广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第547号上诉人(原审被告)：陈兆雄，住广州市越秀区。委托代理人：张致诚，广东高特律师事务所律师。委托代理人：梁伟杰，广东高特律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：汤凤屏，住广州市海珠区。委托代理人：钟旭娜，广东南国德赛律师事务所律师。委托代理人：江永能，广东南国德赛律师事务所律师。原审第三人：广东中原地产代理有限公司，住所地广州市。法定代表人：赖国强，该司董事长。委托代理人：何恺鹏，该司职员。委托代理人：罗文超，该司职员。上诉人陈兆雄因房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院（2013）穗荔法民三初字第1194号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经���理查明：陈兆雄是广州市白云区颐和路10号M房的房屋（现为荔湾区珠岛花园内）的所有权人。2013年5月5日汤凤屏、陈兆雄双方在广东中原地产代理有限公司（以下简称中原公司）的介绍下签订《存量房买卖合同》，约定汤凤屏向陈兆雄购买广州市白云区颐和路10号M房，该房屋建筑面积为由44.74平方米；房屋总成交价为420000元，付款方式为汤凤屏签订合同时支付定金10000元，双方应在合同签订后五个工作日内共同到处房管部门办理交易过户递件手续。余款410000元于交易过户完成当天付清给陈兆雄。交易过户手续需在合同签订后30天内完成。汤凤屏、陈兆雄双方同意该房屋交付使用时间为陈兆雄收齐房款当天。交易税费由汤凤屏全部承担。税费最终以相关政府部门的确认数额为准。签订合同后，如遇政府及有关部门调整税费，对于调整部分由汤凤屏全部承担。陈兆雄不��按本合同约定将房地产出售给汤凤屏的，应当向汤凤屏支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回汤凤屏已付的全部费用；陈兆雄如未能按合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向汤凤屏支付违约金。汤凤屏与陈兆雄双方同意委托中原公司办理网签手续，双方保证按规定办妥网签手续并提供相关资料，签署相关合同文件，以顺利完成交易。如一方原因导致不能进行网签及交易过户，则违约方需按本合同第二条约定总成交价之10%赔偿另一方损失，如双方违约，则各自承担违约责任。合同签订后，汤凤屏向陈兆雄支付了购房定金10000元。2013年6月24日中原公司为汤凤屏、陈兆雄双方在房管部门办理《存量房买卖合同》网签登记手续。后陈兆雄以没有与中原公司签订《广州市房地产中介服务合同》为由，要求中原公司撤回在房管部门办理《存量房买卖合同》网签登记手续。中原公司与陈兆雄共同办理撤下涉案房屋的《存量房买卖合同》网签登记手续，陈兆雄至今未办理涉案房屋的产权过户给汤凤屏手续。2013年7月30日，汤凤屏向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.依法判令陈兆雄按照《存量房买卖合同》第三条和第十六条约定，继续履行合同，协助我方办理房屋过户手续或办理全权委托公证书；2.依法判令陈兆雄按照《存量房买卖合同》第九条约定向我方支付违约金9450元（暂计至2013年7月30日，违约金按每日按总房款0.5%的标准计算，从2013年6月16日起计，计至实际办理房屋过户手续之日止）；3.本案诉讼费用由陈兆雄承担。原审庭审中，陈兆雄提供了以下证据：1.2013年7月18日的投诉案件受理登记表和咨询案登记表，证明陈兆雄向中介协会投诉。汤凤屏对此不予确认，认���证据上面没有签名和盖章，是复印件，且是单方作出。中原公司认为是陈兆雄向中介协会作出的投诉，里面是陈兆雄单方面的意思表示，我方并没有进行确认。2.广州市房地产中介服务合同撤下申请表（附中介机构版申请表），证明未经陈兆雄同意，私自办理讼争房屋的网签手续，经陈兆雄投诉后才撤回。汤凤屏予以确认，这只是陈兆雄单方面要求撤下网签的申请，从来没有得到我方的同意。中原公司予以确认，由于陈兆雄向中介协会投诉，买卖双方无法达成一致意见，中介协会提议这是买卖双方的纠纷，应由法院处理，所以建议我方先协助陈兆雄撤销网签合同。3.广州市房地产中介协会群众投诉案件调解登记表，证明三方均同意撤销网签的合同，中介的服务合同无效。汤凤屏认为该证据是复印件，真实性、合法性、关联性不予确认，里面只是单独记录了每人的意���，并非买方同意撤销网签合同和取消交易的凭证，且我方已明确不同意取消网签，要求业主继续履行合同，我方已明确提出如果要撤销网签合同，必须经我方同意才可以撤销。中原公司对该证据真实性予以确认，这是三方曾到中介协会进行协商的过程，但最终买卖双方无法达成一致意见。4.中介服务合同证明由于没有在中介服务合同上签名、盖章，所以合同应为无效。汤凤屏认为中介服务合同第三条注明了陈兆雄的义务。中原公司对该证据认为中介服务合同是我司的版本，但里面特别确认只是告知客户我司中介人员不会随便收取客户的费用和签署其他文件，就算收取了客户的费用，也会出具相关票据。我司也持有陈兆雄签署的中介服务合同，并加盖了公章，且交给了中介协会，所以对提交的中介服务合同真实性不确认，该中介服务合同也不会影响买卖双方履行买卖合同。在汤凤屏陈兆雄签订了合法有效的买卖合同后，我司依照相关规定，为当事人办理了网签手续，本次买卖不能履行的原因并非我司造成。原审诉讼过程中，原审法院依汤凤屏财产保全申请以（2013）穗荔法民三初字第1194-1号民事裁定书裁定查封陈兆雄名下的涉案房屋1/10产权份额。原审法院认为：汤凤屏、陈兆雄签订的关于涉案房屋的《存量房买卖合同》是双方真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，当事人均应依约履行。