云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民一初字第2542号原告李云春，男，汉族，1979年2月23日生，云南省曲靖市人，自由职业，住昆明市。委托代理人李晓莉，北京市北斗鼎铭律师事务所昆明分所律师，特别授权代理。被告李赫，男，汉族，1991年4月24日生，云南君汇文化传播有限公司员工，广州市人，现住昆明市高新区。原告李云春与被告李赫租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日受理后，依法由审判员姚琼芳适用简易程序，于2014年9月1日公开开庭进行了审理。因案情复杂，依法由简易程序转换为普通程序，组成合议庭，于2014年11月26公开开庭进行了审理。原告李云春及其委托代理人李晓莉、被告李赫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李云春诉称：原告看到被告对外转租商铺的信息后，与被告联系，得知该商铺为云南万邦鼎尚商贸有限公司出租的位于昆明市官渡区世纪金源大道1号金源购物中心四区万尚百货一层1F-006号。后双方就转租事宜洽谈协商，原告向被告表明了承租后欲从事万记成都冒菜馆连锁店的经营项目，被告当场承诺可以经营。原告得到被告的肯定答复后，双方就承租期限、付款金额、付款时间等具体内容进行协商达成一致，于2014年6月14日签订书面《承包协议》。签订协议后原告分三次向被告支付订金及租铺费用合计51000元，随后投入资金进行装修，同时购买了经营所需餐具。不料在原告准备开业时，商场负责人却基于被告未经商场同意擅自转租以及商户在经营期间不得使用明火、不得产生油烟等商场的相关管理规定，到商铺多次干涉，导致原告无法经营，无法实现合同目的。原告为此多次找被告协商解除，被告置之不理，现诉请人民法院：一、判令原、被告于2014年6月14日签订的《承包协议》无效；二、判令被告返还原告支付的订金及租铺费用51000元；三、判令被告承担原告产生的装修费4770元。经本院针对合同效力进行释明，原告变更第一项诉讼请求为：要求解除原、被告于2014年6月14日签订的《承包协议》。被告李赫辩称：原告的诉称不是事实。双方签订的《承包协议》是合法有效的，我承认收到原告交来的定金和承包费51000元，但不是租金。因为商铺是我向万尚百货租的，我向原告收取的承包费中已包含我向万尚百货交的租金（交至2015年1月31日）。我以很低的价格将铺面转让给原告，由于原告的违法、违规经营直接导致铺面停业，要求我退还承包费无事实及法律依据。原告对店铺的装修是私自装修，没有得到商场的同意，请求驳回原告的诉讼请求。归纳诉辩主张，本案争议的焦点是：原、被告签订的《承包协议》是否应当解除；被告是否应当向原告退还承包费及赔偿装修损失。审理中，原告针对其主张向本院提交以下证据：一、《承包协议》，欲证明原、被告双方约定由原告承租被告位于云南万邦鼎尚商贸有限公司商场1F-006号商铺，双方对租赁期限、租金、违约金等作了明确约定，同时约定，租赁期限（即协议中所指的承包期限）按照被告与云南万邦鼎尚商贸有限公司签订的协议书为准。二、收据3份、欲证明原告分别于2014年6月13日、14日、16日三次共向被告支付51000元，其中50000元为商铺租赁费、1000元为冰箱押金。三、万记成都冒菜馆简介，欲证明原告找被告商谈承租商铺时，已将自己欲经营万记成都冒菜馆连锁店的经营用途告知被告，当时被告口头承诺可以经营。四、装修照片，欲证明原告投入资金对商铺进行装修，同时也购买了经营冒菜所需餐具。五、付款证明单、众光LED超节能专家出货单、博雅图文设计部接件单，欲证明原告装修商铺花费的各种费用共计4770元。六、云南万邦鼎尚商贸有限公司出具的《证明》，欲证明原告在装修完毕待开业时，商场以经营位置不得经营超过双方约定的业态，在经营期间不得使用明火、不得产生油烟等理由，不允许原告经营冒菜，原告的经营目的不能实现。七、《租赁合同》，欲证明罗芳从云南万邦鼎尚商贸有限公司租赁了该商场1F-006号商铺，合同约定经营范围为甜品小吃，在租赁期限内，被告从第一承租人罗芳处承租了该商铺，又将该商铺转租给原告，但被告却对商场的相关要求故意隐瞒，导致商场屡次干涉阻止，原告的经营目的不能实现。经质证，被告对上述证据一、二的真实性无意见，但是对证明内容不予认可，原告和云南万邦鼎尚商贸有限公司之间没有任何的承包关系，1000元就是针对冰箱收取的押金，因为冰箱是向可口可乐公司租用的，退回冰箱就可以退押金；对证据三不予认可，被告没有承诺过原告可以经营冒菜；对证据四无异议；对证据五不予认可，无法核实其真实性，且与被告无关；对证据六的真实性无异议，被告陪原告找商场协商过，但是商场还是不同意；对证据七不予认可，被告之前的经营者是罗芳，但是双方已经向商场做了变更登记。被告针对其主张提交下列证据：一、图片5张，欲证明商铺现在的状态以及被告经营时候的状态，原告接手后私自对商铺进行的改造及违规装修；二、被告与罗芳及云南万邦鼎尚商贸有限公司三方签订的《协议书》，欲证明被告已经从罗芳手上完全的取得了该商铺的承租权，该协议原告看过；三、罗芳与云南万邦鼎尚商贸有限公司签订的《租赁合同》及收据3份，欲证明被告从罗芳处转让取得商铺承租权并支付更名费3000元；四、《进场装修合同》，欲证明商户装修需到商场备案，签订合同。