江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第03400号上诉人（原审原告）昆山佳瑞针织品有限公司。被上诉人（原审被告）甘金。上诉人昆山佳瑞针织品有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省昆山市人民法院（2013）昆千民初字第0870号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年1月27日原审原告法定代表人代凤星与原审被告签订《房屋租赁合同》，约定原审原告承租原审被告位于昆山市千灯镇少卿路52号建筑面积为360平方米的厂房，租赁期限为2013年2月15日至2016年2月14日，租金标准为13元／平方米／月，年租金为56160元，租金支付方式为先付后用，年租金押二个月付半年，以后租金按合同规定一年一交。原审原告向原审被告缴纳履行保证金9630元，原审被告不履行或不完全履行本合同时，履约保证金全部归原审被告所有。因不可抗力或不可抗拒的自然原因导致双方的经济损失，双方各自承担，互不承担赔偿责任。原审原被告保证合同的履行，一方不履行或不完全履行本合同任何一条约定构成违约，违约方必须支付守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之五十。合同还约定物业由原审被告全权负责，电费每一度按供电局标准另加一毛五，不开票。变压器基本座机费为每月每千瓦40元／月，电费先预付3000元，以后电费先付后用。水费按吨计算，如有机器用水需自装水表，垃圾清运费一年1000元。2013年3月27日原审原告向原审被告支付了房屋租金37440元、电费3000元及垃圾清运费1000元。2013年9月11日16时40分昆山市气象台发布雷电黄色预警信号，受强回波影响，预计0-3小时内昆山市大部分地区将有雷电活动，并可能伴有短时强降水和7-9级雷雨大风等强对流天气，后经张浦农业示范园自动站测得该日降雨76.3毫米（达大暴雨级别），其中最大一小时降雨量69.4毫米，出现在17时至18时。同日原审原告因厂房进水拨打110报警，昆山市公安局千灯派出所接警后到现场发现少卿西路52号内部分厂房因大雨被淹，民警到场后淹水大部分已经退去，民警将淹水痕迹和地点拍照留存，并建议原审原告与房东协商处理，协商不成，可以诉讼。2013年9月16日原审原告向昆山市国信公证处对昆山市千灯镇少卿路52号10号厂房北侧道路路面及下水道井盖现状进行保全证据，该公证处于2013年9月26日对涉案厂房门口、厂房北侧道路路面及下水道井盖现状进行了拍照。该组照片显示在厂房北侧道路的路面及下水道井盖存在碾压破碎的现象。2014年1月7日原审被告向原审原告寄送律师函就原审被告提出依照约定提前2个月支付下半年房租事宜，原审原告答复称在原审法院就原审原告提起的有关解除双方的房屋租赁合同的判决没有下来之前，暂时中止支付相关的房屋租金，等判决下来后，再根据判决内容执行。庭审中原审被告确认因原审原告拖延支付租金于2014年3月底解除了双方的房屋租赁合同，并将厂房内原审原告的设备及货物予以搬离。另查明：原审原告为主张原审被告存在违约向原审法院提供了昆山林帝精密仪器有限公司与昆山皓伟包装制品有限公司出具的证明，原审被告对此不予认可；原审原告为主张因原审被告违约造成其损失情况向原审法院提供了货物受损照片，原审被告对此不予认可。以上事实，有原审原告提供的《房屋租赁合同》、收据、公证书、照片、证明、律师函、原审被告提供的气象灾害预警信号发布通知单、气象证明、原审法院根据原审原告申请调取的处警记录、照片以及原审原被告双方在庭审中的陈述等证据予以确认。原审原告昆山佳瑞针织品有限公司诉称：原审原告法定代表人代凤星于2013年1月27日与原审被告签订房屋租赁合同，合同约定房屋位于昆山市千灯镇少卿路52号，建筑面积360平方米，租赁期限自2013年2月15日起至2016年2月14日止共三年，租金为13元／平方米／月，年租金为56160元，租金支付方式为押两个月付半年，先付后用。合同还约定一方不履行或不完全履行本合同任一条约定构成违约，违约方须支付守约方违约金，违约金为本合同租金总额的百分之五十，物业为原审被告全权负责。合同签订后，原审原告完全按照合同的约定履行了自己的义务，原审被告为了让原审原告租赁的10号厂房后面的房屋能够对外出租，却在原审原告租赁的10号厂房的旁边破墙开门，通行车辆，导致原审原告厂房出水的下水道遭车碾压，导致下水道凹陷、破损、堵塞，从而导致排水不畅。2013年9月11日下午5点30分左右天下大雨，水流无法排除，倒灌入室，造成原审原告厂房内的布匹、面纱、低弹丝、氨纶丝、针筒机器设备等被水浸泡，原审原告当即拨打110和119救援电话，并采取了有效措施进行抢救，但还是造成了大约140495元的损失。原审原告认为原审被告的行为损害了原审原告的合法利益，为维护原审原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判决原审被告赔偿原审原告损失140495元并支付违约金84240元，解除原审原告与原审被告签订的租赁合同。