江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁民终字第3929号上诉人（原审被告）孙建，男，1975年11月25日生，汉族，某公司经理。委托代理人朱网祥，江苏致邦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）薛顺珍，女，1973年3月9日生，汉族，某超市员工。委托代理人褚宇新，江苏刘洪律师事务所律师。被上诉人（原审被告）薛顺刚，男，1975年8月9日生，汉族。原审被告吴虹，女，1979年1月29日生，汉族。上诉人孙建因与被上诉人薛顺珍、薛顺刚及原审被告吴虹案外人执行异议之诉一案，不服南京市秦淮区人民法院（2013）秦红民初字第384号民事判决，向本院提出上诉。本院受理本案后，依法组成合议庭于2014年11月24日公开开庭审理了本案。上诉人孙建及其委托代理人朱网祥，被上诉人薛顺珍及其委托代理人褚宇新均到庭参加诉讼。被上诉人薛顺刚经本院公告传唤、原审被告吴虹经本院传票传唤均不到庭参加诉讼，本院依法对本案缺席审理。现本案已审理终结。薛顺珍原审诉称，薛顺珍为薛顺刚的二姐，薛顺刚的大姐叫薛顺玉，吴虹系薛顺刚的前妻。位于本市江宁区东山镇某花园**的房屋（以下简称某花园**）是母亲陶美云变卖老家家产，并倾尽家中积蓄购买所得。当时薛顺刚才二十二岁，考虑其不久就要结婚，便将房屋登记在薛顺刚名下。薛顺刚在结婚后另购房屋居住，某花园7-302室一直由母亲陶美云居住。2011年5月12日，薛顺刚与张海涛签订了房地产抵押合同，为借款将某花园7-302室抵押给了张海涛，并办理了抵押登记。根据合同的约定，“抵押担保的借款本金金额为50万元整”，“上述借款人履行担保债务期限自2011年5月12日起至2011年11月12日止”。该还款期限届满后，薛顺刚未能还款。后张海涛至某花园7-302室内寻找薛顺刚催讨债务，薛顺珍、薛顺玉及陶美云等人才知晓薛顺刚将房屋抵押贷款的事情。薛顺珍及薛顺玉考虑母亲年老多病，经家庭内部协商，薛顺珍及薛顺玉与薛顺刚达成协议，由薛顺珍及薛顺玉出资50万元，购买某花园7-302室，购房款直接偿还给张海涛后，将该房屋登记于薛顺珍名下。2012年2月10日，薛顺珍及薛顺玉共同筹资50万元，通过薛顺玉的银行帐户支付给张海涛，并办理了房屋抵押登记的解除手续。同日，薛顺珍与薛顺刚签订了一份房地产买卖契约，由薛顺刚将某花园7-302室出售给薛顺珍。为节省税费，在中介公司的建议下，房屋价款写为42万元。同日也办理了房屋过户登记的申请手续。2012年2月15日，薛顺珍领取了涉案房屋的产权证。2012年4月，薛顺珍及薛顺玉得知，薛顺刚、吴虹与孙建之间存在民间借贷纠纷，在孙建于2012年2月13日向法院提出强制执行后，法院于2012年4月19日做出了（2012）秦执字第123号民事裁定书，裁定查封、冻结了涉案房屋。此后，薛顺珍依法提出了书面的执行异议。2013年7月28日，秦淮法院下达（2012）秦执异字第14号民事裁定，以“薛顺刚与薛顺珍就本市江宁区东山镇某花园7-302室房屋进行的转让行为不能排除规避执行的可能”为由，裁定驳回薛顺珍的异议申请。薛顺珍认为，该裁定十分错误，理由如下：1、薛顺珍取得房屋产权在前，法院作出查封、冻结房屋的裁定在后，法院因其他人的民间借贷纠纷而查封薛顺珍的财产错误；2、从实质要件看，薛顺珍与薛顺刚所进行的房屋转让行为，根本不存在规避执行的可能，因为薛顺珍购房且变更登记在前，而孙建申请执行在后。薛顺珍与薛顺刚在办理房屋过户登记时，申报价格为42万元，其目的是为了少交费用，该价格不是交易的真实价格，不应当被认定，事实上薛顺珍及薛顺玉是共同出资了50万元，此外，在家庭内部协商时，还免除了薛顺刚在婚后购买另一住所及购车时所借薛顺珍及薛顺玉、陶美云的所有借款，算下来还超过了抵押登记时的房产总价值70万元，还保留了陶美云对该房的终生居住权。考虑这些因素，说成交价格明显低于市场价格就十分荒谬了。