辽宁省庄河市人民法院民 事 判 决 书（2014）庄民初字第687号原告：大连华政物业管理有限公司。住所地：庄河市兴达街道桥东委（黄海大街三段****）。法定代表人：高翔，系该公司经理。委托代理人：于福年，男，系大连华政物业管理有限公司员工。被告：张秀芝，女。委托代理人：寇连震，系辽宁法磊律师事务所律师。原告大连华政物业管理有限公司诉被告张秀芝物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人于福年、被告委托代理人寇连震到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告于2010年11月11日在庄河市香颂花城住宅小区物业公司办理交楼手续并领取了庄河市香颂花城小区34-4（262号）公建的钥匙，当日为物业费的起费日，此房屋的建筑面积为230.59平方米，物业费标准为每平方米1.8元。被告应缴费日为2012年11月11日，2012年拖欠物业费705元，2013年拖欠物业费4981元；按合同中的约定被告因拖欠物业费产生的违约滞纳金6332元，被告拖欠的物业费与滞纳金两项合计12018元。原告多次向被告催缴物业费并在被告单元门上张贴催缴物业费通知书无果。现诉至法院，请求判令被告向原告交纳拖欠的物业费5686元和滞纳金6332元（（2012年欠费的滞纳金，从2012年11月11日起计算至2013年12月31日止，按日3‰计算；2013年的滞纳金，从2013年1月1日起至2013年12月31止，按日3‰计算，合计6332元）。被告辩称，不同意原告的诉讼请求，应依法驳回原告的诉讼请求。1、本案原告虽然经工商部门核准登记成立，成立物业公司程序不合法，被告没有参加过选举或选聘，所以原告不是被告选聘的物业公司，双方之间没有权利、义务关系。2、根据有关规定，非住宅应该由业主个人与物业公司协商物业费标准，本案双方并未经过协商。所以原告无权向被告索要物业费用。3、本案原告和前期物业公司均未取得收费许可证（非住宅），所以本案原告无权收取物业费用。4、被告的公建是临街门市房，后窗已封闭，2014年1月份以前从来没有物业公司对被告的门市房进行过物业管理，卫生是由环卫处清扫，所以，原告无权向被告收取物业费。5、即使原告对被告尽到了物业服务义务，被告公建是买一层赠一层，因此应该按照单层面积收费。6、原告提出的债权转让，因前期物业公司无权收费。该债权属非法，非法的债权不存在转让问题。债权转让时也未履行通知义务，转让对被告不生效。7、根据物业管理条例的规定，业主委员会督促缴费是物业公司起诉的前置程序，业主委员会并未督促缴费，所以原告无权向被告索要物业费用。8、原告主张的滞纳金过高，没有法律依据。经审理查明，2010年7月1日，大连凯盟房地产开发有限公司作为建设单位（甲方）与大连远洋基业物业管理有限公司（乙方）签订了香颂花城项目前期物业服务合同，物业服务内容包括共用部位、共用设施设备、公用绿地、环境卫生、安全秩序等维护、运行、管理等。合同自签订日起生效，至业主大会成立后，业主委员会与重新选聘的物业服务公司签订物业服务合同之日终止。物业费按产权面积收取，其中公建为1.80元／㎡·月。物业费起算日以《商品房买卖合同》约定时间为准。物业服务费每年预缴纳一次，首期物业服务费，业主于房屋交付时一次性缴纳，以后每年的物业服务费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳。逾期缴纳物业管理服务费用的，乙方可以从逾期之日起每日加收应交费用的千分之叁的滞纳金。2010年11月10日，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）与被告张秀芝（乙方）签订了前期物业服务协议（甲方盖章处加盖了大连凯盟房地产开发有限公司合同专用章）。协议约定，大连凯盟房地产开发有限公司选聘大连远洋基业物业管理有限公司对本物业实施前期物业服务。物业服务期限自签订日起生效。物业费起算日以房屋交付通知规定时间为准。协议约定的其他内容与前一合同基本相同。被告购买房屋后，交纳了两年物业服务费。2012年1月15日，案涉小区业主委员会成立。2013年1月1日，庄河市香颂花城小区业主委员会（甲方）与原告（乙方）签订了物业服务合同，约定由原告对案涉小区进行物业服务，物业服务期限自2013年1月1日起至2015年12月31日止。物业服务费，其中公建按建筑面积每平米每月1.8元。业主逾期未交纳物业服务费或本合同约定的其他代收代缴费用的，应当按照逾期每日千分之叁（以欠付费用总额为计算基数）的标准承担相应的滞纳金。合同还约定，因原告承接了大连远洋基业物业管理有限公司在本小区前期物业服务中的债权，业主拖欠的物业服务费由乙方收缴。之前，大连远洋基业物业管理有限公司（甲方）于2012年12月31日，与原告（乙方）签订了装修押金返还协议，约定甲方委托乙方代为返还甲方收取的香颂花城业主装修押金27.3万元。甲方将其服务期间香颂花城业主欠缴的物业费508750.4元人民币的债权一次性全部让给乙方，该项债权由乙方享有，折抵甲方应转交乙方代为返还业主的装修押金25万元整人民币。该协议附香颂花城2012应收账款、预收账款移交汇总表和明细表。大连远洋基业物业管理有限公司、原告及业主委员会签字、盖章。其中，明细表记载34-4公建本年欠款705.14元，月收费415.06元。被告张秀芝系香颂花城小区34#-4号公建（即庄河市城关街道水仙委香颂园34#建设大街1－2层262号）业主。所有权证记载案涉公建建筑面积共230.59平方米。在相关合同约定的服务期限内，前期物业公司、原告对案涉小区进行了物业服务，经书面催缴，被告尚欠2012年11月11日至2012年12月31日物业费705元，2013年1月1日至2013年12月31日物业服务费4981元（1.8元／㎡·月×230.59㎡×12个月）。