广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法民一重字第9号原告东莞市安远物业管理服务有限公司，住所地：广东省东莞市XX大厦6楼619室。法定代表人张中超，该公司董事长。委托代理人李强，广东法制盛邦（东莞）律师事务所律师。被告苏志斌，男，1986年2月13日出生，汉族，住XXX，身份证号码：XXX。原告东莞市安远物业管理服务有限公司诉被告苏志斌物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月21日作出（2014）东一法南民一初字第58号民事判决书，苏志斌不服判决，上诉至东莞市中级人民法院，东莞市中级人民法院于2014年8月1日作出（2014）东中法民一终字第1133号民事裁定书，裁定撤销（2014）东一法南民一初字第58号民事判决，该案发回本院重审。本院受理后，依法另行组成合议庭，于2014年10月16日公开开庭进行了审理。原告东莞市安远物业管理服务有限公司的委托代理人李强、被告苏志斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东莞市安远物业管理服务有限公司诉称，原告于2011年1月与南城丰盛名苑小区业委会签订《物业管理委托合同》，约定由原告向该小区全体业主提供物业管理服务，管理服务费按业主商铺建筑面积每月每平方米3.5元收取，业主应于每月10日前缴纳当月管理服务费，逾期则按每日千分之三收取滞纳金。被告原系南城区车站北路丰盛名苑小区XXX商铺（128号商铺建筑面积为93.67平方米，129号商铺建筑面积为215.88平方米）的业主，涉诉商铺开发商于2012年4月1日将该商铺交付给被告，被告于2013年4月1日将上述商铺转让给第三方。在2012年4月1日至2013年3月31日期间，被告并未缴纳物业管理服务费。经原告多次催促，被告仍无理拒绝缴费。为维护原告的合法权益，原告故诉至法院，请求判令：1.被告立即向原告支付2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业管理费13001.1元；2.被告向原告支付违约金（滞纳金）（自2012年4月1日起，按拖欠费用每日千分之三暂计至2013年9月30日为13001.1元，并顺延至被告付清款项之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。庭审中，原告明确物业管理费违约金总额以拖欠的物业管理费金额为上限，具体的计算标准由法院依法核定。被告苏志斌辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：一、答辩人于2012年4月1日从开发商东莞市丰盛房地产开发有限公司（以下简称“丰盛公司”）处取得案涉商铺后，小区内管理混乱、外来人员自由出入，小区环境清洁差，车辆占道、胡乱摆放，营商环境达不到条件，原告并未提供有效、优质的物业管理服务，且原告一直未联系答辩人签订任何物业管理服务合同，也未在小区内公示其与小区业委会签订的已备案的物业管理委托合同。原告从未向答辩人告知其已接管物业，未告知相关收费规定、缴费途径等，原告的不作为完全是一种不负责任的管理行为。二、原告未提供证据证明其向答辩人催收物业管理费，因此不应要求被告承担违约金。原告提交的（2013）东一法民一初字第2748号民事判决书不能作为确认向答辩人收费的证据，该判决与本案纠纷无关。三、《物业管理委托合同》中约定的违约金明显过高，违反国家相关法律规定，且原告根本不存在任何损失，其诉求的违约金不应得到法院的支持。四、原告未提供合同约定的物业管理服务，应对服务瑕疵承担责任。综上，答辩人不同意全额支付物业管理费和违约金、诉讼费，答辩人愿意向原告支付物业管理费10000元，诉讼费由原告承担。经审理查明，2012年3月20日，被告与丰盛公司签署两份《商品房买卖合同》，被告购得位于东莞市南城区车站北路15号丰盛名苑XXX（建筑面积为93.67平方米）及东莞市南城区车站北路15号丰盛名苑XXX（建筑面积为215.88平方米）两间商铺。丰盛公司于2012年4月1日将上述两间商铺交付给被告。2013年3月26日，被告与案外人刘仲超签署《收楼确认书》，约定将案涉两商铺转让给刘仲超，并约定案涉两间商铺在2013年3月31日前产生的一切费用（包括水电费、管理费等）与刘仲超无关，由被告承担。后于2013年3月18日，被告与案外人刘仲超又签署《补充协议》一份，对《收楼确认书》的内容予以确认。原告确认案外人刘仲超从2013年4月1日开始缴纳物业管理费，并基于此诉求被告支付从2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业管理费。2011年1月24日，原告与南城丰盛名苑小区业主委员会（以下简称“业委会”）签订一份《物业管理委托合同》，合同约定：原告接受业委会的委托，为丰盛名苑小区提供物业管理服务，委托管理期限自2011年1月25日至2014年1月25日；非住宅房屋（商业物业）的物业管理费以每月3.5元/平方米的标准，按物业的建筑面积收取；约定逾期缴费滞纳金收取标准为从逾期之日起按应交管理费的每日千分之三计算。该合同中未约定物业管理费缴费时间。2012年10月24日，原告与业委会签订一份《物业服务合同》，合同约定：委托管理期限为2012年10月25日至2015年9月6日；非住宅房屋（商业物业）的物业管理费以每月3.5元/平方米的标准，按物业的建筑面积收取；每月物业管理费应于当月10日前缴纳。另，原告提交的（2013）东一法民一初字第2748号民事判决书“经审理查明”部分显示案涉《物业服务合同》未对逾期缴费滞纳金标准进行约定，而本案中原告提交的《物业服务合同》有手写的“甲方业主逾期支付物业服务费的按每日千分之三支付滞纳金”的条款。对此，原告确认《物业服务合同》没有约定滞纳金的收取标准，但当庭补充提交了其与业委会于2013年7月1日签订的《物业合同补充协议》一份，予以证明该滞纳金收取标准。该补充协议的内容为：“对2012年10月24日双方所签《物业服务合同》未尽事项，双方现订立补充协议如下：……三、物业管理费应当于每月10日前缴纳当月费用。