云南省云县人民法院民 事 判 决 书（2014）云民初字第662号原告周高秋，男，生于1969年8月9日，汉族，初中文化，个体经营，湖南省祁东县人，住云县滨江世纪城**。委托代理人倪志刚，云南任通律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告云南鑫裕投资集团有限公司。住所地：云县爱华镇滨江世纪城**。法定代表人叶均泉，该公司董事长。委托代理人张学良，云洲法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权代理。原告周高秋与被告云南鑫裕投资集团有限公司(以下简称鑫裕投资公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法组成合议庭于2014年11月13日公开开庭进行了审理，原告周高秋的委托代理人倪志刚，被告鑫裕投资公司委托代理人张学良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周高秋诉称：原告于2012年2月21日与被告签订了滨江世纪城0850号《商品房购销合同》。合同第三条约定被告将滨江世纪城C组团C区13号商住一体房屋出售给原告；第四条约定该商品房套内建筑面积为354.92平方米，单价为每平方米3942元，总金额1399025元；合同第七条和第十条约定被告应于2012年2月29日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同签订后原告按约定支付了房价款，但被告至今未按合同的约定向原告交付房屋并协助办理房屋产权证书。原告多次找被告协商未果。现原告为维护自身的合法权益，依法向人民法院提起民事诉讼，请求依法判令（1）被告立即按滨江世纪城0850号《商品房购销合同》约定的交房条件向原告交付云县滨江世纪城C组团C区13号房屋并协助办理房屋权属证书；（2）本案诉讼费由被告承担。庭审中原告认为双方签订合同的时间是2009年，非2012年，被告已逾期交房应承担违约责任，要求被告赔偿原告违约金138506元[（1399025元×543天×4.2075‰÷30%）×（1+30%）]。被告鑫裕投资公司辩称：原告所诉房已经建设单位组织验收合格后，原告在2012年2月18日交纳了物业管理等费用后，同月被告将房屋交付原告使用。合同约定由鑫裕投资公司协助各户办理产权登记，现正在办理中。因双方签订合同的时间是2012年2月21日，本案不存在逾期交房。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议焦点如下：（1）被告交房时间如何界定？（2）被告是否应协助原告办理相关产权登记手续？原告为证明其诉讼主张向本院提交了下列证据：（1）《商品房购销合同》及《合同补充协议》。欲证明原告诉讼请求的内容，被告应按合同中第7条、10条、12条的约定履行。（2）会议记录。欲证明原告起诉未超诉讼时效。（3）（2011）临中民终字第289民事判决书。欲证明违约金的计算依据，因原、被告之间约定的违约金过低，根据法律规定可由人民法院调整。（4）物业管理公约。欲证明双方签订合同的时间不是2012年2月21日，要求被告方举出他们收回的那份合同。上述证据经被告质证对证据（1）的真实性、合法性、关联性无异议，但认为办证需要双方配合。对证据（2）的真实性无异议，但不能证明未超诉讼时效的主张。对证据（3）的真实性、合法性无异议，但这是前案的判决，本案双方与原告对违约金的约定是万分之一；对证据（4）的真实性、合法性、关联性无异议，但不是交房的证据，与本案无关。被告为证明其主张向本院提交了下列证据：（1）工程质量竣工验收记录。欲证明2011年12月23日云县滨江世纪城C组团C区工程已经验收合格；（2）收据。欲证明原告户交费的情况，他们已经交费入住，那么在2012年2份接收房屋。（3）云县公安局消防大队出具的通知1份。欲证明云县滨江世纪城批发市场、客运站的建设项目因规划调整，改变使用功能需取得相关部门的批准后，方能进行整体验收。上述证据经二原告质证，对被告所举证据（1）、（2）的真实性无异议；对证据（3）无异议。本院认为，原、被告所举证据经对方当事人质证无异议的，本院予以采信。被告举证的证据（1）能证明被告作为建设方在2011年12月23日组织勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位对云县滨江世纪城C组团C区工程进行了验收。证据（2）能证明2012年2月18日接收房屋。为查明案情，本院依职权向下列人员作了调查：（1）鑫裕投资公司法定代表人叶均泉之子叶波的调查笔录。其陈述本案所涉工程建设方已组织了验收，但因规划设计时经政府批复的是建二级车站，现工程完工后政府要求更改项目，致整体验收未完成，工程无法进行竣工备案。但公司与业主在合同中约定房屋经建设方组织验收合格后，并可交付使用，现业主也在不同时间内实际使用房屋，但他们没有按约定缴纳相关的费用。（2）云县建设局房管所工作人员马永秋的调查笔录。