昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民三初字第751号原告（反诉被告）：冯伟，女，汉族，1963年2月10日生，住云南省玉溪市红塔区。被告（反诉原告）：昆明鸿腾物业管理有限公司。法定代表人：吴祥荣。住所：昆明市。委托代理人：陈红，孙凯，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。原告冯伟诉被告昆明鸿腾物业管理有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月24受理后，依法适用简易程序于2014年11月25日公开开庭进行了审理。原告冯伟，被告委托代理人陈红、孙凯到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告起诉称：2013年12月7日，经人介绍，被告“昆明鸿腾物业管理有限公司”将昆明市盘龙区金实路（麦德龙超市排方架—金菊路十字路口）路段停车管理收费委托原告进行管理，管理费19万元加保证金5万元，被告保证该路段属于被告方所有，停车费相关证照齐全、合法。2013年12月7日原告和被告签订了《委托合同》，时间从2013年12月10日至2016年12月10日止，共叁年。原告当日支付被告停车场管理费20万元。2013年12月10日，原告按合同接管该路段停车场时，要求被告出示营业执照及相关报批合法手续，原告拒不出示，被告说这些你不用管，只管经营就行了。原告无法接受，当场和被告起了争执。没有接管。后经原告了解，该路段不属于被告方所有，是属于昆明承实物业管理有限公司，且昆明承实物业管理有限公司并没有和被告签订三年的合同。被告以欺骗手段骗取了原告方20万元管理费。从2013年12月至今，原告多次向被告主张20万元款项未果，遂诉至法院主张权利。被告（反诉原告）答辩并反诉称：本案涉及两个停车场，原告仅陈述一个停车场事实不清，按照签订的两份协议，原告应该向答辩人交保证金11万元、当年费用39.6万元。如果原告中途不干，两个停车场需罚款及违约金各一万元。但原告两份合同仅向我方一同支付了20万元，并不足额。现原告已经违约，除保证金不再收取外，实际应当退还原告的数额应当减去扣减的项目退还原告。我方与原告签署的委托协议书无论是空间范围还是时间范围均在答辩人的合法权限之内，本案停车场的委托经营原被告双方合意一致的结果，根本不存在欺骗手段骗取原告管理费的事实，原告虚构事实，是为自己违约行为找借口，是滥用诉权的行为。原告以答辩人欺骗为借口，不履行合同义务，导致停车位管理混乱，属于违约行为。其2014年2月26日之前的管理费应当据实结算，另应支付答辩人1万元违约金。答辩人新收到原告不履行管理期间，官房广场停车位发生了业主车辆受损钱财被盗的情况，已经报警。钱财损失5000元，合计6211.96元是我方代为支付，时间是在2014年1月11日，该部分损失应该在原告的诉请中扣除。反诉人称其与被反诉人2013年12月7日，签订了两份《委托协议书》，分别委托管理了“金实路停车场”（麦德龙超市牌坊架—金菊路十字路口）。以及“官房广场停车场”（官房广场旁白云路红灯口至二环路边，新兴路红灯路口至二环路边，新闻路红灯口至二环路边，伟龙花园背后一条路，伟龙花园门口一条路），从2013年12月7日至2014年2月25日，计81天；合计使用费用为：87912元。另外反诉人通过员工王兴芝，以转账和现金存款的方式向被反诉人冯伟支付人民币90000元，上述费用合计：177912元，足以抵消被反诉人在本诉中的诉讼请求，特诉至法院请求：1、判令被反诉人在本诉中扣除向反诉人《委托协议书》的退款人民币90000元；2、判令被反诉人向反诉人在本诉中扣除承包期间的承包费87912元；反诉被告（原告）冯伟答辩称：我认为反诉原告所说的都不是事实。原告（反诉被告）为证明其诉讼请求及反诉答辩主张，一并提交以下证据：证据一、委托协议书（金实路停车场）。欲证明被告将属于昆明承实物业管理有限公司的停车场转租给原告；证据二、收条。欲证明原告于2013年12月7日支付被告停车场管理费贰拾万元。被告（反诉原告）质证认为：对证据一、三性均认可，当天我们签了两份协议，总金额为39万多，我们只收了20万，且实际暂用了81天；对证据二、真实性认可，两份协议只收了20万。