广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终4032号上诉人（原审被告）：陈某，住安徽省安庆市太湖县。被上诉人（原审原告）：广州xx房地产中介服务有限公司，住所地广州市xx区。法定代表人：李守毅，职务经理。委托代理人：梁传宾，广东奔犇律师事务所律师。上诉人陈某因与被上诉人广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称xx公司）居间合同纠纷一案,不服广东省广州市xx区人民法院(2015)穗番法民三初字第732号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：xx公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构；案外人梁慧为位于广州市xx区钟村镇祈福新村海晴居6街15A号6楼之物业的权属人（以下简称为涉讼房屋，房地产权证编号为：粤房地权证穗字第××号）。2014年11月19日，xx公司（经纪方）与陈某（买方）以及梁某（卖方）共同签订《房屋买卖合同》一份（合同号：00002653），其中约定：买方以1100000元的价格向卖方购买其所有的涉讼房屋，建筑面积为76.03平方米，房产证号为第××号；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意向经纪方支付中介代理费及咨询服务费；买方于本合同签订当日向经纪方支付25300元作为中介代理费及咨询服务费；买方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务；买卖双方签署本合同后，未能依合同买卖该物业的，或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方；违约方承担守约方实现债权的一切费用（包括但不限于：诉讼费、保全费、律师费、调查费、交通费、通讯费等）；卖方同意并允许买方将该物业过户至买方的指定人名下，买卖双方自愿履行本合同及附件的所有条款并愿意承担由此引起的所有责任。另查明：陈某与詹秀芳为位于广州市xx区祈福新村倚云居7座18楼07室的权属人，登记字号为20091002024。原审法院再查明：2011年2月23日，广州市人民政府发布《关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办[2011]3号），规定对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房……。2015年7月2日，xx公司以陈某未按合同约定支付中介服务费为由向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、陈某向xx公司支付中介服务费25300元及违约金12650元；二、本案受理费由陈某承担。诉讼过程中，xx公司当庭撤回要求陈某支付12650元违约金的诉讼请求。陈某辩称：不同意xx公司的诉求，其并没有促成房屋交易。当时陈某向xx公司称想买房，xx公司便带其去看房，后其看中涉讼房屋并与卖方签订了房屋买卖合同。后来，由于陈某并不具备广州户籍，且在广州市已有一套住房，在广州市不具备购房资格，属于限购对象，故涉讼交易无法继续进行。因此，xx公司开始时称陈某具备购房资格具有欺骗成分，其无须向xx公司支付中介费。诉讼过程中，xx公司陈述其履行了向陈某介绍房屋信息，并带其实地看房，告知其国家税费等相关政策以及交易流程，为买卖双方提供沟通及进行协调的居间义务，最终促成买卖双方签订《房屋买卖合同》；双方均确认涉讼交易并未完成，陈某未向xx公司支付任何的中介服务费用。xx公司和陈某对于《房屋买卖合同》未能继续履行的原因及责任问题存在较大争议。陈某抗辩认为其并非广州市户籍人员，且其名下已登记有一套住房，其在广州仅居住和工作五年，并不清楚自己并不具备购房资格，而当时xx公司仅是告知其税费及交易流程，且承诺其是可以购房的。xx公司对于陈某的上述抗辩主张则不予认可，其确认陈某曾告知其名下已有一套住房，xx公司已经明确告知陈某相关的购房政策，但是当时陈某想购房后将房屋过户至其亲戚名下，故于合同中明确注明“卖方同意并允许买方将该物业过户至买方的指定人名下，买卖双方自愿履行本合同及附件的所有条款并愿意承担由此引起的所有责任”。涉讼交易之所以无法继续履行是陈某不愿意继续购买涉讼房屋所致。原审法院认为：陈某、梁某及xx公司于2014年11月19日签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。该《房屋买卖合同》实际包含三个法律关系：一是陈某与梁某之间的房屋买卖合同关系；二是xx公司与陈某之间的居间合同关系；三是xx公司与梁某之间的居间合同关系。本案要处理的是xx公司与陈某之间的居间合同法律关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现xx公司已经履行了向陈某介绍房屋信息并带其实地看房、告知其国家相关的税费以及交易流程并为买卖双方提供沟通及进行协调的居间义务，最终促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》。因此，xx公司已促成陈某与案外人梁某就买卖涉讼房屋事宜签订了《房屋买卖合同》，已履行了其居间义务，陈某应当向xx公司支付中介服务费。关于陈某应当向xx公司支付中介服务费的数额问题。