广东省广州市中级人民法院民 事 裁 定 书(2016)粤01民终8010号上诉人(原审原告)：熊易，住广东省广州市天河区。委托代理人：张晓龙，广东东方昆仑律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李咸才，住湖北省咸宁市咸安区。被上诉人（原审被告）：黄秋荣，住湖北省咸宁市咸安区。两被上诉人共同委托代理人：陈亮，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人熊易因与被上诉人李咸才、黄秋荣房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2014）穗天法民四初字第1674号民事裁定，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认为：熊易主张与李咸才、黄秋荣之间存在房屋买卖合同关系，后因李咸才、黄秋荣原因导致无法办理房屋产权变更手续，双方再行签订《承诺书》、《协议书》、《补充协议》对李咸才、黄秋荣应承担的返还款项及支付违约金的义务进行约定，但李咸才、黄秋荣并未按照双方约定履行相关义务，故其提起本案诉讼。就此原审法院认为：一、熊易与李咸才、黄秋荣双方分别于2013年6月13日及2013年6月24日签订两份《房屋买卖合同》后，除熊易向李咸才、黄秋荣支付合同约定款项共计600万元外，双方间并未有其他履行合同的行为，而是迳行由李咸才出具两份《承诺书》承诺于2013年8月30日之前向熊易归还其已支付款项600万元并支付赔偿金92万元（即两份《房屋买卖合同》中所约定的购房款320万元及600万元的总和的10%），对于作为日常生活较为重要的行为的房屋买卖，熊易与李咸才、黄秋荣双方于2013年6月签订两份《房屋买卖合同》后并未实际履行，而是直接以李咸才出具《承诺书》的方式确定李咸才、黄秋荣的款项支付义务，且《房屋买卖合同》签订时间与《承诺书》确定的款项归还时间之间仅仅相隔两个多月的时间，双方间上述行为与日常房屋买卖交易习惯不同；二、增城区房产的总价为600万元，定金却为420万元，定金高达总价的70%，与日常房屋买卖惯例不符，熊易与李咸才、黄秋荣双方于2013年12月1日签署的《协议书》中载明因增城区房产抵押于广州农村商业银行且仍有部分余款尚未偿还，故双方约定定金数额较高，但根据日常房屋买卖惯例，买卖双方通常是约定买家以首期房款的方式向卖家支付用于提前还贷的房款，而并非是以定金的方式；三、李咸才在收到熊易天河区房产180万元的定金及首期款后当日即向熊易支付99000元，熊易虽否认该款项系用于偿还本案款项，但未能举证证明该款项性质，故原审法院认定该笔款项99000元系用于偿还本案款项，后李咸才于2013年6月24日收取熊易增城区房产定金420万元，并自2013年6月25日至2014年3月19日向熊易偿还款项共计6509000元，李咸才在收取熊易款项后当日或次日即开始偿还款项，双方上述款项往来情况显与一般房屋买卖相违背；四、熊易与李咸才、黄秋荣双方于《补充协议》中约定，李咸才、黄秋荣在每次清偿欠款时，按照先支付违约金再偿还欠款本金的方式进行，且双方于《协议书》及《补充协议》中均约定李咸才、黄秋荣逾期返还款项的应每日按未返还欠款的千分之二向熊易支付违约金，双方约定的上述款项偿还方式也显与日常房屋买卖中款项返还及支付的方式不同，而与民间借贷法律关系中借贷双方所约定的本金及利息支付方式相类似；五、本案审理过程中，熊易确认李咸才、黄秋荣已就本案所涉纠纷向其支付650.9万元，但其提起本案诉讼时仍主张李咸才、黄秋荣向其支付款项2396951元，其已收取款项及诉讼主张款项共计8905951元，该数额已超出李咸才出具《承诺书》时所承诺返还款项692万元（600万元+92万元），且超出部分高达1985951元（8905951元－692万元），故熊易所主张的李咸才、黄秋荣上述款项欠付情况显不属于正常房屋买卖交易情形。综上，原审法院认定熊易与李咸才、黄秋荣双方之间所成立的并非房屋买卖合同关系，而是民间借贷法律关系。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定：“诉讼过程中，当事人主张的法律关系的性质或者民事行为的效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，不受本规定第三十四条规定的限制，人民法院应当告知当事人可以变更诉讼请求。”本案中，熊易明确表示其依据《房屋买卖合同》主张双方之间存在的是房屋买卖合同的法律关系，但是，该主张与双方当事人之间款项来往以及李咸才、黄秋荣的陈述明显不符，因此，原审法院认为熊易诉请主张的房屋买卖合同关系不能成立，遂于一审庭审结束后至一审判决前向其行使释明权，告知其变更诉讼请求，但熊易拒绝对诉讼请求予以变更，故对于熊易的起诉依法予以驳回。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，于2016年3月11日作出如下裁定：驳回熊易的起诉。保全费5000元，由熊易负担。判后，上诉人熊易不服原裁定，向本院提起上诉称：一、一审判决对于事实的认定皆是以是否符合交易习惯作为标准，却不以双方提交的证据作为标准，查证事实的过程均为主观判断而忽略客观证据支持。