云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2013）昆民一初字第185号原告云南省园艺博览局。住所地：云南省昆明市盘龙区白龙路**。法定代表人郭方明，局长。委托代理人苏建明、韦姣娇，云南新洋务律师事务所律师，特别授权代理。被告浙江中汽汽车集团有限公司。住。住所地：浙江省杭州市沈半路**/div>法定代表人倪方才，董事长。原告云南省园艺博览局诉被告浙江中汽汽车集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年10月14日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了本案。原告云南省园艺博览局委托的代理人苏建明、韦姣娇到庭参加了审理，被告浙江中汽汽车集团有限公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加审理，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告云南省园艺博览局起诉称：2008年8月1日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告向原告承租昆明市春城路289号昆明国际会展中心老展馆的第一、二、三层楼共计3.5万平方米的房屋。合同约定：租期20年，自2008年8月1日起算；第一年的租金为人民币1300万元（以下款项均为人民币），第二、三年的租金为每年11916667元，第四、五年的租金为每年1500万元，第六年至第十年的租金为每年1900万元；被告应在每年的8月1日之前支付上半年的租金，在次年的2月1日前支付下半年的租金；被告应当在合同签订后的90天内向原告递交由四大国有银行或外资银行所出具的期限至2009年12月31日的、金额为1000万元的履约保函，保函期满后，被告必须获得下一年度的银行保函续接；被告如未在其提交的营业执照有效期（2012年1月28日）内提供相关合法有效的证明其主体资格的文件，合同在其《营业执照》有效期截止之日自然终止；被告如未按期如数交纳房屋租金和其他费用，在用被告提供的银行履约保函和担保物变现价值冲抵后，被告不按时补足担保物价值或仍然拖欠租金和其他费用的，构成严重违约，被告应向原告支付300万元的违约金，原告并有权单方面解除合同。合同生效后，原告依约履行了自己的义务。但被告却违背合同约定，拒不向原告提交银行履约保函，且截止2013年12月1日拖欠租金16132327.86元。此外，在被告《营业执照》记载的经营期限届满的2012年1月28日之内，其也未向原告提交新的主体资格证明。2013年11月23日原告书面通知被告解除合同后，原告于2013年12月2日收回了被告的全部承租房屋。原告认为被告的行为已经构成违约，故诉至本院，请求判令：一、自2013年11月23日原告解除合同通知达到被告之日，解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》；二、被告向原告支付拖欠的截止2013年12月1日的房屋租金16132327.86元；三、被告向原告支付违约金300万元；四、被告承担本案的诉讼费。被告浙江中汽汽车集团有限公司未发表答辩意见。原告云南省园艺博览局为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：1、云南省人民政府关于成立云南省园艺博览局和云南省园艺博览公司的通知；2、《组织机构代码证》；3、《法定代表人身份证明书》。证明：原告的法律主体和诉讼主体资格。第二组：《公司基本情况》。证明：被告的法律主体和诉讼主体资格。第三组：1、《房屋租赁合同》；2、《房屋产权证》；3、《收款委托书》；4、《关于授权云南亚商文化传媒有限公司进行项目运营的授权书》。证明：（1）原告有权向被告出租房屋，且截止2013年12月1日的租金是￥73166667.33元。（2）被告已付款项中有￥40万元是保证金。（3）被告未按合同第12.2条约定提交新的营业执照，本定期租赁合同已于2012年1月28日终止。第四组：1、《昆明国际会展中心房屋租赁合同》；2、《证明》；3、《垃圾清运费发票》；4、《（租房单位）水电气分配表》；5、《关于请求缓付余款并予以补偿的说明函》。