山东省高密市人民法院民 事 判 决 书(2015)高法民初字第740号原告周海。委托代理人李雪艳，律师。被告潍坊隆泰轮胎有限公司。法定代表人徐英。委托代理人罗彬，律师。原告周海与被告潍坊隆泰轮胎有限公���土地转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人李雪艳、被告委托代理人罗彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月23日，原、被告签订协议书，约定被告将位于赵戈庄村西，西外环东，占地总面积41亩左右（其中33.6亩带证，含办公楼一栋）的地块出卖给原告。被告并负责买下西外环东本宗地块西一般农田12亩左右，以上两宗土地共计53亩左右，以总价1200万元的价格卖给原告。合同履行过程中，原告在分三次付给被告500万元购地款后，发现双方协议买卖的土地根本无法办理土地使用权过户手续，不能实现合同目的，故请求法院判令解除原被告签订的协议，返还原告已支付的500万元土地转让费，赔偿给原告造成的各项损失。被告辩��，原告无权要求解除合同，双方签订的协议书合法有效，应当继续履行，原告应该赔偿被告延期付款的损失，理由如下：根据原、被告2013年8月23日签订的协议书，原告应在2013年8月25日之前付给被告土地转让款400万元，2013年9月10日前付400万元，过户前付400万元，从实际的付款情况来看，原告第一次的付款时间为2013年9月2日，属迟延付款，存在违约行为，从此以后一直违约，直到现在才付款500万元，而且这500万元当中有接近100万元是被告代原告与农户签订农地转让合同的转让款，转让款被告已经代原告支付给了相关的农户。从本案的事实看，是原告的违约行为导致了合同没有顺利履行，原告应当为自己的违约行为承担违约责任，所以即使其无法实现他所谓的合同目的，也是原告自己的行为造成，所以原告无权要求解除合同，并要求被告返还已付的土地转让款，双方签订的协议书应当继续履行，请求法庭驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年8月23日，原告、被告签订协议书，约定被告将其所有的位于赵戈庄村西，西外环东，占地总面积41亩左右（其中33.6亩带证，含办公楼一栋）的地块出卖给原告。由被告负责买下西外环东本宗地块西一般农田12亩左右，并帮助原告开上西门，以上两宗土地共计53亩左右和地上附着物共计价款1200万元。被告帮助原告过户、开西门、搭桥等事宜，过户时的人情费用由被告负责。原告分三次付清价款，第一次在协议签订之日起两天内付款400万元，第二次在9月10日前付清400万元，第三次在过户前付清400万元，过户费用由原告承担。上述协议签订后，原告于2013年9月2日向被告支付250万元，被告法定代表人徐英于2013年9月17日为原告出具了250万元的收条。2013年9月29日原告付款150万元，徐英于当日出具了150万元的收条。2014年3月13日之前原告分多笔共支付给被告100万元，徐英于2014年3月13日出具100万元的收条。又查明，协议书中33.6亩有证土地（22238平方米）系国有土地，已颁发国有土地使用证，土地证号：高国用（2010）第4**号，该土地系被告从通化葡萄酒有限公司以转让的方式获得，2010年取得国有土地使用权。土地上现有办公楼一栋，未办理产权登记手续。剩余7.4亩土地原、被告均不能说明土地性质。原告提交国土局档案材料一宗，证明被告在办理转让手续时，向国土部门提交了变更后的房屋所有权证书，所有人登记为潍坊隆泰轮胎有限公司，房权证号为00××19号。但经原告申请，本院向高密市住房和城乡建设局对涉案房屋产权登记情况进行调查，该局于2015年3���12日出具证明一份，证明至2015年3月12日止，潍坊隆泰轮胎有限公司未办理房产登记。被告分别于2013年9月16日和9月17日以原告周海的名义与4家农户签订了集体土地使用权转让合同，并支付土地转让费97万元。原告认可被告系代为购买土地使用权。但集体土地使用权转让均未经村委会同意。（赵戈庄村5.51亩，刘戈庄村7.56亩，共13.07亩）。为查明涉案土地能否办理变更登记手续，本院就该问题向高密市国土资源局进行了征询，具体情况如下：1、经原告申请，本院向国土局出具了协助调查函一份，调查内容为被告转让国有土地使用权需提交哪些材料？是否需要提交国有土地上已建房屋的所有权证？2015年1月14日，高密市国土局出具答复意见，根据《土地登记办法》和《中华人民共和国房地产管理法》规定国有土地转让须达到工业用地条件，并提交变更后的房屋所有权证书。