安阳市文峰区人民法院民 事 判 决 书（2014）文民一初字第204号原告（反诉被告）安阳盛博物业管理有限责任公司，住所地安阳市高新区黄河大道西段路北明诚商贸学院楼**。法定代表人张保庆，职务董事长。委托代理人康二亮，河南兴亚律师事务所律师。被告（反诉原告）谢怀瑞，男，1963年2月22日出生，汉族。委托代理人袁玉凤，女，1962年6月6日出生，汉族，住址同上。委托代理人张志红，河南本伟律师事务所律师。原告（反诉被告）安阳盛博物业管理有限责任公司（以下简称盛博物业公司）诉被告（反诉原告）谢怀瑞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年3月10日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）盛博物业公司委托代理人康二亮，被告（反诉原告）谢怀瑞委托代理人袁玉凤、张志红均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告盛博物业公司诉称：被告谢怀瑞系安军公寓业主，2009年2月1日，原告与安军公寓业主委员会签订安军公寓物业服务委托协议，委托管理期限2年27天，自2009年2月1日起至2011年2月28日止。合同期满后，安军公寓业主委员会并没有对原告提出异议，双方按照协议第十九条第二项继续履行合同。直至2011年12月31日，原告与该公寓业主委员会解除物业服务委托协议。在该期间，原告按照合同约定履行物业管理义务。但被告从2010年2月至2011年12月拖欠的物业管理费3289元至今未支付。经原告多次与被告协商要求支付拖欠的物业管理费用，但被告均不予支付。请求：1、判令被告支付自2010年2月至2011年12月31日期间拖欠的物业管理费3289元，违约金986.7元，合计4275.7元；2、本案诉讼费用由被告承担。被告谢怀瑞辩称：原告所诉与事实不符，其没有任何理由要求被告支付物业管理用，原告没有尽到应有的物业管理义务，没有达到协议约定的服务质量要求，违反物业管理协议，无权要求被告支付物业管理费用和违约金。原告进驻公寓后，按照物业服务委托协议第二章及第四章中双方的权利和义务以及第五章物业服务质量要求，负有对公寓管理服务的职责。但原告没有按照协议履行自己的职责，服务质量达不到约定要求。原告没有按协议约定对小区实行半封闭式管理。原告所派保安形同虚设。上班时间小区大门无人值守，导致小区多户业主被盗。白天，保安在小区运动器材处打乒乓球，晚上，保安在门岗看电视，从没有进行过巡逻。原告没有做好小区附属建筑物的维护和管理。2010年2月14日，正值农历大年初一，被告所在的南楼中单元楼室外上下水管道破裂，业主找到原告工作人员，要求把破裂管道供水阀门关闭，而原告工作人员置之不理，导致包括被告在内的整个楼栋地下室进水，多户业主食品、物品、书籍等被淹，经济损失惨重。原告私自截留被告取暖费用500余元应返还被告，2010年春节末，为小区供暖的热力公司委托原告将结余的取暖费用返还给业主。而原告不但没有通知业主，反而私自将包括被告在内的业主的取暖费用截留，侵占为己有。原告应返还答辩人取暖费用并支付占用取暖费用期间利息共计971.76。综上，原告在为被告小区提供服务期间，没有按照《物业服务委托协议》提供服务，其无权利要求被告缴纳物业管理费用。并且，原告工作人员不积极履行合同义务，导致被告经济受到较大损失。请求依法驳回原告诉讼请求。反诉原告谢怀瑞反诉称：原告在为被告提供物业服务期间，2010年2月14日，正值农历大年初一，被告所在的南楼中单元楼室外上下水管道破裂，业主找到原告工作人员，要求把破裂管道供水阀门关闭，而原告工作人员置之不理，导致包括被告在内的整个楼栋地下室进水，多户业主食品、物品、书籍等被淹，经济损失惨重。特别是被告地下室进水深达20多公分，将被告购买的书籍全部泡毁，将被告为他人代购的7袋大米泡毁，直接经济损失4525元。为使地下室恢复使用，被告支出修理费及材料费900余元。被告及其他业主多次找到原告要求妥善解决此事，原告至今不理。请求：1、判令反诉被告赔偿反诉原告物品被淹损失4525元，地，地下室修理费用材料费用900余元计5425元；2、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告盛博物业公司辩称：首先对地下室漏水事实认可，但反诉被告盛博物业公司不负责任，因为反诉被告盛博物业公司在驻该小区时，暖气管道工作在交接小区工作时反诉被告盛博物业公司不负责，是由业主委员会负责，而且根据物业条例，供热、供电、供水等单位应由终端服务单位对提供设施养护，业主委员会有专门人员维修，事发时，反诉被告盛博物业公司通知业主委员会派人维修，反诉被告盛博物业公司亦配合业主清理积水，暖气费是业主直接向供热部门缴纳，反诉被告盛博物业公司不收取，反诉被告盛博物业公司不负责此项，反诉原告损失物品无法证实是在地下室损坏且无法证明价值，故反诉被告要求驳回反诉原告的请求。经审理查明：2009年2月1日，原告盛博物业公司与安军公寓业主委员会签订了物业服务委托协议，安军公寓业务委员会将位于安阳市紫薇大道东段的“安军公寓”小区委托给原告盛博物业公司实施物业管理服务。双方约定委托管理期限自2009年2月1日起至2011年2月28日止合同期满；合同期满，如双方均无异议，本合同也可以自动延续履行，不用续签。双方并约定了双方的权利义务，物业服务质量、物业服务费用等内容。2010年2月至2011年12月31日期间，被告未支付物业管理费共计3289元。被告提交证人证言、安阳市公安局文泰分局案件侦查大队情况说明、照片，证明原告未尽到应有的物业管理义务，原告无权要求被告支付物业管理费和违约金。2010年农历正月初一，被告所居住的楼道管道漏水，造成被告地下室被水浸泡及部分财产损失，被告认为原告应赔偿所造成的损失。上述事实，有原告提交的物业服务协议、物业费统计表等，被告提交的证人证言、安阳市公安局文泰分局案件侦查大队情况说明、照片等及当事人当庭陈述在案佐证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为：原告盛博物业公司与安军公寓业主委员会签订的物业服务委托协议，是业主委员会代表全体业主签订的，被告作为安军公寓的业主接受了原告提供的服务，应当支付物业费，原告请求被告支付物业管理费3289元，事实清楚，证据充分，应予支持；被告认为原告没有尽到物业管理义务，可以通过业主委员会请求原告提高服务质量或解除与原告签订的物业服务协议的方式来维护自己的权益，被告答辩原告没有尽到物业管理义务、不应支付物业管理费的理由，不予采纳。反诉原告请求反诉被告赔偿损失，由于反诉被告未及时控制管道漏水事件的扩大，造成反诉原告的财产损失，结合本案实际，反诉被告应赔偿反诉原告500元。由于被告不缴纳物业费是因为原告服务质量、漏水事件引起，故原告请求违约金，不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、限被告谢怀瑞于本判决生效之日起十日内支付原告安阳盛博物业管理有限责任公司物业管理费人民币3289元；二、限反诉被告安阳盛博物业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告谢怀瑞财产损失人民币500元；三、驳回原告安阳盛博物业管理有限责任公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告谢怀瑞的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务息。案件受理费50元，由被告谢怀瑞负担，反诉费25元，由反诉被告安阳盛博物业管理有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。审 判 长  晁 震审 判 员  王 敬人民陪审员  焦长春二〇一四年七月三日代理书记员  于芳珠