江苏省盐城市亭湖区人民法院民 事 判 决 书（2014）亭民初字第2293号原告赵新捷，居民。原告孙如庚，居民。原告王娟，居民。原告李燕，居民。原告杨惠林，居民。五原告共同委托代理人陈爱平，江苏陈爱平律师事务所律师。五原告共同委托代理人陈超，江苏陈爱平律师事务所律师。被告毛国民，居民。委托代理人陈长余，江苏盐海中亚律师事务所律师。原告赵新捷、孙如庚、王娟、李燕、杨惠林与被告毛国民房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月7日受理后，依法组成合议庭，于2014年9月23日公开开庭进行了审理，原告孙如庚、李燕、杨惠林及赵新捷、孙如庚、王娟、李燕、杨惠林的共同委托代理人陈爱平、陈超，被告毛国民的委托代理人陈长余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵新捷、孙如庚、王娟、李燕、杨惠林共同诉称，2011年8月16日原告与被告签订了一份《租赁合同》，根据该合同约定：被告向原告租赁盐城市大庆中路奥景华府财富大厦二楼建筑面积1574.55平方米商业用房用于营业，合同期10年，前5年被告每年支付房租70万元整，后5年被告每年支付房租90万元整。租金支付方式为被告每半年向原告支付租金一次，并提前一个月进行支付，在实际履行中，被告多次延期支付租金，按约被告应于2014年3月16日前支付2014年4月16日至2014年10月15日期间的租金35万元，然而被告至今未付。另根据合同约定，水、电等基础设施使用费及物管费用、电梯使用费等非房屋租赁费用均由乙方交纳，然被告至今未交纳物业服务费，截止2014年6月16日被告已欠缴三年物业服务费，合计113367元。此外，原告还为被告垫付一年的公共照明维护费等共计121065元。2014年5月4日、5月13日原告委托律师二次致函被告催缴租金及原告代垫的相关费用，然被告置之不理，同时被告违反合同约定，应支付违约金5万元。请求法院：1、判令被告向原告缴纳租金35万元（2014年4月16日-10月15日）；2、判令被告支付原告代垫的费用121065元（三年物业服务费合计113367元，一年公共照明维护费1400元，装修垃圾清运费3149元，装修管理费3149元）；3、被告向原告支付违约金5万元。4、诉讼费由被告承担。被告毛国民辩称，1、原告的诉求没有事实和法律依据。被告不差欠原告35万元租金，租金应该按照实际租赁房屋计算，被告于2014年6月20日向原告送达了部分解除合同函及不承租部分的钥匙。2、被告是现状承租，我们不应该承担物管费。3、被告不存在违约金，是原告违约，早在2012年7月1日，物管部门阻止装潢，造成被告无法装潢2个月，损失30万元。4、被告在承租房屋期间，多次协调原告引起的矛盾，没有结果。租金约定显失公平，合同约定租金70万元，5年后每年租金90万元。而同一个区域，别人的租金是每年50万元，且不涨价。因为这几年情势变更，而且是重大变更，按原合同履行不能实现合同目的，这个是不争的事实。请求法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2011年8月16日，赵新捷、孙如庚、王娟、李燕、杨惠林（甲方）与毛国民（乙方）签订一份租赁合同，约定：甲方将自有的位于盐城市大庆中路奥景华府财富大厦二层201、212、216等营业用房整体全部出租给乙方。租赁期限10年，从2011年10月16日到2021年10月15日，2个月为装修期、不收租金，房屋交付时间为2011年8月16日。前5年租金为每年70万元，后5年为每年90万元，每半年支付一次，并提前一个月支付。乙方支付押金4万元。甲方出租给乙方的房屋水、电等基础设施使用费用及物业管理费用、楼道照明费等非房屋租赁费用均由乙方交纳，乙方并向物业公司缴纳装潢保证金及支付装修管理费，交费期自房屋交付之日起到租赁期末止。如有一方违约，应向对方支付违约金人民币5万元。甲方承诺出租房产不因他人主张权利而影响乙方的使用。甲方保证上述房产及租赁权的合法性，若发生与甲方有关的产权纠纷或债权债务，由甲方负责处理，与乙方无关。合同还对其他事项作了约定。合同签订后，原告将案涉房屋交付给被告，被告交付了2014年4月16日前的租金及押金。2014年3月16日，被告应当支付2014年4月16日至2014年10月15日期间的租金35万元，被告未能支付。2014年5月4日，原告委托江苏陈爱平律师事务所就被告拖欠盐城市大庆中路奥景华府财富大厦二楼房租及相关款项事宜向被告发律师函，要求被告立即支付2014年4月16日起算的半年房租，款项35万元，尽快与物业公司协调，缴清相关款项，按合同约定向原告支付违约金5万元。