重庆市第四中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝04民终705号上诉人（原审被告）：重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司。住所地：重庆市石柱县。法定代表人：王朝明，该公司董事长。委托代理人：黄建，男，1982年12月20日出生，土家族，重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司职工，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：谭玉千，女，1975年7月31日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：向大华，男，系谭玉千之夫，1971年10月26日出生，土家族，住重庆市石柱土家族自治县。委托代理人：谭登忠，重庆星兴律师事务所律师。上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司（以下简称石柱国资公司）与被上诉人谭玉千商品房销售合同纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院作出（2015）石法民初字第00448号民事判决书。石柱国资公司不服该判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2016年6月12日公开开庭进行了审理。上诉人石柱国资公司的委托代理人黄建、孙小雪，被上诉人谭玉千的委托代理人向大华、谭登忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2011年3月26日，石柱国资公司（甲方）与谭玉千（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾9-3-5-1号房屋(建筑面积107平方米)以362516元出售给乙方，甲方应在2011年12月31日前将房屋交付给乙方使用，房屋在交付时应符合以下条件：1、本商品房已通过竣工验收备案登记，取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证；2、本商品房为装修房屋的，装修质量应符合本合同关于装修方面的约定；逾期交房超过60日，乙方要求继续履行合同的，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之三的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。预售商品房的，在本商品房交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出房地产权证申请，提交相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。如因甲方原因未能按期取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期超过60日，乙方要求继续履行合同的，自约定向土地房管登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得登记受理单日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之零点三的违约金。2013年1月1日，石柱国资公司向谭玉千交付了房屋。另查明：石柱国资公司于2014年11月6日取得汇景龙湾9号楼的建设工程竣工验收备案登记证。石柱县国土资源和房屋管理局于2014年11月24日受理了石柱国资公司申请办理谭玉千的房屋产权证申请。石柱国资公司申请对案涉房屋租金标准进行评估鉴定，一审法院依法委托重庆海特土地房地产估价资产评估有限责任公司进行了评估，评估结论为：谭玉千所购汇景龙湾9幢3单元5-1号房屋于价值点2011年至2013年所体现的平均月租金市场价值为1180元。谭玉千一审中诉称：其与石柱国资公司于2011年3月26日签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定：谭玉千以362516元购买位于石柱县南宾镇鲤塘坝汇景龙湾9-3-5-1号房屋。双方合同第十三条约定：自房屋交付之日起60日内由石柱国资公司向房屋所在房屋登记机构办理商品房《房屋产权证》，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地登记机构出具的登记受理单，逾期在30日之后，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得受理单之日起，至石柱国资公司实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，石柱国资公司按日向谭玉千支付已付房价款万分之零点三的违约金。合同第九条约定，石柱国资公司逾期30天后交付房屋的，若合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，石柱国资公司按日向谭玉千支付已付购房款万分之三的违约金。石柱国资公司于2013年1月1日将房屋交付谭玉千，于2014年11月24日取得了国土局出具的业务受理通知书，其行为已严重违反合同约定。特起诉请求:依法判令石柱国资公司向谭玉千支付逾期办理房屋产权登记违约金6873.30元；石柱国资公司向谭玉千支付因逾期交付房屋的违约金39695.50元，由石柱国资公司承担本案诉讼费用。石柱国资公司一审中辩称：谭玉千与石柱国资公司签订的商品房买卖合同约定的违约金过分高于谭玉千的损失，要求按照合同法以及商品房买卖司法解释的规定调整违约金。