温州市龙湾区人民法院民 事 判 决 书（2014）温龙民初字第627号原告：胡久方。原告：郑国清。两原告共同委托代理人：王利。被告：王顺法。被告：张珠香。原告胡久方、郑国清为与被告王顺法、张珠香农村房屋买卖合同纠纷一案，于2014年8月4日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由审判员金丛适用简易程序于2014年9月4日公开开庭进行了审理，原告胡久方及两原告共同委托代理人王利、被告王顺法到庭参加诉讼，被告张珠香经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。审理中，应当事人申请进行了庭外和解，但未达成协议。本案现已审理终结。两原告起诉称：2004年9月12日，被告以128000元的价格向叶爱莲购买了位于温州市龙湾区瑶溪镇河滨村房产（地号：04-0803041，以下简称：涉案房屋）一套。2007年7月18日，原、被告签订《房屋买卖契约》，约定被告以700000元的价格将涉案房屋出卖给原告。协议签订后，原告按约支付了房款。现原告诉请判令：确认原、被告于2007年7月18日签订的房屋买卖合同合法有效。庭审中，原告补充称：一、原、被告签订《房屋买卖契约》时，原告已经知道涉案房屋的权属情况，当时产权证、土地证都还没有办理，是叶爱莲从法院拍卖过来，转卖给被告，被告再转卖给两原告，被告当时是把法院拍卖手续转交给两原告。2008年，土地证办到叶爱莲名下并被其拿走，因叶爱莲反悔，不配合办理过户手续并向法院起诉，后叶爱莲败诉。目前，涉案房屋土地证仍登记在叶爱莲名下，因土地性质是集体的，故现也无法过户，两原告原都是农业户口，现已转为居民户口；产权证初始登记尚未办理。二、双方签订《房屋买卖契约》后，原告已支付了全部购房款，其中30多万元是现金，其余部分是转账至被告亲戚银行户头，因为被告本人当时没有银行卡，且因为是2007年的事情，现在银行记录查不到。三、原、被告签订《房屋买卖契约》时，涉案房屋一楼大门都没有，里面都是空的，所以不需要交钥匙，之后一直空着。2013年下半年，原告听说涉案房屋将要拆迁，就去现场查看，发现涉案房屋有人占用，经了解是叶爱莲住在立面，并称涉案房屋还属于她，原告要求其搬走，其不肯。四、两原告起诉是因为房屋将要拆迁，原告找到拆迁办，拆迁办表示拆迁补偿协议可以和原告签订，但提出两个条件，一是王顺法要没有意见，二是叶爱莲要腾空。原告希望法院判决确认合同有效，第一是向拆迁办明确房屋已转让给原告的情况，第二是向叶爱莲明确房屋已经转让给原告的事实。被告王顺法当庭答辩称：对原告诉称事实无异议，也同意原告的诉讼请求。庭审中，被告王顺法补充称：原告补充陈述的关于房屋转卖及支付房款的情况属实。被告张珠香未发表答辩意见。原告为证明其主张，提供了如下证据：1.两原告身份证，证明两原告的诉讼主体资格。2.两被告户籍证明、身份证，证明两被告的诉讼主体资格。3.《房屋买卖契约》及收款收据，证明原、被告双方房屋买卖行为合法有效。4.（2008）温龙民初字第994号民事判决书、（2008）温民四终字第1036号民事判决书、（2008）温龙民初字第1916号民事判决书、（2009）浙温龙民终字第405号民事判决书，证明被告房产取得方式合法有效。5.土地查询记录，证明涉案龙湾区瑶溪镇河滨村房屋土地使用权登记在叶爱莲名下。6.照片四张及温州日报（拍摄于2014年8月1日），证明涉案房屋的现状。被告王顺法、张珠香没有提供证据。上述证据经庭审出示质证，证据1-6被告王顺法均无异议。本院审查认为，证据1、2、5、6亦符合证据的真实性、合法性及关联性，本院予以确认。证据3真实性应予确认，至于其对本案的影响，本院将在下文再行阐述。证据4系生效判决，其认定的事实应予以确认。根据上述确认的证据，结合原告陈述，本院认定事实如下：被告王顺法与张珠香系夫妻关系。本院2008年7月11日作出的（2008）温龙民初字第994号民事判决书认定“2003年9月22日，温州市中级人民法院依法作出（2001）温法执字第430号民事裁定书，写明该院在执行过程中依法拍卖被执行人邵洪进所有的座落于龙湾区瑶溪镇河滨村房屋（地号：04-0803041），土地使用面积105.53平方米，违章建筑面积约419.35平方米，经公开竞价，叶爱莲（即本案原告）以105000元买受上述房屋，并裁定：一、原属邵洪进所有的坐落于龙湾区瑶溪镇河滨村的房屋（地号：04-0803041），土地使用面积105.53平方米，归叶爱莲所有；违章建筑面积约419.35平方米，由叶爱莲自行接受行政主管部门依照有关行政法规处理。