湖南省桂阳县人民法院民 事 判 决 书（2014）桂阳法民初字第18号原告谭国安，男。委托代理人欧阳伦，男，桂阳县泰安法律服务所法律工作者。被告桂阳县金盛房地产开发有限公司。法定代表人曹金国，该公司经理。委托代理人何昌亮，湖南星河律师事务所律师。原告谭国安诉被告桂阳县金盛房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员宁建道担任审判长，由审判员曹文斌、人民陪审员谢小桂组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人欧阳伦、被告桂阳县金盛房地产开发有限公司委托代理人何昌亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谭国安诉称，原、被告双方于2007年5月14日签订了《售房协议书》，合同约定，被告方负责办理国土使用证、房屋产权证等相关手续。2008年7月3日，被告交付了原告房屋钥匙，但之后并未办理国土使用证和房屋产权证，致使原告无法办理户口迁移手续，房屋抵押货款手续等，被告的上述违约行为给原告造成了无法估量的损失。原告特向法院提起诉讼，请求法院判令被告向原告支付延期办理房产证、国土使用证等证件的违约金37196元，并将房产证、国土使用证等证交付给原告，判令被告偿还原告因被告的责任，造成原告多次诉讼所花诉讼费9738元，并承担本案诉讼费。被告桂阳县金盛房地产开发有限公司辩称，被告未及时办理房产证是有多种原因的，现在原告房产证已经办下来，但原告至今未付清购房款，所以被告才未将房产证交付给原告，是原告违约，且原告的诉讼损失也是由于原告的不当诉讼引起。因此，原告的诉称请求没有道理，应予驳回。原告谭国安为支持其诉讼请求，向法院提交如下证据：1、身份证，欲证明原告谭国安的身份关系；2、购房协议书，欲证明被告应给原告办理房产证、国土使用证等相关证件的事实；3、购房款发票，欲证明原告已付购房款8万元的事实；4、中国人民银行贷款基准利率调整一览表及贷款利率有关问题通知，欲证明原告购房的利息损失计算标准及依据；5、委托计算利息明细，欲证明原告利息损失按人民银行贷款基准利率计算，被告因延期办证应向原告支付的利息部分26569元。6、非税缴款书、2012年桂法民初字第15号民事判决书，欲证明原告因提起诉讼花费诉讼费用9738元的事实，并证明法院已查明原告因被告未交付房产相关手续尚欠购房款6560元；7、支付违约金及赔偿损失清单，欲证明被告应依法向原告支付违约金及赔偿损失的数额为46934元；8、最高院关于审理商品房案件司法解释，欲证明原告损失应按已付购房款总额参照人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息计算及法律依据。被告桂阳县金盛房地产开发有限公司也向法院提供如下证据：9、联合开发协议，欲证明被告与工商银行共同开发金蓉园小区的事实；10、（2012）桂法民初字第15号民事判决书，欲证明房产证推迟办理不是被告造成的，现原告所购房的房产证已经办结。被告桂阳县金盛房地产开发有限公司对原告提供的证据质证认为：证据1，无异议。证据2，真实性无异议，但也规定了原告要交清购房款。证据3，法院判决书已认定原告只交了75000元。证据4，被告不认可，应由法院认定。证据5，被告不认可，应由法院依据银行标准计算。证据6，原告所花诉讼费9738元是事实，原告主张的损失与本案无关。证据7，是原告自己计算的，不属证据。证据8，是最高院关于审理商品房的解释，不属于证据。原告谭国安对被告提供的证据质证认为，证据9，原告对此开发协议并不知情，原、被告之间的购房协议书未记载联合开发的事实。证据10，对（2012）桂法民初字第15号判决书的真实性无异议，但该证据不能证明房产证未办理是工商银行造成的，房产证是否已办理原告并未看到相关证件，更未拿到房产证。本院对以上证据认证如下：证据1、2，双方无异议，本院予以认可。证据3，原告交购房款发票共4张，交款金额为75000元，对此本院予以认可。证据4、5，是关于计算利息的标准依据问题，但这是由法院依法依规处理的问题，不需要原告方举证。证据6，原告此次起诉之前所花的诉讼费、保全费是原告按照法院判决书和裁定书应当承担的费用，不能证明是被告方违约造成的，因此本院不予认定。证据7，是原告主张违约金的计算方法问题，不属于证明案件事实的证据，对此，本院不予认定。证据8，是司法解释，这是法院处理案件法律适用问题，不属于证明案件事实的证据。证据9，该证据的真实性本院予以认定，也具有关联性，可以证明金蓉园项目是由于特殊历史原因被告中途接手的工程。证据10，本院（2012）桂法民初字第15号民事判决书，已经生效，该判决书可证明被告已经于2012年12月7日为原告办理了房产证的事实，办证时间推迟是有客观原因造成的，对此，本院予以认定。根据以上双方当事人举证、质证及本院认证，结合双方当事人在庭审中的陈述，本院确认如下事实：原、被告双方于2007年5月签订了《售房协议书》，该《售房协议书》约定：原告谭国安购买被告桂阳县金盛房地产开发有限责任公司开发的金蓉园住宅楼住房一套，面积约138m2，单价为658元／m2，约计总购房款9万元，并约定分期付款，在有效工期15个月内竣工交付房屋使用时，原告除预留5000元购房款待办好房产手续后交纳外，必须交清其余购房款，被告负责办理国土使用证、房屋产权等相关产权手续，原告交清全部房款后，再向被告领取“三证”和电卡。合同签订后，原告先后于2007年5月14日、5月22日、12月25日和2008年12月13日交纳购房款26000元、14000元、30000元、5000元，共交购房款75000元。