广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法审监民再字第90号申请再审人（二审上诉人、一审原告）：刘停兵，男，1963年9月15日出生，汉族，经常居住地广州市海珠区工业大道**金碧花园****。委托代理人：李贺亭，广东宏诚律师事务所律师。被申请人（二审上诉人、一审被告）：肖春荣，男，1975年7月4日出生，汉族，住广州市海，住广州市海珠区>委托代理人：何辉、武英华，均为广东科德律师事务所律师。被申请人（二审被上诉人、一审被告）：李惠珍，女，1962年1月25日出生，汉族，住广州市海，住广州市海珠区>被申请人（二审被上诉人、一审被告）：罗晓燕，女，1987年12月2日出生，汉族，住广州市海，住广州市海珠区>被申请人（二审被上诉人、一审被告）：罗兆荣，男，1992年12月22日出生，汉族，住广州市海，住广州市海珠区>上述三被申请人的共同委托代理人：李文英，广东纵横天正律师事务所律师。被申请人（二审被上诉人、一审被告）：孙剑玲，女，1971年1月5日出生，汉族，住广州市越，住广州市越秀区>委托代理人：刘吉春，广东科德律师事务所律师。委托代理人：卢志奇，广东科德律师事务所实习律师。被申请人（一审第三人）：广东省广州市南方公证处，住所地。法定代表人：王映明，主任。委托代理人：唐毅，男，汉族，1974年10月2日出生，身份证住址广州市越秀区。该公证处公证员。被申请人（一审第三人）：广州农村商业银行股份有限公司白云支行，住所地。负责人：王小兴，该行行长。委托代理人：冯庆权，男，汉族，1968年6月16日出生，身份证住址广州市白云区。该行工作人员。委托代理人：梁羽祺，男，汉族，1966年12月30日出生，身份证住址广州市芳村区。该行工作人员。申请再审人刘停兵因与被申请人肖春荣、李慧珍、罗晓燕、罗兆荣、孙剑玲、广东省广州市南方公证处（以下简称南方公证处）、广州农村商业银行股份有限公司白云支行（以下简称农商银行）财产损害赔偿纠纷一案，不服本院于2013年5月31日作出的（2012）穗中法民五终字第1619号民事判决，向广东省高级人民法院申请再审。广东省高级人民法院于2013年12月20日作出（2013）粤高法民一申字第1015号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，于2014年8月5日公开开庭审理了本案。刘停兵及其委托代理人李贺亭、肖春荣的委托代理人何辉与武英华及李惠珍、罗晓燕、罗兆荣三人的共同委托代理人李文英、孙剑玲的委托代理人刘吉春、卢志奇、南方公证处的委托代理人唐毅、农商银行的委托代理人冯庆权到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年8月25日，刘停兵向广州市海珠区人民法院起诉称，1996年12月15日，刘停兵与广州市海珠区新滘镇凤和村第七经济合作社（以下简称凤和七社）签订《合作承建住宅楼协议书》，刘停兵出资383392元购买海珠区新港西路康乐中约南新街40号403、404两套房屋，建筑面积共计119.81平方米等。1996年12月30日，刘停兵依约向凤和七社交纳了全部建房款及办理房屋产权证的各项费用，但一直没有拿到房屋的产权证。刘停兵多次向凤和七社协商，交涉索要房屋的产权证，但是对方总以各种理由推托。2008年2月21日，刘停兵向广州市房地产交易所查询得知，刘停兵所购的房屋早已经转让给了新的产权人孙剑玲。根据广州市房地产交易所提供的交易资料显示，凤和七社于2001年9月13日已经办妥了涉讼房屋的房产证。2005年3月28日，罗应和伪造了两份授权委托书并在第三人南方公证处办理了《公证书》，并于2005年8月11日将涉讼房屋非法转让给肖春荣。之后，肖春荣又通过非法的手段将涉讼房屋转让给孙剑玲。以上涉讼房屋的交易过程，刘停兵始终不知情，更加没有参与授权。刘停兵从2008年3月起，四处奔波交涉，现罗应和已经死亡，李惠珍、罗晓燕、罗兆荣是其继承人，孙剑玲、肖春荣也一直无法找到。2008年6月20日，第三人南方公证处做出了撤销（2005）粤公证经字25952及25953号《公证书》的决定。基于上述侵权事实，向法院起诉要求：1、确认罗应和与刘停兵签署的授权委托书无效；2、确认罗应和以刘停兵名义与肖春荣签订的买卖广州市海珠区新港西路康乐中约南新街40号403房屋的买卖合同无效；3、确认肖春荣与孙剑玲签订的关于上址房屋的买卖合同无效；4、肖春荣、孙剑玲协助刘停兵办理涉讼房屋的产权过户手续；5、本案所有诉讼费由众被告及第三人南方公证处共同承担。李惠珍、罗晓燕、罗兆荣辩称，刘停兵的诉讼请求没有事实和法律依据。我方作为罗应和的家人及法定继承人，没有得到过罗应和的财产，也没有继承过罗应和的财产。罗应和与李惠珍是夫妻关系，与罗晓燕、罗兆荣是父子女关系。