浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书（2014）丽青温民初字第71号原告：杨品清。委托代理人：吴洪江，浙江丽阳律师事务所律师。被告：青田振华置业发展有限公司，住所地浙江省青田县温溪镇安定东路**。法定代表人：李永锡，该公司执行董事。委托代理人：潘足飞，浙江潘源律师事务所律师。第三人：郑贵青。第三人：陈超芬。原告杨品清与被告青田振华置业发展有限公司（以下简称振华公司）、第三人郑贵青、陈超芬商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员彭胜斌适用简易程序于2014年5月16日进行了审理。因案情复杂，本院于2014年7月22日作出裁定，依法将本案转为普通程序。并于2014年10月29日将本案延迟审限6个月。本院组成由审判员彭胜斌担任审判长，审判员程建华、人民陪审员张玥为成员的合议庭于2014年12月22日公开开庭进行了审理。原告杨品清的委托代理人吴洪江、被告的委托代理人潘足飞、第三人郑贵青、陈超芬两次均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨品清起诉称：青田县温溪镇望江路80号振华8号楼于2004年由被告振华公司与第三人郑贵青、陈超芬合作开发。原告预定了该楼1单元501室商品房一套，2006年3月9日原告向郑贵青预付购房款100000元（由郭远义代交），被告振华公司也已将原告预定上述房屋的事实上报青田县地税局，登记于《不动产销售情况备查台账》。2007年4月24日，原告经工商银行转账向被告振华公司王艺伟支付购房款220000元。2007年8月23日，原告又向陈超芬支付购房余款72815元以及燃气管道安装费、一年物业管理费、楼梯电子门款、房屋维修基金等费用8049元。陈超芬向原告出具收清房款和相关费用的条子一份。2007年9月，原告与被告振华公司签订商品房买卖合同，约定购买上述1单元501室商品房，面积137.83平方米，成交单价为每平方米2850元，总房款为392815元。合同一式三份经原告签字捺指印交被告振华公司盖章。之后被告向原告交付了该房屋的钥匙。但是被告振华公司没有将盖公章的商品房买卖合同返还原告，被告至今也没有为原告开具销售发票、办理过户登记手续。2011年10月，郑贵青、陈超芬曾经起诉要求被告振华公司为8号楼相关买受人开具商品房销售发票、协助买受人办理产权过户登记手续。该案经两级法院审理，2012年11月12日浙江省高级人民法院作出了（2012）浙民终字第37号民事裁定书终审裁定：“如振华公司不履行该义务时，只能由权利人即房屋买受人主张权利。”原告认为，原告与被告签订的商品房买卖合同合法有效，双方均依约履行。原告已经按照约定支付了全部房款。现被告未依约履行开具销售发票、办理产权登记手续的义务，已构成违约。原告诉请：请求确认原、被告之间的商品房买卖合同合法有效，判令被告履行合同义务，按照实际成交价格开具温溪镇望江路80号振华8号楼1单元501室商品房销售发票、协助办理产权过户登记手续。被告振华公司答辩称：一、郑贵青、陈超芬并非本案的适格被告。法庭现在已经根据原告请求将其变更为第三人。如果房屋销售合同成立，第三人将收取的款项及相应的税收滞纳金交到被告公司后，被告公司会按照判决书确定的义务去履行。二、原告的诉求缺乏事实依据，请求人民法院依法判决予以驳回。1、振华8号商住楼是以答辩人名义开发的，只有答辩人才有权出卖振华8号商住楼；郑贵青要买房也是要与答辩人签订《商品房买卖合同》并支付房款。原告预定商品房后，迟迟没有与答辩人签订《商品房买卖合同》，答辩人多次通知原告，要求其尽快签订《商品房买卖合同》并支付房款给答辩人，原告置之不理。2008年10月13日，答辩人专门在青田侨报进行通知，此后至今，原告一直没有与答辩人联系，双方之间也一直未签订书面的合同。原告的诉请确认《商品房买卖合同》合法有效，缺乏事实依据，依法不能成立。2、原告要求按实际成交价开具发票的诉请不能成立。