广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4328号上诉人（原审被告）：广州市浩汛贸易有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：赵平，职务：董事长。委托代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。委托代理人：王斌，该司职员。上诉人（原审被告）：广州金钺物业管理有限公司，住所地广州市番禺区。法定代表人：李书军，职务：董事长。委托代理人：齐再红，广东昂扬律师事务所律师。委托代理人：卢敏珊，该司职员。被上诉人（原审原告）：陈某鹏，男，1976年3月8日出生，汉族，住广州市天河区。委托代理人：叶发泮，广东君和政通律师事务所律师。委托代理人：黄圆，广东君和政通律师事务所律师。原审被告：广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，住所地广州市番禺区。负责人：黄志明，职务：主任。委托代理人：卢列，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托代理人：甘国良，广东天地正（广州）律师事务所实习律师。上诉人广州市浩汛贸易有限公司、广州金钺物业管理有限公司因与被上诉人陈某鹏、原审被告广州市番禺区桥南街南郊村民委员会租赁合同纠纷一案，不服广州市番禺区人民法院（2012）穗番法民三初字第1513号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2010年3月8日，陈某鹏作为乙方，广州金钺物业管理有限公司（以下简称金钺公司）作为甲方，签订一份《商铺租赁合同》，其中约定：乙方承租甲方的哈街商铺位于广州市番禺区桥南路哈街c8幢首层121号商铺，该商铺建筑面积为88.32平方米；租赁期限由2010年4月1日起至2015年3月31日止；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该铺每月租金为14131元，首年租金不变，第二年起，每年租金递增7%；第三年起，每年租金递增7%；第四年起，每年租金递增10%；第五年起，每年租金递增10%；具体数额为：2010年4月1日至2011年3月31日每月租金14131元，2011年4月1日至2012年3月31日每月租金15120元，2012年4月1日至2013年3月31日每月租金16178元，2013年4月1日至2014年3月31日每月租金17796元，2014年4月1日至2015年3月31日每月租金19576元（备注：2010年4月1日至2010年6月30日为装修免租期，但免租期间由客户使用而发生的水电费及其它费用由客户承担并及时向甲方支付）；乙方须在签定合同当日一次性交纳租金保证金42393元及一个月租金14131元给甲方；乙方须在签定合同时一次性交纳3000元给甲方作水电费保证金；乙方须在签定合同时一次性交纳三个月服务管理费1326元给甲方作为服务管理费保证金；合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，上述各项保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方必须在每月5日前向甲方交纳当月租金及有关费用；乙方在签定合同时应向甲方交纳首月服务管理费，以后应于每月5日前向甲方交纳当月的服务管理费；服务管理费5元／㎡，该铺（按铺位建筑面积计）每月的服务管理费为442元，首年按3元／㎡，即265元／月；上述服务管理费最终以哈街经营管理公司实时颁布为准；甲方负责将商铺按本合同签订时约定的标准交付乙方使用。同日，金钺公司向陈某鹏出具编号为1823276的《收据》，上载明：今收到陈某鹏c8-121租赁按金三个月42393元整、一个月租金14131元整，合计56524元整。