广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗番法民三初字第322号原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司，住所地：广州市番禺区。法定代表人谭锡全。委托代理人简贤德，身份证住址：广州市番禺区。被告李桂雄，身份证住址：广州市番禺区。委托代理人冯洁英，身份证住址：广州市番禺区。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司诉被告李桂雄物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员曾强适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司的委托代理人简贤德、被告李桂雄及其委托代理人冯洁英均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司诉称，原告负责汇景小区的物业管理，按双方签订的《绿庭雅苑管理公约》之约定，被告须每月向原告缴交汇景11座6梯603单元的管理费60元，逾期欠交则按日收取1‰的滞纳金。但自2011年1月至2014年3月，被告共拖欠39期管理费未缴交，原告多次向其发出催缴通知书和律师函被告均不予理睬。由于被告无视双方签订之协议，长期拖欠管理费用的行为违反了双方约定的权益义务，亦违反《中华人民共和国物业管理条例》及《中华人民共和国民法通则》的规定，严重侵害原告的合法权益和管理秩序。因此，原告特提起本案诉讼，请求法院判令：1、被告缴交拖欠原告的物业管理费2340元，滞纳金133元，共计人民币2473元；2、本案诉讼费由被告承担。被告李桂雄辩称，第一、原、被告双方并未就物业管理的主要权利和义务签订《绿庭雅苑管理公约》及类似的物业服务合同，亦未明确约定物业服务的费用、质量、期限等方面，原告向法庭提交的《绿庭雅苑居住公约》不能作为其向被告主张物业管理费的依据。故原告起诉要求“被告须按签订之《绿庭雅苑管理公约》的约定向原告缴交汇景11座6楼603单元的管理费60元，逾期欠交则每日收取1‰的滞纳金”的主张没有任何依据；第二、原告没有切实维护原告的财产安全，没有尽力履行其物业管理的职责。根据《绿庭雅苑居住公约》第一张第一部分第5条“做好小区的日常治安防范工作，最大限度的维护业主的生命、财产安全”的约定，原告应尽心尽责履行维护业主生命、财产安全的责任，但是，被告在该小区内的房屋于2011年1月11日下午被撬坏门锁并遭人盗窃，导致被告遭受了直接的经济损失（现该案已在番禺区桥南派出所报警并予立案），原告应当赔偿被告由此产生的经济损失。综上，原告的诉讼请求没有任何事实及法律依据，应当依法予以驳回。经审理查明，原告是经广州市工商行政管理局番禺分局核准登记的企业法人，经营范围包括物业管理。位于广州市番禺区汇景大道汇景1、3、11座物业为广州番禺绿庭雅苑房地产有限公司挂靠广州市番禺区沙湾房地产开发公司兴建，并自行销售。2002年2月3日，广州市番禺区沙湾房地产开发公司作为甲方与本案原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司作为乙方签订《汇景1、3、11座物业管理委托合同》，约定甲方将广州市番禺区沙湾镇汇景大道“汇景1、3、11座”委托予乙方实行物业管理，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人；乙方应维持小区公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤，并负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、车辆停车费、已购车位、车库管理费、装修押金、证件工本费、淤泥清运费、临时工管理费、拆墙费、有偿服务费等；物业管理服务费的收费标准为：本小区内的物业按户交纳管理费，其中住宅管理费按每月60元／户收取；约定交楼后，各业主单元不论是否空置，均需按时全额交付管理费用或其他应缴的费用；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之15日起按每天3‰交纳滞纳金，逾期未缴纳费用的为保护本公司合法权益将起诉至法院执行；物业委托管理的期限自2002年2月3日至业主委员会成立并聘请新的物业管理公司为止。被告李桂雄是位于广州市番禺区沙湾镇汇景大道11座6梯603房（下称“涉讼房屋”）的登记权属人，该房屋建筑面积为95平方米，产权证号为2648735，发证日期为2004年8月2日。