江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）通中民终字第1575号上诉人（原审原告）顾伟。委托代理人王粟，北京大成（南通）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）孙金美。被上诉人（原审被告）赵国华。被上诉人（原审被告）季勇。被上诉人（原审被告）李志华。四被上诉人共同委托代理人李晓白，江苏山水律师事务所律师。上诉人顾伟因与被上诉人孙金美、赵国华、季勇、李志华房屋租赁合同纠纷一案，不服南通市崇川区人民法院（2012）崇民初字第1313号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。原审查明，2009年12月1日，顾伟与孙金美等四人签订《租赁合同》一份，约定由顾伟承租位于南大街40号中央商厦第五层共58间商铺，建筑总面积为1555㎡（不含大地房地产开发公司的房屋）。租赁期限自2009年12月1日至2015年5月31日止，自2009年12月1日至2010年5月31日租金免收。顾伟于2009年10月25日向孙金美等四人支付定金1万元（收条载明为定金），于2009年11月21日支付6万元，2009年11月25日支付12万元，于2009年12月19日支付79985元（收据收款事由为隔断），上述款项共计269985元。顾伟于2009年11月21日向孙金美等四人支付房租150000元（收据中收款事由列为房租）。2010年5月起，案涉房屋开始停电，因商铺无法经营，租户陆续全部退租，顾伟因此产生巨额赔款及损失。2010年12月7日，因出租房屋未能供电、无法使用、严重影响经营，顾伟发函给孙金美等要求解除合同。后顾伟诉至法院，请求法院判令孙金美等四人退还定金、保证金共计269985元，并赔偿因违约给其造成的损失共计1900040元。原审中，顾伟提供《租赁合同》一份，载明租金为每月16元／㎡，协议第十五条补充协议为：1、为了乙方（顾伟）资金周转，合同第六条保证金先缴人民币壹拾贰万元整，隔断拆除保证金人民币陆万元整，余下的保证金人民币壹拾贰万元整第二年补足；2、甲方（孙金美等四人）同意免除乙方租金陆个月，即2009年12月1日至2010年5月31日。孙金美等四人提供一份《租赁合同》，协议第四条约定租金为每月22元／㎡，协议第十五条补充协议载明：为了乙方（顾伟）资金周转，合同第六条保证金先缴人民币壹拾贰万元整，隔断拆除保证金人民币陆万元整，余下的保证金人民币壹拾贰万元整第二年补足；2、甲方（孙金美等四人）同意免除乙方租金陆个月，即2009年12月1日至2010年5月31日。3、另乙方为了方便招租向甲方要了一份空白合同不作为证，示为废纸。其余内容两份协议均为一致。孙金美等四人提供的协议附件4约定：乙方在装修过程中需拆除隔断51间，乙方统一每间补贴3000元。除合同约定的承租面积外，乙方另行向甲方承担大地房地产开发公司在5层的房屋6间，计234㎡，租金每月22元／㎡，租金每年支付一次，先交费后使用。2011年7月31日，南通楚禾商贸有限公司出具一份情况说明，载明：顾伟先生曾于2009年租赁南大街40号中央商厦5层，共58间商铺，并委托我公司代为对外招租、签订合同。对外招租过程中发生租金收取、对外赔偿等一切债权债务，实际均由顾伟个人实际承担，特此说明。诉讼中，孙金美等四人申请证人张跃成、施拥军、蒋凤裕出庭，证明顾伟曾拖欠水电费，将催缴通知在五楼张贴，经过催缴之后未能缴纳，物管部采取了断电措施。证人张跃成还称当时拆除隔断每间补贴3000元。顾伟对证人证言的真实性不予认可，认为其已经缴纳了相应的费用，并且业主委员会没有资格收取物业管理费，孙金美等四人应尽适租义务。另查明，2010年4月20日，南通市中央商厦业主委员会物管部（以下简称物管部）向顾伟发出通知，要求顾伟缴纳2010年4月1日之后的费用以及2009年12月份进场装修时所用的电费8878元，如顾伟不按时缴纳，物管部有权采取停电措施。2011年3月11日，经法院调解，南通楚禾商贸有限公司返还施贤贤等人9万元。