上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2015）长民三(民)初字第2158号原告刘虹美，女，1972年11月6日出生，汉族，住浙江省嘉兴市。委托代理人李培春，上海百悦律师事务所律师。委托代理人熊颖，上海百悦律师事务所律师。被告上海尉海实业有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人阮敏尔，职务总经理。委托代理人许静芳，浙江甬泰律师事务所律师。原告刘虹美诉被告上海尉海实业有限公司定金合同纠纷一案，本院于2015年12月30日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员赵芳芳独任审判，于2016年3月9日公开开庭进行了审理，于2016年4月11日进行了证据交换，原告刘虹美的委托代理人李培春、被告上海尉海实业有限公司的委托代理人许静芳到庭参加诉讼���后本案转为合议庭，于2016年5月19日公开开庭进行了审理，原告刘虹美的委托代理人李培春、熊颖，被告上海尉海实业有限公司的委托代理人许静芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘虹美诉称，2015年8月，原告为经营“台湾敦南真爱产后护理之家”，通过上海铭泰房地产经纪事务所发布求租意向。被告通过中介提出有意将其位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号的店铺(以下简称涉讼房屋)出租。双方于2015年9月8日签订《租赁意向书》(以下简称意向书)，对租赁合同的主要条款达成一致；其中包括租期、租金等事项，同时意向书载明：此方案三方确认之日付定金壹拾万元整，2015年9月20日正式签合同。同日原告向被告交付定金人民币(下同)10万元，被告向原告出具收据。后原告就涉讼房屋装修事宜与装修公司洽谈并签订了装修合同，并向装修公司支付了装修押��。2015年9月20日，在原告及中介到场的情况下，被告未如期赴约签订租赁合同，其电话告知因故无法到场。事后被告称涉讼房屋涉及经济犯罪问题,签约还需等2-3个月,原告不愿意等，被告就主动把定金退给原告。同时，原告认为被告所谓的司法查封、合同存在不平等条款需磋商等都是被告拒绝签订正式租赁合同的托词。涉讼房屋早在原、被告签订意向书之前，即2015年6月、7月已被宁波市公安局及法院分别查封。被告隐瞒事实与原告签订意向书并收取定金；被告到期不履行签订租赁合同的义务，应双倍返还定金。而被告仅退还定金10万元，故原告诉至法院，请求判令：被告返还双倍定金未返还部分人民币10万元。被告上海尉海实业有限公司辩称，第一，虽原、被告约定于2015年9月20日签订正式租赁合同，但中介于2015年9月18日下午三时才将合同文本发送至被告。被告对合同条款提出异议，主要是合同违约金和中介费用，当天就告诉中介9月20日不能签合同。原、被告对于正式租赁合同又通过中介进行了协商。第二，被告认为原告当时仅要求退还定金，被告予以认可，遂于2015年10月7日汇款到原告账上。被告认为原告已经对自己权利进行了处分。第三，司法抵押情况原告并没有向被告隐瞒，被告已向中介说明房产证原件在抵押过程中。且法律没有明文规定已经抵押的房产不能出租，实际情况也不影响涉讼房屋使用。第四，租赁合同不能签订的原因是合同主要条款没有达成一致，10月7日被告没有拒绝签订合同，只是善意提醒原告，建议原告等2、3个月再签合同。综上，遂不同意原告的诉讼请求。经审理查明，涉讼房屋位于上海市松江区新桥镇莘松路XXX弄XXX号，建筑面积为1930.93平方米，房屋所有权人为上海尉海实业有限公司，产权核准日期为2011年1月14日；涉讼房屋上设有司法限制：限制人一为宁波市公安局鄞州分局，限制方式为正式查封，限制起始日期为2015年6月3日，预计结束日期为2018年6月2日；限制人二为浙江省宁波市江东区人民法院，限制方式为轮候查封，限制起始日期为2015年7月6日，预计结束日期为2018年7月5日。2015年9月8日，原告刘虹美(承租方)与被告上海尉海实业有限公司(出租方)通过上海铭泰房地产经纪事务所(中介方)居间签订《租赁意向书》。合同约定，经出租方、承租方及中介方三方磋商达成意向租赁条件如下：A.租赁合同期限设定为12年；B.租赁免租期为6个月的时间(4个月的固定装修时间，2个月的设备安装时间)，而免租期之内的物业管理费由承租方承担；C.租赁合同期限内的租金递增为每3年递增5%；D.租赁合同设定每年租金为人民币1,000,000元整；承租方于装修开始前须预付三个月租金，之后租金按每三个月支付一次；E.房东方配合承租方所涉及的营业执照的办理和消防的顺利验收；F.承租期间此房屋产生的相关物业管理费用由承租方承担；G.此方案三方确认之日付定金壹拾万元整，2015年9月20日正式签合同。2015年9月8日，被告上海尉海实业有限公司收到原告刘虹美交付的涉讼房屋定金人民币100,000元整。