江苏省常熟市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0581民初2816号原告常熟中南御锦城房地产开发有限公司，住所地江苏省常熟市泰山南路26号。法定代表人施建华，董事长。委托代理人周晓玉，该公司法务。被告陈政。委托代理人曹荣国，江苏瀛元律师事务所律师。被告张浩亮。原告常熟中南御锦城房地产开发有限公司诉被告陈政、张浩亮商品房销售合同纠纷一案，本院于2016年3月10日立案受理，依法适用简易程序于2016年3月30日公开开庭进行了审理。原告常熟中南御锦城房地产开发有限公司委托代理人周晓玉、被告陈政委托代理人曹荣国到庭参加诉讼，被告张浩亮经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告常熟中南御锦城房地产开发有限公司诉称：2014年1月24日，原告与被告签订《内部员工认购协议书》，由被告向原告购买常熟中南虞锦城5幢2单元23层05号商品房。协议约定房屋总价1200063元，面积116.56平方米，房款分五期支付，协议还对房屋买卖其他事项进行了约定。协议签订后，被告未按协议约定支付第三、四、五期房款共计720000元，已构成违约。为此，原告特起诉至法院，要求被告继续履行合同义务并承担相应违约责任，请求法院判令：1、被告向原告支付购房款720000元；2、被告按同期银行贷款利率向原告支付逾期付款利息；3、本案诉讼费由被告承担。被告陈政辩称：一、原被告��订的《内部员工认购协议书》适用范围不当，陈政不是原告员工，与协议上签字的张浩亮并不相识；二、该《内部员工认购协议书》违反了行政法规的强制性规定，双方没有签订正式合同并办理网签备案，责任在于原告，规避了原告的责任义务，逃避国家监管，协议书内容上限制了被告的主要权利，原告应承担无法继续履行的责任；三、原告诉请主张的利息、诉讼费等与被告无关。综上，案涉协议书属于无效合同，相应责任应由原告承担，请求驳回原告的诉讼请求。被告张浩亮未作答辩。经审理查明：2014年1月25日，原告常熟中南御锦城房地产开发有限公司（甲方）与被告陈政（乙方）签订《内部员工认购协议书》一份，约定“甲乙双方经充分协商，就乙方向甲方认购甲方开发之常熟中南虞锦城项目/区5幢2单元23层05号商品房达成以下协议：1、单价（人民币）10295.67，建筑面积116.56平方米，总价（人民币）1200063元，大写（人民币）壹佰贰拾万零陆拾叁元整。2、付款方式（1）本认购书签定时，乙方向甲方支付购房首付款240063元，其中2万元为定金；（2）剩余款项96万元，乙方须于2015年12月28日前全部付清；买受人须按照以下约定的时间归还所欠出卖人的房款：（1）2014年7月25日前，买受人向出卖人归还借款人民币24万元；（2）2015年1月25日前，买受人向出卖人归还借款人民币24万元；（3）2015年7月25日前，买受人向出卖人归还借款人民币24万元；（4）2015年12月28日前，买受人向出卖人归还借款人民币24万元。3、……4、房屋交付期限甲方应当在2015年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付乙方。5、房屋交付标准：毛坯。6、若乙方未能在本协议约定时间内付款，甲方有权拒绝交房；若乙方逾期达到一个月，甲方有权单方面解除本协议，房屋收回另售。7、……8、双方同意，乙方在支付购房首付款后签订内部认购协议，不签订网上备案合同，不进行网上备案。若乙方存在与备案相关的利息损失，由乙方自行负责。9、若乙方要求签订网上备案合同，则甲方应在收到乙方书面要求后5个工作日内与乙方签订网上备案合同，合同文本及其附件均按照甲方的合同文本签订，乙方对此没有异议。10、……若乙方交清款项的，则须在本协议签订之日一年内签订正式的《商品房买卖合同》，否则，甲方有权单方解除合同，将房屋另行销售，解约后在乙方退还所有协议原件及发票（或收据）给甲方时，甲方无息将乙方已交��的款项退还乙方。11、内部员工购房属公司福利，一年以内不允许转让、更名或更换房源。否则甲方有权收回所有优惠，乙方须按优惠前单位补足所有差额142378元。12、甲方如实告知：本商品房所在地土地、在建工程已经由甲方向银行设立贷款抵押。甲方承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除。13、发生争议双方友好协商解决，协商不成的，提交房屋所在地人民法院解决。14、本认购书经双方签署生效。”合同尾部由原告加盖公司合同专用章，并由被告陈政签名及书写手机号码、地址及其身份证号码，合同尾部乙方签名处另载明有“张浩亮”。此外，2014年1月25日，被告陈政签署客户签约申报表一份（客户签字处无张浩亮），向原告申请签约购买该涉案房屋。合同签订后，当事人未办理预售及网签备案，被告陈政在签订内部认购协议当日已付讫240063元，在2014年7月24日支付24万元，共计480063元，原告收款后出具的收款收据二份，载明收款事由均为5-2305房款。被告陈政未按期支付其余房款，原告催讨无果，遂诉讼来院。另查明：涉案5幢2单元23层5号房屋所属项目名称为中南虞锦城一期，原告于2014年1月14日取得中南虞锦城一期1、5幢房屋的商品房预售许可证，于2016年2月26日通过交付使用备案。涉案《内部员工认购协议书》签订时，被告张浩亮系江苏中南建设集团股份有限公司职员，劳动合同期限至2019年7月24日截止，后张浩亮于2015年2月14日辞职。审理中，关于《内部员工认购协议书》尾部“张浩亮”是否为其本人签字的问题，原告表示不是张浩亮本人签名，系陈政代签；被���陈政不承认系代签，但确认签订协议时张浩亮不在场，也不认识张浩亮。