广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第1730号上诉人（原审原告）谭洪恩。上诉人（原审原告）汪燕。共同委托代理人陈晓东、张锐涛，均系广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）郝富杰。委托代理人梁火燊，系广东合邦律师事务所律师。原审第三人曾丽萍。上诉人谭洪恩、汪燕因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1306号民事判决，向原审法院提起上诉。原审法院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：据2013年4月2日广州市房地产档案馆查册单显示：位于广州市天河区林和西路113号402房（建筑面积80.54平方米，以下简称“涉案房屋”）的权属登记人为郝富杰，占有部分为全部，登记备注房改售房、已购分摊面积15.5平方米。另据郝富杰持有的房地产权属证实显示，讼争房屋权属来源为1996年6月向天河区计划经济委员会买。郝富杰与第三人于1991年4月22日登记结婚，于2001年8月1日经原审法院调解离婚【（2001）天法民初字第2032号】，调解书：一、曾丽萍与郝富杰双方自愿离婚；二、离婚后，儿子郝雨由曾丽萍携带抚养，郝富杰每月给付儿子抚育费2500元，至其独立生活为止；三、离婚后，双方的居住问题自行解决。另查该档案无涉及涉案房产的分割约定。2010年2月22日，谭洪恩、汪燕（乙方、买方）、郝富杰（甲方、卖方）、谭纯（见证人）就讼争房屋签订《房屋买卖合同》，约定：房产转让总款为800000元，该转让费不含税费，税费、土地出让金等所有费用由买方负责。合同签订时，向卖方支付定金350000元（此款已支付，包含此前乙方向甲方的借款50000元，合同签订前以银行卡支付的300000元）；本合同签订后，在2010年3月1日前，向卖方支付余额250000元；之前谭纯向乙方借款20万元冲抵房款，加上之前支付的50000元。此后谭纯向谭洪恩和汪燕的全部借款和利息25万元全部结清。卖方应当与2010年2月20日前将该房地产交付买方；本合同全部价款付清后，房屋产权即属于买方所有。鉴于本买卖合同是亲人之间的互助交易，双方自愿协商，买方同意卖方暂时不转名，房产证原件由买方保管。根据买方的需要，双方共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续。双方确认本次交易为亲情互助互利交易，无论今后国家税费的调整或市场价格的波动，双方不再反悔，不再抱怨对方。2010年2月5日，郝富杰出具《收条》，内容为：收到谭洪恩、汪燕购买天河林和西路113号402房付房款300000元，余款下次支付。2010年2月28日，郝富杰出具《收条》，内容为：兹收到谭洪恩、汪燕购天河林和西路113号402房尾款250000元，至此房价全部付清。此后，谭洪恩、汪燕以多次催促协助办理房产证更名手续，郝富杰一直拖延未予办理为由，向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、郝富杰立即协助谭洪恩、汪燕将广州市天河区林和西路113号402房的房地产权属证书过户登记至谭洪恩、汪燕名下；2、郝富杰承担本案诉讼费用。郝富杰抗辩《房屋买卖合同》为无效合同，为此提交其（卖方）、谭洪恩、汪燕（买方）、谭纯（第三方）于2010年2月22日签订的《同意房屋抵押贷款协议书》，约定：一、买方付清房款后，该房屋（广州天河区林和西路113号402房产）所有权即全都属于买方所有；二、买方同意卖方使用此房屋到银行抵押贷款，房产证直接交给卖方使用，卖方在贷款中的相关事项（如贷款额、期限、利息等）要及时告知买方。