广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第1349号原告佛山市祥和物业管理有限公司，住所：，注册号：440602000230934。法定代表人黄洪波。委托代理人李政均、李仁。被告余群英，女，1971年1月14日出生，住广东省佛山市禅城区，现住佛山市禅城区。原告佛山市祥和物业管理有限公司诉被告余群英物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月11日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，由审判员谢燕贞独任审判，并于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人到庭参加诉讼，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：被告为佛山市同济东路后龙二街名雅花园3号楼204房的业主，原告为该物业的物业管理公司，原、被告双方于2000年8月1日签订了《名雅花园入住公约》，双方存在物业服务合同关系，且自2000年5月9日起至今，原告一直在为该物业提供相应物业管理服务，被告在实际享受了原告提供的物业管理服务的情况下，却拒绝向原告缴纳相应物业管理服务费，已构成合同违约。截至目前，被告已累计拖欠原告物业管理服务费共9583.75元（从2004年6月暂计至2014年10月），虽经原告多次催缴，但被告均置之不理。为保护原告的合法权益，特向法院起诉，请求法院判令：1、被告向原告支付物业管理服务费9583.75元；2、被告承担本案全部诉讼费用。诉讼中，原告增加诉讼请求：要求被告向原告支付法院判决书生效之日起至实际清偿之日止的滞纳金，滞纳金以生效判决书确定的物业管理费金额为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算。被告未到庭，亦未提交书面的答辩意见。诉讼中，原告提交以下证据：1、营业执照复印件、组织机构代码证、人口信息查询表。证明原、被告的诉讼主体资格。原告的经营场所位于名雅花园内，原告提供的物业服务包括车位管理等服务。2、名雅花园物业委托管理合同书、广东省经营服务性收费许可证、资质证书、受理回执复印件。证明原、被告之间的物业服务关系，原告具备三级物业服务资质，原告按0.75元每平方米的标准向业主收取物业管理费，该收费标准是有根据的。原告正在办理经营收费许可证过程中。3、名雅花园入住公约、小区住户登记资料、房地产登记信息查询结果。证明各被告为涉案物业的业主，与原告之间存在物业服务合同关系，涉案物业的建筑面积及登记时间。被告是同意自觉遵守履行名雅花园入住规定的条文。4、业主公约、管理规约（复印件）。证明各被告应按业主公约履行其相应的责任，其中就包括缴纳物业管理费。5、报纸、证明、责令限期改正违法行为通知书2份。证明原告曾多次就涉案小区业主的违法搭建向有关部门及媒体进行过举报，相关部门也下发了责令改正通知书，原告已尽到与其收取的物业管理费标准相适应的物业管理服务，不存在过错。被告未到庭发表质证意见，庭后提交以下证据：协议书。证明原告曾与被告进行协商，由于原告同意减免的物业管理费太少，被告不愿意，所以没有签名。本院认证：被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证及抗辩的权利。原告提交的证据2中的受理回执、证据4中的管理规约，均为复印件，未有其他证据予以佐证，本院不予采信。原告提交的其他证据均有原件核对，且与本案相关，本院予以采信。被告提交的协议书并未经协议双方当事人签章，且原告对真实性不予确认，故本院不予采信。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2000年5月9日，佛山市环市房地产开发总公司作为甲方与原告作为乙方签订《名雅花园物业委托管理合同书》，约定由原告为名雅花园提供物业管理服务，双方约定：“……第二条环市公司就以上述的物业委托原告管理，管理的事项包括下列：1、楼宇公共设施的维修和管理；2、物业档案资料管理；3、楼宇公共环境卫生的管理；4、楼宇公共绿化管理；5、楼宇安全保卫管理；6、楼宇物业管理专用维修基金的账务管理；7、其他委托管理项目。……第六条原告按规定向业主收取物业管理费，管理费收费标准暂按0.75元／㎡收取；日后根据市物价局批复标准再作调整。管理收费原则：已入住的按100%收费，未入住的按标准50%收费，未售出的物业，由环市公司按标准50%支付。……”。佛山市环市房地产开发总公司与原告均在合同上盖章确认。原告于2011年5月24日就上述《名雅花园物业委托管理合同书》完成备案登记。2000年8月1日，被告与原告签订《名雅花园入住公约》，上载：“本业主完全明白及同意并自觉严格遵守、履行《名雅花园管理规定》、《名雅花园装修管理制度》之全部条文。本公司遵照国家城市物业管理的有关规定，与业主共同维护优美整洁、文明安全的居住环境。本合约一式二份，业主和物业公司各执一份，此合约经业主和物业公司（管理处）双方签名盖章后即生效，均起同等法律效力。”