江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）盐民终字第0785号上诉人（原审原告）苗水香，女，1937年2月18日生，汉族，退休职工。上诉人（原审原告）于军，男，1971年7月11日生，汉族，中华人民共和国农业部工作人员。上诉人（原审原告）于红，女，1964年12月6日生，汉族，中华人民共和国人民解放军总后勤部工作人员。上诉人（原审原告）于艳，女，1969年11月24日生，汉族，中国信达资产管理股份有限公司工作人员。上述四上诉人共同委托代理人杨振学，广东科德律师事务所律师。被上诉人（原审被告）盐城市城市建设投资集团有限公司。法定代表人吴翠娥，该公司董事长。委托代理人胡光强，江苏一正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）辛道康，男，1963年1月13日生，汉族，盐城市拖拉机厂职工。被上诉人（原审被告）杨玉娟，女，1966年12月24日生，汉族，盐城市港口集团公司退休职工。上述两被上诉人共同委托代理人陈长余，江苏盐海中亚律师事务所律师。上诉人苗水香、于军、于红和于艳因与被上诉人盐城市城市建设投资集团有限公司（以下简称城投公司）、被上诉人辛道康、杨玉娟确认合同无效纠纷一案，不服盐城市亭湖区人民法院（2013）亭民初字第2937号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年5月28日公开开庭审理了本案，上诉人苗水香、于军、于红和于艳的共同委托代理人杨振学、被上诉人城投公司的委托代理人胡光强以及被上诉人辛道康、杨玉娟及其共同委托代理人陈长余均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，坐落于盐城市环城南路29号（原门牌号码31号）1幢101室房屋原系港口集团公房，由单位分配给港口集团工作人员于广宗用于家庭居住。1990年于广宗家庭前往北京生活，于广宗将该房屋借给辛道康（于广宗的外甥）、杨玉娟夫妻居住。1996年5月24日，杨玉娟以于广宗的委托代理人名义与港口集团签订一份《盐城市出售公有住房买卖契约》（房改），约定：依据《盐城市市区公有住房出售实施办法》，卖方港口集团将盐城市环城南路31号1幢101室82.93平方米的公有住房出售给买方于广宗，价格为10076元。同日，杨玉娟以于广宗的名义向港口集团交购房款10076元，港口集团向杨玉娟出具收据。1998年8月25日，盐城市房产管理局为上述房改房颁发了房屋坐落为盐城市环城南路29号1幢101室《房屋所有权证》，房产证记载所有权人为于广宗。该房屋为辛道康、杨玉娟夫妇实际居住、使用。2008年1月，于广宗在北京去世。2010年，被告城投公司因酒厂路南侧地块土地整理项目取得（2010）第32号城市房屋拆迁许可证，盐城市环城南路29号1幢101室房屋在拆迁范围之内。拆迁工作开始后，拆迁工作人员曾经与原告于军联系商谈拆迁安置补偿事宜。2013年1月7日，城投公司与辛道康、杨玉娟签订一份《盐城市房屋拆迁协议书》，协议中载明的拆迁人为城投公司，被拆迁人辛道康（于广宗），协议约定被拆迁人盐城市环城南路31号1幢101室82.93平方米房屋拆迁补偿费用、装饰装潢、附属设施、树木花卉、其他补偿费用合计699980元，补偿安置方式为产权调换。辛道康、杨玉娟在协议上签名。在双方签订协议前，辛道康、杨玉娟向城投公司提交了一份落款日期为1999年2月26日、签名为于广宗的《关于房屋产权的证明》，证明内容为：“盐城市港务处分配给我房子一套，因我和子女均在北京定居，所以决定将该套房子转给辛道康，辛道康负责两笔费用：一是房改时的购房款，二是于军结婚在北京买房，辛道康出一万元，上述两笔费用辛道康已经支付，以我名义购买的这套住房，其使用权和产权永远归辛道康所有，任何人不得干涉。口说无凭，立此为据。”辛道康的姨母于广秀于2013年1月4日在该证明的复印件上签注“此证明是我哥哥于广宗当我面前写的，由我从北京带回盐城交给辛道康，情况属实”字样。