2010年5月5日，广州市浩汛贸易有限公司（以下简称浩汛公司）作为出租方（甲方），陈某鹏作为承租方（乙方），签订一份《哈街房屋租赁合同》（合同编号：c8-121），其中约定：乙方承租甲方的哈街房屋位于广州市番禺区桥南街桥南路108号c8栋首层121号房屋，该房屋建筑面积约为88.32平方米；本合同初步约定租赁期限由2010年4月1日起至2015年3月31日止；甲方有权根据房屋建设是否达到交付标准等实际情况向乙方发出收房装修通知，实际租赁起始日以收房装修通知送达之日起第三天为准，如收房装修通知送达之日早于或晚于约定租赁起始日，则实际租赁期限相应调整；乙方应当在甲方收房装修通知送达之日三天内及时到甲方办理收房等相关手续，并应于收房当天向甲方提交乙方或其代理人签名画押（盖章）的书面收房证明，乙方自甲方收房装修通知送达之日起三天内仍未收房的，甲方可视为乙方已经无异议收房，并可同时追究乙方的违约责任；租金以建筑面积（含公摊面积）计算该房每月租金为7207元，首年租金不变，以后租金递增方式均在相应的上一年度租金数额的基础上递增，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增（备注：2010年4月1日至2010年6月30日为装修等事项免租金期，但免租期间由乙方使用而发生的水电费及其它款项由乙方承担并及时向甲方支付）；乙方须在签定合同当日一次性交纳相当于三个月租金金额的租赁保证金21621元给甲方，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵租金等款项，合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；为推广营造番禺最旺的专业商业街，乙方同意并决定聘请甲方推荐的第三方专业物业管理公司［目前为广州鑫康物业管理有限公司（以下简称鑫康公司）］经营、推广、管理并服务本合同哈街商业街租赁房屋等物业；乙方必须在每月5日前向甲方付清当月的租金等有关费用款项；甲方负责将房屋按合同签订时约定的标准交付乙方使用；因下列情形之一，乙方应按本合同约定承担违约责任，甲方有权不予退还租赁保证金，并有权解除本合同，由此造成甲方损失的，乙方应向甲方赔偿：1、乙方未交租金或水电等本合同约定的其他款项达20天以上；2、未经甲方书面同意，乙方擅自改变房屋经营范围，违反商业街统一规划和管理；3、一个月未开门经营累计超过3天或无故连续关门停业两天以上（因个人不可抗力的特殊事情或中国法定节日除外）；甲方依据上述情形解除合同的，应当书面通知乙方，乙方自接到通知之日起三天内，迁离并交回房屋于甲方；乙方应当收房的标准是：房屋建筑主体已建成，房屋为毛坯房，其中地面为水泥地面，墙面为扇灰、抹白，电接通到该房屋独立电表；本租赁合同依法终止时，甲方对乙方所租赁房屋的全部装修投资不予补偿，未经甲方书面同意，乙方不得擅自拆除装修等；乙方应当全面并适当履行约定或法定义务，否则即视为违约，除另有约定外，每次违约按乙方一个月应付款项总额的10%承担违约金；乙方违约除应当及时改正外，除本合同另有约定外，应自实际违约之日起每天承担200元迟延履行违约金，直至改正并争议解决之日；逾期履行超过30天、一年内违约超过3次或有其他严重违约的，甲方有权解除合同，并有权把全部保证金作为违约金归甲方所有，乙方应另赔偿甲方的一切损失；乙方逾期交付租金、水、电费以及其它款项的，每迟延一天乙方按应付款项总额的3%向甲方支付迟延履行违约金，直至争议解决之日，逾期15天未交款的，甲方有权对乙方所租赁的房屋进行停水、停电处理，逾期30天未交款的，甲方有权直接收回房屋，房屋内所有财产归甲方所有，由此而造成乙方的一切损失，由乙方自行承担，乙方另应依约承担违约及赔偿责任。同日，陈某鹏在涉案房屋的《租户收铺确认表》上签名确认。同日，鑫康公司作为甲方（管理方），陈某鹏作为乙方（租户），签订一份《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》（合同编号：c8-121），其中约定：乙方应向甲方交付的经营管理服务费以建筑面积（含公摊面积）计算，该房第一年每月经营管理服务费为6924元，从第二年开始每年在上一年度经营管理服务费数额的基础上递增一次，具体为：第二、第三年按7%递增，第四年起及以后按10%递增（备注：为减轻租户前期经营成本，第一年前三个月免交经营管理服务费）；乙方应当按相当于当年三个月经营管理服务费的金额向甲方预交经营管理服务费保证金，合同依法终止前，乙方不得主张以保证金充抵经营管理服务费等款项，合同期满后，如乙方全面适当履行合同义务，本条所述保证金，甲方在合同期满后5个工作日内无息全额退还乙方；乙方应当在签定本合同时向甲方预交相当于乙方3个月水电费金额的水电费保证金，现预计为3000元；乙方承租房屋须在签定本合同时一次性交纳3个月设施配套维护费共1326元给甲方作为设施配套维护费保证金；设施配套维护费缴交标准：一楼按建筑面积每月每平方米5元（首年按3元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收，二楼以上（含二楼）按建筑面积每月每平方米3元（首年按2元每月每平方米）标准（未含公共能源分摊费）计收，上述设施配套维护费标准等最终以甲方实时公布的文件为准；乙方应于每月的5日前按照合同约定的付款方式到管理处付清当月租金（经授权可代出租方收取）、经营管理服务费、设施配套维护费、公共资源分摊费、铺内水电费等款项、费用。