重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第03792号上诉人（原审被告）：重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司。法定代表人：黎伟，该公司董事长。委托代理人：张翼，重庆国彦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘雪松，男，汉族，1986年11月4日出生，居民，住重庆市大渡口区。委托代理人：李晓春，重庆智策律师事务所律师。上诉人重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司（以下简称朵力公司）与被上诉人刘雪松商品房预售合同纠纷一案，重庆市长寿区人民法院于2014年3月17日作出（2013）长法民初字第05440号民事判决，朵力公司对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，并于2014年6月10日公开进行了询问。上诉人朵力公司的委托代理人张翼，被上诉人刘雪松的委托代理人李晓春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：刘雪松（乙方）与朵力公司（甲方）于2011年5月13日签订《商品房买卖合同》，约定由公司将位于重庆市长寿区房屋以212551元的价格出售给刘雪松，同时约定：…第七条、交房期限及交房条件。…2、预售商品房的，甲方应当在2012年7月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。…第十三条、关于办理产权登记的约定。…2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关材料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。…4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：…（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同…乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。甲、乙双方于同日签订《合同补充协议》，该协议第三条规定，对本合同第十三条做如下补充：预售商品房的，如甲方提前交付房屋，按本合同第七条约定的房屋交付日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。合同签订后，刘雪松按照约定向朵力公司支付了全部房屋价款。2012年7月2日，朵力公司将该商品房交付刘雪松。2012年12月12日，朵力公司就该商品房的产权登记申请通过互联网向重庆市长寿区房产产权登记中心进行远程申报。2013年1月5日，长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书，该通知书载明“我单位已受理该业务，请于2013年2月5日持本受理通知书、单位（个人）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。”后朵力公司工作人员持该通知书等资料在长寿区房产产权登记中心办理了结件。另查明，2012年8月30日、11月10日区国土局分别出具《情况说明》、《关于重钢职工住宅产权登记办理工作相关情况回复》，载明：朵力公司于2012年7月初申请办理朵力·半岛香颂1幢、5-8幢房屋宗地图测量，由于该局按照《重庆市市人民政府办公厅关于加快个人住房信息系统建设的通知》（渝办发（2010）256号）、《重庆市国土房管局关于加快地产房籍档案数据清理整合及个人住房信息系统建设的通知》（渝国土房管发（2011）123号）文件的要求，从2012年7月至10月，进行了地籍数据库的清理及数据库升级工作，暂停办理了相关业务，其宗地图在2012年10月底出具，从而影响了朵力·半岛香颂相关楼栋的房屋产权办理时间。2013年12月10日，区国土局向一审法院出具了《关于重钢职工住宅产权登记办理工作相关问题的补充说明》，载明：2012年7月11日，朵力公司向该局下属事业单位长寿区土地勘测规划院联系办理朵力·半岛香颂1、5-8栋房屋地籍测绘业务，当时，由于联系测绘范围内环境建设以及相应的构筑物未完全竣工，根据地籍测绘相关规范要求，无法开展地籍调查和权属测绘，该勘测院也告知了朵力公司。8月8日，朵力公司再次联系地籍测绘工作，长寿区土地勘测规划院于8月9日第一次开展外业测绘，8月17日审查测绘数据，发现数据有误，于8月24日，再次到现场进行修测，9月6日完成内业工作，出具宗地图，并告知朵力公司。10月26日，长寿区土地勘测规划院再次催告朵力公司前来领取宗地图，11月5日，朵力公司交清相关费用后领走宗地图。2012年11月12日，按照重庆市国土房管局的安排，该局登记系统并入重庆市个人住房信息系统进行联网登记，为做好联网登记前的系统升级工作，该局于11月5日至9日暂停办理土地登记相关业务。