江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏05民终3807号上诉人（原审被告）昆山格林菲尔有限公司，被上诉人（原审原告）何晓鸣。被上诉人（原审原告）陈霞。上诉人昆山格林菲尔有限公司因与被上诉人何晓鸣、陈霞房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院(2015)昆民初字第1070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月26日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年9月22日，何晓鸣、陈霞与格林菲尔公司签订商品房购销合同一份，约定由何晓鸣、陈霞购买格林菲尔公司开发的昆山市震川东路868号1单元1718室；出卖人应在2008年12月15日前交付涉案房产，并于交付后30日内将产权登记资料备案；出卖人有权在楼屋顶部设立广告；装饰、设备标准符合附件三，如达不到约定标准的，“买受人可以要求出卖人赔偿双倍装饰、设备差价”或“双方同意以附件三所列明的材料、设备标准装修房屋，当实际施工时发生缺货、断货情况，出卖人承诺将选用同等价位，同等品质的产品予以更换”；双方还就其他事项进行了约定。格林菲尔公司向何晓鸣、陈霞发放的业主生活手册载明该处设有高尔夫球场。格林菲尔公司另承诺每年送100盒高尔夫球供业主练习，期限为五年。之后，格林菲尔公司依约提供了二年的高尔夫球各100盒供何晓鸣、陈霞使用，后三年改为按照1000元/年的标准向何晓鸣、陈霞卡内充值。何晓鸣、陈霞使用高尔夫球一年，第二年因高尔夫球场拆除而未使用，实际使用上述高尔夫球补偿款1000元。2009年12月9日，何晓鸣、陈霞取得了涉案房屋的房屋所有权登记。2010年1月25日，何晓鸣、陈霞与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订租赁合同一份，将上述房屋出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店；租期从2008年12月16日至2013年12月15日等。之后，双方按照该协议履行完毕。另查明：格林菲尔公司在宣传中，对其开发的房屋投资收益前景、景观、配套设施、装饰装修设施、日常经营的管理方进行了描述，其中涉及高尔夫球场。涉案高尔夫球场位于格林菲尔公司建筑红线图以外。格林菲尔公司在宣传销售其开发的昆山市震川东路868号房产时，该高尔夫球场已经建成，且投入使用。2012年12月21日，昆山市国土资源局将位于开发区震川路北侧、金鸡河东侧土地使用权进行挂牌出让，包括该高尔夫球场用地。现该处已经用于建造商业房产。又查明：昆山开发区震川东路868号区域内共有商业营业用房两栋，其中一栋为格林菲尔公司自有，另一栋对外出售各业主。昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店与购买昆山开发区震川东路868号区域内的业主签订的租赁合同总计约为400户，包括5年期、10年，现10年期合同尚未到期，仍在正常经营。经何晓鸣、陈霞申请，本院委托苏州市价格认定局对高尔夫球的使用价值进行评估。2015年10月30日苏州市价格认定局作出终止价格鉴证通知书，认为高尔夫球场地不同、会员交费情况不同，每盒球收费也不同，一般市场价格为每盒15-50元不等，会员可优惠，无法得出准确价格，无法继续鉴定。上述事实有商品房购销合同、房产证、土地使用权证、租赁合同、判决书及当事人陈述予以证实。