重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第04756号原告：重庆嘉逊地产开发有限公司，住所地重庆经济技术开发区经开园金开大道1111号，组织机构代码75309682-8。法定代表人：崔恒忠，董事长。委托代理人：刘洪波，重庆百君律师事务所律师。委托代理人：李卫，重庆百君律师事务所律师。被告：何雨秋，女，1968年8月18日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托代理人：张雪琦，重庆建伍律师事务所律师。委托代理人：郑小克，重庆建伍律师事务所律师。原告重庆嘉逊地产开发有限公司（下称嘉逊公司）与被告何雨秋商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员肖明明适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告嘉逊公司的委托代理人李卫、被告何雨秋的委托代理人张雪琦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告嘉逊公司诉称：原被告于2013年7月29日签订了编号为CQ320138、网签号为CQ-5526695的重庆市商品房买卖合同，约定原告将位于重庆市江北区石马河XX地块龙湖源著XX幢XX号商品房出售给被告，房屋总价款5616884元，付款方式为按揭付款280万元，首付款2816884元。首付款被告分两期支付，具体付款期限和金额为2013年7月29日前支付1685065元首付款，2013年9月29日前支付1131819元首付款。同时，被告应当在签约当天付清政府规定的相关规费、税费及贷款产生的各项费用，并于签约当天办理完毕按揭贷款手续，按照银行要求提供办理按揭所需的全部资料，提出按揭申请，签署按揭合同及相应文件。如果逾期支付首付款超过7日或未按期签订按揭合同、未按期提供按揭所需资料、签订按揭合同的，逾期超过30日的，原告有权解除合同，被告应按总房款的20%向原告支付违约金。合同签订后，被告除支付了部分首付款1685065元外，未再支付任何首付款，导致银行无法审查通过其贷款申请，无法为其提供贷款，虽经原告多次催促，但时至今日被告仍未付清首付款，并未能取得按揭贷款。原告于2014年5月7日向被告发函解除了双方签订的商品房买卖合同，并要求被告配合办理合同解除后的相关手续和事宜，但被告至今不配合办理。综上，原告起诉请求：1.依法确认原告解除与被告签订的商品房买卖合同的行为合法有效，依法确认该合同已经解除；2.如第一项诉讼请求不能成立，则请求判令立即解除原告与被告签订的商品房买卖合同；3.判令被告立即配合原告到重庆市房地产交易登记机构办理商品房买卖合同解除后的合同注销手续，即撤销合同网上签约；4.判令被告立即向原告支付违约金1123376.8元；5.本案诉讼费由被告承担。被告何雨秋辩称：被告不能继续履行主要是因为被告资金困难，但双方合同约定的违约金标准过高，请求法院以未付首付款为基数，按照中国人民银行同期贷款利率予以调整。经审理查明：2013年7月29日，原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》（含合同补充协议），约定：被告购买原告开发预售的位于江北区石马河XX地块XX幢XX房屋，建筑面积214.37平方米，总成交金额5616884元；付款方式为按揭贷款，被告拟向原告指定的贷款银行申请280万元的按揭贷款，被告应在签约当天办理完毕按揭贷款手续，并应于主合同签订之日2013年7月29日或之前向原告支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币2816884元（被告已付定金转为本期购房款）；因被告原因，导致被告未能获得银行贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，被告应在按揭银行书面通知到达之日起7日内以现金或其他方式支付，在此期限内，不承担本合同第十条约定的违约责任，如被告未能在约定期限内以现金或其他方式支付，双方按本合同第十条的约定执行。合同第十条约定：被告如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）…（2）逾期超过90日后，原告有权解除合同；原告解除合同的，被告按应付款的百分之20向原告支付违约金，原告退还被告全部已付房价款。合同补充协议第四条对被告逾期付款违约责任补充约定：被告按应付款的百分之20向原告支付违约金是指总房款的20%；被告逾期付款之违约行为发生后，按约向原告支付各种性质的违约金，被告均应在相应违约行为发生当时，即负有支付违约金的义务。合同补充协议第十九条对合同解除及违约责任补充约定：在原告和被告任何一方根据主合同或本补充协议的规定行使解除权时，主合同和本补充协议在书面解除通知到达对方之日即视为解除；无论何种原因导致主合同及本补充协议解除的，被告应当在原告发出书面通知之日起10日内配合原告按照房地产主管部门要求办理完毕合同注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。在《重庆市商品房买卖合同》及补充协议签订的当天，原、被告又签订了《关于首付款分期支付的特别补充约定》，对被告付款时间进行了变更：被告应于2013年7月29日或之前向原告支付人民币1685065元整（被告已付定金转为本期购房款），于2013年9月29日或之前支付人民币1131819元整；原《商品房买卖合同》补充协议中凡以签订《商品房买卖合同》日为起算日的，均延至前述最后一期付款时间届满后起算；如被告违背前述约定的逐笔支付首付款的约定（含其中任意一笔），按日向原告支付总房款万分之八的惩罚性违约金，逾期超过7日，原告有权单方面解除原合同，且收取被告总房款20%的惩罚性违约金；本协议与商品房买卖合同及补充协议约定有不一致的，以本协议为准。2013年7月11日，被告向原告支付购房定金100000元；同年7月29日，被告向原告支付首付房款1585065元；以上合计共支付1685065元。此后，被告未向原告支付剩余购房款。2014年5月7日，原告向被告寄发《关于解除合同的通知》，被告于5月18日签收。庭审中，原告认为双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2014年5月18日解除，被告确认在2014年5月18日收到解除函件，如果确认解除合同，就将该日作为解除日期。