江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）赣中民一终字第290号上诉人（原审被告）葛明海。委托代理人许献彬，江西公仁律师事务所律师。委托代理人刘志仁，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审原告）赣州市国有资产经营有限责任公司。法定代表人陈孝荣，系该公司董事长。委托代理人胡小兵子，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托代理人蔡启剑，北京市中银（赣州）律师事务所律师。上诉人葛明海因与被上诉人赣州市国有资产经营有限责任公司（下称“赣州市国有资产经营公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字1305号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2007年10月11日，原告赣州市国有资产经营公司与被告葛明海签订了一份《市统计大厦资产租赁合同》，原告将位于赣州市章贡区五龙岗106号赣州市统计大厦整体出租给被告，租赁期限共六年整（即2007年11月1日至2013年10月31日止）。合同约定：2007年11月1日至2009年10月31日租金为每年计人民币陆拾万元整，2009年11月1日起每一承租年度租金为在上一承租年度的租金基础上增加6%；被告必须在每季末的25日前以现金方式向原告指定账户一次性缴清次季度租金，当被告因特殊原因不能按时缴租金时，被告必须向原告书面说明情况并限期在当季第一个月10日内缴清，且自滞纳之日起，原告向被告每天加收相当于欠缴租金额2%的滞纳金；被告承租开始时的当季度租金在本合同签订后二天之内，向原告全部交清；本合同签订后二天之内，被告向原告缴交人民币壹拾伍万元整作为本合同履约保证金，并存入原告账户，不计息，在被告承租期满且合同条款履行完毕后返还。同时，合同还约定了违约责任：被告（乙方）未按本合同规定期限向原告（甲方）交纳租金，逾期15天以上，同时又未向原告说明逾期未缴原因的，原告有权单方终止本合同，及时收回被告所承租的资产，没收合同履约保证金。合同签订后，原告将租赁物交付给了被告，双方进行了资产清点。2011年12月11日，原告赣州市国有资产经营公司与被告葛明海签订了《市统计大厦资产租赁补充协议》，约定：在2007年10月11日签订的《市统计大厦资产租赁合同》的合同期基础上延期叁年，即市统计大厦资产租赁合同到期时间延长至2016年10月31日止；每年租金仍在上一承租年度租金的基础上递增6%；其余合同规定仍应适用于2007年10月11日签订的市统计大厦资产租赁合同的规定。在合同履行期间，被告自2013年起因经济困难，未能及时缴纳租金，经原告多次催缴，被告出具了承诺函，截止至本案起诉之前（2014年5月31日），被告仍拖欠原告租金共计949617元（2012年11月1日至2013年10月31日之间的年租金标准为757487元，被告拖欠租金的数额为481240元；2013年11月1日至2014年10月31日之间的年租金标准为802937元，被告拖欠租金的数额为468377元.两项共计949617元）。原告赣州市国有资产经营公司诉讼请求为：1、解除原、被告于2007年10月11日签订的租赁合同及2011年12月11日签订的补充协议，被告立即搬离租赁场地，返还租赁资产；2、被告向原告支付租金人民币949617元（暂计至2014年5月30日，租金及占用费计至被告交还场地之日止），支付违约金人民币458886元（暂计至2014年5月30日，违约金计至被告付清钱款之日止），没收被告合同履约保证金15万元；3、被告承担本案的全部诉讼费用。原审法院认为：原告赣州市国有资产经营公司与被告葛明海签订的《市统计大厦资产租赁合同》以及《市统计大厦资产租赁补充协议》合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务。本案中，原告将统计大厦整体出租给被告经营使用，被告应依照合同的约定，按期向原告支付租金。在原告赣州市国有资产经营公司多次催收的情况下，被告葛明海未能及时缴交租金，属于违约行为，应当承担违约责任。根据原、被告双方合同的约定，被告拖欠房屋租金的行为已经符合原告行使合同单方解除权的条件，故原告请求解除与被告签订的《市统计大厦资产租赁合同》以及《市统计大厦资产租赁补充协议》的主张，予以支持。至本案起诉之日止，被告逾期未缴纳租金已长达14个多月，被告拖欠的租金总额949617元。原、被告双方关于以日2%的标准加收滞纳金的约定，原告在起诉时自行下调了滞纳金的计算标准，主张按每日2‰计算滞纳金。由于原告未提供其因被告违约行为造成的损失具体数额，根据公平原则，违约金应以补偿性为主，惩罚性为辅，现原告主张按欠交租金的每日2‰加收滞纳金，该计算标准过高，依据法律规定应不超过同期中国人民银行贷款月利率的四倍。据此，对原告主张超过人民银行同期同类贷款利率四倍的滞纳金部分，不予支持。由于原、被告合同约定的租金支付期限为按季度支付，故滞纳金的起算时间应该以当季度拖欠租金数额为基数分段计算，按中国人民银行同期同类贷款利率四倍计算至被告付清拖欠的租金为止。关于合同履约保证金的问题，原、被告在合同中对逾期缴纳租金的违约责任明确约定了可以没收合同履约保证金，被告的行为已经构成违约，故对原告要求没收被告所缴纳的履约保证金15万元的诉讼请求予以支持。被告葛明海经合法传唤，无正当理由未到庭，依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告赣州市国有资产经营有限责任公司与被告葛明海于2007年10月11日签订的《市统计大厦资产租赁合同》及2011年12月11日原告赣州市国有资产经营有限责任公司与被告葛明海签订的《市统计大厦资产租赁补充协议》；二、由被告葛明海在本判决生效之日起三日内将位于赣州市章贡区五龙岗106号市统计大厦房屋腾空并交还给原告赣州市国有资产经营有限责任公司；三、被告葛明海于本判决生效之日起三日内向原告赣州市国有资产经营有限责任公司支付所拖欠的租金949617元（2013年1月至2014年5月份之间）。