昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民二初字第291号原告：吕树妹，女，1970年11月4日出生，汉族，曲靖市人，自由职业者，住昆明市五华区。委托代理人：杨名跨、付薇，北京盈科（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告：聂丽萍，女，1959年8月1日出生，汉族，昆明市人，无业，住昆明市五华区。委托代理人：林鑫、朱海婴，云南海合律师事务所律师，特别授权代理。第三人：刘海涛，男，1970年5月13日出生，白族，住昆明市西山区。第三人：杨云奎，男，1956年3月25日出生，汉族，昆明市人，在城市排水公司工作，住昆明市五华区。原告吕树妹诉被告聂丽萍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年6月16日立案受理后，依法由审判员吕刚适用简易程序公开开庭进行了审理，后本案转入普通程序，本院依法追加刘海涛、杨云奎作为第三人参加诉讼，并组成合议庭公开开庭进行了审理。原告吕树妹及其委托代理人付薇，被告聂丽萍及其委托代理人林鑫，第三人杨云奎到庭参加诉讼，第三人刘海涛经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院对其依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告吕树妹诉称：原告1993年因居住需要，委托刘海涛在昆明代其购买住房一套，因原告非昆明户口，按当时政策在昆明买房受到限制操作不便，便以刘海涛的名义与被告于1993年元月16日签订《房屋买卖协议书》一份，约定刘海涛以人民币44544元的价格购买被告位于昆明市江岸小区27幢4楼10号房屋（现27幢2单元401，建筑面积55.68㎡），付款收条也开在刘海涛名下。合同签订当日，刘海涛将原告交给其的全额购房款依约支付给被告，被告也于当日向刘海涛出具了收条。之后被告将房屋交付刘海涛，而刘海涛亦将该房屋交付原告占有、使用至今。因当时交易房屋所属小区房产证尚未办理，故被告未替刘海涛办理该房屋过户登记手续。而待该小区具备房产证办理条件时，被告私下办理了该房屋的产权登记。原告及刘海涛发现后，便将实际买房人为原告的事实告知被告，并要求被告为原告办理房屋过户登记手续，但被告不予配合办理。近五、六年来，原告多次找被告协商此事，但被告在明知原告为实际买房人的情况下，一直不为原告办理房屋过户手续。后原告与刘海涛商量后决定，因当初购房合同系刘海涛与被告签订，基于合同相对性原则，由刘海涛向原告出具授权委托书，以便原告自行与被告协商办理房屋过户登记事宜，亦能消除被告的顾虑，若原告与被告协商不成，则以刘海涛名义起诉被告，要求被告将该房屋过户到刘海涛名下，之后再由刘海涛将该房屋过户给原告。于是，2013年8月2日，刘海涛向原告出具授权委托书，委托原告就该房屋的初始登记及过户登记的相关事宜直接与被告协商处理，协商中原告可直接作为当事方与被告达成后续协议，刘海涛对此予以认可。原告据此委托找被告协商，但被告仍不配合办理房屋过户登记手续。因此，2013年9月，刘海涛向法院提起诉讼，要求判令被告履行合同义务，为刘海涛办理房屋过户登记手续，法院于2013年9月16日立案受理。被告在得知刘海涛将自己起诉后，主动与原告联系，后原被告经友好协商，于2013年10月28日就该房屋过户登记事宜达成协议，并签订《协议书》，约定双方于2013年11月1日共同到房屋产权登记机关办理过户登记手续，原告自愿支付被告因办理该房产过户事宜产生的误工费人民币10000元，待该房产过户登记手续办理完毕后，原告负责协助刘海涛向法院办理撤诉事宜，且约定了违约责任，即违约方向守约方支付违约金人民币贰万元，此协议书的内容亦得到刘海涛的明确认可。2013年11月1日，原被告双方按约到房屋产权登记机关办理过户登记，但被告知该房屋需要被告前夫配合签字才能办理过户登记，因当日被告声称其前夫在国外未能取得联系，故未能完成房屋过户登记的办理。被告承诺由其联系其前夫配合办理。2013年11月15日，原告再次联系被告办理房屋过户登记事宜，但被告却声称需支付其前夫一定款项才愿意配合办理。原告已全额支付购房款，并实际占有、使用该房屋长达20多年，为原告办理房屋过户登记手续本是被告义务，且原告已同意支付被告办理过户登记手续期间给被告造成的误工费人民币10000元，便不愿再支付被告前夫任何款项。