广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民三初字第198号原告：广州市新达城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：林瑞平，是该公司的副总经理。委托代理人：张柯文，该公司的职员。委托代理人：华清，广东法道行律师事务所律师。被告：陈连生，男，1971年8月30日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区。原告广州市新达城物业管理有限公司（以下简称新达城物业公司）诉被告陈连生物业服务合同纠纷一案，本院于2014年4月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年5月30日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人华清、张柯文，被告陈连生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告新达城物业公司诉称，被告陈连生是江门市蓬江区世纪花源的业主。2013年1月，原告经过招投标，中标成为世纪花源小区的物业管理公司。2013年1月，世纪花源小区业主委员会（以下简称“小区业委会”）与原告签订了《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》（以下简称《物业管理委托合同》），双方约定由原告为该小区提供物业管理服务，合同期限自2013年1月10日至2015年7月9日，物业服务费按如下标准计算：一期住宅（楼梯楼）0.9元／平方米／月；二期、三期住宅（电梯楼）1.3元／平方米／月；车场：0.9元／平方米／月；商铺：1.2元／平方米／月。公共使用的专项设备运行的能源消耗，合理分摊计收。业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金等。合同签订后，原告即入驻该小区，并为该小区提供物业管理服务。被告所有的房屋属于二期住宅，面积为139.44平方米，每月物业费为181.3元，另加水电公摊费用。但被告从2013年1月开始至今，从未支付过任何费用，从2013年1月至2014年3月期间，被告共欠物业服务费、滞纳金等共计5096.4元，原告多次通过电话、上门、公告等诸多方法向其催收，但被告一直拒绝支付。原告认为，小区业委会代表业主与原告所签订的《物业管理委托合同》，系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。合同签订后，原告已依约履行了相关物业管理义务，被告也享受了原告提供的物业管理服务，其拒不支付物业管理服务费的行为已构成违约。为维护原告的合法权益，请求判令：1、被告支付原告2013年1月至2014年3月期间的物业管理费及滞纳金共计5096.4元；2、本案诉讼费由被告承担。原告新达城物业公司在举证期限内提供的证据有：证据1.被告身份证1份，证明被告的主体资格。证据2.房地产登记证明1份，证明涉案房屋的登记情况。证据3.《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》1份，证明世纪花源业委会将本小区的物业管理工作委托给原告实行物业管理的事实及双方的权利义务。证据4.照片2张、挂号信回执1份，证明原告经多种方式催促被告缴纳物业费，但被告不予缴纳的事实。证据5.小区业委会工作报告，包括附件一、致世纪花源业主的一封信1份；附件二、业主授权业委会竞标物业公司表决表及确认汇总统计总表2份；附件三、2012年12月28日《政府工作会议纪要》2份；附件四、世纪花源2012年度物业管理服务项目开标记录表1份；附件五、宏德公司证明文件1份；附件六、关于新物业竞标结果的公示（含摘要）6份；附件七、通告（世业会2013告字002号）1份；关于对业委会招标合法性质疑的回复1份，上述均证明原告是经过正当、合法的招投标方式中标入驻世纪花源小区的事实。证据6.公示1份、公共水电分摊收费的通知（2014年1—3月）3份、公共电费发票40张（2014年2月12日-3月10日）、物业管理费委托事项确认书1份，上述证据均证明小区的公共用水、用电费用由小区内各住房按户分摊，绝大部分的业主是认可按户分摊公共水电的。被告陈连生答辩称：1、原告起诉认为进驻小区是合法进驻的意见，存在罔顾事实的情况。其于投标之前已经签订的合同，是无效合同，原告认为经过招标方式，中标世纪花源小区物业管理，是合法进驻的理由不成立，原告签约时不具有投标条件，存在虚假投标行为。另外，原告是一家没有资质的物业公司，按照有关规定，其亦无资格承揽物业服务，所以，其签订的物业服务合同无效，被告无需交纳物业服务费。2、被告认为，原告所受损失应该向小区业委会成员追讨，对于业委会因为非法招标串标行为给被告带来的各种伤害，被告保留追究的权利。被告在举证期限内提供的证据有：证据1.广州市新达城物业管理有限公司江门分公司营业执照1份，证明原告在入驻小区时，其分公司尚没有在江门注册和备案，不具有投标资格，是非法签订物业服务合同。证据2.《江门市世纪花源小区竞标物业公司业主公投表决书》1份，证明具有倾向性选择原告作为本小区的物业管理公司，且收费最高。证据3.新会金沙物管公司《公函》1份，证明该公司已经声明退出，因为非法选择原告入驻，致使投标虚设，但仍被业委会列入竞标公示，虚假招标明显。