南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书（2013）秦民初字第1050号原告南京石林家居装饰广场有限公司，住所地南京市秦淮区中和桥**。法定代表人刘正云，董事长。委托代理人单行之，男，南京石林家居装饰广场有限公司法务人员。被告周元富，男，1963年1月10日生，汉族。委托代理人贾鹏，江苏民脉律师事务所律师。原告南京石林家居装饰广场有限公司（以下简称石林公司）与被告周元富房屋租赁合同纠纷一案，原告石林公司向本院起诉，依法由代理审判员凌沙沙适用简易程序公开开庭进行了审理。原告石林公司的委托代理人单行之，被告周元富的委托代理人贾鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告石林公司诉称，2011年12月5日，原、被告签订《租赁合同》，约定：被告承租原告位于南京市光华路2号石林家居广场一楼地板区1010-1017铺位（以下简称诉争铺位），用于经营哥雅品牌地板、木门，场地面积132.86平方米；租期自2011年10月19日至2012年10月18日止，年租金为138706元，年管理费为92470元，合计231176元（日租金为633.36元）。该合同签订后，原告履行全部义务，交付房屋并提供对应管理服务，双方合同约定被告应当先行支付租金，但被告仅支付给原告187069元，尚欠44107元。合同到期后，被告虽然发函表示自己无法经营，但未到场办理退场手续，也未将店铺内货物清空，属于对铺位的实际控制、占用状态。原告不仅无法将此铺位租给他人，还需要每天派人看管，造成巨大经济损失，被告应支付场地使用费。原告多次联系被告，并通过致函、律师函方式要求被告支付所欠租金，办理退场手续，被告均未能予以解决。为维护原告自身合法权益，故诉至法院，请求判令：1、被告支付所欠原告租金44107及违约金（按照每日千分之五的标准自2012年8月9日计算至判决确定的给付之日止；2、被告支付2012年10月19日到2012年12月18日期间场地使用费及管理费38001元；2、诉讼费用由被告承担。被告周元富辩称，原、被告之间不存在房屋租赁关系，系南京歌雅地板有限公司（以下简称歌雅公司）承租诉争铺位，原告提供的租赁合同上被告签名经鉴定并非被告所签，被告和歌雅公司法定代表人系亲属关系，被告在歌雅公司法定代表人授意下才向原告发出《关于再次申请退租的函》，原告应向歌雅公司主张权利。经审理查明，2012年10月17日，被告向原告发出《关于再次申请退租的函》，载明：本人于2011年11月18日租用诉争铺位经营地板以来，合作一直良好，但是今年由于市场人气极差，导致本人经营以来一直处于亏损状态，每个月生意仅销售几千元，销售额都不足以承担人员工资和市场管理费，更不用说租金了；本人委托人员于2012年6月向市场部楼层冯晓燕经理提出退租，冯经理要求我方打出书面申请，我就打了书面申请报告，但市场部一直没有消息，但到了7月3日市场部突然将我铺电拉掉，造成无法营业，经多次协商未果，我只能停业，共87天无法经营；后来于2012年9月28日经双方协商，本人先交20000元，先营业再交房租，所以我交了20000房租，但实际营业到10月8日市场部又把电停了，造成无法营业下去，后来我又委托人员多次协调，最终协调不成，综上所述，本人再次要求原告对诉争铺位退租，本人也确实无法再经营下去。2012年11月7日，原告向被告发出《律师函》，载明：根据你与原告签订的租赁合同，你应向原告交纳租金及管理费总额为231176元，你已交纳187069元，尚欠租金及管理费44107元，自2012年5月起，原告已多次向你及你公司代表联系交付事宜，你至今仍未缴纳上述欠款，请你在收到本函之日起5日内到原告交清租金及管理费。2012年11月，被告向原告回函，载明：收到贵司及律师的函件后，本人认真阅读了函件并回函如下：本人于2011年租用贵司光华门市场1010-1017号铺位经营地板以来，未看到任何合同，只知道先交租金再租房经营，共已经缴纳房租187069元，但经营以来市场一直没有人气，销售额都不足以承担人员工资和租金；本人委托人员于2012年6月向市场部楼层经理冯晓燕提出退租，冯经理要我打出书面申请，我就打了书面申请报告，但市场部一直没有消息，但是到了7月1日市场部突然将我铺电拉掉，造成无法营业，经多次协商未果，我只能停业，共87天无法经营，我方派人去撤样品，市场部也不允许撤；后来于2012年9月28日，经双方协调，本人先交20000元再营业，所以我交了20000房租，但到了10月8日市场部又把电拉掉了，造成又无法营业下去，我们派人撤除样品，市场部还是不让撤，造成从10月8日起也无法经营，上述事实，本人于10月17日已经发函至贵司阐述事实并表明退租请求，但是贵司一直未予答复，现再次阐述，希望贵司考虑到实际情况，妥善协商解决。2014年6月10日，歌雅公司出具《证明》，载明：兹证明我司职工周元富发往南京石林家居广场有限公司的所有函件均系公司的职务行为，其所签署的所有函件均为代表公司行为，与南京石林家居广场有限公司签署的合同及付款均系我司所为，与周元富本人无关。同日，原告出具《情况说明》，载明：商户周元富租赁我公司光华门商场一楼地板区1010-1017铺位，经营地板，于2012年10月18日合同到期后，没有及时清理退场，货物及样品一直堆积在铺位内，直至2013年4月以后，因铺位长期无人经营，影响市场形象，妨碍商场正常经营，商场方面才进行清理。另查明，2012年10月28日，歌雅公司向原告出具交通银行转账支票，载明付款金额为30000元，用途租金。后原告到银行入账时因该支票为空头支票被银行退回。在庭审过程中，原告陈述由于被告系歌雅公司股东，被告说只能从歌雅公司走账，被告都是通过歌雅公司账户支付租金，原告收取的租金收据抬头都写“歌雅”，原告提供《租赁合同》一份，被告申请对《租赁合同》上被告签名进行鉴定，南京师范大学司法鉴定中心出具《司法鉴定意见书》，鉴定意见为租赁合同上乙方“周元富”签名字迹与提供的字迹样本不是同一人书写。以上事实有《关于再次申请退租的函》、《律师函》、《收到律师函的回函》、转账支票、司法鉴定意见书及当事人陈述等予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。虽然原告提供的租赁合同文本经鉴定乙方落款周元富不是被告本人所签，但被告向原告发出的《关于再次申请退租的函》以及《收到律师函的回函》均落款被告签名，《收到律师函的回函》中载明“本人于2011年租用诉争铺位经营地板，未看到任何合同，只知道先交租金再租房经营，共已经缴纳房租187069元”，被告提供的证据不足以证明其签订房屋租赁合同的行为系履行职务行为，故合同承租方应为被告，被告提出其不是适格被告的抗辩意见，本院不予采信。原、被告之间均通过歌雅公司账户支付租金，2012年10月28日，歌雅公司出具的3万元支票虽然系空头支票，但表明被告尚欠租金30000元，故被告应当支付3万元。原告未能提供证据证明原、被告之间约定违约金，故对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。原告提供的《情况说明》不足以证明诉争铺位货品一直占有使用场地，故对于原告要求被告支付场地使用费及管理费的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：被告周元富于本判决生效之日起十日内支付原告南京石林家居装饰广场有限公司租金30000元。驳回原告南京石林家居装饰广场有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费789元，鉴定费1200元，共计1989元，由原告南京石林家居装饰广场有限公司负担995元，由被告周元富负担994元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。代理审判员  凌沙沙二〇一四年七月二日见习书记员  章文君