昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第4019号原告林斯聪，男，汉族，1987年3月21日出生，身份证登记住址：广东省汕头市龙湖区。委托代理人袁仲斌、杨云，建纬（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明兆新城房地产开发有限公司。组织机构代码：69306036-3。住所：昆明市广福路拥金公路金河社区居委会王家场村。法定代表人孙静。委托代理人周燕，云南颐高律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人袁诗洪，云南会凌律师事务所律师，特别授权代理。原告林斯聪诉被告昆明兆新城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭进行了审理，于2014年11月28日进行了补充质证。原告林斯聪的委托代理人袁仲斌、杨云，被告昆明兆新城房地产开发有限公司的委托代理人周燕、袁诗洪到庭参加了第一次庭审。原告林斯聪的委托代理人杨云，被告昆明兆新城房地产开发有限公司的委托代理人周燕、袁诗洪到庭参加了补充质证。本案现已审理终结。原告林斯聪诉称：2013年6月25日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定原告以933725元的价格购买被告开发的位于昆明市滇池国家旅游度假区金河社区中天融域小区第10幢第1单元第6层602号的房屋，被告应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并取得《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的房屋交付给原告。同时，合同还约定，若被告不按双方签订的《商品房购销合同》约定予以交付，应自《商品房购销合同》所约定的交付期限届满后的次日至实际交房之日止的60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天以上的，被告还需按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。合同签订后，原告按照合同约定履行了自身的付款义务。被告于2013年6月30日以媒体形式公告接房，当原告按公告日期进行接房时才得知被告所交付的商品房无《建设工程竣工验收登记备案表》，且相应的道路绿化、居民用电、煤气等配套设施均未完工也无法使用。被告至今未能向原告出示《建设工程竣工验收登记备案表》，不能表明该商品房已经通过竣工验收，未达到合同约定的交付条件，在原告急于居住的情况下接房后存在阳台按全面积计算卖给业主，计算面积不符合国家相关规范要求，房屋面积与购房合同不相符，入户门与合同不符，小区煤气没有开通，严重影响居住，顶层楼板防水层质量有问题，渗漏水严重等。原告认为，被告不按合同约定交付房屋的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的损失，为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求判令：1、被告按原、被告所签《商品房购销合同》的约定交付给原告竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收备案登记表》的商品房；2、被告按《商品房购销合同》的约定向原告支付自2013年7月1日起计算至商品房符合交房标准之日止的逾期交房违约金（按合同约定逾期交房违约金计算标准，暂算至2014年2月10日为57623元）；3、本案的全部诉讼费由被告承担。被告昆明兆新城房地产开发有限公司辩称：一、被告已按照合同及法律规定于交房前完成工程验收，且验收为合格，并于2013年6月22日在《云南信息报》A版面发布了交房公告，在交房时向业主提供《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。《建设工程竣工验收备案表》不是验收合格的标准，不应当影响交房行为和交房效力。在实践中，商品房主体竣工验收合格并交付业主之后，建设单位才能开始各个单项验收。在办理勘探、规划、设计、施工、消防、绿化、环保、人防、防雷等14个方面的单项验收后，建设单位向当地住建局进行备案，领取《建设工程竣工验收备案表》为办理产权证做好准备，备案登记属于行政备案行为，是行政主管部门履行管理职能的表现。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，被告在约定的期限内，以媒体公告形式通知原告办理交接手续，原告因自身的原因拒绝接房造成的延期交房责任，应由原告自行承担不利后果。