广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗海法民三初字第312号原告柴绍军，男，1980年3月11日出生，汉族，住所地广东省揭阳市市辖区。委托代理人罗穗峰、莫诗韵，分别为广东穗峰律师事务所律师、实习律师。被告吕烈照，男，1966年4月13日出生，汉族，住所地广州市海珠区。第三人宋海凤，女，1981年11月26日出生，汉族，山西省。第三人万ＸＸ物科技（深圳）有限公司，住所地。法定代表人何铁城，董事长。委托代理人梁治宇，该公司职员，联系地址。原告柴绍军诉被告吕烈照、第三人宋海凤、万ＸＸ物科技（深圳）有限公司（以下简称“万康深圳公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人罗穗峰、莫诗韵到庭参加了诉讼。被告下落不明，经本院公告送达起诉状副本、传票等，期限届满没有到参加诉讼；两第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2011年8月3日，被告将第三人万康深圳公司名下广州市海珠区信裕路12号之一的房屋（下称“涉案房屋”）擅自转租给原告和第三人宋海凤使用，并与原告和宋海凤签订了《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》签订后，原告和宋海凤随即按照《房屋租赁合同》的约定向被告支付了租赁涉案房屋的进场费80000元、装修按金20000元、租赁按金52000元以及2011年9月的租金26000元。原告承租涉案房屋后，随即进场进行了装修。后在经营期间，万康深圳公司以其产权人的身份向原告了解涉案房屋的使用情况，并向原告询问涉案房屋是否为被告自己经营的发廊。原告向万康深圳公司表示涉案房屋是被告转租给原告和宋海凤使用的，且原告和宋海凤己按照《房屋租赁合同》的约定向被告支付了涉案房屋的进场费、装修按金、租赁按金以及每月租金等款项。但万康深圳公司告知原告其对被告的转租涉案房屋的事宜并不知情，也并未授权被告将涉案房屋进行转租。为进一步查证原告的承租情况，万康深圳公司曾多次组织、联系原告和宋海凤及被告就涉案房屋的租赁情况进行协调处理，并表示被告在未取得其同意的情况下将涉案房屋转租给原告和宋海凤，要求被告协助理顺三方之间的承租、转租关系。由于被告的多番拖延，经过数月的协调后，三方仍未能就如何理顺涉案房屋的承租、转租关系达成一致处理意见，其后被告更是下落不明无法联系。鉴于上述协调无果，万康深圳公司于2012年2月与原告和宋海凤联系，要求原告和宋海凤直接向其承租涉案房屋，原告和宋海凤遂与万康深圳公司重新签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋确立租赁关系，并按照合同约定每月按时向万康深圳公司支付涉案房屋的租金。此外，万康深圳公司在上述查证期间更发现，被告将其名下的其他物业也擅自转租给案外人陈金旺使用。为此，万康深圳公司向广州市海珠区人民法院提起民事诉讼，要求解除万康深圳公司与被告就该物业签订的租赁合同。2012年10月26日，法院作出（2012）穗海法民三初字第1046号民事判决书，经生效判决查明认定，被告曾伪造签署日期为“2011年8月18日”的《同意转租证明》擅自将万康深圳公司位于广州市海珠区信裕路12号的物业转租案外人陈金旺使用。2013年7月15日，原告和宋海凤签订了《股权转让协议书》，宋海凤将其在涉案房屋经营店铺的个人股份全部转让给原告，并将经营店铺的全部债权债务一并转让给原告。被告没有提交答辩意见。两第三人没有陈述意见。经审理查明，第三人万康深圳公司是广州市海珠区信裕路12号房屋（粤房地权证穗字第××号）和广州市海珠区信裕路12号之1房屋（粤房地权证穗字第××号）的产权人，上述房屋产权登记时间均是2009年5月19日，规划用途均是商业，建筑面积分别登记为71.44平方米、110.32平方米，套内建筑面积分别登记为68.08平方米、105.13平方米。2011年6月22日，第三人万康深圳公司（甲方）和被告（乙方）签订了三份《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市海珠区信裕路12号的物业给乙方，租用面积分别为：约143平方米（套内面积）、约176平方米（套内面积）、约20平方米（套内面积）；租期均从2011年6月22日至2017年6月21日止；租赁期内，乙方如欲将上述物业转租给第三方使用，必须事先征得甲方书面同意，取得使用的第三方即本合同的当然乙方，享有原乙方的权利，承担原乙方的义务（原鉴约乙方成为第三方的担保人）；等。2011年6月23日，被告出具授权委托书：委托林清华负责办理涉案房屋的租赁所有相关业务。