广东省东莞市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）东中法民一终字第576号上诉人（原审被告）：夏海燕，女。上诉人（原审被告）：黄志铃，男。被上诉人（原审原告）：东莞市宏远集团物业管理有限公司。住所地：广东省东莞市南城区宏远工业区。法定代表人：刘伟权，该公司董事长。委托代理人：王春盛，广东格雷兄弟律师事务所律师。委托代理人：叶伟坚，广东格雷兄弟律师事务所实习律师。上诉人夏海燕、黄志铃因与被上诉人东莞市宏远集团物业管理有限公司（以下简称宏远公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省东莞市第一人民法院（2013）东一法民一初字第7811号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年8月19日，宏远公司向原审法院提起诉讼，请求法院判令：夏海燕、黄志铃支付拖欠宏远公司2005年8月1日至2013年6月30日的物业服务费人民币10006元及其逾期付款违约金（按照中国人民银行公布的同期贷款利率，从2005年8月1日起计算至付清款项之日止，现暂计至2013年6月30日为人民币2493.07元）。原审法院经审理查明：2007年6月28日，宏远公司与某某商贸中心二期业主委员会签订《物业管理委托合同》，合同约定，宏远公司为某某商贸中心二期业主提供物业管理服务，合同期限从2007年9月1日到2010年8月31日，多层住宅按每月每平方米1.1元收取物业服务费，逾期缴纳物业服务费，滞纳金按每天万分之十计算。2012年8月30日，某某商贸中心二期业主大会表决同意从2012年10月1日起上调多层住宅物业服务费至每月每平方米1.25元。2012年9月24日，宏远公司与某某商贸中心二期业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定，合同期限从2012年10月1日到2017年6月13日，多层住宅按每月每平方米1.25元收取物业服务费，没有约定滞纳金。2002年12月30日，夏海燕、黄志铃向广东宏远集团房地产开发公司购买了东莞市宏远社区某某中心顺景台70**房屋，建筑面积111.67平方米，套内面积94.56平方米，夏海燕、黄志铃确认是夫妻关系，房产是共有财产，已领房地产证。宏远公司称，夏海燕、黄志铃从2005年8月1日开始没有缴纳物业服务费，宏远公司诉请物业服务费、滞纳金、违约金。夏海燕、黄志铃确认没有交物业服务费，理由是，宏远公司没有履行自己的职责和义务，比如《业主公约》义务第5条及违约责任第1条，当业主出现擅自更改物业结构行为的时候，物管应该按《物业管理条例》进行处理，并要求限期整改，逾期不整改的，有权强制整改。根据《广东省物业管理条例》第55条，物业管理区域内禁止将没有防水要求的房间改为卫生间，或者将卫生间改在下层住户的卧室的上方，物业管理区域内发生上述行为时，物管应当及时予以劝阻、制止。东莞市南城区办事处规划建设办公室在2009年3月发出的《关于某某中心物业管理处投诉的处理意见》，非常明确地指示为维护业主的合法权益，要求顺景台7单元7B房业主在接到通知后一个月内更正以上行为以规范管理，消除隐患，同时要求某某中心管理处做好监督工作。《物业管理委托合同》第十六条，对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体情况并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止、限期整改等措施。《物业管理委托合同》第二十条，对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；按合同第十六条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理。《物业服务合同》第五章第十六条，物管可采取规劝、制止、报告业主委员会和有关行政主管部门、限期整改等必要措施，制止业主、物业使用人违反管理规约和物业管理规章制度的行为。综上，在这件事中，宏远公司无视相关法律法规，业主公约，对政府的批复意见置之不理，在很大程度上不履行自己应尽的义务和责任，只一味要求享受权利，因此夏海燕、黄志铃不缴纳物业服务费的行为并非违约，而是维权的行为。