2014年5月8日被告委托江苏盐海中亚律师事务所向原告复函，该函载明：合同签订后在履行过程中，承租方因情势发生变化，并发生了签订时不能预见的情形，出租标的物所在的物业管理公司采取了关、停电梯，影响承租方正常经营，被告经营亏损、租金过高，拟对原租赁合同进行协商、变更和调整。2014年5月13日江苏陈爱平律师事务所再次复函被告，认为物业公司的问题是被告不缴纳物业服务费所致，与原告无关。被告经营亏损是正常的经营风险，租金是双方当事人协议一致的结果。双方已无协商必要，要求被告按约履行租赁合同。2014年6月26日被告毛国民向原告发出关于盐城奥景华府财富大厦二楼租赁房屋合同变更的通知，载明因租赁合同履行中发生了一系列不能预见的情形，不能实现签订合同之目的，故依法正式通知你方关于盐城奥景华府财富大厦二楼租赁房屋合同予以变更，期待你们收到该通知七日内，指派代表人于本人协商合同变更事宜，反之视为你方认可本人对原来合同变更的相关事宜。后双方协商未果，原告于2014年7月1日诉至本院。另查明，案涉房屋所在的江苏万通物业管理有限公司从2011年9月至2014年7月就被告在使用租赁房屋过程中的装修、排水等问题多次向被告发出整改通知书，要求被告整改。还查明，江苏万通物业管理有限公司奥景华府服务处于2014年6月18日出具证明一份，载明：兹证明收到赵新捷、孙如庚等人支付的奥景华府财富大厦二层（206-216房间），物业管理费113367元整（其中包括电梯运行维护费），时间从2011年8月16日至2014年8月15日；收到公共照明维护费1400元，时间从2011年8月16日至2014年8月15日；收到装修垃圾清运费3149元；收到装修管理费3149元。以上共计121065元。本院认为，原、被告之间签订的租赁合同系双方真实意思表示，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。合同签订后，原告按约向被告交付了租赁物，履行了相关义务，被告未能按约支付租金及其他相关费用，未能按约履行合同的义务，已构成违约，应承担相应的民事责任。（一）、关于原告要求被告向其缴纳2014年4月16日-10月15日租金35万元的诉讼请求。因被告未能按合同的约定支付租金，拖欠原告2014年4月16日-10月15日租金35万元依法应当支付，对原告的该诉讼请求，本院予以支持。（二）、关于原告要求被告支付原告代垫的费用121065元的诉讼请求。原、被告签订的合同中明确约定，原告出租给被告的房屋，水、电等基础设施使用费用及物业管理费用、楼道照明费等非房屋租赁费用均由被告交纳，被告并向物业公司缴纳装潢保证金及支付装修管理费。因被告未按约缴纳，原告已代被告缴纳了物业服务费、照明费、装修管理费、垃圾清运费，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。（三）、关于原告要求被告支付违约金5万元的诉讼请求。因被告违约，按合同约定，被告应当支付违约金，原告的该诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。（四）、关于被告辩称，其不欠原告35万元租金，不应该承担物管费，经查与事实不符，本院不予采纳。（五）关于被告辩称，因发生情势变更、经营亏损，要求调整变更合同的意见，本院认为，合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。本案中，被告经营亏损属于正常的商业风险，不属于情势变更，故对被告的该辩称意见，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条之规定，判决如下：一、被告毛国民于判决生效之日起十日内支付原告赵新捷、孙如庚、王娟、李燕、杨惠林房屋租金35万元。二、被告毛国民于判决生效之日起十日内支付原告赵新捷、孙如庚、王娟、李燕、杨惠林物业服务费、照明费、装修管理费、垃圾清运费共计121065元。三、被告毛国民于判决生效之日起十日内支付原告赵新捷、孙如庚、王娟、李燕、杨惠林违约金5万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9010元，由被告毛国民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 长  蔡 克审 判 员  蔡福庆人民陪审员  刘 江二〇一四年十二月二十三日书 记 员  周 斌附法律条文1、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。