云南省弥勒市人民法院民 事 判 决 书(2016)云2504民再2号原审原告云南昆润高鸿投资有限公司。住所地：弥勒市。法定代表人余镕材，系该公司董事长。委托代理人和晟晟，建纬（昆明）律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原审被告李文洁，女，生于1986��9月13日，汉族，居民，住个旧市。（现下落不明）原审原告云南昆润高鸿投资有限公司（以下简称“昆润公司”）诉原审被告李文洁追偿权纠纷一案，本院于2014年9月17日作出（2014）弥民二初字第319号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，于2015年12月2日作出（2015）弥民监字第2号民事裁定，再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审原告昆润公司的委托代理人和晟晟，到庭参加诉讼。原审被告李文洁因下落不明，经本院公告送达开庭传票，公告期届满，原审被告李文洁未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告诉称：2013年5月4日，原告与被告签订《商品房购销合同》，约定由被告向原告购买由原告开发建设的“湖泉湾I号”3-2008号商品房，其中明确约定由被告向原告支付购房首付款，其余价款由被告以银行按揭的形式向原告进行支付，并约定了其他权利及义务。2013年10月12日，被告申请贷款的中国农业银行弥勒支行以书面形式通知原告，因被告逾期偿还购房贷款，要求原告向中国农业银行弥勒支行承担阶段性担保责任，并扣划了原告在中国农业银行弥勒支行保证金账户的15472.89元。为此，原告起诉请求人民法院判令解除原、被告双方签订的《商品房购销合同》；由被告向原告承担违约金59260.70元；由被告承担因其逾期偿还银行贷款而由原告承担担保责任受到的损失（自2013年10月12日起至贷款银行实际扣划之日止，现暂算至2014年2月14日，贷款银行实际已扣金额15472.89元）及相应已发生的交易税费；本案的诉讼费用全部由被告承担。原审被告李文洁在法定期限内未作答辩。原审查明：2013年5月4日，原告昆润公司（甲方）与被告李文洁（乙方���签订《商品房购销合同》，约定乙方向甲方购买弥勒财富新天地综合旅游项目湖景公寓湖泉湾I号第3幢第20层08号房，价格为人民币592607元，首付款为182607元，余款410000元通过银行按揭方式支付，甲方为乙方的按揭贷款提供担保。由于被告李文洁贷款逾期，2014年2月14日，中国农业银行弥勒市支行从原告昆润公司保证金账户扣收自2013年10月至2014年2月14日的逾期分期欠款15487.87元，2014年6月17日，中国农业银行弥勒市支行从原告昆润公司保证金账户扣收自2014年2月13日至2014年6月12日的逾期分期欠款12446.57元、剩余贷款本金400605.25元、5天利息364.44元。原审认为：一个民事诉讼解决一个诉争的法律关系。原告昆润公司为被告李文洁的贷款承担连带保证责任后，向被告李文洁追偿，本案案由应为追偿权纠纷，涉及的其他法律关系不宜在本案中一并处理。原告昆润公司��张要求被告李文洁承担其承担担保责任的损失人民币428904.13元，有事实和法律依据，本院予以支持。故判决：被告李文洁于判决生效后十日内支付原告云南昆润高鸿投资有限公司欠款人民币428904.13元。案件受理费8622元，由原告昆润公司承担1047元，被告李文洁承担7575元。公告费300元，由原告昆润公司承担。本院再审过程中，原审原告称：1.要求解除与原审被告李文洁签订的《商品房购销合同》。2.解除合同之后由原审被告李文洁支付违约金59260.70元。3.由原审被告李文洁支付原审原告为其承担担保责任，即被中国农业银行弥勒市支行扣划的银行贷款422624.74元及产生的相应税费。现原审原告昆润公司首先要求与原审被告李文洁解除《商品房购销合同》并由其支付违约金。原审被告李文洁在法定期限内未作答辩。原审原告为证明自己的主张���支持其诉讼请求，向本院提供如下证据材料：1.《营业执照》、《组织机构代码证》、《法定代表人身份证明》复印件各一份，欲证实原告的主体情况。2.《居民身份证》复印件一份，欲证实被告的身份情况。3.《商品房购销合同》、《合同补充协议》、《房地产管理机关登记备案栏》复印件各一份，欲证实原、被告签订购房协议，约定双方的权利义务，并经弥勒市房管所登记备案。4.《扣款通知书》复印件四份、《中国农业银行业务凭证》复印件五份，欲证实原告承担担保责任，被中国农业银行股份有限公司弥勒市支行扣划本应由被告偿还贷款金额的事实。再审过程中，本院依职权调取的证据材料如下：《个人购房担保借款合同》、《担保承诺书》、《还款明细》各一份,《业务凭证》五份，欲证实2010���4月20日，昆润公司签署《担保承诺书》，向农行弥勒市支行承诺，购房借款人不能按期还本付息三期（含三期）以上时，由昆润公司代为偿还，并授权农行弥勒市支行直接从保证金账户中扣划。