吉林省延吉市人民法院民 事 判 决 书（2013）延民初字第1960号原告：郎某某，女，满族，个体工商户，住所地：吉林省延吉市。委托代理人：连某某，吉林惠川律师事务所律师。被告：吉林某某实业有限公司（原延吉某某房地产开发有限公司），住所地：延吉市。法定代表人刘某，该公司总经理。委托代理人刘某甲，该公司法律顾问。原告郎某某诉被告吉林某某实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年6月4日受理后，分别于2013年7月5日、2014年6月5日依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郎某某及其委托代理人连某某，被告佳垒公司的委托代理人刘某甲到庭参加诉讼，本案审理过程中，依原告的申请，本院委托鉴定机构对位于延吉市人民路南侧、进学小学西侧延吉市人民路1188号，延吉千盛购物广场内5层（产籍号：XXXXX）XXXXX号，面积为40平方米的商铺现价值进行了评估。本案现已审理终结。原告郎某某诉称：2006年6月19日，原、被告在东佳优玛特购物广场营销中心签订了编号为XXXXX号的商品房买卖合同，合同约定：原告以每平方米6500元，总价款为26万元的价格向被告购买位于延吉市东佳优玛特购物广场五层03号，建筑面积为40平方米的商铺。双方在合同第八条、第九条、第十五条中分别约定了交付使用的时间、逾期的违约责任及办理产权登记的时间，但被告未于2009年1月10日千盛购物广场开业后的180日内给原告办理该商铺的产权备案手续，经原告多次催告后，才于2011年4月8日向原告出具了于2011年7月31日前给原告办理该商铺的产权备案登记手续的书面说明，但截至原告起诉前，被告未履行备案登记的义务，故原告诉至本院，请求判令：1、撤销原、被告之间签订的XXXXX商品房买卖合同；2、双倍返还原告购房款52万元；3、支付违约之日起1%的违约金；本案诉讼费用由被告支付。2014年6月5日复庭时，原告变更诉讼请求为：1、解除原、被告XXXXX商品房买卖合同；2、要求被告返还购房款26万元及支付房屋增值的可得利益损失22万元；3、由被告承担本案所发生的一切诉讼费用。被告佳垒公司辩称：1、原告主张解除合同不具有事实及法律依据，原告行使解除权的权利已消灭；2、2011年4月8日，被告为原告出具保证书的内容是为原告办理房屋备案登记手续，这与双方签订的合同第十五条所约定的办理权属登记有本质区别，现阶段造成无法为原告办理产权登记备案的原因是该购物广场已整体出租给了大商集团，格局发生变化，导致原测绘的数据发生变化，需重新组织测绘，重新报送数据材料，被告正积极协调，为原告办理备案登记；3、因鉴定意见所确定的位置及其本身没有结论性技术报告，故鉴定意见不应被采信。综上，请求本院驳回原告的诉讼请求。原告郎某某向本院提交的证据有：证据一、原告郎某某的身份证明复印件一份，证明原告郎某某的身份。经庭审质证，被告对该证据无异议，本院予以采信。证据二、商品房买卖合同及交款收据复印件各一份，证明原告于2006年6月19日购买被告的商铺并支付合同约定的价款的事实。经庭审质证，被告对该组证据无异议，本院予以采信。证据三、保证书复印件一份，证明2011年4月8日，被告承诺于2011年7月31日为原告办理该房屋的备案登记手续。经庭审质证，被告对该证据无异议，本院予以采信。证据四、商铺租赁合同复印件一份，证明2011年5月23日，原告在得到被告保证后与案外人延边东佳优玛特实业有限公司签订商铺租赁合同的事实。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：该证据与原告提交的证据三不具有关联性，本院认为：因被告对该证据的真实性无疑，故对该证据的真实性予以采信。证据五、照片一张，证明原告所购买的商铺的位置。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：原告所指认的位置并不是原告所实际购买商铺的位置。本院认为：被告对该照片的真实性无异议，且该照片与本案存在关联性，故对该证据的真实性予以采信；因该证据与原告提交的证据四相互作证，能够证明原告实际购买商铺的位置，故对原告的证明目的予以采信。证据六、延市价鉴字2014（21）号价格鉴定结论书，证明1、该鉴定报告是原告向被告主张价格的依据；2、鉴定的面积为40平方米；3、该鉴定价格为每平方米12000元。经庭审质证，被告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：1、该鉴定报告作出的商铺是以原告所陈述的位置所鉴定的，该位置被告并不认可，根据双方所签订的合同，原告实际购买商铺的位置，是在美食广场东南角第三号铺位；2、2011年以后，原告将诉争商铺出租给了给延边东佳优玛特实业有限公司后又与其他业主一起将商铺整体出租给了大商集团，大商集团经过改造后，现在鉴定报告当中所述的商铺实际上已经不存在，即鉴定标的物实际不存在；3、因该鉴定报告对鉴定得出结论的依据和使用的科学技术手段没有一个系统的论证过程，故其得出的结论缺少依据；4、该鉴定报告当中，对鉴定人员的鉴定资格并没有说明，说以基于上述原因，故请求法院对该鉴定报告不予采信并重新鉴定。