云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）昆民一终字第384号上诉人（原审原告）陈国雄，男，汉族，1962年8月2日出生。委托代理人肖绍安，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人徐国君，北京大成（昆明）律师事务所实习律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）昆明荣城房地产经纪有限公司。住所地：云南省昆明市北京路金星小区商网**。法定代表人黄荣柏，总经理。委托代理人张建华，云南圣唐律师事务所律师。特别授权代理。被上诉人（原审被告）李金，男，彝族，1978年1月25日出生。上诉人陈国雄因与被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司、李金居间合同纠纷一案，不服昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民三初字第129号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月14日受理后，依法组成合议庭于2014年6月11日公开开庭进行了审理，上诉人陈国雄及其委托代理人肖绍安、徐国君，被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司的委托代理人张建华，被上诉人李金到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理确认如下法律事实：2008年3月12日，李华、李金与昆明荣城房地产经纪有限公司签订《荣城房产加盟合同书》，此后李金私刻公章以昆明荣城房地产经纪有限公司云工店名义，对外开展经营活动。2010年12月28日，李金与昆明荣城房地产经纪有限公司签订《终止协议》，约定于2011年1月1日起终止双方于2008年3月12日签订的《荣城房产加盟合同书》，合同解除后，双方没有任何关系，李金不得以昆明荣城房地产经纪有限公司名义办理任何对外事项，否则，由此带来的一切后果由本人自行承担。2012年3月昆明荣城房地产经纪有限公司收回了李金持有的“昆明荣城房地产经纪有限公司云工店”公章。2012年8月14日，昆明荣城房地产经纪有限公司在《云南信息报》刊登《声明》，内容为：我公司声明2012年8月14日起解除与李金订立的《荣城房产加盟合同书》所建立的加盟关系，李金的个人行为及解除加盟关系之日起以我公司加盟名义实施的行为均与我公司无关。2012年11月17日，昆明荣城房地产经纪有限公司在《云南信息报》刊登《声明》，内容为：近日接到反映，在我公司已登报声明自2012年8月14日起解除与李金签订的《荣城房产加盟合同书》后，李金仍以我公司名义对外从事经营活动，现再次声明，李金的个人行为及从解除加盟关系之日起以我公司加盟店名义实施的行为均与我公司无关。2013年3月15日，李金出具《情况说明》，内容为：本人李金作为昆明荣城地产加盟店的经营者，没有按照加盟合同约定依法经营，且私自刻制昆明荣城房地产经纪有限公司云工店印章对外使用，虽然公司发现后即通知整改，我也将印章交到公司，但对外已经给客户造成误导，在此，我诚恳向公司道歉，我个人对外所做委托公证、担保等给公司造成名誉和经济损失的行为是我个人行为，我自己承担，与荣城地产无关。2013年1月21日，李金以昆明荣城房地产经纪有限公司名义（乙方）与原告陈国雄（甲方）签订《议价委托》，约定：一、乙方带领甲方实地看位于昆明市怡康花园×幢×单元××××号房屋，甲方有购买意向，特委托乙方与卖方商议价格，为表示诚意，甲方交给乙方议价金人民币5万元，作为该房的议价保证金。二、若乙方在2013年2月7日内将此房价谈到人民币180万元，视为甲方同意购买上述房屋，议价保证金自动转为购房定金，甲方保证积极配合签订相关合同，并在三日内补足定金人民币20万元整，否则所交议价金甲方无权索回。若乙方未能在约定时限内完成甲方委托的事项，则乙方全额退还甲方所交议价金，且不收取甲方任何费用。2013年1月21日，李金向原告出具收到5万元议价金的《收据》，2013年2月1日，原告向李金账户存款20万元，李金向原告出具收到20万元定金的《收据》。此后，原告与昆明市怡康花园×幢×单元××××号房主并未签订房屋买卖协议。现原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告签订的《议价委托》协议，并由被告昆明荣城房地产经纪有限公司双倍退还原告议价金10万元；2、被告昆明荣城房地产经纪有限公司返还原告定金20万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率承担自2013年2月1日起至上述款项还清之日止的利息；3、被告李金对原告上述第1项、第2项诉讼请求承担连带责任；4、由两被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：李金与昆明荣城房地产经纪有限公司于2008年3月12日签订《荣城房产加盟合同书》后，未取得独立营业执照，就违反合同约定以“昆明荣城房地产经纪有限公司云工店”名义开展业务。2010年12月28日双方签订《终止协议》，约定自2011年1月1日起终止双方签订的《荣城房产加盟合同书》，李金不得以昆明荣城房地产经纪有限公司名义办理任何对外事项，否则，由此带来的一切后果由李金自行承担。