山东省烟台经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2016���鲁06**民初968号原告仵晶珠。委托代理人季树金，山东西政（蓬莱）律师事务所律师。被告北京志远伟业房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区滨河工业开发区，实际经营地烟台开发区长江路290号21楼。法定代表人杜琦，董事长。委托代理人贺朝晖，山东君孚律师事务所律师。原告仵晶珠与被告北京志远伟业房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仵晶珠委托代理人季树金、被告委托代理人贺朝晖到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月25日，原告与被告签订《房屋买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台开发区黄金家园5号楼-2-1501房屋一套，合同总价款506313.4元、储藏室26316元，共计532629.4元，并约定房屋交付期限为2013年6月30日之前。被告至今没有取得房屋验收合格相关手续导致无法将房屋交付给原告。虽经原告多次催促，但至今仍未解决。请求法院依法判令：1、被告自2013年1月1日至2016年4月30日向原告支付违约金93491.01元。并从2016年5月1日每日继续支付76.94734元至依法交付房屋之日。被告辩称，一、原告主张的从2013年1月1日至2013年11月31日之间的逾期交房违约金超过诉讼时效。二、被告于2013年10月向原告发出了收房通知，由于原告的原因无法收房，被告不应当承担违约责任。经审理查明，2011年6月25日，原告仵晶珠（买方）与被告北京志远伟业房地产开发有限公司（卖方）签订商品房买卖合同，被告将其开发的烟台开发区黄金家园5号楼-2-1501号房屋出售给原告。第三条约定房屋面积96.02平方米。第四条计价方式与价款。2、按套内面积计算，该商品房单价为每平方米6750.85元，总金额506313.40元。第六条付款方式及期限。一次性付款：买方于2011年6月25日前支付首付款10000元，余款496313.40元于2011年6月25日前付清。第八条交付期限。卖方应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。同日，原、被告签订补充协议：3.《商品房买卖合同》第八条：交付期限的补充约定。买方同意，卖方于：1.2012年12月31日前，卖方向买方交付房屋钥匙，可进行装修。2.2013年6月30日前该商品房经验收合格。4.《商品房买卖合同》第九条：卖方逾期交房的违约责任的补充约定。���方如未在《商品房买卖合同》约定交付期限（详见附件一商品房买卖合同补充约定3.2）内将该房屋交付买方，应当向买方支付违约金，违约金按买方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同约定的交付期限（详见附件一商品房买卖合同补充约定3.2）第二天起至实际交付之日止。逾期超过60天未交付，买方有权解除合同。买方解除合同的，买方必须配合卖方办理撤销合同备案登记的手续，否则，卖方有权不予办理退款手续直至备案登记撤销。卖方应当自双方撤销合同备案登记之后60日内退还全部已付款并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定交付期限（详见附件一商品房买卖合同补充约定3.2）起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已付房价款万分之一的违约金。6.《商品房买卖合同》第十一���：交接的补充约定。1.买方在与卖方签订《商品房买卖合同》的同时签署由物业公司提供的《业主临时公约》及其他相关协议并予以遵守，并按《前期物业管理服务协议》按期交纳物业管理费等费用。卖方向买方发出《交房通知书》或卖方通过报纸公告的房屋交付日后如因买方自身原因未能在通知书指定的期限和地点办理完毕房屋交接手续的，则卖方通知书指定的期限届满之日及视为房屋交接日，并视为该房屋符合合同约定的交付条件，卖方已按照合同约定完全交付了房屋，且视为买方验房合格，房屋风险及由此房屋产生的其他费用由买方承担，买方不得因此追究卖方的责任。2.自房屋交付或视为交付之日起（以二者较早者为准），与该房屋有关的风险、责任随之转移给买方。3.买方逾期办理房屋交接手续的，应按《业主临时公约》规定补交自卖方所发出的交付通知书规定的期限届满之日起至买方实际办理交接之日止的各项相关费用。4.由于买方原因未能办理完毕合同备案、非因卖方原因致使买方办理的贷款款项未到达卖方账户，或买方未付清房款、到期贷款、有关税费、及合同约定的违约金等，卖方有权拒绝交付房屋，由此产生的暂缓交房的后果及房屋风险由买方承担。买方也自此开始支付物业管理费，并承担其他因延期收房所引起的相关费用及不可预见费用和责任。5.