辽宁省抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）抚中民三终字第00567号上诉人（原审原告）：李晶，女，1962年8月20日出生，满族，住清原满族自治县。委托代理人：史玉会，辽宁马淑玲律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘淑华，女，1963年4月6日出生，汉族，住清原满族自治县。被上诉人（原审第三人）：胡承印，男，1953年5月1日出生，汉族，住清原满族自治县。上诉人李晶因房屋买卖合同纠纷一案，不服辽宁省清原满族自治县人民法院作出的（2014）清民一初字第00405号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月17日依法立案并组成合议庭，于2014年12月5日公开开庭审理了本案。上诉人李晶及其委托代理人史玉会，被上诉人刘淑华、胡承印到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年1月27日，李晶向一审法院提起诉讼称：李晶为给儿子结婚决定购买刘淑华的房屋，李晶与刘淑华之间于2011年11月28日签订了《房屋买卖协议》，协议约定刘淑华将清风丽景面积92.4平方米房屋出售给李晶，房屋价款250，000.00元，刘淑华应当于2012年5月27日将房屋腾空。该房屋是刘淑华因为不符合按揭贷款条件而以胡承印名义贷款购买的。协议签订后，李晶交纳250，000.00元房款，但刘淑华一直拖延交付房屋，故诉至法院，要求1、确认李晶、刘淑华之间签订的《房屋买卖协议》有效；2、判令刘淑华配合李晶办理产权过户手续，并承担本案诉讼费用。刘淑华辩称：从未与李晶签过房屋买卖协议，而是刘淑华向李晶借款250，000.00元用此房抵押，刘淑华每月都向李晶支付12，500.00元利息，直到2013年3月份。另外，房屋买卖协议中根本没有倒房期限，因此房屋买卖协议无效。胡承印辩称：此房是其夫妻二人共同办理的抵押按揭贷款购买的，自己是房屋所有人，刘淑华无处理权。辽宁省清原满族自治县人民法院一审查明，2011年1月28日胡承印及妻子李桂荣用该房办理了抵押贷款，贷款金额为130，000.00元，期限84个月，即2011年1月28日至2018年1月28日，每月还款1，864.40元。2011年3月27日刘淑华与胡承印及其妻子李桂荣又签订协议书，协议书第五条约定：“按揭期满前房屋所有权归乙方胡承印所有，按揭期满后，甲方（刘淑华）不得转让或出租，甲方必须将欠乙方（胡承印）的借款本利全部还清，乙方方可同意过户到甲方名下。”第九条约定：“本协议自签订之日起生效。以前的协议作废，特此说明。”2011年11月28日刘淑华与李晶签订《房屋买卖协议》，协议约定：刘淑华将河南新区面积92.4平方米，以250，000.00元的价格卖给李晶，并约定“乙方已于2011年11月28日将购房款一次性付清，与此同时甲方（刘淑华）将有效房照交与乙方（李晶），该房如有其他纠纷由甲方负责。”同日刘淑华写一收据，收据载明“刘淑华收到现金人民币250，000.00元。”至今刘淑华一直未交房，故李晶诉至法院，要求确认李晶、刘淑华之间签订的《房屋买卖协议》有效，并配合李晶办理产权过户手续，由刘淑华承担本案诉讼费用。上述事实有以下证据予以证明：1、房屋买卖协议。证明李晶购买刘淑华河南新区面积92.4平方米房屋，价格250，000.00元。2、收据。证明刘淑华收到现金250，000.00元。3、契证。证明该房屋权属承受者为胡承印。4、见证书。证明胡承印夫妻用该房向清原建行抵押贷款。贷款金额130，000.00元，期限84个月，即2011年1月28日至2018年1月28日。5、协议书。证明刘淑华以胡承印的名义向银行贷款购买河南新区清风丽景8号楼2单元501室。并约定按揭期满前，房产权为乙方胡承印所有，并说明以前协议作废。6、房照。证明该房屋所有权人是胡承印。上述证据经开庭质证和一审法院审查，可以采信。辽宁省清原满族自治县人民法院一审认为，李晶、刘淑华所争议的房屋虽然实际上是刘淑华购买，但因刘淑华不符合按揭贷款条件，就以胡承印名义购买，胡承印取得了该房屋的所有权。因刘淑华、胡承印已约定“按揭期满前，房屋所有权归乙方胡承印所有，按揭期满后，甲方不得转让或出租，甲方必须将欠乙方的借款本利全部还清，乙方方可同意过户到甲方名下。”因该房产权人仍为胡承印，因此刘淑华在出售此房屋时，应当先征得产权人即胡承印的允许，或出售后应得到胡承印的追认，鉴于胡承印对此买卖协议不予认可，李晶也没有其他证据证明争议的房屋产权已转移到刘淑华名下，所以对李晶的诉讼请求一审法院不予支持。