被告（甲方）曾与原告、第三人宋海凤签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租位于广州市海珠区信裕路12号之一给乙方，该物业只作为商业用途；租期从2011年9月1日至2017年8月30日止，装修期从2011年8月1日至2011年8月30日，起租期由2011年9月1日起计；首年即2011年9月1日至2012年8月30日的每月租金为26000元；乙方在签订本合同时须交纳26000元，并当作乙方正式租用该物业的首月租金；乙方需交纳进场费80000元，该款项不可退；乙方在签订本合同时须向甲方交纳两个月租金52000元作为押金；乙方须于每月5日前缴交下期租金到甲方银行户口（开户行：中国工商银行，帐号：62×××76，开户名称：林清华）；租赁期满后，合同终止，乙方迁出时必须在租期内将全部家俬财物搬走并交清一切租金、管理费、电话费、电费、水费及政府收费等杂费以清手续，甲方须将押金实时无息退还给乙方，每逾期一日，甲方须按月租金额的百分之一支付滞纳金予乙方；等。上述合同当事人还曾签订了一份《房屋租赁合同》，租赁地址、租期、首年月租金、押金、缴交租金账户与上述合同相同，但约定“乙方需交纳进场费70000元，该款项不可退”。2011年8月3日，原告通过中国工商银行支取130000元，第三人宋海凤通过中国工商银行提取8600元、10000元两笔款项。时间为2011年8月3日，编号分别为3003234、3003235、3003236的收据分别记载：原告、宋海凤于信裕路12号的租金（9月份）26000元；原告、宋海凤于信裕路12号铺的按金52000元；原告、宋海凤于信裕路12号铺进场费80000元（此费用不退回），合同期满如续约不再收取进场费。上述收据右下方“经办人”处均有手写“林”字样。2011年8月13日，被告向原告出具编号为0033661的收据：于信裕路12号之一的铺位装修按金20000元，完工后确认无息退还。原告、第三人宋海凤（乙方）与第三人万康深圳公司（甲方）也曾签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租涉案房屋给乙方；租期从2011年9月1日至2017年8月30日；等。第三人万康深圳公司曾因广州市海珠区信裕路12号房屋与被告发生纠纷向本院提起诉讼，本院依法立案审理，案号：（2012）穗海法民三初字第1046号。该案中，第三人万康深圳公司表示：其和被告于2011年6月22日总共签订了三份租赁合同，三份合同的实际地址和实际面积（含阁楼）分别为：信裕路12号（含阁楼约143平方米）、信裕路12号之一（含阁楼约176平方米）、信裕路12号之一（含阁楼约20平方米），但由于笔误，当事人把三份合同的地址均书写为“广州市海珠区信裕路12号”，之所以为笔误，理由如下：从合同内容看，三份合同签约时间为同一天，三份合同约定的面积不同，分别约定的面积为：143平方米、20平方米、176平方米，三份合同约定的租金、装修让利奖金、进场费、水电周转金、管理费等金额均不同；从实际情况看，其持有海珠区信裕路12号和海珠区信裕路12号之一两个房产证；从房屋现状看，这两个房产证实际上被分割成为三间房屋，每间房屋均有搭建阁楼，所以包括阁楼在内的面积比房产证登记的面积要大一倍。如果把这三份合同约定的地址看成是同一间房屋，不可能会存在如此巨大的租金差异，合同约定的面积和实际面积也存在巨大差异。由此可见，三份合同把三间房屋均写成“信裕路12号”为笔误，正确的地址应书写为：海珠区信裕路12号（约143平方米）、海珠区信裕路12号之一（约20平方米）、海珠区信裕路12号之一（约176平方米）；等。该案当事人之一陈金旺向本院表示：1、被告向陈金旺表示业主同意其转租，签订合同当天被告没有提供证明证实万康深圳公司同意其将房屋转租，直至2011年8月19日，一个叫“林清华”的人把盖有万康深圳公司公章的《同意转租证明》交给陈金旺，在此情况下，喜市多公司（也是该案当事人之一）才向被告支付了相应款项，但经事后公安部门鉴定，该《同意转租证明》中的印章并非万康深圳公司的公司印章，对此，万康深圳公司已报警；2、陈金旺提交的证据4原件（即《同意转租证明》）是“林清华”交给陈金旺的，“林清华”当时站在陈金旺旁边打电话给一个人，这个人在电话中表示让“林清华”把该证据交给陈金旺。交铺时也是“林清华”代表被告将商铺钥匙交给陈金旺，装修押金也是“林清华”代被告向陈金旺收取的。不清楚被告与“林清华”的关系，但有几次与被告商谈的过程中“林清华”都在场，并且被告也有口头向陈金旺表示“林清华”有权代表被告处理商铺的相关事宜，所以陈金旺才相信“林清华”是有权代表被告的。2013年7月15日，原告与第三人宋海凤签订《股份转让协议书》，约定：关于信裕路12号廊明美容美发股份转让细节如下：一、宋海凤将其在此店铺个人所持股份27股以40500元的价格转让给柴绍军，此后本店的所有权全部归柴绍军；从此宋海凤与本店铺无任何经济利益、债权债务的关系，之前所签与本店有关系的合同或协议一切作废；从本合同签订之日起，甲方柴绍军承诺在两年内把收购宋海凤的股份钱40500元还清；二、从签订之日起宋海凤不得待本店的任何东西及客户，如发现有“次”问题，乙方要赔偿甲方经济损失；备注：如到期未能如数偿还按剩余额度3个点利息收取违约金。