因此，双方协商不成，被告一直未配合原告办理房屋过户登记。而因原告已与被告就房屋过户登记事宜达成协议，对被告的违约行为，原告自行提起诉讼更为简便，且更能达到合同目的，故刘海涛撤回对被告的起诉，由原告自行提起诉讼。原告委托刘海涛于1993年与被告签订购房合同、支付被告购房款，且由原告实际占有、使用该房屋，而被告与其前夫是于1996年底离婚，该房屋为两人婚内已处分的财产，不再属于夫妻共同财产，被告及其前夫正是认可这一事实，离婚时才未将该房屋列为共同财产。另外，被告因处分该房屋获取的收益在离婚前已用于家庭共同生活，事实上其前夫已享有处分该房屋所得的收益。因此，被告及其前夫以主张补偿作为抗拒履行合同的借口，不配合原告办理房屋过户登记，已构成违约，对原告的合法权益造成极大损害，故依法起诉要求：1、判令被告履行合同义务，为原告办理昆明市江岸小区27幢2单元401房屋（原27幢4楼10号）的过户登记手续；2、判令被告向原告支付违约金人民币20000元；3、判令被告承担本案诉讼费用。被告聂丽萍答辩称：原告不具备适格的主体身份，起诉主体只能是刘海涛。房屋买卖协议是被告隐瞒前夫与刘海涛单方面签订的，根据婚姻法的相关规定，该协议是否有效还不确定。另外，被告愿意按照1993年所签订协议的价款，将房款退还给原告。2013年协议中的违约金条款属于不明确的条款，应予以驳回。第三人杨云奎陈述称：卖房子的事情我不知道，我不同意卖房子。第三人刘海涛无答辩意见。原告吕树妹针对其主张向本院提交如下证据材料：1、吕树妹身份证复印件一份。证明原告的身份信息。2、聂丽萍户籍证明一份。证明被告的身份信息。3、《协议书》一份。证明原被告于2013年10月28日达成协议，约定于2013年11月1日共同到房屋产权登记机关办理过户登记，由被告将昆明市江岸小区27栋4楼10号房屋（现27幢2单元401号）过户登记到原告名下，并约定了20000元的违约责任。4、房屋登记簿查阅摘抄表一份。证明昆明市江岸小区27幢2单元4层401号房屋仍登记在聂丽萍名下。5、《房屋买卖协议书》一份。证明刘海涛与被告于1993年1月16日达成协议，约定刘海涛以人民币44544元的价格购购买被告位于昆明市江岸小区27幢4楼10号房屋，但由于房屋产权证未发放，双方未能办理房屋过户登记手续。6、《收条》一份。证明刘海涛已履行合同义务，将购房款全额支付给被告。7、《授权委托书》一份。证明刘海涛2013年8月2日向原告出具授权委托书，委托原告就上述房屋过户登记的相关事宜直接与被告协商处理，协商中原告可与被告达成后续协议。8、《承诺书》一份。证明刘海涛承诺对原被告之间签订的《协议书》内容予以认可，并同意被告将昆明市江岸小区27栋4楼10号房屋直接过户登记至吕树妹名下。9、（2013）五法民二初字第598号民事裁定书一份。证明刘海涛曾起诉被告，要求被告为其办理房屋过户登记事宜，之后因原、被告之间达成协议，刘海涛便撤回了起诉。10、撤诉申请书（当庭提交）。经质证，被告聂丽萍对原告吕树妹提交的证据1、2、3、4、5、6、9的真实性予以认可，其余证据的真实性不予认可，对证据10不同意质证。第三人杨云奎对原告吕树妹提交的全部证据均不清楚。被告聂丽萍针对其主张向本院提交如下证据材料：1、《房屋买卖协议书》。证明房屋买卖协议内容及协议签订主体。2、《离婚协议书》；3、《不予办理公证通知》。证明被告因客观原因导致合同未能全部履行。经质证，原告吕树妹对被告聂丽萍提交的全部证据的真实性均予认可。第三人杨云奎对被告聂丽萍提交的证据2的真实性予以认可，对其余证据不清楚。第三人刘海涛、杨云奎未在举证期限内向本院提交任何证据材料。本院认为，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”之规定，当事人对自己主张的事实负有举证责任。本案中第三人刘海涛经本院合法传唤无正当理由拒不参加诉讼，应视为第三人刘海涛放弃对其他当事人所主张的事实和所举证据抗辩的权利。原告吕树妹提交的证据1、2、3、4、5、6、9的真实性被告聂丽萍均予认可，本院依法予以采纳。关于原告吕树妹提交的证据7、8，本院认为，虽然被告聂丽萍对该两份证据均不予认可，但未能向本院提交确实充分的相反证据予以反驳，故本院对该两份证据予以采纳。至于原告吕树妹提交的证据10，本院认为，该份证据系原告超过举证期限提交，且被告不同意质证，故本院对该份证据不予采纳。