辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沈中民二终字第03025号上诉人（原审被告）：关杰，女，1962年8月20日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：赵星奇、谷昊，辽宁铭星律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：沈阳轻工房屋开发有限责任公司，住址：沈阳市铁西区南九中路1甲1-2号。法定代表人：李晓东，该公司总经理。委托代理人：李怡琼，女，1982年10月23日出生，汉族，住址：沈阳市铁西区。委托代理人：张硕文，辽宁青联律师事务所律师。上诉人关杰与被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司因确认合同效力纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2014）沈和民二初字第00218号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成由本院审判员周濛担任审判长，代理审判员朱闻天主审、审判员姜会军参加评议的合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。原审原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司诉称：辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人于强（犯罪人）谎称为原告融资为由，通过诈骗方式从原告骗走了诉争房屋的空白购房手续，于强谎称需将诉争房屋的《商品房买卖合同》备案到其公司股东（被告）名下，以充实其公司融资担保资金，骗得原告将诉争房产备案至被告名下。（刑事判决书已确认上述事实，于强作为诈骗人也已经被判处刑事责任）。实际上于强是以诉争房屋为抵押向被告借款，并以房产登记备案的形式确认诉争房产为借款抵押标的物。原告从未委托于强与被告之间签订《商品房买卖合同》，更没有出售诉争房产的意思表示，被上诉人与于强之间系借款抵押关系，该诉争房产仅仅作为借款行为的抵押物而存在。现诈骗人于强已被判处刑事责任，刑事判决书也对于强骗取原告诉争房产的空白购房手续，并以诉争房产为抵押物向被告借款的事实进行了确认。故此，特请求人员依法判决，支持原告诉讼请求，维护原告合法权益。诉讼请求：1、请求法院判决确认以原告为“出卖人”，被告为“买受人”的位于和平区文萃路24-2幢1-17-2号房屋的《商品房买卖合同》无效；2、请求法院判决被告协助原告到沈阳市房产登记管理部门撤销备案登记；3、请求法院判决被告承担本案法院受理费。原审被告关杰辩称：1、应将第三人赵丽丽追加为本案第三人参加诉讼，以便查清本案的事实；2、被告与原告的《商品房买卖合同》合法有效，被告原告处购买的四套房屋是通过第三人赵丽丽与原告签订商品房买卖合同取得的。被告与第三人赵丽丽是朋友关系，被告请求第三人帮助购买房屋，要求地点好、价格合适。大约在2006年10月，第三人告诉被告现在有一家房屋开发公司在卖房子，地点挺好、是现房、价格为每平方米3500元，要是想买就可以去看一看。这样被告和第三人到这家房地产公司即原告的楼盘所在地看了一下，认为这个房子可以，就委托第三人帮助购买了四套房屋（即原告所说的“和平区文萃路24-2，2-23-1号”、“和平区文萃路24-2，1-17-2”、“和平区文萃路24-2，1-18-2号”、“和平区文萃24-2，1-10-1号”四套房屋），并将购房款交给了第三人，签订合同等手续都是由第三人全权代表被告办理的。被告所购买的四套房屋均与原告签订了商品房买卖合同，而且原告出具了专用收款收据、准住通知单，并办理了备案登记。被告是合法取得的房屋，与原告签订的商品房买卖合同是合法有效的。