辽宁省营口市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）营民一终字第1745号上诉人（原审第三人）林志远，男。委托代理人胡跃民，盖州耀民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）营口经济技术开发区金石房地产开发有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人张秉杰，经理。委托代理人宫小丹，辽宁华君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）解秀娇，女。被上诉人（原审第三人）中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行，住所地营口经济技术开发区。负责人杨军，行长。委托代理人李光显，男，个贷主任。被上诉人（原审第三人）营口经济技术开发区住房置业担保有限公司，住所地营口市鲅鱼圈区。法定代表人白如冰，经理。委托代理人岳春阳，男，员工。上诉人林志远因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院作出的（2014）鲅民一初字第123号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人林志远及其委托代理人胡跃民，被上诉人营口经济技术开发区金石房地产开发有限公司的委托代理人宫小丹，解秀娇，中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行的委托代理人李光显，营口经济技术开发区住房置业担保有限公司的委托代理人岳春阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年5月5日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定：原告将位于营口市鲅鱼圈区康宏园小区二期商住楼第2幢第3单元401号房屋（面积为103.64平方米）出售给被告，价款为每平方米5，564.88元，总价款为576，744元。付款方式：合同签订时付总房款的32.38%（即186，744元），其余房款39万元1个月内按揭贷款到账。邓丽莉向原告出具欠据一张，欠房款首付2#3-301、2#3-401共计27万元，第三人林志远认为该份证据证明房屋实际出资人为邓丽莉，被告陈述该首付款是由本人在鲅鱼圈的亲属邓丽莉给原告出具的欠条。原、被告与第三人工商银行签订个人购房借款／担保合同，约定：被告就案涉房屋向第三人工商银行贷款39万元，贷款期限240个月。原告在担保人处签字、盖章。被告与第三人住房担保公司签订个人住房担保合同，约定：第三人住房担保公司就被告向第三人工商银行贷款39万元承担担保责任。第三人工商银行于2012年5月24日发放了39万元贷款，案涉房屋已办理房产抵押登记凭证，期限为2012年5月22日至2032年5月22日，证件号：002582。经原、被告及第三人工商银行确认，被告现向第三人工商银行偿还贷款47，963元，原告现向第三人工商银行还款26，973元。另查，第三人林志远主张其对案涉房屋具有所有权，提供以下证据：1、邓丽莉与第三人林志远、营口经济技术开发区好望角房屋经济有限公司于2013年1月6日签订《房地产经纪（居间）合同》，主要约定：邓丽莉将案涉房屋出售给第三人林志远，房屋总价款为35万元，合同签订之日给付5万元，2013年1月14日前给付25万元，其余5万元待房屋办理过户手续后给付。邓丽莉因银行有贷款，邓丽莉于2014年8月15日将该笔贷款结清，并按规定领取房屋产权证。合同签订后，第三人林志远按照约定向邓丽莉交付购房款30万元。2、离婚协议书复印件，载明：案涉房屋（此房现合同上名为被告）离婚后归邓丽莉所有，此房剩余贷款由邓丽莉承担，以后此房要是过户，男方（于维东）同意让被告配合邓丽莉过户；3、程亚利的证人证言，程亚利从邓丽莉处购买康宏园小区二期商住楼第2幢第3单元301室，介绍第三人林志远购买案涉房屋，因为此房屋便宜，办理购房手续均是邓丽莉办理的，被告只是一个名头，实际是邓丽莉的房屋；4、程亚利购房的居间合同、收款收据，证明此房都是邓丽莉签订的，签字笔体一致。一审法院认为：案涉房屋的相关购买手续（商品房买卖合同、个人购房借款／担保合同、担保协议书）均由被告签字，原告作为房屋出让方、被告作为房屋买受方、第三人工商银行作为借款人，均认可被告系案涉房屋购买人、房屋贷款人。该房屋首付款系被告在鲅鱼圈的亲属邓丽莉给原告出具的欠条，被告已偿还贷款47，963元，且案涉房屋房产抵押登记凭证中登记抵押人为被告，上述事实可以证明被告系案涉房屋的购买人，有权对房屋进行处分。