河南省郑州高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)豫0191民初1087号原告金秋红，女，1969年10月13日出生，汉族，住址河南省郑州市中原区。委托代理人秦文献，江苏天之权律师事务所郑州分所。被告河南金地置业有限公司，住所地郑州市郑东新区郑汴路北农机市场对面,组织机构代码77942577-3。法定代表人刘兴吨，该公司经理。委托代理人毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人李磊，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。被告河南晟烨置业有限公司，住所地河南省郑州市管城回族区城东路94号2号楼1区7层1号，组织机构代码68713956-9。法定代表人冯老豹，该公司总经理。委托代理人毛学谦，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托代理人李磊，北京华泰（郑州）律师事务所实习律师。原告金秋红与被告河南金地置业有限公司（以下简称金地公司）、河南晟烨置业有限公司（以下简称晟烨公司）民间借贷纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人秦文献，被告金地公司、晟烨公司委托代理人毛学谦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金秋红诉称，2008年9月，被告金地公司与被告晟烨公司签订房地产合作开发“旭日龙园”项目，合同约定合作项目以被告金地公司名义进行，被告晟烨公司负责该项目的施工建设、房屋销售、资金投入，被告金地公司配合、协助被告晟烨公司办理开发事项。项目在开发过程中，因资金周转需要，被告晟烨公司向原告提出借款，原告和两被告商定签订借款协议时签订“旭日龙园”购房协议以作为借款的担保。2014年5月28日，被告通过网签商品房买卖合同，将其位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼1层106号、107号的房屋登记在原告名下。同日，被告晟烨公司收到款项后向原告出具购房款80万元收据一份。2014年5月29日又将该房屋通过回购合同予以回购。2014年5月29日，原告与被告晟烨公司签订借款合同，约定被告晟烨公司向原告借款80万元，借款期限90天，月利率1.8%，到期一次还本，违约责任为被告晟烨公司自逾期之日起对逾期款项另行支付每日0.5%违约金和5%司法处置违约金等。后被告未偿还到期款项。基于被告金地公司与被告晟烨公司合作开发“旭日龙园”的事实，原告认为，本案借款系两被告共同借款，且本案就同笔款项签订的借款协议和商品房买卖合同均具有法律效力，根据相关法律的规定，为保护原告合法权益，特诉至法院。请求判令：1.二被告偿还原告借款本金80万元,并自2014年10月29日起按年利率24%支付利息（含违约金），直至全部本息结清之日；2.原告对位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼1层106号（合同编号：D140××××6969）、107号（合同编号：D140××××6973）的房屋依法拍卖后的价款享有优先受偿权；3.本案的诉讼费用由二被告承担。被告晟烨公司辩称，1.根据其合同记载内容，晟烨公司向原告借款的数额为80万元；2.合同中约定的连带责任担保人为张冉凤，借款发生后，其共支付本金及利息12万元，最后一期支付时间为2014年11月14日。欠款本金及利息请求据实计算。被告金地公司辩称，1.原告对被告金地公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，金地公司在晟烨公司向原告的借款活动中不是借款人，亦未提供担保，不应承担责任；2.本案借款的担保人为张冉凤，而原告放弃对张冉凤的担保责任而向未提供担保的金地公司主张担保责任，无事实跟法律上的依据；3、金地公司与晟烨公司之间存在的房地产合作项目开发协议书，不能作为金地公司在本案中承担民事还款责任的根据；4、原告与金地公司签订的商品房买卖合同，不是原告和金地公司的真实意思，该商品房买卖合同不能作为金地公司承担担保责任的证据，建议法庭驳回原告对金地公司的诉讼请求。原告金秋红为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：证据一、2008年9月28日、2010年6月20日被告金地公司与被告晟烨公司签订的房地产合作项目开发协议书和补充协议各一份。证明内容：1、被告金地公司与被告晟烨公司共同开发“旭日龙园”且以被告金地公司名义进行，被告晟烨公司负责该项目的设计、施工建设、房屋销售以及所有资金的投入、筹集及税费承担，被告金地公司配合、协助被告晟烨公司办理开发事项。2、被告晟烨公司为开发项目对外借款，被告晟烨公司和被告金地公司均应当偿还。证据二、2014年5月28日商品房买卖合同2份。证据三、商品房买卖合同信息备案摘要2份及郑州市房屋登记信息查询证明一份。证据四、郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（2005年）。