四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书（2016）���08民终字116号上诉人（原审被告）敬上可，男，生于1977年5月30日，汉族。委托代理人向军，四川首力律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陶李，男，生于1980年9月13日，汉族。委托代理人张鸣，四川达权律师事务所律师。原审第三人敬光怀，男，生于1949年7月12日，汉族，四川省。委托代理人杨雄，男，汉族，生于1961年7月20日。上诉人敬上可与被上诉人陶李、原审第三人敬光怀房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省苍溪县人民法院（2015）苍溪民初字第2485号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年2月24日受理后，依法组成合议庭于2016年4月5日公��开庭审理了本案。上诉人敬上可及其委托代理人向军、被上诉人陶李及委托代理人张鸣、原审第三人敬光怀委托代理人杨雄到庭参加诉讼。本案经合议庭评议并经本院审判委员会讨论决定。现已审理终结。原审查明，2014年2月2日，陶李（乙方）与敬上可（甲方）、敬光怀书立《房屋买卖合同》两份，由陶李购买敬光怀位于苍溪县陵江镇武当社区地块所建房屋三楼一号和四楼一号房屋两套。两份合同除房屋楼层、房号不同外，其余内容一致。均约定“第一条甲方以划拨方式取得位于苍溪县陵江镇武当社区地块的国有土地使用权……。第二条乙方向甲方购买的住宅房建筑面积共约130㎡，共壹套，位于4号地块……。第三条经双方商定，该房屋按建筑面积计算，房屋总金额为人民币叁拾柒万元（37万元）……。第四条付款时间约定：签订本合同时，乙方即一次性支付甲方人民币叁万元作为购房预付款（定金），房屋竣工甲方交房时乙方再向甲方支付贰拾陆万元（2014.5.1前支付），余款捌万元在房地产权属登记机关办完权属登记之日当天付清。（若乙方不按期支付或放弃购买定金不退）。第五条乙方逾期付款的违约责任：乙方不按本合同第三条、第四条之规定按时付款，甲方有权终止本合同并收回房屋另行处理，乙方已付房款不退。……第十三条关于分户产权登记及相关费用双方约定，甲方移交房屋后36个月内为乙方提供有效手续办理取得房地产权属证书，如因甲方原因造成乙方不能办理产权证书的，乙方有权拒付房屋尾款，同时不影响乙方对该房屋的使用权和产权，甲方需按小产权���2100元每平方米计价该房屋，无息退还乙方支付的多余购房款……”敬上可及陶李在合同上签字捺印，敬光怀未签字。合同签订后，陶李向敬上可支付两套房屋定金计6万元。房屋竣工后，敬上可将两套房屋交付陶李，陶李接收房屋并分别安装了进户防盗门。后敬上可多次通过短信方式催收房款。2014年5月17日，陶李通过转账方式支付房款10万元，其余款项未付。2014年7月6日敬上可向陶李发出书面解除合同通知书，但陶李称并未收到。后双方对合同的效力及履行产生争议，陶李于2014年9月10日向原审法院起诉请求确认《房屋买卖合同》无效、返还购房款16万元。2014年10月16日原审法院判决驳回陶李的诉讼请求。2014年10月23日敬上可将陶李所够房屋的防盗房门撬开，搬出陶李存放其中的物品。本案中，陶李起诉请求依法解除合同、返还购房款16万元及所安装的入户铁门，后陶李撤回“返还原告安装的入户铁门”的诉请。原审另查明，敬光怀系苍溪县陵江镇玄武广场拆迁安置户，2014年9月2日敬光怀取得该涉案房屋的产权证书，实际建筑面积130平方米，楼高6层。但截止本案诉讼，涉案土地使用出让金未缴纳。2014年9月25日的庭审中，敬光怀认可敬上可向陶李出卖房屋的行为。原审诉讼中，敬上可、陶李均表示不愿继续履行合同。原审认为：陶李与敬上可签订房屋买卖合同，陶李按约定支付购房定金后得知敬上可所售房屋未取得产权证书，且不属于其所有。陶李为规避风险而未按约定支付应付房款，是一种合理的自救行为。后在陶李诉请确认该房屋买卖合同无效一案诉讼中，敬上可办理了属第三人敬光怀所有的房��证，第三人亦追认了敬上可的售房行为，原审法院依法确认了房屋买卖合同有效，双方理应按法院作出的判决履行各自合同义务，但敬上可在本院判决送达后未生效期间单方将陶李安装的防盗门撬开并搬出其放在房间中的物品，敬上可以自己的行为表明其不执行法院判决，不愿继续履行双方签订的合同，该行为显属违约。