南通市崇川区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）崇港民初字第0484号 原告葛某甲。 原告葛二某。 两原告共同委托代理人马强，江苏江花律师事务所律师。 被告葛某乙。 被告朱某。 被告葛某丙。 三被告共同委托代理人叶金华，北京市隆安（南通）律师事务所律师。 三被告共同委托代理人尤国兵，北京市隆安（南通）律师事务所律师。 原告葛某甲、葛二某与被告葛某乙、朱某、葛某丙分家析产纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员孙太永适用简易程序公开开庭进行了审理，原、被告及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告葛某甲、葛二某诉称，二原告系夫妻关系，被告葛某乙系二原告之四子，被告朱某与被告葛某乙系夫妻关系，被告葛某丙系被告葛某乙、朱某之女。1995年3月，二原告及被告葛某乙、朱某、葛某丙申请建房，后被告葛某乙等人在崇川区观音山朝东埭村X组新建一幢二层住房。2011年11月25日，因房屋拆迁，二原告与被告葛某乙及其余三子葛林森、葛林冲、葛林华就二原告住房及赡养事宜协商达成协议，协议约定：被告葛某乙在现有的合法面积里拿出40平方米实方及5平方米空方给二原告购买一套小户型低价位商品房，房屋产权归二原告所有。2014年8月，被告葛某乙、朱某、葛某丙于2014年8月与江苏致豪房地产开发有限公司签订协议，购买了位于南通市XXX1幢706室、1幢707室、4幢308室三套低价位商品房。二原告多次要求被告葛某乙、朱某、葛某丙按约将XXX4幢308室归二原告所有，三被告拒不履行协议约定。现诉至法院，请求判令XXX4幢308室房屋产权归二原告所有，二原告支付相应购房差价款给被告。 被告葛某乙、朱某、葛某丙共同辩称，二原告所述身份关系是事实，拆迁房屋是1995年由葛某乙、朱某筹资建设的，原告葛某甲住址登记在长子葛林森处，且1991年分家书中就两原告的生活居住已经做出明确约定，拆迁前二原告并未与被告葛某乙、朱某、葛某丙共同居住。因当时建房时借用二原告20个平方，拆迁时就考虑买三个小户型的房子，给一套给二原告居住，但产权归被告所有。被告购买的拆迁房刚刚拿到，尚未达到办理产权证的条件，二原告的诉请没有事实和法律依据，请求驳回二原告的诉讼请求。 经审理查明，原告葛某甲、葛二某系夫妻关系，被告葛某乙系二原告之四子，被告朱某与被告葛某乙系夫妻关系，被告葛某丙系被告葛某乙、朱某之女。1995年3月，被告葛某乙户获批在本市观音山镇朝东埭村二组原地翻建楼房100平方米，建房审批表中登记人口为葛某乙、朱某、葛某丙、葛某甲、葛二某五人。2011年，观音山镇朝东埭村X组拆迁，葛某乙户家庭房屋属于拆迁范围。同年11月25日，南通市崇川区住房和建设环境保护局（甲方）与被告葛某乙（乙方）签订拆迁补偿安置协议一份，载明：被拆迁房屋坐落观音山镇朝东埭村X组，房屋所有权人乙方，所有权证明文件为建房批复，产权性质为私有，房屋用途居住，合法建筑面积200平方米。甲方给付乙方搬迁合法房屋补偿、装饰装潢及附属设施设备补偿、停产停业损失补偿、搬迁补助费等合计人民币411152元。2012年3月2日，南通市崇川区住房和建设环境保护局（甲方）与被告葛某乙（乙方）又签订拆迁补偿安置协议一份，载明：葛某乙户应得空方补偿款10500元。 2011年11月25日，原告葛某甲、葛二某（甲方）与长子葛林森（乙方）、次子葛林冲（丙方）、三子葛林华（丁方）、四子葛某乙（戊方）就二原告的权益及以后的赡养事宜达成协议，协议约定：戊方葛某乙在建房的时候，借用了甲方夫妇的名额。现就甲方夫妇应享有的建筑面积进行处理。戊方葛某乙在现有的合法拆迁面积里面拿出40平方米的实方（包含购房面积及拆迁款1800元×40）及5平方米的空方（包含购房面积及空方补偿款1300元×5）给甲方夫妇购买一套小套型低价位商品房。上述购房面积及拆迁款不够购买一套小套型低价位商品房的，由乙方、丙方、丁方、戊方兄弟四人共同出资。上述小套型低价位商品房的产权归甲方夫妇所有，甲方夫妇过世以后，该房屋产权由兄弟四人共同继承。 2014年8月5日，葛某乙户获取南通市崇川区被征收人购买拆迁安置房凭证，凭证载明：供应地点为南通市雅学苑，安置面积为210平方米。同日，被告葛某乙作为户主与江苏致豪房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》三份，分别购买位于南通市XXX1幢705室、1幢706室、4幢308室拆迁安置房三套，建筑面积分别为91.38㎡、111.67㎡、75.39㎡，套内建筑面积分别为74.64㎡、91.21㎡、58.03㎡。关于房价的计算方式，《商品房买卖合同》附件四及《XXX认购结算单》载明：合法安置面积＋高层补贴面积15㎡单价1750元/㎡，超合法安置面积在15%以内单价2800元/㎡，超合法安置面积在15%以上单价4580元/㎡。