首先，价格高低跟答辩人利益没有任何关系（因为，答辩人收取这个项目的管理费104.5万元是固定不变的）；其次，只要税务部门认可该商品房可以按照原告与郑贵青、陈超芬确认的成交价格执行的文件，答辩人保证执行；其三，郑贵青、陈超芬于2011年10月17日向浙江省丽水市中级人民法院起诉时，也是诉请按照协议约定，继续履行合同义务，开具8号楼商品房销售发票（房款总额约2300万元），当时，已有二十多套房屋已经出售，按照郑贵青、陈超芬的意见，剩余房屋价值2300万元，现在原告要求按其郑贵青、陈超芬确认的价格开票，明显矛盾。该诉讼请求明显没有法律依据，依法不能成立。对房屋出售价格，答辩人声明：只要税务部门书面认可，答辩人无需承担任何的税收风险，买受人将房款交到答辩人的帐号，答辩人就可以与其签订商品房买卖合同并协助办理过户等手续。3、原告要求答辩人办理过户登记手续的诉请，依法不能成立。首先是原告与答辩人之间没有合同，其次是交易价格不明确，其三是原告没有将房款支付给答辩人。现在答辩人与原告之间连最基本的基础工作都没有完成，那么，原告凭什么要求答辩人办理过户登记手续，故，原告的诉请也就不能成立，依法应当予以驳回。原告为证明自己的诉讼主张成立，向本院提交如下证据：1、原告身份证复印件各一份，被告振华公司营业执照、企业名称变更登记材料、组织机构代码证复印件各一份，被告郑贵青、陈超芬身份证复印件各一份，用以证明原、被告及第三人身份情况及诉讼主体资格；2、协议书复印件一份，用以证明第三人与被告分别负责房屋销售、房款收付及产权登记等事项的事实；3、房屋交易确认书原件一份，用以证明原告购买房屋的事实；4、收款收据、收款条原件一份，用以证明原告已支付房款及燃气管道等相关费用的事实；5、（2012）浙民终字第37号民事裁定书复印件一份，用以证明原告有向被告主张权利的资格；6、税务部门不动产销售备查台账一份，用以证明被告接受原告购房的事实。经质证，被告认为：对证据1无异议。对证据2协议书，真实性无异议。虽然协议约定甲方负责商住房的销售和房款的收付结算，但销售及房款的收付结算必须要通过振华公司，这一约定是分工负责，并不是由郑贵青、陈超芬以个人的名义销售房屋，收付房款并自行结算。对证据3房屋交易确认书真实性不清楚，对其合法性以及其效力有异议。根据法律规定，商品房交易的当事人双方应当是开发商和购房者，但原告至今也未与振华公司签订任何合同；如果这份确认书所载的内容是郑贵青、陈超芬与原告签订的，这也不对振华公司发生效力。这份确认书是为了规避税收，属于恶意串通，损害国家税收利益，属于无效的民事行为；另外，这仅仅是一份确认书，依法不具有合同的性质，振华公司也从来没有授权或追认陈超芬、郑贵青作为“出卖方的代办人”与原告签订该确认书。对证据4真实性不清楚，振华公司并没有收到这笔款。对证据5真实性不持异议，但原告与振华公司没有法律上的利害关系，更不是权利人，其无权向振华公司主张权利。对证据6台账，真实性无异议。第三人郑贵青对原告提交的证据都无异议；第三人陈超芬对原告提交的证据都无异议。被告为反驳原告的的诉讼主张，向本院提交如下证据：1、侨乡报一份，用以证明：由于预订的购房户迟迟不与振华公司签订《商品房买卖合同》，多次通知无果的情况下，振华公司不得不于2008年10月13日在青田侨报刊登通知，要求原告等人在2008年10月30日前来与振华公司签订商品房买卖合同，逾期视为放弃，但原告至今也未与振华公司签订任何合同的事实。2、民事起诉状、（2009）丽青民初字第714号民事判决书、（2010）浙丽民终字第83号民事判决书及民事起诉状、（2011）丽青民初字第821号民事判决书、（2011）浙丽民终字第280号民事裁定书各一份，用以证明：郑贵青向被告购买房屋，是先与被告签订《商品房买卖合同》，并向被告支付购房款等的事实。同时，（2010）浙丽民终字第83号民事判决书明确认定，房屋的涉税问题属于行政法调整的范畴，由有权机关依据行政法律的相关规定进行认定和处理，不属于司法审查的内容。