安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2014）田民一初字第01160号原告：赵沙沙，女，1985年2月26日出生，汉族，安徽省淮南市人，淮南市媗媛衣服欧洲站服装店店长，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：王民祥，淮南市田家庵区舜耕法律服务所法律工作者。被告：李伟，男，1983年11月10日出生，汉族，安徽省淮南市人，无业，住安徽省淮南市田家庵区。被告：王娟，女，1983年8月10日出生，汉族，安徽省淮南市人，个体户，住安徽省淮南市田家庵区。委托代理人：任满吉，安徽信智律师事务所律师。原告赵沙沙诉被告李伟、王娟房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年5月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年7月4日公开开庭进行了审理。原告赵沙沙及其委托代理人王明祥、被告王娟的委托代理人任满吉出庭参加诉讼。被告李伟、王娟经本院依法送达出庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵沙沙诉称：原告与被告李伟、王娟两夫妻经淮南市中一房产中介服务有限公司介绍相识，分别于2014年4月14日、5月9日签订了房产转让合同及补充协议。合同约定两被告将其位于淮南市田家庵区金地国际城A区4栋202室的共有房屋（建筑面积142.87平方米）出售给原告，房屋的总价款为62.8万元。此外，房产转让合同及补充协议另对付款方式、交房时间、办证事项及违约责任等内容做了详细约定。合同签订后，原告依约履行了合同义务，并多次要求被告协助其办理资金托管业务及房屋过户等手续，被告均以种种理由拒绝办理，致使合同不能履行。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院请求判令两被告返还定金2万元，赔偿违约金5万元，中介费3000元并承担本案的诉讼费用，后当庭将诉讼请求变更为要求解除原、被告签订的房产转让合同及补充协议、两被告返还定金1万元、赔偿违约金5万元、中介费3000元并承担本案的诉讼费用。原告为证明其主张，向本院提交以下证据：证一、原告赵沙沙的身份证复印件一份，证明原告的主体资格。被告王娟无异议，本院予以确认。证二、房屋买卖合同及补充协议，证明原、被告存在买卖房屋的客观事实，双方约定的违约责任及交房时间等。被告王娟有异议，认为自己没有签名，虽然两被告系夫妻关系，但合同签订时原告没有找被告王娟协商，被告李伟不能替王娟代签，而且补充协议也是代签的，被告王娟完全不知此事，该合同应属无效。本院认为，李伟与王娟系夫妻关系，李伟对外转让房产并签署两人姓名，是无权代理行为，效力待定，但本案其他证据证实两被告曾与原告一起到房管部门欲办理房屋过户手续，表明被告王娟以实际行为对李伟的转让房屋行为进行追认，原告赵沙沙有理由相信被告李伟的处分行为系与王娟的共同意思表示，故对该份证据予以确认。证三、两被告签署的收条原件两张，证明两被告于2014年4月14日收到原告支付的购房定金一万元。被告王娟有异议，认为王娟的名字是李伟代签的，王娟完全不知道卖房一事，故只能证明购房定金是李伟收的。本院认为，被告王娟以实际行为对李伟的转让房屋行为进行追认，原告赵沙沙有理由相信被告李伟收受购房定金的行为系与王娟的共同意思表示，故对该份证据予以确认。证四、淮南市中一房产中介服务有限公司出具的收条一张，证明原告已按合同约定缴纳了购房款。被告王娟有异议，认为此收条与本案无关，王娟没有签房屋买卖合同，所以房屋买卖合同对王娟没有约束力，原告按合同约定缴纳购房款的行为是原告的单方行为。本院认为，该证据有淮南市中一房产中介服务有限公司加盖的印章，合法有效，本院对该证据予以确认。证五、淮南市中一房产中介服务有限公司给原告出具的收据一张，证明原告为买卖房屋支付中介费用3000元。被告王娟有异议，认为中介公司应出具正规发票，原告诉请的3000元不能支持。本院认为，该收据虽不是正式发票，但却能证明原告为购房而交纳的中介费用，故对该证据予以确认。