浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙杭民终字第2178号上诉人（原审被告、反诉原告）：廖丹丹。委托代理人：盛林权。被上诉人（原审原告、反诉被告）：俞金火。委托代理人：徐文田。上诉人廖丹丹因与被上诉人俞金火房屋租赁合同纠纷一案，不服富阳市人民法院（2014）杭富民初字第658号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年7月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。原审法院经审理查明：俞金火系富阳市富春街道苋浦南路41号营业房的房屋所有权人。2008年3月15日，双方当事人签订营业房租赁协议一份，对于案涉房屋的租赁事宜进行了约定，租赁期限自2008年4月1日至2011年3月31日，同时约定了相应的房屋租金及租房押金10000元，定于租赁期满后归还廖丹丹。合同到期后，俞金火与廖丹丹继续签订第二份营业房租赁协议，协议从2011年4月1日起至2014年3月31日止，其中第一年租金为156800元，第二年租金为166200元，第三年租金176100元，第一年房屋租金在2011年3月20日前一次性付清，房屋押金为10000元，租赁期满后归还廖丹丹。协议约定，廖丹丹在装饰过程中，以不改变原房屋结构及不损坏房屋安全性为原则，并需要征得城建等相关部门的书面同意，接受俞金火监督施工；廖丹丹应当按照协议足额支付房屋租金，若廖丹丹逾期支付，每逾期一天，俞金火有权按照年租金1%向廖丹丹加收滞纳金，累计拖欠房屋租金两个月，视为廖丹丹违约，俞金火有权终止协议，有权向廖丹丹提出支付违约金。因廖丹丹的原因提出提前终止协议的，需要提前两个月向俞金火书面通知，如果廖丹丹在得不到俞金火许可的情况下停租，廖丹丹承担三年房屋租金总额5%的违约金，支付给俞金火。俞金火在协议期内，应保证廖丹丹对房屋的��常使用，不得无故终止协议。如在得不到廖丹丹许可的情况下，停止其使用，俞金火承担相应的赔偿责任。该协议同时约定其他相关事项。廖丹丹支付了第一年租金156800元，第二年租金166200元，第三年租金并未支付。对于第三年租金没有支付的原因，根据庭审查明的事实，双方确认租赁物存在漏水的情况。对此问题，俞金火表示可以解除合同，但是要求将租赁物恢复原状，并与廖丹丹三次协商租赁物处理的问题。同时对于租赁物钥匙，其认为一直在廖丹丹处。而廖丹丹表示因为漏水的问题，停业2个月，后来经过客人的要求，又搬回来继续租用。关于房屋解除的问题，一直与俞金火配偶进行沟通，还就讼争房屋另行租赁的情况进行了沟通，钥匙是在沟通之后才最终发现还在廖丹丹处。故其认为，富阳市富春街道苋浦南路25号新开店面，经营场所已经进行变更；而讼争租赁物内部已经拆除空置，故双方若不是已经解除合同，廖丹丹不会有上述行为。俞金火的配偶曾在案涉租赁房屋门口张贴店面出租的告示，告示内容显示“联系电话137××××8697，苋浦南路41号店面房，使用面积525平方米，一楼83平方米，二楼442平方米，价格面议。”2014年4月3日俞金火诉至法院要求判令：1、廖丹丹归还俞金火租赁物（苋浦南路41号营业房）；2、廖丹丹支付俞金火租金176100元；3、廖丹丹偿付俞金火的经济损失（从2014年4月1日起至租赁房屋归还之日的损失，按年租金180000元折算）；4、要求廖丹丹偿付俞金火违约金（以176100元为基数，按日支付年租金的1%计算，从2014年4月1日起至租金付清之日止）；5、本案诉讼费由廖丹丹承担。审理中，俞金火变更诉讼请求为：1、解除俞金火、廖丹丹案涉房屋的租赁关系；2、廖丹丹归还租赁物（苋浦南路41号营业房）��3、廖丹丹支付俞金火租金176100元；4、廖丹丹偿付俞金火的租赁房屋占用费（从2014年4月1日起至租赁房屋归还之日的损失，按年租金176100元折算）；5、廖丹丹偿付俞金火违约金（以176100元为基数，按日支付年租金的1%计，从2014年4月1日起至租金付清之日止）；6、本案诉讼费由廖丹丹承担。2014年5月6日廖丹丹向该院提起反诉，请求判令：1、俞金火返还反诉廖丹丹租房押金10000元，本案反诉诉讼费用由俞金火承担。