山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁0681民初1385号原告：张衡，男，1988年9月28日出生，汉族，居民，住山东省临清市。委托代理人：马国盛，山东平直律师事务所律师。委托代理人：柳淳菠，山东平直律师事务所律师。被告：烟台海基置业有限公司。法定代表人：孟祥照，任公司董事长。委托代理人：曲春道，任公司职工。委托代理人：栾俊，任公司职工。原告张衡与被告烟台海基置业有限公司（下称海基置业）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李杰独任审判，公开开庭进行了审理。原告张衡的委托代理人马国盛、柳淳菠，被告海基置业的委托代理人栾俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张衡诉称，2010年8月15日，原告与被告签订《商品房预（销）合同》，购买龙口东海黄金海岸怡天海景H区27号楼x单元xxx室，被告至今未按照法律规定和合同约定为原告办理出房产证，给原告造成巨大损失，原告诉至法院，请求依法判令：1、解除与被告签订的商品房预售合同关系；2、判令被告返还原告购房款、契税、交房保险、中介服务费、交房后期费用等共计人民币141519.47元及利息；3、判令被告承担违约金2588.99元；4、案件受理费由被告承担。事实与理由详见诉状。庭审中，原告当庭变更并明确第2项诉讼请求为：判令被告返还原告购房款221937元（其中，首付款是44937元，银行贷款177000元），被告承担购房款利息，其中，首付款44937元的利息自2010年4月29日起算至本判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款利率计算；银行贷款177000元的利息53713.88元。放弃第3项诉讼请求。被告海基置业辩称，本案所涉房屋已完成建设，同时相关竣工备案材料已全部移交政府相关部门，政府部门正在办理之中，因政府职能行为，被告方无法控制，责任并不在被告，双方应继续履行合同，协商办理相关房产证事宜。经审理查明，2010年8月15日，原告张衡与被告海基置业签订《商品房预（销）合同》及补充协议，购买龙口东海黄金海岸怡天海景H区27号楼x单元xxx室。该合同载明出卖人为“海基置业”，委托代理机构为“青岛辰星置业有限公司”，合同出卖人一栏加盖“海基置业”公章。合同第四条约定，房屋总价款为226374元；第六条“付款方式及期限”约定，于2010年8月15日付清首付款人民币49374元整，余款177000元整应于合同签订之日起15日内持有关材料到银行办理按揭贷款手续，并将银行出具的相关资料交付出卖人确认；第八条“交付期限”约定，出卖人应当在2011年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”的条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第十五条“关于产权登记的约定”约定：出卖人应按相关规定在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续。如因买受人的责任，导致不能在规定期限内办理权属登记手续的，由有关部门按相关规定予以处理；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2、3项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的同期存款利息赔偿买受人损失；2、……3、……。2010年4月29日，原告交纳首付款44937元。2011年2月11日，原告与中国农业银行股份有限公司龙口市支行签订个人购房担保借款合同，2011年2月11日，中国农业银行股份有限公司龙口市支行向原告发放贷款177000元，2011年2月21日，原告向被告交付房款177000元，至此，原告全部房款交齐。上述款项，由被告出具收款收据交原告执存。原告自2011年3月11日起至2016年3月11日共偿还银行贷款本金26181.99元，利息53713.88元。另查明，涉诉房屋于2014年10月6日交付与原告，但至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，未取得房屋产权证书。原告以烟台海基置业有限公司、青岛辰星置业有限公司为被告，诉至法院，请求依法判如所请。开庭审理前，原告申请撤回对青岛辰星置业有限公司的起诉，本院口头裁定予以准许。上述事实，有开庭笔录、商品房预售合同及补充协议、收款收据、个人购房担保借款合同、银行贷款交易明细等证据在卷佐证。本院认为，原告张衡与被告海基置业签订的《商品房预售合同》系双方的真实意思表示，且不违反国家法律、行政法规的效力性强制性规范，该合同合法有效，双方均应按约履行。本案中原告已按约付清全部房款，作为买受人，原告已履行了自身的合同主要义务。被告作为出卖人，按期向原告交付房屋以及转移房屋所有权即在合同约定期限届满时办理房产权属登记证书为其主要合同义务。双方签订的《商品房预售合同》第十五条明确约定：“出卖人应在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报房产管理部门备案并办理房地产权属登记证书手续。买受人应按相关规定在出卖人商品房交付使用后90日内持有关凭证到房产管理部门办理房地产权属登记证书手续；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，可以要求退房”。原、被告双方虽于2014年10月6日办理了涉诉房屋的交付手续，但涉诉房屋至今未取得《建设工程竣工验收备案表》，该备案表系被告到房产管理部门办理房产权属登记证书手续（即房产大证）时需提供的必备文件，未取得该备案表被告即无法办理房产权属登记证书，导致原告亦无法办理房屋所有权登记，故原告至今未取得涉诉房屋产权证书的原因在被告。原告有权依据合同第十五条的约定请求解除合同。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定：“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。本案涉诉房屋于2014年10月6日办理交接手续，其办理产权证书的时间已超过合同约定的期限（90日）逾一年，因被告原因致原告仍无法办理产权登记，原告亦有权据此规定主张解除合同，故无论依约定解除还是法定解除，原告均有权请求合同解除权。被告关于涉诉房屋竣工备案手续及房产证书的办理系政府职能行为，被告方无法控制的抗辩事由，缺乏法律和事实依据，本院不予采信。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，原告请求被告返还购房款221937元于法有据，本院予以支持。同时，涉诉合同的解除系因被告的违约行为所致，由此给原告造成的损失，原告有权要求赔偿，故原告主张被告承担购房款利息，其中，首付款44937元的利息自房款交付之日即2010年4月29日起算至本判决生效之日止，已还银行贷款利息53713.88元，本院予以支持。但根据双方合同约定，被告应按已付房价款的同期存款利息赔偿原告损失，原告主张首付款44937元按同期存款利息计算不足以弥补损失，请求按同期贷款利息计算，但无相应证据证明，本院不予认定，故原告首付款44937元的利息损失应自房款交付之日即2010年4月29日起算至本判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率计算。综上，鉴于本案事实，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条之规定，判决如下：一、解除原告张衡与被告烟台海基置业有限公司针对龙口东海黄金海岸怡天海景H区27号楼x单元xxx室签订的《商品房预售合同》。二、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内返还原告张衡购房款人民币221937元。三、被告烟台海基置业有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告张衡利息损失，计算方式为：首付款44937元的利息自交付之日即2010年4月29日起算至本判决生效之日止按中国人民银行同期存款利率计算，原告已还银行贷款利息53713.88元（自2011年3月11日至2016年3月11日）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5435元，由被告烟台海基置业有限公司承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇一六年六月十七日书记员 邹向东