广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2014）穗天法民四初字第70号原告：吴建友，住广东省广州市天河区。原告：骆丽晖，住广东省广州市天河区。委托代理人：刘潮军、吴坚兴，分别系广东人民时代律师事务所律师、实习律师。被告：广州市南通城科技实业有限公司，住所地广东省广州市天河区中山大道**华景新城龙门阁**。法定代表人：韦巍，总经理。委托代理人：覃国宇、孙赛男，均系该司职员。原告吴建友、骆丽晖诉被告广州市南通城科技实业有限公司（以下简称南通城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴建友、骆丽晖共同委托代理人刘潮军，被告南通城公司的委托代理人覃国宇、孙赛男到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴建友、骆丽晖共同诉称：原告与被告于2012年4月27日签订广州市商品房买卖合同（预售），由原告购买被告投资建设的广州市天河区信华一街5号（自编c3栋）402号商品房（以下简称案涉房屋）。原告已付清房款3291085元。合同约定被告交房时间为2012年12月30日前。被告直到2013年7月20日才合格交楼。被告应赔付从2012年12月31日起至2013年7月20日止（204日）的违约金：3291085×0.0001×204=67138元。据此，请求法院判令：1、被告支付违约金67138元；2、本案诉讼费由被告负担。被告南通城公司辩称：一、被告已于2013年5月3日取得竣工备案表等合同原件，被告不承担竣备后逾期交楼的违约责任。收楼当天不应计算违约金。二、被告竣备后于2013年5月5日再次发出交楼通知，但原告无故拖延至2013年7月20日才收楼，被告不承担原告无故拖延期间的逾期交楼违约责任。三、原告应于2012年4月27日支付按揭款120万元，但原告直至2012年8月22日才将款项支付至被告账户，逾期72天，根据合同约定，被告可将交楼日期顺延至2013年4月26日，因此本案被告需承担逾期交楼期限为7天。经审理查明：位于天河区广深铁路南、生物药厂北侧地段编号为2、4、6、8号地块的信华花园是南通城公司所开发建设的商品房，已取得编号为穗房预（网）字第20110008号《商品房预售许可证》，获准销售上述房屋。2012年4月27日，南通城公司（甲方、卖方）与吴建友、骆丽晖（乙方、买方）签订《商品房预售合同》（以下简称合同），约定：乙方所购买的商品房为信华花园c1、c2、c3栋（以下简称案涉楼宇）第自编c3栋幢4层402房（以下简称案涉房屋），房屋地址为天河区信华一街5号（自编c3栋）402房。该商品房合同约定建筑面积共143.99平方米，其中套内建筑面积为115.52平方米，共有分摊面积约28.47平方米。该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米28489.31元，总金额为3291085元。甲方同意乙方按按揭贷款方式付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日）支付全部房价款的63.54%，金额2091085元，剩余房款金额120万元须于2012年4月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广东省分行，委托代理人为广东华之杰律师事务所；如果乙方未能按照约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。甲方应当在2012年12月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。（合同第十二条交房条件）该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（合同第十四条延期交房的违约责任）1、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。2、由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按书面通知的收楼时间收楼的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交付条件并已交付乙方，由此产生的一切费用（包括但不限于物业管理费及公摊水、电费等费用）及风险由乙方承担，该商品房的保修期限自书面通知的收楼日期起算。（第二十三条甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任）甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。乙方在收楼时如对室内的装饰、设备提出异议，经甲方核实后履行保修责任，由甲方按合同约定标准进行维修、更换或补偿差价，甲方履行保修责任的，不构成迟延交付。（附件七：补充协议第5条）方交付房屋前，乙方应履行合同及其附件、补充协议约定的所有义务（包括但不限于按合同及其附件、补充协议约定期限付清房款等款项……乙方以按揭方式付款的，还需按约定期限将按揭款付至甲方账户），否则，甲方有权不事先催告乙方，而按乙方累计逾期天数相应顺延交楼期限和办理产权登记期限，甲方顺延交付期限和办理产权登记期限并不免除乙方逾期履行义务的违约责任。（附件七：补充协议第8条）乙方如选择按揭贷款方式付款的，乙方应自合同签订后45日内将按揭贷款付至监控账户，否则，按照合同第十条关于逾期付款违约责任的约定处理。（附件七：补充协议第10条）甲乙双方同意合同第十条、第十四条、第二十二条中的“每日按总房价款0.05%的标准”全部修改为“每日按该商品房总房价款0.01%的标准”。（附件七：补充协议第13条）甲方书面通知乙方收楼，乙方不得拒绝或拖延接受该商品房交付。