海南省三亚市中级人民法院民事判决书（2014）三亚民一终字第614号上诉人(原审被告、原审反诉原告)三亚银基房地产开发有限公司。住所地：三亚市迎宾路195号。法定代表人：荆文，该公司总经理。委托代理人王金悦，该公司职员。被上诉人(原审原告、原审反诉被告)周庆良。委托代理人刘岗利。黑龙江于仁海律师事务所律师。上诉人三亚银基房地产开发有限公司（简称银基公司）与被上诉人周庆良商品房预约合同纠纷一案，因银基公司不服三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第1726号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。银基公司的委托代理人王金悦、周庆良的委托代理人刘岗利到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审判决查明：2014年3月10日，周庆良到银基公司开发的美亚之心产权式酒店看房，欲购买美亚之心的A706房，双方约定房屋价款为96万元，房款一次性支付。当日即支付了认购金10000元，2014年3月14日，周庆良在银基公司的《美亚之心签约审批单》上签名，确认购买美亚之心的A706房，并于当日支付认购金10000元及购房款94万元，共计支付了96万元。银基公司给周庆良出具了收据。之后，因双方对商品房销售合同的条款没有达成合意，双方没有签订《商品房销售合同》。2014年5月14日，周庆良诉至原审法院，要求银基公司退还购房款96万元及支付利息（利息自2014年3月15日起按中国人民银行同期贷款利率计至法院确定给付之日止），并要求银基公司承担律师费、交通费10865元和本案诉讼费；2014年6月9日，银基公司向原审法院提出反诉，请求原审法院确认银基公司与周庆良签订的《美亚之心签约审批单》合法有效并要求周庆良应配合银基公司签订正式《商品房预售合同》。原审判决认为：银基公司销售人员与周庆良签订的《美亚之心签约审批单》的民事行为经银基公司的追认，系双方的真实意思表示，且不违反法律的强制性规定，合法有效，应认定为商品房预约合同。根据《商品房销售管理办法》规定，商品房买卖应当签订商品房买卖合同。本案双方签订的审批单内容并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，因此，该审批单不应认定为商品房买卖合同，因双方对商品房买卖合同的条款没有协商达成合意，没有签订商品房买卖合同，不能归责于双方当事人的是由，因此，银基公司收取周庆良的购房款，应当予以返还。周庆良主张银基公司返还购房款96万元，于法有据，予以支持。周庆良主张银基公司应向其支付购房款96万元的利息从2014年3月15日起计算，于法无据，不予支持，其利息应从其主张之日（2014年5月14日）起按中国人民银行同期一年期贷款利率计算。周庆良主张要求银基公司承担交通费、律师费10865元，因双方没有约定，不予支持。签订商品房买卖合同应尊重双方当事人的意思自治，由于双方对合同条款不能达成合意，故银基公司诉求周庆应配合银基公司签订正式《商品房预售合同》于法无据，不予支持。遂判决：一、确认反诉原告三亚银基房地产开发有限公司与反诉被告周庆良于2014年3月14日签订的《美亚之心签约审批单》合法有效；二、被告三亚银基房地产开发有限公司应自本判决生效之日起五日内一次性向原告周庆良返还购房款960000元及支付利息（利息以96万元为本金，按中国人民银行同期一年期贷款利率计算，从2014年5月14日起计至本判决确定的履行之日止）。银基公司不服原审判决，上诉称：首先，本案系预约合同纠纷，其与周庆良已就商品房预约合同的具体条款达成一致意见，原审法院错误认定其与周庆良对商品房销售合同的条款没有达成合意导致不能签订《商品销售合同》。既然原审法院判决其与周庆良签订的《美亚之心签约审批单》系商品房预约合同，且合法有效，那么周庆良就应履行预约合同赋予的义务，即配合其签订正式的《商品销售合同》。其次，其与周庆良签订的商品房预约合同并未约定违约条款，合同双方当事人如存在违约行为应当承担法定的违约责任，即继续履行合同、赔偿损失等。原审法院判决其返还购房款及利息，但利息损失的基础不明确，其占有周庆良的购房款是有权占有，不存在无权占有的情形，更不存在违约行为，周庆良拖延履行双方签订的商品房预约合同，导致其失去与其他客户缔约的机会，其要求周庆良配合签订正式的《商品房预售合同》是周庆良承担法定违约责任的形式，不是双方重新订立新的合同关系。