广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法审监民提字第2号原审原告：苏景志，男，汉族。委托代理人：林伟国，广东商盾律师事务所律师。原审被告：博罗县鹏辉实业发展有限公司。法定代表人：张惠和，总经理。原审被告：惠州市金豪房地产开发有限公司。法定代表人：邱汉明，经理。原审被告：博罗县房地产实业发展公司。法定代表人：赖泽祖，经理。原审被告：苏惠宏，男，汉族。原审被告：邱汉明，男，汉族。苏景志与博罗县鹏辉实业发展有限公司（以下简称鹏辉公司）、惠州市金豪房地产开发有限公司（以下简称金豪公司）、博罗县房地产实业发展公司（以下简称博罗房地产公司）、苏惠宏、邱汉明商品房买卖合同纠纷一案，博罗县人民法院于2012年5月10日作出的（2010）博法民一初字第1077号民事判决，已经发生法律效力。2014年3月18日，本院经审查认为，（2010）博法民一初字第1077号民事判决确有错误，应予再审，遂作出（2014）惠中法立民监字第2号民事裁定，裁定本案由本院提审。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。苏景志的委托代理人林伟国、金豪公司的法定代表人邱汉明、苏惠宏、邱汉明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2010年7月20日，苏景志起诉至博罗县人民法院称：2009年3月4日，苏景志与鹏辉公司所委托的博罗房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定苏景志购买鹏辉公司开发的位于博罗县罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土）金豪花园A栋金辉轩5号商铺一套，总金额人民币228084元整。约定2009年6月30日前交付房屋。苏景志于2009年3月4日向建筑单位金豪房地产公司一次性付清房款。但鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司未按合同约定的时间将苏景志购买的博罗县罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）——金豪花园A栋金辉轩5号商铺交付苏景志使用，且公共配套设施仍没有完善，如水、电未通。苏景志要求鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司按时完成公共配套，办理所购房屋的房屋权属证书。为维护其合法权益，苏景志向法院提出起诉。请求：1、确认双方于2009年3月4日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司应立即协助原告办理位于博罗县罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）——金豪花园A栋金辉轩5号商铺的《房屋产权证》，并将本案中的房产交付苏景志使用；3、本案诉讼费、保全费由鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司承担。一审诉讼过程中，原审法院依法追加苏惠宏、邱汉明作为本案的共同被告参加诉讼。鹏辉公司辩称，鹏辉公司只是法律意义上的开发商，并非是实际开发商，实际开发商是邱汉明、苏惠宏，只因所开发金豪花园土地的土地所有权证所有人登记在鹏辉公司名下。所以该项目的报建证书登记鹏辉公司为项目所有人，鹏辉公司人对该项目没有投入及与金豪公司没有合作开发协议。苏景志的诉讼请求应由邱汉明、苏惠宏负责完成。金豪公司、博罗房地产公司、邱汉明经原审法院依法送达起诉状副本、应诉通知书和开庭传票后，在法律规定的期限内，未提出书面答辩，亦未到庭参加诉讼。苏惠宏庭审时口头辩称，其对业主起诉的内容无异议。原审审理查明，金豪公司是于2007年9月14日经惠州市惠城区工商行政管理局核准登记成立的有限责任公司，投资人是邱汉明及聂敏，法定代表人是邱汉明，经营范围为房地产开发、销售。鹏辉公司是于2002年9月19日经博罗县工商行政管理局核准登记成立的有限责任公司，经营范围为物业管理、土石方工程。博罗房地产公司是于2003年1月7日经博罗县工商行政管理局核准登记成立的内资企业法人，经营范围为主营房产开发、购销。位于罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）土地证号为博府国用（2007）第010940号的土地的使用权人是鹏辉公司。苏惠宏和邱汉明向鹏辉公司购得该土地，并合伙、合资在该土地上投资开发金豪花园楼盘。金豪花园楼盘登记的建设单位是鹏辉公司，由于鹏辉公司没有房地产销售资质，故鹏辉公司挂靠在博罗房地产公司名下销售，博罗房地产公司收取一定数额的挂靠费但不参与该项目的利益分成。金豪花园A、B、C、D栋已取得《商品房预售许可证》。另查，苏景志与苏惠宏、邱汉明经协商，由苏景志向苏惠宏、邱汉明购买位于罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）——金豪花园A栋金辉轩5号商铺一套。2009年4月3日，苏景志与博罗房地产公司（合同没有盖有正式印章）签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：苏景志购买A栋金辉轩5号商铺一套建筑面积66.88平方米，总价228084元一次性付清等条款。