广东省韶关市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）韶中法民一终字第1179号上诉人（原审本诉原告、反诉被告）：何淑梅，女，1975年8月13日出生，汉族。委托代理人：华永强，广东天行健律师事务所律师。被上诉人（原审本诉被告、反诉原告）：翁源县宏东房地产有限公司。法定代表人：丘建东，董事长。委托代理人：吕国昌，广东新北江律师事务所律师。委托代理人：李旺，该公司副总经理。上诉人何淑梅因与被上诉人翁源县宏东房地产有限公司（以下简称“宏东公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服广东省新丰县人民法院（2014）韶新法民一初字第145号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月13日立案受理后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为本案双方当事人没有提出新的事实、证据或者理由，决定不开庭审理本案。本案现已审理终结。本院经审理查明：何淑梅与宏东公司于2011年2月19日签订一份《商品房买卖合同》（以下简称“合同”），当中主要约定：何淑梅以银行按揭方式向宏东公司购买位于翁源县龙仙镇龙仙大道208号“龙翔花园”楼盘悦龙居10-1002房，该房屋建筑面积为165.57平方米，套内面积为145.59平方米，每平方米单价为2660元（含所有税费、规费及办证费用），房款总价为440416元。买卖合同条款中只约定了涉案商品房的“装修标准”而没有约定涉案商品房的“交付标准”，“装修标准”约定，宏东公司交付使用的商品房符合以下的装修标准：1、外墙：优质外墙砖……5、入户门：防火门（注：统一安装，统一规格）……7、楼梯入口：公共防盗门（可视对讲）……。2011年2月19日，何淑梅与宏东公司另行签订一份《商品房物业维修基金补充协议》（以下简称“协议”），当中第二条“关于小区智能化项目、水、电及其他设施安装的费用约定”明确规定：1、宏东公司将每户的水、电独立开户安装，每户工料费为3410元。2、宏东公司把有线电视接口安装到每户门前，每户工料费100元，电话、宽带、闭路等的报装使用费不包括在内。3、宏东公司负责每户安装防盗入户门，每幢楼的楼梯出入口安装公共防盗门（含联网型可视对讲门禁系统），重要位置安装视频安监系统，周界安装红外线报警系统，小区主入口和车辆出入口安装电子门闸系统，小区保安巡查线路段安装电子巡更系统，小区内安装灯光设施等，此项设施费每户收取9470元。以上三项收费合计12980元，属代收代付费用，在签订合同书一次性付清。上述合同及协议签订后，缔约双方均按约定全部履行了义务，涉案房屋装修后何淑梅已入住，宏东公司也为何淑梅办理了房产证并缴交了涉案房屋交易的契税13212.5元。另查明：2013年底，宏东公司开发的其他楼盘的部分业主向媒体反映宏东公司不当收取“设备设施费”，此事经媒体报道后引起翁源县委县政府的重视。2013年12月30日，翁源县物价局向“龙翔花园”楼盘全体业主发布了一份《退款通知》称：宏东公司在新建商品房万隆花园销售过程中，未按规定的内容及方式标价，致使消费者多付价款。根据《价格违法行为行政处罚规定》，必须将多收价款退还给消费者，凡已缴纳龙翔花园基础设施费（指供水、供电、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用）的用户，在通知之日起30日内凭发票或收据到龙翔花园售楼部办理退款手续。为平息纷争，妥善处理，翁源县委县政府组织有关部门、开发商和业主代表进行了协调，宏东公司也高度重视，召开股东大会讨论，并根据股东大会的决定在翁源县政府及有关部门组织的协调会上表态：“设备设施费”可以退回给业主，但业主同时也要按税法规定承担契税，返还代缴契税款。此提议得到翁源县委县政府和大多数业主的认同，认为公平合理。会后，大多数业主与宏东公司按照协调会的精神签订了和解协议，对“设备设施费”和契税进行结算，宏东公司已向大多数业主退回差额款。何淑梅因不同意上述解决纠纷的方案，未与宏东公司签订和解协议。此外，除了何淑梅以外，“龙翔花园”楼盘还有十数名业主未与宏东公司签订和解协议，该十数名业主亦采取与何淑梅相同的方式进行维权。