其陈述根据《中华人民共和国物权法》第三十一条的规定及《房屋登记办法》第三十五条的规定房屋建盖完毕后应由开发商到房屋登记部门办理房屋所有权初始登记，办理时应提交登记申请书、申请人身份证明、建设用地使用权证明、建设工程符合规划的证明、建设工程施工证明、房屋已竣工的证明、房屋测绘报告、房屋地址证明、规划核实意见书、规划部门确认业主共有房屋的证明或建筑物区分所有权的书面约定、委托书、代理人身份证明等材料。开发商提交上述材料后方可申请办理，之后业主才可申请办理房屋所有权转移登记。现云县滨江世纪城C组团房屋尚未进行过初始登记。上述调查笔录经征询双方当事人的意见，原告针对叶波的陈述，认为消防验收是开发商内部的事，与原告无关；业主未交纳相关费用问题，之前原告已到房管所咨询过，房管所工作人员向原告解释办理产权证书的先决条件是开发商进行了备案登记，所以原告尚未交纳相关费用；对商品房未进行过备案登记，目前不能办理权属证书的问题无异议。对房管所马永秋的陈述无异议。被告对两份调查笔录无异议。本案经审理查明：原告于2012年2月21日与被告签订了滨江世纪城0850号《商品房购销合同》及《合同补充协议》。合同第三条约定被告将滨江世纪城C组团C区13号商品房出售给原告；第四条约定该商品房套内面积为354.92方米，单价为每平方米3942元，总金额1399025元；合同第七条约定被告应于2012年2月29日前将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的商品房交付给原告。合同第九条约定被告未按合同约定的时间交房的，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行。逾期60天后被告按原告已付款的0.01%乘以逾期天数向原告支付违约金。合同第十条约定该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。《合同补充协议》约定办理房屋交接手续前，原告应当缴清本合同约定的所有费用并将办理该物业产权过户手续所需向相关政府部门提交的资料和缴纳的所有税费，包括契税、公共维修基金等一并提交给被告并委托被告向相关机构转交。原告违反该约定，不及时提交资料并足额缴纳相关款项的，被告有权拒绝交房，由此造成的延期交房的责任由原告承担，原告按本合同第十条之规定承担违约责任。合同签订后原告按约定支付了购房款。2011年12月23日被告作为建设方组织了勘查单位、设计单位、监理单位、施工单位对云县滨江世纪城C组团C区工程进行了验收。原告于2012年2月18日领取了房屋钥匙，但至今未能办理相关产权登记。现原告诉讼至本院，请求判如所请。另查明：云县滨江世纪城C组团C区建设工程因规划调整，尚未进行综合验收及竣工备案，原告所购商品房开发商未进行过房屋产权初始登记。本院认为：原、被告双方在平等自愿基础上签订的《商品房购销合同》系双方当事人真实意思表示，依法成立并生效，应受法律的保护。针对本案双方争议问题评判如下:（1）商品房交付时间问题。本院认为，双方约定的交付方式是在商品房经建设单位组织验收合格后，被告以媒体公告形式通知原告办理交接手续。本案所涉的商品房在2011年12月23日经建设单位组织验收后，原告2012年2月18日领取了房屋钥匙。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，原告领取钥匙时应为其对商品房的转移占有，视为房屋已实际交付使用。（2）违约责任问题。原告认为双方签订合同的时间是2009年，非2012年，被告已逾期交房应承担违约责任。但针对被告逾期交房的问题其未能举证加以证明。故原告的该项诉讼请求，本院不予支持。（3）办理相关产权登记手续问题。按双方的约定被告应在商品房交付使用后90天内协助原告办理产权登记手续，现因工程综合验收、工程竣工备案、商品房初始登记等应由被告完善的事项未完成，致原告至今未能办理房屋权属登记，被告已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告要求被告协助其办理相关产权登记手续的主张应予以支持。在履行期限上，考虑到被告完善上述事项，需要一定的时间，故被告应在本判决生效之日起90日内协助原告办理相关产权登记手续。综上，原告的诉讼请求部分成立，本院予以部分支持,被告的抗辩理由部分成立，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告云南鑫裕投资集团有限公司应于本判决生效之日起九十日内协助原告周高秋办理滨江世纪城C组团C区13号房屋的产权登记手续；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费50元，由被告云南鑫裕投资集团有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于云南省临沧市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不主动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  杨彦安审 判 员  杨学艳人民陪审员  潘继忠二〇一四年十二月十日书 记 员  王绍俊