江苏省淮安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）淮中民终字第0712号 上诉人（原审原告）郑梓佐，男，汉族，1962年12月13日生，公司职员。 上诉人（原审原告）朱丽琼，女，汉族，1956年5月14日生，公司职员。 两上诉人共同委托代理人邵强，江苏兴宇律师事务所律师。 两上诉人共同委托代理人薛培培，江苏兴宇律师事务所实习律师。 上诉人（原审被告）克芳，女，汉族，1977年7月22日生，个体工商户。 委托代理人何华国（系上诉人克芳丈夫），男，汉族，1973年11月21日生，个体工商户。 上诉人郑梓佐、朱丽琼与上诉人克芳房屋迁让纠纷一案，淮安市清河区人民法院于2014年3月10日作出（2014）河民初字第0097号民事判决。上诉人郑梓佐、朱丽琼、克芳均不服该判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月23日立案受理后，依法组成合议庭于2014年5月5日公开开庭审理了本案。上诉人郑梓佐、朱丽琼的委托代理人邵强、薛培培，上诉人克芳及其委托代理人何华国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审查明：2006年7月30日，淮安白鹭房地产有限公司（以下简称白鹭公司）与淮阴华丰针织内衣厂签订委托经营协议，将白鹭花园部分门面房委托给淮阴华丰针织内衣厂经营管理，白鹭公司不参与经营管理，不承担盈亏责任，收取固定收益，委托时间自2006年8月15日至2013年5月30日止。2007年10月白鹭公司将该部分门面房销售给原告，并办理房屋所有权登记。后淮阴华丰针织内衣厂因改制其权利义务由淮安市华丰市场发展有限公司（以下简称华丰公司）承继，委托经营协议由原告与华丰公司承继履行。 2011年7月14日，华丰公司与被告签订租赁合同，约定被告承租华丰家具城C区218、220、216、215号670平方米场地（即原告郑梓佐、朱丽琼共有的白鹭花园8幢192室、220室房屋），租赁期限2011年8月1日起至2013年7月31日，租金为每月每平方米14元。租赁期限届满后，被告未交纳租金，亦未搬离租赁房屋。2013年11月14日，华丰公司在被告租赁房屋处张贴告知函，告知函中明确告知被告双方合同于2013年7月31日到期，要求被告立即搬出承租的C区218、220、216、215号房屋，并将房屋退还给白鹭公司，如被告不搬，给白鹭公司造成损失，将由该公司向被告主张权利。因被告未搬出承租房屋，原告遂诉至原审法院。 本案在原审审理过程中，被告提出反诉，但就反诉请求未在法院指定期限内缴纳诉讼费用。 原审原告郑梓佐、朱丽琼诉称：2006年7月30日，原告将自己投资的白鹭花园一楼门面房商铺委托给华丰公司经营华丰家具城，委托经营期限为2006年8月15日至2013年5月30日止。华丰公司在经营期间与被告订立一份租赁合同，将华丰家具城内的C区215、216、218、220号场地（面积为670平方米）出租给被告经营家具，经营期限为2011年8月1日起至2013年7月31日。被告承租房屋后未经营家具。2013年5月30日，华丰公司经营期限到期，原告决定将房屋收回自己经营，经双方协商华丰公司于2013年10月底全部撤场，但被告却无理占用原承租房屋不走，致使原告无法对房屋进行改造装修。原告找华丰公司协商，华丰公司于2013年11月14日向被告发出告知函，明确其与被告之间合同已于2013年7月31日到期，被告应将房屋退还原告。后原告多次与被告协商，被告仍拒不搬走。被告行为侵害原告权益，被告应立即退出房屋将房屋交还原告，并应向原告支付2013年8月1日起至实际搬出之日止的房屋占有使用费，按周边房屋租金每月每平方米50元计算。