江苏省苏州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）苏中民终字第1596号上诉人（原审原告）朱绍祥。委托代理人张秀杰，江苏锐华律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杜惠男。上诉人朱绍祥因房屋租赁合同纠纷一案，不服苏州市吴中区人民法院（2013）吴度民初字第0523号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年7月19日，原审原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定原审被告将位于苏州市吴中区胥口镇东欣村（30）前塘7号面积约120平方米的平房五间出租给原审原告使用，租期自2007年7月19日至2012年7月19日，年租金为18000元，原审原告应提前一年支付租金；租赁期限内的水电费由原审原告按期支付给原审被告；租用期内，原审原告无故拖欠房屋租金、水电等费用或遇房屋拆迁的，原审被告可以终止合同，收回房屋使用权，原审原告承担全部责任，并赔偿原审被告损失；遇房屋拆迁及不可抗拒的天灾人祸的，双方损失互不赔偿、各自承担。合同签订后，原审被告按约将租赁房屋交付原审原告使用，原审原告将租赁房屋用于超市经营，原审原告向原审被告支付了2007年7月19日至2011年5月19日的租金及2007年7月19日至2011年7月13日原审原告使用租赁房屋产生的水电费。自2010年开始，承租房屋所在区域陆续由所在地政府进行拆迁。2011年5月30日，原审被告之子杜嘉明代表原审被告与吴中区胥口镇拆迁安置办公室签订《房屋拆迁安置公寓房协议》，原审被告同意对其位于胥口镇东欣村30组的房屋拆迁。2011年7月，因承租房屋内停水停电，原审原告认为系原审被告所为而产生纠纷，经双方协商未果而引发本案诉讼。另查明，苏州市吴中区胥口镇东欣村村民委员会于2013年6月20日向原审原告送交《告知书》一份，载明：因房东已拆迁，房屋已移交给政府，望出租户在三天之内搬离，若不搬离，政府有关部门将进行强制搬离。审理中，原审被告称，2011年5月19日之后原审原告应向其支付的租金，其予以放弃，不再向原审原告主张。原审原告称，原审被告于2011年7月13日向其收取水电费的时候，其才知晓租赁房屋需要拆迁，但原审被告当时并未搬离。以上事实由原审原告提供的《房屋租赁协议》、收据、告知书，以及庭审笔录、询问笔录在卷佐证。审理中，原审原告为证明其具体损失，向原审法院提供由原审原告自行制作的积压货物清单一份及租赁房屋现场照片11张，载明租赁房屋内各项商品的数额及金额以及租赁房屋内商品的情况。原审被告对上述证据均不予认可。审理中，原审被告为证明其已提前告知原审原告房屋拆迁事宜，向原审法院提供如下证据：1、吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室及苏州市吴中区胥口镇东欣村村民委员会于2013年11月14日共同出具的《证明》一份载明：该户是胥口镇东欣村30组拆迁户杜惠男，生有两子杜嘉宏、杜嘉明，该区域于2010年1月规划为拆迁区域，政府和村委会于2010年1月进行宣传发动，该户于2010年4月26日进行房屋评估，评估的同时，户主已口头通知租住户将要进行拆迁，要求租住户尽快搬离，且户主与租住户签有租房协议，若遇拆迁不做任何补偿，户主于2011年6月与政府达成拆迁协议，并将房子于2011年7月14日交与政府，并再次要求租住户搬离，期间产生多次催促租住户搬离，村委会也发通知告知租住户及时搬离，但租住户不听告知，继续租住在已交与政府的房子。2、吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室出具的《房屋拆迁验房单》一份载明：杜惠男于2011年7月14日确认位于胥口镇东欣村钱塘的房屋搬迁腾空，并交付吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室。针对上述证据，原审被告认为，其已于2011年7月14日将租赁房屋交与吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室，且其在此之前已多次告知原审原告房屋将拆迁，原审原告应提前搬离。原审原告对证据1的客观真实性没有异议，对证据2的真实性不予认可，并表示，吴中区胥口镇房屋拆迁管理办公室及苏州市吴中区胥口镇东欣村村民委员会系拆迁的利害关系方，该《证明》不具证明效力；《房屋租赁协议》系其与原审被告之间签订，其仅放弃租赁合同中的经济权利，但其并未放弃政府应给予其补偿的权利，故该拆迁不合法。