江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民初字第0952号原告某物业公司，住所地泰兴市济川街道中兴大道169号。法定代表人何某某，经理。委托代理人杨春海，江苏济恒律师事务所律师。被告叶某某，男，1971年6月7日生，汉族。被告朱某，男，年龄不详，汉族。被告朱某，男，年龄不详，汉族。原告某物业公司与被告叶某某、朱某、朱某物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨春海、被告叶某某到庭参加诉讼，被告朱某、朱某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。原告诉称，2007年4月6日，原告与被告朱某、朱某签订一份《前期物业管理服务协议》（以下简称《协议》），约定由原告对包括被告朱某、朱某所置物业（泰兴城市购物广场3幢118号，建筑面积549.61平方米）在内的泰兴城市购物广场实施物业管理服务。《协议》对原、被告双方的权利和义务作了明确约定。依照《协议》约定，被告朱某、朱某应在每年的第一个月15日之前支付当年的物业管理服务费、公共能耗分摊费、垃圾清运处置费等费用，逾期每日应承担欠费金额千分之五的滞纳金。2007年3月27日，被告朱某的妻子殷某某将朱某、朱某所置物业出租给被告叶某某，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，被告叶某���承担物业管理费。但当原告向叶某某催缴时，被告叶某某以各种理由拒付。至原告起诉之日，叶某某尚欠2012年1月至2014年5月的物业管理等费用未付。对此物业费用，被告朱某、朱某应承担连带清偿责任。故请求判令被告立即支付原告2012年1月至2014年5月期间的物业管理费55785.41元，公共能耗费11157.08元，生活垃圾清运费3187.73元及滞纳金21039.07元，共计91169.31元，并由被告承担本案的诉讼费用。为支持其诉讼请求，原告向本院提交了下列证据：（1）2007年4月6日原告与朱某签订的泰兴.城市购物广场前期物业管理服务协议，证明原告向被告收取的各项费用的相关标准、计算方法及被告逾期支付应承担的滞纳金的计算标准。（2）2007年3月27日朱某的妻子殷某某与叶某某签订的房屋租赁合同，证明被告叶某某与被告朱某、朱某之间的租赁合同关系。（3）物价局备案报告��份，证明原告收取物业管理服务费经过了泰兴市物价局的备案。（4）原告物业管理企业资质证书一份，证明原告具备物管资质。（5）2011年3月16日原告与泰兴市济川派出所保安中队签订的联防协议书，证明原告按照物业管理合同的约定尽到了安全协防的义务。（6）2007年4月8日朱某向原告出具的承诺书，证明其关于3-118室房屋的物业管理费等费用，由产权人担保按时交纳。（7）保洁员职责、保洁班考勤表、工程维修明细表，证明原告尽到了合同约定的物业管理各项义务。（8）2012年、2013年公共能耗分项明细、2013年和2014年公共能耗公示及向有关部门缴纳水电费的发票若干。（9）2011年度、2012年度、2013年度原告与泰兴市市容环境卫生管理处签订的合同书及缴纳垃圾处理费的发票，证明原告代收的垃圾处理费已向泰兴市市容环境卫生管理处缴纳。（10）2014年6��，原告向被告寄送的《关于催交物业管理等费用的律师函》以及特快专递回单，证明原告委托律师向被告催缴物业费。（11）（2011）泰商初字第0675号民事判决书、（2012）泰中商终字第0170号民事判决书，证明被告曾因拖欠2008年至2011年期间的物业费，原告通过诉讼方式主张权利。（12）原告与泰兴市市容环境卫生管理处签订的合同及缴纳垃圾清运费的发票、2012年至2013年度公共能耗费公告及缴纳水电费的发票，证明代收代缴水电费、垃圾清运费的情况。被告朱某、朱某未答辩，亦未举证。被告叶某某辩称，一、物业公司不作为。2006年物业公司成立时，在广场东南西北均设立了管理点，每个保安点有三个人，24小时值班，同时沿门面设立监控，后由于物业公司考虑成本问题，于2008年底撤销了所有的岗亭和安防人员。平时唯一的服务就是上门收一下垃圾，我们店门前没有路灯。周边环境脏、乱、差。被告在2012年6月19日与6月29日分两次书面通知物业公司，终止服务，我经营的茶楼产生的垃圾都是我们自己在晚上关门时清运到马路上的垃圾桶内，物业公司无权要求本人再支付任何费用。至今原告从未催要过任何物业费，被告送达的两份告知书送达给原告时，原告均以各项理由推托接收，被告即于29日上午将告知书张贴于原告大门处。二、原告与我的房东签订的协议为违法协议，理由是：1、时效性，由于是前期物业合同，而前期物业合同有效期只有三年，而物业公司将前期物业合同自2006年一直用至现今。2、乱收费，根据国家发改委关于物业服务收费管理办法通知的规定，物业服务成本包含管理服务人员工资、物业公共部分共同设施设备的日常维护，运行使用费用、物业区域的卫生服务费用、绿化及其他费用，而物业公司与原房���签的协议收费项目不仅包括这些费用，还增加了公共能耗及垃圾清运费，且物业局批文是3.5元，并无其他任何费用，另物价局关于前期物业备案费用要求是每年备案一次，三年为调整期，但物业公司一直沿用至今。