河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郑民三终字第1735号上诉人（原审原告、反诉被告）王琰，女，汉族，1988年5月28日出生。委托代理人李孟辉，河南天荣律师事务所律师。委托代理人王德义，男，汉族，1963年10月17日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）郑州市长城房屋开发集团有限公司。法定代表人申仕禄，该公司董事长。委托代理人秦华，河南彭友律师事务所律师。委托代理人苗娟，该公司员工。上诉人王琰因与被上诉人郑州市长城房屋开发集团有限公司（以下简称长城公司）房屋买卖合同合同纠纷一案，不服郑州市中原区人民法院作出的（2014）中民二初字第536号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王琰的委托代理人李孟辉、王德义，被上诉人长城公司的委托代理人苗娟、秦华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月26日，王琰（买受人）与长城公司（出卖人）签订《长城·六合幸福门认购协议书》一份，约定：因出卖人所开发建设的六合幸福门小区属城中村改造项目，相关物业目前正处在建设阶段，故相关开发建设手续正在办理中，为满足买受人的购房意愿，保证买受人获得确认的房屋，经出卖人、买受人双方自愿、平等协商，就商品房认购事宜达成协议如下：一、认购物业位置：郑州市中原区秦岭路六合幸福门小区，物业座落：9号楼8层01户，建筑面积：141.63平方米，户型：3房2厅2卫，认购价格：单价（人民币）5330元／平方米，总房款754888元（此房款含天然气、暖气、有线电视初装费，即购房价格）；二、付款方式：分期付款：买受人签署本认购书时付第一笔房款（即总房款的60%），计452933元于2013年1月26日前付清，房屋交付时付第二笔房款（即总房款的30%），计226466元，剩余10%的房款待办妥房产证时一次性付清，若逾期付款超过一个月，所交首付款不退，出卖人有权将房屋另行出售。相关条款：1、买受人同意在签订本认购协议书后按出卖人指定的时间、地点携带本认购协议书与出卖人签署《商品房买卖合同》，签署《商品房买卖合同》后本认购协议书自动失效；2、买受人接到出卖人通知后，未在指定时间内与出卖人签署《商品房买卖合同》的，逾期超过两周，则视为买受人违约，出卖人有权单方面解除本认购协议书，并将该商品房另行出售，所交款项不予退还；3、买受人认购商品房后，则无论后期销售单价涨幅多少，出卖人必须按照本认购协议书中的认购单价与买受人签署《商品房买卖合同》，不得以任何理由对买受人所购商品房加价销售；4、认购物业的建筑面积以房管局最终核定面积为准；5、在签订《商品房买卖合同》时，买受人还需交纳契税、维修基金等费用；6、土地出让金由出卖人承担，不得转嫁于买受人；7、交房条件：出卖人保证所交付使用的房屋已经勘察、设计、建设、施工、监理五大主体验收合格。水、电、天然气在交房时与市政管网接通并能正常使用，暖气与热力管网接通，并在第二个采暖期达到供暖标准；8、该房屋兹定于2014年5月31日前交房，若符合交房条件可提前交房，业主应根据出卖人通知交房时间提前支付剩余款项，逾期交房的，每超过一天按购房款的千分之一由出卖方向买受方支付违约金。上述《长城·六合幸福门认购协议书》的附件主要载明：一、开发建设手续问题，六合幸福门项目9号楼我公司实施的中原区示范村—三官庙村城中村改造项目的配建项目，根据政府前期对城中村改造项目可边建设边完善手续的原则要求，我公司目前正在积极办理相关手续。二、限购问题，由于六合幸福门项目9号楼在政府出台房产限购政策之前就已开始开发建设，属于房产限购政策出台之前产生的历史遗留问题，因此，六合幸福门项目未列入房产限购范围。若贵业主购买六合幸福门项目9号楼房产后，涉及房屋限购问题，我公司负责与房管部门进行协商处理，确保产权办理至贵业主名下；三、购房入学问题，购房后若牵扯到孩子入辖区小学问题，业主可每年6月底之前将相关信息报至我公司，由我公司统一协调办理，保证在未签订正式购房合同情况下孩子能够入学。四、办理房产证问题，公司保证在办理完开发建设手续后给业主签订正式《商品房买卖合同》，并同时保证正式合同备案后18个月内为业主办妥房产证。上述《长城·六合幸福门认购协议书》签订当日，王琰向长城公司交纳首付款452933元。