2012年11月12日，朵力公司到该局申请办理半岛香颂1、5-8栋房屋初始登记业务，因需在市局统一的登记系统进行登记，原出具给朵力公司的宗地图不能办理登记业务，为此，长寿区土地勘测规划院需要重新出具新的宗地图测绘成果并上传市局登记系统。11月27日，新的宗地图测绘成果提交朵力公司。2012年11月28日，朵力公司再次到该局申请办理半岛香颂1、5-8栋房屋初始登记业务，根据《重庆市土地房屋权属登记条例》，办结时间为10各工作日，该局只用了3个工作日办结该项业务。2012年7月-10月，区国土局进行了地籍数据库的清理及图形数据库的升级，为2012年11月12日全市地房籍信息系统联网登记做好了前期准备。但是在数据清理期间，该局均正常办理土地登记业务。2012年10月31日，该局与重庆市长寿区房屋管理局（以下简称区房管局）在《长寿报》发布通告，停止办理土地房屋登记相关业务，具体时间为：2012年11月5日-9日，为期5天。因此，在使用重庆市国土房管局地房籍系统登记前，该局于2012年9月6日向朵力公司出具的宗地图测绘成果，完全不影响该5栋房屋办理房屋初始登记业务。2013年12月18日，区房管局向一审法院出具了《关于办理房屋权属登记有关情况说明》，载明：按照重庆市关于个人住房信息系统建设的统一部署，2012年11月12日，我区正式上线启用《重庆市地房籍管理系统》办理土地房屋登记，2012年10月31日，区房管局和区国土局共同在《长寿报》A3版刊发数据维护和系统切换上线有关事项通告。2012年11月12日前，区房管局通过TRADE&TITLE系统办理房屋登记，在房屋初始登记时不要求收取国土局的宗地图。一审法院依职权向长寿区房产产权登记中心调取了“业务受理通知书”，并调查了该中心工作人员，其表示：业务受理通知书右上角的编号前8位，如本案“20121212…”，该数列代表朵力公司通过互联网远程申报的时间，通常情况下，远程申报后朵力公司随即向长寿区房产产权登记中心提交纸质资料。本案中，该中心收悉了7幢的纸质资料后才在朵力公司的《批量申报说明》上加盖印章，落款“纸质资料已提交，2012.12.20”。2013年1月5日，长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书。该通知书，朵力公司虽有工作人员签字领件，但是并未实际领取。刘雪松一审诉称：我与朵力公司于2011年5月签订《商品房买卖合同》，约定由朵力公司将位于重庆市长寿区房屋以212551元的价格出售给我。合同签订后，我按照约定支付了房屋价款，朵力公司于2012年7月2日交付房屋。但朵力公司却未按合同约定在本商品房实际交付使用之日起60日内，向土地房屋登记机构办理产权登记申请，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，其已违约，现请求人民法院依法判令朵力公司向我支付逾期办理产权登记的违约金5314元。朵力公司一审辩称：我公司与刘雪松约定于2012年7月31日交付使用，我公司已于2012年12月20日申请办理产权登记，已经按照合同约定完成了办理产权登记的义务，之所以出现滞后情况是因为重庆市长寿区国土资源局（以下简称区国土局）在办理房屋宗地图测量时数据库系统升级，从而导致了我公司办证延后，因此这一情况属不可抗力，且我公司就该情况已经向全体业主进行了公示，故不存在违约行为。若我公司存在违约行为，因刘雪松在此过程中没有实际损失，故我公司要求人民法院依法调整违约金，现我公司愿意按照合同约定计算出的违约金的30%向刘雪松支付逾期产权登记的违约金。一审法院认为，刘雪松与朵力公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定享受权利并承担义务。合同订立后，刘雪松按照约定履行了义务，朵力公司未按照合同约定的时间办理产权登记，其行为已构成违约，应承担违约责任。本案的争议焦点在于逾期办理产权登记违约金计算的起止时间、是否存在不可抗力的因素导致朵力公司违约以及约定的违约金是否应当予以调整。对于逾期办理产权登记违约金计算的起止时间问题。刘雪松与朵力公司双方签订的《合同补充协议》约定，预售商品房的，如甲方提前交付房屋，按本合同第七条约定的房屋交付日起开始计算60日。因《合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的规定，该约定的内容系对房屋买卖合同约定的办理产权过户登记内容的补充，对合同双方当事人均应产生法律约束力。故在本案中，朵力公司逾期办理产权登记违约金计算的开始时间应为“按本合同第七条约定的房屋交付日起”（即2012年7月31日）。对于计算违约金的终止时间，刘雪松与朵力公司所签订的《重庆市商品房买卖合同》及《合同补充协议》均约定“…自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，…”。故朵力公司只有取得了登记受理单，才算完成了合同约定之办证义务。本案中，当长寿区房产产权登记中心于2013年1月5日出具业务受理通知书时，朵力公司即能够实际取得该通知书，故朵力公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间应为2013年1月5日。