北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第13770号上诉人（原审原告）岳建华，男，1958年11月6日出生。委托代理人仝文，北京市国首律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王娜晗，女，1985年4月3日出生。委托代理人丛玉国，北京市君邦律师事务所律师。上诉人岳建华因与被上诉人王娜晗物权保护纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第00045号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。岳建华在原审法院起诉称：我系北京市朝阳区×房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人。涉案房屋自2001年起出租给王娜晗的婆婆焦×使用，我与焦×签订了期限为三年的租赁合同，到期后未再签订书面租赁合同。2009年年初，焦×因涉嫌集资诈骗被逮捕，后于2010年12月被判处死刑并处没收个人全部财产。自2009年4月起，王娜晗在涉案房屋居住，其每月将7500元租金汇到我的银行账户，并交纳了物业费、水费、收视费等费用。2012年7月，因王娜晗拖欠房屋租金及部分物业费，我要求王娜晗将房屋交还并支付拖欠的租金及费用，王娜晗均拒绝。2012年8月，我起诉至朝阳区法院，要求解除与王娜晗的租赁关系。2013年7月，朝阳区法院作出裁定，以王娜晗只是房屋的实际居住人、我与焦×存在不定期租赁关系为由，驳回了我的起诉。收到裁定书后，我书面通知了焦×解除不定期租赁合同，并于2013年9月17日在法制晚报发布了解除租赁合同通知，并将当日的报纸通过快递寄给了焦×。根据相关法律规定，不定期的租赁合同，出租方有权随时解除合同，我已经按照法律规定解除了与焦×的租赁关系，王娜晗作为房屋的占有使用人，应当将该房屋腾退给我。虽然法院认定承租方为焦×，但焦×实际已无法履行合同义务，作为使用房屋的受益者，王娜晗应承担使用期间的各项费用及租金，王娜晗未能履行义务，给我造成了损失。我的诉讼请求是：第一，王娜晗立即腾退涉案房屋；第二，王娜晗赔偿因占有使用房屋给我造成的租金损失127500元；第三，王娜晗向我支付2011年10月至2014年3月的物业费、2011年至2013年的水费、2011年至2012年有线电视收视费共计21714元；第四，王娜晗赔偿我2013年10月1日起自实际交付房屋之日止的房屋租金损失（按照每月7500元标准计算）以及拖欠的物业费、水费、收视费。王娜晗在原审法院答辩称：第一，同样的一件事岳建华起诉过我，被朝阳区法院裁定驳回，现在只是换了一个案由，实体上没有任何变化，在本案中，我不是被告的主体。租赁合同是岳建华与焦×签订的，合同具有相对性，与我无关，我只是作为焦×的儿媳妇打理这个房屋。第二，2001年，岳建华与焦×签订的是以租待售合同。岳建华没有权利单方面解除合同，应当通过法院解除合同。双方签订合同后，焦×是否支付购房款，付了多少购房款，我不清楚。为何2001年签订的合同，而岳建华等到焦×被采取强制措施后才提起诉讼，不符合常理，故我认为焦×已经支付了房款或者与岳建华有其他经济往来，房屋应当归焦×所有。第三，焦×是否被采取强制措施，不影响其作为合同主体。没有办理过户手续的原因是因为岳建华在2009年才办理下来房产证。2012年岳建华起诉我是因为岳建华知道焦×被判处死刑，但最高院未核准死刑，案件现在已经被发回重审。综上，我不同意岳建华的诉讼请求。原审法院经审理查明：岳建华于2009年7月14日取得涉案房屋所有权证书。王娜晗与案外人焦×系婆媳关系。2001年3月31日，岳建华与焦×签订《房屋租赁合同（以租待售）》，约定岳建华将涉案房屋出租给焦×，租赁期间为2001年4月1日至2004年4月1日，月租金8000元；若两年后承租方须购买该房屋，将一次性付清出租方从购买该房屋到出售该房屋的所有投资的费用。