证据4.业委会《辞职信》1份，证明辞职是因为业委会成员得不到民意支持，强行提前签订合同，操纵投标的行为也被投诉，招标闹剧被主管单位叫停。证据5.前业委会主任林锦祺的《书面证言》1份，证明其在部分业委会成员非法引入原告的时候，其坚决反对。经审理查明，因江门市合信物业公司于2012年9月份请求世纪花源小区业委会调整物业管理费未果，经协商，该司最后决定于2013年1月10日撤场，据此，小区业委会决定以公开竞标的方式选定新的物业公司。2013年1月9日，涉案小区业委会与原告新达城物业公司签订《江门市世纪花源小区物业管理委托合同》一份，合同约定：甲方（世纪花源业主委员会）将世纪花源小区委托乙方（原告新达城物业公司）实行物业管理服务，物业服务费收费标准为：一期住宅（步梯）住宅按建筑面积每月每平方米0.9元，二、三期住宅（电梯）住宅按建筑面积每月每平方米1.3元，车场停放服务费每月每平方米0.9元，公共使用的专项设备运行的能源消耗如公共使用的水电费，由业主合理分摊计收；业主于每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期交纳的从逾期之日起按每日应交管理费的千分之三交纳滞纳金；合同期限自2013年1月10日至2015年7月9日。签订上述物业服务合同后，原告即进入世纪花源小区，提供物业管理服务，对拖欠物业费的业主，以及小区各项公共开支等信息资料，原告均在涉案小区的公告栏进行了催收和公示。开庭期间，原告根据涉案小区公共分摊水电费清单，陈述公共分摊水电费先由原告垫付。分摊办法是按照每月每幢楼宇实际产生的公共水电费按户分摊，并有在公告栏向业主公示。对涉案小区公共分摊水电费，被告在庭上表达同意交纳。被告是世纪花源涉案房屋的权属人，该房屋的建筑面积为139.44平方米。从2013年1月至2014年3月份，被告欠费时间是14个月又22天。原告以其在管理小区期间，被告拖欠物业服务费及公共水电分摊费，经原告催收未果，遂向本院起诉。另查，2013年1月24日，涉案小区业委会向全体业主出具《业委会工作报告》，就业委会的成立、业委会选聘新物管公司、新旧物管公司交接等问题作出报告。其中提及到业委会选聘新达城公司为小区新物管公司时，认为已经得到过半数业主签票授权。同年1月30日，江门市蓬江区环市街石冲社区居民委员会发出《关于暂停世纪花源业主委员会进行招聘物管公司公投的通知》，要求业委会暂停公投活动，并按照规定要求制定选聘物业公司工作方案，向全体业主征求意见后按照工作方案重新组织招聘工作。期间，业委会中八名成员决定辞职。再查，蓬江区物价局网上公布的《关于公布江门市蓬江区物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，该《通知》的附件《蓬江区物业服务管理收费政府指导价》列表分无电梯住宅和有电梯住宅两类，有电梯住宅按照小区设置和服务质量，指导价又分三级，一级小区基准价为（住宅）每月每平方米2.0元，二级小区基准价为（住宅）每月每平方米1.60元，三级小区基准价为（住宅）每月每平方米1.25元。上述基准价可上下浮动20%。该《通知》从2013年2月1日起执行，有效期5年。原告向本院提交的《中华人民共和国物业服务企业资质证书》于2009年12月4日申请领取，资质等级为二级，有效期至2012年12月4日。至本案起诉之日，原告未能向本院提交有效的物业服务企业资质证书。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。本案争议的问题有：一、涉案小区业委会与原告签订的《物业管理委托合同》是否有效。二、原告请求被告支付物业费，应否支持。三、原告请求的滞纳金，应否支持。一、对于被告抗辩认为涉案业委会选聘原告作为小区服务企业程序不合法的问题，本院认为，原告新达城公司提供的《业委会工作报告》显示，业委会已经于2012年11月23日就招聘新的物业公司事宜开始向各住户派签《表决表》，经回收统计为570户，业主授权率为58.76%。故从原告提供表面证据显示，业委会在选聘物业公司前已经取得过半数业主的授权，且被告也未能举证证明该《业委会工作报告》存在虚假的情况。所以，被告认为涉案小区业委会选聘原告作为物业管理公司的过程程序不合法的意见，证据不足，本院不予采纳。根据国务院颁布的《物业管理条例》第十五条：“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同……”业主委员会是业主大会的执行机构，是经业主大会选举产生的合法组织，代表业主行使自治管理的职责。本案中，涉案小区业委会已经成立，具有签订民事合同的主体资格。但是，根据《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度。具体办法由国务院建设行政主管部门制定。”国家对物业管理服务企业实行资质管理的制度，原告虽然原具有二级物业管理资质，但其资质证书有效期至2012年12月4日止。在本案中，原告在本案起诉前也未能提供确切的证据证明其物业管理资质仍处于有效期内，应视为其未取得相应的物业管理资质。结合我省审判实践的通常做法，原告与涉案小区业委会在签订《物业管理委托合同》时，未取得物业管理资质，违反了法律的强制性规定，合同应归于无效。在签订上述《物业管理委托合同》时，原告对自身的资质证书失效的情况是明知的，涉案小区业委会也未对原告的资质问题履行必要的审查义务，故导致合同无效，原告与涉案小区业委会均负有过错，应当各自承担相应的责任。