吉林省敦化市人民法院民 事 判 决 书（2014）敦民初字第1830号原告李东春，住敦化市。原告朴今姬，住敦化市，系原告李东春的妻子。被告张然，住敦化市。委托代理人李春华，敦化市源祥物业服务处职员，住敦化市，系被告张然的母亲。委托代理人刘景海，吉林冠宁律师事务所律师。原告李东春、朴今姬与被告张然物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李东春、朴今姬与被告张然的委托代理人李春华、刘景海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李东春、朴今姬诉称：被告为我们的位于敦化市胜利街新源居三期9号楼东5门市楼提供物业服务。在2011年12月期间，租我们房子的租户李某甲给我打电话说管道堵了，我就到处问得知是下水管道主管道堵塞，脏水、粪便，严重影响了正常营业，我找到被告解决，但被告以天气寒冷为由再三推脱，最终也没有进行维修，造成原告补习班15天未能营业，损失3600元（60元×4节×15天=3600元）。在协商无果的情况下，原告自己出资2120元对下水管道进行了更换（材料320元、人工费1800元），以上合计5720元。根据敦化市物业管理实施细则第68条的规定，物业成本核算中包括公用部分设施设备的维修费用，上面也明确写了下水管的维修。诉讼请求：一、请求判令被告向原告支付管道维修材料费和营业损失费共计5720元；缓台维修费用816元，其中材料费216元，人工费600元。二、诉讼费用由被告承担。被告张然辩称：原告的诉讼请求不能依法成立，事实和理由也不能成立，被告方是2011年8月2日接管该小区的物业服务工作，接管之前这个小区的物业管理工作处于弃管状态。被告方接管后于2011年9月1日与该小区的业主委员会签订了物业服务合同进行了物业管理工作，从接管工作到原告所说的2011年12月份期间，根本不存在小区任何下水管道主管道堵塞的问题，所以原告的主张是不成立的。我方进入该小区物业管理以前，该小区的物业工作存在诸多不到位的问题，我们接管以后进行了全面的工作和服务，使该小区的服务达到了市政府的要求，没有因为我方的服务工作影响任何一方的利益。原告称找我方解决下水道堵塞的问题，这个事实从来不存在，原告从来没有找到我方物业反映这个问题，更不存在我方以天气寒冷为由再三推脱的问题，所以，原告主张的事实都不存在，理由就更不存在，请求法庭驳回原告的诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费用。本案的争议焦点是：一、在被告接管小区之后是否存在原告所某某的下水管道主管道堵塞的事实；二、涉案的下水管道的维修是否属于物业服务范围，涉案下水管道的维修是什么时间。针对争议焦点，原告李东春、朴今姬向本院提供的证据有：证据1.照片5张。证明：原告家于2011年12月20日至23日，发生了主管道堵塞的事实，我们自己出资进行维修。被告的质证意见是：对真实性有异议。照片上没有拍摄时间，照片上的情况发生在哪一年都不清楚；照片不能证明是主管道堵塞还是入户管道堵塞；不能证明是原告主张权利的地点和地段堵塞；照片中这个维修没有经过业主委员会同意和确认。被告接手后在小区内建了花池，而照片内没有花池，所以照片上反应的不是我方小区的照片。证据2.新源三期业主委员会集体辞职报告。证明：现在没有业主委员会了。被告的质证意见是：对真实性有意见，没有原件，只有复印件；证明不了是哪届的委员会；委员会成员是否辞职与已经签订的物业服务合同没有关系，我们照样进行物业管理服务。证据3.出庭证人赵某某证言：我和原告李东春是同事关系，都是三小学的老师，和被告没有关系。2011年12月，原告找到我，因为他家下水管堵了，找工人施工，找我去帮忙照相，我把施工的现场照下来的。证明：我家下水管道主管道堵塞，让赵某某去照一下照片。被告的质证意见是：从证人说的时间上看，被告所做的是伪证，因为证人所某某的时间上该照片的位置是有花池子的，而证人明确表示是没有花池子的。证据4.出庭证人金某某证言：我和原告不认识，原告找我去干活。2011年12月，原告找到我，说他家下水管堵，漏水找工人施工，我是用机器挖沟，去的是三小学前边的一个小区。证明：我家下水管道主管道堵塞，让金某某去现场施工。被告的质证意见是：从证人说的时间上看，被告所做的是伪证，照片上是没有花池子的，是2010年，我们以下有证据证明。证据证据5.