安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书(2016)皖0421民初904号原告：马婷婷，女，1980年9月11日生，汉族，住安徽省临泉县。委托代理人：ＸＸ，安徽州来律师事务所律师。委托代理人：饶明旺，安徽州来律师事务所律师。被告：安徽锦祥商业运营管理有限公司，住所地安徽省凤台县。法定代表人：葛传雨。原告马婷婷诉被告安徽锦祥商业运营管理有限公司（以下简称“安徽锦祥公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月11日立案受理后，依法由代理审判员王晓亚适用简易程序，于2016年4月18日公开开庭进行了审理，原告马婷婷及其委托代理人ＸＸ、被告安徽锦祥公司的法定代表人葛传雨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马婷婷诉称：2014年10月5日，其与安徽锦祥公司签订一份《凤台县金汇广场（商铺）租赁协议书》，约定其租用“凤台县金汇广场-1557”号商铺，租赁期限为三年，自2015年2月8日至2018年4月7日。合同签订后，安徽锦祥公司收取其房租、经营保证金、综合物业管理费等合计102470元。安徽锦祥公司承诺在2015年2月8日正式开业，如不能在承诺日期开业，可以顺延三个月，三个月后开业的每延迟一天按2000元/天向其偿付逾期开业违约金，并约定如果严重违约还应赔偿违约金30000元。后来发现租赁的房屋不符合要求，双方对租赁的房屋进行了调整，但时至今日，金汇广场西区一直没有开业，其完全无法经营。后来按照安徽锦祥公司的要求，其对房屋进行装潢，花去装潢费用20000元。安徽锦祥公司严重违约的行为，给其造成极大的经济损失，为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同，被告返还房屋租金等102470元，并承担违约金140000元，合计242470元；2、被告承担本案诉讼费用。安徽锦祥公司辩称：商铺已经具备了开业条件，其通知马婷婷进场装修，马婷婷也按照要求进行了装修，不同意解除合同，要求继续履行。在审理中，马婷婷为支持自己的主张向本院提供了如下证据：证据一、身份证复印件，证明诉讼主体资格；证据二、凤台金汇广场（商铺）租赁协议书，证明租赁关系，被告存在违约行为；证据三、收据四张，证明交款数额；证据四、装修收据，证明被告违约行为导致的损失。对马婷婷提交的证据，安徽锦祥公司的质证意见为：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，不能证明公司存在违约，协议书签订的日期与诉状不一致，合同的实际签订日期为2015年10月1日；对证据三的真实性无异议，双方之间签订的合同有变更，签字代表对变更后合同的认可；证据四真实性有异议，无法证明其合法性。安徽锦祥公司向本院提供了如下证据：证据一、营业执照复印件，证明诉讼主体资格；证据二、照片，证明金汇广场已经有商户进场开业，没有开业的商户也已经具备了开业条件；证据三、2015年2月12日金汇广场开业的照片与光盘，证明金汇广场已经开业；（庭后提交）证据四、凤台县金逸国际电影城营业执照，证明金汇广场西区商户开业时间在开业仪式时间之前；证据五、凤台老记忆餐饮管理有限公司营业执照、中国建设银行网上银行电子回执，证明凤台老记忆餐饮管理有限公司缴税时间为2015年5月6日，凤台老记忆餐饮管理有限公司在2015年4月已经为开业做准备，说明在2015年2月8日至2015年5月7日内组织了商户进行开业。对安徽锦祥公司提交的证据，马婷婷的质证意见为：证据一无异议；证据二的真实性有异议，被告说的部分商户开业是指金汇广场东区，实际开业地点也在金汇广场东区，我们商户在金汇广场西区，西区没有开业仪式，没有正式开业；证据四的真实性需要核实，电影院的注册时间不等于实际开业经营时间；证据五的真实性有待核实，电子回执只有缴费数额，具体用途不明确，即使可以证实有其他商户营业，也不能证明被告举行了开业仪式。本院在认证中认为：对马婷婷提供的证据一、证据二、证据三及安徽锦祥公司提供的证据一，双方对真实性均无异议，经审查本院对真实性予以确认。