1.一审判决认为熊易除向李咸才、黄秋荣支付600万元购房款外，没有其他履行义务行为，所以推定上述交易行为不符合交易习惯。作为买方，按合同约定支付房款就已经履行了合同的主要义务，卖方是否有实际履行行为或为履行合同做过哪些准备工作是法院应查明的主要事实。2.一审判决认为签订《房屋买卖合同》与《承诺书》仅相隔两个多月不符合交易习惯，但是否符合交易习惯并不是判断意思表示是否真实的唯一标准，甚至不是主要标准。3.一审判决认为熊易支付的购房定金过高不符合交易习惯，但熊易为什么支付高额定金的原因却并未查明。4.一审判决认定李咸才、黄秋荣自合同签订之日即开始偿还本案款项不合常理，但相关款项是否与本案有关却未见证据支持。二、熊易与李咸才、黄秋荣之间由房屋买卖关系变更为债权债务关系，这种变更并非单一行为造成，而是双方多次合议的结果。1.本案双方当事人皆具有完全民事行为能力，李咸才、黄秋荣签订的多份文书均是其对自身财产权利的处分，没有证据证明违背其真实意思表示。2.熊易并非主动要求将买卖关系变更为债权债务关系，而是由于李咸才、黄秋荣违约后无法足额返还购房款并承担违约责任导致的。从双方签订的多份协议可以看出，双方对于款项并未约定还款时间和固定利率，不符合借款的特点。熊易多次催促李咸才、黄秋荣履行合同未果的情况下才选择分次返还的方式，事实上正是由于李咸才、黄秋荣多次的恶意违约，才将原本简单的赔偿事宜复杂化。3.本案当事人前后共四次达成合议并签署文件，李咸才、黄秋荣对每份文书也均有部分履行，四份文书的内容彼此衔接，逻辑连贯，且根据李咸才、黄秋荣的支付能力做出了相应的调整，并非李咸才、黄秋荣所说的是熊易精心设计的陷阱，这种说法与李咸才、黄秋荣的教育背景、判断能力、专业知识、社会经验等现状不符。三、李咸才、黄秋荣道德品质低劣，毫无诚信和契约精神，在合同履行以及诉讼过程中多次出尔反尔违背承诺，且李咸才、黄秋荣商业信誉败坏，债务缠身，面临多起诉讼及财产查封，个人信用已经崩溃。为此，据此请求：1.撤销天河区人民法院(2014)穗天法民四初字第1674号《民事裁定书》；2.改判支持熊易的一审诉讼请求；3.判令由李咸才、黄秋荣承担本案各项诉讼费用。本院经审查认为：熊易依据房屋买卖合同关系提起本案诉讼，但根据一审查明以及双方确认的事实来看，虽然双方签订了两份《房屋买卖合同》，但在合同履行、定金支付、违约金的数额及支付方式等事项均与正常交易不符。本院认为，本案的房屋买卖关系在真实性上存在以下与交易习惯相悖的疑点：1.关于合同的履行。双方在签订两份《房屋买卖合同》后，除熊易向李咸才、黄秋荣支付合同约定定金及首期款外，双方并未有其他履行合同的行为，而是在《房屋买卖合同》签订后不久由李咸才出具两份《承诺书》承诺于2013年8月30日之前向熊易归还其已支付款项600万元并支付赔偿金92万元，对于作为日常生活较为重要的房屋买卖行为，熊易与李咸才、黄秋荣签订两份《房屋买卖合同》后并未实际履行，而是直接以李咸才出具《承诺书》的方式确定李咸才、黄秋荣的款项支付义务，明显与日常房屋买卖交易习惯不同。2.关于定金支付的问题。在房屋买卖关系中，通常意义上的定金仅仅为保障合同的履行而设定，故定金数额一般应仅限于购房款总额的20%。而本案中，增城区房产的总价为600万元，定金却为420万元，定金总额高达总价的70%，与日常房屋买卖惯例不符。根据日常房屋买卖惯例，买卖双方通常是约定买家以首期房款的方式向卖家支付用于提前还贷的房款，而并非是以定金的方式，故本案定金的支付明显与日常房屋买卖交易习惯不同。3.关于违约金的数额及支付方式问题。正如一审法院认定的熊易确认李咸才、黄秋荣已付款项加上熊易提起本案诉讼时主张的款项2396951元，已超出李咸才出具《承诺书》时所承诺返还款项692万元，且超出部分高达1985951元，故该违约金数额巨大，与日常房屋买卖交易中的违约金标准相比过高。且熊易与李咸才、黄秋荣双方于《补充协议》中约定，在李咸才、黄秋荣每次清偿欠款时，按照先支付违约金再偿还欠款本金的方式进行，且双方于《协议书》及《补充协议》中均约定李咸才、黄秋荣逾期返还款项的应每日按未返还欠款的千分之二向熊易支付违约金，而正常的房屋买卖关系中是以已付房款为本金约定一定比例的方式支付违约金，因此双方约定的违约金支付方式也显与日常房屋买卖中支付的方式不同，而与民间借贷法律关系中借贷双方所约定的本金及利息支付方式相类似。故，本案中违约金的数额及支付方式明显与日常房屋买卖交易习惯不同。在存在上述众多与真实房屋买卖交易行为不符的疑点的情况下，原审法院认定熊易与李咸才、黄秋荣之间成立的并非房屋买卖合同关系正确，本院对此予以确认。因熊易在经过原审法院释明后，仍明确表示依据《房屋买卖合同》主张双方之间存在房屋买卖合同的法律关系。故原审法院依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条之规定，裁定驳回熊易的起诉正确，本院对此予以维持。熊易的上诉理由均不能消除本院列明的上述疑点，故本院对熊易的所有上诉理由均不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  李焕二〇一六年六月二十日书 记 员  原炜