北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2014）西民初字第22482号原告周书敏，女。1978年7月16日出生，随军待业。委托代理人高晓红，北京市浩伟律师事务所律师。被告冯善全，男，1979年7月12日出生。第三人千寻安家（北京）物业管理有限公司。法定代表人高岭。原告周书敏与被告冯善全、第三人千寻安家（北京）物业管理有限公司（以下简称：千寻安家公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告告周书敏及其委托代理人高晓红到庭参加了诉讼，被告冯善全及其第三人千寻安家公司均未到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告周书敏诉称：2013年4月24日，原告与被告及第三人签署了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，合同约定原告购买被告冯善全位于北京市西城区广安门外大街xxx号x全部x号楼x层xxx室。原告在购房合同签订后按照合同约定的时间向被告支付了全部的购房款，向千寻安家支付了中介费。原告与被告冯善全办理了涉案房屋的产权过户手续。按照合同及补充协议约定：被告冯善全应于应于过户当日与原告办理涉案房屋的物业交割手续，被告千寻安家负有陪同协助的义务。如任何一方逾期履行补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。但是被告冯善全一直没有按照合同约定前去与原告办理物业交割，且故意隐瞒涉案房屋拖欠物业费和暖气费的事实，导致原告与被告冯善全至今没有办理物业交割，且被告一直拖欠涉案房屋自2006年7月16日至2013年9月3日的物业管理费31293.02元，以及2006年11月15日至2010年3月15日的供暖费13795.2元。按照合同约定，被告冯善全每日应向原告支付房屋总价款万分之五（即1355元）的违约金。故原告起诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告冯善全按照房屋总价款的万分之五即按每日1355元支付违约金，自2013年9月3日至实际支付日为止；2、案件受理费及公告费由被告承担。被告冯善全及第三人千寻安家公司均未到庭应诉。经审理查明：2013年4月24日原告作为买受人与作为出卖人的被告签署了《北京市存量房屋买卖合同》（经纪成交版）。约定被告将位于北京市原宣武区广安门外大街xxx号x区x号楼x层xxx室（建筑面积114.96平方米）出售给原告。出卖人与买受人通过房地产经纪机构居间介绍成交（房地产经纪机构名称：千寻安家（北京）物业管理有限公司……经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币2710000元……在房屋交付以前发生的【物业管理费】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担……”当日，原告（乙方、买受方）与被告冯善全（出卖方、甲方）和第三人千寻安家公司签署了《补充协议》，约定：“……甲乙双方同意，应于2013年7月23日前共同办理房屋所有权转移登记手续……甲乙双方应在产权过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同……（见协议第二条4、5）……甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金…..”2013年9月3日，原告取得了上述房屋的所有权证（X京房权证西字第xxxx**号）。2014年5月14日，北京非常空间物业管理有限公司（以下简称：非常空间物业公司）向涉案房屋送达了书面《通知》，内容如下：“尊敬的x号楼xxx室业主／住户：您好，承蒙广大业主对物业公司的支持和配合，小区物业工作得以顺利的开展，我公司不胜感谢！为了进一步敢删荣丰小区的生活环境，提高物业的服务质量，为业主提供更好地服务。新一年度的物业费已开始收取，如尚未交纳，请您于14年6月15日将相关费用交到北京非常空间物业管理有限公司。请及时到x号楼x层物业客服中心续缴相关费用，以保障荣丰小区全体业主的权益以促进小区的和谐发展为盼！您应缴费用明细如下：（请您持此单据到物业公司缴纳一下费用）1、物业费39481.86元，应交费用区间06、7、16——15、7、15；2、供暖费13795.2元，应缴费用区间06、11、15—10、3、15共计：53277.06元。请您利用周末、假期等业余时间及时缴纳。缴费时间：每日早9电至18点；缴费地点：……北京非常空间物业管理有限公司2014年5月27日（此处加盖有北京非常空间物业管理有限公司客服专用章）。”