由于被告拒不退房，致使原告延误工期，造成原告经济损失3万元。请求判令：1、被告立即搬出原告所有的白鹭花园8幢220室、192室，将房屋交还给原告；2、被告支付原告房屋占用费137394元（按每月每平方米50元标准，从2013年8月1日起暂计算至2013年11月30日，至实际搬出房屋之日止仍应给付）；3、被告赔偿原告经济损失30000元；诉讼费用由被告承担。 原审被告克芳辩称：被告与华丰公司签订租赁合同，被告不知道委托经营期间，华丰公司口头承诺连续签订7年以上合同，并同意被告对房屋进行装潢，被告才对房屋进行装潢。被告租赁房屋费用是14元每平方米，现原告主张按50元每平方米没有依据。原告要求被告赔偿经济损失没有依据。被告没有任何理由不相信华丰公司的承诺，被告不同意搬出房屋，请求驳回原告诉讼请求。被告同时提起反诉，要求被反诉人赔偿反诉人50万元装修费用，诉讼费用由被反诉人承担。 原审认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。被告与华丰公司签订的租赁合同于2013年7月31日期限届满，原告作为房屋所有权人对该租赁合同予以认可，合同期限届满后原告有权要求被告返还租赁物，故对原告要求被告立即搬出白鹭花园8幢220室、192室房屋，将房屋返还给原告的诉讼请求予以支持。被告与华丰公司约定租金为每月每平方米14元，故原告要求被告按每月每平方米50元标准支付房屋使用费依据不足，不予支持，但是被告应当按合同约定的标准即670×14=9380元每月标准支付原告房屋使用费至房屋实际交还之日止。原告要求被告赔偿经济损失3万元依据不足，对原告该诉讼请求不予支持。 被告就反诉请求未在法院指定期限内缴纳诉讼费用，故对被告反诉请求不予处理。 原审经调解未果，故依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、被告克芳于判决生效后立即搬出原告郑梓佐、朱丽琼所有的白鹭花园8幢220室、192室房屋，将房屋交还给原告郑梓佐、朱丽琼；二、被告克芳于判决生效后7日内支付原告郑梓佐、朱丽琼从2013年8月1日起至房屋实际返还之日止的房屋使用费（按每月9380元标准计算）；三、驳回原告郑梓佐、朱丽琼其他诉讼请求。案件受理费3648元，减半收取1824元，由原告郑梓佐、朱丽琼负担1224元，被告克芳负担600元（此款原告已垫付，被告于付款时一并给付）。 上诉人郑梓佐、朱丽琼不服一审判决向本院提起上诉称：1、原审判决确认本案案由为房屋租赁合同纠纷错误，上诉人从未将房屋出租给被上诉人克芳，亦未对克芳与华丰公司之间的租赁合同予以认可，本案应为侵权纠纷。克芳应依据其与华丰公司之间的约定，于2013年7月31日搬出房屋，将房屋退还华丰公司，然后由华丰公司返还给上诉人，克芳拒不搬出房屋，侵害了上诉人的合法物权；2、原审判决以克芳与华丰公司之间租赁合同约定的每月每平方米14元标准计算房屋使用费没有依据，也与当地房屋租金标准以及克芳转租的租金标准不符，应以每月每平方米50元标准计算房屋实际使用费；3、克芳长期占用上诉人的房屋，致使上诉人无法及时改造装修，延误了上诉人经营的家具城的正常开业，给上诉人造成了损失，克芳理应赔偿。综上，原审判决认定事实错误，损害了上诉人的合法利益。请求二审依法改判以每平方米50元的标准计算克芳占用上诉人房屋的损失，并赔偿上诉人经济损失30000元，一、二审诉讼费用由克芳承担。 上诉人克芳不服一审判决向本院提起上诉称：1、本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人克芳与被上诉人郑梓佐、朱丽琼之间从未签订过房屋租赁合同，克芳在一审中是不适格被告，一审判决违反合同相对性原理；2、一审判决认定事实不清，证据不足。