。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第2804号上诉人（原审被告、反诉原告）：甘甲增，住广州市白云区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：韩辰，住安徽省马鞍山市花山区。委托代理人：童鸿飞，广东宏安信律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：满堂红（中国）置业有限公司广州分公司，住所地：广州市越秀区农林下路5号亿达大厦6、9楼部分及7、8全层。负责人：陈戎，该司总经理。委托代理人：陈慧婵、曾晓亮，该公司职员。上诉人甘甲增因与被上诉人韩辰、满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称“满堂红公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（××013）穗云法民四初字第1××80号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人甘甲增、被上诉人韩辰的委托代理人童鸿飞、满堂红公司的委托代理人陈慧婵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：××013年6月××9日，韩辰（乙方）与甘甲增（甲方）通过满堂红公司的居间服务签订了《广州市存量房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买甲方位于广州市白云区新市镇汇侨路43号1405房（下称“涉案房屋”），建筑面积8××.97平方米，成交价为107万元；甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为甲方收齐房款当天；甲方不按本合同约定将该房产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10％，并退回乙方已付的全部费用；如因甲方或乙方原因造成不能按期取得房地产权属证明文件的，甲乙双方当事人同意按从逾期之日起按总房价款的0.05％计算违约金，合同继续履行等。上述合同附件约定付款协议：乙方须在××013年6月××9日支付给甲方定金3万元；甲方应在签订本合同后7天内向原抵押银行办理提前还贷申请手续，并由甲方承担还贷一切手续费用，甲乙双方同意按乙方出资赎契方式办理赎契手续；甲方必须于本合同签署后三天内不可撤销地全权委托广州亿达按揭服务有限公司人员办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托广州亿达按揭服务有限公司人员代办提前还贷及取回产权资料、交易过户等相关手续；首期楼款（含定金）33万元，乙方应在原抵押银行通知还贷之日起7天内将首期楼款存入甲方供款账户内，余下首期款7万元，乙方须于递件成功当天直接支付甲方；楼价余款按揭付款等。上述合同签订后，韩辰于签约当天向甘甲增支付购房定金3万元。××013年7月7日，韩辰向满堂红公司支付代理费1××43××元。××013年8月30日，满堂红公司向甘甲增发出《通知》，主要内容为：按合同约定您需配合乙方办理银行贷款按揭手续及买卖过户手续，以保证案件能顺利进行，我司同事已多次电话通知您办理证明，但您仍未按规定履行义务，导致案件现在无法继续办理。我司作为经纪方，现敦促阁下于接此通知后4天内即到户口所在地办理相关证明等。