云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终158号上诉人（原审原告）师诚志，男，1972年9月16日生，汉族，居民。委托代理人孙文东，云南孙文东律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被上诉人（原审被告）胡继宏，男，1969年7月17日生，汉族，居民。委托代理人袁竹山，云南青茂律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。原审第三人桂永才，男，1969年3月18日生，汉族，农民。原审第三人刘祥，男，1976年7月10日生，汉族，农民。上诉人师诚志与被上诉人胡继宏，原审第三人桂永才、刘祥租赁合同纠纷一案，云南省玉溪市红塔区人民法院作出（2015）玉红民一初字第2021号民事判决后，师诚志不服该判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人师诚志及其委托代理人孙文东，被上诉人胡继宏及其委托代理人袁竹山，原审第三人桂永才、刘祥到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审经审理查明：师诚志系原玉溪市高仓造纸厂有限公司员工，原玉溪市高仓造纸厂有限公司系云南省玉溪市泰发工贸有限公司下属企业，师诚志系云南省玉溪市泰发工贸有限公司法定代表人董绍宏妹夫。2012年3月4日师诚志与原玉溪市高仓造纸厂有限公司签订了《内部经营承包合同》，约定原玉溪市高仓造纸厂有限公司将其厂属的位于红塔区明珠路南延长线的水池和水池内房屋场地承包给师诚志对外经营，承包期十年，自2012年3月5日起至2022年3月4日止，双方约定了各自的权利和义务。后胡继宏与云南省玉溪市泰发工贸有限公司法定代表人董绍宏具体商谈，并经原玉溪市高仓造纸厂有限公司、云南省玉溪市泰发工贸有限公司同意后，师诚志将上述水池和水池内房屋场地出租给胡继宏经营，师诚志与胡继宏于2012年3月27日签订了《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定：租赁价为年租金伍万伍仟元（55000元正）；租赁期限为10年，每3年为一个租赁期，第一个租赁期从2012年4月1日起至2015年3月31日止，第二个租赁期从2015年4月1日起至2018年3月31日止，第三个租赁期限从2018年4月1日起至2022年3月31日止，第二个租赁期的租金按第一个租赁期的实际租金上浮20%，第三个租赁期限按第二个租赁期限的实际租金上浮20%；租金的交纳方式为一年一付，必须先交纳租金后使用房屋，其中第一年于本合同签订后两日内一次性付清，其余年度租金在每一租赁年度开始前两日内一次性付清，如逾期交纳租金30日以内乙方（被告）除应交所欠租金外，还应向甲方（原告）支付年租金千分之二的违约金，如逾期超过30日，甲方有权单方解除合同，乙方应向甲方支付租金百分之二十五的违约金；合同还约定了双方的责任及违约责任等。师诚志、胡继宏签订《房屋租赁合同》后，双方均按约定履行，师诚志按期将上述租赁物交胡继宏经营，至2015年3月胡继宏均按约定向师诚志交付租金及水电费，租金及水电费由胡继宏到云南省玉溪市泰发工贸有限公司交给其财务蒋青。胡继宏在签订合同后，邀请刘祥、桂永才入合伙经营，并投入大量的资金进行改造，拆除了原圈围着18亩左右面积的场地围墙，在原围墙上安装金属栏杆，装修餐厅，并增加餐厅的附属设施，购买餐具、厨具，购买钢材及泵送混凝土在蓄水池四周构建供人垂钓的钓台等，依法办理了注册号为：530402600322960号的个体工商户营业执照，注册登记了“红塔区来凤鱼庄”中型餐馆。2015年4月，双方因租金交付事宜发生纠纷，胡继宏至今未交付2015年度（2015年4月1日至2016年3月31日）的租金，也未在上述场地正常经营。胡继宏在本案诉讼过程中，曾向玉溪市国立公证处请求办理提存公证，但因该公证处未开展此项业务，提存未果。2015年11月3日，师诚志诉至原审法院，请求：一、判令解除房屋租赁合同；二、判令由胡继宏支付2015年4月1日至2015年11月1日的房租38500元；三、由胡继宏支付合同违约金39600元。后一审法院追加了桂永才、刘祥作为本案第三人参加诉讼。