湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）鄂襄阳中民再终字第00012号上诉人（原审第三人）：李安明，男。委托代理人：咸齐，湖北长久律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：颜庆静，女。委托代理人：陈剑，湖北元领律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖北拓新科技股份有限公司破产清算管理人。负责人：孔令国，破产清算组组长。委托代理人：刘江涛，湖北隆中律师事务所律师。上诉人李安明因与被上诉人湖北拓新科技股份有限公司破产清算管理人（简称拓新破产管理人）［原拓新科技股份有限公司（简称拓新公司）］房屋买卖合同纠纷一案，樊城区人民法院于2007年9月3日作出（2007）樊民三初字第229号民事判决。拓新公司不服，向本院提起上诉，本院于2007年11月29日作出（2007）襄中民三终字第492号民事判决。判决发生法律效��后，案外人颜庆静以樊城区人民法院2007年5月10日作出的（2007）樊民二初字第37号民事判决已确认颜庆静为房屋所有权人为由申请再审，本院再审后，于2009年5月14日作出（2009）襄中民再字第21号民事裁定，撤销本院（2007）襄中民三终字第492号民事判决和樊城区人民法院（2007）樊民三初字第229号民事判决，并发回重审。2009年6月8日，樊城区人民法院作出（2009）樊民监字第4号民事裁定，对该院（2007）樊民二初字第37号民事判决进入再审，并与李安明诉拓新公司确权纠纷一案并案审理，于2011年4月12日作出（2009）樊民监字第4号民事判决，李安明不服，向本院提起上诉，本院于2011年11月23日作出（2011）襄中民再终字第00029号民事裁定，撤销樊城区人民法院（2009）樊民监字第4号民事判决，发回重审。2013年3月4日，樊城区人民法院经审理作出（2012）鄂樊城民三初字第00619号��事裁定，对李安明诉拓新破产管理人以房抵债合同纠纷裁定驳回李安明的起诉。之后，樊城区人民法院追加李安明为第三人参加本案再审，并于2013年9月5日作出（2012）鄂樊城民再字第00007号民事判决。李安明不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，上诉人李安明及其委托代理人咸齐、被上诉人颜庆静及其委托代理人陈剑、被上诉人拓新破产管理人的委托代理人刘江涛到庭参加诉讼，本案现已审理终结。2007年1月11日，原审原告颜庆静诉至樊城区人民法院称，2004年9月15日，原告与拓新公司签订《购房合同》一份，约定由原告购买拓新公司位于本市风华路36号院内6号住宅楼3单元4层（平＋）号房屋，总价款为83630.48元。原告实际付款60360元，欠23270.48元，约定交钥匙时一次付清。但2007年1月10日，原告得知购买的房屋被他人占用，拓新公司的��为侵犯了原告的权利，请求：1.原告与拓新公司签订的合同有效并继续履行该合同；2.拓新公司十日内交付诉争房屋和钥匙；3.拓新公司承担该购房款总额2％的违约金；4.拓新公司承担本案诉讼费用。原审被告拓新公司辩称，拓新公司与颜庆静签订的合同是无效合同，拓新公司无建房和售房许可证，不能出售房屋，故请求驳回颜庆静的诉讼请求。樊城区人民法院（2007）樊民二初字第37号民事判决查明，2004年9月15日，颜庆静与拓新公司签订《购房合同》一份，合同约定，颜庆静自愿购买拓新公司位于本市风华路36号公司院内正在建设的六号住宅楼三单元四层（平＋）号房，面积为98.3888平方米，房价为850元∕平方米，共计房款为83630.48元。当日颜庆静交纳购房款60360元（拓新公司欠颜庆静货款60360元抵购房款），下欠23270.48元约定在拓新公司交钥匙时由颜庆静一次性付��。拓新公司出具了购房款收据一份，发票编号为0201286。2005年1月9日，被告拓新公司没有按约定交房。