关于抗辩主张协议因违反法律强制性规定而无效的理由，被告陈政表示协议违反了《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条之规定，双方未签订正式合同并办理备案登记，属违反强制性规定，所以合同无效；原告表示根据协议第九条约定，原告收到被告申请配合被告签订备案合同，但至今未收到书面申请。为查明事实，本院在审理中对张浩亮进行了调查，张浩亮述称，其2008年进入中南集团工作，一直工作至2015年2月份，根据公司其工龄超过五年，可以购买三套享受折扣的商品房，其把名额都给了同事，只是根据经理朱斌的要求在公司的电子办公信息平台系统上发出一份内部员工购房申请；其并不认识本案被告陈政，《内部员工认购协议书》的张浩亮签名也��是其所签，收到本案应诉材料时才知道陈政以其名义购买了商品房，个人认为本案与其没有关系，所以未到庭参加诉讼。以上事实，由《内部员工认购协议书》、收款收据、商品房预售许可证、商品房交付使用备案通知书及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于涉案《内部员工认购协议书》是否合法有效？首先，原告常熟中南御锦城房地产开发有限公司与被告陈政在《内部员工认购协议书》上盖章、签名，该协议依法成立，系双方真实意思表示。其次，该协议书对商品房的基本情况、总价款、付款方式、付款时间、交付条件、交付期限、违约责任、解决争议的方法等商品房买卖合同的主要内容均作了明确约定，协议签订时，原告就所售房屋已经取得商品房预售许可，协议签订后，被告陈政已经向原告支付购房款共计480063元，超过总房款的四成，部分履行了合同义务，协议双方已实际形成商品房买卖合同关系。第三，涉案内部认购协议书，并没有将办理登记备案手续约定为协议生效的条件；被告据以主张无效的《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条，未对违反该规定合同的效力作出明确规定，且导致合同无效的法律、法规强制性规范仅限于效力性强制规范；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”因此，双方当事人签订认购协议后，虽未办理预售及网签备案，但并不能据此产生认购协议无效的法律后果。第四，协议当事人陈政不是原告员工，并不能成为协议无效的理由和依据。类似认购协议的买受方限于内部员工系原告内部对购房主体的约束条件，并不能对协议本身的效力产生影响，原告已与陈政签订协议、接收其付款的事实，说明其认可陈政具有按照内部员工条件购房的资质，且被告陈政对其非员工身份明知，而执意签订协议，表明当时其购房意思明确坚决。综上，涉案《内部员工认购协议书》依法成立，承载当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。关于被告张浩亮是否应承担合同责任的问题，原告承认《内部员工认购协议书》尾部的张浩亮签名不是张浩亮本人所签，被告陈政亦承认签订���议时张浩亮不在场，也不认识张浩亮，已经支付的房款480063元也系陈政付款，张浩亮在接受本院调查时也表示不是其本人签名，现亦没有其他证据证实张浩亮系合同当事人，因此，张浩亮不是内部认购协议的当事人，原告与被告陈政签订的认购协议书对其不具有约束力。结合本案事实情况，被告陈政系以张浩亮名义享有内部购房资格与原告签订《内部员工认购协议书》，相应的合同权利义务由陈政享有与负担。据此，原告对被告张浩亮的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，被告陈政在支付购房款480063元后，余款720000元至今未付，存在未按约全面履行合同义务违约行为，应承担违约责任，并作继续履行。被告陈政抗辩主张认购协议无效，依据不足，本院不予确认。原告诉请主张被告陈政支付购房款720000元，合法有据，本院予以支持。关于逾期付款的利息，原告主张按照银行同期贷款利率计算，符合法律规定，应予支持。根据双方协议约定，房款余款720000元应分期支付，现履行期限均已届满，因此，应从期限届满的次日起分别计算至实际履行之日至，故本院准予按中国人民银行同期同类贷款基准利率以240000元为基数分别自2015年1月26日、2015年7月26日、2015年12月29日起计算至被告陈政实际履行之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十二条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下：被告陈政给付原告常熟中南御锦城房地产开发有限公司购房款人民币720000元并支付逾期付款利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率，以240000元��基数分别自2015年1月26日、2015年7月26日、2015年12月29日起计算至被告实际履行之日止），于本判决生效之日起十日内履行（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入常熟市人民法院，开户行：常熟农村商业银行金龙支行，账号：1079）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币5500元，由被告陈政负担（原告同意其预交的案件受理费由被告向其直接支付，本院不再退还，由被告在本判决生效之日起十日内向原告支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（户名：苏州市中级人民法院，开户行：中国农业银行苏州苏福路支行，账号：1076）。审判员  高少波二〇一六年六月十二日书记员  张春亚