重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0108民初6384号原告重庆西南液压气动成套厂，住所地重庆市南岸区樱花路8号附1号，统一社会信用代码91500108202949070F。法定代表人朱松双。委托代理人蒋某，重庆市南岸区涂山法律服务所法律工作者。被告重庆瑞生机械厂有限公司，住所地重庆市南岸区茶园工业园区樱花路1号，组织机构代码20318300-3。法定代表人卢宓，执行董事。委托代理人黄某，北京市中银（重庆）律师事务所律师。原告重庆西南液压气动成套厂诉被告重庆瑞生机械厂有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法由代理审判员余洪峰适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆西南液压气动成套厂的委托代理人蒋某、被告重庆瑞生机械厂有限公司的委托代理人黄某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆西南液压气动成套厂诉称：原、被告于2011年11月30日签订《房屋租赁合同》，合同约定：“原告将位于重庆市南岸区樱花路8号附1号厂房及办公用房共计1580平方米租赁给被告使用，租赁期限暂定二年，即至2013年11月30日，租金为21330元/月。合同第五条还约定，双方解除租赁合同后，被告应按租赁前房屋及设施现状恢复原样交还给原告，若有损坏应全额赔偿。”2013年11月30日，租赁期限届满，被告仍继续租赁使用原告上述厂房并按原合同约定向原告交纳租金，直至2014年5月31日被告在未通知原告的情况下搬离租赁厂房，单方与原告解除了租赁关系。被告在使用租赁厂房期间对厂房结构等进行了大量改动，厂房内的线路开关等设施设备大部分也被损坏，被告单方解除租赁关系后未按《房屋租赁合同》相关约定将厂房恢复原样，对损坏的线路开关也未进行修复，为此原告因恢复厂房原样及修复线路开关等花费共计113576.40元。现原告起诉来院，请求法院判令：1、被告立即支付原告垫付的房屋修复费60228元、线路开关等设施修复费53348.40元，共计113576.40元；2、诉讼费由被告承担。被告重庆瑞生机械厂有限公司辩称：原告陈述的租赁情况属实。被告按约支付了全部租金，且合理使用租赁房屋，并未损坏。被告在将租赁房屋交还原告前已进行了合理的修缮，故被告不应承担任何费用。请求驳回原告全部诉讼请求。本院组织双方当事人对证据进行质证，原告针对其诉讼主张提交了以下证据：1、重庆西南液压气动成套厂（甲方）与重庆瑞生机械厂有限公司（乙方）于2011年11月签订的房屋租赁合同，合同约定：乙方租用甲方厂房面积1100平方米、办公用房面积480平方米，共计1580平方米，租金为11330元/月；乙方租用房屋从2011年12月1日至2013年11月30日，租期暂定为二年。合同第五条特别约定：“乙方租房后的装饰装修自行负责，不得损坏房屋结构。室内水电安装自行负责，机具设备的安装听从甲方指导，如乙方需要变化房屋结构，需向甲方协商，同意后方可进行变化，现同意主厂房内拆墙2扇，双方解除租房后，乙方无条件修复还原，并保证原电控开关及线路恢复原样（甲方主厂房内有各类电器开关灯具，排风扇14把、冷风机6台、电器控制柜1台及消防设施等），爱护房屋及周边花草树木。乙方在租期满后，按租赁前房屋及设施现状恢复原样交还甲方，若有损坏，乙方全额赔偿。”原告提交该份证据拟证明租赁事实，及被告在交还房屋时应将拆除的墙体和线路开关修复。被告对真实性无异议，并补充陈述：合同到期后被告继续租用诉争房屋至2014年5月31日，并将租金支付完毕，及按合同约定对房屋进行了修复。2、平面图纸、照片（打印件），拟证明工具室及卫生间的位置，且被告对该两处进行了变更。被告认为平面图纸未加盖有权机关印章，对真实性不予认可；照片无法反应出是何处照片，也无法确认是否是房屋交付前的状况。3、中国工商银行收款业务回单，拟证明原、被告租赁合同于2013年11月届满后被告继续租用诉争房屋，双方形成无固定期限租赁关系；还证明原告诉讼请求未过诉讼时效。被告对证据真实性无异议。4、法律送达书函（2015年12月14日），拟证明原告为被告垫付费用的具体项目及金额。被告对真实性无异议，被告也的确收到过该书函。但对书函中的内容不予认可，无法证明损失是由被告造成。据我方了解，在我方将诉争房屋交还原告后不久，原告就将诉争房屋出租给他人，故损害有可能是他人造成的。5、李彬于2014年7月30日出具的收条、中国工商银行现金支票存根（复印件），拟证明原告垫付的修复费用为22500元。被告认为该证据真实性无法确认，且与本案没有关联性。6、重庆市友崴机械有限公司铬绿耐磨地坪及混凝土浇筑工程结算书，拟证明原告垫付的修复费用为37728元。被告认为该证据真实性无法确认，且与本案没有关联性。被告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：1、费用报销单、出差旅费报销单，拟证明被告在将诉争房屋交还给原告之前进行了修缮。原告认为证据系被告自己制作，对真实性、关联性均无法确认。本院对原告提交的证据认定如下：1、房屋租赁合同：该合同系原件，且被告予以认可，本院予以采信。2、平面图纸、照片（打印件）：平面图纸只加盖了原告自己的印章，没有其他有权机关予以认定，本院对此不予采信；照片无法看出拍摄时间（房屋交付前还是交付后），故无法证实与本案的关联性，本院对此不予采信。3、中国工商银行收款业务回单：该证据系原件，本院对真实性予以采信。4、法律送达书函：被告认可收到该书函，本院对真实性予以采信。