威海经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）威经技区商初字第57号 原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行，组织机构代码96459113-2，住所地威海经济技术开发区海滨路17号。 代表人张宇，行长。 委托代理人马晓君，山东华田律师事务所律师。 委托代理人丛志丹，银行职工。 被告李进，男，1987年4月29日出生，汉族，住乳山市。 被告威海东龙实业集团有限公司，组织机构代码16676912-7，住所地威海市环翠区西城路11号。 法定代表人徐士东，董事长。 委托代理人马丽玲，女，1961年6月6日出生，汉族，住威海火炬高技术产业开发区，系公司职工。 原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行与被告李进、威海东龙实业集团有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年3月6日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行之委托代理人马晓君、被告威海东龙实业集团有限公司（以下简称东龙公司）之委托代理人马丽玲到庭参加诉讼，被告李进经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告中国建设银行股份有限公司威海经发支行诉称，2011年，原告与被告李进签订《个人住房（商业用房）借款合同》一份，约定原告为被告提供258000万元的借款，期限自2011年7月19日至2041年7月19日，被告李进以其位于威海市的房产提供抵押并办理抵押登记，另外双方对合同权利义务及违约责任做了详尽的约定。合同同时约定被告东龙公司为被告李进的上述借款的偿还承担连带保证责任。合同签订后，原告如约向被告李进发放了贷款，但被告李进累计6期、连续2期未按合同约定按时偿还借款，现原告为维护自身合法权益诉至法院，请求依法判令：1、被告李进立即给付原告借款本息共计252245.18元（计算至2014年2月10日止，2014年2月11日至给付之日的利息按双方合同约定的利率及计算方式计算），其中本金金额251148.50元，利息余额1096.68元；2、由被告李进承担律师代理费14828元；3、依法确认原告对被告李进所有的位于威海市房屋在权利价值范围内享有优先受偿权；4、被告东龙公司对被告李进的上述付款义务承担连带保证责任。 被告李进未答辩。 被告东龙公司辩称，原告所述事实属实，但东龙公司不应承担保证责任，因为该房屋是山东百圣源集团有限公司承建并销售的。 经审理查明，2010年11月12日，原告与被告东龙公司签订商品房销售贷款合作协议书一份，约定原告对符合条件的购房人购买东龙公司开发建设并依法销售滨海龙城的商品房发放个人住房贷款。被告东龙公司承诺对购买滨海龙城的商品房全部符合贷款条件的购房人提供最高额为800000元的住房抵押贷款。住宅单笔贷款不得超过所购买住房全部价款的70%，最长贷款期限30年。被告东龙公司同意在原告承诺贷款额度内，对每一购房人向原告借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，具体以被告签署的保证合同为准，保证期限从原告与借款人签订的借款合同生效之日起，至被告东龙公司为购房人办妥所购住房的房屋所有权证，并办妥房屋抵押登记，将房屋他项权证等房屋权属证书等文件交原告保管之日止。被告东龙公司同意在其保证期间内，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告从被告在原告开立的存款账户中扣划应还款项。该合同还对其他事项进行约定，并有双方当事人的公章。 2011年，原告与被告李进签订个人住房（商业用房）借款合同，约定被告李进向原告贷款人民币258000元整用于购买滨海龙城-6号-109室房屋，首付款金额为人民币110826元。借款期限自2011年7月19日至2041年7月19日。合同项下的贷款利率为月利率，与基准利率相符。本合同项下借款逾期的，罚息利率为在贷款利率水平上上浮50%。起息日在每月对应日，如当月无起息对应日的，则以当月最后一日为约定的还款日。借款人有不按本合同约定归还贷款本息或其他应付款项时构成违约，贷款人有权停止发放本合同项下借款，宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，并向借款人收取违约金，以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用。贷款人为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费等）均由借款人承担。被告李进以其所购买的位于滨海龙城-6号-109室房屋为上述借款提供抵押担保，办理预购商品房抵押权预告登记。合同约定的抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费等）。当借款人未按合同约定履行其债务时，无论贷款人对本合同项下的债权是否拥有其他担保，不论上述其他担保何时成立，是否有效，贷款人均有权直接要求抵押人依照本合同约定在其担保范围内承担担保责任，抵押人不提出任何异议。合同还对其他事项进行约定，盖有原告公章并有被告李进的签字。 上述合同签订后，2011年7月26日，原告依约向被告李进发放借款258000元，但被告李进未按合同约定按时偿还借款本息。截止2014年2月10日，被告李进尚欠原告借款本息合计252245.18元。另查，原告为本次诉讼支付律师费14828.35元，并向法庭提交了律师费发票及进账单。 以上事实，有书证及当事人的庭审陈述在案佐证。 本院认为，原告与被告李进、东龙公司签订的个人住房（商业用房）借款合同、商品房销售贷款合作协议书，均系当事人真实意思表示，不违反法律的强制性规定，应认定合法有效，原、被告均应按约履行。原告已按合同约定向被告李进发放了贷款，被告李进理应按照借款合同约定的期限和方式归还借款本息，其未按时归还，已构成违约。根据借款合同约定，在被告不按约定归还借款本息时，原告有权宣布贷款立即到期，要求被告提前偿还全部借款本息，因此原告要求被告立即清偿全部贷款余额252245.18元及拖欠利息于法有据。合同同时约定，如被告存在未按时还款的违约情形，原告有权向被告主张为实现债权而发生的律师费，因此对于原告为本案支出的律师费14828.35元，被告理应予以支付。但对于原告主张对涉案房屋行使抵押权的诉讼请求，由于原告与被告李进办理的是预购商品房抵押权预告登记而非正式的抵押权登记，而我国《物权法》并未对此进行规定，不能认定预购商品房抵押权预告登记就产生抵押权登记的法律效力，预购商品房抵押权预告登记的基础是预购商品房预告登记所保护的债的请求权，而非现实物权，预购商品房抵押权预告登记并非设立担保物权的行为，故对原告要求对涉案房屋行使优先受偿权的诉讼请求，本院不予支持。对于原告要求被告东龙公司承担保证责任的诉讼请求，根据双方签订的合作协议书，被告东龙公司同意对购买滨海龙城的购房人提供连带责任保证，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，原告可从被告东龙公司在原告开立的存款账户中扣划应还款项。被告李进购买的房屋位于该小区内，其贷款也未超过全部房款的70%，符合东龙公司提供保证的条件，被告东龙公司也无证据证明房屋办理了所有权证书等符合免除保证责任的条件，其抗辩的滨海龙城实际是由其他公司销售的理由亦不能对抗依据合作协议书行使权利的原告，故被告东龙公司理应依约定承担连带责任保证。综上，原告的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；被告东龙公司的辩称，理由不当，本院不予采信；被告李进经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告李进偿还原告截止2014年2月10日的借款本息252245.18元； 二、被告李进偿还原告利息（自2014年2月11日起至本判决确定的还款之日，按合同约定利率计算)； 四、被告李进偿还原告律师费14828.35元； 五、驳回原告要求对被告李进名下的威海市的房产在拍卖、变卖的价值范围内享有优先受偿权的诉讼请求； 六、被告东龙公司对被告李进上述付款义务承担连带清偿责任，其承担保证责任后，可向被告李进追偿。 本判决于生效后十日内履行完毕。 如果二被告未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5406元，由二被告负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。 审判长  李云飞 审判员  张德民 审判员  张丽红 二〇一四年七月三日 书记员  连晓娟