赤峰市红山区人民法院民 事 判 决 书（2014）红民初字第1562号原告：王松昌，男，1971年8月22日出生，汉族，元宝山发电厂职工，住赤峰市。委托代理人：傅景海，北京市科华律师事务所律师。被告：赤峰市浩安房地产开发有限责任公司，住所地赤峰市。法定代表人：李艳，董事长。委托代理人：王洪柱、尹凤午，内蒙古大川律师事务所律师。原告王松昌与被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司（以下简称浩安房产开发公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理。依法由审判员孔宪华适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王松昌及其委托代理人傅景海，被告浩安房产开发公司的委托代理人王洪柱、尹凤午到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王松昌诉称，2011年8月，我与被告签订了所谓的《合作投资建房协议》，实质是房屋买卖合同。协议约定我购买被告位于赤峰市红山区房屋一套，建筑面积88.51平方米，房屋总价款为人民币346216元；协议约定2013年12月31日被告向我交付房屋，还约定，我不能无故撤回投资（实质是购房款），被告不能违约，如果我撤回投资（购房款），被告不付利息并扣我总投资款（总购房款）的20%作为违约金；被告违约，我可按国家规定要求被告向我支付违约赔偿金。可直至起诉之日，被告仍未交付房屋；我后来又得知被告预售房屋时不具备法律规定的五证条件，即使被告交付了房屋也无法获得房屋产权证书。无奈，我根据民法通则和合同法、民事诉讼法的有关规定，特向人们法院提起诉讼。请求人民法院依法判决被告立即实际履行合同，向我交付房屋，并根据合同的权利和义务对等原则按协议第十三条的约定向我支付房屋总价款的20%违约赔偿金，计人民币69243.20元。被告浩安房产开发公司辩称，根据双方签订的《合作投资建房协议》的约定，我公司因复杂基础地质等情况，导致未能按期交房的并未构成违约。原告订购的我公司开发建设的金宇国际C区8号楼1单元01074号房屋，根据双方签订的《合作投资建房协议》第十二条约定：我公司向原告交付房屋的时间为2013年12月31日，但出现地质条件异型基础等特殊情况，交房时间待定。即8号楼工程出现基础地质复杂情况，我公司向原告交付房屋的时间，不受2013年12月31日的限制。2011年8月，金宇国际C区住宅楼工程勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司（下称地华岩土公司）对8号楼基础出具的《工程地质勘察报告》显示：8号楼基础地形、地貌属丘陵地貌单元，地质构造复杂，存在多层玄武岩侵入层，场地上部为粘土层，下部为基岩层；水、土环境及不良地质现象为地表局部存在上层滞水，基槽开挖时需做降水处理；同时，场地地基土被暴晒或侵泡易引起较大的膨胀变形，自由膨胀性率60-90，地基分级变形量35≤Sc≤70mm,膨缩等级Ⅱ级，容易引起建筑物破坏。勘察报告的上述内容已证实，8号楼基础地质条件复杂，属于原告与我公司双方协议约定的“异型基础”。2012年4月18日，8号楼工程准予开工，在施工过程中遇到了上述基础地质复杂情况，至同年9月3日才完成基础的桩基工程施工，施工期限长达4.5个月，远远超出一般楼房桩基工程不足一个月的施工期限。2012年9月3日基础验槽后，至同年10月10日完成基础工程施工，8号楼基础工程施工期限长达近6个月的时间。同时，由于10月10日才完成基础施工，已接近冬季施工，错过了工程施工的黄金季节。此期间共延误工期110天。正是由此原因，工程施工至2013年冬季施工（10月20日）时，受天气降温影响，不能进行室内装饰装修部分工程的施工。为此，我公司组织施工单位加班加点安装采暖管道和暖气片，并于11月30日通暖，通暖后尚需等待室内气温回升至零上5℃（12月15日）方可继续施工，此期间又造成工期延误56天。由于上述原因造成工期延误共166天。