福建省南平市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）南民终字第717号上诉人（原审原告，反诉被告）吴运交，男，1968年2月21日出生，汉族，个体工商户。上诉人（原审原告，反诉被告）吴海钦，女，1980年11月12日出生，汉族，个体工商户。上诉人（原审原告，反诉被告）郑秀金，女，1977年12月14日出生，汉族。上诉人（原审被告，反诉原告）王德明，男，1969年3月29日出生，汉族，自由职业者。委托代理人陈雪英，女，自由职业者。原审第三人吕尚腾，男，1977年8月11日出生，汉族。委托代理人赵敏，南平市延平区“148”法律服务所法律工作者。上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金及上诉人王德明因房屋租赁合同纠纷一案，不服南平市延平区人民法院（2014）延民初字第793号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金、上诉人王德明及其委托代理人陈雪英、原审第三人吕尚腾的委托代理人赵敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金原审请求，判令解除《商铺租赁合同》，王德明退还租赁保证金48000元、半年的租金96000元及支付利息损失（从2013年2月9日起至归还之日止，按银行同期贷款利率标准计算）。上诉人王德明原审反诉请求，判令吴运交、吴海钦、郑秀金支付拖欠的租金192000元及违约金20000元。原审法院查明，2013年2月9日，吴运交、吴海钦、郑秀金与王德明签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：王德明将位于南平市延平区四鹤广场一楼商场55C1号、55C2号商铺出租给吴运交、吴海钦、郑秀金，租赁期限二年，自2013年2月23日起至2015年2月22日止；租金为每月16000元，自2013年2月23日起算，每半年预先支付一次，首次租金为本合同签订之日支付，第二次支付的时间为合同签订的第六个月内付清，以此类推；吴运交、吴海钦、郑秀金于合同签订之日向王德明交纳48000元作为租赁保证金，吴运交、吴海钦、郑秀金未违反本合同约定，王德明应当于合同期满，吴运交、吴海钦、郑秀金交还商铺之日及时返还保证金。同时，《商铺租赁合同》第十条第4款约定，如因商铺与他人存在争议影响乙方（吴运交、吴海钦、郑秀金）经营的，乙方（吴运交、吴海钦、郑秀金）可以减少相应租金。同日，吴运交、吴海钦、郑秀金依约支付给王德明租赁保证金4.8万元及6个月租金9.6万元。2013年2月27日，吴运交、吴海钦、郑秀金使用该商铺时，受到他人阻扰。2013年3月4日，吴运交、吴海钦、郑秀金到四鹤街道社区申请调解解决该纠纷，社区组织召开协调会，吴运交、吴海钦、郑秀金及王德明委托代理人方小平到场，但调解无果。2013年3月5日，吴运交、吴海钦、郑秀金在整理租赁商铺时，吕尚腾叫人将旧的空柜台摆放在商铺里，阻扰吴运交、吴海钦、郑秀金在该商铺经营。2013年6月15日，吕尚腾又到该商铺阻扰吴运交、吴海钦、郑秀金经营，吕尚腾因此受到公安机关行政拘留三日及罚款100元的行政处罚，在公安机关对吕尚腾作的询问笔录中，吕尚腾回答其与吴运交、吴海钦、郑秀金没有矛盾，但与王德明有矛盾。吴运交、吴海钦、郑秀金在使用商铺受阻期间，曾于2013年4月1日、4月8日向王德明提出退租。2014年6月15日，吴运交、吴海钦、郑秀金在使用商铺受阻时再次向王德明反映了其使用商铺受到吕尚腾干扰的情况。原审法院同时查明，2012年6月8日，原审法院作出（2012）延民初字第1812号《民事判决书》，判决：王德明与吕尚腾于2011年11月14日签订的《商铺租赁合同》已于2012年4月6日解除；吕尚腾应于判决生效之日起一个月内将其承租王德明所有的位于南平市延平区四鹤广场一楼商场55C1、55C2商铺返还给王德明；吕尚腾应于判决生效之日起一个月内支付王德明第1季度租金33000元及2012年4月至退出商铺之日止占用费（按原租金标准11000元／月计算，总额扣除12000元）；驳回吕尚腾的反诉请求。