杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余瓶民初字第166号原告：颜冬梅。委托代理人：王旭山。被告：郭裙飞。委托代理人：张仲仁。原告颜冬梅诉被告郭裙飞合同纠纷一案，本院于2014年6月17日立案受理后，依法由审判员谈建明独任审判，于2014年7月14日公开开庭进行了审理。原告颜冬梅及其委托代理人王旭山，被告郭裙飞及其委托代理人张仲仁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。颜冬梅起诉称：2008年6月1日，颜冬梅与郭裙飞签订了《协议》一份，约定郭裙飞将位于杭州市余杭区窑山花园28幢1号转让给颜冬梅，房款总价人民币1900000元。协议签订后，颜冬梅即按照协议约定分批支付房款，至2008年8月31日付清了全部房款。近日，颜冬梅得知该房产由于未依法缴纳土地出让金等原因，导致无法办理国有土地使用权证。郭裙飞出售给颜冬梅的房产存在重大权证问题，同时，也存在严重的违约行为，致使无法实现协议目的。为此，颜冬梅于2014年6月10日，书面通知郭裙飞解除购房协议。现起诉请求判令：一、解除颜冬梅与郭裙飞于2008年6月1日签订的购房《协议》。二、郭裙飞立即返还颜冬梅购房款1900000元，并赔偿自2008年9月1日起至实际归还款项之日止的经济损失（2008年9月1日起至2014年6月30日止，暂计损失837900元，按人民银行同期贷款利率7.56％／年计算）。三、颜冬梅将杭州市余杭区瓶窑镇窑山花园28幢1号房产退还给郭裙飞。本案诉讼费由郭裙飞承担。为证明以上事实，颜冬梅向本院提交如下证据：1、《协议》一份，证明颜冬梅与郭裙飞于2008年6月1日签订了《协议》，约定郭裙飞将位于杭州市余杭区窑山花园28幢1号转让给颜冬梅，房款总价人民币1900000元的事实。2、收条四份，证明颜冬梅分四次已向郭裙飞交付房款1900000元的事实。3、解除购房协议通知书及EMS邮寄回单各一份，证明由于无法办理国有土地使用权证书，颜冬梅于2014年6月10日书面通知郭裙飞解除购买房屋所签订《协议》的事实。4、12345热线记录四份及余杭区建设局回复单一份，证明颜冬梅多次拨打12345热线主张办理案涉房屋的国有土地使用权证，起初政府部门未告知不能办理土地使用权证，直到2013年3月20日才告知不能办理土地使用权证的事实。郭裙飞答辩如下：一、2008年6月1日，郭裙飞与颜冬梅签订了《协议》，约定郭裙飞将杭州市余杭区窑山花园28幢1号房屋的购买权利转让给颜冬梅，总价1900000元（包括代付杭州华达房地产开发有限公司的房屋价款和购买权利的转让费），同时双方签订了《补充协议》，郭裙飞也已完全履行了相关告知义务。上述协议在2008年8月16日颜冬梅与杭州华达房地产开发有限公司（下称华达公司）签订《商品房买卖合同》时已履行完毕。另颜冬梅已对杭州市余杭区窑山花园28幢1号房予以了入住验房，与华达公司办理了面积差异及相关费用结算，同时交纳了契税，办理了契证。2008年9月9日，案涉房屋的所有权登记至颜冬梅的名下。2014年6月10日，郭裙飞突然收到颜冬梅发出的《解除协议通知书》，故颜冬梅要求解除双方于2008年6月1日签订的《协议》不符合法律规定，应向其的合同相对方华达公司主张。二、双方签订的《协议》已履行完毕长达5年多，现颜冬梅主张权利已超过法定诉讼时效。综上，请求驳回颜冬梅的诉请。为证明以上辩称事实，郭裙飞向本院提供如下证据：1、郭裙飞与于颜冬梅2008年6月1日签订的《补充协议》一份，证明郭裙飞同意颜冬梅在其与华达公司签订杭州市余杭区窑山花园28幢1号房屋买卖合同时出具欠款欠条，并承诺欠款付清后向华达公司提取办理契证及房产证资料，颜冬梅同意该房屋土地证与其他业主一起办理的事实。2、欠条复印件一份，证明2008年7月16日颜冬梅确认尚欠郭裙飞款项700000元，并承诺同意房屋的土地使用权证与其他业主一起办理的事实。3、《商品房买卖合同》一份，证明颜冬梅与华达公司之间存在涉案房屋的买卖合同关系，与郭裙飞不存在房屋买卖的事实。