重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第03713号上诉人（原审被告）：重庆市合川区海翔房地产有限责任公司，住所地重庆市合川区南津街街道办事处书院街5号，组织机构代码69656167-3。法定代表人：樊华，该公司经理。委托代理人：龙廷秀。上诉人（原审被告）：重庆农村商业银行股份有限公司合川支行，住所地重庆市合川区久长路2号，组织机构代码70938011-9。负责人：赵光明，该行行长。委托代理人：吴晓波，重庆百君律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：重庆金万科房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区南津街街道办事处金鹿街139号，组织机构代码74747819-2。法定代表人：唐多全，该公司董事长。委托代理人：蒙伟，重庆合州律师事务所律师。原审被告：关慧明。上诉人重庆市合川区海翔房地产有限责任公司（以下简称海翔公司）、重庆农村商业银行股份有限公司合川支行（以下简称农商行合川支行）与被上诉人重庆金万科房地产开发有限公司（以下简称金万科公司）、原审被告关慧明房屋买卖合同纠纷一案，重庆市合川区人民法院于2013年12月6日作出（2012）合法民初字第06094号民事判决。上诉人海翔公司、农商行合川支行对该判决均不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人海翔公司之委托代理人龙廷秀、上诉人农商行合川支行之委托代理人吴晓波，被上诉人金万科公司之委托代理人蒙伟参加了询问。二审中，本院依海翔公司之申请，依法裁定中止了本案的审理。后另案经生效裁定结案后，本案依法恢复审理。本院现已审理终结。一审法院审理查明：被告海翔公司原系重庆市合川区南津街街道办事处金鹿花园开发商。2000年，被告关慧明与海翔公司签订《商品房预售合同》，关慧明预购海翔公司开发的原合川市南津街街道办事处金鹿花园门市（现重庆市合川区南津街街道办事处赵家街），其中，15号门市建筑面积46.98㎡，4500元／㎡，成交金额211410元；18号门市建筑面积58.35㎡，3800元／㎡，成交金额221730元，两门市成交金额共计433140元。2000年9月5日，关慧明以该两门市作抵押，与原合川市农村信用合作联社（现被告农商行合川支行）签订《重庆市预购商品房抵押贷款合同》、《合川市农村信用社个人住房按揭（抵押）贷款合同》，由合川市农村信用合作联社向关慧明提供303000元购房贷款，海翔公司为合同担保人。2012年9月，关慧明出据书面《声明》，内容为：“我于2000年与当时的合川市海翔房地产开发有限责任公司（下称“海翔公司”）、合川市农村信用合作联合社（下称信用联社）签订了《商品房买卖合同》、《预购商品房抵押贷款合同》，名义上购买海翔公司在金鹿花园的门市二间，并由本人在信用联社贷款303000元，该笔贷款系本人为海翔公司帮贷，该贷款用于海翔公司经营，且该贷款本金及利息由海翔公司偿还。由此，本人并非真实购买前述抵押门市，且本人从未占有、使用该门市。该债权债务确与本人无关，要求相关部门尽快处理此事。以上情况，海翔公司、信用联社均知情，重庆金万科房地产开发有限公司接收金鹿花园后也知道该情况。特此声明。”另查明，海翔公司在开发建设金鹿花园小区过程中，由于公司管理、资金周转等各方面因素，导致“金鹿花园”开发项目全面停工，无法继续运作下去，经原合川市政府及相关部门协调，2003年10月23日，在合川市建设委员会的见证下，海翔公司与金万科公司签订《部分项目转让协议书》，约定海翔公司将部分项目转让给金万科公司，协议书主要内容：一、转让内容：1、已作信用联社内部按揭抵押的房屋和因贷款抵押值不足所补充的抵押物。2、金鹿花园小区内的未动工土地。3、婆婆湾项目的开发权。4、金鹿花园小区内的在建工程。5、海翔公司土地范围所对应的金鹿花园滨江长廊、陶行知广场的未完建设任务6、广场第一幢店面（按已竣工工程处理）。二、项目移交时间：1、2003年10月31日前，由乙方（海翔公司）将本协议书“第一条”所列的项目及房地产移交给甲方（金万科公司），在建工程的前期全部开工手续、图纸资料等相关资料一并移交。2、2003年11月30日前，由乙方办理好本协议书“第一条”所列转让内容中的房地产转移登记、资产过户等有关手续，并在登记后60日内办理好土地使用权证和房屋产权证。三、项目转让价款的计算范围和计算价格：内部按揭的抵押门市和补充抵押的门市按建筑面积1500元／㎡计价，未动土地按55万元／亩计价，在建工程占用土地按范围设计建筑面积180元／㎡计价。