云南省临沧市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）临中民终字第368号 上诉人（原审被告）刘培星，男，1969年8月15日生，汉族，四川省夹江县人，个体工商户，初中文化，住四川省乐山市夹江县，现住云南省临沧市镇康县。 被上诉人（原审原告）镇康县国土资源局南伞国土资源管理中心。住所地:镇康县南伞镇国门路**。 法定代表人段荣军，该中心主任。 上诉人刘培星因与被上诉人镇康县国土资源局南伞国土资源管理中心(以下简称南伞国土管理中心)房屋租赁纠纷一案，不服镇康县人民法院（2014）镇民初字第203号民事判决，于2014年11月13日向本院提起上诉，本院受理后依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭审理了本案。上诉人刘培星、被上诉人南伞国土资源管理中心的法定代表人段荣军到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。 原审确认，2001年2月，原告与被告达成口头房屋租赁合同，由原告将其位于南伞镇国门路的房屋租给被告使用5间，每间月租200元，水电费按被告实际使用情况收取，双方未约定租期。2003年经原告同意，被告在出租房屋后院搭建了1间钢架大栅作为仓库，用于堆放货物。2013年底，被告实际使用的出租房屋增加为8间，月租经双方协商上调至400元。2014年初，因原告需将租赁房屋收回自用，多次要求被告返还房屋未果，遂于2014年8月4日诉至本院，请求判决解除原、被告之间的房屋租赁合同，责令被告立即返还租赁房屋交付原告使用、支付所欠房租及水电费，拆除其自建仓库。 原审认为，原、被告达成口头房屋租赁合同已逾13年，双方至今未签订书面合同，就租赁期限亦未约定，本案诉争合同应视为不定期租赁合同，双方当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。原告以需将房屋收回自行使用为由请求解除合同，于法有据，应予支持。租赁合同一经解除，被告负有返还租赁房屋的义务，被告仍占有使用租赁房屋，将侵害原告的房屋使用权，原告请求被告返还房屋，应予支持。但鉴于被告租用房屋堆放货物较多，应当给予其一定合理期限。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、伙益，承租人支付租金的合同。支付租金是承租人的义务，被告当庭认可自2014年1月至8月的房租未付，原告请求被告支付租金，于法有据，应予支持。关于月租数额，因原告未提供证据证实2014年上调月租已经双方协商一致，故应当参照双方于2013年认定的标准，以400元计算。关于水电费，因原告未提供相应证据证实被告使用水电的计量依据，不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告请求被告自行拆除仓库，于法有据，应予支持。据此，《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条，《中华人民共和国民享诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决:一、解除原告镇康县国土资源局南伞国土资源管理中心与被告刘培星之间的房屋租赁合同;二、被告刘培星于本判决生效之日起二十日内将所租赁房屋返还原告镇康县国土资源局南伞国土资源管理中心，并自行拆除自建仓库;三、被告刘培星于判决生效后立即向原告镇康县国土资源局南伞国土资源管理申心支付2014年1月至8月的租金25600元;四、驳回原告镇康县国土资源局南伞国土资源管理申心的其他诉讼请求。 上诉人刘培星不服一审判决，向本院提起上诉人，其主要上诉理由为：上诉人与被上诉人于2001年2月达成口头协议，由被上诉人将其位于南伞镇国门路的4间房屋租给上诉人使用，每间月租200元，水电费案上诉人实际使用情况收取，双方末约定租期，在每年年底支付当年的租金。2003年，经被上诉人同意，将所租房屋的后院归上诉人使用，上诉人对出租房屋后院铺上了水泥地面，搭建了1间钢架大棚作为仓库。至2009年，上诉人租赁房屋增加至8间，上诉人为了使用房屋及房屋后院土地和生产经营的需要，从被上诉人租房子之日起开始对所租的房屋陆续经过几次的装修花费20余万。上诉人在2012年对所租房屋重新进行了必要的装修，至2013年装修完工，共花费装修费用68000元。