江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终1327号上诉人（原审原告）吴坚，居民。委托代理人陈亚洲，阜宁县板湖法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）黄秋艳，居民。被上诉人（原审被告）陈菲，居民。原审第三人唐洪林，居民。上诉人吴坚因与被上诉人黄秋艳、陈菲及原审第三人唐洪林房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省盐城市亭湖区人民法院（2015）亭民初字第242号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吴坚一审诉称，2014年8月30日，吴坚与黄秋艳、陈菲签订一份转让协议，黄秋艳、陈菲将其承租的位于凌桥小区11号楼7号门市转租给吴坚，包含至2014年12月9日的房租及店内的电脑、空调、门牌等装潢设施。黄秋艳、陈菲承诺将婚庆、鲜花等相关操作流程和经验教予吴坚，转让费为32500元。双方签订协议时，黄秋艳、陈菲称与房屋出租人唐洪林系朋友关系，唐洪林同意转租。协议签订后，黄秋艳、陈菲未履行将婚庆、鲜花等操作流程和经验教予吴坚的义务。2014年12月1日，唐洪林要求吴坚重新签订合同，重新缴纳押金2000元，并称不知道被告转租。原、被告之间的转让协议包含了门市的转租、室内物品及装潢的转让及婚庆鲜花等流程的教授，但是唐洪林不同意转租，黄秋艳、陈菲强行将房屋腾空，也未履行将婚庆鲜花流程教授给吴坚的义务，黄秋艳、陈菲上述任何违约行为，吴坚均可以解除合同。故诉请法院判令：1、解除原、被告签订的转让协议；2、黄秋艳、陈菲向吴坚退还转让费32500元。黄秋艳、陈菲一审共同辩称，1、房东唐洪林是同意我们转租的。2014年12月9日原租赁合同已交纳的租金到期，吴坚没有续交房租，12月12日经我们协调，房东同意让吴坚继续租赁，但吴坚自己不想租了，也不想搬走，经110协调后吴坚同意第二天搬走，但后来就找不到吴坚。2、我们把吴坚介绍到做婚庆的朋友处，让他去学习经验，但他没有去学。2014年10月1日还曾打电话让吴坚去学习，但他没有来。鲜花技能在一个星期之内我们已经教授给吴坚，而且吴坚在美团上销售过，美团上有销售记录。3、2015年1月底，我们通过全程录音录像，将店铺内的物品清空，并且送到了吴坚的岳父母家。原审第三人唐洪林一审未作陈述。一审法院经审理查明，2013年12月6日，黄秋艳、陈菲与第三人唐洪林签订一份租赁合同，第三人将其所有的位于凌桥小区11幢7号的门市出租给黄秋艳、陈菲，租赁期间从2013年12月10日至2018年12月9日，每次预缴半年租金7400元，交纳押金2000元，如需转包、转让或者转租给第三方，必须先征得出租方同意。合同签订后，黄秋艳、陈菲向第三人交纳了2000元的押金，租金交纳至2014年12月9日。2014年8月30日，吴坚（乙方）与黄秋艳、陈菲（甲方）签订一份转让协议。约定：“甲方将位于凌桥小区11幢7号门市全部转租给乙方，含至2014年12月9日的房租及店内的电脑、空调、门牌及店内装潢和相关设施，合计转让费32500元。甲方承诺将相关操作流程和经验教予乙方。”签订上述转让协议时，将其与第三人签订的租赁合同及第三人出具的2000元押金收条一并交付给原告。合同签订后，吴坚向黄秋艳、陈菲支付了转让费32500元，被告将案涉房屋及室内物品交付给吴坚。吴坚经营至2014年12月9日后，未向黄秋艳、陈菲或者第三人交纳房租，双方发生矛盾，吴坚于2015年1月4日诉至一审法院。本案审理过程中，一审法院组织原、被告及第三人谈话，吴坚明确表示不交接案涉房屋。第三人唐洪林在谈话中陈述其是同意黄秋艳、陈菲将案涉房屋转租给吴坚的，房租由黄秋艳、陈菲继续交纳，吴坚与黄秋艳、陈菲之间的房租由他们自行解决。2015年2月1日，黄秋艳、陈菲将案涉房屋腾空，并于当日将案涉房屋交付给第三人唐洪林。一审法院认为，依法成立的合同，自成立时生效。吴坚与黄秋艳、陈菲签订的转让协议包含了案涉房屋的转租、室内物品及设施的转让和相关操作流程及经验教予的附随义务，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制规定，应认定合法有效。(一)关于吴坚主张解除合同的问题。本案诉讼过程中，黄秋艳、陈菲于2015年2月1日将室内物品强行清空并将房屋交付出租人，客观上导致转让协议无法继续履行，故吴坚要求解除转让协议应予支持。（二）关于吴坚主张黄秋艳、陈菲返还转让费32500元的意见。合同解除后的损失应当由违约方承担。1、关于房屋转租部分。吴坚以出租人唐洪林未同意转租为由要求解除转让协议无法律依据，吴坚与黄秋艳、陈菲签订转让协议后，黄秋艳、陈菲按约将案涉房屋交付吴坚，吴坚亦实际经营，租金期满后吴坚未交纳租金导致双方发生矛盾，现转让协议解除，并非因唐洪林未同意转租导致黄秋艳、陈菲违约。