宁夏回族自治区吴忠市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）吴民终字第457号上诉人（原审被告）宁夏鑫鸿房地产开发有限公司，住所地宁夏石嘴山市大武口区前进北路西。法定代表人卢长权，该公司董事长。委托代理人石宏成，宁夏崇源律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。委托代理人葛占珠，男，1947年2月7日出生，系该公司技术顾问，住宁夏石嘴山市大武口区。代理权限为特别授权代理。被上诉人（原审原告）谢志琴，女，1973年3月20日出生，住宁夏吴忠市太阳山开发区。原审第三人鲁宗坤，男，1964年9月11日出生，住宁夏吴忠市红寺堡区。原审第三人鲁宗臻，男，1958年8月11日出生，住宁夏石嘴山市大武口区。上诉人宁夏鑫鸿房地产开发有限公司（以下简称鑫鸿公司）因与被上诉人谢志琴、原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻房屋买卖合同纠纷一案，不服宁夏回族自治区吴忠市红寺堡区人民法院（2014）吴红民初字第398号民事判决，向本院提起上诉。因上诉人鑫鸿公司分别与被上诉人杨青虎、乔飞、谢志琴、谢志平、谢志龙、原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻房屋买卖合同纠纷五案案由相同、上诉人相同、法律关系相同、事实基本相同，当事人均申请合并审理，符合法律规定，本院决定五案合并审理。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年12月11日公开开庭合并审理了五案。上诉人鑫鸿公司的委托代理人石宏成，葛占珠，被上诉人杨青虎、乔飞、谢志琴、谢志龙，被上诉人谢志平的委托代理人谢文祥，原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2009年第三人鲁宗坤、鲁宗臻以被告鑫鸿公司名义在位于吴忠市太阳山开发区中央商务区（第十三标段）开发房地产。同年5月23日，第三人鲁宗坤、鲁宗臻以被告鑫鸿公司名义与原告谢志琴签订了商品房预定出售合同，同时又签订了购房按揭贷款的补充约定、关于付款的补充规定。商品房预定出售合同约定：“第三人鲁宗坤、鲁宗臻将位于吴忠市太阳山开发区中央商务区（第十三标段）D区面朝菜市场（西），结构2层，统一编号D06，面积144.48㎡，价格1845元／㎡，房屋总价款266565.6元出售给原告谢志琴，过户产生的费用由原告谢志琴承担”。原告谢志琴于2012年4月23日、2013年11月28日、2013年12月3日先后三次向第三人鲁宗坤支付购房款共计281270元。第三人鲁宗坤将吴忠市房产管理局颁发的吴忠市房权证太阳山字第S0000797号房屋所有权证交由原告谢志琴持有，房屋所有权证载明：“房屋坐落为位于吴忠市太阳山开发区商业街西侧金环路北侧鑫鸿公司商贸楼121号，登记时间为2012年3月8日，建筑面积152.45㎡，套内建筑面积144.48㎡，房屋所有权人为被告鑫鸿公司”。2013年5月22日，石嘴山市公安局大武口区分局决定对第三人鲁宗坤涉嫌伪造、变造公文、证件、印章案立案侦查。2013年7月15日，被告鑫鸿公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司向石嘴山市公安局大武口区分局出具关于鲁宗坤涉嫌刑事一案情况说明，内容为：“一、撤销鲁宗坤冒用我公司名义在区内外开发及所建工程的相关手续并全部改换撤销；二、鲁宗坤在区内各大报纸公开声明由于私刻两公司公章、冒用两公司名义进行各种开发建设工程项目，给两公司造成各种影响和损失进行公开道歉；三、由于鲁宗坤私刻两公司公章发生的各种法律纠纷，公司为纠正事实，先后发生各种费用近十几万，要求鲁宗坤赔偿；四、今后吴忠太阳山商务区工程项目再发生任何法律纠纷，我宁夏鑫鸿房地产开发有限公司、宁夏隆翔建筑安装有限公司不再承担任何责任”。