杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余瓶商初字第583号原告：祝菊芳。委托代理人：刘伟涛，浙江世元律师事务所律师。委托代理人：王敏星，浙江世元律师事务所律师。被告：杭州华建置业有限公司，住所地：杭州市余杭区瓶窑镇新1**国道与华兴路交叉口。法定代表人：孟飞，董事长。委托代理人：黄燕，浙江浙经律师事务所律师。委托代理人：毕一平，浙江浙经律师事务所律师。被告：杭州宇翔房地产代理有限公司，住所地：杭州市余杭区塘栖镇水榭花都******。法定代表人：沈芳艳，董事长。原告祝菊芳为与被告杭州华建置业有限公司（以下简称华建公司）、杭州宇翔房地产代理有限公司（以下简称宇翔公司）商品房买卖合同纠纷一案，于2014年9月10日向本院起诉。本院于同日受理后，依法由代理审判员俞丽丽适用简易程序于2014年12月2日公开开庭进行了审理，并当庭宣告判决。原告祝菊芳的委托代理人刘伟涛，被告华建公司的委托代理人黄燕到庭参加诉讼。被告宇翔公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告祝菊芳起诉称：2010年10月30日，原告祝菊芳与被告华建公司签订《浙江省商品房买卖合同》一份，合同第十六条第三款约定：“出卖人承诺2013年5月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记。”2012年12月，原告祝菊芳接到被告华建公司通知，要求原告祝菊芳于2012年12月26日至2013年1月3日前来办理房屋交付手续，并附交房须知，要求原告祝菊芳在房屋交付前须交纳一系列的费用，如维修基金、代办三证费等。交付现场，被告华建公司提供了一条龙服务，并安排工作人员引领原告祝菊芳办理房屋交付的所有手续和费用，原告祝菊芳在被告华建公司的指示下，将代办三证的费用交付给被告宇翔公司。但被告华建公司至今仍未将原告祝菊芳的三证办理好。2014年6月，被告华建公司通知原告祝菊芳，原告祝菊芳所交的办理三证的所有费用已被案外人马坚侵占，现案外人马坚携款逃跑。经查，被告华建公司与被告宇翔公司曾签订委托协议，被告华建公司委托被告宇翔公司为被告华建公司信达柳郡购房客户办理房产三证，案外人马坚系被告宇翔公司的业务员。现原告祝菊芳为此款项，多次与被告华建公司协商，但被告华建公司推卸责任，协商无果。为此，原告祝菊芳诉至法院，诉讼请求：1、判令被告华建公司赔偿原告祝菊芳损失17472.54元及利息512元（自2014年3月8日暂计2014年9月1日）；2、判令被告宇翔公司对上述款项承担连带责任；3、本案诉讼费由被告华建公司、宇翔公司承担。庭审中，原告祝菊芳将第一项诉讼请求变更为：判令被告华建公司赔偿原告祝菊芳损失17400元及利息512元。为以上事实主张，原告祝菊芳在庭审中出示并陈述了下列证据：1、《浙江省商品房买卖合同》及不动产销售发票各一份，证明原告祝菊芳与被告华建公司存在委托办理房屋权证的权利义务关系的事实。2、交房通知书、交房须知及《房屋权证代办协议》（代办协议来源于申请法院调取）各一份，用以证明被告华建公司委托被告宇翔公司为原告祝菊芳代办三证等事实。3、办证收件单、打款凭证及收据各一份，用以证明原告祝菊芳的损失金额等相关事实。被告华建公司答辩称：一、被告华建公司已按约完成《商品房买卖合同》第十六条约定的土地房产初始登记，取得《土地使用权证书》及《房屋所有权证》；办理商品房转移登记的义务主体为原告祝菊芳本人。二、原告祝菊芳与中介机构直接建立了代办三证的委托关系，若因代办三证事宜产生纠纷或造成损失，应由业主与中介机构自行解决，与被告华建公司无涉。三、原告祝菊芳与被告华建公司未建立正式的委托关系。1、被告华建公司无房产中介经营范围，也无房产中介代办三证资质；2、虽然双方签订的《商品房买卖合同》约定：业主委托被告华建公司办理商品房转移登记，但该约定仅仅是为了满足按揭贷款银行的要求，实际上，业主未向被告华建公司出具相应的授权手续，双方的委托关系并未正式建立。一个委托关系的成立，委托合同、授权委托书缺一不可，委托合同是一个双务的合同，但是出具授权委托书是单方的行为，委托人可以根据自己的意愿随时撤销委托；3、被告华建公司未向业主收取任何款项；4、业主未向被告华建公司提交任何办证资料。四、被告华建公司引进宇翔、如家、顺兴等多家中介机构，仅仅是为了给业主提供方便，而且交房当天被告宇翔公司并非为柳郡苑业主提供代办三证服务的唯一中介机构，选择被告宇翔公司代办三证属于业主自行选择。综上，虽然被告华建公司与原告祝菊芳约定“业主委托被告华建公司办理商品房转移登记”，但原告祝菊芳并未向被告华建公司出具相应的授权手续，也就是说双方的委托关系并未成立。