广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4622号上诉人(原审原告)：胡伟星，身份证住址：广州市番禺区。委托代理人：陈秋人，广东环球经纬律师事务所律师。委托代理人：徐锡林，广东环球经纬律师事务所律师助理。上诉人（原审被告）：陈新设，户籍地址：广州市南沙区。委托代理人：麦征，广东创勋律师事务所律师。上诉人胡伟星、上诉人陈新设因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广州市番禺区人民法院（2011）穗番法民三初字第2243号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭开庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，广州市番禺区大龙街新桥村经济合作社（以下简称新桥经济社）委托广东番禺新桥经济发展公司（以下简称新桥公司）对位于广州市番禺区石基镇新桥村新涌口的综合商业楼进行对外招商工作。2010年4月20日，新桥公司（合同为甲方）与陈新设（合同为乙方）签订《商贸城租赁合同》，其中合同约定，甲方将位于广州市番禺区石基镇新桥村新涌口（土名）清河路北的土地首期兴建一幢二层高、属框架混凝土结构的商贸城租赁给乙方使用，商贸城两层建筑面积合共6600平方米（以实际建筑面积计算）；租赁期为15年，由2010年7月1日起至2025年6月30日止，租金为乙方按每月每平方计算，第一年为25元/平方米；每两年递增一档次，每档次在前基础上递增10%，第三年为27.5元，第五年为30.25元，如此类推，乙方必须在每月10号前缴交当月租金；甲方允许乙方在不违反国家法律、法规及政府有关规定下，必须在保障甲方原有权益不变的情况下，可自主经营及转租；甲方租赁给乙方的商贸城，仍未取得国土、规划部门核发的土地证，规划许可证、房产证等证件，有关报建审批手续正在办理当中。2010年9月14日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向广州市番禺区大龙街新桥村村民委员会发出穗番国房（监）字[2010]112号《土地行政处罚决定书》，主要内容如下：经查，你单位未经国土部门批准，擅自在番禺区大龙街新桥村清河路北侧地段施工建设，面积6289.5平方米，经核查，该地块属于土地利用总体规划确定的建设用地范围内，其行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第43、44条。根据《中华人民共和国土地管理法》第76条和《中华人民共和国土地管理法实施条例》第42条的规定，我局对你单位的土地违法行为作出如下行政处罚：一、没收违法占用的土地利用总体规划确定的建设用地上的新建的建筑物和其他设施并恢复土地原状；二、对你单位非法占用的土地处以每平方米10元的罚款，罚款金额合计62895元。2010年10月10日，胡伟星（简称乙方）与陈新设（简称甲方）签订《租赁合同》，其中合同约定，甲方将座落于广州市番禺大龙街清河东路新桥村段5号新涌口（土名）的两层商业综合楼（下称“涉讼商业楼”）出租给乙方使用，建筑面积合共6600平方米，停车场面积3000平方米；租赁期由2010年10月10日至2025年9月30日止，从2010年10月10日起至2011年2月28日止为免租装修期，装修期间甲方不收乙方租金（免租装修期计入租赁期限内），合同生效后，甲方应于合同生效次日按现场现状向乙方交付租赁房屋及相关配套设施；租金及支付方式：2011年3月1日至2012年9月30日止，租金按建筑面积每月每平方米35元（未含税）、管理费每月每平方米2元，合计每月租金、管理费共244200元，停车场3000平方米免费提供乙方使用；2012年10月1日起合同期内每两年递增一次租金，按上期租金总额递增10%，以此类推，直到合同期满为止；租金按月支付，乙方在每月5日前以现金或银行转账的形式向甲方交纳当月租金、管理费用。在租赁期内，该租赁房屋所产生的水、电根据实际用量，价格按国家供水、供电或物价部门标准定价，由乙方自行向相关部门缴纳；为保证合同的履行，乙方于本合同签订之日向甲方支付保证金50万元，租赁期满或者合同终止，乙方无违反合同，缴清所有税费后10日内，本定金由甲方不计利息一次性全额退还乙方；甲方应依照合同准时将房屋、水电及消防水池等设施交付乙方使用，甲方提供自来水到房屋门口、供电设施含一个高压变电器400K、一个低压配电柜（电源电线及室内自来水水管由承租方负责安装拉线及支付费用），甲方按新桥村的租赁合同条款向乙方提供承租经营期间所需证件并协助乙方办理相关手续；乙方按照本合同约定使用房屋，自行装修报批消防设施、并承担相关费用，装修前必须