上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第3201号上诉人（原审原告）李欢委托代理人卞东风。被上诉人（原审被告）李萍。被上诉人（原审被告）金新伟上列二被上诉人之共同委托代理人朱慧翔上诉人李欢因房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2014）松民三（民）初字第2246号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后依法组成合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案。上诉人李欢及其委托代理人卞东风，被上诉人李萍、金新伟的共同委托代理人朱慧翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，李欢是上海市松江区系争房屋房屋（以下简称系争房屋）的登记权利人。2014年1月16日，李欢作为出卖人（甲方）、金新伟作为买受人（乙方）、某公司（以下简称某公司）作为居间方（丙方），三方签订了《居间合同（买卖）》一份，约定甲方愿将系争房屋转让给乙方，房屋转让价款人民币（以下币种相同）365万元；自合同签订之日起，乙方愿向甲方预付购房定金5万元，该定金可抵作购房价款；三方商定，甲、乙、丙三方有下列情形之一的，应承担违约责任：1、无正当理由解除合同的，2、未能提供必要的文件和配合，造成某方无法履行合同的，3、与他人私下串通，损害他方利益的，4、其他过失影响甲、乙方交易或造成丙方无法完成委托事项的；三方商定，发生上述违约行为的，由其承担违约金：丙方按照5万元作为违约金支付给守约方，甲方或乙方按照5万元及国家规定的中介费作为违约金支付给各守约方，违约方给各守约方造成的其他经济损失，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。合同还对其他相关事宜进行了约定。居间合同签订后，李萍、金新伟分别于2014年1月16日支付李欢定金5万元，于2014年1月25日支付李欢房款60万元，于2014年2月18日支付李欢房款35万元，以上共计100万元。此后，李萍、金新伟未再向李欢支付购房款。2014年3月17日，李欢作为卖售人（甲方）、李萍、金新伟作为买受人（乙方），双方签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定乙方向甲方购买系争房屋，房屋转让价款为2，900，000元，乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确；甲、乙双方确认，在2014年5月10日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；乙方未按本合同约定期限付款的，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的10日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的10日内乙方未提出异议，合同即行解除，甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款10%的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之日起10日内向甲方支付，若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿；经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部分，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准；该合同附件三约定：本合同签订后，乙方于2014年2月18日前支付首期房价款1，000，000元，包含定金50，000元，乙方于2014年3月20日前支付第二期房价款1，030，000元，乙方于2014年5月31日前支付第三期房价款870，000元。