重庆市潼南县人民法院民 事 判 决 书（2014）潼法民初字第03627号原告重庆立睿物业管理有限公司。法定代表人舒建华，经理。被告刘乾瑞，男，汉族。被告梁敏，女，汉族。被告潼南县宝贝幼儿园。负责人梁敏，园长。原告重庆立睿物业管理有限公司诉被告刘乾瑞、梁敏、潼南县宝贝幼儿园物业服务合同纠纷一案，依法由代理审判员侯镇川独任审判，适用简易程序公开开庭进行了缺席审理。原告重庆立睿物业管理有限公司的法定代表人舒建华，被告潼南县宝贝幼儿园的负责人梁敏、被告梁敏到庭参加了诉讼。被告刘乾瑞经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告重庆立睿物业管理有限公司诉称，原告系潼南县中学教师新村商住楼物业管理企业，于2012年12月26日与潼南县教师新村业主委会签订了物业管理服务合同。三被告分别系该小区物业业主、承租人、使用人。根据相关规定，三被告对物管费用负有给付义务。但自2013年12月起，被告拒不向原告缴纳物管费用，经原告多次电话及上门催缴，被告仍拒不支付。请求法院依法判令三被告连带向原告支付2013年12月至2014年10月期间的物管费5869.51元、违约金2658.88元。被告潼南县宝贝幼儿园辩称，潼南县中学教师新村商住楼里面的业主无权对该商住楼外的商业住房物业管理费进行定价；重庆立睿物业管理有限公司作为物业服务企业，在对小区进行服务管理期间未履行基本的服务管理义务，怠于履行职责；请求法院驳回原告的诉讼请求。被告梁敏辩称，被告不应在本案中承担责任，请求法院驳回原告对被告梁敏的诉讼请求。被告刘乾瑞未答辩。经审理查明，2012年10月，潼南县集资建房住宅区域内（含潼南县梓潼街道办事处书院街XX号X-XX幢楼）的业主在潼南县梓潼街道办事处的指导下成立了潼南县教师新村业主委会；2012年11月21日，经全体业主选举产生的业主委员会向潼南县梓潼街道办事处进行了备案。2012年12月26日，原告重庆立睿物业管理有限公司与潼南县教师新村业主委会签订了《“潼南中学教师新村”物业管理服务合同》，该合同约定，甲方（潼南中学教师新村业主委员会）将潼南中学教师新村物业委托给乙方（重庆立睿物业管理有限公司）进行管理。委托管理期限为3年，自2013年1月3日起至2016年1月2日止。物业管理范围东至潼南中学教学区，西至电力大厦，南至八角庙农贸市场，北至滨江路。该合同第二条约定：“乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行合同承担相应的责任。”。该合同第八条本物业区域的物业服务收费项目、收费标准及收费方式约定：“住宅为：多层0.46元／平方米／月，电梯房：1.00元／平方米／月（含电梯费），商业物业：1.20元／平方米／月。物业服务费应按月缴纳。业主在每月20日之前将物管费用全额缴清，逾期将按日向欠费业主加收应缴纳总费用3‰的滞纳金。”。此外，双方在物业服务合同中还对物业管理事项、双方各自的权利义务及违约责任等内容进行了约定。合同签订后，重庆立睿物业管理有限公司即入住潼南县教师新村，并对约定范围内的区域进行了物业管理和服务。另查明，潼南县梓潼街道办事处书院街XX号X幢X-XX号房屋系被告刘乾瑞所有（用途为非住宅），建筑面积444.66平方米。2012年6月21日，被告梁敏与刘乾瑞签订了《房屋租赁合同》，合同约定，刘乾瑞将潼南中学集资楼X幢X号、X号租赁该给梁敏，租赁期限为十年。该租赁合同第四条约定：“乙方（梁敏）在租赁期间产生的水、电、气、物管费及税费由乙方负担。”。再查明，梁敏先后租赁刘乾瑞所有的潼南县梓潼街道办事处书院街XX号X幢X-XX号房屋，徐治碧、袁晓琼所有的潼南县梓潼街道办事处书院街XX号X幢X-XY号房屋，黄德仁、黄德霞所有的潼南县梓潼街道办事处书院街XX号X幢X-XZ号房屋用于创办潼南县宝贝幼儿园（民办非企业）。2012年10月23日，潼南县宝贝幼儿园经潼南县教育委员会审批成立。2013年1月起至2013年11月，被告潼南县宝贝幼儿园作为物业使用人向原告支付了物管费，但自2013年12月起便未再支付。