四、价款以贷款转移的方式进行支付，即将乙方原有的贷款6669.92万元、所欠利息260.32万元，共计6930.24万元（其中合川市农村信用合作联社贷款、内部按揭贷款5193.22万元，贷款利息241.32万元）的债务，按实际转让价款的额度等额转移贷款给甲方。五、……。六、本协议转让的项目资产、相关批文及手续、图纸资料、乙方原与第三方签订的与本协议书“第一条”所列转让内容有关的一切合同、协议书、承诺书，以对其变更和解除的协议书等，在移交过程中清理造册经双方签章后均作为本协议的附件。2004年8月6日，金万科公司（甲方）、海翔公司（乙方）、合川市信用合作联社（丙方），三方又签订《资产过户与承担偿还贷款的协议》，协议约定，一、甲、乙、丙三方相互配合，按照《部分项目转让协议书》中的转让内容，乙方应于2004年9月30日将尚未移交的资产（乙方抵押给丙方的未动工土地、在建工程用地、其他抵押资产和补充抵押资产）清理移交给甲方。移交后由乙方负责办理移交资产的过户手续，甲、丙方应积极配合。二、通过甲乙双方清理核实，并按照《部分项目转让协议书》约定的方式计算转让价款如下：（一）资产已移交过户的有：……；（二）资产已移交，但尚未过户的有：金鹿花园广场I段1层门面、金鹿花园A区1层门面、F区1层门面、F区2、3层营业房……以上（一）至（二）项已移交资产共计26374514.73元。三、乙方原有的在丙方的借款中与“第二条”中的转让价款所对应等额部分的借款及该部分借款从资产过户之日起的利息由甲方承担，但暂时不办理贷款的转移手续，继续以乙方的名义向丙方借款，由甲方用“第二条”中转让过户的资产作为抵押物向丙方担保。资产过户之前产生的利息由乙方负责支付；超过项目转让结算价款之外部分的借款及其利息仍由乙方承担，与甲方无关。本案所涉及的关慧明与海翔公司《商品房预售合同》的金鹿花园F3幢15号、18号门市在《资产过户与承担偿还贷款的协议》中资产已移交，但尚未过户之列，该两门市一直由金万科公司占有、使用至今。审理中，金万科公司还另举示了唐远久、黄绍彬、李建伟、关慧明等人的《声明》，该几份《声明》的内容与关慧明的《声明》内容一致。审理中，金万科公司与海翔公司均举示了重庆市第一中级人民法院（2011）渝一中法民初字第88号民事判决书，该案中，农商行合川支行系原告，金万科公司为被告，海翔公司为第三人，该判决书认定金万科公司、海翔公司、农商行合川支行签订的《资产过户与承担偿还贷款的协议》合法、有效。还查明，2008年6月，中国银行业监督管理委员会批准重庆农村商业银行股份有限公司开业，同时原重庆市农村信用联合社及其辖区内38家区（县）农村信用合作联社自行终止，原合川市农村信用合作联社的债权、债务由农商行合川支行承继。金万科公司一审诉称：被告海翔公司在开发建设合川区金鹿花园小区过程中，因资金周转困难，遂召集公司员工及员工亲戚、朋友等以个人名义向被告农商行合川支行贷款，而后，被告关慧明以本人名义按揭购买了当时被告海翔公司位于金鹿花园门市，关慧明除未支付首付款外，也未偿还过该笔贷款，更未实际接收过诉争的房屋，且在办理贷款事宜前，被告海翔公司、关慧明均明确该贷款用于海翔公司使用，并非关慧明实际购买，所造成的一切债务由海翔公司承担。2003年左右，海翔公司经营出现严重问题，为保障银行贷款的回收及社会稳定，由合川区各相关部门及农商行合川支行成立了金鹿花园小区项目资产清理小组，明确了海翔公司及关慧明名下相应的债务由原告承担，并约定了相应的房价，海翔公司、农商行合川支行均同意将讼争房屋过户为原告所有。此后，三被告将房屋交付给了原告，由原告占有、使用至今。其间，原告多次要求被告完成过户手续，以便处理相关事宜，但被告不予配合，特请求法院依法判决三被告协助办理重庆市合川区金鹿花园F3幢门市过户手续。海翔公司一审辩称：2003年10月海翔公司与金万科公司签订《部分项目转让协议书》，随后，海翔公司、金万科公司、农商行合川支行三方签订了《资产过户与承担偿还贷款的协议》，即三方协议，三方协议中，约定2032万余元贷款转移给原告金万科公司偿还，讼争房屋已移交给原告十多年，多次催促原告还款，但原告至今未还清，海翔公司不敢为其办理过户手续，原告的行为给海翔公司造成了严重的经济损失，也给被告关慧明等购房人造成困扰，未办理过户手续是因原告严重违约。故请求法院驳回原告的诉请。农商行合川支行一审辩称：无论海翔公司和金万科公司的协议，还是该二公司与农商行合川支行的三方协议，均损害了被告关慧明等购房人的利益，被告关慧明就讼争房屋与农商行合川支行签订了抵押贷款合同，农商行合川支行对房屋只享有抵押权，办理房屋过户与农商行合川支行无关，农商行合川支行不应是本案被告。关慧明一审辩称：关慧明与两被告公司签订的合同都是真实的，购买了4间房屋，经过12年，在这件事情上遭受了很多损失，关慧明该付多少钱由关慧明支付，房子应交给关慧明，原告的诉请应当驳回。