杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭拱民初字第1601号原告：章庆和。原告：俞红。被告：杭州华盛达房地产开发有限公司。法定代表人：袁建华。委托代理人：汪政。委托代理人：曹毅。原告章庆和、俞红为与被告杭州华盛达房地产开发有限公司（以下简称华盛达公司）关于商品房买卖合同纠纷一案，于2014年8月19日向本院起诉，本院于8月26日立案受理后，依法由审判员周蓓独任审判，于2014年9月15日公开开庭进行了审理。原告章庆和、俞红，被告华盛达公司的委托代理人汪政、曹毅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告章庆和、俞红诉称：2012年7月19日，原告就购买由被告开发的杭州市拱墅区阅城公寓11幢1单元401室商品房与被告签订《浙江省商品房买卖合同》，合同总价款为人民币2132432元（贰佰壹拾叁万贰仟肆佰叁拾贰元整）。合同约定房屋的最后交付期限为2014年6月30日。2014年7月6日，原告收到被告的《交房通知书》。7月12日，原告前往楼盘现场进行验房交接。原告与小区其他业主发现被告未按合同第十二条出示第九条规定的应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，及按交付规定要求的实测面积表。在原告与小区其他业主的强烈要求下，被告在承诺函上签字，答应8月1日起，可预约到阅城售楼处查看相关原件。7月26日，原告再次前往售楼处进行收房交接，并依据上述合同，要求原告出具相应的证明文件。被告仍无法出示全部的证明文件。原告据此出具了《房屋交接回复函》，明确表示拒绝交接。8月8号，原告收到被告的《关于《房屋交接回复函》的回复》书面函，书面通知原告再次收房。8月9日，原告前往阅城售楼处收房交接，被告出示文件依旧不全，仍不符合合同约定，原告再次向被告书面出具《再次收房交接回复函》，明确表示拒绝交接。2014年8月13日，原告电话联系被告的阅城公寓销售部经理，要求被告按照合同第十二条的约定出示相应的认可文件或准许使用文件供原告收房时交接验收。原告同时提出，要求按照合同第十二条约定，因被告不出示或出示证明文件不全致原告拒绝收房而产生的逾期交付违约责任由被告承担，要求被告支付违约金至出示证明文件的收房交接之日。被告的阅城公寓销售部经理拒绝了原告提出的要求。原告就此在电话中与被告的阅城公寓销售部经理进行了协商，并希望被告的阅城公寓销售部经理能够与其上层领导讨论关于原告的请求。8月14日，原告就此事再次致电被告的阅城公寓销售部经理，确认被告对原告所提要求的处理意见。被告的阅城公寓销售部经理在电话中明确告知原告，被告已经知晓原告诉求，但被告认为已经向原告出具了合同规定的证明文件，符合交接要求，交付逾期时间按照《收房通知书》中的收房时间计算确定。依据《城市房地产管理法》第二十六条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或验收不合格的，不得交付使用。”《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”第十八条规定：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》的第十一条规定：“房地产开发项目竣工后，市、县（市）建设行政主管部门应当自收到竣工验收申请之日起三十日内，组织有关部门按法律、法规和国家标准规范，进行综合验收。房地产开发项目经综合验收合格后，方可交付使用。”第二十条规定：“房地产开发企业在商品房交付使用前，应当由房产行政主管部门认可的，具有房产测绘资质的独立的测绘中介机构进行商品房的面积测绘；测绘成果表应当标明商品房的建筑面积、套内建筑面积、使用面积和分摊公用建筑面积。房地产开发企业应以测绘机构测定的面积作为商品房交付计价的面积，并向购房人提供商品房面积测绘成果表。”原告认为，阅城公寓项目是属于住宅小区性质的房地产项目，其验收交付应当符合《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》及《杭州市城市房地产开发经营管理若干规定》的相关条例和规定。房地产项目的交付不仅需要建设工程的竣工验收合格，还需要对涉及公共安全的内容、城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况进行综合验收，验收合格后方可交付使用。