杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭拱半商初字第251号原告杭州联合农村商业银行股份有限公司康桥支行。负责人魏国顺。委托代理人李丁丁、方重阳。被告卢方永。被告上海万科房地产有限公司。法定代表人孙嘉。被告坤和建设集团股份有限公司。法定代表人王慧敏。被告杭州佤山酒店管理有限公司。法定代表人谭廷祥。被告杭州万洲置业有限公司。法定代表人吴蓓雯。被告上海万科房地产有限公司、坤和建设集团股份有限公司、杭州佤山酒店管理有限公司、杭州万洲置业有限公司共同委托代理人曹元龙、李凯，广东从信达律师事务所律师，特别授权代理。原告杭州联合农村商业银行股份有限公司康桥支行（以下简称联合银行康桥支行）诉被告卢方永、上海万科房地产有限公司（以下简称上海万科公司）、坤和建设集团股份有限公司（以下简称坤和公司）、杭州佤山酒店管理有限公司（以下简称佤山公司）、杭州万洲置业有限公司（以下简称万洲公司）金融借款合同纠纷一案，于2014年7月3日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。本院依法于2014年12月4日公开开庭审理了本案，原告联合银行康桥支行委托代理人李丁丁和方重阳、被告上海万科公司、坤和公司、佤山公司、万洲公司的共同委托代理人曹元龙和李凯到庭参加诉讼；被告卢方永经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告联合银行康桥支行诉称：2010年12月25日原告与被告卢方永、杭州万坤置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》（合同号：杭联银（康桥）个房担字第8011120110003317号），合同约定原告向卢方永发放房屋按揭贷款410万元，合同用途为购杭州市西湖区西溪蝶园20幢1101室房屋，借款期限为2011年4月21日起至2034年4月20日止，月利率5.13‰，利率调整方式为按年调整，还款方式为等额本金还款法。同时卢方永就上述房屋以原告为权利人办理了抵押预告登记（房屋预告登记证：杭房预西字第11117791号）。保证人杭州万坤置业有限公司同意对自合同生效之日起至借款人就合同项下所购房屋取得房屋所有权证并办妥正式抵押登记之日止借款人的所有应付款承担连带保证责任，合同对保证人的保证范围也进行了明确约定。合同签订后原告于2011年4月21日按约定将款项410万元转入杭州万坤置业有限公司对公结算账户，履行了放款义务。2011年5月至2014年4月，卢方永尚能按时偿还月供，但从2014年5月20日至今的按揭款一直拖欠未还，经原告多次电话、短信催收和上门催讨均无果。保证人杭州万坤置业有限公司原始股东为上海万科公司、坤和公司，于2013年11月13日将股东变更为佤山公司，且杭州万坤置业有限公司于2014年3月31日经股东会决议解散公司，并已办理注销手续。杭州万坤置业有限公司在注销前与万洲公司签订《遗留债权、债务的承接协议》，约定万洲公司全权承接杭州万坤置业有限公司解散、清算以及注销后，遗留未了的债权、债务。现原告为维护合法权益，特向贵院提起诉讼，请求判令：1、被告卢方永立即归还原告借款本金3565217.48元、暂算至2014年12月4日的利息125419.11元、罚息2697.63元、复息2991.25元，合计3696325.47元（此后利息按月息7.695‰计算至实际还清之日止，具体本息金额按偿还当日计算）。2、原告就被告卢方永位于杭州市西湖区西溪蝶园20幢1101室房屋（房屋预告登记证：杭房预西字第11117791号）折价、变卖、拍卖所得款项享有优先受偿权。3、被告上海万科公司、坤和公司、佤山公司、万洲公司对上述债务承担连带清偿责任。4、本案诉讼费、实现债权的费用由被告卢方永承担，由被告上海万科公司、坤和公司、佤山公司、万洲公司承担连带清偿责任。原告联合银行康桥支行为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、被告卢方永户口本、身份信息（复印件），证明被告卢方永的身份情况。2、被告卢方永婚姻状况证明（原件），证明被告卢方永现无婚姻登记记录。3、杭州万坤置业有限公司营业执照（复印件）、组织机构代码证（复印件）、法人代表身份证（复印件）、股东会同意保证决议书（原件）、按揭贷款阶段性担保协议（原件）、杭州联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议（原件）各一份，证明杭州万坤置业有限公司对卢方永向原告借款410万元承担保证责任。