宁夏回族自治区银川市兴庆区人民法院民 事 判 决 书（2014）兴民初字第903号原告王玉，女，1988年3月20日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托代理人韩中媛，住宁夏回族自治区灵武市。委托代理人王立杰，住宁夏回族自治区灵武市。被告银川市元荣置业有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市。法定代表人魏超，该公司总经理。原告王玉与被告银川市元荣置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年1月20日立案受理后，依法由代理审判员范秀利适用简易程序于2014年3月31日公开开庭进行了审理，后因案情复杂，转为普通程序审理，并组成合议庭于2014年5月29日公开开庭进行了审理。原告王玉的委托代理人韩中媛、王立杰到庭参加诉讼，被告银川市元荣置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王玉诉称，2010年2月6日，原、被告签订《房产定向合同》，约定被告将坐落在五里台“宁安宜居”（现称“鼎极大院”）房屋一套（建筑面积为120平米，2-5层）定向出售给原告，交房日期为2010年12月31日。同日，原告将购房定金30万元打入被告指定账户，被告收到款后给原告出具收据并加盖被告公司印章。约定的交房日期到期后，被告未向原告交付房屋，经原告催促，被告于2011年11月与原告签订补充协议，约定将“鼎极大院”某号楼东侧房屋（1001室）定向出售给原告，2013年6月，“鼎极大院”正式竣工，但被告仍拒绝向原告交付房屋，后经原告了解，“鼎极大院”该楼中并无原告预定的房屋。2011年12月2日，被告再次承诺将房屋预售给原告，该房屋面积为137.73平方米，该房屋与第一次预定的房屋存在房屋差价168047.04元，原告补交房屋差价后，被告仍未向原告交付承诺出售的房屋。2013年9月，被告法定代表人魏超以交房为由将原告约至被告处，将上述签订的房产定向合同中约定的交房日期更改为2013年9月10日，因考虑已交定金及房款由被告控制，原告将原始合同交还给被告并签订了新的合同。2013年9月10日，被告仍未向原告交付房屋，经原告多次催促，被告仅退还原告170000元。因双方在合同中约定如违约，被告需向原告支付相当于定金数额的违约金，故被告应返还原告购房定金300000元及购房款168047.04元，并支付300000元违约金，扣除被告已经退还的170000元，被告还应退还原告598047.04元，因被告至今未退还上述款项，故原告诉至法院，请求依法判令：1.解除原、被告签订的《房产定向合同》；2.被告退还原告购房定金、违约金及原告补交的购房款共计598047.04元；3.本案诉讼费及其他相关费用由被告承担。被告银川市元荣置业有限公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。原告为证明其主张，向法庭提交以下证据：一、《房产定向合同》及《补充协议》，证明原、被告于2010年2月6日签订房产定向合同约定被告将五里台宁安宜居二到五层中的一套建筑面积120平米的房屋定向出售给原告，每平米的价格为2800元，约定交房时间为2013年9月10日，如被告反悔，需给付原告相当于定金数额的违约金，如被告未按约定的时间交付房屋，每逾期一日需承担房产价款的万分之一作为滞纳金；2013年8月30日，双方签订补充协议，约定被告将五里台新村鼎极大院一出房屋定向出售给原告，原告需补交差价168047.04元。二、《收据》第二联一份（交给付款单位）、2010年2月6日《中国工商银行个人业务凭证（签单）》一份、2011年12月2日《中国工商银行个人业务凭证（填单）》一份，证明原告按照合同的约定向被告交纳购房定金300000元并支付了房屋差价款168047.04元。三、短信打印照片5张，证明被告公司法定代表人魏超及负责人魏某甲多次向原告承诺给原告退还购房款并支付违约金。经审理查明，2010年2月6日，原告委托王立杰与被告签订《房产定向合同》约定：“甲方：魏超，乙方王玉，由于甲方收到乙方预付的购房定金人民币（大写）叁拾万元整。双方同意就下列房地产定向事项，订立本合同，共同遵守。一、甲方自愿将坐落在五里台·宁安宜居的房地产（房屋建筑面积壹佰贰拾平方米）定向给乙方。乙方已对所要定向的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产。（贰至五层）。二、甲乙双方议定的上述房地产定向价格为人民币每平米（大写）贰仟捌佰元。乙方于该房产出正负零时一次性付清给甲方，合同定金将在付款时冲抵。付款方式：现金转账。三、双方同意于2013年9月10日由甲方将上述房地产正式交付给乙方。房屋移交给乙方时，其将该住屋范围内的土地使用权一并转移给乙方。