广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2014）珠香法民三初字第41号原告：骆丽芬，女，汉族，澳门居民。原告：张少华，男，汉族，澳门居民。两原告共同委托代理人：夏文树，广东友邦方达律师事务所律师。被告：珠海市南福房产开发有限公司，住所地：珠海市吉大。法定代表人：刘广略，董事长。委托代理人：刘静，广东精诚粤衡律师事务所律师。委托代理人：邓飞娇，广东精诚粤衡律师事务所实习律师。原告骆丽芬、张少华诉被告珠海市南福房产开发有限公司（以下简称“南福公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人夏文树、被告委托代理人刘静、邓飞娇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2010年9月12日，二原告、被告签订一份《商品房买卖合同》，该合同约定：二原告向被告购买位于珠海市××大道中××单元××号××房一套，约定建筑面积137.58平方米，总金额共计人民币172.1655万元。其中，第九条约定了出卖人逾期交房的违约责任：逾期超过60日后，买受人有权解除合同，合同继续履行的，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之2.5的违约金。同日，双方还签订了一份《附件》，该附件第五条第1款约定：被告应在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付给原告。上述合同生效后，二原告履行了向被告支付全部购房款的义务，但被告却违反合同的约定，直至2012年12月31日才具备交楼的条件。被告的行为已构成违约，应当承担延期交楼的违约责任。尽管原告张少华曾与被告签订了一份《和解协议》，但该和解协议没有原告骆丽芬的签字，故该和解协议属未生效之合同，依法不发生法律效力。原告认为，被告明显违反上述合同的约定，延期交楼属违约行为，二原告要求被告按照合同约定的违约金比例向二原告承担违约责任（172.1655万元×0.00025×365＝157,101.019元）。请求判令被告向二原告承担延期交楼的违约金共计人民币153567.089元。（4）被告南福公司辩称，《和解协议》的效力《合同法》第8条规定，依法成立的合同，受法律的保护，如果一方当事人不履行合同义务，另一方当事人可以依照本条规定及合同的具体约定要求对方履行或承担违约责任。本案答辩人与张少华2012年签订《和解协议》，其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立，应受法律保护。《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”以上条款表明，夫妻一方处理重大共同财产时，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。具体到本案，被答辩人不能以《和解协议》没有骆丽芬的签名为由认定《和解协议》无效，因为答辩人有理由相信《和解协议》的签订系答辩人夫妻双方的共同意思表示。首先，被答辩人夫妻关系稳定，从订立商品房买卖合同的2010年至今婚姻状态一直存续，并没有处于离婚诉讼之中。骆丽芬知情、同意并认可张少华与答辩人订立《和解协议》符合常理。其次，被答辩人在珠海买房共同居住生活，不存在夫妻一方长期外出，而又与另一半失去联系的情形。两被答辩人作为同床共枕的夫妻，妻子对丈夫与他人订立的和自己有关的《和解协议》不知情不符合生活常理。再次，被答辩人住锦园5栋1单元404，其与5栋1单元403的邻居陈永莉都在2012年10月份分别与答辩人签订了内容相同的《和解协议》，且被答辩人与陈永莉都在2013年年底向香洲区人民法院提起诉讼向答辩人主张按合同支付违约金。陈永莉案的案号为（2014）珠香法民三初字第25号，该案原告的代理律师与本案被答辩人的代理律师系一人。可见，两被答辩人平日和住他们隔壁的邻居陈永莉是有密切沟通往来的。而事实上，骆丽芬和邻居陈永莉平日关系较好在锦园小区也是众所周知的事实。骆丽芬通过陈永莉也会知道其夫张少华与答辩人签订了一份《和解协议》，且其内容与陈永莉的相同。最后，被答辩人在起诉状中描述“尽管被答辩人二曾与答辩人签订了一份《和解协议》，但该《和解协议》没有被答辩人一骆丽芬的签字，故该《和解协议》属未生效之合同，依法不发生法律效力”。从该段描述可知，被答辩人是以《和解协议》没有骆丽芬的签字为由提出合同无效的，其并未否认张少华在与答辩人订立《和解协议》的当时骆丽芬是知情、同意且认可的。另外，答辩人与被答辩人双方签订《和解协议》时，答辩人正遭遇很多商品房逾期交房诉讼，但当时没有一个生效判决。被答辩人夫妇作为成年人，明知诉讼风险，且3.5万解决逾期交房纠纷也是答辩人当时解决逾期交房问题的一个普遍赔偿数额，《和解协议》的内容其实也是在未签字方的合理预期范围之内。在没有生效判决给双方做指引之前，3.5万一次性解决双方之间的逾期交房纠纷是协议各方都能接受的结果，该《和解协议》的内容是公平且符合当时现实情况的。并且该《和解协议》的订立本身就包含一个磋商过程，并不是张少华找到答辩人就立刻签定的《和解协议》。张少华在订立《和解协议》时表示其可以代表骆丽芬，由于被答辩人系夫妻，答辩人有理由相信被答辩人夫妻进行过沟通协商，订立《和解协议》是夫妻双方的共同意思表示。