先向甲方送交书面申请及有关设计图纸（含电力设施）报建及费用由乙方负责，取得批复后方可动工，乙方承担房屋的维修责任和费用；乙方在装修时不得破坏房屋原主体结构，如房屋主体结构被破坏，乙方负责赔偿并承担由此引起的责任；乙方有下列情况之一的视乙方违约，甲方有权解除合同收回房屋：（1）未按法定时间缴交税费，或未按约定期限交付租金，超过三十天的，（2）从事非法经营及违法犯罪活动的，（3）破坏房屋原主体结构的；甲方有下列情形之一的，乙方有权解除合同：（1）甲方不交付或者延迟交付租赁房屋三十天以上的，（2）租赁房屋在租赁前存在纠纷而造成乙方不能正常使用的；如乙方没有违反合同约定，甲方单方变更或解除合同的，视为违约，除应双倍返还乙方定金之外，还要赔偿乙方的装修损失（折旧后的价值，双方共同委托评估）；乙方违反合同约定或提前解除本合同的，甲方有权没收乙方的定金及已收的租金，若乙方因拖欠租金、税费而违约的，乙方应在欠租、税、费的当月内无条件交还租赁标的物给甲方，甲方并有权继续追缴所欠的租金、税费及建筑物、水、电设施、空调、照明设备、电梯、消防设施的损害的维修费；本合同甲乙双方签字、盖章后并甲方收到乙方支付的定金当日生效；租赁期满，乙方违约或合同解除，租赁房屋的所有装修及房屋附着物（包含但不限于由乙方增容的电力设备、空调、照明设备、电梯、加建的建筑物、装饰物）归甲方所有，乙方不得损坏拆除并保证建筑物的整洁，水、电设备、空调、照明设备、电梯、消防设施能正常动作。同日，胡伟星向陈新设支付了租赁涉讼商业楼的保证金500000元，陈新设开具《收款收据》（编号：0011528）给胡伟星收执，并在收据中注明“合同期满才退还”。2011年2月28日，胡伟星（协议为乙方）与陈新设（协议为甲方）就上述《租赁合同》签订了《补充协议》，约定甲方要求乙方必须履行2010年10月10日签订的租赁合同中约定，自2011年3月1日至2011年3月31日按每平方米37元的租费，总金额为244200元，此款按原合同约定时间交付；甲方同意自2011年4月1日起，将原合同约定的租费由每平方米37元减至每平方米32元（即每月调整为211200元），乙方按新约定标准向甲方交付租费，原合同约定租费递增条款和交付时间按原合同约定执行；乙方如果不能按合同约定交付租费，按每天千分之二向甲方支付滞纳金，逾期一个月仍未交付的，甲方有权解除合同，乙方所投入的装修及设备全部归甲方所有，同时乙方无条件和任何借口对该租赁物提出任何诉求和赔偿；乙方清楚该租赁物的现状和产权状况；本合同与原合同有冲突，以本协议约定为准，本协议系原合同的补充，与原合同具同等效力。后胡伟星就广州市番禺区大龙街新桥村民委员会铲除涉讼商业楼停车场并撤除胡伟星方招商广告的情况向陈新设发出《关于出租方违约问题的函》，要求陈新设恢复停车场原貌，否则将解除合同并赔偿其因此受到的一切损失。2011年6月2日，陈新设委托广东青晖律师事务所就胡伟星的上述发函进行回复，并向胡伟星发出2011粤青律函字0025号《律师函》，称涉讼商业楼业主铲除停车场及撤除广告并非由陈新设参与并发出的意思及指示，而是胡伟星与业主两方进行协商后达成的一致意见，胡伟星应当与业主方友好协商解决相关问题。2011年7月18日，广州市番禺区大龙街新桥村民委员会向陈新设发出《通知》，内容如下：关于你户租用我新桥村位于广州市番禺区大龙街清河东路新桥村段5号新涌口（土名），一栋两层、局部三层的商业综合楼宇，建筑面积6600多平方米，免费提供停车场3000多平方米，该楼宇在你户租用途中因政府行为及办理相关手续需要，已为你户免收2011年4-6月份共三个月的租金。经村委会及村民代表决定该楼宇于2011年7月1日起无条件按双方合同条款执行相关规定，每月依时向新桥村交纳该楼宇的应交租金，否则我村将按双方合同条款超过30天而未交租金的作违约处理并收回综合楼，出租他人使用。另有关你提及同你承租户主胡伟星先生关于策划意见一事，一切申请报批应该由“华某美树红木家具城”向政府相关部门提出申请报批，在办理途中我村及你户可协助办理，一切经费由申请单位承担支付。同时村委要求你户必须履行合同中的权利与义务依时向村委交纳相关租金，否则一切后果由你户承担全部经济及法律责任，与新桥村无关。《租赁合同》履行过程中，胡伟星分别于2011年3月4日向陈新设支付了租金244200元；2011年7月22号支付了租金211200元；2011年8月29号通过中国民生银行广州番禺支行网银转账支付111200元。其中，前两笔款项陈新设均开具了《收款收据》（编号分别为0003601、0072302）给胡伟星收执，而最后一笔款项未开具收据。