杭州市西湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭西民初字第2098号原告：黄洁。委托代理人：廖冠、陈帅。被告：沈铮渊。委托代理人：杜桔。原告黄洁诉被告沈铮渊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月9日立案受理后，依法由代理审判员李玉梅独任审判，于2014年10月16日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人陈帅，被告沈铮渊到庭参加诉讼。后本院于2014年11月5日再次公开开庭审理了本案，原告的委托代理人陈帅、被告沈铮渊及其委托代理人杜桔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年7月12日，原、被告通过居间人杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订《购房意向合同》一份，约定，被告将其所有的坐落于杭州市西湖区德加公寓西区9幢2单元301室的房屋（下称案涉房屋）转让给原告，合同中对房屋转让条件、定金的支付方式、双方权利义务、违约责任等内容均作出了明确约定。合同签订后，原告按约于2014年7月11日及7月16日分别向居间人支付了意向金1万元及19万元，共计20万元，且根据合同约定，在被告接受原告的购买条件并签署意向合同后，该意向金则转为购房定金。然被告在履行该合同的过程中，既未按约将该房屋的相关权属证书交于居间人保管，亦未按约与原告及时签订《杭州市房屋转让合同》。其间，原告及居间人亦多次电话催告，被告以各种理由予以推脱。原告不得不向被告寄发书面《敦促函》，明确要求被告在指定时间与原告签订正式的《杭州市房屋转让合同》，但被告此时方告知原告，该房屋因其与前一买方存在房屋买卖合同纠纷而涉诉，且该房屋已被法院查封。后经原告代理人赴杭州市房产档案馆查询确认，该房屋确已于2014年5月16日即已被法院查封。依据相关法律规定，该房屋无法转让过户，然被告对原告隐瞒了这一重要事实，最终导致双方迟迟未能签订《杭州市房屋转让合同》，致使原告欲尽快购得无需装修、且离原告的孩子就读小学更为便利的房屋之合同目的无法实现，故被告的行为已构成根本违约。鉴于被告的相关违约行为，原告于2014年7月28日委托律师向被告发出单方解除该合同的《律师函》，并抄送给居间人，被告已于2014年7月29日签收，故此《购房意向合同》已实际解除。居间人认同被告的违约行为对原告利益的侵犯，故居间人认可原告的单方解除合同之行为，并按照合同约定及《律师函》的要求，于2014年8月8日将20万元定金全额退还给了原告。故请求判令：1、被告依据“定金罚则”支付给原告20万元；2、本案诉讼费由被告承担。被告答辩称：案涉房屋系被告的唯一住宅，为了及时归还银行贷款，被告于2014年7月12日签署了《购房意向合同》。签订合同当晚，被告出示了房屋三证，因交易最终是否能成功尚不确定，故未将房屋三证留给居间人；且因被告并未收到1万元意向金，故认为将房屋三证给居间人存在不妥。对于案涉房屋当时已被查封的事实，被告曾告知居间人，且明确告知需要20万元用于该房屋的解封事宜。签订合同时，原告对支付20万元意向金的要求无异议，故被告认为居间人已将房屋被查封的事实告知过原告，原告诉称被告隐瞒了该事实的意见，与事实不符。2014年7月13日，被告认为继续交易存在不妥，遂立即告知居间人要取消交易，请居间人转告原告不要再支付剩余意向金。被告曾亲耳听见居间人的工作人员致电给原告。2014年7月16日，被告给居间人的工作人员陈思程发送短信，明确告知请原告不要再支付剩余意向金。但原告仍然坚持要支付。双方约定7月18日在居间人处协商调解，但原告借故未到。7月25日，居间人通知被告到居间人公司总部开协调会，原告要求被告解释房屋被查封的前因后果，居间人提供了两种方案，一是房屋解封后再签约，二是当即解约。原告称要考虑，暂不解约。后案涉房屋成功解封，被告随即联系原告，希望原告能继续购买该房屋，但原告于8月8日取回了20万元意向金。依据《购房意向合同》，原告应于8月18日支付首付款，但原告未如约支付。总之，被告曾明确告知原告不要再支付19万元的意向金，但原告坚持支付，该损失系原告未采取适当措施，致使损失扩大，故对该19万元意向金，不应适用定金罚则要求被告支付。对于上述被告的辩称意见，原告称：其并未收到要求原告不再支付意向金的通知。且原告依约支付意向金是正常履行合同义务，不能依被告的单方意思表示即不再支付意向金。