福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2014）龙新民初字第5415号原告陈西彬，男，1977年9月16日出生，汉族，居民，住福建省漳平市。原告巫冬连，女，1981年9月27日出生，汉族，居民，住福建省漳平市。委托代理人赖泉水、李岚兰，福建同荣仁律师事务所律师。被告南中旭日（龙岩）投资有限公司，住所地龙岩市新罗区南城莲东北路3号10层。法定代表人傅彦霖，执行董事。委托代理人孙瑞岐，男，1978年8月11日出生，汉族，南中旭日（龙岩）投资有限公司员工，住龙岩市新罗区。委托代理人张东平，福建天衡联合律师事务所律师。原告陈西彬、巫冬连与被告南中旭日（龙岩）投资有限公司（以下简称南中旭日公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月23日受理后，依法由审判员郑冬伟适用简易程序进行了审理。后因案件审理需要，本院依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈西彬及其委托代理人赖泉水、李岚兰，被告南中旭日公司的委托代理人孙瑞岐、张东平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈西彬、巫冬连诉称，2012年7月26日，原、被告订立一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告陈西彬、巫冬连向被告南中旭日公司购买位于龙岩市新罗区莲东北路南中旭日新城第6幢1701室，总价款为982870元。被告南中旭日公司应于2013年12月31日将上述商品房交付原告使用。若被告逾期交房，逾期不超过180日，逾期期间按日万分之一支付的违约金；逾期超过180日后，按日万分之二向买受人支付违约金。合同签订当日，原告依约向被告支付了购房首付款592870元，之后又通过银行按揭方式向被告支付余款390000元。2013年7月16日，原、被告又签订《商品房买卖合同》一份，合同约定原告向被告购买龙岩市新罗区莲东北路南中旭日形成CM0152号摩托车车位，价款为人民币1000元，合同其他内容与前述内容相同。合同签订当日，原告依约向被告支付了全部价款1000元。但被告南中旭日公司拖延至2014年7月15日才将商品房交付原告使用，逾期天数达196天。根据双方订立的合同，被告南中旭日公司应向原告支付逾期交房违约金。为此，原告诉至法院请求判令被告南中旭日公司支付逾期交房违约金21918.4元（计算方法：982870元×0.0001×180天＋982870元×0.0002×16天）。被告南中旭日公司辩称，根据双方签订的商品房买卖合同第八条及补充协议约定，如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的；市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；为配合政府及相关部门的法规、规章、文件、命令、要求或市政建设等引起的延误（如交通管制、高考、创卫等）；施工中遇到困难或重大技术问题不能及时解决；施工期间遇到昼夜降雨量超过25mm，或遇到6级以上（含六级）强风或5级以上（含5级）地震的；非出卖人原因引起的出入道路受阻等造成施工受阻等；发生前述特殊原因，出卖人可以凭当地有关主管部门、单位或该项目的勘查、设计、施工、监理、装璜或建筑本项目的其他相关机构出具的证明文件，据实予以延期；自商品房所在项目开始施工之日至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及补充协议所指的“特殊原因”，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据。在被告施工期间，符合合同约定导致无法施工的天数为202日；被告可于2014年7月15日前向原告交付房屋，被告于2014年6月29日通知原告交房，不构成违约，请求驳回原告诉讼请求。经审理查明：2012年7月26日，原、被告订立《商品房买卖合同》（合同编号：20××××413）及补充协议各一份，买卖合同主要约定：原告陈西彬、巫冬连向被告南中旭日公司购买位于龙岩市新罗区莲东北路南中旭日新城第6幢1701室，总价款为982870元。被告南中旭日公司应于2013年12月31日将上述商品房交付原告使用。若被告逾期交房，逾期不超过180日，逾期期间按日万分之一支付的违约金；逾期超过180日后，按日万分之二向买受人支付违约金；如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内书面告知买受人的，双方补充协议约定的特殊情形等。《补充协议》第十条约定：出卖人可采用在闽西日报上以刊登通告的方式通知买受人办理交房手续，通知在报纸上登出，即视为已有效通知买受人。第七条约定：双方买卖合同第八条所指的“特殊原因”还包括：市政等相关部门原因引起的延误（如停水、停电等情况造成无法正常施工等）；为配合政府及相关部门的法规、规章、文件、命令、要求或市政建设等引起的延误（如交通管制、高考、创卫等）；施工中遇到困难或重大技术问题不能及时解决；施工期间遇到昼夜降雨量超过25MM，或遇到6级以上（含六级）强风或5级以上（含5级）地震的；非出卖人原因引起的出入道路受阻等造成施工受阻等；发生前述特殊原因，出卖人可以在按补充协议约定向买受人支付逾期交房违约金的期限已届至且买受人按约提出支付逾期交房违约金的书面要求后告知买受人；发生前述特殊原因，出卖人可以凭当地有关主管部门、单位或该项目的勘查、设计、施工、监理、装璜或建筑本项目的其他相关机构出具的证明文件，据实予以延期；自商品房所在项目开始施工之日至该商品房实际交付给买受人之日止发生的本合同第八条及补充协议所指的“特殊原因”，均可作为出卖人据实予以延期交房的依据等。合同签订当日，原告向被告支付了购房首付款592870元，之后又通过银行按揭方式向被告支付余款390000元。2014年6月28日，被告南中旭日公司在闽西日报发出公告，通知业主于2014年6月29日办理交房手续。