广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2014）佛城法民一初字第27号原告李裕明，男，158年12月25日出生。委托代理人廖宇哲、龚国清，均为广东卓信律师事务所律师。被告佛山市京纺实业开发有限公司，住所：佛山市禅城区汾江中路******。法定代表人邱钦鸣。委托代理人霍燕华、谢勐跃，均为广东天爵律师事务所律师。原告李裕明诉被告佛山市京纺实业开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2013年12月26日立案受理。因原告李裕明是香港永久性居民，本案依法适用普通程序，由本院审判员陈超担任审判长，与人民陪审员李玉珠、邵静敏组成合议庭审理。本案审理过程中，本院据原告申请，对佛山市禅城区锦华路90号一座1106房（下称涉案房产）的质量问题成因、修复方案及修复费用分别进行三次鉴定。鉴定报告均作出并送予双方当事人后，本案于2014年12月4日公开开庭进行了审理。原告委托代理人廖宇哲，被告委托代理人霍燕华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2008年12月30日，原告和被告签订了编号为0801008125号的《商品房买卖合同》（下称买卖合同），约定原告向被告购买其开发建设的位于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房，建筑面积48.61平方米，套内建筑面积38.44平方米，总价款265491元，被告应当在2009年12月31日前交付房屋。买卖合同附件四《锦隆花园商品房（住宅、商铺）质量保证书》明确约定屋面防水工程有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏的保修期为5年，保修责任至该工程全部完工并经有关部门验收合格交付使用后起算。合同签订后，原告已付清全部房价款，被告于2010年1月5日将房屋交付给原告使用。交房后陆续出现渗水现象，每逢下雨雨水就会从墙外渗透到房内形成积水。涉案房产的墙体还存在多处开裂现象，导致厨房、房间、飘窗等多处的墙体批砂、天花板瓷砖脱落。原告曾多次要求被告维修，但被告均置之不理。因涉案房产存在严重质量问题已经影响到原告的起居生活，而被告又拒绝承担维修义务，遂诉至法院，请求判令：1、被告立即彻底修复涉案房产的渗水、裂痕问题；2、被告赔偿因维修涉案房产所必然产生的房租、物业管理费、搬家费共10000元；3、被告承担本案诉讼费及鉴定费。诉讼中，原告变第1、2项诉讼请求为：请求判令被告赔偿原告因修复佛山市禅城区锦华路90号一座1106房渗水、裂痕问题而必然产生的修复费用共计13364.5元（人工费2196.80元＋材料费4199.47元＋造价6968.20元）；请求判令被告赔偿原告因腾房维修佛山市禅城区锦华路90号一座1106房渗水、裂痕问题所必然产生的房租、物业管理费、搬家费，估算约5000元。被告辩称：涉案房产按照国家规定已经竣工验收，原告接收房产时也已验房收房，房屋质量合格。原告于案中所称的房屋质量问题是原告收房后装修或使用房屋不当所致，被告依法依约无需承担原告诉请的各项责任。对原告所称的各项质量问题。（1）飘窗窗台渗水。被告交付使用时装饰面为水泥砂浆，现飘窗装饰面为抛光砖，是原告装修时没有按照施工规程施工，将水泥砂浆凿掉，导致铝窗窗框原盖满的水泥砂浆及外墙饰面砖纹缝出现裂痕，造成窗台渗水现象，亦因打凿振动，影响窗台侧砌体墙、铝窗窗框与结构主体衔接的刚性材料水泥砂浆密实度，从而导致雨水渗入；原告在飘窗窗侧砌体墙内暗藏电气插座，该墙体属外墙，装修施工因开凿暗藏线管及安装电气插座，从而引起墙体开裂，及致外墙饰面砖产生裂痕，亦影响铝窗窗框与结构主体衔接的密实度，产生裂缝，导致雨水渗入。（2）外墙渗水。原告在厅进门右上角的外墙处任意开凿孔洞，导致外墙渗水；空调冷凝水不接入被告预留安装的空调冷凝水管道，随意排放，属于房屋的非正常使用后果。原、被告签订的房屋买卖合同及房屋使用说明书均列明，出现人为破坏或使用不当所发生的质量问题，则由业主自行负责并承担维修费用。