本院认为：原告提交证据四及证据五相互作证，能够证明原告商铺的位置及经营水吧的事实，经本院核实，鉴定人均具有鉴定的相关资质，被告没有充分证据证明鉴定机构作出鉴定结论缺少依据的事实，故对该鉴定结论本院予以采信。被告佳垒公司向本院提交证据有：证据一、被告佳垒公司的营业执照、组织机构代码证复印件各一份、法定代表人身份证明一份，证明被告的诉讼主体资格。经庭审质证，原告对该组证据均无异议，本院均予以采信。证据二、原、被告双方签订的商品房买卖合同复印件一份、补充协议复印件一份，证明1、双方签订的合同合法有效。2、根据该合同十五条约定，如果被告在180日之内，不能给原告办理产权备案登记手续，原告可以要求解除合同、继续履行合同。在合同履行过程中，虽然被告未能按期给原告办理产权备案登记手续，但原告选择了继续履行合同，所以原告行使解除合同的权利已经消灭。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：原告对该买卖合同第十五条双方所进行的约定断章取义，因为依据该条例的规定，如果因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房屋产权属证书的，双方同意按第二项处理，第二项处理的规定为买受人不退房，出卖人按已付房价款的百分之一支付违约金。本院认为：原告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。证据三、2011年5月23日商铺租赁合同复印件一份，证明原告将本案诉争商铺租赁给了延边东佳优玛特实业有限公司，租赁期限为18年，东佳优玛特公司按约定支付给原告相应的租金，所以被告是否按期给原告办理登记备案手续并不影响原告购买商铺实现收益的目的。经庭审质证，原告对该证据的真实性均无异议，但提出异议称：被告的证明目的与本案无关，并且原告是在接到被告出具的保证书后才与案外人签订了商铺租赁合同。本院认为：因原告对该证据的真实性无异议，故对该证据的真实性予以采信。证据四、照片复印件三张，证明被告将商铺出售给原告时，各商铺之间都具有独立空间和明确界线，现在因原告将商铺出租给了延边东佳优玛特实业有限公司后所有商铺又整体出租给了大商集团。大商集团将各商铺隔断拆除重新调整布局，与被告无关，被告不存在任何过错行为。经庭审质证，原告提出异议称：原告看不懂该照片，但原告确定其购买的商铺在天窗下面。本院认为：该证据与原告提交的证据五进行核对后，能够证明该证据的真实性，故对该证据的真实性予以采信。因该证据能够证明被告将争议商铺出售给原告时具有框架结构，故对原告的该证明目的，本院予以采信。证据五、延天房估字（2012）鉴字第S023号房地产司法鉴定估价报告书复印件一份，证明1、本院委托延边天元房地产评估有限公司对同一房产当中的六层作出了评估报告；2、延吉市物价局在鉴定报告当中作出本案诉争商铺每平方米1.2万元的结论，价格虚高，严重背离了市场价格。经庭审质证，原告对该证据的真实性无异议，但提出异议称：1、该证据与本案无关；2、原告的评估价值高于该评估报告的价值是正常的；3、该报告体现不出原告的增值部分；4、评估价格低于住宅价格。本院认为：原告的质证意见成立且该报告与本案无关，故对该证据不予采信。证据六、刘凤敏、郑杰、崔丽兰商品房买卖合同复印件各一份，证明原告实际购买商铺的位置是在美食广场东南角第三号铺位的事实。经庭审质证，原告认为，该证据与本案无关，本院认为:原告的质证意见成立，故对该证据不予采信。本院依被告申请宣鉴定人员姜鹏出庭接受原、被告的质询。姜鹏的出庭陈述为：该报告鉴定的标的物是美食广场5楼的商铺。经鉴定人调查，新时代美食广场7楼商铺的价格为每平方米1.4万元，女人世界地下美食广场商铺的价格为每平方米9000元至11000元之间，延边国际商务中心5楼综合楼的价格为每平方米1万元。因原告的商铺经营的是水吧，水吧的价值比一般的商铺要高出30%，鉴定人采用市场法综合得出原告的商铺现价值为每平方米1.2万元。经庭审质证，原告对鉴定人的陈述无异议，被告提出异议称：鉴定人对鉴定过程的解释因为没有技术报告和相关证据加以佐证，故被告不予认可，因鉴定结论有违民事举证规则，故不应予以采信。且鉴定人员在庭审中陈述是以经营水吧为鉴定依据，但经营水吧有可能挣钱，也有可能赔钱，所以鉴定机构以经营性质得出的结论，被告认为是错误的，原告诉请是要求返还商铺款及其商铺的增值部分，所以应当以商铺作为鉴定标的，而不应当以商铺经营的性质作为鉴定的依据。本院认为：鉴定人能够说明鉴定机构作出鉴定结论的依据，被告没有充分证据证明鉴定结论存在不合理性的事实，故对鉴定人的出庭陈述，本院予以采信。本院依职权调取的证据有：2013年10月9日，原告与被告的委托代理人刘某甲签署的说明一份，证明原、被告对现场位置的意见不统一，评估以原告方提供的照片为准，按照照片的位置来确定价格，具体位置由双方到法院确定。经庭审质证，原、被告对该证据均无异议，故对该证据本院予以采信。本院经庭审质证所采信的证据及当事人的陈述，综合认定事实如下：2006年6月19日，原告郎某某与被告吉林某某实业有限公司（原延吉佳垒房地产开发有限公司）签订了一份商品房买卖合同，约定：（一）被告以出让方式取得位于人民路南侧、进学小学西侧、编号为XXXXX的地块的土地使用权。