云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民二初字第411号原告：李佳，女，1981年12月02日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托代理人：贾充昆、王强，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告：云南普隆房地产开发有限责任公司。住所：昆明官渡区吴井街道办事处**。法定代表人：徐阳，董事长。委托代理人：陈春霞、李路佳，系该公司工作人员，特别授权代理。原告李佳诉被告云南普隆房地产开发有限责任公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年11月11日公开进行了审理，原、被告双方的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年7月26日，原告与被告签订了《商品房购销合同》，原告购买银杏金川花园XXX号房屋一套，价款总金额为1464263元，原告已全额支付了购房款。根据该《商品房购销合同》第七条约定，被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，且符合本合同约定并达到交房条件的商品房交付给原告，但时至今日，原告购买的房屋还没有经过建设单位组织验收合格，未取得竣工验收备案表，不符合交房的条件。合同约定的交房时间到期后，被告强行要求原告接房。原告的业主代表投诉至昆明市住房与城乡建设局，该局回复“经了解，该项目还未完成竣工验收备案，不符合政府规定的交房条件”，2014年2月10日下午昆明市住房与城乡建设局已要求公司进行整改，不得强行要求业主接房，并已明确告诉业主现在还不具备交房条件，违约责任由开发公司承担。原告因此一直没有接房。截止到2014年7月2日，因家中要使用房屋才被迫接房。在接房时，被告并没有依照建筑法等规定提供该房屋的竣工验收合格的材料，同时在收取费用时，多收取的物业管理费用和水池清洗费、二次加压费、电梯使用费没有任何依据，同时被告收取的智能化系统费用没有任何收费依据，理应退还。原告多次找被告协商该事，但由于被告的多次推诿，始终无法与被告就该事宜达成一致意见，故诉至法院，请求判令被告：1、要求被告提供符合要求的银杏金川小区建设工程竣工验收备案资料；2、要求被告给付原告因延迟交房产生的违约金共计人民币111584元。自2014年1月1日起至2014年1月30日止30天内支付违约金300元。（按10元X30天计算。）自2014年1月31日起至2014年7月1日止，逾期152天，支付违约金111284元。（按1464263元X0.05%X152天计算。）3、要求被告退还多收取的物业管理费用共计人民币525元（按1558元÷365天×123天）；水池清洗费、二次加压费、电梯使用费共计人民币295元。（按877÷365×123）4、要求被告退还已收取的全部智能化系统费用共计人民币3000元。5、被告承担本案的诉讼费。被告辩称：被告未逾期交房，补充协议已经约定交房时间，且我方已登报公告交房时间顺延50天，后又登了交房公告，我方不存在违约，验收合格证及竣工备案表按照相关规定是由房屋的监理方负责，我方已经按照合同约定向原告提交了《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》，被告已于2014年7月2日接房，所收取的相关费用系代收代办，门禁系统按规定收取，并未违法收取。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、身份证、登记卡片各1份，证明原告、被告诉讼主体适格；2、商品房购销合同、税控收款机专用发票、招商银行个人贷款借款借据，证明原告与被告于2012年7月26日签订房屋买卖合同及补充协议，合同签订后，原告向被告付清了全部购房款项，但被告未按合同约定如期交房，应当依据合同约定承担违约责任；3、投诉信、举报信、邮政快递单、税务局通用定额发票、昆明市住房和城乡建设局答复情况、业主诉求书、投诉书、银杏金川业主要求开发商尽快交房的函、情况反映及征询函，证明被告开发的银杏金川小区未取得竣工验收备案表，不符合交房的条件，被告强行要求原告接房。原告的业主代表投诉至昆明市住房与城乡建设局，该局回复经了解，该项目还未完成竣工验收备案，不符合政府规定的交房条件，昆明市住房与城乡建设局已要求公司进行整改，不得强行要求业主接房，并已明确告诉业主现在还不具备交房条件。4、银杏金川房屋验收交接表，证明被告强制要求原告接房子，原告被迫在2014年7月2日接房；5、收据3份、通联支付POS签收单，证明被告在未向原告交房的期间就向原告收取了物管费、二次加压费、水池清洗费、电梯使用费、智能化系统费用是没有依据。