北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民（商）终字第11684号上诉人（原审被告）李凤英，女，1965年9月23日出生。委托代理人董雪平，男，1959年5月27日出生。委托代理人王学义，北京市浩林律师事务所律师。被上诉人（原审原告）芦萍，女，1949年10月1日出生。委托代理人高思鹏，北京国业律师事务所律师。上诉人李凤英因与被上诉人芦萍缔约过失责任纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第13858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月18日受理后，依法组成由法官石东担任审判长，法官周岩、唐旭超参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。芦萍在一审中起诉称：2005年5月31日，芦萍经北京佰家房地产经纪有限公司（以下简称佰家公司）提供居间服务，与李凤英签订《房屋买卖合同》，按合同约定，其购买登记在李凤英丈夫杨志伟名下的位于北京市崇文区（现东城区）西花市南里东区1号楼7单元604号的房屋一套。合同签订后，其足额支付了购房款，李凤英协助其完成了房屋的过户登记，2005年6月3日，北京市建设委员会颁发京房权崇私字第84002号房屋所有权证，芦萍取得房屋所有权。2011年4月25日，北京市东城区人民法院（以下简称东城区法院）作出（2011）东民初字第02439号民事判决书，以上述《房屋买卖合同》签订时原产权人杨志伟已经死亡为由，认定该合同不成立。2011年9月29日，东城区法院作出（2011）东行初字第182号行政判决书，撤销北京市建设委员会于2005年6月3日将房屋产权登记在芦萍名下的行为，芦萍取得的房屋所有权证无效。判决理由是“涉案房屋原产权人杨志伟已于2004年8月29日死亡，而房屋产权转移登记申请系在其死亡之后提出，应当认定涉案房屋的权利人并未提出申请，被诉房屋产权转移登记行为认定事实不清……”2011年12月16日，北京市第二中级人民法院（以下简称二中院）作出（2011）二中行终字第1009号行政判决书，维持上述一审判决，此时一审判决生效，芦萍所取得的房屋所有权证作废。芦萍曾于2012年2月向东城区法院起诉李凤英及其女儿杨柳，要求确认涉案房屋所有权归其所有，在该案诉讼中，杨柳明确追认了李凤英将房屋出售给其的行为。因特殊原因，芦萍撤回了诉讼。后，芦萍于2012年3月向东城区法院起诉，要求李凤英、杨柳履行口头的房屋买卖合同，将诉争房屋过户至芦萍名下。2012年12月4日东城区法院作出（2012）东民初字第04265号民事判决书，驳回了其诉讼请求。2013年3月20日，二中院作出（2013）二中民终字第01065号民事判决书，维持了一审判决。2013年11月，芦萍以李凤英涉嫌合同诈骗为由向北京市公安局东城分局报案，北京市公安局东城分局未予立案。芦萍认为，李凤英为了达到非法卖房独吞房款的目的，在缔约过程中，故意隐瞒产权人已经死亡的事实，与他人冒名顶替假扮夫妻，欺骗了其本人、中介以及房屋管理部门，导致其最终丧失房屋所有权，故李凤英应当赔偿其在相同地段购买相同品质房屋所需要花费的金钱4376812元，各项税费损失24380元以及装修及搬家费用，以上共计450万元。故向法院起诉，要求判令：1.李凤英向其赔偿损失450万元；2.诉讼费由李凤英承担。李凤英在一审中答辩称：一、芦萍诉称是李凤英与其签订的《房屋买卖合同》，是隐瞒事实、有意编造。李凤英从未与芦萍签订过房屋买卖合同，在2012年3月，芦萍诉李凤英房屋买卖合同纠纷一案之前的任何时间，李凤英从未见过该份合同。事实是杨志伟生前经李凤英同意在佰家公司作了卖房登记，杨志伟死后，李凤英已经将该事实告知该公司，该公司承诺能够继续卖房，并取走了其与杨志伟的身份证。该公司操控和掌握着本案合同订立的全过程，全部手续由该公司一手操办，其怀疑合同上“杨志伟”的签字系该公司或其指使人员冒充杨志伟所签。此外，芦萍作为买家，在订立合同过程中应当对签字人“杨志伟”的身份进行审查，现“杨志伟”的签字并非本人所签，芦萍对合同签约、订立存在严重的盲从性，其负有不可推卸的缔约过失责任。另外本案合同被宣告不成立，芦萍房产证被撤销，此后果发生，不是出于李凤英的反悔，而是案外人提起的行政诉讼并经法院生效判决而产生，相对于李凤英而言，这是不以其本人意志为转移的客观情况，该结果确与芦萍本人意愿和利益不符，但不能因此向李凤英身上强加缔约过失责任，并索要巨额赔偿。二、关于芦萍主张的巨额损失，既与合同订立行为无关，也与本案缔约过失责任无关，不能成立。根据《中华人民共和国合同法》第42条之规定，缔约过失责任必须出现在合同签字、盖章之时以及此前的要约、承诺等过程之中，也限定了损失后果必须与过失责任人的行为存在直接的因果关系。