广西壮族自治区北海市海城区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)海民一初字第710号 原告：北海某某房地产开发有限公司，住所地北海市广东南路。 法定代表人：黎某1，董事长。 委托代理人：黎某2，该公司员工。 委托代理人:梁某某，广西某某律师事务所律师。 被告：王某某，男，汉族，1965年11月28日出生，住天津市塘沽区。 被告：孙某某，男，汉族，1969年4月12日出生，住浙江省瑞安市。 二被告的委托代理人：李某某，广西某某律师事务所律师。 二被告的委托代理人：邓某某，广西某某律师事务所律师。 原告北海某某房地产开发有限公司与被告王某某，孙某某租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月26日受理后，依法由审判员陈培荣适用简易程序，于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告北海某某房地产开发有限公司的委托代理人梁某某、黎某2，被告王某某，孙某某的委托代理人李某某、邓某某及被告孙某某到庭参加诉讼。本案开庭审理后，原、被告均向本院提交书面申请，要求给予二个月调解时间协商解决本案纠纷，后原、被告没有达成调解协议。本案现已审理终结。 原告北海某某房地产开发有限公司诉称：原、被告签订合同约定：二被告租赁原告场地经营宾馆，月租金为每平方米40元，物业管理费每月每平方米1元，租金的交纳方式按每年一次性交付。逾期交付，原告按所拖欠的金额每天向被告收取百分之五的滞纳金等。二被告在承租场地后，额外占用了一楼公共通道及厕所。经测量，二被告在一楼的实际上用面积为217.67平方米。二被告不但没有按合同约定调整租金，甚至没有依约交纳租金和物业管理费。为此，原告向法院起诉，请求判决：1、二被告向原告偿还欠付的2012年的年度租金79879元及滞纳金61662.9元（按同期银行贷款利率的4倍暂计至2014年3月20日，以后另计）；2、二被告向原告偿还欠付的2013年的年度租金和物业管理费52913元及滞纳金90096元（按同期银行贷款利率的4倍暂计至2014年3月20日，以后另计）；3、本案诉讼费用由二被告承担。后原告增加诉讼请求如下：解除原、被告签订的《租赁合同》。 被告王某某，孙某某辩称：被告不存在多占用原告租赁场地的面积，被告不拖欠原告租金，不存在违约行为。涉案的物业一直由被告自己管理，原告一直未收取物业管理费，不存在物业管理费的交纳问题。即使存在，本案物业费部分已超过诉讼时效，原告主张的滞纳金计算标准亦明显过高。原告的起诉无事实法律依据，请法院依法驳回原告的诉讼请求。 经审理查明：2011年11月28日，原、被告签订《租赁合同》一份，主要约定：原告将其名下的位于北海市房屋（建筑面积为3165平方米），及大厦北面一楼东北角192平方米（不含一楼卫生间，一楼卫生间必须由原、被告的商场共同使用），按现状租给被告作宾馆、休闲、办公使用；租赁房屋按房产证面积3165平方米计取租金，租赁期限为12年，自2012年5月1日起至2024年4月30日止。其中2012年5月1日起至2017年4月30日止，租金为每月每平方米23元整，每月租金合计72795元（不含税）；该租赁第四层和第一层的房屋物业管理费为每月每平方米1元，被告需要租赁一楼门面的租金价格前五年每月每平方米40元（不含税）；租金的交纳方式按每年一次性交纳，被告必须在每年的4月30日前一次性交纳下一年的租金（第四层和第一层铺面），被告拖欠以上租金超过十五天的，每逾期一天原告有权按所欠金额的5%计取滞纳金，同时原告有权单方解除终止合同，收回该房屋，并且原告收取被告的合同履约保证定金、租金及其他费用不予退还，同时该房屋所有的装修及电梯归原告所有；被告必须在每月五日前将上月物业管理费每月每平方米1元计算，水费、电费按抄表计算，垃圾费、公摊部分的水电费交清给原告或物业管理公司，每逾期一天，原告有权按所拖欠金额每天向被告收取百分之五的滞纳金；合同签订之日，被告必须向原告一次性交付合同履约保证定金10万元；被告不得擅自改变租赁房屋的结构及用途，如确需要，需经原告书面同意后才可进行，否则原告有权对被告处以5000元以上的罚款，由此造成损失的全部由被告负责；如被告拖欠原告租金和其他应交费用超过十五天等视为被告违约；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。被告违约的，原告有权单方终止合同，收回该房屋等。合同签订后，二被告对上述租赁场地进行装修，其中将一楼男卫生间（建筑面积13.82平方米，使用面积为12.02平方米）改为办公室，原一楼女卫生间改为男女共用卫生间（建筑面积9.78平方米，使用面积8.33平方米）。2012年4月30日，二被告开始经营使用租赁场地。2012年7月24日，被告以其经营的北海市海城区王朝商务酒店的名义向原告申请，要求原告从2012年8月1日起计算租金等。原告同意减免被告一个月的租金。后双方因租金缴纳问题协商未果。为此，原告向本院提起本案诉讼。二被告于2014年5月7日另案向本院提起诉讼，要求原告和北海居安乐物业服务发展有限公司（以下简称物业公司）退还多收的电费。该案正在审理中。 另查明：2011年11月30日，被告通过银行转帐支付30万元给原告。2012年2月23日、24日二被告分二次转帐共支付50万元给原告。2012年11月5日、12月28日二被告分二次共支付租金16万元给原告（上述被告交纳的款项共计96万元，被告以原告原法定代表人同意不需支付保证金为由主张上述款项全部是租金，原告主张含押金10万元）。2013年11月二被告分三次共支付租金965700元给原告。