延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）宝民初字第00371号原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店（以下简称宏泰酒店）。住所地：延安市宝塔区罗家坪果菜市场*#楼。负责人龙贵生，系该公司总经理。委托代理人兰宏珠，陕西旷达律师事务所律师。被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司（以下简称紫金皇都公司）。住所地：延安市宝塔区迎宾大道宏泰小区宏泰大酒店***楼。法定代表人陈学德，系该公司总经理。被告陈学德，男，1960年9月19日出生，汉族。二被告委托代理人张海燕、霍小静，陕西嘉岭律师事务所律师。被告苏海雄，男，汉族，1969年12月17日出生。被告安竹雄，男，汉族，1962年4月16日出生。被告刘世峰，男，汉族，1968年6月10日出生。原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店与被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司、陈学德、苏海雄、安竹雄、刘世峰房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人、被告紫金皇都公司、陈学德委托代理人、被告苏海雄、安竹雄、刘世峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏泰酒店诉称，2009年2月27日，紫金皇都与原告签订《租赁合同》，双方约定：原告将位于延安市迎宾大道苑中路宏泰大酒店7层、8层，面积约1900平方米的经营房屋租赁给被告紫金皇都，用于开办夜总会，租赁期限共计9年，从2009年5月1日起至2018年5月31日止。租金分3个阶段，每阶段为3年，第一阶段租金为人民币85万元整；第二阶段租金为人民币90万元整；第三阶段租金为人民币100万元整。租金支付方式为：以年为单位交付租金，每年应一次性支付下一年的租金，下一年的租金在当年租期末1月内支付。租赁期间，除房屋租金外，紫金皇都还应按时交纳水电费、取暖费及空调费等费用。双方在合同第7条第2项第2款中还约定租赁期满后或因乙方责任导致退租的，室内不可拆卸的部分归甲方所有，即依附于房屋的装修归甲方所有，在合同第12条约定，租赁期间乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方按照合同总租金的0.3%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止，拖欠租金累计6个月以上的。在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的0.3%支付甲方滞纳金。合同签订后，原告按照约定交付了房屋，并履行了合同约定的全部义务。被告紫金皇都也交纳了2009年至2012年期间的租金和水电费等相关费用。但是，到2013年4月被告却未按照合同约定交纳2013年5月1日至今的房屋租金，并且拖欠水电费不予交纳。2013年7月，被告紫金皇都停止营业。经原告多次督促，2013年5月15日，原告法定代表人龙贵生与紫金皇都实际经营人禹云高经充分协商，就拖欠房屋租金和其他费用达成协议，协议约定紫金皇都共拖欠原告房屋租金90万元整、水电费24600元、所欠房屋租金2个月20日的利息36000元、客房和餐饮消费65000元，合计1025600元。协议约定，2013年5月31日前付给原告50万元，其余部分在2013年6月20日前付清。如果没有按约定的时间付清所欠原告的款项，自愿将现有紫金皇都所有手续及现有设备一并无偿交于原告。协议签订后，紫金皇都不仅没有按照协议约定支付拖欠房屋租金、水电费等费用，也没有将现有紫金皇都所有手续及设备交于原告。原告多次联系未果，现因该公司已经停止营业，原告认为其全体股东应当以其股份承担连带责任。