北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第08788号上诉人（原审被告）史凤英，女，1956年3月22日出生。上诉人（原审被告）董金堂（兼史凤英委托代理人），男，1954年4月15日出生。被上诉人（原审原告）徐鸿，女，1960年1月30日出生。委托代理人牛×，男，1957年11月2日出生。上诉人史凤英、董金堂因与被上诉人徐鸿房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第03442号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年12月，徐鸿起诉至原审法院称：2010年12月19日，经×地产经纪有限公司居间服务，我与史凤英、董金堂签订了《北京市房屋租赁合同》，约定由二人承租我所有的位于北京市朝阳区03号房屋（以下简称03号房屋），租期自2011年2月4日至2016年2月3日，每月租金5000元，支付方式为押一付三，我于2010年12月19日前将03号房屋交付史凤英、董金堂。签署合同当日，双方签署补充协议，约定从承租期第三年起租金每年递增8%，应支付一个月的房租作为押金，首次押金支付2000元，尾款于租金首次递增时补齐。自2012年4月起，史凤英、董金堂以各种理由拖欠房屋租金累计达2万元。根据约定，自2013年起每月租金调整为5400元，但史凤英、董金堂仍按照5000元支付，故拖欠2013年房租4400元。根据双方签订租赁合同约定，迟延交付租金达7日以上的，我有权解除租赁合同，故诉至法院要求：1.要求解除双方于2010年12月19日签订的《北京市房屋租赁合同》中关于徐鸿与史凤英、董金堂之间的权利义务关系；2.史凤英、董金堂支付欠付租金24400元及违约金1万元；3.要求史凤英、董金堂将03号房屋恢复原状。史凤英、董金堂辩称：2010年12月19日双方签署租赁合同及补充条款，但03号房屋中有一部分是徐鸿私建的，签署合同时我不知情。承租房屋后我方按季度如约支付租金，直到2011年8月发生了漏水，造成我方1万余元的损失，故我扣了5000元损失费，当时徐鸿表示同意。漏水的部位是03号房屋自建部分与原有房屋接缝处，我找过物业，物业说此问题需自行解决，且徐鸿与物业公司就漏水事宜达成过协议，由物业公司赔偿了徐鸿的相关损失。2012年4月，物业公司做防水，因为施工不当导致严重的漏水，我去找物业，物业说漏水部位是私搭的，只能找房东解决，此次漏水造成我10多天没有经营，2012年4月那期的租金就没有支付，我对徐鸿说明此情况后，徐鸿没同意，但徐鸿就此去法院起诉了物业公司，由物业公司赔偿了相关损失。之后我又是如期支付租金了。因为漏水的事情，我一共扣除了2万元的房租没有支付。确实应该自2013年2月开始递增房租，但由于徐鸿交付的房屋私建面积大于屋内合法面积，我不同意增加租金。原审法院经审理查明：徐鸿系03号房屋的所有权人。2010年12月19日，经×地产经纪有限公司提供居间服务，徐鸿（甲方）与史凤英、董金堂（乙方）签署了《北京市房屋租赁合同》，约定：由史凤英、董金堂承租徐鸿所有的03号房屋做商业用途。租期自2011年2月4日至2016年2月3日，甲方应于2010年12月19日前将房屋按约定条件交付乙方。租金标准每月5000元，付款方式为押一付三。就合同解除，双方于合同第八条中约定：甲乙双方协商一致可以解除本合同；因不可抗力导致本合同无法继续履行，本合同自行解除；甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：迟延交付房屋达七日的，甲方的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的，不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达7日的，欠缴各项费用达200元的，擅自改变房屋用途的，擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的，保管不当或不合理使用导致附属物品、设备及设施损坏并拒不赔偿的，利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的，擅自将房屋转租给第三人的。就违约责任双方约定：甲方有第八条第三款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第八条第四款约定情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。