河北省邢台市桥西区人民法院民 事 判 决 书(2016)冀0503民初192号原告宁哲，男，1984年5月8日出生，汉族，本科文化，东庞矿职工，现住邢台市内邱县东庞矿碧景园生活区，原告魏晓雅，女，1987年5月5日出生，汉族，本科文化，无业，现住址同上，系原告宁哲妻子，被告河北万峰房地产开发有限公司，住所地：邢台市桥西区中华西路三超商务楼，组织机构代码证号：77773726-3。法定代表人武经毅，该公司经理。委托代理人赵建廷，该公司员工。原告宁哲、魏晓雅诉被告河北万峰房地产开发有限公司（以下简称万峰房地产）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宁哲、魏晓雅到庭参加了诉讼，被告万峰房地产的委托代理人赵建廷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宁哲、魏晓雅诉称，2012年3月26日原、被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的邢台市××西区金域首府12号楼1单元1903室商品房，由原告支付被告该房成交总价501，051元。根据合同第八条约定，被告应在2013年6月30日将验收合格的商品房给付原告，如逾期未交付，被告应支付从最后交付期限第二日按照已付房款日万分之一计算至实际交付房屋之日止的违约金。合同签订后，原告依约定支付了首付款151，051元，并贷款350，000元支付了余下房款。2014年10月19日原告接到电话前去收房。当原告前去收房时，向被告索要商品房验收合格的合法证明文件，被告无法提供，并明确告知原告，未曾取得竣工验收备案表及其他相关证明文件，故原告拒绝收房。但因原告急于住房，故在2015年3月28日接收了房屋。2015年12月15日原告向被告支付了房屋契税及维修基金，并督促其尽早办理房屋所有权证，但时至今日被告仍没有为原告办理房屋所有权证。根据合同第十五条，被告在商品房交付使用后90日内未取得房地产权属证书的按照已付房款的0.5%支付违约金。故现诉至法院，请求被告赔偿原告逾期交房违约金及逾期办证违约金，并由被告承担本案诉讼费用。原告宁哲、魏晓雅为支持自己的主张向本院提交如下举证材料：1、原、被告签订的《商品房预售合同》；2、被告在2012年3月20日向原告出具的原告支付首付款151，051元的收款收据；3、被告在2015年3月28日向原告出具的原告支付办证费的收款收据；4、原告购房时的贷款合同及中国农业银行借款凭证。被告万峰房地产辩称，1、原告签字认可的入住通知书显示自2014年10月15日起不再计算延迟交房违约金，因此被告延迟交房期限从2013年7月1日至2014年10月14日。1、合同中约定的违约金过高，应当依据合同法第114条、合同法解释二第27、29条、商品房买卖司法解释第16、17条予以调整。2、万峰大酒店综合开发项目（包括金域首府12号楼）市政府曾承诺减免该项目范围内的一切市级行政性收费但由于政策变更导致相关政策无法落实，应当认为不可抗力，符合购房合同15条第3项；被告不应当承担延迟办证的违约金。被告万峰房地产为支持自己的主张向本院提交如下举证材料：1、原告在2014年10月14日签订的入伙验收记录表1份；2、对孟文静住宅作出的房地产司法鉴定估价报告书1份。经审理查明，2012年3月26日，原告宁哲、魏晓雅与被告万峰房地产签订《商品房预售合同》，合同编号为：YS2012000524。该合同约定原告购买被告公司所开发的金域首府12号楼1903号商品房，总价款为501，051元，原告在2012年3月20日向被告支付首付款151，051元，并贷款350，000元支付了余下房款。该《商品房预售合同》第八条交付期限中约定“出卖人应当在2013年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种（即该商品房经综合验收合格）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”;该《商品房预售合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任中第1款第2项约定“逾期超过90日后……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金”;该《商品房预售合同》第十一条交接中约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全的，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担”;该《商品房预售合同》第十五条第二项“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理……2.买受人不退房，出卖人按已付房款价款的0.5%向买受人支付违约金。”。在庭审中，原、被告双方对《商品房预售合同》真实性均无异议。原告主张逾期交房违约金应从合同约定交房时间第二天2013年7月1日至实际收房日期2014年10月14日，按照合同约定的日违约金为总房款万分之一计算逾期交房违约金；逾期办证违约金应按照总房款501，051元的0.5%计算。被告对原告主张的逾期交房违约金期限认可，并认为原、被告签订的《商品房预售合同》中约定的按万分之一计算逾期交房违约金过高应予调整。被告还主张因政策变更原因导致无法办理房屋权属证书，应属不可抗力，被告不应承担逾期办证违约金。以上查明事实，有原告宁哲、魏晓雅提交的证据及被告万峰房地产提交的证据及庭审笔录在卷佐证。本院认为，当事人一方不履行合同义务的，应当承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失的违约责任。本案中，原告宁哲、魏晓雅按《商品房预售合同》的约定向被告万峰房地产支付了首付款151，051元，并贷款350，000元支付了余下房款。被告应按约定在合同期限内交付房屋，未如期交付应承担违约责任。关于逾期交房的违约责任问题，被告万峰房地产认可其存在违约的事实，同时主张与原告签订的商品房买卖合同中关于违约金的约定过高，应予调整。本院参照相同小区不同房型的平均年租金价格，同时结合本案的庭审情况，认为合同约定的违约金数额明显高于实际损失的130%，将违约金调整为按已交房款的日万分之0.8计算为宜。关于违约天数的计算，原告主张违约期间为2013年7月1日至2014年10月14日，共计470天，对此被告万峰房地产予以认可。综上，被告万峰房地产应支付原告逾期交房违约金数额为501，051元×0.00，008×470天=18，840元。关于逾期办理房地产权属证书违约责任问题，被告主张因政策变更原因导致无法办理房屋权属证书，应属不可抗力，被告不应承担逾期办证违约金。但并无法据此证明相关优惠政策是否已落实，也无法证明其未能按约定办理房地产权属证书的原因是市相关部门未落实相关优惠政策，因此被告应承担迟延办理房地产权属证书违约责任。原、被告签订的《商品房预售合同》中已对产权登记问题作出了明确约定，应按合同中约定由被告按照原告已付房价款的0.5％向原告支付违约金。综上，被告逾期办理房地产权属证书违约金数额为501，051元×0.5％=2，505元。综上，本案经调解无效，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告宁哲、魏晓雅购买位于邢台市桥西区金域首府12号楼1903号商品房的逾期交房违约金18，840元。二、被告河北万峰房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内，给付原告宁哲、魏晓雅购买位于邢台市桥西区金域首府12号楼1903号商品房的逾期办理房地产权属证书违约2，505元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费660元，由被告河北万峰房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省邢台市中级人民法院。审 判 长  吴会峰审 判 员  张苗源人民陪审员  石树勋二〇一六年六月二十七日书 记 员  史文龙