出庭证人李某甲证言：原告是我的房东。我刚开始租这个房子就开始漏雨。2011年12月3日，这个房子主管道堵了，从马桶往外返粪便，我去找物业，是个男的接待的我，说天气太冷没法修。我就去找房东了，一起去找物业跟物业协商怎么维修，最后物业也不管，这个期间就过了大约半个月了，屋里已经呆不了人了。证明：我家下水管道主管道堵塞。被告的质证意见是：因为本案的证人自称与原告是租赁关系，他们之间是有利害关系的。证人所要证明的事实不存在，而且也证明不了是主管道堵塞还是户内管道堵塞。证据6.收据一份。证明：由于下水管道堵塞，严重影响了原告的正常营业，原告的营业损失额是3600元。被告的质证意见是：对票据的真实性、合法性与本案的关联性我方均有异议。这个收据是个白条子，不能起到票据的作用。因为我国有《发货票管理办法》，这个不符合这个规定；四个人的学费与本案没有因果关系，首先办学需要有政府教育行政主管部门的批文，才能开展学习教育。否则属于非法行为，不受法律保护。这个学费不是本案原告方发生的，不能证明原告有营业损失，因为原告没有主体资格。收款人也是自然人签名，自然人的办学主体资格也必须合法有效，否则不允许非法办学，所以3600元与本案没有任何法律上的因果关系。证据7.证明材料一份。证明：原告出资816元找修理工人维修了缓台。被告的质证意见是：对真实性有异议，属于一份证人书某某证言，证人两某某，没有相应的自然情况，按照证据规则要求，证人应当出庭接受质证，否则我方不认可；证明时间是2012年5月12日，发现缓台漏水，物业拒绝维修，因此发生人工费，这与起诉状中的2011年12月份时间相矛盾；证明内容根本就不存在，缓台漏水，并没有说下水道堵塞。证据8.出庭证人郑某某证言：我就是原告家的邻居，是这个楼的住户。我能证明原告维修管道的时间应该是2011年的深冬，快到年末的时候，因为我每天从那里经过。证明：原告2011年12月份原告发现下水管道堵塞，个人出资找工人将管道进行修复。被告的质证意见是：证人与被某某和物某某，双方之间有利害关系，因物业费等原因产生过一些不同的认识。证人说某某，“应该”是一种推测，证人没有证明其他具体细节，我方稍后所举证据能抗辩这个。证据9.出庭证人朴某某证言：我是原告朴今姬的姑姑。我能证明原告花池子工程是2012年春天做的。证明：被告修花池子的时间是2012年。被告的质证意见是：有意见，证人与原告是亲属关系，有利害关系，证人不在该小区居住，证明的这个事实不客观。暖房子工程是2012年秋天，原先的花池子不行，后来又重做的，能够证明花池子修了两次。修花池子并不是2012年，这个花池子不是我方做的，是建筑工程公司做的。证据10.证明材料一份。证明：2011年12月3日因下水道堵塞，原告方出资进行维修。被告的质证意见是：真实性有异议。这个证明材料属于书某某证人证言，七人的，证人应当出庭接受质证；证明内容一模一样，丝毫不差是不可能的，不符合一人一证的规则。这些证人无某某和身某某。内容我方不认可。证据11.收据两张。证明：原告修下水管道所支付的人工费1800元，水暖件款320元，合计2120元。被告的质证意见是：不符合收据的要件，是白条子。该收据证明水暖件款，但是不能证明是本案的材料费，人工费也没有写是什么人工费，怎么计算来的也没有写。第三，原告假如确实花了这些钱，这个费用应该找建设局要，因为有建设维修基金，因为修的这个东西并非被告的。根据《物权法》、《物业管理条例》，应该向建设局主张权利或向其他业主主张。证据12.收据两张。证明：原告修缓台支付了816元人工费和材料费。被告的质证意见是：对关联性、合法性、真实性有异议，这份证据不能证明本案问题，本案不是缓台问题，本案是下水道问题。我们不认可这个诉讼请求。我们根本不认可这个事实存在。证据13.物业费收据。证明：2011年9月至2013年9月的物业费原告已交纳。被告的质证意见是：对票据的真实性无异议。票据出具的时间是2013年12月9日，并不是说2011年9月1日交的，是诉讼后交的。证据14.天气证明。证明：2011年12月20日至2011年12月22日无降雪。2011年12月23日16时至18时有降雪。2010年12月20日至2010年12月23日无降雪。被告的质证意见是：对证据的真实性无异议。确实是敦化市气象局出具的。但对证明问题有异议，2010年12月20日至2010年12月23日无降雪不等于2010年12月20日以前无降雪，因为那是冬季，雪降了以后不会化的，证明不了原告想证明的问题，原告想证明现场没有雪，证明不了。