北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2014）东民（商）初字第08686号原告张金秀，女，1956年5月15日出生。委托代理人张善威，北京天驰洪范律师事务所律师。被告北京万朋京徽商贸有限公司，住所地北京市东城区永定门外大街128号4层四层、5层五层。法定代表人杜斌，总经理。委托代理人尹杰，男，1968年10月17日出生。原告张金秀与被告北京万朋京徽商贸有限公司（以下简称万朋京徽公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张安乐独任审判，公开开庭进行了审理。原告张金秀委托代理人张善威，被告万朋京徽公司委托代理人尹杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张金秀诉称，2011年9月23日，其与万朋京徽公司签订了12份《“万朋商城”商铺经营权认购书》（以下简称“认购书”），每一份认购书第一条约定了其欲认购商铺的具体位置、面积、经营权转让总价。认购书的其他条款约定：万朋京徽公司是涉案商铺所在位置的产权持有人，其向张金秀出让涉案商铺30年经营权，张金秀应于签订认购书时向万朋京徽公司支付定金，每一份认购书约定定金金额为2万元，张金秀应在签订认购书6日内即2011年9月28日前签订《商铺经营权转让合约》并付清全部价款，同时双方达成协议，12个涉案商铺优惠后的总价款是286万元。张金秀在签订12份认购书的当日向万朋京徽公司支付了27万元定金。2011年9月27日张金秀前往万朋京徽公司准备与其签订正式的转让合约，并又向其支付了80万元的款项。因万朋京徽公司在认购书中称自己持有涉案商铺的产权，而且其在销售商铺时向张金秀宣称签订转让合约后可以办理过户手续，所以张金秀在签订正式的转让合约前要求万朋京徽公司出示产权证明，但万朋京徽公司并未向其出示涉案商铺的产权证明文件，而是拿出转让合约要求张金秀签署。在此情况下，张金秀拒绝与其签署转让合约。之后，万朋京徽公司在2011年9月28日通过传真向其发送了涉案商铺的产权证，万朋京徽公司传真给张金秀的产权证复印件显示涉案商铺的所有权人为北京京徽消防工程技术服务有限公司（以下简称京徽消防公司），直到此时，张金秀才知道万朋京徽公司不是涉案商铺的所有权人。目前，万朋京徽公司在未与张金秀解除认购书的情况下，已经将涉案商铺转让给他人。张金秀认为，万朋京徽公司不是涉案商铺的产权人，已构成根本违约，无法实现将涉案商铺过户给张金秀的合同目的。而且，在张金秀已经与万朋京徽公司签订认购书并支付了107万元的款项后，万朋京徽公司未与张金秀解除认购书的情况下，将涉案商铺转让给他人的行为亦导致合同目的无法实现。故此，诉至法院，请求判令：1.解除12份《“万朋商城”商铺经营权认购书》；2.万朋京徽公司返还其107万元并支付从2011年9月28日起至实际还清之日止的利息（按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.诉讼费由对方承担。被告万朋京徽公司辩称，涉案商铺所在万朋商城的产权人是京徽消防公司，由于其作为工程公司不能参与商业经营，于是其成立了万朋京徽公司，向万朋京徽公司出具了委托书，委托万朋京徽公司对外从事经营活动，所以万朋京徽公司是有权利签订转让合约的；并且，只是转让经营权，不是产权，也即不存在过户问题，只要签订合同把30年经营权转让给对方就行。关于商铺被转租一事，四层的四个商铺2004年已经租出去了，如果张金秀购买了30年经营权，张金秀可以选择自己经营，万朋京徽公司可以将该四个商铺的承租人协调至其他位置；张金秀也可以选择不自己经营，将该四个商铺继续出租，其收取租金。而五层一直在调整经营模式，寻找合适的经营项目，故涉案的八个商铺一直闲置。综上，万朋京徽公司认为其不存在违约，张金秀只交了定金，未交全款，其才是违约方，其所称损失由其自身原因造成。但万朋京徽公司同意解除合同，不同意张金秀要求退还全部款项的诉讼请求。经审理查明，2011年9月23日，张金秀（乙方）与万朋京徽公司（甲方）签订12份《“万朋商城”商铺经营权认购书》（以下简称认购书），载明，“甲方持有产权的万朋商城项目位于北京市东城区永定门外大街128号万朋文化城，甲乙双方就甲方向乙方出让该项目中的商铺30年经营权事宜，经过平等协商，签订本认购书。”该12份认购书分别约定，张金秀自愿购买“万朋商城”项目四楼016B号、048B号、171号、016A号、五楼014号、016A号、171号、016B号、048B号、0145号、172号、197号共计12个商铺的经营权。张金秀在签订认购书同时向万朋京徽公司缴纳每个商铺2万元作为履行本认购的定金。客户须于签订认购书6日内即2011年9月28日前签订《商铺经营权转让合约》并付清全部价款（含定金）。双方并约定，乙方签署本认购书后，未能在本认购书规定的期限内向甲方交纳商铺价款并签署《商铺经营权转让合约》，即视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益。该商铺不予保留，认购定金不予退还，甲方有权将该商铺经营权另行出售。当日,张金秀向万朋京徽公司支付27万元定金。2011年9月27日，张金秀再次向万朋京徽公司支付80万元，万朋京徽公司向其开具了《收据》，载明，“今收到张金秀交来万朋商城房款定金人民币捌拾万元整。”双方确认，涉案12个商铺转让价款优惠后总价为286万元。