江西省新余市渝水区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）渝民重字第00017号 原告（反诉被告）廖正生，男，1967年1月17日生，汉族，江西省新余市人，住渝水区。 委托代理人巫小敏（曾用名巫敏），男，1962年1月28日生，汉族，江西省新余市人，个体户，住新余市。 原告（反诉被告）巫小敏（曾用名巫敏），男，1962年1月28日生，汉族，江西省新余市人，个体户，住新余市。 被告（反诉原告）刘俊，男，1965年8月9日生，汉族，江西省新余市人，住新余市渝水区。 原告（反诉被告）廖正生、巫小敏（下称原告）与被告（反诉原告）刘俊（下称被告）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月20日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年7月2日公开开庭进行了审理，原告巫小敏、被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，1999年9月25日，被告向原告购买位于新亚新南面新生影院后面新建楼房6楼南面住房一套。合同约定总价款68500元，共分三次付款，第一次付50000元，第二次在1999年十二月份付款10000元，第三次在办理房产证，土地证后全部付清。但被告未按合同约定交清房款，至今尚欠原告28500元购房款。为此，原告诉至法院。请求判令被告支付原告购房款28500元及违约金10000元；本案诉讼费由被告承担。 被告辩称并反诉称，1999年9月25日，原、被告签订《住房买卖协议书》，协议约定被告购买原告位于新亚新南面、新生影楼新建楼房6楼南面的房屋及地下室，原告负责办理土地使用权证和房屋产权证。合同还对房屋面积、交款方式等事项进行了约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务。但原告至今未按约定将地下室交付被告，且原告逾期办理房屋及地下室的国有土地使用权证及房屋产权证，经被告多次催促，原告于2011年才将房屋产权证及国有土地使用权证交付被告，但地下室的二证仍未按约办理。且其仅欠原告房款11500元。原告的违约行为造成被告损失。故被告提出反诉，请求原告立即向被告交付位于新余市城南劳动南路11号楼房东南角地下室；判令原告为被告办理地下室的房屋权属证书；判令原告支付被告逾期办证违约金40395.47元，判令原告赔偿被告逾期交付地下室的经济损失11520元（暂算至2012年9月24日）；反诉费由原告承担。 针对被告的反诉，原告认为地下室不存在办理产权证，被告主张的违约金和经济损失赔偿没有事实和法律依据。住房的房产证已经办理好了。地下室没有交付的原因是被告没有付清购房款。 原告对其主张的事实，在法定举证期限内向本院提交了下列证据材料： 原、被告房屋买卖协议。证明原、被告签订房屋买卖协议，约定了双方的权利和义务。 被告对其主张的事实，向本院提交了下列证据材料： 1、原、被告房屋买卖协议。证明：地下室按建筑面积计算，应办理好房产证；房款的交付是分期分批支付，最后的余款应该办理好房屋产权证后支付，合同约定的付款方式第二次是12月支付，应该是办理房屋产权证的前一年的12月；该房屋为现房买卖，合同第五条不适用，不能按月息3%计息。 2、收款收据五份。证明原告收到被告购房款57000元。 3、诉争房屋的土地证、房产证、地下室照片、同地段的地下室租金收据。证明办证时间不符合法律规定，相关法律规定应该在90天内办理。原告为其办理房产证的时间是违约的；地下室未交付被告，同地段地下室租金为7000元一年。 对于原、被告提供证据，结合庭审，本院作如下认证： 被告对原告证据无异议，本院对原告的证据予以认定。 对于被告第1号证据证据，原告对真实性没有异议，对证明内容提出异议，认为合同约定的第二次付款应为签订合同当年的12月份；第一次付款被告只支付了4万元；地下室办不了证；而且房子是期房。本院认为，该合同与原告提交的合同一致，本院对真实性予以认可，至于该合同的第三条与第五条关于付款时间的矛盾，从合同内容看，该合同应为原告提供，故对于付款时间，本院采信被告观点，即分三次付款。至于第二次付款的时间，根据常理，应为签订合同的当年，即1999年12月。至于合同第五条约定的每月3%的逾期付款利息，与合同第三条并不冲突，但该约定超过法定上限，应按月息2%计息。 关于被告提交的第2号证据，原告对真实性没有异议，但原告认为1999年9月25日出具的五万元收据，实际只收到40000元。本院认为，原告认为其出具50000元收据，实际只收到40000元，但未提供证据证实，故对被告第2号证据予以认定。 关于被告提交的第3号证据，原告对其中的房产证、土地证没有异议，本院予以采信；至于地下室照片及同地段租金收据，原告不予认可，认为被告所举的地下室实际系第一层，并不是地下室，且该收据所涉的地下室系40多个平方，而原告应交付给被告地下室为8个平方，不具有可比性。本院认为，被告所举照片不能确定具体拍摄位置，本院不予采信，至于租金收据载明的同地段地下室面积与原告应交付地下室面积不一致，无法证明被告所要证明的内容，本院不予采信。 根椐以上证据和庭审笔录，可认定如下案件事实： 1999年9月25日，被告向原告购买位于新余市城南劳动南路11号601室房屋及地下室一间（面积约8平方米）。