广东省佛山市南海区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）佛南法桂民三初字第165号 原告北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司，住所地广东省佛山市南海区桂城街道南桂东路**桂南名都办公207，组织机构代码59011948-1。 负责人吴仲豪，董事总经理。 委托代理人郭雁熙、区迅庭，北京市中伦（广州）律师事务所律师。 被告佛山市恒熙创展投资有限公司，，住所地广东省佛山市禅城区汾江南路**财富大厦****组织机构代码56668825-4。 法定代表人盘小薇，总经理。 委托代理人程宗利、岑景源，广东南天明律师事务所律师。 原告北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司与被告佛山市恒熙创展投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法适用简易程序由审判员冼文舜独任审理，于2014年11月19日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郭雁熙、被告的委托代理人程宗利、岑景源均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告与佛山市集扬物业发展有限公司（以下简称“集扬公司”）于2014年7月11日签订AIAFC-1-032号《友邦金融中心租赁合同书》约定：集扬公司将广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第18层全部单元物业出租予被告使用，计租面积为2236.40平方米；租赁期限自2014年7月15日至2019年7月14日止；被告同意接受集扬公司聘请的物业管理公司进行物业管理，愿意遵守物业管理公司的规章制度并及时缴纳物业管理费，集扬公司目前聘请的物业管理公司为原告，租赁物业每月的物业管理费为人民币55910元，被告应在签订本合同时向原告支付首月的物业管理费人民币55910元，除首月物业管理费，被告应在每月1日向原告缴纳当月的物业管理费，不得拖欠，逾期交纳超过7日的，由原告按规定收取相应的滞纳金。 原告受集扬公司聘请为友邦大厦的物业管理公司后，为对友邦大厦进行有效管理，原告发布了《友邦金融中心租户手册》供友邦大厦所有租户遵照执行，租户手册对物业管理费的收取、违约责任等事项进行了明确的规定。 被告与集扬公司签订上述租赁合同后，原告向被告发出了相应的履约催告通知，但被告却未依约向原告缴纳保证金及物管费。2014年7月18日，被告向集扬公司发出通知，单方解除了上述租赁合同。为此，原告向法院起诉，请求判令：1、被告向原告支付广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心实际楼层第18层（名义楼层第18层）全部单元物业自2014年7月15日起至2014年7月18日期间的物业管理费7214.19元及迟延支付物业管理费的滞纳金（自2014年7月19日起至付清日止，以7214.19元为本金的按日千分之一计算）；2、被告向原告支付租赁物业自2014年7月19日起至集扬公司将租赁物业重新出租之日止的双倍物业管理费；3、确认原告有权没收被告的物业管理费保证金人民币111820元，并由被告向原告补交物业管理费保证金人民币111820元；4、本案受理费由被告承担。 被告辩称：一、原告并非本案适格主体。被告从未与原告签订任何物业服务合同，也从未就物业管理费及物业管理费保证金及违约责任等事项与原告进行任何书面或口头上的约定，原告也从未给被告提供过任何物业管理服务。 二、被告与集扬公司签订的租赁合同已于2014年7月18日解除,被告无需向原告支付相关费用。2014年7月11日，被告与集扬公司签订《友邦金融中心租赁合同书》约定，集扬公司将位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座第18层全部单元（下称“租赁单元”）出租给被告。2014年7月18日，被告向集扬公司发出《关于解除租赁合同的情况说明》申请解除租赁合同，集扬公司同意解除，被告无需继续履行租赁合同，更无需向原告支付相关费用。 三、原告从未给被告提供过物业管理服务，无权要求被告支付相关费用。根据租赁合同约定，集扬公司应于2014年7月15日向被告交付租赁单元。