江苏省淮安市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏08民终1513号上诉人（原审被告）王华东，淮安畅响娱乐有限公司总经理。上诉人（原审被告）淮安畅响娱乐有限公司，住所地淮安市清浦区淮海南路联盛广场。法定代表人王华东，该公司总经理。被上诉人（原审原告）淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司，住所地淮安市淮海南路。法定代表人吴青年，该公司总经理。委托代理人马泽，江苏引航律师事务所律师。委托代理人毛适之，江苏引航律师事务所实习律师。上诉人王华东、淮安畅响娱乐有限公司（以下简称畅响公司）与被上诉人淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司（以下简称联盛���司）房屋租赁合同纠纷一案，淮安市清浦区人民法院于2016年4月13日作出（2015）浦民初字第02798号民事判决。王华东、畅响公司不服，向本院提起上诉。本院于2016年5月17日立案受理后，依法组成合议庭于2016年6月7日公开开庭审理本案。王华东，畅响公司的法定代表人王华东，联盛公司的委托代理人马泽、毛适之到庭参加诉讼。本案现已审理终结。联盛公司一审诉称：2012年5月21日，原、被告双方签订《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》一份，协议约定：原告将位于淮安市淮海南路105号“联盛商业广场”第三层3A01-3A47号商铺及公共部分租赁给被告经营使用；租赁期限为8年；租赁物实测面积1952平方米；租金标准为0.7元/天/平方米；被告自起租日起享有共计546天的免租期；每3个月支付一次租金，各期租金均需提前15日支付给原告；被告应按本协议约定支付租金��其他费用，每逾期一日，被告应承担欠缴费用每日万分之五的滞纳金；被告应与租金同期向原告缴纳观光电梯使用费每月1000元；被告欠缴租金的，原告有权单方解除合同。2012年5月25日，原告将房屋交付被告使用，但自2013年11月23日起至今，被告未按上述协议约定交付租金及电梯使用费。经原告多次催要，被告拒不支付，故原告诉至法院，请求判决：1、解除原、被告签订的《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》；2、被告向原告支付房屋租金（含电梯费）212632元及欠缴租金的滞纳金；3、被告承担本案诉讼费。王华东一审辩称：被告不同意解除双方签订的《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》。被告确实欠缴原告租金212632元，但系因被告所租赁的地方自2012年12月12日开始陆续有包间漏水；2014年8月26日至2014年9月9日，房屋主排水管漏水15天；2015年3月2日，同一地点的排水管道再次漏水，至2015年5月3日才修好，被告房屋的装修还没恢复。后两次的漏水每次都造成三分之二房间没办法营业，被告遭受损失共计80万余元，被告认为该损失应与被告欠缴租金相折抵。另外，租赁房屋系用于被告畅响公司经营，且一直以被告畅响公司名义缴纳租金，故应由被告畅响公司缴纳欠缴的租金。本案中被告王华东不应该缴纳租金也不应该给付滞纳金，且原告主张滞纳金标准过高。关于被告的损失，被告将另案起诉。畅响公司一审辩称：王华东租赁涉案房屋系用于畅响公司经营，公司答辩意见同被告王华东答辩意见，王华东欠缴的租金责任公司愿意承担，但公司因房屋漏水造成的损失，日后与王华东一起另案起诉。一审法院经审理查明：2012年5月21日，原告将其所有的位于淮安市淮海南路105号“联盛商业广场”第三层3A01-3A47号商铺及公摊面积部分（实测面积共1952平方米）租赁给被告王华东经营量贩式KTV使用。当日，原告（出租方、甲方）与被告王华东（承租方、乙方）签订《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》（以下简称租赁协议）1份，协议约定：“……二、租赁期限1、该商铺的租赁期限为8年，自起租日起至第二年同期前一日为壹个租赁年度，以后以此类推。2、……该租赁商铺实际交付日为2012.5.25……4、自实际交付日起，乙方可享有90天的装修期，在此期间，甲方可免收乙方的租金，租赁商铺内实际发生的水、电、气等费用由乙方据实承担。免租装修期满的次日即为起租日……三、租金1、双方确认，租赁商铺按计租面积计算，租赁费用标准为0.7元/天/平方米（含物业管理费）。2、租赁期限八年，租赁商铺租赁费用前2年不变。自第3年起，甲方将对租赁费用进行调整。从第3年起每二年���上一年度租金的基础上增加5%，以此类推。具体租金详见（附件3）《租赁费用表》。3、支付方式：按照先租后用的原则，乙方每3个月支付一次租赁费用。本协议签订后5个工作日内，乙方应支付首期3个月租赁费用计人民币131026元，以后各期租赁费用均需至少提前15个工作日交付给甲方。4、乙方享有计租日内共546天的免租期，具体免租方式详见（附件3）《租赁费用表》，免租期内电梯使用费不享有同等优惠条件。5、双方确认，上述租赁费用已经包含物业管路费……四、管理费及其他税费……乙方妥善使用电梯设备并确保设备完好，并按规定与租金同期一并向甲方支付1000元/月的电梯使用费……十、违约责任1、在合同期限内，乙方有下列行为之一，甲方有权单方解除租赁关系，收回租赁场所，扣除履约保证金；若因此造成甲方经济损失的，乙方应予赔偿……4、��欠租金或水电等其他费用15天以上的……2、租赁期限内乙方未按本协议约定支付租金及其他费用（含广场经营管理费、水电费、公共设备使用管理费等），每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之每日万分之五的滞纳金……”双方租赁协议附件3《租赁费用表》约定，租赁的第1年及第2年前183天的租金标准均为0.7元/天/平方米，后182天均免租金。第3年前183天租金标准为0.735元/天/平方米，后182天免租金。电梯费均为1000元/月。合同签订后，原告于2012年5月25日将房屋交付王华东使用。双方从2012年8月23日开始计算租金。王华东于2012年5月21日向原告缴纳租金（含电梯使用费，下同）131026元、于2013年1月31日缴纳租金95000元、于2013年12月11日缴纳租金100000元、于2014年8月15日缴纳租金40000元、2014年9月15日缴纳租金70000元、于2014年10月31日缴纳租金50000元���2015年2月12日缴纳租金80000元、2015年6月17日缴纳租金20000元，后两被告未向原告缴纳租金，截止2015年6月17日，王华东欠缴租金共计212632元。