2011年8月9日，陈某鹏作为乙方，浩汛公司、鑫康公司作为甲方，签订《租金、经营管理服务费优惠协议》，约定：乙方承租了甲方位于番禺区桥南街哈街自编号c8栋121号、129号房屋，经双方协商一致，甲方对乙方实行以下优惠及扶持：一、乙方在签定本协议当天一次性向甲方支付2011年第7月份至12月份共6个月的租金及经营管理服务费共181442.04元，甲方向乙方赠送2012年第1月份至第3月份的租金及经营管理服务费、2011年第9月份的设施配套维护费、甲方指定广告位在一定时间内的使用权；二、因乙方在前期已享受甲方赠送2011年第10、12月份及2012年2月份共计3个月的租金及经营管理服务费优惠，双方同意将前期赠送的3个月充抵本次乙方应交6个月的租金及经营管理服务费其中的3个月，故本次乙方只需实际支付3个月的租金及经营管理服务费共90721.02元；三、未经甲方同意，乙方如有将房屋转租、退房、终止合同等行为，或是有其它违约行为的，所享受的租金等款项的赠送等优惠自动取消，所收款项作为违约金的一部分归甲方所有。又查明：陈某鹏经营的个体工商户广州市番禺区桥南壮壮化妆品店于2010年9月21日在工商行政管理部门登记成立，业户地址为广州市番禺区桥南街桥南路108号首层c8栋首层121号房屋。陈某鹏于2012年7月31日向原审法院提起诉讼，请求判令：1.确认陈某鹏与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：c8-121）无效；2.浩汛公司、金钺公司、广州市番禺区桥南街南郊村民委员会（以下简称南郊村委会）立即向陈某鹏连带返还租赁保证金42393元；3.浩汛公司、金钺公司立即开具放行条并配合陈某鹏将商铺内物品搬走；4.浩汛公司、金钺公司、南郊村委会共同连带承担案件所有诉讼费用。浩汛公司在原审答辩辩称：第一，陈某鹏与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》合法有效，浩汛公司所收取的保证金等款项不应退还。根据先履行抗辩权的原则，陈某鹏应当先履行补交齐所有租金等合同欠款、违约金等合同义务后才能主张退还保证金。第二，涉案房屋已经达到约定的收房标准，浩汛公司已经依据合同履行了交付合格房屋等合同义务。第三，陈某鹏不支付租金等款项、不按时开门营业等行为已经构成严重违约，不仅其主张的保证金、租金等已交款项按合同约定不予退还，而且陈某鹏应补交浩汛公司给予的所有租金优惠，并按合同支付拖欠的租金等款项及承担违约金等违约责任。第四，无论合同是否有效，保证金及相关租金均不应退还。第五，陈某鹏主张的经济损失无法律和合同依据，也无事实依据。第六，涉案房屋所在建筑是经过广州市番禺区城市更新改造工作办公室等相关主管部门批准建设，并经建设工程竣工验收合格、消防验收合格，陈某鹏等多家租户均办理了营业执照，合同目的能够实现。第七，陈某鹏确知涉案房屋有关证件和手续正在办理之中，即使租赁关系被认定无效，浩汛公司不负有赔偿陈某鹏装修损失等责任。金钺公司在原审辩称：金钺公司与陈某鹏所签的《商铺租赁合同》已变更，金钺公司已按分拆后的新合同将租赁保证金转付给浩汛公司，将水电保证金、经营管理服务费保证金、设施配套维护费保证金转付给鑫康公司，故金钺公司不承担退还相关款项的责任。南郊村委会在原审辩称：一、南郊村委会并非《哈街房屋租赁合同》的当事人，陈某鹏要求南郊村委会向其返还租赁保证金和租金没有事实和法律依据。二、陈某鹏提交的《同意转租证明》落款时间为2011年11月1日，陈某鹏与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》落款时间为2010年5月5日，故该《同意转租证明》与本案的合同纠纷没有关联性。