昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第819号原告：郑永萍，女，1972年11月17日生，汉族，昆明市人，云南省第一人民医院工作，住昆明市。委托代理人：范培红、杨旭，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南云鼎房地产开发有限公司。地址：昆明经开区出口加工区海关监管大楼506室。法定代表人：牛霖，该公司总经理。委托代理人：杨海林、朱兴志，云南大韬律师事务所律师。特别授权代理。原告郑永萍诉被告云南云鼎房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年10月21日受理后，依法适用简易程序，于2014年12月4日公开开庭进行了审理，原告郑永萍的委托代理人范培红、杨旭，被告云南云鼎房地产开发有限公司的委托代理人杨海林到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告郑永萍诉称：2013年7月17日，原告与被告签订了合同编号为瀚文云鼎XX号的《商品房购销合同》。合同中约定被告应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房XX交付原告。合同中约定自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天200元向原告支付违约金，逾期60天后，被告按照原告已付款的0.1%乘以逾期天数向原告支付违约金，同时原告有权解除合同。被告至今没有履行交房义务，为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求：1、依法判决解除原、被告于2013年7月17日签订的合同编号为瀚文云鼎XX号的《商品房购销合同》及《补充协议》；2、判令被告退还原告已经支付的瀚文云鼎XX号商品房的购房款130982元、房契税3929.46元、印花税43.15元、房屋维修基金824.9元，合计人民币135780元；3、判令被告支付原告自2014年7月1日至2014年10月21日的违约金人民币14669.9元，且自2014年10月22日起每日支付违约金人民币131元，直到被告实际退还清偿原告全部购房款；4、判令被告支付2013年7月18日至2014年10月21日的同期银行贷款利息10478.5元，且自2014年10月22日起每日支付原告同期银行贷款利息人民币22元，直到被告实际退还清偿原告全部购房款；5、判令被告承担本案诉讼费。被告辩称：原告购买的房屋已经验收合格，可以交付使用，不存在法定或者约定的退房的条件。原告作为合同当事人，应当履行合同义务，交房是被告的义务，但是接房是原告的义务。被告已经通知了原告接房后，原告一直没有接房，是原告不接房，不是被告不交房。原告的起诉没有事实依据及法律根据，请求驳回。在审理过程中，原告为证明其观点成立向本庭提交证据如下：第一组：郑永萍身份证复印件、商品房购销合同、商品房购销合同补充协议、商品房买卖合同登记备案表，欲证明原、被告双方在2013年7月17日签订商品房购销合同购买位于盘龙区的商品房。双方在合同中约定的交房日期为2014年6月30日，并约定若被告未按时交房，自合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止的60天内，被告按每天200元向原告支付违约金。逾期60天后，被告按照原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金，同时原告有权解除合同；第二组：收据，欲证明原告已经支付翰文云鼎房屋购房款、房契税、印花税、房屋维修基金。经当庭质证，被告对原告提交的证据予以认可，但证明目的不予认可，根据原告证据不能证明其主张，并非没有接房原告就可以主张解除合同。被告为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组：商品房购销合同及补充协议，欲证明根据购销合同第十条第三款的约定，原告负有接收房屋的义务；原、被告双方约定的房屋交付条件为：该房屋“经被告、勘察、设计、施工、监理等单位共同验收合格”；原、被告双方约定的房屋装饰设备标准为“毛坯房，预留门洞”；第二组：工程竣工验收证明书，欲证明2014年6月20日，被告和勘察、设计、施工、监理等单位，共同对翰文云鼎商务大厦项目的土建和安装工程进行了竣工验收，验收结论为合格。