徐州市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓商初字第0386号 原告柳铭，女，1983年1月10日生，汉族，住徐州市泉山区。 委托代理人刘杰，男，1962年10月3日生，汉族，江苏华建能源集团有限公司法务部部长，住徐州市九里区。 委托代理人李琳，女，1987年2月10日生，汉族，江苏华建能源集团有限公司职员，住徐州市鼓楼区。 被告徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司，住所地徐州市坝子街弘辉大厦**楼****。 法定代表人于健，该公司董事长。 委托代理人刘鹏，男，1970年10月1月生，汉族，该公司法律顾问，住徐州市鼓楼区。 原告柳铭与被告徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司（以下简称美房公司）居间合同纠纷一案，本院于2014年6月30日受理后，依法由审判员朱静独任审理，于2014年8月25日公开开庭进行了审理。后依法组成合议庭，于2014年11月11日公开开庭进行了审理。第一次庭审，原告柳铭委托代理人刘杰，被告美房公司委托代理人刘鹏到庭参加了诉讼，第二次庭审，原告柳铭委托代理人李琳，被告美房公司委托代理人刘鹏到庭参加了诉讼，案件现已经审理终结。 原告柳铭诉称，2013年9月27日原告与孙利平签订徐州市存量房买卖协议一份，孙利平为出卖方、原告为买受方、被告为居间方，约定由孙利平将坐落于徐州市泉山区阿尔卡幼儿园1-106的房屋出售给原告，原告支付佣金3万元给被告。协议签订后，各方按约履行。被告口头承诺敦促孙利平尽快办理两证，后又于2013年12月2日作出承诺，如2014年2月28日前办理不出房权证和土地证，被告将所收取的佣金3万元全额退还。至2014年5月5日，房权证和土地证仍未能办理，被告构成违约，原告多次向其要求退还佣金，并发函催款，被告均以各种理由拒绝，原告现诉至法院，请依法判令被告：1、给付原告佣金3万元；2、支付逾期给付利息（以3万元为本金，从2014年3月1日计算至实际给付之日止，按同期银行贷款年利率5.6％计算）；3、承担诉讼费。 被告美房公司辩称，首先，被告作为房屋买卖的居间人，既没有办理房屋权属证书的法定权利，也没有协助买卖一方或双方办理房屋权属证书的法定义务。对于被告于2013年12月2日向原告出具的“承诺书”，不具备法律效力，该承诺无效。其次，按照法律规定，居间合同关系应为被告向原告提供订立合同的机会或提供订立合同的媒介服务，原告支付报酬的合同，被告于服务过程中就有关订立合同的事项也向原告履行了如实报告的义务。再次，原告于2014年2月28日前未办理房屋权属证件非被告原因造成，与被告没有关系。最后，原告曾表示“只要将原签订的《买卖协议》约定的购房款减价20余万元，当作对原告迟延办理权属证书的补过，原告不再纠缠办证事宜”。“降低原约定房价”为解除被告书写“承诺书”的条件，经被告协调，出卖人降价约25万元，条件成就，被告承诺书应解除。且，通过被告居间服务，原告于2014年5月已取得了房屋权属证书，原告无损失，且通过被告协调，房屋价款降低25万元。综上，请求驳回原告诉讼请求。 为支持其主张，原告柳铭向法庭提交如下证据： 1、2013年9月27日原告与孙利平签订的徐州市存量房买卖协议一份，证明2013年9月27日原、被告及案外人之间签订的该份协议成立并生效，原、被告双方应受其约束并按照协议履行，佐证原、被告之间存在合法的居间合同关系，原告诉请有法律及事实依据。另外，该份协议第9条明确约定，被告应在2013年10月30日前办理好房产手续，被告在合同上加盖了其公司印章，证实其对该约定表示认可。 2、2013年12月3日被告出具的收据一份，证明原告已按照协议约定支付了佣金，被告也已实际收到了原告支付的佣金并对此无异议，故原告已履行了合同约定的居间合同义务。 3、2013年12月2日被告出具的承诺书一份，证明原告诉请要求被告退还的佣金3万元有事实依据，被告若迟延退还佣金，利息的计算起始时间从2014年3月1日开始。 