江苏省镇江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）镇民终字第00947号上诉人（原审被告）句容边城汇景房地产开发有限公司，住所地句容市边城镇仑山湖区。法定代表人范迪康，系该公司总经理。委托代理人严明慧，江苏致邦律师事务所律师。委托代理人杨海涛，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）费露。委托代理人曾庆定，男，1979年6月6日生，汉族。上诉人句容边城汇景房地产开发有限公司（以下简称汇景公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省句容市人民法院（2013）句民初字第2488号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人汇景公司的委托代理人严明慧、杨海涛，被上诉人费露及其委托代理人曾庆定到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2008年6月23日，费露、汇景公司签订了《商品房买卖合同》一份，合同约定：费露购买汇景公司开发的位于句容市边城镇世外边城第081幢0101号房，建筑面积326.99平方米，每平方米7690.39元，房屋价款为2514679元；付款方式为买受人于签约之日起，七日内办理完毕银行按揭手续，房屋交付期限为2009年3月31日，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。该合同第九条第一款第（二）项约定：“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金”。合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的出卖人，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：买受人应按‘交房通知书’中的约定期限，按时与出卖人办理房屋交接手续。超过约定期限未办理房屋交接手续视为该房屋已交付，房屋缺损、灭失的风险由买受人承担。”双方对其他事项也作了约定。合同签订后，费露按约履行了付款义务，汇景公司在2009年3月30日前未能按期交房，于2010年1月15日向费露支付了延期交房违约金69153.67元。2010年6月21日，汇景公司向费露发出入住通知书，要求费露于2010年7月4日前办理房屋交接手续，费露于2010年6月27日验房，后回函告知汇景公司该房存在诸多问题，要求汇景公司予以整改。2011年10月17日，汇景公司又向费露发出通知要求费露尽快办理房屋交接手续，而费露以管道液化气未通为由拒绝收房。2013年10月22日费露起诉，要求汇景公司支付违约金610319.11元。另查明：涉案房屋于2009年9月7日通过验收，仑山湖小区液化气管道工程于2010年11月15日竣工验收。后因句容市人民政府（2002）187号文件要求将管道液化气改为管道燃气。2011年4月11日汇景公司与句容华润燃气有限公司签订管道燃气供气合同，约定2011年8月26日正式施工，2011年9月16日竣工，该别墅区燃气管道工程实际于2012年4月10日竣工。此后汇景公司未书面通知费露办理房屋交接手续。以上事实，有商品房买卖合同、收款收据二张、借款借据、入住通知书、通知函、EMS回复函、单据二张、缴纳契税通知、单位／分部工程竣工报验单、通知回复单、建设单位工程联系单、管道燃气供气合同及补充协议复印件、房屋竣工验收备案表复印件、住宅质量保证书、住宅使用说明书、开工报告以及当事人陈述等证据予以证实。原审法院认为，费露、汇景公司签订的商品房买卖合同合法有效，双方应当按照合同全面履行各自的义务。汇景公司未能按照合同约定按时向费露交付房屋，应承担违约责任。汇景公司提出费露未能按照其通知收房，汇景公司已按合同约定履行全部义务，与事实不符。商品房买卖合同附件三约定交付标准中第二条第五项“供气采用小区内部管道液化气、煤气表出户”，后根据句容市人民政府（2002）187号文件要求，将费露、汇景公司约定的管道液化气设施改为管道燃气，该燃气管道工程于2012年4月10日竣工并通过验收，在此之前涉案房屋尚不符合交付的条件。故对汇景公司的辩称，不予采纳。