原告想证明2011年12月20日至2011年12月22日无降雪，维修时间是在2011年12月22日以后，但与他的证明材料相矛盾，维修的时候有雪，说明证明的问题与原审的证据相矛盾。2011年12月23日16时20分至18时58分有降雪，与证明问题也相矛盾，达不到原告的证明目的。证据15.新源居三期业主委员会委员详细名单、光盘录音。证明：业主委员会不合法，根本就没有业主委员会。被告的质证意见是：对证据的真实性有异议，原告对所谓的三个人录音我方不认可，证明不了三个被录音机人的自然情况和真实情况。录音资料也属于证人证言性质，需要证人出庭接受质证。被告在原审提供的证据已经证明业主委员会的构成人员及成立的组织结构，而且提供的是书证，原告没有证据反驳被告的证据，所以这个录音反驳不了业主委员会的合法性，因为被告与业主委员会签订合同以后才进入该小区进行物业服务的，该小区是敦化市的难点，是弃管小区，脏乱差现象严重。针对争议焦点，被告向本院提供的证据有：证据1.个体工商户营业执照一份。证明：被告的物业服务的主体资格。原告的质证意见是：没有异议。证据2.物业服务合同一份。证明：2011年9月1日，被告与新源居三期业主委员会确立了物业服务合同关系。原告的质证意见是：没有异议。证据3.出庭证人马某某证言：我是新源居三期的业主。2011年8月2日，被告进入我们小区，我当时是业主委员会的主任，是经过社区和物业办选举组成的业主委员会，物业服务合同是2011年9月初订立的。被告接管后，做了公用设施的维护，包括照明设施的改造、地面的平整工作。在进行这些工作的同时，由于一方面是冬天掉冰溜，一方面是夏天掉瓷砖，被告在2011年9月份左右在7号楼、9号楼、10号楼北墙根往北修了一个1米5的花池子，修花池子的时候土没上冻、天没下雪。证明：原告是在2010年冬天挖坑修的下水管道，不是2011年冬天。原告的质证意见是：我们家是9号楼，证人家是11号楼，我们修下水管道只修了4天，证人可某某，证人作的是伪证。证据4.出庭证人李某乙证言：我是新源居三期的业主。2011年8月份，被告进驻我们小区，进驻后1个月开始修花坛和小区维修，大概是9月、10月就修完了。证明：被告方于2011年10月份以前已经在小区内修了花池子，原告的照片没有反应花池子，所以原告的照片是2010年拍摄，不是2011年。原告的质证意见是：有意见，证人的证言是伪证。证据5.出庭证人李某丙证言：我是新源居三期的业主。2011年4月搬走的，我走的时候没有修花池子。8、9月份我又回去看房子的时候，发现有拉土的，在修花池子。证明：被告方于2011年10月份以前已经在小区内修了花池子，原告的照片没有反应花池子，所以原告的照片是2010年拍摄的，不是2011年。原告的质证意见是：是伪证，只看见拉土不能证明就是修花池子。证据6.照片两张、敦化市房产管理局出具的情况说明一份。证明：2012年暖房子工程改造后，花池子重新建设的情况。如果原告主张的2011年12月份下水管堵塞问题，说我方是2012年修的花池子，那么这份证据就能证明原告说的是不对的。情况说明是敦化市房产局为我方出具的，能够证明2011年9-10月份期间，被告建设花池子的事实及建设花池子的原因。证明2012年5月-9月份，小区花池子由于暖房子工程改造重新建设的事实。原告的质证意见是：有异议，我认为证实内容是假的，根本不是2011年9月份做的花池子，应该是2012年，暖房子工程后，被告就做过一回。这两张照片与我方无关，和本案也无关，这是另外一个楼。我家是九号楼。证据7.敦化市有春建筑工程有限公司出具情况证明一份。证明：现在的花池子是有春公司建设的，将被告原建的花池子拆掉后，建的现在这个，原来的花池子是300×300的地砖立的。原告质证称原告的质证意见是：这是假的，原先7、9、10号楼都没有老花池子，这是假证据。证据8.公示一份、业主委员会委员名单一份、业主委员会情况说明一份。证明：新源居三期业主委员会主任、副主任、秘书长等相关人员，业主委员会组成人员。被告2011年8月份进入该小区工作，对小区路面进行平整，并在7、9、10号楼北墙根修了花池子、栽树的事实。花池子土是10月末拉进来，路面平整后，未有人修下水道。九号楼3单元修下水道这事有，是2010年冬季的事情。当时物业公司并没有接管该小区。原告的质证意见是：对公示没有异议，对详细名单没有异议，对情况说明有异议，1、证明下水道是2010年冬季修过，但证明不了2011年12月份原告修下水道的事实。