重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终900号上诉人（原审被告）沈奇志。委托代理人戚笈，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）重庆大昌祥物业发展有限公司。法定代表人李钟庆，总经理。委托代理人陈兴强，重庆派瑞律师事务所律师。上诉人沈奇志与被上诉人重庆大昌祥物业发展有限公司（以下简称大昌祥公司）物业服务合同纠纷一案，重庆市渝北区人民法院于2015年11月18日作出（2015）渝北法民初字第13811号民事判决，沈奇志对该判决不服，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，于2016年5月18日、5月30日对本案进行了询问。上诉人沈奇志及其委托代理人戚笈与被上诉人重庆大昌祥物业发展有限公司的委托代理人陈兴强到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，原告大昌祥公司系为重庆市渝北区黄金堡学府小区提供物业服务的企业。被告沈奇志系该小区2幢1-5-1号房屋的所有权人，该房屋建筑面积为129.56平方米，房屋用途为成套住宅。2009年1月10日，原告大昌祥公司（乙方）与黄金堡学府小区业主委员会（甲方）签订《黄金堡学府小区物业服务合同》，约定由原告为黄金堡学府小区实行物业管理。双方在该合同中就委托服务事项、双方的权利义务、物业服务质量标准、物业服务费用、委托服务期限、违约责任、附则等有关内容进行了约定。其中第三条约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；第十九条约定，业主及使用人应向乙方按约定的时间和标准交纳物业服务费，业主和物业使用人逾期不交物业服务费的，应按日加收应交纳费用千分之三的滞纳金，物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月15至25日内到管理处履行交纳义务，根据本物业管理区域的实际情况双方约定本物业服务费具体收取标准如下（按建筑面积计算）：一、（1）住宅0.55元/月·平方米……三、业主公摊水、电费：6.50元/月·户……；第二十一条委托服务期限为壹年，从2009年2月1日起至2010年1月31日止。合同期满后，原告与黄金堡学府小区业主委员会于2010年2月2日达成过渡性的物业管理临时协议，约定：在双方正式签订物业服务合同前暂时由业主委员会通过小区业主的室外停车收益补贴物业公司的经营亏损，补贴费用标准为3300元/月，从2010年2月1日起执行，小区现有的物业服务质量及收费标准暂时保持不变。2010年12月9日原告与黄金堡学府小区业主委员会商定“关于续签物业服务合同及调整物业收费标准的业主大会意见征求通知”，其中约定合同期限为三年即2011年1月1日起至2013年12月31日止；第一年按优惠的收费标准执行：1、住宅1元/平方米（注：一、二层自愿不乘坐电梯的标准为0.7元/平方米）……4、公摊费：9元/户。第2-3年的收费标准为：1、住宅1.1元/平方米（注：一、二层自愿不乘坐电梯的标准为0.8元/平方米）。另就业主意见征求的方式、时间以及双方签订新的物业服务合同等作了规定，但未就违约金作出约定。上述通知在小区公示后，书面征求了小区全体业主的意见并获得超过半数业主的同意。从2011年1月1日起执行新的物业服务收费标准。另查明，黄金堡学府小区业主委员会于2011年1月23日解散，原告为黄金堡学府小区提供物业服务至今。从2011年1月起至2015年5月止，被告未向原告交纳物业费、公摊费、水费共计9242.5（其中2011年1月至2011年12月欠缴物业费1元/月/平方米×129.56平方米×12个月=1554.7元，公摊费9元/月/户×12个月=108元；2012年1月至2015年5月欠缴物业费1.1元/月/平方米×129.56平方米×41个月=5843.1元，公摊费9元/月/户×41个月=369元；被告当庭认可原告为其垫交水费1368.5元）。原告通过在被告入户门上张贴费用催缴通知的方式向被告催收无果，诉至一审法院。大昌祥公司一审诉称，原告与被告所在的渝北区松牌路100号黄金堡学府小区业主委员会签订物业服务合同，合同期限为2009年2月1日至2010年1月31日，物业费标准：住宅0.55元/平方米、办公1.20元/平方米，公摊费6.5元/户/月。期限届满，双方在社区的协调下达成临时协议，约定服务期限至2010年12月31日，后因业委会解散未能续签合同，但原告一直为小区服务至今，期间物业费标准：2011年1月1日至2011年12月31日为住宅1元/平方米、公摊费9元/户/月，2012年1月1日至今为住宅1.1元/平方米、公摊费9元/户/月。服务期间，原告尽职服务，但被告从2011年1月起未再缴纳物业费。经原告多次催缴均无结果。