辽宁省清原满族自治县人民法院依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款之规定，作出如下判决：驳回李晶的诉讼请求。案件受理费100.00元，由李晶负担。宣判后，李晶不服，向本院提起上诉，请求撤销原审判决，依法改判李晶与刘淑华签订的《房屋买卖协议》合法有效；刘淑华、胡承印配合李晶办理产权过户手续，诉讼费用及评估费由刘淑华、胡承印承担。主要理由为：一、原审判决认定事实错误。李晶与刘淑华于2011年11月28日签订了《房屋买卖协议》，李晶交付了250，000.00元房款。刘淑华与胡承印的协议（2011年1月25日签订的协议书）证明了刘淑华是房屋的真正所有人。刘淑华有权利转让自己所有的财产，应认定房屋买卖合同有效。二、刘淑华与胡承印有恶意串通转移财产之嫌。刘淑华与胡承印于2011年3月27日后签订的协议已经影响到李晶的自身权益，依据合同法第五十二条的规定，恶意串通，损害第三人利益的，合同无效。三、李晶认为刘淑华出售自己实际所有的房屋应认定合同有效，因刘淑华处分自己实际所有的财产。反之如合同认定无效，说明刘淑华处分的不是自己所有的财产，将构成诈骗罪。四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。房屋登记于胡承印名下，但刘淑华是实际购买人，她有处分争议房屋的权利，依据司法解释的规定，合同合法有效。被上诉人刘淑华辩称：希望二审法院维持原审判决。一、房屋所有权是胡承印的，是不争的事实。二、房屋本是胡承印单位清原镇人民政府分配给胡承印的，转让给我是有条件的，这符合常理。三、房屋所有权证、房贷协议足以证明房屋所有权是胡承印的，我出卖房屋是无权处分。2011年3月27日刘淑华与胡承印及其妻子李桂荣签订的协议书是因为我当时怀疑得了肠癌，形成该协议书以绝后患。四、黄云凤的笔录、录音证明我签订的是借款协议，李晶篡改为房屋买卖协议。李晶给了我两个账号，我与李晶之间是借贷关系。被上诉人胡承印辩称：与刘淑华的答辩意见相同。本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的焦点问题可归纳为以下两点：第一，李晶与刘淑华签订的《房屋买卖协议》是否具有法律效力；第二，李晶要求刘淑华、胡承印协助其办理争议房屋所有权变更登记手续是否具有法律依据。关于第一个焦点，即合同效力问题。李晶主张其与刘淑华存在房屋买卖合同关系，并向法院提交了一份《房屋买卖协议》，刘淑华对该协议书中其签字及手印没有异议，但否认该协议的内容。刘淑华的抗辩理由为其与李晶签订的是25万元的借款协议，系李晶将借款协议变更为房屋买卖协议，刘淑华为证明其主张向一审法院提交了借款协议书一份，一审法院委托抚顺公正司法鉴定所对该借款协议中李晶的签字进行鉴定，抚顺公正司法鉴定所的司法鉴定意见为“‘借款协议书’上的‘李晶’的签名字迹与提供的样本字迹非同一人所写”，故对刘淑华提交的借款协议书不予采信。刘淑华主张曾向李晶支付过借款利息，并向法院提交其在农业银行查询的交易明细，因李晶与刘淑华均认可双方存在其他借贷，故本院无法认定刘淑华所支付的是25万元的利息。鉴于刘淑华未提供充分的证据证明房屋买卖协议书中约定的25万元系借款，故本院对刘淑华的抗辩理由不予支持。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。尽管争议房屋登记于胡承印名下，刘淑华对争议房屋没有所有权，但根据法律规定李晶与刘淑华签订的房屋买卖协议有效，原审判决认定该协议无效属适用法律不当，本院予以纠正。关于第二个焦点，即合同履行问题。李晶与刘淑华签订的《房屋买卖协议》对胡承印并不具有法律约束力，故李晶要求胡承印协助其履行争议房屋过户手续没有法律依据，本院不予支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。虽然刘淑华与胡承印之间就房屋所有权问题存在协议，但争议房屋的所有权仍然登记于胡承印的名下，则胡承印为争议房屋的所有权人。在胡承印不同意将争议房屋过户给李晶的情况下，刘淑华单方无法协助李晶履行争议房屋的过户手续，故李晶主张刘淑华协助其办理争议房屋的所有权变更登记没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销辽宁省清原满族自治县人民法院作出的（2014）清民一初字第00405号民事判决；二、李晶与刘淑华于2011年11月28日签订的《房屋买卖协议》合法有效；三、驳回李晶的其他上诉请求。一审案件受理费100.00元，二审案件受理费100.00元，由李晶负担。一审案件鉴定费2，000.00元由刘淑华负担。本判决为终审判决。审 判 长  杨 锐代理审判员  王向军代理审判员  郭 爽二〇一四年十二月八日书 记 员  耿雪峰