苏州市吴中区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0506民初2095号原告杨桂霞。委托代理人孙海辉、徐莉，江苏简文律师事务所律师。被告计蓉蓉。被告苏州链屋房地产经纪有限公司,住所地苏州市润达新村33幢。法定代表人高小燕，该公司经理。上述两被告共同委托代理人郑铭、纪慧，江苏钟山明镜（苏州）律师事务所律师。原告杨桂霞诉被告计蓉蓉、苏州链屋房地产经纪有限公司（以下简称链屋房产经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年3月29日受理后，依法由审判员顾小炜适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杨桂霞及其委托代理人孙海辉，被告计蓉蓉及其与被告链屋房产经纪公司共同委托代理人纪慧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂霞诉称，原、被告三方于2016年1月3日签订《房屋买卖（居间）合同》一份，合同约定原告购买苏州市吴中区苏苑新村57栋105室房屋，房价103万元整，合同并对房屋面积、房价支付、产权过户、违约责任等条款予以约定。合同签订后，原告按约支付定金2万元，支付中介费1万元。此后，被告告知房屋不能办理房屋网签及产权过户，经原告与被告多次交涉，均无结果。由于被告的行为，导致原告在苏州房价持续暴涨的情况下未能购得房屋，造成原告重大经济损失。故请求法院判令被告计蓉蓉返还原告定金20000元，支付违约金103000元，被告链屋房产经纪公司对被告计蓉蓉承担的违约金103000元负连带赔偿责任，并由被告承担本案诉讼费用。被告计蓉蓉辩称，对于被告计蓉蓉与原告签订的苏州市吴中区苏苑新村57栋105室房屋的《房屋买卖（居间）合同》已经解除，且互不承担违约责任。综上，原告据此起诉的该合同已经解除，对双方均没有法律约束力。此外，被告计蓉蓉作为居间方被告链屋房产经纪公司的工作人员自2016年1月14日起，就开始为原告与涉案房屋产权人的代理人何平重新洽谈涉案房屋的买卖合同的相关内容。原告通过被告计蓉蓉与产权人的代理人何平就第二份合同的各项条款再次进行磋商的过程已经形成完整的证据链，无论从房屋价格还是履行期限均发生实质变更，原告的积极参与也表明认可2016年1月3日的该合同已经解除，该合同不具备任何法律效力，对于第二份买卖合同由于原告与产权人代理人就合同条款最终未能达成一致，因此，被告计蓉蓉不存在任何过错，无需承担任何违约责任。被告链屋房产经纪公司辩称，同意返还收到的款项，因涉案的合同未能促成成立，所以不收中介费用。由于收到的款项未交付房主，因此被告链屋房产经纪公司愿意将该款项及时返还给原告。因涉案的合同已经解除，所以上述的合同约定对双方均无约束力，所以被告链屋房产经纪公司不承担相应责任。经审理查明，2016年1月3日，被告链屋房产经纪公司、被告计蓉蓉及原告杨桂霞签订《房屋买卖（居间）合同》（其中，被告计蓉蓉为售房人，简称甲方；原告杨桂霞为购房人，简称乙方；被告链层房产经纪公司为居间方，简称丙方）。约定甲方将依法取得的位于苏州市吴中区苏苑新村57栋105室房屋出售给乙方，房屋成交价为103万元，房屋产权过户所需税费均由乙方承担，三方签订本合同时，乙方须向丙方交纳中介费1万元，乙方于2016年1月3日交付定金2万元。甲乙双方于2016年2月29日前办理公证委托、资金委托、银行贷款。丙方为甲乙双方提供交易机会，丙方如实传递甲方或者乙方所提供的信息，就有关政策法规进行咨询，并协助甲乙双方办理产权过户手续。甲乙双方须在2016年2月29日前提供相应合法的（过户/贷款）证件，否则视为违约。甲、乙、丙任何一方解除合同或拒绝履行合同，或发生合同约定的违约现象，均由违约方向守约方支付房屋成交价的10%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。此外，甲乙双方约定，因甲方房东在国外，如确定办理过户等手续需要回国两次，甲乙双方约定互不违约，自动解除合同，定金退还乙方，佣金1万元退还；非乙方个人原因导致买卖不成功，丙方佣金全额退还。合同签订当日，原告杨桂霞依合同约定交付了定金2万元和中介费1万元，被告链屋房产经纪公司分别出具了收条和收据各一份，确认收到原告杨桂霞交纳的上述款项。嗣后，原告杨桂霞因涉案房屋买卖无法办理网签合同，在与被告方交涉无果情况下，遂于2016年3月19日向本院提起诉讼。诉讼中，被告链屋房产经纪公司表示，由于涉案房屋的产权人在国外，故约定“如确定办理过户等手续需要回国两次，甲乙双方约定互不违约，自动解除合同”，经咨询，如若履行涉案房屋买卖合同，必定会导致产权人回国两次，因此，涉案房屋买卖合同因约定的解除条件成就而解除。