商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书(2016)陕1002民初50号原告赵明华，男，汉族。委托代理人杨三社，男，汉族，居民。委托代理人崔建国，陕西鹏鲲律师事务所律师。被告商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处，住所地商洛市商州区东环路江滨花园小区**单元*楼。负责人王结实，处长。委托代理人王建红，商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处工作人员。委托代理人王兵，陕西弘达律师事务所律师。被告陕西吉祥天房地产有限公司，住所地商洛市商州区金源二路3幢4-3-1号。法定代表人徐锁劳，经理。委托代理人曹伟，陕西法正平安律师事务所律师。被告商洛市商州区人民政府，住所地商洛市商州区南街14号。负责人李旭光，副区长。委托代理人李博，陕西弘达律师事务所律师。原告赵明华与被告商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处（以下简称“管理处”）、陕西吉祥天房地产有限公司（以下简称“吉祥天公司”）、商洛市商州区人民政府（以下简称“区政府”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月7日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告赵明华及委托代理人杨三社、崔建国与被告管理处的委托代理人王建红、王兵，被告吉祥天公司的委托代理人曹伟，被告区政府的委托代理人李博到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵明华诉称，商州区贺咀城市新村是2005年市委、市政府确定的十大重点工程之一，为了保证该项目顺利进行，商州区政府成立了商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处（该管理处名称于2015年变更为商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处，以下简称被告管理处），管理处抽调了商州区刘湾街道办事处等单位干部为其工作人员。2008年8月25日，新村管理处工作人员告知原告贺咀新村建设工程相关事宜，原告按照被告新村管理处的要求，通过银行向其缴纳了120835元，购买被告管理处负责承建的贺咀新村五楼，建筑面积为130平方米，由被告新村管理处工作人员为原告出具了编号为NO2021450号收据，当原告要求与被告管理处签订购房合同时，被告新村管理处工作人员告知原告，在此以前已经与十几户签订了《贺咀城市新村住宅小区联合建设协议书》，协议内容完全一致，待后续签，但时至今日一直没有签订。此后，原告找到党广仓等人与被告管理处签订的《贺咀城市新村住宅小区联合建设协议书》（以下简称《协议书》），该《协议书》为被告管理处撰写的格式条款，适用于在该处购买的所有人员，该《协议书》对建设标准、计价方式、付款方式、物业管理、违约责任等条款进行了明确的约定，《协议书》除第1条房屋位置、第3条1款建房总价款、第4条付款方式中首付建房款数额比例燃煤锅炉水暖建设款不同外，其余均相同。按照被告管理处和党广仓等人签订的《协议书》，首付建设款比例为80%，并将燃煤锅炉水暖建设款在首付建房款时一次性付清。依此，原告所交付的120835元中含有80%的首付款以及燃煤锅炉水暖建设款。按照《协议书》第5条：“建设期限甲方从乙方60%建房款到账之日起24个月内，按建设条件完成房屋建设。因不可抗力因素影响建设期限，甲方应在事态发生后15日内告知乙方，建设期限顺延”的约定，被告管理处应在2010年8月25日前向原告交付房屋。为此原告等人多次与被告管理处交涉，直到2011年6月22日被告管理处向原告等人出具了《商洛市商州区贺咀城市新村集资购房资金收缴使用情况说明》及第一、二被告所签订的《协议书》，该说明指出：“从2007年起由商州区贺咀城市新村建设管理处开始代收集资购房款，到2010年5月底将相关手续移交陕西吉祥天房地产有限公司，共收到99户建筑面积12201.96平方米集资款12697134.92元，全部转入该公司账户。”