2、原告发现下水道堵塞之后没有权利去找业主委员会，只能找物业。因为我们交物业费了，就得找被告解决问题。原告的确在2011年修过下水道，这个事实否定不了。证据9.出庭证人卢某某证言：因2012年搞暖房子工程，施工时把花都砸坏了，于是2012年修了一下花池子。物业是2011年8月份进来的。证明：被告是2011年8月份进入该小区，进行花池子建设，原告提供的照片中没有花池子，说明原告是2011年春季以前修理的。原告的质证意见是：与被告方才提交的情况说明相互矛盾，证人作某某。证据10.出庭证人李某丁证言：2011年9月份，我有一部分废弃土，李经理（李春华，被告委托代理人）通过别人知道了这个事，说要用一部分，他们拉了大约20车左右。一车将近100元。证明：被告是2011年8月份进入该小区，进行花池子建设，原告提供的照片中没有花池子，说明原告是2011年春季以前修理的。原告的质证意见是：证明的问题与本案无关。证据11.出庭证人尹某某证言：2011年9月份，我给被告拉过20车土。运费是100元一车。从碗铺村拉到新源居三期。证明：被告是2011年8月份进入该小区，进行花池子建设，原告提供的照片中没有花池子，说明原告是2011年春季以前修理的。原告的质证意见是：证明的问题与本案无关。本院对上述证据分析评定如下：对原告提供的证据1，被告质证有异议，但结合本案其他证据，本院对该照片所反映的管道维修的事实的真实性予以认定，但该证据不能证明管道维修的时间，故对原告证明的问题不予采信；对原告提供的证据2，被告质证有异议，且该证据与本案无关联性，故对该证据不予采信；对原告提供的证人赵某某、金某某、李某甲、郑某某、朴某某证言，被告质证有异议，该三人的证人证言无法证明原告何时维修以及维修的管道是主管道还是原告家的下水管，且证人李某甲与二原告存在房屋租赁关系，与本案有利害关系，证人朴某某与二原告为亲属关系，故对上述证人证言不予采信；对原告提供的证据6，被告质证有异议，根据庭审查明，该收据为本案证人李某戊，该营业损失不是原告发生的，该证据与本案无关联性，故不予采信；对原告提供的证据7，被告质证有异议，因证人未到庭接受质证，本院不予采信；对原告提供的证据10，被告质证有异议，且该证据不符合证据的要件，故不予采信；对原告的证据11，被告质证有异议，且该收据本身真实性无法核实，故不予采信；对原告提供的证据12，被告质证有异议，该收据为“白条”，无法核实该证据的真实性，故不予采信。对原告的证据13、14，被告对证据本身无异议，但该两份证据只能证明原告在被告进入物业服务小区后物业费交纳情况，以及“2011年12月20日至2011年12月22日无降雪。2011年12月23日16时至18时有降雪。2010年12月20日至2010年12月23日无降雪。”因与原告要证明的问题缺乏关联性，不能实现原告的证明目的，本院不予采信。对原告的证据15，并不能排斥业主委员会成立的合法性，亦不能证明是否有业主委员会，本院不予采信。对被告提供的证据1、2，原告质证无异议，该证据来源合法、客观真实与本案有关联性，本院予以采信；对被告提供的证人马某某、李某乙、李某丙、卢某某，原告质证有异议，但结合本案查明的事实及相关证据证明，对上述证人证言的真实性予以确认；对被告提供的证据6，原告对该组证据有异议，本院认为该情况说明为敦化市房产管理局出具，属国家机关出具书某某证明，其证明效力相对自然人证明较高，原告仅为言辞抗辩，没有相反证据予以证明，故对该组证据中的情况说明，作为证据予以采信，对该组证据中的照片的真实性予以确认；对被告提供的证据7，原告质证有异议，但结合本案其他证据，本院认为该证据来源合法、客观真实与本案具有关联性，故对该证据予以采信；对被告提供的证据8，原告对该组证据中的公示、业主委员会委员名单无异议，对情况说明有异议，但没有提供相反证据证明，故对该组证据予以采信；对被告提供的证人李某丁、尹某某证言，原告质证有异议，结合本案调查的事实及相关证据证明，证据之间能够相互佐证形成证据链条，本院对上述证人证言的真实性予以确认。根据双方当事人诉辩一致部分的内容及本院采信的证据，本院综合认定如下事实：原告李东春、朴今姬系敦化市胜利街新源居三期9号楼东5门市业主。被告张然为敦化市源祥物业服务处业主，其于2011年9月1日与新源居三期业主委员会签订物业服务合同，服务期限为2011年9月1日至2016年9月1日。