江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏03民终2351号上诉人（原审被告）徐州万木房地产开发有限公司，住所地徐州市泉山区奎山中街12号办公楼。法定代表人温儒光，该公司执行董事。上诉人（原审被告）温儒光，该公司执行董事。两上诉人共同委托代理人窦金刚，江苏维维律师事务所律师。两上诉人共同委托代理人徐方学，江苏维维律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）苑明，个体。委托代理人杨淳智，江苏逸诚律师事务所律师。上诉人徐州万木房地产开发有限公司（以下简称万木公司）、上诉人温儒光因与被上诉人苑明商品房买卖合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2015）泉民初字第4214号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月5日立案受理后，依法组成合议庭对案件进行了审理。两上诉人万木公司、温儒光的委托代理人窦金刚，被上诉人苑明的委托代理人杨淳智到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2014年11月10日，徐州万兴房地产开发有限公司变更为徐州万木房地产有限公司，万木公司系自然人独资，其法定代表人温儒光系唯一股东。2013年12月28日，苑明与徐州万兴房地产开发有限公司签订商品房买卖合同，约定苑明购买徐州万兴房地产开发有限公司开发的位于本市铜山区房村镇镇区福慧苑B座2单元602室房产，建筑面积80.35平方米，总购房款为216382元。并约定买受人一次性付款。双方还约定徐州万兴房地产开发有限公司于2015年1月1日前交付房屋，并按期办理涉案房屋的房产证和土地证。当日徐州万兴房地产开发有限公司向苑明出具195000元收据一张，交款单位为：“苑明”，收款方式为：“现金”，收款事由为：“购房款B座2单元602室”。上述房产的商品房预售许可证号为铜（房）售许字（2012）第14号。2015年7月9日，苑明向温儒光邮寄《房屋交付催告函》一份，内容载明：《商品房买卖合同》中第八条约定，贵公司应当在2015年1月1日前交付房屋，并按期办理涉案房屋的房产证和土地证。但截至今日贵公司仍未履行上述义务。故我要求贵公司在收到本催告函后90日内履行交付该房屋并办理房产证及土地证的义务，如逾期未履行，贵公司将承担一定的违约责任，并且我有权解除与贵公司签订的《商品房买卖合同》。一审庭审中，苑明向原审法院提交了落款日期为2014年1月1日、签字人为“刘冬”、“苑明”的协议一份，约定：“刘冬欠苑明钢材款共计陆拾万伍仟元正，以苏C×××××折抵壹拾贰万元正。房村工地温儒光处房产壹套共计壹拾玖万伍仟元正。玉器31件，共计贰拾陆万元正。另欠参万元于2014年3月28日前还清。”苑明称2013年12月28日，苑明和刘冬至徐州万兴房地产开发有限公司的一个临时办公室，当时温儒光在场，苑明与徐州万兴房地产开发有限公司签订了商品房买卖合同，徐州万兴房地产开发有限公司向其出具了收据。一审庭审中，万木公司自认涉案房屋还未竣工验收，暂不具备办证条件，但开发、规划手续齐全。在一审审理过程中，万木公司向原审法院提交了说明一份，内容：“一、被告不知道案外人刘东与原告苑明用被告的房地产抵债的情况。二、根据铜山区物价局2012年核准的销售价格，涉案房屋价值24万余元。案外人刘东以195000元，抵给原告，侵犯了被告的合法权益。被告万木公司不予认可。”原审法院认为，苑明与万木公司之间签订的房屋买卖合同属于双方真实意思表示，其效力予以确认。双方签订的合同中约定万木公司应当在2015年1月1日前交付房屋，但时至法庭辩论终结，万木公司仍未履行交房义务且涉案房屋尚未竣工验收。因万木公司迟延履行已严重违约，故对于苑明主张解除与万木公司签订的商品房买卖合同，予以支持；因万木公司向苑明出具了收据，虽其称苑明未实际交付款项，万木公司系具有房地产开发、销售的企业，根据交易习惯，作为具有开发、销售资质的万木公司应当是在得到相应的价值利益后才会向购买方出具收据，且苑明对于195000元收据的来源作出正当的解释，万木公司抗辩无其他证据予以反驳且与交易习惯不符，不予采信。故认定万木公司向苑明出具收据时获得了价值195000元的财产利益，其应当返还苑明195000元。对于损失部分，虽然双方在合同中并未对相应的违约部分作出明确约定，但万木公司违约确给苑明造成损失，结合同期银行贷款利率标准，对苑明主张10000元损失予以支持。若一人有限公司的股东不能证明公司财产独立于自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。因万木公司系一人有限责任公司，庭审中，温儒光并未举证证明不存在财产混同的情形。故温儒光对万木公司返还购房款、赔偿损失承担连带责任。