广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4007号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：广州原潮投资管理有限公司，住所地广州市越秀区白云路38号704、705、706、707房。法定代表人：林智斌，该公司总裁。委托代理人：梁志威，广东国盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁碧匀，女，1978年8月27日生，汉族，住广东省开平市。上诉人广州原潮投资管理有限公司因租赁合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第647号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：梁碧匀（承租方）与广州原潮投资管理有限公司（出租方，以下简称“原潮公司”）于2011年8月4日签订编号20110801lq-oj07《流行前线商铺租赁合同》约定：出租方提供给承租方租赁使用的商铺位于广州市中山三路25-27号流行前线的负一层内，商铺的编号为oj07；租赁期限为贰年：自2011年8月1日起至2013年6月30日止；租赁费用（租金加管理费）的缴纳：1、出租方提供给承租方租赁使用的商铺月租金为17380元，自2011年8月7日起计；承租方须于每月3日前向出租方缴纳当月的应付租赁费用（租金加管理费）；承租方在签订本合同时同意预付52140元给出租方作为履行本合同的保证金，如承租方不履行本合同及相关从属合同，承租方支付的合同保证金出租方不予退还，同时承租方应付清其他应付款项（“应付款项”包括但不限于租金、各种费用、水电费、管理费、违约金、罚金、滞纳金、赔偿等）；该合同保证金于本合同租赁期满后，在承租方没有违约前提下由出租方无息退还给承租方；出租方的权利和义务，出租方有权按合同规定收取租赁费用、有偿服务费及合同约定的其他费用，若承租方两次不准时交租金，出租方有权立即回收商铺并解除合同，保证金不予退还等。梁碧匀于2014年3月12日向原审法院提起诉讼，请求判令：原潮公司归还拖欠梁碧匀的保证金36514元。梁碧匀为证明其向原潮公司缴交了押金向原审法院提交了编号为5037808的《收据》，内容为：今收到流前oj07铺保证金52140元（梁碧匀），日期为2011年8月2日。原审庭审中，原潮公司确认收到梁碧匀缴交的保证金52140元，而因其职员的工作失误，将其中的15626元退还给梁碧匀，保留向梁碧匀追讨的权利。梁碧匀为证明其已向原潮公司缴清租金提供了缴纳租金（包括电费）的银行流水。原潮公司称该证据清晰显示梁碧匀没有按照合同的严格规定每月3日前交租，梁碧匀没有按时交租及实际交租的情况分别是2011年11月6日、2011年12月4日、2012年4月4日、2012年6月4日、2012年10月8日、2012年11月5日、2013年1月5日、2013年2月5日、2013年4月4日、2013年6月5日，故应按照合同约定没收梁碧匀的保证金。梁碧匀称双方曾口头约定过每月5号之前交租，而2012年10月8号才交租是因为我外出，而且有打电话通知原潮公司，但没有证据证明。原潮公司不予确认。在本案一审审理过程中，梁碧匀、原潮公司双方确认梁碧匀已将涉案房屋交还给原潮公司。原审法院认为：梁碧匀、原潮公司就涉案商铺签订的《流行前线商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，内容及形式均没有违反法律、行政法规的强制性规定，是有效合同。合同履行的两年期间内，梁碧匀曾多次逾期缴交租金，虽然梁碧匀称其曾与原潮公司口头约定每月五日前交纳租金，超过期限五天交租也通知过原潮公司，但没有证据证明，故梁碧匀逾期缴交租金的行为构成违约。考虑到梁碧匀逾期缴交租金的时间均不长，不属于恶意拖欠租金，如因此需承担保证金52140元被没收的违约责任，有违公平原则，且亦过分高于原潮公司因其逾期缴交租金所造成的损失。