原审法院认为：俞金火与廖丹丹达成的房屋租赁合同协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规规定的强制性规定，该院依法予以认定。现俞金火要求廖丹丹返还租赁物、支付第三年租金、违约金等，而廖丹丹认为双方在2012年已经协商解除合同。故本案审查的焦点在于廖丹丹抗辩的事由是否成立。根据《中华人民共和国合同法》规定，合同解除应当分为三类，即协商解除、约定解除、法定解除。本案中，结合廖丹丹的答辩意见及相应的证据，对其辩称理由，分述如下：首先，是否符合协商解除，协商解除系双方通过合意直接使合同归于终了。本案中，廖丹丹认为双方的行为表明了双方已经协商解除了合同，但是该院认为，廖丹丹仅仅提交其另行租赁场地、办理相关工商执照等证据，该证据并不能直接证明双方已经合意解除房屋租赁合同。而俞金火庭审中亦陈述双方确实因协议解除的问题进行协商，但是并未就此达成一致，而案涉房屋的钥匙目前尚在廖丹丹处。综上，本案并无证据证明存在双方协商解除合同的情形。其次，是否符合约定解除，约定解除系当事人通过行使解除权使合同终了。案涉合同约定如廖丹丹提出提前终止协议，需要提前两个月书面向俞金火提出。本案中，廖丹丹并未提交证据证明其通���约定解除的方式，行使相应的解除权。故本案无适用约定解除的余地。最后，是否符合法定解除，关于法定解除有以下五种情形（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，无证据证明存在不可抗力致使合同目的不能实现的情形，亦不属于迟延履行债务以及其他违约行为的情形、而关于俞金火是否存在明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的情况，该院认为，案涉租赁物钥匙亦在廖丹丹处，俞金火并无证据证明其明确表示不履行合同义务，解除房屋租赁合同。同时，俞金火并无相关��为证明其不履行，虽然俞金火一方在租赁物处张贴了租赁的告示，但是该贴告示的行为或者告示上的内容并不与其不履行合同义务存在关联。综上，廖丹丹并不存在行使法定解除权的情形。因此，对于廖丹丹抗辩双方合同已经解除的意见，该院不予采纳。现双方当事人签订的房屋租赁合同已经到期，已无需另行解除双方当事人签订合同，根据《中华人民共和国合同法》规定，租赁合同期届满后，承租人应当返还租赁物。现俞金火要求廖丹丹返还讼争租赁物的诉讼请求，该院依法予以支持。在合同履行中，廖丹丹未支付第三年的房屋租金176100元，显属违约，依法应当承担相应的违约责任，而关于房屋占用使用费，俞金火主张的计算期间及计算标准尚属合理，该院依法予以支持。而关于违约金，俞金火主张的违约金按照每日1%计算，标准过高，该院将标准调整为按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率计算。廖丹丹反诉部分中的房屋押金10000元，俞金火并无异议，在合同到期后，依法应当返还给廖丹丹，现房屋租赁合同已经到期，故对廖丹丹反诉部分的诉讼请求，该院依法予以支持。综上，俞金火和廖丹丹的诉讼请求，合理部分，该院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2014年7月1日判决：一、廖丹丹返还俞金火富阳市富春街道苋浦南路41号营业房，于判决生效之日起十日内履行完毕。二、廖丹丹支付俞金火房屋租金176100元，于判决生效之日起十日内履行完毕。三、廖丹丹支付俞金火房屋占用损失（自2014年4月1日起自租赁物返还之日止，按照年租金176100元的标准计算），于判决生效之日起十日内履行完毕。四、廖丹丹支付俞金火违约金（自2014年4月1日起至判决确定的履行之日止，以176100元为基数，按照中国人民银行同期同档次贷款基准利率计算），于判决生效之日起十日内履行完毕。五、俞金火返还廖丹丹房屋押金10000元，于判决生效之日起十日内履行完毕。六、驳回俞金火其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费3822元，减半收取1611元，由廖丹丹负担，反诉受理费25元，由俞金火负担。