贵州省龙里县人民法院民 事 判 决 书(2016)黔2730民初369号原告陈敏，女，汉族，1990年1月23日生，初中文化，贵州省修文县人，户籍住址：贵州省修文县，现住龙里县。原告龙平，男，彝族，1987年7月25日生，小学文化，贵州省织金县人，户籍住址：织金县，现住龙里县，务农，与陈敏系夫妻关系。二原告共同委托代理人胡卫东，贵州黔鹰律师事务所律师（特别授权）。被告陈廷龙，男，汉族，1988年5月4日生，贵州省龙里县人，原住龙里县，现住所不明。原告陈敏、龙平诉被告陈廷龙买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月24日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月22日公开开庭审理了本案。原告陈敏、龙平及其委托代理人胡卫东到庭参加诉讼，被告陈廷龙经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。二原告诉称：2015年6月16日，被告陈廷龙与案外人陈廷国签订协议，陈廷龙将其位于龙里县谷脚镇贵龙新苑1栋3单元5楼2号房与陈廷国位于龙里县谷脚镇贵龙新苑12栋1单元6楼3号房进行调换。2015年6月26日，二原告陈敏与被告陈廷龙签订《房屋买卖合同书》，约定被告陈廷龙将龙里县谷脚镇贵龙新苑12栋1单元6楼3号房出售给二陈廷龙原告，房屋价格为76000元，付款方式为：第一期首付款26000元于签订合同当日支付、第二期40000元于2016年1月前支付、尾款10000元在被告陈廷龙将房屋产权过户给二原告时支付；同时约定：2016年1月前，被告必须办理好其与陈廷国房屋交换过户手续，在陈廷龙与陈廷国房屋过户手续办结后两个月内，被告廷龙须与二原告办理房屋过户手续；另约定：如被告违约则需支付原告当地当时房价的两倍作为违约金。证明人岑某、龙某、杨某在场见证并签字。合同签订后，二原告当场向被告支付购房首付款26000元。事后，被告因与陈廷国解除换房屋协议，并在龙里谷脚镇谷远村村委会主持下与陈廷国签订《调解协议书》，解除当初二人的换房协议。综上，被告现已不能按原被告合同约定向二原告交付房屋，也拒不返还二原告的购房首付款及承担违约责任。二原告诉至法院，请求判令：1、解除二原告与被告陈廷龙于2015年6月26日签订的《合同书》，并由被告返还二原告向被告支付的买房首付款26000元及支付同期银行存款的利息（从2015年7月7日起计算至返还时止）；2、被告向二原告支付违约金70000元（按照合同约定被告应向原告支付违约金140000元，原告自愿减半收取）；3、本案诉讼费由双方承担。被告陈廷龙未到庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见。二原告为证明其主张，向本院提交如下证据：一、二原告身份证复印件1份。拟证明二原告的身份情况及主体资格。二、合同书1份。拟证明二原告与被告陈廷龙签订合法有效的房屋买卖合同书。三、陈廷龙与陈廷国协议书复印件、安置房抽签结果确认书各1份。拟证明陈廷龙与陈廷国互换房屋，后陈廷龙将互换后的房屋卖给原告。四、调解协议1份。拟证明陈廷龙与陈廷国解除换房协议，被告不能按约向二原告交房，构成违约的事实。五、证人证言3份。拟证明三位证人是二原告与被告签订《房屋买卖合同书》时的证明人，三位证人见证二原告向被告支付首付款26000元的事实。六、1、证人岑某证言（基本内容：龙平我堂兄的舅子，我们两家离得很近。2015年，龙平来找我，说要买房屋，让我帮忙拟写一份协议。被告陈廷龙说房屋要70000多元，经大家商量后，陈廷龙同意以76000元的价格卖给二原告，二原告当场支付26000元的现金，现金是经我的手给被告陈廷龙的，没有写收条但是写入了合同，钱全部是面值100元一张的。当时也没有想到要被告提供身份证复印件）；2、证人龙某证言（基本内容：我是龙平的兄长。2015年，原告龙平打电话让我去他家作证。当时合同是证人岑某拟的，讲好是76000元、合同上证明人一栏“龙某”是我本人签字及按的右手大指拇手印，当时首付款的钱点经由岑某清点后就给了被告陈廷龙，是26000元，全部是100元面值的。）；证人杨某证言（基本内容：我是原告龙平的姐夫，当时是在龙平家，谈好房屋总价是76000元，第一笔付的是26000元、全部是100元面值、钱是由岑某清点后交给陈廷龙的、证明人上证明人一栏“杨某”是我本人签字并按手印的。）。原告方对三位证人的证言无异议。被告陈廷龙未向本院提供证据。经庭审质证，本院认为原告方提交的证据来源合法、能达到的证明目的，作为本案证据使用。