新疆维吾尔自治区高级人民法院民 事 判 决 书（2014）新民一终字第183号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘晓玲，女，1959午12月5日出生，汉族，和田市百胜商务酒店业主，住新疆喀什市色满路**号院*号楼*单元***号。委托代理人：刘晓青，男，1961年5月4日出生，汉族，和田市百胜商务酒店经理，住该酒店内，系刘晓玲之弟。委托代理人：刘应文，新疆驼铃律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：刘升斌，男，1960年9月17日出生，汉族，住新疆喀什市班超路**号佳成宾馆。被上诉人（原审被告、反诉原告）：祁水明，男，1966年2月9日出生，汉族，现住新疆喀什市班超路**号佳成宾馆。被上诉人（原审第三人）：王新书，男，1960年lO月9日出生，汉族，个体户，现住新疆哈密市天马路欧景苑*号楼*单元***室。委托代理人：张培荣，广东正大元律师事务所律师。上诉人刘晓玲与被上诉人刘升斌、祁水明、王新书房屋租赁合同纠纷一案，不服和田地区中级人民法院（2013）和中民二初字第21号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘晓玲的委托代理人刘应文，被上诉人刘升斌、祁水明，被上诉王新书及其委托代理人张培荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2011年5月2日，王新书与刘升斌、祁水明签订了宾馆租赁合同，约定将王新书所有的位于和田市友谊花园3—4层的房屋出租给刘升斌、祁水明经营宾馆。2012年3月10日，刘升斌、祁水明经王新书同意将承租王新书的房屋又转租给刘晓玲、刘文波经营，其中刘晓玲向刘升斌、祁水明支付转让费55万元，支付2012-2013年度租金70万元。王新书与刘升斌、祁水明租赁合同约定的全部权利、义务一并转让给刘晓玲、刘文波。王新书与刘升斌、祁水明签订的租赁合同第3条约定：消防设备安装到位验收合格系王新书的义务。刘升斌、祁水明与刘晓玲、刘文波签订的房屋租赁转让合同第6条约定：刘升斌、祁水明必须提供给刘晓玲、刘文波主体消防合格手续复印件。2012年6月14日刘文波退出与刘晓玲合伙经营的百胜商务酒店。刘晓玲在该宾馆营业期间多次收到相关部门的整改通知即：2012年9月10日和田市工商行政管理局责令百胜商务酒店整改（从事无照经营），2012年9月12日公安机关责令百胜商务酒店限期整改（未办理任何营业手续），2012年l0月15日和田市工商行政管理局责令百胜商务酒店整改（未办理营业执照从事宾馆经营），2012年11月14日和田市工商行政管理局责令百胜商务酒店整改（未办理营业执照从事宾馆经营），2013年6月14日和田市公安消防大队消防行政手续催办通知百胜商务酒店30日内办理手续。在本案的审理过程中，王新书于2013年11月28日向和田地区公安消防支队办理了涉案的房屋消防手续并验收合格。原审法院认为，一、关于刘升斌、祁水明与刘晓玲之间的房屋租赁转让合同应否解除以及相关费用应否返还的问题。刘升斌、祁水明与刘晓玲之间的房屋租赁转让合同，经房屋业主王新书的同意，该房屋租赁转让合同是双方当事人的真实意思表示，且该转让合同未违反法律规定，属合法有效的租赁合同，刘升斌、祁水明、刘晓玲应按照转让合同履行自己的合同义务。鉴于本案第三人王新书在本案的审理过程中办理了消防手续且验收合格，因此消防手续未办理而可能影响百盛商务酒店的经营的隐患已经消除，且刘升斌、祁水明与刘晓玲未约定解除合同的其他情形，为了维护合同的相对稳定性，该合同应继续履行。刘晓玲在经营百盛商务酒店期间虽有公安、消防等部门的整改通知，但从未对该酒店进行停业查封，刘晓玲始终在开业经营该宾馆且已获得了收益。故对刘晓玲请求解除合同，要求刘升斌、祁水明返还转让费55万元，返还已付房租费70万元，返还投资办理相关手续及宾馆装修等费用的请求无理而不予支持。二、关于刘晓玲主张刘升斌、祁水明赔偿72万元损失应否支持的问题。第一，刘晓玲明知刘升斌、祁水明无消防手续，可能会给经营带来一定的影响，仍然签订了合同，若有损失也应自行承担。第二，刘晓玲未向原审提供因消防手续未及时办理而造成损失的证据加以证明，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”的规定，故对刘晓玲主张刘升斌、祁水明赔偿损失72万元的请求不予支持。三、关于刘升斌、祁水明在诉讼中提出的请求是否构成反诉的问题。刘晓玲主张解除其与被告刘升斌、祁水明之间的房屋租赁转让合同并赔偿损失，刘升斌、祁水明主张刘晓玲履行支付租金以及违约金的合同义务。