北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第11416号原告（反诉被告）石爱城，男，1948年8月15日出生。委托代理人史开国，北京市华联律师事务所律师。被告（反诉原告）冯新娥，女，1958年10月21日出生。委托代理人王飞程（被告之子），男，1982年3月14日出生，北京城建十公司项目经理。委托代理人李双雁，北京市中银律师事务所律师。原告石爱城与被告冯新娥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日立案受理。依法由审判员刘艳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人史开国及被告委托代理人王飞程、李双雁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）诉称：2011年6月23日，原告将位于北京市东城区朝阳门北小街××号楼×层××-×号门面房（以下简称涉案房屋）出租给被告。2014年4月15日，原、被告双方签订了补充协议，约定被告提前两个月即于2014年4月23日退租。合同签订后，原告依约退还了被告两个月的房租21666元，并将涉案房屋出租给了案外人王楠，租赁期限自2014年4月24日起计算。但被告并未依约于2014年4月23日前搬离涉案房屋，并结清相关费用（供暖费2258元、物业费1025元、电费305元）。原告只能于2014年5月6日自行收回了涉案房屋，并另行租赁房屋放置被告的物品。被告未按约定搬离涉案房屋给原告造成了损失，导致原告为搬走被告放置在涉案房屋内的物品支出了开锁换锁费290元、大纸箱30个240元、拆热水器费150元、搬家费1600元、退还王楠房租6500元、存放物品租房费用6400元。原告的上述损失扣除被告交纳的1万元押金后，要求被告支付拖欠的物业费、供暖费及电费3588元，并要求被告赔偿原告损失8380元。被告（反诉原告）答辩并提出反诉称：原告在租赁合同履行期间将涉案房屋的所有权转让给了案外人曾凯泰。曾凯泰取得涉案房屋所有权后与被告形成了新的租赁关系，故石爱城并非本案的适格原告。秦爱辉并非房屋租赁合同的承租人，原告与其签订的补充协议没有法律效力，秦爱辉也并未将补充协议的内容告知被告，原告于双方合同履行期间擅自移动被告店内的物品，属于违约行为。因原告突然将涉案房屋收回，导致被告存在尚未交纳的物业费、供暖费及电费，现同意支付上述费用，但不同意赔偿原告搬家费等损失。原告擅自搬走被告店内的物品，导致被告部分物品丢失、损坏，现反诉要求原告赔偿被告物品损失18095元。原告擅自提前解除合同，故反诉要求原告返还被告押金1万元，并赔偿被告装修残值损失1万元。原告在将租赁房屋出售前并未通知被告，损害了被告的优先购买权，并导致新房东在租赁期限届满前将涉案房屋另租他人，应赔偿被告承租权转让费损失7万元。针对被告（反诉原告）的反诉，原告（反诉被告）辩称：原告将涉案房屋转让给曾凯泰时与其约定原租赁合同继续履行，租赁合同主体仍然为石爱城，故石爱城系本案适格原告。秦爱辉虽然并非租赁合同的签订主体，但其一直实际经营店铺，租赁期间的相关事宜原告也一直是与秦爱辉进行协商，原告有理由相信秦爱辉可以代替被告签订补充协议，故原告与秦爱辉签订的补充协议是有效的。被告没有按照补充协议的约定搬离涉案房屋，原告自行将其物品搬离的行为是合法的，也并未给被告造成损失，故不同意赔偿被告物品损失及装修残值损失。原告同意将被告交纳的押金折抵其应赔偿原告的损失。双方租赁合同约定了原告将涉案房屋转让给第三方不必征得被告同意，且双方系协商提前解除合同，故不同意支付被告承租权转让损失费。经审理查明：原告原系涉案房屋所有权人，其于2011年12月15日与曾凯泰签订《存量房屋买卖合同》，将涉案房屋所有权出售给曾凯泰。