黑龙江省桦川县人民法院行 政 判 决 书（2016)黑0826行初35号原告郝志英，女，1974年2月23日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市。被告桦川县房产管理局。法定代表人马洪彬，职务局长。委托代理人张元龙，男，桦川县房产管理局职工。第三人周详，男，1969年10月1日出生，汉族，无职业，现住佳木斯市。第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行。代表人李小鹏，男，系该支行行长。委托代理人黄文斌，男，1990年12月10日出生，汉族，系该单位职工，现住佳木斯市。委托代理人张天军，男，1976年5月1日出生，汉族，系该单位职工，现住佳木斯市。原告郝志英不服被告桦川县房产管理局房屋登记行为一案，于2016年4月1日向本院提起行政诉讼。本院于2016年4月1日立案后，于2016年4月8日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书；因周详、中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行与本案被诉具体行政行为有法律上的利害关系，原告将其作为第三人一并提起诉讼,本院分别于2016年4月11日和4月13向二位第三人送达了参加诉讼通知书。本院依法组成合议庭，于2016年5月18日依法公开开庭审理了本案。原告人、被告的委托代理人、第三人周详、第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行的代表人和委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。被告桦川县房产管理局，于2014年2月11日作出房屋所有权登记，向第三人周详颁发了2014000240号房屋所有权证书，认为该房屋在登记前无其他产权人登记，办理程序合法，遂为第三人周详颁发了房屋所有权证书。原告郝志英诉称，2011年4月2日，原告与开发商北安市吉瑞房地产开发有限责任公司签订了商品房买卖合同，原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇吉祥嘉苑小区2号楼4单元1层109.71平方米商服楼，房屋价款35万元，2012年8月23日，原告以母亲邵丽杰的名义向该公司的代理人周详支付了全部购房款，并于同日接收了该房屋，对该房屋进行了装饰、装修，使用至今。2014年2月11日，被告为第三人周详颁发了产权证号为2014000240号的房屋所有权证，于2014年3月15日为第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行颁发了桦房证桦字第20140786号他项权证书。由于债务人没有还款，佳木斯市东风法院作出执行裁定，对原告购买的楼房查封并予以拍卖时，原告才知道上述情况。原告认为，原告按购房合同的约定支付了全部购房款，并对房屋进行了装饰装修，实际占有使用，已具备了对该房屋的所有权。被告的行为严重损害了其合法权益，被告在为第三人周详办理房权证时该房屋没有质检、消防验收、没有交税的情况下擅自为其办理产权证，是违法的。因此，请求法院判令撤销被告为第三人周详颁发的桦房权证字第20140002**号房屋所有权证书的行为。原告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据一，原告与北安市吉瑞房地产开发有限责任公司于2011年4月2日签订的商品房买卖合同书一份，证明原告购买该公司开发的位于桦川县悦来镇吉祥嘉苑小区2号楼4单元1层109.71平方米商服楼。证据二，原告向北安市吉瑞房地产开发有限责任公司缴纳购房款收据一份及公司的代理人即第三人周详签字收到原告购房款书面凭证一份和补开的缴纳不动产发票复印件一份，证明原告在与公司签订合同后于2012年8月23日向公司交纳了购房款人民币35万元并而且公司已缴纳了不动产税。证据三，佳木斯市公安局前进分局前进派出所出具的证明一份及邵丽杰银行汇转款到周详账户35万元票据复印件三份，证明原告与邵丽杰系母子关系及2012年8月23日通过邵丽杰在银行汇转款向北安市吉瑞房地产开发有限责任公司交纳了购房款35万元。证据四，原告于2012年11月3日、2014年3月11日、2015年11月1日分别与他人签订的出租其购买的该房屋协议书三份，证明原告在购买该房屋装饰装修后，实际占有并使用了该房屋。证据五，原告交纳物业水费收据一份，证明原告实际管理了该购买后的楼房。证据六，2014年2月11日被告为第三人周详颁发的桦字第2014000240号房权证复印件一份及2014年3月25日为第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行颁发的桦字第20140786号他项权证复印件一份，证明被告违反法律规定为二位第三人颁发了证件。证据七，吉祥嘉苑2号楼销控表复印件一份，证明原告所买楼房的的具体位置为2号楼四单元一楼7号门市109.71平方米。证据八，2016年2月5日佳木斯市东风区人民法院（2016）黑0805执11-1号执行裁定书复印件一份，证明东风区法院对原告购买的楼房已进入了执行拍卖程序。证据九，北安市吉瑞房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书（副本)复印件一份及该公司对周详的授权委托书一份，证明该公司具有开发房地产资质并授权第三人周详于2010年5月3日至2011年5月3日负责吉祥嘉苑项目的承办事宜。