长春经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）长经开民初字第01478号原告：周传君，男，1985年3月19日生，汉族，现住长春经济技术开发区。委托代理人：宫勋，北京德恒（长春）律师事务所律师。被告：吉林省东兴建设开发集团有限公司，住所长春市二道区。法定代表人：田金运，该公司董事长。委托代理人：刘彦梅，该公司综合办主任。原告周传君诉被告吉林省东兴建设开发集团有限公司买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员刘丽红独任审判，公开开庭进行了审理。第一次开庭原告周传君的委托代理人宫勋、被告吉林省东兴建设开发集团有限公司的委托代理人刘彦梅到庭参加诉讼。第二次开庭原告周传君的委托代理人宫勋到庭参加诉讼，被告吉林省东兴建设开发集团有限公司经依法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2010年12月签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于长春经济技术开发区的商品房，总房款为451765元。合同签订后，原告依约支付了购房款及相关款项，履行了全部合同义务，并于2011年10月21日办理了房屋入住手续。原告入住后，被告没有依约履行权属证书办理的相关合同义务，根据《商品房买卖合同》第十五条约定，“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人责任买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人按每超过规定期限1天，向买受人支付已付房款万分之一的违约金”。被告于2011年10月21日将房屋交付给原告使用，按照合同约定，至迟应在2012年10月21日前将原告所购房屋及土地权属证书办理完毕，但被告至今未履行上述合同义务，致使原告至今未取得权属证书。截止至2014年9月15日，被告已逾期违约695日，按照每逾期1日按照总房款万分之一的约定，被告应支付给原告逾期违约金应为695日×0.0001×451765元=31397.67元。现原告诉至法院，请求：1、法院依法判令本案被告支付原告违约金人民币共计31397.67元（计算至2014年9月15日）；2、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，被告不同意原告的诉讼请求，原告的债权是基于合同纠纷产生，原告已经超过了诉讼时效，请求法庭驳回原告的诉讼请求，根据商品房买卖合同第十五条的规定，被告的义务是在房屋交付后的365日内将产权资料报给产权登记机构，被告的违约责任应该从商品房交付房屋的365日次日开始计算，计算的截止日期到被告已经报备的日期，而不是原告所说的截止到2014年9月15日。原告对于违约金计算的天数是有误的，房屋报备以后需要原告自行到产权交易中心办理相关的手续，原告办理完相关手续后，才能拿到产权证书，后面的义务应该是原告自己来履行，并不是被告的义务。庭审中，原告针对自己的主张提供如下证据：1、原告的身份证一份、被告工商登记检表一份，证明原、被告的主体信息。被告对此证据没有异议。2、《商品房买卖合同》一份，证明原告在被告处购买了东方之珠小区的房屋，根据该合同第十五条的规定，被告应该在房屋交付使用后的365日内将房屋资料报给产权交易机构，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意由出卖人按照每超过规定期限一天向买受人支付已付房款万分之一的违约金。被告对真实性没有异议，根据商品房买卖合同的第十五条的规定，交付产权登记的日期应该从商品房交付房屋的365日次日开始计算。3、业主接管验收记录一份，证明原告实际接管房屋的日期为2011年10月21日。被告对此证据没有异议。4、交款凭证一份，证明原告已经履行了购买房屋支付房款的义务。被告对此证据没有异议。5、律师函回执二份（2014年10月10日），证明本案并没有超过诉讼时效。被告对证据真实性无异议，但需要回去核实一下该份证据我公司是否已经收到了，被告没有看到律师函的内容，所以不能证明本案没有超过诉讼时效。对于原告提供的上述证据，被告对真实性没有异议，本院予以确认采信。庭审中，被告针对自己的主张提供如下证据：1、《业务受理单》一份，证明被告在2014年1月23日上午10点左右已经到产权登记机构备案的事实。原告对其真实性无异议，但认为被告所提交的上述材料仅证明了被告的提交行为，无法证明被告提交上述材料符合法律相关的规定，否则不至于在2014年5月19日房屋产权交易中心方才对被告公司产权登记进行备案，且根据法律的规定，办理初始登记还应该提交土地使用证，但在被告所提交的材料中没有见过关于土地使用证的相关信息，也就是说被告提交的该份材料是无法及时办理房屋登记备案的。