山东省博兴县人民法院民 事 判 决 书（2013）博民初字第1342号原告韩爱志，男，1962年6月13日出生，汉族，住博兴县。委托代理人杨超，山东杨超律师事务所律师。被告博兴县兴福供销合作社，住所地博兴县兴福镇政府驻地。法定代表人陈洪军，该合作社主任。被告博兴县曹王供销合作社，住所地博兴县曹王镇政府驻地。法定代表人孙向丰，该合作社主任。原告韩爱志与被告博兴县兴福供销合作社（以下简称兴福供销社）、博兴县曹王供销合作社（以下简称曹王供销社）占有保护纠纷一案，本院2013年12月12日受理后，依法组成合议庭，于2014年1月14日、2014年10月11日公开开庭进行了审理。原告韩爱志的委托代理人杨超，被告兴福供销社的法定代表人陈洪军，被告曹王供销社的法定代表人孙向丰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告韩爱志诉称，因被告兴福供销社欠原告招待费100000元无力支付，经协商，兴福供销社于2003年将位于曹王供销社商贸小区的店铺一处抵债。2003年11月27日，双方签订了商品房转让合同。2004年被告将店铺交付给原告。2007年，被告曹王供销社又将店铺占用，理由是两被告已经分离。原告多次找两被告协商，但始终不能达成一致。请求判令：1.被告曹王供销社排除妨碍，立即将占用的位于曹王镇供销社××小区××号店铺返还原告；2.判令曹王供销社支付使用费20000元，兴福供销社承担连带责任；3.诉讼费用由被告承担。被告兴福供销社辩称，2001年5月至2006年5月，经上级主管部门批准，由兴福供销社、店子供销社、曹王供销社组成了兴福中心社。在此期间，人员、财务、营业设施等一切事务，统一由兴福中心社管辖。2006年6月，三社分离。鉴于原告所诉的商品房事宜，是由原兴福中心社主任杨志生所办理的。要不是原告起诉，我社也不知道用商品房顶招待费的事情。经查，财务账上确实也没有体现。请求法院依法驳回对我方的诉讼请求。被告曹王供销社辩称，2001年店子、曹王、兴福三个供销社合并为兴福中心供销社，当时由杨志生负责，没有独立的公章，没有新的营业执照，平时使用兴福供销社的公章。涉案的房产是曹王供销社的职工于2000年集资盖的，合社的时候没有盖完，至今房产证没有办。后来因为还不了账，兴福中心社卖了一部分房子。关于涉案房产的处分，我社财务没有记录，2006年分社的时候我们才知道有这个合同。原告应当按照合同和财务规定付清100000元房款后，才能给原告房产。经审理查明，2001年5月23日，经博兴县人民政府批准，原博兴县兴福供销合作社、曹王供销合作社、店子供销合作社合并组建为兴福供销合作中心社（以下简称兴福中心社），三供销社的人、财、物统一由兴福中心社管理，由杨志生担任兴福中心社主任。中心社组建后，没有制作独立的公章，继续沿用兴福供销社的公章。2003年11月27日，兴福供销社作为甲方与乙方韩爱志签订了《商品房转让合同》一份，约定将曹王供销社商贸小区B3号商品房（南北8米，东西9米，上下两层144平方米）转让给原告有偿使用，转让期限为50年（即2003年11月28日至2053年11月27日），转让费为100000元，转让期内乙方有使用权、所有权、继承权。合同的甲方处加盖了兴福供销社的公章和杨志生的私章。其后，兴福中心社将该房屋交付于原告。2004年10月18日、2005年11月17日，原告分别与他人签订租赁合同，以每年4000元的价格将该商品房租赁给他人。2006年2月21日，博兴县供销合作社联合社出具文件一份，免去杨志生兴福中心社主任职务，任命陈洪军为兴福中心社主任。2006年6月，兴福中心社分立为兴福供销社、曹王供销社、店子供销社。分立后，曹王供销社以未交付转让费用为由，对涉案房屋停水停电，租房人搬走后，曹王供销社实际占用该房屋至今。2009年4月1日，原兴福中心社法定代表人杨志生出具了证明一份，称：“2003年11月份，兴福中心供销社欠兴福宾馆韩爱志招待费，因当时无钱支付，通过和韩爱志协商，用曹王商品房一套顶账，当时韩爱志不很同意，每套房子当时卖十二万元，后协商每套十万元顶账，当时中心社和韩爱志签了商品房转让合同。抽回了招待费单据壹拾万元，当时考虑这样平了帐，没再走财务账。”