广西壮族自治区武鸣县人民法院民 事 判 决 书（2014）武民二初字第168号原告：卢雅生，系武鸣县万里达电动车行业主。委托代理人：邓远东，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。委托代理人：谭一玲，北京市颐合中鸿律师事务所广西分所律师。被告：武鸣县宁武镇供销合作社，住所地：武鸣县宁武街。法定代表人：蒋文卓，主任。委托代理人：陆恒坤，广西新鸣律师事务所律师。被告：中国农业银行股份有限公司武鸣县支行，住所地：武鸣县城灵源路西段**。代表人：韦辉国，行长。委托代理人：申为，该支行职员。委托代理人：黄宇，该支行职员。原告卢雅生与被告武鸣县宁武镇供销合作社（以下简称宁武供销社）、中国农业银行股份有限公司武鸣县支行（以下简称农行武鸣县支行）确认合同有效纠纷一案，本院于2014年7月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月26日公开开庭进行了审理。原告委托代理人邓远东，被告宁武供销社委托代理人卢恒坤，被告农行武鸣县支行委托代理人申为、黄宇到庭参加诉讼；后因案情需要转为普通程序并依法组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭进行了审理。原告卢雅生及其委托代理人邓远东、被告宁武供销社委托代理人陆恒坤、被告农行武鸣县支行委托代理人申为到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：宁武供销社经营期间向农行武鸣县支行借款，经结算，至2001年11月30日，仍尚欠贷款本金212万元，利息279816.31元。为偿还以上债务，经有关部门同意并经双方协商，双方于2001年12月28日签订《以资抵债协议》，约定宁武供销社以其位于宁武街的百货大楼、营业楼、批发门市部等资产（具体详见《以资抵债协议》），折抵农行武鸣县支行的贷款。《以资抵债协议》第八条约定，农行武鸣县支行负责办理协议商定的抵债资产公证过户等事宜的税费，宁武镇供销社负责协助办理。农行武鸣县支行根据有关规定，于2014年1月2日公开拍卖上述债权，原告经竞拍合法取得上述债权，并于2014年1月13日与农行武鸣县支行签订《以物抵债资产转让协议》，原告依据该协议取得两被告于2001年12月28日签订的《以资抵债协议》项下财产的所有权和收益权。但原告在办理上述财产的过户手续时，两被告未尽协助义务，拒不协助原告办理。为此，原告请求：一、确认两被告于2001年12月28日签订的《以资抵债协议》合法有效；二、确认原告与农行武鸣县支行于2014年1月13日签订的《以物抵债资产转让协议》合法有效；三、判令两被告共同协助原告办理《以资抵债协议》项下财产权属的过户手续。原告提交的证据有：1、身份证，证实原告的主体资格；2、《以资抵债协议》、关于武鸣县宁武镇供销社房屋评估报告等，证实两被告签订《以资抵债协议》已得到两被告主管单位以及宁武镇供销社职工代表大会的同意；3、《以物抵债资产转让协议》，证实原告通过公开拍卖方式取得宁武镇供销社抵债的资产；4、武政办（2000）45号文件、附件等，证实宁武镇供销社以资抵债，可以办理土地变更登记手续；5、拍卖公告，证实拍卖公司发布拍卖公告，拟拍卖《以资抵债协议》项下财产；6、拍卖成交确认书，证实原告合法竞拍取得《以资抵债协议》项下财产权益；7、关于以资抵债的请示，证实宁武镇供销社以资抵债行为已取得职工代表大会以及主管单位的同意；8、拍卖现场监督记录表，证实拍卖程序公开合法；9、房屋他项权证，证实宁武镇供销社于1998年9月10日将房屋抵押给农行武鸣县支行；10、友情提醒、通知、公告等，证实农行武鸣县支行告知宁武镇供销社转让《以资抵债协议》项下财产。被告宁武镇供销社辩称：一、原告起诉的对象错误，应予以驳回。原告与宁武镇供销社不存在合同关系，原告在没有任何法律依据和法律关系的前提下起诉宁武镇供销社，属错误之诉。宁武镇供销社与农行武鸣县支行于2001年12月28日签订的《以资抵债协议》与原告没有任何法律关系，协议有效与否与原告无关。