云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）隆民二初字第00304号 原告李某，男，汉族，2001年2月15日生，四川省乐驰县人，在校学生，住四川省乐驰县。 法定代理人李青华，男，汉族，1976年5月22日生，四川省乐驰县人，个体工商户，住址同上（系李某之父）。 法定代理人代联珍，女，汉族，1977年4月24日生，四川省乐驰县人，个体工商户，住址同上（系李某之母）。 委托代理人杨德楚，女，云南吉昌律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告保山市名城房地产开发有限公司。 机构代码：79519310-8 住所地：保山市隆阳区海棠路景盛花园****。 法定代表人杨新福，该公司董事长。 委托代理人黄斌，云南德天律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告李某诉被告保山市名城房地产开发有限公司（以下简称名城地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由审判员陈辅汕适用简易程序，于2014年11月6日公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨德楚、被告委托代理人黄斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2012年11月6日，原告李某与被告名城地产公司签订了《商品房购销合同》及补充协议各一份。合同约定：“原告购买被告开发的‘景盛花园’第8幢B单元3层2号商品房一套，房屋建筑面积117.53平方米，房屋总价款504931元。被告应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告。如被告未按约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止60日内，被告按每天20元的标准向原告支付违约金，合同继续履行”。原告按合同约定付清了全部购房款，但是，直至2013年10月份，被告房屋才基本建好通知原告接房，在交房过程中原告向被告索要商品房验收合格证时才得知被告无验收合格证。因原告急需搬入新房，于2013年10月26日与被告办理了接房手续，至此，与合同约定的时间被告逾期交房10个月。请求判令:1、被告支付逾期交房违约金13893.24元（20元／天×60天＋12元／㎡／月×117.53㎡×月）﹦13893.24元；2、被告承担本案诉讼费。 被告辩称：由于原告李某的母亲代联珍属被告的关系户，基于此关系，原告购房时被告优惠了原告百分之九的购房款，计50109元。要求原告返还50109元的优惠款。 原告李某针对自已的诉讼主张，向本院提交了以下证据 1、《商品房购销合同》及补充协议1份，证实原、被告于2012年11月6日签订了商品房买卖合同，合同对原告购买房屋的面积、座落、价格以及房屋于2012年12月31日前交付等相关的约定； 经质证，被告对该证据无异议。 本院认为，该组证据证实了原、被告双方的权利义务关系7及违约责任的案件事实。本院予以采信。 2、购房款收据、接房应缴税费通知单、契税、物管费、各1份，证实原告于2012年5月16日付清全部购房款，被告于2013年10月26日书面通知原告接房并交纳税费的事实。 经质证，被告对该组证据的真实性无异议，对其证明目的持有异议，其认为不能证明被告实际通知交房的时间是2013年10月26日，被告于2013年9月17日就电话通知原告接房了。 本院认为，该组证据分别证实了原告已付清全部购房款、交纳相关税费及被告通知原告接房的案件事实。本院予以采信。 被告名城地产公司针对其主张及答辩提交如下证据： 1、原、被告签订的商品房购销合同1份，证实原、被告签订了商品房购房合同，合同对双方权利和义务的约定； 经质证，原告无异议，本院予以确认。 2、置业计划书复印件1份，证实原告购买“景盛花园”第8幢B302号商品房购房总价款555040元，经特别优惠后原告实际购房款为504931元； 3、名城景盛花园特殊客户优惠销售审批表，证实被告对原告购买的商品房予以优惠百分之九购房款的事实； 经质证，原告2、3组证据中对被告购房款给予的优惠事实无异议，但被告给予原告购房款的优惠与被告逾期交房属不同的法律关系，对证明目的不予认可。 本院认为，上述2、3组证据，被告用于证明对原告购房给予优惠的事实与本案被告是否逾期交房无关联性，本院不予采信。 4、“景盛花园”3-4号楼业主签订合同、办理按揭手续明细表1份，证实被告于2013年9月17日电话通知接房的事实； 经质证，原告提出未接到被告通知接房的电话，该明细表系被告制作，不予认可。 本院认为，该证据没有通话明细清单予以佐证，本院不予采信。 5、《保山日报》公告复印件1份，证实被告于2014年6月5日按合同约定在保山日报公告交房的事实。 经质证，原告认为《保山日报》公告是2014年6月5日公告，是事后公告，不予认可。 本院认为，被告虽然发布了公告，但该公告是针对在2014年6月5日前没有办理接房手续的业主再次进行通知接房，并没有对逾期交房的事由进行说明。故本院不予采信。 为查明案件事实，本院依职权调取了如下证据： 保山市隆阳区发展和改革局隆发改价格【2009】49号文件，以核实隆阳区人民政府关于公有住房租金和核定廉租房租金标准的执行情况。 