2010年，陆续有商户从“时尚莱迪士”收到赔偿款共计559000元。再查明，顾伟招商经营的中央商厦五楼命名为“时尚莱迪士”。2010年5月15日，顾伟与物管部签订一份物业管理协议，协议第十三条约定：乙方（顾伟）在协议期间未能履行协议规定的条款或违反国家法律、法规的，经甲方（物管部）劝阻无效或拖欠一周仍未全部结清者，甲方有权采取停电、停水等措施，违约责任由乙方承担。2010年12月7日，顾伟向孙金美等发函要求解除双方之间的房屋租赁合同。原审认为，本案的争议焦点一为，孙金美等四人是否为本案的适格主体？顾伟从合同签订前的谈判开始到最后合同的签订，均系与孙金美等四人联系，顾伟称其在合同签订时并未看到孙金美等四人提供的委托书。孙金美等四人虽然在诉讼中向法院提供了委托书，但孙金美等四人并不能准确提供委托人的身份信息及签字的委托人即为业主的相关证据，因此根据合同的相对性原理，孙金美等四人应为本案的适格被告。另外《租赁合同》第二条也明确约定：“甲方作为该层所有商铺的法定承租委托人与乙方建立租赁关系。合同签订前，甲方（孙金美等四人）已告诉乙方（顾伟）所有商铺未设定抵押，并且甲方拥有所有出租商铺的承租委托书（承租委托书可见附件3）、能代表该层所有业主和中央商厦与乙方签订此合同。承租期内甲方有权代表中央商厦和该层所有业主负责与乙方交涉，乙方不再与中央商厦、其他业主或个人发生任何关系。”该条也明确孙金美等四人作为本案的被告主体适格。本案的争议焦点二为，顾伟承租房屋的租金标准如何计算？诉讼中，双方均向法院提交了《租赁合同》，合同均有双方的签字确认，两份租赁合同除了第五条租金标准和第十五条补充协议内容不一致以外其他条款均一致，并且双方均未否认合同落款签名的真实性，因此可以推定双方在同时形成了至少两份合同，根据孙金美等四人提供的合同第十五条补充协议约定第三款：另乙方（顾伟）为了方便招租向甲方要了一份空白合同不作为凭，示为废纸。从该条可以看出乙方（顾伟）手中的合同应为双方当时签订的空白合同，孙金美等四人提供的《租赁合同》应为双方真实的意思表示，该协议第五条显示顾伟承租房屋的租金为22元／㎡／月。顾伟于2010年12月7日向孙金美等四人发函要求解除合同，孙金美等四人收到解除函后并未提出异议，租赁合同应自收到解除通知后解除。并且，根据孙金美等四人的陈述，顾伟在缴纳部分租金之后因资金周转问题，要求以保证金来冲抵租金，收据中有一份显示为“隔断”的费用为拆除隔断的费用，费用为每个3000元，金额出现零头应为将保证金冲抵房租之后剩余的部分。本案的争议焦点三为，顾伟主张的损失是否应当由孙金美等四人赔偿。由于案涉房屋停电导致南通楚禾商贸有限公司赔偿商户649000元，房屋装修损失为50万元，逾期利益损失为811040元。根据法院查明的事实，顾伟在装修入住以后，与物管部签订一份物业管理协议，协议第十三条约定：乙方（顾伟）在协议期间未能履行本协议规定的条款或违反国家法律、法规的，经甲方（业委会物管部）劝阻无效或拖欠一周仍未全部结清者，甲方有权采取停电、停水等措施，违约责任由乙方承担。根据孙金美等四人提供的照片显示，物管部曾于2010年4月20日向顾伟发出催缴通知，之后才由物管部将中央商厦供电停掉，导致顾伟损失。三位证人均证实顾伟拖欠物业费等相关费用，物管部经过催缴才采取的断电措施，从中可以看出断电行为并非孙金美等四人行为。上述证据可以看出，案涉房屋的停电应为顾伟与物管部之间的物业管理协议的内容，顾伟是否违反物业管理协议的约定，与本案的孙金美等四人并无直接关系，孙金美等四人在将商铺交付顾伟使用时能正常使用，因顾伟自身原因导致物管部停电并最终导致损失，与孙金美等四人无涉，其损失不应由孙金美等四人负担。综上，顾伟共支付给孙金美等四人的金额共计419985元，隔断拆除费用为51间×3000元／间=153000元；根据22元／㎡每月计算，顾伟半年的房租应为205209元（不含大地公司的房租），扣除半年的免租期，租金应为2010年6月1日至2010年11月30日；大地公司6间房屋一年的房租为61776元，顾伟实际使用房屋的租赁2009年12月1日至2010年11月30日。