证据十，2014年3月24日房地产抵押清单一份，证明第三人周详已用原告购买的该楼房为第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行做了抵押。被告桦川县房产管理局辩称，我局办理的房屋所有权证书，是由北安市吉瑞房地产开发有限责任公司桦川项目部吉祥嘉苑小区负责人周详申请，经县领导同意和批示，也是依据企业营业执照、资质证书、建委立项文件、建设用地许可证、用地批准书、建设工程许可证、建设工程规划许可证、商品房预（销）售许可证，办理的初始登记；在办理之前没有任何登记，登记符合程序，根据申请办理的登记只是为了抵押贷款业务，并不是产权转移登记，自成交之后，原告和开发商从没有到我局进行过查询和登记，更没提出异议，从行政机关具体行为之日起，六个月内也没提起诉讼，讼期已过，应驳回原告的诉讼请求。被告为支持其主张向本院提交了以下证据：证据一，北安市吉瑞房地产开发有限责任公司企业法人营业执照复印件一份，证明该公司具有法人资格。证据二，北安市吉瑞房地产开发有限责任公司房地产开发企业资质证书（副本）复印件一份，证明该公司具有开发房地产的资格。证据三，2010年5月24日桦发改发（2010）18号桦川县发展和改革委员会文件关于北安市吉瑞房地产开发有限责任公司吉祥嘉苑住宅小区项目核准的批复复印件一份。证据四，2011年5月9日桦川县住房和城乡建设局为北安市吉瑞房地产开发有限责任公司颁发的开发建设桦川县吉祥嘉苑住宅小区编号230826201103100101号建筑工程施工许可证复印件一份。证据五，2010年10月25日桦川县规划局为北安市吉瑞房地产开发有限责任公司颁发的桦规（2010）工程Gj017号开发建设桦川县吉祥嘉苑住宅小区建设用地规划许可证复印件一份。证据六，2010年10月22日桦川县房产局和桦川县国土资源局为北安市吉瑞房地产开发公司颁发的用地许可证复印件一份。证据七，2011年6月23日桦川县房产局为北安市吉瑞房地产开发公司颁发的桦房许字第2011010号桦川县吉祥嘉苑住宅小区商品房预（销）售许可证复印件一份。上述三、四、五、六、七份证据，证明吉祥嘉苑小区的开发符合棚户区改造的法律规定的各项程序，给第三人周详办理房屋产权证也符合合法程序。第三人周详述称，被告为我办理的房权证是我公司工作人员工作失误造成的，吉祥嘉苑2号楼原有商服10套，由于第10套楼朝向改变，形成了2号楼只有9套商服，造成办理产权证时楼房位置串位，现在原告的房屋107号应该是原有的108号，销控表没改，造成登记时错误。同意原告诉讼请求。第三人周详未向本院提交证据。本院于2016年5月9日对第三人周详做了调查笔录，与其所述一致。第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行述称，被告在办理房屋所有权登记中是否存在违法行为，责任不在于四丰支行，周详为涉案房产实际所有人，而且其自愿为他人借款提供抵押担保，已将该房产办理抵押登记手续，抵押登记合法有效。即使被告在对周详进行房屋所有权登记的行为存在瑕疵，该登记行为也不应予以撤销，应依《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的意见》第十一条第三款的规定，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。四丰支行因与案外人张浩金融借款合同纠纷向佳木斯市东风区法院提起诉讼，该院已作出判决，对本案所涉房产折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿四丰支行，并判令周详在抵押范围内承担保证责任。四丰支行已善意取得本案所涉诉房产，得到原审判决确认。该登记行为若被撤销，四丰支行的抵押权将无法实现，严重损害了第三人的合法权益，请法院支持第三人的答辩意见。第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行为支持其主张向本院提交了以下证据：证据一、佳木斯市东风区法院（2015）东民商初字第445号民事判决书一份。证据二、佳木斯市东风区法院(2016)黑0805执11-1号执行裁定书一份。证据三、佳木斯市东风区法院（2016）黑0805执异9号执行裁定书一份。上述三份证据证明法院对四丰支行的抵押权予以确认，四丰支行已经合法取得了该房屋的处分权，同时证明原告不享有对该房屋的所有权。经庭审质证，对原告所举证据，被告均无异议，只是认为第七份证据应当由开放商提供；第三人周详均无异议，只是补充说明证据七，当时楼房位置弄串了；第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行对原告所举证据一有异议，认为原告与开发商签订合同时开发商还没有获得房屋销售许可证，所以该合同是无效的或可撤销的，该证据只能证明双方存在买卖关系，而不能证明原告已经取得了房屋所有权，该房屋登记的所有权人为周详，原告对该房屋不享有排他权；对证据三有异议，认为原告的购房款并没有支付到开发商账户，而是直接支付到周详个人账户，不能证明原告向开发商交付了购房款；对证据六、七、十均有异议，认为这三份证据均是复印件，不能作为证据。对被告所举证据，原告均无异议，第三人周详均无异议；第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行对七份证据均无异议，但认为证据七预售许可证颁发的时间晚于原告签订购房合同的时间，可证实原告与开发商签订合同时开发商并不具备销售资质。