南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第5778号 原告孟某，男，汉族，1984年10月22日生，居民身份证号码******************，住南京市。 委托代理人杨斌，江苏金禾律师事务所律师。 委托代理人钱志坚，江苏金禾律师事务所律师。 被告郭某，女，汉族，1952年3月28日生，居民身份证号码******************，住南京市。 被告江苏中广置业有限公司，组织机构代码72058462-2，住所地南京市。 法定代表人翟某。 两被告共同委托代理人马双，江苏义科律师事务所律师。 两被告共同委托代理人薛莲，江苏义科律师事务所律师。 原告孟某与被告郭某、江苏中广置业有限公司（以下简称中广公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后,依法由审判员杨向涛适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孟某及其委托代理人杨斌，被告郭某、中广公司的共同委托代理人马双、薛莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告孟某诉称：2014年8月24日原告和两被告共同签订了一份《房地产买卖中介合同》及《补充协议》，约定原告用公积金贷款的方式购买被告郭某所有的南京市，当日原告向被告郭某支付了2万元的购房定金，向被告中广公司支付了20023元的佣金。2014年8月29日原、被告三方共同到银行办理公积金贷款业务时，被银行工作人员告知原告不符合公积金贷款条件、不予办理，导致合同不能继续履行，但责任不在原告。原告和被告郭某的买卖合同没有成立，三方协议不能代替买卖合同。2014年9月19日原告委托律师向两被告发出《律师函》，明确告知单方解除合同，要求两被告分别退还定金和佣金，但两被告以各种理由拒不退还。为维护自身的合法权益，原告现诉至法院，请求判令：1、被告郭某立即向原告退还2万元的购房定金；2、被告中广公司立即向原告退还20023元佣金；3、判令两被告承担本案的诉讼费用。 被告郭某辩称：原告要求被告郭某退还定金无事实和法律依据，理由如下：1、本案三方合同签订后，原告单方解除合同，违反了合同法及三方合同的约定，系违约，根据合同法的定金罚则，被告郭某有权没收定金。2、原告和被告郭某之间的买卖合同已经成立，原告能否办理公积金贷款是其自身事务，与被告郭某无关，且以何种形式贷款只是原告筹集房款的方式。3、原告与被告郭某签订的合同本质目的是房屋买卖，而非原告办理公积金贷款的约定，原告擅自解除合同，不应要求被告郭某退还定金。综上，请求驳回原告对被告郭某的诉讼请求。 被告中广公司辩称：原告要求被告中广公司退还佣金无事实和法律依据，理由如下：1、通过被告中广公司的居间活动，原告与被告郭某签订了房屋买卖合同，原告和被告郭某之间的买卖合同已经成立，故被告中广公司收取佣金有合法根据。2、原告在委托被告中广公司购买房屋时，没有如实告知其实际贷款情况，隐瞒了已贷过款的事实，公积金贷款无法办理是原告自身原因造成，并非被告中广公司的责任。3、关于原告能否贷款，系公积金管理部门和银行作出专业审核，原告作为买房人，在购房前应了解清楚其能否办理公积金贷款，这是原告应承担的责任，不应将风险转移给被告中广公司。综上，请求驳回原告对被告中广公司的诉讼请求。 经审理查明：2014年8月24日，原告孟某作为委托人（买受方，乙方）、被告郭某作为委托人（出售方，甲方）、被告中广公司作为受托人（中介方，丙方），共同签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定丙方接受甲、乙方的委托，促成甲、乙方订立房地产买卖合同并完成其它服务事项达成一致，订立本合同；被告郭某出售的房屋是南京市，以下简称诉争房屋），房屋售价103万元，此价格为甲方净得价；甲方委托丙方出售以上房产，并代办产权转移、房屋交付、房款拨付等相关事宜；乙方委托丙方购买以上房产，并代办产权证、房屋交付、房款支付、贷款、抵押登记、土地使用权等相关事宜；甲方的义务包括按南京市存量房买卖合同中约定的交付日期腾空房屋等；乙方的义务包括按照南京市存量房买卖合同中约定的房款支付方式及期限，支付定金和房款等；丙方的义务包括根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等；根据南京市存量房买卖合同约定的房款支付时间及方式，甲、乙双方自行办理房款的支付，丙方不得代收代付房款；丙方根据合同约定收取佣金和代办费，未促成合同的可收取相关费用，但不得超过国家规定的收费标准；丙方有其它过失影响甲、乙方交易等情形的，应承担违约责任；甲、乙方有无正当理由不履行合同、其它造成丙方无法完成委托事项的行为等情形的，应承担违约责任；违约方分别支付给各守约方2万元违约金等等。 