江苏省睢宁县人民法院民 事 判 决 书（2014）睢民初字第02569号原告徐州市万宏精细化工有限公司，组织机构代码07465297-6，住所地睢宁县桃岚化工园朱官路西、华晟国联北。法定代表人丁香君，该公司总经理。委托代理人赵凌，江苏张林芳律师事务所律师。被告李永红。委托代理人徐勇，北京大成（南京）律师事务所律师。原告徐州市万宏精细化工有限公司与被告李永红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年9月11日立案受理后，依法由审判员李海峰适用简易程序独任审判，于2014年10月14日、11月18日公开开庭进行了审理。原告徐州市万宏精细化工有限公司的委托代理人赵凌、被告李永红的委托代理人徐勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐州市万宏精细化工有限公司诉称：被告李永红系个体工商户南京市栖霞区能昌机电阀门销售中心的业主，2014年1月1日，原告与南京市栖霞区能昌机电阀门销售中心签订了《企业场所租赁合同书》，双方约定，由被告租赁原告车间及仓库，租期2年，租金33万元／年，先付后用，但被告仅付20万元，尚欠13万元。双方在合同补充条款中约定，被告应向原告补交前期相关化工项目的审批费15万元，但被告没有支付。在租赁过程中，被告还拖欠原告水电费用。以上欠款经原告催促，被告拒不履行，被告的行为已构成违约，原告有权解除合同，故请求判令立即解除双方签订的《企业场所租赁合同书》；被告支付原告拖欠租金13万元及违约金3万元；被告支付原告代办审批费15万元；被告支付原告水费19440元、电费27771.52元；诉讼费由被告负担。被告李永红辩称：对于解除双方签订合同书无异议；合同约定租金为33万元／年，自2014年1月1日到原告起诉解除合同的9月11日双方合同关系只有九个多月，即便支付租金也应当按实际租赁时间进行支付，另外在合同履行期间内原告多次向被告发出停工通知导致被告5月份以后完全停工，所以该部分租金被告不应承担；合同期限为两年，因原告的多次通知停工使被告设备安装工作不能正常进行，所以解除合同的根本原因在于原告，被告不应承担违约金；关于代办审批费用，共有包括原告、被告以及东宏公司八个产品项目共同申办审批手续，根据合同约定审批手续费用应当是证件办好后根据实际情况分担，被告只有一个产品项目就是二磷酸，而原告至今没有向被告出示任何被告项目手续已经办好的证明，所以被告不应承担该项费用；对于水费，虽然根据合同约定水费2160元／月，但这费用显然是在被告正常生产后所消耗水而支付的水费，实际上被告至今安装工作没有完成，并没有用水，所以被告不应承担水费；对于电费，根据合同约定被告承担电费应根据电表实际使用度数和供电局电费单价计算而得出，我们初步估算为八千元左右。经审理查明：2014年1月1日，原告徐州市万宏精细化工有限公司与被告李永红个人经营的南京市栖霞区能昌机电阀门销售中心（个体工商户）签订《企业场所租赁合同书》一份，约定由被告租赁原告院内的一车间及仓库从事化工产品生产（包括羟基乙叉二磷酸5000吨、亚磷酸3500吨），租赁期限两年，租金330000元／年（即904.11元／天），水费2160元／月，电费以实际使用电量按月结算，如一方擅自更改或终止合同，赔偿对方3万元。合同签订后，被告已支付原告租金20万元，被告使用涉案车间进行设备安装，在厂房内加设隔墙，增装氯甲醚生产设备。2014年7月15日，原、被告双方签订《合同补充条款》一份，约定被告应向原告预交软件费15万元、下欠租金13万元，若被告再次开工前不付清租金，则终止租赁合同，被告赔偿原告违约金3万元。后被告未依约支付上述款项，亦未开工，至今未投入生产经营。因原告向被告主张费用未果，原告遂于2014年9月11日起诉主张解除合同，被告于2014年10月14日庭审答辩同意解除合同。另查明，2014年5月15日，双方对被告租赁的车间安装电表，单独计算用电，在此之前共用电表，由原告交纳电费，双方未进行结算，此后被告单独用电36度，被告自合同签订之日起一直未向原告支付水电费。原告主张被告应支付电费27771.52元，但被告仅认可8000元，原告主张水费19440元（2160元／月×9月），但被告认为合同月固定额水费是实际生产所需支付的，其并未实际生产，仅认可水费1000元。再查明，原告自2013年初申请了化工生产项目备案及用地，支出了勘查费、设计费、工作场所环境整体评估监测费、环保局专业服务费、项目环评费等各项费用。双方约定自可行性报告开始至取得相关批文的全部费用，先由被告预交15万元，项目获批后再行结算。