还查明：宏东公司与何淑梅签订的合同文本没有采用广东省建设厅及广东省工商行政管理局公示并下发的合同示范文本，宏东公司与“龙翔花园”楼盘每位业主所签合同不尽相同，有的合同条款中已包含收取“设备设施费”的约定，有的合同条款中未约定收取“设备设施费”，而是由宏东公司与购房人另行签订补充协议的方式加以约定，本案当事人何淑梅就属于后一种情形。2014年3月13日，何淑梅向原审法院提起诉讼称：何淑梅与宏东公司于2011年2月19日签订了涉案房屋的买卖合同，合同约定何淑梅以按揭方式向宏东公司购买位于“龙翔花园”悦龙居建筑面积为165.57平方米的10-1002房，购房款按2660元／平方米计算共440416元，何淑梅按合同约定全面履行了合同义务，宏东公司于2012年1月为何淑梅办理了房地产权证。合同第三条特别约定，单价2660元／平方米已经包含所有的税费、规费及办证费。合同签订后，宏东公司明知广东省物价局《新建商品房交易价格行为规则》等规定已明令禁止开发商在房价之外另行收取基础设施建设费用，仍另立名目要求何淑梅交纳“设备设施费”12980元，且未开具正式收款收据。宏东公司的乱收费行为，经何淑梅等业主多次交涉和翁源县物价局责令限期退还后，宏东公司仍以种种理由拒不退还。现提起诉讼，请求判令宏东公司退还违法收取的“设备设施费”12980元；诉讼费用由宏东公司负担。宏东公司收到何淑梅的起诉状后向原审法院提起反诉称：2013年底，部分业主向媒体反映宏东公司不当收取“设备设施费”，此事经媒体报道后引起翁源县委县政府的重视。为平息纷争，妥善处理，翁源县委县政府组织有关部门、开发商和业主代表进行了协调，对涉案合同及有关资料进行调查。宏东公司此时才知道房屋契税按规定应该由购房人缴纳，才知道广东省物价局制定的《新建商品房交易价格行为规则》规定不得在房价之外收取配套设施建设费。虽然宏东公司认为依据双方合同收取的“设备设施费”实际上仍然属于房价的构成部分，只是合同不够规范将其单列一个条款，双方已经履行完毕，但是为配合和支持翁源县委县政府及有关部门的处理，给业主一个合理说法，宏东公司高度重视，专门召开股东大会讨论，并根据股东大会的决定在翁源县政府及有关部门组织的协调会上表态：“设备设施费”可以退回给业主，但业主同时也要按税法规定承担契税，返还代缴契税款。此提议得到翁源县委县政府和大多数业主的认同，认为公平合理。会后，大多数业主与宏东公司按照协调会的精神签订了和解协议，对“设备设施费”和契税进行结算，宏东公司共向业主退回差额款200多万元。由此可见宏东公司解决问题的诚意，也证明了签订合同时约定“设备设施费”是合同双方当事人在平等自愿的基础上形成的真实意思表示。但是何淑梅等一小部分人，只顾自己的利益，而不顾对方利益，只要求宏东公司退回“设备设施费”，却不愿意承担宏东公司已经代其缴纳的契税，以致双方无法达成调解。宏东公司认为，依法纳税是公民应尽的义务。何淑梅在合同已经履行完毕后向宏东公司索要“设备设施费”，同时又拒绝承担按法律规定应由其缴纳的契税，显然是不公平的。按照《中华人民共和国合同法》第六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”和第六十二条“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。”再结合《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，”规定，税费负担属于价格条款，何淑梅属于支付价款履行义务的一方，按照上述法律法规的规定，何淑梅均必须承担涉案房屋的契税。为此，提出反诉请求：1、判令何淑梅向宏东公司返还代缴的房屋（翁源县龙仙镇龙翔花园悦龙居10-1002房）契税款13212.5元；2、案件诉讼费用由何淑梅负担。原审期间，原审法院依职权自行调取以下证据：一、2014年6月19日，原审法院向翁源县物价局工作人员丘群青进行调查并制作笔录，丘群青在该笔录中称：1、翁源县物价局接到宏东公司所开发楼盘的业主书面投诉宏东公司违法收取“设备设施费”后没有对宏东公司作出行政处罚决定，只向业主发出了《退款通知》；2、《退款通知书》已下发给了宏东公司及业主；3、翁源县物价局曾对投诉进行了调解，大部分业主已获宏东公司退款；4、上述投诉涉及5个楼盘，1400余户。二、2013年12月30日，翁源县物价局作出的《退款通知》，用以证明翁源县物价局向业主发出通知，要求业主向开发商办理退款手续。