江西省泰和县人民法院民 事 判 决 书（2014）泰民初字第581号原告崔坤花，女，1982年5月26日生，汉族，住重庆市万州区。委托代理人刘建伟，江西西昌律师事务所律师，一般代理。委托代理人罗洁，江西西昌律师事务所律师，一般代理。被告曹武生,男,1988年1月24日生,汉族,江西省吉安县人,住吉安市吉安县。委托代理人郑凤珍，江西西昌律师事务所律师，一般代理。被告曹秋萍，女，1980年4月4日生，汉族，江西省吉安县人，住深圳市龙岗区。原告崔坤花与被告曹武生、曹秋萍租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月22日受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告崔坤花及其委托代理人刘建伟、罗洁，被告曹武生及其委托代理人郑凤珍到庭参加诉讼，被告曹秋萍经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔坤花诉称，2012年10月底被告曹秋萍借用赛特思商业机构的名义进行宣传造势，将其经营的个体工商户“泰和县淘宝女人街”（位于泰和县工农兵大道文化中心大楼一、二楼）的内设商铺对外招租。2012年11月30日，原、被告签订了一份《合同书》，约定：原告承租“泰和县淘宝女人街”内B008号商铺经营服装和鞋；租期为两年；第一年的商铺综合费用即租金为13560元，在双方签订合同时付清，剩下一年的租金必须提前两个月全额支付；签订合同时，原告须向被告支付5000元履约保证金，合同终止后，被告应退回保证金。同日原、被告又签订了一份《补充协议》，协议约定：被告曹秋萍确保“泰和县淘宝女人街”开业率达到90%才开始计算原告的承包金，未达到90%时提前开业不收取承包金。原告认为被告曹秋萍构成根本违约，表现在：一、原告借用他人名义进行造势宣传明显存在欺诈行为；二、“泰和县淘宝女人街”开业率未达到90%；三、被告曹秋萍注销以其名义注册登记的“泰和县淘宝女人街”的行为表明其无意继续履行与原告的签订的合同，且其在未经原告的同意下将合同的权利义务转让给没有管理市场资质的被告曹武生。另被告收取的所谓“装修赞助费”实际上是原告缴纳的进场费，被告收取该费用没有任何法律依据，理应退还给原告。故原告起诉至法院要求判令：1、原、被告解除租赁合同；2、被告返还原告支付的2013年的商铺综合费用（租金）13560元；3、被告返还原告支付的进场费15000元及履约保证金5000元；4本案诉讼费由被告负担。被告曹武生辩称，一、被告曹武生没有任何违约行为，相反是原告违约，拖欠租金，请求依法驳回原告的所有诉讼请求。理由如下：1、根据原、被告签订的合同约定，商铺承包期自2013年元月1日起算，以被告经营商场开业时间为准。后被告为体谅原告，自愿给予原告优惠而承诺90%以上商铺集体开业才开始计算原告应缴纳的承包金。被告开业时完全超过90%的开业率。原告诉称被告的有些店铺系被告挂上衣服请员工销售，既不符合事实，也不能作为其要求退回租金的理由。2、根据合同约定，2013年10月份原告应缴纳2014年度的租金，但是原告拖欠两个多月后至2014年元月中旬仍不缴纳租金，严重影响被告的利益，被告不得不对未缴纳租金的商铺采取短时间断电行为。被告短时间断电后仍恢复了用电，然而原告至今未缴纳2014年度的租金。3、被告有权对商场进行管理，包括招租。原告诉称被告迫不及待对外招租，并对商场格局进行大规模更改，影响原告的正常营业不符合事实，也不能成为其要求解除合同的理由。在合同期限内，原告单方要求解除合同的，被告有权不予返还合同履约金。二、原、被告之间签订的合同约定了缴纳“装修赞助费”并不违反法律强制性规定，系合法有效的约定。另原告只缴纳了2013年度的承包金综合服务管理杂费（即租金），根据合同约定，“第二年度的租金应提前两个月缴纳，原告每逾期一天应缴纳滞纳金为应缴金额的5%”，即2013年10月份原告应缴纳2014度租金，原告拖欠至今未缴纳且原告尚在经营店铺。