福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书（2014）瓯民初字第2465号原告林世长。委托代理人周谋香。被告邱国仔。原告林世长与被告邱国仔确认合同无效纠纷一案，本院于2014年9月29日立案受理，依法由审判员高信仁适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和委托代理人到庭参加诉讼，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林世长诉称，原告是建瓯市川石乡川石村村民，被告是建瓯市东游镇东游村村民。2013年4月8日，原、被告签订房屋买卖合同。2013年3月30日，原告向被告交付定金48000元，合同约定被告必须办理好新的土地使用证和房产权能移户到原告户上，被告在移户登记表上签字之日原告付清购房款。后原、被告因房屋买卖过户事宜产生纠纷，镇村建办说这证不能办理，因原告不是东游镇东游村村民，依据《中华人民共和国土地管理法》第62条、物权法第155条规定，非本村经济组织成员的集体土地房屋不得买卖给外村村民。现原告主张确认原、被告签订的房屋买卖合同无效并主张被告向原告返还购房定金48000元。被告邱国仔未作答辩。在本案审理过程中，原告提供了以下证据证实其主张的事实：证据1、结婚证、常住人口登记卡，证实原告与梁妹妹系夫妻关系。证据2、户籍证明、身份证明，证实原告是建瓯市川石乡川石村村民，被告是建瓯市东游镇东游村村民。证据3、收条，证实2013年3月30日，被告邱国仔收到原告林世长妻子梁妹妹支付的购买东游镇金狮路287号隔壁一幢二层砖混结构房屋的压金48000元。证据4、房屋买卖合同，证实2013年4月8日，原、被告签订房屋买卖合同，原告向被告购买坐落于建瓯市东游镇东游村下屯金狮路287号隔壁房屋，原告应于2013年3月30日支付定金48000元。证据5、土地登记审批表、土地登记申请书、地籍调查表、房产证证明单，证实原、被告签订房屋买卖合同的房屋坐落于建瓯市东游镇东游村下屯“55号”。证据6、建瓯市东游镇派出所证明、建瓯市东游镇人民调解委员会证明，证实原、被告因房屋买卖问题产生纠纷。本院对原告提供的证据认证如下：原告提供的证据1、2、3、4、5、6，经本院审查证据的来源、形式符合法律规定，证实了原、被告的身份情况，原告向被告购买坐落于建瓯市东游镇东游村金狮路下屯287号隔壁房屋，原告向被告支付了购房定金48000元的事实，证据证实的以上事实具有客观性、证明力，被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃相关的诉讼权利，对原告提供的证据1、2、3、4、5、6，本院予以采信。经审理查明，原告林世长是建瓯市川石乡川石村村民，被告邱国仔是建瓯市东游镇东游村村民。原告林世长与被告邱国仔约定，原告林世长向被告邱国仔购买坐落于建瓯市东游镇东游村金狮路下屯287号隔壁一幢二层砖混结构房屋。2013年3月30日，原告林世长向被告邱国仔交付了购房定金48000元，2013年4月8日，原告林世长与被告邱国仔签订房屋买卖合同。后原告林世长与被告邱国仔因房屋买卖过户问题产生纠纷，现原告林世长主张确认与被告邱国仔签订的房屋买卖合同无效，并要求被告邱国仔返还购房定金48000元，原告林世长为此诉至本院。本院认为，原告是建瓯市川石乡川石村村民，被告是建瓯市东游镇东游村村民，原、被告不是同一农村集体经济组织的成员。原告与被告约定，原告向被告购买坐落于建瓯市东游镇东游村金狮路下屯287号隔壁一幢二层砖混结构房屋，但农村的房屋流转有其特殊性，主要受限于其宅基地使用权性质。尽管房屋所有权与宅基地使用权是两种不同的权利，由于房屋是不能脱离土地而单独存在的，因此宅基地使用权人应当是该宅基地上的房屋所有权人，房屋所有权人与房屋所占用的宅基地使用权人应当是一致的，不得分离。集体土地上房屋流转交易应该遵循“房地一致”原则，即房屋转让的，其占用范围内的土地使用权同时转让，做到房屋所有权主体和房屋占用范围内的土地使用权主体保持一致。农村的宅基地使用权是我国特有的一种物权形式，它是指农村居民为建造自有房屋对集体土地所享有占有和使用的权利。但是就所有权而言，宅基地仍然是农民集体所有。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《房屋登记办法》第八十七条规定，申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。被告将农民集体所有的土地使用权出售给非同一集体经济组织的村民即原告，违反了法律的“农民集体所有的土地使用权不得出让”的强制性规定，该出让行为也使原告不能获得房屋的所有权，导致合同的目的不能实现。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，故可以认定原、被告签订的房屋买卖合同无效。原、被告签订房屋买卖合同的民事行为被确认为无效后，被告因该民事行为取得的财产应当返还给原告，故原告主张被告返还购房定金48000元的诉讼请求，本院予以支持。被告经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供证据对原告的主张予以反驳，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席裁判。依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条、第一百零六条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告林世长与被告邱国仔签订的房屋买卖协议无效。二、被告邱国仔应当向原告林世长返还购房定金48000元，此款定于本判决生效之日起十五日内付清。被告邱国仔如果未按指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费1000元，减半收取500元，由被告邱国仔负担，于本判决生效之日起三日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审判员  高信仁二〇一四年十二月十一日书记员  陈 希附页：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民法通则》第五十八条下列民事行为无效：（一）无民事行为能力人实施的（二）限制民事行为能力人依法不能独立实施的；（三）一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；（四）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；（五）违反法律或者社会公共利益的；（六）经济合同违反国家指令性计划的；（七）以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。第六十一条民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失，对方都有过错的，应当各自承担相应的责任。双方恶意串通，实施民事行为损害国家的、集体的或者第三人的利益的，应当追缴双方取得的财产，收归国家、集体所有或者返还第三人。第一百零六条公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国合同法》第五十二条违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。