河北省秦皇岛市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民终字第1131号上诉人（原审被告）秦皇岛市大中房地产开发有限公司，住所地为秦皇岛市海港区金港花园20-5-101号。法定代表人袁佳楠，该公司董事长。委托代理人郭春生，河北权智律师事务所律师。被上诉人（原审原告）王长春，男，1956年12月11日出生，汉族，现位秦皇岛市海港区。委托代理人梁晨，男，1980年8月24日出生，汉族，现住秦皇岛市海港区。系被上诉人王长春女婿。委托代理人陈永清，河北凯悦律师事务所律师。上诉人秦皇岛市大中房地产开发有限公司因房屋买卖预售合同纠纷一案，不服秦皇岛市海港区人民法院（2013）海民初字第2842号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明，王长春与秦皇岛市大中房地产开发有限公司双方于2010年4月13日签订《商品房买卖合同》。合同约定王长春购买秦皇岛市大中房地产开发有限公司开发的位于海港区先锋路东侧的和平香舍小区B座1303号商品住宅，商品房单价为4780元/平方米，建筑面积53.71平方米，总房款为人民币256734元;合同第八条约定交付房屋期限为2011年10月1日前;合同第九条关于逾期交房违约责任约定.“除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理:1.(2)逾期超过60日后。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之2的违约金。”合同第十五条约定出卖人应当于商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由秦皇岛市大中房地产开发有限公司提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定的期限内取得房地产权证书的，双方同意按照第1项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按照已付房款的5赔偿买受人损失。2010年4月15日王长春向秦皇岛市大中房地产开发有限公司付清了256734元房款。2011年7月11日王长春签署了《秦皇岛市大中房地产开发有限公司“和平香舍”房号确认单》。确认单内容分为基本资料、应缴费明细、下房使用权确认三部分。其中应缴费明细中列明:契税为总房款的2由业主办理产权证时自己缴纳;公共维修基金为总房款的3，大中代收7702元;电费预存300元/户;天然气入网和磁卡费2400元+350元/户;有线电视入网费510元/户;磁卡水表和预存水费650元+50元/户;单元可视对讲800元/户;采暖计量表600元/户，以上合计为13362元。王长春交费后，7月20日秦皇岛市大中房地产开发有限公司给王长春出具交纳配套费的票据。票据载明收取B栋1303王长春配套费13362元。2012年7月27日王长春与秦皇岛市大中房地产开发有限公司签订了《确认函》“金工物业公司:今有和平香舍B座1303室，面积53.71平方米，业主王长春到你处办理入住手续，该业主已经交清我公司应收所有费用及办理完相关手续，双方已无任何纠纷。请你公司对其进行核对并给与办理入住手续。”同日，金工物业公司将房屋交付王长春使用。另查明，和平香合住宅小区于2012年6月30日进行竣工验收。秦皇岛市建设工程质量监督站于2012年12月20日给建设局审批科出具和平香舍的同意备案函。还查明，秦皇岛市物价局子2011年5月11日制定了《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法，第七条规定与商品房配套的各项基础设施建设费用一律计入房价，不得另行收取。计入房价之内的基础设施建设项目包括:电力、供水、排水、燃气、热力、有线电视、电话、多媒体通讯系统、垃圾存放转运、防盗门及防盗监控系统、单元电子对讲保安门、公共自行车停车及停车棚、信报箱、供热计量表等。第八条规定不计入房价之内的费用项目:房屋维修基金;预存的水、电费;办理房屋所有权证和国有土地使用权证手续的相关费用;有线电视和多媒体通信系统，由购房人入住后自己开通，并按规定向有关部门缴纳相关费用。2009年3月6日河北省物价局关于明确我省有线电视相关收费政策规定，自2009年3月15日起取消新装模拟有限电视初装费用;取消新装数字有线电视装机工料费;取消有线电视移机、停机、复机、过户手续费。河北省物价局于2010年8月20日实施《河北省天然气价格管理办法(试行)。第十条第(二)规定，新建商品房城市燃气初装费，应作为开发建设成本计入商品房价格，由房地产开发单位缴纳，不得向用户单独收取。原审法院认为，王长春与秦皇岛市大中房地产开发有限公司于2010年4月13日签订《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。当事人双方均应恪守履行。合同第八条约定房屋交付期限为2011年10月1日前，而秦皇岛市大中房地产开发有限公司实际交房时间为2012年7月27日，违反了合同的约定，秦皇岛市大中房地产开发有限公司应当承担延迟交付房屋的违约责任。秦皇岛市大中房地产开发有限公司辩称，在《确认书》中已经约定了“该业主已经交清我公司应收所有费用及办理完相关手续，双方已无任何纠纷”。原审法院认为《确认书》中侧重阐述了王长春的购买义务已经履行完毕，没有明确王长春已经放弃了追究秦皇岛市大中房地产开发有限公司延期交房的违约责任，对此抗辩，不予支持。秦皇岛市大中房地产开发有限公司抗辩合同中约定的违约金过高，并申请法院调整。