湖南省高级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）湘高法民一终字第191号 上诉人（一审被告、反诉原告)：株洲湘润新能源有限责任公司,住所地湖南省株洲市石峰区铜塘湾。 法定代表人：李军,该公司董事长。 委托代理人：李聪勇，湖南湘泉律师事务所律师。 委托代理人：肖勇 被上诉人（一审原告、反诉被告)：株洲市云龙实业有限公司,住所地湖南省株洲市石峰区铜塘湾。 法定代表人：胡智慧,该公司董事长。 委托代理人：胡永杰,湖南卓进律师事务所律师。 委托代理人：袁文革,湖南方正圆律师事务所律师。 2012年4月27日，湖南省株洲市石峰区人民法院立案受理株洲市云龙实业有限公司（以下简称云龙公司）诉株洲湘润新能源有限责任公司（以下简称湘润公司）房屋租赁合同纠纷一案，云龙公司诉请：1、确认双方《租赁合同》已于2012年1月24日解除；2、湘润公司撤离承租场地并返还租赁物；3、湘润公司支付租金50万元和场地占用费至租赁物返还之日及违约损失180万元。湘润公司随即反诉，请求：1、撤销租赁合同《补充协议》；2、云龙公司返还侵占的租赁场地；3、赔偿损失50万元。2012年8月6日,湘润公司在第三次庭审中变更反诉请求为：云龙公司赔偿擅自解除租赁合同违约金4000万元，超过违约金的损失按侵权损失执行。8月21日，石峰区法院以案件诉讼标的额超出其级别管辖范围为由，将案件移送株洲市中级人民法院审理。 案件移送管辖后，云龙公司提供了一份2011年12月23日双方盖章的《补充协议》作为证据使用，湘润公司质证认为该协议系伪造，对其真实性申请司法鉴定。株洲市中级人民法院依法委托法大法庭科学技术鉴定研究所对真伪进行司法鉴定，共有5项鉴定内容，该鉴定所受理了湘润公司提出的三项鉴定内容，对不能受理的鉴定事项，株洲市中级人民法院鉴定前已依法告知了申请人，并给予了合理期限让其主张权利和对此予以处理，但湘润公司在期限内未予答复。鉴定机构于2013年7月25日出具了三份司法鉴定意见书，鉴定结论为：鉴于印文与打印文字交叉面积较小，根据现有条件，无法确定送检材料中的“株洲湘润新能源有限责任公司合同专用章”印文与打印文字形成的先后顺序；检材中的“株洲湘润新能源有限责任公司合同专用章”印文与样本中的“株洲湘润新能源有限责任公司合同专用章”印文是同一枚印章盖印；根据现有材料，无法确定检材落款处的“株洲湘润新能源有限责任公司合同专用章”印章印文的形成时间。对上述三份司法鉴定意见书，云龙公司无异议，湘润公司提出异议认为鉴定违规，该鉴定意见属于孤证，不能证明《补充协议》系真实的。2013年8月30日，株洲市中级人民法院作出（2012）株中法民四初字第15号民事判决，双方均上诉，本院2013年12月11日以（2013）湘高法民一终字第176号民事裁定将本案发回重审。 重审中，湘润公司变更反诉请求为：1、撤销云龙公司解除合同函，确认双方租赁合同有效并继续履行；2、云龙公司承担违约损失3984.4111万元，即（1）违约解除合同承担违约金1200万元（按合同约定4000万元的30%计算）、（2）云龙公司未按合同约定交付新建租赁物应退还租金275万元、（3）未开税票应返还代扣税金46.75万元、（4）支付办公设备、水电、压缩空气费、布纹玻璃款等费用67.6611万元、（5）支付仓库租赁费10万元、（6）返还仲裁裁决补偿费用85万元、（7）设备生产流水线维修启动资金损失200万元、（8）原材料及库存商品损失300万元、（9）财务损失1800万元。 2014年8月11日，株洲市中级人民法院作出（2014）株中法民四初字第3号民事判决，湘润公司提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2014年11月19日进行了公开开庭审理。双方委托代理人胡永杰、袁文革、李聪勇、肖勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 株洲市中级人民法院重审查明：2010年11月8日，云龙公司与湘润公司就租赁厂房进行玻璃生产之事签订《租赁合同》，约定：云龙公司将其所有的株洲市石峰区铜塘湾（原麻纺二厂）处的建筑物（已办证建筑面积约7000平方米，尚未办证的新建建筑面积9500平方米）、土地及附属设施、设备（燃料车间除外）租赁给湘润公司；租赁期限不低于三年，……自合同签订之日起三个月内为湘润公司建设期，免计租金；租赁费为5万元/月，湘润公司按月于每日历月的6号前凭云龙公司开具的有效票据支付；湘润公司支付定金25万元，合同终止时不计息退还湘润公司。另在《租赁合同》第五条的违约责任中约定：湘润公司未足额缴纳租金达两个月以上（含本数）或湘润公司欠缴租金累计达50万元以上（含本数），则云龙公司有权解除本协议；云龙公司对租赁物权利存在瑕疵或租赁物本身存在权利及事实瑕疵，影响湘润公司生产的，或云龙公司有其他行为严重影响湘润公司继续使用租赁物并经湘润公司两次书面催告仍不改正的，湘润公司有权解除协议；本合同签订之日起5个月内，云龙公司新建的轻钢厂房两栋、办公楼一栋未全部交付符合合同约定之租赁标的物的，湘润公司有权解除协议，湘润公司已进场且不解除协议的，有权拒绝支付全部租金至前述违约行为消失之日；云龙公司擅自解除本合同，应赔偿湘润公司4000万元违约金；因湘润公司原因，租赁期不满三年的，则湘润公司赔偿云龙公司1200万元违约金；因一方违约行为导致合同相对方依法行使合同解除权的，解除应以书面形式告知违约方，书面函告发出之日起第十五日解除合同。同日，双方又签订了一份《补充协议》，将《租赁协议》约定的月总租赁费标准调整为25万元。合同签订后，湘润公司按约租赁了云龙公司厂房、办公楼等建筑物进行玻璃生产。