原告于2014年1月23日提起本案诉讼。诉讼中，2014年5月19日，第三人宋海凤表示：其和原告当初是合伙在涉案房屋做发廊，与被告签订租赁合同，但是一年前其已经和原告拆伙，退出经营，但是关于发廊的一些退伙的结算原告仍未支付清楚，所以也是有忧虑的。经考虑，其已经与发廊没有关系，因经营发廊与被告签订的租赁合同也与其无关，其不明白为什么一定要其表态。其现在表态不了，因其不知道是否会损害其利益。上述内已记入本院笔录。本院认为，根据第三人万康深圳公司和被告签订的《房屋租赁合同》，被告将涉案房屋转租给第三方使用必须事先征得第三人万康深圳公司书面同意。现原告主张被告擅自转租涉案房屋。对此，被告并未提出否定性答辩也未提出证据证明其已取得第三人万康深圳公司的书面同意。因此，对于原告的上述主张，本院予以采纳。被告未经第三人万康深圳公司的书面同意将涉案房屋转租给原告等的行为，已违反了其与第三人万康深圳公司签订的《房屋租赁合同》的约定。原告主张“第三人万康深圳公司要求被告协助理顺三方之间的承租、转租关系无果后，于2012年2月要求原告和宋海凤直接向其承租涉案房屋，原告和宋海凤遂与万康深圳公司重新签订《房屋租赁合同》承租涉案房屋确立租赁关系”，对此，第三人万康深圳公司并未予以否定或提出相反证据，且原告、第三人宋海凤确与第三人万康深圳公司签订了《房屋租赁合同》，因此，对原告的上述主张，本院予以采纳。由上可知，被告违反其与第三人万康深圳公司签订的《房屋租赁合同》的约定，致使第三人万康深圳公司直接向原告及第三人宋海凤主张权利，最终原告、第三人宋海凤与第三人万康深圳公司就涉案房屋形成租赁关系。而且，根据原告、第三人宋海凤与第三人万康深圳公司签订的《房屋租赁合同》及与被告签订的《房屋租赁合同》，原告、第三人宋海凤就涉案房屋的租金起算点均为2011年9月1日。即被告因自身原因并未实际履行其与原告、第三人宋海凤签订的《房屋租赁合同》，故其应将已收取的款项予以退还。关于被告收取的款项的问题。一、被告于2011年8月13日向原告出具编号为0033661的收据足以证明其已收取原告装修按金20000元。二、时间为2011年8月3日、编号分别为3003234、3003235、3003236的收据记载：原告、宋海凤曾交纳涉案房屋2011年9月份租金26000元、按金52000元、进场费80000元。上述收据右下方“经办人”处均有手写“林”字样。该签字与被告出具的委托林清华办理涉案房屋租赁业务的委托书及其与原告、第三人宋海凤签订的《房屋租赁合同》中约定的将租金交林清华的账户内的内容一致。（2012）穗海法民三初字第1046号案中陈金旺也表示被告与林清华的行为让其相信林清华有权代表被告。而且，原告、第三人宋海凤于2011年8月3日确实通过中国工商银行提取过与上述总金额相近的款项。故本院认定，被告确已收取了原告及第三人宋海凤2011年9月份租金26000元、按金52000元、进场费80000元。现原告主张上述款项应退还给其本人。对此，第三人宋海凤没有提出反对意见，而且第三人宋海凤在2013年7月15日签订《股份转让协议》明确与涉案房屋无任何经济利益、债权债务的关系，在本案诉讼中也表示因经营发廊与被告签订的租赁合同也与其无关。故原告要求被告将款项返还给其个人，本院予以支持。因此，被告应向原告返还的款项为2011年9月份租金26000元、按金52000元、进场费80000元、装修按金20000元。关于利息问题。被告未及时退还上述款项，给原告造成了损失，应支付利息。但原告并未举证证明其与第三人万康深圳公司签订合同的时间以及要求被告退还的时间，因此利息自原告起诉之日起计算为宜。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告吕烈照在本判决生效之日起10日内返还广州市海珠区信裕路12号之一房屋2011年9月份租金26000元、按金52000元、进场费80000元、装修按金20000元给原告柴绍军。二、被告以上述款项总额178000元为本金自2014年1月23日至实际支付上述款项之日止按中国人民银行规定的金融机构同期贷款利率计付利息给原告，其中判决生效之前的在本判决生效之日起10日内支付，之后的在每月10日前支付。三、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4389元由被告负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  韩建文人民陪审员  李伟坚人民陪审员  李少群二〇一四年七月××日书 记 员  谢晓敏陈文慧