广西壮族自治区北海市银海区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）银民再初字第1号 原审原告：中国银行股份有限公司北海分行，住所地北海市北海大道国际金融大厦。 负责人：苏建华，行长。 委托代理人：苏珊珊，女，汉族，1982年8月29日出生，住所地北海市海城区，系中国银行股份有限公司北海分行员工。 委托代理人：廖文庆，男，汉族，1971年10月25日出生，住所地北海市海城区，系中国银行股份有限公司北海分行员工。 原审被告：梁海云，男，汉族，1968年10月16日出生，住所地北海市海城区。 原审被告：王秀琴，女，1970年2月8日出生，住所地北海市海城区。 以上二被告的委托代理人：邹志良，京园律师事务所北海分所律师。 原审被告：北海实业开发有限公司，住所地北海市四川南路明珠花园内。 法定代表人：张一明，总经理。 原审原告中国银行股份有限公司北海分行（以下简称中行北海分行）与原审被告梁海云、北海实业开发有限公司（以下简称实业公司）、商品房买卖合同纠纷一案，本院于2006年11月20日立案受理后，2007年2月9日作出（2007）银民初字第25号民事判决书，经北海市人民检察院抗诉，2014年1月23日北海市中级人民法院作出（2013）北民提字第10号民事裁定书，裁定：一、撤销北海市银海区人民法院做出的（2007）银民初字第25号民事判决书；二、本案发回北海市银海区人民法院重审。2014年6月4日立案受理后，本院依法组成合议庭，于同年8月27日、11月18日与（2014）银民初字第130-145号梁海云等诉北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同纠纷十六案合并公开开庭进行了审理。原审原告中行北海分行的委托代理人苏珊珊、廖文庆、原审被告梁海云的委托代理人邹志良到庭参加诉讼，原审被告实业公司经本院合法传唤无故不到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。 原审查明：2001年11月23日，原告北海中行与被告北海实业公司签订了《保证合同》，合同约定：被告北海实业公司为合作协议项下所有借款人的借款向原告提供保证，保证担保的范围为依据合作协议，原告与借款人（购买北海外沙海鲜岛商业用房的业主）签订的借款合同项下的贷款金额及利息，借款人应支付的违约金（含罚息）赔偿金及实现债权的费用、抵押物保管的费用等，保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部偿清其债务，原告有权直接要求被告北海实业公司履行还款责任；保证期限为自原告向买方发放的第一笔贷款的主合同所约定的每一期还款期限之日两年内；借款合同履行期间，借款人发生《借款合同》约定的违约情况的，原告有权要求被告北海实业公司提前承担保证责任；合同还对解除、变更的条件作了约定。2004年7月15日，原告与被告梁海云、王秀琴经协商签订编号为（2004）北中银零房贷字第803号《房地产抵押借款合同》，合同约定：被告梁海云以其名义向原告贷款67000元用于购买北海市房屋，贷款付至被告梁海云指定的被告北海实业公司的帐户，贷款期限为20年，贷款利率为按贷款发放日中国人民银行颁布的贷款利率执行，当前月利率为4.20‰，还贷方式为按月等额归还贷款本息，借款人在贷款发放次月起逐月还款，总期限为240期，每月还款日为5日，逾期还贷的，经原告催告,贷款人仍未纠正违约行为的,原告可书面通知解除合同、转让债权、处分抵押物、申请强制执行及提起诉讼等任何措施维护其合法权利，并按中国人民银行的规定计收逾期贷款利息；合同还约定以被告梁海云、王秀琴共有的位于北海市房屋评估价值96000元为被告梁海云向原告贷款67000元作抵押担保，若被告梁海云不能按合同约定履行还款义务的情况下，原告除继续向贷款人追索外，有权按合同约定的方式处分抵押物，并从中优先受偿，抵押但保的范围为本合同项下的贷款本金、利息、罚息、违约金以及实现债权的费用，抵押担保期限为本合同生效之日至贷款结清之日。双方签订合同后，同月26日，被告梁海云、王秀琴与原告到北海市房地产交易中心办理了抵押登记手续。同月27日，原告按被告梁海云的指定将贷款67000元以支付购房价款的名义直接付至被告北海实业公司帐户。事后，由于被告梁海云、王秀琴未按约履行合同规定的还款付息义务，经原告催收后仍未还款，原告向本院提起诉讼。截止2006年10月5日，被告梁海云、王秀琴已有12期贷款本息未归还，被告梁海云、王秀琴欠原告贷款本金64538.79元,支付逾期利息3482.91元，罚息245.83元，以上各项合计68267.53元。 另查明，被告梁海云、王秀琴在2004年和原告签订借款合同时系夫妻关系。2004年8月22日中国银行北海分行因改制更名为中国银行股份有限公司北海分行。 原审审理认为：被告梁海云、王秀琴及北海实业公司的法定代表人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，既不提供证据又未提出答辩意见，视为已放弃答辩和质证的权利。对原告提供的以上证据。本院予以确认。原告与被告梁海云、王秀琴签订的《房地产抵押借款合同》及与被告实业公司签订的《保证合同》均是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的禁止性规定，且抵押物已依法办理了抵押登记，上述合同均为有效合同。原告依约履行了贷款义务，被告梁海云、王秀琴不按合同约定履行还本付息义务，被告北海实业公司在被告梁海云、王秀琴12期未履行还本付息义务时亦未依《保证合同》的约定履行代还贷款义务，均构成违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项关于当事人一方迟延履行主要债务，经催告在合理期限内仍未履行的，当事人可以解除合同的规定，原告请求解除与被告梁海云、王秀琴签订的《房地产抵押借款合同》，有事实和法律依据，本院予以支持。原告请求被告梁海云、王秀琴共同偿还借款本息，因被告王秀琴是被告梁海云的妻子，两被告在婚姻存续期间，因购房向原告借款而产生的债务，是夫妻共同债务，应由被告梁海云、王秀琴共同偿还，原告该请求符合法律规定，本院亦予以支持。原告与被告北海实业公司签订的《保证合同》中约定的保证方式为连带责任保证，如借款人没有按借款合同约定履行或者没有全部清偿其债务，原告有权直接要求被告北海实业公司履行还款责任，原告请求被告北海实业公司对被告梁海云、王秀琴的贷款本息承担连带保证责任，依法有据，本院予以支持。