辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第01445号上诉人（原审被告）：韩振福，无职业。委托代理人：金欣智、金欣伟，辽宁得一律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：康建东，无职业。委托代理人：刘冰，北京市华泰律师事务所大连分所律师。原审原告康建东与原审被告韩振福定金合同纠纷一案，大连市旅顺口区人民法院作出（2014）旅民初字第2125号民事判决，原审被告韩振福不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原告康建东一审诉称：2012年7月19日，原、被告与案外人大连金家房地产经纪有限公司海辉街店签订《房屋买卖居间服务合同》约定原告购买被告所有的位于大连市旅顺经济开发区海花街某房屋。合同签订后，原告积极履行了合同，但在旅顺口区房管局进行房屋过户时因被告所提供的过户手续房管局不予认可，导致无法将涉案房屋过户给原告。因被告提供不合格的过户手续导致合同无法履行，大连金家房地产经纪有限公司海辉街店将定金10，000元返还给原告，根据合同约定：“买方交付购房定金壹万元委托中介代为保管，如任何一方悔约双倍赔偿定金给对方”。故原告诉至法院，请求依法判令被告双倍返还定金，被告应再返还定金10，000元，并承担诉讼费。被告韩振福一审辩称：原告已将定金从金家房地产处拿走，应视为原告没有支付定金，且属于原告单方面解除合同，定金不应返还。根据合同第十条第7项约定，由第三人保管定金，如发生争议，需要买卖双方协商一致意见或法院、仲裁机构做出生效判决、裁定，才能将定金拿走。既然原告已拿走定金，则不应视为定金，只能视为预付款。因此，原告无权要求被告双倍返还定金。合同第五条第5项第2款约定的是合同解除，三方免责。此外，本案应由大连金家房地产经纪有限公司海辉街店作为第三人参加诉讼，方能查明案件事实。就原告所提供的证据也无法证明原告是否全部履行了合同义务，海辉街店是否存在过错等均需海辉街店参加诉讼才能查清。虽然海辉街店出具了一份“情况说明”，但该情况说明在形式上不符合法律规定，没有日期，而且海辉街店是必要的诉讼参加人，其不能作为本案证人，故该情况说明不具有法律效力。根据合同第十三条第3项约定，买方交付购房定金10，000元，委托中介代为保管，是买房单方意思表示，并未经过被告同意。双倍返还定金不符合法律规定。最后，该居间合同只是一个意向，只有签订了商品房买卖合同才是合同的成立。因此，原、被告没有进入实质性的房屋买卖阶段，所以，不同意原告的诉讼请求。一审法院审理查明：2012年7月19日，原告康建东、被告韩振福与居间人海辉街店签订的《房屋买卖居间服务合同》约定，将被告所有的位于大连旅顺口区海花街某房屋出卖给原告，海辉街店作为居间人接受双方委托后主要提供以下服务：“1、协助委托人通过政府房地产网上交易操作系统填报转让房屋的相关信息；2、代理甲方（被告）保管乙方（原告）交付的购房定金；3、代收、代缴委托人过户税费及贷款费用；5、代（协）办房屋产权转移登记；6、协助办理房屋贷款手续；7、协助办理委托人查验并接收房屋、附属设施及家具设备等”。合同第五条还约定了，委托人协商同意，房屋售价为人民币290，000元；房屋产权过户全部缴费由乙方承担；如乙方拟定上述某项贷款遇到困难，甲乙双方协商同意变更以下第⑤项付款方式，即解除合同，三方免责。合同第十三条为手写，其中第③项约定：“买方交付购房屋定金壹万圆（元）委托中介代为保管，如任何一方悔约双倍赔偿定金给对方”。合同签订后，原告向居间人交付了10，000元定金。居间人按照约定履行自己的服务，在协助双方办理房屋产权过户手续时，因被告提供的房屋过户所需的相关手续房屋权属登记部门不予认可，导致案涉房屋不能过户到原告名下，至2012年12月份，被告仍未能提供合格的相关过户手续，致三方所签的房屋居间合同无法履行。2012年12月20日，旅顺口区地方税务局将原告缴纳的购房税费全部退回。居间人将代为保管的定金10，000元返还给原告，同时出具了一份情况说明，标有“甲方：韩振福，乙方：康建东。甲方于2012年7月19日出售旅顺开发区海花街某房屋给乙方，委托大连金家房地产经纪有限公司海辉街店办理审批贷款、过户房屋交接一切事项。在办理过户过程中，因甲方提供过户手续房产局不予认可，导致无法办理过户。在约定期限内甲方无法提供有效证件，合同无法履行”。落款处盖有大连金家房地产经纪有限公司海辉街店印章。另查，大连金家房地产经纪有限公司海辉街店住所地为大连旅顺经济开发区海辉街某号。该店已于2014年初撤走，办公人员已无法联系。诉讼中，原告康建东于2014年4月8日书面申请撤回了对大连金家房地产经纪有限公司海辉街店作为本案第三人的诉讼。