浙江省杭州市江干区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭江笕民初字第317号原告陈玉玲。被告董晓萍。委托代理人万奕庆。原告陈玉玲为与被告董晓萍房屋租赁合同纠纷一案，于2014年7月14日向本院起诉。本院受理后，依法由代理审判员韩涛独任审判，于2014年8月25日、9月24日、10月17日公开开庭进行了审理。原告陈玉玲、被告董晓萍委托代理人万奕庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈玉玲诉称，原被告双方于2012年8月2日通过居间方杭州世仑房地产经纪有限公司签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租上东臻品11幢1单元1204室房屋，租赁期限为2012年8月2日至2015年8月1日，月租金为人民币800元，租金按6个月为一期支付，房屋租赁押金为人民币1800元，能耗费由原告直接在支付租金时缴纳给被告，由被告支付给物业管理单位。前述《房屋租赁合同》签订后，原告依约向被告支付了房屋租金押金1800元，租金、物业管理费、能耗费已按约定缴纳至2014年8月1日。同时，因被告出租的房屋系毛坯房，无法居住，原告经被告同意后对房屋进行了简单装修，共计花费装修费10000多元，其中有票据的费用为人民币5000元。原告刚承租房屋时，被告未将房屋门禁卡交付给原告，直至2012年12月16日才将门禁卡交付原告，造成原告无法进入小区和租住的房屋；同时，被告未按约定按期向物业管理公司缴纳物业费、能耗费，给原告居住带来巨大不利影响，2014年5月23日，被告未经原告同意，单方面进入原告租住的房屋，换掉锁芯，造成原告无法进入租住的房屋；2014年5月31日，被告将原告租住房内的生活用品强行搬离，放在一楼大厅，实质上违反了《房屋租赁合同》的约定。故诉至法院，诉讼请求：1、立即解除原被告双方于2012年8月2日签订的《房屋租赁合同》；2、被告立即退还原告已支付的房屋租金、物业管理费用共计人民币2320元（2014年5月23日—2014年8月2日）；3、被告立即退还原告已支付的房屋租赁押金人民币1800元；4、被告立即向原告支付房屋装修、添附补偿费5000元（原告于2014年10月17日庭审中增加将该项诉讼请求增至7300元）；5、被告赔偿因其强行腾退房屋造成的原告实际损失1800元（其中，dvd播放器1000元、惠而普新空调修理费800元）；6、赔偿因被告未交付门禁卡导致原告无法入住租房内的耗能费、物业费、房租费共3977元（从2012年8月2日至2012年12月16日）；7、赔偿原告更换锁心费损失人民币300元；8、赔偿清洁费人民币500元；9、赔偿因2014年5月23日被告更换锁芯，导致原告无法工作损失1115元；10、赔偿损坏的桌子、丢失的衣服、果盆、过碟、茶杯（两只），共计价值2000元；11、判令被告承担本案一切诉讼费用。被告董晓萍辩称，1、涉案合同已由双方书面解除。2、房屋腾退时间是2014年5月31日，被告认为如需退还租金，应以房屋收回次日2014年6月1日起计算。3、双方签订的租赁合同中的第六条第四款载明未经得书面同意不得对房屋进行装修、添附。而原告未经被告同意擅自进行装修、添附。根据被告提供的证明已经能清晰反映出原告违约转租的事实以及违约拒不按时腾退的事实。涉案房屋内原告自行安装的装修、添附物品，是因为原告到期拒不拆走的情况下，被告才安排拆卸的，由此产生的拆迁办理费用应当由原告承担。4、就原告诉讼请求5中的相应损失不存在被告方强行收回，是双方签订租赁合同解除协议，被告到期后合理收回房屋，在收回房屋中也不存在对物品造成损失；对诉讼请求6，2012年8月小区是可以自由出入的，被告也不知道需要提供门禁卡，且已经向原告提供了房门钥匙，原告在这段时间内，是在该房屋内自由居住的。