三、涉讼商铺周边商铺均已正常开业经营，不存在陈某鹏所述因没有产权证明而导致不能正常营业的情形，陈某鹏因自身原因无法继续经营，遂恶意起诉转嫁商业风险。综上，陈某鹏对南郊村委会的起诉没有事实和法律依据，请求法院查明事实，驳回陈某鹏的全部诉讼请求。在原审审理中，浩汛公司、金钺公司称，陈某鹏与金钺公司签订的《商铺租赁合同》在2010年5月初拆分为陈某鹏与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》及陈某鹏与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》。为证明涉案房屋所在建筑并不具备合法产权，陈某鹏提供了广州市城市管理综合执法局番禺分局2011年9月9日出具的《信访回复》，其中载明：“……三、关于番禺区桥南街哈街商业街c8座建筑物的调查情况：经调查，当事人广州市番禺区桥南街南郊村民委员会在番禺区桥南街南郊村民委员会南侧拆除原有一排一层旧商铺后兴建一座三层建筑物，新建建筑物占地面积为3104.5平方米，旧《集体土地建设用地使用证》核准的用地面积为2693平方米，超出部分未能提供土地行政主管部门审批文件，涉嫌违法用地。根据《广州市城市管理综合执法条例》第三十一条和《广州市关于贯彻实施〈城乡规划法〉的意见》关于违法建设查处的相关规定，我局已于2011年8月19日将上述情况函告广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局作跟进处理（《国土资源违法案件告知函》穗综番告函字（2011）012号）。……”。为证明涉案房屋的产权情况，浩汛公司提供了《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》、《土地权属情况表》及《证明》。其中《关于南郊村桥南路108号、148号房屋建设情况的说明》由南郊村委会出具，落款日期2011年2月21日，上载明：南郊村位于番禺区桥南街桥南路与南郊路交叉路口西南侧108号、148号土地的房屋，原来是低矮的星瓦棚残旧简易商铺；为加快新农村建设步伐，改善村容村貌，2009年，经过村民代表大会表决通过，并报经番禺区人民政府桥南街道办事处批准建设，通过公开招标招商对上述土地进行改造建设；同时，为响应政府号召，实现“路更通，房更靓”的目标，南郊村努力把包括上述房屋在内的哈街商业街建设项目赶在亚运前完工，采取了边施工边报建的方法，大大加快了改造工程的进程；目前，各项报建手续正在办理当中。上述说明加盖了“广州市番禺区人民政府桥南街道办事处”印章，并有手写字体注明“情况属实”。其中《土地权属情况表》载明：用地单位南郊村委会，项目名称为村用地，土地权利人为番禺区桥南街南郊村农业管理区，权属性质为集体，用地批文为番国土地字（1994）第0549号，土地总面积0.2393公顷，备注：位于桥南街桥南路108号的房屋坐落在番国土地字（1994）第0549号批准用地界线范围，填表时间为二o一一年五月二十七日，填表单位为广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局。该《土地权属情况表》右下方加盖“广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局”印章。其中《证明》上载明：兹证明我村有一位于广州市番禺区桥南街桥南路108号的建筑物，是我村集体物业之一，该建筑物所属地块为我村“三旧”改造的项目范围，所属图斑号为44011304027；有关我村“三旧”改造项目的资料申报已经由番禺区城市更新改造工作办公室审核，并于二o一一年六月二日上报广州市三旧改造工作办公室审批，相关产权手续正在办理中。该《证明》落款日期为2012年7月23日，落款处加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章。该《证明》左下方处加盖“广州市番禺区城市更新改造工作办公室”印章，并有手写字体注明“经核，情况属实”。为证明涉案房屋所在的建筑已通过消防部门验收，浩汛公司提供了《建设工程竣工验收消防备案表》打印件、网页打印件及《证明》原件。其中《建设工程竣工验收消防备案表》打印件载明：建设单位广州市番禺区桥南街南郊村民委员会，工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，竣工验收日期2010年12月1日。