宁波市海曙区人民法院民 事 判 决 书（2014）甬海民初字第736号原某：宁波海曙海穗物业管理有限公司。住所地：宁波市海曙区解放北路**（2-16）室。法定代表人：胡兆良，该公司总经理。委托代理人：赵永，浙江康派律师事务所律师。被告：尤武杰。原某宁波海曙海穗物业管理有限公司为与被告尤武杰物业服务合同纠纷一案，于2014年6月26日向本院起诉，本院于同日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员何解放独任审判，于2014年7月16日公开开庭进行了审理。后因案情复杂，转换为普通程序，并依法组成合议庭，先后于2014年11月4日、12月22日公开开庭进行了审理。原某的委托代理人赵永、被告尤武杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原某宁波海曙海穗物业管理有限公司起诉称：原某于2010年与宁波海曙新金穗大楼业主委员会签订《物业服务合同》一份，约定：由原某为新金穗大楼提供物业服务，期限三年，自2011年1月1日起至2013年12月31日止；办公、经营用房物业费标准为3.5元／月／平方米；业主按其拥有的建筑面积交纳房屋共用部位和共用设施日常维修基金3.6元／年／平方米；原某受供电供水共用事业单位委托代收水电费；物业服务费按月交纳，未能及时交纳的，按拖欠金额的千分之一每日支付违约金。该物业服务合同到期后，宁波海曙新金穗大楼业主委员会委托原某继续为新金穗大楼提供物业服务，原某也依约履行了相应的物业服务，大多数业主均已交纳了物业费及其他费用，但被告经原某多次催讨，仍拒绝支付2013年1月至2014年4月期间的物业费等相关费用。为维护原某合法权益，故诉至法院，请求判令：1.被告支付原某2013年1月至2014年3月期间的物业综合服务费19783.68元、公共设施日常维修费1696.74元；2.被告支付原某2013年1月至2014年4月期间的水费、电费19403.78元；3.被告支付原某2013年2月1日至2014年5月25日期间的违约金3889元，之后的违约金按照所拖欠费用总额的千分之一标准计付至判决确定的履行之日。被告尤武杰答辩称：1.被告系位于宁波市海曙区解放北路126号房屋的业主，未交纳物业费系因对宁波海曙新金穗大楼业主委员会的资格有异议，该委员会成员中并非全是本大楼的业主，无权代表全体业主行使权利，故该委员会与原某签订的物业服务合同应属无效；2.原某擅自提高水费、电费的收费标准，故被告拒绝交纳水电费，并要求其返还多收取的水、电费；3.新金穗大楼的共用部位的广告费应属全体业主共有，但却汇入了原某的法定代表人的私人账户，被告要求原某公开该广告费的用途及去向，同时要求原某公开全体业主委员会成员的身份情况。综上，请求驳回原某的诉讼请求。原某宁波海曙海穗物业管理有限公司为证明其主张，向本院提交了下列证据，经被告尤武杰当庭质证，本院认证如下：证1.《物业服务合同》一份，拟证明原、被告之间存在物业服务关系及该合同对物业管理服务的内容、收费标准、违约金等事项进行了约定的事实。被告对该证据不予认可，提出该业主委员会的部分成员并非本大楼业主，该业主委员会无权代表全体业主与原某签订物业服务合同。经审查，该合同上加盖有宁波海曙新金穗大楼业主委员会公章，且原某已为该大楼提供了物业服务，该证据真实合法且与本案有关联，本院予以认定。证2.会议纪要一份，拟证明原物业服务合同到期后，宁波海曙新金穗大楼业主委员会委托原某继续提供物业服务的事实。被告对该纪要不予认可，提出业主委员会的成员身份无法确认，要求原某提供签字人员的房屋产权证原件以证明其业主资格。经审查，该纪要系原件，并经业主委员会盖章确认，本院对证2予以认定。证3.催款通知书二份，拟证明原某已通过邮寄挂号信和张贴的方式向被告催讨物业费及其他费用的事实。被告对证3真实性无法确定，提出需向其店员核实。经本院释明，被告未能在本院指定的期限内提交书面核实意见，在被告未能提供有效证据加以反驳的情况下，本院对证3予以认定。证4.水电费情况说明、调整变化电价的通知、调整变化水费价格的通知各一份，拟证明原某向被告按照调整过的标准收取水费、电费具有合法依据的事实。