北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第11417号上诉人（原审原告）郑博，男，1984年6月21日出生。被上诉人（原审被告）北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街****楼****。法定代表人郝振河，董事长。委托代理人张志刚，北京百朗律师事务所律师。上诉人郑博因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2014）东民初字第08889号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了此案。郑博，北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞兴业公司）之委托代理人张志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年7月，郑博起诉至原审法院称：2012年11月7日，我与国瑞兴业公司签订《北京市商品房预售合同》（以下简称《预售合同》），约定我购买国瑞兴业公司开发建设的位于3号住宅楼11层1210号房屋，总价款为5045264元。交房日期为2013年12月30日。该合同还对市政双路供电等市政基础设施的交付时间、公共绿地面积、物业四至范围，以及逾期交付的违约责任进行了相应约定。我在购买涉诉房屋前，国瑞兴业公司的楼书、沙盘、户外广告、网络宣传及销售人员的介绍均确认涉诉房屋所在的京禧阁小区配有万平米私享花园及1：1配比车库。我正是基于国瑞兴业公司的上述承诺才与国瑞兴业公司签订合同，以高于市场价的价格购买涉诉房屋。上述合同签订后，我依约支付了全部购房款。但国瑞兴业公司却存在诸多严重违约行为。根据国瑞兴业公司的通知，京禧阁小区于2014年2月14日才开通正式用电。京禧阁小区现有公共绿地面积远低于5595平方米。国瑞兴业公司承诺过的万米私享花园被围栏隔离在京禧阁小区主楼之外，业主无法依约独享花园，且面积不足万米。关于1：1配比的车库至今尚未施工，且根据现有规划可知，根本无法实现1：1配比供业主使用。我认为，我已按约履行了全部义务，但国瑞兴业公司至今未能按约完全履行义务，构成严重违约，给我造成重大经济损失。同时，国瑞兴业公司存在一定的欺诈、虚假宣传行为，严重背离诚实信用原则。我为维护自身合法权益，诉至法院，请求：1、判令国瑞兴业公司支付我市政双路供电逾期达到使用条件自2013年12月31日起至2014年2月14日止的违约金71497.5元；2、判令国瑞兴业公司支付我因公共绿地面积未达到合同约定5595平方米自2014年3月1日起暂计至2014年7月13日止的违约金69943.2元；3、判令国瑞兴业公司于判决生效之日起60日内拆除京禧阁小区与其配套私享花园之间现有围栏，并使其达到合同约定的为京禧阁小区业主私享花园状态，并支付自2013年12月31日起至实际达到上述状态之日止按已付房款每日万分之一的标准的违约金（暂计至2014年7月13日止的违约金为100510.97元）；4、判令国瑞兴业公司于判决生效之日起60日内使京禧阁小区配套车库达到可使用状态，并支付自2013年12月31日起至实际达到上述状态之日止按已付房款每日万分之一的标准的违约金（暂计至2014年7月13日止的违约金为100510.97元）；5、判令国瑞兴业公司于判决生效之日起60日内建成京禧阁小区自行车库，使自行车库达到可使用状态，并支付自2013年12月31日起至实际达到上述状态之日止按已付房款每日万分之一的标准的违约金（暂计至2014年7月13日止的违约金为100510.97元）。国瑞兴业公司辩称：对于郑博主张市政双路供电逾期违约金的诉讼请求，我公司同意按逾期天数46天计算违约金，但我公司不同意郑博关于违约金按每日万分之三标准计算的主张。我公司认为，因郑博没有任何实际损失，我公司亦提供了免费的临时用电，因此，我公司请求法院调整违约金计算标准，酌减为不应低于50%。对于郑博主张公共绿地面积、拆除现有围栏、使配套车库达到可使用状态以及建成自行车库的诉讼请求，我公司认为，郑博主张的对象均是小区公共部位，而小区公共部位属于全体业主所有，而郑博的起诉并未取得全体业主授权，故郑博不具备主张上述诉讼请求的主体资格，应予驳回。