北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第13849号原告庄伟，男，1969年1月27日出生。委托代理人申哲函，北京市康达律师事务所律师。委托代理人晏军华，北京市康达律师事务所律师。被告夏莹，女，1972年3月28日出生。委托代理人晏新海，北京市六合金证律师事务所律师。委托代理人王立新，北京市六合金证律师事务所律师。被告北京市金全利餐饮有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳北路52号院商业楼。法定代表人全春福，总经理。委托代理人晏新海，北京市六合金证律师事务所律师。委托代理人王立新，北京市六合金证律师事务所律师。被告北京美晟房地产开发有限责任公司，住所地北京市大兴区旧宫镇旧中路工业区。法定代表人杨维品。原告庄伟（以下简称姓名）与被告夏莹（以下简称姓名）、被告北京市金全利餐饮有限公司（以下简称金全利公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，并于诉讼中追加北京美晟房地产开发有限责任公司作为本案的共同被告，公开开庭进行了审理。庄伟及其委托代理人申哲函、晏军华，夏莹和金全利公司的共同委托代理人王立新到庭参加了诉讼，被告北京美晟房地产开发有限责任公司（以下简称美晟公司）经本院公告送达出庭传票无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。庄伟诉称：在夏莹、金全利公司与美晟公司的租赁合同纠纷案件执行中，北京市朝阳区人民法院（以下简称朝阳法院）错误查封了我向美晟公司购买的位于北京市朝阳区定福庄西村甲一号院号楼单元号房屋（以下简称涉案房屋）。夏莹、金全利公司与美晟公司之间的租赁合同纠纷不涉及我购买的涉案房屋，即“执行标的物不属生效法律文书指定交付的特定物”，我向朝阳法院提出案外人异议并提供了相应证据佐证，但朝阳法院仍以（2014）朝执异字第014号执行裁定书驳回我的执行异议，其主要理由是“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记，不发生效力；自2007年6月5日实际交付，庄伟长期怠于行使权利及采取救济措施，对房屋未能过户负有一定责任。”我认为执行裁定书中的理由无法令人信服：首先，我与美晟公司签订了《商品房买卖合同》购买了涉案房屋，虽未办理产权登记，但不影响合同效力，我基于买受行为受让取得涉案房屋所有权的合同权利，依法应当受到法律保护；其次，执行裁定书以我怠于行使权利、将未办理产权登记归责于我，与事实不符，且毫无根据；再次，我付清了涉案房屋的全款、税款、公共维修基金和产权代办费；最后，美晟公司自2007年6月5日将涉案房屋交付给我并由我占有至今，期间我多次催问美晟公司未办理产权登记手续的原因，但直至2013年初才得知美晟公司拖延不为我办理产权登记手续的原因是已将我预缴的税款、公共维修基金和产权代办费全部花掉，在我承诺不再追究已经交过的契税、公共维修基金和产权代办费并重新缴纳的前提下，美晟公司才表示可以办理产权登记，办理中，我才发现朝阳法院查封了涉案房屋。执行裁定书中所认定的事实和理由不能成立，并有悖于客观事实和法律精神，根据相关法律规定，我依法享有足以阻止法院执行转让、交付的实体权利和排除法院对执行标的物强制执行的权利，为维护我的合法权益，现诉请法院判决对涉案房屋立即停止执行并确认我对涉案房屋享有实体权利。夏莹与金全利公司共同辩称：不同意庄伟的诉讼请求，庄伟陈述事实存在明显虚假情况。涉案房屋合法登记所有权人是美晟公司，庄伟和美晟公司之间并没有建立真实的合同买卖关系，庄伟提供的材料是其和美晟公司为侵害债权人的利益而虚假签订，庄伟没有提供证据证明向美晟公司付款。朝阳法院作出的执行裁定书属合法，法院采取执行措施时涉案房屋的物权尚未登记在庄伟名下，也没有办理任何登记手续，法院的查封措施符合法律规定，我们作为被执行人的合法权益应得到保障。庄伟提供的合同签订时间至今已有十年，庄伟既没有起诉，也没有以其他方式证明合法行使权利，由此可见庄伟所主张的房屋买卖合同关系是虚假和不存在的。庄伟的税票交纳时间是在法院采取措施之后，没有看到对开发商提起诉讼和开发商的相关材料，事情非常蹊跷。庄伟不能证明开发商如何将其交纳的款项花费，也不能证明为何重复交纳，故法院做出的执行裁定书符合法律规定，庄伟的诉讼请求不应得到支持。美晟公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。经审理查明：2004年11月30日，庄伟作为买受人与美晟公司作为出卖人签订一份合同编号为的《商品房买卖合同》，约定庄伟向美晟公司购买涉案房屋，购房款为1450695元。合同签订后，庄伟于2005年1月19日向美晟公司支付购房首付款580695元，于2006年12月7日支付购房款29万元。2006年12月6日，庄伟填写了中国银行个人住房借款申请表，并作为借款人与中国银行股份有限公司北京经济技术开发区支行（以下简称中国银行）作为贷款人、美晟公司作为保证人签订合同编号为2007年字第号《楼宇按揭担保借款合同》和房产抵押贷款收押协议，约定：贷款金额为58万元，贷款期限自2007年1月9日至2017年1月9日，用涉案房屋作为抵押；在房屋所有权证办妥之后，庄伟同意美晟公司直接将房屋所有权证交由中国银行收押等内容。