罗应和在1993年12月离家后，直至2008年1月病逝前两个月前才回家，期间没有回过家也没有向我方支付过任何费用，反而多次向家人借款用以偿还个人在外的债务。从刘停兵提交的证据看，罗应和与肖春荣签订的两份《广州市房地产买卖合同》是受刘停兵的委托，罗应和行使的是代理权，授权书没有授权卖房款归罗应和所有，刘停兵也没有证据证明罗应和实际取得了卖房款。关于（2005）粤公证经字第25952号公证书的效力问题，从第三人南方公证处提供的证据显示，办理公证委托过程，并非刘停兵所述的罗应和模仿其签名的手印，伪造了两份授权委托书，刘停兵的陈述有悖常理。我方不清楚罗应和是否实施了损害刘停兵合法权利的行为，如该行为事实存在，刘停兵应当报警，并由司法部门追究刑事责任。如并非罗应和与他人恶意串通，刘停兵须证明罗应和的代理行为存在过错并给刘停兵造成了实际损失。不管是刑事责任还是过错赔偿责任，也应由罗应和个人承担，现罗应和已经死亡，其刑事和民事责任均已终止。我方从来不认识刘停兵，也没有对其实施过侵权行为，不应承担侵权责任和过错责任。我方也不是涉讼房屋交易的受益人，没有得到过任何卖房款项，没有义务对刘停兵的损失承担责任，故不同意刘停兵的诉讼请求。肖春荣辩称，不同意刘停兵的诉讼请求。理由：一、罗应和与我签署合同时具有合法的授权，双方签订的买卖合同合法有效。我与罗应和签署买卖合同时，刘停兵的代理人罗应和具有齐备的委托手续，其持有房产证和经过公证的委托书，公证需要经过严格的程序，我方作为普通公民，在罗应和持有上述材料时完全相信其具有完全的代理权限，因此在双方签订合同时罗应和的行为是有权代理，刘停兵理应承担该代理行为的后果，确认买卖合同的效力，且买卖合同已经履行完毕。因此刘停兵现在主张确认授权和买卖合同无效不符合事实和法律规定。二、我与刘停兵签订的买卖合同以及与孙剑玲签订的买卖合同都是合法有效的，我与刘停兵代理人签订买卖合同并合法取得涉讼房屋的所有权。我依法处分自己的财产，将涉讼房屋出售给孙剑玲，合法、自愿、有偿地签订买卖合同并办理房屋转让手续，孙剑玲也因此取得涉讼房屋的所有权并办理了产权登记，目前涉讼房屋仍然登记在孙剑玲名下，足以证明我与孙剑玲之间是合法处分涉讼房屋，双方签订的买卖合同合法有效。三、涉讼房屋登记在孙剑玲名下，孙剑玲才是涉讼房屋的合法所有权人，刘停兵对涉讼房屋不享有合法权益，刘停兵要求我为其办理过户手续没有法律依据。孙剑玲辩称，刘停兵诉讼请求不合理，要求法院驳回刘停兵的诉讼请求。理由：一、我是在肖春荣已经取得涉讼房屋房产证后，与肖春荣通过正当的交易购买涉讼房屋的，我有理由相信肖春荣就是该房屋的合法产权人，也有理由相信肖春荣有权处分涉讼房屋，因此涉讼房屋的交易应该得到法律的保护。该交易已在广州市国土资源和房屋管理局办理了交易登记。我是涉讼房屋目前的合法产权人，也应该得到法律保护。二、根据刘停兵提交的证据材料显示，刘停兵在1996年与凤和七社合作建房，涉讼房屋在2001年已经办妥了房产证，刘停兵在2008年才了解涉讼房屋的产权情况，在长达8年的时间里，经过了两次交易，刘停兵都没有提出异议，导致涉讼房屋被罗应和出售是刘停兵怠于行使自己的权利所造成的。刘停兵如何追究罗应和的责任是刘停兵的事情，但不能因此而否认之后的合法交易。我已经合法地、有偿地取得了涉讼房屋的产权，刘停兵对涉讼房屋主张所有权没有法律和事实依据。第三人南方公证处辩称，我处的公证行为不具备侵权行为的构成要素，不应承担损害赔偿责任。我处及公证员均没有实施加害行为，整个办理公证的过程符合相关法律规定，并无不当之处，导致刘停兵民事权益受损的是不法分子的欺诈行为。刘停兵的诉讼请求中的损害赔偿缺乏事实及法律依据，我处的公证行为与损害之间也没有因果关系。第三人农商银行辩称，不同意刘停兵的诉请，我方已经善意取得涉讼房屋的抵押权，我方的抵押权应受到法律的保护，请求法院驳回刘停兵的全部诉讼请求。广州市海珠区人民法院一审查明，1996年11月15日，刘停兵（乙方）与凤和七社（甲方）签订《合作承建住宅楼协议书》，约定合作承建广州市海珠区康乐综合楼丙梯第四层，第03、04号单元，共两套，建筑面积119.81平方米；房屋竣工交付乙方使用日期1996年12月30日；房屋计价，承建总额383392元；房屋工程竣工验收后负责为乙方办理房屋产权证等。该协议书经广东省公证处公证。广州市国土局房管局于2001年9月4日核发的坐落海珠区新港西路康乐中约南新街40号403房的《广州市房地产证》记载：权属人为刘停兵，权属来源1993年合建、分割，房屋用途为住宅，建筑面积为54.51平方米；他项权利摘要记载：权利人曾超锐，权利种类抵押，权利范围全部，权利价值66000元，注销日期2005年4月20日。2005年3月28日，广东省公证处（后更名为第三人南方公证处）作出（2005）粤公证经字第25952号《公证书》，内附经公证的《委托书》，该《委托书》主要内容为：刘停兵是涉讼房屋的产权人，现不可撤销的委托罗应和为其合法代理人，对涉讼房屋签署各种有关文件，为刘停兵本人在广州市房地产登记所办理涉讼房屋的涂销抵押、抵押登记及领证、交费等手续以及办理涉讼房屋的卖房交易过户手续等。