湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民二终字第00964号上诉人（原审被告、反诉原告）：武汉世纪万达物业管理有限责任公司。法定代表人：程淑芸，该公司董事长。委托代理人：罗荣华，湖北维力律师事务所律师。委托代理人：肖威，湖北维力律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：武汉市莱茵城小区业主委员会。负责人：张群英，莱茵城业委会主任。委托代理人：廖丹，湖北楚风德浩律师事务所律师。委托代理人：赵博，湖北楚风德浩律师事务所律师。上诉人武汉世纪万达物业管理有限责任公司（以下简称武汉世纪万达公司）为与被上诉人武汉市莱茵城小区业主委员会（以下简称莱茵城业委会）物业服务合同纠纷一案，不服武汉市新洲区人民法院（2013）鄂新洲阳民商初字第00109号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年11月18日公开开庭进行了审理，上诉人武汉世纪万达公司的委托代理人罗荣华、肖威，被上诉人莱茵城业委会的委托代理人廖丹、赵博到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原审查明，开发企业湖北某发置业有限公司在原湖北某阀门厂开发的现武汉市莱茵城小区共开发占地面积为62206.18㎡，建筑面积165879㎡的商、住一体的住宅小区，该小区共分三期，其中一、二期建筑面积分别为35106.09㎡、62976.99㎡，一、二期于2009年11月交付业主使用，一期（1-6栋）共329户，已签合同302户，建筑面积31977.55㎡。二期（7-14栋）共649户，已签合同392户，建筑面积36357.01㎡。一、二期共签合同694户，占总户数70.9%。一、二期商品房交付后，开发企业湖北某发置业有限公司指定武汉世纪万达公司提供前期物业服务，并于2008年10月20日与武汉世纪万达公司签订《物业管理委托合同（A）》，该合同第十八条约定“委托管理期限为5年。自2008年10月20日起至业主委员会成立之日止。”同时业主与武汉世纪万达公司签订《前期物业管理服务协议》，该协议第一条第一项第11款约定“自本协议终止时起15日内，与业主委员会选聘的物业管理企业办理本物业的的物业管理移交手续，物业管理移交手续须经业主委员会确认”。物业费按建筑面积每平方米按1.5元计。2012年10月14日，业主大会筹备委员会召开第一次业主大会，选举产生业主委员会。2012年12月5日，经武汉市房管局和新洲区房管局备案，莱茵城小区业主委员会正式成立。2012年12月13日，莱茵城业委会向开发企业湖北某发置业有限公司和武汉世纪万达公司发出《莱茵城小区业委会已获市、区房管局批准告知函》。2012年12月18日，莱茵城业委会根据《物业管理条例》及《业主大会和业主委员会指导规则》规定，为选聘物业服务企业，向全体业主发出《关于在全小区征求对物业服务意见建议的报告》。2012年12月29日莱茵城业委会将在全小区征求对物业服务意见建议整理分别转达给开发企业湖北某发置业有限公司和武汉世纪万达公司（物业费高了）。2013年2月15日，莱茵城业委会为与武汉世纪万达公司协商重新签订物业服务合同，向武汉世纪万达公司发出“关于签订《物业服务合同》的函；经双方协商就物业服务的相关条款未能达成一致意见。2013年3月12日再次协商又没达成一致意见，3月15日之前不作回复视为放弃协商，莱茵城业委会将正式对外招标物业公司，依然欢迎武汉世纪万达公司参加。武汉世纪万达公司于3月31日签收此函件。2013年3月30日，莱茵城业委会再次向武汉世纪万达公司发出“关于莱茵城小区《物业服务合同》相关事宜的告知函”，内容为发函与世纪万达公司洽谈续签合同，经协商未达成一致意见。2013年4月7日，莱茵城业委会向全体业主发出了《关于更换物业公司征求意见的公告》；并发出书面征求意见稿表格，于2013年4月16日公告结果，结果为共发表597张，同意票586张，弃权票6张，不同意票5张。2013年4月16日莱茵城业委会发出《莱茵城一二期物业管理邀标联系函》，同时送给武汉世纪万达公司，武汉世纪万达公司予以签收。2013年4月24日，莱茵城业委会向武汉世纪万达公司发函“关于办理莱茵城小区物业管理项目交接事宜的函”，要求武汉世纪万达公司于2013年4月24日至2013年5月8日向莱茵城业委会移交。2013年4月27日，武汉世纪万达公司给莱茵城业委会发出《关于莱茵城小区物业管理项目交接事宜的回函》，回函同意在新的物业企业选聘办理交接手续。2013年4月29日，莱茵城业委会向武汉世纪万达公司再去交接函，定于5月2日交接，武汉世纪万达公司签收后未派人办理。2013年5月4日，莱茵城业委会发送中标物业企业结果（结果中注明中标企业为武汉怡某物业服务有限公司）；4月28日下午2：00在小区2号楼1楼会议室。