山东省烟台市芝罘区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）芝民一初字第1128号 原告烟台名城物业管理有限公司，住所地烟台市芝罘区西沙旺**小区**楼。 法定代表人刘兆强，该公司总经理。 委托代理人于佳平、王成礼，山东鑫士铭律师事务所律师。 被告烟台福泰集团有限公司，，住所地烟台市芝罘区福成路** 法定代表人王祥和，该公司董事长。 委托代理人闫峰、曲江，山东鑫希望律师事务所律师。 原告烟台名城物业管理有限公司诉被告烟台福泰集团有限公司物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员徐小明独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人于佳平与被告的委托代理人曲江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称，2008年12月19日，我公司与被告签订了物业管理委托合同，约定由我公司为被告开发建设的烟台市芝罘区福成家园小区进行物业管理，收费标准为按建筑面积每平方米每月0.70元。合同签订后，我公司依约履行了物业服务义务。根据《物业管理条例》的规定，未出售或未交付给业主的物业，物业服务费由建设单位交纳。福成家园小区**楼******在2009年10月20日才交付买受人，对2009年10月19日前空置期间的物业服务费452.70元，被告一直未交纳，故请求判令被告给付2009年1月1日至2009年10月19日间的物业服务费452.70元，并赔偿自起诉之日起至判决确定的给付之日止按同期银行贷款利率计算的利息损失。 被告辩称，（一）我公司与原告签订的物业管理委托合同明确约定我公司采取包干制支付物业服务费，我公司已分别于2010年8月31日、2011年1月30日履行了交纳350000元物业服务费的义务，现原告主张2009年物业服务费无事实依据；（二）《物业管理条例》第四十二条规定“已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，而涉案房屋2012年底才完成竣工验收，故2012年底房屋通过竣工验收后仍未出售的物业，其物业服务费才应由我公司交纳；（三）涉案房屋早已出售，所有楼栋的钥匙已整体交给了原告，由原告负责办理交房手续并收取物业费，由于原告怠于行使房屋交付义务也未通知我公司，故涉案房屋延迟交付的原因在于原告，原告主张迟延付款利息没有合同及法律依据；（四）原告接受委托后，只收费而不尽物业服务义务，人员配备不到位，从未向我公司及业主大会或全体业主公布物业服务资金的收支情况，导致业主对其服务不满意，最终停止物业服务，应按合同约定标准减收50%物业费；（五）原告于2013年8月7日提起诉讼，因此2011年8月7日前的物业服务费已过诉讼时效；综上，原告向我公司主张涉案房屋的物业费没有合同及法律依据，应予驳回。 经审理查明，2008年12月19日，原、被告在签订的物业管理委托合同中约定：被告将其开发的福成家园小区委托原告实行物业管理；收费标准为按建筑面积每平方米每月0.7元；2009年1月前的开办期物业服务费（含前期介入及开办费用）由被告采取包干制，共计人民币150000元一次性支付给原告；2009年1月项目正式交房，业主入伙日起之后的物业管理服务费用原告直接向房屋所有权人（业主）按标准收取。合同签订后，原告依约进驻了福成家园小区提供物业服务，直至2012年8月28日。2008年12月22日，被告给付了原告2009年1月前的前期物业服务费150000元。2010年8月31日和2011年1月30日，被告分别给付了原告300000元和50000元，原告为此出具的收款收据中分别记明“补福成家园小区（除32号），自2009年1月至2009年10月已交付房屋物业管理费”和“补福成家园小区（除32号），自2009年11月至2009年12月已交付房屋物业管理费”。 涉案房屋坐落于烟台市芝罘区福成家园小区14号楼3单元3层西户，建筑面积67.37平方米，截至2009年10月19日未交付买受人。按合同约定计算，2009年1月1日至2009年10月19日间产生物业服务费452.70元。原告曾于2013年8月7日一并主张被告支付福成家园小区所有空置房屋的物业服务费用。 审理中，原告为证明其主张提供了下列证据： 1、发票12份、收款收据6份，证明原告为向涉案小区提供物业服务采购了办公桌椅、劳保用品、生活用品、其他办公用品以及业主领房小礼品等物资。被告对发票真实性无异议，但称大部分发票都没有购买的单位名称，原告作为物业公司同时为多家物业提供服务，不能证明所购买的物品用于涉案物业服务中；对收款收据中的复印件不予质证。 2、福泰之苑报两份、烟台晚报一份，用以证明原告对涉案小区履行了物业服务，并得到了业主及被告的好评。被告质证认为福泰之苑报的上述报道只能代表一户业主对原告工作的态度，不能代表所有业主，对烟台晚报2012年3月16日的报导真实性无异议，但从标题《乱搭乱建乱堆乱放--统统都得停》看，截止到2012.3.16日小区中存在严重的乱搭乱建乱堆问题。 3、原告部分巡视、回访记录，证明原告为履行物业管理服务，安排人员对涉案小区值班、巡视，对业主反映的问题进行回访沟通。