广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2013）穗海法民三初字第2466号原告：许妙嫦，住广州市荔湾区。原告：陈越，住广州市越秀区。上述原告共同委托代理人：陈太真，广东三正律师事务所律师。被告：陈洲兰（曾用名：陈州兰），住广州市越秀区。被告：广州海岸商业投资发展有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张伟志，职务总经理。被告：张尤，住广州市天河区。被告：张伟志，住广东省茂名市茂港区。被告：梅坚武，住广州市海珠区。被告：陈桂莲，住广州市芳村区。上述被告共同委托代理人：李彪、李瑾，均为广东正大联合律师事务所律师。第三人：广州市规划局，住所地广州市。法定代表人：李明，局长。委托代理人：沈志韬、李茗诗，均为第三人工作人员，联系地址同第三人地址。原告许妙嫦、陈越诉被告陈洲兰、被告广州海岸商业投资发展有限公司(以下简称海岸公司)、被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲、第三人广州市规划局房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈太真，六被告的共同委托代理人李彪到庭参加了诉讼，第三人广州市规划局经本院传票传唤无正当理由没有到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理，本案现已审理终结。两原告诉称：2010年以来，被告广州海岸商业投资发展有限公司、被告陈洲兰自称发展商通过海量的广告向社会宣传其出售海珠区滨江中路382号商铺，地产项目名称为星辰酒类交易中心，商铺用途为酒类交易及批发业务，产权合法，保证投资回报等。2010年7月22日，许妙嫦与海岸公司签订了《海岸星辰酒类交易中心商铺认购书》。2010年7月25日，三原告签订《商铺买卖合同》购买滨江中路382号之三楼104号商铺。签约其时，前述场址首层、二、三层内部无任何建筑构造物，被告海岸公司唯依图纸向其标示购买标的。作为出卖人的被告陈洲兰未亲自签署合同，由被告海岸公司代为签订并收取其款项。交付款项的方式或现金或刷卡支付。刷卡均入被告海岸公司账户，现金交付的，由被告海岸公司出具签有“陈洲兰”印章的收据予原告。因上述商铺交易，原告向被告陈洲兰、海岸公司交付325568元，每平方米高达83070.01元。迄今为止，被告陈洲兰从未公开露面与任何一位商铺买受人有过接触，一切事宜均由被告海岸公司经手。被告海岸公司始终声称商铺可以申某酒类经营许可证。但原告经领取产权证，发现房屋用途为餐饮，与酒类经营有异。为释困惑，其多方咨询相关部门，遂悉商铺申某酒类经营许可证无望，上述交易因被告陈洲兰、被告海岸公司之欺诈行为导致了巨额经济损失。其与被告陈洲兰、被告海岸公司签订的《商铺买卖合同》属无效合同，被告陈洲兰、被告海岸公司具有严重过错，应共同返还其所有已交付款项及因此交付的税款。理由如下：1、被告陈洲兰出售商铺前，对出售商铺不具有合法产权，依法应禁止交易。《商铺买卖合同》约定被告陈洲兰出售的商铺系滨江中路382号3楼104号商铺，建筑面积为7.845平方米，套内面积为3.9192平方米，分摊面积为3.9258平方米。现查签约当时广州市国土资源和房屋管理局并未向被告陈洲兰颁发该商铺的《房地产权证》。上述双方所签订《商铺买卖合同》违反法律之禁止性规定，属无效合同。此外，由国土部门提供的档案显示，2004年广州市保玛房地产开发有限公司（以下简称保玛公司）涉案商铺所在楼盘（即海珠区滨江中路382号1至3层）出售给被告陈洲兰时，双方签订的合同内容存在有意让保玛公司规避法律责任的问题且当时在该楼盘不符合竣工验收、消防验收等情况下发生交易；在房产交易过户过程中，被告陈洲兰与保玛公司均委托同一代理人区璟，且区璟没有被告陈洲兰的委托手续，有关签名亦非陈洲兰本人。因此，被告陈洲兰、被告海岸公司在交易中具有完全过错。2、《商铺买卖合同》约定出售商铺未经广州市规划局建设规划许可，依法不具有交易的条件。