天津市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2016)津02民终2714号上诉人（原审被告）天津御景半岛投资有限公司，住所地天津市和平区金之谷大厦1号楼7层。法定代表人时守明，总经理。委托代理人芦永生，该公司职员。委托代理人赵咪，该公司职员。被上诉人（原审原告）ＸＸ忠。委托代理人王志勇（被上诉人ＸＸ忠之子）。委托代理人袁博（被上诉人ＸＸ忠之儿媳）。上诉人天津御景半岛投资有限公司因租赁合同纠纷一案，不服天津市宁河区人民法院（2015）宁民初字第3957号民事判决，向本院提出上诉。本院于2016年5月4日受理，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。上诉人天津御景半岛投资有限公司的委托代理人芦永生、赵咪，被上诉人ＸＸ忠的委托代理人王志勇、袁博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，自2011年始，ＸＸ忠将位于宁河县桥北镇前田村长庆里二排增5号的自建房屋9间出租给天津御景半岛投资有限公司（以下简称御景半岛公司）用作员工食堂使用，双方之间每年签订租赁合同。2015年1月28日，双方签订《房屋租赁合同》，合同约定：ＸＸ忠将其位于宁河县桥北镇前田小区长庆里二排增5号、面积196平方米的房屋出租给御景半岛公司用作员工食堂；租赁期限自2015年1月1日至2015年12月31日；租金每月2400元（包含税金），租赁期间全部租金（含税金）总额为28800元；租金按季度支付，合同签订后7个工作日内御景半岛公司向ＸＸ忠交纳2015年1月1日至2015年3月31日租金7200元，ＸＸ忠提供相应金额的租赁发票，其余支付时间为每季度到期日前7个工作日内支付；原合同的房屋押金2500元转作本合同的房屋押金继续使用；ＸＸ忠收到御景半岛交付租金当日将出租房屋移交给御景半岛公司，御景半岛公司到场验收并接受房屋，御景半岛公司租赁期满并迁出之日，ＸＸ忠到场验收并接收房屋；ＸＸ忠有维护该房屋设备、设施完好的责任，未经ＸＸ忠同意，御景半岛公司不得自行改变该房屋的主体结构；御景半岛公司应按合同约定正确使用房屋，如御景半岛公司人为损坏房屋及房屋设施，其应免费维修恢复，其不维修或者无法恢复的，ＸＸ忠另行维修，合理费用由御景半岛公司承担；任何一方不按合同履行义务，均构成违约；租赁期内任何一方无法定或者约定理由单方解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，并有权要求违约方支付与一月租金等额的违约金；御景半岛公司应按时交纳租金，逾期交纳，每逾期一天，御景半岛公司按月租金的1%向ＸＸ忠支付违约金；合同期满，御景半岛公司如不继续承租，须在合同租赁期限届满且ＸＸ忠将租赁保证金退还御景半岛公司之日起5个工作日内迁出。合同签订后，ＸＸ忠将出租房屋交付御景半岛公司使用，并收取御景半岛公司房屋押金2500元，2015年第一季度的租金7200元，御景半岛公司已支付ＸＸ忠。合同期满，2016年1月6日，御景半岛公司将承租房屋的钥匙交付ＸＸ忠，涉讼房屋自此由ＸＸ忠管理控制。自2015年4月1日起至2015年12月31日的租金21600元，御景半岛公司至今未给付ＸＸ忠。原审诉讼期间，ＸＸ忠向原审法院递交申请，要求对涉讼房屋损坏程度及修葺费用进行鉴定评估，但未在原审法院指定的期限内预交鉴定费用。原宁河县桥北镇前田村现已变更为天津市宁河区芦台镇前田村。ＸＸ忠在原审的诉讼请求：1、要求判令解除双方签订的房屋租赁合同；2、要求判令御景半岛公司对所承租房屋恢复原状或补偿ＸＸ忠房屋修葺费40000元；3、要求判令御景半岛公司支付房屋租金19200元，违约金28320元；4、要求本案诉讼费用由御景半岛公司承担。原审诉讼过程中，双方之间的租赁合同租期届满，ＸＸ忠据此放弃第一项要求解除合同的诉讼请求，变更第三项诉请为：要求御景半岛公司支付截至2015年12月31日的租金21600元及按合同约定计算的违约金。原审法院认为，租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律禁止性规定，应为有效合同。合同履行期间，ＸＸ忠如约将出租房屋交付御景半岛公司使用，御景半岛公司未能如约向ＸＸ忠支付租金，其行为显属违约，应承担相应的违约责任。