湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)湘01民终2151号上诉人（原审原告）刘有仁。委托代理人肖志刚，广东力诠律师事务所律师。上诉人（原审被告）湖南诚兴投资置业有限公司，住所地长沙市芙蓉区马王堆火炬村11栋606房。法定代表人唐永红。委托代理人熊庆云，湖南崇民律师事务所律师。上诉人刘有仁与上诉人湖南诚兴投资置业有限公司（以下简称诚兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，湖南省长沙市芙蓉区人民法院于2015年10月15日作出（2015）芙民初字第4797号民事判决。刘有仁、诚兴公司均不服判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院查明：2017年11月21日，刘有仁与诚兴公司签订《东来苑住宅小区商品房认购合同》，刘有仁自愿购买诚兴公司开发的位于长沙市芙蓉区王家湖路56号“东来苑”住宅小区南栋二单元33层08号房，商品房单价为2645元/㎡，总金额约380880元；2008年11月17日，刘有仁与诚兴公司签订《东来苑住宅小区商品房买卖合同》，约定刘有仁购买诚兴公司开发的位于东来苑小区3311房，建筑面积144.48㎡，商品房单价为2645元/㎡，总金额为382150元，2008年11月17日支付房屋首付款122150元，剩余房款260000元采用公积金贷款方式支付，诚兴公司应当在2009年9月1日前将符合国家和地方人民政府的有关规定及合同约定的商品房交付刘有仁；合同还约定买受人办理房屋验收手续时发现所交付的房屋存在质量问题，可将相关情况在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在10日内整改，整改合格之前买受人有权拒绝收房，超过整改期出卖人应承担每日200元的延期交房的责任；2009年5月11日，刘有仁支付了购房款382150元；2010年9月28日，诚兴公司向刘有仁交付房屋，由于房屋存在多处漏水现象，刘有仁拒绝收房并提出整改；2010年7月17日，长沙星石建筑装饰咨询服务有限公司出具《东来苑小区南栋3311房（毛坯房）检验咨询报告》，报告显示东来苑小区3311房有多处渗水痕迹；经整改后，刘有仁在物业公司工作人员陪同下多次对房屋进行验收，但直至2015年4月7日，东来苑小区3311房仍存在主卧、次卧2、次卧3、卫生间多处漏水现象。刘有仁诉至原审法院，请求判令被告解决好涉案房屋的质量问题，判令被告自2010年10月10日起按每日200元支付违约金至被告交付修复好的无质量问题的房屋时止（截止2015年7月30日止已产生违约金351000元）。原审法院认为：诚兴公司与刘有仁签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，为合法有效的合同，刘有仁按照合同约定支付了购房款后，诚兴公司应按合同约定向刘有仁交付合格的房屋，交付的房屋存在质量问题，诚兴公司有义务对该房屋进行整改或修缮，因此对刘有仁请求诚兴公司解决好涉案房屋质量问题的诉讼请求，原审法院予以支持；诚兴公司未交付合格房屋，应当按照合同约定承担逾期交房与整改不到位的违约责任，合同约定的交房日期是2009年9月1日，刘有仁主张从2010年10月10日起计算违约金，原审法院予以支持；双方合同约定按每日200元计算违约金金额过大，参照同地段房屋租金水平，原审法院酌情确定按3000元/月计算违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十一条之规定，遂判决：一、湖南诚兴投资置业有限公司应按合同约定解决好长沙市芙蓉区王家湖路56号东来苑小区第2幢第2单元第33层3311号房的质量问题；二、湖南诚兴投资置业有限公司自2010年10月10日至房屋维修好之日按3000元/月支付刘有仁违约金，在本判决生效之日起十日内支付2015年10月10日之前的违约金180000元，2015年10月10日之后的违约金在每月月底前支付；三、驳回刘有仁对湖南诚兴投资置业有限公司的其他诉讼请求。本案受理费6565元，因适用简易程序减半收取3282.5元，湖南诚兴投资置业有限公司负担3282.5元。上诉人刘有仁不服判决，上诉称：原审判决在诚兴公司未请求减少违约金的情况下下调违约金属于适用法律错误。原审酌情确定的按3000元每月计算违约金不足以赔偿上诉人的实际损失。综上，请求撤销原审判决第二项，改判诚兴公司按每日200元的标准向刘有仁支付违约金，并由诚兴公司承担全部诉讼费用。诚兴公司针对刘有仁的上诉答辩称：原审判决按照3000元每月计算违约金过高且计算期限与事实不符。