江苏省高级人民法院民 事 裁 定 书（2014）苏审二商申字第130号再审申请人（一审被告、二审上诉人）：朱瑞峰。委托代理人：杨秀成，江苏金合律师事务所律师。委托代理人：孟伟，江苏金合律师事务所律师。被申请人（一审原告、二审被上诉人）：睢宁县舜大房地产开发有限公司。住所地：江苏省睢宁县中山南路**号。法定代表人：卢国权，该公司经理。委托代理人：卢国强。委托代理人：吴治中，江苏仁台律师事务所律师。再审申请人朱瑞峰因与睢宁县舜大房地产开发有限公司（以下简称舜大公司）租赁合同纠纷一案，不服江苏省徐州市中级人民法院（2013）徐商终字第0186号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。朱瑞峰申请再审称：（一）舜大公司提供的房屋未按国家规定设置火灾自动报警系统以及自动喷水报警系统，致使朱瑞峰租赁该房屋经营的商场被睢宁县公安消防大队责令停业整改7个月零10天，舜大公司已构成违约，无权要求解除合同。（二）朱瑞峰承租的房屋于2012年12月16日经消防验收合格，故房屋租金应从上述日期开始计算，朱瑞峰先前支付的2010年1月至2011年5月租金311.61万元可用于抵扣2012年12月16日以后的租金。同时，朱瑞峰代舜大公司添加消防设施期间停止营业7个月零10天，停业损失达213.91万元，该款也可用于抵扣租金。因此，截至舜大公司一审起诉时，朱瑞峰并未欠付租金，不构成违约。（三）舜大公司收取朱瑞峰交付的租金311.61万元后，一直未开具发票，违反法律规定，朱瑞峰有权拒付后续租金。综上，朱瑞峰在履行租赁合同中并不存在违约行为，二审判决认定朱瑞峰违约并判令解除合同，认定事实及适用法律均错误，请求对本案依法再审。舜大公司提交意见称：（一）关于房屋是否合格的问题。舜大公司交付租赁房屋时，该房屋符合相关消防规定，此后由于国家对经营性房屋消防设施提出较高要求，才导致涉案房屋未能通过消防验收，舜大公司并未违约。（二）关于租金问题。首先，公安消防部门下发的整改通知书并未要求朱瑞峰停业整顿，朱瑞峰主张停业7个月零10天没有证据证明。其次，即使按朱瑞峰主张扣除停业期间的房租及消防改造费用，朱瑞峰至今仍欠付房租200余万元，严重违反合同约定，舜大公司有权解除合同。（三）在一、二审过程中，舜大公司多次提出只要朱瑞峰支付一定的租金，双方合同可以继续履行，但朱瑞峰一直未予理睬，而是利用诉讼拖延时间。综上，请求驳回朱瑞峰的再审申请。本院审查查明：2010年6月1日，舜大公司与朱瑞峰签订了一份《联营补充合同》，约定舜大公司将位于徐州市睢宁县中山南路26号中央步行街1号商场（共4层，建筑面积约7500平方米）作为投资，朱瑞峰投入50万元资金合作经营商场；合作经营期限为六年，即自2010年1月1日起至2015年12月31日止；约定的利润分配细则为：自2010年1月1日起至2011年12月31日止，若一年的利润在350万元以下，朱瑞峰必须分220万利润给舜大公司（按月支付），朱瑞峰必须每月给付舜大公司利润18.33万，每月付清。利润超过350万，所超的利润部分双方按照5：5分成。若由于朱瑞峰经营不善，每月给舜大公司的利润不能按时支付，则每延迟一天需付每天2000元的违约金，若超过一个月还不能付给舜大公司利润，则舜大公司有权取消本合作协议；合同第四条对商场修缮使用作了约定，联营期内，舜大公司保证该房屋的正常使用，朱瑞峰使用不当的除外，舜大公司在接到朱瑞峰通知10日内没有进行维修的，朱瑞峰有权维修，维修费用由舜大公司承担，在下月的租金中扣除。维修过程中影响经营的，按照同期销售比例减免舜大公司的利润分成。合同签订后，舜大公司将商场交付给朱瑞峰经营。2011年3月23日，因舜大公司提供给朱瑞峰经营的商场违反了《中华人民共和国消防法》第五十三条第五项的规定，被睢宁县公安消防大队责令于2011年9月20日前整改完毕。