重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终800号上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱土家族自治县南宾镇鲤塘坝楼房湾综合写字楼*楼。法定代表人：王朝明，该公司董事长。委托代理人：黄建，男，生于1982年12月20日，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：罗银兰，女，生于1976年4月6日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）：谭斌，男，生于1976年10月9日，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。二被上诉人的共同委托代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）与被上诉人罗银兰、谭斌商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2015年12月31日作出(2015)石法民初字第00437号民事判决，石柱国资公司���服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭对本案进行了审理。上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪，被上诉人罗银兰、谭斌的委托代理人谭登忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年3月26日，石柱国资公司（为甲方）与罗银兰、谭斌（为乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾9-3-2-2号房屋(建筑面积107平方米)以361446元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2、本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。逾期交房超过60日，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金。2013年3月15日，石柱国资公司向原告交付了房屋。另查明：石柱国资公司于2014年11月6日取得汇景龙湾9号楼建设工程竣工验收备案登记证。石柱县国土资源和房屋管理局于2014年11月24日受理了石柱国资公司申请办理罗银兰、谭斌的房屋产权证申请。石柱国资公司申请对案涉房屋租金标准进行评估鉴定，一审法院依法委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行了评估，评估结论为：罗银兰、谭斌所购汇景龙湾9幢3单元2-2号房屋于价值点2011年至2013年所体现的平均月租金市场价值为1180元。罗银兰、谭斌认为石柱国资公司的行为严重违反合同约定，遂提起本案诉讼，请求判令石柱国资公司支付逾期办证违约金6000元、逾期交房违约金52000元，并承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审辩称：双方签订的商品房买卖合同约定的违约金过分高于罗银兰、谭斌的损失，要求按照合同法以及商品房买卖司法解释的规定调整违约金。罗银兰、谭斌主张的部分违约金已经超过诉讼时效。签订的补充合同已将时间延长到90日或120日。2010年8月9日办理了商品房买卖合同登记备案，石柱国资公司于2012年11月22日向石柱县国土局提交了办理产权证的申请，也就是在交房后当月。请求驳回罗银兰、谭斌的诉讼请求。一审法院认为，石柱国资公司与罗银兰、谭斌签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，罗银兰、谭斌已经履行了支付购房款的义务。双方在合同中约定交房时间为2011年12月31日，在石柱国资公司未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证前，罗银兰、谭斌有权拒绝接房。而石柱国资公司实际交房时间为2013年3月15日，石柱国资公司提出罗银兰、谭斌的诉讼请求超过诉讼时效，罗银兰、谭斌按照合同约定有权要求石柱国资公司支付逾期交房违约金的��讼时效应从2013年4月15日起算，因此，罗银兰、谭斌于2015年1月4日起诉没有超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案审理过程中，石柱国资公司申请对罗银兰、谭斌所购房屋租金标准予以鉴定。以租金收益来确定因石柱国资公司违约给罗银兰、谭斌造成的损失较为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金。石柱国资公司赔偿罗银兰、谭斌逾期交房违约金（以案涉房屋租金的130%从2012年1月1日计算至实际交房之日即2013年3月15日止）。双方在《商品房买卖合同》约定石柱国资公司应在将房屋交付给罗银兰、谭斌使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故应按���同约定承担从2013年5月15日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。石柱国资公司提出补充协议第六条第1项约定了在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》，但双方提供的补充协议第六条第1项第二行字迹不清（系打印）。因此只能认定双方没有对此另行约定。关于石柱国资公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之零点三的标准，没有高过司法解释的标准，故对违约金不予调整。石柱国资公司提出罗银兰、谭斌的部分诉讼请求超过诉讼时效，按照合同约定石柱国资公司应在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，因此罗银兰、谭斌请求石柱国资公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，罗银兰、谭斌于2015年1月4日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司赔偿罗银兰、谭斌逾期办证违约金（以已付购房款361446元为基数按日万分之零点三从2013年5月15日计算至石柱国资公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年11月24日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、石柱国资公司在判决生效之日起三日内赔偿罗银兰、谭斌逾期交房违约金22498.67元；二、石柱国资公司在判决生效之日起三日内赔���罗银兰、谭斌逾期办证违约金6000元；三、驳回罗银兰、谭斌的其他诉讼请求。