2015年10月7日，被告将定金10万元返还给原告，当日被告一方发送短信内容为：刘，烦请告知建行行(卡)号，因我是宁波汇款。原告回复为卡号及收到10万元的两条短信。庭审中，被告当庭出具《公证书》一份，内容为中介方(瑞阳不动产小袁)与被告之间的电子邮件往来。内容为2015年9月18日，中介将正式的租赁合同发送给被告，被告在2015年9月21日将有所修改的租赁合同发送给中介。被告将上述两版租赁合同的内容也予以公证。被告陈述主要对解除合同违约金和佣金条款有异议。此后，中介于2015年9月23日、2015年9月30日又向被告发送了两封邮件，主题为XXXXXXXX租赁合同确认版、XXXXXXXX合同确认版，被告于2015年10月6日回复了中介的邮件。被告未提供上述三封邮件内容，被告陈述之后的两版合同和之前的合同一致。原告陈述只认可出过9月18日的租赁合同，没有见过其余的合同，也从来没有与被告协商过合同条款。被告公司股东洪伯钱与原告刘虹美通话记录显示，洪伯钱多次提到如果急的话，十万块还给原告，同时洪伯钱提到：一个中介发给原告的框架要同意。第二个警方处理完事情，签合同大概需要2-3个月，如果急的话，那么你们另外找地方，我把定金退给你。原告担心两三个月解决不了问题，表示接受不了。洪伯钱表示实在等不住就把帐号给他，当天就把定金10万元退给原告。被告对上述证据真实性无异议，但认为���告有套话的嫌疑。2015年8月29日至2015年9月23日，中介发短信希望被告尽早签约，并多次打电话给被告但未接听，2015年9月23日，中介发送短信内容为租赁合同沟通要点，被告回复：“重新修改的租赁合同已发给你。”2015年10月1日，中介发送短信为：“客户是诚意租你房子，你提出修改部分我已按照你的要求来做，如果合同真有修改我们就见面谈，请你别在拖延时间”。之后至2015年10月6日，中介打电话未接通，发短信表示要求被告尽快反馈租赁合同，勿拖延时间。2015年10月7日，被告反馈短信，内容为：“袁经理，你好，关于我那幢店面房，产权是我的公司尉海实业的，由于我们的善心被诈骗分子利用，现该诈骗分子已于今年7月底在宁波逮捕，处理的话还需2-3个月，所以我与您的客户签约的话还需等2-3个月，如果她们等不及，请将她的帐号发给我，我在今天就可以把10万元打给她们。今后出租事宜您可费心继续打理。谢谢洪”。原、被告对短信真实性无异议。被告陈述涉讼房屋并未贴封条，存在抵押及查封不影响出租，原告对此予以认可。上述事实，有租赁意向书、定金收据、上海市房地产登记簿、宁波市永欣公证处公证书、房屋司法抵押情况说明、短信等证据及原、被告的陈述为证，并经庭审质证无误，本院予以确认。本院认为，原、被告双方签订的《租赁意向书》系双方真实意思表示，应为合法有效，双方应当按照合同约定恪守履行。原告在签约当天支付的10万元为立约定金性质。就涉讼房屋未能签订正式租赁合同的原因，原告陈述是被告未在意向书约定的时间履行签约义务，且提出让原告再等2-3个月签约的要求，原告无法接受。为此原告提供了意向书、短信等证据证明。被告认为原因在于原、被告对正式租赁合同的违约���、中介费等条款未能达成一致，再等2-3个月的要求只是一个建议。本院认为，综合原、被告提供的短信等证据的内容，可以认定被告并不是建议而是明确表示合同需在2-3个月之后才能签订，原告若不等，便退定金而不再签约。租赁意向书中已对合同签订的时间作出了约定，被告又提出新的时间要求，且时间长达2-3个月，也未明确具体签约日期，若原告不同意，则被告立即退还定金，不再与原告签订主合同，被告上述行为已然违约，应承担双倍返还定金的违约后果，故本院对于原告的诉讼请求予以支持。针对被告的抗辩，本院认为原告对于合同约定签约日之后原、被告还在通过中介协商合同主要条款的事情并不认可，即便双方仍在协商合同，被告也未提供充分的证据证明原告因不同意被告修改的合同条款而最终未能签订正式合同，故本院对于被告的抗辩意见不予采��。据此，为维护社会经济秩序，保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条之规定，判决如下：被告上海尉海实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告刘虹美双倍返还定金中的余额人民币100,000元。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,300元，由被告上海尉海实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  马浩波代理审判员  赵芳芳人民陪审员  杨耀丰二〇一六年六月十七日书 记 员  范丽娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十五条当事人约定以交付定��作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金；收受定金的一方拒绝订立合同的，应当双倍返还定金。