广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛顺法滘民初字第984号原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司，住所地。法定代表人喻勇。委托代理人陈池欣。委托代理人黎邦健。被告何旭夫，男，1974年12月9日出生，住广东省佛山市顺德区。被告潘丽红，女，1973年2月16日出生，住广东省佛山市顺德区。委托代理人朱协堂。原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司（下称珠江物业公司顺德公司）诉被告何旭夫、潘丽红物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月21日立案受理后，依法适用简易程序由代理审判员庞尔谦独任审理。本案于2014年12月17日、2014年12月19日公开开庭审理，原告珠江物业公司顺德公司的委托代理人陈池欣、黎邦健，被告何旭夫，被告潘丽红及其委托代理人朱协堂到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告珠江物业公司顺德公司诉称：被告与原告签订《顺德区前期物业管理服务协议书》（简称《前期物业服务协议》），约定由原告对被告所有的佛山市顺德区物业进行物业管理。被告房屋的物业管理费按建筑面积计算，具体标准为住宅按建筑面积每月每平方米5元，被告房屋建筑面积为105.31平方米，物业管理费应为526.55元／月，每季度应缴1579.65元，于每季度第一个月15号前交纳，逾期支付按每日千分之五支付违约金。被告从2011年11月开始至2014年9月没有向被告交纳物业管理费，从2011年12月开始至2014年6月没有缴纳公共水电公摊费。故请求法院判令：一、两被告向原告支付2011年11月至2014年9月期间佛山市顺德区北滘镇林上路6号金茂华美达广场1号楼804房物业的物业管理费18429.25元及违约金（从2011年11月15日起按日千分之五计至物业管理费全部清还之日止，现暂计到2014年8月15日为46133.4元）；二、两被告向原告支付2011年12月至2014年6月期间佛山市顺德区北滘镇林上路1号楼804房物业的公共电费1602.7元、公共水费156.4元、自用电费0.62元；三、本案诉讼费用由两被告承担。被告何旭夫辩称，答辩人没有见过原告提供的《顺德区（前期）物业服务协议书》，也没有签过名，故该合同并未生效。被告潘丽红辩称，《顺德区（前期）物业服务协议书》是被告潘丽红签名，但至于被告何旭夫的名字是谁签，被告潘丽红并不清楚；我方认为一直没有使用该物业，也没有搬进去居住，不应当支付物业管理费；该物业依照物业管理条例的规定，应成立业主委员会重新选任新的物业管理公司，在不符合条例的情况下，物业公司不应当要求被告支付物业管理费；原告诉请的违约金明显过高，已经超过物业管理费本金的数额，应当酌情减少；公共水费和公共电费如何分摊，总计是多少，原告没有任何证据证明。诉讼中，原告提供的证据如下：1、原告营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明书、被告身份证复印件各一份，证明原、被告的主体资格。2、《顺德区（前期）物业服务协议书》、收楼手续书、委托交楼书各一份、水费发票复印件32份、电费发票复印件34份、费用清单复印件1份，证明原告与被告签订了前期物业管理服务协议书，约定由原告对被告所有的佛山市顺德区物业进行物业管理，双方签订协议时约定物业管理费收费标准为：每月每平方米5元，被告房屋建筑面积为105.31㎡，每月应缴物业服务费526.55元，每个季度应缴1579.65元，于每个季度第一个月15日前缴纳，被告迟延缴纳管理费的，除缴交所欠的管理费外，并加收所欠费用按日千分之五的违约金，被告从2011年11月开始欠缴物业管理费，2011年11月至2014年9月的物业管理费用18429.25元，及违约金（违约金从2011年11月15日起按日千分之五计算至物业管理费用全部清还之日，暂计至2014年8月15日为46133.4元），暂合计为64562.65元，被告从2011年12月开始欠交水电费，从2011年12月至2014年6月的公共水费156.4元，公共电费为1602.7元，自用电费0.62元，合计1759.72元。被告何旭夫质证认为，我方的房产从未入住，不可能产生自用电费，原告没有履行服务协议书的权利和义务，我方的房产的窗口还是裂的，协议书中第一条第十点的约定也没有做到，也没有选定业主委员会。被告潘丽红质证认为，对《顺德区（前期）物业服务协议书》的真实性、合法性均无异议，对水费发票、电费发票、费用清单的真实性不予认可，我方并不清楚公共水费及公共电费如何分摊，原告未将公共水费和公共电费分摊的具体情况公告出来，我方无法确认公共水费和公共电费的金额。3、2011年11月至2014年6月期间水费发票32份、电费发票34份的原件，另提供公共区域电费分摊表、公共区域水费分摊表打印件各一份、1栋804电表照片打印件1份，证明被告从2011年12月开始欠交水电费，从2011年12月至2014年6月的公共水费156.4元，公共电费为1602.7元，自用电费0.62元，合计1759.72元。被告何旭夫质证认为，对水电费发票的真实性无异议，但证明内容有异议，对1栋804房电表照片的真实性有异议，原告没有提供原始电表记录过来，没有证据证明我方已经使用了一度电。被告潘丽红质证认为，对水电费发票的真实性无异议，但对证明内容有异议，我方不清楚水电费是如何分摊，是否科学分摊，是否是原告物业所在区域的用表。公共区域电费分摊表、公共区域水费分摊表是原告单方制作，从该表中无法看出被告应当承担的部分，没有证据证明该分摊表的计算方式及数据是真实和合法的；我方的房屋从未装修，是毛坯房，完全是没有电的，不可能产生一度电。诉讼中，被告提供如下证据：1、《顺德区（前期）物业服务协议书》1份，证明原告违反了物业服务协议书的第一条第十三款的规定，在小区交付使用面积达到50%的情况下引导业主成立业主委员会，但是原告没有履行该条款约定的义务，因此原告是没有义务要求被告支付物业管理费，原告为了谋取自身利益而怠于履行合同的义务，之后的物业管理费，被告履行先履行抗辩权，有权予以拒绝。