上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第1912号原告洪鸿莎，女，1987年11月26日生，汉族，户籍地福建省泉州市。委托代理人王有限，北京德和衡(上海)律师事务所律师。被告周亚民，女，1978年12月26日生，汉族，户籍地浙江省。被告潘富良，男，1971年3月11日生，汉族，户籍地浙江省温岭市。两被告共同委托代理人项清清，上海金沁律师事务所律师。第三人上海五洲药业股份有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人朱蕾，职务不详。原告洪鸿莎诉被告周亚民其他物权保护纠纷一案，本院于2015年11月2日受理。2015年12月1日，原告洪鸿莎申请追加潘富良为本案被告，本案于2016年1月5日公开开庭审理，原告洪鸿莎的委托代理人王有限，被告周亚民、潘富良的共同委托代理人项清清到庭参加诉讼。后本案追加上海五洲药业股份有限公司为第三人。因第三人上海五洲药业股份有限公司下落不明，本案依法转为普通程序，于2016年6月14日公开开庭进行了审理，原告洪鸿莎的委托代理人王有限，被告周亚民、潘富良的共同委托代理人项清清到庭参加诉讼，第三人上海五洲药业股份有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告洪鸿莎诉称，2000年11月2日，上海市长宁区番愚路XXX号底层房屋由原始产权人上海五洲药业有限公司与承租人上海五药大药房合作公司签订房屋租赁协议，租期15年，租期到2013年5月。上海五药大药房合作公司把该房屋分割出租，其中一间即上海市长宁区淮海西路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)租给被告周亚民经营烟酒店，实际经营人为潘富良。2015年4月20日，原告向上海五洲药业股份有限公司购买了该房屋，并取得了房产证。但被告以与原产权人有纠纷为由不搬离。原告几次告知被告搬离，并于2015年6月9日向被告发出律师函，但被告却置之不理，为了尽快装修并投入使用，不得已原告补偿给被告装修补偿款人民币(下同)50,000元，被告交付钥匙并于2015年9月1日搬离。为维护原告权益，故诉至法院要求：判令两被告共同支付原告自2015年4月20日起至2015年9月1日止的房屋占用费13万元(按月租金市场价3万元计算，只主张13万元)。被告周亚民、潘富良辩称，不同意原告的诉请。根据合同法中买卖不破租赁的原则及合同法第232条，即使是解除不定期租赁合同，也应该给予被告合理期限搬离，原告为达到收回房屋的目的，在原告未给予被告合理期限的情况下，要求被告搬离，所以双方产生了纠纷。后矛盾升级，导致打架报警，经双方协商后，最终原告同意按照装修补偿款的形式补偿被告5万元，被告同意于2015年9月1日搬离，并有收条为证。收条系双方达成的一致意见，如果当时租金问题未解决，扣除原告补偿给的被告5万元后，被告还需另行支付8万元，被告当时不可能同意5万元了事。所以租金问题没有在当时一并解决不符合事实常理。关于月租金，应为7,500元，如按照3万元支付需要原告举证证明。第三人上海五洲药业股份有限公司未到庭，无法听取其陈述意见。经审理查明，上海市长宁区淮海西路XXX号由被告承租用来经营亚诚烟酒店。被告潘富良系亚诚烟酒店的实际经营人，被告周亚民为亚诚烟酒店的登记经营者，现亚诚烟酒店已于2015年7月办理注销登记。上海市公安局长宁分局新华路派出所于2010年6月29日出具证明显示，番禺路XXX号底层现分为番禺路XXX号-1、番禺路XXX号-2、淮海西路XXX号。2015年4月20日，上海市长宁区番禺路XXX号底层的房屋权利人变更为原告洪鸿莎，建筑面积148.88平方米。2000年11月2日，上海五洲药业有限公司(甲方，以下简称五洲药业)与上海五药大药房合作公司(乙方，以下简称五药大药房)签订了《房屋租赁合同》。合同约定甲方将本市长宁区番禺路XXX号底层街面租赁给乙方作为营业用房。乙方按每年10万元支付给甲方作为房屋租金。合同从1998年5月起执行，期限为15年。2010年5月20日，五洲药业向上海工商管理局长宁分局出具证明表示同意五药大药房转租番禺路XXX号部分商铺(淮海西路XXX号)。2010年5月18日，五药大药房(甲方)与周亚民(乙方)签订《房屋出租合同》，约定租期自2010年6月1日至2013年5月31日，租金每月7,500元。