新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民四终字第1353号上诉人（原审原告）：史保洲。上诉人（原审被告）：乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司。法定代表人：郑彩霞，系该公司总经理。委托代理人：兰利君，乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司经理。委托代理人：李培福，乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司法律顾问。上诉人史保洲、乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司（以下简称正泰公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，均不服乌鲁木齐市水磨沟区人民法院（2014）水民三初字第619号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月21日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人史保洲，上诉人乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司的委托代理人兰利君、李培福到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审法院查明：2001年4月30日，史保洲（乙方）与正泰公司（甲方）签订拆迁补偿安置协议书，约定甲方拆除乙方房屋9间，其中正式产权砖混3间，26.22平方米，临时产权砖混3建72.75平方米，违章建筑砖混3间，97.64平方米，乙方有正式户口1户6口人；经双方协商同意，采取产权对换的形式进行补偿安置，产权调换面积98.97平方米，其中住宅98.97平方米；甲方给乙方在新民西街安置3号楼，建筑面积155平方米；乙方产权调换面积131.31平方米；根据评估乙方被拆除房屋估价53541.27元，附属物41719.48元，搬家费250元，过渡费3600元，合计甲方给乙方补偿费为99110.25元；甲方给乙方进行产权调换面积以内的549.24元／平方米×116.37平方米=63915.06元，超出调换面积五平方米以内的，按建筑安装工程价800元／平方米×5平方米=4000元，超调换面积五平方米以上的，按安居工程价1200元／平方米×33.63平方米=40356元，以上住宅和非住宅共计安置房价为108271.66元；按产权调换结算差价乙方应向甲方付给差价款9160.31元；过渡形式为自行过渡，过渡期为12个月，双方违约按《办法》的规定办理；其他条款：1、甲乙双方共同协商安置补偿面积155平方米，三套房子，2、甲方考虑到乙方的实际困难，同意免去差价款9160.31元，3、根据产权证的实际面积互抵差价，3平方米以内不找差价，4、乙方的产权证由甲方负责办理，费用由甲方承担，5、根据物价局规定的物业管理费由乙方支付，对不合理的收费，乙方有权拒付。该协议书后附双方签字的城市建设征购补偿表。协议签订后，史保洲搬离房屋，正泰公司向史保洲安置补偿三套房屋，即乌鲁木齐市水磨沟区新兴街西二巷城达小区2-3-302室，3-6-101室、3-6-201室，三套房屋面积165.76平方米。2002年9月12日，史保洲向正泰公司支付超面积10.76平方米的差价19368元。同日，史保洲向正泰公司交纳契税5470.08元。且向乌鲁木齐正泰物业管理有限责任公司（以下简称物业公司）交纳3套房屋的防盗门1965元，进户门750元，装修垃圾费450元。物业公司向史保洲出具相应收款收据。同年，史保洲办理三套房屋的入住手续。2004年9月13日，正泰公司交纳史保洲三套房屋的契税8752.92元，取得相应的契税完税证。其中二套49.95平方米的房屋的契税税率按3%交纳，备注为二次购房；其中一套65.44平方米的房屋的契税税率按1.5%交纳。2004年，正泰公司取得安置补偿给史保洲的三套房屋的所有权证。原审法院认为：合法有效的合同对双方当事人均具有法律约束力。本案争议焦点是：史保洲的各项诉讼请求是否有事实依据及法律依据。首先，双方签订的拆迁补偿安置协议书及其所附的城市建设征购补偿表系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。协议签订后，史保洲搬离拆迁房屋，正泰公司进行拆迁，按照协议约定补偿史保洲三套房屋并办理了三套房屋所有权证，双方的协议已实际履行。现安置给史保洲的三套房屋的所有权证已办理，史保洲要求正泰公司给付房屋所有权证合理合法，予以支持。其次，就史保洲要求正泰公司退还收取的契税5470.08元，虽然该费用确为史保洲办理房产证所需交纳的相应契税，但依照双方签订的协议其他条款“产权证由甲方即正泰房产公司负责办理，费用由甲方承担”的约定，本着尊重双方当事人意思自治的原则，史保洲要求正泰公司退还契税5470.08元合理有据，予以支持。再次，依照拆迁补偿安置协议书的约定，虽在协议第一条第4款产权调换面积为131.31平方米，但在协议第二条第2款双方又就产权调换面积及差价进行了明确，双方当事人均签字确认。史保洲2002年办理补偿房屋的入住手续至今十余年，现提出正泰公司给其计算的房屋面积及补偿存在36972元的差价依据不足，不予支持。