2013年9月19日-9月22日，夏海燕、黄志铃采集了楼盘现状的照片，并对68户业主进行问卷调查，显示物业管理质量差，业主对物业管理的不满意度达100%。综上，夏海燕、黄志铃请求按四折计付物业服务费。宏远公司提供2003年12月28日7B业主吕应通向上级主管部门领导、相关业主作出的装修质量承诺保证书，显示吕应通承诺“对更改部位做好设计保证，请有相关资质经验的施工单位施工，做足更改部位的二次防水防漏施工，今后万一出现自然及非自然或年久失修，影响相关业主的正常生活，保证就更改部分负全部维修责任，并承诺对造成其他损坏的维修负责”。2008年12月23日，宏远公司向东莞市建设局信访科提交了《关于某某中心小区顺景台七单元7B业主私自改建洗手间的情况报告》，就夏海燕一家因7B业主改建洗手间而拒交物业服务费一事提请东莞市建设局信访科处理。东莞市建设局将宏远公司的信访转交至东莞市南城区办事处规划建设办公室，东莞市南城区办事处规划建设办公室在2009年3月发出《关于某某中心物业管理处投诉的处理意见》。夏海燕、黄志铃确认，楼上业主吕应通擅改洗手间，刚开始有漏水，后来楼上业主吕应通不再使用该洗手间，没有再漏水。另外，楼上业主吕应通与广东宏远集团物业管理公司物业管理合同纠纷一案，本院作出的（2007）东中法民二终字第344号民事判决书，2004年10月至2006年2月，收费标准为多层按每月1.1元／平方米，酌定案涉物业服务费按《物业管理委托合同》约定的80％计付。广东宏远集团物业管理公司已于2007年1月10日变更为东莞市宏远集团物业管理有限公司。原审法院认定上述事实的证据有：宏远公司提交的商品房买卖合同、物业管理委托合同、物业服务合同、关于对东莞市宏远集团物业管理有限公司物业服务收费备案报告的意见、东莞市价格收费事项备案表、交款通知书、（2011）格雷律函字第178号律师函及特快专递邮件详情单、（2012）格雷律函字第39号律师函及特快专递邮件详情单，夏海燕、黄志铃提交的关于某某中心物业管理处投诉的处理意见（复印件）、调查函、照片以及一审庭审笔录等。原审法院认为：本案的争议焦点是物业服务费能否折价，本案夏海燕、黄志铃拒交物业服务费的根本原因在于夏海燕、黄志铃认为宏远公司在对其楼上7B业主改建的问题上处理不当，宏远公司已就吕应通改建洗手间的问题提请有关部门处理，吕应通后来也没有再使用该洗手间，夏海燕、黄志铃以此为由多年拒交物业服务费，原审法院不予支持。2013年9月19日-9月22日，夏海燕、黄志铃采集了楼盘现状的照片，并对68户业主进行问卷调查，显示物业管理质量差，业主对物业管理的不满意度达100%。首先，案涉楼盘建于2002年，至今已有10年楼龄，夏海燕、黄志铃提供的照片不足以证明宏远公司提供的服务不达标，宏远公司已经提供了物业管理服务，夏海燕、黄志铃也实际接受了宏远公司的付出，因此夏海燕、黄志铃应当支付相应的报酬；其次，小区人数众多，即使夏海燕、黄志铃的调查函属实，亦不足以证明宏远公司的服务不到位至夏海燕、黄志铃可以拒付物业服务费的程度，且在其他业主正常缴纳物业服务费的情况下，夏海燕、黄志铃拒交物业服务费的行为势必影响整个涉案小区的物业管理服务及其他业主享受正常物业管理服务的合法权益，因此夏海燕、黄志铃主张宏远公司的管理服务不到位，事实依据不足，原审法院不予采纳。综合本案的具体情况，物业服务费应分段计算。第一段，参照本院作出的（2007）东中法民二终字第344号民事判决书，酌定该案物业服务费按《物业管理委托合同》约定的80％计付，本案应予参照，2005年8月1日至2006年2月，104元×7个月×80％＝582.4元，宏远公司诉请违约金，以每月应缴纳的物业服务费104元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算。第二段，2006年3月1日至2007年8月底，没有证据显示应对物业服务费折价，应按照正常标准计算，104元×18个月＝1872元，宏远公司诉请违约金，以每月应缴纳的物业服务费104元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算。