××013年11月15日，韩辰向原审法院提起本案诉讼，请求法院判令：1、解除韩辰与甘甲增于××013年6月××9日签订的《广州市存量房买卖合同》；××、甘甲增返还韩辰购房定金3万元；3、甘甲增赔偿韩辰已支付代理费1××43××元；4、甘甲增向韩辰支付违约金107000元。本案诉讼费由甘甲增承担。甘甲增原审答辩及反诉称：我不同意韩辰的诉讼请求，我没有违约。韩辰要求我支付违约金没有依据，且违约金的标准过高。签订合同后，我于同年7月3日申请办理提前贷款。买卖是自由的，韩辰叫我办理我妻子的第二代身份证，我认为韩辰的理由不成立。韩辰一直没有支付过房款，且单方提出解除合同是违约行为，另外，满堂红公司作为中介公司也不负责任，故反诉请求判令：1、韩辰和满堂红公司共同向我支付违约金107000元；××、满堂红公司向我支付赔偿金（以购房款为本金，按每日0.05％的标准从××013年6月××9日计至合同解除之日止）。本案诉讼费由韩辰和满堂红公司承担。原审庭审中，满堂红公司表示，其于××013年8月××0日左右通知甘甲增办理相关手续，但因甘甲增妻子身份证原因无法办理提前还贷，故此后曾于××013年8月30日再次以书面方式通知甘甲增。其在签约前，已了解过涉案房屋的抵押情况，还询问过甘甲增的妻子是否同意。甘甲增虽然出示过其妻子一代身份证，但并未提及其妻子也是抵押人的情况。甘甲增表示其未能办理提前还贷手续确因涉案房屋的抵押合同是以其与妻子共同签订的，故申请提前还贷需要其妻子的二代身份证，其妻子的身份证是一代的，所以无法办理，但在签订合同前，其已经向满堂红公司出示过抵押合同，并询问过如果需要其妻子签名和身份证就不签合同，但满堂红公司表示可以，所以其才签订了上述买卖合同。韩辰表示签订合同时其知道涉案房屋有抵押的情况，但不知道抵押人还有甘甲增的妻子，在因甘甲增妻子的身份证原因无法办理相关手续后，甘甲增曾向其提出过将按揭付款变为一次性付款的要求，但其认为合同并未约定购房余款为一次性支付，且因办理过户前提是甘甲增先行涂销抵押，但涂销手续无法办成是因甘甲增妻子身份证原因，与是否一次性付款无关，故未同意。甘甲增明确表示，不同意办理其妻子的第二代身份证。以上事实，有《广州市存量房买卖合同》、收款证明、《通知》以及当事人陈述等证据证实。原审法院认为，韩辰与甘甲增签订的《广州市存量房买卖合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人应恪守履行。合同签订后，甘甲增因其妻子身份证问题导致交易无法继续进行，且经韩辰和满堂红公司多次催促亦明确表示不同意解决其妻子身份证问题，导致涉案房屋的交易无法继续进行，已构成违约。故韩辰要求解除双方签订的上述《广州市存量房买卖合同》合理合法，原审法院予以支持。因甘甲增原因造成合同解除，故韩辰要求甘甲增返还已支付购房定金3万元及支付违约金合理合法，原审法院予以支持。因韩辰未举证证实其实际损失，且合同未实际履行，故韩辰要求违约金按合同约定按房地产成交价的10％计付的标准确属过高，结合韩辰已向满堂红公司支付代理费用的情况，原审法院酌情将违约金调整为4万元。甘甲增要求韩辰和满堂红公司共同向其支付违约金107000元、满堂红公司向其支付赔偿金的主张缺乏理据，原审法院不予支持。关于韩辰主张要求甘甲增赔偿已支付代理费1××43××元的问题，因韩辰已向甘甲增主张违约金，且违约金已考虑韩辰支付代理费的情况，故韩辰的上述主张欠理，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第三款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于××014年3月××1日作出如下判决：一、韩辰和甘甲增于××013年6月××9日签订的《广州市存量房买卖合同》予以解除；二、在本判决生效之日起十日内，甘甲增向韩辰返还购房定金3万元；三、在本判决生效之日起十日内，甘甲增向韩辰支付违约金4万元；四、驳回韩辰的其他诉讼请求；五、驳回甘甲增的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3××88元，由韩辰负担1475元，甘甲增负担1813元；反诉费1××××0元，由甘甲增负担。