广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠斗法民三初字第445号原告珠海市华福居物业管理有限公司，住所地珠海市斗门区。法定代表人路辉，董事长。委托代理人刘桂萍，广东正澳律师事务所律师。委托代理人任羚，广东正澳律师事务所实习律师。被告李雪英，女，汉族，1959年11月1日出生，住广州市番禺区。原告珠海市华福居物业管理有限公司诉被告李雪英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年7月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告珠海市华福居物业管理有限公司（以下简称华福居公司）的委托代理人刘桂萍、任羚到庭参加诉讼，被告李雪英经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华福居公司诉称：被告是珠海市斗门区湖心路某房的业主。2012年11月30日，原告为被告上述房产所在的小区提供物业服务。原告在提供物业服务期间按多层每平方米0.9元、高层每平米1.6元、商铺每平米2.2元的标准收取物业服务费。在原告提供物业服务期间，大部分业主缴纳了物业服务费，并与原告签订了物业服务合同，但被告等少数业主未及时交纳物业服务费，未与原告签订物业服务合同。故原告诉至法院要求被告支付2012年12月至2014年6月的物业服务费、清洁费、公摊水费共1543元，公摊电费206元，及2014年1月1日起至实际付清之日止每日千分之三的滞纳金；本案受理费由被告负担。在本案审理过程中，原告将物业服务费的计费面积变更为44.65平方米。原告华福居公司对其诉称提供如下证据：1．收费通知单一份，拟证明被告拖欠物业服务费的情况；2．商品房买卖合同一份，拟证明被告为涉案小区的业主；3．《致业主的一封信》一份，拟证明前物业公司退出后，原告为涉案小区提供物业服务的事实；4．衡鼎地产公告一份、照片二张，拟证明涉案小区的开发商委托原告为涉案小区提供服务；5．证明一份、移交清单十三张，拟证明原告与前物业公司进行了工作移交；6．《前期物业管理物业协议》一份、《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》一份，拟证明原告收取物业服务费的标准；7．公告一份，拟证明与原告签订物业服务合同的业主已达小区业主的75%；8．发票六张，拟证明原告向其他业主收取费用的情况；9．房地产权登记表一份，拟证明被告是涉案小区的业主。被告李雪英缺席，没有答辩，也没有向本院提交证据。原告提交的证据，经当庭出示，现本院对证据认证如下：对原告提交的证据2、3、4、5、6、8、9的真实性、合法性及关联性予以确认，原告提交的证据1、7是其自行制作未经被告确认，且没有其他证据予以佐证，不具有证明效力，只能作为原告对个人意见的陈述。经审理查明：2012年11月30日，原告开始为位于珠海市斗门区湖心路1008号的西江月花园小区提供物业服务。2012年12月1日，原告与珠海市衡鼎房地产开发有限公司签订《珠海市西江月花园前期物业管理委托协议书》，其中第二条约定委托管理期限为2012年12月1日至2017年11月30日止；第四条约定物业管理服务费用带电梯楼宇每平方米建筑面积1.6元至2.3元，不带电梯的多层楼宇每平方米建筑面积0.9元至1.2元，均不含公共水电费分摊费用；共用水费、电费每月按政策、法规由业主或非业主使用人合理分摊；业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之一交纳滞纳金。共用水费、电费每月按政策、法规规定由业主或非业主使用人按实际发生额平均分摊。之后，原告又与涉案小区部分业主签订了《前期物业管理服务协议》，其中第九条约定原告以下标准向业主或非业主使用人收取：多层住宅按建筑面积每月每平方米0.9元（不含公共分摊的水电费、电梯电费），高层住宅按建筑面积每月每平方米1.6元收取（不含公共分摊的水电费、电梯电费），商铺按建筑面积每月每平方米2.2元收取（不含公共分摊的水电费、电梯电费）；第十条约定业主或物业使用人自办理房屋交付手续之日或视为房屋已交付之日开始缴交物业服务费，以后每次收缴物业服务费的时间为每月15日前；第十一条约定业主或非业主使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交物业服务费的千分之三交纳滞纳金。原告在为涉案小区提供物业服务期间，按每月8元的标准向业主收取了垃圾处理费，按每月2.3元的标准向业主收取了公共清洁用水费。另查明，被告是位于珠海市斗门区城南湖心路某房的权属人，该房产建筑面积44.65平方米，总层数十八层。珠海市衡鼎房地产开发有限公司是涉案小区的建设单位。本院认为：原告在庭审中向本院出示了原告与涉案小区的建设单位签订的前期物业服务合同、与涉案小区其他业主签订的物业服务合同及物业服务移交手续等证据，上述证据证明原告为涉案小区提供了物业服务，被告作为涉案小区的业主，虽未与原告签订物业服务合同，但实际享受了原告提供的相关服务，应当支付相应的对价，并分摊原告管理小区期间产生的费用。在庭审中原告主张被告从2012年12月1日至2014年6月30日期间未向原告支付过物业服务费及其他费用。由于被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭应诉，本院视为其放弃对原告请求进行抗辩的权利。本院对原告主张的被告拖欠物业服务费的期间予以采纳。依照《物业管理条例》第七条第（五）项的规定，原告要求被告支付该期间的物业服务费等，依法有据，本院予以支持，但具体数额以本院确定的为准。经本院核算，从2012年12月1日至2014年6月30日，被告应向原告支付未按期缴纳的物业服务费为1357.36元（44.65平方米×1.6元×19月）、垃圾处理费152元（8元×19月）、公共清洁用水43.7元（2.3元×19月）。原告对其主张的公摊电费，没有提供证据证明，本院不予支持。关于滞纳金的问题。原告主张的滞纳金实际上是拖欠物业服务费的违约金。由于原告与被告并未签订物业服务合同，因此双方对拖欠物业服务费的违约金并未协商一致，原告援引其与他人签订的物业服务合同中的违约金条款向被告主张违约金，没有依据，本院不予支持。原告与涉案小区建设单位签订前期物业服务合同，没有经过招投标，该合同属无效合同，故也不能援引该合同约定的违约金条款。但是被告拖欠物业服务费的行为确实给原告造成了损失，被告应当对原告的损失予以赔偿。被告拖欠物业服务费给原告造成的主要是应缴费用的利息损失，故本院确定被告应当按中国人民银行同期贷款利率向原告支付从其拖欠物业服务费之日至本院确定付款之日止的利息。由于原告仅要求被告承担2014年1月1日以后的违约金，本院视为其放弃其余期间的违约金。因此，本院确定被告应按中国人民银行同期贷款利率向原告支付利息，其中2012年12月1日至2013年12月31日的物业服务费的利息损失，从2014年1月1日计至本院确定付款之日；由于原告收取物业服务费的时间为每月的15日，故2014年1月1日至2014年6月30日的物业服务费的利息损失，从应缴当月的15日计至本院确定的付款日。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李雪英于本判决生效之日起七日内向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付2012年12月1日至2014年6月30日的物业服务费1357.36元、垃圾处理费152元、公共清洁用水43.7元，并按中国人民银行同期贷款利率向原告珠海市华福居物业管理有限公司支付利息（其中2012年12月1日至2013年12月31日的物业服务费的利息从2014年1月1日计至本院确定付款之日，2014年1月1月至2014年6月30日的物业服务费的利息从应缴当月的15日计至本院确定的付款日）；二、驳回原告珠海市华福居物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应该按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由原告珠海市华福居物业管理有限公司负担21元，被告李雪英负担29元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审 判 长  曹晓南审 判 员  董 凯人民陪审员  李倩碧二〇一四年十二月二十六日书 记 员  钟耀君