北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第05326号上诉人（原审被告、反诉原告）邹仁忠，男，1978年10月7日出生。委托代理人刘燕（邹仁忠之妻），1969年11月15日出生。委托代理人贾树海，北京永杜律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）王燕，女，1978年12月25日出生。委托代理人王涛（王燕之夫），1977年10月16日出生。委托代理人彭建，北京市盛峰律师事务所律师。原审第三人北京链家房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙12号昆泰国际大厦1706室。法定代表人左晖，董事长。委托代理人张继勋，男，1984年12月20日出生。委托代理人钱焕章，男，1988年12月30日出生。上诉人邹仁忠因与被上诉人王燕、原审第三人北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第00401号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人邹仁忠及其委托代理人刘燕、贾树海，被上诉人王燕之委托代理人王涛、彭建，原审第三人链家经纪公司之委托代理人钱焕章到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2013年12月，王燕向原审法院起诉称：2011年4月11日，我与邹仁忠通过链家经纪公司签订《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》），约定购买邹仁忠位于北京市丰台区西马场××××361室房屋，合同价款73万元，约定贷款28万元。合同签订当日我支付定金10万元，并于2013年4月17日另行支付了首付款18万元。由于涉案房屋当时并未取得房屋所有权证书，合同约定，邹仁忠2013年7月1日前取得房屋所有权证书后通知我办理相关贷款手续及过户手续。然而，邹仁忠并未如期取得房屋所有权证书，也未及时通知我，至今我未见到房屋所有权证书的原件或复印件，也未曾收到邹仁忠的正面通知。后我通过链家经纪公司在9月办理了房屋买卖网签手续。此后，我多次通过链家经纪公司催促邹仁忠办理过户手续，但邹仁忠均未配合。我为尽快办理完过户手续，同意全款购买房屋，并通过链家经纪公司告知邹仁忠，邹仁忠表示需增加10万元才可以过户。现请求判决邹仁忠继续履行双方2013年4月11日签订的房屋买卖合同，并判决邹仁忠配合我办理房屋过户手续，将房屋产权变更到我名下，本案诉讼费由邹仁忠承担。邹仁忠答辩并反诉称：不同意王燕诉讼请求。王燕存在违约行为，我有权要求解除合同，并要求王燕支付违约金14.6万元。链家经纪公司述称：王燕本诉及邹仁忠反诉与我公司无利害关系，对此不予答辩。原审法院经审理查明：2013年4月11日，王燕与邹仁忠签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定邹仁忠将位于北京市丰台区西马场××××361室房屋以价款73万元出售给王燕。当日，王燕（买受人、乙方）与邹仁忠（出卖人、甲方）及链家经纪公司（居间方、丙方）就上述房屋的买卖事宜还签订《补充协议》，约定乙方于2013年4月11日向甲方支付定金10万元，乙方支付首付款时，该定金则视为首付款的一部分；甲方承诺在2013年7月1日取得该房屋所有权证，且必须在取得房屋所有权证后5日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续；乙方于2013年7月1日将首付款45万元以资金托管（监管）的方式支付甲方。关于首付款的约定，除贷款额度外，首付款共计45万元分两次支付，第一次280000元（含之前支付的定金10万元）于2013年4月16日之前直接支付甲方；第二笔首付款17万元以资金监管的方式支付甲方。上述合同签订后，王燕按合同约定向邹仁忠支付了第一笔首付款28万元。由于邹仁忠未按其承诺的时间即2013年7月1日取得涉案房屋所有权证，造成资金监管手续无法办理，王燕未能向邹仁忠支付第二笔首付款。