4、2014年5月5日律师函一份、同日邮寄律师函特快专递回执一份，证明原告一直向被告主张退还佣金，本案未超过法定诉讼时效以及原告享有该项主张的诉权，该律师函原告已通过特快专递方式邮寄给了被告。 5、2014年5月29日土地分割转让证复印件、2014年6月10日国有土地使用证、房屋所有权证各一份，证明被告违反了其承诺办证的时间，直至2014年6月10日原告才办理好两证，因被告未在其承诺的时间内办理好两证，导致原告无法对房屋进行出售、转让，使原告的权益受到了重大影响。 被告美房公司为支持其主张，向法庭提交如下证据： 1、刁某、鹿丙亮到庭所作证言，证明原告要求被告向出卖人协调降低房款25万元，如能降低25万元，则不再要求被告退还3万元佣金，后通过被告的努力，房屋降价25万元，同时，原、被告又签订了两份合同，且卖房人也协助原告办理了土地证及房屋所有权证。 2、孙利平到庭所作证言，证明原告曾表示如果房屋的价格最终能达到原告满意的金额，则不再追究超期办证责任，同时，买卖双方另行协商了办证时间。 被告美房公司对原告柳铭的证据质证意见为：对买卖协议的真实性没有异议，但与本案没有关联性，无法证明原告的主张，被告作为居间人已经履行了居间义务，该合同第9条是对买卖双方的约定，而被告是居间方。对收据的真实性没有异议，但与本案没有关联性，无法证明原告的主张，但恰恰说明被告起到了居间作用，促使买卖双方签订了合同，提供了交易机会并如实报告了相关的居间内容，被告收取原告佣金符合法律规定。对承诺书的真实性没有异议，但该承诺书不具有合法性，无法证明原告的主张，因为被告出具的承诺书是附条件的，所附条件是被告为原告办理产权证及土地证，如于2014年2月28日前未能办理，则退还3万元佣金，被告没有资格办理产权证书，因此其承诺不具备法律效力，是无效的。对律师函的真实性没有异议，但律师函的内容与本案没有关联性，且律师函的内容不具备法律效力，无法证明原告的主张。对特快专递回执的真实性没有异议。土地分割转让证系复印件，不符合证据要求。对于房屋所有权证的真实性、合法性均没有异议，且说明办理权属证书的法定单位是徐州市住房保障和房产管理局，被告没有办理此证的权利。国有土地使用证的办证机关是徐州市国土资源局，颁发机关是徐州市人民政府，也证明被告无办理此证的法定权利，且该证据不能证明影响原告转让、出售房屋的原因为2014年6月10日才办理好该证，即便受到影响也与被告没有关联性。 原告柳铭对被告美房公司提供证据的质证意见为：对证人刁某、鹿丙亮陈述承诺书出具后，原告支付了佣金，及被告起到协助办理两证的义务的内容没有异议；除此之外，证人陈述的内容不属实，关于其陈述承诺书的内容系如不能买房则退还中介费，显然与承诺书所反映的内容不符；且证人对原告与卖方签订了补充协议，并约定以降价的方式放弃违约金及佣金的陈述无证据支持；原告与出卖方之间对房款的约定，不影响原告向被告主张权利，被告隐瞒房屋的具体状况及不能在约定时间内办妥两证的情况，构成先期违约。对孙利平证言的真实性及关联性均有异议，无证人所陈述的新的补充协议，即使存在因办理房证延期而双方签订的补充协议，也不能说明被告不再承担办理因房证延期所产生的不利后果。 本院对证据材料综合认证为：存量房买卖协议能够证明原告与房屋出卖人签订了商品房买卖合同，被告为居间方，对其真实性本院予以认定，作为定案依据。收据为原告向被告支付的中介费凭证，对其真实性，本院予以认定，作为定案依据。承诺书为被告向原告的承诺，不违反法律规定，本院予以认定，作为定案依据。律师函与快递回执能够证明原告向被告主张过权利，本院予以认定，作为定案依据。土地分割转让证复印件、国有土地使用证、房屋所有权证能够互相印证，原告购买的房屋于2014年6月10日办理好权属证书，本院予以认定，作为定案依据。由于刁某、鹿丙亮为被告公司员工，与被告具有利害关系，且被告针对证人证言的陈述未提供证据予以佐证，故对其证明效力本院不予认定，孙利平陈述证言的主要内容为：出卖人与买受人之间因权属证书未在约定的期限内办理完毕而就涉案房屋价款重新进行约定，但该约定系买受人与出卖人之间的合意，与本案无关联性，故对孙利平证言的证明效力本院不予认定，不作为定案依据。 