安徽省肥西县人民法院民 事 判 决 书(2015)肥西民一初字第03448号原告：中国教育工会肥西县委员会,住肥西县上派镇巢湖路90号。法定代表人：陈娟娟，主席。委托代理人：杨俊，安徽人杰律师事务所律师。被告：胡成，男，1983年10月16日出生，住安徽省宿州市砀山县。委托代理人：樊家杰，安徽世邦律师事务所律师。委托代理人：吴所巨，安徽世邦律师事务所实习律师。第三人：王仕成，男，1993年6月16日出生，住安徽省利辛县。委托代理人：刘琼，安徽安泰达律师事务所律师。委托代理人：陈浩，安徽安泰达律师事务所律师。原告中国教育工会肥西县委员会与被告胡成、第三人王仕成房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员吴丁蔷独任审判，开庭进行了审理。原告中国教育工会肥西县委员会（以下简称肥西教工委）的委托代理人杨俊，被告胡成的委托代理人樊家杰、吴所巨，第三人王仕成的委托代理人刘琼均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肥西教工委诉称：被告胡成经依法参与拍租，取得了原告位于上派镇青年南路中段教工之家一层两间建筑面积为56平方米整体商铺的三年房屋租赁权，租金为3.3万元/月。2013年2月5日，原告将上述出租房屋交付给被告，并要求被告签订《房屋租赁合同》，但被告却以种种理由推诿拖延签订租赁合同，而且，至今未付分文租金，给原告造成了极大的损失。2015年11月4日，原告发出书面通知，要求被告在2015年11月15日下午5点之前，从承租房屋中搬离，并做好交接工作，但被告却拒不搬离交还房屋。综上，原告为维护自身合法权益，起诉至法院，诉讼请求如下：一、依法解除原、被告之间的房屋租赁关系，判令被告立即将租赁的位于肥西县上派镇青年中路教工之家一层两间建筑面积约为56平方米的整体商铺返还给原告；二、被告应支付房屋租金110万元；三、被告从2015年11月16日起继续按每日1100元支付租金至房屋实际返还日止；四、本案诉讼费用由被告承担。被告胡成辩称：一、被告不是本案诉讼请求下适格的被诉主体。因双方未能签订合同，胡成已经将钥匙退还；二、就租赁纠纷而言，部分诉讼请求已经超过诉讼时效，2014年12月9日之前的租金已经超过诉讼时效；三、原告起诉的案件部分事实不清。涉案房屋实际使用人不是胡成，也不是胡成的转租人。综上，由于原告诉讼事实不清、证据不足、程序违法，请求依法驳回其诉讼请求。第三人王仕成述称：一、涉案房屋确实由第三人于2014年8月底开始使用，第三人认可交房租，但第三人仅承担开始使用之后的房租，原告诉请房租计算标准不认可，要求按照市场价计算房租。诉讼费不应由第三人方承担，第三人使用房屋一年后也无人管理，使用房屋因其闲置，第三人不存在故意不交房租的事实。经审理查明，2012年7月12日，原告肥西县××委与安徽金源拍卖有限责任公司签订《委托拍卖合同》一份，将位于肥西县上派镇青年路教工之家一层商铺进行拍租，其中1号标为涉案的两间建筑面积为56平方米的商铺。2012年7月16日，安徽金源拍卖有限责任公司在《安徽商报》上刊登《商铺拍租公告》，公告拍租上述商铺的相关事项及竞租要求。后被告胡成向安徽金源拍卖有限责任公司汇款20万元，用于缴纳竞拍保证金。2012年7月26日，在安徽金源拍卖有限责任公司的主持拍卖下，上述涉案房屋由被告胡成以3.3万/月最高应价竞得，双方当场签署了《拍卖成交确认书》。2013年2月5日，原告肥西县××委向被告胡成交付了涉案房屋的钥匙，被告胡成出具收条一份。被告胡成主张此后其因与原告肥西县××委和安徽金源拍卖有限责任公司就迟延交房的损失未能协商一致，就将涉案房屋的钥匙交还肥西教工委，并没有使用涉案房屋。但庭审中被告胡成对此并未提供证据加以佐证。2013年4月25日，肥西县××委向胡成发送《关于催缴拍租房屋租赁款和签订拍租房屋合同的通知》一份，要求胡成于2013年5月1日前至肥西县××委办理相关手续，但双方最终并未按期签订房屋租赁合同。第三人王仕成庭审中自述其从2014年8月起，未经原告肥西县××委及被告胡成的同意，自行占有使用涉案房屋直至本案庭审之日，即2016年4月15日。另查明，2016年5月12日，第三人王仕成将涉案房屋交还给原告肥西县××委，并承诺放弃向肥西县××委主张涉案房屋装饰、装潢所有投入的费用。原告肥西县××委对第三人交还房屋及承诺放弃相关权利的事实予以认可。以上事实，有各方当事人陈述及原告及被告提供的胡成身份证复印件、商铺拍租公告、竞租人须知、特别说明、拍卖成交确认书，以及原告提供的原告组织机构代码证、事业单位法人证书、房屋所有权证、委托拍卖合同、拍卖结果报告书、收条、《关于催缴拍租房屋租赁款和签订拍租房屋合同的通知》和《通知》，被告提供的汇款凭证、安徽金源拍卖有限公司收据两份，第三人提供的王仕成身份证复印件、肥西县祥和饰品店工商登记信息、肥西县供电局的用户编号为9810103941，用户名为“教育工会”自2013年1月至2014年12的用电记录等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为：一、本案的诉讼主体问题；二、本案的租金时效问题；三、本案的租金数额问题。关于本案的诉讼主体问题。被告胡成主张其不是本案适格的主体，其已将涉案房屋的钥匙归还原告，亦没有使用涉案房屋，且涉案房屋现使用人也并非被告胡成。