河南省信阳市浉河区人民法院民 事 判 决 书（2014）信浉民初字第347号原告信阳市万润商业经营有限公司。法定代表人林水生，该公司经理。委托代理人ＸＸ和，广东南方福瑞德律师事务所律师，系该公司法律顾问，代理权限为特别授权。委托代理人李ＸＸ，男，该公司工作人员，代理权限为特别授权。被告吴行林，男，1972年12月12日出生，汉族。原告信阳市万润商业经营有限公司与被告吴行林因租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员彭威、李博、杨丽华组成合议庭，于2014年5月22日公开开庭进行了审理。原告信阳市万润商业经营有限公司委托代理人ＸＸ和、李ＸＸ到庭参加诉讼，被告吴行林经本院合法传票传唤未到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。原告信阳市万润商业经营有限公司诉称，被告承租信阳市天润投资实业有限公司所有的、位于信阳市浉河区天润广场第410号的商铺用于经营，信阳市天润实业有限公司与被告为此签订了《商铺租赁合同》，信阳市天润实业有限公司在合同中明确授权原告以物业公司的名义代其行使相关权利及承担义务，该合同同时明确了租赁期限及租金等内容。随即原、被告就该商铺又签订了《物业管理合同》，约定了物业管理费、公共能耗费、推广费每月共2024.4元。后被告于2013年6月撤柜，却未支付下欠租金56106.9元、物业管理费用25305元、电费288.9元。上述费用原告多次催讨，被告以种种理由推脱未付，另合同中明确约定了在履行合同中发生纠纷，如协商不成，可向商场所在地的人民法院提起诉讼。为维护自身合法权益，原告现诉至法院，请求判令被告支付下欠租金56106.9元、物业管理费用25305元、电费288.9元，共计81700.8元，并由被告承担本案诉讼费用。被告吴行林未到庭参加诉讼，未提交答辩意见。经审理查明，2011年9月，信阳市天润实业有限公司（以下简称天润公司）与本案被告吴行林签订《信阳天润广场租赁合同》一份，约定由被告吴行林自愿租赁天润公司所有的位于信阳市浉河区天润广场第四层410号铺位用于经营童装童鞋，铺位面积为48.2平方米，租赁期限自2011年12月18日起至2014年12月17日止，收取租赁费日期从天润公司开业之日起，租赁费为每年按比例上浮，具体为第一年4295.6元／月，第二年为4559.7元／月，第三年为4838.3元／月；在合同签订当天，吴行林应向天润公司交纳两个月的租金共8591.2元作为履约保证金，并约定如被告违约或提前解除合同，该保证金赔偿给天润公司。另吴行林在合同签订当天应预交一个月的租赁费。该合同同时约定租赁费为按月支付，每月10号前交纳当月租赁费及有关费用。该合同第八十七条明确约定，被告吴行林同意天润公司委托本案原告即信阳市万润商业经营有限公司代为行使权利，并无须通知吴行林的情况下，直接以物业管理公司名义行使本合同中天润公司的权利及义务，后天润公司与信阳市万润商业经营有限公司在报纸上刊登租金债权转让公告，声明天润公司已将租金债权转让给信阳市万润商业经营有限公司。另原、被告于2011年9月签订《商铺物业管理合同》一份，约定被告同意原告对该店铺进行物业管理及服务，合同有效期自2011年12月18日起至2014年12月17日止，物业管理费为每月578.4元、公共能耗费为每月1301.4元、推广费为每月144.6元，同时约定合同签订之日被告需向原告交纳两个月的物业管理费、公共能耗费、推广费合计4048.8元作为该合同履约保证金，被告同时应预交一个月的物业管理费、公共能耗费、推广费。该合同第4.5款约定原告负责本物业公共部分的清洁、绿化等及水、电的供应，保证商户的正常经营活动。合同签订后被告于2011年11月进驻该铺面进行装修，后由于商场整体供电没有到位，商场到2012年4月29日才进行统一开业，原告遂同意免去被告2011年12月至2012年4月的租赁费及物业管理费、公共能耗费、推广费，并在开业时再免除被告半个月的物业管理费、公共能耗费、推广费。