本院认为合同中约定的违约金是否过高，根据司法解释，如果违约金明显超出实际损失的，可以认定违约金过高，但是秦皇岛市大中房地产开发有限公司没有证据证明该约定明显高于王长春的实际经济损失，王长春也没有申请对逾期交房造成的王长春经济损失进行评估，故不予调整。秦皇岛市大中房地产开发有限公司应当支付逾期交房违约金256734元×O.02×300天=15404元。关于王长春主张的延期办证违约金，根据合同第十五条约定，当出卖人违约时，买受人追究出卖方的违约责任的方式为退房并收取已付房款5%的赔偿金。现王长春不主张退房并要求秦皇岛市大中房地产开发有限公司支付违约金，没有依据，不予支持。关于王长春要求秦皇岛市大中房地产开发有限公司返还配套费5310元及相关利息。虽然2011年5月11日实施了《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法，但是王长春与秦皇岛市大中房地产开发有限公司在2010年4月13日签订合同时未按照《秦皇岛市商品房销售明码标价试行办法》的规定约定房价。故王长春依此主张退还配套费违背公平原则，不予支持。但是根据2009年3月6日河北省物价局关于明确我省有线电视相关收费政策规定，秦皇岛市大中房地产开发有限公司收取王长春有线电视入网费510元没有依据，应当退还并支付其占用期间的利息。遂判决:一、被告秦皇岛市大中房地产开发有限公司于本判决生效后十目内支付给原告王长春延期交付房屋违约金15404元;二、被告秦皇岛市大中房地产开发有限公司退还原告王长春有线电视入网费510元，并按照同期银行存款利率支付该款项自2012年7月28日至本判决生效日的利息;三、对原告王长春其他诉讼请求不予支持。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十二条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费912元，由被告秦皇岛市大中房地产开发有限公司负担326元，于本判决生效后十日内交纳。其余部分由原告王长春自行负担。上诉人秦皇岛市大中房地产开发有限公司不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称:一、上诉人不应交付延期交房违约金15404元。虽然双方在《商品房买卖合同》中约定了逾期交房违约金，但是2012年7月27日交房当日被上诉人明确了不追究该违约责任，在双方签订的《确认函》中载明“双方已无任何纠纷”。如果被上诉人保留追究责任，那么就当然视为双方仍存在纠纷。不可能无任何纠纷。显然，一审判决认定事实不符，出现了逻辑和法律上的错误。二、有线电视入网费510元不应返还。上诉人的工程建设时间是2008年，即上诉人早在2009年3月6日河北省物价局关于明确我省有线电视相关收费政策颁布实施之前就已经向有关部门支付了有线电视入网费。上诉人收取该费用完全合理合法。综上，请求二审法院查清事实，依法撤销一审判决并改判。被上诉人王长春辩称：一、被上诉人王长春从未同意免除上诉人逾期交房的违约责任，上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据。1、《确认函》是上诉人预先拟定的、是其委托金工物业公司的文件，是房屋交付过程中对所有购房人统一适用的一个流程文件，其内容属于格式条款，上诉人免除自己的法定义务，是无效条款。2、关于《确认函》中“双方已无任何纠纷”一句，根据上下文理解，是指王长春已经交清全部费用、办妥相关手续、履行了全部合同义务，双方对此没有任何纠纷。所确认的是王长春履约的事实，根本没有王长春放弃追究上诉人违约责任的意思表示。3、从常理讲，王长春也不可能免除其违约责任。二、上诉人应当返还510元有限电视入网费。2009年3月6日，河北省物价局发布《关于明确我省有线电视相关收费政策的通知》，取消了有线电视初装费、装机工料费用，该规定自2009年3月15日起执行。而双方当事人签订《商品房买卖合同》的时间是2010年4月13日。上诉人却以工程建设时间是2008年为由主张其收取有线电视入网费是合理、合法的观点是错误的。试问，上诉人开工时间与王长春有什么关系？故上诉人签订合同、收取费用就应当执行行为当时的法律法规和相关政策，与工程开工时间毫无关系。综上，原审判决正确。请求二审法院依法维持原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，王长春与上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。上诉人未按合同约定的时间交房，应承担迟延交房的违约责任。上诉人给金工物业公司出具的《确认函》中关于“该业主已经交清我公司应收所有费用及办理完相关手续，双方已无任何纠纷”的表述，侧重的是王长春购买义务，而非免除秦皇岛市大中房地产开发有限公司的违约责任。因该条款系秦皇岛市大中房地产开发有限公司拟定，协议双方签字，在王长春没有明确放弃追究上诉人违约责任的情况下，不能随意扩大解释，故秦皇岛市大中房地产开发有限公司不应承担违约责任的主张，本院不予支持。关于有线电视入网费510元的问题，因双方签订《商品房买卖合同》时，河北省物价局取消有线电视初装费、装机工料费用等的政策已经执行，故双方在签订合同时，秦皇岛市大中房地产开发有限公司已经明知有线电视入网费不再单独收取，故秦皇岛市大中房地产开发有限公司的该项主张，本院亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费326元，由上诉人秦皇岛市大中房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 刘子明审 判 员 李德权代审判员 邹德林二〇一四年七月七日书 记 员 孙秀丽