重庆市万州区人民法院民 事 判 决 书（2014）万法民初字第03000号原告郑国卿，女，1974年4月10日生，汉族，住重庆市梁平县聚奎镇爱和村。原告金先兵，男，1972年9月22日生，汉族，住重庆市梁平县聚奎镇爱和村。委托代理人颜龙，重庆锦扬律师事务所律师。委托代理人曾跃跃，重庆锦扬律师事务所律师。被告重庆市建有物业发展有限公司，住所地万州区王牌路袁家墩**，组织机构代码71166596-5。法定代表人牟建兴，该公司总经理。委托代理人廖伟，重庆升腾律师事务所律师，执业证号15001200310586252。委托代理人易兴学，重庆升腾律师事务所律师，执业证号15001200310514286。原告郑国卿、金先兵与被告重庆市建有物业发展有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年3月21日受理后，依法由审判员冉建适用简易程序独任审判，于2014年4月16日、6月11日公开开庭进行了审理。后因案情复杂转为普通程序，依法由审判员喻晓峰担任审判长，与审判员牟登春、冉建组成合议庭，共同负责该案的审判，并于2014年12月1日公开开庭进行了审理。原告郑国卿及郑国卿、金先兵的委托代理人颜龙、曾跃跃，被告重庆市建有物业发展有限公司的委托代理人易兴学到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑国卿、金先兵诉称，原、被告于2009年9月7日签订商品房买卖合同，按照合同约定，被告应当在房屋实际交付原告使用后60日内向房屋登记机关申请办理权属登记，并取得登记受理单。合同签订后，原告已履行全部付款义务，被告于2009年12月31日将房屋交付原告。但因被告的原因直到2013年1月28日才取得房屋登记机关权属登记受理单。按照合同约定，被告应当向原告支付迟延办证违约金，请求判令被告支付迟延办证违约金125330.68元，诉讼费由被告承担。被告重庆市建有物业发展有限公司辩称，1、办证是购房人的义务，卖房人只是负责协助。如由卖房人办理，购房人应委托并提供相关资料，但原告在交房后60日内未提供办证的相关手续，大修基金也未按时交纳。2、因政府原因，要求A、B栋一并办证，加上消防验收等因素，致使A栋延后，责任不在被告。因此，被告不存在违约。即使认定被告违约，被告已按约定时间交付房屋，不影响房屋的使用，原告没有损失，其主张的违约金过高，已超过了购房款的30%，请求调整。3、原告的请求已超过诉讼时效，不应得到保护。经审理查明，2009年9月7日，原告郑国卿、金先兵（乙方）与被告重庆市建有物业发展有限公司（以下简称建有物业公司，甲方）签订《商品房买卖合同》，约定了以下主要内容：一、甲方将其开发的位于万州区牌楼清堰2、3社“爵士花园二期.圣士豪庭”A幢30-2房屋一套预售给乙方，建筑面积132.3平方米，套内建筑面积109.65平方米，建筑面积单价为2983元／平方米，套内建筑面积单价3599.19元／平方米，总价款为394651元；首付121651元，银行按揭270000元；二、甲方应在2009年12月31日前将已竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；三、关于办理产权登记的约定。1、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；2、甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方；3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按以下方式处理：（1）逾期在90日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金；4、如因乙方的责任，导致甲方未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的相关资料，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，甲方不承担违约责任。合同签订后，原告已付清全部房款394860元（109.65㎡×3601.09元／㎡），被告于2010年6月30日将房屋交付给二原告使用。另查明，“龙武-爵士花园二期”A栋于2009年12月30日竣工验收合格，B栋于2011年5月23日竣工验收合格。建有物业公司于2012年7月19日取得“龙武-爵士花园二期”A、B栋《建设工程竣工验收备案登记证》。2012年6月11日建有物业公司向重庆市万州区房地产管理局申请办理权属转移变更登记，2013年1月28日该局出具《房地产权属登记受理通知单》，2013年2月7日办理了《房地产权属证书》。上述事实，有原、被告双方提交的商品房买卖合同、不动产发票、房屋交接单、权属登记申请书、权属登记受理通知单、竣工验收备案登记证等证据及双方当事人的当庭陈述予以佐证，本院予以确认。本院认为，原被告签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思，其内容不违反法律法规强制性规定，且已履行，该合同应当有效。本案双方争议的主要焦点：迟延取得权属登记受理通知单被告是否构成违约？本院根据双方提交的证据，结合双方的诉辩意见，综合评判如下：一、关于申请取得权属登记受理通知单的方式问题。根据双方合同关于办理产权登记的约定，甲、乙双方应相互配合办理本商品房产权登记。采取两种方式：一是在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；二是由乙方委托甲方办理的，乙方应在签订本合同90日内，将办理本商品房产权登记需由乙方提供的资料提供给甲方。