证明：（1）截止2013年12月1日，被告应付昆明国际会展中心有限公司租金￥2681207.38元。（2）被告应付的垃圾清运费为￥10万/年。（3）截止2013年12月1日，被告应支付的水电气费、垃圾清运费为￥5339538.42元。（4）被告自愿向原告支付￥10万元的补偿金。第五组：1、《催告函》、《通知》、《函告》、《会谈纪要》、《关于严格履行合同相关条款的函》、《会议纪要》、《付款承诺书》、《承诺函》、《付款说明》；2、银行《进账单》、《记账回执》、《现金缴款单》。证明：（1）被告在合同履行中一直存在拖欠付款等违约行为。（2）被告目前已付原告和昆明国际会展中心有限公司款项为￥65250308.7元。扣除保证金、水电气费、垃圾清运费、补偿金后，已付租金为￥59410770.28元。（3）按昆明国际会展中心有限公司与原告之间应收被告租金的比例，可计算出被告已付原告的租金是￥57034339.47元，尚欠￥16132327.86元。第六组：《公证书》；《邮件查询单》；《情况说明》；《全国法院被执行人信息查询》。证明：（1）原告书面通知被告解除不定期租赁关系的通知已于2013年11月23日到达被告。原告于2013年12月2日对3.5万平方米租赁场地进行了接管。（2）被告的被执行信息高达258条，已无继续履约的能力。被告浙江中汽汽车集团有限公司未发表质证意见，亦未向本院提交证据。经审查，原告提交的证据均有原件予以核对，本院对上述证据的真实性予以采信。本院经审理确认：2008年8月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其所有的昆明市春城路289号昆明国际会展中心老展馆第一、二、三层楼共计35000平方米的房屋出租给被告用于“亚商自由贸易城”的配套及合法经营。租赁期为20年，自计租日2008年8月1日起至2028年7月31日止，2009年12月及2010年12月为免收房屋租金期。租金的计算方式为：第一个租赁年：从2008年8月1日起至2009年7月31日止的年租金为壹仟叁佰万元整。第二个至第三个租赁年：从2009年8月1日起至2011年7月31日止的房租为每年壹仟壹佰玖拾壹万陆仟陆佰陆拾柒元整。第四个至第五个租赁年：从2011年8月1日起至2013年7月31日止房租为每年壹仟伍佰万元整。第六个至第十年租赁年从2013年8月1日起至2018年7月31日止房租为每年壹仟玖佰万元整。被告应在每年的8月1日之前支付上半年的租金，在次年的2月1日前支付下半年的租金。上述房屋租金为综合性租金，即它除了包括合同约定的租赁物的房屋租金外，还包括了被告应向原告交纳的物业管理费、配套设施使用费，辅助场地、广告位使用费。被告还应于每月10日前交纳上月的水、电、煤气费用，并于合同约定的租赁面积移交后30日内缴纳设备、设施使用保证金肆拾万元整。合同第六条特别约定：被告须于本合同签订后的90天内向原告递交由四大国有银行或外资银行所出具的保证期限至2009年12月31日的、金额为壹仟万元人民币的不可撤消的履约保函，该保函根据金融机构的规定按年度出具，到期日由被告向银行办理并获得担保期限为下一年度的、相同担保额度的保函进行续借续接。第七条约定如被告未按照合同约定如期如数交纳房屋租金和其他费用，在用其提供的银行履约保函和担保物变现价值冲抵后不按时补足担保物价值或仍然拖欠上述费用的，构成严重违约，应向守约方支付叁佰万元的违约金，违约金不足以弥补守约方的经济损失时，其还须赔偿损失，守约方并有权单方解除合同。解除合同的通知送达对方后，合同即告解除。合同第十二条约定因被告营业执照有效期至2012年截止，如被告未能在营业执照有效期内提供相关合法有效的证明文件，合同在营业执照有效期截止之日自然终止。该合同并对双方其它权利义务作了相应约定。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用。被告于2008年9月1日出具授权书，授权云南亚商文化传媒有限公司负责运营管理其向原告整体租赁二十年并进行投资建设的“亚商自由贸易城”项目，并明确云南亚商文化传媒有限公司在运营过程签署的所有文件均获得被告的认可。2008年9月12日，原告出具《收款委托书》，委托昆明国际会展中心有限公司向被告收取《房屋租赁合同》项下，被告应支付的房屋租金、水电煤气费、保证金及垃圾清运费等款项。