3、原告在诉状中提到的于强诈骗与被告购买房屋没有任何关系，这不是商品房买卖合同无效的理由。于强虽然被人民法院刑事判决认定犯有合同诈骗罪，但并不能因此就导致本案合同无效。刑事判决对于于强犯罪的认定，是根据犯罪构成要件、刑事证据标准、刑事归责等进行的，而本案合同是否有效，则应根据民事法律行为的条件、民事证据标准、民事归责原则等来判断。两者存在本质差别，刑事法律关系与民事法律关系是完全异质的两种法律关系，刑事责任与民事责任也是两种不同的法律问题，两者不能相互替代。刑事判决认定于强欺骗的是原告，并没有欺骗被告，所以被告不是于强合同诈骗案的受害人。于强与被告签订的《商品房买卖合同》盖有原告的公章和法定代表人名章。这些都是真实有效的，说明于强是作为原告的经办人，代表原告与被告签订合同。被告支付了合同对价，并取得了收据、准住通知单等合法手续，没有人告诉被告这些合同、手续是于强骗来的，相反，是原告的工作人员与第三人一起去办理了房产备案登记。所以人民法院并没有判决被告购买的房子是赃物及收缴。4、即使按原告主张的没有委托于强出售房屋，本案也不存在合同无效及撤销房产备案登记的问题。因为被告委托第三人与于强签订合同时，并不知道于强系骗取的手续，属于善意。通过第三人被告向原告支付了合理的对价，取得的房屋依法办理了房产备案登记，所以被告认为本案房屋的取得符合我国物权法关于善意取得的规定，属于善意取得。因此，不存在合同无效及撤销本案房产登记备案。原审法院查明：2006年11月6日，被告关杰与原告签订四份商品房买卖合同，约定被告购买原告开发的位于沈阳市和平区文萃路24-1号1-10-1号、24-2号1-17-2号、24-2号1-18-2号、24-2号2-23-1号房产，建筑面积依次分别为200.01平方米、201.73平方米、201.73平方米、201.73平方米，单价均为每平方米3，500元，付款方式为签合同时一次性付清全款，价款依次分别为700，035元、736，055元、736，055元、736，055元，价款合计2，908，200元。合同中其他关于面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等事项均为空白。四份合同的被告“关杰”签名均不是关杰本人签署，均由案外人赵丽丽代签。四份合同均已办理备案登记。本案的涉案房产为沈阳市和平区文萃路24-2号1-17-2号房产，被告持有原告开具的涉案房屋准住通知单及专用款收据（收款日期为2006年11月6日，收据号码为0297042）。被告持有的2010年7月5日的垃圾清运费收据、物业费收据（2006年12月1日-2010年12月31日）、装修资料工本费收据、电梯费收据（2010年7月1日-2011年6月30日），均由云顶大厦服务中心开具。涉案房产从2005年起由沈阳万维物业服务有限公司提供物业服务。另查明，沈阳市中级人民法院于2009年12月11日作出的（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书认定，2007年10月26日，被告人于强因涉嫌合同诈骗被刑事拘留。被告人于强任辽宁经发资金信用担保有限公司法定代表人期间，以该公司的名义，骗取公私财务，数额特别巨大，其行为构成合同诈骗罪，判处无期徒刑，剥夺政治权利终身，并处没收个人全部财产。在该生效判决认定于强共十五笔犯罪事实中其中第五笔，查明事实如下：2006年10月6日，被告于强以帮助轻工公司办理银行贷款需要轻工公司27套商品房为由，以没有资金保障的支票作抵押，骗取轻工公司的云顶大厦27套商品房销售合同、专用收款收据、准住单等手续。被告人于强未到银行为轻工公司办理贷款，而是用上述房产手续与闻春海、***、吕波、赵丽丽、周秀荣等人签订商品房买卖合同或抵押借款合同，将得到的人民币1，200余万元占为己有，用于偿还个人债务等支出。