广西壮族自治区玉林市玉州区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）玉区法民初字第2209号 原告杨义权，男，1963年3月20日出生，汉族，住玉林市玉州区。 委托代理人陈婵，广西金大地律师事务所律师。 被告广西运美运输集团有限公司玉林房产租赁管理部。住所地玉林市大北路286号。 负责人王旭文，总经理。 被告广西运美运输集团有限公司。住所地玉林市大北路286号。 法定代表人庞中平，董事长。 委托代理人王旭文，广西运美运输集团有限公司玉林房产租赁管理部总经理。 两被告的委托代理人熊刚，广西运美运输集团有限公司玉林房产租赁管理部职工。 原告杨义权与被告广西运美运输集团有限公司玉林房产租赁管理部（以下简称运美集团房产部）、广西运美运输集团有限公司（以下简称运美集团公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月29日立案受理。依法由代理审判员陈燕适用简易程序，于2014年9月2日公开开庭审理了本案，书记员李雯雯担任法庭记录。原告委托代理人陈婵，被告运美集团房产部的负责人及被告运美集团公司的委托代理人熊刚、王旭文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，其与被告运美集团房产部于2011年11月份陆续签订四份《房屋租赁合同》，约定原告租赁被告的10#、10#-1、15#、16#-1四个粮油仓库，租期至2014年10月20日止，租金每年分段计算，四个合同分别向被告运美集团房产部交有租赁风险金8600元、8800元、10000元、9272元。合同签订后，原告均按时交纳租金及水电等费用，但到了2013年11月，在合同尚未到期的情况下，被告发公告单方通知原告要提前收回仓库，并采取断水断电的手段强迫原告搬走。经协商2014年3月，不得不与被告中止合同。根据双方签订的合同，被告方在因拆迁、改建、装修、维修等需要而收回租赁的房屋时，提前10天书面通知原告后可中止合同，双方结清债务后，被告需退回风险金给原告，现被告拒不退还租赁风险金，故请求法院判令：1、两被告共同返还原告的租赁风险金（即仓库信誉金）合计36672元。2、本案诉讼费用由两被告负担。 原告为证明其主张在法院指定的举证期限内提供的证据有：1、身份证，欲证明原告身份；2、电脑咨询单，欲证明被告诉讼主体资格；3、粮油仓库10#、10#-1、15#房屋（场地）投标须知、合同通用条款、专用条款、补充协议，欲证明原告租赁被告粮油仓库10#、10#-1、15#仓库各一间；租赁期限自2012年9月21日至2014年10月20日；租赁风险金分别为8600元、8800元、10000元；被告如因拆迁、改建、装修维修等需要收回所租赁房屋时，应提前10天书面通知原告，双方结清债务后，被告应退回租赁风险金给原告；4、广西运美运输集团有限公司资金往来收据，欲证明原告已分别交纳10#、10#-1、15#、16#-1四间仓库租赁风险金（即仓库信誉金）合计36672元。庭审中提供的证据：广西运美运输集团有限公司资金往来收据、租金发票，欲证明被告已收取原告16#-1仓库的租金及管理费至2014年1月20日。 被告运美集团房产部、运美集团公司答辩称，原告属违约行为，不同意退还租赁风险金：其中16#-1仓库合同租期为2013年6月30日已经到期，原告并未将仓库交回给其；而对于10#、10#-1、15#这三个仓库，在其与原告签订的合同中的第五条第2款中明确了原告必须服从国家或被告的统一规划，其按该条款执行发通知，并在通知期满后，原告还是未能按时交回仓库给其，属于违约行为，故不同意退还风险金是符合合同约定的。 被告运美集团房产部在法院指定的举证期限提供的证据有：1、运美集团会议纪要；2、拆除房屋新建临时建筑的请示；3、住建委批复及相关准建手续，1-3份证据欲证明其收回仓库符合租赁合同第五条第2款约定；4、粮油仓16#-1房屋（场地）投标须知、合同通用条款、专用条款、补充协议，欲证明16#-1仓库合同到期时间为2013年6月20日，租期到期后杨义权继续使用16#-1仓库，该合同转为无固定去期限合同，原租赁合同除租期外的条款继续有效。原告在接到我司交回仓库通知后不按期交回仓库，属违约行为；5、收回仓库通知（第二次），欲证明交回仓库期限延长至2014年1月27日；6、张贴杨义权租用仓库门口通知的相片，欲证明收回仓库的通知已送达杨义权。庭审后，提供杨义权租赁运美仓库欠缴费款项清单一份，欲证明原告欠其费用项目及数额。 经开庭质证，被告运美集团房产部、运美集团公司对原告提供的第1、2份证据的真实性无异议，对其证明的问题无异议；对原告提供的第3份证据的真实性无异议，对其证明的问题的第4小点有异议，在合同中已经明确，原告必须服从国家或被告的统一规划，被告也提前10天对原告进行了书面通知；对原告提供的第4份证据的真实性无异议，对其证明的问题有异议，16#-1仓库在2013年6月20日已经到期了，原告未能按时交回给被告，属违约行为，所以不同意退还租赁风险金。