第三段，2007年9月1日到2010年8月31日，宏远公司与某某商贸中心二期业主委员会签订《物业管理委托合同》，按每月每平方米1.1元收取物业服务费，收费标准是宏远公司与业主委员会商定的，故物业服务费应按此标准计算，根据《物业管理条例》有关规定，业主公约对全体业主具有约束力，业主应当根据《物业管理委托合同》的约定交纳物业服务费用；这是一份新合同，之前存在下降物业服务费的因素，业主委员会没有主张物业服务费下降，视为物业服务费下降的因素已消除；104元×36个月＝3744元，宏远公司诉请违约金，以每月应缴纳的物业服务费104元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算。第四段，2010年9月1日至2012年9月底，宏远公司没有提交合同，但作为享受物业管理服务的房产业主，负有缴交物业服务费义务，104元×25个月＝2600元，因没有合同约束，宏远公司诉请违约金，原审法院不予支持。第五段，宏远公司与某某商贸中心二期业主委员会签订《物业服务合同》，合同期限自2012年10月1日到2017年6月13日，多层住宅按每月每平方米1.25元收取物业服务费，该份新合同有上调价格，经业主大会表决同意，业主应当根据《物业服务合同》的约定交纳物业服务费用，宏远公司诉请至2013年6月底的物业服务费，118元×9个月＝1062元，宏远公司诉请违约金，以每月应缴纳的物业服务费118元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算。违约金应以不超过宏远公司所主张的物业服务费总额为限。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《物业管理条例》第十五条、第四十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条、第一百四十二条的规定，于2013年11月18日判决：一、限夏海燕、黄志铃于判决发生效力之日起五日内支付东莞市宏远集团物业管理有限公司2005年8月1日至2006年2月物业服务费人民币582.4元及违约金（以每月应缴纳的物业服务费104元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算）、2006年3月1日至2007年8月底物业服务费人民币1872元及违约金（以每月应缴纳的物业服务费104元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算）、2007年9月1日到2010年8月31日物业服务费人民币3744元及违约金（以每月应缴纳的物业服务费104元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算）、2010年9月1日至2012年9月底物业服务费人民币2600元（本段无需计算违约金）、2012年10月1日至2013年6月底物业服务费人民币1062元及违约金（以每月应缴纳的物业服务费118元，按照中国人民银行同期同档贷款利率，从产生服务费的次月1日起计至判决确定履行之日止，分额分月计算）。违约金应以不超过宏远公司所主张的物业服务费总额为限。二、驳回东莞市宏远集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费56元，已由宏远公司预交，由夏海燕、黄志铃承担。夏海燕、黄志铃不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）依据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，宏远公司没有完全履行相关管理义务，应承担相应的责任。1.依据《业主公约》义务第5条约定，宏远公司没有尽到相应的事前管理义务，否则就不会发生违规拆建案例，就没有安全隐患，所以宏远公司应该承担严重失职的责任。2.宏远公司没有尽到相应的事后补救义务。依据东莞市南城区办事处规划建设办公室2009年3月发出的《关于某某中心物业管理处投诉的处理意见》的指示、《物业管理委托合同》第16、20条的约定、《物业服务合同》第5章第16条、《广东省物业管理条例》第55条的规定，宏远公司没有根据法律法规和政府意见采取任何制止、要求整改的事后补救行为，宏远公司在原审时并没有提供任何证据证明其起到了监督督促的作用来消除安全隐患。