广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2013）佛顺法民一初字第425号原告佛山市顺德区捷高房产有限公司，住所地佛山市顺德区容桂高黎社区居委会外环路以东美的御海东郡花园**综合楼之二。法定代表人郝恒乐。委托代理人肖章，男，1985年9月25日出生，汉族。系原告佛山市顺德区捷高房产有限公司的职员。被告佛山市国能机电实业有限公司，住所，住所地佛山市顺德区大良红岗工业区珠海正大惠成塑胶有限公司**div>法定代表人周云芬。委托代理人汪洪生，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人王男，北京大成（广州）律师事务所律师。（后撤销代理权）委托代理人葛向荣，北京大成（广州）律师事务所律师。第三人李管南，男，1971年7月19日出生，公民身份号码。原告佛山市顺德区捷高房产有限公司（以下简称捷高房产）诉被告佛山市国能机电实业有限公司（以下简称国能机电）、第三人李管南因商品房销售合同纠纷一案，本院于2013年11月11日受理后，由审判员何瑾适用简易程序进行审理，后变更为由审判员岑文豪担任审判长，与审判员何瑾、人民陪审员李雪倩组成合议庭，适用普通程序，于2013年12月10日、2014年4月15日、2014年6月3日公开开庭进行审理。第一次开庭中，原告捷高房产的委托代理人肖章，被告国能机电的委托代理人汪洪生、王男到庭参加了诉讼。第二次开庭中，原告捷高房产的委托代理人肖章，被告国能机电的委托代理人汪洪生、葛向荣到庭参加了诉讼。第三人李管南经本院合法传唤未到庭参加诉讼。第三次开庭中，原告捷高房产的委托代理人肖章，被告国能机电的委托代理人葛向荣到庭参加了诉讼。第三人李管南经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告捷高房产诉称，2011年5月9日原告与被告签订了《商品房买卖合同》，合同约定被告购买原告房产，合同履行过程中被告支付首期款（1724719元）后便迟迟未能按照合同约定支付尾款。经原告多次催促未果，原告不得已将被告诉至法院，请求判令：1.被告按照《商品房买卖合同》支付购房款3900000元；2.被告支付延期付款利息4106700元（暂计至2013年11月1日，最终以实际支付日结算）；3.被告承担本案全部诉讼费用。后变更诉讼事实及理由为：原告与被告签订《商品房买卖合同》的时间为2012年11月19日。被告国能机电辩称，被答辩人对本案主要事实陈述不清且错误；举证不充分；其诉讼请求缺乏法律依据。据此，被答辩人针对答辩人所提出之各项诉讼请求均不能成立，请法院依法全部予以驳回。1.被答辩人主张其于2011年5月9日签订《商品房买卖合同》，约定买卖案涉房屋。然而，被答辩人仅提交了被答辩人与答辩人于2012年11月19日签订的《商品房买卖合同》，并未提交2011年5月9日签订的合同。因此，被答辩人提交的证据不能证明其起诉状所陈述的内容，被答辩人举证不充分，应当补充提交诉状中所提及的所有证据。2.被答辩人声称合同履行过程中，答辩人支付首期款（1724719元），未按合同约定支付尾款等，该陈述与本案事实严重不符。本案的事实是，答辩人于合同签订后，按照各方商定方式履行了支付全部房款的义务（详见后文事实陈述）。对于被答辩人所陈述的答辩人已经支付、尚未支付之款项的相关情况，被答辩人均无任何证据予以证明。3.被答辩人也并未实施多次催促答辩人支付房款的行为。4.应当说，前述相关事实是本案中至为关键的基本事实。被答辩人对起诉事实陈述不清且错误，对本案陈述事实没有举证或者举证不充分，被答辩人在此基础上提出的针对答辩人的起诉，显然不能成立。事实情况是，2012年上半年，自然人李管南告知答辩人：李管南按照捷高房产公司所设定的团购方式购买及进一步对外出售数十套美的御海东郡花园房屋，对于从李管南处购买该等房屋的买房者，李管南可以提供6.5折的优惠。后经多次沟通磋商，答辩人与李管南及捷高房产公司（以下简称“三方”）就房产（以下简称“案涉房屋”）达成案涉房屋买卖合意，并就房款支付方式与期限作出了特别商定。2012年11月19日，答辩人与捷高房产公司签订《商品房买卖合同》。鉴于合同参照使用了被答辩人提供的格式合同，三方协商后就房款的支付方式作出了与书面合同条款不一致的商定，根据三方之间的商定，在实际履行合同的过程中，房款由李管南向被答辩人支付，答辩人向李管南支付。