广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）湛中法民一终字第866号上诉人（原审原告）：朱卫民。被上诉人（原审被告）：湛江富虹房地产开发有限公司。法定代表人：赵庆森，该公司总经理。委托代理人：石秋晨。上诉人朱卫民因与被上诉人湛江富虹房地产开发有限公司（以下简称“富虹公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市赤坎区人民法院（2014）湛赤法民二初字第179号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员陈小红担任审判长，审判员许广恩、审判员刘芳参加的合议庭进行了审理。书记员陈禹豪担任记录。上诉人朱卫民，被上诉人富虹公司的委托代理人石秋晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：朱卫民、富虹公司于2009年11月4日和2010年7月14日共签订了三份《广东省商品房买卖合同》。三份合同约定：1、朱卫民向富虹公司购买位于湛江市赤坎区南桥北路x号1301房、1302房及1403房，共三套房；2、购房款分别为：1301房234808元、1302房464654元、1403房512304元；3、富虹公司应于2010年11月30日前将经验收合格的上述房屋交付朱卫民使用；4、富虹公司应当在房屋交付使用后360日内，将办理权属登记需由富虹公司提供的资料报产权登记机关备案；如因富虹公司的责任，朱卫民不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，朱卫民不退房，富虹公司按已付房价款的2%向朱卫民支付违约金。合同签订后，朱卫民依约向富虹公司支付了三套房的全部购房款，富虹公司于2010年12月30日将三套房交付朱卫民使用。之后，因富虹公司逾期交房的问题，朱卫民、富虹公司于2011年12月30日签订了三份《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》。协议约定：1、朱卫民、富虹公司双方确认违约期限为2010年11月30日至2010年12月30日，共计30天；2、富虹公司同意一次性支付朱卫民1301房违约金658.32元、1302房违约金1302.73元、1403房违约金1313.91元；3、朱卫民同意该违约金赔付发生后，双方不得再对《商品房买卖合同》及本协议提出任何违约赔偿要求。协议签订后，富虹公司已赔付上述违约金给朱卫民。朱卫民至今尚未取得上述三套房屋权属证书。2012年4月11日，朱卫民向原审法院提起诉讼，请求：1、富虹公司赔偿朱卫民逾期办理房屋权属证书的违约金24235元；2、富虹公司承担本案的诉讼费用。原审法院审理认为：朱卫民、富虹公司签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》是双方经自愿协商后签订的，是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，该协议对朱卫民、富虹公司具有法律约束力，双方应遵照履行。虽该协议是逾期交房违约金赔付协议，但协议的内容约定逾期交房的违约金赔付发生后，双方不得再对《商品房买卖合同》及本协议提出任何违约赔偿要求。现富虹公司已按约定赔付逾期交房违约金给朱卫民，而朱卫民又请求富虹公司赔偿逾期办理房屋权属证书的违约金，不符合上述协议的约定，故不予支持。朱卫民主张在签订上述协议时，富虹公司存在欺诈行为，没有证据证明，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决：驳回朱卫民的诉讼请求。案件受理费404元，减半收取202元（朱卫民已预交），由朱卫民负担。上诉人朱卫民不服原审判决，向本院上诉称：一、富虹公司未在商品房交付使用后360个工作日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，致使朱卫民未能取得房产证，富虹公司应承担逾期办证违约责任；二、朱卫民与富虹公司签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》是因逾期交房问题而达成的协议，该协议并未涉及逾期办证的赔偿内容；三、《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》第六条关于“乙方同意该违约金赔付发生后，双方不得再对《商品房买卖合同》及本协议提出任何违约赔偿要求”的约定，是富虹公司预见到其会逾期办证而设置的一个陷阱。如果该协议有效，是不是房子有质量问题，或永远办不了证，富虹公司都不用承担赔偿责任？富虹公司以欺诈的手段与朱卫民签订的《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》是无效的协议。综上，请求二审法院：一、撤销原审判决，依法支持朱卫民的诉讼请求；二、确认《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》无效；三、本案诉讼费用由富虹公司负担。被上诉人富虹公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回朱卫民的上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据朱卫民的上诉请求和理由及富虹公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：富虹公司应否赔偿逾期办证违约金给朱卫民。要确定富虹公司应否赔偿逾期办证违约金给朱卫民，首先应当确定朱卫民与富虹公司于2011年12月30日签订的三份《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》是否有效。朱卫民认为富虹公司与其签订《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》时存在欺诈，主张上述协议无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，只有富虹公司与朱卫民签订《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》时，富虹公司使用了欺诈的手段，且协议损害了国家利益，协议才无效。因朱卫民并未提供证据证明《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》损害了国家利益，故朱卫民关于《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》无效的上诉理由不能成立，本院不予采纳。因《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》并不符合法律规定的合同无效的情形，而朱卫民亦未根据《中华人民共和国合同法》的规定行使撤销权，故《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》合法有效。虽然双方签订的协议书名为赔付逾期交房违约金，但根据上述协议第六条约定的内容，朱卫民在领取《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》约定的赔偿金后，不得再对《商品房买卖合同》提出任何违约赔偿要求，当然也包括逾期办证违约金的赔偿要求，故原审法院根据《“富虹上游城”逾期交房违约金赔付协议书》的约定，判令驳回朱卫民的诉讼请求并无不当，本院予以维持。朱卫民关于富虹公司应支付逾期办证违约金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费405.87元，由朱卫民负担。本判决为终审判决。审判长  陈小红审判员  许广恩审判员  刘 芳二〇一四年十二月三十日书记员  陈禹豪附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。