经质证，被告对原告所提交证据1无异议，证据2不能证明被告违约，证据3中市长热线不是针对李佳的情况，证据4证明原告已经办理了接房手续，证据5中的物管费，2014年7月前的都减免了，收据是接房以后的。被告针对其答辩主张向法庭提交了如下证据材料：1、2013年12月3日《生活新报》公告1份，证明被告已登报告知交房时间顺延50天；2、2013年12月26日《生活新报》公告1份，证明被告已登报告知可以交房；3、原告提交的申请一份，证明原告申请物管费自接房之日起起算。经质证，原告对被告提交的证据1、2、3的真实性无异议，但对证明内容不予认可，被告通过公告顺延交房时间无法律依据，被告至今也未向原告出示建设管理部门的验收合格证和竣工备案表。综上双方举证、质证意见，本院认为，被告对原告所举证据1、2、3、4、5的真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认，市长热线情况是另一业主谈话记录，而非本案原告，本院在本案中不予采纳，证据5不能证明原告主张，本院不予采信，被告所举证据原告对真实性无异议，本院对其真实性依法予以确认。综上所述，本院确认本案如下法律事实：2012年7月26日，原、被告签订《商品房购销合同》及合同补充协议，该合同附件包括户型图，合同已向市房管部门登记备案，并约定：原告向被告购买位于官渡区预售商品房，合同总金额为1464263元；被告应于2013年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告，被告如未按约定时间交房，自约定交房时间届满后次日起至实际交房之日止30天内，被告按每天10元向乙方支付违约金，逾期30天被告按原告已付款的0.05%乘以逾期天数支付违约金，合同继续履行；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续，交接时，被告应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。补充协议对顺延交房时间约定为：若出现不可抗力原因、项目所在地政府政策变化或遵守政府法令、因政府进行市政工程建设影响本工程建设的情况不视为被告逾期交房，被告可据实顺延交房时间，但应在发生上述情况后30日内以媒体通知的方式通知原告。被告将以昆明当地报纸媒体之一作为发布交接通知的媒体，故原告应于约定交接日期前30日关注以上媒体，并按通知要求办理交接手续。合同签订后，原告依约履行付款义务。被告于2013年12月3日在《生活新报》上告知交房时间因周边学校各类考试要求及其他原因导致该项目停工累计50天而顺延50天，于当月26日登报公告交房时间为2013年12月31日前。原告截止到2014年7月2日，因家中要使用房屋才被迫接房。在接房时，被告并没有提供该房屋的竣工验收合格的材料。原告向被告交纳了物业管理费用和水池清洗费、二次加压费、电梯使用费、智能化系统费。本院认为：本案原、被告在自愿基础上订立的商品房购销合同系有效合同，对双方当事人均具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，合同第七条交付期限、第十条交接都明确约定了“商品房经建设单位组织验收合格”，审理中，被告未能举证证明本案讼争的房屋已经经过建设单位组织验收合格，也未举证证明原、被告双方已经办理了房屋交接手续，因此，应当承担逾期交房的违约责任，合同约定的交房期限为2013年12月31日，按合同约定30天内每天10元，因此至2014年1月30日，被告应支付原告逾期交房违约金300元，自2014年1月31至本判决书确定的履行期届满之日止的违约金按合同约定原告已付款1464263元的0.05%乘以逾期天数计算；关于原告要求被告返还其违法收取的物业管理费用和水池清洗费、二次加压费、电梯使用费、智能化系统费，因上述款项系原告自愿向被告交纳，故对该请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告云南普隆房地产开发有限责任公司于判决生效后十日内支付原告李佳逾期交房违约金人民币300元及自2014年1月31日至本判决书确定的履行期届满之日止的违约金（1464263元乘以0.05%乘以逾期天数计算）；二、驳回原告李佳的其他诉讼请求。案件受理费2608元，由被告负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审 判 长  原 媛人民陪审员  吕玉瑞人民陪审员  罗绪良二〇一四年十二月八日书 记 员  彭俊豪