同年7月16日，邹仁忠经权属登记部门核发涉案房屋的《房屋所有权证》，《房屋所有权证》载明的房屋位置为：丰台区马家堡东路121号院7号楼3层361。同年7月下旬，邹仁忠将涉案房屋的《房屋所有权证》复印件交付给链家经纪公司。同年9月5日，王燕与邹仁忠经链家经纪公司办理了存量房屋买卖合同的网签登记。同年10月，王燕与邹仁忠就涉案房屋买卖的相关事宜进行协商期间，王燕向邹仁忠表示同意用现金方式向其支付剩余房价款，邹仁忠表示需增加10万元房价款，否则不同意继续履行合同。此后，双方就上述事宜未能达成协议。原审法院经审理认为：依法成立的合同应受法律保护。王燕与邹仁忠签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》合法有效，故上述合同对合同双方均具有法律约束力。上述合同签订后，王燕按合同约定履行了向邹仁忠支付第一笔首付款28万元的义务。随后，邹仁忠未按双方所签《补充协议》中承诺的期间即2013年7月1日取得涉案房屋所有权证，造成资金监管手续无法办理，致使王燕无法按合同约定的付款方式向其支付第二笔首付款。同年10月，王燕与邹仁忠就涉案房屋买卖的相关事宜进行协商期间，王燕向邹仁忠表示同意用现金方式向其支付剩余房价款，邹仁忠表示需增加10万元房价款，否则不同意继续履行合同。基于上述事实，应当认定，邹仁忠的上述行为系违约行为。对此，邹仁忠应承担相应的违约责任。现王燕要求继续履行合同，并要求邹仁忠配合其办理房屋过户手续，该请求并无不当，应予准许。邹仁忠的反诉请求缺乏事实及法律依据，难以支持。鉴于王燕在诉讼中表示同意以现金方式支付剩余45万购房款，对此法院不持异议。据此，原审法院于2014年2月20日判决：一、王燕于判决生效之日起七日内支付邹仁忠剩余购房款四十五万元。二、邹仁忠于判决生效之日起十日内配合王燕办理位于北京市丰台区马家堡东路××××三六一号房屋的产权过户手续。三、驳回邹仁忠的反诉请求。判决后，邹仁忠不服，向本院提起上诉。上诉理由为：一审法院未查清本案事实，我一直积极配合王燕履行合同义务办理相关手续；我承诺7月1日取得产权证是王燕承诺负责加急办理的结果，并且未能如约取得产权证的原因并非我能够支配，不能归责于我；我取得产权证后立即无迟延地将其交付给链家经纪公司，已尽到诚实履行义务；王燕从签订合同直至我提出解约之前，一直拒不支付约定房款，时间长达半年，表明其无意购买涉案房屋，存在违约行为，应当承担违约责任。故请求二审法院撤销原判决，支持其全部诉讼请求。王燕辩称：我未能支付剩余首付款的原因是由于邹仁忠一直拒绝配合我办理资金监管手续，而办理网签之后未能支付购房尾款的原因是由于我的贷款尚未获得银行批准，并非无故拖延；我提出用现金全款支付剩余购房款项，遭到邹仁忠拒绝，并且邹仁忠提出加价10万元方可接受我的提议，双方无法达成一致意见，这是导致合同产生履行障碍的原因，我并无过错；邹仁忠一直未能通知我取得产权证的事实，我行使同时履行抗辩权并无不当，不存在违约行为；邹仁忠未能按照合同约定如期取得产权证，取得后未如约告知我，未能采取措施积极配合我办理资金监管手续，并且额外提出加价，构成违约。故请求二审法院驳回上诉，维持原判。链家经纪公司同意原判决。二审中，本案查明的事实与原审判决认定的事实一致。本院另查明：2013年4月11日，王燕与邹仁忠签订《北京市存量房屋买卖合同》。其中第七条第（二）款第（2）项约定，买受人未按照补充协议约定的时间付款的，逾期超过15日后，出卖人有权解除合同。同日，双方签订《补充协议》，其中第二条第五款约定，乙方于2013年7月1日将首付款人民币45万元整（包括已付定金10万元整）以资金托管（监管）的方式支付甲方；第四条第四款第（3）项约定，乙方若逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。经双方确认：邹仁忠未能如约于2013年7月1日取得房屋所有权证，王燕也未能如约于同日将剩余首付款17万元整以资金监管方式支付邹仁忠。王燕迄今共向邹仁忠支付购房款28万元整，剩余购房款尚未支付。2013年9月5日，邹仁忠与王燕经链家经纪公司办理了存量房屋买卖合同的网签登记。自2013年4月11日双方签订合同至2013年9月5日办理网签手续，期间双方并未依据《买卖合同》及《补充协议》以书面通知的方式向对方主张违约责任。