上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2015）松民三(民)初字第3838号原告汤汉涛，男，1964年9月13日生，汉族，住上海市徐汇区。原告崔丽萍，女，1979年12月25日生，汉族，住安徽省蚌埠市。上述两原告共同委托代理人王浩君，上海尊源恒律师事务所律师。被告赵建忠，男，1964年11月19日生，汉族，住福建省南平市。被告涂映平，女，1966年11月17日生，汉族，住福建省南平市。第三人北京银行股份有限公司上海分行，住所地上海市浦东新区。负责人沈建峰，行长。委托代理人黄亦嵩。委托代理人瞿新。原告汤汉涛、崔丽萍诉被告赵建忠、涂映平、第三人北京银行股份有限公司上海分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2015年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2015年11月9日公开开庭进行了审理。原告汤汉涛、崔丽萍的共同委托代理人王浩君，被告赵建忠、第三人北京银行股份有限公司上海分行(以下简称“北京银行上海分行”)的委托代理人黄奕嵩、瞿新到庭参加诉讼。后因案情复杂，且无法通过邮寄或直接送达方式向被告涂映平送达诉讼材料，故本案转为适用普通程序，于2016年6月2日公开开庭进行了审理。原告汤汉涛、崔丽萍的共同委托代理人王浩君、北京银行上海分行的委托代理人黄奕嵩、瞿新到庭参加诉讼。被告赵建忠、涂映平经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告汤汉涛、崔丽萍诉称：2015年4月28日，两原告向两被告购买位于上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称“涉案房屋”)，并签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，根据合同约定，原告汤汉涛于2015年4月28日通过银行转账方式向被告赵建忠支付700,000万元购房款，于2015年6月9日通过银行转账方式向被告赵建忠支付了2,000,000万元购房款。根据双方房地产买卖合同附件三中的约定，两被告在收到原告支付的2,700,000元购房款后，应用于向北京银行上海分行归还涉案房屋项下的抵押贷款，并办理抵押登记的注销手续。然而两被告在收到原告支付的两笔购房款后，未能依约归还银行贷款，致使系争房屋的抵押登记未能注销，经原告要求继续履行合同，被告迟迟不予配合，致使双方签订的《上海市房地产买卖合同》无法继续履行。为此，原告诉至法院，请求法院依法判令：1、被告一、被告二继续履行与两原告于2015年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》；2、被告一、被告二向第三人归还就上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋所欠的银行抵押贷款；3、被告一、被告二协助第三人解除上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(房产证：松XXXXXXXX**)的抵押；4、被告一、被告二在收到两原告支付的剩余购房款后，将上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的产权登记变更至两原告名下；5、被告一、被告二向原告支付自2015年8月11日起至判决生效之日止的违约金，按每日2,350元计算;6、本案诉讼费由两被告承担。被告赵建忠辩称：同意继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》，但是目前没有履行能力，同意涤除房屋上的抵押登记并协助原告将房屋过户登记至原告名下。原告已经支付2,700,000元购房款，尚有2,000,000元未支付，自己主观并不想违约，原告主张按照合同约定购房款总价4,700,000元计算违约金对自己有失公平。被告涂映平未作答辩。北京银行上海分行辩称：在涉案房屋贷款本金、利息、罚息全部清偿后同意涤除抵押登记，截至2016年6月2日，赵建忠欠北京银行股份有限公司上海分行贷款本金2,808,054.05元、银行利息5,465.56元，合计欠款2,813,519.61元。自2016年6月2日之后产生的逾期利息和罚息按照银行的规定收取。无论是被告本人还款还是其他人代还都没有异议。经审理查明：被告赵建忠、涂映平为涉案房屋登记的权利人。2015年4月28日，被告赵建忠、涂映平作为出卖方(甲方)、原告汤汉涛、崔丽萍作为买受房(乙方)，双方签订了《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，约定甲方向乙方出售坐落于松江区新桥镇莘砖公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋，房屋成交总房价款为4,700,000元；房价款的支付方式：乙方已在甲、乙双方签订本合同当日直接支付甲方首期部分房价款人民700,000元。乙方应于签订本合同后2015年6月1日内直接支付甲方部分首期房价款2,000,000元，乙方直接向甲方支付该笔款项，甲方应将该款项专项用于偿还抵押权人(如银行等)的借款余额(如有不足，甲方自行补足)。