2012年8月14日、2012年11月17日昆明荣城房地产经纪有限公司两次刊登公告，声明已经与李金解除加盟关系，李金的个人行为与昆明荣城房地产经纪有限公司无关。一审法院认为昆明荣城房地产经纪有限公司在与李金解除加盟合同后，登报进行了公告，已向社会公众声明李金无权代理昆明荣城房地产经纪有限公司开展业务活动，自2012年8月14日起，李金的行为应视为与昆明荣城房地产经纪有限公司无关。原告主张的表见代理不成立，《议价委托》的相对方应认定为李金，原告要求被告昆明荣城房地产经纪有限公司承担其与李金之间于2013年1月21日签订的《议价委托》产生的合同义务，无法律依据，一审法院不予支持。原告与被告李金签订的《议价委托》系委托合同，原告作为委托人有权随时解除协议，对原告解除协议的诉讼请求，一审法院予以支持。原告在合同履行过程中向被告李金支付了5万元议价保证金和20万元购房定金，合同解除后应予退还，被告李金未按《议价委托》促成原告与昆明市怡康花园×幢×单元××××号房东签订买卖协议，却长期占有原告交纳的定金，对原告要求被告李金退还购房定金20万元及自2013年2月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算的利息的诉讼请求，一审法院予以支持。对原告要求被告李金双倍返还议价金10万元的诉讼请求，一审法院认为原告向被告李金交纳的5万元议价保证金并非定金，双倍返还无法律依据，一审法院仅支持被告李金退还原告议价保证金5万元。对被告昆明荣城房地产经纪有限公司申请追加昆明市怡康花园×幢×单元××××号房东为第三人参加诉讼的申请，因本案的处理结果与其并无法律上的利害关系，一审法院不予同意。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第四百零四条、第四百一十条、第四百二十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决：“一、解除原告陈国雄与被告李金于2013年1月21日签订的《议价委托》协议；二、被告李金于本判决生效之日起十日内向原告陈国雄退还议价保证金人民币5万元；三、被告李金于本判决生效之日起十日内向原告陈国雄退还购房定金人民币20万元及该款自2013年2月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止的利息，利率按中国人民银行同期同类贷款利率计；四、驳回原告陈国雄其他诉讼请求；五、驳回原告陈国雄对被告昆明荣城房地产经纪有限公司的诉讼请求。”案件受理费5800元，由原告陈国雄承担750元，由被告李金承担5050元。一审宣判后，陈国雄不服，向本院提起上诉，上诉请求：1、撤销一审判决第二、三、四、五项；2、判令被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司双倍返还上诉人议价金共计10万元；3、判令被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司返还上诉人定金20万元，并按照中国人民银行同期同类利率承担该款自2013年2月1日起至上述款项还清之日止的利息；4、判令被上诉人李金对上述第2、3项上诉请求承担连带责任；5、由被上诉人承担本案诉讼费。其上诉主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实错误。昆明荣城房地产经纪有限公司提交的终止协议显示其与李金解除加盟关系的时间为2011年1月1日，而其公告解除加盟协议的时间却是2012年8月14日，两份证据自相矛盾。上诉人与李金在签订议价委托时，仍在使用昆明荣城房地产经纪有限公司的企业识别系统，包括形象门店、名片、公章等，李金的名片上也印有昆明荣城房地产经纪有限公司分行经理的字样，其行为足以使上诉人相信是代表昆明荣城房地产经纪有限公司的行为，而在上诉人提交的与本案有关的法院生效判决中，已经明确说明在上诉人和李金签订议价委托时，昆明荣城房地产经纪有限公司的形象门店仍在经营，并未拆除，虽然昆明荣城房地产经纪有限公司进行了解除加盟协议的公告并与李金签订了终止协议，但这是其公司内部的问题，昆明荣城房地产经纪有限公司也不能免除其管理责任，故本案中，李金的行为完全符合表见代理的特征。二、一审判决适用法律错误。首先，一审法院对于表见代理的解读是错误的。本案中李金的行为是否成立表见代理，应该重点关注上诉人与李金签订议价委托时，上诉人是否有理由相信李金即代表昆明荣城房地产经纪有限公司，而不是关注昆明荣城房地产经纪有限公司是否进行了解除加盟协议的公告以及是否与李金签订了终止协议。其次，上诉人交付的议价金具有定金性质，被上诉人应双倍返还。议价委托中约定，如果上诉人未在三日内补足定金的，就无权索回议价金，也就是没收定金，这说明议价金已经具有定金的实质含义，本案中被上诉人未能履行委托协议，应当双倍返还议价金。综上，一审判决在认定事实及适用法律上存在严重错误，作出了错误判决，上诉人恳请二审法院予以纠正，支持上诉人的上诉请求。被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人李金辩称：2013年3月15日出具的情况说明并非李金的真实意思表示。二审中，经征询双方当事人对于一审判决确认事实的意见，上诉人陈国雄提出如下事实异议，即2008年3月12日，李华、李金与昆明荣城房地产经纪有限公司签订《荣城房产加盟合同书》后，李金是否私刻昆明荣城房地产经纪有限公司云工店公章。