一审法院认为：原告康建东、被告韩振福与案外人大连金家房地产经纪有限公司海辉街店签订的《房屋买卖居间服务合同》系合同当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同中有关定金条款的约定清楚表明，原告作为买受人交付购房定金10，000元委托居间人代为出卖人（被告）保管，如果一方当事人不履行或履行不符合约定时，应承担定金罚则的责任。事实证明，原、被告间的房屋买卖在居间人的协助下，已进入房屋过户阶段。且原告已将房屋买卖税费全部缴纳，因被告韩振福提供的相关手续房屋登记部门不予认可，导致案涉房屋不能过户到原告名下。在约定的期限内，被告仍未能提供有效的相关证件，致使合同目的无法实现，被告的行为已构成根本违约，应承担合同约定的定金罚则的责任。故原告请求被告再给付10，000元定金的主张，符合法律规定，应予支持。被告提出原告已从居间人处取回定金10，000元，应视为原告交付的10，000元不是定金而是预付款的辩解意见，缺乏事实和法律依据，一审法院不予采信。被告提出的本案应追加大连金家房地产经纪有限公司海辉街店作为第三人参加诉讼，才能查明案件事实的主张，依据不足。经查证，大连金家房地产经纪有限公司海辉街店作为居间人在原、被告的房屋买卖过程中提供的是一种服务，没有证据证明其在提供居间服务过程中存在过错，也不应承担责任，其不参加诉讼，不影响本案事实的查明。故对被告的该项主张，一审法院不予支持。关于原告提供的由大连金家房地产经纪有限公司海辉街店出具的“情况说明”证明力的问题。该“情况说明”作为书证，虽然没有标明出具的具体时间，但从内容上看与本案具有一定的关联性，而且与原告提供的其他证据以及与一审法院查明的事实能够相互印证，具有一定的证明力，一审法院予以采信。综上所述，大连市旅顺口区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条之规定，作出如下判决：被告韩振福于判决生效之日起十日内再给付原告康建东定金10，000元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，其他诉讼费50元，合计100元，由被告负担（此款原告已预交，待执行时一并给付原告）。韩振福的上诉理由及请求是：一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。1.根据有关法律规定，情况说明应有日期及单位负责人签名或盖章，本案中的“情况说明”无法作为认定本案全部事实的依据。2.海辉店不是自然人，没有感知能力，其表达也是知情的经办人对其欲证明事实的还原，而海辉店作为单位无法质证，又未作为第三人参加诉讼，对此无法质证且不具法律形式的情况说明不应予以采信。3.案涉第五条第五款约定了被上诉人贷款的方式及贷款不能时解决的方法，即“如一方拟定上述某项贷款遇到困难，甲乙双方协商同意乙方变更以下第5项付款方式”，其内容为解除合同，三方免责。而本案如没有第三人海辉店的参与，无法查明合同的实际履行情况。4.三方解除合同、免责都是合同条款的约定，对定金的处分也应按约定等待人民法院的判决，而不是自行取回所谓的定金。被上诉人既已将定金自行取回，则应视为被上诉人没有支付定金，单方面解除合同。故请求：撤销一审判决，依法改判或将本案发回重审。康建东二审答辩认为：不同意上诉人的上诉请求。一审认定事实清楚，适用法律正确，服从一审判决。本院经审理查明：一审判决认定事实属实。本院认为，本案中，康建东、韩振福与案外人大连金家房地产经纪有限公司海辉街店签订的《房屋买卖居间服务合同》系当事人真实意思表示，亦不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。合同签订后，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。对于合同未能继续履行的原因，本院认为，结合康建东提交的证据及双方当事人在庭审中的陈述，案涉合同在履行过程中，康建东已将房屋过户所需缴纳的税费实际缴付，但因为房屋交易管理部门要求对案涉房屋的权属进一步核实，而韩振福未能按要求提供相应过户手续，导致合同无法继续履行。对此，大连金家房地产经纪有限公司海辉街店亦出具了一份《情况说明》，虽然该公司没有人员到庭作证或说明情况，但作为买卖合同的居间方，其可以反映合同履行的基本过程，且该情况说明中记载的内容与双方当事人在一审庭审中所作陈述基本是一致的，一审予以采信并无不妥。对于韩振福上诉提出的定金返还问题，案涉合同系因韩振福的违约无法继续履行，故居间方将康建东已交付保管的定金予以返还也在情理之中，不能因此改变定金的性质，更不能因此免除韩振福应承担的定金罚则的责任。上诉人韩振福的上诉理由因不具备事实和法律依据，本院不能予以采纳。综上所述，原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元（上诉人预交），由上诉人韩振福负担。本判决为终审判决。审 判 长  宫黎明审 判 员  石玉宏代理审判员  季 烨二〇一四年十二月九日书 记 员  耿 艳