北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第17348号原告于书砚，男，1972年6月3日出生。委托代理人石卫红，北京市安衡律师事务所律师。被告北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街******。法定代表人周兆东，总经理。委托代理人尹训宇，男，1984年2月11日出生，北京中恒建业房地产经纪有限公司职员。原告于书砚（下称原告）与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员胡焕刚独任审判，公开开庭进行了审理。原告委托代理人石卫红及被告委托代理人尹训宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2013年10月21日原告与被告签订《北京市房屋租赁合同》（经纪机构代理成交版），约定原告租赁北京市东城区东四北大街43号四单元××号房屋（下称涉案房屋），租赁期限自2013年10月21日至2014年9月3日，每月租金人民币4500元，租金支付方式为押一付三，没有中介费。原告于2013年3月5日汇款支付房屋押金4500元、2013年10月21日至2014年3月5日4个月13天的租金19950元、有线电视费180元、卫生费200元，共计24830元。被告未出具押金条，原告多次要求，被告以丢失、申请公司补办等理由拖延。2014年春节期间原告收到被告通知支付房租的信息，考虑到正值春节期间，于是原告于2014年2月7日到被告办公场所支付租金时，被告称原告违约，要求原告支付两个月租金作为违约金，或者当天搬离。经双方协商原告于2014年2月16日搬离。原告要求被告返还中介费、押金，退还剩余17天（2014年2月17日至3月5日）的租金2550元，被告不予办理。现诉至法院请求：1、判令被告返还原告中介费4500元；2、判令被告返还原告租房押金4500元；3、判令被告退还房屋租金2550元。被告辩称：认可原告所述双方签订合同的时间、押金支付时间、搬离时间，但不同意原告的诉讼请求。合同约定中介费4500元，原告已经入住，中介费是一次性费用，不予退还；押金抵充违约金，违约金200%，原告违约，按照合同应当收取违约金9000元，扣抵押金和剩余房租2550元。经审理查明：2013年10月21日，原告作为乙方、被告代理甲方签订《北京市房屋租赁合同》，约定原告承租被告代理出租的涉案房屋，租赁期限自2013年10月21日至2014年9月3日，每月租金人民币4500元，租金支付方式为押一付三。原告于2013年10月23日汇款向被告支付了房租等各项费用共计24830元。2014年2月16日，双方进行了交接，原告搬离了涉案房屋。诉讼中，原告提交了《北京市房屋租赁合同》，用以证明原、被告签订租赁合同，约定租房期间，没有中介费。合同第四条第（一）款约定租金标准为4500元／月，支付方式为押一付三，各期租金支付日期为2013、10、21，后面两期时间为空。合同第四条第（二）款约定，押金4500元租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分如数返还给乙方。合同第六条约定，本合同签订后，乙方应向租赁代理机构支付4500元作为佣金。合同第九条第（一）款约定，经甲乙双方协商，可以解除本合同；第（四）约定乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照协议约定支付租金达七日的；2、欠缴各项费用累计达壹仟元的……合同第十条第（一）款约定，甲方有第九条第（三）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向乙方支付违约金；乙方有第九条第（四）款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。被告认可合同的真实性，但表示合同第六条明确约定4500元佣金，即中介费，不认可原告没有中介费的证明目的。原告提交了《情况说明》，用以证明原告向被告交纳了4个月13天租金19950元、押金4500元、卫生费200元、有线电视费180元，共计24830元。《情况说明》主要内容为北京鑫宝天润商务有限公司于2013年10月23日代原告向被告汇款24830元。被告认可证据的真实性，并表示钱都收到了，原告所述的4500元押金是中介费，当时订房的时候交了4500元定金转为押金。原告提交了收据一张，用以证明被告收取原告中介费4500元。收据日期为2013年10月21日，内容为中介费，金额为4500元，交款人为原告。被告认可证据的真实性，表示收的是中介费，有原告签字。原告提交了收条1张，用以证明其于2014年2月16日搬出涉案房屋。收条内容为原告按承诺从涉案房屋搬走，钥匙、电卡、燃气卡交回，落款日期为2014年2月16日。被告认可证据的真实性，但表示该收条只能证明该公司工作人员收到原告搬走后的交接钥匙、电卡，认可原告是2月16日搬走的。原告提交了录音1份，用以证明被告收取了押金，没有出具押金条。被告认可录音的真实性，表示押金条该公司开了，原告是网上转账，押金条交给业务员了，业务员放在衣服口袋洗碎了，该公司可以给原告补，认可收到4500元押金。被告提交了房产证复印件、委托代理合同复印件，用以证明房产真实性，该公司有权出租涉案房屋。原告认可证据的真实性。被告还提交了承诺书1份，用以证明原告承诺于2014年2月16日搬走。承诺书主要内容为原告承诺自2014年2月11日起一周内搬离涉案房屋，并配合被告客户看房，落款日期为2014年2月11日。原告认可证据的真实性。上述事实，有《北京市房屋租赁合同》、《情况说明》、收据、收条、录音光盘、房产证、《北京市房屋出租委托代理合同》、承诺书等证据及当事人陈述在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，原、被告签订的《北京市房屋租赁合同》，是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。关于双方合同解除的原因问题。合同签订后，原告如约向被告交纳了相关费用，租金交至2014年3月5日。合同中未明确约定第二期房租的交付时间，被告亦未提供证据证明双方就第二期租金的交付时间达成一致意见。原告于2014年2月11日向被告出具搬离承诺书，后原告于承诺期内搬离，被告于原告办理当日接收了涉案房屋，并向原告出具了收条。因此，本院对被告关于原告违约致合同解除的主张不予认可，认定双方系依据合同第九条第（一）款约定协商一致解除合同。关于双方交纳的相关费用。双方均确认原告于合同签订前向被告交纳了4500元，于2013年10月23日交纳了24830元。其中，24830元中除4500元的交费名目存在争议外，其他费用的名目和金额均无争议。关于这两个4500元的交费，2014年10月21日签订合同当天，被告向原告出具了中介费4500元的收据1张，该收据上有原告签名，且合同第六条亦约定原告应向被告交纳佣金4500元，故本院对被告关于中介费收据所收4500元实为合同约定的佣金的主张予以支持，对原告要求被告返还4500元中介费的主张不予支持。另外4500元，虽然原告既未提交定金收据、亦未提交押金收据，现被告承认曾收到原告定金4500元，后转为押金，双方签订的合同中亦有原告应向被告交纳4500元押金的约定，故本院认定这4500元为双方合同中约定的押金。鉴于，本院认定双方解除合同的方式为协议解除，被告亦未提交证据证明原告尚有其他应抵扣的费用，因此，依据双方合同第四条第（三）款的约定，本院对原告要求被告返还押金4500元的主张予以支持。另，原告于2013年10月23日向被告交纳了租金19950元，依据双方合同约定的起租日和租金标准，原告的租金交至2014年3月5日，后原告于2014年2月16日搬离涉案房屋，尚有未到期房租2250元，且双方对该数据并无争议，鉴于本院认定双方系协议解除合同，故被告应返还原告未到期房租，本院对原告要求被告返还剩余房屋2250元的主张予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告于书砚租房押金四千五百元、未到期租金二千二百五十元；二、驳回原告于书砚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费44元，由原告于书砚负担17元（已交纳），被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担27元（原告于书砚已交纳，被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告于书砚）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员  胡焕刚二〇一四年七月十二日书 记 员  朱仁琳