文书内容广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2017)粤06民终10144号上诉人（原审原告）：佛山（国际）家居博览城有限公司，住所地广东省佛山市######号商铺，统一社会信用代码914###56###。法定代表人：左鼐强。委托诉讼代理人：何颖康，广东汇顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗依楠，广东汇顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市宜奥科技实业有限公司，住所地广东省佛山市###，统一社会信用代码91###。法定代表人：崔家能。委托诉讼代理人：曾福强，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：崔凤媚，女，汉族，1982年7月7日出生，住所地广东省佛山市.委托诉讼代理人：曾福强，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市宜奥家居有限公司，住所地广东省佛山市######楼，统一社会信用代码9######3T。法定代表人：崔家能。委托诉讼代理人：曾福强，广东丰源律师事务所律师。委托诉讼代理人：张椿家，广东群立弘律师事务所律师。上诉人佛山（国际）家居博览城有限公司（以下简称家博城公司）因与被上诉人佛山市宜奥科技实业有限公司（以下简称宜奥科技公司）、崔凤媚、佛山市宜奥家居有限公司（以下简称宜奥家居公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2016）粤0604民初13538号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。家博城公司上诉请求：1.撤销原审第一、二判项，改判解除各方签订的《商铺租赁合同》十二份【合同编号分别为：B1-106、B1-1001（原B1-106）、B2-106、B2-2001（原B2-106）、B3-106、B3-3001（原B3-106）、B4-105abcde、B4-4001（原B4-105abcde）、B5-105abcde、B5-5001（原B5-105abcde）、B6-105abcde、B6-6001（原B6-105abcde）】；2.变更原审第三项判决，判令宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司向家博城公司返还位于佛山市######座一楼B1-1001、二楼B2-2001、三楼B-3001、四楼B4-4001、五楼B5-5001、六楼B6-6001号商铺；3.变更原审第四项判决，判令宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司按《商铺租赁合同》约定的标准向家博城公司支付至退场之日止拖欠的租金（暂计至2016年12月份拖欠租金共计19137900元）及自起诉之日起至实际付款日止按年利率24%计算的违约金；4.撤销原审第五项判决，改判家博城公司没收承租保证金727516元；5.本案一、二审诉讼费用由宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司承担。事实与理由：一、一审期间宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司未提出诉讼时效抗辩，原审法院不应主动适用诉讼时效的规定进行裁判。二、即使宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司以诉讼时效抗辩，租金属分期履行债务，依法应当从最后一期履行期限届满之日起计算诉讼时效，原审法院根据民法通则认定已过诉讼时效属于适用法律错误。三、宜奥家居公司是涉案商铺的实际使用人之一，是适格的被告，应共同承担付款义务。涉案商铺由宜奥科技公司、崔凤媚与我方签订租赁合同，但在租赁期内，宜奥家居公司也实际使用了涉案商铺，是实际经营者之一，具体理由有：1.涉案商铺门口安装了宜奥家居的文字招牌。2.宜奥科技公司与宜奥家居公司的法定代表人、董事长、执行董事均是崔家能，一审期间对方已承认两家公司是家族企业，经查询宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司的付款记录，大部分租金、物管费由崔凤媚、崔美婵、崔家能转账支付，开票时被要求开具抬头为佛山市宜奥家居有限公司的发票，可证实两家公司在人员及财务方面存在混同，是其家族内的关联企业；3.一审期间，宜奥科技公司反诉称我方阻止其从涉案商铺出货，并要求我方赔偿营业损失。为证明其主张，宜奥科技公司提交了多份货单作为证据，其中大部分均为宜奥家居公司的销售订货单。由此可知，对方已通过举证的方式自认宜奥家居公司是涉案商铺的实际经营者之一。四、租赁期间，我方从未作出减免租金的意思表示，原审法院认定家博城商场管理中心或佛山（国际）家居博览城物业管理中心出具的缴款通知书可以代表我方意志没有事实和法律依据。对方辩称我方给予了租金优惠，但其提交的通知、缴款通知书均由家博城商场管理中心或佛山（国际）家居博览城物业管理中心作出，这些部门均非我方的部门，也不归我方管理，我方从未授权其向对方发送过任何文件，也未追认过其作出的文件，根据民法关于代理权的规定，家博城商场管理中心或佛山（国际）家居博览城物业管理中心作出的文件依法不应对我方产生法律约束力。五、原审法院认定大范围减免租金明显违背正常的市场规律，严重不符合常理。原审法院罔顾市场规律，采信对方关于大范围减免租金的主张，根据对方的主张核算，免租面积占租赁总面积的75%，显然严重违背了市场规律。六、退一步来讲，即使按照家博城商场管理中心或佛山（国际）家居博览城物业管理中心作出的文件给予对方租金优惠，但文件显示的优惠政策仅包括部分时段和部分楼层，对方应按照合同约定的标准缴纳优惠以外的租金。