福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第1498号原告福建实达物业有限公司，住所地福州市。法定代表人刘胜昔，总经理。委托代理人邱晋荣、郑映良，公司员工。被告王旭丹（公民身份号码：3501031965********），女，汉族，1965年2月8日出生，住福州市台江区。委托代理人郑庄，福建佐佑律师事务所律师。原告福建实达物业有限公司与被告王旭丹物业服务合同纠纷一案。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托代理人郑映良，被告委托代理人郑庄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建实达物业有限公司诉称，原告与闽江春晓的开发建设单位福州罗蒙房地产开发有限公司签订《闽江春晓前期物业管理委托合同》，约定在闽江春晓业主委员会成立且与物业管理企业签订的物业服务合同生效之前，由原告为小区提供物业管理服务，受益人为本物业的全体业主和物业使用人，物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。根据《合同》规定，原告有权根据物价部门批准的标准向小区的住户收取物业管理费。根据规定，具体收费标准为：带电梯住宅每月每平方米1.1元。同时按照有关规定，原告还可以按实向住户收取公共水电的分摊费。另根据原、被告签订的《住户手册领取证明单》可证明，被告已知道《住户手册》内容，明白业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起每天按应交管理费的日千分之三缴纳滞纳金（本案仅按千分之一计）。被告是闽江春晓小区6座604单元的业主，其房屋系住宅房屋，面积为157.01平方米，物业管理费标准为1.1元／平方米，每月应交物业管理费为172.7元。自2010年1月起，在无任何正当理由的前提下，被告一直没有向原告缴纳物业管理费、水电费公摊等，现已拖欠2010年1月至2013年12月的物业管理费8289.6元、2010年1月至2010年12月的水费488元、2010年1月至2013年11月的水公摊费72.3元、2010年1月至2013年11月的电公摊费918.6元，总计9768.5元。经原告多次催收，被告仍未能及时支付，依法应承担违约责任，按照《闽江春晓住户手册》的规定，截止2014年2月28日，按日千分之一计，被告累计应支付滞纳金6737.9元。为此，原告诉至本院。原告请求：1、判令被告支付拖欠原告物业管理费8289.6元，水费488元，水公摊费72.3元，电公摊费918.6元，总计9768.5元；2、被告向原告支付从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一滞纳金6737.9元即违约金（暂计至2014年2月28日，从2014年3月1日起至立案之日止不计）；3、被告承担本案的诉讼费用。原告向本院提供了下列证明资料：1.企业法人营业执照、组织机构代码证、资质证书，证明原告具备对闽江春晓小区进行物业管理的资格，且具备物业管理一级资质；2.前期物业管理委托合同、福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复，证明原告与福州罗蒙房地产开发有限公司签订的物业管理委托合同，原告接受委托对闽江春晓小区提供物业管理服务。原告按带电梯住宅为每月每平方米1.1元标准收取物业费是合法的；3.交房通知单、业主登记表、房产证、《住户手册》确认书、闽江春晓住户手册、业主临时公约，证明原、被告之间形成了物业管理合同关系，被告是适格主体。被告逾期缴纳管理费时，原告有权从逾期之日起每天按应交管理费的千分之一缴纳滞纳金。原告按带电梯住宅为每月每平方米1.1元标准收取物业费是合法的；4.福建省物业管理服务收费管理规定（闽价（1999）房字4**号文件）、福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准（榕价房（2009）3号文件）、福州市物业服务收费管理实施细则（榕价房（2010）17号文件）、公摊欠费一览表、与本案直接关联水电的缴费清单，证明原告要求被告支付物业费8289.6元，水费488元，水公摊费72.3元，电公摊费918.6元是合法的、有依据的；5.催款通知书、邮政快递邮寄面单及查询单，证明原告曾多次向被告催交相关费用，但被告一直拒交；6.当庭提交证据5中2013年9月5日邮政快递所涉及的律师函以及2011年10月28日邮政快递影印件、查询单，证明原告曾向被告催缴过物业费；7.补充提交2010年至2013年业主收费登记表4张，证明原告所诉请的各项费用是真实的。