4、杭州市余杭区窑山花园28幢1号房屋业主入住验房表一份，证明颜冬梅依据与华达公司签订的商品房买卖合同，已实际收房的事实。5、房屋产权登记证明一份，证明杭州市余杭区窑山花园28幢1号房屋所有权人登记为颜冬梅的事实。6、契证证明一份，证明杭州市余杭区窑山花园28幢1号房屋的契证登记为颜冬梅的事实。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：（一）郭裙飞对颜冬梅提供证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性及关联性均没有异议。需要说明的《协议》上载明“购房”，这是生活上的协商用语，根据该协议的条款及目的，双方的真实意思对购房权利的转让。对证据2的真实性、合法性及关联性均没有异议。对证据3的真实性没有异议，已收到该通知。对证据4的真实性无法确认，即使土地证办不出，是华达公司的原因，与郭裙飞无关。本院认为，上述证据1、4真实，根据证据载明的内容认定相关事实；对证据2、3，予以确认。（二）颜冬梅对郭裙飞提供证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但是对其待证事实有异议，仅是对购房款支付方式及时间的变更。对证据2，系复印件，其真实性有异议，不能以“同意土地证与其他业主一起办理”证明颜冬梅得知土地证不能办理。对证据3的真实性没有异议，签订该合同的目的是办理房产证，并不是真实的购买协议，因为颜冬梅从未将购房款交付给华达公司。对证据4、5、6的真实性没有异议，案涉房屋的房产证确实拿到了，但颜冬梅不能办理权证，是华达公司协助办理，与本案无关。本院对上述证据1的真实性予以确认，该协议是对房款支付的补充约定；证据2系复印，因未提交原件，不予确认；证据3-6真实合法，与本案关联，予以确认。根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定如下事实：2004年5月，郭裙飞、张仲仁与华达公司签订了《商品房买卖合同》，由郭裙飞、张仲仁向华达公司购买杭州市余杭区窑山花园28幢1号房屋（合同建筑面积329.38平方米），每平方米2250元，总房款741105元，于2004年12月底前交房。事后，郭裙飞一方按约付清了全部房款，但华达公司未能交付约定的房屋。2008年6月1日，颜冬梅（乙方）与郭裙飞（甲方）经协商签订了《协议》一份，约定甲方将位于杭州市余杭区窑山花园28幢1号房转让给乙方，总房款1900000元，三日内预付定金100000元，本协议签订十日内付500000元，大约在7月甲方通知乙方与华达公司正式签订购房合同（合同按甲方原签房价）三日内付清全部房款。甲方负责做好华达公司与乙方签订合同的有关事项，如遇特殊情况，甲方不能办好华达公司与乙方签订合同，甲方已收款加上同期银行存款利息返还乙方。同日，双方又签订了《补充协议》一份，主要约定：原协议房款在乙方与华达公司正式签订协议前全部付清，如乙方资金有困难，甲方同意乙方将700000元尾款在签订正式合同时出具欠款收据，并保证在2008年11月30日前还清，逾期按银行贷款滞纳金标准支付罚金。上述协议签订后，颜冬梅分批向郭裙飞支付房款，至2008年8月31日付清了全部房款。2008年8月16日，颜冬梅（买受人）与华达公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》1份，主要约定：颜冬梅向华达公司购买杭州市余杭区窑山花园28幢1号房，建筑面积326.38平方米，总价人民币741105元，买受人于2008年7月16日前一次性支付房款；该房屋所在地块的土地使用权其出让合同号为余土合（净）字（2002）002号，土地使用年限自2002年9月11日至2072年9月9日；出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属（契证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；因出卖人原因，造成该商品房不能办理产权登记的，由出卖人承担违约责任，即买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房屋价款退还给买受人，并按已付房款的0.1%赔偿买受人损失，买受人不退房的，出卖人按已付房价的0.1%向买受人支付违约金。