新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区人民法院民 事 判 决 书（2014）水民三初字第690号原告：郑云学。委托代理人：公新风。被告：新疆华凌房地产开发有限公司，住乌鲁木齐市西虹东路**。法定代表人：米恩民，该公司总经理。委托代理人：刘莹。委托代理人：周玉慧。原告郑云学与被告新疆华凌房地产开发有限公司（以下简称华凌房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，乌鲁木齐市中级人民法院于2014年4月18日发回重审后，本院于2014年6月22日审查受理后，依法由审判员和颖与人民陪审员庞德力、姜红文另行组成合议庭，于2014年9月22日、2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告郑云学及其委托代理人公新风，被告华凌房产公司的委托代理人刘莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郑云学诉称，2011年4月24日，我与被告签订商品房预售合同，从被告处购买被告开发建设的乌鲁木齐市水磨沟区南湖北路东二巷188号南湖高层小区第13栋4单元23层2301号房屋，合同约定了房屋单价及房屋总价，且被告须于2012年10月1日前交付房屋。我已交付了合同约定的全部房款，但被告的房屋至今未达到预售合同约定的交付条件。按照合同第九条约定逾期交房出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金。依此，我方依照双方合同约定及法律规定，诉至法院，要求被告赔偿原告2012年10月2日至2013年7月1日违约金23549.95元；要求被告按合同约定，对厨房地漏恢复处理；并承担本案的诉讼费用。被告华凌房产公司辩称，对于原告要求偿付违约金的诉讼请求，我公司2012年11月20日在新疆都市报刊登要求业主办理入住的公告。我公司认为原告所居住的13号楼于2012年11月16日已竣工验收合格，合同约定的2012年10月1日没能交付是因为公安部对外墙的要求做了更改，所以我公司对保温设计进行了更改，因此本案应适用情势变更原则，应减轻和免除我公司的责任。另外，我公司认为合同约定的万分之二违约金过高，请求按实际损失的30%予以酌情认定。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年4月24日，原告与被告签订商品房预售合同，约定原告购买被告开发建设的水磨沟区南湖北路东二巷188号第13栋4单元23层2301号房屋，房屋总价431317.80元；出卖人应当在2012年10月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：2、该商品房经综合验收合格、5.如房屋提前具备交付条件，以出卖人公告时间为准；出卖人如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不做累加）（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；商品房达到交付条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行验收交接时，出卖人应当出示合同规定的证明文件，并签署房屋交接单；所购房屋为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全。买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，原告按约交纳了争议房屋相应房款及税费。被告在收到建设工程竣工报告后，组织勘察单位、设计单位、施工单位、工程监理单位进行了竣工验收。后在合同履行过程中，就华凌国际公寓项目是否通过竣工验收备案、是否达到交付使用的问题，部分业主向政府相关部门进行投诉。被告于2012年11月20日，在《新疆都市报》刊登公告，内容为“华凌国际公寓南湖小区B区13号楼已完工，请业主自本公告发布之日起15日内至华凌国际公寓小区物业办公室办理入住手续”，原告于2013年7月31日办理房屋入住手续。2014年1月13日市建委出具了乌建发（2014）12号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》，该通知决定华凌国际公寓9-13号楼项目停止使用，待整改完毕后，需重新组织竣工验收、备案。2014年11月11日市建委向自治区住房和城乡建设厅（以下简称建设厅）出具乌建发（2014）542号文件，建议：因华凌公寓小区当时组织竣工验收时未按图纸要求安装分户电表成为重新组织验收的主要原因，2014年2月28日通过了电业局的验收，其它相关质量问题也已整改完毕，因此之前已验收部分不再重新组织验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。2014年11月12日建设厅出具新建回复（2014）177号复函，同意市建委的处理意见。