湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第478号上诉人（原审被告）沈正虎，务工。委托代理人李强，湖北弘峰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）杨琪，务工。委托代理人肖太勋，临湘市民声法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）沈文兵，务农。被上诉人（原审被告）余东辅，务工。上诉人沈正虎因房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2014）临民初字第342号民事判决，于2014年9月24日向本院提起上诉。本院于2014年11月3日受理后，依法组成由审判员邵莉茜担任审判长，审判员蒋立春、代理审判员王欣辉参加的合议庭，于2014年12月10日公开开庭进行了审理。上诉人沈正虎的委托代理人李强，被上诉人杨琪及其委托代理人肖太勋，被上诉人沈文兵、余东辅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2008年6月，余东辅与案外人彭建新、张二和、何建军、严新佳合伙，在位于临湘市长安街道办事处菜兰小区建成一栋五层楼房，共10个套房，余东辅分得东侧三楼301套房。沈文兵系余东辅的叔岳父、沈正虎的父亲，2008年7月沈文兵以为沈正虎买房结婚为由，要求余东辅帮助买一套房，余东辅恰好要出售自己位于菜兰小区的套房，于是沈文兵与余东辅口头协议：余东辅将自己位于临湘市长安街道办事处菜兰小区东侧三楼301室套房出售给沈文兵，约定房屋价款为110000元。沈文兵支付了50000元的购房款给余东辅，之后沈文兵开始对所购房屋进行装修，装修的项目有地面铺设了瓷砖（两间卧室未铺设）、安装了门窗及防盗网、接通了水电。同时沈文兵将沈正虎的身份证复印件交给了余东辅办理房屋产权登记，余东辅以沈正虎的名义向临湘市房地产管理局申请办理了房屋所有权证，将该套房登记在沈正虎的名下。2009年1月6日，临湘市房地产管理局颁发了房屋所有权证（房产证号：临房权证五里区字第**），房屋所有权证一直由余东辅予以保存。房屋所有权证载明：所有权人为沈正虎；地号为624911080；房屋坐落为临湘市长安镇长安东路15幢第三层301室，建筑面积为127.9平方米。2010年余东辅向沈文兵催讨剩余房款时，沈文兵称沈正虎在湖北武汉市购买了门面，便口头交待余东辅将该套房屋出售，并将该房屋的所有钥匙交给了余东辅。杨琪因结婚需购房，与余东辅取得了联系，余东辅拟定将沈正虎名下的位于临湘市长安街道办事处长安东路菜兰小区的套房卖给杨琪，2010年4月21日，余东辅以沈正虎的名义与杨琪签订了一份房屋买卖契约，约定房屋价款163000元；杨琪暂不办理转户手续，如果办理转户手续，沈正虎无条件提供相关的手续和证件，不负担任何转户费用；付清房款时，沈正虎交付房屋所有权证，如房产存在问题，由沈正虎负责解决。余东辅代沈正虎在契约上签名捺手印。契约签订后，杨琪将163000元购房款支付给了余东辅，余东辅将房产证号为临房房权证五里区字第**的屋所有权证及该套房的钥匙交给了杨琪。余东辅收到163000元房款后，扣除了沈文兵尚欠的购房款，余款110000元交给了沈文兵。沈文兵在收房款时没有向余东辅提出任何异议。购得房屋后，杨琪对所购房屋室内进行了补充装修，购置了家具及厨房用设备等，共计投入装修费用107139元，于2010年7月入宅居住至今，期间，沈文兵、沈正虎未向杨琪提出任何异议。2013年11月杨琪要求沈正虎协助办理房产过户手续时，沈正虎予以拒绝，并称没有授权委托他人出售房屋，房产证还在手中，房屋买卖合同是无处分权合同，不同意出售房屋。同时沈正虎与其妻李荣平以房屋所有权证遗失为由，于2013年11月向临湘市房地产管理局申请补办房屋所有权证，临湘市房地产管理局于2014年3月27日登记补发了房屋所有权证（房产证号：临房房权证五里区字第**）房屋所有权证载明房屋所有权人为沈正虎，共有权人为李荣平（沈正虎之妻）；丘号为050；房屋坐落为临湘市长安东路036幢第三层301室，建筑面积为131.37平方米。另查明，沈正虎与李荣平于2009年3月16日登记结婚。婚后在湖北省武汉市务工。原审认为，沈文兵与余东辅之间的房屋买卖关系，双方是在平等、自愿基础上建立的，其房屋买卖关系符合法律规定。但沈文兵应当按约支付房款给余东辅，2010年余东辅向沈文兵催讨剩余房款时，沈文兵称沈正虎在湖北武汉市购买了门面，便口头交待余东辅将房屋出售，并将该房屋的所有钥匙交给了余东辅。沈文兵、余东辅之间形成了表见代理关系，余东辅代理沈文兵、沈正虎与杨琪签订的房屋买卖契约，符合法律规定，其房屋买卖合同关系合法有效。杨琪将房款支付给余东辅后，余东辅扣除沈文兵先行所欠房款后，将剩余的110000元房款交给了沈文兵，沈文兵收到房款后，沈文兵、沈正虎没有提出异议，余东辅的代理行为已得到了沈文兵、沈正虎的追认，余东辅的代理行为合法有效。同时自购得房屋后，从开始装修到入宅居住至要求沈正虎协助办理房产过户手续止，到沈正虎结婚，沈文兵、沈正虎均未向及余东辅提出出卖房屋的异议，也应当视为沈文兵、沈正虎默认了余东辅的代理行为。