广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第M号上诉人(原审被告)：陈秋宜，住广东省广州市番禺区。委托代理人：陈峰，广东华誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：朱福儒，住广东省增城市。委托代理人：罗少卿，广东合众之源律师事务所律师。原审第三人：广州市地旺房地产代理有限公司，住所地广东省增城市。法定代表人：谭水棉。上诉人陈秋宜因房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省增城市人民法院（2013）穗增法民三初字第586号案，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年2月27日，朱福儒（买方）、陈秋宜（卖方）、第三人广州市地旺房地产代理有限公司（经纪方、以下简称地旺公司）签订《房地产买卖合同》及附件，《房地产买卖合同》及附件约定：买卖双方在经纪方的居间下，成功就买卖位于增城市石滩镇碧桂园豪园翠湖苑十街2号M房（以下简称该物业）的所有买卖条件达成一致意见，签订协议如下：一、该物业建筑面积88.79平方米，该物业是以现状按套为单位售予买方，而买方已全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议……，二、买卖双方同意该物业总楼价为人民币陆拾壹万伍仟元整（￥615000元）……六、因买方或卖方违反本合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易，按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等无故不履行或怠于履行本合同项下义务，则……（2）逾期超过五天仍未履行的，守约方某解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等额于总楼价百分之五的违约金。若守约方解除合同的，守约方应向违约方发出解除合同通知书，已收之房款应于解除合同发出之日起五日内退还。七、……在履行合同中，任何一方不履行合同，违约方应代守约方向经纪方支付居间服务费。守约方已支付的，经纪方不予退还，应由违约方直接赔偿守约方。……十、合同三方任一一方追究违约方违约责任的，违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。十四、如本合同在签订后需要删除、补充、更改，必须由三方在删除、补充、更改处签字盖章确认方为有效。本合同未经三方一致同意，不得擅自解除或变更。三方未尽事宜可通过补充协议予以补充约定。卖方陈秋宜；买方朱福儒；经纪方广州市地旺房地产代理有限公司在该合同上签名盖章确认。合同附件约定：买卖双方就楼价款的支付方式及交易程序一致达成以下协议，由买方按下列第5种方式办理交易付款给卖方：5.涂销抵押按揭付款（1）签订本合同时支付人民币10000元作为定金。（2）于2013年4月30日前支付部分楼款（含定金）共计人民币130000元，卖方收款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续天内协助买方完成申请银行贷款手续。同日，朱福儒向陈秋宜支付定金10000元，向地旺公司支付中介费5000元。另查明，2013年8月9日，陈秋宜取得涉案房屋的房地产权证。2013年9月13日，朱福儒向原审法院提起诉讼，请求原审法院判令：1.解除朱福儒与陈秋宜之间签订的《房地产买卖合同》，陈秋宜向朱福儒支付赔偿款84500元（包括违约金61500元，中介费5000元，定金10000元，律师费8000元）；2.陈秋宜承担本案的诉讼费用。原审法院认为：朱福儒、陈秋宜与地旺公司签订的《房地产买卖合同》是三方当事人真实的意思表示，并不违反法律规定，合法有效，各方当事人应依照合同约定履行各自的权利、义务。对于涉案房屋未能完成交易应由谁承担违约责任的问题。《房地产买卖合同》约定朱福儒应于2013年4月30日前向陈秋宜支付120000元楼款，陈秋宜在收款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续。根据庭审查明，陈秋宜至今未向广发银行股份有限公司增城支行办理提前偿还贷款手续，已构成违约，应当承担相应违约责任。陈秋宜��为朱福儒负有先付款的义务，没有事实依据，不予支持。朱福儒请求解除与陈秋宜签订的《房地产买卖合同》，于法有据，予以支持。合同解除后，陈秋宜收取朱福儒的合同定金10000元，应予返还。朱福儒作为守约方，有权选择违约责任的承担方式，对朱福儒主张陈秋宜按房屋价格的10%支付违约金61500元，符合双方的约定，予以支持。朱福儒为履行合同向广州市地旺房地产代理有限公司支付了中介费5000元，在陈秋宜违约后，为追究其违约责任，朱福儒又支出了律师费8000元，该费用没有超出《广东省律师服务政府指导价》，对上述两项费用，陈秋宜均应依合同的约定赔偿给朱福儒。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十六条、《中华人���共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2013年11月28日作出以下判决：一、解除朱福儒与陈秋宜在2013年2月27日签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、陈秋宜应于判决发生法律效力之日起十五日内返还定金10000元给朱福儒；三、陈秋宜应于判决发生法律效力之日起十五日内赔偿违约金61500元、中介费5000元、律师费8000元给朱福儒。