因本案纠纷，胡伟星于2011年11月3日向原审法院起诉请求判令：1、确认胡伟星、陈新设于2010年10月10日签订的《租赁合同》无效；2、陈新设退还房屋租赁保证金500000元；3、陈新设赔偿胡伟星的租金损失556600元；4、陈新设赔偿涉案房屋的装修费损失（包括室内装修工程、室内空调系统工程、消防系统工程、室内电气系统工程及室外供配电线路安装工程等）共计5429350元；5、陈新设赔偿胡伟星其他的经济损失共272650元；6、本案的诉讼费用由陈新设承担。陈新设原审辩称胡伟星起诉请求没有法律事实根据，请法院依法予以驳回。一审诉讼期间至一审法庭辩论终结前，陈新设确认涉讼商业楼仍未取得相应的建设工程规划许可证。对于涉讼商业楼的来源问题。陈新设认为，2010年12月27日，广州市规划局向广州市番禺区大龙街新桥村经济合作社核发穗规选（2010）208号《建设项目选址意见书》，建设项目拟选位置为番禺区大龙街新桥村清河路北侧地段，建设项目名称为商业综合楼（商业金融业用地），拟用地面积为30301平方米。后番禺区大龙街新桥村经济合作社根据上述《建设项目选址意见书》就拟使用位于大龙街新桥村30301平方米（西安坐标面积为30303.1平方米）土地作为商业综合楼[商业金融业用地（C2）]（南部快速新桥村经济发展留用地）向广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局申请用地预审。2011年3月2日，该分局发布穗番国房（预审）函[2011]5号《关于大龙街新桥村商业综合楼（南部快速留用地）用地预审的复函》，审查意见为：一、根据2007年土地利用现状图（图幅号：37.6-39.0）对30303.1平方米用地进行核定，占用农用地26936.1平方米（其中耕地25204.1平方米，其他农用地1732平方米），建设用地3367平方米（工矿用地3367平方米）。该界限范围内无可调调整农用地；二、在已上报省国土资源厅验收的广州市番禺区土地利用总体规划（2010-2020年）数据库中，该项目已落实建设用地规模，最终以省政府或广州市政府批准的《广州市番禺区土地利用总体规划（2010-2020年）》或《广州市番禺区大龙街土地利用总体规划（2010-2020年）》为准。2011年6月8日，广州市规划局就番禺区大龙街新桥村清河路北侧地段向新桥村经济合作社核发了穗规地证（2011）142号《建设用地规划许可证》，用地项目名称为南部快速路项目涉及大龙街新桥村经济发展留用地，用地性质为商业金融用地（C2），用地面积为30301平方米。因此，陈新设认为其可以出租涉讼商业楼给胡伟星使用，胡伟星、陈新设之间签订的《租赁合同》应为有效合同。为此，陈新设提交了广州市番禺区人民政府办公室（2011）204号公文办理情况通知复印件、广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局出示的穗番国房字（2011）209号《关于处理2010年没收违法用地上建筑物的再请示》复印件、2010年番禺区没收违法用地上建筑物统计复印件、大龙街城市建设服务中心于2013年7月8日出示的情况说明原件证明。胡伟星质证认为，因陈新设并未提供政府、国土部门的公文原件，证据的真实性由法院依法审核。即使上述公文真实，但根据《行政许可法》、《土地管理法》、《物权法》、《城市房地产管理法》的相应规定，区政府无权对上级已作出行政处罚的事项重新作出行政许可。退一步说，区政府的公文也仅将涉讼商业楼交付给大龙街管理，涉讼商业楼仍处于被国家没收的状态，并未发还新桥村。另外公文仅表示物业由街道按公益事业进行管理，不能认定如陈新设所述新桥村可将房屋出租他人作商业用途收取租金。对大龙街出具的情况说明原件真实性由法院确认，该情况说明性质应是证人证言，但陈新设并未申请大龙街出庭作证。情况说明作出“暂由新桥村处理租赁事宜”的表述模糊，并未表明结束租赁关系还是继续由胡伟星承租涉讼商业楼，可见该情况说明语焉不详；情况说明称“请新桥村抓紧补办用地手续”，但直至2013年7月8日新桥村尚未就涉讼商业楼用途办妥合法的用地手续，因此新桥村及陈新设表示其合法使用涉案土地并非事实。胡伟星至庭审时才知晓涉讼商业楼已被国家没收，故新桥村及陈新设均无权向胡伟星收取租金，胡伟星也没有支付租金即向陈新设交付场地的义务。对于胡伟星在租赁期间对涉讼商业楼进行装修的问题。胡伟星称，其在与陈新设签订《租赁合同》后，经陈新设同意对商业楼进行了装修，室内装修工程、空调系统工程、消防系统工程与室内电气系统工程的工程款共计支出了5429350元。为证明该主张，胡伟星提交了如下的证据证明：1、室内装修工程部分，胡伟星提交了《华某美树家居博览城装修工程合同》证明，其中合同时间为2010年11月20日，签订人为胡伟星与广州市卓域装饰工程有限公司，合同价款为2202469.07元；2、空调工程部分，胡伟星提交了《空调工程施工合同》证明，其中合同时间为2011年3月15日，签订人为胡伟星与广州豪友泉空调设备有限公司，合同价款为1680000元；3、电气工程部分，胡伟星提交了《星晖红木家私商场电气安装工程合同》证明，其中合同时间为2010年10月27日，签订人为胡伟星与邓某，合同价款为620926.68元；4、消防工程部分，胡伟星提交了《消防安装合同》证明，其中合同时间为2010年11月1日，签订人为胡伟星与黎某，合同价款为500000元。