北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第15151号上诉人（原审原告、反诉被告）李栋，男，1969年1月14日出生。委托代理人齐集，北京京安律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）王志江，男，1975年12月31日出生。委托代理人赵建兵，北京市翔龙律师事务所律师。原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司。法定代表人刘田，董事长。委托代理人于龙飞，男，1989年9月26日出生，汉族，北京我爱我家房地产经纪有限公司法务专员。上诉人李栋因与被上诉人王志江及原审第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第25421号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人李栋之委托代理人齐集，被上诉人王志江及其委托代理人赵建兵，原审第三人我爱我家公司之委托代理人于龙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年6月，李栋诉至原审法院称：2014年4月7日，我与王志江签署了房屋买卖合同，约定我将北京市朝阳×1号房屋出售给王志江，房屋总价1590000元，约定自合同签订之日起90日内双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。5月27日双方再次来到我爱我家公司协商解决，王志江明确表示其不具有北京市购买房屋的购房资格。王志江明知自己不具有购房资格的前提下与我签署了房屋买卖合同已经违反了诚实信用原则，导致合同无法履行，因此我请求依法解除我与王志江签订的房屋买卖合同，并解除补充协议中涉及房屋买卖的内容。王志江辩称并反诉诉称：同意解除双方签订的房屋买卖合同，同意解除补充协议中涉及房屋买卖的内容。我不存在欺诈、隐瞒订立合同的事实，我不具有购房资格已经告知李栋，合同订立后，李栋明确知道我没有购房资质，我明确表示可以将房屋过户到我的岳父名下，不存在不确定的他人的情形。李栋的主张不符合约定，也不符合法定解除条件，应赔偿我双倍定金。我于2014年4月10日按照约定向李栋支付了200000元定金，但李栋至今不履行合同义务，并向法院起诉解除合同，故我为了维护自身合法权益，要求李栋双倍返还定金400000元。李栋针对反诉辩称：不同意王志江的反诉请求。我不存在违约，是王志江不存在购房资格导致合同无法履行。我爱我家公司述称：王志江和李栋的诉讼请求均不涉及我公司权益，我公司服从法院判决，同意解除补充协议中涉及房屋买卖的内容。李栋、王志江签订买卖合同时，李栋和我公司知晓王志江不具备购房资格，王志江承诺可以取得购房资质，如果王志江无法取得购房资格，王志江、李栋同意将房屋过户到王志江的近亲属名下。原审法院经审理认为：本案所涉《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》系当事人真实意思表示，不违背法律规定，均属有效，对双方当事人具有约束力。根据王志江提供的录音中，李栋表达的知晓王志江没有在北京市购房的资质以及双方曾经协商通过办理公证委托以达到房屋过户目的这些内容，可以认定李栋知晓王志江并无在北京市购房资质这一内容。李栋主张办理公证委托是保证王志江能够以公证的方式把房屋过户到王志江名下，王志江主张通过公证委托可以委托过户给王志江，或过户到王志江亲属名下，该两项主张均无法从涉案的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》中看出，不能认定双方在具体过户问题上将房屋过户至何人名下达成一致意见。现李栋、王志江均同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中涉及房屋买卖的内容，我爱我家公司亦不持异议，在此情况下涉案合同已无履行的必要和可能，法院对涉案合同予以解除，并对补充协议中涉及房屋买卖的内容予以解除。李栋、王志江明知王志江无购房资质，仍然签订买卖合同及补充协议，双方对于相关合同、协议不能履行均存在过错，均应承担责任，李栋应将收取的200000元定金返还王志江，法院对此予以支持，王志江主张双倍返还定金无事实依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月1日作出判决：一、解除李栋、王志江于二〇一四年四月七日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；二、解除李栋、王志江、北京我爱我家房地产经纪有限公司于二〇一四年四月七日签订的《补充协议》中第一条、第四条、第五条、第六条、第七条、第八条、第九条、第十条及《补充协议》中第二条、第十一条中有关房屋买卖内容的部分；三、李栋于本判决生效后十日内返还王志江定金二十万元；四、驳回王志江之其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李栋不服原审法院判决，向本院提起上诉。李栋认为原审认定事实错误，在双方签订房屋买卖合同时，李栋并不知晓王志江不具有购房资格的情况，王志江对此有意隐瞒；因王志江隐瞒不具有购房资格的信息，致使合同无法履行，造成李栋的损失，故李栋不应返还王志江200000元定金，请求二审法院撤销原审判决第三项。王志江、我爱我家公司均同意原审判决。经审理查明：2014年4月7日，李栋（出售方）与王志江（买受方）签订了编号为M13050912的《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定李栋将朝阳×1号房屋出售给王志江，房屋成交价格为人民币1590000元，王志江向李栋支付定金人民币200000元，支付方式为直接给付等内容。