重庆市石柱土家族自治县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0240民初1187号原告马玲，女，生于1991年7月4日，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人彭艺（系原告之夫），男，生于1985年6月26日，住重庆市巴南区。委托代理人冉丽，重庆经冠律师事务所律师。被告罗应权，男，生于1969年6月10日，住重庆市石柱土家族自治县。被告秦廷玉，女，生于1969年9月30日，住重庆市石柱土家族自治县。原告马玲诉被告罗应权、秦廷玉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年4月13日立案受理后，依法由本院代理审判员张涛独任审判，适用简易程序于2016年5月16日公开开庭进行了审理。原告马玲及其委托代理人彭艺、冉丽，被告罗应权、秦廷玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马玲诉称，二被告系夫妻。2016年2月26日，被告罗应权以被告秦廷玉的名义与原告签订《租房合同》，约定：被告将其位于南宾镇的门面出租给原告，租期5年（从2016年3月1日起至2021年2月28日止），租金第一、二、三年每年60000.00元，从第四年起租金每年在前一年的租金基础上递增8％。合同签订时，原告支付了被告房租费32000.00元，并约定剩余房租费28000.00元于2016年4月30日前付清。合同签订后，原告装修了该门面并通过加盟的形式于2016年3月15日开业经营客洛客美食铺。2016年4月6日，原告接到石柱土家族自治县城乡建设综合执法大队的《腾出房屋通知书》通知原告该门面系违反城乡规划修建的违法建筑，原告需于2016年4月8日前腾出该门面。原告经过多方走访才得知该门面确系违法建筑，且被告秦廷玉早在2015年4月7日已亲笔签收了石柱土家族自治县规划局送达的《限期拆除违法建筑决定书》。被告以欺诈的手段致使原告在违背真实的情况下订立了该《租房合同》，给原告造成了装修、加盟、原材料、工具设备、培训、经营损失、违约金等共计114467.00元。经多方协调，被告退还了原告房租费25000.00元，尚有7000.00元房租未退还原告，也未赔偿原告的经济损失。综上，请求：1.确认原告与被告于2016年2月26日签订的《租房合同》无效；2.判令被告返还原告剩余房租费7000.00元和赔偿原告的损失114467.00元（计算至起诉之日）；3.被告承担本案诉讼费用。被告罗应权、秦廷玉辩称，我们签订的合同确实是无效合同，但该房屋是2008年通过与开发商签订租赁合同而搭建，并于当年就租给别人，2009年10月租给了马某，这种类型的房屋在老城区有19个，这类建筑是临时建筑而不是违法建筑。在我们与原告签订合同时就已告知对方房屋性质，而原告仍然同意与我们签订租赁合同，因此，我们不应当对原告进行赔偿，况且房屋是政府拆除的，要赔偿也应是政府赔偿。至于原告的经营损失，原告本身就没有营业执照，不受法律保护，对该损失不予认可，至于装修费我当时告知了原告需要装修，但是原告坚持装修且未提供正式装修票据，对此，我们不予认可。对于剩余7000.00元房租费的问题，该款是原告租赁我房屋应当支付的费用。经审理查明，罗应权与秦廷玉系夫妻关系。2016年2月26日，原告与被告秦廷玉签订《租房合同》，合同对租赁期限、租金等作出了约定，原告在该合同上签字捺印，被告罗应权亦在该合同上代秦廷玉签字捺印，合同签订后，原告向被告秦廷玉支付租金32000.00元。2016年2月27日，原告与重庆如庆科技有限公司签订《客洛客合作经营协议》。2016年3月1日，原告对涉案房屋进行装修。同月11日，原告开设的客洛客美食铺开始营业。2016年4月6日，原告收到石柱土家族自治县城乡建设综合执法大队对其作出的《腾出房屋通知书》。2015年4月3日，石柱土家族自治县规划局对秦廷玉作出石规限拆字第（2015）第3号《限期拆除违法建筑决定书》并于同年4月8日送达给被告秦廷玉。