云南省盐津县人民法院民 事 判 决 书（2013）盐民初字第919号原告（反诉被告）陈方万，男，生于1954年3月23日，汉族，云南省盐津县人，退休职工，住盐津县豆沙镇石门村田湾社（原213公路边豆沙烟草站旁）。委托代理人吴长君，云南亨达律师事务所律师。委托代理人陈华（系原告陈方万之子），男，生于1978年12月11日，汉族，云南省盐津县人，教师，住盐津县。被告（反诉原告）刘光伦，男，生于1964年10月22日，汉族，云南省盐津县人，农村居民，住盐津县。原告（反诉被告）陈方万诉被告（反诉原告）刘光伦租赁合同纠纷一案，本院2013年8月22日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）陈方万及其委托代理人吴长君和陈华、被告（反诉原告）刘光伦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）陈方万诉称：原告（反诉被告）于二十多年前在原“213”公路边豆沙石门路段修建了房屋3间，房前距离公路外缘有约66.6平方米空地，后将空地打成水泥坝子，经营加水至2008年，后因家庭人手不足闲置至2011年底。2012年初，被告（反诉原告）找到原告（反诉被告）要求租用原告（反诉被告）房前空坝停放挖机，经协商达成被告（反诉原告）以3800元租金租用原告（反诉被告）空坝一年的口头协议，并约定：被告（反诉原告）使用场地期间不得擅自改造场地，期满出场不得要求原告（反诉被告）付任何费用。协议后，被告（反诉原告）于同年农历正月初六付给原告（反诉被告）定金500元即开始使用原告（反诉被告）场地，此后被告（反诉原告）又分两次补齐一年的租金。租期期间，被告（反诉原告）除停放挖机外还擅自安装水管经营车辆加水业务，流水渗透到原告（反诉被告）房屋四周，对房屋安全造成危害，同时还强行在原告（反诉被告）房屋的正门口搭建一间简易房，并在原告（反诉被告）废弃物旁边喂鸡养狗，严重影响原告（反诉被告）对房屋的正常使用。租期届满时，原告（反诉被告）要求收回空坝，被告（反诉原告）以没有地点搬迁为由拒绝，为此双方产生矛盾。同年农历五月十九日，被告（反诉原告）以原告（反诉被告）影响其加水生意为由将原告（反诉被告）打伤住院。原告（反诉被告）认为，被告（反诉原告）违背诚信原则，实施强占场地和伤人行为，严重损害了原告（反诉被告）一家的合法权益。特请求判决被告（反诉原告）：搬离原告（反诉被告）的房前空坝；拆除搭建在原告（反诉被告）房前的简易房；支付场地使用费暂计5000元；承担本案诉讼费。被告（反诉原告）擅自建房安装架设引水管道、水池等，未经原告（反诉被告）同意，其反诉请求不成立，原告（反诉被告）只收回场坝，不接受其他房屋、加水设备、引水管道、水池等，不同意补偿。被告（反诉原告）刘光伦辩称：被告（反诉原告）向原告（反诉被告）租用场坝用于加水，租期10年，每年租金3800元按年支付。为方便居住和加水，被告（反诉原告）经原告（反诉被告）同意修建了简易房一间、蓄水前池一个、改造场坝等共花费56030元。现因原告（反诉被告）违约要求提前解除协议，故反诉请求原告（反诉被告）赔偿被告（反诉原告）添附物折价56030元，方可解除协议。综合各方诉辩主张，本案各方当事人主要存在以下争议焦点：1、原告（反诉被告）陈方万与被告（反诉原告）刘光伦口头租赁协议约定的内容；2、被告（反诉原告）刘光伦的反诉请求是否成立。原告（反诉被告）陈方万针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1—集体土地建设用地使用证1份；证据2—申请证人王某出庭作证的证言1份；证据3—申请证人胡某出庭作证的证言1份。经质证，被告（反诉原告）对证据1无异议，证据2、3中的证人王某和胡某确实分别租过原告（反诉被告）场地加水洗车，但是租金不清楚，当时高速公路未通车，过往车辆多，租金可能差不多，现在高速公路通车了，就没有那么多车了。本院认为：被告（反诉原告）没有异议的证据1，已与原件核对无异，具备有效证据的真实性、关联性、合法性，予以采信；证据2、3证实的是自己以前租用原告（反诉被告）场地加水洗车的租金，不具备与本案的关联性，不予采信。