2012年11月19日当日，李管南告知答辩人，其已经向被答辩人支付房款，并将被答辩人出具的全额房款的发票交给答辩人。2012年11月21日，被答辩人主导办理了答辩人的案涉房屋产权证并告知答辩人李管南已经向被答辩人支付完毕。鉴于前述情况，答辩人按照三方实际商定的付款方式，向李管南支付了案涉房屋的房款，其中包括被答辩人诉状中所述的390万元，以及案涉房屋的其他应交款项。2013年10月，在案涉房屋交易结束近一年之后，被答辩人突然向答辩人提出要求支付390万元房款。答辩人对此完全不明所以。因此，答辩人及时找到李管南问询。李管南告知答辩人因被答辩人公司自身办事流程问题，导致李管南与被答辩人之间部分房产交易款项支付混乱，但李管南确认答辩人房款已经全额收到并保证不会损及答辩人利益。之后，李管南向答辩人出具了说明书。答辩人后来了解到，李管南因与被答辩人之间巨额债务问题，突然不知所踪。前述事实可见，答辩人与被答辩人于2012年11月19日签署的《商品房买卖合同》已经履行完毕。答辩人按照约定及商定全额支付了案涉房屋的房款，被答辩人将房屋所有权转至答辩人名下。并不存在被答辩人所称的尾款尚未结清的情况。综上所述，被答辩人的诉讼主张及请求，于法无据，于理不合，不能成立。根据《》第一百五十九条和第七十七条规定，本案中，三方在案涉房屋买卖合同中虽然采用了格式合同条款，但经三方另行商定并在实际履行中以实际行为变更了合同关于房款支付方式的约定，根据答辩人陈述事实及相关举证，答辩人确已按照三方协商一致的方式履行完合同义务。被答辩人的诉讼主张及请求完全违背本案事实真相，并无相关法律法规或证据的支持，不能成立。另，2012年11月被答辩人向答辩人开具全额发票并主导办理了答辩人房产证，在近一年时间中，被答辩人并未以任何形式向答辩人就案涉房屋的履约过程及结果提出过任何异议。在被答辩人向答辩人出具发票并办理房产证的情况下，如有巨额房款欠付，被答辩人在近一年的时间未作出任何催要行为，严重不合常理。被答辩人要求答辩人再次支付巨额房款的行为，已经涉嫌诈骗。根据前文陈述的事实及证据，本案中被答辩人与李管南共同将案涉房屋卖给答辩人，答辩人按照三方协商一致的付款方式全额支付了房款。如果被答辩人否认其与答辩人及李管南三方之间买卖房产的关系，否认李管南向被答辩人进行案涉房产房款支付的付款安排方式，并向答辩人主张重复支付390万元房款，则答辩人有理由怀疑被答辩人以提供团购、折扣销售之类的营销方式达到骗取答辩人巨额财产的目的。在上述情形之下，根据《中华人民共和国刑法》相关规定，被答辩人的行为已经涉嫌诈骗，答辩人如果因此遭致损失，将通过进一步追究被答辩人及相关当事者刑事责任等方式，依法维护自身合法权益。且付款的票据上客户名称和付款人都是李管南，付款时间早于合同签订时间，可以验证被答辩人的观点。综上所述，答辩人认为：被答辩人在本案中针对答辩人提出之诉请，在事实、证据及法律适用方面均不能成立。请法院依法驳回被答辩人针对答辩人所提出的各项诉讼请求，以维护答辩人合法权益。诉讼中，原告捷高房产提供的证据材料及被告国能机电的质证意见如下：1.原告企业营业执照复印件一份，证明原告诉讼主体资格。被告的质证意见：由法庭审核。2.商品房买卖合同原件一份，证明原被告之间的买卖合同关系及付款方式。被告的质证意见：对其真实性无异议，对其关联性、证明内容有异议。不能证明对方诉状中的诉讼请求和主张。不能证明本案中实质性的房屋买卖关系以及双方实际所履行的付款方式。实质上，对方先把以内部销售的团购销售方式打包卖给李管南，再由李管南对外进行转让。合同条款中约定的付款期限、付款分期、收款单位、付款人等方面的主要合同条款内容均与各方之间实际履行的行为有实质性的区别。因此该份合同的表面内容不能作为认定当事人之间合同关系及履行方式、履行结果等方面的证据。3.收款收据原件三页，证明原告只收到被告支付的房款总计1724179元，剩余3900000元迟迟未能按合同约定的付款方式支付。被告的质证意见：对其真实性不予确认。其内容，发生的时间都是在签约之前四个月发生的付款行为，付款的房号就是案涉房产。从表面内容来看，足以证明在被告方和原告发生案涉合同买卖关系之前，原告方和李管南之间已经实际存在针对案涉房屋的买卖关系，及实际支付关系。不能证明对方所主张的本案中付款等内容，因此也不能用这样的证据来证明该收据是为被告方的付款及被告方尚欠对方款项。该支付款项已经发生在2012年11月19日原被告双方签订合同之前，不能支持原告方所认为的被告欠款方面的主张。诉讼中，被告国能机电提供的证据材料及原告捷高房产的质证意见如下：1.