浙江省杭州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)浙01民终265号上诉人（原审被告）：上海浦东海澜之家服饰有限公司。法定代表人：周建平。委托代理人：叶东南，江苏国之泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：赵金辉。委托代理人：王志铭、曹任远，浙江高名律师事务所律师。上诉人上海浦东海澜之家服饰有限公司（以下简称海澜之家）因与被上诉人赵金辉房屋租赁合同纠纷一案，不服杭州市上城区人民法院（2015）杭上民初字第1919号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年1月11日受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审判决认定：赵金辉系杭州市延安路238号房屋所有权人。2012年10月11日，赵金辉（甲方）与海澜之家（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定如下：“一、甲方将其所有延安路238号房屋一楼沿街商铺（使用面积为262平方米）出租给乙方使用，同时在该房屋所在大楼负二层向乙方免费提供实际使用面积30平方米左右的仓库。二、租赁期限为6年零10个月，自2012年12月1日至2019年9月30日止，甲方应于2012年10月20日之前将该房屋清空交付给乙方。……四、该房屋第一年（10个月，即自2012年12月1日起至2013年9月30日止）租金为4141686元，第二年（即自2013年10月1日起至2014年9月30日止）租金为5467025元，第三年至第七年（即自2014年10月1日起至2019年9月30日止）每年租金为6074473元，五年不变；乙方已向甲方支付了300000元作为租房保证金，甲方确认已收到，该保证金用于抵扣最后一期租金；租金每年分两期支付，每半年乙方须提前两个月向甲方支付下一个半年租金（每年的2月1日和8月1日为支付日）……九、违约责任……乙方中途退租，须提前两个月通知甲方，乙方已支付给甲方的房租按实结算，甲方须在合同终止当日将乙方多支付的房租和租房保证金在扣除违约金（按该房屋当年叁个月租金）后退还乙方3、欠租房费用当期累计十天以上经书面催告仍未支付的……乙方违反上述规定及本合同其他规定的，甲方有权采取任何措施（包括停水、停电），制止乙方违约，并有权解除房屋租赁合同，由此造成乙方损失，甲方不承担任何责任……”。合同签订后，海澜之家向赵金辉支付了自2012年12月1日起至2014年9月30日止的房屋租金，总计9608711元。2013年间，杭州市政府对延安路道路隔离带进行了整治，在人行道与非机动车道之间用铁栏杆设置了固定的隔离护栏，涉案房屋前也设置有隔离护栏。海澜之家认为隔离带的设置影响了店铺的客流量，与赵金辉沟通解决方案，但双方未达成一致意见。2014年10月10日，赵金辉发函给海澜之家，催讨2014年10月1日至2015年3月31日的房屋租金。因海澜之家仍不缴纳，赵金辉对涉案房屋实施了停水、停电措施。2014年10月15日、10月20日，海澜之家两次向赵金辉发函，要求赵金辉恢复供水、供电。赵金辉不日即恢复了水、电。2014年11月1日，海澜之家向赵金辉寄发了《解除房屋租赁合同的告知书》，赵金辉收悉。因海澜之家一直未支付房屋租金，赵金辉向原审法院提起诉讼，请求判令：1、赵金辉与海澜之家之间签订的房屋租赁合同继续履行；2、海澜之家立即支付房屋租金3037236.5元；3、诉讼费用由海澜之家承担。在诉讼过程中，海澜之家提出反诉，认为赵金辉在合同履行过程中停水、停电，且政府部门在门店的周围设置了隔离护栏，造成海澜之家开设的门店无法正常经营，上述情形符合合同法里的“情势变更”原则，海澜之家可以主张解除合同，故请求法院判令：1、解除赵金辉与海澜之家签订的房屋租赁合同；2、赵金辉赔偿因擅自断水、断电给海澜之家造成的经营损失1元。在审理过程中，原审法院向赵金辉关于违约金一项进行释明，赵金辉未就违约金提出主张，故原审法院不予处理。2015年2月11日，原审法院作出（2014）杭上民初字第1804号民事判决书，认为海澜之家关于情���变更的主张不成立，亦认为赵金辉依约履行合同实施停水停电不应当承担赔偿海澜之家经营损失1元。同时，该判决认为海澜之家曾向赵金辉做出过解除房屋租赁合同的意思表示，又在反诉请求中主张要求依法判决解除房屋租赁合同，该反诉请求是对自身权利的处置，不违反法律规定，予以支持，但海澜之家应当支付合同解除之前的房屋租金。依据相应的法律法规，原审法院判决：一、赵金辉与海澜之家于2012年10月11日签订的房屋租赁合同于判决生效之日起解除；二、海澜之家应于判决生效之日起10日内支付赵金辉房屋租金1724824.33元（按年租金6074473元，暂计算至2015年1月31日），此后租金按上述继续计算至房屋租金合同解除之日止；三、驳回赵金辉的其他诉讼请求；四、驳回海澜之家的其他反诉请求。双方均不服该判决，上诉于杭州市中级人民法院，后杭州市中级人民法院作出判决维持一审判决。现该一、二审案件均已生效。2015年10月30日，赵金辉提起诉讼，请求判令：1、海澜之家支付违约金1518618.25元（6074473元/年÷12个月×3个月）；2、本案诉讼费由海澜之家承担。原审法院另查明，赵金辉与海澜之家于2014年6月16日签订补充协议一份，约定双方就海澜之家承租位于延安路238号房屋一楼沿街商铺移位的停业补偿给海澜之家，达成如下协议：“一、赵金辉同意海澜之家在履行原租赁合同的基础上，原合同牵涉到与租赁时间相关的条款同步顺延116天给予海澜之家免费补偿（其中71天是代原租赁户杭州一潮驰贸易有限公司进行对海澜之家补偿），其他条款不变……”。