北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第04708号上诉人（原审原告）杨彦，女，1982年5月13日出生，汉族，无业。委托代理人王杰，北京盈科（天津）律师事务所律师。委托代理人赵侃，北京市昊方律师事务所律师。被上诉人（原审被告）任全彦，男，1967年1月6日出生，汉族，自由职业者。委托代理人吴伟民，北京市正仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）北京巨安金润房地产开发有限公司，住所地北京市门头沟区妙峰山镇水丁路1号院97号。法定代表人王福生，总经理。委托代理人罗力精，男，1984年1月11日出生，侗族，北京巨安金润房地产开发有限公司法务助理。委托代理人韩少军，男，1967年7月5日出生，汉族，北京巨安金润房地产开发有限公司职员。上诉人杨彦因与被上诉人任全彦、北京巨安金润房地产开发有限公司（以下简称巨安金润公司）案外人执行异议之诉一案，不服北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年4月3日受理后，依法组成由法官程慧平担任审判长，法官韩耀斌、王国才参加的合议庭，后由于工作调整，本院依法另行组成由法官陈红建担任审判长，法官种仁辉、赵婧雪、韩耀斌、王国才组成的合议庭，于2014年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人杨彦的委托代理人王杰、赵侃，被上诉人任全彦的委托代理人吴伟民，巨安金润公司的委托代理人韩少军到庭参加了诉讼。杨彦在一审中起诉称：北京市朝阳区京通苑×号楼×号房屋是杨彦合法财产。2007年2月，通过东城区房地产交易所代理，杨彦向巨安金润公司购买了上述房屋，并支付了全部购房款。2008年9月，北京市朝阳区人民法院作出判决，确认上述房屋是东城区房地产交易所的合法房产。上述判决生效后，东城区房地产交易所申请强制执行。在执行过程中，发现上述房屋被北京市东城区人民法院查封。现杨彦起诉要求确认杨彦与东城区房地产交易所之间的代购协议有效，要求停止对北京市朝阳区京通苑×号楼×号房屋的执行，诉讼费由任全彦、巨安金润公司承担。任全彦在一审中答辩辩称：任全彦申请执行的房屋系巨安金润公司位于北京市朝阳区管庄京通新城G4（京通苑10号楼）的不动产，而不是已经属于杨彦的具有产权的房屋。原北京市崇文区人民法院对涉诉房屋采取的诉讼保全并无过错。申请执行人任全彦系此前从申请执行人王福岗名下受让的债权，而王福岗则系从中国东方资产管理公司北京办事处名下受让的债权。对于就涉诉房屋申请的诉讼保全源自于最初民事诉讼期间，杨彦既无证据证实其在人民法院裁定查封执行涉诉房屋前购买该房屋，也无证据证实其已入住所购房屋。故杨彦不具备案外人执行异议主体资格，不同意杨彦的诉讼请求。巨安金润公司在一审中辩称：双方之间并不存在买卖合同关系，诉争房屋系巨安金润公司出售给东城区房地产交易所的。因此，杨彦并不具备提起执行异议之诉的主体资格，不同意杨彦的诉讼请求。一审法院经审理查明：案外人中国东方资产管理公司与巨安金润公司等一般借款合同纠纷系列案件中，原北京市崇文区人民法院于2007年2月6日作出（2007）崇民初字第643号协助执行通知书，裁定查封了京通新城G4楼7-B01等71套房屋。2010年，原北京市崇文区人民法院作出（2009）崇执字第1827号民事裁定书，裁定将巨安金润公司名下位于京通苑10号楼未办理转移登记手续的房产予以查封、冻结。现案件的申请执行人已变更为任全彦。另查，2007年1月29日，杨彦与案外人北京市东城区房地产交易所签订《房地产委托代理合同》，约定杨彦委托该交易所代为购买巨安金润公司开发的北京市朝阳区京通苑×号楼×号房屋，价款377340元。2007年2月3日，北京市东城区房地产交易所为杨彦出具购房款收据，巨安金润公司出具杨彦交纳3个月的物业费收据。2008年9月1日，北京市朝阳区人民法院作出（2008）朝民初字第17356号民事判决书，该判决书载明，2007年1月22日，案外人北京市东城区房地产交易所与巨安金润公司签订《北京市商品房买卖合同》，购买了位于京通苑10号楼内的房屋共26套，房屋建筑面积共计2429.81平方米。2007年1月25日至同年11月8日，北京市东城区房地产交易所分七次向巨安金润公司支付购房款12000000元。