上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第801号原告上海鸿乾实业有限公司。法定代表人刘艳丽。委托代理人张海涛，北京市中银律师事务所上海分所律师。委托代理人吴民强。被告周忠良。原告上海鸿乾实业有限公司与被告周忠良房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海鸿乾实业有限公司的委托代理人张海涛、被告周忠良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海鸿乾实业有限公司诉称：原告与被告于2012年8月2日签订租赁协议，被告向原告承租上海市XX路XXX号商铺（以下简称系争房屋）用于经营，租赁期限自2012年8月10日至2027年12月9日。租赁协议约定第一年至第五年的月租金为197，020.92元，物业费按月支付2，000元，如被告逾期支付租金10日以上的，原告有权提前终止合同，并要求被告赔偿损失。2013年1月17日双方签订补充协议，约定如被告未能按期支付租金，除按原租赁协议支付逾期支付租金总额日万分之五的滞纳金外还应按日万分之五支付赔偿金。被告实际支付租金751，956.73元（含5万元定金）、押金197，020.92元、物业费6，000元，再加按欠租比例摊算的水晶抵扣款366，895.88元。由于被告延付租金，原告自2013年12月15日起已直接向系争房屋商铺的小业主收取租金。现起诉要求自判决生效之日解除原、被告双方签订的租赁协议；扣除已支付的租金、定金、押金及水晶抵扣款后要求判令被告支付拖欠的2013年6月10日至2013年12月15日的租金1，048，377.51元、滞纳金166，679.70元、赔偿金166，679.70元以及2013年3月10日至至2013年12月15日的物业费18，000元并实际计算到租赁协议解除之日；要求被告自租赁协议解除之日搬出XX路XXX号，逾期则应按原租赁协议及补充协议约定的标准支付房屋使用费、滞纳金、赔偿金及物业费至实际迁出之日。被告周忠良辩称：其系上海友缘超市管理有限公司（以下简称友缘超市）法定代表人，自己租下XX路XXX号商铺用以开办友缘超市。租赁协议本身并未载明系争房屋的面积，被告根据月租金推算出的房屋面积比产证标注的929号商铺面积要大30%，而原告签订协议时提供给被告的图纸也比产证标注的面积更大，故原告的行为形同欺诈。被告实际支付系争房屋租金751，956.73元、押金197，020.92元、物业费6，000元。原告起诉之后被告未再继续支付租金，如法院判决被告支付租金，其愿在判决生效后一次付清剩余租金。2013年12月15日后原告已直接收取929号商铺内小业主本应交给被告的租金，故此后的费用被告不应再支付。水晶抵扣款在抵扣XX路911-1、921号房屋租金有余后可以冲抵929号租金。因被告在系争房屋经营中并未违约，故不同意原告的诉讼请求，要求继续履行租赁协议。经审理查明：上海市XX路XXX号产权属于上海乾鸿实业发展有限公司，房地产权证标注XX路XXX号房屋建筑面积为1，241.33平方米，用途为店铺。2012年3月6日，上海乾鸿实业发展有限公司（以下简称乾鸿实业）出具授权书称授权原告就归属该公司“乾鸿苑”小区范围内的商铺、商品房等对外招商出租并收取物业管理费。原、被告于2012年8月2日签订《租赁协议》。协议第一条约定，原告同意将XX路XXX号商铺提供给被告使用。协议第四条约定，合同期限自2012年8月10日至2027年12月9日，原告给被告4个月的装修期，被告租金起始日从2012年12月10日开始起算。协议第五条约定，第一年至第五年被告月租金为197，020.92元，第六年至第十年月租金为221，648.53元，第十一年至第十五年月租金为246，276.15元。物业费由被告按月支付物业管理公司2，000元。租金支付方式为被告每三个月支付一次，付三押一，租金采用先付后租方式。被告每期须提前15天支付。在签订合同之日被告应向原告支付5万元租房定金，剩余租金和押金计738083.68被告应在2012年9月底前一次性支付给原告，同时支付三个月的物业管理费6，000元。第一个五年租期押金为197，020.92元，第二个五年押金为221，648.53元，第三个五年押金为246，276.15元。使用房屋期间实际发生的水、电、电话、清洁卫生费、宽带网、闭路电视等经营设施费用由被告承担。该协议第八条合同提前终止第2款约定有下列情形之一的，原告有权提前终止合同，并要求被告赔偿其遭受的一切实际损失，其中A项为原告无任何违约（未影响被告按协议正常使用房屋）的前提下，被告逾期支付租金10日以上的。协议第十条违约责任第2款约定，在原告无违约（未影响被告按协议正常使用房屋）的前提下，被告拖欠租金的，应向原告支付滞纳金，每逾期一日，原告有权向被告收取逾期支付租金总额（不足一个季度租金的按一个季度租金基数计算）之日万分之五的滞纳金。2013年9月27日，上海海鸿福船物业管理有限公司出具证明称上海乾鸿实业发展有限公司商铺的物业管理费由其公司代收代付给上海海鸿福船物业管理有限公司。