之后第三人鲁宗坤、被告鑫鸿公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司分别在吴忠日报、法治新报、新消息报登报声明，第三人鲁宗坤私刻被告、宁夏隆翔建筑安装有限公司、宁夏鑫鸿房地产开发有限公司项目专用章、宁夏鑫鸿房地产开发有限公司太阳山商务区项目部、宁夏鑫鸿房地产开发有限公司太阳山商务区财务专用章、宁夏鑫鸿房地产开发有限公司太阳山商务区项目部财务专用章及法定代表人卢长权私人印章等七枚印章均系第三人鲁宗坤个人行为。2013年7月16日，被告鑫鸿公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司作出宁鑫鸿（2013）06-21号关于鲁宗坤伪造我公司印章开发吴忠市太阳山商务区房地产有关事宜的情况报告，并向吴忠市房管局、建设局、土地局、规划局、地税局、国税局、房屋产权产籍管理所、太阳山开发区管委会、建筑管理站、质量监督站、中国建设银行、中国工商银行、农村信用社、中国农业银行、中国银行、城市信用合作社直接或邮寄送达。2013年8月22日，第三人鲁宗坤向被告鑫鸿公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司出具关于鲁宗坤一案情况说明的承诺：“一、以贵公司开发建设的工程只有吴忠市太阳山十三标段（太阳山商务区）一个项目，绝无第二个，太阳山十三标段已竣工备案，现有二十五套房产证在被告鑫鸿公司名下，因未销售或业主欠款未过户，土地总证在被告鑫鸿公司名下未分户，其余的已全部办完，没有遗留任何问题，关于更换撤销一事，经多方多次努力，主管机关均表示无法更换撤销，已属有效行政行为，鉴于此请求变通处理，我与贵公司达成书面协议，吴忠市太阳山十三标段（太阳山商务区）工程项目如再发生任何法律纠纷，均与被告鑫鸿公司、宁夏隆翔建筑安装有限公司无关，所有责任后果均由本人承担，由宁夏恒坤房地产开发有限公司担保，并在司法机关予以公证；二、本人已在《石嘴山市日报》、《吴忠日报》、《新消息报》公开声明道歉，其余两家不同意登报未果；三、关于《关于鲁宗坤一案情况说明》第三、第四条，完全按贵公司要求兑付，本人没有异议；四、建筑税已全部付清（后附纳税票据复印件），固定资产税过户时由本人及业主承担，贵公司概不承担任何费用；五、本人郑重声明，没有以贵公司的名义借贷、担保任何款项，如出现，纯属诈骗行为，所有法律责任均由本人承担，与贵公司无关”。第三人鲁宗坤分别于2013年11月16日、12月10日、2014年1月19日向被告支付100000元、140000元、360000元，共计600000元。2014年1月19日，被告鑫鸿公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司共同向石嘴山市公安局大武口区分局出具谅解书，内容为：“因第三人鲁宗坤真诚道歉并在报纸上公开道歉，给我公司造成的损失能够积极赔偿，认罪悔罪真诚，态度积极，对此我公司对鲁宗坤私刻我公司印章的违法行为给予谅解，不再追究其违法犯罪行为，请公安机关对鲁宗坤从宽从轻处理，对公安机关及司法机关的处理及审理，我公司不再参诉”。原审法院认为，第三人鲁宗坤、鲁宗臻是否借用挂靠被告鑫鸿公司的资质。原告谢志琴及第三人鲁宗坤、鲁宗臻虽然向法庭提供的有关被告鑫鸿公司的证据均是复印件，但是结合被告鑫鸿公司提供的2013年7月15日关于鲁宗坤一案情况说明内容：“三、由于鲁宗坤私刻两公司公章发生的各种法律纠纷，公司为纠正事实，先后发生各种费用近十几万，要求鲁宗坤赔偿；四、今后吴忠市太阳山商务区工程项目再发生任何法律纠纷，我宁夏鑫鸿房地产开发有限公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司不再承担任何责任”。从该证据中可以得出因第三人私刻被告鑫鸿公司印章的行为，被告鑫鸿公司参与处理过相关法律纠纷，并产生了各种费用，明确要求第三人鲁宗坤、鲁宗臻赔偿；2013年7月15日之后再发生法律纠纷被告鑫鸿公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司不再承担任何责任，说明2013年7月15日之前发生过法律纠纷被告鑫鸿公司承担过相应的法律责任。