2012年11月7日，原审法院作出（2012）延执行字第1960号《限期履行通知书》，载明：（2012）延民初字第1812号民事判决书已发生法律效力。2013年2月6日，原审法院执行人员前往讼争商铺现场，将讼争商铺正式移交给王德明。现吕尚腾另行承租的商铺与本案讼争商铺相邻。吕尚腾系南平市金长城电子器材有限公司的法定代表人。2012年12月7日，原审法院作出（2012）延民初字第4268号《民事判决书》，判决：王德明应于判决生效之日起十日内退还吕尚腾租赁保证金54000元，并支付逾期付款违约金（从2011年12月31日起算至还清之日止，按每日万分之二点一标准支付）。王德明不服该判决，提起上诉，本院于2013年4月16日作出（2013）南民终字第334号《民事判决书》，判决：驳回上诉，维持原判。原审法院于2014年4月22日前往讼争商铺现场进行勘验，讼争商铺现场内放置多个空置的柜台。同时，讼争商铺一侧放置有二个展示柜，其上放有平板电脑及手机，柜身上有“长城智能体验促销”字样。原审法院认为，吴运交、吴海钦、郑秀金与王德明签订的《商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，该合同依法成立、生效，原审法院对此予以确认。本案的争议焦点是吴运交、吴海钦、郑秀金提出解除合同是否能够成立。原审法院认为，本案讼争商铺即双方当事人租赁合同约定的租赁物，为敞开式商铺，吴运交等三人与王德明签订租赁合同后，已开始使用讼争商铺准备开业，故吴运交、吴海钦、郑秀金提出王德明没有交付租赁物的主张，与事实不符，原审法院不予支持。王德明与吕尚腾的租赁合同已经原审法院（2012）延民初字第1812号民事判决予以解除。对此事实，吴运交、吴海钦、郑秀金也已明知。且吴运交、吴海钦、郑秀金并未主张租赁物毁损、灭失的事实，故吴运交、吴海钦、郑秀金提出租赁物存在瑕疵的主张，没有事实根据，原审法院不予支持。故吴运交、吴海钦、郑秀金与王德明双方在履行合同中不具有《合同法》第九十三条、第九十四条规定的关于合同约定解除和法定解除的条件，吴运交、吴海钦、郑秀金提出解除与王德明签订的租赁合同，于法无据，原审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第二款规定：“当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，吕尚腾因与王德明的矛盾而阻扰吴运交、吴海钦、郑秀金使用租赁物，吴运交、吴海钦、郑秀金将此情况通知王德明，王德明未及时排除妨害实现吴运交、吴海钦、郑秀金对租赁物进行使用、收益的正当期望，致使吴运交、吴海钦、郑秀金无法正常使用经营租赁商铺，根据《商铺租赁合同》第十条第4款关于“如因商铺与他人存在争议影响乙方经营的，乙方可以减少相应租金”的约定以及《中华人民共和国合同法》第二百二十八条“因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金”的规定，吴运交、吴海钦、郑秀金提出不予支付未能正常使用租赁物期间的租金符合法律规定。王德明主张吴运交、吴海钦、郑秀金按照合同约定支付第二期、第三期租金，理由不足，原审法院不予支持。王德明应在排除吕尚腾的妨害后，通知吴运交、吴海钦、郑秀金继续使用商铺，吴运交、吴海钦、郑秀金收到通知后应依法交纳租金。2013年2月23日起至2013年8月22日期间，因吴运交、吴海钦、郑秀金未能正常使用租赁物，吴运交、吴海钦、郑秀金可不予支付租金，现吴运交、吴海钦、郑秀金已支付的租金，可在合同期届满后与王德明另行进行结算。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十八条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、驳回吴运交、吴海钦、郑秀金的本诉请求；二、驳回王德明的反诉请求。