故诉至法院，请求依法判令解除原告与延安紫金皇都娱乐有限公司之间的租赁合同，各被告共同支付从2013年5月1日至实际返还租赁房屋之日期间的租赁费1350000元（2013年5月1日至2014年10月31日）、拖欠租赁费利息（按每月2分计算）378000元、水电费24600元、评估费38000元等费用共计1790600元，各被告立即返还租赁房屋，并将其附属设施无偿交于原告，本案诉讼费用和其他费用由被告承担。原告宏泰酒店为证明其主张事实成立，向本院提交了以下证据：证据一：租赁合同、补充协议。证明1、原、被告双方于2009年签订的租赁合同内容合法有效，双方应当遵照合同约定。2、根据该合同第4条、第5条约定，被告应当交纳从2013年5月1日至2014年10月31日租赁费1350000元。3、根据合同第6条及补充协议第3条约定被告应当交纳拖欠水电费24600元。4、根据合同第7条第2项第2款约定，租赁期满后或因乙方责任导致退租的，室内不可拆卸的部分归甲方所有，即依附于房屋的装修归甲方所有，被告应当依据约定履行，将室内不可拆卸部分无偿交付原告。5、根据合同第12条约定，被告应当承担拖欠租赁费的违约责任，并赔偿损失，原告主张的利息损失378000元应予支持。证据二：协议。证明双方于2013年就拖欠租金及利息计算、支付时间达成协议，但被告并未履行，拖欠2个月利息为36000元，故被告拖欠原告租赁费利息应当按照月息2分计算至实际给付之日。证据三，评估费发票。证明因被告拖欠原告租赁费，原告起诉后支付评估费38000元应当由被告承担。证据四：陕西华鼎资产评估有限公司资产评估报告书，证明报告的结论应该作为定案依据。被告苏海雄、安竹雄、刘世峰辩称，原告所述签订合同属实，但是合同约定房顶漏水由原告负责维修，但实际履行合同期间一直是由被告紫金皇都维修，原告方没有尽到房屋维修的义务。租金数额分三段计算属实，2013年4月10日开始因为原告停电，导致紫金皇都停业。合同约定提前1个月交下一年的租金，水电费是每月使用完之后抄表结算。水电费确实拖欠，但具体数额记不清。原告所述紫金皇都实际经营人禹云高与原告龙贵生协商拖欠租金的事情被告不清楚。租赁合同第2条第8项约定，原告许可装修时材料堆放及上下通道，适宜电梯的采用电梯运输，不适宜的从楼梯运输。当时装修时全部用的是楼梯，没有用电梯。正常停电时原告的发电机不能带动被告公司使用的电梯，被告公司自行购买发电机。取暖及空调费按每平米8.5元收取，无论被告是否实际使用一直收取，被告同意解除与原告之间的租赁合同。原告诉请的租赁费按合同约定计算属实，如果原告不停电被告可以继续经营，逐步支付，但因为原告停电导致无法经营，所以不应该支付租金，原告诉请的利息被告不支付，水电费24600元应该由被告公司支付，房屋同意返还，所有附属的设施设备折价给原告。评估机关评估的价格过低，应按150万元折价给原告。合同第7条第3项约定来客停车位由原告免费提供，但实际来客及公司人员停车均收费，被告也并未按合同约定给被告提供五部内线电话，也没有在原告客房提供免费广告册。被告紫金皇都公司辩称，被告同意苏海雄的答辩意见，原告诉请第三项关于无偿返还设备被告不同意，原告依据2013年5月15日禹云高与龙贵生签订的协议，在签订该协议时禹云高不是公司的法定代表人也不是公司的股东，因此该份协议被告不予认可，原告的该项诉请无依据。原告未按合同约定提供免费停车位，电梯，内部电话，房屋维修等合同义务，给被告造成的经济损失应在租金数额中扣除。因被告经营项目的特殊性，原告应当清楚一旦停电，原告无法开展经营活动，虽被告应当按照合同约定交纳房租，但被告直接停电的行为是合同无法继续履行的主要责任，故原告应当就合同无法履行负重大责任，故被告不应当支付诉请中的全额租金。被告陈学德辩称，同意被告紫金皇都公司的答辩意见，根据公司法第20条规定，公司的股东滥用股东权利，给公司和其他股东造成损失的，应当依法承担赔偿责任，公司股东滥用公司法人独立地位及股东的有限责任逃避债务严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任。陈学德作为公司股东不存在公司法规定的以上情形，所以不应与公司承担连带责任，陈学德不是本案适格的被告。各被告均未向本院提交证据。