新疆维吾尔自治区奎屯市人民法院民 事 判 决 书（2014）奎民初字第460号原告：张庆。原告：蔡素春，系原告张庆之妻。被告：新疆赛美房产开发有限公司。法定代表人：朱剑武，总经理。委托代理人：赵国伟，该公司法律顾问。原告张庆、蔡素春与被告新疆赛美房产开发有限公司（以下简称赛美房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理后，依法由审判员孟宗良适用简易程序独任审判，于2014年11月26日公开开庭进行了审理。原告张庆、蔡素春，被告赛美房产公司的委托代理人赵国伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张庆、蔡素春起诉称，我二人于2011年1月24日与被告赛美房产公司签订“商品房预售合同”一份，购买其开发的位于奎屯市团结广场26号赛美国际大厦2252号房屋一套，购房金额为363736元。合同签订当日，我二人即依约履行了付款义务。2011年7月13日，被告向我二人代征代收了所购房屋契税5456元、维修基金7558元及其他费用500元。根据双方所签“商品房预售合同”的约定，被告应于商品房交付使用（实际交付日为2012年7月1日）后180日内即2012年12月31日前办理完房屋所有权证，但被告至今未依约办理，已构成违约，根据相关法律规定，被告应按照我二人已付购房款参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向我二人承担违约金31256元「363736元×6.15%÷365天×510天（2013年1月1日-2014年5月25日）」；被告应于2011年12月31日将符合合同约定的商品房交付我二人使用，逾期超过30日后，我二人选择继续履行合同，但被告应向我二人支付按我二人已付购房款的日万分之五计算逾期180日的违约金32736元「363736元×万分之5×180天（从合同约定的最后交付期限的第二天即2012年1月1日起至实际交房的2012年7月1日）」。根据《中华人民共和国税收征收管理法》的规定，被告无权代收我二人所购房屋的契税，在办理房屋所有权证时才应当缴纳契税，故被告应向我二人返还其违法代收的契税。根据相关文件规定，房屋的维修基金应交至房管局，被告也无权代收，亦应予以退还。另，被告在代收房屋契税及维修基金的同时，还多收了前述契税、维修基金的所谓“多退少补”的其他费用500元，也应予以退还。被告收取我二人的契税、维修基金及其他费用至今已3年有余，并未向相关部门缴纳，还应承担由此构成的不当得利2379元「（5456元＋7558元＋500元）×6.15%÷365天×1045天（2011年7月13日-2014年5月25日）」。综上，请求判令被告立即为我二人办理房屋所有权证；赔付前述逾期办理房屋所有权证及逾期交房的违约金；退还其前述违法代收的契税、维修基金及其它费用，并给付由此产生的不当得利；承担本案诉讼所生费用。被告赛美房产公司答辩称，根据双方所签“商品房预售合同”第十五条的约定，该商品房办理完竣工备案后180日内办理房产证，现我公司还未办理完竣工备案手续，故本案办理房产证的最后期限尚未到来，原告诉请逾期办理房产证的违约金就不能成立；我公司向原告逾期交房是事实，但原因是由行政机关的行政行为造成的延期，我公司也不存在违约之处，该事宜已经奎屯市人民法院及新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院二审终审的生效判决解决，故我公司不应向原告承担逾期交房的违约金；根据双方所签“商品房预售合同”第十一条的约定，原告应在办理入住手续时向我公司缴纳办理房产证所需契税、维修基金及其他费用，因这部分费用都是要交给国家相关部门的，我公司并没有收取后归自己所有，只是代收，原告不能在要求我公司继续履行合同为其办理房产证的情况下，又要求我公司返还其办理房产证的所需相关费用，其诉请本身有矛盾，不应得到支持。综上，原告的诉请均不能成立，应予驳回。本案争议焦点：1、被告至今未给原告办理房产证，是否构成违约，原告要求被告立即办理房产证，并承担逾期办证的违约责任的诉请能否成立；2、被告应否向原告承担逾期交房的违约责任；3、被告代收原告房屋契税、维修基金及其他费用是否违法，原告要求被告予以退还并返还由此产生的不当得利的诉请能否成立。经审理查明，2011年1月24日，张庆、蔡素春（买受人）与赛美房产公司（出卖人）签订“商品房预售合同”一份，购买赛美房产公司开发的位于奎屯市团结广场26号2单元2252号房屋一套。该“商品房预售合同”第六条对付款方式及期限的约定为：买受人于2011年1月24日首付房款113736元，余款250000元申请按揭贷款。第八条对交付房屋期限的约定为：出卖人应在2011年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将经验收合格的商品房交付买受人使用；但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起20日内告知买受人的，发生地震、火灾、地质结构出现重大异常等情况，由于行政机关的行政行为造成延期交付的，出卖人可据实予以延期。第九条对出卖人逾期交房的违约责任的约定为：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起20天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条对交接房屋的约定为：买受人在办理房屋入住手续时，必须交清该房屋办理产权证的费用。