辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第2992号上诉人（原审原告）：辽宁远东房屋土地开发公司，住所地沈阳市沈河区奉天街388-6号。法定代表人：赵俊华，该公司总经理。委托代理人：肖玉良，辽宁迅驰律师事务所律师。委托代理人：关海丰，辽宁迅驰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张凤兰，女，1937年3月23日出生，汉族，无职业，住址沈阳市和平区。委托代理人：吴建平，辽宁申扬律师事务所律师。委托代理人：唐宁，辽宁申扬律师事务所律师。上诉人辽宁远东房屋土地开发公司（以下简称“远东公司”）因与被上诉人张凤兰商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市大东区人民法院（2013）大东民二初字第2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月26日受理后，依法组成由审判员李妍担任审判长并主审，代理审判员韩彩霞、代理审判员李大鹏参加评议的合议庭，于2014年12月4日公开开庭审理了本案，上诉人远东公司的委托代理人肖玉良，被上诉人张凤兰的委托代理人吴建平均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。远东公司诉称：其清理由其开发的位于沈阳市大东区合作街“合作新村”商品楼剩余商品房时，发现该合作街46号16-18轴网点和大东区合作街46号1-2-1号房产并没有销售记录，也没有交房款记录。到沈阳市房产局查询，该户的购买者为张凤兰，张凤兰拿失效的商品房买卖合同和假的购房发票办理了房产证，为了维护远东公司的合法权益，故诉至法院请求：1、请求确认远东公司与张凤兰签订的商品房买卖合同无效；2、本案诉讼费由张凤兰承担。张凤兰辩称：一、远东公司主张其持失效的商品房买卖合同和假的购房发票办理涉诉商品房的房产证无事实依据。远东公司对其主张依法应当承担相应的举证义务，远东公司仅以单方的虚假陈述作为支持其诉讼请求的事实依据，其认为远东公司的该项事实主张不应予以支持。二、涉案商品房买卖合同不存在无效情形，系合法有效的合同。1、如若远东公司所诉，系其持失效的合同和虚假的购房发票办理了房产证，则双方根本就未形成商品房买卖合同的合意，何来合同成立无效之说。若果如远东公司所诉，本案非民事案件而系刑事案件。2、如前所述，涉案商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。张凤兰及王明武是大东路太川巷住宅工程联建办公室的经办人员，为远东公司合作新村项目提供动拆迁安置工作，因此远东公司向其及王明武出具了给付王明武、张凤兰涉诉房屋的备案录说明。1995年10月远东公司为了备忘录说明载明义务，向其及王明武开具了涉诉住宅及网点的所有手续，并将网点及住宅交付给其及王明武，作为合作及联合开发的回报，其系合法占有本案诉争房屋。远东公司于1995年12月6日就将涉案房屋交付张凤兰及王明武至今已经将近20年，即使如远东公司所称的其在2011年发现此问题，那么也时隔16年之久，哪有一个所有权人会将自己的所有权放弃16年，才发现所谓的自己所有权被侵害，远东公司的虚假请求及陈述与正常的生活习惯及思维违背。其提供的证据是真实的，纵观本案远东公司出示的证据，无一证据指向购房款发票。因此，在法庭核实张凤兰出示的原件后，依据证据规则等规定，对张凤兰持有的购房发票真实性应予以确认。综上，请求法院依法驳回远东公司的诉讼请求。原审法院审理查明：1993年7月远东公司开发大东区合作新村项目，由沈阳市大东区大东路太川巷住宅工程联建办公室负责前期的动迁安置管理工作，王明武（已死亡）、张凤兰系该办公室人员，远东公司将合作街46号16-18轴网点和大东区合作街46号1-2-1号房屋做为王明武、张凤兰的收益给付王明武、张凤兰。1995年10月2日远东公司与张凤兰和王明武签订本案诉争房屋的商品房购销协议书，并于1995年12月6日给王明武、张凤兰开具商品房准住通知，王明武、张凤兰占有使用本案诉争房屋，并于2001年取得房屋所有权证书，王明武、张凤兰并未向远东公司支付购房款。