云南省文山市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2601民初84号原告左大勇，云南省砚山县人，家住文山市。原告尚林波，云南省文山市人，家住文山市。以上二原告委托代理人王琼胜，云南天信律师事务所律师（特别授权）。被告文山天成房地产开发有限公司。法定代表人周文祥，系该公司执行董事。住址：文山市环北三路金玉名园F90号。委托代理人朱武明，云南华汇（文山）律师事务所律师（特别授权）。原告左大勇、尚林波与被告文山天成房地产开发有限公司（以下简称天成公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年1月8受理后，依法适用普通程序，于2016年6月3日公开开庭进行了审理。原告左大勇、尚林波的委托代理人王琼胜，被告文山天成房地产开发有限公司的委托代理人朱武明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告左大勇、尚林波诉称，2011年11月16日，原、被告双方签订《商品房购销合同》及《合同补充协议》。被告将其开发位于文山市开化卧龙路旁明德郡园1幢第3单元第5层01号房出售给原告，价款为279638元。合同就原告所购房屋的基本情况、计价方式与付款、付款方式及期限、被告逾期交房的违约责任、产权登记、争议的处理方式等双方权利义务作出明确约定。《商品房购销合同》第七条规定：“甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”第十条规定：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体及书面形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。甲乙双方同意按以下方式处理：…由甲方原因未能按期交接的，按照本合同第九条的约定承担违约责任。”第九条规定：“甲方如未按合同第七条约定的时间交房，按下列【一】种方式处理：一、自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天总房款万分之一元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按下列【3】种约定承担违约责任。3、…乙方决定继续履行合同时，甲方每逾期一天按本套房屋总价款千分之一向乙方支付违约金。”《合同补充协议》六规定：“甲方应遵守和履行合同约定的交房时间，违约则按合同约定的赔偿条款执行。”合同签订后，原告按时足额支付房款。被告未按合同第七条、第十条、第十一条及《合同补充协议》六规定的期限、方式和条件交付房屋。未在2013年6月30日前把验收合格的房屋以媒体及书面形式通知交付原告，2014年5月20日以《交房公告》的形式向不特定业主发出通知，2014年11月22日原告才拿到交房钥匙，被告已迟延交房325天。被告交房时没有向原告提交《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》。被告未按合同规定履行应承担的相应义务，已构成违约，依法应承担违约责任。请求人民法院判决1、继续履行合同，被告支付原告迟延交房违约金75781.90元；2、被告在90日内办理土地使用权证给原告收持；3、被告承担诉讼费。原告左大勇、尚林波针对其主张，提交以下证据：1、商品房购销合同、合同补充协议复印件各一份，证明（1）2011年11月16日原、被告双方签订《商品房购销合同》和《合同补充协议》，被告将其建设位于文山市卧龙路旁明德郡园第1幢3单元第5层01号房以279638元卖给原告。（2）合同规定被告应于2013年6月30日前将建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给原告，被告应当以媒体及书面形式通知原告办理交接手续，交接时应当向原告提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。被告交房时不符合该规定，已构成违约。（3）合同对被告如未按期交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天总房款万分之一向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天后，原告决定继续履行合同时，被告每逾期一天按本套房屋总价款千分之一向原告支付违约金。被告应根据该规定承担违约责任；2、云南省销售不动产统一发票复印件两份，证明原告已支付全部购房款279638元；3、交房公告，证明2014年5月20日被告以公告形式向购房人发出交房通知，被告已迟延交房325天的事实。经庭审质证，被告对原告提交的第1组证据的真实性及证明观点无意见，逾期交房违约金在合同补充协议中第六条约定，原告在未交清购房款和相关税费期间，被告延期交房不承担违约责任。对第2组证据的真实性及证明观点无意见。对第3组证据的真实性无意见，不同意被告的证明观点，交房公告是被告通知原告交房的最后交房时间，并不是原告实际接房时间。