第一、二被告签订的《协议书》，协议书以被告管理处为甲方，以被告陕西吉祥天房地产有限公司为乙方，《协议书》约定：甲方将其联建住宅项目全权委托乙方在其2007-38号宗地开发建设，联建户缴纳的联建款一次性由甲方转交乙方管理。协议同时对建设期限等有关事宜进行了明确约定。由于房屋一直未交付，2012年4月原告等人到商州区政府上访，2012年4月11日商州区政府张国瑜区长在区信访接待中心接待了包含原告在内的刘湾贺咀新村购房户群众代表，会后于4月12日发出《区政府区长张国瑜接待群众纪要》，纪要明确：一是成立贺咀新村建设管理处，负责工程筹建管理，协调相关部门办理工程审批手续，在规定期限内，尽快和开发商签订合同，办理施工许可证，力争4月份动工建设；二是在设计不变的情况下，房屋的价格、结构、楼层、面积等严格按照合同办理。此后，又多次上访，市、区政府领导非常重视，进行专题研究，形成会议纪要，但由于各种原因截止目前第一、二被告仍未向原告交付房屋。其次，商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处是商州区人民政府设立，在2015年5月前该机构一直存在，2015年5月28日，商州区政府在原班人马基础上设立新机构即被告商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处，而未赋予其继续履行商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处职责之职权，其行为使原告合法权益难于得到保障，为了维护原告合法权益，商州区政府也应该作为本案被告之一，承担相应责任。综上所述，原告认为，商州区贺咀城市新村曾经是市委、市政府确定的重点工程之一，原告按照被告管理处要求缴纳了购房款，尽管由于被告管理处的原因双方没有签订相关协议，但双方约定按照被告管理处与其他人签订的协议履行，原告已经履行了主要义务，被告应在原告交付房款后，在2010年8月25日前向原告交付房屋，但被告未予交付。依照被告管理处与其他人所签订的《贺咀城市新村住宅小区联合建设协议书》以及第一、二被告所签订的《协议书》约定，依据合同法107条、民诉法119条，请求法院：1、依法确认原告与第一被告之间新村住宅小区联合建设行为合法有效；2、被告陕西吉祥天房地产有限公司按照约定向原告交付房屋，三被告共同支付从2010年8月25日至交房之日的违约金每日36.25元，其中截止2015年7月25日为64162.50元，第三被告为第一被告行为承担责任；3、诉讼费用由被告承担。被告管理处未提交书面答辩状，口头辩称，原告与管理处之间不存在联合建房行为，更不存在联合建房行为是否合法有效的问题。联合建房的实质即合作建房。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，就本案而言，原告与管理处不存在提供出让土地使用权或者资金作为共同投资、共享利润的问题。所以，管理处与原告之间不存在联合建房行为，更不存在联合建房行为是否合法有效的问题，原告的第一项诉讼请求没有事实基础。2、管理处与原告没有签订任何协议。管理处于2008年8月25日代收原告赵明华120835元房款，并于2010年5月底连同代收的其他人房款一并转交陕西吉祥天房地产有限公司的事实存在。但管理处与原告并没有签订任何协议。3、原告认为管理处与其他人签订的《贺咀城市新村住宅小区联合建设协议书》为格式条款合同，同样适用于原告本人，系其自己认识错误，没有法律依据。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。该规定明确了合同仅仅依法约束签订合同的双方当事人，对合同以外的人不具有法律上的约束力，即合同的相对性原则。管理处与其他人签订的协议书，仅约束管理处和其他人，与原告无关。4、原告要求管理处对其承担违约责任，没有合同约定，也没有法律依据，应当依法予以驳回；5、管理处最初由商洛市政府决定成立，商州区政府具体组建，现更名为商洛市商州区贺咀片区棚户区改造项目建设管理处，承继以前管理处的职能与义务。被告吉祥天公司辩称，一、其公司严格按照与管理处签订的协议履行相关权利义务，在约定期限内按期交付房屋，不存在任何违约行为。其公司与原告之间不具有房屋买卖合同关系，原告请求被告公司支付违约金，没有事实和法律依据，请法院依法驳回原告诉请。