广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1539号上诉人（原审原告）陈蔚。委托代理人许勇，广东鼎为律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王瑜。委托代理人李天明，广东华商律师事务所律师。委托代理人吕军旺。上诉人陈蔚与被上诉人王瑜因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市南山区人民法院（2014）深南法民三初字第291号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，深圳市南山区前海路西星海名城X期X组团1-3栋X号商铺（涉诉商铺），建筑面积59.2平方米，于2003年8月4日登记至案外人李X伟名下。涉诉商铺曾由案外人黄X敏承租用于经营X奶茶店。2012年3月11日，王瑜与黄X敏签订《商铺转让协议书》，约定黄X敏将涉诉商铺（X奶茶店）转让给王瑜，王瑜向黄X敏支付转让费188000元，并由王瑜直接向业主支付租金。协议书下方载明：3月11日收到王瑜的转让金170500元，剩余17500元，于3月12日前缴清，王瑜提交了银行交易明细，以证明其向黄X敏转账支付了17万元，另以现金支付了18000元。2012年3月30日，王瑜与李X伟的代理人徐X滢签订《商铺租赁合同》，约定：徐X滢将涉诉商铺出租给王瑜，租期为2012年3月30日至2015年1月11日，租金11000元／月，租赁押金22000元，王瑜有权在租赁期间将涉诉商铺转让和转租，但在王瑜没有告知徐X滢的情况下，不得私自转让。王瑜按照11000元／月的标准向李X伟支付租金至2012年8月。2012年9月10日，陈蔚、王瑜签订《商铺转让协议书》，约定：王瑜将涉诉商铺（X奶茶店）转让给陈蔚，陈蔚向王瑜支付转让费188000元，并保证陈蔚同等享有王瑜在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务；王瑜同业主李X伟签订的租赁合同自今日起取消作废，陈蔚与业主李X伟另行签订租赁合同；转让后店铺现有的装修和设备，以及店内的货物归陈蔚所有；陈蔚在2012年9月11日前一次性向王瑜支付转让费188000元，该费用包括上述装修、装饰、设备、货物，不含王瑜之前与业主李X伟签订合同的押金；陈蔚自2012年9月11日起自行向业主李X伟支付租金。陈蔚提交了银行交易凭证，以证明其向王瑜支付了转让费188000元、商铺内物品折价费3342元、押金22000元，合计213342元，王瑜予以确认。2013年9月20日，王瑜的丈夫刘X向陈蔚出具收据，载明收到转让费、押金及设备等费用共计213342元。同日，陈蔚的丈夫伍X向王瑜出具欠条，载明涉诉商铺的转让费、押金及设备等费用共计251666元，已支付213342元，尚欠38324元。双方确认《商铺转让协议书》签订后，王瑜将涉诉商铺及商铺内的物品交付给陈蔚，陈蔚使用涉诉商铺至2013年10月，并直接向李X伟转账支付租金11000元／月至当月。陈蔚自述因其欲将涉诉商铺转让，业主李X伟就此要求提高租金标准，导致其无法转让，其搬离并退还涉诉商铺给业主与王瑜。王瑜称因陈蔚拒付租金，王瑜与徐X滢于2013年11月解除租赁合同。陈蔚向原审法院提起本案诉讼，请求：1、王瑜退还陈蔚转让费191342元及租赁押金22000元；2、王瑜承担本案诉讼费。原审法院认为，陈蔚、王瑜签订的《商铺转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。陈蔚依约向王瑜支付了转让费188000元，并另支付了商铺内物品折价费3342元，王瑜已依约向陈蔚交付了涉诉商铺及商铺内的物品，故双方的《商铺转让协议书》已经履行完毕。陈蔚虽未与涉诉商铺所有权人李X伟签订书面的房屋租赁合同，但其已将王瑜支付给李X伟的租赁押金22000元直接支付给王瑜，并实际使用涉诉商铺且向李X伟支付租金逾一年，李X伟未对此表示异议，视为其对陈蔚使用涉诉商铺知悉并接受，故李X伟（代理人徐X滢）与王瑜就涉诉商铺签订的租赁合同于2012年9月解除，同时李X伟与陈蔚建立租赁关系。