北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第15856号上诉人（原审原告、反诉被告）北京龙源顺景房地产开发有限公司，住所地北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路甲3号。法定代表人郑曼夏，总经理。委托代理人郭珊珊，女，1982年9月2日出生。被上诉人（原审被告、反诉原告）承铁忠，男，1968年1月9日出生。委托代理人宋岩，女，1983年4月17日出生。上诉人北京龙源顺景房地产开发有限公司（以下简称龙源顺景公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服北京市通州区人民法院（2014）通民初字第7816号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。2014年4月，龙源顺景公司诉至原审法院称：2012年7月26日，我公司与承铁忠签订《北京市商品房预售合同》，承铁忠向我公司购买通州区××4号房屋。预售合同约定房屋总价款为1257683元，承铁忠于2012年6月30日前缴付总房款的30.03%（扣除已交纳的20000元定金后为357683元）作为首期房款，剩余房款880000元以承铁忠向银行申请商品房担保贷款的方式支付。预售合同签订后承铁忠并未按约定切实履行自身义务，存在违约行为。首期房款357683元部分，承铁忠本应于2012年6月30日前缴付而逾期至同年的7月26日交纳。依据合同约定，银行贷款880000元部分，在我公司已于2013年12月18日发函告知承铁忠办理银行担保贷款手续的情况下，截至我公司起诉之日仍未缴付这部分房款。依据合同约定，我公司有权解除合同并要求承铁忠支付违约金。现要求判决解除双方签订的《北京市商品房预售合同》，承铁忠协助我公司办理涉案房屋网签备案撤销手续，支付我公司违约金125768.3元，并承担诉讼费用。承铁忠辩称：不同意龙源顺景公司的诉讼请求，不同意解除合同，不同意撤销网签备案手续。因为我没有违约行为，我也不同意支付违约金及诉讼费用。龙源顺景公司所述与事实不符，其签订合同及合同的各项履行程序都是按龙源顺景公司要求进行的，从支付首付款开始到现在银行贷款手续通过等待放款，整个履行过程中我不存在任何违约行为，请驳回其诉讼请求。现提出反诉，要求继续履行双方于2012年7月26日签订的《北京市商品房预售合同》，龙源顺景公司将××4室交付给我，并承担案件诉讼费用。针对承铁忠的反诉请求，龙源顺景公司辩称：不同意承铁忠的反诉请求，理由同本诉的事实和理由。按照合同约定，承铁忠应在签署合同前向银行提交全部资料，签订合同时间是2012年7月26日，但是根据上次开庭时承铁忠陈述是2013年4月份开始提交资料。即使承铁忠所称2013年4月提交资料的时间是真实的，其也已违约。我公司没有催促承铁忠提交按揭资料的义务，2012年10月10日，我公司曾发函承铁忠，要求其尽快办理按揭手续，快递地址是合同约定的地址。按照合同关于送达的约定，书面通知买受人地址为外省市的自发出之日起第5日即视为送达。2012年9月，涉案所在房屋已经竣备，与承铁忠同楼栋的其他业主向渤海银行贷款的，银行自2012年11月15日甚至更早已开始放贷。承铁忠向银行申请贷款被拒绝并非我公司原因，而是承铁忠用假户口被银行查出来才被拒绝。承铁忠称被拘留不能办理贷款不构成不及时提交按揭资料的正当理由，被拘留前本来就是承铁忠迟延履行合同造成的，不属于不可抗力。综上，我公司享有单方解除权，但是从我公司向法院提交起诉书时我公司已经行使了解除权，现要求法院予以确认，因为我方需撤销备案。原审法院经审理查明：2012年7月26日，承铁忠（买受人）与龙源顺景公司（出卖人）签订了合同，约定承铁忠购买龙源顺景公司开发建设的位于通州区××4室一套，房屋预测建筑面积为98.93平方米，其中套内建筑面积为72.32平方米，按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米17390.53元，房款共1257683元。合同第六条付款方式及期限约定，买受人承铁忠采用商业贷款方式支付房款，首期支付购房总价款的30.03%，其余价款可以向农业银行借款支付，具体付款方式及期限的约定见附件五。