河北省肃宁县人民法院民 事 判 决 书（2013）肃民初字第1016号原告李兰喜，男，1963年10月出生，汉族，农民，住肃宁县。委托代理人聂坤英，女，1965年6月出生，住址同上，系原告妻子。委托代理人李亚宁，女，1988年7月出生，汉族，农民，住肃宁县，系原告儿媳。被告肃宁县舜宁房地产开发有限公司。法定代表人禹作尧，该公司董事长。公司地址：肃宁县尚村镇。委托代理人张松林，男，该公司法务专员。委托代理人焦高盈，该公司经理。原告李兰喜诉被告肃宁县舜宁房地产开发有限公司为房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人、被告委托代理人张松林到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2011年2月15日，原告购买被告位于东侧（老一中）开发建设的陶然新城商品楼（2幢1单元102，2幢1单元103，车库2幢1-002）并一次性付清了全部购房款人民币合计601772元以及维修基金9463元，原、被告签订了《河北省肃宁县商品房买卖合同》，合同约定被告向原告交付该房的截止日期为2011年9月30日，但是被告没有按照合同规定及时交房，已构成违约。被告在2011年2月15日向原告违法收取燃气初装费2500元，2012年2月24日向原告违法收取水表开口费共计1400元，现请求法院判决被告履行合同，承担逾期711天（2011年9月30日至2013年9月10日）交房的违约金、天然气初装费、水表开口费、因原告无法使用房产证损失5000元等共计51686元，开庭时增加至92528元。被告辩称，不同意原告要求，第一、原告计算违约金方法有误，合同上规定的90日内有赔付，90日后双方没有约定，原告按万分之二计算不对，另外车库是一次性缴费，涉及128600元；第二、燃气初装费根据沧价公字（2010）32号规定，由于本公司建筑工程施工许可证是在2010年3月9日取得，故收取该费用合理合法；第三、关于无法使用房产证所造成的损失赔偿没有依据，而且是在合同以外的，根据合同法规定，原告故意扩大经济损失，或者根据民法通则，尚未发生的损失不能予以支持或者确认的；第四、关于原告增加的诉讼请求，总体来说于法无据，尤其大修基金，根据建设部的相关规定，应该在购买房屋时一并交纳。经审理查明，2011年2月15日，原告李兰喜与被告签订三份商品房买卖合同，合同编号分别为176号、177号、178号，原被告双方均认为合同有效。其中合同第八条约定出卖人即被告应在2011年9月30日前将符合合同约定的商品房交付买受人即原告。合同第九条内容为：出卖人逾期交付的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过/日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起/天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的/%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之/（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。2、/。三份合同签订后，原告向被告预交了总计601772元的全部房款以及维修基金9463元。以上事实原、被告均无异议。关于被告应支付违约金的数额，原告主张1、2011年10月1日至2011年12月30日此部分90天，按双方确定的比例，每日按原告交款总额的万分之一计算。交房款总额601772元，计算90天，每天60.18元，共计5416.2元。2、2011年12月31日至2013年9月24日部分，公平之下，按合同中所约定的原告违约于被告时，应向其按所交房款万分之二支付违约金的比例来计算。共630天，每天120.36元，被告应向原告支付75826元。原告提交的证据有购房合同三份，中华人民共和国建筑法一份。被告质证认为，第一、关于逾期违约的违约金的计算方法在合同的第九条第一款针对逾期不超过90天的做了明确约定，违约金按照日万分之一计算，对于超过90天的没有约定，因为第二项已经被划掉，没有约定的情形应该按照“最高人民法院关于审理商品房买卖合同的若干问题解释”第17条之规定计算，根据该规定没有约定逾期交付房屋应当按照同地段同类房屋租金标准确定，标准我方认可的是与其他各住户达成的赔付标准，即一室一厅每月300元，二室一厅每月为500元，三室一厅每月为700元。第二、原告计算违约时间也是错误的，因为原告购房不久就已经强行入住，且使用数年，2012年2月24日原告曾交纳第一次物业费，之后欠缴物业费和所有取暖费，对此被告未提交证据。