在房屋不进行抵押时房产证交给买方保存；三、今后如因抵押贷款给买方造成任何风险，卖方及第三方必须无条件按期对银行还款付息。卖方及第三方对此房屋贷款承担无条件连带还款责任，保证买方不遭受任何损失；如造成买方任何损失，买方及第三方向卖方承担连带赔偿责任；四、在卖方及第三方资金宽松时，必须尽快还清该房屋的贷款。庭审时，谭洪恩、汪燕表示自2010年5月开始使用涉案房屋，郝富杰予以确认。另第三人提交其与郝富杰于2001年7月12日签订的《离婚协议书》，其中约定：双方共有的位于广州市天河区林和西路113号402房的房屋及内部家具、家电等内部设施，继续由甲乙双方（即郝富杰、第三人）共同共有，待孩子郝雨长大成人后，甲乙双方应无条件将该共有房屋过户至孩子名下。郝富杰对该《离婚协议书》真实性无异议；谭洪恩、汪燕对真实性不予确认，另申请对该协议形成时间申请鉴定。原审法院认为：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。讼争房产为郝富杰与第三人婚姻存续期间购买，应为两人夫妻共同财产，郝富杰处分讼争房产，应征得共有人即第三人的同意或追认，否则对第三人不发生法律效力。谭洪恩、汪燕和郝富杰分别陈述与案外人谭纯关系的情况，另《房屋买卖合同》约定“本买卖合同是亲人之间的互助交易”，买卖双方非通过公开交易市场达成交易，谭洪恩、汪燕郝和富杰的买卖基础为熟人关系，谭洪恩、汪燕应获悉郝富杰的婚姻情况，谭洪恩、汪燕非“善意”，谭洪恩、汪燕应知悉该房产存在共有情况。谭洪恩、汪燕签订该合同时，未有证据证实讼争房屋业经第三人同意出售或事后追认，谭洪恩、汪燕亦未有证据证实郝富杰与第三人对讼争房产进行分割约定归郝富杰所有、郝富杰可单方处分。谭洪恩、汪燕郝和富杰的交易行为损害第三人的合法利益，所签订的《房屋买卖合同》应为无效合同。对于谭洪恩、汪燕对《离婚协议书》形成时间的申请，现谭洪恩、汪燕未有反证证据证实郝富杰与第三人曾约定房屋归属情况下，该鉴定申请无诉讼必要，不予采纳。合同无效，自始无效，谭洪恩、汪燕基于无效的合同请求继续履行、办理产权登记手续缺乏法律依据，不予支持，依法驳回。至于合同无效后的债权债务纠纷，由当事人另循法律途径处理。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款、第五十二条第（二）项、第五十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认谭洪恩、汪燕和郝富杰于2010年2月22日就广州市天河区林和西路113号402房签订的《房屋买卖合同》无效。二、驳回谭洪恩、汪燕谭的诉讼请求。本案受理费100元、由谭洪恩、汪燕负担50元，由郝富杰负担50元。原审判后，上诉人谭洪恩、汪燕不服一审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1306号《民事判决书》，依法发回重审或改判被上诉人协助上诉人将广州市天河区林和西路113号402房的房地产权属证书过户登记至上诉人名下。2、本案的全部诉讼费用由两被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定上诉人购买涉案房产“非善意”、“应知悉被告的婚姻状况及该房产存在共有情况”有误。1、在2010年2月，两被上诉人的户籍地位广州市天河区，两被上诉人既未在广州市天河区办理结婚登记手续、也未在广州市天河区民政部门办理离婚登记手续，上诉人何以获知被上诉人的婚姻登记状况。2、案外人谭纯与被上诉人郝富杰虽为曾为男女朋友关系，但是双方系于2005年以后认识，上诉人也是在2005年以后才认识被上诉人郝富杰。原审法院凭什么认定上诉人就一定知道被上诉人的结婚、离婚的情况从本案被上诉人郝富杰签署的合同中的书面陈述与庭审时的陈述，被上诉人郝富杰从未向上诉人披露过其婚姻状况。