被告企业营业执照复印件一份，证明被告诉讼主体资格。原告的质证意见：对其真实性、关联性、合法性无异议。2.珊瑚湾二街15号商品房买卖合同原件、收款收据复印件各一份，珊瑚湾五街14号商品房买卖合同原件、发票原件、证明原件各一份，红树湾二街32号商品房买卖合同（内部）原件、收款收据原件、证明原件各一份，红树湾二街26号商品房买卖合同（内部）原件、收款收据复印件、发票原件、证明原件各一份，佛山市顺德区综盈塑胶电器有限公司公司资料复印件一份，珊瑚湾五街4号商品房买卖合同原件、发票原件、证明原件各一份，佛山市安德美卫浴产品有限公司公司资料复印件一份，珊瑚湾五街34号商品房买卖合同（内部）复印件一份，证明李管南与原告共同销售美的御海东郡房屋。原告的质证意见：对珊瑚湾二街15号商品房买卖合同、收款收据、珊瑚湾五街14号商品房买卖合同、发票、证明，红树湾二街32号商品房买卖合同（内部）、收款收据、证明，红树湾二街26号商品房买卖合同（内部）、收款收据、发票、证明，珊瑚湾五街4号商品房买卖合同、发票、证明等五项证据真实性无异议，但所有证据显示为原告与佛山市顺德综盈塑胶电器有限公司所签订的合同，与李管南无关，同时该几项证据只能证明综盈电器与原告之间的房屋买卖关系，无论从主体上还是从其内容上均不能证明被告所述李管南与原告共同销售所涉房屋。且以上证据与本案所涉事实法律关系无关。对两份公司资料的真实性无法核实，且与本案所涉事实法律关系无关。对珊瑚湾五街34号商品房买卖合同（内部）真实性无异议，但该合同以双方已解除且与本案双方的买卖关系并不存在实际联系，只是该业主购买房屋的购房款用以支付了被告购买原告房屋的购房款。3.珊瑚湾五街34号商品房买卖合同原件一份，证明原被告之间的房屋买卖关系。原告的质证意见：对其真实性无异议。4.珊瑚湾五街34号发票联复印件一份（加盖档案馆公章），证明原告已经全额收到案涉房屋房款。原告的质证意见：对其真实性无异议。该发票中明确显示其中3900000元为支票收款，以实际到账为准，而被告在开出发票并办理房产证之后将该支票予以收回，原告并没有实际收到该购房款。5.珊瑚湾五街34号广东省房地产权证原件一份，证明原告在全额收到房款后，主导办理被告房产证。原告的质证意见：对其真实性无异议。6.珊瑚湾五街34号付款凭证打印件一份（加盖银行公章）、情况说明原件一份，证明被告已经全额支付房款。原告的质证意见：对其真实性不予认可，且收款人为李管南，并非合同约定的收款方，因此不能证明被告已经向原告支付了购房款。国能公司系向我司购买的房产，而非向李管南购买。即便该说明所谓的往来款关系存在，也仅能说明系罗卓权向李管南付款，明显是两个法律关系，即原被告双方之间的商品房买卖合同关系及罗卓权与李管南之间的往来款关系，两者之间没有任何实际联系。7.说明书原件一份，证明在案涉房屋买卖中，被告已经按照原告要求全额支付房款。原告的质证意见：对其真实性不予认可，且与本案无关，没有经过原告的任何书面或其他形式的认可。8.录音资料一份、网页打印件两页，证明原被告及李管南三方基于案涉房屋的销售关系，在座的对方代理人也参加了当日的会谈并出现在录音资料中。原告的质证意见：对该录音资料真实性不予认可，其本身为被告单方面录音证据，其中存在诸多未能反映现实情况的录音且有明显的捏造证据的嫌疑。与本案所陈述的法律事实也无关。9.顺德房产信息网上美的御海东郡楼盘展示中心信息打印件三页，证明被告是按照原告的团购安排从李管南处购买房屋。原告的质证意见：对其真实性不予认可，且不能证明被告所述的证明内容。第三人李管南经本院公告合法传唤，无正当理由既不到庭参加诉讼，也未提供证据，视为放弃举证和抗辩的权利。经庭审辨证、质证，本院对以上证据认证如下：1.对原告提供的证据1，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。2.对原告提供的证据2，被告对其真实性无异议，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。3.对于原告提供的证据3，虽然被告对其真实性不予确认，但未提供相反证据证明，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定。4.对被告提供的证据1、3、4、5，原告对其真实性无异议，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定。5.