案件受理费1100元，鉴定费2826.08元，由罗银兰、谭斌负担1770.08元，由石柱国资公司负担2156元。上诉人石柱国资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决中关于违约金的内容，改判上诉人在被上诉人违约金请求权未超过诉讼时效范围内，按被上诉人实际损失的130%承担逾期办证违约金2807元，逾期交房违约金3476.77元，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.涉案违约金过分高于损失，依法应调整；2.被上诉人的损失数额并非难以确定，而是除了办证费用的利息损失外，没有其它实际损失，一审判决以损失数额难以确定为由，不予调整违约金，适用法律错误，上诉人在一审中已举证证明被上诉人的损失为办证税费的利息损失2159元；3.被上诉人违约金���求权部分已超过诉讼时效，一审判决认定全部未超过诉讼时效，违反相关司法解释的规定。本案双方约定的违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。双方采用的《重庆市商品房买卖合同》标准文本中约定的支付违约金的时间互相矛盾，同一条款既称逾期超过60日之日起按日支付违约金，又称于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内、实际交付之日起30日内支付违约金。且后一种整体支付违约金的规定，侵害了上诉人的诉讼时效利益，法院应当依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，认定本案的违约金请求权诉讼时效应按日计算2年；4.被上诉人一审未获支持金额对应的鉴定费应由被上诉人承担。被上诉人罗银兰、谭斌答辩称：上诉人没有证据证明逾期办证违约金过高，被上诉人的诉讼请求没有超过诉讼时效，请求维持原判。本院二审查明事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、双方约定的逾期办证违约金是否过高；二、被上诉人请求的部分逾期办证违约金、逾期交房违约金是否超过诉讼时效。分别评述如下：关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。罗银兰、谭斌与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定石柱国资公司逾期办证超过60天后即构成违约，由石柱国资公司向购房人按日支付已付房屋价款万分之零点三的违约金，该约定中购房款的万��之零点三，为年利率1.095%，远低于中国人民银行的同期存款利率，并不过高。石柱国资公司主张应当按照购房的实际损失计算违约金，因违约金不仅仅是补偿当事人实际受到的损失这一功效，还有对违约人给予惩罚的功效。石柱国资公司向购房人交付房屋后，并未按照合同约定向国土和房屋管理局取得受理通知单，构成违约。虽然罗银兰、谭斌并未举示证据证明自己的实际损失，但是基于诚实信用原则，双方在合同中既然约定了并未高于金融机构同期贷款利息的违约金，石柱国资公司在违约的情况下，也应当按照合同约定向购房人支付合同中约定的违约金。关于被上诉人请求的部分逾期交房违约金、逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题。第一，逾期交房违约金部分。根据罗银兰、谭斌与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2011年12月31日前将商品房交付给被上诉人使用，上诉人未按合同交房的，逾期超过60日后，被上诉人要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金，并于实际交付之日起30日内向被上诉人支付违约金。上诉人于2013年3月15日向被上诉人交付房屋，因此，应当在2013年4月15日前支付违约金，故被上诉人请求支付逾期交房违约金的诉讼时效从2013年4月15日起算，本案被上诉人于2015年1月4日起诉请求支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。第二，逾期办证违约金部分。罗银兰、谭斌与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项约定：“逾期超过60日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，石柱国资公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为2014年11月24日，因此罗银兰、谭斌请求石柱国资公司支付逾期办证违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，罗银兰、谭斌于2015年1月4日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司主张应当按日计算诉讼时效，首先其主张不符合双方在合同中约定，其次，按日计算诉讼时效意味着购房人要按日主张自己的权利，不符合法律规定。因此，石柱国资公司对本案提出诉讼时效问题的理由不能成立，本院不予支持。至于上诉人石柱国资公司认为一审判决的鉴定费分担不当的问题，一审判决依据被上诉人的诉讼请求及一审法院最终认定的金额确定双方应该承担的鉴定费，符合公平原则及法律规定，对上诉人的上述意见本院不予采信。综上，石柱国资公司的上诉理由均不成立��本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1100元，由上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭松涛代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一六年六月十六日书 记 员  赵 彬