之后，华达公司向颜冬梅开具了相应的房款发票。2008年9月2日，华达公司根据前述《商品房买卖合同》相关约定，为妥善处理合同履行中的相关事宜，与颜冬梅签订了合同补充协议一份，确认因房屋面积差异及相关费用找回给颜冬梅人民币832元，原合同其他内容已履行完毕，持本协议及相关收据到华达物业管理有限公司办理交房手续。在此前的2008年7月25日，颜冬梅丈夫在案涉房屋业主入住验房表上以住户的身份签字确认。2008年9月，颜冬梅取得了杭州市余杭区窑山花园28幢1号房的契证、房屋所有权证，但因华达公司未依法缴纳土地出让金等原因，颜冬梅未能取得房屋的土地使用权证。颜冬梅为了取得案涉房屋土地使用权证，曾多次向市长热线12345及余杭区建设局信访反映，要求华达公司予以办理，但至今未能办理。2014年6月10日，颜冬梅书面通知郭裙飞解除双方在2008年6月1日签订的房屋买卖《协议》。另查明，颜冬梅已从相关物业管理处取得了案涉房屋的钥匙。本院认为，颜冬梅与郭裙飞签订的《协议》（含补充协议）系自愿达成的合意，是双方真实的意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有约束力。本案的争议焦点：颜冬梅与郭裙飞之间是房屋所有权转让还是房屋购买权的转让。颜冬梅与郭裙飞在签订上述《协议》时，因郭裙飞未从华达公司取得案涉商品房及权属证书，并不是案涉房屋的所有权人，仅享有购房的合同权利。双方《协议》约定“郭裙飞通知颜冬梅与华达公司正式签订购房合同（合同按原郭裙飞签房价）三日内付清全部房款，郭裙飞负责做好华达公司与颜冬梅签订合同的有关事项，如不能办好华达公司与颜冬梅签订合同，郭裙飞已收款加上同期银行存款利息返还颜冬梅”，为了履行上述约定内容，郭裙飞在取得华达公司同意后，使颜冬梅与华达公司之间按郭裙飞一方原购买的总房价签订了《商品房买卖合同》，随后华达公司基于郭裙飞一方原已付清的房款741105元划给颜冬梅作为购房款，并向颜冬梅开具了购房发票。不久，颜冬梅根据其与华达公司的签订的《商品房买卖合同》取得了案涉房屋的所有权证、契证。从以上双方签订的《协议》内容以及随后该《协议》和颜冬梅与华达公司之间《商品房买卖合同》的整个履行过程分析，双方的真实意思是郭裙飞对其向第三方华达公司购房权利转让给颜冬梅，并经华达公司同意，上述权利的转让，符合《中华人民共和国合同法》规定的权利转让的法律特征，故本院认定本案颜冬梅与郭裙飞之间属于房屋购买权的转让。综上，郭裙飞已按《协议》履行了约定义务，并不存在违约事实，颜冬梅以未能办理房屋的土地使用权证及郭裙飞在履约中存在严重违约等为由主张解除与郭裙飞的《协议》，不符合可以解除协议的法定事由以及双方约定，故对颜冬梅的全部诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告颜冬梅的全部诉讼请求。本案案件受理费28703元，减半收取14351.50元，由原告颜冬梅负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本共二份，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费28703元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（人民法院开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，帐号：12×××68）。审判员  谈建明二〇一四年七月三十一日书记员  刘明明