2、《商品房屋登记证明》一份，证明被告在2014年5月19日登记备案成功。原告认为被告提交的证据可以证明违约时间应计算至2014年5月19日，而不是被告所说的提供第一份证据中的2014年1月23日。对于被告提供的上述证据，原告对其真实性无异议，本院对上述证据的真实性予以确认采信。出示本院在产权登记机关调查的《申请书》一份，该《申请书》系被告于2014年5月14日向产权登记机关提交，载明的类别为商品房登记备案。原告对该证据的真实性无异议，被告经本院合法传唤未到庭，视为放弃对该证据的质证权利，故本院对该证据予以确认采信。根据以上确认采信的证据及原、被告的当庭陈述，认定事实如下：2011年1月5日原、被告签订一份《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的坐落于长春经济技术开发区的房屋，总价款为451765元。该合同第十五条约定“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人按每超过规定期限1天，向买受人支付已付房款万分之一的违约金。”原告于2011年10月21日对其购买的房屋进行了接管验收。2014年1月23日产权登记机关给被告出具了《业务受理单》，该《业务受理单》中写明：“审批级别：0级测绘管理”。2014年5月14日被告向产权登记机关提交一份《申请书》，该《申请书》中写明：“类别：商品房登记备案……申请人持上述资料申请商品房备案登记，保证所提交的所有资料均真实有效合法，否则，愿承担一切法律和经济责任。”2014年5月19日产权登记机关给被告出具了《商品房屋登记证明》。原告于2014年9月向本院提起诉讼。本院认为，一、关于本案中原告的起诉是否超过法律规定的诉讼时效的问题。原、被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，合同内容未违反法律、法规的禁止性规定，也无其他合同无效的情形，应认定合同有效。被告在向原告交付商品房后，未在365日内按《商品房买卖合同》第十五条的约定将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，被告属于违约，其违约行为一直持续至2014年，原告在2014年9月向法院提起诉讼，未超过《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条规定的诉讼时效，被告提出原告起诉已超过法律规定的诉讼时效的抗辩主张，没有事实与法律依据，本院不予支持。二、关于原告主张的违约金应如何计算的问题。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第十五条“出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：……3、出卖人按每超过规定期限1天，向买受人支付已付房款万分之一的违约金”及被告在2014年5月14日向产权登记机关提交的《申请书》中写明：“类别：商品房登记备案……申请人持上述资料申请商品房备案登记，保证所提交的所有资料均真实有效合法，否则，愿承担一切法律和经济责任”的内容，可以确认2014年5月14日被告向产权登记机关提交《申请书》的行为，应是被告履行《商品房买卖合同》第十五条规定的“将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”的行为，故对于被告提出的其已于2014年1月23日履行了《商品房买卖合同》第十五条约定的义务的抗辩主张，于法无据，本院不予支持。因本案中认定被告违约行为的截止日期为2014年5月13日，故被告应承担违约金计算的截止日期亦应为2014年5月13日。原告于2011年10月21日接收该房屋，故被告违约日应为570天，违约金应保护25750.61元（451765元×0.0001×570天）。原告诉请超出部分于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告吉林省东兴建设开发集团有限公司于本判决生效后立即向原告周传君支付违约金25750.61元；二、驳回原告周传君其他诉讼请求。如果未按照本判决指定期间履行金钱给付义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费585元减半收取为292.50元，由原告周传君负担58.50元，由被告吉林省东兴建设开发集团有限公司负担234元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省长春市中级人民法院。审判员  刘丽红二〇一四年十二月三十日书记员  陶祥曦