4、杭州联合农村商业银行借款借据（原件）1份，证明原告于2011年4月21日向被告卢方永发放贷款410万元，原告已按约履行了自己的义务，该借据对借款日期、利率、还款方式已明确约定。5、还款计划表（原件）、欠款清单（原件）各1份，证明被告卢方永的还款情况，现已逾期及至今为止的欠款情况。6、个人购房担保借款合同（原件），证明2010年12月25日，原告与被告卢方永、杭州万坤置业有限公司签订《个人购房担保借款合同》，双方对借款金额、借款期限、借款利率、还款方式、保证人保证范围、违约责任、管辖某已明确约定。7、浙江省商品房买卖合同（原件），证明被告卢方永与杭州万坤置业有限公司签订商品房买卖合同。8、抵押品代保管凭证、房屋预告登记证（复印件）各1份，证明原告是西溪蝶园20幢1101室的预告登记权利人。上海万科公司、坤和公司辩称，其与原告、卢方永之间无合同关系，未就按揭担保事宜签署任何合同或协议。卢方永的按揭担保事宜，只是由杭州万坤置业有限公司对外作出，根据合同的相对性原则，与按揭担保相关的责任应由杭州万坤置业有限公司自行承担，而与上海万科公司、坤和公司无关。第二，关于股东的责任。上海万科公司、坤和公司为杭州万坤置业有限公司的老股东，已依法履行出资义务，并已合法将持有的公司股权对外转让。根据公司法的精神，有限责任公司自主经营、自负盈亏，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任。杭州万坤置业有限公司作为独立的法人主体，应就其对外作出的担保承担责任，上海万科公司、坤和公司作为杭州万坤置业有限公司的老股东无需就此承担任何责任。综上所述，上海万科公司、坤和公司人与原告、卢方永无合同关系，又根据有限公司的责任分担原则，上海万科公司、坤和公司无需就杭州万坤置业有限公司的对外担保行为承担任何责任。据此，恳请法院驳回原告第三项、第四项诉求中要求上海万科公司、坤和公司承担连带清偿责任的诉讼请求。被告佤山公司辩称，佤山公司与原告、卢方永之间无合同关系。佤山公司与原告、卢方永之间未就按揭担保事宜签署任何合同或协议，就卢方永的按揭担保事宜，只是由杭州万坤置业有限公司对外作出，根据合同的相对性原则，与按揭担保相关的责任应由杭州万坤置业有限公司自行承担，而与佤山公司无关。关于股东的责任。佤山公司为杭州万坤置业有限公司的股东，已依法履行出资义务。根据公司法的精神，有限责任公司自主经营、自负盈亏，股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任，公司以其全部资产对公司债务承担责任。杭州万坤置业有限公司作为独立的法人主体，应就其对外作出的担保承担责任，佤山公司作为杭州万坤置业有限公司的股东无需就此承担任何责任。佤山公司为杭州万坤置业有限公司清算注销时的股东，已按照公司法的相关要求，组成清算组并依法在工商部门备案，履行公告程序，依法清算，并作出清算报告。手续完备，程序合法。且佤山公司依法向法院提交的杭州万坤置业有限公司与杭州万洲置业有限公司之间的《遗留债权、债务的承接协议》中，杭州万洲置业有限公司已承接了杭州万坤置业有限公司清算注销后全部的遗留、或未了的债权、债务，因此，就清算过程，及清算后公司遗留或未了的债务，杭州佤山酒店管理有限公司均无需承担任何责任。综上所述，佤山公司与原告、卢方永无合同关系，又根据有限公司的责任分担原则，佤山公司无需就杭州万坤置业有限公司的对外担保行为承担任何责任。且佤山公司在清算注销过程中无违反法律的情形，又存在杭州万坤置业有限公司与杭州万洲置业有限公司之间的《遗留债权、债务的承接协议》的约定。据此，恳请法院驳回原告第三项、第四项诉求中要求佤山公司承担连带清偿责任的诉讼请求。被告万洲公司辩称，万洲公司承接了杭州万坤置业有限公司清算注销后遗留的债权、债务。根据杭州万坤置业有限公司与答辩人之间签署的《遗留债权、债务的承接协议》约定，万洲公司全权承接了杭州万坤置业有限公司清算注销后全部的遗留或未了债权、债务，因此，就清算过程，及清算后杭州万坤置业有限公司任何遗留或未了的债权、债务，均应由万洲公司承担责任。关于担保的责任。根据2010年8月21日，杭州万坤置业有限公司与被答辩人之间签署的《按揭贷款阶段性担保协议》，双方就杭州万坤开发的“西溪蝶园”二期项目提供按揭业务合作，保证期间为自杭州万坤收到借款人与原告签订的《个人购房担保借款合同》中约定的全额贷款，至借款人办理完房屋权属登记之日为止。