故陶李提出解除合同的请求原审予以支持。因案涉《房屋买卖合同》中明确约定6万元是购房定金，但陶李只要求被告返还定金6万元，系其处分自己的民事权利，原审予以准许。在2014年5月双方通过短信形式达成付款意向后，陶李又支付10万元，依照合同约定该10万元应属于分批支付的购房款，在合同解除时，收款方应当退还。诉讼中敬上可提出陶李所交付的16万元均属于购房定金、陶李拖延付款、应不予返还16万元的观点，与本院查明的事实不符，其辩解意见原审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十五条及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定并经原审审判委员会讨论决定，判决：解除陶李与敬上可签订的两份《房屋买卖合同》；敬上可在判决生效后10日内返还陶李购房款16万元。原审宣判后，敬上可不服提出上诉称，原审法院已判决确认双方合同有效，并驳回被上诉人陶李关于返还购房款16万元的诉请，其再以相同事实诉请返还16万元购房款，违反一事不再理原则；双方所签房屋买卖合同已经解除；被上诉人自签订合同后即实际占有并使用房屋，其以所购房屋未取得产权证书及房屋非上诉人所有为由拒付房款与事实不符，其以合同无效并拒付房款的行为构成违约；被上诉人在合同之外自愿支付10万元作为定金，原审将该款认定为分期支付的购房款与当事人意思表示不符；上诉人在通知解除合同后，收回房屋的行为不构成违约。请求撤销原判第二项，改判对陶李已交房款16万元不予返还。被上诉人陶李辩称，双方所签合同经人民法院确定有效后，但上诉人收回房屋，被上诉人据此诉请解除合同，并不违反一事再理原则；陶李并未收到上诉人所邮寄的解除合同通知，上诉人主张合同通知解除不成立；未支付后期房款系因陶李签订合同后才知道该房屋未办预售许可，且超规划建设，不具备办证条件；对交付的6万元定金无异议，但另10万元虽陶李单方意思系定金，但双方未就此达成系“定金”的合意。请求驳回上诉，维持原判。原审第三人辩称，同意上诉人敬上可的上诉意见。并认为，被上诉人陶李未按合���约定支付房款，构成违约，按双方约定，已付房款16万元性质为定金，不应返还；原审适用《合同法》第九十四条解除本案合同，属适用法律错误。二审中，上诉人提交一组书证，包括涉诉房屋现场照片一组、上诉人与案外人交易房屋的合同书、陶李与敬上可之兄交易房屋的合同书。拟证实陶李签订合同时对涉诉房屋的地理位置、土地及房产性质是清楚的；且交易价格合理。被上诉人质证认为，对上诉人所举证据无异议。被上诉人购买涉诉房屋其目的是用于投资，合同签订后也找到了交易对象，但因涉诉房屋超规划建设而未能成交。原审第三人对以上证据无异议。各当事人对上述证据无异议，本院依法采信。二审查明：第三人敬光怀系敬上可之父。2014年2月2日，陶李（乙方）与敬上可（甲方）所签订《房屋买卖合同》约定：第一条土地使用性质为“划拨土地”，土地面积为120㎡，建筑层数暂定6层；第四条签订本合同时，陶李一次性支付3万元作为购房预付款（定金），交付房屋时支付26万元（2014年5月1日前支付），余款8万元在房地产权登记机关办理完权属登记手续之日当天内付清。（若乙方不按期支付或放弃购买，定金不退）第五条乙方不按本合同第三条、第四条之规定按时付款，甲方有权终止本合同并收回房屋另行处理；乙方已付房款不退。若因特殊原因逾期付款，经甲方同意，可按欠款余额的1%每天向乙方计收违约利息。第六条交付期限，甲方于2012年12月31日前将房屋按本合同约定和装饰标准交付乙方使用。第七条甲方逾期交付之责任，甲方未按第六条约定按时交房，乙方有权退房，且有权按已交房款的1%每天向甲方计收违约利息。第十三条关于分户产权登记及相关费用的约定双方约定，甲方移交房屋后36个月内为乙方提供有效手续办理取得房地产权属证书，如因甲方原因造成乙方不能办理产权证书的，乙方有权拒付房屋尾款，同时不影响乙方对该房屋的使用权和产权，甲方需按小产权房2100元每平方米计价该房屋，无息退还乙方支付的多余购房款……。