徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0311民初847号原告中国银行股份有限公司徐州西关支行。负责人邵李滨，该行行长。委托代理人李晓飞，江苏昭鹏律师事务所律师。委托代理人马云峰，江苏昭鹏律师事务所律师。被告李淑真，1952年8月13日，汉族。被告李波，1980年12月10日，汉族。被告绿地控股集团徐州置业有限公司。法定代表人卜凡童，该公司总经理。委托代理人戚文汇，1974年4月12日，汉族。原告中国银行股份有限公司徐州西关支行诉被告李淑真、李波、绿地控股集团徐州置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年2月1日受理后，依法由审判员吴风华独任审理，因被告李淑真、李波下落不明，本院依法组成合议庭并公告送达，于2016年6月20日公开开庭进行了审理。原告中国银行股份有限公司徐州西关支行的委托代理人马云峰，被告绿地控股集团徐州置业有限公司的委托代理人戚文汇到庭参加诉讼，被告李淑真、李波经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司徐州西关支行（以下简称中行西关支行）诉称，2009年9月21日，被告李波与原告签订了《个人一手住房贷款合同》，约定被告李波向原告借款217000元用于购买房屋，借款期限20年，被告李淑真作为共同还款人向原告出具共同还款承诺书。被告绿地控股集团徐州置业有限公司（以下简称绿地公司）提供阶段性连带责任担保。合同签订后，原告依约发放了贷款，二被告未能足额偿还借款本息，保证人亦未能承担担保责任，原告多次催要未果，故诉至法院要求判令：1、解除原被告双方签订的借款合同；2、被告李淑真、李波偿还原告借款本金173059.99元，利息3450.64元、罚息94.33元（利息、罚息暂计算至2016年1月11日，后续利息、罚息继续计算至实际给付之日）及律师费13396元；3、被告绿地公司承担连带担保责任；4、本案诉讼费、保全费由被告共同承担。被告绿地公司辩称，被告承担的是阶段性担保责任，涉案房屋已经办理了房产证和他项权证，根据合同约定及法律规定，被告的阶段性担保责任已经解除，请求法院驳回原告对被告绿地公司的诉请。原告中行西关支行为支持其诉讼主张，提供如下证据：1、中国银行个人贷款申请表，证明被告李波、李淑真为购买房屋向原告申请贷款217000元。2、个人一手住房房贷款合同，证明被告李波、李淑真为购买商品房与原告签订贷款合同，由被告绿地公司承担阶段性连带担保责任。3、抵押合同，证明原被告就该房屋办理了预抵押登记，抵押确定价值为217000元。4、借款借据，证明原告已经将款项汇至双方约定的账户。5、逾期未还款清单，证明截止2016年6月14日被告拖欠原告11期贷款（其中拖欠借款本金8495.15元、利息5958.45元、罚息328.64元，逾期合计14782.24元，共计欠款179347.08元）被告已经违反了双方贷款合同的约定，构成违约。6、被告身份证、户口本、无婚姻登记证明，证明被告的身份自然情况。7、委托代理合同、打款凭证、律师费发票，证明原告为索要涉案债权委托律师，支付律师费13396元。经质证，被告绿地公司对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，亦没有证据提交法庭。被告李淑真、李波未到庭无法对证据进行质证也未向法庭提交证据。经本院审查后认为原告提供的证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够证明案件真实情况，本院予以采纳作为本案定案依据。经审理查明，2009年9月21日，被告李波与原告签订《个人一手住房贷款合同》一份，约定被告李波向原告借款217000元，用于购买绿地世纪城五期xxxx-x-xxxx室房屋，借款期限20年，贷款利率为浮动利率，浮动周期为一年，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。采用每月等额本息还款方式还款，每月8日为还款日。借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至本息清偿为止，逾期贷款罚息利率为合同执行的贷款利率水平上加收40%。借款人未按期归还贷款本息的即视为违约，贷款人有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。合同还约定由开发商绿地公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任。开发商绿地公司在合同保证人处盖章。被告李淑真自愿作为共同还款人向原告出具共同还款承诺函，承诺对上述贷款合同项下的债务承担连带还款责任，直至本息全部清偿为止。同日，被告李波与原告签订《徐州市房地产抵押合同》一份，约定以绿地世纪城五期xxxx-x-xxxx室房屋作为抵押物为涉案贷款提供担保，双方办理了抵押权预告登记。