浙江省绍兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙绍民终字第1449号上诉人（原审原告）娄旭东。委托代理人（特别授权）徐华，浙江越光律师事务所律师。上诉人（原审被告）绍兴滨江镜湖置业有限公司（以下简称滨江公司），住所地绍兴市越城区灵芝镇界树村。法定代表人朱慧明，系执行董事。委托代理人（特别授权）叶志坚、陈强，浙江天册律师事务所律师。上诉人娄旭东、滨江公司因房屋买卖合同纠纷一案，不服浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越民初字第3334号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理认定，2010年12月1日，原、被告双方签订商品房买卖合同1份，约定原告向被告购买绍兴市金色家园兰苑第14幢104号房屋1套（边套排屋），建筑面积269.48平方米，每平方米单价22572元，总价款6082702元。合同还对商品房户型、结构等方面作了明确约定。合同第十九条第10.1条对小区周边环境的现状对买受人进行了提醒，第10.2条对本项目进行了一些特别说明，如景苑5幢底层为物业用房，景苑5幢二层住宅平面和一层裙房的屋面相连，景苑1幢西侧和2幢东侧各设一个地下车库双车道出入口，地下室（除排屋外）设有风机房、消防间、生活泵房、变电所、泳池设备房，对住宅有一定影响，景苑9幢、10幢架空层之间设有儿童娱乐场所，对住宅有一定的噪音影响，等等。合同签订后，原告按约支付了全部房款。2012年12月19日，被告通过ems向原告寄送交房通知书。2013年2月1日及9月3日，被告又两次通知原告办理商品房交付手续。原告认为被告在出售房屋时声称排屋边套之间系绿化，没有其他建筑物，从未告知过消防通道的存在，但在交房时边套之间的绿化变成了消防应急通道，该通道的存在造成房屋的极大贬值，故于2013年8月27日向法院起诉，要求被告赔偿其损失。原审法院审理认为，《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国消费者权益保护法》规定，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。正常情况下，同一幢房屋中边套排屋的销售单价要比中间套高出很多，重要原因是边套具有通风、采光、通行及周边绿化的优越性。本案中，消防通道的存在，客观上影响了边套排屋的通风、采光，导致周边绿化面积减少，排屋前后门之间的道路被切断，且因为消防通道上构筑物及平台的存在，导致两侧住户间隔过近，给住户的安全性、私密性带来重大影响。故边套排屋边上是否有消防通道，是影响消费者是否购买该排屋的因素之一。被告认为其在图纸上通过结构投影线的方式对消防通道进行了标示，但该种标示方法过于专业，普通消费者很难看懂。被告对消防通道这一因素未在合同中载明，更未向消费者作明确提示，侵犯了消费者的选择权与知情权，理应对因此造成的损失予以赔偿。但有消防通道的边套与中间套相比仍有其优越性，其价值并不因此而等同于中间套。鉴定机构通过边套价格减去中间套价格来确定有与没有消防应急通道边套排屋之间差价的评估方法明显不当，原审法院根据实际情况酌情对该损失予以确定。关于原告诉称的地下室面积减少问题，地下室本系赠送，且在合同所附图纸上已明确表示了结构及面积，实际建成后交付的结构并未改变，面积亦未减少，原告以其他没有消防通道的地下室面积为标准，要求被告赔偿地下室减少面积造成的损失理由不足，不予支持。鉴定费系为评估差价而支出，应由被告负担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、《中华人民共和国消费者权益保护法》第八条之规定，判决：一、被告绍兴滨江镜湖置业有限公司应于判决生效后三十日内支付给原告娄旭东225000元；二、驳回原告的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16500元，财产保全费5000元，合计21500元，由原告娄旭东负担11825元，被告绍兴滨江镜湖置业有限公司负担9675元；鉴定费13800元，由被告绍兴滨江镜湖置业有限公司负担，上述款项均在判决生效之日起三十日内付清。上诉人娄旭东不服原审判决，提起上诉称：消防通道的存在对房屋价值造成了影响。为了确定贬值损失的存在，原审法院委托诸暨市正和房地产评估有限公司进行了评估。