上述合同签订当日，原、被告三方还同时签订了一份《补充协议》，约定房价款的支付方式为网签流程，乙方于2014年8月24日支付甲方定金2万元整；甲、乙双方约定于2014年8月30日前预批贷款，乙方于预批贷款成功日前将首付款39万元提交监管帐户，尾款2万元在房屋交付时双方自行交割；贷款为公积金贷款，乙方以贷款的方式支付甲方房款，金额为60万元，下款时间以银行放款时间为准；房价包括三台挂壁空调等设施；甲、乙双方任何一方不履行合同的，由违约方承担丙方佣金，如守约方已支付，违约方直接支付给守约方等等。 上述两份合同中，原、被告三方对于何时签订南京市存量房买卖合同，以及原告公积金贷款未获批准时房款如何处理、何时支付等事宜，并未明确约定。 2014年8月24日原告支付了2万元的购房定金，被告郭某对此向原告出具了一份房屋定金收条。原告还支付了20023元的佣金，被告中广公司对此出具了一份佣金收据。 2014年8月29日，原、被告三方共同到银行办理公积金贷款业务时，被银行工作人员告知原告不符合公积金贷款条件、不予办理，三方开始产生纠纷。原告称之前已经将其夫妻曾在合肥市交纳公积金、用公积金贷款购买过合肥市房屋、尚未还完公积金贷款等情况如实告知被告方，被告中广公司承诺可以办理本案公积金贷款购房，原告的目的是购房，没有必要隐瞒公积金贷款事实；而被告中广公司则认为之前原告并未如实告知其公积金贷款情况，不能贷款责任在于原告。 原、被告三方订立合同时的南京市公积金贷款政策是，自2011年10月24日起，南京住房公积金管理中心通知公积金贷款政策调整为，如果夫妻双方及未成年子女，原人均住房建筑面积小于南京市人均住房建筑面积的,在原住房公积金贷款本息全部结清的情况下，再次购房申请住房公积金贷款时，首付款金额不得低于购房总价的60％，贷款利率按照住房公积金贷款基准利率的1.1倍执行等等。 2014年9月19日原告委托律师向两被告发出《律师函》，明确告知单方解除合同，要求两被告分别退还定金和佣金。 2014年9月30日被告郭某委托律师向原告回复一份《律师函》，称三方签订的合同有效，以何种形式贷款只是原告履行合同的方式之一，公积金贷款无法实现系原告个人原因造成，并非国家政策变化的不可抗力，合同目的并非无法实现，原告单方解除买卖合同系违法解除合同的违约行为，现通知原告定金不予退还，并有权继续主张损失赔偿等等。 原告因向被告方索要定金、佣金无果，遂诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告三方均确认不再继续履行合同，被告郭某已将诉争房屋另卖他人。原告表示购房之前并未向有关部门仔细了解公积金贷款政策，但认可知道公积金贷款条件，并称被告中广公司告知原告外地公积金没有联网、跨省可以贷款，所以才约定公积金贷款等。 被告中广公司申请证人出庭作证。证人段某（陈述：几个月前原告委托其看房，原告称公积金断了两个月，但证人得到的信息是原告之前没有用公积金贷款购买过房屋，否则证人会瞬间判断出原告能否用公积金贷款购买本案房屋，由于时间过去几个月，证人记不清楚也不知道原告是否告知过证人曾在合肥市用公积金贷款购房等等。 本院组织调解时，原告要求被告郭桂华退还一半定金、被告中广公司退还全部佣金；被告郭桂华不同意退还定金；被告中广公司只同意退还一半佣金。因当事人意见分歧较大，致未能调解解决。 以上事实，有双方当事人陈述；原告提供的《房地产买卖中介合同》、《补充协议》、定金收条、佣金收条；被告中广公司提供的证人证言以及本案开庭笔录等予以证实。 本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案原、被告三方就诉争房屋买卖居间事宜所签订的《房地产买卖中介合同》和《补充协议》，意思表示真实，内容不违反法律法规的禁止性规定。根据内容分析，该合同中包含了房屋买卖和房屋中介两种不同类型的权利义务约定。原、被告三方对于居间合同的约定明确具体，故居间合同成立并生效，原告和被告郭桂华作为诉争房屋的买卖双方及委托人，与被告中广公司之间形成居间合同法律关系，三方均应按照居间合同的约定履行各自合同义务。 对于房屋买卖合同是否有效成立的问题，原、被告三方意见不一，综合原、被告三方的诉辩意见，本案当事人的争议焦点为：被告中广公司有无促成诉争房屋买卖合同成立，原告单方解除合同的行为是否构成违约，两被告应否分别退还原告定金、佣金。