合同签订后，原告于2009年9月28日按约发放了贷款217000元。在合同履行过程中，被告李波、李淑真未按合同约定按期足额还款，截至2016年6月14日，被告已逾期11期未足额偿还欠款，共拖欠借款本金8495.15元、利息5958.45元、罚息328.64元，原告遂委托江苏昭鹏律师事务所诉讼来院，并支出律师费用13396元。本院认为，原告与被告李波所签订的《个人一手住房贷款合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，该合同依法成立有效，双方均应按约履行。原告按照借款合同约定发放了贷款，被告李波应按时还款。被告李波未按期足额还款构成违约，致使原告诉至法院以维护自身合法权益，其应按合同约定承担违约责任。原告主张解除与被告李波签订的《个人一手住房贷款合同》，并要求被告李波、李淑真承担还款责任的诉请，本院依法予以支持。关于原告主张逾期罚息及复利应计算至本息清偿完毕止的问题，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百零七条“借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息”和中国人民银行颁发的《人民币利率管理规定》（银发〔1999〕77号）第二十条“对贷款期内不能按期支付的利息按合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利”的规定，原告主张被告支付逾期罚息和复利的基础是借款人逾期偿还本金及利息应当承担的合同约定的违约责任。而如被告逾期未履行判决确定的义务时，应当按照民事诉讼法的有关规定承担延迟履行的责任，因被告对其逾期履行的行为已承担相应的法定义务，故在本判决确定的履行期限之日起，原告再行主张逾期罚息、复利的，本院依法不予支持。关于被告绿地公司是否应承担连带保证责任的问题。本院认为，根据双方合同约定，保证人保证责任免除的条件为“借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起”，而本案涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，原告尚未取得房屋他项权证，故本案保证人保证责任免除的条件并未成就。而被告李波所购买的房屋仅进行了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，本案房屋的抵押权尚未设立，不存在第三人提供的保证与物的担保共存的情形，故被告的抗辩意见不能成立，本院依法不予采纳。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”的规定，被告绿地公司的保证责任不因借款合同的解除而消灭，故被告绿地公司对合同解除后被告李波、李淑真所负债务仍应承担保证责任。保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。关于原告要求被告支付律师费用的诉请，原告诉请计算13396元符合相关律师代理费收费办法的规定，原告提供的委托代理合同及发票亦可证实已实际产生该笔费用支出，对此本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司徐州西关支行与被告李波签订的《个人一手住房贷款合同》。二、被告李波、李淑真于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司徐州西关支行借款本金173059.99元，利息3450.64元、罚息94.33元（该利息、罚息暂计算至2016年1月11日，自2016年1月12日起逾期罚息、复利，按双方合同约定计算至本判决确定的给付之日；自本判决确定的给付之日次日起的利息，按中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计算至实际给付之日）。如被告在2016年6月20日后有相应还款的，该款项可按合同约定予以折抵。三、被告李波、李淑真于本判决生效后十日内给付原告中国银行股份有限公司徐州西关支行律师费13396元。四、被告绿地控股集团徐州置业有限公司对上述债务承担保证责任。五、驳回原告中国银行股份有限公司徐州西关支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4560元，保全费1570元，公告费505元，合计6635元，由被告李波、李淑真负担，被告绿地控股集团徐州置业有限公司承担连带责任（该款原告已预付，被告随案款一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 长  吴风华人民陪审员  吴 刚人民陪审员  孙宗武二〇一六年六月二十七日书 记 员  柳娇宏附法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。