上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3025号原告上海新徐汇(集团)有限公司，住所地上海市。法定代表人戚振国，董事长。委托代理人樊颙，上海新惟律师事务所律师。委托代理人姚栋迪，上海新惟律师事务所律师。被告上海索力电子有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人徐林伟，负责人。被告上海硕蓄贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人张贺民，总经理。委托代理人郭社会，上海瀛东律师事务所律师。原告上海新徐汇(集团)有限公司与被告上海索力电子有限公司(以下简称索力公司)、上海硕蓄贸易有限公司(以下简称硕蓄公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年8月14日立案受理后，依法由审判员杨惠星独任审判，后因被告索力公司下落不明，故于2015年10月8日依法裁定本案转为普通程序，并于2016年3月23日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人姚栋迪、被告硕蓄公司的委托代理人郭社会到庭参加诉讼。被告索力公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2006年3月15日，原告与被告索力公司就系争房屋签订房屋租赁合同一份。此后，双方签订三份补充合同，对租金、租赁期间等作了相应变更。2013年1月18日，原告与被告索力公司又签订一份房屋租赁合同，约定被告索力公司不得将系争房屋擅自转租等。2013年9月26日，被告索力公司委托被告硕蓄公司向原告支付自2013年10月1日始的租金。2014年12月，原告发现被告索力公司擅自将系争房屋转租被告硕蓄公司，期限至2014年11月19日。此后，原告与被告索力公司、被告硕蓄公司交涉，要求返还系争房屋，但未果。而且，在原告与被告索力公司之间约定的租赁期间届满后，两被告仍拒绝搬离系争房屋。据此，请求法院判令：1、被告索力公司向原告支付擅自转租的惩罚性租金303,200元；2、两被告支付原告逾期返还系争房屋的使用费暂计为121,205.48元[(280,000元/年÷365天×158天(自2015年4月16日始至2015年9月21日止)];3、两被告向原告支付2015年7月至9月的电费10,915.32元；4、被告索力公司将莘莘路XXX号水表(生活表用户号XXXXXXXX、消防表用户号XXXXXXXX)户名变更为原告。被告索力公司未作答辩。被告硕蓄公司辩称：一、其与原告之间不存在房屋租赁合同关系，故其不是适格主体。二、原告知道被告索力公司转租系争房屋，故原告主张的惩罚性租金没有依据。三、其以张贴催告方式向被告索力公司返还了系争房屋，故应由被告索力公司承担原告主张的使用费，而且使用费的标准及天数是错误的。四、相应证据不能证明原告主张的电费系其使用系争房屋而产生，故与其无关。经审理查明：2006年3月15日，原告与被告索力公司签订房屋租赁合同一份。该合同约定，被告索力公司承租原告位于本区车墩镇上海莘莘学子创业园内2号标准厂房一幢，租赁期限至2009年3月31日止等。2006年9月28日、2009年3月26日和2011年1月26日，原告与被告索力公司签订三份补充合同,对上述合同约定的租金、租赁期间等作了相应的变更。2013年1月18日，原告与被告索力公司又签订一份房屋租赁合同。该合同约定，被告索力公司承租原告位于本区车墩镇莘莘路XXX号(原门牌号为上海莘莘学子创业园内2号)标准厂房；租赁期间至2015年3月31日止；该房屋年租金为140,000元；被告索力公司不得擅自转租，否则视为被告索力公司恶意违约，原告有权终止合同，而且被告索力公司按每日800元向原告支付自违约之日起至本合同终止日止的租金。届时，合同约定的租金变更为该房屋年租金为292,000元，双方不再签订补充合同；租赁期间的水电等费用由被告索力公司支付；若被告索力公司未在合同终止15天内撤离所有人员及撤清该房屋内的物品，造成原告无法收回该房屋，则视为被告索力公司恶意违约，并按每日800元向原告支付逾期归还期内的房屋使用费等。2013年9月26日，原告与两被告签署委托书一份。该委托书载明，被告索力公司委托被告硕蓄公司向原告支付自2013年10月1日始的莘莘路XXX号厂房的租金，被告硕蓄公司未付足的部分仍由其按房屋租赁合同约定的期限支付等。