2015年8月11日，原告遂诉至本院。一审法院另查明：2013年2月26日，王华东经营的KTV正式成立为畅响公司，王华东为该公司法定代表人。2015年12月14日，被告向原告缴纳2016年1月至2月的租金1万元，原告收取该租金并向被告出具收据，同年2月24日，被告再次向原告缴纳租金1万元。在一审中，两被告提供通话录音、邮件及照片，证明被告承租的房屋屡次发生漏水现象，给被告KTV经营造成巨大损失，原告方有违约行为，是原告未履行维修义务，违约在先，被告不应当承担滞纳金。经质证，原告对两被告提供的证据均不予认可，称无法证明被告装修损坏的原因。经审查，原审法院认为该组证据与租赁房屋质量问题引起的损失有关，现两被告明确表示另案起诉，故该组证据与本案无关联性，不予采信。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，并受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告与王华东之间签订的《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》系双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，应受法律保护。该协议中，双方约定了租金缴纳的时间及数额标准，王华东应按照合同约定缴纳租金，现王华东未按约定缴纳租金，王华东应承担继续履行缴纳租金及滞纳金的违约责任。王华东辩称原告出具的租金收据及发票均显示交款方为畅响公司，其不应承担交租义务。对此，一审法院认为，王华东系租赁协议相对方，其所承租房屋系用于经营KTV，虽事后成立了畅响公司，但根据法律规定，发起��为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持，故原告要求王华东承担交租义务，予以支持，对王华东该抗辩意见，不予采纳。同时，本案诉争租赁房屋系用于畅响公司经营KTV，畅响公司已实际享有租赁合同所设定的权利，原告有权要求畅响公司承担责任，且现畅响公司亦同意缴纳欠缴的租金，故对原告要求两被告共同缴纳租金212632元及欠缴租金的滞纳金的诉讼请求，予以支持。关于滞纳金标准，现被告提出日万分之五的标准过高，一审法院认为滞纳金以补偿性为主，兼具惩罚性，从公平原则出发，酌定滞纳金标准为日万分之三。关于原告以王华东拖欠租金及将租赁房屋非法转租给畅响公司为由，要求解除双方签订的《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》的诉讼请求一审法院认为该项诉讼不应支持，理由如下：一、王华东不存在非法转租情形，王华东承租租赁房屋系用于经营KTV，畅响公司亦在此基础上成立，两者非非法转租。二、王华东在案件审理期间向原告缴纳2016年1月租金1万元，原告予以接收，原告以自己的行为明确表示同意王华东继续履行双方签订的《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》，同时，就合同稳定性而言，本案合同亦不适宜解除，故对原告要求解除《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》的诉讼请求，不予支持。综上，一审法院判决：一、被告王华东、淮安畅响娱乐有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司欠缴的租金212632元。二、被告王华东、淮安畅响娱乐有限公司于本判决生效后五日内一次性支付原告淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司欠缴租金的滞纳金58361.62元（计算至2015年6月17日）及2015年6月18日之后的滞纳金（以欠缴租金212632元为基数，按照日万分之三的标准，从2015年6月18日计算至实际给付之日）。三、驳回原告淮安联盛商业广场投资咨询管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费4961元，由被告王华东、淮安畅响娱乐有限公司共同负担。王华东、畅响公司不服一审判决，提起上诉称：1、滞纳金具有法定性，个人和其他团体无权私自设定。2、滞纳金具有强制性，双方约定的滞纳金不具有国家强制力的保障。3、滞纳金具有惩罚性，只能发生双方的法律地位不平等、国家行使公共权力的过程中，由行政法予以调整。综上，请求二审法院判令：撤销原判，改判上诉人不予负担滞纳金58361.62元，被上诉人承担本案诉讼费用。联盛公司二审辩称：1、滞纳金性质本质上属于违约金，是对违反履行义务进行的额外负担。2、从双方签订的合同来看，滞纳金约定在合同的违约责任，并且双方只约定了滞纳金，并未约定违约金，可以看出双方签订合同时真实的意思表示是对违约金的约定。根据民法公平原则以及诚实信用原则，上诉人违反合同约定应当适用合同法违约金条款和合同约定的违约责任条款。综上，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案中，双方当事人于2012年5月21日签订《淮安联盛商业广场商铺租赁协议》，落款处联盛公司加盖印章，王华东签字。上述协议第十条约定：……2、租赁期限内乙方未按本协议约定支付租金及其他费用（含广场经营管理费、水电费、公共设备使用管理费等），每逾期一日，甲方有权向乙方收取所拖欠租金及其他费用之每日万分之五的滞纳金。本院认为，该协议系当事人自愿达成，且内容不违反���律、行政法规的强制性规定，故该协议合法有效，法律予以保护，对双方当事人具有约束力。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王华东作为完全民事行为能力，其对上述约定的含义是明知，且已经履行多年。故上诉人应当向联盛公司支付欠缴租金的滞纳金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案案件受理费1259元，由上诉人王华东、淮安畅响娱乐有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张   勇审 判 员 赵 骏 飞代理审判员 ��孙志丹二〇一六年六月十二日书 记 员 唐 小 捷