山东省郓城县人民法院民 事 判 决 书（2014）郓民初字第1191号原告：陈雪峰，男，1974年12月31日出生，汉族，居民。被告：刘红英，女，1981年8月12日出生，汉族，居民。被告：刘超，男，1984年5月22日出生，汉族，居民。原告陈雪峰与被告刘红英、刘超房屋买卖合同纠纷一案，于2014年5月4日向本院起诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年6月10日公开开庭进行了审理。原告陈雪峰到庭参加了诉讼，被告刘红英、刘超经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈雪峰诉称，原告与被告刘红英、刘超于2013年12月12日签订房屋买卖合同，约定二被告将被告刘红英婚前个人购买的位于济南市历城区保利花园5号楼1单元1-1302号楼房转让给原告，转让款600000元，合同签订后原告已将全部房款付清，但被告拒不将楼房交付，被告的行为严重侵犯了原告的合法权益，特要求确认原、被告签订的房屋买卖合同有效，合同约定的房屋归原告所有，要求二被告履行合同，协助办理房屋转让变更手续。被告刘红英、刘超口头答辩称，2013年12月12日二被告与原告陈雪峰签订购房合同，合同上的签字是二被告分别所签。当时约定将被告刘红英婚前所有的位于济南市历城区保利花园小区5号楼1单元1-1302号楼房一幢转让给原告，因以上楼房是分期付款，当时贷款640000元，现还有500000多元，所以转让价格600000元，此600000元二被告也收到了，其中120000元是现金支付，其余的480000元通过银行汇款收到。经审理查明，被告刘红英、刘超为夫妻关系，在二被告登记结婚前，被告刘红英于2011年10月8日与山东保利花园房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，被告刘红英购买山东保利花园房地产开发有限公司建造的、位于济南市历城区港沟镇潘庄保利花园小区**楼****楼房**，楼房建筑面积为135.43平方米，其中套内建筑面积为103.46平方米，公用房屋分摊面积为31.97平方米，每平方米价格为6805元，总金额为921601元，被告刘红英交纳房屋首付款281601元，在上海浦东发展银行股份有限公司济南分行按揭贷款640000元。以上楼房经房产管理机关登记，房产证号为历城158848。2013年12月12日被告刘红英、刘超与原告陈雪峰签订《购房合同》，二被告将以上楼房转让给原告陈雪峰，合同约定：甲方刘红英刘超乙方陈雪峰第一条甲方自愿将购买的山东保利花园房地产开发有限公司开发的保利花园小区5号楼1单元1-1302号房屋及其衍生权益一次性出售给乙方，乙方自愿买受该房屋。第二条、甲方购买此房屋为分期付款方式，购买合同签于2011年10月8日，甲方已付购房首付款368000元（包括甲方已交纳的贷款）。在乙方签署该购房合同并与乙方办完买卖公正手续后将替代甲方继续交纳剩余分期付款。第三条……因甲方不具有该房屋全部所有权权益，双方商定该房屋的所有转让金共计600000元（陆拾万元）。第四条甲、乙双方经协商一致，乙方在合同签订并收到转让金后三个月内无条件配合甲方办理过户或进行房屋转让公正。如甲方不能完成过户或房产转让公正手续，不能使乙方享有该房屋的所有权益，……甲方要立即退还乙方房屋转让金及转让利息，转让金利率按12%的年利率计算，利息每半年支付一次，每次支付全年利息的一半。……第七条甲、乙双方在履行本合同过程中若发生争议，应协商解决，协商不能解决的，交郓城县人民法院进行裁决。……第九条本合同自甲、乙双方签订之日起生效。甲方：刘红英刘超乙方：陈雪峰签约日期：2013.12.12。对于合同的真实性及在合同上的签字，双方当事人均未提出异议。合同签订后，原告陈雪峰于2014年1月30日、2014年2月10日通过中国工商银行转给被告刘红英款480000元，其余的120000元以现金的形式交付。