重庆市铜梁区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0151民初1288号原告王方仲，男，1966年5月26日出生，重庆市铜梁区人。委托代理人陈提斯，重庆天朗律师事务所律师。被告王远德，男，1978年2月18日出生，重庆市铜梁区人。原告王方仲诉被告王远德房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员李坤独任审判，适用简易程序于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告王方仲及其委托代理人陈提斯，被告王远德均到庭参加诉讼。审理中，双方当事人申请2016年4月20日至2016年6月19日进行和解，但未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告王方仲诉称，2012年3月6日，原、被告签订《房屋买卖协议》，被告将铜梁区×××面积94.26以总价34.6万元卖给原告，原告于2012年3月6日、2012年3月15日两次共交款15万元，被告未取得房屋所有权，依法不能卖该房屋给原告。为维护原告的合法权益，特诉请法院判令：1、依法解除原、被告2012年3月6日签订的《房屋买卖协议》；2、被告立即返还原告购房款15万元，并从2012年3月16日起按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率给付利息至款项付清之日止；3、本案诉讼费由被告承担。被告王远德辩称，2012年3月6日签订《房屋买卖协议》属实，原告在签协议时就知道被告没有取得房产证，不同意解除协议，也不同意返还购房款。经审理查明，2009年1月25日，重庆市龙鹏房地产开发有限公司（甲方）与蒋宜男（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》约定，乙方以房屋总价款127251元购买了重庆市龙鹏房地产开发有限公司开发的坐落于重庆市铜梁区×××房屋一套，建筑面积单价1350元/平方米、套内建筑面积单价1573.13元/平方米，建筑面积94.26平方米。合同第七条（一）2约定，属预售商品房的，甲方应当在2009年12月31日前依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案的商品房交付乙方使用；第十三条第二项约定，预售商品房的，在本商品房交付之日起60日内，由甲、乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房房地产权证的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。2009年2月9日，原铜梁县房地产交易所出具预购商品房买卖合同登记备案证明，证明该房在房地产交易登记机构办理了预购商品房买卖合同登记备案。2011年2月22日，蒋宜男（甲方）与王远德（乙方）签订房屋买卖合同约定，甲方将在重庆市龙鹏房地产开发有限公司开发的坐落于重庆市铜梁区×××房屋一套，以总成交价30万元的价格卖给乙方。合同第四条1.1）约定，2011年2月22日乙方交购房定金2万元给甲方，同时，甲方不得将该房再次出售给他人；1.2）约定，乙方在2011年3月5日前付房款273000元给甲方；1.3）约定，在2011年3月5日前办理合同更名手续；1.4）约定，乙方在产权证下发之日付清购房余款7000元；1.5）约定，2011年3月5日前甲方交付此房予乙方使用。第五条2.7）约定，甲方应在与乙方办理完产权过户手续后90日内将户口迁出。该合同签订后，王远德于2011年2月22日向蒋宜男支付购房定金2万元、3月3日支付了购房款25万元。2012年3月6日，王远德作为甲方委托方，蒋宜男作为甲方、房屋卖方与王方仲作为乙方、房屋买方签订《房屋买卖协议》约定，一、甲方将铜梁县×××私房出售给乙方，面积约94.26平方米……共计售价34.6万元；二、付款方式：1、乙方于2012年3月6日付给甲方购房款定金2万元；2、乙方于2012年3月15日付给甲方购房款13万元；3、剩余房款19.6万元由乙方在银行办理此房屋按揭贷款由银行直接支付给甲方账户上；三、房屋过户和水电过户所产生的一切税费由乙方负责，但必须提供相关手续协助办理，甲方交房前的物业管理费用由甲方交清；四、办理房屋产权证过户手续的时间定于以银行审批通过为准，甲方将此房屋交给乙方的时间定于2012年3月15日；五、违约责任：在合同履行期间，甲、乙双方相互配合，如一方违约，由甲方退还给乙方购房定金2万元，并由违约方付给守约方违约金8万元，并且违约方必须支付甲乙双方在该套房屋交易过程中产生的一切费用……十、特别约定：1、此房屋的平方以房屋产权证为准，甲乙双方都不互补差额；2、甲方领到房产证通知乙方，乙方知晓的15个工作日内，甲、乙双方到银行办理此房的按揭贷款；3、在房产证未下来之前，乙方每年付给甲方购房款3万元，此款在房款中扣除；4、如甲方违约，乙方的装修费由甲方付给乙方6万元。协议签订当天，王方仲向王远德支付购房定金2万元。2012年3月15日，王方仲向王远德支付购房款13万元。同时，王远德将房屋交由王方仲居住使用至今。由于案涉房屋不能取得房屋产权证，王方仲遂起诉来院。另查明，2012年3月6日《房屋买卖协议》尾部甲方处的签名系王远德代签。上述事实，有原、被告双方的陈述、王方仲举示的2012年3月6日王方仲与王远德签订房屋买卖协议和当日王远德出具的收到购王方仲购房定金2万元的收条一张、2012年3月15日王远德出具的收到王方仲交来购房首付款13万元的收条一张、铜梁县国土资源和房屋管理局2014年9月30日出具的证明一份；王远德举示的2009年1月25日蒋宜男与重庆市龙鹏房地产开发有限公司签订《重庆市商品房买卖合同》、蒋宜男2006年11月24日支付房款1万元的收据一张、2008年12月17日支付房款4万元的收据一张、2009年1月11日支付房款5万元的收据一张、2009年1月19日支付房款2万元的收据一张、2009年2月9日支付房款1000元的收据一张、2009年12月9日支付房款9390元的收据一张、2011年2月22日王远德与蒋宜男签订的房屋买卖合同、2011年2月22蒋宜男出具的收到王远德定金2万元的收条一张、3月3日出具收到王远德房款25万元的收条一张，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的……”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条第二款规定“出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人可以要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿”。本案中，因案涉房屋系蒋宜男在重庆市龙鹏房地产开发有限公司购买的商品房预售房并在房屋登记机关办理了预购商品房买卖合同登记备案，蒋宜男将该房卖与王远德后，2012年3月6日以王远德作为甲方蒋宜男的委托方、蒋宜男作为甲方与王方仲作为乙方、房屋买方签订的《房屋买卖协议》应当视为是王远德与王方仲签订，该协议对王远德与王方仲发生约束力。因该协议系其双方当事人的真实意思的表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。协议签订后，王方仲按照协议的约定支付了部分购房款，王远德也将房屋交付王方仲使用。但因王远德未能取得案涉房屋的所有权，致使该房的所有权不能转移至王方仲名下，导致王方仲的购买房屋享有的合同目的不能实现。王方仲要求解除《房屋买卖协议》，符合法律规定，本院予以支持。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。故，王方仲要求王远德返还购房款15万元，本院亦予以支持。关于利息，由于王方仲认可未能办理房屋产权证并非因王方仲的故意或过失造成，本院对此予以确认。对王方仲的利息请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第四条第二款之规定，判决如下：一、解除原告王方仲与被告王远德于2012年3月6日签订的《房屋买卖协议》；二、被告王远德于本判决生效后十日内返还原告王方仲购房款15万元；三、驳回原告王方仲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费3300元，减半收取1650元，由被告王远德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。代理审判员  李坤二〇一六年六月十八日书 记 员  李鸣