重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝四中法民终字第00513号上诉人（原审被告）：邹真凡，男，土家族，1967年5月11日出生，务农，住重庆市石柱土家族自治县。被上诉人（原审原告）：陶志刚，男，土家族，1971年5月27日出生，务农，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：姚敦伦，石柱土家族自治县黄水法律服务所法律服务工作者。上诉人邹真凡与被上诉人陶志刚房屋买卖合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2014年3月25日作出（2014）石法民初字第00299号民事判决，邹真凡对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2014年6月25日公开开庭进行了审理。上诉人邹真凡，被上诉人陶志刚及其委托代理人姚敦伦到庭参加诉讼。本院现已审理终结。石柱土家族自治县人民法院审理查明：原告陶志刚作为合同甲方，被告邹真凡作为合同乙方，于2011年12月10日签订《房屋买卖合同》。该合同约定：“一、甲方出售乙方的房屋位于石柱县黄水镇莼乡路98号楼房中的第6楼（平街面为一楼，不含负楼及尖子）靠前街面一套套房。面积约为118.86平方米（具体内容以房产证载明的内容为准）。二、甲方出售给乙方的房屋状况为现状，其总价款为270000.00元（大写贰拾柒万圆整）；该款在双方签订合同时乙方向甲方支付壹拾伍万圆整；余款壹拾贰万圆整于2012年12月前付清，付清余款甲方给乙方房屋产权证，逾期不付甲方将向乙方索取违约金3万元，或者扣除3万元退房，如甲方违约付乙方3万元违约金。三、房屋产权手续过户由甲方提供所有证件，乙方承担全部税、费。四、该房屋的水、电、气、闭路过户、过户费均有乙方自行负责。五、乙方如房屋装修，不能更改主体结构。六、甲乙双方除不可抗力外，均不得违约，若一方违约，违约方应向对方支付已发生金额的20%的违约金，并赔偿相应损失……。”合同签订后，被告随即支付原告15万元购房款。2013年2月18日，被告邹真凡向原告出具书面欠条一张，载明：“所欠的12万元在2013年付清。”原告陶志刚表示认可。另查明：涉案房屋权利登记人为陶志刚，产权编号：石柱县房地证2006字第000262号，土地使用权类型为出让性质。陶志刚一审中请求人民法院依法判令：1.确认原、被告于2011年12月10日签订的《房屋买卖合同》有效；2.被告立即支付购房余款12万元及其资金利息；3.被告承担违约金3万元；4.被告承担本案的诉讼费用。邹真凡一审中辩称：原、被告于2011年12月10日签订房屋买卖合同属实，约定的价款以及支付时间也是属实的，但未付清余款是有原因的。因为原、被告在签订合同时曾口头约定，原告在三个月内将房屋的杂物清理干净，但至今有一间房屋仍未交付给被告执业。此外，原、被告在合同中约定原告提供证件协助被告进行水电气过户，原告尚未履行该合同义务。综上，原告存在违约行为，且违约在先，应当解除该《房屋买卖合同》。石柱土家族自治县人民法院认为，原、被告争议的焦点为：一、原、被告签订的房屋买卖合同是否合法有效，原告主张余款是否予以支持；二、关于被告是否应当支付该款项的逾期支付资金利息以及期限从何时开始计算的问题；三、关于被告是否应该支付原告违约金3万元的问题。下面分别评判如下：一、原、被告签订的房屋买卖合同是否合法有效，原告主张余款是否予以支持。2011年12月10日签订的房屋买卖合同是双方在平等、自愿、协商一致的基础上所为的民事法律行为，且出售的房屋权利证书齐全，不违反法律行政法规的强制性规定，该合同属有效合同。根据《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，当事人应该依照约定全面履行自己的义务。原告请求被告支付购房余款12万元的请求，理由正当，于法有据，予以支持。至于被告提出原告未全面交付房屋，未协助被告办理水、电、气等过户，如确属实，原告应当按合同约定全面交付房屋，并协助被告办理水、电、气等的过户，如原告仍不履行合同义务，被告也可另案主张，但被告不能以此为拒付原告余款的理由。二、关于被告是否应当支付该款项的逾期支付资金利息以及期限从何时开始计算的问题。双方签订《房屋买卖合同》第二条约定了购房余款12万元被告于2012年12月前付清，但2013年2月18日被告给原告出具的欠条变更了支付时间，该欠条载明“所欠的12万元在2013年付清”应视为被告在2014年1月1日前付清余款即可。12万元的资金占用利息期限应从2014年1月1日起计算至清偿完毕时止。