费露诉称汇景公司两次通知收房，但因该房屋管道液化气未开通而拒收，《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的应承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任。但汇景公司根据句容市人民政府的要求，而改变了本案双方合同的约定，对房屋交付时间产生了影响，汇景公司没有过错，根据公平原则可部分免除汇景公司的责任。该燃气管道工程于2012年4月10日竣工，但汇景公司此后未履行通知义务，已构成违约，应承担违约责任。计算违约金的期限为自2009年4月1日起至2010年11月15日计593天，2012年4月10日至2013年10月22日计560天，合计天数为1153天，违约金579884.98元，扣除汇景公司已支付的违约金69153.67元，尚应给付费露违约金510731.31元。遂判决：一、汇景公司于判决生效后十日内给付费露延迟交房违约金510731.31元；二、费露、汇景公司在判决生效后十日内办理房屋交接手续。宣判后，上诉人汇景公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、上诉人与句容华润燃气有限公司签订的管道燃气供气合同主要处理的是二期别墅项目，而本案所涉房屋属于一期别墅项目；2、依照上诉人与句容华润燃气有限公司签订的合同及补充协议，在上诉人支付第一次款项后，句容华润燃气有限公司就可以随时供气，本案所涉房屋的供气时间为2011年5月23日；3、上诉人根据政府指令进行管道气升级和调整，上诉人并无过错；4、被上诉人在上诉人多次催促交接的情况下，拒绝收房，其责任在被上诉人；5、供气方式的调整所产生的费用均是由上诉人垫付，被上诉人直接受益且未承担相关费用，被上诉人在此情况下主张违约金于法无据；6、关于交付的判决内容超过了被上诉人的一审诉讼请求。请求发回重审。二审中，上诉人表示就交付房屋问题不再上诉。被上诉人费露辩称：1、关于涉案房屋属于一期还是二期的问题，上诉人一审没能提供证据，上诉人要求发回重审是在拖延时间；2、关于交付房屋问题，被上诉人在一审庭审中已经补充过该诉讼请求。二审中，上诉人汇景公司提供以下证据：1、81号H户型基础平面布置图，拟证明被上诉人购买的别墅属于一期别墅；2、关于管道燃气供气施工情况的说明，该说明有句容华润燃气有限公司在情况属实上加盖公章，拟证明汇景公司已经施工完毕一期主管和入户管网，已经具备供气条件，且实际的供气时间是2011年5月23日；3、建筑工程消防设计审核意见书，拟证明句容市公安消防大队审核同意上诉人建设边城汇景小区LGP瓶组站；4、竣工报告，该证据为复印件，拟证明边城汇景小区LGP瓶组站及庭院管工程已于2007年8月9日施工完毕。被上诉人对上述证据质证认为：对证据1未提出异议；对证据2的真实性有异议，在2011年2月27日的验房记录上载明当时管道没有到位；证据3仅能证明相关部门同意建设LGP瓶组站，并不能表示已经建成；对证据4的真实性有异议，即使真实，该竣工报告也没有监理单位盖章，没有消防、安监等部门的综合验收。被上诉人费露提供以下证据：5、照片11张，拟证明燃气计量表的生产日期是2012年5月，管道工程的完工是在2012年5月以后。上诉人汇景公司对上述证据质证认为：对证据5的真实性、合法性、关联性均有异议，无法分清照片中的表是哪家的表。原审查明事实与二审查明一致，本院予以确认。二审经审理查明，本案双方所签订的商品房买卖合同附件三《交付标准》第三条第5项约定：“供气：采用小区内部管道液化气，煤气表出户。”另查明，被上诉人购买的句容市边城镇世外边城第81幢房屋属于上诉人开发的句容市边城镇世外边城一期工程项目。2007年7月5日，句容市公安消防大队同意汇景公司建设边城汇景小区LGP瓶组站。还查明，被上诉人所购买的世外边城第81幢别墅已经安装燃气表，该燃气表合格证的载明时间是2012年5月。以上事实，有81号H户型基础平面布置图、建筑工程消防设计审核意见书、照片以及当事人陈述等证据予以证实。本案二审争议焦点主要为：上诉人是否延期交房，是否应当承担违约责任。本院认为，上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同合法有效，双方均应依约履行。依照合同附件三《交付标准》第三条第5项的约定，上诉人交付的房屋应当有管道液化气，且煤气表出户。