直到2011年12月5日，湘润公司发出自行停产通知于当日20时起停产。此后湘润公司员工相继撤离租赁场地，仅留有保安人员看守，有关设备、物品未予搬离。 2011年12月23日，云龙公司（甲方）与（乙方）湘润公司就湘润公司停产后如何保证双方租赁合同履行，签订了一份《补充协议》，约定：一、未经甲方书面同意，乙方停产期间租金支付仍按原协议履行（即每月6日前交纳当月租金25万元），目前乙方租金已缴纳至2011年11月。二、鉴于乙方资金出现严重困难，乙方同意将乙方添附所拥有的设备作为应付甲方租金的抵押担保财产。三、乙方放水后现有库存玻璃、原料处理，须优先偿付甲方租金。四、原协议约定的租期内，乙方出现下列情形的，原协议自动终止：1、连续欠缴租金两个月（累计欠缴租金达到50万元）；2、无论何种原因的停产，停产时间累计或持续超过6个月。五、乙方应在终止情形发生之日起一个月内，撤离所有滞留在甲方租赁场地的设备、原料及库存产品，逾期则按25万元/月的标准收取场地占用费，逾期超过两个月，视为乙方放弃滞留物，甲方有权自行处理。六、如协议终止，乙方仍欠缴甲方租金、违约金等费用的，甲方有权选择直接以乙方所滞留的机器、设备、原料及存货冲抵租金。 2012年1月9日，云龙公司发出《催告函》，通知湘润公司截至1月9日其已拖欠租金两个月计50万元，并要求在1月12日付清欠缴的租金，否则将解除《租赁合同》，依照合同约定解除通知将于1月24日生效。湘润公司同日收到该《催告函》，但未支付租金。1月10日，湘润公司向云龙公司发出《函告》，要求双方财务对账。1月15日，双方签字同意在春节后再对账。2月3日，云龙公司向湘润公司发出《对账单》，告知自租赁日起至对账之日止，湘润公司累计付云龙公司3226763元，其中押金25万元，石油焦货款382078.4元，汪长辉转款3万元，资金投入补偿款2个月7.5万元，退股金5.6万元，往来款176763元，其余均为租金。湘润公司易建华当日在该《对账单》上签字确认湘润公司累计付云龙公司3226763元属实。2012年3月起湘润公司留守保安人员的工资转由云龙公司发放，租赁场地开始由云龙公司实际控制和管理。4月1日，湘润公司向云龙公司发出《违约警告函》，认为未拖欠租金，云龙公司解除合同行为系单方违约。 云龙公司与湘润公司除存在租赁关系外，云龙公司法定代表人胡智慧及其丈夫郑小平（云龙公司股东之一）与湘润公司及公司法定代表人李军之间还存在资产投入补偿、借款归还、股权转让以及货款代收等经济往来。双方结算租金并未按合同约定采取凭云龙公司开具有效票据支付租金的方式，而是由湘润公司给付承兑汇票，云龙公司在收到承兑汇票后再开具收据。在湘润公司支付云龙公司款项的相关凭证如承兑汇票、收据上未明确每一笔款项的支付用途和项目。湘润公司向云龙公司最后支付款项的时间为2011年11月25日，云龙公司认为其与被告湘润公司采取的是混合结算方式，即已付款除包含租金外，还应包含资产投入补偿款、借款、股权转让款以及货款等款项支付；而湘润公司认为其实际已支付租金3526763元，未欠付租金，反而多付了租金。 云龙公司与湘润公司签订的《租赁合同》约定的新建厂房、办公楼的报建等手续系2011年7月才办理，且至今尚未办理权属证；2012年8月公安消防部门曾对本案租赁物所涉新建厂房、办公楼未进行消防备案而对云龙公司进行行政处罚。 重审判决对双方当事人的争议焦点判定如下： （一）双方在履约过程中是否存在违约行为?如有违约，违约责任应如何承担? 依照双方《租赁合同》关于每月6日前付当月租金，以及除去免租期三个月的约定，至2012年1月9日云龙公司发《催告函》时，湘润公司应支付云龙公司12个月的租金300万元。因湘润公司在云龙公司发出的《对账单》上已签字确认其累计付款 3226763元，其虽提出遗漏计算已付租金30万元，但无足够证据证明，故确认湘润公司至2011年11月25日止共计支付款项3226763元。本案中，湘润公司支付款项的相关凭证如承兑汇票、收据上并未明确每笔款项的支付用途和项目。依双方《租赁合同》租金交纳、免计租金的约定，从合同签订到2011年11月25日湘润公司支付云龙公司最后一笔款项止，湘润公司应付云龙公司1 0个月的租金 250万元。如果如湘润公司主张支付的3226763元全部是租金，那么多付了租金726763元，该多出的款项数额显然与双方约定的每月租金整数不符，与租金支付惯例、常理不符；湘润公司2011年12月5日因企业资金运行困难而发出了自行停产通知，故其提出已付款项包括提前预付租金的主张与其现实情况亦不符；另结合双方盖章确认的2011年12月23日《补充协议》第一条“目前乙方租金已缴纳至2011年11月”的约定，双方往来的3226763元款项除租金外还应包括其他往来款项内容更符合常理与逻辑，湘润公司仅向云龙公司支付了至2011年11月的租金。故在云龙公司发《催告函》时，湘润公司已连续拖欠二个月共计50万元的租金。依照《租赁合同》第五条第1项“乙方未足额缴纳租金达到两个月以上(含本数)或欠缴租金累计达50万元以上(含本数)，则甲方有权解除本协议”的约定，云龙公司解除合同的条件已成就。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条规定“……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，云龙公司在湘润公司两个月不按约支付租金的违约情形下，发出解除合同通知的《催告函》符合法律规定，合法有效。该《催告函》已注明：“请你方务必于2012年1月12日前向我公司支付完租金五十万元整，否则，我公司解除与你方的租赁合同，根据《租赁合同》约定，此解除合同通知将于24日生效”，并已送达给湘润公司，故湘润公司认为《催告函》是一份催告欠租金的函，而不是一份解除合同的函的理由不能成立。