故朵力公司应在2012年7月31日起60日内办理产权登记，即应在2012年9月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，朵力公司实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的时间应为2013年1月5日。对于本案中是否因存在不可抗力的因素导致朵力公司违约的问题。首先应当明确区国土局系统库升级是否属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法通则》第一百五十三条规定本法所称的“不可抗力”，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。故不可抗力一般指地震、水灾、战争、政府禁令等自然因素或社会因素。而本案中，根据区国土局、区房管局向一审法院出具的《情况说明》，国土、房管部门按照市局相关要求，于2012年11月5日-9日进行相关系统库升级，停止办理土地房屋登记相关业务，对于不能办理土地房屋登记相关业务的5天时间，区房管局亦证明2012年11月12日前，该局通过TRADE&TITLE系统办理房屋登记，在房屋初始登记时不要求收取国土局的宗地图，故朵力公司完全能够在2012年11月5日前进行房屋初始登记；且按照刘雪松与朵力公司所签订的商品房买卖合同约定，朵力公司应在2012年7月31日起60日内办理产权登记并取得登记受理单，即其应在2012年9月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而区国土局和区房管局系统升级时间为2012年11月5日-9日，故在区国土局和区房管局系统升级时，朵力公司已构成违约，系统升级与朵力公司违约没有关联。故区国土局和房管局系统升级时间不应扣除，刘雪松现自愿扣除该系统升级时间，不违反法律规定，一审法院准予。综上，国土局系统库升级时间仅为5天，且刘雪松同意扣除，而除扣除部分外的期间，因不属于朵力公司不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，故不属于不可抗力，不应当扣除。对于约定的违约金是否应当予以调整的问题。现朵力公司未按照约定办理争议房屋的产权登记手续，应向刘雪松支付违约金。刘雪松与朵力公司所签订的商品房买卖合同第十三条约定，自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。本案中，朵力公司应在2012年9月29日前取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，而朵力公司于2013年1月5日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。故违约金金额为3995.96元（212551元×0.0002×94天）。庭审中，朵力公司主张违约金过高，要求一审法院进行调整。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。在实际履行中，朵力公司于2012年12月12日就刘雪松所购买的房屋的产权登记事项进行了网上申报，同月20日朵力公司向长寿区房产产权登记中心提交了纸质资料，虽上述时间晚于合同约定的“取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”的时间，但也早于长寿区房产产权登记中心出具业务受理通知书的时间（2013年1月5日）。可见，朵力公司虽迟延办理了产权登记，但仍然在积极履行其义务，且其已经按照合同约定履行了交房义务，并未实际影响刘雪松取得房屋的权利，保证了刘雪松签订买卖合同目的的实现，综合考量刘雪松的损失、朵力公司违约的过错程度等情节，根据公平原则以及违约金具备的以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，对朵力公司主张适当减少违约金的请求，一审法院予以支持，故酌情主张违约金3196.77元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，判决如下：一、重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司在本判决生效之日起10日内向刘雪松支付逾期办理产权登记的违约金3196.77元；二、驳回刘雪松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元（刘雪松已预交），由重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司负担（限重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司于本判决生效后10日内迳付刘雪松）。朵力公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：撤销将案件发回重审或依法改判；本案一、二审诉讼费用由刘雪松负担。主要事实和理由：1、2013年12月10日长寿区房管局向一审法院出具的“情况说明”的内容与事实不符合，与之前该局出具的“情况说明”、“情况回复”的内容存在严重出入，一审法院采信长寿区房管局2013年12月10日向一审法院出具的“情况说明”错误。