经过科学合理的鉴定，评估机构确定贬值损失为752804元。原审法院在没有任何事实与法律依据情况下，否认评估报告明显不当。请求二审法院撤销原判，查清事实后依法改判；本案一、二审诉讼费用由滨江公司承担。同时针对上诉人滨江公司的上诉意见答辩称：一、滨江公司未明确告知消防通道这一因素严重侵犯了购房人的知情权和选择权，原审法院予以认定完全正确。二、消防通道的存在对于通风、采光、绿化、私密性等都造成了严重影响，降低了房产价值。滨江公司应当赔偿相关损失。综上，请求二审法院支持我方上诉请求。上诉人滨江公司亦不服原审判决，提起上诉称：一、原审法院认定上诉人未明示消防通道的存在侵害购房人权益不当。1、本案涉案房产销售时尚属期房，相关公建配套设施细节尚处于规划之中。根据相关法律规定，只要这些设施经过有关部门审批，那么就符合合同约定。2、合同以及合同附件已经就消防通道向购房人作了合理明示。明示的方式符合法律规定，并未侵害购房人的合法权益。3、消防通道本身不属于国家法律规定的必须在合同中明示的内容，即使没有明示甚至在建设过程中进行修改也是符合法律规定的。二、涉案房产采光、通风、道路和绿化符合法律规定，消防通道的建设还为涉案房屋扩建出露台，房屋价值并未贬损。同时，由于涉案房产采取一房一价，边套与中间套价格并不具有可比性。三、原审法院根据法律原则裁判案件明显不当，违背了法律适用的规则。四、原审法院未采信鉴定报告，并认为鉴定报告采用的比价方法和比价结论均存在问题，却判令上诉人滨江公司承担鉴定费用明显不当。综上，请求二审法院撤销原判，改判驳回娄旭东的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用和鉴定费用由娄旭东承担。同时，针对上诉人娄旭东的上诉意见答辩称：原审法院对鉴定报告不予采信正确，但认定构成侵权不当。请求驳回娄旭东的诉讼请求。双方当事人在二审期间均未提供新的证据。二审经审理查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院认为，消费者享有知悉其购买、使用的商品或者接受的服务的真实情况的权利。向房产公司购买房产的购房者符合消费者的定义，享有法律规定赋予消费者的相关权利。本案中，娄旭东向滨江公司购买的房产系边套排屋。众所周知，边套排屋相较于同幢中间套排屋，在通风、采光、通行及周边绿化等方面具有较大优势，其市场价格也相对较高。经本院现场踏勘，双方当事人所称消防通道实际系人防地下室人员安全出口（以下简称安全出口），该安全出口的存在确对娄旭东所购排屋的通风、采光、通行、周边绿化及私密性造成了较大影响，诸暨市正和房地产评估有限公司出具的评估报告亦显示安全出口的存在对排屋价值造成了贬损，故滨江公司应当将安全出口的存在以及可能造成的不利影响及时主动地告知购房人。现滨江公司未及时履行告知义务，原审法院认为其侵犯娄旭东知情权并无不当，对娄旭东提出的要求滨江公司赔偿损失的诉讼请求予以支持亦无不当。滨江公司提出其已履行了必要的规划审批手续并在房屋平面图中以符合国家相关标准的图示方法予以说明及安全出口具有公益性等三项理由主张其未侵犯娄旭东知情权，对此，本院认为，是否履行必要的规划审批手续以及是否具有公益性并不影响消费者知情权，滨江公司作为房产公司仍应就安全出口的存在及其不利影响予以明确说明，且说明方式不仅应当符合国家相关规定和标准，还应当确保普通消费者能够理解。仅在房产平面图中以图示方法予以说明尚不足使普通消费者能够充分理解安全出口的存在及其不利影响，故对滨江公司主张不予采纳。关于损失具体数额，诸暨市正和房地产评估有限公司出具的评估报告采用的基本方式是将案涉边套排屋售价与中间套排屋的售价进行对比并以差额作为损失，本院认为，该种评估方式将附有安全出口的边套排屋完全等同于中间套排屋，忽略了两者之间存在的差别，亦未考虑滨江公司实行的一房一价的销售方式，故其结果并不具有完全的合理性，原审法院根据本案实际情况酌情调整为225000元并无明显不当，本院予以照准。综上，上诉人提出的上诉理由不足，其上诉请求本院不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9079元，由上诉人娄旭东负担3000元，由上诉人绍兴滨江镜湖置业有限公司负担6079元。本判决为终审判决。审 判 长  王安洁代理审判员  王红良代理审判员  王晗莉二〇一四年十二月二十日书 记 员  刘莎莎