云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民一初字第1191号原告（反诉被告）陶波，男，1963年11月8日生，汉族，昆明市人，住云南省昆明市五华区。委托代理人林莉、和丽，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）马娇，女，1988年9月20日生，回族，云南省昭通市人，住云南省昆明市盘龙区。委托代理人张胜坤，云南亮剑律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）陶波诉被告（反诉原告）马娇买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月25日受理后，被告（反诉原告）马娇在提交答辩状期间提起反诉，本院依法组成合议庭于2014年7月25日公开开庭合并进行了审理，原告（反诉被告）陶波的委托代理人和丽、被告（反诉原告）马娇及其委托代理人张胜坤到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）陶波诉称：原告与被告于2013年8月6日签订《房屋买卖居间合同》，原告依约将昆明市官渡区星泽园8幢3单元1601号房屋产权证交给昆明家韵房地产经纪有限公司保管。2013年9月3日，原被告双方在昆明市国信公证处签订《房屋买卖合同》，并于当日对该买卖合同进行了公证。合同签订后，原告完全履行了帮助被告办理房产过户、银行按揭贷款、交付房屋等所有义务，但因被告的原因，房屋尾款980000元于2014年3月7日才打到原告账户，由于原告卖房是为了用房款购买另一套住房，因被告迟延支付房款的违约行为致使原告只能用高利息贷款来支付另一套房款，共支付利息14万元。现提起诉讼，请求法院判令被告按合同约定支付违约金21.2万元。被告（反诉原告）马娇答辩并起诉称：买卖合同签订后，原告无端注销了自己向银行登记的收款银行卡，致使2014年1月银行放贷，款项无法汇入，双方先后共签订了3份买卖合同，实际是按2013年8月6日签订的合同履行，该合同未约定具体的付款时间，被告在2014年3月7日支付完所有款项是符合合同约定的，请求法院驳回原告的诉讼请求。相反，原告自2012年至其交付房屋前未缴纳物业管理费，共欠费6072元，致使被告无法对房屋进行装修入住，只能在外租房居住。原告已构成违约，现提起反诉，请求法院判令：1、判令原告向被告支付租房损失5400元；2、判令原告补交物管费6072元；3、判令原告向被告支付违约金21.2万元。原告（反诉被告）陶波答辩称：根据双方签订的买卖合同，缴纳物管费的义务人是被告而非原告，因此，被告无权主张原告缴纳该费用，被告所诉的房租损失5400元，其租房时间在原被告签订买卖合同之前，与原告无关，且原告已依约完全履行了自己的义务，故请求法院驳回被告的反诉请求。归纳诉辩双方主张，有争议的事实是违约责任如何确定？庭审中，原告（反诉被告）陶波针对其诉讼请求以及答辩意见向本院提交如下证据材料：1、《房屋买卖合同》、《公证书》，欲证明双方约定房屋首付款为38万元，余款55万元被告以贷款方式一次性支付，如贷款未获足额审批，则以现金方式补足，双方约定的违约金为成交价的20％；2、《房屋买卖居间合同》，欲证明双方在2013年8月6日签订合同，约定房屋成交价为106万元，首付款8万元，于产权登记部门出具产权转移《收件收据》时支付，余款被告向银行申请贷款支付；3、《收件收据》，欲证明原告在合同签订之日即将房产证原件交给昆明家韵经纪有限公司保管；4、《房屋登记簿查阅摘抄表》、《产权收件收据》，欲证明原告完全履行了合同义务，被告应于2013年9月3日将首付款38万元支付给原告；5、《交易流水信息》，欲证明2014年3月7日被告才将98万元付款支付给原告，已经严重违约；6、《借款协议》，欲证明因被告违约，致使原告向他人借款造成经济损失。经质证，被告（反诉原告）马娇对原告（反诉被告）陶波提交的证据材料认为，对证据1无意见，是双方为办理纳税手续签订的买卖合同；对证据2真实性认可、关联性认可，对证明目的不认可；对证据3真实性无意见但是与本案无关联性；对证据4无意见；对证据5三性都认可，但是不认可证明目的；证据6与本案无关，真实性我们也不认可；庭审中，被告（反诉原告）马娇针对其诉讼请求以及答辩意见向本院提交如下证据材料：1、《房屋所有权证》，欲证明被告马娇为买卖标的房屋的所有权人；2、《明信公证处公证书》，欲证明双方2013年9月3日为办理银行贷款手续签订的买卖合同，约定房屋成交价为140万元，约定房屋交付时卖方结清房屋水电费、垃圾、物管费等；3、《情况说明》，欲证明原告自2012年3月至今未缴纳物业费，致使被告至今无法办理装修手续，无法入住房屋；4、《收条》，欲证明被告于2013年9月3日向原告支付首付款8万元；5、《租房协议》，欲证明被告向马洁租房居住的事实。经质证，原告（反诉被告）陶波对被告（反诉原告）马娇提交的证据材料对证据1三性无异议，说明原告已将房屋过户到被告的名下；对证据2真实性无异议，由于被告的原因造成不能交付尾款的情况，被告需要承担相应的责任；对证据3真实性合法性我们无法证实所以不予认可，与本案无关联性；对证据4无意见；对证据租房5真实性合法性我们不予认可，与本案无关，三性我们均不认可。本院认为，原告（反诉被告）陶波提交的证据材料1、2、3、4、5被告（反诉原告）对其真实性均无异议，本院依法予以采纳，证据材料6，涉及案外人，其真实性无法确认，故本院不予采纳。被告（反诉原告）马娇提交的证据材料1、2、4，原告（反诉被告）陶波对其真实性均无异议，本院予以采纳；证据材料3未加盖公司正式印章，且该物业服务中心的主体资格不能确定，故本院不予采纳；证据材料5，因出租人马洁的身份及出租房屋的权属不明，且签订的时间在本案原被告订立买卖合同之前，与本案无关联性，本院不予采纳。