另，庭审中，原告举示了《承诺书》、《关于尽快提供按揭资料的督促函》、《关于付款的通知函》以及相应的特快专递详情单和邮件查询结果，拟证明被告知悉付款期限却未按时支付房款，在原告发函催促后，仍未履行义务。被告质证称，对《承诺书》的真实性无异议，但其内容为原告提供的格式条款，约定的违约金过高；未收到前述两份函件。本案审理中，被告举示了专用收据、签约须知，拟证明被告支付了首付款及购房相关税费，并已完善了按揭贷款相关手续。原告质证称，认可被告已支付完毕第一期首付款，但对于其他代收税费的专用收据，与本案无关，原告也不清楚；对签约须知的真实性无法确认，被告并未签订按揭贷款合同。另查，本案涉讼《重庆市商品房买卖合同》已办理编号为CQ-5526695的网上签约手续。以上事实，有《重庆市商品房买卖合同》、《关于首付款分期支付的特别补充约定》、《承诺书》、《关于尽快提供按揭资料的督促函》、《关于付款的通知函》、《关于解除合同的通知》、特快专递详情单及邮件查询结果、预售许可证、专用收据、签约须知及当事人的陈述等证据佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，原、被告签订的《重庆市商品房买卖合同》及《关于首付款分期支付的特别补充约定》是双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。结合原、被告双方的诉辩主张及观点，本案的争议焦点主要在于：原告是否有权行使解除权以及合同是否解除的问题；合同解除后的责任承担及后果处理问题，具体包括被告是否有义务协助原告办理合同网签撤销手续以及违约金责任的确定两个问题。现分别评析如下：一、关于合同解除问题《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，《关于首付款分期支付的特别补充约定》确定了被告支付购房首付款的期限，并约定逾期超过7日，原告有权单方面解除合同。现被告未按约定期限支付第二笔首付款，逾期已超过7日，构成违约；因此，原告有权行使合同约定的解除权。原告于2014年5月7日向被告发出关于解除合同的通知，该通知于2014年5月18日到达被告。庭审中，被告未就自身的逾期付款违约行为以及原告行使解除权的方式和效果提出异议，仅请求法院对约定的违约金计算标准进行调整。因此，原告行使解除权的行为及方式符合法律规定及合同约定，产生解除合同的法律效果，本院确认双方签订的《重庆市商品房买卖合同》于2014年5月18日解除。综上，对于原告要求法院确认其与被告之间签订的商品房买卖合同已经解除的诉讼请求，本院予以支持；对于原告要求法院依法解除与被告的商品房买卖合同的诉讼请求，已无法律意义，本院不再予以评价。二、关于协助办理撤销合同网上签约手续义务的问题《中华人民共和国合同法》第九十二条规定，合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。根据重庆市商品房销售市场的相关管理规范（如《重庆市商品房销售网上签约办法（试行）》），对于在包括江北区在内的特定区域内的新建商品房销售，网上签约手续是形成或解除书面商品房买卖合同的一项必要程序。因此，本案中，在双方签订的商品房买卖合同解除后，基于诚实信用原则以及合同补充协议的约定，被告仍负有协助原告办理撤销双方商品房买卖合同网上签约手续的义务。故对于原告的此项相应诉讼请求，本院予以支持。三、关于违约金责任的承担问题首先，关于被告是否应承担违约金责任。根据《中华人民共和国合同法》第九十八条规定，合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。本案合同解除后，双方在合同中约定的解除违约金条款仍然有效，如果当事人存在相应的违约行为，则该条款仍得予以适用。现被告未按合同约定时间完成付款义务，导致原告依约解除合同，应承担相应的违约金责任。其次，关于合同约定的违约金标准是否过高的问题。原告诉请主张被告按照合同约定的总房款的20%向其支付违约金，被告认为该违约金标准约定过高，请求法院予以调整。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，考虑到原告对于被告已付的购房款已能进行控制和收益，其因被告逾期付款行为所遭受的损失应仅为以被告未付款为基数，从约定的第二笔首付款支付日的次日（2013年9月30日）起至合同解除之日（2014年5月18日）止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算的资金占用损失。因此，本院认为，双方合同中约定的违约金过分高于造成的损失，被告请求调整的抗辩理由成立，本院予以支持。最后，关于被告应承担的违约金数额的确定。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案中，被告的逾期未付购房款包括第二笔首付款1131819元和按揭贷款2800000元。双方约定被告应在第二笔首付款的付款日当天办理完毕按揭贷款手续，因此，在确定被告所承担的违约金数额时，应以3931819元为基数，从2013年9月30日起按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率（6%）的1.3倍计算至2014年5月18日止，共计196787.54元（3931819×7.8%÷360×231）；对原告诉讼请求中超出此金额的部分，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十二条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、确认原告重庆嘉逊地产开发有限公司与被告何雨秋签订的《重庆市商品房买卖合同》于2014年5月18日解除。二、被告何雨秋于本判决生效之日起十日内协助原告重庆嘉逊地产开发有限公司办理双方就位于重庆市江北区石马河XX地块XX幢XX号房屋签订的《重庆市商品房买卖合同》的网上签约（编号CQ-5526695）的撤销手续。三、被告何雨秋于本判决生效之日起十日内支付原告重庆嘉逊地产开发有限公司解除合同违约金196787.54元。四、驳回原告重庆嘉逊地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取7535元，由原告重庆嘉逊地产开发有限公司负担5275元，被告何雨秋负担2260元；前述费用中由被告何雨秋负担的部分已由原告重庆嘉逊地产开发有限公司预交，被告何雨秋于本判决生效之日起十日内支付给原告重庆嘉逊地产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。代理审判员  肖明明二〇一四年七月十七日书 记 员  刘 亮