同时，该入住公约注明：“房屋编号：3号204；车库编号单车房13号；业主姓名：“余群英”。2003年2月26日，佛山市物价局向原告颁发《广东省经营服务性收费许可证》，审核准许收取名雅花园物业管理服务费：1、多层住宅（无电梯）每月每平方米建筑面积1.20元；2、多层住宅（带电梯）每月每平方米建筑面积1.40元；3、商铺每月每平方米建筑面积4.00元。上述收费许可证有效期至2006年2月。2014年9月4日，原告向禅城区发展规划和统计局提交换领禅城区同济东路后龙二街名雅花园临时露天停车场收费许可证的相关材料。另查明，原告是三级资质的物业管理公司。涉案佛山市禅城区名雅花园3号楼204房、二层13号，建筑面积100.69平方米，由被告与案外人方奕军共同所有，于2000年6月26日办理产权登记。再查明，2008年7月3日，佛山市禅城区城市管理行政执法局发出《责令限期改正违法行为通知书》2份（NO.0421406、0421407），主要内容为明雅花园13号903住户、明雅花园4号901住户、902、903、904住户：你于2008年7月3日在同济东路后龙二街明雅花园13号、4号天面被发现实施未取得建设工程规划许可证进行建设，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，根据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条以及《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条之规定，现责令你于2008年7月10日前自行拆除，恢复原状。逾期仍不改正的，本局将按有关法律、法规、规章的规定进行处理。特此通知。该两份通知均由管理处钱文华代为签收。2009年2月13日，珠江时报对涉案名雅花园小区顶楼天台先后冒出31户违章建筑的现象，小区住户及物业管理处先后向有关部门进行投诉等相关内容进行了报道。2013年9月2日，佛山市禅城区环境保护和城市管理局祖庙分局出具证明，主要内容为因机构改革，我局名称已由佛山市禅城区城市管理行政执法局更改为佛山市禅城区环境保护和城市管理局，编号为0421406、0421407的《佛山市禅城区城市管理行政执法局责令限期改正违法行为通知书》由我局发出。庭审中，原告陈述：涉案小区目前并未成立业主委员会，现仍由原告在涉案小区进行物业管理，原告一直都是以《名雅花园物业委托管理合同书》约定的0.75元／平方米收费标准向被告计收物业管理费。原告并未与被告另行签订物业管理合同。本院认为，本案系物业服务合同纠纷，佛山市环市房地产开发总公司与原告于2000年5月9日签订的《名雅花园物业委托管理合同书》属涉案小区的前期物业服务合同，该合同书系双方当事人真实意思表示，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，该合同书对佛山市环市房地产开发总公司、原告及涉案小区全体业主均具有约束力，原告以及作为涉案小区业主之一的被告均应按照上述合同的约定善意全面地履行各自承担的义务。原、被告双方虽未另行签订书面物业服务合同，但被告作为涉案房屋的产权人，自2000年8月1日入住涉案房屋，后已实际享受了原告提供的物业管理服务，被告应依上述合同书的约定按时足额向原告缴纳物业管理费。原告依据《名雅花园物业委托管理合同书》约定的物业管理费收费标准即每月每平方米0.75元向被告收取物业管理费有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于物业管理费的问题。原告主张被告拖欠2004年6月至2014年10月的物业服务费，被告虽表示记不清欠费时段，亦未提供有效的证据予以反驳，故本院对原告主张的欠费时段予以确认，涉案房屋的建筑面积为100.69平方米，根据上述合同书约定的物业管理费标准为0.75元／平方米／月，故被告需向原告交纳2004年6月至2014年10月的物业服务费共计9439.69元（0.75元／平方米／月×100.69平方米×125个月），对原告超出部分的诉讼请求，本院不予支持。被告虽抗辩认为曾与原告协议，原告同意免除部分物业管理费，但未能提供有效的证据予以证明，且原告庭审中明确不同意免除被告的物业管理费，故本院对被告的该抗辩意见不予采纳。关于滞纳金。《名雅花园物业委托管理合同书》中并未对物业服务费约定计收滞纳金，且原告主张向被告计收自法院判决生效之日起的逾期滞纳金，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、被告余群英于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告佛山市祥和物业管理有限公司交纳2004年6月至2014年10月的物业服务费共计9439.69元；二、驳回原告佛山市祥和物业管理有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序，受理费减半收取25元，由被告余群英负担。本判决为终审判决。审判员  谢燕贞二〇一四年十二月十二日书记员  吴晓蓝附引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。