北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第09771号上诉人（原审被告、反诉原告）北京云上蓝天传媒广告有限公司，住所地北京市丰台区造甲南里**院**楼**。法定代表人陈铮，董事长。委托代理人李焕斌，男，1970年1月18日出生，北京云上蓝天传媒广告有限公司总经理。委托代理人肖凡，北京市中坤律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王爱武，女，1966年8月15日出生。上诉人北京云上蓝天传媒广告有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第19020号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，上诉人北京云上蓝天传媒广告有限公司之委托代理人李焕斌、肖凡，被上诉人王爱武到庭参加诉讼，现已审理终结。2013年11月，王爱武起诉至原审法院称：2011年1月24日，我与北京云上蓝天传媒广告有限公司（以下简称云上蓝天公司）签订《房屋租赁意向书》，约定云上蓝天公司将位于北京市×××20号楼（建筑面积330平方米）的房屋出租给我，本意向书签订之日，我向云上蓝天公司交纳8万元保证金，签订合同后此保证金转为租金。双方于2011年2月25日正式签订房屋租赁合同；如因云上蓝天公司原因在2011年2月25日前不能正式签订房屋租赁合同，云上蓝天公司将全部返还我保证金。上述意向书签订后，我立即向云上蓝天公司支付了8万元保证金，并为此次承租投入大量资金做装修、经营准备。可是2011年2月25日，云上蓝天公司无任何理由拒绝与我签订房屋租赁合同，并扣押我的8万元保证金。现我诉至法院，要求：1、解除我与云上蓝天公司于2011年1月24日签订的《房屋租赁意向书》；2、云上蓝天公司返还8万元保证金；3、云上蓝天公司赔偿损失2万元。云上蓝天公司辩称：不同意王爱武的诉讼请求。我公司认为王爱武的请求无事实理由及依据。1、双方的合同截止到2011年2月25日，之后没有再签订租赁合同，已经是终止、解除的状态。2、不同意返还，是王爱武的原因造成合同无法签订，保证金我方有权扣除，合同中有相关约定。没有签订合同给我公司造成损失，拆装拆改，投入了很大的费用，合同没有签订之后，为了再次对外出租，我公司也花费了费用，王爱武在之前也提出了诉讼，在诉讼期间房子没有出租，给我公司造成重大损失。3、赔偿2万元也无事实依据。云上蓝天公司反诉称：双方租赁合同一案，因王爱武无故不履行《房屋租赁意向书》，给我公司造成重大损失，包括我公司为满足王爱武实际需要对房屋进行内外装拆改、王爱武违约及诉讼期间造成房租损失、恢复性装修损失等。现提出反诉，要求王爱武：1、赔偿房屋装修费20000元；2、赔偿恢复性装修费106170元；3、赔偿租金损失12万元。王爱武就反诉辩称：不同意反诉请求。1、没有履行双方意向书的责任不在于我。双方发生争议就是因为云上蓝天公司没有按照约定对房屋进行拆改。2、云上蓝天公司为了避免产生损失，在2011年2月25日没有签订正式房屋租赁合同的情况下，随即向人民法院提出了诉讼，不存在云上蓝天公司所称的其他损失，即使有也是云上蓝天公司任意扩大，与我方无关。3、双方签订2011年1月24日房屋意向书后，云上蓝天公司仍然在网上和街面上张贴广告对外出租，一直没有停止使用。2011年3月起先后向开设棋牌室的人出租，后又出租美人坊使用，故不存在租金损失。云上蓝天公司的反诉就是为了达到不返还8万元的目的。因我无过错，故云上蓝天公司的反诉无事实依据。原审法院经审理确认：根据本案查明的事实，王爱武与云上蓝天公司有关租赁涉案场地问题，仅在2011年1月24日签订了一份《房屋租赁意向书》，约定了租赁场地位置、面积、签订正式合同的时间及违约责任，但该意向书并未约定水电费标准、租金标准、押金数额、装修期间、签约时需达到的拆改程度、具体租赁场地范围。而在2011年2月25日双方恰因意向书中未约定的事项发生争议，经协商未能达成一致，故未能签署正式租赁合同。因此，本案双方未签订正式的租赁合同系因双方所签《房屋租赁意向书》不善所致，不属于因某一方的违约，导致未签订租赁合同，故双方应各自承担其责任。另因《房屋租赁意向书》已不存在履行可能，故该意向书理应予以解除，而云上蓝天公司依据该意向书收取的保证金理应返还王爱武，而王爱武、云上蓝天公司的其他损失理应各自承担。