浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终2948号上诉人（原审原告）：周卸明。上诉人（原审原告）：徐水珍。两上诉人共同委托代理人：李龙，浙江科文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杭州中和房地产开发有限公司。法定代表人：魏志清。委托代理人：陈晓鸣。上诉人周卸明、徐水珍因与被上诉人杭州中和房地产开发有限公司（以下简称中和公司）商品房预售合同纠纷一案，不服杭州市余杭区人民法院（2016）浙0110民初1902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年5月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：2014年1月15日，周卸明、徐水珍与中和公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份（以下简称购房合同），其中约定：（1）周卸明、徐水珍向中和公司购买位于杭州市余杭区崇贤街道中和尚品公寓5幢1单元601室商品房一套（以下简称案涉房屋），建筑面积117.3平方米，层高2.85米；按建筑面积计算，该商品房单价9363元，总价款1098280元，买受人于2014年1月15日前支付首付款548280元，剩余房款以银行按揭贷款方式支付。（2）出卖人应当在2015年9月30日前将符合下列条件的商品房交付买受人使用（合同第九条），即：①建设工程经竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明。②取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件。③用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。④无。如遇有特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。（3）如逾期交房的，按逾期时间分别处理（不作累加）：逾期不超过90日，自本合同第九条规定的最后期限的第二起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。（4）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；商品房交付使用时，买受人对房屋及装修质量，公共设施、设备质量提出异议的，出卖人应当给予解释和说明，仍不能达成一致意见的，双方委托市级以上有资质的检测机构进行质量检测。（5）双方将该商品房的装饰、设备标准约定于本合同附件四；达不到约定标准的，出卖人补偿装饰、设备差价，并承担按实际的装饰、设备差价赔付1倍违约金的违约责任。（6）附件四装饰、设备标准，其中约定内墙为砂浆拉毛，进户门为钢质防火门，电梯为品牌电梯，每户一部可视对讲室内机。中和公司于2014年1月15日向周卸明、徐水珍开具票面金额为548280元的销售不动产统一发票（自开）。同年3月5日，周卸明、徐水珍作为借款人、中和公司作为保证人与中国建设银行股份有限公司杭州余杭支行签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定周卸明、徐水珍向该行借款550000元，用于支付案涉房屋的购房款。该行于2014年4月4日发放上述借款。中和公司于2008年5月5日取得案涉房产项目地块的《建设用地规划许可证》，用地性质为居住、商业混合用地；于2010年1月19日取得《国有土地使用权证》，使用权类型为出让，用途为城镇混合住宅用地；于2011年10月26日取得《建设工程规划许可证》；于2012年1月13日取得《建筑工程施工许可证》。该项目于2015年9月16日竣工验收，于同年10月15日完成竣工验收备案。根据中和公司提供的证据显示：1、中和公司与杭州威星电子工程有限公司于2014年5月29日签订《建设工程施工合同》，工程内容为案涉房产项目的可视对讲系统、视频监控系统、综合管路系统等。2、中和公司与王力安防产品有限公司签订《进户门产品销售合同》，合同标的为钢质防火进户门，规定“材料的质量技术标准必须符合国家法律法规（包括地方性法规）规定的标准及本合同的约定，进户门满足GB12955-2008防火标准的规定，进户门材质及五金按建设方、监理方确定的样品为准”。