浙江省浦江县人民法院民 事 判 决 书（2014）金浦民初字第949号原告：浦江县恒嘉房介所。执行事务合伙人：张成训。委托代理人：席志江。被告：浦江县房地产管理处。负责人：张必成。委托代理人：胡小平。原告浦江县恒嘉房介所（以下简称房介所）为与被告浦江县房地产管理处（以下简称房管处）房屋租赁合同纠纷一案，原告房介所于2014年11月6日向本院提出起诉，本院于当日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员楼竟伟独任审判，于2014年11月28日公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人到庭参加诉讼，本案经本院审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告房介所诉称：2013年11月8日，原被告双方经协商，达成营业房屋租赁协议，被告将坐落于浦江县中山北路金狮湖入口处17号1间一层租赁给乙方使用，约定：租期三年，年租金人民币60000元，第二年租金于10月27日前支付，原告另外向被告缴纳保证金2000元。自政府批准在被告所属房屋后面建设驾校以来，由于被告对外来车辆不加以管理，导致现在店面都成了驾校的停车场，原告店面两旁都被车辆占道，且2014年浦江县人民政府开始对金狮湖周边地区进行拆迁、开发，浦江金狮湖拆迁范围：东至班班大道，南至人民东路，西至中山北路，北至东山路，分四期拆迁，2014年8月左右，浦江县人民政府关于《浦江县金狮湖保护与开发工程第一期房屋征收补偿方案（征求意见稿）》公开征求意见的公告——浦政告{2014}16号，2014-08-14业已正式下发，即被告所属房屋已被归入政府拆迁范围，拆迁势在必行。原告认为，由于政府政策调整，原告所租赁的房屋属于拆迁范围之内，无法继续履行合同，原告同意腾空上述房屋，故为了维护原告合法权益，请依法予以支持。原告提出诉讼请求：1、依法解除原被告双方于2013年11月8日签订的营业房屋租赁合同；2、依法判令诉讼费用由被告承担。原告房介所提交的证据有：1、租赁协议（复印件一份），以证明原、被告之间存在租赁关系。2、浦政告{2014}16号文件，以证明中山北路东侧已列入金狮湖第一期拆迁范围内。3、浦江县金狮湖保护与开发区块地形图，以证明房地产已经被列入拆迁范围。4、照片12张，以证明房地产交易市场乱停车的现象遍地都是，房管处不管理。5、照片及视频，以证明原告2014年11月27日关门准备腾空，为拆迁做准备。6、照片（管理办公室的情况），以证明市场管理办公室已经荒废，房管处不履行管理职责。7、腾空营业房的照片，以证明原告无法继续履行协议。8、解除租赁的告知函及快递单，以证明原告通知被告要求收回营业房。被告房管处辩称：原、被告合同是经招投标方式签订的；驾校在2013年3月份就已经在此营业，本案的原告是清楚这个情况的；房管处只是把房子租赁给原告，其门口是否可以停车不属于房管处的管理范围。且原告在招标之前也是知道驾校的存在，故被告认为原告的说法是没有理由的。被告没有任何违反合同义务的行为存在，现金狮湖拆迁已经结束，原告的诉请没有依据，请求驳回原告诉请。被告房管处提交的证据有：1、浦江县金狮湖房屋征收范围图、金狮湖房屋征收范围，以证明房介所没有被列入征收范围。2、浦江县天顺驾校搬迁证明，以证明原告签订合同之前（2013年3月）驾校已经存在。经审理，本院认证认为对原告房介所提交的证据1、2、3、4、6内容的真实性，被告质证无异议，本院予以认定。对被告房管处提交的证据1内容的真实性，原告房介所质证无异议，本院予以认定。对被告房管处提交的证据2，其内容具有客观性，本院予以认定。对原告房介所提交的证据5，被告房管处质证认为该证据系原告房介所专门为诉讼而提出，与本案无关；对原告房介所提交的证据7，被告房管处质证认为对原告有无实际腾空，被告不能确认；对原告房介所提交的证据8，被告房管处质证认为房管处如收到，要退回，腾空不是解除合同的理由和条件，不同意解除合同。本院认证认为，该三份证据具有关联性，根据原告房介所提交的证据，对原告房介所已腾空承租的营业房的事实可以认定；对原告房介所寄送函件给被告房管处的事实也可认定。