原审法院仅以未达成合意为由不支持其诉求明显适用法律错误。第三本案不应适用《商品房销售管理办法》的规定，而应适用《合同法》的一般规定。从适用的效力上也应当适用《合同法》的条款而不是《商品房销售管理办法》的规定。请求依法撤销（2014）城民一初字第1725号民事判决书，改判支持其的诉讼请求。被上诉人周庆良辩称：首先，合同是平等主体之间的协议，其要件是双方的真实意思表示，是自愿达成的，在本案中，签约审批单是银基公司的内部审批程序，只对房号及价款进行确认，但对其他法定应当明确的条款双方均未协商一致，不能达成一致意见，因此银基公司认为不签合同即违约的观点既没有事实依据也没有法律依据。且银基公司在销售过程中存在隐瞒相关事实及违法违规行为。其次，原审法院判决不公，袒护银基公司。利息的起算点应为2014年3月18日；银基公司恶意诉讼，导致其的机票损失，原审法院未予支持不公平；判决其承担部分诉讼费用不合理。在本院的庭审过程中，被上诉人周庆良提出一份新的证据。即三亚市住房和城乡建设局的三住建函【2014】1246号《函》，证明其已于2014年3月18日向三亚市住房和城乡建设局进行投诉。银基公司质证认为对该函的真实性没有异议，但对该证据的关联性和证明的内容不发表质证意见。本院经评议，对其真实性、关联性及证明的内容均认可。经审理查明，上诉人银基公司及被上诉人周庆良均对原审判决认定的事实无异议。除三亚市住房和城乡建设局的三住建函【2014】1246号《函》的事实外，与原审判决认定的事实一致。本院认为，本案争议的焦点：一、双方签订的《美亚之心签约审批单》的性质；二、利息的起算时间是否合理。三亚市城郊人民法院（2014）城民一初字第1726号民事判决后，周庆良未在法定的期限内提出上诉，应视为其对原审判决认定的事实及判决结果无异议，故其认为原审法院判决不公，袒护银基公司。利息的起算点应为2014年3月18日；银基公司恶意诉讼，导致其的机票损失，原审法院未予支持不公平；判决其承担部分诉讼费用不合理等问题本院不予审理。关于双方签订的《美亚之心签约审批单》问题。银基公司销售人员与周庆良签订的《美亚之心签约审批单》，虽然银基公司未在该审批单上盖章，但银基公司在事后已予以追认，系双方的真实意思表示，是银基公司与周庆良双方约定在一定期限内签订商品房买卖合同，应认定为商品房预约合同，且该预约合同不违反法律的强制性规定，应认定合法有效。但签订合同应尊重双方当事人的意思自治，在不违反法律和社会公共利益的前提下，当事人享有充分的合同自由，其完全取决于自己的自由意思确定合同签订的对象、内容，除法律另有规定外，不受第三方的非法干预。在本案中，由于双方对合同的最终条款不能达成合意，周庆良拒绝签订正式的《商品房预售合同》，系其行使意思自治，自行处分自己的民事权利，故银基公司诉求周庆应配合银基公司签订正式《商品房预售合同》于法无据，应予驳回。原审法院判决正确，应予维持。关于利息的起算时间。本案中，周庆良与银基公司虽然于2014年3月14日签订《美亚之心签约审批单》，但并未签订正式的《商品房预售合同》。二审中，周庆良提供新的证据，证明其已于2014年3月15日就已向银基公司提出不签订合同的意向，但银基公司没有及时处理，造成损失扩大，银基公司认为原审判决利息损失的基础不明确，其占有周庆良的购房款是有权占有，不存在无权占有的情形，周庆良拖延双方签订履行双方签订的商品房预约合同，导致其失去与其他客户缔约的机会，该责任应由银基公司自行承担。银基公司认为要求周庆良签订正式的《商品房预售合同》是周庆良承担法定违约责任的形式，于法无据，应予驳回。2014年5月14日，周庆良诉至原审法院，要求银基公司退还购房款96万元及支付利息。原审法院判决银基公司收取周庆良的购房款，应当予以返还。利息的起算时间为周庆良向法院提出本案诉讼的时间并无不妥，应予维持。综上所述，上诉人上诉请求的理由缺乏事实和法律依据，应当驳回。一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13400元，由上诉人三亚银基房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审判长 欧 颖审判员 吴 忠审判员 陈太洪 二○一四年十二月二十二日书记员 袁文静附相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。