合同另对其他相关事宜进行了约定。2014年3月17日，李欢作为甲方，李萍、金新伟作为乙方，双方还签订了《补充协议》一份，约定双方自2014年3月17日签订上海市房地产买卖合同，因乙方贷款以及税务的个人原因，所以采用做低协议；上海市房地产买卖合同约定数额为2，900，000元，乙方为购买系争房屋实际应支付甲方于居间合同上所签订的总房价款计3，650，000元，2014年2月18日已经支付1，000，000元（包含定金50，000元），乙方应于2014年5月31日前付清剩余房款2，650，000元（包含贷款部分870，000元），并约定在2014年5月31日前付清全部房款后7日内交房；本协议自签订之日起与2014年3月17日签订的上海市房地产买卖合同同步生效，并本协议属于双方约定，与中介公司无任何责任。协议还对其他相关事宜进行了约定。2014年5月21日，李欢向李萍、金新伟送达了《告知函》一份，载明李欢与李萍、金新伟签订的房屋买卖合同上约定的过户时间已过去好几天了，由于李萍、金新伟没有按时履行当初承诺的最后过户期限（李萍、金新伟不过户，银行贷款的87万元到不了李欢账上，李欢也无法贷款和把李欢上家的房子过户给李欢），由此造成李欢和李欢的上家合同的违约（由于李欢早就交了首付，上家也已把这些钱定了房子），由此造成李欢和李欢的上家连锁的直接和间接的损失，李欢保留对李萍、金新伟追究法律责任的权利。房屋买卖合同的最后付款期限在2014年5月31日，马上就要到期，希望李萍、金新伟按照合同约定的付款期限切实履行，或是拿出单方面违约的补救措施，或是拿出继续履行合同的补救方案。之后，因双方未能继续履行合同约定，李欢遂向原审法院提起诉讼称，2014年1月16日，李欢、金新伟签署了《居间合同（买卖）》一份，约定金新伟向李欢购买系争房屋，李欢收取了李萍、金新伟50，000元定金。同年3月17日，李欢、李萍、金新伟签署了《上海市房地产买卖合同》及补充协议，按照约定，李萍、金新伟最迟应于5月31日前向李欢付清除贷款部分的全部房款，但李萍、金新伟拖延至今未能支付，导致交易至今无法顺利履行，已构成违约。据此，请求法院判令：1、解除李欢与李萍、金新伟签署的《上海市房地产买卖合同》；2、李萍、金新伟已付李欢的50，000元定金不予返还；3、李萍、金新伟补偿李欢损失300，000元。李萍、金新伟辩称，同意解除合同，但合同解除不是基于李萍、金新伟主观原因，原因很多，如国家政策、中介虚假陈述等造成，同时房屋质量问题也有疑点。对于李欢主张的违约损失赔偿额，李萍、金新伟认为过高，请求法院调整。一审庭审中，李欢、李萍、金新伟均同意以2014年7月9日作为双方合同解除之日；合同解除后，对于李萍、金新伟已支付给李欢的房款100万元，李萍、金新伟认为应当返还，李欢也同意返还，但认为需扣除李萍、金新伟可能要向李欢承担的违约金或赔偿金；李欢、李萍、金新伟也确认双方实际履行的是上海市房地产买卖合同和补充协议，居间合同（买卖）是双方为促成交易签订的预约合同，该居间合同（买卖）由后面的合同覆盖。一审诉讼中，李欢向法庭提交房产价格评估申请书一份，李欢认为，因李萍、金新伟违约给李欢造成的损失已经远远超过双方在《上海市房地产买卖合同》中约定的定金或违约金的数额，李欢对于目前房屋价格没有有说服力的书面材料，故为了查明李欢实际损失，需要由法院委托评估机构对系争房屋的市场价值依法评估。李萍、金新伟则不同意进行评估，认为合同解除对李欢没有造成损害，一是房屋价格没有下跌很厉害，基本上是维持原价，只是市场观望态度比较浓厚，从价值上看系争房屋没有贬值；二是即便有下降的情况存在，根据李欢的陈述其也是以房换房，李欢要购买的房屋价格也会下滑，对李欢来说没有损失。一审诉讼中，李萍、金新伟还表示，其没能按约付款是因为当时买房时和中介说好，要把自己居住的房屋卖掉后才能买房，现在李萍、金新伟居住的房屋卖不掉了，钱没有收到所以无法支付房款，再继续履行购房合同。原审认为，首先，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，另一方当事人可以解除合同。