第十五条对产权登记的约定为：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第3项处理，即该商品房办理完竣工备案后180日内办理。合同签订当日，张庆、蔡素春即依约交纳了购房首付款113736元。2011年4月，张庆、蔡素春又将其申请的250000元按揭贷款转存至赛美房产公司账户内。2011年3月28日，奎屯市建设局给河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司下发了奎建许可「2011」占道第CZ0021号《奎屯市建设局准予行政许可通知书》，该行政许可有效期限为：2011-4-1至2011-10-31（6个月）；内容为：经审核，准予申请人河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司在团结东街（北京路-乌鲁木齐路一一路段内临时占用两侧人行道及机动车道搭建建设围栏，封闭道路用于施工场地，围栏材质为彩钢板2米，砖混结构基础高0.5米，总周长1500米；许可期限为6个月，逾期自行拆除。该通知下达后，河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司即按许可通知的内容进行了封闭道路施工。与张庆、蔡素春同为购买该赛美房产商住综合楼的购买人顾建强、郝艳平曾于2013年5月13日以赛美房产公司逾期交房为由向本院提起诉讼，请求判令赛美房产公司承担逾期交房违约金。该案经本院审理，其诉请被驳回。顾建强、郝艳平不服，提起上诉，二审法院经审理，认定河北创世房地产开发有限公司奎屯分公司封闭道路施工影响了赛美房产商住综合楼的施工进度，符合“商品房预售合同”第八条由于行政机关的行政行为造成延期交付的出卖人可据实予以延期的特殊原因，遂驳回了顾建强、郝艳平的上诉，维持了原判。另查明，2012年7月1日，赛美房产公司开发的赛美商住综合楼通过验收后，将出卖给张庆、蔡素春的房屋交付其使用。2012年7月13日，应赛美房产公司的要求，张庆、蔡素春向赛美房产公司缴纳了购买房屋的契税5456元、维修基金7558元及其它费用500元。张庆、蔡素春向赛美房产公司催办房产证，追索违约金及要求退还房屋契税、维修基金、其他费用未果，双方遂成诉。因诉讼，原告产生邮寄送达费64.4元。上述事实，有原、被告当庭陈述，原告向法庭提交的双方签订的“商品房预售合同”，向被告缴纳的房款、契税、维修基金、其他费用的票据原件，本院作出的（2013）奎民初字第539号及新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院作出的（2013）伊州民三终字第320号已生效民事判决书等证据佐证，故本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。本案中，原、被告双方所签“商品房预售合同”系双方真实意思表示、内容亦不违反国家法律的强制性规定，应确认为合法有效，双方应全面履行。《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案原、被告所签“商品房预售合同”第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意在该商品房办理完竣工备案后180日内办理房地产权属证书。该约定属于前述《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条中的当事人之间的特殊约定，原告无证据证明被告已完成了竣工备案，故双方约定办理房产证的期限未至，原告要求被告立即为其办理房产证的诉请不能成立，要求被告支付违约金的诉请也就不能成立，该二项诉请均不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第（四）项规定：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明。本案赛美房产商住综合楼工程延期交付，已为新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院生效判决确定属于原被告所签“商品房预售合同”第八条由于行政机关的行政行为造成延期交付可据实予以延期的特殊原因情形，故被告逾期交房不构成违约。因而，原告要求被告承担逾期交房的违约责任亦不能成立，不予支持。原被告所签“商品房预售合同”第十一条第二款明确约定作为买受人的原告在办理房屋入住手续时，必须交清该房屋办理产权证的费用。原告应被告的要求向被告缴纳了办理房产证所需的契税、维修基金及其他费用，前述费用是在办理房产证时须向相关部门交纳的，被告的代收行为符合双方合同约定及合意，故被告的该代收行为并未违法，也就不构成不当得利，且原告的该诉请与其要求被告办理房产证的诉请相互矛盾，本院亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院﹤关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释﹥》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第九条第一款第（四）项之规定，判决如下：驳回原告张庆、蔡素春的诉讼请求。案件受理费1800元，减半收取900元，由原告张庆、蔡素春负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区高级人民法院伊犁哈萨克自治州分院。当事人上诉的，应当在递交上诉状的次日起七日内向本院预交上诉费，上诉期满后七日仍未交上诉费视为放弃上诉权。审判员  孟宗良二〇一四年十二月四日书记员  杨艳霞