事实上，建有物业公司在2012年7月19日取得“龙武-爵士花园二期”A、B栋《建设工程竣工验收备案登记证》后，于2012年6月11日向重庆市万州区房地产管理局申请办理权属转移变更登记，提交了包括有原告委托被告的工作人员范春燕代为办理所购房屋的房地产权证的委托书在内的相关资料，证明双方约定办理产权登记的义务由被告建有物业公司承担，向土地房屋登记机构提交规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单是被告建有物业公司的责任。虽然原告否认在委托书上是其亲笔签字，但不影响被告建有物业公司承担向土地房屋登记机构提交规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的责任。被告建有物业公司向本院申请对委托书上的签名进行笔迹鉴定，增加当事人的负担和诉讼成本，其结果不影响本案的处理，本院不予采信。二、关于被告建有物业公司是否构成违约的问题。虽然双方约定向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单在商品房实际交付使用之日起60日内，被告也在2010年6月30日将房屋交付给二原告使用，但此时被告尚未取得《建设工程竣工验收备案登记证》，根本不具备申请办证的条件，此时的交房也不符合法定的和合同约定的交房条件。因此，向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应当从被告取得《建设工程竣工验收备案登记证》之日即2012年7月19日起计算，在60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。也就是说被告建有物业公司应当在2012年7月19日至2012年9月16日止取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，逾期则视为违约。而本案被告建有物业公司在2012年7月19日取得“龙武-爵士花园二期”A、B栋《建设工程竣工验收备案登记证》后，2013年1月28日重庆市万州区房地产管理局出具《房地产权属登记受理通知单》。根据双方合同关于办理产权登记的约定，如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，就向乙方支付违约金。被告建有物业公司未按约定期限取得《房地产权属登记受理通知单》，且被告建有物业公司没有证据证明在取得《建设工程竣工验收备案登记证》后通知了原告提交办证资料和通知后原告拒绝提交相关资料，已构成违约，应承担违约责任。三、关于违约金数额的计算。根据双方合同关于办理产权登记的约定，不论逾期在90日之内或者逾期90日后，均须自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。根据前述理由，被告向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，应当从被告取得《建设工程竣工验收备案登记证》之日即2012年7月20日起计算，在60日内向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，也就是说被告建有物业公司应当在2012年9月17日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。因此，逾期时间应从2012年9月18日起计算，至取得重庆市万州区房地产管理局出具《房地产权属登记受理通知单》之日即2013年1月28日止。虽然双方约定了违约金的计算方式为按日支付已付房款价万分之3的违约金，但被告认为过高请求调整，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案被告虽然逾期取得房地产权属登记受理通知单构成违约，但双方约定的买卖房屋已交付给原告，不影响居住使用，且原告所购房屋系按揭，被告迟延办证给原告带来的损失较小。因此，本院酌情将违约金确定为按日万分之0.6计算。四、关于被告主张原告的请求超过诉讼时效的问题。根据双方合同关于办理产权登记的约定，不论逾期在90日之内或者逾期90日后，均须自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房款价万分之3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。本案被告在2013年1月28日才取得登记受理单，应在2013年2月27日前向原告支付违约金，诉讼时效应从2013年2月28日起计算2年。本案原告于2014年3月21日向本院起诉要求被告承担违约责任并支付违约金，未超过诉讼时效，被告的理由不成立，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，判决如下：一、被告重庆市建有物业发展有限公司在本判决生效后3日内支付原告郑国卿、金先兵违约金：以394860元为基数，从2012年9月18日起，至2013年1月28日止，按日万分之0.6计算；二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2806元，由被告重庆市建有物业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第二中级人民法院。同时，按照国务院《诉讼费用交纳办法》的规定交纳上诉案件受理费。递交上诉状并收到本院预交上诉费通知书后应当及时预交上诉案件受理费。未在本院预交上诉费通知书指定的期限内预交上诉案件受理费又未提出缓交、减交、免交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行时，自本判决生效之日起，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为两年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。审判长  喻晓峰审判员  牟登春审判员  冉 建二〇一四年十二月十五日书记员  罗小莉