第四，就史保洲要求正泰公司支付过渡费3750元，原审法院认为依照双方约定虽为自行过渡，过渡期为12个月，但“自行过渡”应指被拆迁人在过渡期限内自行安排住处的，但拆迁人即正泰公司对自行安排住处的史保洲仍应支付临时安置补助费。且正泰公司于协议签订时向史保洲支付12个月过渡费3600元，亦说明协议虽约定自行过渡，但正泰公司应支付史保洲过渡费。自2001年4月30日协议签订之日至2002年9月史保洲回迁，过渡期限为17个月，依此史保洲主张另外5个月的过渡费合理有据，依照双方约定的12个月过渡费为3600元，那么剩余5个月的过渡费计算为1500元（3600元÷12个月×5个月）予以支持。最后，就史保洲要求正泰公司退还防盗门费用900元，进户门费用600元，装修垃圾费300元，因正泰公司并非该三笔款项的收款人，史保洲所诉该三笔款项主体有误，如史保洲认为该三笔款项应退还，应向实际收款人主张。原审法院遂判决：一、乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司向史保洲给付所有权人为史保洲的水区新民西街105号2-3-302室房屋所有权证（证号：乌房权证乌市水磨沟区字第00522822号），3-6-201室房屋所有权证（证号：乌房权证乌市水磨沟区字第00522823号），3-6-101室房屋所有权证（证号：乌房权证乌市水磨沟区字第00522824号）；二、乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司退还收取史保洲的契税5470.08元；三、乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司支付史保洲过渡费1500元（3600元÷12个月×5个月）；四、驳回原告史保洲其他诉讼请求。上诉人史保洲不服一审判决上诉称：上诉人正泰公司与我协议约定自行过渡期为12个月，正泰公司超期安置5个月，按规定，应支付每人每月50元的2.5倍超期安置费，按我家人口6人，我要求3750元安置费；我是拆迁安置户，与正泰公司之间是房屋产权对换，按照相关政策规定，我不应支付契税。我和正泰公司在拆迁安置协议中约定办理产权证的费用由正泰公司负担，我不应支付购房契税；物业公司是正泰公司的一个部门，物业公司收取了入户门费、防盗门费、垃圾费，理应由正泰公司负责退还；正泰公司还应补偿我少安置房屋面积的补偿款36972元。请求二审法院撤销原审判决第三、四项，改判正泰公司承担违约过渡费3750元、退防盗门费900元、进户门费600元、补偿安置面积36972元、退还垃圾费300元。上诉人正泰公司答辩并上诉称：拆迁补偿协议中对安置补偿面积的计算是正确的，史保洲主张我公司应向其支付少补偿房屋面积款没有依据；按照签订协议当年的拆迁政策，确实要收取契税，我公司并未取得该款项，而是国家收取的，即便退还，也应由收取契税的相关部门向史保洲退还；天然气费、进户门费、装修保证金等费用也不应由我公司承担。安置补偿协议约定史保洲应自行过渡，我公司已按约定对史保洲进行了安置，故我公司不应再向其支付过渡费1500元。请求二审法院驳回史保洲的上诉请求，撤销原审判决第二、三项，驳回要求我公司退还契税5470.08元、过渡费1500元的诉讼请求。上诉人史保洲针对上诉人正泰公司的上诉答辩称：收取契税必须有依据，政策规定对拆迁安置户安置的房屋不应收取契税，正泰公司向我收取契税没有依据；拆迁安置补偿协议约定自行过渡费的标准是每人每月50元，如果超过约定的时间，从超过之日起按照补偿标准的2.5倍支付安置过渡费，我向正泰公司申请过该部分补助。请求二审法院驳回正泰公司的上诉请求。经本院二审审理查明的事实与原审判决认定事实相一致。以上查明事实，有拆迁补偿安置协议书、城市建设征购补偿表、收款收据、契税完税证、房屋所有权证、当事人陈述及庭审笔录等证据附卷为证。本院认为：上诉人史保洲与上诉人正泰公司签订的《拆迁安置补偿协议书》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方当事人均应依约履行。因安置补偿协议中明确约定房屋产权调换的面积及补差方式，且上诉人史保洲于2002年即已实际入住至今，上诉人史保洲现主张原补偿协议计算有误，要求正泰公司补偿其房屋面积不足部分36972元缺乏事实及法律依据，本院不予采信。因正泰公司与物业公司系两个不同的独立法人，物业公司在史保洲办理入住手续时收取的防盗门费、进户门费、装修垃圾费等费用即便存在不合理之处，史保洲应向物业公司另行主张，其要求正泰公司退还于法无据，本院不予采信。因史保洲与正泰公司协议约定其自行过渡，且约定过渡期为一年，正泰公司向史保洲补偿了3600元安置过渡费，在双方就超期过渡费支付标准无明确约定的情况下，原审法院依据此认定正泰公司应就超期过渡5个月期间向史保洲支付过渡费1500元合理有据，本院对史保洲及正泰公司均就此判项提起的上诉主张不予采信。因史保洲与正泰公司协议约定“乙方的产权证由甲方负责办理，费用由甲方承担”，正泰公司现主张办理房产证所交纳的契税应由史保洲承担与合同约定明显相悖，本院对正泰公司该项上诉主张亦不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费942.45元（上诉人史保洲已预交892.45元、上诉人乌鲁木齐正泰房地产开发有限责任公司已预交50元），由两上诉人各自负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈映红审 判 员  马述冰代理审判员  柳 燕二〇一四年十二月十六日书 记 员  白 杨