杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭拱民初字第588号原告胡哲。原告罗卓娜。两原告共同委托代理人汪涛，浙江华盛律师事务所律师。特别授权代理。被告中铁房地产集团浙江京城投资有限公司，住所地杭州市湖州街****。法定代表人马建军，系公司董事长。委托代理人蓝吴飞、单宝山，浙江东孚律师事务所律师。特别授权代理。第三人杭州住房公积金管理中心，住所地，住所地杭州市上城区延安路**iv>负责人万强，系中心主任。委托代理人叶劲松，特别授权代理。第三人交通银行股份有限公司杭州浣纱支行，住所地杭州，住所地杭州市浣纱路**>委托代理人张华，特别授权代理。原告胡哲、罗卓娜为与被告中铁房地产集团浙江京城投资有限公司（以下简称中铁集团京城公司）商品房销售合同纠纷一案，于2014年3月3日向本院提起诉讼。本院于同日受理后，依法由审判员周建利独任审理，于2014年3月12日公开开庭进行了审理。后依法追加第三人杭州住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）、交通银行股份有限公司杭州浣纱支行（以下简称交行浣纱支行）参加诉讼，并于2014年5月13日再次公开开庭进行了审理，原告的委托代理人汪涛、被告中铁集团京城公司的委托代理人蓝吴飞、单宝山、第三人公积金中心的委托代理人叶劲松、交行浣纱支行的委托代理人张华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡哲、罗卓娜诉称：双湾国际城楼盘是由被告中铁集团京城公司开发的商品房，2012年10月16日原、被告签订了《商品房买卖合同》，原告向被告购买坐落于双湾国际城2号1单元902室的房屋，总价值为1979004元。合同签订后，原告于2012年10月16日支付了1479004元，另以公积金贷款的方式支付了500000元，已按约定付清了全部款项。根据《商品房买卖合同》第九条的约定，2013年8月30日为涉案房屋交付日，中铁集团京城公司应当在2013年8月30日前取得涉案房屋的竣工验收备案证明。合同十五条还补充约定，电视、电话、网络、燃气等配套设施也应于2013年8月30日前完工并达到使用条件。而事实上，双湾国际城楼盘直到2013年11月18日才完成竣工验收备案，取得2013杭城档认字212号《建设工程竣工档案认可意见书》，同时作为交付条件之一的电视、电话网络、燃气等配套设施也一直都没有达到使用条件。2013年11月21日被告中铁集团京城公司向原告发出《房屋交付通知书》通知原告于11月22日办理收房手续，即便不考虑电视、电话、网络、燃气等配套设施等交付条件，也逾期交付84天之多。根据商品房买卖合同第十条的约定，中铁集团京城公司逾期交房30日，买受人有权解除合同，中铁集团京城公司应根据买受人已付房款的5%支付违约金。因中铁集团京城公司逾期交房的违约行为已符合合同解除条件，故原告要求解除《商品房买卖合同》，返还1979004元购房款，被告支付违约金98950.2元。审理过程中，原告变更诉请为请求解除原、被告签订的《商品房买卖合同》、解除与第三人签订的《公积金个人住房担保借款合同》。被告赔偿原告利息损失暂计166753元（计算至2014年4月，此后利息损失按相应标准计算至合同解除时止）。原告向本院提交了如下证据材料：1、《商品房买卖合同》，证明原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买涉案房屋，总价1979004元，2013年8月30日被告应交付房屋等合同内容。2、销售不动产统一发票、杭州市公积金个人住房担保借款合同、杭州市公积金个人住房贷款借款借据，证明原告于2012年10月16日支付了1479004元，另以公积金贷款的方式支付500000元，已按约付清全部款项。3、《竣工验收备案表》、《建设工程竣工档案认可意见表》，证明双湾国际城楼盘直到2013年11月18日才完成竣工验收备案。4、《双湾国际城房屋交付通知书》，证明2013年11月21日被告才通知原告办理房屋交付手续，已至少逾期84天，符合合同约定的解除条件。被告中铁集团京城公司辩称：被告在开发双湾国际城时，一直都在按期完成建设。之所以会延期交房的原因是由于政府负责建设的配套设施项目（包括大市政、地下管网铺设、、地下管网铺设及燃气管道等建设）进度缓慢，导致国际城无法按期竣工验收。当知晓因为政府的市政工程施工缓慢会影响国际城交房后，被告及时向各个业主发函进行了充分的解释，取得了大部分业主的理解。被告严格依约履行商品房买卖合同，没有违约情况的发生。延期交房系政府部门因为执行《防暑降温措施管理办法》及杭州市政府通知，在高温天延缓了市政工程进度导致。这也符合原、被告签订的商品房买卖合同第九条第二款规定的免责情况。原告起诉被告要求解除合同并支付违约金没有事实依据和法律依据。原告在履行商品房买卖合同时，自身有延迟付款的违约情况发生。假如法院判决被告支付延期交房违约金，则应该扣减原告对被告违约应当支付的违约金数额。原告主张的违约金计算不合理，主张的数额过高，请求法院调整。被告向法院提交了如下证据材料：1、进账单，证明原告逾期付款的事实。2、关于申请紧急协调中国铁建国际城交房配套建设问题的函、关于再次申请紧急协调中国铁剑国际城交房配套建设问题的函、快递单、关于国际城1#、2#地块间市政道路情况说明函，证明被告多次向市政主管部门申请加快市政建设以便被告按期交房及证明被告不能按期交付是因为市政配套建设进度缓慢。3、市政府关于做好持续高温天防范应对工作的通知、2013年杭州历史天气，证明市政配套缓慢主因是高温影响，导致涉案国际城开发期延长，延迟了交房的速度。4、关于双湾国际城市政配套建设情况通知函，证明被告已经在30日内履行了通知义务符合延期交房免责情形。5、杭州市规划局规划方案，证明国际城周边的市政配套设施必须与房地产工程同步建设且要经消防验收才可以投入使用。第三人公积金中心陈述：原告至目前为止的还款都是正常进行的，如果解除原、被告之间的合同，则原告与第三人的合同也要解除。