湖南省常德市武陵区人民法院民 事 判 决 书（2012）武民重字第01536号原告（反诉被告）粟凯平。委托代理人吕志强，湖南群杰律师事务所律师，代理权限系特别授权。被告（反诉原告）湖南锦新房地产开发有限公司。法定代表人郭大祥，该公司执行董事。委托代理人刘伯钧，湖南沅澧律师事务所律师，代理权限系特别授权。原告（反诉被告）粟凯平与被告（反诉原告）湖南锦新房地产开发有限公司（以下简称锦新公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年6月14日作出判决，被告（反诉原告）锦新公司不服，提出上诉。2013年11月21日，湖南省常德市中级人民法院以（2013）常民一终字第155号民事裁定书裁定撤销原判，发回重审。2013年12月9日本院重新受理了本案，依法组成合议庭，于2014年1月17日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）粟凯平及其委托代理人吕志强、被告（反诉原告）锦新公司法定代表人郭大祥及其委托代理人刘伯钧到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告粟凯平诉称：2008年1月15日，被告作为出卖人以湖南利源房地产开发有限公司的名义（现更名为锦新公司）与原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于武陵区落路口临江路以西的第A幢东边东头28层（现2801号房）出售给原告，合同第三、四条约定该商品房建筑面积共146平方米，每平方米1200元，总金额为175200元整。合同第五条就面积确认及面积差异处理作出了约定。合同第六条约定了买受人付款方式为第一次付140000元整，第二次付35200元整。合同第八条约定出卖人应在2009年12月26日前将该商品房交付买受人使用，该合同将房屋平面图作为本合同的附件一附后。合同签订后，原告付清了购房款，该商品房现已成为现房，但被告至今无理仍未将该商品房交付原告使用，被告应当赔偿因延期交房而给原告造成的损失。原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，诉请判令：1、被告全面履行合同并向原告交付房屋；2、被告向原告赔偿因延期交房而造成的损失（按月租金1500元计算）；3、被告承担本案的诉讼费用。原告粟凯平对其诉称的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同复制件，拟证明买卖关系及双方权利义务；2、银行卡存款凭条复制件，拟证明支付购房款的事实；3、银行卡取款凭证复制件，拟证明支付购房款的事实；4、商品房预售许可证复制件，拟证明房屋具备交付条件；5、民事判决书复制件，拟证明商品房买卖合同合法有效；6、情况说明复制件，拟证明被告已认可部分购房款。7、民事起诉状复制件，拟证明被告已认可原告支付购房款。被告锦新公司辩称：一、该份合同是为了抵偿欠款而签，不是真正为购房而签的合同。首先是因为当时锦新公司向粟凯平借钱，粟凯平担心锦新公司的偿还能力，双方就签了这份合同作为抵押，合同的补充协议第1、4款明确载明“此房抵欠款”、“此合同不对外”。现锦新公司愿意还本付息给粟凯平。其次，合同签订时，该栋房屋尚处于设计阶段，既未动工兴建，更未取得《商品房预售许可证》，不具备销售条件。再次，合同约定A栋东头东边28层号房，现该幢28层有2801、2802、2805号三套房子，粟凯平要求交付2801号房，没有合同依据。二、粟凯平第一期应交购房款至今未交齐，违约在先，锦新公司有权解除合同。三、粟凯平两次退购房款8000元，其行为已经证明粟凯平主动解除合同。四、合同生效后锦新公司通知解除合同，粟凯平未提出异议。五、粟凯平要求交房的诉求已超过诉讼时效。六、本案诉争房屋已卖给他人，无法兑现本案诉争标的物。七、从公平原则出发，解除本合同合理。