江苏省宿迁市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民终字第0656号上诉人（一审被告）唐某，男，1945年9月3日出生，汉族。委托代理人吴洪涛，江苏宿迁西楚律师事务所律师。被上诉人（一审原告）赵南，男，1987年6月21日出生。委托代理人吴良辉，江苏大楚律师事务所律师。上诉人唐某因与被上诉人赵南排除妨害纠纷一案，不服宿迁市宿城区人民法院（2013）宿城民初字第0974号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵南一审诉称，位于宿迁市宿城区维多利亚花园5幢2单元203室商品房系赵南购买并办理了银行按揭贷款。2011年10月初双方当事人就上述房屋的所有权发生争议，唐某一直占用该房屋拒不归还，故赵南为维护合法权益，向法院提起诉讼。请求判令：1.唐某搬出宿城区维多利亚花园5幢2单元203室并将该房屋归还赵南。2.唐某赔偿赵南损失27000元（按照宿迁地区房屋平均月租金1500元，从2011年7月5日暂计算至2013年1月5日，之后的损失按照此标准主张到实际归还日）。3.本案诉讼费用由唐某负担。唐某一审辩称，唐某之所以占用并使用维多利亚花园5幢2单元203室房屋系通过向赵南购买合法取得，不存在赵南所诉称的非法占用，故请求驳回赵南的诉讼请求。一审法院经审理查明，2009年6月15日，宿迁恒鑫房地产开发有限公司将其开发的位于宿城区维多利亚花园小区5幢2单元203室房屋出售给赵南，并签订了《商品房买卖合同》一份，且涉案房屋产权证上登记的所有权人亦为赵南。2011年7月5日，案外人赵明亮（系赵南哥哥）找他人冒充赵南，并通过伪造赵南的身份证件，在赵南不知情的情况下与唐某签订了宿迁市宿城区维多利亚花园5幢2单元203室房屋的售房合同。约定：赵南（甲方）将涉案房屋以28万元的价格出售给唐某（乙方），合同签订后当天甲方应将属于自己名下的房产和一切相关的原购房手续和钥匙一并交给乙方所有，乙方在接收甲方交付的上述手续后，应于当天付给甲方售房款10万元，10天后再给付售房款13万元，剩余5万元待2011年10月底过户后乙方一次性向甲方付清。2011年7月5日、7月15日，唐某分别向案外人赵明亮给付购房款10万元、13万元，合计23万元。后唐某于2011年7月开始装修涉案房屋，并于2011年9月入住。2012年3月份，赵南曾就本案争议诉至法院，一审法院在审理过程中认为本案有经济犯罪嫌疑，于2012年4月12日将案件移送至宿迁市公安局宿城分局处理。2012年4月13日，赵南向一审法院递交了撤诉申请。2012年11月8日，一审法院以合同诈骗罪【（2012）宿城刑初字第0717号刑事判决书】判决：一、判处赵明亮有期徒刑七年，并处罚金人民币三十万元。二、追缴赵明亮的违法所得，退赔被害人。此外，该刑事判决书查明“2011年7月份，赵明亮找他人冒充其弟弟赵南，并使用伪造的身份证明，在赵南不知情的情况下，与被害人唐某签订售房合同，收取被害人唐某购房款人民币23万元，后逃匿”。一审法院归纳本案的争议焦点为：一、唐某是否应当将涉案房屋返还赵南并赔偿占有房屋期间给赵南造成的损失；二、如唐某应当返还房屋，赵南是否应当补偿唐某因装潢而支出的费用。针对第一个争议焦点。一审法院认为，唐某应当将涉案房屋返还给赵南并赔偿占用房屋期间给赵南造成的损失。理由如下：妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。本案中，涉案房屋登记在赵南名下，赵南哥哥赵明亮以非法形式将涉案房屋出售给唐某构成合同诈骗罪。该房屋买卖合同无效，唐某基于赵明亮的违法犯罪行为占有涉案房屋亦属无权占有，故唐某应当自知道或者应当知道涉案房屋所有权归赵南所有之日起将房屋予以返还；如若唐某此时继续无权占有该房屋，则应当向赵南按照市场同类地段房屋的租金标准赔偿赵南损失直至实际返还之日止。综上，唐某应当将涉案房屋予以返还并自赵南向一审法院提起排除妨害之诉之日起赔偿因继续占有房屋期间给赵南造成的损失，参照同等地段房屋租金标准，酌定损失数额为1000元／月。针对第二个争议焦点。一审法院认为，赵南不应补偿唐某因装潢而支出的费用。