但是，集扬公司一直未将租赁单元实际交付给被告，被告从未实际使用过租赁单元，原告也未向被告提供过任何物业管理服务。 诉讼中，原告提供以下证据： 1、佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号房产的房产证、友邦金融中心租赁合同书（复印件各1份，与原件核对无异），用以证明集扬公司是佛山市南海区桂城街道灯湖东路**房产的产权人，原告有权出租该房产并委聘该大厦的物业管理公司。集扬公司与被告之间存在物业租赁合同关系，被告应按合同约定承担相应的违约责任。 2、付款通知书（复印件1份），用以证明在签署合同后，原告于2014年7月11日向被告发出付款通知，要求被告依约履行合同支付相应的管理费保证金及管理费。 3、关于付款事项的说明、关于解除租赁合同的情况说明（复印件各1份，与原件核对无异），用以证明被告于2014年7月15日向集扬公司发函确认同意履行合同并支付相应费用。被告于2014年7月18日向集扬公司发函要求单方解除合同，并同意承担相应违约责任及赔偿损失。 4、2014年8月29日快递单、2014年9月10日快递单（复印件各1份，与原件核对无异）、快递结果查询（复印件2份）、催款通知书（复印件11份），用以证明原告和集扬公司希望被告能继续履行合同，于2014年8月29日发函要求被告继续履行合同并支付相应的费用。原告和集扬公司希望被告能继续履行合同，于2014年9月10日发函要求被告继续履行合同并支付相应的费用。 5、友邦金融中心租户手册（复印件4份，与原件核对无异），用以证明：为对友邦金融中心进行有效的物业管理，原告发布了《友邦金融中心租户手册》供友邦金融中心的所有租房遵守执行。上述租户手册经友邦金融中心其他租户确认和执行。被告作为友邦金融中心的其中一位租户，也应遵守上述经原告、友邦金融中心的业主集扬公司和其他租户确认和执行的租户手册。手册对物业管理的金额、支付时间、逾期支付的违约责任等进行了明确的规定，被告应该按照有关规定承担违约责任。 经质证，被告对原告证据1中的房产证的真实性无异议；对证据1的租赁合同书的真实性没有异议，但认为租赁合同不能证明被告与原告之间存在物业服务合同关系，被告从未实际使用过租赁单元，原告也未向被告提供过任何物业管理服务，被告无需向原告支付物业管理费等费用。对证据2的付款通知书，因没有原件，对其真实性不予确认。对证据3中的《关于付款事项的说明》的真实性没有异议，但认为租赁合同已于2014年7月18日解除；对证据3中的关于解除租赁合同的情况说明的真实性没有异议，但认为《租赁合同》的解除并未给集扬公司造成实际损失，因此被告无需承担责任，被告也从未同意承担违约责任或赔偿损失。对证据4的真实性没有异议，但认为被告与原告之间不存在物业服务合同关系，因此被告无需向原告支付相应费用。对证据5的真实性不予确认。原告从未将《租户手册》交付给被告，也从来没有见过原告提供的《租户手册》，也没有确认过相关的《租户手册》，故被告对《租户手册》的真实性不予确认，《租户手册》中的所有条款对被告均没有约束力。 诉讼中，被告提供以下证据： 1、被告佛山市恒熙创展投资有限公司营业执照、组织机构代码证（复印件各1份），用以证明被告的诉讼主体资格。 2、（2014）佛南法民三初字第1114号案应诉通知书、（2014）佛南法民三初字第1114号案传票、（2014）佛南法民三初字第1114号案民事起诉状（复印件各1份），用以证明2014年10月21日，集扬公司向佛山市南海区人民法院起诉被告，并确认被告与其签订的《友邦金融中心租赁合同书》已于2014年7月18日解除。 经质证，原告对被告证据1无异议，对证据2的真实性无异议。 经审查，被告对原告1、3、4的真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。原告未提供证据2的原件，被告对此也不予确认，故本院对上述证据不予确认。原告的证据5是友邦金融中心的租赁手册，但原告未能提供证据证明其将上述手册交付被告，故本院对上述证据不予确认。原告对被告证据1、2的真实性均无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。 本院综合采信的证据及原告的陈述，确认以下事实： 位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号房屋登记权属人为集扬公司，原告是集扬公司聘请的物业管理公司。 