山东省潍坊市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）潍民一终字第1238号上诉人（原审被告）姚京生，个体工商户。上诉人（原审被告）谭传霞，职业。被上诉人（原审原告）李婧，无业。被上诉人（原审原告）李祥忠，退休职工。李婧、李祥忠共同委托代理人郎玉平，山东英拓律师事务所律师。原审第三人潍坊大昌投资有限公司，住所地：潍坊高新区北海路**青青家园**楼**商铺**。法定代表人王锡文，董事长。上诉人姚京生、谭传霞因与被上诉人李婧、李祥忠，原审第三人潍坊大昌投资有限公司房屋所有权确认纠纷一案，不服潍坊市潍城区人民法院（2013）潍城于民初字第226号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。经审理查明，李婧系李祥忠之女；姚京生与谭传霞系夫妻。姚京生、谭传霞于2006年3月22日从潍坊大昌投资有限公司购买该公司开发的位于潍坊市潍城区北宫西街鸢都新城小区28号楼2单元201室楼房1套，并于2008年12月付清全部房款。潍坊大昌投资有限公司于2007年11月7日取得该房产的商品房预售许可证。2009年6月12日李祥忠与姚京生签订购房转让协议书一份，约定：李祥忠购买姚京生、谭传霞所有的上述涉案楼房1套（位于潍坊市潍城区北宫西街鸢都新城小区**楼****的楼房），总价款366000元，李祥忠给付姚京生定金6000元，其余款在15天内双方办理完更名等交接手续后的同时一次性付清。庭审中谭传霞对姚京生的上述买卖房屋行为予以认可。后李婧与姚京生、谭传霞签订更名协议书一份，内容是：经双方友好协商，姚京生自愿将上述涉案房产原价转让给李婧，未产生差价，所出现的法律问题与开发商无关；卖方处签名是姚京生、谭传霞，买方处签名是李婧，李婧的签名系其父李祥忠代签；该协议书没有书写签订日期。2009年6月24日，双方到涉案房屋所在的潍坊大昌投资有限公司的物业公司处将业主姓名改为李婧，物业公司从2009年6月24日开始收取涉案房屋的物业管理费等均记录在李婧名下。2013年9月27日，原审第三人出具证明证实姚京生购买上述涉案房屋后又转让给了李婧，因姚京生未将以前公司为其开具的收款收据原件及《预购房合同》交回，该房产至今未办理产权登记。另查明，李婧、李祥忠诉称已将购房款366000元全部付清，姚京生、谭传霞在第一次庭审时予以否认，只认可李婧、李祥忠缴纳了定金6000元，其余360000元房款未付。在第二次庭审时姚京生、谭传霞确认已收取李婧、李祥忠购房款256000元（包含定金6000元），认为李婧、李祥忠尚欠房款110000元及其他费用52680元，共计162680元，对李婧、李祥忠需要向其缴纳其他费用52680元的主张，姚京生、谭传霞未提供相关证据证实，李婧、李祥忠亦不予认可。针对购房款366000元是否已付清的争议，经李婧、李祥忠申请，原审法院调取了2009年6月24日李祥忠的中国银行交易明细、中国银行250000元定期存单各一份；姚京生在中国银行250000元的进账单和2009年6月24日至2009年7月13日谭传霞在中国农业银行账号交易明细各一份。2009年6月24日李祥忠的中国银行交易明细、中国银行250000元定期存单证实2009年6月24日李祥忠分两次取款250000元和113000元，共计363000元，其中250000元取出后即存为名为李祥忠的定期存单。针对上述证据，李婧、李祥忠称当日即2009年6月24日在物业公司办理完更名手续时就将250000元的定期存单和110000元现金交给了姚京生、谭传霞，并陪同姚京生、谭传霞一起到中国农业银行潍城西城分理处，将110000元现金存在了谭传霞的账户上，至此，加上以前交付的定金6000元，约定的全部房款366000元，已经全部付清。对收到250000元的定期存单，姚京生、谭传霞予以认可，且有姚京生在中国银行250000元的进账单予以证实。