我公司亦不存在任何违约行为。我公司的绿化面积远远超过5595平方米，达到了7200平方米，且我公司是按照园林绿化部门的批复及施工图纸施工，不存在违约行为。我公司与郑博之间签订的《预售合同》对于京禧阁小区与中心花园之间是否设置围栏或能否建设围栏未有任何约定，对违约责任也没有约定。现京禧阁小区与中心花园之间存在围栏并不违反合同约定，我公司不构成违约。另，《预售合同》对于配套车库交付时间、标准及自行车库交付标准均未有约定，且配套车库目前已竣工验收，自行车库也已建好，可以交付使用。因此，我公司不构成违约，郑博主张违约金的诉讼请求缺乏合同依据。综上，我公司不同意郑博的诉讼请求。原审法院经审理认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，郑博、国瑞兴业公司双方之间签订的《预售合同》系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于郑博要求国瑞兴业公司支付逾期提供市政双路供电违约金的诉讼请求，根据《预售合同》的约定，涉诉房屋应于2013年12月30日交付，且市政双路供电达到使用条件是双方约定的交付房屋应符合的标准。现国瑞兴业公司逾期履行上述义务，依约应当承担违约责任，故对郑博的该项诉讼请求，具有合同和法律依据，法院予以支持。诉讼中，国瑞兴业公司认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。国瑞兴业公司违约客观存在，但考虑到涉诉房屋的市政双路供电在郑博入住房屋后一个多月即已达到使用条件，违约时间较短，且郑博入房屋后免费使用临时供电，其未举证证明已造成实际损失等情节，法院认为《预售合同》约定的违约金标准偏高，综合考虑合同中有关违约责任的立约本意，国瑞兴业公司的过错程度，法院依法酌情确定违约金数额。关于郑博要求国瑞兴业公司支付公共绿地面积不符合合同约定面积违约金的诉讼请求，根据《预售合同》约定，国瑞兴业公司应于2013年12月30日前完成小区绿化，现郑博未举证证明国瑞兴业公司逾期完成小区绿化，且郑博对其主张的国瑞兴业公司未实现楼间、集中绿地5595平方米的违约事实未提供证据证明，而国瑞兴业公司已举证证明涉诉小区总绿化面积达到7200平方米，故对郑博的该项诉讼请求，缺乏事实和合同依据，法院不予支持。关于郑博要求国瑞兴业公司拆除现有围栏、实现合同约定的为小区业主私享花园状态并支付违约金的诉讼请求，根据行政规划部门的规定，涉诉小区集中绿地系公共绿地，并非涉诉小区私享，不得未经批准搭建围栏，且《预售合同》中并未约定私享花园及其违约责任，故对郑博的该项诉讼请求，缺乏合同和法律依据，法院不予支持。有关郑博认为国瑞兴业公司在宣传杂志、楼书等广告宣传中确认涉诉小区配有私享花园并导致购房价格高于市场价格，应视为合同内容，现国瑞兴业公司未实现私享花园构成虚假宣传、欺诈违约的诉讼主张，因郑博未举证证明国瑞兴业公司的宣传内容对房屋价格产生直接影响，且国瑞兴业公司享有集中绿地国有土地使用权并投资修建集中绿地，故在国瑞兴业公司不认可该宣传内容构成合同条款的情形下，对郑博的上述诉讼主张，于法无据，法院不予采纳。关于郑博要求国瑞兴业公司建成配套车库、自行车库投入使用并支付违约金的诉讼请求，因《预售合同》并未约定配套车库、自行车库的交付使用及违约责任，且配套车库、自行车库现已投入使用，故对郑博的该项诉讼请求，缺乏事实和合同依据，法院不予支持。有关郑博认为国瑞兴业公司未实现涉诉小区项目建设方案中承诺的配套车库、自行车库与3号住宅楼同时竣工验收，构成合同违约的诉讼主张，因该项目建设方案系国瑞兴业公司向行政主管部门申请建设的报批方案，并非郑博、国瑞兴业公司之间订立合同约定的内容，郑博据此主张国瑞兴业公司违约，于法无据，法院不予采纳。