广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)穗中法民五终字第5807号上诉人(原审被告、反诉原告）：东莞市品高日用品有限公司，住所地广东省东莞市。法定代表人：吴雪明，总经理。委托代理人：何治军，广东太上律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈剑辉，香港特别行政区居民，现住香港。委托代理人：黎火明，广东一粤律师事务所律师。上诉人东莞市品高日用品有限公司（以下简称品高公司）因租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第529号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：涉案商铺位于广州市解放南路39号万菱广场x层编号为1C001商铺。据陈剑辉向原审法院提交的证据材料显示，其向案外人广州市万某乙物业管理有限公司（以下简称万某乙公司）承租涉案商铺后，于2013年8月26日作为甲方，与品高公司（乙方）签订《合作协议》，约定：甲方将上述商铺租给乙方使用，建筑面积为33.8平方米，乙方使用该场地经营销售家具用品；租赁期为2013年9月15日至2016年8月31日；第一年租金为56135元/月，第二年租金为61826元/月，第三年租金为66812元/月；押金相当于第一年租金水平的2个月租金，于支付首月租金时支付；管理费、水电费等费用根据实际发生由乙方缴纳；乙方在每月5号前支付当月租金，如遇国家法定节假日则顺延；乙方每月将甲方与万某乙广场签订的合同租金和管理费转账至以下账户：（注：此处留空），本协议租金中的差额部分转账至甲方以下账户：户名刘某、账号62×××15，开户行农业银行广州一德花园支行，水电等杂费转账至以下账户（注：此处留空）；乙方可提前解除协议，但须保证甲方利益不受损，即：甲乙双方友好协商寻找接替的新租客，需甲方同意；新租客必须正当合法经营，不得销售侵权产品或仿品，且新租客的租金不得低于乙方所支付的租金，否则甲方可没收押金等内容。2015年1月29日，陈剑辉向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除陈剑辉、品高公司于2013年8月26日签订的《合作协议》。2.陈剑辉没收品高公司已支付的押金112270元。3.品高公司向某辉支付万某乙广场1层1C001商铺2014年10月1日至2014年11月4日期间的租金70069.46元、管理费2030.25元、分摊电费497.99元和2014年8月31日至2014年10月31日的电费735.66元、线损分摊费73.57元。品高公司原审答辩并反诉称：涉案《合作协议》已于2014年10月31日解除，不同意没收押金，即不同意陈剑辉的第1、2项诉讼请求。对于陈剑辉的第3项诉讼请求，确认品高公司共欠付陈剑辉59866.03元，故应从押金112270元中予以扣除该欠付费用，余下52403.97元押金应返还给品高公司。详细数额以及项目与品高公司提供的证据5一致。其中，2014年10月份的租金61826元品高公司已支付5000元。反诉请求：陈剑辉向品高公司返还部分押金52470.97元。对于品高公司的反诉，陈剑辉原审辩称：品高公司无故解除合同并拖欠租金，根据合同及法律规定，陈剑辉可要求没收押金并要求品高公司支付其他费用，不同意品高公司的反诉请求。原审诉讼中，陈剑辉、品高公司双方一致确认：上述合同签订后，品高公司于2014年9月13日通过转账方式向某辉支付了押金112270元，陈剑辉于次日出具收据；品高公司已向某辉付清2014年9月30日前涉案商铺的租金；诉请期间涉案商铺的租金标准为61826元/月；2014年11月4日，品高公司将涉案商铺交还给陈剑辉，由刘某开具《收条》1张，载明其于该日收到品高公司退还商铺钥匙及有关证照；次日，案外人广州易漫商贸有限公司（以下简称易漫公司）承租涉案商铺并进场使用至今；陈剑辉并未将押金退还品高公司；双方没有约定押金是否可以抵扣租金等费用。陈剑辉表示不同意品高公司将押金抵扣所欠费用，品高公司表示同意将押金抵扣其所欠费用。关于品高公司欠付的相关费用问题。（一）陈剑辉、品高公司双方一致确认品高公司欠付陈剑辉2014年8月31日至2014年10月31日期间的电费735.66元及线损分摊费73.57元。