辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2014）沈河民二初字第839号原告：沈阳华锐世纪投资发展有限公司。法定代表人：邵景兰，该公司董事长。委托代理人：常彬，该公司法务。委托代理人：王仲毅，辽宁开宇律师事务所律师。被告：深圳市西域鞋业有限公司，（深圳湾段）2199号宝能太古城花园购物中心SL214。法定代表人：石晓华，该公司总经理。委托代理人：刘廷彦，该公司法务。委托代理人：熊波，该公司华北分公司经理。原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与被告深圳市西域鞋业有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月4日受理后，依法由审判员祝仰宝适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司的委托代理人常彬，被告深圳市西域鞋业有限公司的委托代理人刘廷彦、熊波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司诉称，2011年9月8日，原告与被告签订《物业租赁合同》及补充协议，合同约定原告将位于金融中心购物广场二层B区016、017号商铺（面积323平方米）出租给被告，租赁期限暂定从2012年9月27日至2016年9月26日止，并约定60天的免租期（从2012年7月29日至2012年9月26日），如原告未将租赁店铺于拟定交付日期（2012年7月29日）前交付给被告，则上述日期相应顺延；租金为第一年度人民币6元／天／平方米、第二年度人民币6.3元／天／平方米、第三年度人民币7元／天／平方米、第四年度人民币7.3元／天／平方米，物业费为人民币1.50元／天／平方米，上述费用按月给付。2013年3月22日，原告将租赁商铺交付被告并于同年计租，而被告也依约向原告交付了包括履行保证金在内的部分租金。但从2013年10月16日起被告却未再向原告履行给付租金、物业费等义务。为此，原告曾多次发函向被告索要，但被告终未给付。故诉至法院，请求法院判决：1、被告向原告给付欠付的租金人民币587214元（2013.10.16-2014.8.14）、物业费人民币146803.5元（2013.10.16-2014.8.14）、采暖费人民币16537.6元（2013.11.1-2014.3.31），共计人民币750555.10元；2、被告按0.3%／日向原告给付上述款项的违约金共计人民币50000元（暂按人民币50000元计算，最终计算至实际给付之日）；3、认定原告有权依照《物业租赁合同》不予归还被告之前给付的履约保证金；4、认定原告有权依照《物业租赁合同》解除双方签订的《物业租赁合同》；5、本案涉诉费用由被告承担。被告深圳市西域鞋业有限公司辩称，一、双方租赁关系已于2014年4月28日解除，被告应付租金、物业费等计算时间应截止于2014年4月27日，但因原告承诺开业率未达80%给予租金、物业费免除，故被告无需支付租金、物业费。因原告招商情况不理想，迟迟未依约向被告交付租赁商铺，直至2013年8月始将租赁商铺交付被告并催促装修，同时承诺商场开业率可达80%，如未达到，则给予被告免租优惠。被告在得到承诺后开始装修，并于2014年10月16日开业营业，然此时开业店家仅17家，远未达到原告承诺的80%开业率。为此，被告多次与原告协商要求其履行承诺，免除租金、物业费，可原告均借故推诿，不愿兑现承诺。相反，原告于2014年4月28日向被告发出《解除合同通知书》，通过停电及上锁的方式强行关闭了被告门店，因此，双方租赁合同已于2014年4月28日解除，被告应付租金、物业费等计算时间应截止于2014年4月27日，且基于原告的承诺，被告无需给付该期间的租金、物业费及其他费用。二、原告要求被告支付采暖费没有事实根据。依据原告与被告所签之《物业租赁合同》第六条第6小条第（1）项之约定，供暖费应单独计量，且原告应向被告提供采暖费账单或明细，被告在收到账单或明细后3个工作日内支付。但截至今日，被告从未收到过原告提供的供暖费账单或明细，采暖费支付条件并未成就。三、原告要求支付逾期付款违约金、没收被告履约保证金没有事实和法律依据。因原告在被告开业前承诺：如商场开业率未达到80%，则在达到该开业率前，给予被告租金、物业费免除的优惠。