湖北省孝感市孝南区人民法院民 事 判 决 书(2015)鄂孝南民初字第01700号原告池增堂，男，1968年6月6日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。委托代理人王靖，湖北自强律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。被告汤文豪，男，1976年10月24日出生，汉族，孝感市人，住孝感市孝南区。委托代理人舒学涛，湖北山川律师事务所律师，代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。第三人孝感市八方运业有限责任公司。住所地：孝感市槐荫大道***号。组织机构代码：75704133-0。法定代表人赵建华，该公司经理。委托代理人袁志强，该公司职员。代理权限为代为承认、放弃、变更诉讼请求，进行和解，代签法律文书。原告池增堂诉被告汤文豪及第三人孝感市八方运业有限责任公司（以下简称”八方公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2015年7月8日立案受理后，依法组成由审判员胡艳鹃担任审判长，审判员周晓、人民陪审员朱芸芸参加的合议庭，于2015年9月21日、2016年4月15日公开开庭进行了审理。原告池增堂的委托代理人王靖，被告汤文豪及其委托代理人舒学涛，第三人八方公司的委托代理人袁志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告池增堂诉称，2013年5月14日，原、被告签订了一份《房屋租赁合同》，协议约定，原告将其所承租的位于孝感市槐荫大道193号八方运业公司综合楼一楼靠城东路的一间门面加搭建部分租赁给被告，租赁期限5年，起租时间为2013年5月1日，首年租金30000元，以后4年每年租金在30000元基础上逐年递增5%，被告于前一年5月1日前交清当年房租。合同签订后，被告前二年租金均已支付，但经原告多次催促，2015年租金33075元被告迟迟不支付。根据合同约定，原告有权解除合同并收回门面，为维护原告的合法权益，故具状法院，请求依法解除原、被告之间的《房屋租赁合同》，并责令被告退还租赁门面，并按实际使用期限支付租金，并承担违约金50000元；依法确认被告在租赁房屋内添置的附属物归原告所有；本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告明确被告应向其支付2015年租金33075元，2016年租金34729元。原告池增堂为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告的居民身份证，证明原告的主体资格。证据二、被告的居民身份证，证明被告的主体资格。证据三、房屋租赁合同一份，证明原、被告合同权利义务关系。证据四、房屋租赁合同及房产证各一份，证明原告与孝感市八方运业有限责任公司签订了房屋租赁合同，原告享有房屋门面的出租的权利。证据五、说明一份，证明被告承租的房屋已向第三人八方公司报备。被告汤文豪辩称，1、原、被告签订的《房屋租赁合同》属于无效合同，原告主张50000元违约金诉讼请求不能成立。本案涉讼租赁物属于擅自搭建，且无证无审批手续，原告也属于擅自转租。2、被告拒不交纳租金是由于租赁物漏水，原告未尽修缮义务，涉讼租赁物不适应租赁。3、被告已支付的三次维修费用9700元应当冲抵租金。4、合同无效过错责任在原告，原告应承担被告支付的装修费45000元，维修费9700元及装饰装修残值损失。5、即便合同有效，原告提供的租赁物漏水，亦构成违约。被告汤文豪为支持其抗辩理由，向本院提交了如下证据：证据一、被告的居民身份证，证明被告的主体资格。证据二、租赁物的现场相片，证明租赁物为违法建筑，租赁合同应属无效，被告不应支付违约金。证据三、租赁物的现场相片，证明租赁物的使用用途。证据四、租赁物的现场相片，证明租赁房屋漏水严重。证据五、证人证言，证明被告对租赁物多次维修仍无法使用。第三人八方公司述称，我公司许可原告将其承租我公司的房屋转租给被告。第三人八方公司未提交证据。2016年4月19日，本院现场勘查的照片十三张。经庭审质证，被告对原告提交的证据一、二无异议；原告对被告提交的证据一无异议；第三人对原告提交的证据一至五均无异议，对被告提交的证据一无异议；原、被告及第三人对本院现场勘查照片均无异议；原、被告对本院2016年4月19日现场勘查的相片十三张无异议；对上述无争议的证据，本院依法予以采信。被告对原告提交的证据三、四、五有异议，认为证据三合法性持异议，原告无权出租；证据四与本案无关联性，租赁合同中约定严禁转租；证据五与事实不符。对上述有争议的证据，本院认为，原告提交的证据三、四、五相互佐证，且具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。原告对被告提交的证据二至五有异议，认为证据二的真实性无异议，但不能说明租赁合同无效以及租赁物是违法建筑；证据三租赁物的用途应当以营业执照为准；证据四不能证明租赁物存在漏水事实；证据五证人未出庭接受质询，证人证言不能被采信。第三人对被告提交的证据二至五有异议，认为证据二属实，但不是八方公司搭建的；证据三不知道被告具体经营什么；证据四不属于八方公司管理范围；证据五维修情况未上报八方公司。对上述有争议的证据，本院认为，被告提交的证据二、三经本院现场勘查具备真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信；证据四无其他证据佐证，本院依法不予采信；证据五证人未出庭接受质询，不能单独作为认定案件事实的依据。经审理查明，2012年9月21日，原告从第三人处租赁其位于孝感市槐荫大道193号综合办公楼1-2层面积约800平方米的房屋。双方并签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限8年，起租时间从2013年1月1日计算；原告因经营需要，对房屋局部改造和装修、装饰，需在不改变房屋主体结构、不影响房屋整体安全的前提下进行，装修方案必须确保房屋设计安全，符合城市规划、消防、环保等法律法规，装修前，原告必须取得相关部门（包括但不限于城市规划、消防、环保等部门）的行政许可，装修方案报第三人备案等等。