经质证，原告对证据一的真实性无异议，但原告开的冒菜店和被告经营的不是一个性质，不存在违规，原告做了门头改造、贴了墙纸、安了灯；对证据二的真实性无异议，但是关联性不予认可，因为对经营范围没有约定；对证据三的真实性无意见，但对证明内容不予认可，协议上已经明确规定该商铺不能经营炒菜，因此原、被告之间的协议是无效的；对证据四不予认可，并经原告了解装修不需要商场的书面同意，也不需要签订装修合同。本院对双方当事人无争议的证据予以确认；原告提交的证据三被告不予认可，双方在合同中也没有约定原告的经营项目，不能证明被告对原告承诺可以经营冒菜，对其证明效力本院不予确认；原告提交的证据五被告虽不予认可，但结合双方提交的照片，可以相互印证证明原告接手商铺后进行了简易装修，本院予以确认；原告提交的证据七，被告虽不予认可，但结合被告提交的证据二、三，可以证明商铺原承租人为罗芳，被告向罗芳转承租该商铺，本院予以确认；被告提交的证据四，与本案争议的焦点无关，本院不予确认。根据庭审陈述及质证、认证，本院确认如下法律事实：2014年6月14日，原告李云春与被告李赫签订《承包协议》，约定由原告承租被告位于万尚百货商场1F-006号商铺（原经营项目为“越吃越牛”），承包期限按被告与云南万邦鼎尚商贸有限公司签订的协议书为准，店内现有的桌椅、设备均归原告所有，由原告使用及处置，原告于2014年6月16日前一次性向甲方支付承包费50000元，被告需配合原告与百货公司接洽。协议签订后原告向被告支付承包费50000元及冰箱押金1000元，承包费包含被告已向商铺出租方云南万邦鼎尚商贸有限公司支付至2015年1月31日的租金。原告接手铺面后进行了简单装修，更换经营项目为成都冒菜馆。在装修过程中，商铺出租方云南万邦鼎尚商贸有限公司以原告经营位置不得经营超过双方约定的业态、在经营期间不得使用明火、不得产生油烟为由，不允许原告经营冒菜，并于2014年7月21日出具书面证明，被告曾配合原告与出租方协商未果。原告无法实现其经营目的，原告遂诉至本院要求：一、判令原、被告签订的《承包协议》无效；二、判令被告返还原告支付的订金及租铺费用51000元；三、判令被告承担原告产生的装修费4770元。经本院针对合同效力进行释明，原告变更第一项诉讼请求为：要求解除原、被告于2014年6月14日签订的《承包协议》。被告认为《承包协议》合法有效，不同意解除合同，也不同意退还承包费及承担原告装修费。另，本案诉争的商铺系被告李赫向罗芳转租，罗芳在租期内将铺面转租给被告，罗芳与被告及出租方云南万邦鼎尚商贸有限公司方于2014年3月7日签订《协议书》，约定罗芳将其与云南万邦鼎尚商贸有限公司签订的《租赁合同》中所有权利义务概括转让给被告，被告向云南万邦鼎尚商贸有限公司交付更名费3000元，保证金5000元、租金及综合管理费交至2015年1月31日，租金标准为每月11532.81元、综合管理费为每月1553.24元。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。原、被告签订的《承包协议》名为承包，实为租赁合同。被告李赫将其向云南万邦鼎尚商贸有限公司租用的位于万尚百货商场1F-006号商铺转租给原告李云春经营，原出租方对于转租予以默认，原、被告签订的《承包协议》依法成立，发生法律效力，对双方当事人具有法律约束力。被告已按照转让协议的约定将铺面及相关设施、物品移交给原告经营使用，原告已向被告支付承包费5万元，转租期限自2014年6月15日至2015年1月31日，共7个半月，折合每月承包费应为6666.67元。但原告在装修筹备开业的过程中因商铺出租方不允许原告经营冒菜，导致原告无法经营。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。因出租方不允许原告经营冒菜，导致原告无法实现合同目的，原告要求解除合同，本院予以支持。但双方在签订《承包协议》时并未约定原告的经营项目是成都冒菜，原告受到商场干涉后被告也配合原告与商场出租方进行了协调，故合同的解除不可归结于被告的过错，根据公平原则，原告无法经营产生的经济损失应由被告适当分担。考虑到被告租用该商铺时已支出的租金成本及综合管理费成本为每月13086.05元，而被告向原告收取的承包费为每月6666.67元，酌情由被告退还原告承包费15000元，原告同时将商铺及店内的、桌椅、设备及冰箱交还被告。原告因经营需要进行装修产生的费用由原告自行承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告李云春与被告李赫于2014年6月14日签订的《承包协议》；二、被告李赫于本判决生效之日起三日内退还原告李云春承包费15000元、冰箱押金1000元，原告同时将其向被告承包的铺面及店内的桌椅、设备、冰箱交还被告；三、驳回原告李云春的其他诉讼请求。案件受理费1194元，由原告承担794元，由被告承担400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  姚琼芳人民陪审员  李玉珠人民陪审员  孙耀兴二〇一四年十二月二十四日书 记 员  解海蓉