该判决进一步说明，涉案房屋的价格认定、税费的确认，应由有权机关依据行政法律的相关规定进行认定和处理，不属于司法审查的内容。3、民事起诉状、（2011）浙丽民初字第9号民事裁定书、（2012）浙民终字第37号民事裁定书各一份，用以证明：郑贵青、陈超芬向丽水市中级人民法院起诉，要求被告对未销售的24套商品房开具2300万元的发票的事实。经质证，原告认为：对证据1真实性无异议，但是对待证事实有异议。原告于登报之前已经签订合同及付清购房款项，只是被告拿走合同去盖章后就没有返还。对证据2真实性无异议，但是和本案无关联性。对证据3真实性无异议，但是其待证事实有异议。两个第三人起诉的时候，2300万购房款针对的是48套房屋。第三人陈超芬对被告提交的证据真实性无异议.第三人郑贵青质证认为：对证据1真实性无异议，但是内容虚构，2007年9月初购房款都已经全部交清。对证据2，真实性无异议。对证据3，真实性无异议，2300万购房款针对的是48套房屋。第三人陈超芬、郑贵青未向本院提供任何证据。本院对原告提供的证据认证如下：证据1，内容真实、来源合法，予以认定。能够证实原、被告及第三人的身份情况及诉讼主体资格；证据2，被告及第三人郑贵青、陈超芬均无异议，予以认定。证据3、4，原告与第三人均予以认可，本院予以认定；证据5、6，被告对真实性无异议，予以认定。本院对被告提供的证据认证如下：证据1、3，原告及俩第三人均无异议，证据内容与本案具有关联性，予以认定。证据2，与本案不具有关联性，不予认定。经审理，本院认定事实如下：2004年10月25日，第三人郑贵青、陈超芬与被告振华公司签订协议书。该协议书载明：“甲方（即郑贵青、陈超芬）出资受让了青田县繁华供销有限公司位于青田县温溪镇城中花园小区内的温中街拓宽拆建补充安置用地，建筑基地占地面积783平方米，用于商住楼的开发建设。经协商，该项目以青田振华房地产开发有限公司的名义进行开发建设”。双方同时约定：第三人郑贵青、陈超芬负责商住房出售价格的确定，代办商住房的购房手续和本项目的会计账务处理，负责商住房的销售和房款的收付结算等。被告振华公司负责提供商住房交易相关凭证和办理产权证所需的资料文件等。甲方付给乙方（即被告振华公司）管理费按市场销售价的3%收取，不管房屋是否销售，都按该工程总面积结算，税收由甲方负责，乙方不负责一切税收和费用。协议签订后，被告与第三人组织施工建设，项目地址及名称为温溪振华8号商住楼。2005年11月23日，被告振华公司取得温溪振华8号商住楼的商品房预售许可证。2005年年底，原告杨品清向第三人预定了该楼2单元701室商品房一套，被告振华公司也已将原告预定上述房屋的事实上报青田县地税局，登记于《不动产销售情况备查台账》。2007年8月23日，原告按照每平方米2850元的价格共先后支付购房款392815元，支付燃气管道安装费、一年物业管理费、楼梯电子门款、房屋维修基金等费用8049元。同日，陈超芬向原告出具了载有房号、房屋面积以及收清房款和相关费用的凭证一份。同年，温溪振华8号商住楼通过竣工验收，后第三人向原告交付了前述房屋的装修钥匙。2008年10月13日，被告振华公司在青田侨报刊登通知，要求原告等有关购房户在2008年10月30日前付清余款并与振华公司签订商品房买卖合同，逾期视为有关购房户放弃预定。2011年10月，第三人郑贵青、陈超芬向丽水市中级人民法院提起诉讼，要求被告振华公司为振华8号商住楼相关买受人开具商品房销售发票、协助买受人办理产权过户登记手续。丽水市中级人民法院于2012年8月21日作出裁定，以当被告振华公司不履行义务时，只能由权利人房屋买受人主张权利为由，驳回郑贵青、陈超芬的起诉。郑贵青、陈超芬不服提起上诉，浙江省高级人民法院于2012年11月12日作出了（2012）浙民终字第37号民事裁定书，驳回上诉，维持原裁定。2012年12月14日，原告与第三人郑贵青、陈超芬签订房屋交易确认书，对原告购买房屋的房号、建筑面积、成交单价、总房款以及付款金额、付款时间等进行了确认。由于被告与第三人产生纠纷，温溪振华8号商住楼项目至今未能清算，被告一直未与原告签订正式的书面商品房买卖合同，也没有开具给原告商品房销售发票、协助办理过户登记手续。