宣判后，廖丹丹不服，向本院提起上诉称：一审判决在认定事实及适用法律方面均存在重大错误，上诉人早在讼争房屋第三年租赁期开始前即已解除租赁关系，因此，被上诉人无权主张租金及违约金，更无返还营业房及支付占用损失之说。案涉租��房屋自2011年开始就出现了渗漏水现象，期间上诉人因三楼的漏水问题一直无法解决而曾被迫向一楼的多家经营户赔偿过上万元的损失，至2012年下半年（7、8月份），也曾因为漏水问题被迫停业两个多月，很多客户意外流失（上述事实，被上诉人也曾当庭确认）。自此次停业至2012年年底期间，上诉人曾多次向被上诉人的妻子郭芬兰及被上诉人本人表达了无法继续承租案涉房屋经营美容院、要求在2013年度解除原租赁关系的意思表示。作为上诉人所开办的美容院的会员，被上诉人的妻子在自己亲身经历过多次维修无果及知道漏水问题严重性的情况下，曾明确作出过同意解约的表示。有鉴于此，上诉人在2012年12月31日，与案外人黄文英达成了新的租赁合同，将苋浦南路25号店面作为原唯美女子美容坊新的经营地址，并从2013年1月17日开始着手店面装修，到2013年3月9日正式开���营业。与此同时，在上诉人正式营业前夕，被上诉人的妻子郭芬兰在案涉租赁房屋门口张贴了店面的出租公告，并留下了自己的联系电话。承上所述及庭审中记录、查明的相关事实，上诉人认为，一、双方的租赁关系在2013年4月1日之前已经解除的事实是相当明确的（主要是指根据法定解除条件实施的单方解除行为，并同时存在满足了经被上诉人及其妻子同意的协议解除），理由如下：1、被上诉人对于房屋存在多年漏水以及漏水的严重性并不持异议（证人证言的真实性无异议等等），同时庭审中对于上诉人与被上诉人及其妻子郭芬兰曾有多次接触并表达了不可能继续承租案涉房屋的意思表示也有明显的反映和体现，因此，上诉人基于认为合同目的不能实现，并发出了解除原租赁关系的事实是毋庸置疑的。但一审判决在适用法律过程中，直接对“法定解除”的五种情���进行了分析，并最终得出了上诉人并不存在行使法定解除权的情形这一结论，是明显的适法错误，理由是：一审判决既然认为需要分析上诉人向被上诉人或其妻子表达的不可能在合同第三年度续租案涉房屋的行为符合法定解除与否，即首先意味着认可了上诉人曾有单方解除的意思表示，这种情况下，按照合同法第九十六条之规定，上诉人已经行使了合同解除权，至于该解除权的行使是否符合法定解除的条件，应当由被上诉人主动提起异议诉讼来确认解除合同的效力（违反了不告不理原则），而本案中即便被上诉人提起了确认合同效力的异议之诉，按照合同法解释二第二十四条之规定，也明显超过了法院存在支持可能性的三个月异议诉讼期。因此，从这个角度出发，一审判决其实应该是支持了上诉人的观点而作出了相反的判决；一审判决在分析法定解除过程中，无��上诉人向法庭提交的辩论意见第2条，没有认为上诉人是因为无法实现合同目的要求解除而转而分析了法条对应的其他几种情况，令人不解；如果被上诉人在异议期内提出了确认合同效力的异议之诉，也应当赋予上诉人提交判断合同目的无法实现的证据（包括房屋是否存在结构性漏水的鉴定等程序）。2、从法官的自由心证，也能清晰判断租赁解除之事实，上诉人一方面在2013年4月1日前即腾空了租赁房屋，继而在原租赁房屋旁边苋浦南路25号装修并重新开业了原美容会所，另一方面被上诉人在上诉人腾房过程中，也作出了恢复房屋原状的具体指示，并在上诉人新店开业前张贴了“出租公告”达一年之久，有带意向客户去看房时从上诉人处取钥匙等等。二、本案退一万步讲，即便上诉人从未有过解除合同的行为并自愿将承租房屋空置一年多，一审判决判令上诉人全额支��2013年度租金，并在合同到期后判令支付占用损失等事项也存在明显的适法错误。其一，按照合同法第二百二十条之规定，出租人负有租赁房屋的法定维修义务，案涉房屋漏水问题从2011年即已存在，期间给上诉人造成的损失是不言而喻的。