广西壮族自治区南宁市良庆区人民法院 民 事 判 决 书 （2013）良民一初字第495号 原告（反诉被告）王益斌，男，汉族，1963年7月30日出生，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人熊本全，广西南国雄鹰律师事务所律师。 委托代理人廖富凌，广西南国雄鹰律师事务所实习律师。 原告（反诉被告）唐秀英，女，汉族，1964年5月14日出生，住广西柳州市鱼峰区。 委托代理人潘波成，广西南国雄鹰律师事务所律师。 被告（反诉原告）广西荣荣实业有限公司，住所地广西平果县高速公路进城线西侧。 法定代表人黄开荣，该公司总经理。 委托代理人孔令惠，广西刘晰律师事务所律师。 委托代理人李海霞，广西刘晰律师事务所律师。 原告王益斌、唐秀英与被告广西荣荣实业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，王益斌、唐秀英于2013年9月5日向本院起诉南宁市荣旺房地产开发有限公司（以下简称荣旺房开公司），又于2013年12月以荣旺房开公司已更名为广西荣荣实业有限公司为由变更被告为广西荣荣实业有限公司（以下简称荣荣公司）。诉讼过程中，荣荣公司提起反诉，本院予以受理。本院依法组成合议庭，于2014年3月10日公开开庭进行了审理。原告王益斌及其委托代理人熊本全、廖富凌，原告唐秀英的委托代理人潘波成，被告荣荣公司的委托代理人孔令惠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王益斌、唐秀英诉称：王益斌与唐秀英系夫妻关系。王益斌与荣旺房开公司在建筑工程业务方面各有优势，互相利用，因此，双方曾经有过较好的合作关系。2006年9月，荣旺房开公司的负责人黄开荣对王益斌称，荣旺房开公司开发的位于南宁市荣旺商城楼盘有房屋出售，希望王益斌购买，并承诺王益斌可只交纳首期购房款，剩余购房款在以后结算的工程款中扣除。2006年9月21日，唐秀英与荣旺公司签订《荣旺商城认购协议书》，约定唐秀英向荣旺房开公司购买荣旺商城小区8号楼1单元201、202号房（以下简称201、202号房），建筑面积共181.56平方米，总价款共40万元。协议签订后，唐秀英于2006年9月26日向荣旺公司交纳了首期房款10万元。在唐秀英于2006年12月8日交纳第二期房款30万元的时候，荣旺房开公司擅自将其中的25.9元购买了阳光新城11#、12#楼的钢材，将4.1万元购买了桂Ａ×××××长安微型面包车，荣旺房开公司表示待工程竣工后从结算款中抵扣房款。双方于2007年8月17日办理了201、202号房的交接手续，荣旺房开公司将房产交付给王益斌、唐秀英。王益斌、唐秀英将房产装修入住至今。从2009年3月至今，荣旺房开公司亦数次向王益斌、唐秀英收取电、水费。因为王益斌与荣旺房开公司的几个工程项目还未结算工程款，201、202号房的房产证亦未办理，现为维护自己的合法权益，王益斌、唐秀英依据有关法律规定，向人民法院提起诉讼，请求法院判决荣荣公司在判决生效之日起十日内协助王益斌、唐秀英将201、202号房产办理至王益斌、唐秀英名下。 被告荣荣公司答辩并反诉称：王益斌、唐秀英虽系夫妻关系，但与荣旺房开公司签订《荣旺商城认购协议书》的是唐秀英，荣旺房开公司与王益斌没有合同关系，王益斌不是本案适格诉讼主体，王益斌无权要求荣荣公司履行合同义务。荣旺房开公司与唐秀英于2006年9月签订了《荣旺商城认购协议书》，约定唐秀英认购201、202号房，认购总价为40万元。协议书约定，付款方式为：首期定金10万元，须于签署本协议书一星期内付清（即2006年9月28日），第二期房款30万元（已扣除首期定金）须于2007年2月20日前付清。协议书还约定，认购方（即唐秀英）在签署本认购协议书后七日内携同此协议书、身份证、有关证件及上述第二期楼款到荣旺商城售楼部缴付第二期楼款，签署正式《商品房买卖合同》及有关文件，若在规定期限内未来办理，出售方（即荣旺房开公司）有权对预订房另行处置，所付定金不予返还。认购书签订后，唐秀英于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了10万元定金，后以各种理由不与荣旺房开公司签订《商品房买卖合同》，不支付第二期房款。