北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第14217号上诉人（原审原告）王尉，男，1983年11月12日出生。委托代理人王晶，北京市时雨律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京乾元房地产开发有限公司，住所地北京市平谷区昌兴工业开发区B区16号。法定代表人马印秋，总经理。委托代理人张立功，男，1956年10月27日出生。委托代理人许欣，女，1991年11月2日出生。上诉人王尉因与被上诉人北京乾元房地产开发有限公司（以下简称乾元公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市平谷区人民法院（2014）平民初字第02132号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。王尉委托代理人王晶到庭参加诉讼，乾元公司经本院合法传唤，无正当理由未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。2014年3月，王尉起诉至原审法院称：2007年5月10日，王尉与乾元公司签订《北京市商品房预售合同》，合同编号为Y452647，乾元公司将其开发的北京市平谷区×号房屋出卖给王尉，总价款359535元。合同第十一条、十三条明确约定：“出卖人应当在2008年9月30日前向买受人交付该商品房。逾期超过60日的，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付房款万分之二的违约金”。2012年8月3日，乾元公司将房屋交付王尉，并承诺2012年12月31日前赔偿王尉该项违约金。合同第二十条（一）项初始登记约定：“出卖人应当在2009年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在约定期限内取得的，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”。现王尉得知乾元公司于2013年8月16日才取得该商品房所在楼栋的权属证明。乾元公司至今未给王尉办理房屋权属转移登记，也拒不支付违约金。现诉至法院，要求乾元公司给付王尉逾期交房违约金100814元及利息7390元（自2013年1月1日暂计算至2014年2月28日）；要求乾元公司给付迟延办理初始登记违约金55261元；要求乾元公司立即为王尉办理房屋权属转移登记。乾元公司在原审法院辩称：不同意王尉所提出的诉讼请求。一、王尉存在违约行为。《北京市商品房预售合同》第六条、附件五明确规定了买受人的付款方式、时间，买受人作为合同当事人，未能按合同约定及时缴纳房款。对于有违约行为的买受人，出卖人不同意对其进行赔偿。二、王尉所在楼栋的迟延交付，存在不可抗力的原因以及非乾元公司过错原因，应当对这段时间予以扣除。1.2008年北京市举办奥运会、残奥会，政府部门要求施工单位从2008年5月起停止施工，停工一直持续到年底。2.2010年5月3日，施工单位依施工图纸设计，对×号楼外线10号化粪池及污水管线进行施工，其间遇到小区居民阻挠，造成施工无法进行，直至一年后化粪池才完工。以上耽误施工的时间段应予以扣除。三、王尉起诉要求赔偿初始登记违约金超过诉讼时效。双方签订的《北京市商品房预售合同》第二十条关于初始登记约定了出卖人应当办理完成初始登记的时间，否则支付违约金。乾元公司于2011年9月20日完成初始登记，王尉在该日期后的两年内没有主张权利，其起诉已超过诉讼时效。四、违约金数额过高，请求法院予以适当减少。根据《合同法》第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《合同法司法解释（二）》第二十九条“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。”王尉的赔偿请求已远远高于其实际损失，请求人民法院对违约金适当予以减少。原审法院经审理查明：2007年5月10日，王尉作为买受人与出卖人乾元公司签订了《北京市商品房预售合同》，约定买受人购买出卖人开发建设的座落于×号的商品房。合同同时约定，出卖人应当在2008年9月30日前向买受人交付该商品房；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；出卖人应当在2009年5月31日前，取得该商品房所在楼栋的权属证明；如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，买受人不退房的，合同继续履行，自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止，出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付；商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，委托费用400元人民币；如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起240日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内向出卖人支付等。合同签订后，王尉分别于2008年11月20日、2012年9月25日、2013年12月6日陆续向乾元公司支付购房款109535元、25万元、4074元，总计363609元。此外，王尉还分别交纳了印花税179元、专项维修基金7272元、契税5454.13元以及接口费和产权代办费3200元等。