呼和浩特市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)内01民终1164号上诉人（一审被告）许淑兰，女，1953年11月15日出生，汉族，退休职工，现住内蒙古呼和浩特市新城区。委托代理人于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（一审被告）陈宇，男，1979年2月3日出生，汉族，呼和浩特铁路局焊轨段职工，现住内蒙古呼和浩特市新城区。委托代理人于克鸿，内蒙古百宁律师事务所律师。被上诉人（一审原告）内蒙古三仁房地产开发有限责任公司。住所地内蒙古自治区呼和浩特市回民区。法定代表人金爱群，该公司执行董事。委托代理人高红，内蒙古战友律师事务所律师。被上诉人（一审第三人）安玲，女，1954年9月22日出生，汉族，内蒙古弘邑商贸有限公司职工，现住内蒙古呼和浩特市新城区委托代理人张涛，男，1954年5月1日出生，汉族，系安玲丈夫，现住呼和浩特市新城区。委托代理人王绥生，男，1951年8月15日出生，汉族，内蒙古弘邑商贸有限公司副经理，现住内蒙古呼和浩特市新城区。上诉人陈宇、许淑兰因与被上诉人内蒙古三仁房地产开发有限责任公司（以下简称三仁公司）、安玲房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2015）回民一初字第00331号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月11日公开庭审了本案。上诉人陈宇、许淑兰及其委托代理人于克鸿，被上诉人三仁公司的委托代理人高红，被上诉人安玲的委托代理人王绥生、张涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明，2005年陈宇从安玲处购买了四合兴铁路小区8号楼5单元51号住房一套，陈宇将价款交付后，安玲向陈宇交付了房屋。2010年7月6日，陈宇与许淑兰（甲方）同三仁公司签订《房屋买卖合同书》，该合同约定，甲方所受房屋位于回民区新华桥北街四合兴铁路小区8号楼5单元51号，人民币32万元，甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，有甲方承担全部责任。房屋所有权在近期内由乙方将产权过户，由此产生的一切费用由乙方承担。合同签订后，三仁公司向陈宇、许淑兰交付了价款32万元，陈宇、许淑兰向三仁公司交付了房屋。2010年9月16日，呼和浩特市房产管理局发出呼房权证回民区字第20101413**号房屋所有权证，该房产证记载，房屋所有权人为安玲，共有权人为张涛。2014年9月30日，安玲向许淑兰发出通知，决定收回四合兴铁路小区8号楼51号房产。2014年10月12日，许淑兰向三仁公司发出通知，该通知记载：“时至今日未能兑现产权过户承诺，安玲因不能分房与我多次解除，并提出如期不能解决问题将诉讼法律。为解决我与安玲的房产纠纷，望公司近期进款兑现承诺，否则我只能解除与三仁房地产开发公司的房屋买卖合同，将四合兴铁路小区8号楼51号房产收回并退还安玲。”诉请：一、解除三仁公司与许淑兰、陈宇就呼和浩特市新华桥北街四合兴住宅小区8号楼5单元51号房屋买卖签订的《房屋买卖合同书》；二、请求判令许淑兰、陈宇返还购房款32万元。一审法院认为，该案系房屋买卖合同纠纷，争议焦点为：一、三仁公司与许淑兰、陈宇双方签订的房屋买卖合同有无法律规定或者合同约定的解除条件，能否解除。二、若合同解除后，三仁公司请求返还购房款的诉讼请求，能否得到支持。对于第一个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”具体在本案中，三仁公司与陈宇、许淑兰双方就合同是否解除，并未达成意见，故应适用法律规定的合同解除条款。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方延迟履行主要债务，经催告后合理期限内仍未履行；（四）当事人一方延迟履行债务或者有其他违约的行为，致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”具体在本案中，三仁公司与陈宇、许淑兰签订《房屋买卖合同书》的根本目的在于，三仁公司取得房屋所有权，陈宇、许淑兰取得卖房的价款，但在合同履行过程中，由于陈宇、许淑兰与安玲之间的房屋买卖，致使三仁公司无法将涉案房屋所有权办理至自己名下，属于合同目的不能实现，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，可以解除，对于三仁公司主张解除就呼和浩特市新华桥北街四合兴住宅小区8号楼5单元51号房屋买卖签订的《房屋买卖合同书》的诉讼请求，予以支持。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当时可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”故对于三仁公司主张判令陈宇、许淑兰返还购房款32万元的诉讼请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十四条、九十七条之规定，判决：一、解除原告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司与被告许淑兰、陈宇签订的关于呼和浩特市新华桥北街四合兴住宅小区8号楼5单元51号房屋的《房屋买卖合同书》二、被告许淑兰、陈宇于本判决生效后十五日内一次性返还原告内蒙古三仁房地产开发有限责任公司购房款32万元。