四川省都江堰市人民法院民 事 判 决 书（2014）都江民再字第01号原审原告徐明理，男，1964年11月15日出生，汉族，住都江堰市。委托代理人杨红玉，四川法隆律师事务所律所。委托代理人张国祥，四川法隆律师事务所律所。原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司。住所地：都江堰市。法定代表人唐文建，公司董事长。委托代理人崔光均，四川都江律师事务所律师。第三人倪邦富，男，1961年3月5日出生，汉族，住都江堰市。委托代理人倪宇（系第三人倪邦富之女），女，1986年8月23日出生，汉族，住都江堰市。委托代理人杨俊，都江堰公平法律服务所法律工作者。第三人陈宇群，女，1964年3月16日出生，汉族，住都江堰市。委托代理人杨俊，都江堰公平法律服务所法律工作者。第三人刘萍，女，1970年6月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。第三人倪帮顺，男，1968年7月6日出生，汉族，住四川省都江堰市。第三人倪月英，女，1957年12月30日出生，汉族，住四川省都江堰市。原审原告徐明理与原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月6日作出（2014）都江民初字第408号民事判决，该判决已经发生法律效力。本案在执行过程中，案外人倪邦富、陈宇群对该案判决和执行提出异议，主张该案争议房屋为倪邦富、陈宇群所有。本案经本院院长提交审判委员会讨论，认为原判决有错误，决定对该案进行再审。本院依法另行组成合议庭，于2014年9月15日公开开庭审理了本案，并依法追加倪邦富、陈宇群、刘萍、倪帮顺、倪月英为第三人参加本案诉讼。原审原告徐明理及其委托代理人杨红玉、张国祥，原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司（以下简称塔子公司）的委托代理人崔光均，第三人陈宇群及其委托代理人杨俊，第三人倪邦富的委托代理人倪宇、杨俊，第三人刘萍，第三人倪帮顺到庭参加诉讼。第三人倪月英经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2003年1月28日塔子公司与都江堰市长青大厦筹建处分别作为甲、乙方签订联合经营协议，双方就都江堰市长青大厦的联合开发等事宜达成合意，该协议加盖塔子公司公章、其法定代表人唐文建签名，同时加盖都江堰市长青大厦筹建处公章、王永年在该筹建处“代表人”一栏签名；2002年4月25日都江堰市发展计划局下发都计基〔2002〕75号《关于联合修建长青大厦商住楼的批复》，同意都江堰市长青大厦、塔子公司在都江堰市江安路联合修建长青大厦商住楼。塔子公司于2003年9月取得位于都江堰市幸福镇江安路长青大厦项目商品房预售许可证（都房预售字第233号）。2009年12月22日原告徐明理与被告塔子公司签订《房产买卖合同》，双方就徐明理购买该项目二楼约780平方米、三楼约680平方米、四楼约270平方米、地下室约670平方米（即原告诉称的位于都江堰市X路X大厦X栋X楼698.97平方米、X栋X楼X号104.69平方米、X栋X楼X号112.21平方米、X栋X楼X号112.21平方米、X栋X楼X号100.42平方米、X栋X楼X号141.21平方米、X栋X楼222.61平方米、1栋-X楼638.56平方米）和通往楼上的两个通道X号、X号各约45平方米进行约定，并约定房屋总价款为310万元及付款方式、权属证明的办理等内容，该合同由徐明理签名捺印、加盖塔子公司公章。后徐明理分别于2009年12月22日及2010年1月28日向王永年缴纳购房款170万元及115万元，合计285万元；案涉房屋至今未办理备案登记及相关房屋所有权证及国有土地使用权证。原审判决认为：原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且被告具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。原审判决：一、被告塔子公司于本判决生效之日起三十日内协助原告徐明理办理位于都江堰市X路X大厦X栋X楼（698.97平方米）、X栋X楼X号（104.69平方米）、X栋X楼X号（112.21平方米）、X栋X楼X号（112.21平方米）、X栋X楼X号（100.42平方米）、X栋X楼X号（141.21平方米）、X栋X楼（222.61平方米）、X栋-X楼（638.56平方米）的备案手续；二、被告塔子公司于本判决生效之日起六十日内协助原告徐明理办理位于都江堰市X路X大厦X栋X楼（698.97平方米）、X栋X楼X号（104.69平方米）、X栋X楼X号（112.21平方米）、X栋X楼X号（112.21平方米）、X栋X楼X号（100.42平方米）、X栋X楼X号（141.21平方米）、X栋X楼（222.61平方米）、X栋-X楼（638.56平方米）的房屋所有权证和国有土地使用权证；三、驳回原告徐明理的其他诉讼请求。第三人倪邦富、陈宇群在再审中述称：原审判决中涉及到的５处房产是第三人倪邦富、陈宇群于2004年至2005年之间在原审被告处购买，双方签订了5份房屋买卖合同，按照规定进行了备案，并且对涉及到的房产实际由第三人倪邦富、陈宇群占有、使用和管理。