原审原告朱绍祥诉称，其与原审被告于2007年7月1日签订为期五年的《房屋租赁协议》一份，约定由其向原审被告承租位于苏州市吴中区胥口镇东欣村（30）前塘7号的平房五间，用于经营超市，租期为2007年7月19日至2012年7月19日。但原审被告于2011年7月13日向其收取2011年6-7月的水电费后，借口说承租房屋要拆迁，要求其退租，并终止了租赁房屋内的水电供应。而其于2013年6月20日才收到东欣村村委会出具的《拆迁告知书》，因自2011年7月13日开始，租赁房屋内一直处于停电停水状态，致其无法经营，且损失惨重，因与原审被告协商无果，故要求原审被告赔偿积压货物的损失130477.8元；赔偿因超市无法经营致原审原告收入损失80000元。原审法院认为，原审原、被告于2007年7月19日签订的《房屋租赁协议》合法有效，双方均应按约履行合同义务。据原审原告陈述，在租赁过程中，原审原告在向原审被告交付2011年6月、7月水电费时，原审被告即向原审原告明确房屋将由政府拆迁，故原审原告在2011年7月即已知晓房屋拆迁的情形。同时，根据原审被告提供的《证明》、《房屋拆迁验房单》，可以确认原审被告在2011年7月14日前已明确告知原审原告租赁房屋因需拆迁，原审原告应予以搬离，结合租赁房屋所在区域的其他房屋在2010年已开始陆续拆迁的事实，可以确认原审原告在2011年7月之前明知租赁房屋需拆迁的事实。对于原审原告于2013年6月20日收到东欣村村委会出具的告知书，该告知书并非告知拆迁工作于2013年6月20日开始启动，而系原审被告将应拆迁的租赁房屋交付拆迁部门后，东欣村村委会要求房屋实际使用人搬离的通知。原审原告据此要求原审被告赔偿的诉请与事实不符。况且，根据《房屋租赁协议》的约定，在租期内，如遇房屋拆迁，原审原、被告损失互不赔偿、各自承担。综上，原审原告在明知租赁房屋已经拆迁的情况下，在近两年的时间中未及时搬离，且未对其货物作出相应处置，致使其承租房屋内的货物积压产生损失，应由原审原告自行承担，故对原审原告要求原审被告赔偿其积压货物损失的诉讼请求，原审法院碍难支持。承租房屋因拆迁导致原审原告无法继续使用及经营，对由此可能产生的经营损失，原审被告并无过错，原审原告要求原审被告赔偿因超市无法经营产生的收入损失的诉讼请求，于法无据，原审法院不予支持。对于原审原告认为原审被告在2011年7月擅自对承租房屋停水停电的诉称意见，因原审被告与拆迁部门于2011年5月签订拆迁协议，且于同年7月交房，对该期间发生的停水停电是否系原审被告所为，鉴于原审被告不予认可，而原审原告未能提供证据证明，原审法院对原审原告该项陈述不予采信。对于原审原告认为房屋拆迁是否合法以及拆迁部门是否应给予其补偿的陈述，非本案审理范围，原审法院对此不予理涉。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原审原告朱绍祥的全部诉讼请求。案件受理费减半收取共计人民币2355元，由原审原告朱绍祥负担。上诉人朱绍祥不服上述民事判决，向本院提起上诉称：被上诉人于2011年7月13日向上诉人收取2011年6月、7月的水电费后，借款说房屋要拆迁，要求上诉人退租，并对上诉人承租的房屋断电断水。上诉人于2013年6月20日才收到村委会的拆迁告知书。当时正值夏天，上诉人两个冰柜里的冷饮全都融化。从2011年7月13日开始，承租方一直处于停电停水状态，导致超市无法经营，大量货物积压，损失惨重，系上诉人的行为所致。原审法院未查明事实。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人杜惠男辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。二审查明事实与原审法院查明事实一致。本院认为，根据涉案房屋租赁合同约定，遇房屋拆迁，被上诉人杜惠男有权终止合同，收回房屋使用权。2011年6月，被上诉人与拆迁部门达成拆迁协议，并被要求尽快搬离。同年7月，被上诉人通知上诉人拆迁事宜，并要求上诉人返还房屋，系提出终止涉案租赁合同的要求，符合双方在租赁合同中约定的合同终止条件，理由正当，上诉人应当及时向被上诉人返还房屋。上诉人未能证实停水停电系被上诉人所为，对于货物上诉人应自行处理，其要求被上诉人赔偿积压货物损失没有依据。上诉人在被上诉人正当要求返还房屋后，未及时搬离，且涉案房屋系农村自建房，非经营性用房，上诉人亦无营业执照，涉案租赁合同中未约定房屋用于经营，上诉人要求被上诉人赔偿收入损失依据不足。综上，上诉人朱绍祥的上诉请求不能成立，本院不予支持。原审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4710元，由上诉人朱绍祥负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾雪蓉审 判 员  周 红代理审判员  黄学辉二〇一四年七月十一日书 记 员  黄 婷