即使该协议的效力与原告有利害关系，那也是原告与农行武鸣县支行之间的关系。原告与农行武鸣县支行于2014年1月13日签订的《以物抵债资产转让协议》，是否合法与宁武镇供销社无关。二、原告诉请宁武镇供销社协助办理财产权属过户手续，不属于人民法院的主管范围，应予以驳回。《以资抵债协议》没有任何条款约定由宁武镇供销社履行协助义务，且该协议已履行完毕，双方债权债务已结清，农行武鸣县支行自2001年12月28日起已对宁武镇供销社抵债的房产行使经营和收益权，但一直未办理过户手续。由于抵债的房产所占的土地是国有划拨的，在转让房地产时，须经有批准权的人民政府批准，属行政审批事项，不属于人民法院的主管范围。三、原告与农行武鸣县支行签订的《以物抵债资产转让协议》合法性存疑。原告提供的拍卖资料，证实委托拍卖方是农行南宁邕江支行，如果原告通过拍卖方式成为买受人，应当与农行邕江支行签订转让协议，而不是与农行武鸣县支行签订。原告没有提交拍卖资产的清单、范围及评估底价等相关材料，农行邕江支行委托拍卖的标的成交额仅为1650000元，令人质疑。农行邕江支行没有备齐划拨土地的审批材料，与拍卖法不符，国有土地使用权未经人民政府批准，转让行为无效。综上，请求驳回原告的起诉或诉讼请求。被告宁武镇供销社提交的证据有国有土地使用权证，证实宁武镇供销社向农行武鸣县支行抵债房产所占的土地属于国有划拨土地。被告农行武鸣县支行辩称：农行武鸣县支行对于原告第一、二项诉讼请求没有异议，对于第三项请求，农行武鸣县支行仅限于有关部门提出的协助要求，如使用印章等。被告农行武鸣县支行未提交证据。经开庭质证，宁武镇供销社对原告提供证据1、9没有异议；对证据2的真实性没有异议，但对合法性有异议；对证据3，认为宁武镇供销社不是协议当事人，效力由法院认定；对证据4，认为该证据系针对宁武镇供销社的股金做出的会议纪要，明确了供销社土地转让要缴纳土地出让金；对证据5、6、8的合法性有异议；对证据7，认为不能视为政府同意转让；对证据10的真实性、合法性、关联性有异议。农行武鸣县支行对原告提交的证据没有异议。原告对宁武镇供销社提交的证据没有异议，但不认可其证明目的。农行武鸣县支行对宁武镇供销社提交的证据没有异议。经审查，原被告提交的证据与原件相符，来源合法，内容与本案相关联，本院予以认可。在本案审理过程中，本院根据案情需要向武鸣县国土资源局征询，该局做出书面复函。经庭审质证，本院予以确认。经审理查明：1999年9月10日，宁武镇供销社向农行武鸣县支行宁武营业所借款212万元，双方签订了（桂）农银抵借（武）第3号《抵押担保借款合同》，约定贷款期限为一年，宁武镇供销社以自有的仓库、门市部等房地产为上述借款提供抵押担保，并到武鸣县房地产管理所办理抵押登记，办取房屋他项权证。2001年10月20日，宁武镇供销社召开职工代表大会，大会同意用供销社的部分房地产抵偿上述债务，后得到武鸣县供销联社的同意。宁武镇供销社作为乙方，农行武鸣县支行作为甲方，双方为此于2001年12月28日签订《以资抵债协议》，载明：“为减轻乙方的债务负担，保障甲方债权的实现，维护甲乙双方的合法权益，乙方愿意以依法享有产权的财产抵偿所欠甲方的借款本息。一、乙方以资抵债的债务是甲乙双方根据2000年9月10日发生的武农银借字03号《抵押借款合同》，截止2001年11月30日，乙方所欠甲方借款本金212万元，利息279816.31元，本息合计2399816.31元。二、乙方用于抵债的房地产是位于武鸣县宁武镇宁武街西街百货大楼、东街营业楼、榨油房、批发门市部、宁武副食门市部、生资门市部、茶厂、五金及南街化肥门市部、第二百货门市部共6399.7平方米和宁武镇长安、梁新两个分社的全部房地房产面积共4211.8平方米。抵债后所有地面附着物自动随地产归甲方所有并有权处置。三、乙方用资产抵债的范围为借款本金212万元，利息279816.31元。乙方以财产抵债后，该财产产权即为甲方所有，甲方享有占用、使用、收益、处分的全部权利。未办理过户手续前，所有抵债资产的土地使用证、房产证由甲方负责保管。