对原告在庭审中提供的证据真实性及证明的内容均无异议。原告对被告运美集团房产部提供的第1-3份证据的真实性由法院认定，对其证明的问题有异议，这是属于被告内部文件，原告并没有见过，按照合同条款，被告就应该退回租赁风险金给原告；对第4份证据的真实性无异议，对其证明的问题有异议，虽然合同期限到，但是双方都进行了口头约定，被告也继续收取了原告的交纳的租金，没有造成违约；对第5份证据的真实性有异议，因被告单方提出，属于违约，是内部提供，原告也并未收到收回仓库具体时间的通知，且第二份通知中第5条第1点的内容在案中也并不适用；对第6份证据的真实性有异议，对其证明的问题有异议，不能证明该通知已送达原告；对补充的两份证据，对其第1份证据，原告认为与本案无关；对其第2份证据真实性由法院认定，证实被告还没取得住建委关于仓库翻新改建批复，就强迫原告交回仓库是一个严重违约行为。对被告方庭审后提供的证据有异议，该份清单不属新证据，且与本案无关，系被告单方出具的内部文件，没有经过原告核实，不符合事实依据，租金计算数额与合同不符，应以合同为准。对原告提供的证据被告无异议，对被告运美集团房产部提供的证据，原告无异议，本院对该证据的真实性及合法性予以确认，并作为定案的依据。对对方提出异议的证据，因各自无相反证据予以否定，且该类证据与双方诉辩的事由具有一定关联性，故本院亦作为本案参考依据。 综合对原告证据分析认证及在庭审中的陈述，本院确认如下法律事实：原告与被告运美集团房产部于2011年12月6日签订了16#-1仓库的《房屋租赁合同》；2012年9月6日份签订了10#、10#-1、15#仓库的《房屋租赁合同》；四份《房屋租赁合同》包括两个条款及《补充协议》：1、《房屋（场地）租赁合同通用条款》；2、《房屋（场地）租赁合同专用条款》。《房屋（场地）租赁合同通用条款》第五条第2点约定：乙方须服从国家或甲方的统一规划。当甲方或市政因拆迁、改建、装修、维修等需要而收回所租赁房屋（场地）时，甲方提前10天书面通知乙方中止合同，乙方必须无条件接受按期作好搬迁善后工作将房屋（场地）交还给甲方，不得延误，双方结清债务后，甲方退回租赁风险金给乙方（不计息），甲方不算违约，也不作任何赔偿。《房屋（场地）租赁合同专用条款》及《补充协议》，约定10#粮油仓库：租赁期限为2012年9月21日起至2014年10月20日；租金自2012年9月21日至2013年9月20日，月租金为1330元；自2013年9月21日至2014年10月20日，月租金为1438元；租赁风险金为8600元。乙方在每月租赁铺面的中标价基础上，再交水电维护、卫生管理（不含垃圾费）、物业管理等费用820元，该费用连同铺面租金一起缴交。10#-1粮油仓库：租赁期限为2012年9月21日起至2014年10月20日；租金自2012年9月21日至2013年9月20日，月租金为1360元；自2013年9月21日至2014年10月20日，月租金为1470元；租赁风险金为8800元。乙方在每月租赁铺面的中标价基础上，再交水电维护、卫生管理（不含垃圾费）、物业管理等费用840元，该费用连同铺面租金一起缴交。15#粮油仓库：租赁期限为2012年9月21日起至2014年10月20日；租金自2012年9月21日至2013年9月20日，月租金为1550元；自2013年9月21日至2014年10月20日，月租金为1675元；租赁风险金为10000元。乙方在每月租赁铺面的中标价基础上，再交水电维护、卫生管理（不含垃圾费）、物业管理等费用950元，该费用连同铺面租金一起缴交。16#粮油仓库：租赁期限为2011年12月21日起至2013年6月20日；租金自2011年12月21日至2012年12月20日，月租金为1438元；自2012年12月21日至2013年6月20日，月租金为1554元；租赁风险金为9272元。乙方在每月租赁铺面的中标价基础上，再交水电维护、卫生管理（不含垃圾费）、物业管理等费用880元，该费用连同铺面租金一起缴交。合同签订后，四个合同原告分别向被告运美集团房产部交纳租赁风险金8600元、8800元、10000元、9272元，合计共36672元。2013年5月28日被告运美集团公司召开关于推进粮油仓片重建方案的会议。因租赁给原告的四个仓库在内的粮油仓地势低洼，雨季经常内涝，仓库房屋过于陈旧，无法修复，存在重大安全隐患，决定整个仓库区拆旧重建，其中第3条“由房产部负责办理报建审批手续，……”。被告运美集团房产部2014年1月15日书面通知了原告收回出租的四个仓库。原告于2014年3月底把四个仓库交回给被告。