上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2014）金民二(商)初字第1781号原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行。被告闵利华。被告马玉芳。被告上海同丰房地产开发有限公司。原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行诉被告闵利华、马玉芳、上海同丰房地产开发有限公司（以下简称同丰房地产公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2013年10月15日受理后，依法组成合议庭，适用普通程序审理。2014年12月3日，本院公开开庭审理了本案。原告委托代理人王坚、唐文岚，被告同丰房地产公司委托代理人杜跃平到庭参加诉讼。被告闵利华、马玉芳经本院合法传唤而未到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行诉称：2013年10月16日，原告与被告闵利华、共同还款人马玉芳、保证人同丰房地产公司签订了个人购房借款/担保合同，约定被告闵利华向原告借款人民币1700万元（以下币种同）用于购房，借款期限为252个月，自2013年10月20日起至2034年10月20日止，借款利率为基准利率下浮15%确定，当期执行年利率5.5675%，还款方式为按月等额本息还款法，被告闵利华以名下坐落于上海市奉贤区海马路4199弄27号的预购商品房做抵押担保。抵押预告登记证明号奉201316018937。被告同丰房地产公司对该笔债务承担阶段性连带保证责任，保证期间自抵押物的正式抵押办妥，且原告收到正式抵押登记信息的房产他项证书。因抵押房产尚未办妥正式的抵押登记手续，故被告同丰房地产公司应就贷款本息承担连带保证责任。同日，被告马玉芳向原告出具个人住房贷款参与还贷承诺书，自愿成为共同还款人，直至贷款本息清偿为止。2013年11月20日，原告依约放贷。后原告发现抵押物已被法院查封，依据合同第十四条约定，原告要求提前收贷。据此，原告诉请被告闵利华、马玉芳共同归还借款本金人民币16,598,301.76元、截至2014年11月21日的利息76,918.28元，以及自2014年11月22日起至清偿日止的利息及罚息，被告同丰房地产公司承担连带清偿责任，并要求行使抵押权。被告同丰房地产公司答辩称：对欠款事实无异议。如果被告闵利华、马玉芳同意，被告同丰房地产公司愿意将房产收回，用以偿还原告的本息。被告闵利华、马玉芳未作答辩。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、个人购房借款/担保合同1份，以证明原告与被告闵利华、马玉芳、同丰房地产公司之间存在借款抵押合同关系；2、个人贷款业务参与还贷承诺书1份，以证明被告马玉芳自愿作为被告闵利华上述借款的共同还款人；3、个人借款凭证1份，以证明原告依约履行了贷款发放义务；4、借款本息偿还情况明细表2份，以证明被告闵利华、马玉芳尚欠原告借款本金、利息数额；5、上海市房地产登记证明1份，以证明原告对抵押房产已办理抵押预告登记；6、房产信息查询单1份，以证明抵押房产已经被浦东新区人民法院司法查封。经质证，被告同丰房地产公司对原告提供的证据真实性无异议。被告同丰房地产公司未向本院提交证据。鉴于被告闵利华、马玉芳未到庭应诉，依法可以视为其放弃对原告提出的证据进行质证的权利。经审核，本院依法对原告提交的6组证据进行核对，上述证据符合真实性、合法性、关联性的要求，本院予以采信。根据以上采信的证据，以及当事人的当庭陈述，本院认定原告诉请的事实基本属实。另查明，系争个人购房借款/担保合同第十四条违约及违约责任14.1约定，抵押房屋被有权机关查封、被人民法院或仲裁委员会裁决以物抵债、被裁决给第三人的，构成借款人违约，贷款人有权宣布本合同未偿还的借款立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。第九条罚息中9.1约定，借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。第五十二条约定，罚息利率按约定利率基础上加收40%确定，当期执行利率为7.7945%。本院认为：借款人应当按照约定的期限返还借款、支付利息。本案中，被告闵利华、马玉芳向原告借款而未能按约返还借款及利息，已经构成违约，依法应当承担相应的违约责任。原告要求被告闵利华、马玉芳偿还借款及相应的利息的诉请，于法有据，应予支持。被告同丰房地产公司就系争借款提供阶段性连带保证责任，因抵押物尚未办理正式抵押登记手续，且原告未收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权证书，故原告有权要求被告同丰房地产公司对上述债务承担连带保证责任，本院应予支持。原告还要求实现抵押权，本院认为虽然系争房屋已向有关部门办理了预购商品房抵押预告登记，但系争房屋的产权至今未设立，而抵押权是建立在房屋产权基础上的的一种他项权利，系争房屋的产权尚未设立，将来其是否能够取得仍尚处于不确定的状态，故原告要求实现抵押权难以成立，本院难以支持。另，原告诉请的利息计算至清偿日止，缺乏法律依据，本院依法调整至判决生效日止。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闵利华、马玉芳应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行借款本金人民币16,598,301.76元；二、被告闵利华、马玉芳应于本判决生效之日起十日内归还原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行截至2014年11月21日的利息76,918.28元，以及自2014年11月22日起至判决生效日止的利息、罚息、复利（按照合同约定计付）；三、被告上海同丰房地产开发有限公司对被告闵利华、马玉芳上述第一款确定的债务承担连带清偿责任，承担清偿责任后，有权向被告闵利华、马玉芳追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司上海市金山支行的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币121,614元，财产保全费5,000元，合计126,614元，由被告闵利华、马玉芳共同负担，二被告应于本判决生效后七日内向本院缴纳，被告上海同丰房地产开发有限公司对此承担连带清偿责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  高丽宏代理审判员  唐旭田人民陪审员  李美幸二〇一四年十二月二十二日书 记 员  刘 芬附：相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第二百零五条：借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。2、《中华人民共和国合同法》第二百零六条：借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。3、《中华人民共和国合同法》第二百零七条：借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。4、《中华人民共和国担保法》第十八条：当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。5、《中华人民共和国物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。6、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条：被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。7、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。