5、李彬于2014年7月30日出具的收条、中国工商银行现金支票存根：因李彬未出庭对相关情况予以证实，本院对收条真实性不予采信。银行现金支票存根系复印件且得不到被告的认可，本院对此不予采信。6、重庆市友崴机械有限公司铬绿耐磨地坪及混凝土浇筑工程结算书：该工程的建设单位和施工单位，即甲方和乙方均非本案当事人，本院无法核实其真实性和关联性，本院对此不予采信。本院对被告提交的证据认定如下：1、费用报销单、出差旅费报销单：该证据系原件，本院对真实性予以采信。根据庭审举证、质证、认证，并结合原、被告当庭的陈述，本院认定如下事实：2011年11月，出租方重庆西南液压气动成套厂（甲方）与租赁方重瑞生机械厂有限公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定：甲方将南岸区樱花路8号附1号厂房及办公用房租赁给乙方，厂房面积1100平方米、办公用房面积480平方米，共计1580平方米，租金为11330元/月；乙方租用房屋从2011年12月1日至2013年11月30日，租期暂定为二年。合同第五条特别约定：“乙方租房后的装饰装修自行负责，不得损坏房屋结构。室内水电安装自行负责，机具设备的安装听从甲方指导，如乙方需要变化房屋结构，需向甲方协商，同意后方可进行变化，现同意主厂房内拆墙2扇，双方解除租房后，乙方无条件修复还原，并保证原电控开关及线路恢复原样（甲方主厂房内有各类电器开关灯具，排风扇14把、冷风机6台、电器控制柜1台及消防设施等），爱护房屋及周边花草树木。乙方在租期满后，按租赁前房屋及设施现状恢复原样交还甲方，若有损坏，乙方全额赔偿。”原告提交该份证据拟证明租赁事实，及被告在交还房屋时应将拆除的墙体和线路开关修复。2013年11月30日合同期限届满后，被告继续租赁该房屋至2014年5月31日，但未签订书面房屋租赁合同。2014年5月31日租赁合同解除，原、被告未履行书面交接手续，但被告将钥匙交还给了原告。后，原告于2014年7月将诉争房屋出租给第三人。上述事实，有经庭审质证、论证房屋租赁合同、银行回单、法律送达书函、费用报销单、出差旅费报销单及当事人陈述等证据证实，足以认定。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，应按约履行。庭审过程中，原、被告确认租赁合同于2014年5月31日解除，本院予以确认。合同解除后，被告应当返还租赁物，返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。本案中，双方在《房屋租赁合同》第五条中约定：“乙方租房后的装饰装修自行负责，不得损坏房屋结构。室内水电安装自行负责，机具设备的安装听从甲方指导，如乙方需要变化房屋结构，需向甲方协商，同意后方可进行变化，现同意主厂房内拆墙2扇，双方解除租房后，乙方无条件修复还原，并保证原电控开关及线路恢复原样（甲方主厂房内有各类电器开关灯具，排风扇14把、冷风机6台、电器控制柜1台及消防设施等），爱护房屋及周边花草树木。乙方在租期满后，按租赁前房屋及设施现状恢复原样交还甲方，若有损坏，乙方全额赔偿。”该条对合同解除后被告返还房屋应符合的状态进行了约定，即：一、修复主厂房内拆掉的2扇墙；二、原电控开关及线路恢复原样。关于被告返还房屋是否符合这两项要求，因双方未办理书面交接手续，本院根据现有证据作如下评述：首先，从被告提交的证据来看，被告提交的费用报销单和出差旅费报销单虽系单方制作，但均是装订成册的原始凭据，可信度较强。从单据时间来看，为2014年5月、6月、7月；从单据内容来看，为公司搬厂运设备等物资、购轴承切割片、购河沙水泥（老厂维修）、换锁等。本院认为，单据时间上与合同解除时间2014年5月31日吻合，从内容上也与恢复墙体、开关线路等相关。其次，原告主张因被告交还房屋不符合约定导致原告垫付相关费用进行修复，原告需对此承担举证责任。原告提交的李彬出具的收条及中国工商银行现金支票存根（金额为22500元），因李彬未到庭及支票存根系复印件，本院未予采信；且从内容来看，该组证据载明的是厂内卫生间的费用，也与合同约定的第五条没有关联，卫生间的费用并不属于被告基于合同第五条应当修复的范畴。再，原告还提交了重庆市友崴机械有限公司铬绿耐磨地坪及混凝土浇筑工程结算书，该结算书的甲乙双方均非本案当事人，工程内容也并非合同第五条约定的修复墙体和恢复开关线路。故，本院认为，原告提交的证据不能证明被告交还的房屋不符合合同第五条约定，及原告垫付了恢复墙体及开关线路的费用。再次，原告未提交其他证据证明被告交还的房屋不符合使用后的合理状态。最后，就时间上来看，被告于2014年5月31日解除合同后将诉争房屋交还原告。原告未提出异议，并于2014年7月将诉争房屋出租给第三人。2016年5月11日，在近两年后，原告起诉来院，请求法院对被告交还房屋不符合约定状况为由要求主张原告垫付的费用，但此时，本院已无法通过现场勘验等方式查明诉争房屋交付时的状况，只能通过现有证据进行评判。就常理来看，若被告交还房屋不符合约定情况或存在重大瑕疵，原告应在再次出租前就进行主张。综上所述，本院认为，被告在房屋租赁合同解除后交还给原告的房屋符合约定或使用后的合理状态，原告的诉讼请求不能得以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条之规定，判决如下：驳回原告重庆西南液压气动成套厂的诉讼请求。诉讼费减半收取1286元，由原告重庆西南液压气动成套厂承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。代理审判员  余洪峰二〇一六年六月二十日书 记 员  凌 莉