因为当时50万元是直接支付给被告的，因此要求被告直接将贷款余额归还我们，计算至2014年4月21日本金部分为468750.05元。公积金中心向本院提交了如下证据材料：1、公积金贷款审批表、住房公积金担保借款合同、借款借据，证明贷款50万元的事实。2、商品房预告登记，证明第三人取得商品房预告登记。3、还款情况表，证明截止2014年4月21日原告正常还款和剩余本金。交行浣纱支行未陈述意见也未提交证据。当事人提交的证据，经当庭质证，本院认证如下：原告提交的证据，被告及第三人均无异议，本院予以确认。被告提交的证据，原告及第三人对三性均无异议，本院予以确认。公积金中心提交的证据，原、被告及交行浣纱支行均无异议，本院予以确认。根据上述有效证据及双方当事人的陈述，本院认定的案件事实如下：2012年10月26日，原告胡哲、罗卓娜与被告中铁集团京城公司签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的杭州市拱墅区双湾国际城2号楼1单元902室房屋一套，房款总价1979004元，原告须在2012年10月16日前支付首付款1479004元，余款500000元采用银行按揭方式。被告应于2013年8月30日前交付房屋，逾期交房超过30日，原告有权解除合同。2012年10月16日，原告按约支付了1479004元首付款。原告与公积金中心及交行浣纱支行签订了《杭州市公积金个人住房担保借款合同》，向贷款人公积金中心贷款500000元，交行浣纱支行系委贷银行。2013年1月17日，公积金中心发放借款500000元，该款项直接支付至被告中铁集团京城公司账户。此后原告一直正常向公积金中心还款。至2014年7月22日还款日，原告共计归还贷款本金37499.94元，支付利息36085.73元。2013年11月12日，涉案房屋商品住宅项目通过竣工验收。11月21日，被告向原告发出房屋交付通知书，通知原告于11月22日前办理交付手续。至原告提起诉讼，双方未办理交房手续。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就，解除权人可以解除合同。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》明确约定了被告的交房时间，同时明确如逾期交房超过30日，原告有权解除合同。根据合同约定被告应于2013年8月30日交付房屋，而实际直至11月21日被告才通知原告可办理交房手续，逾期时间超30日，合同约定的解除条件成就，原告要求解除合同，应予以支持。被告辩称其无法交付房屋系因夏季高温导致市政配套设施进展缓慢，导致涉案房屋无法按期竣工验收，可以适用合同关于延期交付免责的约定。本院认为市政配套设施是否竣工，并不影响涉案房屋主体竣工验收，而涉案房屋一直到11月方完成主体工程的验收，且夏季高温应属于可预见的因素，该理由不足以适用合同延期交房免责条款，本院对此主张不予采信。原告为购买涉案房屋与公积金中心签订了《杭州市公积金个人住房担保借款合同》，现原告要求同时解除该合同，而公积金中心中心亦表示要求解除，交行浣纱支行对此也无异议，本院认为当事人合意一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告与中铁集团京城公司签订的《商品房买卖合同》解除，双方合同权利义务终止，原告已经交纳的全部房款中铁集团京城公司应予以返还。合同解除主因归结于被告违约，故原告因解除合同所产生的损失，中铁集团京城公司应予以赔偿。关于损失的计算，对于首付1479004元部分，原告主张按年利率6.15%计算，本院认为该主张合理，计算至2014年7月22日为160672.8元。而对于贷款500000元所产生的利息应以原告实际偿还的利息为准，计算至2014年7月22日还款日原告共计支付的利息为36085.73。因原告与第三人签订的《杭州市公积金个人住房担保借款合同》同时解除，原告应一次性向贷款方公积金中心返还贷款余额。本案公积金中心要求被告直接向其归还未还贷款，中铁集团京城公司对此亦无异议，本院予以准许。考虑到原告还贷的持续性，本院确认以2014年7月为时间界点，至此剩余的贷款由中铁集团京城公司负责归还，此后原告如继续向公积金中心还款而产生的纠纷，由原告与第三人另行处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、解除原告胡哲、罗卓娜与被告中铁房地产集团浙江京城投资有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号2012预1176344）。二、解除原告胡哲、罗卓娜与第三人杭州住房公积金管理中心、交通银行股份有限公司杭州浣纱支行签订的《杭州市公积金个人住房担保借款合同》（合同编号06012012115883）。三、被告中铁房地产集团浙江京城投资有限公司返还原告胡哲、罗卓娜购房款1516503.94元，赔偿损失196758.53元（计算至2014年7月22日，此后至法院确定的给付之日以1516503.94元为基数按年利率6.15%另行计算），限被告于本判决生效之日起十日内付清。四、被告中铁房地产集团浙江京城投资有限公司支付杭州住房公积金管理中心462500.06元，限于本判决生效之日起十日内付清。本案受理费23424元，减半收取11712元，由被告中铁房地产集团浙江京城投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本各3份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费23424元。在上诉期满之日起7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行为工行湖滨分理处，账号为12×××68）。审 判 员 周建利二〇一四年七月二十五日代书记员 陈 林