安徽省亳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）亳民一终字第00923号上诉人（原审原告）：张占军，男，1986年4月29日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托代理人：赵长利、苏涛，安徽赵长利律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：耿建强，男，1985年5月22日出生，汉族，住安徽省涡阳县。委托代理人：宋辉，安徽公德律师事务所律师。上诉人张占军因与被上诉人耿建强房屋租赁合同纠纷一案，不服安徽省涡阳县人民法院（2013）涡民一初字第00272号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月20日公开开庭审理了本案，上诉人张占军的委托代理人赵长利、苏涛，被上诉人耿建强的委托代理人宋辉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。一审法院审理查明：2012年10月12日，原告（甲方）与被告（乙方）就原告拥有的七层楼房签订房屋租赁合同，合同约定：一、甲方将坐落于紫光大道北侧、育才路南头路西的门面房两间七层出租给乙方使用；二、甲方必须保证该房屋产权无争认；三、租赁期为十二年，房屋租赁到期后，在同等条件下乙方有优先租赁的权利；四、租金交付方式为一年一付，第一年租金为200000元，前三年租金不变，以后按每三年12%递增，租赁期限内房屋产权的税收及各方面的费用均由乙方承担；五、每年到期前提前两个月交付下一年的租金，租金打入指定的账户（户名：张凤各，农业银行：6228414070464624216），如乙方未能按时交付租金，甲方有权提前终止合同；六、乙方在使用过程中，未经甲方同意不得擅自转租、转让给他人使用，否则甲方有权解除合同，收回房子，并不退还房屋租��；七、乙方根据经营需要进行装潢。但是不得改变房屋的主体结构（包括楼梯等），否则，甲方有权解除合同，并要求乙方承担赔偿责任；八、本协议到期后，乙方不再续租该房，乙方添置的物品（如电脑、电视、床、空调）有权带走，其余物品不可恶意损坏。九、乙方不得从事违法经营活动，如乙方有违法行为，所产生的责任与费用由乙方负责；十、本协议是甲乙双方真实意思表示，经双方签字后生效。在本协议履行过程中出现新问题，双方协商解决，单方行为无效；十一、本合同一式两份甲乙双方各持一份，在乙方给付甲方全额房租后并双方签字后方可生效；十二、本合同生效后甲方即将房产的使用权交付给乙方，经房产产生的所有费用均由乙方负责；十三、甲方必须保证房屋水通、电通，路通至门口；十四、乙方租赁期起始时间从接到甲方验收时间为准，如未在2012午11月30日前办理好手续，则乙方可自动方弃合同，损失与甲方无关。在签订上述合同之前，原告的父亲张凤各与邻居周方（芳）明出具收条一份（没有写明时间，但原告、被告均承认是在签订房屋租赁合同之前），收宋强（被告前期的合伙人）订金50000元。被告在房屋装潢过程中，因安装空调，在原告房屋承重梁上打眼，原告予以阻止，为此发生纠纷，原告起诉到院请求判令：1、解除原、被告双方所签订的房屋租赁合同；2、判令被告恢复房屋原状，赔偿原告经济损失1500000元；3、判令由被告承担本案的诉讼费、鉴定费、评估费。另查明，2013年1月22日，原告申请对被告在其房屋主梁上打眼是否构成安全隐患进行鉴定。经委托，2013年4月15日，安徽省建筑工程质量第二监督检测站出具检测报告：“1、本工程装饰装修过程中擅自损伤承重构件违反国家《建筑装饰��修工程质量验收规范》（GB50210-2001）相关条文规定。2、本工程装饰装修过程中造成的梁损伤已影响到结构原有构件的安全可靠度，应进行有效加固处理，请相应有资质单位根据本站报告提出具体处理方案。”2013年5月28日，被告耿建强申请确定维修加固方案和维修加固费用。经本院委托，2013年7月29日，安徽皖能加固工程有限公司出具了《涡阳县张占军、邹广斌、朱尹洲综合楼梁损伤修复加固工程（施工图）》及《涡阳县张占军、邹广斌、朱尹洲综合楼梁加固报价表》，工程总造价100296元，工程总价100000元整。并注明：l、该报价不含施工水电费、总包服务费及影响加固施工的一切障碍拆除及恢复费用；2、该报价仅含加固施工图内32道梁加固费用，如现场吊顶拆除后需增加其他部位梁加固，则增加费用按加固梁根数进行计算，每根梁3000元。原告张占军以加固工程方案���全面、不客观，未经其到现场签字认可为由，申请补充加固方案。