另查，2011年12月，张金秀以定金合同纠纷向我院起诉万朋京徽公司，其诉称，其与万鹏京徽公司2011年9月23日签订了第192号《“万朋商城”商铺经营权认购书》，约定万朋京徽公司将“持有产权”的万朋商城4楼第171号商铺的30年经营权出让给张金秀。认购书签订后，其向万朋京徽公司交纳了136673元定金。后，其与万朋京徽公司商谈签订正式的《商铺经营权转让合约》时发现万朋京徽公司并非涉案商铺的所有权人，万朋京徽公司也未能向其出示其对所售商铺拥有合法使用权及可以转让使用权的合法依据，因此万朋京徽公司在该认购书签订过程中没有向张金秀如实陈述，具有明显的欺诈行为，故诉至法院，请求撤销其与万朋京徽公司签订的认购书；万朋京徽公司向其返还定金。2012年3月20日，我院作出（2012）东民初字第00244号民事判决书，该判决书查明，涉案房屋的所有权人为京徽消防公司，房屋性质为商品房，规划用途为商业，产权登记时间为2010年10月，国有土地使用权期限截止2043年4月23日。2011年6月23日，京徽消防公司给万朋京徽公司出具委托书，委托万朋京徽公司在商用物业使用年限内全权经营管理涉案房屋。另外，在该案诉讼中，京徽消防公司向我院出具确认函，确认其在2011年6月23日对万朋京徽公司全权经营管理涉案房屋的授权至今有效，万朋京徽公司以自己名义对外签订有关转让涉案房屋内商铺30年经营权的合同在其授权范围内，京徽消防公司愿意承担相应的法律后果。该判决认定，涉案房屋产权人授予万朋京徽公司全权经营管理涉案房屋的权限，产权人明确表示该授权包括但不限于万朋京徽公司能以自己名义对外签订有关涉案房屋租赁、涉案房屋内商铺经营权转让等合同，万朋京徽公司由此取得针对涉案房屋的合法经营管理权；张金秀的真实意思是在于获得涉案商铺30年的经营权，其签署认购书所针对的也是万朋京徽公司出让涉案商铺30年经营权的事宜，是符合其真实意思的，其并没有因为被告的瑕疵告知和不严谨、不准确的文字表述作出违背其真实意思表示的错误意思表示，故判决驳回了张金秀的诉讼请求。张金秀不服上述判决，上诉至北京市第二中级人民法院（以下简称二中院），二中院于2012年6月15日作出（2012）二中民终字第06746号民事判决书，认定，根据京徽消防公司出具的委托书和确认函，万朋京徽公司与张金秀签约具有合法依据。张金秀是想取得涉案商铺的经营权，现在没有证据证明因签约主体不同而给张金秀的合同目的造成任何实质性影响。张金秀亦未提供证据证明因其与万朋京徽公司签约、未与产权人直接签约而给其造成何种实际损失或可得利益的损失。其现在要求撤销合同缺乏事实和法律依据，据此，驳回上诉，维持原判。以上事实，有《“万朋商城”商铺经营权认购书》12份、收据2份、（2012）东民初字第00244号民事判决书、（2012）二中民终字第06746号民事判决书以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为，张金秀与万朋京徽公司签订的12份认购书，是当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照约定履行各自合同义务。认购书为预约合同，其合同目的应为在将来一定期限内订立正式的合同，该合同目的体现在认购书中“客户须于签订认购书6日内即2011年9月28日前签订《商铺经营权转让合约》并付清全部价款（含定金）”的约定中，而根据查明的事实，在该认购书约定的签约之日，张金秀却以万朋京徽公司没有涉案商铺的产权为由，拒绝与其签订《商铺经营权转让合约》，而根据已经发生法律效力的（2012）东民初字第00244号民事判决书以及（2012）二中民终字第06746号民事判决书，张金秀没有证据证明因签约主体不同而给其合同目的造成任何实质性影响，其亦未提供证据证明因其与万朋京徽公司签约、未与产权人直接签约而给其造成何种实际损失或可得利益的损失，因此根据该判决书的认定，张金秀拒绝签约没有法律依据，故其主张由于万朋京徽公司没有产权导致其无法实现合同目的，缺乏事实与法律依据，对此本院不予采信。针对其提出万朋京徽公司将涉案商铺转让给他人的行为亦导致合同目的无法实现的主张，本院认为，张金秀未签署《商铺经营权转让合约》，其主张缺乏依据。此外，根据认购书的约定，“乙方签署本认购书后，未能在本认购书规定的期限内向甲方交纳商铺价款并签署，即视为乙方违约及放弃本认购书中规定的所有权益。该商铺不予保留，认购定金不予退还，甲方有权将该商铺经营权另行出售。”故本院对张金秀的主张不予采信。但是万朋京徽公司同意解除双方签订的12份认购书，对此本院不持异议。另根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定，“当事人可以依照针对张金秀要求利息损失的诉讼请求，由于未签订《商铺经营权转让合约》的责任不在万朋京徽公司，其该主张没有法律依据，对此本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、解除张金秀与北京万朋京徽商贸有限公司于二〇一一年九月二十三日签订的十二份《“万朋商城”商铺经营权认购书》；二、自本判决生效之日起七日内，北京万朋京徽商贸有限公司向张金秀返还八十万元；三、驳回张金秀其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千二百一十五元，由张金秀负担一千三百一十五元（已交纳）；由北京万朋京徽商贸有限公司负担五千九百元，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  张安乐二〇一四年十二月十一日书 记 员  宋丽萍