江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0281民初5713号原告（反诉被告）江阴市疾病预防控制中心，组织机构代码46640413-8，住所地江阴市长江路158号。负责人陆献文，江阴市疾病预防控制中心主任。委托代理人赵荣兴，江阴市疾病预防控制中心副主任。委托代理人柳芳，江苏天奕律师事务所律师。被告（反诉原告）江苏环宇物业服务有限公司，组织机构代码71851412-3，住所地连云港市海州区朝阳东路21-1号楼合1120室。法定代表人钱明俊，该公司总经理。委托代理人陈福凯，该公司职员。委托代理人龚维贵，江苏播仁律师事务所律师。原告（反诉被告）江阴市疾病预防控制中心(以下简称疾控中心)与被告（反诉原告）江苏环宇物业服务有限公司（以下简称环宇公司）物业管理合同纠纷一案，本院于2016年4月22日立案受理后，依法由审判员李峰适用简易程序公开开庭进行了审理。原告疾控中心的委托代理人赵荣兴、柳芳，被告环宇公司的委托代理人陈福凯、龚维贵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。疾控中心诉称：环宇公司通过招投标取得疾控中心物业管理资格。2015年12月1日，双方签订物业管理合同，对双方的权利义务进行了约定。环宇公司应于2015年12月10日前与疾控中心办理进驻手续并履行管理责任。但直至2012年12月18日，环宇公司仍未按约履行义务。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判令：1、解除双方之间于2015年12月1日签订《物业管理合同》；2、环宇公司赔偿因不能履行《物业管理合同》给疾控中心造成的经济损失403250元（其中检测费46000元、物业费357250元）；3、本案的诉讼费由环宇公司承担。环宇公司辩称：1、他公司已经于2016年4月18日向疾控中心提出解除物业管理合同，故双方的物业管理合同已经解除。2、疾控中心要求他公司承担检测及物业管理费损失的诉求没有法律依据，应当予以驳回。环宇公司反诉称：物业管理合同签订后，他公司即组织招聘了相关工作人员，并与疾控中心商定在2015年12月10日对涉案物业进行交接。但此后由于疾控中心的原因，多次推迟交接。2015年12月14日、15日，他公司与江苏华腾消防安全科技服务有限公司（以下简称华腾公司）对涉案物业的部分设施设备进行初查，并现场拍摄照片，在查验过程中，他公司仅凭直观就发现了涉案物业的消防设施存在火灾自动报警系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统以及防火卷帘等存在严重问题，部分设施处于瘫痪状态，无法应付火灾等突发情况。在查验过程中他公司还发现涉案物业的其他主要设施设备也存在不同程度的问题。对存在的上述诸多问题，他公司及时反馈给疾控中心，要求疾控中心及时作出合理处置方案，但疾控中心一直未予理睬。鉴于此，他公司通过《律师函》的形式要求疾控中心限期整修，以尽快办理交接，但疾控中心未给予任何回复。因疾控中心存在严重过错，致使涉案物业无法交接，在限期内也未完成相关设施设备的整修，给他公司造成了巨额损失，故他公司反诉至法院，请求判令：环宇公司赔偿他公司经济损失189006.50元（其中相关人员工资损失161305元、差旅费等损失27701.50元）。疾控中心针对反诉辩称：环宇公司履行合同的人员配备不符合合同约定，且未按约进驻涉案物业；故导致物业管理合同解除，合同解除的责任在环宇公司，疾控中心不应承担赔偿责任。经审理查明：2015年10月10日，江阴市政府采购中心受疾控中心委托，就疾控中心物业管理服务项目进行公开招标采购。招标要求主要为：1、中标单位应在合同签订后一星期内进驻；2、招标文件要求报价中应包含的内容：（1）报价费用含日常用耗材、备件、易耗品费及进驻服务人员工资等各类费用（加班费、福利、社会保险费等）、主要设备工具使用折旧费、保洁工具和要求的各专业项目费、包括消防系统维保及年检费、电梯系统维保及年检费、中央空调系统专业维保费（制冷机组专业维保、冰蓄冷系统专业维保、水系统专业清洗维保、末端风机盘管及风口维保、变配电维保及年检费、防雷系统维保及年检费、大厅地面的专业养护费等）、除四害、绿化养护费、管理费和税金等一切费用。