七、再退一步讲，即使优惠范围涵盖所有楼层且部分诉求已过诉讼时效，但在2013年3月至2014年10月期间，对方除支付了首月租金外，没有支付其他月份的租金属不争的事实，即对方存在拖欠租金的行为，已构成违约，原审法院认定对方没有构成违约属于认定事实错误。因此，我方请求没收保证金和支付违约金合法有据，应予支持。宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司答辩称：一、原审法院认定2015年12月前的租金诉请已过诉讼时效，是正确的。二、宜奥家居公司不是本案适格被告。三、原审法院采信宜奥科技公司提出的关于家博城公司减免租金的主张，认定事实正确。四、我方不存在违约行为。五、我方在合同履行过程中，依约交纳租金和管理费，不存在拖欠租金的事实。六、家博城公司违反法律和合同约定，以拖欠租金为由提起诉讼欲吞食我方的承租保证金，不应得到法院支持。家博城公司向原审法院起诉请求：1.解除双方之间签订的《商铺租赁合同》十二份【合同编号分别为：B1-106、B1-1001（原B1-106）、B2-106、B2-2001（原B2-206）、B3-306、B3-3001（原B3-306）、B4-105abcde、B4-4001（原B4-105abcde）、B5-105abcde、B5-5001（原B5-105abcde）、B6-105abcde、B6-6001（原B6-105abcde）】；2.宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司立即向家博城公司返还商铺B1-1001、B2-2001、B3-3001、B4-4001、B5-5001、B6-6001；3.宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司向家博城公司支付至退场之日止拖欠的租金（暂计至2016年12月份拖欠的租金共计19137900元）及自起诉之日起至实际付款日止按年利率24%计算违约金；4.家博城公司没收宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司的承租保证金727516元；5.本案诉讼费用由宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司承担。原审法院查明：2012年7月11日，家博城公司（出租方，甲方）与宜奥科技公司（承租方，乙方）签署了合同编号为B1-106的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》，约定的主要内容如下：第一条、租赁标的物。1、因乙方经营需要，甲方同意将位于佛山市禅城区澜石海滨东路5号的家博城B座一楼B1-106号商铺租赁给乙方；……2、乙方承租商铺面积为1037.02平方米……第三条、租赁期限：1、本合同项下承租商铺租赁期限为五年，即自2012年12月01日起至2017年11月30日止，其中2012年12月01日至2013年02月28日为免租期……第四条、租金。1、甲乙双方议定本合同项下租金自2013年03月01日起计收……。本合同项下租金情况如下：2013年03月01日至2013年11月30日73628元/月，2013年12月01日至2014年11月30日82961元/月，2014年12月01日至2015年11月30日92294元/月；2015年12月01日至2016年11月30日租金增幅在不超过上一计租时段租金20%的范围内，由甲方确定后通知乙方；2016年12月01日-2017年11月30日金增幅在不超过上一计租时段租金25%的范围内，由甲方确定后通知乙方……2、本合同签订之日起3日内，乙方应向甲方预缴首月租金73628元。3、支付方式：本合同项下租金按月以人民币支付。除首月租金外，乙方应于每月5日前将当月租金以转账或现金方式支付给甲方，如遇到法定节假日，则缴交的租金期限可顺延至法定节假日后的第一个工作日……第五条、保证金。1、本合同签订之日起3日内，乙方应一次性向甲方缴纳相当于2个月租金的承租保证金人民币147256元（不计息）。租赁期内，承租保证金由甲方保管；租赁期满，在完成租赁物的交接手续且乙方缴清租金、物业管理服务费及按本合同约定可由保证金充抵的费用后，甲方于乙方撤场后6个月内将剩余保证金一次性无息退还乙方……第六条、物业管理及费用。1、甲方及佛山泰汇物业发展有限公司共同负责佛山（国际）家居博览城的物业管理服务工作，负责家博城的公用冷源、公共通道照明、公共卫生清洁和保安、公共设施保养维护以及家博城宣传维护等，乙方对此不持异议，并同意另行签订《佛山（国际）家居博览城物业管理服务合同》；2、乙方依据物业管理服务合同按月缴纳物业管理服务费及其他应缴费用，物业管理服务费按本合同约定计租面积计算。乙方并应遵守佛山（国际）家居博览城相关物业管理制度，并同意甲方及佛山泰汇物业发展有限公司有权对相关管理制度条款作出适当变更。第十三条、违约责任。1、乙方应依约按时向甲方缴纳租金、物业管理服务费及相关费用，否则，每逾期一日，按应付未付金额日百分之一计付违约金，直至清付之日止。2、租赁期间，乙方存在下列情形之一的，甲方有权解除本合同，收回商铺，并没收乙方的承租保证金，乙方应缴清租金后自行撤场；若承租保证金不足以抵偿甲方损失的，乙方并应赔偿甲方的损失与承租保证金间的差额部分：（1）逾期十日未交纳租金，经甲方催收后三天内仍不支付的或逾期交纳租金超过30天的；（2）未依约向甲方交纳商铺承租保证金，经甲方催收后超过五天仍未支付的……。同日，家博城公司（出租方，甲方）与宜奥科技公司（承租方，乙方）双方又签订了合同编号分别为B2-106、B3-106、B4-105abcde的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》三份，分别约定家博城公司将位于佛山市######座二楼B2-106号、三楼B3-106号和四楼B4-105abcde号商铺出租给###公司使用，承租商铺面积分别为927.92平方米、1376.22平方米和1448.2平方米。