西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）西中民一终字第01120号上诉人（原审被告，反诉原告）郭利平，男，1968年3月4日出生，汉族，个体工商户，住西安市长安区炮里街办上塬村*组。被上诉人（原审原告，反诉被告）陕西省西安水文水资源勘测局，住所地西安市长安区新华街43号。法定代表人张立新，该局负责人。委托代理人相素媛，女，1980年5月25日出生，汉族，该局法律顾问，住西安市长安区大学城智慧城小区。委托代理人石银山，男，1959年2月1日出生，汉族，该局工作人员，住该局。上诉人郭利平因与被上诉人陕西省西安水文水资源勘测局（以下简称水文局）租赁合同纠纷一案，不服西安市长安区人民法院（2014）长安民初字第00801号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人郭利平，被上诉人水文局的委托代理人相素媛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。水文局于2014年1月23日诉至原审法院称，郭利平在与水文局签订的房屋租赁合同到期后仍强行占用租赁房屋，拒不腾房。现诉请：1、请求判令郭利平立即将租赁房屋交还水文局；2、判令郭利平支付四个半月逾期使用费7128元；3、本案受理费由郭利平负担。郭利平辩称，其不同意返还租赁房屋，按照合同约定其应享有优先承租权。且水文局在租赁期内并未履行对房屋的维修义务，其自费进行了很多修缮，2012年6月因楼上水管漏水导致其店面被淹亦造成经济损失。郭利平提出了反诉，诉请：1、确认其对所承租房屋的优先承租权；2、判令水文局赔偿郭利平经济损失15000元，退还押金2000元；3、反诉费由水文局负担。水文局辨称，郭利平缺乏诚意，已丧失优先承租权。在合同履行期间其已全面履行了约定义务，不同意赔偿对方损失、退还押金，否认对方曾维修房屋，而装修房屋、加装设施是其经营需要，无权再行主张损失。原审法院经审理查明，2011年2月1日，水文局与郭利平签订《房屋租赁合同》一份，双方约定由郭利平承租水文局宿办楼一层自西向东（不含职工房）沿街门面房第七间，租赁期限自2012年2月1日起至2013年12月31日止，租金为每年19000元（1584元／月），郭利平一次性缴纳保证金2000元，租赁期满时郭利平须将物业恢复至原样并承担相应恢复费用。双方还约定郭利平在同等条件下有优先租赁权。合同签订后郭利平在承租房屋进行经营活动，并如约向水文局缴纳了每年租金。2013年12月31日租赁期限届满后，水文局以接到上级通知需要清理办公用房为由要求郭利平交房，但郭利平希望继续续租该房屋并拒绝交还房屋，水文局遂诉至法院，形成本诉。庭审中，水文局坚持要求郭利平腾房并支付逾期使用费，并提供了房屋租赁合同等证据证明其主张，郭利平对水文局提供的证据虽无异议，但坚持要求续租房屋，并认为其自行维修房屋的费用及楼上漏水店面被淹的损失应由水文局承担。诉讼中，郭利平提出了反诉，郭利平提供了维修费用票据、水淹店面损失清单等证据，证明自己对房屋进行维修及店面被水淹造成的经济损失，对此水文局均予否认。双方各持己见，分歧较大，未能调解。原审法院经审理认为，依法成立的合同对双方当事人均有约束力，合同双方均应本着诚实信用的原则履行合同义务。本案中，郭利平在房屋租赁期限届满后已无合法理由继续占有使用水文局的房屋，其拒不向水文局交还房屋属违约行为，现水文局要求郭利平腾交房屋并承担逾期交付的使用费用，理由正当，依法应予支持。水文局与郭利平签订的《房屋租赁合同》约定了郭利平在同等条件下有优先租赁权，此系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应认定为有效，水文局如今后继续出租该房屋郭利平享有在同等条件下的优先租赁权。双方在合同中约定的2000元保证金，水利局在郭利平返还房屋后应及时退还。关于郭利平要求水利局承担其自行维修房屋的花费及赔偿其水淹店面损失一节，因其自行维修的行为事前没有得到水利局同意，事后水利局也未予认可，故对郭利平该项请求不予支持；其主张的水淹店面的损失亦未能提供充分证据证明，仅有其自行开列的损失清单一张，并不能反映水淹店面的实际情况以及是否因水利局的责任引起的损失，故对该项请求亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国物权法》第三十四条，《中华人民共和国民法通则》第五条、第九十二条之规定，判决：一、被告郭利平在本判决生效后五日内将占用原告的宿办楼一层自西向东（不含职工房）沿街门面房第七间返还给原告；二、被告郭利平在本判决生效后五日内支付原告四个半月逾期使用费7128元；三、反诉原告郭利平对西安市长安区新华街43号陕西省西安水文水资源勘测局宿办楼自西向东沿街门面第七间享有优先承租权；四、反诉被告在反诉原告交还房屋后立即退还反诉原告2000元保证金；五、驳回反诉原告其余诉讼请求。若未在本判决书指定期限内履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。水利局预交受理费150元，由郭利平负担；郭利平预交受理费112元，由郭利平负担40元，水利局负担82元。上诉人郭利平不服上述判决，向本院提起上诉称，原审法院认定郭利平在房屋租赁期限届满后已无合法理由继续占有租赁房屋，并认定其不向水文局交还房租属违约行为，判令郭利平腾房并承担逾期交房的费用属认定事实错误。郭利平租赁房屋时向案外人交有转让费，郭利平依约享有优先承租权，水文局为了自己的私利不愿意让其承租，明显违反法律规定。一审法院认定郭利平维修、装修房屋的花费没有得到水文局同意明显认定事实错误，在租赁期间涉案门面房的水电经常有问题，更有一次楼上水管漏水导致房屋被淹，其要求水文局解决均未予处理。租赁房屋使用近20年，推拉门已不具有防盗功能，多次沟通无效其无奈更换了塑钢门。本案房屋属于经营用房，房屋装修时经水文局同意的，水文局违约不让其优先承租，应赔偿装修费用。郭利平的房屋是通过案外人转让承租，支付了高昂的转让费用，该费用应由水文局承担赔偿责任。综上，请求撤销原审判决第一、二、五项，依法改判驳回水文局的诉讼请求，赔偿郭利平损失15000元。被上诉人水文局答辩称，郭利平在租赁合同期满后已无合法理由继续占有、使用原房屋，水文局要求腾房理由正当。郭利平要求水文局承担其自行维修房屋的花费及赔偿水淹店面的损失，因郭利平自行维修事前未得到水文局同意，仅有其自行开列的清单，证据不足。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，原审判决查明的事实属实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。本案所涉租赁合同期限截止于2013年12月31日，租期届满后郭利平拒不向出租人水文局返还房屋的行为显属违约，水文局要求郭利平腾交房屋并交纳逾期交房期间房屋占用费的请求，符合法律规定，依法应予支持。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。现郭利平主张水文局应赔偿因房屋漏水、维修、装修及多交房租等给其造成的损失共计15000元，但对于装修、维修的损失，其未能证明系经出租人水文局同意后所为，水文局对此亦不予认可，故对该请求本院不予支持；对于其主张房屋漏水及多交房租给其造成的损失，因其亦未能提供充分的证据予以证明，故该上诉请求本院亦不予支持。综上，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由郭利平负担。本判决为终审判决。审 判 长  崔志刚代理审判员  刘 旭代理审判员  陈 帅二〇一四年十二月八日书 记 员  樊佩瑶