被告（反诉原告）刘光伦针对自己的诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据1—洗车场照片6张；证据2—申请鉴定的司法鉴定意见书1份；证据3—鉴定费说明1份。经质证，原告（反诉被告）对证据1中涉及房屋和场坝的4张照片的真实性无异议，但提出不能证明被告（反诉原告）改造场坝的事实和花费金额水池的照片没有拍摄时间，对其关联性有异议；证据2、3的真实性无异议，但被告（反诉原告）建的附属设施与原告（反诉被告）无关，鉴定费也原告（反诉被告）由被告（反诉原告）承担。本院认为：证据1反映了被告（反诉原告）改造后的场坝及建造水池、添加引水管道和加水设施的现场情况，证据2、3系本院提供经庭审质证的证人证言，勘验笔录及勘验图交由昭通市中级人民法院委托有资质的专业鉴定机构作出的鉴定意见书及收费证明，具备证据的真实性、关联性和合法性，予以采信。本院依职权收集并当庭出示了下列证据：证据1—询问证人潘某的询问笔录；证据2—询问证人刘某的询问笔录；证据3—询问证人徐某的询问笔录；证据4—询问证人黄某的询问笔录；证据5—询问证人李某的询问笔录；证据6—现场勘验笔录1份；证据7、现场勘验图1份。经质证，原告（反诉被告）认为：证人潘某证实的每天工钱100元与被告（反诉原告）刘光伦陈述的每天工钱90元相矛盾；徐某证实的打坝子劳务费包干2700元与被告（反诉原告）主张的4500元相矛盾；其他证人的证言也是不客观真实，不应采信；对证据6、7无异议。经质证，被告（反诉原告）认为：证人的证言均真实，包干给徐某的打坝子劳务费是因使用被告（反诉原告）的挖机配合才只支付2700元；对证据6、7无异议。本院认为：证据1、2、3、4、5均系本院依法调取，与办案争议的事实直接关联，各自反映了其为被告（反诉原告）修建加水场地、设施做工的客观情况，正是与被告（反诉原告）刘光伦主张的有一定出入才反过来印证其证言可信，没有受到被告（反诉原告）的影响，故予以采信；证据6、7，双方均无异议，予以采信。根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：1986年，原告（反诉被告）陈方万在盐津县“213”线公路外侧修建平房三间。1993年，原告（反诉被告）陈方万办理了集体土地建设用地使用证，批准用地面积245.08平方米，建筑占地178.08平方米，房前空坝66.6平方米。原告（反诉被告）将空坝浇筑混凝土，经营汽车加水至2008年，后闲置至2011年底。2012年2月15日，被告（反诉原告）刘光伦与原告（反诉被告）陈方万口头协议租用原告（反诉被告）的房前空坝，约定每年租金3800元。当日被告（反诉原告）刘光伦付给原告（反诉被告）陈方万500元后即交付场坝，被告（反诉原告）即着手为场坝重新浇筑混凝土，为储水而在自家承包地内建储水前池，为加水而架设引水管道、添置闸阀、弯头、阀栏盘等设施设备，还在原告（反诉被告）房前平台上用空心砖和石棉瓦搭建简易房一间用于住宿等。随后，被告（反诉原告）刘光伦也支付了第一年租金。2013年5月，因双方关系不融洽，原告（反诉被告）陈方万提出收回场坝，双方对租期等问题发生争议，并于6月26日发生打架。诉讼中，对于被告（反诉原告）刘光伦在承租期内投资建设的场坝、储水池、引水管道、加水设施等的现市价，经云南乾盛司法鉴定中心评估为35120.44元。2014年12月9日，经双方同意，被告（反诉原告）刘光伦在本院的监督下将场坝、水池、管道、设施一并移交给原告（反诉被告）陈方万，被告（反诉原告）刘光伦承诺于同月24日搬离简易房。本院认为：原、被告（反诉原告）经口头达成的关于加水场地租赁协议系双方真实意思表示，依法成立租赁合同关系，双方均应按照合同约定履行各自义务，但是由于未签订书面合同，导致双方为租赁期限发生争议，依照《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定仍不能确定，应依法视为不定期租赁，原告（反诉被告）作为出租人可以随时解除合同，故关于原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）交出场坝的请求，本院予以支持。