江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1776号上诉人（原审原告）张雄斌。被上诉人（原审被告）苏州港汇置业有限公司上诉人张雄斌因与被上诉人苏州港汇置业有限公司（以下简称港汇公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2014）昆花民初字第0004号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月6日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2008年9月27日，张雄斌与港汇公司签订了《昆山市商品房购销合同》一份，双方约定：由张雄斌购买港汇公司开发的位于昆山市花桥镇和丰路108号123室商铺一套（实际交付的为108号126室商铺）；合同第四条约定房价为411541.368元，合同第八条约定港汇公司应当在2010年3月28日前将取得昆山市建设局核发的交付备案证书的商铺交付张雄斌；合同第九条约定出卖人逾期交房的违约责任为逾期不超过30日，自合同约定最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日，出卖人按日向买受人支付已交房款万分之三的违约金；合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。另查明：合同签订后，张雄斌按合同约定支付411541.368元购房款。港汇公司未能按约于2010年3月28日交房，直至2011年1月6日，港汇公司才取得涉诉商铺的交付备案证书。2012年6月16日，港汇公司委托律师向张雄斌发出律师函一份，要求其及时办理房屋交付手续以及履行租赁合同中交付商铺的义务，张雄斌亦认可收到该律师函。2012年7月30日，张雄斌与港汇公司办理涉诉商铺交接手续，并签订昆山市商品房竣工移交单一份、交房结算表一份。该交房结算表内容为：“太平洋商业广场126号商铺，因推迟交房事由，经与业主协商，在业主同意履约售房的前提下，港汇公司按合同规定支付违约金如下：违约金（2010年3月28日至2011年1月6日）、合同总价411541元、天数284、金额35063元”，张雄斌在该交房结算表上签字确认，并未对交付的商铺编号提出异议，并实际收到港汇公司支付的违约金35063元。2012年7月31日，张雄斌取得涉诉商铺产权证，产权证上载明商铺地址为昆山市花桥镇和丰路108号126室。现因张雄斌认为交房结算表中违约金条款计算显失公平和违背其当时的真实意愿而起诉至人民法院，请求撤销该交房结算表中的违约金条款的法律效力。以上事实由张雄斌提供的昆山市商品房购销合同一份、港汇国际广场商铺租赁合同、交房结算表一份、昆山市商品房购销售不动产统一发票两张、（2012）昆花民初字第0523号民事判决书、录间光盘，张雄斌、港汇公司庭审陈述笔录等证据在案佐证。原审原告张雄斌的诉讼请求为：撤销张雄斌与港汇公司交房结算表中违约金条款的法律效力。原审法院认为，张雄斌与港汇公司之间于2008年9月27日签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，故该合同依法成立并生效，双方应当恪守合同履行义务。现张雄斌已经按约支付了全部购房款，而港汇公司未按照合同约定在2010年3月28日之前履行交付涉诉商铺的义务，应属违约，应当按照合同第九条承担相应的违约责任。2012年7月30日，张雄斌、港汇公司实际办理涉诉商铺的交接手续，由港汇公司将涉诉商铺交付张雄斌，并签署交房结算表。双方于2012年7月30日签订的交房结算表包含逾期交房违约金结算、面积补差价、办证手续费三项内容，并且该交房结算表是双方协商后达成的结果。结算表中违约金结算的目的是为明确港汇公司承担责任范围后办理交房手续，张雄斌在签署交房结算表时未对违约金计算方式提出异议，也未申明要继续追究港汇公司逾期交房违约责任，在此情况下，张雄斌与港汇公司办理了涉诉房屋的交付手续，应当视为港汇公司逾期交房的违约责任已经确定，并且结算完毕，且港汇公司已经对该违约金实际履行完毕。“交房结算表”系双方为交付房屋所达成的一致合意。该结算表对截止2012年7月30日交付房屋后所形成的逾期交房违约金作了约定，并且港汇公司已经实际履行。现张雄斌主张该交房结算表显失公平、违背其真实意愿，但没有提交有效的证据证明该主张，故张雄斌主张撤销交房结算表中违约金条款的法律效力没有依据，原审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第一百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回张雄斌全部诉讼请求。案件受理费80元，减半收取为40元，由张雄斌负担。上诉人张雄斌不服上述民事判决，向本院提起上诉称：张雄斌提交的购房发票显示购房款是502276元，其中补开房款的发票金额为78389元，交房时的面积补差为12346元。而交房结算表计算违约金的基数是购房合同价411541元，显然低于实际房屋总价款。依据购房合同价411541元计算违约金而不依据购房发票金额489930元明显有失公平。请求撤销原判，依法改判。二审中，张雄斌陈述：合同约定交房日期为2010年3月28日，实际交房时间为2012年7月30日，逾期交房违约金应以52276元为基础，按每日万分之三标准计算，自2010年3月28日计算至2012年7月30日；而交房结算表系以411541元为基数，按每日万分之三计算，自2010年3月28日计算至2011年1月6日，因此显失公平。二审查明，张雄斌曾向原审法院起诉要求港汇公司支付2010年3月28日至2012年7月30日按房屋总价款489930元的万分之三计算的逾期交房违约金。在该案中港汇公司答辩称延期至2012年7月30交房是张雄斌误认为房屋还不符合交房条件，经港汇公司多次催促拒不办理交房手续，逾期交房违约金应由张雄斌自己承担。原审法院认定交房结算表是双方就逾期交房等内容的最终协商结果，驳回张雄斌的诉讼请求。该判决已发生法律效力。上述事实，由（2012）昆花民初字第0524号民事判决书、当事人陈述为证。二审查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为：本案二审争议焦点在于交房结算表是否存在显失公平的情形，是否应该撤销。《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国民法通则﹥若干问题的意见（试行）》第72规定，一方当事人利用优势或者利用对方没有经验，致使双方的权利与义务明显违反公平、等价有偿原则的，可以认定为显失公平。在合同明确约定交房期限以及违约责任的情况下，张雄斌仍与港汇公司签订了交房结算表，并无证据证明在该过程中存在港汇公司利用其优势或者张雄斌没有经验的情形。张雄斌认为交房结算表计算违约金的基价及期间明显不公，但根据（2012）昆花民初字第0524号民事判决书中港汇公司的答辩意见，港汇公司并不认可其应承担自2012年7月30日止的全部逾期交房责任。在张雄斌与港汇公司对于逾期交房的原因及责任存在分歧的情况下，双方达成了交房结算表，应认定签署该交房结算表是双方就合同约定、违约过错、损失等各方面因素综合衡量后作出的真实意思表示，是张雄斌对于自已权利的处分。在交房结算表签署后，双方办理了房屋交付手续，港汇公司也支付了违约金，张雄斌认为交房结算表中双方的权利义务明显违反公平原则、违背其真实意思没有依据，其要求撤销交房结算表中的违约金条款本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理并无不当。上诉人张雄斌的上诉理由不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。案件受理费80元，由上诉人张雄斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群代理审判员  陈 斌代理审判员  沈维佳二〇一四年七月十五日书 记 员  吉宇璐