对被告提供的证据2，其中商品房买卖合同、发票及证明，原告对真实性无异议，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定；对于两份公司资料，虽然原告对其真实性不予确认，但未提供相反证据证明，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。6.对被告提供的证据6，虽然原告对其真实性不予确认，但被告已提供加盖银行公章的打印件，且情况说明的内容与付款凭证的内容能相互印证，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认。7.对被告提供的证据7，原告对其真实性不予确认，且出具该说明书的人员李管南未出庭接受质证，故本院对该证据不予采纳。8.对被告提供的证据8、9，其中录音资料，虽然原告对其真实性不予确认，但未提供相反证据证明，经审查，上述证据来源合法、客观真实，与本案具有关联性，本院对其真实性予以确认，但证明内容须结合其他证据综合认定；对于网页打印件，因被告既未提供该证据的原始载体，亦未办理相关的证明手续，故本院对该证据不予采纳。案经开庭，根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，可查明如下事实：2012年7月20日原告捷高房产作为出卖人（甲方）与李管南作为买受人（乙方）签订《商品房买卖合同（内部）》，约定：乙方向甲方购买位于顺德区容桂街道高黎社区外环路珊瑚湾五街34号单元；该商品房套内建筑面积484.15平方米，价格按套内面积计算，总金额5624719元；乙方分期付款，第一期：2012年7月10日交付562472元，第二期：2012年7月20日前交付1124944元，第三期：2012年9月20日前交付1124944元，第四期：2012年12月20日前交付1124944元，第五期：2013年5月20日前交付843708元，第六期：2013年9月20日前交付843707元；甲方应当在2013年10月1日前交付房屋。2012年11月19日捷高房产作为出卖人（甲方）与国能机电作为买受人（乙方）签订《商品房买卖合同》（合同编号：X053240），约定：乙方向甲方购买位于顺德区容桂街道高黎社区外环路单元；该商品房套内建筑面积484.15平方米，价格按套内面积计算，总金额5624719元；乙方于2012年11月30日前一次性付清所有购房款5624719元；逾期超出30天后，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方按累计应付款的百分这二十向甲方支付违约金；乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之二的违约金；甲方应当在2012年11月30日前交付房屋给乙方使用。同日双方签订补充协议，约定：乙方如未按合同规定的时间付款，逾期超过10日的，自第11日起至实际金额支付之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款千分之三的违约金。当天，捷高房产向国能机电开具金额为5624719元的售房款发票，在发票正文注明：房产确权，该房产实际面积为484.15方，总价为5624719元。其中390万元为支票收款，以实际到账为准。2012年11月21日国能机电取得案涉的位于顺德区容桂街道高黎社区外环路单元房产的房地产权证，证号为：粤房地权证佛字第**12088711号。另查，庭审中，原告捷高房产确认未收到过被告国能机电直接支付的购房款，案涉房产首期款1724719元是由第三人李管南支付，并在捷高房产与国能机电签订商品房买卖合同后，三方约定进行抵扣。再查，2012年11月22日国能机电通过罗卓权向李管南转款400万元。再查，2012年5月31日捷高房产与佛山市顺德区综盈塑胶电器有限公司（以下简称综盈塑胶）签订两份《商品房买卖合同（内部）》，约定：综盈塑胶向捷高房产购买位于顺德区容桂街道高黎社区外环路红树湾二街32号单元、红树湾二街26号单元两处房产。2012年10月28日捷高房产与综盈塑胶签订《商品房买卖合同》（合同编号：X051647），约定：综盈塑胶向捷高房产购买位于顺德区容桂街道高黎社区外环路单元。2013年4月3日捷高房产与佛山市安得美卫浴产品有限公司（以下简称安得美卫浴）签订《商品房买卖合同》（合同编号：X063181），约定：综盈塑胶向捷高房产购买位于顺德区容桂街道高黎社区外环路单元。