一方面，虽然陈某并非广州市户籍人员，且其在广州市内已拥有一套住房，根据《广州市关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（穗府办[2011]3号）的规定，其并不符合在广州市另行购房住房的条件，但是陈某在签订《房屋买卖合同》时，已在广州市居住和工作五年，不可能对经常在报刊、电视、广播等各式媒体上均有报导的广州市限购政策毫不知悉，其作为一个具备完全民事行为能力的成年人，理应在签订房屋买卖合同前对其是否具备购房资格履行审慎的注意义务。因此，陈某在应当知道其并不具备广州市购房资格的情况下仍坚持与梁慧签订《房屋买卖合同》，对于该合同最终无法继续履行存在过错。另一方面，xx公司作为一家依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构，其应当非常了解广州市的购房政策，陈某并不具备在广州市内另行购买住房的条件，但是其在明知陈某并不具备广州市购房资格的情况下，仍促成陈某与梁某就涉讼房屋的买卖签订《房屋买卖合同》，亦存在过错；虽然其抗辩认为《房屋买卖合同》中之所以约定“卖方同意并允许买方将该物业过户至买方的指定人名下”是基于陈某想购房后将房屋过户至其亲戚名下，但是却未能提交相应的证据予以证明，理应承担举证不能的法律后果。综上，xx公司和陈某对于《房屋买卖合同》无法继续履行均有过错，双方均应各自承担相应的责任。根据双方的过错程度，结合《房屋买卖合同》的履行情况，原审法院酌情认定陈某应向xx公司支付12650元的中介服务费。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，原审法院于2015年9月30日作出判决：陈某应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介代理及咨询服务费12650元。本案受理费374元，由广州中祈房地产中介服务有限公司负担249元，由陈某负担125元。判后，上诉人陈某不服原审判决，向本院提起上诉称：㈠xx公司并未履行合同约定的告知限购政策等义务。根据xx公司与梁某签订的《房屋买卖合同》第十一条约定，xx公司有义务向我方如实、详尽告知国家有关房屋限购、限贷、网签、交易流程和税费等相关规定及政策，以便我方对自身是否具备履行合同的能力及买卖双方对合同能否实际履行作出准确判断。我方签订合同的根本目的在于取得房屋所有权，而房屋无法过户是我方面临的最大交易风险。本案中，根据我方的签约事实及原审法院判决认定的xx公司的过错责任等情形可知，xx公司并未向我方如实告知，更谈不上详尽告知国家有关房屋的限购、限贷等规定及政策，其行为构成违约，应当依法承担相应的违约责任。㈡xx公司故意隐瞒与订立购房合同有关的重要的限制性政策，误导我方签订房屋买卖合同。本案中，我方已明确告知xx公司我名下有一套住房，而xx公司为了攫取中介费利用我方及梁某对国家政策的不了解，基于我们对xx公司专业服务的信赖故意隐瞒与购房密切相关的重要政策，提供“可予交易过户”等虚假承诺，误导我方签订房屋买卖合同，其对合同目的无法实现有重大过错。㈢xx公司无权要求我方支付中介代理及咨询费。根据合同法的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。本案中，xx公司违反诚实信用原则，损害我方利益，物权要求我方支付中介及咨询费。综上，陈某请求本院：⒈撤销原审判决，驳回xx公司的全部诉讼请求；⒉本案一、二审诉讼费用由xx公司负担。xx公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。㈠我方不存在未履行合同约定的告知限购政策等义务及故意隐瞒与订立购房合同有关的重要限制性政策，误导陈某签订房屋买卖合同的情况。我方成功促成陈某与梁某签订《房屋买卖合同》。签约过程中，我方明确告知陈某相关的购房政策，但是陈某想购房后将房屋过户至其亲戚名下，故于合同中明确注明“卖方同意并允许买方将物业过户至买方的指定人名下，买卖双方自愿履行本合同及附件的所有条款并愿意承担由此引起的所有责任”，交易之所以无法继续履行是陈某不愿意继续购买涉讼房屋所致。㈡根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。现我方已向陈某介绍房屋信息，带其实地看房，告知其国家有关的税费以及交易流程，并为买卖双方提供沟通及进行协调的居间义务，最终促成买卖双方签订了《房屋买卖合同》。按照相关法律规定，陈某应当向我方支付中介服务费作为报酬。经查，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，陈某称：其在签订合同时知道广州市限购政策，xx公司没有告知其用何方法解决限购问题；关于合同约定的“卖方同意并允许买方将该物业过户至买方的指定人名下”的条款是在其签名后，xx公司手写填上，其并不清楚该条款意义，也没有问xx公司；xx公司要其找一个符合限购政策的人买房，但其找不到。本院认为：陈某上诉主张xx公司故意隐瞒限购政策，误导其签订合同，但是根据其二审期间陈述可知，其在签订房屋买卖合同时对于限购政策是知晓的，故陈某主张xx公司故意隐瞒限购政策，不能成立。陈某以此为由拒绝支付中介服务费，理据不足，本院不予支持。xx公司已促成陈某与梁某签订房屋买卖合同，但陈某并不符合限购政策，房屋买卖合同事实上无法履行，xx公司与陈某对此均有过错。原审法院根据xx公司与陈某的过错责任，判决陈某向xx公司支付12650元中介费，符合公平和等价有偿原则，并无不当。综上，陈某的上诉请求和理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费116元，由上诉人陈某负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  李 静审判员  郑怀勇二〇一六年六月六日书记员  李宪琼黄妙丽