上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2015）黄浦民四(民)初字第3371号原告王玮琦，女，1964年8月3日出生，汉族，住上海市闵行区。原告朱霖萌，男，1990年3月22日出生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托代理人朱剑平，男，1960年12月6日出生，汉族，住上海市闵行区。两原告共同委托代理人黄志宏，上海君典律师事务所律师。被告吴少芳，女，1978年10月8日出生，汉族，住上海市黄浦区。委托代理人李群，上海恒隆律师事务所律师。原告王玮琦、朱霖萌与被告吴少芳缔约过失责任纠纷一案，本院于2015年12月27日受理后,依法由审判员张宁独任审判，于2016年2月25日公开开庭进行了审理，原告王玮琦及两原告共同委托代理人朱剑平、黄志宏、被告吴少芳的委托代理人李群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王玮琦、朱霖萌诉称，2015年7月5日两原告与被告就买卖上海市黄浦区海潮路XXX弄XXX号XXX室(以下简称涉案房屋)签订房屋买卖合同，约定售房款为人民币(币种下同)363万元。同日，为证明自己代签房屋买卖合同的真实有效，被告书写申明称，代表其母亲、哥哥所有房产权利人和继承权人，与原告方签订合同，保证所签合同有效。涉案房屋原登记在吴庚胜名下，吴庚胜已去世，其与被告系父女关系。因吴庚胜已去世，需先将涉案房屋过户至被告之母周美英名下，然后出售给原告，而变更产权人所需时间较长，故原、被告签订的房屋买卖合同第3条约定在2015年11月5日前双方正式签订上海市房地产买卖合同。签署房屋买卖合同次日即同年7月6日，原告按约支付被告定金10万元。为了购买涉案房屋，原告以405万元出售了他处的一套房屋。同年11月14日，原告向被告发出催告函，要求被告在同年11月18日之前履行房屋买卖合同，遭拒。同年12月份，被告才明确告知原告不出售涉案房屋，称其没有代理出售的权利，现产权人周美英不同意出售给原告。但是，被告家庭的售房决定是一致的，周美英始终委托被告出售涉案房屋，被告于2015年9月中下旬委托原告作为新业主参加车位摇号，物业公司于9月29日向原告出具小区停车位收费发票，被告构成表见代理，原、被告签订的房屋买卖合同有效。同年12月8日，被告代理周美英将涉案房屋以448万元的价格另售他人。后被告仅退还原告购房定金10万元，根据缔约过错的有关法律规定，近几个月上海房价骤涨，被告因巨额的经济利益恶意跳价违约，严重违背诚信原则，造成原告丧失购房机会，无法用签约时的购房价格购买同地段同面积的房屋，差价损失上百万元，被告应当承担赔偿责任。考虑到自己也有过失，原告起诉要求被告赔偿购买涉案房屋损失60万元。被告吴少芳辩称，涉案房屋原产权人系被告之父吴庚胜(2015年3月去世)，被告仅是继承人之一，被告在签订房屋买卖合同前即告知原告该事实，从未隐瞒，当时签约也是以吴庚胜的名义签订。后被告兄长认为价格过低，不同意出售房屋，2015年9月被告无奈拒绝将涉案房屋出售原告。原告仅支付定金10万元，并未全额支付房款。同年11月7日，原告要求签约，被告明确告知不再出售，愿给予适当补偿，后于11月19日将定金退还原告，补偿款未谈妥而未付。被告认为，原、被告签订的房屋买卖合同有效，但因被告家庭问题导致履行不能；原告损失并非实际发生，其提出的证据仅能证明房价上涨，差价并非预期利益，被告愿按双倍定金的约定，赔付原告10万元；原告仅支付10万元，即使有损失也仅是利息损失，并不存在巨额实际损失；原告知道被告不出售房屋时即应及时寻找其他房屋，不应要求被告承担其损失，其以缔约过失为由主张60万元，没有依据，请求驳回其诉请。经审理查明，涉案房屋于2002年1月22日核准登记权利人为吴庚胜(2015年1月12日报死亡)，所有权来源：买卖。2015年7月5日，被告作为出卖方(甲方)吴庚胜的代理人(代表人)与两原告(买方，乙方)签订房屋买卖合同，约定：2、涉案房屋转让价款为363万元。3、为办理交易过户手续之需，双方同意于本合同签署后120天内前往居间方签订示范文本的上海市房地产买卖合同(以下简称示范合同)。4、乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)当日，通过居间方转付或自行支付甲方首期房价款(含定金)110万元；以银行贷款支付第二期房价款80万元，贷款不足应在过户前将相应部分房价款支付甲方；同年10月31日前通过银行转帐支付甲方房价款170万元。6、双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后15天内办理交房手续，并由乙方支付尾款3万元。7、双方应于2015年12月28日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。