山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初43号原告：谭永石，男，1972年3月4日出生，汉族，居民，住吉林省长白朝鲜族自治县.委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：孟祥照，任公司总经理。委托代理人：曲春道，任公司职工。被告：青岛吉兴房地产开发有限公司。法定代表人：蔡军民，任公司董事长。委托代理人：曲永海，山东崇真律师事务所律师。委托代理人：郭雁，山东崇真律师事务所律师。原告谭永石与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业）、青岛吉兴房地产开发有限公司（下称青岛吉兴）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告谭永石的委托代理人马国盛、柳淳菠，被告海基置业的委托代理人曲春道、被告青岛吉兴的委托代理人郭雁到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谭永石诉称，2010年11月1日，原告与二被告签订商品房预售合同及补充协议，购买被告开发的龙口市东海黄金海岸怡天海景D区23号楼x单元xxx室，后原告陆续交纳房款、契税、担保费、评审费、中介服务费等共计121355元，合同约定被告应在2012年6月30日前向原告交付房屋，但时至今日被告仍无法为原告办理房产证书。原告诉至法院，请求依法判令：1、解除与二被告签订的商品房预售合同关系；2、二被告返还原告购房款、契税、中介服务费、评估费、担保费、交房后期费用等共计121355元；3、被告承担违约金2254.4元；4、案件受理费由被告承担。庭审中，原告增加并明确第2项诉讼请求为：判令二被告返还原告购房款178220元（首付款72220元、银行贷款106000元）及利息（首付款72220元自交付之日即2011年11月1日起计算至判决生效之日止按同期中国人民银行贷款利率计算；已还银行贷款利息30142.49元）；被告返还原告担保费1272元、评审费636元、房贷管理费300元、税票450元、契税2765元、中介服务费767元、交房后期费用2445元。放弃第3项诉讼请求。被告海基置业、青岛吉兴辩称，1、不同意解除预售合同，根据双方商品房预售合同第九条第二款之规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房的现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。根据该条款，原告已经丧失解除权，同时涉诉房屋已经交付使用，充分说明原告认可了逾期交房的现状，而且继续履行了合同，同时原告的合同目的得以实现，所以原告的诉求于法无据，依法应予驳回。2、根据双方补充协议第四条规定，办理产权登记是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合，双方同意因政府主管部门的原因造成产权登记办理时间延误的，日期相应顺延，双方互不承担违约责任。根据本条约定，涉诉合同约定的产权登记时间应当进行顺延，被告方不应承担违约责任，原告无权解除合同。经审理查明，2010年11月1日，原告谭永石与被告签订《商品房预（销）合同》及补充协议，购买龙口市东海黄金海岸怡天海景D区23号楼x单元xxx室。该合同载明出卖人为“烟台海基置业有限公司”，委托代理机构为“青岛吉兴房地产开发有限公司”，合同出卖人一栏加盖“烟台海基置业有限公司”公章，下方加盖“青岛吉兴房地产开发有限公司”公章。合同第四条约定，房屋总价款为178220元；第六条“付款方式及期限”约定：买受人应于2010年11月1日付清首付款人民币72220元整，余款106000元整应于合同签订之日起15日内持相关资料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认。第八条“交付期限”约定：出卖人应当在2012年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条“出卖人逾期交房的违约责任”第1项约定，逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金；该条第2项约定，根据本条款规定，买受人在行使解除合同权利时，从有权解除之日起十五日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在该期间发出书面通知，则视为买受人认可逾期交房现状，并同意继续履行本合同，双方再行协商交付房屋时间。第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2……；3……。补充协议第四条约定，《合同》中第十五条规定：“出卖人应在商品房交付使用六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权登记证书手续。买受人应在出卖人商品房交付使用后九十日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。”但在商品房交付使用后，商品房销售面积的测绘、及房地产权属登记的办理等都是政府主管部门的职责行为，出卖人只能被动配合。因此合同双方同意，如因政府主管部门的工作原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，上述规定中的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任。2011年10月17日、2011年11月1日，原告向被告共计交纳首付款72220元，海基置业向原告出具收款收据执存。2012年3月5日，原告与山东龙口农村合作银行签订个人住房借款合同，借款106000元，海基置业、龙口市南山担保有限公司担任保证人。原告向龙口市南山担保有限公司支付担保费1272元及评审费636元。2012年3月12日，山东龙口农村合作银行向原告发放贷款106000元，2012年3月13日，原告向被告交纳房款106000元，海基置业向原告出具收款收据执存。原告自2012年4月12日起按月向山东龙口农村合作银行偿还贷款本息，至2016年6月12日已偿还本金11738.70元，利息30142.49元。原告于2011年11月1日交纳契税2765元、中介服务费767元、房贷管理费300元、税票450元，于2013年7月25日交纳交房后期费用2445元，上述款项均由青岛吉兴出具收款收据交原告执存。