对于上述工程项目结算价款的情况，胡伟星提交了如下的证据证明：1、室内装修工程部分，胡伟星提交了《广州市卓域装饰工程有限公司装修（结）算表》、《工程款预收单》、《现金支出证明单》、《星爷（商业综合楼）已送货材料清单》、《番禺雄景建材有限公司送货单》、《收据》和《收款收据》等证据，证明室内装修工程款结算额为2202469.07元，已付工程款480000元，其他装修费用已付款177986元，未付款247887元的事实；2、空调工程部分，胡伟星提交了《番禺石某星晖傢俱商场空调工程结算单》、《收据》、《现金支出证明单》，证明空调工程的工程款为954280元，胡伟星已支付工程350000元的事实；3、电气工程部分，胡伟星提交了《星晖红木家私商场电气安装工程结算价》、《现金支出证明单》、《收据》、《收款收据》，证明电气工程款的总额为620926.68元，已支付工程为620970元的事实；4、消防工程部分，胡伟星提交了《现金支出证明单》、《收据》、《中国农业银行个人结算业务申请书》、《中国民生银行网上银行电子回单》，证明陈新设支付了消防工程款的总额为300000元的事实。陈新设质证认为，上述合同、结算表及付款凭证均无法证明与涉讼商业楼装修工程有关系，也无法认定胡伟星确实支付了装修工程款，且根据《租赁合同》的约定，胡伟星在租赁涉讼商业楼后若需装修应向陈新设书面申请，在获得批复后才可动工，但陈新设在租赁期间从未收到胡伟星的书面装修申请，也没有同意胡伟星的装修行为。庭审期间，经胡伟星的申请，原审法院按程序依法委托广州市华盟价格事务所有限公司对胡伟星承租涉讼商业楼后所添加的装修、装饰附合物、设施价格进行评估。2013年8月29日，广州市华盟价格事务所有限公司作出了编号为穗华价估[2013]212号《关于广州市番禺区石基镇清河东路新桥村段5号建筑物的装修、装饰附和物、设施价格评估结论书》（以下简称华盟结论书），记载评估基准日为2013年5月21日，其中涉讼商业楼的装修、装饰附和物、洗手间给排水系统（除中央空调系统、消防系统和配电系统以外），重置价格为1964961元，评估现值为1572644元；中央空调系统（制冷机组未安装）重置价格为1115332元，评估现值1070719元；配电系统评估重置价格为650610元，现值624586元；消防系统重置价格为805518元，评估现值724966元。胡伟星对该评估结论无异议，但陈新设质证认为，胡伟星在租赁涉讼商业楼后虽进行了装修，但很多装修项目尚未完成，甚至部分项目根本没有实际施工，胡伟星亦没有支付全部的预算工程款，而广州市华盟价格事务所有限公司未对胡伟星投入的包括中央空调、电气、装修工程进行实际勘验，更未依据实际完成量作出评估，也未根据现场的丈量结果进行价格认定，只是简单根据经营面积确认造价的方法并不科学，其所作出的评估结论完全脱离了实际，无法显示胡伟星的装修工程的完成部分，部分工程项目也高于合同约定的工程完工并经验收的价格，综上，陈新设不认可该评估结论。庭审过程中，经当事人申请，原审法院传唤了广州市华盟价格事务所有限公司的工作人员叶某、张某出庭作证。两证人陈述称，在对涉讼商业楼进行实地及实物勘查过程中，胡伟星、陈新设双方均在场，经勘察，涉讼商业楼的电气、装修、消防工程部分大致已经完成，空调工程管道已安装，制冷主机尚未设置，陈新设曾当场提出需按实际勘察的工程数量、项目进行评估，经过评估员以及双方当事人指认物业内投入的装修工程数量、项目，事后再根据整理的现场情况按番禺地区同类型装修的市场平均价格水平得出初步结论；而涉讼商业楼虽已投入装修，但装修尚未使用过，另因评估日与完成装修日有时间差，故客观上存在成新率，该成新率的确定在评估结论中也有体现；关于陈新设提及的评估结论中消防、电气、装修、空调工程的价格比胡伟星提供的装修合同价格要高的情况，因鉴定结论均比合同价格低且比实际结算价格高，例如空调合同工程造价168万元，而评估结论仅为107万元，该结论已扣除了未安装的主机价格，评估人员根据市场价格结合现场情况确定最后的评估价格，并未引用当事人提供的任何材料，陈新设陈述的“结算价格”只能作为评估的参考，不能成为评估依据；关于完成工程量事宜，评估人员在涉讼商业楼的现场勘查时对可见的、已完成的所有项目进行丈量，现场不可见或未完成的装修并未作出价格认定，陈新设主张胡伟星有大部分工程未完成，评估人员对此并不清楚；评估结论中现场勘验记录明细第2页第7项“按经营面积、社会平均造价水平计算”只是评估公司的作价办法，与被评估物是否存在没有关系。