广东省东莞市第三人民法院 民 事 判 决 书 （2014）东三法民一初字第595号 原告东莞市庆业物业管理有限公司，住所：东莞市。 法定代表人陈庆坚，该公司总经理。 委托代理人张子君，该公司部门经理。 被告黄友成。 被告袁艳芳。 两被告共同委托代理人魏日胜，广东大洲律师事务所律师。 两被告共同委托代理人劳丽梅，广东大洲律师事务所辅助人员。 原告东莞市庆业物业管理有限公司诉被告黄友成、袁艳芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法由代理审判员黎杰安适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告东莞市庆业物业管理有限公司的委托代理人张子君、被告黄友成、袁艳芳的共同委托代理人魏日胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告东莞市庆业物业管理有限公司诉称，两被告黄友成、袁艳芳为塘厦锦绣花园小区二期18栋（威尼斯）商住楼1103号房业主。被告黄友成于2010年3月14日向原告东莞市庆业物业管理有限公司办理了房屋交付手续，根据我国《物业管理条件》规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费，而被告黄友成、袁艳芳至今仍拖欠的2010年8月至2014年3月物业管理费13112元，经原告向被告多次催收，被告不予缴纳。被告的上述行为，违反了双方协议的约定，严重损害了原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》的相关规定，原告认为被告应向原告支付所拖欠的物业管理费并承担违约责任，特诉至法院，请求判令：一、被告立即支付拖欠的物业管理费13112元，并判令被告支付逾期付款违约金8966.84元（违约金以当月逾期付款数额为基数按日1‰。起算至2014年4月20日止）；二、本案诉讼费用由被告承担。 被告黄友成、袁艳芳辩称，确认被告没有缴纳2010年8月至2014年3月的物业管理费13112元。原告不履行物业管理合同约定的维修业务，导致被告的房屋外墙渗水，造成被告房子内墙水渍，经被告自行修复，共支付15000元，对于该项损失依照原被告双方签订的前期物业管理协议的约定原告应当每月统计物业管理费的数额，并通知被告才能让被告有条件完成支付义务，但是原告至今都是没有将每月物业管理费统一计出金额并且通知被告。根据前期物业管理协议第八条第四点约定，原告没有完成通知被告补交的义务，为此要求支付滞纳金的条件没有成就，同时该约定的滞纳金没有明确标注，为此该约定属于约定不明，等于没有约定。在此，被告明确表示不愿再与原告约定滞纳金的计收标准。依照第八条第四点规定，按相关规定计收滞纳金，从文意理解类似于行政法上的滞纳金，故滞纳金不具有违约金的性质。为此被告无需承担违约金。综上，被告不应当支付违约金，对于物业管理费应当扣减15000元的损失，原告应当再支付2000元给被告。 经审理查明，原告系资质等级为三级的物业管理企业。两被告与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，购买了东莞市塘厦镇锦绣城市花园18栋（威尼斯）商住楼1103号房，建筑面积为165.77平方米。2010年3月14日，原告与被告黄友成签订一份《前期物业管理服务协议》，约定原告受开发商委托对东莞市塘厦镇锦绣城市花园实行前期物业管理。合同约定被告每月20日前缴纳物业管理费，住宅按建筑面积每月每平方米多层1.50元（无电梯）、小高层（有电梯）1.80元计算；商业用房按建筑面积每月每平方米3.00元计算；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间缴纳有关费用的，原告可要求被告补交并从逾期之日起按相关法律法规规定标准计收滞纳金。同日，原告与被告黄友成签订一份承诺书，被告承诺遵守《锦绣花园业主公约》，公约中约定小区各业主及其使用权同意由发展商全权选择并指定原告为小区的物业管理公司，该管理公司受发展商委托，负责小区的物业管理，该公约一经各方签订，其所有条款与规定对管理公司、开发商、业主及其使用人具有同等法律约束力；业主需缴交其名下单元自用水、电、煤气等费用；业主不按规定缴交管理服务费、房屋主体维修基金等费用以及赔偿金、违约金的，处以每日千分之一的滞纳金。 庭审中，原告提供一份原告与东莞市塘厦镇房地产开发公司于2012年2月25日签订的期限为2012年3月1日至2017年2月28日的《前期物业服务合同》，证明自2009年以来案涉小区均由原告进行物业管理，其中合同第九章第5条约定业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一计收滞纳金。