原审法院认为，原审原被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且并不违反法律法规等国家强制性规定，应当认定为真实有效的合同。原审原被告自当按照合同的约定履行各自的义务。根据昆山市气象台的气象证明和气象灾害预警信号发布通知单可知，2013年9月11日昆山市出现强对流天气，张浦农业示范园自动站测得降雨量已经达到大暴雨的级别，而原审原告提供的昆山市国信公证处所做的保全证据的照片中可以看出，原审原告租赁厂房的北侧道路及井盖虽然出现了碾压、破损情形，但是该情况并未造成下水管道堵塞。因此，原审原告的货物受损的原因在于当时强对流天气导致的强降雨，属于原审原被告双方在事发前不能预料的客观的自然因素，属于不可抗力。根据双方合同的约定，因不可抗力造成原审原告的损失原审被告不承担赔偿责任。原审原告要求对受损情况进行司法鉴定的申请，原审法院不予准许，原审原告要求原审被告赔偿损失140495元及原审被告支付违约金84240元的诉讼请求，原审法院不予支持。关于原审原告要求解除与原审被告签订的房屋租赁合同的诉讼请求，庭审中原审被告认可双方合同已经解除，原审法院对此予以确认。涉案房屋租赁合同的解除，原审原告存在明显过错，根据原审原被告双方在合同中的约定，原审原告在原审被告处的押金，原审被告无需返还原审原告。原审原告在租赁期间放置在涉案厂房内的已经由原审被告搬离的机器设备、货物等相关财物由原审原告自行处理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百一十二条之规定，原审法院判决如下：一、解除原审原告昆山佳瑞针织品有限公司与原审被告甘金于2013年1月27日签订的《房屋租赁合同》。二、驳回原审原告昆山佳瑞针织品有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4672元，由原审原告昆山佳瑞针织品有限公司负担。上诉人昆山佳瑞针织品有限公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：一审期间上诉人提供了房屋租赁合同、公证书、证明、申请调取了处警记录、警察拍摄的照片等证据，证明下水道遭碾压、破损、凹陷、下水道堵塞，并要求现场查看。因下水道是从厂房内穿过，水是从厂房内下水道井盖口喷涌而出，倒灌入室，导致上诉人和相邻厂房的货物被水浸泡，不同程度受损。涉事厂房靠近河边，地面水流可以直接流淌至河中，不存在下暴雨地面水流无法排除倒灌入室。短时间强降雨不可能引起河水上涨，厂区被淹。下水道水流喷出，是堵塞所致合情合理。原审法院无视客观情况，认定损失是由强降雨所致，但没有证据证明强降雨导致地面水流无法处理。原审法院认定下水道没有堵塞与事实不符。原审法院把强降雨的不可抗性错误当成损失发生的不可抗性，适用法律错误。随着科技发展，降雨是可预见的，其危害后果并非不可避免。被上诉人按照租赁合同约定要保证出租的厂房符合租赁的用途，对物业全方面的管理，包括使下水道畅通。被上诉人在上诉人租赁的厂房隔壁破墙开门，通行车辆，导致下水道路面遭碾压、破损、凹陷，下水道阻塞，发生下水道水流倒灌。对于本案损失的产生，被上诉人存在明显的过错，本来能够避免，不构成不可抗力。被上诉人应当承担违约责任并赔偿上诉人的损失。原审法院受理案件后，久拖不决，超过法定6个月审限，亦未到现场查看。原审法院未同意对损失进行鉴定，直到被上诉人擅自撬开门锁，挪移所有物品导致损失无法鉴定。综上，原审法院认定事实，适用法律完全错误。请求二审法院撤销原审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人甘金二审辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原审判决。二审经审理查明的事实与原审查明的事实相一致。本院认为，承租方应当按照约定的方法以及租赁物的性质使用租赁物。对于涉案租赁的厂房，上诉人作为承租方应当注意防水防电防火。对于暴雨的发生，上诉人应当作好合理的准备。且根据气象预报、预警，上诉人均有合理的准备时间采取防范措施。下水道排水问题，亦属于上诉人应予考虑的范围。因暴雨导致的物品被水浸泡，属于上诉人未尽合理注意义务所致，应由其自行承担，故并无损失鉴定的必要。物品被水浸泡，也不是租赁合同不能履行的原因，但鉴于被上诉人在一审中确认涉案租赁合同于2014年3月底解除，故此时双方当事人达成了一致解除租赁合同的意思表示，涉案租赁合同于此时解除。上诉人并无证据证实被上诉人违约，其要求被上诉人承担违约责任无事实和法律依据。综上，上诉人昆山佳瑞针织品有限公司的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4672元，由上诉人昆山佳瑞针织品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年十二月十日书 记 员  黄 婷