该委托书的委托人签名为“刘停兵”。之后，罗应和以刘停兵委托代理人身份以刘停兵名义（卖方）与肖春荣（买方）签订了一份《广州市房地产买卖合同》，约定卖方以80000元的价格将涉讼房屋出售给买方。随后，肖春荣在房地产交易部门办理了涉讼房屋的交易过户登记手续，肖春荣据此取得了涉讼房屋的产权。据广州市房地产档案出具的《房地产登记簿查册表》记载：涉讼房屋的产权人是孙剑玲，占有部分为全部，2006年9月29日，孙剑玲、广州市白云农村信用合作社联合社（后更名为第三人农商银行）申请抵押；他项权利人为第三人农商银行。2008年6月20日，广东省广州市南方公证处作出（2008）南公证撤字第06号《撤销（2005）粤公证经字第25952号〈公证书〉的决定》，称该处（原广东省公证处）于2005年3月28日出具了（2005）粤公证经字第25952号《公证书》，证明刘停兵签署《委托书》的行为。现查明：该《委托书》系不法分子假冒刘停兵名义签署的，《委托书》上“刘停兵”的签名不属实，决定撤销（2005）粤公证经字第25952号《公证书》，该《公证书》自始无效。庭审中，经一审法院询问，刘停兵表示涉讼房屋一直由其在使用，李惠珍、罗晓燕、罗兆荣表示不清楚，肖春荣表示确实有人在居住，但不清楚是否由刘停兵居住使用，购买涉讼房屋时罗应和称是租客在使用，其已经要求罗应和将涉讼房屋清空，但罗应和一直没有清空房屋，因此将涉讼房屋另行出售。孙剑玲表示涉讼房屋不是刘停兵自行居住使用，其购买涉讼房屋时肖春荣明确告知前手罗应和同意清空涉讼房屋，后来其也找不到罗应和，涉讼房屋一直没有交吉，其到涉讼房屋看过确实有人居住使用，但居住人不是刘停兵，其要求收楼时也没有人向其主张权利。诉讼中，李惠珍、罗晓燕、罗兆荣向法庭提交了如下证据：1.2010年11月29日的《证人证言》，证明罗应和在1993年离家至病重前两个月才回家，一直没有支付过家庭费用，在罗应和去世后也没有给李惠珍、罗晓燕、罗兆荣留下任何遗产；2.死亡医学证明书，证明罗应和在2008年1月去世。刘停兵对上述证据的真实性没有异议，但对证据1拟证明的内容不予确认。肖春荣、孙剑玲、第三人南方公证处表示对李惠珍、罗晓燕、罗兆荣陈述的情况不清楚，对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认。第三人农商银行表示对上述证据无异议。肖春荣向法庭提交了如下证据：1、《销售不动产统一发票》，证明肖春荣已经支付了购房款80000元；2、所有权登记费票据、交易手续费发票、印花税完税证、契税完税证及缴款书，证明肖春荣已经缴纳涉讼房屋买卖过程中的相关税费。刘停兵对证据1有异议，不是其提供给肖春荣的，其他证据不发表意见。李惠珍、罗晓燕、罗兆荣表示对上述证据的真实性没有异议，从发票反映收款人是刘停兵。孙剑玲表示对上述证据的真实性予以确认，从发票反映当时交易双方是刘停兵与肖春荣之间交易。两第三人对上述证据无异议。第三人农商银行向法庭提交了如下证据：1、经公证的《广州市农村信用合作社二级市场购房借款抵押合同》，证明第三人农商银行与孙剑玲的借款抵押关系经公证，借款签章属实；2、涉讼房屋的《房地产他项权证》，证明涉讼房屋已经办理抵押登记，第三人农商银行依法享有抵押权。刘停兵对第三人农商银行提交的上述证据真实性没有异议，但认为与本案无关。李惠珍、罗晓燕、罗兆荣、肖春荣、孙剑玲、第三人南方公证处对上述证据均无异议。孙剑玲表示其向第三人农商银行申请贷款，并通过农商银行发放贷款向肖春荣支付全部购房款146000元，并取得涉讼房屋的产权。另查，由于孙剑玲与第三人农商银行之间的借款合同纠纷，广州市白云区人民法院依法查封了涉讼房屋的产权，2011年1月10日，因刘停兵提出执行异议，广州市白云区人民法院作出（2010）云法执异字第4575号执行裁定书，裁定中止对广州市海珠区新港西路康乐中约南新街40号403、404房的执行。广州市海珠区人民法院一审认为，广州市海珠区新港西路康乐中约南新街40号403房原是登记在刘停兵名下的房屋，刘停兵依法取得涉讼房屋的所有权。罗应和明知涉讼房屋的权属人是刘停兵，仍然骗取公证部门对假冒刘停兵签署的《委托书》出具了（2005）粤公证经字第25952号《公证书》，广东省广州市南方公证处在2008年6月20日作出的《撤销（2005）粤公证经字第25952号〈公证书〉的决定》中，已查明该《委托书》系不法分子假冒刘停兵名义签署的，《委托书》上“刘停兵”的签名不属实，故刘停兵要求确认该份经公证的授权委托书无效，予以支持。罗应和与肖春荣依据上述经公证的《委托书》签订了买卖合同并到房地产交易部门办理了交易过户手续。肖春荣与罗应和的上述买卖行为虽然在形式上合法，但上述经公证的《委托书》因属于不法分子假冒刘停兵签署而被公证部门撤销，自始无效，故罗应和无权代理刘停兵将涉讼房屋出售给肖春荣。