广东省惠州市惠城区人民法院民 事 判 决 书(2014)惠城法民一初字第2910号原告：惠州市嘉隆泰房地产投资开发有限公司，住所地：惠州市麦地南路雍逸园颂菊阁D4栋二层B号。法定代表人：郑远浩。委托代理人：谭耀强，广东百德律师事务所律师。被告：惠州市九方混凝土有限公司，住所地：惠州市河南岸冷水坑村禾联小组。法定代理人：兰某。委托代理人：廖计房，广东指针律师事务所律师。原告惠州市嘉隆泰房地产投资开发有限公司与被告惠州市九方混凝土有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行审理，现已审理终结。当事人诉辩意见原告惠州市嘉隆泰房地产投资开发有限公司诉称，原告系位于惠州市××××号嘉逸园小区项目的开发商。原告与被告于2012年12月18日签订了六宗《材料抵房款协议书》，约定被告购买原告嘉逸园项目的商品房，购房款以被告在该小区项目销售给原告的材料（混凝土）款作为抵扣。根据双方《材料抵房款协议书》的约定，2013年1月18日被告与原告签订了九宗《广东省商品房买卖合同》，将上列《材料抵房款协议书》约定被告购买的商品房确定为九户：18栋01号房（合同编号:惠州(2013)10002196，建筑面积406.80平方米）、23栋01号房（合同编号：惠州（2013）10002200，建筑面积278.95平方米）、23栋02号房（合同编号:惠州(2013)10002202，建筑面积346.47平方米）、3栋02号（合同编号:惠州（2013）10002203，建筑面积395.17平方米)、17栋02号房(合同编号:惠州(2013)10002204，建筑面积475.67平方米）、25栋02号房(合同编号:惠州(2013)10002207，建筑面积420.73平方米）、3栋01号房(合同编号:惠州(2013)10002208，建筑面积406.80平方米）、25栋01号房(合同编号:惠州（2013)10002209，建筑面积420.73平方米）、18栋02号房(合同编号:惠州(2013)10002210，建筑面积395.17平方米），其中：3栋01、02号房购房款合计为11456628元；18栋01、02号房购房款合计11511684元，23栋01、02号房购房款合计为8297747元，17栋02号房购房款为4460456元，25栋01号房购房款为3841880元，25栋02号房购房款为3759554元,总房款共计人民币肆仟叁佰叁拾贰万柒仟玖佰肆拾玖元整（小写：43327949元)。因原告与被告约定以被告销售给原告嘉逸园小区项目的混凝土款作为抵扣房款，经原告与被告结算确认到2014年9月11日为止，被告以混凝土款已抵房款的金额为34411310.5元，还欠原告购房款8916638.5元。另有原告代被告垫付上列九户商品房契税1299838.47元、契税滞纳金278815.35元、办证费3645元，合计人民币1582388.82元。被告合计欠原告购房款及相关办证费用共计人民币10499027.32元。原告认为，被告拖欠原告购房款，应承担偿还拖欠的购房款并按《广东省商品房买卖合同》约定每日万分之三计算逾期付款违约金给原告的责任。为此，原告提起诉讼，请求判令：1、被告一次性支付购房款人民币8916638.5元并自2014年9月12日起至付清款日止按每日万分之三计付逾期付款违约金给原告（该项违约金暂计至2014年10月10日为77574.75元）；2、被告一次性返还原告代被告垫付九户商品房契税1299838.47元、契税滞纳金278815.35元、办证费3645元，合计人民币1582388.82元给原告并自2014年9月19日起至还清款给原告日止按中国人民银行规定的金融机构贷款利率支付利息给原告（该项利息暂计至2014年10月10日为8720.72元）；3、本案财产保全费5000元及案件受理费、公告费等诉讼费用全部由被告承担。被告惠州市九方混凝土有限公司辩称，原告所诉的事实与实际情况基本一致，希望原告在违约金、利息与保全费作出让步。查明的案件事实经审理查明，原告惠州市嘉隆泰房地产投资开发有限公司系位于惠州市××××号嘉逸园小区的开发商。原告在开发嘉逸园小区时，原告的施工单位向被告惠州市九方混凝土有限公司购买混凝土材料。原告于2011年11月4日取得惠州市房产管理局颁发的该小区《商品房预售许可证》，许可期限自2011年11月4日至2013年11月4日。2012年12月18日，原、被告签订六份《材料抵房款协议书》，约定：原告将其开发的嘉逸园小区3栋××号房（双拼房）（建筑面积801.97平方米，总价值为11456628元）、18栋××号房（双拼房）（建筑面积801.97平方米，总价值为11511684元）、23栋01号房（双拼房）（建筑面积625.42平方米，总价值为8297747元）、17栋××号房（建筑面积475.67平方米，总价值为4460456元）、25栋××号房（建筑面积420.73平方米，总价值为3841880元）、25栋××号房（建筑面积420.73平方米，总价值为3759554元）出售给被告，其购房款用被告在该小区项目销售给原告的混凝土材料款作抵扣；被告如将以上商品房在银行办理按揭，则按揭款到账后须由原告留存贷款保证金（按揭款5%）再把余款转付给被告，其商品房契税及附加费、维修基金由被告自己支付；原、被告双方同时履行《商品房买卖合同》的权利和义务，被告所供应的混凝土材料质量、单价（不含税）按双方另外签订的采购协议执行。2013年1月18日，原、被告签订九份《商品房买卖合同》，将上述《材料抵房款协议书》约定被告购买的商品房确定为九套房，并确定每套房屋的价格，具体合同编号、约定的房号、建筑面积、购房款分别如下：合同编号:惠州(2013)100022××，3栋01号房，建筑面积406.80平方米，购房款5811385元；合同编号:惠州(2013)100022××，3栋02号房，建筑面积395.17平方米，购房款5645243元；合同编号:惠州(2013)100021××，18栋01号房，建筑面积406.80平方米，购房款5839312元；合同编号:惠州(2013)100022××，18栋02号房，建筑面积395.17平方米，购房款5672372元；合同编号：惠州（2013）100022××，23栋01号房，建筑面积278.95平方米，购房款3700963元；合同编号：惠州（2013）100022××，23栋02号房，建筑面积346.47平方米，购房款4596784元；合同编号：惠州（2013）100022××，17栋02号房，建筑面积475.67平方米，购房款4460456元；合同编号:惠州（2013)100022××，25栋01号房，建筑面积420.73平方米，购房款3841880元；合同编号:惠州(2013)100022××，25栋02号房，建筑面积420.73平方米，购房款3759554元。