而且当原告提出需要门禁卡，被告有及时交付；对诉讼请求7，不存在被告偷偷进入涉案房屋的情形，原告自行更换锁芯，该费用由原告自行承担，与被告无关；对诉讼请求8，双方签订租赁合同时，原告对承租房屋内情况已有了解，因清洁卫生产生的费用因由原告自行承担，而且合同中没有约定由被告承担房屋清洁费，且500元的卫生费标准无法进行核实；对诉讼请求9，与本案无关，资料费及住宿费看不出与本案任何关联性，原告到期拒不腾退所产生的损失应由其自行承担；对诉讼请求10，不存在事实依据，也不存在损坏的情形。5、双方之间的租赁合同均应当遵照履行，原告屡次违约应当承担相应的法律责任。原告存在违约转租情形，被告认为，被告为收回房屋进行换锁所花费费用300元，拆除空调费用260元，原告将涉案房屋违约转租于他人所得收益1500元，为收回房屋花费交通费共计400元，为原告垫付水费53.7元，电费43.04元，原告超期占用房屋应支付超期占用费468元（26元／天＊9天＊2倍），共计3024元应抵扣原告诉请。被告认为，原告的诉讼请求缺乏法律依据，原告诸多违约事实客观存在，对被告造成了一定的经济支出，被告需要退换的剩余租金尚不足以支付上述费用。所以被告在抵扣剩余租金后还保留向原告追偿以及要求原告返还留置装修添附物品的权利。原告陈玉玲向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同（原件）一份，证明原被告存在租赁关系的事实。2、租金及物业能耗费收据（原件）一份，证明原告已向被告交纳2012年8月2日至2013年2月1日期限的租金及物业能耗费。3、房屋押金条（原件）一份，证明原告向被告支付押金1800元。4、中国工商银行查询信息申请书（原件）中国工商银行自助终端凭证（原件）、中国工商银行业务回单（原件）各一份，证明原告向被告支付2013年2月2日至2014年8月2日期间租金、物业管理费、能耗费共计17895元。5、材料收据（原件）二份，证明原告为装修涉案房屋花费共计5800元。6、房门定金收据（原件）一份，证明原告为承租房屋装房门支付四个房门的预交定金1500元。7、房东已交物业费凭证发票联（复印件）、收据联（复印件）以及收款收据（复印件）各一份，证明被告已代缴物业费的事实，自2013年1月开始就未交物业费。8、购买惠而普空调发票（原价）及维修证明（原件），证明原告购买空调的事实，该空调后来因被告方擅自拆除造成损害，要求被告赔偿相应损失。9、发票联（原件）一份、照片（复印件）一张，证明因原告方擅自收回房屋，造成原告dvd播放器坏掉支出维修费35元，但该播放器仍无法使用。10、调解委出示纠正证明（原件）一份（一页），证明原告和房客不存在矛盾。11、番茄房地产经纪有限公司补充情况说明（原件）一份，证明被告强行解除租赁合同，并强行要原告在解除合同协议承诺书上签字。12、移动通信记录（打印件）一组，证明被告没有通知原告解除合同。13、打扫卫生发票（原件）一份，证明当初因租赁房屋打扫卫生花费500元。14、住宿费（原件）、买资料发票（原件）各一份，证明被告强行收回房屋给原告造成的损失。15、换锁芯发票（原件）一份，证明被告强行收回房屋给原告造成的损失。被告董晓萍对上述证据质证后，对证据1真实性、合法性无异议，关联性有异议，根据房屋租赁合同中第六条第四款明确是不能对房屋装修、添附，也不能转租，如果装修、添附不拆除视为赠予，第七条第二款规定，留置物品视为放弃，由被告处置。第六条第七款也规定房屋不能转租，否则被告可以单方面解除合同。