。广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第4770号上诉人(原审被告):中国瑞林工程技术有限公司广州分公司，住所地：广州市天河区。负责人:钟为民,该公司总经理。委托代理人：黄纯，系广���汇俊律师事务所律师。委托代理人：刘晓平，系广东汇俊律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：王宇轩，户籍所在地：广州市天河区。法定代理人:崔英姿，住广州市天河区。委托代理人:李大伟、谢燊勇，均系广东合邦律师事务所律师。原审被告：中国瑞林工程技术有限公司，住所地：江西省南昌市。法定代表人：章晓波。上诉人中国瑞林工程技术有限公司广州分公司（以下简称瑞林广州公司）因与被上诉人王宇轩、原审被告中国瑞林工程技术有限公司（以下简称瑞林公司）租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2013）穗天法民四初字第2111号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2013年4月22日，王宇轩（甲方、出租方；签约代理人崔英姿）、瑞林广州公司（乙方、承��方）签订《租赁补充合同》，约定甲乙双方在签订由广州市国土资源和房屋管理局编制的《广州市房地产租赁合同》的同时，现就乙方租用甲方房产用于办公用途达成一致意见：房产为广州市天河区华夏路M号之一津滨腾越大厦南塔11楼05-07房产，总建筑面积322.44平方米，合同期限自2013年5月1日至2015年4月30日，租金为120元/平方米（不含税），其中2013年4月25日至2013年5月25日免收租金（30天），免租期内所发生的管理费、水电费等费用由乙方负责；租金按照自然月计算，乙方须于每月10日前向甲方交付当月租金，第一个月租金乙方在签订本合同时交付；乙方须于签订本合同时一次向甲方支付116078.40元：首月（2013年5月1日至2013年5月31日）租金38692.80元、履约保证金77385.60元。履约保证金应于合同期满时，在乙方无违反合同且结清各项应缴付的费用后，由甲方如数无息退还乙方；乙方实际经营期间的全部费用（包括水、电费管理费费用），均由乙方自行向有关部门缴纳。甲方应于2013年5月1日按现状将该房产交付乙方使用，乙方在指定交付日前不办理交付手续，则视为甲方已将房屋交付乙方使用，乙方必须向甲方支付从指定的交付日起的租金等相关费用。租赁期间，该房产的内部装修和附属设备设施等使用、保养、维修、更新均由乙方自行负责，乙方承担由此产生的一切费用。有下列情形之一，甲方有权单方提前终止合同，并要求乙方赔偿其遭受的一切损失，同时，乙方应无条件按甲方要求将房屋连同原附属物交还甲方：乙方逾期支付租金达1个月以上；未经甲方书面同意，乙方擅自改变该房屋用途；未经甲方同意，乙方擅自将房产转租他人、乙方利用承租房产进行非法活动，损害公共利益；乙方拖欠水、电费或物业管理费用总额超过1��月租金；乙方违反本合同条款，经甲方要求改正乙方拒不接受。有下列情形之一，乙方有权提前终止合同，并要求甲方赔偿其遭受的一切损失：甲方无正当理由，迟延交付该房产达1个月以上；甲方违反其保证或责任，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能正常对外营业。如乙方未能按合同规定，如期足额向甲方缴纳租金，每逾期一天，甲方有权向乙方收取欠缴月租金2‰的滞纳金；逾期超过30日的，甲方有权采取停止供电、供水等措施，而无须就该措施带来的结果承担责任。甲乙双方通讯地址已注明在本合同内，双方有关租赁函件应以上述地址为依据。任何一方迁移通讯地址应立即以挂号信知会对方，否则由此而引至任何邮递错误责任，概由责任方承担。另该合同并未注明甲乙双方的通讯地址。合同签订后，瑞林广州公司未向王宇轩支付租赁保证金。2013年5月9日，瑞林广州公司与天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司签署《安全管理协议书》，签署《消防设备改造注意事项》、《承诺书》，与物业管理处办理物业管理手续，并于2013年5月13日就装修办理《装修备案表》。2013年5月21日，王宇轩称向某林公司及中国瑞林工程技术有限公司深圳分公司发出函件，要求处理租赁纠纷。