广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法寮民一初字第682号原告深圳市布特实业有限公司，住所地：广东省深圳市宝安区（办公场所）。法定代表人田翠香，董事长。原告李国贵。两原告共同委托代理人谭兢，广东法广律师事务所律师。被告东莞市挺丰实业有限公司，住所地：广东省东莞市。法定代理人吴湘琴，总经理。被告吴怀庆。被告汪海波。三被告共同委托代理人胡从辉，广东林德律师事务所律师。三被告共同委托代理人龚家婷。原告深圳市布特实业有限公司（以下简称“深圳布特公司”）、李国贵诉被告东莞市挺丰实业有限公司（以下简称“东莞挺丰公司”）、吴怀庆、汪海波合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人谭兢，三被告共同委托代理人胡从辉，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告深圳布特公司、李国贵诉称，2014年5月22日，原告李国贵代表原告深圳布特公司与被告东莞挺丰公司、吴怀庆的代表被告汪海波洽谈厂房租赁事宜。两原告欲在东莞市寮步镇投资5个亿兴建线路板公司，而被告东莞挺丰公司、吴怀庆的代表被告汪海波及业务员龙登榜声称被告东莞挺丰公司有厂房出租，出租厂房位于寮步镇中心区的祥富路251号钜盛鞋厂（正在搬迁）。当时，原告李国贵口头告知被告汪海波：原告承租厂房的目的是建线路板公司，租期为10年以上，因此，租赁的厂房必须满足能够生产线路板为前提条件，否则，不能租用。被告汪海波满口承诺：前述出租的钜盛鞋厂之厂房完全满足此条件。经原告李国贵与被告汪海波商谈，原、被告双方于2014年5月22日签订《洽谈备忘录》，并约定：原告须支付定金1000000元整到被告吴怀庆在中国农业银行深圳市万丰支行的银行账号：62×××17，支付定金的有效时间在2014年5月23日上午10点前；原、被告双方签订正式合同日期为2014年6月8日，逾期未签合同则该定金失效，被告不退还该定金。原告李国贵于2014年5月23日准时将1000000元定金从网上银行汇入被告吴怀庆的上述银行账号；5月24日，原告李国贵带人到出租厂房钜盛鞋厂测量厂房面积；5月28日，请环评公司到前述厂房看现场做环评，并到寮步镇环保所咨询相关环保事宜。环保所的官员告诉原告：前述出租厂房钜盛鞋厂已纳入东莞市“三旧改造计划”，现租赁该厂房建线路板公司肯定无法通过环评。原告李国贵立即告知被告汪海波要求终止合同谈判与签订，并要求被告立即退还定金1000000元给原告。被告汪海波回复：须向老板吴怀庆请示，然后再决定是否退还定金。自2014年5月28日起至2014年6月5日止，原告李国贵不断催促被告汪海波，希望三被告早日退还定金，但三被告于2014年6月5日上午正式告诉原告李国贵，必须于2014年6月8日之前签订《厂房租赁合同》，否则，只有没收定金，绝不返还。对此，原告非常失望。原告对被告动之以情，晓之以理，说之以法，殷望三被告退还定金。因为原告承租钜盛鞋厂之厂房，是为了兴建线路板公司，生产、加工、销售线路板，但现在该厂房已于2011年纳入东莞市寮步镇的三旧改造计划，是镇中心区，也是居民集中居所区，不可能通过环评；而且原告的租期是10年以上，且须可以续租；原告建线路板公司，投资5个亿，需要建环保设施设备。如通不过环评，则租厂房无用；如租期太短，也不合乎经济原则。