福建省泉州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）泉民终字第4150号上诉人（原审被告）泉州市华祥房地产开发有限公司，住所地福建省泉州市洛江区双阳阳山阳光楼A208室。法定代表人王东伟，董事长。委托代理人苏志松，福建顺济律师事务所律师。委托代理人黄素春，福建顺济律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王秀珠。委托代理人刘科宏，福建志立律师事务所律师。委托代理人杜志锋，福建志立律师事务所实习律师。上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司（以下简称华祥公司）因与被上诉人王秀珠商品房预售合同纠纷一案，不服福建省泉州市洛江区人民法院（2014）洛民初字第995号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审判决查明，2008年4月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，合同第二条约定“买受人购买的商品房为预售商品房”。双方约定由原告向被告购买位于洛江区双阳街道祥光花苑三期5#楼1109号房，建筑面积42.02平方米，每平方米3801.86元，总金额159754元。原告按约定支付全部购房款，被告于2010年7月13日将商品房交付原告使用。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。2012年2月2日泉州市洛江区房地产管理处作出了《关于办结商品房项目初始登记的通知》，通知记载：凭此单作为办理商品房分户登记的依据。2013年7月15日泉州市洛江区房地产管理处受理了王秀珠的办证申请。房产证登记时间为2013年7月29日。原告于2014年7月24日提起诉讼，请求判令：1、被告支付自2012年7月24日至原告实际取得房屋权属证书之日止（2013年7月29日）每日按房价款159754元万分之二计的逾期办证的违约金11822元。2、被告承担本案的诉讼费用。原审判决认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”的规定，当事人应依约履行义务。根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十四条约定“出卖人应当在商品房交付使用后60日内办理房屋所有权初始预登记。并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金”。本案诉争商品房于2010年7月13日交付使用后，被告未能在约定的60日内办理房屋所有权初始预登记并将办理权属登记需由其提供的资料交付原告，致使原告不能在商品房交付使用后90日内取得权属证书，应当承担逾期办证的违约责任。因此，被告应当自商品房交付使用后的第91日即2010年10月12日起向原告支付违约金。被告虽然在2012年2月2日办理了诉争商品房所有权初始预登记，房管部门已于2013年7月15日受理原告权属登记，但被告未能提供其何时将办理权属登记需由其提供的资料交付给原告，故可推定被告于房管部门受理原告权属登记之前一日即2013年7月14日将需由其提供的资料交付给原告。由于双方约定支付违约金是每日按买受人已付款的0.00005%向买受人支付违约金，属于按日计付违约金，诉讼时效也应按日单独计算。原告于2014年7月24日主张权利，故诉讼时效应倒推二年即自2012年7月25日起计算逾期办证违约金。原告请求2012年7月25日前逾期办证违约金，已超过诉讼时效。被告主张原告请求支付逾期办证违约金部分超过诉讼时效，予以采纳，被告逾期办证天数为2012年7月25日至2013年7月14日，计355天。本案中，双方约定每日逾期办证按已付房款0.00005%计算违约金，逾期交房的违约责任比例仅为日万分之二。之前对同楼盘逾期办证违约责任比例约定为日万分之五或0.00005%计付逾期办证违约金，已统一调整为日万分之二计付，本案予以调整为以日万分之二的比例计算逾期办证的违约金为宜。本案的逾期办证违约金为11342.53元（购房款×万分之二×逾期天数即159754元×0.02%／天×355天=11342.53元）。故对原告请求的合理部分，予以支持。被告主张办理商品房权属证书流程繁多，非被告所能预见、避免，属于不可抗力，且系原、被告及第三方（银行、地税、房管等部门）的责任，但其并没有提供证据加以佐证；其提出因业主原告导致无法送件办证，也未提供证据加以证明，故对被告上述主张，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款的规定，判决：一、被告泉州市华祥房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给原告王秀珠逾期协助办证违约金11342.53元；二、驳回原告王秀珠的其他诉讼请求。案件受理费96元，减半收取48元，由原告王秀珠负担2元，由被告泉州市华祥房地产开发有限公司负担46元。宣判后，被告华祥公司不服，向本院提起上诉。上诉人华祥公司上诉称，一、上诉人于2012年2月2日取得该项目总证权属登记，已具备办理产权分户证条件，上诉人协助办证确实存在逾期，但商品房权属登记出证时至被上诉人向一审法院起诉时已超诉讼时效，其诉求依法应予驳回。二、原审法院认定上诉人应承担逾期协助办证的责任明显错误。首先，根据有关规定，上诉人将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门，向房屋登记机构申请所有权初始登记并于2012年2月2日依法取得房屋备案初始登记，即已履行了向房管部门申请办证的义务，被上诉人在备案完毕之后即可自行申报产权。因此，上诉人逾期协助办证的违约截止时间应为2012年2月2日。