南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初2104号原告肖娟，女，汉族，1986年10月14日生。委托代理人史月红，江苏诺法律师事务所律师。委托代理人郑海华，江苏诺法律师事务所律师。被告刘金柱，男，汉族，1954年2月3日生。原告肖娟与被告刘金柱房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员朱玉梅适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖娟的委托代理人史月红、郑海华，被告刘金柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖娟诉称，2015年8月15日，原、被告双方签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定被告将其所有的位于本市鼓楼区XX花园132号201室房屋（以下简称案涉房屋）出售给原告，总价为1745000元，被告同意原告向银行贷款1215000元，贷款方式为组合贷款，若原告因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，被告同意原告继续申请其他银行贷款，原告申请的银行不得超过两家，自第一次面签且双方资料齐备之日起超过40个工作日的，于次日起5个工作日内以现金方式补齐，逾期不补齐的，原告承担根本违约责任。上述合同签订后，原告支付被告定金2万元，双方于2015年10月14日进行了第一次面签。2015年11月6日，贷款银行通知原告不符合公积金贷款条件，2015年11月7日，原告通知被告更换银行另行签订贷款协议，被告不予理会。2016年1月28日，原告再次以短信形式通知被告，要求被告配合原告办理银行贷款，被告仍未回应。被告行为已违反合同约定，构成违约。故原告诉至法院，请求判令：1、被告退还购房定金20000元；2被告支付违约金349000元。被告刘金柱辩称，原告所述与事实不符，原告未能按照合同约定时间申请银行贷款，且在银行贷款审批未通过情况下未能以现金方式补足房款，违约在先，被告已按照约定解除双方签订的合同并没收定金，故原告无权要求退还定金及支付违约金。经审理查明，本市鼓楼区XX花园132号201室房屋（建筑面积62.86平方米）原登记在被告刘金柱名下。2015年8月15日，原告肖娟（乙方、买受人）与被告刘金柱（甲方、出卖人）在南京链家房地产经纪有限公司居间下签订《南京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价款为1745000元，乙方于2015年8月15日向甲方支付定金20000元，乙方于批贷后3个工作日内将首付款490000元解交监管账户，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1215000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2015年9月1日前与贷款银行签订借款合同，甲方同意乙方以组合贷款方式支付购房款；乙方因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，乙方继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间已发生的及要产生的各项费用由乙方自行负担，乙方申请的银行不得超过两家，自第一次面签且双方资料齐备之日起超过40个工作日的，于次日起5个工作日内以现金方式补齐，逾期不能补齐的，乙方承担根本违约责任；甲方同意乙方自留尾款20000元，不存入监管账户，于房屋交付时，乙方交付甲方20000元；甲、乙双方逾期履行上述义务超过15个工作日的，应当向对方支付违约金，违约金的数额为总房价款的20%等等。当日，原告支付被告购房定金20000元。2015年10月，原告肖娟、朱勤林（乙方、买方）、被告刘金柱（甲方、卖方）及江苏链家房地产经纪有限公司（丙方、经纪机构）签订《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，约定甲方将案涉房屋出售给乙方，房屋转让价款为1745000元，其中含定金20000元，尾款20000元；乙方于2015年12月30日前将首付款605000元解交监管账户，甲方同意乙方向贷款银行申请个人住房抵押贷款，总额为1100000元，用于支付房屋转让价款的余额，乙方同意于2015年10月16日前与贷款银行签订借款合同，同时委托银行将贷款资金全部划入南京市房屋置业担保公司设立的存量房交易结算资金监管账户，若乙方不能按计划贷足或者银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，乙方同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户等等。对于该份合同，原、被告双方均认可是办理银行贷款所签，原告认为首付款数额及贷款金额均按该份合同履行，其他内容仍应按双方之前签订的《南京市存量房屋买卖合同》履行。被告认为对该份合同内容不知晓，仍应按之前签订的《南京市存量房屋买卖合同》履行。2015年10月14日，原、被告双方至贷款银行进行了第一次面签。2015年11月6日，贷款银行通知原告公积金贷款审核未通过。次日，链家公司工作人员通知被告第二次面签，被告于2015年11月25日再次至银行，由于被告认为原告无法办理公积金转商业贷款业务，故未同意签字。2015年12月10日，被告向原告发送了短信，写明双方于2015年8月15日签署房屋买卖合同，原告夫妻两人公积金各自贷款30万元，因男方自身原因未获公积金管理中心批准，按合同约定自第一次面签之日起超过40个工作日，于次日起的5个工作日之内以现金方式补齐，逾期不能补齐的，乙方承担根本违约责任，现原告未按照合同约定的时间以现金的方式补齐，且一再拖延超15个工作日之久，按合同约定已经构成根本违约，现本人按合同中约定，提出单方解除该买卖合同，并保留追究乙方根本违约责任的权利。2016年1月28日，原告向被告发送手机短信，要求被告于2016年2月2日至银行配合办理贷款，否则逾期将解除合同。被告未予回应。另查明，肖娟与朱勤林系夫妻关系。案涉房屋被告已另行出售。审理中，原、被告双方均同意解除关于案涉房屋的买卖合同，本院予以确认。因原、被告双方对定金返还及赔偿问题产生纠纷，故原告诉至本院，请求判如所请。双方分歧较大，致本案调解未果。以上事实，有双方当事人陈述、《南京市存量房屋买卖合同》、《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》、收据、房屋登记簿、录音资料、短信等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方关于案涉房屋的买卖签订了两份协议，即《南京市存量房屋买卖合同》与《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》，两份合同约定并不完全一致，原告认为关于首付款金额及贷款金额的约定应以在后签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》为准，其他内容仍应以《南京市存量房屋买卖合同》为准，被告认为《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》系原告为办理银行贷款所签，应以双方签订的《南京市存量房屋买卖合同》内容为准。对此，本院认为，原、被告双方关于案涉房屋买卖所签订的两份合同，原则上应以签订在后的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》为准，被告辩称该合同系原告申请银行贷款所签，其对该合同内容不知晓，由于被告已在该份合同上签字确认，故对被告的该项辩解意见，本院不予采信。《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》与《南京市存量房屋买卖合同》中关于合同主体、付款时间及付款金额等内容约定均不同，原、被告双方均同意增加朱勤林为合同当事人，且原告也明确表示首付款金额及贷款金额以在后签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》为准，故应视为双方在后签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》对《南京市存量房屋买卖合同》中部分内容进行了变更，故双方应履行在后签订的《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》。关于被告是否构成违约问题。《南京市存量房交易合同（经纪机构版）》中明确约定若原告不能按计划贷足或银行不同意贷款申请的，则转让价款的不足部分，原告同意在银行贷款批准或者不批准之日起3日内以现金解交监管账户。原告于2015年11月6日银行贷款审批未通过后，未能按照约定时间以现金方式将购房款解交监管账户，其行为违反合同约定，构成违约，故原告作为给付定金的一方，无权要求对方返还定金并支付违约金，故对原告要求被告返还定金20000元并支付违约金349000元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告肖娟的诉讼请求。案件受理费6535元，减半收取3267元，由原告肖娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱玉梅二〇一六年六月十二日见习书记员  王 进