昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2014）盘法民二初字第286号原告：王启文，男，1984年12月30日生，汉族，云南省新平县人，住云南省玉溪市新平县。委托代理人：杨帆，云南会凌律师事务所律师。特别授权代理。被告：王若梅，女，1970年5月12日生，汉族，住昆明市盘龙区。委托代理人：邢洪涛、周亚琳，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告：陆德友，男，1981年7月7日生，汉族，住昆明市五华区。委托代理人：罗成林，云南九州方圆律师事务所律师。特别授权代理。原告王启文诉被告王若梅、陆德友房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后，依法适用简易程序，于2014年7月3日公开开庭进行了审理，原告的委托代理人杨帆，被告王若梅及其委托代理人邢洪涛、周亚琳，被告陆德友及其委托代理人罗成林到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2014年3月在昆明玛雅房屋经纪有限公司经纪人李光献的介绍下看中了第一被告（王若梅）名下的昆明市龙泉办事处云波社区居委会清泉村天润金碧XX室，并于3月23日在第二被告（陆德友）出示了《委托合同公证书》，并告知标的房屋存在30余万元银行贷款的情况下同被告陆德友代被告王若梅签订了《房屋买卖成交合同》。同日其按照约定向被告陆德友支付了定金人民币140000元，向居间方支付了服务佣金人民币14000元。约定3月25日由原告准备现金代被告王若梅支付剩余银行贷款领取房产证，3月31日前办理过户手续。3月25日，居间方陪同原告在被告陆德友的带领下向中信昆明白塔支行清偿被告王若梅的银行贷款时，银行拒不同意代为清偿银行贷款，不同意向被告陆德友交付房屋产权证，导致《房屋买卖成交合同》无法继续履行。事后，原告多次要求两被告归还定金并承担双倍定金责任，被告陆德友告知原告被告王若梅同其存在借款行为，让原告找被告王若梅协商，但被告王若梅亦对原告不予理睬。2014年4月，被告告陆德友告知原告，被告王若梅将被告陆德友诉至法院要求解除被告陆德友同被告王若梅的《委托合同公证书》，有转移财产，一房多卖的嫌疑。为维护原告合法权益，故诉至法院，请求：1、依法解除买卖成交合同；2、判令被告双倍返还定金人民币28万元；3、判令被告支付原告向第三人居间方支付的居间服务佣金人民币14000元；4、诉讼费由被告承担。被告王若梅辩称：1、其不是本案适格被告，原告是与被告陆德友签订的房屋买卖成交合同，合同具有相对性，仅仅对合同双方产生约束力，对其不具有约束力，其不是房屋买卖成交合同的相对方；2、原告和被告陆德友所签的合同属于无效合同，其确与陆德友在公证处办理了委托公证，但时至2014年2月份，陆德友也一直没有办理完房屋买卖事项。其要解除和被告陆德友之间的委托事项，但陆德友没有配合处理，因此，其在五华区法院起诉陆德友要求解除委托合同。3、被告陆德友没有在约定的时间与原告办理过户，与其无关，本案即使有违约责任和定金责任承担也是原告与被告陆德友之间的关系，与其无关。本案是原告与被告陆德友之间恶意串通损害其的利益。被告陆德友辩称：本案出售诉争房屋是行使被告王若梅的委托事项，王若梅是本案房屋所有权人，所有违约行为系王若梅的个人行为，与其无关，同时被告王若梅做出违约行为的目的是为了逃避与其的债务，转移财产，请求法院判决由被告王若梅承担所有违约责任。在审理过程中，原告为证明其观点向本庭提交证据如下：1、房屋买卖成交合同，欲证明房屋买卖行为合法有效；2、身份证、房产证，欲证明房屋买卖行为合法有效；3、委托合同公证书，欲证明原告有理由相信被告陆德友的代理行为合法有效；4、定金收据，欲证明原告支付了定金；5、玛雅房产居间费收据，欲证明房屋买卖居间行为完成，原告向第三人支付了居间费用；6、玛雅房屋情况说明，欲证明原告无任何违约行为，被告导致了房屋买卖成交合同无法继续履行。经当庭质证，被告王若梅对原告提交的证据1三性均不予认可，因为被告王若梅并不知到有该房屋买卖的事实，且原告为玛雅公司的员工，原告交付14万定金仅为收条没有银行记录，可能为原告与被告陆德友之间串通的，且原告与陆德友签订房屋买卖成交合同，双方约定了办理过户手续的时间，在该时间内为办理过户手续的责任应该由被告陆德友承担，而非被告王若梅；对证据2真实性、合法性认可；对证据3真实性予以认可，该公证时间为2013年5月6日；对证据4三性均不予认可，该证据系伪造的，不符合证据形式；对证据5三性均不予认可，居间费支付与本案无关联；对证据6三性均不予认可，与本案无关。经当庭质证，被告陆德友对原告提交的证据1、2、3三性予以认可，其中证据3中对于被告王若梅委托被告陆德友的事项有明确的约定；对证据4、5予以认可；对证据6三性予以认可，房屋没有买卖成功是由于被告王若梅的个人原因导致的。