四、乙方以资抵债的财产，经双方协商确认以武鸣县房地产评估事务所一九九八年八月二十一日对所有抵债资产的评估作为抵债数额依据，折算出折抵价值为2399816.31元。五、协议签订后，即产生法律效力，双方债务结清。六、乙方保证以其抵债资产享有产权。……八、甲方负责办理本协议商定的抵债资产公证过户等事宜的税费，有关手续由乙方负责协助办理。九、乙方抵债的财产产权有争议的，乙方自行承担有关责任和费用，由此造成借款本息不能清偿的原借款合同继续履行，甲方保有对乙方追索的权利。”之后，因土地出让金的缴纳等问题，上述抵债财产一直未办理过户登记手续。上述抵债财产中，宁武街副食品门市部以及生资门市部已被农行武鸣县支行先行处置。为了剥离不良资产，农行武鸣县支行根据有关规定委托农行邕江支行对上述抵债资产进行拍卖。2014年1月2日，原告通过竞拍以165万元价格成交。同月13日，农行武鸣县支行（甲方）与原告（乙方）签订《以物抵债资产转让协议》，载明：“1、甲方依法享有2001年12月28日与武鸣县宁武镇供销合作社签订的《以资抵债协议》项下有关土地及房产权益。为此，甲方根据有关法律、法规及政府部门的规定，采取公开拍卖方式转让以上权益。2、乙方作为意向购买人参加甲方委托广西瀚业拍卖有限公司在2014年1月2日举行的拍卖活动，经过公开、公平程序，乙方成为以上资产及权益的最终受益人。……第一条1、转让标的：（1）转让标的来源：武鸣县宁武镇供销合作社与甲方于2001年12月28日签订的《以资抵债协议》；（2）本协议转让标的：《以资抵债协议》项下甲方享有位于武鸣县宁武镇宁武街西街百货大楼、东街营业楼、榨油房、批发门市部、宁武副食品门市部、生资门市部、茶厂、五金及南街化肥门市部、第二百货门市部房地产（面积共6399.7平方米）和宁武镇长安、梁新两个分社的部分房地产（面积4211.8平方米）的权益。2、转让标的中房地产的位置、登记情况：（1）位于武鸣县宁武镇宁武街西街百货大楼、东街营业楼、榨油房、批发门市部、宁武副食品门市部、生资门市部、茶厂、五金及南街化肥门市部、第二百货门市部和宁武镇长安村、梁新村两个分社。（2）土地使用权证为武国用（2000）字第0105335号等八本，目前登记的权利人是宁武镇供销社。……第五条权利及资产的移交……3、本协议项下的抵债资产，自交割日起，甲方就抵债资产依法享有的权益转移至乙方，应乙方之合理要求，甲方可在交割日后合理期间内及时交付抵债资产或提供必要的文件，以协助乙方实现对抵债资产的占有或控制，因办理权属变更登记所发生的税收和行政性收费（含可能缴纳的土地出让金、罚款等）由乙方承担。……。”原告据此占有上述财产。因两被告不履行协助办理权属过户登记手续，原告遂诉至本院，提出上述诉讼请求。庭审中，原告提出武鸣县万里达电动车行是其个体经营的字号，不要求列武鸣县万里达电动车行为本案的原告。另查明：宁武镇供销社向农行武鸣县支行提供抵押的房地产已办理权属证书（桂房证字第0135457号—0135474号、第0135476—0135489号），其占用的土地系国有划拨土地，其土地使用权证分别为：1、武国用（1999）字第0104181号；2、武国用（2000）字第0105334号（已被农行武鸣县支行先行处置）；3、武国用（2000）字第0105335号；4、武国用（1999）字第0801881号；5、武国用（2000）字第0105336号；6、武国用（1999）字第0104184号；7、武国用（1999）字第0104185号；8、武国用（2000）字第0108137号。再查明：针对本院征询，武鸣县国土资源局复函：“1、根据有关规定，不能直接给予卢雅生办理变更登记手续。2、建议中国农业银行武鸣县支行向县人民法院起诉宁武镇供销合作社，由县人民法院按程序将抵债的国有土地使用权处置给武鸣县支行，再由武鸣县支行过户给卢雅生。3、如果有法院将抵债的国有土地使用权判决给卢雅生的裁定书和协助执行通知书，需要完成补缴土地出让金和税费后，我局给予办理土地变更登记手续。”本院认为，宁武镇供销社向农行武鸣县支行借款并以其自有房地产提供抵押担保，在借款履行期限届满时经该社职工代表大会及上级主管单位的同意，并与债权人农行武鸣县支行协商，自愿将抵押物折价给农行武鸣县支行，双方为此签订了《以资抵债协议》。