广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1541号上诉人（原审原告）黄苑香，女，汉族，1977年9月13日出生。委托代理人骆浩，男，汉族，1975年9月22日出生，系其配偶。上诉人（原审被告）深圳市联昌泰实业有限公司。法定代表人王建平。委托代理人袁敏荣，女，汉族，1978年10月10日出生，该公司员工。委托代理人黄银池，男，汉族，1991年5月16日出生，该公司员工。上诉人黄苑香与深圳市联昌泰实业有限公司（以下简称联昌泰公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市福田区人民法院（2014）深福法民三初字第138号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2012年6月25日，联昌泰公司（乙方、管理方）与案外人张X端（甲方、业主方）签订了一份《XX商场经营管理合同》，约定张X端将自有位于深圳市福田区XX路XX大厦裙楼K1007、K1008号商铺，建筑面积分别为15.9平方米、27.66平方米，全权委托给联昌泰公司对外招商和经营管理。联昌泰公司在张X端所在楼层业主签约达到80%（含一对一业主签约和自营业主签署管理合同及包租合同，或张X端所在楼层的面积80%）、均可按楼层开始商场经营管理。一对一租赁方式是指，由管理公司负责招商，业主直接和租户签署租赁合同，委托联昌泰公司对外招商并全权管理商铺，张X端须在签署商铺租赁合同的同时，协助承租方完成和联昌泰公司签署商场的管理协议。张X端、联昌泰公司双方约定，管理期限为八年，招商期限为6个月。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。2012年9月20日，黄苑香与联昌泰公司签订《XX世纪商铺合同审批表》，约定黄苑香认租K1008号铺位，建筑面积为33.4平方米，合作条件为租金10688元／月，合同保证金为32064元，合同期为8年，管理费835元／月，服务费10688元，节日推广费1200元／年，预交管理费（6个月）5010元／半年，水电押金1500元。2012年9月20日，黄苑香（承租方、乙方）与联昌泰公司（出租方、甲方）签订了一份《XX世纪商城租赁合同书》及《XX商城租赁合同补充协议》，《XX世纪商城租赁合同书》约定联昌泰公司将位于XX大厦商业裙楼K1008铺位，面积33.4平方米，租赁予黄苑香从事经营活动使用。租赁期限为8年，从2012年9月19日至2020年9月18日止（以商场正式开业日期为准）。月租金总额为10688元，前三年租金不变，第四年起租金按6%递增。履约保证金32064元，在黄苑香全面履行合同各项条款的约定和保证联昌泰公司出租物业完好的情况下，租赁期满，黄苑香退还租赁单位，结清应交的各项费用之后联昌泰公司不计息退还履约保证金。黄苑香须在每月5号前缴纳当月度商铺租金及管理费，黄苑香逾期缴纳，联昌泰公司每日按应缴总额的3%征收滞纳金。本合同生效后，联昌泰公司正式开业前未能按照合同约定提供租赁单位，应向黄苑香退还已收取的合同履约保证金及相关费用。黄苑香未按合同规定的期限装修和开业，逾期3日以上未开业，属黄苑香违约，联昌泰公司有权终止合同，履约保证金及所有预收费用作为违约金没收，以补偿联昌泰公司损失。同时联昌泰公司亦无须通知黄苑香，可将黄苑香租赁单位收回另行出租，而无须对黄苑香作任何补偿。黄苑香拖欠应缴任何款项及费用达15日以上（含15日）或无正当理由未报经联昌泰公司备案，擅自停止营业达七日以上的，联昌泰公司可单方面解除合同，没收履约保证金补偿联昌泰公司损失并有权申请人民法院先予强制执行黄苑香搬迁。若履约保证金不足以补偿联昌泰公司损失，联昌泰公司有权留置黄苑香货物抵押并向黄苑香追偿。《XX商城租赁合同补充协议》约定，黄苑香须一次性交付6个月的管理费5010元及水电押金1500元，自XX商城开业之日起，黄苑香享有免租5个月的经营条件，管理费第一年为25元／平方米，第二年起为27元／平方米。《XX世纪商城租赁合同书》及《XX商城租赁合同补充协议》并对双方的其他权利义务作了约定。