湘润公司法定代表人李军在2012年1月9日收到该《催告函》后，不仅未补交租金，只是在2012年4月1日湘润公司才发出《违约警告函》提出异议，但仍未向法院主张异议权利。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释 (二)》第二十四条规定“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”，云龙公司要求确认双方《租赁合同》已于2012年1月24日解除的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。湘润公司应当支付拖欠的租金50万元，湘润公司已支付云龙公司25万元的押金，可从被告湘润公司应付的50万元租金中扣除；因湘润公司2011年12月初自行宣布停产，其员工相继撤离，仅留有保安人员进行看守，并且自2012年3月起保安工资已由云龙公司发放，且此后本案所涉租赁物已在原告云龙公司实际管理、控制下，故事实上云龙公司已实际收回租赁物，湘润公司不存在返还云龙公司租赁物的情形，但湘润公司应将自己所有的生产设备、物品撤离租赁场所，云龙公司应予以协助配合； 2011年11月23日双方《补充协议》约定了逾期超过两个月未撤离，云龙公司有权自行处置，且云龙公司自2012年3月起就已实际收回租赁场所，故云龙公司应当采取适当措施防止租赁物产生类似占用费的损失扩大，本院酌情认定湘润公司因未及时撤离其在租赁场所的相关设备、物品，向云龙公司支付占用费50万元；由于云龙公司未提交证据证实其损失发生的事实和具体数额，故本院对其主张的180万元损失不予支持。 本案中，云龙公司交付的新建租赁物确实存在未及时办理权属证书和事后办理报建手续等瑕疵，但湘润公司已认可了 2011年5月20日其与第三方就新建轻钢仓库签订的租赁合同，且自己也主张其已按25万元／月支付云龙公司租金，并未按合同约定拒付租金，故湘润公司已实际使用新建的租赁物并且该租赁物存在的权利瑕疵并未对其生产造成重大影响，因此，对湘润公司在本案纠纷发生后又以租赁物未按合同约定交付为由提出退还租金的主张不予支持。云龙公司确未提供有效票据，但双方并没有约定该违约行为可以构成湘润公司拒付租金的理由，而合同实际履行中双方亦已采取承兑汇票等支付方式改变了约定的先开票再付租金的支付方式，且湘润公司在收到云龙公司发出的《催告函》后，亦未在合理期限内主张此开具有效票据的抗辩权，故湘润公司认为可以此为由拒付租金不能成立。但基于开具发票等合法票据亦是企业法人法定义务，因此云龙公司应按湘润公司实付的租金数额开具相应的票据。由于没有证据证明云龙公司现无法开具发票，以及因未开发票而造成的损失实际数额，故对湘润公司提出云龙公司返还代扣税金467500元的诉请不予支持。2011年12月5日，湘润公司即已发出自行停产通知，此后员工相继撤离租赁场地，仅留有保安人员看守。云龙公司发出拖欠租金将解除合同的《催告函》后，湘润公司仍未支付租金，也未向法院主张异议权利，故湘润公司主张是云龙公司强行将其驱赶出租赁场地，强占租赁物不能成立。对湘润公司要求云龙公司赔偿因查封、扣押其固定资产、生产线及原材料、库存商品造成的500万元元损失，由于湘润公司未提交证据证实损失发生的事实和具体数额，故不予支持。因云龙公司发出解除合同通知的《催告函》合法有效，其通知解除本案《租赁合同》系合法行使约定解除权利，故对湘润公司主张云龙公司违约解除合同应承担违约金1200万元及财务损失费用1800万元的诉请不予支持， （二）湘润公司诉请云龙公司支付应付的业务往来款等是否应当支持? 湘润公司诉请云龙公司支付办公设备费、水电费、生产用水费、压缩空气费、夹丝玻璃仓储费、布纹玻璃货款及返还补偿费用与本案双方租赁纠纷系不同法律关系，不属本案审理范围，故对该诉请不予支持。双方就其他业务往来发生争议，可另行诉讼处理。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百十九条第一款和《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十四条的规定，判决：一、确认云龙公司和湘润公司2010年11月18日签订的《租赁合同》于2012年1月24日解除；二、湘润公司在判决生效后一个月内将其所有的相关生产、经营设备及其物品撤离租赁场地，云龙公司予以协助配合；三、湘润公司应支付云龙公司租金50万元，扣除已付的押金25万元，湘润公司还应支付云龙公司租金25万元；四、湘润公司支付云龙公司租赁场所占用费 50万元；五、驳回云龙公司的其他诉讼请求；六、驳回湘润公司的反诉诉讼请求。上述第三、四项共计750000元，湘润公司应在判决生效后十日内支付，若未按期履行给付金钱义务，湘润公司则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费31200元、反诉费116500元、鉴定费227 00元、财产保全费5000元，共计175400元，云龙公司负担28643元，湘润公司负担146757元。 湘润公司上诉称：（一）原审判决认定事实不清。1、上诉人未欠租金。上诉人于签订合同当天进场接收租赁物，到被上诉人发出解除合同的通知止，共计14个月，除免计租金三个月，上诉人实际占用和使用租赁物11个月，上诉人应交租金275万元，就按原审法院认定的双方认可的上诉人已付租金及其它款项3226763元计算，扣除押金、石油焦货款等合计71.3078万元，上诉人已交租金251.3685万元，至发出解除合同的通知止，上诉人尚欠租金23.6315万元，并未达到尚欠50万元之条件。