广元市利州区人民法院民 事 判 决 书（2014）广利州民初字第308号原告吴浩，男，汉族，。委托代理人雒缨，四川同方正律师事务所广元分所律师。被告四川省广元市东南房地产开发有限公司（以下简称：东南房产公司）。法定代表人周尚怀，执行董事。委托代理人陈遂舟，该公司项目负责人。委托代理人赵兵，四川广府律师事务所律师。原告吴浩与被告东南房产公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年12月24日立案受理，依法由审判员周虹适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴浩及其委托代理人雒缨，被告东南房产公司的委托代理人陈遂舟、赵兵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴浩诉称：2012年2月3日，原、被告双方签订了《商品房认购协议》，约定原告购买被告开发的“名臣·杏园”楼盘一、二、三楼的房屋，总建筑面积1920平方米，总价款776万元，以分期付款方式支付房款。先支付房款200万元，待被告将二楼变更为商业产权、重新测绘分割三楼、签订正式的商品房买卖协议时，再支付200万元，余款于原告取得房屋产权证时付清。合同签订后，原告依约及时支付了首付款200万元，并在被告声称资金周转困难请原告予以帮助时，在约定的第二期房款支付条件并未成就的情况下又支付了110万元。事后，双方签订《购房说明》，就原告将三楼房屋全部退还被告达成合意，并注销了相关合同。原告多次督促被告及时履行《商品房认购协议》约定的交付一、二楼房屋的义务，但被告不仅未履行相关义务，反于2013年2月向贵院提起诉讼，要求原告支付所谓的“所欠购房款、损失及违约金”，意图彻底颠覆双方的权利义务关系，此举明确表示其无意再履行合同约定的义务。现要求：1、判令被告继续履行合同，向原告交付“名臣•杏园”楼盘一楼20平方米营业房、二楼全部营业房，并与原告签订正式的商品房买卖合同及办理备案手续。2、判令被告向原告支付违约金100万元。3、本案诉讼费由被告承担。被告东南房产公司辩称：原、被告双方原约定买卖的房屋是1920多平方米，后重新签订协议，对原合同进行了变更，变更后原告应付房款400万元，土地出让金65万元，但原告只付了300多万购房款，现要求原告支付全部房款和土地出让金。同时，双方在认购协议中并未约定签订正式合同的时间，且由于原告违规进行装修，导致消防验收不过关，致房屋迟迟不能通过综合验收而引发纠纷，这是导致正式合同未能签订的根本原因，在合同履行中，被告并未违约。相反，原告应当缴纳土地出让金而未交，是原告违约。现同意与原告签订正式房屋买卖合同，请求驳回原告的其他诉讼请求。经审理查明：2012年2月3日，原告吴浩与被告东南房产公司签订《商品房认购协议》，约定原告购买被告开发的“名臣•杏园”楼盘一、二、三楼房屋，建筑面积1920平方米，同时约定：1.交房时间：暂定于2012年4月底；2、房屋价格：一楼门面约20㎡，单价8000元／㎡，计16万元，二楼整层房屋面积950㎡，单价4000元／㎡计380万元，三楼整层房屋面积950㎡，单价4000元／㎡计380万元，一、二、三楼总房款776万元；3、付款方式：原告在2012年2月10日前支付被告200万元，在被告将二楼变更为商业产权并将三楼重新测绘分割完毕签订正式的《商品房买卖协议》时，原告再支付200万元，在该房综合验收完毕，原告取得房屋产权证前付清房屋尾款376万元；4、被告同意将二楼房屋变更为商业产权卖与原告，被告按原告的设计将二楼房屋进行分割；5、被告同意将三楼房屋产权重新测绘分割为单间式公寓并负责将该房屋房型重新分割；6、被告同意该房屋由原告自行办理房产证和土地证并同意原告使用房屋原有电梯；7、如消防需要，被告同意原告在房屋外立面安装外挂楼梯；8、原告购买以上房屋后的经营活动，除开原有的消防设施外需要增加消防设备的，由原告自行招标和承担相关费用；9、二楼房屋改变使用性质，被告承担30万元的土地性质费用，多出的款项由原告承担；10、违约责任：如有一方违约，违约方向守约方每月赔付合同总额3%的违约金；11、如房屋面积有变化，以最终办证面积为准，房款多退少补；12、以上条款在正式合同签订后继续有效。合同签订后，原告向被告共支付购房款310万元。2012年9月7日，原、被告双方签订了《购房说明》，在说明中约定：1、原告将三楼全部退还给被告，由被告自行处理；2、一楼门面价格为8000元／㎡，二楼营业房为4000元／㎡；3、原告向被告交纳土地出让金65万元包干价；4、所欠被告房屋余款和土地出让金，原告在取得房屋产权证前，向被告付清。2012年8月，被告将原告所购房屋向原告进行了交付。次月，原告即开始对房屋进行装修。后双方因退房、款项的支付等问题发生争议，东南房产公司于2013年2月将吴浩起诉至法院，后于同年9月自愿撤回起诉。