被告经批准，在该地块上建设商品房，名称暂定为东佳.优玛特购物广场；……（三）原告购买的商铺位于五层X号房。该商品房的用途为商铺，属框架结构。合同约定的建筑面积为40平方米；（四）该房屋的价款按建筑面积计算，每平方米单价为人民币6500元，总金额为人民币26万元；……（八）被告应于2007年6月30日前将商品房交付原告使用；……（十五）被告应在该房屋交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。同日，双方又签订了一份补充协议,约定：（一）原告应于当日前一次性付清全部购房款26万元；（二）……2.3：在原告有权解除合同时，应在解除权发生之日起7日内书面提出解除合同的要求，并送达给被告，否则视为放弃退房要求，买卖合同第十条约定情形除外；2.4：买卖合同生效后，原告单方要求终止合同或调换房屋，经被告同意的，原告应支付合同总价款百分之五的违约金；（三）……3.3：合同终止时，如买卖合同未登记，被告应在买卖合同终止后三十日内将其已收取的房款扣除违约金及原告已付费用后，无息返还给原告，被告不承担原告已付房款的利息及其他相关费用。合同签订后，原告当日向被告支付了购房款人民币26万元。2008年，被告将合同约定的商铺交付被告。商铺交付时，该商铺具有框架结构，原告使用该商铺经营水吧。2011年4月8日，被告为原告出具了一份保证书，其内容为：同意为原告购买的东佳优玛特五层的房屋产权在2011年7月31日前办理房屋产权备案登记手续。2011年5月23日，原告与案外人延边东佳优玛特实业有限公司（以下简称优玛特公司）签订了一份商铺租赁合同，约定：……（二）原告将位于延吉市人民路1188号，延吉千盛购物广场内五层，产籍号XXXXX，XXXXX东水吧商铺出租给优玛特公司；（三）租赁年限为18年，自2011年5月19日至2028年1月9日止；……（六）……3.优玛特公司有权将商铺转租给第三人……6.优玛特公司有权对商铺结构进行变动。在本案审理过程中，原告申请对合同约定的商铺现价值进行评估。2014年1月23日，延吉市价格认证中心采用市场法进行鉴定后，出具延市价鉴字2014【021】号价格鉴定（认证）结论书，确定该商铺在2013年8月27日价格鉴定基准日的价格为1.2万元/平方米，总价格为48万元。另查明，截至原告起诉前，被告未为原告办理争议商铺的房屋产权备案登记，该房屋所有权也未变更至原告名下。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律规定，该合同合法有效，双方应按合同约定全面履行义务。依据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记。不发生效力，但法律另有规定的除外”及《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”的规定，在合同履行过程中被告存在未依合同约定履行办理房屋产权变更登记的义务及未依其出具的保证书于2011年7月31日前为原告办理房屋产权备案登记的违约行为，被告的上述行为致使原告不能实现争议商铺房屋不动产物权变更的合同目的，故对原告主张要求解除原、被告之间商品房买卖合同的诉讼请求，本院予以支持；依据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时遇见或者应当遇见到的因违反合同可能造成的损失。……”的规定，合同解除后，被告应当返还原告已支付的购房款并赔偿原告因违约所造成的损失即合同履行后可以获得的利益，其中原告在合同履行后可以获得的利益应为该商铺因增值的所获得的利益22万元（现争议商铺的价值48万元-原告已支付的购房款26万元=22万元）扣除原告使用该商铺所取得的收益，针对原告使用该商铺取得的收益部分，被告应负有举证责任，因其未举证证明该事实，故对原告主张要求被告返还购房款26万元并支付房屋增值的可得利益损失22万元的诉讼请求，本院予以支持；因原告已将争议商铺出租给案外人，故原、被告之间的合同解除后，该争议商铺所获得的租赁费应归被告所有。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、解除原告郎某某与被告吉林某某实业有限公司之间的XXXXX房屋买卖合同；二、被告吉林某某实业有限公司于本判决发生法律效力后立即向原告郎某某返还购房款人民币26万元，并支付房屋增值的可得利益损失人民币22万元，共计人民币48万元。三、位于延吉市人民路南侧、进学小学西侧延吉市人民路1188号，延吉千盛购物广场内5层（产籍号：XXXXX）XXXXX号，面积为40平方米商铺所得租金，自本判决书发生法律效力之日起，归被告吉林某某实业有限公司所有。案件受理费9000元，其他费用80元，共计9080元（原告已预交9080元），由被告吉林某某实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省延边朝鲜族自治州中级人民法院。审 判 长  崔 仑助理审判员  林大海助理审判员  金 贤二〇一四年七月二十八日书 记 员  金英美