广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3324号上诉人（原审被告）广东行车易信息科技有限公司，住所地广东省广州市天河区东圃一横路****。法定代表人谭浩标，职务总经理。上诉人（原审被告）唐启华，住广州市越秀区。两上诉人共同委托代理人沈少林，广东君之杰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）张成斌，住广州市越秀区。委托代理人：赵雪茹，广东格方律师事务所律师。上诉人广东行车易信息科技有限公司（以下简称行车易公司）、唐启华因与被上诉人张成斌租赁合同纠纷一案，不服越秀区人民法院（2014）穗越法民三初字第1181号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。经原审法院审理查明：2011年9月21日，广州军区司令部军事通信业务管理站（出租方、甲方）与行车易公司（承租方、乙方）签订《租赁合同》，载明：甲方将广州市越秀区寺右新马路六号之一号房屋建筑面积19平方米，出租给乙方使用，租赁用途为店铺，租赁期限自2011年10月1日至2012年9月30日，月租金5700元；该合同第七条第（五）项，不得擅自将所承租的房地产分租、转借、转租给他人使用或与他人互换使用，确实需要转租的，应当在不违背甲乙双方原约定的权利和义务的前提下，签订转租合同，并经军队房地产管理部门审核同意，但不得以所承租的房地产作抵押或者入股联营；第八条第（一）项，甲方因军事及地方城市规划建设需要提前终止合同的，必须经军队房地产管理部门核实并出具书面意见，乙方应自接到甲方通知之日起一个月内无条件的将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，无息退还房地产租赁保证金，其他互不补偿；第八条第（二）项，甲方因非军事需要提前终止合同的，应当提前三个月通知乙方，乙方应及时将所承租的房地产及按本合同约定权属归甲方的全部财产交还给甲方，甲方按乙方实际使用时间计收租金，并补偿两个月租金给乙方作搬迁费用；第八条第（四）项，因不可抗力原因（含政府行为，国家和军队政策法规重大调整等）造成合同无法履行的，甲乙双方均不承担责任；第十五条附加条款，甲方免费向乙方提供卫生间，乙方装修方案需征得甲方同意后方可实施等。2012年2月20日，行车易公司、唐启华（甲方）与张成斌（乙方）签订《商铺合作协议》，载明：双方经营合作项目为百货食品及餐饮类（无明火），经营地址广州市越秀区寺右新马路**之一商铺，商铺经营执照的办理由甲方负责申请；合同期限3年，第3年递增幅度是甲方与军区签订的合同相同，乙方需一次性支付63000元予甲方，作为该铺面的合作权利金，另合作保证金12000元，每月盈利费6000元，乙方每个月缴交一次合作盈利费给甲方，2012年3月15日开始每月15日前交6000元给甲方作为盈利金，剩余部分为甲方的投入回报及薪资报酬，本次合作期满后，甲方还需在续约一个租期给乙方，作为乙方投入资金的回笼；如遇不可抗力的意外因素导致本协议不能履行，相互不追究责任；备注记载，甲方给乙方15天装修期，如果合同期达不到3年，需补偿乙方100000元整等。协议签订后，张成斌承租商铺经营服装，其向行车易公司支付顶手费63000元、保证金12000元，并依约向行车易公司、唐启华支付租金至2014年4月。广州军区司令部军事业务通信管理站于2014年3月1日向行车易公司发出《通知书》，记载：根据上级指示精神，其单位决定自2014年4月1日起统一收回对外租赁房屋，请行车易公司接此通知后做好安排，三十天内撤离租赁其单位位于寺右新马路六号之一房屋。行车易公司于2014年4月20日向张成斌发出《解除商铺租赁协议书》，写明：双方自本协议签订之日起，2013年3月15日签订的租赁协议自行终止，由于本协议的终止原因属于不可抗力，因此双方同意互不追究责任，甲方同意在本协议签字后二日内，退回乙方租赁押金12000元等。张成斌不同意该协议书内容，没有在协议书上签字。行车易公司向张成斌退还押金11400元。此后，出租人广州军区司令部军事通信业务管理站于2014年4月底收回涉讼商铺，并于同年5月3日在商铺门口贴上封条。张成斌于2014年5月19日向原审法院提起本案诉讼，请求：1、行车易公司、唐启华向张成斌退还顶手费21000元及押金600元；2、行车易公司、唐启华向张成斌支付补偿款100000元。庭审中，张成斌提供涉讼商铺的照片4张，照片显示商铺设有“Wonder奇迹”的招牌，商铺门上贴有中国人民解放军75706部队40分队2014年5月3日的封条，商铺隔壁为军事通信业务管理站，张成斌称其是在2014年2月底更换招牌，在实际经营商铺期间一直使用军事通信业务管理站的卫生间。行车易公司、唐启华对上述照片没有异议，其陈述涉讼商铺原挂有行车易公司招牌，张成斌在办理经营执照时，出租人知道张成斌承租情况，但没有出具租赁许可给张成斌。