辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）大民二终字第1209号上诉人（原审原告）李少斌，大连市艺术新人活动中心退休职工。委托代理人姜建民，男，1954年5月11日生，汉族。被上诉人（原审被告）高玉国（曾用名高飞），无职业。被上诉人（原审被告）高彦红，无职业。二被上诉人共同委托代理人王佳斌，北京市隆安（大连）律师事务所律师。原审第三人姚志凤，农民。原审第三人姚志林，农民。上诉人李少斌与被上诉人高玉国、高彦红，原审第三人姚志凤、姚志林因返还原物纠纷一案，原审法院于2008年12月20日作出（2008）甘民初字第1190号民事判决，李少斌不服提起上诉。本院于2009年7月20日作出（2009）大民二终字第957号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院判决，将案件发回重审。该院于2010年10月12日作出（2009）甘审民初字第252号民事判决，李少斌不服再次上诉，本院于2011年7月8日作出（2011）大民二终字第514号民事裁定，撤销大连市甘井子区人民法院判决，将案件发回重审。原审作出（2011）甘审民初字第99号民事判决，李少斌不服上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人李少斌的委托代理人姜建民、被上诉人高彦红及其与被上诉人高玉国的共同委托代理人王佳斌到庭参加诉讼。原审第三人姚志凤和姚志林经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原审原告李少斌诉称，1984年12月，原告李少斌依法取得坐落于营城子镇双台沟村三间房屋（以下简称案涉房屋）的产权证照。原告于1988年7月14日与姚恩增（已死亡）签订了一份典契，约定李少斌将案涉房屋典给姚恩增，典期20年，即从1988年7月14日至2008年7月14日，典金6000元。期满不赎，房屋产权归姚恩增所有。被告高彦红称其于2003年8月24日与姚恩增签订买卖合同，约定姚恩增将案涉房屋卖给高彦红，房价2万元，但原告对此并不知情。原告李少斌认为，姚恩增作为典权人无权处分案涉房屋，姚恩增与被告高彦红签订的买卖协议无效。为维护原告作为案涉房屋所有权人的合法权益，故诉至法院，请求判令：1、确认被告高彦红与姚恩增签订的房屋买卖协议无效；2、被告高彦红、高玉国立刻将非法占用的房屋返还给原告李少斌；3、被告高彦红、高玉国承担本案的诉讼费用。原审被告高玉国、高彦红辩称，原告与姚恩增签订的典契合法有效。原告没有在协议约定的期限内回赎案涉房屋，丧失了房屋的所有权，无权以所有权人的名义要求二被告腾退房屋，也无权请求确认被告高彦红与姚恩增签订的房屋买卖协议无效。姚恩增的继承人已经将案涉房屋转让给被告高彦红，被告高彦红已经合法取得案涉房屋。原告的诉讼请求应予驳回。原审第三人姚志凤、姚志林经原审法院依法传唤未到庭参加诉讼，也未对原告诉讼请求发表意见。大连市甘井子区人民法院经审理查明，1984年12月20日，原告李少斌以坐落于甘井子区营城子乡双台沟村五队自建瓦房三间书面申请领取房产执照，后李少斌取得该房屋房产证照。1988年7月14日，原告李少斌与案外人姚恩增签订典契，约定：李少斌因迁居市内，将坐落于双台沟村五队三间瓦房典当给姚恩增，典房时间20年，即从1988年7月14日至2008年7月14日，典金6000元。如日后任何时间可以过户，原告有责任协助姚家办理手续，但税金由姚家负担。2003年8月24日，姚恩增将案涉房屋卖给高彦红（高彦红、高玉国于2004年6月29日结婚），房屋价款2万元一次性付清。2004年2月4日，姚恩增因病死亡，留有一女姚志凤、一子姚志林，原告至今没有向姚恩增及其子女支付过回赎费用。原告李少斌于2008年7月7日向原审法院提起诉讼，要求被告高玉国将案涉房屋返还给原告。被告高玉国、高彦红于2012年3月1日离婚，现高彦红与其儿子在案涉房屋中居住。二被告离婚时未对案涉房屋如何处分作出过约定。大连市甘井子区人民法院认为，房地产典当是指房地产的产权人将房屋交给承典人占有、使用和收益，承典人按约定一次性支付约定的典金，在典契届满时由房地产的产权人支付典金收回房地产的民事法律行为。李少斌与姚恩增签订的典契系双方的真实意思表示，合法有效。原告李少斌系案涉房屋的合法所有权人及出典人，典权人姚恩增在典期未届满前即把案涉房屋出卖给被告高彦红，属于对案涉房屋的无权处分，现李少斌对姚恩增出卖案涉房屋的行为不予认可，姚恩增与被告高彦红签订的买房协议书应为无效协议。