但荣旺房开公司还是于2007年8月17日将唐秀英认购的201、202号房交付给了王益斌、唐秀英，其占用该房至今。唐秀英未与荣旺房开公司签订《商品房买卖合同》，未支付第二期房款30万元，201、202号房所有权仍属荣荣公司，王益斌、唐秀英要求荣荣公司为其办理房产证没有合同依据，请求人民法院驳回王益斌、唐秀英的诉讼请求。 唐秀英与荣旺房开公司签订《荣旺商城认购协议书》后，拒绝签订《商品房买卖合同》，拒绝支付第二期房款30万元，已经构成根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，荣荣公司有权解除双方的合同关系，王益斌、唐秀英应将201、202号房返还给荣荣公司，并赔偿荣荣公司201、202号房参照每月3000元租金计算的损失，同时根据法律的规定及《荣旺商城认购协议书》的约定，荣荣公司不退还唐秀英交纳的购房定金10万元。综上所述，请求人民法院判决：一、解除荣旺房开公司与唐秀英签订的《荣旺商城认购协议书》；二、王益斌、唐秀英将201、202号房返还给荣荣公司；三、王益斌、唐秀英赔偿荣荣公司自2007年8月17日起至2013年12月16日止201、202号房的租金损失22.8万元，2013年12月17日至王益斌、唐秀英实际返还201、202号房之日止的租金损失按每月3000元计算；四、荣荣公司无需向唐秀英返还购房定金10万元。 如果法院认定荣荣公司解除合同的诉讼请求理由不成立，认为荣荣公司应为王益斌、唐秀英办理201、202号房的房产证提供协助，则依民法相关抗辩权的规定，王益斌、唐秀英必须先向荣荣公司支付剩余购房款30万元，并支付自2007年2月21日起至王益斌、唐秀英实际支付完30万元之日止，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息。 王益斌、唐秀英针对反诉辩称：一、唐秀英与荣旺房开公司签订协议书后，于2006年9月26日向荣旺房开公司支付了首期定金10万元，于2006年12月8日交付了第二期房款30万元。王益斌、唐秀英在协议交款期限2007年2月20日之前，已实际全部交清40万元购房款，不存在违约行为。荣旺房开公司与广西荣旺建筑工程有限公司（以下简称荣旺建筑公司）均系荣旺房开公司法定代表人黄开荣的家族企业，该两家公司实际上是一个班子两个牌子，而购房时王益斌刚到南宁发展，挂靠荣旺建筑公司承包工程，与黄开荣称兄道弟、关系甚好，对黄开荣提出的将购房款25.9万元先用于购买钢材垫做工程，用4.1万元购买桂Ａ×××××车用于工程施工，再从结算的工程款中扣除购房款的意见，言听计从。因此，在王益斌、唐秀英交纳第二期购房款30万元的时候，对荣旺房开公司出具的收款人为荣旺建筑公司的行为亦予以认可。而荣旺房开公司一直认可王益斌、唐秀英已经交清房款的事实，因此于2007年8月17日将本案201、202号房交付给王益斌、唐秀英，并为王益斌、唐秀英办理水、电、有线电视等一表一户手续，由物业公司按月收取物业管理费至今。综上所述，王益斌、唐秀英已经完全支付了购房款40万元，荣荣公司亦默认，荣荣公司要求王益斌、唐秀英支付第二期购房款30万元，并支付相应利息没有依据。二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《荣旺商城认购协议书》约定唐秀英应于2007年2月20日前付清购房款，若唐秀英逾期未付购房款，荣荣公司最迟应于2008年2月20日行使合同解除权。荣荣公司虽曾于2013年8月2日在南宁晚报刊登《公告》，称201、202号房客户未按照协议书约定交纳房款，将201、202号房另行销售，亦于本案中反诉要求解除合同，但荣荣公司的合同解除权早于2008年2月20日就已经消灭。综上所述，请求人民法院驳回荣荣公司的全部诉讼请求。 综合诉辩双方的意见，双方当事人争议的焦点是：1、王益斌是否为本案适格的诉讼主体？2、唐秀英与荣旺房开公司签订的《荣旺商城认购协议书》是否合法有效？3、唐秀英与荣旺房开公司存在房屋买卖合同关系，唐秀英是否足额支付了购房款，本案是否具有解除《荣旺商城认购协议书》的情形？4、王益斌、唐秀英，荣荣公司的诉讼请求有何事实和法律依据？ 