黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书(2016)黑0103民初5567号原告许建辉，男，1974年7月20日生，汉族，现住哈尔滨市平房区。被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司，住所地哈尔滨市南岗区学府路1号。法定代表人李志杰，男，职务副总经理。委托代理人刘丽丽，黑龙江龙房川律师事务所律师。委托代理人张影，黑龙江龙房川律师事务所律师。原告许建辉与被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许建辉到庭参加诉讼，被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已缺席审理终结。原告许建辉诉称，2010年11月3日，原告在哈尔滨福怡房地产开发有限公司购买了位于南岗区学府路XX号18.73平方米商铺一个，总价款323008元。同日，原告与被告签订《商铺委托租赁经营协议书》，约定原告将该商铺委托被告经营租赁，租赁期限为三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止，租金为每年商铺总价款的8%，3年共计77522元（已付清）。同时约定租赁期满后，同等条件下，被告有优先承租权，但原则上年租金不低于原告购买商铺总价款的8%。租赁期满后，原告与被告没有续签协议，原告多次要求被告归还商铺，但被告一直推诿至今未归还，给原告造成重大经济损失。现原告诉至法院，要求被告归还已过租赁期限的位于哈尔滨市南岗区学府路1号18栋3层074号18.74平方米商铺并恢复商铺原状；要求被告赔偿原告租金（自2014年5月1日至2016年4月28日止为51539元，从2016年4月29日至商铺返还日按合同期限内约定的租金给付）；诉讼费用由被告承担。被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司未出庭，但提交书面答辩意见如下：1、原告与被告之间为委托代理关系，被告公司已经尽到了善良代理人的义务。委托人即原告应自行向商铺的实际占用人主张返还。作为原告代理人的被告公司是无权对黑龙江金太阳时尚购物广场有限公司（以下简称金太阳公司）或哈尔滨8090商务酒店有限公司（以下简称8090宾馆）提起诉讼要求其迁出的。被告与原告的委托代理关系已经结束，代理过程中亦无过错，不应承担原告租金的赔偿请求。在委托代理期限内，作为原告代理人的被告无任何过错，被告在金太阳公司租赁合同到期前多次并且发函通知其经营户提前撤场，便于商铺恢复，商铺到期后在8090宾馆拒绝返还的情况下，被告多次陪同原告主张权利及向政府部门反映情况，被告已经谨慎勤勉的履行了双方的委托代理合同义务，侵犯原告商铺权利的主体不是被告，被告无过错，不应承担原告租金的赔偿请求。2、原告向被告公司提出返还商铺的诉请，却未提交将商铺交付给被告公司的任何证据。被告在开庭时就说明，被告从未占有过涉案商铺，商铺是由原告直接交付给金太阳公司的，现原告向被告提出返还商铺的诉请，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，原告有义务对其主张的将商铺交付给被告的事实承担举证责任，而原告开庭时未提交任何证据证明其主张的将商铺交付给被告的事实，原告应承担不利后果。3、从被告公司举证的商铺外现状照片来看，商铺不是由被告公司占有。由始至终被告公司也从未占有该商铺，被告无法返还商铺。涉案商铺目前悬挂在8090宾馆的牌匾，但却并未经营，而是大门紧锁，墙体和玻璃上喷有还我商铺的字样，从所喷的内容来看，原告已经自行向8090宾馆主张返还，从紧锁的商铺大门来看，无法确定该商铺目前是由8090宾馆占有，还是由原告占有，但无论8090宾馆还是由业主自行占有，被告均未占有，无法返还商铺。4、业主所主张的租金赔偿请求标准过高。原告购买该商铺的初衷在于商铺有巨大的增值和收益空间，商铺初期之所以能够按照商铺总价款8%的标准确定商铺的年租金，在于各方看中了该商铺附近有凯德广场、地铁、嘉茂等，能形成一个商业圈，商铺有巨大的商业运行空间，但经过三年多的发展，整个商圈运行并不是很好，商铺也未出现预期的租金升值，现无法达到商铺总价款8%的年租金标准，在业主的合同到期后，市场已不存在如此高额的租金收益因此，被告不同意再按照商铺总价款8%的标准确定商铺的年租金。5、为查清本案事实，依法裁决，再次恳请贵院追加金太阳公司和8090宾馆为本案的当事人。被告公司是接受业主的委托代为将商铺租赁给金太阳公司，商铺的承租人是金太阳公司，后金太阳公司将商铺转租给8090宾馆，8090宾馆到期后拒绝返还商铺导致了原告不能收回商铺，返还商铺的应由金太阳公司和8090宾馆承担，现二案外人在贵院的一审诉讼程序已结束，且已判令8090宾馆将房产交付给金太阳，如果再依业主要求将交付的义务判令给被告将必然导致二份判决出现严重的分歧而无法执行。原告的目的有两个，一个是返还商铺，一个是赔偿损失。被告虽然在这个案件中与业主对簿公堂，但在日常经营过程中，原告仍然是被告的客户，甚至是被告的朋友，业主在起诉之初，也并未一定要针对被告，而是把金太阳公司和8090宾馆均作为被告向贵院起诉，但贵院未予受理，如果贵院坚持由被告返还，将无法从根本上解决业主的上述两个问题，因为被告既没有自有资金履行赔偿责任，也无法将8090宾馆占用的房产交付业主，这不仅不能实现业主返还商铺的目的，更会延长8090宾馆占用商铺的时间，造成业主更大的损失，最终受害的仍是业主。综上，恳请贵院依法裁判，驳回原告的诉讼请求。原告为证明其主张的事实成立，向法院提交证据如下：证据一、商铺产权证一份。证明原告对位于哈尔滨市南岗区学府路XX号18.74平方米商铺享有所有权。