原告为支持其主张，提供以下证据材料：1、《购房意向合同》，证明三方签订了购房意向合同，合同中对房屋转让条件、意向金的支付、双方的权利义务、违约责任等内容均已做出了明确约定的事实。2、收款收据，证明原告已按照合同约定的期限和方式向居间人支付了意向金，并证明该意向金已转为定金的事实。3、《敦促函》1份、快递邮寄单3份及送达情况查询结果（打印件），证明原告通过书面方式敦促被告将房屋权属证书交付给居间人及要求被告签订正式房屋转让合同的事实。4、房屋权属登记信息查询记录，证明被告拟转让给原告的案涉房屋已被西湖区人民法院查封，被告隐瞒此事实的行为构成根本违约的事实。5、律师函2份、快递邮寄单以及送达情况查询结果2份（打印件），证明原告已通过书面通知的方式解除了与被告及居间人签订的购房意向合同的事实。6、回复函，证明被告承认其未按约签订房屋转让合同及承认其隐瞒了案涉房屋被查封的事实。7、银行流水单（打印件），证明居间人将20万元定金退还给原告的事实。8、情况说明，证明被告在履行合同的过程中存在着未将房屋“三证”依约存放于居间人处，不按时签订《房屋转让合同》及隐瞒房屋存在司法限制等根本违约行为的事实。9、银行流水明细表，证明原告于2014年7月16日支付了意向金19万元的事实。上述由原告提供的证据经被告质证后认为，对证据1、2、3、4、5、6、7的真实性均无异议，对证据8有异议，内容不属实；对证据9的真实性无异议。被告为支持其主张，提供了以下证据材料：1、2014年7月16日12时51分发送给居间人工作人员陈思程（手机号156××××****）的短信记录（打印件），证明被告于2014年7月16日明确告诉居间人，要求原告不要继续支付意向金的事实。2、2014年8月27日13时13分发送给居间人工作人员（手机号158××××****）的短信记录，证明被告履行合同的诚意。3、2014年8月12日至2014年8月14日期间被告与原告代理律师廖冠之间的短信记录，证明原告确定不购买房屋的事实。4、录音一份（附文字整理），证明原告系在被告明确告知不用再支付剩余意向金后仍坚持支付的事实。上述由被告提供的证据经原告质证后认为，对证据1的真实性有异议，且该短信系被告的单方要求，且系告知居间人，并未告知原告，被告不能单方解除合同；对证据2的真实性有异议，无法确认，但根据原告的了解，被告与居间人之间确有短信来往；对证据3的真实性无异议。对证据4的真实性有异议，录音内容嘈杂，且录音人身份无法确定，文字资料所载内容与事实不符，且与本案的争议焦点无关联性。审理过程中，本院依职权对案涉合同的居间人杭州我爱我家房地产经纪有限公司的工作人员陈思程进行了调查询问，并制作了《询问笔录》。陈思程称：其为案涉合同的具体经办人，原告提供的证据《情况说明》确系其出具，《情况说明》上所载内容均属实。2014年7月13日，被告曾告知居间人，要求原告不要再支付意向金。收到通知后，其致电原告，告知被告不愿卖房并要求不再支付意向金的事宜。7月14日、15日、16日期间，其曾与原告通过多次电话。7月16日，其收到被告发送的关于要求原告不再支付意向金的短信后，亦立即电话通知了原告。7月16日傍晚，原告来公司支付意向金时，也当面和原告说了被告要求不再支付意向金的事宜，但原告坚持要支付。7月25日，原、被告双方均到居间人处进行协商，但因被告称要把房屋内的地板全部撬走，双方未达成一致意见，故未能成功签订合同。此外，签订《购房意向合同》时，居间人并不知晓房屋被查封的事实。虽无法确认《杭州市区住房情况查询记录》的获取时间，但可以确认系在7月22日前即由居间人查询到，且其已以微信方式将查询记录的照片发送给了原告。陈思程为证明其所陈述的事实，向本院提交了通话详单一份。上述《询问笔录》及通话详单经原、被告质证。原告对《询问笔录》中陈思程的部分陈述内容的真实性有异议，陈思程与原告之间确实有电话沟通，但陈思程仅转述称被告认为房屋价格卖低了，不愿卖房，并没有明确转达不要交付意向金、合同不能履行的意思；且居间人还对原告称，要原告不要着急，居间人会促成该笔交易；对通话详单的关联性有异议，该通话详单无法证明其通话内容与询问笔录中陈思程所陈述的内容一致。被告对陈思程的陈述中称其不知道房屋已被查封的内容有异议，对其余内容及通话详单无异议。根据当事人对证据的质证意见及证据间的相互关系，本院对上述证据作如下认证：原告提供的证据1、2、3、4、5、6、7、9，被告对其真实性均无异议，予以认定；原告提供的证据8与本院向陈思程所作的《询问笔录》及陈思程向本院提交的通话详单相结合来看，能证明被告曾于2014年7月13日即向居间人表示要求原告不要再支付意向金，及于2014年7月16日发送短信再次明确要求原告不要再支付意向金的事实。