云南省普洱市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）普中民终字第651号上诉人（原审被告）吴某某，男，l9xx年x月x日生，汉族，四川省广安市广安区人，现住云南省普洱市景谷傣族彝族自治县。委托代理人周林，景谷县法律援助中心律师。代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审原告）普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司。住所地：云南省景谷县永安路百汇城****。组织机构代码：67087797-9。负责人陈小平，该公司总经理。委托代理人杨晓东，云南杨晓东律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。上诉人吴某某因租赁合同纠纷一案，不服云南省景谷县人民法院(2014)景民初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭审理了本案。2014年11月25日，本院组织双方当事人进行了调查质证。上诉人吴某某及其委托代理人周林、被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司的负责人陈小平及委托代理人杨晓东参加了调查质证。经本院主持调解，双方当事人未能达成调解合意。本案现已审理终结。原审法院经审理确认的本案事实是：2012年9月24日，原、被告自愿订立了《摊位租赁合同》，合同约定原告将位于景谷县汇城的摊位出租给被告经营使用3年，租金为每月1000元，合计36000元，款分3次支付，于合同签订当日支付6000元，2013年3月30日支付6000元，2013年9月30日支付24000元，如被告不按时支付租金，须支付违约金20000元。合同签订后，原告将摊位交被告经营使用，被告在摊位上经营补鞋。被告于2012年9月24日、2013年3月30日共支付租金l2000元。2013年9月30日届满后，被告未按约定支付租金24000元。另查明，百汇城小区尚未成立业主大会，未选举业主委员会。2007年12月4日，百汇城小区的建设单位景谷天晟房地产开发有限公司与原告签订了《物业委托合同》，委托管理期限自2007年12月3日起至业主委员会成立并与所聘用的物业公司签订聘用合同时止。合同委托原告对百汇城提供前期物业管理服务，并对管理区域内属于全体业主所有的广告位及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托原告经营和出租。再查明，原告出租的地点为百汇城小区路口，恒源经营部二门市旁，现被告摆放的经营摊位在城市道路公共通道上。原审法院认为，一、关于原告主体是否适格的问题。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定：“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。”最高人民法院《关于适用若干问题的意见》第40条第(5)项的规定：“民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：法人依法设立并领取营业执照的分支机构。”本案中，普洱百盛物业管理有限公司是自然人出资的有限责任公司，机构类型为企业法人，普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司是该公司依法设立并领取营业执照的分支机构，属于其他组织，可以作为民事诉讼的当事人。故普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司为本案原告，主体适格。二、关于租赁地点如何确定的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条的规定：“租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，被告辩称原告出租给被告经营鞋摊的地点在大农贸市场一侧的公共人行通道上，对此场地原告无权出租。原审法院认为，双方签订的租赁合同明确约定出租地点为百汇城范围内。合同生效后，双方当事人对出租地点未协议补充或变更，根据原告提供的现场照片及原审法院到现场进行实地调查，查明原告出租给被告的场地位于百汇城范围内恒源二门市水管店旁，此摊位系被告与其他商家竞标所得，且双方签订合同后，被告按合同约定已两次支付了租金共计12000元，原审法院认定原告出租的场地为百汇城范围内，后系被告擅自将经营摊位摆放在城市道路公共通道。三、关于租赁合同是否有效的问题。首先，依据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”本案中，原、被告在平等、自愿的基础上签订了租赁合同，合同对租赁地点、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式等条款进行了约定，合同依法成立，为合法有效的合同。其次，根据《物业管理条例》第二十一条的规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”《中华人民共和国物权法》第七十六条规定：“下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。”本案中，百汇城小区未成立业主大会，也未选举业主委员会，建设单位景谷天晟房地产开发有限公司在百汇城小区未选聘物业服务企业之前与原告签订书面的物业委托合同，百汇城小区业主未解聘原告企业进行物业服务，故建设单位景谷天晟房地产开发有限公司与原告签订的物业委托合同合法有效。建设单位景谷天晟房地产开发有限公司在物业委托合同中委托原告对百汇城小区公共部位进行出租，并未违反法律、行政法规的强制性规定，基于该委托合同的授权，原告取得了摊位的出租权，故原告与被告签订的租赁合同合法有效。再次，即便原告属无权处分(即原告未经业主同意或授权出租其摊位)，依法亦不能导致原、被告双方签订的租赁合同无效，根据合同的相对性原则，应由百汇城小区业主或业主大会对景谷天晟房地产开发有限公司或原告主张其权利。被告对原告未经有关部门批准，在公共人行通道上出租摊位，属擅自占用城市道路，损害社会公共利益，违反国家法律、行政法规的禁止性规定，该租赁合同属于无效合同的辩解，原审法院不予采信。四、关于被告是否应支付租金及违约金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案原、被告双方签订的租赁合同合法有效，原告作为出租人已于合同签订当日将出租的场地交付被告经营使用，被告应按约定支付租金。本案中，被告未按租赁合同约定的期限支付租金已构成违约。