合同签订当日，黄苑香即向联昌泰公司缴纳了服务费10688元、一个月租金10688元、保证金32064元、水电押金1500元、节日推广费1200元、6个月管理费5010元、装修押金3000元、购电表费用200元、购电费100元，联昌泰公司向黄苑香开具了收款收据。联昌泰公司交付涉案铺位后，黄苑香于2012年10月进场进行装修，2013年1月初装修完毕后一直未开业经营。双方确认免租期从2012年9月20日开始起算5个月，联昌泰公司在签订合同时支付一个月租金之后，未再向联昌泰公司支付租金、管理费。2013年3月15日，因黄苑香长期不开业经营，联昌泰公司向黄苑香发出《法务函》，要求黄苑香三天内作出整改，开门营业，否则将依合同条款解除合同。黄苑香庭审时认可收到上述函件。2013年6月份，联昌泰公司擅自将涉案铺位收回，并另行出租。再查，涉案XX大厦K1008号商铺的产权证显示该商铺权利人为张X端，建筑面积为27.66平方米。黄苑香向原审法院提起本案诉讼，请求：1、撤销黄苑香与联昌泰公司之间签订的《XX世纪商城商铺租赁合同》，并责令联昌泰公司立即返还已收取的保证金及其他费用合计64450元（其中保证金32064元、租金10688元、服务费10688元、管理费5010元、装修押金3000元、水电押金1500元、节日推广费1200元、购电表200元、购电费100元）；2、联昌泰公司赔偿黄苑香商铺装修费用28850元及其他损失30000元；3、本案诉讼费用由联昌泰公司承担。原审法院认为，黄苑香、联昌泰公司签订的《XX世纪商城商铺租赁合同书》及其补充协议、联昌泰公司与案外人张X端签订的《XX商场经营管理合同》系双方当事人真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的权利义务。本案的争议焦点是：1、联昌泰公司是否具有将涉案房产转租给黄苑香的权利；2、联昌泰公司未将涉案房产的实际面积告知黄苑香是否存在欺诈行为；3、涉案租赁合同是否应予以撤销；4、联昌泰公司是否应向黄苑香返还已收取费用并赔偿损失。关于第一个争议焦点，原审法院认为，根据联昌泰公司与涉案房产所有权人张X端签订的《XX商场经营管理合同》，联昌泰公司享有对涉案房产的经营管理权及转租权，且联昌泰公司是否享有对涉案房产的转租权，对黄苑香、联昌泰公司的合同效力并无影响，如联昌泰公司因出租人的原因不能履行与黄苑香的租赁合同，所需承担的亦是合同违约责任而非合同无效的返还责任。关于第二个争议焦点，原审法院认为，根据涉案房产的房产证显示，涉案房产的建筑面积为27.66平方米，房产证属于不动产权属证书，具有公示公信的效力，除有证据证明确有错误外，则以该不动产权属证书显示的信息为准。因此，联昌泰公司与黄苑香签订租赁合同时未告知租赁房产的真实面积，而将涉案房产的租赁面积夸大为33.4平方米，存在欺诈行为。关于第三个争议焦点，根据合同法第五十四条，因重大误解订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销；一方因欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。合同法第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合同法第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还……。其中重大误解是指，一方当事人对于合同主要条款有严重错误的理解，基于该错误的理解签订了合同，从某种意义上来说双方当事人对合同内容的理解是有重大偏差的，双方其实并未对合同内容达成合意，因此，并不符合合同成立的基本构成要件之一即合意，故只能采取宣告合同无效或者撤销来救济。显示公平是指，合同的订立会使一方显著获益而另一方受到严重损失，是不符合公平原则的。一方欺诈必须是使得对方在违背本意的情况下订立合同，才能导致合同的无效或者被撤销。本案中，联昌泰公司虽然对涉案房产的面积存在欺诈，但是，一方面涉案房产的实际面积与联昌泰公司所述面积仅仅相差5.74平方米，不足以使黄苑香对合同内容或者合同的标的物形成重大误解，或者完全违背了黄苑香订立合同的初衷；另一方面，标的物有关面积的条款只是合同条款之一，当该条款发生法律规定的无效或者可撤销的情形时，并不影响合同其他条款的效力，黄苑香通过请求联昌泰公司返还多收取的房屋租金，或者赔偿黄苑香因此遭受的损失就足以弥补，黄苑香据此请求撤销双方签订的租赁合同，对联昌泰公司过于严厉，亦不符合公平原则，原审法院不予准许。