其中网页打印件载明：工程名称广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼，抽查结果合格。其中《证明》载明：我村所有的番禺区桥南街桥南路108号、148号商业楼，在上报消防竣工验收备案时工程名称是以广州市番禺区哈街商业楼、哈街商业楼副楼的名称上报备案，哈街商业楼等哈街工程项目是经公开招标招商由金钺公司中标投资建设租赁经营，但上述哈街商业楼产权属我村委会所有。该《证明》加盖“广州市番禺区桥南街南郊村民委员会”印章，落款时间为2011年3月10日。为证明对涉案房屋有转租的权利，浩汛公司提交了南郊村委会出具的、落款日期为2011年11月1日的《同意转租证明》，上载明：番禺区哈街商业街商铺位于南郊村原村前大道（现经政府定名为南郊路）两侧周边，是在2009年由金钺公司中标投资开发并签定租赁合同，哈街商铺的房屋所有权全部归我南郊村委会所有，哈街商业街其中位于番禺区桥南路与南郊路交叉路口西南侧的桥南路108号、148号的商铺，经我村委会同意由浩汛公司转租经营，浩汛公司对桥南路路口在南郊路南侧的108号、148号土地的商铺对外出租期限自2010年起不得超过20年。为证明金钺公司、浩汛公司及鑫康公司已按分拆后的合同转付相关款项，且已相互结清，浩汛公司提供了其与金钺公司、鑫康公司共同出具的、落款日期为2012年9月7日的《转付款证明书》一份，上载明：金钺公司已将收取广州市番禺区桥南街桥南路108号首层121号房屋租户陈某鹏的租赁保证金中的21621元转付给浩汛公司，将剩余的20772元转付给鑫康公司。陈某鹏称浩汛公司、金钺公司于2012年8月22日强行拆卸陈某鹏租赁的商铺门锁，并搬走商铺内物品，将商铺收回，陈某鹏为此报警，但警察未进行处理，亦未立案受理。为此，陈某鹏提供了编号为08221802的《报警回执》及照片四张予以证实。浩汛公司、金钺公司则称其并未搬走商铺内物品，亦未收回商铺或阻止陈某鹏搬走物品。在原审诉讼中，陈某鹏及浩汛公司、金钺公司、南郊村委会均确认：涉案房屋尚未取得房地产权证及建设工程规划许可证。原审法院认为，根据现有证据，涉案房屋尚未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，陈某鹏与金钺公司签订的《商铺租赁合同》以及与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效。浩汛公司称涉案房屋经过有关部门批准建设，但未就此提供规划部门或主管部门批准建设涉案房屋的证据，原审法院对其主张不予采纳。关于陈某鹏请求退还相关款项的问题。合同无效的，因该合同取得的财产，应当予以返还。对于租金保证金。陈某鹏提供的《收据》载明“租赁按金42393元”，该金额与《商铺租赁合同》中约定的保证金金额一致，故陈某鹏已实际向金钺公司缴纳42393元租赁保证金。金钺公司作为该款项的直接收取人，负有返还义务。陈某鹏与金钺公司签订的《商铺租赁合同》之后分拆为陈某鹏与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》和陈某鹏与鑫康公司签订的《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》，且浩汛公司、金钺公司称陈某鹏向金钺公司交纳的租金保证金已分别转为《哈街商业街整体运营及综合管理服务合同》中的“经营管理费保证金”和《哈街房屋租赁合同》中的“租赁保证金”，因此，浩汛公司应对上述租金保证金中的21621元承担返还责任。另外，因为双方签订的两份租赁合同为无效合同，陈某鹏应将涉案房屋返还给租赁合同的当前出租人浩汛公司。至于陈某鹏要求浩汛公司、金钺公司开具放行条配合其搬离商铺内物品的请求，由于陈某鹏未举证证明商铺内尚留有物品，且即使浩汛公司、金钺公司拒不向陈某鹏交还物品，应属侵权纠纷，不属于租赁合同纠纷案件的处理范围，故本案中对该项诉讼请求不作处理，陈某鹏可另循其他途径解决。陈某鹏的其余诉讼请求，于法无据，原审法院依法予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、陈某鹏与浩汛公司签订的落款日期为2010年5月5日的《哈街房屋租赁合同》（合同编号：c8-121）无效；二、金钺公司于判决发生法律效力之日起十日内向陈某鹏退还租金保证金42393元；三、浩汛公司对上述第二项判决确定的付款义务中的21621元承担共同清偿责任；四、驳回陈某鹏的其余诉讼请求。