陕西省咸阳市秦都区人民法院民 事 判 决 书（2014）秦民初字第00388号原告张炜，女，汉族，1981年4月30日生。原告王宏，男，汉族，1981年8月22日生。二原告共同委托代理人闫新盈，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。二原告共同委托代理人任志国，北京市炜衡律师事务所西安分所律师。被告西安科迅置业有限公司（以下简称科迅公司），住所地西安市凤城五路东段兴盛园********。法定代表人耿雅文，该公司总经理。委托代理人王保贵，陕西权诚律师事务所律师。委托代理人罗罡，陕西权诚律师事务所律师。原告张炜、王宏诉被告西安科迅置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告委托代理人闫新盈、任志国、被告委托代理人王保贵、罗罡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2011年6月20日，原告与被告签订《咸阳市商品房买卖合同》一份，合同约定：原告从被告处购买被告开发建设的世纪花园小区中的4栋2单元14层21403号房屋一套，建筑面积90.99㎡，房屋单价为2430元／㎡，总价款为221106元。被告应于2011年10月30日前向原告交付该商品房，否则，逾期超过10日，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告已于2011年6月20日交付购房款221106元，至2013年2月23日原告交付的购房款合计为251861元，比商品房买卖合同约定的购房款总额增加了30755元。原告已按买卖合同约定履行了合同义务，但被告于2013年2月4日向原告交付房屋，交房时又多收取购房款，被告逾期交房已构成合同违约，多收取的购房款应依法退还。就纠纷事宜，原告与被告多次协商，但均未兑现。故原告诉至法院，请求依法判决：1、被告向原告退还多收取的购房款30755元；2、被告向原告支付逾期交房违约金49970元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，原告起诉书所述内容与事实不符，不存在被告多收房款的情形，原、被告双方已经签署了交房结算单并且原告已经缴纳了部分增加的费用，被告收取该费用系原告认可，且原告应当缴纳该费用；被告不应当向原告承担逾期违约金。请求驳回原告的诉讼请求。原告当庭出示以下证据并经被告质证：2011年6月20日原、被告之间的《咸阳市商品房买卖合同》一份、2011年6月20日收款收据一份、2013年2月23日收款收据一份、加州壹号前期物业服务协议一份。证明1、原告张炜、王宏与被告西安科迅置业有限公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，原、被告是房屋买卖合同的相对人，双方应依约履行合同义务；2、合同约定商品房单价为2430元／㎡，是固定价格，总价款为221106元，被告无权私自变更房屋价格。商品房买卖合同签订时，原告已向被告履行了221106元付款义务，被告多收取原告30755元购房款无法律依据，应依法退还给原告；3、合同约定被告应于2011年10月30日前向原告交付该商品房，实际交房日期为2013年2月23日，被告已构成逾期交房，应依法承担违约责任。4、由于被告逾期交房，其逾期交房没有不可抗力等免责事由，应依约承担2011年11月10日至2013年2月23日期间，按房价款221106元，以每日万分之五向原告支付违约金。5、合同第八条约定的规划、设计变更事项出现时，被告应当在涉及审查单位批准变更之日起10日内，书面通知原告。在原告收房之前，原告并不知道规划、设计出现过变更，也从未收到被告关于符合变更条件的变更事项的任何形式的通知。原告根本没有收到过变更通知，被告以原告默认未提出异议视为接受为由，增加购房款无法律依据。被告质证表示，对原告提供的证据真实性均无异议，对证明目的均有异议。原告证据隐瞒了主要事实，合同是定向开发合同，被告与陕西咸阳化学工业有限公司（以下简称化学公司）签订有定向开发合同，合同约定了设计和标准，但是化学公司未按照合同履行付款义务，而且原告也未将购房款交给被告，原告直接将房款交给了化学公司，是化学公司交给被告。关于房屋在具体履行过程中的事实是，到2011年化学公司要把房子分给原告，被告与业主签订了商品房买卖合同并出具了收据，实际收款时间与实际付款时间不一致。收据时间只是为了办理房产证方便。因为办理房产证要用到收据。在商品房买卖合同第八条中也约定了因规划等变更引起价格调整由买卖双方据实结算，多退少补。