一审法院认为，被告海翔公司开发金鹿花园小区期间，因公司管理、资金周转等各方面因素，导致“金鹿花园”开发项目全面停工，无法继续运作下去，经相关部门协调，海翔公司将部分项目转让给原告金万科公司并签订《部分项目转让协议书》，事后，金万科公司、海翔公司、农商行合川支行三方签订《资产过户与承担偿还贷款的协议》，系三方对海翔公司债权债务转移的约定，农商行合川支行同意海翔公司的债务由金万科公司偿还，意思表示真实。根据关慧明出具的《声明》，关慧明并非真实购买本案讼争的房屋，而是假借购房用讼争房屋帮海翔公司向农商行合川支行贷款，海翔公司与农商行合川支行是知晓该情况的。故海翔公司就本案讼争房屋的转让以及涉及该房屋债务（贷款）的转移是合法、有效的。农商行合川支行主张其与金万科公司、海翔公司签订的《资产过户与承担偿还贷款的协议》损害了购房人关慧明的利益的理由以及被告关慧明要求金万科公司交付房屋的主张均不能成立，一审法院不予采纳。现原告金万科公司要求三被告协助办理原合川市南津街街道办事处金鹿花园F3幢15号、18号门市（现重庆市合川区南津街街道办事处赵家街139号、145号）过户手续，理由正当，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条、第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八十四条、第一百零七条之规定，判决：“由被告重庆市合川区海翔房地产有限责任公司、重庆农村商业银行股份有限公司合川支行、关慧明在本判决生效后30日内协助原告重庆金万科房地产开发有限公司办理重庆市合川区南津街街道办事处金鹿花园F3幢15号、18号门市（现重庆市合川区南津街街道办事处赵家街139号、145号）过户手续至原告重庆金万科房地产开发有限公司名下。本案受理费80元，减半收取40元，由被告海翔公司负担，此款原告已垫支，被告海翔公司在本判决生效后3日内迳付原告。”上诉人海翔公司对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回金万科公司对海翔公司的诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、海翔公司与关慧明之间签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，《声明》并非关慧明的真实意思表示。《资产过户与承担偿还贷款的协议》所涉约定客观上根本不能履行，且该协议已解除，对各方均无法律约束力。上诉人农商行合川支行对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，驳回金万科公司的请求，本案的诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：庭审中关慧明对《声明》不予认可，《资产过户与承担偿还贷款的协议》因未取得关慧明的同意是无效的。金万科公司答辩称：一审认定事实清楚，请求维持一审判决。农商行合川支行答辩称：请求法院支持我方的请求。海翔公司答辩称：请求法院支持我方的请求。关慧明未答辩。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据各方的诉辩主张，本案二审中的争议焦点为：海翔公司、农商行合川支行、关慧明应否协助金万科公司办理涉案房屋的过户手续。现评析如下：海翔公司开发“金鹿花园”小区期间，因公司管理、资金周转等各方面因素，导致“金鹿花园”开发项目全面停工，无法继续运作，经相关部门协调，海翔公司将部分项目转让给金万科公司并签订《部分项目转让协议书》。之后，金万科公司、海翔公司、农商行合川支行三方签订《资产过户与承担偿还贷款的协议》，系三方对海翔公司债权债务转移的约定，农商行合川支行同意海翔公司的债务由金万科公司偿还的意思表示真实。根据关慧明出具的《声明》，关慧明并非真实购买本案讼争的房屋，而是假借购房用讼争房屋帮海翔公司向农商行合川支行贷款，海翔公司与农商行合川支行是知晓该情况的，故海翔公司就本案讼争房屋的转让以及涉及该房屋债务（贷款）的转移是合法有效的。该司在二审中提出的将涉案房屋过户给金万科公司属客观上根本不能履行等异议缺乏事实依据，本院依法不予支持。根据前述分析，农商行合川支行主张其与金万科公司、海翔公司签订的《资产过户与承担偿还贷款的协议》损害了购房人关慧明的利益的理由不能成立，对该行在二审中提出的该项异议，本院依法不予支持。综上，海翔公司、农商行合川支行的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由重庆市合川区海翔房地产有限责任公司和重庆农村商业银行股份有限公司合川支行各负担40元。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  陈娅梅代理审判员  罗太平二〇一四年十二月一日书 记 员  何 欢