云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2014）嵩民初字第341号原告：丁咏斌，男，汉族，1972年4月13日生，住昆明市盘龙区。委托代理人：薛云文、李卓伦，系云南云都律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：昆明翰柏房地产开发有限公司。法定代表人：刘一宏，系公司董事长，刘一宏因涉嫌刑事犯罪，现羁押于嵩明县看守所。住所：嵩明县嵩阳街道办事处兴旺街兰茂小区**。委托代理人：王云华，男，汉族，1977年3月21日生，住，住嵩明县该公司职员。代理权限为一般授权代理。原告丁咏斌与被告昆明翰柏房地产开发有限公司（以下简称被告翰柏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年3月18日受理后，依法组成合议庭，因本案被告翰柏公司的法定代表人刘一宏涉嫌刑事犯罪在侦查阶段等情形，不能参加诉讼，2014年4月23日，本案依法中止诉讼；2014年11月11日，因本案中止情形已消除，本案已恢复诉讼，于2014年11月24日公开开庭进行了审理，原告丁咏斌的委托代理人到庭参加了诉讼，被告翰柏公司的法定代表人刘一宏、委托代理人王云华到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告丁咏斌诉称：2011年期间，因被告开发颐园雅居小区的建设资金不足，便向原告提出借款。2011年9月9日，被告与原告共同签定了《借款合同》一份，根据合同约定，由原告出借给被告人民币壹仟贰佰肆拾万元（￥1240万元），使用期限为6个月。合同签定后，原告按合同约定向被告支付了1240万元，被告便向原告出具了《收据》一份。同时，合同约定，如到期不能还款，原告有权处置办理登记备案在原告名下的十套房屋，用于还清上述借款本息。同时，双方于2011年9月9日共同签订了《商品房购销合同》10份，并依法进行了备案登记。上述合同签订后，原告履行了划款义务、被告使用了原告的资金后，至2012年3月8日，被告使用资金时限届满被告不能按时偿还原告资金。被告又向原告提出要求将该笔资金再延长使用半年，原告考虑到被告资金确实紧张，表示谅解，同时于2012年3月8日原告又与被告共同签订了《借款展期合同》一份，该展期合同至2012年9月8日又到还款之时，被告还是不能按期清偿原告的债权。被告又向原告提出，要求再延期半年，于是双方于2012年9月8日又共同签订了第二份《借款展期合同》。根据借款展期合同的约定，该笔款项应于2013年3月8日偿还。2013年3月8日的还款期限届满时，被告还是不能按照合同约定清偿原告的借款。2013年6月期间，由于原告多次要求被告清偿。被告没有资金偿还，经被告确认，同意按《借款合同》中的条款履行，同时也愿意将《借款合同》中的1000万元转换为《商品房购销合同》中约定的10套房屋的购房款。因此被告于2013年6月14日向原告出具了《云南省税控收款机专用发票》10份。根据当事人双方在《借款合同》中的约定，被告应依法履行其还款义务，但是事实上原告发现，尽管原告多次对被告进行谅解并展期，被告还是没有清偿能力。且被告向原告出具了《购房专用发票》确认了房屋的买卖关系至今，被告没有及时将房屋交付给原告，也没有及时将房屋登记到原告名下。因此，现原、被告双方在《借款合同》中约定的条件已成就，且出具专用发票后已确认了双方关系，且原告与被告签订的《商品房购销合同》已依法备档生效，其履行条件早已成就。根据《商品房购销合同》的约定，由于被告没有及时向原告交付房屋，也没有履行协助登记义务，其行为已构成违约。为保护原告的合法权益不受侵害，为使原告的权利得到实现，现特诉至贵院，请求人民法院依法判令被告立即将颐园雅居小区B幢1—2层9号商铺交付给原告，并立即依法登记于原告名下，并向原告支付违约金154100元及原告实现债权的诉讼、保全费。被告翰柏公司辩称：本案是个借款合同，且这笔款项未用于建设颐园雅居开发建设，签订商品房购销合同及备案登记都是为了借款的一种手段和信用承诺。用房屋抵款不是我们的真实意思表示，我的处理意见是：希望双方能够协商确定一个还款的金额；应该把原告的债权纳入昆明尊宇房地产开发有限公司与昆明翰柏房地产开发有限公司的债权债务中来处理。本院综合原、被告双方的陈述，举证、质证意见确认以下法律事实：2009年2月12日，被告翰柏公司与案外人嵩明县嵩阳街道办事处西南街社区居民委员会第三居民小组（嵩明县嵩阳镇西南街社区居民委员会第三居民小组，以下简称案外人西南第三小组）签订《联合开发房地产合同书》，合同约定：1、双方自愿终止2008年3月3日所签订的“联合开发协议”，并重新签订《联合开发房地产合同书》；2、由案外人西南第三小组向被告翰柏公司提供嵩阳街道办事处玉明路与兴云路交叉口的土地7.68亩进行房地产开发，土地以每亩35万元折价计算，由收储中心返给被告翰柏公司；3、兴云路自西向东1至9号商铺归被告翰柏公司所有，其余商铺归案外人西南第三小组所有，建筑面积约2100平方米等约定。2009年7月18日，因双方于2009年2月12日签订的《联合开发房地产合同书》由于规划、市场行情等发生变化，被告翰柏公司与案外人西南第三小组签订《联合开发房地产合同书》补充协议，其中约定：颐园雅居靠兴云路自西向东1-10号商铺归案外人西南第三小组所有，其余商铺归被告翰柏公司所有，被告翰柏公司不得以任何形式将1-10号商铺用于抵押担保，出租、转让等。2012年，颐园雅居小区A幢1—2层1至8号商铺、B幢1—2层9号商铺已被案外人西南第三小组出租给他人管理使用至今，B幢6—7层602号住房一套由被告的法定代表人刘一宏及家人装修后居住至今。