2013年6月13日，五药大药房出具承诺书：兹由于本公司与原房东上海五洲药业有限公司租赁合同在2013年5月31日已到期，所以本人以上海五药大药房有限公司法定代表人杨婷自即日起承诺如下：一、经原房东同意本公司分割出租的番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店自2013年6月1日起应本公司要求按月支付房屋租金，但本公司与原房东及相关当事人处理此房产纠纷的过程中，保证番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店正常经营，保证合法收取番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店房屋租金(另，房产纠纷处理完毕本公司退还所有未使用租金，按天计算)。二、本公司全权委托岑伟国代收番禺路XXX号-1沪上地产、番禺路XXX号-2服装店、淮海西路XXX号烟酒店房屋租金。特此承诺。被告自述与五药大药房的租赁合同于2013年5月份到期后，就一直将租金付给上海五洲药业股份有限公司的代表徐友昌。每月租金为2万元，一直付到2015年4月15日。2014年12月24日，原告洪鸿莎(买受人，乙方)与第三人上海五洲药业股份有限公司(卖售人，甲方)就包括涉讼房屋在内的上海市长宁区番愚路XXX号底层商铺签订了《房地产买卖合同》，双方约定房地产转让价款共计人民币5,360,000元；甲、乙双方应在2015年4月23日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。被告陈述徐友昌一直未告诉被告房屋不能再租给被告。直到2015年5月，原告要求搬离被告。2015年6月，原告向被告发送律师函，被告表示已收到。2015年5月27日左右，原告对涉讼房屋实施了断水断电及围栅栏等方式要求被告搬离。2015年6月27日，原告损坏了涉讼房屋的玻璃，后被告报警。报警询问笔录中显示潘苏云(被告潘富良的妻子)陈述2015年4月应该是中旬，五洲药业徐姓股东说涉讼房屋已经卖了，不属于五洲药业了，要求将截至收房租日期间的房租付齐了。2015年8月28日，被告出具收条，内容为“今收到番禺路619-1商铺退房补偿款人民币5万元整，并承诺于2015年9月1日前撤离，将房屋交付给房东”。庭审中，原告陈述与徐友昌口头约定过户日即交房日。原告收到徐友昌的8万元用于处理包括被告的几家租户搬离的事宜。上述事实，有上海市房地产登记簿、租赁合同、证明、承诺书、上海市房地产买卖合同、询问笔录、收条、照片等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，上海五药大药房有限公司与被告周亚民租赁合同到期后，被告与上海五洲药业股份有限公司并未签订书面的租赁合同，双方一直处于不定期的租赁状态。在不定期租赁关系中，出租人在解除合同前，应提前通知承租人，并给予合理的搬离期限。就被告是否应该支付占用费，本院认为，2015年5月，原告对涉讼房屋采取了断水断电以及围上栅栏的措施阻止被告经营。2015年6月，原告砸碎涉讼房屋玻璃以致双方发生冲突并报警。上述措施使得涉讼房屋客观上处于无法正常使用的状态。直至2015年8月28日，双方经协商后，原告补偿被告5万元，被告同意搬离。根据诚实信用原则及常理推断，双方应就因被告占用涉讼房屋引起的纠纷达成一次性解决合意并结算完毕后，被告才会做出搬离的举动，原告在此之后又来主张房屋占用费缺乏依据，本院难以支持。另，法院也注意到原告为清空房屋的事宜也收到了徐友昌8万元。综合上述事实，原告要求被告支付2015年4月20日至2015年9月1日房屋占用费的诉讼请求本院不予支持。第三人经本院合法传唤，无正当理由未到庭，系自行放弃诉讼权利。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告洪鸿莎的全部诉讼请求。案件受理费人民币2,900元，由原告洪鸿莎负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  牟世荣二〇一六年六月二十九日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。