对此，被告陈洲兰、被告海岸公司提供具有明显误导内容的合同格式条款与其签署，对合同无效具有单方的严重过错。被告陈洲兰、被告海岸公司声称，《商铺买卖合同》第二条：买受人所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经广州市规划部门批准，该商铺为本合同第一条规定的项目标的。现查，广州市规划局从未规划被告陈洲兰、被告海岸公司之上述房屋平面图。上述条款纯属作为合同提供方的被告陈洲兰、被告海岸公司为获取不法利益，故意虚构、隐瞒事实真相，诱导其签订合同以收取巨额款项的欺诈之作。3、《房屋登记办法》第22条规定了房屋登记机构应当不予登记的情形。该行政法规明确规定未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记，也即禁止交易之意。4、原告等业主们签订《商铺买卖合同》合同目的明确，即购买具有酒类经营许可资格的商铺，但被告海岸公司以虚假广告及高额回报骗取其签约及交付巨额款项后，无法对等履行合同、交付具有酒类经营许可资格的商铺予原告，却因此获利二个多亿，故一系列的商铺买卖合同实系被告陈洲兰、被告海岸公司借以侵占包括其在内的业主们巨额款项的非法交易行为，依《合同法》第52条第3款，以合法形式掩盖非法目的，应为无效合同。被告陈洲兰、海岸公司虚构规划情节、公然向社会出售不具有独立、合法产权的商铺并造成原告的巨额损失，理应共同返还所交付的房款及赔偿损失给原告。此外，被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武作为被告海岸公司的出资股东，应对被告海岸公司的债务承担连带的偿还责任。被告张尤等人为谋取巨额不法利益，操纵被告海岸公司以海量广告误导社会各界，造成包括原告在内的众多业主以为被告海岸公司出售商铺行为合法，可以申某酒类经营许可证而与之签订商铺买卖合同并交付巨额款项。《中华人民共和国公司法》第二十条第三款规定：公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。现行法律、行政法规对上述交易的禁止性规定显示其不可能取得合法有效的商铺产权，也无法申某酒类经营许可证。商铺买卖的全部过程印证了被告海岸公司企图利用公司法人独立地位及股东有限责任规避出售商铺获取巨额利益的责任承担，被告海岸公司之不法行为严重损害其作为债权人的合法利益。被告海岸公司之出资股东被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武对被告海岸公司行为造成其巨额资金损失具有直接责任，均应对其承担返还所有已交付款项的连带责任。2013年5月29日，被告张尤转让个人对被告海岸公司持有的全部股份予被告陈桂莲，被告陈桂莲因此成为对被告海岸公司占股82%的大股东，被告陈桂莲亦应对被告海岸公司不法行为造成的债权人合法利益损失承担连带责任。在商铺买卖过程中，商铺出卖人应遵约守法；履行相应行政监督职能的行政部门对交易行为应依法行政。现查，广州市规划局对上述商铺建造无任何建设规划，但被告海岸公司、被告陈洲兰既以合同内容明示已经规划且声称可申某酒类经营许可证，又以商铺产权合法诱导其签订合同。其实，未经规划的建筑物在使用功能、产权登记上均不具合法性；出售商铺事实上又不具有建筑物所有权特征，不具有界限明确的闭合范围及可独立使用的建筑物空间。对于本案，因商铺涉及到建筑功能规划问题，广州市规划局作为第三人参与诉讼应向法庭作出商铺规划与否及合法的说明。故起诉要求判决：1.原告与被告陈洲兰、被告海岸公司签订的《商铺买卖合同》无效；2.被告陈洲兰、被告海岸公司退还其款项325568元及偿付该款项自2011年2月21日（合同履行中向税务部门缴纳税款之日）起计至偿清日止的同期银行贷款利息；3.被告陈洲兰、被告海岸公司共同赔偿上述买卖之税款9767元；4.被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲对上述所有款项的偿付承担连带责任；5.被告陈洲兰、海岸公司赔偿签约合同时的签约律师费1480元；6.