广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4609号﹤／h2﹥上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号6楼，组织机构代码61870487－8。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：朱圣涛，该公司职员。委托代理人：鲁尚君，广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余彩华。委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所律师助理。上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第1090号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称粤锐公司）是广州市南沙区中惠璧珑湾自编2号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2013年12月7日，余彩华（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区中惠璧珑湾自编2号1802房（建筑面积177.87平方米），总金额为2568712元（乙方于签约时支付533742元，2014年2月27日前支付1284356元，2014年5月27日支付750614元）。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2014年3月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方逾期付款的，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，余彩华、粤锐公司双方签订《﹤商品房买卖合同﹥补充协议》，对付款方式进行了变更，由原合同的分期付款方式变更为按揭贷款方式付款，约定首期款金额778712元于合同网上签订之日起五日内支付，剩余房款1790000元通过按揭方式支付。余彩华、粤锐公司双方确认首期款778712元余彩华于2013年12月7日向粤锐公司支付。根据《中国工商银行网上银行电子回单》记载，剩余房款1790000元于2014年5月6日支付给粤锐公司。涉案楼宇于2014年3月20日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年3月28日通过消防验收，于2014年7月16日取得永久用电证明，于2014年8月15日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司曾于2014年3月19日、2014年8月19日分别向余彩华发出《入伙通知书》和《催收楼通知书》，但余彩华以涉案楼房尚不具备交楼条件为由拒绝收楼。余彩华于2014年8月4日向原审法院提起诉讼，请求判令：粤锐公司向余彩华支付延迟交楼违约金（以总房价款2568712元为本金，按每日万分之五的标准，从2014年3月31日起计至涉案房屋符合收楼条件并发出收楼通知之日止）。原审法院认为：余彩华与粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。合同约定粤锐公司应在2014年3月30日前向余彩华交付房屋，但涉案房屋在2014年7月16日才取得永久用电证明，在2014年8月15日才取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备交楼条件的房屋交付给余彩华使用，已构成违约，余彩华要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，予以支持。粤锐公司主张涉案房屋已于2014年3月30日达到房屋交付标准，依据不足，不予采纳。粤锐公司在涉案房屋具备交付条件后的2014年8月19日向余彩华发出《催收楼通知书》，故余彩华要求延迟交楼违约金应计算至该日止合理。余彩华与粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。余彩华未在合同约定的交楼期限届满前支付全部购房款，不能作为粤锐公司无需承担延期交房违约责任的理由，但2014年3月31日起至2014年5月5日止的延迟交楼违约金应以已付款778712元的每日万分之五为标准计算为宜。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年10月29日作出判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向余彩华支付从2014年3月31日起至2014年8月18日止的延迟交楼违约金，其中从2014年3月31日起至2014年5月5日止的违约金按已付房价款778712元每日万分之五的标准计算，从2014年5月6日起至2014年8月19日止的违约金按总房价款2568712元每日万分之五的标准计算；二、驳回余彩华的其他诉讼请求。案件受理费1177元，由余彩华负担374元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担803元。判后，上诉人粤锐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：一、广州市中级人民法院2013年生效的司法判例明确“永久用电”并非法定的交楼标准，（2013）穗中法民五终字第3106、3107、3250、3251、3252号判决认为，在涉案小区既符合合同约定的交楼标准，又满足住户使用配套基础设施要求的情况下，原审法院据此驳回业主要求逾期交楼违约金的诉请并无不当。