黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院民 事 判 决 书（2014）爱民初字第489号原告杨军（反诉被告）。委托代理人王君超。被告李力科（反诉原告）。原告杨军与被告李力科房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理。依法由代理审判员李雪适用简易程序于2014年10月21日、11月20日、11月25日公开开庭进行了审理。原告杨军的委托代理人王君超，被告李力科到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨军诉称：2009年7月30日，原、被告签订房屋买卖协议，被告将其购买并占有、使用（未办理产权过户）的位于牡丹江市爱民区15组（黄花）、建筑面积22.80平方米的房屋卖给原告，原告于当日支付购房款6300元。现因该房屋被征收，且原产权人与征收单位达成产权调换补偿协议，至原告无法取得该房屋所有权。故诉至法院，要求判令被告返还原告购房款6300元、支付利息1814.40元，赔偿原告损失（房屋差价款）15360元，诉讼费由被告承担。庭审中，原告将诉讼请求变更为判令解除原、被告签订的房屋买卖合同，被告返还原告购房款6300元，支付利息1814.40元，赔偿原告损失（房屋差价款）43176元。被告李力科辩称：原告所诉与事实不符，原告要求返还购房款及房屋差价款理由不成立。原、被告于2009年7月30日签订房屋买卖协议，被告已向原告说明该房屋的所有权人为于海军，被告购买此房屋后并没有办理房屋过户手续，被告不是产权人，原告必须找原产权人协商过户事宜，原告同意后将购房款交付被告，被告将原产权人的产权证及土地使用权证交付原告。房屋买卖协议未约定被告有义务协助原告办理产权过户手续，所以被告无法协助原告办理房屋过户手续，请求依法驳回原告的诉讼请求。反诉原告李力科诉称：杨军要求李力科返还购房款，但杨军自2009年7月30日至今居住于此房屋，必然产生房屋租金，故要求反诉被告杨军给付反诉原告李力科2009年7月30日至2014年10月的房屋租金18000元（每月300元、期限5年），反诉被告应将此款抵顶购房款后将余款给付反诉原告。反诉被告杨军辩称：原、被告履行的是房屋买卖合同，并非房屋租赁合同，不存在房屋租赁关系，反诉被告已按房屋买卖合同的约定支付了购房款，反诉原告要求反诉被告给付租金的主张没有依据；因原产权人主张诉争房屋拆迁后的房屋产权，至反诉被告无法取得该房屋，房屋买卖合同的目的不能实现，反诉被告要求解除房屋买卖合同，由反诉原告承担合同不能履行的各项损失。反诉原告无权要求反诉被告给付房屋租金，且其请求租金期限计算错误。诉争房屋于2013年8月被牡丹江市城投集团房屋征收实施中心征收，故自2013年8月后不会产生房屋租金，且反诉原告请求租金计算标准过高，也没有依据，请求驳回反诉原告的反诉请求。本案的争议焦点：一、原告要求解除房屋买卖合同是否有事实及法律依据；二、原告的诉讼请求和被告的反诉请求是否有法律依据。审理中，原告（反诉被告）为支持其主张，向法庭举证、被告质证、本院认证如下：证据一、原、被告签订的房屋买卖协议复印件一份（与原件核对无异），证明原、被告于2009年7月30日签订了房屋买卖协议，被告将未取得产权的房屋出卖给原告，原告支付被告购房款6300元。被告对该份证据的形式要件无异议，是原、被告签订的合同，购房款是6300元。对证明的问题有异议，被告已经向原告说明被告不是该房屋的产权人，原告同意后才与被告签订的房屋买卖协议。本院认为，该份证据能够证明被告将位于牡丹江市爱民区39委15组房屋一处以6300元的价格卖与原告的事实，本院予以确认。证据二、编号0006460号国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书复印件一份、牡丹江市城投集团房屋征收实施中心出具的声明复印件一份（均与原件核对无异），证明2013年8月21日牡丹江市城投集团房屋征收实施中心与原告签订国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书，后牡丹江市城投集团房屋征收实施中心于2014年6月28日作出声明，将编号0006460号国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书作废，致原告无法实际取得房屋，原、被告的房屋买卖合同目的不能实现。被告称该组证据与被告无关，与本案无关，被告不清楚，没有参与此项事宜。本院认为，该份证据系房屋征收部门出具的，能够证明牡丹江市城投集团房屋征收实施中心与原告签订了国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书，后声明该协议书作废的事实，本院予以确认。证据三、原告申请本院调取的案外人于海军与牡丹江市城投集团房屋征收实施中心于2013年8月21日签订的0007047号国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书一份（来源于牡丹江市城投集团房屋征收实施中心），证明原告与牡丹江市城投集团房屋征收实施中心签订的0006460号补偿协议作废后，于海军通过订立此份补偿协议书，以产权调换的方式取得了诉争房屋的各项权益，原告已不能享有诉争房屋拆迁补偿协议的项下权益。被告称其不清楚，不知道此事。本院认为，该份证据系房屋征收部门出具的，能够证明牡丹江市城投集团房屋征收实施中心与案外人于海军签订国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书，于海军以产权调换的方式取得了诉争房屋拆迁补偿协议的项下权益的事实，本院予以确认。证据四、原告申请本院调取的黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司作出的房屋征收估价分户报告单一份，证明诉争房屋在被征收时，以2013年8月15为估价时点，诉争房屋的市场单价为2170元每平方米，市场总价为49476元，故应以每平方米2170元的标准计算被告赔偿原告的房屋差价款损失43176元。被告称该份证据与被告无关，与本案无关。