从一审时承办人到达现场后的照片记录、被上诉人陈述的在2013年5、6月份还在漏水、上诉人提交的开庭前拍摄的照片等等均能反映租赁房屋漏水问题尚未解决的事实，依据合同法第一百一十一条、第二百二十一条之规定，被上诉人的违约行为足以导致减少租金甚至免除租金的程度；其二，按照民法通则第一百一十四条、合同法第一百一十九条之规定，当事人一方违约后，另一方应当采取适当措施防止损失的扩大……并不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，上诉人与被上诉人曾协商多次，而房屋一直处于空置状态，如果上诉人明确表���不再租赁案涉房屋的行为构成违约，那么这一年多空置期的租金岂能全部计算在上诉人头上，让上诉人成为唯一的受害者；其三，第一次开庭时上诉人就已认为租赁合同已经解除，即便上诉人的观点是错误的，但至少上诉人的观点中暗含了其中最基本的一层含义，即合同到期后上诉人绝不可能继续租赁案涉房屋。鉴于上诉人秉持合同已经解除的观点，必然不可能在合同到期并转变为不定期租赁后会再次作出要求解除不定期租赁的意思表示。在此情况下，房屋依然空置着，被上诉人随时可以进驻、出租自己所有的房屋（甚至被上诉人自己已在2014年5月27日第二次开庭时，变更诉请要求解除不定期租赁，解除当即生效），但一审判决竟支持了租赁合同到期后至今的所有租金、违约金等，让上诉人难以接受。承上所述，请求二审法院撤销一审判决，依法驳回被上诉人对上诉人的全部诉讼请求。被上诉人俞金火答辩称：一、双方的租赁协议合法有效。上诉人与被上诉人于2008年4月开始产生租赁关系，并一直按协议履行，到2013年4月双方没有纠纷。上诉人更换场地是为了减少经营成本，而非合同目的不能实现。二、上诉人到一审判决时止仍掌握租赁房屋钥匙，占用控制诉争房屋，且没有支付2013年4月1日至判决之日的租金，侵犯了被上诉人的收益权。现上诉人在2014年7月9日通过一审法官交还被上诉人涉租房屋钥匙。三、上诉人于2013年3-4月曾提出退租，被上诉人同意提前解除协议，但同时明确表示要求达到三个条件：一是付清到归还房屋时实际租金。二是因上诉人经营期间对租赁房屋进行装修，对租赁时现状（电路、水管、地面等）进行较大改变，上诉人应根据协议基本恢复房屋原状。三是双方须签订书面解除租赁协议，避免双方对剩余租期的处置产生不必要的麻烦。在2013年6月、8月、10月上诉人与被上诉人多次协商，但上诉人对被上诉人提出的三条要求均不采纳。被上诉人认为，一审法院对本案的判决是客观公正的，是合法的，请二审法院予以支持。本院审理期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。本院经审理查明，廖丹丹租赁案涉房屋后将该房屋用于经营富阳市富春街道唯美女子美容坊。俞金火的妻子系唯美女子美容坊的客户，与廖丹丹有人情往来。2011年下半年，案涉租赁房屋发生天花板间断性漏水，导致美容坊停业数月。2012年底，俞金火要求廖丹丹将其装修上去的淋浴房拆除。2012年12月31日廖丹丹与案外人签订房屋租赁合同，租赁坐落于富阳市富春街道苋浦南路25号的房屋，此后廖丹丹对该房屋进行了装修并于2013年3月9日将富阳市富春街道唯美女子美容坊的经营场所由案涉房屋所在���富阳市富春街道苋浦南路41号变更为富阳市富春街道苋浦南路25号。2013年3月，俞金火妻子在案涉租赁房屋张贴租赁公告。另查明，原审判决作出后，在原审法院主持下廖丹丹于2014年7月7日将案涉房屋的钥匙交还俞金火。本院查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。关于租赁合同的解除问题，一审庭审中，俞金火陈述，2013年3月9日廖丹丹需搬迁至另一美容坊，希望不再继续承租案涉房屋，其同意廖丹丹与其解除协议，但是廖丹丹在归还房屋时墙壁上的水管、灯泡、天花板等装修均有损坏，其要求房屋不能移动的地方不能有损坏，要求恢复原状、房屋不能漏水，并要求廖丹丹将楼层装的水管拆除，廖丹丹只拆除了一部分水管，在2013年5、6月份，廖丹丹让其去看房，其发现有些房间未拆除水管，还在漏水，同时电线拆除了，有安全隐患，后来在2013年6月过后，廖丹���曾再行让其去看房。关于案涉租赁房屋的钥匙未能在诉讼前交还俞金火的原因，廖丹丹在一、二审中陈述，钥匙是当面给俞金火妻子的，但后来又出现在其店里，在廖丹丹发现后，想要给俞金火，但俞金火不接受。本院认为，俞金火、廖丹丹在2008年4月1日双方签订的房屋租赁合同到期后，于2011年3月8日再行签订的房屋租赁合同，是双方当事人真实意思的一致表示，不存在法定无效情形，应当认定合法有效。现本案争议的是该合同在约定的三年租赁期限届满前，是否已经被双方当事人解除。