重庆市渝北区人民法院民 事 判 决 书（2014）渝北法民初字第15562号原告郑磊，男，1974年8月3日出生，汉族，住重庆市涪陵区。委托代理人张廷春，重庆中钦律师事务所律师。委托代理人胡云春，重庆中钦律师事务所律师。被告重庆昊华置业有限公司，住所地重庆市北部新区红锦大道561号1幢-2-1怡和大厦5楼，组织机构代码79070004-3。法定代表人杨晓斌，职务董事长。委托代理人张爱，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托代理人杨运禄，重庆坤源衡泰律师事务所律师。原告郑磊诉被告重庆昊华置业有限公司（以下简称昊华公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月5日立案受理后，依法由代理审判员粟果适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郑磊及其委托代理人张廷春，被告昊华公司的委托代理人杨运禄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑磊诉称，2007年11月，郑磊购买了由昊华公司开发的重庆市北部新区某某路某号某某小区某幢某号房屋，该房于2008年12月16日交付。房屋交付前渗水现象已经存在，郑磊在交付当日向物业管理中心登记报告此事并要求处理。交付后郑磊又分别于2009年8月6日、2009年11月16日、2010年6月28日、2010年7月12日、2010年10月9日、2012年4月4日、2012年10月23日、2013年9月13日先后8次向小区物业管理中心（重庆深国贸物业管理有限公司某某小区管理处）报修，要求处理房屋主次卧、客厅、卫生间、滑门等处的渗水现象。昊华公司对于郑磊保修问题无故拖延，郑磊只得自行修复。昊华公司在房屋质量保证书了承诺屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地面、地下室的防水工程防渗漏的保修期限为5年，并保证在1个月内予以处理。然而郑磊多次报修后，昊华公司或以房屋没有漏水不予签发整改意见，或要求观察等理由无故拖延致使所诉问题迟迟得不到解决。2012年房屋再次出现渗水现象，郑磊于2012年4月4日和10月23日再次报修，昊华公司2013年底仅对漏水问题进行了修复，但对郑磊房屋造成的损害以及损失赔偿一直拖延，至今未予解决。房屋渗水不仅严重影响日常生活，亦造成一定经济损失，现双方协商不成，为维护郑磊合法权益，故向法院提起诉讼，要求判令：1、被告赔偿因渗水造成的原告起诉前的经济损失房屋租金（2010年12月26日至2012年12月26日）31200元、整改费3003元；2、被告修复因房屋渗水问题造成的主卧墙顶渗水痕迹及裂纹。本案诉讼费用由被告承担。原告郑磊为证明其主张的事实，当庭举示了以下证据：1、重庆市商品房买卖合同和购房发票，拟证明郑磊于2007年11月11日购买案涉房屋，系案涉房屋产权人；2、《重庆市新建商品房使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》，拟证明在质量保证书中约定了防水工程渗漏的保修期是五年，修复时间一个月；3、整改流转单6张，拟证明该房屋因渗水问题郑磊在质保期内多次向物管公司报修，昊华公司没有完成维修义务拖延至今；4、情况说明书、房屋租赁合同两份（2009年12月26日-2010年6月26日、2010年6月26日-2010年12月26日）、业主彭冬梅身份证复印件、拆迁协议书（复印件）、网络服务协议和宽带受理登记表，拟证明郑磊在外租房并居住的事实，以及租房产生的费用；5、整改费用收据一张、装修承包合同一份，拟证明郑磊找装修公司对质量问题进行了修复，花费3003元，在收据上签字的曹茂是装修公司负责人。6、通话录音及文字整理，拟证明昊华公司经理曹科军认可郑磊房屋因质量问题漏水的事实，以及郑磊与昊华公司之间就维修事宜进行了协商。被告昊华公司辩称，房屋取得验收登记证和分户验收不存在渗水等质量问题；郑磊2008年12月16日接房、2009年12月24日对房屋装修也视为对房屋不存在质量问题的印证；此外，郑磊没有证据证明房屋渗水系由于昊华公司原因，应当承担举证不能的后果。对第一项诉讼请求，2012年9月4日之前的损失已过诉讼时效。且郑磊没有提交2010年12月之后的房屋租赁合同佐证租赁事实，亦没有提供证据证明房屋存在问题需要在外租房居住的事实。对于房屋修复问题，案涉房屋已经过了质保期限，昊华公司不再负有维修义务；被告昊华公司无证据举示。双方当事人对上述证据进行了质证，分别发表的质证意见如下：昊华公司对郑磊举示的证据1、证据2、证据4中业主彭冬梅身份证复印件的真实性无异议。