3、物业公司以情收费，同一个地区有收1元每平方米，有收1.2元、1.5元每平方米，还有收3.5元每平方米，如果说和物业公司关系不好，全额征收。同样的和我一样大的房子，最低的每年收五千元，针对这个问题我在2012年时多次向物业公司提出要求按同样标准缴纳，但物业公司拒绝。故物业公司无权要求本人再支付任何费用，且约定的违约金太高。我根本就不应该支付物业费，更不应支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。针对其辩称理由，被告提交周边环境的照片及终止服务通知书、房屋租赁合同及工资结算单，证明原告没有尽到物业服务的义务，被告的门口没有保安，门口路面坑坑洼洼，没有路灯等，故自在2012年6月被告即通知原告要求终止原告的服务，且被告于2014年4月30日前茶楼关闭将房屋退还给房主。本案经庭审调查，当事人进行了举证、质证。对原告提供的证据，被告叶某某认为服务协议有效期间已过，对欠费明细表不认可；对店铺租赁合同的真实性无异议；对物价局的备案报告无异议，但已失效；没有收到催缴物业费的函；联防协议书与本案无关；原告的资质证书、朱某向原告出具的承诺书与本案无关；保洁员职责、保洁班考勤表、工程维修明细表与本案，未对我经营的茶楼服务；公共能耗分项明细不认可，与我的茶楼不是同一地块，垃圾处理费与我无关，后来我店里的垃圾是我们自己送到大马路上的垃圾桶内，原告未服务；两份判决书是事实，我已经履行完毕。原告对被告提供的证据，原告认为是被告单方制作的，原告没有收到被告的告知书，且被告无权代替业主要求终止协议。关于保安点撤销保安巡防，是因为原告保安的工作方式升级，改为电子监控。且被告经营的茶楼门前是有路灯的，只是暂时因为电路的原因而导致不亮，原告正积极解决路灯问题。经审理查明，被告朱某、朱某自泰兴市新航星房地产有限公司购得泰兴·城市购物广场3幢118号房屋一处，建筑面积为549.61M²。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，泰兴市新航星房地产有限公司委托原告对城市购物广场实施物业管理服务。2007年4月6日，被告朱某与原告签订《泰兴·城市购物广场前期物业管理服务协议》一份，双方就前期物业管理服务事宜达成协议，合同第二条约定：“甲方（原告）对房屋的共用部位共用设施进行维护、修缮、业主的自用电费代收代缴；对城市购物广场内的卫生保洁、垃圾清运……公用设施的正常运行等进行维护、服务与管理；甲方提供对城市购物广场内的安全协防、治安巡值的服务与管理，乙方（被告朱某、朱某）的人身安全及陈列于店铺内的商品及其他财物，由乙方自行负责管理及保险等等。”同时合同第三条约定了收费标准及付费方式：“1、商铺物业管理服务费：每月3.5元／M²，交房时预收一年的费用，以后每年的第一个月15号之前按12个月收取；2、……；3、公共能耗分摊费每月：0.7元／M²，付费方式同商铺物业管理服务费；4、垃圾清运处置费：每月0.2元／M²，付费方式同商铺物业管理服务费；……。”合同第五条第3款约定：“乙方如不按时交纳物业管理相关服务费用，甲方有权采取必要措施，停止供电，直至法律诉讼，同时收取欠费金额每日千分之五的滞纳金。”同日，被告朱某向原告出具承诺书一份，载明：“3-118室房屋今后物业管理费、用电费用等费用，有产权人担保按时交纳。”朱某在承诺书上签字确认。被告朱某、朱某缴纳了2007年的物业管理费。2007年3月27日，朱某之妻殷某某与被告叶某某签订《房屋租赁合同》一份，将泰兴·城市购物广场3幢118号房屋租赁给被告叶某某使用，租赁期自2007年5月15日至2015年5月15日，合同约定在租赁期间，叶某某承担经营所需水、电费、煤气费、经营税金及每年的物业管理费。自2008年1月1日后的物业管理费，原告多次向被告朱某、朱某及该房屋的承租人被告叶某某催要，并于2011年9月诉至本院要求三被告支付2008年1月1日至2011年12月31日的物业费用。本院作出（2011）泰商初字第0675号民事判决后，叶某某不服提起上诉，（2012）泰中商终字第0170号民事判决确定被告叶某某支付原告2008年1月1日至2011年12月31日的物业管理服务费92334元、公共能耗分摊费18467元、垃圾清运处置费5276元，116077元；被告朱某、朱某对上述款项承担连带清偿责任。另查明，自2012年1月至2014年4月间，中丹物业公司在新城市购物广场及周边商铺的共用部位、共用设施进行了维护、修缮；对广场内的卫生保洁、绿化养护、道路秩序、公用设施的正常运转进行了维护、服务，但仍存在管理不到位的现象，存在公共区域、公共设施未及时维护等现象。2014年4月，被告叶某某与被告朱某、朱某解除租赁合同，将承租的上述房屋交还被告朱某、朱某。