御景半岛公司在原审庭审中陈述“御景半岛公司自2015年4月1日起已将房屋腾空，双方的租赁合同已实际解除，ＸＸ忠以房屋存在质量问题拒绝收回房屋，系ＸＸ忠单方原因造成房屋闲置至今，ＸＸ忠主客观均存在过错。”该抗辩意见因御景半岛公司未能提供证据予以佐证，原审法院不予采纳。涉讼房屋自御景半岛公司承租之日至2016年1月6日期间均由御景半岛公司控制，ＸＸ忠要求御景半岛公司支付截至2015年12月31日的租金21600元的诉讼请求，理据充分，原审法院予以支持。租赁合同约定，ＸＸ忠收取御景半岛公司的2500元房屋押金应于合同到期后退还御景半岛公司，该房屋押金与御景半岛公司尚欠ＸＸ忠的21600元租金折抵后，御景半岛公司应支付ＸＸ忠租金19100元。ＸＸ忠要求御景半岛公司按合同约定支付违约金的诉讼请求，因双方约定的日1%的标准过高，原审法院予以调整，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍予以支持。双方2015年1月28日签订租赁合同之初未同时签订租赁物交接明细，诉讼期间，ＸＸ忠虽递交申请，要求对涉讼房屋损坏程度及修葺费用进行鉴定评估，但未能在原审法院指定的期限内预交鉴定费用，应视为其放弃鉴定申请，据此，ＸＸ忠要求御景半岛公司对所承租房屋恢复原状或补偿ＸＸ忠房屋修葺费40000元的诉讼请求，因证据不足，原审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、被告天津御景半岛投资有限公司于本判决生效后10日内给付原告ＸＸ忠租金19100元。二、被告天津御景半岛投资有限公司自2015年4月1日起以7200元为本金、自2015年7月1日起以14400元为本金、自2015年10月1日起以21600元为本金，按中国人民银行同期贷款利率的1.3倍向原告ＸＸ忠计付至租金实际给付之日止的逾期付款违约金。三、驳回原告ＸＸ忠的其他诉讼请求。被告天津御景半岛投资有限公司如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费994元，由被告天津御景半岛投资有限公司承担。”一审宣判后，上诉人御景半岛公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：撤销天津市宁河区人民法院（2015）宁民初字第3957号民事判决第二项，依法改判驳回被上诉要求上诉人承担违约金的诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由：1、原审判决认定事实不清，上诉人不应承担房屋租金。双方签订租赁合同后上诉人依约交纳了首季度租金，后上诉人食堂不再经营，要求退租。但被上诉人以房屋存在质量问题为由拒收房屋。对于被上诉人提出的主张其未能提供相应证据，也未提出鉴定申请，对于房屋空置损失的扩大责任在被上诉人。所以上诉人不应承担违约金。2、对于本案诉讼费的承担问题一审法院认定有误。被上诉人ＸＸ忠答辩称，不同意上诉人的上诉请求。双方并未就退租一事进行过协商。上诉人也没有以任何方式与被上诉人协商过此事。被上诉人也没有以质量问题拒绝收房，被上诉人拿到房屋钥匙是在2016年。原审判决认定事实清楚，裁判公正，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。二审审理期间双方当事人均未向本院提交新的证据。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，双方签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应依约履行。被上诉人已依约向上诉人交付了房屋，但上诉人未能按照合同约定支付租金，已构成违约，应承担逾期交纳租金的违约责任。上诉人虽主张其已与被上诉人就退租一事进行协商，但被上诉人不予认可，上诉人提供的现有证据亦不足以证明上述事实的存在，故上诉人主张其不存在违约事实的上诉理由，依据不足，本院不予支持。对于违约金的计算标准，原审法院结合双方合同约定及法律规定，酌情予以调整，并无不当，本院予以维持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人天津御景半岛投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 哈 欣代理审判员 李 敏代理审判员 郭 鑫二〇一六年六月六日书 记 员 穆 艺速 录 员 李晓旭