若乙方认为该商品房质量、装饰或设备不符合标准提出异议的，应当在提出异议的同时提供该商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告以证实异议成立，否则乙方所提异议无效，甲方有权不予书面答复及处理，该商品房视为甲方已在通知中指定的收楼日期交付乙方。商品房交付或视为交付之日起，甲方按照《住宅质量保证书》中约定的保修期限和内容承担保修责任。甲方对乙方提出的质量瑕疵应在核实后予以返修或保修，但甲方返修或保修的行为不影响甲方向乙方交付房屋义务的完成等。合同签订前后，原告向被告支付了全部房价款合计3291085元。被告提交的《付款记录》显示原告于2012年8月22日向被告支付按揭款120万（被告确认该款为按揭款，于该日由银行划账到其账户）。原告对上述《付款记录》的真实性无异议。2013年5月5日，被告发出《珠江华景里交楼通知书》给原告，通知原告于2013年5月7日办理收楼手续。原告称其于2013年5月7日到达现场后，以案涉房屋存在装修问题拒绝收楼。原告明确表示拒绝收楼除装修问题外，没有其他原因。对上述装修问题，原告提交《华景里交楼验收表》复印件，显示原告于2013年7月20日验收案涉房屋，提出验收意见如下：1、厅门封条掉、厅门插座、厅门天花灯烧掉、厅背景墙上开关没装牢。2、厨房：煤气开关没装好、洗菜盆生锈、水龙头下橱柜锡纸松裂、厨房推门锁生锈（换）。内阳台玻璃门锁生锈（换）。3、公厕：窗外栏杆生锈、有垃圾、天花有洞。4、主厨：浴缸侧砖坏2块、玻璃柜有一个袋口（换），玻璃柜下方灯烧掉、主厨墙砖有多块裂缝。5、（对厅）房间窗上有铁片。6、书房靠门上方墙面凹。被告否认2013年5月7号案涉房屋存在原告所称的装修问题。原告于2013年7月20日办理了收楼手续。2013年5月3日，广州市天河区建设和水务局发出案涉楼宇的《竣工验收备案表》（编号为2013-011号）给被告，载明案涉楼宇地上29层（部分1、3层）37424平方米，地，地下**5801平方米工程的竣工验收备案文件已于2013年5月3日收讫件齐全。现原告以被告逾期交楼应支付违约金为由，提起本案诉讼。在本案审理过程中，被告抗辩称因原告逾期付款72天，其可相应顺延交楼72天。原告提交《收据》一张，证明原告已于2012年4月27日向广东华之杰律师事务所交纳了包括合同公证费、抵押登记费等费用，被告对上述《收据》真实性无异议，但认为交纳费用并不代表原告已履行按合同约定时间提交按揭资料以及将按揭款支付给被告的义务。另，原被告均确认案涉房屋于2013年5月3日符合合同第十二条约定的交房条件。本院认为：原告与被告所签订的合同是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的，双方均应依约切实履行。合同约定了被告应在2012年12月30日前将符合合同第十二条约定的交房条件的房屋交付原告，但被告未能于该期限前将案涉房屋交付原告，原被告双方共同确认案涉房屋直至2013年5月3日才符合合同约定的交房条件，故被告的行为已逾期交楼，应承担相应的违约责任。关于被告是否可按按揭款逾期到其监控账户的天数顺延交付案涉房屋的问题。第一，合同中约定原告应于2012年4月27日前申请办理银行按揭手续，原告提交的《收据》证实原告已于2012年4月27日向合同中约定的按揭代理人广东华之杰律师事务所交纳了办理按揭所需的费用，且被告并无证据证实原告迟延提交按揭资料，故本院合理采信原告于2012年4月27日前申请办理了银行按揭手续；第二，原告依约申办银行按揭手续后，按揭银行何时将按揭款发放至被告账号并不受原被告双方“自合同签订后45天内将按揭贷款付至监控账户”约定时间的约束，因此被告主张因原告延迟交齐按揭资料导致按揭款迟延到达其账号的理由不成立，本院对其要求按按揭款逾期到其监控账号的天数顺延交付案涉房屋的辩称不予采信。综上，原告要求被告支付自2012年12月30日起的逾期交楼违约金合法有据，本院予以支持。关于收楼时间，原告称其在收到交楼通知书后，于2013年5月7日到达案涉房屋，以案涉房屋存在装修问题拒绝收楼。按查明的事实，一、原告所提交的2013年7月20日《华景里交楼验收表》复印件不能证明原告主张的2013年5月7日案涉房屋存在上述装修问题；二、原告未依照附件七补充协议第13条的约定提供商品房所在地具有建设工程质量检测法定资质的机构出具的认定该商品房质量、装饰或设备不合格的鉴定报告；三、即使上述《华景里交楼验收表》复印件列明的问题属实，但上述问题并非影响房屋居住的重大问题，且案涉房屋于2013年5月3日已符合合同第十二条约定的交房条件，按附件七补充协议第13条的约定应由被告承担维修义务，而非迟延交付责任。据此，原告于2013年5月7日拒绝收楼理由不成立，按附件七补充协议第13条的约定，视为案涉房屋于2013年5月7日已交付原告。故原告要求被告承担2013年5月7日之后的逾期交楼违约金没有事实及法律依据。逾期交楼违约金应计至视为案涉房屋已交付原告的前一日即2013年5月6日。逾期交楼违约金的计算，应以总房款3291085元为本金，按每日万分之一标准，自2012年12月31日起计至2013年5月6日止。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州市南通城科技实业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴建友、骆丽晖支付逾期交楼违约金（以总房款3291085元为本金，按每日万分之一标准，自2012年12月31日起计至2013年5月6日止）；二、驳回原告吴建友、骆丽晖的其它诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1480元，由原告吴建友、骆丽晖负担635元，被告广州市南通城科技实业有限公司负担845元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 陈楚珠人民陪审员梁泳怡人民陪审员 杨         蕴二〇一四年十二月八日书 记 员 何    嘉    杰周玺舜判决书已于2014年月日送达