陈新设质证认为，评估公司确实在现场丈量，但评估报告并未根据丈量的结果进行价格认定，评估报告已背离实际情况，法院不应采信；评估报告能否令人信服还应审查评估的依据及过程，胡伟星、陈新设均不能确认消防工程已完成，然而鉴定结论也无法显示哪部分已完成。胡伟星质证认为，陈新设声称评估人将未完成工程量视为已完成工程量进行评估，但并未提供任何依据，也无法阐述清楚已评估的未完成工程量，陈新设的主张不应采信；鉴定公司已就陈新设的意见作出回应，鉴定公司是对看见的已完成工程量进行评估，至于陈新设一再强调空调、装修工程未完成并没有依据。一审庭审后，陈新设委托了具有资产评估业务资质的广州市德信资产评估有限公司对涉讼商场的中央空调系统、电气系统、消防系统设备价值进行评估。2013年12月24日，广州市德信资产评估有限公司作出了编号为德信评字第[2013]第054号《资产价值评估报告书》（以下简称德信评估书），其中记载评估委托方为陈新设，评估目的为陈新设拟牵涉经济纠纷而了解所涉及的委估资产现行市场公允价值参考意见，评估基准日为2013年12月13日，其中中央空调设备重置值为582069元，评估价值534829元；电气设备重置值为222390元，评估价值为203642元；消防设备重置值为322777元，评估价值为290499元，评估结论在2013年12月13日至2014年12月12日内有效。胡伟星质证认为，上述报告书是陈新设个人单方委托评估公司作出，胡伟星并没有参与；评估报告仅凭陈新设单方提供的《委托评估设备清单》评估，不但存在严重的设备和设施缺项，更存在数量严重不足和价格低估的情况，完全不具备评估所必需的客观性、真实性及公正性，对上述评估报告不予认可。对于胡伟星要求陈新设赔偿其他的经济损失272650元的问题。胡伟星称，其承租涉讼商铺后聘请人员进行广告招商活动，需支出人工费、水电费用等费用，为此胡伟星已支出了244349.48元，尚未支付28393.76元，现由于陈新设隐瞒了涉讼商铺没有合法报建手续，胡伟星无法使用商铺，因此陈新设要赔偿上述的经济损失。为此，胡伟星提交了《收款收据》、《收据》、《现金支出证据单》、《押金收据》、《送货单》、《工资单》、《发票联》、《石碁镇新桥村电费收据》、《石碁镇新桥村水费收据》、《广州市番禺华某美树家具城项目定位与招商策划服务合同》、《项目聘用协议》等证据证明。陈新设质证认为，胡伟星诉称的费用是其自主经营活动产生的费用，是其应承担的经营风险，费用与陈新设无关，且胡伟星提交的证据不能证明该费用已实际产生。原审法院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”。陈新设在庭审中确认涉讼商业楼未取得建设工程规划许可证，故陈新设将涉讼商业楼出租给胡伟星的行为违反了法律的强制性规定，胡伟星、陈新设之间就涉讼商业楼于2010年10月10日签订的《租赁合同》和2011年2月28日签订的《补充协议》均属无效。胡伟星主张确认《租赁合同》无效的请求，原审法院予以支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”现因上述《租赁合同》及补充协议无效，胡伟星提出要求陈新设退还房屋租赁保证金500000元的诉讼请求，原审法院予以支持。对于造成合同无效的过错责任的分担问题。陈新设作为涉讼商业楼的出租人，明知涉讼商业楼未办理建设工程规划许可证，仍违反法律规定将涉讼商业楼出租给胡伟星使用，虽然陈新设称其已在签约时将商业楼的产权情况告知了胡伟星，但陈新设对该主张并无提供相关证据予以证明，陈新设的上述出租行为对于合同无效的发生原因上有明显的过错。而胡伟星在签约过程中，对涉讼商业楼的权属及合法性未尽审查之义务，在不清楚商业楼是否取得建设工程规划许可证的情况下，不经核实便对商业楼进行装修，进行经营活动，因此胡伟星对合同无效所造成的损失亦负有明显的过错。根据本案的实际情况，原审法院认为胡伟星、陈新设的过错责任相当，双方应各自对合同无效承担50%的过错责任。对于胡伟星主张的装修费（包括室内装修工程、室内空调系统工程、消防系统工程、室内电气系统工程及室外供配电线路安装工程）损失的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”第七十四条规定“诉讼过程中，当事人在起诉状、答辩状、陈述及其委托代理人的代理词中承认的对己方不利的事实和认可的证据，人民法院应当予以确认，但当事人反悔并有相反证据足以推翻的除外。”胡伟星为实现合同目的，对涉讼商业楼投资进行装修，因合同无效无法使用而造成了经济损失。