合同签订前，苏景志于2009年3月4日一次性支付原审被告购房款228084元，金豪公司出具了盖有财务专用章和盖有邱汉明印章及邱汉明签名共款1596591元的《收据》一份交苏景志收执（收据写明缴付金豪花园A栋金辉轩一楼1-6号店面）。再查，邱汉明因非法吸收公众存款罪于2009年6月10日被刑事拘留，2010年3月22日被惠州市惠城区人民法院（2010）惠城法刑二初字第88号刑事判决书判处有期徒刑8年，该判决现已发生法律效力。原审法院认为：苏景志与邱汉明、苏惠宏经协商于2009年4月3日以博罗房地产公司名义签订的《广东省商品房买卖合同》虽没有盖博罗房地产公司印章，但鹏辉公司、博罗房地产公司对此没有提出异议，依法应认定合法有效。苏景志已按合同约定支付购房款228084元。鹏辉公司、博罗房地产公司没有按合同约定交付房屋给苏景志使用，已违约。苏景志诉讼请求有理部分依法予以支持。因金豪花园是邱汉明、苏惠宏投资开发及邱汉明代表金豪公司收取苏景志购房款，所以邱汉明、苏惠宏、金豪公司依法负连带责任。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，判决：1、确认苏景志与博罗房地产公司于2009年4月3日签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效，受法律保护。2、鹏辉公司、博罗房地产公司于本判决发生法律效力后9个月内将位于博罗县罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）金豪花园金辉轩5号商铺的房产交付苏景志使用，并在交付使用后90日内负责将房屋权属证书办理至苏景志名下；办证费用依照有关法律法规规定由双方各自承担。3、金豪公司、邱汉明、苏惠宏对第二判项负连带责任。案件受理费4721元（缓交），由博罗房地产公司、鹏辉公司、金豪公司、邱汉明、苏惠宏负担。本院再审过程中，苏景志称，其对原审判决没有意见，请求按照原判决继续履行。苏惠宏表示同意原审判决。金豪公司、邱汉明未发表再审意见。鹏辉公司、博罗房地产公司经本院合法传唤，未到庭，也未提交书面陈述意见。本院再审查明，金豪公司是于2007年9月14日经惠州市惠城区工商行政管理局核准登记成立的有限责任公司，投资人是邱汉明及聂敏，法定代表人是邱汉明，经营范围为房地产开发、销售。鹏辉公司是于2002年9月19日经博罗县工商行政管理局核准登记成立的有限责任公司，经营范围为物业管理、土石方工程。博罗房地产公司是于2003年1月7日经博罗县工商行政管理局核准登记成立的内资企业法人，经营范围为主营房产开发、购销。位于博罗县罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）土地证号为博府国用（2007）第010940号的土地的使用权人是鹏辉公司。金豪花园楼盘登记的建设单位是鹏辉公司，由于鹏辉公司没有房地产销售资质，故鹏辉公司挂靠在博罗房地产公司名下销售，博罗房地产公司收取一定数额的挂靠费但不参与该项目的利益分成。金豪花园A、B、C、D栋已取得《商品房预售许可证》。2010年7月20日，苏景志以鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司为被告，以苏景志于2009年3月4日与鹏辉公司所委托的博罗房地产公司签订了《商品房买卖合同》，约定苏景志购买鹏辉公司位于博罗县罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）金豪花园A栋金辉轩5号商铺一套，苏景志向金豪公司一次性付清房款，但鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司未按合同约定交付商铺为由，向原审法院提起诉讼，请求：1、确认双方于2009年3月4日签订的《商品房买卖合同》有效；2、判令鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司应立即协助原告办理位于博罗县罗阳镇小金村金盘围组金盘围（土名）——金豪花园A栋金辉轩5号商铺的《房屋产权证》，并将本案中的房产交付苏景志使用；3、本案诉讼费、保全费由鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司承担。审理过程中，博罗县人民法院依法追加苏惠宏、邱汉明作为本案的共同被告参加诉讼。苏景志在一审诉讼过程中提交了以下证据：1、苏景志的身份证。2、一份落款仅有买受人苏景志签名捺印、落款时间为2009年4月3日的《商品房买卖合同》。3、一份盖有金豪公司财务专用章和邱汉明印章及邱汉明签名共款1596591元的《收据》，收据注明缴付“金豪花园A栋金辉轩一楼1-6号店面”，支付方式为现金支付。4、商品房预售许可证、建设工程规划许可证。4、鹏辉公司、金豪公司、博罗房地产公司的企业机读档案资料。再审另查明，苏惠宏诉邱汉明、鹏辉公司、博罗房地产公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案，博罗县人民法院于2011年2月23日作出（2010）博法民一初字第1772号民事判决，已经发生法律效力。后经博罗县人民法院审判委员会讨论决定，于2011年5月12日作出（2011）惠博法民一再字第1号民事裁定，裁定再审该案。