南京市鼓楼区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0106民初3564号原告江苏凤凰地产有限公司，统一社会信用代码9132010267902012XD，住所地本市玄武区营苑南路58号。法定代表人齐世洁，总经理。委托代理人陆璐，江苏亿诚律师事务所律师。委托代理人袁艺伟，江苏亿诚律师事务所实习律师。被告程文汇，女，汉族，1993年11月2日生，××。委托代理人程亚平，南京东方集装箱有限公司经理。委托代理人朱玉同，江苏金港律师事务所律师。原告江苏凤凰地产有限公司（以下简称凤凰地产公司）诉被告程文汇房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李佳萱适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告凤凰地产公司的委托代理人陆璐、袁艺伟，被告程文汇的委托代理人程亚平、朱玉同到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告凤凰地产公司诉称，2012年10月21日，原、被告签订了《商品房认购协议》，确认由被告认购原告开发的本市玄武区曹后村和山园××幢104室商品房一套，房屋总价为××320473元（含定金200000元）。同年11月14日，被告向原告支付了定金200000元和部分首付款，共计1574551元，并约定剩余购房款于2012年12月15日前支付完毕，但此后被告未按约支付剩余房款。2014年1月26日，原、被告双方再次签订《和山园预售合同签约确认单》，确认在原房屋总价的基础上给付被告优惠价款，房屋总价为7651576，除去被告已支付的1574551元，剩余6077025元应一次性支付完毕。之后，被告仍未给付剩余购房款。2016年3月1××日，原告向被告发出履行催告函，要求其在收到函件之日起十日内及时支付房款，但被告至今仍未履行。原、被告之间存在合法有效的合同关系，被告迟延付款构成违约，侵犯了原告合法权益。现原告诉至法院，请求判决解除原、被告之间关于本市玄武区和山园××幢X单元X室房屋买卖合同关系，确认被告已支付的20万元定金不予退还，本案诉讼费用由被告负担。被告程文汇辩称，本市凤凰山庄小区楼盘系由原告开发建设，楼盘销售宣传时称该小区位于本市玄武区红山路××9号，但至今该门牌地址无法找寻。目前，进出该小区的道路没有开通，仅有一条穿过菜场的拥挤小路，无法正常通行。原告违约在先，被告有权暂不支付剩余购房款。综上，请求判决驳回原告的诉讼请求。经审理查明，本市玄武区和山园楼盘项目系由原告开发建设。2012年10月20日，被告向原告交纳200000元定金，认购原告位于本市凤凰山庄××幢104室房屋。2012年11月5日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《商品房认购协议》，约定：乙方同意认购公安门牌为××幢104室商品房，该房屋建筑面积为401.1××平方米；乙方认购的该房屋单价为20740元/平方米，总房款为××320473元，付款方式为首付加商业贷款；乙方同意签订本协议时，支付定金200000元，作为甲、乙双方订立《预售合同》的担保，签订《预售合同》后，乙方支付的定金转为房款；甲乙双应于2012年10月2××日前签订《预售合同》；在约定期限内，除本协议第七条、第八条约定的情形外，甲方拒绝签订《预售合同》的，双倍返还已收取的定金；乙方拒绝签订《预售合同》，无权要求甲方返还已收取的定金；甲、乙双方未在本协议约定期限内签订《预售合同》的，认购协议自动终止，认购备案自动注销；本认购协议在双方签订《预售合同》后自动失效等等。2012年11月14日，原、被告双方签订了《和山园商品房预售合同》，约定由被告购买本市玄武区曹后村和山园0××幢104室商品房（以下简称涉案房屋）。同日，被告向原告递交了《延期付款申请》，内容为：本人于2012年10月21日认购涉案房屋，房屋总价为7××××4551，付款方式为按揭，按照认购协议，应于2012年11月14日缴纳首期/楼款2374551元，现由于个人资金原因，无法按期缴纳全部房款，签约当天支付房款1574551元，其余房款申请延期至2012年12月15日缴款，金额为××00000元；如在2012年12月15日前，仍未缴纳全部房款，则本人同意贵公司将房屋另行出售给他人，同时已支付的定金20万元不再返回给本人。此后，因被告未按约向原告缴纳剩余购房款，原告曾催促其履行。2013年10月，原告向被告发送律师函称：双方于2012年11月14日签订买卖合同后，原告已支付1574551元，尚有6310000元房款未付清，原告虽多次催促，但被告仍未按约支付剩余首付款，也未将按揭所需完备资料提交银行办理按揭贷款，被告行为属于迟延付款的违约行为，原告有权按照预售合同约定，按照未付到期价款的万分之三每天加收迟延期间的违约金，请被告在接到函件之日起7个工作日内补齐6310000元房款及缴纳违约金，如逾期未办理将解除合同，定金不返还，房屋另行销售等。