其中B2-106号商铺约定租金为2013年03月01日至2013年11月30日65882元/月，2013年12月01日至2014年11月30日74233元/月，2014年12月01日至2015年11月30日82584元/月；预缴首月租金为65882元，承租保证金为131764元……。B3-106号商铺合同约定租金为2013年03月01日至2013年11月30日60553元/月，2013年12月01日至2014年11月30日72939元/月，2014年12月01日至2015年11月30日85325元/月；预缴首月租金为60553元，承租保证金为121106元。A4-105abcde号商铺合同项下租金情况为2013年03月01日至2013年11月30日63720元/月，2013年12月01日至2014年11月30日76754元/月，2014年12月01日至2015年11月30日89788元/月；预缴首月租金为63720元，承租保证金为127440元。上述三合同的其他约定与前述编号为B1-106号租赁合同内容一致。2013年3月25日，家博城公司（出租方，甲方）与宜奥科技公司（承租方，乙方）签署了编号为B5-105abcde、B6-105abcde的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》两份，分别约定家博城公司将位于佛山市###号的家博城B座五楼B5-105abcde号和六楼B6-105abcde号商铺租赁给宜奥科技公司，面积分别为1472.79平方米和1587.83平方米。其中B5-105abcde号商铺合同约定：承租商铺租赁期限为五年，即自2013年5月01日起至2018年4月30日止，2013年5月01日至2013年7月31日为免租期；租金为2013年08月01日至2014年4月30日51547元/月，2014年5月01日至2015年4月30日64802元/月，2015年5月01日至2016年4月30日78057元/月；2016年5月01日至2017年4月30日租金增幅在不超过上一计租时段租金20%的范围内，由甲方确定后通知乙方；2017年5月01日-2018年4月30日租金增幅在不超过上一计租时段租金25%的范围内，由甲方确定后通知乙方；预缴首月租金为51547元，承租保证金为103094元……。B6-105abcde号商铺合同约定：承租商铺租赁期限为五年，即自2013年5月01日起至2018年4月30日止，2013年5月01日至2013年7月31日为免租期；租金为2013年08月01日至2014年4月30日48428元/月，2014年5月01日至2015年4月30日62719元/月，2015年5月01日至2016年4月30日77009元/月；2016年5月01日至2017年4月30日租金增幅在不超过上一计租时段租金20%的范围内，由甲方确定后通知乙方；2017年5月01日-2018年4月30日租金增幅在不超过上一计租时段租金25%的范围内，由甲方确定后通知乙方；预缴首月租金为48428元，承租保证金为96856元……。其他约定与前述四份租赁合同内容一致。上述合同签订以后，崔凤媚（承租方、乙方）与家博城公司（出租方、甲方）再次就上述B1-106、B2-106、B3-106、B4-105abcde、B5-105abcde、B6-105abcde铺位签订编号分别为B1-1001（原：B1-106）、B2-2001（原：B2-106）、B3-3001（原：B3-106）、B4-4001（原：B4-105abcde）、B5-5001（原：B5-105abcde）、B6-6001（原：B6-105abcde）的《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》六份，该六份合同与前述原对应商铺编号的租赁合同其他约定内容一致。2012年7月24日，家博城公司向宜奥科技公司开具收据八份确认收到宜奥科技公司交纳B1-106号商铺承租保证金147256元、首月租金73628元，B2-106号商铺承租保证金131764元、首月租金65882元，B3-106号商铺承租保证金121106元、首月租金60553元，B4-105abcde号商铺承租保证金127440元、首月租金63720元。2013年5月28日，家博城公司向宜奥科技公司开具收据四份确认收到宜奥科技公司交纳B5-105abcde号商铺承租保证金103094元、首月租金51547元，B6-105abcde号商铺承租保证金96856元、首月租金48428元。2014年9月23日，家博城公司向崔凤媚开具收据12份确认收到崔凤媚交付的B1-106、B2-106、B3-106、B4-105abcde、B5-105abcde、B6-105abcde铺位的首月租金和保证金。此外，家博城公司还向崔凤媚开具收据四份，确认收到崔凤媚缴纳的B3-106、B4-105abcde、B5-105abcde、B6-105abcde铺位首月物管费34405元、36205、36819、39695元。2014年11月1日，家博城物业管理中心发出告知，载明：“为答谢广大商户，我公司决定从2014年11月份起优惠向商户收取租金和管理费。之前已签订了合同并收取了一个月租金和管理费的暂不参与这个优惠活动。如要抵冲只能按合同价抵冲一个月，如这次不抵冲待我公司恢复合同原价收费时再结算”。2014年12月5日，该中心发出通知，明确关于租户装修押金和装修保证金在各商户不欠费的情况下才可以用来抵冲2015年1月份之后的租金和管理费。2014年12月5日，家博城物业管理中心发出通知，主要内容为：家博城对所有商户在《租赁合同》所约定的基础上，对2014年11月至2015年上半年收费标准通知如下：2014年11、12月收费标准为1、A/B座一楼租金35元/平方米、管理费25元/平方米，合计收60元/平方米；2、A/B座二楼租金15元/平方米，管理费25元/平方米，合计收40元/平方米。