被告张然接管原告李东春、朴今姬所在小区物业服务之前，因下水管道堵塞，原告李东春、朴今姬自行对该门市下水管道进行了维修。本院认为：原告李东春、朴今姬以被告张然对双方之间的物业服务合同存在违约行为造成其损失为由，要求被告张然承担下水管道、缓台维修费用及营业损失，被告张然认为原告李东春、朴今姬主张维修下水管道、缓台发生损失时，双方并未缔结物业服务合同，自己经营的物业公司是在原告李东春、朴今姬维修下水管道、缓台发生损失之后才对其小区进行物业管理的，双方的争议焦点是维修下水管道、缓台发生损失时，双方之间的物业服务合同是否成立并生效，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款关于“没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”、第五条关于“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”的规定，原告没有证据证明该维修事实发生于被告张然为新源居三期小区提供物业服务后，故原告李东春、朴今姬主张维修下水管道、缓台发生损失时双方之间的物业服务合同并未成立并生效，被告张然非合同义务主体，故对双方争议的维修下水管道、缓台是否属物业合同服务范围，因合同未成立而失去了审查的必要与确认的意义；被告张然与新源居三期业主委员会签订物业服务合同，亦并未约定被告张然须对合同订立之前因他人物业管理违约造成的业户损失承担民事责任；退一步讲，即便原告李东春、朴今姬发生维修管道损失确实是在双方物业合同约定的服务期间内，且该维修义务按合同约定应由被告张然承担，根据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条关于“买受人收到标的物时应当在约定的检验期间内检验。没有约定检验期间的，应当及时检验”、第一百五十八条关于“当事人约定检验期间的，买受人应当在检验期间内将标的物的数量或者质量不符合约定的情形通知出卖人。买受人怠于通知的，视为标的物的数量或者质量符合约定。当事人没有约定检验期间的，买受人应当在发现或者应当发现标的物的数量或者质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。买受人在合理期间内未通知或者自标的物收到之日起两年内未通知出卖人的，视为标的物的数量或者质量符合约定，但对标的物有质量保证期的，适用质量保证期，不适用该两年的规定。出卖人知道或者应当知道提供的标的物不符合约定的，买受人不受前两款规定的通知时间的限制”、第一百七十三条关于“法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定”的规定，物业服务合同属有偿合同，适用上述法律规定，其争议的物业服务质量、数量的合理检验期间应为争议的物业服务期间，原告李东春、朴今姬亦应在发生管道堵塞影响其正常使用房屋时，在合理异议期内先行向被告张然提出物业服务瑕疵异议，由被告张然履行维修义务，在协商未果的情况下，才能自行去修缮下水系统中众多用户共同使用并受益的主管道，最后基于无因管理向受益方也就是应当履行修缮义务方主张权利，原告李东春、朴今姬并未提供证据证明自己在合理异议期内先行向被告张然提出了物业服务瑕疵异议，并要求被告张然履行修缮主管道的义务，即自行对下水主管道进行修缮，又在其自称发生修缮管道的2011年冬事隔两年后的2013年12月3日向人民法院起诉，应视为被告张然的物业服务符合约定，因此，原告李东春、朴今姬要求被告张然承担维修下水管道、缓台发生的费用及赔偿营业损失的诉讼请求，于法无据，本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国合同法》第一百五十七条、第一百五十八条、第一百七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款、第五条的规定，判决如下：驳回原告李东春、朴今姬的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，诉讼费用50元，合计75元由原告李东春、朴今姬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  高宝兴审 判 员  宋 杰人民陪审员  刘洪武二〇一四年十二月二十三日书 记 员  闫英楠