广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第1731号原告罗国燕，住所地广东省廉江市。委托代理人袁小云，广东诺臣律师事务所律师。被告涂国钧，住所地广州市荔湾区。委托代理人陈琪璋、黄京穗，均为广东恒生律师事务所律师。原告罗国燕诉被告涂国钧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理��判员钟琴独任审判，公开开庭进行了审理。原告罗国燕及其委托代理人袁小云，被告的委托代理人黄京穗到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告签订《商铺买卖合同》，约定原告向被告购买其所有的广州市海珠区南珠路万城小商品交易中心3层75号铺。后被告无法依约履行义务，为缓和小业主们情绪，又故意与原告于2011年9月25日又签订《补充协议》。原告依约向被告支付房款共150000元及税费9997元、律师费1300元。但至今被告未按合同交铺，并且涉案商铺已被法院查封，导致合同无法继续履行。故起诉请求判令：1、解除原、被告签订的《商铺买卖合同》和《补充协议》；2、被告向原告退回购房款150000元、税费9997元、律师费1300元；3、被告向原告支付违约金15000元（按已付房款150000元的10%计付）；4、被告承担本案诉���费。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，理由：1、原告没有按照合同约定支付全部的购买商铺的款项，因此导致逾期交铺的责任，原告也是有责任的。2、本案的律师费1300元是由华某所为原告提供法律服务原告所支付的费用，该费用不应当由被告承担。3、原告主张的违约金没有任何事实及法律依据，原告的违约金计算标准不符合双方合同约定的违约金计算标准。4、原告诉状事实理由中陈述涉案商铺被法院查封，导致无法继续履行，涉案房屋虽然被海珠法院查封，目前无法进行产权的转移，但是并非导致合同解除无法履行。涉案房屋被司法部门错误查封，被告已申请司法部门解除查封措施。原告也有权利申请涉案商铺解封。经审理查明，2010年9月26日，被告涂国钧经广东省广州市南方公证处公证签署了一份《委托书》，主要内容为：委托人为被告涂国钧，受托人为广州市万城商业经营管理有限公司（以下简称万城公司）；委托人是坐落在广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺房屋的产权人；现委托受托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：代为办理上述房屋出售的所有手续及签署相关文件，在广州市房地产交易登记中心办理卖房过户手续并签署相关手续，代为签订认购书和商铺买卖合同等合同文书；办理房产产权登记、涂销抵押登记、调档、查册、办理测绘、交易过户、估价、保险等有关手续；代为收取售房定金和所有售房款，并出具有效收据；……受托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认并承担相应的法律责任；此委托书有效期自签署之日起至办妥委托事项止；等。2011年1月27日，万城公司代被告（出卖人）与原告（买受人）签订《商铺买卖合同》，订明：买受人购买的商铺为出卖人名下所属物业（第一条）；买受人所购的商铺属钢筋混凝土结构，该商铺为本合同第一条规定的项目中的：广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202－1铺、2号301铺、2号303－1铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102－1铺、14号103－1铺、14号105－1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）3层75号铺（第二条）；该商铺属现房，房价款总金额为300000元（第三条）；付款方式为按揭付款：2011年1月11日前支付150000元，余下房价款150000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到���卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；如买受人未按约定期限办理按揭贷款手续或逾期未按银行要求提供所需资料办理按揭贷款手续的，视为逾期付款，按本合同第五条承担违约责任（第四条）；买受人如未按本合同规定的时间付款，逾期超过15日的，出卖人有权单方提出和决定解除本合同，若出卖人决定解除本合同的，出卖人可将买受人已付定金和房价款作为违约金没收，若出卖人选择继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同规定的应付款期限届满的第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人每日按应付房价款千分之一的标准向出卖人计付违约金（第五条）；出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；因不���抗力或者当事人在本合同中约定的其它原因，需延期交付使用的，出卖人应当及时书面告知买受人；买受人未按书面通知的时间办理收铺手续的，视为从书面通知的收铺日期起该商铺已实际交付买受人（第八条）；除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金（第九条）；出卖人保证销售的商铺没有产权纠纷和债权债务纠纷，因上述原因造成买受人损失的，由出卖人承担全部赔偿责任（第十条）；买受人保证所填写的通讯地址为买受人的准确联系地址，买受人通讯地址有所改变的，应立即书面通知出卖人；出卖���根据合同上的通讯地址发出的挂号邮件或快递邮件，在发出之日起第3天即视为有效送达（第十四条）；等。