对收到现金110000元，姚京生、谭传霞不予认可，谭传霞称其当时确实在该分理处存款110000元，但这是其经营所得，不是房款，与本案无关，并当庭提供了公证书一份和童心（潍坊）工艺品有限公司的发票复印件4份，公证书上载明2001年5月8日，王桂兰将其在潍坊鸿达货运代理有限公司的100000元股份全部转让给谭传霞，谭传霞据以上证据证实其在潍坊鸿达货运代理有限公司从事国际货运代理业务，公司于2009年1-2月份停止经营，110000元中的100000元是公司停止营业后退还的投资款。李婧、李祥忠认为潍坊鸿达货运代理有限公司于2009年1-2月份就停止经营，谭传霞2009年6月24日的110000元存款与其投资款100000元毫无关联，并申请证人于某和张某出庭作证，证人于某和张某证实其二人系李祥忠的朋友。证人于某证实其于2009年6月24日上午陪同李祥忠夫妇和姚京生、谭传霞在潍城鸢都新城物业办理房屋买卖更名手续时，李祥忠将250000元存单和110000元现金交给了姚京生和谭传霞，办理完更名手续后，将房屋钥匙交给了李祥忠，后张某开车拉着李祥忠夫妇和姚京生、谭传霞一起到了潍城区北宫街与友爱路交叉口的农行（潍城西城分理处），其另开车跟随一起到了银行，在该银行谭传霞将110000元现金存在了其账户上；证人张某证实其于2009年6月份陪同李祥忠去银行提款，后又到了潍城鸢都新城物业办公室，办理房屋买卖更名手续时其没有进去，办完手续后其开车拉着李祥忠夫妇和姚京生、谭传霞一起到了潍城区北宫街与友爱路交叉口的农行潍城西城分理处营业厅。姚京生、谭传霞称不认识二证人，但认可当时坐着证人张某的车在李祥忠陪同下去过农业银行，同时再次辩解存入的110000元现金系自己的业务款，而非李婧、李祥忠给付。二审中，姚京生、谭传霞提交潍坊鸿达货运代理有限公司撤资协议、股东会决议、退股记帐凭证、撤资收到条、购房款25万元收到条，证明涉案11万元的来源系潍坊鸿达货运代理有限公司退给谭传霞的投资及红利款。李婧、李祥忠质证后对上述证据不予认可。上述事实有购房协议书、协议书、证明、银行交易明细、人民币定期存单、银行进帐单、收款收据、证人证言，撤资协议、股东会决议、退股记帐凭证、撤资收到条、购房款25万元收到条等证据及双方当事人陈述在案为凭。原审法院认为，姚京生在购买了第三人开发的涉案楼房后，未办理产权登记，又签订协议将该楼房转让给了李祥忠，姚京生之妻谭传霞对该协议予以认可，后李祥忠以其女儿李婧名义与姚京生、谭传霞签订了更名协议，姚京生、谭传霞在该协议中同意将该楼房转让给李婧，并一起到涉案房屋所在的潍坊大昌投资有限公司的物业公司将业主姓名改为李婧，第三人亦出具证明证实姚京生购买涉案房屋后又转让给了李婧，只是因姚京生未将以前公司为其开具的收款收据原件及《预购房合同》交回，该房产至今未办理产权登记。李婧对其父李祥忠的代理购房行为认可并无异议，姚京生、谭传霞也签订协议同意更名，且原房产所有人潍坊大昌投资有限公司亦同意姚京生的转让楼房行为，依法确认双方签订的转让协议合法有效，实际受让人系李婧。针对双方签订协议后，约定的366000元房款是否已付清的争议，双方对已付256000元无争议，主要分歧在110000元房款是否已付清。根据庭审查明的事实，认为李祥忠于2009年6月24日取款363000元后，又分存250000元定期存单交付姚京生、谭传霞，同时将110000元现金交付姚京生、谭传霞，谭传霞在当日即存款110000元的陈述能形成一条证据链，且有相关银行交易明细及证人于某、张某的证言等证据予以证实，原审法院对李祥忠将110000元现金已交付姚京生、谭传霞的诉称予以采纳；对姚京生、谭传霞认为存入的110000元现金系谭传霞的投资款不是房款的辩解，原审法院认为，姚京生、谭传霞提供的公证书等证据不能证实该110000元存款系其投资退回款项，亦没有提供证据证实该现金来源，且与李祥忠陈述的存款来源相矛盾，结合姚京生、谭传霞在原审第一次庭审时只认可李祥忠交付了定金6000元、其余360000元房款均未付违背诉讼诚信原则的行为，经综合评定，该辩解不予采信。