并且，被告计蓉蓉在此后亦多次与原告杨桂霞就新合同条款进行洽谈协商，但因原告杨桂霞的原因，最终未能达成。为此，被告链屋房产经纪公司提供被告计蓉蓉与原告杨桂霞之间的微信记录予以佐证。对此微信记录的真实性，原告杨桂霞无异议，但认为是在商谈办理网签时，被告方说房东要加钱，就此事与被告计蓉蓉进行交流，最后亦同意在原有的房价基础上作相应增加，并非是同意解除原合同。同时认为，涉案房屋的履行，房东只需回国一次作委托公证即可，故对被告方表示的涉案合同履行房东须回国两次的陈述不予认同。就此，被告方亦未能提供相应证据证明其陈述属实。庭审中，被告链屋房产经纪公司承认被告计蓉蓉系其员工，被告计蓉蓉在与原告杨桂霞签订涉案房屋买卖合同时系履行其公司的职务行为。原告杨桂霞对被告计蓉蓉系被告链屋房产经纪公司员工的身份无异议，但表示其在签订涉案房屋买卖合同时并不知道被告计蓉蓉的实际身份。此外，原、被告一致确认涉案房屋买卖合同标的物苏州市吴中区苏苑新村57栋105室房屋已由其他房产中介机构操作出卖给他人。另外，原告杨桂霞明确涉案房屋买卖合同中涉及到的中介费用1万元另案处理。诉讼中，原告杨桂霞曾增加诉讼请求，要求解除涉案房屋买卖合同，但未在本院规定的期限内补纳相应的诉讼费用。庭后，原告杨桂霞又书面申请，要求撤销其所增加的诉讼请求，恢复原诉讼请求。审理中，本院曾组织双方进行调解，但因双方意见分歧较大，故调解未成。本院认为，原、被告双方于2016年1月3日签订的《房屋买卖（居间）合同》包含有两部分法律关系，即由房屋买卖合同和居间合同组成。现原告杨桂霞明确基于居间合同而产生的债权债务纠纷另案处理，因原告杨桂霞该主张符合法律规定，故应予准许。由此，本案仅就《房屋买卖（居间）合同》中所涉及的房屋买卖合同关系进行审理。就涉案房屋买卖合同，尽管该合同载明的出卖人被告计蓉蓉对合同标的物苏州市吴中区苏苑新村57栋105室房屋不享有任何权利，但就其合同形式以及合同内容并不违反法律强制性规定，因此，涉案房屋买卖合同仍合法有效，该合同约定，对合同双方当事人均具有拘束力。由于被告链屋房产经纪公司关于被告计蓉蓉系其公司员工以及签订涉案房屋买卖合同系履行其职务行为的承认不违反法律规定，同时结合由被告链屋房产经纪公司收取原告杨桂霞交付的定金并出具收条的事实，故本院对被告链屋房产经纪公司上述承认予以确认，并据此确认，被告计蓉蓉作为被告链层房产经纪公司的员工遵照被告链屋房产经纪公司的指示与原告杨桂霞签订涉案房屋买卖合同。虽然原告杨桂霞表示在签订合同时并不知道被告计蓉蓉为被告链屋房产经纪公司员工这一身份，但这一错误认知并不影响原、被告之间签订涉案房屋买卖合同行为的法律性质。基于此，本院确认，被告计蓉蓉签订涉案房屋买卖合同所产生的法律后果应由被告链屋房产经纪公司承担。鉴于涉案房屋买卖合同出卖人对出卖标的物苏州市吴中区苏苑新村57栋105室房屋不享有所有权或处分权，故作为买受人的原告杨桂霞有权要求作为出卖人的被告链屋房产经纪公司承担违约责任。虽然，被告链屋房产经纪公司辩称，涉案房屋买卖合同约定的解除条件已经成就，故根据合同约定，双方互不违约，合同亦已自行解除，故该合同约定已经不具约束力。然由于被告链屋房产经纪公司未能提供证据证明涉案房屋买卖合同约定的解除条件已经成就，因此，本院对此辩称意见不予支持。由于原告杨桂霞要求被告链屋房产经纪公司返还定金2万元的诉讼请求的成立应以涉案房屋买卖合同的解除为前提，但鉴于原告杨桂霞在诉讼中放弃了要求解除涉案房屋买卖合同的诉讼请求，故本院对原告杨桂霞要求返还定金的请求难以支持。对此，原告杨桂霞可以另案处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零十七条、第一百三十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款的规定，判决如下：一、被告苏州链屋房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告杨桂霞违约金人民币103000元。二、驳回原告杨桂霞其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为人民币1380元，由被告苏州链屋房地产经纪有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省苏州市中级人民法院开户行：苏州市农行苏福路支行，户名：苏州市中级人民法院；帐号：10×××76。审判员  顾小炜二〇一六年六月二十三日书记员  王 洁