对争议焦点，原告提交下列证据证明：1、王益斌、唐秀英的结婚证，证明王益斌、唐秀英系夫妻关系；2、《荣旺商城认购协议书》，证明唐秀英与荣旺房开公司达成了房屋买卖合意；3、《收据》，证明唐秀英向荣旺房开公司交付购房定金10万元；4、《业主收楼验收表》复印件，证明荣旺房开公司将201、202号房交付给王益斌、唐秀英；5、装修申请表，证明王益斌、唐秀英向荣旺房开公司申请对所购房屋进行装修；6、水、电费票据，证明王益斌、唐秀英使用201、202号房至今，荣旺房开公司对此没有任何异议；7、民事起诉状、管辖异议答辩状，证明荣荣公司自认王益斌、唐秀英居住在201、202号房，却未有任何异议；8、现金缴款单（编号009589）、收据（编号508207），证明王益斌、唐秀英于2006年12月8日支付了第二期购房款25.9万元，荣旺建筑公司擅自将款项用以购买阳光新城11#、12#楼的钢材款；9、《收条》，证明王益斌了4.1万元购房款，荣旺建筑公司挪用购买了桂Ａ×××××面包车，后阳光新城11#、12#楼工程项目竣工后，王益斌作价2万元给了荣旺建筑公司；10、荣旺建筑公司的营业执照，证明荣旺建筑公司与荣荣公司的法定代表人均为黄开荣，荣旺建筑公司与荣荣公司为一套人马，王益斌、唐秀英将购房款支付荣旺建筑公司即视为支付给荣荣公司。 对争议焦点，荣荣公司提交下列证据证明：1、《荣旺商城认购协议书》，证明荣荣公司与唐秀英签订的商品房认购协议合法有效；2、《收据》，证明唐秀英只向荣荣公司交纳了定金10万元；3、《公告》，证明荣荣公司曾发公告另行销售201、202号房，荣荣公司对房屋享有所有权；4、（2012）良民二初字第102号案件的《补充证据目录》及《收据》、《现金缴款单》，该目录中的证据3、证据4即为本案王益斌提交证据8，证明王益斌主张已经支付的购房款25.9万元实际上是偿还给荣旺建筑公司的借款；5、《商品房预售许可证》、《商品房现售备案证明》，证明201、202号房符合签订商品房买卖合同的条件，但唐秀英拒绝与荣荣公司签订合同，拒绝支付剩余30万元购房款，该小区的其他用户都已经办理了房屋产权证。 对上述证据，当事人质证意见如下：荣荣公司对王益斌、唐秀英提交证据1-3、证据6-8的真实性无异议，提出证据2、证据3恰好证明王益斌不是本案的适格诉讼主体；证据8所示款项25.9万元为王益斌向荣旺建筑公司偿还的借款，并非本案的购房款。荣荣公司对王益斌、唐秀英的证据5、证据6、证据8不予认可。王益斌、唐秀英对荣荣公司的所有证据的真实性无异议，提出证据3公告的时间为2013年8月2日，此时荣荣公司的合同解除权已经灭失；证据4所示的时间为2006年12月8日，此前王益斌没有向荣旺建筑公司借款，荣旺建筑公司和荣旺房开公司实际上是两块牌子一套人马，荣旺建筑公司的财务即是荣荣公司的财务，王益斌把款项交付给荣旺建筑公司，也就是交给了荣旺房开公司。 对上述证据，本院认证如下：对当事人对真实性无异议的王益斌、唐秀英的证据1-3、证据6-8，荣荣公司的证据1-5，本院对真实性予以确认。王益斌、唐秀英的证据5欲证明荣荣公司将涉案房产交付给了王益斌、唐秀英，对于交付涉案房产，荣荣公司于反诉状中予以认可，故本院对证据5的证明目的予以采信。证据6为王益斌与案外第三人签订，本院无法确认其真实性，故不作为本案定案的依据。对于王益斌、唐秀英的证据8-10，荣荣公司的证据3、证据4的证明力大小，本院将在本院认为部分予以论述。 根据上述认证的证据及当事人自认的事实，本院查明本案法律事实如下： 王益斌、唐秀英系夫妻关系。荣旺房开公司与唐秀英于2006年9月21日签订了一份《荣旺商城认购协议书》，约定唐秀英购买201、202号房，建筑面积约为181.56元/平方米，认购单价为2203.13元/平方米,认购总价为40万元。协议书第二条约定，首期定金10万元须于签署本协议书一星期内付清（2006年9月28日前），第二期楼款30万元（已扣除首期定金）须于2007年2月20日前付清。协议书第三条还约定，认购方在签署本认购协议书后七日内携同此协议书、身份证、有关证件及上述第二期楼款到荣旺商城售楼部缴付第二期楼款，签署正式《商品房买卖合同》及有关文件，若在规定期限内未来办理，出售方有权对预订房另行处置，所付定金不予返还。