苏州市姑苏区人民法院执 行 裁 定 书(2014)姑苏执异字第0033号异议人暨被执行人苏州环泰物业发展有限公司，住所地苏州市。法定代表人巢正国，董事长。委托代理人潘晓辉，江苏××××律师事务所律师。委托代理人李萍，江苏××××律师事务所律师。申请执行人单良。委托代理人胡晓玲，北京市××律师事务所律师。委托代理人吴诚，北京市××（××）律师事务所律师。本院依据生效的(2004)苏中民一终字第229号民事判决书立案执行单良与苏州环泰物业发展有限公司(以下简称环泰公司)财产所有权纠纷一案，执行期间双方当事人达成和解协议。和解协议期限届满后，被执行人环泰公司未自动履行生效判决确定的义务，申请执行人单良申请恢复执行，被执行人环泰公司对恢复执行提出了执行异议，为此本院依法组成合议庭进行公开听证。异议人环泰公司的委托代理人潘晓辉、申请执行人单良的委托代理人胡晓玲、吴诚参加听证，本院现已审查终结。异议人暨被执行人环泰公司异议称，异议人与申请执行人于2006年达成和解协议，和解期限至2012年8月21日届满。期间各业主都是按照墙体分割的结构在使用房屋，如果拆除墙体会涉及底层商铺各业主的共同利益，从稳妥处理恢复议案的角度考虑，对于墙体及相关公共部位结构是拆除还是保留的事宜交由业主来决策。经征求底层业主的意见，最终除包括本案申请执行人在内的三户业主外，其他业主均选择了维持原状，这些业主也形成了《苏州市观前街1-53号〈观前商城〉底层公共部分及走道公约》，同意公约的业主人数及专有部分面积分别占83.33%及91.99%，符合物权法及建筑物区分所有权司法解释的相关规定。单良等三业主恢复执行的要求违反了《公约》和物权法的规定，如恢复执行将侵害其他业主的公共利益，法院更应终止恢复执行。申请执行人单良辩称，1、申请人申请恢复执行的依据是生效法律文书。2、物权法及建筑物区分所有权司法解释的相关规定不构成阻却恢复强制执行的理由，上述规定的实施都在申请人与被执行人达成和解协议之后且不具有溯及力。3、《公约》违法。该公约形成时间为2012年4月，也是异议人必须恢复房屋原状期限即将届满之时。中级人民法院的判决书是公开的法律判决，公约各方对判决书判定的内容应该是已知的，特别是异议人对己方义务及和解协议的内容更是熟知，但其在却明知即将需要履行恢复原状义务的情况下依然积极主动的推动其他业主达成所谓的公约，显然是为了规避生效判决文书确定的义务，同时公约内容违反了生效判决的内容，侵害了申请人的合法权益，因此无效。4、异议人是维持现状的最大受益者。本案纠纷的起因即是异议人在未经申请人同意的情况下将共有的公共部分进行改造并向外出租以获取巨大的利益，侵害了申请人的权益。现异议人拒不履行生效判决，不愿恢复原状，无非是想继续非法占有申请人的财产向外出租从事经营活动以获取巨额利益。在所有业主中异议人所占面积最大，将共有部位出租其所获利益亦为最多，然其获利系建立于侵害其他业主的合法权益基础之上，属于非法利益，不应为法律所保护。请求法院驳回异议人的异议申请。查明，1996年6月申请执行人单良与被执行人环泰公司签订《苏州市观前商城外销商品房预售合同》，购买观前商城底层112室，2001年5月双方再次签订《商品房买卖合同》，约定单良所购房屋建筑面积为97.28平方米，其中套内57.152平方米、公共部位与公用房屋分摊40.128平方米。2002年9月单良领取观前街1-53号(观东商城)112室房屋所有权证。2002年9月被执行人环泰公司将观前街1号的1至3层出租给苏州金鹰国际购物中心有限公司，租期自2002年9月1日至2012年8月31日。此过程中环泰公司将部分公用部位主要包括底楼通道公用走道、大厅一同出租给金鹰国际并在走道处砌墙。为此环泰公司与部分业主签订了协议并实行补偿，约定调整期间其他业主店铺的商场内通道延伸1.5米建墙供业主免费使用，免收物业管理费。单良及另两位业主不同意以此作为补偿，分别向原苏州市平江区人民法院提起诉讼，苏州市中级人民法院于2004年9月7日就本案作出(2004)苏中民一终字第229号民事判决，判令环泰公司于判决生效之日起一个月内拆除其在苏州市观前街1-53号底楼公用走道所砌的墙，并按双方的商品房买卖合同(包括附件)恢复原有的玻璃隔墙和南面玻璃门以及中庭、东休息厅。