2009年7月被告公司注册成立，为了支持城市新村建设，商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处（以下简称管理处）多次与被告公司协商，希望委托被告将竞得的2007-38号宗地工程项目的一部分，用于解决前期联建集资户的住房问题。双方于2009年12月20日签订协议书，约定管理处将联建户缴纳的联建款一次性交付被告公司管理，委托被告公司建房并在合理条件下协商调整联建房款价格及其他费用，约定被告公司的建设期限依据开工之日起24个月内交付。按照当初与联建户约定的建房款，到建房时已经翻了一倍还多，本来不属于被告公司承担范围，出于社会责任，本着给政府减压，化解社会矛盾，解决上访等不安定因素。被告公司在承担了巨大损失的情况下与原管理处有条件的签订了集资户安置代建协议。为了使工程早日开工建设，被告公司积极的办理相关手续，于2009年12月办理了国有土地使用证[商洛国用（2009）第54号]。2011年8月16日经商洛市规划委员会[商市规划（2011）101号]第二次会议通过将（怡翠山庄）项目容积率从1.7提高至2.8；2011年9月22日办理了《建设用地规划许可证》[地字第611001201100017号]；2011年12月2日办理了定点批复；2012年4月12日办理了《建设工程规划许可证》[建字611001201200005号]；2012年6月11日完成了招投标；2012年7月4日办理了《施工许可证》并按照标准交清了相关规费；2012年8月3日进行了施工放线，所有手续齐全后于2012年8月16日开工建设。为了化解矛盾，保质保量完成工程建设，被告公司加班加点工作，于2013年3月完成主体工程和分部验收，后因原管理处借款994753元及被告公司垫资修建的文笔路工程款（约166万元）迟迟不予给付解决，导致公司资金运转困难，土管部门又要求缴纳增加容积率的土地出让金，致使房屋建成后因水电燃气等设施不到位，无法早日交付。直到2013年8月才进行了分户验收，初步具备入住交房条件，同年10月左右住户开始领钥匙装修，目前集资户入住率已达80%以上，个别集资户因不服从政府相关部门的协调和当初与管理处的约定，迟迟不来办理相关入住手续，给被告公司造成一定损失，已构成根本违约，公司正在和管理处协商，保留进一步追究责任的权利。故被告公司已经在约定期限内交付房屋，不存在任何违约行为。管理处受集资户委托，与其签订的部分联建协议或口头约定的相关责任义务，与被告公司之间没有法律上的权利义务关系，原告诉讼被告承担违约责任，实属诉讼主体错误，建议法院依法驳回原告诉请。二、原告隐瞒当初交纳集资款的重要事实，违背与管理处的约定，诉请违约金缺乏根本事实，显然不能成立，依法应当驳回原告起诉。原告在2008年8月交纳集资款时，适逢奥运会在中国举办，房地产价格大幅度飙升，几乎是飞速上涨，原告等人明知其交纳的集资款与管理处约定的只是交纳了50%的房款，其中包括燃煤锅炉水暖建设款，后因相关批建手续办理不下来，无法开工建设，到2012年开始建设时，房价已经是原价的一倍还多，因该工程属于政府城市新村建设，为了解决遗留问题，以增加被告公司地块容积率的办法解决原集资户的房屋问题，被告公司通过原管理处移交的花名册，收取集资户的后续建房款，目前原告交纳建房款为总房款的50%，并不存在原告所述的80%房款，且原告等人交纳的房款余数和原管理处核算的50%房款计算一致，有原告交款凭证为基本事实根据。根据日常生活经验法则和众所周知的事实，原告购买如此重大的生活资料，不可能不明确其交纳的房款为何会精确到具体的余数，且原告明确承认当初约定的面积为130平方米，却不愿承认其交纳50%房款的事实。故无论原告举证大量的周边及其他住户价格来认为与原管理处口头约定的价格不是花名册上房款价格，无法改变其当初交纳集资款时与原管理处双方的真实约定，其迟迟不愿前来办理交付入住手续，目的明确，就是认为自己的房价比他人要高，产生心理失衡。而原告要证实自己当初与原管理处约定房价款交纳为80%，就必须和交付的余数一致，否则，不能自圆其说，而原管理处收取房价款并非全部为总房价款80%，也有交纳30%的和其他比例。因此，原告认为其已交纳80%房款的说法不具有唯一性，且算出的余数与其主张不一致，不能确定交纳房价款的比例就无法确认管理处违约事实。