证明内容：被告晟烨公司和被告金地公司在郑州市商品房买卖合同联机备案系统与原告签订商品房买卖合同二份（已经取得预售许可证），并办理了联网商品房预售合同备案，该2套房屋登记于原告名下，作为担保的该两份买卖合同具有法律效力。证据五、2014年5月28日被告晟烨公司出具的80万元购房款收据一份。证据六、2014年5月29日被告晟烨公司与原告金秋红80万元借款合同、借据、转账凭证各一份。证据七、2014年5月29日回购合同一份。证明内容：1、被告晟烨公司收到原告购房款（和借款系同笔款项）80万元，且根据“旭日龙园”合作开发协议被告晟烨公司有权代被告金地公司收该款；2、原告与被告晟烨公司签订借款协议，借款协议和借据约定有利息和违约责任；3、回购合同反证本案买卖合同具有法律效力。证据八、（2015）开民初字第3445号判决书和被告金地公司上诉状。证明内容：（2015）开民初字第3445号案件庭审中被告晟烨公司自认房屋买卖合同为借款担保措施，该案被告金地公司在其上诉状中自认房屋买卖合同为借款担保措施。证据九、（2016）豫01民终507号民事判决书一份，证明作为借款担保的房屋买卖合同有效。上述证据经被告晟烨公司、金地公司共同质证为：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议，该证据证明金地公司和晟烨公司具有明确的权利义务的约定，其各自的责任由各自承担，不能作为一个联合体的证据，更不能作为让被告金地公司承担本案责任的证据采用。对证据2、3、4的真实性无异议，但该商品房买卖合同并未实际履行，原告和被告双方没有建立真实的商品房买卖关系。对证据5被告晟烨公司出具购房款收据无异议，但对收据的性质有异议，其实质是借款，且该收据与证据6借据完全重叠。证据6、7真实性无异议，被告晟烨公司与原告确实建立有借款关系，而非商品房买卖合同关系。证据8、9的真实性无异议，但该证据证明被告金地公司和原告并不存在借款和担保的关系。经审查本院认为，原告提交的证据均客观真实，与本案具有关联性，本院均予以采信。被告晟烨公司为证明其答辩意见，向本院提交如下证据：被告晟烨公司向原告还款的凭证5张共计12万元，证明被告晟烨公司向原告履行部分义务的事实。上述证据经原告质证为：被告支付12万元无异议，但均系支付利息。被告金地公司质证认为：其公司不知情。经审查本院认为，被告提交的证据合法有效，客观真实，与本案具有关联性，且原告予以认可，故对该证据本院予以采信。被告金地公司未举证。本院依据采信的证据及庭审笔录，确认如下事实：被告金地公司与被告晟烨公司签订《房地产合作项目开发协议书》，约定被告金地公司愿以位于郑东新区××、康平路西面积约50亩土地其中一期约10亩土地使用权作为投资与被告晟烨公司共同合作从事房地产开发（土地使用权证号郑国用（2006）第1018号），项目名称为金地大厦；被告晟烨公司负责房地产开发项目所有资金的投入及筹集、及各种税费的承担；合作开发项目拟成立“河南金地置业有限公司金地大厦”项目部，以被告金地公司名义进行，由被告晟烨公司出资并负责实际执行，被告金地公司配合及协助被告晟烨公司办理开发事项，本合同生效后合作开发项目的设计、施工建设、房屋销售等经营由被告晟烨公司负责并承担相应的法律责任；被告金地公司保证项目部在项目开发过程中以其名义从事正常的经营活动，配合项目部工作的正常开展，如需使用其公章对外经营时，在不损害公司名誉的情况下其应无条件配合使用；合作开发项目的房屋销售收入归被告晟烨公司所有，其不参与分配等。2010年6月20日，被告金地公司与被告晟烨公司就合作开发的位于郑东新区××、康平路“旭日龙源”房地产开发项目达成《补充协议》，约定被告晟烨公司按照上述合同的约定，于本协议签订之日起支付被告金地公司费用共计1700万元，该款项由“旭日龙源”项目销售款中先行垫付，视为被告晟烨公司借款，由被告晟烨公司承担，以后销售款应先把此款补齐。2014年5月28日，被告晟烨公司出具收据一份，载明：“兹收到金秋红交来购房款80万元。”被告晟烨公司加盖其财务专用章。2014年5月29日，原告与被告晟烨公司、案外人张冉凤签订《借款合同》一份，约定原告向被告晟烨公司提供借款80万元，借款期限90天，自2014年5月29日至2014年8月28日；被告晟烨公司指定收款账户为62×××58，冯老豹浦发紫荆山路支行；约定月利率为1.8%；还款方式均为按月付息，到期一次还本；若被告晟烨公司未按合同约定期限偿还借款本金或利息的，应自逾期之日起对逾期款项向原告另行支付每日0.5%逾期付款违约金；造成原告上门催收的，每催收一次，被告晟烨公司应向原告支付2000元违约金及差旅费；原告催收后，被告晟烨公司拒不履行还款义务或无力清偿欠款，导致原告采取相关措施的，被告晟烨公司除支付采取相关措施而支出的全部费用外，还应当向原告支付借款金额5%的司法处置违约金。同日，被告晟烨公司向原告出具收据一份，主要内容为：借到原告金秋红现金80万元，借款期限自2014年5月29日至2014年8月28日，若被告晟烨公司不能按时、足额偿还上述借款，自逾期之日起按银行同期贷款利率的四倍向原告金秋红支付利息。被告晟烨公司及其法定代表人冯老豹在借款人处加盖印章。原告提交《商品房买卖合同》二份，合同编号分别为D140××××6969、D140××××6973，约定被告金地公司将位于郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼1层106号、107号二套房屋分别以40.8912万元、40.8915万元的价格出售给原告金秋红。