天津市河西区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民二重字第14号原告杨俊。委托代理人白夫国，北京市中孚律师事务所律师。被告张硕。委托代理人张广森（系被告之父）。原告杨俊与被告张硕房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年1月16日作出（2013）西民二初字第1595号民事判决。被告不服提出上诉。天津市第二中级人民法院于2014年5月5日作出（2014）二中民四终字第195号民事裁定，裁定撤销本院（2013）西民二初字第1595号民事判决，将本案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人白夫国、被告的委托代理人张广森到庭参加了诉讼。本案合议庭评议后，经本院审判委员会讨论并作出决定，现已审理终结。原告诉称，2012年9月6日原告通过房屋中介机构从史忠明处购得天津市河西区大沽南路××房屋，2012年9月12日史忠明将房屋交付给原告。因为该房屋处于租赁期内，承租人为被告，所以经原、被告协商原房屋租赁合同继续履行，由原告享有原出租人史忠明的权利，同时约定2012年10月以后的租金由被告向原告支付，但被告总以各种理由拒绝支付给原告租金。被告的行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院要求：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告2012年10月至2013年11月的房屋租金55800元；3、被告按照每月4200元的标准支付原告2013年12月至实际交付房屋之日止的租金；4、被告支付原告违约金420元；5、案件受理费由被告承担。重审期间，原告的诉讼请求变更为：1、解除原、被告之间签订的房屋租赁合同；2、被告给付原告2012年10月至2013年12月的房屋租金（每月4200元）；3、被告支付原告违约金420元；4、案件受理费由被告承担。原告就其主张向本院提交了如下证据材料：1、房屋产权证，证明原告系诉争房的所有权人；2、××房屋租赁合同复印件，证明原、被告系租赁关系；3、房屋买卖协议，证明诉争房交付给原告的时间。被告辩称，原、被告系租赁关系，我方不欠原告房租。房租交至2013年2月21日，之后我方要退租，但与原告联系不上，实际我方是给原告看房，我方损失也很大，租赁保证金4200元，原告尚未退还，故不同意原告的诉讼请求。被告就其主张向本院提交了如下证据材料：1、××房屋租赁合同，证明签订合同的人不是原告，是杨继仓，以及双方对于租赁关系的约定，并且该合同当中没有原告本人的任何身份信息；2、××业主租户联络资料及紧急联络电话登记复印件、手机号查询结果打印件、静海县园林突发公共事件应急指挥成员通讯表网络打印件，证明在业主登记栏中只有杨俊的电话号码，该电话号码经被告核实是杨继仓的，没有原告其他联系信息，导致被告无法联系原告；3、天津市蓟县火灾处罚决定打印件、人民检察院介绍信复印件、检察官工作证复印件，证明杨继仓涉嫌刑事犯罪，被告无法联系，诉争房也涉及其中已被冻结，存在收回的可能性；4、被告装修费用的明细1张、装修费收条4张、物业费缴费通知单3张，证明被告的损失；5、2013年12月15日孙毅的证人证言，证明被告通过恒华物业管理公司向史忠明支付房屋租金至2012年11月20日；6、2014年3月10日孙毅出具的证明及新线存款历史交易明细清单，证明被告以交付房屋租金至2012年11月。原审期间，本院依职权向天津市公安局河西分局下瓦房派出所调取了2013年11月26日接处警情况登记表。重审期间，本院对证人孙毅所证明的内容进行了核实。经质证，被告对原告提供的证据，没有意见。经质证，原告对被告提供的证据，质证意见如下：对证据1、证据3的证明目的不予认可；对证据2、证据4与本案的关联性提出异议；对证据5的真实性提出异议；证据6与本案无关。经质证，原、被告对本院调取的接处警情况登记表及孙毅的谈话笔录均没有意见。本院认证意见，原告提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。被告提交的证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认。本院调取的接处警情况登记表及孙毅的谈话笔录，原、被告均无异议，本院亦予以确认。经审理查明，原告与被告系房屋租赁合同关系，坐落于天津市河**琼州道与大沽南路交口××诉争房屋的产权人为原告。原告于2012年9月自案外人史忠明处购买诉争房时，被告已于2011年1月与史忠明签订房屋租赁合同，租赁诉争房用于商业经营。诉争房产权人发生变更后，原告与被告仍按原租赁合同条件（租金4200元／月）继续维持房屋租赁关系。2012年9月1日，案外人史忠明将被告已交付的房屋租金（2012年10月、11月两个月）及房屋押金，共计12600元经恒华物业管理有限公司工作人员孙毅的账户转交给原告。2013年11月26日，因原告向被告索要拖欠的房屋租金遭拒，双方发生纠纷，原告向公安机关报警，并诉至本院。本案原审期间，被告于2013年12月31日，已将诉争房腾空返还原告。另查，被告为诉争房屋交纳了2013年11月至2014年1月的物业费，每月403.2元。本院认为，公民的合法民事权益受法律保护。本案中，原、被告均同意解除租赁关系，并于原审期间在本院的主持下，完成了诉争房的返还交接事宜，故对原告要求解除房屋租赁合同的诉讼请求，本院依法准予。关于原告要求被告给付2012年10月至2013年12月房屋租金的主张，被告已支付2012年10月、11月的房屋租金，被告自2012年11月21日欠付原告房屋租金。但依据法律规定，延付或拒付租金的诉讼时效期间为一年，故原告诉讼请求中未超过诉讼时效的部分，本院予以支持。原告2013年11月26日向被告主张支付拖欠的租金，双方发生争议并报警，据此，被告应自2012年11月27日向原告支付房屋租金，至2013年12月31日被告将诉争房屋返还给原告时止，共计13个月，按合同约定被告每月应支付原告房屋租金4200元，总计54600元。另，因原告尚未退还被告租房押金4200元及被告为诉争房交纳了2014年1月的物业费403.2元，故该部分费用从被告应给付原告的房屋租金中予以折抵。关于原告要求被告支付违约金的主张，因被告迟延交付房屋租金系与原告无法取得联系所致，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于被告所提不拖欠原告租金的抗辩意见，缺乏事实及证据依托，本院不予采信。综上，《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项及《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条第二款、第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除原告杨俊与被告张硕之间的房屋租赁合同；二、自本判决书生效之日起五日内，被告张硕给付原告杨俊房屋租金49996.8元；三、驳回原告杨俊要求被告张硕支付违约金的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1361元，由被告张硕负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状（上诉费向天津市第二中级人民法院交纳），并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于天津市第二中级人民法院。审 判 长  罗 晖审 判 员  李 岗代理审判员  肖宝清二〇一四年十二月十日书 记 员  曹 玥速 录 员  蔡 红《中华人民共和国合同法》第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十九条租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国民事诉讼法》第四十条人民法院审理第二审民事案件，由审判员组成合议庭。合议庭的成员人数，必须是单数。发回重审的案件，原审人民法院应当按照第一审程序另行组成合议庭。审理再审案件，原来是第一审的，按照第一审程序另行组成合议庭；原来是第二审的或者是上级人民法院提审的，按照第二审程序另行组成合议庭。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。