重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书(2016)渝01民终2731号上诉人（原审被告）刘成娇，女，汉族，1989年9月8日出生，住。委托代理人熊远江，男，汉族，1965年1月1日出生，住。被上诉人（原审原告）重庆欣驿升房地产经纪有限公司，住所地重庆市渝北区龙塔街道兴盛大道12号长安华都1幢-2-5。法定代表人刘毅，经理。上诉人刘成娇与被上诉人重庆欣驿升房地产经纪有限公司（以下简称欣驿升经纪公司）居间合同纠纷一案，刘成娇不服重庆市渝北区人民法院(2015)渝北法民初字第15947号民事判决，向本院提起上诉。本院受理本案后，依法由审判员胥庆担任审判长，与代理审判员向川、乔小勇组成合议庭，共同负责案件的审理。书记员姚刚应担任本案记录。本院于2016年5月27日依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条的规定，对本案进行了审理，上诉人刘成娇及其委托代理人熊远江，被上诉人的法定代表人刘毅到庭参加审理。本案现已审理终结。欣驿升经纪公司在一审中起诉称：刘成娇和欣驿升经纪公司签订房屋买卖中介协议，约定刘成娇向欣驿升经纪公司提供渝北区龙塔街道兴盛大道33号上品十六一幢3-2购房相关信息，房屋总金额为420300元，中介费为10000元，违约金为房屋总金额的4%。合同签订后，欣驿升经纪公司按合同约定履行了相关义务，刘成娇拒不支付欣驿升经纪公司中介费。为维护欣驿升经纪公司合法权益，故诉至本院，请求判令：1、刘成娇支付欣驿升经纪公司中介费10000元;2、刘成娇支付欣驿升经纪公司违约金16920元；3、本案诉讼费由刘成娇负担。刘成娇在一审中答辩称：一、欣驿升经纪公司没有完成居间义务，在执行房地产经纪服务中不规范，存在重大过失行为，依法不应获得居间服务报酬；二、合同约定中介费支付时间为涉案房屋过户之日，但涉案房屋没有过户给刘成娇，刘成娇不应支付中介费；三、买卖协议书中违约金条款系格式条款，该条款无效；四、刘成娇不存在违约行为，欣驿升经纪公司的诉讼请求相互排斥，刘成娇不应承担中介费，也不应承担违约金，即使支付违约金，约定的违约金金额过高，请求降低。综上，请求驳回欣驿升经纪公司的诉讼请求。一审法院审理查明：2014年3月14日，刘成娇与欣驿升经纪公司签订《客户委托看房协议书》，约定欣驿升经纪公司带领刘成娇查看上品十六1-3-2号房屋。2014年4月5日，以欣驿升经纪公司为经纪方（丙方）、刘成娇为买方（乙方）、高俪榕为卖方（甲方），签订《买卖协议书》（编号：0000225），主要约定：1、甲乙双方通过丙方买卖位于渝北区龙塔街道兴盛大道33号上品十六1幢3-2号房屋，建筑面积为54.69平方米；2、甲方持有房地产证明文件为201-2009-76992，土地性质为出让；3、该项交易形式为产权全权转让；4、该物业转让价格为人民币423000元，其中25000元须于签署本协议书时支付作为购房定金，102000元须于过户之日或于签订重庆市房地产买卖合同时支付作为首期楼款，交易余款296000元须于银行放款之日或之前贷款银行办妥抵押登记时（如乙方办理银行按揭，则贷款银行批准的按揭金额由贷款银行直接划入甲方在该贷款银行所开设的账户，实际按揭金额与楼价余额的差额由乙方以现金直接支付予甲方）支付；5、甲方在签署本协议书及收到定金时，须将有效产权文件，包括物业产权证等原件留存在丙方；6、基于丙方提供之中介及咨询服务，乙方须支付丙方人民币10000元作为代理费及口头咨询费等必要费用，并于签订本协议书时须即时支付上述费用予丙方；7、在任何情况下，若甲方或乙方任何一方签署本协议书后而未能依本协议书之条款卖出或买入该物业及其他违反本协议之条款等违约行为，则毁约之一方须即时支付丙方在上述交易中所收取甲乙双方之服务费之金额（不少于上述楼价的百分之四金额）为违约金；8、甲乙丙三方同意如因本协议书而产生纠纷均交由丙方住所地人民法院管辖；9、备注:贷款事宜由乙方自行办理，乙方在过户之日一次性支付丙方中介费。2014年5月，欣驿升经纪公司与高俪榕向被告发出《通知函》，要求刘成娇于2014年6月21日前办妥按揭手续，配合办理该房屋过户手续，并支付房款和中介服务费。另查明，2014年，高俪榕提起诉讼要求解除《买卖协议书》，不退还刘成娇交纳的购房定金；刘成娇提起反诉，要求解除《买卖协议书》，高俪榕退还购房定金并支付违约金。法院经审理认为，买卖协议书约定涉案房屋按揭由刘成娇办理，但刘成娇在合理期限内未办理到按揭贷款，故认定刘成娇违反了合同义务，判决解除刘成娇与高俪榕签订的买卖协议书，并驳回刘成娇的其他诉讼请求。