江苏省江阴市人民法院行 政 裁 定 书（2015）澄行初字第51号之一原告朱惠康。被告江阴市住房和城乡建设局，住所地江阴市大桥南路8号。法定代表人蔡欣，该局局长。诉讼代理人沈健，江苏信卓律师事务所律师。第三人无锡市恒生富通置业有限公司，住所地江阴市长泾镇人民路52号。诉讼代表人金炎，该公司管理人负责人。诉讼代理人刘小锋，江苏滨江律师事务所律师。诉讼代理人季苏阴，江苏滨江律师事务所律师。原告朱惠康诉被告江阴市住房保障和房产管理局（以下简称江阴房产局）不履行法定职责案，本院受理后，追加了无锡市恒生富通置业有限公司（以下简称恒生公司）为本案第三人参加诉讼。本案审理中，因江阴房产局被撤并，与江阴市建设局合并为江阴市住房和城乡建设局（以下简称江阴住建局），故本院依法变更本案被告为江阴住建局，并通知其应诉。本院依法组成合议庭于2015年10月9日公开开庭审理此案。期间，因被告江阴住建局及第三人恒生公司对原告朱惠康的主体资格提出异议，应以朱惠康向本院另行起诉的民事案件的审理结果为依据，故本院于2015年10月12日裁定本案中止诉讼，并于2016年5月31日恢复本案审理，于2016年6月8日再次公开开庭审理此案。本案现已审理终结。原告朱惠康诉称：江阴房产局于2011年8、9月间先后颁发由第三人恒生公司开发的恒生福邸二份商品房预(销)售许可证，届时，其中的2、6号楼尚未建造，不符合颁证的条件。恒生公司作为开发商并未将预售款使用于该项目，而是挪作他用，导致该项目烂尾，恒生公司也在该项目烂尾二年后破产，现已进入破产程序，给原告和大量购房者造成了巨大的损失，引发了诸多群体性矛盾。根据2004年建设部颁布的《城市商品房预售管理办法》第十一条、第十四条规定，江阴房产局应履行对该项目进行全程监管的法定责任，特别是预售款的使用方向。但江阴房产局却疏于监管，放任恒生公司将大量预售款挪作他用，终使该项目因不能支付工程款而烂尾。原告请求法院判决确认江阴房产局在颁证后对预售款监管缺失的行为违法。原告向本院提交了以下两组证据：第一组：备案号为201202070018、201202070019、201202070020的商品房买卖合同、2012年2月9日收据、出票日期为2012年2月9日的本票、2013年10月18日与恒生公司签订的协议书、无锡中院（2016）苏02民终244号民事判决书，用以证明原告的主体资格。第二组：第三人恒生公司营业执照副本、江阴房产局颁发给恒生公司的（2011）预销准字第43号、第53号商品房预售许可证、恒生公司建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、国有土地使用权证及原告起诉后向江阴房产局相关工作人员了解情况进行录音的录音资料，用以证明江阴房产局对恒生府邸项目颁发了预售许可证，但是没有对预售款进行监管。本案审理中，被告江阴住建局认为原告朱惠康未提供第三人恒生公司挪用预售款的证据，也从未向江阴房产局投诉恒生公司违规使用预售款，故朱惠康本次起诉不符合起诉条件。朱惠康提交的无锡中院民事判决书并不能证明其原告主体适格，请求法院驳回原告朱惠康起诉。经审理查明：2011年8月26日，江阴房产局向恒生公司颁发（2011）预销准字043号商品房预（销）售许可证，许可销售的商品房屋名称：恒生福邸，上市预（销）售建筑面积：19847.75平方米。2011年9月30日，江阴房产局向恒生公司颁发（2011）预销准字053号商品房预（销）售许可证，许可销售的商品房屋名称：恒生福邸4，6-9号楼，商品房屋使用性质：住宅，上市预（销）售建筑面积：15781.16平方米。2012年2月7日，恒生公司与朱惠康签订三份商品房买卖合同，约定恒生公司将其开发的恒生福邸12单元201号，5单元1层101号、102号出售给朱惠康，并于同日将该三份合同在网上备案系统进行备案登记，上述三份合同上均明确朱惠康购买的商品房为预售商品房，预售商品房批准机关为江阴房产局，商品房预售许可证号为澄房预销准字第（2011）053号。2012年2月9日，朱惠康与恒生公司签订借款协议，约定由恒生公司向朱惠康借款100万元，并约定双方以签订上述三套房屋的商品房买卖合同的方式作为抵押。同日，朱惠康将面额为100万元的本票交付恒生公司，恒生公司向朱惠康出具了收款收据，收款事由注明是购房款。2012年7月11日，恒生公司出具承诺书，承诺于2012年7月31日前支付朱惠康等五人的借款利息，若未支付利息，抵押物按借款合同所约定的条款执行。2013年10月18日，朱惠康与恒生公司签订协议书，确定恒生公司向朱惠康借款利息支付至2012年5月9日，恒生公司已无力归还上述借款本息，截止2013年10月9日，恒生公司确认结欠朱惠康借款本息1267200元。该协议书还约定将上述借款本息转为购房款，用于购买恒生公司网签给朱惠康的上述三套商品房，核算单价为每平方米2371.61元，并约定借款本息转为购房款后，借款利息不再继续计算，双方不再存在债权债务关系，恒生公司应积极配合并及时向朱惠康交付该三套商品房，积极协助办理相关交房、颁证等服务交付手续。另查明：2014年9月15日，江阴法院裁定受理夏明芳对恒生公司的破产申请。2015年1月23日，恒生公司管理人出具该公司破产清算案第一次债权人会议材料，确定商品房买卖合同消费性购房类债权为法定优先受偿的债权。2015年7月3日，恒生公司管理人出具债权审查结论通知书，对朱惠康的债权审查结论为：朱惠康对恒生公司享有的债权为借款本息1583342.47元，属无财产担保的普通债权。朱惠康不服，于本案审理期间（2015年8月）向本院提起民事诉讼，要求确认上述商品房买卖合同有效，并确认其对特定物享有优先权。本院一审民事判决驳回了朱惠康诉讼请求。朱惠康不服，向江苏省无锡市中级人民法院提起上诉。二审法院于2016年5月13日作出（2016）苏02民终244号民事判决，认为朱惠康与恒生公司实际是用之前签订的三份商品房买卖合同为之后的借款协议提供担保，在借款协议到期后，恒生公司无力偿还借款本息的情况下又与朱惠康签订协议书，约定不再履行借款协议，将借款本息转为购房款，从连续性上分析，上述2013年10月18日协议本质上是朱惠康与恒生公司之间在借款协议到期后达成的以物抵债协议，该协议书及商品房买卖合同，均不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。本院认为：根据《中华人民共和国行政诉讼法》第二十五条规定，行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织，有权提起诉讼。该条中“其他与行政行为有利害关系”是指原告与被诉行政行为之间具有直接的、必然的利害关系，而非间接的、可能的利害关系。本案中，朱惠康与恒生公司于2012年2月7日签订商品房买卖合同，但其与恒生公司之间当时并未实际发生商品房买卖关系，双方只是用签订的商品房买卖合同为之后签订的借款协议提供担保，故朱惠康2012年2月9日支付给恒生公司的100万元，收款收据上虽注明是购房款，但实际为借款，双方之间系民间借贷关系。江阴房产局对恒生公司借款并无监管的法定职责。朱惠康与恒生公司于2013年10月18日签订协议后，双方用以物抵债的方式，将原来的民间借贷关系转化为房屋买卖合同关系，上述借款及相应利息转为购房款。因此，朱惠康与江阴房产局对商品房预售款的监管行为并无直接利害关系，其作为本案原告主体不适格，不符合起诉条件。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第三条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回原告朱惠康的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 长  黄 剑审 判 员  金国芬人民陪审员  张 平二〇一六年六月十七日书 记 员  李宇璐本案援引法律条款1、《中华人民共和国行政诉讼法》：第二十五条行政行为的相对人以及其他与行政行为有利害关系的公民、法人或者其他组织、法人或者其他组织，有权提起诉讼。第四十九条提起诉讼应当符合下列条件：（一）原告是符合本法第二十五条规定的公民、法人或者其他组织；2、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》：第三条有下列情形之一的，已经立案的，应当裁定驳回起诉：（一）不符合行政诉讼法第四十九条规定的；