目前涉案房产的装修布置与2010年原告向物业公司出具的装修报审图布置差异较大，其装修布置修改没有经过物业公司验收通过，该房屋的问题属于原告装修或使用房屋不当所致，被告无需承担责任。即使原告的房屋需要修复，亦不需搬离涉案房产，且原告的搬家费计算缺乏合理依据，亦未实际发生，请法院驳回此项诉请。被告曾在2013年8月16日组织专业人员到涉案房产查看问题，并解释质量问题非被告原因所致，但遭到原告激烈抵触。为减少讼累，在搁置争议的前提下，被告愿提出修复方案，在达成共识后，按修复方案修复房屋，但不代表被告承认原告所述事实及承担本案责任。针对原告变更后的诉讼请求，被告补充答辩称：涉案房产的修复费用在总造价中已列明为6968.21元，因此本案的修复费用也应该按该费用来确定；对搬家费及房屋租赁费、物业管理费问题，实际修复的时间大概为2周，鉴定修复方案中也载明是环保材料，因此不存在因污染空置的问题；综合几份鉴定报告，我方认为原告需腾空涉案房屋的时间仅为2周加上2天左右的搬迁期，且搬家费及房屋租赁费是尚未发生的，亦无法确定，故原告相关诉请缺乏依据，请法院驳回。诉讼中，原告提供如下证据：1、《公证书》、《广东省商品房买卖合同》、《房产证》、《国土证》。拟证明原告与被告之间的商品房买卖关系，被告对涉案房产的质量保修承诺，原告是涉案房产的产权人。2、涉案房产的购房发票。拟证明原告已付清购房款。3、《交楼书》、《【锦隆花园】业主收楼书》。拟证明涉案房产交付给原告的时间。4、照片十五张。拟证明涉案房产渗水开裂的情况。《关于调整发布房屋租赁指导租金标准的通知》、《佛山市禅城区房屋指导租金标准》。拟证明涉案房产基于腾房维修所产生损失的计算依据。诉讼中，被告提供如下证据：1、被告营业执照、组织机构代码证。拟证明被告的诉讼主体资格。2、《广东省商品房买卖合同》及其附件、《锦隆花园商品房（住宅、商铺）质量保证书》。拟证明①涉案房屋交付时的装修情况；②根据附件四《合同补充协议》和《【锦隆花园】商品房（住宅、商铺）质量保证书》约定，原告在使用过程中出现的人为破坏或使用不当所发生的问题，由用户自行负责并承担维修费用，业主自建、改建之项目、人为破坏、使用不当和不可抗力所造成的损坏，不属保修范围。3、《工程竣工验收报告》、《竣工验收备案表》。拟证明涉案房产经验收备案，质量合格。4、《建筑统一设计说明》、《锦隆花园一座十一层平面图》、《锦隆花园一座十一层结构布置及板配筋平面图》、《锦隆花园一座1106房平面图纸》。拟证明①被告严格按照图纸施工建设；②房屋交付时的各部位构造和施工工艺、材料，相应部位的混凝土的浇注属整体浇注，正常情况下不会出现裂缝。5、《交楼书》、《【锦隆花园】业主收楼书》、《业主入住情况登记表》。拟证明①涉案房屋经原告现场验收，交付时房屋没有质量问题；②《锦隆花园使用说明书》、《质量保证书》等相关文件已按约交付原告，原告知道且应当知道《锦隆花园使用说明书》的内容。6、《锦隆花园使用说明书》。拟证明被告已清楚告知房屋使用和装修的注意事项，如第一条：“框架柱、梁、板及分户墙、外墙不允许拆除与凿洞”，“住户若在户内暗装管线，不得在柱、梁、板等结构部件上凿槽，墙体上不得开凿深槽。”第五条第2款：“空调机所排出的冷凝水必须接入外墙预留冷凝管口内，冷凝管要从外墙预留孔引出接到主机，不得随意在外墙凿洞引出。”第十条：“各间厨房和卫生间、各个露台均设置防水层和相应保护层及天沟……用户在已有防水层以外部位增设用水设施，应按要求增设防水层，并经物业公司和下层住户共同试水验收后，才能进行下一步装修。”原告不按使用说明书使用和装修房屋，应自行承担相应责任。锦隆花园一座1106房照片及同户型其他住户房屋照片、2014年1月27日京纺公司实地查看照片及其他住户窗台照片、装修施工许可证。拟证明①涉案房屋经原告装修；②因原告装修和使用不当，在原平开窗内自行增加了推拉窗及固定窗，飘窗受打凿及安装门窗柜时施工粗暴，使飘窗松脱，与墙面间出现裂缝，以及窗的侧墙也造成暗伤，造成窗台在窗框底部渗水，且原告私自在外墙板设置插座，也属不正当使用；③原告在外墙随意凿孔，将空调电线引出外墙后，又加上封堵孔洞方法不当，是渗水原因之一；④空调冷凝水不接入预留的空调冷凝水管道内，致空调机位处及其他部位外墙饰面积水，使外墙防水及饰面无法承受空调冷凝水的长期浸泡侵蚀，原告不但不使用原设计预留的空调管孔洞，而且肆意在混凝土结构梁中打凿孔洞，对结构梁造成严重影响。