北京市东城区人民法院民 事 判 决 书(2013）东民初字第10670号原告马春兰，女，1956年1月2日出生。委托代理人马利娜，女,1981年9月17日出生，北京科瑞华康医疗器械有限公司职员。被告北京天华津政房地产开发有限公司，住所地本市东城区白桥大街28号C段201-204室。法定代表人丁美娟。第三人李刚，男，1960年11月8日出生。第三人李思洋，男，1986年11月6日出生。委托代理人宋宪珍，女，1959年12月13日出生。原告马春兰诉被告北京天华津政房地产开发有限公司（以下简称天华津政公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2013年7月26日立案受理。依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。诉讼中，本院依法追加李刚、李思洋为本案第三人。原告马春兰，第三人李刚、李思洋到庭参加了诉讼。被告天华津政公司经本院依法公告送达起诉状副本及开庭传票，未申明理由未到庭应诉，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告马春兰诉称：原告在本市东城区（原崇文区）×××号楼×××单元×××层××号建有自建房1间、商铺两处。2006年，被告对该房屋进行拆迁，双方经协商签订《北京市住宅房屋货币拆迁补偿协议》，并签订购房《协议书》，由原告购买被告开发建设的朝向西、楼层4层、面积72.52平方米、房型二居的×××危改小区特惠商品房一套。后原告按照约定交纳购房款144868.85元。协议履行过程中，被告拒绝提供房号。原告依据《协议书》约定，依法占有被告开发建设的位于本市东城区×××大街×××号楼×××单元×××号房屋并使用至今，但被告拒绝为原告办理产权过户手续，双方产生争议。经北京市第二中级人民法院（2009）二中民终字第05311号民事判决书及裁定书认定，被告应当继续履行与原告之间签署的协议，同时依法查封了上述房屋。经北京市东城区人民法院依法执行，被告拒不履行该判决书的义务，至今未为原告办理房屋过户手续。原告认为，被告依约有义务提供房屋来安置原告，并办理房屋过户手续，但被告拒不履行该义务。故原告诉至法院，请求判令被告协助原告办理位于本市东城区×××大街×××号楼×××单元×××号房屋的所有权过户手续，本案诉讼费由被告承担。被告天华津政公司未出庭应诉答辩。第三人李刚述称：第三人李刚之母赵秀珍与被告之间签订《协议书》中约定的安置房屋之一指的就是本市东城区×××大街×××号楼×××单元×××号房屋。原告马春兰并未与被告签订过有关该套房屋的《协议书》，原告系强占该房屋并实际居住使用。因第三人李刚的权利已另案解决，故第三人李刚明确放弃对该房屋主张权利。第三人李思洋述称：第三人李思洋之祖母赵秀珍与被告之间签订《协议书》中约定的安置房屋之一指的就是本市东城区×××大街×××号楼×××单元×××号房屋。原告马春兰并未与被告签订过有关该套房屋的《协议书》，原告系强占该房屋并实际居住使用。因第三人李思洋的权利已另案解决，故第三人李思洋明确放弃对该房屋主张权利。经审理查明：本市东城区（原崇文区）×××号楼×××单元×××层×××号有正式房屋2间（建筑面积34.391平方米，并有自建房）原系马春兰之母周振英承租的公房，马春兰与其母亲周振英、之兄马春清、之女赵雯在此居住，并进行个体经营。周振英于2001年1月16日去世。2004年8月及2006年6月，被告天华津政公司与北京市国土资源局分别签订位于本市东城区（原崇文区）×××大街东侧×××危改小区住宅、商业及地下车库项目的《北京市国有土地使用权出让合同》及《补充协议》。2005年6月6日，被告天华津政公司取得中华人民共和国建设用地规划许可证，该证载明用地单位天华津政公司，用地项目居住用地，用地位置崇文区×××大街东侧，用地面积21396.3平方米。2006年6月1日，被告天华津政公司取得2006规（崇）建字0033号建设工程规划许可证及附件，该许可证载明建设项目名称×××危改×××号住宅楼，附件载明撤销文号2006规（崇）建字0005号建设工程规划许可证。2005年8月12日，被告天华津政公司取得房屋拆迁许可证。位于本市东城区（原崇文区）×××号楼×××单元×××层×××号房屋属于被告天华津政公司的拆迁范围。2006年10月9日，原告马春兰作为被拆迁人与被告天华津政公司签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定拆迁补偿款、补助费384126.03元。