第三人鲁宗坤提供的600000元收据及谅解书，均说明第三人鲁宗坤已赔偿被告损失600000元也已取得被告鑫鸿公司的谅解，被告鑫鸿公司收取第三人鲁宗坤600000元的行为，应视为被告鑫鸿公司对第三人鲁宗坤、鲁宗臻前期开发、销售太阳山商务区楼房行为的追认。因此，可以推定第三人鲁宗坤、鲁宗臻借用挂靠被告鑫鸿公司资质的事实存在。原告谢志琴在购买楼房的过程中无义务也无法核实第三人鲁宗坤、鲁宗臻提供的关于被告鑫鸿公司相关证据的真伪，原告谢志琴有理由相信第三人鲁宗坤、鲁宗臻有代理权。况且原告谢志琴起诉的涉案楼房现已登记在被告鑫鸿公司名下，被告鑫鸿公司未实际占有涉案楼房，亦未拥有房屋所有权，而且涉案楼房的房屋所有权证并未通过法律程序撤销，第三人鲁宗坤、鲁宗臻已将合法的房屋所有权证交由原告谢志琴持有，原告谢志琴也已支付购房款。综上，第三人鲁宗坤、鲁宗臻借用挂靠被告鑫鸿公司资质的事实存在，由于第三人鲁宗坤私刻印章的行为，导致涉案楼房名义上、客观上已登记在被告鑫鸿公司名下，被告鑫鸿公司只是名义上的所有，并不实际拥有房屋。现在被告鑫鸿公司办理过户，并不存在法律上或者事实上不能履行的情形，为了维护社会的安定，实际化解矛盾纠纷，故被告鑫鸿公司有义务协助将位于吴忠市太阳山开发区商业街西侧金环路北侧鑫鸿公司商贸楼121号房屋过户至原告谢志琴名下，过户所产生的税费由原告谢志琴承担。关于原告谢志琴主张由被告鑫鸿公司支付交通费400元的诉求，因原告谢志琴未提供证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十条之规定，判决：一、被告宁夏鑫鸿房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将位于吴忠市太阳山开发区商业街西侧金环路北侧鑫鸿公司商贸楼121号房屋过户至原告谢志琴名下，过户产生的税费由原告谢志琴承担；二、驳回原告谢志琴的其他诉讼请求；案件受理费100元，由原告谢志琴负担。原审宣判后，原审被告鑫鸿公司不服，向本院提起上诉称，原审判决认定的案件事实与事实不符，证据采信错误，导致判决结果明显错误。主要上诉理由：1.原审判决认定的原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻借用、挂靠上诉人鑫鸿公司资质的事实存在，明显与事实不符；2.原审判决以维护社会安定，实际化解社会矛盾纠纷为名判决上诉人鑫鸿公司协助被上诉人谢志琴办理房屋过户，明显与事实不符，没有任何法律依据，在房管部门及土地部门办理的房产等手续上诉人的印章均是原审第三人鲁宗坤私自刻制的印章，不是上诉人鑫鸿公司的印章，不代表上诉人鑫鸿公司；3.本案案由是房屋买卖合同纠纷，依据合同相对性原则，上诉人鑫鸿公司履行买卖合同义务的前提是与被上诉人谢志琴之间存在真实的买卖合同法律关系；4.原审判决认定上诉人鑫鸿公司收取原审第三人鲁宗坤600000元的行为应视为上诉人鑫鸿公司对原审第三人鲁宗坤前期开发销售行为的追认，这一认定明显与案件事实不符且与原审法院对原审第三人鲁宗坤提供证据的效力及待证事实的认定相矛盾；5.原审判决以上诉人鑫鸿公司提供的证据的内容，臆断推断出上诉人鑫鸿公司对2013年7月15日之前发生过法律纠纷，上诉人鑫鸿公司承担过相应的法律责任，不符合演绎推理逻辑，明显错误；6.原审第三人鲁宗坤原审提供的证据1、2、3均是复印件，未提供原件，不具有证据的证明效力；7.原审判决以被上诉人谢志琴在购买楼房的过程中无义务也无法核实原审第三人鲁宗坤提供的关于上诉人鑫鸿公司相关证据的真伪为由，认定原审第三人鲁宗坤构成表见代理，明显违法。综上，原审法院判决明显错误，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人谢志琴对上诉人鑫鸿公司在原审的诉讼请求。被上诉人谢志琴答辩称，原审判决公平公正，判决结果于法有据。