⑤同层其他相同户型的住户在正常装修和使用房屋的情况下，没有出现渗水等问题；⑥原告本案诉称的房屋质量问题属原告装修和使用不当所致，不属房屋保修范围。诉讼中，本院委托广州市鲁班建筑工程技术有限公司对涉案房产的损坏情况、成因及修复方案进行鉴定；委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对涉案房产的房屋损害修复费用进行评估。广州市鲁班建筑工程技术有限公司、广州市天宁房屋安全鉴定有限公司共同出具的《房屋安全鉴定报告》【天宁鉴字（2014）TN0004）、《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房屋安全鉴定报告鉴定异议及复议申请的回复函》、《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房屋安全鉴定报告鉴定异议书的回复函》、《佛山市禅城区锦华路90号一座1106房修复方案》、《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房修复方案补充函》；广州金盛建工程项目管理咨询有限公司出具的《司法鉴定评估报告书》均经双方质证。本院认证：对原告提供的证据1-3，因被告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以采信；对原告提供的证据4，虽被告否认证据真实性，但该证据与本院现场勘查情况一致，本院亦予采信；对原告提供的证据5，系政府公开租金指导标准，来源合法，本院将该证据作为判决参考。对被告提供的证据1-6，因原告对证据真实性无异议，本院对证据真实性予以采信；对被告提供的证据7中，因原告对证据真实性不表示异议，本院对该组证据真实性予以采信。对本院委托鉴定机构所出具的鉴定意见，虽被告对鉴定结论均表示异议，但该鉴定报告程序合法，依据充分，客观真实，被告亦未能提供充足反证推翻鉴定结论，故本院对涉案鉴定意见均予采信。对于原告认为关于修复费用的《司法鉴定评估报告书》未包含因修复损坏部位所产生人工费及材料费的意见，经本院审核该报告书，该报告书中的《分部分项工程量清单综合单价分析表》中已明确综合单价系包含人工费、材料费、机械费、管理费及利润在内，故原告的意见缺乏事实依据，本院对其意见不予采纳。案经庭审，本院确认如下事实：2008年12月30日，原告为购买位于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房（下称涉案房产）与被告签订《商品房买卖合同》，合同约定涉案房产建筑面积共48.61平方米，被告应在2009年12月31日前将经验收合格的涉案房产交付原告。合同附件三《装饰、设备标准》对外墙为镶贴彩色外墙砖，局部花岗岩石板；内墙为水泥混合砂浆毛面；顶棚为水泥混合砂浆刮塑面；地面为钢筋混凝土楼板结构面；卫生间预留排水管接口，沉池做防水处理；踏步、休息平台为水泥砂浆加陶瓷防滑条，钢管扶手等装饰标准作出约定。合同附件四《合同补充协议》对保修项目及保修期限作出约定，其中地基基础工程和主体结构工程按设计文件规定的合理使用年限保修；屋面防水工程及有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏保修期为5年；电气管线、设备安装、装修工程保修期为2年；门窗翘裂及五金损坏为1年；管道堵塞为2个月。并注明“该工程全部完工并经有关部门验收合格交付使用后，在正常使用的条件下，建筑物自身出现质量问题，在规定保修期内，由责任方负担维修及相应费用。如属用户在使用过程中出现人为破坏或使用不当所发生的问题，则由用户自行负责并承担维修费用。业主自建、改建之项目；人为破坏、使用不当和不可抗力所造成的损坏，不属保修的范围。”2010年1月5日，原、被告与物业公司共同签署《交楼书》及《业主收楼书》。2010年1月29日，涉案房产所处楼座办理竣工验收手续，同年2月5日取得《竣工验收备案表》。后因对涉案房产出现的损坏部位的维修责任双方协商不成，原告遂诉至本院。2014年4月23日，广州市鲁班建筑工程技术有限公司受本院委托，与广州市天宁房屋安全鉴定有限公司对涉案房产损坏部位及成因共同出具的《房屋安全鉴定报告》【天宁鉴字（2014）TN0004）。