陈蔚在使用涉诉商铺一年后欲转让商铺，因租金标准问题未转让成功，其现主张王瑜未协助其与涉诉商铺所有权人签订租赁合同，未保障其合法权益，请求王瑜退还转让费191342元及租赁押金22000元，无事实和法律依据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回陈蔚的全部诉讼请求。案件受理费2250元，由陈蔚负担。上诉人陈蔚不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、王瑜退还陈蔚转让费人民币191342元及租赁押金22000元。2、王瑜承担一审、二诉讼费用。事实和理由如下：一、2012年9月10日，陈蔚与王瑜签订了《商铺转让协议书》，王瑜一直跟陈蔚说，不要告知出租人商铺转租事宜，称转租会加租金的，故在陈蔚承租期间，出租人对转租之事一直不知情，在陈蔚承租期间，与租赁有关的事项都是王瑜与李X伟沟通，包括陈蔚想转租，都是王瑜与有意转租的第三方签订租赁协议，但因为王瑜与李X伟无法就租金达成一致，才无法转租。而一审法院认定是陈蔚“自述其欲将涉诉商铺转让，业主就此要求提高租金标准，导致其无法转让”，这一认定是完全错误的，陈蔚在一审庭审时就己明确说明，转租事项都是王瑜在办理，包括签租赁协议及与出租人协商租金，而并非是陈蔚处理。最重的一点，最后与李X伟解除合同，是王瑜与李X伟解除的，而不是陈蔚，而且，李X伟尽管不同意转租，但愿意赔偿王瑜两个月租金，从这一点也完全可以看出，王瑜一直未向李X伟说明转租事宣，李X伟对此是不知情的。二、一审法院认定陈蔚虽未与李X伟签订书面租赁合同，但因支付租金逾一年，李X伟未对此表示异议，故视为李X伟知悉及接受陈蔚使用商铺，这是非常明显的法律适用不当，理由如下：1、王瑜承租期间，支付租金的方式是由其丈夫刘X转账给商铺所有权人李X伟，而据王瑜称，李X伟并非真实业主，而且李X伟长期在国外。陈蔚承租之后，支付租金的方式是由其丈夫伍X转账给李X伟，所有出租事宜都是由其代理人徐X滢办理，故无论李X伟收到刘X还是伍X的转账款时，并不能确定是陈蔚付的租金还是王瑜付的租金，因为这跟签订租赁合同的人并不是同一人，因此，他只能确定当月租金已收到，而不能确定是哪个承租人付的租金。2、另外，依生活常理，请人代付款项的事情是十分常见的，故不能以此就认定出租人知道或应当知道转租行为。更何况，商铺所有权人李X伟也从未与承租人有过联系，所有与出租有关的事情都是其代理人徐X滢在办理，而且在整个过程中，一直都是王瑜与李X伟的代理人徐X滢沟通，陈蔚未参与过任何沟通。故一审法院适用的法律条款有违生活常理，且与本案的事实完全不符。综上所述，王瑜一直刻意隐瞒涉诉商铺转租事宜，且一直都是以承租人的身份与出租人沟通，而出租人李X伟也不存在知道或应当知道商铺转租事项，故一审法院事实认定错误，适用法律不当，特上诉至二审法院，恳予判如所请。被上诉人王瑜口头答辩称：一审法院的判决认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回陈蔚的上诉请求。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，陈蔚与王瑜签订的《商铺转让协议书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效。该合同签订后，陈蔚向王瑜支付了铺面转让费及铺内物品折价费，王瑜亦将商铺及相关物品移交给陈蔚，该《商铺转让协议书已得到实际履行。陈蔚在涉案商铺内实际经营一年有余，其合同权利已经得到事实上的保障和行使，即为涉案商铺事实上的承租人。虽然陈蔚确实未与业主直接签订租赁合同，但现有证据不能充分证明王瑜对此存在过错，且该事实并未对陈蔚占有使用涉案商铺的权利造成实质影响，《商铺转让协议书》中亦未对此做出责任承担的约定。业主之所以于2013年11月收回商铺，系因陈蔚只支付租金至2013年10月并搬离，租赁合同就此终止。故陈蔚无权要求王瑜退回商铺转让费。根据陈蔚丈夫伍X向王瑜出具的欠条，陈蔚尚欠王瑜38324元，陈蔚不得要求王瑜返还租赁押金。综上，上诉人陈蔚的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币4500元由上诉人陈蔚负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘  粤  芳审 判 员 赵    霞代理审判员 张    睿二〇一四年十二月八日书 记 员 李开宇（兼）