福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第2948号上诉人（原审被告）厦门市禾丰新景房地产有限公司，住所地厦门市湖里区。法定代表人陈中保，董事长。委托代理人陈宝玺、方湘臻，福建大道之行律师事务所律师。被上诉人（原审原告）饶婧，女，1987年5月20日出生，汉族，住厦门市湖里区。委托代理人林建兴、刘涛，福建天衡联合律师事务所律师。上诉人厦门市禾丰新景房地产有限公司（以下简称禾丰新景公司）因与被上诉人饶婧商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第8400号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人禾丰新景公司的委托代理人陈宝玺、方湘臻，被上诉人饶婧的委托代理人林建兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。饶婧向原审法院提起诉讼，请求判令：1.禾丰新景公司立即向饶婧交付符合法律规定及合同约定条件的禾丰新景地下室-1层546车库房产；2.禾丰新景公司以全额购房款为基数，按每日万分之二的标准，自2014年1月1日起至实际依法依约交付房产之日止的逾期交房违约金（暂计至2014年6月30日为6842元）。原审判决查明，2013年1月19日，饶婧与禾丰新景公司签订《商品房买卖合同》，约定饶婧向禾丰新景公司购买厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北的禾丰新景地下室-1层546号车库，建筑面积32.53平方米，购房款按套计算为189000元。合同第八条“交付条件与期限”约定：出卖人应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1.该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2.该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3.小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，买受人同意接收，出卖人支付买受人伍仟元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……；2、非出卖人能控制的原因导致停工，包括但不限于风力达到六级及六级以上、当日降水量达到17mm及17mm以上、当日气温达到35度及35度以上的高温、政府交通管制及停水停电等；施工中遇到异常困难或重大技术问题不能及时解决时，出卖人出示厦门市相关主管部门证明；配合政府的法规／规章和命令或市政建设而引起的延误。合同第九条“出卖人逾期交房的违约责任”约定：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之2的违约金。合同签订后，饶婧分别于2013年1月29日和同年4月24日向禾丰新景公司支付了购房款99000元、90000元，共计189000元。但禾丰新景公司至今尚未向饶婧交付符合合同第八条约定条件的讼争商品房。原审诉讼中，饶婧申请撤回第1项诉讼请求，原审法院已裁定予以准许。关于据实延期问题，禾丰新景公司主张因厦门国际马拉松、九·八投洽会交通管制以及天气原因导致迟延交房，符合合同第八条约定的据实延期条件，经统计据实延期天数共计44天，禾丰新景公司不应承担逾期交房责任，并提交气象资料为证。饶婧对禾丰新景公司提交的气象资料的真实性予以确认，但认为不能证明禾丰新景公司的主张且与本案无关。合理延期必须同时满足两个条件：一是出现影响施工的因素，二是该因素实际导致停工。禾丰新景公司仅举证出现了相应的天气因素，并未举证施工日志、监理日志等证据以证明这些天气因素影响施工进度导致停工，禾丰新景公司主张的据实延期不能成立。针对禾丰新景公司答辩提出的应适用合同第八条而非第九条计算违约金的问题，饶婧认为：合同第八条约定的时间即2013年12月31日已经过去，禾丰新景公司未按期交房，饶婧亦拒绝接收不符合合同约定的商品房，该条约定的违约金已失去约束力，应按照合同第九条的约定计算违约金。综上，原审判决认为，饶婧与禾丰新景公司签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方应严格履行。现合同约定的交房期限（2013年12月31日）已经届满，禾丰新景公司尚未向饶婧交付符合合同第八条约定条件的讼争商品房，已构成违约，应承担相应的违约责任。因禾丰新景公司并未在交房期限（2013年12月31日）届满前交付讼争商品房，饶婧也没有同意接收不符合约定条件的房屋，故合同第八条约定的违约责任在本案中并不适用。饶婧请求按照合同第九条的约定计算逾期交房违约金，符合法律规定和合同约定，法院予以支持。