杭州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭经开民初字第813号原告（反诉被告）：陈良红。委托代理人：陆阿明，浙江同济律师事务所律师。委托代理人：王茜，浙江同济律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：杭州联建餐饮管理有限公司。住所地：浙江省杭州经济技术开发区**大街******。法定代表人：王联明，该公司总经理。委托代理人：毛利忠，浙江泽厚律师事务所律师。原告陈良红与被告杭州联建餐饮管理有限公司（以下简称联建公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员刘承娜独任审判，后因案情复杂，组成合议庭于2014年9月18日公开开庭进行了审理。审理中，被告联建公司提出反诉，本院审查后予以准许，将本、反诉一并审理。原告（反诉被告）陈良红及其委托代理人陆阿明，被告（反诉原告）联建公司的委托代理人毛利忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈良红起诉称：2011年12月9日，原、被告就红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅合作事宜签订《合作经营协议》一份，约定双方合作的餐厅坐落于杭州市德胜东路2777号金茂家具广场西南侧附属员工宿舍楼一楼，属于毛坯房；合作条件为被告“负责该餐厅的经营策划及外协工作”，原告“负责投资及内部管理工作”；合作期限为七年，自2011年11月2日至2018年11月1日止。协议还约定了双方的职责、权利义务、保证金、协议的变更和解除、限制与赔偿、保密、违约责任等事项。签约后，原告为餐厅装饰装修、购置设施设备陆续投入889909元（至今尚欠179950元：装修费用120000元，厨房设备费用59950元），并先后向被告交纳保证金30万元（其中10万元为装修保证金、20万元为经营管理责任保证金，前者已经退回），房屋租金156250元，扣除被告已经退回的10万元装修保证金，原告共计投入120多万元。2012年4月18日，原、被告又签订了一份补充协议，约定原告从2012年11月开始每年向被告支付品牌管理费，具体标准双方另行商定（前提是每年不低于15万元）。2014年5月4日下午，原告经营的餐厅突然停水、停电，经了解，才得知原来是浙江金茂实业发展有限公司（以下简称金茂公司）依法解除了与被告签订的《员工餐厅外包合同》，并得知被告与原告签订《合作经营协议》中的房屋原来是金茂公司以外包形式提供的，且明确约定被告不得将该餐厅全部或者部分经营权转包他人。原告停业以来，想方设法协商解决，并通过律师致函被告，期望被告于5月底前与原告就保证金、管理费的返还以及装饰装修、购置设施设备费用的赔偿问题协商解决，但被告置之不理。综上，从双方签订的《合作经营协议》的内容来看，原告“负责投资及内部管理工作”，还要向被告交纳保证金，而被告既不投资、也不参与经营管理，不负盈亏，被告都要收取所谓品牌经营管理费，即只收取收益，不承担经营风险。因此，名为合作经营，实为房屋租赁。前者因不符合“合作经营”的法律特征而无效，后者则因被告擅自转让而无效。被告因该《合作经营协议》收取的经营管理责任保证金200000元、管理费30000元，依法应当返还原告，并赔偿原告因此受到的餐厅装饰装修、购置设施设备的损失622936.30元（《合作经营协议》无效的主要过错在被告，被告应当对原告餐厅装饰装修、购置设施设备而造成的损失承担70%的赔偿责任，即889909元的70%为622936.30元）。原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判令：1.确认原、被告签订的《合作经营协议》无效；2.被告返还原告经营管理责任保证金200000元、管理费30000元；3.被告赔偿原告因餐厅装饰装修、购置设施设备而造成的经济损失622936.30元。