广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第759号原告：广州裕福房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区沙湾镇中华大道561号，组织机构代码69693605X。法定代表人：黄佩君，职务总经理。委托代理人：高龙真，广东青晖律师事务所律师。委托代理人：周志英，广东青晖律师事务所实习律师。被告：肖惠荣，男，1974年9月16日出生，汉族，住广州市番禺区。被告：广州市罗意威皮具有限公司，住所地广州市白云区人和镇凤和村凤岗路8号，组织机构代码799431062。法定代表人：肖惠荣。原告广州裕福房地产中介服务有限公司诉被告肖惠荣、广州市罗意威皮具有限公司居间合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州裕福房地产中介服务有限公司（以下简称裕福公司）的委托代理人高龙真到庭参加了诉讼，被告肖惠荣、广州市罗意威皮具有限公司（以下简称罗意威公司）经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告裕福公司诉称：罗意威公司的法定代表人肖惠荣于2013年9月3日与卖方何丽娴及原告签订《房屋买卖合同》，约定被告购买位于广州市番禺区沙湾镇沙湾路128号金丽南5街12号房屋，房屋建筑面积627.25平方米，房屋总价款人民币9290000元，原告作为中介机构促成了被告与卖方何丽娴的房屋交易，且该房屋已成功过户到罗意威公司名下。合同第十条约定，买方于本合同签订之日向经纪方支付人民币92900元作为咨询及中介服务费。买方逾期支付的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述费用全部支付完毕之日止。原告作为中介方，为买卖双方提供独家的居间服务，并促成买卖双方成功交易，但被被告却没有依约按时支付房地产咨询及中介服务费。原告曾多次与被告沟通，但截至起诉之日，被告仍然未向原告支付该笔费用。综上所述，被告的违约行为已违反了双方的约定，损害了原告的合法利益。原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付房地产咨询及中介服务费92900元及违约金92900元；二、本案受理费由被告承担。庭审中，裕福公司增加诉讼请求：两被告对上述款项承担连带清偿责任。被告肖惠荣、罗意威公司无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：裕福公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构。2013年9月3日，裕福公司作为经纪方与肖惠荣作为买方、案外人何丽娴作为卖方签订《房屋买卖合同》（合同号：0000239）一份，其中约定：肖惠荣以9290000元的价格向何丽娴购买位于广州市番禺区沙湾镇沙湾路128号金丽南512号房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为627.25平方米，房地产权证号为02××61；此次交易所产生的税费全部由买方支付；买方应于2013年9月3日前支付100000元作为定金；首期楼价款（已包含定金）共计1500000元应于签订《广州市房地产买卖合同》并取得房地产交易中心收缴证件收据当天或之前付清；于交易过户完成当天付清楼价余款共计7690000元；交易手续需在2013年11月15日前完成，如因房管局原因导致延迟，则时间相应顺延；经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽责的原则为买卖双方提供服务；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，买方于本合同签订之日向经纪方支付92900元作为咨询及中介服务费；买方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述咨询及中介服务费全部支付完毕之日止；如买方或卖方在签署本合同后因违约而未能买入或卖出该物业的，违约方须向经纪方支付92900元作为咨询及中介服务费；如非违约已向经纪方支付咨询及中介服务费，则违约方应向非违约方赔偿已付的咨询及中介服务费。另，三方在前述合同第十八条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件条款的修改或补充）”手写备注：“买方首期定金在2013年9月4日以银行转账方式支付，人民币壹拾万（￥100000）”。《房屋买卖合同》签订后，肖惠荣并未向裕福公司支付中介服务费，其后裕福公司以肖惠荣、罗意威公司没有支付中介服务费为由，于2014年7月10日诉至本院，要求肖惠荣、罗意威公司支付中介服务费及违约金。另查明：涉讼房屋已过户至罗意威公司名下，房地产权证号为粤房地产权证穗字第××号，发证日期为2013年12月3日。庭审中，裕福公司确认涉讼房屋的实际购买人为肖惠荣，签订涉讼《房屋买卖合同》的行为是肖惠荣的个人行为。但裕福公司主张因肖惠荣不符合广州市购房政策，故借罗意威公司名义把涉讼房屋登记在罗意威公司名下，罗意威公司作为涉讼房屋的登记权属人，对肖惠荣借用其名义进行产权登记的行为予以追认，应承担连带清偿责任。就其上述主张，裕福公司提供了：《契税纳税申报表》《契税完税证》，证明肖惠荣要求将涉讼房屋登记在罗意威公司名下的事实；《存量房交易计税价格核定通知书》、售房款完税发票，证明罗意威公司对肖惠荣行为的确认；《房地产权情况证明》，证明涉讼房屋已登记在罗意威公司名下；《商事登记信息》《房地产他项权利明细》，证明肖惠荣是罗意威公司的法定代表人及实际控制人的事实。因本院以其他方式无法与肖惠荣、罗意威公司联系，本院依法向肖惠荣、罗意威公司发出应诉公告，现公告期限已届满，未见肖惠荣、罗意威公司与本院联系。本院认为：裕福公司与肖惠荣及案外人何丽娴三方共同签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，裕福公司已促成肖惠荣与案外人何丽娴签订涉讼房屋的《房屋买卖合同》，涉讼房屋的交易过户手续亦已完成，裕福公司已履行了其居间义务，按照合同约定肖惠荣应于2013年9月3日向裕福公司支付中介代理费92900元。裕福公司主张罗意威公司作为涉讼房屋的登记权属人，对肖惠荣借用其名义进行产权登记的行为予以追认，应承担连带清偿责任。但《房屋买卖合同》由肖惠荣签订，裕福公司亦对涉讼房屋的实际购买人为肖惠荣的事实进行了确认，裕福公司虽提供了证据证明涉讼房屋登记在罗意威公司名下，但其并未提供证据证明罗意威公司曾对其与肖惠荣及案外人何丽娴三方签订的《房屋买卖合同》的内容进行确认，也就是说，裕福公司未能提供证据证明其与罗意威公司存在居间合同关系，就合同的相对性而言，裕福公司只能向合同的相对方即肖惠荣主张权利。因此，对裕福公司要求肖惠荣支付中介代理费92900元的主张，本院予以支持，对其要求罗意威公司承担连带责任的主张，本院不予支持。关于违约金问题。根据合同约定，买方逾期支付咨询及中介服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中咨询及中介服务费全部支付完毕之日止。上述违约金约定的标准明显过高，且裕福公司未能举证证明因肖惠荣迟延支付咨询及中介服务费而遭受的实际损失，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将逾期支付咨询及中介服务费的违约金标准调整为中国人民银行逾期贷款利率。根据合同约定，咨询及中介服务费的支付时间是2013年9月3日，因此逾期付款违约金应以92900元为本金，按中国人民银行公布的逾期贷款利率，从约定付款日次日即2013年9月4日起，计至款项实际清偿之日止，违约金总额以92900元为限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告肖惠荣应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州裕福房地产中介服务有限公司支付中介服务费92900元及违约金（违约金以92900元为本金，按中国人民银行公布的逾期贷款利率，从2013年9月4日起计至实际清偿之日止；违约金总额以92900元为限）；二、驳回原告广州裕福房地产中介服务有限公司的其余诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4016元、公告费560元，由原告广州裕福房地产中介服务有限公司负担受理费1893元，被告肖惠荣负担受理费2123元、公告费560元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  梁绮敏人民陪审员  郑梓能二〇一四年十二月四日书 记 员  马敏婷