故在原、被告间租赁合同未到期也未依法解除的情况下，原告应按照合同约定支付相关款项并按合同约定承担违约责任。被告曹秋萍未到庭，其提交书面答辩状辩称，1、被告曹秋萍不是本案适格被告，请依法驳回原告对被告曹秋萍的起诉。被告曹秋萍系自然人且其经营的“泰和县淘宝女人街”系个体工商户，原告依据《民法通则》第四十四条，即“企业法人分立、合并或者有其他重要事项变更，应当向登记机关办理登记并公告。企业法人分立、合并，它的权利和义务由变更后的法人享有和承担”申请追加曹秋萍为本案被告无法律依据。被告曹秋萍因身体原因不想经营而注销了“泰和县淘宝女人街”，被告曹秋萍与原告所签订的租赁合同相关的权利义务也随之终止，该权利义务应当由现经营人享有和承担。2、2013年元旦商铺开张，所开张的商铺比率完全超过所有商铺的90%，有开业当天的视频资料、被告与承租户签订的合同及收款收据等证据为依据。原告提出未达到90%的商铺开业，无事实和法律依据。原告与被告曹秋萍签订的租赁合同约定了缴纳“装修赞助费”，不违反法律的强制性规定，系合法有效的约定，原告既然与被告曹秋萍签订了合同，就表示原告同意并且按照合同约定履行缴纳相关费用。原告崔坤花为支持其主张的事实向法庭提交了以下证据：1、原告的身份证复印件一份，证明原告的身份情况；2、“泰和县淘宝女人街”个体工商户登记信息两份及开业登记审核表一份，证明在未告知原告的情况下被告曹秋萍注销其经营的个体工商户“泰和县淘宝女人街”并由被告曹武生重新注册“泰和县淘宝女人街”的行为构成根本违约；3、赛特思商业机构网页图片、宣传画页、宣传单及店铺平面图各一份，证明“泰和县淘宝女人街”是以赛特思商业机构名义对外招租及2014年1月1日宣传引入肯德基，并要求调整原告商铺位置，存在欺诈行为并构成违约；4、原告与“泰和县淘宝女人街”签订的承包经营合同一份，证明原、被告签订的承包经营合同实质上是租赁合同；5、罗彩霞、李娜、肖秋谨分别于2013年3月18日、7月20日、8月9日与“泰和县淘宝女人街”签订的承包经营合同各一份，证明被告收取的装修赞助费实际上是进场费，合同上并未约定，系原告签订合同后被告强行要求原告缴纳的费用；6、原告及罗彩霞、李娜、肖秋谨缴纳的履约保证金、装修赞助费票据各一份，证明开业后进驻“泰和县淘宝女人街”的罗彩霞等人缴纳的装修赞助费都是1万元，少于原告等人缴纳的装修赞助费，说明被告收取的所谓“装修赞助费”本质上是进场费；7、谢惠茹与“泰和县淘宝女人街”签订的《泰和县淘宝女人街商户装修协议书》，证明原告系自行装修，被告没有收取装修赞助费的理由；8、淘宝女人街补充协议书，证明“泰和县淘宝女人街”承诺确保达到90%商铺集体开业才开始计算商户租金的事实；9、“泰和县淘宝女人街”一、二楼空铺照片24张、开张后入驻照片20张、开张时入驻仍在经营的照片32张、开张时入驻现已停业的照片63张，证明“泰和县淘宝女人街”开业率未达到90%，被告不应当收取原告2013年的租金；10、“泰和县淘宝女人街”一楼A052、A055、A056、A058商铺照片、收据、2013年10月、11月、12月、2月、和3月代收费明细单各一份，证明“泰和县淘宝女人街”的A052、A055、A056、A058、A017是空铺,其中A052、A055、A056、A058商铺在2014年前已全部撤柜,无人经营的事实；11、“泰和县淘宝女人街”断电照片5张及被告曹武生用招商广告布条封掉“泰和县淘宝女人街”二楼商铺的照片2张，证明被告对未缴纳2014年度租金的所有商铺进行断电及2014年春节后用招商布条封掉二楼部分商铺，导致这些商铺损失巨大的事实；12、“泰和县淘宝女人街”办公室锁门的照片4张、A065商铺内衣服丢失照片1张及商铺降价处理衣服的照片12张，证明2014年3月2日A065号商铺丢失多件衣服及“泰和县淘宝女人街”无人上班的事实；13、受案登记表、询问笔录、领条，录音、视频资料、对话记录及联名信各一份，证明商户与“泰和县淘宝女人街”因纠纷发生冲突，多次沟通协商未果上访的事实。