行车易公司、唐启华提交了其与广州雅恒装饰设计工程有限公司签订的建设工程施工合同、工程价72800元的装饰结算单及KF-50Gw空调1套6860元的发票，张成斌对上述证据的关联性均不予确认，此外，张成斌没有提供证据证明其实际损失的数额。原审法院认为：张成斌与行车易公司、唐启华签订的《商铺合作协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予以严守，该协议名为合作协议，实为转租协议。唐启华在该协议的甲方处签名，其与行车易公司均是协议的甲方当事人，均应受协议约束，行车易公司、唐启华辩称唐启华不是合同当事人，没有依据。行车易公司、唐启华认为转租行为未经出租人同意应属无效，首先，行车易公司作为承租人转租商铺应事先取得转租权限，提供无瑕疵的租赁物，其在未按照《租赁合同》约定办理转租审批手续情况下，自行将商铺转租给张成斌，存在一定过错，在此基础上行车易公司、唐启华提起转租无效的抗辩，违反“自己对自己行为负责”的基本原则，对张成斌不公平；其次，从本案证据及庭审情况来看，商铺出租人是广州军区军事通信业务管理站，该站与涉讼商铺相邻，涉讼商铺原挂有行车易公司招牌，张成斌在协议签订后更换了招牌，并实际经营商铺2年，从常理推断，商铺出租人应当清楚涉讼商铺已转租的事实，其在张成斌经营商铺期间没有向张成斌、行车易公司表态反对，可以视为出租人同意张成斌、行车易公司的转租行为，故行车易公司、唐启华认为协议无效的抗辩，不予接纳。上述协议约定，合同期限为3年，如合同期达不到3年，需补偿乙方即张成斌100000元。作为甲方的行车易公司、唐启华应向张成斌确保合同期限满3年，而涉讼商铺于2014年4月底由出租人收回，行车易公司、唐启华未能兑现合同期约定，应向张成斌承担违约责任。行车易公司、唐启华辩称出租人收回商铺属于不可抗力，其无需就此承担责任，而行车易公司、唐启华行车易信息科技公司与出租人签订的《租赁合同》对出租人因军事或非军事等原因提前收回商铺的情形进行了约定，行车易公司、唐启华可以预见出租人提前收回商铺的风险存在，故出租人实际收回商铺的行为属于行车易公司、唐启华可以预见的情况范围，不构成双方均不能预见的法定不可抗力因素，对行车易公司、唐启华提出出租人提前收回商铺属于不可抗力的抗辩不予接纳。就补偿款100000元的问题，行车易公司、唐启华认为100000元补偿款高于张成斌的实际损失，而张成斌在本案中未能提供其实际损失数额的相应证据，根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款关于“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，结合本案情况，原审法院酌情对补偿款标准予以调整，以协议约定保证金12000元计算补偿款为宜，行车易公司、唐启华应向张成斌支付12000元以赔偿张成斌损失。商铺实际由出租人收回，协议无法继续履行，协议的权利义务已终止，张成斌要求行车易公司、唐启华退回剩余押金600元，原审法院予以支持，行车易公司、唐启华称张成斌没有退回空调就不退押金，没有依据。根据协议约定，张成斌向行车易公司、唐启华支付顶手费63000元是作为承租商铺3年的资金投入，因张成斌实际承租商铺2年，其按照年限分摊计算顶手费，要求行车易公司、唐启华退回21000元符合公平原则，原审法院予以支持。行车易公司、唐启华称顶手费是张成斌补偿行车易公司、唐启华对商铺的装修所支付的对价，但协议没有对此进行约定，其也没有提供充分的证据予以证实，对此不予接纳。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条第二款及《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款之规定，于2014年7月16日作出如下判决：一、被告行车易公司、唐启华在原审判决发生法律效力之日起10日内，向原告张成斌退还押金600元及顶手费21000元；二、被告行车易公司、唐启华在原审判决发生法律效力之日起10日内，向原告张成斌支付补偿款12000元；三、驳回原告张成斌的其他诉讼请求。如未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案原审受理费2732元，由张成斌负担2092元，行车易公司、唐启华负担640元。判后，行车易公司、唐启华不服原审判决，向本院提起上诉，具体事实和理由如下：一、涉案商铺协议书的主体是行车易公司和张成斌，唐启华是行车易公司员工，虽然在落款处签了名，但只是作为协议甲方的签约代表或代理人，并不是协议主体。行车易公司亦已说明涉协议甲方的权利和义务均由行车易公司承担。原审判决认定唐启华和行车易公司均是协议双方当事人，属于认定事实错误。