同日，双方又签订了购房《协议书》（以下简称涉诉协议），载明：甲方为天华津政公司、乙方为周振英（马春兰），甲方与乙方以×××危改小区特惠商品房选房事宜达成如下协议：乙方自愿认选××危改小区特惠商品房一套，房屋朝向西，楼层4层，面积72.52平方米，房型二居，单价为1997.64元/平方米（以规划部门最终确认为准），总房款144868.85元。上述面积按政府相关部门实际测量结果为准，按国家相关政策多退少补。乙方的被拆迁房屋补偿款作为已选房首付款，其余房款在双方签订《商品房买卖合同》后按照双方的合同约定的付款方式办理房款支付和结算手续。乙方须在甲方发出通知后7个工作日内与甲方签订《商品房买卖合同》，并办理结算余房款手续，逾期不办理的视为乙方自动放弃购买本协议项下特惠商品房。甲方与乙方签订《商品房买卖合同》后，涉诉协议自动作废。涉诉协议由马春兰签名。协议签订当日，双方将上述拆迁款中144868.85元转为房款。涉诉协议签订后，被告天华津政公司以项目规划变更、建筑面积减少为由，无法为马春兰提供涉诉协议中约定的拆迁安置房屋。马春兰遂于2008年在原崇文区人民法院起诉天华津政公司房屋买卖合同纠纷一案，要求天华津政公司继续履行涉诉协议；天华津政公司提出反诉，要求解除涉诉协议，并同意退还马春兰购房款及利息。该院于2008年12月26日作出（2008）崇民初字223号民事判决书，判决驳回马春兰要求继续履行涉诉协议之诉讼请求；解除天华津政公司与马春兰签订的涉诉协议；自本判决生效之日起七日内，天华津政公司返还马春兰预付房款144868.85元；并自2006年10月9日按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，支付至付清上述款项之日的利息。马春兰不服判决，提起上诉。北京市第二中级人民法院作出（2009）二中民终字第05311号民事判决书，认定涉诉协议意思表示真实，不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。马春兰作为涉案项目拆迁地块的居民，双方签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》的当天，又就特惠商品房选房事宜签订涉诉协议，且将拆迁补偿款作为已选房首付款，上述一系列行为表明拆迁补偿与购买特惠商品房之间存在必然联系不可分割。虽然涉诉协议中无确定的具体楼号、房号等基本情况及交付使用条件、日期等内容，但上述内容可于双方签订买卖合同时协商解决。天华津政公司称涉诉协议无法履行，法院不予采信。双方应继续履行涉诉协议。马春兰的诉讼请求法院予以支持。天华津政公司的反诉请求法院予以驳回。马春兰与天华津政公司双方之间应本着客观务实、灵活的态度进行友好协商，解决纠纷。马春兰作为被拆迁地块的居民，其住房问题应得到优先安排。天华津政公司应妥善处理相关利益者的矛盾。据此，判决撤销北京市崇文区人民法院（2008）崇民初字第223号民事判决；天华津政公司继续履行与马春兰签订的涉诉协议；驳回天华津政公司的反诉请求。上述判决现已发生法律效力。同时，北京市第二中级人民法院依据马春兰的申请，依法作出（2009）二中民终字第05311号民事裁定书，裁定查封天华津政公司开发建设的×××危改小区×××楼（×××园）×××单元×××室。此后，马春兰自行入住涉诉房屋。经查，本市东城区×××危改小区×××楼（天娇园）×××单元×××室的现房号及房屋情况为，×××危改小区×××楼（×××园）×××单元×××室的现房号为×××大街×××号楼×××单元×××号（以下简称涉诉房屋）。涉诉房屋为2室1厅，73.29平方米，并于2009年3月5日签订认购书，认购人为杨海义，并于2009年3月12日办理认购书注销手续。涉诉房屋现产权登记在被告天华津政公司名下，无其他网签备案事实。涉诉房屋现由原告马春兰及其女儿马利娜、女婿韩哲、外孙韩可实际居住使用。另查，位于本市东城区（原崇文区）×××号楼×××单元×××层×××号房屋原承租人为李兴甫，属于被告天华津政公司的拆迁范围。李兴甫与赵秀珍系夫妻关系，共有三个子女，分别为长女李维，长子李强，次子李刚。李兴甫于2004年12月5日去世。赵秀珍于2009年2月5日去世。李维与杨建生系夫妻关系，二人育有一女杨柳。李强与宋宪珍系夫妻关系，二人育有一子李思洋，李强于2008年2月24日去世。李刚离异，李刚与李思楠系父女关系。