根据原被告之间签订的《浙江省商品房买卖合同》的第九条关于交付条件的约定第2项：“取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；”第十二条对交接的约定：“双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第九条规定的证明文件”、“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”。原告认为，被告的交付行为违反了上述法律法规及双方之间的合同约定。按照杭州市对商品房交付验收的有关规定，应当通过规划、公安消防、环保、气象、人防、园文绿化、交警等各部门的验收。在交房时被告还应当取得房屋面积测绘成果表。原告要求被告在交付原告所购房屋时出具上述规定的证明文件，同时向原告支付至房屋交接日止的逾期交房违约金。综上，原告为维护自己的合法权益，根据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告出示《商品房买卖合同》所约定证明房屋经验收合格达到交付条件的证明文件；2、判令被告支付原告逾期交房违约金53310元（暂计从约定交付日次日计算至8月19日诉讼提起日，实算至被告实际履行第一项诉讼请求之日，每日违约金为房价款的万分之五）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告华盛达公司辩称：1、原被告于2012年7月19日签订商品房买卖合同，约定合同总价及交付期限，原告陈述的情况属实。根据被告的开发进度，该项目2014年7月1日通过竣工验收备案具备交房条件。但由于交房需要准备，所以通知原告交房的时间为2014年7月7日。被告认可延期七天交房，对于延期交房，被告也已经按照合同约定同意支付违约金共计7464元并已经通知原告该情况。7天以后的延期收房的责任应当由原告自己承担，与被告无关。至于原告称需要提供房屋验收合格等文件，在交房当天，在交房地点是有复印件公示的。7月12日原告来收房时提出要求查看原件，被告也是同意的。原告以此理由拒收房屋并要求被告支付违约金不符合法律规定。被告自愿承担7天的违约金，对于原告的其他诉讼请求，请求法院驳回。章庆和、俞红为支持其诉请，向本院提交以下证据材料：1、浙江省商品房买卖合同，证明原被告存在房屋买卖关系。2、承诺函，证明在原告收房验房之日，被告未能提供房屋交接时应当出示的证明文件或认可文件。承诺函上签字人员是被告的公司高管，负责现场投诉处理，符合代表公司签字人身份。3、殷幸一名片、7月26日及8月5日的收条、电话录音文字内容，证明原告通过书面的形式告知被告因其未出具证明文件原告拒绝交接，并与被告的销售经理部经理就原告拒绝交接问题进行了事前友好协商，但未能达成一致，被告接受原告通过起诉解决。4、交房通知书（照片）、房地产测绘成果报告（照片），证明被告在房屋交付日之前尚未能取得商品房面积测绘成果表，被告的交付行为违反商品房交付的有关法律规定。5、被告发给原告的短信，证明被告通知原告交房的时间不是6月30日发出的，原告是7月6日收到被告交房通知的短信。6、人防窗口服务电话录音，证明涉案房屋人防验收是2014年7月23日，并不是在6月30日之前。7、2014年8月5日被告给原告的回复函，证明被告未对原告提出要求出具证明文件进行回复，只是强调原告符合交房条件，要求原告尽快收房。8、2014年7月17日杭州市人民防空办公室人防工程专项验收意见书、2014年7月23日杭州市区建设项目配套绿化核查单，证明被告在2014年7月7日交付商品房时，未取得人防、绿化这两项应由政府相关部门出具的认可文件或准许使用文件。9、申请政府信息公开的挂号信函，证明原告是自己通过正规合法的政府信息公开渠道，获得有关原告所购商品房的验收信息。10、杭州市城乡建设委员会政府信息公开告知书，证明商品房交付必须取得的由法律、行政法规规定的认可文件或准许文件包括：规划、公安消防、环保、气象、人防、绿化和交警部门出具的认可文件，符合杭州市城乡建设委员会关于对商品房验收的要求和规定。华盛达公司为支持其抗辩，向本院提交以下证据材料：1、建设工程竣工验收备案表，证明2014年6月25日经过勘察、设计、施工、监理及使用单位，本案所涉工程通过竣工验收，并于6月30日将相关竣工备案文件提交杭州市城乡建委备案。本案讼争的房屋于2014年6月30日前已经具备交房条件。2、浙江省建设工程规划核实确认书，证明2014年6月27日本案所涉商品房已经规划部门审核并备案，符合交房条件。3、杭州市公安消防局建设工程消防验收意见书，证明2014年6月27日经杭州市公安消防局组织验收，涉案商品房通过消防验收。4、杭州市环境保护局建设项目环保“三同时”检查意见书，证明2014年6月20日经杭州市环境保护局检查，案涉工程通过环保验收。