对于装修、装饰附合物、洗手间给排水系统的费用的问题，胡伟星主张上述的室内装修工程为2380455.07元（2202469.07元＋177986元），广州市华盟价格事务所有限公司根据胡伟星、陈新设的现场确认，以及根据胡伟星提交的装饰装修证据，对涉讼商业楼胡伟星添加已形成装修、装饰附和物实地进行勘察，对每项装修物项目进行具体记录，列明具体的评估过程，得出价格评估结果，因此《华盟结论书》中对装修装饰项目评估现值为1572644元的结果，具备客观和科学的依据，原审法院予以认可。对于空调工程残值部分，胡伟星主张空调工程的结算价为954280元，并提交了《空调施工工程合同》、《番禺石某星晖傢俱商场空调工程结算单》、《收据》、《现金支出证明单》证明，华盟结论书认定重置价格为1115332元，评估现值为1070719元；对于配电工程部分，胡伟星主张工程结算价为620926.68元，并提交了《星晖红木家私商场电气安装工程合同》、《星晖红木家私商场电气安装工程结算价》、《现金支出证明单》、《收据》、《收款收据》证明，华盟结论书认定重置价格为650610元，评估现值为624586元；对消防工程部分，胡伟星主张工程的结算价为500000元，并提交了《消防安装合同》、《现金支出证明单》、《收据》、《中国农业银行个人结算业务申请书》、《中国民生银行网上银行电子回单》证明，华盟结论书认定重置价格为805518元，评估现值为724966元。胡伟星签订上述三项工程合同进行工程施工的时间在2010年10月至2011年3月，至广州市华盟价格事务所有限公司进行价格评估基准日2013年5月21日时隔一年多，工程标的物存在折旧耗损的情况。而华盟结论书中对上述三项工程进行评定，报告书中没有工程具体项目的清单、评估计算的依据、过程及结果的组成，只是记载三项工程的总数量面积、重置单位，计算依据只是记载按经营面积、社会平均造价水平计算，评定的工程项目的重置价、残值价格明显高于胡伟星所主张的工程结算价格，报告书对此没有具体的说明，因此华盟结论书对三项工程的评估方法并不严谨，得出的评估结论不具备客观性和科学性，本院不予采信。诉讼中，陈新设对于胡伟星在涉讼商铺进行装修施工的事实没有异议，并为此提交具有资产评估的机构作出的德信评估书证明胡伟星上述项目工程的损失证明，德信评估书认定，中央空调设备评估价值534829元；电气工程项目评估价值为203642元；消防工程项目评估价值为290499元。由于该评估报告书载明评估范围与对象为委托评估设备清单中载明的设备，而该委托评估设备清单为陈新设自行制作，胡伟星质证对该清单不予认可，认为该清单存在设备和设施缺项，故德信评估书的评估结论亦不具备客观性，原审法院不予采信，涉讼商业楼的空调、配电及消防系统残值应以胡伟星提供的结算金额，结合设施设备的折旧情况计算为宜。《租赁合同》约定胡伟星的租期为15年，胡伟星自2010年10月起对涉讼商业楼进行装修，至今胡伟星尚未办理退场交接，参照胡伟星主张的装修工程结算金额，结合预期使用年限及胡伟星已实际使用时间，原审法院酌定按照胡伟星主张的空调、配电及消防工程结算金额的2/3计算上述工程的残值。即中央空调系统的现值按636186.67元（954280元×2/3=636186.67元）计，配电系统的现值按413951.12元（620926.68元×2/3=413951.12元）计，消防系统的现值按333333.33元（500000元×2/3=333333.33元）计。综上，涉讼商业楼的全部装修、装饰附和物、设施的残值为2956115.12元（1572644元+636186.67元+413951.12元+333333.33元=2956115.12元）。按照合同无效的责任分担比例，陈新设应当赔偿胡伟星的装修损失应为1478057.56元（2956115.12元÷2=1478057.56元），对胡伟星诉讼请求超出的部分原审法院不予支持。对于胡伟星主张的其他损失272650元的问题。胡伟星主张的其他经济损失所提交的证据，其内容只是反映胡伟星自己从事经营活动支出的费用，不能证实该费用属于胡伟星为准备履行《租赁合同》支出的费用和实际履行而必须支出款项的事实，对胡伟星该项诉讼请求，原审法院不予支持。对于胡伟星主张赔偿租金损失556600元的问题。胡伟星在与陈新设签订《租赁合同》后，分别于2011年3月4日交付租金244200元、2011年7月22号交付租金211200元、2011年8月29号网银转账支付111200元，共计566600元给陈新设，胡伟星提供了相应的收款收据及网上银行电子回单等证据予以证明。胡伟星主张认为，陈新设明知涉讼商业楼已被国家没收，其自身亦没有取得合法使用权，仍对胡伟星隐瞒真实情况并将该商业楼出租给胡伟星使用，从而导致本案《租赁合同》无效，陈新设应对该法律后果承担全部责任，赔偿胡伟星租金损失556600元。原审法院认为，虽然《租赁合同》被确认无效，但胡伟星实际占有并使用了涉讼商业楼，取得经济利益，其应当参照相应的租金标准向陈新设支付占有使用费。