江西省高级人民法院民 事 判 决 书（2014）赣民一终字第133号上诉人（原审原告）：江西省万丰房地产开发有限公司，住所地江西省泰和县澄江镇工农兵大道**。法定代表人：朱三根，该公司董事长。委托代理人：周力，浙江泽铭律师事务所律师。委托代理人：陈进保，吉安市新安法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：朱斌英，男，1973年4月15日出生，汉族，住江西省吉安县。委托代理人：宋德均，江西共创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江西黄金客商贸有限公司，住，住所地江西省吉安市青原区河东开发区控规B9-2-1地块/div>法定代表人：朱斌英，该公司总经理。委托代理人：宋德均，江西共创律师事务所律师。江西省万丰房地产开发有限公司（以下简称万丰公司）因与朱斌英、江西黄金客商贸有限公司（以下简称黄金客公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省吉安市中级人民法院（2014）吉中民三初字第1号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。万丰公司的委托代理人周力、陈进保，朱斌英及其与黄金客公司的共同委托代理人宋德均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2006年5月10日万丰公司与朱斌英签订二份《商品房买卖合同》，其中一份合同约定：朱斌英向万丰公司购买位于泰和商贸城B区第一、二层商铺，购房款1500万元，及其他相关内容。该份合同未进行备案。另一份合同约定：朱斌英向万丰公司购买位于泰和商贸城B区第二层商铺，购房款231.8904万元，购房款在黄金客超市开业后分4年付清，及其他相关内容。该份合同进行了备案。2006年9月7日万丰公司与黄金客公司签订一份《备忘录》，约定：双方联合经营泰和县商贸城；黄金客公司向万丰公司购买商贸城第一、二层商铺用于经营超市，办理房产证所需费用由万丰公司垫付；双方组成以朱三根、朱斌英等四人招商决策领导小组，在招商运作中发生的费用由万丰公司垫付；超市开业时，双方按3：7分摊结算；对商贸城运作的前后期工作，由决策小组制订方案，努力做好前期与后期稳定繁荣工作；及其他相关内容。2006年9月25日万丰公司与朱斌英另签订一份《商品房买卖合同》，约定：朱斌英购买万丰公司商贸城第一层商铺，面积为1510平方米，单价为4000元/平方米，总价款为604万元，及其他相关内容。2006年10月11日万丰公司为朱斌英办理了商贸城第二层商铺的房产证，并垫付办证费用10.5351万元。朱斌英在万丰公司购买了商贸城第一层商铺后，以按揭的方式向银行贷款300万元；在取得商贸城第二层商铺产权后，又以第二层商铺向银行抵押贷款250万元。2007年4月18日万丰公司与黄金客公司又签订一份《备忘录》和一份《合同变更协议》。该《备忘录》的内容与2006年9月7日《备忘录》的内容一致。《合同变更协议》约定：黄金客公司把原所购万丰公司泰和商贸城B区一层商铺退回给万丰公司；合同变更后B区商铺仍由黄金客公司经营超市，免租金二年，并由万丰公司以9个月为限（2007年4月至12月），每月给予黄金客公司经营补助费20万元，2007年4月万丰公司一次性支付黄金客公司2007年4、5月补助费共计30万，剩余150万元补助费每月从黄金客公司的150万元欠款中扣除，150万元按月息1.5%计息，按月递减；万丰公司同意黄金客公司对超市精心管理、用心经营2年后，将B区二层商铺（包括两部电梯和消防设施、B区二楼商铺东面两处步梯通道）的产权赠予黄金客公司，到二层电梯口一间通道为二层公共楼梯，原购销（房）合同中承诺支付的购房款及相关费用的义务免除，550万元借款未还清之前，黄金客公司不得任意处理上述资产，到期未还清借款，万丰公司无条件收回上述资产产权；如在黄金客公司超市的带动下，为万丰公司产生了较好的收益，万丰公司同意奖励黄金客公司60万元（两年后兑现）；无论黄金客公司经营状况如何，黄金客公司确保对550万元银行借款的偿还义务；附件：对合作救场的还款计划约定为：1、150万元现金按月息1.5%计算利息；2、300万元按揭还款计划：（1）2007年2月～2009年2月还100万元；（2）2009年2月～2011年2月还余款200万元；3、250万元抵押贷款还款计划：2009年5月～2012年5月还清；及其他相关内容。