故薛顺珍向法院起诉，请求：1、依法确认薛顺珍与薛顺刚之间没有“规避执行”，损害孙建合法权益的行为，对位于南京市江宁区东山街道某花园7-302”的房屋停止执行；2、本案诉讼费由孙建承担。孙建原审辩称，薛顺珍的诉请没有事实、法律依据，请求驳回。孙建认为薛顺珍与薛顺刚在孙建向人民法院申请强制执行期间相互串通，将薛顺刚名下的涉案房屋以42万元的价格转让给薛顺珍，该价格远远低于市场价格，薛顺珍与薛顺刚的行为属于恶意转移财产，目的是规避孙建的执行行为，严重损害孙建的合法权益。法院执行部门针对薛顺珍提出的执行异议所作出的民事裁定是正确的，请求法院予以维持。薛顺刚原审中未到庭应诉，也未提供证据。吴虹原审未到庭应诉，也未提供证据。原审法院经审理查明，孙建与薛顺刚、吴虹民间借贷纠纷一案，原审法院于2011年7月13日作出（2011）秦民初字第969号民事调解，确认：薛顺刚、吴虹返还孙建借款140万元，自2011年7月开始，每月20日前至少返还孙建10万元，至还清时止；案件受理费、保全费合计13700元，由薛顺刚、吴虹负担。该调解书发生法律效力后，薛顺刚、吴虹均未能按期履行给付义务，孙建于2012年2月13日向法院申请强制执行。另查明，薛顺珍及案外人薛顺玉与薛顺刚系姐弟关系。薛顺刚与吴虹原系夫妻，于2011年离婚。涉案房屋所有权人为薛顺刚，由薛顺刚母亲陶美云居住。2011年5月12日，薛顺刚与张海涛签订了《南京市江宁区房地产抵押合同》，约定由薛顺刚向张海涛借款50万元，并以登记在其名下的上述房屋为抵押，作为其履行债务的担保。上述借款人履行担保债务期限自2011年5月12日起至2011年11月12日止。双方确认，上述房屋的总价值为70万元。双方在合同第九条写明：甲乙双方的其他约定中注明“抵押率超七成”。次日，双方办理了房地产抵押登记。此后，薛顺刚未能按期归还借款，张海涛数次上门催要。2012年2月9日薛顺珍及其丈夫经克龙通过银行转帐及现金存款向薛顺玉中国银行帐户内存入29万元，2012年2月10日，薛顺玉连同该帐户内自己的21万元合计50万元转入张海涛银行帐户内。又查明，薛顺刚与薛顺珍于2012年2月10日签订《南京市江宁区房地产买卖契约》1份，将原登记在薛顺刚名下涉案房屋（建筑面积69.82平方米）以人民币42万元的价格出售给薛顺珍。此后，南京市江宁区住房和城乡建设局于同月15日将上述房屋的房屋所有权人登记为薛顺珍并发放房屋所有权证。2012年3月21日，申请执行人孙建以薛顺刚与薛顺珍买卖上述房屋的行为系转移财产规避执行为由，向原审法院申请认定其买卖行为无效，请求原审法院查封上述房屋，并提供担保。原审法院依法对涉案房屋进行了查封。此后，异议人薛顺珍提出执行异议，以上述房屋系其合法财产为由，请求法院撤销（2012）秦执字123号民事裁定，解除对上述房屋的查封、冻结。2013年7月28日原审法院作出了（2012）秦执异字第14号民事裁定，裁定驳回薛顺珍的异议申请。以上事实有当事人陈述、（2011）秦民初字第969号民事调解书、（2012）秦执字123号民事裁定书、（2012）秦执异字第14号民事裁定书、《南京市江宁区房地产买卖契约》、《南京市江宁区房地产抵押合同》、结婚证、存折、个人交易明细单、存款历史明细单、个人交易单等证据予以证实。原审法院认为，薛顺刚系涉案房屋的原产权人，享有对房屋的所有权，其与薛顺珍之间的房屋买卖合同，系双方真实意思的表示，合法有效。虽然买卖合同约定的价格为42万元，但薛顺珍、薛顺玉代薛顺刚偿还了50万元债务与房屋买卖系同一天发生的事实，薛顺珍陈述以此作为房屋买卖的对价，原审法院予以采信。考虑到薛顺珍、薛顺玉与薛顺刚的亲属关系，且薛顺刚母亲一直居住于该房屋内，实际享有居住权，此价格虽然低于市场价格，但并未偏离公平原则。同时，孙建陈述薛顺珍知晓薛顺刚与自己的债权债务关系，薛顺珍与薛顺刚的房屋买卖系相互串通，但并未提供证据予以证实，原审法院不予采纳。