交房时原、被告双方对因延期交房、延期交款及增款已经进行了结算，并明确约定双方互不追究责任。据此，双方合同已经履行完毕，不存在多收房款及违约金的法律事实。被告当庭出示以下证据并经原告质证：1、（1）住宅定向开发团购合同；（2）关于开设丽水世纪项目部一般结算账户的通知、中国银行印鉴卡；（3）陕西咸阳化学工业有限公司关于对西安科迅置业有限公司联系函的复函；（4）开工报告；（5）工程质量、形象进度会签单；（6）关于催缴房款的函；（7）关于分期付款职工应交余款的函；（8）关于分期付款职工应交余款的紧急通知；（9）收款收据、进账单、结算业务申请书。证明原告委托化学公司与被告签订《住宅定向开发团购合同》，化学公司与被告共同设立资金共管账户，原告向化学公司支付购房款，由化学公司将购房资金存入共管账户，再经过化学公司核准同意后，共管账户的资金方能向被告支付。化学公司在签订合同后严重违约不按约定时间及数额付款，因此导致房屋延迟竣工交付，原告应当自行承担责任，无权要求被告承担延期交房的违约责任。2、（10）商品房预售许可证；（11）商品房买卖合同；（12）关于4、5、7号楼设计变更及价格调整的通知、工程变更计算明细表、快递单据；（13）加州一号交房结算单；（14）收款收据；（15）收楼确认书。证明被告根据《住宅定向开发团购合同》、《商品房买卖合同》的约定条件对相关设计进行了变更，因此增加的部分费用为每平方米338元，原告对该增加部分的费用认可并已支付，也已收取房屋，被告没有多收取购房款，故原告无权要求被告向其退还购房款。经原、被告协商一致，被告不追究原告的延期付款责任，原告不追究被告延期交房责任，故原告无权再要求被告承担违约责任。3、授权委托书一份、咸阳化工业主代表工作组成人员名单一份。证明交房时产生争议，化学公司及员工共同委托九个人与被告协商，商定结果就是确定了结算单。原告质证表示，第1组证据（1）真实性无异议，对证明目的不予认可。本案争议是商品房买卖合同，被告证据（1）则是被告与化学公司签订的，且团购合同分两个部分，一部分是化学公司办公楼，一部分是职工住房，缺乏合同的主要条款，只能算是预约合同，其目的是签订办公楼和商品房的买卖合同。团购合同的性质，虽然里面有委托的字眼，但是化学公司的身份是帮助开发商推销房子，因为当时购房者并不确定。签团购合同时买房职工不确定，实际购房者与开发商之间的权利义务应该以购房者与开发商之间的合同为依据。证据（2）真实性不予认可，因为这个是被告公司对其财务部门的通知，属于内部通知。证据（3）无原件不予认可，且是第三方与被告发生的关系，与原告无关。证据（4）真实性有异议，证明目的不认可。对下面章子无异议，对上面小章子有异议，希望法庭核实该证据真实性。该恰恰说明被告未按照团购合同履行。证据（5）不予认可。购房者未参与工程建设，对于购房者是以商品房买卖合同为依据的，工程进度不是第二次付款的唯一依据，第二次付款按团购合同是到三层且具备预售许可证、签订商品房买卖合同，故证据不能说明达到第二次付款要求。证据（6）不予认可。因为被告未提供有任何相对人签收的依据。证据（7）和（8）不予认可。签字不是本案原告签字的。是案外人签字的，本案原告无法判断，两个函件都是要求付款，但是对本案原告来讲，第二次付款条件未达到。这个函本身也不是发给本案原告的，且签收也未确定具体付款情况。证据（9）对收款收据真实性无异议，证明目的不认可。2010年原告还没有与被告签订商品房买卖合同，被告要求原告交付房款是无依据的。原告并不是团购合同当事人，也不存在原告违反团购合同的事实。原告缴纳购房款完全符合商品房买卖合同的约定。关于进账单、结算业务申请书系被告自己的业务，钱款从一个账户转到另个一个账户，两个账户均属于被告的，为被告内部的财务行为，与本案无关。第2组证据（10）真实性无异议，对证明目的有异议。不能实现被告证明目的，办理预售证时间也说明原告实际是提前支付了房款。对证据（11）真实性无异议，对证明目的有异议，按照该合同约定，有变更应向另一方通知，故被告的通知应当到达原告而非第三人。在未经审批未经原告同意的情况下变更产生的费用应由被告承担。也不能证明被告第二个证明目的。被告未按约定交付房屋，被告应承担逾期交房的违约责任。证据（12）真实性不认可。特快专递不清楚、内容无法辨认，且无回执，真实性无法判断。证据（13）真实性认可，但是不认可证明目的。交房结算单不能作为本案依据，确定原被告权利义务的是双方的商品房买卖合同，结算单是被告强势要求原告签的。交房时被告要求交钱才交房，本案原告急于收房才缴纳的，被告趁人之危。从结算单形式看，购房姓名是开发商写好的，备注中条款一般购房者无意识注意具体文字，急于收房，条款是霸王条款、格式条款，增加购房者的责任，免除了开发商的责任，免除了已经出现的违约责任和将来可能出现的违约责任，应按合同法规定该条款无效。