北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第11664号上诉人（原审原告）李鑫，男，1982年4月24日出生。上诉人（原审原告）王燕，女，1981年8月5日出生。二上诉人之共同委托代理人熊旭，北京市友邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）范世杰，男，1965年4月16日出生。上诉人李鑫、王燕因与被上诉人范世杰房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10757号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人李鑫、王燕之共同的委托代理人熊旭到庭参加了诉讼，被上诉人范世杰经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年2月，李鑫、王燕起诉至原审法院称：2012年11月19日，李鑫、王燕与范世杰就北京市朝阳区惠新西街×室签订《北京市存量房屋买卖合同》，合同总价为2018000元。李鑫、王燕已经支付全部房价款，双方于2012年12月20日就上述房屋已经办理完毕房屋过户手续，现房屋已经登记在李鑫、王燕名下。范世杰至今未履行合同约定的迁出该房屋上的户籍义务，所以范世杰应当按照约定迁出该房屋上的户籍，并按合同约定赔偿李鑫、王燕违约金。故此诉至法院，请求人民法院判令范世杰支付逾期迁出户口的违约金（以2018000元为本金×日万分之五×自2013年3月20日起至范世杰实际迁出上述房屋内所有户口之日止）。范世杰未到庭，亦未提交答辩状。原审法院经审理认为：2012年11月19日，李鑫、王燕与范世杰签订的《北京市存量房屋买卖合同》和《补充协议》是双方真实意思表示，内容合法有效，双方均应全面履行。李鑫、王燕提供证据证明其履行了自身办理房屋所有权证应尽之义务，范世杰未在《北京市存量房屋买卖合同》约定时间内将北京市朝阳区惠新西街×室相关的户口迁出，范世杰之行为构成违约，范世杰应支付李鑫、王燕违约金。关于违约金的具体数额，李鑫、王燕未提供证据证明其实际损失，现其违约金数额明显过高，法院结合李鑫、王燕关于实际损失的陈述、公平原则等因素酌定违约金为40000元。范世杰经法院合法传唤未到庭，其放弃了答辩和质证的权利，法院依法缺席判决。据此，原审法院判决：一、范世杰于判决生效后十五日内支付李鑫、王燕违约金四万元。二、驳回李鑫、王燕其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，李鑫、王燕不服，以原判适用法律错误为由上诉至本院称：范世杰未到庭应诉，亦未向法院请求减少违约金，且本案违约金不属于过分高于实际损失的情况，原审法院适用《中华人民共和国合同法》第一百一十四条依职权调整违约金，属于适用法律错误，严重违背了公权力不得干预私法领域合同意思自治的原则；原判断然判个违约金数额，剥夺了李鑫、王燕以后可能客观存在的损失的救济权利。故请求撤销原判，依法改判范世杰从2013年3月20日起至其将朝阳区惠新西街×室房屋上户籍迁出之日止每日按房屋成交价的万分之五向李鑫、王燕支付违约金。范世杰经本院依法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩状。经审理查明：2012年11月19日，李鑫、王燕与范世杰签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定范世杰将位于北京市朝阳区惠新西街×室出售给李鑫、王燕，房屋总价款为2018000元，双方同意自本合同签订之日起90日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。范世杰应当在该房屋所有权转移之日起十日内，向房屋所在地的户籍管理机关办理完成原有户口迁出手续。如因范世杰自身原因未如期将与本房屋相关的户口迁出的，应当向李鑫、王燕支付相当于已付房款千分之五的违约金，逾期超过十日未迁出的，自期限届满之次日起，范世杰应当按日计算向李鑫、王燕支付全部已付款万分之五的违约金。同日，范世杰与李鑫、王燕签订《补充协议》，其内容为范世杰将位于北京市朝阳区惠新西街×室房屋出售给李鑫、王燕。范世杰承诺于过户后3个月内将房屋内所有户口迁出，如范世杰逾期未将户口迁出，视同范世杰违约。本协议为《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分，如本协议中相关条款和《北京市存量房屋买卖合同》相抵触，以本协议为准。2012年12月20日，位于北京市朝阳区惠新西街×室房屋登记于王燕名下。经查，案外人孟×、孟×1、张×之户籍截至2014年12月10日均登记于北京市朝阳区惠新西街×室房屋。经询涉诉房屋所在地派出所，该所户籍民警称涉诉房屋中原有户口未迁出并不影响买房人将户口迁入，可分立两户。上述事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》等相关证据在案佐证。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定系授权性规范而非禁止性规范，系授予当事人可在违约金约定过高或过低时的违约金调整请求权，且合同自由并非绝对，需合同正义予以规制。而违约金条款之设立目的亦是督促合同当事人全面履行合同义务，应以补偿为主、惩罚为辅。本案中，双方对于户口问题的违约责任约定了分段计算违约金，在范世杰未出庭应诉，户口迁出时间无法确定，户口迁出不是诉争合同的主要义务，诉争合同的主合同义务已经履行完毕，且原有户口未迁出不影响李鑫、王燕将户口迁入涉诉房屋的情况下，该项违约金约定确实过高，应予调整。原审法院结合李鑫、王燕关于实际损失的陈述、公平原则等因素，对违约金进行调整，并无不当。李鑫、王燕上诉称原审法院依职权调整违约金，适用法律错误，依据不足，本院不予采纳。然因涉诉房屋原有户口迁出时间不能确定，范世杰确实存在持续违约之可能性，原审法院判决范世杰一次性支付李鑫、王燕未迁出户口违约金40000元，将使得李鑫、王燕丧失对范世杰持续违约行为的救济权，亦不足以让范世杰认识到诚信交易的重要性，督促其积极履行合同义务，确有不当，本院予以调整。李鑫、王燕上诉称原判结果剥夺了其对以后可能客观存在的损失的救济权利，合法合理，本院予以采纳。违约金之调整，应当以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，考虑到李鑫、王燕将来可能因出售涉案房屋而与该房屋户口事宜脱离利害关系，亦不排除案外人孟×、孟×1、张×于2014年12月11日至判决之日期间迁出户口的可能性等因素，违约金的判决期间应以2012年3月20日起至2014年12月10日止为宜；同时，因按合同当事人约定的违约金计算方式进行计算，该期间的违约金明显过高，本院予以调整，具体数额由本院酌定。综上，李鑫、王燕的部分上诉理由合理合法，其上诉请求合理部分本院予以支持。原判结果有失妥当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百零七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10757号民事判决第二项；二、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第10757号民事判决第一项为：范世杰于本判决生效之日起十日内支付李鑫、王燕二〇一三年三月二十日至二〇一四年十二月十日期间的违约金四万元；三、驳回李鑫、王燕的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件公告费1060元，由范世杰负担（李鑫、王燕已交纳，范世杰于本判决生效之日起7日内转交给李鑫、王燕）。一审案件受理费2239元，由李鑫、王燕负担800元（已交纳），由范世杰负担1439元（李鑫、王燕已交纳，范世杰于本判决生效之日起7日内转交给李鑫、王燕）；二审案件受理费4479元，由李鑫、王燕负担1200元（已交纳），由范世杰负担3279元（李鑫、王燕已交纳，范世杰于本判决生效之日起7日内转交给李鑫、王燕）。本判决为终审判决。审 判 长  王锦强代理审判员  鲁 南代理审判员  闫 慧二〇一四年十二月十九日书 记 员  陈 萌