福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2014）安民初字第5704号原告安溪县阆苑物业服务有限公司，住所地：福建省安溪县。法定代表人陈子剑，系该公司负责人。委托代理人蔡建生，福建联谊律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告安溪县龙苑小区业主委员会，住所地：福建省安溪县。负责人陈水顺，系该业委会主任。原告安溪县阆苑物业服务有限公司与被告安溪县龙苑小区业主委员会物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月30日受理后，依法适用简易程序，于2014年11月14日公开开庭进行了审理。原告安溪县阆苑物业服务有限公司的委托代理人蔡建生到庭参加诉讼，被告安溪县龙苑小区业主委员会经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安溪县阆苑物业服务有限公司诉称，2012年8月1日，被告以“龙苑小区业主大会”名义与原告签订“龙苑小区物业服务合同”，合同中被告委托原告对被告所在的龙苑小区进行物业服务管理，期限为二年。原被告在合同中约定“物业管理服务费，住宅房屋由原告按套0.40元／㎡／月、车库0.20元／㎡／月、幼儿园0.40元／㎡／月、卫生费按县标准及居委会标准收费；业委会每年补贴物业公司60，000元，用于小区物业日常费用补贴；合同签订时原告应向被告交付30，000元押金”。原被告签订合同后，原告支付了30，000元的押金并开始组织人员进场提供物业服务。截至2014年8月1日止，原被告签订合同2年时限届满，被告既没有依约支付原告2年的补贴款人民币120，000元，也没有退还原告依约缴交的押金人民币30，000元。原告认为，被告是一个社会团体，“龙苑小区业主大会”是被告成立之前的一个临时机构，其行为产生法律责任应当由被告承担。请求判令：1、被告支付龙苑小区物业管理服务费人民币120，000元；2、被告退归押金人民币30，000元；3、如被告未能在判决指定期限内支付上述款项，应当加倍支付延迟支付利息。原告安溪县阆苑物业服务有限公司针对自己的诉讼请求，向本院提交了龙苑小区物业服务合同复印件、收据、资质证书复印件、企业法人营业执照复印件、法人机构代码证复印件、法人代表身份证复印件、业主委员会备案表、业主委员会、业主大会刻制印章证明复印件、业主委员会备案证明复印件、业主委员会印章备案报告复印件各一份，拟证明双方物业服务关系、被告收取原告30，000元押金的事实、原告公司法人资质情况、被告主体身份等情况。被告安溪县龙苑小区业主委员会辩称，原告系与安溪县龙苑小区业主大会签订物业服务合同，没有与答辩人签订服务合同，依照合同相对性的原则，原告无权起诉答辩人，依法应裁定驳回起诉。2、原告自接管小区物业以来未能按照物业服务合同的约定提供服务，虽经下达限期整改，但逾期未整改。因原告的违约行为致使不能实现合同目的，原告无权要求答辩支付费用，并应当赔偿答辩人损失。依据《龙苑小区物业服务合同》第二十五条约定，乙方即原告安溪县阆苑物业服务有限公司违反本合同约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同；造成甲方经济损失的，乙方应当予甲方经济赔偿。第二十条约定了赔偿款为20，000元的经济赔偿。原告自接管物业以来消防通道小车堵塞，各幢楼梯及安装地面的各个消防栓原告均没有按规定保持消防通水以及原告每班仅有一人值班等情形都造成巨大的安全隐患。另外小区卫生脏乱差、小区的共同场所、健身器材等大量损坏。小区楼道的公用照明等损坏，未能及时更换等事实。虽经安溪县龙苑小区业主委员会下达限期整改通知书，但原告都未能及时整改。因原告一方迟延履行债务或者由其他违约行为致使不能实现合同目的，为此原告应当赔偿答辩人全部经济损失。3、根据《龙苑小区物业服务合同》第十三条规定，支付物业管理服务费的主体为小区业主和物业使用人，答辩人既不是业主，也不是物业使用人，答辩人没有支付物业费的义务，为此原告诉请要求支付物业管理服务费120，000元，于法无据，不应支持。4、原告存在不履行合同义务情形，因此其要求退回押金，缺乏依据。押金作为一种意定担保物权，当合同关系终止时，出押人请求受押人返还押金有个前提是无其他存在不履行合同义务情形，但原告并没有按照合同约定尽到服务职责，其要求全额返还押金缺乏依据。5、按照《龙苑小区物业服务合同》约定，原告服务期限为2年，即至2014年7月30日终止，但原告未能按照合同约定，多收取小区142户业主的物业服务费用至2014年12月30日止，即多收取了5个月的物业服务费用将近40，000元，其行为明显属于不当得利，依法应当将多收取的费用退还给答辩人，以便返还给各业主。否则，答辩人另案起诉主张权利。综上所述，答辩人不是本案的适格当事人，原告所诉主体资格错误，应裁定驳回起诉。原告诉讼请求及事实与理由均不能成立，请求贵院不予采纳。被告安溪县龙苑小区业主委员会针对自己的诉讼主张，向本院提交了龙苑小区现场照片52张、安溪县公安消防大队安公消火认字（2013）第0004号火灾事故认定书复印件、安溪县龙苑小区业主委员会限期整改通知书复印件各一份，拟证明原告未能履行物业服务合同的约定的事实以及经龙苑小区业主委员会检查发现原告在物业服务方面存在多处未能达到约定管理目标等情况。