江苏省如东县人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第01726号原告如东鑫诚物业有限公司，住所地如东县掘港镇节制闸小区一排五号。组织机构代码：77150587-5。法定代表人高锋，经理。委托代理人唐贞贞，江苏正东律师事务所律师。被告耿广霞，女，1958年1月2日生，汉族，住如东县。原告如东鑫诚物业有限公司（以下简称鑫诚物业公司）与被告耿广霞物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由审判员肖文明适用简易程序，于2014年12月24日公开开庭进行审理。原告鑫诚物业公司委托代理人唐贞贞到庭参加诉讼。被告耿广霞经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鑫诚物业公司诉称，被告于2010年8月5日入住如东县中坤苑小区，一直享受小区物业服务，并与原告签订《业主临时公约》，但被告未能按约给付原告物业服务费，经原告多次催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告给付2011年8月5日至2015年8月4日的物业服务费8880元，滞纳金1095元及诉讼费。被告耿广霞经本院合法传唤未到庭，在规定的期限内未提交书面答辩。经审理查明，原告鑫诚物业公司系自然人控股的有限公司，一般经营项目为物业管理、家政服务等。如东县中坤苑小区由如东中天昆仑房地产开发有限公司开发，二期开发的中坤苑小区前期物业委托原告鑫诚物业公司管理。2008年2月22日，原告鑫诚物业公司具申请报告至如东县物价局，申请报告中载明：考虑到该小区服务质量比较高、人员配备比较多，根据测算，小高层一层至顶层统一按每月每平方米向业主收取1.2元物管费；别墅每月每平方米向业主收取1元物管费；店面房每月每平方米向业主收取1元物管费；办公用房每月每平方米向业主收取1元物管费；商业用房、幼儿园等每月每平方米向业主收取1元物管费，望贵局给予批准为感！2008年4月25日，如东县物价局在该申请报告中签署同意备案。2009年7月1日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订了《中坤苑物业服务过渡期合同》一份，合同约定：如东县掘港镇中坤苑业主委员会委托原告对坐落于如东县掘港镇泰山路6号，占地面积20.08万平方米，建筑面积约28万平方米（三期在建约12万平方米）的中坤苑小区实行专业化、一体化的物业管理服务，合同期限为2009年7月1日起至2011年5月31日止，为过渡期合同。管理服务费用中约定二期小高层住宅1.2元/平方米/月，三期小高层住宅1.2元/平方米/月。合同中同时对委托服务事项、双方权利义务等相关事项进行了约定。2009年7月10日，原告与如东县掘港镇中坤苑业主委员会签订《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》，约定：物业费从业主入住之日起收取，预交一年。向业主收取生活垃圾清运处置费，每年每户60元。业主逾期不交物业管理费，从逾期之日起按每天一元交纳滞纳金。2009年7月20日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告共同明确了《中坤苑物业收费标准》，载明：中坤苑小区分三期开发，一期多层每月每平方米0.4元含生活垃圾费，二期多层每月每平方米0.55元含生活垃圾费，别墅每月每平方米1.05元含生活垃圾费，小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费，三期小高层每月每平方米1.25元含生活垃圾费。小高层业主进户时预收公用部分水电费每户300元，小高层1.25元物管费用不含电梯维保费、检测费。1-3期业主一次性交纳装修管理费每户300元。建筑装潢垃圾清运处置费每平方米2元，每年交纳物业管理费时间以业主进户日期计算，预交下一年物业管理费，每年收一次。2011年5月25日，如东县掘港镇中坤苑业主委员会向原告发出《工作联系函》，决定仍续用原房产公司先期招聘的如东鑫诚物业有限公司，按2009年过渡合同条款管理小区。时间暂定为二年。二年期满后，若仍未召开业主代表大会，且鑫诚物业公司又能一直按照既定条款保质保量服务小区的，将继续续用下去，直到召开第二届业主代表大会。如东县掘港镇碧霞社区居民委员会在该工作联系函上签署同意并加盖公章。后原告按上述合同约定履行物业管理服务至今，被告耿广霞购置房屋为该小区44幢2单元1202室，面积为149.98平方米，于2010年8月5日办理入住手续。自2011年8月5日起至今未交纳物业服务费，原告催要未果，故提起诉讼，请求法院判令被告耿广霞给付自2011年8月5日至2015年8月4日的物业服务费用8879元（当庭计算变更），并承担滞纳金1095元及本案诉讼费。上述事实，有原告的当庭陈述及原告提供的营业执照、资质证书、过渡期合同、补充协议、申请报告、收费标准等证据在卷为证，并经庭审审核，予以确认。本院认为，《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。如东县掘港镇中坤苑业主委会员与原告鑫诚物业公司订立的《中坤苑物业服务过渡期合同》、续订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》及《工作联系函》，不违反法律、法规的强制性规定，应合法有效，对全体业主及物业管理企业均具有约束力。原告鑫诚物业公司依上述合同在中坤苑小区从事管理服务活动，取得收取物业服务费用的权利，原告鑫诚物业公司的管理服务活动惠及该小区的所有业主（住户），小区业主在接受物业服务的同时也应承担缴纳物业费用的义务。关于原告主张的费用。在中坤苑业主委员会明确的《中坤苑物业收费标准》中亦已载明每年交纳物业管理费时间以业主进户日期计算，预交下一年物业管理费，每年收一次。同时，根据《江苏省物业管理条例》第五十一条的规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，预收费用的期限最长不得超过一年。故根据合同约定，自2011年8月5日至2015年8月4日期间，被告耿广霞应交纳的物业服务费为8639元（1.2元/月/平方米×149.98平方米×48个月）。原告主张自2011年8月5日至2015年8月4日期间的物业服务费有事实依据和法律依据，应予支持。关于垃圾清运费，原告主张60元/年/户，合计240元（48个月）的垃圾清运费，符合《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》的约定，本院予以确认。关于原告主张的滞纳金问题，其依据系根据如东县掘港镇中坤苑业主委员会与原告签订的《中坤苑物业服务过渡期合同补充协议》及《中坤苑物业收费标准》中的约定，即，物业公司可以预收下一年物业管理费，业主逾期交纳物业管理服务费的，从逾期之日起按每天1元交纳滞纳金。原告主张的滞纳金计算准确，不违反法律规定及协议约定，本院照准，违约金为人民币1095元。以上原告主张的费用合计为人民币9974元。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃所享有的抗辩权利，由此产生的法律后果应自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、《物业管理条例》第七条第五项、第四十二条以及最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：被告耿广霞给付原告如东鑫诚物业有限公司自2011年8月5日至2015年8月4日物业服务费8639元，垃圾清运费240元，并支付滞纳金1095元，合计为人民币9974元，于本判决生效后十日内履行。如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计人民币25元，由被告耿广霞负担（原告预交的不予退还，由被告于执行时一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费人民币50元。（户名：南通市财政局，账号：47×××82，开户行：中行西被闸支行）审判员  肖文明二〇一四年十二月二十五日书记员  毛海燕附相关法律条文：《中华人民共和国物权法》第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……第（五）项按时交纳物业服务费用。……第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。