2015年1—6月收费标准为1、A/B座一楼1月份租金20元/平方米、管理费25元/平方米，合计收45元/平方米；2、A/B座一楼2月份免租，收管理费25元/平方米，合计收25元/平方米；3、A/B座一楼3月份租金20元/平方米、管理费25元/平方米，合计收45元/平方米；4、A/B座一楼4、5、6月份恢复租金35元/平方米、管理费25元/平方米，合计收60元/平方米；5、A/B座二楼1、2、3月份免租，收管理费25元/平方米，合计收25元/平方米；6、A/B座二楼4、5、6月份租金15元/平方米、管理费25元/平方米，合计收40元/平方米。其它楼层2015年1—6月份收费标准，维持家博城2014年11月、12月份的收费标准。2015年1—6月份的收费标准是在2014年不欠费的基础上执行，否则家博城公司保留执行原合同约定的权利。2015年12月30日，家博城物业管理中心再发出通知，主要内容为：家博城对商户在《租赁合同》所约定的基础上，对2016年1月至2016年3月收费标准通知如下：1、A/B栋一层1月份、3月份租金20元/平方米，管理费25元/平方米，合计45元/平方米；2、A/B栋一层2月份管理费25元/平方米；3、A/B栋二层1—3月份管理费25元/平方米；4、其他楼层2016年1—3月份收费标准，维持2015年7—12月份的收费标准。2016年1—3月份的收费标准是在2015年不欠费基础上执行，否则家博城公司保留执行《商铺租赁合同》约定的权利。2013年10月至2014年10月期间，“家博城商场管理中心”每月向宜奥科技公司发出《物业费缴费通知》，通知宜奥科技公司应交纳物业管理费的商铺、金额以及交款期限。2014年11月至2015年4月期间，“家博城商场管理中心”每月向崔凤媚发出《缴款通知书》，通知崔凤媚应交纳租金、物业管理费的商铺、金额以及交款方式、期限，并注明租金转入家博城公司账户、管理费转入佛山市泰汇物业发展有限公司（以下简称泰汇公司）账户。2015年5月至2016年10月期间，“家博城商场管理中心”每月向崔凤媚发出《缴款通知书》，通知崔凤媚应交纳租金、物业管理费的商铺、金额以及交款方式、期限，并注明转账的账户名称为佛山市泰汇物业发展有限公司。根据家博城公司或者泰汇公司出具的汇款凭证、发票、收据显示，宜奥科技公司、崔凤媚在租赁期间交纳的租金情况如下：            序号              交租月份              商铺号              缴款通知书注明的租金金额（单位：元）              缴款通知书注明缴款时间（年月日）              交租时间              交租金额（单位：元）              家博城公司开具租金发票（单位：元）                  1              2014年12月              B1-106              36295              当月5-15日              2015年1月8日              50213              无                  B2-106              13918                  2              2015年1月              B1-106              20740              当月5-15日              2015年3月17日              20740              20740                  B2-106              缴款通知书未注明租金                  3              2015年2月              B1-106              缴款通知书未注明租金              无                  B2-106                  4              2015年3月              B1-106              20740              当月15日前              2015年4月14日              740              20740                  B2-106              无                  5              2015年4月              B1-106              36295              当月15日前              2015年4月28日              50213              50213                  B2-106              缺该月缴款通知书                  6              2015年5月              B1-106              36295              当月15日前              2015年6月30日              50213              50213                  B2-106              13918                  7              2015年6月              B1-106              36295              当月15日前              2015年7月2日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  8              2015年7月              B1-106              36295              当月15日前              2015年7月21日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  9              