原审原告何晓鸣、陈霞的一审诉讼请求为：1、格林菲尔公司支付何晓鸣、陈霞400盒高尔夫球补偿款12000元；2、判令格林菲尔公司就擅自拆除高尔夫球场改作他用赔偿150000元；3、判令格林菲尔公司按照商品房购销合同及附件三的装饰、设备标准向何晓鸣、陈霞履行交房义务；4、判令格林菲尔公司赔偿因交付房屋的装饰、设备标准与商品房购销合同要求不符造成的物业费、水电费、电视月租费等损失5000元；5、判令格林菲尔公司赔偿何晓鸣、陈霞房屋未交付期间的房租损失60000元；6、本案诉讼费用由格林菲尔公司负担。庭审中，何晓鸣、陈霞就其诉请明确为：1、高尔夫球补偿款系高尔夫球以及练习使用的综合价，具体计算为100盒*3000元*4年；2、高尔夫球场系房屋配套设施，因高尔夫球场改作他用导致配套设施降低，引起房屋价值贬损，估计为150000元；3、该项诉请中的装饰、设备标准具体是指商品房购销合同附件三中的第2-8项及第10项中的家具、电器；4、该项诉请中的损失项目包含物业费、电梯水泵运行费、汽车室内车库使用费、水电费、电视月租费，其中物业费3元/月·平方米、电梯水泵运行费0.5元/月·平方米、汽车室内车库使用费300元/月·一个车库、水电费按实结算、电视月租费1500元/年；5、该项诉请的从租赁合同届满之日开始计算，按照租赁合同约定的租金标准，计算至判决生效之日；6、诉讼费由格林菲尔公司承担；7、增加诉请要求格林菲尔公司支付屋顶广告（华美达大酒店及RAMADA）使用费，从租赁期限届满后按照2500元/年计算至本判决生效之日,依据为合同第17条第5项，未提到免费，而该部分属于业主共有。原审法院认为：何晓鸣、陈霞与格林菲尔公司签订的商品房购销合同及附属协议系当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当事人均应信守。（一）高尔夫球补偿款。在商品房购销合同签订之时，格林菲尔公司就每年赠送何晓鸣、陈霞100盒高尔夫球用于练习达成一致，该协议附属于商品房购销合同。现格林菲尔公司仅为何晓鸣、陈霞提供一年的高尔夫球供其使用，尚欠付4年*100盒未提供，构成违约。因格林菲尔公司提供高尔夫球的义务具有连续性，截止期限为2013年年底，何晓鸣、陈霞于2015年3月提起诉讼，尚未超过诉讼时效，法院予以支持。关于未提供高尔夫球的违约责任，因高尔夫球场地不同、会员交费情况不同而无法通过鉴定方式明确何晓鸣、陈霞的具体损失，法院参照鉴定机构的意见酌情按25元/盒计算，即总损失为25元/盒*400盒=10000元。何晓鸣、陈霞已经使用的高尔夫球补偿款1000元应从中予以扣除，即格林菲尔公司还应支付赔偿金为9000元。（二）擅自拆除高尔夫球场导致房屋贬值损失的诉请。从规划红线图来看，涉案高尔夫球场位于格林菲尔公司开发的昆山开发区震川东路868号房产的红线图之外，属于周边配套设施，而非该物业范围内全体业主共有的公共设施；格林菲尔公司在房屋销售时对高尔夫球场进行了宣传，亦与销售时的实际相符；涉案高尔夫球场土地用于商业房产的开发，亦经过土地使用权的公开拍卖继而开展，与何晓鸣、陈霞主张的格林菲尔公司“擅自拆除”的事实不符，因此，作为周边设施的高尔夫球场的拆除不可归责于格林菲尔公司，何晓鸣、陈霞就此主张格林菲尔公司违约责任无事实和法律依据。（三）按照商品房购销合同附件三的标准交付房屋的诉请。何晓鸣、陈霞于2009年12月9日取得了涉案房屋的房屋所有权登记，于2010年1月25日与昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店签订租赁合同一份约定租期从2008年12月16日至2013年12月15日，双方业已实际履行该租赁合同。根据上述事实可以认定，何晓鸣、陈霞与格林菲尔公司最迟在2009年12月份左右已经完成了房屋交接，且出租该房至2013年12月15日，其陈述在5年租赁期满才发现装饰装修、设备不符合约定，明显违背常理。即便如何晓鸣、陈霞陈述系于2013年12月发现格林菲尔公司的违约行为，因其主张的装饰装修、设备非属隐蔽性工程，可以现场查看确认，其怠于进行交房验收，所涉不利后果亦应自负。