案件受理费430元，由金钺公司负担285元，由浩汛公司负担145元。判后，上诉人浩汛公司、金钺公司不服原审判决，共同向本院提起上诉称：原审判决认定事实、适用法律和程序错误。（一）涉案房屋所在建筑在广州市番禺区人民政府容许、支持下，经广州市番禺区城市更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等相关主管部门批准建设，租赁合同合法有效。1.根据《印发广州市番禺区城市更新改造工作办公室主要职责内设机构和人员编制规定的通知》（番府办（2010）19号）规定，该办公室是区人民政府派出机构，负责全区“三旧”改造的指导、协调、统筹、督办工作；统筹、协调“三旧”改造和“退二进三”项目的立项、规划、国土、征地、拆迁、安置、建设等行政审批、审核工作等，职责相当于政府规划局，其出具的《“三旧”改造证明》相当于规划许可证；2.根据《关于广州市“三旧”改造管理简政放权的意见》（穗府办（2011）17号）第三、四、五条的规定，对于符合现行控制性详细规划的“三旧”改造方案，只要经广州市番禺区城市更新改造工作办公室批准，并报市“三旧”改造机构备案就可以。现涉案房屋所在建筑在建设时到起诉时均是无控制性详细规划，即只要经过广州市番禺区城市更新改造办公室审批就可以，现已审批通过，原审判决认定涉案房屋无相关主管部门批准建设错误，涉案租赁合同合法有效。（二）根据浩汛公司提供的证据可知，涉案房屋所在建筑消防已经竣工备案验收合格，陈某鹏等租户已取得营业执照，早在2010年就已开业，并能正常经营，根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条的规定，浩汛公司、金钺公司已将涉案房屋交付给陈某鹏，陈某鹏能持续经营使用涉案房屋直至合同期满，合同目的能够实现。（三）陈某鹏拖欠自2012年4月1日起至2013年6月26日租金共计114438.46元，已构成严重违约，根据《哈街房屋租赁合同》第四条第3款、第六条第2款、第七条第1款以及《租金、经营管理服务费优惠协议》第三条的约定，浩汛公司、金钺公司向陈某鹏所提供的一切租金等优惠自动取消，陈某鹏应补交装修免租期的租金21621元及免交租金等优惠89510.94元。其主张的保证金、租金等已交款项按合同约定不予退还，且按应付款项总额的3%向浩汛公司、金钺公司支付迟延履行违约金，直至争议解决之日。根据先履行抗辩原则，陈某鹏应补齐上述所有款项后才能主张退还保证金。另外，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第八十五条的规定，双方之间已形成了金钱质押关系，浩汛公司、金钺公司对该保证金享有优先受偿权的权利，因此，浩汛公司、金钺公司抗辩不退保证金是行使自己的合法权利，并不违反法律规定，原审法院对此不予支持，属适用法律错误。（四）即便认定《哈街房屋租赁合同》无效，浩汛公司、金钺公司也不应负有退还租赁保证金给陈某鹏的责任。其一，陈某鹏只诉请浩汛公司与其签订的《哈街房屋租赁合同》无效，原审法院不应对金钺公司与陈某鹏签订的《商铺租赁合同》效力性进行审查认定。且《商铺租赁合同》已被协商变更，虽然金钺公司收取了相关保证金，但该保证金已通过协商的形式转付，故金钺公司不负有退还保证金的义务，原审判决也不应以《商铺租赁协议》的效力而判决由浩汛公司退还部分保证金，原审判决违反了合同法的意思自治原则、合同相对性原则。其二，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，即便认定合同无效，陈某鹏仍负有支付房屋占有使用费的义务，假设合同关系被认定无效，双方签订的《哈街房屋租赁合同》及《租金、经营管理服务费优惠协议》中涉及的免租期、经营管理服务费等约定也应认定无效，故陈某鹏应返还相关使用费及免租、优惠等费用，上述费用远远超过陈某鹏诉请的保证金、赔偿损失，在陈某鹏未返还之前，浩汛公司、金钺公司有权以先履行抗辩权来对抗陈某鹏要求返还租赁保证金的主张。（五）浩汛公司、金钺公司在举证期限之前已提交了书面反诉状，诉请陈某鹏支付拖欠的房屋占有使用费、返还房屋占用费等、并支付违约金赔偿损失，但原审法院不予受理，要求浩汛公司、金钺公司另案起诉，且明知涉案房屋属村的“三旧”改造范围内，手续正在办理中，相关行政机关仍未就涉案建筑作出违法认定的处理，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条第五项、第六项的规定，原审法院应当中止审理本案。