江苏省连云港市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）连民终字第0540号上诉人（原审被告）连云港诚联房地产开发有限公司，住所地东海县牛山镇。法定代表人潘建阳，董事长。委托代理人孙传龙，江苏华天人律师事务所律师。被上诉人（原审原告）马梓榆（曾用名马哲培）。委托代理人戚士贵。上诉人连云港诚联房地产开发有限公司（以下简称诚联房地产公司）因与被上诉人马梓榆商品房销售合同纠纷一案，不服东海县人民法院（2013）东民初字第2723号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月3日公开开庭进行了审理。上诉人诚联房地产公司的委托代理人孙传龙、被上诉人马梓榆的委托代理人戚士贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月29日，诚联房地产公司与马梓榆双方签订了商品房买卖合同，马梓榆购买诚联房地产公司开发的位于东海县牛山镇的西双湖壹号小区第3幢3单元902号房，合同约定房屋总价款478882元，买受人按照合同约定交清了购房款。关于交付条款第八条约定，出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付给买受人。同时约定非出卖人自身原因而导致延期交付的，最多延期不超过三个月。关于出卖人逾期交房的违约责任条款约定，逾期交房超过30日，买受人不解除合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按每日向买受人支付已交付房屋价款的万分之二的违约金。原审法院另查明，2012年11月12日，涉案的整栋楼经相关部门组织验收合格，单位工程竣工验收证明书载明“工程质量符合规范规定及设计要求，工程竣工验收评定合格，同意交付使用”。2012年11月29日，涉案楼房竣工验收文件在东海县住房和城乡建设局进行了备案。2013年6月20日，涉案房屋配电网工程竣工验收。原审法院又查明，2013年8月24日，马梓榆在入住会签单上签名，确认收房。2013年9月21日，马梓榆在业主入伙流程表上签名，领取钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，并办理其他相关交接手续。原审法院还查明，诚联房地产公司于2012年11月27日以邮件形式通知马梓榆交房，马梓榆称没有收到该邮件，另外还称其一直找诚联房地产公司交房，房屋一直不符交付条件，且没有向其提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，涉案房屋水电至今仍没有按约定安装。原审法院认为，诚联房地产公司与马梓榆签订的商品房买卖合同系双方真实意思的表示，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行合同义务。马梓榆已依约履行了相应的付款义务，诚联房地产公司应按照约定的时间交付房屋，否则应当承担逾期交房的违约责任，支付给马梓榆违约金。2013年9月21日马梓榆在业主入伙流程表上签名，领取钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，故应当以此时间点作为房屋交付的时间。诚联房地产公司虽于2012年11月27日通知马梓榆收房，但是其没有提供当时涉案房屋符合交付条件及向马梓榆提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的有关证据，故未产生交房的法律后果。原审法院认定诚联房地产公司实际逾期交房的时间为2012年11月30日至2013年9月21日，共计295天，按照合同约定诚联房地产公司共计应支付逾期交房违约金28254元（房屋总价款478882元×每天万分之二×295天）。综上，原审法院遂根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《商品房销售管理办法》第三十条、《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款之规定，作出如下判决：一、诚联房地产公司支付给原马梓榆逾期交房违约金25859.6元，于判决生效后10内付清。二、驳回马梓榆其他诉讼请求。案件受理费446元，由马梓榆负担106元，由诚联房地产公司负担340元。上诉人诚联房地产公司不服原审判决上诉称：一、原审法院认定上诉人在2012年11月27日通知被上诉人交房的行为未产生交房的法律后果是错误的。1.涉案房屋已通过相关部门合格验收，符合《商品房买卖合同》第八条第一款关于交房条件的约定，上诉人并且提供了《工程竣工验收证明书》及竣工验收备案证，足以证明涉案房屋是合格的，完全符合交房条件，且有关部门也是同意交付的。原审法院说上诉人没有提供有关证据与事实不符。2.关于《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，应该是在双方办理交接手续时，由出卖方当场提供的，但被上诉人一方面称没有接到上诉人的书面通知，又称上诉人没有提供上述两书，事实上是被上诉人接到通知后没有按时来接收房屋。如果被上诉人没有接到交房通知，上诉人如何交付两证向谁交付原审法院认定上诉人没有向被上诉人交付两证，就未产生交房法律后果，明显不符合实际状况。二、原审法院认定涉案房屋于被上诉人实际签字日才交付的观点是错误的。事实上，被上诉人在2013年6月5日就到上诉人处领取相关资料，并办理了房产证，房屋的所有权自该日就发生了法律上的转移，上诉人已实际履行交付义务，即使上诉人没有通知被上诉人接收房屋，实际交房日也应截止到2013年6月5日，而不是2013年9月21日。三、原审法院程序违法。一审中，上诉人提出因电力施工部门在涉案房屋所在的小区配电工程延期竣工，导致涉案房屋延期竣工验收，根据《商品房买卖合同》第八条约定，上诉人有权延期交房3个月，即在约定的交房日期（2012年11月30日）之后再延长三个月（至2013年2月28日）交房也不属于逾期，并提供了相关证据，但原审判决对上诉人的辩述置之不理，在判决中没有给予任何的结论。