辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)辽03民终627号上诉人（原审原告）：李兆利。上诉人（原审原告）：李兆荣。上诉人（原审原告）：李兆玉。上诉人（原审原告）：李兆民。上诉人（原审原告）：李兆芬。上诉人（原审原告）：李兆华。六上诉人共同委托代理人：李兆臣，男，汉族，1959年8月6日出生，住鞍山市铁西区。上诉人（原审原告）：李兆臣。被上诉人（原审被告）：李兆辉。被上诉人（原审被告）：刘殿武。原审原告李兆利、李兆荣、李兆玉、李兆民、李兆臣、李兆芬、李兆华与原审被告李兆辉、刘殿武房屋买卖合同纠纷一案，鞍山市立山区人民法院于2015年11月11日作出（2015）立民一初字第337号民事判决，李兆利、李兆荣、李兆玉、李兆民、李兆臣、李兆芬、李兆华不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。本案现已审理终结。原告李兆利等人一审诉称：原告与被告李兆辉系兄妹关系，兄弟姐妹共八人，案件争议的房屋原为七原告与被李兆辉的父亲李树革所有。李树革与王恒珍为夫妻，二人分别于1989年9月27日及1979年7月24日死亡。李树革名下有两处房产分别为千山区沙河26-5号及千山区沙河26-6号，2009年该房屋动迁，回迁后安置二处坐落于鞍山市立山区东沙河区4组北柒三单元18层3183号及鞍山市立山区东沙河4组北柒栋五单元18层5182号房屋。1、二被告签订房屋买卖合同的时间为2001年，此时李树革已经死亡，不可能成为民事主体，被告李兆辉与刘殿武签订的房屋买卖合同协议签字人为李树革，而已经死亡不存在的人的名义作出的一切民事活动的行为均为无效行为。2、因李树革死后并未留下遗嘱，按照法定继承，案件争议的房屋系七原告与被告李兆辉共同共有，被告李兆辉作为房屋代管人应尽到职责，妥善保管房屋，若要处理该房屋，应当根据《物权法》第97条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。二被告一直隐瞒原告相关房屋事宜，侵害了原告的合法权益。3、根据合同法第51条，其行为在得到其他全部共有人追认后方能生效。但其他共有人对此事一直不知情，在知情后明确表示反对，对被告李兆辉的无权处分行为不予追认，故其无权处分行为无效，即该买卖合同无效。请求法院判决：1、二被告签署的买卖协议无效。2、被告刘殿武将坐落于鞍山市立山区东沙河4组北柒栋三单元18层3183号及鞍山市立山区东沙河4组北柒栋五单元18层5182号二处房屋返还给原告。3、本案诉讼费用由二被告承担。被告刘殿武一审辩称：1、买房子的时候是危房，已经闲置很长时间没人居住。2、我是通过中间人介绍买的本案争议房屋，被告李兆辉说是归他自己的。3、中间人我们之间有协议和手押手续的字据。4、我当时买的时候是4000元，原告提出20万元是没有根据。被告李兆辉一审辩称：我把房子隐瞒其他姊妹偷卖给了刘殿武。一审法院审理查明：2001年5月20日，被告李兆辉以其父亲李树革的名义与被告刘殿武签订了一份买卖协议，将位于千山区沙河26-5号（面积：23.92平方米）、千山区沙河26-6号（面积：24.99平方米）的三点半间的平方以4000元的价格出售给被告刘殿武。涉案两处房产的所有权人即被告的父亲李树阁（身份证上李树阁的阁为此阁），于1989年9月27日已经死亡。李树阁的配偶于1979年7月24日已经死亡。2010年7月30日，涉案房产千山区沙河26-5号、千山区沙河26-6号回迁后的房产分别位于东沙河4组北柒栋一单元十八层3183号（面积为59.50平方米）、东沙河4组北柒栋五单元十八层五单元5182号（面积为59.48平方米）。被告刘殿武分别为两处房产缴纳了18,326元、17,438元的代建费。诉争房屋由被告刘殿武居住至今。再查：七原告在庭审中承认其父亲去世后被告李兆辉为该房屋的代管人。一审法院认为：民事活动应当遵守诚实信用原则。