至于第三人林志远提出的其对案涉房屋具有所有权的陈述意见，第一，第三人林志远提供的房屋居间合同及收据，仅能证明第三人林志远与邓丽莉在中介促成下签订了案涉房屋买卖合同，及第三人林志远向邓丽莉付款的情况；离婚协议书为复印件，如为真实，也只能证明邓丽莉与其前夫于维东之间对案涉房屋的约定；程亚利的证人证言及房屋买卖合同和收据，仅能证明程亚利认为案涉房屋为邓丽莉所有，并介绍第三人林志远购买案涉房屋的事实。上述证据，即便与邓丽莉所出具的欠条结合，其证明效力亦低于被告系房屋购买人的证据证明效力；第二，第三人林志远从邓丽莉处购买时知晓案涉房屋存有银行抵押，根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条之规定，抵押物在抵押期间未经抵押权人同意或受让人代为清偿债务消灭抵押权，不得转让抵押物，假使实际购买人为邓丽莉，第三人林志远亦无法取得房屋所有权；第三，第三人林志远已知晓案涉房屋存在抵押物权及商品房买卖合同签订者为被告，仍购买案涉房屋，不能构成善意取得房屋。故第三人林志远的陈述意见，本院不予支持。现原、被告均同意解除双方签订的商品房买卖合同，被告将案涉房屋返还给原告，由原告继续履行偿还第三人工商银行贷款的义务，第三人工商银行亦同意还款义务人由被告变更为原告，本院予以确认。原告同意放弃向被告主张拖欠的购房首付款及垫付的按揭贷款，被告亦对其已支付的银行抵押贷款、装修房屋费用、在购买期间已经交付的契税、维修基金等购买房屋产生的费用，自行承担，房屋内的装修物，被告亦同意自行处理，上述权利应视为原、被告对自身权利的处分，本院予以确认。至于第三人林志远提出的“原告诉讼主体资格错误，原、被告之间已无任何法律关系”的陈述意见，被告现未给付原告首付款及房屋贷款，原、被告双方之间的合同尚未终止，故该陈述意见，本院不予支持。至于第三人林志远提出的“应追加邓丽莉为当事人”的陈述意见，第三人林志远并未提供有效证据邓丽莉系案涉房屋的实际购买人，且被告亦否认邓丽莉为实际购房人，故追加之请求缺乏必要性，不予支持。至于第三人林志远提出的“本案系刑事案件”的陈述意见，无事实依据，不予支持。据此判决，一、解除原告营口经济技术开发区金石房地产开发有限公司与被告解秀娇签订的商品房买卖合同（房屋位于营口市鲅鱼圈区康宏园小区二期商住楼第2幢3单元401号房屋），被告解秀娇于本判决生效后30日内将该房屋返还原告，由原告继续履行偿还第三人中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行房屋按揭贷款的义务。二、驳回第三人林志远的诉讼请求。上诉人林志远上诉理由及请求：一、被上诉人金石房地产开发公司没有诉讼主体资格，其以买卖房屋的名义起诉是错误的。二、上诉人购买房屋的行为是因为知道邓丽莉以解秀娇的名义购买的房屋，有邓丽莉的离婚协议，欠据等证据，而且邓丽莉由全套的购房手续，上诉人购买房屋的行为是善意取得，应该受到法律的保护。三、邓丽莉的行为符合表见代理的法律规定，应该将邓丽莉追加为本案的当事人，以便查清本案的真正事实。故请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人营口经济技术开发区金石房地产开发有限公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，证据充分，二审法院应该驳回上诉，维持原判。被上诉人解秀娇辩称：这个房屋是登记在我的名下，现住我没有还款的能力，我要求把房屋交出来。被上诉人中国工商银行股份有限公司营口经济技术开发区支行辩称：没有意见。被上诉人营口经济技术开发区住房置业担保有限公司辩称：没有意见。本院审理查明的事实与原判认定的基本事实一致。本院认为：案涉房屋的相关购买手续均由被告签字，被上诉人营口经济技术开发区金石房地产开发有限公司作为房屋出让方、被上诉人解秀娇作为房屋买受方、第三人工商银行作为借款人，均认可被告系案涉房屋购买人、房屋贷款人。该房屋首付款系被上诉人解秀娇在鲅鱼圈的亲属邓丽莉给被上诉人营口经济技术开发区金石房地产开发有限公司出具的欠条，被上诉人解秀娇已偿还贷款47，963元，且案涉房屋房产抵押登记凭证中登记抵押人为被上诉人解秀娇，上述事实可以证明被上诉人解秀娇系争议房屋的购买人，有权对房屋进行处分。至于上诉人林志远提出的其对案涉房屋具有所有权的陈述意见，可另案诉讼，本院不予一并审理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2014）鲅民一初字第123号民事判决第一项；二、撤销辽宁省营口市鲅鱼圈区人民法院（2014）鲅民一初字第123号民事判决第二项。一审案件受理费100元，由被上诉人解秀娇承担。二审案件受理费100元，由上诉人林志远承担。本判决为终审判决。审 判 长 崔 卿代理审判员 徐 丹代理审判员 鲍世帅二〇一四年十二月十二日书 记 员 金镇学