《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款规定“债务履行期限届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。”据此，上述《以资抵债协议》合法有效，相应资产交付后，农行农行武鸣县支行取得该协议项下的财产权益。为了剥离不良资产，农行武鸣县支行依据相关规定将抵押物即仍署名在宁武镇供销社名下的房地产进行拍卖，根据“地随房走”的原则，该房产占用范围内的土地使用权应同时转移。本案中，原告经竞拍取得上述拍卖标的相关权益，并与农行武鸣县支行签订《以物抵债资产转让协议》。鉴于该房地产占用的土地系国有划拨取得，按规定须经有批准权的人民政府批准。对此，武鸣县国土资源局的复函并没有提出禁止转让的意见，提出只要满足相应的条件即补缴土地出让金及税费，便具备了转让的基本条件；同时《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条也规定“设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。”该条文规定了设定抵押权的国有划拨土地上房地产转让的原则及途径。本案中，原告及农行武鸣县支行签订的《以物抵债资产转让协议》也对土地出让金的补缴及税费的缴纳做出了约定，符合上述规定。而宁武镇供销社作为借款人，系《以资抵债协议》的当事人，从中受益且已履行抵债并交付资产实物。基于维护交易安全及诚实信用原则，虽然上述房地产转让未完成登记变更手续，但未违反法律法规的禁止性规定，也未侵害他人权益，《以物抵债资产转让协议》合法有效。宁武镇供销社及农行武鸣县支行作为《以资抵债协议》、《以物抵债资产转让协议》当事人之一，协议均约定了双方应履行相应的协助义务，按照合同法规定以及遵循诚实信用原则，两被告也有义务履行合同约定的协助职责。故原告请求宁武镇供销社、农行武鸣县支行协助办理《以物抵债资产转让协议》项下财产权属的变更登记手续，有事实和法律依据，本院予以支持。宁武镇供销社的辩解，理由不成立，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十二条，《中华人民共和国担保法》第五十三条第一款，中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，判决如下：一、被告武鸣县宁武镇供销合作社与被告中国农业银行股份有限公司武鸣县支行于2001年12月28日签订的《以资抵债协议》合法有效；二、原告卢雅生与被告中国农业银行股份有限公司武鸣县支行于2014年1月13日签订的《以物抵债资产转让协议》合法有效；三、被告武鸣县宁武镇供销合作社与被告中国农业银行股份有限公司武鸣县支行协助原告卢雅生办理《以物抵债资产转让协议》项下的财产权属的变更登记手续。案件受理费100元，由被告武鸣县宁武镇供销合作社、中国农业银行股份有限公司武鸣县支行各负担50元。上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院或与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院。同时预交上诉案件受理费100元，（开户名称：南宁市中级人民法院诉讼费专户，开户银行：中国农业银行南宁市竹溪分理处，帐号01×××17），逾期不交又不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  赵剑冰人民陪审员  谭庆仁人民陪审员  吴庆华二〇一四年十二月十日书 记 员  林美华附法律条文：《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国担保法》第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿。