济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2014）历民初字第1119号原告葛少加，男，1986年，汉族，个体，住山东省冠县。委托代理人李晓静，山东海右律师事务所律师。委托代理人李永，山东海右律师事务所律师。被告济南潮柜企业管理咨询有限公司，住所地济南市。法定代表人徐传付，总经理。委托代理人段波，山东李晓明律师事务所律师。原告葛少加与被告济南潮柜企业管理咨询有限公司（以下简称济南潮柜公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告葛少加委托代理人李晓静、李永，被告济南潮柜公司的委托代理人段波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告葛少加诉称，原、被告于2013年10月31日签订租赁合同和经营管理协议书，约定由原告租赁被告经营的潮柜VI城地下商场中的XXX号场地用于经营，合同签订后，原告履行了付款义务，向被告缴纳了租金、管理费（包括暖气费、物业费、安保费、水电费等）、保证金等，但被告作为商场出租、管理方，所提供的经营场地整个取暖季未开通暖气、没有提供任何物业服务、整个商场内没有垃圾箱、没有卫生间、商场入口没有明显标识、没有安保人员导致商场频发失窃事件等，总之，被告提供给原告的场地根本达不到基本的经营条件，导致原告无法正常经营，致使合同目的无法实现，根据《合同法》的相关规定，已构成根本违约，且被告的过错违约行为给原告造成了极大的经济损失，现原告为了维护自己的合法权益诉至贵院，请求判令：1、解除原、被告之间租赁合同、经营管理协议书；2、被告返还原告租金、履约保证金、管理费并赔偿损失共计46684元（暂为本数，最终计算至判决生效日）；3、本案诉讼费、保全费、送达费等由被告承担。原告为支持其主张，向本院举证如下：证据一、租赁合同。证据二、经营管理协议。证据三、租金、管理费、保证金的收款收据。证据四、解除合同的《通知》及申通快递详情单、快递查询单各一份。证据五、被告主管人员卢璇书写的《保证书》一份；2014年4月1日商户联名签字的《潮柜VI城商户维权诉求书》一份。证据六、被告招商期间，被告主管人员卢璇书写的户型及费用清单一份。证据七、视频资料。证据八、从新浪网、山东频道凤凰网、潍坊楼盘网的网页上打印的附图的新闻报道三份。证据九、济南融新投资发展有限公司于2014年6月11日、2014年6月18日、2014年7月9日发出通告、解除合同通知函、通知各一份。证据十、2014年7月15日济南时报05版“锐读／关注”专栏报道。被告济南潮柜公司辩称，原告诉称与事实不符，原被告之间租赁合同履行中，被告完全依约履行，并无违反合同约定情形发生，且双方租赁合同已于2014年6月24日因原告擅自歇业而解除。原告要求被告返还租金、履约保证金、管理费并赔偿损失的诉请既无合同依据，也无事实依据，更无法律依据。纵观双方租赁合同履行的全过程，被告按约履行合同义务，所提供的场地也完全能够实现正常经营，并不存在违约。而原告擅自撤柜才是根本性违约，而在市场经济条件下，原告应当自行承担其经营过程中存在的风险，无权要求被告返还租金、履约保证金、管理费，更无权要求被告赔偿其损失。请求人民法院依法驳回其诉讼请求。被告为支持其主张，向本院举证如下：证据一、被告与济南融新投资发展有限公司签订的《房屋租赁合同》。证据二、原被告签订的《租赁合同》及《经营管理协议书》。证据三、被告同山东众安安防服务有限公司签订的《安保服务合同》。证据四、被告同济南多得乐保洁服务有限公司签订的《保洁服务合同》。证据五、被告同济南辰硕电子信息技术有限公司签订的《监控系统工程合同》。证据六、济南市公安消防支队《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》。证据七、2014年5月18日，原告向被告出具的通知，该通知称商铺未达到正常经营条件，特通知解除合同。证据八、2014年6月24日，被告给原告出具的《解除合同通知书》，因原告擅自歇业严重违反双方《租赁合同》及《经营管理协议书》的约定，解除租赁合同。证据九、韵达快递快递单及寄送情况查询单。证据十、照片一组共9张，证明潮柜VI城商场入口标志、门头、开业、开年晚会情况及商场内垃圾桶陈列情况。证据十一、水电费发票十张，保安费发票六张，保洁费发票五张以及袋装垃圾清运费一张，广告费发票一张。