长春市绿园区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）绿民二初字第93号 原告荆建革，男，1956年4月9日生，汉族，住长春市。 委托代理人于瑞，吉林正森律师事务所律师。 被告荆刚，男，1978年3月11日生，汉族，住长春市绿园区。 委托代理人李亚洲，吉林铭英律师事务所律师。 第三人荆建伟，男，1946年12月9日生，汉族，现住河北省承德市。 第三人荆建华，男，1950年11月30日生，汉族，住长春市绿园区。 原告荆建革诉被告荆刚、第三人荆建伟、荆建华合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告荆建革及其委托代理人于瑞、被告荆刚及其委托代理人李亚洲、第三人荆建华到庭参加诉讼，第三人荆建伟经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告诉称，死者荆树田与荆刚系爷孙关系。死者荆树田与死者柴荣1945年结婚，婚后生育三个儿子，即原告荆建革，第三人荆建伟，荆建华，婚后有共同财产位于长春市绿园区房屋一套，1999年9月3日，荆树田与长春立邦房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将该房安置回迁在长春市绿园区。2000年5月11日柴荣去世，2000年10月该房回迁安置在约定地点。2004年2月24日该房取得房产证，2013年9月13日荆树田去世。原告及两个第三人协商分配老人遗产，未能协商一致。2014年原告发现该房在2009年1月9日以买卖形式更名为被告荆刚。根据物权法第29条，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。柴荣去世后，该房发生了继承，房屋所有人应当是原告及两个第三人。如被告想购买该房屋，应当取得原告及两个第三人的同意，被告在未经上述共有人同意的情况下，私自与荆树田签订《长春市房地产转让合同》是无效的，房屋应恢复原来的登记状态即所有人为荆树田，房权证长房权字第506936**，然后由原告及两个第三人进行继承。原告的起诉符合物权法第29条、《城市房地产管理法》第38条及《民法通则》第58条之规定，原告依民事诉讼法第119条向法院起诉，请求1、确认荆刚与荆树田签订的《长春市房地产转让合同》无效，恢复原来的登记状态即恢复房屋所有权人荆树田，房房权证长房权字第506936**诉讼中，原告撤回恢复原来登记状态的诉讼请求）；2、案件受理费由被告承担。 被告荆刚辩称：被告购买房屋过户时，已经按当时的市场价格支付了65000.00元的购房款，因此房地产转让合同是有效的。因原房屋的所有权人荆树田已经去世，失去了民事主体资格，无法将房屋登记回已去世的人名下，即使合同无效，也应按析产继承对房屋进行分割。 第三人荆建华辩称，同意被告荆刚的意见。 第三人荆建伟经本院传票传唤无正当理由，拒不到庭参加诉讼，亦未进行答辩。 本案在审理过程中，原、被告为证实自己的主张，当庭进行了陈述、举证、质证和辩论，原告当庭提供了如下证据：1、户口本一份，证明荆树田与柴荣于1945年结婚，系夫妻关系，柴荣于2000年5月11日去世，荆树田于2013年9月13日去世。被告及第三人荆建华均没有异议。2、私有房屋评估表、房屋拆迁补偿安置协议书、长、长房权字第506936**证各一份，证明本案争议的房屋是荆树田与柴荣夫妻共有财产。2000年5月11日柴荣去世后，该房屋的产权所有人是荆树田、荆建伟、荆建革、荆建华。被告及第三人荆建华对该房屋属于荆树田和柴荣共有没有异议，对属于荆树田，荆建伟、荆建革、荆建华共有有异议，诉争房屋是拆迁得来的，不是原始房屋，不是共有财产。3、长春市房地产转让合同、荆刚房屋所有权存根，长房，长房权字第50601176**该房屋转让没有经过其他共有人同意，长春市房地产转让合同无效，应当恢复原来的登记状态即恢复长房权复长房权字第506936**第三人荆建华对合同真实性均无异议。 被告荆刚当庭提供了如下证据：1、荆刚名下的房屋所有权存根，长房权字，长房权字第50601176**房屋所有权登记在荆刚名下。原告对真实性没有异议，该证据证明长春市房地产转让合同无效。第三人荆建华质证称，长春市房地产转让合同有效，该房屋是荆刚花了6.5万元钱购买的。2、房地产交易申报审核表一份，证明2009年交易房屋的市场价格为64205.00元，进一步证明被告取得房屋时支付的价款不低于市场价格。