湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2014）雨民初字第03096号原告中航物业管理有限公司。住所地深圳市福田区振华路飞亚达大厦****。法定代表人石正林，董事长。委托代理人倪津，男，1989年7月4日出生，汉族。被告陈艳辉。委托代理人王永久，男，1964年5月29日出生，汉族。原告中航物业管理有限公司（以下简称原告）与被告陈艳辉（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由代理审判员唐琳独任审判，于2014年8月20日公开开庭进行了审理。后因案件复杂，本院决定案件转为普通程序审理，依法由代理审判员张亮琦担任审判长，与人民陪审员庞昌阳、朱志明三人组成合议庭，于2014年11月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人倪津及被告的委托代理人王永久到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告为长沙市雨花区宏景名厦小区A座0709房业主。原告和宏景名厦小区开发商湖南宏基房地产开发有限公司于2003年4月签订《宏景名厦物业管理委托合同》，约定原告为宏景名厦小区物业服务单位直至小区业主委员会成立。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利与义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。因小区没有成立业主委员会，原告一直在小区服务至今。被告于2004年11月15日收房入住后，自2005年11月开始，被告停止缴纳物业管理费（2008年1月-5月正常缴纳），截止2014年3月，被告共计欠缴物业管理费14818.56元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费，特诉至法院。诉讼请求：1、判令被告立即支付物业管理费14818.56元；2、判令被告承担本案全部诉讼费。被告陈艳辉辩称，被告家中笔记本电脑被盗，找物业公司反映问题没有答复。被告楼下409号业主因家中做盒饭，将抽油烟机摆至房屋外面致使被告家中一直被烟雾笼罩，而且导致被告小孩患化脓性鼻炎，向物业公司反映该问题，物业公司一直未处理。物业公司提供的服务存在严重瑕疵，服务不到位，危及到业主的安全。故被告未缴纳物业管理费。经审理查明，原告系长沙市雨花区宏景名厦小区的物业服务企业，被告系该小区A座0709房业主（房屋产权面积85.76平方米）。2003年4月22日，湖南宏基房地产开发有限公司（合同甲方）与深圳市中航物业管理有限公司（合同乙方）签订了《宏景名厦物业管理委托合同》，合同对委托管理事项、委托管理期限、双方权利义务、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。其中，合同第16条约定“1、委托管理期限为五年，自2003年4月21日起至2008年4月20日止。……3、合同在业主委员会成立之前由甲乙双方签订，在业主委员会成立之后由业主委员会同乙方签订”。合同第20条约定“乙方须按下列约定，向业主或使用人收取管理服务费。物业管理费包括基本物业管理收费、公用水电分摊、电梯运行费等费用。1、……住宅物业由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取……2、基本物业管理服务费标准的制订和收取，须经甲方或业主委员会通过，并报市物价部门批准；……4、每月十五日以前交纳当月物业管理费和上月水电费。逾期交纳的，从逾期之日起每天按应交管理费的万分之五交纳滞纳金，欠交壹个月以上管理费的乙方有权采取相应强制性措施催缴，严重者可付诸法律诉讼解决。”合同第38条约定“合同期满合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见”。协议签订后，原告为小区提供了物业管理服务。《宏景名厦物业管理委托合同》到期后，未成立宏景名厦小区业主委员会，原告继续对宏景名厦小区提供物业管理服务至今。自2005年11月起，原告多次要求被告缴纳物业管理费，并于2014年4月1日发出律师函，要求被告在2014年4月25日前缴清物业服务费，但被告未支付，原告催讨未果，诉至本院，请求裁决。另查明，1、2010年10月26日，深圳市中航物业管理有限公司在深圳市市场监督管理局进行了企业名称变更，变更后企业名称为中航物业管理有限公司。2、2008年，原告与被告签订《物业管理服务协议》，协议约定住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.8元向被告收取。上述事实，有《宏景名厦物业管理委托合同》、《物业管理服务协议》、备案证明、服务价格登记证、房屋移交申请表、照片、律师函、房屋产权情况以及当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，湖南宏基房地产开发有限公司与原告签订的《宏景名厦物业管理委托合同》系双方真实意思的表示，该合同合法、有效，被告作为长沙市雨花区宏景名厦小区业主，原、被告之间已形成了物业服务合同关系，双方均应按约履行各自的义务。一、关于《宏景名厦物业管理委托合同》到期后双方权利义务问题。2003年4月22日，湖南宏基房地产开发有限公司与原告签订了《宏景名厦物业管理委托合同》，合同约定原告提供物业管理服务期限为五年，自2003年4月21日起至2008年4月20日止。2008年4月21日，合同约定的五年物业管理服务期届满，双方未续签合同。但在合同约定期限届满后，原告仍对宏景名厦小区提供物业管理服务至今。根据原告合同到期后继续为小区业主提供物业服务至今的事实，双方之间存在事实上的物业服务合同关系，原、被告之间的权利义务参照《宏景名厦物业管理委托合同》的约定履行，原告按照合同的约定提供物业服务，被告作为小区业主亦应按约履行支付物业管理费的义务。故，原告要求被告支付欠缴物业管理费的主张，本院予以支持。二、关于二被告欠缴物业管理费等费用的数额。根据2003年4月22日湖南宏基房地产开发有限公司与原告签订的《宏景名厦物业管理委托合同》约定，住宅物业由原告按建筑面积每月每平方米1.5元向业主收取。虽然原告与被告签订了《物业管理服务协议》约定住宅物业管理服务费由原告按建筑面积每月每平方米1.8元向被告收取，但调整物业服务费涉及业主的共同利益，需要业主共同决定，原告未举证证明宏景名厦物业服务费由1.5元每月每平方米调整至1.8元每月每平方米经过了该小区专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，原告主张按1.8元每月每平方米收取物业管理费，本院不予支持。被告系该小区A座0709房业主，房屋建筑面积为85.76平方米，按每月每平方米1.5元的标准，被告每月应缴纳的物业管理费为128.64元（1.5元／平方米×85.76平方米）。原、被告认可被告欠费期间为2005年11月至2014年3月（2008年1月-5月正常缴纳），共计96个月，故，被告欠缴的物业管理费截止至2014年3月份共计为12349.44元（128.64元／月×96月）。三、关于被告拒缴物业服务费的理由能否成立问题。被告辩称由于原告的服务不到位，导致被告家中物品被盗，小孩患病及小区搭建违章建筑等现象产生，故未交纳物业管理服务费，但被告所述情形并非拒交物业管理费的法定理由。被告应当及时按约缴纳物业管理服务费。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告陈艳辉于本判决生效之日起7日内支付原告中航物业管理有限公司物业服务费12349.44元；二、驳回原告中航物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费170元，由被告陈艳辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  张亮琦人民陪审员  庞昌阳人民陪审员  朱志明二〇一四年十二月八日书 记 员  张 莎附：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同、以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。