本案诉讼费由上述被告承担。六被告共同辩称：不同意原告全部的诉讼请求，请法院依法驳回。理由如下：一.原告与被告陈洲兰、被告海岸公司签订的《商铺买卖合同》合法有效，应受法律保护。原告向被告陈洲兰购买涉案商铺，被告陈洲兰为出卖人，被告海岸公司为委托代理人及保证人，原告为买受人，各方签订了《商铺买卖合同》。被告陈洲兰已于2010年11月30日取得涉案商铺的《房地产权证》。后经被告陈洲兰申请分割，其于2010年11月30日取得涉案商铺的《房地产权证》。之后，鉴于原告向其购买涉案商铺，被告陈洲兰依约与原告办理涉案商铺的过户手续。涉案商铺已于2011年6月26日过户至原告名下，被告陈洲兰作为买卖合同中出卖人的主要义务（即办理房地产权证）己履行完毕。被告陈洲兰将商铺过户至原告名下属于转移登记，根据《房屋登记办法》第33条规定，双方办理转移登记无需提交涉案商铺的规划许可文件。被告陈洲兰、被告海岸公司与原告签订的《商铺买卖合同》是双方在协商一致的情况下签订的，不存在《合同法》第52条规定的无效情形。二.被告陈洲兰分割商铺无需报规划部门申请规划许可。《广州市城乡规划程序规定》第36条第一款规定：属于下列范围的建（构）筑物，建设单位或者个人可以免于申某建设工程规划许可证，但是应当根据市容环卫标准和相关主管部门的要求进行建设：（一）不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，但拆除重建的除外……。鉴于被告陈洲兰于出售涉案商铺前已取得涉案商铺所在楼层物业的《房地产权证》，故被告陈洲兰分割商铺无需报规划部门申请规划许可；而且被告陈洲兰与原告签订买卖合同，将涉案商铺过户给原告属于转移登记行为。被告陈洲兰与原告的商铺过户符合法律规定。因此，即使被告陈洲兰分割商铺的行为存在瑕疵也不影响转移登记行为的合法有效。三.涉案商铺的用途为餐饮，不影响涉案商铺的商业经营，被告陈洲兰、被告海岸公司无欺诈。涉案商场已有租户广州市夜光杯酒业有限公司办理了《广东省酒类批发许可证》，原告称因餐饮用途导致无法申某酒类经营许可证显然与事实不符。而且，需提示的是，被告陈洲兰与原告的房屋买卖属于二手房交易，房屋的用途属于公开信息，原告完全可以通过房管部门查询了解，被告陈洲兰、被告海岸公司无需、也不可能隐瞒涉案商铺的用途。四.原告提交的广告《海岸酒庄财富宝典》仅为要约邀请，双方权利和义务应以《商铺买卖合同》约定为准。原告主张权利依据的《海岸酒庄财富宝典》最后一页注明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。因此，《海岸酒庄财富宝典》作为商业广告仅为要约邀请，双方的权利和义务应以双方签订的《商铺买卖合同》的约定为准。五.根据买卖合同第十五条约定，被告海岸公司承担的是一般保证责任。六.原告诉请被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲承担连带责任没有法律依据和事实依据。根据《公司法》第三条的规定，有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任。被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲作为被告海岸公司的股东，无需对被告海岸公司的债务承担连带责任。原告以《公司法》第二十条第三款的规定为由，诉请被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲承担连带责任，未提供任何证据予以证明，应承担举证不能的法律后果。而且，本案属于房屋买卖合同纠纷，原告起诉被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲的理由不应在本案中审理。第三人述称：鉴于原告和被告的房屋买卖纠纷是买卖双方的民事法律行为，不涉及我局的职能，我局不应作为本案的第三人参加诉讼。