广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1110号原告金建珍，住所地浙江省永嘉县。委托代理人肖大伟、张明金，均为国信信扬律师事务所律师。被告广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人黄海涛，总经理。委托代理人孙赛男，被告职员，联系地址。原告金建珍诉被告广东珠江纺织博览中心有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人肖大伟、张明金，被告的委托代理人孙赛男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订认购书及《商品房买卖合同（预售）》，约定被告向原告销售珠江国际纺织城A1栋1108号写字楼一套，建筑面积138.085平方米，分摊面积26.425平方米，价款为2952257元。合同签订后，原告按时支付了购房款，双方实际履行按建筑面积计价。据《房地产权证》显示，涉案房屋建筑面积为136.28平方米，套内面积112.49平方米，分摊面积23.79平方米，实际分摊面积比合同约定小2.635平方米。故起诉请求判令：1、被告向原告支付建筑面积差异赔偿款56336.3元（合同约定的总房价款2952257元÷合同约定的建筑面积138.085平方米×分摊面积差2.635平方米）；2、被告承担本案诉讼费用。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。理由：一、认购书及商品房买卖合同均约定以套内建筑面积计算房价，认购书第二条单元价格部分印有26439.7元的单价金额，虽然没有明确表述前述价格是套内建筑面积单价，但是按照总价除以套内建筑面积等于26439.7元，表明认购书约定的是以套内建筑面积计价。商品房买卖合同第18条、合同附件7补充协议第4、8条，对前述按照套内面积单价计价的方式确认，与认购书约定一致，充分表明按照套内建筑面积计价是双方的真实意思表示，认购书及合同没有违反法律法规规定，按照套内建筑面积计价的约定合法有效，双方当事人应当按照约定执行。二、合同第18条、合同附件7补充协议第4、8条明确约定仅当套内建筑面积存在误差时，才进行退补，并约定退补的标准是套内面积单价乘以实测面积，事实上原、被告已经按照该约定补交面积差异款并办理房产证，根据关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释第14条规定，合同有约定的，应当按照约定处理。在本案中处理面积差异也应以前述合同约定作为依据。三、分摊建筑面积不计价，分摊建筑面积的变化不影响总房价，原、被告在合同中记载房屋基本状况时，虽然约定了公共分摊面积，但并未约定公共分摊面积的价格，也没有约定实测公共分摊面积与约定面积存在差异时双方应当进行退补。现原告又要求被告支付公摊面积差异款，并无约定和法律依据。经审理查明，2010年10月17日，原告（认购方、乙方）与被告（发展商、甲方）签订《广州珠江国际纺织城写字楼认购书》，约定乙方向甲方认购珠江国际纺织城A1栋珠江针织大厦[自然层11]1108号写字楼，建筑面积138.085平方米，套内建筑面积111.66平方米，公摊面积26.425平方米（最终以产权登记部门实测面积为准），该房屋优惠后总房价为2952257元；等。2011年6月27日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方向甲方购买海珠区广州大道南以西、康乐西围新村以南地段珠江国际纺织城（自编GJ-3、A1）自编A1栋11层1108号房；该商品房合同约定建筑面积共133.27平方米，其中，套内建筑面积102.01平方米，共有分摊面积为31.26平方米；（第七条）该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28940.86元，总金额2952257元；（第十八条）合同约定的该商品房面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；房屋实测套内建筑面积小于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由甲方返还乙方，面积误差比超过3%部分的房价款由甲方双倍返还乙方；（附件七第4条）甲乙双方同意将本合同第四条第四款约定的该商品房面积变更为：该商品房合同约定建筑面积共138.085平方米，其中套内建筑面积111.66平方米，共有分摊面积为26.425平方米；双方同意将本合同第七条约定的计价方式和价款变更为：该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米26439.7元，总金额2952257元；即甲乙双方确认本条约定的该商品房总价款与本合同原第七条约定的价款总金额相同……该商品房的最终总价款按实测面积、本条约定的单价计算；（附件七第8条）……甲乙双方同意在测绘部门出具测绘成果报告书后，按照本合同补充协议第4条约定的单价据实结算……；等。合同签订后，原告向被告支付合同约定的全部购房款，并于2013年4月17日向被告支付了套内面积差异款21945元。据《房地产权证》记载，涉案房屋的建筑面积为136.28平方米，套内建筑面积为112.49平方米。本院认为，原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、法规的强制性规定，故属于合法有效的合同，当事人均应切实履行。上述合同约定，涉案房屋的面积与用于产权登记的实测面积有差异的，以实测面积为准；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，按照合同约定的价格据实结算房价款；套内建筑面积误差比绝对值超过3%的，乙方有权选择单方解除本合同或继续履行本合同；……乙方同意继续履行本合同的情况下：房屋实测套内建筑面积大于合同约定套内建筑面积的，其中面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由乙方按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由甲方负责，所有权归乙方；等。根据《房地产权证》记载，涉案房屋的建筑面积为136.28平方米，套内建筑面积为112.49平方米。即涉案房屋的分摊面积为23.79平方米，即涉案房屋的实测套内建筑面积比合同约定大0.83平方米，实测的分摊面积比合同约定的分摊面积小2.635平方米，实测分摊面积误差比绝对值在3%以内。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持……”。原告已向被告支付了套内面积差异款，原告有权要求被告支付分摊面积差异款，分摊面积差异款应按合同约定的总房价款2952257元÷合同约定的建筑面积138.085平方米×共有分摊面积差2.635平方米计算。原告主张的面积差异款56336.3元未超过按上述方法计算的结果，故本院予以支持。被告以涉案房屋是按套内建筑面积结算且双方实际已进行套内建筑面积结算为由而认为该房屋不应再进行面积差异款的结算的抗辩意见，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定，判决如下：被告广东珠江纺织博览中心有限公司在本判决生效之日起10日内，向原告金建珍支付共有分摊面积差异款56336.3元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1208元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时，将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡泳贤代理审判员  钟 琴人民陪审员  陈美卿二〇一四年十二月九日书 记 员  杨 曼许珊珊