黄金客公司在经营黄金客泰和购物广场2年后,于2009年4月23日对“江西黄金客商贸有限公司泰和购物广场”办理了注销登记并停止经营。朱斌英于2009年1月14日、22日分别归还银行贷款本息221.62162万元和30.15309万元，2011年1月30日归还按揭款本金300万及利息。另黄金客公司在经营黄金客泰和购物广场店期间出现巨额亏损。2009年12月15日万丰公司向泰和县人民法院起诉，要求朱斌英支付其购买的商贸城B区二层商铺的购房款231.8904万元及利息，并返还万丰公司垫付的办证费10.5351万元。泰和县人民法院经审理认为，朱斌英与万丰公司签订的《备忘录》，载明了泰和商贸城B区二层商铺的权属应归黄金客公司，但该商铺的房产证中的所有权人为朱斌英个人，黄金客公司的股东虽为朱斌英夫妻二人，但公司的性质为有限责任公司，有限责任公司的财产和个人的财产是独立的。而万丰公司与黄金客公司于2007年4月18日签订的《合同变更协议》中约定，受赠人是黄金客公司而非朱斌英个人。因此，朱斌英应支付房款、利息和办证费用，判决朱斌英支付万丰公司购房款231.8904万元及利息并返还办证费10.5351万元。朱斌英对该判决不服，向原审法院提出上诉。原审法院认为，朱斌英应否支付购房款与黄金客公司和万丰公司签订的《合同变更协议》密切相关，而该协议约定550万元借款的还款期限还未届满，黄金客公司代朱斌英支付房款及其他相关费用的义务能否得以免除的条件还未成就，导致该案的起诉条件尚未成就，万丰公司可待还款期限届满后提起诉讼，裁定驳回万丰公司的起诉。后万丰公司以协议约定550万元还款期限届满，朱斌英未清偿借款为由向原审法院起诉，要求朱斌英、黄金客公司返还泰和商贸城B区第二层商铺房产，并承担返还房产产生的税费及万丰公司垫付的办证费。原审法院认为，关于朱斌英、黄金客公司是否应当返还涉案商铺的问题。朱斌英与万丰公司签订了三份《商品房买卖合同》，其中一份约定：朱斌英向万丰公司购买位于泰和商贸城B区第一、二层商铺。该合同虽未经备案，但该合同后被一分为二，形成两份正式备案的《商品房买卖合同》，其中一份合同约定朱斌英向万丰公司购买泰和商贸城B区第一层商铺；另一份合同约定朱斌英向万丰公司购买泰和商贸城B区第二层商铺。两份合同均约定了付款方式，但实际上朱斌英并未支付房款。合同签订后，万丰公司与黄金客公司签订了《备忘录》，该《备忘录》是万丰公司与黄金客公司就联合经营泰和商贸城达成的协议，该协议约定：黄金客公司购买万丰公司泰和商贸城内B区一、二层商铺，万丰公司本着精诚协作的原则，以黄金客公司购买万丰公司商铺开办购物广场为契机，协助黄金客公司实行资本运作，在黄金客公司设备进场的同时，万丰公司同步为黄金客公司办理房产证手续，并协助黄金客公司以房产设备抵押申请银行贷款，贷款到账后，支付万丰公司购房款150万元，余款黄金客公司以足额自有资产作抵押向万丰公司借回作为流动资金，本备忘录以双方购房合同为基础，备忘之内容均为合同的补充部分，与购房合同具有同等效力，双方均不得随意变更或不履行。该《备忘录》黄金客公司由其法定代表人朱斌英签字确认。该《备忘录》签订后，万丰公司为朱斌英办理了第二层商铺的产权证并垫付了办证费用，万丰公司协助朱斌英以第一层商铺向银行办理按揭300万元，朱斌英在取得第二层商铺的产权后，以该商铺向银行抵押贷款250万元。从万丰公司与朱斌英签订《商品房买卖合同》的过程，以及万丰公司与黄金客公司签订的《备忘录》内容上看，朱斌英是以个人的名义向万丰公司购买泰和商贸城第一、二层商铺，但《备忘录》的内容却载明是黄金客公司向万丰公司购买了泰和商贸城第一、二层商铺。