江苏省无锡市中级人民法院民 事 判 决 书（2014)锡民终字第1820号上诉人（原审被告）无锡市北塘区工贸资产管理处，住所地江苏省无锡市北塘区凤宾路**。法定代表人朱振宇，该处处长。委托代理人张洁，江苏周秋平律师事务所律师。委托代理人陶艳，该处职员。被上诉人（原审原告）无锡市商网事务有限公司，，住所地江苏省无锡市南长区永丰路**之9-206法定代表人赵荣妹，该公司总经理。委托代理人王一静、田崇景，江苏法舟律师事务所律师。原审被告无锡市北塘区五河饭店，住，住所地江苏省无锡市北塘区五河新村**/div>投资人朱炳瑞，该饭店经理。原审被告朱炳瑞。上诉人无锡市北塘区工贸资产管理处（以下简称工贸资产管理处）因与被上诉人无锡市商网事务有限公司（以下简称商网公司）、原审被告无锡市北塘区五河饭店（以下简称五河饭店）、原审被告朱炳瑞房屋租赁合同纠纷一案，不服无锡市北塘区人民法院（2014）北民初字第0151号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。商网公司原审诉称：其于2009年11月12日从无锡市经济贸易委员会依法受让了五河新村2xx号房屋，自2010年1月1日起，工贸资产管理处租赁该房屋，双方租赁合同对租赁期限和租金进行了约定，租期届满后，工贸资产管理处未将房屋交还原告，现该房屋的实际使用人为五河饭店。请求判令五河饭店、朱炳瑞迁出无锡市北塘区五河新村2xx号房屋；工贸资产管理处、五河饭店、朱炳瑞按年租金23202元的标准向其支付自2011年1月1日起至判决迁出之日止的房屋使用费；上述三被告对房屋的装饰装潢及房屋内物品进行拆除搬离，否则其有权自行恢复原状，房屋内物品做无主物处理，费用由三被告承担；本案诉讼费用由三被告承担。工贸资产管理处辩称：涉案房屋已于2010年11月26日交还给原告，请求驳回商网公司对其的诉讼请求。五河饭店辩称：其于1993年成立，2000年由朱炳瑞承包经营，2002年转制给朱炳瑞。涉案房屋由其使用。其与商网公司未发生租赁关系，其向工贸资产管理处支付租金，不同意向商网公司支付租金。朱炳瑞辩称：涉案房屋由五河饭店租赁使用。其个人与原告诉请无关，不是适格被告。原审法院经审理查明：坐落于无锡市北塘区五河新村**房屋（建筑面积193.54平方米）于2012年8月29日登记在原告商网公司名下。2010年3月23日，商网公司与工贸资产管理处签订《租赁合同》一份，约定将五河新村1xx、1xx、2xx号房屋租赁给工贸资产管理处，租赁期限自2010年1月1日至2010年12月31日，年租金为69600元；承租方在不影响房屋结构的前提下，可以对房屋进行装修，合同期满，装修附加在房屋上的设备、装置及装潢应当在不损坏房屋的条件下于迁出时拆除，逾期不拆除的，视为自行放弃，由出租方处理；租赁期满，承租方如需续租，必须在2010年10月30日前与出租方签订续租合同，如不签订续租合同，视为不续租，应做好搬迁工作，于2010年12月31日前将租赁房屋交还。如既不续租，又不交还房屋，自2011年1月1日起，承租方丧失房屋的合法使用权，房屋内的物品视为承租方的放弃物，出租方有权清除房屋内所有物品等。该租赁合同中的182、187、208号房屋总建筑面积为580.57平方米，其中182号房屋建筑面积为48.86平方米，187号房屋建筑面积为206.16平方米，207号房屋建筑面积为132.01平方米，208号房屋建筑面积为193.54平方米（合同上所载明的208号房屋实际包括207号、208号房屋）。2010年11月26日，商网公司经理陈峰出具收条，书面陈述“五河新村2xx、2xx-1、1xx、1xx号合计四间房已移交我公司”。对此，商网公司陈述，收条确系其公司的陈峰出具，但工贸资产管理处的人员仅告知房屋是哪几间，出具了收条后发现房屋内有其他人在实际使用，因此收条所载明的内容并未实际履行，且其曾于2011年4月11日委托律师向工贸资产管理处邮寄《律师函》，要求交还房屋。