2、一审法院对逾期办证违约行为截止时间认定错误。朵力公司提交的《批量申报说明》，加盖了重庆市长寿区房产产权登记中心的公章，且其有该中心工作人员的批注“资质资料已提交，2012.12.20日”，根据该中心工作流程规定，该中心对材料审核无误才能接件，接件意味着材料无误，且接件时间实际等同于出具受理单时间，一般接件无需出具收件证明，如出具收件证明，实际就是“受理单”。《批量申报说明》形式上与“业务受理通知书”不同，但其具备“受理单”的几个客观要件：（1）加盖公章；（2）经产权登记中心审核无误；（3）按照产权登记中心规定，其在结件后1日内出具。而《受理通知书》虽含有“受理”二字，但其表示形式与合同约定的“登记受理单”不符，其实质上也不符合收件后1日内的办理程序要求。因此，《批量申报说明》，实际就是合同约定的“登记受理单”，本案实际工作中重庆市长寿区房产产权登记中心出具的“业务受理通知书”，不是合同约定的登记受理单。3、一审判决适用法律错误。本案刘雪松并无实际损失，朵力公司虽有违约行为，但其主、客观均无过错，从公平原则出发，将违约金调低至合同约定违约金的30%，才是符合法律规定的正确适用法律。刘雪松答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。二审中，朵力公司举示网上下载的重庆市国土资源和房屋管理局关于办理《房屋权属转移登记》的办理程序规定，拟证明重庆市长寿区房产产权登记中心应当在朵力公司提交资料的次日出具登记受理单，该中心对该事实予以认可，因此，朵力公司取得《批量申报说明》等同于取得受理单，该批量申报说明的时间应当认定为朵力公司办证违约行为截止时间。刘雪松答辩称，该证据不属于新证据，真实性不予认可，即使真实，该规定属于部门规范性文件，不属证据范围。合同约定的登记受理单，实际就是业务受理通知书。至于朵力公司在提交资料后较长时间才取得业务受理单，刘雪松对此不清楚，朵力公司存在办证违约行为，应依照合同约定支付逾期办证违约金。本院认为，朵力公司举示的证据，不属于新证据，本院不予采信。本院二审查明，朵力公司就涉案房屋产权登记向重庆市长寿区房产产权登记中心进行远程申报的时间为2012年12月12日。涉案房屋于2012年5月29日取得竣工验收备案登记证，载明的竣工验收合格时间为2012年5月28日。涉案房屋消防验收合格时间为：2012年12月14日。本院二审查明的其他事实与一审查明的事实一致。本院认为，刘雪松与朵力公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。结合双方当事人在二审中的诉辩主张，本案的争议焦点在于：其一，朵力公司主张的免责事由是否成立。其二，一审法院认定的逾期办证违约金的截止时间是否有误。其三，合同约定的违约金是否应当调低至合同约定违约金的30%。本院对此分别评述如下：一、朵力公司主张免责事由是否成立。长寿区国土局关于宗地图及系统升级是否影响办证，向一审法院出具了“宗地图不影响办证”、“系统升级时间为2012年11月5日-9日”。该证据出具时间在后，出具的对象为一审法院，且朵力公司未举示充分证据证明该情况说明的内容虚假，因此，一审法院对前述证据的采信并无不当。朵力公司主张免责，无事实及法律依据，本院不予采信。二、关于一审法院认定的逾期办证违约金计算的截止时间是否有误问题。合同约定“…自约定向房屋所在地土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。”本案中，长寿区房产产权登记中心于2013年1月5日出具的业务受理通知书，载明“我单位已受理该业务，请于2013年2月5日持本受理通知书、单位（个人）身份证明等到我单位办件大厅领取办结件。此为交件通知书”，该业务受理通知书，形式要件及实质要件均符合合同约定的“登记受理单”，因此，一审法院按照朵力公司取得业务受理通知书的时间，认定朵力公司逾期办证违约行为计算的截止时间正确。重庆市长寿区房产产权登记中心批注“属实，2012年12月20日”7号楼的《批量申报说明》，是否合同约定的“登记受理单”，该证据虽能证明朵力公司提交涉案楼栋产权转移登记提交资质资料的时间，但并不能充分证明该登记机构审核完毕、受理权属转移登记并通知朵力公司领取办结件，因此，该《批量申报说明》批注时间不能证明朵力公司取得合同约定的“登记受理单”的时间。三、关于朵力公司主张违约金调低至合同约定违约金的30%是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。本案中，朵力公司并未举示证据证明合同约定的违约金过分高于造成的损失，一审法院根据履行情况、朵力公司的过错程度等因素，在合同约定违约金的基础上，按合同约定的80%确定违约金金额，并无不妥。朵力公司主张违约金调低至合同约定违约金的30%，无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，朵力公司的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由重庆钢铁集团朵力房地产股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼审 判 员  刘家秀代理审判员  罗太平二〇一四年七月九日书 记 员  喻 瑜