王力安防产品有限公司向中和公司提供了公安部消防产品合格评定中心出具的《产品型式认可证书》，和国家防火建筑材料质量监督检验中心出具的检验报告。2015年10月16日，中和公司向周卸明、徐水珍发出《商品房交付通知书》，载明：中和?尚品公寓已建成并顺利通过政府相关部门的验收，您购买的尚品公寓5-1-601室商品房已具备交付使用条件，您可以在2015年10月18日来办理交房手续。该通知书还注明：集中交付日期为2015年10月18日至10月24日；附《收房须知》《物业公司相关费用》。该通知书于2015年10月17日送达周卸明、徐水珍。周卸明、徐水珍于2016年2月3日向原审法院起诉，请求：1、判令中和公司按购房合同约定的标准全部履行合同（内墙砂浆拉毛、安装可视对讲室内机、安装钢质防火门、设置可容纳担架的电梯）；2、支付逾期交房违约金10011.1元（从2015年10月1日暂计至2015年12月31日，即1088168×1?×92天，以后违约金按合同约定计算至实际交房之日止）；3、本案诉讼费用由中和公司承担。原审庭审中，周卸明、徐水珍、中和公司均确认：涉案房产项目现已安装电梯、钢质进户门，案涉房屋内有可视对讲室内机安装接口；周卸明、徐水珍、中和公司尚未实际验收交付。周卸明、徐水珍还表示：已安装的电梯、钢质进户门不符合要求；对钢质进户门等不申请第三方检测；其主张的内墙未砂浆拉毛、未安装可视对讲室内机等严重不符合合同约定的情形，是2015年9月30日到了交房时间时发现；中和公司交寄的全球邮政特快专递所填写的周卸明、徐水珍信息正确。原审法院认为：周卸明、徐水珍、中和公司之间签订的购房合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的规定，应认定为合法有效，双方均应按照合同约定履行。现周卸明、徐水珍已按约支付全部购房款，中和公司未按约及时交付案涉房屋，故周卸明、徐水珍有权根据购房合同的约定要求中和公司承担相应的违约责任。关于周卸明、徐水珍要求中和公司按购房合同约定的标准，履行内墙砂浆拉毛、安装可视对讲室内机、安装钢质防火门、设置可容纳担架电梯的请求，因涉案房产项目已经验收备案，中和公司也提供了基本的证据证明其已提供了相应的室内装饰、设备，周卸明、徐水珍现有的证据不足以证明中和公司已完成的室内装饰、设备标准不符合购房合同的约定或违反国家强制性规定，依据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，否则，由此引起的不利后果由其承担，故周卸明、徐水珍的该主张依据不足，原审法院不予支持。关于周卸明、徐水珍要求中和公司从2015年10月1日起承担逾期交房违约责任的诉讼请求，因中和公司未提供证据证明有延期交付的特殊原因，该请求符合双方约定，原审法院予以支持，但周卸明、徐水珍于2015年10月17日收到中和公司的交房通知书后，未积极妥善应对，致使案涉房屋至今未进行现场查验，由此扩大的损失应由周卸明、徐水珍承担，故原审法院确定中和公司承担自2015年10月1日起至2015年10月24日的逾期交房违约金，按周卸明、徐水珍主张的1088168元为基数，以每日万分之一计为2537.55元。综上，周卸明、徐水珍诉讼请求的合理部分，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，原审法院于2016年3月29日判决：一、中和公司于判决生效后十日内支付周卸明、徐水珍违约金2537.55元；二、驳回周卸明、徐水珍的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取25元，由中和公司负担，于判决生效后七日内交纳原审法院。宣判后，周卸明、徐水珍不服，共同向本院提起上诉称：一、原判决对相关证据认定有误。1、一审法院对周卸明、徐水珍提交的证据3、4不予确认是错误的。周卸明、徐水珍提交的该两组证据是在所购房屋内拍摄，并能够直接反应出房屋内墙未砂浆拉毛、未安装可视对讲室内机、安装的入户门并不能够直接看出是钢质防火门、安装的电梯不可容纳担架等。拍摄的照片原始记载中能够反应出时间，并且在一审开庭中又提交了2016年3月2日拍摄的照片，证明所购房屋仍未砂浆拉毛。