关于原告的辩解意见，根据我国的物业管理制度，对物业管理企业颁发的《资质证书》与企业的《营业执照》不同，《营业执照》记录的是企业的基本情况和经营范围等，实行年审和备案制度，而物业公司有效的《资质证书》记录的是物业公司经资格审查后的认证登记，国家对物业管理行业实行定期审查，合格发证的制度。若物业公司持有的《资质证书》过了载明的有效期限，说明该《资质证书》已失效，物业管理企业已失去从事物业管理的条件。原告认为上述物业服务合同合法有效的意见，证据不足，本院不予支持。二、关于被告应否交纳物业服务费的问题。第一，经查，原告进驻涉案小区进行物业管理，向包括被告在内的全体业主提供物业服务至今，被告亦当庭承认原告有对该小区实行安保巡逻、卫生各项服务及向各业主履行服务事项、财务收支等公示的责任。该小区共有住户900多户，绝大多数住户在接受原告提供的物业管理服务后，亦能按时交纳各项物业服务费。被告是世纪花源涉案房屋的权属人，并居住在该小区，被告已享受了由原告提供的小区各项物业管理服务，原告与被告已经形成了事实上的物业服务合同关系。根据公平及等价有偿原则，被告在享受物业服务后，应当向原告支付相应的物业服务费。第二，物业服务费标准问题。根据有关规定及本省的审判实践，物业服务合同被认定无效，物业服务企业已提供物业服务的，如合同无效主要是由物业服务企业或建设单位的过错造成，可根据物业服务企业提供的服务项目和服务质量，参照当地政府部门制定的指导价计算物业费，但双方约定的物业费低于该指导价的，按合同约定支付物业费；如合同无效主要是由业主方的过错造成的，可按合同约定支付物业费。因本案物业服务合同无效，是由原告造成，故本案的物业服务费，应与本地政府部门制定的指导价进行比对来确定。若物业服务合同约定的物业费低于政府制订的三级小区物业费的基准价，应按照物业合同的约定确定物业费，若物业服务合同约定的物业费高于政府的基准价，则应予调整。根据蓬江区物价局公布的《关于公布江门市蓬江区物业服务收费政府指导价及管理办法的通知》，按照小区设置和服务质量，小区分三级，政府的指导价亦有三个级别，一级小区每月每平方米2.0元，二级小区每月每平方米1.6元，三级小区每月每平方米1.25元，上述基准价允许上下浮动20%，即三级小区物业服务费的定价可在每月每平方米1.5元以下。经查明，原告进驻涉案小区时，尚没有取得合法有效的物业管理资质，本案双方当事人亦无法举证证明涉案小区所属等级的有关资料，结合本案查明的涉案小区的各项设置、绿化率、业主满意度等情况，涉案小区物业服务费的收费标准，应以政府制订的三级小区的收费标准为依据，来衡量本案物业服务合同约定的物业费，是否超出上述由政府核准的三级小区收费的基准价，比较公平和合理。经查明，涉案合同约定的电梯住宅物业费是每月每平方米1.3元，涉案合同约定的物业收费标准，没有超出上述三级小区物业费的政府指导价，按照上述本省的审判实践，应按照涉案物业服务合同原定的物业收费标准确定物业费。被告所有的涉案房屋的面积为139.44平方米，被告住宅每月的物业费为181.3元（139.44平方米×1.3元），被告应支付14个月又22天的住宅物业费为2671.15元【（139.44平方米×1.3元÷30天×22天）＋（181.3元×14个月）】，原告请求被告支付物业费2660.6元，是原告对其合法权利自由处分的行为，本院予以确认。另外，对该小区公共设施耗费的水电费用，原告已按规定公示，被告作为小区业主之一，理应承担公共水电分摊费用的责任，被告在庭上表示愿意交纳，故原告请求被告分担的公共分摊水电费351.5元，有事实依据，本院予以支持，上述两项物业服务费合计3012.1元，应由被告支付给原告。被告认为涉案合同无效，不应向原告支付被告所有的1102室各类物业服务费的意见，证据不足，本院不予采纳。三、关于原告请求的滞纳金问题。合同无效自始没有法律约束力，合同关于滞纳金（违约金）的条款也应当无效，故原告无权按照合同的约定请求本案被告支付违约金，对于原告的该项诉求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《物业管理条例》第六条第一款、第七条第（五）项和第（六）项、第十五条、第三十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告陈连生应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市新达城物业管理有限公司支付物业费2660.6元和公共分摊水电费351.5元。二、驳回原告广州市新达城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告陈连生未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费100元，减半收取50元，由被告陈连生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院，并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。如不上诉，义务人拒不在判决书规定期限内履行义务的，权利人可在判决书发生法律效力后，上述履行期限届满的次日起二年内向本院申请执行。审判员  朱树启二〇一四年七月二十一日书记员  吕明芬