显然，本案原告交纳的房款未达60%，其没有权利要求管理处在24个月内完成房屋建设，故原告要求支付违约金没有事实依据和法律依据，原告明确对其委托原管理处联合建房交纳集资款引用格式条款约定，那么就应当明确其交纳集资款的余数的解释合理性和客观真实性，原告明确引用格式条款内容，就应当清楚适用该条款的具体约束力。结合本案事实，显然，原告未达到约定交付比例，能够证明原告先行违约，作为本案被告管理处完全有权提起反诉或另案诉讼。故原告诉请管理处违约没有事实依据。被告公司与原告之间不具有房屋买卖合同关系，原告诉请被告与管理处共同支付违约金，没有事实和法律依据，建议依法驳回其诉请。综上所述，被告开发经营的怡翠山庄工程项目手续齐全，系商洛市重点工程，原告诉请被告公司承担违约责任的根本事实不清、证据不足，原告主张的每日支付违约金的计算办法更是让人无法明确，显系不实之诉，因原告在管理处和物业公司多次电话督促下，仍迟迟不来办理房屋移交手续，应当承担不利的法律后果。故建议法院依法驳回原告诉请。被告商州区政府未提交书面答辩状，口头辩称，2005年6月29日商洛市人民政府办公室以商政办发（2005）58号《关于2005年市城区重点城市建设项目管理有关问题的通知》，决定由商州区政府组建贺咀城市新村工程建设管理处，实行项目法人负责制。对于原告与商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处的纠纷问题，因该管理处属于项目法人，与区政府是两个独立的不同民事主体，故原告起诉并要求区政府承担责任，于法无据，请依法驳回；管理处在当庭也承认对以前管理处的责任承继，所以不存在原告诉称的事实，请法庭依法驳回原告诉讼请求。经审理查明，2004年5月21日、6月28日，商洛市人民政府召开专项问题会议，主要研究讨论了城市新村建设和商洛学院建设拆迁安置有关问题，会议认为：一、我市市区居住着大量的农业人口，由于国家重点建设征地需要拆迁安置；市区多年冻结农业人口宅基地审批，部分无房农户急需建房，一些危房农户也急需划地排危新建。因此，在规划市区范围内建设城市新村十分必要，它对于促进国家重点项目建设，解决拆迁户和无房、危房农户住宅困难，节约建设用地，促进城市发展有着十分重要的意义。二、新村规划由市城建局负责。会议同意分别在大桥路东北角东店子村和丹江过境路南贺咀村建两处城市新村，先行试点，逐步推开。三、城市新村建设用地按农业人口宅基用地供给。安置对象为国家项目建设拆迁户和无房、危房农户。宅基地审批按现行程序办理，实行“对象、政策、程序、结果”公开，接受群众监督。四、城市新村用于安置国家项目建设拆迁户的用地及道路等公共设施建设，由项目建设拆迁安置单位负担；安置用地原则按基础设施征地价格给土地所有权单位予以补偿。无房、危房农户宅基用地及道路等公共设施建设，由新村建设管理单位收取一定费用，用于土地补偿和公共设施建设。2005年6月29日，商洛市人民政府办公室商政办发[2005]58号《关于2005年市城区重点城市建设项目管理有关问题的通知》中，将城市新村建设项目列为当年市城区十项重点城市建设工程之一，明确贺咀城市新村项目和大桥路城市新村项目，由商州区政府组建项目管理处负责实施。之后，商州区政府即成立商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处。2007年起，该管理处开始代收集资购房款。2007年8月份，该管理处与部分购房户签订了《贺咀城市新村住宅小区联合建设协议书》。协议书的主要内容为，购房户委托管理处在贺咀城市新村住宅小区为其建设住宅，房屋明确到房号，同时还约定有建设标准、建房总价款、付款方式、建设期限、房屋移交、物业管理、双方责任、违约责任等内容。2008年8月25日，原告赵明华向商洛市商州区贺咀城市新村工程建设管理处缴纳集资款120835元（含13000元暖气初装费），管理处向原告出具了记载有交款人姓名、交款金额及五层的收据，原告与管理处至今未签订书面协议书，也未与吉祥天公司签订书面的房屋买卖合同。