2007年1月10日，颜庆静得知所购房屋被他人占用，遂提起诉讼。樊城区人民法院（2007）樊民二初字第37号民事判决认为，颜庆静与拓新公司签订的房屋买卖合同，是双方真实意思的表示，颜庆静依约付清了首期购房款，并约定了剩余购房款的付款时间，拓新公司也给颜庆静出具了购房款发票，因此双方的房屋买卖合同成立。拓新公司在规定的时间内没有将房屋交付给颜庆静，依购房合同的约定，拓新公司还应承担相应的违约责任。颜庆静的诉讼请求应予支持。据此判决：一、原告颜庆静与被告拓新公司之间所签的购房合同有效。二、被告拓新公司在本判决生效后十日内将诉争房屋及钥匙交付给原告颜庆静；同时原告颜庆静将剩余购房款23270.48元交付给被告。三、被告拓新公司在本判决生效后十日内向原告颜庆静支付购房款总额83630.48元2%的违约金1672.61元。本案再审中，颜庆静诉称，本案原审认定事实清楚，采信证据充分、合法，判决结果正确，再审应维持原判。拓新破产管理人再审辩称，1.李安明诉称拓新破产管理人用货款抵房款无事实依据，李安明在我公司有多少货款，所抵房屋价格多少，无相关证据证实，李安明用货款抵房款不能成立；2.李安明仅持一份无房屋价格又无经办人的购房合同主张权利，显属虚假合同。李安明诉称自己购买的3单元6层平层9左房屋根本不存在；3.本案原审认定事实清楚，适用法律正确，再审应予维持，李安明应将房屋交付给颜庆静。李安明再审诉称，原审将房屋判给颜庆静存在错误，再审应予撤销。2004年前，我与拓新公司多次发生买卖棉纱业务，双方经核算，拓新公司尚欠我14万余元货款。2004年11月10日，双方签订《购房合同》，约定：拓新公司以其座落于本市风华路36号公司院内正在建设的6号住宅楼3单元6层平层9左房，抵清我全部纱款，其个人帐全部抵清；拓新公司于2005年元月9日交房等。协议签订后，双方在拓新公司办理了帐目抵销手续，拓新公司依约将房屋交付给我，我一直居住至今。但拓新公司迟迟未给我办理房屋所有权证、土地使用权证。请求确认拓新公司与我签订的《购房合同》合法有效。樊城区人民法院再审查明，2004年9月15日，颜庆静与拓新公司签订《购房合同》。约定颜庆静购买拓新公司院内正在建设的6号住宅楼3单元4层（平＋）房号的房屋，房型为2室1厅；面积为98.3888平方米（含公摊面积）；850元／平方米，房款为83630.48元；若分二次付清，第一次必须交纳房款总额的50％，剩余50％购房款待交付房屋钥匙时全部付清；自签订合同��日起，拓新公司于2005年1月9日前保质保量将上述房屋交给颜庆静，如未能按时交付，拓新公司一次性按购房款总额的2％支付给颜庆静违约金；拓新公司按规定为颜庆静办理房产证。合同签订当日，颜庆静以拓新公司欠其酒款60360元抵购房款，拓新公司向颜庆静出具了购房款83630.48元收据1份，欠23270.48元房款（颜庆静出具欠条），在拓新公司交房屋钥匙时由颜庆静一次性付清。后拓新公司未按约定时间将房屋交付给颜庆静。2007年1月10日，颜庆静诉至法院。原审判决后，颜庆静于2007年5月31日向拓新公司补交所欠购房款23270.48元，拓新公司将颜庆静出具的欠条交给颜庆静。再审还查明，2004年11月10日，李安明与拓新公司签订以房抵债的《购房合同》，合同上写明：李安明自愿购买拓新公司院内正在建设的6号住宅楼3单元6层平层9左号房屋；房型为2室1厅，面积为98.3888平方米（含公摊面积）；自合同签订之日起，拓新公司于2005年1月9日前保质保量将上述房屋交付给李安明；拓新公司按规定为李安明办理房产证。在该份《购房合同》上，由拓新公司原任出纳袁国兵手写注明：其房抵清李安明全部纱款，其个人帐全部抵清。除此之外，该购房合同中房屋平米单价处、共计房款小写处、大写处均未填写，为空白。房号处填为“平层九左”，同时该6号楼没有“平层九左”号房屋。拓新公司账目第47号凭证中有李安明于2004年11月10日出具的1份收条，内容为：今收到拓新棉纱款140260元。注明：抵账，李安明41000元、京山祥发99260元。