对郑磊举示的证据3，昊华公司对其真实性不予认可，并且认为保修主体应该是昊华公司，郑磊应该向昊华公司提出保修意见，而非物管公司。且经昊华公司向重庆深国贸物业管理某某小区管理处核实，管理处没有这两个章。另外，仅凭流转单也不能看出房屋漏水原因，可能系业主使用或装修才产生的漏水。对郑磊举示的证据4中的情况说明，昊华公司认为，对其上印章真实性无法核实，说明只写了暂住开始时间，没有写截止时间，不能说明暂住期间。且从说明上可以看出郑磊暂住该处系在昊华公司交房前，与昊华公司房屋是否有质量问题没有关联性。对郑磊举示的证据4中的租赁合同，昊华公司对其真实性不予认可。昊华公司认为合同地址和情况说明上载明的地址形式上不一致，且只能证明租赁合同关系存在，不能证明租赁合同已经实际履行，郑磊应该提交租赁押金和租金的手续证明租赁合同已经实际履行。对郑磊举示的证据4中拆迁协议，因其系复印件，昊华公司对其真实性不予认可，且不能达到证明彭冬梅系房屋所有权人的目的。对郑磊举示的证据4中的网络服务协议和宽带受理登记表，昊华公司对其真实性不予认可，且认为与本案没有关联性。对郑磊举示的证据5中的收据，昊华公司对其真实性不予认可，并且认为，收据上载明的收款事由没有注明是因为渗水导致的修复，即便因为昊华公司交付房屋有质量问题，也应该由昊华公司履行维修义务，而非找装修公司进行修复。正因为找了装修公司进行修复也就证明漏水原因可能是装修原因造成。对郑磊举示的证据5中的装修承包合同，昊华公司对其真实性不认可，但对房屋进行装修的事实予以认可。并认为，如果房屋存在渗水现象业主为避免损失扩大不可能进行装修，这个装修行为也系郑磊对不存在渗水情况的认可，另外，之后的漏水也可能系装修的原因。对郑磊举示的证据6，昊华公司认为，该证据并不能证据具体通话人的身份是曹科军，也不能证明曹科军的具体职务及相应权限，故对该证据的真实性、合法性、关联性均不予认可。庭审过程中，本院就整改流转单的真实性依职权向某某小区管理处项目经理唐某某进行调查，形成调查笔录一份。调查笔录载明，虽无法核实整改流转单上物管中心印章的真实性，但整改流转单上载明的报修时间与报修内容确系真实。经庭审质证，郑磊与昊华置业对调查笔录的真实性均无异议，对该证据，本院予以采信。2014年12月3日，本院依职权对案涉房屋进行现场勘验，形成勘验笔录（附现场照片打印图）一份，确认案涉房屋主卧顶仍有渗水痕迹及裂纹。本院结合当事人举证和质证，认证如下：对郑磊、昊华公司均无异议的证据，本院予以采信。对郑磊举示的证据3，因有调查笔录予以佐证，本院予以采信。对郑磊举示的证据4，因与本案不具关联性，且真实性无法核实，本院不予采信。对郑磊举示的证据5，因无其他证据予佐证，真实性无法核实，对该证据本院不予采信。对郑磊举示的证据6，因该证据系原件，且有装修公司盖章确认，对该证据本院予以采信。本院根据采信的证据及庭审中当事人的陈述，确认如下案件事实：2007年11月11日，以昊华公司为甲方，郑磊为乙方双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，合同约定由郑磊向昊华公司购买位于重庆市北部新区某镇某某地块某幢某单元某号房屋一套，建筑面积144.77㎡，用途一般成套住宅，总成交金额883252元。合同第十六条约定，乙方购买的商品房为商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。甲方自本商品房交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限承担相应的保修责任。合同签订后，郑磊支付全部购房款883252元。2008年12月16日，昊华公司将案涉房屋交付郑磊。2009年8月6日，案涉房屋主卧、次卧、客厅、次卫渗水，郑磊向某某小区管理处报修，物管公司对报修内容进行了整修；2009年11月16日，案涉房屋主卧顶上渗水，郑磊向某某小区管理处报修，物管公司对报修内容进行了整修。2010年1月1日，案涉房屋进行装修。2010年6月28日，案涉房屋滑门左右下角外墙渗水、主卧露台外墙渗水、次卧滑门左上角渗水、主卧楼上渗水，郑磊向某某小区管理处报修，物管公司对报修内容进行了整修。2010年7月12日，案涉房屋阳台做防水处开裂，主卧有一处渗水，郑磊向某某小区管理处报修；2010年10月9日，案涉房屋主卧顶部渗水，郑磊向某某小区管理处报修。2010年7月12日、2010年10月9日郑磊报修后，昊华公司并未进行整修。2010年11月4日，郑磊委托他人进行了整修，支付整改费3003元。