上诉人已经支付的322.6763万元之中，有笔款项17.6763万元，该款项不是上诉人应当向被上诉人支付的往来款或欠款，该款是被上诉人向上诉人开展业务借的欠款，被上诉人郑小平已签字确认。被上诉人将该17.6763万元说成是上诉人应当支付给被上诉人的往来款大错特错。2、从租金交纳的时间上看，上诉人不构成连续两个月未交租金。在双方未进行结算的情况下，就按原审法院认定的事实来看，上诉人最后一笔50万元交租金时间为2011年11月25日，按照“先交后用”原则和合同第三条的约定，50万元租金至少可以使用至2011年12月9日。如果违约，认定违约未交租金的时间应为：2011年12月的租金应当于2011年12月6日交纳；2012年1月的租金应当于2012年1月6日交纳，如果上诉人未在连续2个月（60日）期限内即2011年12月9日至2012年2月9日这段期限之内交纳一分钱租金，即构成违约，而被上诉人在上诉人一个月未交租金的期限内就发出解除合同的通知，显然解除合同的条件不成立。3、原审法院未认定上诉人已支付给被上诉人的原《对帐单》上遗漏的两笔款项计30万元，是没有任何证据和法律依据的。经过双方庭前质证及原件核对，上诉人于2011年3月16日、23日分两次支付被上诉人租金5万、25万元。被上诉人提交的证据《对帐单》是被上诉人单方的结算账单，该账单上并未包含上诉人已经支付的上述两笔租金30万元。上诉人证据所反映的租金共计12笔合计352.6763万元，其中第9笔17.676万元是上诉人借给被上诉人的业务开支费用。上诉人支付租金352.6763万元减去押金、石油焦货款等款项71.3078万元，实交租金280.4693万元。按原审法院的认定上诉人应交租金300万元计算，所欠租金19.5307万元；按照上诉人应交租金275万元的事实，多交租金5.4693万元，根本不构成所欠租金50万元的事实。（二）上诉人的反诉请求在主体上、内容上完全符合《民事诉讼法》的反诉要求，原审法院驳回上诉人反诉请求，没有任何法律依据。1、上诉人的9项反诉请求，均发生在双方主体之间；2、上诉人反诉请求所发生的事实，均系《租赁合同》纠纷引起；3、上诉人与被上诉人之间至起诉前，双方均未就往来款项进行过结算，反诉请求要求搞清双方往来款项及欠款，完全符合反诉范围；4、上诉人的反诉请求中的违约责任及赔偿请求，是基于被上诉人的违约事实提出。（三）被上诉人所欠上诉人欠款共计209.9111万元，上诉人主张权利，完全应受到法律保护，同样双方也可以债务相抵。1、原审法院使用两个标准，显失公平。被上诉人在其证据《对帐单》中所涉及的石油焦货款、汪长辉转款、资金收入补偿款、退股资金等款，原审法院认为是上诉人所付的其他款项，而不是租金款，应从租金总款中扣减，而不支持上诉人反诉主张的欠款209.9111万元，不公平。2、被上诉人应向上诉人支付下列往来欠款如下：                            编号                       付款时间                       付款金额                       付款性质                               1                       2011.5                       1.881万元                       其他应收款项（办公设备）                               2                       2011.5月-12月                       0.4万元                       其他应收款项（水电费）                               3                       2010.2月-12月                       0.33万元                       其他应收款项（生产用水费）                               4                       2011.2-12月                       39.0501                       其他应收款项（压缩空气费）                               5                       2012.6                       26万元                       应收货款（布纹玻璃费）                               6                       2011.5                       10万元                       应付夹丝玻璃仓储费                               7                       2012.12                       46.75万元                       代扣代缴增值税（275万元*17%）                               8                       2013.8                       85万元                       承担仲裁裁决书裁决的两年分摊费用                               合计                       209.9111万元                （四）上诉人在解除合同条件不成就时，违约、违法解除合同，应承担违约责任及赔偿责任。