经当庭质证，被告曹武生质证后认为：第1、2组证据真实性无异议，第2组证据关联性有异议，认为合同一直在履行，不存在根本违约的事实。第3组证据的真实性无异议，关联性有异议，认为宣传单不存在欺诈行为。第4、5、6、7组证据真实性无异议，关联性有异议，认为第7组证据系商户的额外装修，与本案不具有关联性。第8组证据无异议。第9、10、11组证据真实性无异议，关联性有异议，并不能证明原告要证明的内容，认为开业率已达到90%。第12组证据真实性及关联性均有异议。第13组证据对其中澄江派出所出具的材料无异议，该组证据中其他证据的真实性、关联性均有异议。被告曹武生为支持其主张的事实向法庭提交了以下证据：1、身份证复印件及个体信息复印件各一份，证明被告曹武生的身份信息及诉讼主体资格；2、光盘一张及130份合同书、收款收据，证明开业率达到90%以上的事实；3、与原告签订的合同书及商铺综合费用收据各一份，证明根据合同约定，反诉被告应提前2个月缴纳第二年度的承包金，被告未按合同约定缴纳2014的承包金。经当庭质证，原告崔坤花质证后认为:第1组证据真实性无异议，关联性有异议，认为被告曹武生并未与原告签订合同，曹武生不是本案适格的诉讼主体，其反诉请求亦不应支持。第2组证据真实性及关联性均有异议，认为光盘不能反映开业率达到90%且其中部分商铺系被告自己挂衣服充数；合同书中有9份无商户的身份信息，亦无身份证复印件，有身份证复印件的部分商户系被告的亲属,且无法核对合同书的真实性；票据系收据不是税务凭证；故不能证明被告“泰和县淘宝女人街”开业率商铺达到90%以上。第3组证据与原告提交的一致，对其真实性无异议。被告曹秋萍未向法庭提交证据材料。经审查，对当事人提供的证据分析如下：原告崔坤花提交的第1-11组证据，被告曹武生对其真实性无异议，本院对该11组证据的真实性予以采信。原告崔坤花提交的第12组证据，被告曹武生提出异议，原告未提供相关证据予以佐证，本院对该组证据不予采信。原告崔坤花提交的第13组证据，庭审中被告曹武生认可原、被告因合同纠纷多次沟通协商未果的事实，本院对该事实予以确认。被告曹武生提交的第1、3组证据，原告对其真实性无异议，具有真实性、合法性，且与本案具有关联性，本院对该2组证据予以采信。被告曹武生提交的第2组证据，原告提出异议，但其未提供充分的证据予以推翻，故本院对该证据予以采信。综上所述，本院对以下法律事实予以确认：2012年11月2日，被告曹秋萍成立个体工商户“泰和县淘宝女人街”，经营范围及方式为“小商品市场管理服务”，从业人员有三人，其中包括被告曹武生。2012年10月份“泰和县淘宝女人街”借用赛特思商业机构的名义进行宣传对外招租。2012年11月30日，原告崔坤花（乙方）与被告曹秋萍(甲方)以“泰和县淘宝女人街”的名义签订了淘宝女人街承包经营合同、消防防火安全责任书、淘宝女人街经营管理条例认可书、对社会稳定及商场良性经营承诺书各一份，合同约定：乙方承包甲方B008号商铺经营服装和鞋，承包期定为24个月（2013年元月1日起至2014年12月31日止）；签订合同时，乙方一次性向甲方支付承包期内2013年元月1日起至2013年12月31日承包金、综合服务管理费等年杂费，承包期内2014年元月1日起至2014年12月31日的承包金、综合服务管理费等年杂费需提前两个月全额支付，甲方制定、监督商场的商户经营行为和实施经营管理条例，对整个商城进行运营管理；乙方拖欠承包金、管理费、水电等所有费用的，每逾期一天，甲方按当次应付费用总额的5%收取滞纳金，拖欠费用达到十五天仍未足额缴纳费用，将视乙方无意继续履行本合同，合同终止。乙方在合同期内单方要求解除合同的，甲方有权不予返还合同履约金，所收承包金、综合服务管理费等年杂费不予返还。甲乙双方同意，合同从2012年11月30日起生效。2012年12月14日，甲乙双方签订了泰和县淘宝女人街补充协议，约定：合同期为两年的商户，合同期内未将商铺转承包、转让或转租给第三方，期满后乙方自动放弃续约优先权终止合作且付清合同期应付款后，自愿将商铺交返给甲方，甲方同意乙方所交装修赞助费不计息退返50%。