四川省达州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川17民终358号上诉人（原审被告）吴国秀，女，生于1965年2月26日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省大竹县。委托代理人李代波，四川渝达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）黄宽碧，女，生于1977年1月5日，汉族，初中文化，农村居民，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）王明春，男，生于1970年1月6日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）林成凤，女，生于1953年12月22日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）王安凤，女，生于1973年3月12日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）杨世才，男，生于1965年7月24日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）李明芳，男，生于1965年7月24日，汉族，初中文化，教师，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）彭茳，男，生于1969年4月30日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）张德菊，女，生于1965年3月1日，汉族，初中文化，城镇居民，住四川省大竹县。被上诉人（原审原告）谭在英，女，生于1959年3月24日，汉族，小学文化，城镇居民，住四川省大竹县。诉讼代表人黄宽碧，身份同前。诉讼代表人王安凤，身份同前。九被上诉人共同委托代理人尹麒栋，四���天倚律师事务所律师。九被上诉人共同委托代理人蒋洪刚，四川天倚律师事务所律师。上诉人吴国秀因与被上诉人黄宽碧、王明春、林成凤、王安凤、杨世才、李明芳、彭茳、张德菊、谭在英排除妨害纠纷一案，不服四川省大竹县人民法院（2015）大竹民初字第2259号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吴国秀及其委托代理人李代波，被上诉人黄宽碧、王明春、林成凤、王安凤、杨世才、李明芳、彭茳、张德菊、谭在英共同推举的诉讼代表人黄宽碧、王安凤及其委托代理人尹麒栋、蒋洪刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明，2007年4月2日，大竹县昊岳商贸有限责任公司（委托方）与孙建国（受托方）签订了一份《委托书》，委托孙建国分割出售大竹县商贸中心城A幢底层营业厅��由委托人与购买人商谈位置、面积、价款、付款期限，并与购买人草签约定最低售价每平方米不得低于20900元，如果低于此价，由受托人补足到20900元，如果高于此价，高于部分奖励2‰，报酬按销售总额2.5‰提成等。委托方法定代表人唐德竹，受托方孙建国在委托书上签名。按照合同的约定，大竹县昊岳商贸有限责任公司将大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅共分割为52个商业位进行出售，该52个商业位又被墙体分割成两块分别出售。被告吴国秀作为乙方，大县昊岳商贸有限责任公司为甲方，孙建国作为甲方代表，双方于2007年6月2日方签订了《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》（以下简称协议），主要内容为：一、甲方将大竹县商贸中心城A幢底层营业厅全权委托甲方代表孙建国，将该营业厅产权分割给各位投资商。二、乙方分割投资该营业厅4号商业位。三、乙方分割投资的该营业厅4号商业位，建筑面积约37.92平方米，最终面积以房产登记部门确权面积为准，多退少补。四、乙方分割投资的该营业厅商业位，单价为33000元/每平方米，总价款为1251360元。本协议签订之日，乙方首付800000元，大写捌拾万元整，第二次于2007年6月30日付款414360元，大写肆拾壹万肆仟叁佰陆拾元整，余款37000元，大写叁万柒仟元，待房产证、土地证两证办妥时一次性付清。各种税费按国家规定由甲乙双方各自承担。五、交房时间，甲方将该营业厅于2007年6月30日前交付给乙方。六、其他约定：乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙。签订该协议的同时甲、乙双方签订《出租委托书》，待乙方付清该商业位总房款的97%时，甲方支付第壹年租金给乙方（具体见出租委托书）。七、违约责任，若乙方未按约定时间付款，每超过一天，按总房款的5%支付违约金给甲方；超过十日，则甲方有权将该商业位产权另行分割给他人，扣出乙方违约金后，剩余已付款退还给乙方。乙方其他违约，则按总房款的5%赔偿给甲方。