上诉人诚兴公司亦不服判决，上诉称：1、诚兴公司的注册地址与实际办公地址不一致，原审法院在此前审理的多起涉及诚兴公司的明知上诉人的有效办公地址，却将诉状、传票等文书邮寄送达至无法收件的注册地址，导致诚兴公司的诉讼权利被剥夺，系程序违法。2、原审判决诚兴公司按照合同约定解决涉案房屋质量问题的判决内容含糊不清，不具有强制执行力。3、涉案房屋的漏水问题早已解决并进行了验收，原审认定没有将涉案房屋维修好系事实认定错误。4、刘有仁为达到免交物业费的目的拒绝办理收房手续，过错不在诚兴公司。5、原审判决诚兴公司自2010年10月10日至房屋维修好之日按3000元每月的标准支付违约金系适用法律错误。综上，请求撤销原审判决，将本案发回重审。刘有仁针对诚兴公司的上诉答辩称：1、原审送达程序没有程序问题。2、诉讼请求具有可执行性。3、房屋渗水问题一直没有解决。4、诚兴公司提出刘有仁系为拒交物业费而拒绝收房不符合常理。5、原审下调违约金无依据，要求按照合同约定履行。综上，请求驳回诚兴公司的上诉。二审过程中，刘有仁提交了如下三份证据：证据1、内资企业登记基本情况表，拟证明唐富勇系诚兴公司的控股股东；证据2、房屋租赁合同两份，拟证明与涉案房屋同栋的其他房屋租金每月每平米已达到24元，原审判决的违约金标准过低；证据3、电话录音，拟证明诚兴公司控股股东唐富勇承认涉案房屋存在质量问题。诚兴公司对刘有仁提交的上述证据质证后认为：证据1与本案无关；证据2无原件，真实性无法核实，且两份合同的所涉房屋均是带装修出租，与涉案房屋情况不同；证据3真实性不认可。诚兴公司提交了如下两份证据：证据1、湖南省人民检察院出具的证明，拟证明涉案房屋的漏水问题已在2013年下半年解决；证据2、房屋产权情况，拟证明刘有仁在长沙有另外的住房，没有刚性住房要求，因此不排除以渗水为由迟延办理交房。刘有仁对诚兴公司提交的上述证据质证后认为：证据1真实、合法性无异议，但达不到证明目的，反而证明涉案房屋漏水问题严重；证据2真实性无异议，但达不到证明目的。对于双方在二审中提交的证据，本院作如下认证：刘有仁提交的证据1系由相关行政机关出具，予以认定；证据2无原件，无法核实真实性，不予认定；证据3系单独录音资料，无法核实其真实性，且诚兴公司不予认可，故不予认定。诚兴公司提交的证据1、证据2刘有仁对真实、合法性均无异议，均予以认定。本院二审查明，2016年5月31日，湖南省人民检察院出具《证明》，内容为：“《东来苑小区房产项目》由诚兴公司开发建设。采取市场运作模式，由省院机关干警职工购买。该小区项目于2010年4月交付。该房产交付后，有的业主反映房屋存在屋面漏水问题，意见较大。为此，我院于2013年下半年责成诚兴公司对东来苑小区1、2栋顶层屋面进行了整体防水处理，同时责成小区业主委员会及后勤服务中心监督”。本院二审查明的其他事实与原判决认定的事实一致。本院认为：刘有仁与诚兴公司签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，如房屋存在质量问题，可在房屋验收交接单上注明，交由出卖人在10日内整改，整改合格之前，买受人有权拒绝收房并要求出卖人承担违约责任。根据查明的事实，刘有仁所购的涉案房屋部分窗户部位确实存在渗水的问题，故刘有仁有权要求诚兴公司继续解决好质量问题。对于违约金标准，鉴于诚兴公司在湖南省人民检察院的责成和监督下于2013年底对涉案房屋顶层屋面积极进行了防水处理，且涉案房屋系毛坯房，另刘有仁在长达近六年的时间里怠于配合检验整改结果、又未自行采取合理措施避免损失扩大，故本院认为合同约定的200元每日的标准及原审认定的3000元每月的标准过高，酌情调整为按1500元每月计算违约金。另经审查，原审程序并无诚兴公司提出的程序违法情形，故对其主张不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，但判处欠妥，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第4797号民事判决第一项、第三项；二、变更湖南省长沙市芙蓉区人民法院（2015）芙民初字第4797号民事判决第二项为“湖南诚兴投资置业有限公司自2010年10月10日至房屋维修好之日按1500元/月支付刘有仁违约金，在本判决生效之日起十日内支付2016年6月10日之前的违约金102000元，2015年6月10日之后的违约金在每月月底前支付”。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费3282.5元，二审受理费6565元，共计9847.5元，由上诉人湖南诚兴投资置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周坤审 判 员  熊伟代理审判员  周卓二〇一六年六月二十八日书 记 员  陈娇附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。