肖春荣虽然称其是向罗应和购买并支付了购房款，但其提供的《销售不动产统一发票》并非刘停兵开具给其的，肖春荣也没有提供证实其已支付房款给罗应和或其他的刘停兵代理人的证据。故刘停兵要求确认罗应和以刘停兵名义与肖春荣签订的《广州市房地产买卖合同》无效，予以支持。肖春荣依据与罗应和签订的《广州市房地产买卖合同》，取得了涉讼房屋的《房地产权证》。之后，肖春荣再将涉讼房屋转让给孙剑玲，孙剑玲通过向第三人农商银行申请贷款支付了购房款给肖春荣，第三人农商银行也依法取得了涉讼房屋的抵押权，现刘停兵要求确认肖春荣与孙剑玲签订的买卖合同无效，但没有证据证明孙剑玲存在明知或故意非法占有他人财产为目的的行为。故刘停兵要求确认肖春荣与孙剑玲就涉讼房屋签订的买卖合同无效，依据不足，不予支持。对刘停兵要求肖春荣、孙剑玲协助其办理涉讼房屋的产权过户手续院依法予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第（三）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，作出判决：一、（2005）粤公证经字第25952号公证书中以刘停兵名义出具的委托书无效；二、罗应和以刘停兵名义与肖春荣就买卖广州市海珠区新港西路康乐中约南新街40号403房屋签订的《广州市房地产买卖合同》无效。三、驳回刘停兵的其他诉讼请求。本案受理费100元，由刘停兵负担50元，肖春荣负担50元。上述受理费已由刘停兵预交，刘停兵同意肖春荣、李惠珍、罗晓燕、罗兆荣、孙剑玲在履行本判决时将应负担的受理费直接支付给刘停兵。判后，刘停兵不服，向本院提起上诉称，一、由于不法分子以假冒我方签名的《委托书》在公证部门骗取了（2005）粤公证经字第25952号《公证书》（该公证书已被撤销）。罗应和与肖春荣依据上述经公证的《委托书》签订了房屋买卖合同并办理了交易过户手续。之后，肖春荣再将涉讼房屋转让给孙剑玲。在以上交易过程中，我方并不知情更不存在过错。一审判决对此事实予以认定并判决假冒我方签名的《委托书》及罗应和以我方名义与肖春荣签订的《广州市房地产买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的相关规定，我方要求肖春荣、孙剑玲协助我方办理涉讼房屋的产权过户到我方名下的手续，恢复至以上两次非法交易前的状态，这一要求应当予以支持。二、一审庭审中，孙剑玲主张其与肖春荣签订的涉讼房屋买卖合同合法有效且是善意取得涉讼房屋所有权，但是并没有提交诸如买卖合同、肖春荣向其出具的收到购房款的收据等能够证明买卖行为合法有效的重要证据。在肖春荣与孙剑玲就涉讼房屋交易过程中，我方显然没有权利也没有能力收集相关证据。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第七条的规定，我方认为，一审法院将举证责任全部推到我方身上显失公平公正，二审法院应予以纠正，责令肖春荣及孙剑玲提供证据。故上诉请求：（1）依法撤销一审判决，并改判支持我方在一审提出的全部诉讼请求，涉讼房屋所有权恢复至两次非法交易前的状态。（2）本案的所有诉讼费由以上李惠珍、罗晓燕、罗兆荣、肖春荣、孙剑玲共同承担。李惠珍、罗晓燕、罗兆荣答辩称，公证书认定是不法分子假冒，但不法分子没有证据证明是罗应和，其他的没有异议。孙剑玲答辩称：一审判决对孙剑玲购买房屋合同的效力认定是正确的，罗应和是在办理公证后将涉讼房屋卖给肖春荣，买卖发生在公证书被撤销前，请求驳回刘停兵的上诉请求。南方公证处答辩称：一审判决认定事实正确，适用法律准确，不同意刘停兵的上诉请求。农商银行答辩称：不同意刘停兵的上诉意见，请求法院维持一审判决。肖春荣答辩称，不同意刘停兵的上诉意见，孙剑玲的买卖是合法有效的，是在合法自愿情况下购买，孙剑玲和肖春荣都不应该承担责任。肖春荣也对一审判决不服，向本院提起上诉称，一、刘停兵要求确认授权委托书无效已经超过诉讼时效。基于本案的法律性质，刘停兵只能是通过行使撤销权确认委托行为无效、合同无效。而撤销权行使期限为一年，且其性质为除斥期间。根据刘停兵的起诉状，其于2008年3月即已经明知其权利受到了侵害，后南方公证处于2008年6月20日即出具《撤销（2005）粤公证经字第25952号﹤公证书﹥的决定》，但是刘停兵直至2010年6月23日才向法院提起诉讼，已经明显超过时效。因此，刘停兵要求确认委托书无效的诉请不应得到支持。二、即使涉讼人员罗应和实际上没有获得刘停兵的授权，但其行为已经构成表见代理，其签订的合同有效，并对刘停兵具有法律约束力。我方与刘停兵的买卖合同在2005年8月l0日就已经签订，而（2005）粤公证经字第25952号《公证书》于2008年6月20日才被撤销。即在签订买卖合同时，前述公证委托书的效力并未受到任何形式的质疑或否定，因此，我方足以相信刘停兵持有的公证书是真实有效的，也足以相信罗应和有刘停兵的授权。