本院认为，原告提供的上述证据来源合法，内容客观真实，并与本案的事实相关联，符合证据采信条件，在被告提交的书面答辩中也未针对原告提供的证据提出异议，故原告所提交的证据为本案有效证据，本院依法予以采信。关于被告所提交了龙苑小区现场照片52张、安溪县龙苑小区业主委员会限期整改通知书复印件，由于被告不能提出其他有效证据证明该照片的具体拍摄时间和该通知书的具体送达时间，仅凭单一证据无法形成有效的证据链，本院对上述两组证据均不予采信。另外，关于安溪县公安消防大队安公消火认字（2013）第0004号火灾事故认定书复印件，仅从该证据无法认定火灾是小区物业管理疏忽所致，故本院对该证据也不予采信。综上所述，对本案主要事实认定如下：2012年8月1日，原告安溪县阆苑物业服务有限公司与被告安溪县龙苑小区业主委员会签订“龙苑小区物业服务合同”，被告委托原告对被告所在的安溪县龙苑小区实行物业管理，委托管理期限为二年（自2012年8月1日起至2014年7月30日）。双方在合同中的“双方约定事项部分”约定：“业委会每年补贴物业公司60，000元，用于小区物业日常费用补贴；阆苑物业与业委会签订物业服务合同，交付业委会30，000元押金，在服务合同到期后返还（注：该笔押金由业委会专人负责收取及返还）”。后双方因物业服务合同发生纠纷，致原告于2014年9月30日向本院提起诉讼。本院认为，本案涉及以下争议焦点：（1）被告主体是否适格；（2）原告是否依约向被告提供物业服务；（3）原告是否应向被告返还其向业主收取的物业服务费。针对双方当事人的请求，结合本案证据，本院分别评判如下：1、根据《物业管理条例》，业主委员会是业主大会的执行机构，根据业主大会的授权对外代表业主进行民事活动，所产生的法律后果由全体业主承担。据此可知，业主委员会虽然可以代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，但并没有独立的法人资格，故其在与原告签订的龙苑小区物业服务合同中加盖安溪县龙苑小区业主大会的公章，并无不妥，被告的诉讼主体应认定为适格。2、被告虽主张原告未能按照物业服务合同的约定提供服务，但所提供的证据并不能形成有效的证据链证明原告未依约履行合同义务，故对其主张，本院不予认可。3、根据合同相对性原则，除法律、合同另有规定以外，只有合同当事人才能享有合同规定的权利，并承担该合同规定的义务，当事人以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同规定的义务。被告并非与原告签订物业服务合同的业主，且《物业管理条例》中其职责范围并不包括替业主代收物业服务企业应返还的物业服务费，故对被告主张，本院不予支持。综上，原告安溪县阆苑物业服务有限公司与被告安溪县龙苑小区业主委员会之间订立的“龙苑小区物业服务合同”为双方真实意思表示，原告作为受托人在依约完成对被告所在的安溪县龙苑小区物业管理事务后，有权要求作为委托人的被告按照合同的约定向其支付报酬。原告要求被告依约支付龙苑小区物业管理服务费人民币120，000元并退归押金30，000元人民币的诉讼请求合法，本院予以支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃当庭申辩、质证、辩论等诉讼权利，被告应自行承担由此产生的法律后果，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十五条、第三百九十六条、第四百零五条，《物业管理条例》第八条、第九条、第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：被告安溪县龙苑小区业主委员会应于在判决生效之日起十日内支付原告安溪县阆苑物业服务有限公司物业管理服务费人民币120，000元及返还押金人民币30，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币3，300元，减半收取人民币1，650元，由被告安溪县龙苑小区业主委员会负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员  施纯兴二〇一四年十二月十一日书记员  曾秋华附：本案适用法律和执行规定《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系。享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第三百九十六条委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。第四百零五条受托人完成委托事务的，委托人应当向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。《物业管理条例》第八条物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第九条一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。