北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第05051号原告：北京海淀潮福源大酒楼，住所地北京市海淀区苏州街王公坟*号。法定代表人：胡迎庆，总经理。委托代理人：孔卫东，北京市嘉和律师事务所律师。委托代理人：覃其军，北京市嘉和律师事务所律师。被告：北京爱双合物业管理有限责任公司，住所地北京市东城区大经厂西巷3号楼迤南。法定代表人：商爱琴，经理。委托代理人：商爱娣，女，1965年4月24日出生。原告北京海淀潮福源大酒楼诉被告北京爱双合物业管理有限责任公司确认合同无效纠纷一案，本院于2014年4月15日立案受理。依法由本院代理审判员杨莹适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告北京海淀潮福源大酒楼的委托代理人孔卫东，被告北京爱双合物业管理有限责任公司的委托代理人商爱娣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告北京海淀潮福源大酒楼诉称：2002年11月20日，原、被告签订《房屋买卖合同》。该合同约定，原告将东城区大经厂西巷×××号平房（14间，建筑面积171.8平方米）及赵府街×××号平房（五间，建筑面积97.2平方米）出售给被告。房屋售价总计1438000元。合同签订后，双方到东城区房屋管理部门办理过户手续。由于赵府街×××号五间平房系违章建筑，房管部门工作人员告知，依据建设部第57号《城市房屋权属登记管理法》第23条第1款规定，该五间房屋不能办理过户手续。故原、被告双方已无法完成房屋过户手续。依据《北京市房屋买卖管理暂行规定》第6条第1款，《中华人民共和国城市房地产管理办法》第三十八条第（七）项及《中华人民共和国合同法》第一百三十二条之规定，违章建筑不得转让。原、被告双方买卖违章房屋违反法律法规，应属无效行为。故原告诉至法院，请求依法确认原、被告双方于2002年11月20日签订的《房屋买卖合同》中买卖东城区赵府街×××号房屋五间的内容无效；被告承担本案的诉讼费。被告北京爱双合物业管理有限责任公司辩称：原、被告签订《房屋买卖合同》至今已经十年，而且房管局早已告知原告赵府街×××号房屋五间无法办理产权登记手续，但原告从未提出过合同无效的问题。且合同无效后，原告应该按同等地区同等面积房屋计算，赔偿被告损失。故被告不同意原告的诉讼请求经审理查明：坐落于本市东城区大经厂西巷×××号房屋14间、东城区赵府街×××号房屋5间（系违章建筑）两处房屋原系北京市安定门百货副食采购供应站所有的房屋。1994年12月，北京市安定门百货副食采购供应站将上述两处房屋卖予原告（2003年10月20日，营业执照被吊销）。1995年8月，原告取得上述两处房屋的所有权证。2002年11月20日，原告与被告签订了《房屋买卖合同》，约定原告将本市东城区大经厂西巷×××号房屋14间、东城区赵府街×××号房屋5间两处房屋卖予被告。房价款为1438000元，此款不包括过户费，过户等税费由被告自行交纳。付款方式为合同签订之日，被告需向原告一次性支付定金200000元，双方择日去交易所办理过户手续，领取卖契时，被告可根据自身财务状况向原告支付剩余房款，房款未付清之前，由原告保留卖契，但被告必须在2003年3月1日前付清全部房款，待被告房款付清后，原告立即将卖契交给被告。原告确保房屋产权清楚，没有债权债务，如有产权不清问题，由原告承担违约责任。被告确保2003年3月1日以前付清全部房款，如果到期不能付清，视为被告违约，需承担相应的违约责任：自2003年3月1日起，被告付给原告的定金200000元不退还被告，被告对两处房屋所做的维修改造修缮等费用不退还，被告必须无条件腾空全部房屋，并保证和甲方在2003年4月1日前去房产交易部门办理将房产变更回原告名下的一切手续，如遇拆迁，房产由原告处理，与被告无关。登记之前拆迁由原告负责办理。2002年12月10日，原、被告又就大经厂西巷×××号迤南房屋14间签订《房屋买卖协议书》，约定该处房屋南房7间，北房7间，共计14间；建筑面积171.8平方米；购房款为105万元；双方在协议的第十二项其他双方协议事项中约定，另有赵府街×××号随产转移。随后，双方在办理大经厂西巷×××号迤南房屋14间的产权变更登记过程中，房管部门在《北京市房屋买卖审批表》中记载“卖方因经营困难现出卖大经厂西巷×××号迤南房产一处，现与买方达成买卖协议，来我科办理买卖过户立契手续，另有赵府街×××号房产一处属违章建筑，随产办理转移手续。