经审理查明：广州市国土资源和房屋管理局核发的《房地产权证》记载：海珠区滨江中路382号三层的产权人为被告陈洲兰；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；登记时间为2010年5月20日；城市规划房屋用途为餐饮；等。2010年7月22日，许妙嫦与被告陈洲兰签订《【海岸星辰酒类交易中心】商铺认购书》，约定出售方为被告陈洲兰，担保方为被告海岸公司，认购方为叶某；认购方自愿认购广州市海珠区滨江中路382号【海岸星辰酒类交易中心】三层104号铺位；认购价为325568元；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购物业的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购物业没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行；等。2010年7月25日，两原告（买受人）与被告陈洲兰（出卖人）及被告海岸公司（委托代理人及保证人）签订《商铺买卖合同》，约定买受人所购的商铺（现铺）属框架结构，其房屋平面图经广州市规划部门批准（详见本合同附件一，房号以附件一上标示为准），该商铺为广州市滨江中路382号三层104号铺（以政府相关部门批复的最终地址为准）；该商铺【合同约定】建筑面积共10.108平方米，其中，套内建筑面积5.0621平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积5.0459平方米；该商铺属现房，按套内建筑面积计价，房价款总金额为325568元；出卖人应当于2011年8月1日前，以书面形式通知买受人办理商铺的交付手续；该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜枱等，买受人不得干涉；出卖人应于2013年8月1日前，将该商铺按本合同约定的装修标准（装修标准见附件二）移交给买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使该商铺的使用权及收益权；买受人的房屋仅作商铺使用，买受人使用期间不得擅自改变该商铺的建筑主体结构、承重结构和用途；本合同生效后的220个工作日内，由出卖人负责向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；买受人同意委托并授权出卖人或出卖人指定的代理人代其到产权登记部门办理该商品房的产权登记手续及申某《房地产权证》；保证人同意对出卖人在本合同约定的违约赔偿责任承担一般保证责任；该合同的附件中包含了《二层平面图》，该平面图记载了81号商铺所在的位置；等。广州市国土资源和房屋管理局核发的粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：海珠区滨江中路382号三层的房地产权属人为被告陈洲兰，房屋所有权取得方式为购买，共有情况为单独所有，登记时间为2010年5月20日，城市规划房屋用途为餐饮；等。2011年1月25日，国某律师集团（广州）事务所出具付款方为原告的律师费1480元的发票。2011年2月21日，税务部门出具纳税人名称为两原告、房地产位置为海珠区滨江中路382号3104的房屋契税9767元的《契税完税证》。2011年2月22日，广州市海珠区房地产交易登记所出具付款方名称为原告的购房款325568元的发票（代开）。广州市国土资源和房屋管理局于2013年8月30日出具的房产登记号为2011登记字8001284号的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区滨江中路382号3104房的房地产权属人为两原告；建筑面积为7.8218平方米；套内建筑面积为3.9192平方米；使用性质为非居住用房；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为共同共有；登记时间为2011年2月24日；城市规划房屋用途为餐饮；等。