黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）哈民一民终字第283号上诉人（原审被告）黑龙江省晟煜科技发展有限公司，住所地哈尔滨市双城市希勤乡爱德村玉丰屯。法定代表人高永平，该公司执行董事。委托代理人田力，男，1972年11月1日出生，汉族，该公司法律顾问，住哈尔滨市道里区。被上诉人（原审原告）朱秀杰，女，1973年7月20日出生，汉族，个体业主，住哈尔滨市阿城区，户籍所在地哈尔滨市南岗区。委托代理人肖福山，黑龙江信义律师事务所律师。上诉人黑龙江省晟煜科技发展有限公司（以下简称晟煜公司）因与被上诉人朱秀杰商品房预购合同纠纷一案，不服哈尔滨市阿城区人民法院（2014）阿民一初字第30号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月26日公开开庭审理了本案，上诉人晟煜公司的委托代理人田力，被上诉人朱秀杰的委托代理人肖福山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱秀杰原审诉称及请求：朱秀杰在晟煜公司购买绿荫15栋B座851室房屋，面积约为408平方米，总房价款260万元。朱秀杰于2011年6月17日向晟煜公司交付定金20万元，晟煜公司承诺在2011年12月房屋竣工。由于晟煜公司违约，至今没有开工建设。请求：判令解除朱秀杰与晟煜公司之间的商品房预订合同，双倍返还定金40万元。晟煜公司原审辩称：2011年6月17日，朱秀杰预选位于哈尔滨市阿城区建筑面积408平方米、总价款260万元的绿荫15栋B座851号房屋一套，当日朱秀杰交付定金20万元后，晟煜公司开具票据并约定朱秀杰于2011年6月29日前交付购房全款50%，否则房源不予保留。由于朱秀杰未履行后续交款义务，至今双方未签订购房合同。所以朱秀杰主张解除合同的事实不存在。由于朱秀杰未按约定交纳购房款的50%即130万元，参照《担保法》第89条规定，给付定金一方的不履行约定债务的，无权要求返还定金。所以朱秀杰主张双倍返还定金与法律规定相悖，不应得到支持。审理中，晟煜公司同意返还朱秀杰定金20万元。原审判决认定：2011年1月30日，晟煜公司通过哈尔滨市阿城区国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让，竞得了坐落于阿城区原顺天养殖场、面积为139292平方米土地的使用权，用途为其他普通商品房住宅用地。后晟煜公司在上述受让的土地范围开发晟煜·东湖湾别墅区，在阿城区金都大街地质家园高层设立了晟煜·东湖湾阿城首座别墅区的售楼处，并进行了大量宣传和销售。2011年6月17日，朱秀杰与晟煜公司就朱秀杰预购晟煜公司开发的东湖湾别墅区15栋B座851室房屋，面积约为408平方米，总房价款260万元别墅一套达成一致意见。朱秀杰按晟煜公司要求，于2011年6月18日交付晟煜公司定金20万元。晟煜公司于2011年6月17日预先给朱秀杰出具了票据一份。票据载明交款事项为定金，2011年6月29日之前交全款50%，否则房源不予保留。晟煜公司售楼处工作人员承诺，如没有合法售楼手续，不能签订合同，将双倍返还已经交付的定金。晟煜·东湖湾别墅项目只进行了建设初期准备。时至今日，在晟煜公司的施工地面以上也没有进行施工建设。晟煜公司至今尚未取得商品房预售或销售许可证等材料。双方至今没有签订书面的商品房买卖合同。原审判决认为：晟煜公司于2011年1月30日取得了坐落于阿城区原顺天养殖场的土地，土地用途为其他普通商品房住宅用地，交纳了土地出让金。朱秀杰与晟煜公司虽然没有签订书面房屋买卖合同，但晟煜公司出具的票据证实已对房屋地点进行了约定，结合双方当事人对房价、交款时间等约定，应认为双方当事人已经达成房屋买卖预定合同。朱秀杰所交的定金应属商品房预订定金。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”晟煜公司至今尚未取得商品房预售、销售许可证，不能与朱秀杰签订商品房买卖合同，且晟煜公司至今根本就未建设双方约定房屋。由于晟煜公司根本性违约导致双方的房屋买卖不能实际履行，应当承担违约责任。故朱秀杰主张解除双方商品房预定合同并双倍返还定金的请求应予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第八十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十五条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，据此判决：一、解除原告朱秀杰和被告黑龙江省晟煜科技发展有限公司间的商品房预定合同；二、被告黑龙江省晟煜科技发展有限公司自本判决生效之日起7日内，双倍返还原告朱秀杰购房定金人民币40万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费7，300元，减半收取3，650元，由被告黑龙江省晟煜科技发展有限公司负担（给付期限同第二项）。晟煜公司不服上述民事判决，向本院提起上诉称：原判认定朱秀杰与晟煜公司已经达成房屋买卖预订合同的认定完全错误。晟煜公司收受定金20万元，是朱秀杰认购商品房为订立商品房买卖合同而提供的担保，因票据约定的交款事项朱秀杰未履行，朱秀杰主张余款50%以定金方式缴纳又被拒绝。所以商品房预订合同和商品房买卖合同双方至今没有签订。故原审法院判决对事实的认定和判决解除预订合同无事实依据和法律依据。未能订立商品房买卖合同的原因一是朱秀杰未履行缴纳余款50%的义务；二是朱秀杰主张余款50%以定金方式缴纳晟煜公司未同意。所以未能订立商品房买卖合同的原因不是晟煜公司造成的，而原判却以晟煜公司未取得相关行政许可为由，掩盖朱秀杰未履行缴纳余款和以定金方式交款被拒的事实。请求撤销原判发回重审或者改判驳回朱秀杰的诉讼请求。朱秀杰在法定期间内未递交答辩状，庭审中代理人口头辩称原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。二审中，双方当事人均未向本院举示新的证据。经审理查明：2011年6月8日，晟煜公司取得《建设用地规划许可证》。案外人付靖雯因预购晟煜公司与本案案涉房屋所在的晟煜·东湖湾别墅区后产生纠纷，本院（2013）哈民一民终字第65号民事判决认为，晟煜公司尚未取得商品房预售许可证，不能与付靖雯签订商品房买卖合同，责任在晟煜公司。判决晟煜公司双倍返还付靖雯交付的预订商品房定金。除上述事实外，本院二审查明的其他事实与原审判决认定的事实相同。本院认为：晟煜公司经有关部门批准取得《建设用地规划许可证》后收取朱秀杰定金并确定了朱秀杰所购商品房具体位置和价款，故朱秀杰与晟煜公司形成预售合同关系。双方应依诚实信用原则在2011年6月29日之前交付预付款的50%并签订本约合同。本案查明事实表明，晟煜公司至今尚未取得商品房预售许可证，又拒收朱秀杰交纳50%的预付款。而且本院另案（2013）哈民一民终字第65号民事判决也认定未能签订商品房买卖合同的责任在于晟煜公司，本案中并无证据否定上述判决对事实的认定，依据生效裁判文书认定的事实在另案中的证明效力，本案可以认定晟煜公司构成违约。晟煜公司应按照法律关于定金的规定双倍返还朱秀杰定金。本院对晟煜公司的上诉请求不予支持。综上，原审法院判决认定事实，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7，300元，由黑龙江省晟煜科技发展有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  焦崇升审判员  李庆军审判员  郎晓侠二〇一四年七月七日书记员  王帅英