沈阳市浑南区人民法院民 事 判 决 书[2016]辽01**民初3596号原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司，所在地沈阳市浑南区双园路34号。法定代表人李颜戈，总经理。委托代理人申宏、孙翼南，辽宁成功金盟律师事务所律师。被告李来英，女，汉族，住沈阳市浑南区。原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司与被告李来英物业服务合同纠纷一案，本院于2016年4月21日受理后，依法由代理审判员卢政麒独任审判，公开开庭进行了审理。原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司的委托代理人申宏，被告李来英到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，被告的儿子赵斯格系中旅国际小镇业主，赵斯格所有的位于沈阳市浑南区X号楼4门，建筑面积为230.33平方米的房屋系该小区内别墅，原告系该小区的物业服务公司，为该小区内包括赵斯格在内的小区业主提供物业服务。2013年4月29日，被告代其子赵斯格办理了上述房屋的入住手续，并与原告签订了前期物业管理服务协议一份。之后上述房屋一直由被告实际居住，物业费也由被告本人缴纳，并由被告实际享有原告提供的物业服务。现原告已依前期物业管理服务协议向被告提供了物业服务，但被告却未向原告缴纳物业费，原告催要多次未果后诉至法院，请求法院判令被告向原告支付2015年5月1日至2016年4月30日期间拖欠的物业费9,674元，并由被告承担诉讼费用。被告辩称，一、原告一直未向小区业主提供其收取物业费的收费依据，且现有收费标准过高；二、被告房屋的质量问题原告一直未予解决，关于房屋维修问题原告也没有完整的报修、回访记录；三、原告一直霸占蓝爵会所，致使业主无法使用，该行为侵权了业主的权利；四、园区没有消防通道，只提供一个门通行，园区内没有停车场及交通标志；五、园区安保存在严重隐患，外来人员可以随意进出园区，三年中多家业主被盗；六、原告曾雇佣200余名民工从园区外向园区内运送垃圾，并禁止媒体进入采访，严重影响园区环境；七、园区内没有按户设置生活垃圾桶，原告未向业主赠送生日礼物；八、园区内设备非常落后，很多卡都没有可以使用的设备；九、原告未依前期物业管理服务协议约定的标准向被告提供物业服务，不应按照现有收取标准收取物业费用。原告提交如下证据：证据一，商品房买卖合同一份，用以证明被告儿子赵斯格所有的位于沈阳市浑南区X号B2号楼4门的房屋系中旅国际小镇内别墅，并由被告实际享有原告提供的物业服务。被告对此证据没有异议，并认可该房屋确实是由被告实际居住。证据二，原、被告于2013年4月29日签订的前期物业管理服务协议一份，此协议中约定了原、被告的权利、义务及原告的服务内容、标准，并约定原告收取物业费的标准为每平方米每月3.5元。被告对此证据的真实性没有异议，但认为原告提供的物业服务并未达到协议约定的标准。证据三，原、被告于2013年4月29日签订的物业管理服务收费协议一份，该协议也是蓝爵生活手册中的内容之一，协议约定物业费收费标准为每月每平方米3.5元，因被告居住房屋的面积为230.33平方米，故被告每年应支付的物业费为9,674元，并有被告的签字确认。被告对此证据无异议。证据四，业主入住资料物品领取确认单一份，用以证明被告曾于2013年4月29日从原告处领取了蓝爵生活手册和其中包含的业主临时公约、前期物业服务管理协议等材料。被告对此证据没有异议。证据五，物业费惠让单一份，用以证明：一、被告2015年4月30日之前的物业费已经缴清；二、原告在2013年10月26日至2014年4月30号期间的物业费原告共计惠让了4,165.16元。被告对此证据没有异议。被告提交如下证据：证据一，沈阳市住宅工程分户验收记录、住宅质量保证书各一份，照片九张，用以证明被告之所以未缴纳物业费是因为被告所居住的房屋存在质量问题，原告一直未予解决。原告对此证据的真实性没有异议，但认为此证据与本案无关，且解决房屋质量问题并不属于物业公司的服务范围。证据二，照片三十七张，用以证明原告所提供的物业服务未达到合同约定的标准。原告认为此证据与本案无关。证据三，部分业主签字的证明一份，用以证明部分业主曾要求物业公司归还会所的使用权，并要求物业公司公布物业费的收费标准及依据。原告认为此证据与本案无关。经审理查明，被告儿子赵斯格所有的位于沈阳市浑南区双园路X号楼4门，建筑面积为230.33平方米的房屋系中旅国际小镇内别墅。2013年4月29日，被告代其儿子与原告签订了《前期物业管理服务协议》一份，协议约定原告对该别墅按照每月每平方米3.5元的标准收取物业费。签订该协议后，上述房屋一直由被告实际居住，并一直由被告向原告缴纳该房屋的物业费，但2015年5月1日至2016年4月30日期间的物业费被告一直没有缴纳，原告向被告催要未果后诉至本院，要求被告支付拖欠的物业费。被告以原告对被告提出的房屋质量问题一直未予解决；物业费收取标准过高；原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准等为由拒交物业费。本院认为，被告承认其子赵斯格的别墅系其出资购买，与原告于2013年4月29日签订的《前期物业管理服务协议》也是被告所签，签订该协议后被告一直在该房屋实际居住，实际享有原告提供的物业服务，且该房屋的物业费也一直由被告实际缴纳，因此原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求有法律和事实依据，符合法律规定，本院予以支持。关于被告提出的房屋质量问题原告一直未予解决的抗辩理由，因解决房屋质量问题并非物业公司的服务范围，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的物业费收取标准过高的抗辩理由，因被告已就物业费收费标准与原告达成协议，该协议具有法律效力，被告应依协议约定的标准支付物业费，故对此抗辩理由，本院不予支持。关于被告提出的原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准的抗辩理由，其中关于安保、保洁等问题，被告欲以提供的证据照片证明原告提供的物业服务未达到前期物业管理服务协议中约定的标准，但在该协议中并未约定相关服务的具体标准，因此该组证据并不具有证明效力；关于赠送生日礼物、设备等问题，双方在前期物业管理服务协议中并未约定，不属于物业公司服务的范围，故对此抗辩理由，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：被告李来英于本判决生效之日起七日内给付原告港中旅物业管理（深圳）有限公司沈阳分公司2015年5月1日至2016年4月30日期间拖欠的物业费9,674元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告李来英承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。代理审判员  卢政麒二〇一六年六月二十三日书 记 员  杜 颖本判决依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条：经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。