综上，本院认定事实如下：2013年11月8日，经公开招租，原告房介所（乙方）与被告房管处（甲方）达成营业房屋租赁协议，甲方将坐落于浦江县中山北路金狮湖入口处17号1间一层，建筑面积26.78平方米，租赁给乙方使用，约定：租期三年，自2013年11月28日至2016年11月27日止，年租金人民币60000元，第二年租金于10月27日前支付，第三年租金于2015年10月27日前交清。如不按时缴清房租的，甲方有权终止合同，无偿收回房屋，每逾期一日加收月租金百分之一的滞纳金。原告房介所须向被告房管处缴纳保证金2000元，租赁期间无违约事项，期满后退还（不计息）。该租赁协议还约定有“租赁期内如遇政府政策调整（如拆迁等）或其他不可抗力因素造成中途停止经营的，乙方必须无条件腾空房屋，租金按实际租用期结算，余款退回不计息。如因乙方违法乱纪造成中断经营，租金不予退还”、“如一方中途无故违约应向对方支付相当于履约保证金的违约金及由此造成的一切经济损失”等内容。事后，原告房介所向被告房管处交纳了第一年租金和保证金2000元，被告房管处将出租房屋交付给了原告房介所使用。受浦江天顺驾驶员培训有限公司自2013年3月移至中山路东侧校址办公等因素的影响，经过原告房介所门前道路通行或停靠的车辆增多；2014年，浦江县人民政府规划对金狮湖地块进行保护与开发，原告房介所租用的房屋位于拆迁规划范围内。2014年8月，浦江县人民政府开展建设浦江县金狮湖保护与开发第一期工程，原告房介所租用的房屋不属于第一期工程建设的拆迁范围内。至本案开庭审理法庭辩论终结时，涉案房屋的拆迁尚未进行。另查明：原告房介所租用的本案房屋位于浦江县房地产交易市场内。该市场内原设有“浦江县房地产中介市场管理办公室”，该办公室在原被告签订本案租赁协议前已停用。原告房介所至今未支付给被告房管处第二租赁年度的租金。2014年12月4日，原告房介所腾空承租的营业房后向被告房管处寄送了“解除租赁告知函”，要求被告房管处解除租赁协议，接收房屋，收回房屋钥匙。本院认为：原告房介所与被告房管处自愿签订的营业房屋租赁协议内容合法，属有效。根据原、被告签订的协议约定，原告房介所支付第二租赁年度的房屋租金给被告房管处的时间为2014年10月27日前，原告房介所未能按约定支付房屋租金，属违约。据庭审查明，原被告签订的营业房租赁协议中约定有“租赁期内如遇政府政策调整（如拆迁等）或其他不可抗力因素造成中途停止经营的，乙方必须无条件腾空房屋，租金按实际租用期结算，余款退回不计息。”的内容，但因原告房介所承租的营业房现仅被列入规划拆迁范围，未被进入到实际实施拆迁的行为之中，且原告房介所租用的营业房周边地理环境因“建设浦江县金狮湖保护与开发第一期工程”等导致的变化，并不直接、必然导致协议无法履行而停止经营。故本院认为原告房介所主张可按协议约定行使解除原被告营业房租赁协议的理由，缺乏事实依据，不能成立。另外，对于原告房介所主张因“浦江县天顺驾驶员培训有限公司开办在市场后面，给原告生命及财产安全造成重大威胁”和“因拆迁行为发生情势变更”为由，要求解除原被告营业房租赁协议的意见，本院认为与本案缺乏必然性、关联性和合法性，不符法律规定的守约方解除协议的情形。综上，原告房介所为诉请解除原被告营业房租赁协议的理由均不能成立。但因原告房介所已明确表示不愿再继续履行协议，亦已腾空原承租的营业房。由此，本院鉴于原告房介所违约后，事实上不再继续履行营业房租赁协议，已腾空承租房屋的情况，本院认为无法律依据强制其人身，从而强制其继续履行。故本院认为应准许其解除双方签订的协议，责令其承担违约责任。由于本案系确认之诉，被告房管处又明确提出不同意解除协议的抗辩，故本院认为对原告房介所应承担的违约责任问题，应另案处理。由于本案原被告之间的营业房租赁协议系因原告房介所的违约原因导致解除，故应由原告房介所承担本案的诉讼费。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：解除原告浦江县恒嘉房介所与被告浦江县房地产管理处于2013年11月8日签订的营业房屋租赁协议。受理费80元，减半收取40元，由原告浦江县恒嘉房介所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省金华市中级人民法院（预交上诉案件受理费80元，款汇至金华市中级人民法院诉讼费预收户，开户银行：中国农业银行金华市分行，汇入账号：196999010400040900000106003，或直接交金华市中级人民法院立案大厅收费室）。审 判 员 楼竟伟二〇一四年十二月十五日代书记员 陈丽先