2012年8月3日，乾元公司与王尉签订《补充协议》，约定王尉办理入住手续时，乾元公司暂时不赔偿王尉该楼座逾期交房违约金，逾期交房违约金具体的赔偿数额将以双方签订的《北京市商品房预售合同》为准；乾元公司于2012年12月31日前赔偿王尉违约金等。乾元公司于2012年8月3日向王尉发放了入住证。2013年8月16日，乾元公司取得王尉购买房屋所在楼栋的初始登记，但未依合同约定为王尉办理转移登记。乾元公司至今亦未向王尉支付逾期交房违约金。原审法院经审理认为：乾元公司与王尉签订的商品房预售合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同内容合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。在合同履行过程中，乾元公司未在双方约定的期限内交付房屋，亦未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故应依约向王尉支付相应违约金。乾元公司虽辩称迟延交付房屋等系客观原因所致，其自身不存在过错，但就此未能提交足够证据予以证明，故法院对此抗辩理由不予采纳。根据《中华人民共和国民法通则》的规定，王尉要求乾元公司支付房屋初始登记违约金的诉讼时效期间为两年，自王尉知道或应当知道权利被侵害时起算。乾元公司于2013年8月16日取得涉案房屋的初始登记，依双方签订的北京市商品房预售合同约定，乾元公司应在实际取得权属证明之日起30日内向买受人支付违约金，故王尉于2014年3月12日提起案件之诉，要求乾元公司支付初始登记违约金，未超过诉讼时效期间，乾元公司的相关抗辩意见，法院不予采纳。乾元公司作为出卖人存在未依合同约定逾期交房和逾期办理初始登记的违约行为，王尉作为买受人同时主张两项违约金，对于重复期间的违约金，法院依公平原则择一高标准予以支持，不重复计算。乾元公司提出王尉在案件中主张的违约金过高，要求法院予以调整。王尉未就其实际损失提供相应证据予以证明，故法院结合王尉主张的违约金数额占购房款的比例、兼顾合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则酌情予以调整。此外，乾元公司与王尉之间并未约定逾期支付违约金应赔偿利息的约定，故王尉要求乾元公司支付利息的诉讼请求，无事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年8月判决：一、乾元公司于判决生效后十日内向王尉支付逾期交房违约金、逾期办理房屋权属初始登记违约金共计六万八千六百八十五元；二、乾元公司于判决生效后十日内协助王尉办理北京市平谷区×号房屋的转移登记；三、驳回王尉的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审法院判决后，王尉不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉讼请求，案件诉讼费由乾元公司承担。其事实与理由为：迟延交房违约金和初始登记违约金，应分别计算，并均予支持；原审法院应按照《补充协议》中双方约定的迟延交房违约金的支付标准和支付时间判决迟延交房违约金；乾元公司未按照《补充协议》的约定给付我违约金，应自约定的日期届满之次日起给付利息；原审认定“王尉未就实际损失提供相应证据予以证明”，系认定事实错误。乾元公司未答辩。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异。上述事实，有《北京市商品房预售合同》、《补充协议》、购房款发票、接口费和产权代办费发票、专项维修基金发票、入住证、法院调取的房屋登记簿（复印件）、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：王尉与乾元公司签订的《北京市商品房预售合同》、《补充协议》均合法有效，双方当事人均应依约享有权利并积极履行义务，确保合同目的顺利实现。乾元公司未按双方约定的期限交付房屋，亦未在双方约定的期限内取得房屋所在楼栋的权属证明，其行为已构成违约，故应向王尉支付相应违约金。双方争议的焦点是违约金的数额。关于王尉主张的迟延交房违约金和初始登记违约金，因乾元公司交付房屋时，尚未取得该商品房所在楼栋的权属证明，故迟延交房违约金和初始登记违约金在时间上有所重合，乾元公司不宜承担重复违约的责任，原审法院依据公平原则选择较高标准予以支持，并无不当。本案中王尉就其实际损失未提供相应证据予以证明，乾元公司主张减少违约金的数额，符合法律规定，本院依法予以采纳。原审法院根据王尉主张的违约金数额占购房款的比例、合同的履行情况、双方的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定乾元公司支付王尉违约金68685元，既实现了合同目的，又体现了公平原则，本院对此不持异议。乾元公司与王尉并无逾期支付违约金应赔偿利息的约定，故王尉认为乾元公司应支付利息之主张，于法无据，本院不予采纳。综上，王尉的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3570元，由王尉负担2053元（已交纳），由北京乾元房地产开发有限公司负担1517元（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2170元，由王尉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  李春香代理审判员  赵 霞代理审判员  程 磊二〇一四年十二月十九日书 记 员  王 艳