现巨安金润公司只向北京市东城区房地产交易所交付了11套房屋，仍有15套房屋未交付，分别是京通苑10号楼8A001、6A001、7A001、5A006、7A006、6B006、7B006、12A005、11B006、12A006、17B006、12B005、8B005、8B002、8A002，故北京市东城区房地产交易所在该案中要求巨安金润公司交付上述房屋，并协助办理过户手续。该案经审理，北京市朝阳区人民法院判决巨安金润公司于判决生效后60日内向北京市东城区房地产交易所交付上述房屋，并于判决生效后90日内协助北京市东城区房地产交易所办理上述房屋的过户手续。该判决现已生效，并已进入执行程序。一审庭审中，杨彦主张其已于2007年2月3日入住涉诉房屋，并提供了相关的水、电、燃气等收据，任全彦、巨安金润公司对此不予认可。一审法院判决认定：第三人已经支付全部价款并实际占有查封财产，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，根据已查明的事实，杨彦在与案外人北京市东城区房地产交易所就涉诉房屋签订《房地产委托代理合同》前，该交易所已经以自己的名义与巨安金润公司就涉诉房屋的买卖一事签订《北京市商品房买卖合同》。在此情况下，杨彦主张对涉诉房屋享有相关权利，并要求停止对涉诉房屋的执行，无相关依据，该院对其诉讼请求，不予支持。关于杨彦要求确认其与北京市东城区房地产交易所之间的代购协议有效的诉讼请求，与本案不属同一法律关系，杨彦可另案解决。综上所述，判决：驳回杨彦的全部诉讼请求。杨彦不服一审法院判决向本院提起上诉，主要上诉理由是：朝阳区京通苑×号楼×号房屋是杨彦的合法财产。杨彦于2007年2月向巨安金润公司购买了该房屋并交纳了全部房款。该房屋是由北京市东城区房地产交易所代购的。2008年9月，北京市朝阳区人民法院做出（2008）朝民初字第17356号民事判决，确认该房屋是东城区房地产交易所的合法房产，判决生效后，巨安金润公司并未主动履行，东城区房地产交易所于2009年1月28日申请强制执行，在执行过程中发现该房屋被东城区人民法院查封。巨安金润公司与东城区房地产交易所签订的商品房委托协议不是买卖合同，商品房买卖的相对方应当是登记过户的人。该合同与《房地产委托代理合同》应该是一个整体，两个合同加在一起才是完整的买卖合同关系。东城区房地产交易所应该是中介性质。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，撤销一审判决，依法改判，停止对北京市朝阳区京通苑×号楼×号房屋的执行。一、二审诉讼费由巨安金润公司、任全彦承担。任全彦在二审中答辩称：服从一审法院判决。但认为，巨安金润公司欠付任全彦1.5亿元，作为申请执行人，对巨安金润公司所有的房屋进行查封并无过错。本案中虽然杨彦购买了涉案房屋，但没有办理产权过户，房屋的所有权仍旧属于巨安金润公司。崇文法院2007年对涉案房屋查封，依法办案。北京市朝阳区人民法院2008年判决涉案房屋过户属于不当判决，其应知道涉案房屋已被执行查封。杨彦在购房过程中，先行与东城区房地产交易所签订合同，并系该所与巨安金润公司签订购房协议并支付房款，杨彦而后再行与巨安金润公司签订购房合同，从法律关系来看，应系东城区房地产交易所与巨安金润公司发生房屋买卖关系，杨彦要求巨安金润公司协助办理房屋产权登记并诉请对涉案房屋解除执行查封，无法律依据。根据权利在先的法理，任全彦主张权利在先，应先行得到司法救济。巨安金润公司在二审中答辩称：巨安金润公司没有与杨彦签订房屋买卖合同，双方不存在商品房买卖合同关系，巨安金润公司将涉案房屋卖给了东城区房地产交易所，并提供了相关证据，杨彦不具备本案的诉讼主体资格。二审另查明：《商品房买卖委托协议》（即上述提及的《北京市商品房买卖合同》）同时约定：在东城区房地产交易所实际接受该商品房之日起，巨安金润公司按照北京市东城区房地产交易所指定购房人签订商品房合同按北京市房管政策签约，巨安金润公司协助北京市东城区房地产交易所在房地产产权登记机关规定的期限内向房地产产权登记机关办理权属登记手续，所需税费由东城区房地产交易所购房人支付。巨安金润公司承诺东城区房地产交易所所购上述房屋在业主入住后3个月内办理产权登记手续。2007年4月24日，巨安金润公司与东城区房地产交易所就《商品房买卖委托协议》签订《补充协议》，约定：北京市东城区房地产交易所所卖的商品房有权制定销售价格，巨安金润公司有义务配合北京市东城区房地产交易所根据北京市东城区房地产交易所的销售价格与业主签订合同。北京市东城区房地产交易所安置购房人给巨安金润公司提交入住单，巨安金润公司按入住单给购房人办理购房合同等手续。