案件受理费960元，由陈秋宜负担。判后，上诉人陈秋宜不服原审法院上述判决，向本院提起上诉称:一、原审法院事实认定错误。案涉《房地产买卖合同》约定的“办妥申请提前偿还贷款”是办妥提前偿还贷款的前一环节，陈秋宜已在2013年4月30日之前多次向银行以口头的方式申请提前偿还贷款，而提前还贷手续没能办妥是因为不配合将足额资金存上诉人账户，���审法院在认定事实过程中将上述两不同阶段混淆。二、原审法院对案涉《房地产买卖合同》的审查超出职权范围。朱福儒在一审中没有主张陈秋宜未办妥提前还贷手续系违约行为，而原审法院却主动以该事由认定陈秋宜违约。三、案涉《房地产买卖合同》附件第5条第（2）项之约定未明确陈秋宜负有先办理申请还贷的义务。结合房屋合同的实际履行情况，应当理解为陈秋宜最迟在收到朱福儒支付的13万元的楼款当天办好申请提前还贷的手续。四、朱福儒违反案涉《房地产买卖合同》约定拒绝支付购房款，应当承担违约责任。合同约定朱福儒支付购房款的方式是涂销抵押按揭，即先支付部分购房款，大部分余款必须在案涉房屋过户到朱福儒名下后以案涉房屋为抵押物向银行贷款支付，可见陈秋宜必须在银行放款后才收齐房价。据此，请求本院判令：1.撤销原审判决第��、三项，改为驳回朱福儒要求陈秋宜支付赔偿款84500元的诉讼请求；2.由朱福儒承担案件的诉讼费。被上诉人朱福儒答辩称同意原审判决，请求二审法院维持原判。原审第三人地旺公司经本院传票合法传唤，未到庭陈述意见。上诉人陈秋宜与被上诉人朱福儒对原审查明事实没有异议，本院予以确认。另查，双方签订《房地产买卖合同》第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，---（2）逾期超过五天仍未履行的守约方某解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。二审中，陈秋宜向本院提交了以下证据：证据1.2010年5月3日，陈秋宜为了购买涉案房屋与广东发展银行签订的个人购房贷款合同；证据2.2013年8月22日，陈秋宜向银行提交的提前还贷申请书；证据3.银行出具给陈秋宜的提前还贷审批表。上述三份证据均拟证明案涉房屋已��办理提前还贷手续。对于上述证据，朱福儒表示：对于证据1.2的真实性无异议，上述证据可证明陈秋宜存在根本性违约在先，陈秋宜申请提前还贷的时间是在2013年8月22日，该时间晚于双方合同约定的时间2013年4月30日。证据3提前还贷审批表没有落款日期，故我方对此无法确认。该审批表有三个部门要审批，该证据显示最后一个部门还没有批准，因此该证据证明陈秋宜违约在先，提前还贷的申请并未审批完毕。二审中，陈秋宜表示：1.同意原审判决第一项；2.其没有在2013年4月30日前完成提前还贷的申请手续，仅是在该日前口头向银行提出申请，在2013年8月向银行提交书面还贷申请。本院认为：本案二审争议的焦点问题为：一是案涉合同解除的责任认定；二是合同解除的法律后果处理。关于案涉合同解除的责任认定问题。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定��“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，双方签订的《房地产买卖合同》附件约定：朱福儒于2013年4月30日前支付部分楼款（含定金）共计人民币130000元，陈秋宜收款当日须已在抵押银行办妥申请提前偿还贷款手续，并在完成提前偿还银行贷款、涂销抵押登记及归档等手续天内协助朱福儒完成申请银行贷款手续。从上述约定内容可知，双方对于陈秋宜完成提前还贷申请手续义务履行在前作出了明确具体的约定，即陈秋宜在收款当日须已在抵押银行办妥申请提前还贷款手续。现陈秋宜承认其在2013年4月30日前并无完成提前还贷的申请手续，因此，陈秋宜未履行先合同义务的行为产生后履行义务一方朱福儒可中止履行其付款义务，���秋宜上诉主张朱福儒拒绝支付购房款的行为构成违约，缺乏合同及法律依据，本院不予采信。原审法院认定案涉合同解除的过错责任在于陈秋宜正确，本院予以确认。关于合同解除的法律后果处理问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定：“合同解除后，尚未履行的终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。本案中，双方签订的《房地产买卖合同》第六条约定：因买方或卖方违反本合同约定，---（2）逾期超过五天仍未履行的守约方某解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价百分之十的违约金。第十条约定：违约方除按前述条款承担违约责任外，守约方为追究违约责任而发生的所有费用，包括但不限于评估费、律师费、诉讼或仲裁费用、查询费等均由违约方承担。据此，原审法院依据上述合同约定作出原审判决第二、三项处理正确，本院予以维持。陈秋宜上诉主张不应承担违约责任，缺乏合同依据，本院不予采信。至于陈秋宜二审中提交的证据因不足以支持其上诉请求，本院不予接纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人陈秋宜的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费1913元由上诉人陈秋宜负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  蔡峰二〇一四年十二月十六日书 记 员  张辉