原告陈良红为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：1.《合作经营协议》、《补充协议》，用以证明原告“负责投资及内部管理工作”，被告既不投资也不参与经营管理，坐收品牌经营管理费的事实。2.收据二份，用以证明被告收取原告租赁保证金、水电费保证金200000元和装修保证金100000元。3.收据，用以证明被告收取原告交纳的房屋租金156250元。4.工程（预）决算清单、收据，结算清单、收款收据，合同、收款收据，用以证明原告因装饰装修、购置设施设备等物品而支付的费用。5.员工餐厅外包合同一份，用以证明金茂公司与被告签订的合同明确约定了被告不得私自将该餐厅全部或部分经营权分包、转包、转让他人。6.浙江同济律师事务所律师函一份，用以证明原告真诚地希望与被告协商解决，然被告置之不理。原告陈良红的证据均系与原件核对无异的复印件。被告联建公司答辩称：一、双方协议合法有效，原告主张无效没有依据。1.从法律规定看，双方协议不符合合同法第五十二条规定无效的情形。原告作为完全民事行为能力人及经验丰富的从商人员，与被告协商一致合作经营金茂公司的员工餐厅项目，并签订了合作经营协议，系双方的真实意思表示，对双方均具有约束力。2.从合同内容看，约定原告负责投资及内部管理工作、交纳管理费，被告负责该餐厅的经营策划及外协工作、收取管理费等，合同根据合作事项的实际情况确定双方权利和义务，系真实合作协议。事实上，当时双方均有意经营该餐厅，经合意，由被告作为一家有品牌的餐饮公司出面参加竞标拿下金茂员工餐厅项目，由原告参与合作经营，整个与金茂的合作项目原告均知情，被告通过外协、沟通等工作与金茂公司签订了经营合同，由此双方实现了合作。双方的权利义务约定，就是一种合作经营特征，不存在被告只收利益、不担风险之说，并无法律规定禁止上述合作模式。况且，双方于2013年11月14日签订的备忘录进一步明确，所有投资及损失由原告自行承担，原告同意按约支付拖欠的品牌管理费、金茂房租等。3.从原告主张的房屋租赁角度而言，根据案件事实和合同约定，本案不存在房屋租赁的权利义务关系，系明确的合作合同关系，更不存在房屋转租、转让事宜，双方纠纷并非房屋租赁纠纷，而为普通合同纠纷。退一步讲，即使成立房屋租赁法律关系，原告以被告擅自转租（包）为由认为双方合同无效，也没有法律依据。法律并未规定擅自转租的转租合同无效，若出现未经出租人同意的转租行为，法律仅赋予出租人合同解除权，而非宣告转租合同无效。更何况本案原告来主张所谓的合同无效，更无法律依据。二、原告因其自身严重违约导致合同解除，现又主张合同无效返还财产，不应得到支持。1.根据双方签订的经营协议以及备忘录，支付金茂房租、品牌经营管理费是原告的合同义务，但原告拖欠上述费用达56万余元，至今一年半多，虽经被告多次催促，仍未支付，就此被告已提出反诉。2.由于原告拖欠费用，导致被告无力支付金茂公司的相关费用，金茂公司于2014年3月16日解除了与被告的合同，根据原、被告于2013年11月14日签订的备忘录，被告在2014年6月12日解除了与原告的合作经营协议，该解除合同的通知已送达给原告。另外，金茂公司已向法院起诉，要求被告承担更大的责任，包括了原告需要支付的房租，在此情况下，原告起诉主张合同无效并要求返还财产更无客观依据。3.投资餐厅的装饰装修、购置设备费用等，系原告经营所需，也是其义务所在，损失应由其自己承担，且原告在备忘录中进一步明确。综上，被告认为，双方合同合法有效，原告主张合同无效的请求不应得到支持，其余两项诉请是在合同无效的前提下提出，理应同样驳回。被告联建公司为证明其抗辩的事实，向本院提交下列证据材料：1.备忘录一份，用以证明2013年11月24日，原、被告约定若金茂公司与被告解除合同，则原、被告双方的合同同时解除，损失由原告自行承担以及原告有义务支付拖欠的相关房租和品牌经营管理费用等。2.解除合同函一份，用以证明2014年3月16日，金茂公司解除了与被告的《员工餐厅外包合同》。3.解除合同通知书、EMS快递单和查询单各一份，用以证明2014年6月12日，被告依约解除了合同并通知原告。