原告质证认为，对真实性无异议，第十三条明确说明是原告引导业主成立业主委员会，原告担当的只是引导的角色，成立业主委员会的主体是居住在华美达广场里面的各业主，而各业主至今没有向原告提交过任何成立业委会协助的申请，故我方也无法履行这一职责。被告何旭夫质证认为，无异议。经过庭审举证、质证，本院对双方提供的证据作出如下认证：1、被告对原告提供的证据1及证据2中的《顺德区（前期）物业服务协议书》、收楼手续书、委托交楼书、水费发票32份、电费发票34份的真实性无异议，经审查，原告提交的上述证据来源合法，可以反映本案事实，本院予以采信，被告对原告提交的费用清单、公共区域电费分摊表、公共区域水费分摊表的真实性有异议，经审查，该组证据虽然为原告自行制作，但此为根据公共实际用水电费和分摊户数所制作的表格，能反映案件事实，故本院予以采信；被告对原告提交的1栋804电表照片打印件的真实性不予以确认，经审查，该照片为原告自行制作，未能确认其真实性，且原告未提供证据证明其已代被告缴交该费用，故本院对于该照片不予采信。2、被告潘丽红提供的证据与原告提交的一致，本院予以确认。根据本院采信的证据，结合当事人的陈述，本院查明如下事实：两被告购买了被告所有的佛山市顺德区房产，与原告签订了《前期物业服务协议》，由原告为被告的上述物业进行物业管理。《前期物业服务协议》约定，物业管理费按房屋建筑面积计算，每月每平方米5元，被告房屋建筑面积为105.31㎡，每月应缴物业服务费为526.55元，物业服务费按季缴纳，于每个季度第一个月15日前缴纳当季费用，被告迟延缴纳管理费的，除缴交所欠的管理费外，并加收所欠费用按日千分之五的违约金。协议书中约定物业管理费不包含公共水电分摊，公共水电费不分入住与否按所在楼宇户数共同合理分摊，电梯电费按本梯总户数共同分摊，具体为小区内公共用水用电由整个小区的住户按各自所占的面积进行分摊，每栋楼内的用水用电由该栋楼的总住户按各自面积平均分摊。另查明，被告从2011年1月开始至2014年9月共拖欠原告物业管理费18429.25元，拖欠原告2011年12月至2014年6月的公共水费156.4元及公共电费1602.7元。本院认为，关于《前期物业服务协议》是否生效的问题，虽然被告何旭夫认为其未在上面签名，该协议书应未产生法律效力，但被告潘丽红确认协议书中潘丽红的签名为其本人所签，基于两被告之间为夫妻关系，可认定潘丽红签名的行为为两被告间的共同意思表示。另一方面，被告何旭夫在收楼后，在银行开具了作为扣缴物管费的帐户，且往该帐户里存入现金向原告缴交了三个月的物管费，在原告扣缴了该三个月的管理费后，被告一直没有向原告提出过异议。故被告何旭夫的该一行为表明其是清楚并知悉《前期物业服务协议》约定的内容的，其该行为可认定其默认了合同约定的条款。据此，本院认为，《前期物业服务协议》已成立并生效，对于被告何旭夫认为该协议并未生效的主张，本院不予采纳。关于被告认为原告在小区交付使用面积达到50%的情况下未引导业主成立业主委员会，两被告没有缴交物业管理费及公共水电分摊费是行使先履行抗辩权的问题，本院认为，双方签订物业服务协议，约定由原告为被告的物业提供物业管理服务，原告对被告所在的楼盘的公共设施进行维护、修缮和清洁，对小区的安全保障进行管理等，其已履行了主要的义务。对于成立业主委员会，并非原告履行协议的主要义务，且原告的义务只是起引导作用，成立业主委员会并非其强制性义务，成立业主委员会起决定作用的为该小区的全体业主，并不为原告的意志左右。故在原告已尽了主要义务的情况下，被告认为其未缴交物管费是行使先履行抗辩权，没有依据，本院不予采纳。故原告主张被告支付2011年11月至2014年9月期间的物业管理费18429.25元，2011年12月至2014年6月的公共水费156.4元及公共电费1602.7元，证据充分，本院予以支持。本案是物业管理服务合同关系，提供物业管理服务方其目的主要为业主的物业管理提供服务，以收取一定的合理费用为对价，为约束业主能按时支付物业管理费用，以保证物管公司能正常运作，更好为业主服务，双方可以约定逾期支付物业管理服务费的违约金。双方合同中约定逾期付款违约金按每日千分之五计算，该条款约定的违约金显著过高，显失公平，加重了被告的债务负担，故本院予以调整，违约金从2011年11月16日起以各季度实际拖欠的日期按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍计算为宜，并以所拖欠的本金18429.25元为限。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第一百零九条、第一百一十一条、第一百一十四条之规定，本案判决如下：一、被告何旭夫、潘丽红应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付2011年11月至2014年9月的物业管理费18429.25元及违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的四倍，从2011年11月16日起，以每季度实际拖欠的金额和日期计至实际清偿之日止，但计得的违约金总额超过本金的，以所欠本金为限）；二、被告何旭夫、潘丽红应于本判决发生法律效力之日起七日内向原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司支付2011年12月至2014年6月的公共水费156.4元、公共电费1602.7元；三、驳回原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为729.03元（原告已预交），由原告广州珠江物业酒店管理有限公司顺德分公司负担349.03元，被告何旭夫、潘丽红负担380元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。（本页无正文）代理审判员  庞尔谦二〇一四年十二月二十五日书 记 员  吴培婷第10页，共10页