福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第3084号上诉人（原审原告）叶文语，男，汉族，住厦门市思明区上诉人（原审原告）辛海燕，女，汉族，住厦门市思明区。上诉人（原审原告）叶鑫之，男，汉族，住厦门市思明区。法定代理人叶文语、辛海燕，自然情况同上。上述上诉人共同委托代理人叶文胜，福建旭丰律师事务所律师。上诉人（原审被告）天耀（厦门）置业发展有限公司，住所地厦门市思明区湖滨北路59号中信惠扬大厦21楼D单元。法定代表人李永隆，董事长。委托代理人赖洪德、卓亮超，福建天翼律师事务所律师。上诉人叶文语、辛海燕、叶鑫之因与上诉人天耀（厦门）置业发展有限公司（下称天耀公司）商品房预售合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7495号民事���决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。叶文语、辛海燕、叶鑫之向原审法院起诉，请求判令天耀公司自2011年1月1日起至实际交付商品房之日止以已付购房款2547631元的0.015%按日向其支付逾期交房违约金。原审判决查明，2009年1月13日，双方签订编号为01460361的《商品房买卖合同》及补充协议，约定：叶文语、辛海燕、叶鑫之向天耀公司购买厦门市思明区湖滨北路国际广场20层B单元房产，购房总金额为2547631元。天耀公司应于2010年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合下列各项约定条件的房产交付叶文语、辛海燕、叶鑫之使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等���施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔音设施和施工安全设施等；如果在规定日期内未达到上述条件，买受人有权拒绝交接，按逾期交房由天耀公司承担违约责任。天耀公司如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的2010年12月31日最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，天耀公司按日向买受人支付已付款万分之一点五的违约金。如遇合同约定的特殊原因，出卖人可据实予以延期。《补充协议》第三条第二款约定，出卖人在商品房达到合同约定的交付条件后，应在厦门本地发行的报纸媒体上刊登交房通知书，刊登之日即视为买受人收到收房通知。买受人应在交房通知载明的交房期限内前往天耀公司办理房屋交付手续。买受人逾期未来办理或不完全办理相关交房手续的，则交房通知载明的交房期限届满日视为出卖人的交付日。第六款约定，在商品房交付买受人以前，如因发生不可抗力事件、为配合政府的法规实施或政府行为、通知、命令而导致工期延误（包括停电、停水、交通管制、高考、九八、创卫等），及中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）、地震、政府规划调整、市政设施及相应配套建设不全等因素，致使商品房的建筑安装工程或出卖人履行合同规定的义务被延误，则出卖人有权将该商品房交付日顺延相当于该等时由影响持续的期间，而无须为该延误负任何责任，也无须对买受人补偿任何费用和损失。合同还就���方的其他权利义务进行了约定。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订后，辛海燕、叶文语、叶鑫之向天耀公司支付购房款2547631元。原审判决另查明，2014年2月15日，天耀公司在《厦门日报》A02版刊登“交房通知”，内容为“国际广场”项目定于2014年2月17日至20日期间交房，请各位业主及时前来办理交房手续。讼争房屋所在“国际广场”项目已分别于2013年5月16日、2013年7月8日、2013年7月26日、2013年7月29日、2013年9月13日通过质量竣工验收监督、建设工程竣工规划验收、环境保护设施和措施验收、消防验收以及防空地下室竣工验收。2014年6月26日，讼争房屋所在“国际广场”项目通过厦门市建设工程竣工验收备案。叶文语、辛海燕、叶鑫之于2014年5月21日向原审法院提起诉讼。原审判决查明的以上事实，有《商品房买卖合同》及补充协议、《销售不动产统一发票》��《厦门日报》、《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》以及双方当事人的庭审陈述等为证。