对飘窗台渗漏的主要原因鉴定为“根据图纸显示，未针对窗框等细部构造设置防水构造措施；窗洞四周密封胶有老化、脱皮等缺陷现象；窗洞四周勾缝有局部不饱满、砂眼等缺陷现象；飘窗台两端侧板均使用加气混凝土砌块，雨水通过砌块与混凝土飘板接合处的空隙渗入窗体空腔并积聚，并往四周墙体渗漏，该现象为飘窗台渗漏的主要原因；住户；住户在装修期间，在飘窗台侧板安装嵌入式电插座窗台渗漏有轻微影响”；对房间墙体渗漏原因鉴定为“从现场检查发现可知，渗漏墙体有一个已封闭小洞口，封闭时未进行有效的密封处理，且外墙砖面勾缝边伴有砂眼、孔洞、裂缝等缺陷现象，则产生窜水渗漏现象”；对房间天花板底发霉原因鉴定为“从天面检查可知，发霉天花板对应为天面排水沟位置，且排水沟泄水口有杂物堵塞现象，雨水容易积聚于排水沟里，导致天花板稍有潮气积聚而产生发霉现象”；对房间墙体开裂现象原因鉴定为“房间墙体大多数开裂存在于墙体与梁底、柱侧接合处，该类裂缝产生的主要原因是这两种建筑材料的温度收缩变形不一所致，且结构梁底砌体填充砂浆不密实，存在一定空鼓现象；房间墙体个别开裂为批荡煽灰层开裂，该类裂缝产生的主要原因是材料的自身温度收缩变形所致”，评定涉案房产为“一般损坏房”，可安全使用，但对房屋有损坏的部位应作修缮处理。该鉴定机构并对被告提出的异议作出《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房屋安全鉴定报告鉴定异议及复议申请的回复函》，对被告提出的飘窗台渗漏成因等各项异议作出回应，同时明确墙体与梁底、柱侧接合处裂缝为建筑业的通病，并说明涉案房产系按毛坯房标准进行交付，批荡煽灰层由业主完成。该鉴定机构并对原告提出的各项异议作出《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房屋安全鉴定报告鉴定异议书的回复函》，称：涉案房产外墙窗洞渗漏是多因素、多途径共同造成的，而且是经过时间累积而产生墙体发黄、起鼓、发霉等表观现象，现场实际情况没有数据支持计算，无法明确原因具体比例；窗框等细部构造设置防水构造措施的窗框是指窗框四周与墙体接合处的细部构造；“窗洞四周密封胶”是指窗外临街部位窗扇密封胶，密封胶老化、脱皮是受胶体材料成分、温度、湿度、大气等各因素影响，是长时间累积产生的复杂化学变化现象，不能简单确定老化、脱皮时间；“窗洞四周勾缝”不饱满、砂眼等缺陷不是个别现象及独立存在的问题，报告指出勾缝缺陷是为分析造成渗漏原因；位于“房间东墙南端，距梁底约0.3m处”的洞口系交楼前或交楼后产生，须被告方提供施工资料、原告方提供装饰及使用期间是否有开凿的资料才能进行判断；排水口设计是否合理，须通过整个天面排水沟设置情况才能进行评价。同时，上述回复函对涉案房产中处于墙体与梁底、柱侧接合处裂缝所处具体位置予以明确，包括：“工作室：该墙与梁底接合处有一条水平裂缝，缝宽约0.2mm，通长”；“房间：（1）东墙与梁底接合处有一条水平裂缝，缝宽约0.2mm，通长；（2）南墙与梁底接合处有一条水平裂缝，缝宽约0.5mm，通长；（3）西墙与梁底接合处有一条大致水平裂缝，缝宽约0.3mm，通长；（4）东墙中部有两条竖向裂缝，缝宽约0.2mm，缝长分别约通长、1m”，涉案房产其他墙体开裂部位为批荡煽灰层开裂所致。上述回复函同时说明“结构梁底砌体填充砂浆不密实”为交楼前的施工作业缺陷行为。原告就此预缴了鉴定费用6000元。2014年8月11日，广州市鲁班建筑工程技术有限公司受本院委托，与广州市天宁房屋安全鉴定有限公司对涉案房产飘窗台部位渗漏、房间墙体渗漏、房间墙体开裂、天花板底发霉等损坏部位的整治施工设计方案出具《佛山市禅城区锦华路90号一座1106房修复方案》。鉴定机构并于同年9月1日出具《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房﹤修复方案异议书﹥回复函》，对飘窗台部位渗漏的施工描述出具大样图予参考，并载明涉案房产修复工程施工期间有灰尘、噪音、污损等破坏及部分施工区域不能正常使用，建议居住人员腾房后再进行施工作业；施工作业时间约为2周。