总之，退一万步来讲，即使侥幸通过环评，如当地政府在原、被告约定的合同期内进行三旧改造，那么原告也只得将新建的公司搬迁，会给原告造成更大的经济损失，故原告坚持要解除《洽谈备忘录》，不再签订正式的租赁合同。但三被告置之不理，坚持不返还原告定金。三被告明知钜盛鞋厂之厂房已纳入“东莞寮步三旧改造计划”，仍然将此厂房出租给原告建线路板公司，是明显欺诈行为，也是隐瞒了与签订合同有关的重要事实；原告经查询知晓实情后，租赁该厂房的合同目的根本无法实现，如再与被告签订《厂房租赁合同》会造成更多的经济损失与资源浪费。在这种情况下，三被告依然强烈坚持不退还定金给原告，则原、被告双方不能正式签订《厂房租赁合同》的原因只是归咎于被告。三被告应依法双倍返还定金2000000元给原告。以上事实，有《洽谈备忘录》、《汇款单》等证据证实。鉴于三被告的行为，严重损害两原告的合法权益，为此，两原告特依法起诉，请求法院依据《合同法》、《担保法》、《民法通则》之有关规定判令：1、解除原、被告之间的《洽谈备忘录》；2、三被告连带双倍返还两原告定金2000000元及其利息（自诉讼之日起，按中国人民银行公布的同期同类贷款利息计，利随本清）；3、三被告共同承担本案的诉讼费用。被告东莞挺丰公司、吴怀庆、汪海波辩称，首先，原告签订《洽谈备忘录》后出尔反尔，拒不签订租赁合同致被告损失，所以被告不需要承担任何违约责任；其次，原告向被告支付了1000000元的定金，定金是具有惩罚性质的，因为原告拒不签订合同，所有被告可以没收1000000元定金。经审理查明，2014年5月22日，原告深圳布特公司（承租方）与被告东莞挺丰公司（出租方）签订一份《洽谈备忘录》，双方就东莞市寮步镇祥富路厂房（即原钜盛鞋厂的大部分厂房）租赁事宜达成以下协议：厂房租金单价12元/月/㎡、宿舍租金单价10元/月/㎡；合同期约十年，租金及管理费按每两年递增10%；用电保证金2000000元，原告深圳布特公司在免租期截止日起十日内向被告东莞挺丰公司支付一半，待被告东莞挺丰公司安装变压器容量达到8000KVA之日起十日内付清另一半；定金1000000元，定金支付有效截止时间为2014年5月23日上午10点前，逾期失效；被告东莞挺丰公司银行账户：中国农业银行深圳市分行万丰支行，户名：吴怀庆，卡号：62×××17；签订正式合同日期为2014年6月8日，逾期未签合同则该定金失效，被告东莞挺丰公司不退还该定金。同时约定其他权利义务。原告李国贵作为原告深圳布特公司的代表，被告汪海波作为被告东莞挺丰公司的代表，在上述《洽谈备忘录》上签名确认。原告深圳布特公司通过原告李国贵的银行账号于2014年5月23日8点多将1000000元定金汇入《洽谈备忘录》约定的被告吴怀庆的银行账号。被告东莞挺丰公司确认被告吴怀庆、汪海波均系其员工，二人的上述行为均系职务行为。原告深圳布特公司亦确认拟签订租赁合同的另一方主体为被告东莞挺丰公司。原告主张其与被告签订《洽谈备忘录》前明确告知被告承租厂房的目的是建线路板厂，被告当时承诺前述出租的原钜盛鞋厂之厂房完全满足此条件；被告对此不予认可，同时主张其并不知晓原告承租厂房的目的。原告主张其于2014年5月28日了解到案涉租赁厂房已纳入东莞市“三旧”改造计划，若做线路板厂肯定无法通过环评，并认为被告故意隐瞒该重要事实，故于同年6月6日向被告发出解除《洽谈备忘录》的通知；被告主张其并不知晓案涉租赁厂房已纳入“三旧”改造计划，其并未欺瞒原告，亦未收到原告发出的通知，原告要求解除《洽谈备忘录》无正当理由，且原告未在约定时间签订合同，给被告造成巨额损失，被告有权没收定金。