四川省广元市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川08民终367号上诉人（原审被告）伍照银，男，汉族，出生于1974年4月18日。委托代理人朱明哲，广元市利州区上西法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）四川省广元市再生资源总公司。委托代理人李文飞，四川慧济律师事务所律师。委托代理人罗小蓉，四川慧济律师事务所律师。上诉人伍照银因与被上诉人四川省广元市再生资源总公司房屋租赁合同纠纷一案，不服广元市利州区人民法院（2015）广利州民初字第3633号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2016年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人伍照银及其委托代理人朱明哲、被上诉人四川省广元市再生资源总公司的委托代理人李文飞、罗小蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院查明：2014年2月1日，原告四川省广元市再生资源总公司与被告伍照银签订了两份《房屋租赁合同》，被告分别租赁原告的6、7号（48．11平方米，月租金15635元）和8、9号门面（75．6平方米，月租金24570元）。合同约定：本合同为不定期租赁合同，甲乙双方均可随时单方解除本合同；租金按月收取，每月末5日交清下月租金；租赁保证金5000元；承租方有下列情形之一的，出租方可立即终止合同，收回出租房并不得退还租房保证金。（1）拖欠租金水电费超过一个月的；（2）不按规定办理有关手续，擅自转租、转让或改变房屋用途的。合同签订后，双方均认真履行合同，至2015年2月被告认为房租太高（两合同每月40205元），经营困难，要求降低房租，原告同意并将房租降低至300元／平方米（即34414元／月）。被告也按新房租交纳了2015年2、3两月的房租，此后，被告未再交纳房租。2015年4月24日，原告通过其律师向被告发出律师函，同时指出被告拖欠房租达三个月之久，擅自转租（被告将自己经营家电的两个门面转租给他人经营鞋类）已构成违约。并要求被告三日内补清所欠房租，逾期将解除合同。28日，原告向被告发出收房停电通知，要求被告于2015年5月5日前交清房租，否则将停电收房。2015年7月15日，原告再次发出收房停电通知，将期限延至同月20日。2015年8月25日，原被告双方因收房停电发生口角，110出警制止。26日被告私自接电营业被供电局查处。2015年9月1日，原告律师再次发出律师函要求被告停止装修，并解除合同。另：庭审中原告举出其纳税的票据，证实其已缴纳房产租赁税。原审法院认为，原被告于2014年2月1日签订的房屋租赁经营合同，系双方当事人真实意思的表示，该合同合法有效。被告以房租过高经营困难为由要求调整，原告同意，是对合同约定的变更，仍然合法有效。但被告至2015年4月起拖欠房租，擅自转让租赁标的，其行为已属违反约，原告依照合同约定于2015年9月1日正式提出解除合同，被告也没有提出异议，自该通知到达被告时《房屋租赁经营合同》已解除。原告无需再请求解除。原告据合同要求被告履行合同期间的房租支付义务（截止2015年9月1日的房租为172065元），以及不予返还租赁保证金，本院应予支持。合同解除时，被告负有迁出房屋，交还租赁标的的义务，故原告请求判令被告返还租赁标的物的请求，本院予以支持。被告逾期返还标的物造成的损失（按约定租金计算），被告应予赔偿。合同履行中争议的9平米是否在租赁范围内，原告并未举出充足的证据予以证实，其请求本院不予支持。合同履行期间，原告确有义务向被告提供纳税发票，原告未提供并不构成合同根本性的违约，不能成为被告拒绝履行合同主要义务（交纳房租）的理由。被告虽有此抗辩，但并未就此提出索要含税发票的反诉请求，只能由被告于案外主张。被告认为，原告停水停电，影响其经营，但原告的该行为是在被告长期违约，并经数次书面告示后采取的无奈之举，也是督促被告履约，并无可厚非。如被告有损失，也是被告自己的违约行为导致的结果，应由其自己承担责任。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百零九条、第一百一十二条之规定，判决如下：一、被告伍照银于本判决生效后十日内支付原告四川省广元市再生资源总公司截止2015年9月1日房租172065元，并不予返还被告租房保证金；二、被告伍照银于本判决生效后十日内返还原告四川省广元市再生资源总公司租赁标的物6、7、8、9号门面，并赔偿原告自2015年9月1日至被告返还标的物时的租金损失（按月租金34414元计算）；三、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1182元，由被告伍照银负担。上诉人伍照银提出的上诉请求是：1、撤销（2015）广利州民初字第3633号民事判决并依法改判；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：本案中上诉人没有违约，一审认定上诉人违约不符合客观事实。