本院分别评析如下： 关于被告中广公司有无促成诉争房屋买卖合同成立的问题。如果房屋出卖人、买受人与房地产中介机构三方签订的中介合同中，具备了房屋买卖合同主要内容的，应视为该合同中包含房屋中介和房屋买卖两个法律关系，且两个合同都成立，当事人可以在一个案件中就房屋中介和房屋买卖两个法律关系同时提起诉讼，也可以仅就一个法律关系提起诉讼。 根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条的规定，当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立；但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。本案中，原、被告三方对于买卖合同有无成立存在争议，虽然在三方签订的《房地产买卖居间合同》和《补充协议》中，对于买卖合同双方当事人名称、买卖合同的标的物即诉争房屋的基本情况、售房款总额、原告通过公积金贷款方式支付部分购房款等问题进行了约定，但对于原告不能通过公积金贷款审批情况下，该部分购房款（约占总房款的60%）应当如何支付并未明确约定，应视为合同部分必备条款约定不明。而且，原、被告三方对于买卖合同成立问题在合同中亦有另外约定，即“根据南京市存量房买卖合同约定的房款支付时间及方式，甲、乙双方自行办理房款的支付，丙方不得代收代付房款”等等。根据以上分析，本院认定被告中广公司并未促成原告和被告郭桂华之间房屋买卖合同成立。 关于原告单方解除合同是否构成违约的问题。虽然原告和被告郭桂华之间的房屋买卖合同未成立，但原告向被告郭桂华交纳了购买诉争房屋的定金，被告郭桂华对此出具了定金收条，双方之间的定金合同关系成立。根据法律规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。本案原告向被告郭桂华交纳定金后，以不能获得公积金贷款为由明确表示不再购买诉争房屋，构成违约，依据上述法律规定，原告无权要求被告郭桂华返还定金。因此，对于原告要求被告郭桂华退还2万元定金的诉讼请求，本院不予支持。 关于被告中广公司应否退还原告中介佣金的问题。根据我国合同法的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。根据原、被告三方合同的约定，被告中广公司应当根据专业知识及工作经验，将所了解的标的情况如实告知委托人，及时将委托事项办理的进展情况向委托人通报等。同时，对当事人的订约能力等相关事项，被告中广公司负有积极调查并据实报告的义务。如果被告中广公司违反了应当履行的忠实居间等义务，则应当承担相应的民事责任。原告作为购房者和委托人，亦应当根据诚实信用原则，履行如实告知自己购房信息等义务。本案中，对于原告是否具备公积金贷款的条件，被告中广公司作为专业房地产中介机构应当积极调查、仔细询问、审慎审核并及时予以明确答复。被告中广公司提供的证人证言等证据，不能证明履行了应尽的审慎核实等义务，应当承担相应的民事责任，对被告中广公司认为己方无责的抗辩理由，本院不予采纳。原告作为购房人理应知道本地公积金贷款政策及条件，但却存有外地公积金没有联网、跨省可以贷款等错误认识，亦应承担一定的民事责任。根据上述分析，被告中广公司没有促成原告与被告郭桂华买卖合同成立，不应当收取中介佣金，但可以收取从事居间活动所产生的必要费用，综合本案事实，本院酌定被告中广公司应当退还原告中介佣金18000元。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十七条、最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第一条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下： 一、被告江苏中广置业有限公司于本判决生效之日起五日内一次性给付原告孟某18000元。 二、驳回原告孟某对被告郭桂华的诉讼请求。 如被告江苏中广置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费800元，减半收取400元，由原告负担100元，被告江苏中广置业有限公司负担300元（原告已预交，故被告江苏中广置业有限公司在给付上述款项时一并将该300元给付原告）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。 审 判 员  杨向涛 二〇一四年十二月十五日 见习书记员  汪慧娣