2014年11月19日市建委出具乌建发（2014）556号文件《关于华凌国际公寓9-13号楼项目竣工验收问题的通知》，该通知载明：新疆华凌房地产开发有限公司：因你单位在华凌国际公寓9-13号楼项目未按设计图纸安装分户电表就出具合格证明文件，违反了《建设工程质量管理条例》第十六条规定，我委依据《建设工程质量管理条例》第四十九条规定于2014年1月13日向你单位出具了《关于华凌国际公寓9-13号楼项目重新组织竣工验收的通知》（乌建发（2014）12号）。由于该小区已办理入住，且部分房屋已办理房屋产权证，如按照《建设工程质量管理条例》规定重新组织验收难度大且容易造成社会不稳定因素，我委于2014年11月11日向自治区住房和城乡建设厅提交了《关于华凌国际公寓重新组织竣工验收事宜请示》（乌建发（2014）542号），2014年11月12日，自治区住房和城乡建设厅回复我委《关于华凌国际公寓重新组织竣工验收事宜的复函》（新建回复（2014）177号），自治区住房和城乡建设厅原则同意我委提出的将华凌国际公寓9-13号楼之前已验收部分不再重新组织竣工验收，单独将分户电表的分部分项工程验收结果作为重新组织竣工验收完成的依据。以上查明事实，有商品房预售合同、票据、竣工验收报告、竣工验收备案表、乌建发（2014）12号文件、乌建发（2014）542号文件、乌建发（2014）556号文件、新建回复（2014）177号复函、关于华凌公寓房屋入住有关情况的说明、当事人陈述、庭审笔录等附卷予以证实。本院认为，原、被告双方签订的商品房预售合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照合同约定的内容全面履行各自的义务。合同签订后，原告按约交纳了所购房屋的房款及相应税费，被告负有按合同约定于2012年10月1日前向原告交付经综合验收合格的房屋责任。由于被告未在合同约定的时间内将验收合格具备交付条件的房屋交付给原告使用，被告显属违约，应承担相应的违约责任。本案争议焦点是：本案争议焦点是：1、本案是否有情势变更的事由发生、双方约定的违约金是否过高应予以减少。2、被告建设的商品房是否已达到入住标准，是否具备交付的条件，即原告要求被告支付逾期交房违约金有无依据。一、原告与被告签订《商品房预售合同》后，合同履行过程中是否存在情势变更事由。本院认为情势变更原则是指合同有效成立后，因不可归责于双方当事人的事由发生的重大变化而使合同的基础动摇或者丧失，若继续维持合同会显失公平，因此允许变更合同内容或解除合同的原则。本案合同履行中，被告变更了在建楼房的外墙装修等部分，但不符合情势变更原则的构成要件。故对被告庭审关于合同履行中发生情势变更事由的辩称意见，本院不予采信。二、庭审中，被告提供了三份证据，即市建委的乌建发（2014）542号文件、新建回复（2014）177号复函、乌建发（2014）556号文件，该三份证据可以证实，建设行政主管部门已认定2014年2月28日华凌国际公寓9-13号楼通过电业局的分户电表的分部分项工程验收结果可以作为重新组织竣工验收完成的依据，之前已验收部分不再重新组织验收，2014年2月28日原告所购房屋已具备交付条件，原告主张在此之前的逾期违约金于法有据，本院予以支持。按上述时间计算，被告应向原告偿付逾期交房违约金23549.95元【房屋总价款431317.80元×日万分之二×273天（2012年10月2日至2013年7月1日）】予以支持。对原告要求被告按合同约定，对厨房恢复地漏处理的诉讼请求，虽然合同中约定了13号楼厨房应当安装地漏，但被告在实际施工中经规划部门规划规划批准，设计图纸中并没有安装地漏的设计，并且该设计也符合国家住建部关于商品房的设计要求，因此，原告要求被告按合同约定，对厨房恢复地漏安装于法无据，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。被告辩称合同约定的按交付房款的日万分之二计算违约过高，应按实际损失的30%酌减的意见，本院认为依照处理民事法律关系中尊重当事人意思自治的原则，关于逾期交房违约金的计算方式在原、被告双方合同中明确约定，该约定并不违反法律行政法规的强制性规定，综合衡量合同的履行程度、结合当事人的过错、逾期利益等因素予以综合权衡，应当按照合同约定的逾期交房违约金标准确定违约赔偿额。而且，被告作为商品房预售合同的提供者，对于违约条款应当是明知及能预见的，现被告认为违约金过高违反了公平原则，与事实不符。综上，对被告上述辩称意见，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告新疆华凌房地产开发有限公司偿付原告郑云学违约金23549.95元【房屋总价款431317.80元×日万分之二×273天（2012年10月2日至2013年7月1日）】；二、驳回原告郑云学要求被告新疆华凌房地产开发有限公司按合同约定，对厨房地漏恢复安装的诉讼请求。以上被告新疆华凌房地产开发有限公司应给付原告郑云学款项23549.95元，须于本判决生效之日起十日内一次性付清。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费388.74元（原告已预交），由被告新疆华凌房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院（如在本判决上诉期届满后，七日内未预交二审案件受理费，按自动放弃上诉处理）。审 判 长  和 颖人民陪审员  庞德力人民陪审员  姜红文二〇一四年十二月六日书 记 员  唐 楠