根据以上事实，并依据双方签订的《合作投资建房协议》第十二条关于基础地质条件复杂，交房时间待定的约定，8号楼工程因基础地质条件复杂，导致工期延误166天，为此我公司向原告交付房屋的时间，并不受2013年12月31日约定时间限制。原告以此为由，向我公司主张逾期交房的违约责任，不符合本案事实和双方的合同约定。二、原告按房屋总价款的20%向我公司主张给付逾期交房的违约金69243.20元，于法无据。双方签订的《合作投资建房协议》第十三条虽然约定，我公司违约，原告可按国家规定向我公司要求违约赔偿金，但该约定既没有约定违约金数额，也没有约定损失赔偿额的计算方法。为此，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款关于“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”的规定，原告按房屋总价款的20%向我公司主张给付逾期交房的违约金69243.20元，不符合上述规定。该项诉求应当依法予以驳回。三、关于原告主张的“交付房屋”的诉求，我公司不持异议。事实上，8号楼工程于2014年5月26日竣工验收后，我公司就通知所有购房户到售楼处办理交付手续，只是原告基于向我公司主张违约的考虑，没有及时办理交付手续，领取钥匙。综上所述，8号楼虽然延期竣工验收，但根据双方签订的《合作建房投资协议》的约定以及本案事实，我公司并未构成违约，故请人民法院依法判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2012年8月6日，赤峰市住建委为被告核发《建设工程施工许可证》，批准住宅楼工程的开发建设单位为浩安房产开发公司即本案被告，设计单位为赤峰民用建筑设计研究院有限公司，施工单位为赤峰亚殿建筑工程有限公司，监理单位为赤峰申泰工程建设监理有限公司。8号楼工程准予开工的日期为2012年4月18日，竣工日期为2013年12月12日。2011年8月23日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作投资建房协议》，约定：一、基本原则：（1）双方自愿原则；（2）投资资金专款专用不可挪用原则；（3）投资返还方式为特定物交付原则；（4）特定物按合同约定单价不变原则。二、楼房坐落及栋号：赤峰市桥北新区19号地，8号楼1单元房号01074，建筑面积约88.51平方米，预计总投资款为人民币叁拾肆万陆仟贰佰壹拾陆元整，首次投资款人民币叁拾肆万陆仟贰佰壹拾陆元整，实测面积以房产主管部门测绘为准。九、风险责任：本协议中乙方投资单价锁定不变，房地产价格涨落风险由乙方自负。十、甲方承担本协议中所约定锁定价款以外任何经济责任，包括且不限于异型基础、人工费上涨、机械费上涨、定额上调等因素。十一、若因图纸变更或其他不可抗拒因素导致乙方投资特定物房屋发生变化，乙方欲撤回投资款的，甲方将无偿退还乙方全部投资款，但甲方不承担任何违约责任。十二、交付时间：本地块拆迁完毕，城投公司将于2011年7月底，交付给甲方净地，地质条件无异型基础等特殊条件，预计将于2013年12月31日交付给乙方，若城投公司未按以上时间交付给甲方净地或地质条件出现异型基础等特殊条件，交付时间待定。十三、除本协议约定内容和法定条款外，乙方不能撤回投资，甲方不能违约。乙方撤回投资的，甲方不付利息并扣乙方总投资款的20%作为违约金。甲方违约，乙方可按国家规定向甲方要求违约赔偿金。合同的其他条款还对选定办法、住宅交付标准、另行收费项目、各种税费的缴纳等进行了约定。合同签订的当日原告按照约定将购买房屋的全款492860元交付被告，被告为原告出具收款收据两枚。2011年8月，住宅楼工程勘察单位内蒙古地华岩土工程有限责任公司（下称地华岩土公司）对8号楼基础出具《工程地质勘察报告》，显示：8号楼基础地形、地貌属丘陵地貌单元，地质构造复杂，存在多层玄武岩侵入层，场地上部为粘土层，下部为基岩层；水、土环境及不良地质现象为地表局部存在上层滞水；同时，场地地基土被暴晒或侵泡易引起较大的膨胀变形，自由膨胀性率60-90，地基分级变形量35≤Sc≤70mm,膨缩等级Ⅱ级，容易引起建筑物破坏，同时提出施工建议。该地址勘察单位在该工程的地基验槽记录、地基与基础分部工程质量验收记录及建设工程竣工验收证明书上的勘察单位栏均加盖了印章。