河南省郑州市中原区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）中民二初字第1792号 原告：郑州绿都地产集团有限公司。 法定代表人：丁力。 委托代理人：高武杰，该公司职员。 委托代理人：赵然，该公司职员。 被告：刘长福，男，1975年11月25日出生，汉族。 原告郑州绿都地产集团有限公司诉被告刘长福租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告郑州绿都地产集团有限公司的委托代理人高武杰、赵然，被告刘长福到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告郑州绿都地产集团有限公司诉称：2012年7月6日，原、被告签订商铺租赁协议，被告租赁中原西路某商铺，租赁期限自2012年7月1日至2016年6月31日，自2013年6月1日起开始计算租金，租金为每季度169726元。合同签订后，原告将房屋交付被告使用，被告却一直未缴纳过租金，截止2014年8月31日，已经拖欠租金848630元，原告多次催要并于2014年8月13日发送律师函催讨，被告却拒绝缴纳。根据合同4.5条的约定，被告逾期缴纳租金的，每逾期1日，应支付拖欠金额0.5%的违约金，逾期15日仍不足额缴纳租金的，原告有权解除合同。被告拖欠租金已经超过一年，严重侵犯了原告的合法权益，请求法院判令解除双方的租赁合同，判令被告立即腾退房屋并支付租金848630元（暂计算至2014年8月31日，要求计算至被告腾退房屋之日）、违约金200000元（要求计算至租金实际交付之日）。 被告刘长福辩称：对解除合同没有异议。对原告提出拖欠房租有异议，因西三环修桥，影响正常经营，我和原告方协商过减免房租的事宜，但是原告方一直未给我答复，直到2014年的8月份才和我协商减免房租的事情。因为原告方没有及时和我协商房租或终止合同的事宜，原告也有一定责任，因此造成的经济损失，应该由原告来承担。 经审理查明：2012年7月6日，原、被告签订租赁合同两份.合同约定：原告将位于郑州市中原西路某店铺（共3层）的第2层和编号为912号的店铺出租给被告，其中911-2号店铺面积为403平方米，912号店铺面积为735平方米，租赁期限均为48个月，自2012年7月1日起至2016年6月31日止；被告承租商铺用于经营电玩城；911-2号商铺的租金标准为45元／月﹡平方米，912号商铺的租金标准为52.3元／月﹡平方米，合同履行期间采取预付租金方式，在免租期届满前，被告一次性按照租金标准向原告缴纳3个月的租金（即911-2号商铺3个月的租金为54405元，912号商铺3个月的租金为115321元），此后按照每3个月为一个缴纳周期向原告缴纳租金，在每一个缴纳周期的第3个月的20至25号缴纳下3个月的租金；被告逾期交纳租金的，每逾期1日，被告向原告支付拖欠金额0.5%的滞纳金，逾期15日仍不足额缴纳租金的，原告有权解除合同。原告给被告8个月的装修期（2012年7月1日至2013年3月9日），装修期内不收取租金，原告另给予被告3个月的免租期（2013年3月10日至2013年5月31日）；被告同意在合同履行期间接受河南绿都物业服务有限公司的物业服务，签订物业服务协议并按约定缴纳物业服务费用；被告应在签订合同时向原告缴纳履约保证金56000元（911-2号商铺为50000元，912号商铺为6000元），在合同期间，履约保证金不予冲抵租金或其他未付款项。原、被告另约定，因政府行为或不可抗力因素等原因，致使合同不能继续履行的，合同解除，原、被告互不承担责任；合同未到期，被告单方面提出解除合同时，应提前3个月向原告提出书面申请，经原告同意后方可解除，相关费用据实结算；在原告同意解除合同之前，被告自行终止履行合同的，视为被告违约，履约保证金不予退还并追加2个月的租金作为违约金。合同签订后，原告依约将商铺交付被告，被告对商铺进行了装修并按约缴纳物业费至今。截至2014年8月31日，被告刘长福共计拖欠原告商铺租金848630元。原告催要无果，向本院提起诉讼。 另查明：2012年5月25日，被告与河南绿都物业服务有限公司郑州绿都城物业服务中心签订房屋装修管理服务协议一份，被告申请对A102房间进行装修，时间自2012年5月25日至2012年8月25日。被告于2012年7月18日向河南绿都物业服务有限公司缴纳A-102（1-3层）、A-101（2层）装修保证金20000元，A-102（1-3层）履约保证金50000元、A-101（2层）履约保证金6000元，A-101（2层）2013年6月1日至2013年8月31日的月租金54405元。2013年4月1日，河南绿都物业服务有限公司出具证明一份，决定将被告缴纳的装修保证金20000元及911-2号商铺2013年6月1日至2013年8月31日的租金54405元，合计74405元转为912号商铺2013年3月10日至2013年5月31日的部分房租，剩余房租由被告缴纳。 