1、被上诉人在上诉人未欠租金的情况下，擅自解除合同，严重违约，应按合同约定违约责任金4000万元的30%承担违约金1200万元。2、被上诉人未按合同约定交付新建厂房、办公楼等，严重违约，根据合同约定应承担返还租金275万元。3、被上诉人不开租赁税务发票，应当承担先行违约的法律责任和承担开具发票税费的责任。根据《租赁合同》“按月于每日历月的6号前凭甲方开具的有效票据支付”的约定，被上诉人应当在每月6日前收取预租金的同时，先行开出税票取款，双方在履行合同期间被上诉人虽然暂时未开出发票，但是并不能说明租赁发票就可以免开。《合同法》第67条明确规定“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求”。该案中，合同约定被上诉人为先行开票的履行方，上诉人为见票后付款的后履行方，被上诉人已收取上诉人预租金及其他应付款项合计562.5874万余元，其中275万元的租金应当开具发票，但至今未开出任何有效票据，被上诉人不光要承担先行违约的法律责任，同时还要承担开具票据46.75万元税费的责任。 4、双方纠纷还在司法程序审理之中，被上诉人于2012年12月份将上诉人驱赶出租赁场地，强行占有租赁物，占用标的物的法律后果应当由被上诉人自行承担。（五）被上诉人违约给上诉人造成的直接经济损失应当全额赔偿。1、被上诉人违约并申请法院查封、扣押上诉人固定资产、生产流水线，致使设备、生产流水线闲置近两年，承担上诉人重新生产所需的设备、生产流水线维修启动资金200万元（以实际鉴定或者开支费用为准）。2、被上诉人违约并申请法院查封、扣押上诉人原材料、库存商品合计925.7832万元，造成现有原材料及库存商品流失和掉价，经初步计算造成上诉人直接经济损失300万元（以评估鉴定定价为准），应予赔偿。3、被上诉人违约终止合同长达两年，上诉人直接投资固定资产投资合计2500余万元，及其他试生产费用等费用，该投资款项均系上诉人向第三人融资所得，造成上诉人查封期间直接财务损失达1800万元，被上诉人应承担全额赔偿责任。如上所述，请求依法撤销原判，支持上诉人的反诉请求。 云龙公司答辩请求驳回湘润公司的上诉请求，维持一审判决。（一）双方签订的《租赁合同》已经依法解除，被告要求继续履行与法相悖，不切实际。1、双方依法签订的《租赁合同》已依法通知解除，上诉人在法定的期间内，未请求人民法院或仲裁机构确认解除合同的效力，依据《合同法》第五十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十四条规定，上诉人的撤销权已经消灭。2、上诉人已经无能力履行《租赁合同》。上诉人宣布停产的原因是：“鉴于当前市场情况和企业资金紧张、运行困难的实际、在减员增效等一系列措施无法实施的情况下，公司被迫决定停产”，停产后不组织复产，连保安人员的工资都无法保证，还遭到各方的起诉，租赁场所中几乎所有资产均被法院冻结，上诉人虽然在停产后与被上诉人签订了《补充协议》，但未提供实质性的担保。3、《租赁合同》的目的已经无法实现。该纠纷在长达两年多的诉讼期间，被上诉人的租金损失已经达到700多万，在玻璃生产行业，窑炉停产后复产意味着原建窑炉已经一钱不值，也就是说从停产那天起，双方《租赁合同》的目的已无法实现。（二）上诉人反诉中违约金和损失系投资决策风险，应自行承担。1、双方在履行《租赁合同》过程中，上诉人违反了合同 “未足额缴纳租金达两个月以上（含本数）或欠缴租金累计达50万元以上（含本数），则甲方（原告）有权解除本协议”的约定。2、上诉人违约后应承担相应的违约责任。根据《租赁合同》约定，上诉人违约后应及时撤离其人财物，交还租赁物、支付拖欠租金和占用费，并承担违约金和赔偿损失，但被上诉人考虑本案的实际情况，只要求上诉人承担180万元的违约损失。3、上诉人宣布停产与被上诉人无关，应自行承担其投资风险造成的损失。 二审中双方均未提供新的证据，根据原审中提供的证据，本院二审确认原审认定的基本事实，并补充查明：1、湘润公司付款后，云龙公司一直未交付税务发票。2、双方认可的湘润公司已付款3226763元中仅有5笔合计1166763元是现金，其余7笔合计206万元均是承兑汇票，这些汇票大部分是湘润公司先向云龙公司借款作为开具承兑汇票的保证金，再开具双倍金额的承兑汇票交付给云龙公司，其中一半作为偿还保证金借款。例如2011年9月5日交付汇票8张160万元，其中80万元是偿还保证金借款；9月25日交付承兑汇票5张100万元，其中50万元是偿还保证金借款；11月25日交付承兑汇票5张100万元，其中50万元是偿还保证金借款。3、双方往来的付款凭证和收款收据，绝大部分未注明付款用途或收款项目，2011年9月5日、25日、11月25日三次交付汇票360万元，胡智慧出具的收款收据上只注明了：“承兑汇票5张100万，云龙公司出50万保证金办理此笔100万承兑汇票”等字样，而未注明是收何种款项。4、双方认可的湘润公司已付款3226763元中，有176763元是云龙公司法定代表人胡智慧入股湘润公司时，胡智慧的丈夫云龙公司股东郑小平从湘润公司领款为湘润公司办理节能减排项目而支出的业务费用。5、湘润公司2011年12月5日自行停产通知内容为：“鉴于当前市场情况和企业资金紧张、运行困难的实际、在减员增效等一系列措施无法实施的情况下，公司被迫决定停产。” 根据湘润公司的上诉及云龙公司的抗辩，本案二审争议的焦点，一是本案《租赁合同》是否已经解除？二是云龙公司解除合同是否构成违约，是否应承担违约责任？