陕西省大荔县人民法院民 事 判 决 书（2014）大民初字第00293号原告游某某，男，1957年5月6日出生，汉族，下岗职工。委托代理人朱涛，陕西恒济律师事务所律师。被告张某某，男，1975年10月4日出生，汉族，下岗职工。委托代理人郭永民，陕西唯成律师事务所律师。第三人宋某某，男，1991男4月1日出生，汉族。原告游某某与被告张某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2013年5月8日作出（2013）荔民初字第00542号民事判决，被告张某某不服提起上诉，渭南市中级人民法院于2013年12月25日作出（2013）渭中民一终字第00236号民事裁定。一、撤销大荔县人民法院（2013）荔民初字第00542号民事判决；二、发回大荔县人民法院重审。本院依法另行组成合议庭，根据原告游某某的申请追加宋某某为本案的第三人参加诉讼，公开开庭进行了审理。原告游某某及其委托代理人朱涛，被告张某某及其委托代理人郭永民到庭参加了诉讼，第三人宋某某经传票传唤未到庭。本案现已审理终结。原告游某某诉称，2007年10月25日他与被告张某某签订了房屋租赁合同，将位于大荔县庆鸿宾馆楼下三间门面房和后楼一、二层出租给被告张某某作为网吧经营场所，租期四年，每年租赁费65000元，该合同到期前，被告张某某要求续租经协商，双方同意再续租两年，即续租至2013年10月底，租金每年提高为100000元，其他条款按原租赁合同执行，2012年8月底按约定支付下年房租时张某某借故推托，他才知张某某已于2012年8月8日将网吧转让给第三人宋某某经营，双方发生纠纷，因张某某不按时交纳房租费，擅自将房屋转租宋某某的行为，已构成违约，故要求张某某支付房屋租赁费100000元，承担违约金5000元，并要求被告及第三人宋某某立即腾出所占房屋，共同赔偿其超期占用给他造成的损失。原告为证明自己的主张向本院提供以下证据：1、土地使用证，房屋产权登记证各一份，证明他对该出租房屋具有所有权，有权向外出租。2、2007年10月25日房屋租赁合同一份，2011年4月5日续租协议一份，证明双方在租赁合同上约定明确，不得转让，张某某已构成违约，应承担违约金5000元。3、2012年8月8日网吧转让协议一份，证明张某某将网吧转让给第三人宋某某，未征得他的同意，与他无任何关系。经质证被告发表以下质证意见：对原告提供的三组证据的真实性无异议，但对第二组和第三组证据的证明目的有异议，对第二组证据因原告注明的联系方式变更，他转让时无法与原告联系，故不应承担违约责任，第三组证据证明他已将转让情况告知原告，租金应由第三人宋某某承担，原告与第三人宋某某已形成房屋租赁关系。本院对原告提供的以上三组证据的真实性予以认定。被告张某某辩称，2007年他租赁原告游某某位于大荔县庆鸿宾馆楼下三间门面房和后楼一、二层经营网吧，合同期限为四年。2011年合同将到期时，他又与游某某签订了延续协议，约定再续签两年，同时口头协商，他在租赁期间可以转让，只要通知原告即可。2012年8月8日他将网吧转让给第三人宋某某，在转让前他曾与游某某联系，但由于其手机号码变更而无法联系上。2012年8月下旬，游某某催要2013年的房租时，他已告知游某某网吧已转让宋某某，由宋某某交纳房租费，游某某当时表示，不论租给谁，只要把房租费交了就行，游某某曾多次向宋某某主张房屋租赁费，这说明游某某与宋某某之间已形成新的租赁关系，他与游某某之间的租赁关系自然终止，所以不存在违约，游某某应向宋某某主张其权利，故驳回游某某对他的诉讼请求。被告张某某为证明自己的主张向本院提交了以下证据：1、网吧转让合同一份，证明他将网吧转让给宋某某，转让费中不含房租费，房租费应由房屋使用人宋某某承担。2、大荔县东关派出所与张某某、宋某某、游某某的谈话笔录，证明游某某与宋某某达成房屋租赁协议。宋某某给游某某房租，游某某拒收该房屋租赁费与他无关。经质证，原告游某某发表以下质证意见：对第1组证据的真实性无异议，但对证明目的有异议，该证据只能证明张某某将网吧转让给宋某某，与他无关系，房屋租赁转租给宋某某，并未经他同意。对第2组证据的真实性无异议，但与本案无关联性，该证据证明张某某与宋某某之间在转让中存在争议与他无关。