且现全部原告均接房入伙，部分业主已将房屋装修完毕使用至今，其接房行为即视为原告认可被告交付了合格的商品房。故原告主张逾期交房及支付逾期违约金没有任何法律及事实依据，被告不应当承担违约责任。二、根据合同法及最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，违约金属于补偿性质，不应高于守约方的实际损失或可得利益。双方合同约定的逾期交房违约金按每日0.03%计算，远高于银行同期贷款利率及罚息，且被告已按约定时间将房屋交付给原告使用至今，原告并没有发生实际损失或可得利益受损，其违约金请求不应获得支持。原告林斯聪为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、原告身份证复印件、被告工商登记信息，欲证实原、被告双方具有诉讼主体资格。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。二、《商品房购销合同》、购房款交款收据，欲证实1、原、被告于2013年6月25日签订《商品房购销合同》，约定原告以933725元的价格购买被告开发的位于昆明市滇池国家旅游度假区金河社区中天融域小区第10幢第1单元第6层602号的房屋，被告应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格，并将取得《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》的房屋交付给原告。同时，合同还约定，若被告不按双方签订的《商品房购销合同》约定予以交付，应自《商品房购销合同》所约定的交付期限届满后的次日至实际交房之日止的60天内，被告按每天50元向原告支付违约金，合同继续履行；逾期60天以上的，被告还需按原告已付款的0.03%乘以逾期天数向原告支付违约金，合同继续履行。双方在合同中明确约定被告应按《商品房质量保证书》中的承诺承担相应的维修责任。2、原告已按合同约定向被告支付了购买商品房的全部款项。经质证，被告对真实性、关联性、合法性认可。三、接房公告（复印件）、关于（交字2013091）号信访件的回复，欲证实1、原告按约定支付了购房款，被告于2013年6月30日以媒体形式公告接房。当原告按公告日期进行接房时才得知被告所交付的商品房无《建设工程竣工验收登记备案表》，且相应的道路绿化、居民用电、煤气等配套设施均未完工也无法使用。被告至今未向原告出示《建设工程竣工验收登记备案表》，不能表明该商品房已经通过竣工验收，未达到合同约定的交付条件，不符合商品房的交付标准。2、原告在被告通知接房后，得知被告所交付的房屋并未通过竣工验收，不符合商品房交付条件时，由全体业主共同向住建部门反映后，得到住建部门明确回复中天融域项目竣工验收备案手续还未办理的事实。3、被告所交付的商品房未达到交付标准，应当按合同约定承担自2013年7月1日起至该商品房符合交付标准之日止的违约金。4、《商品房使用说明书》及《商品房质量保证书》均没有向原告进行公示。经质证，被告对接房公告的真实性、关联性、合法性认可，但不认可证明内容，原告已经明确知道被告通知于2013年6月30日前办理交接房屋手续；对回复的真实性认可，但不认可关联性及证明内容，住建局已经写清楚交房应该给业主《商品房质量保证书》、《商品房使用说明书》，不是只要开发商验收合格就行，没有竣工验收备案表不代表被告交付的房屋不合格。被告昆明兆新城房地产开发有限公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、《商品房购销合同》、收据，欲证实原、被告签订《商品房购销合同》并约定，被告应于2013年6月30日前将经建设单位组织验收合格的商品房交付原告使用；该商品房经建设单位组织验收合格后，被告应当以媒体公告形式通知原告办理交接手续。交接时被告应当向原告提交《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；原告未在合同约定或者被告通知期限内办理房屋交接手续的，自次日起房屋毁损灭失风险及物业管理费由原告承担，被告不承担逾期交房责任。经质证，原告对真实性、关联性、合法性认可，但不认可证明内容，不能证明被告的行为符合合同约定。二、《工程质量评估报告》、《检测报告》，欲证实被告作为建设单位已按合同约定，在交房前组织验收且验收合格，被告所交付的商品房符合合同约定，无任何质量问题。