本院认为，该份证据系牡丹江市城投集团房屋征收实施中心征收诉争房屋时委托黑龙江通源房地产估价事务作出的，能够证明诉争房屋在2013年8月15日的市场总价为49476元的事实，本院予以确认。被告（反诉原告）为支持其主张，向法庭举证、原告质证、本院认证如下：证据一、杨军与李力科签订的房屋买卖协议书复印件一份（与原件核对无异），证明李力科不是房屋的产权人，原告同意购买此房屋，所以双方签字认可。原告既然不认可双方签订的合同，但还住在房子里，就需给付被告房屋租金。原告对此份证据的形式要件无异议，对证明的问题有异议，该份证据只能证明杨军与李力科之间存在房屋买卖关系，李力科不是诉争房屋的产权人，但不能证明双方存在房屋租赁关系，也无法证明李力科要求杨军支付房屋租金的主张成立。本院认为，该份证据能够证明原、被告系房屋买卖关系，李力科不是房屋产权人的事实，本院予以确认，但不能证明原、被告系房屋租赁关系，本院对此不予确认。证据二、李力科与案外人杜凤君签订的房屋买卖协议书复印件一份（与原件核对无异），证明被告在杜凤君处购买的诉争房屋，杜凤君持有房屋产权证，产权证的姓名是原房主于海军，被告也是后购买的房屋，因当时购房款才5500元，过户需要1500元，过户费用太高，所以都没有过户。原告对该份证据的形式要件无异议，原告知道被告从杜凤君处购买房屋的事实，不了解被告没有过户的原因，但能证明原、被告签订房屋买卖协议时，被告未取得房屋所有权的事实。本院认为，该份证据能够证明被告李力科在案外人处购买诉争房屋后未办理过户手续的事实，本院予以确认。根据当事人举证、质证、法庭调查及本院对上述证据的认证意见，本院确认本案事实如下：2008年10月19日，被告李力科与案外人杜凤君签订房屋买卖协议书，被告购买位于牡丹江市爱民区黄花耐火场北侧南2路86-13房屋（产权证号035741、建筑面积22.8平方米、产权人于海军）一处，但未办理房屋过户手续。原、被告于2009年7月30日签订房屋买卖协议，被告将位于牡丹江市爱民区39委15组房屋（产权证号035741、建筑面积22.8平方米、产权人于海军）一处及红砖棚子（面积未实际测量）一处以6300元的价格卖予原告。原、被告认可牡丹江市爱民区黄花耐火场北侧南2路86-13房屋和牡丹江市爱民区39委15组房屋为同一处房屋。原、被告签订房屋买卖协议当天，原告将购房款交付被告，被告将房屋、房屋产权证（产权证0357**号、产权人于海军）、土地使用权证及李力科与杜凤君签订的房屋买卖协议交付原告。原告认可原、被告签订房屋买卖协议时知道诉争房屋的产权登记人是于海军，不是被告李力科，但原告未找于海军核实房屋情况，亦未要求办理房屋过户手续。诉争房屋由原告占有、使用至房屋被拆迁。牡丹江市城投集团房屋征收实施中心委托黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司对诉争房屋征收时的市场总价进行估价，估价结果为诉争房屋在2013年8月15日（房屋征收决定日期）的市场单价为2170元每平方米，市场总价为49476元。牡丹江市城投集团房屋征收实施中心于2013年8月21日与原告签订国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书（编号0006460），征收诉争房屋。因产权人于海军登报声明诉争房屋的产权证丢失，杨军未取得产权人于海军的授权，牡丹江市城投集团房屋征收实施中心于2014年6月28日出具声明将编号0006460号国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书作废，并与于海军重新签订国有土地上房屋征收搬迁验收补偿协议书（编号0007047、落款日期2013年8月21日），协议约定于海军以产权调换的方式取得拆迁房屋的各项权益。另查，原告购买诉争房屋后，在院内增盖了面积约12平方米的偏房一处，但不要求在本案主张，亦不要求被告赔偿红砖棚子的差价款。本院认为：《最高人民法院关于适用买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持；出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案原、被告于2009年7月30日签订房屋买卖协议时，该房屋的实际产权人系于海军。被告在未取得诉争房屋所有权或者处分权的情况下，将该房屋卖与原告，被告存在过错。原告在购买该房屋时明知被告并非该房屋的实际产权人，仍然进行购买亦存在过错，综合本案案情考虑，原、被告应各承担50%的责任为宜。原告要求解除房屋买卖协议，符合上述法律规定，本院予以支持。诉争房屋买卖协议解除后，被告应返还原告购房款6300元。关于原告主张的利息1814.40元、损失43176元问题，因利息是损失的一种，故根据黑龙江通源房地产估价事务所有限责任公司对诉争房屋的评估总价为49476元及原、被告的过错比例，被告应赔偿原告损失24738元（49476元×50%），本院对原告主张的利息损失不予支持。因原、被告系房屋买卖关系，并非房屋租赁关系，故对反诉原告要求反诉被告给付租金18000元的主张，本院亦不予支持。综上事实及理由，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告杨军与被告李力科于2009年7月30日签订的房屋买卖协议；二、被告李力科自本判决生效之日起十日内返还原告杨军购房款6300元、赔偿经济损失24738元，共计31038元；三、驳回原告杨军的其他诉讼请求；四、驳回被告李力科的反诉请求。如果被告李力科未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果被告李力科未按本判决指定的期间履行义务，原告杨军可依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年，自本判决书规定履行期间的最后一日起计算。案件受理费1082.26元，减半收取541.13元，原告杨军负担253.15元，被告李力科负担287.98元；反诉费125元，由被告李力科负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。代理审判员 李 雪二〇一四年十二月十二日书 记 员 齐海培