若因甲方自行办理还款手续可能导致的无法如期交易等风险，由乙方自行承担，居间方已告知，乙方已知晓，甲方需于签署本合同后伍个工作日内办理申请手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料及办理完成该房地产抵押登记的注销手续。乙方通过申请贷款的方式支付甲方第二期房价款人民币1,980,000元，乙方应支付甲方尾款人民币计20,000元。合同约定违约责任：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。合同还对其他相关事宜进行了约定。上述合同签订后，二原告陆续已付两被告购房款2,700,000元，二被告将涉案房屋交付二原告。二被告未按约涤除涉案房屋上的抵押登记。庭审中，被告赵建忠同意继续履行签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号XXXXXXX)，并确认原告已经支付购房款合计2,700,000元。被告赵建忠同意在涉案房屋涤除抵押登记后协助原告汤汉涛、崔丽萍登记至两原告名下。庭审中，原告提供2011年5月11日公证书一份，证明涂映平系赵建忠配偶，涂映平授权赵建忠全权办理购房相关事宜，由赵建忠代为签署一切有关文件。被告赵建忠对于证据的真实性无异议，并提供离婚证一份，证明两人已于2015年6月16日登记离婚，涉案房屋由其自行处理。原告和第三人辩称两人在签订《上海市房地产买卖合同》时尚未离婚，应当共同承担还款义务。庭审中，原告提供中国工商银行划款凭证、银行流水单，证明原告于2016年6月1日向上海市松江区人民法院转账支付人民币2,820,000元(含未付购房款2,000,000元)表示愿意代两被告支付欠第三人的贷款本金、利息、罚息等，对以后产生的利息、罚息等愿意另行补交。对于自己为两被告垫付的上述费用保留后续诉权。第三人对于原告提交的证据的真实性没有异议，确认原告转入上海市松江区人民法院账户的汇款金额，称在涉案房屋的本金、利息、罚息全部结清的情况下同意涤除抵押。以上事实，主要有《上海市房地产买卖合同》、《公证书》、《中国工商银行个人业务凭证》、收据、《上海市房地产登记簿》、《个人购房按揭贷款借款合同》、《抵押合同》、《上海市房地产权证》、个贷放款记账操作记录单、个人一手住房贷款放款通知书、中国工商银行划款凭证、银行流水单、当事人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告签订的房屋买卖合同系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性效力性规定，属有效合同，双方均应按约履行。其次，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，二被告未在合同约定的期限内涤除抵押并协助原告办理过户登记手续，已构成违约，应当按照合同的约定承担相应的违约责任。故二原告主张的被告继续履行合同、涤除抵押、协助办理过户手续、支付违约金等诉求，于法有据，且第三人同意配合，本院予以支持。二被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃其诉讼及答辩的权利。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告汤汉涛、崔丽萍与被告赵建忠、涂映平对于2015年4月28日签订的《上海市房地产买卖合同》继续履行；二、被告赵建忠、涂映平于本判决生效之日起十日内向第三人北京银行股份有限公司上海分行清偿《个人购房按揭贷款借款合同》(合同编号XXXXXXXXXXXXXXX)、《抵押合同》(合同编号XXXXXXXXXXXXXXX-1)项下的借款本金、利息、罚息等债务；三、在上述第二项债务履行完毕后十日内，第三人北京银行股份有限公司上海分行协助被告赵建忠、涂映平办理上海市松江区新桥镇莘砖公路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋的抵押登记注销手续(抵押权人为第三人北京银行股份有限公司上海分行)；四、在上述房屋抵押登记注销后十日内，被告赵建忠、涂映平协助原告汤汉涛、崔丽萍办理上述房屋过户至原告汤汉涛、崔丽萍名下的手续；五、原告汤汉涛、崔丽萍于本判决生效之日起十日内支付被告赵建忠、涂映平剩余房款2,000,000元；六、被告赵建忠、涂映平于本判决生效之日起十日内支付原告汤汉涛、崔丽萍自2015年8月11日起至判决生效之日止的逾期过户违约金(按照每日2,350元的标准计算)；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,800元，公告费560元，财产保全申请费5,000元，合计诉讼费28,360元，由被告赵建忠、涂映平负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  张 利审 判 员  洪 飞人民陪审员  陆为明二〇一六年六月十二日书 记 员  刘思钰附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。