１、X栋X楼面积为698.97平方米、备案号52999，备案时间2004年10月５日；2、X栋X楼X号面积为100.42平方米、备案号53000，备案时间2004年10月５日，；3、X栋X楼面积为220.61平方米、备案号53001，备案时间2004年10月５日；４、X栋X楼面积为638.56平方米、备案号52996，备案时间2004年10月５日;5、X栋X楼X号面积为141.21平方米、备案号22504，备案时间2004年10月14日。这5处房屋是第三人倪邦富、陈宇群通过合法手续购买的，并实际使用，应当属于第三人所有，要求对案涉房屋的权属以2004年10月5日登记备案为准。第三人刘萍、倪帮顺在再审中述称：第三人刘萍、倪帮顺对案涉房屋备案在自己名下的情况不知情，同时表示未向塔子公司购买过备案在其名下的房屋，对该案房屋没有相关权益。第三人倪月英均未出庭参加诉讼，也未提供书面的陈述辩称。经本院向倪月英就以其名义备案的房屋情况询问，倪月英称对案涉房屋备案在自己名下的情况不知情，同时表示未向塔子公司购买过备案在其名下的房屋，对该房屋没有相关权益。原审被告辩称，第三人倪邦富、陈宇群主张的5处房屋，只有4处房屋有《房屋买卖合同》，且未向原审被告交纳购房款。第三人未履行合同约定付款义务，双方签订的合同未成就。经再审审理查明：2003年1月28日塔子公司与都江堰市长青大厦筹建处分别作为甲、乙方签订联合经营协议，双方就都江堰市长青大厦的联合开发等事宜达成合意，该协议加盖塔子公司公章、其法定代表人唐文建签名，同时加盖都江堰市长青大厦筹建处公章、王永年在该筹建处“代表人”一栏签名；2002年4月25日都江堰市发展计划局下发都计基〔2002〕75号《关于联合修建长青大厦商住楼的批复》，同意都江堰市长青大厦、塔子公司在都江堰市X路联合修建X大厦商住楼。塔子公司于2003年9月取得位于都江堰市幸福镇X路X大厦项目商品房预售许可证（都房预售字第2XX号）。2003年12月10日，倪邦富与王永年签订了《长青大厦工程款支付和购房协议》，并在都江堰市公证处进行了公证。该协议约定，由倪邦富垫资修建X大厦工程，以X大厦二楼和三楼五套房屋作价担保，王永年在工程竣工半年后不能支付工程款612000元，担保房屋按作价抵扣工程款给倪邦富。2004年11月25日，都江堰市长源公司与都江堰市经济能源发展（集团）有限公司因长青大厦工程款纠纷在本院诉讼，本院以（2004）都江民初字第2513号民事判决书，判决都江堰市经济能源发展（集团）有限公司支付都江堰市长源公司工程款1617728.66元。王永年是都江堰市经济能源发展（集团）有限公司的法定代表人，长青大厦工程项目的负责人，倪邦富为该项目的实际施工人。2009年12月22日，王永年向倪邦富支付了工程款160万元。2004年10月5日，倪邦富与塔子公司分别签订了购买X大厦X栋X楼（面积为638.56平方米，房款510848元）、X栋X楼（面积为698.97平方米，房款1397940元）、X栋X楼X号（面积为100.42平方米，房款120504元）、X栋X楼（面积为222.61平方米，房款222610元）的《房屋买卖合同》，该4份合同均由买受人和出售人签名，并加盖了塔子公司的公章。上述房屋于2005年10月14日在都江堰市城乡房产管理局进行了签约备案。同时备案在倪邦富、陈宇群名下的还有，X大厦X栋X楼5号房屋（合同备案号22504），房屋通道1号、13号（合同备案号52997）。倪邦富与塔子公司签订购房合同后未付购房款，该房屋现由第三人倪邦富以其名义对外出租。2009年12月22日徐明理与塔子公司签订《房产买卖合同》，双方就徐明理购买该项目二楼约780平方米、三楼约680平方米、四楼约270平方米、地下室约670平方米（即位于都江堰市X路X大厦X栋X楼698.97平方米、X栋X楼X号104.69平方米、X栋X楼X号112.21平方米、X栋X楼X号112.21平方米、X栋X楼X号100.42平方米、X栋X楼X号141.21平方米、X栋X楼222.61平方米、X栋-X楼638.56平方米）和通往楼上的两个通道X号、X号各约45平方米进行约定，并约定房屋总价款为310万元及付款方式、权属证明的办理等内容。该合同由徐明理签名捺印、加盖塔子公司公章。后徐明理分别于2009年12月22日及2010年1月28日向王永年缴纳购房款170万元及115万元，合计285万元。余款25万元，双方约定于办理房屋产权证和土地使用权证后给付。案涉房屋至今未办理备案登记及相关房屋所有权证及国有土地使用权证。上述事实有双方当事人的陈述，原审原、被告身份信息，商品房预售许可证，《房产买卖合同》，收款收条，《联合经营协议》，都江堰市发展计划局文件，X大厦房屋清单及证人王永年的陈述，个人及家庭房屋登记记录信息证明，公证书在案佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为：一、关于倪邦富与塔子公司间的《房屋买卖合同》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，倪邦富与塔子公司签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且塔子公司具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，应为有效。