根据《合同法》第四十九条规定，本案中罗应和以刘停兵名义与我方签订的《广州市房地产买卖合同》依法有效。三、一审法院以合同履行情况推定合同效力，混淆法律性质，认定错误。合同效力与合同履行是两个完全不同性质的法律问题，本案中，由于构成表见代理，合同在代理人和我方签订之日起生效。至于我方是否已经支付购房款，只影响到合同的履行和违约责任问题，并不影响合同效力。四、我方已经全额支付了购房款，一审法院查明事实错误。我方在一审中已经向法庭提交了购房的全部单据，足以证明自身已经完全履行了付款义务。根据交易习惯，如果未支付购房款，出卖方根本不可能通知或同意相关机构开具发票给购买方，因此，发票足以作为认定我方支付购房款的证据。涉讼合同签订较早，房地产市场中存在大量的现金交易情况，也没有必须要求收款人出具相应付款凭据的习惯。刘停兵没有任何证据可以推翻我方提供的付款单据或证明我方未付款。根据证据规则，理当确认我方已经支付了全部的购房款。故上诉请求：1、撤销（2010）海民三初字第2410号民事判决书，改判驳回刘停兵全部诉讼请求；2、判令刘停兵承担本案一、二审全部诉讼费用。李惠珍、罗晓燕、罗兆荣答辩称，公证书认定是不法分子假冒，但不法分子没有证据证明是罗应和，其他的没有异议。孙剑玲答辩称，对肖春荣的上诉没有意见。南方公证处答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律准确。农商银行答辩称，对肖春荣的上诉没有意见。刘停兵答辩称，不同意肖春荣的上诉理由，一审没有提出诉讼时效的问题。公证书已经被撤销，那么刘停兵和肖春荣的合同是无效，肖春荣支付全部购房款不是事实，理应出具收据，肖春荣没有提供刘停兵出具给他的收据，肖春荣没有支付任何购房款，肖春荣和孙剑玲一直没有主张对房屋占有，不合情理，不是善意取得。本案各方当事人对一审查明的事实均没有异议，本院二审依法予以确认。刘停兵在二审提交如下证据：涉讼房屋403、404房有线电视的使用费发票、电费和垃圾费收据，拟证明刘停兵在使用涉讼房屋。孙剑玲发表意见认为：垃圾费收据看不出是谁出具的，不确认真实性，单方出具的不具效力。电视费发票，真实性没有意见，只能证明2012年6月5日交付电视维护费，但不表明是刘停兵是真的使用人，并且一直在使用。刘停兵提交的证据过了举证期限。南方公证处发表意见认为：刘停兵提交的证据超过举证期，不予质证。李惠珍、罗晓燕、罗兆荣发表意见认为：对刘停兵提交的证据的真实性没有异议，我们不清楚案涉房屋是否刘停兵使用，我方认为超过举证期限。农商银行发表意见认为：刘停兵提交的证据不属于新证据，我方不予质证。肖春荣发表意见认为：刘停兵提交的证据超过了举证时限，一审也没有提供相关证据，不符合法律规定。孙剑玲在二审提交如下证据：《广州市房地产买卖合同》，拟证明双方按照房管局要求签订二手房买卖合同，并以此办理过户。李惠珍、罗晓燕、罗兆荣发表意见认为：对证据没有异议。刘停兵发表意见认为：对真实性没有异议，但不能证明双方的真实交易，我们对孙剑玲是否本人签名存异议。农商银行发表意见认为：对证据没有异议。南方公证处发表意见认为：对证据没有异议。肖春荣发表意见如下：对证据的真实性没有意见。本院二审认为，本案双方争议焦点之一为罗应和以刘停兵名义与肖春荣就涉讼房屋签订的《广州市房地产买卖合同》是否有效的问题。罗应和与肖春荣依据经公证的《委托书》签订了买卖合同并到房地产交易部门办理了交易过户手续，而南方公证处在2008年6月20日作出的《撤销（2005）粤公证经字第25952号﹤公证书﹥的决定》中，已查明该《委托书》系不法分子假冒刘停兵名义签署的，《委托书》上“刘停兵”的签名不属实，所以一审认定上述买卖行为虽然形式上合法，但自始无效，罗应和以刘停兵的名义与肖春荣签订的《广州市房地产买卖合同》无效，并无不当。而肖春荣是否全额支付购房款并不影响合同效力的认定，所以对一审关于上述合同效力的认定，予以维持。肖春荣虽然上诉提出即使罗应和实际上没有获得刘停兵的授权，罗应和的行为也构成表见代理，签订合同有效，但罗应和的行为与《合同法》第四十九条的规定不符，所以对肖春荣该主张，本院不予支持。同时刘停兵提出确认授权委托书无效的主张，并不属于行使撤销权，且未有证据显示肖春荣在一审提出诉讼时效的抗辩，故肖春荣提出刘停兵的主张过了诉讼时效的主张，本院不予支持。本案双方争议焦点之二为孙剑玲与肖春荣就涉讼房屋签订的《广州市房地产买卖合同》是否有效的问题。肖春荣取得涉讼房屋的权属之后，将涉讼房屋转让给孙剑玲，孙剑玲通过农商银行申请贷款支付购房款给肖春荣，现在未有证据显示孙剑玲存在明知或故意非法占有他人财产的目的，而刘停兵是否有过错，对上述合同效力并无影响，所以刘停兵上诉主张上述合同无效，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费200元，由刘停兵负担100元，由肖春荣负担100元。