且原告祝菊芳以自己的实际行动与中介机构建立了委托关系，并向中介机构实际缴纳了相关的费用、相关资料等，故因代办房产三证给原告祝菊芳造成的损失应由中介机构承担，与被告华建公司无涉，依法应驳回原告祝菊芳对被告华建公司的诉讼请求。被告华建公司为证明其辩称事由，向本院提供如下证据：1、土地、房产初始登记资料一份，证明：（1）被告华建公司已完成《商品房买卖合同》第十六条约定的土地、房产初始登记（办理大证，其中土地于2013年1月完成办理，房屋于2013年2月完成办理）；（2）办理房产三证的义务主体应为原告祝菊芳。2、公司营业执照一份，证明被告华建公司无房产中介经营范围、无房产中介代办三证资质。3、《杭州市余杭区房产交易、产权登记申请表》打印件四份，证明：（1）被告宇翔公司并非为柳郡苑业主提供代办三证服务的唯一中介机构；（2）原告祝菊芳自行选择被告宇翔公司代办三证；（3）原告祝菊芳直接授权给中介机构代办三证，与中介机构建立委托关系。4、被告宇翔公司办证收件单复印件一份，证明：（1）原告祝菊芳与被告华建公司未建立正式的委托关系；（2）原告祝菊芳直接授权给中介机构代办三证，与中介机构建立委托关系；（3）原告祝菊芳将相应办证款项直接交给中介机构，被告华建公司未收取任何款项。5、被告宇翔公司已办出房屋三证客户的《杭州余杭区房产交易、产权登记申请表》打印件及案外人马坚签收初始登记资料的签收单打印件共四份，证明：（1）原告祝菊芳与被告华建公司未建立正式的委托关系；（2）原告祝菊芳直接授权给中介机构建立委托关系。6、办理房产三证流程，证明：（1）原告祝菊芳与被告华建公司未建立正式的委托关系；（2）原告祝菊芳直接授权给中介机构建立委托关系，原告祝菊芳直接授权给中介机构代办三证。被告宇翔公司未作答辩，也未向本院提供证据材料。当事人提供的证据，经庭审质证，本院作如下认证：（一）被告华建公司对原告祝菊芳提供证据的质证意见：对证据1的真实性没有异议，但该证据只能证明原告祝菊芳与被告华建公司之间存在商品房买卖关系。对证据2的交房通知书一份、交房须知一份及《房屋权证代办协议》的真实性均没有异议，房屋三证代办协议，仅仅是为了给柳郡苑的业主提供方便，其证明对象不能成立。对证据3的办证收件单的真实性没有异议，但对关联性、证明对象均有异议；打款凭证的真实性无法确定，由法院核实为准，因收取原告祝菊芳款项是马坚，故与被告华建公司没有关联。本院认为，上述证据1，符合有效证据的采信规则，予以认定；对证据2的形式真实性予以确认，根据证据内容认定相关事实；对证据3，其主张的损失金额，经本院核实，予以认定。（二）原告祝菊芳对被告华建公司提供证据的质证意见：对证据1的真实性、合法性没有异议，对关联性及证明对象有异议，根据双方约定内容，买受人委托出卖人办理商品房转移登记，因此，办理商品房转移登记的义务人是被告华建公司。对证据2的真实性、合法性均没有异议，但对关联性及证明对象有异议，明知自己没有资质的情况下，与原告祝菊芳达成委托办理房屋三证，故被告华建公司并不是由自己完成代办三证义务。对证据3、5的真实性无异议，但对合法性及关联性均有异议。如该证据真实，也无法证明待证事实。对证据4的真实性没有异议，对关联性及证明对象有异议。对证据6的真实性、合法性及关联性均有异议。本院认为，上述证据1、3、4、5、6的真实性予以确认，其证明力结合其他证据作综合认定；对证据2，真实合法，确认其证明力。审理中，为查明被告华建公司是否委托被告宇翔公司办理信达柳郡苑购房客户办理商品房权证，本院依照职权向余杭区公安分局调取对朱丹丹（系被告华建公司销售主管）所作的询问笔录1份，对该笔录，原告祝菊芳认为，可确认在柳郡苑房屋交付之前被告华建公司已经联络被告宇翔公司业务员马坚，并委托被告宇翔公司为业主代办房屋三证，当时在交付房屋现场，是被告华建公司安排被告宇翔公司相关人员到场办理代办三证事宜，至于其他内容的真实性无法确认。被告华建公司认为对朱丹丹陈述的内容有待核实，代办三证事宜与被告华建公司没有关联，是业主与马坚建立代办房屋三证的委托关系。本院确认该笔录内容与本案关联，确认可以作为本案证据使用。根据以上证据及当事人庭审陈述，本院认定本案如下事实：2010年10月30日，原告祝菊芳（买受人）与被告华建公司（出卖人）签订《浙江省商品房买卖合同》，主要约定：由买受人向出卖人购买位于杭州市余杭区瓶窑镇柳郡苑璟轩1幢1单元404室商品房，出卖人于2013年2月28日前将该商品房交付给买受人，其中合同第十六条约定“出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明。