三是湘润公司反诉要求云龙公司支付办公设备费、水电费、压缩空气费、布纹玻璃款、仓库租赁费、仲裁裁决补偿费等209.9111万元的反诉是否应另案处理。对此，本院判定如下： 一、云龙公司解除合同的通知已生效，本案《租赁合同》已经解除。 双方在租赁合同中约定了各自解除合同的条件，其中云龙公司享有解除权的条件是湘润公司未足额缴纳租金达两个月以上（含本数）或湘润公司欠缴租金累计达50万元以上（含本数）。云龙公司2012年1月9日向湘润公司发出《催告函》，要求湘润公司12日前支付所欠租金，否则租赁合同解除，且解除通知按合同约定在1月24日生效。可见云龙公司是行使《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定的约定解除权，即“当事人可以约定一方解除的条件。解除条件成就时，解除权人可以行使解除权。”《中华人民共和国合同法》第九十六条又规定:“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”，《最高人民法院关于适用若干问题的解释 (二)》第二十四条进一步规定：“当事人对合同法第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。”依上述规定，湘润公司对解除合同有异议，应当通过诉讼或仲裁程序请求确认解除合同的效力，且其异议请求应当在合同约定或法定的期限内提出；逾期未按法定途径提出异议，不论对方解除合同的理由是否符合合同约定或法律规定，解除合同的通知发生法律效力，合同即已解除；即使对方解除合同的理由不当，湘润公司也仅能提起解除不当的违约损害赔偿之诉。本案中，湘润公司在2012年1月9日收到解除通知后直至5月21日才提起反诉要求返还租赁物，显然既超过了合同约定的“书面函告自发出之日起第十五日，合同解除”异议期，也超过了法定的三个月异议期。因此，不论云龙公司解除合同的理由是否符合合同约定，湘润公司都已经丧失了对合同解除的异议权，本案租赁合同都已解除，云龙公司要求确认租赁合同已解除的的诉讼请求成立，湘润公司要求继续履行租赁合同的反诉请求不成立。 二、云龙公司解除本案《租赁合同》不违反合同约定，不应承担违约责任。 第一，至2012年1月9日云龙公司发出催租及解除合同函时，湘润公司应交付12个月租金合计300万元。湘润公司认可在合同签订的当日2010年11月8日即进场接受租赁物，除去合同约定的免租期3个月，湘润公司应当从2011年2月开始起算租金，且每月6日前按月交付租金，至2012年1月6日应当缴纳12个月（含应预付的2012年1月份租金）的租金。湘润公司主张其应交付租金为11个月，2012年1月份合同已经解除不应计算租金，不符合合同约定。 第二，《租赁合同》约定湘润公司按月于每日历月的6号前支付租金，湘润公司最后一次付款是2011年11月25日，2011年12月1日-2012年1月9日未支付租金。 第三，湘润公司主张其已提前交付租金证据不足。一是湘润公司最初在石峰区法院审理本案时主张已按租赁合同约定每月5万元付满了一个窑期（5年）的租金及物业费，但在案件移送株洲市中级法院审理后又主张按25万元每月预付租金至2012年1月，其陈述及主张前后矛盾；二是湘润公司没有提供证据证明双方变更了租金支付期限的合同约定，从已付租金情况看，免租期过后的2011年2月-11月湘润公司只有一次是在日历月6日前付款，2月、7月、8月没有付款，付款中承兑汇票都是先向云龙公司借款作为保证金，然后以承兑汇票还款和付款。可见湘润公司在自身资金紧张的情况下，没有理由改变合同约定提前支付租金，即使云龙公司要求提前支付租金，湘润公司完全可以以合同约定予以对抗；三是云龙公司在诉讼中提供的2012年12月23日《补充协议》明确“目前乙方租金已缴纳至2011年11月”。虽然湘润公司认为该补充协议是云龙公司伪造的，但没有提供证据证实，且该补充协议加盖的湘润公司“合同专用章”印文经司法鉴定系真实的；四是湘润公司所付305万元（不含节能减排业务费用176763元），绝大部分付款没有明确付款用途或收款项目，尤其是9月5日、25日、11月25日三次大额付款没有明确是付租金。双方及其关联公司确实存在其他业务往来，云龙公司提供证据证明石油焦货款302078.4元、资金投入补偿款75000元、退股资金56000元、汪长辉转款3万元等合计463078.4元，均属湘润公司到期债务。湘润公司除对汪长辉转款3万元不认可外，对其他债务463078.4元并无异议，只是认为双方应另行结算，不包含在所付305万元款项之内。至于汪长辉转款3万元，云龙公司提供的证据《转款证明》有汪长辉、湘润公司、云龙公司三方人员签字同意，应当予以采信。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十条规定：“债务人的给付不足以清偿其对同一债权人所负的数笔相同种类的全部债务，应当优先抵充已到期的债务；几项债务均到期的，优先抵充对债权人缺乏担保或者担保数额最少的债务；担保数额相同的，优先抵充债务负担较重的债务；负担相同的，按照债务到期的先后顺序抵充；到期时间相同的，按比例抵充。但是，债权人与债务人对清偿的债务或者清偿抵充顺序有约定的除外。” 本案中湘润公司没有提供证据证明其付款时已与云龙公司特别约定是付租金，因此云龙公司主张湘润公司所付款项中包含了到期债务是可信的，应予支持。另，诉讼中双方的证据均证明郑小平从湘润公司领取的176763元是在胡智慧退股前用于以湘润公司名义办理节能减排业务，湘润公司主张云龙公司在胡智慧退股后同意抵付租金，但其提供的证据公司行财部关于经委节能减排项目费用支出的报告上只有湘润公司法定代表人李军签署了“据与郑总协商该笔费用由郑总支付”，而没有郑小平的签字，且云龙公司对此不认可，不同意抵付租金。