江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2014)昆民初字第3158号原告（反诉被告）周菊妹，女，1974年4月23日出生，住江苏省昆山市。委托代理人徐岗，男，1974年12月17日出生，住江苏省昆山市，系原告配偶。被告（反诉原告）李伟琼，女，1974年2月19日出生，住江苏省昆山市。被告（反诉原告）唐伟红，男，1974年1月1日出生，住江苏省昆山市。委托代理人陆敏华，昆山市花桥法律服务所法律工作者。原告周菊妹与被告李伟琼房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月15日作出的（2013）昆民初字第4533号民事判决，后被告李伟琼不服该判决，提起上诉，江苏省苏州市中级人民法院于2014年8月28日作出（2014）苏中民终字第02515号民事裁定，撤销（2013）昆民初字第4533号民事判决，发回本院重审。后本院依法组成合议庭并依原告周菊妹申请，追加唐伟红作为本案的被告参加诉讼，并于2014年10月31日公开开庭进行了审理，原告周菊妹委托代理人徐岗、被告李伟琼及被告李伟琼、唐伟红托代理人陆敏华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周菊妹诉称：原告与被告李伟琼及昆山天信房产经纪有限公司于2013年5月9日签订了一份《房屋买卖合同》，合同内容为原告购买两被告坐落在昆山市XX镇XX路XX号XX栋别墅，总购房款计4600000元。原告按合同于2013年5月9日、5月27日向被告支付购房款2900000元。2013年7月初原告拿到钥匙对该房进行整修，房屋有霉烂处，之后发现房屋存有白蚂蚁。2013年7月11日，昆山市白蚁防治管理所到现场检测，确认房屋屋内及庭院中均存在大量白蚂蚁，且至少存在三年以上。被告在出售房屋过程中故意隐瞒事实致使原告作出错误意思表示，故原告诉至法院，要求判令：1、原告与被告签订的关于坐落在昆山市XX镇XX路XX号XX栋房屋买卖合同予以撤销，房屋产权归还被告；2、被告返还原告购房款2900000元并支付利息70299元（按照年利率5.6%自2013年5月27日计算至2013年10月31日）；3、被告赔偿原告的过户费用207775.36元（税费205807.36元、房屋登记转让费1968元）及再次过户产生的税费和房屋转让费用；4、诉讼费用由被告承担。被告李伟琼、唐伟红辩称：一、被告和原告所签订的房屋买卖合同，是经原告多次实地看房，经双方充分了解的基础上签订的，所以签订该合同是被告和原告的真实意思的表示。二、被告于2012年初已搬离诉争房屋，房屋一直空着，被告无从知晓房屋中是否有白蚁。2013年4月被告已将诉争房屋全权委托给昆山天信房产经济有限公司进行出租或出售，并且将房屋全套钥匙交给了中介公司以便客户随时考察房屋。2013年5月9日因原告及其家人想在花园中种菜并想整理花园中的树木，故签订合同的当天中介公司已将房屋花园钥匙交付原告。2013年5月27日，因原告提出想整理下房间，中介公司在征得被告同意后将全套房屋钥匙交给原告。2013年7月5日，在办理房屋过户后，原告才提出发现房屋有白蚁，双方进行了现场勘验，需要将木头撬开才能知道是否有白蚁。当初交付房屋的时候，房屋设施内装修完好无损，且在诉争房屋买卖纠纷前从未发现该小区有白蚁的通知、灭治、鉴定，故不存在故意隐瞒白蚁的事实。三、原告在没有经过具有资质的鉴定部门鉴定下，断定诉争房屋及院中白蚁的损害情况可以确认白蚁存在至少三年以上的事实依据不足，被告不予认可。四、白蚁事发后，被告积极请了有资质的白蚁消杀部门进行了消杀，目前，涉案房屋及花园已没有了白蚁，白蚁是可防可治的。综上，被告认为，原被告双方签订的房屋买卖合同是双方真实意思的表示，被告对有白蚁事前并不知道，故不存在认可隐瞒，更谈不上欺诈，目前房屋已过户到原告名下，发现白蚁已消灭全无，从房屋、花园存有白蚁的危害程度不足以影响房屋的使用及安全，法律并没有规定存在白蚁的房屋就不可以交易，不可转让。原被告之间签订的房屋买卖合同合法、有效，请求驳回原告的诉求。反诉原告李伟琼、唐伟红诉称：反诉原告与反诉被告签订的关于昆山市XX路XX号XX幢房屋的买卖合同，同时就房款、支付期限、过户等进行了约定，且合同中无装修部分内容约定。