重庆市垫江县人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0231民初524号原告邓芳，女，1974年7月1日出生，汉族，居民，住重庆市垫江县。委托代理人程飞鹏，重庆奇策律师事务所律师。被告重庆佳合房地产有限公司，住所地重庆市城口县葛城镇老年活动中心侧，统一社会信用代码91500229756223722R。法定代表人陈代艳，该公司董事长。委托代理人闵书全，重庆市垫江县桂溪镇法律服务所法律工作者。被告重庆渝复房地产开发有限公司，住所地重庆市北碚区复兴镇新街，组织机构代码90323301-6。法定代表人刘家吉，该公司董事长。原告邓芳诉被告重庆佳合房地产有限公司（以下简称“佳合房地产公司”）、重庆渝复房地产开发有限公司（以下简称“渝复房地产公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员王贤凡担任审判长，与人民陪审员张均、卢红会组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告邓芳的委托代理人程飞鹏、被告佳合房地产公司的委托代理人闵书全到庭参加了诉讼，被告渝复房地产公司经本院合法传唤，逾期无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邓芳诉称，2011年11月21日，我与二被告签订《重庆市商品房买卖合同》，预购被告出售的位于重庆市垫江县桂溪镇渝东商业城B区XXX门市，购房款为443152元。合同约定：被告应于2012年5月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的房屋交付给我使用，并应在房屋实际交付使用之日起60日内向房屋所在地的土地房屋登记机构提出办理房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；若因被告的责任未能按期提出办证申请，应按我已付房价款的万分之二按日计算违约金至被告向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日止。合同签订后，我已支付全部购房款，但被告在2015年1月12日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因被告迟延办理房产证，侵害了我的合法权益。我遂诉至人民法院，请求判令二被告向原告连带支付延期办证违约金39706.40元。被告佳合房地产公司辩称，我公司对原告诉称的房屋位置、房屋价款以及房屋交付时间等没有异议，原告已付清购房款。我公司确实存在迟延办证的违约行为，但我们公司迟延办证是由于案外人的原因所致。原告主张的违约金计算的起止时间由法院审查，但原告主张的违约金数额过高，请求法院依法调减。被告渝复房地产公司未作答辩，亦未向本庭提交证据。经审理查明，2011年11月21日，原告邓芳与被告渝复房地产公司、佳合房地产公司签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定原告邓芳购买被告渝复房地产公司、佳合房地产公司开发的位于重庆市垫江县桂溪镇渝东商业城B区XXX门市，该房屋为预售商品房，房屋总成交价443152元。合同第七条约定：“……甲方（指二被告，下同）应当在2012年5月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已经进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方（指原告，下同）使用……”。第十三条约定：“……属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的……，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间分别处理（不作累加）：（1）逾期在60日（含）之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。（2）逾期超过60日（与本条本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……，乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二（该比率应不小于本条本款第（1）项中的比率）的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……”。合同签订后，原告邓芳已付清购房款。2012年5月30日，被告渝复房地产公司、佳合房地产公司将房屋交付给原告邓芳。2013年6月17日，被告渝复房地产公司、佳合房地产公司起诉重庆市桦竣工程有限公司，请求将垫江县渝东商业城B区D3、E、G、I栋工程的竣工资料交付给渝复房地产公司、佳合房地产公司。2013年8月16日，垫江县人民法院（2013）垫法民初字第01798号民事判决书判决重庆市桦竣建筑工程有限公司在判决生效后5日内将垫江县渝东商业城B区D3、E、G、I栋工程土建档案备案资料及完整的竣工资料三份交付给渝复房地产公司、佳合房地产公司。2014年7月10日，垫江县渝东商业城二期D3、E、G、I栋的建设工程档案验收合格。2015年1月26日，垫江县国土资源和房屋管理局出具了办理《房地产权证》的业务受理通知书。上述事实，有原、被告的陈述，《重庆市商品房买卖合同》，业务受理通知书等证据在卷佐证，并经庭审审查，足以认定。本院认为，原、被告在平等自愿的基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其约定不违反法律规定，也不损害国家和社会公共利益，应合法有效，原、被告理应按照双方约定全面履行合同。现原告已根据合同约定，履行了支付购房款等全部义务，被告虽将房屋交付给了原告占有、使用，但被告还应按约履行为原告办理房屋产权登记手续的义务，其未按合同约定的期限办理房屋产权登记手续的行为属违约行为，依法应当承担相应的法律责任。原告要求被告支付逾期办理房地产权证的违约金的主张符合法律规定，本院予以支持。本案中，被告交付房屋的时间为2012年5月30日。双方约定，被告在商品房交付使用后60日内应办理《房地产权证》，双方对从2012年7月30日起计算违约时间无异议，被告于2015年1月26日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告依约应当支付给原告违约金80742.29元（443152元×2‱元/天×911天=80742.29元）。根据最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，被告逾期取得房地产权登记受理单在一定程度上并没有影响原告对房屋的使用，在诉讼中被告要求对原告主张的违约金进行调减，原告亦自愿将违约金按50%的比例进行调减，并无不当，本院予以准许，调减后的违约金计算为40371.15元（80742.29元×50%），原告诉请违约金39706.40元，系当事人对自己权利的处分，不违反法律规定，故被告应向原告支付违约金39706.40元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，第一百零七条，第一百一十四条第一款、第二款和最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司在本判决生效后十日内支付给原告邓芳逾期办证违约金39706.40元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费792元，依法减半收取396元（原告已预交），由被告重庆渝复房地产开发有限公司、重庆佳合房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审 判 长  王贤凡人民陪审员  张 均人民陪审员  卢红会二〇一六年六月二十七日书 记 员  张 川