中和公司仅对拍摄时间提出异议，并对原始记载的载体并没有提出异议并且已作出认可，周卸明、徐水珍提交的该两组证据符合了证据的形式要件，而一审法院在根本没有审查的情况下，草率的以不符合证据的形式要件为由而不予确定。2、一审法院对中和公司提交的证据5、6予以确定是错误的。虽然中和公司制作出交房通知书，但结合证据6，邮政特快专递面单上内件品名和收件人签收处均为空白，是否是证据5的交房通知书及附件，是否是周卸明、徐水珍本人签收，都无法证明。并且中和公司也没有采取公证的方式送达。即使送达给周卸明、徐水珍，不代表通知即按约完成交付。实际上，周卸明、徐水珍所购房屋在上诉前，仍达不到合同约定的交房条件。因此，证据5、6是完全相互独立的，且不能够证明中和公司完成了通知交房义务，一审法院对证据5、6确认是错误的。二、一审法院认为：“因涉案房地产项目已经验收备案，被告提供了基本的证据证明其已提供了相应的室内装饰、设备。”，“本院确定被告承担自2015年10月1日起至2015年10月24日的逾期交房违约金”，一审法院确定的违约事实和期限有误，属认定错误。1、按购房合同约定，对所购房屋内墙进行砂浆拉毛。周卸明、徐水珍提供证据4，截止2016年3月2日前仍未砂浆拉毛。在诉讼过程中即2016年3月2日后，中和公司偷偷地将房屋进行砂浆拉毛，并且砂浆拉毛只是粗放式拉毛，周卸明、徐水珍认为仍不符合施工要求的。2、按购房合同约定，进户门为钢质防火门。周卸明、徐水珍通过对肉眼查看及拍摄照片证据，根本无法直接显示为钢质防火门的产品信息，包括产品型号、材质、防火标准、认证标识等。中和公司虽然在一审提交了入户门产品销售合同、检验报告等证据，但该证据并不能证明已完成了采购并交付给中和公司，也不能证明将该入户门安装至周卸明、徐水珍所购房屋。反之，所安装的入户门是否是中和公司所采购的门，中和公司也无法证明。据所安装入户门产品编号，并通过中国消防产品质量信息查询系统中查询，并没有查询到该编号的门为钢质防火门。周卸明、徐水珍认为，所安装的入户门非钢质防火门，作为购房者，完全有权知道所安装门的产品详细信息。3、按购房合同约定，所购房屋内应安装一部可视对讲室内机。根据中和公司提交的证据2建设工程施工合同，待证事实为需在周卸明、徐水珍收房后才能安装。周卸明、徐水珍认为，中和公司未在房屋内安装可视对讲室内机，虽有接口，但未约定安装，不符合合同约定的交房标准，一直是违约，周卸明、徐水珍有权拒收房屋并要求承担违约责任。4、虽然涉案房产项目已经安装电梯，但所安装的电梯，是不符合《住宅设计规范》的电梯设置标准。根据《住宅设计规范》6.4.2、6.4.3、6.4.4规范标准，十二层及以上的住宅，每栋楼设置电梯不应少于两台，其中应设置一台可容纳担架的电梯；其中有一个或一个以上住宅单元未设置可容纳担架的电梯时，应从第十二层起设置与可容纳担架的电梯联通的联系廊。根据中和公司对电梯实际设置情况下来看，安装的电梯空间根本不能容纳担架，也没有设置与可容纳担架的电梯联通的联系廊。中和公司在一审答辩称：“安装可容纳担架的电梯不适用于本楼盘”。周卸明、徐水珍认为，《住宅设计规范》早在2003年就对住宅电梯设置标准已经作出规定，中和公司完全是为了利益最大化而逃避责任的一种态度。因此，中和公司对电梯的设置不符合住宅设计规范标准，周卸明、徐水珍有权要求整改、重置，拒收所购房屋并要求承担违约交房责任。周卸明、徐水珍在一审中诉求，要求中和公司按购房合同约定标准全部履行合同（内墙砂浆拉毛、安装可视对讲室内机、安装钢制防火门、设置可容纳担架的电梯）。根据中和公司在一审提交的证据，不能够证明按购房合同约定的标准将房屋交付给周卸明、徐水珍，周卸明、徐水珍有权要求拒收所收房屋并承担违约责任。而一审法院错误的认为，中和公司已提供了相应的室内装饰、设备，即视为达到相应交付标准，通知即完成交付义务。提供了是否已经完成了安装，安装了是否达到了国家和合同约定标准，通知了是否意味完成了交付义务，不可得知。但根据周卸明、徐水珍提交的证据和实际案情，中和公司在截止上诉前，一直未能将符合合同约定标准的房屋交付给周卸明、徐水珍，一直为逾期交房的状态，一审法院确定的违约事实和期限错误。综上，请求：1、撤销原审判决，并依法改判，支持周卸明、徐水珍原诉讼请求；2、一、二审诉讼费用由中和公司承担。针对周卸明、徐水珍的上诉，中和公司答辩认为：一、一审法院对相关证据认定准确、客观。1、关于周卸明、徐水珍提交的证据3、4，一审法院认为其不符合证据形式要件并无不妥，周卸明、徐水珍应当承担其未能按照证据规则提交证据引起的不利后果。