湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳坪民初字第00765号原告苏立辉。委托代理人曾伟德。被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司。法定代表人林新愉。委托代理人杨文海。委托代理人李杰。原告苏立辉诉被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司（以下简称创普公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法由审判员谭雄建适用简易程序公开开庭进行了审理，书记员陈莎担任记录。原告委托代理人曾伟德、被告委托代理人杨文海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告苏立辉诉称，2009年4月27日原告与被告签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告购买被告位于岳麓区含浦中路793号，项目名称为“星语林＊汀湘十里”的第XIII区36幢2单元403房；房屋建筑面积为109.36平方米；房屋总价款为277121元。2010年11月1日原告已经接收房屋。然而，时至今日，被告一直没有办理完成原告的房屋所有权证与土地使用证。现原告已全面履行合同，被告则违约至今，原告经数次请求被告办理前述二证未果。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告限期办理完成原告的房屋所有权证与土地使用证；2、被告暂向原告支付逾期办证违约金20230元（自2012年9月1日起暂时计算至2014年9月1日），并计算逾期办证违约金至被告实际办理完成并将证交付原告之日止；3、由被告承担本案诉讼费。被告创普公司答辩称，一、原被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方在平等自愿的原则下签订的，是双方真实意思的表示，合同并没有违反法律禁止性规定的条款，是一份合法、有效的合同，双方均应遵照执行。而在合同第十五条关于产权登记有明确的约定：出卖人应当在商品房交付使用后360个工作内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任……双方同意按下列第叁项处理：……3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分一向买受人支付违约金，现原告要求被告承担延期办理产权登记备案的违约责任，被告认为：一是被告没有延期办理产权登记备案的主观过错；二是本案中延期办理产权登记备案确系被告无法控制、不能预计的客观因素所致；三是按合同约定，被告确实存在违约，应该对原告酌情进行适当的赔付，但原告诉讼请求中对违约金计算明显有误；四是原约定违约金比例过高且没有给原告造成实际损失，请求法院依法降低赔付标准，对被告酌情进行适当补偿。二、被告开发的星语林汀湘十里项目原属长沙市望城县管辖范围，2009年6月，由于行政区划调整汀湘十里项目所在地由望城县划归长沙市岳麓区管辖，在区划调整过程中由于业务移交、业务办理标准发生变化、国土证换证等多种原因耽误才导致产权登记滞后，且延期较长，被告有证据证实造成延期的事实。而且，望城县之前一直与长沙市内五区有关政策的不一致，也是小区房产证延期办理的重要原因。原望城县范围内，购房人收房时才支付契税、维修基金等税费，政府要求开发商不得提前收取。而长沙市内五区则要求购房人必须于合同备案前交清上述税费，办理房产证则更要求已完工项目全部付清契税、维修基金等税费，否则无法办理。整个汀湘十里1-8岛，截止到目前，仍有上百户购房人仍旧未交清上述费用、未办理收房手续，甚至有少部分购房人，被告根本长时间联系不上。若非被告的努力争取、积极协调并筹集资金实际垫付数百万元维修基金款项，整个小区所有购房人的房产证都还将遥遥无期，是整个小区，不是指哪一个组团、哪一套房屋。被告不但没有主观过错，相反是一直努力争取、积极协调并筹集资金实际垫付数百万元维修基金款项，才使得整个小区的产权登记备案工作、房产证办理工作得以快速推进。三、合同中第十五条有明确约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。出卖人办理产权登记义务的前提是就是将相关资料报产权登记机关备案。被告特别提请原告注意，原告在起诉书中计算办理产权登记的延期时间有明显错误，应该从商品房交付（须付清该套房屋契税、维修基金等有关税、费、款并实际接收房屋）后360个工作日起计算，截止到出卖人将该栋房屋相关资料提交产权登记机关初始登记之日，而不是截止到该套房屋产权证办理完毕之日。当然，被告一定会设法将所有符合办理权证条件房屋的房产证、国土证都尽快办理出来。四、多种因素导致原告房屋的产权登记备案时间延长，但并未给原告造成实际损失，根据《合同法》第一百一十四条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人有权可以请求法院予以适当减少；根据最高人民法院【法释（2003）7号】第十六条之规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。经审理查明：2009年4月27日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》，合同第三条约定：买受人购买的商品房为星语林·汀湘十里八区36幢2单元403房；房屋建筑面积为109.36平方米。第四条约定：商品房总价款为277121元。第六条约定：付款方式及期限。买受人按下列第三种方式按期付款：3、其他方式具体付款方式见附件五。第八条交付期限。出卖人应当在2010年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定将具备下列第五种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：5、该商品房实体验收合格并开始备案。