同日，双方签订补充协议约定，甲方交付房屋为毛坯房；陶李在该《补充协议》中亲笔书立条款“过户名字在过户时确定，乙方可以在未办理产权证期间出售，性质为代甲方出售，不承担转卖税费。被上诉人陶李交付定金6万元后，即接收了上诉人移交的涉案房屋现房两套，自行安装了入户防盗门并一直实际使用至2014年10月30日上诉人撬锁之时。因陶李未按约定支付后期房款，经上诉人短信催促，陶李于2014年5月26日短信回复称“卡号发我，我一会去给你转。转的钱也算定金不退。2套房子我都要，你把短信留着就是……”上诉人短信回复告知了陶李卡号，并明确要求其余房款最迟缓至下月30号。次日，陶李向上诉人转款10万元。在双方短信往来中，被上诉人陶李提出，经其查询，上诉人所建房屋存在超规划（超层）建设，难以办证，要求上诉人先将房屋预售登记或登记至被上诉人名下后，其才支付剩余房款，该事实也与被上诉人在庭审中陈述一致。另查明，涉案房屋土地划拨使用权人为原审第三人敬光怀。2014年6月，敬光怀等四人向苍溪县建设局书面申��补办超建房屋面积规划。后经苍溪县城乡规划和住房保障局、人防办及县政府相关职能部门、领导批示，补办了相关规划。在2014年9月25日陶李诉请确认涉案买卖合同无效一案的庭审笔录中，陶李陈述：敬上可与其在电话中对转款10万元作为定金进行过约定。其当时购买这两套房屋是想作为投资。二审中，陶李亦认可，其购买这两套房屋是准备用于买卖投资，也找到了交易对象，但由于该房屋超规划导致交易未达成，并陈述其不愿再购买这两套房屋。其余事实与原审查明一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点是违约责任应如何认定。双方所签《房屋买卖合同》第十三条中，对涉诉房屋产权证的办理期限以及不能办理产权证过户手续的后果均作了明确约定，足以证实陶李对其所购房屋的土地性质、产权证的办理预期是清楚的。陶李自认其交付首批定金后即实际持有涉案房屋，且持有该房屋的真实目的是用于二次交易。但其在实际占有房屋后，未按照约定支付后期房款，后虽经双方协商，上诉人对支付后期房款的期限予以展期，但至陶李提出确认涉案合同无效的诉讼时止，陶李仍欠付上诉人绝大部分房款。交易未果后，其要求出卖方先办理预售登记或产权变更登记作为继续履行合同的前提，明显与合同约定不符，也与签订合同时双方真实意思表示不一致。在陶李已实际占有并使用所购房屋的情形下，其又诉请解除双方所签《房屋买卖合同》，既不符《中华人民共和国合同法》所规定的法定解除情形，也与房屋买卖合同中第七条对被上诉人享有解除权的约定情形不符。故应当认定，陶李既具有拒绝继续履行合同的主观意思表示，其实际履行合同的行为也不符合���方合同约定，已构成违约。在给予被上诉人支付房款宽限期之后，被上诉人仍拒绝履行，上诉人根据合同约定收回房屋的行为，并无过错。双方对首批定金6万元并无异议。对后支付的10万元，陶李自己主张该款性质为定金，并认可与上诉人敬上可对该款性质进行过协商。故应当认定后支付的10万元亦是定金。被上诉人陶李明确表示不愿购买涉案房屋，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定及双方《房屋买卖合同》第四条约定，其交付的定金不应返还。但根据《中华人民共和国担保法》第九十一条“定金数额不得超过主合同标的的百分之二十”之规定，对超过定金标准的1.2万元房款应当予以返还（16万元-74万元20%）。综上，原审认定事实错误，适用法律不当，本���依法改判。上诉人上诉理由成立，本院依法支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条之规定，判决如下：一、维持四川省苍溪县人民法院（2015）苍溪民初字第2485号民事判决第一项，即解除上诉人敬上可与被上诉人陶李、原审第三人签订的两份《房屋买卖合同》；二、撤销四川省苍溪县人民法院（2015）苍溪民初字第2485号民事判决第二项，即敬上可返还陶李购房款16万元；三、敬上可返还被上诉人陶李房款1.2万元。一审案件受理费1750.00元，二审案件受理费3500.00元，计5250.00元，均由被上诉人陶李负担。本判决为终审判决。审 判 长  王振茂审 判 员  熊剑洪代理审判员  徐小雁二〇一六年六月二日书 记 员  黄 琴