逾期缴纳则按所拖欠的物业管理费每日千分之三支付违约金……”。庭审中，被告确认从未缴纳过管理费，并表示同意缴纳管理费，但认为原告在没有事先通知被告的情况下诉求违约金并无依据。就此，原告主张其曾发函给被告，原告的代理人亦有致电被告，但未能提供任何证据予以证明；原告并主张从被告与案外人刘仲超关于房产转让前的管理费由被告支付的约定可知，被告对缴纳管理费一事是知晓的。另查，原告于2009年2月25日取得从事物业管理的资质，资质等级为三级。以上事实，有物业管理委托合同、商品房买卖合同、商铺/房屋交接表、收楼确认书、补充协议、民事判决书、被告拖欠费用明细表、物业服务合同、物业合同补充协议、房产登记信息查询结果、资质证书以及本院开庭笔录等附卷为证。本院认为，本案属于物业服务合同纠纷。原告与业委会签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，是双方的真实意思表示，合法有效。虽然原、被告未直接签订书面的物业服务合同，但由业委会选聘原告为丰盛名苑小区物业服务企业并签订相关合同，相关合同对小区全体业主均有约束力。因此，原、被告双方存在事实上的物业服务合同关系，双方均应依约履行合同义务。本案中，丰盛公司于2012年4月1日将案涉两间商铺交付给被告，被告于2013年3月26日将案涉商铺转让给案外人刘仲超，并与其约定2013年3月31日前的一切费用（包括水电费、物业管理费等）由被告承担，且被告确认从未缴纳过物业管理费，并同意缴纳物业管理费。为此，原告要求被告支付2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业管理费依据充分，本院予以支持，根据原告提供的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》可知，案涉两间商铺的物业管理费收费标准为每月3.5元/平方米，结合案涉两间商铺建筑面积合计309.55平方米可以得出每月物业管理费为1083.425元，故被告需支付原告2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业管理费共计13001.1元。本案的争议焦点为：原告要求被告支付违约金的依据是否充分，如充分，违约金应如何计算。对于被告是否需要支付违约金的问题，首先，如上所述，业委会作为小区全体业主的代表，其与原告签订的《物业管理委托合同》、《物业服务合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，对小区全体业主均具有合同约束力，被告作为案涉小区的业主，理应按照合同约定履行义务。其次，根据被告与案外人刘仲超关于案涉两商铺在2013年3月31日前产生的一切费用（包括水电费、管理费等）与刘仲超无关，由被告承担的约定可知，被告对于缴纳物业管理费一事并非完全不知晓，且作为小区业主需缴纳物业管理费亦符合一般日常生活习惯。最后，从原告确认从2013年4月1日起案涉商铺的物业管理费已由案外人刘仲超缴纳可知，作为小区业主是有渠道知晓小区物业管理公司的相关信息的，为此，被告认为其完全不知晓相关收费规定、缴费途径，理由并不成立，本院不予采纳。综上，在被告拖欠原告2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业管理费的情况下，原告诉求相应的违约金依据充分，本院予以支持。关于违约金的计算问题，1.对于因被告拖欠2012年4月1日至2012年10月30日物业管理费而产生的违约金，相应的计算标准应适用《物业管理委托合同》的约定，但由于《物业管理委托合同》未约定物业管理费的缴费时间，仅约定了逾期缴费的滞纳金收取标准，为此，该期间应以次月1日为上月物业管理费违约金的起算时间，相应的违约金计算方式为：以每月物业管理费1083.425元为基数，按照每日3‰的标准，分别从2012年5月1日、2012年6月1日、2012年7月1日、2012年8月1日、2012年9月1日、2012年10月1日及2012年11月1日起计算至付清之日止。2.对于因被告拖欠2012年11月1日至2013年3月31日物业管理费而产生的违约金，相应的计算标准应适用《物业服务合同》的约定，因《物业服务合同》仅约定每月管理费的缴纳时间为当月10日前，但没有约定逾期缴费的滞纳金收取标准，故该期间的违约金计算方式应为：以每月物业管理费1083.425元为基数，按中国人民银行同期同档贷款基准利率的标准，分别从2012年11月11日、2012年12月11日、2013年1月11日、2013年2月11日、2013年3月11日起计算至付清之日止。经计算，上述违约金计算至本案庭审之日已超过13001.1元。被告主张该违约金过高，但原告在庭审中已明确违约金以拖欠物业管理费金额13001.1元为限，该主张合理，本院予以支持。为此，被告共计需向原告支付违约金13001.1元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《物业管理条例》第四十二条的规定，判决如下：一、被告苏志斌于本判决发生效力之日起五日内向原告东莞市安远物业管理服务有限公司支付2012年4月1日至2013年3月31日期间的物业管理费13001.1元。二、被告苏志斌于本判决发生效力之日起五日内向原告东莞市安远物业管理服务有限公司支付因拖欠2012年4月1日至2013年3月31日期间物业管理费而产生的违约金13001.1元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费450元（已由原告预交），由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  张玉立代理审判员  钟柳云代理审判员  徐 轩二〇一四年十二月三日书 记 员  李淑萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。《物业管理条例》第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。XXX第10页共11页