出卖人负责该商品房所有权初始登记，取得商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺2013年5月28日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人，买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”。合同签订后，原告祝菊芳依约定向被告华建公司支付了房款。2012年12月，原告祝菊芳接到被告华建公司的交房通知书（附交付须知），要求原告祝菊芳于2012年12月26日始至2013年1月3日前往办理房屋交付手续，并通知需交纳一系列费用（如面积差价款、物业维修基金、代办三证费用等）。事后，原告祝菊芳按通知如期前往被告华建公司柳郡苑现场房屋交付处，办理收房及交费等手续，并按流程在现场相关人员指示下，确认了所购商品房办理权证的费用，交纳了代办手续费400元以及提供了办证资料，同时取得了盖有“杭州宇翔房地产代理有限公司”印章标注为杭州宇翔房地产代理有限公司办证收件单。2014年1月8日，原告祝菊芳根据上述办证收件单载明的办证收费金额、收费帐户，将办理房屋三证的费用17000元汇入马坚帐户。事后，原告祝菊芳未取得案涉房屋的三证。约2014年7月，原告祝菊芳得知办理三证的所有费用已被案外人马坚侵占，难以追回。随后，原告祝菊芳就上述款项与被告华建公司协商解决未果，并向公安机关报案。审理中，被告华建公司认为，被告华建公司与被告宇翔公司签订《房屋权证代办协议》，由被告宇翔公司为信达柳郡苑购房客户办理房产三证，马坚作为被告宇翔公司业务员在当时交房现场是代表被告宇翔公司为原告祝菊芳办理房屋权证。另查明，2013年1、2月，被告华建公司先后取得了原告祝菊芳所购房屋的国有土地使用权分割登记许可证、房产初始登记。本院认为，原告祝菊芳与被告华建公司签订的《浙江省商品房买卖合同》是自愿、真实的意思表示，其内容不违反法律及禁止性法规的规定，应属有效，签约双方均应按约履行。根据该合同约定“出卖人应当于2013年5月28日前将案涉房屋的土地、房屋权属证书交付给买受人。买受人委托出卖人办理该商品房转移登记”，故办理案涉房屋的土地、房屋权属证书，属被告华建公司应尽的合同义务，应予严格履行，同时原告祝菊芳依法应予以配合办理。本案中，被告华建公司在向原告祝菊芳交房的过程中，被告华建公司事先与被告宇翔公司对客户购买的柳郡苑房屋签订了《房屋权证代办协议》，原告祝菊芳出于被告华建公司交房通知中交付须知所指示办理房屋权属证书，将办证手续费交给了现场相关办证业务人员，后根据现场领取的办证收件单中载明的内容将款项转入马坚个人名下，故作为原告祝菊芳已配合被告华建公司完成了办证的相关手续。被告华建公司以其提供的办证收件单、其他业主的办证登记资料以及并未收取任何费用等为由，主张其与原告祝菊芳不存在委托办证的合同关系不能成立。综上，被告华建公司与原告祝菊芳存在办理房屋权证的合同关系，被告华建公司是商品房转移登记的受托义务人，原告祝菊芳基于对被告华建公司信任将办理房屋权属证书的款项交付相关人员马坚，现马坚携款去向不明，由此给原告祝菊芳造成办证各项费用损失，责任在于被告华建公司，理应由被告华建公司赔偿。原告祝菊芳主张的利息损失以及由被告宇翔公司对上述全部损失承担连带责任，依据不足，本院不予支持。被告宇翔公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，不影响本案审理。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第三百九十六条、第四百零六条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杭州华建置业有限公司赔偿原告祝菊芳经济损失17400元，于本判决生效后十日付清。二、驳回原告祝菊芳其他诉讼请求。如被告杭州华建置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费250元，减半收取125元，由被告杭州华建置业有限公司负担122元，原告祝菊芳承担3元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于杭州市中级人民法院，并向杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费250元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后的次日起七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。（杭州市中级人民法院开户行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。代理审判员  俞丽丽二〇一四年十二月二日书 记 员  刘明明