江苏省宿迁市宿城区人民法院民 事 判 决 书（2014）宿城民初字第0541号原告（反诉被告）王云志。委托代理人张用谋。被告（反诉原告）贲一飞。委托代理人杨小龙，江苏向天律师事务所律师。原告（反诉被告）王云志诉被告（反诉原告）贲一飞房屋买卖合同纠纷一案，本院2014年3月10日受理后，依法组成合议庭分别于2014年4月24日和6月16日公开开庭进行了审理。王云志及其委托代理人张用谋、贲一飞（第二次到庭）及其委托代理人杨小龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王云志诉称：原告于2013年6月11日与被告签订房屋买卖合同一份，被告将其所有的位于宿迁市宝龙广场小区10幢1705室房屋以价值57万元出卖给原告。双方在合同第5条第二款约定，原告于2013年6月11日前支付购房首付款17万元（其中5万元为定金），其余40万元由原告获得银行按揭贷款支付，合同第13条第二款并约定双方于2013年7月31日前到银行申请按揭贷款。合同履行过程中，因本案房屋买卖合同是中介公司提供的格式条款合同，申请按揭贷款能否获得批准由银行发放贷款政策决定，合同中以银行按揭贷款40万元支付购房款的约定，属附条件的格式条款，而该条款是决定房屋买卖合同效力的前提。因此，原告请求法院依据本案贷款未就买卖未成的事实，确认房屋买卖合同无效。针对房屋买卖合同约定的银行按揭贷款未得实现引发合同无效的事实，被告应按合同法的有关规定及时采取补救措施，应当在双方约定的2013年7月31日后及时终止合同，返还原告首付款。可是被告故意拖延时间，将原告首付款用于购买股票，并将其故意占用原告首付款造成原告损失的事实不顾，却以其占用的房屋未成交过户，以合同约定银行按揭贷款价额的推迟时间、扩大损失，再另案中主张原告违约赔偿，违背情、理、法常理。综上，请求判令房屋买卖合同无效，被告返还原告首付款17万元及给付之日至判决之日同期银行贷款利率四倍的利息。【诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1、请求判令解除合同；2、请求判令被告返还购房款17万元，并支付利息（自17万元交付之日起，按照银行同期贷款利率标准支付至判决之日）】被告贲一飞答辩并反诉称：1、合同是合法有效的，不存在法定无效的情形，导致合同不能履行的直接原因是原告拒不配合中介提交相关材料办理贷款手续，与涉案房屋无土地证没有任何关系；2、原被告之间签订的二手房买卖合同合法有效，原告在签订合同后怠于履行合同义务，迟迟不办理贷款手续，构成根本违约，导致合同无法履行。故提起反诉，请求确认双方签订的二手房买卖合同有效【诉讼中，反诉人将该请求变更为：请求判令解除双方之间签订的房屋买卖合同】，并判令被反诉人支付各项损失共计71400元（定金50000元、中介费11400元、应诉差旅费10000元）。被反诉人王云志答辩称：1、同意解除合同。反诉人出卖的房屋两证不全，不具备出售二手房资格，没有土地证银行办不了按揭贷款，故系反诉人的原因导致合同不能继续履行，其应当承担过错责任；2、反诉人要求买方赔偿定金5万元、中介费11400元、应诉差旅费1万元，没有道理。在本次房屋买卖中，卖方和中介都说能办好按揭贷款，但事实是因为没有土地证，未能办成按揭贷款。期间，中介方曾调解，但反诉人拒不退还首付款，反而起诉被反诉人。房屋买卖合同不能继续履行的责任系没有土地证办不了银行按揭贷款，而这是反诉人的过错，故反诉人无权要求被反诉人赔偿。关于中介费，根据合同法关于居间合同的规定，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。综上，请求判决驳回反诉请求。