浙江省苍南县人民法院民 事 判 决 书（2014）温苍民初字第983号原告：潘钦隆。委托代理人：杨仲波。被告：陈启兴。被告：陈思来。被告：陶大省。上列三被告共同委托代理人：林华爽、林圣鑫。被告：潘永森。被告：王哲俭。原告潘钦隆为与被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷一案，于2013年7月28日向本院提起诉讼，本院于同日立案受理。因本案属23件系列案之一，该系列案为共同被告和同一种类的诉讼标的，本院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十二条之规定，经双方当事人同意后决定合并审理。本院依法组成合议庭，于2014年11月17日及2014年12月19日公开开庭审理了本案。原告潘钦隆的委托代理人杨仲波，被告陶大省，被告陈启兴、陈思来、陶大省的共同委托代理人林华爽，被告潘永森、王哲俭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告潘钦隆起诉称：原告系苍南县龙港镇泰安商城一楼店铺的业主。2003年3月份，原告等龙港镇泰安商城店铺业主与五被告共同签订《泰安商城店面租赁合同》一份，约定原告将其所有的坐落于苍南县龙港镇泰安商城2号楼88号商铺出租给被告使用。具体约定如下：1.泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数137间。2.租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3.第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4.承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告已经支付租金到2012年9月29日。但是，被告没有在第三期租期的前半年商定第四期租价，也拒绝将店面交还给原告，继续使用该店面。为此，原告诉请判令：一、五被告共同支付原告租赁泰安商城2号楼88号店铺的租金共计40000元（自2012年10月1日起至2014年9月29日止）及利息损失（其中20000元从2013年8月2日起算，另20000元从2014年8月2日起算，均按银行同期贷款利率计算至实际清偿之日止）；二、本案诉讼费由被告承担。原告潘钦隆在本院指定的举证期限内，提供了以下证据材料：1．原告身份证一份，以证明原告的诉讼主体资格；2．人口信息表五份，以证明被告的身份情况；3．房屋产权证书一份，以证明涉案店铺系原告所有的事实；4．租赁合同一份，以证明原、被告之间的租赁合同关系及相关约定的事实；5．（2014）浙温民终字第462号民事判决书一份，以证明原、被告之间就涉案店铺租金产生纠纷情况及2012年10月1日至2015年9月29日的租金数额业经法院确认的事实。原告潘钦隆在本院指定的举证期限届满后当庭提交了以下证据材料：6．（2012）温苍民初字1340号民事判决书，以证明被告陈启兴、陈思来、陶大省认可租赁期限至2015年9月30日的事实；7．（2011）温苍龙商初字第464号民事判决书，以证明被告陈启兴将涉案租赁合同做为证据向案外人要求租金的事实8．传票及民事诉状各一份，以证明双方合同约定的有效租赁期限至2015年9月30日的事实。被告陈启兴、陈思来、陶大省共同答辩称：一、双方的租赁关系于2012年9月30日届满，原告要求被告支付2013年的租金没有事实和法律依据。二、被告陶大省与王哲俭并没有与原告等泰安商城业主签订租赁协议，原告起诉该二被告的诉讼主体不成立。三、按双方协议约定，租金应于每年的8月1日前付清，原告于2014年8月1日后才提起诉讼，已超过诉讼时效。被告陈启兴、陈思来、陶大省在本院指定的举证期限内，提供了下列证据材料：1.泰安商城店面各户主租赁协议及租金收据若干，以证明双方的租赁合同共分三期，期限至2012年9月30日止的事实；2．原告方满珠等86人与被告陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭房屋租赁合同纠纷系列案的一审法庭笔录，以证明原、被告于2012年9月4日一致同意解除租赁合同的事实；3.（2012）浙温民终字第1327号民事判决书一份，以证明原、被告均明确同意解除租赁合同的事实；4.证明、优待证各一份及身份证二份，以证明双方租赁合同关系于2012年9月30日已解除，出租人已收回租赁房屋的事实；5.租赁合同三份及照片十二张，以证明原告已收回租赁房屋并自行对外出租的事实。