故原潮公司应返还梁碧匀所交纳保证金52140元的90%为宜，扣除已归还梁碧匀的15626元，原潮公司仍应返还梁碧匀31300元。原审法院根据《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，于2014年8月18日作出判决：一、广州原潮投资管理有限公司应在判决书发生法律效力之日起七日内，向梁碧匀退还保证金31300元；二、驳回梁碧匀的其他诉讼请求。案件受理费712元，由梁碧匀负担。判后，上诉人原潮公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、梁碧匀违反了《流行前线租赁合同》第六条规定，原潮公司依据第七条不退还保证金，符合双方的约定，应该支持。二、梁碧匀迟延交租是恶意的。梁碧匀称口头约定是每月五日前交租，实际的交租情况也没有履行，可见是恶意拖欠，法院不应当支持这种行为。请求判令：1、撤销原审判决，驳回梁碧匀的诉讼请求；2、梁碧匀承担本案的诉讼费。被上诉人梁碧匀答辩称：一、原潮公司认为梁碧匀违反了《流行前线商品租赁合同》第六条规定，并依据第七条不退还保证金，实属无理。双方从2009年8月1日起签订第一份租赁合同起，梁碧匀承租涉案房屋。根据《建行个人活期储蓄账户历史明细清单》已经默认缴租日期为每月5日，且至该份合同期满后，原潮公司还主动与梁碧匀商谈续约并续签租赁合同，在续约时并无对双方默认的交租日期提出过异议。二、原审法院以梁碧匀逾期缴交租金的时间均不长，不采信原潮公司所称恶意拖欠的抗辩理由，合情合理。梁碧匀按每月5日默认时间交租，节假日会稍作顺延，原潮公司确认租金已经全部收取，除此之外，梁碧匀没有任何因疏忽而违反约定的行为。请求判令原潮公司全额退还合同保证金，并判令原潮公司承担所有诉讼费。经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实部分均无异议，本院依法予以确认。另查明，原潮公司确认编号20110801lq-oj07《流行前线商铺租赁合同》是在前一份租赁合同期满后续签的合同。原潮公司称因为梁碧匀交有保证金，故其并无要求过梁碧匀支付逾期交租的违约金。本院认为：原潮公司与梁碧匀于2011年8月4日签订的《流行前线商铺租赁合同》是双方真实意思表示，无违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。编号20110801lq-oj07《流行前线商铺租赁合同》约定“承租方须于每月3日前向出租方缴纳当月的应付租赁费用（租金加管理费）”。梁碧匀称双方默认缴租日为每月5日，但梁碧匀的该主张未得到原潮公司的认可，梁碧匀交租的情况仅能证明梁碧匀实际交租日期，并不足以证实梁碧匀、原潮公司已就变更交租日期事宜达成合意，原审法院认定梁碧匀存在逾期缴交租金的违约行为并无不当。虽然梁碧匀存在逾期交租的违约行为，但梁碧匀每次延误的时间并不长，原潮公司认为梁碧匀恶意拖欠租金依据不足，本院不予支持。编号20110801lq-oj07《流行前线商铺租赁合同》约定合同保证金于合同租赁期满后，在承租方没有违约前提下由出租方无息退还给承租方，上述条款属于对承租人应承担的违约责任的约定。原潮公司无充分证据证明梁碧匀除了有逾期缴交租金外还存在其他违约行为，故原潮公司要求没收梁碧匀交纳的保证金实际上是要求梁碧匀承担逾期缴交租金的违约责任。从本案合同的履行情况、梁碧匀的违约程度以及原潮公司的损失程度来看，原审法院认定原潮公司没收全部保证金有违公平原则以及过分高于原潮公司的实际损失，并认定原潮公司应向梁碧匀返还90%的保证金并无不当，二审予以维持。梁碧匀未在法定期限内提起上诉，故本院对其关于原潮公司应全额退还保证金的主张不予审查。综上所述，上诉人原潮公司的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费712元，由广州原潮投资管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  蔡粤海审判员  万力平审判员  李 静二〇一四年十二月二十五日书记员  原 炜