2013年6月19日捷高房产与综盈塑胶签订《商品房买卖合同》（合同编号：X069563），约定：综盈塑胶向捷高房产购买位于顺德区容桂街道高黎社区外环路单元。综盈塑胶、安得美卫浴的法定代表人均为李管南。本院认为，案涉房产之前曾以内部协议的方式由第三人李管南向捷高房产购买，并支付部分购房款1724719元，后捷高房产与李管南解除合同，与被告国能机电签订商品房买卖合同。原被告双方对于案涉房屋总价款为5624719元及李管南已支付的1724719元视为代国能机电支付均无异议，本院对此予以确认。争议的焦点在于：余款3900000元是否已经支付完毕。原告认为其未收到被告支付的余款3900000元，而被告主张该款已经支付给第三人李管南，并由李管南与原告进行结算完毕。本院认为，根据原被告于2012年11月19日签订的商品房买卖合同约定：国能机电于2012年11月30日前一次性付清所有购房款5624719元，捷高房产应当在2012年11月30日前交付房屋给乙方使用。即原被告双方的履约义务分别为：国能机电履行支付全部购房款的义务，捷高房产履行交付房屋的义务，且双方的履约期限均为2012年11月30日之前。该约定意味着，若国能机电未能履行全额付款的义务，则捷高房产可行使同时履行抗辩权，不交付案涉房产予国能机电，亦无义务协助国能机电办理房产登记手续。而实际情况却是，捷高房产在2012年11月19日即向国能机电开具了金额为5624719元的全额售房款发票，并协助国能机电于2012年11月21日拿到案涉房产的房地产权证，国能机电亦于2012年11月22日向李管南转款400万元。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条第二款规定：“合同约定或者当事人之间习惯以普通发票作为付款凭证，买受人以普通发票证明已经履行付款义务的，人民法院应予支持，但有相反证据足以推翻的除外。”国能机电已举证购房发票证明其完成付款义务，而捷高房产无相反证据推翻，故可认定捷高房产已收到国能机电的全部购房款。至于捷高房产提出，发票中注明：“其中390万元为支票收款，以实际到账为准”可显示其在开具发票时未收到该390万元，而后因支票未能兑付致其未实际收到390万元的主张，本院认为，捷高房产作为支票的收取人，应当就该390万元的支票是由谁开出，是否予以兑付，若未兑付是基于何种原因等情况进行说明，并提供证据证明，但捷高房产以时间太久记不清楚，及支票已被开出人收回为由，拒不提供相关证据，亦无合理解释，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条规定：“有证据证明一方当事人持有证据无正当理由拒不提供，如果对方当事人主张该证据的内容不利于证据持有人，可以推定该主张成立。”故本院采信国能机电的主张，推定支票是由第三人李管南开出，即案涉合同所涉款项均是由李管南向捷高房产支付，而国能机电再向李管南支付。国能机电在捷高房产开出发票后即向李管南支付房款余额，国能机电已履行已方义务完毕。且根据《中华人民共和国票据法》第十七条规定：“票据权利在下列期限内不行使而消灭：（一）持票人对票据的出票人和承兑人的权利，自票据到期日起二年。见票即付的汇票、本票，自出票日起二年；（二）持票人对支票出票人的权利，自出票日起六个月；……”即使李管南开出的支票实际未能兑付，捷高房产亦未提供证据证明该支票未能兑付是由于支票开出方的原因所致，而并非是由于其在六个月内怠于行使权利所致，故应由捷高房产承担举证不能的不利后果。故原告捷高房产以支票未兑付为由，要求国能机电支付390万元及利息的诉请无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条，《中华人民共和国票据法》第十七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告佛山市顺德区捷高房产有限公司的诉讼请求。本案的受理费67846.9元，由原告佛山市顺德区捷高房产有限公司负担。如不服本判决，原告佛山市顺德区捷高房产有限公司、被告佛山市国能机电实业有限公司、第三人李管南可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于佛山市中级人民法院。（本页无正文）审 判 长  岑文豪审 判 员  何 瑾人民陪审员  李雪倩二〇一四年七月三日书 记 员  杨 翀