上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第929号原告戴湘。委托代理人李海燕，上海博拓律师事务所律师。委托代理人彭博，上海博拓律师事务所律师。被告上海天祥华侨城投资有限公司。法定代表人吴学俊。委托代理人张骥，上海市襄阳律师事务所律师。原告戴湘与被告上海天祥华侨城投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月30日立案受理。依法由代理审判员周颖适用简易程序公开开庭进行了审理。原告戴湘的委托代理人李海燕、彭博及被告上海天祥华侨城投资有限公司的委托代理人张骥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴湘诉称，原告于2012年7月22日与被告签订上海市商品房预售合同一份，约定原告以6，671，026元（人民币，下同）购买被告位于上海市闵行区XX路XXX弄XXX号商品房（下称“系争房屋”），并约定交房时间为2012年12月31日前。合同签订后，原告依约支付了全额购房款。2012年12月29日，被告通知原告验房并办理交房手续，原告进入房屋后发现系争房屋存在多处质量问题，以房屋漏水渗水最为严重，原告当即拒绝接收房屋并要求被告维修后再行交房。期间经多次维修仍未达到交付标准，直至2013年2月20日，在被告的要求下，原告不得不进行房屋交接，但对交付房屋质量保留意见。原告在交接后当日就向被告递交信函说明房屋质量情况并要求整改，被告也于2014年2月28日回复并同意按合同约定进行维修。但直至2014年3月17日仍存在多处漏水问题，为避免自身损失的扩大，无奈最终原告只得自己承担维修事宜。原告戴湘认为，被告违反合同约定义务造成原告不能如期收房，应当承担相应的违约责任，故诉至法院要求判令：1、被告支付原告延期交付违约金68，044.47元（自2013年1月1日起至2013年2月20日止，按照总房价的日万分之二计算）；2、被告支付原告因房屋维修产生的实际损失31，642.10元（其中包括物业费损失自2013年1月1日起至2013年3月31日止每月1，480.70元共计4，442.10元，租金损失自2013年1月1日起至2013年4月30日止每月6，800元共计27，200元）；3、被告支付原告房屋维修费6，334元及维修赔偿金633.40元；4、被告支付原告房屋验收公证费5，000元。被告上海天祥华侨城投资有限公司辩称，一、被告没有逾期交房的行为。合同约定的交房期限是2012年12月31日前，在此日期之前，被告已向原告确认的地址发出交房通知。合同第十条、十三条约定双方交房的标志是被告取得交付许可证，被告也按时取得。原告在12月29日也来现场办理交房，但是原告拒绝签收交房单。后来原告要求被告整改，被告整改后原告于2013年2月20日收房。合同补充条款第六条约定如果装修质量问题，被告不承担逾期交房的责任。二、物业管理费是原告向物业公司缴纳的，即使房屋空置，也应缴纳，不应作为实际损失主张。原告提出的租金损失也不存在，原告他处有住房。系争房屋是毛坯房，原告也不能直接入住，需要装修。三、被告认可对修复费按0.1倍补偿的约定，但是被告也为原告进行了修复，原告确认过被告的修复结果，办理了收房的手续。对于原告花费的实际维修费用由法院认定。四、公证是原告自行委托，只是公证了交房的流程，不应由被告承担。综上，被告不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2011年12月30日，被告取得上海市闵行区XX路XX弄XX号地块商品房项目（包括本案系争房屋在内）的《上海市新建住宅交付使用许可证》。2012年7月22日，原告戴湘（作为买方，签约乙方）与被告上海天祥华侨城投资有限公司（作为卖方，签约甲方）签订《上海市商品房预售合同》一份，约定由乙方向甲方购买上海市闵行区XX路XXX弄XXX号房屋，房屋的总价款暂定为6，671，026元。该合同第十条约定的房屋交付条件为甲方取得了《住宅交付使用许可证》；甲方对该房屋设定的抵押已注销；甲方已按规定缴纳了物业维修基金；甲方承诺在2012年9月30日前办理房地产初始登记手续，取得新建商品房房地产权证（大产证），如到期不能取得商品房房地产权证（大产证），乙方有权单方面解除合同；第十一条约定，甲方定于2012年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；第十二条约定，甲方如未在合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付房价款日万分之二计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止……；第十三条约定，该房屋符合本合同第十条约定的交付条件后，甲方应在交付之日前7天书面通知乙方办理交付该房屋的手续，乙方应在收到该通知之日起7天内，会同甲方对该房屋进行验收交接。房屋交付的标志为《新建住宅交付使用许可证》。