2014年5月15日，原告出具写有“兹收到王朝大酒店交来租桂成花园四楼3165平方、一楼北面192平方的2014年5月1日至2015年4月30日的租金965700元”的收条给被告。二被告在租赁期间的水电费、垃圾费等一直由物业公司收缴。 再查明：2012年11月5日，原告出具写有“今收到孙某某租四楼2012年10月份之前的租金10万元”的收据给被告。2013年11月3日出具写有“今收到王朝大酒店租四楼2013年租金共90万元”的收据给被告。 上述事实，有租赁合同、房产证、关于租金交纳及水电费交纳的申请、相片、收条、水电费、垃圾费收据、付款凭证、勘验笔录等在卷证实，本院予以确认。 本院认为：原、被告签订的《租赁合同》是合同双方的真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，是合法有效的合同，原、被告应当按照合同的约定全面履行自己的权利和义务。本案二被告从2012年4月30日开始经营使用租赁场地至今。按照合同的约定，从2012年5月1日起至2014年4月30日止，二被告应交租金1850925元（扣除原告同意减免的一个月租金，其中2012年度应交租金885225元）及押金10万元，共1950925元。二被告已支付1925700元（其中2012年度支付96万元，2013年度支付965700元）给原告。关于被告于2012年度支付96万元中是否含押金的问题，本院认为：原告向二被告出具的收据中均注明是租金，没有注明是押金，二被告亦主张原告原法定代表人同意二被告不支付押金，故二被告向原告支付的2012年度的96万元应先扣除租金，余下的款项应是二被告应支付的押金。即二被告没有拖欠原告租金，仅拖欠原告押金25225元[100000-（960000-885225）]。另根据原、被告关于“原告将大厦北面一楼东北角192平方米（不含一楼卫生间，一楼卫生间必须由原、被告的商场共同使用），按现状租给被告作宾馆、休闲、办公使用”的约定，一楼公共通道包含在192平方米的租赁场地中，一楼卫生间不包含在192平方米的租赁场地中。二被告擅自将一楼卫生间中的男卫生间（建筑面积13.82平方米）改为办公室使用。依据公平原则，二被告应支付占用男卫生间的租金13267.2元（13.82平方米×40元×24个月，从2012年5月1日起暂计至2014年4月30日止，以后另计）给原告。但原、被告没有对上述占用场地租金的支付有具体约定，该占用场地租金不属于拖欠费用，不需支付滞纳金。原告主张二被告占用一楼公共通道没有事实依据，本院不予采纳。本案二被告在租赁期间的水电费、垃圾费等一直由物业公司收缴，而水电费、垃圾费等亦属于物业管理费用。根据原、被告关于“租赁第四层和第一层的房屋物业管理费为每月每平方米1元……被告必须在每月五日前将上月物业管理费每月每平方米1元计算交清给原告或物业管理公司”的约定，二被告的物业管理费一直由物业公司收缴，二被告是否拖欠物业管理费以及向二被告主张支付物业管理费的权利应当由物业公司行使。原告要求二被告支付拖欠的物业管理费没有事实和法律依据，本院不予支持。本案二被告在履行《租赁合同》过程中不存在拖欠租金的违约行为，只拖欠部分押金。而根据原、被告关于“如被告拖欠原告租金和其他应交费用超过十五天等视为被告违约；任何一方未能履行本合同规定的条款的，均视为违约。被告违约的，原告有权单方终止合同”的约定，仅对拖欠费用的时间作具体约定，拖欠的数额约定不明。且二被告拖欠部分押金的行为没有构成根本违约，另原告已收取二被告支付的2014年5月1日至2015年4月30日的租金。原告以其行为认可了和二被告继续履行《租赁合同》的事实。故本案原告要求解除《租赁合同》的诉讼请求没有事实和法律依据，二被告亦不同意解除，本院不予支持。 综上，为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国民法通则》第三条、第四条、第五条、《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，判决如下： 一、被告王某某、孙某某应支付押金25225元给原告北海某某房地产开发有限公司； 二、被告王某某、孙某某应支付租金13267.2元（13.82平方米×40元×24个月，从2012年5月1日起暂计至2014年4月30日止，以后另计）给原告北海某某房地产开发有限公司； 三、驳回原告北海某某房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费5569元，减半收取计2784.50元，由二被告负担（该费用原告已向本院预交，二被告在支付上述款项时一并付还给原告）。 上述债务，义务人应于本案判决发生法律效力之日起十日内履行完毕，逾期则应《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费5569元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：交通银行北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审判员  陈培荣 二〇一四年七月十四日 书记员  冯 标 附本判决引用的法律条文： 1、《中华人民共和国民法通则》 第三条当事人在民事活动中的地位平等。 第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。 第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。 2、中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。