依《备忘录》的约定，万丰公司应当将房产所有权办理在黄金客公司名下，并办理银行贷款，但实际上万丰公司却将泰和商贸城第二层商铺的产权办理在朱斌英的名下，而且是以朱斌英的名义办理的银行贷款。朱斌英向万丰公司购买商铺后，合同约定了支付房款的方式，但《备忘录》却约定贷款到账后，由黄金客公司支付150万元房款。由此可见，万丰公司与黄金客公司就合作经营一事达成协议时，就已经将黄金客公司与朱斌英个人进行了混同。虽然黄金客公司是有限责任公司，股东为朱斌英及其妻子，法人与个人的财产相互独立，不能发生混同，但是从双方当事人签订合同的真实意思表示来看，在（2010）吉中民一终字第324号另案的庭审中，万丰公司的法定代表人朱三根当庭陈述：“我方要求黄金客公司交回二楼房产证，一楼的在银行办理抵押。我当时认为朱斌英和黄金客是一体的”。在本案原审庭审中，万丰公司的代理人在回答免除购房款义务的问题时表示：“当时有错误的理解，把黄金客商贸与朱斌英混同了”。因此，万丰公司在与黄金客公司签订《备忘录》时，是将朱斌英与黄金客公司视为同一主体，认为朱斌英与黄金客公司承担相同的权利和义务。2007年4月18日万丰公司与黄金客公司又签订了一份《合同变更协议》，该协议是万丰公司与黄金客公司为商贸城的进一步繁荣，对原签订的购房、合作等协议所做的变更，该变更协议是双方法定代表人朱三根与朱斌英签字确认的，该协议约定：万丰公司同意在黄金客公司对超市精心管理、用心经营两年后，将二层商铺及相关附属设施的产权赠与黄金客公司；原购销合同中承诺支付的购房款及相关费用免除，550万元借款未还清之前黄金客公司不得任意处理上述资产，到期未还清借款，万丰公司无条件收回上述资产产权。根据该约定，若黄金客公司对超市精心管理、用心经营两年，则万丰公司就应将二层商铺及相关附属设施的产权赠与黄金客公司，免除原《商品房买卖合同》中的购房款及相关费用。万丰公司已于2006年10月11日将二层商铺的产权登记在朱斌英名下，但此时万丰公司又附条件地将该商铺赠与给了黄金客公司，可见，朱三根在与朱斌英签订《合同变更协议》时，双方均是将朱斌英与黄金客公司进行了混同。否则，朱斌英不可能同意万丰公司将自己所购买的且登记在自己名下的第二层商铺，交由万丰公司赠与给黄金客公司。且万丰公司在附条件赠与第二层商铺给黄金客公司的同时，免除了朱斌英的付款义务，进而证明万丰公司在签订该变更协议时将黄金客公司等同于朱斌英。根据该约定，黄金客公司获赠第二层商铺及附属设施的条件，是黄金客公司对超市“精心管理、用心经营”两年。万丰公司无条件收回赠与的条件是朱斌英到期未还清550万借款。但根据本案证据证明，朱斌英已于2009年1月22日前归还250万元抵押贷款（该款还清截止日期为2012年5月），并在2011年1月30日提前还清了300万元按揭款（该款还清截止日期为2011年2月）。万丰公司主张朱斌英是借新还旧，但未提供证据推翻朱斌英已还清上述借款的事实。故朱斌英已在还款期限届满前归还了550万元借款，万丰公司不能无条件收回上述商铺。关于黄金客公司是否符合赠与条件的问题。黄金客公司获得赠与的条件是对超市“精心管理、用心经营”两年，但双方对此未设定评判标准。黄金客公司从2007年4月开始经营超市至2009年4月将超市注销登记，恰好经营了两年，但经营过程中是否符合“精心管理、用心经营”缺乏评判标准。实际上，万丰公司主张其签订赠与合同的真实意思，是希望黄金客公司把超市办好，提高人气，助推万丰公司的商铺销售。朱斌英、黄金客公司主张已经对超市进行了“精心管理、用心经营”，并举出超市的海报作为经营的证据。由于双方在《合同变更协议》中，对“精心管理、用心经营”标准并没有进行量化，故无法评判黄金客公司对超市是否“精心管理、用心经营”。虽然黄金客公司经营超市过程中存在巨额亏损，但亏损的原因是多方面的，包括地理环境、人员居住情况等，并不能以此证明黄金客公司没有“精心管理、用心经营”。故万丰公司没有充分的证据证明黄金客不符合接受赠与的条件，对万丰公司的该诉请不予支持。