被告王旭丹辩称，一、原告未经法定程序直接起诉被告，不符合起诉条件，法院应裁定驳回起诉，理由如下：1、根据《物业管理条例》（以下简称条例）第六十七条规定：“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”故由“业主委员会”督促业主交纳物业服务费是物业服务企业“可以起诉”欠费业主的前置程序。闽江春晓小区业主委员会在2013年8月已经成立，而原告没有任何证据证明闽江春晓小区业主委员会曾督促过被告交纳物业费。2、条例第六十七条除了规定业主委员会的督促前置程序外，还规定了“逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。”显然，“逾期仍不交纳”亦是物业公司“可以起诉”欠费业主的前提，而原告亦无任何证据予以证明被告“逾期”不缴纳。3、被告至今也没有收过原告任何书面形式的催交通知，原告提交的催款通知单以及律师函被告从未见过。二、原告不能按照前期物业服务合同约定以及相关规定提供物业服务，违约违法在先，依合同法相关规定，被告也有权拒付物业费。原告主要违约行为：1、不履行房屋等公共部位管理义务。福州罗蒙房地产开发有限公司与原告于2003年8月18日签订的《闽江春晓物业管理委托合同》（以下简称《前期物业合同》）第十九条第1、3项明确约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。房屋外观：完好、安全、美观，房屋及设施、设备的维修、养护：定期保养，状况良好”。但是原告并没有按照合同约定履行好义务。被告所在的房屋外墙长期渗水，曾多次请求原告予以处理，但是原告一直未进行维修解决。基于原告的不作为，导致被告屋内墙面因长期渗水而发霉、起皱、掉色，室内地板拱起变形、腐烂塌方，严重地影响了被告的日常生活起居。2、不履行安全保卫义务。《前期物业合同》第十九条第7项约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。安防：24小时门卫值守、定时巡查维持公共场所的正常秩序。”但是，原告的安保人员未能履行物业安保的职责，例如巡逻制度得不到执行，平常极少在小区内巡逻，从未对楼道进行消防等涉及安全的常规巡逻，甚至安保人员把小区当营业场所、车辆只收费不管理，车辆停放秩序管理缺失，社会闲杂人员随意在小区楼道内敲门发放小广告，陌生人员进出不盘问不登记等等，小区发生过多起偷盗事件。因此，原告未能按照合同约定履行安全防范义务，给居民居住安全造成了极大的隐患。3、不履行维护公用设施的义务。《前期物业合同》第十九条明确约定了原告负有维护公共设施的义务。但是，原告并没有按照合同约定履行维护义务。小区设施维护反应拖沓，没有将业主所急作为服务的目标，照明、通讯、供水出现问题迟迟得不到解决，小区内许多楼道大门无法正常闭合，小区内道路坑洼破损，地下室粉尘四处飞扬长期得不到解决，致使业主生存空间的舒适度受到严重影响。4、小区公共绿化环境的养护和管理不善。《前期物业合同》第十九条第5项明确约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。公共环境：美观、舒适、安全、整洁。绿化：种一片、绿一片、美一片，绿化成活率90%以上”。但，小区的绿化环境根本无法达到合同所要求的效果。小区内的绿化面积一直在萎缩，部分植物死亡未能得到及时补种，存活的植物未能妥善的修剪、施肥、施药。景观效果远达不到交房时的效果。5、小区公共区域的清洁、保洁工作不到位。《前期物业服务合同》第十九条第4项明确约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。公共环境：美观、舒适、安全、整洁”。同时《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》也对小区公共区域清洁卫生服务规定了具体而明确的标准，诸如“小区内道路、广场、停车场、绿地、明沟等每日清扫2次；公共楼道、电梯厅每日清扫2次，每天湿拖1次；共有部位玻璃、室外标识、宣传栏、信报箱等每周清洁1次；路灯、楼道灯每月清洁1次……化粪池每月检查1次，每一年请专业公司清掏1次，发现异常及时清掏，保持畅通”。但原告的清洁卫生服务远远达不到上述标准。原告对小区的楼道卫生由原先每日一扫到二至三日一扫，电梯、门、壁、窗未见擦洗，连物业四级每日一打扫的标准都达不到。更有甚者，小区的所有化粪池都有溢出的现象，但原告从未清掏过，更不用说1年清掏1次，很明显原告并未按照物业服务标准进行清洁保洁工作。6、服务质量未达到满意率90%以上的标准。《前期物业合同》第十九条第9、10项明确约定：“乙方须按下列约定，实现目标管理。业主和物业使用人对乙方的满意率达90%以上。业主入住率达50%以上后，一年内达到市级物业管理优秀住宅小区标准，二年内达到省级示范住宅小区标准。”