上述两份证据双方已在原审庭审中予以质证。原审法院认为，何淑梅与宏东公司签订的合同是双方真实意思表示，未违反法律法规强制性规定，该院予以确认。该案争议焦点是何淑梅是否要承担交易契税，宏东公司收取设备设施费是否合法，合同约定承担是否有效。根据《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用，一律计入开发建设成本之中，不得在房价之外另行收取。”规定，各项基础设施，包括供水、供电、供气、通讯、有线电视、安全监控系统、信报箱等建设费用开发商一律计入建设成本之中，是房价组成部分，可以收取，但不能在房价之外收取。因宏东公司没有采用商品房销售规范文本，导致合同条款不够规范，在合同里将“设备设施费”单列出来，其实质是房屋交易价格的组成部分，是双方的真实意思。根据合同约定，何淑梅应向宏东公司交纳一些设备设施费，是双方在签订购房合同时知道有该项条款，也就是说何淑梅购买整套房时知道其应按合同的约定给付多少钱，宏东公司收取何淑梅多少设备设施费是合同约定，不是合同没有约定而另外收取，且已自觉履行。同理，根据合同约定，商品房的单价已经包含所有的税费、规费及办证费，房屋交易契税约定由宏东公司承担，虽然《中华人民共和国契税暂行条例》第一条“在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。”规定，何淑梅是房屋承受人，是契税纳税主体，但宏东公司在合同中约定承担是真实意思表示，该约定没有违反法律的强制性规定，已履行完毕。对合同的效力，何淑梅与宏东公司没有提出无效主张。因此，依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行”规定，何淑梅请求宏东公司退回收取的设备设施费，该院不予支持，宏东公司反诉请求何淑梅给付房屋交易契税，不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十一条第（一）项的规定，于2014年9月4日作出（2014）韶新法民一初字第145号民事判决：一、驳回何淑梅的诉讼请求；二、驳回翁源县宏东房地产有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币125元，由何淑梅负担，反诉费人民币65元，由翁源县宏东房地产有限公司负担。何淑梅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、宏东公司收取的“设备设施费”，依照《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定，应认定为违法。原审法院不但未对宏东公司的违法行为作出处罚，还支持宏东公司违法收费，明显错误。翁源县物价局作出的《责令退还多收价款通知书》已就宏东公司收取“设备设施费”的性质认定为违反法律法规规定的“多收费”，并责令该公司全额退还。翁源县司法局亦作出了相似的认定。违法所得无论是否履行完毕，均不应得到法律的支持。原审法院明知宏东公司的行为被已认定为价外收取，收取的“设备设施费”系违法所得，其所主张的抵扣契税违反约定，却仍然以“债务已经按照约定履行”为由，驳回何淑梅的诉讼请求系纵容违法行为。二、合同约定的交付标准包含了相关配套墓础设施和公共设施费用，协议增设“设备设施费”属重复约定、重复收取。《商品房销售管理办法》第十六条规定：商品房买卖合同应当明确装饰设备标准承诺、配套基础设施和公共设施的交付承诺和责任。涉案合同除约定房屋单价包含所有的税费、规费及办证费外，合同第七条还明确约定了涉案房屋的交付标准包括“防火入户门、楼梯入口公共防盗门”等。宏东公司为获取不正当利益，故意不使用国家制定的《商品房买卖合同示范文本》，另行制定协议，而该协议第二条的配套基础设施和公共设施费用，在涉案合同中有约定并已计入其中。原审法院仍然认定该款项为房屋交易价格，明显与不符合法律规定，且与涉案合同的约定相冲突。三、宏东公司提供的涉案合同、协议均系格式合同，增设“设备设施费”加重了何淑梅的责任，应依法作出不利于格式条款的制定者的解释，认定涉案协议中增设的“设备设施费”无效。据此，何淑梅请求二审法院：1、撤销原审判决第一项，改判宏东公司向何淑梅退还违法收取的“设备设施费”12980元。