南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2014)鼓民初字第2103号原告南京三和商业管理有限公司，住所地南京市鼓楼区建宁路8号玉桥商业广场七层。法定代表人沈国良，执行董事。委托代理人李明，南京松铸法律服务所法律工作者。被告孙骏焘，男，汉族，1980年6月28日生。原告南京三和商业管理有限公司（以下简称三和公司）诉被告孙骏焘房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告三和公司法定代表人沈国良、委托代理人李明到庭参加诉讼。被告孙骏焘经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告三和公司诉称：原告从南京玉桥市场集团有限公司（以下简称玉桥市场）承租了本市玉桥市场七层。2012年8月8日，原、被告签订了《南京玉桥七楼美食城商铺租赁合同》一份，约定：原告将本市玉桥市场七楼7A6商铺（暂定390平方米）出租给被告从事餐饮经营，按实际测量面积为准，每月每平方米支付物管费38元。被告承租商铺后，开办了南京玉桥市场川越阁饮食中心，并于2012年12月20日开业，经测量被告承租商铺面积为395.5平方米。原告为扶持被告经营，经与玉桥市场协商，一直免收被告房屋租金，只收取物业管理费。但被告自开业自今，仅缴纳了部分物业管理费11200元，其余费用至今未缴，原告多次催要未果。现诉至法院，请求判令被告支付拖欠的物业管理费268339元（至2014年10月18日）及逾期付款滞纳金26833元。被告孙俊焘辩称：被告确实只缴纳了第一个月的物业管理费；原告与被告签订的租赁合同约定，同楼层不能经营同样的饮食项目，但目前同楼层存在与被告经营同饮食项目的商家；原告的物业服务不到位，影响了原告的经营，市场整体经营不景气。请求法院考虑实际状况，依法判决。经审理查明：本市建宁路8号玉桥市场三期系由南京玉朗集团有限公司建设开发，领有建筑工程规划许可证。2010年8月，南京玉朗集团有限公司变更为南京玉桥商业集团有限公司（以下简称玉桥集团公司）。2011年8月，玉桥集团公司出具授权委托书一份，授权原告对玉桥商业广场七楼休闲美食城进行招商事宜，以玉桥集团公司的名义对外开展招商、租赁活动并签订相关合同；受委托人对美食城统一经营管理，自负盈亏；委托期限与双方所签整层租赁合同约定的期限同步，暂定自2011年10月1日起至2023年9月30日止。2012年6月5日，原告与玉桥集团公司签订了《玉桥商业广场七层商铺租赁合同》，玉桥集团公司将玉桥市场三期七楼租赁给原告经营休闲美食使用，由原告自主招商、租赁，引进餐饮、小吃、休闲品牌商家入驻“休闲美食苑”。2012年12月15日，玉桥集团公司与原告签订了《玉桥商业广场八楼餐饮内部物业工作委托协议》，玉桥集团公司将八楼小餐饮楼层物业工作委托给原告，并纳入七楼物业一并操作管理，由原告负责给玉桥广场七、八楼进行物业管理，物业费按15元/月/平方米收取，按商家的租赁面积计算；从营业开始，第一年打八折、第二年打九折、第三年正常收取等等。2012年8月8日，原告（甲方）与南京市下关区川越阁饮食中心（乙方）签订了《南京玉桥七楼美食城商铺租赁合同》，约定甲方将其合法拥有使用经营权的座落在南京玉桥商业广场7楼休闲美食苑7A－6铺位（以下简称本案所涉商铺）出租给乙方使用，该铺位总面积为390平方米（以实际测量为准）；租赁期限在2012年10月1日起至2024年9月30日止；租金为4元/平方米/天，自第3年起每2年递增6%，物业管理费为38元/平方米/月（含空调费、排污费、公用水、电费），（其中第一年按八折、第二年按九折、第三年起正常收取）根据物价的变化作相应的微调，原则上三年方可调整一次，每次调价不超过10%；乙方逾期支付租金、物业管理费等，每逾期一天，应对逾期支付的费用以月利率2%的标准支付滞纳金；未经本合同缔约双方以一致签署书面文件同意，本合同不得修正或修改等等。孙俊焘作为乙方在该合同上签名。合同签订后，被告孙俊焘以承租的商铺开办了南京玉桥市场川越阁饮食中心，从事个体餐饮经营，并于2012年12月19日正式开业（经测量，实际使用面积为395.5平方米）。为扶持经营，原告与玉桥集团公司协商，至今一直免收被告商铺租金，只收取合同约定的物业管理费。被告开业后，缴纳了物业管理费11200元，后续费用一直未能正常缴纳。