广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第512号原告吴迎杰，男，1982年12月13日出生。被告莫海平，男，1979年8月8日出生。原告吴迎杰诉被告莫海平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月18日立案受理后，依法由代理审判员杨玲玲适用简易程序独任审判，并于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告吴迎杰、被告莫海平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年3月10日与被告签订一份《租赁铺位合同书》，约定：租赁铺位位于佛山市禅城区张槎古灶古南北街十三巷一号（被告为第二手业主），签订该合同之前已咨询过被告本人是否经过一手业主的同意与是否告知其相关事宜，被告确认已经过一手业主的同意，装修期第二天即2014年3月13日，一手业主前来阻挠装修并说未经过其同意也不清楚。原告就向被告讨回押金和两个月租金并向被告说明其与业主之间纠纷理清后原告才租铺。自此被告一直不理会原告，并不接听原告电话，原告只能到古灶治保会和高新派出所报案，两部门回复称既然被告已经找不到，劝原告与一手业主直接谈妥签约事宜，原告遂于2014年4月2日和一手业主签订租赁商铺合同，为期一年。而被告本人2014年4月15日突然出现，要求原告继续交租。原告为解决本案纠纷，诉至法院，请求判令：1、被告向原告返还两个月押金3200元；2、被告向原告返还两个月租金3200元；3、本案诉讼费由被告承担。被告辩称：被告与原告签订合同之前，原告未问被告是否经过业主同意的事宜，2014年3月7日原告来被告铺位，询问被告铺位租价、水电价，而被告曾告知被告是二手业主，之前也出租过给别人以及业主的住处，还有告知被告的租期到2015年4月6日止，原告回复清楚涉案铺位过去的出租情况。因为原告在他表妹的介绍下承租的，当时原告来到涉案铺位，刚好被告收到别人定金，原告焦急要求被告退回给别人并说多付被告两百元，当时被告没有答应，2014年3月8日-3月9日原告多次致电被告要求被告将商铺租给他，后被告被原告诚意打动，双方于2014年3月10日签订租赁合同。2014年3月13日晚，原告致电被告要求被告到租赁商铺，商议商铺玻璃门如何拆一事，当被告去到店铺，只见原告与业主也在谈此事，当时业主并未对原告的装修作出阻止，同时，业主也就出租期限谈不妥，于是为了保证被告有权出租涉案商铺，被告告知原告，被告有与业主签订的租赁合同，如果业主强制阻止原告装修，被告也可以出面解决此事。2014年3月14日被告因在深圳工作致电原告问装修事宜，原告回复没有时间，要被告回佛山与业主谈妥双方的纠纷，被告向其保证按合同履行，让原告放心装修经营即可，原告说如果被告不回佛山，原告就与业主签订合同，然后原告就挂断电话。3月15日被告回到佛山致电约原告出来谈涉案商铺租赁的相关事宜时，原告回应没有时间。2014年3月18日后除陌生来电被告未接听外，原告从没有与被告联系过，也没有收到相关信息。2014年4月15日被告去到涉案商铺现场查看，发现原来的商铺玻璃门及其他东西都不见了，原告回复已经丢了，还说已与业主签订了合同，而且业主租金低于被告，原告恶意与业主串通解除被告与业主之间的合同。由于原告与业主之间的恶意行为，被告不应承担退回押金和房屋租金的相应义务，如需退回押金必须合同期满。诉讼中，原告提交了以下证据：1、原告身份证复印件、被告身份证复印件，证明原、被告的诉讼主体资格。2、租赁铺位合同书，证明原、被告之间存在租赁合同关系，双方曾于2014年3月10日签订过合同，并约定原告向被告支付押金3300元以及预付两个月租金共计3300元。3、租赁商铺协议书（两份），证明根据被告与案外人赵荣即房东签订的协议，被告的承租期限已经到期。4、商铺租赁合同书，证明原告与房东赵荣签订租赁合同书，租赁期限从2014年4月1日至2015年4月1日。诉讼中，被告提供以下证据：租赁商铺协议书，证明被告与案外人赵荣即房东于2012年4月1日签订协议书，租赁期限至2015年4月1日。