广东省深圳市宝安区人民法院民 事 判 决 书(2015)深宝法民三初字第1151号原告陈籽伊，女，瑶族，1986年10月30日出生，身份证住址湖南省株洲市荷塘区。委托代理人林莉，湖南天弘律师事务所律师。被告深圳市卓科移动通信有限公司，地址深圳市龙华新区。法定代表人ＸＸ凯。第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司，地址深圳市福田区。负责人吴军强。原告陈籽伊诉被告深圳市卓科移动通信有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据原告的申请，依法追加深圳市世华房地产投资顾问有限公司（以下简称世华地产）为第三人参加诉讼，并适用普通程序公开开庭进行了审理。原告陈籽伊及其委托代理人林莉到庭参加了诉讼。被告深圳市卓科移动通信有限公司、第三人世华地产经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原告（买方）与被告（卖方）于2015年4月26日签订招商华侨城曦城XX栋XXXX的二手房买卖合同，合同约定卖方应于合同签订之日起（含当日）25天内自行筹资还清贷款，办妥注销抵押登记手续，并将房产证原件交于居间方。按照合同约定，被告应于2015年5月20日前办妥上述手续，但直至2015年6月11日，被告一直未还清贷款，没办注销抵押登记手续，也没将房产证原件交于居间方，其行为直接违约，导致合同无法继续履行。在此期间，原告多次催促被告履行合同约定义务，但被告均以各种理由推脱。原告已完全按照合同约定履行相关义务，合同签订次日，原告将定金伍拾万元整交给居间方，居间方于2015年4月28日通知被告收取定金，被告于2015年4月29日去居间方领取定金。按照合同约定，原告应于合同签订15日内（即2015年5月10日前）交清首付款（人民币伍佰捌拾万元），原告于2015年5月7日交清首付，并同时办理资金监管（共计人民币壹仟贰佰万元整）。民生银行于2015年5月11日出具了《二手楼宇按揭申请审查承诺函》。2015年4月份、5月份以来，深圳市房价上涨非常迅速，原告一直在等待被告履行合同，且原告的壹仟贰佰万元资金全部被银行冻结做资金监管，原告无法再购买其他房屋。按照房价上涨40%计算，原告实际损失达到人民币七百六十多万元。另外原告于5月6日、5月7日共汇入监管账户人民币一千两百万元整，现已被冻结一个月，银行回复，就算不交易，此笔资金需冻结三个月才能转出，按照银行贷款利息计算，三个月的利息为人民币二十万元。按照合同约定，卖方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可要求解除合同并要求卖方支付转让成交价20%的违约金。综上，为维护原告的合法权益，请求法院判令：1、解除原告与被告签订的关于深圳市宝安区新安街道广深高速公路东侧招商华侨城曦城XX栋XXXX的二手房买卖合同；2、被告返还原告已支付的定金500000元；3、被告向原告支付违约金3816000元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告未到庭，亦未提交书面答辩状。第三人世华地产未到庭，但提交书面答辩状称，第三人履行了居间义务，应当按照佣金承诺书的约定收取相应的佣金，本案是原被告之间的纠纷，第三人不承担相应责任。对于第三人处托管的交房保证金3万元，由法庭依法判决处理。具体交易情况说明如下：2015年4月26日在第三人居间下，原被告经磋商后签订了涉案房产的买卖合同，合同就双方的权利义务进行了相关约定，其中转让价为人民币19080000元，定金为50万元，被告方自行赎楼。合同签订后，原告支付定金50万元，该定金由我司托管后，于2015年4月28日转账支付给到被告。原被告双方在合同约定时间内做了首期款资金监管，且原告先申请银行按揭贷款，贷款银行于2015年5月11日出具贷款承诺函。被告方无法在合同约定的时间内自行赎楼，导致合同无法继续履行。经审理查明，2015年4月26日，原告陈籽伊（买方）与被告深圳市卓科移动通信有限公司（卖方）经第三人世华地产居间服务签订了一份《二手房买卖合同》，约定被告将其位于深圳市招商华侨城曦城XX栋XXXX（深房地字第××号）房产转让予买方，转让成交价19080000元；定金500000元于合同签订时支付；买方应于签署合同之日起15日（含当日）内付清首期房款约580万元并于前述日期届满之日起三日内向银行提交按揭贷款申请及相关材料，卖方须无条件配合提交签署申请贷款所需的应由卖方提交签署的资料如按揭款项存入账户确认书等，买方无法取得银行贷款承诺额或者银行贷款额不足以支付房款的，应于知道前述事实后十日内补足应付房款，否则视为违约，买方应于签署申请按揭文件前自行交纳办理银行按揭所产生的按揭服务费、保险费、抵押公证费、评估费、抵押登记费、贷款合同利息等，否则视为买方违约；该物业处于抵押状态，卖方同意于签署本合同之日起25日内（含当日）自行筹资还清银行贷款、办妥注销抵押登记手续、并将房地产证原件交予居间方；买卖双方须于银行出具贷款承诺书之日（若卖方需办理赎楼手续的，则还应同时满足卖方已赎出房地产证原件并注销抵押登记的条件）之日起三日（含当日）内签署《深圳市二手房买卖合同》，并办理递件过户手续，且递件回执由居间方或担保公司代为托管，在递件回执载明的答复日期之日起三个工作日