但被上诉人在未与上诉人协商的情况下将上诉人所租的8间房屋及后院都租给了修理厂，并且在2014年3月通知上诉人到被上诉人的办公室时，上诉人才得知自己所租的房屋已经租给了修理厂，房租涨到1000元并由修理厂收取，这是不合理的。上诉人的房屋是与被上诉人所租，修埋厂无权涨租也无权收取租金。被上诉人在未与上诉人进行协商就解除租赁合同，未给上诉人足够的返还该房屋时间，强行将上诉人所租的房屋全部上锁，导致上诉人无法经营，造成了经营上的损失，严重影响了上诉人的生活，并在精神上造成了严重的伤害。上诉人为了合理的使用和正常的经营对房屋做了必要的装修，因为被上诉人的要求便上诉人搬离刚装修完工所租房屋的行为给上诉人造成了经济损失共计68000元。因长期生意积攒的货物较多，上诉人搬离所租房屋及处理货物要求给合理的期限，一审确定的腾房期限过短。现根据《民法通则》和《合同法》的相关法律规定，请求二审法院撤销一审判决，调整合理腾房期限，并判令被上诉人赔偿上诉人装修费用68000元，二审案件诉讼费用由被上诉人承担。 被上诉人南伞国土管理中心口头答辩：对于双方的租赁只是口头协议，是因为原来租赁的房屋及土地本单位需要收回自用，故在多次协商解除合同未果的情况下才诉至法院，一审判决正确，请求二审维持原判。 二审中上诉人刘培星未提交新证据。 被上诉人南伞国土管理中心提交了2012至2014年度所代缴的水电费收据，欲证明三年间刘培星共欠水费726元，电费2504元。（2014年1-11月止已缴纳的水费2214.4元，电费759元，共计2970.4元。） 上诉人刘培星质证认为，2012至2014年的房屋租赁费、水电费均已缴纳给被上诉人南伞国土管理中心，且收费均为该单位委派人员收取，也未提供收取的收据。对2014年1-11月止已代缴纳的水费2214.4元，电费759元，共计2970.4元予以认可，上诉人因与被上诉人人的租赁交费习惯是年底一次性结清。 本院认为，虽然刘培星认可的2014年1-11月的水电费2970.4元，一审因南伞国土管理中心未提交证据，对该费用未予支持，且该租赁物因诉讼的原因至今仍由刘培星占用，南伞国土管理中心对该费用也未上诉，故对该笔水电费及腾房之前实际占用租赁屋产生的相关费用（租赁费、水电费），双方可据诚信原则据实结算，本院不予评判。 综合本案所收集在卷的证据，经本院二审审理确认的事实与原审认定之事实一致，本院不再赘述。 二审中，双方争议焦点为：1、租赁期限的合同解除后，原审确定的腾房合理期间是否过短。2、上诉人抗辩的附属添加物损失应否支持。 针对争议焦点，本院评判如下： 一、租赁期限的合同解除后，原审确定的腾房合理期间是否过短的问题。 本院认为，双方当事人自2001年2月起建立租赁关系，由于双方未约定具体的履行期限，双方形成不定期租赁合同关系，根据《中华人民共和国合同法》二百三十二条之规定：“当事人对租赁期限没有约定或约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁，当事人可以随时解除合同。”即双方均可以随时解除双方的租赁合同，被上诉人南伞国土资源管理中心虽随时可解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人。 对于合理期限的争议，本院认为，双方当事人在履行过程中不得滥用权利、规避义务，确保双方合同利益关系的平衡，遵守诚信原则，遵循有关交易习惯。原审对于上诉人租用房屋堆放货物较多的情况酌定了二十日的腾房期限并无不当。上诉人刘培星认为原审确定腾房期限过短未提供充分的证据证实，故对其要求延长腾房期限的上诉请求，不予支持。 二、上诉人刘培星抗辩的附属添加物损失应否支持的问题。 本院认为，在租赁物上添加附属设施，双方有约定的依照约定，刘培星在租赁屋外的院子内平整土地，建盖临时仓库系为方便自己的经营管理，且对房屋的装修、院子的平整在合同解除后如何处理双方并无约定，且刘培星在一审中未提起反诉。二审仅针对一审的诉讼请求及裁判内容进行审查，故对该上诉请求本院不予审查。 综上所述，本院认为，一审审判程序合法，认定事实清楚，适用法律准确，实体处理恰当。应予维持。上诉人刘培星的上诉请求未能提供充分的证据证实，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费588元，由上诉人刘培星负担。 本判决为终审判决。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期间内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。 审判长  张建红 审判员  赵艳洁 审判员  龙 伟 二〇一四年十二月十九日 书记员  保 红