被告没有退回租赁风险金给原告，经追索未果，遂诉至本院。 另查明，原告租赁的四个仓库的租金及管理费、水电费原告交至2014年1月20日止。自2014年1月21日起至2014年3月30日原告交回四个仓库止，原告没有交纳租金及管理等费用给被告。10#仓库欠交费用为：（1438+820）元÷30天×70天＝5269元，10#-1仓库欠交费用为：（1470+840）元÷30天×70天＝5390元，15#仓库欠交费用为：（1670+950）元÷30天×70天＝6113元，16#仓库欠交费用为：（1554+880）元÷30天×70天＝5679元。被告运美集团房产部属有限责任公司分公司形式，隶属部门运美集团公司（即运美集团房产部属运美集团公司的分公司），该分公司1999年3月24日成立，未注销，不具备独立法人资格。被告运美集团公司属有限责任公司形式，该公司1994年5月4日成立，未注销。 还查明，被告运美集团公司于2013年9月12日与玉林市城市规划技术中心签订《玉林市项目建设用地城市规划综合技术服务合同》，2014年3月19日，玉林市住房和城乡规划建设委员会（下简称市住建委）对被告运美集团公司的《关于仓库翻新改建的申请》进行了答复。 本院认为，原告与被告之间签订的《房屋租赁合同》，是在平等、公平、互利原则基础上订立的，是双方的真实意思表示，没有违反法律规定，该合同有效，受法律保护。其中《房屋（场地）租赁合同通用条款》第五条第2点约定：乙方须服从国家或甲方的统一规划。当甲方或市政因拆迁、改建、装修、维修等需要而收回所租赁房屋（场地）时，甲方提前10天书面通知乙方中止合同，乙方必须无条件接受按期作好搬迁善后工作将房屋（场地）交还给甲方，不得延误，双方结清债务后，甲方退回租赁风险金给乙方（不计息），甲方不算违约，也不作任何赔偿。本案中，10#、10#-1、15#仓库依合同虽然没有到期，但已符合合同专用条款中第五条第2点的规定，被告有权收回出租的房屋。16#仓库虽然合同期已过，但原、被告依然按原租赁合同继续履行，依法该租赁合同视为不定期的合同。被告已书面通知原告于2014年1月27日前搬出租赁的四个仓库交回给其。但原告系经营饼干、糖果的货物细而多，于2014年3月30日清空搬出不构成根本性违约，且被告于2014年3月19日才获得市住建委的仓库翻新改建批复，只有取得市住建委的同意后，才能进行旧、危房的翻新改造工作，所以，原告的搬离，未影响被告运美集团公司旧、危房的翻新改造工作；另外，原告向被告交缴纳的系租赁风险金而不是违约金，租赁风险金仅是为保证合同的顺利履行而交纳。原告自2014年1月21日起至2014年3月30日止，尚欠四个仓库的租金及管理费共计：22451元。为了减少诉累，租赁风险金应扣除原告所欠费用后退还给原告。被告主张原告尚欠水电费，因原告否认，被告亦没有提供证据证实，在本案中不作处理；如被告有证据，可另择法律途径解决。被告运美集团房产部系被告运美集团公司的分公司，依《中华人民共和国公司法》第十四条的规定：公司可以设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由集团公司承担。现原告要求两被告共同返还租赁风险金36672元，合理合法部分予以支持。被告抗辩，在书面通知期满后，原告未能按时交回仓库，属于违约行为，不同意退还风险金，抗辩理由不成立，依法不予以采信。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百二十六条、第二百三十六条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告广西运美运输集团有限公司退还租赁风险金14221元给原告杨义权。 本案受理费717元，减半收取即358.5元，由原告杨义权负担218.5元，被告被告广西运美运输集团有限公司负担140元（该费用原告已预交，限被告广西运美运输集团有限公司于支付上述款项的同时一起支付给原告杨义权）。 上述判决之款项，限义务人于本判决生效后十日内履行完毕。逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起两年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院或玉林市中级人民法院递交上诉状及副本一式五份，上诉于玉林市中级人民法院,于上诉期限之日起七日内预交上诉案件受理费717元（受理费户名：广西玉林市中级人民法院诉讼费专户，帐号：20--405201012000407，开户行：中国农业银行玉林城东支行；），逾期不交也不提出免交、缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。 代理审判员 陈 燕 二〇一四年十二月二日 书 记 员 李雯雯