二、关于徐明理和塔子公司间的《房产买卖合同》效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款“依法成立的合同，自成立时生效。”及“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”之规定，原、被告签订的《房产买卖合同》系双方真实意思表示，且被告具有商品房预售资格，该合同未违反法律法规的禁止性规定，自成立时生效。三、关于第三人刘萍、倪帮顺、倪月英的商品房买卖合同备案情况问题。根据庭审查明事实，刘萍、倪帮顺、倪月英均明确表示对案涉房屋备案在自己名下的情况不知情，同时表示未向塔子公司购买过备案在其名下的房屋，对该房屋没有相关权益。对其主张本院予以确认。四、关于案涉合同的履行问题。根据庭审查明事实，塔子公司于2004年10月5日与倪邦富签订了《房屋买卖合同》、2009年12月22日与徐明理签订了《房产买卖合同》，该二份合同均为有效，徐明理在与塔子公司签订了《房产买卖合同》后，依照合同约定支付了购房款，塔子公司亦应依照合同约定履行其合同义务。塔子公司与倪邦富虽然签订了《房屋买卖合同》，但在本案中其首先仅提供了案涉四套房屋的买卖合同，对剩余房屋至今未能提供买卖合同；其次，根据庭审查明事实，塔子公司及作为案涉商品房联合建房一方的代表王永年均否认其与倪邦富之间的房屋买卖合同关系，认为其仅存在施工关系，且施工所欠工程款进行了公证，其后双方的工程款欠款于2009年12月22日结清；虽然倪邦富对2009年12月22日收到160万元工程款事实，认为系其他经济往来，但其未提供该证据，故倪邦富基于工程款抵偿而取得商品房买卖合同法律关系的基础证据不足。因此，对倪邦富、陈宇群关于备案号52999、53000、53001、52996、22504所涉五处房屋属于其所有的主张本院不予支持。至于原审原告徐明理与原审被告塔子公司履行合同后致倪邦富与塔子公司之间的合同无法履行，倪邦富主张相关权益可另案处理。原审原告徐明理与原审被告塔子公司合同约定房价款为310万元，原审原告徐明理支付房款285万元，尚欠房款25万元，原审原告徐明理应按合同约定在办理完房屋所有权证和土地使用权证时支付原审被告塔子公司。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律不当，应予撤销。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条之规定，判决如下：一、撤销本院（2014）都江民初字第408号民事判决；二、原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司、第三人倪邦富、陈宇群于本判决生效之日起三十日内协助原审原告徐明理办理位于都江堰市X镇X路X大厦X栋-X楼房屋（合同备案号52996）、X栋X楼商业房屋（合同备案号52999）、X栋X楼X号住宅房屋（合同备案号53000）、X栋X楼X号住宅房屋（合同备案号22504）、X栋X楼住宅房屋（合同备案号53001）、房屋通道X号、X号（合同备案号52997）的备案注销登记；三、原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司、第三人刘萍于本判决生效之日起三十日内协助原审原告徐明理办理位于都江堰市X镇X路X大厦X幢X楼X号住宅房屋（合同备案号22507）的备案注销登记；四、原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司、第三人倪帮顺本判决生效之日起三十日内协助原审原告徐明理办理位于都江堰市X镇X路X大厦X幢X楼X号住宅房屋（合同备案号22505）的备案注销登记；五、原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司、第三人倪月英本判决生效之日起三十日内协助原审原告徐明理办理位于都江堰市X镇X路X大厦X幢X楼X号住宅房屋（合同备案号22506）的备案注销登记；六、原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内协助原审原告徐明理办理位于都江堰市X镇X路X大厦X栋-X楼房屋、X栋X楼商业房屋、X幢X楼X号住宅房屋、X幢X楼X号住宅房屋、X幢X楼X号住宅房屋、X栋X楼X号住宅房屋、X栋X楼X号住宅房屋、X栋X楼住宅房屋的备案登记；七、原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司于本判决生效之日起六十日内协助原审原告徐明理办理位于都江堰市X路X大厦X栋－X楼、X栋X楼、X栋X楼X号、X栋X楼X号、X栋X楼X号、X栋X楼X号、X栋X楼X号、X栋X楼的房屋所有权证和国有土地使用权证；八、原审原告徐明理在办理房屋所有权证和国有土地使用权证后十日内，给付原审被告都江堰市塔子房地产开发有限公司房屋余款25万元。九、驳回原审原告徐明理的其他诉讼请求。本案原审诉讼费400元，原审原告徐明理自愿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判长  唐朝霞审判员  毛隆贵审判员  谭 伟二〇一四年十二月十二日书记员  王梦曦