上诉人认为，上诉人在约定的交房日之前就以书面的方式通知被上诉人接收房屋，上诉人已经履行了合同约定的义务，至于被上诉没有按时接受造成的逾期责任应由被上诉人自行承担。退一万步讲，如果上诉人没有履行通知义务，上诉人的逾期交房违约责任也应当截止到被上诉人办理房产证日，即2013年6月5日，并且应扣除因电力施工延期竣工原因造成的逾期交房3个月的违约责任，即从2013年2月28日计算至2013年6月5日。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求，依法改判或者发回重审。被上诉人马梓榆辩称：第一，上诉人所说的程序违法没有相关的证据，原审判决程序合法，认定事实清楚，证据充分。上诉人所述因电力设施问题应当延长3个月，被上诉人认为电力设施是上诉人施工配套的项目，不能以此作为延期交付房屋的理由。第二，即使是因电力设施原因延长交付也和上诉人的上诉理由相违背，即上诉人在一审时说2012年11月30日就将合格房屋交付被上诉人，这与上诉人所述因电力设施问题应当延长3个月是矛盾的。第三，无论上诉人按照什么时间交付房屋，都改变不了东海县住宅小区交付使用办法中，所有商品房都必须有住宅小区使用证才能交付，而上诉人没有按照规定交付，是违约的。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，要求维持原审判决，驳回上诉人的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院另查明，通过公安机关的常住人口登记卡确认，被上诉人马梓榆，曾用名马哲培，“马悻榆”是被上诉人的笔误。本院还查明，诚联房地产公司与马梓榆签订的商品房买卖合同第十一条对交接的约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第八条还约定，出卖人交付房屋应当依照国家和地方人民政府的有关规定进行。在本院审理过程中，被上诉人马梓榆向本院提交了《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》，其中第十条规定：住宅小区交付使用，应当符合下列条件：…三、用电能够满足居民生活需求。建成投运后，居民住宅用电实行一户一表计量方式，纳入城市供用电网，不得使用临时施工用电。本院认为，合同双方当事人应当遵守诚实信用原则，应当自觉履行生效合同确定的义务，违反合同义务的，应当承担违约责任。上诉人诚联房地产公司提出争议的焦点问题就是上诉人何时交房及是否违约。关于交房时间问题。上诉人诚联房地产公司主张已按合同约定于2012年11月27日以邮件形式通知马梓榆交房，已尽了通知义务，但马梓榆称没有收到该邮件。本院认为，上诉人即使已按合同约定尽了通知义务，但拟交付的房屋也应当具备合同约定的交付条件。本案中，上诉人诚联房地产公司虽然取得了涉案楼盘“工程质量符合规范规定及设计要求，工程竣工验收评定合格，同意交付使用”的文件，但其没有证据证明已取得了合同第十一条约定的其他证明文件，包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。另外，涉案房屋的交付，应当符合东海县政府有关部门规定的《东海县住宅小区交付使用管理暂行办法》。该办法规定的交付条件之一就是用电…纳入城市供用电网，不得使用临时施工用电。而涉案房屋配电网工程竣工验收于2013年6月20日，因此在2012年11月27日上诉人通知被上诉人交房时尚不具备交付条件，被上诉人有权依据商品房买卖合同第十一条的约定拒绝交接。另上诉人没有提供证据证明其在涉案房屋具备交付条件后又向被上诉人履行了通知义务，因此原审法院确定2013年9月21日马梓榆在业主入伙流程表上签名，领取钥匙、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》作为房屋交付的时间并无不妥。关于被上诉人在2013年6月5日领取房产证是否应当认定上诉人已实际履行交付义务的问题，本院认为，涉案房屋所有权的转移与实际占有、使用是两个不同的法律程序。取得房屋所有权并不表示已经占有、使用该房屋。上诉人履行交付义务的标志是被上诉人占有、使用涉案房屋，而不仅是所有权的转移，本案被上诉人在领取房产证时尚未取得涉案房屋的钥匙及相关资料，且未实际占有该涉案房屋。因此上诉人认为被上诉人领取房产证之日应作为实际交付之日的理由无事实依据，本院不予采纳。关于是否应扣除因电力施工延期竣工原因造成的逾期交房3个月的违约责任的问题。本院认为，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，当事人双方在合同中约定了房屋交接时间，依此约定，诚联房地产公司作为房地产开发公司，应当在该时间节点之前全面完成工程竣工、取得工程验收备案手续，并达到有关规定和合同约定的房屋交付条件。配电网工程作为房屋建设工程的一部分，本身包含于整体工程施工工期之内，当然应在房屋交付使用前完工并经验收合格。上诉人在案件审理期间也没有提供证据证明配电网工程延期完工系合同约定的非自身原因，因此原审法院不支持诚联房地产公司以配电网工程延期竣工系非自身原因为由应免除延期交房责任的主张并无不妥。上诉人诚联房地产公司认为应当免除三个月违约金的上诉理由，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实基本清楚，审理程序合法，依法应予维持。上诉人诚联房地产公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费446元，由上诉人连云港诚联房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长  胡 丹审 判 员  汪家元代理审判员  闫 杰二〇一四年七月三日书 记 员  祝蔷薇法律条文附录一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；