北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第40803号原告赵朋南，女，1982年3月1日出生。委托代理人陈大伟。被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司，住所地北京市通州区新华西街59号。法定代表人黄喜庆，经理。委托代理人吴奂，北京市嘉维律师事务所律师。第三人北京华亿安顺企业管理有限公司，住所地北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层。法定代表人李贵杰，总经理。委托代理人郑磊，男，1982年7月31日出生，汉族，北京华亿安顺企业管理有限公司职员，住北京市朝阳区高碑店兴隆西街2号兴隆小区综合楼1-6层公司宿舍原告赵朋南（以下简称原告）与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司（以下简称被告）、第三人北京华亿安顺企业管理有限公司（以下简称第三人）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郑瑞涛独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈大伟、被告的委托代理人吴奂、第三人的委托代理人郑磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：我与被告于2013年10月28日签订《租赁合同》，约定被告将位于北京市朝阳区朝阳路兴隆西街×号世纪天乐潮青汇负一楼来淘宝女人街×号商铺（简称涉案摊位）租赁给我使用，用于经营服装，租赁期限自2013年12月1日至2014年11月30日。合同签订后，我向被告支付了六个月租金28032元、综合管理费4672元和保证金9300元，并出资14500元对涉案摊位进行了装修。2014年1月开始，被告与第三人发生纠纷，第三人开始陆续腾退涉案摊位所在大楼内一至六层的商户，涉案摊位所在的区域则被被告打出“闭店改造，全场甩货”的告示，造成我经营困难。2014年3月15日，第三人关闭整个大楼并停电，造成我无法继续经营。此后，我就赔偿问题与被告多次交涉，但均未果，故诉请法院判决：1、解除我与被告签订的《租赁合同》；2、被告退还我2014年3月15日至2014年6月12日租金13704.53元；3、被告退还保证金9300元；4、被告退还我2014年3月15日至2014年6月12日的管理费2284.1元；5、被告退还我装修补贴5376元及全勤奖3000元；6、被告赔偿我装修损失16500元；7、被告赔偿我违约金5606.4元。被告辩称：我公司从第三人租赁摊位，因第三人从2014年3月16日对租赁标的进行闭店装修，故我公司同意解除《租赁合同》，并同意全额退还保证金和2014年3月16日起至2014年5月31日的租金及综合管理费。对于原告主张的违约金，我公司不同意支付，合同约定是由于我方提前收回商铺才支付违约金，二原告的物品现在还在租赁场所。我方不同意支付装修补贴和全勤奖，因原告的装修未经我公司的验收，对于全勤奖原告需举证证明全勤。对于装修损失，原告的主张超过合理装修的费用，请法庭考虑到装修实际情况及折旧损失予以酌情考虑。原告的损失是由于第三人的闭店所致，应当由第三人赔偿。原告主张的装修补贴、违约金、装修损失存在重复计算。第三人述称：我公司闭店装修的部分不包括原告承租的部分，被告请求法院追加我公司为第三人没有事实和法律依据，被告辩称我公司装修导致其与原告的《租赁合同》无法履行与事实不符，我公司不应成为本案的第三人，更不应该承担任何责任。本案为合同纠纷，根据合同相对性原则，只有合同当事人一方能够向合同的另一方当事人基于合同提出请求或提起诉讼，合同以外的任何第三人不能主张合同上的权利，更不负担合同中规定的义务。违约责任只能在特定的合同当事人之间中发生，合同关系以外的人不负违约责任。经审理查明：2013年10月28日，原告与被告签订《租赁合同》，约定被告向原告出租涉案摊位用于经营服装，面积为17.92平方米，租赁期限为一年，自2013年12月1日至2014年11月30日，租金每月4672元，于合同签订当日支付前六个月的租金，并于2014年3月1日前支付后六个月的租金；保证金9300元，于合同签订当日支付；每月综合管理费778.67元，于合同签订当日支付前六个月的综合管理费，并于2014年3月1日前支付后六个月的综合管理费；被告于2013年10月29日前将涉案摊位交付原告，并由原告在2013年11月20日前完成装修；原告须在2013年12月1日正式营业，如因被告原因导致开业时间延迟，则租期顺延，如因原告原因导致逾期营业，每逾期一日向被告支付违约金300元；被告在协议期限内不得无故提前收回涉案摊位，否则按违约处理，原告有权解除合同并要求被告返还已交纳的剩余租金和管理费、保证金，并有权要求被告支付相当于涉案摊位一年租金10%的违约金。合同签订当日，原告向被告支付了六个月租金28032元、保证金9300元及综合管理费4672元。被告将涉案摊位交付原告。此后，原告开始使用涉案摊位进行经营直至2014年3月16日。另查，涉案摊位所在的北京市朝阳区朝阳路兴隆西街×号世纪天乐潮青汇商业楼（简称商业楼）系第三人所有。