原告对真实性没有异议，对证明的问题有异议，长春市房地产转让合同中约定房屋转让价格为2万元，该份证据与本案无关，不能证明长春市房地产转让合同有效。第三人荆建华没有异议。3、遗嘱一份，证明柴荣去世后，房屋八分之五归荆树田所有，荆树田将该部分遗赠给被告荆刚，遗嘱第一条第三项证明原告未尽赡养义务，遗嘱第二条证明第三人荆建华及其爱人对荆树田尽了全部赡养义务。原告对真实性有异议，该份证据与本案焦点问题无关，该份证据第一条第一款写明，此二室住房系荆树田、柴荣共同所有。因此柴荣去世后荆树田私自与荆刚签订房地产转让合同属无效行为。第三人荆建华没有异议。4、证人刘光植出庭作证：证明荆树田是我单位的党委副书记，我是单位的生产科调度。我们在一个楼居住，荆树田在209室，我在408室。当时荆树田想写个遗嘱，让我去当见证人，我当时笑话他，说就三个儿子，让他们哥仨商量去，荆树田说老大在外地，不能要房子，老三荆建革不是好儿子。荆树田将遗嘱写好后，亲自拿到我家让我签字。当时荆树田身体不错，意识很清楚。我差不多能认出荆树田的笔迹，遗嘱上他的名字是他的字。代书人田雨我当时没有看到。原告有异议，证明的问题与本案焦点问题无关，证人证明的遗嘱第一条第三项明确写明此二室住房剩余的八分之三由长子荆建伟、次子荆建华、三子荆建革继承，进一步说明荆树田无权处分该房屋，也就是说荆树田无权买卖该房屋。证人证明立遗嘱人荆树田、见证人李淑英、刘光植，代书人田雨并没有同时在场，遗嘱的真实性存在瑕疵。第三人荆建华没有异议。5、证人宁雅书出庭作证：荆树田是我的领导，我们原来是一个单位的，我没有看见原告荆建革伺候过老人，他们没有在一起生活过。对原告有异议，证人证言与本案的焦点问题无关。第三人荆建华没有异议。第三人荆建伟未到庭，亦未对以上证据进行质证。 第三人荆建华没有证据向法庭提供。 经审理查明：荆树田与柴荣于1945年结婚，生有三子，即本案第三人荆建华、荆建伟及原告荆建革。荆建伟生有一子，即被告荆刚。荆树田于2013年9月13日去世，柴荣于2000年5月11日去世。两人生前居住在长春市绿园区安庆路的一套房屋。1999年9月3日，荆树田与长春立邦房地产开发有限公司签订了《房屋拆迁补偿安置协议书》，约定将该房回迁在长春市绿园区，2000年10月该房回迁安置在约定地点，2004年2月24日该房屋取得产权证。2009年1月9日荆树田与其孙即被告荆刚签订《长春市房地产转让合同》，并将房屋更名至被告荆刚名下，合同约定房屋价款2万元。另查，2002年1月28日，荆树田立下遗嘱，将自己对房屋所占有的八分之五份额全部遗赠给其孙荆刚。现原告向法院起诉，请求1、确认荆刚与荆树田签订的《长春市房地产转让合同》无效；2、案件受理费由被告承担。 本案争议的焦点：荆树田与被告荆刚签订的《长春市房地产转让合同》是否有效。 根据审理查明的事实，本案争议的焦点及双方当事人提供的证据，本院综合评判如下： 荆树田与被告荆刚签订的《长春市房地产转让合同》无效。 荆树田与柴荣系夫妻关系，对争议房屋享有共有权，柴荣去世后，该房屋发生了法定继承。在荆树田生前所立遗嘱中，明确表示将自己对房屋所占有的八分之五份额遗赠给其孙荆刚。后荆树田与荆刚签订《长春市房地产转让合同》，将房屋出卖给荆刚，该行为未经其他共有人同意，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定：“下列房地产，不得转让：……（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的。”故荆树田与被告荆刚签订的《长春市房地产转让合同》无效。由于争议房屋系荆树田与柴荣的共同财产，柴荣去世后，该房屋应由荆树田及其子荆建革、荆建华、荆建伟继承。被告荆刚支付给荆树田的2万元购房款，应从荆树田分得的遗产份额中扣除，返还给被告荆刚。 依据《中华人民共和国物权法》第二十九条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决如下： 荆树田与被告荆刚签订的《长春市房地产转让合同》无效。 案件受理费2700元（原告已预交）由原告承担1350元，被告荆刚承担1350元。 如被告不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。 审 判 长  杨立春 代理审判员  谢 薇 人民陪审员  刘桂茹 二〇一四年七月二十二日 书 记 员  杨勇恒