湖北省麻城市人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂麻城民一初字第00033号原告夏和平。委托代理人刘炳霖，麻城市正杰法律服务所法律工作者。代理权限为：代理承认、放弃、变更诉讼请求、接受和解、提起上诉、签收法律文书。被告宋柳。委托代理人郭利民，麻城市福田河法律服务所法律工作者。代理权限为：代理承认、放弃、变更诉讼请求、接受和解、提起上诉、签收法律文书。被告朱早兰。委托代理人：周吉林，湖北诚信联和律师事务所律师。代理权限为：代理承认、放弃、变更诉讼请求、接受和解、提起上诉、签收法律文书。原告夏和平诉被告宋柳、朱早兰租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，由审判员姜辉担任审判长与审判员张涛、人民陪审员冯涛组成合议庭，于2014年5月15日、6月12日公开开庭进行了审理，原告夏和平及其委托代理人和被告宋柳、朱早兰的委托代理人均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告夏和平诉称：我是麻城市融辉第一城23幢23105号门店所有权人，于2010年6月8日与被告宋柳签订了租赁合同，将该门店租赁给被告宋柳。因被告宋柳经营亏损，双方经协商于2013年4月12日签订了终止该租赁合同的协议并进行了结算，约定被告宋柳于2013年6月8日退出该门店。后我依约要求被告宋柳退店时，得知被告宋柳在租赁期间未经我同意将此门店的一半转租给被告朱早兰，并将租金收到了2013年9月30日。为了不产生矛盾，我等到了2013年9月30日要求被告宋柳、朱早兰退还门店，但被告朱早兰拒不退还。请求人民法院判令二被告排除妨碍，限期退还门店，并赔偿非法占用门店期间的租金及非法占用门店给我造成的损失。原告夏和平为支持其诉讼主张，向本院提交了如下证据：证据一、原告身份证，拟证明原告的身份情况。。证据二、房屋所有权证及购房花票，拟证明涉讼房屋的权属归原告所有。证据三、租赁合同书及门店平面图，拟证明原告与被告宋柳在该租赁合同的权利与义务的约定。证据四、中止租赁合同协议，拟证明原告与被告宋柳就中止租赁合同达成了协议。证据五、调查笔录，被告宋柳违背租赁合同约定将门店转租给被告朱早兰的事实。证据六、被告宋柳身份证，拟证明其身份情况。证据七、被告朱早兰身份信息，拟证明其身份情况。被告宋柳辩称：愿意按照约定协助退还店面，我与被告朱早兰口头约定租赁期限己届满，被告朱早兰应当退店赔偿损失。被告宋柳未向法庭提交证据支持其辩解。被告朱早兰辩称：在原告夏和平取得涉讼门店所有权前，我与被告宋柳己签订了转租合同，并取得了原所有权人融辉公司的认可，该合同应继续履行。我方有权按合同继续使用门店，请求驳回对我方的诉请。被告朱早兰为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：证据一、被告的居民身份证复印件一份，拟证明被告的身份情况。证据二、两被告房屋租赁协议一份，拟证明两被告间的合同关系及合同内容。证据三、被告宋柳与融辉公司间的租赁合同及融辉公司证明，拟证明被告宋柳与融辉公司间的租赁合同于2015年9月25日到期，融辉公司对被告宋柳的转租行为没有提出异议，原告夏和平的购房时间为2012年4月23日，两被告签订的租赁合同时间为2011年10月10日。上述证据经庭审质证，原告夏和平提供的证据一、二、六、七、被告朱早兰提供的证据一双方当事人均无异议，对上述证据本院依法予以采信。被告朱早兰对原告夏和平提供的证据三、四、五有异议，认为证据三签订合同实际时间为2012年6月26日，认为证据四缺乏关联性，不发表质证意见，认为证据五缺乏真实性。原告夏和对被告朱早兰提供的证据二、三有异议，认为证据二缺乏真实性，认为证据三不能证明融辉公司对被告宋柳的转租行为没有提出异议。对上述有异议的证据，本院认为被告朱早兰对原告提交的证据三的异议与其拟证目的不相关，故对原告提交的证据三予以采信。原告提交的证据四被告宋柳予以认可，系双方真实意思表示，故对原告提交的证据四予以采信。原告提交的证据五与法庭调查的事实相符，故对此证据予以采信。被告朱早兰提供的证据二与法庭调查的事实相符，故对此证据真实性予以采信。被告朱早兰提供的证据三记载的事实，不能认为融辉公司认可被告宋柳的转租行为，故此证据达不到其拟证融辉公司认可被告宋柳的转租行为的目的。经审理查明：2010年6月8日，麻城市融辉商场管理有限公司与被告宋柳签订了租赁合同书，由被告宋柳租赁麻城市融辉商场管理有限公司所有的位于融辉第一城23幢23105号门店经营服装、鞋类，租赁期限为2010年10月1日至2015年9月30日，合同中明确约定：自2010年10月1日开始每年7月1日前被告宋柳交付下一年度全部租金；2010年10月1日至2011年9月30日租金为108979元，2011年10月1日至2012年9月30日租金为122602元，2012年10月1日至2013年9月30日租金为136224元，2013年10月1日至2014年9月30日租金为149846元，2014年10月1日至2015年9月30日租金为163469元，并于签订合同当日被告宋柳交付第一年度租金108979元；在合同的租赁期限内，被告宋柳不得将该商铺全部或部分转租他人。