2014年7月15日，原、被告办理了南中旭日新城第6幢1701室的交房手续。原告现以被告南中旭日公司逾期交房侵害了其合法权益为由诉至本院，请求判如所请。另查明，2010年，原告南中旭日公司以受让方式取得新罗区翠屏路南侧，莲东北路西侧，莲南路北侧一地块的土地使用权用于开发南中旭日新城。南中旭日新城基础工程于2011年1月13日开工建设。南中旭日新城主体工程于2011年9月30日开工建设，于2014年4月10日通过竣工验收。根据龙岩市气象局统计，从2011年1月13日起至2014年4月10日止，龙岩市新罗区出现大风（六级）以上天气96天，出现大雨（降水量达25MM）以上天气71天，其中同时出现大风、大雨以上天气为15天。2013年8月2日，龙岩市水务集团有限公司发出通告，因金鸡路施工，需要对莲东片区停水，届时南环路、莲南路等路段水压将明显下降，停水及水压下降时间为2013年8月3日8：00至22：00。2013年8月27日，龙岩市水务集团有限公司发出通告，因金鸡路施工，需要对莲南路、莲东片区停水，停水时间为2013年8月28日9：00至18：00。上述事实，有原告提供的《商品房买卖合同》及附件、中国工商银行借款凭证、销售不动产统一发票、房屋交接验收单，被告南中旭日公司提供的建设工程施工许可证、《南中旭日发展有限公司专题气象服务报告》、闽西日报公告、停水通告，本院依法调取的开工报审表、建设工程施工许可证、建设工程施工合同以及双方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，原告陈西彬、巫东连与被告南中旭日公司订立的《商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律与行政法规，合法有效，应受法律保护。诉讼中，原告主张《补充协议》属格式条款，应属无效。但该《补充协议》最后已注明：“被告南中旭日公司已提请原告注意合同及补充协议的全部条款，已向原告作出充分的说明，原告理解其含义，自愿同意接受”。原告在该提示条款下签字确认，故被告已履行了提示和说明义务，该合同条款对双方当事人均具有法律约束力。原告主张讼争条款无效，理由不足，本院不予采纳。双方补充协议第十条约定，出卖人可采用在闽西日报上以刊登通告的方式通知买受人办理交房手续，通知在报纸上登出，即视为已有效通知买受人。2014年6月28日，被告南中旭日公司在闽西日报发出公告，通知业主于2014年6月29日办理交房手续。故双方的交房时间为2014年6月29日。《补充协议》第七条明确约定施工期间遇到昼夜降雨量超过25MM，或遇到6级以上（含六级）强风，可以作为出卖人延期交付讼争房屋的依据。在2011年1月13日南中旭日新城基础工程开始施工至2014年4月10日竣工期间，根据龙岩市气象局的统计数据，龙岩市新罗区城区出现大风（六级）以上天气96天，出现大雨（降水量达25MM）以上天气71天，其中同时出现大风、大雨以上天气为15天。故在被告施工期间因大风、大雨符合双方约定可以抵扣交房期限的天数为152天。被告主张台风影响亦应作为抵扣交房期限的依据，该主张没有合同及事实依据，本院不予采信。此外，在本案讼争所涉商品房施工期间，龙岩市水务集团公司发布2013年8月3日及2013年8月27日在莲东片区及莲南路停水的通告，停水区域与南中旭日新城所在区域基本相符，故停水天数应抵扣被告延期交房的天数。被告主张因高考交通管制造成延期施工，未提供职能部门出具的证明等有效证据予以证实，被告还主张原告未依约支付购房款，亦有提供有效证据予以证实，故被告前述主张理由不足，本院不予采信。综上，被告于2014年6月29日向原告交付房屋，延期天数为179天，其中符合双方《补充协议》第七条约定可以抵扣交房期限的天数为154天，因此被告实际逾期交房的天数为25天，应向原告支付逾期交房违约金为2457.23元（98.289元／天×25天）。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告南中旭日（龙岩）投资有限公司应于本判决生效之日起十五日内支付原告陈西彬、巫冬连龙岩市新罗区莲东北路南中旭日新城第6幢1701室逾期交房违约金2457.23元。二、驳回原告陈西彬、巫冬连的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费350元，由原告陈西彬、巫冬连负担300元，由被告南中旭日（龙岩）投资有限公司负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。审判长郑冬伟人民陪审员陈柳芬人民陪审员章玲二〇一四年十二月十七日书记员黄舒洁（代）附主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。二、执行申请提示第二百一十五条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、判决书履行提示：发生法律效力的民事判决书，当事人必须履行。当事人（履行义务人）应当在判决书确定的履行期间内自觉向权利人履行判决书确定的义务。如果履行义务人未在判决书确定的期间内自觉履行全部义务，权利人有权向法院申请强制执行，由此产生的相关执行费用由履行义务人负担。具有金钱给付内容的判决，履行义务人可以在判决书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入法院指定的履行款帐户时，应当在银行转帐后即时告知案件承办人，并提供银行凭证复印件。判决书确定应当负担诉讼费的当事人，应当在判决书生效后七日内自觉将诉讼费缴交至法院指定的诉讼费帐户，并向案件承办人提供银行凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。履行款帐户（开户行：兴业银行龙岩新兴支行；开户单位：龙岩市新罗区人民法院；帐号：17×××01）诉讼费帐户（开户行：福建海峡银行龙岩分行营业部；开户单位：龙岩市新罗人民法院；帐号：10×××01）