被告联建公司的证据均系与原件核对无异的复印件。反诉原告联建公司反诉称：反诉原、被告于2011年12月9日签订了编号为联建合字20111209号《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作协议》，于2012年4月18日签订了编号为LJ20120418号的《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作补充协议》，协议约定双方合作经营“红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅”，联建公司负责该餐厅的经营策划及外协等工作；陈良红负责投资及内部管理工作，负责该项目（一楼）的全部投资，支付金茂的房租（一楼），向联建公司支付品牌经营管理费用（标准为每月营业额的6%，补充协议变更为每年不低于15万元）等。联建公司负责该项目的投标及前期运营规划工作，与发包方及政府部门的一切协调工作等。协议还对合作期限、保证金、合同的变更、违约责任等作出了约定。另外，由联建公司出面，与金茂公司签订《员工餐厅外包合同》，房租缴纳等权利义务由联建公司对外承担。合同签订后，联建公司依约履行合同，陈良红进场经营，至今两年半多，但陈良红仅交纳了第一年金茂房租156250元，第二年度、第三年度的金茂房租、品牌管理费等分文未付，拖欠费用长达一年半多。期间，联建公司多次催促，但陈良红始终以各种理由推脱不予支付。鉴于此，联建公司依据双方合同，于2014年6月12日发出通知解除了双方的合作协议及补充协议。经计算，至2014年6月12日，陈良红尚欠金茂房租324500元、欠联建公司品牌经营管理费242100元。同时，按照合同约定，陈良红还需支付违约金及滞纳金。考虑到合同约定滞纳金标准的合理性问题，联建公司予以调整，现主张违约金169980元，上述合计736580元，扣除保证金200000元，还需支付536580元。联建公司认为，双方签订的合作协议及补充协议合法有效，应按约履行。陈良红在该餐厅经营了两年半多时间，未按约支付相应的费用，应当承担违约责任，联建公司为维护自身合法权益，请求法院依法判令：1.反诉被告陈良红支付反诉原告联建公司金茂房租、品牌经营管理费、违约金（滞纳金）等共计536580元（已扣除保证金200000元，暂算至2014年6月12日，合同解除后的占用费按日计算至反诉被告实际腾退之日止）；2.反诉被告陈良红立即腾退占用的房屋；3.本案反诉费用由反诉被告陈良红承担。反诉原告联建公司为证明其主张的事实，向本院提交下列证据材料：1.《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作协议》、《补充协议》各一份，用以证明反诉原、被告就双方合作经营约定相关权利义务的事实。2.催缴通知书、EMS快递单各二份，用以证明2013年8月12日、2014年3月22日，反诉原告催促反诉被告支付相关费用。3.解除合同通知书、EMS快递单、EMS查询单各一份，用以证明2014年6月12日，反诉原告按照合作协议第九条以及备忘录解除合同并通知了反诉被告。反诉原告联建公司提供的证据均系与原件核对无异的复印件。反诉被告陈良红答辩称：一、联建公司在反诉状中所述严重不实，其所述自己投标、策划，出面与金茂签订餐厅外包合同，不符合客观事实。联建公司与金茂签订合同是2011年10月22日，与陈良红签订合作协议是2011年12月9日。二、联建公司的请求不能成立。金茂房租的请求权属于金茂公司，不属于联建公司；品牌管理费并不存在；违约金的前提是合同有效，案涉合同无效，不应当支付违约金。陈良红早已腾退了房屋。反诉被告陈良红未向本院提交证据材料。当事人提供的证据，经庭审质证，本院分析认定如下：一、原告陈良红提供的证据，被告联建公司对证据1的“三性”无异议，对证明对象有异议，本院审查后认为，该组证据符合证据要件，予以确认。证据2、3，被告联建公司对其真实性、关联性无异议，本院予以确认。