上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第745号原告郑芳仔。委托代理人俞新，北京市诺恒律师事务所律师。被告上海天榕投资管理有限公司。法定代表人周榕。原告郑芳仔诉被告上海天榕投资管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月6日立案受理后，原依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判，于2014年4月2日公开开庭进行了审理，原告郑芳仔及其委托代理人俞新、被告的法定代表人周榕到庭参加诉讼。同年6月6日，本院第二次公开开庭审理了本案，原告郑芳仔的委托代理人俞新到庭参加了诉讼；被告上海天榕投资管理有限公司经本院合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。同日，本院依法组成合议庭，并于2014年6月23日第三次公开开庭审理本案，原告郑芳仔的委托代理人俞新到庭参加诉讼，被告上海天榕投资管理有限公司经本院再次合法传唤后无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告郑芳仔诉称：2013年5月23日，原、被告签订《商铺租赁合同》一份，约定原告向被告租用本市长宁区天山路XXX号的天榕F3商场1楼A6号商铺，面积9.04平方米。合同签订后，原告将涉讼商铺按开设奶茶铺的要求进行了装修。装修完毕后，原告进货开张营业，时逢夏季高温，但被告未能履行其承诺的安装空调的责任和义务，而原告承租的商铺系敞开式格局，整个商场又是一个极大的空间，原告个人完全无能力自行安装空调。由于整个商场没有空调，导致原告经营惨淡。期间，原告联合周围其他商铺业主多次要求被告安装空调，但被告以各种理由推脱。2013年9月26日至同年11月27日，涉讼商铺被无故停电，致使原告完全无法经营。之后，原告才知晓被告并非是商场的所有权人。商场的房屋的原所有权人为案外人上海泓鑫置业有限公司，该公司又将该商场出售给了巴黎春天公司，巴黎春天公司正与被告就房屋租赁纠纷进行诉讼。原告联合周围其他商铺业主进行维权抗争，采取了包括拉横幅、报警等方式，最后在2013年11月27日才得以通电。但经过此次事件，整个商场人气全无，原告完全无法继续经营。原告认为被告作为涉讼商铺的出租方，未尽到出租方的责任和义务，属于严重违约，致使原告难以实现合同的目的。因此向法院提起诉讼，提出诉请如下：1、依法判决解除原、被告签订的租赁合同；2、被告返还原告涉讼商铺租金人民币59，392.80元；3、被告返还原告涉讼商铺押金4，949.40元；4、被告返还原告物业费4，025.51元；5、被告赔偿原告因租赁涉讼商铺展开经营的额外支出费用63，729元。庭审中，原告对合同解除的时间主张由法院依法确认。被告上海天榕投资管理有限公司辩称：原告承租涉讼商铺前已经勘察过商场，并自主选择了经营场所。原告未与被告约定被告有安装空调义务的责任，商场原有两台空调，一台正常运作，一台故障正在申请修理，并在2013年9月13日已经修好开启，两台空调机都能运作。停电的事实确实存在，原因是被告与案外人上海泓鑫置业有限公司之间就商场的租赁产生纠纷，上海泓鑫置业有限公司及其物业公司突然停电，所以停电不是被告的行为，而且停电给原告造成的损失，被告已通过诉讼程序寻求赔偿。被告认为双方应当继续履行租赁合同，不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年5月27日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订了《商铺租赁合同》及《补充协议》各一份。合同约定：乙方租用涉讼商铺，面积9.04平方米，乙方向甲方承诺涉讼商铺经营范围为甜品、奶茶；商铺月租金为4，949.40元，年租金为59，392.80元，商铺押金为4，949.40元；乙方以现金支付行使，租金每12个月支付一次为一期；乙方的物业管理费根据使用面积区分，物业管理费为每平方米每天1.22元收取，乙方缴纳场地物业管理费按12个月向甲方交纳。《补充协议》约定：甲方赠送2个月免租期给乙方，免租期为下一年乙方与甲方续签租赁合同时享受；原告按月交纳电费（1.35元／度）、水费（3.80元／吨）。原告于2013年5月23日向被告支付了一年的租金59，392.80元、物业费4，025.51元以及押金4，949.40元，并对涉讼商铺进行了装修，参加了培训2人，培训费合计为650元，并采购了用于经营甜品、奶茶的设备，包括AO史密斯净水设备5，488元、安装费93元、收银机、消毒柜、冰桶、电陶炉、单水斗、台架等16，150元、亿心沙冰机600元、炼乳等原材料535元。嗣后，原告遂开张营业。由于商场内空调效果不佳，原、被告就此进行了交涉，被告为此也曾经与业主方及物业公司交涉。2013年9月26日，涉讼商铺所处商场被人为断水、断电，导致原告停业至今，原告等人也就此曾经向长宁公安分局天山路派出所报警。2013年12月19日，原告通过快递向被告发出了《解除合同通知函》一份，其主要内容为：商场内的空调有问题，被告未能解决；2013年9月26日至同年11月27日，商场无故停电，致原告无法经营，原告依据合同法第94条的规定，决定：1、解除双方签订的《商铺租赁合同》；2、你方在收到本函5日内，联系我方办理商铺交接工作，并退还我方相关商铺的租金及押金；3、……。