上述事实有下列由公诉机关举证，并经庭审质证、认证的证据予以证明：1、证人李晓东（即本案原告法定代表人）证实，于强告诉其董进融资没成后，又欺骗说不同董进做了，要把房产抵押向商行贷款。因为其公司要贷款1，500万元，于强讲要用3，000万元的资产作抵押，于强让其准备27套房产，用这些人名到房地产大厦备案。大约在2006年10月6日，其公司准备的27套商品房销售合同及与之配套的转账收据交给于强，并要求于强用转账支票作抵押，于强给其留了6长支票，一张是华夏银行的70万元转账支票，其余5张是农村信用社的转账支票，总计金额在1，165.5万元。贷款根本没办下来，于强搪塞不是年底银行不能贷款了，就是银行对房地产业不支持。2007年7月份，有些身份不明的人持其公司给于强提供的27套房产销售合同、准住单、转账收据来其公司办进驻手续，才知道于强把这批27套房产私自处理了。2、证人李怡琼证实，于强以要到盛京银行为其公司办理房屋贷款为名，于2006年10月6日从其公司售楼处取走27套买受人为空白的商品房买卖合同、专用款收据、房屋准住单等相关手续，并留下收条，并给其公司开具5张农村信用社和一张华夏银行总计1，165万元的空白支票作抵押，后来其公司得知于强将上述房产出卖和抵押，欠款未给其公司使用的事实。……5、证人赵丽丽证实，于强将云顶大厦12套房产以880万元卖给其，因于强欠其300万元，实际给于强550万元的事实，并证实于强将这12套房子是卖给其，不是抵押借款的事实。10、证人郝广治证实，……于强卖给赵丽丽12套房子，听于强说共四、五百万元，一部分是其取的……。公安部门对于强的讯问笔录记载，2007年11月27日，问：拿过轻工公司多少套房产手续做抵押，答：大约三十五套；问：都同谁做抵押，答：在社会上找的人，都是放高利贷的；问：这些房产备案的名都是你指定的吗，答：借高利贷的人指定的；问：同哪些人联系的抵押，答：赵丽丽等；问：赵丽丽抵押几套，答：十二套；问：赵丽丽干什么的，答：放高利贷的；问：专用款收据开的什么人名，答：赵丽丽指定的人名；问：开进驻单交物业费怎么回事，答：借钱的人要求的；问：你同赵丽丽拿来多少钱，答：500万，在合同备案后，扣了100万利息，实际给我400万；问：房产是正常售出去的吗，答：不是，都是从高利贷手放出去的，就是赵丽丽等。2007年11月29日，问：外欠款及利息多少钱，答：欠赵丽丽750万，她要900万，等等；问：你把董进的1500万现金干什么了，答：还赵丽丽一部分，等等；问：赵丽丽十二套房产备案手续在哪办的，答：房地产大厦，备案人名是赵丽丽指定的；问：李晓东和你有没有什么委托，让你处理云顶大厦的房产，答：没有；2007年11月29日问：你拿云顶大厦的房产备案合同、收款收据，是出卖还是抵押，答：抵押；问：有合同吗，答：没有，就是我个人给出的欠条，在借款人手里；问：你抵押给赵丽丽十二套房产手续前，是否欠钱，答：欠一百多万；问：这十二套房产给赵丽丽，是否有原先借款和这次融资有关系，答：没有关系，和这十二套房产抵押借款两回事；问：十二套房产给赵丽丽后，她究竟给你多少钱，答：共计500万，扣了利息100万，给我400万；问：钱在哪里交易，答：一百万支票交给郝广治，另三百万转郝广治卡上了；问：赵丽丽讲在合同备案后，在房地产大厦交给你180万现金，这事有没，答：没有。公安部门对第三人赵丽丽的询问笔录记载，2007年11月19日，问：你与于强有业务往来吗，答：有，我借过他钱，2007年3月左右，第十笔是300万元。问：总计先后借多少钱，什么时间借的，答：次数非常多，想不起来了；问：借款利息多少，答：月息3-5%；问：于强主动还的，还是你要的，答：有部分主动还的，也有部分是我拿刀向他要的。