原审判决认为，本案争议焦点为：一、天耀公司逾期交房的时间；二、天耀公司应支付的违约金数额。一、天耀公司逾期交房的时间。叶文语、辛海燕、叶鑫之认为，天耀公司至今未将讼争房屋交付其使用，逾期交房的时间应自双方约定的交付日期2010年12月31日起计算至天耀公司实际交付房屋之日。推迟交房日期必须具备合同约定的延期条件并有证据证明因此导致工期延误，天耀公司就不可抗力的问题也从未提交证据，故不能主张据实延期。天耀公司认为，根据合同的约定天耀公司可据实予以延期，并提供如下证据：1、2009年2月至2014年2月17日期间气象资料；2、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告；3、关于厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限��措施的通告；4、关于高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告；5、西堤别墅等计划停水通知；6、建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计。拟证明因天气原因可合理延期223天、因九八交通管制可延期21天、因马拉松赛交通管制可延期5天、因停水可延期1天、因厦门市高考和中考期间噪声控制可延期134天。叶文语、辛海燕、叶鑫之对于上述证据的真实性均无异议，但认为天耀公司未能证明上述情形是否确实导致工程停工，且在2010年12月31日之后天耀公司即处于违约状态，此日期后不得据实主张延期。原审法院分析认为，《商品房买卖合同补充协议》第六条的约定，商品房交付买受人以前，发生约定的情形致使出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。故叶文语、辛海燕、叶鑫之关于2010年12月31日之后不得主张延期天数的主张缺乏合同依据，原审法院不予采纳。叶文语、辛海燕、叶鑫之对于气象资料、中国国际投资贸易洽谈会期间采取道路交通限制措施的通告、关于厦门国际马拉松赛期间采取道路交通限制措施的通告、关于高考和中考期间严格控制环境噪声污染的通告、西堤别墅等计划停水通知、建设工程委托监理合同、国际广场工程延期统计的真实性无异议，原审法院依法予以认定。结合天耀公司证据及叶文语等人的质证，天耀公司可据实延期天数如下：（1）因天气因素，可据实延期223天（各天气因素重合天数已扣减）；（2）因停水因素，可据实延期1天；（3）因九八交通管制，可据实延期21天；（4）因马拉松期间交通管制，可据实延期5天；（5）因中、高考因素，因天耀公司未能证明该项因素与工地施工受阻的关联性，且除中、高考当天外，环境污染噪声控制并未执行严格的噪声、振动排放标准��故原审法院认定，因该因素可据实延期的天数为：2009年6月7日、6月8日、6月20日-6月22日，2010年6月7日、6月8日、6月19日-6月21日，2011年5月28日、5月29日、6月25日、6月26日、6月7日、6月8日，2012年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，2013年6月7日、6月8日、6月23日、6月24日，共计可据实延期24天。综上，各可延期因素互相重合天数予以扣减后，天耀公司可据实延期交房天数为267天。其中，2012年5月21日以后可据实延期天数如下：（1）因中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）天气因素，可据实延期76天；（2）因九八交通管制，可据实延期8天；（3）因马拉松期间交通管制，可据实延期2天；（4）因中高考因素，可据实延期8天，上述天数扣减重复天数，天耀公司可据实延期92天。二、天耀公司应支付的违约金数额。叶文语、辛海燕、叶鑫之认为，天耀公司逾期交房天数超过90日，应按照合同约定，按日向其支付已付款万分之一点五的违约金。天耀公司认为，叶文语等人请求的违约金远高于讼争房屋相同地段同类房屋自2011年1月至今的租金情况，违约金过分高于实际损失，依法应予以调减。原审法院分析认为，双方在自愿、协商基础上订立《商品房买卖合同》，相关违约金条款的约定对当事人具有拘束力。天耀公司主张双方约定的违约金过高，缺乏事实和法律依据，不予采纳。第一，《商品房买卖合同》系由天耀公司提供的格式条款，其因不可抗力以及合同约定的特殊原因导致的延期情形已经依约免责，关于违约金的约定是其在充分考虑工程进度、合同履行能力等基础上确定的；第二，叶文语等人因天耀公司违约行为所造成的损失，还应充分考虑叶文语等人对于讼争房屋的特定使用收益以及其他预期利益，天耀公司将叶文语等��的损失等同于租金损失，缺乏相应的依据。