原审经审理认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，师诚志于2012年3月4日与原玉溪市高仓造纸厂有限公司与签订了《内部经营承包合同》，约定原玉溪市高仓造纸厂有限公司将其厂属的位于红塔区明珠路南延长线的水池和水池内房屋场地承包给师诚志对外经营。后师诚志经原玉溪市高仓造纸厂有限公司、云南省玉溪市泰发工贸有限公司同意后，双方于2012年3月27日签订了《房屋租赁合同》，师诚志将上述水池和水池内房屋场地出租给胡继宏经营。师诚志与胡继宏签订的《房屋租赁合同》，当事人意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制规定，为合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。当事人一方可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同，但约定须不违反法律规定。合同法第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，师诚志并未提供充分的证据证明其已通知胡继宏在合理期限内支付租金，胡继宏逾期仍不支付的事实。当事人一方不履行合同或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。胡继宏未依照《房屋租赁合同》约定的时间向师诚志支付租金，构成违约，应承担与其违约行为相应的违约责任。胡继宏在租赁期间虽未完全履行合同，但并未构成根本违约，且胡继宏在本案审理过程中始终主张，其一直都向师诚志积极履行支付租金的义务，并曾多次到云南省玉溪市泰发工贸有限公司找其法定代表人董绍宏及财务人员蒋青交纳租金事宜，胡继宏也明确表示要继续履行合同。另，《房屋租赁合同》签订后，胡继宏邀约桂永才、刘祥合伙经营，并已投入大量的资金进行改造，拆除了原圈围着18亩左右面积的场地围墙，在原围墙上安装金属栏杆，装修餐厅，并增加餐厅的附属设施，购买餐具、厨具，购买钢材及泵送混凝土在蓄水池四周构建供人垂钓的钓台等，依法办理了注册号为：530402600322960号的个体工商户营业执照，注册登记了“红塔区来凤鱼庄”中型餐馆。为维护正常市场经济秩序和稳定，本着公平原则，对师诚志要求解除合同的请求事项不予支持，双方应继续履行《房屋租赁合同》；对师诚志要求支付的房租请求，予以支持，胡继宏应向师诚志补交2015度（2015年4月1日至2016年3月31日）租金66000元（55000元+55000元×20%）；师诚志要求胡继宏支付合同违约金的请求，依双方约定酌情予以支持132元（66000元×2‰）。遂判决：“一、由被告胡继宏于本判决生效之日起十日内向原告师诚志补交2015年度租金66000元；二、由被告胡继宏于本判决生效之日起十日内支付原告师诚志违约金132元；三、驳回原告师诚志要求解除房屋租赁合同的诉讼请求。”宣判后，师诚志不服，向本院提起上诉，请求撤销原判，依法改判支持上诉人一审的诉讼请求；本案诉讼费由被上诉人承担。理由为：一、一审认定事实不清。一审认定被上诉人逾期不交租金不构成违约没有任何依据，且判决自相矛盾，不支持上诉人合同解除权却支持支付微少的违约金；一审在既未通过双方认可又未经第三方评估的情况下，凭主观臆想认定被上诉人投入大量资金进行改造有悖事实。二、一审适用法律错误。交纳2015年租金不是一审审判范围，上诉人诉讼请求从无涉及，一审判决被上诉人支付2015年度租金不当；涉及总标的几十万元的合同，违约金擅自调整为132元于法于理均无法解释；一审变相保护了违约方的违约行为，丧失了法律的公平性、严肃性、惩罚性。另，被上诉人于2014年5月20日在所租赁的场地来凤鱼庄开设赌场，构成违法犯罪行为，不管被上诉人与开设赌场的人内部是什么关系，但被上诉人提供了场地，已经造成了违约，故应承担赔偿责任。被上诉人胡继宏，原审第三人桂永才、刘祥答辩同意原判。二审中，上诉人师诚志提交了以下证据：1、水池改造明细表。证明被上诉人所用水池是上诉人投入大量资金进行改造。2、案件办理证明。证明被上诉人在上诉人出租场地进行违法行为，违反合同约定，上诉人可以要求解除合同。3、内部经营承包合同。证明上诉人是通过高仓造纸厂公司内部经营承包合同获得使用权，被上诉人的违约行为造成上诉人也违约。4、网站新闻截图《红塔警方端掉一“百家乐”赌场》。