2008年10月18日，被告向原告发出《关于请求缓付余款并予补偿的说明函》，载明：“‘亚商自由贸易城’项目按合同约定，现第一阶段应付租金尚余170万元我集团（被告）未付……恳请贵方（原告）给予我集团延期支付余款二十天（11月10日前）的空间。作为补偿，我集团支付尾款时一并支付人民币壹拾万元现金，不要求开具任何凭据……”2008年12月17日至2009年3月7日期间，昆明国际会展中心有限公司四次向被告发出《催告函》，要求被告履行交纳40万元保证金并提交银行出具的1000万元不可撤销履约保函的义务。2009年3月7日，昆明国际会展中心有限公司与被告就被告严重违约等相关问题进行会谈磋商，并形成会议纪要一份，会议纪要载明会谈成果为：“一、浙江中汽全权代表、亚商文化传媒有限公司总经理袁野先生承诺：1、浙江中汽将于2009年3月13日15：00前支付叁佰万元整；2、于2009年3月31日前补齐所有拖欠款项，并提交合同中约定由银行开具的金额为1000万元的不可撤消履约保函……”原告分别于2009年11月16日、2009年11月25日向被告发出《催告函》，要求被告按时、足额缴纳房屋租金并提交履约保函。2010年1月5日、2010年2月9日，云南亚商文化传媒有限公司与昆明国际会展中心有限公司召开了“亚商自由贸易城”例会，会议纪要中明确：“亚商”承诺按时交付租金，并尽快提交履约保函。2010年6月17日至2010年7月12日，昆明国际会展中心有限公司三次向被告发出《催告函》，要求被告支付水电费并提交履约保函。2010年9月8日，昆明国际会展中心有限公司向被告发出催告函，要求被告于2010年9月8日17：00前交清所欠房租615222元。云南亚商文化传媒有限公司于2010年9月13日出具《付款承诺书》，就所欠61万元租金申请于9月17日前支付到账。2011年2月21日至2011年11月9日期间，昆明国际会展中心有限公司三次向被告发函，要求被告支付欠付的租金并提交履约保函。2011年11月10日，云南亚商投资有限公司向昆明国际会展中心有限公司出具《承诺书》，载明：“浙江中汽集团公司（亚商自由贸易城项目）应付到期房屋租金尾款￥2774390.20元确保2011年11月13日下午3：00前支付。逾期愿接受贵司任何处罚。”2012年7月25日至2013年1月22日期间，昆明国际会展中心有限公司多次向被告发出《催告函》，要求被告支付欠付的租金、水电费并提交履约保函。袁野于2013年2月26日向昆明国际会展中心有限公司出具《付款说明》，称公司正在用自有资产作短期融资500万元以用于支付房屋租金。2013年8月28日，原告向被告发出《催告函》，告知被告拖欠租金人民币7233524.79元，要求被告于2013年3月7日15：00前交清，并提供履约保函。原告及昆明国际会展中心有限公司发出的函件均由袁野签收。2008年8月16日至2013年12月1日期间，被告累计向原告支付款项65250308.70元。2013年11月19日，经云南省昆明市国正公证处公证，原告向被告邮寄送达《解除合同通知书》（EMS邮件单号：1095002791503），通知被告由于其拖欠巨额租金，原告决定解除双方签订的《房屋租赁合同》，该合同自本通知依法送达被告之日即告解除。原告所发出的EMS邮件查询单显示被告于2013年11月23日签收了该邮件。2013年12月2日，原告接管了租赁房屋，接管房屋当日，云南亚商文化传媒有限公司副总经理姜英先在关于房屋交接的《情况说明》中签字确认了交接情况。另查明：一、2011年4月26日，被告向原告交纳2011年1月至3月的垃圾清运费24999元。二、经原告计算，截止2013年12月1日，被告欠付水电费5047598.42元，垃圾清运费291940元，共计5339538.42元。三、2008年8月6日，昆明国际会展中心有限公司与被告签订《房屋租赁合同》，由被告向昆明国际会展中心有限公司承租昆明市春城路289号的昆明国际会展中心展馆内的中西贵宾厅、展览公司仓库及过道、3-6展区过道和小游园共计1281平方米的房屋及过道。2013年10月11日，昆明国际昆会展中心有限公司以被告欠付其租金为由诉至法院要求解决，昆明市官渡区人民法院于2014年1月15日作出（2013）官民二初字第505号民事判决书，判决：“一、确认原告昆明国际会展中心有限公司于被告浙江中汽汽车集团有限公司签订的《房屋租赁合同》于2013年11月23日解除；二、被告浙江中汽汽车集团有限公司于判决生效后十日内，支付原告昆明国际会展中心有限公司租金人民币304776.57元（截止2013年12月1日）及违约金（自2013年8月2日起计至本判决书确定的履行期届满之日止，按中国人民银行规定的同期贷款利率加收50%罚息计算）；三、驳回原告的其它诉讼请求。”