四川省泸州市江阳区人民法院民 事 判 决 书(2015)江阳民初字第175号原告张向叔，男，1967年７月1８日生，汉族，住四川省泸州市龙马潭区。委托代理人彭斌，四川理光律师事务所律师。被告泸州向阳房地产开发有限公司，住所地：四川省泸州市龙马潭区。法定代表人刘相阳，总经理。委托代理人李世文,男，被告员工。委托代理人王小和，男，1957年6月10日生，汉族，被告员工，住四川省泸州市龙马潭区。第三人四川泸州向阳建筑工程有限公司，住所地：四川省泸县。法定代表人林焱明，经理。原告张向叔与被告泸州向阳房地产开发有限公司（以下简称“向阳公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。审理中，本院依原告张向叔的申请追加四川泸州向阳建筑工程有限公司（以下简称“向阳建司”）作为第三人参加诉讼。原告张向叔的委托代理人彭斌、被告向阳房地产公司的委托代理人李世文、王小和到庭参加诉讼，第三人向阳建司经本院合法传唤未到庭。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告张向叔诉称：2005年11月15日，原告与被告向阳房地产签订《商品房买卖合同》约定：被告与泸州市商业银行置换的资产江阳区三星街2号楼即商行大楼面积为1397.5平方米卖给原告，价款为223.6万元；由被告负责提供合法有效的证件办理“两证”，办证日期为2005年12月30日相关部门受理，一年内办理完毕，被告授权原告制定销售方案，销售合同由被告委托原告与实际购买人签订，被告收款后及时划转给原告，土地所有权证现在还未办理，由被告督促商业银行负责办理出让和过户手续。合同签订后，原告以在被告处领取的百竹园工程款2236000元作为购房款支付给了被告。之后，原告委托泸州嘉盛房地产销售有限公司将该房屋改造并出售给付萍等17户，该购房户分别与被告签订了《房地产转让合同》，该17户购房人的购房总款为2764259.56元，被告已收取2000627.56元，但被告只向原告划转了房屋销售款1137047.84元，原告从嘉盛公司处领取了223180元，原告实际领得房屋销售款1360227.84元，被告尚欠原告销售款875772.16元，品跌原告在被告处多领取的工程款360137.80元，被告尚欠原告销售款购买被告治平路一品楼所欠被告390000元，被告法定代表人同意在上述销售款515634.36元中扣减，扣减后被告尚欠原告商行大楼房屋销售款125634.36元。2010年9月17日被告以原告所欠购房款另行起诉向原告主张购买治平路一品楼欠款390000元，经两审法院终审判决原告支付被告240000元，原告购买一品楼所欠390000元实际有240000元已在商行大楼房屋销售款中扣减。因此，被告尚欠原告商行大楼销售款125634.36元+240000元=365634.36元。为维护原告的合法权益，请求判令被告立即支付原告房屋销售款365634.36元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告向阳房地产公司辩称：原告是挂靠在第三人向阳建司名下的，是代理人，应该由具有法人资格的第三人向阳建司起诉才符合主体资格。原告以房折抵工程款混淆了关系，原告领款的时候都是以工程款的形式领取的，未分开。原告尚欠泸州嘉盛房地产营销有限公司的150000元装修款，属原告应当支付的款项。原、被告在买卖泸州市江阳区治平路12号综合楼二层所产生的纠纷，两审法院已判决生效，被告已不欠原告的款项，应驳回原告诉求。第三人向阳建司未作答辩。经审理查明：2005年3月21日，泸州市商业银行与被告向阳房地产公司签订《资产置换协议书》，约定：泸州市商业银行用其自有产权14处房产（包括泸州市三星街二号楼忠山支行办公楼1397.5平方米）与向阳房地产公司位于江阳西路龙透关百竹园小区临60米干道（拟建）一幢营业办公楼相互置换。2005年9月15日，原告张向叔以第三人向阳建司（合同乙方）的名义与向阳房地产公司（合同甲方）签订《工程承包补充协议》，约定：工程名称为向阳百竹园东区三组团/房，西区三组团3#房。……该工程为包工包料，乙方向甲方交纳承包保证金，每平方米包干价为450元/平方米，承包价预计为4590000元，含市场材料价格波动、政策文件调整、建筑施工税费等包干使用，不另作调整。……乙方自愿购买甲方与商业银行置换资产：江阳区三星街2号楼，面积1397.5平方米，价值为2236000元，约占工程造价的50%（以双方另行签订商品房合同为准），房款由甲方在支付乙方工程款中扣除。……本协议如与其他协议不符时，以本协议为准，双方签字盖章生效，一式八份，各执四份。随后向阳房地产公司、其法定代表人刘登堰及委托代理人周显羲在合同书发包方处盖章、签字，向阳建司、其法定代表人徐长清及委托代理人张向叔（即本案原告）、肖典清在合同书承包方处盖章、签字。