上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2014）松民三（民）初字第4077号原告朱翀宇。委托代理人袁静，上海市光明律师事务所律师。委托代理人徐西江，上海市光明律师事务所实习律师。被告唐发强。被告邵宇。上列二被告共同委托代理人衷兴茂，上海川汇律师事务所律师。被告赵彬。原告朱翀宇与被告唐发强、邵宇、赵彬案外人执行异某之诉一案，本院于2014年11月26日立案受理后，依法适用简易程序于2014年12月17日公开开庭进行了审理。原告朱翀宇及其委托代理人袁静、徐西江，二被告唐发强、邵宇及其共同的委托代理人衷兴茂，被告赵彬均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱翀宇诉称：2013年12月23日，原告与被告赵彬就购买上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室及4号地下1层车位L025室（以下简称“系争房屋”）签订了房地产买卖协议，协议约定房屋总价款为人民币（以下币种同）700万元（含车位款）。此后，双方又于2014年1月3日签订了上海市房屋买卖合同及备忘录，合同约定了付款方式、过户日期及交房时间。原告陆续支付给赵彬购房款510万元，后原告向银行申请了190万元贷款，相关银行已审批通过。2014年2月28日，被告赵彬将房屋及房屋产权证一并交付原告，原告接受并实际入住至今。2014年3月5日，原告与被告赵彬去房地产交易中心办理了过户手续，2014年3月10日，系争房屋被闵行法院查封，2014年4月21日，系争房屋被松江法院轮候查封，过户材料被交易中心退回。2014年3月23日，原告向上海市闵行区人民法院提出执行异某，闵行区人民法院作出裁定支持了原告的异某并对系争房屋予以解封。后闵行区人民法院又陆续作出裁定，对该院其他案件的查封予以解封。因被告唐发强、邵宇依据（2014）松民三（民）初字第935号民事判决书向松江法院申请强制执行被告赵彬的财产，原告对松江区人民法院2014年4月21日对系争房屋采取的查封措施提出了异某，松江区人民法院作出（2014）松执异字第21号裁定书驳回了原告的异某申请。原告认为，原告虽尚有190万元房款未能付清，但原告已向银行申请贷款并经审核批准，且银行已书面发函同意在涉案房屋解除查封后继续发放该笔贷款。根据沪高法执（2014）2号文的规定，异某人已支付部分价款，剩余价款已申请银行贷款且银行已批准的，视为异某人支付了全部价款。因此，原告的情况符合相关法律规定，（2014）松执异字第21号裁定书适用法律错误。为此，原告向法院起诉，请求判令：停止对位于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室及4号地下1层车位L025室房屋的强制执行，并解除司法查封。被告唐发强、邵宇辩称：不同意原告的全部诉请，理由如下：案外人执行异某有明确的法律规定，需要办理产权过户不得查封的条件有三项，（1）原告是否已实际占有房屋是存在疑问的，当时只有2014年2月28日原告和被告赵彬的房屋交接单作为证据，（2）原告在法院查封前没有支付全部购房款，（3）就原告是否存在过错而言，原告与被告赵彬在房地产买卖协议上约定的是不迟于2014年1月23日共同向房产交易中心办理过户手续，双方网签的房地产买卖合同上面约定的过户日期是2014年2月28日之前，实际上双方前往房产交易中心首次办理过户的时间是2014年3月5日，中间最少有7天的时间差，最多达到1个月，原告申请解除涉案标的的司法查封没有事实和法律依据。被告赵彬辩称：同意原告的诉请，房屋被查封对原告造成了一定的损害，请求法院协调，同意解除对系争房屋的查封，解封后，银行贷款赵彬同意支付给被告唐发强、邵宇。经审理查明：原告于2013年12月23日与被告赵彬签订了《房地产买卖协议》一份，约定赵彬将系争房屋出售给原告，房屋转让总价款700万元，同日，原告通过中介支付赵彬购房定金10万元。2014年1月3日，原告与赵彬就系争房屋的买卖又签订了《上海市房地产买卖合同》及备忘录，约定系争房屋以实际总价700万元（房屋价格为396万元，装修设备折价款294.30万元，车位款9.70万元）的价格出售给原告。合同约定：原告前期支付赵彬共计508万元的购房款（含装修设备折价款、车位款），后期房款190万元以银行按揭贷款方式支付，尾款2万元。原告与赵彬约定于2014年2月28日前过户，过户当天交房。原告于房屋买卖合同签订当天即2014年1月3日将前期房款488万元支付给赵彬，2014年3月5日支付给赵彬10万元，2014年2月28日赵彬按约将房屋、产权证一并交付给原告，原告实际接受并入住，且于当天将尾款2万元支付给赵彬。