江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初0140号原告杨芝青。委托代理人陈燕明。被告蔡菊青。被告赵本建。被告王佩浩，原告杨芝青诉被告蔡菊青、赵本建、王佩浩确认合同效力纠纷一案，本院于2016年1月4日立案受理，依法由审判员张蕾适用简易程序，于2016年6月7日公开开庭进行了审理。原告杨芝青的委托代理人陈燕明、被告赵本建、王佩浩到庭参加诉讼。被告蔡菊青经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨芝青诉称，2003年，原告与被告蔡菊青按照各付一半的方式共同出资购买位于苏州市盛泽镇舜新中路63号经营用商品房店面。2003年7月8日取得房屋所有权权属证书，载明原告是该房屋所有权人，被告蔡菊青是共有权人。后该房屋大部分出租给他人使用，仅有小铺（原楼梯间）保留未出租。2015年8月30日，被告蔡菊青在未经原告同意的情况下，擅自与被告赵本建、王佩浩签订了《租房合同》，将双方共同共有的小铺（原楼梯间）出租给赵本建、王佩浩，租赁期限三年，从2015年9月1日至2018年8月30日，租金按照第一年5万元、后两年各7万元的标准，要求赵本建、王佩浩按照50%支付给蔡菊青。原告知道后，明确表示不追认该租赁合同的效力，要求被告赵本建、王佩浩立即迁出房屋不得使用。各方发生纠纷协商不成。原告认为，涉租房屋系原告与被告蔡菊青共同共有，在未经原告同意或事后追认的情况下，被告蔡菊青擅自处分共同共有财产的行为是无效的；被告赵本建、王佩浩占有使用涉租房屋是没有任何法律依据的，三被告共同侵犯了原告的合法权益。为维护合法权益，原告现起诉请求：1、判令确认三被告签订的《租房合同》无效，被告赵本建、被告王佩浩立即迁出本案涉租房屋；2、判令三被告赔偿原告的租金损失23333元（自2015年8月30日暂计至2015年12月30日，按照同地段平均租金70000元/年计算，计算至实际迁出之日止）；3、判令三被告承担本案诉讼费用。被告蔡菊青未作答辩。被告赵本建辩称，原告对涉诉房屋没有实质的权利。该房屋本身是我在一个弄堂基础上建造的，原先没有顶的，有个楼梯。楼梯后来改造过了，已经不在原来的位置上了，现在涉诉的房屋是原先楼梯的位置，搭了一个雨棚，这个是我自己造的。被告王佩浩辩称，我的房租是交给被告赵本建的，他们之间的纠纷与我没有关系。经审理查明：2003年，杨芝青与蔡菊青共同出资购买了位于苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号二层房屋一套，并将房屋出租给赵本建。其时，楼梯位于房屋外侧靠墙，杨芝青、蔡菊青均认可赵本建对楼梯所占用的地块进行改造利用，赵本建将楼梯移位，并在该处建造屋顶搭建起涉诉房屋。该改造未取得建设工程规划许可证，亦未经主管部门批准建设。2012年起，该房屋由王佩浩承租使用。2015年，出租方和承租方关于苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号二层房屋的租赁发生纠纷，因王佩浩、赵本建不同意腾出涉诉房屋，蔡菊青与赵本建、王佩浩就该房屋签订了租房合同，约定蔡菊青将苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号小铺（原楼梯间）租给赵本建、王佩浩，租期从2015年9月1日至2018年8月31日，租金为第一年50000元，第二年70000元，第三年70000元。合同第六条约定，蔡菊青占有该房屋的50%，故租赁方每年应付给蔡菊青房租的50%，即一半租金。杨芝青不同意与赵本建、王佩浩签订涉诉房屋的租赁合同，致讼争。以上查明事实，由原告提供的房屋权属登记信息、房屋所有权证、赵本建、王佩浩的询问笔录及双方庭审陈述在卷佐证。关于涉诉租赁合同是否无效。原告认为本案涉诉房屋属于原告和被告蔡菊青共有。在未约定份额的情况下属于双方共同共有。被告蔡菊青在未经原告同意的情况下对外签订租房合同，已经超越了物权处分了共同共有财产，在原告未予追认并明确不予认可的情况下，该合同无效。被告赵本建认为这个租房合同是针对大门面（即苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号二层房屋）的，至于为何约定付给被告蔡菊青50%租金，是因为该房屋是被告赵本建搭建的，故被告赵本建享有所有权，被告赵本建愿意将50%所有权处分给被告蔡菊青，也可以说另外50%的是被告赵本建和被告王佩浩的的。