南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)鼓民初字第4372号 原告彭京德，男，汉族，1948年3月18日生，南京东南塑料化工厂退休职工，住江苏省南京市鼓楼区。 原告彭庆德，女，汉族，1946年4月23日生，安徽省合肥市第一人民医院退休职工，住安徽省合肥市庐阳区。 原告彭悦德，女，汉族，1958年3月8日生，南京东南塑料化工厂退休职工，住江苏省南京市鼓楼区。 原告彭庆德、彭悦德的共同委托代理人彭京德（系彭庆德之弟、彭悦德之兄），自然情况同上。 被告南京东南塑料化工厂，组织机构代码13523270-6，住所地江苏省南京市鼓楼区祁家桥**。 法定代表人张永坤，该厂董事长。 委托代理人胡升杰，江苏苏豪律师事务所律师。 原告彭京德、彭悦德、彭庆德诉被告南京东南塑料化工厂（以下简称东南化工厂）所有权确认纠纷一案,本院受理后,依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告彭京德亦即原告彭悦德、彭庆德的共同委托代理人、被告东南化工厂的法定代表人张永坤及委托代理人胡升杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告彭京德、彭悦德、彭庆德诉称：桂秀明系三原告之母。1984年12月3日，本市鼓楼区祁家桥35号房屋发还自管。1987年11月2日，本市房产局发给桂秀明及三原告房屋产权证，该房屋由四人共有。后桂秀明与被告于1988年12月26日及1993年12月18日分别签订了两份《换房协议》。2003年5月6日，桂秀明与被告再次签订《协议》，明确将本市鼓楼区祁家桥35号复建房（配电房）中的25.3平方米给桂秀明，后桂秀明去世，故原告诉至法院，请求判令被告取得的本市鼓楼区祁家桥35号房屋中砖木结构的25.3平方米（约占砖木结构配电房38.59%的份额）权益归三原告享有，并承担本案诉讼费用。 被告东南化工厂辩称：1.本市鼓楼区祁家桥35号原房屋的社会主义改造及之后退还等均属政府行政行为，与被告无关；2.被告承诺将复建房中25.3平方米产权给桂秀明等，不能产生退还或补足其应得房屋的法律效力，被告的该承诺最多属自愿赠与行为，法律不禁止，也不强迫当事人履行该自愿赠与行为；3.法院的生效判决已经确认，被告无需对桂秀明或其继承人另行补偿；4.涉诉房屋已领取产权证，被告依法享有所有权。综上，请求法院驳回三原告的诉讼请求。 经审理查明，桂秀明系原告彭京德、彭庆德、彭悦德之母。本市鼓楼区祁家桥35号房屋曾为彭萍踪、彭萍芹（后写为“彭有芹”，系桂秀明丈夫）共同所有。1959年，产权人彭有芹申请将该房屋纳入社会主义改造，由政府管理。1984年11月14日，南京市房地产管理局下发关于“发还祁家桥35号房产通知”的宁房管（84）268号文件，载明：“……根据以上情况，经研究决定：一、确认祁家桥35号新式平房二幢建筑面积119.6平方米房屋产权为彭有芹、桂秀明所有，自一九八四年十一月一日发还，移交租赁关系。二、已被拆除的建筑面积26.1平方米房屋，作价840.42元予以补偿。三、接管期间的收支不再结算”。该通知下发后，向桂秀明等出具《退还房屋通知单》，内容为：根据市房地产管理局宁房管（84）268号通知，现决定自1984年12月起将坐落祁家桥35号[522115丘]房屋约119.6平方米的产权退还你户自管。今后凭此通知另行申请换发产权证件，特此通知。桂秀明等委托亲属彭新民代为办理盖章、领款手续。1987年11月2日，桂秀明及三原告领取了《南京市私有房屋所有权证》，载明本市鼓楼区祁家桥35号房屋（丘号522115-2）四人共同共有，建筑面积为94.3平方米。 1988年12月26日，桂秀明（乙方）与被告（甲方）签订了《换房协议》，载明甲方原租乙方祁家桥35号（522115-2丘）私房94.3平方米，月租金为260元整，现因乙方要回宁居住，双方达成一致意见如下：一、甲方用祁家桥17幢住房和乙方交换，面积相等；二、在房屋正式交换之前，甲方先提供祁家桥17幢107、108二套住房给乙方居住；乙方租用甲方的房屋租金按照面积与乙方租给甲方的房屋面积中扣除，剩余部分仍由甲方折算租金给乙方到交换手续办理完毕止……；五、如果祁家桥17幢住房和乙方交换的换房手续办理不成，在甲方需改建厂房时，乙方应同意并积极支持甲方，甲方在祁家桥35号原址新修房中按国家有关规定归还乙方原有房屋面积及产权作为换房（水、电、卫生设备齐全），双方不得以任何借口刁难毁约，等等。1993年12月18日，桂秀明等（甲方）与被告（乙方）再次签订《换房协议》，约定乙方用祁家桥17#107室、108室两套由仓库房修复为厨、卫、水、电齐全住房的产权及在祁家桥35#甲方私房原址上由乙方修建的复建房中的7㎡使用面积的房屋产权与甲方交换其私房祁家桥35#的产权，等等。 2003年5月6日，桂秀明（乙方）与被告（原红光塑料厂，甲方）签订了《协议》，约定乙方祁家桥35号私房共约119.6平方米，包括一幢平房及后面一排三间房屋，解放后该房由房管局代管，现知该房代管期间，1977年红光塑料厂将借用该房后面的三间房屋拆除建厂房，经区房管局根据市（73）文件精神多次交涉，该厂同意将拆除房屋在院内复建，按市（73）107号文件精神，在院内复建56平方米“为生产配电房使用，产权归房管所”，由红光厂“承租使用”。乙方在落实房产时未见此协议。2002年前，市、区房管局均无此协议。