北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第22076号原告北京知春物业管理有限责任公司，住所地北京市海淀区知春路118号C座701—703室。注册号：110108005105617。法定代表人王鹤田，董事长。委托代理人王晓卓，北京市梭伦律师事务所律师。被告裘培铭，男。原告北京知春物业管理有限责任公司（以下简称知春物业公司）与被告裘培铭物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告知春物业公司之委托代理人王晓卓与被告裘培铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告知春物业公司诉称，原告接受知春大厦业委会委托，为知春大厦提供物业服务，被告系知春大厦业主。大厦冬季供暖及夏季制冷由第三方提供，每年的供暖费和制冷费由原告在供暖季和制冷季开始前向第三方预付，故被告应及时向原告支付供暖费及制冷费。但被告自2010年起，一直未支付上述费用。经原告多次催要，被告至今拒付。为维护原告的合法权益，故诉至法院请求：1、判令被告向原告支付2010年至2014年度供暖费16068元；2、判令被告向原告支付2010年至2014年度制冷费16068元；3、判令被告向原告支付上述各项欠付款项的违约金。违约金计算标准为：自上述各项欠费的交费截止期限次日起至被告足额缴清欠费之日止，按照欠费金额的每日万分之五的标准向原告交纳。计算至2014年7月9日时为11140.38元；4、判令被告承担诉讼费。被告裘培铭辩称，不同意原告的诉讼请求。原告计算依据不符合政府规定的标准。我的房子属于公寓住宅，应按照每建筑平方米35元计算供暖及制冷费。原告仅依据无效的改变房屋使用性质的证明就要求我按照非居民的价格交纳费用缺乏合理性，不应得到支持。之所以我从2010年未交纳供暖费及制冷费，就是因为原告主张的计费标准错误。我与原告之间未就有关交费延迟的违约责任进行过约定，且延迟交费的错误在于原告计费错误，故不同意支付违约金。经审理查明，裘培铭系位于本市海淀区知春路118号B座1503C房屋（以下简称涉诉房屋）所有权人，房屋建筑面积103平方米。涉诉房屋所有权证显示涉诉房屋涉及用途为公寓。2010年3月1日，涉诉房屋所在大厦即北京市知春大厦业主委员会作为甲方，与乙方知春物业公司签订物业服务合同一份。合同约定：1、知春物业公司为知春大厦提供物业服务，服务期限3年，自2010年1月1日起至2012年12月31日止。2、物业服务收费方式为酬金制，业主应当按半年交纳物业服务费，每年1月、7月月底前，预付相应的半年物业服务费。3、物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有限电视等公共事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买。4、就违约责任，该合同第23条约定“业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照逾期每日万分之五的标准承担相应的滞纳金”。上述合同履行到期后，双方于2013年12月31日继续签订物业服务合同，将合同履行期延续至2015年12月31日。续签的物业服务合同与原合同内容基本一致。北京第一机床电器厂有限公司供暖管理处（以下简称管理处）负责为涉诉房屋所在的知春大厦提供冬季供暖和夏季制冷的供应服务，该管理处与知春物业通过协议约定，由知春物业就其所管理的知春大厦向管理处预付当年度供暖费及制冷费。诉讼中管理处向本院出具书面证明，证明内容主要为：1、知春大厦B1503室自2010年起至今为经营用房，故对B1503室按照非居民供热、制冷价格执行。2、具体价格标准为：2010至2013年供暖费及制冷费按照非居民供热价格每建筑平方米38元每供暖（冷）季收取，2014年（含2013至2014供暖季）按照非居民供热价格每建筑平方米42元每供暖（冷）季收取。3、B1503户自2010年至今的供暖费、制冷费已由知春物业公司代为垫付。知春物业公司为进一步证明涉诉房屋的实际用途，向本院提交了如下证据：1、知春里西社区居民委员会为北京联嘉祥网络科技有限公司办理工商登记而向北京市工商行政管理局出具的证明，证明主要内容为：涉诉房屋用途为住宅，根据有关规定，已经有利害关系的业主同意将此房屋改变为经营性用房，并已经居委会（业主委员会）确认。2、2013至2014年期间，涉诉房屋交纳水电费的催费签收单及缴费发票，相关单据均显示交款人为某公司。3、知春大厦消防安全及治安保卫责任书，该责任书中，涉诉房屋对应的落款处系由某公司签字、盖章。4、涉诉房屋目前房屋内布局和使用情况照片。照片显示涉诉房屋内有某公司标志，有员工卡座，有正在接待客户的职员。上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、证明、物业服务合同、照片、票据、催款单、发票、照片、消防安全及治安保卫责任书等证据材料在案佐证。本院认为，根据物业服务合同及管理处证明及相关票据，知春物业公司作为为知春大厦提供物业服务的企业，依照其与管理处的协议约定，就知春大厦的供暖费、制冷费，负有先行向管理负垫付，而后向每位业主收取的代收代缴义务和权利。对于知春物业公司享有的代收代缴义务和权利，双方当事人均无异议。双方在本案中争议焦点即为涉诉房屋应按何种标准缴纳供暖费及制冷费。根据管理处出具的证明，该单位自2010年起，系按照非居民供热、制冷价格标准收取涉诉房屋的供暖费与制冷费。且相关费用均已由知春物业公司代为足额缴纳。根据知春物业提交的进一步证据材料显示，涉诉房屋在2010年之后，先后由多家公司实际使用，且目前仍作为公司办公地点使用。故涉诉房屋的实际用途并非为生活居住使用。涉诉房屋所有权证表明的房屋设计用途虽为公寓，但根据上述证据，现涉诉房屋的实际用途并非为生活居住使用，故应该按照涉诉房屋的实际用途收取相应供暖及制冷费用。故裘培铭主张按照居民标准交纳费用的抗辩，因缺乏事实依据本院不予支持。知春物业公司在履行了代缴义务后，有权就其实际代替涉诉房屋向管理处交纳的费用，要求涉诉房屋的所有权人裘培铭支付。故知春物业公司要求裘培明按照非居民供热、制冷标准交纳2010年至2014年供暖费、制冷费的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求。根据物业服务合同，知春大厦业委会在合同中，仅就物业费的逾期交纳与知春物业公司约定了业主在违约时应缴纳违约金，并约定了相应标准，未就业主逾期支付供暖费、制冷费的违约责任进行约定。同时，知春物业公司就供暖费、制冷费主张的违约金应属对合同违约方造成损失的赔偿主张。本案中，亦无相应证据证明有关损失的发生。故在没有合同明确约定，亦无相应证据支持的情况下，对于知春物业公司提出的违约金支付主张，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、裘培铭于本判决生效后十日内，给付北京知春物业管理有限责任公司二〇一〇年至二〇一四年期间的供暖费一万六千零六十八元、制冷费一万六千零六十八元；二、驳回北京知春物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费八百八十二元，已由北京知春物业管理有限责任公司预交四百四十一元。由北京知春物业管理有限责任公司负担二百二十九元；由裘培铭负担六百五十三元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满之日起七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤诉处理。审 判 长  王继延人民陪审员  王秀华人民陪审员  宗亚荣二〇一四年十二月十一日书 记 员  王 莹