原告与被告梁海云、王秀琴就贷款的抵押物已办理了抵押物登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条债务人不履行债务时，债权人以抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿的规定，因此原告请求对北海市房屋享有优先受偿权，理由正当，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第三款、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条、第四十六条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十四条的规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司北海分行与被告梁海云、王秀琴签订的编号为（2004）北中银零房贷字第803号《房地产抵押借款合同》；二、被告梁海云、王秀琴共同偿还给原告中国银行股份有限公司北海分行借款本金64538.79元及利息（利息计算自欠款之日起，借款期内按双方约定的利息计算方法计付，逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付；上述利息均计至本生效判决确定履行期限最后一日止）；三、被告北海实业开发有限公司对被告梁海云、王秀琴的上述第二项债务承担连带保证责任；四、原告中国银行股份有限公司北海分行对位于北海市房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。本案受理费2560元、其他诉讼费610元，共计3170元，由被告梁海云、王秀琴、北海实业开发有限公司共同负担（诉讼费用原告已预交，被告在履行义务时一并支付给原告）。 原审认定的事实属实，本院予以确认。 本院认为：原审原告与原审被告实业公司经协商后签订的《销售商业用房合作协议》、《保证合同》以及原审原告与原审被告梁海云签订的《房地产抵押借款合同》，均是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律规定，为有效合同，双方当事人应当按照合同的约定和法律的规定履行自己的义务。原审原告依照借款合同约定履行了借款义务，原审被告梁海云没有按照合同约定履行还本付息义务，原审被告实业公司作为保证人亦未按照约定履行代还贷款义务，均构成违约，应承担相应的违约责任。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第三项“当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”的规定，原审原告请求解除与原审被告梁海云签订的《房地产抵押借款合同》，有事实根据和法律依据，本院予以支持。由于原审被告实业公司至今未将房屋交付给原审被告梁海云、王秀琴，也未办理房屋产权登记属于根本违约，原审被告作为购房者用于抵押的房屋一直不属于自己，所贷款项已全部由原审被告实业公司收取使用。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被告解除的，出卖人应当将收受的购房款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，本案与原告梁海云等诉被告北海实业开发有限公司、第三人中国银行股份有限公司北海分行商品房买卖合同十六案合并审理，该案的所涉商品房买卖合同已被解除，故在商品房买卖合同、房地产抵押借款合同都被解除的情况下，应由原审被告实业公司将收受的购房贷款的本金及利息直接返还给原审原告，其不应再承担连带清偿责任。原审原告要求原审被告梁海云、王秀琴承担还款付息的责任，没有法律依据，本院不予支持。原审原告与原审被告梁海云就贷款抵押物已办理抵押登记，依据《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款“……债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿”的规定，原审原告请求就抵押物北海市房屋享有优先受偿权，有事实根据和法律依据，本院予以支持。综上，经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国合同法》四十四条第一款、第九十四条第一款第三项、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款、《中华人民共和国担保法》第三十三条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下： 一、解除原审原告中国银行股份有限公司北海分行与原审被告梁海云签订的《房地产抵押借款合同》； 二、原审被告北海实业开发有限公司偿还原审原告中国银行股份有限公司北海分行本金64538.79元及利息（利息计算，自欠款之日起，借款期内按照双方约定的利息计算方法计付；逾期归还的，按中国人民银行规定的逾期贷款利率计付；上述利息均计至清偿之日止）； 三、原审原告中国银行股份有限公司北海分行对原审被告梁海云的贷款抵押物北海市房屋折价、拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权； 四、驳回原审原告中国银行股份有限公司北海分行的其他诉讼请求。 本案受理费人民币2560元，其他诉讼费610元，共计3170元，由原审被告北海实业开发有限公司负担。 上述义务，义务人应于本判决书生效后十日内履行完毕。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起两年内，向本院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院或广西壮族自治区北海市中级人民法院递交上诉状，按对方当事人人数提交副本，上诉于广西壮族自治区北海市中级人民法院，并于递交上诉状之日起至上诉期限届满后7日内预交上诉案件受理费2560元（收款单位：广西壮族自治区北海市中级人民法院，帐号：455060600018120098416，开户银行：第三人北海分行北部湾东路支行）。逾期不交也不提出缓交、减交、免交案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理。 审 判 长 刘 瑞 代理审判员 钱 芳 人民陪审员 包绮静 二〇一四年十二月三日 书 记 员 黄 雪 附本判决引用的相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 第九十四条下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。 《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。 《中华人民共和国担保法》第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。