上述费用合计为419985元，符合孙金美等四人所称的以保证金冲抵租金事实，因此顾伟要求孙金美等四人返还保证金的请求没有事实和法律依据，法院不予支持。顾伟要求孙金美等四人赔偿损失的请求，同样没有事实和法律依据，法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，原审判决驳回顾伟的全部诉讼请求。宣判后，顾伟不服，向本院上诉称：1、原审法院认定事实错误，租金标准应为每月16元／㎡，而非22元／㎡。原审以孙金美等四人提供的租赁合同中存在“顾伟为了方便招租向孙金美等四人要了一份空白合同不作为证，示为废纸”为由，直接认定顾伟提供的16元／㎡合同就是当时的空白合同没有依据。事实上，顾伟在原审中除了提供一份16元／㎡的合同外，还向法院提供了一份“空白合同”；而且双方实际是按每月16元／㎡的租金标准履行，其提供的一份15万元的房租收据，也是唯一一份注明“房租”的收据，与每月16元／㎡计算下来的半年租金即16元／㎡×1555平方米×6个月＝149280元基本相符。2、顾伟与业委会签订的物业管理协议违反了法律的禁止性规定，也未经过业主大会追认，应属无效合同，其无需向业主委员会缴纳物业费，而且除供电、供水部门以外，其他机构和个人无权切断水电供应，由此可见其在水电被切断一事上无过错。根据双方租赁合同的约定，孙金美等四人有保证租赁房屋适租的法定义务，正是由于其租用的房屋长期停电，导致合同目的无法实现，孙金美等四人构成了根本违约，应当承担赔偿损失的违约责任。综上，请求二审法院改判支持其诉讼请求。孙金美等四人辩称：1、原审认定租金标准为每月22元／㎡正确。本案确有两份租金标准的合同，一份是22元／㎡，一份是16元／㎡，因为孙金美等四人与业主签订的委托书上承诺的是16元／㎡，所以订立16元／㎡的合同仅是为了给业主有个交代，事实上其在寻租过程中是需要花费的，这些费用无法分别向业主收取，所以订立的真实合同租金标准是22元／㎡，其中16元交给业主，6元为管理费用。2、双方实际履行的租金标准是22元／㎡，根据合同及附件4的约定，顾伟应当缴纳的费用为419985.84元（合同面积22元／㎡×1554.62平方米×6个月=205209.84元；合同外大地房产面积22元／㎡×234平方米×12个月=61776元；隔断拆除3000元／间×51间=153000元），而顾伟实际缴纳的正是419985元。而且从合同约定看，只有顾伟拿了一份空白合同，孙金美等四人事实上没有拿空白合同，其提交的合同不可能是拿空白合同填写而成。2、原审认定顾伟的损失是顾伟自身造成与孙金美等四人无关是正确的，孙金美等四人交房时水电均能正常使用，顾伟违反了物业管理协议，拖欠水电费和物业费致使物管部门按合同约定采取停电措施，所造成的损失理应由顾伟自行承担。至于物业管理协议是否合法是另一层法律关系，与本案无关。综上，请求法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审对双方租赁合同的签订情况审查不清，原审查明的其他基本事实属实，本院予以确认。二审中，双方对于共签订几份租赁合同说法不一，顾伟陈述双方共签订了四份合同，即两份租金标准为16元／㎡／月的合同以及两份“空白合同”，双方各拿了一份16元／㎡／月的合同以及一份“空白合同”，孙金美等四人提供的22元／㎡／月的合同就是他们在“空白合同”上自行添加租金标准所形成，对于为何要签订“空白合同”，顾伟陈述是为其对外招租方便。为佐证其说法，证明其提交的16元／㎡／月的租赁合同并非其在空白合同上所添加，顾伟陈述其原审中曾提供一份“空白合同”，该“空白合同”除租金标准未填外，其余内容与孙金美等四人提供的租赁合同基本一致。本院经审查，该“空白合同”虽经过原审质证，但未在原审卷宗中体现。为查清案件事实，本院要求顾伟在二审中再次出示该“空白合同”原件，孙金美等四人质证认为，该“空白合同”本身的真实性无异议，但对该合同的附件4内容有异议，该附件4缺少隔断补贴费、大地房屋租金以及物业管理等约定，该附件4虽然也是顾伟当时提供的，但由于顾伟未按照要求写附件4的内容，孙金美等四人就把对附件4的要求手写给顾伟，后让顾伟重新打印而形成孙金美等四人所提供的附件4。