2011年6月23日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告。合同约定，租赁期限自2011年6月23日至2014年6月24日，租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应提前在七个工作日内完成乙方物品撤场工作如期交还甲方，乙方保证不破坏房屋内部固定设施，但乙方自行安装的空调、卷帘门和灯箱除外；年租金为13万元；合同签订后，乙方即向甲方支付押金1万元，该押金用于保障房屋内设备完好，如出现设备损坏现象，甲方有权按照市场价格扣除相应的赔偿款，合同期满，在乙方结清相应款项后，甲方将押金退还乙方；乙方所用的水、电、宽带、电话、实际发生及其他与经营有关的费用由乙方自行承担，物业费、取暖费由乙方承担；合同期限内，甲方如将房屋所有权转让给第三方，不必征得乙方同意，但应提前一个月通知乙方，届时合同对新的房产者继续有效，如在合同期间内第三方不继续履行此合同造成的经济损失由甲方负责；甲方出卖该房屋的，应在出卖前一个月通知乙方，乙方享有同等条件下有优先购买的权利。合同签订后，原告依约定交付了房屋。被告向原告支付租金至2014年6月24日。2014年4月15日，秦爱辉以被告的名义（乙方）与原告（甲方）签订了《房屋租赁补充协议》，协议约定，由于乙方提出转租，甲方以到期不再出租为由未予同意，经双方协商，乙方提前退租两月，租赁期到2014年4月23日止，甲方退还乙方两个月房租21666元，房屋押金1万元；乙方在4月23日把所有物品撤出场地，并交清水费、电费、供暖费和租赁期内物业费；本合同签署后甲方即将两个月房租退还乙方，23日交接前，扣除相关费用后甲方将剩余押金退还乙方。合同签订后，原告退还了两个月房租21666元，秦爱辉书写了收据。庭审中，被告认可秦爱辉系被告的儿媳妇，但表示秦爱辉只是偶尔到店内帮忙，双方财产并不混同，秦爱辉在签订该协议后亦未将内容告知被告，故秦爱辉所签订的该协议是无效的。原告认为被告只是名义上的承租人，秦爱辉一直在实际使用涉案房屋，在签订合同时，原告认为秦爱辉可以代表被告签订该合同。因被告未于2014年4月23日搬离涉案房屋，原告于2014年5月6日自行打开涉案房屋房门，并将被告放置在涉案房屋内的物品搬至位于北京市东城区大菊胡同34号一间平房内存放。现原告诉至本院要求被告赔偿相应损失，原告提交了曾凯泰与王楠签订的《房屋租赁协议》及王楠书写的收条，证明涉案房屋所有权人曾凯泰于2014年4月20日与王楠签订《房屋租赁协议》，将涉案房屋出租给王楠，租赁期限自2014年4月24日至2019年6月30日，因未能按期交付房屋，曾凯泰于2014年5月6日退还王楠4月24日至5月6日的租金6500元。被告不认可租赁协议及收据的真实性。原告提交了曾凯泰的证言，证明其与原告于2011年12月签订了房屋买卖合同，购买了涉案房屋，因原、被告合同未到期，其与原告约定由原告继续管理该租户，直至租期届满，因被告未按期交房，原告已将因晚交房屋造成的损失6500元支付给证人。被告表示不能确认该证言的真实性。原告提交了涉案房屋2013-2014年度供暖费缴纳明细表，证明被告尚拖欠供暖费2258.52元，被告认可未交纳上述供暖费。原告提交2013年12月1日至2014年11月30日的物业费收费签证单及交纳电费218.74元的发票，并提交了物业管理单位北京东方容和物业管理有限责任公司东四项目客服部的证明，证明其已经交纳了上述时间段的物业费及2014年4月8日至2014年5月7日的电费218.74元。被告同意支付其使用期间的物业费及电费。原告提交了其将被告物品搬离涉案房屋的音像资料、证人证言、搬家费的收据及租赁存放物品房屋的租赁合同，被告不认可搬家费收据及租赁合同的真实性。原告提交了北京中旺家园房地产经纪有限公司的证明，证明原告经该公司的介绍租赁了大菊胡同××号的一间南房。