对此，廖丹丹主张，该合同于第三个租赁年度到来之前（即2013年4月1日前）已经解除，其因漏水问题影响经营而提出解除合同，得到俞金火的同意。俞金火则认为，其同意提前解除协议，但要求廖丹丹结清房屋归还前的租金、恢复原状并签订书面解除租赁协议，而双方未能就其要求事项达成一致，故合同并未解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条的规定，当事人协商一致，可以解除合同；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，首先，根据廖丹丹一审中提交的证人证言、照片，可以认定案涉租赁房屋在2011年后发生漏水，并曾导致廖丹丹无法正常使用房屋而停业，且2012年底俞金火曾要求廖丹丹拆除淋浴房，故廖丹丹关于其曾因漏水无法经营而于2012年下半年向俞金火提出解除合同的主张，具有合理性。其次，根据廖丹丹、俞金火在一、二审所作陈述，以及廖丹丹实际于2013年3月9日从案涉租赁房屋腾退、俞金火对此知情且其妻子在案涉房屋张贴出租公告等事实，可以认定廖丹丹在2013年4月1日���向俞金火提出了解除合同的主张，俞金火也同意提前解除合同，并要求廖丹丹恢复原状。廖丹丹也就部分装修进行了恢复原状，只是未达到俞金火的要求，且恢复原状行为在2013年4月1日之后，而俞金火要求计算租金，故而双方发生纠纷。再次，虽然双方当事人在房屋租赁合同中约定如廖丹丹提出提前终止协议，需要提前两个月书面向俞金火提出。但这是双方就承租人单方解除权及解除权的行使条件所作约定，该约定并不排除合同通过法定或者双方协商一致的方式被解除的可能性。因此，根据上述法律规定，应当认定租赁合同自俞金火作出同意解除的意思表示之时已经解除，而恢复原状则是合同解除后的法律效果。双方对恢复原状存有争议的，俞金火本应根据上述法律规定和合同约定要求廖丹丹承担损害赔偿责任。现俞金火以其与廖丹丹就合同解除后的事宜未能达��一致为由主张合同尚未解除，不符合客观事实，也不符合上述法律规定；廖丹丹就此提出的上诉理由部分成立。从而，本院对俞金火以双方合同并未提前解除为由要求廖丹丹支付2013年4月1日至2014年3月31日期间租金以及逾期支付租金违约金的诉讼请求，不予支持。关于俞金火提出的返还房屋的诉讼请求，因一审判决后，廖丹丹已经于2014年7月7日在原审法院主持下返还了钥匙，故对于俞金火该项诉讼请求，本院不予支持。至于廖丹丹是否应当支付2014年4月1日至2014年7月7日交还钥匙期间的占有使用费的问题，本院认为，一方面，廖丹丹实际已于2013年3月9日从案涉房屋腾退，俞金火对此知晓并已在廖丹丹腾退后在案涉房屋张贴了出租公告，而俞金火现主张的是廖丹丹腾退一年多后的占有使用费；另一方面，廖丹丹在2013年4月1日后已经对租赁房屋进行了部分恢复原状，且俞��火也已数次应廖丹丹要求对房屋进行检查，故廖丹丹关于钥匙是其欲归还而俞金火不接收的陈述具有合理性。因此，对于房屋租赁合同解除一年以后的2014年4月1日至廖丹丹交还钥匙期间的占有使用费损失，当属俞金火自行扩大的损失，应由其自行承担。若俞金火认为租赁合同解除后其还存在其他损失，其可另行依法解决。关于反诉部分，双方均无异议，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持富阳市人民法院（2014）杭富民初字第658号民事判决第五项；二、撤销富阳市人民法院（2014）杭富民初字第658号民事判决第一、二、三、四项；三、驳回俞金火的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费3822元，减半收取1911元，由被上诉人俞金火负担；反诉案件受理费25元，由被上诉人俞金火负担。二审案件受理费3822元，由被上诉人俞金火负担。上诉人廖丹丹于本判决生效之日起十五日内来本院退费；被上诉人俞金火于本判决生效之日起十日内，向本院交纳应负担的二审案件受理费（本院开户银行：工商银行湖滨支行；户名：浙江省杭州市中级人民法院；帐号：12×××68）。本判决为终审判决。审 判 长  余文玲代理审判员  丁 晔代理审判员  毕克来二〇一四年十二月二十九日书 记 员  吴梦姣