本院经审查，对该“空白合同”本身的真实性予以认定。对于共签订几份租赁合同，孙金美等四人则称，双方当时共签订了五份合同，即两份租金标准为16元／㎡／月的合同、两份租金标准为22元／㎡／月的合同及一份“空白合同”，双方各执一份16元／㎡／月和22元／㎡／月的合同，顾伟另执一份“空白合同”用于对外招租，双方实际履行的是22元／㎡／月的合同；对于为何签订16元／㎡／月的合同，孙金美等四人称是为了给业主有个交代，形式上与业主的委托书保持一致，实质上收取6元／㎡／月的差价，以弥补寻租和管理过程中的费用。为佐证其说法，赵国华二审中提交其与金国杰订立的租赁合同、委托书及民事调解书各一份，以证明其与部分知情的业主约定的租金标准是22元／㎡／月。顾伟质证认为该证据不是新证据，且存在虚假诉讼的嫌疑。李志华向本院提交租金标准为16元／㎡／月的合同复印件一份，其在该复印件上注明“因为时间较久，原件未能找到，提供复印件一份”。顾伟质证认为，李志华确有一份租金标准为16元／㎡／月的合同原件，对其真实性无异议，仅认为该合同缺少附件4。本院经审查，由于顾伟对该合同本身的真实性予以认可，本院予以确认。二审审理过程中，顾伟提出鉴定申请，申请内容为：1、对孙金美等四人提供的22元／㎡／月的租赁合同中“租金为每月每平方米建筑面积22元”中的“22”与合同中其他手写的内容是否同一时间形成；2、孙金美等四人提供的附件4与其提供的租赁合同本身是否同一时间形成。本院于2014年1月21日委托无锡江南司法鉴定所（以下简称江南鉴定所）进行鉴定，江南鉴定所于2014年4月8日出具《无锡江南司法鉴定所文书鉴定意见书》（以下简称鉴定意见书），鉴定意见为：1、租赁合同第4款中涉检手写“22”笔迹与该租赁合同第一页、第二页上其他手写笔迹不是同一时间书写形成，涉检“22”笔迹系后补书写形成；2、附件4与租赁合同二页不是同一台打印机打印形成，排除同一时间打印形成的可能性。对该鉴定意见书，顾伟质证认为，对鉴定意见书的结论无异议，结合鉴定结论，有理由认为孙金美等四人提交的租金标准为22元／㎡／月的合同系在“空白合同”上后添加所形成，其提供的附件4也是擅自添加后打印出来的。孙金美等四人质证认为，“22”两字系李志华所写，所以笔迹肯定与合同其他部分不同，关于形成时间问题，鉴定意见书没有明确合同形成的时间和“22”两字形成的具体时间，由于所用笔墨不同，造成挥发程度不同，认定“22”系后补没有依据；关于附件4，鉴定意见与其庭审中的陈述一致，其不同意顾伟原先提供的附件4，要求顾伟根据其提出的修改意见重新打印出来作为合同附件，这才导致附件4与合同并非同时间所形成，根据法院已经查明的事实，其已提供了充分的其他证据对合同及附件4予以了佐证，形成充分的证据链，该鉴定意见书不能推翻其主张。李志华质证认为，“22”的地方可能先空着，放到最后填的，但肯定是同一个晚上由其本人所写。本院另查明，孙金美等四人原审中提交的合同附件3即中央商厦五楼业主的委托书中注明的租金标准为16元／㎡／月。孙金美等四人提供的租赁合同第十五条补充协议的第3款手写内容即“另乙方为了方便招租向甲方要了一份空白合同不作为凭，示为废纸”与该条前两款手写内容并非同一人所写。本院认为，顾伟于2010年12月7日书面通知孙金美等四人解除合同，孙金美等四人未提出异议，结合孙金美等四人在原审中亦提出要求解除合同，双方已无继续履行合同之必要与可能，双方之间的租赁合同关系应予解除。二审中，双方当事人的争议焦点为：1、双方租赁合同的租金标准是多少？2、合同附件4的内容如何确定？3、顾伟主张的损失应否由孙金美等四人赔偿？关于争议焦点1，当事人在民事活动中应当遵循诚实信用原则。本案中，双方当事人针对同一租赁标的物订立了数份内容不同的租赁合同，是导致双方权利义务不清的主要原因。从现有证据看，顾伟提供了租金标准为16元／㎡／月的租赁合同一份、空白合同一份，孙金美等四人提供了租金标准为22元／㎡／月、16元／㎡／月各一份。