重庆市大足区人民法院民 事 裁 定 书（2014）足法民初字第06004号原告：大足县龙岗街道北禅社区书香世家小区业主委员会，住所地重庆市大足区龙岗街道北禅社区北环西路**书香世家。委托代理人：罗玉彬，男，1955年7月25日出生，汉族。委托代理人：肖东来，重庆东文律师事务所律师。被告：重庆东宏地产（集团）有限公司（组织机构代码70939332-3），，住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处建设路**法定代表人：龙小平，董事长。委托代理人：蒋阳，重庆泰升律师事务所律师。原告大足县龙岗街道北禅社区书香世家小区业主委员会（简称书香世家业委会）诉被告重庆东宏地产（集团）有限公司（简称东宏公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院2014年11月3日受理后，依法由审判员朱永强独任审判，于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告书香世家业委会委托代理人罗玉彬（特别授权）、肖东来、被告东宏公司委托代理人蒋阳（特别授权）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告书香世家业委会诉称：大足区北环西路（现为二环北路西段）书香世家小区为重庆东宏房地产开发有限公司（现更名为重庆东宏地产（集团）有限公司，即被告）开发建设。小区部分楼层已于2009年交房入住，但仍有部分楼层至今未按规划修建；且小区多处房屋、设施、公共绿地等未按规划施工建设。2011年8月，小区业委会依法登记成立，经业委会向被告多次要求，被告至今未采取任何实质性措施处理小区遗留问题。为此，根据小区现状，原告认为被告存在以下违法违规之行为：一、小区未按规划建设车行出入口与车库面积；二、小区车行道路存在严重质量问题。综上所述，原告认为，业委会系全体业主代表，理应维护全体业主的合法权益。被告作为房地产开发商，未按合同约定、未按规划、未按其给业主的承诺履行合同义务，理应承担法律责任。为此，请求判决：1.被告立即整改并按规划建设小区车行出入口，建设车库面积556㎡，并将车库交付业主使用；2.被告重建小区现行车行道路，并使车行道路符合车行标准。原告书香世家业委会为支持其诉讼请求，向本院举示如下证据材料：第一组证据：1.被告公司工商登记基本情况，变更情况；2.商品房买卖合同（业主罗国家与被告签订）。拟证明被告系企业法人，于2011年7月25日更名为现名称。第二组证据：1.业委会成立大会纪要；2.业委会选举、成立照片（4张）。拟证明原告系全体业主选举产生，并经街道登记，主体适格。第三组证据：1.书香世家总平面图；2.小区规划模型照片（1张）；3.小区大门（车行出入口）照片（3张）；4.小区车行道照片（4张）。拟证明被告未按小区规划修建小区车行出入口，且车行道路质量不符。被告东宏公司辩称：一、原告不是本案适格原告，理由是原告至今未向法庭提交原告单位负责人身份证明，我方认为原告未经依法批准成立；同时，我方怀疑原告诉状当中所盖印鉴来历不明，要求原告提交经过依法审批的文件。二、原告所述事实不成立：1.关于原告所述车行出入口、建设车库面积556㎡的问题，小区车行出入口被告是严格按规划图修建并且经过相关部门验收，建设车库556㎡与原告没有关联性，即使要主张权利，应该是受到侵权的业主个体或者是业主授权的业委会主张，因此原告无权主张。2.关于原告的第二项诉讼请求，被告认为原告开发的书香世家小区项目经过依法验收合格，原告无权要求重建。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告东宏公司对原告举示的第一组证据质证意见为：对被告工商基本信息以及工商变更档案没有异议。对罗国家与东宏公司之间的《商品房买卖合同》的真实性、合法性没有异议，但与本案没有关联性。被告东宏公司对原告举示的第二组证据质证意见为：该组证据不具备证据的法律要件，不知道是什么照片，不能作为证据使用：1.原告应该提供原件，而本案当中是复印件，这个复印件也不具备业主委员会签字；2.对照片的真实性无异议，这个照片是无声的证据，没有证明力。被告东宏公司对原告举示的第三组证据质证意见为：总平面图不能作为本案证据使用，因为我公司是按照规划设计施工图施工，它只是一个指导性的图纸，不是详图；对规划模型的真实性没有异议，模型只是具有宣传功能，与原告的诉讼请求没有关联性；对车行出入口、车行道路照片的真实性无异议，与原告无关，该权利应由小区内入住小区三分之二的业主主张。被告东宏公司为支持其答辩意见，向本院举示如下证据材料：第一组证据：重庆市大足区龙岗街道办事处出具的《证明》。拟证明龙岗街道办事处北禅社区书香世家业委会未到龙岗街道办事处备案登记属实。第二组证据：1.《书香世家小区设计审查意见通知书》（重规建审足建字（2007）90号）2.《建设工程规划许可证》：重规建证足建（2009）72号（书香世家B栋1-2单元）、重规建证足建（2008）44号（书香世家B栋3、4单元）、重规建证足建（2008）36号（书香世家5、6、7号楼）、重规建证足建（2008）12号（书香世家B栋8、9单元）、重规建证足建（2010）37号（书香世家4、5、6单元）。3.《建筑工程施工许可证》：编号510230201011170101号，工程名称-大足县书香世家A栋4、5、6单元；编号510230201004010101号，工程名称-大足书香世家B栋1-2单元；编号渝足（2008）64号，工程名称-书香世家B栋3-7单元；编号渝足（2008）39号，工程名称-书香世家项目B栋8、9单元。4.