2006年8月14日，天华津政公司（甲方）与赵秀珍（乙方）的代理人李刚就×××危改小区特惠房选房事宜签订了二份《协议书》，其中第一份《协议书》约定：“乙方自愿认选×××危改小区特惠商品房一套，房屋朝向北，楼层七层，面积78.62平方米，房型三居，单价2274.11元/平米，总房款178790.52元。上述面积按政府相关部门实际测量结果为准，按国家政策多退少补。乙方的被拆迁房屋补偿款178790.52元作为已选房首付款，其余房款在双方签订商品房买卖合同后按双方约定的付款方式办理房款支付和结算手续。乙方须在甲方发出通知后7个工作日内，与甲方签订《商品房买卖合同》并办理结算余房款手续，逾期不办理的视为乙方自动放弃”。双方还对其他事项进行了约定。第二份《协议书》的内容除楼层变更为十层外，其余事项同第一份《协议书》完全一致。2006年8月15日，天华津政公司作为拆迁人（甲方）与赵秀珍作为被拆迁人（乙方）签订《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，约定甲方因×××危改小区项目建设，需要拆迁乙方在拆迁范围内×××号楼×××单元×××层×××号所有的房屋。乙方在拆迁范围内有正式住宅房屋2间，建筑面积34.791平方米，乙方现有在册人口9人，分别是承租人之妻赵秀珍、之子李刚、之儿媳宋宪珍、之孙女李思楠、之孙子李思洋、之子李强、户主杨建生、之妻李维、子女杨柳。乙方房屋的区位补偿价款共计279024元、重置价补偿款共计25467元、附属物1106元，以上拆迁补偿款合计305597元。甲方支付乙方拆迁补偿费共计56680.82元。甲方应在乙方签订本协议并搬家交房后三日后，将拆迁补偿款、补助费合计357581.03元向被拆迁人开具领款凭证。被拆迁人按照规定持领款凭证领取补偿款。乙方应于2006年8月15日前完成搬迁，并将原住房交甲方拆除。赵秀珍之子李刚作为代理人在协议上签字。该拆迁补偿款、补助费合计357581.03元转为房款。后，赵秀珍与天华津政公司达成《调换协议》，约定：“×××大街拆迁人赵秀珍购买的×××大街78平方米两居，因开发商没有此户型。现与开发商协商调换到×××大街×××号×××层75.52平方米两居，本人赵秀珍以后不再追究开发商的任何责任（此调换协议只针对七层一套住房）”。上述《协议书》、《调换协议》签订后，天华津政公司以项目规划变更、建筑面积减少为由，无法为赵秀珍一家提供两套安置房屋。李刚、宋宪珍、李思楠、李思洋、李强、杨建生、李维、杨柳遂于2009年在原崇文区人民法院起诉天华津政公司房屋买卖合同纠纷一案，以天华津政公司拒绝交付《协议书》中约定的二套安置房屋为由，要求判令天华津政公司继续履行与赵秀珍于2006年8月14日签订的二份《协议书》，判令被告天华津政公司将×××危改小区特惠商品房二套交付李刚、宋宪珍、李思楠、李思洋、李强、杨建生、李维、杨柳并协助办理过户。该院认定，赵秀珍与天华津政公司之间签订的二份《协议书》及《调换协议》均系双方真实意思表示，亦不违反法律、行政法规禁止性规定，合法有效。赵秀珍作为涉案项目拆迁地块居民，在与天华津政公司签订《北京市住宅房屋货币拆迁补偿协议》后将拆迁补偿款作为选房首付款，上述一系列行为表明拆迁补偿与购买特惠商品房之间存在必然的不可分割的联系，虽然《协议书》中无具体楼号、房号等基本情况及交付使用条件、日期等内容，但上述内容可于双方签订买卖合同时协商解决。赵秀珍去世后，作为其他被安置人的李刚、宋宪珍、李思楠、李思洋、李强、杨建生、李维、杨柳要求天华津政公司继续履行《协议书》（十层），法院予以支持。但鉴于《协议书》中并无交付房屋之约定，需要在签订商品房买卖合同时予以明确，故对于李刚、宋宪珍、李思楠、李思洋、李强、杨建生、李维、杨柳要求天华津政公司将×××危改小区特惠商品房二套交付李刚、宋宪珍、李思楠、李思洋、李强、杨建生、李维、杨柳并协助办理过户的诉讼请求，法院不予支持。对于七层房屋所订立的《调换协议》中所约定的位于×××大街×××号×××层75.52平方米两居室房屋因已被人民法院所查封，属于涉案房屋，故该协议的合同目的能否实现应待另一案件处理完毕后再行解决，本案不涉。故该院于2010年2月8日依法作出（2009）崇民初字第04137号民事判决书，判决天华津政公司继续履行与赵秀珍签订的《协议书》（十层）；驳回李刚、宋宪珍、李思楠、李思洋、李强、杨建生、李维、杨柳的其他诉讼请求。上述判决现已发生法律效力。2012年，李刚、李思楠作为原告，宋宪珍、李思洋作为第三人在本院起诉天华津政公司房屋买卖合同纠纷一案，请求确认赵秀珍与天华津政公司签订拆迁本市东城区（原崇文区）×××楼×××单元×××层×××号房屋，安置在×××大街×××号×××层的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《协议书》有效。