虽然双方在商品房买卖合同中约定的房屋交付标准是商品房经验收合格，但双方通过合同附件的方式进一步明确了上诉人交付房屋所应当具备的质量状况，上诉人交付的房屋虽已验收合格，但未达到附件三所约定的质量状况标准，且该缺陷会对购买人实际使用该房屋产生重大影响的，被上诉人可以拒绝接受房屋，由此造成的损失应当由上诉人承担。上诉人于2010年6月21日和2011年10月17日向被上诉人发出入住通知书，被上诉人均以涉案房屋存在诸多问题而拒收，其中问题之一是管道液化气未通。上诉人认为涉案房屋所在的一期别墅工程管道已经施工完成，并可于2011年5月23日供气，被上诉人拒绝接受房屋，其责任应由被上诉人自行承担。本院认为，依照商品房买卖合同附件三的约定，上诉人交付的房屋应当有管道液化气，且煤气表出户，该约定对被上诉人实际使用该房屋具有重大影响，上诉人不能提供管道液化气，将使被上诉人无法正常使用该房屋。故上诉人交付的房屋无法提供管道液化气的，作为买受人的被上诉人可以拒绝接受交房，上诉人应当承担未依照约定交房的违约责任。首先，2010年6月21日，上诉人通知被上诉人入住，但根据上诉人提供的单位工程竣工验收证明书，仑山湖小区的燃气管道工程完工时间是2010年11月15日，上诉人于2010年6月21日通知被上诉人，涉案房屋自然尚不具备双方合同附件三所约定的供气交付条件，被上诉人据此拒绝接受房屋，符合合同约定，应予支持。其次，2011年10月17日，上诉人通知被上诉人尽快办理房屋交接手续，此时，上诉人已经与句容华润燃气有限公司签订管道燃气供气合同，并已正式施工。依照管道燃气供气合同，供气方应为句容华润燃气有限公司，据此，通入涉案房屋的表应当是燃气计量表，但涉案房屋内的燃气计量表上合格证的记载时间是2012年5月，也就是说，涉案房屋内燃气计量表的最早安装时间不早于2012年5月。故被上诉人认为其于2011年10月收到上诉人交接房屋通知后验房时没有管道液化气，本院予以采信。另外，上诉人认为其在与句容华润燃气有限公司签订管道燃气供气合同前已经完成世外边城一期工程的管道工程，符合交付条件。本院认为，依照本案双方所签订商品房买卖合同附件三关于供气的约定，因为上诉人交付的房屋应当配套采用小区内部管道液化气，故上诉人作为房屋的销售方，不仅应当提供管道供气的硬件设施，还应当保证在交接时，购买人能够正常使用管道液化气。即使被上诉人所购房屋的液化气管道在2011年10月已经安装完毕，但上诉人仍然应当在被上诉人接受房屋时保证被上诉人能够使用管道液化气。但依照上诉人所提供的LGP瓶组站建筑工程消防设计审核意见书，该瓶组站建成后，应当有句容公安消防大队的验收。上诉人虽提供了LGP瓶组站的工程竣工资料，但该竣工资料系复印件，且上诉人也没有提供该瓶组站的验收资料，上诉人提供的证据不足以证实上诉人在2011年10月通知被上诉人交接房屋时已经可以通过小区内部管道进行供气，上诉人的上述主张本院不予采信。第三，上诉人虽于2010年6月21日、2011年10月17日两次通知被上诉人交接房屋，但均因不具备交付条件而被被上诉人拒收，上诉人作为销售方，应当按照双方签订的商品房买卖合同的约定，在涉案房屋具备交付条件的情况下再行通知被上诉人交接房屋，但上诉人至2013年10月22日未再通知被上诉人交接房屋，应当承担延期交付的违约责任。第四，涉案小区因政府要求将管道液化气改为管道燃气，因供气方式的改变影响上诉人交付房屋的，因上诉人对该供气方式的改变并不存在过错，故可免除上诉人在此期间延迟交房的违约责任。上诉人认为2011年5月份即可提供燃气，系其自认，一审判决认定可提供燃气的时间为2012年4月10日，减少了上诉人违约责任的计算期间，但被上诉人对此未提出上诉，故本院不予处理。第五，上诉人二审庭审中认为一审认定的违约责任过高。本院认为，被上诉人已经依照双方合同约定支付完毕全部房款，上诉人未能依照合同约定交付房屋，应当承担违约责任。双方在合同中已经约定了延迟交房的违约责任承担方式，上诉人未能提供证据证实商品房买卖合同所约定的违约责任明显高于被上诉人的损失，故对上诉人的上述意见本院不予采纳。综上，上诉人汇景公司的上诉理由均不能成立，本院不予采信。原审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，可予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8908元，由上诉人汇景公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 静代理审判员  李益成代理审判员  戴晓东二〇一四年十二月二十六日书 记 员  宜 芳