理由为：唐某对赵南房屋装潢的行为实质上是在他人不动产上的添附行为，但唐某的该添附行为并不是建立在有效的民事法律关系基础之上，也未经过财产所有人的同意，故赵南不应补偿唐某的装潢费用。诉讼过程中，赵南表示在本案无需进入强制执行程序的情况下愿意就涉案房屋的装潢部分适当补偿唐某86000元，并放弃向唐某主张因占用房屋期间给赵南造成的损失，予以准许。但鉴于赵南就唐某的装潢损失自愿作出补偿，且附一定的条件，有必要对唐某作如下提醒：一、赵南对唐某作出的补偿以及放弃向唐某主张损失是以唐某自愿搬离并返还涉案房屋为前提；二、唐某返还涉案房屋时须保持屋内不可移动部分的装饰装潢的完好性。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决：一、唐某于判决生效之日起十日内将宿迁市宿城区维多利亚花园5幢2单元203室房屋返还赵南；二、唐某于判决生效之日起十日内赔偿赵南损失（自2013年5月23日起按照1000元／月计算至判决确定的履行之日止）。案件受理费554元，由唐某负担。一审判决宣判后，唐某不服，向本院提起上诉称：1.唐某已经尽到了充分的注意义务，案外人赵明亮转让涉案房屋的行为构成表见代理，唐某依法善意取得涉案房屋的所有权。2.赵南及其家人已经知道赵明亮出卖房屋给唐某的事实，并对房屋买卖的事实予以认可。2011年7月唐某对涉案房屋装修时，赵南家人就知道涉案房屋买卖的事实，之后因反悔还以房价过低为由与唐某协商。3.以刑事判决认定房屋买卖合同无效，并不排斥唐某善意取得涉案房屋。赵明亮违法行为的受害人是唐某，赵明亮应当向唐某承担责任，而不是唐某对其违法行为承担责任，赵南基于刑事判决书的结果主张相关权利无法律依据。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。赵南答辩称，唐某称其购买了涉案房屋系善意取得的主张不能成立。理由如下：一是涉案房屋登记在赵南名下，唐某在购买该房屋时，应当与房屋的所有权人发生买卖关系，而唐某并没有与赵南洽谈过涉案房屋一事，其没有尽到不动产买卖中谨慎审查的义务。二是唐某在公安机关报案时，在2011年10月1日的询问笔录中，唐某称其买了维多利亚的房子被人骗了，还陈述其到赵南家要求办房产证，赵南母亲说从未卖过房子，其看到的赵南不是以前去与其签合同时的赵南。从该谈话内容可以看出唐某在上诉状中称“赵南及其家人已经知道赵明亮出卖房屋的事实，并对房屋买卖的事实予以认可”，与事实不符。三是通过【（2012）宿城刑初字第0717号刑事判决书】查明的事实可以看出，赵南的房屋系被案外人赵明亮用作诈骗的工具，赵明亮行使了诈骗的手段骗取了唐某的钱财。赵明亮与唐某所签订的房屋买卖合同因违法及无权处分而无效，故唐某占有涉案房屋也应当系无权占有。唐某可以就被诈骗的金额向赵明亮主张权利，而不应当继续占有赵南的房屋。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审法院查明的事实与一审法院查明的事实一致，本院依法予以确认。本案的争议焦点是：唐某对涉案房屋是否构成善意取得。本院认为，善意取得制度系调整民事法律关系的一种法律制度。行为人没有代理权，超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，赵明亮找他人冒充赵南与唐某签订房屋买卖合同，而不是以赵南代理人身份与唐某签订合同，故冒充行为非代理行为，也不可能构成表见代理。赵明亮系以诈骗手段骗取了唐某的购房款，该行为已经触犯刑法，被认定为犯罪行为，不属民事法律关系调整范围。刑事判决生效后，唐某应当通过刑事追赃等法律程序向赵明亮主张权利。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第二百二十七条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判决。二审案件受理费554元，由唐书礼负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐 兵代理审判员  王晓玲代理审判员  朱 海二〇一四年七月十日书 记 员  陈 莹第1页／共7页