2016年4月15日，石柱土家族自治县城乡建设综合执法大队对涉案房屋进行了拆除。庭审中，原告方主张其损失包括装修费22349.00元（含空调2399.00元）、加盟费19800.00元、原材料13100.00元、工具设备24918.00元（含收银系统3318.00元）、培训费8800.00元、签约押金3000.00元、违约金20000.00元以及信赖利益损失2500.00元（营业额700元/天×利润率70％×5天），以上共计114467.00元。被告对此予以否认，认为原告系违法经营，也未提供正式票据予以证明，不应由其赔偿，对装修费，庭审中双方一致同意原告的装修损失按照18000.00元计算。以上事实有原、被告的陈述及双方提交的证据及庭审笔录等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、原、被告签订的《租房合同》是否有效？二、原告对争议门面进行装修是否经过了被告同意？三、原告的合理损失具体有多少，以及双方的过错程度？针对以上争议焦点，分别评述如下：1.对第一个焦点，本院认为双方签订的《租房合同》应属无效，理由如下：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”而本案案涉房屋确系违反城乡规划建设而搭建的房屋，不具备合法手续，因此，原告主张确认合同无效应予支持。2.对第二个焦点，本院认为原告的装修取得了被告的同意，理由如下：原告长期居住在涉案房屋附近，庭审中亦承认知晓原告在装修该房屋，虽然其提出曾劝原告不要装修，但未提供其不同意原告装修的证据，理应承担举证不能的法律责任。3.对第三个焦点，本院认为合同无效，双方应根据各自的过错承担相应的责任。具体到本案中，被告明知自己房屋无合法手续而仍然出租，存在过错，应承担责任。而本案原告也存在过错，也应承担过错责任，理由如下：第一，该房屋系在街道上搭建的钢架结构，庭审中原告也承认该房屋为搭建在步行街上，按照正常人之逻辑，原告应当知晓该房屋系违规搭建；第二，根据原告向本院提供的由被告交给原告之房产证来看，原告对被告提供的房产证未尽到合理的审查义务，该《房产证》权利人并非被告，且载明土地用途为住宅用地，而原告将其用于经营，存在过错。综上，本院认为双方应各自承担50%过错责任为宜。至于原告损失问题，本院认为原告的合理损失应为装修费用，庭审中双方均承认按照18000.00元计算，本院予以支持。对于原告主张的加盟费、培训费、违约金等双方均未在合同中约定，且加盟费、培训费、违约金及押金，原告完全可通过另租门面继续使用该加盟品牌，而并非必然损失。对于原材料损失、工具设备损失，虽然原告提供了公证书及房屋拆除前摄像光盘，但仅证明房屋拆除前存在的财产清单而不能证明财产已被损坏及损坏之原因，对信赖利益损失，原告虽提供了店铺流水及重庆如庆科技有限公司的证明，但系原告单方证明，而重庆如庆科技有限公司的证明因该公司系原告加盟之公司，其证实可信度较差，因此，对以上损失，因原告无充分证据予以证明，本院不予支持。对房租费7000.00元的问题，因为原告确已实际使用该房屋，使用期限为2016年2月26日至2016年4月15日，参照双方租赁合同，被告收取其房屋使用费7000.00元系合理的，因此，对原告主张被告返还7000.00元租金的主张，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告马玲与被告秦廷玉于2016年2月26日签订的《租房合同》无效；二、限被告秦廷玉、罗应权于本判决生效后十日内赔偿原告马玲房屋装修损失9000.00元（18000.00元×50％＝9000.00元）；三、驳回原告马玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2730.00元，减半收取1365.00元，由原告马玲负担1258.00元，被告秦廷玉、罗应权负担107.00元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。代理审判员 张 涛二〇一六年六月一日书 记 员 宋来勇