证据4，被告联建公司对其证据“三性”均有异议，认为原告从案外人处取得，不符合证据的法定形式，与被告无关，本院认为该组证据与本案无直接关联，不予认定。证据5，被告联建公司对其证据“三性”无异议，但对证明对象有异议，认为联建公司与金茂公司确实约定了餐厅外包事宜，金茂公司并不反对原、被告的合作事项，本院对该份证据的效力予以确认。证据6，被告联建公司对其真实性无异议，但对其证明内容有异议，认为是原告单方制作的内容，被告不予认可，双方协调过，被告并非没有协商态度。本院对该份证据的形式真实性予以确认。二、被告联建公司提供的证据，原告对证据1的真实性无异议，但认为该份证据表明双方系房屋租赁关系，上面约定所有损失由原告承担，系无效条款。本院认为该份证据符合证据要件，予以确认。证据2，原告对其“三性”无异议，金茂公司解除合同是由于租金没有及时支付，被告自己使用的二楼没有支付过租金，导致金茂与被告解除外包合同。本院对该份证据予以确认。证据3，原告认为该通知书无意义，金茂公司已于2014年3月16日与被告解除外包合同，2014年4月30日，原告已被清退出场，而被告发出通知书的时间是2014年6月，在此之前原告早已提起本案诉讼，经营管理费不存在，金茂房租与本案无关，被告对金茂房租无请求权。本院对该份证据的真实性予以确认。三、反诉原告联建公司提供的证据，反诉被告陈良红认为证据1不能达到证明目的，名义系合作经营实际为房屋租赁。本院认为该组证据与陈良红提供的证据1相同，本院已予确认。证据2中所涉及的经营管理费和房屋租金，因原、被告之间不存在合作经营，因此不存在经营管理费和品牌管理费等，房屋租金应由金茂公司收取，与本案无关。本院认为该组证据相结合，能够证明联建公司向陈良红催讨相关费用，对该组证据的真实性予以确认。至于相关费用是否应当支付，在判决说理部分综合分析。证据3，质证意见与证据2一致。本院对该组证据的真实性予以确认。本院根据双方当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定案件事实如下：2011年10月22日，联建公司与案外人金茂公司签订《餐厅外包合同》，约定金茂公司外包给联建公司的餐厅坐落于杭州市德胜东路2777号金茂家居广场西南侧附属员工宿舍楼一、二层楼，经营外包期限七年，自2011年11月2日起至2018年11月1日止。第一年年租金为250000元，第二年年租金为250000元，第三年年租金为650000元……。2011年12月9日，联建公司（甲方）与陈良红（乙方）签订《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作协议》，约定：甲乙双方合作的餐厅坐落于杭州市德胜东路2777号金茂家居广场西南侧附属员工宿舍楼一层楼，双方合作经营该餐厅，为该市场员工供应早、中、晚餐。在确保该市场员工就餐正常供应后，可对外承接餐饮业务，不在餐厅区域内进行超经营范围活动和其它用途。第五条约定，甲方负责该餐厅的经营策划及外协工作，乙方负责投资及内部管理工作。合作经营期限七年，即自2011年11月2日至2018年11月1日止。甲方负责该项目的投标及前期运营的规划工作，与发包方及政府部门的一切协调工作，协助乙方项目筹备及营运工作，办理相关证照及年检工作，充值、餐券管理工作。第六条约定，乙方负责该项目的全面投资，其中房租按该项目中标通知书为准，如二楼在半年内（即2012年5月1日前）没有营业，则一楼第一年应承担房租15.625万元，如二楼在半年内已开始营业，则第一年各承担房租12.5万元；第二年开始，一楼、二楼房租各半，租金的交纳时间为每年的10月2日前。乙方负责该项目的装修设计、施工管理、设备采购、安装与调试、原材料的采购、项目营运过程中的现场操作管理。第七条约定，为了珍惜维护好甲方品牌形象，乙方应向甲方交纳保证金30万元，其中10万元作为装修保证金，开业7天后无息返还，另外20万元作为经营管理责任保证金，待协议期满后，进行财务结算，可抵应付甲方款项，如有剩余的保证金无息退还乙方，多还少补。第八条约定，乙方应当按照该餐厅每月营业额的6%向甲方支付品牌经营管理费用。