(2）凡管理服务范围内的项目，由承包方自主管理、自负盈亏。(3）物业费用中各项服务内容所需日常用耗材、备件、易耗品费如下（不含水电气能耗）:现认定日常用耗材、备件等标准为单个物品、设施设备价格在500元以下，涉及物业服务中各项服务内容的养护维修更换物品（例如：各种灯具、门锁、玻璃、各类阀门、水泵、开水箱配件、五金、电气类开关插座等日常易耗配件，以及毛巾、小方巾、百洁布、2节杆、玻璃刮及刮条、涂水器、海绵杯刷、地刷、台盆刷、卫生间软刷、卫生间硬刷、蜡拖把、笤帚、扫帚、备箕、普通木拖把、水桶、尘推及套子、钢丝球、橡胶手套、塑料喷壶、老虎夹、卫生纸、擦手纸、垃圾袋、洗手液、洗衣粉、尿斗香饼、84洁厕液、中性全能清洁剂、不锈钢清洁剂、玻璃清洁剂、静电除尘液、杀虫剂、卫生香等日常用耗材）。(4）绿化养护报价应包含绿化工具、药剂等日常用耗材；3、投标单位报价时应根据现场踏勘情况及招标文件所提出的管理服务项目、服务要求、人员配备、保洁工具和日常耗材、备件、易耗品消耗、人员工资等各类费用组成进行综合报价，一旦中标，投标人的中标价为最终合同固定结算价，服务期内不作任何调整（除考核扣款以外）；4、经招标人允许，投标人可为踏勘目的进入招标人的项目现场，但投标人不得因此使招标人承担有关的责任和蒙受损失。投标人应承担踏勘现场的责任和风险。踏勘现场时间为2015年10月27日下午14：00。2015年11月4日，环宇公司参加疾控中心物业管理服务项目的投标，并递交了投标书。同日，江阴市政府采购中心向环宇公司发送中标（成交）通知书，中标金额为920213.68元。2015年12月1日，疾控中心和环宇公司签订物业管理合同，约定：服务项目为房屋日常养护维修服务、给排水设备运行维修服务、低压供电设备管理维护服务、高压配电设备管理维护服务、弱电设备运行维护服务、电梯运行维护、空调系统运行维护、消防系统维护、环境卫生保洁管理、除“四害”管理和卫生消毒、绿化管理、安保、传达、秩序管理、会议服务、设备维护运行服务、大厅专业养护。人员配置不少于33人。核定全年承包服务费为920213.68元。如环宇公司违反招标承诺时，疾控中心有权立即解除合同，由此给环宇公司造成的损失由环宇公司承担。招标文件、投标文件及疾控中心与环宇公司签订的《安全、生产、卫生管理目标责任书》等均是本合同的附件，与本合同具有同等法律效力，如有未尽事宜，双方另行签订补充协议，该补充协议同样为本合同的附件。合同履行期间为2015年12月10日起至2016年12月9日止。在物业管理合同签订的一星期内，环宇公司未按约进驻。双方口头约定交接推迟至2015年12月15日，但直至诉讼前，双方未完成交接，环宇公司未按约进驻疾控中心。2015年12月15日，环宇公司委托华腾公司对涉案物业进行了单方查验，并制作了反馈通知单，反馈通知单显示火灾自动报警及联动控制系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统、防火卷帘等方面存在故障或不能正常工作。2015年12月18日，疾控中心向环宇公司发送律师函，要求环宇公司接函后于2015年12月21日至23日工作时间至疾控中心办理交接手续，并且接管疾控中心的物业，履行管理责任。逾期不履行合同，疾控中心将解除合同，并要求环宇公司赔偿损失。2015年12月28日，环宇公司向疾控中心发送律师函，载明：疾控中心未按照招投标要求和物业合同约定督促江苏大桥物业管理有限公司（以下简称大桥公司）与环宇公司成功办理交接。疾控中心存在以下违约、违法行为：一、在约定的交接当日，你中心分管后勤的赵荣兴副主任突然提出让环宇公司在江阴市当地成立分公司、至房管局备案、提供与相关的维保单位签订的维保合同等不符合约定及法律规定的要求。后经双方协商疾控中心将交接进场时间推迟至2015年12月15日前。二、2015年12月15日，由大桥公司针对疾控中心的物业起草移交书，因该移交书中载明“所有设施设备均完好”。环宇公司遂提出要求大桥公司、环宇公司和疾控中心三方共同验收疾控中心的设施设备，以确定设施设备是否完好，疾控中心的赵副主任要求环宇公司单方对相关设施设备进行检测，检测结果疾控中心予以确认。