2008年7月15日，陕西义兴建设工程开发有限公司以挂牌方式竞得2007-38号宗地使用权，缴纳了土地出让金；2008年8月，完成地面附着物的赔偿及清表工程；2009年5月，办理了国有土地使用证；按照商洛市国土资源局和商州区贺咀城市新村工程建设管理处要求，该公司与管理处签订工程建设管理合同，并成立财务和建设资金单列管理的“陕西义兴建设工程开发有限公司商洛分公司”；后由于商洛分公司不具备完全法人资格，有关报建手续无法正常办理，将原“陕西义兴建设工程开发有限公司商洛分公司”注册变更为具备完全法人资格的“陕西吉祥天房地产有限公司”，将原分公司的一切债权债务全部转入该公司。2009年12月20日，管理处（甲方）与吉祥天公司（乙方）就贺咀城市新村联合建房项目的建设事宜签订《协议书》，主要内容有：一、甲方将其联建住宅项目全权委托乙方在其2007—38号宗地开发建设，联建户缴纳的联建款一次性由甲方转交乙方管理。1、甲方应按照现有商州区刘湾街道办事处职工联合建设登记的实有户数以书面形式移交乙方，移交后甲方不得以任何理由追加户数及面积。2、甲方在合理条件及联建职工与乙方同意的情况下调整联建房款价格。3、联建职工不得私下变更住宅权属人，如需变更需甲乙双方同意。4、联建项目建设标准达到销售标准。5、联建项目以建设成本价协商计算。6、其他费用包括通信、有线电视入网费，按房地产开发行业规定标准按户由业主一次性向乙方交纳。由乙方负责和各行业单位结算，办理入网手续。7、水暖系统按国家有关规定建设，价款按乙方销售价定价。8、建设期限依据开工之日起24个月内交付。因不可抗拒因素影响建设期限双方合同自行失效。9、物业管理及物业管理费按《陕西省城市居住区物业管理条例》规定执行。房屋业主应按购房款2%向乙方缴纳物业维修基金。按《陕西省城市居住区物业管理条例》第六章的物业维修基金的使用和管理规定执行。房屋业主服从小区的统一的物业管理。二、甲乙双方的责任和义务。1、甲方负责该联建职工住宅项目前期管理并义务协助乙方办理商洛国用（2009）第054号宗地项目的立项、规划、报建、设计、施工许可、确权、建筑施工用临时占道、用水、用电手续。并包括协调周边关系。2、乙方应将该联建住宅项目纳入商洛国用（2009）第054号宗地整体房产开发范围。负责办理有关产权手续，费用由联建业主承担。3、甲方应积极协助及配合乙方正常开工及施工环境保障任务。4、甲方有权随时了解乙方对该项目的建设及施工情况，乙方有义务配合。三、违约责任，双方必须严格履行本合同约定的条款，因任何一方违约造成对方经济损失时，违约方应负责赔偿对方的经济损失。四、本协议自签订之日起生效，原甲方与陕西义兴建设工程开发有限公司商洛分公司签订的联建项目委托合同同时作废。2009年12月14日，商洛市人民政府就2007-38号宗地为吉祥天公司办理了商洛国用（2009）第54号国有土地使用证；2011年9月22日，商洛市城乡建设规划局就2007-38号宗地（用地项目名称：怡翠山庄）向吉祥天公司颁发了建设用地规划许可证；2012年4月12日，商洛市城乡建设规划局向吉祥天公司颁发了建设工程规划许可证；2012年7月4日，商洛市住房和城乡建设局分别就怡翠山庄一标段（1-8#楼）、怡翠山庄二标段（9-12#楼）向吉祥天公司颁发了建筑工程施工许可证；2012年11月26日，商洛市房产管理局就怡翠山庄一期（1-8#楼）向被告吉祥天公司颁发了商房预售证第201205号商品房预售许可证。吉祥天公司建设的怡翠山庄1-4#楼为管理处代收原贺咀城市新村集资购房户住房，该4栋楼已交工验收，吉祥天公司于2015年1月4日开始，通知原告等集资购房户交房、补交房款等。2010年5月底，管理处将其收到的99户集资购房户建筑面积12201.96平方米、集资款12697134.92元，全部转入吉祥天公司账户，并将相关手续移交该公司。2010年9月15日该公司按照购房户陈士国和蔺建设两人要求，全额退还两户集资购房款本金248945.10元，支付两户利息37222元。管理处移交购房款时提交有缴款统计表，原告赵明华姓名后标注有面积为130㎡、楼层为5层，价格为1659元／㎡，其他集资购房户5层的价格为1050元／㎡。各购房户在交款后，因项目未及时开工建设、房屋价格、结构等系列问题，向市、区政府相关部门上访；吉祥天公司也就建设过程中出现的6楼复式结构楼层及因容积率增加补交土地出让金、购房户相关规费的缴纳、办理房产证等相关问题向政府等相关部门书面说明情况、请示汇报等。市、区两级政府在接待上访群众代表和调查研究过程，就原贺咀城市新村建设的相关遗留问题多次召开专题、专项会议，解决了相关事宜。