被告提供的证据1与陈思程的陈述相印证，本院对其真实性予以认定；证据2无其他证据佐证，不予认定；证据3，原告对其真实性无异议，予以认定；证据4，录音的声音来源无法确定，不予认定。根据本院认定的有效证据及当事人庭审陈述，本院认定事实如下：2014年7月12日，原告作为甲方（买方），被告作为乙方（卖方），杭州我爱我家房地产经纪有限公司作为丙方（居间方），签订《购房意向合同》一份，就被告所有的坐落于杭州市南都德加公寓西区9幢2单元301室的房屋转让事宜约定：“……二、转让条件：1、转让总价为人民币叁佰叁拾贰万伍仟元整（￥3325000），该总价包含随屋赠送的厨卫固定装修、四台空调。2、付款方式为商业贷款；3、税费、代理服务费承担方式：均由甲方（买方）承担。4、首付款支付时间：于2014年8月18日前打入中介方保证金帐户。5、交房时间：产权过户后且银行放贷后五个工作日内，交房时乙方需结清所有费用，包括水、电、物管、煤气、数字电视，同时保证所有户口迁出。……三、甲方权利和义务1、甲方为表示对丙方提供房源的购买诚意，同意向丙方支付意向金200000元整。2、若乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为定金。若甲方不依约履行合同，无权要求返还定金。3、若乙方不接受甲方的购买条件，则该意向金由丙方在两个工作日后无息退还给甲方。4、甲方应如实填写及签署《购房人家庭成员及名下住房情况申报表》，并于本意向合同签订7日内将杭州市档案馆所需的住房情况查询资料交于丙方。四、乙方权利和义务1、乙方接受甲方的购买条件并签署本意向合同后，意向金转为购房定金。若乙方不依约履行合同，需双倍返还定金。2、乙方保证所售房屋无权属争议，不存在限制、禁止转让情形，无优先购买权存在。3、乙方为表示履行合同的诚意，同意在《购房意向合同》签订当日，将该房屋的权属证书（包括房屋所有权证、土地证、契证）交于丙方保管。五、丙方权利和义务1、在丙方收到意向金之日起30日内，甲方不得收回意向金，否则应向丙方支付等同于意向金的金额作为办理居间活动支出的费用。2、丙方应谨慎公正的行使居间服务，妥善保管意向金及权属证书，敦促各方诚实守信的履行本意向合同。3、促成甲乙双方签订《杭州市房屋转让合同》后，甲乙双方向丙方支付代理服务费共计￥39376元。六、甲、乙、丙三方共同约定1、甲、乙双方同意在《杭州市区住房情况查询记录》出具后3日内，签订《杭州市房屋转让合同》。2、乙方签署本意向合同后，甲方要求解除本合同的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商。若无法达成一致意见，甲方无权直接要求丙方返还定金，甲方可通过诉讼或其他合法方式要求乙方返还。3、乙方签署本意向合同后，要求解除本合同并取回权属证书的，应书面提出，并就解除事项三方进行协商，若无法达成一致意见，可通过诉讼或其他合法方式解除本合同。4、三方特别约定，房屋权属证书自乙方书面提出解除合同并要求取回之日起15日后返还乙方。七、违约责任1、本意向合同经甲乙双方签字后，甲方或乙方违约，违约方应按房屋转让总价的10％向对方支付违约金。2、本意向合同经甲乙双方签字后，若因甲、乙单方或双方原因，导致房屋不能成交或以不通过丙方的途经成交，违约方应支付本合同第5条第3款的金额作为丙方从事居间活动支出的费用。八、其他约定事项：①于签定本协议当日支付定金人民币壹万元整给乙方，剩余定金人民币壹拾玖万元整于2014年7月19日前支付给乙方。②甲方同意其首付款用于乙方还清银行抵押款。……”2014年7月11日，原告支付了1万元意向金给居间人。合同签订当日，被告未将房屋三证交给居间人。2014年7月13日，被告告知居间人要求原告不要再支付意向金。2014年7月16日12时51分59秒，被告发送短信给居间人的工作人员陈思程，载明：“好的，既然双方未达成一致意见（根据购房意向合同第三款第三条），意向金别打了！以后再说，谢谢，以后我再找你。”陈思程收到了该短信。2014年7月16日傍晚（下午四、五点左右），原告前往居间人处支付了剩余的意向金19万元。2014年7月22日，原告向被告送达《敦促函》一份，要求被告于2014年7月25日14时到杭州我爱我家房屋房地产经纪有限公司文一西路门店签订《杭州市房屋转让合同》。2014年7月25日，原、被告双方均到达居间人处，但仍未成功签订《杭州市房屋转让合同》。