原告为此提供了证人证言及《企业名称预先核准通知书》予以证明。证人严某出庭作证称，其系原告李国贵的朋友，其并未参与签订《洽谈备忘录》前的洽谈事宜，原告缴纳定金后才告知其相关情况；2014年5月28日上午，其陪同原告李国贵到案涉租赁厂房看能否做线路板厂，并一同到寮步环保所咨询，寮步环保所的工作人员称原钜盛鞋厂纳入“三旧”改造，且是镇中心，是办公区和居民区，不能做线路行业；之后其与原告李国贵一起去找被告交涉，被告招商处的一个人（××）称“三旧”改造项目已经取消，要问过老板再处理等；证人严某称其明显感觉到被告的招商人员是清楚原告要做线路板厂的。证人曾某出庭作证称，其系原告李国贵的朋友，2014年5月21日，其陪同原告李国贵到寮步镇原钜盛鞋厂招商处，与被告汪海波等商谈承租原钜盛鞋厂做线路板公司的事宜，当时被告汪海波称原钜盛鞋厂的厂房有一部分已出租了，剩下的九万多平米都可以租给原告，至于能否做线路板公司需要到寮步镇环保所了解一下；同年5月22日，其又陪同原告李国贵到寮步镇原钜盛鞋厂招商处商谈，被告汪海波称：经了解，原钜盛鞋厂可以做线路板公司。故原告李国贵与被告汪海波谈好租赁厂房的条件，当时就签订了《洽谈备忘录》；同年5月28日上午9点，其与原告李国贵等八人一起到寮步被告处，且中午一起与被告吴老板吃饭，被告吴老板说可以做线路板厂房，其与原告李国贵等吃完午饭直至下午4点多离开；后来，其听原告李国贵说案涉租赁厂房不能做线路板厂。庭审结束后，证人曾某称其庭审作证时陈述的5月28日发生的事情时间不准确，应该是5月24日或25日，属于记忆错误。原告提供的《企业名称预先核准通知书》显示东莞市工商行政管理局于2014年5月19日同意预先核准原告李国贵出资，注册资本捌佰万元，住所设在东莞市，设立的企业名称为：东莞市尚迪实业投资有限公司。原告主张其承租案涉厂房就是要建该公司。另查，案涉租赁厂房（即原钜盛鞋厂）于1998年8月11日以陈家埔管理区的名义办理《建设工程规划许可证》并核发。陈家埔村钜盛鞋厂已纳入寮步镇“三旧”改造标图建库地块，该地块村委会和合作方于2011年7月向寮步镇“三旧”改造领导小组办公室提出“三旧”改造申请，由于村委会和合作方自身的原因，自申请之日起至今无人跟进办理，截至2014年7月1日该项目尚处于改造方案编制申请阶段。被告提供一份东莞市寮步镇陈家埔村村民委员会于2014年5月1日出具的证明，该证明显示陈家埔村祥富路251号（原钜盛鞋厂）工业园，共有五个独立工业配套园区，总建筑面积约12万平米，该工业园产权属于祁达权所有。被告同时提供一份被告东莞挺丰公司于2014年4月23日与祁达权签订的《物业租赁合同》，该合同约定祁达权将案涉租赁厂房出租给被告东莞挺丰公司，租赁期限为2014年5月1日至2026年4月30日，被告东莞挺丰公司可以自行招商引进客户有权进行转租等。本院认为，关于《洽谈备忘录》的签订主体问题，首先，《洽谈备忘录》明确显示甲方（出租方）为被告东莞挺丰公司，乙方（承租方）原告深圳布特公司，被告汪海波和原告李国贵分别为甲方和乙方的代表，且《洽谈备忘录》约定的收取定金的银行账户为被告吴怀庆的账户；其次，被告东莞挺丰公司亦确认被告吴怀庆、汪海波均系其员工，二人的案涉行为均属于职务行为，故《洽谈备忘录》的签订主体分别为原告深圳布特公司和被告东莞挺丰公司，原告李国贵及被告吴怀庆、汪海波均非合同主体。