辛道康、杨玉娟在签约前还向城投公司提交了1998年10月27日盐城市大件运输公司给苗水香汇款15000元的《中国人民银行信汇凭证》（载明汇款用途为于广宗工资5000元、房子补贴1万元）、杨玉娟以于广宗名义与港口集团1996年5月24日签订的《盐城市出售公有住房买卖契约》、《江苏省公有住房出售收入专用收据》、2012年12月15日于广秀签字确认情况属实的《证明》等材料。2013年1月8日，酒厂路拆迁指挥部工作人员张伟红等人向于广秀调查核实，并制作了一份谈话笔录，主要内容为：“辛道康、杨玉娟以于广宗名义购买房改房，由辛道康付购房款并给付于广宗1万元；1999年12月份于广宗所写了《关于房屋产权的证明》，由于广秀带回盐城。”在本案审理过程中，辛道康、杨玉娟提交了落款日期为8月29日、10月10日的两封于广宗写给辛道康、杨玉娟等人的信件，以及1992年9月于广宗寄信给杨玉娟的信封。于广宗在两封信中均提及涉案争议的房屋于广宗决定不再购买，由辛道康、杨玉娟购买，以及如辛道康不购买，可由沈辉或梁玉海购买，要做好保密工作，传出去就买不成，谁买谁支持于广宗1万元用于在北京买房（辛道康、杨玉娟例外）等内容。一审法院认为，依法成立的合同，具有法律效力。判断确认合同的效力，应当对照法律法规的规定，审查合同是否具有法律所规定的合同无效的情形。1、本案中，在辛道康、杨玉娟与城投公司签订协议时，辛道康、杨玉娟向城投公司提交了落款日期为1999年2月26日、签名为于广宗的《关于房屋产权的证明》、于广秀2013年1月4日在该证明的复印件上签注“此证明是我哥哥于广宗当我面前写的，由我从北京带回盐城交给辛道康，情况属实”的证明、给苗水香汇款15000元的凭证、杨玉娟以于广宗名义与港口集团签订的《盐城市出售公有住房买卖契约》、《江苏省公有住房出售收入专用收据》、于广秀签字确认“情况属实”的《证明》等材料，辛道康、杨玉娟提交给城投公司的上述证据材料相互印证，足以使得城投公司有理由相信辛道康、杨玉娟已经实际取得该涉案房屋的所有权。2、辛道康、杨玉娟与城投公司双方均确认签订的补偿协议是双方真实意思表示。3、城投公司与辛道康、杨玉娟签订的《盐城市房屋拆迁协议书》对照《中华人民共和国合同法》的规定，不存在《中华人民共和国合同法》所规定的合同无效情形，也不存在其他法律、行政法规所规定的合同无效情形，故原告要求确认城投公司与辛道康、杨玉娟签订《盐城市房屋拆迁协议书》无效依据不足。本案中，无论辛道康、杨玉娟是否实际取得盐城市环城南路31号（29号）1幢101室房屋享有实际所有权，辛道康、杨玉娟处置该房屋的行为均不影响合同的效力。城投公司与辛道康、杨玉娟签订《盐城市房屋拆迁协议书》的基础，是因为城投公司有理由相信辛道康、杨玉娟对盐城市环城南路31号（29号）1幢101室房屋享有实际所有权。辛道康、杨玉娟对盐城市环城南路31号（29号）1幢101室房屋享有实际所有权的依据是否符合政策和法律规定，则不属本案审查范围。于广宗与辛道康、杨玉娟之间私下转让购买公有住房（房改）资格的行为不同于物权的转让。购买公有住房（房改）的权利属于一种受政策性、时效性限制较多的一种权利。因此，原告苗水香、于军、于红、于艳主张其是房屋共有人，并要求确认合同无效依据不足。据此，一审法院判决：驳回原告苗水香、于军、于红、于艳的诉讼请求。案件受理费80元，由原告苗水香、于军、于红、于艳负担。上诉人苗水香、于军、于红、于艳均不服上述民事判决，共同向本院提起上诉称：1、被上诉人之间恶意串通签订的拆迁协议严重损害了上诉人的合法权益，应为无效协议；2、案涉房屋系于广宗、苗水香共有财产，于广宗无权擅自处理，其出具的《关于房屋产权的证明》无效；3、案涉房屋的所有权人为于广宗，而非被上诉人辛道康夫妇，辛道康、杨玉娟提供的证据不能对抗产权登记。一审判决认定购房资格转让、辛道康夫妇享有实际所有权以及房屋补贴汇款等事实均不符合客观事实。请求二审撤销一审判决，改判确认被上诉人之间签订的拆迁协议无效。被上诉人城投公司答辩称：1、案涉房屋的所有权证书仅是行政机关对于房屋的登记，案涉房产的所有权归属应当按照民事法律关系进行确认；2、被上诉人城投公司与辛道康夫妇签订案涉拆迁补偿协议是基于辛道康夫妇系案涉房产的实际出资人与实际使用人。因于广宗将房改房的名额和资格转让给杨玉娟夫妇，故于广宗未能真正取得案涉房产的所有权；3、相关证据能够证实案涉房产归被上诉人辛道康夫妇所有。