五河饭店系于2002年5月改制为个人独资企业，转让给被告朱炳瑞，由朱炳瑞于2002年7月注册成立。2002年6月10日，朱炳瑞代表五河饭店与无锡市北塘区经济贸易局（以下简称北塘经贸局）签订《房地产租赁契约》，约定北塘经贸局将坐落于五河新村2xx号房屋（建筑面积220平方米）出租给朱炳瑞使用，租金为450元/月，租赁期限自2002年6月10日至2005年6月9日止。2005年6月10日，朱炳瑞代表五河饭店与工贸资产管理处签订《房屋租赁协议》，此后双方每年续签租赁合同至2010年6月9日，其中2009年6月16日的《房屋租赁合同》约定租赁期限自2009年6月10日起至2010年6月9日止，租金标准为525元/月，合同期满，承租方如要求继续租赁，应提前两个月书面告知，由双方协商确定。合同特别约定，合同终止时，承租方应自行交出所租赁房屋并清空房内物品，如逾期不清空，则视为同意将房屋内的留置物品作为遗弃物由工贸资产管理处处理，承租方不对此主张任何权利。到期后，双方未再签订租赁合同。朱炳瑞向工贸资产管理处交付租金至2010年12月31日，此后工贸资产管理处拒收朱炳瑞的租金。工贸资产管理处向商网公司交清了至2010年12月31日的租金，此后未再交租。诉讼中，朱炳瑞确认房屋现由五河饭店使用。双方确认该房屋的装饰装潢及房屋内物品系五河饭店、朱炳瑞所有。原审另查明，无锡市五河新村208号房屋原系无锡市经济贸易委员会所有，其于2009年11月12日出具《交接书》，载明：坐：坐落于五河新村**商业用房2009年11月12日起移交给商网公司，该房地产的管理、收益、处分等有关事项由商网公司办理。2012年7月11日，无锡市经济和信息化委员会与商网公司签订了房屋买卖合同，由商网公司向无锡市经济和信息化委员会受让该房屋。上述事实，有权利交接书、买卖合同、租赁合同、房屋所有权证、律师函、邮寄回执、收条及双方当事人陈述等证据在卷佐证。原审法院认为：合法的房屋租赁关系受法律保护。五河新村2xx号房屋的产权人系商网公司，其与工贸资产管理处签订的租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且其内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人应按照合同约定履行合同。根据双方租赁合同约定，工贸资产管理处作为承租人应在租期届满前提前续租，否则视为不续租，应于2010年12月31日前将租赁房屋交还。现租赁期限届满，双方未续签租赁合同，承租人也未支付租金，工贸资产管理处应向商网公司返还房屋。租赁房屋由工贸资产管理处转租给他人实际使用，现仍由次承租人实际使用，其以收条为据主张其已经履行实际移交义务的抗辩意见，故不予采信。工贸资产管理处与五河饭店的租赁合同到期后，工贸资产管理处已明确表示其无权再出租该房屋，故五河饭店继续使用该房屋没有合法依据，属于无权占有，商网公司作为产权人主张工贸资产管理处、五河饭店、朱炳瑞迁出租赁房屋符合法律规定，应予以支持。房屋的装饰装潢及房屋内物品系五河饭店、朱炳瑞所有，可由五河饭店、朱炳瑞在迁出前进行拆除搬离。在商网公司与工贸资产管理处之间的租期届满后，双方均无续租的意思表示，工贸资产管理处与五河饭店、朱炳瑞之间就续签合同也未达成一致意思表示，工贸资产管理处应及时将房屋交还，未及时交还对商网公司构成损害，商网公司有权主张无权占有使用期间的使用费。五河饭店作为实际使用人继续占有使用房屋，应当支付自2011年1月1日至实际腾退房屋之日的使用费。朱炳瑞作为五河饭店的投资人，在五河饭店的财产不足以清偿时，应当承担连带责任。同时工贸资产管理处亦负有交还房屋的义务，未交还应对使用费的支付承担连带责任。使用费的标准应当与商网公司所受实际损失相当，商网公司主张参照其与工贸资产管理处之间的合同标准计算逾期使用费，该标准并不明显高于正常的市场租金标准，故予以支持。