谭玉千计算的基数和时间有误。谭玉千的部分违约金已经超过诉讼时效。签订的补充合同已将时间延长到90日或120日。2010年8月9日办理了商品房买卖合同登记备案，石柱国资公司于2012年11月22日向石柱县国土局提交了办理产权证的申请，也就是在交房后当月，请求驳回谭玉千的诉讼请求。一审法院认为，谭玉千与石柱国资公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，合法有效。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”在本案中，谭玉千已经履行了支付购房款的义务。谭玉千与石柱国资公司在合同中约定交房时间为2011年12月31日，在石柱国资公司未取得重庆市建设工程竣工验收备案登记证前，谭玉千有权拒绝接房。而石柱国资公司实际交房时间为2012年11月29日，石柱国资公司提出谭玉千的诉讼请求超过诉讼时效，该院认为谭玉千按照合同约定有权要求石柱国资公司支付逾期交房违约金的诉讼时效应从2013年2月1日起算，因此，谭玉千于2015年1月4日起诉没有超过诉讼时效。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。本案审理过程中，石柱国资公司申请对谭玉千所购房屋租金标准予以鉴定。该院认为以租金收益来确定因石柱国资公司违约给谭玉千造成的损失较为合理，并在此基础上增加30%为标准确定违约金。石柱国资公司赔偿谭玉千逾期交房违约金（以案涉房屋租金的130%从2012年1月1日计算至实际交房之日即2013年1月1日止）。双方在《商品房买卖合同》约定石柱国资公司应在将房屋交付给谭玉千使用后60日内提交办证申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，故应按合同约定承担从2013年3月1日起至其实际提交资料并取得登记受理单日止的违约金。石柱国资公司提出补充协议第六条第1项约定了在商品房交付使用后90日内，申请办理《房地产权证》，但原、石柱国资公司双方提供的补充协议第六条第1项第二行字迹不清（系打印）。因此只能认定双方没有对此另行约定。关于石柱国资公司提出调整违约金的主张，因《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“合同没有约定或者损失数额难以确定，可以按照购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”合同中约定的是按日支付已付购房款万分之零点三的标准，没有高过司法解释的标准，故对违约金不予调整。石柱国资公司提出谭玉千的部分诉讼请求超过诉讼时效，该院认为按照合同约定石柱国资公司应在实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金，因此谭玉千请求石柱国资公司支付违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，谭玉千于2015年1月4日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司赔偿谭玉千逾期办证违约金（以已付购房款362516元为基数按日万分之零点三从2013年3月1日计算至石柱国资公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日即2014年11月24日止）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条第一项和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿谭玉千逾期交房违约金18765.93元；二、重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司在本判决生效之日起三日内赔偿谭玉千逾期办证违约金6873.30元；三、驳回谭玉千的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费964.00元，鉴定费2826.08元，由谭玉千负担1703.08元，由石柱国资公司重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担2087.00元。石柱国资公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决中关于违约金的内容，改判上诉人在被上诉人违约金请求权未超过诉讼时效范围内，按被上诉人实际损失的130%承担逾期限办证违约金2815元。一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：1.涉案逾期交房违约金、逾期办证违约金均过分高于损失，对一审判决调整了逾期交房违约金没有异议，但一审判决对逾期办证违约金也应调整；2.逾期办证违约金损失数额并非难以确定，而是除了办证费用的利息损失外，没有其它实际损失，一审判决以损失数额难以确定为由，不予调整逾期办证违约金，适用法律错误；3.被上诉人逾期办证违约金、逾期交房违约金请求权部分已超过诉讼时效，一审判决认定全部未超过诉讼时效，违反相关司法解释的规定。本案双方约定逾期办证违约金、逾期交房违约金是按日计付，故诉讼时效应当分别每一日单独计算。双方采用的《重庆市商品房买卖合同》标准文本中约定的支付违约金的时间互相矛盾，同一条款既称逾期超过60日之日起按日支付违约金，又称于实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内、实际交付之日起30日内支付违约金。