2011年9月25日，被告（出卖人）与原告（买受人）签订《补充协议》，约定买受人按按揭付款的约定支付余下房价款，余下房价款150000元向银行抵押贷款，由贷款银行直接划入出卖人指定的银行账号；买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起12个月内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续；买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起15个月内未能办妥银行贷款且划付的全部余下房价款的，买受人需在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起15个月期满之日起15天内支付全部余下房价款；鉴于出卖人已通知买受人办理该商铺使用权的交接手续和按揭贷款、交易过户手续，但由于现该商铺商场尚未能对外开业，买卖双方同意使用权交接手续延期至万城小商品交易中心开业后15天内办理，出卖人不得以此追究买受人的违约责任；等。万城公司分别于2011年1月1日、2011年1月2日开具收据给原告，载明收到涉案商铺临定（现金）2500元、47500元，于2011年1月11日开具两份收据给原告，分别载明收到原告购涉案商铺首期款100000元、税费9997元。被告确认万城公司已将上述房款和税费转交给其。广东华某律师事务所于2011年1月11日出具收据给原告，载明收到涉案商铺律师费1300元；等。被告为证明其抗辩意见，提交如下证据：万城公司向原告发出的《关于办理房产证相关手续的通知》（落款日期为2011年9月5日）以及EMS详情单，该通知内容大致如下：我司就阁下未办理购买广州市海珠区南珠路2号106铺、2号107铺、2号201铺、2号202-1铺、2号301铺、2号303-l铺、2号302铺、海珠区南珠路8号铺、海珠区南珠路14号101铺、14号102-1铺、14号103-1铺、14号105-1铺、海珠区南珠南街5号铺、海珠区南珠路6号铺（万城小商品交易中心）三层75号铺的房产交易过户事宜，通知如下：现敦请阁下于2011年9月27日至2011年9月30日带齐办理房产证过户所需资料（详见附件），前往广州市海珠区万城小商品交易中心销售现场办理委托过户公证手续，如逾期办理我司唯有视阁下违约，并按上述《商铺买卖合同》第五条的约定执行；等。附件有：《贷款资料交收单》、《按揭及交易费用明细》、《办理按揭客户所需提供的资料》、《收入证明》。EMS详情单上载明内件品名为办理按揭手续通知三层75号铺，收件人为罗国燕，地址为广州市越秀区广园西路89号美泰城A2057档；等。拟证明被告有通知原告办理按揭手续。原告表示其未收到上述证据，无法确认上述证据的真实性，且上述证据中所述内容与补��协议中的约定内容有不一致之处，故上述证据对本案没有任何证明力。诉讼中，双方当事人均确认涉案房屋被海珠区人民法院查封，现址为海珠区南珠路2号375，并登记在被告名下。另查，据查册时间为2014年9月25日的《房地产登记簿查册表》记载，海珠区南珠路2号375的房屋登记时间为2011年9月6日，目前被广州市海珠区人民法院查封，查封时效为2014年9月4日至2016年9月3日；等。被告在本院限期内未能解除涉案房屋的查封。庭审中，原告明确其第三项诉讼请求为依据《商铺买卖合同》第九条约定，要求被告按已付房价款150000元的10%的标准向其支付违约金共15000元。原告称其不知道《补充协议》第三条第2点中约定的万城小商品交易中心何时对外正常开业经营，被告也没有通知，故其无法办理按揭贷款手续。本院认为，万城公司代被告与原告签订的《商铺买卖合同》及原、被告签订的《补充协议》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，对原、被告具有法律约束力，双方均应按合同约定切实履行。《商铺买卖合同》约定，买受人的付款方式为按揭付款，其中部分房价款向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；买受人收到出卖人通知（电话通知或书面通知）的5天内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续。被告为抗辩原告没有在其通知的时间内办理按揭手续的事实，提交了万城公司向原告寄出的《关于办理房产证相关手续的通知》等证据证明。从该通知的内容看，是办理委托过户公证手续，并没有涉及办理按揭手续的内容，不能证明被告履行了通知原告办理涉案商铺按揭贷款手续的义务。且在该通知寄出日期之后��原、被告又补充签订了《补充协议》，该协议约定：买受人在万城小商品交易中心对外正常开业经营之日起12个月内须到出卖人指定的律师事务所办理按揭贷款手续，原告无法得知万城小商品交易中心何时开业，被告亦未举证证明其有履行通知义务，故本院对被告该抗辩意见不予采纳。合同签订后，原告依约支付了首期房款150000元及税费9997元。根据合同约定，出卖人应于2014年10月1日前，将符合本合同约定的该商铺交付买受人使用，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用，逾期超过15日的，买受人有权单方提出和决定解除本合同，若买受人决定解除本合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知送达之日起60天内退还全部已付房价款，并按己付房价款10%的标准向买受人支付违约金。因此，被告至今未��涉案商铺交付给原告使用，其行为已构成违约，而且涉案商铺已被法院查封，被告未能在本院限期内解除对涉案商铺的查封，合同目的也无法实现。故原告要求解除涉案的《商铺买卖合同》，并要求被告返还已付购房款150000元、税费9997元及支付违约金15000元的诉讼请求，合理合法，本院予以支持。被告的抗辩意见无理，本院不予采纳。关于律师费，据广东华某律师事务所出具的收据显示，原告的律师费1300元支付给了广东华某律师事务所，现原告要求被告返还该律师费没有依据，故本院予以驳回。被告的相关抗辩意见有理，本院予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、解除广州市万城商业经营管理有限公司代被告涂国钧与原��罗国燕签订的《商铺买卖合同》和《补充协议》；二、被告在本判决生效之日起10日内，返还房款150000元、税费9997元给原告；三、被告在本判决生效之日起10日内，支付违约金15000元给原告；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1963元，由原告负担13元，被告负担1950元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  钟琴二〇一四年十二月三十日���记员杨曼许珊珊