此后，原告遂依约收取了至上述合同约定的租赁期间届满之日的全部租金。期间，两被告于2011年11月18日和2013年1月18日签订两份房屋租赁合同。上述合同均约定，被告索力公司将莘莘路XXX号标准厂房出租给被告硕蓄公司，该房屋年租金为280,000元。租赁期间分别为自2011年11月20日至2014年11月19日、2013年4月1日至2015年3月31日。其中，上述第二份合同还约定，被告索力公司保证权属无纠纷，如存在纠纷由被告索力公司承担全部责任。2015年3月30日，原告向被告索力公司邮寄一份告知函称，被告索力公司存在擅自转租、假冒系莘莘50号房屋的产权方、未按约提前申请续租等行为，故将不再与被告索力公司续约，请按约付清费用、归还房屋等。2015年3月31日，原告告知被告硕蓄公司称，其为系争房屋的权利人，并将该房屋出租给被告索力公司；2014年12月初，其发现被告索力公司擅自将房屋转租给被告硕蓄公司；其与被告索力公司的合同于当天到期；要求被告硕蓄公司收到本告知书后一个月内搬离等。对此，被告硕蓄公司在庭审中称，该告知书未经其及授权人的签收，其不知晓原告催告内容是否真实，因为其与被告索力公司有合同关系，且被告索力公司向其出具过有工业办公室开出的产权载明等。此后，原告遂以其诉称事由向本院提起诉讼，并提出如上诉讼请求。本院受理本案后，经与被告硕蓄公司法定代表人张贺民电话联系，张贺民遂于2015年8月20日来院签收诉状副本等法律文书，并填写了被告硕蓄公司在本案中的送达地址为“莘莘路XXX号”的确认书。2015年9月21日，基于被告硕蓄公司称其已搬离系争房屋的陈述，本院遂作了要求原告及被告硕蓄公司人员“庭后”即前往系争房屋所在地，进行查看现场，若确实无人使用，为减少损失，原告应当及时接收。当日，原告至系争房屋所在地，经现场拍照，核实无人后，遂占有了系争房屋。但是，被告硕蓄公司并无人员到场。审理中，原告提供视听资料一份，证明其于2015年9月21日到系争房屋所在地时，询问了周边工厂员工，了解到被告硕蓄公司是2015年8月中旬才搬离系争房屋的事实。被告硕蓄公司对其真实性不予认可，并认为证人应当出庭作证等。此外，原告在收回系争房屋后支付了系争房屋结算周期为2015年7月至9月的电费107,77.95元。其中，7月为6,063.60元、8月为4,681.62元、9月为32.73元。被告硕蓄公司对原告支付电费的事实无异议，但其认为与其无关，因为其此前已经搬离系争房屋。同时，原告还提供其经申请调查令而取得的上海市松江东部自来水有限公司出具的证明一份，证明系争房屋内两个水表注册的用户名为被告索力公司。被告硕蓄公司对该证据的真实性予以认可，但认为与其无关。原告另提供照片、录音及整理稿，证明本案公告期间，被告硕蓄公司擅自进入系争房屋，拆除了门窗、电表等。被告硕蓄公司对此不予认可。审理中，被告硕蓄公司提供张贴交接告知书的照片及他处租房的押金单各一份，证明其于2015年4月12日搬离系争房屋，其不应承担原告主张的使用费的事实。原告认为，照片未见原件，无法确认其形成时间、张贴时间、张贴地点，故对该证据的三性以及证明内容不予认可；他处住房的押金单虽提供了原件，但落款的两个公司与本案的关联性无法确认，故对其三性均不予认可。被告硕蓄公司还提供落款为2011年6月8日的房屋转租合同、上海逢霖贸易有限公司以及被告硕蓄公司的企业公示信息，证明其承租系争房屋是经过原告同意的，其成立后继续使用系争房屋有合同依据的事实。原告对上述证据的真实性均予以认可，对公示信息的合法性亦均予以认可，但对合同的合法性、关联性，以及公示信息关联性，不予认可。另查明：2000年11月1日，原告与上海车莘经贸发展有限公司签订房屋销售合同，约定原告购买上海莘莘学子创业园开发的2号标准厂房等。2001年，上海车莘经贸发展有限公司经补办取得上述系争厂房建设工程规划许可证。以上事实，由当事人提供的房屋租赁合同、补充合同、委托书、告知函及交邮凭证、告知书、询问笔录、发票、建设工程规划许可证及其陈述等证据证明，本院予以确认。本院认为：原告与被告索力公司之间签订的房屋租赁合同系当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，故应当认定为有效合同。当事人应严格按约履行自己的义务，否则即应承担相应的违约责任。就原告主张的惩罚性租金问题。虽然原告与被告索力公司之间签订的房屋租赁合同中约定，被告索力公司不得擅自转租，否则变更合同约定的年租金为292,000元。但是按被告硕蓄公司提供的房屋转租合同，在该合同签订之前原告即已同意被告索力公司转租系争房屋。