既然如此，原审法院为何不能认定被上诉人郝富杰处心积虑隐瞒其婚姻情况3、被上诉人郝富杰一直未向上诉人交付涉案房产的权属证书，涉案的房产在广州市房地产管理部门登记的信息显示，该房产的登记时间为2009年，登记字号为09登记09030534号，并未显示房产为1996年由郝富杰购买。4、涉案的房产登记的产权人为被上诉人郝富杰一人，并无登记共有人或其他权利人。综合上述情况，上诉人既不知悉被上诉人婚姻情况，也不知悉涉案房产的取得时间为两被上诉人婚姻存续期间，原审法院在无事实依据的情况下认定上诉人非善意明显有误。二、原审法院认定上诉人与被上诉人郝富杰签署的《房屋买卖合同》为无效合同无事实及法律依据。根据《合同法》第五十二条第（二）项的规定“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”的合同无效。1、涉案房产的转让价格为人民币80万元，转让费不含税费，税费由买方即上诉人负责。该转让价格与2010年初的市场价格基本持平。2、本案并无证据显示上诉人与被上诉人郝富杰之间存在恶意串通的情况。如双方确系恶意串通，按照常理应立即办理过户登记手续，而相反被上诉人郝富杰一直未协助上诉人办理过户手续，甚至请求暂不交付房产证并请求将房产为被上诉人郝富杰办理抵押贷。涉案房产交付上诉人使用已经超过三年，在此期间被上诉人曾丽萍从未出现或提出任何异议。在本案诉讼过程中，也是由被上诉人郝富杰通知被上诉人曾丽萍本案的诉讼情况，在第三人参加诉讼后，两被上诉人一致认为涉案《房屋买卖合同》无效，故此本案哪一方当事人存在串通不言自明。故此，上诉人认为本案《房屋买卖合同》不适用《合同法》第五十二条第（二）项关于恶意串通损害第三人利益的规定。原审法院该项规定并无事实及法律依据。三、原审法院受理上诉人的鉴定申请有误。在原审诉讼程序中，被上诉人曾丽萍向法庭出示的《离婚协议书》纸质及签名显示为新制作文件；且被上诉人郝富杰在2009年曾因身份证号码错误进行了变更，而在该2001年的离婚协议书上载明的身份证号码为变更后的身份号码。上诉人向法院申请对该离婚协议形成时间委托鉴定机构进行鉴定。原审法院在诉讼程序中并未告知上诉人驳回上诉人的该项申请。再者，该离婚协议书的真伪既影响判决结果，也影响事实认定，同时也可能影响后续诉讼中当事人的实体权益。理由是：1、如果该离婚协议系近期伪造的，则被上诉人郝富杰、曾丽萍恶意串通，通过伪造诉讼证据隐瞒其真实的财产分割情况；两被上诉人财产分割情况并未在民政部门或在离婚诉讼在提交法院认定，其拥有相关的真实证据拒不提交，根据民事诉讼证据规则可以做出对其不利的事实认定。原审法院何以认为该申请无诉讼必要2、如果该离婚协议系近期伪造的，即使原审法院不支持原审原告请求协助过户的诉讼请求、认定《房屋买卖合同》无效，《离婚协议书》的真实性也对后续返还财产、索赔的民事关系的处理、诉讼也有莫大影响，原审法院何以认为该申请无诉讼必要原审法院庭审时明确表示“对原告的鉴定申请，待合议庭讨论后告知原告是否进行鉴定”，上诉人庭后多次联系原审法院，原审法院一直回复尚未讨论决定，却等来了原审法院的判决书。四、原审法院未行使释明权明显有误损害土诉人的诉讼权益根据《民事诉讼证据规则》第三十五条规定，在诉讼过程中当事人主张的法律关系性质或者民事行为的效力与人民法院根据事实作出的认定不一致的……人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。原审法院在审理程序中未行使该释明权。原审法院违反法定程序造成的法律后果是：如《房屋买卖合同》无效，本案的争议焦点则可能变更索赔诉讼，则上诉人是否善意、被上诉人郝富杰是否故意欺诈、两被上诉人是否恶意串通等事实则为争议事实及存在举证必要。故原审法院未行使释明权，又在事实认定中认定上诉人非“善意”，影响争议当事人对纠纷的后续处理，明显损害上诉人的诉讼权益!五、原审法院未行使释明权明显有误，损害案外人谭纯及上诉人的其他权益。