2013年5月4日，原审原告与原审被告签订《商品房购销合同》，原审原告向原审被告出售湖泉湾I号3-2008号商品房。2013年7月12日，原审原告与农行弥勒市支行签订《个人购房担保借款合同》，农行弥勒市支行向原审被告提供购房贷款人民币41万元，原审原告作为原审被告李文洁的保证人向农行弥勒市支行保证共同对贷款人承担连带责任。2013年8月-2014年2月，原审被告不定期履行共计7期还款义务，偿还本金人民币5913.22元，利息人民币15569.29元，罚息人民币41.04元，复利人民币108.05元，合计人民币21631.60元。2014年6月17日，原审原告向农行弥勒市支行承担了原审被告李文洁的购房贷款��金、利息、罚息及复利总计人民币413416.26元。经质证，原审原告对本院依职权调取的证据无异议，但原审原告认为对原审被告贷款保证承担的只是阶段性担保责任。原审被告李文洁未到庭质证，也未向本院提交证据。通过对上述证据的审查，本院认为，原审原告所举证据1、2、3来源真实合法，且能相互印证，本院予以采信；证据4来源真实合法，但为原审被告向农行弥勒市支行偿还的房贷本息，本院采信原审被告贷款后，向农行弥勒市支行偿还过部分房贷本金及利息的事实。本院依职权核实调取的证据，原审原告无异议，能证实待证事实，予以采信。本院再审查明：2010年4月20日，原审原告昆润公司向农行弥勒市支行出具《担保承诺书》，承诺为“弥勒.财富新天地”（即湖泉湾I号）的购房借款人在农行弥勒市支行的按揭贷款承担阶段性连带保证责任及回购房屋责任，担保期限直到购房借款人办妥房产抵押登记相关手续之日止，在农行弥勒市支行开立保证金专户，当购房借款人不能按期还本付息三期（含三期）以上时，由原审原告负责代为偿还，并授权农行弥勒市支行直接从保证金账户扣收。2013年5月4日，原审原告昆润公司（甲方）与原审被告李文洁（乙方）签订《商品房购销合同》（合同编号：湖销住第3-2008号）。合同约定：第一条，商品房价款按建筑面积计价，该商品房建筑面积为78.81平方米，单价为每平方米7519.44元，总价款为592607元。第六条，乙方在签订合同时付清商品房总价款的30.81%作为首付款，计人民币182607元，余款69.19%计人民币410000元，乙方通过银行按揭方式支付。第七条，甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付��方。第十三条第三款，单方提出解除合同或者变更本合同约定的，经对方书面认可，向对方按本合同总价的10%支付违约金（即人民币59260.70元），并承担已发生的相关交易税费。同日，原审原、被告双方签订《合同补充协议》，补充协议第二条第二款：由于乙方未及时履行相关商品房按揭贷款合同约定的还款义务，导致甲方承担连带保证责任的，甲方在承担保证责任后有权向乙方追偿，并有权解除《商品房购销合同》及本补充协议，所涉房屋甲方有权收回并另行处置。乙方应按《商品房购销合同》第十三条第三款约定承担责任和银行索赔，并承担甲方的全部损失和实现债权的各项费用。第三款:本条所涉乙方应支付给甲方的款项，甲方可从应退还乙方的款项中扣除，剩余款项（不计利息）退还乙方。2013年5月28日，原审原、被告双方签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，经弥勒市房管所批准，进行了登记备案，登记号为：弥房备（2013）第841号。2013年7月12日，借款人李文洁，抵押人李文洁、赵付荣，保证人昆润公司共同签订《个人购房担保借款合同》，合同约定：原审被告李文洁向农行弥勒市支行借款人民币41万元，用于购买“弥勒.财富新天地”（即湖泉湾I号3-2008号）房屋，借款期限为240个月（实际借款期限和具体起止日期以借款凭证记载为准），借款利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为基础，借款人未按合同约定期限归还借款本金，对逾期借款从逾期之日起按本合同执行利率基础上上浮50%计收罚息，直至本息清偿为止。保证人（即原审原告）及抵押人（即原审被告及赵付荣）对保证方式、范围、期间及违约责任等进行了约定。《个人购房担保借款合同》签订后，农行弥勒市支��依据原审被告申请，将借款人民币41万元直接划入原审原告账户，用于支付原审被告购房款。原审被告按照合同约定，不定期的履行了2013年8月-2014年2月共计7期还款义务，偿还借款本金人民币5913.22元，利息人民币15569.29元，罚息人民币41.04元，复利人民币108.05元，合计人民币21631.60元，自2014年2月14日后，就未按时向农行弥勒市支行偿还借款本息。2014年6月17日，农行弥勒市支行按照《担保承诺书》及《个人购房担保借款合同》的约定，直接从原审原告昆润公司保证金账户中扣收了原审被告李文洁的购房贷款本金、利息、罚息及复利共计人民币413416.26元。