安徽省合肥市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）合民一终字第02231号 上诉人（原审原告、反诉被告）：李九杨，男，1967年10月26日出生，汉族。 被上诉人（原审被告、反诉原告）：陆海焱，女，1978年5月10日出生，汉族。 委托代理人：李健，安徽健友律师事务所律师。 委托代理人：金瑞，安徽健友律师事务所律师。 上诉人李九杨、陆海焱因房屋卖卖合同纠纷一案，均不服合肥市包河区人民法院（2014）包民一初字第01104号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。 李九杨原审诉称：其与陆海焱于2012年10月15日签订了《二手房买卖定金合同》。其依约向陆海焱支付了5万元定金。2013年6月6日，其与陆海焱协商办理房屋产权过户手续，陆海焱以其女儿生病为由，要求延期办理，后又以配偶忙于全运会比赛任务、家里老人生病、其本人在上海学习等理由不协助办理过户手续，直至2014年1月18日陆海焱罔顾事实，单方面毁约。为慎重起见，其书面通知陆海焱，约定2014年1月28日前双方办理房屋过户手续。时至今日，陆海焱仍未履行合同。陆海焱的行为侵犯了其的合法权益，其诉至法院请求判令：一、判令陆海焱履行《二手房买卖合同》，立即办理房屋过户手续；二、陆海焱承担本案的诉讼费用。庭审中，李九杨将第一项诉讼请求变更为：判令被告履行《二手房买卖定金合同》，立即办理房屋过户手续。 陆海焱原审辩称：李九杨的诉讼请求错误。双方并未签订《二手房买卖合同》，双方仅签订了《二手房买卖定金合同》，能否签订《二手房买卖合同》，取决于双方协商的结果。双方未能签订《二手房买卖合同》的原因在于李九杨未依法向其支付购房款，并违规操作要求其在其他区域办理房屋过户手续，其又要求其与案外人刘沁签订《房屋买卖合同》，遭到拒绝。此外，双方对交房时间、违约责任及装满部分的价值未能达成一致。因李九杨多次违约，其按照法定程序解除了《二手房买卖定金合同》。 陆海焱原审反诉诉称：双方签订的《二手房买卖定金合同》约定：“甲方（陆海众）房屋登记时间满5年（2013年6月6日）时甲乙双方办理房屋产权过户手续。届时，乙方（李九杨）如拒绝办理过户手续，甲方有权没收乙方交付的定金”。2013年6月6日至2013年12月31日，其多次要求李九杨支付购房款项，但李九杨以多种理由拖延。2014年1月3日，经双方协商于2014年1月8日前一次性付款并在房屋所在地办理手续，否则双方解除合同，但是李九杨仍然未能付款。2014年1月18日，其依法向李九杨发出《解除（二手房买卖定金合同）通知函》。虽经其多次催促，并给予了其合理履行期限，李九杨始终不履行合同义务。李九杨的行为侵犯了其的合法权益，特提起反诉，请求：一、确认陆海焱与李九杨2012年10月15日签订的《二手房买卖定金合同》已经解除；二、判令陆海焱没收李九杨定金5万元；三、李九杨承担本案全部诉讼费用。 李九杨原审反诉辩称：陆海焱单方解除合同，没有法律依据，是无效的，陆海焱没收其定金违法。 合肥市包河区人民法院经审理查明：2012年10月15日，陆海郯（甲方）与李九杨（乙方）签订一份《二手房买卖定金合同》，约定：“乙方预定甲方出售的位于合肥市包河区芜湖路奥林花园3幢301室的房屋，房屋总价为661505元，乙方向甲方支付定金5万元，双方在办理房屋产权过户手续时，该定金转为乙方购房款的一部分。甲方房屋登记实际满5年（2013年6月6日）时甲乙双方办理房屋产权过户手续。届时，如乙方拒绝办理过户手续，甲方有权没收乙方交付的定金，甲方拒绝办理过户手续或者由于甲方向乙方隐瞒该房屋已存在抵押、出租、查封及其他对乙方购房决定产生影响的重要事实，导致乙方不能购买该房屋的，甲方向乙方承担双倍返还定金的赔偿责任”。当日陆海焱收取了李九杨5万元定金并出具了收条。之后，双方多次协商，终因以下原因未能签订《存量房买卖合同》：一、李九杨要求将存量房买卖合同的购房人变更为李沁，陆海焱不同意；二、李九杨要求不在房屋所在地办理过户手续而在庐阳区房产局办理相关手续，陆海焱不同意；三、双方对于交房时间、违约责任及房屋装演部分的价值等事项未能达成一致。2014年1月18日，陆海焱向李九杨发出《解除二手房买卖定金合同通知》。 