山东省青岛市黄岛区人民法院民 事 判 决 书(2015)黄民初字第9483号原告：青岛金珠花园物业管理有限公司法定代表人：丁志强，总经理。委托代理人：尹瑞娟，山东汇正律师事务所律师。委托代理人：赵越，山东汇正律师事务所实习律师。被告：周某原告青岛金珠花园物业管理有限公司为与被告周某物业服务合同纠纷一案，于2015年9月15日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告青岛金珠花园物业管理有限公司委托代理人尹瑞娟、赵越，被告周某均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告青岛金珠花园物业管理有限公司诉称：2010年3月28日，原告与被告签订住宅小区物业管理合同，合同对原、被告的权利义务进行约定，同时对物业管理费、水费、电费收费标准也作了明确约定。但被告自2012年6月份起拖欠上述费用，虽经原告催要多次，但被告一直未交纳。2016年3月7日，原告提交变更诉讼请求申请书，请求依法判令：一、被告支付原告自2012年7月至2016年3月期间的物业管理费3024.1元；支付2012年6月至2016年2月期间的水费1129.5元和电费2839.65元，上述合计6993.25元；二、被告支付上述款项滞纳金12824.73元，并承担自起诉日至本判决生效前的利息；三、本案诉讼费由被告承担。被告周某未提交书面答辩意见，庭审中口头辩称：对原告所述的原、被告签订物业合同的情况不记得了，对原告所述自2012年起拖欠水费、电费有异议，被告没有拖欠原告的水费、电费，被告自2012年6月份起没有交给原告物业管理费，水费、电费也没有交给原告，被告现在有时住在金城小区，业主是被告周某。被告没有交物业费是因为原告与被告签订的合同并不生效，原告没有这个资质，原告应当合理合法被告才能交物业费。被告自2010年起入住金城小区的房子，2012年之前可能交过物业费吧，被告偶尔住在金城小区。要求原告举证其资质，举证被告住在涉案房屋，对原告的物业管理效力有异议，要求其举证，要求其提供相关资料和资质证书、物业管理收费许可证明、收费标准、区级以上行政主管部门的备案文件、管理费协议、拖欠物业费证明，物业合同未经过业主的同意，在(2015)黄民初字第5814号一案中，原告当庭不出具以上被告所说的资料，被告未同意原告逾期举证。2015年8月31日开庭后原告当庭撤诉、毁坏证据，请求调取庭审资料作为证据。对原告所诉不同意支付，请求判令原告自行承担，物业合同无效。经本院开庭审理查明：2010年3月28日，原告与被告签订物业服务合同，原、被告双方就1、物业管理服务内容；2、服务责任排除；3、共用部分、自用部分的划分及维修；4、在房屋管理区域内禁止行为；5、房屋装饰装修管理；6乙方（被告）的权利和义务；7、甲方（原告）的权利和义务；8、物业收费及缴纳办法；9、违约责任等九项内容进项了约定，并约定物业服务费标准：住宅一层按建筑面积每月每平方米0.30元收取，二层以上按建筑面积每月每平方米0.90收取收取（含电梯运行费）；并约定业主或使用人未按时交纳物业服务费，乙方按每日千分之三的标准缴纳违约金。被告周某系金城小区2区05#楼3单元1002室业主，计收物业服务费面积为69.52平方米，自2012年第三季度其被告开始拖欠物业费、水电费，经原告催要未果，原告诉至本院。另查明，2012年8月23日，本案被告周某因其所住金城小区2区05#楼3单元1002室阳台天花板有裂缝漏雨起诉青岛金珠房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷，原山东省胶南市人民法院作出（2012）胶南民初字第4369号民事调解书，原告委托胶南周正法律服务所法律工作者张成杰、朱迎春与青岛金珠房地产开发有限公司达成调解协议，内容为：一、被告青岛金珠房地产开发有限公司赔偿原告周某经济损失1500元，该款于2012年11月15日前付清；二、被告青岛金珠房地产开发有限公司于2012年12月8日前维修原告周某金城小区5栋3单元1002室的楼房阳台天花板顶部的裂缝，该裂缝在2013年12月7日之前发生漏雨情况由被告青岛金珠房地产开发有限公司负责维修，2013年12月8日之后与被告无关；三、原告放弃其他诉讼请求；四、双方就本案再无其他争议。2015年5月29日，本案原告曾就与本案被告周某的物业服务合同纠纷一案起诉至本院，案号为（2015）黄民初字第5814号，该案件在审理阶段本案原告于2015年9月10日撤回对周某的诉讼，周某在该案中提出反诉，并于2015年9月15日撤回对青岛金珠花园物业管理有限公司的反诉，并已签收民事裁定书。另原告资质等级为三级，根据南发改价【2012】26号文件，三星级对配备电梯的收费标准为1.1元/建筑平方米.月，每个服务等级对应的收费标准为基准价格，具体收费标准可在上浮不超过20%的浮动幅度内确定，下浮不限。上述事实，有当事人的陈述，原告提供的《物业服务合同》，欠费单据15张，证明两份，《中华人民共和国物业服务企业资质证书》，物业人员上岗证三份，电梯作业人员证1份，《胶南市发展和改革局、胶南市城乡建设局文件》（南发改价【2012】26号），《供水合同》，《高压供用电合同》，《金城小区前期物业管理协议》，,青岛市黄岛区发展和改革局、青岛市黄岛区城市建设局、青岛市黄岛区财政局、青岛市黄岛区民政局、关于建立居民用水阶梯价格制度和调整城市居民用水价格的通知》，通知及照片在案为凭，并经庭审质证和本院审查，足以认定。