江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书(2015)苏中民终字第06186号上诉人（原审被告）昆山合生房地产开发有限公司，住所地昆山市周���镇迎宾东路818号招商服务中心大楼108室。法定代表人应和永，该公司总经理。委托代理人钟蕾，该公司员工。被上诉人（原审原告）包丽。被上诉人（原审原告）周季平。上诉人昆山合生房地产开发有限公司因商品房销售合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2015）昆周民初字第405号民事判决，向本院提出上诉。本院于2015年12月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2014年5月1日，原审原告包丽、周季平与原审被告昆山合生房地产开发有限公司签订商品房购销合同一份，由原审原告购买原审被告开发的位于昆山市周市镇迎周路两侧、新塘河南侧的合生颐廷小区61幢1单元1802室房屋一套。该商品房阳台为半封闭式，房屋面积为113.69平方米，每平方米5798.72元���总金额为659256元。双方合同约定：“……。第五条面积确认及面积差异处理……2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人。买受人不退房的，产权面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。……。第八条交付期限出卖人应当在2014年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件���并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按照本合同规定的期限将该商品房交付给买受人使用，将按照第1中方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人交付已交付房价款万分之三（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金”。合同签订后，两原审原告分别支付了659256元的购房款。再查明：2015年3月27日，原审被告向原审原告发送交房通知书，要求原审原告去原审被告处办理领房手续。2015年4月1日，原审原被告双方就延期交付房屋达成协议，原审原告（乙方）、原审被告（甲方）约定：“甲乙双方经过协商一致，就合生颐廷（合生国际花园）61幢1802室房屋延期交付纠纷，达成如下协议：现就乙方所购房屋因甲方延期交付产生的责任、违约金及于此相关的一切经济损失及相关责任问题（包括但不限于可能产生的租房费用及其它可能发生的费用）。现乙方确认接受昆山合生房地产开发有限公司一次性给予经济补偿人民币17207元（人民币：壹万柒仟贰佰零拾柒元），作为双方就上述问题的一次性解决口径，双方别无其他争议，以上款项于乙方办妥���住手续后90个工作日内汇入乙方所持建设银行硬卡中”。上述事实由商品房购销合同、付款凭证、房屋实测面积表、协议书及原审法院庭审笔予以证实，并经庭审质证，原审法院予以确认。原审原告包丽、周季平的诉讼请求为：原审被告将昆山市周市镇合生颐廷61幢1单元1802号商品房的阳台由全封闭变更为半封闭；判令原审被告向原审原告归还购房款24296.87元；判令原审被告向原审原告返还因面积误差比超过3%之购房款12525.24元；判令原审被告支付延迟交房违约金17207元；判令原审被告承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原审原被告于2014年5月1日签订的商品房购销合同系双方当事人真实意思表示，依法成立有效，受法律保护，双方均应依照合同约定履行。关于原审原告要求将原审被告依据合同约定将全封闭阳台改为半封闭阳台的诉请，原审被告认为，涉案房屋的设计、建设、开发都是半封闭房屋形式进行的，而合同中之所以约定为半封闭系房屋销售人员造成的。原审法院认为，双方签订的买卖合同中约定，原审原告购买的房屋阳台确系半封闭式的，虽然原审被告提出该房屋最初就是依照全封闭来设计的，但原审原告对此是不知情的，相应的法律后果应该由原审被告承担。虽然原审被告应该依照合同约定承担阳台为全封闭式的法律后果，但原审法院认为对于原审原告提出的要求原审被告将全封闭阳台改为半封闭式亦是不适宜的，因为依据原审被告提供的最初设计图来看，该房屋确实是依照全封闭来设计的，而每座房屋的设计自有其合理性和科学性。尽管原审法院不支持将该房屋的阳台由全封闭该为半封闭���诉请，但在计算该房屋面积时应该按照半封闭阳台的模式，原审原告认为涉案房屋的实际面积应与1702室、1602室相同，为108.12平方米，经原审法院核算，原审原告认可的面积在合理范围内，原审法院予以认定。双方合同约定的面积为113.69㎡，实际面积为108.12㎡，比合同约定面积小5.57㎡，误差绝对值在3%以内的面积为3.41㎡，误差绝对值在3%以外的面积为2.16㎡，就根据双方合同第五条约定，面积误差在3%（含3%）部分的房价款由出卖人返还给买受人，绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人，经核算，原审被告需返还给原审原告的款项总计为44824.11元，扣去原审被告已经返还的8002元，原审被告还需返还原审原告购房款为36822.11元。关于违约金部分，双方就延迟交房违约金已达成一致意见，原审法院对原审原告要求原审被告支付延迟交房的违约金17207元的诉请予以支持。据此，原审法院遂依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条、第一百三十八条之规定，判决如下：一、昆山合生房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付包丽、周季平房屋面积误差比在3%以内以及超过3%部分的购房款36822.11元。二、昆山合生房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内支付包丽、周季平延迟交房违约金17207元。二、驳回包丽、周季平其它诉讼请求。案件受理费950元，减半收取475元，由昆山合生房地产开发有限公司负担。上诉人昆山合生房地产开发有限公司不服原审判决，向本院提起上诉称：在被上诉人购买涉案房屋前，上诉人就对涉案房屋完成了全封闭阳台的设计并进行了相关开发报建工作。在签订合同时，在全封闭的设计基础上完���对房屋的预售面积的测绘。在交付时，以全封闭状态向被上诉人交付，而被上诉人在交房验收表中并未对房屋现状提出异议，直接办理了房屋交接完成了房屋交付。原审判决认定被上诉人购买的房屋阳台确系半封闭式与事实不符。签约时因失误在合同中勾选非封闭式阳台，不能认定为双方的真实意思表示。在交房验收时，被上诉人知晓房屋事实形态未提出异议，而是结清房款，完成交接，可认定被上诉人以事实行为对全封闭阳台房屋认可，双方对此已达成合意。被上诉人起诉以设计变更为由，依据合同约定，设计变更的后果是购买人在约定期限内解除合同，而上诉人并未在约定期限内提出。原审判决对违约后果认定错误。被上诉人并未对与1702、1602室面积相同举证，也没有对房屋面积申请司法鉴定。原审法院对房屋面积认定错误。综上，原审法院认定事实错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人包丽、周季平答辩称：请求驳回上诉，维持原判。二审另查明，张淦清与昆山合生房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，案情与本案一致，该案经本院二审[案号为(2015)苏中民终字第06184号]，驳回了上诉人昆山合生房地产开发有限公司上诉，维持原判。该判决已发生法律效力。本院查明的其他事实与原审查明的事实相一致。本院认为，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。阳台是否封闭，为商品房销售合同的较重要内容，售房者应付更多注意义务。上诉人签订合同时未能如实告知阳台状况，应向购房者承担违约责任。1702、1602室为半封闭阳台，在涉案房屋楼下，其他构造均相同，在上诉人未能提供相反证据的情况下，原审法院据此作为计��涉案房屋面积的依据合理。上诉人认为交房时被上诉人未对房屋面积提出异议视为认可并无法律依据，本院不予采信。被上诉人选择要求上诉人承担违约责任符合法律规定，原审法院予以支持正确。综上所述，上诉人昆山合生房地产开发有限公司的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1094元，由上诉人昆山合生房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  顾平审 判 员  孙毅代理审判员  陈斌二〇一六年六月一日书 记 员  闻艺