本案宣判后，被告不服提起上诉，本院于2014年5月30日作（2014）昆民一终字第258号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”本院认为：原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并生效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。首先，在租赁合同法律关系中，原告作为出租人的主要义务为交付适租的租赁物，被告作为承租人的主要义务为按时交付租金。本案中，《房屋租赁合同》第3.3条约定租金应半年交付一次，先交后用，即被告应当于当年8月1日及次年2月1日前支付租金，而根据查明的案件事实，被告自2009年2月1日起就未按时、足额支付租金，根据《房屋租赁合同》第七条的约定，被告不按期如数交纳房屋租金和其他费用的行为已经构成严重违约，对此严重违约行为，被告应向原告支付3000000元违约金，且原告有权单方解除合同。本案中，原告于2013年11月19日向被告邮寄送达了解除合同的通知，而根据原告提交的邮件查询单，被告已经于2013年11月23日签收了邮件，且2013年12月2日原告收回租赁场地时云南亚商文化传媒有限公司的副总经理姜英先亦在关于房屋交接的《情况说明》中签字进行了确认，上述证据可以证实被告已经于2013年11月23日收到原告发出的解除合同的通知，故对于原告请求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2013年11月23日解除的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金3000000元的诉讼请求，本院亦予以支持。其次，对于原告主张的自2008年8月1日起至2013年12月1日止的租金，按照《房屋租赁合同》的约定，为73166667.33元。被告向原告交付的款项数额为65250308.70元，扣除原告主张的保证金400000元、水电费和垃圾清运费5339538.42元以及被告于2008年10月18日出具的函件中承诺支付的100000元补偿金，被告已经交付的租金数额为59410770.28元。第三，对于被告在本案中应当支付的租金数额，本院认为，根据查明的案件事实，被告不仅向原告承租了涉案房屋（面积为35000平方米），还向昆明国际会展中心有限公司承租了1281平方米的房屋，而被告支付租金时并未进行明确区分。对此，因在昆明国际会展中心有限公司与被告之间的房屋租赁合同纠纷案件中，昆明国际会展中心有限公司自认的被告已经支付的租金数额为2376430.81元（按全部已付租金数额的4%计算），故原告在本案中主张被告已付租金的数额为57034339.47元（按全部已付租金数额的96%计算）并无不当，本院予以支持。综上，被告应向原告支付的租金数额为16132327.86元（73166667.33元－57034339.47元）。综上所述，原告云南省园艺博览局的诉讼请求依法成立，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百一十八条第一款之规定，判决如下：一、确认原告云南省园艺博览局与被告浙江中汽汽车集团有限公司于2008年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2013年11月23日解除；二、被告浙江中汽汽车集团有限公司向原告云南省园艺博览局支付房屋租金人民币16132327.86元；三、被告浙江中汽汽车集团有限公司向原告云南省园艺博览局支付违约金人民币3000000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币150770.63元，由被告浙江中汽汽车集团有限公司承担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。审 判 长  汤名哲审 判 员  杨 茜代理审判员  朱 欢二〇一四年七月八日书 记 员  焦 菡