在收到原告转让金600000元后，2014年2月10日被告刘红英给原告出具收到条一份，内容为：收到条今收到陈雪峰现金壹拾贰万元整（￥：120000.00元）汇款肆拾捌万元整（￥：480000.00元）收到人：刘红英2014年2月10日。在二被告应诉本院对其询问时，二被告均陈述签订购房合同的时间为合同注明的日期2014年12月12日，收到条为被告刘红英出具，收到原告转让金600000元。在合同签订及被告收到原告转让金600000元后，双方未办理合同公证，且因房产为分期付款，亦无法办理房产过户手续。合同签订后，二被告未将房屋贷款合同及支付贷款的银行卡交付原告，银行贷款仍由被告方按月支付，但支付的数额，双方当事人均不能陈述。在双方签订购房合同时未通知债权人上海浦东发展银行股份有限公司济南分行。以上楼房现为原告陈雪峰占有。以上事实，有双方当事人陈述、商品房买卖合同（合同编号销售字201134491）、销售不动产统一发票、购房合同、银行汇款清单、收到条、济南市房产管理局出具的房屋抵押权登记信息记录在卷，且经当庭质证，足以认定。本院认为，通过双方当事人的陈述，双方签订的购房合同为双方当事人真实意思表示，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形之一，符合合同法的规定的合同生效要件，在双方签订的合同中，明确约定合同自签订之日生效，同时根据法律规定当事人之间转让不动产的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同的效力，双方虽在签订协议时未通知抵押权人，取得抵押权人的同意，但双方签订的合同中约定，原告代为偿还银行贷款，抵押权人的权利未受到侵害。在原、被告签订购房合同后，原告已全额支付被告转让金600000元，已履行合同约定的义务，且现在房屋由原告占有。概据以上法律规定及事实，原、被告之间签订的购房合同应为有效合同。因此对原告要求确认购房合同有效的请求，应予以支持。在双方签订的合同中，约定合同生效后，由原告代为偿还房屋按揭贷款，但被告未将借款合同及偿还贷款的银行卡交付原告，原告无法履行按月交付贷款的义务，责任应在被告方，因此在本判决书生效后，应有被告交付原告相应的房屋借款合同及偿还贷款的银行卡，由原告履行交付银行贷款的义务，对于被告自合同签订后至交付原告房屋借款手续前，被告交付的银行贷款，实际支付的金额，应有原告偿还给被告，在原告交清所有银行贷款后，本案涉及的楼房原告享有所有权，被告刘红英、刘超应按合同的约定，协助原告办理房屋变更登记手续。据此，根据依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告陈雪峰与被告刘红英、刘超于2013年12月12日签订的购房合同为有效合同。二、被告刘红英、刘超交付给原告陈雪峰有关济南市历城区港沟镇潘庄保利花园小区5号楼1单元1-1302号楼房（房产证号为历城1588**），在上海浦东发展银行股份有限公司济南分行按揭贷款的借款合同及偿还借款的银行卡，由原告陈雪峰履行交付银行借款的义务；原告陈雪峰偿还被告刘红英、刘超在购房合同签订后至以上借款手续交付前交付的银行借款，以二被告实际交付的金额为准，以上原、被告互负的义务，于本判决书生效后十日内履行。三、原告陈雪峰交付以上房屋在上海浦东发展银行股份有限公司济南分行按揭贷款后，房屋所有权归原告陈雪峰所有，被告刘红英、刘超在原告取得房屋所有权后十日内协助原告陈雪峰办理房屋产权登记过户手续。案件受理费9800元，由被告刘红英、刘超负担（原告已预交，本判决发生效力后十日内，由被告支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省菏泽市中级人民法院。审 判 长  张洪周审 判 员  李美仓人民陪审员  孙文顺二〇一四年十二月二十八日书 记 员  张玉伟注：本判决发生法律效力后，义务人逾期不履行本判决书中确定的义务，权利人申请人民法院强制执行的期限为二年。