北京市怀柔区人民法院民 事 判 决 书（2014）怀民初字第01793号原告刘彦欣，男，1980年2月24日出生。委托代理人罗少华，北京市众明律师事务所律师。被告北京凤翔房地产开发有限公司，住所地北京市怀柔区渤海镇怀沙路**。法定代表人缐怀东，总经理。委托代理人修凭，北京市合川律师事务所律师。第三人北京凤翔东润商业有限公司，住，住所地北京市怀柔区商业街**/div>法定代表人宋鹏成，总经理。委托代理人李冬晓，北京市浩东律师事务所律师。原告刘彦欣与被告北京凤翔房地产开发有限公司（以下简称凤翔房地产公司）、第三人北京凤翔东润商业有限公司（以下简称凤翔东润公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘彦欣及其委托代理人罗少华，被告凤翔房地产公司委托代理人修凭、第三人凤翔东润公司委托代理人李冬晓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告刘彦欣诉称，位于北京市怀柔区青春路**商业街××××号商铺是原告从被告处购买用做经营性的商业用房。该××××号商铺的物业服务及管理由被告选聘并委托第三人负责承担。事后，第三人还与原告及该××××号商铺的承租人（实际经营人何曦虹）共同签订了一份《凤翔商厦经营管理服务协议》。但是，由于第三人的严重经营不善，强行造成了原告购买北京市怀柔区青春路4号商业街××××号商铺自2007年10月1日至2008年3月，2008年10月1日起至今为止一直时断时续的停产停业经营，这样，使得原告产生了巨大的经济损失，并使得原告购买该商铺后，根本无法达到经营性商业用房的用途目的，故该《商品房买卖合同》最终无法履行。故此，依据我国相关法律法规的规定，现起诉要求：1、依法判决被告与第三人恢复给原告购买其位于北京市怀柔区青春路4号楼××××号商铺供电供水，并保证该商铺能够正常使用；2、判决被告与第三人共同赔偿因其原因造成我购买其出卖的位于北京市怀柔区青春路4号楼××××号商铺停产停业期间（在2007年10月1日至2008年3月及2008年10月1日之后至判决生效之日止可以获得相应租金的利润回报）的经济损失；3、本案诉讼费用由被告负担。被告凤翔房地产公司辩称：一、原告主张被告恢复给原告购买的商铺供电供水，并保证商铺能够正常使用的主张，没有事实和法律依据。首先，凤翔商厦及原告购买的商品房已通过竣工验收，被告向原告交付商品房时，水、电、电梯等设备正常运转，均已具备使用条件。其次，被告向原告交付的商品房及其附属设施、设备均已超过质量保修期。再次，根据原告提供的证据，凤翔商厦停水、停电不是被告原因造成的，被告不是恢复凤翔商厦供水、供电的义务主体。二、原告主张被告与第三人共同赔偿商铺停产停业期间经济损失的诉讼请求，不应得到支持。首先，根据《物业管理条例》第二十四条的规定，仅针对住宅物业强制选聘有资质的物业管理企业提供前期物业服务；根据《北京市物业管理办法》第八条的规定，建设单位可以将全部专项服务委托给物业服务企业，也可以将专项服务委托给专业性服务企业。被告在前期物业服务企业的选任方面不存在过错，且未参与凤翔商厦的经营、停业等决定，凤翔商厦及原告商铺的停产停业不是被告的原因造成的，故不应为原告的损失承担任何责任。其次，被告已履行了作为出卖人的全部义务，凤翔商厦及原告商铺经营过程中的停产停业不属于房屋买卖合同法律关系的范畴。被告将商铺交付给原告后，该商铺的经营及盈利与否等情况和责任均应由原告自行承担，与被告无关。再次，原告与第三人之间的事实服务管理合同关系自2008年10月之后已不存在，且第三人已于2011年11月整体退出凤翔商厦，停止对凤翔商厦的事实服务管理；截至原告起诉之日，原告对于2012年2月17日前商铺停产停业期间租金损失的主张，已过诉讼时效。此外，2011年11月之后，原告完全可以自主决定其商铺的经营与否，故其不应将经营风险转嫁给被告。综上，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。