原告所购买的房屋从验收之日起即具备了合同约定的房屋交付条件；第三组：关于改动房屋门洞（隔墙）的申请及附图，欲证明2014年6月28日之前，原告已经接到被告关于接房的通知；原告到达接房现场后，出于其特殊的装修和使用需要，提出了对XX和XX号房屋门洞（隔墙）进行改动的要求；第四组：商品房买卖合同登记备案表、翰文云鼎房屋移交表和前期物业服务协议，欲证明2014年6月26日至28日期间部分业主完成了房屋交接，房屋各方面的情况均完好，其中史艳琳为XX房屋的业主，该房屋与原告所购买房屋为上下层；第五组：现场照片22张，欲证明原告所购买的房屋以及翰文云鼎大厦外部、内部、大堂、楼梯、走道、电梯、停车场等各部位均情况完好，运行正常。原告所购买的房屋不存在质量问题，或者影响房屋交付和使用的其他问题，有部分业主正在进行装修，并有部分业主已经完成装修和入驻；第六组：律师函及详情单，欲证明因原告一直没有按照合同约定接房，被告委托云南大韬律师事务所向原告发出律师函，催告原告尽快接房的事实。经当庭质证，原告对被告提交的第一组证据的三性无异议，但不能证明被告尽到了通知义务；对第二组证据真实性、合法性及证明目的均不予认可，验收的日期是空的，无法证明何时验收合格，6月20日竣工不代表验收，验收只有业主方、建设方、设计方、监理方，没有质检部门、消防部门、规划部门等验收，不是合法的验收，且该证据没有到有关机关备案，没有质检总站的盖章，验收是不合格的；对第三组证据关联性及证明目的不认可，与本案无关联，不能证明原告接到了被告交房的通知，合同约定6月30日前交房，申请系快到交房期限原告主动去看施工进度，不是接到被告的交房通知；对证据四三性及证明目的均不认可，物管公司和被告之间订立的这些材料是事后补的，且具有利害关系，不真实，且其他家的业主不能证明本案房屋达到验收合格标准，没有关联性；对第五组证据因无原件，三性不予认可；对第六组证据三性及证明目的均不认可，对邮寄单真实性认可，但是证明目的不认可，原告没有收到过该律师函，且被告寄出的时间是2014年11月3日，该时间已经超过了合同约定的通知交房的日期，在此之前，被告从未通知过原告接房。本院对原告提交的证据予以确认。对被告提交的第一、二、三组证据予以确认，但不能证明被告尽到了通知原告接房的义务；对第四组证据关联性不予确认，其他业主情况不能反映本案原告已接到了接房通知；对第五组证据，应不能确定拍照时间及地点，本院对其不予确认；对第六组证据予以确认，但因无原告签收，且邮寄时间为2014年11月3日，不能证明被告在合同约定期限内通知原告进行接房。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2013年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订了合同编号为瀚文云鼎XX号的《商品房购销合同》，合同中约定乙方购买瀚文云鼎商务大厦第四层XX号商业用房，房屋总价款130982元，乙方于2013年7月17日一次性付清全款；甲方应于2014年6月30日前将经建设单位组织验收合格并符合合同约定的商品房交付乙方；该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以电话、短信或书面方式、报纸公告形式通知乙方办理交接手续；甲方如未按合同约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天200元向乙方支付违约金，逾期60天后，甲方按照乙方已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金，同时乙方有权解除合同；单方提出变更合同约定经过同意的，变更内容所涉及的费用由提出方承担，单方提出解除合同或变更合同约定为对方不认可的视为提出方违约，有提出方赔偿对方总房款20%的违约金。合同后附瀚文云鼎商务大厦第四层XX号房屋平面图。2013年7月17日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同补充协议》，协议约定乙方买受房屋应依法缴纳及承担的契税、印花税、维修资金、产权证办理费用等水费和费用，有甲方按规定代收代缴；主合同中“经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房”，是指经甲方、勘验、设计、施工、监理等单位共同验收合格的商品房，即具备向乙方交付使用条件。2013年7月18日，原告按合同约定缴纳了房款、维修基金、房契税、印花税。2014年6月28日，原告向被告提出申请，对XX号房的门洞（隔墙）位置进行改动。原、被至今未进行交接房。原告认为被告未按合同约定尽到通知义务，且房屋未达到交房条件，构成违约，现诉至法院主张其诉请。本院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、涉案房屋是否达到交付条件？