为查明本案事实，本院依职权向案外人赵荣询问并形成询问笔录一份，调取涉案房产的房地产登记信息查询结果，案外人赵荣向本院提交委托书、赵荣身份证复印件、常住人口登记卡、房地产权证、土地使用权证。本院认证：原告的证据1，被告无异议，本院予以采信。原告的证据2-4，被告对真实性均无异议，本院对真实性予以确认。被告的证据，被告陈述系与案外人赵荣签订，本院将结合其他证据及认定事实待后认定。本院依职权调取的证据及案外人赵荣向本院提交的证据，有原件核对，原告无异议，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭质证，视为其放弃质证、抗辩的权利，本院予以采信。综合本院采信的证据以及庭审中当事人的陈述，本院确认如下案件事实：2009年4月6日、2010年4月6日，被告（乙方）与案外人赵荣（甲方）分别签订《租赁商铺协议书》，约定案外人赵荣将涉案铺位出租给被告，租期分别为一年、两年，每月租金为800元，并约定被告不得转让给其他人。……被告与业主赵荣在协议落款处签名确认。诉讼中，被告向本院提交《租赁商铺协议书》一份，该协议书主要内容与上述被告与案外人赵荣于2009年4月6日、2010年4月6日签订的合同一致，另约定租期为3年，签订日期为2012年4月6日。2014年3月10日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《租赁铺位合同书》，由被告将位于古南北街十三巷一号铺位出租给原告，主要约定：“1、乙方须交押金叁仟叁佰元整给甲方。2、每月租金为人民币壹仟陆佰伍拾元元整，乙方必须先一次性付清两个月租金（8-10号）交租，先付租后使用，逾期不交甲方有权收回铺位不退押金。3、甲方出租乙方期限为壹年从2014年3月10日至2015年3月10日止。合同期内乙方不得出租或转租及违法经营损坏墙体，水电、证件一切安全事故由乙方自负，与甲方无关。合同期满甲方退回乙方押金，合同未满乙方自离甲方不须退还押金。……”，原、被告双方均在上述合同书上签名确认。2014年4月2日，原告（承租方、乙方）与案外人赵荣（出租方、甲方）签订《商铺租赁合同书》，约定由原告承租涉案铺位，租期从2014年4月1日至2015年4月1日，每月租金1200元。诉讼中，原、被告确认涉案铺位现由原告经营使用。原告陈述：2014年3月10日与被告签订涉案合同书后，原告依约向被告缴纳押金3300元、租金3300元，合计6600元，原告于2014年3月11日准备装修，但业主出来阻挠，原告便要求被告与业主先解决纠纷，原告再承租，但被告称不用理会业主，让原告直接进场装修即可，后因联系不上被告，原告便直接与业主签订租赁合同，后开始装修进行经营；确认被告曾告知其涉案铺位是被告转租而来。被告陈述：因以前业主赵荣没有反对被告转租，所以这次转租没有告知业主。被告与案外人赵荣签订的合同系2015年4月6日才到期，但业主不确认，双方遂产生纠纷。被告并没有收到原告的电话或短信，不存在原告所述的联系不上被告的情况。为查明本案事实，本院依职权向案外人赵荣询问，其陈述：除2009年4月6日、2010年4月6日与被告签订过协议书外，未与被告签订过被告提供的2012年4月6日的协议书。涉案商铺的租赁期限已于2012年4月6日届满，后案外人赵荣一直要求被告搬离，且当时被告还拖欠租金，但被告不同意搬离，也没有与案外人赵荣续签合同，虽然被告后来也补回所拖欠的租金，但对被告将涉案铺位转租给原告不知情也不同意，直至发现原告在涉案铺位装修才清楚，后案外人赵荣便与原告重新签订租赁合同，亦于2014年6月9日向被告退回押金1600元。另查明，涉案佛山市禅城区张槎街道古灶古北村古南北街十三巷1号，由案外人赵怀单独所有，案外人赵怀与案外人赵荣系父子关系。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。被告与案外人赵荣于2009年4月6日、2010年4月6日分别签订的《租赁商铺协议书》，均是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法、有效。被告虽提交2012年4月6日与案外人赵荣签订的《租赁商铺协议书》以证实涉案铺位的租赁期限至2015年4月6日止，但经本院询问，案外人赵荣不予确认，且从被告提交本院核对的原件看，该原件上案外人赵荣的签名并非原笔签名，系复印字样，故本院对该份协议书不予采信。