此外，黄苑香在接收商铺时即知晓涉案商铺的实际使用面积，黄苑香对此未提出异议，反而进一步确定装修方案和进行装修，黄苑香现称对于租赁商铺的预期使用功能产生错误认识而签订合同，与事实不符，原审法院不予采纳。对黄苑香、联昌泰公司合同第二条关于租赁面积的约定，原审法院予以撤销。关于第四个焦点联昌泰公司是否应向黄苑香返还已收取费用并赔偿损失的问题。因合同第二条关于租赁面积的约定被撤销，联昌泰公司应将据夸大的租赁面积多收取的租赁保证金5510.4元（32064÷33.4×（33.4-27.66）］、租金1836.8元（10688÷33.4×（33.4-27.66）］、管理费861元［25×（33.4-27.66）×6］、服务费1836.8元（10688÷33.4×（33.4-27.66）］返还给黄苑香。根据合同约定，如黄苑香未按合同规定的期限装修和开业，逾期3日以上未开业，属黄苑香违约，联昌泰公司有权终止合同，履约保证金及所有预收费用作为违约金没收，以补偿联昌泰公司损失。同时联昌泰公司亦无须通知黄苑香，可将黄苑香租赁单位收回另行出租，而无须对联昌泰公司作任何补偿。黄苑香经联昌泰公司催告仍未开业经营，已构成违约，联昌泰公司有权没收履约保证金及所有预收费用。故黄苑香要求联昌泰公司返还预收费用并赔偿损失，没有合法依据，原审法院予以驳回。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、撤销黄苑香与深圳市联昌泰实业有限公司于2012年9月20日所签订的《XX世纪商城租赁合同书》第二条“租赁场地”中关于租赁面积33.4平方米的约定；二、深圳市联昌泰实业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还黄苑香多收取的租赁保证金5510.4元、租金1836.8元、管理费861元及服务费1836.8元；三、驳回黄苑香的其他诉讼请求。本案案件受理费2766元，因适用简易程序，减半收取1383元，由黄苑香负担1271元，由联昌泰公司负担112元。上诉人黄苑香不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销深圳市福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第138号民事判决，依法改判；2、一、二审上诉费用由联昌泰公司承担。事实和理由如下：一审法院事实认定不清，适用法律错误。一、联昌泰公司确实实施了欺诈行为，且其行为已严重影响到了黄苑香的真实意思表示及合同目的的实现。本案中，一审法院认定联昌泰公司对涉案房产的面积存在欺诈，但另一方面，一审法院又错误地将涉案房产实际面积与所述面积之差5.74平方米孤立的看待，而忽视涉案房产其实际面积只有27.66平方米，综合看来，联昌泰公司在涉案房产实际面积上的夸大幅度超过20%，这足以使黄苑香对合同内容或者合同的标的物形成重大误解，完全违背了黄苑香订立合同的初衷。标的物有关面积的条款是合同条款之一，但该条款是合同的一个主要条款，面积也是房产的基础要素，当该条款发生法律规定的无效或者可撤销情形时，直接影响合同的效力。黄苑香一直就租赁过程中出现的此等问题向联昌泰公司寻求解决，但联昌泰公司一直不予理睬，并变本加厉，将标的物拆除，转租他人，给黄苑香造成了巨大的经济损失。黄苑香要求撤销与联昌泰公司签订的《租赁合同》，并赔偿由此产生的一切经济损失。此外，黄苑香查看过涉案房产后进行装修，这是黄苑香正常行为，联昌泰公司并不能因此减免在涉案房产合同欺诈上的责任。二、联昌泰公司不具有将涉案房产转租给黄苑香的权利，也无法达到黄苑香签订合同的目的。联昌泰公司一直不肯提供该商铺的房产资料和委托授权证明，直至黄苑香起诉后，联昌泰公司才提供与业主签订《XX商场经营管理合同》和《XX商铺（南区）一对一租赁合同》给黄苑香。黄苑香阅读相关证据后发现，联昌泰公司与业主签订的《XX商场经营管理合同》中明确说明：联昌泰公司与业主选择的是一对一租赁方式，合同第二条第2小项第1）小项中明确说明一对一租赁方式时“业主直接和租户签署租赁合同”。对于这一点，一审开庭时，联昌泰公司也亲口向法官确认。