对马婷婷提供的证据四，不是正式发票，也未提交可以证明装修公司资质的证据，经本院实地查看，马婷婷租赁的-1553号商铺内没有未形成附合的装饰装修物，也未提出对剩余租赁期内已形成附合的装饰装修残值进行评估，本院不予采信。对安徽锦祥公司提供的证据二，无法反映照片的拍摄时间，不能证明交付商铺时或举行开业仪式时马婷婷承租的商铺符合开业条件；证据三，经审查真实性予以确认，但无法证实原告的商铺在“东西区部分商铺”的范围内；证据四、证据五，经与原件核对，本院对真实性予以确认，公司的注册时间应在筹备开业的时间内，但与本案无关联性。经审理查明：2014年10月5日，马婷婷与安徽锦祥公司签订一份《凤台金汇广场（商铺）租赁协议书》，承租“凤台金汇广场”-1557号商铺，并于当日交纳商铺租金79171元、经营保证金5000元、综合物业管理费3299元。后因商铺不符合要求，于2015年9月15日重新签订一份《凤台金汇广场（商铺）租赁协议书》，主要内容有：“出租人：安徽锦祥商业运营管理有限公司（下称‘甲方’）承租人：马婷婷（下称‘乙方’）第一条商铺位置：1.1乙方向甲方承租‘金汇广场’-1553号，共计1个商铺，计建筑面积为67.56平方米，作为经营童装使用。1.2乙方承租商铺的面积以该商铺产权证上登记的建筑面积（含公摊面积）为准，甲、乙双方均同意以此作为结算租金及各项费用的面积单位。第二条租赁期限为2年。自2015年10月1日至2017年10月31日（2015年8月26日起算房租以儿童乐园为准十天内有效，原合同免租期顺延）。第三条租金、递增、经营综合保证金、水、电费、及其他费用标准、付款时间：3.1租金标准、付款时间及方式（年度总租金小数点后四舍五入）：A、第一年租金标准为120元/平方米/月，每月租金计8107元，年度租金计97286元。大写玖万柒仟贰佰捌拾陆元。第二年租金标准为120元/平方米/月，每月租金计8107元，年度租金计97286元。大写玖万柒仟贰佰捌拾陆元。B、付款时间：合同签订时乙方付清第一年度租金。……D、付款方式：一年一付，转账或现金；3.2经营综合保证金标准、交付时间及方式：A、经营综合保证金：乙方应向甲方交纳的经营综合保证金为5000元。B、付款时间：签订本合同同时。C、付款方式：现金、转账。D、本合同期满，乙方在交清多有费用并交换商铺经甲方验收合格后，15个工作日内无息退还。3.3代收综合管理费标准、付款时间及方式（年度总管理费小数点后四舍五入）：A、代收第一年综合管理费标准为5元/平方米/月，每月计337.8元，年度计4054元，大写肆仟零伍拾肆元。……B、付款时间：本合同签订时应付请第一年度综合管理费。C、付款时间：一年一付，转账或现金。……第四条甲乙双方的权利、义务：……第七条违约责任：7.1甲方出现下列情形之一的，视为严重违约，甲方除应退还自该事实发生日至之后的已收的租金和综合管理费外，还应赔偿乙方违约金30000元。A、甲方未按约定时间将商铺交付给乙方超过60日的（甲方已于2015年2月8号前将商铺交付给乙方使用）；B、甲方违反本合同第四条4.1款约定的；C、甲方擅自解除本合同的。7.2乙方出现下列情形之一的，视为严重违约，甲方有权解除本合同。乙方除已交付的租金、经营综合保证金、综合管理费不退外，还应赔偿甲方违约金30000元。A、乙方擅自解除本合同的；B、乙方违反本合同第四条4.7款、4.9款、4.11款约定的；C、乙方已开业的继续营业，未营业的必须最晚于2015年6月1日之前正常营业，否则按1000元/日向甲方赔偿违约金。D、本合同期满，乙方交还商铺超过5日的。……”同日，马婷婷补交房租加物业费15000元。在租赁协议书首页顶端有备注，内容为“因-1557商铺内有下水管道和消防管，所以商铺调换至-1553商铺，面积增加12.58㎡，房租加物业管理费要补交18870元（壹万捌仟捌佰柒拾元），因为我们的物业问题对客户造成了影响，因此免去客户第一年3870元（叁仟捌佰柒拾元）第一年实际补交壹万伍仟元张艳艳2015.9.15”。原租赁协议由安徽锦祥公司收回。2015年2月12日，凤台金汇广场举行“凤台金汇新食代美食广场盛大开业暨金汇广场东西区部分商铺开业”的开业仪式。