5、杭州市气象局建设项目竣工验收意见书，证明2014年4月21日经杭州市气象局检测，案涉商品房防雷装置验收合格。6、人防工程质量监督报告，证明2014年6月23日案涉商品房经杭州市人防工程质量监督站检验，通过人防工程验收。7、绿化工程竣工报告，证明2014年5月4日，经设计、工程、监理及建设单位检验，绿化工程通过验收。8、杭州市公安局交通警察局公共或专用停车场（库）竣工验收同意意见书，证明2014年6月10日经杭州市公安局交通警察局检验，案涉商品房通过地下停车场检验。9、杭州市承建档案管理处建设工程竣工档案认可意见书，证明2014年6月25日案涉工程的承建档案经杭州市承建档案管理处移交。10、杭州市卫生局建设项目竣工验收意见书，证明2014年6月12日案涉工程经杭州市卫生局检验通过防疫卫生监测。11、房产测绘技术服务合同、房屋测绘调查资料，证明2014年3月12日被告委托具有房产测绘资质的机构对案涉工程进行测绘，该机构于2014年5月5日出具测绘调查资料。以上证据共同证明，案涉工程在2014年6月30日均已通过各部门所组织的验收及备案，符合合同约定的交房条件。经对双方提交的的证据进行庭审举证、质证，本院作如下认证：被告对原告提交的证据1，无异议。证据2，承诺函真实性无异议，但证明对象有异议，该证据证明当时现场是有复印件公示的，被告已经履行公示的要求。证据3，殷幸一名片、二份收条真实性无异议，证明对象有异议，不能证明房屋不具备交付条件；电话录音没有通话双方的电话号码，对真实性无法确认，即便真实也不能作为是否符合交房条件的判断标准。证据4，交房通知书，无异议；房地产测绘成果报告的证明对象有异议，双方是否符合交房条件应当根据房屋建设工程竣工验收标准，房地产测绘成果报告不是法定或约定的交房条件。证据5无异议，7月6日被告发过短信再次通知原告收房。证据6，三性均有异议，人防是否通过验收应当以法律以及合同约定的人防工程质量监督报告为准，而不是以个别工作人员的电话录音为准，人防工程通过验收的时间是2014年6月23日。证据7，真实性无异议，但原告拒收房屋的责任应当由原告自己承担。证据8真实性无异议，对证明内容有异议，人防及绿化均是建设项目的配套，不属于法律法规规定或商品房买卖合同约定房屋交付时应当取得的认可文件或准许使用文件。对证据9、10的真实性无异议，对证明内容有异议，交房现场已经公示了相关文件的复印件，原告要求查验原件被告也表示同意，是原告未在约定的时间过来查阅。本院对原告提交的证据1、3、5、7、8、9予以认定。对证据2、4、10的真实性予以认定，对其证明内容将结合本案其他证据及事实综合认定。证据6因对通话人的身份无法确认，不予认定。原告对被告提交的证据2-5及8-10均无异议。对证据1，真实性合法性无异议，证明对象有异议，这些都是承包商向开发商办理移交的验收手续，并不能证明开发商向购房者移交的验收手续合格。证据6，出具报告的单位是人防质量监督站，是人防局的执行机构，不是出具报告的政府部门。审批文件应当是由人防局出具的人防工程竣工验收意见书。证据7，绿化工程竣工报告不是验收合格的证明没有政府部门参与，不具有效力。绿化核查的责任机构应当是杭州市园文局。证据11真实性无异议，关联性有异议，房屋测绘调查资料只是测绘机构的内部资料，不能作为开发商依法应当提供给业主的房屋面积测绘成果表。本院对被告提交的证据1-5及8-10予以认定。对证据6、7、11的真实性予以认定，对其证明内容需结合本案其他证据综合予以认定。根据上述有效证据及庭审中当庭当事人的陈述，本院认定以下事实：2012年7月19日原告与被告签订浙江省商品房买卖合同一份，约定原告购买被告在杭政储出（2009）95号地块开发建设的杭州市拱墅区阅城公寓11幢1单元401室房屋一套，建筑面积139.11平方米，单价为每平方米15329.11元，总价款2132432元。合同第九条约定，被告应当在2014年6月30日前将符合下列各项条件的商品房交付原告：1、建设工程竣工验收合格，并取得建设工程竣工验收备案证明；2、取得法律、行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件；3、用水、用电、用气、道路、排污等，具备商品房正常使用的基本条件。被告逾期交房的，逾期不超过90日的，自上述规定的最后期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金；逾期超过90日的，原告有权解除合同。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示合同第九条规定的证明文件，并签署房屋交接单。