由于双方对于真实履行的租赁合同说法不一，且均不能从合同的实际履行中得到充分印证，经顾伟申请鉴定，鉴定意见为孙金美等四人提供的租赁合同中的“22”笔迹系后补书写形成，孙金美等四人陈述该合同系当时一并签订的五份合同之一的说法与鉴定意见相悖，故孙金美等四人认为22元／㎡／月的租赁合同系实际履行的合同之抗辩，本院不能采信。结合双方陈述以及合同附件3即委托书中的租金标准约定，顾伟关于租金标准的说法更为可信，本院认定双方租赁合同的租金标准为16元／㎡／月。关于争议焦点2，双方提供的附件4也不尽相同，虽然顾伟原审中对孙金美等四人提供的附件4的真实性予以认可，但孙金美等四人二审中对顾伟提供的附件4的真实性亦予认可。虽然原审中孙金美等四人根据其所提交的附件4的内容，反推得出顾伟应付款项与已付款项基本等同，由此证明该附件4被双方所实际履行，但由于现22元／㎡／月的租赁合同已被否定，其反推计算的基础不复存在，故该附件4的内容已不能通过反推计算得到印证。而从合同实际履行来看，顾伟实际缴纳的隔断拆除保证金共计两笔，即租赁合同中约定的6万元以及收据所载明的79985元，两笔总额与该附件4约定的153000元亦不相符。且该附件4将租赁合同中约定的隔断拆除保证金直接改为隔断补贴费、在租赁合同已明确不包括大地房产的情况下再行约定大地房地产开发公司的房屋租赁内容，均非合同附件本应约定的一般性内容，而属于对租赁合同内容的重大变更，该附件4未经双方当事人签字也不符合一般常理。综合上述分析，本院对双方当事人各自提供附件4的相同部分即1-7行内容予以认定，对其余内容不予采信。关于争议焦点3，从查明的事实看，孙金美等四人在出租房屋时已尽合同义务，案涉房屋在顾伟正常使用一段时间后，由于顾伟与物管部发生争议，后物管部采取停电措施导致顾伟无法继续经营，与孙金美等四人无涉，故原审判决驳回顾伟要求孙金美等四人赔偿损失的诉讼请求，并无不当。本案中，顾伟书面通知解除合同时，对隔断问题如何处理并未提及，而顾伟无法继续经营并非孙金美等四人的原因，客观上现恢复隔断已不具备条件，依据权利义务相对等原则，本院认为顾伟已缴纳的隔断拆除保证金两笔共计139985元不需返还。在房屋租金问题上，结合房屋租赁合同一般需提前一个月通知解除的惯例，本院酌情认定顾伟需另行支付孙金美等四人一个月租金，加上12月份七天的租金应为1555平方米×16元／㎡／月×1个月＋1555平方米×16元／㎡／月×7／31=30498元。顾伟应当支付的租金共计149280元（半年房租）＋30498元=179778元。因此，孙金美等四人应当返还顾伟缴纳的保证金为419985元（顾伟缴纳的所有费用）-179778元-139985元=100222元。关于大地房地产开发公司的房屋租金，由于不包含在案涉租赁合同内，与本案非同一法律关系，本院不予理涉，大地房地产开发公司可另行主张。由于顾伟无法继续经营的原因并非孙金美等四人所致，其主张的保证金的利息损失无事实和法律依据，本院不予支持。综上，顾伟的上诉请求部分成立，孙金美等四人应当返还顾伟缴纳的保证金100222元，原审判决认定事实不清，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2012）崇民初字第1313号民事判决，即驳回顾伟的全部诉讼请求。二、解除顾伟与孙金美、赵国华、季勇、李志华之间的房屋租赁合同关系。三、孙金美、赵国华、季勇、李志华于本判决发生法律效力之日起十日内一次性支付顾伟共计100222元。驳回顾伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费28476元，由顾伟负担27218元，由孙金美、赵国华、季勇、李志华负担1258元。二审案件受理费28476元、鉴定费5200元，共计33676元，由顾伟负担27218元，由孙金美、赵国华、季勇、李志华负担6458元。本判决为终审判决。审 判 长  陆燕红代理审判员  王作杰代理审判员  陆炜炜二〇一四年七月二十八日书 记 员  施惠惠附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。