12、甲方未按本合同约定期限交付房地产(包括房地产交接及权利转移)，应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过20日仍未履行交付义务的，乙方有权解除本合同，任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方需按总房价款的/%向守约方支付违约金。17、若合同双方任一方违反本合同，赔付双倍定金。同日，被告书写申明，内容为：“兹证明本人吴少芳在2015.7.5签订的《房屋买卖合同》(海潮路XXX弄XXX号XXX室)代签的名字具有法律效力。”次日，原告支付被告购买涉案房屋定金10万元。同年8月29日，房地产交易中心受理涉案房屋产权变更申请，10月14日核准登记权利人为周美英，所有权来源：继承。同年9月，被告通知涉案房屋所在小区物业公司，委托原告作为新业主参加车位摇号，原告取得停车位，物业公司于9月29日向原告出具小区停车位收费发票。同年11月14日，原告向被告及周美英发出催告函，称被告未在房屋买卖合同约定的期限内签订示范文本的上海市房地产买卖合同，致使交易至今无法正常进行，现催告被告于同年11月18日18：00时前往居间方就涉案房屋与原告按照房屋买卖合同约定的买卖条件签订示范文本的上海市房地产买卖合同，继续进行交易，若被告仍不配合，则该催告函期限届满日即视为被告在该房地产买卖交易中根本违约，届时，原告有权要求被告双倍返还定金，或按照房屋买卖合同第12条追究被告违约责任，并且保留追究被告其他法律责任的权利。同日，双方协商未成，被告以其无处分权、其兄不同意卖房为由主张房屋买卖合同无效，拒绝与被告签订上海市房地产买卖合同。同年11月18日，周美英公证委托被告出售涉案房屋。同年11月19日，被告返还原告定金10万元。同年12月8日，被告代理周美英与案外人马某签订上海市房地产买卖合同，将涉案房屋以448万元转让给马某。2016年2月1日，涉案房屋登记于马某名下。再查明，2015年6月26日，原告王玮琦与其本案委托代理人朱剑平就本市莘建东路XXX弄XXX号XXX室房屋与案外人洪某某、张某某签订上海市房地产买卖合同，约定转让价款为300万元。同日，双方签订房屋买卖补充协议，约定双方同意购房合同价订为300万元，洪某某、张某某另支付原告王玮琦、朱剑平105万元作为投资收益金和装修补偿款。以上事实，由原告提供的常住人口登记表摘抄、上海市房地产登记簿信息3份、房屋买卖合同、定金转帐凭证及收款收据、催告函、申明、上海市房地产买卖合同2份、上海市房地产登记申请书、委托书、公证书、车位发票、谈话录音、房屋买卖补充协议以及当事人的庭审陈述等证据予以证明。本院认为，根据法律规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。被告系吴庚胜与周美英之女。被告作为已去世的产权人吴庚胜的代理人(代表人)与原告签订房屋买卖合同，构成无权处分，应由被告承担合同责任。双方约定房屋买卖合同签署后120天内即2015年11月2日前签订上海市房地产买卖合同，同年11月18日被告取得涉案房屋继承产权人周美英的售房授权，后将涉案房屋另行转让他人，被告依法应承担违约责任，承担由此给原告造成的损失。关于损失赔偿的问题，根法律规定，买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告约定的定金为违约定金，在适用定金罚则仍不足以弥补原告实际损失的情况下，原告依法有权主张损失赔偿。如果被告按约履行，则原告将于2015年11月2日前以363万元的价格与被告签订买卖涉案房屋的上海市房地产买卖合同，12月28日前申请办理过户手续。但在2015年下半年房价上涨较快的情况下，被告违背诚实信用原则，跳价违约，在取得涉案房屋继承产权人周美英的售房委托下，拒绝与原告签订上海市房地产买卖合同，并代理周美英于同年12月18日将涉案房屋以448万元另售他人，差价为85万元，该差价即为原告的损失。因此，原告要求被告赔偿60万元的诉请，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条第三项、第四十八条第一款、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、第二十八条、第二十九条之规定，判决如下：被告吴少芳应于本判决生效之日起十日内赔偿原告王玮琦、朱霖萌购房损失人民币60万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9,800元，本案适用简易程序，减半收取，计人民币4,900元，由被告吴少芳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  张宁二〇一六年六月十六日书记员  周玲附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。第二十九条买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。