重庆市北碚区人民法院行 政 判 决 书（2014）碚法行初字第00024号原告周天会，女，1957年4月22日出生，汉族，住重庆市渝**。委托代理人赵品学，重庆首理律师事务所律师。被告重庆市国土资源和房屋管理局，住所地重庆市渝中区人和街**，组织机构代码00927671-6。法定代表人张定宇，局长。委托代理人朱林，重庆海力律师事务所律师。委托代理人何伦，重庆海力律师事务所律师。第三人刘远航，男，1986年4月5日出生，汉族，住重庆市渝**。第三人杨柱芳，女，1952年1月20日出生，汉族，住重庆市渝**。原告周天会不服被告重庆市国土资源和房屋管理局（以下简称重庆市土房局）作出的2010J6××××号房地产权证，于2014年3月3日向重庆市渝北区人民法院提起行政诉讼。2014年4月2日，重庆市第一中级人民法院以（2014）渝一中法行他字第00026号裁定本案由重庆市北碚区人民法院管辖。本院2014年4月16日受理后，于2014年4月18日向被告送达了起诉状副本及应诉通知书。本院依法组成合议庭，于2014年7月7日公开开庭审理了本案。原告周天会及其委托代理人赵品学，被告重庆市土房局的委托代理人朱林到庭参加诉讼，第三人杨柱芳、刘远航经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。被告重庆市土房局根据刘远航申请，对位于重庆市渝北区×××镇×××村××社××幢××××房屋于2010年6月23日批准作出2010J6××××号房地产权证。被告于举证期内向本院提供了作出被诉具体行政行为的证据：1、土地房屋权属登记卡（房地产权利人刘远航，房地产权证号2010字第J6××××，土地使用权面积187.21㎡，房屋建筑面积318.59㎡），证明涉案房屋的权利人及面积、坐落等基本情况；2、2010年4月8日《权属登记申请书》（变更前申请人名称杨柱芳、杨正平，变更后名称刘远航，土地使用权面积187.21㎡，房屋建筑面积318.59㎡，申请事由：分家买卖）；《渝北区农村村民住宅登记发证联合审批表》（申请人刘远航，宅基地面积187.21㎡，建筑面积218.69㎡，房屋面积165㎡）、2010年3月28日《放弃继承权协议书》（“兹有×××镇×××村××组村民杨正平在该社拥有排列结构房屋一幢，房屋产权证号码318号，该村民已于1994年6月正常死亡，其合法继承人1人，分别为刘远航、杨柱芳。经合法继承人自愿协商，该幢房屋全部由刘远航继承。杨柱芳自愿放弃该幢房屋的继承权，同意由刘远航继承。”）；刘远航《具结保证书》（“兹有渝北区×××镇×××村××组房屋一栋，因为保管不善，无法提供杨正平集体使用证”）。证明涉案房屋由第三人提出登记申请，经过相关部门联合审批，以继承形式取得房屋权证；3、2010年4月2日杨柱芳和刘孝平夫妻关系证明；2010年4月2日杨正平合法继承人证明（“坐落于本市渝北区×××镇×××村××组杨正平的房屋，因产权人杨正平于1994年6月正常死亡，其法定继承人有刘远航，共1人”）；2010年3月28日分家协议（“兹有渝北区×××镇×××村××社村民杨柱芳、何志贤，拥有农房1幢，共2层砖混结构，经家人协商，杨柱芳及其配偶刘孝平同意将该幢房屋分给刘远航所有。补充协议：原刘孝平、杨柱芳所有房屋归刘远航所有。原杨正平排列房由刘远航拥有”）。证明第三人办理涉案房屋权证所提供的事实依据；4、2010年4月10日《证明》（“兹有我×××村××社村民杨柱芳在本村社只有1栋2层砖混结构的房屋，除了这一栋房屋以外无其它房屋。原产权证316号、用地使用证×××××××号、旧宅基改建为转混房、规划许可证刘孝平、用地许可证刘孝平、思政同为一栋房屋”）、房屋确权情况登记表、集体土地建设用地使用证、村镇建设工程规划许可证（刘孝平）。证明第三人房屋的基本情况及权属情况；5、身份证、户口薄。证明第三人身份；6、编316×××县农村房屋产权登记卡（户主姓名杨柱芳，住×××镇×××乡×××村××组，宅基地面积126㎡，房屋建筑面积101㎡）。证明杨柱芳房屋情况。原告周天会诉称，位于渝**×××镇×××村××社××幢××××房屋产权属杨正平所有，原告于1980年1月28日与杨正平结婚，婚后于1980年11月生育一女杨琴。杨正平于1995年4月10日病故，原告1995年7月再婚。由于该房屋面临拆迁，前段时间原告到村委会查询才知道，该房屋所有权在原告不知情也未同意情形下通过杨柱芳办理到刘远航名下。被告行为损害了原告利益，应予撤销。原告举示以下证据：1、结婚申请书。证明原告与杨正平系夫妻关系；2、证明（2014年2月25日）。证明原告与杨正平夫妻关系，杨正平1995年4月10日死亡；3、登记表。证明杨正平位于原渝北区×××乡×××村××组房屋现是刘远航名下房屋的一部分；4、土地房屋权属登记卡。证明原杨正平的房屋现在是刘远航名下房屋的一部分。