2007年12月18日问：你现在做什么工作，答：合伙做纺织生意；你与于强处于什么样的关系，你向于强借款，答：押车、押房、押支票入押公司手续，这样我才借于强钱；问：于强把云顶大厦的房产手续包括备案合同、转账收据等，有十二套房产给你，你给了于强多少钱，答：于强在交给我十二套房产手续时，欠我三百万，我实际交给于强一百八十万现金，交给郝广治二百万现金，二百万支票；问：你交于强这一百八十万现金，在哪交的，答：在于强车里；问：但是谁在场，答：就我和于强；问：你给郝广治二百万现金，二百万支票时同时给的吗；答：应该同时给的吧，我想不起来了；问：在哪给的，答：在房地产大厦门口给的郝广治；问：你知道郝广治是干什么的吗，答：是于强的会计；问：这几笔都是什么时间交的，答：都是2006年的11月初交的；问：你给于强这些款及交给郝广治款及支票，他们都出收条吗，答：郝广治给我出了收条，于强把房子给我了，我就没要收条，房子备完案后，我把于强欠款的欠条三百万换给了于强；问：于强给你这十二套房产按多少钱一套给你的，答：3500元一平米给的；问：备案的人名是你指定的吗，答：对呀；问：这些人是干啥的，答：我从这些人手里拿的现金，我就得用这些人名；问：都叫什么名，答：关杰四套、包少武四套、刘斌四套；问：你从关杰手中结果多少钱，答：我替关杰买的房子；问：你从包少武手中借过多少钱，答：包少武、刘斌他们两个人，我共借了三百万，于强原来欠我的款里有关杰的款；问：于强原来向你借的款里三百万，含你从关杰手借的款吗，答：这钱不包括关杰的款；问：你是在什么情况下，从于强手中买的房子，答：于强欠我的款还不上了，我没办法才从于强手中买的这些房子，我也是无奈；问：你同关杰什么关系，答：原来在一些做买卖认识的；问：这些房产（云顶大厦十二套）你备案给关杰、包少武、刘斌，按什么价格给的答：给关杰按3500元一米给的，包少武、刘斌是我用的这两个人名，实际他俩的八套房产是我自己的；问：十二套手续在谁手里，答：我手里八套，关杰四套；问：你说从关杰手中什么时间借过款，答：做买卖的钱放我手，就是同关杰做买卖的钱；问：你给关杰的钱用了吗，答：我给关杰押房子用了，她原来也说有合适的房子，给她整一套；问：十二套房产备案谁去的，答：售楼处姓姜的、于强的会计郝广治，我们三个去的；问：你付这些房款什么时间付的，答：在备案之前付的款，备案表出来之后，我付的款，合同后出来的；问：于强卖给你云顶大厦的十二套房产时，怎么对你讲的，答：于强说，开发商等着用钱，再有就是还欠我的钱，于强当时就是这么讲的；问：于强在什么地点和你谈的卖你云顶大厦房子的事，答：在车上谈过，在云顶大厦售楼处谈过，在其他地方谈过；问：于强和你谈买云顶大厦房产的时间，是什么时间谈的，答：2006年10月份；问：这之前你催过于强还你借款没有，答：经常催，于强当时手里没有钱，才卖云顶大厦的房子还我款；问：于强用云顶大厦这十二套房产是向你抵押借款，还是卖给你这十二套房产，答：买给我的；问：于强卖你这十二套房产有协议吗，答：没有。问：你知道于强是干什么的，答：开担保公司，什么公司都开，还搞建筑。2008年2月26日问：于强还你款项时，没用现金给过你吗，答：用现金给过，也就是一、两次吧，但每次也就二、三万元现金。公安部门对郝广治询问笔录记载，2007年12月10日问：赵丽丽给于强多少钱购房款，答：四、五百万吧；问：你取了多少钱，答：七、八十万吧；问：钱交给谁了，答：于强：问：赵丽丽其他房款怎么交的于强，答：其余款赵丽丽交的于强，我没经手；问：你给赵丽丽写收条没，答：记不清了：问：于强还赵丽丽钱这事你知道吗，答：知道；问：还了多少钱，答：有银行转账凭证条的有一千多万，还有现金交易的记不清了。2007年12月20日问：赵丽丽和于强之间借贷利息是多少，答：最少4、5分，多则1、2角；问：赵丽丽在房地产大厦附近交过你二百万现金、二百万支票吗，答：记不清了。2008年1月14日问：2006年11月9日左右，你收到赵丽丽交的云顶大厦房款究竟多少钱，答：我记得是四、五百万：问：你当初给赵丽丽写收条了吗，答：好像是写过，我忘了。