综上，薛顺珍与薛顺刚的房屋买卖行为发生在孙建向法院申请执行之前，且薛顺珍、薛顺玉代为偿还了薛顺刚50万元的债务，解除了房屋的抵押，以此作为房屋对价，该行为未损害孙建的合法权益，未规避法院执行，对薛顺珍要求对涉案房屋停止执行的请求，原审法院予以支持。薛顺刚、吴虹经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证与答辩的权利。综上，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十五条之规定，判决：停止对薛顺珍位于南京市江宁区东山街道某花园7幢302室房屋的执行。原审案件受理费100元，公告费600元，合计700元，由被告孙建负担（孙建应负担的诉讼费用已由薛顺珍预交，孙建于判决生效之日起十日内直接将此款给付薛顺珍）。上诉人孙建不服原审判决，向本院提起上诉称，一、原审法院认为薛顺珍与薛顺刚的房屋转让行为为非规避执行行为，属于事实认定和法律适用错误。1、诉争房屋直到（2011）秦民初字第969号民事调解书生效时，仍属薛顺刚所有；2、薛顺刚在未履行调解书义务的基础上将诉争房屋以42万元的低价转让给近亲属，且上述转让行为是在上诉人申请执行之后；薛顺珍对此是明知的。故双方之间的转让合同是规避执行的行为。二、原审法院在薛顺珍未举证、薛顺刚未到庭的情况下，且薛顺珍明知薛顺刚对上诉人负有140万元债务的情况下，在代偿债务和房屋买卖系完全不同法律关系的情况下，仅以薛顺珍的口头陈述就认定薛顺刚与薛顺珍转让房屋价款为50万元没有任何事实依据，损害了上诉人的合法权益。三、原审法院以薛顺刚和薛顺珍系近亲属关系作为涉案房屋低价转让的合理解释，明显违反规避执行行为审查的基本原则，明显错误，应予纠正。综上所述，原审认定事实错误，适用法律不当。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判，驳回被上诉人在原审中的诉讼请求；一、二审诉讼费用全部由被上诉人承担。被上诉人薛顺珍要求维持原判决。被上诉人薛顺刚二审中未到庭应诉，也未提供证据。原审被告吴虹二审未到庭应诉，也未提供证据。经审理查明，原审法院查明事实属实，双方当事人对此不持异议，本院予以确认。二审中，上诉人孙建向法院提出两被上诉人之间的房屋买卖合同是在其申请执行之后，即其申请执行时间为2012年2月3日，不是2012年2月13日。上诉人孙建要求二审法院给其三天时间，其向法院提交相应的证据，本院予以同意。但上诉人至今未能提交。此节事实有二审开庭笔录在卷证实。本院认为，涉案标的物原先登记在被执行人薛顺刚名下，被执行人薛顺刚因向上诉人孙建借款未还，上诉人孙建诉至法院主张权利，双方达成调解协议，由被上诉人薛顺刚归还相应借款，体现了双方的合意，现孙建依据生效调解书，于2012年2月13日，要求对涉案房产进行处理，以实现其债权，这是上诉人行使权利的行为。被上诉人薛顺刚、薛顺珍于2012年2月10日与被执行人薛顺刚签订了涉案房屋的买卖合同，是双方的真实意思表示，合法有效。被上诉人薛顺珍支付了全部购房款，并实际占有房屋，且已办理产权过户手续。依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定精神，薛顺珍购买涉案房屋是在上诉人申请执行之前，且已支付全部价款并实际占有并办理了过户手续，故薛顺珍对涉案房屋享有实体权利。因此，对薛顺珍要求对涉案房屋停止执行的请求，原审法院予以支持并无不当。上诉人孙建上诉主张两被上诉人对涉案房屋的买卖是恶意规避执行的行为，应予撤销，但所举证据及其主张理由，均不能足够证明其观点的成立，故本院对其上诉意见不予采纳。综上所述，上诉人孙建的上诉理由不能成立，依法应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费100元，由上诉人孙建负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄 林代理审判员  左自才代理审判员  汪德全二〇一四年十二月十一日书 记 员  朱亚芳