买卖合同第十一条所述“商品房达到交付使用条件”和“出示证明文件”均指符合商品房买卖合同补充约定3.1）的交付条件后，买方不得以其他理由拒绝办理房屋交接手续。6.买方在办理房屋交接过程中，如认为有需要维修的事项，应按《房屋质量保证书》的相关规定要求卖方承担保修义务，但维修事项不作为买方拒绝接受房屋、并要求卖方承担逾期交房违���责任的理由。合同签订后，原告按合同约定支付了房款506313.40元。2011年6月25日，原、被告签订地下储藏室使用权转让协议，约定被告将5-52号地下储藏室使用权有偿转让给原告。协议第二条，地下储藏室建筑面积7.31平方米，单价3600元，总价款26316元，原告须在签订协议时一次性付清。第四条，被告应在黄金家园5-2-1501号房屋交付同时将符合交付条件的该地下储藏室交付原告使用。第五条，被告逾期交付在30日内的，自本协议规定的交付期限第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付该地下储藏室价格千分之壹的违约金，协议继续履行。协议签订后，原告按约定支付了地下储藏室价款26316元。2013年10月，被告向原告发出接收房屋通知，原告以房屋未验收合格为由拒绝接收房屋及地下储藏室。另查，上述房屋所在的5号楼于2016年1月25日竣工验收合格，2016年5月27日在烟台经济技术开发区建设房管局备案。上述事实，双方当事人无异议，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议、地下储藏室使用权转让协议均系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规强制性、效力性规范，合法有效，对双方当事人具有法律约束力，原、被告应按合同及补充合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告按合同约定支付购房款，履行了其应当履行的合同义务。被告应按合同约定将验收合格的房屋交付原告。根据合同约定被告应于2013年6月30日前将涉案房屋验收合格并交付原告，但涉案房屋于2016年5月27日在烟台经济技术开发区建设房管局验收备案，具备交付条件，此前涉案房屋尚不具备合同约定的交付条件，原告有权拒绝接收房屋。涉案房屋逾期验收合格具备交付条件，被告应当按���同约定向原告支付此期间的逾期交房违约金。原告要求被告支付该期间的逾期交房违约金，理由正当，本院予以支持。2016年5月27日涉案房屋具备交付条件后，原告仍不接收房屋，继续要求被告支付此后的逾期交房违约金，理由不当，本院不予支持。被告主张其于2013年10月向原告发出了收房通知，由于原告的原因无法收房，被告不应当承担违约责任，因其该主张不符合合同约定及法律规定，本院不予支持。关于被告主张的从2013年1月1日至2013年11月31日之间其应承担逾期交房违约金已超过诉讼时效，由于被告逾期交付房屋的违约行为一直处于持续状态，持续至2016年5月27日涉案房屋验收合格时，其违约行为才终止，其应承担的违约金数额才最终确定，原告主张逾期交房违约金的诉讼时效应当从被告违约行为终止之日即2016年5月27日起计算。所以本案原告要求被���支付逾期交房违约金不超过诉讼时效。按合同约定，被告应按原告已支付房价款506313.4元的日万分之一的标准支付上述逾期交房期间的违约金53720元（506313.4元×0.01%×1061天）。关于原告主张的逾期交付地下储藏室违约金。双方在合同中约定逾期交付在30日内的，被告按日向原告支付该地下储藏室千分之壹的违约金，被告对此未提出异议，本院予以支持。该段时间的违约金为790元（26316元×0.1%×30天）。双方对逾期30日即2013年8月1日之后交付的违约金没有约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，原告未提交证据证明同期同地段同类地下储藏室的租金标准，本院参照双方签订商品房买卖合同约定的原告已支付地下储藏室房价款26316元的日万分之一的标准支付2013年8月1日至2016年5月27日逾期交付期间的违约金2711元（26316元×0.01%×1030天）。上述两者合计为3501元（790元+2711元）。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定，判决如下：一、被告北京志远伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵吉建支付逾期交付房屋违约���53720元。二、被告北京志远伟业房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告赵吉建支付逾期交付地下储藏室违约金3501元。案件受理费2136元减半收取1068元，由原告负担430元，由被告负担638元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  韩刚二〇一六年六月十二日书记员  刘萍