对第三人周详所述事实，原告、被告、第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行均无异议。对第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行所举证据，原告、被告、第三人周详对其真实性均无异议。本院对上述证据认证如下：对原告所举证据，被告和第三人周详均无异议，第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行对证据一、三、六、七、十有异议，本院审查后认为，对证据一确是原告与北安市吉瑞房地产开发有限公司签订的真实的房屋买卖合同，虽然签订合同当时该开发公司尚未取得房屋销售许可证，但按照合同约定，在该开发公司取得房屋销售许可证后原告交纳了购房款，该开发公司在双方签订合同后也交付了房屋，原告与该开发公司签订的房屋买卖合同成立并生效，对证据三虽然原告以其母亲的名义将购房款通过银行汇转到周详的名下，但第三人周详作为该开发公司的代理人将该购房款交到了开发公司，有原告举证的证据二予以佐证，对证据六、七、十经核对均符合客观事实，第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行对原告举证的证据提出异议，理由均不成立。本院认为，原告举证的证据均符合证据的客观性，可证明其主张的事实，予以采信。对被告所举证据，原告、第三人周详、中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行均无异议，上述证据是具备法人和开发资格的北安市吉瑞房地产开发有限公司申请开发桦川县吉祥嘉苑小区建设工程的相关部门审批文件，本院经核对属实，符合证据的客观性，予以采信。对第三人周详所述事实，原告、被告、第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行均无异议异议，本院认为，第三人周详所述事实具有客观性，予以采信。对第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行所举证据，原告、被告、第三人周详对证据的真实性均无异议，本院认为，这些证据均具有证据的客观性，予以采信。经审理查明，2011年4月2日，原告郝志英与北安市吉瑞房地产开发有限责任公司签订了房屋买卖合同，原告购买其公司开发的位于桦川县悦来镇吉祥嘉苑小区2号楼4单元1层西侧109.71平方米的商服楼，并于2012年8月23日原告通过其母亲邵丽洁在银行汇转款向该开发公司支付了购房款人民币35万元，原告并接收了该房屋，对该房屋修缮、装饰并进行了实际管理。2014年2月11日第三人周详在其工作人员将该楼房错误登记位置弄错的情况下，为向他人借款作抵押担保，向被告申请办理房屋产权证书，被告桦川县房产管理局在未取得第三人周详书面申请签字、未对其详细询问、未进行实地考察的情况下，便受理了第三人周详办理房屋产权证的初始登记申请，对该房屋也未有相关部门经过质检、消防等验收的情况下，仅依据北安市吉瑞房地产开发有限责任公司法人和开发资格证明、该房地产开发公司在建筑该楼房时经桦川县发展和改革委员会、桦川县住房和城乡建设局、桦川县房产管理局、桦川县国土资源局、桦川县城乡规划局的审批文件于当日便为第三人周详办理了房屋产权登记手续，并颁发了桦房权证桦字第20140002**号房屋所有权证书。2014年3月15日，被告又以该房屋所有权证书为第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行办理了他项权利登记。之后，由于债务人没能按时还款，第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行向佳木斯市东风区法院提起民事诉讼，在获得生效判决后，又向该院申请执行用以抵押的该周详名下的房屋，原告始知其购买的房屋已办理了房权证及抵押权证的情况，原告提起执行异议申请，因被告已对第三人办理了房权证书而被驳回。原告认为自己为实际的房屋所有权人，被告的登记行为侵犯了其房产权，不断主张权利并向本院提起行政诉讼，要求本院依法撤销被告对第三人周详办理的桦房权证桦字第20140002**号房屋产权登记的行为。本院认为，被告在办理房屋所有权初始登记的过程中，未尽房屋所有权登记的审慎审查义务，违反法定程序，错误的将并非房屋所有权人的第三人周详登记为产权人，其行政行为违反了法律规定，依法应当予以撤销，原告作为利害关系人，其要求撤销被告对第三人周详房屋所有权登记的行政行为的诉讼请求本院予以支持，被告称原告应当在其作出具体行政行为之日起六个月内提起行政诉讼,原告未提起应驳回起诉，无法律依据，本院不予支持，第三人中国农业银行股份有限公司佳木斯四丰支行不同意原告的诉讼请求，认为本案应当判决确认被告行政行为违法，不撤销行政登记行为，法律依据不足，本院不予支持。故本院依据《中华人民共和国行政诉讼法》第三十四条、第四十三条、第四十九条、第六十三条、第七十条一款（三）项并参照《房屋登记办法》第十一条、第十八条、第十九条第一款（一）项、第三十条之规定，判决如下：一、撤销被告桦川县房产局于2014年2月11日为第三人周详作出的桦房权证桦字第20140002**号所有权证书的行政登记行为。二、案件受理费100.00元，由被告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佳木斯市中级人民法院。审 判 长  张振伦审 判 员  吴国华人民陪审员  王卫东二〇一六年六月二十七日书 记 员  边佳宇