判后，甘甲增不服，上诉至本院称：一、我于××013年6月××9日电话委托满堂红公司的工作人员周先生出售涉案房屋，要求实收107万元购房款，中介费由买方支付。周先生之后电话回复称买方同意出价105万元，我说不同意，但周先生说这是买方同意出的最高价，考虑到我因治病和生活急需用钱，我同意房款实收105万元。周先生在订立合同前又对我说帮我谈到107万元，比原来的105万元多了××万元，这××万元他要拿1万元，故真实的购房款应是106万元。满堂红公司的周先生上述不当行为损害了我的利益。二、我在订立合同时提供了真实的卖房资料，并明确涉案房屋是我个人的名字，不需要我妻子的身份证卖房，如果需要我妻子的身份证就不卖房。因为我妻子的身份证是广西的第一代身份证，我还提供了我妻子的户口本等资料给周先生查看，当时周先生说因为房产证是我个人名字所以不需要我妻子身份证可以卖。我担心妻子的身份证过期会影响卖房，而我夫妻二人均有病，故我反复声明如果需要我陪妻子回老家办身份证等手续则不同意签订买卖合同。韩辰及其男友对此均是知情的，且对于不需要我妻子身份证进行买卖是没有异议的。但订立合同后，满堂红公司又说要求我妻子回广西办身份证才能卖房，这是欺诈。根据我国合同法第五十二条规定，满堂红公司采用欺诈手段促成我和买方签订的合同应属无效合同。三、满堂红公司在签约后又打电话给我说银行称韩辰办理按揭贷款需要提供我妻子的二代身份证，韩辰因无法办理按揭贷款所以拒绝出资赎契。我曾多次要求满堂红公司召集买卖双方一起处理无效合同，但满堂红公司拒绝处理。四、韩辰至今没有按合同约定的付款协议履行，韩辰没有依约出资赎契。我在签约后的7日内即××013年7月3日就到原抵押银行申请办理提前还款手续，由于银行没有答复，我就在××013年8月1××日打电话给银行经办人员谭先生，谭先生说让我存入足够欠款后1个月等通知。我于次日电话通知满堂红公司经办人周先生，并要求满堂红公司安排买卖双方去网签和委托广州亿达服务有限公司办理按揭赎契公证等手续。过了几天没有消息，我又电话催促满堂红公司，且多次在电话中要求韩辰出资赎契，但韩辰因办不了银行按揭贷款直至××013年9月1××日仍拒绝出资赎契，严重违约。之后，韩辰拒绝三方协商解除合同，拒绝收回我退还的定金，造成涉案房屋贬值，故韩辰应承担违约责任。综上，我没有违约，韩辰和满堂红公司应承担合同不能顺利交易所造成的全部损失，故我同意维持原审判决第一、四项，上诉请求撤销原审判决第二、三、五项，改判驳回韩辰全部诉求，支持我的原审反诉请求，并由韩辰和满堂红公司承担本案一、二审诉讼费。被上诉人韩辰答辩称：一、我与甘甲增之间均有买卖房屋的真实意思表示，涉案合同不存在欺诈等影响合同效力的情况，亦没有违反法律和行政法规的强制性规定，故该合同合法有效。二、甘甲增一直未提供其妻子的有效身份证件，导致合同无法履行，已构成违约，我要求解除合同及甘甲增返还定金并支付违约金合法合理。根据合同约定，甘甲增应在合同签署后三天内委托第三方办理赎契手续，但由于甘甲增一直拒绝提供相关材料，导致至今仍未能办理委托及涂销抵押手续。涂销抵押是本次房屋交易的前提条件，是甘甲增应该承担的主要义务。我和满堂红公司已多次催告，但甘甲增依然未履行，其甚至在一审庭审时明确表示不同意解决其妻子的身份证问题，甘甲增的上述行为导致本次房屋交易无法进行，已构成违约，符合法定解除合同的情形，故我要求解除合同有理有据。