同年3月24日，睢宁县公安消防大队给朱瑞峰下发重大火灾隐患整改通知书，责令其在火灾隐患消除前应当采取确保消防安全、防止火灾发生的措施。此后，因联系舜大公司整改未果，朱瑞峰遂于2011年5月至2011年12月期间，自行对商场进行消防改造及相应装修，为此支付了相关费用。2011年12月16日，该商场消防改造工程经徐州市公安消防支队抽查合格。另查明：朱瑞峰承租商场后，自2011年5月至2013年9月其实际停止经营期间，均未支付舜大公司房屋租金。2012年7月，舜大公司以朱瑞峰未按约支付租金为由，诉至江苏省睢宁县人民法院，要求解除双方的租赁合同。一审法院认为，舜大公司与朱瑞峰签订的“联营补充合同”名为联营，实为租赁。朱瑞峰自2011年5月份起至一审判决之日，均未支付租金，未支付的租金为388万元。即使是按照朱瑞峰抗辩认为扣除停业消防改造期间即2011年7月-同年12月的租金约（18.33元／月＊6个月=109.98万元）和朱瑞峰认为已支付的消防改造、装饰装修费用及支付小业主的费用等约185.96万元，朱瑞峰仍应当支付舜大公司租金约92.06万元。根据双方签订的合同，若朱瑞峰超过一个月不能按时支付舜大公司租金的，舜大公司有权取消本合作协议。因此，舜大公司要求解除与朱瑞峰签订的房屋租赁合同，于法有据。该院于2013年1月29日作出（2012）睢商初字第356号民事判决：解除舜大公司与朱瑞峰签订的“联营补充合同”。朱瑞峰不服，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。该院于2013年6月28日作出（2013）徐商终字第0186号民事判决：驳回上诉，维持原判。本院认为：本案争议焦点为朱瑞峰是否欠付租金，舜大公司是否有权解除租赁合同。（一）关于消防改造的问题。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。第二百二十一条规定，承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。本案中，舜大公司与朱瑞峰签订的联营补充合同，名为“联营”实为“租赁”，舜大公司将房屋交给朱瑞峰使用后，应当保证该房屋符合双方约定的用途。2011年3月24日，因租赁房屋存在重大火灾隐患，睢宁县公安消防大队责令朱瑞峰予以整改。朱瑞峰联系舜大公司整改未果后，于2011年5月至2011年12月期间停业进行消防改造，并于同年12月16日通过消防验收。根据相关法律规定，朱瑞峰可以主张相应减少租金或延长租期。（二）关于朱瑞峰是否欠付租金的问题。根据双方签订的租赁合同计算，即使按朱瑞峰主张的扣除7个月零10天停业改造期间的房租，至一审法庭辩论终结之日，朱瑞峰应付舜大公司租金约257万余元，但其主张的损失仅有229万余元，即使朱瑞峰的主张成立，两相抵扣，朱瑞峰仍欠租金28万余元，已超过合同约定的一个月租金，舜大公司以朱瑞峰欠付租金超过一个月为由，主张解除合同，并无不当。如果将该租金计算至二审法院最后一次谈话之日，朱瑞峰应支付的租金为396万余元，远超过其主张的各项损失，舜大公司亦有权解除合同。朱瑞峰以舜大公司欠付消防改造费用及停业损失为由，拒付房屋租金，没有事实和法律依据。（三）关于租金发票的问题。朱瑞峰主张舜大公司收取租金后未开具发票，其有权拒付租金。经审查，双方签订的租赁合同中并无开具发票的约定，且朱瑞峰在本案诉讼前以及一、二审过程中均未要求舜大公司开具发票。因此，即使舜大公司收取租金后未开具发票，也属于税收管理范围的事项，朱瑞峰以此为由拒付租金，没有事实和法律依据，该主张不能成立。综上，朱瑞峰的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款之规定，裁定如下：驳回朱瑞峰的再审申请。审 判 长 陈 军代理审判员 郭 群代理审判员 徐 智二〇一四年七月十日书 记 员 徐阳阳