《北京市存量房屋买卖合同》中未约定房屋的交付时间和付款时间。李栋（甲方）、王志江（乙方）和我爱我家公司（丙方）三方于2014年4月7日签订了《补充协议》，约定：甲方同意将位于朝阳区××9-2的住房出售给乙方；经甲乙丙三方友好协商同意，甲乙丙三方任何一方如对另一方或两方作出承诺，都会以《补充协议》、《证明》或《承诺书》等书面形式体现。三方不存在也不认可口头约定或承诺，同时三方在执行合同的过程中，如有任何一方提出与《买卖合同》、《居间合同》或《补充协议》等书面约定不符的要求，合同另外两方有权拒绝配合。如提出要求方因所提条件未被配合而拒绝继续履行合同，则视为违约。若甲乙双方有一方违约，则甲乙双方中的守约方有权要求甲乙双方中的违约方承担合同金额20%的违约金；因标的房产暂未满五年，经甲乙双方友好协商约定合同签订后，甲乙双方共同前往公证处办理全权委托公证手续，由甲方委托给乙方指定受托人，最晚不得晚于2014年5月30日；乙方在签订合同当时，乙方交付甲方定金人民币￥200000元整，其中￥195000元整最晚不得晚于2014年4月15日支付给甲方，交付方式为自行交接；在甲方取得公证书后，乙方交付甲方房款人民币￥1390000元整，交接方式为自行交接；在甲方取得全部房款当天甲乙双方共同办理房屋交验手续等内容。对《补充协议》中“因标的房产暂未满五年，经甲乙双方友好协商约定合同签订后，甲乙双方共同前往公证处办理全权委托公证手续，由甲方委托给乙方指定受托人，最晚不得晚于2014年5月30日”内容，李栋解释：因涉案房屋未满5年，买卖的话需要多交营业税，王志江想要往后延一年交付以省税，李栋表示可以过户到王志江名下，不能过户到案外人名下，去办公证委托是保证王志江能够以公证的方式把房屋过户到王志江名下，公证事项是李栋委托王志江将房屋过户给王志江。王志江解释：虽然涉案房屋未满5年，实际上王志江没有过户资格，所以去公证处办理全权公证，公证事项是王志江代为办理过户的一切手续，包括王志江对涉案房屋的使用权、处置权，可以委托过户给王志江，或过户到王志江亲属名下。2014年4月10日，王志江向李栋支付了房屋定金200000元，之后未向李栋支付剩余房款。李栋未将涉案房屋过户至王志江名下，亦未向王志江交付房屋。后双方就房屋买卖进行进一步协商时未达成一致意见。签订房屋买卖时，王志江不具备在北京市购买房屋的资格。我爱我家公司及王志江均主张李栋知晓此内容，李栋表示不知晓此内容。王志江提供电话录音，其中一段录音系李栋与案外人张天赐于2014年5月8日电话通话，内容是张天赐以买房人身份向李栋询问买卖涉案房屋的相关内容。通话中，李栋向张天赐表示：那套房屋现在有纠纷；我签约那家呢，没有购房资格的，不是北京人，他又叫我去做全权委托公证；他没有购房资质等内容。经询，王志江表示张天赐系其一个朋友，李栋、我爱我家公司表示张天赐系我爱我家公司员工。王志江提供2014年5月13日的谈话录音，录音内容系李栋、王志江、我爱我家公司员工之间的对话，该段录音中李栋向王志江表示：购房资质，现在还没有，现在肯定没有的，如果说有那就不需要做委托公证，您就直接网签就行了；您根本没有资格买这个房子等内容。上述内容，有当事人提交的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、录音等在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案的争议焦点系在李栋与王志江签订房屋买卖合同及补充协议时，李栋对于王志江不具有本市购房资质是否知晓。根据已查明的事实，李栋与王志江于2014年4月7日签订房屋买卖合同及相关补充协议，双方在补充协议中就公证委托事项进行了约定；双方所签上述房屋买卖合同及补充协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，均合法有效。本案中，王志江主张在双方签订房屋买卖合同及补充协议时，李栋对其不具有本市购房资质的情况已知晓，并提供相关录音予以证明；通过该录音中李栋表达知晓王志江不具有本市购房资质的内容，以及双方就公证委托事项进行协商的过程及内容，并结合双方于2014年4月7日所签房屋买卖合同及补充协议中的相关约定，可以证明在双方签订房屋买卖合同及补充协议时，李栋对于王志江不具有本市购房资质的情况已然知晓，原审对此认定并无不当。李栋主张其在双方签约时并不知晓王志江不具有本市购房资质，缺乏事实依据，本院不予采信。现李栋主张因王志江的过错致使合同无法履行，其不应返还王志江200000元定金；因在双方签订房屋买卖合同及补充协议时，李栋、王志江均明知王志江不具有本市购房资质，故对于上述房屋买卖合同及补充协议无法履行，李栋、王志江均存在过错，故李栋应将已收取的200000元定金返还王志江，原审对此认定并无不当；故李栋的该项主张，缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。原审的其他处理亦无不当。综上，李栋的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元，由李栋负担17.5元（已交纳），由王志江负担17.5元（李栋已预交，王志江于本判决生效后10日内给付李栋）；反诉案件受理费3650元，由王志江负担1825元（已交纳），由李栋负担1825元（王志江已预交，李栋于本判决生效后10日内给付王志江）；二审案件受理费4300元，由李栋负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 鲁南代理审判员闫慧代理审判员王锦强二〇一四年十二月五日书记员 陆       九       阳