但因原告提供的物业服务不符合约定的标准，导致包括被告在内的众多业主一直不满意原告的服务，甚至许多业主与被告一样以不支付物业费来表达对原告的不满，小区总户数有386户，但至少有86户的业主不满意原告的服务，不满意率至少超过22.4%。因此，原告的满意率完全达不到约定的90%以上的标准。7、原告系按二级收费，但没有达到二级收费应提供的服务标准，在六个方面均未能达到《福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准》中二级收费应达到的标准。8、原告未能保持小区内的公共设施及一切附属设施完整无损，依福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复第二条的规定，原告无权收取物业管理费。三、既然原告违约在先，被告有权依法行使先履行抗辩权，也就不存在被告缴纳滞纳金问题，即使要支付滞纳金，也只能按同期同类贷款利率计算。四、水费、水电公摊费原告一直未能提供合法有效的公共用水用电的总量以及具体的分摊办法，对公摊的水电费原告始终都没有进行张贴或公示。综上，被告认为原告的起诉不符合法定起诉条件，同时其诉讼请求也无法律事实依据。因此，请求法院依法驳回原告起诉或者诉讼请求。被告王旭丹向本院提交了下列证明资料：1.闽江春晓前期物业管理委托合同、福州市普通住宅物业服务等级指导性收费标准，证明原告应具有的物业服务标准。2.关于闽江春晓小区安保急切解决问题的函（闽江春晓函字（2013）001号）、闽江春晓小区安防整改方案。证明原告未尽到应有的安保义务。3.关于闽江春晓小区更新改造情况报告的批复意见函（闽江春晓函字（2013）002号）、关于小区监控设备设施急待更新改造情况报告、关于小区消防设备设施急待更新改造情况报告、闽江春晓物业委员会关于小区物业交接中遗留问题、介绍函。证明原告未尽到应有的安保义务、日常维护公共设施义务，以及绿化管理不善、公共卫生工作不到位、服务不到位、侵占小区收入、贪污业务财产等。4.闽江春晓物业材料移交清单，证明小区总户数有384户，至少有86户业主不满意被告的服务，被告未能提供与其收费相应的服务。5.照片（三张），证明被告所在房屋的内墙面和室内地板因外墙渗水受损严重。经法庭质证和审查，原告第1号证据，本案在立案时已予以审查，且庭后原告提供起诉后重新办理的新营业执照、组织机构代码证、质资证书的原件，故真实性本院予以确认；被告对原告的第2、3号证据及第4号证据中福州市普通住宅物业服务规范及等级指导性收费标准（榕价房（2009）3号文件）、福州市物业服务收费管理实施细则（榕价房（2010）17号文件）、电费缴费清单真实性无异议，本院予以确认；原告第5号证据中的催款通知书、律师函，收寄均为同一人，且原告无证据证明已有效地送到给被告，不能作为本案认定事实的根据；第6号证据中的律师函未加盖律师事务所公章及律师签字，故真实性、合法性本院不予确认；原告第6号中的2011年10月28日邮政快递影印件及查询单，可证实被告已签收该证据，本院予以确认。第7号证据系原告对于小区业主2010年-2013年应缴纳各项费用的记载，真实性本院予以确认。原告对被告的第1号证据真实性及证明对象均无异议，本院予以确认。被告的第2号证据中关于闽江春晓小区安保急切解决问题的函，因签收人一栏系空白，未经原告签收，真实性本院不予确认；闽江春晓小区安防整改方案未有原件核对，真实性本院不予确认。被告的第3号证据中关于闽江春晓小区更新改造情况报告的批复意见函，因签收人一栏系空白，未经原告签收，真实性本院不予确认；关于小区监控设备设施急待更新改造情况报告、关于小区消防设备设施急待更新改造情况报告均为“实达闽江春晓物业处”发给闽江春晓小区业主委员会的，该两份材料原告复印自福州市仓山区闽江春晓业主委员会并加盖该委员会公章，真实性本院予以认可；闽江春晓物业委员会关于小区物业交接中遗留问题系福州市仓山区闽江春晓业主委员会单方出具，内容真实性本院无法确认；介绍函与本案无关联性，本院不予采纳。被告的第4号证据系原告与下一任物业间的交接清单，真实性本院予以认可，但不足以证实被告的主张。被告的第5号证据，有原件核对，真实性本院予以确认。根据本案现有证据，本院确认如下事实：2003年8月18日，原告（乙方）与闽江春晓小区的开发建设单位福州罗蒙房地产开发有限公司（甲方）签订《闽江春晓前期物业管理委托合同》，约定甲方将“闽江春晓”项目的物业前期管理服务委托乙方；乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费等；委托管理期限自本协议签订之日2003年8月18日起至“闽江春晓”业委会成立后与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止；本物业的管理服务费，在物价部门审批前，电梯住宅按每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取；业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金；物业交付使用是指业主收到甲方书面入住通知并办理完结相应手续，业主收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续，视为已交付使用等等。