同日，广州市国土资源和房屋管理局出具房产登记号为2010登记字1206235号的《房地产登记簿查册表》记载：海珠区滨江中路382号三层的房地产（全部）权属人为被告陈洲兰；建筑面积为1932.55平方米；套内建筑面积为1600.86平方米；使用性质为饮食；房屋所有权取得方式为购买；共有情况为单独所有；登记时间为2010年5月20日；权证号码为140128101；陈洲兰于2010年10月8日申请分割、合并（附注）；等。在本案审理期间，原告与被告陈洲兰、被告海岸公司均确认原告付清全部房款（不包括税费）。被告陈洲兰表示其在办理涉案商铺手续过程中所签署的房产证、房屋租赁合同及商品房买卖合同等材料均为其本人签名，并对曾委托他人替其办理涉案商铺手续（如委托他人代为签署商铺认购书等）的事实及他人签名的材料均予以追认。原告为证明其诉讼主张，提交了如下证据：第一组：1、认购书，2、商铺买卖合同，3、发票、刷卡单据（或收据），4、原告房产查册表，5、滨江中路382号整层房产查册表，6、被告陈洲兰、海岸公司的售铺广告（其中有“星辰名酒交易中心”、“海岸酒庄财富宝典”、“全球名酒贸易中央展厅”、“国家严格专控暴利行业发牌，特许经营专业酒牌一铺难求”、“专业买家一致看好，只因专业酒牌”、“依托星辰名酒自带酒牌，商户入场即可做酒类批零生意，轻松分享全球酒贸千亿商机”、“两大权威商会、9国22大酒协倾力支持，最专业、最火爆的全球名酒贸易中央展厅”、“两大酒类贸易权威商会不约而同看好星辰名酒交易中心批零一体交易模式，为星辰名酒交易中心提供强大的客户资源、行业信息等方面支持，打造华南地区批零一体顶尖酒类交易平台”、“地址：海珠区滨江中路382号，发展商：广州海岸商业投资发展有限公司”、“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件，一切解释权归发展商所有”及《广东省酒类批发许可证》图片等内容），7、星辰国际名酒交易中心确认表、发票、规划验收合格证、滨江中路382号二层规划验收合格图纸、滨江中路382号三层规划验收合格图纸及规划验收合格证，8、广州市房地产买卖合同，9、房地产权证（附房地产分户图），拟证明原告与被告陈洲兰、海岸公司的交易是非法交易，签署的合同为无效合同。第二组：1、保玛公司基本情况表，2、保玛公司管理人员情况，拟证明被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲的身份情况、隶属关系及是利益相关人员。第三组：海岸公司在阳光家缘报备的商铺销售记录，拟证明涉案交易合同是无效的，包括涉案商铺在内的第1至3层实际的交易登记纯属被告陈洲兰、海岸公司的单方行为，并说明在阳光家缘登记备案商铺无法与本案涉案商铺核对。第四组：1、海岸公司股东，2、海岸公司管理人员任职情况，3、《2010度审计报告》，4、《2011年度审计报告》，5、被告张尤与被告陈桂莲于2013年5月29日签订的《股权转让合同》，拟证明被告海岸公司的股东明知原告与被告陈洲兰、海岸公司签订不法无效的合同，仍然控制被告海岸公司吸纳原告支付的购房款，且该款项已去向不明。第五组：1、被告陈洲兰与被告海岸公司商业投资的租赁合同，2、滨江中路382号首层、二、三层产权证与房屋平面图，3、商品交易市场登记证（证明2011年9月海岸公司未告知业主情况下，使用业主产权商铺申办市场登记证），4、保玛公司与陈洲兰的商品房买卖合同（证明滨江中路382号三层范畴经规划批准之平面图原貌，陈洲兰出售商铺同附带的房屋平面图系个人杜撰，未经规划），5、2011年消防合格证，拟证明被告陈洲兰、海岸公司相互串通以背离事实的形式申办市场交易证以达到让原告相信涉案商铺可以申请酒类经营许可证，同时证明两被告出售涉案商铺的房屋平面图是个人杜撰。第六组：1、广州市房地产转移登记申请书，2、广州市房地产交易与权属登记询问记录表，3、受理回执，4、保玛公司房地产权证第三层（1930.549平方米，登记日期为2004年，规划房屋用途为餐饮，自2001年1月17日起），5、保玛公司与被告陈洲兰签订的商品房买卖合同，拟证明被告陈洲兰受让滨江中路382号1至3层商铺是不具备合法条件的民事行为，该交易应属无效。