2013年1月原告（甲方）与上海友缘超市管理有限公司［乙方（XX路XXX号商铺）］签订补充协议，该协议约定针对2012年10月19日签订的乙方租赁甲方XX路XXX号商铺的租赁协议作如下补充，即乙方若到原协议约定的支付租金日期而由于种种原因未能支付的，除按原协议支付应付款日万分之五的滞纳金外，乙方应追加支付违约赔偿金以弥补甲方损失。乙方延期五天以内的，需按照乙方应付款的日万分之五支付赔偿金；乙方延期十天以内的，需按照乙方应付款的日万分之八支付赔偿金；乙方延期二十天以内的，需按照乙方应付款的日万分之十二支付赔偿金；乙方延期二十天以上的，需按照乙方应付款的日万分之十六支付赔偿金。此协议中甲方落款为2013年1月5日，乙方落款为2013年1月17日。在上海友缘超市管理有限公司签章处上方乙方手写注明本公司于2013年1月5日发协调函给贵公司。2013年1月5日友缘超市发协调函给原告，称参考原告提供的房产证建筑面积整个经营场地907号-937号为4622.33平方米，经去房地产交易中心核实，XX路XXX号-XXX号经营场地为4350.79平方米。其中925号为917.06平方米，929号为1241.33平方米，921号为256.02平方米。原告出租的经营场地经测量发现合同出租建筑面积与实际测量建筑面积严重不符相差甚远，故望原告合理分摊公用面积重新签订正确面积的出租营业场地合同。2013年5月31日，友缘超市发商洽函给乾鸿实业，称其将进行局部调整，决定：1、将XX路XXX号商铺（水晶城）6月10日退还原告；2、将XX路XXX号商铺（海之品）进行二分之一隔断后，将多余的二分之一商铺6月10日退还原告；3、XX路XXX号商铺目前正在与客户商谈中，待情况明了后再行定夺；4、关于拖欠原告租金的事项将尽快解决，准备按计划分期偿还，第一步在2013年6月10日前付款100万元，余下欠款正在积极预备之中，待情况明了后尽快告知。2013年7月5日，友缘超市发商洽函给原告，函称因其工作缺乏经验，公司生意受到影响，导至拖欠原告房租，对此深表歉意。本次计划先付房租50万元（7月5日先付10万元，余40万元7月8日付清）。目前市场内所有摊位都已预定完成只等收费，收费完成后在7月31日前全额付清所欠房租。2013年7月9日，友缘超市又发告知函给原告，称：1、于7月11日将XX路XXX号XXX室交还房东，所欠余款一次结清。2、预约时间，双方人员到场，清点921号商铺店内水晶等物品，结算登记后正式移交；3、911商铺海之品店1／2面积退还原告，墙已隔离好，正式移交；4、河南店开始装修；5、按正确面积结算（扣除杭州店使用面积、杭州店员工使用厕所面积及合同与实际使用多算的面积）；6、打通杭州店；7、7月30日前结清所欠原告房租（至9月份）。2013年7月11日，原告回复友缘超市称由于友缘超市在支付租金的事项上严重违约，出尔反尔，至2013年9月10日已拖欠租金达2，123，227.65元（以协议计算为准，已扣除原告杭州店面积），严重影响了原告正常经营运转。此前友缘超市在2013年5月31日发函称在2013年6月10日前支付100万租金，但实际仅支付6.2万元。在2013年7月5日发函称在2013年7月8日支付50万租金，实际仅支付了10万元。7月9日又发函说到9月20日的租金要到2013年7月30日才能付清。鉴于友缘超市已无可信度，现原告决定按租赁协议第八条第2款提前终止合同，收回所有租赁房屋。限友缘超市10天内搬清所有物品，否则后果自负。2013年7月19日，友缘超市具函称老吴电话，特告知921号商铺面积为249.12平方米，925号商铺面积1086.68平方米（其中应扣除杭州店500平方米），929号商铺面积为1245.65平方米。2013年7月30日，友缘超市通知原告称依据2012年8月2日租赁协议第一条“甲方同意将位于XX路XXX号商铺提供给乙方使用”，时至今日已达11月之久，原告还未将925号商铺完全彻底提供给友缘超市使用，经多次谈判未果，现友缘超市正式通知原告在3天内将杭州店内物品搬离，逾期存放在友缘超市营业场地内的物品友缘超市概不负责，损失由原告自负。3天后友缘超市将杭州店里所有物品堆放在指定地方由原告查收。嗣后因双方交涉无果，故现原告起诉来院，要求判如所请。另查明，原告与被告及上海老蔡海之品实业有限公司、蔡林裕就上海市XX路XXX弄XXX号XXX室、XX路XXX-XXX号、XX路XXX号、XX路XXX号、XX路XXX号房屋共签订五份租赁协议，被告、周忠良、蔡林裕就此五套房屋支付的租金、定金、押金、物业费总金额为1，526，909.9元。2013年1月1日、2013年1月15日、2013年1月19日、2013年4月13日当事人又分别约定以水晶抵扣租金，抵扣的金额共为978，389元。又查明，2012年10月11日，原告（甲方）与上海老蔡海之品实业有限公司（乙方）签订补充协议，约定原告将XX路XXX号（原江苏店）、925号【原浙江店（即杭州店）、河南店】商铺中的空调等设备转让给乙方。该协议约定乙方在2012年9月25日前一次性支付原告60万元。2013年1月4日，友缘超市与原告就江苏店设备转让签署交接书。2013年1月31日，原告代理人吴民强与友缘超市签署了河南店、浙江店设施转让清单。