经询，双方均认可《房屋租赁合同（以租待售）》的合同主体为岳建华与焦×。2004年4月1日后，焦×继续承租涉案房屋。2009年3月，焦×因涉嫌集资诈骗罪被羁押。王娜晗称其自2009年3、4月份开始，其在哈尔滨和北京两地跑，来北京时就帮焦×照看涉案房屋。2010年12月，焦×被判处死刑。2014年4月，该案被发回黑龙江省哈尔滨市中级人民法院重审。焦×现在被羁押于哈尔滨市第二看守所。2012年年底，岳建华曾以房屋租赁合同纠纷为由，将王娜晗起诉至法院，要求王娜晗腾退涉案房屋并支付相关费用。法院于2013年7月作出（2013）朝民初字第00660号民事裁定书，认为王娜晗与岳建华不存在租赁合同关系，裁定驳回起诉，该裁定书已经生效。2013年8月，岳建华分别向王娜晗及焦×邮寄解除合同通知书。王娜晗否认上述证据的关联性。岳建华提交其缴纳涉案房屋物业费等费用的票据，以此主张损失。岳建华提交2010年至2012年7月，王娜晗向岳建华汇款的个人业务凭证。王娜晗认可真实性，表示此后的租金并非王娜晗不给付，而是岳建华注销了收款账户。2013年9月17日，岳建华在法制晚报刊登解除租赁合同通知，通知焦×因焦×及居住人员拖欠租金，解除租赁关系。原审法院经审理认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，岳建华与焦×就涉案房屋存在租赁合同关系，王娜晗作为焦×的亲属管理涉案房屋，在焦×与岳建华的租赁合同关系的履行情况待定的情况下，岳建华直接要求王娜晗腾退涉案房屋及赔偿各项损失，法院不予支持。据此原审法院于2014年7月判决：驳回岳建华的诉讼请求。上诉人岳建华不服原审法院判决，以原审法院遗漏岳建华发出书面解除通知及报纸公告解除通知的关键事实，岳建华与焦×存在不定期租赁合同关系，且该不定期租赁合同关系已经解除，原审法院认定事实不清为由，向本院提起上诉，请求依法撤销原审判决，改判支持岳建华的原审诉讼请求。被上诉人王娜晗同意原审判决，不同意岳建华的上诉请求。本院经审理查明：根据双方提交的2001年3月31日《房屋租赁合同（以租待售）》，出租方岳建华，承租方哈尔滨英霞实业有限公司国际部，租赁期间为2001年4月1日至2004年4月1日，月租金8000元；若两年后承租方须购买该房屋，将一次性付清出租方从购买该房屋到出售该房屋的所有投资的费用。合同签署人处落款签字为出租方岳建华，承租方焦×。本院经审理查明的其他事实与原审无异，本院对原审判决查明的事实予以确认。以上事实，有民事裁定书、《房屋租赁合同（以租待售）》、个人业务凭证、当事人陈述及庭审笔录等证据在案佐证。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。本案中，《房屋租赁合同（以租待售）》第八条约定“以租待售1.若两年后承租方须购买该房屋，将一次性付清出租方从购买该房屋到出售该房屋的所有投资的费用。该房屋所有权属于承租方。”现该房屋租赁合同虽然已经到期，但《房屋租赁合同》中以租代售部分履行情况仍然处于待定状态。岳建华虽主张已经通过在法制晚报刊登解除租赁合同通知及邮寄解除合同通知书的方式解除了租赁关系，但在房屋租赁合同履行情况待定的情况下，该合同是否解除及如何解除均需另行解决，现王娜晗以焦×的亲属身份控制房屋是否系无权占有，本院无法确定，故岳建华无权直接要求王娜晗腾退涉案房屋及赔偿各项损失，岳建华的上诉请求无事实与法律依据，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3118元，由岳建华负担（已交纳1559元，余款1559元于本判决送达之日起七日内交纳至原审法院）；管辖异议受理费70元，由王娜晗负担（已交纳）。二审案件受理费3118元，由岳建华负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 韩静代理审判员宋少源代理审判员申峻屹二〇一四年十二月九日书记员 张        晓        华