第八条写明如原告方违约，对房屋装修添附无偿赠与给被告；对证据2收条三性均无异议，确实收到该款项；对证据3房屋押金条三性均无异议；对证据4真实性、合法性无异议，仅能证明原告向被告支付了上述凭证中记载的款项，原告确实没有拖欠过租金；对证据5三性均有异议，该装修系原告自主行为，无需被告承担费用，证明原告未经被告同意擅自装修违约，两份收据并非正规发票，三性均有异议，其中2800元的收据有修改迹象，按票面记载共计为800元，落款处总计2800元是明显修改过的；对证据6三性均有异议，该装修系原告自主行为，无需被告承担费用，证明原告未经被告同意擅自装修违约，两份收据并非正规发票；对证据7，该证据虽系复印件，真实性、合法性无异议，关联性有异议，仅能证明2012年8月2日至2013年1月12日期间，被告缴纳了物业费、能耗费，但无法推算出被告之后没有缴纳物业费；证据8购买惠而普空调发票真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明原告购买了该空调，但无法证明空调安装在哪里，被告认为与本案无关。维修证明三性均有异议，证明系手写，并没有维修单位正规发票，而且维修行为系原告自主行为，不能证明与被告拆装电器存在因果关系。电器是否损坏也无鉴定证明电器故障系被告拆装引起；证据9发票真实性、合法性无异议，关联性有异议，系原告自主维修家电的行为，与被告无关，照片三性均有异议；证据10真实性、合法性无异议，但是这份调解协议只是对日期作了修正，对于原告方擅自在倒数第二行中添加的文字，人民调解委员会并未予以确认，不能证明原告欲证明对象，日期的错误不影响该情况说明中打印部分的文字反映的事实；证据11三性均有异议，该份材料明细可以看出打印部分的文字是原告自主制作，番茄房地产公司只是补充说明了上述情况说明应当由见证的员工进行核实，番茄房地产公司未对该情况说明上的内容进行确认；证据12三性均有异议，未加盖公章，不能证明原告的证明对象，也不能证明与本案关联性；证据13三性均有异议，只是收据并非正规发票，对于房屋的卫生保洁是原告为了居住更加舒适的自主采取行为，不应由被告承担相应费用；证据14住宿费发票真实性、合法性无异议，关联性有异议，只能证明原告方支付了住宿费。并不能证明是由于被告行为导致原告需要住宿酒店，且该发票载明是2014年5月23日至2014年6月1日的住宿费用，根据双方协议约定，2014年5月23日已经解除租赁合同并且应当腾退房屋，此后原告的住宿费用与被告无关。资料发票真实性、合法性无异议，关联性有异议，原告购书系其自主行为，与被告无关，与本案无关联性；证据15三性均有异议，非正规发票，且未加盖公章。该收款收据载明的内容是配钥匙和安装防盗门锁，这些费用是原告在承租房屋期间为自身安全产生的费用，不应当由被告承担。本院认为，就证据1-4，原、被告对上述证据真实性均无异议，故本院予以认定；证据7虽系复印件，但被告对该证据真实性无异议，故本院对该证据真实性予以认定；证据5、6、8维修证明、证据9照片、11、12、13、15真实性无法核实，故本院不予认定；证据8购买惠而普空调发票、证据9发票联、14系原件，故本院对上述证据真实性予以认定；证据10能够证明因原告陈玉玲将部分涉案房屋转租黄芳、刘荣，以及2014年5月10日原告陈玉玲与黄芳、刘荣因生活作息等问题发生纠纷并由大唐苑社区调解的事实。被告董晓萍向本院提交了以下证据：1、门牌证（原件）和购房发票（原件）各一份，证明被告系出租房屋房东的事实。2、房屋租赁合同（原件）一份，证明双方存在租赁关系约定不能转租并确定违约责任的事实。3、短信内容（当庭提交手机核实，手机已归还被告）、短信详单（原件）各一份，证明原告存在转租等违约情形后被告多次与其沟通处理的事实。4、解除合同协议（原件）、承诺书（原件）各一份，证明双方协议解除合同原告承诺办理约定费用处理事宜的事实。