因环泰公司未按生效判决履行义务，权利人单良向法院申请强制执行。执行期间，双方当事人于2006年8月达成和解：一、甲方环泰公司同意在与金鹰国际房屋租赁合同期间(2002年9月1日至2012年8月31日)并且在未按生效判决恢复原状的前提下一次性支付给乙方单良人民币50万元作为补偿(按照每年5万元，暂以上述合同期十年计算，最终经实际恢复物业原状日期结算)。二、乙方在收到甲方上述补偿后同意甲方与金鹰国际租赁期内不再按生效判决要求恢复原状，维持目前的经营现状。三、甲方同意在与金鹰国际的租赁合同终止后恢复上述物业的原状等。四、甲方与金鹰国际的租赁合同如提前终止，甲方恢复原状后，乙方应按照剩余的实际时间与上述约定的时间(十年)比例，将甲方已经一次性支付给乙方的补偿款退还相应部分给甲方。五、甲方须于2006年5月11日前付清上述补偿款50万元。对于协议第一条括号中的意思，双方事后一致确认为最终日期为2012年8月31日，自2012年9月1日起至同年12月31日止为四个月的恢复期，环泰公司于2012年12月31日止完成恢复原状工作。协议签订后环泰公司依支付了补偿款50万元。2012年3月起，环泰公司委托江苏益友天元律师事务所征求观东商城物业底层业主对2012年8月31日以后底层物业结构的处理意见，后形成《苏州市观前街1-53号(观前商城)底层公共部分及走道使用公约》(以下简称《公约》)，共有15位底层业主先后签字(含环泰公司)，占业主总人数的83.33%、专有部分占建筑物总面积的91.99%。《公约》约定，调整期届满后(即2012年8月31日后)，该物业底层北面商铺朝南一侧与之商场相邻的公共部位及走道结构维持现有分割状态不变，即保留物业底层沿街商铺的原南门一侧向商城内通道延伸1.5米后建造的墙体今后不再拆除，同时也继续维持现有各商铺的分隔格局不变。墙体建造所分隔出的场地空间由涉及相关的各商铺业主各自继续免费使用，任何一方不得干涉其他业主对各自范围内场地的使用、经营和管理。同年8月6日，江苏益友天元律师事务所分别向单良及另两位业主邮寄《告知函》，告知了公约主要内容，称“希望您能本着顾全大局、互惠互利、维持已有商业秩序的原则，重新来考虑上述事宜。同时，在处理上述事宜时，也希望您能兼顾大部分业主的共同意愿和公共利益，以免个案的处理会对其他业主的合法利益造成侵犯。”申请执行人单良则坚持要求环泰公司“拆除墙体、恢复原状”。2013年7月12日，江苏益友天元律师事务所向单良等三业主致《回复函》一份，再次表示环泰公司将按照《公约》行事并希望单良等三业主也接受维持现状的方案。单良等三业主则仍坚持原意见，后向本院申请按生效判决恢复执行。以上事实有(2003)平民一初字第240号民事判决书、(2004)苏中民一终字第229号民事判决书、《执行和解协议》及执行笔录、房屋权属登记簿、《公约》、《告知函》及邮寄凭证、《回复函》及邮寄凭证、当事人陈述等予以证实。本院认为，当事人的合法权益应当予以保护，同时个体利益也不应与整体利益相冲突。本案申请执行人向原苏州市平江区人民法院申请执行时的执行请求事项为拆除被执行人所砌的墙体、恢复原状，执行期间双方达成了和解，被执行人也依照协议约定支付了补偿款。自2002年以来涉案物业底层应已形成了目前的结构格局及经营状态，并未损害相关业主专有部分的价值及使用功能，反之各专有部分均有不同程度的扩大且各业主得以无偿使用增加部分。以现状来看，相关各业主已形成事实上的利益共同体，维持现状无论对各业主还是对被执行人以及承租人而言均有利无害，因此九成以上业主支持维持现状。争议墙体涉及者众，关系重大，在不损害个体利益的前提下维持长期形成的现实状态符合大多数人的利益，因此就现阶段而言强制拆除争议墙体尚不具备条件，本案不宜恢复执行。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定，裁定如下：异议人苏州环泰物业发展有限公司的异议理由成立，本案不予恢复执行。如不服本裁定，可自裁定送达之日起十日内向苏州市中级人民法院申请复议。审判长 覃 灏审判员 徐 柯审判员 林 遐二〇一四年十二月十七日书记员 府宇宁