期间，在2014年8月22日上午，商洛市人民政府就商州贺咀新村购房户信访问题召开了专题会议，会后形成[2014]62号商洛市人民政府专项问题会议纪要。本次会议中将该102户（注：管理处代收99户、其余为陕西义兴建设工程开发有限公司商洛分公司代收）联建房屋定性为商品房，会议中还就土地出让金问题、工程造价核算问题、102户联建群众按71元／㎡的标准交纳政策性强制费用、文笔路及东环路建设问题、工程建设资金的缺口问题有明确意见，并由商州区政府负责，按会议研究的意见与吉祥天公司签署正式协议。2014年12月18日，商洛市商州区贺咀城中村改造项目建设管理处（甲方，前身为商洛市商州贺咀城市新村工程建设管理处）与吉祥天公司（乙方）为化解贺咀城市新村住宅小区102户联建户信访遗留问题，使102户群众联建房屋尽快移交，签订相关的协议书。2014年12月23日，商州区政府召开区长办公会议，专题研究贺咀城市新村住宅小区102户联建户信访遗留问题，会后形成[2014]16号商州区人民政府区长办公会议纪要，同意管理处与吉祥天公司2014年12月18日签订的协议书，并就有关问题进一步明确。庭审中，原告赵明华说明其与管理处和吉祥天公司的争议主要是房屋价格问题，其要求按照其他户型相同楼层购房户的价格即1050元／㎡计算其房屋价款，吉祥天公司要求以管理处移交的缴款统计表中原告的价格即1659元／㎡计算房屋价款。管理处对价格不同的解释是其他购房户交款时间早，原告等交款时间迟的购房户房屋价格高。原告还陈述，2014年12月左右，被告吉祥天公司通知原告等人去办理交房手续，并要求他们按缴款统计表中的各人名下的房屋价格交纳房款，原告看到自己的房屋价格与当初其向管理处缴纳购房款时谈的价格差距较大，就询问吉祥天公司，吉祥天公司告知原告等人，他们的定价依据就是管理处向其移交的缴款统计表中的价格，为此原告等人一直未能与吉祥天公司签订房屋买卖合同。之后，原告赵明华等8户情况雷同的购房户上访至区政府，区政府让管理处查明原因，管理处以时间较长、相关人员调离、具体购房情况无法核实等为由，未能处理原告反映问题，管理处遂告知原告等人走司法程序，原告才诉至法院。审理中，被告吉祥天公司于2016年6月16日向本院说明，其于2010年5月1日前，陆续收到管理处向其转交的集资购房款约1320万元；其公司于2015年1月4日开始向各集资购房户交房，2016年3月底共交房88户，2016年5月底交房4户，目前尚余10户未办理交房手续；2016年3月底签订合同24户，2016年5月底签订合同3户，共计签订合同27户。另，2016年6月20日，本院组织原告、被告管理处与吉祥天公司到本案诉及的怡翠山庄进行现场勘查，原告赵明华对被告吉祥天公司说明的2015年1月4日吉祥天公司开始通知各集资购房户交房时起，将该小区4号楼1单元5楼东户502室（面积126.75平方米）明确在原告自己名下无异议，原告对于被告吉祥天公司提出的每户在原管理处移交清册中注明的各集资购房户房屋单价基础上每户应补交71元∕㎡的外墙保温工程费用及每套房屋应交的大修基金、契税、营业税、燃气初装费、有线电视入户费、测绘费等费用无异议。本院确认上述事实的证据有原被告陈述；原告赵明华提交的2014年5月21日商洛市人民政府专项问题会议纪要、2011年6月22日管理处出具的商洛市商州区贺咀城市新村集资购房资金收缴使用情况说明、户型价款统计表、2008年8月25日2021450号收款收据、贺咀城市新地住宅小区联合建设协议书、2009年12月20日管理处与吉祥天公司签订的协议书、缴款统计表、商州区信访局2012年4月12日第20期区政府区长接待群众纪要、商洛市信访局2014年4月9日群众来访转送单、商洛市人民政府办公室[2014]62号关于商州贺咀新村购房户信访问题会议纪要、商州区人民政府办公室[2014]16号关于贺咀城市新村住宅小区联建户信访遗留问题的会议纪要、中共商洛市商州区委办公室商州办字[2015]78号关于组建商州区棚户区改造项目管理机构的通知及原告当庭补充的缴款统计表、户型统计表；被告吉祥天公司提交的营业执照（副本）、国有土地使用权证、商品房预售许可证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、其与管理处签订的两份协议书、其公司（2012）09号请示报告、（2013）01号说明、（2013）14号申请、（2013）26号报告、（2014）12号申请、(2014)31号请示报告、2013年5月23日关于怡翠山庄项目进展情况和原贺咀城市新村建设工程管理处集资建房户需要解决的问题、商州区人民政府商政函[2013]128号情况说明、商洛市人民政府办公室[2014]62号关于商州贺咀新村购房户信访问题会议纪要、验收会签表、验收记录、缴款统计表、部分购房户交款票据、2016年6月16日情况说明；被告区政府提交的商洛市人民政府办公室商政办发[2005]58号通知；本院调查笔录、现场勘查笔录。