被告对证4真实性不予认可，提出原某的收费标准高于国家规定的标准，业主委员会无权同意提价。经审查，调整水电费的通知上加盖有宁波海曙新金穗大楼业主委员会公章，该证据真实合法且与本案有关联，对其真实性本院予以认定。证5.业主委员会决议书一份，拟证明原某对位于宁波市海曙区解放北路138号b座屋顶广告位进行招商和管理系经业主委员会授权的事实。被告对业主委员会不予认可，对该证据亦不予认可。经审查，该决议系原件，且符合物业合同的约定，故本院对证5予以认定。证6.被告于2013年1月至2014年4月期间的费用汇总明细表一份，拟证明被告该期间用电度量为13189度，用水量为337.5度的事实。被告对水、电的实际使用量予以认可，但对原某擅自提供收费标准不予认可。基于被告对水电的实际使用量无异议，本院对证6予以认定。证7.原某于2013年1月至2014年4月期间向电业局及自来水公司所支付的水电费发票一组，拟证明原某代全体业主交纳水、电费的情况。被告对证7无异议，本院予以认定。证8.新金穗大楼物业服务合同以及物业综合服务费等收费标准备案材料一份，拟证明原某向被告所收取的费用均有合法依据的事实。被告对业主委员会不予认可，对该证据亦不予认可。经审查，该证据加盖有宁波海曙新金穗大楼业主委员会公章，真实合法且与本案有关联，本院予以认定；证9.新金穗大楼水电费、综合服务费等结算通知单一组，拟证明原某向全体业主收取水电费情况的事实。被告对该证据的真实性无异议，对收费标准不予认可。本院对证9予以认定。被告尤武杰为证明其主张，向本院提交了下列证据，经原某宁波海曙海穗物业管理有限公司当庭质证，本院认证如下：证10.2013年11月8日至2013年12月2日期间的宁波海曙新金穗大楼水电费结算通知单一份，拟证明原某违规提交，向被告多收取水电费的事实。原某对该证据的真实性无异议，提出该收费标准系经新金穗大楼业主委员会认可。本院对该证据的真实性予以认定。证11.付款结果查询单一份，拟证明新金穗大楼楼顶广告牌的广告费被汇入原某法定代表人私人账户的事实。原某对证11的真实性不予认定，提出该证据与本案无关。经审查，该证据与本案不具有关联性，本院不作认定。证12.证人王某证言一份，拟证明新金穗大楼业主委员会成立不合法，无权代表业主签订物业服务合同的事实。经质证，被告对该证据无异议，原某对该证据不予认可，提出王某原系原某单位员工，且与原某有过两次诉讼纠纷，与本案有利害关系。经审查，证人王某原系原某单位员工，担任新金穗大楼管理处主任，与原某就民间借贷及劳动争议发生过两次纠纷，故证人与原某存在一定的利害关系，对其证言本院不予认定。综合分析上述证据的认证和当事人陈述，本院认定如下事实：原某宁波海曙海穗物业管理有限公司与宁波海曙新金穗大楼业主委员会于2010年12月2日签订《物业服务合同》一份，约定：宁波海曙新金穗大楼业主委员会委托原某对新金穗大楼提供物业服务，期限为2011年1月1日至2013年12月31日；业主按其所有的建筑面积按月向原某缴纳物业综合服务费，其中办公、经营用房按照3.5元／月／平方米收取，共用部位和共用设施日常维修基金收费标准为3.6元／年／平方米；水电费由原某代收代缴，业主未能按约足额缴纳物业服务费、共用部位和共用设施日常维修基金、水费、电费等费用的，按照欠费总额的千分之一每日标准向原某支付违约金。合同签订后，原某依约履行为新金穗大楼提供了物业管理服务。物业服务合同到期后，2014年3月18日，新金穗大楼业主委员会召开会议，决定于2014年5月中旬成立新金穗大楼业主委员会改选筹备组，启动提前换届选举工作。在新一届业主委员会成立前，仍有原某为该楼提供物业服务。原某为新金穗大楼提供物业服务期间，宁波市电业局及自来水公司委托原某代为收取水电费。2009年11月2日，原某作出《关于调整自来水（污水处理费）价格的通知》，载明：根据宁波市自来水公司《调整城市供水价格和污水处理费标准》的通知，结合新金穗大楼用水实际情况，经与业务委员会协商，我公司对新金穗大楼用水价格也作同步调整。第一步自2009年12月1日起从每度4.6元调至5.6元，第二步自2010年7月1日起从每度5.6元，调至6.3元。