经审理查明：2013年6月11日，贲一飞（甲方，出卖方）和王云志（乙方，买受方）通过中介宿迁市纵横创展房地产经纪有限公司（丙方，居间方）签订《房屋买卖合同》一份，载明：“甲方现有房屋一套，经居间方介绍撮合，现自愿出售给乙方。……特订立以下协议，以资共同遵守：一、甲方所售房屋坐落于宿迁市宝龙城市广场小区10幢1705室。二、房屋面积约为104.33平方。三、房屋成交总价款为人民币伍拾柒万元整。（小写：￥570000.00元）。四、乙方于签定本合同时支付购房定金人民币伍万元整给甲方。甲方自签定本合同后不得以任何理由不按本合同约定出售此房屋，否则双倍返还乙方定金；乙方自签定本合同后不得以任何理由不按本合同约定购买此房屋，否则定金归甲方所有。甲方没收乙方定金的须支付居间方应付佣金，乙方获取甲方赔偿金的须支付居间方应付佣金。五、付款方式：经协商，甲乙双方一致同意按下列第2条方式付款。1、……。2、按揭方式付款：甲乙双方签定本合同后，甲乙双方应在15个工作日内将办理按揭贷款所需要的材料交于银行审批。乙方于2013年6月11日前支付甲方购房首付款人民币壹拾柒万元整（定金冲抵房款）。（如甲方房屋原有抵押贷款未偿还清，……）。银行批准乙方申请的贷款后，甲乙双方开始办理产权过户手续。剩余房款人民币肆拾万元整，待乙方贷款下发后由按揭银行直接将此笔款项打入甲方开设的账户中。如乙方实际取得的贷款数额不足以付清甲方房款的，乙方须将不足部分以现金支付给甲方；……。按揭贷款所涉及费用由乙方承担。在贷款过程中，乙方需保证所提供的各种材料、证明的真实、可靠，如因乙方提供的材料不属实或其资信度不够等个人原因造成贷款未果的，乙方须于当日补齐所差房款。乙方因贷款未果确实无法补齐甲方差额房款的，可选择终止合同，但须赔偿甲方定金数额的50%违约金且支付居间方应付佣金。六、产权过户：甲乙双方选择按揭方式付款的，双发于银行审批同意乙方贷款后10个工作日内办理该房的房地产权过户手续。七、违约责任：1、乙方逾期支付甲方房款的，每日按万分之五支付甲方违约金至付清为止。2、甲乙双方均须积极提供办理产权过户手续和按揭贷款手续所必须提供的证件材料，双方均不得怠于提供，如因甲乙双方任何一方原因迟延办理产权过户和按揭贷款手续的，须支付对方每日200元违约金至办理完毕为止。八、……。九、……。十、佣金支付约定：鉴于居间方已促成甲乙双方签定本合同，甲方于签定本合同时按总房价的1%支付佣金给居间方；乙方于签定本合同时按总房价的1%支付佣金给居间方（甲乙双方佣金由买卖双方承担）。甲方没收乙方定金的须支付居间方应付佣金，乙方获取甲方赔偿金的需支付居间方应付佣金。甲乙双方逾期支付居间方佣金的每日按应付额的千分之五支付居间方违约金至付清为止。十一、甲方收取乙方定金后，将该房屋的产权证暂交居间方保管，居间方出具保管凭据给甲方。十二、甲方必须确保所售房屋无任何权属争议，确保所售房屋无被法院查封、财产保全等限制转让的行为，如有上述行为发生导致一方无法顺利取得房屋产权的，甲方应立即返还乙方财产，并赔偿乙方定金数额的违约金，以及支付居间方佣金和代为乙方支付居间方佣金。十三、其他约定：1、如遇国家相关房地产信贷、税收政策调整，买卖双方均必须遵从国家相关政策。2、甲乙双方经友好协商于2013年7月31日前到银行申请按揭贷款，双方需积极配合。……。”。居间方在该协议上盖确认，并注明经办人为赵某和张艳。上述房屋买卖合同签订当天，王云志向贲一飞支付了50000元购房定金和120000元购房首付款，贲一飞向王云志出具了“购房定金收据”和“收条”。同时，贲一飞向中介宿迁市纵横创展房地产经纪有限公司支付了12000元中介居间服务费，王云志向中介支付了5000元意向金。现双方因按揭贷款未能办理，导致合同无法继续履行的原因产生分歧，因而成讼。