协议签订后，唐秀英于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了10万元首期款，荣旺房开公司于2007年8月17日将唐秀英认购的201、202号房交付给了王益斌、唐秀英，《业主收楼验收表》上显示的“业主姓名”为“王益斌、唐秀英”。王益斌、唐秀英收房后对房屋进行装修，并使用至今。201、202号房隔墙，原告王益斌、唐秀英封堵202号房房门，在两房隔墙上开一门，使201号房与202号房相通。本院就原告王益斌、唐秀英打通两房改变了房屋结构是否影响该两房办理房产证问题向南宁市房屋产权交易中心发函咨询，该中心未书面函复本院。 2005年3月16日，荣旺房开公司取得荣旺商城《商品房预售许可证》，于2009年8月20日取得《商品房现售备案证明》。荣旺房开公司于2010年6月26日更名为荣荣公司。荣荣公司与唐秀英未签订《商品房买卖合同》。2013年8月2日，荣荣公司在南宁晚报上刊登《公告》，称201、202号房客户未按照协议书的约定交纳房款，严重违反《荣旺商城认购协议书》的约定，根据协议约定，决定即日起将各违约客户所订房产另行销售。王益斌、唐秀英主张其已经在协议书约定的期限内支付了剩余房款30万元，其中25.9万元为王益斌向荣旺建筑公司支付的现金缴款单（编号009589）、收据（编号508207）所示的25.9万元，4.1万元荣旺房开公司挪用购买了王益斌从荣旺建筑公司承包施工的工程项目所用的面包车，该面包车于工程竣工后由黄开荣的司机刘强于2008年10月28日代荣旺房开公司收回。在本院审理的（2012）良民二初字第102号案件中，王益斌亦提交了本案证据8的现金缴款单（编号009589）、收据（编号508207）两份凭证，拟证明王益斌已经向荣旺建筑公司偿还了借款25.9万元，《收据》注明“兹收到王益斌代付阳光新城11#、12#楼钢材款”25.9万元，《现金缴款单》显示25.9万元的收款人为荣旺建筑公司。因201、202号房办理房屋产权证及支付购房款的问题，王益斌、唐秀英与荣荣公司产生纠纷，王益斌、唐秀英于2013年9月5日向本院提起诉讼，荣荣公司于2014年1月10日提起反诉。 本院认为：荣旺房开公司于2005年3月16日取得了《商品房预售许可证》，其与唐秀英于2006年9月21日签订的《荣旺商城认购协议书》，主体适格，内容系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规强制性规定，属合法有效协议。协议书合法有效，则双方当事人应按照协议书的约定签订商品房买卖合同，进一步明确双方的权利和义务，但双方未签订商品房买卖合同。虽唐秀英与荣荣公司至今未签订正式的商品房买卖合同，但《荣旺商城认购协议书》已经约定了支付购房款等主要合同条款，且荣荣公司于2007年8月17日将201、202号房实际交付给王益斌、唐秀英，让王益斌、唐秀英装修并使用至今，应视为荣荣公司认可了唐秀英与荣旺房开公司之间的房屋买卖合同关系。王益斌与唐秀英系夫妻关系，两人均主张唐秀英于婚姻关系存续期间购买了201、202号房为夫妻共同财产，符合《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款的规定，本院予以确认。王益斌虽未与荣荣公司签订认购协议书，但唐秀英未与荣荣公司签订正式的商品房买卖合同，而201、202号房的《业主收楼验收表》上显示的“业主姓名”为“王益斌、唐秀英”。荣荣公司将201、202号房交付给王益斌，应视为荣荣公司对于其与王益斌存在房屋买卖合同关系亦予以认可。现荣荣公司以唐秀英未足额支付购房款，双方未签订商品房买卖合同为由，要求解除《荣旺商城认购协议书》，无法律依据，本院不予支持。荣荣公司与王益斌、唐秀英之间存在房屋买卖合同关系，荣荣公司负有协助王益斌、唐秀英办理房屋产权登记的义务，协助王益斌、唐秀英负有向荣荣公司支付购房款的义务。由于王益斌、唐秀英封堵202号房房门，在201、202号房隔墙上开一门，使两房相通，改变了房屋结构，可能会影响办理房屋产权登记，则荣荣公司应于上述房产符合办证条件以后协助王益斌、唐秀英办理房屋产权登记。关于王益斌、唐秀英是否已经履行支付第二期购房款30万元的义务问题。荣旺建筑公司与荣荣公司系经工商部门登记成立的具有独立资格的法人，即便黄开荣为两家公司股东或法定代表人，但黄开荣本人并不等同于该两家公司，荣旺建筑公司亦不能等同于荣荣公司。