湖北省襄阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂襄阳中民三终字第00539号上诉人（原审被告）崔耀荣。委托代理人李智良。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求；代为进行和解；代为提起反诉或上诉等特别授权。被上诉人（原审原告）襄阳住房公积金管理中心（以下简称公积金中心）。法定代表人柴普林，系该中心主任。委托代理人高伟，湖北春园律师事务所律师。代理权限：一般代理。上诉人崔耀荣因与被上诉人公积金中心房屋租赁合同纠纷一案，不服襄阳市樊城区人民法院（2014）鄂樊城柿民初字第00094号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日受理后，依法组成由审判员苏轶担任审判长、审判员张耀明、代理审判员刘丹丹参加的合议庭，并于2014年12月2日公开开庭进行了审理。上诉人崔耀荣的委托代理人李智良、被上诉人公积金中心的委托代理人高伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。公积金中心一审诉称：2008年1月1日，襄樊市商业银行股份有限公司将其所有的位于樊城区松鹤路门面房1号（小）出租给被告崔耀荣用于做经营。约定：租期为不定期租赁，租金每月250元，每月前10日内支付租金，若甲方需要，有权随时收回房屋，违约金为当期租金的万分之四，逾期支付租金超过两个月的，襄樊商业银行股份有限公司有权解除合同等。2012年5月9日襄樊市商业银行股份有限公司改名为湖北银行襄阳分行。2010年12月29日襄樊市商业银行、中国银行业监督委员会襄樊监管分局将该租赁合同中房屋所占有的土地（地籍号6-4-3-1）及地上附着物整体转让给原告，本案租赁合同出租房的权益也依法转给了原告，襄樊市商业银行为该转让行为已给被告发文通知到，被告从2012年1月开始拖欠租金至今，因此请求判令被告立即搬出樊城区松鹤路1号门面房，并恢复原状；赔偿原告租金损失5250元（2012年1月至2013年9月共21个月×250元），并支付从2012年1月起至2013年9月逾期交付租金的违约金4620元；被告承担本案的诉讼费及律师代理费。崔耀荣一审辩称：不交房租不是我们的错，我们房租一直交到2011年12月份，2012年2月份，住房公积金中心过来人说房租要涨三倍，而且在我们没有达成一致意见的情况下给我们断电，还欺诈我们说要在此施工。因为断电，我们无法经营，失去了唯一的生活来源，所以是原告违约在先，在租赁期内，他们不得单方面随意提高租金，并赔偿因停电所造成的实际损失。原审判决认定：2008年1月1日，襄樊市商业银行股份有限公司与崔耀荣签订房屋租赁合同一份，合同约定：襄樊市商业银行股份有限公司将位于樊城区松鹤路门面房1号（小）租赁给被告崔耀荣经营使用，房屋租赁期限自2008年1月1日起，因襄樊市商业银行股份有限公司随时在此施工建设，故本合同截止时间具有不确定性，具体截止时间襄樊市商业银行股份有限公司提前一个月书面通知崔耀荣；每月租金250元，被告应在每个月前10日内以现金方式支付当月全部租金，本合同签订后三日内被告支付押金500元；本合同无固定期限，如襄樊市商业银行股份有限公司需要有权随时收回房屋，襄樊市商业银行股份有限公司在收回房屋时提前一个月通知崔耀荣；崔耀荣不按时支付租金费用的，每延迟一日，须向襄樊市商业银行股份有限公司支付当期租金万分之四的违约金。合同签订后，原告按约定将房屋交给被告承租。2010年12月29日，中国银行业监督管理委员会襄樊监管分局和襄樊市商业银行作为甲方，与乙方襄樊住房公积金管理中心签订国有土地使用权转让合同，甲方将位于襄樊市樊城区松鹤路中段（地籍号6-4-3-1）土地及地块范围内现有的建筑物、构筑物及附着物的所有权随土地使用权同时转让给乙方，并办理了国有土地使用权证书，开始行使所有权人的权利和义务。襄樊市商业银行出租给被告崔耀荣的房屋在公积金中心受让的房屋之列。公积金中心受让了本案租赁合同涉及的房屋后，于2012年4月6日书面通知崔耀荣解除该房屋租赁合同，主要内容为：自本通知之日起，您我之间的不定期房屋租赁关系解除，请您在收到本书面通知后30日内（最迟在2012年5月5日前）搬出上述租赁房屋，并缴纳2012年1月至3月份房租。并将解除租赁合同通知书张贴于被告门面房上，但被告崔耀荣拒绝履行。2012年5月29日，原告公积金中心委托湖北春园律师事务所向被告崔耀荣发出律师催告函，告知被告崔耀荣腾退房屋。解除租赁合同通知书及律师函当面送达被告崔耀荣，但崔耀荣拒绝签收。遂引起诉讼。原审另查明，公积金中心在取得了上述房屋所有权后，未与被告重新签订书面租赁合同。实际履行中，被告未按照原合同约定的时间交纳房屋租赁费，但被告按原合同约定的租金标准于2011年9月和2011年12月13日分两次向原告付清了2011年全年的租金，原告对被告未按照原合同约定的时间交纳2011年12月前租金的行为，未提出异议。现被告尚欠从2012年1月起至今的房屋租赁费。原审还查明，2011年襄樊住房公积金管理中心名称变更为襄阳住房公积金管理中心。原审法院认为：襄樊市商业银行股份有限公司与被告崔耀荣于2008年1月1日所签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的规定，属有效合同。双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案原告公积金中心通过国有土地使用权转让合同成为诉争房屋的所有权人，即为房屋出租人，享有房屋租赁合同中的所有权利和义务。