签订购房合同之前，反诉被告及其家人在中介公司陪同下多次看房，并对房子里外都进行了实地考察，合同签订当日，反诉被告及其家人在中介公司陪同下，对房子状况再次进行了检查、登记和录像，后双方依约履行，在房子办理过户前两个月左右反诉被告已经从中介公司处拿到房子的钥匙并对房子的花园及内部进行了整理，所以其对房屋的所有情况在过户之前应当都是了解的。鉴于房屋在2013年7月2日即可满5年，反诉被告要求延后办理过户手续以减少税费，为此双方达成一致，延迟过户期间的任何经济损失和风险由购买方承担，双方约定，在房屋过户后10日内（2013年7月10日），反诉被告应经银行贷款1700000元支付给反诉原告。2013年7月，在过户完成、房屋未付清下，因其他业主用的木材里有白蚂蚁，扩散至反诉原告家中。考虑到反诉原告对此无从知晓，在发生白蚂蚁后，反诉原告已经联系相关机构进行检测并请具有专业资质的机构进行杀虫。之后，反诉被告一直拖延房款，双方多次协商未果，故诉至法院，请求判令：1、反诉被告支付反诉原告购房款1700000元及违约金（以合同约定的4600000元为本金，自2013年7月11日至法院判决还款之日，按每日万分之三计算）2、本案诉讼费用、反诉费用由反诉被告承担。反诉被告周菊妹辩称：反诉原告提出的所谓真实意思表示，反诉被告不予认可，房屋同市场估价有差距，反诉原告在房屋出售的时候存有故意隐瞒的情况，反诉被告在房屋居住2个月就发现了白蚁，所以反诉原告提出居住了4到5年都没有发现是不合理的，反诉原告提出的可防可治同彻底根除是不同概念，请求法院驳回反诉原告的诉讼请求。经审理查明：李伟琼与唐伟红于XXXX年X月X日登记结婚。2013年5月9日，周菊妹与李伟琼签订房屋买卖合同1份，约定，李伟琼将位于昆山市XX镇XX路XX号XX幢房屋（房屋所有权人为李伟琼，配偶：唐伟红，登记时间为2008年7月10日）转让给周菊妹，转让款共计4600000元，房屋面积256.43平方米，双方应于2013年5月31日之前办理房屋过户手续，买卖房屋所产生的税费均由买方承担。合同签订当日，周菊妹向李伟琼支付购房款400000元，李伟琼向周菊妹交付房屋钥匙。2013年5月27日，周菊妹向李伟琼转账支付购房款2470000元，2013年7月6日，周菊妹向李伟琼转账支付购房款30000元，至此，周菊妹共计支付购房款2900000元。周菊妹与李伟琼于2013年5月20日达成补充约定，约定房屋过户日期为2013年7月5日。2013年7月5日，周菊妹在昆山市房产交易管理中心交纳了房屋登记费80元，房屋转让手续费1538元，房屋买卖契税92314.8元，代李伟琼交纳营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、个人所得税113492.56元，共计207425.36元，2013年7月9日，昆山市XX镇XX路XX号XX幢登记至周菊妹的名下。另查明：2013年7月11日，周菊妹在整修房屋时发现房屋内部和庭院存在白蚂蚁，并请昆山市白蚁防治管理所（现称为昆山市白蚁防治和房屋管理所）进行现场勘察，经现场勘查该建筑物室内外均发现大量黄胸散白蚁，危害比较严重，因该建筑产权未明确，待明确后进行白蚁灭治处理。2013年7月11日与2013年8月5日，周菊妹、昆山天信房产经纪有限公司、昆山市白蚁防治和房屋管理所工作人员三方于涉案房屋会面，就房屋白蚁状况及治理进行协商和沟通。2013年7月30日，周菊妹与昆山市白蚁防治管理所（现称为昆山市白蚁防治和房屋管理所）签订白蚁灭治合同，但由于双方对房屋状况发生争议，昆山市白蚁防治管理所（现称为昆山市白蚁防治和房屋管理所）并未进行白蚁灭杀。2013年8月3日，苏州市苏清消杀服务有限公司（甲方）与李伟琼（乙方）签订《白蚁防治合同书》1份，约定，应甲方乙方要求勘察之后发现，昆山水秀艺墅BXX栋花园内木栅栏有白蚁虫害。为了将白蚁扼杀于萌芽状态，达到有效控制蔓延扩展之目的。甲方建议乙方做白蚁灭治及预防，并制定方案；白蚁灭之工程防治范围为昆山水秀艺墅BXX栋花园，合同期限为3年，防治白蚁服务费2500元。2013年8月6日，苏州市苏清消杀服务有限公司对涉案房屋进行白蚁灭杀，施工检查区域为花园香樟树下的木桩，房屋一楼有一个门框下部有白蚁；2013年8月13日，再次进行灭杀，检查了花园香樟树下的木桩，木栅栏，房屋内所有木器均没有发现白蚁；2013年11月3日、2014年4月22日，再次进行灭杀后，检查了花园香樟树下的木桩，木栅栏，房屋内所有木器、地板、墙面均没有发现白蚁；2014年10月28日，苏州苏清消杀服务有限公司证明涉案房屋经过再次复查未发现房屋内外区域有任何白蚁。