经质证，原告对真实性、关联性、合法性以及证明内容不予认可，认为第一，工程质量评估报告是监理公司出具及盖章的，只有盖章没有人员签字，原告不知道审核批准的人员与公司关系如何，如果是交房前已经符合条件应该出具竣工验收的资料，且公司资质不知道；第二，检测报告无论是否存在，主体都是被告自己单方的，主体结构是否符合法律规定的内容之一，这份检测报告无论是否存在都与交房没有关系，也不能证明被告交付的房屋符合交付的条件，没有用检测报告代替竣工验收的说法。三、《交房公告》（复印件），欲证实被告已于2013年6月22日在云南信息报A版面发布了交房公告，告知所有业主被告将于2013年6月30日正式交房，业主带齐接房资料于2013年6月30日-2013年7月24日办理接房手续，逾期不办理的按合同处理，被告已在合同约定的期限内通知原告接房。经质证，原告对真实性认可，但不认可关联性、合法性及证明内容，虽然被告发布了交房公告，但是不符合合同约定的交房及公告条件。四、《燃气安全责任书》、《消防安全责任书》、《承诺书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《前期物业服务协议》、《入伙流程卡》、《装饰装修服务协议》，欲证实被告已按合同约定在交接时向原告提交了《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》；原告已于2014年4月11日接房并装修入住，接房行为视为原告认可被告交付的房屋合格。经质证，原告对《燃气安全责任书》、《消防安全责任书》、《承诺书》的真实性认可，但不认可关联性、合法性及证明对象，来源基础是二、三份材料，被告交付的商品房是否符合法律规定条件；对《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》的真实性、关联性、合法性及证明对象不予认可，认为原告没有收到过，也不知道被告是什么时候做出的；对《前期物业服务协议》的真实性认可，但不认可关联性、合法性及证明对象，签字是原告本人所签，但是原告是在交房时没有办法的情况下才签；对《入伙流程卡》的真实性不予认可，原告没有签过字，被告提交的复印件上没有签字，但原件上却有签字，原告认为原件上的签字时补签的，而且没有日期；对《装饰装修服务协议》的真实性认可，但不认可关联性、合法性及证明对象，认为原告是在作了声明的情况下才签的。五、竣工验收合格证明书、昆明市建设工程竣工验收备案证明书，欲证实被告交付给原告的房屋都是竣工验收合格的商品房。原告认为被告没有在举证期限内提交，不予质证。通过以上的当事人举证、质证，本院认为，原告提交的证据一、二，被告无异议，本院予以采信。原告提交的证据三，被告对真实性认可，且与本案的审理有关，本院予以采信。被告提交的证据一、三，原告无异议，本院予以采信。被告提交的证据二，原告有异议，因系原件且原告没有提出足以反驳的证据，本院予以采信。被告提交的证据四中，关于《燃气安全责任书》、《消防安全责任书》、《承诺书》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》、《前期物业服务协议》、《装饰装修服务协议》，因与本案的审理无法律上的关联性，本院不予采信；关于《入伙流程卡》，原告对其签字有异议，因无法确认签字的真实性，本院在本案中不予采信。被告提交的证据五，系原件，且与本案的审理有关，本院予以采信。综上，结合庭审调查本院确认本案法律事实如下：2013年6月25日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《商品房购销合同》，约定由乙方向甲方购买位于昆明市滇池国家旅游度假区金河社区中天融域小区第10幢第1单元第6层602号房屋，价款为933725元。付款方式及期限约定为：“一次性付款，付款日期：2013-06-25”。逾期付款的违约责任约定为：“自本合同约定的应付款时限届满后的次日起至实际付款之日止60天内，乙方按每天50元向甲方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，乙方按应付未付款的0.03%乘以逾期天数向甲方支付违约金，合同继续履行。”房屋交付期限约定为：“甲方应于2013年6月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方。”逾期交房的违约责任约定为：“甲方如未按本合同第七条约定的时间交房，自本合同约定的交房时间届满后的次日起至实际交房之日止60天内，甲方按每天50元向乙方支付违约金，合同继续履行。逾期60天后，甲方按乙方已付款的0.03%乘以逾期天数向乙方支付违约金，合同继续履行。