该二份合同均办理了联网商品房预售合同备案。原告金秋红称，被告金地公司取得商品房预售许可证把郑州市房地产开发企业管理数据联机备案专网操作权限授权给被告晟烨公司，被告晟烨公司办理了商品房买卖合同备案手续。原告提交《商品房回购合同》一份，约定被告晟烨公司于2014年8月28日前向原告一次性支付全部回购房款人民币80万元后，原告同意被告晟烨公司回购合同项下的商品房。被告晟烨公司负责办理合同项下商品房回购的全部手续，原告不承担任何费用。回购的商品房即为上述二份《商品房买卖合同》中所约定的二套房屋。本院为金秋红诉被告金地公司、第三人晟烨公司商品房销售合同纠纷一案作出（2015）开民初字第3445号民事判决书，判决确认：原告和被告金地公司签订的商品房买卖合同成立、有效（合同编号：D140××××6969、D140××××6973），后，被告金地公司上诉，请求撤销一审判决。河南省郑州市中级人民法院作出（2016）豫01民终507号民事判决书，在本院认为部分载明：鉴于《民间借贷规定》已经生效实施，涉案商品房买卖合同作为借款合同的担保措施，不具有履行效力，被上诉人金秋红的合法权益可以按照《民间借贷规定》另行主张。并作出驳回上诉，维持原判的判决，现该判决已生效。庭审中，原告自认共收到被告晟烨公司偿还款项共计12万元，但均系支付利息。庭后，原告主动要求利息自2014年12月1日起算。本院认为，原告与被告晟烨公司之间签订的《借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。原告已经按照合同约定向被告晟烨公司支付借款80万元，被告晟烨公司应当偿还，故原告诉请被告晟烨公司偿还借款本金80万元的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第三十条规定，出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但总计超过年利率24%的部分，人民法院不予支持。《借款合同》中约定资金月收益率为1.8%，且约定被告晟烨公司未按合同约定期限偿还，应自逾期之日起对逾期款项向原告另行支付每日0.5%的逾期付款违约金。该两项约定明显高于年利率24%。庭后，原告主动要求被告晟烨公司自2014年12月1日支付利息，故被告晟烨公司应自2014年12月1日起按年利率24%支付利息、违约金至本判决确定付款之日。被告金地公司非借款人，原告要求其直接偿还借款及利息，本院不予支持。依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿”。《郑州市商品房买卖合同联机备案管理办法（试行）》第二条规定，本办法所称商品房买卖合同联机备案（以下简称联机备案），是指通过联机备案专网将房地产开发企业和购房人订立的商品房买卖合同即时报房地产管理部门的备案方式。原告提交二份《商品房买卖合同》，被告金地公司及原告虽未在合同上签字，但该合同已在郑州市房管局备案，本院视为原告金秋红与被告金地公司签订《商品房买卖合同》。该二套房屋均登记在原告名下，后被告晟烨公司又将该二套房屋通过回购合同予以回购，目的是将该商品房仍控制在其公司名下，以确保其对原告该笔债权的实现。该商品房买卖合同与商品房回购合同，其目的均是担保双方借款合同的正常履行的双重保证。故本院认定，原告与被告金地公司签订的《商品房买卖合同》，系为被告晟烨公司向原告的借款所提供的抵押担保。因原、被告未签订抵押合同，根据《中华人民共和国担保法》第四十六条之规定：“抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用，抵押合同另有约定的按照约定”。本院认为，如借款人晟烨公司未在本判决所确定的期限内履行判决债务，原告有权申请对上述抵押担保的房屋二套依法拍卖，并对拍卖后所得价款在上述借款本金、利息、违约金范围内享有优先受偿权。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第四十六条、第五十三条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告河南晟烨置业有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告金秋红借款本金80万元，并按年利率24%支付自2014年12月1日起至本判决规定的还款之日止的利息、违约金；二、若被告河南晟烨置业有限公司未按本判决第一项所规定的期限履行债务，原告金秋红对位于郑州市郑东新区商都路北、福禄街南、康平路西3号楼1层106号、107号（合同编号分别为：D1400168****、D1400168****）房屋二套拍卖后所得价款，在本判决第一项所判决款项的范围内享有优先受偿权；三、驳回原告金秋红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13917元，由被告河南晟烨置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式八份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长 彭 磊代理审判员 孔 瑛代理审判员 王世争二〇一六年六月一日书 记 员 张 凤