杨琪、沈正虎各自所持有的房屋所有权证上载明的房屋坐落、地（丘）号、幢号、建筑面积等均不相同，沈正虎所持的房屋所有权证不能证明是现居住的房屋，不能对抗杨琪所持房屋所有权证。因此沈正虎、沈文兵应当按照房屋买卖的约定，协助办理房屋产权过户登记手续，故对杨琪要求依法判定沈正虎依约为办理房屋产权过户登记手续的诉讼请求予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第六十六条第一款、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十九条、第一百三十五条、第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第六十四条、第一百零六条第一款第（一）、（二）项之规定判决：一、限沈文兵、沈正虎在判决生效后10日内协助杨琪办理房屋产权过户登记手续；二、驳回杨琪的其他诉讼请求。案件受理费1000元，由杨琪负担。上诉人沈正虎对原审判决不服，向本院提起上诉称：1、因上诉人补办房产证时已经将妻子李荣平登记为共有人，一审遗漏了必须共同参加诉讼的李荣平；2、上诉人与沈文兵、沈文兵与余东辅之间均不构成表见代理，余东辅以上诉人的名义与杨琪签订的房屋买卖合同无效，故请求二审法院依法改判或将本案发回重审并由被上诉人承担本案诉讼费用。被上诉人杨琪辩称，1、诉争房屋不是沈正虎与李荣平的夫妻共同财产，之前的房产证上也没有李荣平的名字，沈正虎补办的房产证是以欺骗手段获得，故李荣平不是本案必须参加诉讼的当事人；2、沈正虎与沈文兵、沈文兵与余东辅之间均构成表见代理，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。被上诉人沈文兵口头辩称，是其让余东辅卖掉房子的，但是具体事情不清楚，沈正虎与李荣平也不清楚。被上诉人余东辅口头辩称，房子是其先卖给沈文兵，然后由其负责把房子登记在沈正虎名下的，后来沈文兵又让其卖掉房子，房款交给了沈文兵。上诉人沈正虎在二审期间提供了如下证据：第一组，申请补发房产证的报告、房产证遗失公告、税费发票，拟证实上诉人补办房产证是在杨琪到法院起诉之前；第二组，集资建房合同，拟证实诉争房屋是上诉人集资建造的，不是从余东辅处购买。经质证，被上诉人杨琪认为上诉人补办房产证虽然在起诉之前，但是是在双方发生纠纷之后；对集资建房合同的情况不清楚。被上诉人沈文兵对沈正虎提交的证据不清楚，但房子最初是从余东辅处购买的。被上诉人余东辅对第一组证据未发表质证意见，认为集资建房合同与事实不符，诉争房屋是自己所建。本院认为，上诉人沈正虎提供的第一组证据与本案没有直接关联性，本院不予采纳；第二组证据不能核实其来源，且与本案争议事实没有直接关联性，本院不予采纳。被上诉人杨琪、沈文兵、余东辅在二审期间均未提供新的证据。本院二审审理查明的事实与一审一致。本院认为，本案争议的焦点是：1、被上诉人余东辅以上诉人沈正虎的名义与被上诉人杨琪签订的房屋买卖合同是否合法有效？2、上诉人沈正虎的妻子李荣平是不是本案必须共同参加诉讼的当事人？本案中，沈文兵与沈正虎系父子关系，与余东辅系叔岳父关系，沈文兵在2008年出面与余东辅协商购买余东辅建造的诉争房屋，并委托余东辅办理相关手续，将房屋登记在沈正虎名下，后因沈文兵不能付清房款，沈文兵又于2010年委托余东辅将房屋卖掉，并收取了包括房屋增值部分在内的全部房款，且包括付款、办理权属证书等在内的诉争房屋买卖主要事宜均是由其父亲沈文兵出面与余东辅接洽，在此期间沈正虎未提出过异议，故余东辅有理由相信沈文兵有代理其子处分诉争房屋的权利，沈正虎与沈文兵之间形成表见代理关系。余东辅接受沈文兵委托后以沈正虎名义与杨琪签订房屋买卖合同，并将房产证及房屋钥匙交付给杨琪，又将杨琪支付的房款交付给了沈文兵，沈文兵没有提出任何异议，由此可以认定余东辅代理沈文兵处分诉争房屋的行为有效。沈正虎以自己几年来对房屋情况并未过问，沈文兵也未告知其房屋已经出卖为由主张沈文兵、余东辅代理其处分房屋的行为无效的观点，本院不予支持。至于沈正虎提出一审遗漏了李荣平为必须参加诉讼的共同被告的主张，本院认为，虽然沈正虎补办的房产证上列明了李荣平为诉争房屋的共有人，但房产证只是相关部门发给产权人的证明，仅具有初步证明的作用，发证行为属形式审查，并不具有代表产权的功能，根据《物权法》第十七条的规定，如有证据证明登记有误，应当以实际权属为准。本案中，根据查明的事实，沈文兵与余东辅协议购买诉争房屋是2008年，李荣平与沈正虎结婚是在2009年，且诉争房屋已经在2010年就出卖给了杨琪，故李荣平并不是诉争房屋的真正所有人，其也就不是本案必须共同参加诉讼的当事人。综上，上诉人沈正虎的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。本案一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000元，由上诉人沈正虎承担。本判决为终审判决。审判长  邵莉茜审判员  蒋立春审判员  王欣辉二〇一四年十二月二十九日书记员  邓 乐