《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》：建竣备字（2009）52号，工程名称-大足书香世家B栋5-9单元；建竣备字（2010）26号，工程名称-书香世家B栋1-4单元；建竣备字（2012）11号，工程名称-书香世家A栋4、5、6单元。拟证明书香世家项目从规划设计、施工到竣工验收是合法的，按照程序完成的。第三组证据：书香世家小区总平面图拟证明被告系按图施工。原告对被告举示的第一组证据的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，认为原告经过了龙岗街道办事处相应部门的备案登记，至于龙岗街道办事处内部没有办理相应交接，后果应由其自行承担。对被告举示的第二组证据中的审查意见通知书的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，该证据仅能表明是大足建委同意被告的方案设计，不能证明被告是按上报的方案施工。对建设规划许可证的真实性无异议，对其合法性、关联性有异议，该组许可证针对的是书香世家的具体楼栋，不包括楼与楼之间的公共地段。对备案登记证的质证意见与规划许可证的质证意见相同。对书香世家总平面图的真实性无异议。本院根据双方提交的证据及庭审查明的案件事实，认定如下法律事实：2001年4月18日，原重庆东宏房地产开发有限公司登记成立。2011年7月25日，原重庆东宏房地产开发有限公司变更登记为重庆东宏地产（集团）有限公司。2007年10月15日，原重庆东宏房地产开发有限公司取得原大足县建设委员会颁发的重规建审足建字（2007）90号《重庆市建设工程方案设计审查意见通知书》，同意原重庆东宏房地产开发有限公司上报的书香世家工程方案设计。此后，原重庆东宏房地产开发有限公司先后取得原大足县建设委员会颁发的书香世家A栋4-6单元和B栋1-9单元的《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》和《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2009年8月11日，原重庆东宏房地产开发有限公司与罗某某签订《重庆市商品房买卖合同》，罗某某购买了书香世家小区的某栋某单元某号房。该《重庆市商品房买卖合同》第十七条关于基础设施、公共配套建筑的约定中对物业管理用房进行了明确。原告提交的《书香世家业主委员会成立大会纪要》载明：书香世家业主委员会主任为罗玉彬（某栋某单元某号），副主任为唐小刚（某栋某单元某号），委员为陈光吉（某栋某单元某号）、李微（某栋某单元某号）、史建全（某栋某单元某号）。2014年11月13日，重庆市大足区龙岗街道办事处出具《证明》：原大足县龙岗街道北禅社区书香世家小区业主委员会未在龙岗街道办事处备案登记。现原告大足县龙岗街道北禅社区书香世家小区业主委员会向本院起诉，并提出如上诉讼请求。本院认为，本案争议焦点为：1.原告起诉的主体资格是否适格；2.被告开发建设的书香世家小区是否按照规划建设、是否经职能部门审批合格。关于原告起诉的主体资格是否适格的问题，本院作如下评议：根据《物业管理条例》第六条的规定，房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：…（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权…；第十一条规定，下列事项由业主共同决定：…（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；…（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项；第十六条规定，业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案、业主委员会委员应由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生；第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项，履行以下职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；（四）监督业主公约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。从以上规定可以看出，业主委员会委员应是本物业管理区域内的业主，原告举示的《书香世家业主委员会成立大会纪要》载明“书香世家业主委员会主任：罗玉彬（某栋某单元某号）”，但原告举示的《重庆市商品房买卖合同》中，书香世家小区的（某栋某单元某号）房为罗国家所购买，不足以证明罗玉彬具有书香世家的业主资格，也没有充分证据证明书香世家的业主委员会成立符合法律规定情形；同时，本案原告是业主大会的执行机构，代表业主履行职责，其提起的诉讼请求涉及书香世家所有业主的重大事项，因此其作为原告提起诉讼，应当提交业主大会或业主代表大会依法表决同意实施诉讼的书面材料，但本案中原告并未向本院举示如上资料，其直接提起诉讼不具有合法性。基于对原告不符合起诉条件，本院应不予受理，故对本案争议的第2个焦点在本案中不再作评价。综上，根据《物业管理条例》第六条、第十五条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，裁定如下：驳回原告大足县龙岗街道北禅社区书香世家小区业主委员会对被告重庆东宏地产（集团）有限公司的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  朱永强二〇一四年十二月十二日书记员  陈 迪