我国虽然是非判例法国家，但最高人民法院每年都会发布大量的判例以指引司法实践，一审法院无视上级法院的生效判决，对同一事由作出相反的认定，将“永久用电”作为法定交楼标准，显然错误。二、用电是基本居住要求，但永久用电只是用电的一种方式，也是更高标准的用电方式，并不是满足基本居住要求的用电方式。原审判决将“具备永久用电作为基本居住要求”，没有法律依据，也不符合现阶段居民用电的实际情况，自行提高了居民基本居住要求，明显有误。三、原审判决将“永久用电设定为交楼条件”没有法律依据，与买卖合同约定不符，违反了合同交易的意思自治原则。四、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。五、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。六、对涉案房屋交付条件的约定是《商品房买卖合同》最重要的内容之一。《商品房买卖合同》中明确排除了将永久用电作为涉案房屋的交付条件。原审判决在认定《商品房买卖合同》约定合法有效的前提下，又自行将永久用电作涉案房屋的交付条件，前后矛盾，明显是错误。七、涉案房屋于2014年3月30日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。八、粤锐公司已按照合同约定通知余彩华收楼，涉案房屋未能交付的责任在余彩华。九、余彩华拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，余彩华才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。十、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。十一、本案中，涉案房屋在2014年3月30日已达到交付条件。但经粤锐公司多次催促，余彩华迄今仍然拒绝收楼，并在2014年8月向法院起诉。可见，余彩华实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，余彩华实际上是不可能有任何损失的。十二、余彩华存在逾期付款，假定涉案房屋出现迟交楼依约粤锐公司的交楼时间可以顺延，且不承担逾期交楼的违约责任，一审判决余彩华无需承担逾期付款的责任，并要求粤锐公司另行起诉违反了合同约定及法律规定。请求判令：1、撤销原审判决，驳回余彩华的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由余彩华承担。被上诉人余彩华答辩称：供电部门与余彩华没有合同关系，粤锐公司与供电部门的法律关系与余彩华无关。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函证明涉案楼盘在2014年7月16日具备永久用电的事实是清楚的。原审判决只是认定《商品房买卖合同》合法有效，并未认定《补充协议》合法有效，《补充协议》第一条第二款违反了规划、环保、防空、消防、供水、供电等强制性法规的规定。粤锐公司在不同时期所提出的交楼条件不一致，在通过消防验收后提出以通过消防验收为准，在取得竣工验收备案表后又提出以取得竣工验收备案表为准，粤锐公司给业主发的收楼通知，也载明取得竣工验收备案表，符合交楼条件，但在上诉中又主张在2014年3月30日已具备交楼条件，说明粤锐公司对交付条件前后矛盾，对交付标准不清楚。粤锐公司以租金标准为违约金标准没有依据，也没有提供证据证明违约金过分高于其损失。经审理查明：原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，粤锐公司向本院提交了以下证据材料：证据一、2013年广州市房屋租金参考价，拟证明约定的违约金标准过高；证据二、涉案小区每晚亮灯情况打印照片，拟证明涉案楼盘从合同约定交付之日起就具备了用电，并且用电是正常的；证据三、（2014）穗中法民五终字第3106号判决书，拟证明法院排除了将永久用电作为交楼的条件。余彩华对上述证据发表意见称：租金参考价不是证据，粤锐公司以租金为违约金标准没有依据，也没有证据证明合同约定的违约金标准过分高于其损失；打印照片不是证据，所反映的只是小区某一时段的亮灯情况，永久用电应当是24小时的用电情况；（2014）穗中法民五终字第3106号判决书不是涉案楼盘的判决，涉案楼盘已经有生效判决，应该以涉案楼盘的生效判决为参考，每个楼盘情况不同，不能以其他楼盘的判例作为参考。本院认为：首先，关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2014年3月30日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给余彩华使用，已构成违约，并无不当。粤锐公司应按照合同约定向余彩华计付延迟交楼违约金。粤锐公司上诉主张由于余彩华延迟支付房款，其有权按照《补充协议》的约定顺延交房时间，但由于粤锐公司已于2014年3月19日向余彩华发出《入伙通知书》，表明其已经同意按照《商品房买卖合同》所约定的时间交付房屋，并不寻求顺延交房时间，且粤锐公司在一审中并未对余彩华逾期支付涉案房屋房款的行为提出反诉，双方可以另行协商或另案主张，本案不予调处。其次，关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。至于粤锐公司二审期间提交的证据材料，不属于新证据且不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，粤锐公司的上诉理由不成立，本院不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1606元，由上诉人广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  闫 娜二〇一四年十二月十五日书 记 员  谢 淳