北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第9106号上诉人（原审原告）张国兵，男。委托代理人刘明哲，北京刘明哲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京金宝房地产开发有限公司，住所地北京市顺义区潮白河旅游开发区。法定代表人刘春畅，董事长。委托代理人张恒智，男，1984年10月22日出生，该公司职员。委托代理人孟艺竹，女，1989年9月3日出生，该公司职员。上诉人张国兵因与被上诉人北京金宝房地产开发有限公司（以下简称金宝公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市顺义区人民法院（2014）顺民初字第1161号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2013年12月，张国兵诉至原审法院称，2011年1月8日，我和金宝公司签订《北京市商品房预售合同》，约定我购买金宝公司位于顺义区××小区102室房屋，预测建筑面积为89.24平方米，每平方米16465.09元，付款方式为一次性付款。合同附有附件十一项，其中附件十一为特别提示，其第四条第4、6项称房屋西侧地下车库通道会对房屋使用造成一定影响，包括但不限于采光、噪音等。合同签订后，我全额支付了房款。金宝公司售楼人员表示车辆通道对我的房屋使用并无影响。由于是期房，我对房屋究竟是何种状况并不清楚。2011年6月13日，我入住该房屋，发现房屋西侧地下自行车库向南延伸后又向东修建了大约5、6米，出口为东侧出口。该出口与我房屋门口大约只有2、3米，我的房屋未安装任何防护设施，人来人往对房屋内状况一目了然。向东修建的通道高约3米，其与我房屋西侧房间距离约1米，我房屋内终日阴暗。上述情况严重影响到我正常生活，我多次与金宝公司及物业反映情况，均未予答复。我虽然在附件十一上签名，但该附件违反法律、法规相关规定，同时也不能代表我同意上述危害的存在。据此，张国兵请求：1、确认买卖合同附件十一第四条第4、6项无效；2、判令金宝公司立即将北京市顺义区××小区102室西侧地下自行车库通道改造成向南通行，拆除该房屋前东西向自行车通道；3、判令金宝公司立即为我房屋安装防护栏。金宝公司辩称，我方不同意张国兵的诉讼请求。我公司建设的自行车库的通道是经过相关部门规划许可的。张国兵购买的102室的规划、图纸设计及施工等经过了相关行政部门的审批，完全符合设计方案，作为配套设施的地下自行车库也是经过规划管理部门、施工管理部门的批准而建设的。张国兵私自将地下自行车库的入口改造并就阳台外的公共用地圈起来作为私家使用小院，其行为不但侵犯了其他业主的共同利益，也破坏了小区整体规划。对于自行车车库的整体情况，张国兵签订合同时就已经知晓，张国兵与我公司签订的合同虽然是预售合同，但合同签订之时房屋已经是现房，张国兵到现场看过房屋及周边附属设施的现状，其自己选择了该套房屋。在签署合同时，我公司如实告知了自行车库入口的现状，也因此，其购买的房屋是价格偏低的。张国兵按照”意思自治”原则选购了房屋，签订了合同，自行改造小区内的公共设施，完全是为一己之利而破坏小区整体规划的行为，是不守信的。当初，张国兵选择房屋时是可以不选择该套房屋的，而其自己选择并以较低的价格购买了房屋后拆除公共设施，圈占公共用地在整个小区造成了极其恶劣的影响，如果每个业主都效仿张国兵则小区的和谐环境无法打造。原审法院经审理认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。张国兵和金宝公司签署的《北京市商品房预售合同》及相关附件是双方的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应为有效。张国兵在签署合同时明知房屋临近自行车库通道，自愿与金宝公司签署合同及相关协议，现请求协议部分条款无效，没有事实和法律依据，法院不予支持。基于上述理由，并考虑到自行车库通道为公共设施，因此张国兵请求将通道改造成向南通行，拆除该房屋前东西向自行车通道，法院不予支持。