辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民三终字第1008号上诉人（原审被告）：杨宝柱。被上诉人（原审原告）：大连渤海吉祥物业管理中心。住所地：大连市甘井子区前程街**号楼。法定代表人：史振奇，总经理。委托代理人：海淼，系该公司法律顾问，上诉人杨宝柱因与被上诉人大连渤海吉祥物业管理中心物业服务合同纠纷一案，不服大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4718号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人杨宝柱，被上诉人大连渤海吉祥物业管理中心的委托代理人海淼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院认定的事实是，2001年2月22日甲方大连鑫鑫房屋开发有限公司与乙方大连渤海吉祥物业管理中心签订枣园新苑前期物业管理委托合同一份。2001年5月29日原、被告签订居住合同一份，约定原告为被告（被告居住于大连市甘井子区苍山路71号楼3—4—1号房屋，建筑面积167.87平方米）提供物业公共服务，收费标准为住宅0.5元／平方米。2014年5月23日原告向被告发出催缴物业费的通知，要求被告于2014年5月30日前结清自2005年3月1日至2013年12月31日一直拖欠的物业费合计7117.9元。原告提供的物业收费许可证记载“收费标准为0.4元／平方米.”原审法院认为，2001年5月29日原、被告的签订居住合同系双方当事人真实意思表示，不违反我国法律，行政法规的强制性规定，故该合同书均系有效合同，依法对本案原、被告具有法律约束力。本案原、被告依法均应依据该合同的约定享有权利并履行义务。被告系大连市甘井子区苍山路71号楼3—4—1号房屋的物业所有人，双方无异议。原告为包括被告在内的涉案小区全体业主提供了物业服务，事实清楚。对于原告主张被告尚欠原告2005年3月1日至2013年12月31日的物业费合计7117.9元一节，被告未持异议。考虑到原告未按双方签订的居住合同的约定提供相应的服务，原告也未严格履行物业服务合同、为业主提供质价相符的服务，故对原告主张的物业费，本院酌定由被告支付原告4270.74元（7117.9元ⅹ60℅）。至于被告称原告在2001年至2007年期间未办理收费许可证（原告称系每年的收费许可证都更换、旧证收回）、未公示收费收支情况、原告收费质价不符等问题，这些并不违反我国法律、行政法规的强制性规定，被告以此理由不能否定双方所签订的居住合同的效力，即使原告存在前述问题，被告可依法向相关部门申请处理或提起民事诉讼，请求物业公司承担继续履行、采取补救措施等违约民事责任和其他所应承担的相应法律责任等。在业主设立的业主大会和选举的业主委员会依照相应程序未解聘现行物业公司之前，被告依法应交纳相应的物业服务费。对被告辩称“原告主张大部分已超过诉讼时效、原告仅有权收取近2年的物业费”的主张，鉴于原告提供的物业服务具有连续性且物业费的缴纳并未约定具体的交款时间，故被告该节辩解，依法不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第4条、第137条、《中华人民共和国合同法》第8条、第44条、第60条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第1条、第6条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第2条、第64条之规定，判决如下：一、被告杨宝柱于本判决生效之日起十日内支付原告大连渤海吉祥物业管理中心物业费欠款4270.74元。二、驳回原告大连渤海吉祥物业管理中心的其他诉讼请求。如果未按本判决书确定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原、被告各负担50元。原审法院宣判后，杨宝柱不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判上诉人向被上诉人支付合法收费时间段（2007年7月有收费许可证后）的不超过合同约定物业费的30%费用；被上诉人退还2006年6月以前违法收取上诉人的物业费；解除上诉人与被上诉人签订的居住合同。