被告承租该店面后，因生意不好，于2013年6月5日撤柜，但除预交的履约保证金及一个月的租赁费，一个月的物业管理费、公共能耗费、推广费外，未缴纳任何租金及物业管理相关费用。原告多次催要未果，现诉至本院，请求判令支持其上述诉讼请求。以上事实，有《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》、信阳天润广场缴款通知书等在卷佐证。本院认为，《商铺租赁合同》、《商铺物业管理合同》均系合同双方真实意思表示，是合法有效合同，对合同双方均具有法律约束力。租赁合同虽系天润公司与被告所签，但合同双方均同意本案原告有权以自己的名义行使租赁合同中出租方天润公司的权利，且天润公司已通过报纸公告将其对本案被告的租金债权转让给原告，因此原告享有诉权，并可依法向被告主张权利。被告未按约定交纳相关费用，已经构成违约，应当依据合同约定承担相应责任。商场供电及商场整体统一开业延迟，客观上造成了承租人经营店面受到一定程度的影响，原告为此免去了部分租赁费及租赁费物业管理费、公共能耗费、推广费，并认可上述费用从2012年5月1日起计算至2013年5月31日止算。因此，应当认定原、被告双方从2012年5月1日起开始全面履行合同。租赁费具体计算方法为：2012年5月1日至2013年4月30日，租赁费应按第一年标准计算，为4295.6元／月×12个月=51547.2元，2013年5月的租赁费为4559.7元，合计租赁费为56106.9元，根据租赁合同的约定，被告在合同签订当日已预先交纳一个月的租金4295.6元，扣减被告预交的租赁费，被告仍下欠租赁费51811.3元。物业管理费、公共能耗费、推广费共计为2024.4元／月×13个月=26317.2元，根据商场开业统一优惠再免除被告半个月的物业管理费、公共能耗费、推广费共1012.2元，原告现主张被告承担下欠物业管理费、公共能耗费、推广费25305元。另根据租赁合同及物业管理合同的约定，被告在合同签订当日已预先交纳一个月的物业管理费、公共能耗费、推广费2024.4元，因此，被告仍下欠原告物业管理费、公共能耗费、推广费23280.6元。原告主张被告应缴纳拖欠的电费共计288.9元，仅有原告的缴款通知，而没有电力部门出具的相关凭证，本院不予支持。综上所述，本院认定被告吴行林在租赁期间共拖欠原告信阳市万润商业经营有限公司租赁费、物业管理费、公共能耗费、推广费共计75091.9元。因广场存在延迟开业的情形，客观上影响了被告对租赁商铺的使用、收益，原、被告所签订的《信阳天润广场物业管理合同》4.5条明确约定了原告负责本物业公共部分的清洁、绿化等及水、电的供应，保证商户的正常经营活动，虽未明确提到原告保证被告的电力供应，但该条款系格式条款，原告作为整个广场的物业服务单位应当保证广场内部经营场地的电力供应，在本案中原告的物业管理服务存在瑕疵，综合本案相关情况及公平原则，对原告主张将物业管理合同约定的履约保证金4048.8元作为被告单方违约赔偿的诉讼请求，本院不予支持，该4048.8元应当从被告下欠费用中予以扣减冲抵。因此，被告应实际再向原告支付下欠费用为71043.1元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、二百二十七条之规定，判决如下：一、被告吴行林于本判决生效后十五日内向原告信阳市万润商业经营有限公司支付下欠租赁费、物业服务费、公共能耗费、推广费共计71043.1元。二、驳回原告信阳市万润商业经营有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费1840元，由原告信阳市万润商业经营有限公司承担240元、被告吴行林承担1600元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份、副本二份。审判长 彭 威审判员 李 博审判员 杨丽华二〇一四年七月二十一日书记员 余 童