经审理，本院查明如下事实：二原告系夫妻关系。2015年6月16日，被告陈廷龙与陈廷国（案外人）签订《协议书》，约定陈廷龙将龙里县谷脚镇贵龙新苑一栋三单元五楼2号房屋（125平方米）与陈廷国位于龙里县××脚镇××单元××楼××号房屋（62平方米）进行互换，未办理房屋过户手续。2015年6月26日，被告陈廷龙（甲方）与二原告（乙方）签订《合同书》，约定：一、甲方的安置房位于贵龙新苑12栋1单元6楼3号（12-1-6-3），此房是陈廷龙与陈廷国相调换而来；二、甲方愿将调换而来的房屋卖给乙方，商谈价格为76000元；三、付款方式：分两期付款，第一期首付（款）26000元、第二期必须在2016年元月1日前付40000元、剩余的10000元必须在甲方办了房屋手续（房屋产权证）后，并过户给乙方后，才付给该尾款。……六、甲乙双方必须按合同履行办事，甲方不履行作违约算，必须付给当地当时房价的两倍付给乙方，乙方违约，经济损失自负责。原被告及证明人岑明科、龙某、杨某在合同书上签字。合同签订后，二原告交购房首付款26000元交付被告，被告将房屋钥匙交付二原告。后二原告在拟装修时发现案涉房屋已被案外人陈廷国出租给他人。2015年7月7日，被告陈廷龙与案外人陈廷国在龙里县谷脚镇谷远村村民委员会的主持下达成解除互换上述两套房屋的调解协议。现因被告无法向二原告交付合同约定的龙里县××脚镇××单元××楼××号房屋，致二原告与被告签订的《合同书》无法履行。本院认为：二原告与被告签订的《合同书》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，当事人双方应按照合同约定全面履行义务。二原告已按合同约定向被告履行了交付首期购房款26000元的义务，被告本应按合同约定向二原告履行交付龙里县××脚镇××单元××楼××号房屋的义务。现因被告拟交付的房屋因与案外人陈廷国解除房屋交换协议，导致合同目的无法实现，故原告主张解除与被告签订的《合同书》的诉请，本院予以支持；被告未按合同约定向原告交付房屋，属被告违约，故应向二原告返还购房首付款及承担违约责任。关于违约金的计算方式，根据双方签订的《合同书》约定，如甲方违约，须向二原告支付当地当时房价的两倍作为违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”及最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’的规定”，一般情况下购买房屋的用途为居住，被告无法交付房屋，导致原告需要另寻房源及租房使用，在原告未提供其购买的房屋作为他用及造成其他损失的情况下，应以其另租房的相关租金损失计算其实际损失。现因二原告未提供同时期同地段房屋租金损失的相关证据供本院作为参考，按二原告要求的70000元计算每月损失为8046元[70000元÷261天（原告支付首付款时间至起诉之日的时间计算）×30天]，二原告向被告所购房屋面积为62平方米,综合考虑本地相同地段、同等面积房租价格,已超过按照房屋租金价格计算损失的百分之三十,应认定双方约定的违约金过高。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”之规定，结合本案的具体情况以及公平原则，本院酌定将双方的违约金比例调整为全部已付房款的日万分之一点五，即，自2015年6月27日计算至被告返还首付款之日止，原告提出的要求被告支付购房款首付款从2015年7月7日起至被告返还首付款之日止银行同期存款利息与违约金属重复计算损失，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、解除原告陈敏、龙平与被告陈廷龙于2015年6月26日签订的《合同书》；二、被告陈廷龙于本判决生效之日起十日内向原告陈敏、龙平返还购房首付款26000元及支付该款每日万分之一点五的违约金（从2015年6月27日起计算至返还时止）；三、驳回原告陈敏、龙平的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2200元，由原告陈敏、龙平承担1715元，被告承担485元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。逾期不上诉，本判决则发生法律效力。本判决书发生法律效力后，若义务人未按本院指定的履行期限履行义务，权利人可在义务人履行期限届满之日起二年内向本院申请强制执行。审 判 长  吴贤梅审 判 员  李兰应人民陪审员  曾崇政二〇一六年六月二十二日书 记 员  邓 雪