因为张国兵房屋的门窗安装了红外线幕墙设施，因此张国兵请求金宝公司安装防护栏法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决驳回了张国兵的全部诉讼请求。判决后，张国兵不服，以车库对其房屋的影响已超出国家相关规定的最低标准，不能以约定的形式突破国家规定为由，上诉至本院，请求撤销原审判决，改判支持其一审诉求。金宝公司同意原审判决，请求维持。经审理查明：张国兵、金宝公司于2011年1月8日签订《北京市商品房预售合同》，约定张国兵向金宝公司购买涉诉房屋，房屋原坐落地址为顺义区××乡102单元，现坐落地址为顺义区××小区102室，合同19页附有涉诉房屋的平面图，其中包括诉争的车库通道，合同附件十一为特别提示，其中第四条第4项为：3#楼1层西侧与地下车库相邻，车库设施及出口处隔离墙将会对该房屋使用等造成一定的影响（包括但不限于采光、噪音等），第6项内容为1#、2#、6#楼东侧，3#、5#、7#楼西侧为地下自行车库及设备间出入口，有可能对底层住户产生人为的噪音影响。张国兵与金宝公司不仅在合同落款处签字、盖章，同时在附件十一处单独签字、盖章。2010年1月，涉案小区通过北京市竣工验收并取得《北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》。原审法院对涉诉房屋及车库通道现状进行勘验，通道自地下延伸到地表为南北走向，在地表转向东延伸。通道顶端为弧形，最高处距地面2.8米，低处距地面2.1米，车棚地基为水泥结构，高73厘米，其余为具有一定透光性的塑料板，东西段距张国兵窗户1.15米。通道南端被张国兵打通，东侧出口被张国兵封堵。张国兵窗户距地面高为75厘米，门窗内侧安装红外线幕墙设施。在原审庭审中，张国兵称上述附件十一中的条款违反了《城市居住区规划设计规范》关于房屋日照时间不得低于每天2小时的规定及《国家标准住宅设计规范》关于阳台低于一米的要采取防护措施的规定，合同中的附图为平面图，不能体现实际情况。金宝公司称车库通道的设计是经过有资质的设计部门设计的，经过了相关部门的审批，双方合同的附件十一是作为提示的，金宝公司尽到了提示义务，如果张国兵认为有妨碍可以选择别的房屋，金宝公司为张国兵安装了红外线幕墙作为防护措施，现在房屋已经出售故金宝公司不是本案适格主体。金宝公司提交建设工程规划平面图和建设工程规划许可，证明自行车库在规划的时候就已经存在且符合城市规划要求。张国兵对上述证据的真实性予以认可但是认为上述证据没有标明自行车库在地表的高度，即便规划时得到许可但建完后对张国兵造成影响也应当纠正。上述事实，有《北京市商品房预售合同》及其附件、照片、北京市房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表、当事人陈述及原审法院勘验笔录等在案证明。本院认为，《北京市商品房预售合同》及其附件系双方当事人真实的意思表示，不违反国家法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按此约定履行义务。金宝公司已在签订涉案购房合同时对建设范围内可能对业主生活产生不利影响的环境因素进行了特别提示，张国斌已知道车库设施及出口处隔离墙将对周边房屋造成不利影响的情况下，自愿购买涉案房屋，其现起诉要求确认合同部分条款无效，本院不予支持。关于张国兵上诉请求改造地下自行车库通道及拆除部分通道，鉴于涉案项目已通过相关部门验收，且自行车库通道为公共设施，故对该项上诉请求本院不予支持。而涉案房屋的门窗已安装了红外线幕墙设施，故本院对张国兵要求安装防护栏的上诉请求亦不予支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院应予维持。上诉人的上诉理由没有事实和法律依据，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一、二审案件受理费各70元，均由张国兵负担（均已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  曾彦审 判 员  王成代理审判员  夏莉二〇一四年七月十八日书 记 员  楚静