同日，双方签署《补充条款》，约定应从承租期的第三年起房租每年递增8%。庭审中，双方均认可03号房屋曾发生漏水，史凤英、董金堂因此共扣除房租2万元。就此，史凤英、董金堂认为漏水部位系03号房屋的私搭部分，物业或开发商不承担赔偿责任，应由徐鸿赔偿因漏水发生的损失，故扣除了2万元房租。徐鸿表示，漏水系因物业及开发商施工不当造成，经法院判决由物业、开发商承担赔偿责任，不同意史凤英、董金堂扣除租金的要求，并就此提交了（2013）朝民初字第00865号民事判决书为证：该案原告系北京悦景轩健身中心（以下简称悦景轩中心），投资人董金堂，委托代理人系牛×，被告系长城公司北京物业管理分公司（以下简称长城公司）及北京中联亚公司（以下简称中联亚公司），经该案审理查明：徐鸿将03号房屋出租给悦景轩中心的投资人董金堂夫妇，董金堂夫妇使用该房屋经营悦景轩中心。2011年8月、2012年4月03号房屋发生过两次漏水，漏水原因系中联亚公司在03号房屋上方进行防水施工过程中处置不当导致03号房屋在下雨时进水，中联亚公司应当赔偿由此给悦景轩中心造成的损失，并判决中联亚公司赔偿悦景轩中心3000元。史凤英、董金堂表示已领取3000元赔偿款。原审法院经审理认为：徐鸿与史凤英、董金堂签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立、合法有效，双方均应当遵守。徐鸿如约交付03号房屋与史凤英、董金堂承租使用，史凤英、董金堂亦应如约支付租金。就房屋漏水所造成损失，已经法院生效判决处理，即由中联亚公司赔偿史凤英、董金堂因漏水造成的损失3000元，史凤英、董金堂以漏水造成其损失为由拒付租金的抗辩理由，法院不予采信，故徐鸿要求史凤英、董金堂支付欠付租金2万元的请求法院予以支持。徐鸿与史凤英、董金堂签订的补充协议明确约定租金自2013年租赁年度起递增8%，故徐鸿要求按照每月5400元标准支付2013年房屋租金于法有据，法院予以支持。关于违约金，史凤英、董金堂无正当理由拖欠租金已构成违约，但合同约定违约金标准明显过高，法院酌情予以降低。关于解除合同一节，虽然双方在合同中约定了徐鸿单方解除合同的条件，但其行使解除权应当在合理的期限内。徐鸿在明知史凤英、董金堂迟延支付租金超过七日的情况下，没有证据证明其曾告知史凤英、董金堂要求解除合同，而是继续接受史凤英、董金堂交纳的后续房屋租金，徐鸿接受史凤英、董金堂继续履行的行为应视为其对解除权的抛弃，故对于其要求解除租赁合同并将房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条及第九十五条之规定，判决：一、史凤英、董金堂于本判决生效之日起七日内支付徐鸿房屋租金二万四千四百元，违约金二千元。二、驳回徐鸿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，史凤英、董金堂不服，以原审判决事实不清，程序不合法，徐鸿未提供合格之房屋致使史凤英、董金堂多次停业造成损失为由，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，不支付徐鸿房屋租金和违约金。徐鸿同意原判。本院查明的事实与原审法院查明的事实一致。以上事实，有当事人当庭陈述、房产证、《北京市房屋租赁合同》及民事判决书等证据在案为证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。史凤英、董金堂虽提出徐鸿未提供合格之房屋致使史凤英、董金堂多次停业造成损失，但就房屋漏水所造成损失，已经法院生效判决处理，史凤英、董金堂已获得中联亚公司所赔偿的因漏水造成的损失3000元，现史凤英、董金堂以漏水造成其损失为由拒付租金，无事实依据，本院不予采信。史凤英、董金堂应按照双方约定支付相应的租金。综上所述，史凤英、董金堂的上诉请求和理由没有事实及法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费330元，由史凤英、董金堂负担（本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费460元，由董金堂负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  万丽丽代理审判员  张 帆代理审判员  胡林强二〇一四年七月十六日书 记 员  刘艳辉