原、被告双方就涉案房屋协商未果，形成本诉。以上事实有商品房转让合同一份，杨志生出具的证明一份，租赁合同两份，博兴县人民政府批复一份，博兴县供销社文件三份，及当事人的在庭陈述予以证实。本院认为，本案争议的焦点问题有两个：一是涉案的房屋转让合同能否对被告兴福供销社和曹王供销社产生约束力；二是原告韩爱志是否有权主张被告停止侵权、排除妨害。关于第一个争议焦点，应从合同签订的主体和内容两方面分别审查。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”从主体上看，杨志生作为法定代表人，有权代表兴福中心社实施民事行为。涉案的《商品房转让合同》签订时，原兴福供销社、曹王供销社、店子供销社已合并组建为兴福中心社，涉案的房屋处于兴福中心社的控制之下，杨志生在合同上加盖个人私章和兴福供销社公章的行为，应视为其代表兴福中心社作出的意思表示行为，主体适格。从内容上看，合同中虽然约定的是“有偿使用”，但同时也载明原告韩爱志在转让期内“有使用权、所有权、继承权”，该合同具有房屋买卖合同的性质。《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故该合同双方主体适格，意思表示真实有效，不违反法律强制性规定，应认定为合法有效的合同，已经成立并发生法律效力。虽然兴福中心社现已分立，但该合同对于分立后的被告兴福供销社和曹王供销社仍具有约束力。关于第二个争议焦点，应从原告对该房屋是否享有物权和是否有权请求占有保护两方面进行考虑。《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”双方在庭审中均未能提交任何证据证明该房屋已经依法登记，也未提交证据证明该房屋系合法建造，对该房屋的物权本院不予评价。双方在《商品房转让合同》中关于转让所有权、使用权的约定，不能发生法律效力，原、被告对该房屋均不享有任何物权。但基于双方的约定，兴福中心社仍负有交付房屋的义务，即将其实际占有的涉案房屋转交给原告韩爱志继续占有。兴福中心社将房屋交付给原告后，原告对该房屋形成了事实上的占有状态，依照合同约定，曹王供销社不得对原告的占有状态产生妨害。《中华人民共和国物权法》第二百四十五条规定：“占有的不动产或者动产被侵占的，占有人有权请求返还原物；对妨害占有的行为，占有人有权请求排除妨害或者消除危险。”故曹王供销社的侵占行为妨害了原告对涉案房屋的占有，原告主张被告曹王供销社排除妨害、返还房屋，符合法律规定，本院予以支持。原告主张的使用费20000元，因原告对该房屋并未取得使用权，其该项主张缺乏事实依据，本院不予支持。另，被告曹王供销社主张应由原告先支付转让费100000元后再交付房屋，在兴福中心社已经履行了交付义务的情况下，其主张的先履行抗辩权不能成立，本院不予支持。被告曹王供销社对于原告和杨志生出具的证明中所称的以餐饮费抵顶转让费的陈述不予认可，要求原告支付转让费，该请求与本案并非同一法律关系，可另行处理，本院不予同案审查。原告未提交任何证据证明被告兴福供销社存在侵权行为，其对被告兴福供销社的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十三条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二百四十一条、第二百四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十条、第六十条的规定，判决如下：一、被告博兴县曹王供销合作社立即停止侵权，排除对原告韩爱志占有博兴县曹王供销社商贸小区B3号房屋一套的妨害；二、驳回原告韩爱志对被告博兴县兴福供销合作社的诉讼请求及其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告博兴县曹王供销合作社负担150元，由原告韩爱志负担150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。审 判 长  张 莉审 判 员  李红蕾人民陪审员  高海兵二〇一四年十二月三日书 记 员  袁立惠