如遇到政策法规调整或市政工程重要影响（变更）、不可抗力因素等，造成甲方交房延期的，甲方在当地媒体报纸上公告后，交房时间相应顺延，甲方可免除逾期交房的相关责任，乙方不得要求解除合同。”房屋交接约定为：“该商品房经建设单位组织验收合格后，甲方应当以媒体公告形式通知乙方办理交接手续。交接时，甲方应当向乙方提交《商品房质量保证书》和《商品房使用说明书》。由于甲方原因，未能按期交接的，责任由甲方承担。由于乙方原因，未能按期交接的，责任由乙方承担……”。2013年6月22日，被告在云南信息报A版刊登了《交房公告》：“尊敬的中天融域一期业主：昆明兆新城房地产开发有限公司所开发建设的中天融域一期，将于2013年6月30日正式交房。为了便于业主收房，我公司将安排6月30日—7月24日共计25天时间办理收房手续，请各位业主在此时间内前来办理相关手续，逾期未办理则按照《商品房购销合同》第十条进行处理……”。2013年7月26日，昆明滇池国家旅游度假区住房和城乡建设局《关于（交字2013091）号信访件的回复》：“度假区管委会办公室信访办：我局在接到（交字2013091）号信访件后，立即展开相关工作，现将相关情况回复如下：1、关于业主提出的是否构成延期交房问题。2、如开发商构成延期交房，应承担什么样的责任，此问题应根据业主与开发商签订的《购房合同》中约定的相关内容条款进行判定，延期承担的相关责任，建议业主与开发商双方协商处理，如协商处理不满意，业主可以走司法途径进行判定。3、目前，中天融域项目竣工验收备案手续由市住建局进行办理，据我局了解，该项目目前还未办理竣工验收备案手续。按照建设部令第88号《商品房销售管理办法》第五章（交付）第三十二条规定：销售商品住宅时，房地产开发企业应当根据《商品房住宅试行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》（以下简称《规定》），向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；第三十五条商品房交付使用后，买受人认为主体建构质量不合格的，可以依照有关规定委托质量检测机构重新核验。经核验，确属主体质量不合格的，买受人有权退房；给买受人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任……”。另，涉案小区于2014年1月5日经被告、西南有色昆明勘测设计院股份有限公司（勘察单位）、云南泛亚工程设计院有限公司（设计单位）、云南发展建设监理有限公司（监理单位）、云南恒基创展建筑工程有限公司（施工单位）组织竣工验收，验收结论为合格。昆明市住房和城乡建设局于2014年9月2日出具《昆明市建设工程竣工验收备案证明书》，记载：“中天融域小区KCD2011地块建设项目竣工验收备案文件齐全、符合要求，予以备案，特发此证。”原告陈述：原告于2014年3月14日办理了涉案房屋的交接手续。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方真实的意思表示，且没有违反法律、行政法规的强制性效力性规定，故原、被告之间签订的合同合法有效，受法律保护，各方均应依照合同的约定履行各自义务。被告于2013年6月22日以媒体公告的形式通知涉案小区业主办理房屋交接手续，原告也明确表示其已经办理了涉案房屋的交接手续，涉案房屋已经转移了占有，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”之规定，被告已将房屋交付给原告。原告在接收房屋后，如果认为被告交付的房屋不符合合同约定的，其应当主张的是瑕疵履行责任，而不是迟延履行责任。当然在房地产开发企业通知买受人交付房屋时，如果交付的房屋未经竣工验收合格，不具备交付条件的，或者商品房购销合同中约定交付房屋时须提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等文件，房地产开发企业实际交付房屋时未能提供上述文件的，买受人有权拒绝接收房屋，房地产开发企业应当承担逾期交付的违约责任。综上所述，原告要求被告按原、被告所签《商品房购销合同》的约定交付给原告竣工验收合格并取得《建设工程竣工验收备案登记表》的商品房，并支付逾期交房的违约金的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款之规定，判决如下：驳回原告林斯聪的全部诉讼请求。本案案件受理费1241元（原告已预交），由原告林斯聪承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  姚 琳人民陪审员  刘晓芳人民陪审员  赵晨旭二〇一四年十二月五日书 记 员  吴梦琦