中国银行于2006年12月21日在《楼宇按揭担保借款合同》中盖章确认，之后发放贷款58万元。2013年8月27日，庄伟将涉案房屋的贷款全部结清，并提交了中国银行出具的《结清证明》予以佐证。庄伟于2007年6月5日向美晟公司支付代办费、测绘费和印花税2300.53元、维修基金29014元、契税43520.85元，但庄伟的涉案房屋所有权证登记一直未能办理。庄伟提交了办理入住通知书和钥匙以证明涉案房屋于2007年6月交房并由其实际占用。庄伟称其一直催促美晟公司办理房屋所有权证，但美晟公司直到2013年初才告知已将之前交纳税款、公共维修基金和代办费用掉，后又交纳相关款项后美晟公司才表示可以办理涉案房屋的登记手续。2013年11月14日，庄伟又交纳了专项维修资金29014元和房屋买卖契税43520.85元。夏莹、金全利公司与美晟公司曾因租赁合同纠纷诉至本院，本院作出（2009）朝民初字第19731号民事判决书判决：一、夏莹、金全利公司与美晟公司继续履行《房屋租赁合同》；美晟公司于本判决生效之日起三个月内对位于北京市朝阳区三间房美然动力街区区商业楼（现楼牌号为北京市朝阳区朝阳北路号院号楼）的消防设施、消防用水进行整改，保障夏莹能够正常使用，并达到北京市朝阳区公安消防支队的整改要求；二、免除夏莹自二〇〇九年七月二十日起至北京市朝阳区三间房美然动力街区区商业楼（现楼牌号为朝阳区朝阳北路号院号楼）的消防设施合格、朝阳消防支队对该房屋解除查封之日止按《房屋租赁合同》应向美晟公司缴纳的租金；三、美晟公司于履行本判决第一项之日起十日内赔偿金全利公司自二〇〇九年七月二十日起至北京市朝阳区三间房美然动力街区A1区商业楼（现楼牌号为朝阳区朝阳北路号院号楼）的消防设施合格、朝阳消防支队对该房屋解除查封之日止的营业损失，按每日四百元计算；四、美晟公司于履行本判决第一项之日起十日内赔偿夏莹自二〇〇九年七月二十日起至北京市朝阳区三间房美然动力街区区商业楼（现楼牌号为朝阳区朝阳北路号院号楼）的消防设施合格，朝阳消防支队对该房屋解除查封之日止的加盟费损失，按每年五十万元计算；五、驳回夏莹的其他诉讼请求；六、驳回金全利公司的其他诉讼请求。夏莹、金全利公司和美晟公司均不服提出上诉，北京市第二中级人民法院于2011年8月15日作出（2011）二中民终字第11589号民事判决书判决：一、维持（2009）朝民初字第19731号民事判决第一、二、三、四项；二、撤销（2009）朝民初字第19731号民事判决第五、六项；三、美晟公司于本判决生效之日起三十日内对供给金全利公司经营用电的电力设施包括变压器、进户电缆和低压配电设备进行更新、改造，达到安全合格使用标准，并按租赁合同的约定，保证金全利公司正常用水；四、驳回夏莹的其他诉讼请求；五、驳回金全利公司的其他诉讼请求。夏莹、金全利公司向本院申请强制执行上述民事判决，本院于2011年11月18日以（2012）朝执字第1383号立案受理。执行中，本院于2013年9月11日查封了被执行人美晟公司名下的涉案房屋。后庄伟向本院提出执行异议，本院作出（2014）朝执异字第014号执行裁定书，裁定驳回案外人庄伟的执行异议。庄伟据此向本院提出本次诉讼，要求停止对涉案房屋的执行并确认庄伟对涉案房屋享有实体权利；夏莹和金全利公司则主张庄伟和美晟公司之间不存在真实的买卖合同关系，但未就此提交相应证据。美晟公司经本院合法传唤未到庭应诉。上述事实，有当事人提交的上述证据、当事人陈述意见及庭审笔录在案佐证。本院认为：庄伟与美晟公司签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，其内容不违反法律强制性规定，应属合法有效。夏莹和金全利公司虽主张庄伟与美晟公司之间不存在真实的买卖合同关系，但未就此提交相应证据予以证明，本院对此抗辩意见不予采信。庄伟作为涉案房屋的实际买受人，于法院查封之前即支付了全部价款、相应税费并实际占有了涉案房屋，虽然庄伟与美晟公司未办理产权过户手续，但目前尚无证据证明系庄伟的过错所致，故庄伟请求停止对涉案房屋所采取的执行措施，理由充分，本院予以支持。因庄伟与美晟公司签订房屋买卖合同后尚未对涉案房屋办理相应的房屋权属转移登记手续，现庄伟在本案中迳行主张确认对涉案房屋享有实体权利的请求依据不足，本院对此不予支持。美晟公司经本院合法传唤，未到庭应诉，视为其放弃答辩及举证权利，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、停止对位于北京市朝阳区定福庄西村甲一号院号楼单元号房屋的执行；二、驳回原告庄伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费70元，由原告庄伟负担（已交纳35元，余款35元于本判决生效后七日内交纳）。公告费560元，由原告庄伟负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  郑瑞涛人民陪审员  陈秀珍人民陪审员  李秀军二〇一四年十二月二十日书 记 员  祁文然