被告王若梅为证明其答辩意见向法庭提交如下证据：第一组：公证书，欲证明被告王若梅与被告陆德友于2013年5月6日办理了委托公证；第二组：1、昆明市五华区人民法院受理案件通知书、2、昆明市五华区人民法院传票，欲证明：1、经多次协商，被告陆德友不愿意配额办理解除委托公证的手续，2014年3月31日，被告王若梅向五华区人民法院提起诉讼，要求解除双方委托关系；2、2014年4月9日，五华区人民法院就被告王若梅起诉解除委托合同的“商品房委托代理销售合同纠纷”一案发出传票；3、被告陆德友在2014年3月25日时，已经明知被告王若梅欲起诉其解除委托合同却仍然与原告王启文签订《房屋买卖成交合同》，实属欺诈行为。因此行为给原告造成的损失理应由被告陆德友一人承担。经当庭质证，原告对被告王若梅提交的第一组证据三性无异议，上述证据可以证明被告陆德友有权代被告王若梅出售房屋签订合同；对第二组证据有异议，不能证明被告王若梅欲证明的目的，可以看出原告与被告陆德友签订合同时，二被告之间的委托还未解除。经当庭质证，被告陆德友对被告王若梅提交的第一组证据三性予以认可，该公证书显示被告陆德友对房屋出售是有权的；对第二组证据的证明目的不予认可，因为被告陆德友并不知该诉讼的情况，且最终被告陆德友与王若梅之间解除委托合同的诉讼由王若梅撤回起诉，故该诉讼并无结果。被告陆德友为证明其答辩意见向法庭提交如下意见：第一组：委托合同公证书，欲证明被告王若梅与被告陆德友的委托合同是双方真实意思表示，被告陆德友可以代为出售该房屋，有权决定售房对象及售房价格；代为偿还房屋的银行借款；收取房款等一系列权利；第二组：借款合同、借条，欲证明被告王若梅及被告陆德友间存在借款关系，并非单纯的委托关系，同时借款已早早到期，被告王若梅拒不还款及支付利息；第三组：中信银行个人借款合同，欲证明标的房屋存在银行抵押贷款，客观上被告王若梅及被告陆德友无法签订抵押借款合同，故以委托合同及借款合同变相保证被告陆德友的利益；第四组：评估报告、房屋买卖成交合同及附件，欲证明被告陆德友在委托期内，在未损害被告王若梅利益的情况下，根据评估报告及委托合同行使了委托事项，同原告签订了房屋买卖成交合同；第五组：昆明玛雅房地产经纪有限公司情况说明，欲证明由于被告王若梅的原因造成被告王若梅及被告陆德友对原告的违约；第六组：被告王若梅向昆明市五华区人民法院递交的关于申请解除被告王若梅与被告陆德友委托合同公证书的起诉书、昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表，欲证明被告王若梅告企图并已实际于2014年4月18日将本案标的房屋进行转移，以期达到逃避债务、责任的目的。经当庭质证，原告对被告陆德友提交的证据均无异议，其中第六组证据，原告对两被告之间的诉讼不知情。经当庭质证，被告王若梅对被告陆德友提交的第一组证据三性予以认可；对第二、三组证据真实性、合法性予以认可，但与本案无关；对第四组证据中评估报告关联性不认可，对房屋买卖成交合同三性不予认可，原告与被告陆德友之间互相串通，实际并非发生。且该合同约定3月31日前办理过户手续，但被告陆德友在该时间内未办理过户手续，责任应该由被2承担；对第五组证据三性不予认可；对第六组证据真实性认可，但五华区法院起诉的案件与本案无关联性。本院对原告提交的证据的真实性予以确认，其中证据5，原告与被告陆德友对于定金的交付虽未按照合同约定的形式交付，但实际支付方式不影响约定目的的实现，本院予以确认；证据6仅证明本案房屋买卖成交合同不能继续履行，但不能证明原告欲证明的目的。对被告王若梅、陆德友提交的证据真实性予以确认，对被告陆德友提交的第二、三组证据，本院认为与本案无关联；对被告王若梅提交的第二组证据及被告陆德友提交的第六组证据中的起诉书，本院认为该证据证实二被告之间的委托合同关系在被告陆德友与原告签订房屋买卖成交合同时并未解除。综合上述证据及原、被告在庭审中的陈述，本院确认以下案件事实：2013年5月6日，被告王若梅向被告陆德友借款250000元。同日，被告王若梅（甲方）与被告陆德友（乙方）签订了委托合同，并办理了委托合同的公证手续，委托合同约定，甲方委托乙方出售甲方所有的位于昆明市龙泉办事处云波社区居委会清泉村天润金碧园XX室的房屋，乙方代为偿还上述房屋的借款（含银行等金融机构及个人借款），办理提前还款、注销抵押登记等相关手续，领取并保管该房的产权证等；乙方有权决定售房对象及售房价格；有权收取售房所得款项；乙方在权限范围内，依法签署的有关文件、合同及其他代理事项甲方予以承认，并承担由此产生的一切法律责任；该委托期限自协议签署之日起至整个事项办完为止；合同还约定了其他相关事宜。2014年3月23日，在昆明玛雅房地产经纪有限公司的居间下，被告陆德友与原告王启文签订了房屋买卖成交合同，合同约定将被告王若梅位于昆明市龙泉办事处云波社区居委会清泉村天润金碧园XX室的房屋以人民币700000元的价格出售给原告；在合同签订当日原告应支付140000元定金，并将定金存入玛雅房屋公司或履约保证银行；原告应于2014年3月25日前准备人民币340000元还清该房屋的银行欠款，并于2014年3月31日前办理过户手续，并支付余款220000元；在买卖合同签订当日，由原告支付居间方居间费人民币14000元；合同还约定了其他相关事宜。