被告开业后，因商场开业率并未达到80%，被告要求原告履行承诺，可原告拒不履行承诺，违反约定在先，因此，被告并未违约，不应承担违约责任。四、关于租金和物业费缴费时间是每月的20日，这从原告发的缴费通知上可以看出，说明双方对付款时间发生了变更。五、违约金过高，每天是千分之三，每年是百分之109.5，远远超过原告的租金损失，请求法院予以调低。综上，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，敬请法院依法驳回原告诉求。经审理查明，2011年9月16日，原告作为甲方、被告作为乙方签订《物业租赁合同》一份，约定乙方承租甲方的沈阳华府天地购物中心二层B区024、025号商铺，计租面积208平方米，租赁期限暂定自2012年9月27日起至2015年9月26日止，乙方经营鞋类、服装、箱包、饰品等零售业务，甲方同意在租赁起始日之前给予乙方60天（暂定从2012年7月29日起至2012年9月26日止，最终以甲方通知的乙方收铺之日为准）的装修免租期，装修免租期内，乙方不须支付租金、物业管理费，如乙方在装修免租期内开始营业，则应从营业之日起向甲方支付物业管理费。租金从装修免租期结束日后的下一日（即2012年9月27日）开始计算，若因甲方原因，乙方未能在装修免租期结束后开业的，则租金从乙方开业之日起开始计算。合同第六条“租金、物业管理费及其他费用”约定第一年租金为人民币6元／天／平方米，每月人民币37960元，物业管理费为人民币1.5元／天／平方米，每月人民币9490元，按月支付，以一个自然月为一个结算周期，首期租金及物业管理费由乙方在本合同生效后5日内一次性支付给甲方，以后每期租金及物业管理费在该结算周期开始前20天之前付清。承租期内，乙方租赁商铺内的水、电、燃气、排污、供暖、空调使用费、通讯费由乙方自行承担，由乙方按单独设计的计量表具计量出来的标准收费。若甲方或物业管理公司代收代付能源费用，则甲方或物业管理公司应将水、电、气等使用费的账单或明细发给乙方，乙方应在收到账单或明细3个工作日内支付给甲方或物业管理公司。合同第七条“履约保证金”约定乙方向甲方交纳履约保证金人民币94900元，履约保证金支付方式为年租金及物业管理费总额在人民币20万元以上的，支付等同于2个月租金及物业管理费的金额。因乙方违约行为导致本合同提前解除，甲方有权没收全额保证金。合同第二十一条“乙方的违约责任”约定乙方未按本合同之规定交付租金、物业管理费或其他费用，每延期一日，应按逾期付款金额的0.3%向甲方支付违约金直至付清之日止。如乙方拖欠本合同之规定费用超过7日，在不影响甲方的其他权利或补救措施的前提下，甲方可在发出通知24小时后暂停租赁商铺的煤气、水、电、电话等公共设施的供应以及物业管理服务，直至乙方付清所拖欠的款项、逾期滞纳金及其他相关费用为止，乙方无权因此向甲方追讨一切损失及责任。如乙方拖欠本合同之规定费用超过30日，甲方有权收回租赁场地，并随时扣留并出售乙方商品或其他财产。在租赁期间内，乙方擅自解除合同的，除甲方有权不予退还乙方先前支付的履约保证金之外，乙方还应补缴租金、物业管理费等拖欠的全部费用，并另外向甲方支付相当于当时租赁年度内2个月的违约金，乙方应继续赔偿甲方一切实际损失。上述租赁合同签订后，双方另行签订《物业租赁合同之补充协议》，约定乙方承租商铺变更为二层B区016-017号，计租面积变更为323平方米，租赁期限变更为暂定从2012年9月27日至2016年9月26日，第一年日租金标准变更为人民币6元／天／平方米，每月人民币58947.5元，物业管理费为人民币1.5元／天／平方米，每月人民币14736.88元，履约保证金变更为人民币147368.75元。2011年10月10日、2012年1月5日，被告分两次向原告支付履约保证金人民币147369元。2013年3月22日，原告将诉争店铺交付被告，被告装修后于2013年10月16日开始营业。被告开业后，因一直未向原告交纳租金、物业管理费等费用，原告数次向被告发出交费通知。2014年4月下旬，被告承租商铺不再经营。2014年5月14日，被告向原告发出《致沈阳华锐世纪投资发展有限公司的函》，内容是原告公司未能履行承诺，被告公司业绩惨淡，现原告公司催缴欠租，解除合同，并停电锁门，被告公司很难理解，请原告公司就考虑被告公司品牌前期配合和惨淡经营的坚持，同意在如下条件下继续保持合作：1、免除2013年10月16日-2014年5月31日的租金和物业费；2、2014年5月31日-2015年5月31日按照10%的扣点收取租金和物业管理费，其后按照合同约定执行。