二、买受人叶爱莲持本裁定书及本院的协助执行通知书到有关部门办理产权证照转移手续，费用自理。2004年9月8日，经王强中介，叶爱莲（甲方）与王顺法（乙方）签订房屋买卖协议书一份，约定：甲方有坐落于温州市龙湾区瑶溪镇河滨村房屋（产权地号：04-0803041，计建筑面积419.35平方米），自愿出卖给乙方为业，总房价计138000元；乙方办理产权过户手续，甲方应主动无偿配合，有关过户税费由乙方支付；乙方于2004年9月8日付甲方定金10000元，其余房款乙方于2004年9月15日前全部付清；甲方在付款前将房内物件腾空，随同房屋卖尽契及一切房屋证件交乙方收管等。同月9日，叶爱莲出具委托书一份，称其通过拍卖得到诉争房屋，现委托王强办理并领取诉争房产过户后的房产权证、土地使用权证及契证，该委托书经浙江省温州市华东公证处公证。同月12日，叶爱莲出具收款收据一份交王顺法收执，写明收到王顺法购房款138000元，内扣压金3000元，等手续办理完毕付清。同日，王顺法亦出具收据一份交叶爱莲收执，写明欠叶爱莲压金款3000元，等手续办理完毕付清。另查明，涉案房屋土地使用权人现为叶爱莲，地类（用途）为住宅用地，使用权类型为批准拨用宅基地，集体土地使用权证已由叶爱莲领取。涉案房屋所有权证至今尚未办理”。该案中，叶爱莲诉请确认其与王顺法的房屋买卖协议无效；本院判决驳回叶爱莲的诉讼请求。叶爱莲不服上诉，温州市中级人民法院于2008年10月28日作出（2008）温民四终字第1036号民事判决书，驳回上诉，维持原判。叶爱莲又另案起诉解除其与王顺法的房屋买卖合同，本院经审理，于2009年1月20日作出（2008）温龙民初字第1916号民事判决书，驳回叶爱莲的诉讼请求。叶爱莲不服上诉，温州市中级人民法院于2009年5月22日作出（2009）浙温民终字第405号民事判决书，驳回上诉，维持原判。另查明，2007年7月18日，两被告与两原告签订《房屋买卖契约》一份，载明“立卖契人王顺法、张珠香自愿将自有私房一处出卖给胡久方75%、郑国清25%为业，该房坐落于瑶溪镇河滨村，房屋为二间四层混合结构，地号：04-0803041；坐北朝南，东至路，南至道坦墙外为界，西至墙中为界，北至路，上至天空，下至地格，六至分明，合计建筑面积419.35平方米。室内卫生、水、店设施，包括门窗装置一切不动产，不得拆除。经双方协定，房价共计700000元。房款当即付清，并无留存，该房出卖后，任凭买方登记造册，择日居住，永远管业。有关房地产办证、过户手续，卖方按有关规定提供无偿协助，一切费用由买方自理。此房买卖，契明价足，不找不赎，双方自愿，各不反悔，空口无凭，特立此卖尽契，永远存照”。再查明，涉案房屋土地使用权登记情况与（2008）温龙民初字第994号查明情况一致；涉案房屋所有权证至今仍未办理。本院认为：本案原、被告于2007年7月18日签订的《房屋买卖契约》双方意思表示真实，亦不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形，原告诉请确认合同有效，依法应予支持。因原告仅诉请确认合同有效，有关合同的履行情况，不属于本案的审理范围，本院在本院中不予审查。另外需要指出，原告基于有效合同取得的仅仅是债权而非物权，涉案房屋土地使用权现登记在案外人叶爱莲名下，原告提及的涉案房屋拆迁补偿权益归属问题，亦不属于本案审理的范围，原告并不因本判决而直接取得涉案房屋拆迁补偿权益或资格。虽被告在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，但并不因此影响双方合同的效力。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四之规定，判决如下：确认原告胡久方、郑国清与被告王顺法、张珠香于2007年7月18日签订的《房屋买卖契约》有效。本案受理费40元，由原告胡久方、郑国清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。审 判 员 金丛二〇一四年十二月二日代书记员 章特