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。2014年6月25日被告建设的杭政储出（2009）95号地块阅城公寓项目竣工验收合格，同年7月1日取得竣工验收备案证明。被告在2014年6月30日前已经通过竣工规划确认、消防验收合格、取得建设项目环保“三同时”检查意见书，并具备了商品房正常使用的基本条件。2014年6月30日被告通过信函方式向原告发出书面交房通知，通知原告定于2014年7月7日开始交付房屋。2014年7月6日被告再次通过手机短信的形式通知原告7月7日开始交房。原告于2014年7月12日前去楼盘现场办理房屋交接手续，并提出要求查看备案等证明文件的原件。当天被告工作人员出具承诺书，同意从8月1日起预约到售楼处查看备案材料原件，且告知了预约登记电话号码。7月26日、8月9日原告两次前往售楼处要求查阅全部备案资料原件，因原告没有提前预约故未果。原告认为被告尚不具备交房的条件而拒绝收房。2014年7月16日杭政储出（2009）95号地块阅城公寓项目取得房地产测绘成果报告。次日，该项目人防工程通过专项验收。同月23日取得绿化核查单。在本案审理中，原被告已经于2014年10月25日办理了房屋交接的手续。本院认为：原被告签订的商品房买卖合同，系双方真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本案争议焦点是被告是否逾期交房。在原被告双方签订的商品房买卖合同中明确约定被告应于2014年6月30日前向原告交付符合合同约定条件的房屋，本案中被告通知原告于2014年7月7日收房，双方争议此时被告是否已经具备交房条件。原告认为在被告通知交付房屋之时，被告尚未通过人防专项验收、没有取得绿化核查单及完成面积测绘，故不具备交房条件。本院认为，根据我国《建筑工程质量管理条例》第16条规定，建设单位收到建设工程竣工验收报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。可见工程竣工验收合格系商品房交付使用的法定强制性条件。对此，原、被告在合同中对该交付条件也作了明确约定。案涉商品房于2014年7月1日经竣工验收合格备案，并有规划、消防、环保等部门的认可或准许使用文件，已具备交房的条件。原告主张的人防验收、绿化核查、面积测绘均非法律、行政法规规定的强制性交房条件，而仅仅是具有行政管理性质的条件，且双方就此是否作为交房条件并未在合同中作特别约定，故原告主张通知交房时未通过人防验收、绿化核查及未完成面积测绘而拒绝收房的理由不能成立，本院不予支持。即使测绘的实际建筑面积与合同约定的建筑面积存有差异，原告可另行依据相关法律规定和合同约定寻求救济途径，接收案涉商品房并无阻碍其权利的行使，故面积测绘并不构成交房的必备条件。综上，被告通知原告2014年7月7日办理房屋交接手续时，案涉商品房已具备交房条件。原告无正当理由拒绝接受，应视为被告已实际完成交付行为。被告通知收房之日与合同约定交房日已逾期7天，按照合同约定被告应当按原告已支付房价款的每日万分之五支付违约金。对于被告是否将竣工验收备案证明及法律、行政法规规定应当出具的认可文件或准许使用文件出示的争议，本院认为从原告提交的证据看，原告前往售楼部收房时是要求查看备案材料的原件，结合被告已经在2014年7月1日前取得交房所需相关文件的实际情况，可以认定被告当时有复印件出示，故本院对原告关于被告因未取得相关文件故在交房现场没有出示的陈述不予采信。因在本案审理中被告已经将符合交房条件所需的相关文件的原件在法庭出示供原告核对，故对于原告的第一项诉讼请求本院不再支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州华盛达房地产开发有限公司于本判决生效后十日内日向原告章庆和、俞红支付逾期交房违约金7464元；二、驳回原告章庆和、俞红的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1134元，减半收取567元，由章庆和、俞红负担517元，由杭州华盛达房地产开发有限公司负担50元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费1134元（开户银行：工商银行湖滨支行；帐号：12×××68；户名：浙江省杭州市中级人民法院）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服本院判决部分的上诉请求由本院另行书面通知预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 周蓓二〇一四年十二月十九日代书记员 江晶