河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）焦民一终字第414号上诉人（原审被告、再审申请人）武安东，男，1956年5月10日出生，汉族，住修武县。委托代理人史威敏，河南宁城律师事务所律师。被上诉人（原审原告、被申请人）周金海，男，1971年1月8日出生，汉族，住焦作市方庄。委托代理人李秀华，女，1967年4月3日出生，汉族，住址同上。上诉人武安东与被上诉人周金海房屋买卖合同纠纷一案，修武县人民法院于2012年11月30日作出（2012）修民初字第717号民事判决。武安东不服，向检察机关申请抗诉。焦作市人民检察院于2014年1月5日作出焦检民抗（2014）1号民事抗诉书，向本院提出抗诉。本院于2014年2月27日作出（2014）焦���立抗字第02号民事裁定，指令修武县人民法院对本案进行再审。修武县人民法院于2014年8月27日作出（2014）修民再字第1号民事判决。武安东不服，提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月28日对本案公开开庭进行了审理。上诉人武安东及其委托代理人史威敏、被上诉人周金海及其委托代理人李秀华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：武安东之妻与周金海协商将武安东座落在方庄煤矿办公楼旁家属区631号的一座房屋卖给周金海。2010年4月10日签订协议，同日武安东也出具了同意卖房及价款的证明。修武县人民政府及修武县房地产管理局对双方所买卖的房屋颁发的产监字第12068号房地产证书上载明该房产位于方庄煤矿办公楼前，使用国有土地摘要为352平方米。2010年8月，武安东向修武县人民法院提起诉讼，要求确认房���买卖协议无效。经审理，一审判决驳回了武安东的诉讼请。武安东上诉，焦作市中级人民法院驳回其诉讼请求。之后武安东申请再审，河南省高级人民法院裁定驳回。但武安东拒不配合周金海办理过户手续。原审认为：双方在平等自愿的基础上协商一致达成了房屋买卖协议。该协议依法成立，合法有效。武安东在双方的协议主要内容履行完毕的情况下，违反民事活动中的诚实信用原则主张协议无效被法院驳回后，应当履行合同的随附义务，协助周金海办理房屋登记的过户手续。武安东主张房屋所有权证登记主要内容出现重大错误提起了行政诉讼，申请中止本案的审理，待行政诉讼裁决的请求，证据不足、理由不足，不予支持。原审判决：一、周金海与武安东所签订的房屋买卖协议有效。二、武安东配合周金海办理过户手续。本案受理费100元，���半收取50元，由武安东承担。再审查明的案件事实与原审相同。另查明，本案原审判决生效后，修武县房产管理中心根据法院判决及协助执行通知书，于2013年将本案所涉及的房屋转移登记为周金海所有。原审再审认为：武安东对自己的房屋享有处分权，其在平等自愿的基础上与周金海协商一致达成了房屋买卖协议，是其真实意思表示，不违反《中华人民共和国合同法》相关规定，协议依法成立、合法有效。武安东在双方协议主要内容履行完毕后主张协议无效，违反民事活动中的诚实信用原则。武安东主张协议无效的诉讼请求被法院驳回后，即应当履行合同的随附义务，协助周金海办理房屋登记的过户手续。因此，应支持周金海的诉讼请求。原审再审判决：维持（2012）修民初字第717号民事判决。本案受理费100元，由武安东承担。上诉人武安东上诉称：武安东是坡前村村民。1992年，经坡前村两委会决定，在原焦煤集团方庄矿办公楼前给武安东划了一处宅基地。武安东在此建成砖混结构房屋三座共10间，并于1994年8月10日办理了产权登记。武安东在将上述房地产权转让给周金海3个月后，发现修武县房产管理中心将武安东使用的352平方米集体所有的土地登记在了“使用国有土地摘要”项目栏里。国务院办公厅《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农村住宅或小产权房。国土资源部《关于进一步加快宅基地使用权登记发证工作的通知》规定：严格执行城镇居民不能在农村购房和违法建造住宅的规定；对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。为了维护自身利益，���安东将修武县房产管理中心起诉到修武县人民法院，要求其履行法定职责，将产监字第12068号房屋所有权证中登记的“使用国有土地摘要”变更为“使用集体土地摘要”项目内容。