王益斌、唐秀英提供证据10拟证明荣旺建筑公司即为荣荣公司，无法律依据，本院不予采信。王益斌主张的25.9万元购房款系向荣旺建筑公司支付，且在本院审理的（2012）良民二初字第102号案件中，王益斌主张该25.9万元系其向荣旺建筑公司偿还的借款，现又主张该款为向荣荣公司支付的购房款，王益斌混同了荣荣公司与荣旺建筑公司，且对于25.9万元的性质前后说法自相矛盾，本院不予采信。对于王益斌、唐秀英主张的已经支付的购房款4.1万元的问题，王益斌、唐秀英未能举证证明“桂Ａ×××××面包车”的“购车款4.1万元”与本案购房款的关联性，故对于该其主张的4.1万元购房款，本院不予认定。荣荣公司已经将201、202号房交付给王益斌、唐秀英使用至今，但王益斌、唐秀英未按照约定向荣荣公司支付30万元购房款，依法应承担继续支付30万元购房款的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，王益斌、唐秀英应向荣荣公司支付自2007年2月21日起算的按照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算的利息。荣荣公司诉请王益斌、唐秀英支付按照中国人民银行同期贷款利率的四倍计算的利息，超出部分，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百五十九条、第一百六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、原告王益斌、唐秀英于本判决生效之日起15日内向被告广西荣荣实业有限公司支付位于南宁市的剩余房款30万元； 二、原告王益斌、唐秀英于本判决生效之日起15日内向被告广西荣荣实业有限公司支付逾期支付上述房产购房款30万元的利息（利息计算：以30万元为基数，自2007年2月21日起按中国人民银行同期流动资金五年以上期贷款利率，分段计算至本案生效判决确定的履行期限最后一日止）； 三、被告广西荣荣实业有限公司于本判决生效后，在上述房产符合办理房屋产权登记条件后20日内协助原告王益斌、唐秀英办理上述房屋的房产证； 四、驳回反诉原告广西荣荣实业有限公司的反诉请求。 本诉案件受理费100元，由被告广西荣荣实业有限公司。反诉案件受理费5540元，由原告王益斌、唐秀英负担3950元，被告广西荣荣实业有限公司1590元。 义务人如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务的，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在履行期限届满之日起二年内，向本院或与本院同级的被执行的财产所在地人民法院申请执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院,并在上诉期限届满后七日内向该院预交上诉费,逾期未预交又不提出缓交申请的,按自动撤回上诉处理。 审 判 长  黄婉莹 代理审判员  谢志强 人民陪审员  周树立 二〇一四年七月二十一日 书 记 员  詹 妮 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百五十九条买受人应当按照约定的数额支付价款。对价款没有约定或者约定不明确的，适用本法第六十一条、第六十二条第二项的规定。 第一百六十一条买受人应当按照约定的时间支付价款。对支付时间没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，买受人应当在收到标的物或者提取标的物单证的同时支付。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十七条第一款商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定： 逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。 没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。