1984年12月3日，市房管局将乙方私房119.6平方米退还乙方自管（详见附件二），在此前后，乙方未与任何单位或个人转让或出售复建房产权。1994年乙方将发还自管的119.6平方米中的94.3平方米平房一幢与东南塑料化工厂（原红光塑料厂）祁家桥17号107室、108室房交换（详见甲、乙双方93年12月18日签订的《换房协议》及94年4月20日签订的《协议》）。乙方未得到落实的25.3平方米房屋，现甲方经董事会研究决定：同意将复建房（配电房）56平方米中的25.3平方米的产权房给乙方，补足其应得的119.6平方米的私房，乙方同意甲方的决定。 2004年1月6日，被告取得本市鼓楼区祁家桥35号房屋（丘号522115-6），建筑面积共962.44平方米（四层混合结构房屋为896.88平方米，二层砖木结构房屋为65.56平方米），其中二层砖木结构房屋中包括原告同意给桂秀明复建房（配电房）中的25.3平方米。因该部分房屋仍由被告使用，故被告按照2500元/年的标准向桂秀明及三原告支付租金共25000元（自2004年至2013年）。 2010年11月25日，桂秀明的户籍因死亡而注销。2014年1月2日，东南化工厂另案向本院起诉彭京德、彭庆德、彭悦德确认合同效力纠纷【案号：（2014）鼓民初字第377号】，东南化工厂请求撤销与桂秀明于2003年5月6日签订的《协议》，并由彭京德、彭庆德、彭悦德返还租金25000元。本院于2014年6月30日作出一审判决，判决驳回东南化工厂的诉讼请求，双方当事人均未上诉，该判决已生效。 2014年7月28日，被告向原告彭京德发送“关于彭京德要求领取祁家桥35号配电房房租之事答复”，载明：“一、我厂已于2004年1月6日领取了祁家桥35号主楼（四层）、配电房（两层）的房屋产权证，因此我东南塑料化工厂是此房屋的合法产权人，而你不是，所以你无权与我厂签订租赁协议。……既然如此，我们为保障我厂全体股东的根本利益，决定不再履行这种‘自愿赠予’的约定”。 三原告认为本市鼓楼区祁家桥35号二层砖木结构房屋中的25.3平方米权益归其所有，遂诉至本院，要求判如所请。 审理中，原、被告一致认可1984年发还房屋时的119.6平方米中包含被拆除的26.1平方米；双方签订2003年协议是为了办理本市鼓楼区祁家桥35#房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证，且该协议作为办理两证的报告附件。 因双方当事人分歧较大，致调解不成。 上述事实，有双方当事人陈述、房屋所有权证、协议、本院（2014）鼓民初字第377号民事判决书、答复、报告等证据证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，桂秀明与被告于1993年12月18日签订的《换房协议》中，明确约定了被告用祁家桥17号107室、108室两套房屋的产权及在祁家桥35号桂秀明等私房原址上由被告修建的复建房中7㎡使用面积的房屋产权，与桂秀明交换祁家桥35号的房屋产权，且互不补偿。但桂秀明与被告于2003年5月6日签订《协议》时，双方在该协议中除明确市房管局将桂秀明私房119.6平方米退还其自管外，亦明确因双方在1993年12月18日签订《换房协议》及1994年4月20日签订《协议》时，桂秀明将发还自管的119.6平方米中的94.3平方米平房与被告祁家桥17号107室、108室房交换，并且被告同意将复建房（配电房）中的25.3平方米产权房给桂秀明。上述协议均为双方的真实意思表示，合法有效，2003年5月6日签订的《协议》对于本市鼓楼区祁家桥35号房屋中复建房（配电房）的权属问题进行了明确约定。 加之，双方签订2003年5月6日的《协议》，是由于被告办理本市鼓楼区祁家桥35号房屋的国有土地使用权证及房屋所有权证的需要，后被告取得了该房屋的两证，其中该房屋所有权证（丘号522115-6）载明建筑面积共962.44平方米（四层混合结构房屋为896.88平方米，二层砖木结构房屋为65.56平方米），包括被告同意给桂秀明的复建房即配电房（二层砖木结构）中的25.3平方米。现三原告作为桂秀明的继承人，主张本市鼓楼区祁家桥35号房屋中砖木结构部分的25.3平方米即占砖木结构38.59%的份额权益归三原告享有，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于被告提出的辩解意见，因协议双方系平等的民事主体，签订2003年的《协议》是双方自愿订立，并不违法，系权属约定而非赠与，双方应当本着诚信原则，按照约定全面履行各自的权利义务，故被告的辩解意见，本院不予采信。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第三十三条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 南京市鼓楼区祁家桥35号房屋（丘号522115-6）二层砖木结构中38.59%的份额权益归原告彭京德、彭悦德、彭庆德共同享有。 案件受理费5095元，由被告南京东南塑料化工厂负担（原告已预交，被告南京东南塑料化工厂于本判决生效之日起十日内加付此款）。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 长  朱玉梅 代理审判员  孙 燕 人民陪审员  马桂花 二〇一四年十二月十一日 见习书记员  王 进