本案中，李欢、李萍、金新伟在《上海市房地产买卖合同》及补充协议中约定了过户时间和付款日期，李萍、金新伟逾期未履行上述义务，李欢向李萍、金新伟发出了告知函，但李萍、金新伟经催告后在合理期限内仍未履行，已构成违约，李欢有权解除合同，故对于李欢的该项请求，法院予以支持。至于合同解除的时间，李欢、李萍、金新伟均同意以2014年7月9日作为合同的解除日期，于法不悖，法院予以准许。其次，对于李欢主张的李萍、金新伟已付的50，000元定金不予返还，一则，该笔定金系双方在居间合同（买卖）中约定，并同意该定金可抵作购房价款，双方也确认实际履行的是上海市房地产买卖合同和补充协议，居间合同（买卖）是双方为促成交易签订的预约合同，该居间合同（买卖）由后面的合同覆盖了；二则，李欢在本案中既主张定金不予返还，又主张因李萍、金新伟违约赔偿李欢的损失，超过了李萍、金新伟订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故法院对此不予支持。再次，对于李欢主张的李萍、金新伟补偿李欢损失300，000元，其一，本案合同解除的原因是由李萍、金新伟违约行为所致，李萍、金新伟理应承担相应的违约责任；其二，根据双方房地产买卖合同的约定，李萍、金新伟违约首先应承担违约金的责任，然后再考虑实际经济损失与违约金之间的差额，现李欢并无充足的证据证实违约金不足以弥补其损失，且李萍、金新伟也以违约金额过高为由请求调整，故综合考量本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，法院酌定李萍、金新伟共计支付李欢违约金130，000元。最后，因合同解除的后果原则上应一并处理，且李欢也同意在扣除李萍、金新伟可能要向李欢承担的违约金或赔偿金后，将其余购房款返还李萍、金新伟，故在扣除李萍、金新伟需支付给李欢的违约金130，000元后，李欢需返还李萍、金新伟其余购房款870，000元。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条之规定，于二○一四年十月八日作出判决：一、李欢与李萍、金新伟2014年3月17日签订的《上海市房地产买卖合同》及补充协议于2014年7月9日解除；二、李欢于判决生效之日起十日内返还李萍、金新伟购房款870，000元（已扣除李萍、金新伟应支付的违约金130，000元）；三、驳回李欢的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6，550元，减半收取3，275元，由李欢负担1，825元，李萍、金新伟负担1，450元。判决后，李欢不服，上诉于本院称1、原审法院对被上诉人的违约原因和违约责任的认定不当。被上诉人并非基于自己原有房屋没有卖掉或者被上诉人在一审审理中陈述的不再继续购买系争房屋的其他原因，其真实原因是因为系争房屋的市场价波动较大，被上诉人违约有利可图才选择放弃购买系争房屋的，是恶意违约，在违约责任认定时应予体现。2、原审法院对违约金的认定缺乏依据。首先，被上诉人的违约行为属于恶意违约；其次，因被上诉人违约造成上诉人长达数十个月之久未能出售系争房屋，实际损失已远远超过双方在合同中约定的违约金数额，为此上诉人主张被上诉人承担全部损失赔偿；最后，就上诉人的实际损失数额，上诉人在一审审理期间书面申请进行价格评估，原审法院未予准许不当；另外，上诉人在一审陈述的其赔偿案外人3.5万元损失以及中介费1.1万元等，足以说明上诉人存在损失，加上上诉人预估的房价下跌损失，主张被上诉人赔偿上诉人35万元损失合法有据，然而原审法院不仅未按合同约定的违约金认定，更没有考虑上诉人存在的实际损失，对违约金予以调整缺乏依据。据此，请求二审法院撤销原判，依法改判支持上诉人原审全部诉讼请求。被上诉人李萍、金新伟辩称：1、被上诉人于2014年1月16日签订中介服务合同，并支付5万元定金；被上诉人于2月18日已经合计支付100万元购房款，表明被上诉人履行买卖合同的诚意。被上诉人是工薪家庭，需要卖掉自己房屋及进行贷款后才能支付上诉人房款，被上诉人因自己居住的房屋未能及时出售导致无力支付上诉人剩余购房款，这些都是市场因素造成的，被上诉人不存在故意不履约的恶意，而是无奈的违约。2、关于上诉人主张的损失，被上诉人认为不存在30万元损失的情况。