遂判决：一、解除原告苑明与被告徐州万木房地产开发有限公司签订的位于本市铜山区房村镇镇区福慧苑B座2单元602室房产的商品房买卖合同；二、被告徐州万木房地产开发有限公司退还原告苑明购房款195000元，并赔偿原告苑明损失10000元。三、被告温儒光对上述第二项给付义务承担连带偿还责任。上诉人万木公司、温儒光不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、原审法院认定事实错误。被上诉人虽然与万木公司签订了商品房买卖合同，但是被上诉人没有按约定给付房款。两上诉人也不知道案外人刘东与被上诉人之间拿万木公司的房屋抵债的情形，事后也没有取得两上诉人的追认。且根据物价局2012年核准的销售价格，涉案房屋价值24万余元。原审法院根据双方不存在的交易习惯认定被上诉人向万木公司交纳房款，属于认定事实错误。2、上诉人温儒光不应当承担连带责任。万木公司系独立的法人公司，有独立的财产，温儒光不应对万木公司的债务承担连带责任。请求二审法院依法撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人苑明答辩称：1、一审法院认定事实清楚。万木公司与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及万木公司向被上诉人出具的《收据》均为万木公司的真实意思表示。被上诉人虽未实际交付购房款，但万木公司作为具有房地产开发、销售的企业，在得到相应价值利益后才会向购买方出具收据。上诉人所称并不知道案外人将涉案房屋以195000元的价格抵给苑明系虚假陈述。因当时万木公司愿意以签订《商品房买卖合同》和出具《收据》的方式认可以房抵债的效力，故苑明未再要求上诉人温儒光签署其他认可以房抵债的文件。被上诉人与二上诉人除此事外，无任何其他债权债务纠纷。上诉人无故和苑明签订《商品房买卖合同》以及在未收到购房款的情况下出具《收据》的行为完全不符合常理。《商品房买卖合同》中第六条关于付款方式和期限的约定，已写明付款方式为“一次性付款，且全部已付清”，表明万木公司完全认可以195000元价格将涉案房屋的所有权转让给苑明的事实。故被上诉人与万木公司签订的《商品房买卖合同》真实、有效。现因涉案房屋仍未竣工验收，不具备办理房证和交付房屋的条件，违反了《商品房买卖合同》的约定，满足了苑明要求解除合同的条件。一审法院判决解除上述《商品房买卖合同》并由万木公司支付违约金，并无错误。2、上诉人温儒光应当对万木公司的债务承担连带清偿责任。万木公司系一人有限公司，温儒光为公司唯一股东。因温儒光在一审程序中未提供证据证明其与公司不存在资产混同现象。法院有权认定万木公司与温儒光存在资产混同情形，股东应当对公司债务承担连带清偿责任。故请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。经当事人确认，本案的争议焦点为：1、上诉人万木公司是否需要向被上诉人返还购房款及赔偿购房损失；2、上诉人温儒光是否应对购房款及购房损失承担连带责任。二审期间双方当事人均未提交新证据。二审查明事实和一审法院查明的事实相一致。本院认为，首先，关于上诉人万木公司应否返还购房款及赔偿购房款损失的问题。2013年12月28日万木公司与被上诉人签订商品房买卖合同，合同第六条付款方式及期限部分约定被上诉人付款方式为一次性付款，在一次性付款方式后载明“全部已付清”，同日万木公司向被上诉人出具了收到购房款195000元的收据。被上诉人提供的商品房买卖合同及收据，能够初步证明上诉人万木公司收到了被上诉人交纳的购房款。万木公司主张被上诉人未实际交纳购房款，也不认可以房抵债的事实，应当由其对主张的事实承担举证责任。万木公司未能对此提供充分证据证明，应当由其承担不利后果。被上诉人自认涉案房屋系经万木公司的法定代表人同意的情况下，由案外人刘东抵偿债务。根据被上诉人陈述的事实，结合万木公司签订商品房买卖合同以及出具收据的情况，应当认定万木公司的行为系对案外人刘东与被上诉人之间的债务加入行为。目前涉案房屋因为尚未竣工导致无法按照商品房买卖合同约定的时间交付给被上诉人，债务无法得到清偿，被上诉人有权要求万木公司向其承担偿还返还购房款及赔偿购房款损失的责任。第二，关于温儒光应当承担连带责任的问题。根据公司法第六十四条的规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。根据该规定，万木公司为一人有限责任公司，唯一的股东为温儒光。上诉人温儒光也未能举证证明公司财产独立于自己的财产，故应当由其对公司债务承担连带责任。综上，上诉人万木公司和温儒光的上诉理由和请求均不能成立，本院不予支持。原审法院认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4375元，由上诉人徐州万木房地产开发有限公司、温儒光负担。本判决为终审判决。审 判 长  秦国渠审 判 员  陈 颖代理审判员  崔金城二〇一六年六月二十八日书 记 员  宗 正