审理中，经本院征询意见，原告表示被告已支付的定金、押金应当抵扣租金，关于水晶款抵扣款应按XX路XXX-XXX号、XX路XXX号、XX路XXX号、XX路XXX号四套房屋分别所欠租金数额在租金总欠费中的占比分摊，其诉讼请求已经扣除被告支付的定金、押金及水晶抵扣款。被告表示对系争房屋的装潢设施费用不申请评估，在本案中不主张房屋装潢损失费，同意将五套系争房屋支付的定金、押金悉数冲抵租金，水晶抵扣款在抵扣XX路911-1、921号房屋租金有余后可以冲抵929号租金。上述事实，有原告提供的租赁协议、补充协议、房地产权证、房屋分层勘丈图、房屋平面图、物业证明、原被告往来函件、河南店、浙江店交接清单、房屋土地权属调查报告书、停业整顿通知书，被告提供的协调函、公安局报案单、照片、图纸、协议书及收据等证据以及原、被告的陈述为证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。原、被告订立的租赁协议合法有效，双方均应依约履行。根据租赁协议约定，被告延付租金达10日，原告有权提前终止合同，故本案的争议焦点在于被告是否欠租，而认定被告是否欠租则应当涵盖水晶款的抵扣比例。鉴于双方对水晶款如何抵扣存在争议，而双方对水晶款所抵扣的具体房屋租金并无约定，同时被告周忠良对XX路XXX弄XXX号XXX室的欠付租金金额不持异议，故原告要求按XX路XXX-XXX号、XX路XXX号、XX路XXX号、XX路XXX号四套商铺各自所欠租金数额在租金总欠费中的占比分摊水晶抵扣款的主张相对更为合理，本院予以采纳。根据租赁协议约定的租金及被告实际支付的金额（含水晶抵扣款366，895.88元），可以确定被告欠租10日以上的事实成立，故原告要求被告支付租金并解除合同的诉讼请求于法有据，本院予以支持。被告称根据月租金推算出的房屋面积比产证标注的929号商铺面积更大，但因双方在租赁协议中并未约定租赁的实际面积及单价，故该协议所约定的月租金应视为被告对实际租赁面积及单价的认可，被告对此提出的异议依据不足，本院不予支持。被告辩称原告起诉后其不再支付租金，但延付租金本身即为违约行为的继续。因双方均确认原告在2013年12月15日后已直接向系争商铺小业主收取租金，故原告要求被告支付其后租金及物业费的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。虽然租赁协议约定被告向物业管理公司支付物业费，但上海海鸿福船物业管理有限公司及上海乾鸿实业发展有限公司已出具相关证明同意原告代收物业费，被告对原告代收代付物业费的行为也表示认可，故其应付清拖欠的物业费。双方在2013年1月17日的补充协议所约定的赔偿金实亦为滞纳金性质，与租赁协议约定的滞纳金重复，故本院对此不予支持。滞纳金为违约金中之一种，因原告要求被告按逾期天数的万分之五标准支付滞纳金的计算方式偏高，而被告辩称不同意支付滞纳金，该辩称意见可视为涵盖了对滞纳金过高的抗辩，故本院对滞纳金的计算方式酌情予以调整。因双方当事人均认可已支付的押金可直接抵扣租金，故本院在计算租金时将押金予以扣除。原告要求被告支付房屋使用费滞纳金、赔偿金的诉讼请求缺乏法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条规定，判决如下：一、解除原告上海鸿乾实业有限公司与被告周忠良于2012年8月2日签订的租赁协议；二、被告周忠良应于本判决生效之日起10日内向原告上海鸿乾实业有限公司支付2013年6月10日至2013年12月15日的租金1，048，377.51元；三、被告周忠良应于本判决生效之日起10日内按中国人民银行同期贷款利率的双倍标准向原告上海鸿乾实业有限公司支付滞纳金（自2013年6月10日起分段计算至本判决生效之日）；四、被告周忠良应于本判决生效之日起10日内支付原告上海鸿乾实业有限公司2013年3月10日至2013年12月15日的物业费18，000元；五、被告周忠良应于本判决生效之日起10日内携其物品从上海市XX路XXX号房屋迁出，将该房屋交还原告上海鸿乾实业有限公司；如逾期未搬的，应按月租金197，020.92元、物业费每月2，000元标准向原告上海鸿乾实业有限公司支付自本判决生效之日至房屋实际腾退之日的房屋使用费、物业费；六、驳回原告上海鸿乾实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17，397.63元，由被告周忠良负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严萌根审 判 员  惠 力人民陪审员  张俊彪二〇一四年七月二十五日书 记 员  范旭贇附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》1、第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。2、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。4、第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。5、第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。