另查明：因大土地证未分割，涉案房屋的土地使用权证尚未办理。银行按揭贷款约定由中介负责全程带着去银行办理，原被告双方负责提供办理银行按揭贷款需要的相关材料。在合同签订后，原被告多次就按揭贷款办理问题进行交涉，贲一飞也多次往返北京和宿迁之间协调处理按揭贷款办理问题，双方也曾多次通过短信进行联系。比如，2013年10月25日王云志向贲一飞发送了如下内容的短信息：“贲女士：你的心情我非常理解。我不是故意拖你，银行确实不好贷款，我也确实遇到麻烦，我也尽力想办法，这次绝不会拖下去。况且，你一旦经过法院，可能耗费你更多时日，对你我双方都不利。昨天我到中介，把我的意思跟她说了，并且保证给你补偿。我的钱在你手里，你怕啥？时间越晚，对你越有利。我首付钱给你，你不是什么都没给我吗？相信我，我不会让你吃亏。……”。11月10日王云志向贲一飞发送了如下内容的短信：“贲女士：你好！我打了你两遍电话没有通，所以发短信给你。我目前还有6万元没有到账，下周我必须到银行做贷款。如果能及时贷来，当然很好，如果不能及时到帐，你能不能先过户然后我再付剩下的6万元？（因为首付太多，给我的压力确实很大）”。2013年12月11日，贲一飞以王云志迟迟不办理银行按揭贷款，构成违约为由诉至本院，要求判令解除房屋买卖合同，王云志支付违约金并赔偿损失合计10万元【（2013）宿城民初字第2430号】。在该案诉讼中，王云志辩称，要求继续履行合同，不同意解除合同；其没有违约，不应当支付违约金和赔偿损失。后因王云志另行提起本案诉讼，贲一飞撤回诉讼，并在本案中提起反诉。在该案审理中，贲一飞申请中介公司经办人赵某出庭作证。相关的质证笔录摘抄如下：（注：赵是证人赵某，原告是贲一飞，被告是王云志）？你和原被告关系赵：没有关系，我是他们买卖房屋的中介方？你陈述原被告纠纷的过程赵：2013年6月份，原被告签订房屋买卖合同，合同约定被告在2013年7月31日前申请按揭贷款，整个按揭过程我们代办，只要双方提供材料配合银行签字即可。时间到了，我们及时通知被告提交按揭材料，但是被告一直没有提供按揭材料，导致一直没有申请按揭贷款。从七月份后每月几乎都通知被告要求他即使过来配合按揭，他一直不过来。11月份，被告给我们打电话说钱准备好了，违约金也没有问题，请我们通知原告过来拿钱过户，双方第二天过来，被告不承认前一天陈述给付违约金的事，也不承认付全款，就要求按揭，原告也同意按揭，但要求给违约金，否则不配合被告按揭，最后也没有按揭。？原被告有无支付中介费赵：原告缴纳12000元中介费，被告交了5000元意向金，如果买卖成功转作中介费，如买卖不成功，如我们导致，就退还，如自己导致，则不予退还？当时有无银行不给按揭赵：没有，银行正常放贷，只是换个银行？据你了解，原被告双方是否约定做公积金贷款赵：没有，如约定合同会显示出来？从你的职业习惯看，没有土地证是否影响银行按揭贷款赵：不影响，没有土地证也可以做二手房贷款？正常二手房按揭贷款原被告要准备什么手续赵：原被告均须提供身份证、户口簿主页及自己单页、如夫妻双方需提供夫妻双方的身份及户口页、买卖合同；买方还需提供收入证明、征信报告、担保人材料；卖方契税发票、房产证？本案中，原告有无提供上述材料赵：已经提供全了，只是被告没有按时提供？其他有无补充赵：合同没有履行主要是买方没有提供材料做按揭贷款，卖方没有问题？双方有无问题发问原告：没有被告：过户是否需要土地证赵：要，过户房产证则不需要被告：问题没有？双方对证人发表质证意见原告：属实被告：大部分属实，我和中介联系是按揭贷款，叫原告过来，其他属实……本院认为：原被告之间签订的房屋买卖合同依法成立，且合法有效。原被告双方均应按照合同的约定全面履行各自的义务。根据合同的约定，原被告应于2013年7月31日前到银行申请按揭贷款，并积极配合提供相关材料。