2014年7月11日，集扬公司与被告签订《友邦金融中心租赁合同书》，约定：集扬公司将位于广东省佛山市南海区桂城街道灯湖东路1号友邦金融中心一座实际楼层第18层（名义楼层第18层）全部单元出租给被告作办公室使用；租赁期限从2014年7月15日至2019年7月14日止；若被告未于交付日（2014年7月15日）与原告办理租赁单元的验收交接等手续，被告应向集扬公司及物业管理公司分别支付自交付日起发生的租金、物业管理费、水电费及其他费用；被告同意接受集扬公司选任的物业管理公司进行物业管理，目前集扬公司聘请的物业管理公司为原告，物业管理费以租赁单元的计租面积计算，每月每平方米暂定25元，租赁单元每月物业管理费为55910元（日管理费标准按当月管理费除以该日历月实际天数得出的数额计算）；被告需按期支付物业管理费，逾期缴纳管理费超过7日的，由物业管理公司收取相应的滞纳金；被告在签订本合同时须向原告缴交管理费保证金11820元，租约期满或提前终止后，在被告没有违反与物业管理公司签订的物业管理合同中任何约定条款并缴清一切物业管理费及相关费用后，大厦物业管理公司将管理费保证金无偿退还给被告。 上述合同签订后，涉案物业未实际交付。2014年7月18日，被告向集扬公司发出《关于解除租赁合同的情况说明》，内容为：“您好！由于我司内部资金调配出现问题，导致向贵司租赁位于友邦金融中心1座18层写字楼的计划搁浅，不得不向贵司申请解除租赁合同。对此，我司深感抱歉。为表歉意，我司愿承担起租日（即2014年7月15日）起至今的租金、物业管理费以及签订租赁合同所产生的律师费用。” 另查，集扬公司已就租赁合同纠纷另案起诉被告，要求被告支付租金及承担违约责任。 本院认为，集扬公司与被告签订的《友邦金融中心租赁合同书》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方的诉辩意见，本案涉及如下争议焦点： 一、原告是否适格。本案中，原被告没有直接签订物业服务合同，但据集扬公司与被告在租赁合同中共同确认原告是涉案物业的物业管理公司，被告需按租赁合同约定向原告支付物业管理费，故上述合同为第三方利益合同。第三方利益合同是是指双方当事人约定，由债务人向第三人履行债务，第三人直接取得请求权的合同。据此，结合原告作为友邦金融中心的物管方为涉案物业提供服务的事实分析，原告有权参照《中华人民共和国合同法》第六十四条的规定，向被告主张物业管理费。 二、被告是否承担违约责任。根据租赁合同约定，合同租赁期自2014年7月15日起算，即使被告没有按期接收租赁物，租金、物管费也自当日起算；故，虽然被告未实际接收租赁物业，但由于未接收的原因是其单方违约解除合同所致，且被告也承诺支付物业管理费，现被告没有支付，其行为存在违约，应承担相应的违约责任，原告有权要求被告支付自2014年7月15日起至合同解除的2014年7月18日止所产生的物业管理费7214.19元（55910元÷31天×4天）。被告欠缴上述物业管理费造成原告在资金使用上的损失，故原告主张被告自2014年7月19日起按日千分之一计付违约金，本院予以支持。至于原告主张被告补缴保证金111820元并支付解除合同日起至租赁物业重新出租日止的双倍物业管理费，显然过分高于所造成的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，本院对上述主张不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、被告佛山市恒熙创展投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付2014年7月15日至18日的物业管理费7214.19元及违约金（以7214.19元为本金，自2014年7月19日起至付清款日止按中国人民银行同期贷款利率计算）予原告北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司。 二、驳回原告北京仲量联行物业管理服务有限公司南海分公司的其他诉讼请求。 本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取3575.75元（原告已预交），由原告负担3484.06元，由被告负担91.69元。被告负担的份额应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。 （此页无正文） 审判员  冼文舜 二〇一四年十二月五日 本件与原本核对无异 书记员  房观桃