吕应通个人出具的装修质量承诺保证书无效，不能作为判定的依据。此份装修质量承诺保证书仅以7B业主吕应通个人出具，没有说明该装修工作是由哪个有资质的工程设计部门和建造工程队设计和承建，没有写明给哪个上级主管部门，没有说明所用材料的名称、材料生产商、材料编号等详细资料，没有提到由哪个有资质的单位进行质量验收。装修后，一经使用就漏水，在不能承载墙体的墙面上砌上砖墙违反了《建筑结构荷载规范》，改变楼面的荷载，存在安全隐患。原审以“吕应通后来没有再使用该洗手间”为依据，没有提及安全隐患，判决不合理。（二）原审判决认定夏海燕、黄志铃原审提交的照片和满意度抽样调查证据不足以证明宏远公司的管理服务不到位与事实不符，不尊重物业标准。宏远公司没有按照《业主公约》义务第5条、《东莞市住宅物业管理服务等级标准》四级房屋管理第四、五条规定做好装修前的事前管理工作以及对违规装修的处理工作，导致违规搭建迅速蔓延，如违规搭建雨棚、架子等，严重影响市容市貌。1.宏远公司没有达到其主张的二级服务标准。不能因为案涉楼盘十年楼龄就说明宏远公司提供的服务达标。宏远公司十年来从未按标准清洗过房屋外墙，有2013年9月19日-9月22日楼盘现状照片为证。2.原审不采纳满意度抽样调查有误。夏海燕、黄志铃所居住的顺景台有128户业主，随机抽样68户，对宏远公司提供的二级物业服务不满意率为100%，即使不按随机抽样计算结果，不满意率也达到53%，远低于二级服务标准要求的80%以上。3.十年间，宏远公司从未按照《东莞市住宅物业管理服务等级标准》向业主征询对物业服务的意见，宏远公司提供的服务连四级都达不到。4.案涉小区的客观条件根本无法实施二级物业管理服务。整个小区全部三栋住宅楼下四周全部是冠名为“宏远副食品批发市场”（二期）的商铺，是向所有人开放的开放式商住小区，按照东莞市物价局《2004东价字136号文》及附件《东莞市住宅物业管理服务等级标准》，案涉小区的客观条件实施三级物业管理服务都有困难，如人员出入没有规范管理，载人电梯没有应急发电设备、无法随时启动，无法每两层设置垃圾桶，绿化面积不足10%，没有园林建筑品，保洁工作从2005年的一人一楼道口锐减至一人六楼道口。5.2005年8月1日至2013年6月30日（共95个月）期间签订物业服务合同的只有45个月，占47%，其中2005年8月1日至2007年8月31日（共25个月）、2010年9月1日至2012年9月30日（共25个月）均没有签订物业服务合同，占53%，宏远公司也没有提供其他证据证明其为案涉小区提供了二级服务。6.宏远公司只提供了2011年6月21日至2014年6月21日得二级资质证书，无法提供2011年6月20日以前的资质证书，在2005年8月1日至2013年6月30日（共95个月）期间有资质证书的只有24个月，占25%，没有资质证书的有71个月，占75%。（三）原审判决的收费标准有误。1.依据《东价（2010）52号文》第十二条，物业企业需突破政府指导价标准的，需报物价局核定。宏远公司主张按每月1.25元／每平方米收取服务费，突破多层无电梯二级物业服务费每月1.2元／每平方米最高价格（《2004东价字136号文》住宅物业服务最高价格），但并未提供市物价局核定的文件，原审判决2012年10月1日至2013年6月30日物业服务费为每月1.25元／每平方米有误。2.宏远公司没有提供2007年4月前东莞市物价局收费价格备案，原审判决按正常标准收取有误。3.宏远公司没有提供2007年4月前的物业服务合同，原审判决按正常标准收取有误。4.原审参照（2007）东中法民二终字第344号判决书认定2005年8月至2006年2月物业服务费按80%计付，物业服务越来越差的2006年3月之后不作此认定有误。据此，夏海燕、黄志铃请求本院撤销原审判决，依法改判：一、按照四级物业标准收费（每月0.5元／每平方米）。二、宏远公司承担一、二审全部诉讼费用。二审法庭调查时，夏海燕、黄志铃补充2点上诉理由：1.宏远公司改进达到二级标准后得到东莞市房产管理局出具相应证件后才可以收取物业服务费，没有改进之前按照四级标准收取，即从2005年8月开始改进至二级标准前按四级标准收取物业服务费。宏远公司从2004年开始物业管理质量变差，2007年因物业管理质量差等原因被高松上诉，但并没有改进。