第七组：1、原告付款至海岸公司的单据，2、原告与海岸公司的沟通记录，3、预售许可证（涉案商铺所在楼盘，花城湾畔）商铺是违反交易流程的，看盘时间是2010年8月，放盘时间是2011年至2012年，在中国的房产交易历史上前所未有、闻所未闻，按照这一记录，被告陈洲兰把存量房放盘出售的商铺一年之前就让中介带着买受人去看，这完全不符合常理。经质证，六被告对上述证据的质证意见如下：1、对第一组证据（证据1-6）的三性确认，但对原告的证明内容不确认，根据第一组证据第1至第5项可以显示，原告与被告陈洲兰关于涉案商铺的买卖合同是双方平等协商一致签订的，合同有效，对双方具有约束力，且涉案商铺已过户给原告，被告陈洲兰作为出卖人的主要义务已履行完毕；对于第一组证据第6项销售广告，该广告背页以明确标注“本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件”，各方的权利和义务应以买卖合同约定为准；对第一组证据第7项中的《星辰国际名酒交易中心确认表》三性不予确认，对于律师费发票真实性由法院认定，关联性不确认，是原告自行聘请律师所办理的相关业务，与被告无关，对建设工程规划验收合格证和图纸的真实性确认，关联性不确认，涉案商铺并非在原告所说的文化站、市场、卫生院的范围内，而且，涉案商铺已出具了房地产权证，用途为餐饮，符合商铺买卖合同的约定，在房产证出具时，房管部门已进行了必要的审查，房产证的出具应合法合规，不存在被告擅自变更规划的事实；对于该组证据的第8、9项的真实性,合法性确认，关联性不予确认，上述证据不能证明原告主张，原告授权的委托书是依法经公证处公证的，原告并未提供相反证据证明其是不合法，而被告与原告的委托代理人签署相应的房地产买卖合同符合相关规定，该买卖合同只是办理过户手续之用，双方的权利义务以商铺买卖合同约定为主。2、对第二组证据（证据1、2）的真实性确认，关联性不确认，上述证据与本案无关，不能作为张尤、张伟志承担连带责任的依据。3、对第三组证据真实性确认，关联性不确认，因为被告陈洲兰与原告于2010年签订商铺买卖合同后，在2011年办理过户时，房管部门要求商铺资料需先在阳光家缘登记才能过户，因此看房时间就填写了2010的时间，而放盘时间在阳光家缘填写了2011年作为申报的时间，该资料仅为办理商铺交易过户之用，买卖双方的权利和义务应以商铺买卖合同约定为准，该组证据与涉案商铺无关。4、第四组证据（证据1-5）的真实性确认，关联性不确认，第四组证据第1、2项反映的海岸公司股东情况和张伟志的任职情况，与本案属于不同的法律关系，应与本案无关，不能作为原告主张的依据；第四组证据第3、4项，审计报告反映的海岸公司应付陈洲兰款项为期末（年末）应付款项，即为审计某一时点的金额，并未实际反映海岸公司与陈洲兰之间的款项往来，而且陈洲兰已确认收到原告支付的购房款，陈洲兰也确认了海岸公司为其代理人，该项证据不能证明原告主张的证明内容；第四组证据第6项张尤与陈桂莲的股权转让协议与本案属于不同的法律关系，与本案无关，不能作为认定张尤、陈桂莲承担连带责任的依据。5、第五组证据（证据1-5）的真实性确认，关联性不确认，对于该组证据第1、3、5项，原告与陈洲兰签订的商铺买卖合同第七条第1款已明确约定“该商铺出售后，自双方签订商铺买卖合同之日起至2013年7月31日止，出卖人享有该商铺的使用权及收益权，包括对该商铺进行关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、企业承包、转租、出租柜台等，买受人不得干涉”，故涉案3间商铺在2013年7月31日前的使用权人为陈洲兰，陈洲兰在此期限届满前如何使用、经营涉案3间商铺，与原告无关，陈洲兰将涉案商铺出租给海岸公司，由海岸公司对涉案商铺进行经营，并以涉案3间商铺所在的商场向工商部门申请《商品交易市场登记证》符合与《商铺买卖合同》第7条第1款的约定相符合，并且陈洲兰与海岸公司的租赁关系已于2013年7月31日终止；该组证据第2、4项是不能证明原告的主张，事实上，商铺买卖合同中的附图实际是涉案商铺房产证上的测绘图，涉案商场的商铺间隔是经相关部门测绘的，而且第4项保玛公司与陈洲兰签订的商品房买卖合同是保玛公司与陈洲兰协商一致签署的，合同有效，原告并非合同的一方，非合同权利人，无权提出异议，有商铺买受人曾主张陈洲兰根据此合同取得《房地产权证》违法，已被海珠区法院驳回起诉。