上述判决生效后，刘停兵向广东省高级人民法院申请再审，请求：撤销二审判决，对本案重新审理；判令肖春荣、李慧珍、罗晓燕、罗兆荣、孙剑玲承担本案全部诉讼费。理由如下：一、新的证据显示，涉讼房屋的第二次交易是不法分子所为，并非孙剑玲善意取得。二审判决生效后，刘停兵向广州市房地产档案馆复印了肖春荣与孙剑玲就涉讼房屋签订的买卖合同的签名页，发现其中卖方“肖春荣”与买方“孙剑玲”的签名惊人的相似，是同一个人的签字。本案房屋两次买卖过程是一起骗局，孙剑玲的目的是借善意取得制度剥夺刘停兵的房屋所有权。孙剑玲在一、二审中始终不出面，房屋买卖合同不敢提交给法院。孙剑玲因断供按揭贷款，被抵押权人农商银行起诉，直至农商银行申请法院执行涉讼房屋以实现抵押权，孙剑玲也一直没有出现。且房屋被两次买卖，肖春荣和孙剑玲始终没有主张收楼，房屋一直是刘停兵占有及使用，这些不正常现象证明房屋两次买卖都是非正常的交易，孙剑玲不是善意第三人。二、涉讼房屋应恢复至两次非法交易前的状态。在涉讼房屋两次交易中，刘停兵都不知情且不存在过错。二审判决已经认定罗应和假冒刘停兵签署的《委托书》以及罗应和以刘停兵的名义与肖春荣签订的《广州市房地产买卖合同》无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还”。因此，刘停兵要求肖春荣、孙剑玲协助刘停兵办理涉讼房屋的产权过户到刘停兵名下的手续，恢复至以上两次非法交易前的状态。三、一、二审判决在举证责任认定上存在错误，导致作出错误判决。一审庭审中，孙剑玲主张其与肖春荣签订的涉讼房屋买卖合同合法有效且是善意取得涉讼房屋所有权，但是没有提交诸如买卖合同、肖春荣向孙剑玲出具的收到购房款的收据等能够证明买卖行为合法有效的重要证据。在肖春荣与孙剑玲就涉讼房屋交易过程中，刘停兵显然没有权利也没有能力收集相关证据。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任”，因此刘停兵认为应责令肖春荣及孙剑玲提供证据。肖春荣答辩称，不同意刘停兵的再审申请：1、我方当初和罗应和签署的买卖合同合法有效。在签署买卖合同时罗应和提供了公证处出具的委托书和房屋印鉴，我方是在看到公证书原件和房产证原件的情况下才办理房产过户手续，同时向他们支付了相应的购房款，一、二审已经提供了交费单据。刘停兵在2008年后申请撤销公证委托，这个撤销行为发生在买卖合同签订和履行之后，不影响合同的效力。2、肖春荣取得房屋产权后将涉讼房屋转让给孙剑玲，该买卖合同合法有效，且已经履行完毕。3、罗应和当时挂靠在凤和七社，罗应和是涉讼房屋的开发商，刘停兵曾经陈述向罗应和缴纳购房款的事实，我方认为刘停兵不是涉讼房屋的合法产权人。李慧珍、罗晓燕、罗兆荣答辩称，对一、二审判决无异议。一审时刘停兵已经撤回了要求我方承担赔偿责任的诉请，故一、二审判决已经不需要我方承担法律责任。作为罗应和家属，我们三人不清楚涉讼房屋买卖交易的情况，因此对刘停兵提出的再审申请事实理由均不予认可，请求法庭予以驳回。孙剑玲答辩称，一、二审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原审判决。1、刘停兵申请再审没有新的证据，其所谓的新证据即合同签名页，该证据我方在二审已经将房地产买卖合同完整的提交给法庭并经过质证。2、刘停兵认为孙剑玲的签名是虚假的，属于主观猜测，没有依据。孙剑玲的签名与其在贷款合同中的签名完全一致，贷款合同经过公证，故房屋买卖合同的签名是真实的。3、孙剑玲是在肖春荣取得房屋产权证书一年多后签订合同并支付房价取得房屋的，符合善意第三人的规定，权益应受保护。4、孙剑玲不存在明知或故意占有他人财产的恶意，刘停兵的该诉请应驳回。从举证责任看，孙剑玲登记为产权人，刘停兵主张孙剑玲取得产权的方式非法应承担举证责任。本案中刘停兵1998年取得涉讼房屋，涉讼房屋房产证在2001年办好，期间房屋两次出售，刘停兵从未提出异议，刘停兵提出的诉讼请求不应得到法律支持。农商银行答辩称，我行对争议房产已经办理合法有效的抵押登记，由于借款人孙剑玲没有履行还款协议，我行通过广州市白云区人民法院进行诉讼，该院判定我方对涉讼房屋有优先受偿权。希望法院驳回刘停兵的所有请求。南方公证处答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，对原审判决没有意见。再审查明，除肖春荣认为原审遗漏查明刘停兵是否涉讼房屋的合法产权人外，其余当事人对原审查明事实无异议。对各方当事人对原审查明事实无异议部分，再审予以确认。再查明，刘停兵向凤和七社共购买房屋两套，除了涉讼的403房外，还有坐落于海珠区新港西路康乐中约南新街40号404房，该房屋的《广州市房地产证》记载：权属人为刘停兵，权属来源1993年合建、分割，房屋用途为住宅，建筑面积为68.52平方米；他项权利摘要记载：权利人曾超锐，权利种类抵押，权利范围全部，权利价值84000元，注销日期2005年4月20日。