办理网签手续之后，双方继续就付款金额及付款方式通过链家经纪公司进行沟通协商，王燕在邹仁忠函告解约之前提出以现金支付全部剩余房款共计45万元整，但始终未能达成一致。邹仁忠于2013年10月11日向王燕出具书面函件，以王燕未按《补充协议》第二条第五款之规定支付剩余首付款且逾期已超过十五日为由，根据《买卖合同》第七条第（二）款第（2）项和《补充协议》第四条第四款第（3）项之约定，要求解除该房屋买卖合同。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、网签合同、解约函件及各方当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点在于上诉人要求解除合同是否具备充足的事实和合同依据。上诉人与被上诉人先后签订的《买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，合法有效，并对合同各方具有法律约束力。不论如何认定上诉人未能如约取得房屋所有权证的性质，至少截至2013年9月5日，双方均以各自的积极行为表明了继续履行合同的意愿，该房屋买卖合同法律关系有效存续。上诉人于2013年10月11日向被上诉人出具的函件中隐含着一个未予明示的前提条件，即，被上诉人支付剩余首付款17万元整的时间起算点，应当从《补充协议》第二条第五款约定的2013年7月1日”顺延”至双方办理网签手续之日，逾期超过十五日未付首付款的，应当视为构成《补充协议》第四条第四款第（3）项约定的根本违约。基于这一隐含前提，上诉人认为其至迟于2013年9月21日起便享有解约权，2013年10月11日函告被上诉人解除合同只是行使该解约权的自然结果。对此，本院认为，由于双方在履行合同的过程中，均未能完全按照《补充协议》第二条之约定办理房屋交易的具体事宜，而是用实际行为更改了双方书面约定的交易步骤，最后集中体现为双方相互配合办理了贷款申请手续和网签手续，因此《补充协议》第二条第五款约定的被上诉人支付剩余首付款的方式和时间节点，就丧失了事实基础。与之相关联，《买卖合同》第七条第（二）款”约定的应付款期限届满”之日也应当结合其他合同条款和双方的履约事实进行全面、客观、合理的认定，而不能仅以单方认识为准。本案证据显示，双方办理完网签手续之后，继续通过链家经纪公司就剩余购房款的支付方式进行协商，至今未能达成一致。而无论是双方继续办理资金监管，还是被上诉人以现金方式向上诉人一次性支付剩余购房款项，均需要在双方认识一致的基础上才能够重新确定各自的合同义务。上诉人在双方未能就此形成一致认识的前提下，单方面以办理网签手续之日作为被上诉人支付剩余首付款的时间届满之日，相当于单方面为合同相对方课加义务，并不具备相应的事实和合同基础，也不符合合同法规定的平等原则。被上诉人在庭审中对上诉人对于合同条款的理解方式明确表示不同意，因此上诉人2013年10月11日向被上诉人出具的解约函件对于被上诉人并不具备法律上的约束力。鉴于被上诉人在协商期间提出用现金支付全部剩余购房款，表明了积极履约的主观意愿，并且此时合同已具备继续履行的全部客观条件，故该期间不能认定为处于违约状态。上诉人为此要求解除合同，是基于其对合同条款的单方面理解所致，并不具备充分的事实基础，也不符合双方签订合同的目的。故对其上诉请求本院不予支持。庭审中，上诉人邹仁忠提交刘燕与链家经纪公司职员李宁的通话录音，欲证明邹仁忠在合同中承诺于2013年7月1日办理房产证系王涛承诺加急办理的结果。经查，该录音记载的内容与本案争议焦点并无关联性，本院不予采信。综上，原判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，兹判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费35元、反诉费1610元及二审案件受理费3220元，均由邹仁忠负担（已交纳3290元，余款于判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  高宝钟审 判 员  霍翠玲代理审判员  马 骁二〇一四年七月三日书 记 员  王继玉