北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第10401号原告（反诉被告）王燕，女，1971年6月18日出生。委托代理人王晓松，北京市国联律师事务所律师。被告（反诉原告）北京中经商务公司，住所地北京市昌平区北七家乡政府街西。法定代表人姚玉林，总经理。委托代理人姚瑶，女，1982年1月15日出生。第三人北京北亚工业科技开发集团，住所地北京市昌平区北七家工业科技园创业大厦。法定代表人韩静轩，总经理。委托代理人孙远晰，女，1981年4月2日出生。原告（反诉被告）王燕与被告（反诉原告）北京中经商务公司（以下简称：中经公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）的委托代理人王晓松、被告（反诉原告）中经公司的委托代理人姚瑶、第三人北亚集团的委托代理人孙远晰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王燕诉称：1999年6月29日，原告与被告签订《北京桃园公寓商品房销售契约》，购买位于昌平区北七家镇的xx公寓xx号楼xx座xx号房屋。合同签订后，原告已经付清全部房款，但是被告至今仍未为原告办理《房屋产权证》。基于以上事实，为维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《北京桃园公寓商品房销售契约》，为原告办理昌平区北七家镇的xx公寓xx号楼xx座xx号房屋的《房屋所有权证》；2、被告承担本案诉讼费用。被告（反诉原告）中经公司辩称：1、我公司是涉诉房屋的合法开发商，也是唯一销售商。我公司并未将诉争房屋作为债务抵偿给北亚集团，也未授予北亚集团诉争房屋的销售权。2、我公司与原告签订的销售合同早已解除，原告从未向我公司支付过任何购房款项。3、原告与北亚集团存在恶意串通。根据原告的证据，北亚集团为充抵与中国和平建筑公司工程款以150000元将涉案房屋出售给原告，而原告与我公司签订的合同总额近390000元，销售价格存在巨大差距。原告在与我公司签订合同时完全知晓该房屋的真实售价，但其不履行与我公司签订的合同，却在不确定房屋权属的情况下，把钱支付给中国和平建筑公司，双方存在恶意串通，并均获利，只有我公司遭受损失。4、原告未尽合理的注意义务。原告在与北亚集团签订合同时，并未向我公司咨询北亚是否具备销售权，在不知道北亚集团是否具备房屋所有权的前提下单方确认北亚集团以房冲抵中国和平建筑公司建筑款，并支付购房款，无视交易风险，其本质是与北亚集团存在恶意串通行为。5、我公司与北亚集团不存在以房抵债的事实。6、北亚集团没有任何证据可以证明我公司与其存在相关的债权债务。7、原告无权利向我公司主张办理房屋产权证。我公司在取得产权手续后向全园区张贴了办理产权证的相关文件，要求购房带齐交款凭证前来办理手续，而原告从未要求办产权证；如果按照原告所述仅为办理产权证而签署高价购房合同，开发商和购房人都将多缴纳税费，这明显不符合市场和常理。另外，我公司早在2005年已将争议房屋出售，建委已将就该套房屋办理了合法的产权手续。综上所述，原告的诉讼请求缺乏法律及事实已经，请求法院驳回原告的事实请求。被告（反诉原告）中经公司诉称：反诉人与被反诉人签订xx公寓xx号房屋的《北京xx公寓商品房销售契约》后，被反诉人至今未依约支付协议约定的购房款，已经构成严重违约，故反诉人特此提出反诉，请求判令：1、解除反诉人与被反诉人签订的《北京xx公寓商品房销售契约》；2、被反诉人立即腾退xx公寓xx号房屋；3、本案反诉费由被反诉人承担。原告（反诉被告）王燕辩称：双方之间签订的合同是合法有效的，被反诉人履行了合同义务，反诉人的诉讼请求没有法律及事实依据，请求法院依法驳回。第三人北亚集团述称：我们同意王燕的意见。经审理查明：1999年6月29日，王燕（乙方）与中经公司（甲方）签订《北京xx公寓商品房销售契约》约定，甲方将位于北七家乡境内xx公寓xx号楼xx座xx号房屋，建筑面积138.56平方米的公寓一套，以优惠价格2800元每平方米出售给乙方，房款总计387968元。在本案审理过程中，王燕为证明其履行了出资义务，向本院出示由北亚集团出具的《承诺书》及中国和平建筑工程公司（以下简称：和平公司）的《证明》各一份，《承诺书》和《证明》分别记载了，王燕代北亚集团偿还其欠和平公司工程款150000元，北亚集团将其从中经公司处折抵的北京市昌平区北七家镇xx公寓xx房屋直接出售给王燕的事实。按王燕的说法，与中经公司在合同中约定的2800元单价是桃园公寓对外公布的指导价格，该房屋的实际成交价格以王燕与北亚集团所出示的《承诺书》记载的150000元为准。后中经公司将房屋交付王燕居住使用。北亚集团为工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。后工业企业总公司更名为北京宏翔鸿企业管理公司。中经公司亦系由工业企业总公司出资设立的集体所有制企业。中经公司成立后，挂靠在中房第四开发部，建设开发了桃园公寓，中房第四开发部的债权债务均由中经公司承继。在中经公司开发xx公寓过程中因拖欠工业企业总公司的占地费12706652.8元，经协商，中经公司将其建设开发的桃园公寓30套房屋折抵上述占地费。