主要理由如下：原审第三人鲁宗坤是上诉人鑫鸿公司下属工作人员，也是上诉人鑫鸿公司销售房屋全权代理人，原审第三人鲁宗坤在涉案房屋中的行为是代表上诉人鑫鸿公司，被上诉人谢志琴现已将涉案房屋的房款全部付清，被上诉人谢志琴在多次要求上诉人鑫鸿公司办理过户，但上诉人鑫鸿公司百般刁难，找种种理由推脱，至于原审第三人鲁宗坤和上诉人鑫鸿公司的矛盾，被上诉人谢志琴不清楚，现被上诉人谢志琴只承认关于上诉人鑫鸿公司在合同上的印章及法定代表人卢长权等手续是合法有效的，至于原审第三人鲁宗坤私刻印章，被上诉人谢志琴根本不知情，也未接到上诉人鑫鸿公司对所有住户的通知，原审第三人鲁宗坤即使有违法行为也只能在上诉人鑫鸿公司内部消化、处理，由上诉人鑫鸿公司承担法律责任，而不能转嫁给被上诉人谢志琴，被上诉人谢志琴是无过错的。被上诉人谢志琴主动交清房款，亦做到了仁至义尽，还拿不到房产证是最大的受害者，被上诉人谢志琴现持有的是吴忠市房管局颁发的涉案房屋的房产证该证将涉案房屋登记在上诉人鑫鸿公司名下，2012年3月8日登记。而上诉人鑫鸿公司则在2013年7月16日向有关单位通报原审第三人鲁宗坤私刻印章一事，这足以证明被上诉人谢志琴与上诉人鑫鸿公司所签订的2009年5月22日房屋买卖合同的印章，法定代表人等手续都是真实的，上诉人鑫鸿公司不承认原审第三人鲁宗坤代表上诉人鑫鸿公司在太阳山挂靠资质开发、销售房屋，既然如此上诉人鑫鸿公司收取原审第三人鲁宗坤600000元现金是干什么的钱？由此看出，原审第三人鲁宗坤所提供的挂靠资质等一系列手续具有真实性，上诉人鑫鸿公司应对将建设资质出借给原审第三人鲁宗坤给被上诉人谢志琴所造成的损失负法律责任，上诉人鑫鸿公司现在与被上诉人谢志琴打疲劳战，只能损害上诉人鑫鸿公司声誉。故被上诉人请求二审法院驳回上诉，维持原判，还原事实真相。原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻共同答辩称，1.上诉人鑫鸿公司有没有把开发建设的资质出借给原审第三人鲁宗坤是本案关键，原审第三人鲁宗坤在吴忠市红寺堡区人民法院审理的刑事案件中，已经将由上诉人鑫鸿公司出具的介绍信、法人授权委托书、协议书原件以及卢长权本人身份证复印件及公司的营业执照、资质证书、组织机构代码证等一整套资料提交刑事审判庭，当时原件没有提交民事审判庭是因为原审第三人鲁宗坤还有刑事案件未审结；2.如果没有上诉人鑫鸿公司给原审第三人鲁宗坤出借挂靠资质，原审第三人鲁宗坤不会把几百万的土地、几千万的房产置于上诉人鑫鸿公司名下，明显与常理不通。该案明显是上诉人鑫鸿公司与原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻之间因挂靠引起的纠葛，与被上诉人谢志琴没有直接的关系，上诉人鑫鸿公司无理缠诉，严重损害二十几户业主的合法权益，将导致几百万元的土地证无法分割，房产无法确权；3.因为上诉人鑫鸿公司与原审第三人鲁宗坤之间存在挂靠和出借资质的事实，在合作协议里面明确约定上诉人鑫鸿公司只能收取管理费，产权归原审第三人鲁宗坤所有。上诉人鑫鸿公司是没有权利收取被上诉人谢志琴的房款，没有权利与被上诉人谢志琴签订购房协议；4.上诉人鑫鸿公司收取的600000元是本案关键，原审证据中均能反映。原审第三人鲁宗坤在刑事案件中被取保候审后跟上诉人鑫鸿公司进行协商，600000元是以管理费形式收取。但原审第三人鲁宗坤交清后，收款收据并没有写明是管理费，请求法庭注意原审第一次开庭时上诉人鑫鸿公司提供的证据，上诉人鑫鸿公司提出损失在先，上诉人鑫鸿公司收取600000元在后。上诉人鑫鸿公司收取的600000元究竟是损失费还是管理费，如果是损失费，请上诉人鑫鸿公司出示损失的证据。上诉人鑫鸿公司在收取600000元管理费后才给原审第三人鲁宗坤出具谅解书，明确表示不再追究原审第三人鲁宗坤的法律责任。对原审第三人鲁宗坤的行为给予谅解；5.被上诉人谢志琴要求上诉人鑫鸿公司过户，费用不让上诉人鑫鸿公司承担一分，仅仅是签个字、盖个章为什么就这么难？因为上诉人鑫鸿公司做事从来都是出尔反尔，自相矛盾，想出借挂靠资质就出借挂靠资质，不想出借挂靠了就登报申明，想收钱了就说600000元是管理费，钱收到账户上他们就说是损失费。关键是上诉人鑫鸿公司不敢过户，如果签字盖章就与登报申明是矛盾的，会引起很多诉讼。综上，原审判决正确，依法应予以维持。二审期间，上诉人鑫鸿公司、被上诉人谢志琴、原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻均未提供新证据。