2015年8月              B1-106              36295              当月15日前              2015年8月31日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  10              2015年9月              B1-106              36295              当月15日前              2015年10月6日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  11              2015年10月              B1-106              36295              当月15日前              2015年11月3日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  12              2015年11月              B1-106              36295              当月15日前              2015年12月23日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  13              2015年12月              B1-106              36295              当月15日前              2015年1月7日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              缺该月缴款通知书                  14              2016年1月              B1-106              20740              当月15日前              2016年1月28日              104988（含1-4楼物业管理费）              20740                  B2-106              缴款通知书未注明租金                  15              2016年2月              B1-106              缴款通知书未注明租金              无                  B2-106                  16              2016年3月              B1-106              20740              当月15日前              2016年4月13日              104988（含1-4楼物业管理费）              无                  B2-106              缴款通知书未注明租金                  17              2016年4月              B1-106              36295              当月15日前              2016年5月4日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  18              2016年5月              B1-106              36295              当月15日前              2016年6月8日              105497（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  19              2016年6月              B1-106              36295              当月15日前              2016年7月2日              119979（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  20              2016年7月              B1-106              36295              当月15日前              2016年8月3日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  21              2016年8月              B1-106              36295              当月15日前              2016年9月3日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  22              2016年9月              B1-106              36295              当月15日前              2016年9月24日              73249.8（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  23              2016年10月              B1-106              36295              当月15日前              2016年10月22日              134461（含1-4楼物业管理费）              50213                  