经质证，原告对该组证据的真实性、合法性没有异议，这是政府文件，可以作为本案的定案依据。 被告认为违约金的承担方式在合同中已经有规定，合同约定所承担的逾期交房违约金是60天内，每天20元计算，超过之后没有约定；该文件不是法律文件，只是政府的规范性文件，对法院的判案不具有指导性。 本院认为，在举证期限内原、被告均未向本院提供有资格的房地产评估机构评定的房屋租金标准，而该组证据作为在本行政区域内相关主管部门公布的租金标准，可以作为本院确定违约金计算标准的参考。故本院予以采信。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 2012年11月6日，原告李某与被告保山市名城房地产开发有限公司签订了《商品房购销合同》及补充协议；约定：“原告购买被告开发的‘景盛花园’第8幢B单元3层2号商品房一套，房屋建筑面积126.22平方米，房屋总价款504931元；被告应于2012年12月31日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的商品房交付给原告，如被告未按约定的时间交房，自合同约定的交房时间届满的次日起至实际交房之日止60日内，被告按每天20元的标准向原告支付违约金，合同继续履行，逾期60天后，如遇相关政策法规调整或者市政工程重大变更，不可抗力等因素，造成被告交房迟延的，被告在《保山日报》进行公告后，可免除被告逾期交房的相关法律责任；原告于2012年8月20日前一次性支付购房款504931元”。合同签订后，原告于2012年5月16日一次性付清了全部购房款；2012年12月31日合同约定的交房期限届满，被告未能按时向原告交房，也没有按合同约定在《保山日报》公告通知延迟交房；而是于2013年10月26日以向原告发放‘业主接房应缴税费通知单’的形式通知交房，同日原告与被告办理了接房手续。自2013年1月1日至2013年10月26日，被告逾期交房296天。 本院认为，商品房买卖合同是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付房价款的合同。依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原被告签订的《商品房购销合同及补充协议》系双方真实意思表示，原被告应当按照合同约定全面履行自己的义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，被告名城地产公司在其开发的商品房建成后,应当按照《商品房购销合同及补充协议》的约定及时通知原告办理接房手续，而被告名城地产公司却未能按约定通知原告接房，其行为已构成违约，同时该违约事实的形成也无不可抗力之因素，截止原告实际接房之日止，被告逾期交房296天，逾期交房60天内被告应按合同约定承担违约责任，逾期60天后原、被告双方在合同中只约定了免责情形，没有约定违约金数额或损失赔偿计算方法，在此情况下，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条的规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿计算方法，违约金数或者损失赔偿数额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”而隆发改价格【2009】49号文件规定了隆阳区2008年后新建的公租房成套住宅的租金标准为6.0元／㎡／月，按照公平原则及结合本案所涉商品房的户型、所处地段及该小区的整体环境等因素，酌情确定本案所涉商品房的租金标准为7.0元／㎡／月；被告应按该标准向原告承担违约责任。对于被告提出其于2013年9月17日就电话通知原告接房的辩解，仅有被告单方制作的明细表予以证实，未有通话明细清单予以佐证，故该辩解本院不予采纳。对于被告提出对原告购房款给予优惠，要求原告退还优惠款的辩解，与本案属两个不同的法律关系，该辩解本院不予采纳。综上所述，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，符合法律规定，应予以支持，但应按上述确定的标准计算，即逾期交房60天内按合同约定的20元／天计算，逾期60天后按租金标准7.0元／㎡／月计算，具体数额为（20元×60天）﹢（126.22㎡×7元÷30天×236天）﹦8150.51元。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，最高人民法院关于《审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、由被告保山市名城房地产开发有限公司于判决生效后十日内赔偿原告李某逾期交房违约金8150.51元。 二、驳回原告李某的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案征收案件受理费112元，减半征收56元，由被告保山市名城房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决书规定的履行期限届满后二年内，向本院申请强制执行。 审判员  陈辅汕 二〇一四年十二月四日 书记员  杨碧云