被告与第三人之间订立有租赁合同，向第三人承租了该楼负一层部分区域用于经营来淘宝女人街，租期自2013年6月15日至2019年9月14日。2014年3月16日，第三人开始对商业楼内部分区域进行装修。庭审中，原告称其自2014年3月15日以后无法继续在涉案摊位经营，被告对此予以认可，称自2014年3月16日起，由于第三人对商业楼进行装修，导致包括租赁摊位在内的全部来淘宝女人街均停止营业。原、被告对于2014年3月16日前的经营情况存在争议，原告称被告没有按照约定的开业时间2013年12月1日开业，而是延迟到2013年12月13日，应当将免租期延至2013年12月13日；被告对此不予认可，称其于2013年12月13日举办开业庆典，但并非合同约定的开业时间，被告未能提交相应证据佐证其开业时间符合合同约定。原告称被告曾承诺支付其装修补贴及全勤奖，但并未兑现；被告称装修补贴需要原告的装修经过验收，全勤奖需要原告每天都经营，但实际上原告的装修并无审核记录，经营也是断断续续，因此不同意支付该两项款项。针对其主张，原告向本院提交了被告张贴的海报照片，显示被告承诺装修补贴300元／平方米，开业尊享六个月每月全勤奖励1000元。被告则未就其主张的支付相应款项所需的附加条件进行举证，亦未就其主张的原告经营不连续的情况进行举证。原告主张其在承租涉案摊位后，出资16500元对摊位进行了装修，并就此提交了装修合同、被告盖章的装修协议及装修费收据佐证。现原告起诉要求解除其与被告之间的《租赁合同》，并要求被告全额返还其已交纳的租金、管理费及保证金；被告同意解除合同，但表示仅同意返还2014年3月16日以后的租金、管理费及保证金。原告还要求被告支付其装修补贴、全勤奖并赔偿其装修损失，被告对此均不予认可。原告要求被告支付违约金，被告对此不予认可，称原告不能继续经营是第三人装修行为所致，责任应当由第三人承担，第三人对此不予认可，称其与原告无合同关系，且其装修行为亦未对涉案摊位的经营造成实际影响。上述事实，有《租赁合同》、租金等费用收据、当事人陈述、庭审笔录及前述证据等在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，原告与被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示且不违反法律法规的强制性规定，属合法有效，双方均应当依约履行义务。在合同履行过程中，第三人对涉案摊位所在的商业楼进行装修，原告表示无法继续经营，并据此要求解除合同，被告对此亦予以认可，故双方的《租赁合同》以解除为宜。被告应将所收取的原告未实际经营期间的租金、综合管理费及保证金退还原告。被告于2013年12月13日正式开业，应按合同约定顺延租期，故对原告要求顺延的主张予以支持。原告依照被告张贴海报的承诺进场装修并经营，被告应当依照约定支付原告装修补贴及全勤奖，被告否认原告具备申领款项的条件，但既未能举证证明相关条件的依据，亦未能举证证明被告违背了相关条件，故对被告之辩解，本院不予采信。原告在签订租赁合同，被告有义务保障原告在遵守合同的情况下连续、稳定地使用涉案摊位进行经营，现该经营行为受到干扰，被告应当承担相应责任，故对原告要求被告依据合同支付违约金之请求，本院亦予以支持。原告接收涉案摊位后，出资对涉案摊位进行了装修，现原告无法继续经营，被告应当对装修残值进行赔偿，具体数额由本院结合装修实际支出及租赁合同履行情况酌情判定。被告以第三人的装修行为造成其与原告的合同无法继续为由，认为应由第三人对原告承担相应责任，但该主张不符合合同相对性原则，故对被告该辩解，本院不予支持，被告可基于其与第三人之间的合同关系对此另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵朋南与被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于二〇一三年十月二十八日签订的《租赁合同》；二、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内返还原告赵朋南租金一万三千七百零四元五角三分、综合管理费二千二百八十四元一角、保证金九千三百元；三、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内支付原告赵朋南装修补贴五千三百七十六元、全勤奖三千元、违约金五千六百零六元四角；四、被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告赵朋南装修损失一万元；五、驳回原告赵朋南的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费527元，由原告赵朋南负担11元（已交纳）、由被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司负担516元（原告赵朋南已预交，被告北京万邦鼎尚企业管理有限公司于本判决生效后七日内给付原告赵朋南）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  郑瑞涛二〇一四年十二月二十日书记员  祁文然