本案被告李凤英没有参加合同的缔结过程，亦没有在合同上签字，有人冒充杨志伟签订合同，法律后果应由假冒之人承担，李凤英不应承担损害赔偿责任。三、针对芦萍主张的损害赔偿，李凤英称都与本案缔约过失责任无关。其中房屋价值实际上是购房款的返还，不应在本案中处理，并且，其只主张返还购房款，而不返还房屋，法院应当驳回其诉讼请求；关于房屋装修费用、搬家费用，其并未提供证据证明，在其返还房屋的前提下，李凤英同意对其适当补偿；关于土地出让金、契税、印花税，不属于缔约过失的赔偿范围。综上，李凤英不同意芦萍的诉讼请求。一审法院审理查明：已经发生法律效力的（2013）二中民终字第01065号民事判决书认定，李凤英与杨志伟（2014年8月29日死亡）系夫妻关系，双方育有一女杨柳；赵凤英系杨志伟之母；涉案房屋登记在杨志伟名下，建筑面积为82.46平方米。2005年5月31日，芦萍经案外人佰家公司居间介绍，与该中介公司介绍的“杨志伟”签订了《北京市房屋买卖合同》，约定，房屋成交价为人民币53万元。当日，芦萍与“杨志伟”在房地产交易管理部门填写了制式《北京市房屋买卖过户审批表》，李凤英亦在《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》上“配偶姓名”一栏内填写了基本信息，并作为共有权人表示同意出售房屋。此后，芦萍支付了李凤英53万房款，并于2005年6月21日办理了涉案房屋的所有权证。2011年1月25日，赵凤英作为原告，以芦萍为被告，向东城区法院提起了要求确认上述《北京市房屋买卖合同》无效之诉。2011年4月25日，东城区法院以（2011）东民初字第02439号民事判决书认定，《北京市房屋买卖合同》签署于杨志伟死亡之后，从合同成立的构成要件看，合同并未成立。据此，判决驳回了赵凤英的诉讼请求。该案因涉案双方均未提起上诉而届时生效。2011年6月29日，赵凤英作为原告，以北京市住房和城乡建设委员会（以下简称市住建委）为被告、芦萍为第三人，向东城区法院提起了要求市住建委撤销对芦萍颁发的涉案房屋所有权证的行政诉讼。2011年9月29日，东城区法院以（2011）东行初字第182号行政判决书认定，涉案房屋的产权转移登记申请系在杨志伟死亡之后提出，另，法院生效民事判决已确认《北京市房屋买卖合同》不成立，故判决撤销了市住建委将涉案房屋所有权证登记在芦萍名下的行为，确认芦萍申领的房屋所有权证无效。2011年12月16日，二中院作出（2011）二中行终字第1009号行政判决书，维持了上述判决。现房屋所有权登记在李凤英及杨柳的名下。一审法院另查明：芦萍主张的缔约过失的损害赔偿，共包括三个部分：1.由北京华信房地产评估有限公司出具的《房地产评估报告》，该报告载明2013年7月4日，涉案房屋评估总值为4376812元。李凤英对该报告的真实性无异议，但合法性和关联性不予认可，其提出芦萍并非涉案房屋的所有权人，没有权利委托评估；此外，该评估报告只是对房屋现有市场价值的评估，不能作为芦萍主张赔偿的依据。2.芦萍向北京市东城区房屋管理局调取的《北京市房屋产权登记申请书》及附件，载明，2005年，芦萍取得房屋所有权证时支付的土地出让金、契税及印花税共计24380元。李凤英对以上税费的真实性无异议，但认为和本案无关。3.芦萍取得涉案房屋后支付的装修费用及搬家费用，对此芦萍未提供证据证明。一审法院判决认定：根据查明的事实，涉案房屋原产权人杨志伟于2014年8月29日死亡，芦萍于与佰家公司介绍的“杨志伟”于2005年5月31日签订了《北京市房屋买卖合同》，当日，芦萍与“杨志伟”在房地产交易管理部门填写了制式《北京市房屋买卖过户审批表》，李凤英亦在《已购公有住房和经济适用住房上市出售申请确认表》上“配偶姓名”一栏内填写了基本信息，并作为共有权人表示同意出售房屋。此后，芦萍支付了李凤英53万房款。从以上事实可以看出，在登记产权人杨志伟已经死亡的情况下，李凤英作为共有权人仍然同意通过佰家公司出售房屋，并且在房屋买卖的全过程中并未向购房人芦萍告知杨志伟已经死亡的事实，因此导致（2011）东民初字第02439号民事判决书认定房屋买卖合同不成立，最终导致芦萍丧失涉案房屋所有权。因此，李凤英的行为符合《中华人民共和国合同法》第四十二条的规定，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为，应当向芦萍承担损害赔偿责任。李凤英辩称佰家公司操纵合同订立的全过程，其不应承担缔约过失责任的意见，缺乏事实依据，对此一审法院不予采信。其辩称，芦萍对合同的订立负有缔约过失责任，但根据查明的事实，系李凤英故意向其隐瞒杨志伟死亡的事实，并配合其办理了房屋过户手续，芦萍对此并无过错，因此李凤英该项主张没有事实依据，对此一审法院不予采信。关于损害赔偿的数额，一审法院认为，涉案房屋现评估价为4376812元，2005年房屋过户产生的契税、土地出让金及印花税共计24380元，以上款项，皆是芦萍丧失房屋所有权的损失，李凤英应当予以赔偿。