原告另提交交房费用明细一份，证明原告于2013年7月25日收房，但被告一直未给原告办理房屋产权证书，被告认可房屋交付事实，但主张该份费用明细证明原告按合同约定认可了逾期交房的现状，并且在知道逾期交付后仍然同意继续履行合同。另查明，涉诉房屋系二被告合作开发，尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，房屋权属证书尚未办理。上述事实，有开庭笔录、商品房预售合同及补充协议、收款收据、个人住房借款合同、银行贷款交易明细、交房费用明细等证据在卷佐证。本案的焦点问题有二，一是涉诉房屋已完成交付，原告是否有权请求解除合同。二是根据双方签订的补充协议第四条的约定，原告是否有权请求解除合同。一、关于涉诉房屋已完成交付，原告是否有权请求解除合同。被告辩称涉案房屋已交付，说明原告已认可逾期交房的现状，并同意继续履行合同，同时原告的合同目的已经实现，故不同意解除合同。本院认为，房屋属不动产，基于不动产的特殊性，原告购买涉诉房屋的目的，不仅仅是占有使用（完成交付），更重要的是拥有房屋所有权（完成房产权属登记）。被告仅以涉诉房屋已交付为由，辩称原告的合同目的可以实现，而不同意解除合同，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。二、根据双方签订的补充协议第四条的约定，原告是否有权请求解除合同。双方签订的《商品房预售合同》第十五条约定：“出卖人应在商品房交付使用六十日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案，并办理房地产权登记证书手续。买受人应在出卖人商品房交付使用后九十日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续”。补充协议第四条针对该约定进行了变更，“如因政府主管部门的工作原因造成房地产权属登记证书办理时间延误的，上述规定中的日期相应顺延，双方互不承担合同的违约责任”。被告亦以该条约定为由，辩称产权登记是政府部门的职务行为，被告只能被动配合，如因此造成延期，双方同意将办证时间顺延，互不承担违约责任，原告无权主张解除合同。本院认为，涉诉房屋虽已交付原告，但至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系到房产部门办理房屋产权登记手续时，需由出卖人提供的必要文件。庭审中被告亦未提交任何证据证明其已将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案。而未取得《建设工程竣工验收备案表》，就无法报房产管理部门备案，此种情况下，将导致政府部门办理房产证书的职能行为无法行使，故原告至今无法办理产权证书的原因在于被告，被告主张系政府主管部门的原因造成办证时间逾期的抗辩事由，本院不予支持。依据《商品房预售合同》第十五条的约定，原告有权要求解除合同。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。涉诉房屋于2013年7月25日交付，按照合同第十五条约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的期限，原告应于房屋交付后90日内即2013年10月23日前办理产权登记，该期限届满至今已逾一年，因被告原因仍无法办理产权登记，原告亦有权据此规定主张解除合同。故原告无论依约定还是法定解除权，均可请求解除涉诉合同。综上，本院认为，原告与被告签订的《商品房预售合同》及补充协议系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，故该合同及协议合法有效，双方均应守约履行。本案中原告已按期付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同义务。被告作为出卖人，交付房屋并保证房屋所有权转移给买受人为其基本义务。但由于被告方的原因，致使原告无法办理房屋权属证书，合同目的无法实现，原告有权行使合同解除权，解除与被告签订的商品房预售合同。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款178220元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿，其要求被告给付利息的主张应予支持。根据双方合同第十五条的约定，首付款72220元的利息应自交付之日即2011年11月1日起计算至判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率计算，已还银行贷款利息30142.49元应予认定。原告另主张被告承担担保费1272元、评审费636元、房贷管理费300元、税票450元、契税2765元、中介服务费767元、交房后期费用2445元共计人民币8635元。因上述支出系原告在履行合同过程中的实际损失，有收款收据及借款合同予以证明，故该损失亦应由被告承担，原告请求于法有据，本院予以支持。鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告谭永石与被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司针对龙口市东海黄金海岸怡天海景D区23号楼x单元xxx室签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告谭永石购房款人民币178220元。三、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告谭永石利息损失。计算方式为：首付款72220元的利息自交付之日即2011年11月1日起计算至判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率计算，已还银行贷款利息30142.49元（2012年4月12日至2016年6月12日）。四、被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告谭永石为履行商品房预售合同的支出损失：担保费1272元、评审费636元、房贷管理费300元、税票450元、契税2765元、中介服务费767元、交房后期费用2445元，合计人民币8635元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4555元，由被告烟台海基置业有限公司、青岛吉兴房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一六年六月二十日书记员 邹向东