福建省永安市人民法院民 事 判 决 书（2014）永民初字第3981号原告郑兰君，男，1986年7月14日出生，汉族，住永安市。委托代理人范丁宝、陈天华，福建永杭律师事务所律师。被告永安融盛房地产开发有限公司，住所地永安市含笑大道**佳园小区**。组织机构代码：55095371-1。法定代表人沈健华，执行董事。委托代理人陈凤清，福建顺隆律师事务所律师。原告郑兰君与被告永安融盛房地产开发有限公司（以下简称“融盛房产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年11月10日立案受理后，依法由审判员李琴琴适用简易程序，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。原告委托代理人陈天华、被告委托代理人陈凤清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑兰君诉称：2011年10月29日，原、被告签订了《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），约定原告购买被告开发建设的中央佳园商品房。《合同》第八条约定：被告应当在2013年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合约定条件的商品房交付原告使用。《合同》第九条约定：被告逾期交房不超过90日的，应当自最后交付期限的第二日起，按日向原告支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，原告支付了首付购房款181344元，于2012年6月8日银行按揭贷款支付了400000元，原告至此付清全部购房款581344元。之后，原、被告又签订一份《补充协议》，约定：如被告2014年6月30日仍无法按期交房，则被告从2014年7月1日起按原告已付款的日万分之五向原告支付违约金。被告至今未将合格房屋交付给原告使用，被告的行为严重违反《合同》和《补充协议》的约定，逾期交房共310天（2014年1月1日至2014年11月6日），已构成违约。请求法院判令：1、被告支付原告逾期交房违约金人民币69063.7元（截止2014年11月6日）；2、由被告承担本案诉讼费用。被告融盛房产公司辩称：一、讼争商品房经竣工验收合格，于2014年6月30日取得《工程竣工验收备案表》，已达到交付使用的法定和约定交房条件。答辩人于2014年6月29日向原告发出书面交房通知，告知原告于2014年7月前办理交房手续。2014年7月4日，原告与答辩人办理了房屋交接手续，并领取了延期交房补偿及赔偿款，因此，原告主张逾期交房违约金缺乏依据。二、原告诉请支付违约金明显过高，超出法律规定的部分，应予驳回。1、根据永安市气象局于2013年12月12日出具的《天气证明书》，可证实2011年7月20日至2013年12月11日期间，永安市日降水量超过10㎜以上的天数达105天，符合《合同》第八条第4项及附件六第四条第5项规定的可予以延期交房的情形。因此，交房可延期至2014年4月15日，在此之前虽未交房，但不构成违约，不应支付违约金。原告主张此阶段的违约金，明显与《合同》约定不符。2、原告与答辩人曾签订过《补充协议》，就日降雨量超过10毫米以上延期的105天（2013年12月31日-2014年4月15日），双方经协商同意补偿50天，答辩人同意按原告已付款的日万分之三支付补偿金。原告现仍将日降雨量超过10毫米以上延期的105天全部计算在内要求支付违约金，与《补充协议》约定不符。3、讼争商品房已达到交付条件，答辩人于2014年6月29日向原告发出书面交房通知，故原告诉请支付2014年7月1日起至2014年11月6日止的违约金缺乏事实依据。3、原告未就逾期交房造成的实际损失提供证据证实，故其主张按已付购房款的日万分之三或日万分之五支付逾期交房违约金明显过高，应依法减少。综上，请求依法公正判决。经审理查明，永安市中央佳园楼盘系被告开发建设。2011年10月29日，原、被告双方签订一份《商品房买卖合同》。合同主要约定：原告向被告购买位于永安市中央佳园2幢2-701室商品房1套，建筑面积110.69平方米，每平方米单价5252元，总房价款为581344元。原告应在合同签订当日支付购房款计人民币181344元，余款计人民币400000元由原告申请办理银行按揭贷款。被告应于2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付给原告使用：“1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施；4、出卖人与买受人议定，商品房具备前述第1、2项交付条件的，出卖人即可通知买受人收房，买受人按出卖人通知予以收房。”如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：“1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任；……但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面通知买受人的；2、其他可以予以延期的因素详见附件六。”出卖人逾期交房的违约责任为：逾期不超过90日，自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定最后交房期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之三的违约金。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人的原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：“买受人应在出卖人发出的《交房通知》中载明的交付期限内，到指定地点办理房屋交接手续，逾期不办理视为出卖人已按期合格交付，买受人除应缴纳物业管理费外，还应支付办理交房手续时应支付的款项，并按总房价款每日万分之三支付逾期交接房屋的违约金。”合同附件三：建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准：16、其他：电气部分：一户一表，户内设照明线路及白炽灯，每户设插座一个，每户设弱电集线箱一个，宽带、电话、闭路管预埋入户。给排水部分：一户一表，户内设一个水嘴，水卫设备不做，只预留下水口；外墙落水排水管均为塑料管。合同附件六：合同中第八条约定的出卖人可据实予以延期交付的情形除不可抗力外，还包括：（2）遇到昼夜降雨量超过10毫米或6级以上（含6级）强风或4.5级以上（含4.5级）地震造成）地震造成无法正常施工以上原因时，出卖人必须在实际交房之日起十五天内向买受人提供相关单位出具的证明文件或刊登相关信息予以证实。”