被告潘永森、王哲俭答辩称：一、总的租赁合同，我们二人是有与业主委员会签订的。二、2003年，我们二人原准备停止租赁的，是因被告陶大省等人的参与才继续履行租赁协议。三、被告陶大省等三人与业主之间的纠纷，我们并不了解，直到我们二人银行存款被法院扣划后才知道情况。与各户主签订的分协议，我们也没签名。四、被告陶大省等人已向我们二人出具了承诺书一份，约定租金责任由其承担。被告潘永森、王哲俭在本院指定的举证期限内提供了被告陶大省等人向其出具的承诺书一份，以证明涉案的租赁纠纷与其并无关联的事实。上述证据材料，经庭审出示质证，对原告提供的证据，被告陈启兴、陈思来、陶大省质证认为：对证据1-3没有异议。对证据4，原告未提供原件，视为举证不能，我方不清楚该合同，也没有签字，在之前的案件中承认该合同，有可能是记不清楚的原因。对证据5的真实性无异议，但该判决书认定事实有误，我方已向温州市中级人民法院提起再审。对原告当庭提供的证据6-8，被告不同意质证。被告潘永森、王哲俭质证认为：对证据1-4无异议，证据5-8，我们并不清楚，不做质证。对被告陈启兴、陈思来、陶大省提供的证据，原告质证认为：对证据1-3无异议。证据4中的证人没有出庭作证，且为复印件，不能作为证据使用。对证据5的“三性”亦均有异议，即使属实，几个业主也不能代表全体业主。被告潘永森、王哲俭质证认为：我们只承认总合同，分户合同中没有签名，其他的也不清楚。对被告潘永森、王哲俭提供的证据，原告质证认为：对真实性无异议，但属五被告之间的约定，与原告无关。被告陈启兴、陈思来、陶大省质证认为：对真实性无异议，但与本案无关联性。针对原、被告的举证及质证情况，本院认证如下：原告提供的证据1-3及被告陈启兴、陈思来、陶大省提供的证据1-3，双方相互均无异议，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，其证据效力予以确认。原告提供的证据4业经本院及温州市中级人民法院已生效法律文书确认其真实性，被告陶大省、陈启兴虽就其中签名是否本人所为提出鉴定，但不影响本院对其证据效力的认定。原告提供的证据5系人民法院已生效法律文书，其证据效力予以认定。原告当庭提供的证据6-8，被告以超出举证期限为由拒绝质证，本院不作认证。被告陈启兴、陈思来、陶大省提供的证据4从形式上分析应属证人证言，但不符合最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第五十五条“证人应当出庭作证、接受当事人的质询”的规定，其证据效力不予认定。被告陈启兴、陈思来、陶大省提供的证据5之真实性无法确认，其内容与本案也缺乏关联性，证据效力不予认定。被告潘永森、王哲俭提供的证据，其余当事人对真实性并无异议，该证据合法且与本案具有关联性，证据效力予以确认。本院根据当事人的陈述以及本院确认的有效证据，认定下列事实：2003年3月份，原告潘钦隆等龙港镇泰安商城一层店铺业主与被告陈思来、潘永森、王哲俭共同签订《泰安商城店铺租赁合同》一份（其中有关被告陶大省、陈启兴的诉讼主体资格以下再做评述）。协议约定，原告将其所有的坐落在苍南县龙港镇泰安商城2号楼88号店铺出租给被告使用。具体约定如下：1、泰安商城店铺总面积6000平方米，店铺总间数为137间。2、租期分四期，每期三年，即从2003年10月1日至2006年9月29日止，每年每间租金6000元；从2006年10月1日至2009年9月29日止，每年每间租金8000元；从2009年10月1日至2012年9月29日止，每年每间租金10000元；从2012年10月1日至2015年9月29日止，租金按市场价优惠。3、第三期租期末的前半年商定第四期租价，给予被告优先租赁，租金于每年8月1日前付清。4、承租方在租赁后拆除店铺前、后两间中墙的，租赁期满后须恢复原状；需拆除卷门的每个应补偿500元。之后，同在该月，李孝韩、黄光喜等店铺业主再次与被告陈思来、陈启兴签订泰安商城各户主租赁协议一份（该租赁协议上有被告潘永森的签名字样，但被告潘永森主张并非其本人签名，并当庭要求进行笔迹鉴定），约定：泰安商城店面全体户主，委托商城代表租赁超市议定了事项，签订了总合同文本，现由各户主按合同文本总体要求和商城代表议定租期及租金。具体如下：租赁分三期，每期租金如下规定：第一期2003年10月1日至2006年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）；第二期2006年10月1日至2009年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）；第三期2009年10月1日至2012年9月30日止，每年平均租价为人民币xxx元（各户价格不等）。