汤凤屏根据合同约定，依约向陈兆雄支付定金10000元。中原公司按照《存量房买卖合同》约定，为汤凤屏、陈兆雄双方在房管部门办理网签手续。但陈兆雄以中原公司没有在《中介服务合同》上签名、盖章为由，申请撤销《存量房买卖合同》在房管部门网签登记。但不能否定汤凤屏、陈兆雄双方对买卖涉案房��的真实意思表示，所以陈兆雄以没有与中原公司签订《中介服务合同》，导致《存量房买卖合同》无效的抗辩理由不成立。另在庭审过程中，陈兆雄提出其妻子现在不同意继续履行《存量房买卖合同》，但当庭不能提供证据予以证实。本案陈兆雄没有继续履行与汤凤屏签订《存量房买卖合同》的行为已构成违约。汤凤屏要求陈兆雄继续履行合同，办理涉案房屋的交易过户给汤凤屏以及承担违约责任合法合理，原审法院予以支持。另外，汤凤屏在涉案房屋办妥交易过户手续时应全部履行付款义务，向陈兆雄清偿全部购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，原审法院于2013年10月11日作出判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈兆雄协助汤凤屏���理广州市白云区颐和路10号M房（即荔湾区珠岛花园内）过户至汤凤屏名下的产权登记手续；二、在广州市白云区颐和路10号M房过户至汤凤屏名下之日，汤凤屏向陈兆雄支付剩余购房款410000元；三、陈兆雄自本判决发生法律效力之日起十日内，向汤凤屏支付自2013年6月16日起至涉案房屋实际办理过户手续之日止的违约金（违约金以总房款为本金，按每日0.05%计算，违约金以不超过总房款420000元为限）；四、驳回汤凤屏其他诉讼请求。一审案件本案受理费75元，诉讼保全费440元由陈兆雄负担。判后，上诉人陈兆雄不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉称：一、我方与汤凤屏签订《存量房买卖合同》时因欠缺考虑，在中原公司的游说下，草率签订了合同，且房屋为我与妻子婚后购买，属于夫妻共同财产，在签订合同前我并未将相关情况告知我妻子张某丙，在得知要���售涉案房屋后其表示坚决反对，根据《物权法》的规定，处分共同共有的财产应得到全体共有人的同意，独自出售涉案房屋是不合法的，我方不能再继续履行《存量房买卖合同》；二、本案涉案房屋一直为我方自用，并未交付，法院判令解除《存量房买卖合同》将不会对汤凤屏造成大影响，而我方因家庭原因，希望可以将涉案房屋留给孩子；三、我方考虑到当时与汤凤屏签订《存量房买卖合同》欠考虑周全，确实对汤凤屏造成损失，同意赔偿违约金给汤凤屏，据此，请求二审法院判令：1.撤销原审判决，驳回汤凤屏全部诉讼请求；2.改判解除双方签订的《存量房买卖合同》，我方不需要继续履行该合同；3.本案一、二审诉讼费用由汤凤屏承担。被上诉人汤凤屏答辩称：1.原审已查明涉案房屋登记在陈兆雄一人名下，我方在交易时只能从房产证看到的只是陈兆雄一人���有，无法考证是否为婚姻关系共有物权，我方善意购买涉案房屋，整个过程中不存在任何过错；2.双方签订的《存量房买卖合同》是自愿达成一致合意的协议，期间也并不存在法律禁止的是由，是合法的，我方同意原审法院的认定与判决。上诉人陈兆雄与被上诉人汤凤屏对原审查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，陈兆雄表示：1.撤回上诉请求第二项；2.不同意继续履行合同的理由是其妻子不同意出售房屋。二审中，陈兆雄向本院提出申请其妻子张某丙证人出庭作证，并表示一审中没有申请延期举证。汤凤屏对此表示不同意，理由是陈兆雄的申请超出举证期限，且有理由相信两人之间有串证的嫌疑。本院认为：本案二审当事争议的焦点问题为：案涉合同应否继续履行。《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”本案中，陈兆雄与汤凤屏签订的《存量房买卖合同》为双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性规定，故原审认定合法有效正确，本院予以确认。因此，上述合同对于双方当事人均具有约束力，双方当事人应依约履行该合同，原审法院据此判令陈兆雄协助办理案涉房屋的过户手续，以及由汤凤屏支付剩余房款，上述处理并无不当，本院予以维持。陈兆雄上诉提出因其配偶不同意出售案涉房屋，故其独自出售涉案房是不合法，对此，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”据此，陈兆雄签约时对于房屋有无处分权的���由，并不影响案涉合同的效力认定，该上诉理由缺乏法律依据，本院不予采信。至于违约责任的承担问题。因双方签订的合同明确约定：陈兆雄如未能按合同约定的期限交房，或者未能按时履行合同约定的其他义务，应当每日按总房款0.05%的标准向汤凤屏支付违约金。根据案件查明事实，现因陈兆雄违约导致案涉房屋无法依约办理过户手续，故原审法院依据上述约定判令陈兆雄承担逾期过户的违约责任，上述处理具有合同依据，本院予以维持。陈兆雄在二审中提出要求证人出庭作证的申请，因不符合《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项、第五十四条第一款的规定，且汤凤屏表示不同意质证，故根据该司法解释第四十三条第一款规定，本院对此不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈兆��的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费150元由上诉人陈兆雄负担。本判决为终审判决。审 判 长  张燕宁审 判 员  张 怡代理审判员  黄春成二〇一四年十二月十五日书 记 员  郝 烨