北京市第三中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）三中民终字第15212号上诉人（原审被告）张庆祥，男，1953年6月4日出生。委托代理人彭鹏，北京市仁杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京市通州区潞河中学，住所地北京市通州区通州镇新城南关31号。法定代表人徐华，校长。委托代理人张松，北京市德通律师事务所律师。上诉人张庆祥因与被上诉人北京市通州区潞河中学（以下简称潞河中学）财产损害赔偿纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第03602号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人张庆祥及其委托代理人彭鹏、被上诉人潞河中学委托代理人张松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2014年1月，潞河中学起诉至原审法院称：张庆祥为潞河中学退休教师，潞河中学曾分给其位于通州区×号楼112室，面积69.98平方米住房一套。2002年3月30日，张庆祥向潞河中学提出，因其家庭“住房相对紧张，考虑到日后孩子的成家等问题，故提出如下二个愿望：1.增购新三居一套，原房不交。2.若上述愿望不易实现，望调新三居一套，并交出原房。”潞河中学经研究认为张庆祥符合其第2条请求需要的条件，故双方于2002年8月16日签订《协议书》，约定：潞河中学以1000元／平方米，总房款134000元的内部集资建设成本价向其出售位于通州区×66号院内三居室一套（现×街20号院，以下简称新住房）：应退还的原住房，乙方（即张庆祥）在拿到新房钥匙后60天内办完移交手续，超出期限按100元／间＊日，由本人工资扣除。张庆祥应交还的原房折价55984元从新房购房款中扣除，下余90223元于2002年8月21日交清。潞河中学于当日向其交付新房钥匙，但张庆祥此后一直没有退还原住房，经多次催告始终置之不理。现潞河中学为了给其他教师调剂住房，必须收回张庆祥原住房，结果发现张庆祥已将原住房出售。潞河中学认为，双方约定，张庆祥应退还原住房，且张庆祥在购买新住房时，已经进行折价抵扣房款，潞河中学从当时就已经重新取得了该房屋的所有权。现张庆祥擅自将房屋出售，获取不当利益，导致潞河中学受到严重损失。为维护自己的合法权益，故诉至法院，请求判令张庆祥赔偿潞河中学经济损失，按市场价每平方米2万元计算，要求张庆祥赔偿潞河中学经济损失1399600元，诉讼费由张庆祥承担。张庆祥辩称，双方所签订的协议系潞河中学提供的格式合同，潞河中学在向张庆祥分配住房时，并未约定应退还原住房，应退还原住房的条款属于格式合同的一部分，与张庆祥无关，现潞河中学依据格式合同的条款要求张庆祥赔偿损失，依法无据。同时，双方签订的协议内容系单位内部分房事宜，由此产生的纠纷不应由人民法院审理。因此不同意潞河中学的诉讼请求。原审法院经审理查明：张庆祥系潞河中学退休教师。1998年潞河中学实行房改政策，张庆祥以成本价购买了潞河中学位于北京市通州区×号楼112室房屋（以下简称原112号住房），建筑面积69.98平方米。2002年3月30日，张庆祥填写了印制的《潞河中学住房申请表》，表中住房申请理由及调整住房愿望的说明载明：“本人已年近50岁，儿子也已20有余，住房相对紧张，考虑到日后孩子的成家等问题，故提出如下二个愿望：（1）增购新三居一套，原房不交。（2）若上述愿望不易实现，望调新三居一套，并交出原房。”2002年8月16日，潞河中学作为产权单位即甲方与张庆祥作为购房人即乙方签订了《协议书》，双方约定：“甲方新建教工宿舍楼二栋（北搂坡1#、2#教工楼），分配乙方1#楼1门1层2号3居室一套，建筑面积134平方米，每平方米售价1000元；层次系数100%，层次价1000元，各种手续费每建筑平米40元，公共设施维修基金每建筑平米26元，保险门600元／户；有线电视安装360元／户，可视对讲系统2103元／户，共计交房款146207元，现双方达成如下协议：一、甲方新建宿舍楼（北搂坡1#、2#楼）为潞河中学教工工作用房，以内部集资建设成本价出售给乙方，乙方享有房屋使用权。可以继承，但不得出售、转租、转让，不得改变居住性质。乙方因各种原因调离甲方，应将住房退还学校，学校按原交房款减除国家规定的折旧费之余额房款退还乙方，不计利息。二、乙方须将房款、共用设施维修费、维修基金、有线电视安装费、防盗门等款项一次交清。应退还的原住房，乙方在拿到新房钥匙后60天（协议打印为45天手写改为60天）内办完移交手续，超出期限按100元／间＊日，由本人工资扣除。三、乙方领到钥匙一周内，要认真检查水、电、暖、玻璃等设施，如有损坏由施工单位负责修复，过期损坏即属居室内的一次性设备（照明、龙头、节门、水电表、门窗、玻璃等）需要维修或更新由乙方负责。