（二）陈剑辉主张品高公司欠付2014年10月1日至2014年11月4日期间的租金70069.46元，计算基数为61826元/月；2014年10月1日至2014年11月4日期间的管理费2030.25元，计算基数为1791.40元/月；2014年10月1日至2014年11月4日期间的分摊电费497.99元，计算基数为439.40元/月。品高公司表示对上述计算基数均无异议，但认为租金、管理费、分摊电费的计算期间均应为2014年10月1日至2014年10月31日；同时表示其曾于2014年10月向某辉支付10月份部分租金5000元。陈剑辉确认品高公司已支付10月份部分租金5000元。关于《合作协议》的解除及寻找新承租人的过程问题。品高公司主张《合作协议》已于2014年10月31日解除，并陈述：其曾于2014年9月15日向某辉表明无力承担租金，故欲寻找新租户后交还商铺；其曾寻找过新租户但陈剑辉均不满意；现租户是陈剑辉自己找的；后其于2014年10月29日通过快递方式向《合作协议》中载明的陈剑辉的代理人刘某的户籍地址寄送《关于解除双方的通知函》，其中载明：“贵我双方于2013年8月26日就广州市万某乙广场1层1C001铺位租赁事宜签订了《合作协议》。现因业务调整，我司决定不再继续承租该铺位。现正式通知你，我司于2014年10月31日正式解除双方《合作协议》。我司于2014年10月31日搬离上述铺位，并将铺位交还给你”；后其查核上述邮件于同月30日被签收。但品高公司并未提供签收记录予以证明前述签收情况。为证明上述陈述，品高公司还提交其作出的《关于万某乙广场1层1C001号商铺催告函的回复》1份，其中载明“我司员工陈某于2014年9月15日跟陈剑辉面谈表明退租的意愿，双方都通过各种途径发布消息寻找接替的新租客”，但品高公司亦未提交有关的签收记录。陈剑辉表示其并没有收到《关于万某乙广场1层1C001号商铺催告函的回复》，故对该证据的真实性不予确认；对品高公司所述的与其协商寻找新租户的事实不予确认，并陈述：确认品高公司寄送的《关于解除双方的通知函》的邮件已于2014年10月30日被签收，但表示并非刘某本人签收；确认已收到《关于解除双方的通知函》，是在2014年10月31日后其才收到的，但具体的时间已经不记得了；其是在品高公司搬离涉案商铺后才自行寻找新租户的。陈剑辉为主张其应没收品高公司已支付的押金112270元，向原审法院提供以下证据：1.签订日期为2014年11月4日的《广州市房屋租赁合同》，载明易漫公司向某辉承租涉案商铺，租赁期限为自2014年11月5日起至2016年8月31日止；2014年11月5日至2015年8月31日期间租金为50826元/月；2015年9月1日至2016年8月31日期间租金为54812元/月等内容；2.营业执照副本及组织机构代码证复印件各1份，载明易漫公司的法定代表人为黎某；3.黎某的身份证复印件1份；4.《广州市万某乙物业管理有限公司费用类收据》8份；5.中国工商银行银行活期历史明细清单；6.中国工商银行电子银行回单复印件3张，载明付款人黎某（帐号：62×××64）分别于2014年11月4日、2015年1月13日、2015年3月10日向收款人陈剑辉转账汇款46341元、1000元及1000元；7.易漫公司出具的《情况说明》1份，其中载明：“我司与陈剑辉于2014年11月4日就越秀区解放南路39号（万菱广场）1C001商铺签署《广州市房屋租赁合同》，我司是按照前述合同的约定履行有关权利与义务，包含但不限于按约定支付租金，即2014年11月5日至2015年8月31日期间的租金为50826元/月，2015年9月1日至2016年8月31日期间的租金为54812元/月。2015年1月份前的租金等有关费用是通过黎某名下的账户：中国工商银行广东分行，账号：6222023602077402964转给陈剑辉的，2015年1月份后将租金49826元/月给万某乙广场，差额1000元/月通过前述银行转账给陈剑辉的。”品高公司对上述证据的质证意见如下：（一）因《广州市房屋租赁合同》无经过备案，其亦并非合同相对人，陈剑辉签订上述合同前也没有告知其，故对证据1、2、3、5、6的真实性有异议，也不确认上述证据载明的租金数额，但对易漫公司从2014年11月5日起承租涉案商铺并进场使用至今的事实予以确认。