2013年7月3日该工程的施工单位赤峰亚殿建筑工程有限责任公司出具说明，证明因该工程地质条件复杂，致使工程延期竣工166天。2013年1月14日，赤峰市房产管理局向原告核发了《商品房预销售许可证》。2014年5月26日该工程竣工验收。2014年6月6日通知原告领取钥匙。原告因已经提起本案诉讼，所以未前往领取。另查明，庭审中本院向原告释明，假如本案需按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告逾期交付房屋，需按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定赔偿数额，原告明确表示不主张以上述标准确定赔偿数额。上述审理查明的事实，有本院确认的下列证据予以证明。1双方均提供的《合作投资建房协议》，原告提交的购房收据复印件两枚，证明原、被告双方存在房屋买卖及原告已经履行全部付清购房款的事实。2、被告提供的营业执照、组织机构代码证、建设工程施工许可证、商品房预销售许可证复印件，证明被告的诉讼主体资格及具备开发销售资质和资格。3、华岩土公司为8号楼工程出具的《工程地质勘察报告》、《桥北19号地金宇国际居住小区C区地质情况重点说明》、《地基验槽记录》、《地基与基础分部工程质量验收记录》、《建设工程竣工验收证明书》、证明金宇国际8号楼的地质条件复杂。该工程的施工单位赤峰亚殿建筑工程有限责任公司出具说明，证明因该工程地质条件复杂，致使工程延期竣工166天。《建设工程竣工验收证明书》证明8号楼的竣工验收日期为2014年5月26日。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”的规定，结合《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十二）双方约定的其他事项。本案原、被告双方签订《合作投资建房协议》具备了上述管理办法规定的主要条款，且被告作为出卖人已经按照约定收取原告的全部购房款。因此原、被告双方签订的协议具备认定为商品房买卖合同的要件，应当认定为商品房买卖合同，对原、被告双方均具有约束力。原、被告签订的《合作投资建房协议》第十二条交付时间约定：本地块拆迁完毕，城投公司将于2011年7月底，交付给甲方净地，地质条件无异型基础等特殊条件，预计将于2012年12月31日交付给乙方。若不能满足上述两个前提条件，交付时间待定。现本案被告提供的证据证明涉案房屋坐落的地块地质条件复杂，但是否属于异型基础属于专业性知识，勘查单位也未明确定义，本院不予确认。原、被告签订的《合作投资建房协议》第十三条约定甲方违约，乙方可按国家规定向甲方要求违约赔偿金。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。本案中被告存在向原告逾期交付房屋的情形，原告可依据双方的约定，根据上述司法解释的规定向被告主张违约损失。但经本院向原告释明，原告明确在本案中不主张租金损失。原告主张依据协议第十三条约定的乙方撤回投资的，甲方不付利息并扣乙方总投资款的20%作为违约金，根据合同的权利与义务对等原则，也向被告主张总价款20%违约赔偿金69243.20元，既无约定也缺少法律依据，本院不予支持。原告主张被告立即履行合同，交付房屋，因本案涉案房屋已经于2014年5月26日竣工验收，已经具备了立即交付的条件。且被告已经于2014年6月6日通知原告办理交付房屋事宜，原告以提起本案诉讼为由未能前往办理房屋受领手续，现被告仍然同意立即向原告交付房屋。故本院对原告的该项诉讼请求予以支持。综上所述，判决如下：一、被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司于本判决生效后立即向原告王松昌交付房屋。二、驳回原告王松昌的其他诉讼请求。案件受理费766元，邮寄送达费40元，计806元，由被告赤峰市浩安房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于赤峰市中级人民法院。审判员 孔 宪 华二〇一四年七月十二日书记员 宝多音乐