安徽省芜湖市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）芜中民二初字第00374���原告：王海生，男，汉族，住安徽省南陵县。被告：芜湖西山置业有限公司，住所地安徽省南陵县。法定代表人：章玉海。原告王海生与被告芜湖市西山置业有限公司（以下简称西山公司）借款合同纠纷一案，本院于2014年8月4日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月3日公开开庭进行了审理。原告王海生到庭参加了诉讼，被告西山公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王海生诉称：王海生经人介绍于2012年7月19日借给西山公司人民币600万元，当时付款100万元，余款转账。西山公司当日出具了借条，约定100万元按月利率3%计付利息，500万元按月利率3.9%计付利息，并用其当时在建工程南陵县籍山镇西山家园4号楼101、201、102、202、103、203、104、204、105、205、106、206、107、207、108、208上下共计16间营业用房作抵押，并到房管部门进行��抵押登记。利息计算到2013年1月29日。2013年9月7日王海生与西山公司双方对该笔借款利息进行协商，将600万元借款利息从2013年1月20日起调整为按2%月利率计付利息，双方签订补充协议，对利息和本金的给付，西山公司亦作出承诺，但西山公司不能兑现其承诺。请求法院：1、判令被告立即归还借款本金600万元，借款利息119.4万元（至2014年元月19日止），共计人民币719.4万元；支付2014年1月20日后利息，按月利率2%计付，直至本金还清为止；2、确认原告对抵押物享有优先受偿权；3、本案诉讼费用及其他费用由被告负担。西山公司未作答辩。王海生为支持自己的诉讼主张，向法院提交如下证据：1、被告企业法人营业执照、组织机构代码证及法定代表人身份证明复印件，证明：被告主体资格适格。2、借条及汇款凭证8份，证明：证明被告借款事实及原告付款的事实。3��借款抵押协议书、抵押物清单、南陵县房屋抵押备案登记证明，证明：被告已经提供抵押担保及抵押物已经办理备案登记。4、补充协议、承诺，证明：原被告双方于2013年9月7日对本案借款及利息进行结算以及被告承诺支付律师费。5、结婚证复印件、吴康明身份证复印件，证明：吴康明系原告王海生的配偶。西山公司未质证，也未向法院提交证据。本院对王海生提交的证据均予以认定。经审理查明：西山公司于2012年7月19日出具借条一份，约定100万元按月利率3%计付利息，500万元按月利率3.9%计付利息。当日，双方签订抵押合同一份，约定：西山公司用其所有的位于春谷中路西山家园4号楼8间沿街门面（上下两层，面积为836.68平方米，房号101、201、102、202、103、203、104、204、105、205、106、206、107、207、108、208上下共计16间营业用房）对本案借款进行抵押担保。2012年7月29日，南陵县房地产管理局产权市场管理科出具《南陵县房屋抵押备案登记证明》，载明：芜湖西山置业有限公司以座落在南陵县籍山镇西山家园4号楼101、201、102、202、103、203、104、204、105、205、106、206、107、207、108、208营业用房的房产权利人，是其依法获准正在建造的房屋，该房屋面积合计836.68平方米，现抵押人愿意以上述房屋向王海生借款人民币陆佰万元整提供抵押担保。2012年7月，王海生共计转账480.5万元，王海生称以现金方式支付100万元。2013年9月7日王海生与西山公司双方对该笔借款利息进行协商，达成补充协议。双方将600万元本金的借款利息从2013年1月20日起调整为按月利率2%计付利息。截止2013年9月20日共计欠利息101.4万元；从2013年9月20日起，按月利率2%还息，每月先付后用，于2013年11月20日起六个月内还清本息。2014年3月5日，西山公司及案外人何爱霞出具承诺书一份，内容为在2014年3月20日前付清所借王海生人民币600万元本金的利息，从2014年3月20日后必须每月结清利息，并逐步还本，在2014年12月30日前本金必须还清。后西山公司不能按时还付本息，王海生遂诉至法院。另，王海生与吴康明系夫妻关系。本院认为：一、本案所涉原被告签订的借条、《补充协议》、《承诺》均属当事人真实意思表示且未违反法律规定，应当视为有效，对各方当事人具有法律约束力。二、关于王海生提供的借款本金，虽然银行汇款凭证仅有480.5万元，但据原被告签订的补充协议及西山公司、何爱霞的承诺书均认定借款本金为600万元，且被告未抗辩，故本院认定借款本金为600万元。