四川省成都市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）成民终字第5598号上诉人（原审原告）龙瑶，男，1989年9月25日出生，汉族，住成都市龙泉驿区。委托代理人陈秋红，四川海峡律师事务所律师。被上诉人（原审被告）ＸＸ，男，1957年11月26日出生，汉族，住成都市高新区。委托代理人黄朝炮，四川发现律师事务所律师。被上诉人（原审被告）王冰洁，女，1958年12月31日出生，汉族，住成都市高新区。委托代理人黄朝炮，四川发现律师事务所律师。上诉人龙瑶因与被上诉人ＸＸ、王冰洁房屋买卖合同纠纷一案，不服成都市龙泉驿区人民法院（2014）龙泉民初字第1395号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2013年1月5日，龙瑶委托其母刘家群与ＸＸ、王冰洁签订《房屋购销协议》，约定由龙瑶购买ＸＸ、王冰洁所有的位于成都市龙泉驿区北京路59号2栋1单元3层2号的房屋一套，该房建筑面积为121.92㎡，房屋价款为573000元。该合同第二条约定：甲方（ＸＸ、王冰洁）须保证此房产权清楚、无查封、抵押、冻结、实属纯私��、房改房、公房、并无任何纠葛，否则承担一切法律责任。第三条约定：甲方应按约定的时间和指定的地点并带齐相关证件协助乙方（龙瑶）办理此房的过户换证手续，所产生的一切费用由购买方去付（含买卖方各项税费）。第四条约定：甲、乙双方成交后，此房的一切权利全部转到乙方名下，属乙方所有。后龙瑶向ＸＸ、王冰洁支付了全部购房款573000元。2013年3月8日，ＸＸ、王冰洁取得了案涉房屋的国有土地使用权证。该证的使用权类型为：划拨。2013年3月14日，龙瑶取得了案涉房屋的所有权证。该证在土地使用权取得方式上载明为：划拨。原审法院另查明，龙瑶与ＸＸ、王冰洁于《房屋购销合同》签订之时均知晓案涉房屋为经济适用房并约定办理该房的过户换证手续所产生的一切费用含土地出让金等。2014年4月3日，龙瑶向原审法院提起诉讼���请求判令：一、ＸＸ、王冰洁负担转让给龙瑶的经济适用房所属划拨住宅用地转出让应补缴的土地出让金88851元、税金2665.53元；二、ＸＸ、王冰洁立即为龙瑶办理转让房屋所属的国有土地使用权变更登记手续；三、诉讼费由ＸＸ、王冰洁负担。原审法院认定以上事实有双方当事人陈述、《房屋购销合同》、房屋所有权证、国有土地使用权证、询问笔录等证据在案佐证，原审法院予以认定。原审法院认为，双方于签订合同之时明知该房系经济适用房，转让该房将产生土地出让金等费用并协商一致签订了《房屋购销合同》。龙瑶、ＸＸ、王冰洁所签订的《房屋购销合同》系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，应为有效，对双方具有拘束力。双方约定了办理房屋产权转移登记手续所产生的含土地出让金在内的一切费用均由作为购买方的龙瑶���担，故ＸＸ、王冰洁无承担该部分费用的义务。因此，龙瑶要求ＸＸ、王冰洁负担转让给龙瑶的经济适用房所属的划拨用地转出应补缴的土地出让金及税金无相应的合同依据。另外，龙瑶要求ＸＸ、王冰洁负担的该部分金额属于根据政策规定由缴纳主体缴纳给土地管理部门的费用，应由缴纳主体自行向土地管理部门缴纳。故对龙瑶要求ＸＸ、王冰洁负担应补缴的土地出让金及税金的诉讼请求，原审法院不予支持。关于龙瑶要求ＸＸ、王冰洁协助办理国有土地使用权证过户的诉讼请求，根据合同约定，ＸＸ、王冰洁作为出卖方，在龙瑶履行完支付购房款的义务后，ＸＸ、王冰洁负有协助其办理房屋对应的国有土地使用权证的变更登记手续的义务。故对龙瑶的该项诉讼请求，原审法院予以支持。综上，原审法院根据《中华人民共和国合同法》第六���条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、ＸＸ、王冰洁在法律规定的范围内协助龙瑶办理位于成都市龙泉驿区北京路59号2栋1单元3层2号的房屋的国有土地使用权变更登记手续；二、驳回龙瑶的其他诉讼请求。一审案件受理费减半收取1094元，由龙瑶负担1000元，ＸＸ、王冰洁负担94元（该款龙瑶已预交，ＸＸ、王冰洁在履行上述义务时支付龙瑶）。