三、我于签约当天支付购房定金3万元，现合同因甘甲增的原因不能履行，甘甲增应当返还定金。因甘甲增原因导致本次交易不成，其应根据合同第八条承担违约责任。另外，甘甲增理应赔偿我因本次购房而支付的中介代理费1××43××元、交通费、律师费等损失。综上，原审认定事实清楚，证据充足，法律适用正确，我请求驳回甘甲增的上诉，维持原判。被上诉人满堂红公司答辩称：解除合同是买卖双方自身的处分，我司对此没有异议。至于甘甲增提出的不同意返还定金和支付违约金的上诉请求，请法院审理查明后依法处理。甘甲增要求我司赔偿没有依据。二审中，甘甲增表示其向银行申请了提前还贷手续，各方当事人对原审其余查明事实无异议，本院予以确认。甘甲增为证明其上诉主张，二审期间向本院提交了如下证据：1、梁福凤的证人证言，证明梁福凤不是合同当事人，涉案房屋的交易无需其身份证；××、查册日期为××014年8月16日的《房地产登记簿查册表》，证明甘甲增曾咨询过房管局，其卖房不需要妻子梁福凤的身份证。各方当事人及梁福凤均确认梁福凤曾旁听过原审庭审。韩辰认为甘甲增和证人是夫妻关系，不能出庭作证；而查册表只是记录房屋现状，不能证明涉案房屋可以甘甲增个人名义出售，上述证据均与本案无关。满堂红公司则认为证人已经旁听过一审庭审，该证人不能作证；而查册表只能说明涉案房屋的状况。二审期间，经甘甲增申请，本院于××014年11月5日前往广发银行广州分行江南西支行调查取证，该行个贷经理谭启宇陈述如下：1、甘甲增是我行贷款客户，目前在我行的贷款未还清；××、甘甲增大约于去年向我行提出提前还贷的申请，当时是我接待的。当时甘甲增在我行填写了一份提前还款申请书，并提交我行，我行没有出具受理回执。之后甘甲增要求拿一份回去看，我就给了他一份空白的提前还贷申请书；3、我对所有申请提前还贷的客户均会口头明确告知还款期限和金额（包括贷款余额和违约金），并告知客户在一个月内向账户内存入足够的金额。在客户符合还贷条件后，我行会经审批同意后通知申请人，申请人应按提前还贷申请书上的要求进行办理；在没有达到还款条件的情况下，我行不会保留客户的提前还款资料；4、虽然甘甲增签订的贷款合同上抵押人是甘甲增、梁福凤二人，但是借款人是甘甲增一人，由借款人来申请提前还贷就可以，而不是抵押人来申请提前还贷。对于本院根据谭启宇上述陈述所制作的笔录，甘甲增表示没有异议，并表示实际履行过程中，满堂红公司要求其先申请提前还贷再办公证委托，其于××013年7月去申请了提前还贷，并在××013年8月银行通知说要存钱后，就告知满堂红公司通知买方存钱，满堂红公司开始说韩辰工作忙，需要一周时间，经其催促后满堂红公司说第二天约买卖双方去亿达公司办理委托公证及网签手续，但满堂红公司在当天下午又打电话给其称需要其妻子的二代身份证，满堂红公司明知其妻子没有二代身份证，此后就没有履行合同。满堂红公司确认甘甲增所述的事情经过属实，甘甲增确实有向银行申请提前还贷，其司也曾电话通知过买方，但甘甲增没有证据证明银行是否同意其提前还贷。韩辰表示不否认甘甲增曾去过银行，但认为去过银行不等于办理了提前还款手续，不能证明甘甲增完成了提前还贷的申请手续，如果完成还贷手续，银行会发出通知，银行没有向甘甲增发出通知就证明甘甲增违反合同约定，且满堂红公司也没有将甘甲增提前还贷的事情通知过韩辰，满堂红公司告知其甘甲增没有完成提前还贷手续；由于甘甲增不能提供证据证明也不能办理公证，没有履行义务，所以其不敢存钱进去；其在签订买卖合同时，并不知道本次房屋交易需要甘甲增妻子的二代身份证，是在交易过程中满堂红公司告知其涉案房屋在提前还贷时需要甘甲增妻子提供二代身份证。二审中，三方当事人均确认涉案合同中没有明确约定甘甲增的供款账号。