湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0602民初643号原告岳阳市明达物业发展有限公司，住所地：岳阳市求索西路湖畔新村。法定代表人汪伟，总经理。委托代理人李武卫，湖南碧灏律师事务所律师。被告吕新辉，男，19XX年X月X日出生，汉族，住岳阳市。原告岳阳市明达物业发展有限公司（以下简称“明达物业”）与被告吕新辉物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭，书记员胡雅琼担任本庭记录，公开开庭进行了审理。本案原告的委托代理人李武卫到庭参加了诉讼。被告吕新辉经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：被告系香洲名都X栋X03号房屋业主，其于2006年11月7日装修并入住，期间被告一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2008年10月以来一直拖欠物业费，且经原告多次催收未果。被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金周转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益。为此特诉至人民法院，请求人民法院依法判决：一、被告给付原告自2008年10月1日至被告实际支付之日止的物业管理费及上述期间所产生的违约金（计算至2015年12月31日所欠物业费本金为7670元，违约金6581元，共计14251元。因合同约定太高，诉请按日万分之六点五计算）。二、本案全部诉讼费用由被告承担。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了如下证据：1、承诺书、业主装修申请表、房屋住宅登记表，证明：（1）、被告诉讼主体资格，（2）、被告应于2006年11月7日起按照物业合同约定，开始全额交纳物业管理费，（3）、被告房屋为错层（即多层）物业费的计费面积为160.31平方米。2、《前期物业管理服务合同》，证明：原告物业管理收费标准，及被告违约应当承担的违约责任。合同第七条约定：被告交费标准为按建筑面积每月每平方米收0.55元。3、物业服务费催缴公告，证明：原告就物业费的收缴出了电话及上门催收外并张贴了常年户外催收公告。4、业主缴费台帐，证明：被告自2008年10月1日至今未缴纳物业管理费。被告吕新辉没有提供书面答辩状，没有到庭参加诉讼，也没有提供相关证据。本院对双方所举证据作如下认定：被告吕新辉不到庭参加诉讼对原告所举证据发表质证意见，应视其对原告所举证据发表质证权利的放弃。原告所举证据来源合法、客观真实，证据与本案具体关联性，且证据之间能相互印证，本院予以采信。根据采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院确认以下事实：2006年8月22日被告购得长江房地产公司开发建设、岳阳市昌虹置业有限公司负责销售的昌虹˙香洲名都商品房住宅小区10栋303号商品房一套（多层住宅）。建筑面积160.31㎡。在该商品房小区开发建设期间，2005年7月12日销售商岳阳市昌虹置业有限公司即选聘原告并与原告签订了《前期物业管理服务合同》，由原告为该商品房小区提供前期物业管理。合同第七条约定多层住宅物业管理服务费收费标准为0.55元/㎡（按建筑面积）。2005年7月16日，销售商岳阳市昌虹置业有限公司根据《物业管理条例》即制定并公布了《香洲名都业主临时公约》。公约对小区的规范管理、收费标准等进行了详细规定。公约第30条规定多层住宅物业管理费的收费标准为0.55元/㎡（按建筑面积）。公约第四十五条规定：业主违反本公约及《前期物业管理服务合同》的约定，未能按时如数交纳物业管理服务费用的应当按每日3‰的标准支付违约金。2006年8月29日，被告向销售商岳阳市昌虹置业有限公司出具书面承诺书，表明自己已详细阅读了该公约，并承诺遵守、履行该公约的规定。2006年11月7日，被告装修并入住该小区，期间被告一直享受原告提供的物业管理服务，但被告自2008年10月以来一直拖欠物业费，且经原告多次催收未果。原告遂诉至本院，认为被告的行为严重阻碍了原告的物业管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金周转和小区的建设，损害了原告及其他众多业主的利益，请求人民法院依法判决被告给付原告自2008年10月1日至被告实际支付之日止的物业管理费及上述期间所产生的违约金。本院认为：原告在香洲名都小区各业主入住小区之前，根据其与销售商岳阳市昌虹置业有限公司签订的《前期物业管理服务合同》及《物业管理条例》制定并公布了《香洲名都业主临时公约》。被告作为该小区的业主，在入住小区之前，向原告作出了自己已详细阅读了该公约并承诺遵守、履行该公约规定的书面承诺，应视双方就物业管理服务达成了合意，《香洲名都业主临时公约》即为双方物业管理服务的合同。该公约是双方在平等、自愿的基础上所达成的，是双方的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，是合法、有效的民事法律行为，应当受到法律的保护。双方均应按照合同的约定，适时、全面履行各自的义务。原告按照合同的约定履行义务后，要求被告按照合同的约定支付所拖欠的物业管理服务费并支付逾期付款的违约金，合法有据，理由正当，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民合同法》第六十条第一款、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告吕新辉在本判决生效后十日内支付拖欠原告岳阳市明达物业发展有限公司物业管理服务费本金8199.86元（从2008年10月1日至2016年6月31日），支付逾期付款的违约金7515元，共计15714.86元。逾期履行，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定执行。本案案件受理费180元，由被告吕新辉承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提供副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。审 判 长  孙放军人民陪审员  李玉洲人民陪审员  郭喜兰二０一六年六月二十一日书 记 员  胡雅琼附一：物业费本金、违约金及计算方法所欠物业管理服务费：2008-10-1起至2016-6-31日止，共计93个计费月160.31㎡×0.55元/㎡×93个月=8199.86元；2、违约金SN=0.00975FN（N+1）。0.00975×160.31㎡×0.55元/㎡×93个月（93+1）=7515元3、被告吕新辉所欠物业费本金及违约金的计算方法：（1）、物业费本金:欠费月度×收费标准×计费面积,具体为：2008-10-1起至2016-6-31日止，共计93个计费月，计费标准为0.55元／平米∕月，被告物业建筑面积为160.31平米；被告所欠物业管理服务费为160.31㎡×0.55元/㎡×93个月=8199.86元；（2）、违约金计算公式:违约金(SN)=欠费月数（N）×(欠费的起始月份的违约金数〈A1〉＋欠费最后月份的违约金数)∕2。即SN=N（A1＋An）∕2。合同约定按日违约金为千分之三，原告只诉请按万分之六点五，将日违约金化成月违约金，即万分之六点五乘以30等于0.0195,A1=0.0195,An=0.0195F（F指应付费用），代入公式得SN=N（0.0195NF+0.0195F）∕2，简化得出SN=0.00975FN（N+1）。违约金（以0.55/㎡元标准计）=0.00975×0.55×160.31×93×(93＋1)=7515元。附二：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。