广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法��终字第2352号上诉人（原审原告、反诉被告）：陈紫英，女，香港永久居民。委托代理人：王贻远，广东瀚宇律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈志锋（曾用名陈又锋），男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区。委托代理人：朱晓滨，北京市隆安（深圳）律师事务所律师。上诉人陈紫英、上诉人陈志锋因房屋买卖合同纠纷一案，均不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第468号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人陈紫英在二审期间申请撤回上诉，本院已另行作出（2014）深中法房终字第2352号民事裁定书，裁定准许陈紫英撤回上诉。本院仅针对陈志锋的上诉进行审理。本案现已审理终结。原审法院查明：涉案房产即深圳市福田区菩提路48号南光名仕苑1栋x单位，房地产用途为住宅，���筑面积215.84平方米，现登记在陈志锋名下。2013年9月29日，陈紫英（买方）与陈志锋（卖方）签订《房屋买卖合同》，约定陈志锋将涉案房产转让给陈紫英，转让价格为680万，购房定金50万元；合同第三条约定，陈紫英应在本合同生效之日向陈志锋交付定金50万元，并于2013年12月31日前将上述房产剩余全部价款630万元付清给陈志锋指定账户；陈紫英逾期支付全部价款超过三日视为不履行合同，陈志锋有权单方解除合同，没收陈紫英所付定金，并有权将涉案房产售予他人；在指定付清全部价款日期前，陈紫英应付予陈志锋2013年11月及2013年12月每月供楼利息各15000元，利息款必须于当月5日前付清，否则视为毁约；合同第五条约定，自陈紫英、陈志锋双方签订买卖合同之日起，由陈紫英自行筹资还清涉案房产按揭银行贷款，办妥注销抵押登记手续，陈志锋必须协助陈紫英��理有关手续；合同第十四条约定，如陈紫英未按本合同约定的期限履行义务，陈志锋有权要求陈紫英以转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如陈紫英逾期超过三日，陈志锋可解除合同并选择要求陈紫英支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收陈紫英已支付的定金；合同第十五条约定，如陈志锋未按本合同约定的期限履行义务，陈紫英有权要求陈志锋以转让价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如陈志锋逾期超过三日，陈紫英可解除合同并选择要求陈志锋支付成交价百分之二十的违约金承担违约责任或返还陈紫英已支付的定金。合同签订当日，陈紫英向陈志锋配偶周某的账号转入定金42万元，周某出具收条予以证明。此后，陈紫英分别于2013年10月30日、11月16日、11月19日、12月6日及2014年1月2日向周某账户转款12700元、50万元、50万元、12610元、100万元，合计2445310元。其中，10月30日付款12700和12月6日付款12610元，陈紫英确认为支付合同约定的2013年11月、12月的供楼利息。2014年1月5日，周某向陈紫英发短信，告知由于陈紫英未完全履行合同内容，已构成违约事实，将根据合同约定解除陈紫英、陈志锋双方签订的房屋买卖合同，并将扣除成交价20%作为违约金，剩余金额将会退回给陈紫英。其后，陈紫英多次通过短信联系陈志锋继续履行合同未果，陈紫英遂于2014年1月8日及4月1日，向陈志锋发出《催告函》和《律师函》，要求继续履行合同，尊重陈紫英、陈志锋双方口头变更付款期限的约定；如不愿继续履行，则需全额退还陈紫英已付的钱款。再查，陈志锋与周某系夫妻关系，庭审过程中陈志锋对周某在与陈紫英交易过程中的沟通接触以及在2014年1月5日以短信通知陈紫英解除合同的行为均��以确认。原审法院认为：陈紫英与陈志锋签订的《房屋买卖合同》，主体适格，意思表示真实，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有法律约束力，双方均应按约全面履行自己的义务。关于谁违约的问题。原审法院认为，陈紫英未按合同约定在合同生效之日足额支付定金50万元，也未按合同约定足额支付2013年11月、12月的供楼利息，更未在2013年12月31日前将涉案房产的全部价款支付给陈志锋，在2014年1月2日，合同约定的付款期限届满后2日，陈紫英亦仅支付部分购房款，未完全履行合同约定的义务，其行为已构成违约。陈紫英主张已与陈志锋口头协商一致将付款期限从2013年12月31日延长至2014年1月15日，且陈志锋将涉案房屋一房两卖构成单方违约，但就其主张没能提供证据予以证明，陈志锋也不予认可，故对陈紫英的该项主张，原审法院不予采���。关于合同是否显失公平的问题。合同第十四条和第十五条分别对陈紫英、陈志锋的违约责任进行了同等的约定，亦是双方真实意思表示，即双方如未履行合同义务逾期超过三日，将各自承担相应的责任，故陈紫英主张合同约定显失公平，应予以撤销，没有依据，原审法院不予采信。关于合同是否应解除的问题。合同法规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除。本案中，陈紫英逾期支付全部房屋价款已经超过三日，约定解除合同的条件已经成就，陈志锋享有约定解除权。