该证据与上述证据1.2相互结合，证明原告已经按照双方合同约定履行了物业服务义务。被告质证认为上述证据是原告自己制作，而从该证据中的物业巡逻记录看，整个巡逻记录只有四名保安，与原告在招标文件中所称的保安人数严重不符且时间断档严重，正常的巡逻记录应当有巡逻人员签名，但该组证据是机打的，记录中均为无事件，而实际上在原告服务期间发生多起居民争吵、治安事件等，均未记录；对回访记录真实性无法确认，即使真实也都是原告提供物业服务的本职工作。 4、录音录像，证明原告法定代表人刘兆强于2012年9月11日找到被告法定代表人王祥和，要求被告支付空置房屋的物业服务费。被告质证称光盘录制时间在技术操作上可以人为更改，因此对光盘的录制时间有异议。 5、人员配备花名册，证，证明涉案小区配备人员最少时为46人，时为56人。被告质证称该证据系原告自行制作，且仅涉及2009年度和2010年度，不予认可。 6、业主物业服务档案一套，用于证明原告于2009年1月10日配合被告为涉案小区业主王茂林办理房屋交接手续，并签订业主家庭登记表、入住会签确认表、物业服务合同等，同时证明原告于2009年1月1日已经进驻小区并开始提供物业服务。被告质证认为，该证据证明业主钥匙是由原告直接交付，涉案小区全部业主物业服务档案由原告持有。 被告为证明自己的抗辩提供了以下证据： 1、2008年12月原告向被告提交的物业管理投标书，证明在被告选择涉案小区物业管理公司时，原告向被告做出承诺配备人员53名，保安22名，而原告提供的巡逻记录中仅有4名保安。原告质证称，该投标书只是当时双方协商的一个预案，最终以双方签订的物业合同为准。 2、原告派往涉案小区的人员配备花名册，证明原告工作人员最多的时候也只有12人，原告违反了原来作出的投标承诺，因此其物业服务不可能满足物业服务需求，物业管理费应减少50%。原告质证称，对该证据来源合法性及真实性均有异议，原告已经完全按照双方物业管理合同履行了物业服务义务。 本院所确认的上述事实，有物业管理委托合同、收款收据、照片、福成家园入住会签确认表、福泰之苑报、沟通回访记录、保安值班交接记录、录像资料、发票及双方当事人的陈述笔录在案为凭。上述证据材料，均经开庭质证和本院审核认证，可以采信。 本院认为，（一）本案原告与被告之间签订的物业管理委托合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律法规的强制性规定，双方均应恪守履行。被告按合同约定给付了原告2009年1月之前的开办期物业费150000元，之后的2010年8月31日、2011年1月30日，又分两次给付了原告350000元的事实清楚，但从原告开具的350000元收款收据的事由来看，明确载明是收取了2009年1月至12月涉案小区（除32号）已交付房屋的物业服务费。而本案原告主张的涉案房屋至2009年10月19日并未交付买受人，故被告关于原告无权主张2009年物业费的抗辩，本院不予以采信。 （二）《物业管理条例》第四十二条规定了“已竣工但尚未出售或者尚未交付给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳”，而，而涉案福成家园小区**楼******在2009年10月20日才交付买受人，屋交付前的物业服务费用应由被告交纳。被告虽然主张涉案房屋2012年底才完成质量验收，并抗辩认为其应从上述质量验收完成之日才应交纳物业服务费用，但从法庭调查事实及双方之间签订的物业管理委托合同可以看出，涉案房屋所在福成家园小区已于2009年1月开始正式向业主交房办理入住，故房屋实际竣工时间应在2009年1月之前，且竣工验收与竣工并非同一概念，原告自其整体开始对福成家园小区提供物业服务的2009年1月1日起有权主张物业服务费，在本案中有权主张被告交纳涉案房屋2009年1月1日至2009年10月19日间按建筑面积每月每平方米0.70元计算的物业服务费。本院同时注意到了被告关于原告主张已逾诉讼时效的抗辩，原告虽提供证据证明其于2012年9月11日向被告主张过涉案小区空置房屋的物业服务费用，但不能提供证据证明2011年10月19日前存在诉讼时效中止、中断的情形，故原告主张2009年1月1日至2009年10月19日间的物业服务费452.70元已逾诉讼时效，本院依法不支持其上述物业服务费及自起诉之日2013年8月7日起至判决确定的给付之日止按同期银行贷款利率计算的利息损失。 （三）房屋交付是房屋出卖人的义务，原告作为物业服务企业，与业主办理房屋入住交付手续，履行的是一种协助义务，并不能以此认定房屋未实际交付给买受人的原因在原告。 （四）被告关于原告未尽物业服务义务之辩解，证据不足，本院依法不予采信。 综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条第二款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条之规定，判决如下： 驳回原告烟台名城物业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取为25元，由原告烟台名城物业管理有限公司负担（已交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。 代理审判员  徐小明 二〇一四年十二月二十九日 书 记 员  于 洁