如原告公司不同意继续合同，被告公司通过法律程序解除合同，并将追究原告公司因延迟开业、停电、锁门等行为造成被告公司的一切损失。2014年5月22日，被告再次向原告发函，内容是收到原告公司5月19日关于免租的回函，回复如下：1、同意原告公司提出的从2014年6月1日起至2015年5月31日期间，租金和物业费按照1.5元／天／平方米或月销售额10%两者取高的方式进行缴纳（其中面积指使用面积），2015年6月1日起，如商场开业率达到80%，租金按原合同执行，如低于80%，被告公司有自由撤店的权利。2、关于2013年10月16日至今的租金和物业费用，被告公司认为前期商场未达到营业条件，被告公司损失巨大，坚持要求免除。2014年5月28日，原告为被告回函，内容是同意被告公司从2014年6月1日至2015年5月31日期间的租金、物业费按照1.5元／天／平方米或月销售额10%两者取高的方式进行缴纳，但面积需要按照双方签订的租赁合同中约定的面积为准。关于自2013年10月16日至2014年5月31日的租金及物业费，可与原告公司另行协商还款计划签订补充协议，按补充协议履行还款义务。2014年7月26日，原告向被告再次发函，内容是原告公司已于2014年4月28日向被告公司下发解约合同通知书，但被告公司至今未办理相关解约手续，故要求被告公司于2014年7月31日前将所有欠款一次性补清后再商议重新开店事宜，否则原告公司有权根据租赁合同追究被告公司违约责任。因被告一直未向原告交纳所拖欠款项，原告起诉来院。上述事实，有当事人陈述、租赁合同、补充协议、交付确认书、缴款通知书、往来函件、照片、收据等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为，原、被告签订的《物业租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。原告作为出租人已将诉争商铺交付被告使用，被告作为承租人应当按照合同约定的标准向原告交纳租金、物业管理费及其他费用，根据双方租赁合同约定，被告如果逾期支付租金、物业管理费等款项超过30天，原告有权解除合同。被告自2013年10月16日开始营业，至今未向原告交付任何租金及物业管理费，经原告多次催缴后仍未交纳，被告应属违约，故原告诉请解除双方签订的租赁合同，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”故双方租赁合同解除后，被告应当将诉争店铺返还原告，并向原告支付所拖欠的费用，承担违约责任。根据双方租赁合同约定，诉争店铺第一年租金标准为人民币6元／天／平方米，物业管理费标准为人民币1.5元／天／平方米，被告承租店铺计租面积323平方米，自2013年10月16日至2014年6月30日共计258天，被告应支付租金数额为人民币500004元（6元／天／平方米×323平方米×258天），应支付物业费数额为人民币125001元（1.5元／天／平方米×323平方米×258天）。根据双方合同约定，诉争店铺的供暖费由被告负责，被告承租店铺面积323平方米，根据沈阳市供暖收费标准，被告应交纳供暖费人民币16537.6元，原告诉请，符合双方合同约定，本院予以支持。关于被告交纳的履约保证金问题。根据双方合同约定，如果因被告违约导致合同解除，被告交纳的履约保证金不予退还，因本院已认定系被告违约导致合同解除，故其向原告交纳的履约保证金，原告无需退还。关于原告主张的违约金问题。根据双方合同约定，如果因被告违约造成合同解除，被告应承担的违约责任有如下三处：1、按逾期付款金额的0.3%支付违约金；2、原告不予退还履约保证金；3、被告向原告支付相当于当时租赁年度内2个月的违约金。对被告交纳的履约保证金，本院已认定原告无需退还，按照双方合同约定，被告仍应向原告支付违约金。因双方合同约定租金及物业管理费的交纳方式为月交，但被告自使用商铺至今已一年多的时间未向原告交纳任何租金、物业管理费，在原告多次催缴后仍未交纳，被告应当按照合同约定承担违约责任，现原告仅自起诉之日按被告欠费金额的日0.3%向被告主张违约金，该主张已远远低于合同约定的标准，故原告该项主张，本院予以支持。