2013年8月29日，安徽皖能加固工程有限公司出具了《涡阳县张占军、邹广斌、朱尹洲综合楼梁损伤修复加固工程（施工图）》及《涡阳县张占军、邹广斌、朱尹洲综合楼梁加固报价表》，结论：工程总造价251552元。并注明：“该报价不含施工水电费、总包服务费及影响加固施工的一切障碍拆除及恢复费用。”并于2013年出具了一份《关于涡阳县张占军、邹广斌、朱尹洲综合楼梁损伤开孔修复加固施工图的变更说明》内容如下：“受涡阳县人民法院的委托，我公司于2013年7月对涡阳县张占军、邹广斌、朱尹洲综合楼混凝土梁开孔进行加固方案设计。由于现场施工单位提供的数据不准确，导致方案与实际情况存在偏差，应贵院再次委托，我单位会同房屋所有人、现场施工单位及法院代表对施工现场开孔数量���部位进行了复核，根据复核结果，我单位重新进行了结构分析、计算，出具了新的加固方案，同时原2013年7月出具的加固方案作废。”2013年9月9日，被告耿建强提出异议，认为张占军申请补充鉴定而不是重新鉴定，安徽皖能加固工程有限公司无权变更第一个加固方案的内容，其变更说明是无效的。鉴定所提供的图纸、资料没有经过双方认可，属单方行为，并要求重新确定加固机构、加固方案、加固费用。经原、被告双方选定，一审法院委托安徽天淮加固工程技术有限公司重新设计加固方案及加固工程报价。2014年3月27日，安徽天淮加固工程技术有限公司出具了设计加固方案及包钢加固工程报价表，并说明：“1、本工程工程量根据附图计算所得，本报价根据《安徽省2009土建》编制。2、本报价不含其它装饰工程。3、本工程后期维护每十年一检。4、本工程优惠报价（除税金后优惠5%）总造价248800元（含设计费）。”对该结论原、被告都予以认可。再查明，本案受理后，原告张占军于2013年1月6日申请先予执行，请求人民法院依法裁定被告耿建强停止对涉案的房屋装潢。本院于2013年1月6日作出（2013）涡民一初字第00272号民事裁定，裁定被告耿建强停止对坐落在涡阳县紫光大道北侧育才路南口西侧商住楼一至七层楼房的装潢。原告张占军起诉要求：1、解除双方所签订的房屋租赁合同。2、判令耿建强恢复原状。赔偿损失1500000元。一审法院认为：依法成立的合同，自成立时生效。对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原告张占军与被告耿建强签订的房屋租赁合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系有效合同。原告以合同第十一条约定“承租人全额支付租金并双方签字后生效”，主张涉案房屋租赁合同未生效，但是被告在交付原告50000元订金及合同签订后，就对该涉案的房屋进行装潢，原告称前期不知道被告进行装潢不符合客观常理，说明该房屋已经交付给被告使用，合同己实际履行，应视为原告对合同第十条“本协议是甲乙双方其实意思表示，经双方签字后生效。在本协认履行过程中出现新问题，双方协商解决，单方行为无效”约定的默认。原告认为被告违反《中华人民共和国合同法》第二百一十九条规定，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定以及双方签订的租赁合同第七条的约定，应解除合同并赔偿损失。被告在装饰装修过程中虽然造成的梁损伤已影响到结构原有构件的安全可靠度，但是根据安徽省建筑工程质量第二监督检测站的检测结论可以看出，可以“进行有效加固处理，请相应有资质单位根据本站报告提出具体处理方案”。而被告根据该结论主动要求对给原告的房屋造成安全隐患部分进行加固处理，且已申请安徽天淮加固工程技术有限公司提出了具体处理方案，并与其签订了房屋加固合同，说明被告己积极主动采取了补救措施，被告应在合同履行过程中对原告房屋造成的安全隐患继续按方案进行加固处理。在合同签订前，被告己支付原告订金50000元，其他150000元房租支付方式虽存在争议，但被告在诉讼中对争议部分作出让步，同意随时支付原告150000元房租，表明被告有继续履行合同的诚意，如解除合同则会给被告造成更大经济损失，根据保护当事人最大利益的原则，该合同应继续履行，故原告要求解除合同的理由不能成立，该请求不予支持。原告要求被告赔偿其经济损失1500000元的诉讼请求，因���有证据证明损失的范围和确切依据，不予支持；案经审判委员会研究决定，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告张占军的诉讼请求。案件受理费18300元，原告张占军负担9150元，被告耿建强负担9150元；先予执行费5000元，由被告耿建强负担。