但原审法院在本案出现法定中止审理的情形，仍继续审理，程序错误。因此，上诉请求：1.撤销原审判决一、二、三项，驳回陈某鹏一、二、三项诉讼请求；2.一、二审诉讼费均由陈某鹏承担。被上诉人陈某鹏答辩称：1.浩汛公司、金钺公司一直强调广州市番禺区城市更新改造工作办公室是政府部门，相当于规划局，但对此并无提供法律依据；2.涉案房屋所在建筑至今未能通过消防验收，涉案房屋的承租人之前无论是否取得营业执照或经营许可，均不能说明是否能够达到合同目的，经营的目的是获利，营业执照只是经营过程中其中一个步骤；3.浩汛公司、金钺公司主张陈某鹏拒付租金费用的问题，这是由于浩汛公司、金钺公司违约在先，其未能提供正常的物业服务且商铺周边环境恶劣，故陈某鹏无法正常经营，因此拒绝支付相应租金是合理合法的；4.关于涉案房屋所在的c8栋，其有一批租户与浩汛公司、金钺公司的诉讼已由广州市中级人民法院作出已生效判决认定该c8栋没有合法产权，也未经相关主管部门批准建设，浩汛公司、金钺公司与租户签订的合同是无效的。因此，陈某鹏同意原审判决，不同意浩汛公司、金钺公司的上诉请求、事实和理由，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告南郊村委会答辩称：南郊村委会的答辩意见同其在原审判决中的答辩内容。经查，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，本案双方争议的焦点主要是：1.涉案《哈街房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》的效力；2.金钺公司及浩汛公司应否承担退还租赁保证金责任。关于涉案《哈街房屋租赁合同》及《商铺租赁合同》的效力问题。涉案房屋所在建筑物未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设，原审判决据此认定陈某鹏与浩汛公司签订的《哈街房屋租赁合同》应为无效正确，本院予以维持。因合同的效力属于法院依职权审查的范畴，当事人有无对此提出相应诉请不构成法院进行审查的前提条件。本案中，《商铺租赁合同》与《哈街房屋租赁合同》的签订与履行均存在一定的关联性，故原审法院判决认定金钺公司与陈某鹏签订的《商铺租赁合同》无效并无不当。浩汛公司、金钺公司以涉案房屋所在建筑的建设已经广州市番禺区更新改造工作办公室、番禺区人民政府桥南街道办事处等部门批准建设为由，认为《哈街房屋租赁合同》、《商铺租赁合同》合法有效，缺乏法律依据，本院不予采纳。关于金钺公司及浩汛公司应否承担退还租赁保证金责任的问题。由于《商铺租赁合同》与《哈街房屋租赁合同》无效，双方在其中约定的违约责任条款亦无效，各当事人因合同而取得的财产均应作相应返还，并按过错程度分担损失，故浩汛公司、金钺公司以行使先履行抗辩权为由上诉认为其无需向陈某鹏退还保证金缺乏法律依据，本院依法不予采纳。金钺公司因《商铺租赁合同》实际收取了陈某鹏支付的租赁保证金42393元，依法负有返还的义务，而陈某鹏与金钺公司在履行《商铺租赁合同》过程中，就涉案房屋的租赁问题又与浩汛公司签订了《哈街房屋租赁合同》，且金钺公司与浩汛公司均称已将陈某鹏交纳给金钺公司的租赁保证金中的21621元转入《哈街房屋租赁合同》中的租赁保证金，因此，原审判决认定金钺公司应向陈某鹏返还租赁保证金及浩汛公司对上述保证金中的21621元承担共同清偿责任并无不妥，浩汛公司、金钺公司上诉认为原审判决金钺公司退还相关款项违背意思自治原则与合同相对性原则缺乏法律依据，本院不予采纳。关于浩汛公司、金钺公司认为的本案存在中止审理的情形问题。本案并不存在需要中止诉讼的法定情形，且浩汛公司、金钺公司可就陈某鹏支付使用费等另行主张权利，故浩汛公司、金钺公司上诉认为原审违法法定程序缺乏事实根据与法律依据，本院不予采纳。综上，上诉人浩汛公司、金钺公司的上诉请求与理由均不能成立，本院予以驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费860元，由上诉人广州市浩汛贸易有限公司、广州金钺物业管理有限公司共同负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 蔡 峰二〇一四年十二月十五日书 记 员 肖和念陆洁雯