公安部门对原告售楼部经理姜传辉的询问笔录记载，2008年11月20日问：于强当时拿走多少套手续，答：二十七套，当时空白的、没有买受人的；问：二十七套房子的备案人，有哪些人去售楼处看过房子，答：我记着只有闻春海去看过；问：关杰、包少武、刘斌这三个人去售楼处看过房子吗，答：没有去过，只有赵丽丽去看过；问：这十二套房子怎么备的案，答：于强让我去房地产大厦备案，他手里拿着空白合同，从兜里拿出一张纸，按着纸上的人名填写商品房和同；我按于强填的合同做的备案；问：你知道这十二套房子实际是谁买的，答：不知道。上述刑事案件中于强交给赵丽丽的12套房屋（文萃路24—2号1—10—1号、1—17—2号、2—19—1号、2—23—1号、1—18—2号、1—20—2号、2—17—2号、1—11—1号，文萃路24—1号1—9—1号、4—4—1号、1—10—1号、1—6—2号）商品房买卖合同总计房款为8，877，645元，合同于2006年11月6日均已备案，赵丽丽实际给付郝广治（于强的会计）400万元。本案诉争房屋为上述刑事案件中所涉及的12套房屋之一，因原告主张商品房买卖合同无效，故起诉来院。原审法院认为：原告与被告之间并不存在真实的房屋买卖合同关系。首先，本案涉案商品房买卖系案外人于强在合同实施诈骗犯罪的过程中所形成，原告并无将房产出卖给被告的意思表示。原告将商品房买卖合同、专用收款收据、准住单等交给于强，以及办理商品房买卖合同备案的目的是为了办理银行贷款，而非出售。从于强的刑事判决书及于强在公安机关的供述中可以印证。其次，被告于强没有出卖房屋的意思表示，尽管被告及案外人赵丽丽在公安部门的讯问笔录中均陈述包括本案诉争房在内的十二套房产均为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都是从高利贷手放出去的，就是赵丽丽等，开进住单、交物业费都是借钱的人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了借款作为抵押物；案外人赵丽丽在公安机关也述称，在押车、押房等情况下，才给于强借款。第三、原、被告的房屋买卖行为明显有悖房地产的交易习惯。1、被告关杰一次性购买四套商品房，房屋价款2，908，200元，而商品房买卖合同并不是由本人签订，均是由案外人赵丽丽代签，同时商品房买卖合同仅填写了房屋地址、面积、价款、付款方式等事项，而对于房屋面积差异处理、交房期限、逾期交房违约责任、产权登记等涉及原告承担违约责任等事项均空白；而一般购买人在购买大件商品，尤其是购买房产时，一般都会尽到审慎的注意义务，本案的被告行为明显不符合常理。2、根据（2013）沈中民二终字第821号民事判决书中认定的事实，赵丽丽“购买”的十二套房产，实际只支付给于强400万元，其实际价格明显低于购买诉争房屋的价格。第四、被告关杰陈述购房款系由被告将房款交给赵丽丽后，由赵丽丽购买的，但根据案外人赵丽丽在公安机关的陈述，是因与被告合伙做买卖，被告的钱在赵丽丽处，由赵丽丽代为购买的房屋，二者的陈述互相矛盾，不能互相认证；同时被告关杰提供的2，550，000存款回单，只能证明赵丽丽名下的存款情况，并不能证明赵丽丽的存款系由本案的被告关杰存入。综上，被告主张原、被告之间系房屋买卖关系的证据不足，本院不予采信。关于被告提出的应为善意取得的抗辩意见，根据法律规定，善意取得的构成要件为受让不动产时是善意的、以合理的价格转让、转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人，虽然本案诉争的房产已经办理备案登记，但如前所述，被告并不能举证证明其已经按照合同的约定支付了相应的房款，且不具备购买商品房的真实意思表示，故本院对被告的抗辩意见不予采信。综上，原、被告不存在真实的商品房买卖合同关系，而系被告与案外人于强以原、被告之间并不真实商品房买卖合同关系掩饰实际的被告与案外人于强间的借款关系，侵害了原告的合法权益，故应当认定原、被告签订的商品房买卖合同无效，即被告取得诉争房屋无事实及法律依据，被告应当协助原告撤销诉争房屋的商品房买卖合同备案登记。