2012年4月9日，案涉房屋主卧顶板再次出现渗漏现象，郑磊向某某小区管理处报修，物管公司对报修内容进行了整修；2012年10月23日，案涉房屋主卧顶板渗水有痕迹，郑磊向某某小区管理处报修，物管公司对报修内容进行了整修；2013年9月13日，案涉房屋主卧顶渗水严重，郑磊向某某小区管理处报修，物管公司对报修内容进行了整修。现案涉房屋已不存在漏水问题，但主卧顶仍有渗水痕迹及裂纹。另查明，双方签订的《重庆市商品房买卖合同》上载明的案涉房屋房号为301，但实际交付并使用的房屋房号为401。案涉房屋已取得《重庆市新建商品房使用说明书》、《重庆市新建商品房质量保证书》（以下简称两书）。两书载明，住宅（或非住宅）自项目竣工验收合格交付使用之日起，在正常使用情况下有如下部位、部件工程质量问题的，均由本公司免费承担维修责任：屋面防水、外墙面、厨房和卫生间地下、地下室的防水工程防渗漏，保修期限为5年，质量问题处理完成时间期限为1月内。两书第八条业主注意事项载明：业主使用后，有关房屋质量的来信来访、投诉，本公司将直接或委托物业管理公司及时给予书面答复和妥善处理，业主如对本公司的答复或处理有争议，凡是涉及工程质量的，可根据《建设工程质量管理条例》和《重庆市建筑管理条例》等，向地域内建设行政主管部门申请协调；业主亦可直接向人民法院提起诉讼。两书第十条保修处理期限载明：在接到用户《重庆市新建商品房屋质量报修联系单》后，由本公司或委托的物业管理公司，在用户的配合下，一般情况按表中规定时间（大修时可视实际情况以书面形式约定）完成修复工作。两书尾部保证单位（开发商）处有重庆昊华置业有限公司盖章、物业管理公司处有重庆深国贸物业管理有限公司盖章。本院认为，郑磊与昊华公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议，系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，故双方签订的合同应属合法有效，其合同约定的权利义务关系应当得到法律的保护，双方均应依照合同全面履行各自义务。本案中，案涉房屋从交付至今，经历装修变动，但在装修前后，郑磊均针对主卧漏水问题多次向物管公司报修，物管公司也针对同一位置进行了反复维修，直至2013年9月13日案涉房屋的漏水问题才整修完毕。且根据双方两书的约定，物管公司的整修行为应视为昊华公司的行为，故案涉房屋出现的主卧漏水问题应属于昊华公司维修范围。对昊华公司称郑磊无证据证明漏水问题系房屋质量问题且已过保修期及物管公司行为不能代表昊华公司的抗辩，本院不予支持。对郑磊要求昊华公司赔偿2010年12月26日至2012年12月26日的房屋租金损失31200元的诉讼请求。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，郑磊未举示充分证据证明房屋租金损失，故对郑磊要求昊华公司赔偿房屋租金损失的诉讼请求，本院不予支持。对郑磊要求昊华公司赔偿房屋整改费用3003元的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案中，2010年7月12日、2010年10月9日郑磊报修后，昊华公司未对漏水问题进行整修，其未及时完成保修义务，郑磊委托他人修复的费用应当由昊华公司承担。对于昊华公司称整改费用已过诉讼时效的抗辩，因案涉房屋直至2013年9月13日才整修完毕，案涉房屋主卧维修处于持续状态，整改费用的诉讼时效，应当从2013年9月13日起算，郑磊于2014年9月5日向本院提起诉讼，要求昊华公司支付整改费用，未过诉讼时效。故对郑磊要求昊华公司支付的整改费3003元的诉讼请求，本院予以支持。对郑磊要求昊华公司修复因房屋渗水问题造成的主卧墙顶渗水痕迹及裂纹的诉讼请求，因案涉房屋出现漏水属于昊华公司质保范围。且直至2013年9月13日，案涉房屋存在的漏水问题才由昊华公司整修完毕。现案涉房屋主卧顶仍存在渗水痕迹及裂纹，该痕迹及裂纹系房屋漏水所致，昊华公司应当承担修复义务，故对郑磊要求昊华公司修复因房屋渗水问题造成的主卧墙顶渗水痕迹及裂纹的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告重庆昊华置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告郑磊整改费3003元；二、被告重庆昊华置业有限公司于本判决生效后三十日内完成对重庆市北部新区红枫路8号首创·十方界20幢1号401号主卧室顶水渍及裂纹的修复；三、驳回原告郑磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费660元，减半收取330元，由被告重庆昊华置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  粟果二〇一四年十二月十六日书 记 员  叶欢