2.宏远公司瞒骗业主。（1）宏远公司跟业主说最高政府指导价是1.8元，但经查实是1.2元。（2）（2007）东中法民二终字第341号判决书中宏远公司与某某商贸中心二期业主委员会签订假合同的事实已被认定。（3）宏远公司主张有改进物业服务质量，实际上并没有改进。如1个清洁阿姨负责6个单元96户业主的清洁卫生，导致清洁质量大幅下降，业主满意度调查里面68户业主均有此陈述。被上诉人宏远公司答辩称：1.小区共有572个住户，起诉的只有2个住户：一是夏海燕、黄志铃，二是梁书颖、梁莉莉。其他住户有拖欠物业服务费的情况，但是追讨后都给了，包括吕应通。2.起诉之前夏海燕、黄志铃并没有提出其他任何问题，夏海燕、黄志铃就吕应通问题投诉过很多次。吕应通问题与不交物业服务费并没关系。宏远公司并没有同意吕应通装修。该问题宏远公司有与吕应通沟通处理，处理达到基本要求，但没有达到最好的结果，2003年吕应通有写承诺书，后来吕应通也没有使用漏水的洗手间，都是宏远公司处理的结果。宏远公司只能协调监督，没有执法权，这是相邻权的问题，不是公共区域的问题。曾经有一个类似的案件也只是判决赔偿损失和维修达到不漏水的程度，虽然建设部有相关规定，但实际上操作只能达到基本要求。3.关于物业收费问题，2010年前是实行收费备案制，2010年后按照市场调节价，参照一级标准收取，宏远公司基本达到一级标准，只有一点关于住户满意度问题，住户满意度要达到95%，宏远公司不一定做得到，从2003年开始结合小区相关特点优惠和下浮按照套内面积收费，并没有按照建筑面积收费。2003年至今宏远公司一直按84.6%收费，已经作出下浮。2010年后明确按照市场调节价收费，2012年后根据物业管理条例经业主大会调整至1.25元，多层住宅业主72.9%同意调整。宏远公司提价是按照国务院和省的物业管理条例规定的。4.关于管理方面的问题，夏海燕、黄志铃提及的大多数是不符合事实的。（1）乱拉电线，小区内露出的不是电线，是电信拉的网线，宏远公司也有进行相应处理。（2）维修问题，日光灯、运动器材均有维修，运动器材更换不是宏远公司的义务，日光灯宏远公司有更换。景光灯问题因成本太高，无法更换，但宏远公司有处理。（3）天花外墙有定期维修，原则上是半年至一年一次。下水管道等紧急维修均有处理。（4）从交楼开始陆续有业主在搭建雨棚，因为平台是业主管理，宏远公司没有办法进去，但是从来没有业主就此投诉过，夏海燕、黄志铃可以投诉，但雨棚并没有涉及安全隐患。（5）卫生问题，原审时提交的照片并不能反映宏远公司并没有保洁，照片上照到的是装修的垃圾，并没有办法保证当天清理后没有垃圾，生活垃圾是每天清理的，关于清洁工，有些楼盘的清洁工是外包的。5.宏远公司均有物业服务合同，原审时因为疏忽并没有提交完全。6.小区交付时绿化多少就是多少，宏远公司只是负责管理维护，绿化种植不是宏远公司的义务。本院经审理查明，对原审查明事实，本院予以确认。二审中，夏海燕、黄志铃为证明宏远公司的物业服务存在质量问题，提交东莞市房产管理局于2013年12月31日出具的《关于群众意见建议转办函的复函》（东房函（2013）283号）主要内容有：“1.我局2013年11月1日收到业主黄志玲对宏远集团物业管理有限公司某某中心物业问题的投诉。11月2日，我局房产市场管理科相关人员到某某中心进行了实地调查核实，并责令物业公司限期一个月内进行整改。2.2013年11月30日，我局收到东莞市宏远集团物业管理有限公司就投诉某某中心物业问题的整改书面回复，后经实地检查，业主反映的问题基本得到了改善。我局于2013年12月10日将物业公司整改情况回复了业主黄志玲”；提交了东莞市房产管理局于2013年12月10日出具的《关于南城某某中心问题的回复》（东房信（2013）27号）主要内容有：“经我局实地调查，您反映的问题确实存在，我局已责令物业公司限期整改。通过一个月的整改，经我局了解，您反映的问题得到改善：一、关于小区治安极差、自行车常被盗问题。……二、关于运动器材问题。……六、关于公共设施坏了不修理问题。……”；提交了9张小区照片。宏远公司对《关于群众意见建议转办函的复函》、《关于南城某某中心问题的回复》，认为上述两份文件反映的是部分问题，宏远公司均有迅速进行整改。