因此，湘润公司主张郑小平领取的176763元应抵付租金证据不足，该笔费用存在争议应另行解决。由上分析可知，截止2011年11月25日湘润公司通过转账、付现、承兑汇票方式支付给云龙公司的305万元（不含双方争议的节能减排业务费176763元）中，扣除湘润公司应付押金25万元、石油焦货款302078.4元、资金投入补偿款75000元、退股资金56000元、汪长辉转款3万元合计713078.4元后，湘润公司实际交付租金2336921.6元，尚不足以支付其2-11月应付租金250万元。因此，湘润公司主张其已提前支付2011年12月份和2012年1月份两个月的租金证据不足。 第四，湘润公司提出原审漏算了30万元已付款应认定为租金证据不足。虽然湘润公司提供了支付凭证证明已支付了5万元、25万元两笔款，但云龙公司抗辩认为票号为02310916的5万元承兑汇票已退回；2011年3月23日付胡智慧个人账户25万元系李军与郑小平合作石油焦粉业务中合作资金，该合作业务已于2011年4月30日终止，合作资金245万元包括该25万元已全部退还，并提供了湘润公司与其对账时提供的财务记账凭证予以证明。鉴于双方之间有大量业务往来，2012年2月3日湘润公司财务人员与云龙公司对账时确认“累计付云龙公司3226763元”，因此，该30万元不宜认定为湘润公司已付租金。 第五，湘润公司提出证据主张云龙公司对其有209万余元到期债务，应当抵付租金，不符合法律规定。湘润公司与云龙公司除本案租赁合同业务外，确实存在其他业务往来。但即使湘润公司主张的的债务确实存在并到期，湘润公司如果主张与其租金债务相抵销，也应依照合同法第九十九条第二款规定“当事人主张抵销的，应当通知对方，通知自到达对方时生效”,通知云龙公司，云龙公司对抵销享有异议权。本案中湘润公司没有提供证据证明在云龙公司发出解除合同通知之前已通知云龙公司主张双方债务抵销，其在诉讼中一直主张已提前预付了租金也说明其没有主张过双方债务互相抵销。 第六，湘润公司主张云龙公司未向其交付发票，其享有拒付租金的先履行抗辩权。合同法第六十六条、六十七条规定的同时履行抗辩权和先履行抗辩权一般应当适用于合同的主债务，且双方的债务应当对等。本案中交付发票是合同的附随义务非合同的主债务，湘润公司以此对抗云龙公司要求其支付租金的主债务，不符合法律规定。从合同已履行的情况看，双方也没有按合同约定那样凭票付款，而是付款后开具收款收据，这虽然不能认定为双方已经改变了合同约定，但说明湘润公司在合同履行过程中没有行使先履行抗辩权，而且在云龙公司发出解除通知后，湘润公司签收催告函和发出违约警告函时仍然没有以此抗辩。 综上分析，湘润公司欠付两个月租金50万元，符合合同约定的“乙方未足额缴纳租金达两个月以上（含本数）或乙方欠缴租金累计达50万元以上（含本数），则甲方有权解除本协议”解除条件，云龙公司解除合同理由成立，湘润公司主张云龙公司解除合同违约的理由不成立。 三、关于湘润公司的反诉。 反诉应当是基于与本诉同一事实或同一法律关系而提起，超出本诉法律关系的争议，当事人应当另案解决。本案本诉诉讼标的是云龙公司与湘润公司基于2010年11月8日签订的《租赁合同》而设立的租赁合同关系，本案反诉的诉讼标的也应当是同一租赁合同关系。从湘润公司提出的反诉请求来看，其中第1项撤销云龙公司解除合同函，确认双方租赁合同有效并继续履行和第2项中的（1）违约解除合同承担违约金1200万元、（2）退还租金275万元、（3）返还代扣税金46.75万元、（7）设备生产流水线维修启动资金损失200万元、（8）原材料及库存商品损失300万元、（9）财务损失1800万元等是与本案本诉的租赁合同紧密相关，符合反诉条件，应与本诉合并审理；而第二项反诉请求中的（4）支付办公设备、水电、压缩空气费、布纹玻璃款等费用67.6611万元、（5）支付仓库租赁费10万元、（6）返还仲裁裁决费用85万元则与本案本诉的租赁合同没有相关性，系双方基于其他合同法律关系产生的争议，不符合反诉条件，湘润公司应另案解决，原审判决从实体上驳回湘润公司全部反诉请求不当，应予纠正。 对于与本诉紧密关联的反诉请求，本院认为: 第一，因云龙公司解除合同符合合同约定，不构成违约，且湘润公司2012年12月5日自行停产通知发布停产原因是：“鉴于当前市场情况和企业资金紧张、运行困难的实际、在减员增效等一系列措施无法实施的情况下，公司被迫决定停产”，湘润公司在其第一份反诉状中也明确陈述“由于超白国内外市场行情转冷”，足以说明湘润公司停产不是云龙公司解除合同所致，而是其自身原因在合同解除前就已停产。因此，湘润公司反诉要求撤消解除合同通知，确认双方租赁合同有效并继续履行；云龙公司承担违约解除合同违约金1200万元，赔偿设备生产流水线维修启动资金损失200万元、原材料库存商品损失300万元、财务损失1800万元等反诉请求不能成立，原审法院未予支持正确。 第二，租赁合同履行过程中，云龙公司交付的租赁物虽然存在未办理相关物权证的瑕疵，但租赁合同第1条1项约定：“甲方出租标的为建筑物（已办证建筑面积约7000平方米，尚未办证的新建建筑面积9500平方米）、土地及附属设施、设备（燃料车间除外）”，这说明合同签订时新建建筑物尚未办证的瑕疵就已存在，已经明确告知了租赁方；同时，租赁合同第5条第2款（1）项约定：“甲方对租赁物权利存在瑕疵或租赁物本身存在权利及事实瑕疵，影响湘润公司生产的，或云龙公司有其他行为严重影响湘润公司继续使用租赁物并经湘润公司两次书面催告仍不改正的，湘润公司有权解除本协议。”在诉讼中，湘润公司没有提供充分证据证明出租物瑕疵足以影响其生产。湘润公司在明知租赁物存在瑕疵而实际使用了出租物并支付了租金，现以租赁物存在权利瑕疵不适合出租为由要求返还已付租金的理由不能成立。 