上述证据已经质证和本院审查，合法真实，可以采信。本院认为，本案诉及的贺咀城市新村系政府为解决部分住房有困难的群众而确定的城市新村建设项目。本案中，被告管理处之所以收取原告等人集资购房款是基于我市当年确定有贺咀城市新村这一建设项目，而管理处是按照商洛市人民政府商政办发[2005]58号文件通知精神，由区政府成立的项目建设管理机构，其作为项目法人，主要承担项目前期准备和工程建设、管理职责，管理处并不直接实施项目建设。2014年8月26日，商洛市人民政府就贺咀城市新村购房户信访问题召开专项会议时，认为该宗土地属出让用地，并综合考虑当时房地产价格，将102户联建房屋定性为商品房，故被告管理处按照我国目前对国有土地上新建住宅项目的相关规定，并不具备进行商品房开发建设的条件与法律规定的资质，其与原告之间没有形成联合建设住宅楼的法律基础，其收取原告集资购房款是一种代收房款的行为，故原告要求确认其与被告管理处之间新村住宅小区联合建设行为合法有效，本院不予支持。被告吉祥天公司在与管理处签订委托代建协议书后，接收了管理处向其移交的包括原告在内的99户集资购房款，吉祥天公司也在房屋建成后，向原告等通知了交房、补交房款等事宜，市、区政府已通过各种途径解决了被告吉祥天公司在代建这批集资购房户房屋过程中的部分问题，这批集资购房户房屋与该小区其他商品房，并不完全相同，故被告吉祥天公司与原告已形成事实上的房屋买卖合同关系，被告吉祥天公司应向原告交付房屋。该房屋经本院组织原告与被告管理处、吉祥天公司确认后，位于怡翠山庄住宅小区的4号楼1单元5楼东户502室（面积126.75平方米）。关于房屋价格的差异问题，被告管理处、吉祥天公司均没有其他证据证实2010年5月，管理处向吉祥天公司移交包括原告在内的99名集资购房户的缴款统计表时，99户的房屋单价是以交款时间的先后来确定的，即2007年交款的集资购房户、位于五层的单价为1050元∕㎡，2008年交款的原告、五层的单价为1659元∕㎡，且一并向吉祥天公司移交的、落款时间为2010年6月1日陕西义兴公司集资建房户交款名单中，位于五层的单价为1050元∕㎡，原告所购房屋与其他集资购房户所购房屋，在同一时间段统一由同一房地产开发商即吉祥天公司建成，原告要求与其他集资购房户同等对待，符合合同法规定的公平原则与交易习惯；原告赵明华已交款为120835元，减去暖气初装费13000元，余额107835元为原告已交房款，按照五层的单价1050元∕㎡加上71元∕㎡的外墙保温工程费用计算，原告赵明华该套房屋的总房价款为142086.75元，减去已付房款，原告赵明华还应向被告吉祥天公司补交房款34251.75元；被告吉祥天公司提出的其他税费等可与原告在签订书面房屋买卖合同时具体商定。另外，原告并无证据证明被告管理处、吉祥天公司与其直接明确约定有违约责任条款，原告要求三被告按照他人与被告所签合同，向其承担逾期交房的违约责任的诉求，证据不足，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陕西吉祥天房地产有限公司向原告赵明华交付位于商洛市商州区怡翠山庄住宅小区的4号楼1单元5楼东户502室房屋一套。二、原告赵明华向被告陕西吉祥天房地产有限公司补交房屋价款34251.75元。三、驳回原告赵明华的其他诉讼请求。上述一、二项内容，限判决生效之日起30日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1404元，由原告赵明华、被告陕西吉祥天房地产有限公司各负担702元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。审 判 长  何 明代理审判员  敬小涛人民陪审员  李淑珍二〇一六年六月二十一日书 记 员  李 倩