5、缴费凭证（原件）一份，证明被告缴纳水费的事实。6、开锁单（原件）二份和收条（原件）一份，证明因原告拒不配合履行协议被告收回房屋产生的费用。7、情况说明（原件）四份及公司名称变更登记（原件）一份，证明原告违约并拒不履行解除协议义务，被告在多方见证下合理收回房屋的事实。8、协议书（出具给黄芳，原件）和收条（出具给刘荣原件）各一份，证明原告违约高价转租，存在不当收益。9、光盘（刻录件）一份、照片（打印件）一组（24张），证明被告是在多方见证下收回房屋，而且没有损害房内物品。原告陈玉玲对上述证据质证后，对证据1、2三性均无异议；证据3真实性有异议，合法性、关联性无异议，2014年5月23日收到中介短信说被告让原告半小时内去屋里取东西，但是没有收到房东短信；证据4三性均有异议，该份协议是被告强行要求原告签订；证据5三性均无异议；证据6真实性无异议，关联性有异议，是被告强行开锁并拆除空调，该费用不应由原告承担，合法性有异议，合同并未到期，解除协议是被告强迫原告签订，被告行为是不合法；证据7物业管理出示的情况说明真实性有异议，该情况说明中物业称不存在东西损毁的情形与事实不符，合法性、关联性无异议。人民调解委员会出具的情况说明两份真实性、合法性、关联性有异议，该证据内容时间不属实，应以原告提供的证据为准。内容未经核实，人民调解委员会并未通知原告进行调解。中介出具的情况说明真实性、关联性无异议，合法性有异议，被告腾房时并未通知原告。公司名称变更登记三性均无异议；证据8真实性无异议，协议书（出具给黄芳）和收条（出具给刘荣）是原告所写，合法性无异议，关联性有异议，不能证明原告转租房屋，因为原告也里面共同居住；证据9三性均有异议，原告物品确实丢失损坏了。本院认为，就证据1、2、5、证据7公司名称变更登记，原、被告对上述证据均无异议，故本院予以认定；对证据3、4，原告虽提出异议但未提交足以反驳的相反证据，故本院对上述予以认定；证据6、8，原告对真实性无异议，故本院对上述证据真实性予以认定；证据7上东臻品公寓物业服务中心出具情况说明与杭州番茄房地产经纪有限公司出具说明及证据9互相佐证，故本院予以认定，证据7大唐苑社区人民调解委员会出具关于2014年4月23日原告陈玉玲与黄芳、刘荣发生争议的情况说明，应以原告陈玉玲提供证据10为准，就证据7大唐苑社区人民调解委员会出具另一份情况说明，能够证明2014年5月23日，原、被告因租房纠纷发生纠纷，社区及丁桥派出所进行调解的事实。综合对于上述证据的认证及原、被告在庭审中的陈述，本院对于本案以下事实依法予以确认：2012年8月2日，董晓萍（甲方）与陈玉玲（乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定：甲方将位于杭州市江干区上东臻品11幢1单元1204室房屋出租给乙方；租赁期限自2012年8月2日至2015年8月1日，月租金为人民币800元，租金按6个月为一期支付，房屋租赁押金为人民币1800元，除合同另有约定外，甲方应于租赁关系消除且乙方将房屋及其附属物品向甲方交割清楚，并付清所有乙方应付费用当日将租赁押金全额无息退还乙方。未经甲方书面同意，乙方不得以租赁押金低付租金等任何费用；租赁期限内，水费、电费、煤气费、电话（通讯）费、电视收视费等房屋使用费由乙方承担，并按单如期缴纳。物业管理费由乙方承担，并按单如期缴纳；甲方应保证该房屋及装修、附属设施、设备处于正常的可使用状态；未经甲方书面同意，乙方不得对该房屋进行装修、添附。经甲方书面同意后，乙方需要对该房屋装修、添附的，装修、添附的图纸和方案须征得甲方同意，租赁期限届满时，甲、乙双方如不续租的，乙方在返还该房屋时有权将房屋的装修、添附拆除，如不拆除，则视为乙方将该装修无偿赠给甲方；租赁期限内，未经甲方书面同意，乙方不得将该房屋全部或者部分转租给第三方，亦不得将其对该房屋享有的承租权转让给第三人，否则，甲方可单方面解除合同，并依据合同第八条追究乙方违约责任；除甲、乙双方续租外，乙方应在租赁期限届满后3日内，将房屋及装修、添附设施、设备在经正常使用后的状态下返还甲方。