因此胡伟星向陈新设支付的566600元应视为涉讼商业楼的占有使用费，胡伟星以上述理由要求赔偿上述费用，于法无据，原审法院不予支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十四条的规定，于2014年11月4日判决：一、确认胡伟星与陈新设于2010年10月10日签订的《租赁合同》无效；二、陈新设应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡伟星返还保证金500000元；三、陈新设应于本判决发生法律效力之日起十日内向胡伟星赔偿装修损失1478057.56元；四、驳回胡伟星其余的诉讼请求。如当事人未按本判决指定的期间履行给付上述款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费59110元，由胡伟星负担41810元，陈新设负担17300元；价格评估费25910元，由胡伟星负担12955元，陈新设负担12955元。判后，胡伟星和陈新设均不服原审判决，向本院提起上诉。胡伟星具体上诉事实与理由如下：一、本案的涉案房屋在2010年9月14日就已被政府部门予以没收，而陈新设明知涉案房屋己被政府没收，却在涉案房屋被政府没收不到一个月的时间里，将涉案房屋非法出租给胡伟星，陈新设的这种行为，是典型的合同欺诈。陈新设的合同欺诈行为与《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的因“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”而造成合同无效的情形，在性质上有根本区别。原审判决错误地将合同无效的原因归咎于“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设”，明显认定事实和适用法律错误，陈新设应对合同无效承担全部的过错责任。二、本案的装修费损失包括装修、装饰附和物，中央空调系统，配电系统，消防系统等，应按照广州市华盟价格事务所有限公司(以下简称华盟评估公司)的《评估结论书》中的重置价格4536421元进行赔偿。l、华盟评估公司是由原审法院依法委托和依法成某具备评估资质的评估公司，评估程序合法，所采用的评估方法和评估准则合法和客观公正，其所作出的评估结论和评估价值应予采信。原审判决对胡伟星所主张的损失与华盟评估公司所作的评估结论，采用“就低不就高”的方式来计算装修费的损失，有悖公平和公正的原则。2、由于涉案房屋是已经被政府没收的房屋，所以，胡伟星根本就不能合法地使用涉案房屋，更不可能利用涉案房屋进行合法的经营和收益。3、胡伟星早在2011年10月就提起本案诉讼，原审法院之所以迟致2014年6月才作出一审判决，完全是违反法律规定和程序，超期审理的结果。原审法院将自己违法超期审理而造成的时间延误，作为计算装修费折旧的时间依据，减少胡伟星装修费损失的数额，是毫无道理的，对胡伟星也是极不公平的；4、正如前述，由于造成本案涉案合同无效的根本原因是陈新设的合同欺诈行为，所以，陈新设应对合同无效承担全部的过错责任。原审判决要求胡伟星承担50％的过错责任，于情于理于法不合。三、陈新设非法将不属于自己的房屋出租给胡伟星所取得的租金收入，理应返还或赔偿给胡伟星，更何况，胡伟星根本没有通过使用或占用涉案房屋而取得任何经营收益和经济利益。即便退一步而言，要对胡伟星占用涉案房屋收取占用费，有资格收取的也只能是国家或代表国家的政府部门，决不能是陈新设。四、关于胡伟星因合同无效所造成的其它损失272650元，胡伟星已向原审法院提交了充分证据包括合同、付款及支付凭证、收据等，足以证实胡伟星为使用涉案房屋和准备对涉案房屋进行经营，造成了包括广告费和经营策划费用等的损失。原审判决驳回胡伟星的该项请求事实不清，理据不足，应予纠正。综上所述，胡伟星上诉请求本院：l、撤销广州市番禺区人民法院(2011)穗番法民三初字第2243号民事判决第三、第四项；2、改判陈新设立即向胡伟星赔偿租金损失556600元；3、改判陈新设立即向胡伟星赔偿装修费损失(包括室内装修工程、室内空调系统工程、消防系统工程、室内电气系统工程及室外供配电线路安装工程等)共453642l元；4、改判陈新设立即向胡伟星赔偿其它损失272650元；本案的诉讼费用由陈新设承担。陈新设的上诉请求以及事实理由如下：一、原审法院认定事实及适用法律均错误。1、2011年6月8日，广州市规划局就番禺区大龙街新桥村清河路北侧地段向新桥村经济合作社核发了穗规地证(2011)142号《建设用地规划许可证》，用地项目名称为南部快速路项目涉及大龙街新桥村经济发展留用地，用地性质为商业金融用地(C2)，用地面积为30301米。