在验收交接时，甲方应出示符合本合同第十条约定的房屋交付条件的证明文件，因该房屋用途为居住用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》。同时，甲方应当根据乙方要求提供实测面积的有关资料。甲方如不出示和不提供前款规定的材料，乙方有权拒绝接受该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；第二十二条约定，甲方交付该房屋有其他工程质量问题的，乙方在保修期内有权要求甲方除免费修复外，还须按照修复费的0.10倍给予补偿……；补充条款一第6项约定，在房屋交接过程中，乙方除甲方不具备约定的交房条件而拒绝交接外，不得以其他理由拒绝办理房屋的交接手续，交付过程中发现的不属于主体结构质量问题的瑕疵不影响交接手续的办理，乙方应在房屋交接后，根据合同有关约定要求，甲方承担修复责任，且甲方不承担逾期交房责任。签约后，原告依约付清了全部房款。2013年1月1日，原告在收到被告寄出的交房通知书后赴被告处办理房屋交接手续。后原告因房屋质量问题未收房。2013年2月20日，原告携上海市闵行公证处公证人员至被告处办理房屋交接手续。当日，原告在被告制作的《上海浦江XX城房屋交付流程表》、《XX城物业上海分公司入伙房屋验收表》上签字确认，同时注明系争房屋存在多处质量问题致原告无法装修入住。同日，原告还就其发现的多项房屋质量问题填写了《维修、投诉通知单（B表）》，并向被告发送信函要求被告对房屋进行维修并赔偿损失。2013年2月27日，上海市闵行公证处就同年2月20日原、被告双方办理房屋接收手续的过程以及所接收房屋的状况出具了公证书。原告为此支付了公证费5，000元。2013年2月28日，被告致函原告称，已对原告于2013年1月1日提出的房屋质量问题进行了整改，鉴于原告对被告的整改仍不满意，再次提出整改要求，故被告再次安排维修人员进场整改，完毕以后将通知原告前来验收。2013年3月17日，原告至被告处验收房屋，签收《XX城物业上海分公司入伙房屋验收表》，同时仍对整改后的房屋质量提出异议，并填写了《维修、投诉通知单（B表）》。2013年3月23日，原告于《维修、投诉通知单（B表）》中确认维修完成、对处理结果很满意。另查明，原告为修复系争房屋漏水问题先后花费修复费用2，984元及3，350元。嗣后，由于双方对逾期交房、房屋质量问题导致的违约责任的承担产生分歧，遂成讼。以上事实，由原告提供的原、被告签订的《上海市商品房预售合同》、原告向被告付清全部房款的发票、被告发出的入住通知书、原告于2013年2月20日签署的《上海XX城房屋交付流程表》、《XX城物业上海分公司入伙房屋验收表》、《维修、投诉通知单（B表）》、2013年2月20日原告寄送给被告的函件、2013年2月28日被告寄送给原告的回函、上海市闵行公证处于2013年2月27日出具的公证书及公证费发票、原告于2013年3月17日签署的《XX城物业上海分公司入伙房屋验收表》、《维修、投诉通知单（B表）》、修复费用发票两张，被告提供的系争房屋《上海市新建住宅交付使用许可证》，以及双方的当庭陈述等证据为证。上述证据具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。另，诉讼中，本院向上海A物业顾问有限公司、上海B地产有限公司、上海C房地产顾问有限公司征询系争房屋2013年、2014年的租金价格，上海A物业顾问有限公司答复系争房屋在上述期间内的月租金价格约在5，200元至5，500元左右，上海B地产有限公司答复系争房屋在上述期间内的月租金价格约在5，000元至6，500元左右，上海C房地产顾问有限公司答复系争房屋在上述期间内的月租金价格约在5，200元至5，500元左右，本院将上述征询过程制成笔录并经原、被告双方质证，原、被告表示对前述笔录均无异议，并表示关于原告提出租金损失的诉讼请求，双方均同意法院在上述询价的基础上酌定裁判。本院认为，原、被告签订的《上海市商品房预售合同》系签约当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应信守并依约履行。现本案的争议焦点为被告是否存在逾期交房的违约行为？对此，原告于诉状中提出，因收房当日房屋存在多处渗水、漏水等质量问题，故原告拒绝收房，诉讼中原告又提出，除上述理由外，在办理交接手续时，被告要求原告先签署验收文件再行验房，该交房流程与合同约定不一致，且被告未能向其出示新建住宅交付使用许可证，原告才拒绝收房；被告则认为，被告已经取得新建住宅交付使用许可证并张贴于交房现场，完成了上述许可证的出示义务，同时被告在合同约定的期限内通知原告前来办理房屋交接手续，后因原告认为房屋存在瑕疵故拒绝领受房屋，此系原告自身原因造成，被告在此过程中未有违反合同约定的行为。本院认为，根据合同约定，被告应于2012年12月31日前将房屋交付给原告，房屋交付的条件及标志是被告取得新建住宅交付使用许可证。现被告于2011年12月30日已经取得系争房屋的新建住宅交付使用许可证，并已在双方约定的交付期限内通知原告前来办理房屋交接手续，符合合同的约定。