（二）对上述证据4、7的真实性无异议，但认为《合作协议》解除后相关费用均与其无关。原审法院认为：陈剑辉作为甲方与品高公司作为乙方签订的《合作协议》，虽名为合作协议，但结合合同的行文及各方的陈述，该合同实为商铺租赁合同。本案的争议焦点是陈剑辉是否可以没收品高公司所支付的租赁押金112270元。该院就此分析如下：（一）根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，合同一方当事人行使约定解除权，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。品高公司主张《合作协议》已于2014年10月31日解除，其依据是其向某辉发出的《关于解除双方的通知函》已于2014年10月30日被签收，但其并未提供陈剑辉的签收证明，亦未提交其他证据证明解除合同的通知已于该日到达陈剑辉；同时陈剑辉亦否认在当日已收到该函件，故对品高公司主张《合作协议》已于2014年10月31日解除的意见，不予采纳。陈剑辉虽未能陈述其收到上述函件的具体日期，但其曾表示于2014年10月31日后收到上述函件，同时陈剑辉、品高公司双方也于2014年11月4日对涉案场地进行交接，可见双方均以其行为表明了解除《合作协议》的合意。因此，该院认为根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，陈剑辉、品高公司双方已于2014年11月4日解除《合作协议》，陈剑辉在本案中要求法院判令解除双方签订的《合作协议》已无必要，对此不予支持。（二）《最高人民法院关于适用》的解释第九十条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。陈剑辉为证明新租户易漫公司的租金标准，提交了其与易漫公司签订的《广州市房屋租赁合同》、中国工商银行活期历史明细清单、中国工商银行电子银行回单以及易漫公司出具的《情况说明》等证据，品高公司虽对有关合同及租金标准不予确认，但并未提供证据予以反驳，故对陈剑辉主张易漫公司承租涉案商铺的有关租金标准予以采纳。因此，根据《合作协议》关于“乙方可提前解除协议，但须保证甲方利益不受损，即：甲乙双方友好协商寻找接替的新租客，需甲方同意；……且新租客的租金不得低于乙方所支付的租金，否则甲方可没收押金”的约定，对陈剑辉以新租户易漫公司的租金低于品高公司的租金标准为由主张没收押金的请求，符合合同的约定，予以支持。此外，品高公司现所提供的证据不足以证明其曾联系寻找接替的新租户，陈剑辉对此亦不予确认，因此该院对品高公司主张其曾寻找过新租户但陈剑辉均不满意，故其押金不应被没收的抗辩意见，不予采纳。综上，对品高公司主张陈剑辉退还部分押金52470.97元的诉讼请求，不予支持。其次，关于品高公司欠付的相关费用问题。（一）陈剑辉、品高公司双方已在庭审中一致确认品高公司欠付陈剑辉2014年8月31日至2014年10月31日期间的电费735.66元及线损分摊费73.57元，故对陈剑辉主张的上述费用，均予以支持。（二）如前所述，《合作协议》于2014年11月4日才解除，故品高公司辩称租金、管理费及分摊电费的计算期间应为2014年10月1日至2014年10月31日期间的抗辩意见，不予采纳。庭审中，陈剑辉已确认品高公司已支付10月份的部分租金5000元，而品高公司对租金、管理费及分摊电费的计算基数均无异议，因此，2014年10月1日至2014年11月4日期间，品高公司欠付的租金为（70069.46-5000=）65069.46元、管理费为2030.25元、分摊电费为497.99元。经计算，品高公司欠付的租金、管理费及分摊电费共计应为67597.70元。对于上述欠付的费用，品高公司均应依约支付。陈剑辉要求品高公司支付上述所欠费用，依据充分，予以支持。陈剑辉起诉主张超过上述费用的部分，不予支持。据此，原审法院根据依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》的解释第九十条的规定，于2015年10月12日作出如下判决：一、本判决发生法律效力之日，原告陈剑辉没收被告东莞市品高日用品有限公司已支付的押金112270元。