被告（反诉原告）未按原告（反诉被告）要求及时交回场地，原告（反诉被告）提出被告（反诉原告）支付场坝移交前所欠租金的请求，本院也予以支持，应当参照双方原约定每年3800元的租金标准即每天10.40元予以计算，自2013年2月16日至2014年12月9日，计662天6884.80元。关于被告（反诉原告）刘光伦反诉请求原告（反诉被告）赔偿添附物折价款的问题，本院评判如下：本案原、被告双方纠纷的根本原因系因未签订书面形式的租赁合同而致租赁期限的约定不明，而且对添附物是否准许及归属问题没有约定。一是在租期的长短方面，从被告（反诉原告）在原告（反诉被告）门前场坝内浇筑混凝土、架设引水管道、添置加水设备、修建简易房和储水池等行为看，其租期应该不止一年，而且较长，否则被告（反诉原告）无需做此投资。二是添附是否经原告同意方面，从原告（反诉被告）明知被告（反诉原告）大量投资添附设施设备等而从未阻止的事实看，原告（反诉被告）应当是已经同意或者默许了被告（反诉原告）的添附。三是在添附物的归属方面，由于该添附物已与原告（反诉被告）的加水场坝成为一个整体，具备配套功能，若拆除将严重影响使用价值，实际已经成为被告（反诉原告）刘光伦的损失，即从损失的现状上说，添附物只能判归原告（反诉被告）陈方万所有，由原告（反诉被告）陈方万折价补偿被告（反诉原告）。四是在双方的过错方面，该损失又属于双方的缔约过失所致，原则上又得按照过错承担赔偿责任，由于可以推定租赁期限不止一年但不明确具体期限，原告（反诉被告）陈方万既不阻止被告（反诉原告）添附又单方要求收回应属违约，对被告（反诉原告）添附物的损失应当承担比被告（反诉原告）更大的责任；被告（反诉原告）刘光伦缺乏维权意识，在尚未与原告（反诉被告）陈方万签订书面合同时即盲目进行较大的投资添附，对其添附损失也负有一定的过错，自身应当承担一定的责任。综合而言，本院酌定由原告按照添附物评估价的90%补偿被告（反诉原告）刘光伦。鉴于被告（反诉原告）刘光伦主张与原告（反诉被告）陈方万口头协议的租赁期限为10年，故其在添附物获得折价补偿后，应当无偿提供储水前池占地给原告（反诉被告）陈方万使用至2022年2月15日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（四）项、第一百零八条、第一百零九条、第二百一十五条、第二百二十三条第（一）款、第二百三十二条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈方万与被告（反诉原告）刘光伦之间的场地租赁合同关系；二、被告（反诉原告）刘光伦在承租期间添附的混凝土场坝、简易房、引水管道、加水设施、储水前池等归原告（反诉被告）陈方万所有（除简易房于2014年12月24日移交外，其余已移交完毕）；三、由原告（反诉被告）陈方万赔偿被告（反诉原告）刘光伦添附损失31608.40元；四、由被告（反诉原告）刘光伦支付原告（反诉被告）陈方万租金6884.80元；上列三、四项折抵后，由原告（反诉被告）陈方万于本判决生效后10日内支付被告（反诉原告）刘光伦人民币24723.60元。五、由被告（反诉原告）刘光伦无偿提供储水前池占地故原告（反诉被告）陈方万使用至2022年2月15日。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费650元，由原告（反诉被告）陈方万和被告（反诉原告）刘光伦各承担325元，鉴定费6000元，由原告（反诉被告）陈方万和被告（反诉原告）刘光伦各承担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昭通市中级人民法院。审判长  刘朝刚审判员  彭 燕审判员  杨 青二〇一四年十二月十五日书记员  付艳艳附件本案引用的法律条文一《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第86条非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除，不能拆除的，也可以折价归财产所有人；造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。