北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第09534号上诉人（原审被告）王崇义，男，1961年11月2日出生。委托代理人刘克祥，北京市国典律师事务所律师。被上诉人（原审原告）胡华旺，男，1969年3月1日出生。上诉人王崇义因房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市昌平区人民法院（2014）昌民初字第06525号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。胡华旺在原审法院起诉称：胡华旺系北京市昌平区居民，因家庭困难，已取得了购买北京经济适用房指标资格，只在摇号等待中。2006年12月，王崇义将其位于北京市昌平区401室经济适用房转让给胡华旺，为使一家三代人早日能有房住，胡华旺便购买了王崇义的经济适用房，自己经济适用房指标再没有享用。经双方协商签订了转让协议，同时，王崇义收取了胡华旺转让费5万元。2006年12月25日，王崇义与开发商签订了《北京市商品房预售合同》，胡华旺以王崇义的名义支付了全部购房款及相关费用。2007年10月17日胡华旺接受了房屋，经过装修居住至今已达六年之久。期间产生的物业费、采暖费等均由胡华旺交纳。2008年10月23日，胡华旺、王崇义共同办理了房屋所有权证，房产证一直由胡华旺持有。2012年下半年，王崇义反悔要求胡华旺增加转让费用，经协商无果后，王崇义提起诉讼，经北京市第一中级人民法院（2013）一中民终字第7624号民事判决书终审，确认胡华旺、王崇义之间签订的协议无效。基于上述事实，胡华旺、王崇义双方的转让行为已不受法律保护。根据我国相关法律法规规定，胡华旺向王崇义退房的同时，王崇义理应承担向胡华旺返还房屋转让费、购房款等各项费用，以及向胡华旺赔偿房屋升值获得的利益、胡华旺丧失购买其他经济适用房订约机会损失和房屋装修损失的法律责任。请求法院依法判令：1、依法判令王崇义返还因购买北京市昌平区401室房屋胡华旺所支出的购房款345586.5元，房屋公共维修基金6912元，办理房屋所有权证缴纳的契税3294.02元，代办费500元，有线电视入网费360元，装修管理服务费391.23元，补缴地价费6559元，合计363602.75元。2、依法判令王崇义返还因购买北京市昌平区401室房屋胡华旺支付的转让费5万元。3、依法判令王崇义赔偿房屋增值损失200万元。4、本案诉讼费由王崇义承担。王崇义在原审法院答辩称：不同意胡华旺的诉讼请求。胡华旺的过错远远大于王崇义的过错。胡华旺、王崇义双方曾经约定胡华旺取得经济适用房指标之后再将指标返还给王崇义，但胡华旺没有返还。原审法院审理查明：2006年12月25日，王崇义与北京天启房地产开发有限公司签订《北京市商品房预售合同》，约定王崇义购买位于北京市昌平区401号房屋一套。涉案房屋交付后，由胡华旺对房屋进行了装修并一直居住至今。该房屋于2008年10月23日取得房屋所有权证书，房屋所有权人为王崇义，房屋性质为经济适用房。胡华旺与王崇义签订协议一份，内容为：“本人王崇义把经济适用房自愿转让给胡华旺，由胡华旺支付全部房款，如与房有关之事，本人有义务提供一切手续。立字人：王崇义；交款人：胡华旺”。2013年9月，经北京市第一中级人民法院审理依法作出（2013）一中民终字第7624号民事判决书，判决王崇义与胡华旺签订的上述协议书无效。另查一，胡华旺为涉案房屋交纳了购房款345586.5元、公共维修基金6912元、契税3294.02元、有线电视入网费360元、补缴地价款6559元、装修管理服务费391.23元、房屋产权证代办费用500元。王崇义除房屋产权证代办费和装修管理服务费外都表示认可并同意返还。另查二，2006年12月23日，王崇义为胡华旺出具字据，内容为“本人今收到胡华旺人民币五万整，收款人为王崇义”。王崇义对此表示认可并同意返还。另查三，在庭审过程中，胡华旺、王崇义双方对涉案房屋的价值不能达成一致意见，法院依法委托了北京银通安泰房地产评估有限公司进行了评估，估价结果为：确定估价对象昌平区401号房屋的市场价值为273.09万元，其中包含装修价值11.24万元。为此，胡华旺支付了评估费7400元。