证据二、商铺委托租赁经营协议一份。证明原告将商铺租赁给被告，并约定了租赁时间及租金的计算方法。证据三、领款单一份。证明被告在租赁期限内按照约定支付了租金。被告为证明其抗辩的事实成立未向法院提交证据。本院确认，原告所举证据客观、真实，并能证明相关案件事实，本院予以采信。经本院审理查明，2010年11月3日原告许建辉与被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司签订《商铺委托租赁经营协议书》一份，约定原告将其所有的位于哈尔滨市南岗区学府路XX号商铺租赁给被告，该商铺建筑面积为18.73平方米，价值323008元，房屋所有权证记载的地址为哈尔滨市南岗区学府路XX号商铺，由被告统一经营管理，作商业使用；租赁期限三年，自2011年5月1日起至2014年4月30日止；租金每年为商铺总价款的8%，三年共计77522元，一次性支付给原告；租赁期满后，同等条件下被告有优先承租权，被告有权根据市场行情调整租金水平，原则上年租金不低于原告购买商铺总价款的8%。协议中还约定了双方的权利义务：原告拥有商铺的产权及租金收益权，被告按期支付原告租金；被告占有、使用、收益的权利，租赁期内被告拥有商铺经营权以及交给第三方经营管理的权利，有权决定其经营使用范围；被告拥有对商铺统一规划和管理的权利，拥有对外出租商铺租金的定价权、收缴权、收益权及该商铺所在楼宇屋面、外墙面的使用权、收益权。合同签订后，被告对约定商铺与该商铺所在的“福顺尚街三期”进行整体规划使用，并向原告支付了合同期内租金77522元。合同到期后，原、被告未续签合同，被告未向原告返还商铺。审理中查明，被告将诉争商铺转租给了案外人金太阳公司。本院认为，原、被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行各自的合同义务。根据双方当事人的诉辩主张，本案主要争议焦点为：一、原、被告签订的《商铺委托租赁经营协议书》性质为租赁合同还是委托代理合同。二、诉争商铺是否应由被告返还并承担赔偿责任。关于争议焦点一，原、被告之间签订的“商铺委托租赁经营协议书”虽然名称中有“委托”字样，但实质为租赁合同而非被告抗辩所称的委托代理合同。租赁合同是指出租人将租赁物交付给承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，以承租人一方取得租赁物的使用权，出租人一方取得租金收益为目的，在租赁期满后承租人应将租赁物返还出租人。委托代理合同是指受托人为委托人办理委托事务，委托人支付约定报酬或不支付报酬的合同。代理人在委托人的授权范围内行使代理权，实施代理行为，代理人以委托人的名义实施行为，其法律后果由委托人承担。本案中，从合同对双方权利义务的约定及实际履行情况看，原、被告明确了租赁物、租赁期限、租金计算及给付方式、租赁物使用、收益权利的归属。由被告对原告所有的商铺经营管理，行使占有、使用、收益的权利，原告收取被告的租金，原、被告签订的《商铺委托租赁协议书》符合租赁合同的特征。被告抗辩称其与原告为委托代理关系，其将诉争商铺转租给金太阳公司的租赁合同是代理原告与金太阳公司签订，但原、被告在履行《商铺委托租赁协议书》过程中，被告将原告的商铺与“福顺尚街三期”进行整体经营，并向原告支付了租金，被告依约可对商铺自用或转租。原告既不向被告支付委托费用或报酬，也不向金太阳公司履行交付租赁物义务及行使收取租金权利，综上，原、被告双方不具备委托代理关系的特征。故对被告该项抗辩主张本院不予认可。关于争议焦点二，诉争商铺是否应由被告返还并承担赔偿责任。原、被告签订《商铺委托租赁经营协议书》，双方建立了租赁关系。原告拥有对本案诉争商铺的所有权，其将该商铺租赁给被告收取租金，租赁期间被告享有对该商铺占有、使用及收益等权利。被告作为承租人，在租赁期间届满后有返还租赁物的义务。现合同已经到期，被告未将所租赁商铺返还原告系属违约，应承担继续履行，赔偿损失等违约责任。被告抗辩称其不实际占有诉争商铺，应由实际占有人返还并承担赔偿责任。但合同具有相对性，被告作为租赁合同相对一方的承租人在租赁期届满后负有向出租人原告返还商铺及赔偿损失的义务，即使被告不实际占有商铺，也应将商铺取回返还给原告，并承担合同到期后不能返还商铺期间给原告造成的损失，故对被告的该项抗辩主张本院不予认可，对原告要求被告返还商铺并赔偿损失的诉讼请求本院予以支持。本院认为，被告未返还商铺期间给原告造成的损失，比照双方签订的《商铺委托租赁经营协议书》约定的租金标准计算（年租金为合同总价款323008元的8%）较为合理。因原告未举示证据证实诉争商铺出租前的状态，故对原告要求恢复原状的诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内返还原告许建辉位于哈尔滨市南岗区学府路XX号（房屋所有权证记载的地点为南岗区学府路XX号商铺）建筑面积18.73平方米的商铺；二、被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司于本判决生效之日起三十日内给付原告许建辉《商铺委托租赁经营协议书》到期后未返还商铺期间的损失（自2014年5月1日起至商铺实际返还之日止，每年按照商铺总价款323008元的8%计算）；三、驳回原告许建辉的其他诉讼请求。被告如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1088元，由被告哈尔滨中安福宇商业投资有限公司负担。如不服本判决，可在接到本判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  姜忠琦代理审判员  王金龙人民陪审员  李 敏二〇一六年六月二十四日书 记 员  李欣欣