原审原告因无法与原审被告取得联系，至今尚未将该商品房交付原审被告管理使用，原审原告在再审过程中明确表示，要求解除与原审被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，由原审被告支付违约金人民币59260.70元。另查明，2014年3月18日，本院受理原审原告与原审被告商品房销售合同纠纷一案，同年9月16日，本院向原审原告释明其诉讼请求涉及解除商品房销售合同及追偿权两个法律关系，要求其明确诉讼请求，随后原审原告要求行使追偿权，由原审被告支付原审原告承担担保责任被农行弥勒市支行扣划的贷款人民币428904.13元。同年9月17日，本院作出（2014）弥民二初字第319号民事判决，将案由由商品房销售合同纠纷变更为追偿权纠纷，并判决被告李文洁于判决生效后十日内支付原告昆润公司欠款人民币428904.13元。案件受理费8622元，由原告昆润公司承担1047元，被告李文洁承担7575元。公告费300元，由原告昆润公司承担。本院再审认为：原审原告在再审过程中明确表示，要求解除与原审被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，并由原审被告支付违约金人民59260.70元，本案的案由应为商品房销售合同纠纷。原审原、被告签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》，系合同双方当事人的真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依法成立的合同受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，双方当事人应当遵循诚实信用原则，行使权利、履行义务。原审原告按约定协助原审被告办理完毕银行按揭手续后，原审被告授权农行弥勒市支行将购房贷款人民币41万元划入原审原告账户，用于支付购房款。原审被告李文洁按照还款计划，不定期的履行了前7期的还款义务，自2014年2月14日以后未按《个人购房担保借款合同》约定履行还款义务，2014年6月17日，农行弥勒市支行按照与原审原告签订的《担保承诺书》及《个人购房担保借款合同》的约定，直接从原审原告保证金账户中扣收了原审被告李文洁的购房贷款本金、利息、罚息及复利人民币413416.26元。原审原告现请求依据《商品房购销合同》及《合同补充协议》的约定，解除该购房合同及补充协议，并由原审被告承担违约责任人民币59260.70元（即购房总价的10%），符合双方的约定及法律的规定，本院依法予以支持。原审原、被告双方解除《商品房购销合同》及《合同补充协议》后，尚未交付的商品房即由原审原告享有所有权，由原审原告将原审被告支付的购房首付款人民币182607元及向农行弥勒市支行偿还的7期购房贷款本金人民币5913.22元，二项合计人民币188520.22元，退还原审被告。该金额抵扣原审被告应承担的违约金人民币59260.70元后，原审原告最终应退还原审被告人民币129259.52元。原审原告享有商品房所有权后，其所主张的权利已得到支持，不得再重复主张权利。原审原告请求原审被告��担相应税费，未能提供证据予以证实，因此，该请求本院不予支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第四项、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第二款，《最高人民法院关于〈民事诉讼证据〉的若干规定》第二条第二款之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）弥民二初字第319号民事判决。二、解除原审原告云南昆润高鸿投资有限公司与原审被告李文洁签订的《商品房购销合同》及《合同补充协议》。三、判决生效后，即由原审原告云南昆润高鸿投资有限公司享有“湖泉湾I号”3-2008号房屋的所有权。四、由原审被告李文洁支付原审原告云南昆润高鸿投资有限公司违约金人民币59260.70元。五、由原审原告云南昆润高鸿投资有限公司退还原审被告李文洁购房款人民币188520.22元。六、驳回原审原告云南昆润高鸿投资有限公司的其他诉讼请求。以上第四、五项互抵后，即由原审原告云南昆润高鸿投资有限公司，于判决生效后三日内一次性退还原审被告李文洁购房款人民币129259.52元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审案件受理费8622元，由原审原告云南昆润高鸿投资有限公司承担5926元，原审被告李文洁承担2696元。公告费300元，由原审原告云南昆润高鸿投资有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起��五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内，向本院申请强制执行；申请强制执行的期间为二年。审 判 长  缪志丽审 判 员  陈建芸人民陪审员  张 琼二〇一六年六月十七日书 记 员  王茜玥