合同签订后，原告于2014年3月23日向被告陆德友支付了定金140000元，同日向昆明玛雅房地产经济有限公司支付了居间费14000元。现原告提出因被告原因使银行不同意原告代为清偿贷款，故房屋不能办理房屋过户手续，原告认为两被告的行为构成违约，应承担连带赔偿责任，现原告诉至法院主张其诉请。另查，被告王若梅已于2014年4月18日以人民币480000元的价格将涉案房屋出售给案外人赵廷江。本院认为：本案中，双方当事人存在如下争议：一、《房屋买卖成交合同》是否生效？二、《房屋买卖成交合同》是否应当解除？三、被告王若梅是否应当承担双倍返还原告定金及赔偿损失的违约责任？四、被告陆德友是否应当承担连带责任？对于第一个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第八条，被告王若梅与被告陆德友签订了委托合同，被告王若梅委托被告陆德友出售被告王若梅所有的位于昆明市龙泉办事处云波社区居委会清泉村天润金碧园XX室房屋，该委托合同系双方真实意思表示，合同内容未违反法律、法规强制性规定，合法有效。被告陆德友在其受委托代理权限内以被代理人王若梅的名义与原告签订了《房屋买卖成交合同》，该合同签订时被告王若梅与被告陆德友之间的委托代理合同并未解除，故受委托人陆德友在委托权限内与原告签订的《房屋买卖成交合同》合法有效。因此，被告王若梅主张《房屋买卖成交合同》未生效，没有事实和法律依据，本院不予支持。对于第二个争议焦点，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本院认为，本案中，由于被告王若梅已将所涉房屋出售给他人，原、被告签订的《房屋买卖成交合同》目的已不能不能实现，原告要求解除合同，于法有据，本院予以支持。对于第三、第四个争议焦点，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”本案中，被告陆德友与原告签订《房屋买卖成交合同》时向原告出示了其与被告王若梅签订的委托合同公证书，该委托合同约定乙方（被告陆德友）在权限范围内，依法签署的有关文件、合同及其他代理事项被告甲方（被告王若梅）予以承认，并承担由此产生的一切法律责任。原告对被告王若梅与被告陆德友之间的代理关系是明知的，故被告陆德友与原告签订合同行为的效果直接归属于委托人即被告王若梅，被告王若梅作为委托人应当按合同约定全面履行义务，承担相应责任。被告王若梅提出原告与被告陆德友串通，损害其利益故本案应由被告陆德友承担相应的违约责任，但其未提交证据证实。被告陆德友在其受委托权限内处理受委托事项，并无过错，且双方签订的《房屋买卖成交合同》的成交价格高于被告王若梅最终将房屋出售给他人价格，该《房屋买卖成交合同》并未损害被告王若梅利益。其次，根据合同的相对性，本案的《房屋买卖成交合同》约束的应为原告及被告王若梅双方，被告陆德友不是合同权利义务承担主体，不应承担违约责任。综上，被告陆德友不应承担连带赔偿责任。故原告主张二被告承担连带赔偿责任无事实及法律依据，本院不予支持。关于原告的诉讼请求，本案中，被告王若梅未按《房屋买卖成交合同》履行义务，将涉案房屋出售给他人，导致合同目的不能实现，构成根本违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条之规定：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”本案中，被告王若梅未按《房屋买卖成交合同》履行义务，将涉案房屋出售给他人，合同不能继续履行，应当按照合同约定定金140000元双倍返还原告，即人民币280000元。由于该定金140000元由被告陆德友收取后保管，故由被告陆德友直接返还原告购房定金140000元，被告王若梅返还140000元。关于原告主张被告赔偿其向居间方支付的居间费14000元的诉请，本院认为，该费用属原告的损失，而双倍返还定金已足以弥补原告的实际损失，故本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条、第四百零二条之规定，判决如下：一、被告王若梅于本判决生效之日起十日内向原告王启文支付人民币140000元；二、被告陆德友于本判决生效之日起十日内向原告王启文退还购房定金人民币140000元；三、驳回原告王启文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5710元减半收取2855元，由被告王若梅承担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请强制执行的期限为二年。审判员 蒋 煜二○一四年七月月十八日书记员 杨鹤云