四川省凉山彝族自治州中级人民法院民 事 判 决 书(2016)川34民终455号上诉人（原审原告）孙建国，男，汉族，1964年3月出生，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。被上诉人（原审被告）冯云芳，女，汉族，1923年7月出生，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。原审第三人尹颖，女，汉族，1974年1月出生，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县。委托代理人张雄，男，汉族，1971年10月出生，四川省德昌县人，居民，住四川省德昌县，系尹颖丈夫，代理权限为特别授权。原审第三人尹玲，女，汉族，1975年9月出生，四川省德昌县人，村民，住四川省德昌县。上诉人孙建国因与被上诉人冯云芳、原审第三人尹颖、原审第三人尹玲房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省德昌县人民法院(2016)川3424民初59号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年4月29日受理后，依法组成合议庭于2016年5月26日公开开庭审理了本案。上诉人孙建国，被上诉人冯云芳、原审第三人尹玲、原审第三人尹颖的委托代理人张雄到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，孙建国与冯云芳系母子关系。1998年因城镇建设所需，孙建国与冯云芳将房屋拆除后修建了一幢结构为砖混，建筑面积为137.11㎡的四层商住楼。1999年3月4日，冯云芳将该房屋（东风路1号）产权办理在自己名下，所有权性质为私产，无共有人。2000年孙建国诉冯云芳及第三人孙信权等人房屋分割纠纷一案，德昌县人民法院于2000年11月17日作出（2000）德民初字第140号民事判决书，判决：“一、德昌县东风路1号商住楼原告孙建国应得35%产权，被告冯云芳应得65%产权。二、因修建该房屋所欠债务按孙建国、冯云芳各自所得的份额比例进行清偿。三、门市收入按孙建国、冯云芳各自应得该房屋份额进行分配。四、由孙建国、冯云芳各自按应得的份额对第三人孙信义、孙信权、孙信媛每人补偿5000.00元。”之后，孙建国因故意杀人罪于2001年1月被捕，2001年8月19日经四川省凉山彝族自治州中级人民法院判处无期徒刑。孙建国先后在凉山监狱和攀西监狱服刑，于2015年1月24日刑满释放出狱。2001年3月27日，冯云芳按照相关规定对1999年3月4日办理的房产证进行换证时，将该房屋（东风路1号）办理了房权证德权字第000006**号《房屋所有权证》。该证登记的房屋所有权人为冯云芳，产别为私产，无共有人。2007年5月3日，冯云芳与尹玲签订了《购房预交定金协议》，该协议约定：“甲方冯云芳，乙方尹玲。经甲、乙双方共同协商，甲方自愿将位于东风路141号、143号（原为东风路1号）两门市及其上住房一幢出售给乙方，房屋总售价贰拾玖万玖仟元整（299000.00元），现甲方预收乙方定金壹万元，剩余购房款在双方签订正式合同，办理过户手续后付清。甲方在收取乙方定金后，不得以任何理由拒售房屋或卖给他人，双方协议，若有任何一方违反此协议，承担违约金伍万元。此协议双方签字（盖章）生效。甲方冯云芳（签名、捺印），乙方尹玲（签名、捺印）。”当天，冯云芳向尹玲出具了收条，该收条载明：“今收到尹玲交来买房定金款壹万元正。收款人冯云芳（签名、捺印）。”2007年5月14日，冯云芳与第三人尹颖、尹玲签订了《房屋买卖合同》，该合同中双方对房屋面积、价款、付款方式以及交房期限和办理过户手续等作了明确约定，冯云芳及其儿子孙信全在合同上签名、捺印。当天，冯云芳及其儿子孙信全向尹颖、尹玲出具了收条，该收条载明：“今收到尹玲、尹颖交来购房款285000.00元（人民币大写贰拾捌万伍仟元正），特立此为据。卖房收款人冯云芳、孙信全（签名、捺印）。”