原告多次电话、书面要求潼南县宝贝幼儿园缴纳物管费，但被告未予支付。2014年10月28日，原告起诉至潼南县人民法院，要求被告潼南县宝贝幼儿园、刘乾瑞向原告缴纳欠付的物管费用，之后又自愿撤回起诉。上述事实，有原、被告陈述、身份证复印件、法定代表人身份证明书、营业执照及组织机构代码证、业主委员会备案证明、申请、潼南中学集资房成立业主委员会筹备小组人员名单及工作会记录、通知、公示、《“潼南中学教师新村”物业管理服务合同》、《房屋租赁合同》、民办非企业单位信息表、重庆市潼南县房地产籍档案、证明、报警案件登记簿、环境执法调查笔录、（2014）潼法民初字第03000号民事裁定书、重庆立睿物业公司收款收据、情况说明、联名信等证据在卷为凭，并经开庭质证和审查，足以采信。本院认为，建设单位依法与服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，潼南县教师新村业主委员会经潼南县教师新村业主选举产生，其亦系根据业主大会的决议与原告重庆立睿物业管理有限公司签订物业服务合同，故潼南县教师新村业主委员会与重庆立睿物业管理有限公司于2012年12月26日体签订的《“潼南中学教师新村”物业管理服务合同》合法有效，对全体业主均有约束力。根据委托关系规则，全体业主应承担业主委员会签订物业服务合同的法律后果，全体业主亦负有缴纳物业费的义务。业主应当根据物业服务合同的约定缴纳物业服务费用。业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。本案中，被告刘乾瑞作为潼南县梓潼街道办事处书院街XX号X幢X-XX号房屋产权登记所有人，亦系物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，构成物业服务合同的实质当事人，故其理应对拖欠的物管费承担支付责任。被告梁敏于2012年6月21日租赁被告刘乾瑞所有的潼南县梓潼街道办事处书院街XX号X幢X-XX号房屋用于创办民办幼儿园；自2013年1月至2013年11月期间，被告潼南县宝贝幼儿园一直按期向重庆立睿物业管理有限公司缴纳物管费用；且上述期间被告刘乾瑞作为业主未提出异议，故应当视为作为业主的刘乾瑞与物业使用人潼南县宝贝幼儿园约定由潼南县宝贝幼儿园交纳物业费。被告潼南县宝贝幼儿园自2013年12月起即不再向重庆立睿物业管理有限公司支付物管费，经原告电话、书面催交，被告潼南县宝贝幼儿园均拒绝缴纳欠付的物管费。故原告要求被告刘乾瑞、被告潼南县宝贝幼儿园连带支付2013年12月1日至2014年10月31日期间的物管费于法有据，本院予以支持。根据潼南县教师新村业主委员会与重庆立睿物业管理有限公司于2012年12月26日签订的《“潼南中学教师新村”物业管理服务合同》第八条“物业区域的物业服务收费项目、收费标准及收费方式”的约定，被告刘乾瑞每月应缴纳的物管费为1.20元／平方米／月×444.66平方米=533.59元。被告自2013年12月起即未缴纳物业服务费，故被告刘乾瑞、潼南县宝贝幼儿园实际应连带向原告支付2013年12月1日至2014年10月31日期间的物管费为5869.51元。因被告梁敏不是该物业服务合同项下权利义务的实际享有者和承担者，亦不是该物业服务合同项下的实际物业使用人，故原告主张要求被告梁敏与刘乾瑞、潼南县宝贝幼儿园对拖欠的物管费承担连带责任，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，潼南县教师新村业主委员会与重庆立睿物业管理有限公司于2012年12月26日签订的《“潼南中学教师新村”物业管理服务合同》第八条“物业区域的物业服务收费项目、收费标准及收费方式”约定，业主应在每月20日之前将物管费用全额缴清，逾期将按日向欠费业主加收应缴纳总费用3‰的滞纳金。根据潼南县教师新村业主委员会与重庆立睿物业管理有限公司签订合同时的真实意思，该条约定中表述的“滞纳金”实为迟延履行违约金。原告主张被告应按照合同约定按应付金额每日3‰的标准支付违约金，被告潼南县宝贝幼儿园、梁敏均不予以认可。