经庭审质证，被告紫金皇都公司、陈学德对原告提供的证据一真实性无异议，证明目的有异议，该证明目的第2项中被告应交纳拖欠租赁费135万元因原告没有按合同约定提供免费停车位、电梯、内部电话、房屋维修等合同义务，给被告造成的经济损失应在租金数额中扣除，原告的停电行为导致被告无法正常经营，是导致合同无法正常履行的主要原因，所以租赁费不应该全部由被告承担，原告对此也有责任。该证明目的中第3项数额无异议，中央空调费收取应按照实际使用时间收取。对该证明目的中第4项有异议，本案既不是租赁期满也不是完全由被告方责任退租的，不应该将室内不可拆卸部分无偿交付原告，对该证明目的中第5项有异议，原告主张的利息合同并没有约定，利息不予认可。对证据二真实性、证明目的均有异议，2013年5月15日签订协议时禹云高既不是公司的法定代表人也不是公司的股东，故协议对本案被告没有任何的法律效力。对证据三真实性无异议，证明目的有异议，认为被告不应承担评估费用。对证据四真实性、证明目的均有异议，华鼎资产评估作出的评估结论与事实不符，评估机构的人员在现场评估当天之后即接受了原告的吃请，严重影响评估结论的合法性。被告苏海雄对证据一、二、三质证意见与紫金皇都公司的质证意见一致。对证据四评估报告有异议，认为评估结论数额过低，评估中各项原值的数额过低及成新率均是百分之十五过低，发电机一台花费95000元，另外在七楼靠北楼顶盖了十间彩钢房花费450000元，紫金皇都牌匾及门头价值650000元，这些均没有在评估报告里评估，如果解除合同原告应该将以上物品折价。被告刘世峰、安竹雄对原告提供证据质证意见与苏海雄的质证意见一致。经审查，各被告对原告提供的证据一真实性并无异议，故对该证据真实性本院予以确认。证据二系原告负责人龙贵生与被告紫金皇都公司原法定代表人禹云高于2013年5月15日签订的协议，而2010年5月21日被告已将原法定代表人禹云高变更为陈学德，故以该协议不能证明被告应支付拖欠租金利息，故本院不予采信。证据三真实性各被告并无异议，故本院对其真实性予以确认。证据四资产评估报告客观存在，被告虽有异议，但未在规定期限内提出重新鉴定申请，也未提供足以反驳的相反证据，故本院予以采信。经审理查明，2009年2月27日，原告与被告紫金皇都公司原法定代表人禹云高签订租赁合同。双方约定原告将位于延安市迎宾大道苑中路宏泰大酒店七层、八层租赁给被告开办夜总会。租赁期九年，从2009年5月1日起至2018年5月31日止。租金及支付方式约定为，租期为三个阶段，每阶段为3年，每一阶段年租金为850000元，第二阶段年租金900000元，第三阶段年租金为1000000元，以年为单位交付租金，每年租金应一次性支付下一年的租金（即下一年的租金在当年租期末1月支付）。同时约定租赁期间水、电、取暖及空调费应由承租方自行负担。还约定，原告许可被告按设计图纸及装修中改变房屋的内部结构或设置及对房屋结构有影响的设备进行装修使用，设计规模、范围、工艺、用料等方案由被告自定。租赁期满后或因被告责任导致退租的，室内不可拆卸的部分归原告所有，即依附于房屋的装修归原告所有。2010年3月17日，原告与被告紫金皇都公司原法定代表人禹云高签订补充协议，约定电梯使用费每月2000元，中央空调使用费按每平米8.5元标准执行（包括制冷、供热），水、电费按水表、电表计量收取，单价按宏泰小区的单价执行，以上费用均在每月末按时向原告交纳，如有延误，原告有权停止被告紫金皇都公司电梯使用权、空调使用权，并有权停止被告紫金皇都公司水、电的使用。协议签订后，原告依约向被告交付房屋，由被告装潢进行使用，被告亦依约向原告缴纳相关费用。2010年5月21日，被告紫金皇都公司法定代表人由禹云高变更为陈学德。2013年4月因被告紫金皇都公司未按期支付房租及水电费，原告停电。之后被告再未向原告支付任何费用，停止经营夜总会。截止2014年10月31日，被告紫金皇都公司拖欠租赁费1350000元、水电费24600元。2014年4月17日，原告及被告紫金皇都公司法定代表人陈学德、公司股东对被告经营的紫金皇都物品进行了清点。本案在审理过程中，原告向本院申请对被告紫金皇都公司租赁原告房屋中的装潢及相关设施残值进行评估，经延安市中级人民法院委托陕西华鼎资产评估有限公司评估，2014年9月28日，陕西华鼎资产评估有限公司作出陕华鼎评报字（2014）第097号资产评估报告书，结论为委估资产于评估基准日2014年8月18日的评估结果为659947.70元，其中构筑物536927.69元，机器设备为123020.01元。