B2-106              13918                  24              2016年11月              B1-106              36295              当月15日前              2016年11月19日              134461（含1-4楼物业管理费）              无                  B2-106              13918                  25              2016年12月              无该月缴款通知书              无              2016年12月20日              134461（含1-4楼物业管理费）              无                    26              2017年1月              无该月缴款通知书              无              2017年1月17日              134461（含1-4楼物业管理费）              无                    2013年10月开始至2014年10月涉案一、二楼铺位缴款通知书仅注明需缴纳的物业管理费，2014年12月开始至2016年11月涉案三、四楼铺位缴款通知书仅注明需缴纳的物业管理费。      另查明一，家博城公司家博城公司为有限责任公司，法定代表人为######，股东分别为佛山市###公司、佛山市###有限公司。另查明二，家博城公司曾于2016年11月17日向原审法院提起诉讼，要求崔凤媚向其支付涉案铺位的租金。另查明三，个体工商户佛山市###经营部于2014年5月7日登记成立，经营者为崔凤媚，注册地址为佛山市###座**************。2017年3月31日，原审法院对涉案租赁商铺进行现场查看拍照，经查，涉案商铺所在地位于家博城B座1至6层，1至3层相邻有小部分商铺没有开张营业，4层大部分铺位没有开张营业，5层宜奥科技公司、崔凤媚租赁的铺位有装修，其他铺位大部分都围闭未装修，6层包括宜奥科技公司、崔凤媚租赁的铺位在内的所有铺位均未装修。同日，经原审法院询问宜奥科技公司、崔凤媚在1至4楼的商铺相邻为“楷模家居用品”，经询问该公司工作人员陈小姐陈述：“家博城是在2013年3月开业，我公司承租了家博城一至四层即B1-1015、B2-2016、B3-3012、B4-4021；我们只交了一、二楼的租金，总共每月9万多元，租金有发单给我公司，按单子上来记载，25元/平方米，不清楚上述费用是否包含管理费，反正只交25元/平方米。2013年、2014年三、四楼是免租的，刚开始2013、2014年有说过好像一至四楼都有过免租，后来一、二楼开始交租；通知单上有写交租的账户，我们都把租金打到那个账户上。家博城承诺的免租期间没有发通知单，家博城的免租应该是针对全部商户的”。陈小姐提供由“家博城商场管理处”出具的《缴款通知书》一份。原审法院受理了家博城公司佛山（国际）家居博览城有限公司诉东莞市宝居乐家居股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，案号（2017）粤0604民初1438号。2017年4月12日，原审法院对该案租赁商铺进行现场查看拍照，经查，该案商铺所在地位于家博城A座1至4层，1至4层相邻有小部分商铺没有开张营业，4层以上大部分铺位没有开张营业。该案被告在三楼的商铺相邻为“宏生电动餐桌专家”，经询问，其营业员陈小姐陈述：“家博城是在2013年3月开业，我公司与家博城公司签了3年的租赁合同，合同有约定每月租金和物业管理费的金额，但事实上家博城公司口头说全部商户免收租金、物业管理费、电费三年，且能提供员工宿舍。但在2014年，家博城公司开始要求我们交纳电费，在2015年才要求我们交纳物业管理费，当时商户们集体关灯抗议，但抗议不成功。物业管理费的标准是3楼按照15元/平方米收取，4楼则是按照10元/平方米收取，如果有商户不交纳物业管理费，家博城公司就关电闸。我们是在三楼，所以按照15元/平方米交纳物业管理费，但至今都没有交过租金。现在我们准备撤场了，这几年家博城的生意真的很差”。陈小姐并提供由“家博城商场管理处”出具的《缴款通知书》一份，上载明：A座-A3-204单位，2017年2月的物业管理费为10293元。原审法院认为：本案系房屋租赁合同纠纷。家博城公司与宜奥科技公司、崔凤媚签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律保护，双方均应按照合同约定全面善意履行各自的义务。综合家博城公司与宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司的诉辩意见，本案争议焦点为：1、崔凤媚、宜奥家居公司是否为本案的适格被告；2、关于诉讼时效的问题；3、宜奥科技公司、崔凤媚、宜奥家居公司有无拖欠租金、是否存在根本违约行为的问题；4、家博城公司的各项诉请是否有依据。关于崔凤媚、宜奥家居公司是否为本案适格被告的问题。家博城公司主张崔凤媚与家博城公司签订租赁合同，与宜奥科技公司共同承租涉案六个铺位应共同承担租金。宜奥科技公司、崔凤媚则认为，崔凤媚系宜奥科技公司员工，崔凤媚系接受公司委托以崔凤媚的名义与家博城公司签订租赁合同，涉案铺位由宜奥科技公司一直使用至今；奥新特兰家居经营部实际由宜奥科技公司出资，是宜奥科技公司的经营点之一。原审法院认为，第一，崔凤媚以个人名义与家博城公司签订《商铺租赁合同》，并在涉案铺位地址办理工商注册登记手续，均应视为崔凤媚已实际接收涉案铺位。第二，即使宜奥科技公司陈述崔凤媚系宜奥科技公司的员工、奥新特兰家居经营部是宜奥科技公司的经营点之一属实，那么根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第五十九条第二款的规定“营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼人”，崔凤媚应为本案的适格主体。