被告王佩浩认为，其租金给付对象是被告赵本建。本院认为，本案订立租赁合同的双方均具有相应的民事行为能力和民事权利能力，双方意思表示真实，内容具体确定，合同依法成立。但是根据相关规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。故本案租赁合同因违反法律、法规的强制性规定而无效。至于原告的损失。根据法律规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。本案中，没有证据证明原告杨芝青与被告蔡菊青有家庭关系，也没有证据证明两人对共有物的共有方式进行了约定，故苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号的二层房屋应当为两人按份共有。因无证据证明双方的出资额，故应视为对共有物等额享有。被告赵本建主张涉诉房屋系被告赵本建建造，应由其享有，但是对于建造房屋的出资，未予举证。根据双方的陈述，该房占用的地块上原有原告杨芝青与被告蔡菊青共有房屋的楼梯，被告赵本建的改造经由原告杨芝青和被告蔡菊青认可。根据涉诉房屋租赁合同，被告赵本建、王佩浩认可了被告蔡菊青对涉诉房屋享有一半的权利，该权利的来源应当为被告蔡菊青对苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号二层房屋的一半的所有权，赵本建认为该一半的权利系其分享给被告蔡菊青的，本院不予采信，本院认定原告杨芝青对涉诉房屋享有的权利与被告蔡菊青一致。根据相关规定，房屋租赁合同无效，当事人可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。本案中，原告和被告蔡菊青均具有相应的请求权。根据查明的事实，涉诉房屋自2003年起即已出租给被告赵本建使用，2012年起由被告赵本建转租给被告王佩浩。因原告杨芝青、蔡菊青欲收回苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号二层的房屋及本案涉诉房屋，而被告赵本建、王佩浩不愿腾出房屋，2015年，被告蔡菊青与被告赵本建、王佩浩签订了房屋租赁合同，合同约定其收取房屋租金的50%。客观上，被告赵本建、王佩浩占有使用了涉诉房屋，但其对房屋的占有使用并非源自被告蔡菊青对租赁物的擅自交付，应当认定被告蔡菊青行使的系其本人的房屋占有使用费请求权，并未侵犯原告的权利，故原告要求被告蔡菊青赔偿其损失，本院不予支持。原告基于对涉诉房屋享有的与被告蔡菊青同样的权利，亦可要求被告赵本建、王佩浩给付占有使用费，故原告的相关请求，本院予以支持。关于占有使用费标准，本院认为应当参照涉诉合同的约定计算。被告蔡菊青有同意被告赵本建、王佩浩继续占有使用涉诉房屋的意思表示，该意思表示不能及于原告杨芝青，故原告有权要求被告赵本建、王佩浩返还租赁物。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九十三条、九十七条、第一百零三条、第一百零四条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告蔡菊青与被告赵本建、被告王佩浩于2015年8月30日签订的《租房合同》无效，被告赵本建、被告王佩浩于本判决生效之日起十日内迁出位于苏州市吴江区盛泽镇舜新中路63号二层房屋旁的无证房屋。二、被告赵本建、被告王佩浩赔偿原告杨芝青的房屋占有使用费损失，自2015年9月1日起至实际迁出之日止，以137元/天计算，如实际迁出之日在2016年9月1日以后，则自2016年9月1日起至实际迁出之日，以192元/天计算，于实际迁出之日起十日内给付。三、驳回原告杨芝青的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2050元，由被告赵本建、王佩浩负担，与本判决生效之日起十日内直接给付原告杨芝青。原告已预交的诉讼费用本院不再退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；帐户：苏州市中级人民法院；帐号：10555301040017676），并将已交上诉费的凭证提交我院。审判员  张蕾二〇一六年六月十七日书记员  李鸣