被告（反诉原告）锦新公司反诉称：2008年1月15日，原、被告签订《商品房买卖合同》，但合同签订后，反诉被告根本不履行合同约定，迟迟不缴纳购房款，致使反诉原告签订合同的目的无法实现。即使认可反诉被告交了部分购房款，但其后又拿回了8000元，反诉被告的行为已证明要解除本次合同，故提出反诉，请求判令：1、解除双方签订的《商品房买卖合同》；2、反诉被告承担本案的诉讼费用。被告（反诉原告）锦新公司对其辩称及反诉的事实在举证期限内向本院提交了下列证据：1、商品房买卖合同复制件，拟证明此合同以借款抵房款，同时说明此合同不对外，本诉原告不是真实意思买房，而是用房屋抵借款；2、粟凯平两张收条复印件，拟证明粟凯平收回了8000元购房款；3、本院（2012）武民初字第354号民事判决、湖南省常德市中级人民法院（2012）常民一终字第272号民事判决书，拟证明粟凯平未支付购房款；4、解除合同通知书复制件及特快专递邮件详情单复制件，证明原告已收到解除通知；5、锦新公司与郑卫红签订的《商品房买卖合同》复制件，收郑卫红房款的收据复印件、郑卫红的证言复制件、旭明花园A栋销控表复制件、对许小春调查笔录的复制件，拟证明涉案标的物已经卖与他人，无法兑现与粟凯平的商品房买卖合同。反诉被告粟凯平针对反诉辩称：1、本案合同真实有效，且被生效判决确认；2、本案的反诉不成立，在原告起诉要求被告锦新公司履行合同的诉讼过程中，被告（反诉原告）反诉要求解除合同，实际是一种重复行为；3、原告（反诉被告）已付清购房款，在当时房价最低的时候购买的房屋，现在被告（反诉原告）要求解除合同，这对原告（反诉被告）严重不公平；4、被告（反诉原告）称将诉争房屋已经出售给第三人，原告（反诉被告）认为与本案无关联，该房屋已进行了查封，即使反诉原告和第三人签订了合同，对于本案主张合同履行不具有对抗性。在庭审质证中，被告（反诉原告）对原告（反诉被告）提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据2、证据3中存、取款凭条，锦新公司只认可两笔，一笔是88982.50元，另外一笔是45000元；对证据4、5、6无异议；对证据7的真实性无异议，但对其证明目的有异议。原告（反诉被告）对被告（反诉原告）提交的证据提出以下质证意见：对证据1的真实性无异议，但不认可其证明目的。补充协议中附件三约定“此房抵欠款”并不能排除该合同的真实性。该证据说明被告确实欠原告的钱，同时原告还支付了十几万的购房款。证据2与本案无关联性，是粟凯平与郭大祥之间的借款往来；对证据3的真实性无异议，但对其证明目的有异议；对证据4中解除合同通知书原告没有收到，在原告起诉后，被告锦新公司再向原告要求解除合同，已无实际意见；对证据5中调查笔录的真实性有异议，证人应该出庭作证；证据5中的其他证据，在涉案房屋买卖合同的几次诉讼中都未提交，而该证据在诉讼前已经存在，被告今天才提交，对证据5的三性提出异议。合议庭经评议后认定下列证据合法有效，可以作为本案的定案依据：原告（反诉被告）所举证据1、4、5、6、7；证据2、3中有郭大祥签字的凭条；被告（反诉原告）所举证据1-4。原告（反诉被告）所举证据2、3中，没有郭大祥签字的凭条因无相应证据予以佐证，本院对其不予采信；被告（反诉原告）所举证据5，因原告（反诉被告）对其真实性提出合理质异，且与本案无关联性，本院不予采信。根据采信的证据及双方当事人对无争议事实的陈述，本院确认以下案件事实：2008年1月15日，被告以湖南利源房地产开发有限公司的名义（现更名为锦新公司）与原告签订了一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于武陵区落路口临江路以西的第A幢东边东头28层（现旭明花园2801号房）出售给原告，合同第三、四条约定该商品房建筑面积共146平方米，每平方米1200元，总金额为175200元整。合同第六条约定了买受人付款方式为第一次付140000元整，第二次付35200元整。合同第八条约定出卖人应在2009年12月26日前将该商品房交付买受人使用。合同签订后，2008年1月16日，原告向锦新公司法定代表人郭大祥支付了现金133982.5元。