在王明武、张凤兰占有使用本案诉争房屋期间，远东公司未提异议。远东公司于2011年发现本案诉争房屋在其单位无销售及交购房款记录，到房产局查询发现本案诉争房屋已登记在张凤兰与王明武名下并占有使用。原审法院认为：本案争议焦点为远东公司与张凤兰于1995年10月2日签订的商品房买卖合同效力问题。本案诉争房屋于1995年12月已由张凤兰及王明武占有使用并取得房屋所有权证书，远东公司仅依其2011年在清理本案诉争房产时发现该房产并没有销售记录，也没有交房款记录，便对房产档案中的双方签订的房屋买卖合同中的远东公司公章的真实性及张凤兰提供的备忘录等证据中远东公司的公章的真实性提出质疑，作为开发单位，不清楚自己开发的房屋销售状况近20年之久，显然表明其公司管理混乱，至于公章的真伪，亦属于其内部管理问题，现有证据和事实，不能证明远东公司所得房屋为恶意取得或违法获得，当然也就不能否认双方所形成的合同关系，故对远东公司请求确认合同无效的诉讼请求，原审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条之规定，原审法院判决：驳回原告辽宁远东房屋土地开发公司诉讼请求。案件受理费2914元，由原告辽宁远东房屋土地开发公司负担。宣判后，上诉人远东公司不服，上诉至本院。上诉请求：撤销原审判决，查明事实，依法改判或发回重审，一审二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：一、一审法院错误依据民事诉讼法第65条规定，属于适用法律错误。作为法人，对外的公章是代表其意思的唯一要件。本案上诉人从未在本案的《商品房买卖合同》上盖章，因此合同对上诉人没有约束力。对加盖的“辽宁远东房屋土地开发公司”公章，上诉人在庭审过程中申请法院鉴定，法院意见是等待另一个案件的鉴定结果，可是在结果出来前，一审法院就匆忙下达了判决。同时，本案被上诉人主张该份买卖合同上的公章是远东公司加盖的，应由主张合同关系成立的被上诉人承担举证责任。二、一审法院认定事实不清。本案被上诉人利用上诉人主要负责人长期在外、无暇管理的情况下，私自占用诉讼房屋，并通过非法手段办理了相关房产手续，不能因为公司的管理问题而纵容违法行为。如果被上诉人正常取得，至少应当拿出购房合同及购房发票，原审没有查清。被上诉人张凤兰辩称：一、一审判决适用法律正确。上诉人未提供证据证明该商品房购销协议书存在《合同法》第五十二条情形。二、上诉人主张无事实依据，且与被上诉人向一审法院提供的证据所证明的事实相悖。被上诉人出示的商品房购销协议书中出卖方有上诉人的单位公章，且有上诉人单位工作人员张君的亲笔签名，已完成相应的举证义务。而上诉人对于该份协议中的其单位公章的主张自相矛盾，未向法庭出示反驳证据。被上诉人还提供了商品房购销协议书签署的原因行为证据，足以佐证商品房购销协议书的签署系存在交易对价的。本院查明事实与原审法院查明事实一致。上述事实，有房产档案、备忘录、备忘录的情况说明等证据及当事人陈述笔录在一、二审卷宗为凭，经当事人质证及本院审查，予以确认。本院认为：本案中，远东公司以其公司没有案涉网点及住宅的销售记录和交房款记录及与张凤兰签订的两份商品房购销协议书中的公章为假章为由，要求确认双方签订的商品房买卖合同无效。张凤兰抗辩远东公司为履行备忘录说明载明的义务，向其及王明武开具案涉网点及住宅的手续，并将案涉网点及住宅交付张凤兰及王明武以作为合作新村项目提供动迁安置工作的回报。可见，远东公司与张凤兰均不认可双方存在商品房买卖合同关系，故远东公司诉请要求确认商品房买卖合同无效的主张，无事实基础，本院无法进行审查。原审法院驳回远东公司的诉讼请求并无不当。综上，原审判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2914元，由上诉人辽宁远东房屋土地开发公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 妍代理审判员  韩彩霞代理审判员  李大鹏二〇一四年十二月十五日书 记 员  郑金玲本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。