工业企业总公司将上述债权债务转让给北亚集团。中经公司曾书面要求与北亚集团结算，后由于中经公司法定代表人姚玉林因合同诈骗被公安部门立案侦查，未能完成与北亚集团的结算工作。在本案审理过程中，北亚集团出示证明和桃园公寓已支付北亚集团款项说明，同意中经公司以其建设开发的xx公寓30套房屋折抵占地费12706652.8元，并确认诉争房屋包含在30套折抵占地费的房屋中。中经公司在本案中不认可桃园公寓已支付北亚集团款项说明的内容，对其公章亦不认可。但在（2010）昌民初字第9694号民事案件和（2011）一中民终字第3856号民事案件中中经公司认可该说明的真实性。2013年，王燕以房屋买卖合同纠纷将中经公司及马逢伯诉至本院，要求确认中经公司与马逢伯于2004年5月28日签订的《北京xx公寓商品房销售契约》无效。2013年12月12日，本院以（2013）昌民初字第9750号民事判决书，认定王燕与中经公司所签订的房屋买卖合同有效，王燕履行了付款义务，王燕有权主张涉案房屋所产生的相应权利；中经公司与马逢伯之间的买卖合同有恶意串通损害王燕利益之嫌，依法应当认定为无效。并判决马逢伯与中经公司签订的关于涉案房屋的《北京xx公寓商品房销售契约》无效。中经公司与马逢伯不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院，请求撤销原审判决，依法改判驳回王燕的诉讼请求。2014年6月16日，北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第2790号民事判决书，认定王燕与中经公司存在房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房销售契约》合法有效。合同签订后，王燕实际居住使用了诉争房屋。中经公司与马逢伯签订的合同符合恶意串通，损害第三人利益的情形，原审法院认定合同无效是正确的。中经公司与马逢伯的上诉请求不能成立。并判决驳回上诉，维持原判。上述事实有《北京xx公寓商品房销售契约》、合同书、补充协议、发票、证明、xx公寓已支付北亚集团款项、（2013）昌民初字第9750号民事判决书、（2014）一中民终字第2790号民事判决书及当事人当庭陈述等证据材料在案佐证。本院认为：根据查明的事实，北亚集团享有对中经公司土地占用费的合法债权，且双方对债权债务的处理方式为中经公司将其建设开发的xx公寓30套房屋折抵上述占地费，北亚集团认可涉案房屋包含在上述30套房屋内。对王燕的付款问题，因存在北亚集团欠和平公司工程款的事项，经北亚集团、和平公司确认，王燕以代偿北亚集团欠和平公司工程款的方式冲抵涉案房屋购房款，从上述债权债务转移的方式看，可以认定王燕履行了支付房款的义务。关于该房屋的具体销售价格，北亚集团在未损害他人合法利益的前提下，具体以何种价格出售该房屋，法律没有相关禁止性规定。在王燕与中经公司所签订的房屋买卖合同已经法院生效判决确认为合法有效的情况下，王燕依据代偿北亚集团欠款的方式履行了对涉案房屋的出资义务，中经公司将涉案房屋交付给王燕居住使用至今，王燕按时交纳使用该房屋所产生的各项费用，故本院认定王燕有权主张涉案房屋所产生的相应权利。中经公司作为涉案房屋的开发商理应履行相关义务，为王燕办理该房屋的所有权变更手续。关于中经公司庭审中提交的《中共北京市委办公厅文件》、昌平县人民政府《检查》、《昌平县土地管理局就北七家镇政府收取开发商土地出让金意见》、《国有土地使用权出让合同》的等材料，上述材料无法佐证其答辩意见，亦无法证明中经公司与北亚集团之间债权债务的情况，故本院不予采信。关于中经公司以王燕未全额支付购房款为由反诉要求解除双方之间签订的《北京桃园公寓商品房销售契约》并要求王燕腾退涉案房屋的诉讼请求，如前所述，因针对涉案房屋所产生的权利义务应受王燕与北亚集团所签订的《合同书》调整，故在王燕根据该份合同履行了交纳约定房款的义务后，中经公司行使解除权的理由不能成立，故对于中经公司反诉的诉讼请求，本院不予支持。对于中经公司认为其已经向本院起诉要求判令北亚集团、和平公司与王燕无权处置涉案房屋所有权，本案应中止审理一节，因该案的处理结果与本案没有直接因果关系，不符合中止审理的条件，故对于中经公司的中止审理申请，本院予以驳回。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）北京中经商务公司于本判决生效后七日内协助原告（反诉被告）王燕办理北京市昌平区北七家镇xx公寓xx号楼xx座xx号房屋的房屋所有权证。二、驳回原告（反诉被告）王燕的其他诉讼请求。三、驳回被告（反诉原告）北京中经商务公司的诉讼请求。本诉案件诉讼费七十元，由被告（反诉原告）北京中经商务公司负担，于本判决书生效后七日内交纳。反诉案件诉讼费七十元，由被告（反诉原告）北京中经商务公司负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内，未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判长 张俊人民陪审员张凤茹人民陪审员冯淑敏二〇一四年十二月八日书记员 程        建        民