（含当日）内，买卖双方须到国土局等相关部门领取房地产证并按约定缴纳税费；涉及房屋买卖的所有税费（除赎楼费、赎楼贷款短期利息、因提前还贷卖方贷款银行征收的罚息及相关费用外）由买方承担；买卖双方协商同意在定金或其他房款中预留叁万元作为该房产交易之交房保证金，交由居间方托管，买卖双方办妥房地产交接手续后（及卖方结清房产各项欠费、依约交付家私家电、完成租约转移等）将该款退回卖方，如卖方未完成前述交房手续，则居间方有权将该保证金充抵卖方应支付的各项欠费、家私缺损市值赔偿、租约押金和租金等款项；买卖双方约定交房日期为卖方收齐全部房款（不含交房保证金、赎楼余款）之日起三日内；如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已经支付的定金；如卖方未按照本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之四支付违约金并继续履行合同，如卖方与其履行义务超过20日或有其他根本违约行为的，买方可解除合同并选择要求卖方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或双倍返还买方已支付的定金。合同备注条款约定：1、业主自己赎楼；2、买方定金转给经纪方第二天必须转给卖方。2015年4月27日，第三人世华地产向原告陈籽伊出具收据称收到原告陈籽伊交付的购房定金50万元。随后，原告陈籽伊与被告的代理人朱志在中国民生银行股份有限公司深圳宝安支行签署了资金委托监管协议，约定委托监管1200万元至原告陈籽伊的账户，待涉案房地产办妥以原告陈籽伊为权利人的《房地产证》后，上述监管资金可划拨至被告代理人朱志的账户。2015年5月11日，原告陈籽伊获得了民生银行出具的《二手楼宇按揭贷款申请审查承诺函》，承诺发放贷款658万元。以上事实，有《二手房买卖合同》、收款收据、资金监管协议、贷款承诺函等证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。有关合同效力。原告陈籽伊与被告深圳市卓科移动通信有限公司签订的《二手房买卖合同》系原被告双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，双方均应按照合同约定全面履行各自的权利义务。合同签订后，原告依照合同的约定支付了定金、双方签订了资金监管协议，监管了首期购房款，并办理了银行按揭手续，且买方已获得银行出具的贷款承诺函。被告应当举证证明其履行了合同约定的赎楼义务，但被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，由此引起的不利后果由被告自行承担，本院依照原告及第三人的陈述认定案件事实。被告没有在合同约定的时间内履行赎楼义务，构成违约。原告有权依据合同约定解除合同并要求被告承担违约责任。有关合同的解除。由于在合同履行过程中，被告没有在合同约定的期限内履行赎楼义务，构成违约。原告有权解除涉案合同。结合本案起诉状副本公告到期的时间，本院确认原告与被告签订的《二手房买卖合同》于2016年2月10日解除。有关定金。由于涉案合同已合法解除，定金应当返还。原告支付被告定金500000元，事实清楚，被告应当返还。对于原告提出的被告返还定金500000元的诉讼请求，本院予以支持。鉴于上述定金中有30000元作为交房保证金托管于第三人处，且第三人在答辩状中表明可以依照法院判决处理上述交房保证金，故应当由被告向原告退回定金47万元，第三人向原告退回交房保证金3万元。关于违约责任，由于被告没有在合同约定的期限内履行赎楼义务，构成违约，应当承担相应的违约责任。原告有权依照合同约定，要求被告支付转让成交价20%的违约金。由于被告恶意违约，考虑到违约金具有补偿性和惩罚性的双重性质，本院认为原告主张的违约不存在过高的情况，对原告主张被告支付违约金3816000元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告陈籽伊与被告深圳市卓科移动通信有限公司签订的《二手房买卖合同》于2016年2月10日解除；二、被告深圳市卓科移动通信有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈籽伊返还定金470000元；三、第三人深圳市世华房地产投资顾问有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈籽伊退回交房保证金30000元；四、被告深圳市卓科移动通信有限公司于本判决生效之日起五日内向原告陈籽伊支付违约金3816000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费41328元，保全费5000元，由被告深圳市卓科移动通信有限公司负担，上述费用原告已预交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于深圳市中级人民法院。审 判 长 范    藜人民陪审员 陈  远  霞人民陪审员 郭  映  舜二〇一六年六月十二日书 记 员 江  伟  娣书 记 员 银海莹（兼）附本案相关法律条文如下：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第10页共108页