鉴定机构并于同年9月5日出具《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房修复方案补充函》，对涉案房产的修复方案作出技术补充。原告就此预缴了鉴定费用4500元。2014年11月7日，广州金盛建工程项目管理咨询有限公司受本院委托，对涉案房产的修复工程出具《司法鉴定评估报告书》。报告载明：飘窗台部位渗漏的修复需3.308工日，造价为1164.57元；房间墙体渗漏的修复需0.9974工日，造价为350.37元；房间墙体开裂的修复需8.3887工日，造价为2442.07元；天棚板底发霉修复需4.57工日，造价为891.70元；外墙带飘板窗渗透处理修复需3.0304工日，造价为2119.50元。合计总造价6968.21元。原告就此预缴了鉴定费用2800元。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原告是香港特别行政区居民，该案属于涉港民事案件，根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二十三条的规定，因双方未对涉案合同适用的法律作出约定，而涉案房产位于广东省佛山市禅城区内，故应认定涉案房产所在地与涉案合同存在最密切联系，本案应适用中华人民共和国法律，本院对本案具有管辖权。在诉讼程序方面应比照适用《中华人民共和国民事诉讼法》涉外编的有关规定，按照涉外民事诉讼程序的特别规定处理。原、被告双方的争议焦点在于涉案房产损坏部位的成因以及被告对此是否负有修复责任。综合查明事实及本院所采信的证据，本院作如下评判：虽涉案房产所处楼座系于2010年2月5日取得《竣工验收备案表》，但被告已于2010年1月5日将涉案房产交付原告使用，原告在收楼时亦无提出异议，故应视为原告同意接受涉案房产。但据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款之规定，出卖人对其出售的商品房质量在保修期内仍负有修复责任。涉案房产经现场勘查及本案《房屋安全鉴定报告》【天宁鉴字（2014）TN0004）、《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房屋安全鉴定报告鉴定异议及复议申请的回复函》及《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1106房屋安全鉴定报告鉴定异议书的回复函》（以下统称安全鉴定报告及相关复函）显示，损坏部位主要集中在飘窗台部位渗漏、墙体渗漏、房间墙体开裂以及天花板底发霉四个方面。其中，涉案房产的天面板底东侧局部发霉现象是因天面排水沟位置，且排水沟泄水口有杂物堵塞致潮气积聚所致；墙体批荡煽灰层等损坏部位均系因原告自行装修时批荡煽灰层开裂所致。该两类损坏部位均系外部因素造成，无证据证实属于涉案房产自身质量问题，故被告对天花板底发霉及因煽灰层开裂所致的墙体部位不负有修复责任，无需担责。对于墙体与梁底、柱侧接合处的裂缝。虽然案件鉴定报告及相关复函对此类墙体开裂现象已明确是因墙体与梁柱两种建筑材料的温度收缩变形不一致，结构梁底砌体填充砂浆不密实所致，属交楼前的施工作业缺陷行为，但此类损坏属于不影响房屋安全结构的砌体裂缝。故，应归属到装修工程类别，依据商品房买卖合同相关附件约定，此类房屋质量问题的保修期为2年。因原告收楼时间为2010年1月5日，无证据证明该类墙体裂缝产生于装修保修期内（即2012年1月5日前），故原告于本案对此主张权利，虽属房屋质量瑕疵但已过保修期限，被告对此亦无修复责任。对飘窗台部位所产生的渗水、发霉现象。涉案房产的飘窗台位于涉案房产外墙处，据安全鉴定报告及相关复函，飘窗台的损坏主要系基于外墙防水工程存在薄弱部位所致。据《商品房买卖合同》附件四关于商品房质量保修期的约定，外墙的防渗漏保修期为5年，故被告对因外墙防渗漏工程质量问题对涉案房产所产生的损坏负有相应的修复义务。另据安全鉴定报告及相关复函显示，飘窗台的损害，除飘窗台两端侧板均使用加气混凝土砌块，雨水通过砌块与混凝土飘板接合处的空隙渗入窗体空腔积聚并往四周渗漏这一主要原因外，还包括未针对窗框细部构造设置防水措施、窗洞密封胶老化、窗洞四周勾缝有缺陷以及原告在装修时对飘窗台侧板案中嵌入式电插座等因素，属于混合成因所致，经综合考量，本院酌定被告对修复飘窗台损坏部位承担90%的修复责任。