被告（反诉原告）为证明其答辩意见及反诉请求，一并提交以下证据：证据一、1、委托协议书（金实路停车场）。2、委托协议书（官房广场停车场）。欲证明原被告属于内部委托管理关系，被告与原告签订两个协议，并约定了合同的权利义务；证据二、1、金实小区金实路以东道路机动车停放服务承包协议书（金实路停车场）；2、承包协议书（官房广场停车场）；3、云南省道路运输相关业务经营备案证，滇盘龙字530103000286号（金实停车场）；云南省道路运输相关业务经营备案证，滇盘龙字530103000285号（官房广场停车场）。欲证明被告对两个停车场有完整合法的权利，被告的权利范围空间、时间上都包含了与原告签署的《委托协议书》，不存在欺骗之说；证据三、1、通知（金实路停车场）；2、通知（官房广场停车场）。欲证明原告对停车场管理混乱，导致被告被下达整改通知；证据四、1、委托书；2、委托书。欲证明原告不管理停车场，属于协议约定的“乙方中途不干”的行为，被告依据《通知》整改要求，于2014年2月26日、2014年2月28日分别将两个停产场委托他人管理；证据五、1、交通银行客户通知书3张；2、交通银行个人转账回单1张；3、付款委托书3张。欲证明原告退出之后，双方经过多次协商，被告要求据实结算后余额退还，原告要求先退一部分再结算。被告考虑到原告虽然其缴纳年费不足额，但实际占用停车场时间仅为3个月左右，不宜占用原告多余资金，故通过王兴芝退还9万元，该笔费用应当从原告诉请中扣除；证据六、1、定额发票（5元面额）；2、停车卡。欲证明委托管理之初，原告从被告处领走发票80本，每本价值30元，共计2400元应当从原告诉请中扣除。原告从被告处领走停车卡1000张，每张工本费1元，共1000元应当扣除；证据七、接处警三联单、增值税发票、结算单。欲证明在原告自行脱离管理期间，导致车主车辆无人管理，被损坏，被告代原告进行赔偿，金额为6211.9元。原告（反诉被告）质证认为：对证据一、两份协议书真实性认可，但是协议中的停车场范围不是他们的无法收费，我们没有接手他们的停车场；对证据二、这个事情我不知道，不是我签的；对证据三、两份通知是通知鸿腾物业的，与我无关；对证据四、两份委托书，我不知道；对证据五、他一共给我打过9万元，我收到过9万元；对证据六、我没见过发票，我不清楚；对证据七、真实性认可，但是跟我没有关系。本院认为:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。任何一项证据要成为定案依据，必须具备真实性、关联性、合法性三个特征。被告（本诉原告）对原告（本诉被告）提交的二组证据真实性认可，对其真实性本院予以确认。原告（本诉被告）对被告（本诉原告）提交七组证据中证据一、证据五、证据七的真实性认可，对其真实性本院予以确认。对证据二因有合同原件和昆明市公路运输管理局认可的备案证，对其真实性本院予以认可；对证据三因有证据原件对其真实性本院予以确认；对证据四系被告与案外人合同关系，与本案无关，不予确认；对证据六系被告单方陈诉，没有经过原告方确认，对其真实性本院不予确认；对证据七因被告没有提交证据证明其已给付给案外受损人，对其真实性不予确认。原被告提交证据能否证明自己的主张，本院将在其后结合案件事实进行综合评判。综合上述证据及原被告在庭审中对本诉、反诉的陈述，本院确认以下案件事实：2013年12月7日原告与被告签订两份协议，第一份是原告承租“金实路停车场”（麦德龙超市排方架—金菊路十字路口），约定乙方（以下指原告方）向甲方（以下指被告方）交保证金5万元，合同期满，如乙方在经营中无任何过失，如数退还乙方。乙方每年交19万元费给甲方，时间为2013年12月10日起至2016年12月10日。甲方中途无故撤出乙方，罚款一万元给乙方；乙方中途不干罚款一万给甲方。第二份是原告承租“官房广场停车场”（官房广场旁白云路红灯口至二环路边，新兴路红灯路口至二环路边，新闻路红灯口至二环路边，伟龙花园背后一条路，伟龙花园门口一条路），约定乙方向甲方交保证金6万元，合同期满，如乙方在经营中无任何过失，如数退还乙方。乙方每年交20.6万元费给甲方，时间为2013年12月10日起至2016年12月10日。甲方中途无故撤出乙方，罚款一万元给乙方；乙方中途不干罚款一万给甲方。协议签订后，被告于2013年12月7日向原告出具收条载明：“今收到冯伟交停车场管理费20万元”，原告以其没有实际经营向被告主张退款未果，遂诉至法院主张权利。