2013年7月1日，王宇轩向天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司转账7738.50元，转账注明为2013年5、6月管理费。因本案纠纷，王宇轩于2013年11月12日向原审法院起诉请求判令：1、瑞林公司和瑞林广州公司连带赔偿王宇轩2013年5月1日至2013年7月31日期间的租金损失（每月按38692.80元计）及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计，自当月11日计至付清为止）、2013年5月1日至2013年7月31日期间的物业管理费7738.50元及利息损失（按中国人���银行同期贷款利率计，自当月2日计至付清为止）；2、瑞林公司和瑞林广州公司连带清偿逾期支付租金的滞纳金（以当月租金为本金，按每日2‰标准，自当月11日计至付清为止）；3、瑞林公司和瑞林广州公司赔偿王宇轩中介费17400元及利息损失（按中国人民银行同期贷款利率计，自2013年5月1日计至付清为止）；4、瑞林公司和瑞林广州公司承担本案诉讼费用。瑞林广州公司原审答辩称：不同意王宇轩的诉讼请求。一审庭审时，王宇轩称于2013年4月22日交付房屋给予瑞林广州公司，瑞林广州公司则称于2013年5月初收到房屋钥匙；关于交还钥匙时间，瑞林广州公司称其于2013年5月底将房屋钥匙交还王宇轩的代理人崔英姿，王宇轩予以否认，并称钥匙有两条，一条交给瑞林广州公司，另一条留置在管理处，在发函解除合同后，于2013年8月初才到管理处收回钥匙并出租他人。双方均无办理上述交接手续的书面移交手续。另原审庭审时双方确认租赁期为两年；关于中介费，王宇轩未提交发票收据或委托合同，仅提供手写收据一份（主张广州城建兴业有限公司收取其中介费17400元），瑞林广州公司予以否认该收据。原审法院向涉案房屋所在的物业管理公司天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司调查，调查内容为：“1、你公司有否收取业主方某（崔英姿）2013年5月、6月上述房屋的物业管理费？具体数额？2、瑞林广州公司有否向你公司办理装修备案，申请时间？3、瑞林广州公司有否进场进行装修？4、2013年5月、6月期间，上述房产的水电供应是否正常？有否存在停水、停电情况？5、瑞林广州公司何时搬出上述房产？业主方有否在你处领取房屋钥匙？领取钥匙具体时间？”,该物业公司回复原审法院：1、我司于2013年7月1日收到上海浦东发展银行贷记通知，显示付款单位名称为崔英姿，转账金额为7738.50元，摘要处注明1105、1106、1107房5-6月管理费；2、瑞林广州公司于2013年5月9日向我司提出装修申请，5月14日我司对提交资料作出书面意见；3、瑞林广州公司未办理完毕全部装修手续，并未正式进场进行装修；4、2013年5、6月期间，该房产水电供应正常，无存在停电情况，电表读数无变化；5、瑞林广州公司未曾到我司办理搬迁手续，我司亦未提供委托钥匙保管业务，故业主方无须向我司领取钥匙。原审法院认为：王宇轩、瑞林广州公司签订的《租赁补充合同》，该合同是双方当事人的真实意思的表示，内容未违反国家法律、法规的强制性规定，双方成立租赁法律关系。双方确认租赁期限为两年，房屋交付使用时间应由王宇轩举证，王宇轩称于2013年4月22日交付房屋缺乏事实依据，不予采纳。双方签约时间为2013年4月22日，按约定“甲方应于2013年5月1日按现状将该房产交付乙方使用，乙方在指定交付日不办理交付手续，则视为甲方已将房屋交付乙方使用，乙方必须向甲方支付从指定的交付日起的租金等相关费用”，结合瑞林广州公司办理物业管理手续时间（2013年5月9日），在双方均无举证实际交付时间情况下，原审法院予以确定王宇轩交付房屋的使用时间为2013年5月1日。王宇轩应按约定将符合使用目的的房屋交付瑞林广州公司使用，瑞林广州公司抗辩在接收房屋后因水电未通无法使用房屋，该抗辩缺乏事实依据，其亦未举证证实在其合理期间曾就此向王宇轩提出异议或主张权利，另该抗辩与物业管理公司的调查事实不符，原审法院不予采纳。对于房屋交还时间，应由瑞林广州公司进行举证，瑞林广州公司称于2013年5月底将钥匙交还王宇轩缺乏事实依据，不予采纳。瑞林广州公司抗辩王宇轩于2013年6月另行出租他人，该抗辩缺乏事实依据，不予采纳。王宇轩称其于2013年8月初在经催收未果后自行收回房屋，予以采纳。