综上，根据当事人在合同履行中的过错程度、公平原则以及诚实信用原则，对于天耀公司要求调减违约金的主张不予支持，逾期交房违约金标准应按双方约定的已付购房款的每日万分之一点五的标准履行。原审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应严格依约履行。天耀公司未按合同约定的期限交付房屋，构成违约。天耀公司虽主张其于2014年2月15日通过《厦门日报》发布交房通知，通知交房时间为2014年2月17日至2月20日，但讼争房屋直至2014年6月26日才通过厦门市建设工程竣工验收备案，其主张逾期交房日期计算至2014年2月17日缺乏合同依据，原审法院不予支持。天耀公司未提供证据证明其已交付讼争房屋或已按合同约定向叶文语、辛海燕、叶鑫之发出交房通知，叶文语、辛海燕、叶鑫之主张天耀公司支付至实际交房之日的违约金，符合法律规定；但讼争合同已明确约定交房时间为2010年12月31日前，而叶文语、辛海燕、叶鑫之直至2014年5月21日方才提起诉讼，其亦未提供充分证据证明其在起诉前向天耀公司主张过权利，故叶文语、辛海燕、叶鑫之2012年5月20日以前的违约金请求已经超过诉讼时效，原审法院不予支持；天耀公司仍应支付2012年5月21日至房屋实际交付期间扣减可据实延期天数92天的逾期交房违约金。根据双方《商品房买卖合同》第八条之约定，天耀公司应按日以已付款项2547631元的万分之一点五为标准，向叶文语、辛海燕、叶鑫之支付违约金。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用��中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、天耀（厦门）置业发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付叶文语、辛海燕、叶鑫之逾期交房违约金（按日以2547631元的万分之一点五计算至实际交房之日止，自2012年5月21日起计算至实际房屋之日止并扣减92天）；二、驳回叶文语、辛海燕、叶鑫之的其他诉讼请求。本案案件受理费4174元，由叶文语、辛海燕、叶鑫之负担2008元，天耀（厦门）置业发展有限公司负担2166元。宣判后，叶文语、辛海燕、叶鑫之及天耀公司均不服，分别向本院提起上诉。叶文语、辛海燕、叶鑫之共同上诉称，原审在逾期交房时间及违约金数额方面认定事实错误。一、原审有关天耀公司可据实延期交房天数为267天、其中2012年5月21日以后可据实延期94天的���定不符合合同约定。原审正确认定天耀公司自2011年1月1日起迄今尚未交付符合合同约定交房条件商品房的违约事实，但错误理解并援引《补充协议》第三条第六款有关天耀公司可顺延交房日期的约定。依该约定，天耀公司当且仅当同时具备原因条件和结果条件方可主张顺延交付日期。原审中，天耀公司虽提交了大量证据材料试图证明存在刮风等情形，但无施工期间的工期顺延签证及竣工验收后的工期结算方面的证据以证明“致使商品房的建筑安装工程被延误”、“致使出卖人履行合同规定的义务被延误”的后果。故原审简单根据天耀公司有关刮风等证据材料就认定可据实延期交房天数为267天，违反了《补充协议》的相关约定，属认定事实错误。二、原审有关叶文语等人2012年5月20日以前的违约金请求已超过诉讼时效的认定缺乏事实依据。叶文语等人虽迟至2014年5月21日才提起诉讼，但在2010年12月31日交房期限届满后多次已口头或电话方式催促天耀公司抓紧交房并支付逾期交房违约金，天耀公司凭借其开发商的强势地位置之不理。叶文语等人又于2014年2月16日以邮政快递方式书面催告天耀公司支付违约金。原审理应依据叶文语等人主张权利的上述事实、基于叶文语等人巨款购房必关切尽快收房入住的生活经验法则认定诉讼时效，却以2012年5月20日以前的违约金请求已超过诉讼时效为由不支持有关2011年1月1日至2012年5月20日期间的违约金请求，损害了叶文语等人的合法权益。叶文语、辛海燕、叶鑫之请求撤销原审判决，改判支持其原审全部诉求。天耀公司答辩并上诉称，叶文语等人要求支付逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。