但上述函件被退回。审理中，原告认为2013年8月6日至同年9月26日为其试营业期间，涉讼商铺内的装修、设备等均无法拆除和继续利用；原告采购的原材料，因为高温等原因都全部变质，也无法继续利用。另查明，涉讼商铺系被告向案外人租某某，再向原告转租。目前原告与案外人之间就涉讼商铺所处商场房屋租赁纠纷已经诉至本院，尚在审理过程中。上述事实，有原告提供的《商铺租赁合同》、《补充协议》、原告交纳租金、物业费和押金的《收据》、采购经营设备的《购机证明》、《安装工单》、《收据》、《发货单》、《解除合同通知函》、《报警反馈单》、照片，被告提供的《回复函》、《泓鑫时尚广场商铺租赁合同》、《民事诉状》、《受理案件通知书》及双方当事人的当庭陈述经庭审审核无误，本院予以确认。庭审中，原告另提供无经营者发票专用章的《销售发货单》、《销售出库单》、《送货单》、《收据》、《发货单》、以及支付制冰机订金500元的《订货单》以及《建筑装饰工程施工合同》一组，拟证明原告为经营购置了经营用原料、用具、杯、盖盒，并订购制冰机支付了订金500元无法退还，《建筑装饰工程施工合同》则证明装修费为30，000元，上述均系因无法经营而遭受的经济损失。本院认为，原、被告就涉讼商铺签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。原告依约已经向被告付清了押金和一年的租金、物业管理费，被告也应当向原告提供适合原告经营的场所。现查明，在合同履行过程中，原告等商户曾向被告反映空调制冷效果不佳的情况，被告就此曾经与相关物业公司进行交涉；但从2013年9月26日开始至同年11月27日，因被告与业主方存在纠纷，涉讼商铺所在的商场被停电，导致原告等商户无法经营，责任显然在于被告。鉴于被告未能向原告提供适合其经营的场所，原、被告签订租赁合同的目的难以实现，故原告有权依据法律规定行使合同解除权。因原告在2013年12月19日向被告发送的《解除合同通知函》未能送达被告，故可以被告收到原告的起诉状副本之日即2014年3月13日为双方《商铺租赁合同》及《补充协议》解除之日。根据法律规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。”因被告的违约行为导致原告行使了法定的合同解除权，故被告应当退还原告合理的费用并赔偿原告经济损失。现查，被告赠送原告两个月的装修期不应计付租金及物业管理费；两个月后时逢酷夏，商场空调的制冷效果是吸引人气的不可或缺的条件，被告未能就空调的制冷达到较为理想的效果，故其不应全额收取租金，因此，从2013年7月27日开始至商场停电之前的两个月租金、物业管理费减半计算。2013年9月26日，涉讼商铺所在商场开始停电，原告停业至今，而停电的原因及责任不能归责于原告，被告应当承担相应的违约责任，故其应当向原告返还押金以及停电之后的租金、物业管理费。综上，本院确定被告返还原告商铺租金54，443.40元、物业费3，690.05元，并返还原告押金4，949.40元，原告相应诉讼请求中的合理部分本院应予支持。关于原告提出要求被告赔偿因展开经营额外支付的费用等损失之诉讼请求，现经查明可以计算为原告经济损失的有效凭据合计为23，516元，至于原告提供的其他包括装饰装修等损失的证据，由于没有支出的证据和有效的经营者发票专用章，不能直接予以认定。但本院考虑原告在经营中确实存在上述部分项目的经济损失，酌定在可以认定的经济损失基础上按150%计算，故被告应当赔偿原告经济损失35，274元，商铺内经营用的设施设备归被告所有，原告相应诉讼请求中的合理部分本院也予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告郑芳仔与被告上海天榕投资管理有限公司就上海市天山路XXX号天榕F3商场1楼A6号商铺所签订的《商铺租赁合同》、《补充协议》于2014年3月13日解除；二、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑芳仔返还租金人民币54，443.40元；三、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑芳仔返还物业费人民币3，690.05元；四、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑芳仔返还押金人民币4，949.40元；五、被告上海天榕投资管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郑芳仔赔偿损失人民币35，274元；六、驳回原告郑芳仔其余的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2，941.90元，原告郑芳仔负担人民币751.40元，被告上海天榕投资管理有限公司负担人民币2，190.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章晨煜审 判 员  陆长庆人民陪审员  牟世荣二〇一四年七月二日书 记 员  陈 清附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：第（四）项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。