上诉人2004年8月承租被上诉人的营业房，先后交付租金500余万元，但被上诉人一直不为上诉人出具税务发票，导致上诉人在经营中无法抵扣应缴的税款，2015年以来，由于市场疲软，上诉人经营的的门面长期亏损，上诉人要求为所交租赁费出具税务发票，并补开2004年以来所交租金的发票，但被上诉人拒绝为上诉人开具税务发票，因此导致本案纠纷发生系被上诉人过错所致。一审认定上诉人欠交租赁费与庭审查明的事实不符，至2015年9月1日所欠租金为131860元。本案中，上诉人于2015年2月26日按每月40205元交付当月租金后，双方协商将每月租金降为34413元，上诉人又按协商后的租金交纳了34413元，但没有退还已收的40205元，该笔租金系重复收费，依法应抵扣未交租金。被上诉人采取违法手段阴止上诉人经营，给上诉人经营造成了重大经济损失，一审不予认定于法无据。被上诉人四川省广元市再生资源总公司答辩称，税票的问题，在房屋租赁合同中没有约定要求提供税票，这不是我方的义务。在整个过程中，我方是向税务机关交纳了税费的，而且每个月我方也给上诉人提供了收费票据，没有要求提供税票，从后面上诉人要求降低房租，可以看出并未要求过出具税票。个体工商户是每月交税，按月报销，并不存在补开税票。由于上诉人未按约定交纳房租，被上诉人向上诉人发出了收房停电通知，之后上诉人仍不交纳房租，被上诉人才提出解除合同，故之后的行为是正当的，不存在要求损失的问题。2015年2月的房租没有重复收费，后面交纳的两个三万多是2月、3月的房租费。故上诉人的上诉理由是不成立的。二审中，上诉人伍照银、被上诉人四川省广元市再生资源总公司均未提交新的证据材料。一审查明的事实与二审查明有事实一致，本院予以认定。二审庭审中，上诉人以被上诉人于2015年2月26日向其出具的两份《收据》（编号分别为：0036667、0036651），主张上诉人于2015年2月26日既按合同约定标准交纳了当月的房租费40205元，又按双方协商降低后的标准交纳当月房租费34413元，且该房租费是经过银行账户转款支付。被上诉人认为，被上诉人于2015年2月26日向上诉人是出具了两份《收据》，因前面开的一张收据上诉人并未向其转款，上诉人就要求降低房租费，后被上诉人同意降低房租后，上诉人才通过银行账户向被上诉人转的2015年2月的房租费34413元。诉讼中，上诉人并未提交向被上诉人支付2015年2月的房租费40205元的转款凭证。本院认为，上诉人与被上诉人于2014年2月1日签订的两份《房屋租赁经营合同》，系双方的真实意思表示，其内容不违反法律法规的强制性规定，应为有效，对此双方也无异议，予以确认。合同履行过程中，上诉人在向上诉人交纳了2015年2、3两月的房租费后，就未再向被上诉人交纳房租费，且擅自转租其中两个门面给他人经营，违反了双方签订的《房屋租赁经营合同》第三条“租金按月收取，先交租金后使用，以后每月末5日内交清下月租金”及第四条承租人（乙方）的义务中第（2）“不得转租用房或改变租屋用途，确需转租或改变用途，必须经甲方同意并办理有关手续”的约定，已构成违约。双方当事人在合同中并未就房租费是否开具税务发票或是否补开税务发票进行约定，上诉人在诉讼中以被上诉人对其所交房租费未开具税务发票导致本案纠纷发生为由，认为其没有违约的理由不成立。关于2015年2月的房租费，被上诉人虽然于2015年2月26日先后给上诉人出具了两份《收据》，但上诉人只对其中一张《收据》载明的34413元房租费通过转账进行了支付，而对另一张《收据》载明的房租费40205元并未提供支付凭证予以佐证。故上诉人据此主张其于2015年2月26日按每月40205元交纳当月房租费后，上诉人又按双方协商的降低月租金标准交纳了34413元的事实不能成立。上诉人在承租被上诉人的房屋期间，不按合同约定交纳房租费，且擅自转租承租的房屋，经被上诉人多次书面要求其补交房租未果的情况下，被上诉人才采取停电直至向上诉人提出并告知解除双方的房屋租赁合同，从而引发纠纷，其过错在上诉人，根据双方签订的《房屋租赁经营合同》第五条违约责任中“2、承租人有下列情况之一的出租方可立即终止合同，收回出租房并不得退还租房保证金：（1）拖欠租金水电费超过一个月的；（2）不按规定办理有关手续，擅自转租、转让或改变房屋用途的”的约定，原审法院确认被上诉人于2015年9月1日向上诉人正式提出并通知解除合同，自该通知到达上诉人时《房屋租赁经营合同》已解除，并判决上诉人支付下欠房租费、返还租赁房屋、赔偿租金损失，及不退还上诉人的租房保证金是正确的。上诉人认为被上诉人采取违法手段阻止上诉人经营，给予上诉造成了重大经济损失，没有相应证据证实。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持。上诉人提出上诉的理由不成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费805元，由上诉人伍照银负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘顺波审 判 员  宋开新代理审判员  袁 峻二〇一六年六月二日书 记 员  孟 欣