四川省仁寿县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1421民初169号原告：郑力彬，男，生于1981年1月3日，汉族，城镇居民，住四川省仁寿县。原告：廖晏妮（原告郑力彬之妻），女，生于1980年10月4日，汉族，城镇居民，住四川省仁寿县。委托诉讼代理人：郑力彬，男，生于1981年1月3日，汉族，城镇居民，住四川省仁寿县。被告：四川众志房地产开发有限公司，地址：仁寿县文林镇书院路书塘巷40号。法定代表人：史陆剑，董事长。委托诉讼代理人：申杰锋，四川蜀丰律师事务所律师（特别授权代理）。委托诉讼代理人：李涛，四川乐嘉律师事务所眉山分所律师。原告郑力彬、廖晏妮诉被告四川省众志房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月11日立案后，依法适用简易程序于2016年3月1日公开开庭进行了审理，2016年4月6日依法转为普通程序于2016年4月18日再次公开开庭进行了审理，原告郑力彬及被告四川省众志房地产开发有限公司的委托诉讼代理人申杰锋、李涛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郑力彬、廖晏妮向本院提出诉讼请求1.被告向原告支付逾期交房违约金28711元（自2015年2月5日起按购房总金额的万分之三计算至起诉之日，以实际交房时为准）；2.判令被告因在起居室侧墙位置多修柱头影响原告的正常使用和采光向二原告赔偿损失30000元；3.判令被告按合同约定修建飘窗及空调外机格栅；4.判令被告恢复小区中庭原有规划设计中的篮球场、羽毛球场及其他公共设施。5.判令被告承担本案的诉讼费用。事实及理由：2013年原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告在仁寿县成赤高速路仁寿县仁寿大道二段189号开发修建的“中铁仁禾广场”项目的商品房10幢2单元1004号住房。原告于2013年10月6日办理公积金贷款后付清了全部房款。合同约定被告应于2015年2月10日将房屋交付给原告，但原告到现场准备收房时发现被告所建房屋严重与合同不符，即拒绝收房，被告虽口头告知原告整改，但一直未确定整改完成的期限，直至起诉之日，被告仍未整改完毕。被告未按双方合同约定将符合合同标准以及眉山市强制规定性文件的房屋交付给原告，已构成违约。为了支持其诉讼请求，原告向法庭提供如下证据：1.《结婚证复印件》，拟证明二原告系合法夫妻关系；2.《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方签订了房屋买卖协议，约定了各方的权利义务；3.《商品房买卖合同补充协议》，拟证明原、被告双方签订的补充协议约定了各方的义务；4.《户型图》，拟证明被告交付的房屋在起居室侧墙位置多了一根柱头，影响原告的正常使用和采光；5.仁寿县人民政府信访事项复查复核委员会关于陈平、叶茂军等人信访事项的复查意见书（仁府信复[2015]2号）、眉山市人民政府信访事项复查复核委员会关于叶茂军等人信访事项的复核意见书眉府信复[2015]17号）眉山市公安消防队大队对陈平的举报信的回复，反映相关问题的调查情况回复、仁寿县公安消防大队建设工程消防验收意见书仁公肖验字（2015）第0008号、0016号，拟证明被告拟交付的房屋存在多项不符合国家强制规范的情况，不符合交房条件，影响我们正常使用和采光；6.《房屋改造委托协议》，拟证明我同意被告对我购房的房屋进行整改，但他们整改的方案并没有提告知我们。被告四川众志房地产开发有限公司辩称，1、我公司不存在向原告逾期交房的问题，而是原告拒绝收房，法律责任应由原告承担；2、我公司销售给原告房屋皆依据具体的规划、设计方案并依图施工而成，原告厨房的大小也是依据规划和设计确定的；3、我公司就飘窗和空调格栅的更改，系基于双方签订的《房屋改造委托协议》，为实现业主更大利益而为；4、我公司将规划设计中篮球场等公共设施改为风景景观，系考虑对全体业主的影响，并参考专家意见而为的更改，并未对业主造成实质影响。综上，原告的诉讼请求及事实和理由与事实不符，没有法律依据，故请驳回原告的全部诉讼请求并承担诉讼费用。为了支持其辩解主张，被告向法庭提供如下证据：1.《房屋改造委托协议》，拟证明原告同意被告对房屋进行加建或者改建以及费用的承担等问题；2.《建设用地批准书》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、《四川省建设工程竣工验收备案书》，拟证明公司从拿地到具体规划、设计、施工、销售是按法律规定进行的，没有任何违法、违规的行为，竣工验收备案书是经过有关部门验收的，不存在房屋质量问题；3.《建设工程规划验收合格证》、《房产测绘核技术报告》，拟证明按双方签订的买卖合同，被告取得这两份合格证，是具备交付条件的。在质证过程中，对于原告出示的证据，被告四川众志房地产开发有限公司表示：对第1组《结婚证复印件》我们无异议；对第2组《商品房买卖合同》和第3组《商品房买卖合同补充协议》无异议；对第4组证据有异议，原告提供的是公司宣传单，不能作为商品房买卖的条件，不成为约束双方义务的附件；对第5组证据的关联性及证明目的均有异议，该份证据是对信访人的回复，不能证明目前原告存在的情况，对于空调外机格栅和飘窗的问题不能直接说明就是原告房屋的问题，该份证据不能作为原告的诉讼主张，对信访的回复意见等文件的真实性无异议，但与本案是否构成违约及承担违约责任不无联性；对第6组证据无异议，证明我公司对房屋进行加建或改建无异议。对于被告四川众志房地产开发有限公司提出的证据，原告表示：对第1组证据有异议，被告对房屋进行局部改动时未告知我，也未出示整改后的图纸给我；对证据2、证据3无异议。