四川省蓬溪县人民法院民 事 判 决 书（2014）蓬溪民初字第2109号原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司。住所地：蓬溪县赤城镇蜀北上路***号。法定代表人赵运强，该公司总经理。特别授权委托代理人吴立军，男，生于1967年3月15日，汉族，蓬溪县金信物业服务有限责任公司员工。被告周定平，男，生于1983年5月18日，汉族，农村居民，住蓬溪县赤城镇。特别授权委托代理人周林海（被告之父），生于1954年1月20日，汉族，农村居民，住蓬溪县鸣凤镇。原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司诉被告周定平物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月23日立案受理后，依法由审判员王国洪适用简易程序于2014年11月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人吴立军、被告委托代理人周林海到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告诉称，2009年12月8日，原告与四川鑫业房地产开发有限公司签订紫荆花园物业管理合同。约定：将蓬溪县赤城镇紫荆花园小区物业管理委托给原告，业主按每平方米每月0.34元向原告缴纳物业服务费。原告按约定为小区业主提供物业服务，被告系小区业主，从2012年1月1日至2014年10月31日未交物业服务费，经原告多次电话、书面催收未果，遂起诉要求被告支付下欠的物业服务费1，165元、滞纳金195元，合计1，360元。原告为证明其主张，向本院提交了以下证据材料：1、原告的企业法人营业执照复印件、组织机构代码证复印件、税务登记证复印件、资质证书复印件、法定代表人身份证各1份。拟证明原告的基本情况及原告具有从事物业管理服务资质。2、原告与四川鑫业房地产开发有限公司签订的紫荆花园物业管理委托合同1份。拟证明原告与四川鑫业房地产开发有限公司签订了物业服务合同，根据法律规定，前期物管对全体业主有效，被告应按合同约定支付物业服务费。3、蓬溪县金信物业收款收据复印件1份。拟证明被告房屋面积77.14平方米，2010年10月1日交纳物业服务费1年，2012年1月1日后的物业服务费未交纳。4、原告向被告催收物业服务费的照片1张。拟证明原告书面向被告催收物业服务费，被告仍未交纳。被告辩称，原、被告之间没有建立物业服务合同关系，被告没有与原告签订任何合同，购房时开发商也未说明有物管。第1次交纳物管费是原告采用扣留水电费本等手段，强行要求业主交纳，被告为了装修和水电费本才交纳1年的物管费，是交的2012年的，只有2013年和2014年没有交，但被告却写为2010年10月1日。被告的服务态度、质量均存在问题：被告房内管道损坏，粪便遍地流，找物管，物管喊找开发商，15天后才修好；小区内长期有开茶馆、豆腐房等经商的，楼下炒爆米花的爆米声，惊吓2个月的小孩，找物管，物管却说管不了；小区无绿化、卫生差、未封闭存在安全隐患，小区经常被盗，被告的自行车被盗，找物管调监控，物管称没有调试好；小区未封闭，外面的人随意进出，外面的车停小区，24小时有车经过，业主没有安静的环境。不同意缴纳物业服务费。被告为证明其主张，向本院提交证据如下：5、蓬溪县金信物业收款收据复印件1份。拟证明2011年交纳了2012年的物业服务费。此外，被告在法庭辩论终结后向本院提交：紫荆花园夹层购买协议复印件1份，王明剑、周林海、陈昌均等人的证明原件2份复印件4份，声明复印件1份。经庭审质证，被告对1、3号证据无异议；对2、4号证据有异议，认为不是原、被告签订的合同，双方没有合同关系，原告到家中催收过，被告没有收到催收通知。原告对5号证据无异议，但不能证明被告的主张；对其他证据，因超过举证期限，不同意质证。经本院审查证据认为，原告所提交的1-4号证据、被告提交的5号证据，来源、形式合法，与本案有关联，应作本案证据使用。被告所提交的其他证据，不仅超过举证期限，且在法庭辩论终结后提交，不作本案证据使用。经本院审查核实证据，确认如下事实：2009年12月8日，原告与四川鑫业房地产开发有限公司签订紫荆花园物业管理合同。约定：将蓬溪县赤城镇紫荆花园小区物业管理委托给原告；物业服务费住宅按产权面积每平方米每月0.34元标准收取，公用设施的养护费、用电等费按每户月4元收取；业主及使用人逾期交纳物管费的，从逾期之日，按每日应缴纳费用的千分之三追加滞纳金；同时还约定了原告、业主的权利义务及违约责任等。合同签订后原告按约定为小区业主提供物业服务，被告通过买卖获得小区D栋1单元夹层房屋，房屋面积77.14平方米，未办理房屋所有权证。2010年10月1日被告向原告交纳1年的物业服务费300元，被告下欠2012年1月1日至2014年10月31日的物业管理费0.34×77.14×34=891.74元。本院认为，住宅小区犹如一个大的家园，各家庭业主如同这个家园的共同成员，我们都应当加以爱护。在日常服务工作中，业主与物业服务机构应多做交流沟通思想，共同为创建和谐、安宁、美好的小区环境努力。本案原告与四川鑫业房地产开发有限公司签订紫荆花园委托物业服务合同，是双方真实意思表示，应当合法有效。被告通过买卖获得小区D栋1单元夹层房屋，拥有建筑物的专有部分，并入住使用，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。”的规定，被告属小区业主。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，原告与四川鑫业房地产开发有限公司签订的物业服务合同对全体业主均具有约束力，被告抗辩提出没有与原告建立合同关系的主张本院不予支持。原告为被告所在的小区提供了物业服务，被告亦应按物业合同的约定向原告缴纳物业服务费。被告抗辩中主张的事实，无证据证实，且即使上述问题存在，有的属小区设计缺陷、房屋质量瑕疵，属房屋买卖合同关系，与物业服务合同无关，而是否交纳物业服务费，属物业服务合同关系，前期物业服务合同与房屋买卖合同虽然有事实上的牵连关系，但并不是房屋买卖合同的从合同，不受房屋买卖合同效力的制约。在物业服务中，有可能不能达到尽善尽美的程度，存在服务瑕疵，需要在物业服务中不断总结加以改进，但不能构成被告不交纳物业服务费的理由。因此，原告要求被告缴纳2012年1月1日起下欠的物业服务费及滞纳金的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，本院应当支持。被告辩称的2012年物业服务费已经交纳的事实，与其提交的证据即收条相矛盾，不能认定。因前期物业服务合同没有约定交纳物业服务费的时间，根据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定，按交易习惯确定为满1年支付1次，逾期未支付的，滞纳金从次日起计算至付清为止，即滞纳金分别从2013年1月1日和2014年1月1日起至付清为止。因合同约定为从逾期之日，按每日应缴纳费用的千分之三追加滞纳金，审理过程中原告要求调整为以当年度应交纳金额按日万分之五分别计算，符合法律规定，本院应当支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国物权法》第七十二条，《中华人民共和国物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条和《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、第六条之规定，判决如下：限被告周定平于本判决生效后即向原告蓬溪县金信物业服务有限责任公司交纳2012年1月1日至2014年10月31日的物业管理费891.74元及滞纳金（滞纳金分别从2013年1月1日和2014年1月1日起以当年交纳金额按日万分之五分别计算至付清为止）。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告周定平负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省遂宁市中级人民法院。审判员  王国洪二〇一四年十二月五日书记员  雷 婷