王爱武要求解除《房屋租赁意向书》、保证金的请求，并无不当，法院应予支持。王爱武要求云上蓝天公司赔偿损失2万元的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。云上蓝天公司反诉要求王爱武赔偿房屋装修费、恢复性装修费、租金损失的请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年6月判决：一、解除王爱武与北京云上蓝天传媒广告有限公司于二○一一年一月二十四日签订的《房屋租赁意向书》。二、北京云上蓝天传媒广告有限公司于判决生效之日起十五日内返还王爱武保证金八万元。三、驳回王爱武的其他诉讼请求。四、驳回北京云上蓝天传媒广告有限公司的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，云上蓝天公司不服，向本院提出上诉称，双方未签订正式租赁合同是由于王爱武的原因，我公司要求撤销原判第二项，依法改判支持我方的反诉请求。王爱武同意原判。经审理查明：2011年1月24日，云上蓝天公司（甲方）与王爱武（乙方）签订《房屋租赁意向书》，约定：1.租赁房屋，甲方将位于北京市×××20号楼，建筑面积330平方米的房屋租赁给乙方使用。2.租赁面积，，地上底商面积60平方米半地下面积270平方米。（签正式合同同时以实际测量面积为准）。3.意向书的相关约定，乙方就租赁甲方房屋达成共识，约定2月25日正式签约，租期3年，年付租金，以美容院为经营用途。（1）甲方将结合乙方的实际需要配合整体外观的实际现状为乙方提供外装基础。（2）甲方将结合乙方的实际需要对现有内装结构作基础拆装，内部的实际装修，将结合实际工程量双方另行协商议价。乙方有权利在保证合法合规的情况下选择其它施工方。（3）本意向书签订之日，乙方向甲方交纳8万元保证金，在2月25日签定正式合同前，此保证金为甲方提供相关基础改造的费用，签订正式合同后，保证金自动转为房屋租金。（4）如因甲方原因在2011年2月25日不能正式签定房屋租赁合同，甲方将全部返还乙方的保证金。（5）如因乙方原因在2011年2月25日不能正式签定房屋租赁合同，甲方有权力扣除保证金的50%，作为前期发生的相关改造费用。（6）房租从2011年3月1日起，正式起算。（7）本意向书一式两份，与房屋租赁合同具有同样的法律效力。上述意向书签订后，王爱武向云上蓝天公司支付了保证金8万元，云上蓝天公司对涉案房产进行了一定的拆改。2011年2月25日系双方约定的正式签约日，但当日双方未能达成协议，签订正式租赁合同。2011年2月25日下午，王爱武向云上蓝天公司发出通知书，称因云上蓝天公司未按《房屋租赁意向书》的约定履约，造成双方合同无法如期签订，要求云上蓝天公司退还八万元定金。云上蓝天公司认可曾收到该通知书。此后，王爱武以不当得利的案由将云上蓝天公司诉至北京市通州区人民法院，要求云上蓝天公司返还保证金赔偿损失，2011年7月11日，北京市通州区人民法院作出（2011）通民初字第7593号民事判决书，以王爱武案由错误为由，判决驳回了王爱武的诉讼请求。王爱武不服该判决，提出上诉。2011年12月15日，北京市第二中级人民法院作出（2011）二中民终字第19744号民事裁定书，裁定：一、撤销北京市通州区人民法院（2011）通民初字第7593号民事判决。二、驳回王爱武的起诉。此后，王爱武因上述事由诉至北京市丰台区人民法院，后于2012年3月28日撤回起诉。2013年11月5日，王爱武向北京市丰台区人民法院以租赁合同纠纷的案由提起本案诉讼。现双方对2011年2月25日未能签订正式合同的原因说法不一。王爱武主张1、签订意向书后，其又提出减少意向书中约定的租赁面积，云上蓝天公司也表示同意。但云上蓝天公司实际上并未减少租赁面积，也未按意向书的约定打隔断、开门。王爱武对该主张未提供证据证明。云上蓝天公司对此予以否认称，双方对于减少面积确实曾商议过，但云上蓝天公司未同意，现云上蓝天公司已按意向书约定和王爱武的要求进行了施工。2、云上蓝天公司单方面要增加3平米地上面积，多收租金。王爱武提供录音证明该主张。云上蓝天不认可录音的真实性，并称不认可增加3平米地上面积的事实。经询，该录音源文件已无法取得。3、双方约定2011年2月25日云上蓝天应完成对涉案房屋进行基础拆装，但未按期完成。王爱武提交照片证明该主张。云上蓝天公司认可照片真实性，但认为从该照片不仅无法证明没有完成基础拆装，反而能看出云上蓝天公司完成了对房屋的拆装。