现王宇轩主张2013年5月至7月期间的租金，双方约定有免租期一个月，即王宇轩主张2013年5月租金缺乏合同依据，不予支持，对于2013年6月、7月租金，瑞林广州公司应承担支付义务。每月租金按38692.80元计算。关于物业管理费7738.50元，王宇轩提供转账记录，其与调查结果一致，按约定，租赁期限的物业管理费由承租人负担，王宇轩代为垫付物业管理费用，瑞林广州公司应予返还。瑞林广州公司未及时返还该款，导致王宇轩实际损失，王宇轩主张利息损失并无不当，原审法院从公平角度，予以调整自立案起诉之日起，按中国人民银行同期贷款利率计付利息损失，对于王宇轩主张的超出部分，原审法院予以驳回。对于王宇轩主张的租金利息损失及滞纳金，瑞林广州公司逾期支付租金造成王宇轩损失，应承担违约责任，王宇轩同时主张两款属于重复主张，现瑞林广州公司抗辩滞纳金过高，原审法院认为滞纳金的计算标准是双方真实意思表示，并无违反强制性规定，瑞林广州公司未能充分合理举证王宇轩损失，对其请求调整，原审法院不予采纳。但从公平角度，滞纳金应以当月租金本金为限。即以当月租金为本金，按每日千分之二的标准，自当月11日计至付清为止。对于王宇轩主张的超出部分，原审法院予以驳回。对于王宇轩主张的第三项诉讼请求，该主张缺乏事实依据及法律依据，原审法院予以驳回。瑞林广州公司是瑞林公司所属的不具备法人资格的分支机构，由瑞林公司对瑞林广州公司的上述债务承担补充清偿责任。瑞林公司经原审法院合法传唤逾期未到庭应诉，原审法院��法缺席判决。综上所述，原审法院依据《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，于2014年7月10日作出判决：一、瑞林广州公司于本判决发生法律效力之日起10日内向王宇轩支付2013年6月至2013年7月期间的租金77385.60元。二、瑞林广州公司于本判决发生法律效力之日起10日内向王宇轩返还物业管理费7738.50元及赔偿利息损失（以7738.50元为本金，按中国人民银行同期贷款利率计算，自2013年11月12日计至付清之日为止）。三、瑞林广州公司于本判决发生法律效力之日起10日内向王宇轩支付逾期支付2013年6月、7月租金的滞纳金（每月滞纳金以当月租金38692.80元为本金，按每日千分之二标准，自当月11日计至付清为止，以当月租金38692.80元为限）。四、中国瑞林工程技术有限公司对瑞林广州公司的上述债务不足清偿部分承担补充清偿责任。五、驳回王宇轩的其他诉讼请求。如果瑞林广州公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍向王宇轩支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2500元，由王宇轩负担800元，由瑞林广州公司、瑞林广州公司共同负担1700元。判后，瑞林广州公司不服原审判决，向本院提起上诉：一、原审未查明瑞林广州公司与王宇轩双方均没有履行涉案租赁合同，而不是瑞林广州公司一方不履行的事实。瑞林广州公司与王宇轩双方于2013年4月22日签订了《租赁补充合同》，瑞林广州公司是很有诚意要履行合同的。然而签订后瑞林广州公司发现租赁房屋没有水电。就这个问题，瑞林广州公司即时找了王宇轩，甚至与王宇轩一起去找涉案房屋的物业管理处要求开通水电，物业管理处一直不予开通，理由是应先办理消防手续才能进场办公，作为业主的王宇轩对此也是没有任何办法。在这种情况下，瑞林广州公司不敢贸然也不可能履行该份合同，也没有实际使用过涉案房屋。后来瑞林广州公司与王宇轩双方就没有履行这份合同，而王宇轩也将涉案房屋另租给他人。而且王宇轩在签订涉案租赁合同时是向某林广州公司承诺由其办理入场施工或办公的消防手续，然而在签订合同后，王宇轩对其前述承诺却一概不提，导致涉案房屋未办理消防手续，物管方因此也不开通水电。因此，王宇轩在签订合同时已经是恶意欺骗了瑞林广州公司，才导致瑞林广州公司不敢支付租金履行合同。因此，涉案租赁合同是由于王宇轩恶意欺骗瑞林广州公司，没有为瑞林广���公司办理消防手续，导致物业不提供水电，进而导致瑞林广州公司与王宇轩双方都没有履行下去，其责任不应当由瑞林广州公司一方承担。二、原审认定王宇轩于2013年8月初自行收回房屋是错误的。1、瑞林广州公司是5月底就已经将涉案房屋钥匙还给了王宇轩，此时涉案租赁合同已经终止。即使按照王宇轩诉状所述“王宇轩于2013年5月21日分别某林广州公司及其总公司快递关于被告违约事宜函，督促其履行合同义务，王宇轩等待一月有余不见被告回复，后依据合约解除合同”，可以看出王宇轩也认为涉案租赁合同在2013年6月21日前已解除。