上述404房和涉讼的403房均由罗应和以刘停兵名义出售给肖春荣，再由肖春荣出售给孙剑玲，相关情况均相同。刘停兵据此分别针对403房和404房提起诉讼，针对404房起诉的案件一审法院以（2010）海民三初字第2409号案立案审理，本院以（2012）穗中法民五终字第1618号案立案审理，两案的诉讼结果相同。肖春荣与孙剑玲为办理涉讼两套房屋的产权过户及抵押贷款手续签订了两份不同的合同：第一，向房管部门提交的《广州市房地产买卖合同》，签约时间是2006年8月17日，约定价格分别是403房100000元、404房140000元，合同约定办理递件后买方孙剑玲一次性付款，合同中“此房地产上存在［共有］［他项权利］［租赁］关系”内容被划去，合同还约定肖春荣应当在2006年9月15日前将房屋交付给孙剑玲占有使用。第二，向农商银行提交的《买卖合同》，签约时间是2006年7月25日，约定价格是两套房屋价格共490000元，付款方式是银行按揭付款，并约定签约时孙剑玲交付定金10000元，办理贷款申请手续时孙剑玲交付首期款150000元，房款余额340000元由银行于过户及放款等手续办完后一次性划入肖春荣或银行指定之银行账户，合同约定物业交付标准是吉屋按现状交付，肖春荣收齐全部房款当天将物业给付孙剑玲。再审中，肖春荣与孙剑玲均确认，上述两份合同约定的价格都不是实际交易价格，涉讼两套房屋实际交易价格是403房146000元，404房184000元，一共330000元，上述房款全部是通过银行贷款支付。农商银行确认其对涉讼两套房屋发放贷款总额是330000元。另查明，孙剑玲因购买涉讼房屋向农商银行申请按揭贷款，并委托广东南粤房地产与土地评估有限公司对涉讼房屋进行估价，评估报告显示涉讼房屋在2006年7月17日的评估单价是每平方米3840元，403房的价格是209303元，404房的价格是263117元，两套房屋总价是472420元。农商银行依约发放贷款后，孙剑玲仅归还三期贷款即断供。农商银行于2007年提起诉讼，要求解除其与孙剑玲之间签订的抵押合同、孙剑玲偿还贷款本金、利息和违约金以及农商银行对涉讼房屋享有优先受偿权。该案中孙剑玲经法院合法传唤未到庭参加诉讼，法院进行缺席审理后判决农商银行对孙剑玲名下的涉讼房屋折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。上述判决已经生效。另，二审庭审中，孙剑玲称购买涉讼房屋的目的是自住，买房时未实际进屋查看，肖春荣承诺把租客清出涉讼房屋。再审中，刘停兵向法院提交笔迹鉴定申请，请求对肖春荣与孙剑玲之间签订的《广州市房地产买卖合同》和《买卖合同》上肖春荣和孙剑玲的签名进行鉴定。本院再审认为，本案争议焦点在于：一、罗应和以刘停兵名义与肖春荣就涉讼房屋签订的买卖合同是否有效；二、肖春荣与孙剑玲就涉讼房屋所签订的买卖合同是否有效。关于罗应和以刘停兵名义与肖春荣就涉讼房屋签订的买卖合同是否有效的问题，涉讼房屋原登记的产权人是刘停兵，罗应和持假冒刘停兵名义签署的公证《委托书》与肖春荣签订涉讼房屋的买卖合同，上述公证书已被公证部门撤销，故罗应和无权代理刘停兵将涉讼房屋出售给肖春荣，罗应和擅自处分涉讼房屋的行为属无权处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条和《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，在权利人刘停兵对罗应和的处分行为不予追认的情况下，肖春荣只有在符合善意取得条件的情形下才能取得涉讼房屋的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得需满足下列条件：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产已经登记。本案中，肖春荣对其支付购房款事实提供的证据仅是《销售不动产统一发票》，该发票并非刘停兵开具，故肖春荣未能证实其已就涉讼房屋实际支付了合理的对价。因肖春荣未能满足善意取得的法定条件，故原审认定罗应和以刘停兵名义与肖春荣就涉讼房屋签订的《广州市房地产买卖合同》无效，并无不当。关于肖春荣与孙剑玲就涉讼房屋所签订的买卖合同是否有效的问题，因肖春荣不符合善意取得的法定要件，罗应和以刘停兵名义与肖春荣签订的《广州市房地产买卖合同》无效，虽然肖春荣是涉讼房屋产权登记上的所有权人，但其实际上并未取得涉讼房屋的所有权，肖春荣处分涉讼房屋的行为亦属无权处分行为。孙剑玲不能基于其与肖春荣的买卖合同当然取得涉讼房屋的权利，但因交易之时肖春荣是涉讼房屋的公示权利人，从维护交易安全的角度，可根据善意取得制度保护受让人的权利。