但原告王云志在中介公司及贲一飞多次催告下至今未提供办理银行按揭贷款所需要的材料，也未按照双方的约定共同和中介公司人员一起去银行办理手续，同时其至今也未以现金方式支付剩余40万元购房款，上述行为造成被告贲一飞签订房屋买卖合同的目的不能实现，构成根本违约，故贲一飞要求解除双方之间签订的房屋买卖合同及没收定金的主张应予以支持。《合同法》第一百一十六条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。根据该条的规定，定金罚则和违约金条款不能同时适用。而赔偿经济损失属于主张违约金的范畴，故在贲一飞已经主张没收定金50000元，且没有证据证明其支付的居间佣金（中介费）及应诉差旅费灯实际损失超过50000元的情况下，本院对贲一飞要求王云志赔偿居间佣金（中介费）及应诉差旅费的主张依法不予支持。关于王云志称其不构成违约，按揭贷款未办是因为涉案房屋无土地证造成，贲一飞构成违约的辩解。本院认为，在（2013）宿城民初字第2430号案件中，贲一飞提供的证人，即中介公司经办人赵某的证言及王云志在合同签订后3个月后发给贲一飞的短信可以证实合同履行仍然停留在双方配合中介到银行办理银行按揭贷款的阶段，尚未到审核有无土地证是否影响办理银行按揭贷款审批的阶段。同时上述证据还可以证明，在该阶段，王云志一直未按照合同的约定和中介的要求提供办理银行按揭贷款的手续或者和中介及原告一起去银行办理银行按揭贷款手续。王云志称其已经去银行，只是因为银行称没有土地证不能办理银行按揭贷款才未能办成银行按揭贷款，但是其并没有提供证据证明其去过银行且系根据合同的约定或者是贲一飞和中介公司的指示单独去银行办理相关手续。同时，其也未举证证明在当时的背景下，无土地证银行就一定不能为其办理银行按揭贷款且其已经将无土地证不能办理按揭贷款的情况告知了贲一飞或中介公司。事实上是，王云志在2013年10月及11月份给贲一飞发送的短信中仍然在强调“银行确实不好贷款”、“下周必须到银行做贷款”，而不是强调因为无土地证而不能办银行按揭贷款，且要求以其他方式履行付款义务。综上，本院对王云志的上述辩解依法不予采信。根据合同的规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施。故贲一飞应当在合同解除后，将扣除定金后的购房首付款，即120000元【170000元-50000元】返还给王云志。王云志要求贲一飞支付利息无法律依据，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十五条、第一百一十六条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、解除王云志和贲一飞于2013年6月11日就宿迁市宝龙城市广场10幢1705室房屋签订的《房屋买卖合同》；二、2013年6月11日王云志支付给贲一飞的50000元购房定金归贲一飞所有；三、贲一飞于本判决生效之日起十日内返还王云志购房首付款120000元。四、驳回王云志的其他诉讼请求；五、驳回贲一飞的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3700元，保全费1370元，反诉费832元，合计5902元，由王云志和贲一飞各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院（户名：宿迁市财政局国库处，征收单位：宿迁市中级人民法院，开户行：中国农业银行宿城支行，账号：46×××80）预交上诉案件受理费。审 判 长  沈金龙人民陪审员  高爱银人民陪审员  朱丹宁二〇一四年七月十日书 记 员  陈书琴第12页／共12页