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条“原告可以放弃或者变更诉讼请求。被告可以承认或者反驳诉讼请求，有权提起反诉”的规定，反诉是在诉讼程序进行中，本诉被告针对本诉原告向法院提出的独立的反请求。本案中，刘升斌、祁水明主张刘晓玲支付租金以及违约金的请求属于独立的反请求，故刘升斌、祁水明的请求构成反诉的条件应予受理，对刘升斌、祁水明的反诉请求是同一个法律关系即房屋租赁合同关系，合并审理并无不当。对刘升斌、祁水明在审理中提出的反诉，原审根据刘晓玲的要求给予了法律规定的答辩期并另行确定了开庭日期，刘晓玲对反诉部分经本院传票合法传唤无正当理由拒不到庭的行为，是对其抗辩诉讼权利的放弃。故对刘晓玲提出反诉不能与本诉合并审理的主张不予支持。四、关于刘升斌、祁水明的反诉请求应否支持的问题。依照双方之间的房屋租赁转让合同第七条“2013年5月1日交第二年的房租70万元”的约定，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条“承租人应当按照约定的期限支付租金”的规定，刘晓玲在承租期间就应当按照合同约定支付租金，刘升斌、祁水明请求刘晓玲支付2013年5月1日至2014年5月l日的租金70万元的主张并无不当，应予支持。对于刘升斌、祁水明反诉请求刘晓玲支付14万元违约金的主张，虽然双方之间在合同第八条约定违约方需按成交总金额20％支付违约金，但该约定系约定不明，且刘升斌、祁水明未能按房屋租赁转让合同约定向刘晓玲提供主体消防合格手续复印件，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失”的规定，刘升斌、祁永明使酒店不能合规经营存在违约行为，应承担采取补救措施的违约责任。故对刘升斌、祁水明请求刘晓玲支付14万元违约金的主张不予支持。五、关于第三人王新书在本案中应否承担责任的问题。虽然在王新书与刘升斌、祁水明的租赁合同中约定了消防手续由王新书办理，这仅仅是他们之间的权利义务，王新书与刘晓玲没有合同关系，不发生任何民事法律关系，本案审理的是刘晓玲与刘升斌、祁水明之间的租赁转让合同，该合同对王新书不具有约束力，王新书不是本案合同的义务主体，故对刘晓玲诉请王新书承担赔偿责任因无法律依据而不予支持。遂判决：一、刘晓玲与刘升斌、祁水明继续履行2012年3月10日签订的房屋租赁转让合同；二、刘晓玲于本判决生效之日起十日内向刘升斌、祁水明支付2013年5月1日至2014年5月1日的租金70万元：三、驳回刘晓玲的其他诉讼请求；四、驳回刘升斌、祁水明的其他反诉请求。本诉案件受理费12530元，由刘晓玲负担；反诉案件受理费6100元，由刘晓玲负担5083元，由刘升斌、祁水明负担1017元。宣判后，刘晓玲不服判决，上诉称，一、本案本诉为解除合同的确认之诉，刘升斌、祁水明反诉为支付租金，为给付之诉，二者不是同一法律关系，不能同案审理。二、根据最高人民法院审理房屋租赁合同纠纷的司法解释第八条之规定，刘升斌、祁水明未办理消防手续情况下，属于司法解释规定的予以解除的情形。故请求二审法院依法驳回改判。被上诉人刘升斌、祁水明答辩称，一、本诉与反诉系同一法律关系，将两诉合并审理，符合法律规定。二、房屋所有人王新书已办理了消防手续且验收合同，不存在解除合同的法定情形。被上诉人王新书答辩称，我已办理了消防手续且验收合同，我与刘晓玲无任何关系，不应承担任何责任。二审经审理查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，一、关于刘升斌、祁水明反诉是否成立的问题。刘升斌、祁水明的反诉请求基于与刘晓玲签订的租赁合同主张应收取的租赁费。该反诉与本诉之间均基于同一法律关系即租赁合同关系，且两者之间具有牵连关系，故原审受理刘升斌、祁水明的反诉并无不当，刘晓玲该上诉理由于法无据，本院不予支持。二、双方的租赁合同是否应当解除的问题。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第八条规定，因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应予支持：…（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。由于在诉讼过程中，房屋所有人王新书已办理了租赁房屋消防手续并经验收合格。在租赁房屋正常经营下，刘晓玲提出解除合同的请求，本院不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费33330元（刘晓玲已预交），由刘晓玲负担。本判决为终审判决。审 判 长  戴昀杞代理审判员  李 李代理审判员  孙ＸＸ二〇一四年十二月二十四日书 记 员  倪 敏