根据合同的相对性，《洽谈备忘录》仅对原告深圳布特公司和被告东莞挺丰公司产生约束力，相应的权利义务应由原告深圳布特公司和被告东莞挺丰公司享有和承担，故原告李国贵的诉请，于法无据，本院不予支持；同理，原告深圳布特公司要求被告吴怀庆、汪海波承担责任的请求，亦于法无据，本院亦不予支持。《洽谈备忘录》系原告深圳布特公司和被告东莞挺丰公司的真实意思表示，双方应严格按照《洽谈备忘录》的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：原告深圳布特公司要求被告东莞挺丰公司双倍返还定金是否存在正当理由。针对该争议焦点，本院分析如下：首先，原告深圳布特公司主张其承租案涉厂房的目的是建线路板厂，并已在签订《洽谈备忘录》前明确告知被告东莞挺丰公司，被告东莞挺丰公司承诺其可以通过环评；被告东莞挺丰公司对此不予认可。原告深圳布特公司为此提供了证人证言及《企业名称预先核准通知书》予以证明。关于证人证言，证人严某明确表示其并未参与签订《洽谈备忘录》前的洽谈事宜，而证人曾某关于2014年5月28日所发生事情的陈述与证人严某相互矛盾，且两位证人均系原告李国贵的朋友，与原告存在利害关系，故本院对证人证言不予采信。原告提供的《企业名称预先核准通知书》显示拟设立的企业名称为东莞市尚迪实业投资有限公司，亦无法证明其拟在案涉厂房建线路板厂。综上所述，原告深圳布特公司该主张证据不足，本院不予采信。同时，原告深圳布特公司在签订《洽谈备忘录》前已到现场考察过案涉租赁厂房，已经了解案涉租赁厂房的地理位置及周边环境，且案涉租赁厂房的环评事宜属于原告深圳布特公司的义务，现原告深圳布特公司所主张的不能通过环评的后果应由其自行负责。其次，原告深圳布特公司主张案涉租赁厂房已纳入“三旧”改造计划，被告东莞挺丰公司故意隐瞒该重要事实，存在欺诈行为；被告东莞挺丰公司则主张其并不知晓案涉租赁厂房已纳入“三旧”改造，政府并未对此发文公告，故其无从告知原告，其并不存在欺诈行为。据本院调查显示，案涉租赁厂房只是处于“三旧”改造方案编制申请阶段，自2011年7月申请至2014年7月1日未有任何进展，相关政府部门亦未对外发布公告。被告东莞挺丰公司于2014年4月23日从祁达权处租得案涉厂房，并未参与“三旧”改造的申请事宜。作为案涉租赁厂房的二手房东，被告东莞挺丰公司称其不知晓案涉租赁厂房的“三旧”改造计划，亦在情理之中。综上所述，原告该主张证据不足，本院不予采信。再次，案涉租赁厂房已取得建设工程规划许可证，东莞市寮步镇陈家埔村村民委员会证明案涉租赁厂房的产权属于祁达权所有，被告东莞挺丰公司亦提供了其与祁达权签订的《物业租赁合同》，该合同显示被告东莞挺丰公司有权进行转租，且至今无其他主体对案涉租赁厂房的权属提出异议，故案涉租赁厂房完全符合出租的条件，且被告东莞挺丰公司有出租权。综上所述，原告深圳布特公司的诉讼请求，证据不足，理由不充分，不符合法律规定及双方约定的情形，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告深圳市布特实业有限公司、李国贵的诉讼请求。本案诉讼费22800元，由原告深圳市布特实业有限公司、李国贵负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于东莞市中级人民法院。审 判 长  杨小可代理审判员  焦金娜人民陪审员  邓爱容二〇一四年十二月一日书 记 员  殷柱明曾善韦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第13页共13页