哈尔滨铁路运输法院民 事 判 决 书（2014）哈铁民商初字第7号原告哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段，住所地哈尔滨市南岗区海关街63号。负责人刘远鹏，该段段长。委托代理人付景环，女，该段收入监察大队副队长被告杨志勇，男，1980年2月15日生，汉族。被告尹克荣，女，1956年2月6日生，汉族。被告李云楠，男，1983年7月21日生，汉族。被告芦刚，男，1979年10月28日生，汉族。原告哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段（以下简称哈铁房产段）诉被告杨志勇、尹克荣、李云楠、芦刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理，依法由民事审判庭副庭长李玉贵担任审判长，与审判员吴波文、代理审判员高峰组成合议庭，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告委托代理人付景环，被告李云楠、芦刚到庭参加诉讼，被告杨志勇、尹克荣经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案经合议庭评议，审判委员会进行了讨论并作出决定，现已审理终结。原告哈铁房产段诉称，2011年7月4日原告与被告杨志勇签订租赁合同，原告将位于黑龙江省绥化市北林区北林路33号使用面积942平方米的房屋租赁给杨志勇经营诊所、招待所，租期为2010年12月1日至2011年11月30日，租金11万元，还约定如续租应在租赁期满一个月之前提出书面申请，并需经原告同意后，再重新签订租赁合同。2011年11月25日被告李云楠与原告联系续租事宜，但未能签订租赁合同。合同到期后原告多次联系被告李云楠要求迁出房屋，但李云楠以种种理由拒迁。后李云楠未经原告同意将使用原告房屋经营的旅馆转兑被告芦刚。被告尹克荣为使用原告房屋经营的地球邨快捷旅馆的法定代表人，也应承担责任。综上，原告认为四被告侵害原告合法权益，要求被告芦刚从房屋中迁出，并由四被告共同给付：1、2011年12月1日至2013年11月30日的房屋占用费22万元及占款利息；2、给付2013年12月1日至迁出之日的房屋占用费（每日按原合同约定金额11万元÷365天＝301元／日计算），并承担本案诉讼费用。被告杨志勇、尹克荣未到庭，未答辩。被告李云楠辩称，2011年6月份从被告杨志勇处承兑使用原告房屋经营的地球邨快捷旅馆，直至租期结束，便不再经营。后将该旅馆出兑给于晓利，出兑只是口头协商，未签订协议，也未经房屋产权人同意。现未占用原告房屋经营旅馆，所以不应承担责任。被告芦刚辩称，现在确实使用原告房屋经营地球邨快捷旅馆。经营旅馆是因于晓利欠钱，于晓利用旅馆使用、经营权抵顶所欠款项。同于晓利约定2014年6月末将旅馆出兑给芦刚，无偿使用至年末。于晓利说过房屋产权人为铁路企业，在经营期间原告未找芦刚，也不知道于晓利欠原告钱，所以不应承担连带责任，只应给付实际经营期间的房屋租金。结合原、被告陈述，确定本案争议焦点为：1、被告杨志勇、尹克荣、李云楠、芦刚是否应当承担共同给付房屋占用费的责任；2、被告李云楠、芦刚与案外人于晓利是否就使用原告房屋经营的旅馆具有出兑与承兑关系。围绕本案争议焦点，双方举证、质证情况如下：原告为证明自己的诉讼主张，向本院提交的证据及被告质证意见如下：证据一、房屋租赁合同一份，证明原告与被告杨志勇签订房屋租赁合同。同时约定不允许转租，杨志勇私自转租，原告有权解除合同。被告李云楠、芦刚均称，未见过该合同，对合同内容不清楚。证据二、收据一份，证明被告杨志勇向原告交纳了2010年12月1日至2011年11月30日的房屋租金11万元。被告李云楠、芦刚均称不清楚。