河南省郑州市惠济区人民法院民 事 判 决 书（2014）惠民二初字第702号原告宋六环，女，1976年9月19日生，汉族。委托代理人姜拴胜，河南良仁律师事务所律师被告郑州市景和房地产营销策划有限公司。法定代表人朱红星。被告李慧萍，女，1988年2月29日生，汉族。原告宋六环与被告郑州市景和房地产营销策划有限公司（下称景和公司）、李慧萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法由刘朋飞适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宋刘焕委托代理人姜拴胜到庭参加诉讼，被告景和公司、李慧萍经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，经被告景和房公司员工张建辉联系，原告与被告李慧萍及该公司就原告位于邙山区常青路X号五环村X号楼X单元X层X户的房屋买卖一事签订了《房屋买卖合同》一份，对“房屋状况、成交价格、付款方式、立契过户、违约责任及其他事项”进行了约定，该合同签订后，被告李慧萍拒不履行合同第五条关于房屋过户的约定，而景和公司亦是拒绝将被告李慧萍交由其保管的2万元定金给付原告，请求判令被告景和限公司将2万元定金给付原告，被告李慧萍向原告支付违约金8750元（自2014年9月5日计算至2014年9月14日整），本案诉讼费用由被告负担。为支持其主张，原告向法庭提交如下证据：1、《房屋买卖合同》一份，证明原告与被告李慧萍为合同双方当事人，景和公司为居间方，根据合同第十二条、十三条可知被告李慧萍交付居间方定金为2万元，而非佣金和定金共2万元，根据合同第五条、第十一条第4款李慧萍应向原告支付违约金为8750元；2、收据照片打印件及张建辉名片各一张，证明原告于2014年8月14日将合同项下房屋的《房产证》、《土地使用权证》交与景和公司，经办人为该公司员工张建辉，该收据原件已由景和公司收回；3、结婚证一份，证明案外人张琴峰与宋六环为夫妻关系；4、通话录音及录音笔录4份，证明2万元定金是由被告李慧萍以刷卡方式交付给景和公司；景和公司员工张建辉认可2万元定金为被告李慧萍违约时支付给原告的违约金；景和公司员工认可如房屋未能办理过户，不产生佣金及被告李慧萍违约致使房屋未能办理过户。被告景和公司、李慧萍未答辩，未提交证据。经审理查明，2014年8月14日，原告宋六环（卖方与甲方）丈夫张琴峰作为原告的代理人与被告李慧萍（买方与乙方）、景和公司（居间方及丙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定乙方以87.5万元的价格购买甲方位于惠济区常青路X号五环村X号楼X单元X层X户建筑面积139.18平方米的房屋一套，乙方应于合同签订时支付定金及佣金2万元，其中佣金17500元，余额作为丙方代甲方保管的定金。甲方同意该定金在办理完房屋立契过户手续前由丙方代为保管。乙方应在立契过户当日向甲方付清全部房款，同时定金冲抵房款并转为物业交割保证金，仍暂由丙方保管。甲、乙双方应在2014年9月4日前共同到房管局立契并办理房产过户及相关手续。甲方应在收到除物业交割保证金之外房款后于2014年9月4日前向乙方完整有效的交付本合同项下的房产及其他相关配套附属设施，并保证在立契当日将该房产名下所有户口全部迁出，乙方应在接收房产时进行物业交割验收，如甲方怠于办理物业交割，经乙方书面通知后十日内仍不办理的，视为甲方放弃全部物业交割保证金，乙方有权获得全部物业交割保证金。甲、乙双方物业交割完毕且甲方将该房屋名下所有户口全部迁出后，甲方凭买卖双方签字的物业交割清单及有关单据，向丙方领取物业交割保证金。丙方的佣金由乙方支付17500元，在签订合同时向丙方及时、足额支付佣金。因甲、乙任一方违约或双方违约，而导致合同解除、终止履行，按以下方式支付佣金：单方违约时，由违约方承担全部佣金，双方同时违约时，各负担总佣金的一半。乙方若未在约定期限办理立契过户，则视为其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将房屋产权证交付甲方）。甲、乙双方立契后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。如甲方原因无法完成过户，居间方退还乙方定金2万元等内容。被告未依约同原告到房管局立契办理房屋过户相关手续。庭审中原告2014年9月14日将涉案房屋产权证书从景和公司取回。本院认为，本案原、被告三方签定的《房屋买卖合同》系各方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，各方应按照合同约定履行各自的合同义务。现因被告未依约办理立契过户手续，原告将交付景和公司保管的涉案房屋产权证书取回，以其行为解除了《房屋买卖合同》。关于原告称合同第三条虽约定定金及佣金共2万元，其中佣金17500元，余额2500元作为定金，但合同第十二条约定如甲方原因无法完成过户，丙方退还乙方定金2万元，二者约定不一致，故应认定定金为2万元，本院认为，因合同约定单方违约时，由违约方承担全部佣金，本案如甲方违约则由其承担全部佣金，并且由甲方双倍返还乙方交付的定金，作为丙方收取的17500元佣金及代甲方保管的定金2500元理应由丙方退还乙方，二者并不存在冲突，故本院认定定金数额为2500元。现被告违反约定未办理立契过户手续，故应由被告景和公司向原告支付其代保管的定金2500元。关于原告根据合同第五条、第十一条第4款主张被告李慧萍向原告支付违约金8750元（875000×1‰×10天），因合同第五条约定甲乙双方应在2014年9月4日前共同到房管局立契并办理过户及相关手续，而第十一条第4款约定甲、乙双方立契后，如甲、乙任一方未按合同的约定履行相关义务，每逾期一日，违约方应向守约方支付合同约定总房价款1‰的违约金。本案中被告李慧萍并未依约办理立契手续，故不应适用该条款，而应适用第十一条第2款“乙方若违反本合同第五条的约定，则视为其单方解除合同，其无权要求返还定金（丙方有权直接将房屋产权证交付甲方，除非甲、乙、丙三方达成新的协议）。”，并且根据相关法律规定，当事人既约定违约金又约定定金的，守约方应选择适用违约金条款还是定金条款，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”、第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”、第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。”之规定，判决如下：一、被告郑州市景和房地产营销策划有限公司于本判决生效之日起五日内向原告宋六环支付定金2500元；二、驳回原告宋六环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费519元减半收取260元，由被告郑州市景和房地产营销策划有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状一式七份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向郑州市中级人民法院缴纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。判决生效后，当事人应从判决规定的履行期间最后一日起二年内向法院申请执行，逾期则不再执行。审判员  刘朋飞二〇一四年十二月九日书记员  王孝丽