浙江省宁海县人民法院民 事 判 决 书（2014）甬宁民初字第1990号原告：施继根，退休职工。委托代理人：徐天胤，浙江诚航律师事务所律师。被告：奉化市剡江房地产开发有限公司。法定代表人：徐华栋。委托代理人：王旭东，浙江京衡律师事务所律师。委托代理人：邬晓东，浙江京衡律师事务所律师。原告施继根为与被告奉化市剡江房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，于2014年10月27日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法由代理审判员蒋欣欣适用简易程序独任审判。于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告施继根及其委托代理人徐天胤，被告奉化市剡江房地产开发有限公司的委托代理人王旭东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告施继根起诉称：原、被告于2011年12月24日签订备案合同编号为20111200068的《商品房买卖合同》，约定：由原告购买被告开发的元昌小区2幢207室商品房和1幢74号储藏室；房屋建筑面积为86.68平方米，单价为4573.39元／平方米，合计396421元；储藏室面积12.5平方米，单价为31250元／套；合计价款427671元；被告负责办理土地使用权初始登记及商品房所有权初始登记，承诺于2013年3月31日前取得《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，并交付给原告，由原告自行办理该商品房转移登记；被告不能在2013年3月31日前交付权属证书，约定日期90日以后原告可以退房，被告在原告提出退房要求之日起30日内将原告已付房款退还给原告，并自约定日期至实际退款之日止按日向原告支付已付房款万分之二的违约金。后因被告未按约定办理好该房屋的权属证书，原告向被告提出退房要求，被告多次口头答应退还购房款，但至今未退还。故原告诉至法院，要求：1.依法解除原、被告于2011年12月24日签订的备案合同编号为20111200068的《商品房买卖合同》；2.依法判令被告退还原告已付购房款427671元，并支付违约金49439元（从2013年4月1日算至2014年10月30日），2014年10月31日之后的违约金每日按总房款的万分之二计算至实际退款之日止。审理过程中，原告撤回第1项诉讼请求。为证明上述事实，原告施继根举证如下：1.编号为20111200068的《商品房买卖合同》一份，以证明原告向被告购买房屋，双方对产权证交付时间及违约责任进行约定的事实。2.销售不动产统一发票三份，以证明原告已支付全部购房款的事实。3.便条一份，以证明原告于2014年6月10日向被告书面提出退房要求，被告予以确认的事实。被告奉化市剡江房地产开发有限公司答辩称：对原告陈述的签订合同及合同约定的相关内容无异议，但认为被告不存在违约情形。被告以拍卖方式取得诉争商品房所在的地块，并按规定取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证、商品房预售许可证等，故被告预售房屋符合相关规定。但在被告房屋竣工之后，宁海县环保局告知被告该小区的环评审核无法通过，理由是小区旁边的几家工厂存在噪音及空气污染问题。现因环评工作无法开展，导致房屋综合验收及产权证均无法及时做出。被告认为，此种情况符合合同附件八第五条第二款中约定的可延期交房的情形，属于县镇两级地方政府现行政策调整变动，故被告不存在违约。且原告认可房屋已实际交付，不能退房。退一步讲，即使被告违约，违约金标准过高，且起算点为原告通知被告要求解除合同之日，即2014年6月10日。为证明上述事实，被告奉化市剡江房地产开发有限公司向本院提供编号为20111200068的《商品房买卖合同》一份，以证明本案所涉商品房因县镇两级政府现行政策调整变动，地方政府相关职能部门对项目规划、外观、功能、用途等方面提出新的要求等原因，导致被告未能交付房屋，并非被告违约导致，合同解除条件未成就的事实。原、被告提交的证据，经庭审质证，本院认证如下：一、原告提供的证据1、2，被告均无异议，本院予以认定。二、原告提供的证据3，被告对真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，认为只能证明被告收到过该份便条，但原告不符合退房条件。本院认为，该份证据可以证实被告于2014年6月10日收到原告递交的要求解除合同书面通知的事实。三、被告提供的证据，原告对真实性无异议，对证明目的有异议，认为无法办理产权证是被告原因造成的，不存在不可抗力因素。本院对真实性予以认定。经审理，本院认定事实如下：2011年12月24日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，备案合同编号为20111200068，约定：由原告向被告购买位于宁海县长街镇工贸服务区地块1元昌小区2幢207号住宅及1幢0-74号架空层，其中住宅面积为86.68平方米，架空层面积为12.50平方米，合同总价款为427671元；被告应当在2012年12月31日前，将符合各项条件的商品房交付原告使用；被告负责办理土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记，并承诺于2013年3月31日前将土地、房屋权属证书交付给原告，由原告自行办理该商品房转移登记；约定日期90日以后，被告仍不能交付权属证书或登记证明，原告退房的，被告自原告提出退房之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金；工程项目正式开工后，在工程正常施工期间，若遇国家有关政策出现调整变化，县、镇两级地方政府现行政策调整变动，以及地方政府相关职能部门对项目规划、外观、功能、用途等方面提出新的要求等原因而引起的设计变更、工期延长，最终导致延期交房的，出卖人不承担违约责任。合同签订当日，被告将商品房钥匙交给原告。原告已全额支付购房款。现涉案房屋未通过竣工验收且未取得房地产权属证书。本院认为：原、被告之间的商品房买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。被告应按合同约定时间将符合条件的商品房交付原告，并按期办理出土地使用权初始登记、商品房所有权初始登记。现涉案工程项目因环保评估未做出，导致工程未能通过竣工验收，被告无法按约于2013年3月31日前交付权属证书，其已构成违约。被告辩称无法通过房屋综合验收及按期做出权属证书系政策变化造成，不符合客观事实，对该答辩意见不予采纳。故原告按照合同约定要求解除合同，符合法律规定。原告向被告发出解除合同的通知，被告于2014年6月10日收到，现被告未在法律规定的异议期内提起诉讼或仲裁，故双方之间的合同已于2014年6月10日解除。被告认为原告已收房，故不能退房，无法律依据，对该答辩意见不予采纳。根据合同第十六条的约定，原告退房的，被告自原告提出退房之日起30日内将原告已付房价款退还给原告，并自约定日期至实际退款日止，按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。故原告要求被告自2013年4月1日起每日按已付房款日万分之二的标准支付违约金，不违反法律规定，本院予以支持。被告认为违约金标准过高，且应从2014年6月10日起计付，依据不足，对该答辩意见不予采纳。原告撤回第1项诉讼请求，不违反法律规定，本院予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告奉化市剡江房地产开发有限公司限于本判决生效后十五日内返还原告施继根购房款427671元并支付违约金（从2013年4月1日起每日按427671元的万分之二计算至实际退款之日止）。如被告奉化市剡江房地产开发有限公司未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息（加倍部分债务利息=债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间）。本案受理费8290元，减半收取4145元，由被告奉化市剡江房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费，如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为3766********，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室。汇款时一律注明原审案号。逾期不交，按自动放弃上诉处理。代理审判员  蒋欣欣二〇一四年十二月十七日代书 记员  章灵燕