2、关于中和公司提交的证据5、6，中和公司认为该份证据足以证明中和公司尽到合同约定的相关通知义务。一审法院对该证据的认定符合证据规则。二、一审法院对案件事实及期限认定正确。1、关于内墙拉毛一事，中和公司在一审庭审中已作相关陈述，该事实一审法院认定正确。2、关于钢制防火门一事，中和公司在一审庭审中已提交相关证据证明案涉房产全部安装了钢制防火门，且周卸明、徐水珍也未能提供反驳之证据，故一审法院对该部分事实认定正确。3、关于可视对讲室内机一事，中和公司是出于对业主财产安全的保护，而且在业主收房后甚至在业主装修完成后再安装可视对讲室内机是行业通行惯例，并且符合商品房交付过程中的客观条件，一审法院对该事实认定也无任何不妥。4、关于安装担架电梯一事，中和公司承建的该房产项目已通过规划设计许可与竣工验收，并且担架电梯的安装确实不适用中和公司承建的小区，一审法院对该事实的认定符合法律规定。5、一审法院对相关逾期交房违约情形之认定，包括一审法院认为中和公司在通知周卸明、徐水珍交房时未积极妥善应对，导致损失扩大并判令中和公司承担逾期交房违约金，中和公司尊重一审法院的判决，待一审判决生效后将积极履行相关给付义务。综上，中和公司已依据合同约定的标准完成了相关合同义务，并且愿意主动承担一审法院判令的逾期交房之违约责任，一审法院的判决尊重客观事实及相关依据，判决并不不妥。另外，2016年4月23日，周卸明、徐水珍已收房，所以其诉请不成立。请求二审法院查明本案事实，依法驳回周卸明、徐水珍的上诉请求。二审举证期限内，双方当事人均未向本院提交属于二审程序的新的证据。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。本院另查明：二审庭审中，双方当事人均确认周卸明、徐水珍已于2016年4月23日接收涉案房屋。本院认为：当事人对其主张，负有举证的义务，其举证不能的，应承担不利的法律后果。本案中，周卸明、徐水珍要求中和公司按购房合同约定的标准，履行内墙砂浆拉毛、安装可视对讲室内机、安装钢质防火门、设置可容纳担架电梯的义务。首先，中和公司一审时已提交证据证明涉案房屋内墙已进行砂浆拉毛，虽未被采信，但周卸明、徐水珍上诉状中也认可2016年3月2日之后中和公司对房屋进行了砂浆拉毛，尽管其认为仍不符合施工要求，但未提交相反证据予以支持，故一审法院不予支持并无不当；其次，根据中和公司一审提交的与杭州威星电子工程有限公司的内容为案涉房产项目的可视对讲系统、视频监控系统的建设工程施工合同，涉案房屋已配备可视对讲室内机，一审庭审中双方均确认案涉房屋内有可视对讲室内机安装接口，中和公司认为根据行业通行惯例要买受人收房后予以安装，符合一般生活经验法则，二审庭审中中和公司也明确待周卸明、徐水珍收房后可予以安装，故对周卸明、徐水珍的该项请求原审法院不予支持并无不当；再次，中和公司提交的与王力安防产品有限公司签订的《进户门产品销售合同》约定的标的为钢质防火进户门，并对质量标准、材质等进行了约定，王力安防产品有限公司同时向中和公司提供了公安部消防产品合格评定中心出具的《产品型式认可证书》，和国家防火建筑材料质量监督检验中心出具的检验报告。现周卸明、徐水珍认为不能证明合同约定采购的门与安装入户的门具有同一性，但未提交相反证据证明，也未申请第三方检测，故原审法院不予支持并无不当；最后，涉案房产项目于2015年10月15日完成竣工验收备案，周卸明、徐水珍也予以认可，故难以认定中和公司安装的电梯不符合合同约定。根据合同约定，中和公司应于2015年9月30日将案涉房屋交付给周卸明、徐水珍，但其迟至2015年10月16日才向周卸明、徐水珍发出《商品房交付通知书》，通知周卸明、徐水珍于2015年10月18日至10月24日前来办理交房手续，已构成逾期，应承担此期间的逾期交房违约责任，但此后因案涉房屋已符合交付条件，而周卸明、徐水珍无正当理由拒绝受领，应承担相应风险，其要求中和公司支付此后的逾期交房违约责任，缺乏法律与事实依据，原审法院不予支持正确，本院予以维持。综上，周卸明、徐水珍的上诉意见不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周卸明、徐水珍负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵为民代理审判员  秦海龙代理审判员  睢晓鹏二〇一六年六月十六日书 记 员  王 颖