因此涉讼商业楼可以出租给胡伟星使用，双方之间的《租赁合同》是双方真实意思表示，应为有效合同，故原审法院认定合同无效是适用法律错误。2、胡伟星投入装修等费用，是其自主的商业行为，应当承担相应的商业风险。胡伟星将其投资部分企图转嫁给陈新设，是缺乏诚信的表现，不应当得到支持。3、根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，按照合同约定，胡伟星在租赁涉讼商业楼后若需装修影响陈新设书面申请，在获得批复后方可动工。但陈新设在租赁期间从未收到胡伟星的书面装修申请，也没有同意胡伟星的装修行为。胡伟星自身的过错行为导致其遭受装修损失，与陈新设无关。一审法院判决陈新设承担50％的责任，适用法律错误。二、一审采信的证据不能真实反映客观事实。1、一审法院按照胡伟星单方主张的空调、配电及消防工程结算金额的2／3计算工程的残值与事实不符。胡伟星在租赁涉讼商业楼后虽进行了装修，但很多装修项目尚未实际完成，部分项目甚至根本没有实际施工。胡伟星提交的结算表、支出证明单等证明其支付工程款情况的单据，既无法证明该款项是用于涉讼商业楼的装修工程也无法认定胡伟星确实支付了装修工程款。2、胡伟星委托广州市华盟价格事务所有限公司的评估结论严重偏离实际。胡伟星在租赁涉讼商业楼后，虽进行了装修，但很多装修项目都未完成，甚至部分项目根本没有实际施工，胡伟星也没有支付全部的预算工程款，而华盟公司既没有对胡伟星投入的包括中央空调、电气等装修工程进行实际勘验，更没有根据实际完成的装修项目作出评估，而是仅仅简单的根据经营面积确认造价，其所作出的评估结论完全偏离实际。一审法院仅根据该评估公司的结论作出判决，与事实不符。三、胡伟星长期占用涉足房屋，未足额缴纳费用，原审判决判令返还其租赁押金50万元毫无事实与法律依据。即使双方的合同无效，但胡伟星占用涉案房屋至今，其拖欠的租金或者占有使用费已经超过400万元，陈新设已经另案诉讼。陈新设上诉请求撤销原审判决，改判驳回胡伟星的全部诉讼请求；一、二审诉讼费由胡伟星承担。胡伟星、陈新设的答辩意见同上诉意见。胡伟星、陈新设对原审法院查明的事实均无异议，本院亦予以确认。本院认为，原审法院认定胡伟星、陈新设就涉讼商业楼于2010年10月10日签订的《租赁合同》和2011年2月28日签订的《补充协议》无效，论理清晰无误，本院亦予以确认且不予赘述，陈新设上诉主张合同有效以及不退还保证金没有事实和法律依据，本院不予采信。至于合同无效的过错责任分担问题，原审结合胡伟星、陈新设的诉辩意见以及案件事实，酌定双方各承担50%，也无不妥，胡伟星、陈新设上诉主张应由对方承担全部责任均理据不足，本院不予支持。至于胡伟星因合同无效的损失金额的问题。首先，原审法院予以认可《华盟结论书》中对装修装饰项目评估现值为1572644元的结果，程序以及认定并无不当，陈新设对此虽有异议但未能证实其异议成立，故本院不予采信。陈新设另主张胡伟星装修时未履行通知义务而不同意承担该装修损失，对此，本院认为，一方面，胡伟星主张已告知陈新设，且陈新设称对此不知情既不合常理又缺乏合理解释；另一方面，由于合同无效，陈新设以胡伟星未尽合同义务而不予承担损失亦理据不足，故本院对陈新设该上诉理由不予采信。其次，关于空调工程残值和消防工程部分的残值的问题。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条规定“审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果。”，因此原审法院综合鉴定结论以及双方的意见，既未采信《华盟结论书》的结论，亦未采信陈新设委托的评估机构作出的德信评估书的评估结论，酌定涉讼商业楼的空调、配电及消防系统残值以胡伟星提供的结算金额、并结合设施设备的折旧情况计算，亦无不当，胡伟星以其未能使用场地以及原审审理时间过长对上述事实认定提出异议，与前述责任认定不相符，本院亦不予支持。最后，由于胡伟星与陈新设之间建立的是租赁合同关系，胡伟星主张的其他损失272650元不能证实是因实际履行双方签订的租赁合同而必须支出的款项，原审法院不予支持胡伟星该项诉讼请求并无不妥，本院亦予以维持。至于胡伟星主张陈新设无权取得房屋使用费以及陈新设以胡伟星拖欠房屋使用费不同意返还租赁押金的问题，因双方关于房屋使用费的纠纷已另有诉讼，本案对此不予调处。综上所述，上诉人胡伟星、陈新设的上诉理由均不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费118816元，由上诉人胡伟星负担59706元，由上诉人陈新设负担59110元。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一四年十二月十二日书 记 员  张永亮