为此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第二百三十五条、《中华人民共和国个人独资企业法》第三十一条、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十八条之规定，判决：一、工贸资产管理处、五河饭店、朱炳瑞于判决生效之日起三十日内迁出坐落于无锡市五河新村2xx号房屋（建筑面积193.54平方米），并将该房屋交还商网公司。二、坐落于无锡市五河新村2xx号房屋的装饰装潢及房屋内物品由五河饭、坐落于无锡市五河新村**房屋的装饰装潢及房屋内物品由五河饭店支付商网公司自2011年1月1日至判决迁出之日止的房屋使用费，支付标准为23202元/年。如五河饭店的财产不足支付，则朱炳瑞应承担连带责任。四、工贸资产管理处对本判决第三项义务承担连带责任。五、驳回商网公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费550元，由工贸资产管理处、五河饭店、朱炳瑞共同负担。上诉人工贸资产管理处不服原审判决，向本院提起上诉称，其仅为名义承租人，实际承租人为五河饭店、朱炳瑞。不能简单地依据合同双方当事人来确认实际履行方。其已与被上诉人办理了涉案房屋的交接手续。租赁期限届满前，其已向被上诉人表示不会再以承租人身份续签合同，2010年11月26日双方办理了房屋交接手续，将承租房屋返还给被上诉人，并由被上诉人经理陈峰出具了收条。原审法院未以收条确认交接事实显然有误。请求二审撤销原判，依法改判。被上诉人商网公司答辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。原审被告五河饭店、朱炳瑞未作答辩。二审审理过程中，上诉人工贸资产管理处、被上诉人商网公司对原审法院查明的事实均无异议。本院查明的事实与原审法院相同。关于交接的问题，上诉人工贸资产管理处认为涉案房屋已办理交接手续，于2010年11月26日下午至五河新村将四间房屋交付给陈峰后打了收条，事实上交接后商网公司与承租户直接签订了租赁合同。被上诉人商网公司则认为，租赁期满后，交接房屋并未到现场，陈峰是根据工贸资产管理处的人员口述哪几间房屋需要交付，才在收条上签字的。收条出具到现场再发现房内仍有人实际占用，上诉人应当将可能性清楚并且无其他权利权利负担的房屋交还给其，但其实际交付的房屋尚有承租户在内经营。另查明，2010年11月26日交接时，工贸资产管理处并未向商网公司返还诉争房屋钥匙。该事实有二审谈话笔录佐证。本院认为，当事人应当就其诉讼主张提供证据证明，没有证据或证据不足以证明其事实主张的，应承担举证不能的法律后果。房屋租赁合同租赁期限届满、解除后，承租人逾期退房的，出租人有权要求承租人返还租赁房屋并赔偿损失，租赁房屋被转租的，出租人有权要求次承租人返还租赁房屋并赔偿损失，承租人承担连带赔偿责任。本案中，商网公司与工贸资产管理处的租赁合同期满后，诉争房屋一直由五河饭店、朱炳瑞继续占有使用至今，五河饭店、朱炳瑞未与实际产权人达成租赁使用房屋的协议，也无其它证据证明其基于合法的理由占用诉争房屋，故原审法院判决五河饭店、朱炳瑞迁出房屋并支付使用费合理正当。工贸资产管理处虽抗辩认为2010年11月26日已向商网公司陈峰交接房屋并出具收条，但实际房屋仍由当时次承租人继续使用，故收条上具明的交付房屋并未实际履行。因此，原审判决工贸资产管理处对次承租人五河饭店的责任共负连带责任，于法有据。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。上诉人工贸资产管理处的主张均无充分的事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人工贸资产管理处负担。本判决为终审判决。审判长 谢 伟审判员 潘晓峰审判员 陈丽芳二〇一四年十二月三十一日书记员 周一心