经本院二审审理查明的基本事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人鑫鸿公司与原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻之间是否存在借用挂靠上诉人鑫鸿公司的资质开发建设位于吴忠市太阳山开发区中央商务区（第十三标段）房地产工程的事实。被上诉人谢志琴及原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻向原审法院提供的有关上诉人鑫鸿公司给原审第三人鲁宗坤出具的介绍信等证据虽均是复印件，原审法院结合上诉人鑫鸿公司提供的2013年7月15日关于鲁宗坤涉嫌刑事一案情况说明内容，能够证实对于原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻借用上诉人鑫鸿公司的资质建设位于吴忠市太阳山开发区中央商务区（第十三标段）的涉案房地产工程，自2013年7月15日之后因涉案工程再发生法律纠纷上诉人鑫鸿公司及宁夏隆翔建筑安装有限公司不再承担任何责任，对于2013年7月15日之前原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻建设的位于吴忠市太阳山开发区中央商务区（第十三标段）建设的涉案房地产工程上诉人鑫鸿公司应承担相应的法律责任。原审第三人鲁宗坤提供的600000元收据及谅解书，亦能够证实原审第三人鲁宗坤已赔偿上诉人鑫鸿公司损失600000元后，并已取得上诉人鑫鸿公司的谅解，上诉人鑫鸿公司的该行为，应视为上诉人鑫鸿公司对原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻前期开发、销售太阳山商务区楼房行为的追认。据此，可以推定原审第三人鲁宗坤借用挂靠上诉人鑫鸿公司资质的事实存在。且被上诉人谢志琴诉请的涉案房屋现已登记在上诉人鑫鸿公司名下，原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻已将吴忠市房管局颁发所有权人为上诉人鑫鸿公司的涉案房屋所有权证（证号为吴忠市房权证太阳山字第S0000797号）交由被上诉人谢志琴持有，上诉人鑫鸿公司抗辩称其不是涉案房屋的真实登记所有权人，但涉案楼房的房屋所有权证并未被依法撤销。涉案房屋的房产证合法、有效，能够证实上诉人鑫鸿公司是涉案房屋的登记所有权人。现被上诉人谢志琴已将涉案房屋购房款给原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻全部付清，并主张要求上诉人鑫鸿公司协助办理涉案房屋产权过户请求符合法律规定，应予以支持。上诉人鑫鸿公司有义务协助将位于吴忠市太阳山开发区商业街西侧金环路北侧鑫鸿公司商贸楼121号房屋过户至被上诉人谢志琴名下，过户所产生的税费由被上诉人谢志琴承担。经核，上诉人鑫鸿公司的上诉理由均不能成立，其上诉人请求不予支持。被上诉人谢志琴、原审第三人鲁宗坤、鲁宗臻的抗辩理由成立，应予以支持。综上，原审判决事实认定清楚，证据采信准确，适用法律正确，审判程序合法，判决结果正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人宁夏鑫鸿房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  马 龙审 判 员  马克军代理审判员  杨璐璐二〇一四年十二月十六日书 记 员  马 瑾附：本案引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决认定事实清楚，适用法律准确的，判决驳回上诉，维持原判决；（二）原判决适用法律错误的，依法改判；（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审法院重审。当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。