从租赁合同中第四条关于租赁期限约定“房屋租赁期限自2008年1月1日起，因甲方随时在此施工建设，故本合同截止时间具有不确定性，具体截止时间甲方提前一个月书面通知乙方”可以看出，合同截止期限不确定，为无固定期限合同。约定中“甲方随时在此施工”是本合同无固定期限的原因。从合同第六条第六款的约定“本合同无固定期限，如甲方需要有权随时收回房屋，甲方在收回房屋时提前一个月通知乙方。”进一步说明了此合同是无固定期限，所以甲方享有合同的任意解除权，只需提前一个月通知乙方即可。故对被告关于原告没有施工，所以合同不能解除的辩称理由，原审法院不予支持。原告公积金中心将解除租赁合同通知书张贴于被告门面房上并委托湖北春园律师事务所向被告崔耀荣发出律师催告函，告知被告崔耀荣腾退房屋。解除租赁合同通知书及律师函当面送达被告崔耀荣，并有照片为证，故对于原告诉求被告搬出樊城区松鹤路1号门面房的请求，原审法院予以支持。由于原告于2012年4月6日书面通知被告解除房屋租赁合同，根据合同约定，解除合同需提前一个月通知被告，双方解除合同的日期应为2012年5月5日。原告在接收房屋后，对于租金的交纳时间和方式并没有作出明确的约定，从2010年12月29日原告受让了该房屋到2011年12月31日被告付清了房屋租金的一年时间内，原告对于被告没有按照原合同约定的时间交纳租金也没有提出异议，故被告不存在逾期交纳租金的违约行为，对原告要求被告支付违约金的请求，原审法院不予支持。原告取得房屋权属后，被告没有向原告交纳租金，属于违约行为，被告应当承担支付租金的义务。故被告应依合同约定标准支付拖欠原告合同期间内即从2012年1月1日起至2012年5月5日止的房屋租金1041.70元（250元÷30天×125天）。被告崔耀荣在合同到期后至今未交付租赁物，继续占用该房屋，其应缴纳此期间的租赁物占用费。此期间仍参照原约定租金的标准计算，被告应从2012年5月6日起至实际腾退房屋返还给原告之日止按每月250元向原告支付房屋占用费。原告要求恢复房屋原状的请求未提供证据证实，故对此请求原审法院不予支持。被告辩称原告违约在先，及断电给其造成了经济损失，但未提供证据证实，原审法院不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十二条、第二百三十五条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告崔耀荣于本判决生效之日起十五日内向原告公积金中心返还位于樊城区松鹤路1号（小）门面房屋。二、被告崔耀荣向原告公积金中心支付从2012年1月起至2012年5月5日止的房屋租金1041.70元，并按每月250元向原告支付从2012年5月6日起至实际腾退房屋之日止的房屋占用费。三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告崔耀荣承担。上诉人崔耀荣不服原审法院上述判决，向本院提出上诉称：（一）导致本案纠纷的真实原因是被上诉人在2012年3月提出涨三倍的房租，上诉人不同意造成的。被上诉人单方要求涨房租不与上诉人协商一致违背“公平原则”；（二）被上诉人应当赔偿上诉人因断电给其造成的经济损失。故请求二审法院依法改判被上诉人一审诉讼请求全部不予支持；改判被上诉人继续执行本案合同；判令被上诉人赔偿上诉人因被上诉人违约停电给上诉人造成的一切经济损失及上诉费用。被上诉人公积金中心答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，证据充分。经二审审理查明，原审判决认定的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：襄樊市商业银行股份有限公司与上诉人崔耀荣于2008年1月1日签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法、有效。2010年12月29日被上诉人公积金中心通过国有土地使用权转让合同成为房屋的所有权人，依法享有该房屋所有权。公积金中心未与原租户签订新的房屋租赁合同，原租赁合同对公积金中心及崔耀荣依然有效。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”被上诉人公积金中心要求对租户房租涨三倍是其所有权权能的体现，并不违反法律、法规的规定。上诉人崔耀荣对于被上诉人公积金中心提出涨房租的要求亦有权选择接受或者不接受，是其意思自治的表现。现双方无法就租金问题达成一致意见，上诉人崔耀荣自2012年1月起未向被上诉人公积金中心缴纳租金导致双方的合同目的不能实现，被上诉人公积金中心要求解除双方的租赁合同，具有事实与法律依据，本院应予支持。上诉人崔耀荣认为被上诉人公积金中心单方要求涨房租不与上诉人协商一致违背“公平原则”的上诉理由不能成立，本院不予支持。上诉人崔耀荣关于被上诉人公积金中心应赔偿其因停电造成的损失的主张，因上诉人崔耀荣原审未提出反诉，且与本案分属不同的法律关系，本院不予支持。故上诉人的上诉理由均不能成立，本院应予驳回。综上，原审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理妥当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人崔耀荣负担。本判决为终审判决。审 判 长  苏 轶审 判 员  张耀明代理审判员  刘丹丹二〇一四年十二月十六日书 记 员  王文翔