2、案件全部诉讼费用由宏东公司负担。宏东公司答辩称：一、宏东公司与何淑梅商品房销售合同纠纷一案属于群体性案件，共有15户业主分别对宏东公司提起诉讼，经原审法院依法公开开庭审理并作出判决后，8户业主息诉服判，没有再提起上诉，有7户业主不服原审判决而提起上诉，证明多数人对原审判决是认可的，也证明了本系列案诉讼之前，80%以上的业主接受了翁源县委县政府的协调，更证明绝大部分业主与宏东公司达成的“设备设施费”与宏东公司代缴的契税相互抵减的和解方案是公平、合理的，符合多数人的意愿。何淑梅只站在自己的立场考虑问题，只考虑自己的利益，不顾合同相对方的利益，其所提出的上诉理由是不成立的。请二审法院驳回上诉，维持原判。二、宏东公司与何淑梅签订的涉案合同是双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，而且双方已经履行完毕。何淑梅认为宏东公司收取“设备设施费”违反了《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条规定，设备设施费的约定无效，是不成立的。理由是：1、宏东公司收取的“设备设施费”属于合同的明确约定，是合同双方的真实意思表示，有双方自愿签订的合同作为依据，不属于超出合同约定的价外收费，没有违反法律法规的强制性效力性规定，且合同双方己经履行完毕。为维护交易安全，理应维护合同的法律效力；2、“设备设施费”的内容属于法律法规允许计入开发成本的价格构成部分，没有违反法律法规和《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条规定；3、不能因为没有使用较规范的合同范本，就否定宏东公司与何淑梅经过协商一致所签订的合同效力，就推定宏东公司的履约行为属于价外收费；4、何淑梅原审时没有提出确认合同约定的“设备设施费”条款无效的诉讼请求，按照不告不理的民事诉讼原则，法院不能超出当事人的诉求范围去扩大审理案件。即使提出了这一诉求，何淑梅也没有足够的依据否定涉案合同的效力；5、《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》属于地方政府部门的规范性文件，不具有法律层次的效力。即使宏东公司违反了广东省物价局的文件规定，也只能说是违规，不属于违法。至于何淑梅提出的翁源县物价局作出的“退款通知”的效力问题，原审法院依法调取的证据已证实翁源县物价局没有对宏东公司作出行政处罚，退款通知书只是向业主发出的，对宏东公司不具有法律约束力，而且何淑梅在质证时也表示没有收到。至于翁源县司法局的信访意见，因为翁源县司法局不是价格主管部门，无权管理价格行为，对民事纠纷也没有裁判权，故其意见不能作为认定宏东公司行为是否违法的依据，更不能作为认定合同无效的依据。何淑梅还提出“设备设施费”属于重复约定、重复收取，加重了何淑梅责任等主张等，但何淑梅没有提供相应的证据加以证明。按照“谁主张，说举证”的原则，何淑梅须承担相应的举证责任。为最大限度维护符合市场经济规律的交易安全，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（一）》第四条“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”的规定，合同条款只有在违反法律和行政法规的强制性效力性规定时才能被确认为无效。何淑梅没有充分的证据能够证明宏东公司的行为违反了法律和行政法规的强制性效力性规定。据此，何淑梅的上诉主张没有事实依据和法律根据，原审判决认定事实清楚，理据充分，适用法律正确，应予维持。请二审法院驳回上诉，维持原判。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷，原审法院对本案的法律关系性质认定正确，本院亦予认同。由于本案只有何淑梅提起上诉，根据民事诉讼当事人意思自治原则，并依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。”之规定，本院只围绕何淑梅的上诉请求进行审理，对何淑梅上诉请求没有涉及的原审判决审理查明事实及其他判项不予审查。根据本案当事人在二审中的上诉和答辩，本案争议焦点是：一、涉案合同及协议是否属于格式合同。二、涉案协议条款与涉案合同条款之间是否存在重复约定。