现请求法院判决：1、被告支付原告拖欠的2011年1月至2015年5月的物业费7397元、公摊费477元、水费1368.5元，共计9242.5元；2、被告支付原告上述费用的违约金（按千分之三的标准从欠费之日起至付清止）。沈奇志一审辩称，对原告诉请的欠费时间及垫付的水费数额无异议，对其他费用有异议。原告未与业委会或业主续签合同，双方不存在物业合同关系，且原告擅自涨价是其单方行为，未经被告同意，被告不予认可。一审法院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，原告与黄金堡学府小区业主委员会签订的《物业服务合同》、临时物业管理协议以及达成的续签物业服务合同和调整物业费收取标准的方案均体现了当事人的真实意思表示，不违反法律规定，应合法有效，上述协议及方案对黄金堡学府小区全体业主均具有约束力。原告作为物业管理企业为黄金堡学府小区进行了物业服务，被告作为该小区的业主，理应按照原告与黄金堡学府小区业主委员会的约定向原告支付物业费、公摊费及垫交的水费。原告与黄金堡学府小区业主委员会于2010年12月9日商定的物业服务期限为三年（2011年1月1日起至2013年12月31日止），第一年住宅物业费收取标准为1元/平方米/月，第二、三年住宅物业费收取标准为1.1元/平方米/月，尽管上述约定于2013年12月31日已到期，但原告在2013年12月31日后仍为黄金堡学府小区提供物业服务至今，原、被告之间已形成了事实上的物业服务关系。另因在上述服务期限届满后，双方未对物业收费标准作出新的调整，故2014年1月1日至2015年5月期间的物业服务收费标准应当仍为1.1元/月/平方米。因此，在2011年1月至2011年12月期间，被告应交纳的物业费为1元/月/平方米×129.56平方米×12个月=1554.7元；2012年1月至2015年5月期间，被告应缴纳的物业费为1.1元/月/平方米×129.56平方米×41个月=5843.1元；上述期间被告应交纳的公摊费为9元/月/户×53个月=477元，原告为其垫交水费1368.5元，综上，上述期间原告共计欠缴物业费、公摊费、水费共计9242.5元。原告诉请的违约金，因无书面约定，一审法院不予支持。对于被告辩称的原告未与业委会或业主续签合同，双方不存在物业合同关系，原告未经被告同意擅自涨价的抗辩，一审法院不予采纳。遂依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、被告沈奇志在本判决生效之日起五日内支付原告重庆大昌祥物业发展有限公司2011年1月至2015年5月期间的物业服务费7397.8元；二、被告沈奇志在本判决生效之日起五日内支付原告重庆大昌祥物业发展有限公司2011年1月至2015年5月期间的公摊费477元；三、被告沈奇志在本判决生效之日起五日内支付原告重庆大昌祥物业发展有限公司为其垫交的水费1368.5元；四、驳回原告重庆大昌祥物业发展有限公司的其他诉讼请求。本案受理费70元（已减半收取），由被告沈奇志负担25元，原告重庆大昌祥物业发展有限公司负担45元。沈奇志不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决,依法改判，本案诉讼费由被上诉人承担。主要事实和理由：1.黄金堡学府小区业主委员会于2010年2月解散并停止了一切活动，并未召集过业主代表大会，自2010年2月以后一切以业主委员会名义对外所行使的行为均无效，使用业主委员会印章是非法的；2.续签物业服务合同及调整物业收费标准均未经业主大会决定，未征求过业主意见，业主委员会印章是非法加盖的。故一审法院判决按1.1元/月交纳物管费没有依据，收费标准仍应为0.55元/月。大昌祥公司答辩称，一审法院适用法律正确，请求予以维持。本案二审审理期间，上诉人向本院举示证明材料和说明等拟证明业委会辞职解散的情况，但因其举示的证据为复印件或无证人出庭作证，本院不予采信。本院二审审理查明的其他事实和证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，被上诉人与黄金堡学府小区业主委员会签订的《物业服务合同》、临时物业管理协议以及达成的续签物业服务合同及调整物业费收取标准的方案因有业主委员会的盖章，应当合法有效，上述协议及方案对黄金堡学府小区全体业主均具有约束力。上诉人上诉称业委会已解散，对外行为应当无效，因其未举示足够证据证明，应当认定其效力，本院对上诉人的观点不予认可。综上所述，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。沈奇志的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费140元，由上诉人沈奇志负担。本判决为终审判决。审 判 长  张欲晓代理审判员  张冀兮代理审判员  刘 静二〇一六年六月七日书 记 员  李 莉