上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金上诉称，吴运交、吴海钦、郑秀金与王德明签订租赁合同之后，因屡遭吕尚腾的暴力阻挠，其租赁物存在使用权瑕疵，为此根据合同法第九十四条、九十六条的规定，于2013年6月19日以特快专递的方式向王德明发出解除合同的通知，表明吴运交、吴海钦、郑秀金的通知义务已完成。该通知事实上亦在法院送达诉讼材料时一并送达给王德明，但王德明未向吴运交、吴海钦、郑秀金提出异议，表明《商铺租赁合同》已于解除合同通知送达之日解除，原判不驳回王德明要求吴运交、吴海钦、郑秀金继续支付租金的请求没有事实及法律依据。综上，原判认定事实不清，适用法律不当，判决错误，请求改判支持吴运交、吴海钦、郑秀金的诉讼请求。上诉人王德明答辩称，吴运交、吴海钦、郑秀金的上诉理由不成立。双方当事人签订租赁合同后，王德明已严格按合同履行义务，将商铺交给吴运交、吴海钦、郑秀金，吴运交、吴海钦、郑秀金也依约向王德明交纳了合同保证金和租金。吴运交、吴海钦、郑秀金无法经营不是王德明造成的，与王德明无关。吴运交、吴海钦、郑秀金应要求侵权人吕尚腾承担责任。上诉人王德明上诉称，一、原判认定事实错误。王德明根据《商铺买卖合同》的约定将商铺交给吴运交、吴海钦、郑秀金经营，根据法律规定，吴运交、吴海钦、郑秀金应当支付租金。王德明已将租赁商铺交付给吴运交、吴海钦、郑秀金使用，商铺为敞开式，可以随时进行营业，不存在不能正常使用的情形。对王德明与吕尚腾房屋租赁合同纠纷一案，原审法院裁判已生效，并已执行完毕。吕尚腾即使认为权益受到损害，可以提起诉讼主张权利，而不能找任何理由随意殴打他人。原审法院不应该纵容吕尚腾寻衅滋事并将损失转嫁给王德明。王德明严格按照租赁合同的约定履行合同义务，不存在违约行为。吴运交、吴海钦、郑秀金与吕尚腾恶意串通并拖欠租金的行为损害了王德明的权益。二、原判适用法律错误。吕尚腾是侵权人，并非合同法第二百二十八条第二款规定的权利人。本案案由是房屋租赁合同纠纷，应当适用合同法关于租赁合同的规定和最高院的相关司法解释，原判适用法律错误。综上，请求撤销原判第二项，判决吴运交、吴海钦、郑秀金支付拖欠的租金192000元（第二、三次租金）及违约金20000元。上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金答辩称，吕尚腾至今还将柜台放置在店面内，王德明没有将店面交付给吴运交、吴海钦、郑秀金，吴运交、吴海钦、郑秀金从未开业经营。吴运交、吴海钦、郑秀金与吕尚腾之间也不存在恶意串通，吕尚腾到店面来干扰经营，针对的是王德明，而不是吴运交、吴海钦、郑秀金，这在原审证据中都有体现。不同意支付拖欠的租金和违约金。对上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金及上诉人王德明的上诉，原审第三人吕尚腾述称，租赁店面经原审法院执行局执行已交还王德明，王德明也交给了吴运交等人进行使用。吴运交、吴海钦、郑秀金与吕尚腾的纠纷并非因吕尚腾与王德明的合同纠纷而产生，而是相邻纠纷，但双方仅仅发生两次纠纷，不存在吴运交、吴海钦、郑秀金的经营屡遭吕尚腾阻挠的情形，所以本案纠纷与吕尚腾无关。经审理查明，原审法院认定的基本事实属实，本院予以确认。另查明，一、2013年6月19日，吴运交、吴海钦、郑秀金向王德明通过邮政快递发出解除合同通知书，通知王德明解除合同，并要求返还支付的租金和租赁保证金，但未能证实是否送达王德明。二、根据南平市延平区四鹤街道紫芝社区居委会于2013年6月8日出具的证明，吴运交、吴海钦、郑秀金等三人自2013年3月4日开始多次到紫芝社区要求调解，但王德明与吕尚腾不愿前来调解。三、根据南平市延平区人民政府四鹤街道办事处于2013年6月17日出具的《关于郑秀金信访事项受理答复意见书》，2013年3月4日，应吴运交等三人的请求，四鹤街道和社区多次与王德明、吕尚腾联系，组织召开协调会，但只有吴运交等三人、王德明委托代理人方小平到场，方小平表示无法代表王德明作出决定，只能向王德明反馈，吕尚腾表示不愿意社区介入调解，调解无果。