综合分析上述证据，结合庭审中双方当事人的陈述，本院确认以下事实：2013年10月31日，原被告签订租赁合同一份，约定：租赁场地位于济南市历下区泉城路279号负一层潮柜V1城-XXX；租赁期限2年，自2013年12月1日至2015年11月30日；每个铺位租金第一年36667元，第二年55000元；用途为经营箱包或鞋；合同解除有下列情形之一，出租人有权解除合同，承租人违反济南潮柜企业管理咨询有限公司经营管理协议书的；违约责任约定为出租人有权解除合同，解除时承租人所缴给出租人的租金、保证金作为违约金不予退回。2013年10月31日，原被告签订经营管理协议，约定：约经营管理期限2年，自2013年12月1日至2015年11月30日；原告向被告交纳管理费3000元、履约保证金5000元，履约保证金在经营管理期满后，如无违约、纠纷将扣除应付款项后余额退还；被告应履行义务1、确保正常营业时间内的通水、通电（第三方责任及不可抗力除外）；2、保证通道畅通，搞好公共卫生，确保环境整洁；3、做好治安保卫，搞好消防安全；保障正常经营活动的开展；4、按合同约定的时间向乙方交付经营场地。在违约责任中，承租人有下列行为之一的，出租人有权解除合同并收回经营场地，所缴的租金及保证金作为违约金，不予退回。全年累计歇业超过5天或连续歇业2天的；在合同期内中途退租的。潮柜V1城在2013年12月1日开业。2013年10月31日，原告缴纳第一年的租金共计36667元（2013年12月1日至2014年11月30日的租金）、管理费共计3000元，管理费的期限同上。被告收取原告的保证金共计5000元。2013年12月25日，被告济南潮柜公司职员卢璇向业户出具保证书，载明：空调7天之内解决、休息区7天之内、杂物不会重复收费、轻音乐录制。原告认为被告交付的场地一直未达到基本的经营条件，被告所提供的场地没有供暖，通水、通电不良，公共卫生非常混乱，治安保卫工作不利经常发生失窃事件，消防安全也不到位，未设置公共卫生间及垃圾箱，商场入口没有明显标示，物业管理一片混乱，导致合同目的无法实现。原告于2014年5月18日向被告寄送解除合同通知书，要求被告于2014年5月20日到租赁场地处做撤柜交接。因被告没有处理这个问题，原告就于2014年5月20日自行撤柜。另查，2013年6月22日，乐琳琳与济南融新投资发展有限公司签订《房屋租赁合同》，约定承租济南融新投资发展有限公司位于济南市的房产2400㎡用于商业经营，可对承租房产对外出租。被告济南潮柜公司使用该租赁房产对外经营。济南融新投资发展有限公司单方面于2014年7月14日解除合同，当日实际上收回了该租赁房产。本院认为，根据原告的起诉和被告的答辩，本案的争议焦点为：一、谁违约在先。二、合同是否解除。三、被告是否返还原告相关费用。原被告签订租赁合同及经营管理协议系双方当事人真实意思表示，合法有效，各方均应严格履行。虽然，合同约定中未体现供暖问题，但该条件系商场经营的基础条件且被告工作人员亦已承诺解决，构成合同条款的补充。在被告无法兑现承诺的情况下，原告单方解除合同，本院予以支持。原告于2014年5月18日向被告寄送解除合同通知书，被告收悉并未对此提出异议，合同于2014年5月20日解除。鉴于双方亦已解除合同，原告于2014年5月20日自行撤柜，自2014年5月21日起的费用，被告应予退还，但此前已实际发生的费用系原告经营的合理支出，应自行负担。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零九条之规定，判决如下：一、原、被告之间租赁合同、经营管理协议书于2014年5月20日解除。二、被告济南潮柜企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告葛少加保证金共计5000元。三、被告济南潮柜企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告葛少加租金19488.76元（36667元／365＊194天）。四、被告济南潮柜企业管理咨询有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告葛少加管理费1594.52元（3000元／365＊194天）。五、驳回原告葛少加的其他诉讼请求。案件受理费1070元，由原告葛少加负担472元，由被告济南潮柜企业管理咨询有限公司负担598元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长 王 勇人民陪审员 陈 军人民陪审员 胡丽颍二〇一四年十二月十五日书 记 员 孙 燕