四川省米易县人民法院民 事 判 决 书(2016)川0421民初187号原告米易县阳光物业管理有限公司。住所地：四川省米易县攀莲镇兴隆路****号。法定代表人王晓波，系该公司经理。委托代理人张洲（特别授权），男，1980年7月26日出生，汉族，系米易县大平法律服务所法律工作者，住四川省攀枝花市。委托代理人侯英姿（一般授权），女，1971年9月9日出生，汉族，系该公司职员，住四川省攀枝花市。被告刘正才，男，1956年6月12日出生，汉族，城镇居民，住四川省攀枝花市。委托代理人刘贤勇（系刘正才之子,特别授权），男，1980年7月24日出生，汉族，住四川省攀枝花市。原告米易县阳光物业管理有限公司诉被告刘正才物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后,依法由代理审判员蒙长林适用简易程序,于2016年3月2日公开开庭进行了审理。原告米易县阳光物业管理有限公司的委托代理人张洲、侯英姿，被告刘正才及其委托代理人刘贤勇到庭参加了诉讼。因案情复杂，本院依法裁定将本案由简易程序转为普通程序，组成合议庭，于2016年4月14日再次公开开庭进行了审理。原告米易县阳光物业管理有限公司的委托代理人张洲、侯英姿，被告刘正才的委托代理人刘贤勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告米易县阳光物业管理有限公司诉称,2010年12月1日其与攀枝花市朝阳房地产开发有限公司签订《米易县“迷阳水岸”住宅小区前期物业服务合同》，受托对该住宅小区进行前期物业管理服务。2011年5月15日被告到原告物业管理办公室办理了入住手续，并与其签订了《米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》和《业主临时管理规约》，根据双方的协议约定，被告应按时向原告缴纳物业管理服务费和代收的电费、电梯年检费等。为此，米易县阳光物业管理有限公司请求依法判决刘正才支付物业管理服务费2117.20元、代收电梯年检费368.7元、电费658.6元及滞纳金157.23元，合计3301.73元；并承担本案的诉讼费。被告刘正才辩称，其不认可原告的诉讼请求。因为原告与开发商签订的合同，与其无关；其与原告签订的合同不符合规定，系原告强制其签订的，不签订就不给房屋钥匙；原告没有出示合法经营的证照；原告的管理服务不到位，车子乱停乱放，卫生不达标，设施设备损坏未进行维护；原告存在乱收费问题，管理费乱收，电费多收，安装空调、太阳能等还收钱；房屋很多事项都没有检验合格，房屋外墙漏水等均不管。原告米易县阳光物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、营业执照复印件一份、组织机构代码证复印件一份、税务登记证复印件一份、法定代表人身份证明一份，拟证明原告的法定代表人是王小波，原告具有物业管理资质，有收费的资格，依法进行了税务登记。被告对该组证据有异议，主张原告取得营业执照的时间是2014年6月24日，因此其在此之前与业主签订的所有协议都是违法的，收取的所有费用都是违法的。本院认为，上述证件均为职能部门颁发，故本院对该组证据予以采信；虽然原告取得营业执照的时间是2014年6月24日，但营业执照上写明了营业期限为2006年2月13日至2026年2月12日，同时税务登记证的发证时间为2010年7月19日，因此原告具有物业管理和收费资质，故本院对被告的质证意见不予采信。2、2010年12月《米易县“迷阳水岸”住宅小区前期物业服务合同》复印件一份，拟证明原告与朝阳房地产公司2010年12月签订了前期物业管理合同，委托其对“迷阳水岸”小区按照三级资质进行物业管理及代收费用，原告已按约履行义务，被告应按约支付物业管理服务费用，合同中未约定小区被盗的责任承担问题。被告对该组证据有异议，认为原告与朝阳房地产公司签订的合同与其无关，而且该合同及其与业主签订的合同都是无效的，因为2014年6月24日之前，原告还未取得营业执照。本院认为，该合同来源合法，且在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，签订书面的前期物业服务合同符合法律规定，该合同对所有的业主均具有法律约束力，故本院对该证据不予采信；对被告的质证意见不予采信。3、2013年4月6日《迷阳水岸小区电梯维修保养合同》、电梯维修费票据、2014年电梯年检费维保费清单复印件各一份，拟证明2013年4月6日至2016年4月6日其委托顺生电梯公司对电梯定期进行了维修保养及保养金额。被告刘正才对该证据有异议，主张开发商尚未将电梯交给业主，业主也没有委托原告与电梯公司签订维保合同。本院认为，物业管理公司对电梯等公共设备进行维保是其职责所在，其与电梯维修公司签订维保合同符合其职责要求，电梯维保产生的合理费用应当由业主按照前期物业管理合同约定承担，故本院对该证据予以采信，对被告的质证意见不予采信。4、《关于收取2014年度电梯检测、维修费用的通知》复印件各一份，拟证明其告知了2014年度电梯维保费的应缴数额、时间。