虽然上诉人与华丰公司签订的租赁合同约定租期为二年，但在上诉人准备装潢所承租的房屋时，华丰公司口头承诺上诉人可连续租赁7年以上，故上诉人与华丰公司之间的房屋租赁合同到2013年7月31日并没有终止。上诉人克芳没有收到华丰公司的告知函，华丰公司将合同的权利转移给白鹭公司，想单方终止合同没有法律效力，且华丰公司收取上诉人的一万元保证金至今也没有退给上诉人，被上诉人郑梓佐、朱丽琼无权向上诉人克芳主张权利。请求二审依法驳回被上诉人郑梓佐、朱丽琼对上诉人克芳的诉讼请求。 上诉人克芳针对上诉人郑梓佐、朱丽琼的上诉答辩称：上诉人郑梓佐、朱丽琼的上诉无事实和法律依据，本案是房屋租赁合同纠纷，上诉人郑梓佐、朱丽琼一直影响上诉人克芳的经营，且克芳实际只占用140平方米房屋，其余的房屋早已被被上诉人郑梓佐、朱丽琼收回了，请求二审驳回上诉人郑梓佐、朱丽琼的上诉请求。 上诉人郑梓佐、朱丽琼针对上诉人克芳的上诉答辩称：双方之间不存在租赁关系，本案是侵权诉讼，一审判决确定的案由有误。装潢是克芳自身经营需要，与上诉人郑梓佐、朱丽琼无关，同时华丰公司在撤走之后，已经书面告知克芳要求其将已经到期的房屋退还给上诉人郑梓佐、朱丽琼。请求二审驳回上诉人克芳的上诉请求。 二审经审理确认一审查明的事实。 二审庭审中，上诉人郑梓佐、朱丽琼的委托代理人陈述：上诉人克芳开始时承租了670平方米的房屋，除其自用面积之外，将剩余面积转租给其他两户使用，转租的租金是每月20元／平方米。到本案起诉的时候克芳还仍然实际占用670平方米房屋，后到2014年2月10日其中转租120平方米的一户才搬走，到2014年3月5日剩下的另一转租户也搬走了，现只剩下上诉人克芳一家在使用。对于克芳主张的从2014年春节以后实际占用房屋面积是140平方米表示认可。对于一审判决第一项涉及的内容，在一审判决前已经从克芳转租的用户手中将192室房屋收回了，现在克芳只需要返还220室。对于一审判决第二项涉及的内容，应按照670平方米从2013年8月1日计算到2014年2月10日，之后按照实际归还面积进行扣减。 上诉人克芳向本院提供房屋租赁合同两份，均为复印件，两份合同载明：2012年7月20日克芳将华丰家具城内的C区6号场地其中的230平方米房屋转租给陈佳云，租期一年，租金是每月20元／平方米，按季收取，每季度租金13800元；2012年8月11日克芳将华丰家具城内的C区6号场地其中的300平方米房屋转租给陈凯，租期是2012年8月15日到2013年7月28日，租期一年，租金是每月20元／平方米，按季收取，每季度租金18000元。上诉人克芳主张华丰公司对其房屋转租行为认可，华丰公司在市场里面就设有办公室，他们的工作人员每天都上班，对陈凯、陈佳云使用房屋一直没有异议，2013年7月31日之后克芳没有收取陈凯、陈佳云两户的租金。被上诉人郑梓佐、朱丽琼对上诉人克芳提供的上述两份房屋租赁合同不予认可。 本案争议的焦点是：1、本案是房屋租赁合同纠纷还是房屋迁让的侵权纠纷，一审判决确定的本案原、被告主体是否适格；2、一审判决对应返还房屋的面积、占用费的标准的认定是否正确。 本院认为：上诉人克芳是基于与华丰公司签订的租赁合同而实际使用涉案房屋，租期为2011年8月1日至2013年7月31日，在租期届满后克芳应将其承租的房屋交还出租方华丰公司，但克芳在房屋租赁合同期满后并未将房屋返还华丰公司。上诉人郑梓佐、朱丽琼是于2007年10月从白鹭公司处购得涉案房屋，其承继了白鹭公司与华丰公司的委托经营协议（委托经营期限为2006年8月15日至2013年5月30日止），委托经营期届满后，华丰公司应将委托其经营的房屋返还郑梓佐、朱丽琼。