经审理查明：2013年9月27日，原告柳铭与孙利平签订徐州市存量房买卖协议一份，居间方为被告美房公司，原告向被告支付中介费3万元，被告向原告出具收据一张，因涉案房屋未能按照存量房买卖协议约定，按时办理权属证书，被告于2013年12月2日向原告出具承诺一份，内容为：“现承诺如柳铭购买的位于阿尔卡地亚幼儿园1-106门面房，于2014年2月28日前办理不出房权证和土地证，中介方所收取佣金三万元整当天全额退还，”但涉案房屋权属证书在2014年6月10日办理完毕，为此，原告向被告主张退还所缴纳的中介费3万元，并于2014年5月5日，向被告发函催要该款，被告未能给付，原告诉至法院。 本院认为，被告美房公司向原告柳铭出具的承诺，原告予以接收，该承诺不违反法律、行政法规的相关规定，该承诺系附条件的民事法律行为，在所附条件成就时，承诺生效。涉案房屋的产权证书未在被告承诺的期限内办理完毕，被告承诺的退还佣金的条件成就，被告美房公司应按承诺内容履行退还佣金的义务，故对原告的主张，本院予以支持。因被告未能履行自己的义务，原告可以主张被告承担继续给付及赔偿损失的责任，故对原告主张以3万元为本金，按同期银行贷款年利率5.6％，从2014年3月1日计算至实际给付之日止的利息，本院予以支持。被告抗辩原告柳铭与出卖方之间存在变更房款的协议，但该协议为原告与出卖方之间的协议，与被告没有关联性，且被告美房公司未能举证证明原告柳铭与出卖方之间达成协议或房款降低后免除被告承诺的义务，故对被告美房公司的抗辩本院不予采信。 依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第六十二条、第一百零六条第一款、第一百三十四条，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，判决如下： 本判决发生法律效力之日起五日内，被告徐州美房第壹房屋置换经纪有限公司一次性向原告柳铭退还人民币3万元，并支付利息（以3万元为本金，按年利率5.6％，从2014年3月1日计算至实际给付之日止） 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币560元（原告已预付），由被告负担（该款同上述款项一并支付给原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院（同时预交上诉费人民币560元，户名：江苏省徐州市中级人民法院，账号：32×××02，开户行：建行徐州市永安支行）。 审 判 长  周秀峰 审 判 员  朱 静 人民陪审员  许海燕 二〇一四年十二月十七日 见习书记员  董 波 本案援引法律条文： 《中华人民共和国民法通则》 第五十四条民事法律行为是公民或者法人设立、变更、终止民事权利和民事义务的合法行为。 第六十二条民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。 第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。 第一百三十四条承担民事责任的方式主要有： （一）停止侵害； （二）排除妨碍； （三）消除危险； （四）返还财产； （五）恢复原状； （六）修理、重作、更换； （七）赔偿损失； （八）支付违约金； （九）消除影响、恢复名誉； （十）赔礼道歉。 以上承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。 人民法院审理民事案件，除适用上述规定外，还可以予以训诫、责令具结悔过、收缴进行非法活动的财物和非法所得，并可以依照法律规定处以罚款、拘留。 《中华人民共和国合同法》 第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。