证六、原告缴纳房屋过户费用的票据原件七张，证明原告已按合同约定积极办理过户手续，支付办理房屋过户需要的过户费用。被告王娟无异议，本院予以确认。证七、淮南市中一房产中介服务公司出具的证明一张，证明房屋中介公司多次催促被告办理房屋过户手续，但两被告迟迟未履行办理房屋过户手续的义务。被告王娟有异议，认为按照民诉法的规定，证人对自己的证明内容应出庭作证，该中介公司应提供政府部门出具的相关登记手续以证明其具合法资质。本院认为，经查淮南市中一房产中介服务公司具有合法资质，对该份证据予以确认。证八、淮南市中一房产中介服务公司出具的证明一张，证明两被告于2014年5月12日与原告一起去淮南政务中心办理房屋过户手续，两被告提供了双方的结婚证，王娟知晓买卖争讼房屋一事。被告王娟有异议，认为中介公司合法不合法无从知晓，中介公司并未出庭作证，故此证明不能作为证据使用。本院认为，经调查，淮南市中一房产中介服务公司具有企业法人资质，对该份证据予以确认。证九、两被告身份证、结婚证、户口本，证明两被告的身份证明放置在中介公司处办理过户，买卖房屋是李伟经过王娟同意后才办理手续的。被告王娟有异议，认为夫妻的身份证、结婚证、户口本是李伟拿去的，王娟不知道此事。本院认为，结合吴云、常文的证言，可以得知王娟是知道并同意卖房一事的，故对该份证据予以确认。证十、原告及其男友与被告，淮南市中一房产中介服务有限公司工作人员李文芝、吴云与被告的手机短信一组，证明原告及其男友与李伟沟通，让两被告遵守合同，手机短信中有一条也更能证明被告王娟是知晓此事的。被告王娟有异议，认为该证据不符合法律规定，不能作为证据使用；夫妻俩的人格是独立，王娟并没同意将诉争房屋卖给原告。本院认为，有相关证据证实在争讼房屋的买卖过程中王娟虽未出面，但李伟均通过电话与其联系并得到其允可，且两被告曾与原告一起到房管部门欲办理房屋过户手续，表明被告王娟以实际行为对李伟的转让房屋进行追认，故对该证据予以确认。证十一、证人常文证言，证明原告在购买争议房屋时履行了购房义务，积极办理了过户手续，原告多次催促两被告办理过户手续，两被告却以种种理由拖延；房屋买卖合同及其补充协议是两被告的真实意思表示，即使未在合同上亲自签字的被告王娟对此也完全知情。被告王娟认为，证人常文是原告的男朋友，其阐述不应作为证据，原告在缴纳相关费用的时候，两被告均不在场。本院认为，虽然常文与原告系男女朋友关系，但通过其证言结合其他相关证据能够形成证据锁链，对该份证据予以确认。被告李伟未作答辩亦未提交证据。被告王娟在庭审中辩称：被告王娟未与原告签订合同，故被告王娟不是本案的被告；原告赵沙沙与被告李伟所签的房屋买卖合同及补充协议中被告王娟的签名是由被告李伟代签的，原告明知两被告是夫妻俩，却没征得被告王娟的同意，故该份房屋买卖合同及补充协议无效。被告王娟未提交任何证据。经审理查明：两被告系夫妻关系。原告赵沙沙通过淮南市中一房产中介服务有限公司得知被告李伟、王娟夫妇有套房屋欲出售，遂通过该中介公司与李伟联系并商谈购房一事，后原告与被告李伟分别于2014年4月14日、5月9日签订了房产转让合同及补充协议。合同约定两被告将其位于淮南市田家庵区金地国际城A区4栋202室的共有房屋（建筑面积142.87平方米）出售给原告，房屋的总价款为62.8万元。此外，房产转让合同及补充协议另对付款方式、交房时间、办证事项及违约责任等内容做了详细约定。该合同有原告赵沙沙及被告李伟的签名，王娟的签名由被告李伟代签。2014年5月12日，原告赵沙沙与被告李伟、王娟在淮南市中一房产中介服务有限公司员工李文芝的带领下，一同到淮南政务中心办理房屋产权转让手续，王娟当时向赵沙沙提供了结婚证、户口本及两被告身份证。当天由于办理业务的人太多，两被告等不及便先回去，原、被告的相关手续未能办成。之后，原告依约履行了合同约定的缴纳中介费用、将房屋首付款交与托管帐户等义务并缴纳了契税、印花税、房屋所有权登记费等费用，并多次要求被告协助其办理资金托管业务及房屋过户等手续，被告均以种种理由拒绝办理，致使合同不能履行。为维护原告的合法权益，原告遂诉至法院依法请求判令两被告返还定金2万元，赔偿违约金5万元，中介费3000元并承担本案的诉讼费用，后当庭将诉讼请求变更为解除原、被告签订的房产转让合同及补充协议、两被告返还定金1万元、赔偿违约金5万元、中介费3000元并承担本案的诉讼费用。