2013年4月30日与武汉怡某物业服务有限公司签订合同，2013年6月16日莱茵城业委会向武汉世纪万达公司去交接函，武汉世纪万达公司收悉。原审认为，本案系物业服务合同纠纷，物业服务合同中发生的纠纷，是业主或业主委员会以物业服务公司为被告，认为其在履行物业服务合同中有过错，或者未能履行物业服务合同的约定，造成业主的人身、财产受到损害要求赔偿损失、继续履行合同、承担违约责任、解除合同等而发生的纠纷。原审围绕本案争议的焦点，评析如下：一、莱茵城业委会的成立是否合法？根据《武汉市条例》第十九条第一款第二项规定“首次交付使用专有部分之日起满两年，且交付使用的专有部分建筑面积达建筑物总面积20%以上的”，这种情况下应当召开首次业主大会会议，成立业主大会。本案中，武汉市莱茵城小区分三期，一、二期已完工，自2009年11月首次交付使用至今已满两年时间，且交付面积占总面积比例远大于20%，故可以召开业主大会。本案中，莱茵城首次业主大会以栋为单位推选业主代表以集体讨论会议形式召开，武汉市新洲区阳逻街道办事处、武汉市新洲区阳逻街道潘家墩社区、湖北某发置业有限公司及武汉市新洲区住房保障和房屋管理局均派人参加，会上成立了莱茵城小区业主大会首届业主委员会，且于2012年12月5日在武汉市新洲区住房保障和房屋管理局备案登记，莱茵城业委会依法正式成立。故原审认为，莱茵城业委会的成立是合法有效的。关于武汉世纪万达公司认为莱茵城业委会的成立程序违法，不符合法律规定的主张不能成立，原审不予支持。二、莱茵城业委会是否具有诉讼主体资格？根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主大会是业主议事的方式，并非是组织机构和办事机构，故既不是法人，也不是其他组织，不具有诉讼主体资格。业主委员会是业主大会召开期间，经全体业主选举产生的办事机构，其能够行使业主授予的民事权利，也能在业主授权下从事一定的组织活动，包括诉讼活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第八条第一款规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”所以，业主委员会是《民法通则》规定的其他组织，具备民事诉讼主体资格，既可以作为原告、也可以作为被告，其所担负的义务也实际上由广大业主承受，不影响其诉讼主体资格与地位。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。法人由其法定代表人进行诉讼。其他组织由其主要负责人进行诉讼。”业主委员会作为业主大会的执行机构，具备对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。本案中，莱茵城业委会依法成立，且具有莱茵城业主大会的授权，故莱茵城业委会具有诉讼主体资格。三、莱茵城业委会召集召开的业主大会解聘武汉世纪万达公司的程序是否合法？2013年4月15日，莱茵城业委会通过书面征求意见的方式召集召开的业主大会就是否更换物业公司共发出597张征求意见表，收回597张表，其中同意票586张，弃权票6张，不同意票5张。莱茵城小区一、二期总建筑面积96987.5平方米，总户数971户，交房622户，建筑面积65779.76平方米，本次书面征求意见均超过半数，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。故莱茵城业委会召集召开的业主大会解聘武汉世纪万达公司的程序是合法的。四、《物业管理委托合同（A）》是否应继续履行？开发企业湖北某发置业有限公司与武汉世纪万达公司于2008年10月20日与武汉世纪万达公司签订《物业管理委托合同（A）》第十八条约定“委托管理期限为5年。自2008年10月20日起至业主委员会成立之日止。”合同期限已到。2012年12月5日，经武汉市房管局和新洲区房管局备案，莱茵城小区业主委员会正式成立，该合同权利义务终止。《武汉市物业管理条例》第五十五条规定“……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。”莱茵城业委会作出选聘新的物业服务公司决定后，于2013年4月24日，莱茵城业委会向武汉世纪万达公司发函“关于办理莱茵城小区物业管理项目交接事宜的函”，要求武汉世纪万达公司于2013年4月24日至2013年5月8日向莱茵城业委会移交。可以认定莱茵城业委会与武汉世纪万达公司相关手续的移交最后期限的时间为2013年5月8日，故《物业管理委托合同（A）》不应再继续履行。关于莱茵城业委会诉讼请求中要求武汉世纪万达公司应移交的相关资料具体为哪些？