该47号凭证只是单一的记账凭证，没有附明该棉纱款的具体来源情况，且该凭证在后来拓新公司破产审计中也不存在。2003年10月10日拓新公司第19号记账凭证页面记载应收李安明41999元；在该凭证中，有2003年3月3日，号码���00275379发票1份。载明：购货单位为拓新公司、销货单位为随州市棉花综合贸易有限公司，金额为41999元。1998年11月27日，拓新公司第77号转账凭证其中一笔记载：应付账款，京山祥发公司101460元。该凭证中附有1998年11月2日，京山祥发公司出具的发票1份。载明：购货人为拓新公司，棉纱价值101460元。2008年1月18日，京山祥发公司对该笔货款向拓新公司申报债权。另查明，审理中到本案争议的房屋所在现场，即拓新公司院内6号楼处作了现场勘察，勘察情况为：该楼房呈东西走向，朝向南北，共3个单元，1单元位于西边，3单元位于东边；1、2单元每层分别为左右住户，3单元为右边独户。1单元西边有6层6户，1单元东边和2单元及3单元分别为4层4户。李安明现居住在3单元的4层平＋（实际是最顶的加层）。又查明，本案所争议的房屋，拓新破产管理人已于2012年8月13日办理土地��用权证，于2009年9月27日办理集体房屋所有权证（未分户办证）。樊城区人民法院再审认为，原告颜庆静与拓新破产管理人签订的《购房合同》，是原告颜庆静以拓新破产管理人欠其酒款60360元抵购房款，拓新破产管理人给其出具了收款收据，余款23270.48元约定了付款时间，后原告颜庆静于2007年5月31日将此款补交付清。该《购房合同》实际应为以房抵债合同，该合同是双方当事人的真实意思表示，原告义务已履行完毕。内容不违反法律的规定，属真实、合法、有效的合同。原告颜庆静主张与拓新破产管理人签订的《购房合同》有效，合法有据，依法予以支持。拓新破产管理人未按合同约定将房屋交付给原告颜庆静，应承担违约责任。李安明与拓新破产管理人签订的《购房合同》，从合同中注明的文字看，也是以房抵债合同，但该合同无抵房屋单价和总价格，无拓新���产管理人欠其货款的数额。协议中约定的房屋楼层房号其实际也不存在。且从拓新破产管理人账目可反映，拓新破产管理人没有欠李安明货款记载，李安明所称的抵房款140260元，从李安明自己陈述及从审理的证据证实，是京山祥发公司和随州棉花公司货款所组成，故李安明称以房抵债的事实不成立。同时，该合同签订时，拓新破产管理人已将该房抵给了颜庆静，颜庆静已交付房款，合同付款义务已经履行。所以，李安明主张与拓新破产管理人签订的《购房合同》合法有效，由拓新破产管理人协助其办理房屋产权证及土地使用权证的主张不能成立，不予支持。综合颜庆静、李安明的陈述，拓新破产管理人的辩称及本案查明的事实，拓新破产管理人院内的6号住宅楼3单元实际为4层，第4层就是李安明现在入住的房屋，亦是颜庆静与拓新破产管理人签订《购房合同》中约���指明的3单元4层（平＋）号房屋，颜庆静与李安明诉争的是此同一套房屋。拓新破产管理人辩称李安明入住的房屋是颜庆静购买的房屋属实，依法予以采信。据此判决：一、维持樊城区人民法院（2007）樊民二初字第37号判决。即颜庆静与拓新破产管理人签订的《购房合同》有效；拓新破产管理人于本判决生效后十日内将诉争房屋交付颜庆静；拓新破产管理人于本判决生效后十日内向原告颜庆静支付购房款总额83630.48元2％的违约金1672.61元。二、驳回第三人李安明的诉讼请求。原审案件受理费500元，由拓新破产管理人负担。宣判后，李安明不服，向本院上诉称，一、原审判决认定李安明与拓新公司之间以房抵债不能成立属于认定事实错误。1.李安明与拓新公司签订《购房合同》是基于拓新公司确实拖欠李安明货款，以房抵款有相关账册和财务凭证可以认定。2.京山祥��公司在原审已经出庭证实拓新破产管理人所欠款项实际债权人系李安明，并已向拓新破产管理人书面声明撤销债权申报。3.《购房合同》经办人袁国兵已出庭证实签订合同的经过，对其证言不予采信属认定事实错误。二、原审判决对于本案争议房产的位置认定存在错误。