2013年5月14日，原告在第三人同意情况下将其承租的位于综合楼一楼靠城东路的一间门面加搭建部分（建筑面积为30平方米）转租给被告。双方签订了一份《房屋租赁合同》，合同约定：租赁期限为5年，起租时间为2013年5月1日计算；首年年租金为30000元，以后4年每年租金在30000元的基础上逐年递增5%，首年房租必须在签订合同之日付清，以后每年被告须于前一年的5月1日前交清当年的房租；若逾期未交纳房租，原告有权收回房屋，终止合同；被告负责合同期内使用、管理和维修房屋，被告经营期间，因被告原因导致该出租房屋或任何第三方人身、财产的损害及损失，被告应独立承担责任，与原告无关；被告因经营需要，对房屋室内进行改造或装饰，需在不改变房屋主体结构，不影响房屋整体安全的前提下进行，装修方案必须确保房屋设计安全，符合城市规划、消防、环保等法律法规，装修前，被告必须取得相关部门（包括但不限于城市规划、消防、环保等部门）的行政许可，装修方案报原告备案；被告欠缴租金，原告可终止合同，并视被告违约，被告同意支付原告违约金50000元，如原告违约，支付被告违约金50000元等等。合同签订后，被告向原告交纳了保证金10000元及2015年5月1日之前的租金。之后，原、被告就租赁房屋漏水一事发生纠纷，被告自2015年5月1日起至今未交纳租金（2015年租金为33075元、2016年租金为34729元）。以致成讼。经查，原告出租给被告房屋面积中有12.24平方米是含在第三人出租给原告房屋的房产证面积之中，另外17.76平方米是原告自行搭建后出租给被告的。被告承租后，自行安装了铝合金门以及招牌。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。原、被告签订的《房屋租赁合同》中原告经第三人同意转租给被告的面积为12.24平方米的门面所涉的合同内容，不违反法律禁止性规定，合法有效；该合同中所涉的被告自行搭建的面积为17.76平方米的门面未取得相应房产证及相应主管部门的批准，该部分门面所涉的合同内容无效。被告未按《房屋租赁合同》约定期限支付租金，根据合同约定，原告主张解除上述合法有效部分的合同，本院依法予以支持，合同无效及解除后，被告应当返还原告租赁房屋。该合同部分内容虽然无效，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条的规定，原告主张按照合同约定的租金支付无效部分的房屋占有使用费和有效部分的租金，本院依法予以支持。原告主张要求被告支付违约金的诉讼请求，因该合同是部分有效、部分无效，原告将自行搭建的门窗出租给被告存在过错，且诉讼中，被告抗辩不应当支付该违约金，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，结合本案的双方过错程度及履行情况，本院认为，被告应当按中国人民银行同期人民币贷款利率计算利息支付原告逾期支付租金的违约金。即被告汤文豪应支付原告池增堂2015年逾期支付租金的违约金[以应付租金13494.60元（33075元×12.24平方米÷30平方米）为基数,按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，从2015年5月1日起算至本判决确定的2015年租金付之日止]、2016年逾期支付租金的违约金[以应付租金14169.40元（34729元×12.24平方米÷30平方米）为基数,按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，从2016年5月1日起算至本判决确定的门面返还之日止，按实际占有天数计算]。诉讼中，原告要求确认其所有的租赁房屋内固定不能移动的装饰装潢物不明，故对其该项诉讼请求不予支持。被告主张原告应承担装修费45000元、因房屋漏水造成的维修费9700元及装饰装修残值损失，因其提交的证据不足以证明房屋漏水的过错责任，故对该抗辩理由不予支持。据此，经合议庭评议，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第二百二十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第二百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告池增堂与被告汤文豪于2013年5月14日签订的《房屋租赁合同》中面积为12.24平方米的门面所涉的合同内容。二、被告汤文豪于本判决生效后十五日内返还原告池增堂位于孝感市槐荫大道193号综合办公楼一楼靠城东路的一间门面加搭建部分（建筑面积为30平方米）。三、被告汤文豪于本判决生效后十五日内支付原告池增堂2015年的房屋占用使用费及租金共计33075元，2016年实际房屋占用使用费及租金（从2016年5月1日起算至本判决确定的门面返还之日止，按年房屋占用使用费及租金共计34729元计算）。四、被告汤文豪于本判决生效后十五日内支付原告池增堂2015年的逾期支付租金的违约金（以年应付租金13494.60元为基数,按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，从2015年5月1日起算至本判决确定的2015年租金给付之日止），2016年的逾期支付租金的违约金（以年应付租金14169.40元为基数,按中国人民银行同期人民币贷款利率计算，从2016年5月1日起算至本判决确定的门面返还之日止，按实际占有天数计算）。五、驳回原告池增堂的其他诉讼请求。上述给付义务，逾期支付，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1500元，由原告池增堂负担612元，由被告汤文豪负担888元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提交副本，上诉于湖北省孝感市中级人民法院。审 判 长  胡艳鹃审 判 员  周 晓人民陪审员  朱芸芸二〇一六年六月二十七日书 记 员  张 刚附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第二百二十四条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的”过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。