原告向银行申请的190万元房屋贷款，相关银行已审批通过，2014年3月5日，原告与赵彬到房地产交易中心办理了过户手续，2014年3月10日，系争房屋被法院查封，过户材料被交易中心退回，2014年4月21日，系争房屋被松江法院（2014）松民三（民）初字第935号案件保全查封。系争房屋是原告购买的唯一一套住宅，除银行贷款外，原告已支付了其余的全部房款共计510万元，现银行贷款合同还在有效期内，在解除房屋查封并过户后，银行愿意继续发放190万元贷款。上海市闵行区人民法院作出的（2014）闵执异字第13号执行裁定书与（2014）闵执字第5170号执行裁定书对上述事实已经予以确认，并裁定中止对系争房屋的执行和解除了系争房屋上的司法查封。另查明，因被告唐发强、邵宇依据已发生法律效力的（2014）松民三（民）初字第935号民事判决书向松江法院申请强制执行赵彬的财产，而原告对松江法院2014年4月21日实施查封系争房屋的措施提出了案外人异某，故松江法院进行了听证审查，并出具了（2014）松执异字第21号执行裁定书，驳回了原告的异某。原告遂诉至本院，要求停止对系争房屋的执行并解除查封。庭审中，原告提供了居委会居住证明、燃气用户变更户名协议、管道燃气供气合同、燃气公司业务受理单、燃气公司发票等，证明原告已实际入住系争房屋，被告赵彬对此无异某，而被告唐发强、邵宇则认为上述证明及凭证的开具日期均晚于法院最早查封的日期2014年3月10日，原告在2014年3月10日后入住，构成了非法入住。庭审中，原告还提交了购房合同及房地产登记收件收据、税收缴款书等，证明原告在购房过程中没有过错，被告赵彬对此无异某，而被告唐发强、邵宇则认为原告与被告赵彬的实际申请过户时间晚于合同约定的时间，原告怠于履行房地产买卖合同。庭审中，原告还提交了2014年2月13日其与交通银行上海浦东分行签订的个人房产抵押贷款合同复印件一份、2014年7月8日其与交通银行上海浦东分行签订的个人房产抵押贷款合同一份，以及交通银行上海浦东分行出具的回复函一份，证明2014年2月13日交通银行就通过了原告的贷款审批，后来因为合同比较长时间没有履行，应银行要求换了一份合同，落款日期就发生了变化，在交通银行的回复函中有写明；银行人员将前一份合同原件收回了，当时原告复印了一份；应法院要求，交通银行向法院出具了回复函；交通银行在诉讼过程中银行网点搬迁过，所以后来章也不一致了。被告赵彬没有异某，表示虽然其没有见过，但时间点是符合的，过户的时候赵彬知道贷款已批下来。被告唐发强、邵宇则认为两份贷款合同中交通银行的章不一样，由于没有看到2014年2月13日贷款合同的原件，真实性不予认可，后一份贷款合同日期为2014年7月8日，回复函日期为2014年7月9日，均是在司法查封之后，故回复函的真实性原告也不予认可。以上事实，有房地产买卖协议、上海市房地产买卖合同、备忘录、定金收据、收据、收条、进账单、房屋交接书、证明、上海市房地产权证、房地产登记收件收据、税收缴款书、燃气用户变更户名协议、管道燃气供气合同、燃气公司业务受理单、燃气公司发票、贷款合同、回复函、执行裁定书、民事裁定书以及当事人的陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，首先，本院在执行财产保全过程中，查封的系争房屋虽未办理完成过户登记手续，但在本院查封前，原告已经通过现金或转账方式支付给赵彬510万元，而尚余的190万元银行贷款也已经银行核准通过，现原告要求继续履行合同，且涉案银行也回函同意继续办理抵押贷款手续，故原告的付款行为合法适当。其次，根据庭审查明的事实，原告与被告赵彬在2014年2月28日已完成系争房屋的交接，原告在本院查封前已经实际占有系争房屋，被告赵彬对此也无异某，本院亦予以采信。再次，根据本案证据及当事人的陈述，原告购买系争房屋的行为符合常理，被告赵彬对此也无异某，被告唐发强、邵宇虽辩称原告怠于履行房地产买卖合同，却并未提供充分的证据证明原告在购房过程中存在过错，故本院不予采纳。综上，原告履行合同义务全面、适当，原告主张的异某事实及请求，符合上述规定中应予以解除执行措施的情形。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，判决如下：停止对位于上海市闵行区龙茗路XXX弄XXX号XXX室及4号地下1层车位L025室房屋的强制执行，并解除本院（2014）松民三（民）初字第935号案件对上述房屋的司法查封措施。案件受理费80元，减半收取40元，由被告唐发强、邵宇负担（于本判决生效之日起七日内交付本院）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  洪飞二〇一四年十二月三十日书 记 员  李俊附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。二、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。