本院对被告张某某提供的二组证据的真实性予以认定。第三人宋某某缺席未辩。经审理查明，2007年10月25日被告张某某租赁原告游某某位于大荔县庆鸿宾馆楼下三间门面房和后楼一、二层（锅楼房除外）经营网吧，双方签订了房屋租赁合同，合同约定：“甲方：庆鸿宾馆游某某，乙方碧空缘网吧张某某；租赁期限自2007年11月1日起至2011年10月底止共四年时间，租金不变；房屋租金每年陆万伍仟元，第二年若要继续租用时必须在下年8月底前交清下年租金，否则视为违约；如在租赁期间乙方不想经营可提前两个月告知甲方，中途绝对不允许转让；合同签订后甲乙双方共同遵守，任何一方违约处违约金五千元。”合同签订后，双方各自履行了义务。2011年4月5日原、被告又签订延续协议，约定：2011年10月租赁期满后，被告自愿要求再续两年，房租变更为每年拾万元，再其他合同条款不变。合同签订后被告按约定交付一年房租10万元，并继续经营网吧。2012年8月8日被告在未告知原告的情况下，将该网吧转让给宋某某经营。合同约定：“甲方：张某某，乙方：宋某某，经过甲、乙双方充分协商，甲方自愿将经营中的碧空缘网吧经营权转让给乙方，转让金额为柒拾捌万元。自即日起碧空缘网吧发生的任何事务均由乙方承担，甲方不负任何责任，合同一经签约，甲、乙双方应共同遵守，任何一方违约，处违约金伍拾万元。”2012年8月底，原告向被告催要2013年的房租费时被告告知原告网吧已转让给宋某某，应由宋某某交纳房租费，为此双方发生纠纷，故原告提起诉讼，要求被告支付房租赁100000元，承担违约金5000元，在诉讼中，原告申请追加宋某某为本案的第三人参加诉讼，要求被告及宋某某腾出所占用的房屋，并赔偿所造成的损失。2012年9月被告将网吧转让的事实告知原告。但下剩一年房租一直未付，故原告提起诉讼要求被告支付房屋租赁费100000元，承担违约金5000元。由被告及第三人赔偿损失，腾出所占用的房屋。本院认为，本案争议焦点为：被告张某某将租赁房屋转租给第三人宋某某，原告游某某是否知道同意，被告张某某的转租行为是否构成违约，转租后的租金应由谁负担。本案原、被告在平等自愿的基础上签订的租赁合同是有效合同，被告在租赁期内将网吧转让给第三人使用收益，事实上已将租赁房屋转租给第三人即被告与第三人形成新的租赁关系，因转租时并未经原告同意，原、被告之间的租赁合同并未终止。被告作为承租人应支付房租，被告未能按期支付房租，转租时未经原告同意，已构成违约，故原告要求被告支付2013年的房租100000元，并承担违约金5000元应予以支持，合同履行期限届满后，该租赁房屋仍由第三人占用、收益。第三人此时占用、使用该房屋即无合同约定也无法律依据，侵害了原告对该房屋的处置权。因此所造成的损失应由第三人承担，其损失的大小参照上年度的承包金计算，应由第三人赔偿。每天赔偿274元，至实际腾出房屋止，被告辩称，转租已告知原告，其转租后的租金应由第三人负担的辩称理由，因转租时并未经原告同意，且网吧转让合同对房屋租赁事项未明确约定，故该辩称理由不予支持，若被告与第三人因网吧转让存在争议，可另案处理。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条、第二百三十五条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十七条之规定，判决如下：一、由被告张某某在本判决生效之日起一个月内支付原告游某某2013年房屋租赁费100000元，违约金5000元；二、由第三人宋某某在本判决生效后一个月内滕出所占用的原告游某某位于大荔县西环路汽车站对面庆鸿宾馆的房屋；三、由第三人宋某某在本判决生效后一个月内支付原告每天的房屋损失费274元，自2013年10月25至滕出房屋至。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费2400元，由被告张某某负担1400元，由第三人宋某某负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于渭南市中级人民法院。审判长  王义军审判员  刘安民审判员  田 妍二〇一四年七月十七日书记员  薛少斌