陈志锋配偶周某2014年1月5日向陈紫英发短信解除合同，陈志锋亦追认该行为是夫妻共同意思表示，故陈紫英、陈志锋双方的房屋买卖合同已于2014年1月5日解除。陈志锋反诉请求确认双方的合同已解除，具有事实���法律依据，原审法院予以支持。陈紫英主张确认陈志锋解除合同无效及继续履行，于理无据，原审法院不予支持。关于合同解除后，陈紫英怎么承担违约责任的问题。合同法规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中，陈志锋反诉请求按照成交价680万元的20%即136万元支付违约金，符合合同约定。但鉴于违约金以补偿性为主，以惩罚性为辅的性质，其主要功能在填补守约方损失。陈志锋因陈紫英此次违约行为得到136万元的金额较其实际损失过高。考虑本案的合同履行情况、当事人的主观过错、履约成本等综合因素，原审法院确定应承担的违约金额为30万元。合同解除后，定金失���担保合同履行的意义，陈志锋继续受领定金及已交房款丧失合法事由，为避免当事人的诉累，原审法院一并处理，陈志锋应在扣除违约金后将剩余款项2145310元（2445310元-30万元）一并返还陈紫英。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、确认陈紫英与陈志锋于2013年9月29日签订的《房屋买卖合同》已于2014年1月5日解除；二、陈紫英应向陈志锋赔偿违约金30万元，陈志锋扣除违约金后应于判决生效之日起十日内返还陈紫英剩余房款合计2145310元；三、驳回陈紫英的全部诉讼请求；四、驳回陈志锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费59400元（已由陈紫英交纳），因适用简易程序审理减半收取29700元，由陈紫英承担；反诉费8520元（已由陈志锋交纳），由陈紫英承担1883元，陈志锋承担6637元；保全费5000元（已由陈紫英交纳），由陈紫英承担。上诉人陈志锋不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审法院在陈紫英未请求调低违约金的情况下，主动调低违约金，不符合法律规定。而且原审法院将约定的违约金数额136万元调低到30万元，调整幅度过大。按照合同约定，在陈紫英逾期履行义务超过三天的情况下，陈志锋可以选择定金罚则或者要求陈紫英支付20%违约金。双方约定的定金为50万元，陈紫英实际支付定金42万元，按照法律规定，定金是不能调整的。二、原审法院将违约金调整为30万元，甚至比定金还低，调整幅度过大，不符合立法本���，属于适用法律错误。三、根据最高人民法院关于审理买卖合同的司法解释第27条第1款的规定，调整违约金必须要经过当事人的申请，在当事人没有申请的情况下，原审法院主动调整违约金，违反了上述司法解释。为此，陈志锋上诉请求二审法院改判陈紫英向陈志锋支付违约金136万元。陈紫英针对陈志锋的上诉，答辩称：一、关于违约金的调整，陈紫英认为自己没有违约，所以不需要支付违约金。如果法院认定应当支付违约金，陈紫英是一定会要求调整违约金的。二、合同法第一百四十四条和相关的司法解释，只是认定当事人是否可以申请降低违约金、减少违约金的标准，并没有禁止人民法院主动调整违约金，原审法院调整违约金并没有违反法律的禁止性规定。陈紫英认为法院主动调整是可以的，同时认为陈紫英并没有违约行为，不应当支付违约金。三、关于定金和违约金，涉案合同第14条和第15条，两条实际上是不对等的，如果是买方违约，卖方是可以没收买方的定金，但是第15条约定，如果是卖方违约，买方只能要求卖方退还定金，而不是双倍退还，该合同是陈志锋起草的，从合同的条款看，这两个条款并不是对等的关系，可以理解为已付的定金实际上是一种预付款，不具备担保性质。陈志锋之所以选择主张违约金，应当是看到定金条款可能不能成立，不会被法院支持。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷案件，根据双方的上诉和答辩意见，本案的争议焦点为原审法院对违约金数额的调整是否正确。本院认为，陈紫英在本案中虽然并未提出调低违约金的主张，但陈紫英在本案中一直主张其并未违约，不应当承担违约责任。原审法院在认定陈紫英违约的情况下，考虑到双方约定的违约金过分高于给陈志锋造成的损失，将违约金调低到30万元，并无不当。陈志锋上诉还称违约金不应当低于定金。根据合同法第一百一十五条的规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。而从涉案合同的约定来看，在陈紫英违约的情况下，陈志锋可以没收定金，但在陈志锋违约的情况下，陈志锋只需返还定金，而不是双倍返还定金。双方的上述约定不符合合同法的上述规定，不属于定金罚则。对陈志锋的上述主张，本院不予支持。综上，上诉人陈志锋上诉无理，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案陈志锋上诉部分对应的二审案件受理费14400元，由上诉人陈志锋负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮代理审判员 路  德  虎代理审判员 朱    宽二〇一四年十二月四日书 记 员 伍圣权（兼）附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审��或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。