许淑兰、陈宇不服一审判决，向本院提起上诉称，一审法院判决认定事实不清，适用法律错误，应当予以撤销。1、根据双方合同约定，办理产权过户是三仁公司的合同义务，因此陈宇、许淑兰不存在延迟履行主要债务及其他违约行为，不具备法定解除合同的条件。2、一审法院认定由于陈宇、许淑兰与安玲及张涛之间的房屋买卖而致使被陈宇、许淑兰三仁公司无法办理过户手续属于认定事实错误。3、陈宇、许淑兰已告知三仁公司该房屋无法办理过户的实际情况，三仁公司提出其能够办理过户手续，因此陈宇、许淑兰与三仁公司之间约定由三仁公司负责办理房屋过户手续，因此办理过户手续属于三仁公司的义务，一审法院认定无法办理过户手续是陈宇、许淑兰造成属于认定事实不清。4、根据一审查明事实，三仁公司与安玲及张涛就房屋过户手续进行过协商，安玲及张涛均同意将房屋过户给三仁公司，只是其提出了另外的条件，因此三仁公司有条件与被陈宇、许淑兰安玲及张涛办理房屋过户手续，不存在无法实现合同目的的情况。同时，因为陈宇、许淑兰与三仁公司约定由三仁公司办理过户手续，但三仁公司没有证据证明其已经穷尽所有办理房屋过户的所有方法，一审法院认定三仁公司无法办理房屋过户属于认定事实不清。5、陈宇、许淑兰与三仁公司在2010年7月6日签订合同后，双方履行了交接手续，陈宇、许淑兰将房屋交付给三仁公司，由三仁公司占有使用。而三仁公司一直没有提出解除合同。因此三仁公司的解除权期限已经届满，解除权已经消灭。综上，请二审法院查清事实，撤销一审判决，驳回三仁公司的诉讼请求，维护陈宇、许淑兰的合法权益；本案诉讼费由三仁公司及安玲承担。安玲答辩称，第一、安玲将房子成本转让给陈宇，是铁路内部、职工住宅的再分配，不是买卖关系。根据相关规定，铁路房产是国有资产不容许私人买卖。铁路职工之间房屋调配，必须经铁路主管部门及领导审批同意，统筹安排。第二、许淑兰、陈宇为追求个人利益，利用陈宇铁路职工的身份，以不当手段先后在一个月内，以铁路住宅成本价一人套购了两套铁路公产房，并以市场价一次性卖给了三仁公司。铁路房管政策规定，“铁路公产房不得私自买卖、出售变卖铁路公产房是严重的违规、违纪行为。同时也说明许淑兰、陈宇为了个人利益，始终没有诚意落实与安玲达成的房屋转让协议。第三、许淑兰、陈宇在一审法院审理时，矢口否认由自己签名亲自提交给三仁公司办公室主任徐洁的“三个通知”系伪造，其委托代理人当庭要求主审法官做笔迹鉴定。第四、请二审法院根据事实依据，判令将涉诉房产返还安玲。三仁公司答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律准确，应予维持。二、三仁公司与许淑兰、陈宇签订的房屋买卖合同中也约定了房屋的产权过户。该约定中也内含许淑兰、陈宇办理产权过户的协助义务，产权变更，需要交易双方进行，只有一方是无法完成产权过户登记的。三、陈宇、许淑兰适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，认为三仁公司的合同解除权期限已经届满，解除权已经消灭。这个观点也是错误的。综上，许淑兰、陈宇认为其已经履行了房屋买卖合同义务，三仁公司合同解除权已经消灭的上诉理由不能成立。请二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，各方当事人均未提交新证据。经二审审理，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案的争议焦点是，一、一审判决解除内蒙古三仁房地产开发有限责任公司与许淑兰、陈宇签订的《房屋买卖合同书》是否有依据；二、许淑兰、陈宇是否应当返还三仁公司购房款32万元。针对第一个争议焦点问题，各方当事人对本案中房屋买卖的基本事实无异议，陈宇与许淑兰将从安玲手中购买的该房屋又出售给的三仁公司。陈宇与许淑兰（甲方）同三仁公司签订《房屋买卖合同书》约定，甲方保证在交接时该房屋没有产权纠纷和财务纠纷，如交接后发生该房屋交接前即存在的产权纠纷和财务纠纷，有甲方承担全部责任。房屋所有权在近期内由乙方将产权过户，由此产生的一切费用由乙方承担。现在该房屋产权登记所有人为第安玲，且安玲明确表示解除其与陈宇、许淑兰之间的房屋买卖合同，并坚持购回该房屋。该房屋存在产权纠纷，三仁公司无法将涉诉该房屋所有权办理至自己名下，致使陈宇与许淑兰同三仁公司签订的《房屋买卖合同书》目的不能实现，因此一审此项判决并无不妥，本院予以支持。针对第二个争议焦点问题，陈宇与许淑兰同三仁公司签订的《房屋买卖合同书》目的不能实现应予解除，属于法律规定的情形。合同解除后陈宇与许淑兰应当向三仁公司返还购房款32万元。综上，陈宇、许淑兰的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予以支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6100元，由陈宇、许淑兰负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨福金审 判 员  殷玉凤代理审判员  王 晶二〇一六年六月三十日书 记 员  曹建飞