若甲方违约，则赔偿已付房款的5%给乙方。未尽事宜双方协商解决。八、本协议及后附图纸共3页，一式二份，甲方执一份，乙方执一份，双方签字生效。每份具有同等法律效力。甲方代表孙建国，乙方吴国秀在该协议上均签上了名字。2007年6月2日在签订该协议的同时，被告作为委托方与作为受托方的孙建国签订了一份《出租委托书》，内容为：1、本人（委托方）刘吉华将已购买的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅4号商业位，全权委托（受托方）孙建国代本人办理���商业位的租赁手续，委托期五年。此委托书一式两份，双方签字生效，各执一份，每份具有同等法律效力。被告吴国秀所购买的大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅4号商业位，没有办理房屋产权证和房屋国有土地使用证。依据《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》原告黄宽碧分割投资该营业厅14号商业位，房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第0004426**），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用【2009】第04510号），王明春分割投资该营业厅36－2号商业位、房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第000426**），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用【2009】第04505号），林成凤分割投资该营业厅38号商业位，房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第000409**），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用【2009】第04528号），王安凤分割投资该营业厅39号商业位、房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第000409**号），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用【2009】第04529号），杨世才和李明芳分割投资该营业厅40号商业位、杨世才房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第00040932－1号），李明芳房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第00040932－2号），杨世才和李明芳的房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用【2009】第04530号），彭茳分割投资该营业厅44号商业位、房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第000409**号），房屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用【2009】第04532号），张德菊分割投资该营业厅49号商业位（未办理房屋产权证和土地使用证）、谭在英分割投资该营业厅52号商业位，房屋所有权证（编号：大竹县房权证竹阳镇字第000409**号），���屋国有土地使用权证（编号：大竹县国用【2009】第04535号）。与此同时，九原告将自己所购得的商业位委托孙建国统一出租。2007年9月1日孙建国将原、被告的商业位统一出租给“人达服装城”。2008年9月7日，因孙建国涉嫌诈骗外逃，商贸中心城A幢底层营业厅全体商业位业主签名推举张运娟、李祖辉、纪波等六位业主为代表，处理购买的房屋产权及房屋出租事宜。2009年1月23日，经大竹县商务局有关人员协调，张运娟、李祖辉、纪波等人代表业主与租赁原告等商业位的人达服装城的代表宋西亚、蒋富秀达成了《关于商贸中心A幢底楼商场租金问题协调会（会议记录）》，主要内容为：因孙建国涉嫌诈骗外逃，孙建国将原、被告等业主的门市租给人达服装城商场，现业主要求服装城按照与孙建国签订的租赁合同约定，将2009年3月1日以后的租金直接交给全体业主委托的五位代表，具体付款办法为：五位代表领款时必须提供身份证复印件，必须有42位业主的委托书和证明。在该《会议记录》上，张运娟、李祖辉、纪波等业主代表和人达服装城代表宋西亚、蒋富秀签了名。