本院认为，被告对原告提交的第1至3组证据的真实性无异议，能证明原告的证明观点,与本案相关联,本院予以采信。被告天成公司辩称，首先，原告诉称的接房时间与事实不符，原告接房时间为2013年11月7日，该时间原告已向被告办理了接房手续，签订了房屋交接验收表。其次，被告所开发项目“明德郡园”确实存在逾期交房，但是在原告接房时经双方协商后，已经确认由被告支付逾期交房违约金人民币3000元，原告已经收到该款项。由此对于逾期交房所衍生的权利义务已经全部履行完毕，权利义务已经全部终止。综上，被告对于逾期交房所衍生的权利义务双方已经履行完毕，根据《合同法》第六十条、第九十一条之规定应依法判决驳回原告的诉讼请求。被告天成公司针对其主张，提交以下证据：明德郡园房屋交接验收表、延期交房业主确认书、收据复印件各一份，证明原告已经与被告办理了交房手续，交房时间是2013年11月7日，因被告延期交房，经双方协商后原告确认，被告给予一次性补偿款3000元，原告收到款项后向被告出具了收据，并确认原告收到款项后因延期交房所衍生的权利义务全部履行完毕，不得再向被告主张。经庭审质证，原告对被告天成公司提交的交接验收表的真实性无意见，但对其证明观点不认可，只认可交房时间是2014年5月20日，对延期交房业主确认书、收据的真实性无意见，但对其证明观点不认可，原、被告争议的延期交房交房违约金7万多元，被告仅向原告支付3000元，双方的争议未能得到解决。本院认为，被告提交的交接验收表、延期交房业主确认书、收据能证明其主张的事实，与本案相关联,本院予以采信。根据当事人提供的证据，经审理，本院查明的法律事实如下：被告开发的位于文山市卧龙路旁明德郡园商品房于2010年7月9日取得文国用（2010）第01612号国有土地使用证。2011年11月16日，原、被告签订《商品房购销合同》，合同约定：“原告购买被告开发的文山市开化镇卧龙路旁明德郡园第1幢3单元第5层01号预售商品房，建筑面积约127.5平方米，单价每平方米2193.24元，房价为279638.10元。被告于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付原告。被告逾期交房的违约责任，自本合同约定的交房时间届满后次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天总房款万分之一向原告支付违约金，逾期60天后，原告决定继续履行合同时，被告每逾期一天按本套房屋总价款千分之一向原告支付违约金”。合同签订后，原告已向被告支付购房款279638元。被告建设的该商品房竣工验收，2013年11月7日原告在被告出具的房屋交接验收表上签字接收房屋。2013年12月7日，原告在被告出具的“关于明德郡园小区延期交房补偿确认书”上签字，确认书内容为：“我是文山明德郡园小区1栋3单元501号房业主，现就物业延期交房补偿问题确认如下：一、同意按双方协商标准，由被告一次性支付补偿金3000元。二、此后不再就该物业延期交房事宜向被告提出任何主张及要求。”原告于当日领取被告支付的延期交房补偿金3000元，并向被告出具收据。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行合同义务。根据《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”被告已将竣工验收合格的房屋交付原告，原告按合同约定向被告付清购房款及办证税费，被告应履行协助办理权属转移登记的合同义务。原告主张被告在90日内办理文山市卧龙路旁明德郡园1幢3单元第5层01号房屋的国有土地使用证给原告的诉讼请求，本院予以支持。原告签字确认的“关于明德郡园小区延期交房补偿确认书”已对被告逾期交房的违约补偿重新达成协议并已收取被告支付的补偿金3000元，且确认此后不再就该物业延期交房事宜向被告提出任何主张，系原、被告对《商品房购销合同》中约定逾期交房违约金协商一致后的变更。现原告主张被告支付迟延交房违约金75781.90元的诉讼请求，无事实依据,本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百四十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告文山天成房地产开发有限公司于本判决生效之日起九十日内协助原告左大勇、尚林波办理位于文山市卧龙路旁明德郡园1幢3单元第5层01号房屋的土地使用权变更登记手续；二、驳回原告左大勇、尚林波的其他诉讼请求。案件受理费1690元，由原告左大勇、尚林波负担1000元，被告文山天成房地产开发有限公司负担690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于文山壮族苗族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请执行。申请执行期间，从法律文书履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。审判长  王先志审判员  赵仕泽审判员  朱应洪二〇一六年六月八日书记员  尹晨梦