被告与案外人赵荣于2010年4月6日签订的《租赁商铺协议书》到期后，双方并未续签书面租赁合同，案外人赵荣确认未与被告交接及被告补交租金的事实，被告亦于2014年3月10日与原告签订合同将涉案铺位转租予原告，则根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，被告与案外人赵荣于2010年4月6日签订的《租赁商铺协议书》已变更为不定期租赁合同，双方已形成不定期租赁合同关系。根据上述协议书“不得转让给其他人”的约定，案外人赵荣虽表示对被告转租涉案铺位的行为不知情亦不同意，但上述协议书并未对转租合同的效力进行约定，故原、被告于2014年3月10日签订的《租赁铺位合同书》，属于双方当事人真实意思表示，合同内容亦不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告均应按照上述合同书的约定善意全面地履行各自承担的义务。在被告与案外人赵荣形成不定期租赁关系的情形下，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，案外人赵荣与原告2014年4月2日签订《商铺租赁合同书》并约定租期从2014年4月1日至2015年4月1日止的行为应视为其已行使单方解除权，解除被告与案外人赵荣于2010年4月6日签订的《租赁商铺协议书》，故本院确认上述《租赁铺位协议书》已于2014年3月31日解除。如上所述，原、被告签订的《租赁铺位合同书》约定的租赁期限为2014年3月10日至2015年3月10日，已超出被告对涉案铺位享有的有效租赁期限。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。”的规定，原、被告签订的《租赁铺位合同书》对超出涉案铺位剩余租赁期限的约定应属无效，则上述《租赁铺位合同书》实际履行期限应为2014年3月10日至2014年3月31日止，根据《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，因原、被告签订的《租赁铺位合同书》履行期限已届满，本院确认上述《租赁铺位合同书》于2014年3月31日终止。关于原告主张的返还押金3200元及租金3200元的诉请。诉讼中，原告陈述已向被告支付押金3300元、租金3300元，被告对此不持异议，本院依法予以确认。因原、被告签订的《租赁铺位合同书》已终止，根据上述合同第3条“合同期满甲方退回乙方押金”的约定，被告应向原告返还押金3300元。原告主张被告向其返还押金3200元，系原告对其权利的自由处分，本院依法予以确认。另，因原、被告签订的《租赁铺位合同书》的履行期限为2014年3月10日至2014年3月31日，被告亦依约向原告交付铺位，故原告应依据上述合同书的约定向被告支付承租期间的租金1170.97元（1650元÷31天×22天），经扣减，被告需向原告返还租金2129.03元（3300元－1170.97元）。原告诉请超出部分，无事实与合同依据，本院不予支持。至于被告抗辩认为原告与案外人赵荣恶意串通的意见，其并未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条第（一）项、第二百三十二条、第二百三十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告莫海平于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告吴迎杰返还押金3200元；二、被告莫海平于本判决发生法律效力之日起五日内，向原告吴迎杰返还租金2129.03元；三、驳回原告吴迎杰的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，受理费减半收取25元，由被告莫海平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。代理审判员  杨玲玲二〇一四年七月十六日书 记 员  江幼钿附引用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。