2014年2月18日，长城公司向王琰发出《通知》一份，主要载明：“尊敬的王琰：首先感谢您选择我公司所开发的房产，依据双方签订的《认购协议书》，根据协议第三款第八条约定，现通知您于2014年2月28日前至郑州市长城房屋开发集团有限公司销售部办理相关交房手续，缴纳剩余30%房款，并领取房屋钥匙。如逾期办理将承担解除合同并支付违约金的违约责任。特此通知。”另查明：长城公司开发的长城·六合幸福门小区项目至今未取得商品房预售许可证。诉讼中，该院依据《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，释明王琰《长城·六合幸福门认购协议书》无效，告知其可以变更诉讼请求，王琰坚持请求确认《长城·六合幸福门认购协议书》有效。原审法院认为：本案双方争议的焦点为王琰、长城公司双方于2013年1月26日签订的《长城·六合幸福门认购协议书》是否有效的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条分别规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”；“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”本案王琰、长城公司双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》对当事人的名称、商品房基本状况、价款的确定方式及总价款、付款方式及付款时间、交付使用条件及日期、供水、供电、供热、燃气等配套设施的交付承诺、办理产权登记有关事宜及违约责任等均作出明确约定，因此，双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，故本案《长城·六合幸福门认购协议书》应当认定为商品房买卖合同，而在长城公司至今未取得商品房预售许可证的情况下，双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》应认定无效。诉讼中，该院以《长城·六合幸福门认购协议书》无效释明王琰，告知其可以变更诉讼请求，但王琰坚持《长城·六合幸福门认购协议书》有效，故王琰要求确认双方签订的《长城·六合幸福门认购协议书》有效及要求长城公司继续履行《长城·六合幸福门认购协议书》，交付符合协议约定及符合法定交房条件的房屋的诉讼请求，于法无据，该院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第一款第（四）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，判决如下：一、王琰与郑州市长城房屋开发集团有限公司于2013年1月26日签订的《长城·六合幸福门认购协议书》无效；二、驳回王琰的诉讼请求。本诉案件受理费100元，由王琰负担；反诉案件受理费50元，由郑州市长城房屋开发集团有限公司负担。宣判后，王琰不服原审判决，向本院提起上诉称：依据相关规定，认购协议书不具备商品房买卖合同的必备条款，不能认定为商品房买卖合同，故该认购协议书合法有效，原审判决将认购协议书认定为商品房买卖合同，从而认定认购协议书无效是错误的。另外长城公司也未提交证据证明该项目未取得商品房预售许可证，未取得土地使用证、规划许可证、建筑许可证。长城公司未达到约定及法定交房条件的事实清楚，因此长城公司不能强迫王琰接收房屋，应当达到约定及法定的交房条件才能向王琰交房，王琰向长城公司交纳认购书约定的剩余的房款。综上，原审认定事实错误，适用法律错误，应撤销原审判决，改判支持王琰原审诉讼请求。被上诉人长城公司答辩称：双方所签订的认购协议无效，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院认为：王琰与长城公司签订认购协议书是为了购买长城公司开发的房屋，长城公司作为房屋的销售方，在销售房屋时应取得房屋预售许可证、规划许可证等手续，但截止二审庭审结束，长城公司也未取得涉案认购协议书约定的房屋的预售许可证等手续，因此原审判决认定双方所签认购协议书无效是妥当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理结果适当，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王琰负担。本判决为终审判决。审判长  王学正审判员  申付来审判员  鲁金焕二〇一四年十二月十五日书记员  朱 迪