协议签订后，原告按约定将其所有的店铺交付给被告使用。被告也按约每年交付租金，租金付至2012年9月29日止。另查明：2012年8月3日，潘钦隆等86户业主（包括本案原告）主张被告未经原告同意私自将房屋对外转租，并对房屋的建筑主体和承重结构变动，导致房屋消防、水电、排污等功能丧失，向我院起诉请求判令：1、解除原、被告之间的租赁合同法律关系；2、被告立即履行恢复原状义务；3、被告支付原告自2012年10月1日起至房屋实际恢复原状并返还之日止的房屋租金损失。被告陈启兴、陈思来、陶大省在2012年9月12日的庭审中答辩如下：“原、被告签订的房屋租赁协议已履行了八年，双方均无异议，为有效合同。五被告向原告承租店铺，租期从2003年10月1日至2015年9月29日止，约定租金三年递增一次，租金已支付至2012年9月29日止。被告的转租行为合法有效，已经苍南县人民法院、温州市中级人民法院的生效民事判决书确认。为此，原告要求解除租赁协议理由不成立”。我院于2012年9月21日作出判决：驳回原告的诉讼请求。因潘钦隆等原告提起上诉，温州市中级人民法院于2012年11月20日作出“驳回上诉，维持原判”的终审判决。因双方对第四期租金未进行协商，且五被告未支付2012年10月1日至2013年9月29日期间的店铺租金，泰安商城黄光喜等8户业主于2013年6月8日向我院提起诉讼，请求判令：五被告立即支付租赁泰安商城店铺的第四期一年（2012年10月1日至2013年9月29日）的租金。我院于2014年1月8日判决支持了黄光喜等人的租金请求，二审对该判决予以维持。温州方盛房地产估价事务所有限公司依本院委托于2013年12月19日作出的估价报告书，估价结果为：坐落于苍南县龙港镇泰安商城一层137间商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）的平均每间年租金为26434元。被告陶大省、陈启兴就本系列案中《泰安商城店铺租赁合同》是否其本人签名已提起笔迹鉴定的申请，本院于2014年12月4日向原告释明，要求原告在五日内提供租赁合同原件以供笔迹鉴定所需，否则承担不能鉴定的不利后果，原告在该期限内未向本院提交原件。本院认为：原、被告之间于2003年3月签订的《泰安商城店铺租赁合同》、《泰安商城各户主租赁协议》，均系当事人真实意思表示，应予认定合法有效，双方均应依照合同约定或者法律规定履行各自义务。根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点为：一、被告陶大省、陈启兴是否本案租赁合同主体；二、双方租赁合同关系的届满时间；三、原告的起诉是否超过诉讼时效。关于焦点一，因原告未在本院指定的期限内提供合同原本以供笔迹鉴定需要，应承担不能鉴定的不利后果。但即便如此，依据本案中被告潘永森、王哲俭提供的被告陶大省、陈启兴出具的承诺书中载明的相关内容，结合该二被告之前在我院就双方该租赁合同纠纷案件庭审中该二被告自我承认签名的事实及被告陶大省、陈启兴、陈思来提供的证据1中被告陈启兴的签名情况，原告有理由相信《泰安商城店铺租赁合同》中陶大省、陈启兴的签名系其本人或代理人所为，故应认定被告陶大省、陈启兴明确知晓并认可《泰安商城店铺租赁合同》的相关事实。综上，被告陶大省、陈启兴以未签名抗辩其在本案中的诉讼主体资格，与事实不符，不予支持。关于焦点二，本院认为，业主代表与被告所签订的《泰安商城店铺租赁合同》约定，店面租赁期限为四期，前三期为2003年10月1日至2012年9月底，第四期为2012年10月1日至2015年9月底。之后，各店铺业主与被告陈思来等签订的《泰安商城各户主租赁协议》约定，店面租赁期限为三期，自2003年10月1日至2012年9月底。两份租赁协议均系双方当事人真实意思表示，均属有效合同。双方在两份租赁协议中对前三期租赁期限约定相同，但在第二份协议，即《泰安商城各户主租赁协议》中，虽未约定第四期租赁期限，但并未明确约定解除之前签订《泰安商城店铺租赁合同》中第四期租赁期限，可见《泰安商城店铺租赁合同》中约定的第四期租赁继续有效，对双方仍具有约束力，双方当事人均应依约定继续履行义务。因双方在《泰安商城各户主租赁协议》中约定的三期租赁合同在本案提起诉讼前均已履行完毕，故被告潘永森在此合同中是否本人签名与本案已无关联，其申请笔迹鉴定已无必要。另外，在我院之前审理的双方租赁合同纠纷各案中，被告陶大省、陈启兴、陈思来均认为租赁期限至2015年9月底，本院及温州市中级人民法院的生效判决对此也做了确认，故被告陶大省、陈启兴、陈思来前后自相矛盾的陈述显然与事实不符。