原告李少斌虽然是案涉房屋的合法所有权人，其与姚恩增签订典契后，所享有的房屋所有权即受到了典权的限制。在李少斌回赎房屋前，不能完整地行使其对案涉房屋享有的所有权权能。李少斌与姚恩增之间的典当法律关系至今仍然发生法律效力，姚恩增虽然死亡，典当法律关系并未解除，李少斌应当向姚恩增的法定继承人行使回赎权。如果姚恩增的法定继承人明确表示放弃继承相关权利，李少斌可通过提存或诉讼等法律行为回赎房屋。现原告李少斌并未提交证据证明其已经完成了回赎行为，在李少斌回赎行为未完成前，李少斌作为案涉房屋的出典人无权要求被告高彦红、高玉国返还案涉房屋。综上，经原审法院2012年第11次审判委员会、2014年第3次审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国物权法》第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：驳回原告李少斌的诉讼请求。案件受理费200元（原告已预付），由原告李少斌负担。宣判后，李少斌不服原审判决，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判支持其原审诉讼请求。其主要上诉理由是：案涉房屋李少斌于1984年取得房照，1988年与姚恩增签订典契，在回赎期满前，姚恩增已将房屋卖出，且姚恩增已死亡。姚恩增的继承人已表示放弃继承权，故李少斌只能通过诉讼解决回赎问题及确认高彦红、高玉国买卖案涉房屋应为无效问题。原审法院两次作出错误判决，均被二审发回。现高彦红、高玉国向原审法院提交了一份高彦红私下与姚志林、姚志凤签订的“协议书”，在李少斌不认可的情况下，原审予以采信，该“协议书”的内容与姚志林、姚志凤曾当庭表述的放弃继承权的意思表示相矛盾。根据相关法律规定，李少斌已取得案涉房屋的所有权，高彦红明知案涉房屋的所有权人不是姚恩增而进行购买属于过错方。高玉国、高彦红表示服从原审判决。姚志凤、姚志林未到庭发表意见。本院经审理查明的事实与原审法院认定的事实一致。另需补充的事实是：一、关于房屋赎回典契约定：如典期届满，李少斌要赎回该房，则需付上16000元方可赎回。期满不赎，产权归姚恩增所有。二、关于房屋赎回行为，在被问及是否主张过房屋赎回时，李少斌表示“在赎回期内，姚恩增已经病故，就不存在赎回了，因为房屋的所有权没有转移，所有权还是原告（李少斌）的。”（见2008甘民初字1190号卷宗2008年8月28日庭审笔录）2009年12月28日庭审时，李少斌陈述：“我不需要向他（姚恩增）子女支付赎回费用，也无需向其子女主张，姚（恩增）死亡了，原告（李少斌）无需向其子女交典赎金，因为房屋所有权没有变更。”三、姚恩增的子女姚志林、姚志凤都陈述，李少斌从未主张过赎回房屋，也从没有交纳过赎回金。本院认为，李少斌与姚恩增订立的典契，出于双方真实意思表示，未违反国家禁止性法律规定，合法有效。典契并已实际履行。按照典契的约定，案涉房屋的典期届满日为2008年7月14日。如典期届满，李少斌要赎回房屋，需付16000元方可赎回，期满不赎，产权归姚恩增所有。从李少斌的当庭陈述可以认定，典期届满时，李少斌从未向姚恩增的继承人主张过赎回，并支付赎回金。其主张的姚恩增已经病故，就不存在赎回，不需要向姚恩增的子女支付赎回金没有事实和法律依据，本院不予支持。因此，李少斌已丧失对房屋的回赎权，房屋已属于绝当。故李少斌已丧失对案涉房屋享有的权利，其诉请不能得到支持。另，姚恩增在典期内将房屋出卖，虽属无权处分，但根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释（2012）8号）第三条规定的“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”以及第四十六条规定的“本解释施行后尚未终审的买卖合同纠纷案件，适用本解释。”按照上述司法解释，即使是无权处分，也不能认定《买房协议书》无效，故对李少斌的此项主张不予支持。综上所述，原判处理结果正确，但理由欠妥，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费200元，由上诉人李少斌负担。本判决为终审判决。审 判 长  霍 宏审 判 员  侯学枝代理审判员  刘冬艳二〇一四年十二月三日书 记 员  王 亮