事后，双方就相关问题未能达成一致意见，而未签订正式合同，后经协商未果，原告遂诉至本院，请求处理。另查明，广元市城乡规划建设和住房保障局于2012年6月19日复函被告东南房产公司，同意将“名臣•杏园”临街二楼住宅变更为营业用房。2014年7月9日，“名臣•杏园”商住楼经广元市城乡规划建设和住房保障局建设工程竣工综合验收合格。同时查明，原告所购“名臣•杏园”房屋为：二楼整层营业房实测建筑面积为950.21㎡，一楼七号营业房实测建筑面积为22.48㎡。上述事实，有原、被告陈述，《商品房认购协议》，《购房说明》，民事裁定书，广元市城乡规划建设和住房保障局广规建住函（2012）89号，建设工程竣工综合验收合格证、房屋面积测绘报告等证据证实，足以认定。本院认为：原告吴浩与被告东南房产公司之间签订的《商品房认购协议》和《购房说明》应属预约合同性质，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”的规定，本案中，双方在《商品房认购协议》和《购房说明》中已就房屋状况、面积、价款及价款支付、产权办理等商品房买卖合同应具备的主要内容进行了约定，且原告作为购房人已向被告支付了大部分购房款，故《商品房认购协议》和《购房说明》应当认定为是原、被告之间的商品房买卖合同，该合同系双方真实意思的表示，且不违反国家法律规定，应为合法有效。原告在接受被告交付的房屋后，应当按照约定向被告付清购房款余款及房屋改变性质后应补交的土地出让金，被告在原告付清款项后，也应当协助原告及时办理房屋的相关权属证书。关于购房款余款金额，应用一楼购房款总额179840元（22.48㎡×8000元／㎡）加上二楼购房款总额3800840元（950.21㎡×4000元／㎡），扣减原告已付购房款310万元后，本院确认原告应付购房款余额880680元。对原告要求被告继续履行合同，向原告交付所购房屋，并与原告签订正式的商品房买卖合同及办理备案手续问题，本院认为，被告东南房产公司已于2012年8月将原告所购房屋向原告进行了交付，原告接受房屋后也已开始对房屋进行装修，故本院确认被告已履行交付义务。本院同时认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，是平等民事主体之间的民事法律行为，是双方当事人的意思表示一致的民事法律行为，是在平等、自愿的基础上产生的民事法律关系。本案中，原、被告双方因未达成一致意见而未能签订正式的商品房买卖合同，现原告在与被告不能达成一致意思表示的情况下，要求被告继续履行合同，与其签订正式的商品房买卖合同并为其办理备案手续，其请求有违合同意思自治原则，缺乏法律根据，本院不予支持。对原告要求被告支付违约金问题，本院认为，从原、被告双方签订的《商品房认购协议》和《购房说明》内容来看，被告的合同义务为：将原告所购二楼房屋按照原告设计进行分割并变更为商业产权，暂定2012年4月交房。在合同履行过程中，被告履行了按原告设计分割房屋并变更房屋性质为商业产权的义务，虽然实际交房时间是在2012年8月，比暂定交房时间延长了4个月，但双方原约定的交房时间也仅是“暂定”，并不是确定的交房时间，故被告的行为并不构成违约。同时，双方签订的《商品房认购协议》和《购房说明》虽然具有预约合同性质，但该预约合同内容并不完善，导致未能签订正式的商品房买卖合同的原因，是双方未能对其内容协商一致，而非被告恶意拒绝签订合同，故被告不存在违约行为。所以，对原告要求被告支付100万元违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于被告提供的《购房说明》复印件证据的证明效力问题，本院认为，被告提供的《购房说明》证据虽然是复印件，但原告在其民事诉状中陈述双方签订了《购房说明》，佐证了该证据的真实性，虽然原告在诉状中仅主张双方在《购房说明》上就原告将三楼房屋全部退还被告达成合意，并注销了相关合同，但并未提供注销合同的充分理由或事实根据的证据，故本院确认被告提供的《购房说明》复印件证据的证明效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第一百五十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：一、原告吴浩在本判决生效后的三十日内，给付被告四川省广元市东南房地产开发有限公司购房款880680元，土地出让金65万元，合计1530680元，被告四川省广元市东南房地产开发有限公司在原告付清款项后三十日内，协助原告办理所购房屋的相关权属证书。二、驳回原告吴浩的其他诉讼请求。本案诉讼费减半收取23240元，原告吴浩负担16268元，被告四川省广元市东南房地产开发有限公司负担6972元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省广元市中级人民法院。审判员 周 虹二〇一四年七月二十二日书记员 杨国书