湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第01487号原告易明喜，男，1946年1月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托代理人王策，湖南越一律师事务所律师。委托代理人文桂彬，湖南越一律师事务所律师。被告长沙明辉房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区香樟路******。法定代表人刘智超。委托代理人张明智，湖南国风德赛律师事务所律师。委托代理人姜鑫，1988年8月28日出生，汉族，住湖南省洞口县，系被告公司员工。原告易明喜（以下简称原告）诉被告长沙明辉房地产开发有限公司（以下简称被告）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘斯羽独任审判，于2014年5月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人王策、文桂彬及被告的委托代理人姜鑫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告双方于2009年2月16日签订《长沙市商品房买卖合同》，合同约定，被告以215140元的价格将位于长沙市香樟路湘樟小区第2幢204房出售给原告，同时约定被告应于2010年1月20日前交付房屋，房屋交付后270个工作日内被告应完成初始登记，初始登记后90个工作日内办妥房屋所有权证等，否则应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告如约履行全部义务，被告如约交付了房屋，但被告至今未完成房屋初始登记，更未办妥房屋所有权证及土地使用权证。原告的行为已构成严重违约，给原告造成巨大损失，原告诉至本院，请求判令：1、被告协助原告办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证；2、被告支付自违约之日起至办妥上述所有登记及权证之日止的违约金（至2014年4月30日止暂计算为24719.59元）；3、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，1、造成逾期办证的责任不能归责于被告。被告开发的“湘樟园”二期属于经济适用房项目，被告是代政府进行开发建设。2010年3月，被告交房给原告后，就着手开始办理房屋产权证。但由于该项目内有三户住户一直没有腾出土地，导致项目无法办理综合验收，造成房屋产权证拖延至今；2、逾期办证是政府行为造成的，属于不可抗力。政府为了公共利益的需要，对土地及土地上的房屋进行征收，在规定的时间内不能完成征收行为，是被告不能预见也不能抗拒的客观情况。被告在履行办证的过程中没有过错，不能及时办理房屋产权证的原因是不可抗力因素造成的，应当免除被告的责任及顺延履行合同，待客观原因消除后，再继续履行合同；3、目前政府部门正在积极解决被告的办证问题。根据目前法院拆迁和办证存在冲突的实际情况，被告多次向政府部门出具报告要求解决。2012年3月1日，长沙市雨花区人民政府致函长沙市城乡规划局，请求规划部门先行对“香樟小区”项目进行验收。目前综合验收已办理完毕，产权证也正在积极办理之中。综上，请求法院依法公平、公正地解决双方纠纷。经审理查明，位于长沙市香樟路**的湘樟小区项目系被告开发的商品房。2009年2月16日，原、被告签订了《长沙市商品房买卖合同》。合同约定原告购买长沙市香樟路湘樟小区第2幢204号房，总价款为215140元，房屋交付期限为2010年1月20日前。合同对产权登记约定如下：1、出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和债权债务纠纷及任何权利限制。因出卖人原因，造成商品房不能按约定办理合同备案、预告登记或其他登记，或发生债权债务纠纷，由出卖人承担全部责任；2、自合同签订之日起三十个工作日内，买卖双方应向长沙市房屋产权管理局办理合同备案和申请预告登记，逾期未办理和申请的，买受人可单方申请办理；3、出卖人应在商品房交付使用后270个工作日内，完成该幢商品房的初始登记。初始登记后90个工作日内办妥买受人的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后1年内办好土地使用权证；4、如因出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限办理上述登记或手续的，买受人不解除合同，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款。2010年1月20日，被告依约向原告交付房屋，但至今未为原告办好房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证。双方因产权登记事宜发生纠纷，原告遂于2014年4月3日诉至本院，请求判如所请。另查明，“湘樟小区”项目用地范围内临路边三户房屋未按期拆除，长沙市国土局于2008年6月下达了《限期腾地决定书》，2009年4月，三户腾地义务人提起行政诉讼，经过一、二审，驳回了该三户要求撤销《限期腾地决定书》的诉讼请求。2010年1月20日长沙市国土局申请法院强制执行，但至今未拆除，导致整个项目未整体竣工验收。2012年3月1日，长沙市雨花区人民政府向长沙市城乡规划局请求先行对“湘樟小区”项目进行验收。以上事实，有《长沙市商品房买卖合同》及销售不动产统一发票、长沙市国土资源局长国土资腾[2008]34号限期腾地决定书、长沙市中级人民法院（2009）长中行终字第0077号行政判决书、本院（2008）雨行执字第56号恢复执行通知书及（2010）雨行执字第7号执行通知书、长沙市雨花区人民政府雨政函[2012]9号文件、长联建验字（2012）第120-1号长沙市建筑工程竣工联合验收意见书以及当事人陈述等证据在案佐证，足以认定。本院认为，依法订立的商品房买卖合同受法律保护，合同当事人应当依照诚实信用原则全面履行合同约定的义务。本案中，原、被告签订的《长沙市商品房买卖合同》约定由原告购买被告开发的商品房，合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应根据合同约定履行各自的义务。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，已经履行了买方的合同义务，被告作为卖方，应当在合同约定期限内办理相关登记。根据双方关于房屋产权登记的约定，被告应在房屋交付使用后270个工作日内完成该幢商品房的初始登记，初始登记后90个工作日内办妥原告的房屋所有权证，办妥房屋所有权证后1年内办好土地使用权证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，商品房买卖合同约定办理房屋所有权登记期限的，由于出卖人的原因，买受人在期限届满未能取得房屋权属证书，出卖人应当承担违约责任。本案中，被告至今尚未为原告办理相关登记，已经构成违约，应承担违约责任。被告辩称房屋所有权证没有办理好的原因是由于第三方责任所造成，请求免除违约责任。本院审查后认为，根据双方合同约定，被告应当在房屋交付后的合理期限内办理相关登记，涉案房屋相关登记尚未办理有第三方的原因即项目拆迁未整体完成，影响了项目的整体验收，但根据合同相对性原则，并不能因此免除被告应承担的违约责任。原、被告双方合同约定，由于出卖人的责任，致使买受人未能在约定期限内办理上述登记或手续，原告不解除商品房买卖合同的，自合同规定期限的第二天起至实际办妥登记之日止，被告按日向原告支付已付房款万分之一的违约金。考虑到造成被告未及时办理相关登记有第三方的原因及被告的过错程度等，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情确定被告按已缴纳房款的1%的标准支付原告违约金2151.4元，对原告主张的超出部分，本院不予支持。被告作为房地产开发公司，不属于法定的办证主体，其关于办理房屋产权证书的合同义务是协助原告办理上述房屋相关登记事项。本院确定被告应在本判决生效之日起90日内协助原告办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，判决如下：一、被告长沙明辉房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起90日内协助原告易明喜办理房屋初始登记、房屋所有权证及土地使用权证；二、被告长沙明辉房地产开发有限公司应于本判决书生效之日起10日内支付原告易明喜违约金2151.4元；三、驳回原告易明喜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费498元，因适用简易程序减半收取249元，由被告长沙明辉房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  刘斯羽二〇一四年七月十七日书记员  赵 娇