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：一、北京国瑞兴业地产股份有限公司于判决生效后十日内支付郑博市政双路供电逾期达到交付使用条件违约金人民币三万五千七百四十八元七角五分；二、驳回郑博的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，郑博不服，上诉至本院，请求二审法院依法改判：1、撤销原审判决第二项；2、国瑞兴业公司支付因公共绿地面积未达到合同约定5595平方米的违约金69943.2元（按已付总房款的每日万分之一自2014年3月1日计算至2014年7月13日止）；3、国瑞兴业公司支付因无法实现私享花园违约金100510.97元（按已付总房款的每日万分之一自2013年12月31日计算至2014年7月13日止）。郑博的上诉理由为：第一，原审法院认定涉诉楼间、集中绿地面积已达到5595平方米的事实是错误的；第二，原审法院未认定国瑞兴业公司作出万米私享花园的承诺具有法律效力是错误的。国瑞兴业公司同意原判决。经审理查明：2012年3月21日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会向北京市东城区发展和改革委员会作出《关于东城区3号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》（京发改（2012）347号，以下简称《批复》）。该《批复》载明：经研究，同意东城区3号住宅楼及地下车库项目（以下简称涉诉项目）由北京正阳恒瑞置业公司转为国瑞兴业公司继续开发建设。2012年11月7日，郑博与国瑞兴业公司签订《预售合同》。该《预售合同》约定：郑博购买国瑞兴业公司开发的涉诉小区项目3号住宅楼11层1210号房屋，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准（以下简称涉诉房屋），该房屋预测建筑面积为116.81平方米，套内建筑面积为95.17平方米，按照套内建筑面积计算，房屋单价为53013.18元，总价款为5045264元。《预售合同》第十二条约定，国瑞兴业公司应当在2013年12月30日前向郑博交付涉诉房屋，交付时国瑞兴业公司应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋），同时还应当符合下列条件：1、涉诉房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的涉诉房屋面积实测技术报告书；3、满足第十三条中国瑞兴业公司承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。合同第十三条约定，市政基础设施和其他设施的承诺，国瑞兴业公司承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与国瑞兴业公司向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：1、市政基础设施包括上水、下水，市政双路供电，供暖，燃气，电话通信线，有线电视线均应于2013年12月30日达到交付使用条件或敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：按逾期交房处理，国瑞兴业公司参照本合同第十四条规定承担逾期交房的违约责任。2、其他设施包括公共绿地于2013年12月30日达到完成小区内绿化（不包括树木种植），小区非市政道路于2013年12月30日达到小区内公共道路可使用条件。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：国瑞兴业公司负责在60日内整改使其达到上述条件；超过60日仍未能达到上述条件的，自60日期限届满之日起至达到上述条件之日止，国瑞兴业公司按日向郑博支付已付房款的万分之一的违约金，合同继续履行；如在同一期间同时存在上述其他设施未达条件以及逾期交房的违约情形，则有关违约金的计算只能择一计算，不应重复累加。合同第十四条逾期交房责任中约定，除不可抗力外，国瑞兴业公司未按照第十二条约定的期限和条件将涉诉房屋交付郑博的，按照下列方式处理：按照逾期时间，逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，国瑞兴业公司按日计算向郑博支付已交付房款万分之叁的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向郑博支付违约金，合同继续履行。