合同中约定了违约方应支付对方20000元违约金，但原告未能向法庭提交证据证实被告违约给其造成的损失，根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失百分之三十的，一般可以认定为违约金过高，当事人可以请求法院予以适当减少的规定，对原告诉请的20000元违约金，原审法院按中国人民银行同期贷款基准利率6％酌情支持1440元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十一条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十六条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《物业管理条例》第二十一条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十八条的规定，判决为：一、由被告吴某某支付原告普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司租金24000元、违约金1440元，合计25440元。款于判决生效后十日内付清。二、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费900元，由被告吴某某承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。原审判决宣判后，原审被告吴某某不服，向本院提出上诉。吴某某上诉称：1、被上诉人对该摊位无权处分。摊位地点处于城市道路上，原判仅凭上诉人某一时刻的表现就认定摊位地点处于百汇城范围内的依据不足。假如租赁摊位在百汇城范围内，被上诉人也无权处分。根据《物权法》第73条的规定，在小区道路上设立摊位，权属也是小区业主的，而不是物业公司的。2、《摊位租赁合同》违反国家法律强制性规定。违反了《国务院城市道路管理条例》和《云南省城市建设管理条例》中关于在公共人行道上设摊、擅自占用城市道路的禁止性规定。违反了《物业管理条例》第50条关于建筑区划内的公共场所、公用设施及其附属设施未经批准不得改变用途的规定。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。一、二审案件受理费由被上诉人承担。被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司答辩称：1、原判认定《摊位租赁合同》合法、有效，正确无误。《物业委托合同》委托答辩人经营、出租共用部位及公用设备设施。《物业委托合同》约定本物业管理区域内属于全体业主所有的广告位及其他物业共用部位、公用设备设施统一委托答辩人经营和出租，委托管理期限自2007年12月3日起至业主委员会成立并与所聘的物业公司签订聘用合同之日止，现百汇城未成立业主委员会，《物业委托合同》仍然有效。根据《物业管理条例》第55条的规定，答辩人可以经营物业共用部位、共用设施设备。答辩人与上诉人订立《摊位租赁合同》是经《物业委托合同》委托，且委托内容符合《物业管理条例》的规定，故《摊位租赁合同》合法、有效。2、上诉人提出的上诉理由与事实不符，于法无据。上诉人提出的答辩人出租的摊位在城市道路公共通道上与事实不符。《摊位租赁合同》、一审法庭调查笔录及答辩人提供的照片可以证明答辩人出租给上诉人的摊位地点在百汇城内，不在城市道路公共通道上。上诉人现摆摊经营的地点(城市道路公共通道)不是答辩人出租的摊位。上诉人虽没有在承租的摊位摆摊，但未与答辩人解除《摊位租赁合同》，仍享受使用承租摊位的权利，应履行《摊位租赁合同》约定的义务。上诉人故意混淆租赁地点，以达到逃避履行支付租金的义务。请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审审理过程中，上诉人吴某某向本院提交了照片四张。上诉人吴某某用该证据证明原审法院认定的租赁地点是不可能在二门市旁的，二门市的店主自己设有摊位，被上诉人租给上诉人的地点就是在人行道，而不是在二门市旁。经质证，被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司对证据的真实性、关联性不予认可，照片的来源不清楚，位于二门市旁的摊位已经租给上诉人，别人是否摆摊是别人的事。本院认为，上诉人吴某某提交的照片不属于最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条第（二）项规定的新的证据，也不能证明被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司租给上诉人吴某某的地点是在人行道，而不是在二门市旁。因此，对该证据，本院不予采信。二审审理过程中，被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司未向本院提供新的证据。二审审理过程中，经征询各方当事人对原审判决认定事实的意见，上诉人吴某某对原审认定合同签订后，原告将摊位交被告经营使用，被告在摊位上经营补鞋，原告出租的地点为百汇城小区路口，恒源经营部二门市旁的事实有异议。对原审认定的其余事实，上诉人吴某某无异议。被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司对原审认定的事实无异议。对原审认定的各方当事人均无异议的事实，本院予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”国务院《物业管理条例》第二十七条规定：“业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权，建设单位不得擅自处分。”第五十一条第一款规定：“业主、物业服务企业不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。”第五十五条规定：“利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。”本案中，被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司出租给上诉人吴某某的摊位地点位于百汇城小区的公共通道，而公共通道属于百汇城小区的全体业主共有，被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司在未经百汇城小区的相关业主同意的情况下出租公共通道给上诉人吴某某进行经营，属于侵权行为。虽然建设单位景谷天晟房地产开发有限公司与被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司签订了《物业委托合同》，但建设单位景谷天晟房地产开发有限公司委托被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司对百汇城小区公共部位进行出租违反了《物业管理条例》的规定。因此，被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司要求上诉人吴某某支付摊位租金没有法律依据，其诉讼请求，本院不予支持。综上所述，原判认定事实不清，适用法律错误，判处不当。上诉人吴某某的上诉理由成立，其上诉请求本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）、（三）项的规定，判决如下：一、撤销云南省景谷县人民法院(2014)景民初字第116号民事判决；二、驳回被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司的诉讼请求。一、二审案件受理费各900元，由被上诉人普洱百盛物业管理有限公司景谷分公司承担。本判决为终审判决。审判长  李宏程审判员  邹春林审判员  叶枝松二〇一四年十二月十二日书记员  李 赟