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告东莞市品高日用品有限公司向原告陈剑辉支付2014年8月31日至2014年10月31日期间的电费735.66元及线损分摊费73.57元。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告东莞市品高日用品有限公司向原告陈剑辉支付2014年10月1日至2014年11月4日期间的租金、管理费及分摊电费合共67597.70元。四、驳回原告陈剑辉的其他诉讼请求。五、驳回被告东莞市品高日用品有限公司的反诉请求。案件受理费4570元（包括本诉受理费4014元、反诉受理费556元），由原告陈剑辉负担91元，被告东莞市品高日用品有限公司负担4479元。判后，上诉人品高公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、陈剑辉与万某乙公司签订的《万某乙广场商铺转租合同》第4.4条约定不得转租，陈剑辉明知该约定而与品高公司签订租赁合同即《合作协议》属“无权处分”，其法律效力是不确定的，故本案应追加万某乙公司为第三人，以确定陈剑辉与品高公司之间租赁合同的法律效力。若该租赁合同最终被确定为无效，则陈剑辉应返还押金给品高公司。二、品高公司享有合同解除权。双方应该共同寻找新租户，而不应该单方面寻找新租户。否则，新租户的租金标准就无法确保真实。品高公司与陈剑辉签订的《合作协议》第五条第二款约定，品高公司可提前解除协议，双方共同寻找新租户，保证新租户的租金标准不低于现有租金，否则没收押金。在此，“共同”寻找新租户是非常关键的。如果由出租方一方寻找新租户，另一方并不知情，则很有可能出现一方定价过低，甚至与新租户签订阴阳合同，共同骗取品高公司的押金。现在陈剑辉一方单独决定新租户，要品高公司举证证明陈剑辉单独决定的内容虚假，这在现实生活中完全行不通。2014年lO月31日品高公司搬离商铺，2014年11月4日交接完毕，2014年11月4日新租户租约签订，时间如此巧合?陈剑辉与易漫公司签订合同前，并没有通知品高公司新租户的名称、价格，违反了双方租赁协议中共同寻找新租户的约定。虽然品高公司没有证据证明陈剑辉与易漫公司新签订的租赁合同是一份虚假合同，但是陈剑辉瞒着品高公司单方与易漫公司签订租赁合同，没有向品高公司通报新租户的租金，使品高公司无法选择更好的新租户，即使存在相关损失也不应再向品高公司主张。上诉请求：1、撤销原审判决第一、第三、第五项；2、改判陈剑辉返还押金52470．97元。陈剑辉答辩称：同意原审判决，不同意品高公司的上诉请求。一、本案的审理结果与万某乙公司没有利害关系，品高公司申请追加万某乙公司为本案第三人没有依据。二、根据涉案《合作协议》第五条的约定，陈剑辉可以没收品高公司的押金。陈剑辉之所以与易漫公司签订租赁合同，是因为品高公司无视合同的约定或法律的规定而单方擅自解除合作协议并搬离了涉案商铺，陈剑辉为了避免损失进一步扩大而选择与易漫公司签订租赁合同。该租赁合同是陈剑辉单方与易漫公司签署的，本案一审庭审中品高公司对此已经予以确认。陈剑辉与新租户易漫公司签订的合同实际履行的租金标准明显低于陈剑辉向品高公司收取的租金标准，给陈剑辉造成租金收入损失225500元（剩余租期20.5个月×租金差额11000元每月）是押金的两倍多，故陈剑辉是存在实际损失的。经查,原审法院查明事实基本无误，本院予以确认。二审另查明：上述陈剑辉（甲方）与品高公司（乙方）签订的2013年8月26日《合作协议》第五条“合同解除”第2款约定：“乙方可提前解除协议，但须保证甲方利益不受损，即：甲乙双方友好协商寻找接替的新租客，需甲方同意。新租客必须正当合法经营，不得销售侵权产品或仿品，且新租客的租金不得低于乙方所支付的租金，否则甲方可没收押金。”二审中，1、关于双方对“寻找新租客”是如何约定的问题。品高公司表示：根据《合作协议》第五条第2款，解除合同没有设前提，可以提前解除合同，同时要维护出租方的利益，租金要比现有的租金高。行使解除权并不是先找到新租客然后再解除，而是解除合同以后再找新租客，新租客符合合同约定的条件，同样可以使陈剑辉的利益不受损，同样可以符合双方的约定，关键是双方要友好共同去寻找新租客。陈剑辉则表示：根据《合作协议》第五条第2款，双方约定了可以附条件地提前解除合同，必须要找到新的租客，且新租客必须经陈剑辉同意，新租客的租金不得低于品高公司所支付的租金，新租客必须合法经营，才能提前解除合同，否则陈剑辉有权没收押金。