《预售合同》附件二共用部位与共用房屋分摊建筑面积构成说明中约定，3号住宅楼地上共22层均为住宅，地下共2层，，地下共**，其中地下**为自行车库及设备用房，地下**为人防如下：自行车库、住宅共同分摊部位：1）、位于地下**：配电室、（接室、弱电间、消防泵房；2）、位于**：消防控制室；3）、位于附属用房层：水箱间、水箱间管理间。自行车库分摊部位：位于地下**：楼梯间、管道井、风井。《预售合同》附件七前期物业管理中附件四物业共用设施设备明细中约定，绿化率为38.68%，楼间、集中绿地5595平方米。上述《预售合同》签订后，郑博交纳了购房款5045264元。2014年2月11日，国瑞兴业公司发出《紧急通知》。该《紧急通知》载明：京禧阁小区于2014年2月14日开通正式电；2014年2月15日起，各位业主凭身份证在一层大堂领取购电卡及用电证。2013年12月28日，郑博办理收房手续，并交纳涉案房屋面积差价款135714元。一审审理中，关于供电问题，郑博认可涉诉于2014年2月14日正式通电。关于绿地问题，郑博提供北京市住房和城乡建设委员会网站于2012年10月19日公示《3号住宅楼项目建设方案》（以下简称《建设方案》），拟证明：根据该建设方案，涉诉项目地下汽车库和自行车库应与3号住宅楼主体一同竣工验收，现地下汽车库和自行车库均未建成使用，国瑞兴业公司存在违约；另，根据该建设方案，国瑞兴业公司申报的区域内绿化为3500平方米，远不足《预售合同》中约定的5595平方米，据此国瑞兴业公司亦构成违约。对此，国瑞兴业公司认为其严格按照该项目建设方案进行建设，而《预售合同》对于地下汽车库、自行车库的交付使用并未约定，国瑞兴业公司不构成违约。另，国瑞兴业公司提供2013年5月24日北京市东城区园林绿化局出具的《东城区园林绿化局关于京禧阁项目绿地方案调整复函》（以下简称《复函》）及施工蓝图，拟证明涉诉项目总绿化面积为7200平方米，超过《预售合同》中约定的5595平方米。对此，郑博认可该证据的真实性，但认为该7200平方米包括了集中绿地的面积，现集中绿地并不属于涉诉独享，因此，《预售合同》中约定的绿地仅指楼间绿化面积。关于花园问题，郑博提供楼书、红地产杂志关于涉诉项目的宣传广告、沙盘照片及（2013）京长安内民证字第17310号《公证书》、（2014）京国立内证字第1439号《公证书》及现场照片，拟证明：国瑞兴业公司在宣传广告、售房现场沙盘及效果图中至今仍承诺并显示涉诉项目享有万米私享花园；该承诺具体确定且导致购房价格高于平均市场价，应视为国瑞兴业公司的要约及双方的合同内容；现涉诉与花园之间隔有围栏，无法实现私享花园的效果；国瑞兴业公司构成欺诈，存在严重违约。对此，国瑞兴业公司认可上述证据的真实性，但认为所有宣传文字及图片已写明仅供参考，不是国瑞兴业公司的要约，并不构成合同条款。国瑞兴业公司提供京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用权证》、涉诉项目3号住宅楼《建设工程规划许可证》及设计总平面图、涉诉项目地下车库《建设工程规划许可证》及设计总平面图，拟证明：国瑞兴业公司享有涉诉项目包括集中绿地花园在内的全部土地使用权；国瑞兴业公司根据建设工程规划设计图纸施工在3号住宅楼与集中绿地花园之间应有消防通道及围栏的事实；国瑞兴业公司并不存在欺诈及违约行为。对此，郑博认可上述证据的真实性，不认可证明目的。郑博提供涉诉花园照片，拟证明国瑞兴业公司未按约于2013年12月30日前完成涉诉内绿化。对此，国瑞兴业公司认可照片的真实性，但不认可证明目的，主张该照片反映的是国瑞兴业公司补种树木的事实，依据《预售合同》约定并不构成违约。关于车库问题，郑博称国瑞兴业公司销售人员在售房现场承诺涉诉配有1：1配比车库。对此，国瑞兴业公司不予认可，郑博亦未提供证据证明。原审法院组织郑博与国瑞兴业公司到涉诉现场勘验。经现场勘验查明：涉诉3号住宅楼外围四周均建有围栏，集中绿地花园东侧、西侧建有围栏；涉诉自行车库位于3号住宅楼西侧地下一层，已投入使用；汽车库位于集中绿地花园地下一层、二层，已投入使用。