被告以违约金过高予以抗辩，本院不予支持。关于被告主张的原告曾承诺开业率未达80%，原告免收租金及物业管理费的问题，对此，原告予以否认，且被告亦未能提供充分的证据证明该问题，故被告该项抗辩，本院不予支持。关于被告主张的双方租赁合同已于2014年4月28日解除，故其应付租金、物业费等计算时间应截止于2014年4月27日的问题。被告拖欠原告租金，原告虽向被告发出过解约通知，但被告收到该通知后，一直与原告协商继续租赁事宜，被告并未在接到通知后撤出诉争商铺，诉争商铺仍由其控制使用，原告无法将诉争店铺收回另行出租。被告主张原告将诉争店铺于2014年4月27日停电，锁门，但未能提供相应的证据予以证明，对此，本院无法采信。但在庭审过程中，原告承认自2014年7月左右，因被告擅自撤店，出于对被告店铺内物品安全的考虑，其又加了一层锁。本院认为，原告作为出租人将诉争店铺交予被告后，被告作为承租人对诉争店铺享有独立的使用权，被告虽拖欠原告租金，但原告在与被告协商处理过程中将诉争店铺另行上锁，影响了被告对诉争房屋的使用，系原告行使权利不当，要求被告在其上锁后全额支付租金、物业管理费对被告并不公平，本院酌定被告按合同约定租金、物业管理费数额的50%交纳，即租金标准为3元／天／平方米，物业费标准为人民币0.75元／天／平方米。自2014年7月1日至2014年8月14日（原告诉请之日）共计45天，被告应支付租金数额为人民币43605元（3元／天／平方米×323平方米×45天），应支付物业费数额为人民币10901元（0.75元／天／平方米×323平方米×45天）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司与被告深圳市西域鞋业有限公司签订的物业租赁合同及补充协议；二、被告深圳市西域鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将其租赁的沈阳华府天地购物中心二层B区016、017号商铺返还原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司（商铺具体位置、面积以双方租赁合同约定为准）；三、被告深圳市西域鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司租金人民币500004元（2013年10月16日至2014年6月30日）；四、被告深圳市西域鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司物业管理费人民币125001元（2013年10月16日至2014年6月30日）；五、被告深圳市西域鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司租金人民币43605元（2014年7月1日至2014年8月14日）；六、被告深圳市西域鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司物业管理费人民币10901元（2014年7月1日至2014年8月14日）；七、被告深圳市西域鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司供暖费人民币16537.6元（2013年11月1日至2014年3月31日）；八、被告深圳市西域鞋业有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内一次性给付原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司上述第三项至第七项总金额的违约金，按日0.3%计算，自2014年9月3日至本判决确定的给付之日止；九、驳回原告沈阳华锐世纪投资发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费人民币11805元，减半收取人民币5902.5元，由被告深圳市西域鞋业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判员  祝仰宝二〇一四年十二月四日书记员  徐 佳本判决所依照的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。