第九条约定，在下列情况下，甲方有权要求乙方及时履行义务或整改，并有权提前解除或终止本协议，停止合作……乙方逾期支付租金、物业管理费或其他应缴费用的时间超过30天的；乙方违反本协议约定擅自改变该餐厅用途的；乙方采购的各类食品或调味品不符合《食品安全法》或未经卫生防疫部门检查的。第十二条约定，乙方未在协议约定期限内足额支付下一期租金或相关费用的，需向甲方支付滞纳金，滞纳金每天按照未支付款项总额的千分之三支付。合同签订后，原告向被告支付了保证金300000元，第一期租金156250元。嗣后，原告退回保证金100000元。2012年4月18日，联建公司（甲方）与陈良红（乙方）签订《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作补充协议》，约定：原协议约定的乙方应向甲方支付6%营业额的品牌经营管理费，从2012年4月1日开始至2012年11月1日止，乙方应向甲方一次性支付3万元作为品牌经营管理费；从2012年11月开始每年向甲方支付品牌管理费的具体标准另行商定（前提是每年不低于15万元）；甲方不再派遣财务人员进驻餐厅充值等业务。陈良红支付了第一年的品牌经营管理费30000元。2013年11月24日，联建公司（甲方）与陈良红（乙方）签订《备忘录》，约定：因浙江金茂实业发展有限公司拟与甲方解除员工餐厅外包合同，可能会给乙方的经营活动带来影响。为此，甲乙双方达成如下共识，以便今后遵守执行：一、乙方同意甲方就浙江金茂实业发展有限公司员工餐厅项目与浙江金茂实业发展有限公司解除员工餐厅外包合同所造成的损失由乙方自行承担。二、乙方同意在本备忘录签字之日起7日内，将所欠的房租和125000元经营品牌管理费支付给甲方。若乙方未支付房租与经营品牌管理费，则甲方可以直接将乙方所缴的保证金予以抵扣。不足部分，乙方应当继续支付，直到付清为止。若金茂公司在本次解约的费用中有所减免，甲方则同意对乙方作出减免。三、甲方与浙江金茂实业发展有限公司解除员工餐厅外包合同后，乙方同意与甲方签订的《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作协议》及《补充协议》同时解除。四、合同解除后，若乙方愿意继续经营，则乙方可直接与浙江金茂实业发展有限公司另行协商签订租赁合同。若甲方与浙江金茂实业发展有限公司的员工餐厅外包合同未解除，则甲乙双方按原协议执行。2014年3月16日，浙江金茂实业发展有限公司向联建公司发送了《解除合同函》，解除了双方签订的《员工餐厅外包合同》。2014年4月30日，案涉房屋因拖欠租金而被浙江金茂实业发展有限公司停水、断电。2014年5月2日，陈良红停止经营退出案涉房屋。2014年6月12日，联建公司向陈良红发出《解除合同通知书》，通知解除双方签订的合同，并要求在5日内腾退房屋。对拖欠的费用进行结算，并从交纳的保证金中予以扣除，若保证金不足以抵扣拖欠的费用，以及不及时腾退的，联建公司将追究陈良红支付费用、赔偿损失的责任。本院认为：联建公司与陈良红签订的《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作协议》、《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作补充协议》、《备忘录》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应认定有效，对双方当事人均具有约束力。关于本诉请求，陈良红主张协议无效，无法律依据，本院不予支持。陈良红要求联建公司返还保证金200000元、管理费30000元，本院认为保证金应当与租金一并处理，本院在其后论述；要求返还管理费，因双方在《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作补充协议》中明确约定，2012年4月1日至11月1日，陈良红应向联建公司一次性支付30000元作为品牌经营管理费，且已实际履行完毕，故该项诉请于法无据，本院不予支持。