广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第2688号原告：苏少珍，女，汉族，1934年5月16日出生，住址：惠州市惠城区。原告：严彩红，女，汉族，1958年2月10日出生，住址：惠州市惠城区。原告：吕皓，男，汉族，1985年9月23日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：罗利明、孙泽平，广东方正联合律师事务所律师。被告：梁思惠，女，汉族，1970年11月28日出生，住址：惠州市惠城区。委托代理人：周长庚，广东金卓越律师事务所律师。原告苏少珍、严彩红、吕皓与被告梁思惠房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年10月8日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告苏少珍、严彩红、吕皓诉称，原告苏少珍、严彩红、吕皓是死者吕东滔法定第一顺位继承人。2013年9月4日，吕东滔猝死。原告严彩红在整理吕东滔遗物时发现，吕东滔生前于2010年11月16日将其名下登记所有的位于惠州市龙丰上排十小区瑶芳花园瑶景楼××房[原房产证号：27××91]以180000元价款转让给了被告梁恩惠，并办理了房产证更名手续；可被告却只支付了90000元购房款，剩余90000元未付；同时，《国有土地使用证》也因此未办理更名手续。根据吕东滔与被告签订的《双方买卖合同》第四条第二款第二项约定“剩余房款玖万元整待该物业的《房地产权证》及《国有土地使用证》过户手续办理完毕，买方在领取到名下之《房地产权证》时支付给卖方（以卖方出具收据为准)”，被告的行为已构成违约事实。吕东滔去世后，经原告多次电话、发函催收，被告都拒不付款。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告立即支付三原告购房款90000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款利率计，从2013年9月5日起至清偿之日止，暂计至2014年9月4日为2000元），并协助办理《国有土地使用证》过户手续；2、本案诉讼费用由被告承担。被告梁思惠辩称，一、答辩人已经按照合同要求支付了全部购房款项，没有违约。答辩人分别于2010年11月16日支付65000元（无争议）、2011年1月6日支付25000元（无争议）、2011年1月18日支付40000元（争议）、2011年1月24日支付50000元（争议）。四次付款均为现金支付，因事发久远，答辩人已经丢失了当初吕东滔开具的收据，但房屋中介业务员全程跟进房屋的过户办理和款项支付，能够证明答辩人已经支付完全部购房款。二、吕东滔存在欺诈行为。涉案房屋早在2005年便领取了《国有土地使用证》，吕东滔在签订合同和履行合同义务过程中虚构事实、隐瞒真相，谎称未办理国土证，使得答辩人不明真相，在国土证尚未办理过户更名手续的情况下就按照合同的补充条款的约定支付尾款90000元。合同中国土证栏划掉，补充条款中注明卖方保证该房屋在此交易日期前未办理国有土地使用证。三、本案已经超过诉讼时效。被告领取新房产证的时间是2011年1月24日，在之后的两年内，如其所言，吕东滔亦均未以任何方式向答辩人提出支付90000元的主张。查明的案件事实经审理查明，吕东滔于2013年9月4日猝死。原告苏少珍是吕东滔的母亲，原告严彩红是吕东滔的妻子，原告吕皓是吕东滔的儿子。2010年11月16日，吕东滔与被告签订《双方买卖合同》，约定：吕东滔将其位于惠州市龙丰上排十小区瑶芳花园瑶景楼××房以180000元的价款转让给被告；定金65000元，首期房款25000元在双方到房产交易中心签署办理过户手续时支付，剩余房款90000元待该物业的《房地产权证》及《国有土地使用证》过户手续办理完毕，被告在领取到名下之《房地产权证》时支付给吕东滔；补充条款注明：卖方保证该房屋在此交易日期前未办理国有土地使用证。该合同中约定的国土证栏需要填写的部分划掉。当时双方交易时，由在房产中介机构工作的张小凡居间办理。2011年1月18日，吕东滔与被告办理的房屋过户手续，将该房屋登记至被告名下。被告认为其于2011年1月18日向吕东滔支付购房款40000元，1月24日支付购房款50000元；当时是在居间人居间下支付的，吕东滔也出具了收据，只是所有的票据已经丢失。2013年12月23日，被告已经将该房屋出售给他人，现登记在他人名下。庭审过程中，当时房屋买卖居间人张小凡到庭作证，陈述了房屋买卖交易及付款过程，其陈述剩余购房款90000元已经支付。被告丈夫的妹妹李玉平到庭作证，陈述了被告向其借款90000元的过程。庭后原告严彩红和被告梁思惠到庭接受了询问。原告严彩红陈述其与吕东滔于2001年分开居住，对吕东滔出卖房屋，其不清楚此事，直至整理遗物时才知道，才向被告主张权利。被告梁思惠陈述了房屋买卖交易及付款过程。裁决理由和结果本院认为，原告均系被继承人吕东滔的第一顺序继承人，可以就被继承人吕东滔的合法权益主张权利。吕东滔与被告于2010年11月16日签订《双方买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，该涉案内容合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。合同签订后，吕东滔将房屋交付给被告，也将房屋过户至被告名下，被告亦支付了90000元购房款给吕东滔。现本案争议的焦点是：被告有无支付剩余的购房款90000元给吕东滔；本案是否超过诉讼时效。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条、第七十三条的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据；审判人员运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小进行判断；双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。本案中，原告严彩红与吕东滔于2001年分开居住，对吕东滔出卖房屋不清楚，只是在清理遗物时发现有90000元购房款的收据存根，未发现另外90000元购房款存根后，提起本案诉讼。被告丢失了所有的收款收据，同时申请当时房屋买卖居间人张小凡和部分购房款来源于被告丈夫的妹妹李玉平均到庭作证，欲证明剩余90000元购房款的来源和支付的全过程。根据被告本人的陈述和证人证言的内容，能充分证明房屋买卖和支付款项的来源、过程等细节，且相互之间并无矛盾，故被告认为其已经支付了剩余购房款90000元，本院予以采信。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案中，吕东滔与被告签订《双方买卖合同》中补充条款注明了吕东滔保证该房屋在此交易日期前未办理国有土地使用证，合同中国土证栏需要填写的部分亦划掉，故当时房屋买卖时，吕东滔未告知其领取了该房屋《国有土地使用权证》，且保证其没有领取证书。根据《双方买卖合同》的约定，剩余房款90000元待该物业的《房地产权证》过户手续办理完毕并《房地产权证》时支付给吕东滔，吕东滔与被告于2011年1月18日办理了过户手续并领取了《房地产权证》，故吕东滔主张剩余房款90000元的诉讼时效计算起点是2011年1月18日。现原告在吕东滔2013年9月4日猝死后才向被告主张权利，已经超过两年的诉讼时效，且原告亦未提供证据证明本案存在诉讼时效中止、中断的法定事由，故原告提起本案诉讼，其诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告苏少珍、严彩红、吕皓的诉讼请求。本案受理费2100元，适用简易程序减半收取1050元（原告已预交），由原告苏少珍、严彩红、吕皓负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审判员  唐作培二〇一四年十二月十五日书记员  纪舜龄