三、法院能否在本案中对宏东公司违反《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》相关规定之行为直接予以审查处理。一、关于涉案合同及协议是否属于格式合同的问题。所谓“格式合同”是指合同内容采用格式条款，缔约时无需与对方协商而订立的合同。而涉案合同及协议的订立并不属于此种形式，因为从查明事实看，宏东公司与何淑梅签订的合同文本没有采用广东省建设厅及广东省工商行政管理局公示并下发的合同示范文本，而是宏东公司根据各位购房人的不同情况经协商后才与“龙翔花园”楼盘每位业主分别签订，每位业主所签合同均不尽相同，有的合同条款中已包含收取“设备设施费”的约定，有的合同条款中未约定收取“设备设施费”，而是由宏东公司与购房人另行签订补充协议的方式加以约定，本案当事人何淑梅就属于后一种情形。而且本案中何淑梅也没有提交任何证据证明其与宏东公司签订涉案合同及协议时，宏东公司未与其协商而直接强迫何淑梅接受涉案合同及协议，且涉案协议第二条关于“设备设施费”的约定也不属于《中华人民共和国合同法》第四十条规定的免除宏东公司的责任或加重购房人何淑梅责任以及排除何淑梅的主要权利之情形，因此，本院认为何淑梅与宏东公司签订的涉案合同及协议不属于格式合同。二、关于涉案协议条款与涉案合同条款之间是否存在重复约定的问题。从审理查明的事实分析，该问题并不存在，因为涉案合同第七条“装修标准”中虽然有“入户放火门、公共防盗门及可视对讲”等约定，但该约定与涉案协议第二条3点的约定并不矛盾，涉案协议第二条3点主要是对涉案合同第七条“装修标准”的更近一步明确和细化，即涉案房屋交付给业主时每户必装入户放火门，公共部位要安装防盗门及可视对讲设备，这些由开发商免费提供，但如果业主要在此基础上另行安装入户防盗门、联网型门禁系统，同时业主想要在小区内享受安全舒适的环境，要安装红外线报警系统、电子巡更系统、电子门闸系统等则必须在购房款之外另行付费，所以，涉案协议条款与涉案合同条款之间并不存在重复约定的问题。三、关于法院在本案中能否对宏东公司违反《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》相关规定之行为直接予以审查处理的问题。经查，何淑梅在本案中没有主张涉案合同及协议无效，何淑梅在本案中也没有主张其签订涉案合同及协议系受宏东公司胁迫或欺诈所致，何淑梅并未要求撤销或变更涉案合同及协议的其中某一条款，何淑梅只是认为宏东公司违反了《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》第五条的规定，要求法院判令宏东公司退还违规收取的“设备设施费”。由于上述行为规则系由广东省物价局制订颁布，该规则在严格意义上并不属于法律或行政法规之范畴，因此，该规则不能作为评定涉案合同及协议是否合法有效的法律依据，加上当事人自身也不主张涉案合同及协议无效，结合法院审理民事案件不能超越当事人的诉讼请求的审理原则，故本院不能主动审查宏东公司在与何淑梅签订涉案合同及协议时是否存在胁迫或欺诈之行为，而只能认定涉案合同及协议合法有效。既然涉案合同及协议合法有效，则缔约双方理应全面予以履行（事实上双方也已实际履行完毕），因此，何淑梅要求宏东公司退还款项的诉讼请求没有合同基础和法律依据，本院只能予以驳回。至于宏东公司违规收取相关费用如何处理，该问题应属于行政机关行使自身行政管理权的职责范围，法院不应也不能代替行政机关行使该权力，何况行政机关事实上也已作出行政行为-即《退款通知》，要求宏东公司必须在规定的时间内将多收价款退还给消费者。因此，法院在本案中对宏东公司违反《广东省物价局新建商品房交易价格行为规则》相关规定之行为不能直接予以审查处理，该问题应由当事人另循途径解决。综上所述，原审判决认定事实基本清楚，实体处理并无不当，本院予以维持。但原审判决说理欠妥，本院予以纠正。何淑梅的上诉请求依法无据，本院予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费124.5元，由上诉人何淑梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  何伟军代理审判员  邓荣斌代理审判员  曾 维二〇一四年十二月八日书 记 员  封慧敏第1页，共15页