万丰公司要求朱斌英支付返还商铺产生的税费，亦不予支持。关于万丰公司垫付的办证费用10.5153万元返还的问题。由于朱斌英、黄金客公司表示愿意返还，故对万丰公司的该诉请，予以支持。据此判决：一、朱斌英、黄金客公司支付万丰公司办证垫付费用10.5351万元，此款限本判决生效之日起10日内付清；二、驳回万丰公司其他诉讼请求。案件受理费36043元，由万丰公司承担34973元，朱斌英、黄金客公司承担1070元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。万丰公司上诉称，2006年5月10日万丰公司与朱斌英签订的《商品房买卖合同》，约定：万丰公司以231.8904万元将所开发的泰和商贸城B区第二层商铺出售给朱斌英，并为其办理了房产证，并垫付了10.5351万元办证费。原审中，朱斌英和黄金客公司均主张房产买受人是黄金客公司，但该《商品房买卖合同》中的买受人是朱斌英，而非黄金客公司。故万丰公司与黄金客公司并没有商品房买卖的合意。事后黄金客公司与万丰公司协商，对万丰公司与朱斌英签订的《商品房买卖合同》进行修改，系黄金客公司的越权行为，应当无效。原审法院因万丰公司的错误，将朱斌英与黄金客公司身份混同，违反了《民法通则》、《合同法》中应当将自然人与法人区分的规定，且《房地产登记管理条例》对商品房买卖预售登记，亦要求以买卖双方所签订的书面合同为依据，《物权法》也将不动产登记作为登记商品房购买人的对世抗辩权。故万丰公司与朱斌英之间并未达成赠与商品房的合意，万丰公司与黄金客公司之间亦未就购买商品房达成合意，《商品房买卖合同》并不成立，免除购房款的约定应当无效，朱斌英据此取得的赠与房产应当返还。万丰公司与朱斌英签订的《商品房买卖合同》如需变更，需经签约双方达成一致，但没有证据证明签约双方变更该购房合同。黄金客公司与万丰公司签订《联合经营泰和县商贸城协议》，双方联合招商，万丰公司垫付招商费用，由黄金客公司购买商贸城一、二层经营超市，待超市开业时万丰公司与黄金客公司按7:3分摊。2007年4月18日万丰公司与黄金客公司签订《备忘录》和《合同变更协议》，《合同变更协议》约定黄金客公司将朱斌英所购B区一层商铺退还给万丰公司，二层商铺仍由黄金客公司经营超市（期限两年），万丰公司给予180万元补偿，同时约定黄金客公司精心管理、用心经营两年后，万丰公司将该二层商铺东面的产权赠与黄金客公司，原购房合同约定的相应付款义务免除，黄金客公司在还清550元借款前，不得处置上述房产，到期未还清借款，万丰公司无条件收回上述房资产。该《备忘录》将购买商铺的买方由朱斌英变更为了黄金客公司，将朱斌英购买的二层商铺东面的产权赠给了黄金客公司，黄金客公司对超市精心管理、用心经营两年后，免除朱斌英的购房款。这是在未经朱斌英授权的情况下，由黄金客公司变更了原购房合同的约定。虽然朱斌英是黄金客公司的法定代表人，但自然人与法人是不同的民事主体，两者取得民事主体资格的时间不同，承担责任的方式不同，不能混同。黄金客公司未经朱斌英的授权，不能变更朱斌英与万丰公司签订的《商品房买卖合同》。《备忘录》和《合同变更协议》并未充分得到履行，合同约定的房产仍登记在朱斌英名下，黄金客公司既未按《合同变更协议》约定提供抵押担保，也未做到“精心管理、用心经营”两年。本案实际情况是朱斌英购房，黄金客公司与万丰公司合作开设超市为万丰公司开发的商品房促销，万丰公司给予黄金客公司一定数额的借款和180万元的补贴，从而免除朱斌英支付第二层商铺东面部分的购房款。该协议的约定，是让黄金客公司受损，让朱斌英免除部分购房款的支付义务，其结果是让黄金客公司的相对方利益受损，该行为违反了法律相关规定，减少了黄金客公司应缴纳的税费，也损害第三人的利益，应当认定无效。双方虽未对“精心管理、用心经营”约定具体标准，但黄金客公司并没有证据证明自己做到了该约定。事实是黄金客公司未到两年就曾要撤出超市，且实际经营面积不断缩小（有减少缴纳的物管费单据为证），由此可见黄金客公司并未做到精心管理、用心经营，而其贷新还旧归还550万元的做法，违反《贷款通则》的相应规定，亦不符合双方协议的本意。