2008年，被告如期交付了住房给原告，但原告未交清剩余房款，被告也因为住房建设中的遗留问题未处理，无法为原告办理国土使用证、房屋产权证等手续。原告遂于2011年10月向本院提起诉讼，要求被告为其办理国土使用证、房屋产权证等相关手续，并向原告支付逾期办证违约金。本院立案受理了该案，在该案审理过程中，原告以被告未取得商品房预售许可证为由，变更诉讼请求，主张《售房协议》无效，要求被告返还购房款及利息，另承担已付购房款1倍数额的损失，共计550000余元。而被告又于2012年12月7日，为原告购买的住房办好了房产证、国土使用证等相关手续，为此，本院认为原、被告签订的售房协议有效，遂于2013年4月27日作出（2012）桂法民初字第15号民事判决，驳回了原告的诉讼请求。2013年10月25日，原告再次向本院提起诉讼，主张被告迟延办证，造成其无法迁移户口，无法解决小孩上学问题，无法办理房屋抵押贷款等，原告损失巨大，要求被告赔偿其损失37196元，赔偿原告前次诉讼费用损失9738元，并将已办好的国土使用证交付给原告，引起本案纠纷。本案经调解未成。另查明，金蓉园项目，原是桂阳工商银行于1998年在金叶路合法购买一宗6666.7m2国有土地以及与桂阳县城关镇百花村第三村民小组签订了征用约4亩的集体所有土地，准备在该处建设办公大楼和家属区，其中4亩集体土地未办理有关国土手续。2002年初，桂阳县工商银行与桂阳县恒业房地产公司签订开发金蓉园协议，王志根是该项目负责人。中途，王志根在开发该项目中犯罪被判刑，该项目一度成为烂尾楼工程。在有关部门的协调下，被告于2005年9月16日接手了该工程，并作为乙方与桂阳工商银行（甲方）签订了《住宅项目联合开发协议书》，该协议约定：（一）甲方同意将整个金蓉园第二梯、三梯所建的住房工程量及宅基地场平整、移土墙一并交给乙方，所开支的由甲方负责，由乙方付给甲方173万元。（二）乙方按照规划局的要求建设，不论建房面积多少，乙方都必须按图纸要求提供给甲方职工安置66户人，由甲方付给乙方按住房价格每平方460元，车库每平方400元，煤房每平方300元的工程款，其余所剩住房乙方自行处理；（三）乙方所承建该工程项目的报建费用由甲方负责，……。被告接手该工程时，并不了解其中4亩集体所有土地未办理有关国土使用审批手续。按照该协议，金蓉园项目住房除用于安置工商银行职工数十套住房外，剩余的由被告独自对外出售。原告所购买的住房正是被告有权独自对外出售的住房。由于该项目有部分集体土地没有获得批准有关合法用地手续，致使金蓉园项目绝大多数住房在如期交付给购房户后一段较长的时间里均未能办好合法的国土使用证、房产证。后经过被告的努力和桂阳县房地产和建筑市场专项整治工作领导小组办公室的协调下，以“土地增量挂钩”方式解决了集体土地转建设用地性质的问题，被告才得以于2012年12月7日为原告谭国安等众多购房户办理了房产证。其余购房户均未提出过意见。原告谭国安的房产证上显示其所购住房面积为134.56m2，根据原、被告签订的售房协议书约定的价格结算，原告应交购房款为658元／m2×134.56m2=88540.48元，另被告已代交原告应负责交纳的契税款及水、电、门款数千元，原告共交纳购房款75000元，尚欠被告购房款13540.48元及契税款、水、电、门款数千元未交纳。本院认为，本案是商品房买卖合同纠纷。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定，由于出卖人的原因，买受人在双方未约定办证期限，自房屋交付之日起90日内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任。本案被告迟延办证是事实，但被告迟延办证是有不能克服的客观原因造成的，因为被告桂阳县金盛房地产开发有限公司是中途接手该金蓉园项目的，之前，该项目建设用地就已存在问题，被告接手该项目时，并不知情，是历史遗留下来的问题，无论谁接手该工程，该问题已然存在，被告接手后也不能避免，该建设用地问题也势必难以一时顺利解决，导致住房的国土使用证、房产证迟迟未能办理，这显然不是被告故意拖着未办，而是有客观原因确需要一定的时间来办理，因此，被告迟延办证的责任不能归责于被告。而根据原、被告签订的售房协议规定，原告应当在保留5000元购房款等待办证暂不交纳外，必须交清其余购房款，并在办完证后交清全部购房款，才可领取国土使用证、房产证等，但原告至今尚有13540.48元购房款及契税款、水、电门款数千元未交纳，从这点看，原告也已经违约了，因此，被告未给原告办理房产证或不交付已办好的房产证给原告，也是符合售房协议的约定，有正当的抗辩理由。因此，原告在自己没有交清购房款的情况下，而要求被告交付房产证、国土使用证，并承担迟延办证的违约赔偿金37196元，是没有道理的，原告的该项诉讼请求不应予以支持。至于原告主张的前次诉讼的诉讼费用9000余元损失，本院认为那是原告自己诉讼不当引起的，也不应予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条之规定，判决如下：驳回原告谭国安的诉讼请求。本案案件受理费974元，由原告谭国安承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省郴州市中级人民法院。审 判 长  宁建道审 判 员  曹文斌人民陪审员  谢小桂二〇一四年七月二十五日书 记 员  董礼贺附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。