第十五条关于产权登记的约定：出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起／工作日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房款的／%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的／%赔偿买受人损失。3、出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金。合同签订后，原告于2013年8月6日付清了全部房款。2009年7月31日原告交纳了契税2771元。2010年9月21日原告交纳了物业维修基金5542元。2011年8月13日原告交纳了从2010年11月至2011年11月30日止的物业管理费1422元。被告于2010年11月1日向原告交付涉案房屋。2014年9月23日被告为原告办理了房屋产权初始登记。上述事实，有原、被告的陈述，原告提供的《商品房买卖合同》、发票、物业费缴纳收据、被告提供的长沙市房屋产权登记收件收据等证据予以证实，本院予以认定。本院认为，原、被告双方在平等自愿的基础上签订《长沙市商品房买卖合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力，原、被告均应按照合同的约定全面履行自己的义务。被告于2010年11月1日向原告交付涉案房屋，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条出卖人应在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：出卖人从超出约定之日起按已付房价款每日的万分之一向买受人支付违约金的约定，本院认为上述条款中约定的“权属登记”既包括房屋产权登记，也包括国有土地使用权登记。同时该条款明确约定出卖人的义务为“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，故条款中“商品房交付使用后360个工作日”的约定应为约束出卖人履行相关备案义务的时间而非买受人最终取得权属证书的时间。对于原告要求被告限期办理房屋所有权证与土地使用权证的请求，现被告于2014年9月23日按合同的约定为原告办理了房屋产权登记，已履行合同约定的办理房屋产权登记的义务。因合同对国有土地使用权登记时间约定不明，根据相关规定，被告应在为原告办理房屋产权登记后合理的期限内为原告办妥房屋产权证书，再在合理的期限内为原告办理国有土地使用权登记，故本院结合本案的客观情况酌情认定被告应在2015年3月19日前为原告办妥房屋所有权证书，并在办妥房屋所有权证书后360个工作日内为原告办理国有土地使用权登记。因被告直至2014年9月23日才为原告办理房屋产权登记，已超过合同约定的期限，存在逾期履行相关备案义务的行为，故应承担相应的违约责任，本院综合查明事实和实际客观情况及延期办理权属证书未给原告造成实际损失等因素，考虑双方的利益平衡，根据公平、合理原则，对被告要求将违约金支付比例进行降低的抗辩请求予以支持并酌情认定被告承担违约金比例为已付房价款的日万分之零点三，现原告主张从2012年9月1日起开始计算违约金在合理范围内，本院予以支持；根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，被告应在房屋交付后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，即被告完成初始登记的日期为违约责任的截止日，现被告已于2014年9月23日为原告办理产权的初始登记，故被告应承担的逾期办理房屋产权登记违约金计算为6244元（277121元×0.03‰×751日=6244元，计算至2014年9月23日止）。如被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本院指定的期限内未为原告办理国有土地使用权证的登记手续，则应从逾期之日起至实际登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向原告支付逾期办理国有土地使用权证登记手续的违约金。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条之规定，判决如下：被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在2015年3月19日前为原告苏立辉办理星语林·汀湘十里八区多层36栋403房的房屋所有权证书；在2015年3月19日后360个工作日内为原告苏立辉办理国有土地使用权证的备案登记手续；被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本判决生效后十日内支付原告苏立辉逾期办理房屋产权备案登记违约金6244元；如被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司在本院指定的期限内未为原告苏立辉办理国有土地使用权证的备案登记手续，则被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司应从逾期之日起至实际备案登记之日止按已付房价款的日万分之零点三的标准向原告苏立辉支付逾期办理国有土地使用权证备案登记手续的违约金；三、驳回原告苏立辉的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费306元，适用简易程序减半收取153元，由被告长沙创普房地产开发（集团）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  谭雄建二〇一四年十二月十九日书记员  陈 莎附：本案所适用法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。