云南省蒙自市人民法院民 事 判 决 书（2014）蒙民初字第1510号原告红河州联众物业服务有限公司。所在地址：蒙自市银杏路凤凰小区3幢14号。法定代表人陈勇，职务：经理。委托代理人杨成玲，云南红河谷律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托代理人段娟慧，女，1963年4月27日生，汉族，红河州联众物业服务有限公司职工，住蒙自市。代理权限为特别授权。被告王积纯，女，1936年8月12日生，汉族，退休教师，住蒙自市。原告红河州联众物业服务有限公司（以下简称联众物业公司）与被告王积纯物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月12日立案受理后，依法由审判员许艳飞适用小额诉讼程序于2014年11月24日公开开庭进行了审理。原告联众物业公司的委托代理人杨成玲、段娟慧，被告王积纯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告联众物业公司诉称，2013年，“鸿运花园”小区对外公开招标物业服务公司，原告中标。2013年4月1日，原告与“鸿运花园”小区业主委员会签订《鸿运花园小区物业管理服务合同》，其中，合同第六条第二款“根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下：（一）多层住宅物业：0.45元/月·㎡；（2）商业物业：0.5元/月·㎡”；第七条第二款第三项“物业服务费用或者物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在合同期内每年4月1日起履行交纳义务”；第二十二条“业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。合同还就双方的其他权利义务作了明确约定。合同签订后，原告按合同的约定为“鸿运花园”小区提供物业服务。被告系小区2幢2单元3室的业主，自2013年4月1日至2014年3月31日拖欠物业服务费712元（该住房建筑面积131.86㎡，按0.45元/月·㎡计算）。物业服务费交纳期限届满后，原告多次催告被告，但被告至今仍未交纳拖欠的物业服务费。原告故提起诉讼，请求人民法院依法判令被告支付2013年4月1日至2014年3月31日的物业管理费712元；按每日3‰的标准向乙方支付违约金（自2013年4月1日起计算至交纳之日止）；并承担本案诉讼费。针对其诉讼主张，原告向本院提交了企业法人营业执照、组织机构代码证、物业服务资质证书、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证、鸿运花园小区物业管理服务合同、会议记录、通知、鸿运花园水电报修表等证据在卷证实。被告王积纯辩称，被告不交物管费的原因如下：1被告不是70岁，其今年有78岁了，所以原告起诉的不是被告，被告不是本案适格的诉讼主体。以前的物管公司没有和鸿运花园小区业主签订过合同，但是一直都管理得很好，被告一直都在积极的交纳物管费，并且交了8年，被告不清楚原告何时何地与被告签订过物业服务合同，其没有与原告签订过任何合同；2、被告认为原告应该起诉的被告是业主委员会的法定代表人，而不是其本人，因为其没跟原告方签订过合同，与原告方签订合同的是业主委员会的法定代表人；3、原告方两次向被告催要过物管费，第一次原告打电话给其，让其交物管费，说不交就法庭上见，第二次原告在单元门上贴了催费通知，叫被告几天内交，还说不交就法庭上见。原告在小区里面乱堆垃圾，不好好管理，并且还乱收费，高收费。小区内的共用管道堵塞，被告要求原告来疏通，但是原告说要交整幢的业主把钱交齐了才来疏通，原告没有人性。经审理查明，原告联众物业公司系蒙自鸿运花园小区的物业管理公司，被告王积纯系蒙自市鸿运花园小区2栋2单元3室房屋（建筑面积为131.86㎡）的业主。2013年4月1日，原告作为乙方，与作为甲方的鸿运花园小区业主委员会签订了一份《鸿运花园小区物业管理服务合同》，合同期限为3年，自2013年4月1日起至2016年3月31日止。合同约定：“第六条……根据本物业管理区域物业服务收费指导价格，双方约定物业服务费用标准如下（按建筑面积计算）：（1）多层住宅物业：0.45元/月·㎡,(2)商业物业：0.5元/月·㎡、“第七条……3、物业服务费用或者物业服务资金按年交纳，业主或物业使用人应在合同期内每年4月1日起履行交纳义务”、“第二十二条：业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向乙方支付违约金”。此外，双方还对权利义务等内容作了约定。合同签订后，原告为被告提供的物业管理服务。从2013年4月1日起至2014年3月31日止的物业管理费712元（131.86㎡×0.45元/月·㎡=712元），被告至今未向原告交纳；2014年4月12日、5月13日、7月16日、8月14日，原告向鸿运花园小区全体业主发出了《通知》，要求未交纳物业管理费的业主交纳物业管理费。本院认为，一、对于被告王积纯是否是本案的适格主体的问题。被告在庭审中称其实际年龄为78岁，而不是原告所写的70岁，所以原告起诉的被告不是其本人，根据庭审查明的事实来看，原告确属鸿运花园小区的物业管理公司，被告王积纯确属鸿运花园小区2幢2单元3室房屋的业主，原告起诉被告的姓名、性别、住址与诉状上一致，仅是年龄有误，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第二项“起诉必须符合下列条件：（二）有明确的被告；”的规定，原告起诉被告王积纯是明确的，故被告王积纯是本案适格的主体。二、对于被告王积纯是否与原告签订物业服务合同，原告与鸿运花园小区业主管理委员会签订物业服务合同对被告是否具有约束力的问题。本案经审理查明原、被告之间确实未签订过书面的物业服务合同，但原告与鸿运花园小区业主管理委员会于2013年4月1日签订了《鸿运花园小区物业管理服务合同》，根据《物业管理条例》第十五条第（二）项：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”的规定，故被告虽未与原告直接签订书面物业服务合同，但鸿运花园小区业主委员会与原告签订的《鸿运花园小区物业管理服务合同》，对鸿运花园小区全体业主均有约束力，被告作为鸿运花园小区的业主，该合同对其具有约束力。三、对于被告王积纯是否应该交纳2013年4月1日起至2014年3月31日止的物业服务费及违约金的问题。原告与鸿运花园小区业主委员会签订的《鸿运花园小区物业管理服务合同》，系双方的真实意思表示，内容未违反法律法规的禁止性规定，为有效合同，对原告及蒙自鸿运花园小区全体业主均具有约束力，原、被告双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告作为蒙自市鸿运花园小区2幢2单元3室房屋的业主，应按约定向原告交纳物业管理费，但从2013年4月1日起至2014年3月31日止的物业管理费被告至今未交纳，其行为违反了法律规定和合同约定，经原告催要，也未交纳，被告的行为已构成违约，应当承担继续履行的责任。故原告要求被告支付物业管理费的请求合法，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的请求，本案双方虽在合同第二十二条中约定业主未按时如数交纳物业管理费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金，但在合同第七条第四款中双方对物业服务费的交纳仅约定了交费的开始时间，而未约定交费的截止时间，故被告应在何时之前交纳2013年4月1日起至2014年3月31日的物业服务费不明确，即从何时开始计算违约金不明确，故原告要求被告按约定支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：一、由被告王积纯于判决生效后十日内一次性支付原告红河州联众物业服务有限公司2013年4月1日起至2014年3月31日止的物业管理费712元。二、驳回原告红河州联众物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告王积纯承担（原告已垫交，由被告在履行上述义务时一并支付给原告）。本判决为一审终审判决。如被告未按判决指定的期间履行，原告可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定于两年内向人民法院申请执行。审判员 许  艳  飞二０一四年十二月四日书记员 夏许莲（代）