被上诉人李金则提出如下事实异议，即其主张2010年12月28日，李金与昆明荣城房地产经纪有限公司签订的《终止协议》以及2013年3月15日李金出具的《情况说明》是李金在昆明荣城房地产经纪有限公司相关人员的胁迫下所出具，并非李金的真实意思表示。除此之外，上诉人陈国雄、被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司以及被上诉人李金明确表示对于一审判决确认的其他事实均无异议。对于经一审法院审理确认且各方当事人均无异议的案件事实，本院依法予以确认，不再赘述。针对当事人上述事实异议，本院认为：（一）关于被上诉人李金在2008年3月12日签订《荣城房产加盟合同书》后是否私刻昆明荣城房地产经纪有限公司云工店的公章对外经营的问题，系两被上诉人内部关系的处理问题，不能对抗本案上诉人，故该事实因与本案最终处理并无关联，本院对此不再作为本案相关事实予以确认。（二）被上诉人李金主张其于2010年12月28日与昆明荣城房地产经纪有限公司签订的《终止协议》以及于2013年3月15日出具的《情况说明》是李金在昆明荣城房地产经纪有限公司相关人员的胁迫下所写，但对此除李金的单方陈述外，其并未提交证据予以证实，故对于被上诉人李金的该项事实异议，本院不予采信。归纳各方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点在于：1、与上诉人陈国雄签订《议价委托》的相对方是谁？2、上诉人陈国雄要求双倍退还共计10万元议价金，同时返还定金20万元及支付相应利息是否具有事实和法律依据，承担付款责任的主体如何确定？本院认为：本案中，上诉人陈国雄系在被上诉人李金以昆明荣城房地产经纪有限公司云工店的名义对外经营期间签订涉案《议价委托》并支付相应款项，《议价委托》上也加盖了昆明荣城房地产经纪有限公司云工店的公章，即使昆明荣城房地产经纪有限公司认为其已于2010年12月28日与李金签订《终止协议》终止双方加盟合同，并在2012年8月14日及2012年11月17日两次刊登公告声明与李金解除加盟关系，但在昆明荣城房地产经纪有限公司云工店仍在实际对外经营的情况下，昆明荣城房地产经纪有限公司认为李金存在违反其公司规定的行为均为双方的内部关系处理，不能对抗善意的第三人即上诉人陈国雄，故涉案的《议价委托》应当约束上诉人陈国雄及被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司。一审法院对合同主体认定有误，本院二审予以相应纠正。上诉人订立《议价委托》后，昆明荣城房地产经纪有限公司云工店的负责人李金以公司名义收取了上诉人5万元议价保证金和20万元购房定金后，未能在协议所约定的时限内完成上诉人委托的事项，已经构成违约，现上诉人要求解除该协议，同时退还已付20万元定金并支付该款自付款之日起的相应利息具有事实和法律依据。就其已付的5万元议价金，因在《议价委托》中并未明确约定该款具有担保法意义上的定金性质，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条关于“当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但没有约定定金性质的，当事人主张定金权利的，人民法院不予支持”之规定，本院对于上诉人要求双倍返还议价金共计10万元的诉讼请求不予支持，应退还上诉人的议价金为5万元。至于返还责任的承担主体，如前所述，再根据之前生效民事判决关于昆明荣城房地产经纪有限公司对其下属加盟店即昆明荣城房地产经纪有限公司云工店的经营活动应当负有管理和监督义务的相应认定，本院结合上诉人的相应诉请以及李金实际占有购房款不予退还，造成上诉人损失的客观实际，判令由被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司及李金连带返还上诉人议价保证金5万元，同时退还上诉人定金20万元以及该款自2013年2月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息。综上所述，一审判决认定事实及适用法律有误，本院依法予以纠正。上诉人陈国雄的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百一十八条之规定，判决如下：一、撤销昆明市盘龙区人民法院（2014）盘法民三初字第129号民事判决；二、解除本案所涉2013年1月21日签订的《议价委托》；三、昆明荣城房地产经纪有限公司与李金于本判决生效之日起十日内连带向陈国雄退还议价保证金人民币50000元；四、昆明荣城房地产经纪有限公司与李金于本判决生效之日起十日内连带向陈国雄退还定金人民币200000元，并支付该款项自2013年2月1日起至本判决确定的履行期限届满之日止按照中国人民银行同期同类贷款利率计算的利息；五、驳回陈国雄的其他诉讼请求。本案一审案件受理费5800元，二审案件受理费5800元，共计11600元，由上诉人陈国雄承担1933.33元，由被上诉人昆明荣城房地产经纪有限公司、李金共同承担9666.67元。如未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请强制执行。申请强制执行的期限为二年。审 判 长  起 俊代理审判员  熊梓旭代理审判员  汪 佳二〇一四年七月十八日书 记 员  吴 帅