四、甲方保证上述房地产权属清楚。若发生与甲方有关的产权纠纷和债权债务，概由甲方负责清理，并承担民事诉讼责任，因此给乙方造成的经济损失，甲方负责赔偿。五、违约责任：乙方中途悔约，乙方不得向甲方索还定金。甲方中途悔约，给付乙方相当（于）定金数额的违约金。乙方不能按期向甲方付清购房款；或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约方向对方给付相当于上述房地产价款万分之壹的滞纳金。六、本合同在履行中若发生争议，甲乙双方应采取协商方法解决。协商不成时，任何一方均可向有管辖权的人民法院起诉。七、上述房地产办理过户手续所需缴纳的税费，由甲乙双方按规定各自承担”，被告银川市元荣置业有限公司在合合同甲方处加盖“银川市元荣置业有限公司合同专用章”，魏超在甲方法定代理人处签字。同日，原告的父亲王立杰向魏某乙账户转款300000元，魏某甲给原告出具收据一份，载明：“交款单位：王玉，收款方式：现金，人民币（大写）：叁拾万元整，￥300000元，收款事由：定项（向）购房定金”，该收据加盖“银川市元荣置业有限公司合同专用章”。2011年12月2日，原告的父亲王立杰再次向魏某乙账户转款168047.04元。2013年8月30日，经原、被告协商，魏某甲与原告重新签订《补充协议》约定：“经甲乙双方协商达成以下补充协议：乙方自愿购买五里台新村鼎极大院小高层住宅一套，面积137.73平方米，房款120＊（65＊7＋2800）＋17.3＊5248=483627.04元，实交房款：468047.04元。乙方已交300000元，尾款168047.04元。乙方承诺尾款于2011年11月30日前结清。差价15580元不用补交”，该合同甲方处有魏某甲签字并加盖“银川市元荣置业有限公司合同专用章”。双方约定的交房时间届满后，被告未按照约定交付房屋，经原告催要，被告于2013年12月5日退还原告100000元，于2013年12月17日退还70000元，剩余款项至今未退，故诉至本院，请求判如所请。另查明，被告并非鼎极大院开发商，鼎极大院涉案房屋购房人为张某某，2014年4月8日已进行备案登记。上述确认的事实，有《房产定向合同》、《补充协议》、《收据》、中国工商银行个人业务凭证（填单）、中国工商银行个人业务凭证（签单）及原告的陈述笔录及本院调取的备案情况说明在案为凭，经本院开庭审查，具有证明力，予以采信。本院认为，被告并非鼎极大院开发商，也非鼎极大院涉案房屋所有权人，被告无权处分涉案房屋，故被告与原告签订的《房产定向合同》及《补充协议》属无效合同。本案中原告共计向被告支付468047.04元，房产定向合同中约定的300000元定金，违反了担保法规定的定金的数额不得超过主合同标的额的20%，故对93609.41元（468047.04元×20%）视为定金，超过的部分，应视为原告交纳的购房款。因原、被告签订的合同无效，依照合同法的规定，合同无效后，基于该合同取得的财产应当返还，有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。原告要求被告返还购房款，被告应向原告返还购房款374437.63元（468047.04-93609.41元），庭审中原告认可被告已经返还170000元，故被告还应向原告返还购房款204437.63元（374437.63元-170000元）。对于原告要求被告双倍返还购房定金，因合同无效系被告的过错，故被告应当向原告双倍返还定金187218.82元（93609.41元×2）。被告银川市元荣置业有限公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭，视为对其诉讼权利的放弃。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告银川市元荣置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告王玉购房款204437.63元并返还原告王玉定金187218.82元，共计391656.45元；二、驳回原告王玉的其他诉讼请求。案件受理费9880元，由原告王玉负担3000元，被告银川市元荣置业有限公司负担6880元（此款原告王玉已预交，被告银川市元荣置业有限公司随上述款项一并给付原告王玉）。如果被告未按本判决指定的期间履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 长  范秀利人民陪审员  孙秀丽人民陪审员  白 莉二〇一四年七月十五日书 记 员  董 静附：与本案相关的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十一条无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。