二、被告是否存在逾期交房的违约行为？三、合同是否应当解除？被告是否应当承担相应的赔偿责任？对于第一个争议焦点，原告提出被告所开发的房屋至今未达到交付条件，但未提交相关的证据材料，而被告提交的《工程竣工验收证明书》证实涉案房屋已由该工程勘察、设计、施工、监理和建设单位竣工验收合格，原、被告双方在合同中约定的交房条件是：房屋经施工、监理、设计、建设等单位共同验收合格。本院认为，《城市房地产管理法》、《建筑法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律、法规规定了房地产开发项目经验收合格后，方可交付使用或未经验收合格，不得交付使用。由此可以认定，双方在合同中对交付条件的约定并未违反法律强制性规定。根据《中华人民共和国合同法》第八条，原告与被告签订的《商品房购销合同》及补充协议，双方意思表示真实，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。本院认为涉案房屋已符合双方合同约定的交付条件，原告提出涉案房屋未经消防等验收，未达到交付条件的理由没有事实和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，经审理查明，原、被告双方约定交房时间为2014年6月30日前，并约定办理房屋交接手续应以被告进行电话、短信或书面方式、报纸公告的形式通知原告。虽被告已在2014年6月21日组织了施工、监理、勘察及设计单位进行了验收，但被告无证据证明在2014年6月30日前通知原告进行接房。对于原告于2014年6月28日向被告提出对房屋门洞（隔墙）位置进行改动的申请，本院认为，该申请不能证明被告已尽到通知义务，且被告在庭审中表示对原告改动门洞（隔墙）的申请是同意的，故对原告的申请不视为原告单方变更合同约定。综上，被告不能证实其按合同约定履行通知交房的义务，应承担相应的违约责任，故原告主张被告承担逾期交房的违约责任，本院予以支持。关于原告主张解除合同的诉请，本院认为，原、被告双方合同约定，被告如未按合同约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内原告有权解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，原、被告双方约定的合同解除条件已达成，原告有权解除合同，故对于原告的该诉请，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，原、被告双方可以要求恢复原状，原告据此要求被告返还购房款130982元、房契税3929.46元、印花税43.15元、房屋维修基金824.9元的诉请本院予以支持。对于违约金的诉请，本院认为，被告存在逾期交房的违约行为，因负相应的违约责任，根据合同约定“被告如未按合同约定时间交房，自交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天200元向原告支付违约金，逾期60天后，被告按照原告已付款的0.1%乘以逾期天数向乙方支付违约金。”合同约定交房时间为2014年6月30日前，原告已付购房款130982元，故自2014年7月1日起至2014年8月29日计算违约金，按每日200元计算，自2014年8月30日起计算违约金，按每日130.98元计算。对于原告主张被告支付银行利息的诉请，本院认为，原、被告双方对此并无约定，且该部分属原告主张的损失，原告未举证证明自己所受损失，而违约金已足以弥补原告损失，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告郑永萍与被告云南云鼎房地产开发有限公司于2013年7月17日签订的编号为瀚文云鼎XX号《商品房购销合同》及《补充协议》；二、被告云南云鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告返还购房款130982元、房契税3929.46元、印花税43.15元、房屋维修基金824.9元；三、被告云南云鼎房地产开发有限公司于判决生效后十日内向原告支付自2014年7月1日起至合同解除之日止的违约金（2014年7月1日至2014年8月29日以每日200元计算，2014年8月30日起至合同解除之日以每日130.98元计算。）；四、驳回原告郑永萍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币3519元本院减半收取人民币1759.5元，由被告云南云鼎房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员  蒋煜二〇一四年十二月十一日书记员  李艳