上诉人张占军上诉称：一、该合同并没有生效，该合同是附条件的合同，该合同生效的要件是被上诉人给付上诉人全额房租，并且双方签字，即合同生效应同时满足以上两个条件，缺乏其中一个条件，合同就不生效，现双方约定的第一年租金为20万元，而被上诉人只支付上诉人5万元的订金。并未全额支付房租。因此该合同并没有生效。即使该合同生效，但被上诉人擅���在该房屋上打眼，已经严重损害了上诉人楼房的结构承重能力，并经法院为委托对该楼房进行了检测，检测结果为装修损伤了承重构建，已影响到结构原有构建的安全可靠度。应进行有效加固处理，后法院委托安徽天淮加固技术有限公司出具了包钢加固工程报价表及房屋加固涉及说明，以上事实说明被上诉人的装修行为已经严重侵害了上诉人的物权，按照双方合同的约定并结合以上事实，被上诉人已经对楼房的承重结构进行了严重破坏，给上诉人的楼房造成了重大安全隐患，因此上诉人有权要求解除合同。再次，被上诉人在上诉人不知情的情况下，擅自在楼房的六层上加盖了一层，使用的是砖混承重墙，另加钢构，从而可以看出被上诉人并未考虑房屋的实际承重能力和设计安全强度。综上请求二审法院撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求。被上诉人耿建强辩称，上诉人的上诉理由不能成立，合同第十条明确约定，双方签字后合同生效，根据合同法的解释，如果本案存在损害，出租人中有要求承租人在合理的期限内回复，承租人不恢复的出租人才有权解除合同。针对上诉人提及的楼房六层加盖部分，涉案的鉴定并未认定存在安全隐患。被上诉人愿意依法支付租金并进行加固维修，一审认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院驳回上诉，维持原判。二审中，各方当事人的提供证据同一审，相对方的质证意见亦同一审。一审法院对证据的认定正确，本院予以确认，本院根据有效的证据查明的事实同一审。本院认为：根据上诉人的上诉请求和被上诉人的答辩意见，本案的争认焦点为：1、双方签订的合同是否已经生效？该合同应不应当予以解除？2、上诉人要求恢复原状及赔偿损失的诉讼请求是否应当予以支持？一、双方当事人在租赁合同第十条约定“本协议是甲乙双方真实意思的表示，经双方签字后生效。”根据《中华人民共和国合同法》第四十四条规定“依法成立的合同，自成立时生效。”当事人即使无“经双方签字后生效”的约定，由于双方签订的租赁合同不违反法律规定，在双方当事人签字后，租赁合同亦发生法律效力，而在租赁合同第十一条约定“本合同一式两份，甲乙双方各持一份，在乙方付给甲方全额房租后并双方签字后方可生效”，可见本租赁合同生效的条件为：一是乙方给付甲方全额房租，二是给付房租后双方签字。因耿建强并未全额给付张建军房租，根据《中华人民共和国合同法》第四十五条的规定，该租赁合同生效的条件并未成就，因此，租赁合同并未生效，由于租赁合同未生效，张占军要求解除合同没有依据，一审认为双方签订的租赁合同有效���合同应当继续履行并不妥当。二、由于租赁合同并未生效，对租赁合同是否应当解除已无需审理。一审中，法院委托安徽省建筑质量第二监督监测站对张占军受损的房屋进行检测，第二监督监测站报告中指出“。本工程装饰装修过程中造成的梁损伤已影响到结构原有构件的安全可靠度，应进行有效加固处理。”，由于租赁房屋梁损伤是耿建强装修过程中造成的，故耿建强应当对受损房屋进行加固，一审法院委托安徽天淮加固工程技术有限公司于2014年3月24日对该房屋的损害作出设计加固方案及包钢加固工程报价表，双方当事人均无异议，耿建强应当按照上述设计加固方案对该房屋损害部分进行加固处理，产生的费用由耿建强承担。一审法院对受损租赁房屋需要加固未予处理而判决驳回张占军诉讼请求不当。张占军要求耿建强1500000元的损害赔偿以及耿建强因装修房屋所产生的损失，可待对受损租赁房屋进行加固、检测后另行解决。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、撤销安徽省涡阳县人民法院（2013）涡民一初字第00272号民事判决。二、耿建强于本判决生效之日起五日内按照安徽天淮加固技术有限公司于2014年3月27日出具的设计加固方案对坐落于紫光大道北侧、育才路南头路西的门面房七层张占军的房屋进行加固处理。三、驳回上诉人张占军的其他诉讼请求。一审案件受理费18300元，上诉人张占军负担9150元，被上诉人耿建强负担9150元，先予执行费5000元，由耿建强负担。二审案件受理费18300元，由上诉人张占军负担9150元，被上诉人耿建强负担9150元。本判决为终审判决审判长  ��亮审判员  苏维丽审判员  许 林二〇一四年十二月二日书记员  刘哓曼