三、关于被告是否应该支付原告违约金3万元的问题。《中国人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”原、被告签订的《房屋买卖合同》第三条就一方违约向另一方支付违约金的数额、方式进行了明确约定，被告逾期不支付余款12万元的行为已构成违约。故原告请求被告支付违约金3万元的诉求，予以支持。被告主张原告违约在先，但未提供证据予以证实，且被告在2013年2月18日给原告出具书面欠条时也并未主张原告有违约的行为，因此，对被告的这一主张，不予支持。依据《中华人民共和国民法通则》第八十五条、第八十八条、第一百零六条第一款、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百一十四条之规定，判决：一、原告陶志刚与被告邹真凡于2011年12月10日签订的房屋买卖合同有效；二、限被告邹真凡于本判决生效之日起十五日内支付原告陶志刚购房余款12万元及利息（时间从2014年1月1日起至兑现完毕时止，利率按中国人民银行同期基准贷款利率计算）；三、限被告邹真凡于本判决生效之日起十五日内支付原告陶志刚违约金3万元；四、驳回原告陶志刚的其他诉讼请求。如被告邹真凡未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300.00元，减半收取1650元，由被告邹真凡承担。邹真凡不服该判决，向本院提出上诉，请求：撤销原判，改判上诉人不应给付被上诉人12万元及违约金3万元。主要事实和理由：1.一审认定事实不清。被上诉人出售给上诉人的房屋中，其中一间被上诉人堆放黄连至今未交上诉人使用，原判未予确认。对被上诉人未协助上诉人办理水、电、气等过户手续的事实也未确认。对被上诉人出售的房屋屋顶漏水的事实未予认定。2.一审判决结果不当，依法应予纠正。被上诉人违约在先，应当考虑解除合同，退还上诉人的购房款，不应由诉人承担违约金3万元。被上诉人陶志刚答辩称：1.上诉人与被上诉人于2011年12月10日签订的买卖合同合法有效。2.实际履行合同过程中，因上诉人购买的是第六楼，口头约定了楼顶尖子也出售给上诉人，价格为1万元，上诉人没有支付。3.上诉人搬入所购房屋内居住至今，对房屋损坏严重，而被上诉人已全面履行了合同，上诉人不支付购房款，存在违约。上诉人认为房屋存在质量问题，不属本案的审理范围。故一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。本院二审查明：陶志刚尚未将出售给邹真凡房屋的水、电、气过户给邹真凡，其中一间房屋未实际交付。本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。本院认为，本案双方当事人争议的主要焦点为：上诉人邹真凡是否存在违约行为，应否支付被上诉人陶志刚购房余款12万元及违约金3万元。上诉人邹真凡与被诉人陶志刚于2011年12月10签订的《房屋买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，原判根据被上诉人的请求确认合同有效正确，本院予以确认。根据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，依法成立的合同，当事人应当依照约定全面履行自己的义务。双方在合同中约定上诉人于2012年12月前付清购房余款，但在2013年2月18日上诉人向被上诉人出具的欠条中约定了所欠购房款12万元于2013年付清，应视为到期日为2013年12月31日。上诉人逾期未支付，构成违约行为，应当承担支付购房欠款12万元及自2014年1月1日起按中国人民银行同期基准贷款利率计算的资金占用利息，同时承担合同约定的违约金3万元。双方在《房屋买卖合同》中未对房屋交付时间、方式及水、电、气等过户时间作出约定，故上诉人主张被上诉人尚有一间房屋未交付和未协助其办理履行水、电、气等过户手续存在违约在先的理由不成立，其相应的请求本院不予支持。但上诉人履行合同的主要义务后，被上诉人应当全面履行自己的义务。上诉人主张应当解除《房屋买卖合同》及所购房屋存在质量问题，未在一审中提起反诉，且缺乏房屋存在质量问题的确实证据，故其主张本院不予支持。综上，原判认定的主要事实清楚，适用法律正确，依法予以维持。上诉人邹真凡的上诉理由不成立，其相应的上诉请求本院不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人邹真凡负担。本判决为终审判决。审 判 长  张泽端代理审判员  段成一代理审判员  王 宏二〇一四年七月二十四日书 记 员  侯 睿