本院认为，吴运交、吴海钦、郑秀金与王德明签订的《商铺租赁合同》主体适格，内容合法，系双方当事人真实意思的表示，应受法律保护。双方当事人均应全面履行合同义务。合同签订后，王德明将租赁物交付吴运交、吴海钦、郑秀金使用，吴运交、吴海钦、郑秀金亦支付了合同约定的租赁保证金和第一笔租金。但因承租期间经营遭到第三人吕尚腾的反复恶意干扰，吴运交、吴海钦、郑秀金以不能正常营业、合同目的无法实现为由诉请解除合同。综合2013年2月至6月间吴运交、吴海钦、郑秀金在租赁店铺内前后三次遭受吕尚腾等人的恶意干扰，2013年4月，吴运交、吴海钦、郑秀金两次向王德明提出退租，2013年6月19日，吴运交、吴海钦、郑秀金向王德明发出解除合同通知及2014年4月22日，原审法院对涉案租赁店面所拍摄的照片显示，该店面处于闲置状态等事实，足以认定吴运交、吴海钦、郑秀金在承租店面期间，由于吕尚腾的干扰而导致未能对租赁店面进行正常使用、收益，承租店面进行商业经营之合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，出租人交付租赁物并保持租赁物符合约定用途与承租人支付租金系一种对价关系，出租人应将租赁物实际交付承租人，并确保承租人在租赁期间内能正常使用租赁物。本案中，吕尚腾对其屡次恶意干扰吴运交等人经营的行为，在公安机关的询问笔录中自述系因与王德明之间存在纠纷。王德明作为出租人，在与前承租人吕尚腾的租赁合同纠纷未稳妥处理的情况下，将店面出租给吴运交、吴海钦、郑秀金，致使吴运交三人因吕尚腾的干扰未能对租赁店面进行正常使用、收益，应认定其交付租赁物存在瑕疵。同时，王德明自始明知吕尚腾的恶意干扰行为，而未证实其已穷尽途径以排除吕尚腾的妨碍，亦在基层组织介入开展调解工作时未能积极配合，应认定其未尽保障租赁物符合约定用途的义务。故王德明违反出租人应尽的两项基本义务，已构成违约。吴运交、吴海钦、郑秀金因王德明的违约行为导致承租店面进行商业经营之合同目的无法实现，主张解除合同理据充分，应予支持。关于本案合同解除的法律后果问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”因吴运交、吴海钦、郑秀金于承租期间未能对租赁店面进行正常使用，对合同解除亦不存在过错，对其要求返还租金、租赁保证金的诉讼请求，应予支持。王德明因合同解除所遭受的损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”之规定，可另案向吕尚腾主张。综上，原审判决认定事实基本清楚，但适用法律有误，实体处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、维持南平市延平区人民法院（2014）延民初字第793号民事判决第二项；二、撤销南平市延平区人民法院（2014）延民初字第793号民事判决第一项；三、解除上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金与上诉人王德明签订的《商铺租赁合同》；四、上诉人王德明应于本判决生效之日起十日内返还上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金租金96000元、租赁保证金48000元；五、驳回上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金的其他上诉请求；六、驳回上诉人王德明的上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件本诉受理费3246元，反诉受理费2240元，财产保全费1620元，由上诉人王德明负担；二审案件受理费6690元，由上诉人王德明负担6640，由上诉人吴运交、吴海钦、郑秀金负担50元。本判决为终审判决。审判长  许发清审判员  乐 芳审判员  陈荣富二〇一四年十二月十五日书记员  余炜鑫本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。