又查明：2014年3月24日，本院前往昆山市白蚁防治和房屋管理所做调查，昆山市白蚁防治和房屋管理所施工科科长曹某出具笔录，笔录载明昆山市白蚁防治所曾两次前往涉案房屋进行勘查，从房屋危害程度看，白蚁形成已经至少有3至5年，庭院木栅栏均有白蚁，从表面观察房屋内部有多处白蚁危害。2014年7月8日，2014年7月22日，李伟琼委托代理人王晓义（原审）两次前往昆山市白蚁防治管理所做调查，其中2014年7月8日录音摘要中显示，就本院所做的笔录曹某表示按照经验、教材的规定及日常经验，至少要3-5年的时间，且从录音及笔录看，曹某有可能知道，也有可能不知道，无法确认李伟琼是否在卖房前知晓房屋内存有白蚁，也是第一次接到该小区业主的报案。再查明：涉案房屋所在的小区物业管理企业昆山天和物业管理有限公司出具证明证实涉案房屋在该次纠纷前从未发现该小区有白蚁，也从来没有通知过该小区的业主关于白蚁的危害，也从未对该小区进行过白蚁灭治工作，另昆山白蚁防治中心从未对其物业公司提出该小区有白蚁危害的通知和鉴定，两被告于2012年1月8日搬离该小区并不在该栋房屋内居住，周菊妹及其家人2013年5月份在整理该房屋并在花园内种菜。昆山中恒物业管理有限公司中大易墅管理处出具证明证实李伟琼全家已经于2012年1月8日入住中大易墅185栋，原审中组织双方调解，但未达成一致意见，致调解无果后开庭进行审理。还查明，按照现行契税政策规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税，法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予以退还。以上事实由房屋买卖合同、完税凭证、收据、完税凭证、发票、收条、现场记录、录音材料、白蚁灭治合同、服务签收单、2014年3月24日本院调查笔录、2014年7月8日录音摘要、2014年7月22日调查笔录、苏州苏清消杀服务有限公司证明、白蚁防治合同书、施工记录表、物业公司的证明、中介公司的证明、房产证、结婚证、批复、通知以及原被告双方在庭审中的陈述予以证实。本院认为：周菊妹和李伟琼就昆山市XX镇XX路XX号XX栋别墅签订买卖合同，且唐伟红对该房屋的买卖未提出异议，故双方均应本着诚实信用的原则，依约履行合同义务。本案争议焦点：一、李伟琼在房屋买卖过程中是否故意隐瞒房屋存有大量白蚁的事实。首先，根据苏州苏清消杀服务有限公司施工记录表及与李伟琼签订的白蚁防治合同书及昆山市白蚁防治管理所（现称昆山市白蚁防治和房屋管理所）出具的现场记录、录音材料均显示涉案房屋存有白蚁的事实。周菊妹认为两被告在出售房屋时故意隐瞒房屋存有白蚁的事实，该隐瞒行为致使其作出错误表示，系欺诈行为。李伟琼、唐伟红提出并不清楚在签订合同时知晓房屋存有白蚁的抗辩，并提供涉案小区物业公司的证明，证明其于2012年1月8日已搬离小区，且物业公司也未接到该涉案小区有白蚁，也未接到昆山白蚁防治中心对其物业公司提出该小区有白蚁危害的通知和鉴定。本院认为，从曹某的一系列笔录及涉案小区的物业公司证明均无法证实李伟琼、唐伟红在出售房屋时故意隐瞒涉案房屋存有白蚁的事实；另从涉案房屋的交易价格、结构及交纳的税费情况看，也推断不出李伟琼、唐伟红存在低价出售瑕疵房屋的心理。故周菊妹认为李伟琼、唐伟红构成欺诈的理由并不成立。二、双方签订的房屋买卖合同是否可以撤销的问题。李伟琼、唐伟红认为，在周菊妹发现白蚁之前，其并不知晓涉案房屋存在白蚁，并且已和苏州苏清消杀服务有限公司签订了白蚁防治合同书，三年内随时发现随时服务，目前涉案房屋白蚁已全部灭杀，涉案房屋内的白蚁是可防可治的，原房屋买卖合同应继续履行，周菊妹应支付剩余的购房款及支付逾期付款利息。但是从买方即周菊妹方考虑，因其在涉案房屋价格、结构都没有明显优势的情况下支付2900000元的部分购房款及大额税费，如知道房屋内有白蚁，显然会影响其购买的意愿，并且周菊妹已在本诉中请求撤销房屋买卖合同。故本院认为基于双方对涉案房屋有白蚁的事实在签订合同的前后均不知晓，均误认为交付的房屋是没有任何瑕疵的，但是从昆山市白蚁防治管理所（现称昆山市白蚁防治和房屋管理所）出具的现场记录来看，涉案房屋的白蚁危害比较严重，已影响到房屋的正常使用，并且周菊妹认为因白蚁的实际存在违背了其购买意愿，作出了错误的意思表示，希望撤销双方签订的房屋买卖合同。