第三，湘润公司上诉还提出云龙公司未按合同约定时间交付新建建筑物，其有权拒绝交付租金。双方对租赁物的交付没有办理移交手续，没有移交清单可以证明何时交付租赁物。租赁合同第5条第2款（2）项约定：“本合同签订之日起5个月内，云龙公司新建的轻钢厂房两栋、办公楼一栋未全部交付符合合同约定之租赁标的物的，湘润公司有权解除本协议，湘润公司已进场且不解除协议的，有权拒绝支付全部租金至前述违约行为消失之日。”从以下查明的事实来看，本案租赁物已经交付。一是湘润公司在诉讼中认可合同签订后已进场接受租赁物；二是湘润公司一直主张其已支付了全部租金，云龙公司也认可租金已交至2011年11月；三是除合同约定的租赁物（含新建建筑物）外，云龙公司还投资新建了其他设施供湘润公司使用，2011年4月20日云龙公司即向湘润公司提出资产补偿请求，并附了资产投入清单，为此双方于6月10日签订了《资产投资补偿及借款协议》，该协议明确云龙公司（甲方）为湘润公司（丙方）“提供生产、生活、办公场地 ，从事玻璃制造、加工，约定年租金300万元，丙方现进入试生产阶段，丙方至本协议签订时，目前系负债经营”，“甲方在为丙方提供生产、生活、办公场地中，已投入了一定的财力、物力，丙方表示理解，甲方提出另有资产投入部分（具体见清单及明细），要求丙方补偿，丙方表示同意”，“甲丙方同意甲方在提供给丙方场地中另有资产投入部分，双方按100万元结算”，“本协议签订后，各方财产关系明确，不因丙方分期付款而影响甲丙双方的租赁关系，甲乙双方对丙方的生产经营继续给予支持和保证”；四是湘润公司在2011年5月20日签订租赁合同将新建轻钢仓库出租给第三方；五是湘润公司在诉讼中提供多份函件欲证明其曾要求云龙公司提供发票、对账，这些函件从未提出过云龙公司未交付新建建筑物而拒付租金，哪怕是云龙公司发出解除合同通知后，湘润公司都没有以此予以对抗，而只是强调不欠付租金。以上事实可以认定至迟在2011年6月底前云龙公司已经将新建的厂房、办公场地交付给湘润公司使用，湘润公司主张云龙公司未交付合同约定的新建建筑物证据不足，不予支持；即使云龙公司的交付构成迟延履行，按合同约定湘润公司也只是有权拒绝支付全部租金至前述违约行为消失之日，现云龙公司迟延履行的违约行为已消失，且湘润公司已经支付了全部租金，湘润公司再在合同解除后主张其有权拒绝支付租金不符合合同约定。 第四，云龙公司一直未交付租金税务发票，构成违约。湘润公司支付租金时没有为云龙公司代扣代缴税金，其要求云龙公司返还代扣代缴税金46.75万元的诉讼请求没有事实依据。诉讼中，双方均认可云龙公司没有交付税务发票。虽然交付税务发票不是租赁合同的主要义务，但按照合同法的规定，合同附随义务也应当严格履行，未履行同样构成违约。因此，云龙公司应交付与湘润公司支付租金等额（含本案判决确认的欠付租金）的税务发票。原审对此未予处理不当，应予纠正。 综上，原审判决认定事实清楚，但适用法律部分有误，处理结果部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条、第一百七十条第一款（二）项的规定，判决如下： 一、维持株洲市中级人民法院（2014）株中法民四初字第3号民事判决第一、二、三、四、五项； 二、撤销株洲市中级人民法院（2014）株中法民四初字第3号民事判决第六项； 三、株洲市云龙实业有限公司在本判决生效后10内交付株洲湘润新能源有限责任公司所付租金350万元（含本案判决确认的欠付租金和场地占用费100万元）的税务发票； 四、驳回株洲湘润新能源有限责任公司要求撤销株洲市云龙实业有限公司解除合同函，确认租赁合同有效并继续履行和要求株洲市云龙实业有限公司承担违约解除合同违约金1200万元、退还租金275万元、返还代扣税金46.75万元、赔偿设备生产流水线维修启动资金损失200万元、赔偿原材料库存商品损失300万元和财务损失1800万元等与本诉相关联的反诉请求。 本案金钱给付义务应在本判决生效后十日内履行，逾期未履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案一审本诉受理费31200元、反诉费97030元、鉴定费22700元、财产保全费5000元，共计155930元，云龙公司负担52620元，湘润公司负担103310元；二审案件受理费128230元，由云龙公司承担44310元，湘润公司承担83920元；湘润公司不符合反诉条件部分多预交的一审反诉费19470元和二审上诉费19470元予以退还。 本判决为终审判决。 审 判 长  谭智崇 审 判 员  李金霞 助理审判员  肖 芳 二〇一四年十二月十九日 书 记 员  龙 菲 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第六十条 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第九十三条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条 当事人一方依照本法第九十三条第二款、 第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第九十七条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》 第二十四条 当事人对第九十六条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持；当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持。