庭后本院调取（2012）胶南民初字第4369号民事调解书及（2015）黄民初字第5814号案件中本案原、被告提交的撤诉申请书。本院认为：公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。庭审中被告周某对其与原告签订的《物业服务合同》中业主“周某”是否系其本人书写辩称其不确定是否是其所签。在法庭释明其是否申请鉴定时明确表示不需要鉴定，故本院推定该《物业服务合同》中业主“周某”系被告本人所签。被告辩称其与原告所签物业服务合同并不生效，但其未提交证据证明其辩称内容，故对其该辩称内容不予认可。本院认定被告与原告签订的物业服务合同合法有效。被告作为业主，接受了原告提供的物业管理服务，应当按约支付欠交的物业管理费，故对原告要求被告给付物业管理费主张，本院予以支持。庭审后，被告周某提交阅卷申请书，要求调阅（2015）黄民初字第5814号庭审笔录，用于证明本案原告逾期举证，毁坏证据，侵犯当事人合法权益。关于（2015）黄民初字第5814号案件，本院已在审理查明部分查明，原、被告双方就其本诉、反诉均已撤诉，且该案件均已结案，该案与本案系两个独立的民事案件，不存在利害关系，该案中原告申请撤诉系其对自己诉讼权利的处分，被告周某撤回反诉也系其对自己诉讼权利的处分。其要求调阅的庭审笔录并不能证明该案原告毁坏证据，侵犯了其合法权益，故本院认为被告周某要求调阅（2015）黄民初字第5814号案件庭审笔录作为证据证明其证明意向，与本案无关。庭审中被告周某称“自2012年6月至今我未交物业费、水电费是因为房子一直漏雨，原告侵犯了我都得居住权，漏雨原告不给我修，给我造成了经济损失和精神损失。房子漏雨的原因我不知道，自我入住时就就开始漏雨，我与开发商沟通过，开发商与物业公司是一个人，我给他们打电话，但被告一直没给修。我起诉过他们，案子在我不知情的情况下据说是结案了”，结合被告周某上述辩称意见，其认可自2012年6月至今未交物业管理费及水电费，原因系因其居住房屋漏雨，并就此纠纷曾经起诉至法院，该案件即审理查明中（2012）胶南民初字第4369号案件，根据本院审理查明内容，被告周某已就该纠纷与青岛金珠房地产开发有限公司达成调解，且已结案。其辩称在其不知情的情况下结案，因其当时有委托代理人，就案件情况应当与当时的委代理人联系沟通，而不应当以此为由对该调解内容不予认可，且该案件距今已经四年之久，被告周某足够的时间就该调解案件进行调查核实，四年之后在该物业服务合同纠纷案件中以其不知情为由来据交物业费、水电费，该理由本院不予采纳，且被告辩称开发商与物业公司系一个人故物业公司应就其房屋漏雨进行维修，物业公司不维修是其拒交物业费的主要原因本院认为，被告就其房屋漏雨问题已与青岛金珠房地产开发有限公司达成调解，即使青岛金珠房地产开发有限公司与本案原告法定代表人系一人，但就房屋漏雨问题与该二者之间系不同的法律关系，被告不能就其理解的负责人为同一人本案原告就应该对其房屋漏雨问题承担责任，就其该项辩称意见，本院不予认可，就被告提交的九张证明其家中漏雨的照片因与本案无关，本院不予采纳。综上，被告周某就其辩称不交物业费、水电费的辩称理由本院不予采纳，原告主张要求被告交纳自2012年7月至2016年3月期间的物业管理费3024.1元；支付2012年6月至2016年2月期间的水费1129.5元和电费2839.65元，共计6993.25元的诉讼请求，本院予以支持。原告主张每日按千分之三收取滞纳金，本院认为滞纳金是国家行政管理部门依法对行政相对人采取的一种惩罚性措施，而原告与被告属于平等民事主体，双方在《物业服务合同》中约定滞纳金不符合法律规定。综上，本院对原告要求被告周某缴纳物业费滞纳金及利息的诉请不予支持。庭审中原告提交青岛西海岸公用事业集团水务有限公司证明及国网山东省电力公司青岛市黄岛区供电公司证明，两份证明均显示原告不欠水费及电费，故在被告未缴纳水费及电费期间，原告代被告垫付水费及电费，对原告主张垫付这部分费用期间的利息，本院予以支持。被告自2012年7月至2016年2月期间的水费为1129.5元，电费为2839.65元，共计3969.15元，原告变更诉讼请求为2016年3月7日，原告主张利息自变更诉讼请求之日计算至本案判决生效前，符合法律规定。故原告主张的水电费利息应以3969.15元为本金，按年息6%自2016年3月7日计算至判决生效前一日。因原、被告双方在《物业服务合同》中并未对欠缴水电费约定违约金，故对原告要求被告承担上述水电费的违约金的主张，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周某于本判决生效后十日内给付原告自2012年7月至2016年3月期间的物业管理费3024.1元；二、被告周某于本判决生效后十日内给付自2012年6月至2016年2月期间的水费1129.5元和电费2839.65元及其水电费利息（以3969.15元为本金，按年息6%自2016年3月7日计算至判决生效前一日）；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费295.5元，由被告周某负担100元，原告负担195.5。因原告已向本院预交，被告于本判决生效后十日内给付原告100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院或第二审人民法院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。审 判 长  于召霞人民陪审员  戚风英人民陪审员  袁清霞二〇一六年六月十五日书 记 员  董萃萃