故本院认为在双方都存在对涉案房屋有重大误解的行为下，可以对双方签订的房屋买卖合同予以撤销。鉴于双方签订的房屋买卖合同经撤销后自始无效，故周菊妹应当将房屋返还给被告李伟琼、唐伟红，被告李伟琼、唐伟红应当将购房款2900000元返还给周菊妹。关于周菊妹主张的利息部分，性质上系要求李伟琼、唐伟红赔偿利息损失，本院认为，因李伟琼、唐伟红对于合同的撤销不存在过错，所以本院对于该项主张不予支持。关于周菊妹要求支付税费的问题，因房屋买卖合同被法院依法判决撤销后，买卖双方已交纳的税费，税务机关可以予以退还，故关于周菊妹要求支付税费的问题，本院不予支持。关于周菊妹要求支付房屋登记费、转让手续费的问题，因房屋产权已登记在周菊妹名下，登记转让行为完成，且双方在该转让行为中并没有过错，故对于周菊妹该项诉讼请求本院不予支持。关于周菊妹提出的再次过户产生的税费和房屋转让费用，本院认为该笔费用尚未发生，无法具体确定实际发生后产生的金额，并且周菊妹没有提供相应的证据来证明该笔费用的实际金额，故在本案中对于该笔费用不予理涉，周菊妹可在该笔费用实际产生之后，另行主张。关于李伟琼、唐伟红要求周菊妹支付购房款1700000元及违约金的诉讼请求，因双方签订的房屋买卖合同已经本院认定予以撤销，故对于该项主张，本院不予支持。据此，依照、《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第七十三条之规定，判决如下：一、撤销原告周菊妹与被告李伟琼签订的关于昆山市XX镇XX路XX号XX幢别墅的房屋买卖合同。二、原告周菊妹返还昆山市XX镇XX路XX号XX幢别墅给被告李伟琼、唐伟红，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告李伟琼、唐伟红返还原告周菊妹购房款2900000元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告周菊妹的其他诉讼请求。五、驳回反诉原告李伟琼、唐伟红的诉讼请求。如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如一方当事人不履行义务，可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条的规定，在法定期限内向人民法院申请执行，申请执行的期限为二年，申请执行时效中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定，执行期限，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算，法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期限的最后一日起计算，法律文书未规定履行期限的，从法律文书生效之日起计算。本诉案件受理费43600元，由本诉原告、被告各负担21800元，本诉被告负担部分于本判决生效之日起十日内支付本诉原告。反诉案件受理费20594元由反诉原告承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行营业部；账号：10×××99。审 判 长  柴敏娟人民陪审员  汤宝钏人民陪审员  金 秀二〇一四年十二月十九日书 记 员  姜 超附：最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）73、对于重大误解或显示公平的民事行为，当事人请求变更的，人民法院应予以变更；当事人请求撤销的，人民法院可以酌情予以变更或者撤销。可变更或可撤销的，人民法院可以酌情予以变更或撤销。中华人民共和国合同法第五十四条【可撤销合同】下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十六条【合同自始无效与部分有效】无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十八条【合同无效或被撤销的法律后果】合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。