综上，原审法院认为，崔凤媚与家博城公司签订合同并实际接收了涉案铺位，在本案中其应与宜奥实业公司一并承担责任。至于宜奥家居公司，家博城公司主张宜奥家居公司与宜奥科技公司系关联企业，但并未提供充足的证据予以证实，且宜奥家居公司并非涉案租赁合同的相对人，家博城公司主张该公司承担责任，依据不足，原审法院不予支持。关于宜奥科技公司、崔凤媚有无拖欠租金及是否违约的问题。宜奥科技公司主张由于家博城开业后经营状态不理想，家博城公司对整个卖场优惠对外招租，未要求商户按照合同约定交租，其在承租期内已经按家博城公司的缴款（费）通知书在规定时间内交纳了租金，其中五、六楼铺位一直无需缴纳物业管理费和租金。为证实其主张宜奥科技公司举证了2013年至2017年1月期间的缴款（费）通知书、商户催款通知书、银行缴款单、租金发票、物管费发票等证据予以佐证。家博城公司认为上述通知不是家博城公司发出，对其真实性不予确认，但确认发出通知的家博城物业管理中心是物业管理公司泰汇公司的一个部门。对此原审法院分析如下：泰汇公司是家博城公司家博城公司的股东之一，两者是具有利益关联的公司，且根据《商铺租赁合同》第六条第一点的约定，涉案的家博城系由家博城公司与泰汇公司共同负责物业管理工作，虽然缴款（费）通知书并无家博城公司的盖章，但这并不代表该部门的相关工作与家博城公司无关。相反结合泰汇公司的代收取租金行为，原审法院有理由相信以“家博城商场管理中心”或者是“佛山（国际）家居博览城物业管理中心”名义出具的缴款（费）通知书可以代表家博城公司意志。其次，根据缴款（费）通知书的内容及载明的缴款项目和缴款方式等内容表述，可知虽然上述证据没有加盖家博城公司公章，但缴款（费）通知书与宜奥科技公司提供的由家博城公司开具的租金发票等证据能够相互印证、形成完整的证据链证实宜奥科技公司的主张属实，故原审法院认为宜奥科技公司所举证的缴款（费）通知书中注明的缴款金额等应为家博城公司公司进行租金减免优惠政策的真实意思表示。再者，原审法院至涉案铺位现场勘查的情况及其他租户所反映的情况，也与宜奥科技公司陈述的上述事实能够相吻合。故原审法院采信宜奥科技公司提出的关于家博城公司减免租金并以家博城公司缴款通知书告知租户实际应缴纳费用的主张。根据原审法院查明的事实，宜奥科技公司已经按照缴款通知书足额缴纳了2016年12月前的租金。至于2016年12月、2017年1月的租金，虽然宜奥科技公司并未举证上述月份的缴款通知书，但从宜奥科技公司举证的前期的缴款通知书可知自2014年11月起交纳的租金数额恒定，在家博城公司未明确表示停止优惠措施的情况下，宜奥科技公司在2016年12月、2017年1月仍有按照前期相对固定的标准缴纳租金，亦体现出其如约履行合同的诚意，并无违约之主观故意，不应认定其行为构成违约。另外根据原审法院查明的情况,虽2016年9月前宜奥科技公司存在延期支付租金达十天以上的情形，但家博城公司在合同履行期间并未就此提出异议，且此后宜奥科技公司持续交租而家博城公司收取租金并开具发票，可见租赁双方以实际行为表明了双方继续履行合同之合意，故家博城公司亦不得以此为由主张解除合同、没收保证金。综上，家博城公司以宜奥科技公司拟拖欠租金为由主张违约不能成立，原审法院对家博城公司的主张不予采纳。据此，对家博城公司提出的基于宜奥科技公司违约而要求没收已缴纳的保证金及支付违约金的诉请，原审法院不予支持。依据上文论述，家博城公司诉请解除涉案租赁合同，缺乏依据。但鉴于宜奥科技公司于2017年3月23日明确向家博城公司表示同意解除租赁合同，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款的规定，原审法院确认涉案十二份租赁合同基于双方合意已于2017年3月23日解除。因涉案十二份租赁合同已解除，宜奥科技公司、崔凤媚已无占有使用涉案商铺的合法依据，应予以返还，对家博城公司返还租赁物的诉请，原审法院予以支持。因宜奥科技公司、崔凤媚尚未返还铺位，故仍需向家博城公司支付合同解除之前的租金及合同解除之后的场地占有使用费。至于租金和占有使用费的标准。原审法院认为，因家博城公司在2016年12月开始未再向宜奥科技公司、崔凤媚出具缴款通知书，并通过诉讼方式表明不再给予租金优惠，由于租金优惠措施是家博城公司作为出租人对承租人做出的单方让利行为，并非租赁双方之合意，并无证据证明家博城公司作出了涵盖2016年12月及之后时段的优惠期间承诺，根据家博城公司的诉讼主张，原审法院确认自2016年12月起的租金和占有使用费应依据原租赁合同的约定支付。合同约定B1-1001、B2-2001、B3-3001、B4-4001号铺位2015年12月1日至2016年11月30日、2016年12月1日至2017年11月30日期间的租金分别为“增幅不超过上一计租时段租金20%、25%的范围内，由甲方确定后通知乙方”，因家博城公司未举证证明上述时间段有新的租金标准且已通知被告，故应参照上一时间段即2014年12月1日至2015年11月30日期间的租金标准计算租金、占有使用费。同理B5-5001、B6-6001号铺位2016年12月1日至2018年4月30日期间的租金，应参照上一时间段即2015年5月1日至2016年4月30日期间的租金标准计算租金、占有使用费。据此，宜奥科技公司、崔凤媚自2016年12月开始应向家博城公司支付的B1-1001、B2-2001、B3-3001、B4-4001、B5-5001、B6-6001号铺位租金或占有使用费标准为92294元/月、82584元/月、85325元/月、89788元/月、78057元/月、77009元/月。宜奥科技公司、崔凤媚已向家博城公司支付B1-1001、B2-2001的租金共计100426元，依据上述标准，宜奥科技公司、崔凤媚仍需向家博城公司缴纳的B1-1001、B2-2001、B3-3001、B4-4001、B5-5001、B6-6001号铺位2016年12月、2017年1月租金为合计为909688元[（92294元/月+82584元/月+85325元/月+89788元/月+78057元/月+77009元/月）×2个月-100426元]。