三人刘家平之间约定的权利义务，与原告无关，亦不属违约损失范畴，故对其请求不予支持。双方在合同履行过程中发生争议，原告换琐后第五日便向法院起诉，被告停业时间较短，在此期间被告未有向原告支付租金，且未提供有效证据证明具体损失金额，故对其该项请求不予支持。合同期限届满，故对反诉原告退还押金2000元的请求予以支持。关于反诉原告请求房屋附合装饰装修折价款23000元的主张，根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，因出租违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告房屋装饰装修花费91317元，从装修到使用仅两年时间，装饰装修存在一定损失，根据法律规定，结合本案实际，本院酌情支持装饰装修残值损失20000元。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李显树在本判决生效后十五日内将德凤镇北门新区C地1-204号商铺内属于其所有的器具、用具、设备等财产搬离，腾空该商铺交付原告（反诉被告）龙运球。二、驳回原告（反诉被告）龙运球的其他诉讼请求。三、原告（反诉被告）龙运球在本判决生效后十五日内赔偿被告（反诉原告）李显树装饰装修残值损失人民币20000元。四、原告（反诉被告）龙运球在本判决生效后十五日内退还被告（反诉原告）李显树押金人民币2000元。五、驳回被告（反诉原告）李显树的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费30元，反诉案件理费1269元，共计1299元，由原告（反诉被告）龙运球负担500元、被告（反诉原告）李显树负担799元。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黔东南苗族侗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，则本判决发生法律效力，权利人应当在履行期限届满后二年之内，向本院申请执行。审判员  毛恩跃二〇一四年十二月十日书记员  聂晓彬