上述行政案件审理期间，周金海申请以第三人的身份参加到此行政诉讼中，同时其提起本案民事诉讼。民法通则第58条第5项规定，违反法律和社会公共利益的民事行为无效。合同法第52条第4、5项规定：损害社会公共利益，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案房屋买卖协议违反了国务院办公厅和国土资源部的强制性规定，同时也损害了坡前村集体土地所有权和使用权这一公共利益。法院不考虑以上强制性规定，草率作出（2012）修民初字第717号民事判决。抗诉机关认为：（2012）修民初字第717号民事判决认定事实错误，周金海系城镇居民，其购买本案房屋的行为违反了法律和国家政策的强制性规定，本案购房协议无效。（2007）修民初字第888号判决与本案案情基本相同，但判决结果却不同。综上所述，无论是抗诉机关的抗诉意见，还是已经发生法律效力的判决书，足以确认城镇居民在农村购买集体所有土地上的房屋所签订的房屋买卖合同因违反法律法规的强制性规定而无效的事实。再审判决完全抛开法律法规和国家政策的强制性规定，仅以诚实信用原则来判案，实则是对集体组织公共利益以及武安东合法利益的漠视。请求撤销（2014）修民再字第1号民事判决，驳回周金海的诉讼请求。被上诉人周金海答辩称：武安东的上诉理由没有事实依据，应驳回上诉，维持原判。根据双方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：原审判决有无事实和法律依据。经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。针对上���争议焦点，武安东认为：一、本案虽经两轮审理，但所作判决均回避了一个最基本的事实，即本案诉争房屋使用土地的属性问题。武安东提供的证据和抗诉机关提交的抗诉书、抗诉材料证明，本案诉争土地属于坡前村集体所有。二、（2007）修民初字第888号判决和（2008）焦民终字第660号民事判决对“城镇居民在农村购买住宅所签订的房屋买卖协议是否有效”这个问题，均作出了该类合同无效的明确判决。论证依据是：此类协议（合同）违反了法律法规的强制性规定。原审法院认为（2007）修民初字第888号判决和（2008）焦民终字第660号民事判决是对其它案件作出的判决，不能作为本案的判决依据。原审有意混淆了法律事实和法律适用的概念，更违背了在适用法律方面应当遵循的统一性原则。三、根据国资办发（2008）146号文件以及本地区现行的有关房地产登记的政策性规定可知，对城镇居民在农村购买和违法建设住宅申请宅基地使用权登记的，不予登记；对未依法取得土地使用权的小产权房，暂不办理房屋所有权登记。原审判令武安东配合周金海办理房产过户登记，不仅超出了武安东的能力范围，也是对行政权的践踏，更是滥用审判权。针对上述争议焦点，周金海认为：房子是2010年武安东愿意卖给周金海的。周金海把钱给了武安东。武安东发现那一片房子价格涨了，又认为周金海是外地人，武安东向周金海要房子。二审庭审中，武安东提供修武县七贤镇坡前村村民委员会收款收据1张，证明涉案土地是集体土地，盖房时村委会收了武安东建盖房押金。周金海质证称：不清楚该证据是真是假，该证据与本案无关。本院经审查认为：武安东所提供的证据不能证明涉案协议无效，故本院不予采信。经庭��，本院所查明的案件事实与一审认定的一致。本院认为，武安东诉周金海房屋买卖合同纠纷一案，武安东主张其与周金海所签订的房屋买卖合同无效，该案经修武县人民法院、焦作市中级人民法院以及河南省高级人民法院审理，最终认定武安东与周金海签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示、武安东主张周金海返还房屋的行为有违诚实信用原则，并判决驳回武安东的诉讼请求。生效判决具有既判力，故武安东关于本案房屋买卖合同无效的辩解意见，本院不予采纳。一审认定武安东应当履行合同的随附义务，协助周金海办理房屋登记的过户手续，并无不当。武安东的上诉请求不能成立，一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由武安东承担。本判决为终审判决。审 判 长 李玉香代审判员 原小波代审判员 张卫芳二〇一四年十二月八日书 记 员 王永乐