海南省琼海市人民法院民 事 判 决 书（2014）琼海民二初字第130号原告：张某奎。原告：马某莉，系张某奎妻子。被告：琼海广宇投资有限公司。住所地：琼海市嘉积镇银海路。法定代表人：莫义广，该公司总经理。委托代理人：符某文，海南法立信（琼海）律师事务所律师。委托代理人：王某，海南法立信（琼海）律师事务所律师。原告张某奎、马某莉与被告琼海广宇投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院2014年3月31日立案受理后，依法组成合议庭，经原告申请，于2014年5月12日依法追加马某莉作为共同原告参加诉讼，并于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告张某奎、马某莉、被告的委托代理人符某文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2009年12月17日与被告签订《商品房买卖合同》，向被告购买位于琼海市嘉积镇银海路加浪明珠小区（现名为水和园小区）棕园居＊号楼＊＊＊＊室房屋，建筑面积92.94平方米，每平方米3577元，总房款332446元。原告依约履行了付款义务，但被告未能如期交房，于2010年7月15日才通知收房，原告的入户时间为2010年8月21日。2012年12月18日，原告的产权证办理完成。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，被告逾期办理产权证，应承担相应的违约责任。为此，原告特诉至法院，请求判令：1、被告向原告支付逾期办证违约金111314元；2、本案诉讼费用由被告承担。原告为支持其主张的事实，向法院提交如下证据：1、商品房买卖合同，证明原告购房的时间、地点、付款方式、违约责任等。2、物业管理服务协议，证明原告入户时间。3、房屋所有权证复印件，证明产权证的登记时间。4、个人购房借款／担保合同，证明房屋所有权证已经抵押在银行。2014年5月23日，原告补充提交如下证据材料：契税完税证、海南省销售不动产专用发票、中国银行入账通知书以及付款方为被告的配图资料费、工本费等发票复印件，证明原告委托被告办理产权证，被告也在合同上承诺了逾期办证的违约责任。被告辩称：被告不存在违约，不应支付违约金。理由如下：一、根据《商品房买卖合同》第十五条约定，首先，被告应在交房后360天内提供资料到产权登记机关备案，但该条款并未约定何时需将产权证完成；其次，必须是由于被告的过错造成原告不能在规定期限内取得产权证才能认定是被告违约，但被告已经在规定的期限内向房产管理部门提供了相关资料进行备案，且该条款所称的规定期限并不明确。因此，被告不应承担违约责任。二、根据合同补充协议第四条约定：1、被告并不负有为原告代办产权证的义务，代办产权证是无偿的帮助行为；2、原告无法证实何时将完整的材料提交给被告，现原告的产权证已办理完成，被告并未违约；3、该条款没有约定如何承担违约责任。综上，原告以被告逾期办理产权证为由，要求被告支付逾期办证违约金，没有事实依据，请求依法驳回原告的诉讼请求。被告没有提供证据证明其所主张的事实。经质证，被告对原告证据1、2的真实性、合法性及关联性均没有异议，对证据1的证明内容有异议，不能证明被告违约；对证据3、4的真实性没有异议；对原告补充的证据不予质证，原告逾期提交证据，且该证据不能证明原告已提交完毕办证所需要的材料。本院对原告证据1、2、3、4的真实性、合法性及关联性均予以确认，对原告补充提交证据中的契税完税证、海南省销售不动产专用发票、中国银行入账通知书，虽已超过举证期限，但由于上述证据有助于案件事实的查明，本院对其真实性、合法性、关联性予以确认，对补充提交的其他证据，无原件核对，且无法证实与本案的关联，本院不予确认。经审理查明：2009年12月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于琼海市嘉积镇银海路加浪明珠小区（水和园）棕园居＊号楼＊＊＊＊号房，建筑面积91.95平方米，单价为每平方米3577元，总房款328905元。合同第八条约定，被告应当在2010年6月1日前将验收合格的商品房交付原告使用。第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按日按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四补充协议第四条还约定，如买受人委托出卖人代办产权证，按相关规定预交办证税费等费用；出卖人应在商品房交付后且买受人提供完整的办理产权证申请材料之日起12个月内由出卖人代办房产证至买受人名下。第七条约定，《合同补充协议》为《商品房买卖合同》不可分割的一部分，《合同补充协议》与《商品房买卖合同》条款不一致的，以《合同补充协议》约定为准。合同签订后，原告已付清全部房价款（按实测建筑面积92.94平方米计算）332446元及契税等费用。2010年3月11日，原告取得契税完税证。同年8月21日，原、被告办理了房屋交接手续。2012年12月18日，被告办理好产权证至原告名下。被告在为原告办理产权证过程中，没有通知原告提交过办证资料。原告认为，被告逾期办证已构成违约，应向原告支付逾期办证违约金，违约金从2011年8月21日起至2012年12月18日，以总房款为基数按中国人民银行2012年一年期贷款利率6.15%的四倍计算。为此，原告于2014年3月31日向本院提起诉讼，请求判令被告支付原告逾期办证违约金111314元。本院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效，双方均应遵守履行。本案的争议焦点是：被告是否存在逾期办证，是否应当向原告支付逾期办证违约金。根据合同及补充协议约定，被告应当在2010年6月1日前将房屋交付原告使用；如原告委托被告代办产权证，按规定预交办证税费等费用，被告应在商品房交付使用后且原告提供完整的办理产权证申请材料之日起12个月内由被告代办房产证至原告名下。本案中，原告的产权证是被告代为办理完成的，原、被告事实上形成了代办产权证的委托关系。原告在收房前已缴纳了税费等费用，被告在办理产权证过程中并未通知原告补交相关资料，现产权证已经办理完毕，说明原告已履行完合同约定的相关义务，故被告为原告办理产权证的时间应从原告实际收房之日即从2010年8月21日起计算，应在2011年8月21日前将产权证办理至原告名下，但被告直至2012年12月18日才办好产权证。被告抗辩双方没有约定办证时间及违约责任，且原告未能证实其提交材料的时间，故被告没有逾期办证，不应承担违约责任，其抗辩主张与事实不符，本院不予采信。因此，被告存在逾期办证的违约行为，应向原告支付违约金，其逾期时间从2011年8月22日起算至2012年12月18日止，共计485天。原告主张按照违约金以总房款为基数按照中国人民银行2012年一年期贷款利率6.15%的四倍计算，没有事实和法律依据，本院不予采纳。根据合同第十五条约定，违约金应按日按已付房价款的0.1%支付，但该比例明显过高，超过法律的规定，应予调整。结合本案实际情况，其违约金减少为以每日按已付房价款的万分之二计算为宜，故被告应承担的违约金为32247元（332446元×0.0002×485天）。据此，原告诉请被告承担逾期办证的违约责任之请求有理，依法应予支持，但对原告主张违约金超出32247元的部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：限被告琼海广宇投资有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告张某奎、马某莉支付逾期办证违约金人民币32247元。二、驳回原告张某奎、马某莉的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2526元，由原告张某奎、马某莉承担1794元，被告琼海广宇投资有限公司承担732元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长  陈宏友审 判 员  符儒超人民陪审员  张家谋二〇一四年七月七日书 记 员  王望来