宣判后，龙瑶不服，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：一、案涉房屋所有权证在登记于ＸＸ、王冰洁名下时并未载明土地使用权取得方式为划拨，龙瑶在诉讼中亦从未陈述其知道所购房屋为经济适用房，故原审关于“龙瑶与ＸＸ、王冰洁于《房屋购销合同》签订时均知晓案涉房屋为经济适用房并约定办理该房的过户换证手续所产生的一切费用含土地出让金等��的认定与事实不符；二、双方于2013年1月5日签订《房屋购销协议》后，又于2013年3月6日签订了《龙泉驿区存量房买卖合同》，该合同第七条约定：“按照政府有关规定，买卖双方需付的税费有：营业税及附加、契税、个人所得税、交易手续费、转移登记费等”。因《房屋购销协议》第三条没有明确约定税费的具体项目，故应当以《龙泉驿区存量房买卖合同》的约定作为确定负担税费的依据，而原审未对该《龙泉驿区存量房买卖合同》予以认定；三、原审刻意追加成都自诚房地产经纪有限公司（以下简称自诚公司）参加诉讼，其对自诚公司所作的询问笔录不具有客观性，且自诚公司不是证人，对自诚公司的询问笔录不属于法定证据各类中的任何一种，不应作为定案的证据；四、原审未适用《经济适用房管理办法》和四川省关于贯彻《经济适用住房管理办法》的实施意见，而根据上述规定，ＸＸ、王冰洁在出售案涉经济适用房时应当完成缴纳土地出让金的义务，这是其出售房屋的前置程序，故土地出让金及相应税费应由ＸＸ、王冰洁负担；五、依照《房屋购销协议》第二条的约定，ＸＸ、王冰洁应当保证案涉房屋产权清楚且无任何纠葛，但ＸＸ、王冰洁出售的案涉房屋是属于有限产权的经济适用房屋，构成违约，其应当承担违约责任，即承担土地使用金，将有限产权房屋转为完全产权房屋；六、关于土地出让金及税费金额的确定问题，龙瑶已经陈述了政府国土部门解释的计算标准和金额，ＸＸ、王冰洁也予以认可。请求撤销原判，改判：一、ＸＸ、王冰洁负担转让给龙瑶的经济适用房所属划拨住宅用地转出应补缴的土地出让金88851元、税金2665.53元；二、ＸＸ、王冰洁立即为龙瑶办理转让房屋所属的国有土地使用权变更登记手续���三、诉讼费由ＸＸ、王冰洁负担。ＸＸ、王冰洁的主要答辩意见是：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院另查明，原审第三人自诚公司已经注销，该公司注销前的法定代表人为陈福莲。本院认为，本案的争议焦点在于案涉房屋所属划拨用地转出应补缴的土地出让金和相应税金应当由何方当事人承担，该问题应当根据《房屋购销协议》的相关约定以及双方当事人在签订合同时对案涉房屋有关情况的了解来综合判断。本案中，作为买卖合同标的物的案涉房屋为经济适用房，其土地使用权为划拨，依照《经济适用住房管理办法》第三十条“经济适用住房购房人拥有有限产权……购买人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权”的规定和《房屋购销协议》第二条“甲方必须保证此房产权清楚，无查封、抵押、冻结，实属纯私房、房改房、公房，并无任何纠葛”的约定，ＸＸ和王冰洁在出售案涉房屋时应当保证其对该房屋享有完全产权并缴纳土地出让金。本案需要厘清的是，ＸＸ和王冰洁缴纳土地出让金和相应税费的义务是否已通过协商的方式转移给龙瑶承担。本院认为，原审法院对《房屋购销协议》的中介方自诚公司法定代表人陈福莲的询问笔录证明，陈福莲和ＸＸ、王冰洁向龙瑶明确告知了案涉房屋是经济适用房、过户时需要产生土地出让金的事项，陈福莲明确陈述“当时双方确实提了土地出让金的事情并约定由购买方承担，但双方均不知道出让金的具体数额”，该证言与《房屋购销协议》中约定ＸＸ和王冰洁收取的房款为净收价、过户换证所产生的一切费用由龙瑶承担的事���相印证，足以证明本案双方当事人已约定改由龙瑶承担土地出让金。龙瑶要求ＸＸ、王冰洁承担土地出让金和相应税费的请求证据不足，原审驳回其该项诉请并无不当。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费按原判确定的负担方式执行；二审案件受理费2087.91元，由上诉人龙瑶负担。本判决为终审判决。审 判 长  李泽颖代理审判员  赵 锋代理审判员  王 果二〇一四年十二月五日书 记 员  李 丹