上述事实，有当事人的陈述、企业场所租赁合同书、合同补充条款、企业投资项目备案通知书、睢宁县国土局项目用地预审意见、建设工程实际合同、技术服务合同、发票、厂房租金催款通知、证人孙某、庄某等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：被告李永红未按约定向原告支付租金，经原告催要后仍未支付，原告有权主张解除合同，且被告李永红对原告解除合同的主张不持异议，故对原告关于解除双方签订的《企业场所租赁合同书》的诉讼主张予以支持。关于原告主张租金13万元，本院认为，原、被告双方对解除合同并无争议，可以视为双方协商解除，应当确认双方解除合同的时间为2014年10月14日，合同解除后，双方的租赁合同即终止履行，被告原则上不应支付合同解除后的租金，但涉案厂房仍被被告实际占用，本着公平原则，被告应当参照租金支付占用费。虽然被告的机器设备已被本院查封，但被告可以通过提供担保申请解除查封或向本院申请转移机器设备放置场所，故不能免除被告支付实际占用期间费用的义务。被告主张租赁期间原告有要求停工的行为，但其提供的证据系复印件原告不予认可，故不能证明是否实际停工以及停工的时间，且双方在2014年7月15日进行了补充协议，被告之后未使用涉案厂房并非原告原因所致，故被告不能据此要求原告承担不利后果。关于原告主张违约金3万元。首先，原告主张双方合同约定了租赁厂房的用途，被告增装氯甲醚生产设备违反合同约定，但被告仅是进行设备安装，尚未调试使用，并未给原告造成损失或不利影响，故对原告要求被告承担变更合同的违约责任不予支持；其次，双方补充条款约定被告支付租金的时间是在开工前，但被告未开工，虽然不开工不能免除支付租金的义务，但也不构成补充条款约定的违约情形，故原告主张被告支付违约金3万元，没有依据，依法不予支持。关于电费，双方合同约定安装独立电表，但直至2014年5月15日才履行，在此之前系双方共同使用，原告提供的证据系其交纳全部电费的票据，在双方未结算的情况下，原告不能证明被告应承担的电费金额，在此之后，被告使用的电表仅发生36度，故原告的电费主张证据不足，不予支持，但被告已实际用电，其自愿承担电费8000元不违反法律规定，予以支持。关于水费，虽然双方合同约定水费2160元／月，但从水费计算方式来看，系每天24小时用水所应当支付的费用，实际上被告并未投入生产，在设备安装环节对水的需求量并不大，若依照合同约定的定额计算水费显失公平，现双方均无证据证明实际用水费用，被告同意支付水费1000元，可予支持。关于原告主张的审批费15万元，本院认为，合同补充条款中的软件费约定不明确，从现有证据看不能确定是否包含原告主张的勘查、设计、环评等关涉厂房选址、建设的费用；合同补充条款的形成是建立在双方均有意继续履行合同的前提下的，被告对项目获批后投产经营具有期待，但在原告尚未交付审批结果双方即解除合同的情况下，被告的目的显然无法实现，再由其承担预交费用的责任有失公允，故对原告的该项主张不予支持，原告可待能够确定被告应分担份额后另行主张。关于被告李永红主张为原告垫付部分建设费用78463元，被告提供的用款情况确认书仅是双方关于费用分担的协议，但未提供款项支付的合法证据，不能证明其已实际垫付，故本院不予理涉，被告可另行主张。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十四条、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、解除原、被告双方之间的租赁合同；二、被告李永红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市万宏精细化工有限公司支付租金（按照904.11元／天，自2014年1月1日起计算至被告实际搬出之日止，扣减被告已支付200000元，并以原告诉讼主张的130000元为限）；三、被告李永红于本判决发生法律效力之日起十日内向原告徐州市万宏精细化工有限公司支付水费、电费合计9000元；四、驳回原告徐州市万宏精细化工有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3429元、财产保全费2370元，合计5799元，由原告负担3299元，被告负担2500元。鉴于原告已预交，被告负担部分于履行义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  李海峰二〇一四年十二月九日书记员  胡 慧附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。