因此，原审判决要求瑞林广州公司赔偿王宇轩2013年6月21日至2013年7月31日的租金损失是没有事实和法律依据的。2、王宇轩在原审庭审中陈述涉案房屋的钥匙有一条放在管理处，管理处也证明了瑞林广州公司没有实际使用过涉案房屋，��见王宇轩是可以随时出租给别人的，当瑞林广州公司与王宇轩双方都没有履行合同时，王宇轩是可以及时另租他人的，防止损失扩大也是王宇轩的义务。3、瑞林广州公司提供的“广州乐点信息科技有限公司”出具的《证明》陈述支付了涉案房屋第一个月(2013．8)的租金，这可以看出瑞林广州公司至迟2013年7月就已经出租了涉案房屋。因此，王宇轩认为即使按照王宇轩的陈述，也应当认为涉案合同是在201-3年6月21日就已经解除，原审判决认为王宇轩2013年8月才收回房屋，从而判决瑞林广州公司应付王宇轩2013年6、7月租金是没有事实依据。三、原审判决瑞林广州公司支付逾期交付租金的滞纳金没有依据。首先，瑞林广州公司与王宇轩双方都没有履行涉案合同，不存在瑞林广州公司逾期支付租金的问题。其次，在原审诉讼请求中，王宇轩既要求支付租金的利息，又要求支付���纳金，属重复计算，应当予以驳回王宇轩的滞纳金请求。四、原审判决瑞林广州公司支付租金的滞纳金标准过高，应当调低。原审判决每月滞纳金是按每日千分之二的标准，该标准比中国人民银行同期贷款利率高出10倍，况且王宇轩也没有证据证明其损失有达到每日千分之二的标准，因此，从公平合理的角度，请求二审法院予以调低。瑞林广州公司上诉请求本院：1、撤销(2013)穗天法民四初字第2111号民事判决第一、二、三、四项；2、驳回王宇轩全部诉讼请求；本案诉讼费用全部由王宇轩承担。王宇轩答辩同意原审判决，不同意瑞林广州公司的上诉请求以及事实理由。瑞林公司未答辩。经审查，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，一、瑞林广州公司二审庭询中确认其在签订租赁合同前现场勘查过现场，之所以未依约在签约时即交付租赁保证金是因为���约后就发现没有水电，另王宇轩口头承诺协助其办理办公场所的二次装修，因是口头协商故没有书面依据可以证实该说法。王宇轩对瑞林广州公司的上述陈述均不予认可。二、瑞林广州公司认为原审法院去天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司调查后，该公司的回函所盖公章为津滨腾越大厦项目经理部，故不能代表该公司的意见。本院认为，原审法院认定王宇轩、瑞林广州公司因签订《租赁补充合同》而成立租赁法律关系无误，本院不予赘述。针对瑞林广州公司的上诉，评析如下。首先，天津津滨联合物业服务有限公司广州分公司津滨腾越大厦项目经理部是案涉物业所在大厦的物业服务机构，原审经发函调查后将该物业服务机构对案涉物业的状况的描述作为认定事实的依据并无不当，瑞林广州公司对此提出的异议不成立，本院不予接纳。瑞林广州公司一��面陈述其在签订租赁合同前已勘察现场，另一方面又陈述未依约在签约时支付租赁保证金是因为案涉物业没有水电，上述陈述不合常理且瑞林广州公司亦无依据证实其主张，故本院亦不予接纳。其次，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。瑞林广州公司均未能举证证实其上诉主张王宇轩口头承诺为其办理消防手续、王宇轩已于2013年6月另行出租他人等事实，故本院亦不予采纳。最后，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当���实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，因瑞林广州公司在签约时即未依约交付租赁保证金，有明显过错，其亦缺乏依据证实出租人在履行合同中亦有过错，故原审综合衡量后未予接纳瑞林广州公司请求调整违约金标准的请求也无不妥，本院亦予以维持。综上所述，瑞林广州公司的上诉理由不成立，应予驳回；审查原审判决查明事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费2500元，由上诉人中国瑞林工程技术有限公司广州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一四年十二月十六日书 记 员  张永亮