第三人凤翔东润公司述称：第一，我方作为本案的赔偿主体不适格，本案属于商品房买卖合同纠纷，基于合同相对性，我方并非合同一方当事人，合同中也没有关于我方承担损失的约定，我方与被告是两个独立的企业法人，各自依法独立经营，因此对原告的损失，我方不承担法律责任，请求法院驳回原告的请求；第二，原告的诉求已经超过诉讼时效；第三，自2008年10月起我方与原告的服务合同关系已经解除，原告主张的2008年10月之后的损失没有事实和法律依据；第四，导致凤翔商厦在2007年11月4日至2007年12月13日停业的直接原因是凤翔商厦大部分业主及商户拖欠管理费，其中就包括本案原告，原告的损失是因为其自身的违约行为导致，应由其自行承担，我方对原告拖欠的费用曾起诉催缴，在停业前我方就停电事宜作出通知，也履行了管理职责，我方认可在提供物业服务中存在瑕疵，但是该瑕疵不足以导致凤翔商厦停业，同时根据生效判决的认定，我方已经通过打折征收服务费及免收滞纳金的形式，对于服务瑕疵承担了相应的法律责任；第五，凤翔商厦采取独立产权的商户经营模式，根据涉案商品房合同的补充协议第三条及凤翔商厦经营管理公约第六项第一条约定，原告应自主经营自负盈亏，我方作为物业服务企业，只是做出正常的物业服务，对于商户的经营行为不享有任何权利，也不参与任何商户的经营决定，根据权利义务对等原则，不是我方造成的损失，也不应承担任何责任；第六，原告的损失没有事实和法律依据；第七，2011年11月由于法院判决双方服务合同解除，我方已经撤出了对商厦的物业管理，因此，我方对于商厦没有任何的管理责任，也不应承担法律责任。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2005年1月12日，刘彦欣与凤翔房地产公司签订《商品房买卖合同》，自凤翔房地产公司处购买凤翔商厦××××号商铺，商铺面积60平方米。2006年2月14日，刘彦欣与凤翔东润公司签订了《凤翔商厦业主公约》等文件，约定凤翔商厦由凤翔东润公司进行管理，刘彦欣向其支付管理费用。2006年4月26日，凤翔商厦正式对外营业。刘彦欣将上述商铺出租，约定年租金为9万元2007年11月11日，凤翔东润公司在凤翔商厦门口贴出公告，上载明：自凤翔商厦试营业以来，多数业主和经营户欠缴管理费，虽经多方催缴，但收效甚微，致使商厦电费、水费等相关费用不能按时缴纳，现商厦已无力维持正常运转。因此，自公告之日起三日后（即2007年11月14日）商厦不再提供正常用电，请广大业主、商户相互转告并作出妥善安排。2007年11月14日，凤翔商厦停电。2007年11月25日，北京市怀柔区公安消防大队向凤翔东润公司发出《责令停止使用通知书》，内容为：经检查，你商户在商场内一、二层点蜡烛卖货，一、二、三、四层私接乱拉电线，现责令你单位停止使用商场一、二、三、四层。2007年12月12日，137名凤翔商厦业主在怀柔区冠军苑宾馆三层会议室召开会议，讨论商厦整体出租问题，但未达成一致。后，凤翔商厦再次开门营业。2008年9月，怀柔供电公司多次发出催缴电费通知书，并于2008年9月24日、9月27日两次发出欠费用电客户停电通知书，通知于2008年10月13日14时起，对凤翔商厦采取停电措施。凤翔商厦于2008年10月再次因停电而整体停业。刘彦欣的上述商铺在2008年9月底之后因停业原因未能出租。2011年4月，刘彦欣起诉至本院，要求判决从2007年11月14日开始解除同凤翔东润公司之间的服务管理合同。2011年5月20日，本院以（2011）怀民初字第02215号民事判决书认定，凤翔东润公司作为开发商凤翔房地产公司委派的前期物业管理企业，在2010年1月1日之前并不具有物业管理资质，故刘彦欣同凤翔东润公司之间形成事实上的服务管理合同关系，该合同存在的特点在于凤翔东润公司提供服务，刘彦欣交纳费用。由于凤翔商厦在2008年10月之后便整体停业，双方之间的事实服务管理合同关系已经不存在，故判决解除刘彦欣同凤翔东润公司之间的服务合同。该判决已生效。2014年2月，刘彦欣持诉称请求及理由来院。另查明，刘彦欣于2011年4月28日取得1028号商铺的所有权证书（X京房权证怀字第×**）。上述事实，有原被告当庭陈述及相关书证在案佐证。本院认为，原、被告之间关于×××号商铺的商品房买卖合同已经履行完毕，原告已经于2011年取得该商铺的所有权权属证书；凤翔东润公司与刘彦欣之间的服务合同已经法院生效判决解除。根据审理查明的事实，被告及第三人并非是对凤翔商厦停水停电的行为主体，对于原告要求被告及第三人恢复商铺供水供电的请求，本院不予支持。对于原告要求被告及第三人赔偿其租金损失的诉讼请求，因刘彦欣未能就损失系因原告及第三人原因所造成的事实充分举证，故对该请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告刘彦欣的诉讼请求。案件受理费二千零八十元，由原告刘彦欣负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  孙丽君人民陪审员  杨德顺人民陪审员  彭明怀二〇一四年十二月十六日书 记 员  周 琳