因此，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人辛道康、杨玉娟共同答辩称：1、于广宗生前并未实际取得案涉房产的所有权，其使用权也随其迁到北京居住而丧失；2、于广宗出具的证明说明其附条件地将案涉房产房改资格转让给辛道康夫妇，辛道康夫妇亦履行了所附条件的义务。当时案涉房屋所有权单位同意杨玉娟以于广宗名义进行房改，杨玉娟夫妇缴纳了购房款，取得了房产所有权。同时杨玉娟将约定的房屋补偿款一万元汇至上诉人苗水香名下，故上诉人苗水香应当知晓转让事实；3、被上诉人辛道康夫妇多次提出房产过户，但由于于广宗的原因而未能及时过户。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。本院二审查明的事实与一审判决认定的事实相同，对一审判决认定的事实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。被上诉人辛道康、杨玉娟在签订案涉房屋拆迁协议前提供了产权登记人于广宗对房屋产权作出明确处分的证明、杨玉娟汇款给苗水香的信汇凭证、于广宗的相关书信等证据，被上诉人城投公司基于上列证据结合自身调查情况，认定被上诉人辛道康、杨玉娟夫妇具有房屋权属并与之签订《盐城市房屋拆迁协议书》，不存在合同无效的情形，应认定为有效合同。上诉人认为二被上诉人之间系恶意串通，但未能提供证据加以证明，故本院对该上诉理由不予支持。一审法院据以判决的证据真实、合法、有效，本院予以支持。本案的争议焦点为：（一）于广宗处分行为的效力问题；（二）案涉房屋权属的确认问题。关于争议焦点（一），本院认为，我国物权法第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，该条规定说明物权是否变动或合同是否履行，不再影响合同的效力。最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”。于广宗处分房产的行为虽发生于1999年，但依据上述司法解释第四十六条第二款的规定，本案系该司法解释施行后未终审的案件，可适用该司法解释第三条第一款的规定，故于广宗对案涉房屋的处分行为应为有效行为。相关权利人可依据我国物权法的规定，有权向无处分权人主张赔偿权利，但权利人主张权利的行为不能影响该处分行为的效力。关于争议焦点（二），本院认为，房产证是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。在民事诉讼中，房产证是证明房产登记事实和房产权属的一种重要证据，其证明力的作用大小只能与其他证据相互比较来确定。当房产证证明的事实与其他证据证明的事实发生冲突，其他证据的证明力明显大于房产证的证明力时，人民法院完全可以按照优势证据的原理，以优势证据确定房屋的权属。行政机关的发证审查属形式审查，而民事审判则应进行实质审查。我国物权法第九条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”该条规定实则对物权公示公信原则作了例外性规定。该法第二十八条又规定了人民法院作出的裁判文书也是物权变动的依据之一，属于法律另有规定的情形。本案中，现有证据证明于广宗将案涉房屋转让给被上诉人辛道康、杨玉娟夫妇，于广宗的相关书信内容进一步证实了房屋转让的事实。被上诉人辛道康、杨玉娟夫妇亦履行了双方约定的给付房屋转让对价的义务。被上诉人辛道康、杨玉娟夫妇在案涉房屋内已实际居住二十余年，案涉房屋的产权证、购房票据等材料均一直在辛道康、杨玉娟二人处，各上诉人一直均未提出异议。因此，在本案有充分证据证明案涉房屋权属的情况下，不必受房产证登记的制约，应据实认定案涉房屋的权属归被上诉人辛道康、杨玉娟。综上所述，上诉人苗水香、于军、于红和于艳的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人苗水香、于军、于红、于艳负担。本判决为终审判决。审 判 长  周联联代理审判员  臧 峰代理审判员  樊丽萍二〇一四年七月二十三日书 记 员  甫 明