就此，我们认为杭州万坤提供的担保责任为附免除条件的担保协议，即在满足一定条件时，保证人免除保证责任。根据协议第4条约定，在借款人出现违约的情况下，原告应优先就抵押物主张权利。如届时因相关权证尚未办出无法处置抵押物的，杭州万坤应履行担保责任。我们认为该保证责任为一般保证，而非连带保证。又根据协议第5条约定，杭州万坤不再另行就提供担保事项与原告及借款人签订合同，杭州万坤承担的担保责任以本协议为准。虽然原告提供了一份杭州万坤置业有限公司与原告签署《个人购房贷款合作协议》及《个人购房担保借款合同》，但《个人购房贷款合作协议》约定的楼宇的预售证号为：杭售许字（2010）第0061号。而杭州万坤置业有限公司与卢方永2010年11月5日签署的《商品房买卖合同》标的房产对应当预售证号为：杭售许字（2010）第0083号，约定的担保与本案无关；《个人购房担保借款合同》亦与杭州万坤置业有限公司无关。因此就杭州万坤置业有限公司为卢方永借款提供担保事宜，应以《按揭贷款阶段性担保协议》约定为准。根据《担保法》第17条规定，一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，对债权人可以拒绝承担保证责任。因此，杭州万坤作为担保人在借款纠纷未经审判，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，杭州万坤可以拒绝承担保证责任。综上所述，万洲公司承接了杭州万坤置业有限公司清算注销后遗留或未了的债权、债务，且杭州万坤置业有限公司对原告承担的为一般保证责任，因此，万洲公司有权在借款纠纷未经审判，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，拒绝承担保证责任。据此，恳请法院驳回原告第三项、第四项诉求中要求万洲公司承担连带清偿责任的诉讼请求。被告卢方永未答辩，也未到庭应诉和提交证据，视为放弃答辩和举证、质证的权利。被告上海万科公司、坤和公司、佤山公司、万洲公司为证明其主张，向本院提交了以下证据：1、杭州万坤置业有限公司基本情况，证明杭州万坤置业有限公司已注销的事实。2、杭州万坤置业有限公司股东决定，证明该股东作出公司解散的决定。3、备案通知书，证明清算组成员已备案。4、注销公告，证明清算组已发出清算公告。5、公司清算报告，证明清算组已制作清算报告。6、股东决定，证明股东已确认清算报告。7、公司注销登记申请书，证明杭州万坤置业有限公司已申请注销公司。（以上证据1—7均系杭州市西湖区工商行政管理局出具并确认的复印件）8、《遗留债权、债务的承接协议》（原件），证明杭州万坤置业有限公司与万洲公司已就债务承接达成一致。经庭审举证、质证，本院对各方提交的证据认证如下：1、对原告联合银行康桥支行提交的证据2、5、7，到庭参加诉讼的四被告均无异议；本院经审核，认为符合证据三性要求，本院予以确认。2、对原告提交的证据1，四被告认为无原件，故无法核实。本院经审查，认为该证据证明的被告卢方永的身份情况与其《无婚姻登记记录证明》、《个人购房担保借款合同》、《浙江省商品房买卖合同》所载的身份信息一致，故本院对该证据予以采信。3、对原告提交的证据3，四被告对其中的股东会同意保证决议书、按揭贷款阶段性担保协议无异议；但提出关于杭州万坤置业有限公司的信息均已发生变更，且该公司现已注销；对购房贷款合作协议的真实性、合法性无异议，对关联性有异议，认为购房贷款合作协议中双方确认的预售许可证号是杭售许字（2010）第0061号，而杭州万坤置业有限公司与卢方永2010年11月5日签署的《商品房买卖合同》标的房产对应当预售证号是杭售许字（2010）第0083号，故两者无关联性。原告补充说明：在与杭州万坤置业有限公司签订《个人购房贷款合作协议》时，对西溪蝶园二期房屋只有杭售许字（2010）第0061号一本总预售许可证，而在被告卢方永与杭州万坤置业有限公司签订《商品房买卖合同》时，西溪蝶园二期的各楼房分别领取了预售许可证，卢方永所购买的西溪蝶园20幢1101室属杭售许字（2010）第0083号预售许可证。本院认为原告与杭州万坤置业有限公司签订《个人购房贷款合作协议》和《按揭贷款阶段性担保协议》均约定由杭州万坤置业有限公司为按揭购买西溪蝶园二期的借款人向原告承担阶段性保证责任，而被告卢方永购买西溪蝶园20幢1101室属于《个人购房贷款合作协议》和《按揭贷款阶段性担保协议》约定的担保范围，故被告提出的异议本院不予采纳，对该证据予以采信。