通过审理，本院依法确认如下法律事实：原告（反诉被告）陶波与被告（反诉原告）马娇及合同居间人昆明家韵房地产经纪有限公司于2013年8月6日签订《房屋买卖居间合同》，约定原告（反诉被告）陶波将其所有的官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园8幢3单元16层1601室房屋出售给被告（反诉原告）马娇，合同约定，房屋总价款为106万元，首付款8万元，于产权登记部门出具产权转移《收件收据》时支付，余款被告（反诉原告）马娇向银行申请贷款支付，原告（反诉被告）陶波在被告（反诉原告）马娇支付完全部房款后三个工作日内向被告（反诉原告）马娇交付房屋及钥匙，如因被告（反诉原告）马娇的原因导致银行贷款不能发放或者迟延发放的，由此产生的全部责任及费用由被告（反诉原告）马娇承担。合同签订当日，原告（反诉被告）陶波将其房产证原件交与昆明家韵房地产经纪有限公司保管。2013年9月3日，双方又签订二份经过公证的《房屋买卖合同》，对房屋价款进行了变更。同日，双方向昆明市房屋交易产权管理处申请办理房屋过户手续，昆明市房屋交易产权管理处出具了《收件收据》，被告（反诉原告）马娇向原告（反诉被告）陶波支付了首付款8万元。2013年9月4日，昆明市房屋交易产权管理处将该房屋产权人变更登记为被告（反诉原告）马娇。同年3月7日，被告（反诉原告）马娇通过银行贷款将房屋余款98万元支付给原告（反诉被告）陶波。2014年3月14日，原告（反诉被告）陶波向被告（反诉原告）马娇交付了房屋及钥匙。审理中，原被告确认，双方实际履行的买卖合同为2013年8月6日与昆明家韵房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》。现原告（反诉被告）陶波、被告（反诉原告）马娇分别提起诉讼，分别主张上述诉讼请求。本院认为，原告（反诉被告）陶波与被告（反诉原告）马娇于2013年8月6日与昆明家韵房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》系双方自愿订立，内容未违反法律规定，属有效合同，对双方具有法律约束力，双方应按照约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百六十一条规定：买受人应当按照约定的时间支付价款，对支付时间没有约定或者约定不明确的，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。《中华人民共和国物权法》规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自登记于不动产登记簿时发生效力，及不动产的交付以登记为要件。本案中，原告（反诉被告）陶波与被告（反诉原告）马娇在合同中约定了房屋首付款8万元的支付时间为产权登记部门出具产权转移《收件收据》时支付，对于余款98万元，双方仅约定了支付方式为买方向银行贷款支付，但未约定支付时间，根据合同条款和交易习惯也不能确定，故根据买卖合同双方义务具有同时履行性以及《合同法》第一百六十一条的规定，被告（反诉原告）马娇应当于原告（反诉被告）陶波将房屋所有权变更登记至其名下完成交付的同时即2013年9月4日向原告（反诉被告）陶波支付余款98万元。而2014年3月7日，被告（反诉原告）马娇才通过银行贷款将房屋余款98万元支付给原告（反诉被告）陶波，故被告（反诉原告）马娇逾期付款，已构成违约，应当承担违约责任。审理中，双方明确实际履行的买卖合同为2013年8月6日与昆明家韵房地产经纪有限公司签订的《房屋买卖居间合同》，由于在该合同中，双方并未约定逾期付款的违约金，故原告（反诉被告）陶波主张按房屋总价款106万元的20％支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。但因违约行为给原告造成的损失，被告（反诉原告）马娇依法应当承担赔偿损失的违约责任，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条的规定，按照中国人民银行同期同类人民币一年期贷款基准利率计算原告损失，为29480.5元（980000元×6％÷365天×183天），对此，本院依法予以支持。关于被告（反诉原告）马娇要求原告（反诉被告）陶波支付其租房损失5400元的反诉请求，本院认为，被告（反诉原告）马娇所称的租房时间在双方签订房屋买卖合同之前，且其未举证证明原告（反诉被告）陶波未缴纳物管费与其不能装修房屋和入住之间的因果关系，故该诉讼请求，本院不予支持，关于被告（反诉原告）马娇要求原告（反诉被告）陶波支付物管费6072元的诉讼请求，本院认为，合同具有相对性，原告（反诉被告）陶波所欠物业管理费是因其与提供物业服务的物业公司之间的合同关系而产生，应当由该合同相对人主张权利，被告（反诉原告）马娇也未举证证明其已代原告（反诉被告）陶波缴纳了该费用或者物业服务公司已将此债权转移给被告（反诉原告）马娇，因此，该诉讼请求无法律依据，本院不予支持。至于被告（反诉原告）马娇主张的违约金21.2万元，本院认为，双方在合同中未约定在房屋交付前物管费的负担，既无约定，亦不产生违约，且双方在合同中并未约定违约金，被告（反诉原告）马娇也未举证证明其经济损失，故该诉讼请求无事实和法律依据，本院依法不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百六十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马娇于本判决生效之日起十日内赔偿原告（反诉被告）陶波经济损失费29480.5元；二、驳回原告（反诉被告）陶波的其它诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）马娇的反诉请求；本诉案件受理费4480元，由原告（反诉被告）陶波承担3000元，被告（反诉原告）马娇承担1480元；反诉案件受理费2280元，由被告（反诉原告）马娇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应支付迟延履行金。审 判 长  周 栋人民陪审员  李丽超人民陪审员  解海蓉二〇一四年七月二十八日书 记 员  刘 畅