根据《商品房买卖合同》的约定，天耀公司应于2010年12月31日前将符合约定条件的商品房交付给叶文语等人使用，因此自2011年1月1日起，叶文语等人就知晓天耀公司未按约定交付房屋，其权利受到侵害，但其直至2014年5月21日才提起诉讼，故其要求支付逾期交付违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。二、退一步讲，假设法院将天耀公司逾期交房视为继续性债权，原审对天耀公司可据实延期交房天数的认定也存在错误。1、原审错误认定计算天耀公司逾期交付天数的截止时间。根据补充协议第三条第2款的约定，天耀公司已依约于2014年2月15日通过厦门日报发布交房通知，通知包括叶文语在内的所有业主于2014年2月17日至20日交房。叶文语等人未在上述时间内收房，不能再主张2014年2月20日之后逾期交房违约责任。即使法院认定天耀公司发布上述通知时讼争房屋尚不符合交付条件，但该房屋已于2014年6月26日通过厦门市建设工程竣工验收备案，此时已符合交付条件，且天耀公司���2014年7月9日通过厦门晚报在此发布交房通知，通知叶文语在内的所有业主于2014年7月9日至13日交房，其未在上述时间内收房。故天耀公司逾期交房的时间仅能计算至2014年7月13日，而非原审认定的计算至实际交付之日止。2、原审错误认定天耀公司可据实延期交房的天数。根据补充协议第三条第6款的约定，天耀公司逾期交房的合理延期天数应从合同签订之日即2009年1月13日开始计算。综合天耀公司原审提交的证据，其在2009年2月至2014年2月期间存在合理延期交房的情形。其中，由于中雨以上（含中雨）、六级以上大风（含六级）和高温天气导致的延误225天，因九八交通管制造成的延误22天，因马拉松交通管制造成的延误5天，因西堤别墅等计划停水造成的延误1天，因高考中考噪声污染控制造成的延误134天，在扣减重合日期后，可合理延期的天数为358天，非原审认定的94天���三、原审对违约金标准的认定过分高于实际损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第16、17条的规定，叶文语等人主张的违约金数额，天耀公司在原审主张参照该地段租金标准计算具有合理性。实际上，该地段目前同等类型房产的平均月租金约为6500元。按叶文语等人的主张，天耀公司一个月应付违约金约为11464元，即便按原审所谓的考虑到特定使用收益及其他预期利益的认定，其主张也远远超出其实际损失。故原审认定依据不足，应予纠正。天耀公司请求撤销原判，改判驳回叶文语、辛海燕、叶鑫之的原审全部诉求。叶文语、辛海燕、叶鑫之共同答辩称，第一，关于诉讼时效的问题。诉讼时效的起算日并非是合同约定的交房时间，本案诉争房产在合同约定交房日时房产仍是半成品，因此，从公平的角度，有关本案��讼时效的起算日应该是房屋竣工验收后，且符合交房条件之日起才开始计算。第二，逾期交房违约金应计算至实际交房之日起。虽然在今年2月15日，天耀公司刊登第一次交房通知，7月9日刊登第二次交房通知，但报纸公告也仅是竣工验收合格。合同约定竣工验收只是其中其中一个条件，其他条件并没有公告，故叶文语等人有权利拒绝交房。而且天耀公司至今为止仍在对诉争房产进行施工，还不能交付合乎合同约定的房屋。第三，关于逾期交房的天数，实际上本案一天都不能顺延，只有这样才是符合天耀公司所提供的格式条款的意思。天耀公司主张逾期交房认定标准过高也是错误。其上诉状所用司法解释就可以推翻逾期交房违约金的主张。天耀公司提供的格式合同约定了逾期交房违约金的计算方式和标准，逾期交房违约金利率也是远远低于同期贷款利率。从公平的角���来讲，叶文语等人如果逾期支付购房款也是要按照这个利率来支付违约金的。综上，天耀公司上诉主张没有事实和法律依据，请求驳回其上诉。经审理查明，双方当事人对原审判决查明的事实，除叶文语、辛海燕、叶鑫之对原审判决查明的天耀公司于2014年2月15日在厦门日报上刊登“交房通知”、讼争房屋所在项目已通关质量竣工验收监督等验收及厦门市建设工程竣工验收备案异议，双方对其余事实均无异议。本院对双方当事人无异议的事实予以确认。二审中，叶文语、辛海燕、叶鑫之向本院提交如下证据：1、公证书，拟证明截至2014年9月22日，“国际广场”项目有关邮政信报箱、小区内部道路、绿化、消防、一楼大堂等公共配套建筑、基础设施尚处于施工作业状态，不具备合同第八条第二、三项约定的交房条件。2、邮局查询单，拟证明天耀公司已签收邮件。天耀公司质证认为：对公证书的表面真实性无异议，从公证书可看到邮政信报箱已设置，现场的牌子清楚地写了竣工日期是2013年3月，已达交付条件；邮局查询单的真实性无法确认，无法证明叶文语等人向天耀公司针对逾期违约金进行催告，快递单无法看出寄出什么内容的材料，且签收人也非李永隆本人。