宁波市海曙区新金穗大楼业主委员会对该通知签章确认。2011年12月13日，原某作出《关于调整电价的通知》，载明：根据《国家发展改革委关于调整华东电网电价的通知》，结合新金穗大楼的实际情况，并经业主委员会同意，我公司于2011年12月1日起每度提高4分，从原来的1.27元提高至每度1.31元，从2011年12月抄见度数时开始执行。宁波市海曙区新金穗大楼业主委员会对该通知签章确认。另查明：1.被告尤武杰系位于宁波市海曙区解放北路126号房屋（建筑面积为353.28平方米）的业主，该房屋坐落于新金穗大楼一楼，用于经营宁波市世界波体育用品销售，属经营用房。2.被告自2013年1月至今未支付过物业综合服务费、水费及电费。3.被告于2013年1月至2014年4月期间用电13189度，用水337.5度。审理中，原、被告各执己见，致调解不成。本院认为：宁波海曙新金穗大楼业主委员会与原某签订的《物业服务合同》系双方真实意思表示，合法有效，该合同对原某及该楼的全体业主均具有法律约束力。被告作为该楼业主，接受了原某所提供的物业服务，故应按约支付原某物业综合服务费及水费、电费等费用。经本院核算，被告应支付原某2013年1月至2014年4月期间的物业综合服务费19783.68元（353.28平方米×3.5元／月／平方米×16个月），应支付公共设施日常维修费1695.74元（353.28平方米×3.6元／年／平方米×16个月）。被告主张原某所收取的水电费标准过高，要求按照规定标准支付。本院认为，原某代收代缴的水电费标准虽高于规定标准，但该标准均系经过业主委员会同意，且经本院核算，该标准尚属合理范围，故对被告的主张，本院不予采纳，被告应按该标准向原某支付实际发生的水电费用。经本院核算，被告应支付原某2013年1月至2014年3月期间的水费2126.25元（337.5度×6.3元／度），电费17277.59元（13189度×1.31元／度）。被告未能按照物业合同约定交纳物业服务费，故原某要求被告支付违约金的请求，本院予以支持，经本院释明，被告认为原某主张的违约金过高，应予以调整，经本院核算，被告应支付原某违约金3093.61元［暂计至2014年5月25日，之后的违约金以1236.48元（353.28平方米×3.5元／平方米／月）为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同种类贷款利率的四倍计算至本判决生效之日］。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告尤武杰支付原告宁波海曙海穗物业管理有限公司2013年1月至2014年4月期间的物业综合服务费19783.68元、公共设施日常维修费1695.74元；被告尤武杰支付原告宁波海曙海穗物业管理有限公司2013年1月至2014年3月期间的水费2126.25元、电费17277.59元；被告尤武杰支付原告宁波海曙海穗物业管理有限公司违约金3093.61元（计至2014年5月25日，之后的违约金以1236.48元为计算基数，按照中国人民银行公布的同期同种类贷款利率计算至本判决生效之日）；上述第一至三项中已确定款项共计43976.87元，被告尤武杰应于本判决生效之日起五日内付清；驳回原告宁波海曙海穗物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费919元，由被告尤武杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省宁波市中级人民法院。上诉人在收到本院送达的上诉案件受理费缴纳通知书后七日内，凭判决书向浙江省宁波市中级人民法院立案大厅收费窗口预交上诉案件受理费。如银行汇款，收款人为宁波市财政局非税资金专户，账号为37×××92，开户银行：宁波市中国银行营业部。如邮政汇款，收款人为宁波市中级人民法院立案室，汇款时一律注明原审案号。逾期不交，作放弃上诉处理。审 判 长  何解放代理审判员  汪晓蕾人民陪审员  蒋伟成二〇一四年十二月二十二日代书 记员  罗旖旎