2009年8月21日，李祖辉、纪波代表商贸中心A幢底楼商场42户业主（甲方）与人达服装城（乙方）签订了《补充房屋租赁合同》，主要内容为：1、甲方在孙建国处购买了商贸中心A幢底层营业厅，并与孙建国签订了出租合同，乙方与孙建国签订了承租合同，因孙建国外逃，导致孙建国无法履行与甲、乙双方签订的合同，现甲、乙双方经协商，自愿达成如下合同；2、本合同不影响甲、乙双方按原合同继续追究孙建国外逃给双方造成的损失的权利；3、房屋租期从2009年9月1日至2012年8月31日，租金每年83万元，分两次付清，即每年8月1日和2月1日付清半年租金；4、租赁期满后，甲方仍然整体出租，同等条件下乙方有优先承租权，但乙方应在租期满前180天向甲方书面报告是否继续租赁；5、从2009年8月20日起，乙方不得将每次的租金交给甲方代表以外的任何人，否则，甲方有权收回商场；6、乙方与孙建国签订的《房屋租赁合同》与本合同有矛盾的，按本合同执行，没有矛盾的，按原合同执行；7、合同签字栏，纪波、李祖辉作为甲方代表，王洪琼、向淑俊作为乙方代表分别签了字。2009年5月15日，大竹县商贸中心A幢底层营业厅业主经协商后，形成了《大竹县商贸中心A幢底层营业厅联营协议》，其主要内容为：1、为最大限度维护42户业主的利益，特制定本联营协议；2、由42户业主选举产生9名业主代表，组成业主委员会，代表业主承担商场对外招租、租金分配及水、电、卫生管理等事项；3、因业主购买门市时均书面委���了孙建国全权出租，造成了统一出租局面，就目前形势而言，还是只有长期统一出租，因此，从即日起签名业主自愿同意长期联营，由业主委员会统一对外招租，并管理整个商场的水、电等；4、租金分配方案，按租金收入与业主购房总额的比例进行分配；5、如有业主退出联营，独立出租，则不得破坏商场房产证的平面示意布局图，即不得砌隔墙，遮挡、妨碍其他业主采光和通道使用；6、租金在出租期满时支付，若有业主要自己出租，必须先书面申请，经业主委员会同意，否则，前一年租金视为自动放弃；7、如业主出售了门市，新业主必须无条件遵守本《联营协议》；8、协议修改需全体业主2/3以上的人通过；8、在业主签名同意的花名册处，42位业主，除张运娟等7人未签名外，其余业主均签了名。被告刘吉华不履行《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议���和《大竹县商贸中心A幢底层营业厅联营协议》，于2015年年初强行用砖将自己的商业位砌分隔墙后单独出租，九原告于2015年8月起诉来院要求被告拆除在其商业位周围擅自加建的分隔墙，并恢复原状，排除妨害，停止侵权。庭审中，被告对用砖砌墙的事实予以认可。同时查明，九原告于2015年8月31日向本院申请，要求对大竹县商贸中心城A幢底层商业位及商业位周围加建的分隔墙现场进行现场勘验，本院受理原告申请后，于2015年9月24日委托大竹县方信房地产测绘有限公司对大竹县商贸中心城A幢底层商业位进行了现场勘验，并制作了商贸中心A幢一层商场现场查勘图，该图表明，被告用砖对自己所有的4号商业位加建了分隔墙，原、被告对现场查勘图无异议。大竹县方信房地产测绘有限公司向本院提供了2007年7月17日第一次对大竹县商贸中心城A幢底层商业位的平面勘查图，该图显示被告吴国秀所有的大竹县商贸中心城A幢底层营业厅4号商业位上面至通道，左边与3号商业位，右面与5号商业位用虚线表示，出售时没有加建分隔墙。原审法院审理认为，原、被告讼争纠纷的焦点是被告吴国秀在其所有的大竹县商贸中心城A幢底层营业厅4号商业位周围用砖加建分隔墙的行为，是否对原告构成妨害。根据《民法通则》第83条的规定，处理相邻权关系的原则，不动产的相邻各方，应当按照有利生产，方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理通行等方面的相邻关系。原、被告在购买大竹县昊岳商贸有限责任公司底层营业厅商业位时，与大竹县昊岳商贸有限责任公司签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》，该协议第六条明确载明，原、被告分割投资的商业位必须服从大竹县昊岳商贸有限责任公司统一��理、统一出租，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙。该条款对原、被告均有约束力，任何一方不得因为行使自己的物权而损害他人的利益，被告吴国秀不遵守该协议的约定，擅自在自己的商业位周围加建隔离墙，影响了原告等人的采光、通行和商业位的使用，对原告的财产权造成了损害，因此，原告要求被告拆除在其商业位周围擅自加建的分隔墙，并恢复原状，排除妨害，停止侵权的请求，理由正当、合法，予以支持。被告吴国秀辨称“被告用砖砌墙的行为并不构成对原告的妨害，因为该营业厅4号门市，被告已合法购买，合法取得了物权，依法对该营业厅4号门市享有直接支配和排他的权利，这种权利包括所有权，用益物权和担保物权。”被告的辩论观点与《物权法》第七十一条“业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处���的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益”的规定相悖，被告擅自加建分隔墙的行为客观上给原告等其他业主的采光、通行和商业位的使用造成了损害，其行为属于侵权行为，其辩解理由不能成立，其辩解观点不予支持。据此判决：被告吴国秀于本判决生效之日起十日内自行拆除其自行加建的位于大竹县竹阳镇新华街商贸中心城A幢底层营业厅4号商业位周围的分隔墙，因拆墙产生的费用由被告吴国秀负担。