福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2014）鼎民初字第1220号原告高丽华，女，1977年3月16日出生，汉族，无业，住福建省福鼎市。委托代理人张图，福建建达（福鼎）律师事务所律师。委托代理人王丹丹。被告林继锋，男，1969年3月13日出生，汉族，驾驶教练，户籍地福建省福鼎市，现住福鼎市。被告胡琴芝，女，1971年6月14日出生，汉族，待业，户籍地福建省福鼎市，现住福鼎市。委托代理人黄喜、朱晓耕，福建合伦律师事务所律师。原告高丽华诉被告林继锋、胡琴芝债权债务概括转移合同纠纷一案，本院于2014年4月30日受理后，依法由审判员李威适用简易程序公开开庭进行了审理。原告高丽华及委托代理人张图，被告林继锋、胡琴芝及委托代理人黄喜、朱晓耕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高丽华诉称，2011年1月8日原告通过福鼎市华景房产中介所向二被告购买坐落于福鼎市华鑫锦绣苑14栋402室商品房，购房款合计192276元。当天原告向二被告交付购房定金20000元。2011年1月19日原告通过银行汇款的方式向二被告支付了剩余购房款172276元。但时至今日上述房产仍未进行建设，致使原告的购房目的至今无法实现。故诉至本院，请求依法判令：1、解除原、被告双方针对福鼎市华鑫锦绣苑14栋402室商品房的认购权转让合同关系。2、被告林继锋、胡琴芝共同返还购房款人民币192276元整及利息（自2011年1月20日起至法院判决清偿之日止，按中国人民银行同期同类贷款月利率计）。被告林继锋、胡琴芝辩称，1、原、被告双方的法律关系不是房屋买卖的法律关系，而是属于房屋购买权概括转让关系。2、原告主张所谓的商品房买卖合同没有事实法律依据，请求驳回原告的诉求。对支付的款项没有异议，该款不是购买房屋的购房款，而是房屋购买权转让的转让款。经审理查明：二被告林继锋、胡琴芝系夫妻关系。被告林继锋与福鼎华鑫房地产开发有限公司于2009年签订了编号为HX2091的《华鑫锦绣苑认购书》，合同约定被告林继锋向福鼎华鑫房地产开发有限公司认购“华鑫·锦绣苑”14号楼4层402单元商品房，商品房价款为518811元，合同第十条约定“如甲方（福鼎华鑫房地产开发有限公司）没建成14#楼，甲方有权退还乙方（林继锋）定金叁万元整”，并确认该合同为签约合同。2009年10月22日被告林继锋向福鼎华鑫房地产开发有限公司缴纳定金30000元。2011年元月8日原告高丽华通过福鼎市华景房产中介所介绍与被告林继锋达成口头约定将该认购合同转让给原告，约定包括被告林继锋已支付的定金30000元和房款差价162276元合计转让价为192276元，被告将《华鑫锦绣苑认购书》和福鼎华鑫房地产开发有限公司的定金收款收据交付原告。同日原告向被告支付转让定金20000元，并约定剩余价款于2011年元月20日支付，并由被告林继锋向原告出具收据。2011年元月19日原告通过工商银行账户将剩余款项172276元汇入被告胡琴芝的账户。由于福鼎华鑫房地产开发有限公司至今未建设商品房和取得商品房预售许可证，故原告诉至本院。上述事实，有原告提供的原告身份证、二被告户籍证明、二被告婚姻登记证审查处理表、被告出具的收据、华鑫锦绣苑认购书、福鼎华鑫房地产开发有限公司的收据、银行汇款明细及在庭审的陈述予以证实。综上所述，本院认为，被告林继锋与福鼎华鑫房地产开发有限公司签订的《华鑫锦绣苑认购书》系双方真实意思表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为有效合同，双方应按合同约定履行合同义务。原告高丽华与被告林继锋对认购书转让形成口头合同系债权债务概括转移合同，虽是双方真实意思表示，但该转移并未经福鼎华鑫房地产开发有限公司同意，且违反《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条和《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》第七条：“根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让”的禁止规定，应当认定该转移合同无效。原告已实际支付定金20000元和转让款172276元，事实清楚，充分证据，本院予以认定。由于转移合同无效，被告因该合同取得财产依法应予以返还，同时该笔债务发生被告林继锋、胡琴芝夫妻关系存续期间，应当认定为夫妻共同债务，被告林继锋、胡琴芝应承担共同返还责任，故原告主张二被告应共同返还转让款192276元，本院予以支持。由于原、被告双方在签订合同均有过错，依法应当各自承担相应的责任，根据双方履行情况，本院确认在主张权利之前由原告自行承担，主张权利之后的逾期付款利息由二被告承担，故原告主张自起诉之日即2014年4月30日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息，本院予以支持，其余超过部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条、第八十八条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（二）》第二十四条之规定，判决如下：一、被告林继锋、胡琴芝应于本判决生效之日起十日内支付原告高丽华转让款192276元及自2014年4月30日起至本判决确定的还款之日止按中国人民银行规定同期同类贷款基准利率计算的逾期付款利息。二、驳回原告高丽华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4146元，减半收取2073元，由被告林继锋、胡琴芝负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  李威二〇一四年七月二十九日书记员  林琳附注本判决的申请执行期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。引用的主要法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第八十八条当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。3、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第二十四条债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。