合肥市包河区人民法院经审理后认为：李九杨与陆海焱签订的《二手房买卖定金合同》，是双方真实的意思表示，是为了将来双方签订《房屋买卖合同》而签订的合同，但该合同并非《房屋买卖合同》，双方应本着诚实信用原则协商签订《房屋买卖合同》，但因双方对交房时间、付款方式、违约责任等重要条款未能达成一致意见，导致《房屋买卖合同》一直未能签订。虽然定金合同约定如一方拒绝办理过户应承担相应法律责任，但办理房屋过户的前提是签订《房屋买卖合同》，定金合同并未约定签订房屋买卖合同及办理房屋过户的最后期限，双方的多次交涉均表明双方在协商签订房屋买卖合同事宜。《房屋买卖合同》未能签订，是因双方就房屋买卖的相关权利义务未能达成一致，无证据表明一方存在拒绝办理过户手续或隐瞒房屋存在抵押、出租、查封等重要事实，或恶意不签订房屋买卖合同。双方对未能签订房屋买卖合同并办理过户均无过错，陆海焱应返还李九杨定金5万元，经受诉法院释明，双方均坚持各自诉请，不变更诉讼请求。故对李九杨要求陆海焱履行《二手房定金买卖合同》并办理房屋过户手续的诉讼请求，不予支持。对陆海焱要求确认定金合同已解除并没收5万元定金的诉讼请求，亦不予支持。综上，该院依据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院＜关于民事诉讼证据的若干规定＞》第二条之规定，判决：一、驳回李九杨的诉讼请求；二、驳回陆海焱的反诉请求。 李九杨上诉称：双方所签的《二手房买卖定金合同》，是双方的真实意思表示，且其已付给陆海焱定金5万元。该合同不仅约定拒绝办理房屋过户手续应承担相应的责任，也具备合同必备条款。另行签定《房屋买卖合同》，仅仅是为了使用主管部门提供的格式文本，方便办理手续，并不能否认双方形成房屋买卖合同的事实。其对房屋买卖合同未继续履行无任何过错，完全是陆海焱反悔导致。综上，请求二审法院依法撤销原判第一项，改判支持其的诉讼请求。 陆海焱上诉称：一、原判查明事实与认定结果矛盾。原判查明事实是李九杨要求变更购买主体、到其他辖区违规办理房产手续等，均未征得陆海焱同意，也即双方未能办理过户手续的责任在李九杨。但又认为双方对未能签订房屋买卖合同并办理过户均无过错显然相互矛盾；二、原判认定《二手房买卖合同定金合同》解除已经成就，但仍判决驳回其的反诉请求有违法律规定。原判已经认定2013年12月15日谈话，即双方协商于2013年12月31日之前按照正常程序办理手续，一次性付款，履行合同，但是李九杨并未依约履行，仍以付款有障碍、要求异地非法操作为由，但被其拒绝；2014年1月3日电话在录音，其再次给李九杨履行合同的时间，要求李九杨于2014年1月8日之前付款并合法办理过户手续，否则依法解除合同，但时至今日，李九杨仍以同样的理由拒绝正常办理过户手续，无奈之下，其于2014年1月18日，依照相关法律的规定，向李九杨发出解除《二手房买卖定金合同》通知书，李九杨也未提起确认解除合同效力的诉讼，故该解除行为已发生法律效力；三、其有权没收李九杨定金5万元。因为李九杨多次违约，且其已经多次给李九杨合理履行合同的期限，但李九杨欠不履行，其根据相关法律的规定，其有权没收李九杨定金5万元。综上，请求二审法院依法撤销原判第二项，改判支持其的反诉请求。 经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。 本院认为：从李九杨与陆海焱所签《二手房买卖定金合同》的内容来看，该合同只是双方有预定买卖房屋的意向，并非是《房屋买卖合同》。因为《房屋买卖合同》应当具备双方对交房时间、付款方式、办理房屋过户、违约责任等主要条款的约定，而案涉合同并不具备《房屋买卖合同》的主要条款，况且双方还要在签订《房屋买卖合同》的前提下，才能到房产主管部门办理房屋过户手续；再者，双方对《房屋买卖合同》未能签订的原因不持异议，该原因恰恰是《房屋买卖合同》所必备的主要条款。因而李九杨要求判令陆海焱继续履行《二手房买卖定金合同》等诉请，缺乏事实和法律依据，不予采信。而陆海焱以李九杨不履行合同为由，要求判令没收李九杨定金5万元等诉请，同样缺乏事实依据，不予采信。故原判认为双方就未能签订《房屋买卖合同》并办理过户手续均无过错正确，应予维持。上诉人李九杨、陆海焱的上诉理由均不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 本案二审本诉案件受理费50元，由李九杨负担，本案二审反诉案件受理费1050元，由陆海焱负担。 本判决为终审判决。 审判长   陈 思 审判员   欧 健 审判员   吕爱来 二〇一四年七月二十三日 书记员   丁宇琪