如有留置任何物品，在未取得甲方的谅解之下，均视为放弃，并由甲方处置；本合同没有特别约定相关责任的，经一方书面催告后仍不履行的，其行为视为根本性违约，守约方有权单方面解除本合同，且违约方须支付守约方违约金，违约金数额为月租金的一倍。若甲方违约，且乙方已按合同约定对该房屋进行装修、添附的，则甲方除需按本条承担违约责任外，还需支付乙方装修、添附补偿费数额以乙方出示的付款凭证为准；若乙方违约，且乙方已按合同约定对该房屋进行装修、添附的，则乙方除需按本条承担违约责任外，乙方对该房屋的装修、添附无偿赠与甲方。2012年12月16日，董晓萍（甲方）与陈玉玲（乙方）签订补充约定：甲方将杭州市江干区上东臻品11幢1单元1204室门禁卡两张交付乙方，待合同到期日乙方交回。2014年3月1日，原告陈玉玲作为出租人向案外人黄芳出具《协议书》一份，言明：“今收到黄芳房屋押金三百五十元整。房费三个月共一千六百五十元整，六个月合同，每月五百五十”，等等。2014年3月24日，原告陈玉玲向案外人刘荣出具《收条》一份，言明：“今收到房租押金伍佰元整，房租费每月五百元，空调、物业费包。半年一付，租期一年，房费先付四个月共计贰仟元整”，等等。2014年4月23日，董晓萍（甲方）与陈玉玲（乙方）签订《解除合同协议》，约定：用乙方原因，现经双方协商，同意订立以下解除合同：1、甲方同意乙方在2014年5月22日以前搬空甲方给甲方；2、水电费、物业费等费用由乙方付清；3、如乙方在商定的时间将房搬空交给甲方，甲方必须将押金退给乙方，如违约押金不退；4、乙方需将甲方交付给乙方的钥匙等归还甲方；5、乙方如在商定的时间内不搬，后果由乙方承担。同日，陈玉玲书面承诺：“合同终止于2014年5月23日，押金不得扣除，水电费我会清结”。因陈玉玲未按约腾退，董晓萍于2014年5月23日对涉案房屋进行换锁、封门，2014年5月31日，董晓萍将涉案房屋腾空。另查明，经原、被告确认，原告陈玉玲已向被告董晓萍支付自2012年8月2日至2014年8月1日房屋租金、物业费共计人民币23860元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》、《解除合同协议》系双方真实意思表示，根据有关法律规定，双方均应依约履行各自义务。双方已于2014年4月23日就解除《房屋租赁合同》达成合意，故原告诉请解除该合同，本院不再重复处理。就原告陈玉玲主张《解除合同协议》系在被告董晓萍胁迫下签订，因无充分证据予以佐证，故本院不予采信。就房屋租金、物业服务费、能耗费返还问题。1、2014年5月23日至2014年5月31日期间的房屋租金、物业服务费、能耗费的返还。因原告陈玉玲未依约于2014年5月22日以前搬离涉案房屋，被告董晓萍为促使陈玉玲腾房将房屋门锁予以更换致使原告陈玉玲无法腾空房屋，考虑到原、被告对此均有责任，考虑到本案实际情况，故本院酌情确定原告主张被告返还该期间房屋租金、物业服务费、能耗费为人民币147元。2、2014年6月1日至2014年8月1日期间的房屋租金、物业服务费、能耗费的返还。考虑到自被告董晓萍腾空房屋后原告陈玉玲即未实际占用涉案房屋中，故对于该期间原告所预缴的房屋租金、物业服务费、能耗费共计人民币2026元被告董晓萍应予返还。就原告主张被告返还2014年8月2日房屋租金、物业服务费、能耗费的诉请，缺乏法律与事实依据，故本院不予支持。就原告陈玉玲主张被告董晓萍退还押金人民币1800元问题。