河北省井陉县人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0121民初1209号原告陈和义。委托代理人杜素华，河北远升律师事务所律师。被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司。住所地:河北省辛集市方碑大街。办公场所：河北省石家庄市井陉县盛世华庭小区。统一社会信用代码911301816012862272。法定代表人梁国申，该公司董事长。委托代理人王建立，河北新业律师事务所律师。原告陈和义与被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司为商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年5月4日受理后，依法采用简易程序，于2016年6月1日公开开庭进行了审理。原告陈和义及其委托代理人杜素华，被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司的委托代理人王建立到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈和义诉称，2012年原告购买被告预售的盛世华庭6幢3单元301号商品房和第6幢13号储藏间，房款为377026元。原告于2012年2月29日将377026元房款一次性交付被告后，被告于2012年3月4日与原告签订了《商品房买卖合同》。合同第八条约定:被告应当在2012年11月30日前向原告交付房产。合同第九条约定:被告如未按合同规定的期限将商品房交付原告使用，自第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付己交付房价款万分之壹的违约金。被告至今不交房，从2012年12月1日至2016年5月3日，已逾期1250天，应支付违约金47128.25元。因被告不能按时交房一事，原告多次找被告，并经微水村干部协调未果。现提起诉讼，要求被告向原告交付盛世华庭6幢3单元301号商品房和第6幢13号储藏间，支付给原告1250天的违约金47128.25元（实际支付违约金数额从合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止），并承担本案的诉讼费。被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司辩称，井陉县微水镇微水村民委员会代原告向被告借支现金500000元，因原告和井陉县微水镇微水村民委员会未能偿还所借款项，原被告发生纠纷。在被告的房地产项目达到交付条件后，被告通知原告收房，并要求原告缴纳暖气接口费、天然气接口费、锁闭阀费用、有限电视接口费和偿还被告500000元后同意将该房屋交付原告。在原告及井陉县微水镇微水村民委员会没有偿还被告500000元借款及相关费用之前，被告有权拒绝向原告交付房屋。逾期交房是因原告拒不履行偿还借款及缴纳相关费用的义务所造成的，被告不承担违约金，请求驳回原告的诉讼请求。原告关于违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，因商品房买卖合同第九条规定逾期交房的违约金按日计算，在原告起诉立案之日向前倒推两年没有超过诉讼时效，两年之前的违约金已经超过诉讼时效，依法不应支持。经审理查明，因房地产开发建设需要占用陈和义位于井陉县微水镇微水村西岭县体育场西侧的宅基地，辛集市鑫苑房地产开发有限公司与陈和义于2012年2月29日签订了土地及地上附着物补偿协议，约定：辛集市鑫苑房地产开发有限公司一次性补偿给陈和义占用土地及地上附着物1151266元，陈和义在签订协议后20日内全部搬清。协议签订后，陈和义给辛集市鑫苑房地产开发有限公司出具了“收到辛集市鑫苑房地产开发有限公司占用西岭土地及地上附着物一次性现金补偿1151266元”的收据。辛集市鑫苑房地产开发有限公司并未实际将补偿款支付给陈和义，而是折抵给陈和义家三套单元房及储藏间。原、被告于2012年3月4日签订了商品房买卖合同，用上述补偿款中的377026元购买被告预售的盛世华庭6幢3单元301号房和第6幢13号储藏间。合同第八条约定：被告应当在2012年11月30日前，将经验收合格的商品房交付给原告。合同第九条约定：①逾期交房不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；②逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之壹的违约金。本案诉争的房屋已于约定的交房日前具备了交房条件，但被告拒绝将涉案房屋交付原告，并提出如下理由：1、2012年2月份井陉县微水镇微水村民委员会与陈和义签订了征地协议书，井陉县微水镇微水村民委员会需要补偿陈和义500000元。因井陉县微水镇微水村民委员会当时没有钱，由村副书记高立波代陈和义向被告借支现金500000元，因陈和义及井陉县微水镇微水村民委员会未能偿还所借款项，原、被告发生纠纷。2、在被告的房地产项目达到交付条件后，被告通知原告收房，并要求原告缴纳暖气接口费、天然气接口费、锁闭阀费用、有限电视接口费和偿还被告500000元后同意将该房屋交付原告。因此在原告及村委会没有偿还被告500000元借款及相关费用之前，被告有权拒绝向原告交付房屋。提交了高立波出具的“我叫高立波，是井陉县微水镇微水村民委员会副书记。因项目建设需要，2012年2月28日，井陉县微水镇微水村民委员会与微水村一街二队村民陈和义签订征地协议书，共补偿陈和义50万元整。因村委会当时资金紧张，向辛集市鑫苑房地产开发有限公司借现金伍拾万元整，交给陈和义。因村委会未能偿还辛集市鑫苑房地产开发有限公司伍拾万元借款，辛集市鑫苑房地产开发有限公司拒绝向陈和义交房，双方发生纠纷”的证明、高立波于2012年2月28日出具的“今支取辛集市鑫苑房地产开发有限公司现金伍拾万元，用于陈和义土地补偿”的支款条、陈和义于2012年2月28日出具的“今收到高利博土地补偿款50万元整”的收条。对此，原告称其每年向被告索要房屋主张权利，被告也未要求其交纳缴纳暖气接口费、天然气接口费、锁闭阀费用、有限电视接口费等费用，只是让原告偿还其500000元，而该500000元是井陉县微水镇微水村民委员会借被告的款后给原告的补偿款，原告没有偿还该款的义务。原告除要求被告交付商品房、储藏间外，还要求被告支付自合同规定的最后交房期限的第二天起至实际交房之日止的违约金，被告认为逾期交房是因原告拒不履行偿还借款及缴纳相关费用的义务所造成的，不承担违约金；且原告关于违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效，因商品房买卖合同第九条规定逾期交房的违约金按日计算，在原告起诉立案之日向前倒推两年没有超过诉讼时效，两年之前的违约金已经超过诉讼时效，不应支持。上述事实，有当事人陈述、土地及地上附着物补偿协议、收款收据、商品房买卖合同、收据、证明、收条等证实。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，属有效合同，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。井陉县微水镇微水村民委员会借被告的500000元后虽直接支付给了原告，但该款是原告根据其与井陉县微水镇微水村民委员会签订的协议应得的补偿款，被告与井陉县微水镇微水村民委员会之间形成了债权债务关系，原、被告之间不产生债权债务关系，原告没有偿还该款的义务，被告要求原告偿还该款的主张，没有理由，不予支持。原告虽应缴纳暖气接口费、天然气接口费、锁闭阀费用、有限电视接口费等附加费用，但被告未给原告发出交纳上述费用的书面通知，其以原告不交纳上述费用为由拒不交付房屋的理据不足，不予支持。被告应按照合同约定在2012年11月30日前将涉案商品房及储藏间交付给原告，其未在规定时间交房的行为属违约行为，应按照合同约定承担违约责任，即自2012年12月1日起按日向原告支付己交付房价款377026元的万分之壹的违约金。被告一直未交付给原告房屋，原告也一直主张相关权利，原告主张的违约金未超过诉讼时效，仍应受到法律的保护。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：在本判决生效后五日内，被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司交付给原告陈和义盛世华庭6幢3单元301号商品房和第6幢13号储藏间，并支付给原告陈和义逾期交房的违约金（违约金自2012年12月1日起、按37.7026元/日计算至判决确定的交房之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7662元，减半收取3831元，由被告辛集市鑫苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 员 高永庭二〇一六年六月二十七日代书记员 何海源