本案《房屋买卖合同》约定，案外人谭纯向乙方（即上诉人）的借款和利息冲抵房款。案外人作为见证一方也在合同上签字确认。本案《房屋买卖合同》明显涉及两个法律关系：1、房屋买卖关系；2、案外人谭纯与上诉人及被上诉人郝富杰之间的债权债务抵销关系。故此，如《房屋买卖合同》无效，原审法院应予释明，并通知案外人谭纯参加诉讼。而原审法院未行使释明权，明显损害了当事人各方的诉讼利益。综合上述事实和理由，原审法院违反法定程序匆忙结案，认定事实及适用法律均有错误。有关事实认定影响后续诉讼处理，请求二审法院依法予以纠正。被上诉人郝富杰答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人曾丽萍认为，原审判决正确，同意维持原判。本院经审理，确认原审查明的基本事实。但对于上诉人购买涉案房产存在非善意的认定证据不足，本院予以纠正。本院认为，本案二审争议的主要焦点在于，上诉人购买涉案房屋是否存在恶意。原审认定上诉人非善意的主要依据是以下两点：一、双方当事人交易涉案房屋期间，上诉人的妹妹谭纯与被上诉人郝福杰是男女朋友关系，双方来往密切，应当知道被上诉人的婚姻状况，按此推之，上诉人应当知道涉案房屋是被上诉人与原审第三人的共有财产；二、双方交易的金额明显低于市场价格。而上述两点作为上诉人恶意交易的认定依据，推理未尽严密，也未充分结合案件的事实，未能充分排除上诉人善意的可能性。理由如下：对于第一点，首先，涉案房屋交易前直至现今均登记在被上诉人郝福杰个人名下，即相关房管部门就涉案房产的对外公示，至少在表面上属于被上诉人个人所有。其次，被上诉人与原审第三人已经由原审法院于2001年8月1日出具调解书解除婚姻关系。该调解书第三项明确约定“离婚后，双方的居住问题自行解决”，对于“自行解决”并非当然理解为所有权的各自所有，被上诉人原审中也提供了其与原审第三人于2001年7月12日签订的协议。但是，该协议内容并未列入上述调解书，属于被上诉人与原审第三人的私下约定，没有充分证据证实上诉人知悉并充分理解该协议的内容，也不能充分排除被上诉人对外作出涉案房屋为其个人所有的解释。再有，结合本案已经确认的事实，从双方当事人及谭纯（合同见证人）于2010年2月22日就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，直至2010年5月交付涉案房屋，并无证据证实期间原审第三人明确提出异议，亦无充分证据证实上诉人对于涉案房屋产权已经了解存在不同于产权登记的权属内容。而事实上，被上诉人与原审第三人就涉案房屋的权属既作协议约定又不在生效调解书表述，以及对于涉案房屋的使用情况作为共有人一方的原审第三人毫不知情，本就有悖一般认知。关于第二点，从合同的约定及双方付款履行情况分析，买卖双方是基于亲情关系及过往的经济联系对涉案房屋进行交易，不同于一般的市场交易，结合上述第一点的分析，不宜仅以交易价格简单认定买方存在恶意。对于上诉人要求将涉案房屋过户至其名下，从目前的证据反映，认定涉案房屋为被上诉人个人所有的证据并不充分，涉及原审第三人的共有权益，原审不予支持，从结果上看，并无不当。至于，上诉人就涉案房屋买卖合同形成的合法权益可另循法律途径解决，不属本案二审调处范围。综上，原审认定上诉人交易非善意及合同无效，缺乏审慎，证据并不充分，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1306号民事判决第一项；二、维持广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第1306号民事判决第二项。二审案件受理费100元，由上诉人谭洪恩、汪燕负担50元，被上诉人郝福杰负担50元。本判决为终审判决。审判长 陈 涛审判员 郭东升审判员 陈珊彬二〇一四年十二月十五日书记员 阮志雄