被告刘长福在庭审中陈述其因郑州市西三环修桥，于2013年7月份向原告申请过减免房租，原告郑州绿都地产集团有限公司对此不予认可，但承认于2014年4月收到被告减免房租的书面申请，对该申请原告答复为不同意减免房租。同时，原告在庭审中表示对河南绿都物业服务有限公司收取被告装修保证金、租金的行为与该公司无关。 上述事实，有商铺租赁合同、房屋装修管理服务协议、收据以及原、被告的陈述等证据在案佐证，足以认定。 本院认为：原、被告所签两份商铺租赁合同系双方真实的意思表示，合同内容没有违反国家法律、法规的禁止性规定，属于有效合同，应受法律保护。依约缴纳租金是租赁合同中承租人应负担的主要义务。原告依约交付商铺后，自合同约定的开始缴纳房租的2013年6月1日至原告起诉之前的2014年8月31日，被告累计应向原告缴纳租金848630元，但被告未向原告支付分文租金，被告违约事实清楚，即使认定被告向河南绿都物业服务有限公司缴纳的装修保证金、租金可以抵扣部分租金，仍不妨碍认定被告拖欠租金的事实。被告不按约定交纳租金，数额巨大，时间过长，属于根本违约的行为，应承担违约责任。原告要求解除商铺租赁合同、判令被告返还租赁房屋的诉讼请求符合法律规定，且被告对解除合同并无异议，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。原告要求被告支付租金848630元的诉讼请求，亦符合法律规定，应予支持，租金的支付应计算至被告实际向原告返还租赁房屋之日止。河南绿都物业服务有限公司2013年4月1日出具的证明中虽然有将被告缴纳的装修保证金20000元和租金54405元共计74405元转为912号商铺2013年3月10日至2013年5月31日的部分房租的表述，但原告对河南绿都物业服务有限公司收取上述费用的行为不予认可，且该款项讲明系付912号商铺2013年3月10日至2013年5月31日的部分房租，与原告主张的两处商铺自2013年6月1日起的租金并无关联，故被告支付的上述74405元款项不应折抵2013年6月1日以后被告欠付的租金。虽然原、被告在商铺租赁合同约定的逾期缴纳租金的违约金为每日千分之五，过于高出国家法律规定的银行贷款利率，被告在庭审中也提出违约金过高的答辩意见，法院可以依职权予以调整，但考虑到按此约定计算出的违约金已经超过1000000元，而原告只主张200000元，原告已经自行进行了调降，本院对该数额予以认可，故对原告要求被告支付违约金200000元的诉讼请求，本院予以支持，此后不再继续计算。依约成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告在接受商铺开始营业后，适逢郑州市西三环工程修桥，工程对其经营产生一定影响是必然的，但这并非原告方原因造成的，而是属于经营中遇到的风险，应由被告自行负担。被告可以选择与原告协商减免租金，但任何一方不能将自己的意志强加于对方，被告不能想当然地认为其提交申请后，原告就必须予以减免租金。在原告不予答复或是拒绝减免租金的情况下，如被告认为施工的影响过于巨大以致不能实现其合同目的时，被告可以选择依法解除合同，这可以防止损失的进一步扩大，但被告并没有选择解除合同，在继续缴纳物业费、继续使用该租赁商铺的情况下，仍然长期拖欠巨额租金，被告的行为难谓依法、正当。被告刘长福所称原告应及时与其协商房租或终止合同的事宜、对造成的经济损失应该由原告来承担的答辩理由，于法无据，于理不合，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条之规定，判决如下： 一、原告郑州绿都地产集团有限公司与被告刘长福于2012年7月6日签订的两份商铺租赁合同自本判决生效之日起予以解除； 二、被告刘长福于本判决生效后十日内将位于郑州市中原西路某店铺返还原告郑州绿都地产集团有限公司； 三、被告刘长福于本判决生效后十日内向原告郑州绿都地产集团有限公司支付租金848630元（2014年9月1日以后的租金按照合同约定标准另行计算至被告将两商铺实际返还原告之日止）； 四、被告刘长福于本判决生效后十日内向原告郑州绿都地产集团有限公司支付违约金200000元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14237元，由被告刘长福负担。 如不服本判决，可在收到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状一式十份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。 审 判 长  田应朝 人民陪审员  张秀荣 人民陪审员  沈德田 二〇一四年十二月十六日 书 记 员  李少洋