基于被告抗辩认为不属自身责任而拒绝修复，且原告已变更诉请要求被告承担修复费用，从方便执行角度，本院酌定由被告支付相应的修复费用予原告，由原告按照修复方案自行维修。参照《司法鉴定评估报告书》所载，本院酌定被告对飘窗台渗漏及渗透部位修复所需承担费用为（1164.57＋2119.5）×90%≈2955.66元。对房间墙体渗漏问题。据安全鉴定报告及相关复函显示，墙体渗漏系因“房间东墙南端，距梁底约0.3m处”的小洞封闭时未进行有效的密封处理，且外墙砖面勾缝伴缺陷所致。因被告提供的《锦隆花园使用说明书》载有涉案房产基于空调机排放冷凝水在外墙预留洞口，而被告提供的证据能证明其预留洞口所处方位，不足以证明该洞口系原告对涉案房产装修时私自开凿，故本院确定该洞口系被告交房时所预留，而房间墙体渗漏亦系因涉案房产自身质量问题所致。因该洞口处于外墙处，同样适用外墙防渗漏保修期之约定，被告对此负有修复责任。参照《司法鉴定评估报告书》所载，则被告须承担房间墙体渗漏部位的修复费用为350.37元。上述两项修复费用合计3306.03元。在原告诉请的因修复需要所产生的腾房租金损失问题上，因鉴定机构出具《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房﹤修复方案异议书﹥回复函》中明确施工期间有灰尘、噪音、污损等破坏及部分施工区域不能正常使用，结合涉案房产面积大小等客观因素，本院对原告所主张涉案房产修复时所产生租房损失及搬家费予以支持。在租房损失方面，对原告主张参照《佛山市禅城区房屋租赁指导租金标准》（2012）计算租金予以准许。按涉案房产实际，本院参照上述租金标准中祖庙街道中心区域非小区电梯楼租金标准20元／月.㎡计算。经综合考量《关于佛山市禅城区锦华路90号一座1105房、1106房﹤修复方案异议书﹥回复函》对施工时段的估算、《司法鉴定评估报告书》关于被告负有修复部位所载工日数、被告对腾房时间的自认等因素，本院酌定因修复工程为原告外出租房居住带来的租金损失为15天，再结合被告对飘窗台渗漏及渗透部位仅负有部分修复责任，则酌定租金损失440元。而在搬家费方面，因属原告腾房装修必然产生的费用，本院参照本地市场实际，结合涉案房产面积等案件实际及被告对房屋损坏部位的修复责任，酌定为600元。至于原告主张的物业管理费，原告未提供证据必然产生该笔费用，相应不利后果由原告自担，故本院不予支持。在鉴定费用及诉讼受理费分摊方面。本院综合考量纠纷起因、原告获赔比例、损坏部位成因、被告责任程度等因素，酌定原、被告各按50%比例进行分摊，则原、被告各担鉴定费用为50%×（6000＋4500＋2800）=6650元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告佛山市京纺实业开发有限公司在判决生效之日起十日内向原告李裕明赔付佛山市禅城区锦华路90号一座1106房飘窗台渗漏部位及墙体渗漏部位的修复费用3306.03元；二、被告佛山市京纺实业开发有限公司在判决生效之日起十日内向原告李裕明赔付因修复佛山市禅城区锦华路90号一座1106房所产生的租房损失440元、搬家费600元，合计1040元；三、驳回原告李裕明的其他诉讼请求。如被告佛山市京纺实业开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案因适用普通程序，受理费收取50元，由原告李裕明自担25元，被告佛山市京纺实业开发有限公司负担25元。鉴定费合计13300元，由原告李裕明自担6650元、被告佛山市京纺实业开发有限公司负担6650元（鉴定费用原告李裕明已向相关鉴定机构全额预交，被告负担的鉴定费用应于赔付上述款项时一并迳付原告）。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起三十日内，被告可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 长  陈 超人民陪审员  李玉珠人民陪审员  邵静敏二〇一四年十二月五日书 记 员  吴晓蓝附件：引用法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。