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，构成善意取得需满足受让人受让时善意、转让价格合理以及不动产已办理登记三个条件。涉讼房产已经办理产权登记，故孙剑玲能否取得涉讼房屋所有权的关键在于其是否系支付合理对价的善意受让人。纵观本案交易行为的相关情况，孙剑玲并非支付合理对价的善意受让人，理由是：第一，孙剑玲在购房前未尽必要的注意义务。房屋买卖属于生活中的重大事项，一般来说，购房前，尤其是购买二手房前，买受人通常会对所欲购买的房屋的位置、格局、权属状况、装修等情况进行详细了解。本案中，孙剑玲在购房前未进入涉讼房屋查看房屋实际使用情况，未对房屋状况进行合理审查，有违生活常理。第二，孙剑玲未实际支付合理对价。本案中孙剑玲与肖春荣称其就涉讼两套房屋签订了两份不同价格的买卖合同，其总价分别是24万元和49万元，但孙剑玲与肖春荣均主张上述两份合同约定的价格并非实际交易价格，涉讼两套房屋的实际交易价格是33万元，而评估报告显示涉讼两套房屋的评估价格一共是47万余元，因此，孙剑玲与肖春荣所主张的涉讼房屋的实际交易价格远低于评估价格，并非合理的市场价格。而且，孙剑玲与肖春荣均确认涉讼房屋的购房款全部是通过银行贷款支付的，也就是说，孙剑玲本人未实际支出任何购房款。第三，孙剑玲对其所享有的权利的漠视态度与常理不符。孙剑玲自2006年即取得涉讼房屋的产权证，在该产权证被撤销之前，其享有对涉讼房屋的占有、使用、收益和处分的权利。孙剑玲自称买房目的是自住，合同中也约定房屋不带租约、交吉并对交房时间有明确约定，然而，时至今日，孙剑玲均未实际占有、使用涉讼房屋，甚至不清楚涉讼房屋内的实际居住人。孙剑玲亦从未对涉讼房屋主张过任何权利，既不要求卖方肖春荣履行交房义务或者承担违约责任，也不向实际居住人收取涉讼房屋的租金或者要求实际居住人搬迁。同时，孙剑玲仅归还三期贷款即断供，在农商银行起诉对涉讼房屋主张优先受偿权时也未出庭应诉。由此可见，作为产权人的孙剑玲从未实际行使其对涉讼房屋的占有、使用、收益和处分的权利，并且对上述权利完全持漠视和放任的态度。以上情况均与正常的房屋买卖市场交易行为不符，与一般产权人的合理行为不符，表明孙剑玲并非支付合理对价的善意受让人。因孙剑玲未能满足善意取得﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=0&Gid=120403795&ShowLink=false&PreSelectId=188729688&Page=0&PageSize=5&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥的法定条件，故其不能取得涉讼房屋的所有权，刘停兵要求确认肖春荣与孙剑玲签订的关于涉讼房屋的买卖合同无效的诉讼请求有理，应予支持。原审对此不予支持，存在不当，再审予以纠正。由于涉讼房屋仍有抵押权且经生效判决认定农商银行对涉讼房屋享有优先受偿权，故涉讼房屋目前无法办理产权过户手续，原审对刘停兵要求肖春荣、孙剑玲协助办理产权过户手续的诉讼请求予以驳回，并无不当，再审应予维持。至于刘停兵与农商银行之间权利的协调，双方可另循法律途径解决。对于刘停兵再审中向法院提交的笔迹鉴定申请，因现有相关事实已表明孙剑玲未能满足善意取得﹤http：／／146.4.1.105／claw3／ApiSearch.dllShowRecordTextDb=fnl&Id=0&Gid=120403795&ShowLink=false&PreSelectId=188729688&Page=0&PageSize=5&orderby=1&SubSelectID=undefined﹥的相应条件，肖春荣与孙剑玲就涉讼房屋签订的买卖合同无效，上述买卖合同上肖春荣和孙剑玲的签名笔迹是否真实对本案审理结果并无影响，故对刘停兵的上述申请不予准许。综上所述，经审查，原审判决在法律适用上存在错误，再审予以改判。对刘停兵申请再审理由成立的部分，再审予以支持。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第二百零七条的规定，判决如下：一、撤销本院（2012）穗中法民五终字第1619号民事判决和广东省广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第2410号民事判决第三项；二、维持广东省广州市海珠区人民法院（2010）海民三初字第2410号民事判决第一项、第二项；三、肖春荣与孙剑玲就广州市海珠区新港西路康乐中约南新街40号403房屋签订的《广州市房地产买卖合同》和《买卖合同》无效；四、驳回刘停兵的其他诉讼请求。本案一审案件受理费100元，由刘停兵负担50元，肖春荣负担50元；二审案件受理费200元，由刘停兵负担100元，由肖春荣负担100元。本判决为终审判决。审 判 长  廖俊莲审 判 员  覃信群代理审判员  林锐君二〇一四年十二月十二日书 记 员  李洁茹熊志遥