证据三、原告内部房屋设备台帐、哈尔滨铁路局文件各一份，证明房屋租赁合同中的出租方哈尔滨铁路房建置业集团有限公司已变更为哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段，另证明绥化市北林区北林路33号使用面积942平方米房屋的产权人为原告。被告李云楠、芦刚均无异议。证据四、情况说明、特种行业许可证各一份及委托书两份，证明租赁原告房屋开设的诊所、招待所系被告杨志勇与被告李云楠合作经营，杨志勇已退出合作。租赁期满后所有后续事宜由李云楠负责。被告李云楠无异议。被告芦刚称不清楚。被告李云楠、芦刚未提供证据。根据经各方当事人质证的证据及庭审笔录，查明案件事实如下：2011年7月4日哈尔滨铁路房建置业集团有限公司（以下简称原房建集团）与被告杨志勇签订租赁合同，双方约定将位于黑龙江省绥化市北林区北林路33号使用面积942平方米房屋租赁给杨志勇用于经营诊所、招待所；租赁期限为2010年12月1日至2011年11月30日，租金11万元；同时约定不得转租，如续租应在租期届满一个月前提出书面申请，并需经出租人同意后，再重新签订租赁合同。2011年8月1日被告杨志勇将房屋租金11万元给付出租人原房建集团。2011年11月25日被告杨志勇与被告李云楠就位于黑龙江省绥化市北林区北林路33号房屋的续租事宜共同向原房建集团出具情况说明，称：1、位于该房屋的诊所、招待所系杨志勇与李云楠共同经营，但因个人原因，经双方协商并达成一致，杨志勇现已全面退出合作；2、李云楠继续在原房屋进行相应项目的经营活动；3、李云楠愿意续租该房屋；4、该房屋租赁期满所有后续事宜均由李云楠负责，请房建集团与李云楠协商、沟通。后原房建集团与被告李云楠未就该房屋租赁事宜达成协议。2013年7月23日哈尔滨铁路局印发哈铁办联（2013）308号文件，将原哈尔滨铁路房建置业集团有限公司分立为哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段、哈尔滨铁路房建置业集团有限公司两个单位，并将原房建置业集团的物业管理业务全部划归属地房产建筑段管理。原告哈铁房产段负责绥化市铁路房产的物业管理业务，包括位于黑龙江省绥化市北林区北林路33号房屋。另查明，被告李云楠与被告尹克荣系母子关系。尹克荣为使用本案涉诉房屋经营的地球邨快捷旅馆特种行业许可证中注册的法定代表人。杨志勇与李云楠合作经营期间尹克荣未参与经营。被告芦刚当庭自认自2014年6月末占用黑龙江省绥化市北林区北林路33号房屋经营旅馆，被告李云楠对此未持异议。上述事实有原告提供的证据及被告李云楠、芦刚当庭陈述、自认予以证实，本院予以确认。本院认为，原房建集团与被告杨志勇签订的房屋租赁合同不违反法律强制性规定，合法有效。2013年7月23日哈尔滨铁路局将黑龙江省绥化市北林区北林路33号房屋交由哈铁房产段管理，所以哈铁房产段在本案中具有原告的诉讼主体资格。被告李云楠辩称使用本案涉诉房屋所经营的旅馆为被告杨志勇出兑，承兑时未与杨志勇签订协议，双方口头协商一致后即成交，在杨志勇签订的租赁合同到期后便将旅馆出兑于案外人于晓利，李云楠未占用房屋，不应承担责任。但依据杨志勇与李云楠向原房建集团提供的“情况说明”能够认定杨志勇与李云楠为合伙关系，并非承兑关系，且李云楠未提供证据证明将使用涉诉房屋所经营的旅馆出兑给于晓利，所以对该辩解理由不予采信。被告李云楠在杨志勇与原房建集团签订的房屋租赁合同期限届满（2011年11月30日届满），并且未与原房建集团重新达成租赁协议的情况下仍然使用涉诉房屋，属无权占用。被告李云楠庭审时未对被告芦刚自认在2014年6月末承兑旅馆提出异议，应认定被告李云楠自2011年12月1日至2014年6月末一直占用涉诉房屋。原房建集团与被告杨志勇约定涉诉房屋年租金为11万元，原告比照该租金主张占用费并无不当，所以自2011年12月1日起至2013年11月30日止两年房屋占用费22万元及2013年12月1日至2014年6月30日共212天房屋占用费均应由被告李云楠承担给付责任。每日房屋占用费应比照原房建集团与被告杨志勇约定的年房屋租金计算（11万元÷365日=301元／日）。