关于天然气初装费和水表开口费，原告提交了被告收取天然气初装费2500收据一张，被告收取水表开口费收据2张共1400元，河北省物价局发行的《河北天然气价格管理办法》通知，国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知一份，燕赵都市报关于沧州小区退还燃气初装费剪报一份。被告质证认为，原告提交的“河北省物价局发行的《河北天然气价格管理办法》通知”第四条规定该通知的适用对象不包括被告；原告提交的报纸不是行政法规和部门规定，法院不能采用；沧州市物价局下发的（2010）32号文件，规定沧州市以2011年1月1日为界点，在此之后取得《施工许可证》的开发单位不收取燃气初安装费，被告在此之前已取得了《施工许可证》，故收费合理合法，不应退还。关于赔偿5000元的损失，原告提出如下理由：因为没有拿到房产证，导致不能租赁，抵押房产，本打算用一套房子做抵押给外甥买房，钱没法到位，造成巨大经济损失，请求法院判令赔偿精神损失费5000，就此损失没有提交证据，被告认为原告所说的内容涉及抵押、贷款、给外甥买房等一系列问题，与本合同无关，涉及具体经济损失应以最高院规定的项目为准，原告没有提出具体项目，不予认可。另查明，原告2013年9月24日起诉时，已实际入住争议房屋。以上有庭审笔录和相关证据证实。本院认为，原、被告签订了三份商品房预售合同，原、被告对合同有效均无异议，该合同未违反相关法律法规，因此本院认定该合同合法有效。根据该合同第8条，双方约定的交付房屋期限为2010年9月30日，合同第九条约定的是出卖人逾期交付的违约责任，明确规定了出卖人如未按本合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按第1种方式处理，第1种方式项下为两个小项，第一个小项规定的逾期不超过90日的违约金，双方没有争议；第二个小项中“自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之/（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”被告认为该项不存在，因为已经划去，提出按最高院相关规定，没有约定逾期交付房屋应当按照同地段同类房屋租金标准确定，与其他各住户达成的赔付标准是，一室一厅每月300元，二室一厅每月为500元，三室一厅每月为700元。本院认为该项内容是对逾期超过90日违约金下限的约定，被告认为该小项不存在的意见本院不能采信。被告与其他住户达成的赔偿标准属双方合意，本院不予干涉，原告不同意按此标准执行，要求按合同执行属原告权利，本院予以支持，但原告要求交房超过90天违约金按购房款的日万分之二执行合同没有约定，本院不能支持。结合本案实际，参照我院已经生效的同类判决，以按日万分之一计算为宜，因被告不能提交2012年原告就强行入住的证据，故违约时间计算至原告认可的入住时间2013年9月24日。原告要求被告退还水表开口费，提交的“国家计委、财政部关于全面整顿住房建设收费取消部分收费项目的通知”明确写明不得收取水表开口费，故原告此项主张本院支持，原告要求被告退还天然气初装费，提交的“河北省物价局发行的《河北天然气价格管理办法》通知”第四条明确写明“本办法适用于河北行政区域内从事天然气生产、管道运输、批发及零售经营企业，被告认为自己不属于上述经营企业，被告提交的沧州市物价局沧价工字【2010】32号文写明2011年1月1日前拿到商品房施工许可证的在建住房，可顺延，即可收取天然气初装费，被告建筑工程施工许可证办证日期为2010年2月9日。故原告此项主张本院不能支持。原告要求被告赔偿因不能提供房产证造成的精神和物质损失5000元，未提交证据，亦无法律依据，被告抗辩成立，本院不能支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、的规定，判决如下：一、被告肃宁县舜宁房地产开发有限公司支付原告李兰喜从2011年9月30日至2013年9月24日违约金共计43628.5元。二，被告肃宁县舜宁房地产开发有限公司退还原告李兰喜水表开口费1400元。三，驳回原告其他诉讼请求。上述执行事项从判决生效之日起十日内履行清。（如果未按本判决指定的期间履行义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。）案件受理费2013元，由原告李兰喜负担1000元，由被告肃宁县舜宁房地产开发有限公司负担1013元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审 判 长  李孔山审 判 员  李红芳人民陪审员  周新苓二〇一四年七月七日书 记 员  蒋凤稳