天耀公司向本院提交了一份厦门晚报作为证据，拟证明其于2014年7月9日通过报纸再次发布交房通知，通知交房时间为2014年7月9日至7月13日，叶文语等人在通知届满后就无权再主张逾期违约金。叶文语、辛海燕、叶鑫之对该证据的真实性无异议，但认为报纸公告仅提及通过竣工验收符合交付条件，未提及已符合合同约定的第二款、第三款的条件。另查明，天耀公司在二审中陈述称，其同意讼争房产的交付条件在2014年6月26日讼争工程竣工备案之时具备。本院认为，双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，内容并不违法，应认定有效，双方均应依约履行。天耀公司未在约定时间内交付讼争房产，应承担相应的违约责任，本案的焦点在于违约金的计算问题。一、关于逾期交房违约金的起止时间。首先，叶文语等人提供了2014年2月16日的EMS查询单以证明其于当日向天耀公司主张权利。经查，天耀公司的法定代表人李永隆于次日签收了该EMS查询单。在天耀公司未提供相反证据予以反驳的情况下，本院依法认定叶文语于2014年2月16日曾向天耀公司主张逾期交房违约金。因此，叶文语等人要求天耀公司支付2012年2月16日之后的逾期交房违约金的诉讼请求，并未超出诉讼时效。叶文语等人未能进一步举证证明在此之前其向天耀公司主张过权利，其主张的2012年2月15日之前的逾期交房违约金的诉讼请求已超过诉讼时效。据���，逾期交房违约金的起算时间应为2012年2月16日。其次，根据天耀公司在原审提交的建设工程竣工验收备案证明书等证据，讼争工程已于2014年6月26日通过厦门市建设与管理局的建设工程竣工验收备案，足以认定讼争房屋已具备交付条件。叶文语等人仅以公证书所载内容主张讼争房屋至今不符合交房条件，依据不足，本院不予支持。虽然一般而言，房屋交付条件系在竣工验收备案之前，但天耀公司自愿同意讼争房屋具备交付条件的时间自工程竣工验收备案之日起具备，本院予以准许。讼争房屋具备交付条件后，天耀公司于2014年7月9日在厦门晚报通知业主于2014年7月9日至7月13日收房，已依约履行通知义务。据此，逾期交房违约金应计至2014年7月13日。二、关于天耀公司可延期交房的天数问题。根据补充协议的约定，在商品房交付买受人前，发生约定情形之时出卖人履行合同义务被延误的，出卖人无需承担责任。本案中，原审根据厦门市气象资料、国际广场广场延期统计等证据认定天耀公司可据实延期、扣减的交房天数，并无不当，本院予以维持。双方当事人关于原审认定天耀公司可延期交房天数有误的相关上诉主张，均缺乏依据，本院不予支持。据此，天耀公司逾期交房的天数应自2012年2月16日起计算至2014年7月13日止，计879天。其中，天耀公司可扣减的据实延期交房天数为94天。三、关于逾期交房违约金标准问题。双方当事人在合同中所约定的违约金标准系双方当事人真实意思表示，该约定并未违反法律强制性规定，应为合法有效，且并无明显不合理之处，原审判决据此认定逾期交房违约金标准并无不当，应予维持。天耀公司主张原审认定的违约金过分高于实际损失，但并未提供足够的证据予以证明，本院不予支持。综上所��，本院认定天耀公司应支付的逾期交房违约金为2547631元×0.00015×（879-94）天≈299983.55元。叶文语、辛海燕、叶鑫之及天耀公司的上诉请求，本院予以部分支持。原审判决认定事实有误，依法应予纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7495号民事判决第二项；二、变更厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7495号民事判决第一项为：天耀（厦门）置业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付叶文语、辛海燕、叶鑫之逾期交房违约金299983.55元；三、驳回叶文语、辛海燕、叶鑫之的其他上诉请求；四、驳回天耀（厦门）置业发展有限公司的其他上诉请求。本案一审案件受理费4172元，由叶文语、辛海燕、叶鑫之共同负担1507元，由天耀（厦门）置��发展有限公司负担2665元；二审案件受理费8344元，由叶文语、辛海燕、叶鑫之共同负担3014元，由天耀（厦门）置业发展有限公司负担5330元。本判决为终审判决。审 判 长  洪德琨代理审判员  章 毅代理审判员  黄南清二〇一四年十二月十一日代书 记员  潘婉燕附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。