2011年10月10日被告宋柳在未经麻城市融辉商场管理有限公司同意的情况下私自将该门店右首“星期六”鞋店转租给被告朱早兰，租赁期限与前合同一致。原告夏和平于2012年6月14日从麻城市融辉商场管理有限公司购买了涉案门店，取得了所有权，并于2012年6月25日与被告宋柳签订了租赁合同，合同内容与麻城市融辉商场管理有限公司与麻城市融辉商场管理有限公司签订的合同一致，签订合同时间提前至2010年6月8日，被告宋柳没有向原告夏和平告之其转租门店的事实。被告宋柳由于经营不善，于2013年4月12日与原告夏和平签订了中止原租赁合同的协议，并进行了结算，随后被告宋柳退出了涉案门店的左首门店。原告夏和平在要求被告朱早兰退出该门店右首“星期六”鞋店时，被告之被告宋柳己将租金收至2013年9月30日。原告夏和平同意被告朱早兰经营至2013年9月30日，到期后要求被告朱早兰退出“星期六”鞋店不再续租，被告朱早兰认为合同未到期，要求继续履行合同拒不退店，双方为此未达成一致意见。原告夏和平遂诉至本院，要求二被告排除妨碍，退出“星期六”鞋店并赔偿损失。本院认为：本案经过审理，双方当事人争议的焦点为：被告宋柳与被告朱早兰之间签订的租赁合同相对于麻城市融辉商场管理有限公司及原告夏和平是否合法有效？上述争议焦点，经合议庭评议认为，麻城市融辉商场管理有限公司与被告宋柳、原告夏和平与被告宋柳之间签订了租赁合同，合同中明确约定在租赁期限内，被告宋柳不得将该商铺全部或部分转租他人。被告宋柳在未取得麻城市融辉商场管理有限公司同意的情况下私下将商铺右首门店转租给被告朱早兰，后原告夏和平因买卖关系合法取得该商铺所有权，被告宋柳在与原告夏和平签订租赁合同时，没有向原告夏和平告之右首门店己转租给被告朱早兰的事实，且于2013年4月12日与原告夏和平签订了中止租赁合同的协议，故被告宋柳与被告朱早兰之间的租赁合同对麻城市融辉商场管理有限公司、原告夏和平不产生任何法律效力。原告夏和平与被告宋柳于2013年4月12日进行了结算并签订了中止租赁合同的协议，被告宋柳退出租赁门店，结清水、电费，被告宋柳的债权债务与原告夏和平无关。该协议系双方真实意愿的表示，合法有效。被告宋柳应当按照协议退还门店。在签订了中止租赁合同的协议后，被告宋柳只退还了涉案左首门店，涉案右首门店被告朱早兰拒不退店，故原告夏和平要求被告宋柳与被告朱早兰退还门店并赔偿因门店未退而造成的损失的诉请，本院依法予以支持。因原告夏和平与被告宋柳在签订中止租赁合同协议中没有约定违约责任，故原告夏和平的损失即为租金损失，比照原告夏和平与被告宋柳之间的租赁合同约定计算。因原告夏和平同意被告朱早兰经营至2013年9月30日，故租金损失计算时间为2013年10月1日起至被告朱早兰退店之日止，即2013年10月1日至2014年9月30日租金为149846元，自2014年10月1日起每日按447.86元（163469元÷365天）计算损失。被告宋柳辩称与被告朱早兰口头约定租赁期限己届满，被告朱早兰应当退还门店并赔偿损失，因被告宋柳系合同相对方，被告朱早兰不退还门店，被告宋柳应当与被告朱早兰一起承担责任，即退还门店并赔偿损失。被告朱早兰辩称要求按合同继续租赁门店，因该合同对麻城市融辉商场管理有限公司、原告夏和平不产生任何法律效力，故其辩解本院依法不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十四条之规定，判决如下：被告宋柳应与被告朱早兰于本判决书生效之日起十五日内退还融辉第一城23幢23105号右首“星期六”门店并赔偿原告夏和平2013年10月1日至2014年9月30日租金损失149846元，及自2014年9月30日起至被告宋柳、被告朱早兰退店之日止按每日447.86元（163469元÷365天）计算租金损失。逾期未履行的，按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3300元由被告宋柳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省黄冈市中级人民法院。上诉人在递交上诉状时，应预交上诉案件受理费（按一审裁判文书诉讼费预交）款汇至黄冈市中级人民法院立案庭，上诉人须在上诉期届满七日内足额交纳上诉费，否则，按自动撤回上诉处理。审 判 长 ： 姜 辉审 判 员 ： 张 涛人民陪审员 ： 冯 涛二〇一四年十二月十日书 记 员 ：熊承国