宏远公司对照片的真实性予以确认，认为垃圾乱放时还没到清理时间，宏远公司有定期清理；宏远公司负责对体育设施维修保养，无法承担更换费用。又查明，宏远公司提交了《物业管理委托合同》显示：某某商贸中心二期业主委员会为甲方，广东宏远集团物业管理公司为乙方，于2004年8月21日签订该合同，加盖有东莞市物业管理委托合同备案章。其中第一条第三款约定“根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将某某商贸中心二期（物业名称）委托于乙方实行物业管理，订立本合同”；第十八条约定“委托管理期限为三年。自2004年9月1日0时起至2007年8月31日24时止”；第二十二条第一款约定“本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米多层1.1元（高层1.8元）向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米2.5元向业主或物业使用人收取”，该条第二款约定“管理服务费标准的调整，按政府指导价报市物价局核定后调整”；第四十条约定“本合同自签字之日起生效”。宏远公司提交《情况说明》主要内容有“我司与某某商贸中心二期业主委员会共签订三份《物业服务合同》，合同期限分别为2004年9月1日至2007年8月31日，2007年9月1日至2010年8月31日，2012年10月1日至2017年6月13日。之所以出现2010年9月1日至2012年9月30日期间没有合同规定，是因为某某商贸中心二期业主委员会在任期内未能顺利完成换届选举工作，导致合同到期后缺失签约主体。在此期间，我司依然按照之前《物业服务合同》约定的服务内容、标准为某某商贸中心二期全体业主提供服务。从2011年下半年开始，部分业主根据房管局的相关规定重新筹备成立业主委员会，并于2012年6月14日正式成立，任期到2017年6月13日止。我司在小区业主委员会备案后，就调升小区物业管理费的问题，按照法定的程序（召开业主大会）付诸全体业主表决，并履行了调价备案手续。2012年9月底，我司与小区业主委员会签订了新的《物业服务合同》”。上述证据，宏远公司拟证明双方的物业合同关系、收费标准以及2010年9月1日至2012年9月30日没有签订物业合同的事实及原因。宏远公司提交了某某中心2014年3、4月份管理费收费比例、律师函、传真函答复、常年法律顾问工作函、清洁服务合同书、清洁工作扣分标准、小区清洁月检表等证据，拟证明小区按时缴纳物业服务费的情况、2003年以来针对吕应通问题的处理情况、小区的清洁服务情况。夏海燕、黄志铃对《物业管理委托合同》的真实性、合法性不予确认。认为：1.2007年8月21日签订的《物业管理委托合同》和宏远公司提交的《物业管理委托合同》签字人均只有卢树芬一人，夏海燕、黄志铃不认识卢树芬，卢树芬没有权利独自签订该合同。物业合同签订之后应在市房管局备案，夏海燕、黄志铃希望看到市房管局的回执。签订协议后应送至物价局备案，夏海燕、黄志铃希望看到物价局的审核通知单。2.吕应通的问题。业主公约是宏远公司制定的，宏远公司制定的业主公约里面写明装修要填报装修申请表和装修押金，宏远公司不处理该事情，宏远公司违约在先，违反了业主公约。3.夏海燕、黄志铃对清洁服务合同书、清洁工作扣分标准、小区清洁月检表的真实性、合法性、关联性不予确认。根据市房管局的复函，夏海燕、黄志铃反映的卫生问题确实存在，且宏远公司也承认了。4.夏海燕、黄志铃对情况说明、某某中心2014年3、4月份管理费收费比例、传真函答复、常年法律顾问工作函的真实性、关联性、合法性不予确认。夏海燕、黄志铃对律师函的真实性、关联性、合法性予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本院应当对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据本案各方当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点：夏海燕、黄志铃拒缴2005年8月1日至2013年6月30日的物业服务费的理由是否成立；如果不成立，物业服务费及违约金应如何计算。