其依据的主要理由是：上诉人与被上诉人签订的《居住合同》约定了物业费具体交款时间，即每月8日是合同约定的物业费最后缴纳时间，被上诉人向上诉人主张2012年6月30日以前所欠的物业费已超过诉讼时效；被上诉人并没有出示2001年至2007年的收费许可证，只出示了2007年6月至2011年6月的收费许可证，故其在无收费许可证期间无权收取物业费；原审判令上诉人按合同约定的物业费的60%支付被上诉人物业服务费违背了质价相符原则，被上诉人没有按居住合同的约定尽到物业服务的责任和义务；被上诉人故意隐瞒没有收费许可证这个事实，存在欺诈行为，上诉人有权主张解除与被上诉人签订的居住合同。被上诉人答辩称不同意上诉人的上诉请求及理由，其观点为：上诉人与被上诉人之间的债务是分期履行的，应从最后一期履行期限届满时计算，并且被上诉人曾向上诉人书面催交，上诉人拒绝交付，故本案不存在时效超过的问题；被上诉人成立时即具备收费资质，否则无法签订前期物业合同，因物价局规定未成立业委会的物业公司许可证一年一更换，旧证收回作废，所以被上诉人拿不出已收回的许可证，上诉人所述被上诉人2007年6月前没有收费许可证无依据；关于物业服务是否到位的问题，物业公司长期亏损，人员工资无法保障，这是业主多年拖欠物业费导致的恶性循环；上诉人与被上诉人签订的居住合同是有效的，对业主具有约束力。本院二审所查明的事实与一审认定的事实基本一致。又查，上诉人与被上诉人签订的《居住合同》第八条第4项约定：“凡居住本物业管理中心的居民和单位自入住之日起每月8日前到物业管理中心缴纳管理费、房租，并应按时缴纳取暖费等所有费用”。2007年7月1日至2013年12月31日的物业费计为5237元。上述事实，有被上诉人提供的《居住合同》及双方当事人陈述笔录在案为凭，已经庭审质证和本院审查，可以采信。本院认为，被上诉人与案外人大连鑫鑫房屋开发有限公司签订的《枣园新苑前期物业管理委托合同》及上诉人与被上诉人签订的案涉《居住合同》系签约各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的规定，应为有效，各方均应依约履行。根据上述协议，被上诉人理应为上诉人居住房屋所在的小区提供约定的物业服务，而被上诉人因其公司自身经营状况未能提供与合同约定标准相符的物业服务，关于在此种情况下物业费如何计算的问题，上诉人虽提出其应按照应缴物业费百分之三十的标准缴纳物业费，但对此未能提出足够的依据，且物业服务是一种无法量化的服务内容，原审法院已综合考虑被上诉人在物业服务上存在的瑕疵酌定上诉人按照应缴物业费百分之六十的标准向被上诉人缴纳物业费，对此被上诉人未提出上诉，视为服从原判，故本院对此予以确认。而关于上诉人提出的收费许可证问题，收费许可涉及到物价部门对物业管理企业的行政管理，即使上诉人提出的问题属实，亦应由行政管理部门处理，且在上诉人主张的被上诉人不具有收费许可证期间，被上诉人已经为其提供了物业服务，上诉人不能以此为由拒交物业费。关于上诉人主张被上诉人应退还2006年6月以前违法收取上诉人的物业费的观点，首先，上诉人对此并未提出反诉，且如前所述在该期间被上诉人已为其提供了物业服务，上诉人请求退还该部分物业费于法无据，故本院对其此项观点不予采纳。关于上诉人提出的诉讼时效的问题，因在双方签订的《居住合同》第八条第4项对物业费的缴纳时间已有明确约定，且被上诉人仅提交其于2014年5月23日向上诉人催交物业费的证明，原审法院以“物业服务具有连续性且物业费的缴纳并未约定具体的交款时间”为由驳回上诉人关于诉讼时效的抗辩不当，应予纠正。但考虑到上诉人欠交物业费时间较长，上诉人欠交物业费对被上诉人提供物业服务的质量亦造成影响，且上诉人同意按照30%的标准支付2007年7月之后的物业费，故上诉人应向被上诉人支付的物业费为5237×30%=1571元。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）、（二）项之规定，判决如下：一、撤销大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4718号民事判决第二项；二、变更大连市甘井子区人民法院（2014）甘民初字第4718号民事判决第一项为上诉人杨宝柱于本判决生效之日起十日内支付被上诉人大连渤海吉祥物业管理中心物业费1571元；三、驳回被上诉人大连渤海吉祥物业管理中心其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费100元，由上诉人杨宝柱承担50元，被上诉人大连渤海吉祥物业管理中心承担50元；二审案件受理费100元，由上诉人杨宝柱承担50元，被上诉人大连渤海吉祥物业管理中心承担50元。本判决为终审判决。审 判 长  吴巍立代理审判员  卢宏翔代理审判员  何 川二〇一四年十二月十九日书 记 员  王丽秋