2005年1月12日，被告与福州罗蒙房地产开发有限公司签订《业主临时公约》，约定被告应按照福州罗蒙房地产开发有限公司与原告签订的《闽江春晓前期物业管理委托合同》的约定，接受原告提供的各项物业管理服务；业主不按规定缴交物业管理服务费、房屋专项维修资金等费用，每滞期一日应按日千分之三标准向物业公司缴交违约金，无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，可采取相应催缴措施或向人民法院起诉等。2005年8月10日，福建省物价局作出《福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复》，规定带电梯住宅物业管理服务费每月每平方米1.1元（按建筑面积计）。2005年12月6日，被告接收闽江春晓小区6#604单元房屋（建筑面积为157.01平方米），原告向被告提供了《住户手册》，该手册写明逾期未交物业管理费，从逾期之日起每天按应交管理费的千分之三交纳滞纳金。同日，被告在原告出具的《确认书》上签字，内容是“本人作为闽江春晓小区的业主，已经领取并全文阅读了《住户手册》的条款，并理解、认同条款内容，同意严格遵守”。2010年1月份起，被告拒绝交纳物业管理费。截止2013年12月份，被告共拖欠物业管理费8289.6元（1.1元／月／平方×157.01平方×48个月）。庭审中，原告明确其诉请的滞纳金实际指逾期支付物业管理服务费的违约金，同时确认违约金仅计付至2013年12月31日止，之后的违约金不再请求。另查，2011年10月28日，原告通过邮政快递向被告寄送催交物业费的律师函。2013年9月13日，原告向闽江春晓小区业主委员会发出两份报告，报告小区监控设备及消防设备存在问题，请求小区业委会是否同意动用物业维修基金进行改造。2010年至2013年，原告管理闽江春晓小区期间，原告所有的6#604住房外墙渗水。2013年12月31日，原告退出对福州市仓山区闽江大道150号闽江春晓小区管理业务。本院认为，原告接受福州罗蒙房地产开发有限公司委托对闽江春晓小区提供物业管理服务，被告王旭丹作为福州市闽江春晓小区6#604单元的业主，与原告之间形成了物业管理合同关系。原告已依照《闽江春晓前期物业管理委托合同》约定为闽江春晓小区提供物业服务，其有权按照《福建省物价局关于闽江春晓物业服务收费问题的批复》及《住户手册》规定，向被告收取带电梯住宅每月每平方米1.1元的物业管理费及公摊水、电费。故原告诉请被告支付拖欠的物业管理服务费8289.6元，本院予以支持。关于水公摊费、电梯公摊费，虽然原告每月已向有关部门缴纳小区公共水电费用，也向本院提交每年度的台账记录簿，但未能提供小区业主每月每户分摊公共水电费用的方法及分摊情况，无法证实原告所提供的台账记录情况是否真实，准确，故原告诉请的水公摊费、电公摊费金额无法明确，本院不予支持。原告诉请被告支付水费488元，但未能提供其代收水费的依据及其所记载的每月代抄水费记录，故依据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，原告对被告应缴纳的物业费应进行书面催交，在催交后被告仍不履行的情况下才有权主张逾期付款违约金。本案中，原告仅于2011年10月28日发函要求被告缴纳此前的物业费，应视为对该部分物业管理费的催交，但因本案原告在管理物业过程中确有瑕疵，故原告诉请被告支付未缴纳物业管理费的逾期付款违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告王旭丹于本判决生效之日起十日内向原告福建实达物业有限公司支付自2010年1月至2013年12月的物业管理费8289.6元；二、驳回原告福建实达物业有限公司的其他诉讼请求。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费213元，由原告负担106元，被告王旭丹负担107元，被告应于本判决生效之日起七日内向本院交纳（户名：福州市仓山区人民法院分户会计核算中心，账号：13×××55，开户行：农行福州市仓山支行），逾期本院将依法予以强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 长  吴清云人民陪审员  黄梦滢人民陪审员  陈高美二〇一四年十二月十五日书 记 员  林建华