首先，根据《物业管理条例》第十一条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条及第七十八条的规定，选聘物业服务企业属于业主委员会的职责范围，业主委员会的决定对业主具有约束力。本案中，某某商贸中心二期业主委员会与宏远公司先后签订二份《物业管理委托合同》和一份《物业服务合同》，合同期限分别为2004年9月1日至2007年8月31日，2007年9月1日至2010年8月31日，2012年10月1日至2017年6月13日。2010年9月1日至2012年9月30日期间没有合同约定，宏远公司按照之前《物业管理委托合同》为某某商贸中心二期全体业主提供服务。某某商贸中心二期业主委员会代表业主签订《物业管理委托合同》和、《物业服务合同》，二份《物业管理委托合同》和一份《物业服务合同》均有某某商贸中心二期业主委员会的公章，夏海燕、黄志铃提出某某商贸中心二期业主委员会无权代表业主签订合同，但未能提供证据予以证明，本院不予采信。因此，夏海燕、黄志铃作为某某商贸中心二期的业主，案涉合同对其具有约束力。其次，夏海燕、黄志铃主张宏远公司对小区内违规搭建、小区房屋的清洁、小区内的清洁卫生、运动器材的维护等公共部分的服务不达标。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，上述事项是属于公共管理权的事项，应由专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上业主同意，由业主共同决定，共同管理。在没有证据证明有法定数量的业主认为宏远公司对上述公共部分服务不达标的情况下，夏海燕、黄志铃仅作为小区的一户业主，对上述公共部分的管理服务质量提出异议，并以此作为拒缴物业服务费的理由，本院不予采信。退一步讲，夏海燕、黄志铃采集了一系列楼盘现状的照片，这些相片夏海燕、黄志铃自行采集，未能反映形成时间，不足以证明2005年8月1日至2013年6月30日宏远公司的状况。而东莞市房产管理局认为“您反映的问题确实存在”并不代表宏远公司的服务不达标。至于，夏海燕、黄志铃和其相邻业主的纠纷，应通过其他合法途径解决，宏远公司已就吕应通改建洗手间的问题提请有关部门处理，履行了合同约定的管理义务。再次，案涉物业服务费的标准是宏远公司和某某商贸中心二期业主委员会协商约定，并未违反法律强制性规定，夏海燕、黄志铃作为其中的业主，案涉合同约定的物业服务标准对夏海燕、黄志铃有约束力。夏海燕、黄志铃主张按照四级服务标准收费，缺乏依据，本院不予采信。原审法院参照已经生效的判决和约定的标准，认定2005年8月1日至2013年6月30日期间案涉物业服务费收费标准及违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人夏海燕、黄志铃上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费112元，由夏海燕、黄志铃负担（已预交）。本判决为终审判决。审 判 长  卢健如代理审判员  何玉煦代理审判员  徐华毅二〇一四年十二月十九日书 记 员  李淑仪刘裕灵附相关法律条文（节选）《物业管理条例》第十一条业主大会履行下列职责：（一）制定、修改业主公约和业主大会议事规则；（二）选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作；（三）选聘、解聘物业管理企业；（四）决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；（五）制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（六）法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。《中华人民共和国物权法》第七十五条业主可以设立业主大会，选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款第二审人民法院对上诉案件，应当组成合议庭，开庭审理。经过阅卷、调查和询问当事人，对没有提出新的事实、证据或者理由，合议庭认为不需要开庭审理的，可以不开庭审理。第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第19页，共21页