本案经审理认定事实如下：二原告系夫妻，二原告与被告于2013年10月30日签订了《商品房买卖合同》，合同中约定，被告将自己公司开发修建的“中铁仁禾广场”项目的商品房10幢2单元1004号，测绘建筑面积共73.62平方米，套内建筑面积59.79平方米，共用部位与共同房屋分摊建筑面积13.83平方米的住房以单价5693.16元/平方的价格（总价款340394元）卖给原告，并约定应当在2015年2月10日前向原告交付该商品房，还对逾期交房责任、交接手续、商品房质量、装饰、设备标准进行了约定，之后双方再次签订了《商品房买卖合同补充协议》，补充约定了合同约定的价款不包含电话开户费、网络接入开通费、在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意出卖人对原规划设计方案做出局部的调整，可不通知买受人。买受人不得据此拒绝收房、主张解除合同或者要求出卖人承担违约责任，还对主合同第十条（交付条件）、第十三条（对面积差异）、第十四条（对商品房交接手续）、第十五条（装饰材料、设备）、第十六（住宅保修）、第十九条（产权登记）等进行了约定。同日双方还签订了房屋改造委托协议，协议约定双方就甲方（原告）所认购的商品房委托乙方进行加建或改建工程，并由乙方（被告）负责工程的实施进度及质量监督事宜。合同签订后原告办理公积金贷款付清了房款340394元。2015年2月5日被告公司通知原告收房，原告发现被告所建房屋影响了原告的正常使用便拒绝收房。原告认为，被告未按双方合同约定将符合合同标准以及眉山市强制规范性文件的房屋交付给原告，已构成违约，被告应按购房总金额的万分之三向原告支付逾期交房违约金。本案在审理过程中，经本院向原告释明，原告明确表示不主张解除双方签订的《商品房买卖合同》，要求继续履行合同。本院认为，原告郑力彬、廖晏妮与被告众志公司签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》是当事人的真实意思表示，不违反法律、法规规定，合法有效，此对本院予以认可。围绕本案的争议焦点，一、被告是否应当支付逾期交房违约金。依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定履行自己的义务。根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十条交付条件：“（一）出卖人应当在2015年2月10日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合1.该商品房已取得规划验收合格证；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房的面积实测报告”，被告公司在向原告交付房屋前已取得商品房规划验收合格证和商品房的面积实测报告，并且被告公司于2015年2月5日通知原告收房，实际已履行交房义务。原告以被告公司所修建的房屋与双方签订的《商品房买卖合同》不符拒绝收房并要求被告支付逾期交房的违约金理由不成立，本院不予支持。焦点二，被告在卧室侧墙位置多修住头影响原告的正常使用和采光向二原告赔偿损失30000元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”之规定，被告在卧室侧墙位置多修住头，确实影响了该商品房的使用功能,原告要求赔偿损失30000元请求过高，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，被告对修建柱头影响该商品房使用功能赔偿原告5000元较为适宜。焦点三，原告要求按合同约定修建飘窗及空调外机格栅能否得到支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同补充协议》第三条对主合同第八条的补充约定：“1.在不影响买受人所购商品房质量或使用功能的前提下，经规划部门批准或设计单位同意，出卖人对原规划设计方案做出局部的调整，可不通知买受人……”故未修建飘窗未对原告造成功能性使用的影响；对房屋没有修建空调外机格栅，因房屋系高层建筑，未修建空调外机格栅会造成安全隐患，故应予整改，修建。焦点四，要求判令被告恢复小区中庭原有的规划设计中的篮球场、羽毛球场及其他公共设施能否得到支持。根据《商品房买卖合同》第十一条市政基础设施和其他设施的承诺，对水、电、电话光纤、公共绿地、公共道路、公共停车场均进行了约定，要求以上设施在2015年2月10日前达到使用条件，对其他设施中（8）“体育设施”并没有进行明确的约定，原告根据施工图、宣传单要求恢复小区原有规划设计无法律依据，并且恢复公共区域涉及全体业主的利益，不能依个别业主的要求而随意进行变动。原告要求被告恢复小区中庭原有的规划设计中的篮球场、羽毛球场及其他公共设施的请求不成立，本院不予支持。综上所述，原告的部分诉讼请求依法成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十一条、第六十二条第（一）款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条之规定，判决如下：一、被告四川众志房地产开发有限公司于本判决生效后十日内补偿原告郑力彬、廖晏妮5000元；二、被告四川众志房地产开发有限公司于本判决生效后十日内修建安装原告购买的“中铁仁禾广场”项目10幢2单元1004号商品房的空调格栅设施；三、驳回原告郑力彬、廖晏妮的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。本案诉讼费1200元，由被告四川众志房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。审 判 长  代开智审 判 员  吴 娟人民陪审员  邹文东二〇一六年六月八日书 记 员  李佳珏