被告刘正才对该证据有异议，主张业主没有委托原告与电梯公司签订维保合同，没有委托也就不可能缴费。本院认为，建设单位在小区业主、业主大会选聘物业服务企业之前，依法选聘物业服务企业并签订书面的前期物业服务合同对所有的业主均具有法律约束力，业主个人是否委托不影响业主应当分摊相应的物业管理费用，故本院对该证据予以采信，对被告的质证意见不予采信，但该证据仅能证明原告进行了催收。5、电费发票及所欠电费流水账明细复印件一份17张，拟证明被告所欠的电费。被告刘正才对该证据有异议，主张代收电费是原告与朝阳房地产公司之间的约定，与其无关；同时，这组证据反应了原告在乱收费。本院认为，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，原告根据其与建设单位签订的前期物业服务合同代收电费符合法律规定，业主个人依法不得以其不是前期物业服务合同的当事人为由拒绝缴纳水电费，故本院对该证据予以采信，对被告的质证意见不予采信。6、联合催款公告复印件一份，拟证明原告于2015年5月15日正式与该小区终止了物业管理服务，在此之前欠费的业主应该在2015年6月30日之前结清所有的欠缴的费用。被告刘正才对该证据有异议，主张其对原告在本小区管理的合法性提出异议，在原告经营期间没有合法的资质，也没有达到其承诺的物业管理质量，因此其有权不交物业服务费。本院认为，根据原告出具的营业执照等有关证件，证明原告具有物业管理和收费资质，被告的质疑没有依据，同时，物业服务企业提供的服务好坏，业主应当通过合法途径予以监督，而不应通过拒绝缴纳服务费来解决问题，故本院对该证据予以采信，对被告的质证意见不予采信。7、《攀枝花市物业服务收费备案表》复印件各一份，拟证明原告收费标准是按照米易县物价局备案的收费标准进行收费的。被告刘正才对该证据的真实性没有异议，但主张该收费备案表是原告与物价局单方决定的，并没有征求业主的意见。本院认为，原告根据其与建设单位签订的前期物业服务合同进驻小区进行管理，业主尚未入住，业委会尚未成立，因此难以征求业主意见，原告的收费标准只要得到相关部门核准，就应当得到支持，故本院对该证据予以采信，对被告的质证意见不予采信。被告刘正才未向本院提交证据。经审理查明，原告米易县阳光物业管理有限公司系具备物业服务三级资质的物业服务企业。2010年12月，原告与攀枝花市朝阳房地产开发有限公司签订了《米易县“迷阳水岸”住宅小区前期物业服务合同》，受托对该住宅小区提供前期物业管理服务。此后，米易县阳光物业管理有限公司根据《米易县“迷阳水岸”小区前期物业管理服务协议》和攀枝花市物业服务收费备案表的规定，对高层电梯住宅的物业管理服务按照建筑面积每平米0.60元/月收费，电梯维护费按实际收取，同时，还提供代收电费服务。2015年5月15日，米易县阳光物业管理有限公司终止了该住宅小区的物业服务管理工作。同时查明，刘正才系米易县迷阳水岸小区14幢1单元303号的业主，房屋面积为105.33平方米。刘正才自入住该小区后未缴纳的物业费为2117.2元、电梯年检费368.7元、电费658.6元，合计3144.5元。按前期物业管理合同约定，滞纳金为157.23元。本院认为，本案中，米易县阳光物业管理有限公司与房屋开发商攀枝花市朝阳房地产开发有限公司依法签订了《米易县“迷阳水岸”住宅小区前期物业服务合同》，由米易县阳光物业管理有限公司对该小区进行物业管理服务，该协议在小区业委会与物业公司签订新的物业管理服务合同前，该前期物业服务合同对包括刘正才在内的全体业主具有约束力。此后，米易县阳光物业管理有限公司依约为小区业主提供了物业服务，刘正才应当按照合同约定及时履行缴纳物业管理服务费的义务。物业服务的瑕疵履行依法不足以构成业主拒付物业费的理由，物业服务的质量应当通过合法途径予以监督，而且物业管理服务费主要用于对小区内房屋及配套的设施、设备和相关场所在公共部分进行维修、养护、管理，物业管理服务费若未能及时收取，客观上也可能会影响物业公司的服务水平和服务质量。故本院对米易县阳光物业管理有限公司要求刘正才支付其物业管理服务费的诉讼请求予以支持。因前期物业服务合同约定了滞纳金的计算方法，故对米易县阳光物业管理有限公司要求刘正才支付滞纳金在诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条、第四十一条、第四十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：由刘正才支付米易县阳光物业管理有限公司物业管理服务费2117.2元、电梯年检费368.7元、电费658.6元及滞纳金157.23元，合计人民币3271.73元。此款于本判决生效后十日内支付。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由刘正才负担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本,上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。审 判 长  张 睿代理审判员  蒙长林人民陪审员  郑崇香二〇一六年六月二十七日书 记 员  范 佳