二、“顶手费”63000元实际是行车易公司装修涉案商铺的费用，合同中并没有规定该款项要予以退还。原审判决要求行车易公司、唐启华向张成斌退还21000元顶手费没有依据。三、因张成斌退铺时带走了一台空调，故行车易公司在退还押金时扣取了600元，该行为合法有理，原审判决要求退回600元押金没有依据。四、涉案合同未满3年，需要张成斌提前撤离租赁商铺，并非行车易公司的原因或过错所致，也并非行车易公司向军区签订的合同租期达不到3年所致，而是军队政策突然调整引起的，属于双方合同第十条所约定的“不可抗力”、“意外因素”，因此行车易公司无需向张成斌支付补偿款。此外，张成斌并未发生任何损失。五、张成斌违反双方协议第七条，将商铺转租他人，行车易公司有权随时终止协议收回商铺，因此造成的法律后果依照协议约定应由张成斌承担。张成斌答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人所提理由与事实不符，于法无据，请求维持原判：一、关于唐启华是否为适格被告问题。从双方签订的《商铺合作协议》可以看出，甲方为行车易公司、唐启华，唐启华和行车易公司并列作为甲方与张成斌签订合同，唐启华为合同主体；此外，合同签订之时，唐启华明知行车易公司与部队所签订的租赁房屋合同剩余租期已不足3年，仍与张成斌签订3年的租赁期限，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，存在明显欺诈行为。原审判决将唐启华列为被告二是合法合理的。二、关于21000元顶手费问题。对方故意将顶手费和装修费予以混淆，张成斌基于三年投资收益预期，愿意支付对价63000元人民币作为顶手费，现在实际只租了两年，要求返还一年的顶手费21000元，是有理有据的。原审判决并无不妥。三、关于返还600元押金问题。商铺在租期未满的情况下由出租人收回，致使行车易公司无法继续履行和张成斌的租赁协议，张成斌要求行车易公司将剩余扣押的600元押金予以返还无法有据。四、关于补偿款问题。不可抗力是指合同签订后，发生了合同当事人无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害。行车易公司在与部队签订租赁合同时已经预见了部队可能收回房屋的情形，因此不存在不可预见的问题。此外，行车易公司、唐启华在合同中明确约定如果合同租期达不到3年，应支付补偿100000元给张成斌。张成斌基于租赁三年的预期，经营服装积压了大批货物，由于租赁提前解除，导致张成斌的货物无法出售，从而造成经济损失，为此，行车易公司、唐启华应依据合同的约定向张成斌补偿100000元。五、关于转租问题：涉案商铺不能办理相关营业执照并非是承租人主观意志所致，而是租赁房屋的特殊性质使然，行车易公司、唐启华明知此情况并且协助过张成斌到工商局和部队说明情况，商铺才可以继续经营下去。此外，行车易公司、唐启华于2012年5月和6月已知道工商局对涉案商铺的行政处罚，但迟至2014年4月份才提出解除合同，已丧失了撤销权。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。本院认为：上诉人行车易公司、唐启华与被上诉人张成斌签订的《商铺合作协议》实为转租协议，是双方当事人的真实意思表示，合法有效。唐启华与行车易公司作为甲方在《商铺合作协议》上签字，均为协议当事人，均应受协议约束，此外亦无证据证实唐启华为行车易公司的代理人，故原审判决认定唐启华为适格被告并无不当。关于63000元的顶手费，没有任何证据可以证明该款项为装修费用，根据行业习惯判断，顶手费应当属于转租的转让费，合同约定租期3年，实际租期只有2年，因此行车易公司、唐启华应将对应于1年租期的顶手费退还张成斌。行车易公司在与部队签订前手租赁合同时，已约定了部队提前收回商铺的条款，证明行车易公司、唐启华已预见到部队存在可能提前收回商铺的情形，因此本案中部队因政策原因提前收回商铺不属于不可抗力。此外，行车易公司、唐启华在与张成斌签订的《商铺合作协议》中承诺如果合同期达不到3年，需补偿乙方100000元整等，但实际租期只有2年，因此行车易公司、唐启华应承担违约责任。鉴于张成斌无法证明实际损失，原审法院根据双方约定的保证金酌情判决补偿12000元并无不可。双方的租赁同合已终止，行车易公司、唐启华应将所收押金全部予以退还。行车易公司、唐启华于2012年5月和6月已知道工商局对涉案商铺的行政处罚行为，并知悉张成斌将商铺转租他人的事实，仍然按时收取租金，并未提出异议，视为对转租行为的认可，在合同已经终止的情况下，无权撤销合同。综上，上诉人的上诉理由不成立，应予驳回；原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费640元，由上诉人广东行车易信息科技有限公司、唐启华负担。本判决为终审判决。审判长  叶荣福审判员  闵海蓉审判员  徐 兵二〇一四年十二月九日书记员  党春婷李芳芳