庭审中，李刚、李思楠出具李维、杨建生、杨柳三人的声明，载明李维、杨建生、杨柳三人放弃对×××大街×××号×××层72.52平方米的房屋安置权，该权利由李刚、李思楠享有，同时放弃参与案件的诉讼权利。宋宪珍、李思洋亦出具李维、杨建生、杨柳三人的声明，载明李维、杨建生、杨柳三人放弃对×××大街×××号×××层72.52平方米的房屋安置权，该权利由宋宪珍、李思洋享有，同时放弃参与案件的诉讼权利。本院经审理认定，赵秀珍、李强均已去世，李维、杨建生、杨柳三人作出放弃声明，李刚、李思楠要求确认赵秀珍与天华津政公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《协议书》有效理由正当，本院予以支持。《协议书》（十层）法院已经作出判决，本案不涉。因赵秀珍已经去世，其与天华津政公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《协议书》可由天华津政公司与赵秀珍的继承人继续履行。故本院于2012年6月20日依法作出（2012）东民初字第01063号民事判决书，判决确认赵秀珍与天华津政公司签订的《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《协议书》（七层）有效。上述判决现已发生法律效力。另，2013年6月27日，李刚、李思洋在本院另案起诉天华津政公司、第三人宋宪珍、马春兰、马利娜、韩哲、韩可房屋买卖合同纠纷一案，请求判令天华津政公司依据《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》和《协议书》，将涉诉房屋交付给李刚、李思洋。李刚、李思洋于2014年11月18日申请撤回对天华津政公司的起诉，并表示放弃对涉诉房屋主张任何权利。上述事实，有《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》，《协议书》，（2008）崇民初字第223号民事判决书，（2009）二中民终字第05311号民事判决书，（2009）二中民终字第05311号民事裁定书，（2009）崇民初字第04137号民事判决书，（2012）东民初字第01063号民事判决书，工作记录，勘验笔录及当事人的陈述等证据材料在案为证。本院认为：根据我国民事诉讼法规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利，应当承担相应的法律后果。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告马春兰与被告天华津政公司之间签订的涉诉协议，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据人民法院已生效判决，天华津政公司应继续履行与马春兰之间签订的涉诉协议，且人民法院在审理过程中为保护马春兰的合法权益，根据马春兰的申请将涉诉房屋予以查封。现原告马春兰要求天华津政公司协助原告马春兰办理涉诉房屋的所有权过户手续，应当指出，原告马春兰在另案诉讼后擅自占用涉诉房屋，于法无据，应予指正。但因被告天华津政公司未积极履行人民法院已生效判决义务，及时与原告马春兰继续履行涉诉协议，亦未到庭应诉答辩，导致原告马春兰的合法权益未能实现。故综合考虑原、被告双方的履约情况、涉诉房屋的查封、占有情况，以及第三人李刚、李思洋明确表示放弃对涉诉房屋主张权利等事实，为保护合同当事人的合法权益，本院对原告马春兰要求被告天华津政公司协助原告马春兰办理涉诉房屋所有权过户手续的诉讼请求依法准予。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告北京天华津政房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告马春兰办理位于本市东城区×××大街×××号楼×××单元×××号房屋的所有权转移登记手续，将该房屋所有权登记在原告马春兰名下所有。案件受理费3198元，公告费300元，由被告北京天华津政房地产开发有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  代 净代理审判员  李玉斌人民陪审员  王艳平二〇一四年十二月十七日书 记 员  宿云达