2014年1月26日，原、被告经协商后再次签订《和山园预售合同签约确认单》，对房屋总价、履行方式等予以明确，其中确认房屋签约总价为7651576元，2012年10月21日缴纳认购定金200000元，一次性付款为6077025元，已付款为1574551元。2016年3月17日原告再次向被告发送《催告函》，称双方于2014年1月26日签订《和山园预售合同签约确认单》后，被告仅支付房款1574551元，剩余房款6077025元至今未付，要求其在收到函件之日起十日内向原告支付剩余房款，否则原告有权解除合同，已收取定金不予退还，且有权将该房屋另行销售等。此后，被告称因原告开发建设的涉案房屋所在小区通行道路与宣传不符，原告未按规划开发该小区与外界通行的道路，影响其正常出行，在原告完成开发建设或承诺具体的开发期限前，其不同意支付剩余购房款。原告对此不予认可，认为其已按规划完成小区相关配套设施开发建设，要求被告尽快履行付款义务。因原告催促无果，遂于2016年4月13日诉至本院，要求判如所请。2016年4月1××日，本院依法将原告诉状副本等送达被告。庭审中，原告为证明其主张，提供了如下证据：1、《南京市土地出让与储备工作领导小组办公室会议纪要》、土地出让价款收据、《关于小粉桥规划方案等有关问题的会议纪要》，共同证明根据政府相关会议纪要，被告所主张的开发道路的建设主体并非原告，且原告已缴纳了3.2亿土地出让金，其中2000万元已划入城建资金由市土地储备中心开发建设涉案道路；2、《建设用地规划许可证》，证明原告已按审批规划图纸建设，被告所称道路并不包含在出让用地红线规划范围内，原告无权开发建设。被告质证后，对原告证据1、2的真实性均无异议，但不认可原告证明目的，认为涉案道路虽位于小区外，属于市政工程道路，但原告开发小区之初应当清楚该道路存在开发障碍，且至今仍未完成开发建设，影响被告正常通行。因原、被告之间意见分歧较大，致使本案调解未果。以上事实，有当事人陈述、《认购确认书》、《商品房认购协议》、《延期付款申请》、销售不动产统一发票、律师函、《和山园预售合同签约确认单》、《催告函》、《南京市土地出让与储备工作领导小组办公室会议纪要》、建设用地规划许可证及本院庭审笔录等证据予以证实。本院认为，房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付房屋价款的合同。原、被告之间就涉案房屋买卖曾签订书面《和山园商品房预售合同》，该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规范，合法有效，双方当事人均应按约履行各自的合同义务。关于解除原、被告之间的房屋买卖合同关系问题。双方合同签订后，因被告在支付部分首付款后，剩余房款一直拖延未付，亦未将按揭贷款所需要的完备的资料提交银行办理贷款手续，原告多次催促后仍未履行。2014年1月26日，双方经协商后，再次确认双方之间的房屋买卖合同关系，并对于合同总价、付款方式进行了调整，但此后被告仍在原告多次催促并给予合理履行期限后，未履行付款义务，则被告行为已构成严重违约，原告据此有权解除合同。2016年4月13日，原告明确以诉讼方式向被告主张解除合同。2016年4月1××日本院依法向被告送达，该解除合同通知视为到达被告，故双方之间关于本市玄武区和山园××幢X单元X室房屋买卖合同关系自2016年4月1××日起解除。原告提供的建设用地规划许可证等相关证据可以证明，双方争议的涉案道路并非在小区规划范围内，原告并非为该道路的开发主体，故对被告辩称原告未按宣传完成小区出行道路开发，其在原告完成开发或承诺开发期限前有权暂不履行付款义务的意见，本院不予采纳。关于被告已支付的20万元定金是否返还问题。被告已向原告支付的1574551元房款中，包括20万元定金。2014年1月26日的《和山园预售合同签约确认单》，亦载明定金20万元。现因被告迟延履行付款义务，存在根本违约行为，致使双方之间的房屋买卖合同关系依法解除，故原告请求确认被告已支付的20万元不予退还的主张，符合法律规定，本院予以支持。被告辩称2014年1月26日签订的《和山园预售合同签约确认单》系对此前双方合同关系的重新确认，该确认单未明确被告的付款时间和条件，其并无违约行为等意见，与事实不符，本院不予采信。综上，为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告江苏凤凰地产有限公司与被告程文汇之间关于本市玄武区和山园8幢X单元X室房屋买卖合同关系自2016年4月18日起解除。二、被告程文汇向原告江苏凤凰地产有限公司支付的20万元定金不予退还。案件受理费65361元，因适用简易程序减半收取32680.50元，由被告程文汇负担（此款原告已预交，被告于本判决生效之日起十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  李佳萱二〇一六年六月二十九日见习书记员  沈 婷