最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第十条规定“物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持”。莱茵城业委会在诉讼请求中要求武汉世纪万达公司履行的义务，应参照《武汉市物业管理条例》第五十七条规定“物业服务企业退出物业管理区域的物业服务，应当在办理退出手续的同时，履行下列义务：（一）移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房，实行酬金制的，还应当移交服务期间的财务档案；（二）撤出物业服务区域内的物业服务人员；（三）清退预收、代收的有关费用；（四）法律、法规、规章规定的其他义务”。故武汉世纪万达公司应按上述规定履行义务。关于莱茵城业委会与武汉怡某物业服务有限公司所签订的合同效力问题。莱茵城业委会与武汉怡某物业服务有限公司所涉及的合同内容与武汉世纪万达公司无关，武汉世纪万达公司无权要求确认莱茵城业委会与武汉怡某物业服务有限公司签订的《武汉市新洲区莱茵城小区物业管理服务合同》无效。综上，本案经原审审判委员会讨论并作出决定，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第八十一条，国务院《物业管理条例》第十一条、第十二条、第二十六条、第三十九条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第八条，参照《武汉市物业管理条例》第十九条、第二十七条、第二十八条、第三十五条、第五十五条、第五十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条、第一百四十二条之规定，判决：一、武汉世纪万达物业管理有限公司在判决生效之日起十日内撤离武汉市莱茵城小区。二、武汉世纪万达物业管理有限公司在判决生效之日起十日内向武汉市莱茵城小区业主委员会移交保管的物业档案、物业服务档案等资料和物业服务用房。三、驳回武汉市莱茵城小区业主委员会的其他诉讼请求。四、驳回武汉世纪万达物业管理有限公司的所有反诉请求。一审案件诉讼费1000元，及反诉费1000元，由武汉世纪万达物业管理有限公司负担。一审宣判后，上诉人武汉世纪万达公司不服原审判决，向本院提起上诉请求:1、判令撤销武汉市新洲区人民法院作出的（2013）鄂新洲阳民商初字第00109号民事判决；2、判令驳回被上诉人的全部诉讼请求；3、判令确认被上诉人不具备诉讼主体资格；4、判令确认被上诉人与武汉怡某物业服务有限公司签订的《武汉市新洲区莱茵城小区物业管理服务合同》无效；5、判令确认上诉人于2008年10月20日签订的《物业管理委托合同（A）》前期物业管理合同有效，上诉人继续在该小区提供物业服务；6、判令由被上诉人承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院查明事实和认定事实不清，对于本案应当查明的关键证据，一审法院没有依法主动释明，导致本案在事实查明阶段与客观事实不符，且主要事实不清，二审法院应当予以纠正或以事实不清发回一审法院重审。（一）一审法院没有依据民事证据规则的一般规则，错误确认被上诉人不符合证据规则的相关证据。（二）本案被上诉人作出与第三方签订《物业管理合同》的事实及程序非常重要，但被上诉人对此事实的证据和程序证据都没有列举，一审法院对此事实及程序上的证据没有进行审查，而且被上诉人也拒交提交上述证据，而上述证据对于本案非常关键，系确定本案真实情况的依据，望二审法院依法进行审查。上诉人作为本案中争议小区的前期物业企业，依法履行了自己的法定职责，对于小区业主履行了自己的义务。而被上诉人作为小区业主大会的执行机构，没有权利在没有召开业主大会的前提下，作出是否聘用或选聘其他物业企业的权利，更没有在没有业主大会授权的前提下，与第三方签订物业管理合同的权利。而本案中，上诉人多次提出，被上诉人一没有按照法定程序召开业主大会，二没有向广大业主召集召开其业主大会征询是否选聘第三方作为小区新物业服务企业的会议，那么被上诉人违反法定程序，与第三方签订物业合同的行为本身就是违法行为，应当依法确认无效，因为属于合同法中与第三方恶意串通损害上诉人的合法权益。上诉人有权申请确认该合同无效。同时上诉人也有权利要求一审法院查明事实真相，为上诉人的上诉请求给一个公道和说法。（三）一审法院未查明的事实，请求二审法院依法予以查明。上诉人经阅读一审法院本院查明事实，但认为一审法院没有清晰理解物业管理的法律、法规对于程序性要件的规定，武断作出事实认定，为此请求二审法院对于下列事实予以继续查明：1、被上诉人的成立应当依法进行，而被上诉人在本案中没有提交任何依法成立的证据，而被上诉人在本案中提交的其他证据，正好证实了被上诉人的成立系违法的，请求二审法院对此主体合法性予以审查。