另查明：青田振华房地产开发有限公司于2009年8月变更为青田振华置业发展有限公司。温溪振华8号商住楼共有商品房48套，其中已有部分商品房在第三人代表被告出售后，办理了房屋产权登记手续。本院认为：本案争议焦点有二点：一、原、被告之间的房屋买卖合同是否成立并生效、原告是否履行了交付购房款的义务；二、被告振华公司是否负有开具相关税务发票、协助办理产权过户登记手续的义务；关于争议焦点一，判断合同是否成立并生效，需要明确被告与第三人之间的关系。根据被告与第三人达成的协议以及双方在庭审中的陈述，第三人郑贵青、陈超芬属挂靠被告振华公司开发振华8号商住楼项目的实际出资人，房屋销售价格、销售对象的确定以及房款的收付结算由第三人负责，被告振华公司仅负责提供商住房交易相关凭证和办理产权证所需的资料文件等。从整个项目开发建设及销售分析，第三人就合作开发的振华8号商住楼房产有权代表公司与购房户缔结房屋买卖合同，有权代表公司收取购房款。本案中，第三人郑贵青、陈超芬代表公司将振华8号商住楼1单元501室出售给原告，收取相应购房款，并以房屋交易确认书的形式确认了购房主体、购买房屋的坐落、面积、成交单价及总额、交付其他费用等事项，涵盖了商品房买卖合同的应当具备的基本事项，应当认定原、被告之间买卖合同成立并生效。原、被告之间虽然没有签订书面合同，但第三人依据其与被告的协议，享有代表被告向原告销售房屋的代理权，第三人与原告就房屋买卖达成的协议，其效力应归属于被告。同理，原告向第三人履行交付购房款的行为也应认定为已向合同相对方履行了给付义务。至于被告振华公司强调和质疑的房屋价格和税收负担。原告于2005年年底预定房屋时，被告上报至税务部门的价格为每平方米2500元，到2007年双方最终成交时确认的成交单价为每平方米2850元，并未发生大幅降价的情形。同时考虑振华8号商住楼已办理房产证房屋中与原告所购房屋相似房产的成交价格均与原告相近，不存在原告与第三人恶意串通规避税收的情况，原告与第三人约定的房屋成交价应当予以确认。关于争议焦点二，在商品房买卖合同中，原告作为买方在履行了交付购房款义务后，被告作为卖方负有开具商品房销售发票、协助原告办理产权过户登记手续的义务。考虑到办理房屋产权过户登记过程中会产生相应税收，而根据被告与第三人的协议，振华8号商住楼项目税收由第三人负担，经本院征求第三人意见，两位第三人也同意在为原告垫付在办理产权变更登记过程中产生的税收，本院依法予以支持。鉴于振华8号商住楼项目尚未最终清算，被告协助原告办理产权登记需缴纳的税收最终金额尚无法确定，经本院与税务部门协调，第三人需垫付的税收金额以税务部门确定金额为准。同时，被告与第三人郑贵青、陈超芬关于税收负担、项目收支及利益分配等可另行清算处理。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条第一、二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认原、被告之间的商品房买卖合同合法有效（合同标的物为青田县温溪镇望江路80号振华8号商住楼1单元501室，房屋总价392815元）；二、被告青田振华置业发展有限公司于本判决生效后立即依法申报因销售本判决第一项所涉房屋产生的相关税收，税务部门确定具体税收金额后（包括滞纳金），第三人郑贵青、陈超芬于十五日内就已确定的税收垫付给被告青田振华置业发展有限公司，前述税收由第三人郑贵青、陈超芬各负担50%；三、被告青田振华置业发展有限公司于第三人郑贵青、陈超芬履行本判决第二项确定义务后十五日内开具给原告商品房销售发票（金额以原告与第三人确定的成交价为准），并协助原告办理产权登记手续；本案受理费100元，减半收取50元，由原告杨品清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 长  彭胜斌审 判 员  程建华人民陪审员  张 玥二〇一四年十二月二十二日代书 记员  赵旭妙