经审理查明，胡成于2012年7月26日在安徽金源拍卖有限责任公司的主持拍卖下，以3.3万/月最高应价竞得涉案房屋的租赁权，双方当场签署了《拍卖成交确认书》。2013年2月5日，原告肥西县××委将涉案房屋的钥匙交付给胡成，涉案房屋视为转移交付。根据《合同法》第二百一十五条之规定，原被告双方建立了不定期租赁合同关系。原告胡成主张其之后将涉案房屋的钥匙交还给原告，但并未提供充分的证据予以佐证，故对被告胡成的该点意见本院不予采信。自2013年2月5日起，涉案房屋应视为实际由被告胡成占有使用。胡成未提供充分的证据证明其已经解除了与原告的房屋租赁合同关系，故至2015年12月10日原告诉请解除双方之间的房屋租赁关系前，双方的不定期租赁合同关系应视为一直存续。第三人王仕成在原告肥西县××委和被告胡成并未解除租赁合同关系的情况下，由于被告胡成对涉案房屋未妥善管理，致使第三人占有使用房屋，且第三人与原告肥西县××委并未形成租赁合意，故第三人王仕成应当被视为次承租人。第三人占有使用案涉房屋，侵犯了原告的合法权益，故对原告租金的主张，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，胡成与王仕成应对此承担应当承担连带赔偿责任。关于本案的租金时效问题。本案中，原被告双方通过商铺拍租的方式建立起租赁合同关系，但双方并未签订书面的有固定期限的租赁合同。依据相关法律规定，双方订立不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条的规定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时间支付。本案中，双方的不定期租赁显然超过一年，不定期租赁的起算日期应为原告交付涉案房屋的日期，即2013年2月5日。依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第三项之规定，延付或拒付租金的，诉讼时效期间为一年。现原告肥西县××委于2015年12月10日向法院提起诉讼主张权利，对于2014年12月10日以前发生的租金显然超过诉讼时效的规定。故对于原告主张的被告应支付房屋租金110万元（2013年2月5日至2016年2月5日）的意见，本院不予支持。关于本案的租金数额问题。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理的期限之前通知承租人。2015年12月10日，原告诉至本院请求“依法判令解除原、被告之间的房屋租赁关系，判令被告立即将租赁的位于肥西县上派镇青年中路教工之家一层两间建筑面积约为56平方米的整体商铺返还给原告”。经审理查明，第三人王仕成已于2016年5月12日将涉案房屋交还给原告肥西县××委，原告肥西县××委对此也予以认可。双方不定期租赁合同关系的解除已经自行履行完毕。被告胡成及第三人王仕成占有使用案涉房屋未支付租金，侵犯了原告的合法权益。但在本案诉讼过程中，原被告及第三人就不定期租赁合同关系期间的房屋租金给付标准未能协商一致。对原告肥西县××委要求被告按照拍租成交价格3.3万/月支付房屋租金及占有使用费的意见，本院予以采信。故本院认定涉案房屋2014年12月10日至2015年12月10日的租金和2015年12月11日至2016年5月12日的占有使用费合计为570900元（3.3万/月÷30天×519天）。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十五条、第二百二十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、被告胡成于本判决生效之日起十日内，一次性支付原告中国教育工会肥西县委员会房屋租金及占有使用费合计570900元。第三人王仕成对上述赔偿承担连带责任；二、驳回原告中国教育工会肥西县委员会的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14700元，减半收取7350元，由被告胡成与第三人王仕成共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。代理审判员  吴丁蔷二〇一六年六月二日书 记 员  毕书颉附相关法条：《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条下列的诉讼时效期间为一年：（一）身体受到伤害要求赔偿的；（二）出售质量不合格的商品未声明的；（三）延付或者拒付租金的；（四）寄存财物被丢失或者损毁的。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十五条租赁期限在六个月以上的，应当采取书面形式。当事人未采取书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余时间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。第二百三十二条当事人对租赁合同没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知出租人。第二百三十五条租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。因租赁合同产生的纠纷案件，人民法院可以通知次承租人作为第三人参加诉讼。