2014年6月20日，非常空间物业公司再次向涉案房屋送达了《催费通知》，内容如下：“荣丰2008小区x号楼xxx室，面积：114.96平米。单价：3.18元每平米／月。物业费2006年7月16日至2013年9月3日所欠：31293.02元。供暖费2006年11月15日至2010年3月15日所欠：13795.2元。请该房屋业主及时缴纳所欠费用。北京非常空间物业管理有限公司2014年6月20日（此处加盖有北京非常空间物业管理有限公司客服专用章）。”现原告持诉称理由，将被告及第三人诉至法院，提出如下诉讼请求：1、判令被告冯善全按照房屋总价款的万分之五即按每日1355元支付违约金，自2013年9月3日至实际支付日为止；2、案件受理费及公告费由被告承担。被告经本院公告传唤，第三人经本院传票传唤，未到庭应诉，亦未说明理由。本院依法予以缺席审理。审理中，原告针对其主张，提交了如下证据：1、原、被告冯善全双方签署的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》，证明事项：按照合同约定：房屋交付前（注：产权过户当日为交付日）发生的物业管理费、供暖费由出卖人即冯善全承担。补充协议第二条、第四条约定：买卖双方在产权过户当日办理物业交接手续，且中介需陪同办理，逾期一日，违约方按照房屋总价款万分之五（即每日1355元）支付违约金。2、涉案房屋产权证，证明原告按照合同约定履行了全部合同义务，并于2013年9月3日完成了涉案房屋的产权过户，取得了涉案房屋所有权证；3、《通知》，由于被告冯善全未按照合同约定与原告进行物业交接，未结清产权过户前其所欠的物业费及供暖费，导致北京非常空间物业管理有限公司向原告下发了《交费通知》，要求原告交纳涉案房屋所欠的物业管理费（2006年7月18日至2015年7月15日共计39481.86元）、供暖费（2006年11月15日至2010年3月15日共计13795.2元）。4、《催费通知单》证明事项：非常空间物业公司再次向原告下发了《催费通知》，明确了被告冯善全所欠的涉案房屋费用，即2006年7月16日至2013年9月13日所欠的物业费为31293.02元，2006年11月至2010年3月15日所欠的供暖费用为13795.2元。上述事实，有原告陈述及提交的上述证据、人民法院报公告、开庭传票在案佐证，予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。双方均应按照合同约定履行各自的义务。因冯善全和第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其对诉讼权利的放弃，本院仅依据到庭当事人的陈述及提交的证据认定事实。按照涉案合同和《补充协议》约定，在房屋交付以前发生的【物业管理费】【水】【电】【燃气】【有线电视】【电信】费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担……”甲乙双方同意，应于2013年7月23日前共同办理房屋所有权转移登记手续……甲乙双方应在产权过户当日自行办理物业交割手续，丙方陪同……（见协议第二条4、5）……甲乙双方任何乙方逾期履行本补充协议第二条约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金…..”根据原告的陈述及提交的上述证据可以认定：被告冯善全至今仍然拖欠涉案房屋自2006年7月16日起至2013年9月3日原告取得涉案房屋所有权证之日止以及2006年11月15日至2010年3月15日止的供暖费用，表明被告冯善全并未按照三方签署的《补充协议》第二条约定于产权过户当日即2013年9月3日与原告办理物业交割手续。故现原告要求判令被告冯善全按照房屋总价款的万分之五即每日1355元向原告支付违约金符合合同约定，但按照三方签署的《补充协议》约定，2013年9月3日为物业交割日，逾期应从次日起算。故被告冯善全应自2013年9月4日起算向原告支付违约金。双方交易的总房价款为271万元，日违约金应为（271×5‰）1355元。由于被告和第三人经本院合法传唤，拒不到庭应诉，且未说明理由，本院对此案予以缺席审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：自本判决生效之日起十日内，被告冯善全自二○一三年九月四日起至物业交割完毕之日止每日按照一千三百五十五元向原告周书敏支付违约金。案件受理费一万零二百四十九元八角、开庭公告费五百二十元，由被告冯善全负担，于本判决生效之日起十日内交纳。如果被告冯善全未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李凤新人民陪审员  吴素洁人民陪审员  王培发二〇一四年十二月二十四日书 记 员  刘晓冉