按原告与两被告签署的委托书，在该合同签订之后即原告早在2013年9月26日即已同意被告硕蓄公司替代被告索力公司向其履行支付租金义务。因此，原告至少在此时即已应当知道系争房屋转租的事实，现其没有证据证明其在知道该节事实之日起六个月内对此提出了异议，应视为其同意被告索力公司转租系争房屋。故本院对原告该项诉讼请求，不予支持。被告硕蓄公司此项抗辩意见成立，本院予以采纳。就原告主张的逾期返还系争房屋的使用费问题。根据查明的事实，原告是在向本院提起诉讼之后，并在被告硕蓄公司明确其已搬离的情形下，经本院作了避免损失扩大的释明后，才于知道上述情形的当日接收了系争房屋。而且，没有任何证据证明原告在此前存在怠于接收系争房屋的行为。因此，应当认定系争房屋的返还确实存在迟延，而且迟延的责任在其合同的相对方即被告索力公司。故被告索力公司应当向原告承担逾期返还系争房屋使用费的违约责任。现原告按被告索力公司将系争房屋转租给被告硕蓄公司的租金标准向其主张使用费，并无不当，可予准许。此为其一。其二，相关司法解释规定，房屋租赁合同履行期限届满，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。现被告硕蓄公司虽辩称其已于2015年4月12日搬离系争房屋，但是仅凭其提供的张贴交接告知书的照片及租房的押金单，尚不足以证明其已于上述辩称之日搬离系争房屋。具体理由如下：一、在其法定代表人签收本案诉状副本等法律文书时，填写的文书送达地址确认书还是“莘莘路XXX号”即系争房屋所在地，而且其未提及其已搬离系争房屋的事实。二、其庭审中关于不知晓原告催告内容是否真实的辩解意见，完全与其替代被告索力公司履行支付租金义务的委托书中载明的内容相悖。该委托中有关未付足的部分仍由被告索力公司按房屋租赁合同约定的期限支付租金的内容，足以证明其知道原告与被告索力公司之间就系争房屋存在租赁合同关系，并由此足以证明其拒绝搬离系争房屋的事实。三、根据查明的事实，系争房屋返还之前结算周期7月电费为6,063.60元、8月电费为4,681.62元、9月电费为32.73元，亦足以在此期间系争房屋仍处于实际使用状态，尤其是7月和8月期间，否则何来如此多的电费。四、在本次诉讼之前，即在租赁期间届满之日，原告已经书面通知其搬离系争房屋。现被告硕蓄公司虽在本案审理期间搬离了系争房屋，但鉴于其既未及时告知本院，亦未及时通知原告，并由此造成损失扩大，故其应当与被告索力公司共同向原告承担系争房屋至上述接收之日止的使用费。就原告主张的电费问题，基于前述裁判理由，并结合合同有关电费支付的约定，本院对其该项诉讼请求，予以支持，但对其数额因原告计算错误，予以更正。就原告主张的水表户名变更问题，符合租赁期间届满承租人返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态的规定，故本院对其该项诉讼请求请，亦予支持。被告硕蓄公司关于其主体不适格、不应承担支付使用费、电费责任的辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告上海索力电子有限公司、上海硕蓄贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新徐汇(集团)有限公司逾期返还房屋的使用费121,205.48元;二、被告上海索力电子有限公司、上海硕蓄贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海新徐汇(集团)有限公司电费10,777.95元；三、被告上海索力电子有限公司于本判决生效之日起十日内将坐落于上海市松江区车墩镇莘莘路XXX号水表(生活表用户号XXXXXXXX、消防表用户号XXXXXXXX)户名变更为原告上海新徐汇(集团)有限公司；四、驳回原告上海新徐汇(集团)有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7,910元，由原告上海新徐汇(集团)有限公司负担4,890元(已付)，被告上海索力电子有限公司、上海硕蓄贸易有限公司共同负担2,940元(于本判决生效之日起七日内交付本院)，被告上海索力电子有限公司负担80元(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  杨惠星审 判 员  李晓蕾人民陪审员  范幼芳二〇一六年六月十七日书 记 员  林梅均附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。