合同期内经甲方同意并办理提前终止合同转承包、转让、转租手续的商户，则装修赞助费不予返还。为保证开业一炮打响，甲方确保90%商铺集体开业才开始计算乙方承包金，未满90%时乙方提前开业不收取承包金。2012年11月27日，原告缴纳了履约保证金5000元,2012年11月30日，原告缴纳了2013年商铺综合费用13560元、装修赞助费15000元。2013年被告曹秋萍注销了“泰和县淘宝女人街”个体工商户，将与原告签订的合同的权利义务一并转让给被告曹武生，2013年7月17日曹武生重新注册成立了个体工商户“泰和县淘宝女人街”，其经营范围及方式为“小商品经营批发零售”。2014年初曹武生因商户未缴纳2014年的承包金、综合服务管理费而对商户经营的商铺采取了停电措施，后恢复供电。本院认为，曹秋萍以个体工商户“泰和县淘宝女人街”的名义与原告签订的淘宝女人街承包经营合同、消防防火安全责任书、淘宝女人街经营管理条例认可书、对社会稳定及商场良性经营承诺书系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，当属有效，当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。曹秋萍未经原告同意，擅自注销该个体工商户，并将与原告签订合同的权利义务转让给曹武生。虽然曹武生辩称系债权的转让，且已经告知了部分商户，但结合合同内容分析，不仅仅涉及债权，亦有义务，即对商场的管理，且曹武生注册的“泰和县淘宝女人街”经营范围不含有市场管理这一重要义务，曹秋萍及曹武生均未提交证据证明该转让行为获得原告同意。因此，曹秋萍之行为构成重大违约，原告要求解除合同并返还履约保证金，符合法律规定，本院予以支持。原告向被告缴纳的15000元装修赞助费，系为原告合同期限内可享用“泰和县淘宝女人街”公共的装修，期限为24个月，自2013年元月计算至原告起诉之时止（2014年5月）共计17个月，按月摊算，结合原告已经缴纳的15000元，被告曹秋萍尚应退还4375元装修赞助费[15000元/24×(24-17)]给原告。原告主张“泰和县淘宝女人街”开业率未达到90%被告应退还2013年的承包金，其提供的证据不足以证实，另原告2013年已实际承租“泰和县淘宝女人街”的商铺并进行经营活动，承包金已于签订合同时交付给被告曹秋萍，根据公平等价有偿原则，2013年的承包金不予以返还。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第九十一条，《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十四条、第八十八条、第八十九条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告崔坤花与被告曹秋萍2012年11月30日签订的淘宝女人街承包经营合同、消防防火安全责任书、淘宝女人街经营管理条例认可书、对社会稳定及商场良性经营承诺书及2012年12月14日签订的泰和县淘宝女人街补充协议，解除原告崔坤花与被告曹武生形成的租赁关系；二、被告曹秋萍于本判决生效之日起十日内返还原告崔坤花履约保证金5000元；三、被告曹秋萍于本判决生效之日起十日内返还原告崔坤花装修赞助费4375元；四、驳回原告崔坤花的其他诉讼请求。本案诉讼费978元由原告崔坤花负担293元，由被告曹秋萍负担685元。当事人一方未在规定期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行，由此发生的费用，由不履行义务的当事人承担。被告未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，按对方当事人的人数向本院递交上诉状及副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  钟建华审 判 员  刘玉珍人民陪审员  胡亦军二〇一四年十二月十日书 记 员  叶斌彬