上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2943号上诉人（原审被告）叶根发。被上诉人（原审原告）乔济孙。原审第三人上海江正营销策划有限公司。法定代表人＊＊，职务董事长。上诉人叶根发因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2014）浦民一（民）初字第12609号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2013年9月10日，由上海江正营销策划有限公司（以下简称江正公司）作为甲方（中介公司），乔济孙作为乙方（买受方），双方签订《房地产买卖居间合同》（以下简称居间合同），该合同载明：经甲方介绍，并已带乙方实地查看本合同房地产，乙方对该房地产的现状已经知晓并有意购买，现乙方委托甲方协助购买位于上海市浦东新区懿行路103室（以下简称系争房屋），委托期限为2013年9月10日到2013年9月17日。根据有关法律、法规的规定，甲、乙双方本着诚实信用的原则，经协商一致达成如下协议。第一条乙方确认购买房地产的基本情况及交易条件中约定，该房地产售价人民币（以下币种相同）139万元，2013年11月10日前交房；第四条购房定金中约定，乙方于签订本合同时向甲方交付5万元作为与业主签订房屋买卖合同的意向金，委托甲方在业主同意以第一条约定的条件出售该房地产或签署出售方确认书时，转交给业主作为签约定金；第十一条补充约定：补充付款（1）第二笔由甲方办出新房产证与乙方签订买卖合同当日支付甲方120万元，（2）第三笔由甲、乙双方办理产权过户当日，乙方支付甲方14万元。当天，叶根发在该居间合同右下方的出售方确认书上签名，同时签字确认收到定金5万元。居间合同签订当天，乔济孙支付叶根发购房定金5万元。后叶根发以乔济孙超过其给予的五天签约时间，构成违约为由拒绝出售系争房屋。乔济孙诉至原审法院，要求判令叶根发双倍返还定金10万元，并承担诉讼费。原审庭审中，乔济孙增加诉讼请求，要求叶根发支付10万元的利息（从2013年10月1日暂计算至2014年8月31日为6，150元，要求计算至判决日止，以银行同期贷款利率6.10%计算）。原审审理中，乔济孙称，签订合同时说好等叶根发办出产证后通知中介，中介再通知乔济孙签订合同，但没约定具体的日期。叶根发称，当时双方说好产证下来就签买卖合同。江正公司称，当时约定叶根发产证办下来后通知中介，中介再通知乔济孙，并没有约定叶根发通知中介后的几日内签订合同。另乔济孙与叶根发及江正公司一致同意解除三方签订的居间合同。原审认为，依法成立的合同受法律保护。乔济孙与叶根发及江正公司签订的居间合同确立了乔济孙与叶根发此后签订正式房屋买卖合同的预约关系，双方就此交付的定金为立约定金，用以担保正式房屋买卖合同的订立。该合同系三方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，各方均应恪守。虽然居间合同对于乔济孙与叶根发签订正式房屋买卖合同的时间未作约定，但是通过庭审查明的事实可以确认，签订合同时乔济孙与叶根发口头约定在系争房屋产证办出后签订正式房屋买卖合同，但对于产证办出后的多少时间内签订房屋买卖合同，双方未作约定。现乔济孙与叶根发在系争房屋产证办妥后未能签订买卖合同，对于未能签订房屋买卖合同的责任问题，原审法院认为，叶根发称产证下来后其通知江正公司让江正公司通知乔济孙在五日内签订合同与江正公司陈述的叶根发让其通知乔济孙尽快准备钱签合同，但没有明确具体时间，明显不符，而叶根发也未提供证据予以证明。即便叶根发是通知江正公司让乔济孙在五日内签订合同，由于双方对于产证办出后多少时间内签订买卖合同并未约定，故产证办出后双方何时签约也应当由双方协商确定，而不是由叶根发指定，因此，叶根发称，乔济孙超过叶根发给予的五天时间来签约，构成违约，依据不足，原审法院不予采纳。江正公司和乔济孙均称，江正公司通知乔济孙后的二、三天乔济孙就打电话告知钱准备好要求签合同，即使按叶根发所述，那么，江正公司也在一周后通知叶根发钱已准备好可以签合同，由于签合同当日，乔济孙需支付120万元房款，金额较大，乔济孙用一周时间筹备也是合理的，因此，根据乔济孙与叶根发及江正公司的陈述可以看出乔济孙是在积极履行合同，而叶根发以乔济孙超过其给予的时间为由不卖房，拒签买卖合同，明显有悖诚信，系恶意违约，应当承担相应的违约责任。现乔济孙主张由叶根发双倍返还定金计10万元，符合合同约定及法律规定，应予支持。乔济孙主张由叶根发支付10万元的利息，无合同及法律依据，原审法院不予支持。乔济孙与叶根发及江正公司在庭审中表示同意解除居间合同，并无不妥，可予准许。原审法院审理后于二○一四年九月二十八日依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，作出判决：一、解除乔济孙、叶根发、上海江正营销策划有限公司于2013年9月10日就上海市浦东新区懿行路103室房屋签订的《房地产买卖居间合同》；二、叶根发应于判决生效之日起十五日内双倍返还乔济孙定金合计10万元；三、驳回乔济孙的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费人民币2，420元，减半收取人民币1，210元，由乔济孙负担人民币110元，叶根发负担人民币1，100元。原审法院判决后，上诉人叶根发不服，向本院提起上诉称：系争房屋属配套商品房，依据相关的房地产转让法规之规定，三年内禁止转让，故双方所签订的系争房屋的房地产买卖居间合同属无效合同，被上诉人无权依据定金罚则主张上诉人双倍返还定金。原审法院对本案事实认定错误，判决适用法律错误。为此提出上诉，请求二审法院查明事实，依法改判，判令上诉人向被上诉人返还人民币5万元。被上诉人乔济孙辩称：原审法院查明事实清楚，判决公平、公正。上诉人的上诉没有任何事实及法律依据。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人江正公司未作陈述。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点在于上诉人与被上诉人、原审第三人所签订的《房地产买卖居间合同》是否有效，上诉人在履行合同过程中是否违约，并承担定金罚则。首先，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则。上诉人与被上诉人、原审第三人所签订的《房地产买卖居间合同》系当事人真实的意思表示，且并不违反法律的禁止性规定。至于房屋在一定期限内限制转让的地方性规定，其所产生的后果是受让方可能要承担无法及时取得房屋之物权权利的风险，但并不影响转让合同的债权效力。故上诉人以系争房屋属限时转让的特定标的物为由，主张合同无效，缺乏法律依据，本院不予支持。其次，上诉人虽称被上诉人未能按约定的时间准备好房款，并按约前来签订买卖合同，构成违约，故造成买卖合同未能签订的责任应由被上诉人承担。但上诉人均未能提供相应的证据材料予以佐证，故上诉人的主张本院难以采信。相反，依据被上诉人及原审第三人的陈述均能印证，系争房屋的买卖合同未能签订，属上诉人无正当理由拒签所致，故上诉人理应承担相应的违约责任。对此，原审法院已在查明事实的基础上就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述，本院也予认同，故不再赘述。综上，本院认为原审法院查明的事实清楚，判决适用法律正确，本院予以维持。上诉人的上诉理由缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币1，050元，由上诉人叶根发负担。本判决为终审判决。审 判 长  方方代理审判员  孙飞代理审判员  毛焱二〇一四年十二月三日书 记 员  王申附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第二审人民法院审理上诉案件，可以在本院进行，也可以到案件发生地或者原审人民法院所在地进行。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……