由于联昌泰公司越俎代庖的行为，联昌泰公司与黄苑香签订的《XX世纪商城租赁合同书》并非规范的房屋租赁合同，仅凭《XX世纪商城租赁合同书》不能办理房屋租赁合同备案登记，也就无法办理个体工商营业执照，不能办理金融POS收款设备，导致黄苑香不能合法的开业和正常经营，且黄苑香曾多次寻求联昌泰公司解决，但联昌泰公司一直不予配合。联昌泰公司在黄苑香开业前一直未能向黄苑香提供符合合同约定的房屋，其行为己严重影响黄苑香合同目的的实现。三、联昌泰公司应向黄苑香返还已收取费用并赔偿损失。首先，联昌泰公司在签订租赁合同的过程中故意夸大涉案房产建筑面积，幅度超过20%。其次，由于联昌泰公司与黄苑香签订的《XX世纪商城租赁合同书》并非规范的房屋租赁合同，仅凭《XX世纪商城租赁合同书》不能办理房屋租赁合同备案登记，也就无法办理个体工商营业执照，不能办理金融POS收款设备，导致黄苑香一直不能合法的开业和正常经营。再次，在黄苑香寻求解决该问题时，联昌泰公司一直不予理睬，并将黄苑香花费心血且已装修好的涉案房产强行拆除，转租他人，给黄苑香造成巨大经济损失，黄苑香要求撤消与联昌泰公司签订的《租赁合同》并要求联昌泰公司返还己收取费用，赔偿由此产生的一切经济损失是合情合理合法的。一审法院仅仅判联昌泰公司将其欺诈的租赁面积多收取的部分费用返还给黄苑香，这显然有失公平，无法弥补黄苑香的经济损失。综上所述，联昌泰公司并非一个诚信的当事人，在合同签订时，其已实施了欺诈行为，此后，更由于联昌泰公司自身的原因导致黄苑香无法办理房屋租赁合同备案登记及个体工商营业执照手续，致使黄苑香合同目的无法实现。故无论合同是否可撤销，但合同无法实现的根本原因在于联昌泰公司。现为维护黄苑香的合法权益，现根据我国《民事诉讼法》的相关规定向二审法院提起上诉，恳请二审法院依法判决，支持黄苑香的诉讼请求。针对黄苑香的上诉，联昌泰公司口头答辩称：联昌泰公司不同意黄苑香的上诉意见。上诉人联昌泰公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销福田区人民法院作出的（2014）深福法民三初字第138号民事判决第一条、第二条，依法改判；2.一、二审诉讼费用由黄苑香承担。事实和理由如下：一、原审法院认定事实不清，证据不足。1、涉案商铺委托事实：联昌泰公司在2012年6月25日与涉案商铺业主张X端签订了一份《XX商场经营管理合同》，约定业主方将该涉案商铺全权委托给深圳市联昌泰实业有限公司进行对外招商和经营管理，委托方式为一对一，委托条件为：租期8年，前三年的年租金为原始购房价的13%（含税）．免租5个月，第四年起，在年租金基础上复利递增6%，一租三押。附件证明委托K1008商铺房产证面积为27.66平方米，登记价为912226.8元。由此计算前三年租金为912226.8＊0.13／12=9882.46元／月，折算每平米租金为357.28元，押金为9882.46＊3=29647.38元。2、涉案商铺出租事实：黄苑香在得知XX世纪商城招商后，多次到XX世纪商城咨询商铺的位置、租金及经营合作条件等细节。并于2012年9月20日在双方自愿公平、合法的情形下与联昌泰公司签订《XX世纪商铺合同审批表》、《XX世纪商城商铺租赁合同书》及其补充协议，约定黄苑香认租K1008号商铺，建筑面积为33.4平方米，合同条件为租金10688元／月，折算每平米租金为320.00元，合同保证金32064元，合同期为8年，管理费835元／月，服务费10688元，节日推广费1200元／8年，预交管理费（6个月）5010元／半年，水电押金1500元。合同生效后联昌泰公司依合同约定将商铺交付给黄苑香使用，黄苑香收铺遂开展了对商铺的装修工作。一审法院判决认定联昌泰公司与案外人张X端签订的《XX世纪商城管理合同》、联昌泰公司与黄苑香签订的《XX世纪商城商铺租赁合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效。3、面积争议：有关面积条款，联昌泰公司依商场营运管理需要，对涉案商铺所在的商城一楼按50%的公摊率对商城进行整体规划，导致该商铺出租面积与房产证面积稍有差异。统一分摊率是为了便于管理，依据《XX世纪商城管理合同中“甲方同意乙方无偿对场内公共区域部分（包括地面，墙面，货梯内壁，扶手电梯两侧，商场各大门口及两侧）进行规划”，有利于管理公司对商城的盘活。