上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2015）虹民三(民)初字第1499号原告上海鼎和建筑装潢工程有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人郑国和，董事长。委托代理人袁国民。被告金连洁，男，1964年6月15日出生，汉族，住上海市。委托代理人朱利明，上海华诚律师事务所哈尔滨分所律师。第三人付子涛，男，1977年7月25日出生，汉族，住上海市。委托代理人杨丽娟，上海顺辉律师事务所律师。原告上海鼎和建筑装潢工程有限公司(以下简称鼎和公司)与被告金连洁返还原物纠纷一案，本院受理后，依法通知付子涛作为第三人参加诉讼，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人袁国民、第三人付子涛的委托代理人杨丽娟到庭参加诉讼。被告的委托代理人朱利明参加了2015年8月5日及2015年11月27日的庭审，2016年5月23日的庭审，被告无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告鼎和公司诉称，上海市溧阳路XXX号2室房屋(以下简称系争房屋)原是上海市虹口海外联谊会(以下简称虹口海联会)的房屋，原告与虹口海联会签有房屋租赁合同。原、被告于2011年10月1日签订房屋租赁合同，约定原告将系争房屋出租给被告使用，租期自2011年10月1日起至2016年9月30日止，租金每月6万元。合同签订后，原告将系争房屋交付被告使用，被告支付了2万元租金，之后又陆续支付了30万元租金，截止2015年6月30日，被告累计拖欠租金232万元。原告多次向被告催讨租金，但被告一直以各种承诺应付原告，但无一兑现。原、被告系经朋友介绍相识，被告以作画为业，经营惨淡。原告不忍心以租金相逼，曾劝被告退租，原告愿意减免被告的欠租，但被告以其经营的“亚洲文化艺术中心中国区艺术家创作室”大有发展前途为由，拒绝了原告的建议。原告无奈之下于2015年6月9日通知被告2015年6月30日解除双方的租赁合同。原告认为，支付租金系被告履行租赁合同的根本性义务，现被告拖欠租金达232万元，导致原告订立合同的目的无法实现，故要求判令：1、确认原、被告签订的房屋租赁合同于2015年6月30日解除；2、被告将系争房屋返还原告；3、被告支付2015年6月30日前拖欠的租金232万元；4、被告支付房屋占有使用费，按照每月6万元，自2015年7月1日起计算至返还房屋之日止。审理中，原告称，其收取过被告两幅画作，可以返还被告。原告表示不要求在本案中处理欠租及房屋占有使用费，原告保留诉权，原告遂撤回了第3、4项诉讼请求。被告金连洁辩称，原、被告没有签订过房屋租赁合同，原告提供的租赁合同上被告的签名字迹不是被告本人所写，该合同是虚构的。原、被告签订过合作协议，双方是合作经营关系，原告提供场地，被告出产画作，原告在销售画作过程中获取一定利益。系争房屋产权人并非虹口海联会，房屋来源不清楚。系争房屋系3层楼房，被告使用的仅是底楼的部分房屋，面积只相当于整幢楼的十六分之一。原告追索租金已超过诉讼时效。原告的主张没有法律依据，故不同意其诉讼请求。第三人付子涛述称，被告承租系争房屋后，将除底楼105、106室外的其他系争房屋都转租给了第三人，转租期限自2013年9月20日起至2016年9月20日止，租金每月29,000元。转租合同上被告的签名字迹不是被告本人所写，被告是让同来的朋友代签的。如法院认为原告可收回系争房屋，第三人愿意配合迁出。经审理查明，位于上海市溧阳路XXX号1-4幢房屋系上海市工商业联合会名下的房产。原告向虹口海联会租赁该房屋底楼礼堂300平方米和底楼105、106室50平方米共计350平方米房屋，租赁期限至2012年12月31日止。租赁期内，原告将底楼礼堂拆除重建，并将重建后的房屋及底楼105、106室交付给被告使用。合同到期后，虹口海联会未向原告收回房屋，原告继续向虹口海联会支付房屋使用费。2015年6月9日，原告向被告发出《关于解除〈房屋租赁合同〉的通知》，称：2011年10月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，将位于上海市溧阳路XXX号2室共计约1200平方米的房屋出租给被告，每月租金6万元。自签约后，原告按约将上述房屋交付给被告使用，而被告却一直拖欠租金，据原告方财务提供的资料，被告仅于签订合同当日交付2万元，其后又陆续支付了30万元，共计支付了租金32万元。按照合同约定，被告承租上述房屋44个月应付租金264万元，扣除被告已交的租金32万元，被告累计欠租金232万元。被告的欠租行为已构成严重违约，损害了出租人的根本性利益，致使合同目的无法达成。现通知被告于2015年6月30日前付清欠租，否则原告将依法行使《房屋租赁合同》的解除权，解除双方的合同，解除日期为2015年6月30日(该处误写为2915年6月30日)。被告收到该通知。另查明，1、2013年8月19日，被告账户转入原告法定代表人郑国和账户10万元。2013年12月3日，第三人账户转入郑国和账户3万元，原告于2013年12月5日向第三人出具收款收据，载明收到第三人代被告支付的租金3万元。2013年12月30日，第三人账户转入郑国和账户10万元，原告于2014年1月2日向第三人出具收款收据，载明收到第三人代被告支付的租金10万元。2014年7月31日，第三人账户转入郑国和账户5万元，原告于2014年8月2日向第三人出具收款收据，载明收到第三人代被告支付的租金5万元。