以上可否，请批示”。房管部门的相关领导批准了该请示。后在办理上述房屋所有权变更登记过程中，房管部门又在《北京市房屋买卖审批表》中注明“违章建筑未能转移，产权证撤出”。2004年5月，房管部门在《北京市房屋所有权登记申请书》中记载“随产转移违章建筑不批准，违章房产房屋所有权证由市场管理科撤走”。2004年6月，被告取得了东城区大经厂西巷×××号迤南房屋14间的所有权证。双方在签订上述协议后，原告已将两处房屋交付被告。被告现将赵府街×××号房屋出租。另查，2002年8月15日，原告与被告签订《房屋买卖协议书》，约定原告将本市东城区东公街×××号楼迤东房屋3间、东城区钟楼湾胡同×××号迤西房屋4间及东城区小经厂胡同×××号迤南房屋3间三处房屋卖予被告。2013年4月，原告将被告诉至本院，请求判令原、被告双方签订的东城区东城区钟楼湾胡同1×××号迤西及东城区小经厂胡同×××号迤南两处房屋买卖协议无效。在审理过程中，本院就该案诉争的房屋的相关情况发函至房管部门进行核实，房管部门回函表示在办理房屋买卖过户和产权登记时，经审查发现，小经厂胡同×××号迤南、钟楼湾胡同×××号迤西房屋为违章建筑。根据相关规定，只办理了东公街×××号楼迤东房屋3间的所有权买卖过户和登记发证手续，并未办理小经厂胡同×××号迤南、钟楼湾胡同×××号迤西房屋的买卖过户和登记手续。后本院经审理，于2013年9月17日作出（2013）东民初字第05925号民事判决书，判决原、被告于2002年8月15日签订的《房屋买卖协议书》中买卖东城区钟楼湾胡同×××号迤西房屋4间及东城区小经厂胡同×××号迤南房屋3间的内容无效。被告不服，提起上诉。北京市第二中级人民法院于2013年11月20日作出（2013）二中民终字第16611号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。庭审中，原、被告双方对购房款的支付发生争议。原告提供收据及2003年3月14日商爱娣书写收条一张，上载：“今收回中国人民银行存折人民币一十万元正”。原告称，被告支付了143.8万元购房款后，又将其中10万元拿回，故被告一共支付133.8万元购房款。被告认可2003年3月14日的收条为商爱娣所写，但称该10万元与总房款无关，被告已经支付了全部购房款。原告表示，如买卖本案诉争的赵府街17号房屋的合同内容被确认无效，其可将购房款28.8万元（扣除大经厂西巷迤南房屋的购房款105万元）退还给被告。对此，被告表示不予认可。上述事实，有双方当事人的陈述，《房屋买卖合同》，《房屋买卖协议书》，房屋产权证，北京市房屋所有权登记申请表，北京市房屋买卖审批表，收条，（2013）东民初字第05925号民事判决书，（2013）二中民终字第16611号民事判决书等在案佐证。本院认为：无效的合同自始没有法律约束力，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。根据查明的事实，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，约定原告将本市东城区大经厂西巷×××号房屋14间、东城区赵府街×××号房屋5间两处房屋卖予被告，被告亦支付了相应的对价。但应指出，双方买卖的两处房屋中赵府街×××号的房屋系违章建筑，房管部门根据相关法律、法规规定，对该处房屋未办理买卖过户和登记发证手续。现原告要求确认原、被告双方签订的《房屋买卖合同》中涉及该处房屋的买卖协议内容无效，于法不悖，本院予以支持。关于原告表示该处房屋的买卖被确认无效后，可将该部分购房款退还被告一节，双方可在该合同部分内容被确认无效后另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第（六）项，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条之规定，判决如下：确认原告北京海淀潮福源大酒楼与被告北京爱双合物业管理有限责任公司于二○○二年十一月二十日签订的《房屋买卖合同》中涉及买卖东城区赵府街×××号房屋五间的内容无效。案件受理费35元，由被告北京爱双合物业管理有限责任公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  杨莹二〇一四年七月十一日书 记 员  王威