本院认为，原告与被告紫金皇都公司之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，依法成立并生效，原、被告应依约履行义务。被告未按合同约定按时足额支付租赁费及水电费，且经原告多次催告至今一直未将拖欠的费用付清，已违反合同约定，且在审理中亦同意解除合同，故对原告要求解除合同的主张，本院予以支持。被告紫金皇都公司依约应向原告支付拖欠的租赁费及水电费。被告紫金皇都公司应向原告交付租赁的房屋，故对原告的该主张，予以支持。原告要求将租赁房屋的附属设施无偿交付原告的主张，因本案并不属于双方合同约定的因被告责任导致退租的情形，故对原告的该主张不予支持。关于被告紫金皇都公司在租赁房屋的装修及设备部分，因房屋装修部分无法与房屋分割，故应折价给原告，另租赁房屋内其他机器设备，被告紫金皇都公司表示愿意折价交付给原告，但认为评估价值过低，应按150万元折价，对此价值其并未提供证据证实，故应按资产评估报告的结论进行折价。关于被告要求对未在评估范围内的发电机、彩钢房、门头牌匾进行折价的主张，因发电机并未放置在租赁房屋内，双方在现场清点物品清单中也无此设备，且发电机移动可继续使用，故对此无法折价交付，另彩钢房被告并未提供相关修建手续，无法证明其合法性，门头牌匾系被告室外广告宣传制作，与租赁的房屋并非不可分割，故对被告关于此三项财产折价的辩解理由本院不予采信。关于租金利息因双方对此并无约定，故本院不予支持。关于原告要求股东承担支付义务的主张，因其依据公司法关于公司股东滥用公司法人独立地位及股东的有限责任逃避债务严重损害公司债权人利益的，应对公司债务承担连带责任，但原告并未提供证据证明本案中存在此情形，故对原告的该主张本院不予支持。被告认为原告存在未按合同约定提供免费停车位、电梯、内部电话、房屋维修等违约情形，造成被告损失应在租金数额中予以扣除的辩解理由，因其并未提供证据予以证明，故对该辩解理由本院不予采信。被告认为原告停电之行为是合同无法履行的主要原因，故不应支付诉请的全额租金的辩解理由，因被告未按约定期限支付拖欠的水电费在先，而之后被告仍未按约定支付租赁费及水电费，故对其辩解理由本院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、依法解除原告与被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司之间于2009年2月27日签订的租赁合同。二、被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司于本判决生效后五日内向原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店返还租赁房屋及机器设备（设备清单以陕西华鼎资产评估有限公司陕华鼎评报字（2014）第097号资产评估报告书中机器设备评估明细表为准）。三、被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司支付原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店水电费24600元、2013年5月1日至2014年10月31日期间租赁费1350000元，扣除房屋构筑物及机器设备残值659947.70元，实际向原告支付714652.30元，以上款项限于本判决生效之日起十五日内一次性付清。四、驳回原告延安翔泰实业发展有限公司宏泰假日酒店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13406元，评估费38000元，原告已预交，实际由被告延安紫金皇都餐饮娱乐有限公司负担51406元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。审 判 长  贺 瑞人民陪审员  贺继宏代理审判员  李 梅二〇一四年十二月二日书 记 员  刘爱玲