关于被告芦刚是否应从涉诉房屋中迁出的问题。本院认为，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。被告芦刚与原告哈铁房产段既无租赁关系，也未经原告同意而占用涉诉房屋经营旅馆，所以原告要求被告芦刚从该房屋中迁出的诉讼请求符合法律规定，予以支持。对被告芦刚辩称因案外人于晓利欠其钱款，将使用涉诉房屋经营的旅馆出兑于芦刚用于抵账的辩解理由，因芦刚未提供证据证明，不予采信。被告芦刚应给付原告自2014年7月1日至迁出之日的房屋占用费。每日房屋占用费应比照原房建集团与被告杨志勇约定的年房屋租金计算（11万元÷365日=301元／日）。关于原告主张被告给付2011年12月1日至2013年11月30日两年房屋占用费22万元占款利息的问题。本院认为，房屋租赁合同到期后房屋被另行租赁会产生租金，出租人可以利用该租金进行其他经营活动以获取利益或存入银行获取孳息（利息）。但原告管理的房屋被他人无理占用，且未取得租金，致使原告产生直接损失和间接损失。所以，对原告主张被告李云楠给付两年房屋占用费22万元占款利息的诉讼请求予以支持。利息计算时间自2013年12月1日起至付款之日止按中国人民银行同期企业贷款利率标准。关于被告杨志勇、尹克荣是否应共同给付原告房屋占用费的问题。本院认为，被告杨志勇与原房建集团签订房屋租赁合同后，已给付房屋租金11万元，履行了合同约定的相关义务，并且在合同到期前五日与被告李云楠共同向原房建集团出具已退出与李云楠共同经营位于涉诉房屋的诊所、招待所的书面“情况说明”，该“情况说明”还约定了房屋租赁期满后所有后续事宜均由李云楠负责，请原房建集团与李云楠协商、沟通等内容，且原房建集团收到说明后未持异议，并与李云楠就续租事宜进行了协商；被告尹克荣虽为使用涉诉房屋经营的地球邨快捷旅馆特种行业许可证中注册的法定代表人，但原告未提供证据证明尹克荣占用涉诉房屋经营旅馆，且该房屋长期由被告李云楠占用，所以对原告要求被告杨志勇、尹克荣共同给付房屋占用费及占款利息的诉讼请求不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十四条第一款第（四）项、第（七）项，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十三条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释的理解与适用》第十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李云楠于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段自2011年12月1日起至2013年11月30日止房屋占用费220000元及占款利息，利息计算时间自2013年12月1日起至付款之日止按中国人民银行同期企业贷款利率标准；二、被告李云楠于本判决生效之日起十日内给付原告哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段自2013年12月1日起至2014年6月30日止共212天房屋占用费63812元（每日按301元计算）；三、被告芦刚于本判决生效之日起十日内从原告哈尔滨铁路局哈尔滨房产建筑段管理的位于黑龙江省绥化市北林区北林路33号房屋中迁出，并给付自2014年7月1日起至迁出之日止的房屋占用费（每日按301元计算）；四、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5557.18元，由被告李云楠承担（此款原告已预交，被告李云楠于给付所欠房屋占用费时一并转付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨铁路运输中级法院。审 判 长  李玉贵审 判 员  吴波文代理审判员  高 峰二〇一四年十二月十五日书 记 员  陈早强