被告重庆市国土资源和房屋管理局辩称：1、原告请求撤销房屋权证的房屋已经拆除不存在，不具有可撤销性；2、原告与第三人的纠纷应由民事案件解决，行政案件应该中止审理；3、被告作出的行政行为合法合理；4、涉案房屋因原告女儿出卖给第三人，既使颁证行为存在瑕疵，但不影响双方对房屋处置的真实意思表示；5、原告起诉超过起诉期限。另外，按照《重庆市土地房屋权属登记条例》第6条规定，颁证是我局的职权范围，颁证过程中我局无滥用职权的行为。第三人杨柱芳、刘远航未举示证据。对被告所举示证据，原告对证据4、5、6的真实性、合法性、关联性无异议。对证据1、2、3真实性无异议，但不认可证明目的，证据1刘远航房屋权证名下的部分房屋是杨正平的，证据2第三人与杨正平系邻居，没有任何亲属关系，证据3杨柱芳与刘孝平夫妻关系无异议，但对刘远航系杨正平唯一合法继承人有异议，双方不存在继承关系，杨正平的继承人应是原告及其女儿杨琴。分家协议是第三人对自己房屋的分割，无异议。对原告所举示证据，被告对证据1、2、4真实性、合法性、关联性无异议；对证据3真实性无异议，杨正平名下登记有96平方米房屋，刘远航登记卡中318.59平方米房屋仅有96平方米属于杨正平。经庭审质证，本院对三方当事人举示证据的真实性予以确认。经审理查明，周天会与前夫杨正平育有一女杨琴，编318号农村房屋产权证记载，“兹有×××镇×××乡×××村××组户主姓名杨正平，宅基面积120㎡，房屋建筑面积96㎡”。1995年4月杨正平去世。杨琴于2004年将房屋卖给第三人。杨柱芳与其夫刘孝平育有一子刘远航。编316号农村房屋产权证记载，“兹有×××镇×××乡×××村××组户主姓名杨柱芳，宅基面积126㎡，房屋建筑面积101㎡”。2010年4月8日，刘远航以“分家、买卖”为由申请土地房屋权属变更登记，重庆市国土资源和房屋管理局在审核了相关材料后，为刘远航颁发2010字第J6××××号房屋所有权证，证载318.59㎡建筑面积中有96㎡属原杨正平名下房屋。后因政府用地需要，刘远航所有的位于渝北区×××镇×××村××社××幢××××房屋被拆除。本院认为，本案争议的焦点在于：1、原告起诉是否超过起诉期限？2、被告颁发2010字第J6××××号房屋所有权证的具体行政行为是否尽到“合理审慎”的审核职责？关于原告是否超过起诉期限。《中华人民共和国行政诉讼法》（以下简称行政诉讼法）第三十九条规定：“公民、法人或者其他组织直接向人民法院提起诉讼的，应当在知道作出具体行政行为之日起三个月内提出。法律另有规定的除外。”《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第四十一条第一款规定：“行政机关作出具体行政行为时，未告知公民、法人或者其他组织诉权或者起诉期限的，起诉期限从公民、法人或者其他组织知道或者应当知道诉权或者起诉期限之日起计算，但从知道或者应当知道具体行政行为内容之日起最长不得超过2年。”本案中，杨琴称其父杨正平死后，其母周天会就改嫁了，卖房当时，其母并不知情，本院对此予以认可。周天会是2014年2月份去办理拆迁手续时，才知道被诉具体行政行为，故而本案原告的起诉并未超过2年的起诉期限。被告辩称原告起诉超过期限，因被告未举示相关证据证明原告早已知悉被诉行政行为，故对该辩称意见，本院不予采纳。关于被告颁发2010字第J6××××号房屋所有权证时是否尽到“合理审慎”的审核职责？变更登记和转移登记是两种不同的登记种类。在办理房屋权属登记过程中如既有需要办理转移登记的事项，又有需要办理变更登记的事项，则应先进行所有权转移登记再进行变更登记。申请人应根据申请办理的事项提出不同的登记申请，权属登记机关应当根据登记申请进行拟登记事项的审核、登记、发证。本案中，杨正平之女杨琴将房屋卖给第三人后，刘远航欲取得该房屋所有权，必须先办理转移登记。其次，2010字第J6××××号房屋的面积亦与杨正平户、杨柱芳户农村房屋产权证证载面积不一致，需要完善相关手续后办理变更登记。而本案中无论是房屋权属转移还是面积增加，均是刘远航通过申请变更登记一人完成。再次，从登记机关所审核的材料来看，刘远航与杨正平户并非直系血亲关系，不可能存在继承的情况。因而，刘远航欲单方申请办理将杨正平所有的房屋转移至自己名义的条件并不存在。故而，被告颁发2010字第J6××××号房屋所有权证时并未尽到“合理审慎”的审核职责，违反法定程序。由于涉案房屋已被拆除，本案被诉行为虽违法，但不具有可撤销内容，依照《最高人民法院关于执行﹤中华人民共和国行政诉讼法﹥若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项的规定，判决如下：确认重庆市国土资源和房屋管理局颁发2010字第J6××××号房屋所有权证的具体行政行为违法。案件受理费50元，由重庆市国土资源和房屋管理局负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内提起上诉，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长  李仕兵代理审判员  向 品人民陪审员  欧阳毅二〇一四年七月二十一日书 记 员  颜秋韵