4、对原告提交的4、6，四被告对真实性、合法性均无异议，对关联性有异议。本院认为被告卢方永购买西溪蝶园20幢1101室属于《个人购房贷款合作协议》和《按揭贷款阶段性担保协议》约定的担保范围，故被告提出的异议本院不予采纳，对该证据予以采信。5、对原告提交的证据8，四被告认为是复印件，真实性无法核实。本院认为原告提供该证据是为证明原告对被告卢方永购买的西溪蝶园20幢1101室进行了预购商品房抵押权预告登记，属客观事实，故本院对该证据予以采信。6、对四被告提交的证据1—8，原告均无异议，本院经审核，认为符合证据三性要求，本院予以采信。根据以上有效证据及当事人陈述，本院确认本案事实如下：原告与杭州万坤置业有限公司签订《杭州联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议》，双方约定：原告为了支持杭州万坤置业有限公司对西溪蝶园二期楼宇项目的开发和销售，同意向符合条件的在杭州万坤置业有限公司购置西溪蝶园二期楼房的个人提供个人房产抵押贷款，贷款额不超过总房价款的70%，贷款期限不超过360个月。杭州万坤置业有限公司对原告就本协议项目向借款人发放的每笔个人房产抵押贷款提供不可撤销的连带责任保证担保；杭州万坤置业有限公司的保证担保为阶段性保证担保，即：借款人在其所购房产办妥抵押登记之后才到期的债务，杭州万坤置业有限公司不再承担保证责任。保证期间内，借款人未按借款合同约定按时足额归还原告贷款本息和相关费用，原告有权要求杭州万坤置业有限公司履行保证义务；保证范围包括借款人在具体借款合同项下全部到期应付而未付的贷款本金及利息（含罚息、复利）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用。2010年8月21日原告与杭州万坤置业有限公司又再签订了《按揭贷款阶段性担保协议》，再次明确了双方就杭州万坤置业有限公司开发的西溪蝶园二期项目提供按揭业务合作，杭州万坤置业有限公司同意为符合原告按揭贷款条件的借款人向原告的贷款承担阶段性保证责任，保证期间为自杭州万坤置业有限公司收到借款人与原告签订的《个人购房担保借款合同》中约定的全额贷款至杭州万坤置业有限公司协助借款人办理完房屋权属登记之日为止。该协议第4条明确约定，在借款人出现违约的情况下，原告应优先就抵押物主张权利。如届时因相关权证尚未办出原告无法处置抵押物的，杭州万坤置业有限公司应履行担保责任。第6条约定，杭州万坤置业有限公司不再另行就提供担保事项与原告及借款人签订合同，杭州万坤置业有限公司应承担的担保责任以本协议约定为准。2010年11月5日，被告卢方永向杭州万坤置业有限公司购买西溪蝶园20幢1101室房屋，总房价款5862132，由被告卢方永支付首付款1762132元，余款4100000元由原告向卢方永提供按揭贷款。2010年12月25日，原告与被告卢方永签订了合同号为杭联银（康桥）个房担字第8011120110003317号《个人购房担保借款合同》，合同约定原告向卢方永发放房屋按揭贷款410万元，合同用途为购杭州市西湖区西溪蝶园20幢1101室房屋，借款期限为2011年4月21日起至2034年4月20日止，月利率5.13‰，利率调整方式为按年调整，还款方式为等额本金还款法；借款人未按本合同的约定按时足额偿还当期贷款本息即为逾期，从逾期之日起按所约定的利率加收50%的罚息利率计收罚息。2011年2月16日卢方永就上述房屋以原告为权利人办理了抵押预告登记（房屋预告登记证：杭房预西字第11117791号）。2011年4月21日原告按约定将款项410万元转入杭州万坤置业有限公司对公结算账户，履行了放款义务。此后从2011年5月至2014年4月，被告卢方永按时归还贷款，但从2014年5月20日至今一直拖欠未还贷款，经核算，至2014年12月4日止，被告卢方永尚欠原告借款本金3565217.48元、利息125419.11元、罚息2697.63元、复息2991.25元，合计3696325.47元。且被告卢方永至今未办理其所购房屋的权属登记。另查明：杭州万坤置业有限公司设立于2007年3月20日，实收资本为1亿元，设立时的股东为坤和公司占49%股份，上海万科公司占51%股份；其后股东及各占的股份均有变化；至2013年11月13日，股东变更为杭州佤山酒店管理有限公司，为一人公司。2014年1月28日，股东决定清算，清算组同时成立，清算组成员备案，履行公告程序，制作清算报告后，于2014年3月31日正式注销。偿还债务，支付清算费用后剩余净资产为30，548，657.15元，全部向股东杭州佤山酒店管理有限公司分配。