对于原告提出的拒绝收房的理由，本院分析如下：对于原告提出的房屋质量问题，本院认为，尽管从原告填写的维修单及公证书所附照片中可以看出，系争房屋确实存在墙壁多处渗水等装修瑕疵，但上述瑕疵并非是房屋主体结构的缺陷，依据双方合同约定，原告完全可以要求被告履行相应的维修义务，且原告也如此为之，但上述装修瑕疵不构成原告拒收房屋的正当理由。对于原告提出的被告未向其出示新建住宅交付使用许可证，本院认为，原、被告双方第一次办理房屋交接手续的时间为2013年1月1日，对于当日被告是否向原告出示过上述许可证，双方各执一词，被告称已经将上述许可证张贴于交房现场，原告称未张贴、未出示。对此，本院认为，新建住宅交付使用许可证的出示仅仅是整个房屋交付中的一个环节，用以向业主证明房屋已经验收合格、相关配套设施符合居住的基本条件。本案中，被告取得上述许可证、继而向原告发出入住通知，其目的正是在于完成房屋交付的义务，房屋的交付自然是要将上述许可证出示给原告，被告在已经取得上述许可证的情况下，没有必要也没有理由不向原告出示。故本院采信被告关于已经将上述许可证张贴于交房现场的说法，进而认为被告已经完成了相应的出示义务。综上，本院认为，原告于2013年1月1日仅凭其诉称的事实和理由，便拒绝同被告办理交房手续，由此引起的法律后果，应由原告自行承担。故本院对原告的第一项关于要求被告支付延期交付违约金的诉讼请求不予支持。对于原告的第二项关于要求被告支付因房屋维修产生的实际损失的诉讼请求，从原告提出的实际损失的组成看，包括两部分内容，一是租金损失，二是物业管理费损失。对于租金损失，本院认为，被告作为开发商应当向业主交付符合合同约定的质量的房屋，对于业主来说，如其领受的房屋质量合格，则可以通过自住或将房屋转租实现房屋的使用价值，反之，则不然。本案中，系争房屋在交付时已经存在渗水、漏水等质量问题需由被告维修，维修期间势必致使房屋无法处于正常使用的状态，原告对房屋使用、收益的权利受损，因该损失系由被告的违约行为所致，故被告理应向原告承担房屋空置期间的租金损失。关于租金损失的起算时间，应当自2013年1月1日交房当日原告发现房屋存在质量问题起至2013年3月23日原告于《维修、投诉通知单（B表）》中书面确认维修完成、对处理结果满意为止。关于租金损失的计算标准，本院认为，应当参照系争房屋本身的租金，而非以原告主张的其在外租借房屋的月租金为准。现本院依据必要的市场了解情况，参照同地段同类房屋的租金价格酌定被告需赔偿原告自2013年1月1日起至2013年3月23日止的系争房屋的租金损失为17，000元。对于物业管理费损失，本院认为，物业管理费系物业持有人根据物业管理服务合同向物业管理公司缴纳的相关管理费用，与其是否实际居住使用无涉，且本院已将房屋修复期间的租金损失判赔给原告，则视作房屋应为原告所利用，故物业管理费亦应由原告承担，故原告主张由被告赔偿物业费损失，于法无据，本院不予支持。对于原告的第三项关于要求被告支付房屋维修费及维修赔偿金的诉讼请求，本院认为，从查明的事实看，系争房屋的装修瑕疵客观存在，被告对此负有当然的维修责任，原告也屡次要求被告履行维修义务，但维修效果并不理想，原告为满足自身居住需要，避免损失的再次扩大，自行聘请其他装修公司对房屋渗水、漏水等质量问题予以修复也实属原告的无奈之举，庭审中原告对上述修复费用的发生亦提供了相应的支付凭证，故本院对该项诉请予以支持。对于原告的第四项关于要求被告支付房屋验收公证费的诉讼请求，本院认为，上述公证费并非必然发生的费用，而系原告为证明交房流程的个人行为，与原、被告双方预售合同的履行并无因果关系，且上述费用双方在合同中也未进行约定，因此关于原告的此项诉讼请求本院不予支持。本案还需说明的是，房屋乃人民群众安身立命之本，本案中，被告对房屋质量、交房流程上所暴露出的问题应当有所反思，本院希望被告作为房地产行业内屈指可数的开发商，在今后的房产开发项目中，应当以诚信卓越之理念，更加注重房屋的建筑质量，为广大业主提供高品质的住宅。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴湘经济损失人民币17，000元；二、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴湘房屋维修费人民币6，334元；三、被告上海天祥华侨城投资有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告戴湘房屋维修赔偿金人民币633.40元；四、驳回原告戴湘其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2，532.33元，减半收取计1，266.16元，由原告戴湘负担人民币998.82元，被告上海天祥华侨城投资有限公司负担人民币267.34元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员 周 颖二〇一四年七月二十九日书 记 员 周佳慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。