2、关于室内物品及设施的转让部分。原、被告签订转让协议后，黄秋艳、陈菲已经将室内物品及设施交付给吴坚，吴坚也实际经营了一段时间，故协议约定的该部分义务黄秋艳、陈菲已经履行完毕。2015年2月1日黄秋艳、陈菲将案涉房屋内的物品强行清空的行为与吴坚主张的转让费无关，吴坚亦未主张该部分损失，如因黄秋艳、陈菲的该行为造成吴坚损失，吴坚可另行主张。3、关于相关操作流程及经验教予的附随义务。原、被告并未约定教予的具体形式、内容及具体时间，该义务的履行需原、被告相互配合，现黄秋艳、陈菲辩称已将相关鲜花业务教授给吴坚，结合吴坚实际经营的情况，可以认定吴坚已经掌握一定的业务技能，且从转让协议的约定来看，该项内容并不包含在32500元的转让费中，故吴坚以此主张返还转让费亦没有依据。综上，吴坚与黄秋艳、陈菲的转让协议解除，并非因黄秋艳、陈菲的违约行为造成，故吴坚要求黄秋艳、陈菲返还转让费没有依据，依法不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第二百一十六条、第二百二十四条、最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，一审法院判决：一、确认吴坚与黄秋艳、陈菲于2014年8月30日签订的转让协议解除。二、驳回吴坚的其他诉讼请求。案件受理费610元，由吴坚负担530元，黄秋艳、陈菲负担80元。上诉人吴坚不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院认定事实错误，案涉转让协议包含了被上诉人将婚庆、鲜花等相关操作流程和经验教予上诉人，该部分并非合同的附随义务。即使吴坚在美团上销售过鲜花，也不能证明被上诉人已经向吴坚教予了婚庆、鲜花等相关操作流程和经验。本案纠纷发生是由于第三人要求涨房租、重新交付押金、重新签订合同引起，而不是一审法院认为的“上诉人未向被上诉人或第三人交纳房租”。一审法院对于被上诉人所称将店铺内物品清空，送至吴坚的岳父母家，并进行了全程录音录像，吴坚要求对该证据延期质证，但一审法院未再次组织质证。一审法院判决仅适用合同法关于租赁的条款错误。综上，请求二审法院撤销一审判决，依法改判被上诉人向上诉人支付2万元转让金或发回重审。被上诉人黄秋艳、陈菲共同答辩称，吴坚所称第三人唐洪林要求涨房租的事实不存在。我们之前已经将操作流程和经验教予了吴坚，已尽到义务，即使吴坚现在要求我们再行教他操作流程，我们也同意。我们是在派出所的民警在场的情况下强行清空案涉房屋内的财产，而且财产已送到上诉人吴坚的岳父家，一审已提交全程录像。综上，上诉人吴坚的上诉理由不能成立，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人唐洪林未到庭。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人均有法律约束力。吴坚（乙方）与黄秋艳、陈菲（甲方）签订的转让协议约定：“甲方将位于凌桥小区11幢7号门市全部转租给乙方，含至2014年12月9日的房租及店内的电脑、空调、门牌及店内装潢和相关设施，合计转让费32500元。甲方承诺将相关操作流程和经验教予乙方。”从双方协议约定的内容可以看出，转让费32500元仅是指案涉房屋转租（包含至2014年12月9日的房租）、租赁房屋内的电脑、空调、门牌及店内装潢和相关设施的费用，一审认定合同中约定黄秋艳、陈菲将相关操作流程和经验教予吴坚系附随义务并无不当。吴坚上诉称黄秋艳、陈菲未履行教予相关操作流程和经验的义务，但未提供相应证据予以证明，且吴坚已经实际经营花店，故本院对吴坚以黄秋艳、陈菲未履行教予相关操作流程和经验的义务，要求返还转让费的上诉理由不予采信。吴坚上诉称本案矛盾是由于第三人唐洪林要求涨房租、重新签订合同、交付押金引起，但未提供证据予以支持，且吴坚在起诉状及庭审过程中陈述，因唐洪林明确表示不同意转租，才拒绝支付租金，与该上诉理由并不一致。唐洪林在一审法院对其调查时亦明确表示其同意黄秋艳、陈菲将案涉房屋转租给吴坚，故本院对吴坚的该上诉理由亦不予采信。一审庭审时吴坚对黄秋艳、陈菲提交的录音录像要求延期质证，但黄秋艳、陈菲提交的录音录像已在一审庭审时出示，一审法院在庭审中并未同意组织吴坚再次对该录音录像质证，吴坚在庭后亦未向一审法院书面寄送质证意见。另外，黄秋艳、陈菲提交的录音录像系为了证明唐洪林同意转租，唐洪林在一审法院的谈话笔录中已经认可同意转租，故本院对吴坚的该上诉理由不予采信。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费613元，由上诉人吴坚负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  秦广林二〇一六年六月一日书 记 员  刘 湘