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第五十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条原审法院判决如下：一、确认原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司与被告关杰之间关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-17-2号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同无效；二、本判决生效之日起十日内，被告关杰协助原告沈阳轻工房屋开发有限责任公司撤销关于沈阳市和平区文萃路24-2号1-17-2号（建筑面积为201.73平方米）房屋的商品房买卖合同备案登记。案件受理费150元，由被告关杰负担。宣判后，关杰不服，上诉至本院。其上诉请求：撤销原审判决，并由被上诉人承担本案的诉讼费用。事实与理由：上诉人是合法取得本案诉争房屋，与被上诉人的商品房买卖合同合法有效。原审法院认定被上诉人没有出售商品房的意思表示，理由不能成立，于强与赵丽丽曾有过借款关系，不能否定上诉人与被上诉人商品房买卖合同的效力，原审判决认为上诉人不能认定为商品房的买受人没有根据，上诉人是善意取得，其合法权益应受到法律的保护。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。被上诉人沈阳轻工房屋开发有限责任公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。上述事实，有商品房买卖合同、专用收款收据、准住通知单、讯问笔录、询问笔录、沈阳市中级人民法院（2009）沈刑二初字第4号刑事判决书、（2013）沈中民二终字第821号民事判决书以及当事人陈述笔录等证据，经庭审质证，本院予以确认，在卷佐证。本院认为：本案的争议焦点为上诉人与被上诉人之间是否存在真实的商品房买卖合同关系。首先，本案涉及商品房买卖系案外人于强在实施合同诈骗犯罪的过程中所形成的，被上诉人也否认与上诉人签订该房屋买卖合同的意思表示，根据于强在公安机关的供述签订的商品房买卖合同是作为借款的抵押，并无出卖房屋的表示，被上诉人对其“卖房”的行为不是其真实的意思表示。其次，尽管案外人赵丽丽在公安部门的询问笔录中陈述及上诉人自己主张，诉争房产为购买取得，但依据于强在公安机关供述，房产不是正常售出去的，都基于其与赵丽丽之间的借款关系，开进住单、交物业费都是借钱人要求的，之所以提供商品房合同等手续是为了向案外人赵丽丽借款作为抵押物。上诉人购买诉争每平方米价格为3500元，双方以明显低于购买诉争房屋的价格签订签订房屋买卖合同，明显有悖于房地产市场交易情形。依据上诉人提供的诉争房商品房买卖合同，合同中对于交房期限逾期交房违约责任、产权登记等涉及购买人权利保护的重要事项均未约定，有悖于交易习惯。综合上述事实，不能认定上诉人与被上诉人存在商品房买卖关系，本院对上诉人提出“上诉人是合法取得本案诉争房屋，与被上诉人的商品房买卖合同合法有效。原审法院认定被上诉人没有出售商品房的意思表示，理由不能成立，于强与赵丽丽曾有过借款关系，不能否定上诉人与被上诉人商品房买卖合同的效力，原审判决认为上诉人不能认定为商品房的买受人没有根据，上诉人是善意取得，其合法权益应受到法律的保护”的上诉主张及理由，均不予支持。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由上诉人关杰负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 濛审 判 员  姜会军代理审判员  朱闻天二〇一四年十二月十五日书 记 员  王可一本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。