刘成娇不服该判决，提起上诉，重庆市第一中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。再查明，涉案房屋在解除买卖协议书后已出售案外人。一审法院认为：刘成娇和欣驿升经纪公司签订的买卖协议书，系双方当事人的真实意思表示，内容亦不违背法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人均应按照合同的约定行使权利、履行义务。本案中，欣驿升经纪公司提供居间服务，促成刘成娇与高俪榕签订《买卖协议书》，虽然刘成娇与高俪榕经诉讼解除了《买卖协议书》，但该买卖协议书只是解除刘成娇与高俪榕之间的权利义务，并不影响欣驿升经纪公司与刘成娇之间的权利义务。买卖协议书中约定的违约金条款，不存在合同法规定的无效的情形，故刘成娇关于违约条款无效的辩称意见本院不予采纳。关于中介费问题，虽然买卖协议书备注中介费在办理过户之日支付，但由于刘成娇未履行合同约定的按揭贷款义务，导致解除刘成娇与高俪榕签订的买卖协议书，且涉案房屋已另卖他人，本案中已无过户给刘成娇的可能。虽然买卖协议书约定的中介费的支付条件尚未成就，但该条件的不成就系刘成娇造成，因此本案中介费的支付条件视为已成就，刘成娇应支付欣驿升经纪公司中介费10000元。刘成娇关于不应支付中介费的辩称意见，本院不予采纳。关于违约金问题，刘成娇未办理按揭手续导致买卖协议书的解除，其行为已构成违约。欣驿升经纪公司主张违约金16920元，虽然买卖协议书约定了违约金，但约定的违约金标准过高，刘成娇要求予以降低，符合法律规定，本院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，对违约金进行调整，故本院酌情主张违约金3000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条、第四百二十六条第一款，以及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、刘成娇于本判决生效之日起十日内支付重庆欣驿升房地产经纪有限公司中介费10000元；二、刘成娇于本判决生效之日起十日内支付重庆欣驿升房地产经纪有限公司违约金3000元；三、驳回重庆欣驿升房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。刘成娇不服一审判决，向本院提起上诉并请求：一、请求撤销（2015）渝北法民初字第15947号民事判决书，驳回被上诉人的诉讼请求；二、请求判决被上诉人承担本案一、二审诉讼费用。其上诉的主要理由是：一、一审判决认定事实错误，本案涉案房产当时正处于银行抵押状态，尚未涂销抵押；二、被上诉人在居间转让涉案房产时，伙同卖方高俪榕恶意隐瞒涉案房产以及抵押的事实，严重损害了上诉人的利益，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任；三、上诉人之所以无法办理按揭手续，是因为当时涉案房产处于银行抵押状态，无法办理按揭贷款；四、被上诉人在本案中已经获利12500元，已超过合同逾期收益10000元，被上诉人再诉求中介费或违约金违背了公平公正原则。欣驿升经纪公司答辩称：一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院予以维持。二审中，双方均没有提供足以推翻一审认定事实的新证据，本院查明的事实与一审法院查明的事实相同。本院认为：欣驿升经纪公司、高俪榕与刘成娇签订的《买卖协议书》合法有效，应当受到法律的保护，各方当事人均应当按照合同的约定履行自己的义务。在合同履行过程中由于刘成娇拒绝合同的履行，致使《买卖合同书》中所约定的支付中介服务费的条件不能成就。刘成娇抗辩称合同没有完全履行的原因系高俪榕出售的房屋处于抵押所致，但是，刘成娇并没有提供相应的证据予以支持。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。其上诉请求不院不予支持。综上所述，一审法院认定事实清楚，判决正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费240元，由上诉人刘成娇承担。本判决为终审判决。审 判 长  胥 庆代理审判员  乔小勇代理审判员  向 川二〇一六年六月二日书 记 员  姚刚应