本院认为：双方签订的《委托协议书》意思表示真实，合法有效，本院依法予以确认。对于原告主张被告返还其支付的20万元管理费，原告认为其已经于2013年12月11日口头通知其不承租了，并且其对关于官房广场费用实际结清，被告对其承租的停车场没有实际经营权，导致原告无法实际经营，被告辩称原告支付的20万元是两个停车场一并收取的，原告并没有通知其解除合同也没有进行结算，其对承租的停车场有合法的手续。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果”。本案中原告主张其20万元是支付金实路停车场的管理费，但双方在2013年12月7日签订了两个停车场租赁协议，并于同日交付了20万元给被告，原告不能提交证据证明其交付的费用仅指金实路停车场管理费，故对被告辩称其是缴纳两个停车场费用本院予以采纳。对于原告方主张其于2013年12月11日口头告知被告其不再承租，双方合同已经解除，被告方不认可，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除…。”,本案中原告不能提交证据证明其于2013年12月11日向被告送达解除合同通知，故对原告称其于2013年12月11日已解除合同，本院不予采纳。经过庭审查明，被告自认其于2014年2月25日与原告解除合同，并实际将本案两停车场承包给案外人，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的”，本案中被告以实际行为表明不在继续履行合同，被告主张其于2014年2月25日解除合同，本院予以采纳。对于原告主张被告返还其支付的20万元管理费，庭审中原告认可被告已经返还9万元，被告要求扣除，符合法律规定，本院予以支持。对于被告反诉要求扣除承包期间的费用，本院认为，双方实际履行合同期限自2013年12月7日起至2014年2月25日止，计80天，根据双方约定两停车场应缴纳396000元，每天费用为396000÷365＝1085元，80天的费用即80天×1085元＝86800元，被告要求扣除符合双方约定和法律规定，本院予以支持。对于被告答辩主张扣除2万元违约金，因被告不认可原告向其通知过解除合同，故其主张原告违约，扣除违约金没有依据，本院不予支持。对于被告答辩主张扣除停车发票2400元及停车证1000元，属于单方制作证据，本院不予支持。对于被告答辩主张原告承包期间，车辆丢失，代替原告赔偿6211.9元，因没有提交证据证明系被告支付上诉费用，对其主张扣除本院不予支持。对于原告主张返还20万管理费，扣除被告已经返还的9万元及承包期间的费用86800元，对剩余23200元本院予以支持。对于原告主张的利息，双方在合同中没有约定，但自解除合同之日起，被告占有原告23200元资金，确实给原告造成了损失，本院酌情自2014年2月26日起至还清款项之日止按同期人民银行贷款利率计算利息，对此本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定判决如下：一、被告（反诉原告）昆明鸿腾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）冯伟人民币23200元。二、被告（反诉原告）昆明鸿腾物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）冯伟以人民币23200元为基数自2014年2月26日起至还清款项之日止的利息（按同期人民银行贷款利率计算）。三、驳回原告（反诉被告）冯伟的其他诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）昆明鸿腾物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币5050元因适用简易程序审理减半收取人民币2525元，由本诉原告冯伟承担人民币2291元，本诉被告昆明鸿腾物业管理有限公司承担234元；反诉案件受理费人民币1929元因适用简易程序审理减半收取人民币964.5元，由反诉被告冯伟承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为两年。审判员  吴彦梅二〇一四年十二月十一日书记员  胡龙坤