2015年12月15日前，环宇公司委托华腾公司对疾控中心的建筑消防设施进行检测，检测结果表明疾控中心消防设施存在火灾自动报警系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、应急照明及疏散指示系统以及防火卷帘等严重问题，部分设施处于瘫痪状态，无法应付火灾等突发情况，在环宇公司的自检过程中还发现疾控中心的其他主要设施设备也存在不同程度的问题。三、针对以上疾控中心不符合交接、接管条件的物业，环宇公司将上述问题反馈疾控中心，要求疾控中心进行整改、维修，但时至今日，环宇公司也未收到疾控中心已经整改维修完毕，达到“所有设施设备完好”要求的通知。四、2015年12月23日，环宇公司已将招聘员工花名册、劳动合同书、检测结果提供给你中心，要求你中心督促大桥公司办理交接并尽早进场，但仍遭到你中心的拒绝。环宇公司为接管你中心物业而支出的相关费用应由你中心承担。2016年1月26日，疾控中心委托江阴未来建筑工程技术服务有限公司对涉案物业消防设施中火灾自动报警及联动控制系统、消火栓给水系统、自动喷水灭火系统、防排烟系统、防火分隔系统、应急照明及疏散指示系统进行了检测，检测结果为合格，能投入使用。疾控中心支付了检测费用16000元。2016年4月2日，疾控中心委托江阴市锡能实业有限公司对其电力变压器、电流互感器、真空断路器等进行检测，检测结果为符合规范标准要求，试验结果合格。疾控中心支付了检测费用30000元。2016年4月12日，疾控中心向环宇公司发送律师函，载明：第一，环宇公司是通过招投标形式取得的疾控中心物业管理服务项目的管理资格，无论是《投标承诺书》，还是《物业管理合同》，就环宇公司的义务责任都有明确规定，而且在管理人员的配置上、履行交接手续方面都进行了特别约定，但是至今为止，环宇公司管理人员未到岗，物管交接未履行。第二，为配合环宇公司交接入场并履行《物业管理合同》，疾控中心对物管大楼的建筑消防设施、电梯及高压电的安全使用等进行了全面的评估和检测，检测结论说明疾控中心办公楼的运管状态良好。但是，因环宇公司借口迟迟不予进场接管，使疾控中心的物管处于僵局。环宇公司作为投标人取得中标资格却不能按约定进场接管物业，违反了招投标的服务承诺，并且违反了《物业管理合同》的约定义务。据此，限期环宇公司于2016年4月20日前在疾控中心工作时间主动办理交接手续。否则，疾控中心将视为环宇公司不能履行合同，逾期疾控中心将解除《物业管理合同》，一切法律责任及后果由环宇公司承担。2016年4月18日，环宇公司向疾控中心发送《解除物业管理合同通知书》，载明：2015年12月30日向你中心寄送《律师函》，要求你中心在2016年1月15日前将你中心存在问题的所有设施设备整修完好后督促大桥公司与我公司办理交接，若你中心逾期不履行义务，我公司有权依法解除合同。你中心于2015年12月31日收到《律师函》，但未在规定的时间内对你中心存在安全隐患的消防设施进行整修，也未以任何形式通知我公司，逾期长达三个月之久。据此，我公司决定依法于你中心收到本通知书之日起解除与你中心签订的《物业管理合同》，你中心应承担违约责任并赔偿包括但不限于我公司支付的工资等损失。该通知书于2016年4月20日送达疾控中心；庭审中双方当事人一致同意涉案物业管理合同于2016年4月20日解除。另查明，疾控中心于2015年10月21日前对其电梯进行了检验，检验结论为合格。因疾控中心与环宇公司未就涉案物业进行交接。疾控中心的物业现由大桥公司管理，大桥公司为疾控中心在2014年1月1日至2014年12月31日提供了物业服务，服务费为989311元/年。以上事实，由招标文件、投标书、中标通知书、物业管理合同、律师函、解除合同通知书、检验报告、照片、反馈单、邮件、费用明细、工资发放记录及当事人的陈述等在卷佐证。本院认为：疾控中心与环宇公司签订的物业管理合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。双方当事人均应按约履行各自的义务。庭审中，双方当事人一致同意涉案物业管理合同于2016年4月20日解除，本院依法予以确认。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案的争议焦点是：疾控中心、环宇公司有无构成违约？