禾丰新景公司主张存在相关因素可据实延期交房，但未提交施工日志、监理日志等充分证据证明因相关因素确已停工，故对禾丰新景公司抗辩的据实延期理由及相应的天数不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：被告厦门市禾丰新景房地产有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告饶婧支付厦门市思明区龙山中路以西、谊爱路以北禾丰新景地下室－1层546号车库的逾期交房违约金（以已付购房款189000元为基数，按照每日万分之2的标准，自2014年1月1日起计至前述车库符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件且实际交付给原告饶婧之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由禾丰新景公司负担。宣判后，禾丰新景公司不服，向本院提起上诉。上诉人禾丰新景公司上诉称，一、原判决认定禾丰新景公司逾期交房已构成违约，应按照合同第九条的约定向饶婧支付逾期交房违约金与事实不符。根据合同第八条约定，本案讼争商品房所在楼盘在施工期间出现的符合合同条款约定的情形有：35度以上高温天气、六级及六级以上大风、大雨、暴雨；因厦门国际马拉松赛事、九·八投洽会等应政府部门所要求的交通管制等情形。上述情形实际上确实造成了施工队无法正常上工，又造成施工延误，以上天数应当认定为禾丰新景公司可据实延期的天数。合同第八条的约定的适用应当是无因性的，由于建设开发周期的漫长，施工期间可能发生的各种影响工期的因素均是难以预见的，为了规避此等无法预见的延期交房影响，双方当事人才会在合同条款中约定，如发生以上特殊情况为禾丰新景公司所不能控制的，禾丰新景公司均有权据实延期交房。故此，禾丰新景公司延期交房完全符合免责情形，不应承担违约责任。二、合同第八条对于本案的情况已进行明确约定，而原判决认定本案不适用合同第八条而应适用第九条缺乏证据支持、缺乏合同依据。根据合同第八条相关的约定，合同已就本案情况进行了明确约定，因饶婧选择了“同意接收”这一选项，因此该条款对双方均具有法律约束力，饶婧按照合同第九条的约定提出本案诉求的主张没有合同依据，不应得到支持。请求：撤销原审判决，依法改判或驳回饶婧在原审的诉讼请求。被上诉人饶婧答辩称，原判决根据案件事实作出正确认定，依法应予以维持，禾丰新景公司的上诉请求依法应予以驳回。一、饶婧提起原审诉讼时，讼争商品房仍未具备交房条件，禾丰新景公司在原审过程中并未举证任何有关房产符合交房条件的证据，且其提交的有关气象资料等，亦不能构成支持其可合理延期主张的证据，原判决据此作出正确认定，充分有据，依法应予以维持。二、讼争房产至今尚未达到交房条件，禾丰新景公司在原判决后发出的交房通知无效，不具有交付房产的法律效果，禾丰新景公司依法依约需继续承担逾期交房违约责任，直至讼争房产符合约定交房条件且实际交付给饶婧之日止。《商品房买卖合同》第八条第一款明确约定的交房条件至少应包括以下三个方面的条件：第一层次，“五方”验收＋消防验收，该条件系国家规定的强制性基本条件；第二层次，具备入住、使用的生活条件，包括通水、通电、通信、通煤气等，该条件系买受人实现合同目的的前提；第三层次，小区各项配套，包括道路、绿化、环卫、规划验收等，系业主起居、生活之必要配套。以上三个方面的条件，缺一不可，如有任何一项不具备，则应认定为未达到交房条件。讼争房产至今仍不具备交房条件，禾丰新景公司尚需继续履行合同义务，并承担逾期交房违约责任，直至讼争房产符合约定交房条件并实际交付给饶婧之日。三、禾丰新景公司未能举证证明存在据实延期的情形，其关于合理延期的主张不能成立。根据合同第八条第三款约定，只有导致停工，禾丰新景公司才可以据实延期，而所谓“据实延期”必须根据实际导致停工原因、时间等进行主张。对此，禾丰新景公司提交了包括气象资料、交通管制公告、台风报导等旁证，试图主张工期顺延，根本不能成立。禾丰新景公司所举证的，最多只是“事由”，暂且不论这些事由是否与本案存在关联，禾丰新景公司仍应举证证明该等事由已实际影响施工。而对于顺延事由影响施工的证明标准，禾丰新景公司应当提交施工日志、监理日志等证据证明顺延事由已实际影响施工，施工日志与监理日志内容不一致的，以监理日志的内容为准。可见，禾丰新景公司虽然主张合理延期，但并未举证证明存在合理延期的理由和情形，故对其主张，不能予以采信。四、本案禾丰新景公司存在严重的逾期交房情形，应当根据合同第九条约定向饶婧支付逾期交房违约金，直至禾丰新景公司完全履行合同约定的交房义务止。合同第九条约定，出卖人逾期交房的，自本合同第八条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人应按日向饶婧支付已付购房款万分之二的违约金。该条款约定合法有效，依法应当予以执行。禾丰新景公司所抗辩5000元违约金的问题，是指在约定的交房时间届至之前，开发商向业主交付不合格房产而业主同意接受的情况，根本并不适用于本案，不应予以采信。总之，本案讼争房产未达到交房条件，禾丰新景公司亦未能举证据实延期的情形，饶婧的原审诉求具有充分的事实和法律依据，依法应得到全部支持。经审理查明，庭审中，双方当事人均陈述对原审判决查明认定的事实无异议，本院予以确认。二审庭审中，禾丰新景公司提交下列证据，证据1厦门市工程竣工验收报告、证据2勘察单位工程质量检查报告、证据3厦门市思明区公安消防大队建设工程消防验收意见，均用于证明禾丰新景公司通知饶婧于2014年9月1日开始交房时，讼争商品房已通过竣工验收、消防验收等，已符合合同约定的交房条件。