但2011年4月25日，涉案房屋买卖合同被确认自始不成立，因此芦萍居住该房屋自始没有依据，芦萍应当向李凤英支付该房屋自交付之时至今的使用费，一审法院参考相同地段相同品质的房屋租金，酌情将该使用费确定为35万元，该款项应从上述赔偿款中予以扣除，因此李凤英应当向芦萍赔偿共计4051192元。针对芦萍主张的装修费用及搬家费用，由于其未提供证据证明，一审法院不予支持。李凤英不认可房屋评估报告的合法性和关联性，但李凤英并未提供证据证明该报告载明的涉案房屋的评估价值存在不实，故一审法院对其该项意见不予采纳。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十二条之规定，判决：一、自判决生效之日起十日内，李凤英向芦萍赔偿损失四百零五万一千一百九十二元；二、驳回芦萍其他诉讼请求。如果李凤英未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。李凤英不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、一审法院判决主文第一项判决，是依据过期的、失效作废的评估报告结论作出的，是不应产生法律效力的判决，应予撤销。二、房屋买卖合同签订过程与产权过户办理过程是两种不同行为的过程。前者是民法规定的涉房民事缔约行为，后者是行政法规定的涉房行政管理中办理行为。前者是引起后者的基础和根据。本案民事上的缔约责任纠纷，只是发生在民事合同签约过程中，而不是发生在其后的产权过户办理过程中。一审法院不去审查本案买卖合同缔约签订过程究竟谁负有过失，却把其后的产权过户办理中发生的事项直接套在缔约过程中并从而确定责任承揽方，是用过户过程取代了合同缔约过程中，混淆了法律概念，混淆了案件基本事实。三、一审法院判决处理了芦萍的房屋使用费偿付问题，李凤英对此无异议，但是，判决的使用费过低。一审法院本应委托评估机构作使用费价格评估，依评估价判决，但却由法官自己做估价，违背了民事诉讼法有关审判人员不能充任鉴定人员的规定。综上，李凤英请求二审法院撤销原判第一项。芦萍服从一审法院判决。其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院庭审中口头答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确。评估报告是由有资质的评估公司作出的，该报告合法有效。芦萍请求二审法院维持原判。本院经审理查明的事实除杨志伟的死亡时间（杨志伟于2004年8月29日死亡）外，其他事实与一审法院查明的事实一致。以上事实，有《北京市房屋买卖合同》、相关民事判决书、行政判决书、《房地产评估报告》、《北京市房屋产权登记申请书》及附件以及当事人陈述在案佐证，本院予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任。本案中，涉案房屋产权人杨志伟已经于2004年8月29日死亡，李凤英作为杨志伟的配偶及涉案房屋的共有权人，未将杨志伟已经死亡的事实告知购房人芦萍，且向房地产交易管理部门书面表示同意出售房屋，配合办理了房屋过户手续，属于故意隐瞒与订立合同有关的重要事实的行为。芦萍向李凤英支付了房款53万元，并取得了房屋所有权证。但涉案房屋买卖合同经人民法院生效判决认定不成立，导致芦萍最终丧失了涉案房屋的所有权。李凤英的行为给芦萍造成了损失，应当承担损害赔偿责任。关于赔偿的数额，李凤英上诉提出一审法院判决是依据过期的、失效作废的评估报告结论作出的，经查，芦萍向一审法院提交的《房地产评估报告》载明的报告应用有效期为自2013年7月5日起1年内有效，芦萍提起本案诉讼的时间和一审法院开庭审理本案的时间均在《房地产评估报告》有效期内，李凤英关于该《房地产评估报告》过期和失效作废的主张缺乏依据，且李凤英在本案一审审理过程中表示认可该《房地产评估报告》的真实性，亦未就涉案房屋的价值提供反驳证据，并明确表示不申请对房屋价值进行评估，一审法院依据该《房地产评估报告》认定李凤英的损害赔偿数额，并无不当。李凤英上诉还提出一审法院认定的使用费过低，缺乏依据，一审法院参考与涉案房屋相同地段相同品质的房屋租金，酌情将使用费确定为35万元，亦无不当。综上所述，李凤英的上诉理由不能成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费42800元，由李凤英负担38500元（于本判决生效之日起七日内交至一审法院），由芦萍负担4300元（已交纳）；财产保全费5000元，由李凤英负担（于本判决生效之日起七日内交至一审法院）。二审案件受理费39210元，由李凤英负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  石 东审 判 员  周 岩代理审判员  唐旭超二〇一四年十二月十五日书 记 员  许晓晨