6、第六组证据（证据1-5）的真实性确认，关联性不确认，陈洲兰向保玛公司合法购买滨江中路382号物业，陈洲兰、保玛公司对此均予以确认，原告并非陈洲兰与保玛公司买卖关系中的一方，非合同权利人，无权提出异议，原告提交的证据不能证明其主张，而且物业的用途、土地的使用年限属于公开信息，原告完全可以通过相关政府部门查询，陈洲兰无需且也不可能对此予以隐瞒。7、第七组证据（证据1-3），对该组证据第1项的真实性确认，关联性不确认，该证据不能证明陈洲兰出售商铺不合法，与本案无关联；该组证据第2项的沟通记录，只是原告单方打印件，故三性不确认；该组证据第3项的真实性确认，关联性不确认，本案属于二手房买卖，保玛公司的预售许可证与本案无关联。六被告为证明其抗辩主张，提交了如下证据：1、权属人为被告陈洲兰的海珠区滨江中路382号三层的《房地产权证》，拟证明被告陈洲兰原为涉案商铺的产权人；2、被告陈洲兰与被告海岸公司于2013年6月14日填写的关于海珠区滨江中路382号首、二、三层房屋的《解除、终止房屋租赁合同申请表》（经房管部门备案），拟证明被告陈洲兰与被告海岸公司的租赁关系已于2013年7月31日终止，未对原告权益造成影响；3、（2013）穗海法行初字第75号《行政裁定书》，拟证明曾有买受人认为陈洲兰取得的涉案商铺所在第三层物业的《房地产权证》违法向法院起诉而被裁定驳回起诉；4、收款收据，拟证明原告支付购房款时，陈洲兰向原告出具了收款收据并证实已收取购房款；5、广州市夜光杯酒业有限公司的《广东省酒类批发许可证》，拟证明涉案商铺所在商场已有业户办理了《广东省酒类批发许可证》；6、涉案商铺所在楼盘第二层、第三层房地产权证，拟证明被告陈洲兰取得涉案商铺的产权情况。经质证，原告对证据1真实性确认，合法性有异议，关联性有异议，该证据证明了被告出售涉案商铺的违法性，也证明了被告出售标的不存在，该房产证登记的时间是2010年5月20日，证明了被告在2010年8月28日、7月25日与原告签订涉案合同的违法性，签订当时涉案商铺并不存在，不具有合法登记；通过该房产证所附带的房地产分布图（被告提供的证据6）比对，显示被告取得分割商铺的分割图与证据6的不同，说明涉案房产的建筑物内部结构出现重大变更，房屋的使用功能也出现变更。对于证据2的真实性无异议，合法性、关联性有异议，该证据的合法性不存在，因为被告陈洲兰在出售商铺给包括原告在内的买受人，没有告知其将涉案商铺出租给被告海岸公司，租约10年，该租赁合同签订后，将涉案商铺分割成大小不一的商铺销售给包括原告在内的买受人，该出售行为导致被告陈洲兰与被告海岸公司签订的租赁合同不再具有合法性，出租合同的标的应为出售行为已经发生变更且不再存在，因此被告陈洲兰在2013年与被告海岸公司解除租赁合同的声明不具有法律意义，只能说明被告陈洲兰再出售涉案商铺的过程对影响到买受人购买商铺的选择隐瞒了重要的信息，影响到原告的合法权利。对于证据3的真实性无异议，合法性、关联性有异议，原告与被诉具体行政行为具有法律上的利害关系且法院驳回原告的起诉有误。对于证据4的三性均有异议，因为原告购买涉案商铺支付款项的实际收取方是被告海岸公司，而且被告海岸公司没有将所收取的原告款项交给被告陈洲兰。对于证据5的真实性无法确认，但是众被告认为该证据的存在证明了双方签订的合同目的的兑现，足以证明原告与被告陈洲兰签订买卖合同确实存在购买具有酒类经营使用功能商铺的合同目的。对于证据6的真实性、合法性无异议，关联性有异议，涉案楼层与该房产证的相关分布图显示在未经分割之前涉案楼层的规划功能界定为餐饮，也没有被告陈洲兰出售涉案商铺的声称的酒类使用功能，这说明被告陈洲兰、海岸公司出售涉案商铺时发布虚假广告。另查明，本院依据被告陈洲兰的申请依法向有关部门调查下列情况：本院向广州市海珠区经济贸易局发出《协助调查函》，调查广州市海珠区醇厚商行持有的《广东省酒类零售许可证》的核发情况。