故本案正常的返还房屋的顺序是克芳将其承租的房屋交还华丰公司，华丰公司再返还给郑梓佐、朱丽琼，而本案是郑梓佐、朱丽琼作为房屋的所有权人直接要求克芳向其返还房屋并赔偿房屋占用费。本院认为，房屋租赁合同租赁期限届满、解除、确认无效后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失。租赁房被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。人民法院审理民事案件应当围绕当事人的诉讼请求进行审查。由于在本案一、二审审理过程中，郑梓佐、朱丽琼均是以房屋所有权人的名义起诉主张克芳侵犯其财产所有权，要求克芳退出占有的房屋，并赔偿2013年8月1日至房屋实际退还时止的占用费用，该诉请属于侵权诉讼，诉讼的双方当事人应为财产所有权人和侵权人，故从侵权的角度，案由应为房屋迁让纠纷，本案原、被告主体适格。上诉人克芳作为实际侵权人，其侵占郑梓佐、朱丽琼的房屋仅为140平方米，该事实有郑梓佐、朱丽琼的诉状、双方当事人的庭审陈述为证，应予认定，故克芳只应赔偿郑梓佐、朱丽琼1**平方米的房屋占用费，对郑梓佐、朱丽琼要求克芳赔偿670平方米的房屋占用费的主张，本院不予支持。由于郑梓佐、朱丽琼已实际收回除克芳占用的140平方米之外的剩余的其他房屋，对该部分房屋的占用费用郑梓佐、朱丽琼可另行向实际占用人主张。 对于房屋占用费的标准。郑梓佐、朱丽琼虽向法院提供了一些涉案房屋周边的房屋租赁合同，以证明租金应为每月50元／平方米，但从租赁合同所涉房屋的租赁时间、位置、结构、新旧程度、内部装璜等方面均与涉案房屋有区别，故对每月50元／平方米占用费标准，本院不予采信。另由于克芳自认其于2012年将房屋转租时的租金标准是每月20元／平方米，故对于克芳辩称应以每月14元／平方米支付房屋占用费的主张，本院亦不予采信。综合以上各方面情况，本院酌情确定房屋占用费为每月20元／平方米。 对于上诉人郑梓佐、朱丽琼要求克芳赔偿其经济损失30000元的上诉主张，因依据不足，本院亦不予支持。 综上，由于上诉人郑梓佐、朱丽琼坚持选择侵权诉讼来维护自己的权利，而对于房屋的返还情况以及占用费的标准二审中又出现了新情况，致原审实体判决有误，本院依法予以纠正。对上诉人上诉有理部分，本院予以支持，对没有事实和法律依据的部分，本院不予支持。故依据《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第一百一十七条、第一百三十四条，《最高人民法院〈关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释〉》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）项之规定，判决如下： 一、撤销淮安市清河区人民法院（2014）河民初字第0097号民事判决的第一、二项，维持第三项； 二、上诉人克芳于本判决生效后立即搬出上诉人郑梓佐、朱丽琼所有的白鹭花园房屋，将房屋交还给上诉人郑梓佐、朱丽琼； 三、上诉人克芳于本判决生效后七日内支付上诉人郑梓佐、朱丽琼从2013年8月1日起至房屋实际返还之日止的140平方米房屋占用费（按每月2800元标准计算） 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费3648元，减半收取1824元，由上诉人郑梓佐、朱丽琼负担1424元，上诉人克芳负担400元；二审案件受理费7296元（由上诉人郑梓佐、朱丽琼和上诉人克芳各缴纳了3648元），由上诉人郑梓佐、朱丽琼负担2848元，上诉人克芳负担4448元。 本判决为终审判决。 审判长 汪 青 审判员 孙 洁 审判员 孙 艳 二〇一四年七月十八日 书记员 黄春丽