重庆市武隆县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0232民初1314号原告重庆君华物业管理有限公司，住所地重庆市武隆县巷口镇建设西路33号冯家坡4号楼4-1，组织机构代码67100142-6。法定代表人易斌，该公司总经理。委托代理人伍再红，女，1975年出生，汉族，该公司职工。委托代理人何智，重庆星空律师事务所律师。被告任东兰，女，1978年出生，汉族，农村居民。原告重庆君华物业管理有限公司（以下简称君华物业公司）诉被告任东兰物业服务合同纠纷一案，本院于2016年5月6日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由代理审判员代霞独任审判，于2016年5月26日公开开庭进行了审理。原告君华物业公司的委托代理人伍再红、何智，被告任东兰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告君华物业公司诉称，原告君华物业公司于2013年9月27日与被告任东兰签订了《前期物业服务合同》，被告任东兰系原告君华物业公司服务业主，原告君华物业公司向被告任东兰提供了相应的物业管理服务。从2014年6月起至2016年4月止，被告任东兰没有按双方签订的前期物业服务合同的约定，向原告君华物业公司缴纳物业服务费、电梯费、水费、公摊电费等共计1794.4元。经原告君华物业公司多次催收，被告任东兰均以各种理由拒绝缴纳，现特依法诉至法院，请求法院判决被告任东兰支付原告君华物业公司物业服务费、电梯费、水费、公摊电费共计1794.4元，并支付逾期未缴纳物业服务费滞纳金及垫付费用利息300元，并由被告任东兰承担诉讼费。被告任东兰辩称，原告君华物业公司没有全面履行合同约定义务，应当减少物业服务费。原告君华物业公司在履行过程中没有按照该合同约定履行，例如：小区门前坝子曾经是绿化，现在不是了，绿化损坏严重，且没有得到很好的管理，电梯没使用多久就看起十分陈旧，门前楼道的墙砖掉了很久，原告君华物业公司没有及时进行处理，垃圾桶处的墙面很脏，地面很臭，大厅的垃圾没有及时清理，消防通道、电梯门口经常乱停乱放车辆。原告君华物业公司自身存在违约行为，被告任东兰不应支付垫付利息及滞纳金。经审理查明，被告任东兰系重庆市武隆县巷口镇XX小区XX幢17-7号房屋业主，该房屋建筑面积为94.43平方米，套内面积77.57平方米。2013年9月27日，原、被告双方签订了龙溪柳岸《前期物业服务合同》，约定由原告君华物业公司向被告任东兰提供物业管理服务，并约定物业服务收费标准为包干制，住宅物业服务费为每月0.5元/平方米，电梯运行费每月每家20元（第三层）+0.5元（N-3），N为楼层数。业主应于每月5-20日缴纳物业服务费用。未能按时如数缴纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向原告支付违约金。原告重庆君华物业管理有限公司向被告任东兰提供了物业服务并为其代缴了2014年7月的水费24元。经原告君华物业公司催收，被告任东兰未向原告君华物业公司缴纳2014年6月至2016年4月的物业服务费、电梯费、公摊电费及代缴的水费。2016年5月6日，原告君华物业公司向本院提起诉讼，请求法院判决被告任东兰支付原告君华物业公司物业服务费、电梯费、水费、公摊电费共计1794.4元，并支付逾期未缴纳物业服务费滞纳金和垫付费用利息300元，并由被告任东兰承担诉讼费。另查明，武隆县发展和改革委员会核定了世纪·武隆城“龙溪柳岸”物业服务收费标准，住宅物业服务费0.5元/平方米.月，住宅楼电梯费每月每户=20元+0.5元·（N-3），N为楼层数。被告任东兰对每月应交纳物业服务费47.2元、电梯费27元的金额无异议。2014年6月至2016年4月，被告任东兰所在小区的公摊电费共计63.8元。庭审中，被告任东兰同意向原告君华物业公司缴纳水费24元。上述事实，有原告君华物业公司、被告任东兰的当庭陈述及答辩，原告君华物业公司提供的《龙溪柳岸前期物业服务合同》、《武隆县发展和改革委员会关于核定世纪五龙城“龙溪柳岸”物业服务收费标准的批复》、《重庆市新建商品房屋使用说明书》、《催缴通知》、《收据》、水费《发票联》，被告任东兰提供的照片等证据在案为凭，经质证审查，前述证据具有真实性、合法性、关联性，本院予以确认。本院认为，双方当事人主要的争议焦点为：一、被告任东兰是否应当向原告君华物业公司支付物业服务费、电梯费、水费及公摊电费；二、原、被告双方是否完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，被告任东兰是否应当向原告君华物业公司支付滞纳金及垫付费用利息。根据本院查明的事实，依照相关法律的规定，结合双方争议的焦点，分别评述如下：一、被告任东兰是否应当向原告君华物业公司支付物业服务费、电梯费、公摊电费及水费。被告任东兰认为原告君华物业公司存在管理不善、侵害业主权利等违约行为，但从其举示的证据来看，不能证明原告君华物业公司完全未履行物业管理义务，故对被告任东兰不应承担物业服务费的抗辩理由，因缺乏相应的事实和法律依据，本院不予采纳。根据双方签订的《前期物业服务合同》的约定，原告君华物业公司向被告任东兰提供了物业服务，被告任东兰应当依照约定支付物业服务费、电梯使用费等。原告君华物业公司向被告任东兰书面催收后，被告任东兰仍未缴纳相关费用，根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条：“经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持……”之规定，原告君华物业公司主张由被告任东兰支付2014年6月至2016年4月期间的物业服务费、电梯费、公摊电费、水费的诉讼请求，本院予以支持。因此，被告任东兰应当支付物业服务费1085.6元（47.2元/月23个月）、电梯费621元（27元/月23个月）、水费24元、公摊电费63.8元，合计1794.4元。二、原、被告双方是否完全履行《前期物业服务合同》约定的义务，被告任东兰是否应当向原告君华物业公司支付滞纳金及垫付费用利息。原、被告签订的《龙溪柳岸前期物业服务合同》，是在自愿、平等的基础上签订的，合同内容没有违反法律的强制性规定，该合同合法、有效，对双方具有约束力，双方当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据审理查明的事实，原告君华物业公司向被告任东兰提供了相关的物业服务，而被告任东兰未按规定缴纳物业服务费，已经违反了合同的约定。被告任东兰举示的照片能够客观反映小区内周边环境及小区内设施的一些情况，足以证明原告君华物业公司在履行《前期物业服务合同》时也存在瑕疵，其提供的物业管理服务并没有达到合同约定的服务标准，例如公共绿化的养护和管理不到位等。本院认为从双方的合同约定，结合本案客观实际和原、被告的履约情况，原、被告双方均存在违约行为，故对原告君华物业公司主张要求被告任东兰支付垫付费用利息及滞纳金的诉讼请求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百二十条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下:一、被告任东兰于本判决生效后三日内向原告重庆君华物业管理有限公司支付2014年6月至2016年4月期间的物业服务费1085.6元、电梯费621元、水费24元、公摊电费63.8元，共计1794.4元；二、驳回原告重庆君华物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。本案案件受理费25元（原告已预交），由原告重庆君华物业管理有限公司负担10元，被告任东兰负担15元。本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。本判决为终审判决。代理审判员 代 霞二〇一六年六月二十七日书 记 员 傅健强