对姚京生、谭传霞称李婧、李祥忠尚欠地下室23000元、暖气安装费9840元、楼层费9840元、配套费10000元的辩解，经审理查明与双方签订的协议房款相矛盾，姚京生、谭传霞亦未提供证据证实，该辩解不予采纳。对姚京生、谭传霞称本案涉及确认之诉和给付之诉，是两个法律关系，不能一并审理的辩解，原审法院认为本案系确认之诉，但双方之间是否已按照约定交付房款是判定双方是否按约履行的必备条件，更是最终确定涉案楼房归属的必备条件，属于法院必须查明的事实，姚京生、谭传霞的该辩解，于法无据，不予支持；对姚京生、谭传霞称李婧、李祥忠所诉争议发生于2009年6月24日，已过二年的诉讼生效，请求驳回李婧、李祥忠的起诉的辩解，因房屋买卖的交易民事行为涉及交款、交房及办理相关产权证书仍在进行中，该辩解不予采纳。综上，李婧、李祥忠已将全部房款支付给姚京生、谭传霞，姚京生、谭传霞亦将房产交付给李婧，买卖合同已实际履行，且李婧已实际取得了上述房产，因此李婧要求确认涉案楼房归其所有的请求，予以支持。姚京生、谭传霞、第三人作为原产权人在办理涉案房屋产权手续时应予协助。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第七十二条、《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十三条、第三十九条之规定，判决如下：一、位于潍、位于潍坊市潍城区北宫西街鸢都新城小区**楼****楼房**归李婧所有告姚京生、谭传霞、第三人潍坊大昌投资有限公司在本判决生效之日起30日内协助李婧办理产权登记手续。案件受理费6790元，由姚京生、谭传霞负担。宣判后，姚京生、谭传霞不服原审判决，上诉称：双方在购房协议书约定的购房款总价为366000元，被上诉人只付给上诉人6000元定金及250000元的购房款，余款110000元被上诉人未付，所以上诉人只是协助被上诉人办理了更名手续，未办理其它手续；且上诉人银行帐户的存款系上诉人的退股款，与被上诉人无关。原审法院认定被上诉人已经全部付清购房款属认定事实错误。综上，请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人李婧、李祥忠答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。本院认为，本案二审的争议焦点为李婧、李祥忠是否已将购房款中的110000元支付给姚京生、谭传霞。双方在购房协议中约定，购房款总计为366000元，姚京生、谭传霞认可已经收到256000元，对此本院予以确认。对购房款中的110000元李婧、李祥忠是否已付给姚京生、谭传霞，李婧、李祥忠主张其于2009年6月24日取款363000元后，又分存250000元定期存单交付姚京生、谭传霞，同时将110000元现金交付姚京生、谭传霞，谭传霞在当日即存款110000元，并提交了相关银行交易明细及证人于某、张某的证言等证据予以证明。姚京生、谭传霞主张其存入银行的款项系其退回的退股款，并提交了公证书、专用发票、潍坊鸿达货运代理有限公司撤资协议、股东会决议、退股记帐凭证、撤资收到条、购房款25万元收到条等证据，以证明其存入银行的款项系退回投资红利款。结合双方提交的证据，姚京生、谭传霞所提交证据的证明力不及李婧、李祥忠所提交证据的证明力。故原审法院认定李婧、李祥忠已将全部房款支付给姚京生、谭传霞并无不当。综上，两上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审判决正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2500元，由姚京生、谭传霞负担。本判决为终审判决。审 判 长  朱奉纲审 判 员  张振显代理审判员  秦建刚二〇一四年十二月十日书 记 员  王新艳