江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初830号原告苏州依士达物业管理有限公司，住所地苏州市南环西路32号。法定代表人李亚军，总经理。委托代理人施春芳，江苏众勋律师事务所律师。委托代理人秦杨，江苏众勋律师事务所律师。被告杨源。原告苏州依士达物业管理有限公司（以下简称依士达公司）诉被告杨源物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告依士达公司委托代理人秦杨、被告杨源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告依士达公司诉称：原告接受苏州新港建设集团有限公司吴江分公司（以下简称新港建设）委托，在天城花园小区进行前期物业管理，后持续在该小区从事物业管理服务工作。根据《前期物业管理合同书》约定，天城花园小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月1.3元收取。被告系业主，其房屋建筑面积为85.85平方米。被告拖欠自2015年1月1日起至2015年9月30日止的物业管理费。为维护自身合法权益，原告遂诉至法院，请求判令被告杨源：1、支付拖欠的物业管理费1468元并支付利息12.5元（自2015年10月1日起至2015年11月30日止，按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算，自12月1日起按日万分之一点四计算至实际支付之日止）；2、承担本案诉讼费用。庭审中，原告依士达公司当庭明确其主张的按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算=日万分之一点四。被告杨源于庭前递交答辩状，辩称：1、对原告主张的物业管理费金额及起算时间有异议，请原告提供详细的计算方式；2、对原告提供的证据有异议；3、委托合同对答辩人无效；4、答辩人所在小区的业主大会已于2015年4月解聘原告，解聘通知也已送达原告。因此原告无资格再收取解聘后的物业管理费；5、由于原告自2015年4月以来一直霸占答辩人所在小区，截至答辩人书写答辩状时，本小区业委会起诉原告依法撤出答辩人小区的案件尚未宣判。综上，原告的合法性未确定，且其要收取的物业费金额也存在诸多疑问，原告未提供相关资料，故答辩人一直暂缓缴纳。经审理查明：2013年12月29日，杨源与新港建设、苏州新港物业服务有限公司吴江分公司（以下简称新港物业吴江分公司）就房屋签订《苏州市前期物业管理服务协议》一份，约定在该物业区域业主委员会成立前，由新港建设选聘的物业管理公司负责该物业区域的前期物业管理工作，前期物业管理期限为整个物业管理区域房屋交付使用后2年，前期物业管理费为：多层（带电梯）、小高层、高层住宅物业服务费：1.95元/月·平方米，其中公共服务费1.1元/月·平方米，代收代缴费0.85元/月·平方米（包括电梯、水泵等设施运行费及公共照明、公共用水等费用）。前期物业管理费自新港建设通知杨源入伙之日起计算，如杨源未入伙或未入住期间的物业管理费由杨源全额承担（本条所称入伙，是指业主或使用人收到书面入伙通知并办理完结相应手续）。物业服务费用按6个月交纳一次，杨源应在每个交费期间的第一个月内履行交纳义务，预缴本期间的物业服务费。若杨源不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求其补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。后，杨源与新港物业吴江分公司签订《苏州市前期物业管理服务协议》补充协议，约定原协议中多层（带电梯）、小高层、高层住宅前期物业管理费收费标准为1.95元/月·平方米（含代收代缴费），调整为1.9元/月·平方米（其中公共服务费1.3元/月·平方米，代收代缴费0.6元/月·平方米）。杨源作为买受人与新港建设签订《补充协议》明确杨源购买的商品房面积为85.85平方米。同日，杨源在《业主入住通知单》上签字确认，明确上述房屋交付时间为2013年12月28日前。2014年4月18日，新港建设作为甲方（建设单位），新港物业吴江分公司作为乙方（原物业服务企业），苏州依士达物业管理有限公司吴江分公司（以下简称依士达吴江分公司）作为丙方（新物业服务企业），三方签订《前期物业服务企业变更协议》，明确原已向苏州市吴江区建设局办理前期物业管理备案的项目（备案号：吴物前字（2011）第032号），甲方现重新选聘丙方实施前期物业管理，原备案的乙方自愿退出。乙方已与购房人签订的《前期物业服务协议》由丙方继续履行，甲方承担履行《前期物业服务企业》的连带责任。2014年4月21日，新港建设作为甲方（房地产开发企业），依士达吴江分公司作为乙方（物业管理企业），双方签订《苏州市前期物业管理委托合同》，约定甲方开发的天城花园（一期）委托乙方进行前期物业管理服务，期限自2014年5月1日至2016年4月30日。合同期未满，业主大会成立后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同终止。乙方按建筑面积向业主收取物业管理公共服务费，住宅1.3元/月·平方米，另行收取代收代交预付费，住宅0.6元/月·平方米。次日，新港建设向苏州市吴江区住建局申请变更前期物业服务企业，并由苏州市吴江区住建局登记备案，编号为吴物前变更字（2014）第004号，明确原前期物业服务企业为新港物业吴江分公司，新前期物业服务企业为依士达吴江分公司，其资质证书号为（建）113110号。截至2015年9月30日，杨源尚结欠依士达吴江分公司物业服务费1468元。以上事实，有原告依士达公司提交的苏州市前期物业管理委托合同、苏州市前期物业管理服务协议（含补充协议）、前期物业服务企业变更协议、前期物业管理备案变更通知书以及到庭当事人的庭审陈述等证据予以证实。本院认为：依士达吴江分公司与新港建设签订的《苏州市前期物业管理委托合同》系合同各方真实意思表示，内容合法有效，合同各方均应严格履行。现依士达吴江分公司作为物业管理企业已按照合同约定履行了物业服务义务，被告杨源作为业主有义务支付相应的物业服务费。被告杨源未依约交纳2015年1月1日至2015年9月30日期间的物业服务费是引起本案诉争的原因，故造成本案纠纷的责任在被告杨源。原告依士达公司作为依士达吴江分公司的总公司，有权行使本案所涉合同项下的相关权利，故原告主张被告杨源支付的物业服务费1468元在物业服务合同约定范围之内，且不违反相关法律规定，本院予以支持。关于原告主张按中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息，由于被告杨源逾期付款给原告造成的损失系利息损失，原告的主张符合法律规定，本院予以支持。关于逾期付款利息的起算点，原告虽举证证明其向被告杨源寄送联系函的事实，但该联系函经查询系由小区物业即依士达吴江分公司代收，本院不予认可，原告以提起诉讼的方式主张物业服务费，故应自2016年1月12日起按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算逾期付款利息。被告杨源的抗辩意见，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第二条、第七条第（五）项、第二十一条、第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：被告杨源应于本判决生效之日起十日内给付原告苏州依士达物业管理有限公司物业管理费1468元及利息（自2016年1月12日起至实际付清之日止，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算）。（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州依士达物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告杨源负担，于本判决生效之日起十日内直接给付原告苏州依士达物业管理有限公司（如采用转账方式支付，请汇入原告苏州依士达物业管理有限公司指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。原告苏州依士达物业管理有限公司已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；账户：苏州市中级人民法院；账号10555301040017676）。审 判 长  陆 蕴人民陪审员  胡云政人民陪审员  郗战联二〇一六年六月十五日书 记 员  沈 赟