骆丽芬对张少华与答辩人订立的《和解协议》一年多都没有提出任何异议也印证了2012年订立的《和解协议》是夫妻双方的真实意思表示。综上，答辩人有理由相信张少华与被答辩人订立的《和解协议》是被答辩人夫妻双方的共同意思表示。张少华与答辩人订立的《和解协议》内容既没有合同法52、53条规定的无效情形，也没有一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，是答辩人与被答辩人的真实意思表示，合法、公平、有效。二、答辩人与被答辩人已经签订了《和解协议》，被答辩人再起诉没有依据。答辩人与被答辩人已就2010年9月12日签订的《商品房买卖合同》达成《和解协议》，约定被答辩人同意补偿方案后，已一次性解决双方之间关于逾期交房的纠纷，被答辩人承诺不再以逾期交房为由向答辩人主张违约责任。被答辩人签订《和解协议》后反悔，其再起诉没有依据。三、本案的实际情况众所周知，答辩人因为建设工程本身的特殊性及复杂性，存在一定的逾期交房的情形，也因此涉及很多诉讼。锦园600多户业主，很多都是通过《和解协议》方式解决的逾期交房纠纷，如果被答辩人《和解协议》无效的诉请被支持，将促使更多签订和解协议的业主违反诚实信用原则起诉答辩人，这样不仅会让本已经营困难的企业雪上加霜，还会给业主一个不好的法律指引，更会浪费司法资源。综上所述，《和解协议》是被答辩人夫妻双方的共同意思表示，不因没有骆丽芬的签名而无效，为此，双方均应诚信遵照履行。被答辩人订立《和解协议》一年多后违背协议约定起诉答辩人，实是看到他人通过诉讼获得了比自己和解更高的数额后反悔，其起诉没有任何事实和法律依据。恳请人民法院查清事实，驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。经审理查明，2010年9月12日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》及《补充协议》。《商品房买卖合同》约定，原告向被告购买被告开发的位于珠海市××大道中××单元××号的商品房，该商品房总价为人民币1721655元。合同补充协议第七条约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合下列条件的商品房交付买受人：1)该商品房所在的单体建筑物竣工验收合格(竣工验收合格指建设单位根据《建设工程质量管理条例》的规定组织设计、施工、勘察、监理单位进行的竣工验收，出具《工程竣工验收报告》)；2)该商品房项目经消防验收合格；3)该项商品房装饰装修设备符合附件二约定。《商品房买卖合同》第九条约定如出卖人逾期超过60日交付的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二点五的违约金。合同签订后，原告依约向南福公司支付了全部房款。2012年12月30日，被告通知原告办理入伙手续。另查明，本案所涉房屋珠海市吉大XX大道中XX号第X栋于2012年6月6日消防验收合格，2012年7月11日竣工验收报告工程质量验收合格，2012年12月29日，珠海市建设工程竣工验收备案办公室同意竣工验收备案。2012年10月，原张少华与被告签订《和解协议》，称因被告未按合同约定期限交付商品房，双方就被告逾期交房的违约责任达成和解协议。其主要内容如下：被告补偿人民币35000元作为延期交楼的补偿。此款将在该房办理房产时所交纳契税中由被告支付，余额多退少补。原告张少华承诺不再以逾期交房为由向被告主张违约责任。本院认为，原、被告签订的商品房买卖合同及补充协议已约定出卖人应当在2011年12月31日前将符合条件的商品房交付买受人，而被告在2012年12月29日才取得该楼竣工备案表。南福公司存在延迟交付房屋的违约行为，故应当承担相关的违约责任。原告张少华与被告就被告逾期交房违约问题已达成《和解协议》，被告同意补偿原告35000元。因该协议为原告张少华一人签订，原告认为没有发生法律效力。对此本院认为，原告张少华与骆丽芬系夫妻关系，共同签订相关商品房买卖合同。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款规定：“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。”以及最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释(一)》第十七条第(二)项的规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”原告张少华就商品房买卖合同履行期间的逾期交房等问题进行处理，应视为张少华与骆丽芬夫妻之间的共同意思表示。原告张少华与被告签订的《和解协议》是合同双方当事人已就逾期交房进行了处理，明确了补偿金额，该协议是两原告与被告的真实意思表示，合法有效，当事人应予恪守。原告现另行提出诉讼要求被告承担相关的逾期交房的违约责任，显然有违《和解协议》中约定原告不再以逾期交房为由向被告主张违约责任的有关承诺。原告的诉请，没有事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条的规定，判决如下：驳回原告骆丽芬、张少华的诉讼请求。本案受理费3372元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审 判 长  莫宇兴审 判 员  杨擎轩人民陪审员  黄建华二〇一四年七月十五日书 记 员  阳伟萍