再审过程中，博罗县人民法院追加金豪公司为被告，并根据黄均平、肖世勇、李其昌、曾水添、惠州市隆鑫贸易有限公司等28单位或个人的参加诉讼申请，通知该28单位或个人为第三人参加诉讼。博罗县人民法院于2011年12月31日作出（2011）惠博法民一再字第1号民事判决，第三人黄均平等24人不服再审判决，向本院提出上诉。本院于2012年12月25日作出（2012）惠中法民一终字第201号民事判决，已经发生法律效力，该判决主文第三项为：“驳回苏惠宏要求确认其与邱汉明、金豪公司存在合资合作开发金豪花园项目的诉讼请求。”本院再审认为，苏景志请求确认合同有效并判令被告办理《房屋产权证》及交付房产没有事实和法律依据。具体评判如下：一、关于原审原告苏景志诉请的商品房买卖合同是否依法成立并生效的问题。本院认为，商品房买卖合同是买卖双方基于意思表达真实、一致而达成的协议。本案中，原审原告苏景志向原审法院提供的《广东省商品房买卖合同》上仅有买受人苏景志的签名，出卖人博罗房地产公司或者其委托代理人并没有在合同上签章确认。《中华人民共和国合同法》第二十五条规定：“承诺生效时合同成立。”从苏景志提交的合同来看，仅有买受人苏景志一方的签名，而没有出卖人博罗房地产公司或者其委托代理人的签章确认，即使苏景志曾经向博罗房地产公司发出过要约，但没有证据证明博罗房地产公司对此作出过承诺，因此该商品房买卖合同只是一方当事人的意思表示，合同依法尚未成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定，依法成立的合同自成立时生效，本案因合同未成立，对原审原告苏景志及原审被告博罗房地产公司均没有约束力。那么，本案能否适用《中华人民共和国合同法》第三十七条“采用合同形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”的规定呢？本院认为，苏景志向法院提交的有金豪公司的财务专用章、邱汉明印章及邱汉明签名的收据，不能证明其已经履行合同主要义务、对方已经接受的事实。理由是，该收款收据仅有金豪公司的财务专用章、邱汉明印章及邱汉明签名，而无合同相对人博罗房地产公司或者其委托代理人的签章确认，且无其它银行付款凭证予以佐证。同时，该收款收据落款日期为“2009年3月4日”，比《广东省商品房买卖合同》上的日期“2009年4月3日”提前1个月，也有违常理，不符合交易习惯。故本院对该证据不予采信，本案不存在《中华人民共和国合同法》第三十七条规定的情形。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。”本案中，原审原告苏景志并无证据证明合同已经成立并生效，应承担举证不能的不利后果。原审法院判决确认苏景志与博罗房地产公司签订的《广东省商品房买卖合同》合法有效不当，应予纠正。二、关于鹏辉公司、博罗房地产公司是否应当将金豪花园A栋金辉轩5号商铺交付给苏景志使用并负责将房屋权属证书办理至苏景志名下的问题。如前所述，原审原告诉请的商品房买卖合同依法未成立，该合同对博罗房地产公司没有约束力，对合同之外的第三人鹏辉公司也没有约束力。因此，原审判决鹏辉公司、博罗房地产公司应将金豪花园A栋金辉轩5号商铺交付给苏景志使用并将房屋权属证书办理其名下不当，依法应予纠正。综上所述，原审原告苏景志并无证据证实其与博罗房地产公司存在事实上的商品房买卖合同关系并已履行完合同义务，苏景志应承担举证不能的不利后果，故苏景志请求确认合同有效并办理《房屋产权证》及交付房产没有事实和法律依据，本院依法不予支持。原审生效判决认定事实错误，适用法律错误，判决不当，依法应予撤销。本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第二十五条、四十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第（二）项、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第201条之规定，判决如下：一、撤销博罗县人民法院（2010）博法民一初字第1077号民事判决；二、驳回原审原告苏景志的诉讼请求。一审案件受理费4721元，由原审原告苏景志负担。本判决为终审判决。审 判 长 ：杨举添代理审判员 ：胡毅妹代理审判员 ：周子雄二〇一四年十二月十五日书 记 员 ：任婷婷附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第二十五条承诺生效时合同成立。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。第二百零七条人民法院按照审判监督程序再审的案件，发生法律效力的判决、裁定是由第一审法院作出的，按照第一审程序审理，所作的判决、裁定，当事人可以上诉；发生法律效力的判决、裁定是由第二审法院作出的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定，是发生法律效力的判决、裁定；上级人民法院按照审判监督程序提审的，按照第二审程序审理，所作的判决、裁定是发生法律效力的判决、裁定。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》按审判监督程序决定再审或提审的案件，由再审或提审的人民法院在作出新的判决、裁定中确定是否撤销、改变或者维持原判决、裁定；达成调解协议的，调解书送达后，原判决、裁定即视为撤销。