被告提交了其与汪开乐于2011年9月2日签订的《房屋承租权转让承诺》，证明其租赁涉案房屋时向上个承租人支付了转让费7万元。原告不认可上述证据的真实性。被告提交了其对涉案房屋进行装修的主要花费明细，并提交了部分收据、订单等，原告不认可证据的真实性，但认可被告对涉案房屋进行了装修，并提出被告所提交的票据及订单中的收货人等很多均是秦爱辉，可以证明秦爱辉实际使用涉案房屋，足以让原告认为其可以代表被告签订补充协议。被告提交了其店内监控摄像头的三张抓拍照片，证明其店内于2014年4月27日存在3个摄像头及货物情况，原告不认可被告的证明目的。2014年4月27日，双方因房屋腾退问题发生纠纷，秦爱辉与原告之子石峰松均向公安机关报警，原告的儿子王飞程与石峰松均参与了公安机关组织的调解工作，但双方未达成一直意见。庭审中，双方当事人于2014年11月4日在存放物品的大菊胡同34号对原告搬走的被告的物品进行了交接，被告取回了存放在该处的物品，被告称丢失了椅子1把（价值160元）、四大怀药礼盒3个（价值774元）、红王茶6个（价值2208元）、木王茶8个（价值3744元）、山药面礼盒2个（价值180元）、山药礼盒9个（9个空盒、1个实盒，价值2322元）、怀菊贡枕1.5双（价值552元）、清香枕1.5双（价值402元）、保健枕2.5双（价值920元）、山药片14袋（价值1372元）、绿王茶5盒（价值1340元）、山药片礼盒1个（价值200元）、颈椎枕1个（价值168元）、山药酥25个（价值450元）、摄像头1个（价值800元）、上下床1张（价值450元）、荧光板1个（价值140元）、卫生间镜子1个（价值65元）、U形锁1个（价值30元）、地锁1个（价值190元）、美的电风扇1个（价值99元）、散山药50斤已经发芽（价值1000元）、其他物品价值529元。原告不认可被告的物品存在丢失情况，认可有散山药发芽，但认为过错在于被告。因原告于2014年5月6日将被告店内物品搬走，王飞程及秦爱辉于2014年5月7日到北京市公安局东城分局东四派出所（以下简称东四派出所）报警。庭审中，本院向东四派出所调取了公安机关与石爱城及王飞程所做的询问笔录。原告在东四派出所陈述称，秦爱辉于2013年6月提出要转租涉案房屋，因对方不同意支付转让费，故未能谈成；2014年4月，秦爱辉表示因其生病，希望退租，故双方于2014年4月15日签订了补充协议，原告将剩余的两个月房租退还了秦爱辉，约定其于2014年4月23日搬出，但其未按时搬离，并要求见房主；2014年4月27日，原告、石峰松及曾凯泰到涉案房屋处与其协商，因其仍坚持要转让费，双方未协商一致，并报警；2014年5月6日下午，原告等人将涉案房屋房门打开，并将店内物品搬至所租赁的房屋内存放，2014年5月7日，原告发短信将此事告知秦爱辉，要求其尽快与原告联系处理，以减少租金损失。询问过程中，原告表示秦爱辉是涉案房屋的实际经营人，是被告冯新娥的代理人。王飞程在东四派出所陈述称，其妻子秦爱辉于2014年5月7日收到原告短信，称已把店内的物品搬走，故到派出所报警，但因当时有事，故未做笔录离开；2011年9月2日，其租赁涉案房屋，并向上一个租户汪开乐支付了转让费7万元；2013年10月初，因秦爱辉有病需要住院治疗，决定将涉案房屋进行转让，并将此告知了原告，双方均开始寻找有承租意向的人，后有人同意支付8万元转让费并承租涉案房屋，但因未谈成剩余房租问题，最后未能谈成；2014年1月，被告继续寻找承租人，但原告表示不再继续出租；2014年4月15日，其妻子秦爱辉与原告签订了补充协议，租赁期限截止到2014年4月23日；后因其听说原告已在补充合同签订前将涉案房屋转租他人，并收取了8万元转让费，但其未将转让费交给被告方，故其未于约定时间退房。询问过程中，王飞程认可原告于2013年告知其已将涉案房屋转让给了曾凯泰，其曾于2014年4月27日与曾凯泰协商，但未能达成一致意见。