2013年9月30日，杭州万坤置业有限公司与杭州万洲置业有限公司签署《遗留债权、债务的承接协议》，约定：杭州万坤置业有限公司股东会作出相关决议，决定近期解散公司并办理清算及工商注销手续。鉴于双方为兄弟公司，股权结构完全一致。若清算及注销后，仍有遗留未了的债权、债务及待处理事项，由杭州万洲置业有限公司全权承接。本院认为，本案所涉原告与杭州万坤置业有限公司签订的《杭州联合农村商业银行股份有限公司个人购房贷款合作协议》、《按揭贷款阶段性担保协议》，及原告与被告卢方永签订的《个人购房担保借款合同》均为相关当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的禁止性规定，应属合法有效，各相关当事人均应自觉履行。虽然杭州万坤置业有限公司未在原告与被告卢方永签订的《个人购房担保借款合同》上盖章，但根据原告与杭州万坤置业有限公司签订的《按揭贷款阶段性担保协议》第6条约定“杭州万坤置业有限公司不再另行就提供担保事项与原告及借款人签订合同”的约定，应视为被告卢方永所购房屋亦属《个人购房贷款合作协议》、《按揭贷款阶段性担保协议》所约定的担保范围，并属保证期间。又根据《个人购房贷款合作协议》第六条约定“杭州万坤置业有限公司对原告就本协议项目向借款人发放的每笔个人房产抵押贷款提供不可撤销的连带责任保证担保”，及《按揭贷款阶段性担保协议》第4条约定“在借款人出现违约的情况下，原告应优先就抵押物主张权利。如届时因相关权证尚未办出原告无法处置抵押物的，杭州万坤置业有限公司应履行担保责任”，可以确认杭州万坤置业有限公司应对被告卢方永未予归还的债务承担连带担保责任，但原告对已办理了抵押预告登记的被告卢方永所有的杭州市西湖区西溪蝶园20幢1101室房屋处置款享有优先受偿权。另因杭州万坤置业有限公司现已依法注销，其原始股东上海万科公司和坤和公司已依法履行出资义务，并已合法将持有的公司股权对外转让，故不应承担责任；佤山公司作为杭州万坤置业有限公司的股东，已依法履行出资义务，其在杭州万坤置业有限公司清算注销时，已按照公司法的相关要求，履行法定程序，合法有效。且根据杭州万坤置业有限公司与杭州万洲置业有限公司之间的《遗留债权、债务的承接协议》，杭州万洲置业有限公司已承接了杭州万坤置业有限公司清算注销后全部的遗留、或未了的债权、债务，故本案中杭州万坤置业有限公司承担的保证责任应由万洲公司承担。综上，原告已依约履行发放贷款的合同义务，但被告卢方永未能按约归还借款本金和利息，被告万洲公司也未按约履行保证责任，均已构成违约，应承担相应的违约责任。依照《中华人民共和国合同法》第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十七条、第十八条、第三十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告卢方永于本判决生效之日起十日内归还原告杭州联合农村商业银行股份有限公司康桥支行借款本金3565217.48元、利息125419.11元、罚息2697.63元、复息2991.25元，合计3696325.47元。并以3565217.48元为基数、按月息7.695‰支付自2014年12月5日起至本判决确定的履行之日止的利息。二、原告杭州联合农村商业银行股份有限公司康桥支行有权对被告卢方永所有的杭州市西湖区西溪蝶园20幢1101室房屋一套以折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。三、对抵押物（被告卢方永所有的杭州市西湖区西溪蝶园20幢1101室房屋一套）不足清偿部分由被告杭州万洲置业有限公司承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37241元，财产保全申请费5000元，合计42241元，由被告卢方永负担，被告杭州万洲置业有限公司负连带清偿责任。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费37241元（开户银行：工商银行湖滨分理处；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在收到上诉案件交费通知之日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  缪 凌人民陪审员  张杭强人民陪审员  裘韵梅二〇一四年十二月五日代书 记员  何红莲