因此，格林菲尔公司关于时效的抗辩，法院予以支持。（四）物业费、水电费、电视月租费等损失。何晓鸣、陈霞将房屋已出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店长达五年，其主张物业费、水电费、电视月租费损失无事实依据，法院不予支持。（五）租金损失的诉请。何晓鸣、陈霞已将房屋出租给昆山格林菲尔有限公司华美达大酒店，合同到期后应与承租人交接，其要求格林菲尔公司交接房屋，无事实和法律依据，法院不予支持。（六）支付屋顶广告（华美达大酒店及RAMADA）使用费的诉请。根据合同约定，格林菲尔公司可以在屋顶设立广告，合同中亦未约定需支付使用费，故该主张无事实依据。现大部分业主的房屋仍用于华美达酒店的经营，该“华美达大酒店、RAMADA”的广告招牌的设立符合大部分业主的利益，亦未损害何晓鸣、陈霞的权益，故该项主张法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、格林菲尔公司于判决生效后十日内支付何晓鸣、陈霞高尔夫球赔偿款9000元。二、驳回何晓鸣、陈霞杨的其他诉讼请求。案件受理费4830元，由格林菲尔公司负担1000元，何晓鸣、陈霞负担3830元。格林菲尔公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：交房后第一年，格林菲尔公司向业主赠送100盒高尔夫球是以高尔夫球练习券的方式赠送，后来发现大量业主将练习券私下转让获利，所以从第二年起改为业主卡充值的方式，每年充值1000元代表100盒球。2012年8月高尔夫球练习场地停止运营后，业主卡内充值额度变现为相应数额的消费金额。格林菲尔公司充分保障了业主权益，请求撤销原审判决，驳回何晓鸣、陈霞的诉讼请求。被上诉人何晓鸣、陈霞二审未作答辩。二审经审理查明，格林菲尔公司就其承诺的每年向业主赠送100盒高尔夫球履行了第一年。二审经审理查明的其他事实与原审一致。二审中，格林菲尔公司提供了向何晓鸣、陈霞的业主卡充值的记录，其中2010年12月31日、2012年1月1日、2013年1月1日分别充值1006。二审中，格林菲尔公司申请购买昆山市振川东路868号房产的业主盛惠超、顾某出庭作证。盛惠超称其买房是开发商承诺每年赠送100盒高尔夫球，好像送了三年，高尔夫球场撤掉后，把1006元放在业主卡上，可以进行其他消费。证人顾某称开发商第一年赠送的100盒球没有去领，后来改成纸质券也没领，不清楚开发商说的往业主卡上充值1006元，开发商也没有通知过。本院认为：何晓鸣、陈霞购买格林菲尔公司开发的昆山市震川东路868号商品房后，格林菲尔公司承诺每年赠送100盒高尔夫球，期限为五年。该项承诺虽系格林菲尔公司单方承诺，但一经作出，对格林菲尔公司即具有约束力。格林菲尔公司在履行了第一年赠送100盒高尔夫球的义务后，未再继续赠送，构成违约应当承担相应责任。格林菲尔公司上诉认为从第二年起赠送方式改为向业主卡上充值相应金额，但未提供证据证明改变赠送方式征得了何晓鸣、陈霞等业主的同意，也无证据证明格林菲尔公司通知了业主赠送方式的改变，因此，即使格林菲尔公司向业主卡上进行了充值，何晓鸣、陈霞等业主在不知情的情况下，未进行消费，未能享受到该项权益，也应当承担赔偿损失的责任。格林菲尔公司的上诉理由不能成立，不予支持。原审判决实体处理并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元由上诉人昆山格林菲尔有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  王稚群审 判 员  叶 刚代理审判员  郭 锐二〇一六年六月二十七日书 记 员  吉宇璐