原告主张被告的房屋属于电梯的多层住宅，每月物业管理费298元，每月20日前缴纳物业管理费，并提供缴款通知单、签名确认签收表证明被告拖欠原告2010年8月至2014年3月期间的物业管理费13112元，对此被告予以确认，但主张原告不履行物业管理和约定的维修义务，导致外墙渗水，应赔偿被告的损失15000元，并提供照片予以证明。原告主张已经派人进行维修，现已经不存在渗水。另，被告主张《前期物业服务合同》是开发商与原告签订的，没有向被告进行明示，该合同无效；至于《锦绣花园业主公约》属于业主间的公约，与原告无关，该公约没有约定缴纳物业管理的时间，而《前期物业管理服务协议》没有约定滞纳金的标准，故被告无需支付原告主张的滞纳金8966.84元。 另查，东莞市塘厦镇锦绣花园并没有成立业主委员会，2014年5月16日，原告以被告拖欠物业管理费为由提起本案诉讼，请求判如所请。 以上事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、欠缴物业管理费和滞纳金清单、催缴款通知书、签名确认签收表、《前期物业管理服务协议》、《锦绣花园业主公约》、承诺书、《前期物业服务合同》、资质证书、被告提供的照片及庭审笔录附卷为证。 本院认为，结合原、被告的诉辩，本案的争议焦点在于：被告应否支付拖欠原告2010年8月至2014年3月期间的物业管理费及滞纳金。 原告是依法成立的具有物业管理资质的企业，东莞市塘厦镇锦绣花园并未成立业主委员会，作为开发商的东莞市塘厦镇房地产开发公司委托原告进行前期物业管理，符合法律规定。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条关于“建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持”的规定，原告与东莞市塘厦镇房地产开发公司签订《前期物业服务合同》对被告具有法律约束力。现原、被告确认被告拖欠2010年8月至2014年3月期间的物业管理费13112元，即使原告在管理上未达到双方约定的标准，被告可请求业主大会变更物业服务企业，原告的不标准服务不应成为被告拒缴服务费的理由，且被告主张的损失没有充分证据予以证明，故本院对于被告要求对物业管理费予以扣减的主张不予采信，被告应按照合同约定向原告缴纳物业管理费13112元。 根据《前期物业管理服务协议》、《前期物业服务合同》、《锦绣花园业主公约》的约定，每月物业管理费应在20日前缴纳，逾期缴纳的按每日千分之一的标准计算滞纳金，而被告在庭审中确认其知悉每月物业管理费的缴纳日期为20日前，现被告没有按照合同约定按期支付物业管理费，故原告可自当月的21日起要求被告按照合同约定的标准支付2010年8月至2014年3月期间的物业管理费滞纳金8349.36元（以每月物业管理费的本金298元为上限，计算至2014年4月20日止，具体计算见附表）。 综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、《物业管理条例》第二十一条、第二十二条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、被告黄友成、袁艳芳应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市庆业物业管理有限公司2010年8月至2014年3月期间的物业管理费13112元； 二、被告黄友成、袁艳芳应于本判决生效之日起五日内支付原告东莞市庆业物业管理有限公司2010年8月至2014年3月期间的物业管理费滞纳金8349.36元（以每月物业管理费的本金298元为上限，计算至2014年4月20日止）； 三、驳回原告东莞市庆业物业管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费176元，由原告东莞市庆业物业管理有限公司负担5元，被告黄友成、袁艳芳负担171元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。 代理审判员  黎杰安 二〇一四年七月二十二日 书 记 员  肖 亮 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 《物业管理条例》 第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。 第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。 第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第一条建设单位依法与物业企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼法证据若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。