合同附件五第3条商业贷款约定：（1）于2012年6月30日前与出卖人签订商品房预售合同并同时向出卖人缴付总房款的30.03%作为首期房款，即377683元（含20000元定金），买受人未按以上约定付款的，视为违约，出卖人有权解除买卖合同，并没收定金。（4）买受人应在签署商品房预售合同前向银行或其指定机构提交申请商品房担保贷款所需的全部资料，并签署相关的法律文件和缴纳相关费用。在提供上述资料后，经银行审核需要补充资料的，或因信贷政策有变化，仍需补充首期房款和其他资料的，买受人应在银行或其指定机构发出通知后5日内补齐。未按时提交商品房担保贷款所需的资料、签署相关文件或未按时补充首期房款及提交银行需要的资料的，应自上述规定期限届满之日起至实际补充首期房款及提交申请贷款所需全部资料并办完相关手续之日止，每日向出卖人支付贷款额千分之二的违约金，逾期超过10日的，出卖人有权解除商品房预售合同。出卖人应解除商品房预售合同的，买受人向出卖人支付商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。（5）在签订商品房预售合同后，出卖人通知买受人办理商品房担保贷款手续之日起60天内，买受人申请的银行商品房担保贷款仍然未能到达出卖人帐户的，视为买受人不能取得银行的商品房担保贷款。买受人应自期满之日起15天内付清全部房款，逾期未付清的，每逾期1日，买受人须按应付款总额的万分之四向出卖人支付违约金，且出卖人有权解除商品房预售合同，出卖人解除商品房预售合同的，出卖人可收取商品房预售合同约定总房价款的10%作为违约金。合同附件十第十六条约定买受人通讯地址以预售合同载明的地址为准，如买受人地址变更，应以书面形式通知出卖人。预售合同及本协议中的通知应采用挂号信或特快专递方式。以挂号信或特快专递方式的，到达日期以买受人签收日期为准，如无签收，则买受人通讯地址为本市的，自书面通知发出之日起第3日即视为送达，买受人通讯地址为外省市的，自书面通知发出之日起第5日即视为到达，买受人通讯地址为其他国家和地区的，自书面通知发出之日起第10日即视为到达。在原审法院庭审中，龙源顺景公司诉称承铁忠未按时交纳首付款及办理银行贷款手续，故应依据合同规定解除双方签订的合同，由承铁忠承担总房款10%的违约金。承铁忠对此不予认可，辩称一直按照龙源顺景公司的要求交付首付款并办理银行贷款手续，不存在违约行为，且现已通过交通银行贷款审批，正等待银行放款。龙源顺景公司提交2012年10月10日及2013年12月18日特快专递邮件详情单，证明其曾两次通知承铁忠办理按揭相关手续，并附有2013年12月18日邮寄通知一份。该通知显示，龙源顺景公司通知承铁忠于2013年12月25日前按照贷款银行要求，将所有贷款资提供齐全，办理完毕商品房贷款手续，通过银行审批，若申请付款方式由按揭转为一次性付款，请于2013年12月25日前全款付清，同时保留追究违约责任的权利。承铁忠对此不予认可，辩称并未收到上述通知。承铁忠要求继续履行合同，并同意全款支付剩余购房款。龙源顺景公司认可如在2013年12月25日前承铁忠支付全部购房款，其公司是可以交付房屋的。在原审法院审理过程中，承办法官前往交通银行东三环支行对为承铁忠办理贷款的客户经理李萌进行询问，李萌表示承铁忠于2013年12月向交通银行申请银行贷款，审批手续已经完成，但龙源顺景公司通知不予放款。另查，2013年9月13日承铁忠犯危险驾驶罪被北京市石景山区人民法院依法判处拘役3个月，而龙源顺景公司庭审认可合同签订后承铁忠曾向渤海银行申请贷款但未获批准。原审法院认为：依法成立的合同具有法律约束力，双方当事人应当按照合同的约定全面履行各自的合同义务。龙源顺景公司与承铁忠签订的合同系双方真实意思表示，双方均应恪守履行。龙源顺景公司于2013年12月18日仍在通知承铁忠于2013年12月25日前办理商品房贷款手续，可见龙源顺景公司此时仍向承铁忠表明双方应继续履行合同，而承铁忠也已按通知要求于2013年12月向交通银行申请购房贷款，且现已通过审批，等待放款。因此，龙源顺景公司又以承铁忠未按期支付首付款及未按通知、合同约定按时办理贷款手续为由要求解除合同并要求承铁忠协助办理涉案房屋网签备案撤销手续的诉讼请求依据不足，法院不予支持。