关于云上蓝天公司受到的损失，庭审中，云上蓝天公司提交2011年2月签订的《装饰工程合同书》，以此证明其按《房屋租赁意向书》的约定对涉案房屋进行了基础拆装，拆装费用为合同约定的工程造价35800元。经询，云上蓝天公司表示，不按合同约定工程造价35800元而只以20000元向王爱武主张基础拆装的费用。云上蓝天公司提交2011年9月20日签订的《装饰工程合同书》，以此证明其对涉案房屋进行了恢复性装修，合同约定的工程造价为22万元。云上蓝天公司申请证人华×出庭证明，曾与云上蓝天公司签订《装饰工程合同书》约定对涉案房屋进行拆改，并按照王爱武的要求实际进行了拆改。上述事实，有《房屋租赁意向书》、（2011）通民初字第7593号民事判决书、（2011）二中民终字第19744号民事裁定书、（2012）丰民初字第8377号民事裁定书、王爱武提交的照片、云上蓝天公司提交的《装饰工程合同书》、华×的证言及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：王爱武与云上蓝天公司在2011年1月24日签订《房屋租赁意向书》，约定了租赁房屋位置、租赁面积、签订正式合同的时间及违约责任，该意向书关于租金标准、装修期间、正式签约时需达到的拆改程度、租赁场地范围等具体内容未予明确。2011年2月25日，双方当事人未签署正式租赁合同。现双方当事人未能签订正式的租赁合同说法不一，均认为系由于对方原因所致。王爱武主张未签约原因，第一系由于双方已协商一致减少意向书中确定的租赁面积，但云上蓝天公司未实际减少租赁面积，因云上蓝天公司否认双方对减小租赁面积的问题达成一致，且王爱武对此亦未提供证据予以证明，故对于该项主张，本院不予采信；第二系由于云上蓝天公司为多收租金增加3平米租赁面积，因云上蓝天公司对王爱武提供录音拷贝文件的真实性不予认可，且王爱武无法提供录音的原始文件，故对于该项主张，本院不予采信；第三系由于云上蓝天公司未按《房屋租赁意向书》约定完成对房屋的基础拆改，根据查明的事实，虽然云上蓝天公司对于拆改没有完工，但拆改施工已在进行中，云上蓝天公司并非拒不履行意向书约定的拆改义务，不构成根本违约，王爱武以此为由不签订正式租赁合同，不属于合理理由，故对于该项主张，本院不予支持。根据以上情况，未签订正式的租赁合同系在签订意向书时双方对租赁面积、具体拆改等问题未约定明确所致，不能完全归咎于任何一方当事人。现双方对解除《房屋租赁意向书》均不持异议，本院予以确认。对于云上蓝天公司要求王爱武赔偿恢复性装修费的上诉主张，因云上蓝天公司不能证明其提供的2011年9月20日签订的《装饰工程合同书》与本案的关联性，故对于该项主张，本院不予支持。对于云上蓝天公司要求王爱武赔偿房屋租金损失的上诉主张，因王爱武已通知云上蓝天公司双方无法如期签订合同，且双方未签订正式租赁合同对于房屋的租金未进行约定，故对于该项主张，本院不予支持。现云上蓝天公司按《房屋租赁意向书》的约定对涉案房屋进行了基础拆装，此拆装费用系按照王爱武的要求为签订租赁合同所做的前期准备，云上蓝天公司对此项费用仅主张20000元，低于其实际支出的拆改费用，王爱武应予分担。原审法院对此项费用未予认定不当，本院予以改判。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第19020号民事判决第一项、第二项。二、撤销北京市丰台区人民法院（2013）丰民初字第19020号民事判决第三项、第四项。三、王爱武于本判决生效之日起十五日内给付北京云上蓝天传媒广告有限公司房屋拆改费用二万元。四、驳回王爱武的其他诉讼请求。五、驳回北京云上蓝天传媒广告有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2300元，由王爱武负担1150元负担（已交纳），由北京云上蓝天传媒广告有限公司负担1150元（于本判决生效之日起7日内交至原审法院）。反诉案件受理费2496元，由北京云上蓝天传媒广告有限公司负担（已交纳）二审案件受理费4296元，由北京云上蓝天传媒广告有限公司负担3938元（已交纳），由王爱武负担358元（北京云上蓝天传媒广告有限公司已预交，王爱武于本判决生效之日起7日内给付北京云上蓝天传媒广告有限公司）。本判决为终审判决。审 判 长  李蔚林代理审判员  赵胤晨代理审判员  何江恒二〇一四年十二月十二日书 记 员  贯志然