案件受理费100元，由被告吴国秀负担。宣判后，原审被告吴国秀不服，向本院提起上诉。其上诉的主要理由：一审认定事实不清，适用法律错误，漏列事实上和法律上的利害关系人大竹县昊岳商贸有限责任公司、孙建国及51号业主何万琼参加诉讼，请求二审查明事实，依法改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。原审法院查明的案件事实属实，本院予以确认。二审另查明：3号商业位的张运娟和5号商业位的吴轩于2014年初曾向大竹县人民法院以“合同纠纷”案由起诉大竹县昊岳商贸有限责任公司，大竹县人民法院作出（2014）大竹民初字第1636号和第1665号民事判决：一、原告吴轩与被告大竹县昊岳商贸有限责任公司于2007年8月8日签订的《商贸中心城A幢底层营业厅产权分割意向性协议》原告应当继续履行该协议第六条约定的统一管理、统一出租，所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分割墙的义务，该协议其余条款原、被告已履行完毕。二、驳回原告吴轩的其他诉讼请求。判决后，吴轩和张运娟不服，上诉至达州市中级人民法院，该院于2014年11月7日作出（2014）达中民终字第662、661号判决认为，双方所签订的产权分割意向性协议是双方当事人的真��意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，具有法律约束力。该协议第六条约定：乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定。所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙的约定，并不违反法律规定。上诉人吴轩与被上诉人大竹县昊岳商贸有限责任公司作为合同的权利义务主体，应履行合同约定的义务、享受合同约定的权利。吴轩购买本案诉争门市应由大竹县昊岳商贸有限责任公司行使统一出租、统一管理的权利。吴轩购买的商铺已经办理产权证取得了物权，其已实际占有并收取租金，不存在收回的问题。故上诉人诉讼请求收回诉争门市与事实不符，不予支持。判决：一、撤销原判；二、驳回吴轩的诉讼请求。本院认为，本案诉争的由大竹县昊岳商贸有限责任公司出售给上诉人吴国秀的大竹县商贸中心���A幢底层营业厅4号商铺，到底属于独立的门市还是商业位，吴国秀是否享有完全独立的任意使用该商铺的权利是本案争议的焦点。从2007年6月2日吴国秀与大竹县昊岳商贸有限责任公司签订的“产权分割意向协议”二、地点：乙方分割投资该营业厅4号商业位；以及2007年6月2日吴国秀作为委托方与作为受托方的孙建国签订的《出租委托书》并收取第一年租金出具的收条中均明确是指大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅4号商业位。上述系列书证均能证实上诉人吴国秀所购买的是位于大竹商贸中心A幢底层营业厅4号商业位，而非吴国秀上诉所称购买的是独立的门市。在同为大竹县竹阳镇新华路商贸中心城A幢底层营业厅的3号商业位的张运娟和5号商业位的吴轩与大竹县昊岳商贸有限责任公司的“合同纠纷案”中，达州市中级法院（2014）达中民终字第662号、661号民事判决书中认定：双方所签订的产权分割意向性协议是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，该协议合法有效，具有法律约束力。该协议第六条约定：乙方分割投资的商业位必须服从甲方统一管理、统一出租等规定。所有商业位之间不能用砖做分隔墙，只能用货柜或货架作为分隔墙的约定，并不违反法律规定。上诉人张运娟、吴轩与被上诉人大竹县昊岳商贸有限责任公司作为合同的权利义务主体，应履行合同约定的义务、享受合同约定的权利。张运娟、吴轩购买本案诉争门市应由大竹县昊岳商贸有限责任公司行使统一出租、统一管理的权利。张运娟、吴轩购买的商铺已经办理产权证取得了物权，其已实际占有并收取租金，不存在向大竹县昊岳商贸有限责任公司要求收回的问题。该两份民事判决书属生效法律文书，其已确认和认定的事实，本院予以采信。本案中上诉人吴国秀不遵守其与大竹县昊岳商贸有限责任公司所签订协议的约定，擅自在自己的4号商业位周围加建隔离墙，客观上影响了被上诉人黄宽碧、王明春等九人的相邻权行使和对商业位的使用，对黄宽碧、王明春等人的财产权益造成了损害。根据《中华人民共和国民法通则》第八十三条：“不动产的相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的，应当停止侵害，排除妨碍，赔偿损失”的规定。故原审法院据此判决由吴国秀拆除在其商业位周围擅自加建的分隔墙，并恢复原状，排除妨害，停止侵权是正确的。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人吴国秀的上诉理由不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴国秀负担。本判决为终审判决。审判长  牟春艳审判员  胡光俊审判员  谭 兴二〇一六年六月十七日书记员  高 兰