2002年3月31日，原、被告就涉讼房屋签订《绿庭雅苑居住公约》，约定：交楼时，各业主统一在委托银行开设一账户存折，业主每月在十日前在自己账户上存有足够的存款，由银行自动划缴管理费、分摊费、车库管理费等；各业主、住户在规定时限内未缴清应缴的费用时，每逾期一天管理处收取应付款3‰的滞纳金，同时发出催缴通知书，通知书派至业主的信箱，若在30日天内业主、住户仍未缴交应缴款及滞纳金，管理处则给予停水、电，并按应缴款的3倍罚款，若业主拖欠管理费6个月，管理处则采取法律途径向业主追讨。2012年5月3日，原告委托广东领烨律师事务所以挂号信的方式向被告寄发《律师函》（2012领律字（111）号），要求被告于2012年5月30日前支付涉讼房屋从2011年1月至2012年4月的管理费及滞纳金共计1152元，经查，该函件于6月19日退回给原告。后原告于2013年7月19日再次委托广东领烨律师事务所以挂号信方式向原告寄发《律师函》（2013领律字（395）号），要求被告于2013年8月10日前缴交涉讼房屋自2011年1月至2013年6月的物业管理费及滞纳金共计2629元。该函件被告确认已收到。2014年4月2日，原告以被告欠缴物业管理费为由向本院提起本案诉讼。在诉讼中，原、被告均确认被告自2011年1月起未缴纳物业管理费，至今已拖欠的物业管理费已达39期。但被告认为原、被告之间并未签订过《物业服务合同》，仅有《绿庭雅苑居住公约》，且该《公约》也并未约定被告须每月向原告支付60元物业管理费，此外，原告作为小区物业管理公司也未尽其职责，导致被告方财物被他人盗窃。对此，被告提交了《报警回执》（回执号为01111742）予以证明，而原告确认被告确实有过报警行为，但在该《报警回执》仅填写了“冯”字，并未显示报警的事项、内容、地址，且被告财物被盗的过失并不在于原告。此外，原告称涉讼房屋所在小区有固定的保安岗和巡逻岗，一般情况下是一个保安单独巡逻，从楼面巡逻至楼顶，每次巡逻都有登记签到。但被告认为涉讼房屋所在小区的保安配备不齐，仅有两个保安早晚轮班，房屋顶层确实有个巡逻签到本，但从未有保安在签到本上签名。以上事实，有原告提供的《汇景1、3、11座物业管理委托合同》、《房地产权情况证明》、律师函及邮件签收回单、《居住公约》、被告提供的《报警回执》及庭审笔录予以证实。本院认为，原告是具有物业服务资质的企业，其与广州市番禺区沙湾房地产开发公司签订的《汇景1、3、11座物业管理委托合同》，主体适格，内容合法，意思表示真实，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对业主具有约束力。同时，被告也与原告签订了《居住公约》，接受原告作为物业管理公司提供物业服务，原告已为涉讼小区提供物业服务，被告应依约交纳物业管理费。被告提出其未与原告签订物业管理合同故不应向原告缴纳物业管理费的抗辩，本院不予采纳。被告认为，因原告没有尽力履行其物业管理的职责，从而导致被告房屋财物被盗。由于盗窃案件涉及到包括社会治安管理、小区管理和业主自身安保措施等多方面的因素，被告所提供的《报警回执》并不能足以证明被告房屋遭窃是由于原告的管理不善，被告也未提供其他相关证据予以证明，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采纳。因原、被告在庭审中均确认被告未向原告缴交涉讼房屋自2011年1月至2014年3月共39期的物业管理费，因此，对于原告要求被告支付2011年1月至2014年3月份期间的物业管理费2340元（60元／月×39个月=2340元）的请求，本院予以支持。至于滞纳金的部分，被告与原告签订的《居住公约》约定交付管理费的日期为每月十日前由银行自动划缴，逾期未交，每逾期一天收取应付款的千分之三的滞纳金，原告起诉要求按日收取应付款千分之一的标准计付滞纳金，从2011年1月份起至滞纳金清偿之日止，以每月管理费60元为本金，从每月11日计算至物业费清偿之日止。该项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持，但每月滞纳金的总额应以当月管理费60元为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告李桂雄于本判决发生法律效力之日起五日内向原告广州市番禺区雅图物业管理有限公司支付2011年1月至2014年3月份期间的物业管理费2340元及滞纳金（从2011年1月份起至2014年3月份期间的每月租金滞纳金，滞纳金计付标准：以每月管理费60元为本金，按日收取应付款千分之一的标准计付滞纳金，从当月11日计算至物业费清偿之日止，每月滞纳金的总额应以当月管理费60元为限）；二、驳回广州市番禺区雅图物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告李桂雄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审判员 曾 强二〇一四年七月二日书记员 范津津