被告于2011年12月16日取得商品房预售资格。2011年11月22日，被告锦新公司向常德市武陵区人民法院起诉，请求确认原、被告双方签订的《商品房买卖合同》无效，本院以（2012）武民初字第354号民事判决驳回了其诉讼请求，锦新公司不服判决，向常德市中级人民法院提起上诉，常德市中级人民法院于2013年1月23日做出（2012）常民一终字第272号民事判决书作出“驳回上诉，维持原判”的判决。另查明：1、2008年9月29日、11月2日，粟凯平分别向郭大祥出具收条，收郭大祥现金3000元和5000元。2、2013年1月30日，被告锦新公司向原告粟凯平送达国内特快专递邮件，邮件内件品名中注明“解除合同通知书”，邮件签收人为丁春莲（系粟凯平的妻子）。3、旭明花园小区现仅有商品房一幢，第28层共有五套商品房，除因本案诉中财产保全的第2801号房外，其余四套房均已进行了房屋销售登记备案。第2801号房屋面积152.7㎡。现原告认为被告至今未将双方已买卖的商品房交付原告使用，被告应当赔偿因延期交房而给原告造成的损失。原告向本院提起诉讼，提出前列诉讼请求；被告提出反诉，请求判令解除双方签订的《商品房买卖合同》。本案争议的焦点：一、粟凯平给付的133982.50元是否为履行《商品房买卖合同》支付的购房款；二、粟凯平所收郭大祥8000元现金是否为锦新公司的退房款；三、《商品房买卖合同》中的标的物商品房能否确认为旭明花园A幢2801号房；四、反诉被告锦新公司要求解除合同的条件是否成就；五、粟凯平要求锦新公司赔偿因延期交房的损失是否有法律依据；六、本案是否已过诉讼时效。本院认为：关于焦点一，原告（反诉被告）粟凯平与被告（反诉原告）锦新公司签订的《商品房买卖合同》为有效合同，其效力已经被本院及常德市中级人民法院的生效判决予以确认，双方应按合同的约定实际履行。在该合同签订的第二天，粟凯平向锦新公司的法定代表人郭大祥支付133982.50元。锦新公司辩称该款项为锦新公司向粟凯平的借款，但未能提供锦新公司欠粟凯平债务的相关凭证及公司财务记帐帐目予以佐证，且在本院（2012）武民初字第354号民事案件中、锦新公司提交的诉状中已陈述粟凯平向其交过购房款，此购房款即指2008年1月16日粟凯平支付给锦新公司法定代表人的款项；从款项的交付时间上看，粟凯平支付133982.50元的时间与双方订立《商品房买卖合同》的时间相承接，粟凯平支付款项的依据是双方订立的合同；本案合同中《合同补充协议》约定：“此房抵欠款，此合同不对外”，但合同双方均未在《合同补充协议》上面签名或盖章，该补充协议未成立，对双方均不具有约束力。因此，涉案房屋不能视为借款抵押物，而只能认定为买卖合同的标的物。综上，本院认定上述款项为粟凯平支付的《房品房买卖合同》的购房款。关于焦点二：锦新公司提交了粟凯平收郭大祥8000元的两张收条，因郭大祥是公司法定代表人，所以锦新公司主张该款是粟凯平要求锦新公司退给他的购房款。粟凯平对此不予认可，说明此收条不是向锦新公司出具，与锦新公司不相关，是他与郭大祥个人之间的经济往来，但未提供其与郭大祥之间有其他经济往来的证据。合议庭经评议后认定：锦新公司一方面不认可粟凯平向公司交付过购房款，另一方面又主张该款是粟凯平要求锦新公司退给他的购房款，这两种主张自相矛盾；同时，锦新公司没有提供公司与粟凯平之间双方同意解除合同，退还购房款的证据，单凭粟凯平收郭大祥8000元的两张收条不足以认定该款为退还的购房款。关于焦点三：原、被告签订的商品房买卖合同中约定的房屋明确在旭明花园A幢第28层。截止目前，该小区内仅有一幢商品房，第28层的五套房屋除涉诉的第2801号房屋外，其余四套均已进行了房屋销售登记备案，且第2801号房屋面积与原、被告约定的房屋面积最为接近，在商品房买卖实践中，正式交付的房屋面积与预售合同中约定的房屋面积有一定差别，亦属正常情形。鉴于旭明花园的第28层商品房销售的实际情况，本案的标的物只能是第2801号商品房。关于焦点四；本案中双方当事人没有协商解除或在合同中约定解除合同。