被告李兆辉在涉案房屋所有人即其父亲去世后作为该房屋的代管人，对被告刘殿武声称自己享有该房屋的处分权，将房产出售给被告刘殿武，在收取房款后交付诉争房屋的所有权证及钥匙，使得被告刘殿武有足够的理由相信被告李兆辉有权出卖诉争房屋，且被告刘殿武居住使用诉争房屋已十余年，这期间刘殿武所购房屋经动迁已灭失，现已还建为东沙河4组北柒栋一单元十八层3183号、东沙河4组北柒栋五单元十八层五单元5182号，七位原告从未向被告刘殿武主张过权利。据此，原审法院认定被告李兆辉与被告刘殿武签订房屋买卖行为构成表见代理，所订立的合同合法有效。因被告李兆辉故意隐瞒七原告出卖房屋给原告造成的损失，原告可以在另案起诉被告李兆辉追偿损失。故对七原告确认合同无效的诉讼请求及要求二被告返还房屋的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”之规定，据此判决：驳回原告李兆利、李兆荣、李兆玉、李兆民、李兆臣、李兆芬、李兆华的诉讼请求。案件受理费100元（原告预交），由原告李兆利、李兆荣、李兆玉、李兆民、李兆臣、李兆芬、李兆华承担。李兆利、李兆荣、李兆玉、李兆民、李兆臣、李兆芬、李兆华上诉的理由及请求是：一、原审法院认定事实错误。1、案件争议房屋为李树阁遗产，应由其全部继承人共同共有。被继承人李树阁与王恒珍为夫妻，分别于1989年及1979年死亡。二人在婚姻关系存续期间生育子女八人，即本案的七上诉人及被上诉人李兆辉。被继承人李树阁死亡后留有私有房屋两套，现该两处房屋已动迁，安置新址为涉案房屋。该两处房屋为李树阁原有旧房衍生而来，因此该两处房产均应属于李树阁遗留的遗产，应当由李树阁的全部继承人法定继承。2、对于遗产分割前，八名继承人对于本案争议的房产应是共同共有，共有人对于共有财产的处分应当征得全部共有人同意后方能处分。财产代管人不得擅自处分财产，不得侵犯其他财产权利人的合法权益。李兆辉为无权处分，应征得全体共有人追认，否则无效。3、李兆辉以李树阁名义与刘殿武签订的买卖合同无效。李树阁于合同签订时已经死亡，不能成为民事法律主体。因此以已经死亡不存在的人的名义作出的一切民事活动行为均为无效行为。4、刘殿武不存在善意取得的法定情节。在买受房屋时，刘殿武应当知道该房屋所有权人并非是李兆辉，不存在主观上的善意，两处产权房屋仅以4000元价格转让，远远低于当时市场合理价格，同时也可反映出买受时非善意的主观心态，现在房屋仍然登记在李树阁名下。5、李兆辉与刘殿武之间的房屋买卖行为不构成表见代理。李兆辉没有代理权，没有向刘殿武出示本人的介绍信或盖有本人公章的空白合同书和本人的印章或持有本人准备授予代理权的通知、公告或声明，仅以交付争议房屋的房证和钥匙不足以认定使刘殿武有合理相信李兆辉具有代理权的事实和理由。李树阁在李兆辉无权代理行为前去世，不可能存在过错或过失行为与李兆辉行使无权代理时权利外观形成任何相关联系。故李兆辉与刘殿武之间的房屋买卖行为根本不可能形成表见代理行为。二、原审认定事实错误，导致在最终判决的法律使用上存在错误。据此，请求二审法院撤销原判，改判支持上诉人的一审诉讼请求，被上诉人承担全部诉讼费用。刘殿武二审答辩认为：原审判决正确，请求维持原判。李兆辉二审答辩认为：服从原审判决。本院经审理查明，一审判决认定事实属实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持”之规定，上诉人以李兆辉仅是涉案房屋的共有人之一，无权处分涉案房屋为由，请求确认李兆辉与刘殿武签订的房屋买卖协议无效，不能成立，本院不予支持。同时，李兆辉作为涉案房屋的代管人，其以李树阁名义与刘殿武签订的房屋买卖协议实为李兆辉与刘殿武签订的房屋买卖合同，李兆辉有涉案房屋的钥匙并交付了涉案房屋，双方的房屋交易价格亦符合2001年房屋的实际情况，且经过十余年未有他人向其主张权利，刘殿武为涉案房产支付了房产回迁代建费、维护装修费等，也已经实际居住使用多年。故刘殿武有理由相信李兆辉具有代理权，原审判决并无不当，本院予以维持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由上诉人李兆利、李兆荣、李兆玉、李兆民、李兆臣、李兆芬、李兆华负担。本判决为终审判决。审 判 长 王 迪审 判 员 周 洁代理审判员 张 彤二〇一六年六月二十日书 记 员 薄李娜