对于是否需要甘甲增妻子提供二代身份证的问题，满堂红公司称：因涉案合同约定甘甲增需在签署合同后三天内全权委托亿达按揭公司办理赎契手续，并将相关的供款存折及对应的银行卡、借款合同等资料同时签署公证委托书，委托亿达按揭公司办理相关手续，故因甘甲增需办理全权委托公证，而有配偶者在婚姻关系存续期间出售物业的，办理全权委托公证必须要甘甲增及其妻子提供合法有效的身份证明并到场确认，才可以办理；另根据合同约定，买方韩辰的交易付款方式为按揭付款，韩辰需要甘甲增的配合才能办理按揭贷款，而根据银行要求，韩辰需要提供买卖合同，以及甘甲增和其配偶出具的同意出售证明、合法有效的身份证明才能进行按揭贷款的审批手续。由于甘甲增无法提供其配偶的有效身份证明，导致无法按合同约定办理公证委托，也导致韩辰无法向银行申请按揭贷款，并经我司及韩辰的多次催促，甘甲增仍不同意办理其配偶的二代身份证，导致合同无法继续履行。本院认为，原审法院对于韩辰和甘甲增经满堂红公司居间介绍而签订的《广州市存量房买卖合同》的效力认定准确，论理清晰，本院不再赘述。从现有证据及当事人陈述看，合同签订后，各方当事人因对是否需要甘甲增妻子二代身份证的问题产生争议，导致合同没有继续履行，对此，本院认为，涉案房屋登记在甘甲增一人名下，上述合同由甘甲增及韩辰双方签订，合同中对于在买卖交易过程中是否需要提供甘甲增妻子的二代身份证并没有进行明确约定，甘甲增则表示满堂红公司在签约时告知其不需要其妻子的二代身份证，韩辰在二审中亦表示其在签约时并不知道本次房屋交易需要甘甲增妻子提供二代身份证，满堂红公司是在交易过程中才告知其在办理涉案房屋提前还贷时需要甘甲增妻子提供二代身份证，而根据本院向广发银行广州分行江南西支行的个贷经理谭启宇所了解的情况，甘甲增曾向该行申请提前还贷，该行当时没有出具受理回执，申请提前还贷不需要甘甲增妻子的二代身份证，且满堂红公司未举证证明其在促成买卖双方签订合同时，对于是否需要甘甲增妻子的二代身份证问题已经对买卖双方予以明确说明，故本案纠纷系因合同对此约定不明而产生，鉴于各方当事人对于原审判令解除合同没有异议，故本院对此予以确认，但导致买卖双方不能继续履行合同的责任不可归责于买卖双方任何一方，原审以甘甲增不同意解决妻子身份证问题，导致涉案房屋交易无法继续履行为由，认定是甘甲增违约与事实不符，本院予以纠正。如上分析，由于解除合同的责任不可归责于买卖双方，故合同解除后，甘甲增应向韩辰退还已收取的定金，至于韩辰要求甘甲增支付违约金和代理费的诉讼请求，以及甘甲增要求韩辰支付违约金的反诉请求，均依据不足，本院不予支持。因本案是房屋买卖合同纠纷，满堂红公司并非买卖合同的相对方，至于满堂红公司是否需要承担责任问题，属于另一法律关系，故对于甘甲增要求满堂红公司承担相应责任的上诉主张，本院不作处理，当事人可另循途径解决。综上，甘甲增关于其无需承担违约责任的上诉理由成立，本院予以采纳；其余上诉理由和请求均不成立，本院予以驳回。原审查明事实不清，二审据实予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项的规定，判决如下：一、维持广州市白云区人民法院（××013）穗云法民四初字第1××80号民事判决的第一、二、四、五项；二、撤销广州市白云区人民法院（××013）穗云法民四初字第1××80号民事判决的第三项。一审案件受理费3××88元，由韩辰负担××6××8元，甘甲增负担660元；一审反诉费1××××0元，由甘甲增负担；二审案件受理费3840元，由韩辰负担868元，甘甲增负担××97××元。本判决为终审判决。审 判 长  韩志军代理审判员  刘 卉代理审判员  李 焕二〇一四年十二月十五日书 记 员  党春婷