自2012年1月至2014年4月，按照前期物业管理服务协议的约定，被告叶某某经营的茶楼应缴纳商铺物业管理服务费为3.5元／M²×549.61M²×28=53861.78元、公共能耗分摊费为每月0.7元／M²×549.61M²×28=10772.36元、垃圾清运处置费为0.2／M²×549.61M²×28=3077.82元。被告叶某某未向原告交纳，原告持诉称理由诉来本院。本院认为，1、原告受泰兴市新航星房地产有限公司委托对泰兴·城市购物广场实施前期物业管理，并不违反法律规定。被告朱某作为业主与原告签订的关于泰兴·城市购物广场3幢118号房屋前期物业管理服务协议系双方真实意思表示，合法有效。该协议合同始签于2007年4月6日，双方未约定起止时间，合同中约定，前期物业管理是指：在业主、业主大会选聘物业管理企业之前是由泰兴市新航星房地产有限公司委托物业公司对城市购物广场实施的物业管理服务事宜。因业主、业主大会尚未选聘其他物业管理企业，且业主亦事实接受了该物业公司的物业服务，故该前期合同依然有效。2、该房屋系朱某与朱某共有，虽朱某未在该协议上签字，但朱某与朱某系兄弟，原告有理由相信朱某对朱某具有代理权，且该服务协议签订后，朱某未提出任何异议，故朱某与原告签订的���务协议、朱某向原告出具的承诺书对朱某亦具有约束力。该房屋实际使用人系被告叶某某，原告为被告叶某某提供了物业服务，且租赁合同约定，物业管理费由被告叶某某承担，故原告要求叶某某给付物业管理费用并无不当，同时要求业主朱某、朱某承担连带责任亦符合法律规定，本院予以支持。3、被告叶某某辩称原告物业管理服务费乱收费，且标准不一，本院认为，原告具有三级物业管理企业资质，其收取的物业管理服务费是根据物价部门的文件规定确定的，且已经物价部门备案，故原告收取的服务费标准并无不当。至于原告向其他商铺收取物业费用时酌情减少收费标准，是原告对自己权利的处分，与本案无关。4、原告与业主朱某签订协议后，原告对泰兴·城市购物广场实施物业管理，对房屋共用部位设施进行了管理，安排清洁员清收垃圾，在城市购物广场设���了安全防范设施，被告所在的“泰兴·城市购物广场”至今未成立业主委员会，在业主大会选聘物业管理企业之前，原告有权按照协议约定继续履行物业服务事宜，故被告叶某某应按照服务协议及租赁合同约定向原告交纳相关物业管理费。至于被告称其经营的茶楼并未接受原告的物业服务之说与事实不符，其经营的茶楼所在商铺位于城市购物广场区域范围之内，应当说商铺所在的外部环境的维护，原告还是履行了管理义务，但由于原告客观上未能依约全面严格履行自己的义务，考虑到被告经营的商铺位于新城市广场的外围，故原告诉求的物业服务费应酌情减少，根据本案的实际情况，减少的比例确定为20%。被告叶某某长期拖欠物业管理费，已构成违约，按约应支付滞纳金。原告主张将违约金的计算方法调整为按欠付金额的30%计算，本院认为按此方式计算，明显也超过了造成原告损失的30%，本院酌情确定逾期付款滞纳金按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止。至于被告叶某某称已于2012年6月通知被告终止原告的服务，因前期物业管理服务协议签订的相对人是原告与被告朱某、朱某，被告叶某某无权向原告行使物业管理服务协议的解除权，故对被告叶某某主张物业服务协议已终止的辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、《物业管理条例》第四十二条、《江苏省物业管理条例》第三十一条、第四十八条、《最高人民法院〈关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第六条、第七条之规定，判决如下：一、被告叶某某于本判决生效之日起十日内给付原告某物业公司自2012年1月1日起至2014年4月30日止的物业管理服务费43089.43元、公共能耗分摊费10772.34元、垃圾清运处置费3077.81元，合计人民币56939.58元；并支付逾期付款滞纳金（其中24402.68元自2012年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；24402.68元自2013年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止；8134.22元自2014年1月16日起按同期银行贷款基准利率的3倍计算至实际给付之日止）。二、被告朱某、朱某对上述款项承担连带清偿责任。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，向原告加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2080元，由被告叶某某负担（此款原告已预交，被告应负担部分在还款时一并加付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。审 判 长  张翠华审 判 员  于洪波人民陪审员  顾红霞二〇一四年十二月十五日书 记 员  丁 异