因为合同解除后未对上诉人造成任何损害，房屋仍在上诉人名下，且房价并没有上诉人所称的有很大的下跌，只是因为市场观望的因素而未出售；上诉人对损失的计算方式没有依据，不同意上诉人提出的评估房屋价格。双方对违约责任有约定，应当按照合同约定认定；被上诉人基于自己的违约程度不大而提出调整违约金的要求，原审法院酌定被上诉人承担违约金13万元与本案事实基本相符。据此，请求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。二审中，上诉人提交其向案外人出具的承诺书，同意支付案外人3.5万元以及支付中介1.1万元，证明其因被上诉人违约而存在的损失。被上诉人认为上述承诺书不属于二审新证据，且上诉人提交的是复印件，对真实性也不予认可。本院认为，上诉人李欢作为出售方与被上诉人李萍、金新伟作为买受方签订的居间合同以及买卖合同、补充协议系双方当事人真实意思表示，应属有效。由于被上诉人未能按照合同约定的时间支付房款，构成逾期付款违约，且在上诉人发函催告后仍未在合理期间支付房款，逾期付款超出合同的约定，故上诉人有权行使合同解除权。一审审理中，双方均同意解除合同及补充协议，据此，原审法院判决解除双方之间签订的买卖合同及补充协议，并无不当，应予维持。由于双方之间签订买卖合同及补充协议，双方之间形成买卖合同关系，被上诉人基于居间合同而支付给上诉人的5万元定金已转为房款，双方之间的买卖合同及补充协议解除后，就解除后果的处理应适用违约责任等相关法律规定。上诉人向被上诉人主张定金责任，要求没收5万元定金，本院不予采信。关于合同解除的原因及责任问题，本院认为，被上诉人按时支付房款系其履行合同的义务，被上诉人未及时支付房款，且直接导致双方之间的合同解除，故上诉人有权要求被上诉人承担合同解除的违约责任。至于上诉人主张被上诉人属于恶意违约，理由为被上诉人因房价下降幅度较大而故意不履行合同，并未得到被上诉人认可；而被上诉人在一审审理中陈述的未支付房款的原因，系其未能出售自己房屋导致，与事实情况能够吻合，故原审法院采信被上诉人的陈述并据此认定被上诉人应承担违约过错责任，并无不当。对上诉人的该项上诉意见，本院不予采纳。关于合同解除后被上诉人应承担的违约金数额如何认定问题，本院认为，虽然上诉人在一审提出了对系争房屋的房价进行评估的申请，并主张以差价确定为被上诉人应承担的损失数额，对此，被上诉人在一审已经明确不同意评估，所阐述的理由是充分的；同时，双方在合同中约定的成交价为双方的协商价，存在高于市场价或者低于市场价的情况，故无法作为上诉人所称的房价下跌差额的比对依据；另外，该段时间上海的房价虽有波动，但并非如上诉人所称的一直处于下跌状态且存在下跌幅度较大之情况；最后，被上诉人在审理中同意承担违约责任，符合双方合同约定，据此，原审法院未准许上诉人提出的房价评估申请，尚无不妥。原审法院基于已查明的事实并综合考虑被上诉人已支付100万元房款的履行情况，以及被上诉人在一审提出调整违约金的申请等，对被上诉人承担的违约金金额作出调整，且酌定的数额也无明显不合理之处，故本院予以维持。对上诉人在二审审理中坚持要求对系争房屋的价格进行评估的上诉意见，本院不予采纳。关于上诉人在二审中提出的在认定13万元违约金基础上还应认定被上诉人承担22万元损失赔偿一节，本院认为，虽然法律规定当事人因合同约定的违约金不足以弥补实际损失情况下，当事人可提出损失赔偿的主张，但是，对损失赔偿的认定是以违约金不能弥补损失为前提，对此，上诉人应承担举证责任。鉴于上诉人在本案中提交的证据不足以证明实际损失超出合同约定的违约金，而原审法院认定被上诉人承担的违约金13万元可以弥补上诉人的实际损失，故本院予以维持。上诉人的该项上诉意见，本院亦不予采信。综上所述，上诉人李欢的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币6，550元，由上诉人李欢负担。本判决为终审判决。审 判 长  孔美君审 判 员  郑卫青代理审判员  杨斯空二〇一四年十二月二十二日书 记 员  赵 樱附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……