原审法院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，���澜之家未按时向赵金辉支付租金，且中途退租，导致房屋租赁合同解除，赵金辉要求按照房屋租赁合同第九条的约定承担中途退租的违约责任，于法有据，予以支持。至于违约金的数额，海澜之家抗辩称赵金辉曾给予116天的免收租金补偿，但赵金辉实际并未履行，故需要以116天的相应租金来抵扣违约金。原审法院认为，首先，海澜之家关于116天免收租金的事项并未在本案中提出反诉；其次，赵金辉主张的是海澜之家中途退租的违约金，而海澜之家的抗辩系关于116天租赁时间的免费补偿，其实质是租金问题，两者性质不同，且赵金辉亦不同意进行抵扣；最后，海澜之家关于有116天免收租金的相应抗辩在（2014）杭上民初字第1804号案件的一审、二审中均曾提出，但均未提交相应的书面证据，其不利的法律后果应由海澜之家自行承担。海澜之家的抗辩意见，缺乏依据，不予采信。赵金辉要求支付违约金的数额为1518618.25元，海澜之家对该数额并未提出异议，故予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，于2015年12月16日判决：海澜之家于判决生效之日起10日内支付赵金辉违约金1518618.25元。海澜之家如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。预收案件受理费18468元，减半收取9234元，由海澜之家负担。宣判后，海澜之家不服，向本院提起上诉称：海澜之家要求债的抵销应当予以支持。赵金辉一审提出的违约金是基于房屋租赁这一法律事实，海澜之家提出的免收116天租金也是基于房屋租赁这一法律事实，一审法院对该债务不予抵销，违反法律规定。对于债的抵销应当反诉，一审法院也没��释明。（2014）杭上民初字第1804号民事判决书额外让海澜之家承担了两个月以外的损失2963732.16元。在（2015）杭上民初字第2368号案件中，116天的补偿是根据实际租赁期限占总租赁期限的比例，结合双方约定的租金标准和过错等因素确定的，故在本案中，违约金也不应当按3个月租金标准，也应当按海澜之家未履行的期限占总租赁期限的比例计算。请求二审法院撤销原判，依法改判驳回赵金辉的诉讼请求；按照年租金6074473元计算116天租金为1930517.24元，与三个月违约金151万元抵扣，剩余部分海澜之家另行主张。上诉人海澜之家在二审中提交(2015)杭上民初字第2368号民事判决书复印件一份（已与原件核对无误），证明海澜之家所主张的116天的免租期，一审法院按照总租期和实际履行期进行折抵，故三个月的违约金也应当按照总租期和实际履行期的比例进行折抵。被上诉人赵金辉在二审中辩称：关于《补充协议》已经另行起诉，即（2015）杭上民初字第2368号，该案已经审理完毕，所以与本案无关。补充协议与违约金是两个法律关系，不存在债务抵销情况。根据租赁合同第九条关于违约责任的条款，海澜之家中途退租，应支付三个月租金作为违约金，即本案只要查明海澜之家是否中途退租即可。而（2014）杭上民初字第1804号判决已经明确海澜之家提前提出解除合同，故海澜之家应该支付三个月的违约金。请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人赵金辉在二审中未提交新证据。上诉人海澜之家在二审中提交的证据，经出示，被上诉人赵金辉无异议，但认为海澜之家在本案中就116天的免租期提出上诉，其在（2015）杭上民初字第2368号案件中对116天免租期又提起诉讼，已经重复。赵金辉在本案中主��的是违约金，海澜之家只要求折抵，却未提出反诉，且已经另案起诉了。本院对该证据予以确认。双方对原审判决认定的事实均无异议，本院予以确认。另查明，在本案一审判决后，海澜之家以赵金辉为被告，向原审法院提起房屋租赁合同诉讼，请求判令：1、赵金辉退还海澜之家多支付的116天房屋租金1930517.24元（按年租金6074473元计算）；2、赵金辉承担诉讼费。本院认为，2012年10月11日赵金辉与海澜之家签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，应认定合法有效，双方均应按约履行。根据已生效的法律文书及本案已查明的事实，海澜之家租赁涉案房屋后，在租赁期未届满的情况下，提前解除合同的事实清楚，对此海澜之家亦无异议，本院予以确认。上述《房屋租赁合同》第九条虽赋予了海澜之家享有合同单方解除权，但同时也约定了海澜之家需承担相当于该房屋当年三个月租金的违约金，故原审据此判决海澜之家承担1518618.25元违约金符合双方合同约定，并无不当。至于双方在2014年6月16日签订的《补充协议》中约定的海澜之家享有116天免租期的问题，就该免租期涉及的房屋租金海澜之家已经另案提起诉讼主张权利，原审法院也已作出了（2015）杭上民初字第2368号民事判决，与本案赵金辉就违约金提起的诉讼无关，也不存在本案中将另案处理的免租期租金与违约金相互抵销的问题。原审法院计算免租期租金的计算方式，也并不适用于本案违约金的计算。海澜之家在上诉中对（2014）杭上民初字第1804号民事判决提出的异议，属于对生效判决不服，海澜之家可另行通过法律途径解决。海澜之家的上诉理由均不成立，本院不予采纳。综上，原审判决认定事实清楚，���体处理和适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费18468元，由上海浦东海澜之家服饰有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 胡 宇审 判 员 陈 艳代理审判员 丁 晔二〇一六年六月十三日书 记 员 袁其伟