重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2014）江法民初字第06314号原告：邹晴，男，1951年9月18日生，汉族，住重庆市南岸区。被告：东宏实业（重庆）有限公司，住所地重庆市江北区华新村360号，组织机构代码62191495-6。法定代表人：周泽辉，总经理。委托代理人：刘金山，重庆潜卫律师事务所律师。委托代理人：陈旭龙，男，1987年9月24日生，汉族，系公司员工，住四川省武胜县。原告邹晴与被告东宏实业（重庆）有限公司（下称东宏公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员胡潇予适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹晴及被告东宏公司的委托代理人刘金山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邹晴诉称：2004年12月26日原、被告签订《重庆市商品房买卖合同》。原告以成交金额115543元购买了被告位于渝北区某幢某号的预售商品房。根据合同约定，被告应当在2005年12月31日前交房，但是因为被告的原因交房一拖再拖，2007年9月11日原告办理了接房手续，并且直到2014年5月7日才取得该房的房产证。从接房之日起到取得房产证之时止，整整过去了6年多，被告已违反购房合同第十五条第二款的约定，但并未支付违约金。同时，购房合同中约定的多项公用房屋分摊建筑面积（如更衣室、机房、设备房和洗衣房等），却在房产证一栏中没有踪影，购房合同第三条中约定的建筑面积为47.56平方米，套内建筑面积为31.40平方米，分摊建筑面积为16.25平方米，在房产证上的房屋建筑面积为41.45平方米，套内建筑面积为31.51平方米，由此折算出房产证上的分摊建筑面积应为9.94平方米，后者较前者的分摊建筑面积大幅减少了6.31平方米，其误差远超合理范围。请求：一、判令被告支付原告因未能在规定期限内交付房地产权属证书的合同违约金人民币115.54元。二、判令被告赔偿原告因房屋分摊面积减少的经济损失42926.93元。诉讼费由被告承担。被告东宏公司辩称：首先，双方并没有约定被告为原告办理和交付分户房屋权属证书，被告没有办证义务，因为双方签订的合同是老版合同，这个合同中的办证仅指办理大证，而不包含办理分户的产权证。其次，原告的第二项请求没有法律依据也不符合事实，双方合同约定的房屋价格是按套内面积计算的，面积差异的处理也是按套内面积进行结算的，原告的房屋套内面积并没有差异，所以其请求也不成立。此外，原告的损失请求是按照2013年的房屋均价计算的，这也不符合法律规定和双方约定，即便有损失，也应该按双方签订合同时的相关价格确认损失。经审理查明：2004年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告购买由被告销售的渝北区某幢某号预售商品房一套。合同第三条“买受人所购商品房的基本情况”约定：建筑面积项下小计47.65平方米，其中套内31.4平方米，分摊16.25平方米，单价3679.71元／平方米。合同第四条“计价方式与价款”约定：出卖人与买受人约定按下述第1种方式计算该商品房价款：1、按套内建筑面积计算，该商品房总成交金额为（人民币）：壹拾壹万伍仟伍佰肆拾叁元整。”合同第五条“面积确认及面积差异处理”约定：根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理……2、（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，以本合同第四条约定的计价方式按产权登记面积，据实结算房价款。合同第十五条“关于合同登记和产权登记”约定：……2、出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第（1）、（2）项处理：（1）、买房人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起60日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款0.1%赔偿买受人损失。（2）、买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同附件四第7条约定：合同第三条约定面积为暂定面积，如与《重庆市房产面积预测算报告书》面积有差异，以此报告书为准，差异部分以本合同第三条约定的单价重新计算房款总价，多退少补，并重新签订合同。合同签订后，原告于2007年9月11日接房。某幢楼门牌号确定为27幢。2009年12月4日重庆市房屋勘测院出具的重庆市房产面积测算报告书上显示原告所购“27幢某号房屋的套内面积为31.51平方米，分摊系数为0.3156，分摊面积为9.94平方米，建筑面积为41.45平方米。被告于2013年9月5日向重庆市渝北土地房屋权属登记中心报送27幢房屋的初始权属登记申请并被受理。2013年11月1日，原告填写《重庆市房地产登记申请书》，申请办理所购房屋的权属证书，被告于2014年1月9日向重庆市渝北土地房屋权属登记中心报送申请，同日该房屋权属证书办理完毕。该权属证书上记载原告房屋的建筑面积为41.45平方米，套内建筑面积为31.51平方米。因实际交房时的套内建筑面积多出合同约定0.11平方米，双方据实结算，2014年5月6日原告按合同约定单价补交了面积差额房款404.77元。庭审中，被告举示了一份从“公众信息网”下载的房屋价格信息资料，主张按照2013年重庆市商品房建筑面积均价6803元／平方米的标准赔偿其建筑面积不足的损失。被告未予认可。上述事实，有商品房买卖合同、销售不动产专用发票、收据、重庆市渝北土地房屋权属登记中心业务受理通知书、重庆市房地产面积测算报告书、重庆市房地产登记申请表、东方山水小区楼幢对应表、房地产权证以及当事人的陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为：2004年12月26日原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同当事人均应按约定行使权利和履行义务。本案系买受人支付房价款、开发商交付房屋并转移所有权给买受人的商品房买卖合同，被告负有协助原告办理所购房屋产权的合同义务。本案合同第十五条“关于合同登记和产权登记”约定，应是针对原告所购房屋涉及合同登记和产权登记事项的具体约定，被告辩称该项约定是指整幢楼宇的产权初始登记，没有合同的明确约定，本院不予采信。合同约定，被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。被告于2007年9月11日向原告交付房屋，至2014年1月9日才将办证资料报产权登记机关备案，逾期超过180日，根据合同约定应承担相应违约责任。因此，被告应向原告支付违约金115.54元（115543元＊0.001）。对于原告的第一项诉讼请求，本院予以支持。合同第五条明确约定，双方当事人选择以“套内建筑面积”为依据进行面积确认及面积差异处理，并且该商品房的总成交金额也是按套内面积计算。现该房屋权属证书上记载的套内建筑面积和房地产面积测算报告上核定的套内建筑面积均为31.51平方米，与双方签订的合同对比，套内建筑面积增加了0.11平方米，不存在面积减少的问题。原告要求按照分摊建筑面积评判房屋面积差异问题，没有合同依据。故，原告要求被告按照2013年重庆市商品房建筑面积均价赔偿其损失的第二项诉讼请求，没有合理依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告东宏实业（重庆）有限公司于本判决生效之日起五日内支付原告邹晴逾期办证违约金115.54元。二、驳回原告邹晴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取438元，由邹晴负担413元，东宏实业（重庆）有限公司负担25元（此费已由邹晴预缴，东宏实业（重庆）有限公司在履行前述义务时一并支付给邹晴）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审判员  胡潇予二〇一四年十二月十一日书记员  柴世斌