对于上述两个月未足额缴纳是否构成的违约的问题，上文已有论述，不作赘述。宜奥科技公司抗辩认为本案已过诉讼时效。对此，原审法院认为，根据《民法通则》第一百三十六条规定，延付或者拒付租金的诉讼时效期间为一年。本案为租赁纠纷，家博城公司主张的租金为定期给付债务，产生定期给付债务的合同在履行过程中具有双务性，该债务是在合同履行过程中不断产生的，因而各期债务履行期限届满后，均为独立债务。据此，家博城公司主张的每月的租金均为独立债务，其诉讼时效起算点为该月租金支付期限届满之日。结合家博城公司第一次向原审法院主张权利的时间，原审法院认为家博城公司主张宜奥科技公司支付于2015年12月前租金的诉请已过诉讼时效。综上，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认家博城公司与宜奥科技公司签订的合同编号分别为B1-106、B2-106、B3-106、B4-105abcde、B5-105abcde、B6-105abcde《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》于2017年3月23日解除；二、确认家博城公司与崔凤媚签订的合同编号分别为B1-1001、B2-2001、B3-3001、B4-4001、B5-5001、B6-6001《佛山（国际）家居博览城商铺租赁合同》于2017年3月23日解除；三、宜奥科技公司、崔凤媚于判决发生法律效力之日起十日内，向家博城公司返还位于佛山市禅城区佛山大道中189号家博城B座一楼B1-1001、二楼B2-2001、三楼B3-3001、四楼B4-4001、五楼B5-5001、六楼B6-6001号商铺；四、宜奥科技公司、崔凤媚于判决发生法律效力之日起十日内，向家博城公司支付2016年12月、2017年1月租金合计909688元，并分别以92294元/月、82584元/月、85325元/月、89788元/月、78057元/月、77009元/月为标准向家博城公司支付自2017年2月1日起至实际返还上述六个商铺之日止的租金、占有使用费（2017年3月23日以后的为占有使用费，此前的为租金）；五、驳回家博城公司的其他诉讼请求。案件适用普通程序，受理费140993元、财产保全费5000元，共计145993元，由家博城公司负担139308元，宜奥科技公司、崔凤媚负担6685元。各方在二审期间均没有向本院提交新的证据。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，结合上诉人提出的上诉请求与理由，本案二审争议焦点为：1.宜奥家居公司是否应承担本案民事责任的问题；2.关于宜奥科技公司、崔凤媚有无拖欠租金、是否存在根本违约行为。4.涉案合同是属于协商解除还是法定解除。关于宜奥家居公司是否应承担本案民事责任的问题。家博城公司主张宜奥家居公司是涉案商铺的实际使用人，与宜奥科技公司系关联企业，是本案适格的被告，应共同承担付款义务。经核查，涉案租赁合同分别是家博城公司与宜奥科技公司、崔凤媚签订。本院认为，宜奥家居公司并非涉案租赁合同的当事人，即便与宜奥科技公司系关联企业或者实际承租使用了涉案房屋，根据合同的相对性原则，宜奥家具公司因并非涉案合同的相对方故不应承担合同义务。原审法院认定宜奥家居公司不应承担责任，理据充分，本院予以维持。家博城公司关于宜奥家居公司承担民事责任的诉请与事实和法律不符，本院不予支持。关于宜奥科技公司、崔凤媚有无拖欠租金、是否存在根本违约行为的问题。家博城公司主张不存在免租的事实和依据，宜奥科技公司、崔凤媚应当严格按照涉案租赁合同约定的金额支付租金。经核查，涉案租赁合同签订后，在2013年至20116年12月期间，宜奥科技公司、崔凤媚根据缴款（费）通知书的要求依约向泰汇公司缴纳租金。结合以上事实，本院认为，首先，家博城公司对泰汇公司代收租金的金额和行为一直没有提出异议，视为默认泰汇公司代收租金的金额和行为，有缴款（费）通知书、商户催款通知书、银行缴款单、租金发票、物管费发票等证据佐证。其次，从交易习惯而言，尽管双方实际履行的价格与合同约定不符，但泰汇公司在收取次月租金之际并未对上月未足额补缴部分要求补偿，而是继续按照与合同约定不符的固定款项收取租金，由此可视为双方已通过实际履行价格变更合同原约定。第三，结合原审法院在涉案铺位及其他租户现场勘查的情况和询问笔录的内容，均可以印证家博城公司存在租金减免优惠政策。第四，关于诉讼时效的问题。即便各期租金的支付具有一定的独立性，但该独立性不足以否认涉案合同项下的租金债务的整体性，原审法院以租金的支付期限届满之日的认定有误，不利于保护债权人利益也背离诉讼时效制度的价值目标，故原审法院以此认定家博城公司主张2015年12月前租金诉请已过诉讼时效不当，本院予以纠正。综上，家博城公司以与合同约定不符要求宜奥科技公司、崔凤媚补偿该部分租金有违诚实信用原则，本院不予支持。原审法院关于宜奥科技公司、崔凤媚不存在拖欠租金、不构成根本违约行为的认定完全正确，本院予以支持。关于涉案合同是属于协商解除还是法定解除的问题。如前文所述，家博城公司主张系因对方拖延支付租金构成根本违约的理由不能成立，故其主张行使合同约定的解除权或法定解除权均与事实不符，于法无据，本院不予支持。因2017年3月23日宜奥科技公司、崔凤媚同意解除合同，至此，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款认定涉案合同的解除之日系双方达成解除合意之日，即涉案合同属于协商解除，与事实和法律相符，本院予以维持。综上所述，家博城公司的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140992元，由上诉人佛山（国际）家居博览城有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  陈笑尘审判员  钱 伟审判员  安 静二〇一八年四月十九日法官助理黄宗宗书记员梁理