2007年5月15日,冯云芳与尹颖、尹玲到德昌县公证处申请对该《房屋买卖协议》办理了（2007）德证字第128号公证书。2007年6月27日，冯云芳向尹玲出具收条，该收条载明：“收到尹玲交来房款肆仟元正。冯云芳（签名）。”之后，冯云芳按约定将房屋交付尹颖、尹玲管理使用。2011年5月9日，尹颖、尹玲对坐落于德州镇东风路141号房屋办理了房权证德权字第000145**号《房屋所有权证》。2011年6月1日，尹颖、尹玲分别对坐落于东风路141号房屋办理了德国用（2011）第0726号、第0727号《国有土地使用证》和德国用（2011）第0724号、第0725号《国有土地使用证》。2015年1月24日孙建国刑满释放回家，才知道该商住楼已被冯云芳出卖于尹颖、尹玲。孙建国认为该房屋有35%的产权系其所有为由，多次找尹颖、尹玲协商解决未果。2016年1月7日孙建国起诉请求：1、判令房屋买卖协议无效并由冯云芳及尹颖、尹玲归还德昌县德州镇东风路1号的房屋及门市；2、给付自2007年5月至今门市租金的相应份额；3、本案的案件受理费由冯云芳承担。原审法院审理认为：本案立案案由为确认合同无效纠纷。确认合同无效纠纷是指当事人诉至人民法院，要求确认合同不具有效力，双方权利义务返回合同订立前状态的纠纷。依据相关法律规定，只有在当事人单独就合同效力问题诉至法院时，才可将之作为案由，如果当事人以其他合同纠纷诉至法院，或者在提出确认合同效力时一并提出其他相关诉讼请求，则不应将此作为本案案由。根据孙建国的诉讼请求来看，本案案由应为房屋买卖合同纠纷。房屋买卖合同是指出卖人将房屋所有权转移给买受人，买受人支付相应价款的合同。本案中，孙建国以自己对原东风路1号房屋拥有35%的所有权，其在服刑期间该房屋被冯云芳全部出售，其在刑满释放后才知为由，要求确认合同无效，并由尹颖、尹玲返还房屋、给付租金。从审理查明的事实来看，冯云芳提供给尹颖、尹玲的房屋所有权证上房屋所有权人仅为冯云芳一人，无其他共有人，作为尹玲、尹颖足以相信并确认该房屋是冯云芳个人的私有财产。冯云芳与尹颖、尹玲所签订的《房屋买卖合同》，从内容来看，该合同是双方真实意思的表示，且双方已按合同约定内容全面履行了自己的义务。冯云芳与尹颖、尹玲对该《房屋买卖合同》进行公证后，第三人已依法办理了该房屋相关的产权变更登记手续。根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。……。”之规定，尹颖、尹玲买卖房屋的行为符合上述法律规定，其取得不动产所有权，属于善意取得。冯云芳明知该房产经人民法院判决后，孙建国拥有35%的产权，但冯云芳却故意隐瞒该事实，将孙建国拥有35%的产权一并处分。冯云芳无处分权而对孙建国的不动产进行处分，其行为严重侵害了孙建国的合法权益，对此，孙建国有权请求冯云芳赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损坏社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，本案中，虽然冯云芳有故意隐瞒事实的行为，但孙建国无证据证实冯云芳与尹颖、尹玲之间有恶意串通的行为，也无证据证实冯云芳与尹颖、尹玲在签订《房屋买卖合同》时有欺诈、胁迫的行为或者转让价款存在明显不合理的情况。因此，孙建国的诉讼请求不符合上述法律规定，不予支持。当事人应当遵循公平原则和诚实信用原则，本案诉争的房屋，尹颖、尹玲善意取得后，应受法律保护。故，尹颖、尹玲的辩称理由成立，予以采信。据此，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条和《中华人民共和国合同法》第五十二条以及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回孙建国的诉讼请求。案件受理费1000.00元，减半收取500.00元，由孙建国负担。孙建国不服一审判决向本院提起上诉，请求：1、撤销德昌县人民法院（2016）川3424民初字第59号民事判决。