证据4厦门市气象资料、证据5九·八投洽会交通管理、厦门国际马拉松交通管制通知，均用于证明禾丰新景公司延期交房符合合同约定的据实延期条件。证据6交房通知，用于证明禾丰新景公司已在报纸上登报通知业主收房。证据7用电工程、数字电视工程、有线电视工程、燃气工程等合同，均用于证明禾丰新景公司已经根据建设要求将配套工程发包给专业的第三方施工。证据8台风气象报告，用于证明气象局网站上载明的台风报道，证明施工期间遭遇的台风天气造成工期延误。上述证据均系复印件。饶婧质证认为，证据1.2的真实性、合法性、关联性均不予认可，证据2结合证据1，所谓勘察验收并未与设计、监理、施工等单位共同进行，不合法，且禾丰新景公司从未向饶婧出示该报告，不能作为主张讼争房产经“五方”竣工验收的证明。证据3的真实性不持异议，但禾丰新景公司从未向饶婧出示该文件，且不足以证明讼争房屋达到交房条件。证据1.2.3不能证明禾丰新景公司的主张。证据4.5的真实性不持异议，但关联性不予确认。证据6的真实性无异议，但禾丰新景公司在讼争房产不具备交房条件的情况下发出该通知，不具有交房的法律效果，结合本案双方其他证据，讼争房产至今尚未达到交房条件，饶婧依法依约有权予以拒收。证据7的真实性不持异议，但不能证明禾丰新景公司主张的证明对象。证据8与本案无关联，禾丰新景公司没有举证相关气象因素如何影响施工、是否导致施工进度缓慢或停工，而直接据此主张施工期间遭遇的台风造成工期延误，不能成立。饶婧亦提交下列证据，证据1（2014）厦鹭证内字第20571号《公证书》，用于证明2014年9月16日，厦门市鹭江公证处受禾丰新景业主委托，前往讼争房屋小区对现状取证。现状表明讼争房屋尚未通燃气，不具备交房条件。证据2房屋验收记录、照片等，用于证明讼争房产在禾丰新景公司通知交房时，存在诸多严重问题，不具备交房条件，禾丰新景公司发出的交房通知无效。证据3关于“新景2008楼盘1–7#楼燃气工程”施工情况说明，用于证明商品房项目燃气管道存在庭院管与楼宇分户管道的连接问题，讼争房产至今未完成燃气管道验收及通气，根本不具备交房条件。证据4律师函，用于证明讼争房产在禾丰新景公司通知交房时存在诸多问题，包括但不限于燃气未通、规划验收、人防验收未完成等，饶婧拒收房屋并要求禾丰新景公司整改，进一步证明讼争房产不符合交房条件，禾丰新景公司发出的交房通知不具备交付房产的法律效果，逾期交房违约金依约应计算至讼争房产符合交房条件且实际交付给饶婧之日。证据5信访事项受理情况告知单、信访事项处理答复意见书、关于“禾丰新景”交房日期及违约金支付的承诺，用于证明由于讼争房产项目存在严重的逾期交房问题，禾丰新景业主多次到信访办等部门要求禾丰新景公司及政府相关部门敦促禾丰新景公司处理依约交房问题。禾丰新景公司确认逾期交房，并承诺依约按月支付违约金，却未能兑现。证据6竣工验收备案办事指南，用于证明厦门市建设工程项目竣工验收备案所需要资料和具备条件。禾丰新景公司质证认为，证据1不足以证明燃气不通，合同约定燃气达到设计条件，而不是通气条件。证据2的表面真实性可以确认，但系业主单方制作，没有经过禾丰新景公司的复核，缺乏关联性。证据3与本案无关，真实性可以确认。证据4真实性予以确认，但禾丰新景公司不认可其中的内容。证据5.6的真实性无异议，但与本案无关。本院对双方没有争议的证据予以确认。本院认为，禾丰新景公司与饶婧签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，当事人应当依约履行。合同第八条明确约定了讼争商品房交付使用的期限，而禾丰新景公司未能在约定期限内将符合约定条件的商品房交付给饶婧使用，已构成逾期违约，应依约承担逾期交房的违约责任。禾丰新景公司主张讼争商品房已通知交房并已达到交付条件，并提供竣工验收报告及消防合格意见书等作为佐证。但讼争合同明确约定，交付使用的房产必须同时符合约定的各项条件，包括该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件等等。由于讼争车库系作为商品房配套使用，而禾丰新景公司并未举证在其通知交房时，商品房已具备合同约定的各项交付条件，故对其主张，本院不予以采信。关于可据实延期问题，由于禾丰新景公司未能提供有效施工日志、监理日志佐证，本院对于其据实延期主张亦不予采信。至于禾丰新景公司所称合同第八条第二款约定5000元违约金的问题，由于该条款是针对双方在约定的交房日期之前进行房屋交接的违约责任情形，而本案，禾丰新景公司已经逾期交房，依法应适用合同第九条认定逾期交房的违约责任。综上，原审判决对于禾丰新景公司逾期交付车库及相应违约责任的认定，证据确凿充分，判决得当，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由禾丰新景公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林巧玲代理审判员许莹代理审判员 胡    林    蓉二〇一四年十二月十日书 记 员 王    兴    胜附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。