2014年8月16日、2014年8月19日，第三人账户分四笔转入郑国和账户共2万元，原告分别于2014年8月18日、2014年8月21日向第三人出具收款收据，载明收到第三人代被告支付的租金共计2万元。审理中，1、原告提供了一份签署人署名为原、被告的房屋租赁合同复印件，根据该合同复印件的记载，原告将系争房屋出租给被告，面积约1200平方米，租期自2011年10月1日起至2016年9月30日止，月租金为6万元，每3个月结算一次，每次共18万元，提前15天支付下期房租。原告认可该合同上被告的签名字迹不是被告所写，被告亦未提供其所称合作协议。2、原告提供了一份签署人为被告及第三人、落款时间为2013年8月17日的《租赁合同》复印件，第三人提供了一份签署人为被告及第三人、落款时间为2013年8月17日的《租赁合同》原件，原告提供的合同复印件及第三人提供的合同原件均记载，被告将系争房屋后整栋出租给第三人用于居住、经营，租赁期为3年，自2013年9月20日起至2016年9月20日止，但原告提供的合同复印件记载年租金为25万元，第三人提供的合同原件记载月租金为29,000元。被告对原告提供的合同复印件有异议，认为不是原件，真实性无法确认，且合同复印件上被告的签名字迹不是被告所写，第三人使用的部位不是被告出租给第三人的，被告不清楚第三人是向谁租赁的。对第三人提供的合同原件，被告未到庭发表质证意见。3、原告提供了银行卡对账单、理财金账户历史明细清单、收款收据，原告称首笔2万元房租定金系被告用现金支付给原告，其余30万元中10万元系2013年8月19日从被告银行卡账户转付至郑国和的账户，另20万元系从第三人账户分数笔转出。被告对银行卡对账单、理财金账户历史明细清单的真实性没有异议，对收款收据的真实性有异议，认为被告向原告支付过钱款，但金额不是32万元，被告不认可委托第三人向原告支付过租金。第三人没有异议，认可代被告向原告支付过租金约20余万元。4、第三人提供了其支付被告租金的凭证及收据，该证据中只有一份2013年11月30日出具的收据写明收款事由为溧阳路XXX号1、2、3楼租金转让费。原告对上述证据没有异议，被告未到庭发表质证意见。审理中，原告提供证人段某某、王某出庭作证。段某某称，其和郑国和系朋友关系，原告租赁系争房屋后，其和郑国和一起将系争房屋进行翻建，郑国和出资金，其出力，房屋翻建好后对外出租，其现为原告的股东之一。其和郑国和通过他人介绍认识了被告，被告看中系争房屋要求租赁，当时确实是拿来过一份合同，是租赁合同还是合作协议，其不清楚，最终有无签字其也不清楚，其只记得当时被告说签不签合同无所谓。其和郑国和一起找被告讨过房租，被告总说再宽限几天。王某称，被告系经其和郑国和共同的朋友介绍来的，被告要租赁系争房屋经营画廊。王某起草了一份合作协议，内容是被告一年要支付原告72万元房租，该份协议双方签了字，被告的名字应该是其本人签的。同时双方还签了一份租赁合同，租赁合同上被告的名字也是被告本人签的。当初双方合作较愉快，还说到如付不出租金，可以暂时用等价的画抵押，等被告将来有钱再赎回来。第三人对证人证言没有异议，被告未到庭发表质证意见。审理中，经本院现场勘查，系争房屋前面底楼105、106室房屋由被告占用，后面三层楼房屋由第三人占用。上述事实，有原告提供的原告与虹口海联会签订的房屋租赁合同、签署人署名为原、被告的房屋租赁合同复印件、关于解除《房屋租赁合同》的通知及邮寄凭证、银行卡对账单、理财金账户历史明细清单、收款收据、签署人署名为被告与第三人的房屋租赁合同复印件、说明、证人证言，被告提供的产权调取信息，第三人提供的签署人署名为被告与第三人的房屋租赁合同原件、情况说明、支付凭证以及当事人的陈述等证据为证。本院认为，本案的争议焦点是原、被告之间是房屋租赁合同关系还是合作经营关系抑或其他关系。原告主张双方签订了房屋租赁合同，从合同签订情况来看，原告未提供合同原件，且原告承认其提供的合同复印件上被告的签名字迹并非被告本人所写，原告也无证据证明被告的签名字迹系被告委托他人代写，原告提供的证人证言亦不足以证明双方确实签订了房屋租赁合同；从款项支付情况来看，原告提供的证据中能反映系由被告直接支付的款项仅一笔10万元，其余款项除2万元外均系由第三人支付。对第三人支付的款项，原告主张系第三人代被告支付的租金，第三人亦认可，但被告否认其委托过第三人向原告付款。对此，本院认为，无论第三人向原告支付的款项性质如何，均无法得出被告及第三人向原告支付的款项系房屋租赁合同项下的租金，现原告主张双方系房屋租赁合同关系，依据不足，故本院难以采纳。被告主张双方系合作经营关系，但未举证证明，故本院亦不予采纳。现原告主张收回系争房屋，鉴于被告并无继续占用房屋的充分理由和依据，故被告应将系争房屋返还原告。第三人同意搬离，故应一并迁出系争房屋。原告要求确认租赁合同解除的诉请，缺乏依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告金连洁、第三人付子涛应于本判决生效之日起30日内携本人物品搬离上海市溧阳路XXX号房屋，该房屋由原告上海鼎和建筑装潢工程有限公司收回；二、驳回原告上海鼎和建筑装潢工程有限公司的其余诉讼请求。本案受理费25,360元，由原告上海鼎和建筑装潢工程有限公司负担25,310元，被告金连洁负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 陶 华人民陪审员 李爱珍二〇一六年六月三十日书 记 员 吴 燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。