陈良红要求联建公司赔偿损失的诉请，本院认为，陈良红未按约支付租金，构成违约；在陈良红与联建公司签订的《备忘录》中亦有约定，陈良红同意联建公司就金茂公司员工餐厅项目与金茂公司解除员工餐厅外包合同所造成的损失由陈良红自行承担，联建公司与金茂公司解除员工餐厅外包合同后，陈良红同意与联建公司签订的《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作协议》及《补充协议》同时解除；2014年3月16日，金茂公司与联建公司解除了《员工餐厅外包合同》，则陈良红与联建公司的合同同时解除，故原告要求赔偿损失与约定不符，本院不予支持。关于反诉请求，联建公司要求陈良红支付房屋租金324500元，本院认为，原、被告均认可2014年4月30日案涉房屋因拖欠租金而被金茂公司停水、断电；2014年5月2日陈良红停止经营退出案涉房屋，而陈良红仅支付了第一年租金156250元，故陈良红应支付房租288390元（125000元＋163390元），扣除陈良红已交纳的保证金200000元，陈良红尚应支付联建公司房租88390元。联建公司要求陈良红支付品牌经营管理费241000元的诉请，双方签订的《红星美凯龙·金茂MALL员工餐厅项目合作补充协议》中约定，从2012年11月开始每年向甲方支付品牌管理费的具体标准另行商定（前提是每年不低于15万元），但双方签订的《备忘录》明确约定，第二年的品牌经营管理费为125000元，故陈良红应支付联建公司品牌经营管理费125000元。对于第三年的品牌经营管理费，因双方尚未商定，联建公司亦无证据证明其为陈良红提供了该期间的品牌经营管理服务，故对于第三年的品牌经营管理费，本院不予支持。联建公司主张违约金169980元并无合同依据，且明显过高，本院按照中国人民银行发布的同期贷款基准利率予以调整。因双方在2013年11月24日签订的《备忘录》中约定，在本备忘录签字之日起7日内，陈良红将所欠的房租和125000元经营品牌管理费支付给联建公司，故违约金应以欠款213390元（88390元＋125000元）为基数，自2013年12月1日起计算至款项付清之日止。联建公司要求陈良红腾退房屋的诉请，因庭审中联建公司认可陈良红已于2014年5月2日停止经营退出案涉房屋，故该项诉请已无实际意义，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、陈良红于本判决生效后十日内支付杭州联建餐饮管理有限公司房屋租金88390元。二、陈良红于本判决生效后十日内支付杭州联建餐饮管理有限公司品牌经营管理费125000元。三、陈良红于本判决生效后十日内支付杭州联建餐饮管理有限公司违约金（按照中国人民银行发布的银行同期同类贷款基准利率，以213390元为基数，自2013年12月1日起计算至款项付清之日止）。四、驳回陈良红的诉讼请求。五、驳回杭州联建餐饮管理有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费12329元，由陈良红负担，反诉案件受理费4583元，由陈良红负担1823元，杭州联建餐饮管理有限公司负担2760元。杭州联建餐饮管理有限公司于本判决书生效之日起十五日内来本院退费；陈良红于本判决书生效之日起十日内，向本院交纳应负担的诉讼费（本院开户银行：中信银行杭州经开支行；户名：杭州经济技术开发区人民法院；账号：73×××41）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预缴上诉案件受理费。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未缴纳的，按自动撤回上诉处理（浙江省杭州市中级人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处；户名：浙江省杭州市中级人民法院；账号：12×××68）。审 判 长  刘承娜人民陪审员  王 宇人民陪审员  马 燕二〇一四年十二月十日书 记 员  曾祥龙