其次，在诉争房屋具备办理产权分户条件后，上诉人多次以各种方式通知被上诉人，但直至上诉人发出催告函后，被上诉人才办理，故逾期协助办证的责任不在上诉人。上诉人已经履行了办理总证及协助被上诉人办理分证的义务，系因被上诉人自身原因导致诉争房屋权属证书逾期办理。第三，上诉人已按合同约定适当、全面履行了应尽义务，但被上诉人迟延办理，加之办理过程中手续繁杂，相关部门办理期限拖沓，限制颇多，最终导致迟延情形的出现，故上诉人无需承担责任。第四，本案中，被上诉人无法按时取得房屋权属证书系因政府拆迁进度迟缓、拆迁面积不足导致设计变更等不可抗力及第三人原因造成的，上述不可抗力可使办证期限相应顺延，上诉人无需承担相应的违约责任。三、原判关于上诉人交付办证材料的时间认定有误，该推定没有事实和法律依据。四、退一步说，即使上诉人应承担违约责任，原审法院关于违约金的认定标准过高，应予调整。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉讼请求，并判令被上诉人承担一、二审诉讼费用。被上诉人王秀珠辩称，被上诉人向上诉人主张逾期协助办证的违约金诉讼时效并未超过，因为合同约定是按日计算违约金，原审按日计算违约金的判决是正确的。上诉人没有在合同约定期限内履行协助办证义务，其在原审也未提供证据证明其向被上诉人履行通知、告知的义务。原审法院认定上诉人存在逾期协助办证的违约行为是正确的。上诉人主张其规划因政府原因发生变更属于不可抗力不能成立，该事由均发生在《商品房买卖合同》签订前。原审判决的违约金标准是合理、适当的。请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，双方当事人二审中的主要争议是：1.上诉人是否应承担逾期协助办证的违约责任；2.被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证的违约金是否超过诉讼时效；3.违约金标准是否过高。除上述争议所涉事实外，双方当事人对原判认定的其余事实均无争议。本院对当事人无争议的事实予以确认。二审中，上诉人提供证据1.委托办理拆迁许可证协议书一份；2.报告一份；3.承诺函一份；4.泉州市房地产管理局泉房（2006）60号批复一份；5.泉州市房地产管理局泉房（2006）203号批复一份；6.泉州市房地产管理局泉房（2007）51号批复一份；7.泉州市房地产管理局泉房（2007）177号批复一份；以此证明涉案土地拆迁主体系泉州市洛江区双阳镇人民政府，因其原因导致拆迁期限多次延长，该情形属不可抗力，上诉人可相应顺延协助办证时间。8.报告一份；9泉州市城乡规划局泉规（2003）336号通知一份；10.泉州市城乡规划局泉规（2003）372号通知一份；11.泉州市国土资源局洛江分局泉国土洛（2013）101号请示一份；12.泉州市洛江区人民政府泉洛政文（2013）134号批复及泉洛地（2014）补合2号国有建设用地使用权出让补充合同各一份；以此证明因政府原因导致多次规划变更，该情形属于不可抗力，上诉人可顺延协助办证的时间。13.建设用地规划许可证一份；14.建设工程规划许可证一份；15.申请报告一份；16.房产测绘成果报告书一份；17.分期验收申请及说明各一份；18.关于祥光花苑三期地下建筑情况的说明；以此证明因拆迁面积不足导致诉争楼盘停车位不足，该不可抗力导致诉争楼盘总证及分证办理延期，上诉人无需承担逾期协助办证的违约责任。被上诉人王秀珠质证认为，首先，上诉人提供的证据均不属于新的证据；其次，除了证据11、12、16、17、18以外，其他证据载明的内容均发生在《商品房买卖合同》签订前，不属于不可抗力；证据11、12、16、17、18系《商品房买卖合同》签订前的行为的延伸；总之，上诉人提供的证据无法证明其主张。本院经审查认为，上诉人华祥公司与被上诉人王秀珠于2008年4月29日签订《商品房买卖合同》，上诉人主张的诉争楼盘建设用地拆迁期限延长、多次规划变更等情形均发生在双方当事人签订合同之前，故上诉人主张的上述情形不属不可抗力，上诉人二审提供的证据无法证明其因不可抗力可以顺延协助办证期限、其无需承担逾期协助办证违约责任的主张。本院认为，上诉人华祥公司与被上诉人王秀珠之间的商品房预售合同关系，有双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议为证，应予认定。因上诉人未能在商品房交付使用后90日内协助被上诉人办理房屋所有权证，现被上诉人要求上诉人支付逾期协助办证违约金，符合法律规定和合同约定，应予支持。而上诉人提供的证据无法证明其关于诉争楼盘建设用地拆迁期限延长、多次规划变更等情形可顺延其协助办证期限的主张，其认为无需承担逾期协助办证违约责任的请求，无事实和法律依据，不予支持。上诉人主张其已于2012年2月2日履行完协助办理房屋权属登记义务，但上诉人未能提供证据证明其已于2011年12月12日前将办理权属登记所需的材料交付给被上诉人或通知被上诉人领取办证的相关材料，亦未能举证证明迟延办证系由被上诉人自身原因导致。上诉人主张2012年2月2日应作为其承担逾期办证违约金的截止时间，没有事实依据，不予采纳。因合同约定，逾期协助办证的违约金系按日计算，其诉讼时效期间也应相应的按日单独计算，被上诉人于2014年7月24日主张权利，原判支持从2012年7月25日开始计算违约金并无不当，原审法院根据生效判决认定本案违约金标准为日万分之二亦无不妥。上诉人认为原判关于上诉人交付办证材料的时间认定有误及违约金标准过高，均缺乏依据，不予支持。综上，原判正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费人民币83元，由上诉人泉州市华祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李翔峥审判员  戴 强审判员  吴梅芳二〇一四年十二月十六日书记员  康艳华附：本案适用的主要法条及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。