该局复函称：广州市海珠区醇厚商行于2012年在广州市海珠区酒类专卖管理办公室已办理《广东省酒类零售许可证》，并非广州市海珠区酒类专卖行业协会；企业名称：广州市海珠区醇厚商行，许可证号：L120019，负责人：廖某，经营地址：广州市海珠区滨江中路382号首、二、三层海岸星辰酒类交易中心3楼146号，发证时间：2012年1月11日；等。原告对上对上述复函的真实性没有异议，但该复函并不能证明被告陈洲兰出售涉案商铺的合法性，而且该复函对于涉案商铺的建成时间、合法存在时间及商铺的商业利用用途，没有针对性的证明意见。其中对于粤经贸流通（2004）445号文某直接载明了申办酒类许可证应当具备的要求，其中经营生产场所的面积不少于500平方米，申请经营零售酒类场所的不少于20平方米，该声明证明被告陈洲兰凭借商铺既有酒类批发经营使用功能向社会发布出售有酒类产权的商铺，不符合法律的政策规定，也证明被告陈洲兰与原告签订的涉案合同无法实现合同签订的目的，因为被告陈洲兰出售给原告的涉案商铺均低于20平方米。六被告对上述复函的真实性、合法性、关联性均没有异议，且表示对于酒类许可证的问题，首先没有在合同约定，故不是被告的义务，而有关的办理条件需要由有关部门审查，并且这只是一个部门的审查。原告于2013年9月9日提起本案诉讼。本院认为：被告陈洲兰是海珠区滨江中路382号三层房产的产权人，依法对该房产享有占有、使用、收益和处分的权利，故涉案《商铺买卖合同》是被告陈洲兰与原告之间关于转让涉案商铺的权利义务关系的协议。被告陈洲兰在订立该合同后取得涉案商铺的《房地产权证》，故其对涉案商铺享有处分的权利。原告现已实际取得涉案商铺的《房地产权证》。根据《中华人民共和国物权法》第九条关于“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力”的规定，被告陈洲兰与原告对涉案商铺的转让已经依法登记并发生效力。因此，原告以被告陈洲兰在出售涉案商铺前对该商铺不具有合法产权，依法应禁止交易，《商铺买卖合同》约定涉案商铺未经广州市规划局建设规划许可，依法不具有交易的条件，《房屋登记办法》明确规定未依法取得规划许可、施工许可或者未按照规划许可的面积等内容建造的建筑不予登记，也即禁止交易之意为由，要求判决上述《商铺买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。原告提交的售铺广告载明：本资料所有图文仅供参考，不作为买卖合同附件。因此，该广告资料只是原告购买商铺的参考资料，并非合同的组成部分。上述《商铺买卖合同》也没有关于涉案商铺将来可以达到广告宣传资料中的宣传效果的约定，故原告以被告海岸公司以虚假广告及高额回报骗取其签约及交付巨额款项后，无法对等履行合同、交付具有酒类经营许可资格的商铺给其，一系列的商铺买卖合同实系被告陈洲兰、被告海岸公司借以侵占包括原告在内的业主们巨额款项的非法交易行为为由，要求判决上述《商铺买卖合同》无效，依据不足，本院不予支持。由于被告张尤、被告张伟志、被告梅坚武、被告陈桂莲均非上述《商铺买卖合同》的当事人，故根据合同的相对性原则，原告要求上述被告承担因《商铺买卖合同》而产生的责任，缺乏依据，本院不予支持。此外，原告主张被告陈洲兰与保玛公司购房交易存在违法违规行为并对被告陈洲兰与保玛公司购房交易过程提出质疑，但未能提供切实证据予以证实，且结合庭审证据亦无法证实，故原告以此主张为由要求判决上述《商铺买卖合同》无效，依据不足，本院亦不予支持。鉴于此，原告基于合同无效而提出的其它诉讼请求，依据不足，本院均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告许妙嫦、陈越的全部诉讼请求。本案受理费6330元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五天内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴哲伟人民陪审员  陈月容人民陪审员  霍宝艳二〇一四年十二月五日书 记 员  黄一峰邝嘉琦