从2014年6月份起至被告葛明海腾房之日止，被告葛明海按每月66911元向原告赣州市国有资产经营有限责任公司支付房屋使用费；四、被告葛明海于本判决生效之日起三日内向原告赣州市国有资产经营有限责任公司支付所拖欠租金的滞纳金（按被告拖欠租金的数额为基数分段，按中国人民银行同期同类贷款月利率四倍计算滞纳金计算至被告葛明海缴清所拖欠的房屋租金之日止）；五、被告葛明海向原告赣州市国有资产经营有限责任公司缴纳的合同履约保证金15万元归原告赣州市国有资产经营有限责任公司所有，不予退还。案件受理费30800元、财产保全费5000元，共计35800元，由被告葛明海承担。上诉人葛明海上诉称：一、案涉房屋租金应当由赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司缴纳，拖欠租金所产生的一切法律后果也应由其承担。因为，上诉人只是赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司的股东及法定代表人，当初签订案涉租赁合同虽是以上诉人葛明海个人名义签订，但是，承租案涉房屋是因设立公司的需要，且该房屋也一直是赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司在使用，故案涉租赁合同义务应由其履行。二、一审判决上诉人承担的违约金明显过高。因为，被上诉人赣州国有资产经营公司没有任何证据证明其遭受了多大的损失，在此情况下，被上诉人的损失只能按同期人民银行贷款利率计算。案涉租赁合同及补充协议约定的滞纳金及履约保证金15万元均属于违约金，该约定明显过高于被上诉人经济损失的30%。综上，1、请求法院驳回被上诉人赣州市国有资产经营公司的诉讼请求或将违约金减至所拖欠租金同期人民银行贷款利率的水平；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人赣州市国有资产经营公司辩称：一、案涉租赁合同及补充协议承租人均是上诉人葛明海，赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司不是案涉租赁合同当事人，根据合同相对性原则，上诉人葛明海应当履行合同义务。二、案涉租赁合同及补充协议明确了违约金的计算标准及履约保证金没收情形，该约定符合当事人意思自治和诚实信用原则。上诉人葛明海认为违约金过高应当承担相应的举证责任。三、从2013年至目前，上诉人葛明海无故一直拖欠租金，违约期限十分长，属于恶意违约，该违约行为导致合同解除，给国有资产造成了严重损失，应当支付滞纳金及没收履约保证金。二审期间，被上诉人赣州市国有资产经营公司向本院提交了被上诉人葛明海缴纳租金的票据4张，欲证明案涉房屋租赁前期，上诉人葛明海一直在履行缴纳租金义务，二审其提出缴纳租金义务应由赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司履行不符合事实。上诉人葛明海未向本院提交新证据。对被上诉人提交的上述证据，上诉人葛明海经质证认为，对该票据的真实性持异议，该票据为红票，应当由付款方留存，现该票据由被上诉人出具有违常理。经审理，二审认定的事实与一审查明的事实一致。本院认为，本案有以下两个争议焦点：一、案涉租赁房屋租金应当由上诉人葛明海还是赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司缴纳。案涉《市统计大厦资产租赁合同》以及《市统计大厦资产租赁补充协议》的合同当事人为上诉人葛明海和被上诉人赣州市国有资产经营公司。该合同系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务。上诉人葛明海作为案涉租赁房屋的承租人，依法负有按合同约定缴纳租金的义务，在违反合同约定迟延缴纳租金时，其亦应当承担相应的违约责任。虽然，上诉人葛明海承租案涉房屋，是设立赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司的需要，该房屋系由该公司作为经营场所使用，但是，根据合同相对性原则，被上诉人赣州市国有资产经营公司作为出租人有权按照合同的约定主张承租人葛明海依约履行缴纳租金的义务，在其迟延履行构成违约时，亦有权要求其承担相应的违约责任。而且，案涉租赁房屋2013年以前的租金一直都是上诉人葛明海缴纳。因此，在案外人赣州市玉海酒店投资管理有限责任公司未主动提出代替上诉人葛明海缴纳租金并承担相应违约责任的情况下，上诉人葛明海主张案涉租赁房屋租金缴纳义务及相关民事责任应当由该公司承担，本院不予支持。二、上诉人葛明海应承担的违约金是否明显过高。对此，本院认为，一审法院认定上诉人葛明海应承担的违约金符合双方合同约定亦在法律规定的合理范围内。理由如下：首先，上诉人葛明海作为案涉租赁房屋的承租人，在承租期间自2013年起一直拖欠被上诉人租金，并且经被上诉人书面催告其承诺的缴纳期限内亦未向被上诉人缴纳租金，构成根本违约，且主观上具有恶意属于严重违背诚实信用原则，按照合同约定其应当支付因拖欠租金而产生的滞纳金，同时被上诉人赣州市国有资产经营公司享有合同解除权。其次，案涉租赁合同约定了承租人迟延缴纳租金应支付滞纳金以及承租人根本违约导致合同解除可以没收履约保证金两种情形，该约定系上诉人与被上诉人双方的真实意思表示，在上诉人葛明海长期拖欠租金，构成根本违约导致合同解除时，支付滞纳金与没收履约保证金同时适用，未违反法律、法规的强制性规定，应予以确认。最后，一审法院参照合同约定，根据公平原则已经酌情核减了相应的违约金，经核减上诉人葛明海应承担违约金的计算标准未超过法律规定的标准范围。综上，上诉人葛明海的上诉请求没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果妥当，依法应予以维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费30800元，由上诉人葛明海承担。本判决为终审判决。审 判 长  郑小兵代理审判员  赖国东代理审判员  张志平二〇一四年十二月十四日书 记 员  王 佳书 记 员  王丽琼