东城区房地产交易所于2007年2月1日出具入住通知单。该入住通知单载明：巨安金润公司：购房户杨彦同志，现到贵公司办理朝阳区京通苑×号楼×号朝东房型壹居室，建筑面积62.89平方米，请给予办理购房合同及相关手续。北京市朝阳区管庄地区京通苑社区居民委员会于2012年12月5日开具证明：证明杨彦现居住在京通苑×号楼×室。杨彦还向一审法院提交了2002年5月以后的涉案房屋购电明细查询页。杨彦在二审中陈述称：当时西站拆迁，没有房子安置拆迁户，北京市东城区房地产交易所负责拆迁户的安置，所以北京市东城区房地产交易所出面买房直接安置。之前已经委托东城区房地产交易所买房，因为之前房号一直没有确定下来，所以在北京市东城区交易所确定房号之后才与北京市东城区房地产交易所签订《房地产委托代理合同》。再查，2009年6月23日巨安金润公司向10号楼的业主发布了办理房屋过户的通知。管庄京通新城G4楼、杨闸环岛西侧阳光翠园A座、朝阳区京通苑10号楼是同一幢楼不同时期的称呼。本院查明的其他事实与一审法院查明的事实一致。上述事实，有双方当事人当庭陈述以及《北京市商品房现房买卖合同》，《房地产委托代理合同》，《过户通知》，入住通知单、北京市朝阳区人民法院（2008）朝民初字第17356号民事判决书等证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点主要有两个，一是杨彦的主体资格问题，二是杨彦是否在查封前实际占有涉案房屋及对房屋没有过户是否存在过错问题。一、杨彦的主体资格问题。本案中，尽管杨彦在与案外人北京市东城区房地产交易所就涉案房屋签订《房地产委托代理合同》前，该交易所已经以自己的名义与巨安金润公司就涉诉房屋签订了《商品房买卖委托协议》，但从《商品房买卖委托协议》的约定内容来看，巨安金润公司明知北京市东城区房地产交易所并非实际购房人，且杨彦按《房地产委托代理合同》的约定向北京市房地产交易所交纳了涉案房屋全部购房款。另，杨彦关于《房地产委托代理合同》的签订时间晚于《商品房买卖委托协议》的签订时间作出了合理解释，故本院认定杨彦系涉案房屋的实际购房人，其对涉案房屋享有相关权利，有权提起执行异议之诉。二是杨彦是否在查封前实际占有涉案房屋及对房屋没有过户是否存在过错问题。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"本案中，首先，杨彦在法院查封涉案房屋之前已经向北京市东城区房地产交易所交纳了全部房款，北京市东城区房地产交易所在查封之前亦向巨安金润公司支付过购房款，故应当认定杨彦在涉案房屋查封之前已经支付了全部购房款。其次，《补充协议》约定，北京东城区房地产交易所安置购房人给巨安金润公司提交入住单，巨安金润公司按入住单给购房人办理购房合同等手续。北京市东城区房地产交易所在2007年2月1日向杨彦出具了入住通知单，巨安金润公司同日向杨彦出具了收取物业费的收据，结合杨彦提交的其他证据，应当认定杨彦在法院查封之前占有了涉案房屋。最后，涉案房屋被法院查封显系不能办理产权过户登记的原因，同时，2009年6月30日巨安金润公司仍向10号楼的业主发布办理房屋过户的通知，也足以证明杨彦对涉案房屋在查封前没有办理过户手续不存在过错。另，关于杨彦要求确认其与北京市东城区房地产交易所之间的代购协议有效的诉讼请求，与该案不属同一法律关系，不属于执行异议之诉的受理范围，杨彦可另案解决。综上，一审认定事实不清，适用法律有误，应予以纠正。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项、二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，判决如下：一、撤销北京市东城区人民法院（2013）东民初字第14902号民事判决；二、北京市东城区人民法院停止对北京市朝阳区京通苑×号楼×号房屋的执行；三、驳回杨彦的其他诉讼请求。一审案件受理费70元，由任全彦、北京巨安金润房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交至一审法院）。二审案件受理费70元，由任全彦、北京巨安金润房地产开发有限公司负担（于本判决生效后7日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  陈红建审 判 员  种仁辉代理审判员  赵婧雪代理审判员  韩耀斌代理审判员  王国才二〇一四年七月二日书 记 员  宋云燕付双成