而承铁忠要求继续履行合同并由龙源顺景公司交付房屋的反诉请求合理，法院予以支持。承铁忠同意全款支付剩余购房款的主张，法院不持异议。龙源顺景公司最早于2012年10月10日便已通知承铁忠办理贷款相关手续，但2013年12月承铁忠仍未完成办理贷款，银行商品房担保贷款未到达出卖人账户，又未在合同约定期限内付清全部房款，故应按合同约定逾期1日支付龙源顺景公司应付款总额万分之四的违约金。因此龙源顺景公司要求承铁忠支付违约金的诉讼请求合理，法院予以支持。违约金的具体数额法院依据承铁忠向渤海银行及交通银行申请贷款情况，承铁忠被刑事拘留的事实，龙源顺景公司通知承铁忠办理贷款的时间及合同约定予以酌定。据此，原审法院于2014年10月判决：一、北京龙源顺景房地产开发有限公司与承铁忠继续履行双方于二○一二年七月二十六日签订的《北京市商品房预售合同》；二、北京龙源顺景房地产开发有限公司向承铁忠交付××4号房屋，于判决生效之日起十日内执行清；三、承铁忠支付北京龙源顺景房地产开发有限公司剩余购房款八十八万元，于判决生效之日起十日内执行清；四、承铁忠支付北京龙源顺景房地产开发有限公司违约金七万元，于判决生效之日起十日内执行清；五、驳回北京龙源顺景房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，龙源顺景公司不服，以承铁忠逾期付款已构成违约为由上诉至本院，要求解除与承铁忠签订的《北京市商品房预售合同》。承铁忠同意原判。在本院审理过程中，龙源顺景公司提交《暂停发放商品房购房贷款通知书》、《合生印章使用申请审批表》，用以证明承铁忠的银行贷款是在原审法院诉讼过程中批准的，不影响该公司行使合同解除权。承铁忠认可两份证据的真实性，但认为龙源顺景公司在2013年12月仍然通知其办理银行贷款手续，是对合同继续履行的认可，且其无法控制银行贷款的批准时间。龙源顺景公司对承铁忠的意见不予认可。另，龙源顺景公司主张原审判决确定的违约金数额过低，承铁忠不予认可。龙源顺景公司与承铁忠均认可涉案房屋具备交付条件。本院经审理查明的其余事实与一审法院查明的事实无异。上述事实，有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、付款记录、通知邮单、发票、（2013）石刑初字第274号刑事判决书、刑满释放证明书等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同对合同当事人均具有约束力。履行合同应遵循诚实信用原则。本案中，龙源顺景公司与承铁忠签订的《北京市商品房预售合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方当事人均应依约履行。在该合同履行过程中，承铁忠迟延付款，理应承担相应的违约责任，原审法院根据合同约定，同时综合考虑承铁忠的实际情况及银行办理贷款手续的情况，确定的违约金数额并无不当，上诉人龙源顺景公司关于违约金过低的意见，本院不予采纳。关于上诉人龙源顺景公司提出解除涉案合同的请求，因龙源顺景公司在2013年12月仍通知承铁忠办理贷款手续，故应认定此时龙源顺景公司向承铁忠表达了继续履行合同的意愿，承铁忠在2013年12月向银行申请贷款，亦表示其具有积极履行合同的意愿，且目前承铁忠的批贷手续已经办理完毕，该合同具备继续履行的条件。故依据相关法律规定，结合本案目前证据，上诉人龙源顺景公司要求解除涉案合同的请求，依据不足，本院难以支持。综上所述，原审法院对此案认定事实清楚，程序适当，处理正确，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2815.37元，由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担1265.37元（已交纳），由承铁忠负担1550元（于本判决生效后7日内交纳），反诉费35元，由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费2815.37元，由北京龙源顺景房地产开发有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  邓青菁代理审判员  张玉娜代理审判员  刘向飞二〇一四年十二月十六日书 记 员  衡珊珊