原审法院认定上述事实，有协议书、收款字据、《北京市商品房预售合同》、购房发票、公共维修基金发票、契税发票、有线电视入网费发票、装修管理服务费发票、补缴地价款收据、房屋所有权证书、（2013）一中民终字第7624号民事判决书、房地产评估报告、评估费发票及双方当事人的陈述等证据在案佐证。原审法院判决认定：经济适用住房是政府提供政策优惠，是具有保障性质的政策性商品住房，国家对该类房屋的交易有特殊的规定和限制，其购买人必须满足国家规定的条件，购买资格具有专属性。本案中，胡华旺、王崇义双方签订经济适用房转让协议书，该协议书已经被（2013）一中民终字第7624号民事判决书确认无效。因此胡华旺要求王崇义返还因购买涉案房屋所支出的购房款、公共维修基金、契税、有线电视入网费、补缴地价款、转让费的请求，于法有据，法院予以支持，王崇义表示同意将前述款项予以返还，法院对此不持异议。对于胡华旺请求王崇义返还装修管理服务费、房屋产权证代办费用的请求，法院认为装修管理服务费是购买涉案房屋的合理支出，法院予以支持，对于房屋产权证代办费用，由于不是购买涉案房屋的必要支出，法院不予支持。对于该经济适用房转让协议的无效，胡华旺、王崇义双方均有过错，考虑到胡华旺支付了全部购房款及相关费用等因素，王崇义应对该协议的无效承担主要责任，即70%的责任。故对于因房屋升值所产生的收益，王崇义应按照其过错程度给予胡华旺相应的补偿，补偿数额由法院根据房地产评估报告、胡华旺支付的购房款数额、为房屋缴纳的各项费用等相关因素酌情予以确定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决：一、被告王崇义于本判决生效后十日内返还原告胡华旺购房款、公共维修基金、契税、有线电视入网费、补缴地价款、装修管理服务费共计三十六万三千一百零二元七角五分；二、被告王崇义于本判决生效后十日内返还原告胡华旺转让费五万元；三、被告王崇义于本判决生效后十日内给付原告胡华旺房屋增值补偿金一百六十六万九千七百一十九元四角五分；四、驳回原告胡华旺的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。王崇义不服原审法院判决，向本院提起上诉。上诉请求是：撤销原审判决第三项，改判王崇义给付胡华旺房屋增值补偿金71.559405万元。上诉理由是：原审判决认定事实不清，本案中导致合同无效的责任应完全由胡华旺承担，当时双方口头约定的是对换经济适用房指标；胡华旺提供的证据不能证明王崇义对协议的无效承担主要责任，王崇义仅应承担30%的责任，原审法院划分过错责任滥用自由裁量权，违反公平原则。胡华旺答辩称：同意原审判决，不同意王崇义的上诉请求。双方并非对换经济适用房指标，而是王崇义倒卖经济适用房指标，王崇义收取了我5万元指标转让费，无须归还指标。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。上述事实，有双方当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：胡华旺、王崇义双方就经济适用房转让签订的协议书已经人民法院生效判决确认无效。合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，胡华旺支付了经济适用房指标转让费5万元及全部购房款等相关费用并装修居住至今多年，现房屋已大幅升值。原审法院综合考虑双方的过错程度，参考房屋评估估价结果酌情确定王崇义承担房屋增值补偿金数额并无不当。王崇义的上诉理由和请求，缺乏事实根据及法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。保全费五千元、鉴定费七千四百元，由胡华旺负担三千七百二十元（已交纳），由王崇义负担八千六百八十元（本判决生效后七日内交纳）。一审案件受理费二万六千零八十元，由胡华旺负担二千六百一十七元（已交纳），由王崇义负担二万三千四百六十三元（本判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万零九百五十六元，由王崇义负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  柳适思审 判 员  王爱红代理审判员  范 磊二〇一四年十二月九日书 记 员  罗娇杨书 记 员  王 梦