2011年9月9日，被告翰柏公司与原告丁咏斌签定《借款合同》，合同约定：1、借款用途为开发建设资金；2、借款金额1240万元；3、借款期限为6个月；4、担保方式，被告翰柏公司用颐园雅居的1至9号商铺及一套住房作为保证担保并登记备案在原告丁咏斌名下；5、按期偿还借款本息之日起，双方所签订的商品房购销合同自动解除作废等约定。同日，被告翰柏公司与原告丁咏斌签定十份《商品房购销合同》，将颐园雅居小区相连的A幢1—2层1至8号商铺、B幢1—2层9号商铺及B幢6—7层602号住房一套，均按100万元的房价（房屋建筑面积规格分别为：152.18平方米、195.96平方米、276.35平方米、210.93平方米，房屋单价为：6571.16元/平方米、5103元/平方米、3618.60元/平方米、4740.90元/平方米）卖给原告丁咏斌，并在嵩明县住建局进行了商品房买卖合同登记备案。2011年9月13日，原告丁咏斌通过银行转账将借款1240万元交付给被告翰柏公司。借款后，被告翰柏公司通过他人以银行卡转账等方式支付过部分利息。2012年9月8日，被告翰柏公司与原告丁咏斌再次签定《借款展期合同》，约定：借款金额1240万元展期到2013年3月8日。2013年6月14日，在被告翰柏公司无法偿还原告丁咏斌借款时，被告翰柏公司向原告丁咏斌开具了《云南省税控收款机专用发票》十份房价金额分别为100万元的收据。在庭审中，本院就本案所涉法律关系及诉请反复向原、被告双方释明和引导；原告方坚持按商品房买卖合同法律关系及诉请要求处理；被告认为本案是借款合同的法律关系，签订商品房购销合同等手续是借款的一种手段和承诺。以上事实，有原、被告双方的陈述，《联合开发房地产合同书》、《联合开发房地产合同书》补充协议、房屋租赁协议，《借款合同》、银行转款凭证、《借款展期合同》、收据，《商品房购销合同》、交房款专用发票，现场勘查笔录及照片等证据在卷予以证实。归纳原、被告双方的诉辩主张，本案的争议问题是：1、原、被告双方之间法律关系的性质问题？2、原告所诉请的事实理由是否成立，其诉请是否得到法庭的支持？本院认为：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。根据合同法、物权法的规定，借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同；商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同；抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。本案原、被告双方为借款1240万元同时签定了《借款合同》和《商品房购销合同》，并对合同内容作了详细的约定。本院就围绕本案的争议问题进行评判认定。一、关于原、被告双方之间法律关系的性质问题：本案法律关系的性质，应依当事人真实意思表示予以认定，借款合同是以借用他人款项为目的；商品房买卖合同，是以销售并转移房屋所有权为目的。原、被告双方同时签定《借款合同》、《商品房购销合同》，并办理了争议商铺、房屋的登记备案，原告丁咏斌按照约定将借款1240万元转到被告账户。因借款偿还问题，原、被告双方多次对借款展期问题进行协商并签订《借款展期合同》。在被告无能力偿还借款的情况下，由被告开具了购房发票收据给原告丁咏斌持有。本院综合、全面、客观地审核所有证据，从各证据与案件事实的关联程度、各证据之间的联系，足以认定原、被告双方并非以房屋买卖为目的，而是以借款为目的，本案的真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。原、被告双方为达到借款的目的和借款资金的安全及高额回报，通过商品房购销合同的形式将争议商铺、房屋进行了登记备案，真实的法律关系是抵押担保关系。二、原告所诉请的事实理由是否成立，其诉请是否得到法庭的支持？原、被告双方订立、履行合同时应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。本案原、被告双方以借款为目的，通过商品房买卖合同之名进行了登记备案用于抵押担保，其行为已违反《物权法》关于禁止流押的规定，且被告翰柏公司对争议商铺无处分权，其行为违反诚实信用原则和损害他人利益。因此，原告丁咏斌无权对争议商铺、房屋直接主张所有权。在庭审中，本院就本案所涉法律关系性质及诉请反复向原、被告双方释明和引导；原告方仍坚持按商品房买卖合同法律关系及诉请要求处理。故对原告诉请由被告翰柏公司将颐园雅居小区B幢1—2层9号商铺交付给原告丁咏斌办理登记于原告丁咏斌名下，并向原告支付违约金154100元及原告实现债权的诉讼费、保全费的诉讼请求，其事实理由不能成立，本院依法不予支持。被告翰柏公司答辩认为本案是借款合同的法律关系的意见，与本案审理查明的案件事实符合，本院依法予以采纳。本院为了保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序的稳定，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第六十条、第一百三十条、第一百九十六条，《中华人民共和国物权法》第七条、第一百八十六条之规定，判决如下：驳回原告丁咏斌的诉讼请求。案件诉讼费15187元，保全费5000元，合计20187元，由原告丁咏斌承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长 汪  洋审 判 员 柳  靖人民陪审员 管 文 娟二〇一四年十二月十日书 记 员 ：李竹兰