上述事实，有房屋产权证，《存量房屋买卖合同》，《房屋租赁合同》，房屋租赁补充协议，收据，音像资料，收据，证明，证人证言，东四派出所的询问笔录及双方当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：原告虽然于2011年12月将涉案房屋的所有权出售给曾凯泰，但此后原、被告一直按原合同履行，结合曾凯泰的证言，可以确认原告与曾凯泰对租赁合同关系不进行变更有约定。故对于被告所称的原告主体不适格的意见，本院不予采纳。表见代理是指，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。在本案中，根据原、被告所提交的证据可以判断秦爱辉是涉案房屋的实际使用人，基于其与被告之间的亲属关系，被告应知悉其签订补充协议的情况，但被告并未向原告提出继续履行合同，即使在双方因腾退房屋发生纠纷后，被告的儿子王飞程也未向公安机关提出秦爱辉没有与原告签订补充协议的权利，只是提出原告签订补充协议时向其隐瞒了收取了下一个承租人转让费的事实，故而其未按约定时间腾退房屋，据此可以认定原告在签订房屋租赁补充协议前对秦爱辉作为被告的代理人有一定的信赖关系，故原告有理由相信秦爱辉具有相应的代理权，被告应当对秦爱辉所签订的房屋租赁补充协议承担相应的责任。按照双方补充协议的约定，被告应于2014年4月23日搬离涉案房屋，但被告未依约履行，故对于其未按约定履行导致的损失，应由其赔偿。原告擅自将被告物品搬至他处的行为虽然不妥，但因其另行租赁的房屋的价格低于涉案房屋占用的使用费，并未进一步扩大被告的损失，故对于原告要求被告赔偿房屋租金的诉讼请求，本院予以支持。但原告在搬运被告物品时未尽到审慎义务，导致被告有丢失物品及货物发芽的情况产生，故原告应对被告的损失予以赔偿，具体的赔偿金额由本院依据实际情况及双方的过错情况酌定。被告所交纳的押金在扣除其应支付、赔偿原告的损失后，如有剩余，由原告退还被告。按照双方的约定，被告使用涉案房屋期间发生的物业费、电费及供暖费应由其负担，原告要求被告支付电费305元，但所提供的发票显示金额为218.74元，对于超出部分因原告未举证，本院不予支持。原告在未通知被告的情况下将涉案房屋出售给曾凯泰的行为侵害了被告的优先购买权，但根据被告的陈述，其于2013年即已经知道了原告的转让行为，但其仍于2014年与原告签订了订的补充协议，且被告的证据不能证明原告出售涉案房屋的行为给其造成了损害后果，故对于被告反诉要求原告赔偿承租权转让费7万元的诉讼请求，本院不予支持。因原、被告协商提前解除租赁合同，并不存在原告违约导致租赁合同提前解除的情形，故对于被告反诉要求原告赔偿装修残值损失的诉讼请求，本院不予支持。依照的《中华人民共和国合同法》第四十九条、第一百零七条的规定，判决如下：被告冯新娥于本判决生效后七日内支付原告石爱城供暖费人民币二千二百五十八元、电费人民币二百一十八元七角四分、物业费人民币一千零二十五元；被告冯新娥于本判决生效后七日内赔偿原告损失人民币六千八百四十七元（已扣除被告冯新娥向原告石爱城交纳的押金人民币一万元）；原告石爱城于本判决生效后七日内赔偿被告冯新娥财产损失人民币一万二千六百六十六元五角；驳回原告石爱城其他诉讼请求；驳回被告冯新娥其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告冯新娥负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费1230元，由原告石爱城负担58元，由被告冯新娥负担1172元，（被告已交纳，原告于本判决生效后七日内交纳）如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  刘艳二〇一四年十二月二十九日书记员  康婧