证明由于被上诉人的违法犯罪行为被新闻媒体曝光，给上诉人和上诉人发包企业造成严重负面影响，当地政府、群众也反映很大。5、玉溪市高仓造纸厂有限公司通知。证明由于被上诉人的违法犯罪行为，玉溪市高仓造纸厂有限公司发通知要求上诉人承担违约责任，上诉人被罚款处理。上述证据可以证实被上诉人存在违约，编造空口无凭的事实，擅自拆除围墙也未经上诉人许可。经质证，被上诉人胡继宏对第1组证据无异议；对第2组证据不予认可，认为出租场地有人赌博与出租人没有任何关联；第3组证据是是虚假的，不能证明上诉人承包水池；对第4组证据的质证意见与第2组一致；第5组证据不客观不真实。原审第三人桂永才、刘祥同意胡继宏的质证意见。被上诉人胡继宏，原审第三人桂永才、刘祥未提交新证据。经审理，除一审认定的“胡继宏在签订合同后，……并投入大量的资金进行改造”无充分证据证实以及“拆除了原圈围着18亩左右面积的场地围墙，在原围墙上安装金属栏杆”应为“拆除了原圈围着300米左右的场地围墙，在原围墙上安装金属栏杆”外，二审查明的其余案件事实与一审认定的相一致，本院依法予以确认。本院认为，《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。”第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，师诚志将其向原玉溪市高仓造纸厂有限公司承包的水池和水池内房屋场地出租给胡继宏经营并签订了《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。现双方在履行合同过程中发生争议，师诚志上诉坚持要求解除合同，但胡继宏并不同意解除，对此，经审查，因师诚志与胡继宏之间签订的是房屋租赁合同,师诚志将房屋提供给胡继宏使用，由胡继宏定期给付约定租金，从而实现各自需求，胡继宏虽然存在迟延支付租金的行为,但根据双方长达三年对合同的践行情况，租金支付均按约定正常履行，且在本起纠纷中胡继宏均主张其一直都向师诚志积极履行支付租金义务，并多次找之前租金收取人员交涉交纳租金事宜，还因胡继宏拒收而找过公证处请求办理提存公证，另根据规定，师诚志应先催告并给予胡继宏合理的履行期间，但本案现无证据证实师诚志进行了催告，胡继宏仍拒不支付租金，故应认定胡继宏未交纳租金的行为并非恶意拖欠,不构成根本违约，为维护交易稳定，不宜以此理由解除双方的租赁合同。对于师诚志上诉认为胡继宏提供场地开设赌场，构成违约应解除合同的主张，因在该场地组织和参与赌博的系其他人员，现有证据不能证明与胡继宏有关，故该主张不能成立。据此，师诚志以胡继宏未按期支付租金及提供场所开设赌场为由要求解除合同依据不充分，不应支持。原判在认定双方合同继续履行的基础上确定胡继宏应向师诚志补交2015年度（2015年4月1日至2016年3月31日）租金66000元（55000元+55000元×20%）并无不当，但按照合同约定，胡继宏应在2015年4月1日前支付租金，考虑胡继宏在履行合同过程中确实存在履行不当的瑕疵，应酌情支持适当的违约金，结合胡继宏迟延支付给师诚志造成的实际损失，本院确定自逾期之日即2015年4月1日起由胡继宏按银行同期同类贷款利率向师诚志支付利息，利息支付至租金实际支付之日止。师诚志要求胡继宏支付合同违约金39600元的诉讼请求，因师诚志未能提供充分的事实及法律依据，故不予支持。综上，对于师诚志的上诉请求，本院支持其合理部分。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、维持云南省玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第2021号民事判决第一项；二、撤销云南省玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第2021号民事判决第二、三项；三、由胡继宏于本判决生效之日起十日内支付师诚志违约金（以租金66000元为基数按照中国人民银行规定的同类同档次贷款基准利率的标准自2015年4月1日起计算至款项付清之日止)；四、驳回师诚志的其它诉讼请求。一审案件受理费876元，由师诚志负担525元，由胡继宏负担351元；二审案件受理费1752元，由师诚志负担888元，由胡继宏负担864元。本判决为终审判决。本判决申请强制执行的期限为二年。审判长 荆 燕审判员 方明慧审判员 温衍飞二〇一六年六月二日书记员 白子益