另，原审法院向北京市规划委员会东城分局咨询。该局称：涉诉项目属于整个忠实里住宅小区范围内，根据忠实里住宅小区2000-规审字-0807号审定图纸，本案诉争的3号住宅楼与集中绿地花园之间的内部通道即已存在，而集中绿地花园是属于整个忠实里住宅小区的集中绿地；关于3号住宅楼的围栏，作为规划部门，该局不会批准在整个忠实里住宅小区内部修建围栏。对此，郑博与国瑞兴业公司均认可该局答复内容的真实性。郑博据此主张国瑞兴业公司存在明显欺诈及虚假宣传行为。上述事实，有《批复》、《预售合同》、购房发票、《紧急通知》、楼书、红地产杂志、（2013）京长安内民证字第17310号《公证书》、（2014）京国立内证字第1439号《公证书》、照片、京东国用（2011出）第00203号《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》及设计总平面图、调查笔录、勘验照片及双方当事人的陈述等在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，郑博与国瑞兴业公司之间签订的《预售合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当依照合同行使权利和履行义务。本案中，郑博就供电、绿地、花园、车库、自行车库五个问题提出相应的诉讼请求。原审法院经审理判令国瑞兴业公司向郑博支付逾期提供市政双路供电的违约金，同时驳回了郑博关于车库和自行车库问题的相应诉讼请求，亦驳回了郑博关于花园问题中要求国瑞兴业公司拆除京禧阁小区与其配套私享花园之间现有围栏的诉讼请求。鉴于郑博与国瑞兴业公司对上述判决内容均未提出上诉，原审法院的判决理由亦无不妥之处，故本院不持异议，对上述判决内容予以维持。双方在二审中的主要争议集中于绿地与花园两个争议焦点中的违约金问题。焦点问题之一：郑博要求国瑞兴业公司支付公共绿地面积不符合合同约定面积的违约金。根据《预售合同》的约定，国瑞兴业公司应于2013年12月30日前完成小区绿化。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明；没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现郑博未能提供充分证据证明国瑞兴业公司逾期完成小区绿化，且郑博对其主张的国瑞兴业公司未实现楼间、集中绿地5595平方米的违约事实未能提供充分证据予以证明。而国瑞兴业公司已举证证明涉诉总绿化面积达到7200平方米；郑博认为《预售合同》中约定的绿地仅指楼间绿化面积，该主张无依据，不应予以采信。因此，郑博的该项请求缺乏事实和合同依据，原审法院未予支持，并无不当，本院予以维持。焦点问题之二：郑博要求国瑞兴业公司支付因无法实现私享花园的违约金。首先，根据行政规划部门的规定，涉诉集中绿地系公共绿地，并非仅由涉诉的业主独享，不得未经批准搭建围栏，且《预售合同》中并未约定私享花园及其违约责任。其次，郑博认为国瑞兴业公司在宣传杂志、楼书等广告宣传中确认涉诉配有私享花园并导致购房价格高于市场价格，应视为合同内容，现国瑞兴业公司未实现私享花园构成虚假宣传、欺诈违约。因郑博未举证证明国瑞兴业公司的宣传内容对房屋价格产生直接影响，且国瑞兴业公司享有集中绿地国有土地使用权并投资修建集中绿地，故郑博的上述诉讼主张依据不足，不宜采纳。综上，原审法院驳回郑博的该项请求，亦无不妥之处，本院亦予维持。综上，郑博就绿地和花园两个问题要求国瑞兴业公司给付违约金，缺乏合同和法律依据，现又就上述两个问题提出上诉，其上诉请求亦不成立。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3973元，由郑博负担3331元（已交纳），由北京国瑞兴业地产股份有限公司负担642元（于本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费3710元，由郑博负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王羽红代理审判员  王继玉代理审判员  李俊晔二〇一四年十二月十八日书 记 员  高 磊书 记 员  马博文