应原告赵沙沙的申请，我院于2014年6月30日作出财产保全裁定，依法对被告李伟名下车牌号为皖DJY8**号别克牌小型轿车一辆进行了保全。本院认为：原告赵沙沙系善意、有偿购买该诉争房屋。首先在赵沙沙与李伟签订房产转让合同及补充协议后，王娟提供了诉争房屋产权证、两被告的身份证、结婚证等证件，对买受人赵沙沙而言，有理由相信李伟出卖房屋的行为是两被告共同意思表示；其次，赵沙沙已实际支付了房屋买卖中介费和相关的手续费用，并将购房首付款19.8万元交付给中介公司。现被告王娟辩称诉争房屋系其丈夫李伟单方出卖，本人并不知晓，以及未在房产转让合同及补充协议上签字等，但本案证据显示王娟对其夫李伟转让房屋一事是知晓的，并以一同去淮南政务中心欲办理房屋过户手续的实际行为对争讼房屋的买卖表示认可。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款（二）项的规定，王娟不得以不同意或不知道为由对抗善意买受人赵沙沙。赵沙沙与李伟签订的房屋转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，亦不损害社会公共利益，更非双方当事人恶意串通，损害他人利益，因此该合同不符合《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的法定无效情形，应为有效合同，受法律保护。王娟以赵沙沙、李伟签订的房屋转让协议未经共有人同意为由主张协议无效的请求，本院不予支持。原告以被告不配合履行办理房屋过户手续要求解除房屋转让合同及补充协议符合法律规定，本院应予准许；由于房屋转让合同中已约定违约责任，庭后本院亦向两被告对是否需要主张调整违约金进行释明，但两被告均未予以回复，故原告要求两被告赔偿违约金5万元符合法律规定，本院应予准许；对原告要求返还定金1万元、中介费3000元的诉讼请求，本院亦予准许。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第九十四条第四项、第一百零七条、第一百一十六条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条、第二十七条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、解除原告赵沙沙与被告李伟于2014年4月14日签订的位于淮南市田家庵区金地国际城A区4栋202室房屋的转让协议和同年5月9日签订的相关补充协议；二、被告李伟、王娟于本判决生效后十日内一次性支付原告赵沙沙违约金5万、中介费3千元并返还购房定金1万元，共计6.3万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1625元，由被告李伟、王娟负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 长  崔化冰人民陪审员  崔 英人民陪审员  汪庆华二〇一四年七月二十五日书 记 员  周 悦附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九条当事人订立合同，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。当事人依法可以委托代理人订立合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照合同法第一百一十四条第二款的规定处理。第二十七条买卖合同当事人一方以对方违约为由主张支付违约金，对方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约等为由进行免责抗辩而未主张调整过高的违约金的，人民法院应当就法院若不支持免责抗辩，当事人是否需要主张调整违约金进行释明。一审法院认为免责抗辩成立且未予释明，二审法院认为应当判决支付违约金的，可以直接释明并改判。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项：“夫或妻非因日常生活需要对做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意。”