且后一种整体支付违约金的规定，侵害了上诉人的诉讼时效利益，法院应当依据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第二条的规定，认定本案的违约金请求权诉讼时效应按日计算2年；4.被上诉人一审未获支持金额对应的鉴定费应由被上诉人承担。被上诉人谭玉千答辩称：1.关于逾期办证违约的问题，合同双方当事人约定的万分之零点三的违约金本身就是很低，仅仅是贷款利率的十分之一，人民法院没有调整是正确的。损失包括可得利益，也包括预期利益，逾期办证被上诉人造成了损失，如影响孩子就学而为此支出的额外教育费等，一审法院对逾期办证违约金不予调整是正确的。2.关于损失的数额问题，合同中既然有约定就应当按照约定履行。3.关于诉讼时效的问题，诉讼时效起算时间应当为合同双方约定的违约金支付期限结束之日，我方以快递的方式邮寄的诉状，我们的起诉时间是2014年12月30日，没有超过诉讼时效的规定。4.关于鉴定费问题，鉴定费属于诉讼费范畴，一审将案件受理费和鉴定费统计入诉讼费内进行了分担，所以我方也是承担了鉴定费的，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉，维持一审判决。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为，被上诉人谭玉千没有上诉，视为服判。根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，归纳本案二审的争议焦点为：一、双方约定的逾期办证违约金是否过高；二、被上诉人请求的部分逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金是否超过诉讼时效。分别评述如下：关于双方约定的逾期办证违约金是否过高的问题。违约金是按照当事人的约定或者法律直接规定，一方当事人违约的，应当向另一方支付的金钱，违约金具有惩罚违约人和补偿无过错一方当事人所受损失的效果。谭玉千与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定石柱国资公司逾期办证超过60天后即构成违约，由石柱国资公司向购房人按日支付已付房屋价款万分之零点三的违约金，该约定中购房款的万分之零点三，为年率1.095%，远低于中国人民银行的同期存款利率，并不过高。石柱国资公司主张应当按照购房的实际损失计算违约金，因违约金不仅仅是补偿当事人实际受到的损失这一功效，还有对违约人给予惩罚的功效。石柱国资公司向购房人交付房屋后，并未按照合同约定向国土和房屋管理局取得受理通知单，构成违约。虽然谭玉千并未举示证据证明自己的实际损失，但是基于诚实信用原则，双方在合同中既然约定了并未高于金融机构同期贷款利息的违约金，石柱国资公司在违约的情况下，也应当按照合同约定向购房人支付合同中约定的违约金。关于被上诉人请求的部分逾期交房违约金、逾期办理产权登记违约金是否超过诉讼时效的问题。第一，逾期交房违约金部分。根据谭玉千与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》约定，上诉人应在2011年12月31日前将商品房交付给被上诉人使用，上诉人未按合同交房的，逾期超过60日期后，被上诉人要求继续履行合同的，自约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，上诉人按日向被上诉人支付已付房价款万分之三的违约金，并于实际交付之日起30日内向被上诉人支付违约金。上诉人于2013年1月1日向被上诉人交付房屋，因此，应当从2013年1月1日起30日内支付违约金，即2013年2月1日前支付逾期交房违约金，故被上诉人请求支付逾期交房违约金的诉讼时效从2013年2月1日起算，本案被上诉人于2015年1月4日起诉请求支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效。第二，逾期办理产权登记违约金部分。谭玉千与石柱国资公司签订的《商品房买卖合同》第十三条第4款第（2）项约定：“逾期超过60日后……甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.3的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构的受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，石柱国资公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单为2014年11月24日，因此谭玉千请求石柱国资公司支付违约金的诉讼时效应从2014年12月24日起算，谭玉千于2015年1月4日提起诉讼，没有超过诉讼时效。石柱国资公司主张应当从交房后120日起，按日计算诉讼时效，首先在双方提交的《合同补充协议》中第六条内容并不清晰，无法确认双方就逾期办证违约金的起算时间重新达成了协议。其次，按日计算诉讼时效的理由，不符合双方取得受理通知单后30日内支付的约定，也意味着购房人要按日主张自己的权利，不符合法律规定。因此，石柱国资公司对本案提出诉讼时效问题的理由不能成立，本院不予支持。至于石柱国资公司认为一审判决的鉴定费分担不当的问题，一审判决依据被上诉人的诉讼请求及一审法院最终认定的金额确定双方应该承担的鉴定费，符合公平原则及法律规定，对上诉人的上述意见本院不予采信。综上，上诉人石柱国资公司的理由均不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费964元，由上诉人重庆市石柱国有资产经营管理集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  彭松涛代理审判员  陈明生代理审判员  段成一二〇一六年六月十六日书 记 员  赵 彬