2、判令冯云芳与尹颖、尹玲签订的房屋买卖协议无效，并判令尹颖、尹玲返还德昌县德州镇东风路1号的房屋及门市。3、给付孙建国自2007年5月至今相应份额的门市租金。4、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。其上诉的主要事实和理由如下：一、一审判决认定事实不清。1、孙建国享有案涉争议房屋35%的所有权是经人民法院生效判决书确认的事实。冯云芳未经孙建国同意擅自将房屋转让给第三人的行为属于无权处分。根据《合同法》第五十一条规定，冯云芳无权处分的行为并没有得到所有权人孙建国的追认，故冯云芳与尹颖、尹玲签订的房屋买卖合同无效。2、一审法院认定尹颖、尹玲购买案涉争议房屋的行为属于善意取得错误。一审诉讼中冯云芳已经明确表示签订房屋买卖合同不是其真实意思表示，尹颖、尹玲亦明知该房屋的所有权人不止冯云芳一人，房屋转让的价款也是低于市价，由此尹颖、尹玲不能善于取得本案的争议的房屋,其非法利益不应得到保护。3、冯云芳与尹颖、尹玲恶意串通，损害了国家权益。冯云芳与尹颖、尹玲房屋真实交易价格是299000.00元，但为了少交税收在公证书上将交易价格定为160000.00元，该行为损害了国家利益，该房屋买卖合同是无效合同。二、一审判决证据不足。一审判决仅以尹颖、尹玲出具的案涉争议房屋的复印件就认定冯云芳提供给尹颖、尹玲的房屋所有权证上房屋所有人仅冯云芳一人无其他共有人，属于认定错误。该复印件真实性不能核实故不能作为定案依据。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院撤销原审判决，依法改判。二审诉讼中，孙建国当庭明确表示第二项上诉请求为“由尹颖、尹玲给付孙建国自2007年5月至今相应份额的门市租金”。被上诉人冯云芳答辩称：案涉争议房屋系按份共有，孙建国享有35%的所有权，冯云芳享有65%所有权。冯云芳与尹颖、尹玲签订房屋买卖合同时已经80多岁，并不了解房屋的市场价格，最后以低于市价的290000.00元成交。冯云芳由于一时糊涂擅自处分了孙建国的房屋份额，损害了孙建国的合法权益，非常后悔，同意该买卖协议无效。第三人尹颖、尹玲答辩称：1、孙建国的诉讼请求早已超过诉讼时效不受法律保护。本案的《房屋买卖协议》签订于2007年5月15日，尹颖、尹玲于2011年5月9日取得房产证和土地证，孙建国在2015年9月才提起诉讼已经过了诉讼时效。2、本案的《房屋买卖协议》是合同双方当事人真实意思表示，不存在孙建国所述的无效情形。3、尹颖、尹玲购买冯云芳房屋的行为构成善意取得，符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条的规定，其权利依法应受到保护。冯云芳明知案涉争议房屋另有共有权人却没有如实告知买受人尹颖、尹玲，属于恶意隐瞒。尹颖、尹玲签订《房屋买卖协议》时冯云芳向其出示的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》均载明冯云芳为案涉争议房屋的唯一所有权人和唯一使用权人，据此尹颖、尹玲有理由相信冯云芳对案涉争议房屋有完全处分权。尹颖、尹玲在签订《房屋买卖协议》后以当时合理的市场价格支付了购房款，并对案涉房产进行了变更登记。综上，尹颖、尹玲善意取得了案涉争议房产。4、尹颖、尹玲在纳税中是依据德昌县国土资源局对案涉房屋评估认定价格和法律规定的税率依法纳税的，不存在偷税损害国家利益的情形。综上，一审判决正确，应依法予以维持。二审诉讼中孙建国向本院提交以下证据：1、租房协议，用以证明其应收回的房屋租金损失；2、购房协议、房契一份、私有房屋所有权登记申请书一份，用以证明房屋系多人共有，尹颖、尹玲非善意取得该房屋。冯云芳质证称：对孙建国提交的证据无异议。尹颖、尹玲质证称：以上证据均与本案无关，对孙建国在二审中提交的证据除购房协议外均不予认可。二审诉讼中孙建国向本院申请调取位于德昌县德州镇东风路141号、143号(原为东风路1号)商住楼在转让给尹颖、尹玲之前的房屋所有权证的相关资料原件。