乙方可委托甲方物业管理部进行维修，服务费按物业管理部的有关规定执行。四、冬季供暖，按市、区有关房改政策执行，房屋、水、电、暖等日常维修执行学校《物业管理维修实施细则》。五、乙方装修住房需要到校产处领取装修申请表，装修方案经批准方可进行，装修须严格遵守学校《装饰管理规定》，空调安装位置必须经物业管理部批准方可安装。六、乙方必须遵守“八不养”和潞河中学物业管理部对宿舍区物业管理的相关规定。七、此协议一式四份，乙方一份，办理房产证一份，学校办公室、校产处各一份。”协议签订后，张庆祥交纳了新购住房购房款90223元，在新分配的三居室房屋内居住至今，但张庆祥未交回原112号住房。2012年4月24日，张庆祥与案外人石×签订《存量房屋买卖合同》，将原112号住房出售给石×，成交价为95万元，并办理了所有权转移登记。另查，2013年张庆祥和其妻子甘×曾以潞河中学为被告提起诉讼，要求确认其与潞河中学签订的协议第二条“应退还的原住房，乙方在拿到新钥匙后60天内办完移交手续，超出期限按100／间＊日，由本人工资扣除”无效，通州法院于2013年12月6日判决驳回了张庆祥和甘世利的诉讼请求，张庆祥和甘世利不服提起上诉，北京市第三中级人民法院于2014年5月13日作出（2014）三中民终字第2341号民事裁定书，认为涉案协议书的内容已超出了普通民事合同的范畴，不属于人民法院主管工作的范围，故裁定撤销原判决，驳回了张庆祥和甘世利的起诉。原审中，潞河中学称张庆祥购买新住房时原112号住房进行了折价扣除，张庆祥对此不予认可，潞河中学亦未就此提供相应证据。原审法院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。根据本案查明的事实，双方所签订的协议内容虽不属于人民法院主管，但本案双方之间实质系房屋买卖民事法律关系，争议的实质系因房屋买卖而引发的侵权纠纷，并非单位内部房地产纠纷。在特定房屋买卖关系中，双方之间是平等的民事主体关系，单位按照政策应落实职工住房，但并不等于职工可以对房屋福利政策重复享受。本案中，张庆祥按照福利政策享受了购买新房的权利，但根据政策规定及双方在购买新房时的约定，张庆祥应当将原享有的住房退还，现张庆祥将该房屋出售，侵害了潞河中学的合法权益，故现潞河中学要求张庆祥赔偿损失，理由正当，法院予以支持。关于赔偿数额，应当按照张庆祥出售房屋的成交价格予以确定，潞河中学的过高要求依据不足，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，判决如下：一、张庆祥赔偿北京市通州区潞河中学经济损失九十五万元，于判决生效之日起七日内执行清；二、驳回北京市通州区潞河中学的其他诉讼请求。判决后，张庆祥不服原审法院判决，上诉至本院称：原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法裁定驳回潞河中学的起诉。本院经审理查明的事实与原审法院一致，本院在此予以确认。上述事实，有《潞河中学住房申请表》、《协议书》、《存量房屋买卖合同》、房屋档案材料、（2013）通民初字第15330号民事判决书、（2014）三中民终字第2341号民事裁定书及双方当事人陈述等证据材料，在案佐证。本院认为，本案的关键问题在于此案是否属于人民法院受理民事案件的范围。根据庭审查明的事实可以看出，本案的案由虽为财产损害赔偿纠纷，但引发双方争议的关键在于涉案《协议书》的履行问题，也就是“分得新房是否应退还旧房”的问题，双方当事人对该协议书相关条款的内容存有较大争议，并曾诉至法院。本院（2014）三中民终字第2341号民事裁定书已经确认“涉案协议书的内容不仅包括分配新房，还包括退还旧房、房屋物业管理，甚至包括可以从购房人工资中代扣相应款项的内容，已超出了普通民事合同的范畴，涉案房屋体现了单位的福利，属于因单位建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷，不属于人民法院主管工作的范围。”根据上述生效的人民法院裁判文书可以看出，本案在实质上是学校教职工与所在学校之间因福利分房引发的相关纠纷，涉案协议书和张庆祥的教职工身份、潞河中学内部的分房政策均有直接关系，属于因单位建房、分房等而引起的占房、腾房等房地产纠纷范畴，此种纠纷并不属于人民法院主管工作范围。在这种情况下，原审法院却依旧根据该协议书的相关内容对本案作出实体处理是错误的，对此本院予以纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第四款、第一百七十条第一款第（二）项之规定，裁定如下：一、撤销北京市通州区人民法院（2014）通民初字第03602号民事判决。二、驳回北京市通州区潞河中学的起诉。本裁定为终审裁定。审判长 林存义代理审判员王黎代理审判员杨夏二〇一四年十二月十五日书记员 鲁       燕       萍