同日，张向叔（合同乙方）与向阳房地产公司（合同甲方）签订《商品房买卖合同》，约定：甲方将其与泸州市商业银行置换的资产江阳区三星街2号楼卖给乙方，面积为1397.5平方米。价格按套销售，共计2236000元。……甲方授权乙方制定销售方案，销售合同由甲方委托乙方与实际购买人签订，并由甲方收款后及时划转给乙方。……本合同一式六份，甲方执四份，乙方执两份。随后向阳房地产公司及其法定代表人刘登堰在合同书出卖人处盖章、签字，张向叔在合同书买受人处签字。2005年11月1日，向阳建司的法定代表人徐长清在向阳建司与向阳房地产公司签订的《工程承包补充协议》上注明：此合同由张向叔负责完善，肖典清自动退出。2005年11月25日张向叔与泸州嘉盛房地产营销有限公司（以下简称“嘉盛公司”）签订《房屋转让协议》，约定：张向叔将泸州市商业银行置换给向阳房地产公司的位于江阳区三星街2号楼房屋卖与嘉盛公司，转让价2236000元，分期付款，嘉盛公司在6个月内支付总房款80%，余款办理土地证时支付，张向叔负责督促商业银行提供具有合法手续的证件为分割到户的终端客户办理两证。嘉盛公司购买该房屋用于改建后出让，张向叔授权嘉盛公司制定销售方案，转让合同由向阳房地产公司与买受人签订。房款的收取：在嘉盛公司未交清张向叔房款2236000元（含购房人扣留的20%）以前，嘉盛公司出售房由向阳房地产公司出具收据直接收取。合同签订后嘉盛公司缴纳定金20000元，该款在嘉盛公司第一个超出计划月的购房款中扣除。违约责任：张向叔未按期办理两证视为违约，支付违约金20000元并承担购房户一切经济损失，嘉盛公司未按期支付购房款视为违约，张向叔没收定金，解除协议，已销售房屋张向叔不计算任何费用给嘉盛公司，张向叔未按约支付款项给嘉盛公司视为违约，违约方向对方支付应付款的双倍款项等。合同签订后，嘉盛公司向张向叔缴纳定金20000元，并对该房屋进行改建。2005年12月14日向阳房地产公司出具《法人授权证明书》，载明：兹授权我单位张向叔为我方签订经济合同代表人，该代表就我司与商业银行置换的三星街2号楼的房地产转让合同的对外签订，权限范围内与你方达成的协议，由我单位负责履行，承担责任等。嘉盛公司对房屋改建完毕后，将房屋出售给付萍等17户，17户购房人分别与向阳房地产公司签订了《房地产转让合同》，该合同主要约定：购房户签订协议时支付购房款80%，余款在办理两证时一次性支付。付萍等17户购房人的购房总款为2764259.56元，向阳房地产公司已收取2000627.56元，支付给嘉盛公司改建费114800元。2005年12月15日、2006年1月22日及同年9月8日、9月9日，张向叔支付给嘉盛公司购房款及装修款计150000元。嘉盛公司已收取541500元，2006年3月27日、6月29日，嘉盛公司支付给张向叔房款计373180元，原告张向叔实际得款计223180元（373180元-150000元）。嘉盛公司还应得款2764269.56元-2236000元=528269.56元-张向叔及向阳房地产公司支付款（114800+150000）元=263469.56元-（嘉盛公司已收取541500元-已付款373180元）=95149.56元。同时因向阳房地产公司未办理购房户的房屋产权手续，购房户所扣留的20%的房款未向向阳房地产公司支付。后双方因房款支付产生纠纷，嘉盛公司遂以委托合同纠纷向本院起诉，要求向阳房地产公司与张向叔双倍支付其销售房屋代理费223786元、违约金20000元，并退还定金20000元。本院经审理后认为：向阳房地产公司取得泸州市商业银行的置换资产后，出具《法人授权证明书》委托授权张向叔处置该资产并与嘉盛公司签订《房屋转让协议》，该委托行为产生的法律后果应由向阳房地产公司承担，嘉盛公司按其与张向叔签订的《房屋转让协议》对房屋进行改建销售，销售的房款除向阳房地产公司应收取的2236000元（含购房人扣留的20%）外，超出部分向阳房地产公司应支付给嘉盛公司；双方在房款的收取上均未按约定履行导致纠纷，双方均有责任，嘉盛公司要求向阳房地产公司双倍支付其房屋改建销售款的主张不应当得到支持；购房户的房屋已被拆迁，产权证的办理已实际不能履行，嘉盛公司要求向阳房地产公司因未办理购房户产权证而应承担的违约金20000元也不应支持。2009年12月10日，本院作出（2009）江阳民初字第1026号民事判决书，判决被告向阳房地产公司一次性支付嘉盛公司房款95149.56元并返还定金20000元，合计115149.56元，驳回了嘉盛公司的其他诉讼请求。向阳房地产公司不服判决，向泸州市中级人民法院提起了上诉。泸州市中级人民法院经审理后于2010年8月17日作出（2010）泸民终字第247号民事判决书，驳回了向阳房地产公司的上诉，维持了原判。另查明：2006年8月9日，张向叔与向阳房地产公司签订《商品房买卖合同》，约定：向阳房地产公司将其所有的位于泸州市江阳区治平路12号综合楼二层，产权证面积为899.96㎡房屋销售给张向叔，房屋销售价款为990000元。