本院予以准许，并依法调取了案涉争议房屋在转让给尹颖、尹玲之前的证号为房权证德权字第000006**号房屋产权证，载明房屋所有权人为冯云芳，性质为私产，无共有权人。孙建国对其申请本院调取的证据质证称，该房屋的所有权人在换证之前系多人享有，房管局在换证时就只填写我母亲冯云芳一人的名字，是城建局篡改了房屋所有权人。对孙建国二审中提交的1、租房协议，因系案外人的其他租房协议，不能就此证明案涉争议房屋的租金价格，对此本院不予采信；2、购房协议、房契一份、私有房屋所有权登记申请书，系本案房屋交易前的历史登记手续且与交易时房屋所有权证登记不一致，不能客观反映交易时的房屋所有人状况，对此本院不予采信。对孙建国申请本院调取的房权证德权字第000006**号房屋产权证，客观真实且与待证事实相关联，对此本院予以采信。二审审理查明的事实与一审审理查明一致，对一审审理查明的事实本院予以确认。本案争议焦点：冯云芳与尹颖、尹玲之间签订的房屋买卖协议是否有效；尹颖、尹玲是否应该向孙建国支付自2007年5月至今相应份额的门市租金。本院认为，孙建国上诉认为冯云芳与尹颖、尹玲之间签订的房屋买卖协议无效的主要理由是签订《房屋买卖合同》并不是冯云芳的真实意思表示，尹颖、尹玲交易时明知冯云芳擅自处分多人共有的房屋仍然进行购买，不符合法律规定的善意取得。对此，本院认为冯云芳作为完全民事行为能力人，清楚签订《房屋买卖协议》的法律后果，且在与尹颖、尹玲签订《房屋买卖协议》后不仅依约收取了购房款还协助尹颖、尹玲在行政机关办理了相应的过户手续全面履行了合同义务，故，签订《房屋买卖协议》是冯云芳的真实意思表示。依据诉讼中孙建国向本院申请调取的证号为房权证德权字第000006**号产权证，载明的房屋所有人为冯云芳，性质为私有，无其他共有权人，在签订《房屋买卖协议》时冯云芳亦向尹颖、尹玲出示了该证据，作为买受人尹颖、尹玲对买受的标的物已经履行了相应的审查义务，并据此有理由相信出卖人冯云芳对案涉争议房屋享有完全处分权，而与冯云芳签订《房屋买卖协议》并无不当。结合本案争议的房屋已经由尹颖、尹玲支付了对价，依法纳税并办理了相关的变更登记手续的事实，依据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，应当认定尹颖、尹玲善意取得该房屋。孙建国上诉认为冯云芳与尹颖、尹玲签订的房屋买卖合同无效的理由不能成立，本院不予支持。关于孙建国要求由尹颖、尹玲给付自2007年5月至今相应份额的门市租金的上诉请求，本院认为尹颖、尹玲善意取得案涉争议房屋的所有权，孙建国要求尹颖、尹玲给付自2007年5月至今相应份额的门市租金的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，对该上诉请求本院不予支持。纵观本案的案件事实，引发本案纠纷的原因是冯云芳明知案涉争议房屋孙建国享有35%份额，在与尹颖、尹玲签订房屋买卖合同时恶意隐瞒该事实，并对孙建国所有的份额作为无权处分人一并进行了处分，由此侵害了孙建国的合法权益。对于孙建国的损失其应向过错人冯云芳进行主张。综上，冯云芳隐瞒该房屋的产权系其与孙建国共有的事实，与尹颖、尹玲订合同，尹颖、尹玲以当时的市场价格有偿取得该房屋符合《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，尹颖、尹玲善意取得该房屋所有权。孙建国的上诉理由均不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1000.00元，由上诉人孙建国负担。本判决为终审判决。审判长  叶庆华审判员  陈慧玲审判员  姜奋飞二〇一六年六月二十一日书记员  马 亚附本判决适用的法律条文如下：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条?第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。