葛某乙户以安置面积54.3262㎡购买XXX4幢308室房屋，安置价部分54.3262㎡及高层补贴面积15㎡单价为1750元/㎡，15%以内面积6.0638㎡（54.3262㎡×15%）单价为2800元/㎡，无市场价面积，该套房层次费-15831.9元，共支付购房款122467.59元（54.3262㎡×1750元/㎡＋15㎡×1750元/㎡＋6.0638㎡×2800元/㎡－层次费15831.90元）、维修基金3392.55元、管道煤气初装费3480元，合计人民币129340.14元。 另查明，原告葛某甲、葛二某目前在观音山街道朝东埭社区无合法产权房。 上述事实，有清查登记表、建房审批表、拆迁安置协议、协议书、购房合同、XXX认购结算单及双方当事人陈述等证据在卷佐证。 本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。1995年被告葛某乙户获批在原地翻建楼房100平方米，《建房审批表》载明常住人口为葛某乙、朱某、葛某丙、葛某甲、葛二某5人，该房屋系家庭共有财产，现该房屋已拆迁安置，具备分割的条件，根据法律规定，对于家庭共同共有的财产在共有基础丧失或者有重大理由需要分割时，共有人可以请求分割。在共同共有关系终止时，对共有财产的分割，有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理，并且考虑共有人对共有财产的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况。2011年11月25日签订的协议书中约定，由葛某乙在现有的合法拆迁面积里面拿出40平方米的实方及5平方米的空方给二原告购买一套小套型低价位商品房，该小套型低价位商品房的产权归原告夫妇所有，现二原告年事已高，且在其社区无合法产权房，故被告葛某乙应按照协议约定的条件为二原告购买一套小套型低价位商品房，并将该低价位商品房的所有权登记到二原告名下。 诉讼中，被告葛某乙主张其在2011年11月25日签订的协议书上签字是由于受到其三个哥哥的胁迫，但未能举证证明，本院不予采信。被告朱某、葛某丙主张协议书中没有其二人签字，不能代表家庭的意见，但三被告所举证据1991年5月14日葛某甲及其四子分书纸中，亦由葛某乙一人签字，故对该主张本院不予采信。 根据《商品房买卖合同》，葛某乙户购买的XXX1幢705室、1幢706室、4幢308室三套拆迁安置房建筑面积分别为91.38㎡、111.67㎡、75.39㎡，其中4幢308室为最小一套，其套内建筑面积为58.03㎡，符合日常生活中一般社会公众对小套型商品房的认知，故本院推定XXX4幢308室建筑面积75.39㎡的拆迁安置房为协议书中约定的小套型低价位商品房。根据协议约定，葛某乙应从合法拆迁面积中拿出40平方米实方、5平方米空方及拆迁款1800元×40㎡＋1300元×5㎡=78500元购买该商品房。依照《商品房买卖合同》及《XXX认购结算单》载明的房价计算方法，二原告以45平方米的拆迁面积购买该商品房，安置价部分45㎡及高层补贴面积15㎡单价为1750元/㎡，15%以内面积6.75㎡（45㎡×15%）单价为2800元/㎡，市场价面积8.64㎡（75.39㎡-45㎡-15㎡-45㎡×15%）单价为4580元/㎡，该房屋层次费-15831.9元，房屋价款为147639.30元（45㎡×1750元/㎡＋15㎡×1750元/㎡＋6.75㎡×2800元/㎡＋8.64㎡×4580元/㎡－层次费15831.90元），另有维修基金3392.55元、管道煤气初装费3480元，合计人民币154511.85元。该价格与葛某乙购买该房价款129340.14元之间存在25171.71元差价，应由二原告直接补偿给三被告。自房屋价款129340.14元中扣除应由被告葛某乙支付的78500元，另存在50840.14元的差价，根据协议书约定，该差价应当由二原告之四子分担，庭审中，二原告表示愿意先承担该部分差价，并保留按照协议主张价款的权利，本院照准，故二原告应支付三被告房屋差价款76011.85元（25171.71元＋50840.14元）。 综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条、第七十五条、第七十八条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第90条的规定，判决如下： 一、坐落南通市XXX4幢308室房屋一套（含管道煤气设施）归原告葛某甲、葛二某所有。 二、原告葛某甲、葛二某于本判决发生法律效力之日起十日内一次性给付被告葛某乙、朱某、葛某丙房屋差价款人民币76011.85元。 案件受理费人民币3481元（已减半），由原告葛某甲、葛二某与被告葛某乙、朱某、葛某丙各半负担（此款原告已预交，被告在履行上述判决义务时与原告一并结清）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院。同时应向江苏省南通市中级人民法院预交上诉案件受理费6962元（诉讼收费账户名为：南通市财政局，开户行：中国银行南通市西被闸支行，账号：47×××82）。 代理审判员  孙太永 二〇一四年十二月三日 书 记 员  薛 伟