合同签订后，张向叔分别于2006年8月11日、2008年1月22日支付向阳房地产公司购房款400000元、200000元共计600000元。2008年1月25日，张向叔向向阳房地产公司出具欠条载明：今欠到向阳开发公司一品楼购房款390000元。同日，向阳房地产公司原法定代表人刘登堰在欠条上注明：同意欠款，在三星街商行大楼费中扣减。向阳房地产公司副总经理许明同时批注：同意办理。向阳房地产公司在三星街2号楼房屋销售款中未扣得张向叔购买一品楼的购房款390000元。后向阳房地产公司多次催收张向叔支付剩余购房款，张向叔均以向阳房地产公司尚欠其工程款为由未予支付。向阳房地产公司遂向本院起诉，要求张向叔付清购房款390000元。本该案在审理中，向阳房地产公司以其在江阳区三星街2号楼房屋对外销售中未收到尾款有一定责任为由，要求在张向叔应支付的购房款中扣除150000元。本院经审理认为双方对工程价款的结算属于另一法律关系，不应在该案中一并处理，同时对向阳房地产公司提出的在购房款中扣除150000元的主张予以确认。2012年3月15日，本院作出（2010）江阳民初字第1671号民事判决书，判令张向叔向向阳房地产公司支付购房款240000元。张向叔不服该判决，向泸州市中级人民法院提起上诉。泸州市中级人民法院经审理后作出（2012）泸民终字第228号民事判决书，驳回了张向叔的上诉。再查明：向阳房地产公司收取位于江阳区三星街2号楼房屋的购房款后，以支付以房抵工程款的名义先后于2005年12月14日、2005年12月16日、2005年12月19日、2005年12月29日、2006年1月16日、2006年1月20日、2006年3月6日、2006年4月3日、2006年4月6日及2006年7月18日向原告支付房款1719311.4元。以上法律事实，有当事人陈述、《工程承包补充协议》、《商品房买卖合同》、（2009）江阳民初字第1026号、（2010）泸民终字第247号、（2010）江阳民初字第1671号及（2012）泸民终字第228号民事判决书、《付张向叔以房抵工程款明细》与票据凭证等证据在案佐证，本院予以认定。本院认为：张向叔以向阳建司的名义与向阳房地产公司签订的《工程承包补充协议》中，关于向阳房地产公司以应支付的工程进度款作抵张向叔向其购房的价款的条款，以及张向叔与向阳房地产公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且未违反法律，行政法规的禁止性规定，为有效合同，对合同双方均具有法律约束力。该《商品房买卖合同》约定：向阳房地产公司将其置换所得的江阳区三星街2号楼卖给张向叔，价格按套销售，共计2236000元，向阳房地产公司授权张向叔制定销售方案，销售合同由向阳房地产公司委托张向叔与实际购买人签订，并由向阳房地产公司收款后及时划转给张向叔。依此约定，向阳房地产公司在收到购房户缴付的购房款后应向张向叔支付房款2236000元，扣除张向叔已收取的373180元和向阳房地产公司已划转的1719311.4元，向阳房地产公司尚欠张向叔143508.60元。张向叔向嘉盛公司支付的购房款和装修款150000元，已在嘉盛公司诉向阳房地产公司和张向叔委托合同纠纷案中，作为向阳房地产公司已付款予以处理，后在向阳房地产公司起诉张向叔商品房销售合同纠纷一案中，因向阳房地产公司主动要求在本案买卖房屋纠纷中扣抵了本纠纷中的尾款150000元，该两笔150000元相冲抵，故最终向阳房地产公司尚欠张向叔143508.60元。张向叔主张向阳房地产公司尚欠房屋销售款的数额为365634.36元，未提供充分证据加以证明，应当承担举证不能的不利后果。在本案中，张向叔的诉讼主张是基于房屋买卖关系而形成的债，并不是基于建设工程关系产生的债，张向叔向向阳房地产公司购买房屋，合同当事人为张向叔和向阳房地产公司双方，张向叔就本案提起诉讼，诉讼主体适格。至于张向叔、向阳建司与向阳房地产公司三者之间的工程款问题，系另一法律关系，在本案中不予处理，权利人可另行主张权利。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告泸州向阳房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张向叔支付尚欠的房款143508.60元。二、驳回原告张向叔的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6785元，由原告张向叔承担4000元，被告泸州向阳房地产开发有限公司承担2785元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省泸州市中级人民法院。审 判 长  伍 杰审 判 员  张朝亮人民陪审员  郑家华二〇一六年六月二十八日书 记 员  何 洁