2、因被告称国土局能办理过户手续，本院又到国土局调查。国土局于2015年4月28日出具答复意见，依据《山东省国土资源厅关于盘活低效用地的意见》，拟同意办理土地转让手续，但应按现行政策要求。建筑容积率不低于1.0,建筑密度不低下40%,投资强度不低于220万元/亩。在土地办理转让手续后六个月内开工,两年内竣工投产达效。并按高政发[2013]30号文件要求缴纳开、竣工履行约保证金。经查该宗地2014年12月31日在我局有查封记录，查封到期日2016年12月30日。该地块需先办理解封后再办理相关土地转让手续．3、本���明确国有土地上有未办理登记的建筑物，再次到国土局咨询能否办理转让手续。其于2015年9月14日答复：建筑物未办理登记手续，由所在镇街出具建筑物权属证明，交清相关税费后，按照4月28日答复意见的要求，可办理土地转让及开工建设手续。4、原告举报被告提供虚假房产证办理土地过户，国土局又于2015年10月29日向原告出具了目前该宗土地不能办理过户的意见。原告主张自己系高密三顺制底厂业主，其生产的鞋底在国内外处于先进水平，并拥有多项专利技术，迫切想成立新公司，所以才与被告签订了转让土地厂房协议书。原告提交了三顺制底厂营业执照、专利证书及目录、企业名称预先核准通知书、项目申请报告、建设项目环境影响报告表、固定资产投资项目节能评估表等证据对上述主张���实予以证明。同时原告提交了借款合同、借条、借记卡明细、银行卡取款凭条、借记卡明细查询、个人业务结算业务申请书、转款凭证，收据等收据证明原告在本案中造成的各项损失为:银行贷款利息581258元、民间借贷利息37.6万元、评估服务费7.6万元，共计1033258元。以上事实，有原告提交的协议书、银行付款凭证、收款条、潍坊隆泰轮胎有限公司企业注册信息、三顺制底厂营业执照、专利证书及目录、企业名称预先核准通知书等材料、项目申请报告、建设项目环境影响报告表、固定资产投资项目节能报告表、国土局档案材料、借款合同、汇款凭证环评费、咨询费、服务费收据，被告提交的催款通知书及快递回执、本院调取的国土局关于高密市人民法院协助调查函的答复、住建局出具的证明材料及当事人陈述等为证，足以认定。本院认为，原、被告签订土地转让协议，被告以1200万元的价格将涉案地块转让给原告，根据土地的性质，涉案土地可以分为三部分：一是已经颁发了国有土地使用证的33.6亩；二是土地性质不清的7.4亩；三是从农户中转让的13.07亩集体土地。关于33.6亩国有土地能否转让的问题。原、被告所争执的为涉案土地上有办公楼一栋，该办公楼没有办理房产登记，在此前提下能否办理土地转让手续？针对该问题，高密市国土资源局出具了数份答复意见书，各份意见书虽内容不一致，但相互间并不矛盾。2015年1月14日出具的答复意见是依据《中华人民共和国土地管理法》六十一条及《土地登记办法》第四十条的等规定，明确土地办理过户需提交哪些材料？上述规定仅为行政管理性规范，并未指出没有办理房产的涉案土地不能办理过户登记。2015年4月28日、2015年9月14日两份答复意见明确答复涉案土地可以办理转让手续。本院也认为法律并未规定此类情况不能办理过户手续。因此原告以土地不能办理过户为由，要求解除合同的请求无法律依据，对其本院不予支持。《中华人民共和国土地管理法》第十六条规定：“土地所有权和使用权争议，由当事人协商；协商不成，由人民政府处理。”，对于土地性质不清的7.4亩，不属人民法院受案范围，应先由人民政府进行处理。对于原告从农户中转让的13.07亩集体土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”，原告转让该土地明���表示为建厂使用，因此该转让因违反了法律的强制性规定，而应认定无效。原告未区分各地块性质，笼统地要求解除合同的请求不能得到支持。因集体土地转让涉及到转让土地的农户，故本院不予在本案中一同处理，原告可就此部分另行诉讼。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条，《中华人民共和国土地管理法》第十六条、第六十三条的规定，判决如下：驳回原告周海的诉讼请求。案件受理费23400元，诉讼保全费5000元，共计28340元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 长  毛伟涛人民陪审员  葛文森人民陪审员  王新地二0一六年六月六日书记员付腊梅