合同同时还规定了双方其他的权利和义务。合同签订后，原告依约支付给被告购房款共计人民币581344元。另查，2014年5月25日，被告（甲方）与原告（乙方）就逾期交房违约事宜签订一份《补充协议》，主要内容：“1、2#、3#、5#、6#楼房因日降雨量超过10毫米以上延期的105天（2013年12月31日-2014年4月15日），经协商补偿50天，甲方按乙方已付款的日万分之三支付补偿金。2、原《延期交房告知函》中提到的力争在2014年5月16日之前交房已无法实现，经商讨，取得乙方的谅解，同意延期到2014年6月30日之前交房，甲方必须赔偿乙方从2014年4月16日起至交房之日止（2014年6月30日之前）的违约金，按乙方已付款的日万分之三支付违约金。3、若2014年7月1日前还未如期交房，则甲方从2014年7月1日起至实际交房日止，按乙方已付款的日万分之五支付违约金。”还查，讼争商品房经建设单位依法组织，由设计、建设、施工、监理单位四方共同参加工程竣工验收为合格，于2014年6月30日取得《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告通过邮政特快专递方式通知原告于2014年6月30日前来办理交房手续。2014年6月30日，原告与被告办理交房手续。当日，被告计算出应支付给原告延期交房补偿、赔偿金计21800元，与原告在交房时应缴纳的各项费用相互对抵，原告为此出具一份收到延期交房补偿、赔偿款人民币21800元的收条给被告。由于讼争商品房存在电表未分户，没有做到合同约定的一户一表，入户电还是用工地的临时工业用电等影响业主居住使用问题，故原告等部分购房业主曾向有关部门投诉要求予以解决未果而引发本案讼争。诉讼中，被告认可讼争商品房用电电表至今尚未分户，没有做到一户一表、管道燃气目前尚未开通，无法使用。被告提供了永安市气象局于2013年12月12日出具的《天气证明书》，欲证实从2011年7月20日至2013年12月11日期间，永安市日降雨量超过10毫米以上的天数达105天，依照合同约定，其交房期限可以据实予以顺延105天的情形，但被告未能提供施工日志、监理日志等可证实顺延事由已实际影响施工的相关证据。上列事实，有原告提供的《商品房买卖合同》、销售不动产统一发票、承诺书、收据、调查笔录；被告提供的《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》、预验收认可意见书、勘察、设计、施工单位竣工验收质量合格文件、竣工规划核实验收报告、环保、人防、消防验收合格报告、防雷装置验收意见书、住宅工程分户验收汇总表、《补充协议》、住宅质量保证书、住宅使用说明书、永安市气象局天气证明书、入伙须知、入伙通知书、入伙会签单、邮政特快专递单、房屋交接验收表、收条、收款收据及双方当事人的陈述为凭，并经庭审质证，可以采信。本院认为，原、被告所签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。依照合同约定，出卖人逾期交房违约责任的起算点是合同约定最后交房期限的第二天起（除存在合同约定的可据实予以延期交房情形之外），截止点为房屋实际交付之日。本案被告虽然提供永安市气象局于2013年12月12日出具的《天气证明书》，证明从2011年7月20日至2013年12月11日期间，永安市日降雨量超过10毫米以上的天数达105天，但因被告未能提供施工日志、监理日志等证实该105天已实际影响到施工的相关证据，所以对被告提出的依照合同约定，其交房期限可以据实予以顺延105天之主张，本院不予认定，交房期限不存在可据实予以顺延情形。因原、被告于2014年5月25日签订一份《补充协议》，双方就2013年12月31日至2014年4月15日逾期交房违约事宜，已达成由被告按原告已付款的日万分之三向原告支付50天的逾期交房违约金的合意，因此，上述期间逾期交房违约天数只能按50天计算，不能按实际天数105天计算。本案原告主张的按已付购房款的日万分之三计付逾期交房违约天数应为126天（50天加上2014年4月16日至2014年6月30日计76天）。同时，依照《补充协议》的约定，被告未在2014年6月30日前交房，则从2014年7月1日起应按日万分之五支付逾期交房违约金。本案中，双方当事人于2014年6月30日已经办理了交房手续，因此原告主张从2014年7月1日起按日万分之五支付逾期交房违约金之诉请，本院不予支持。因为，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，除非当事人另有约定之外。同时，本案讼争商品房电表至今尚未分户，还未做到一户一表、管道燃气目前尚未开通，无法使用，与合同约定的“该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件”不符，确实存在不符合合同约定的交房条件，但原告可选择拒绝交接，并要求被告承担逾期交房违约责任。然而，本案中，原告选择了与被告办理交房手续，并已于2014年6月30日实际接收了房屋，属于对自己权利所作的处分。由于合同并未约定不具备交付条件的房屋，实际交付视同未交付的后果，故原告在接收房屋后，再以房屋不具备交付条件为由，要求被告承担逾期交房违约责任至2014年11月6日止，理由不能成立，本院不予采纳。综上，本案逾期交房违约金应为21975元（581344元×0.3‰×126天=21975元，算至2014年6月30日）。被告在与原告办理交房手续时，已支付给原告逾期交房违约金计人民币21800元，应从中扣除。故本案被告应支付给原告逾期交房违约金为175元（21975元－21800元）。因被告未能举证证实违约金过高于逾期交房所造成的实际损失的30%，故对被告提出的逾期交房违约金过分高于损失并请求予以减少之抗辩主张，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告永安融盛房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告郑兰君逾期交房违约金计人民币175元二、驳回原告郑兰君的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1527元，减半收取763.5元，由原告负担761.5元、被告负担2元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  李琴琴二〇一四年十二月十七日书记员  范茜凌附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约金造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。