被告聂丽萍提交的证据1、2、3的真实性原告吕树妹均予认可，本院亦予采纳。根据以上证据，本院确认本案事实如下：1993年元月16日，聂丽萍与刘海涛签订了一份《房屋买卖协议书》，载明聂丽萍有私房一套，由于房屋产权证未发放，因此双方未能办理过户手续，约定聂丽萍将江岸小区27幢4楼10号房屋，建筑面积55.68㎡卖给刘海涛，聂丽萍必须将该房屋的一切有关合法凭据全部移交刘海涛，议定成交价人民币44544元。合同签订当天，聂丽萍出具了一份《收条》，载明“今收到刘海涛买房付款人民币（44544元）肆万肆仟伍百肆拾肆元正。”，该《收条》原件由吕树妹持有。另外，本案在审理过程中，第三人刘海涛向本院陈述称1993年元月16日《房屋买卖协议书》不是自己所签，真正的买房人是吕树妹，是廖忠明具体办理的。另查明，1997年10月21日，聂丽萍与杨云奎离婚时并未在《离婚协议书》中对诉争房屋进行任何约定。2013年10月28日，聂丽萍与吕树妹签订了一份《协议书》，载明刘海涛于一九九三年元月十六日与聂丽萍签订《房屋买卖协议书》一份，约定由聂丽萍将其所有的昆明市江岸小区27栋4楼10号房屋转让给刘海涛。刘海涛受让该房屋后，便将该房屋转让给吕树妹，房屋也当即交付吕树妹占有、使用。又因刘海涛就该房屋初始登记及过户登记的相关事宜，均已委托吕树妹直接与聂丽萍协商处理，协商中吕树妹可直接作为当事方与甲方达成后续协议，双方约定各自备齐办理房产过户登记所需证件、材料等，于2013年11月1日共同到房屋产权登记机关办理过户登记手续。吕树妹支付聂丽萍误工费人民币10000元。还约定如因任何一方原因延误办理房产过户登记，导致刘海涛诉聂丽萍房屋买卖合同纠纷一案无法在房产过户登记手续办理完毕后撤诉，造成违约，则应向对方支付违约金人民币20000元。另外，2013年11月5日，昆明市明信公证处出具《不予办理公证通知》，以该房屋属聂丽萍与其前夫杨云奎婚姻存续期间取得的财产，且二人离婚时未对该房产进行分割。由于共有人杨云奎未能到场，聂丽萍不能独自处分上述房产，决定不予办理公证。还查明，吕树妹持有《昆明市商品房屋销售交接凭证》一式五联原件、聂丽萍身份证复印件一份、聂丽萍与昆明市盘龙区房地产管理局签订的《关于拆除穿城巷街10号私房协议书》（私二）复印件，上述材料为聂丽萍交付给买房人的。庭审中第三人杨云奎向本院陈述称其不知道聂丽萍将房屋卖给刘海涛，是在聂丽萍将钱拿回来时，自己才知道聂丽萍将房子卖了。另外，江岸小区27幢2单元4层401号房屋登记于聂丽萍名下。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中被告聂丽萍在其与第三人杨云奎婚姻关系存续期间将诉争房屋出售，第三人杨云奎在明知房屋已出售的情况下，自1993年起一直未对该笔交易提出异议，且在1997年10月21日与聂丽萍离婚时亦未对诉争房屋进行任何约定，第三人杨云奎的行为表明其对被告聂丽萍出售诉争房屋持许可的态度。另一方面，2013年10月28日聂丽萍与吕树妹签订《协议书》，同意过户，表明聂丽萍已经知晓实际买房人为吕树妹，且吕树妹持有聂丽萍于1993年卖房时交付给买房人的材料。现被告聂丽萍已收取了全部的购房款，吕树妹亦实际占有使用诉争房屋，聂丽萍应依约将诉争房屋过户至吕树妹名下，故本院对于原告吕树妹要求被告为原告办理昆明市江岸小区27幢2单元401号房屋过户手续的诉讼请求，依法予以支持。至于原告吕树妹主张的违约金人民币20000元，本院认为，依庭审查明的事实，不能依约完成过户，系因公证处拒绝办理公证而导致，故本院对于原告吕树妹主张的违约金人民币20000元，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告聂丽萍在本判决生效后十日内为原告吕树妹办理昆明市江岸小区27幢2单元4层401号房屋的过户登记手续。二、驳回原告吕树妹的其他诉讼请求。案件受理费人民币300元，由原告吕树妹承担人民币60元，由被告聂丽萍承担人民币240元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院或者与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审 判 长  孙敏霞审 判 员  吕 刚人民陪审员  韦晓丽二〇一四年十二月十九日书 记 员  王 珏