本案中，环宇公司主张疾控中心未对存在故障的设施设备进行整修，构成违约。疾控中心主张环宇公司未按约进驻涉案物业，并未按约配备工作人员，构成违约。本院认为：1、因合同没有明确约定疾控中心需要将完好无损的物业设施交付给环宇公司，而招标文件规定环宇公司报价时，应进行现场踏勘，并根据现场踏勘情况进行综合报价，故即使疾控中心部分设施存在故障，环宇公司报价时应予以考虑。2、环宇公司未提供充分证据证明疾控中心的设施设备存在故障；在双方交涉过程中，疾控中心针对环宇公司的设备故障异议亦委托相关单位进行了检测，检测结果为合格。3、即使疾控中心的部分设施设备存在故障，环宇公司也无权据此拒绝接收，并解除合同。因为解除合同系针对对方当事人不履行合同主要债务才采取的救济措施，而疾控中心在物业管理合同中的主要债务系支付物业费，因此若环宇公司发现疾控中心部分设施设备存在故障，完全可以采用单方检测予以确认的方式维护自身权利，没有必要采取拒绝接收、解除合同的极端方式。综上，环宇公司未提供证据证明涉案设施设备存在故障，亦未提供证据证明双方约定疾控中心需要将完好无损的物业设施交付给他公司，故本院对于疾控中心未对存在故障的设施设备进行整修构成违约的主张不予采纳。根据招标文件规定，环宇公司应在合同签订后一星期内进驻，虽然双方口头约定将交接时间推迟至2015年12月15日，但环宇公司至今未交接涉案物业构成违约。对于损失的确定：1、环宇公司未能举证证明疾控中心存在违约行为，因此环宇公司的损失本院不予确认，由环宇公司承担。2、对于疾控中心的检测费损失，在环宇公司针对疾控中心的设施设备存在故障提出异议后，疾控中心委托相关机构对其设施设备进行了检测，该行为系为了积极敦促环宇公司履行合同做出的努力，因此该部分费用系为了履行合同支出的费用，本院依法予以确认。3、对于疾控中心的物业费损失，虽然由于环宇公司未进驻涉案物业，疾控中心另行聘请了大桥公司管理涉案物业，但若环宇公司履行物业管理合同，疾控中心亦需支付相应的物业费，因此本院仅支持疾控中心实际支出的物业费与物业管理合同约定的物业费之间的差额。本院参照大桥公司与疾控中心2014年合同约定的物业费标准确定疾控中心2016年的物业费为989311元/年，自交接之日（2015年12月15日）至合同解除之日（2016年4月20日）大桥公司管理涉案物业的时间为127天，疾控中心的损失应计算为（989311元-920213.68元）*127天/365天=24042元。综上，环宇公司应赔偿疾控中心检测费46000元、物业费24042元，合计70042元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、确认江阴市疾病预防控制中心与江苏环宇物业服务有限公司于2015年12月1日签订的物业管理合同于2016年4月20日解除。二、江苏环宇物业服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起10日内赔偿江阴市疾病预防控制中心损失合计70042元。三、驳回江阴市疾病预防控制中心的其他诉讼请求。四、驳回江苏环宇物业服务有限公司的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取3675元（江阴市疾病预防控制中心已预交），由江阴市疾病预防控制中心负担2900元，由江苏环宇物业服务有限公司负担775元，于本判决发生法律效力之日起10日内缴纳至本院（户名：江阴市财政局非税收入专户，开户银行：江阴市农村商业银行营业部，账号：01×××42）。反诉案件受理费减半收取2040元（江苏环宇物业服务有限公司已预交），由江苏环宇物业服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向江苏省无锡市中级人民法院预交上诉案件受理费。江苏省无锡市中级人民法院开户银行：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05。审判员 李 峰二〇一六年六月十七日书记员 张燕勤本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。