玉桥集团市场多次向原告催要物业管理费，原告无奈于2014年6月11日向被告发送了法律顾问诉前催款函，要求被告立即给付拖欠的物业管理费。但被告仍置之不理，原告遂诉至法院，诉如所请。以上事实，有建筑工程规划许可证、授权委托书、《玉桥商业广场七层商铺租赁合同》、《玉桥商业广场八楼餐饮内部物业工作委托协议》、《南京玉桥七楼美食城商铺租赁合同》、商铺面积丈量表、开业证明、诉前催款函以及当事人陈述等证据证实。本院认为：原告与玉桥集团公司签订了租赁合同，整体承租了玉桥市场三期七楼，并接受玉桥集团公司的委托对玉桥市场三期七楼进行招商、租赁，其有权与被告就本案所涉商铺签订租赁合同。原、被告签订的《南京玉桥七楼美食城商铺租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性、效力性规定，应认定为合法有效，双方均应按合同履行义务。被告承租涉案商铺后，未能按合同约定给付物业管理费，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定继续给付物业管理费的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。根据原、被告签订的租赁合同，被告应给付的物业费为：第一年395.5×38×12×0.8＝144278.4元（2012年12月19日至2013年12月18日）；第二年395.5×38×10×0.9＝135261元（2013年12月19日至2014年10月18日），合计为279539.4元，扣除被告已给付的物业费11200元，被告仍应给付物业管理费268339.4元。关于逾期付款滞纳金，合同约定为月利率2%，原告主动调整为以每年10%计算，本院予以允许。原、被告签订的合同未约定物业费给付期限，合同约定租金给付的期限为每季度支付，玉桥集团公司亦是每季度向原告催缴物业费，故本院认为被告应每季度支付物业费。因被告未及时缴纳物业管理费，应给付逾期付款滞纳金。其中第一年度逾期付款滞纳金，以每季度应缴纳物业管理费36069.5元为计算基数，分别从2013年3月19日、6月19日、9月19日、12月19日起，按每年10%计算至本判决确定的给付之日止；第二年度前三季度逾期付款滞纳金，以每季度应缴纳物业管理费40578.3元为计算基数，分别从2014年3月19日、6月19日、9月19日，按每年10%计算至本判决确定的给付之日止；第二年度的第四季度以13526.1元为计算基数，从10月19日起，按每年10%计算至本判决确定的给付之日止。被告孙俊焘主张的同楼层竞业禁止等抗辩，未提供充分的证据证明，本院不予采纳。被告孙俊焘经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃相应权利，不影响本案依法审理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条以及《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第二条之规定，判决如下：一、被告孙俊焘于本判决生效之日起十日内给付原告南京三和商业管理有限公司物业管理费268339元。二、被告孙俊焘于本判决生效之日起十日内给付原告南京三和商业管理有限公司逾期付款滞纳金，其中第一年度逾期付款滞纳金，以每季度应缴纳物业管理费36069.5元为计算基数，分别从2013年3月19日、6月19日、9月19日、12月19日起，按每年10%计算至本判决确定的给付之日止；第二年度前三季度逾期付款滞纳金，以每季度应缴纳物业管理费40578.3元为计算基数，分别从2014年3月19日、6月19日、9月19日，按每年10%计算至本判决确定的给付之日止；第二年度的第四季度以13526.1元为计算基数，从10月19日起，按每年10%计算至本判决确定的给付之日止。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4792元，由被告孙俊焘负担（此费用原告已预交，被告在给付上述款项时一并给付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 长  王进华人民陪审员  高晓滨人民陪审员  吕汉宁二〇一四年十二月一日见习书记员  王 婷