2014年7月28日，原告委托浙江浙杭律师事务所向被告发送《律师函》，明确通知《购房意向合同》于被告签收《律师函》之日起解除，并要求被告赔偿违约金332500元，并返还定金20万元。同日，原告委托浙江浙杭律师事务所向居间人发送《律师函》，明确通知《购房意向合同》于被告及居间人签收《律师函》之日起解除，并要求居间人于2014年8月10日前全额返还定金20万元。该两份律师函均于2014年7月29日被签收。2014年8月8日，居间人返还给原告20万元。2014年9月，原告以本案应适用“定金罚则”从而被告应再返还定金20万元为由，向本院提起诉讼，要求判如所请。本院认为：原告、被告及居间人杭州我爱我家房地产经纪有限公司签订的《购房意向合同》系当事人的真实意思表示，对各方均有约束力，应作为处理本案纠纷的合同依据。从《购房意向合同》所载内容看，三方已就商品房的位置、面积、总价、定金等基本条款作出了约定，故该《购房意向合同》系各方当事人为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，其性质为预约合同，当事人应当依据《购房意向合同》的约定严格履行合同义务，均负有就合同具体内容继续蹉商，并在约定的期限订立正式的商品房买卖合同，将预约推进到本约的义务。本案中，被告在签订《购房意向合同》当日，未按约将房屋三证交给居间人，并于次日即告知居间人要求原告不要再支付意向金，亦于2014年7月16日明确表示要求原告不要再支付意向金。从被告的上述行为中可看出，被告预期违约的意思表示已非常明显。故双方最终未成功签订正式的《商品房买卖合同》，应归责于被告，被告应按《购房意向合同》的约定承担违约责任。《购房意向合同》约定原告应向居间人支付意向金20万元，且被告接受原告的购买条件并签署意向合同后，意向金转为定金，若被告不依约履行合同，需双倍返还定金。现原告就被告的违约行为主张适用定金罚则，符合上述约定及法律规定，本院予以支持。对于原告于2014年7月11日支付的1万元定金，被告理应双倍返还，现居间人已将1万元返还给原告，故被告尚应支付给原告1万元。但关于原告于2014年7月16日支付的19万元是否应适用上述定金罚则，双方存在争议。对此，本院认为，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条之规定，如收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。即只有在定金实际交付后，定金合同才生效。而定金的“实际交付”，应同时满足两个条件，即一方“支付”了定金，而另一方“收受”了定金。本案中，原告支付该19万元系在2014年7月16日傍晚（下午四、五点左右），而被告在2014年7月13日即已告知居间人要求原告不要再支付意向金，亦于2014年7月16日12时51分59秒以短信方式告知居间人，要求“意向金别打了”。据此，在原告支付该19万元前，被告拒绝接受该19万元的意思表示已向居间人表达得非常明确。虽因原、被告之间系通过居间人进行交易，原告最终将该19万元支付至居间人的银行账户内，但因缺乏接受定金方即被告的“收受”的意思表示，该“支付”行为并不能视为定金的“实际交付”，故对该19万元，不应认定为定金。至于原告称其并未收到被告要求停止支付意向金的通知的意见，如前所述，原、被告之间的交易系通过居间人进行的，被告向居间人作出相应的意思表示，即为其在合同履行过程中作出相应意思表示的合理途径，合法有效。至于居间人是否准确、及时地将被告的意思表示转达给原告，与被告无涉，原告不能以此来对抗被告，故对原告的该意见，本院不予采信，对原告主张就其于2014年7月16日支付的19万元适用定金罚则的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、沈铮渊于本判决生效之日起十日内支付给黄洁10000元。二、驳回黄洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2150元，财产保全申请费1520元，共计3670元，由黄洁负担3486.5元，由沈铮渊负担183.5元，沈铮渊负担部分于本判决生效之日起十日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。（开户银行：工商银行湖滨分理处，账号：12×××68，户名：浙江省杭州市中级人民法院）。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  李玉梅二〇一四年十二月二十四日书 记 员  鲁 琳