请求二审法院确认免除购房款的约定无效，朱斌英返还已取得的二层商铺。朱斌英和黄金客公司辩称，朱斌英与黄金客公司共同确认了黄金客公司以朱斌英名义购房的事实，万丰公司也认可在《商品房买卖合同》、《备忘录》、《合同变更协议》订立及履行过程中，将朱斌英与黄金客公司的法律地位混同，即万丰公司对是朱斌英还是黄金客公司履行合同、接受赠与都予以了认可，合同各方已经达成赠与合意。朱斌英是黄金客公司的法定代表人，且上述合同、《备忘录》、协议均由朱斌英或朱斌英代表黄金客公司签属，不存在所谓授权问题。黄金客公司以朱斌英名义的购房行为，并不损害黄金客公司的利益，黄金客公司以朱斌英名义购房的行为有效。因本案诉讼导致房屋权属没有最终确定，待权属确认后，黄金客公司将确认赠与收入并按国家规定纳税，不存在减少国家税收问题。由于黄金客公司已经履行了对超市“精心管理，用心经营”的义务，且万丰公司在赠与行为完成前并没有对黄金客公司的经营行为提出异议，在赠与完成后提出赠与条件不成立没有法律依据。朱斌英已经履行了《合同变更协议》约定归还550万元借款的义务，万丰公司撤销赠与不具备双方合同约定撤销赠与的条件，万丰公司无权撤销赠与。请求二审法院驳回上诉，维持原判。根据诉辩意见，本案争议焦点为：《合同变更协议》是否有效？二审查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，万丰公司与朱斌英订立《商品房买卖合同》，将其开发的泰和商贸城B区第一、二层商铺卖给朱斌英，后又与朱斌英就该商城B区二层订立《商品房买卖合同》，将该二层商铺以231.8904万元的价格卖给朱斌英，在朱斌英没有支付购房款的情况下，将该房屋的产权登记至朱斌英名下。2006年9月7日万丰公司与朱斌英为法定代表人的黄金客公司订立《备忘录》，将泰和商贸城B区第一、二层商铺的购买人认定为黄金客公司，并协助黄金客公司将房产设备等办理抵押贷款。2007年4月18日万丰公司又与黄金客公司订立《合同变更协议》，约定黄金客公司将上述商贸城第一层商铺返还万丰公司，确认黄金客公司在对超市“精心管理、用心经营”两年，并归还银行贷款550万元（朱斌英名下的贷款）后，免除黄金客公司购买第二层商铺购房款的支付义务。从万丰公司与朱斌英、黄金客公司订立的上述合同及《备忘录》看，万丰公司已将朱斌英个人与黄金客公司的人格混同，且万丰公司法定代表人朱三根在（2010）吉中民一终字第324号案件庭审中，亦表示其“认为朱斌英与黄金客公司是一体的”。上述事实及《合同变更协议》的内容表明，万丰公司与黄金客公司订立该合同中所变更的内容是万丰公司与朱斌英订立的《商品房买卖合同》内容，且黄金客公司亦是按该协议，将商贸城第一层商铺返还给了万丰公司，故双方订立的《合同变更协议》是当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。由于黄金客公司按照该协议约定履行了归还550万元贷款的义务，并在其经营超市的过程中，没有证据证明其没有对超市履行“精心管理、用心经营”的义务，黄金客公司的行为符合《合同变更协议》约定的免除支付购房款义务的条件，黄金客公司（或朱斌英）可按约免除支付商贸城第二层商铺购房款的义务，原判驳回万丰公司主张黄金客公司及朱斌英支付商贸城第二层商铺购房款的诉请并无不当，应予维持。另双方当事人对黄金客公司及朱斌英向万丰公司支付代垫办证费均未提出上诉，予以维持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费34560元，由江西省万丰房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  郭卫斌代理审判员  吴玉萍代理审判员  张丽敏二〇一四年十二月十一日书 记 员  张 英附：本案适用的有关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。