以上九套房的购房款合计43327949元。九份《商品房买卖合同》第七约定：如被告逾期支付购房款，自应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，被告按日向原告支付逾期应付款万分之三的违约金。《商品房买卖合同》签订后，原、被告将上述九套房屋办理了银行按揭手续，获得按揭款2999万元，除按揭款5%合计150万元汇入房产管理部门监管的账户外，原告分别于2013年2月1日、2月5日剩余按揭款100万、749万、2000万元通过银行转账的方式汇入被告的账户。被告亦向原告出具了收款收据。经结算，被告于2014年9月11日向原告出具一份《欠条》，载明：兹有我司于2012年12月18日购买贵司开发项目嘉逸园中的别墅9户，共计43327949元；因双方约定以我司销售给该小区项目的混凝土款作为抵扣房款，所以贵司也在2013年2月5日将我司以上的商品房按揭款2999万元除留存保证金（按揭款5%）150万元外剩余款项2849万元全部转给我司；到2014年9月11日为止，我司以混凝土已抵房款的金额34411310.5元，还欠贵司房款8916638.5元；另有贵司代我司缴纳的相关费用（其中契税1299838元、契税滞纳金278165元、办证费3735元）合计1581738元；因此，我司尚欠贵司10498376.5元。截至2014年9月19日止，原告为被告办理了上述九套房屋的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《房地产他项权证》。原告为被告垫付了房屋契税1299838.47元、契税滞纳金278815.35元、办证费3645元。原告在起诉前向本院申请财产保全并提供了担保，本院于2014年9月12日作出（2014）惠城法立保字第640号《民事裁定书》，裁定查封登记在被告名下的位于惠州市××××号嘉逸园18栋01、02号房、23栋01、02号房、3栋01、02号房、17栋02号房、25栋01、02号房和粤Ｌ×××××号等车辆。裁决理由和结果本院认为，在原告取得《商品房预售许可证》的情况下，作为惠州市××××号嘉逸园小区的开发商和作为该小区混凝土材料的供用商，分别于2012年12月18日签订六份《材料抵房款协议书》、于2013年1月18日签订九份《商品房买卖合同》，系具有完全民事行为能力的双方当事人真实意思表示，且涉案内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，协议及合同内容合法有效，应受法律保护，双方当事人均应严格按照合同约定及法律规定全面履行各自义务。原告已依约办理了案涉九套房屋的银行按揭手续，并将剩余按揭款2849万元通过转账方式支付给被告，且办理案涉九套房屋的《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》和《房地产他项权证》。被告应当依约及时向原告支付以混凝土材料抵扣部分购房款后的剩余购房款8916638.5元（九套房屋总购房款43327949元－混凝土材料款34411310.5）。但是在被告向原告出具《欠条》结算后仍未及时支付剩余购房款，故被告的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。原告要求被告支付剩余购房款及依据《房商品房买卖合同》约定的每日万分之三的逾期付款违约金的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持。在办理案涉房屋过户手续过程中，原告为被告垫付了房屋契税1299838.47元、契税滞纳金278815.35元、办证费3645元，合计1582298.82元，被告应将该款返还给原告，并支付相应的利息。由于案涉九套房屋已经办理了《房屋所有权证》和《房地产他项权证》，银行的按揭款可以得到受偿，被告留存在原告账户内的150万元保证金已无保留的必要，故原告为被告垫付的款项内应扣除该保证金150万元，即被告尚应向原告返还其垫付的房屋契税、契税滞纳金、办证费合计82298.82元（1582298.82元－1500000元）。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告惠州市九方混凝土有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市嘉隆泰房地产投资开发有限公司支付剩余购房款8916638.5元及逾期付款违约金（违约金按照每日万分之三，以8916638.5元为基数，自2014年9月12日计至购房款及违约金清偿之日止）。二、被告惠州市九方混凝土有限公司应在本判决发生法律效力之日起十日内向原告惠州市嘉隆泰房地产投资开发有限公司返还垫付的房屋契税、契税滞纳金、办证费合计82298.82元，并支付利息（利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率，以82298.82元为基数，自2014年9月19日计至本息清偿之日止）。三、驳回原告惠州市嘉隆泰房地产投资开发有限公司的其他诉讼请求。本案受理费85260元、保全费5000元，合计诉讼费90260元（原告已预交），由被告惠州市九方混凝土有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于惠州市中级人民法院。审 判 长  唐作培审 判 员  贺晔晖代理审判员  许佳瑞二〇一四年十二月二十六日书 记 员  纪舜龄