西山公司未按约定的期限及时履行还款义务，显然已构成违约，应当承担相应违约责任。应偿还所欠借款本金及利息。王海生与西山公司于2013年9月7日经结算确认截止2013年9月20日西山公司欠王海生本金600万元及利息101.4万元，其后利息按月息2%计算。故王海生请求西山公司支付截止2014年1月19日的利息119.4万元及至2014年1月20日至实际给付之日止按照月息2%计算的利息的请求未超过补充协议的约定，本院予以支持。三、关于王海生主张对涉案预抵押登记房产享有优先受偿权的问题。根据《中国人民共和国城市房地产管理法》第四十八条“依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权”的规定，未取得房屋产权证的房产不可办理抵押登记。本案所涉房屋为尚未办理房屋产权登记的房产，其目前无法办理抵押登记，但该房产已经办理了抵押预告登记，且债权人的债权已经届满，并已主张债权的实现，在此种情况下，债权人对被预告登记的不动产享有何种权利。首先，抵押预告登记制度的设定是��物权登记尚未满足时设立的一项制度，目的在于保障预期物权的实现，使不具备登记条件的不动产交易具有物权的效力。《物权法》第二十条第一款规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。从上述规定可知，经过预告登记后，预告登记的权利人，对预告登记的不动产享有排他权，即未经其同意，不动产的所有权人及其他任何第三人，处分该不动产，均不能发生物权的效力。在本案中，非经权利人王海生的同意，涉案抵押房屋无法产生产权人的变动。其次，虽然抵押预告登记赋予了权利人一定的权利，但该权利为一种请求权，即当物权登记条件具备的情况下，可依法办理不动产登记，在不具备登记条件的情况时可以阻止该不动产的变动，以保证今后物权的正常行使，具有准物权的性质，而不是一种现实的物权。但抵押预告登记虽然不是正式抵押登记，但却是权利人办理抵押登记的保证与抵押权设立的前期保障，但任何一种权利均应当具有时效性与现实性。《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即、在已办理预告抵押登记的情况下，除非债权消灭或者能够进行登记而不登记外，预告登记的效力始终存在，其指向的结果为抵押权的设立。涉案抵押物已经办理了抵押预告登记，但因未取得产权而无法办理抵押权，其原因不在权利人王海生。同时，若以实现抵押权条件尚未成就为由驳回王海生的诉讼请求，要求其待条件成就后再行主张，则造成了当事人的诉累。综上，抵���预告登记虽不是正式的抵押登记，但权利人享有物权的排他权及物权的请求权，应可在一定条件下赋予权利人享有优先受偿权。因南陵县房屋抵押备案登记证明中记载的本案抵押金额为600万元，因此本案的抵押物应在600万元范围内承担责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零七条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第三十八条，《中华人民共和国物权法》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、芜湖西山置业有限公司于本判决生效之日起十日内归还王海生借款本金600万元及利息（截止2014年1月19日为119.4万元；自2014年1月20日至本判决确定给付之日止，以600万元为基数按照月利率2%计算）。三、王海生就上述债权对涉案抵押物（位于南陵县籍山镇西山家园4号楼101、201、102、202、103、203、104、204、105、205、106、206、107、207、108、208营业用房）在600万元范围内享有优先受偿权。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费62298元，由被告芜湖西山置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至安徽省高级人民法院。审 判 长  国廷斌代理审判员  蔡 俊代理审判员  徐红梅二〇一四年十二月十日书 记 员  鲁晨辉附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、��密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第三十八条抵押人和抵押权人应当以书面形式订立抵押合同。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。