如果双方要解除合同必须有法定的解除合同的事由，锦新公司以粟凯平拖欠超过应付款的30%，符合《中华人民共和国合同法》第一百六十七条解除合同的法定情形为由提起反诉，要求与粟凯平解除合同。本案合同中双方约定了第一次交款金额为14万元，粟凯平第一次实际交款133982.50元，不足金额为6017.5元。未支付到期价款的金额未达到全部价款14万元的五分之一，因此不符合《中华人民共和国合同法》第一百六十七条解除合同的法定情形。双方对第二次交款时间没有约定，锦新公司主张最迟应该在约定的交房时间2009年12月26日交付第二期购房款，但此时锦新公司尚未取得《商品房预售许可证明》，不具备交房的条件，不能视此时为明确的第二期交房款的时间。粟凯平在2012年11月13日向本院提起诉讼，要求锦新公司履行商品房买卖合同并交付房屋，后锦新公司于2013年元月向粟凯平送达《解除合同通知书》，此时关于本合同的争议处于诉讼期间，锦新公司向对方送达解除合同通知的行为不再产生法律效力，该争议只能在诉讼中解决。综上，对锦新公司要求与粟凯平解除合同的反诉请求，本院不予支持。关于焦点五：依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，锦新公司逾期交房，应按此地段同类房屋租金标准计算损失。由于合同双方约定的房屋交付时间为2009年12月26日前，而此时锦新公司尚未取得商品房预售许可证明，房屋交付不能，故本院确定其可交付房屋的时间以锦新公司取得商品房预售许可证明后（即2011年12月17日后），粟凯平主张锦新公司赔偿因延期交房而造成的损失亦应以上述时间为起点依据。虽然原、被告在合同中没有关于违约金和赔偿损失的约定，但有法律的明确规定及最高人民法院的相关司法解释，现原告主张要求被告赔偿损失，本院应予支持。因原告未提供相应依据标准，本院依据同地段同类房屋的租金市场价格，同时考虑原告未交清全部购房款的事实，酌定其租金以800元／月计，关于焦点六：锦新公司就涉诉《商品房买卖合同》在2011年11月22日向本院提起了诉讼，本院以（2012）武民初字第354号民事案件立案受理，由此出现法定的诉讼时效中断的情形。因此，本案原告在2012年7月19日起诉，没有超过诉讼时效。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告湖南锦新房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告粟凯平交付位于武陵区落路口临江路旭明花园A幢东边东头第28层2801号房屋；二、被告湖南锦新房地产开发有限公司于房屋交付之日向原告粟凯平支付逾期交付房屋的损失（损失以每月800元自2011年12月17日起计至交付房屋之日止）；三、驳回原告粟凯平的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告湖南锦新房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3800元，反诉费1900元，共计5700元，由被告湖南锦新房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省常德市中级人民法院。审 判 长  沈凌溶审 判 员  王秀峰审 判 员  印 捷二〇一四年七月二十九日代理书记员  吴宁辉附；相关法律条文《中华人民共和国民法通则》第一百四十条诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效期间重新计算。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十二条当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。（三）履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。（五）履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。