因此，双方租赁合同关系的届满时间应认定为2015年9月30日。关于焦点三，本院认为，诉讼时效制度的立法本意是为了督促债权人及时行使债权，以保证交易秩序的顺畅。虽然双方签订的《泰安商城店铺租赁合同》中明确约定“租金每年8月1日前付清”，但事实上，原告等泰安商城各户主与五被告针对第四期租赁期限的争议反复交涉，纠纷不断，并发生多次诉讼，被告陶大省、陈启兴、陈思来以诉讼时效来对抗其应履行的债务义务，不仅罔顾生活及交易常识，也有违设立诉讼时效制度的初衷，本院不予采信。另外，关于本案中第四期租金数额的认定问题。我院于2013年12月19日委托温州方盛房地产估价事务所有限公司针对涉案商铺在合同第四期（租赁期间从2012年10月1日至2015年9月29日）平均每间年租金为26434元的认定，客观、真实，且符合双方之间租赁合同的约定。结合双方租赁协议中关于“第四期租金按市场价优惠”的约定，酌定本案中双方租赁关系的2012年10月1日至2014年9月29日的租金为每间每年20000元。原告共有三间店铺出租予被告，故被告应支付上述期间的租金为1（间）×2（年）×20000（元）=40000（元）。五被告未按约定期限向原告支付租金，应承担违约责任。原告要求被告赔偿利息损失，合理、合法，予以支持。综上所述，被告至今未向原告支付涉案商铺2012年10月1日至2014年9月29日的租金，事实清楚。现原告要求五被告支付该期间的租金并赔偿损失，理由正当，予以支持。被告潘永森、王哲俭主张其租金支付义务已转由被告陶大省、陈启兴、陈思来承担，系五被告做为承租人内部之间的权利、义务转移，不能对抗原告向五被告要求租金的请求。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十九条、第六十条、第六十一条、第一百零七条、第二百二十六条的规定，判决如下：陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭于本判决生效后十日内支付潘钦隆租金共计40000元，并赔偿利息损失（其中20000元自2013年8月2日起算，另20000元自2014年8月2日起算，均按银行同期贷款利率计息至本判决确定还款之日止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，由陈启兴、陈思来、陶大省、潘永森、王哲俭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省温州市中级人民法院。在递交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费800元（具体金额由温州市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇至浙江省省级财政专户结算分户，开户行：农行温州市分行，帐号：192999010400031950013，逾期不交按自动撤回上诉处理。审 判 长  吴圣东人民陪审员  陈晓影人民陪审员  林微微二〇一四年十二月二十二日书 记 员  郑丽娜相关法律条文链接：1、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第六十一条合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。附件：苍南县人民法院民事裁判后续释明一、对不具有强制执行内容的裁判文书：1、裁判文书系确权判决的，确认的权利自判决生效时即具有法律效力，无需申请本院强制执行；2、裁判文书系撤销或解除合同判决的，无需申请执行即具有法律效力，合同撤销或解除后相关财产权益纠纷未一并处理的，可另行起诉；3、裁判文书准予离婚判决的，双方当事人在判决正式生效前不得与他人另行结婚；二、对具有强制执行内容的裁判文书：4、负有义务的一方当事人可在判决确定的履行期限内将应履行的款项汇至苍南县人民法院执行款专户，开户行：苍南县农村合作银行营业部，帐号：20×××37，并注明案号和汇款人；5、负有义务的一方当事人拒不履行或迟延履行裁判文书主文确定内容的，享有权利的另一方当事人应当在判决确定的义务履行之日起二年内向本院申请执行；申请执行的应提交强制执行申请书、申请人身份证明、裁判文书及生效证明（由原案件经办人出具）。三、对裁判文书内容不能完全理解或有误解等情况的，可向经办法官咨询，由经办法官负责解答释疑。四、本院作出裁判后，各方当事人有和解意愿的，可自行和解或在执行程序中申请法院执行和解。