诉讼中，被告提交了辽宁省非税收入统一收据十七张，系该小区公建于2014年1月缴纳。收据记载：收费项目名称垃圾清运排放费，金额300元。其中有五张载明2013年度。庄河市城关街道环境卫生管理处加盖了公章。用以证明物业公司应承担的清扫、垃圾排放义务由环卫处履行。本院确认的上述事实，有前期物业服务合同、前期物业服务协议、物业服务合同、证明、装修押金返还协议及附表、物业管理许可证及当事人的陈述笔录等在案为凭，这些证明材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，案涉建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同、物业公司与被告签订的前期物业服务协议以及业主委员会代表业主与原告订立物业服务合同，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，均为有效。当事人应按合同约定履行义务，未履行已构成违约，应承担违约责任。首先，原告在其物业服务期间，为包括被告在内的小区业主提供了物业服务，被告理应交纳物业服务费用。其次，原告与之前的物业公司签订协议，对前期物业协议的相关权利义务移转，并经业主委员会同意，原告有权向被告主张对之前物业的欠费。故对原告要求被告缴纳拖欠物业费的请求予以支持。被告提出原告不是被告合法选聘的物业公司及物业费标准应否与业主本人协商问题，物权法规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主有约束力，物业公司由业主大会选聘，服务合同由业主委员会订立，被告有关由被告选聘物业公司的辩解没有法律依据，由个人协商价格的辩解亦无依据，不予采纳。关于被告认为案涉公建的收费应经物价部门审批办理许可，未经许可无权收费的问题，本院认为，收费许可属于行政管理事项，并须承担因此产生的行政法律责任。对非住宅物业费标准，依价格法及与物业服务费收取相关的行政规章、地方、地方规章等规定实行市场调节价合同双方协商确定，案涉物业服务合同对付费金额、时间、方式等均作出明确约定，被告应依约履行，被告此项辩解无法律依据。关于被告提出其公建临街，后窗已封闭，原告没有履行任何物业管理义务，无权向被告收取物业费用的问题。合同对小区业主、物业公司均有约束力。物业服务内容除环境卫生、安全秩序外，还包括共用部位、共用设施设备的维护、运行、管理，业主仅以临街、后窗封闭不需服务、物业公司亦未提供服务为由不交物业费，与事实不符。亦不符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”。被告的抗辩理由不成立。被告提出2014年以前原告无服务，因未提供证据证明，不予采纳。关于案涉公建应否按单层面积收费问题。相关物业服务合同中已明确按产权面积及建筑面积收费，原告依据合同约定收取物业服务费并无不妥，被告主张无事实和法律依据。关于被告提出前期物业企业与原告权利义务移转未经通知的问题。记载权利转让的装修押金返还协议等文件，业主委员会已签字盖章，原告与业主委员会订立的物业服务合同亦涉及该部分债权转让，可证实通知义务已履行，被告相关辩解无事实和法律依据。关于业主逾期交纳物业服务费应否经业委会督促问题。《物业管理条例》第六十七条规定，“违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉”，意在督促业主交费，并不影响当事人依《中华人民共和国民事诉讼法》的规定行使诉权，被告该抗辩无法律依据。关于被告提出2013年度的垃圾排放由环卫处清运，已由该处收取费用，原告无权收费的问题。本院认为，被告仅以向环卫处缴费收据证实原告未进行服务并不充分，对被告该主张不予采纳。对被告提出滞纳金过高的问题。因合同中约定日3‰的滞纳金过高，本院予以适当调整，可按中国人民银行发布的同期同类贷款利率的130%计算。对于滞纳金的起算日期，因前期物业服务合同中明确约定了“以后每年的物业服费，按季度分别在1月、4月、7月、10月首个十日内预缴纳”。被告于2010年11月11日办理了交楼手续，交纳了两年费用，至2012年11月11日两年期满，根据约定，对下一期物业费至迟应当于2013年1月11日前交纳下一年度的物业费。原告请求滞纳金计算至2013年12月31日，不违反法律规定，本院予以准许。对于原告服务期间，被告所欠缴的物业费部分，因原告与业委会所签协议中并无交费日期，但又约定为预缴，故被告至迟应自下一年度（2014年度）物业服务期前交纳，即自2014年1月1日起。原告现请求滞纳金计算至2013年12月31日，并未届至滞纳金起算时间，对原告该部分请求，本院亦不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告张秀芝于于本判决发生法律效力之日起五日内给付原告大连华政物业管理有限公司2012年11月11日至2012年12月31日物业服务费705元、并承担自2013年1月11日起至2013年12月31日止按中国人民银行规定的同期同类贷款利率的130%计算的滞纳金。二、被告张秀芝于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告大连华政物业管理有限公司2013年度物业服务费4981元。三、驳回原告大连华政物业管理有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费102元，由原告负担52元，由被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  宋振业代理审判员  林晓龙代理审判员  王红图二〇一四年七月七日书 记 员  刘春燕