该楼房号是拓新公司编制，分房时有李安明姓名和对应的房屋坐落，分房后拓新公司又给李安明办理了水电开户，而原审判决对此均予否认判决有误。三、颜庆静与拓新公司签订的《购房合同》在欠款时间、收款收据、付款金额、付款对应的财务凭证均存在瑕疵，原审未尽审查义务，该《购房合同》真实性应予核实。四、上诉人对争议的房产已经合法先占，应受法律保护。综上所述，请求二审法院撤销再审判决，依法改判上诉人与拓新公司签订的购房合同有效。被上诉人颜庆静答辩称，原判认定事��清楚，适用法律正确，审理程序合法，上诉人上诉请求不能成立，应依法驳回上诉，维持原判。被上诉人拓新破产管理人答辩称，李安明诉称的以房抵债无事实依据，购房合同标的物三单元六层平层九左房屋不存在，李安明强占房屋，属非法占有。请求依法驳回上诉，维持原判。本院二审查明的事实与初审、再审查明的事实基本一致。二审庭审中，证人林小玉出庭陈述其作为原拓新公司供销经理，拓新公司安排其负责购买棉纱用于生产。1998年9月，由于当时棉纱供应紧张，公司资金也紧张，由李安明购买后销售到拓新公司。李安明自己找车将棉纱拉到拓新公司，由林小玉负责接待，棉纱卸在拓新公司车间，开具发票由林小玉经手复核，在此之前没有与京山祥发公司发生过业务。对该证人证言，拓新破产管理人对证人林小玉证言提出异议，认为发生的该笔业务具体时间，林小玉并不能说明清楚。被上诉人颜庆静质证认为在二审期间证人出庭，审理程序不合法，林小玉当时在拓新公司的职务无相关证据证实，同时对林小玉的身份提出异议。另查明，拓新破产管理人院内的6号住宅楼3单元实际楼层数为七层，第一层与第二层、第三层与第四层、第五层与第六层之间为三户复式住宅，上诉人李安明现居住楼层为第七层（平层非复式），但因该单元第一层为架空楼道，李安明居住楼层实际为第六层。本院认为，2004年11月10日，李安明与拓新公司签订《购房合同》，该公司出纳袁国兵已出庭证明签订合同及记账的过程。经法院调取拓新公司的财务账目，相关财务凭证已证实李安明以房抵清欠款。本案审理期间，京山祥发公司到庭证实申报债权有误，实际是李安明给拓新公司供应了棉纱，该笔业务的经办人林小玉也证实李安明为拓新公司供货及发票开具的情况，因此，李安明以拓新公司欠其棉纱款抵清购房款，事实清楚，证据充分。拓新破产管理人虽辩称破产清算审计报告载明99260元是京山祥发公司的债权。但该审计报告作出的根据是拓新公司的会计凭证等相关财务数据，且债权人京山祥发公司已对此作了说明，故李安明上诉称再审认定李安明与拓新公司签订的《购房合同》无效属认定事实有误的理由成立，二审对该上诉理由予以支持。虽然本案中两份《购房合同》对应的房屋坐落并不一致，但该房屋系拓新公司由车间改造，并非正规的商品房，双方对是否属于同一标的物也未提出异议。故拓新公司先后与李安明、颜庆静签订的两份《购房合同》均为有效合同，但李安明与拓新公司订立合同后，拓新破产清算组为李安明报装了电表，拓新公司出示的住户登记表也证明该房户主为李安明，故上诉��李安明已对本案争议房屋合法占有。颜庆静虽与拓新公司签订《购房合同》在先，但该房屋拓新公司一直未实际交付，直至颜庆静向法院提起诉讼，故本院认为李安明以合法先占取得该房屋的所有权。颜庆静因无法取得房屋造成的损失，可另案起诉拓新破产管理人承担违约责任。综上，再审判决认定事实有误，实体处理不当，二审予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、撤销樊城区人民法院（2012）鄂樊城民再字第00007号民事判决和（2007）樊民二初字第37号民事判决；二、确认李安明与拓新公司签订的《购房合同》为有效合同；三、确认颜庆静与拓新公司签订的《购房合同》为有效合同；四、���回颜庆静要求拓新破产管理人与判决生效后十日内交付房屋和钥匙及其他诉讼请求；五、拓新破产管理人于本判决生效后三个月内为李安明办理土地使用权证和房屋所有权证。一审案件受理费700元，二审案件受理费3305元，合计4005元，由拓新破产管理人负担。本判决为终审判决。审判长  王剑波审判员  杨 文审判员  江 涛二〇一四年七月十七日书记员  王 博