2、虽然被上诉人作为一般民事主体，在特殊的情况下具有诉讼主体资格，但对于被上诉人是否具有诉权的事宜，应当依据议事规则以及法律、行政法规来确定，而本案中无论从被上诉人的议事规则和法律、法规来说，都没有赋予被上诉人在没有业主大会批准的前提下诉讼上诉人的诉权，因此被上诉人的诉权是否得到业主大会的确认和批准应当是本案的争议焦点，请求二审法院对此予以查明。3、虽然被上诉人陈述和辩解说与第三方物业企业签订了《物业管理合同》具有合法性，而且经过了法定的程序，但从本案事实来说，所有的程序均没有依法进行，其一审法院认定的证据与证据的时间上可以非常明确的予以体现，请求二审法院对于被上诉人的具体程序事项进行进一步查明。为此，一审法院在本案的事实认定中，没有依法查明本案客观事实，而是主观臆断，严重侵害了上诉人的合法权益，请求二审法院对此事实经查明后，维护上诉人的合法权益。二、一审法院依据不真实之事实，错误进行法理论证，导致本案论理无据，在判决的本院认为中错误阐明相关理据，二审法院应当予以纠正。针对武汉世纪万达公司的上诉，莱茵城业委会答辩称根据《物业管理委托合同（A）》约定，业委会于2012年正式成立，所以约定的合同服务期已经届满。现业委会通过召开业主大会，决定更换物业服务公司，并已通过正常途径招标并告知上诉人，上诉人应当依约退出物业占用场地并移交相关手续。请求驳回上诉人的全部上诉请求。二审期间，武汉世纪万达公司向本院提交了一份2014年1月的员工工资表和考勤表汇总，拟证明武汉世纪万达公司一直在承担小区的物业管理服务，并为此支付了员工工资。针对武汉世纪万达公司提交的证据，莱茵城业委会认为，该2份证据不属于新证据，且属于上诉人单方制作，真实性无法确认。该2份证据与本案无任何关联性，上诉人的证明目的是其一直在履行物业服务并承担了工资等费用，不能达到其证明目的，业委会也不是上诉人追讨物业费的对象。针对武汉世纪万达公司提交的证据，本院认为，这些证据确系该公司单方制作，且该证据与本案并无关联，故本院对武汉世纪万达公司提交的证据不予采信。二审期间莱茵城业委会未向本院提交新证据。二审查明事实与原审查明一致。本院认为，本案争议的焦点为：1、莱茵城业委会是否具有诉讼主体资格；2、武汉世纪万达公司签订的《物业管理委托合同（A）》是否应继续履行。关于莱茵城业委会是否具有诉讼主体资格的问题，本院认为，根据《物权法》和《物业管理条例》的规定，业主大会是业主议事的方式，并非是组织机构和办事机构，故既不是法人，也不是其他组织，不具有诉讼主体资格。业主委员会是业主大会召开期间，经全体业主选举产生的办事机构，其能够行使业主授予的民事权利，也能在业主授权下从事一定的组织活动，包括诉讼活动。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释【2009】8号第八条第一款规定“业主大会按照物权法第七十六条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。”所以，业主委员会是《民法通则》规定的其他组织，具备民事诉讼主体资格。业主委员会作为业主大会的执行机构，具备对外代表全体业主、对内具体实施与物业管理有关行为的职能，其行为的法律效果及于全体业主。故本案中，莱茵城业委会依法成立，且具有莱茵城业主大会的授权，故莱茵城业委会具有诉讼主体资格。关于武汉世纪万达公司签订的《物业管理委托合同（A）》是否应继续履行的问题，本院认为，根据《物业管理委托合同（A）》第十八条约定“委托管理期限为5年。自2008年10月20日起至业主委员会成立之日止。”在2012年12月5日，经武汉市房管局和新洲区房管局备案，莱茵城小区业主委员会正式成立，之后该合同权利义务终止。虽然武汉世纪万达公司认为根据《武汉市物业管理条例》第五十五条规定“……物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业可以按照原合同约定继续提供服务……。”但是莱茵城业委会已依法选聘第三方物业公司作为该小区的新的物业管理公司，那么根据《武汉市物业管理条例》第五十五条的规定，莱茵城业委会于2013年4月24日向武汉世纪万达公司发函“关于办理莱茵城小区物业管理项目交接事宜的函”，要求武汉世纪万达公司于2013年4月24日至2013年5月8日向莱茵城业委会移交相关手续。据此可以认定莱茵城业委会与武汉世纪万达公司相关手续的移交最后期限的时间为2013年5月8日，故《物业管理委托合同（A）》不应再继续履行。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律准确。本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人武汉世纪万达物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  徐子岑审判员  潘 捷审判员  蹇鹏飞二〇一四年十二月一日书记员  舒 畅