证据（14）真实性无异议，证明目的有异议，理由同证据（13），是证据（13）直接导致的结果。证据（15）真实性无异议，证明目的有异议，本案原告收房后肯定履行物业手续，但不等于原告放弃其他权利。总之，第1组证据是被告与案外人发生关系的材料，与本案原告有联系但是作为原告对有些事实无法判断，实际上被告与化学公司是行纪关系，被告与化学公司的关系不能约束原告。第2组证据主要是交房结算单，是霸王条款，不能作为本案依据。第3组证据真实性无异议，但是证明目的有异议。该授权委托书是化学公司委托的，不是本案原告也不是所有购房者委托的。授权委托书只是说明有协商的过程，不能说明有协商结果。从案件事实也说明该证据与本案无关。根据原、被告举证质证并经综合评议，对证据认证如下，原告出示的证据，因其来源合法、内容客观真实，且被告对其真实性认可，故本院对其真实性予以确认。对被告出示的三组16份证据，因其来源合法、客观真实，且互相印证，本院予以采信。依据所采信的证据及庭审调查确认以下事实，2009年1月8日化学公司与科迅公司签订《住宅定向开发团购合同》，约定住宅团购均价2430元／平方米，工期为自开工之日起18个月交付使用，并约定该合同是《商品房买卖合同》签订的保证，二者具有同等法律效力。科迅公司于2010年3月10日正式开工建设，同年6月完成主体三层建设，同年8月25日，科迅公司取得化学公司团购的世纪花园（加州壹号）4、5、7号楼的商品房预售许可证，总计向化学公司出售215套房屋。同年9月1日，化学公司因未向科迅公司转入分期付款买受人应交纳的购房款，科迅公司向其发出催缴房款函。同年10月12日该项目主体施工封顶，化学公司仍未按约定时间向科迅公司支付房屋建设资金。同年11月1日，科迅公司向化学公司发出“关于分期付款职工应交余款的紧急通知”，催收分期付款职工应交纳的购房款。2010年6月20日，原告与被告签订《咸阳市商品房买卖合同》，合同约定：原告从被告处购买被告开发建设的世纪花园小区中的4栋2单元14层21403号房屋一套，建筑面积90.99㎡，房屋单价为2430元／㎡，总价款为221106元。被告应于2011年10月30日前向原告交付该商品房，逾期超过10日，从交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。原告已于2011年6月20日交付购房款221106元。经“市建发（2011）163号西安市城乡建设委员会关于加强民用建筑外墙饰面材料使用管理的通知”，科迅公司对外墙质感涂料、外墙保温进行了变更，因部分工程内容变更，每平方米增加购房款348.51元。后化学公司组织215位职工购买代表与科迅公司进行协商，将增加的购房款定为每平方米338元。双方于2013年2月4日形成加州壹号4号楼2单元1403号房屋结算单，该结算单约定：1、补差房款、设计变更增加费用先按合同面积结算，测量机构实测报告出来后，按实测面积多退少补；2、对于逾期交款、逾期交房、逾期办理房产证，双方互不追究责任，不再结算；3、结算依据：住宅定向开发团购合同、咸阳市商品房买卖合同、设计费用变更用表。原告于2013年2月23日收取房屋，并于2013年2月23日缴纳增加的购房款30755元。本院认为，被告西安科迅置业有限公司与咸阳化学公司之间的《住宅定向开发团购合同》及原、被告之间的《咸阳市商品房买卖合同》是在平等、自愿、协商一致的基础上签订，均合法有效。原、被告双方于2013年2月4日签订的加州壹号结算单（关于4号楼2单元1403号房屋），约定原告缴纳增加的房款30755元且双方互不追究逾期交房款、逾期交房、逾期办理房产证的责任，该交房结算单是对原《咸阳市商品房买卖合同》的变更、补充，该约定合法有效。原告已按该交房结算单缴纳增加的购房款，且被告已交付房屋。故原告的诉请不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百三十条的规定，判决如下：驳回原告张炜、王宏的诉讼请求。案件受理费1818元由原告张炜、王宏承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于陕西省咸阳市中级人民法院。审 判 长  余卓君人民陪审员  蔚凤仙人民陪审员  张余粮二〇一四年七月十五日书 记 员  林丽丽附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百三十四条当事人可以在买卖合同中约定买受人未履行支付价款或者其他义务的，标的物的所有权属于出卖人。