本院认为：本案的争议焦点为1、安徽锦祥公司是否存在违约行为，马婷婷能否解除合同；2、如果合同解除，安徽锦祥公司应承担怎样的责任。关于焦点1，马婷婷与安徽锦祥公司之间于2014年10月5日签订的《凤台金汇广场（商铺）租赁协议书》系双方的真实意识表示，应确认有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，马婷婷已经按照约定交纳了“金汇广场”-1557号商铺应交的一年的租金79171元、经营保证金5000元及综合物业管理费3299元。后因商铺内有下水管和消防管，马婷婷无法正常进行装修及营业，于2015年9月15日将-1557号商铺调换为-1553号商铺，并于当日补交了因变更商铺增加面积产生的房租加物业费15000元。根据当事人庭审中的陈述，2015年2月12日举行的开业仪式中的“东西区部分商铺”不包含马婷婷承租的尚未装修的-1557号商铺。由于马婷婷调换商铺的时间为2015年9月15日，故调换后的-1553号商铺不可能在2015年2月8号前交付给马婷婷使用，亦不可能最晚于2015年6月1日之前正常营业，安徽锦祥公司在重新订立合同时存在免除自身责任、加重对方责任的情形，故对双方于2015年9月15日签订的《凤台金汇广场（商铺）租赁协议书》中7.1条A项及7.2条C项的条款应认定无效。马婷婷租赁商铺的目的是经营，鉴于涉诉商铺位于地下商业街，需要采取开业等活动吸引顾客的关注，由于安徽锦祥公司在与马婷婷签订租赁协议后一直未举行任何形式的开业活动，致使马婷婷的合同目的无法实现，马婷婷有权解除合同，故对马婷婷要求解除双方之间签订的房屋租赁合同的诉讼请求，本院予以支持。关于焦点2，由于安徽锦祥公司的原因导致合同解除，安徽锦祥公司应当退还马婷婷已交纳的租金、综合物业管理费及经营综合保证金。关于违约金，本院认为，虽然由于安徽锦祥公司的原因导致合同解除，但未达到严重违约的程度，本院酌定违约金10000元。庭审中，马婷婷主张因安徽锦祥公司违约，导致其损失装修款20000元，双方在租赁合同中没有明确约定合同解除时应如何处理，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条的规定，对未形成附合的装饰装修物可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的承租人应当恢复原状；对已形成附合的装饰装修物因出租人违约导致合同解除的，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。但马婷婷未提出对剩余租赁期内装饰装修残值进行评估，无法确定剩余租赁期内装饰装修残值的具体数额，故对此部分损失本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十七条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告马婷婷与被告安徽锦祥商业运营管理有限公司签订的《凤台金汇广场（商铺）租赁协议书》；二、被告安徽锦祥商业运营管理有限公司退还原告马婷婷交纳的租金、经营保证金、综合物业管理费合计102470元，于本判决生效后十日内履行；三、被告安徽锦祥商业运营管理有限公司支付原告马婷婷违约金10000元，于本判决生效后十日内履行；四、驳回原告马婷婷的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4938元，减半收取2469元，由原告马婷婷承担1324元，由被告安徽锦祥商业运营管理有限公司承担1145元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于淮南市中级人民法院。代理审判员  王晓亚二〇一六年六月六日书 记 员  苏瑞雯附相关法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。2、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。