江苏省无锡高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2015)新民初字第2952号原告无锡宝龙房地产开发有限公司，组织机构代码证号码79384259-X，住所地无锡市新区旺庄路188号-2001。法定代表人许××该公司董事局主席。委托代理人陈岚，该公司员工。被告叶建霞。被告周平。原告无锡宝龙房地产开发有限公司（以下简称宝龙公司）与被告叶建霞、周平商品房预售合同纠纷一案，本院于2015年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2016年6月6日公开开庭进行了审理。原告宝龙公司的委托代理人陈岚到庭参加诉讼，被告叶建霞经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宝龙公司诉称：叶建霞于2009年12月18日与其签订商品房买卖合同，购买其开发的无锡市新区旺庄B幢178-1122号房屋一套，约定的付款方式为按揭贷款。合同签订后，叶建霞与中国建设银行股份有限公司无锡分行（以下简称建行无锡分行）签订了贷款合同，由其公司为叶建霞提供阶段性担保，同时约定如其公司承担担保责任的，有权解除房屋买卖合同。后因叶建霞未按期归还贷款，建行无锡分行于2014年11月向法院起诉，要求其公司对叶建霞的债务承担连带担保责任，经法院判决后，其公司承担了上述连带担保责任，现诉至法院，要求判令解除与叶建霞之间的商品房买卖合同；叶建霞向其支付违约金32225.40元；诉讼费用由叶建霞负担。被告叶建霞在法定期限内未作答辩亦未提供证据。经审理查明：2009年12月28日，宝龙公司与叶建霞签订《商品房买卖合同》（合同备案号：200912280364），约定由叶建霞购买宝龙公司开发的宝龙城市广场第B幢178单元11层1122号房屋，房屋总价款为322254元，付款方式为叶建霞于签订合同时支付162254元，余款160000元办理申请按揭贷款。双方另签订合同补充协议，该协议第十九条按揭担保第1条约定：“……如果出现下述情况之一，则视为买受人根本性违约，出卖人有权单方面解除购房合同，收回该房屋，追偿代偿款项及其他损失，并按该房屋房价款总金额的10%追究买受人违约金：(i)买受人未按本款前述期限偿付出卖人被划扣的款项及其他损失，并向出卖人支付违约金的；或(ii)出卖人代买受人偿还的按揭贷款本息累计金额或者出卖人遭受的损失超过按揭款本金的10%。”。2010年1月22日，叶建霞、周平与中国农业银行股份有限公司无锡太湖支行(以下简称农业银行太湖支行)签订个人住房（商业住房）借款合同，约定由农业银行太湖支行向叶建霞、周平发放贷款160000元，用于购买房产，利率为浮动利率，叶建霞、周平以案涉房屋为上述借款提供抵押担保，宝龙公司为叶建霞、周平提供阶段性连带保证担保。农业银行太湖支行按约发放了贷款。此后因叶建霞、周平未按时归还本息，农业银行太湖支行向无锡市崇安区人民法院（以下简称崇安法院）起诉，要求叶建霞、周平归还贷款，宝龙公司承担保证责任。2015年6月5日，崇安法院作出判决：叶建霞、周平归还农业银行太湖支行借款本金26148.70元；并支付期内欠息610.13元、逾期罚息（截止至2014年11月25日为601.51元；自2014年11月26日起至实际给付日止，以26148.70元为基数，按同期银行贷款利率上浮10%再上浮50%计算）、期内欠息之复利（截止至2014年11月25日为23.24元；自2014年11月26日起至实际给付之日止，以610.13元为基数，按同期银行贷款利率上浮10%再上浮50%计算），赔偿农业银行太湖支行律师费损失2100元，宝龙公司对叶建霞、周平的债务承担连带清偿责任；叶建霞、周平、宝龙公司共同承担案件受理费537元、财产保全费320元、公告费690元，合计1547元。2015年10月9日，崇安法院从宝龙公司帐上扣划了33949.86元。2015年10月29日，宝龙公司诉至本院。诉讼过程中，宝龙公司表示同意在本案中将叶建霞、周平支付的房款在扣除其应承担损失后的剩余部分予以返还。上述事实，有宝龙公司提供的《商品房买卖合同》及附件四补充协议、（2015）崇商初字第0111号民事判决书、崇安法院协助扣划存款通知书及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，依法签订的合同对双方均具有约束力。宝龙公司与叶建霞签订的《商品房买卖合同》及附件四补充协议系双方当事人真实意思表示，对宝龙公司及叶建霞均具有约束力。叶建霞、周平未按约还贷，致使贷款银行通过诉讼形式要求宝龙公司承担了相应的担保责任，符合双方在补充条款中约定的单方解除合同的情形，故宝龙公司现据此情形主张约定解除权，于法有据，本院予以支持。宝龙公司依据补充协议书约定要求叶建霞按房屋价款的10%支付违约金，符合合同约定亦未超过法律规定的范围，本院予以支持。诉讼中，宝龙公司同意将叶建霞、周平应承担的违约金32225.40元在其应退还叶建霞的房款中直接予以抵扣，该主张系当事人真实意思表示，本院予以准许，两项相抵后，宝龙公司还需退还叶建霞、周平130028.60元。周平不是案涉合同的当事人，宝龙公司要求解除与周平之间的合同于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、宝龙公司与叶建霞于2009年12月28日签订的《商品房买卖合同》（合同备案号为200912280364）于本判决发生法律效力之日即解除。二、宝龙公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还叶建霞购房款130028.60元。三、驳回宝龙公司的其他诉讼请求。案件受理费6618元，财产保全费2290元，公告费566元，合计9474元（此款已由宝龙公司预交），由叶建霞负担（宝龙公司同意其预交的诉讼费用及公告费由叶建霞向其直接支付，本院不再退还，由叶建霞在本判决发生法律效力之日立即向宝龙公司支付）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本二份，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费及公告费（江苏省无锡市中级人民法院开户行：中国工商银行无锡城中支行，帐号：11×××05）。审 判 长  王莉娜代理审判员  陈 睿人民陪审员  蔡卓君二〇一六年六月六日书 记 员  陆 佳本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同可以委托代理人订立合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。《中华人民共和国担保法》：第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。