2、关于品高公司在解除合同之前及之后有没有找到符合合同约定条件的新租客的问题。品高公司表示：品高公司在找的过程中，陈剑辉就把涉案商铺出租给易漫公司了，在易漫公司进场之前品高公司一直在找新租客，但是没有找到。品高公司的押金是相当于两个月的租金，但是合同解除后，4天之内新租客就进场了，品高公司有两个月时间找新租客，陈剑辉不会有实际损失。陈剑辉则表示：陈剑辉是在品高公司发函解除合同并且已经搬离涉案商铺之后才与易漫公司签订合同，且品高公司已经确认了是陈剑辉单方找到新租客的事实，品高公司在解除合同前或者解除合同后均没有找新的租客。本案的押金并不能抵扣租金，品高公司主张押金可抵扣租金没有合同依据，该公司主张陈剑辉没有损失“没有提供相反证据予以反驳”。品高公司还表示：品高公司是有一直在找新租客的，只是一直没有找到而已。《合作协议》第五条第2款最后一句写明“否则甲方可没收押金”，故品高公司认为押金可抵扣租金。陈剑辉认为一定要先找到新租客再解除合同，品高公司则认为先解除合同再找新租客，只要租金够高、合法经营的，就可以保证陈剑辉的租金不受损，双方对合同第五条第2款的理解发生争议，陈剑辉本来是可以找到租金更高的新租客的，但却迫不及待找新租客，租金比原来品高公司承租时要低，是陈剑辉单方造成的损失，不应该用品高公司两个月的租金（押金）来承担损失。本院认为，原审认定上述陈剑辉（甲方）与品高公司（乙方）签订的《合作协议》实为商铺租赁合同正确，本院予以确认。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。据此，针对双方当事人二审中的诉辩意见，评析如下：关于应否追加万某乙公司为本案第三人。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”根据该规定，在承租人未经出租人同意转租的情况下，出租人享有的是合同解除权。品高公司上诉以陈剑辉未经万某乙公司同意转租为由，请求追加万某乙公司为本案第三人“以确定陈剑辉与品高公司之间租赁合同的法律效力”，缺乏依据，本院不予采纳。关于陈剑辉可否没收品高公司交纳的租赁押金112270元及品高公司支付涉案商铺租金、管理费、分摊电费的截止时间。（一）涉案《合作协议》第五条第2款约定：“乙方可提前解除协议，但须保证甲方利益不受损，即：甲乙双方友好协商寻找接替的新租客，需甲方同意。新租客必须正当合法经营，不得销售侵权产品或仿品，且新租客的租金不得低于乙方所支付的租金，否则甲方可没收押金。”可见，品高公司提前解除合同而押金不被没收的条件，是找到符合该款约定的新租客。根据本案查明的事实，品高公司虽向某辉发出《关于解除双方的通知函》，通知陈剑辉“品高公司于2014年10月31日解除合同、搬离并交还涉案商铺”，但并无证据证明2014年10月31日或之前，已找到符合上述约定条件的新租客，亦无证据证明2014年11月4日品高公司与陈剑辉交接涉案商铺时，已找到符合上述约定的新租客。（二）品高公司上诉虽主张“行使解除权并不是先找到新租客然后再解除，而是解除合同以后再找新租客”、“押金可抵扣租金”、“品高公司有两个月时间找新租客”，但陈剑辉对此均不予认可，品高公司未能就此提供确实依据，且品高公司不同意承担其主张的合同解除之日即2014年10月31日后至陈剑辉找到新租客即2014年11月4日止的租金、管理费及分摊电费，亦与其上述主张不相符，故本院对品高公司的上述主张均不予采信。（三）品高公司在约定的“提前解除协议而押金不被没收的条件”尚未成就的情况下，提前解除合同，原审判决陈剑辉没收品高公司已支付的押金112270元及品高公司支付涉案商铺的租金、管理费、分摊电费至双方交接涉案场地之日即2014年11月4日，并无不当。综上所述，审查品高公司的上诉理由均不成立，其上诉请求应予驳回。原审查明事实基本清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费2701元，由上诉人东莞市品高日用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  万力平审 判 员  李 静代理审判员  黄春成二〇一六年六月二十七日书 记 员  连泽璇黄咏欣