整体规划后的商铺面积与房产证面积不一致，联昌泰公司在经营管理过程中，主观上不存在故意欺诈行为，并在办理租赁登记备案时出示房产证复印件和业主委托书时就规划对面积的影响作出了说明，也对商铺出租条件的主要条款即租金条件没有较大的影响。此外，黄苑香在接收商铺时即知晓涉案商铺的实际使用面积，对此并未提出异议，反而进一步确定装修方案和进行装修，并违反双方约定，拖延装修，拒绝进场营业，恶劣地损害了联昌泰公司的合同权利，直至起诉联昌泰公司，谎称对于租赁商铺的预期使用功能产生错误认识而签订合同，要求退还费用和赔偿装修费用，有诈骗嫌疑。另联昌泰公司受托涉案商铺折算每平方租金为357.28元，经规划出租给黄苑香折算每平米租金为320.00元，两种情况下的折算每平米租金只是用来衡量商铺的租赁平效，虽然面积有夸大少许，但平效有所下调，所以从整体考虑，联昌泰公司对面积的少量上浮不存在故意欺诈，仅是商业运作的一种方式。二、一审法院判决无事实依据，所判不公。l、涉案商铺租赁条件的制定依据：联昌泰公司对受业主委托管理出租的涉案商铺制定招商方案，租金条件核算依据是该商铺的房产登记价格，而不是依据面积来计算，并适当加以调整，以优补差，以平衡因商铺位置优劣而产生的招商差异。2、一审判决依据错误：一审法院判撤销联昌泰公司与黄苑香合同第二条关于租赁面积，退还夸大面积多收取的租赁保证金5510.4元，租金1836.8元．服务费1836.8元计算错误。黄苑香与联昌泰公司所签《XX世纪商城商铺租赁合同书》，其中租金计算条件是依据该涉案商铺房产登记价计算得来，与面积无关，且面积差异只对管理费产生影响，对租金和保证金、服务费等费用的影响无事实依据。3、退还费用所判不公：联昌泰公司收取黄苑香三押一租合计10688＊4=42752元，三押一租是代收代付的款项，联昌泰公司依《XX商铺经营管理合同》对涉案商铺业主张X端支付出租商铺应收的三押一租，合计9882.46＊3=39530元，联昌泰公司收支差额为3222元，一审判决联昌泰公司退还黄苑香租金和保证金两项合计7347.2，所判不公。三、黄苑香有违约责任，恶意诉讼，损害了联昌泰公司的合同权利。联昌泰公司依法有向黄苑香主张因违反双方合同约定在“5个月免租期未满时停止营业、撤场、结业，甲方可以收回租赁单位并且乙方还必须补回5个月租金给甲方。给甲方造成损失的，还应赔偿其它损失”的权利。综上，一审法院认定事实不清，证据不足，请求二审法院依法查明事实，做出公正判决。针对联昌泰公司的上诉，黄苑香答辩称意见与其上诉状一致。本院经审理查明，原审所查事实清楚，本院予以确认。本院认为，黄苑香与联昌泰公司就涉案商铺签订的租赁合同内容不违反国家法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方应全面适当的履行各自的合同义务。涉案商铺的实际面积为27.66平方米，联昌泰公司在租赁合同中将涉案商铺的面积夸大为33.4平方米，的确存在欺诈行为。黄苑香在2012年9月20日签约前已对涉案商铺进行实际考察，签约后亦对涉案商铺进行装修，对其实际使用面积应当早已了解，但并未举证证明其在合同履行期内曾就该面积问题向联昌泰公司加以主张。联昌泰公司于2013年6月收回涉案商铺后，黄苑香迟至2014年1月20日方向原审法院提起诉讼，以对方欺诈为由要求撤销租赁合同，明显与常理不符。本院认定联昌泰公司在商铺面积问题上虽存在欺诈行为，但该欺诈行为尚不足以达到解除合同的程度，黄苑香无权主张解除涉案合同。原审判决撤销合同中关于租赁面积的约定，并判令联昌泰公司退回就夸大面积部分收取的相关款项，本院予以确认。黄苑香在涉案商铺装修完毕后长期不开业经营，经联昌泰公司致函催告后仍拒不履行，构成根本违约。黄苑香主张联昌泰公司拒不配合其办理租赁合同备案手续，但并无充分证据，本院不予采信。综上，上诉人黄苑香与联昌泰公司的上诉理由均不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费，黄苑香已缴纳2766元，联昌泰公司已缴纳2766元，由其各自负担。本判决为终审判决。审  判  长 刘粤芳审  判  员 赵 霞代理 审 判员 张 睿二〇一四年十二月十日书记员（兼） 李开宇