本院认为，《“潼南中学教师新村”物业管理服务合同》约定的按应付金额每日3‰的标准计算违约金明显过高，应予以调整。依照相关规定，本院依法将被告逾期支付物管费的违约金调整为每日按同期银行贷款率的四倍进行计算。因被告刘乾瑞、潼南县宝贝幼儿园对拖欠物业管理费负有连带给付责任，故二被告亦应连带向原告支付迟延履行违约金。原告主张每月拖欠的物管费自次月1日起计算迟延履行违约金，且计算至2014年11月14日止，以2658.88元为限。因该主张系原告自愿处分行为，且该主张不违反法律、行政法规强制性规定，不损害第三人利益，故本院对原告该主张予以确认。被告潼南县宝贝幼儿园辩称，重庆立睿物业管理有限公司作为物业服务企业，在对小区进行服务管理期间未履行基本的服务管理义务，怠于履行职责、未尽安全防范义务，并向本院举示了证明、报警案件登记簿、环境执法调查笔录、联名信等证据证明上述事宜。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告虽然向本院举示了证明、报警案件登记簿、环境执法调查笔录、联名信等证据。但是其举示的证据不足以证明原告未履行或未完整履行物业管理服务合同所约定的服务义务。故被告的该辩解意见，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百四十四条，依照《物业管理条例》第七条第一款第五项、第四十二条第一款，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体运用法律若干问题的解释》第一条、第六条、第七条，根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告刘乾瑞、潼南县宝贝幼儿园于本判决生效后十日内一次性连带向原告重庆立睿物业管理有限公司支付2013年12月1日至2014年10月31日期间拖欠的物管费5869.51元，并支付违约金（该违约金计算方式为：以2013年12月1日至2013年12月30日期间的物管费533.59元为基数，自2014年1月1日起计算；以2014年1月1日至2014年1月31日期间的物管费533.59元为基数，自2014年2月1日起计算；以2014年2月1日至2014年2月28日期间的物管费533.59元为基数，自2014年3月1日起计算；以2014年3月1日至2014年3月31日期间的物管费533.59元为基数，自2014年4月1日起计算；以2014年4月1日至2014年4月30日期间的物管费533.59元为基数，自2014年5月1日起计算；以2014年5月1日至2014年5月31日期间的物管费533.59元为基数，自2014年6月1日起计算；以2014年6月1日至2014年6月30日期间的物管费533.59元为基数，自2014年7月1日起计算；以2014年7月1日至2014年7月31日期间的物管费533.59元为基数，自2010年8月1日起计算；以2014年8月1日至2014年8月31日期间的物管费533.59元为基数，自2010年9月1日起计算；以2014年9月1日至2014年9月30日期间的物管费533.59元为基数，自2014年10月1日起计算；以2014年10月1日至2014年10月31日期间的物管费533.59元为基数，自2014年11月1日起计算；以上违约金均以中国人民银行同期贷款率的四倍为标准，计算至2014年11月14日止。）。二、驳回原告重庆立睿物业管理有限公司对被告梁敏的诉讼请求。三、驳回原告重庆立睿物业管理有限公司其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告刘乾瑞、潼南县宝贝幼儿园负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，向该院缴纳案件受理费50元。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  侯镇川二〇一四年十二月十六日书 记 员  周一凡