合同约定总价款68500元，共分三次付款，第一次付50000元，第二次在1999年12月份付款10000元，第三次在办理房产证，土地证后全部付清。如不交清购房款，欠款按3%的月息计算。当日，原告将房屋钥匙交于被告。合同签订后，被告先后支付57000元。2011年9月28日，原告为诉争房屋办理好房屋产权证及国有土地使用权证。但被告未按合同约定交清房款，至今尚欠原告11500元购房款。为此，原告诉至法院，并提出前列诉请。被告认为原告没有交付地下室，且逾期办理诉争房屋的权属证书及地下室权属证书，为此提出反诉。 本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。原、被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，且不违反我国法律强制性规定，属有效协议，双方应按合同约定严格履行其义务。本案的争议焦点在于：1、本案诉争地下室应于何时交付；2、交付的地下室的具体位置，是否可以办理产权证；3、逾期办证违约金的计算是否有事实和法律依据。 关于第一个争议焦点，本院认为，虽原、被告双方未约定交付住房及地下室的时间，但原告在新余市中级人民法院庭审中已自认1999年9月25日将住房钥匙交付给了被告，根据常理，如无特别约定，地下室应与住房同时交付。虽被告尚欠原告房款11500元，但原告违约在先，未交付地下室给被告，故对于原告要求被告支付剩余房款的诉讼请求，本院予以支持，支付违约金10000元的诉讼请求，本院不予支持。 关于第二个争议焦点，本院认为，双方签订的住房买卖协议中虽约定了交付8平方米的地下室，但未对地下室的位置、形态作出明确约定，被告亦不认可原告愿意交付的位于该住房西南角的地下室（石棉瓦顶一层楼），认为地下室位于其住房单元一楼东南角。本院认为，双方对地下室约定不明，庭审中亦无法达成一致意见，对于地下室的认定，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条之规定，应按照通常标准履行。因该楼房内部无传统意义地下室，被告主张的其住房单元一楼东南角所谓地下室已在双方买卖协议中注明为仓库而非地下室，从此可以看出，原告应无将仓库作为地下室交付给被告的意思表示，且经本院现场查看，该仓库层高（含楼板）3.5米，高于一般的地下室及住房，面积也大于双方约定的8平方米，价格应高于一般地下室价格，至于原告主张的地下室，本院要求其提供政府相关审批手续，原告未提供且陈述该地下室未经政府审批，本院无法确认该地下室的合法性，对于原告主张的位于楼房外西南角的地下室，本院不予认可。故对于被告要求原告交付楼房内东南角地下室（位于楼房一楼）的诉讼请求，本院不予支持，因原告未能提供通常标准地下室，被告可向原告另行主张不交付地下室的违约责任。至于被告主张按同地段地下室租金计算经济损失，因面积、位置等情况不一致，无法进行类比，故对于被告要求原告支付逾期交付地下室经济损失的诉讼请求，本院不予支持。因原告未提供通常标准地下室，故被告应支付的剩余房款应扣除地下室的价款，为11500-250（合同约定地下室每平方米单价）×8=9500元。 关于第三个争议焦点，被告认为原告应按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条之规定支付逾期付款违约金，本院认为，该诉争房屋非一般意义的商品房，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条，该解释所称的商品房系由房地产开发企业开发销售的房屋，而本案诉争房屋为原告自建房，因原、被告合同未约定办理房屋权属证书的期限，原告于2011年9月28日办理房屋权属证书，并未逾期，故对被告反诉原告支付逾期办证的违约金40395.47元，本院不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下： 一、被告刘俊应于本判决生效之日起十日内支付原告廖正生、巫小敏购房款九千五百元； 二、驳回原告廖正生、巫小敏（曾用名巫敏）其他诉讼请求； 三、驳回被告刘俊所有反诉请求。 案件受理费七百六十四元，反诉费五百七十四元，合计一千三百三十八元，由原告廖正生、巫小敏（曾用名巫敏）承担五百七十五元，被告刘俊承担七百六十三元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省新余市中级人民法院。 审 判 长  胡振国 代理审判员  刘雅萍 代理审判员  黄 卫 二〇一四年十二月二十三日 书 记 员  黄 欢 附相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定： （一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。 （二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。 （三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。 （四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。 （五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。 （六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。