原、被告在《房屋租赁合同》、《解除合同协议》中就押金退还问题作出明确约定，因原告陈玉玲未按约履行腾房义务已属违约，故对于原告该项诉请，本院不予支持。就原告陈玉玲主张被告董晓萍支付房屋装修、添附补偿费的问题。首先，原告陈玉玲于2014年10月17日庭审中将该项诉讼请求增加至7300元的诉讼请求，因其提出时已超过本院所指定的举证期限，故增加部分本院不予处理。其次，就原告陈玉玲主张被告董晓萍支付房屋装修、添附补偿费5000元的问题，根据原、被告庭审陈述及原告陈玉玲于2014年3月1日向案外人黄芳出具《协议书》、于2014年3月24日向案外人刘荣出具《收条》，原告陈玉玲确以350元／月、500元／月的标准，将涉案房屋中的部分房间租与案外人黄芳及刘荣，而杭州市江干区丁桥镇大唐苑社区人民调解委员会出具的《情况说明》亦对上述情况予以证实。依据原、被告签订的《房屋租赁合同》6.7：租赁期限内，未经被告董晓萍书面同意，原告陈玉玲不得将该房屋全部或者部分转租给第三方……否则，被告董晓萍可单方面解除合同。现原告陈玉玲违反合同约定将涉案房屋部分房间租与他人导致《房屋租赁合同》解除，其请求出租人董晓萍赔偿装修、添附补偿费5000元，于法无据，本院不予支持。就原告陈玉玲主张被告董晓萍支付自2012年8月2日至2012年12月16日期间因被告未交付门禁卡导致原告无法入住租房内的房屋租金、耗能费、物业费共3977元问题。根据《房屋租赁合同》补充约定，被告董晓萍应于2012年12月16日将涉案房屋两张门禁卡交付原告陈玉玲，现原告陈玉玲主张被告董晓萍返还门禁卡交付之前房屋租金、耗能费、物业费，缺乏法律与事实依据，故本院不予支持。就原告陈玉玲主张被告董晓萍支付因董晓萍强行腾退房屋造成的财产损失1800元（其中，dvd播放器1000元、惠而普空调修理费800元）、考虑到原告陈玉玲违约在先，且无相关证据印证被告侵害行为的存在及该损害事实与被告行为之间的关联性，故本院不予支持。就原告主张被告赔偿损坏的桌子、丢失的衣服、果盆、过碟、茶杯（两只）共计价值2000元的诉请，因无相应证据予以佐证，故本院不予支持。就原告陈玉玲主张被告董晓萍支付其更换锁心费损失人民币300元、清洁费人民币500元，被告于2014年5月23日更换锁芯，导致原告无法工作损失1150元的诉请，缺乏法律与事实依据，故本院不予支持。就被告董晓萍主张为收回房屋进行换锁所花费费用、拆除空调费用、原告将涉案房屋违约转租于他人所得收益、为收回房屋花费交通费、为原告垫付水电费、原告超期占用房屋应支付超期占用费共计人民币3024元抵扣原告诉请的辩称，因上述费用并非与本案同一法律关系，被告董晓萍可另案主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十八条、第二百二十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、三十四条第二款之规定，判决如下：一、被告董晓萍向原告陈玉玲返还自2014年5月23日至2014年8月1日房屋租金、物业服务费、能耗费共计人民币2173元，于本判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费人民币270元，减半收取人民币135元，由原告陈玉玲承担人民币121元，由被告董晓萍承担人民币14元。（被告董晓萍于本判决生效后三日内付至本院）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币270元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，帐号：12×××68，户名浙江省杭州市中级人民法院）。代理审判员 韩 涛二〇一四年十二月十八日书 记 员 陆莉英