山东省日照市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁11民终472号上诉人（原审原告）：王喜民，男。上诉人（原审原告）：李守美，女。两上诉人委托代理人：战立宗，山东风顺律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：程学明，男。委托代理人：何恩玺，山东名律律师事务所律师。上诉人王喜民、李守美因与被上诉人程学明农村房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省莒县人民法院（2015）莒民初字第3019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：王喜民、李守美系夫妻，均系莒县刘官庄镇刘官庄社区马驹岭村村民，王喜民于1993年左右从本村租赁村集体所有的土地一处，东至206国道，南至王庆，西至刘占初，北至刘占初，未与村集体签订土地使用权租赁合同，于1994年左右在该土地四至范围内建设面积为144平方米的房屋9间半。2005年7月7日，王喜民、李守美与程学明签订房屋买卖协议书一份，将位于莒县刘官庄镇马驹岭村东至206国道，南至王庆，西至刘占初，北至刘占初，面积为144平方米的9间半房屋以55000元价格出卖给程学明，后王喜民、李守美按协议将房屋交付给程学明，程学明将55000元房款交付给王喜民、李守美。另查明：2015年5月31日，程学明与案外人莒县刘官庄镇刘官庄社区刘家官庄村村民于明签订建设用地使用权转让合同纠纷，双方约定由程学明将位于莒县刘官庄镇马驹岭村东至206国道，南至王庆，西至刘占初，北至刘占初，面积为144平方米的土地使用权连同地上建筑物以230000元价格转让给于明。现于明已将地上房屋拆除并按莒县刘官庄镇刘官庄社区马驹岭村规划在原有土地四至范围内建设三层沿街楼房一座。王喜民、李守美所诉涉案房屋未办理房屋产权证书，所涉及土地至今未办理村集体建设用地使用权证书。原审认定以上事实的证据有当事人陈述、房屋买卖协议书、建设用地使用权转让合同复印件等。原审法院认为：本案争议的焦点是王喜民、李守美与程学明双方签订的房屋买卖协议书是否有效。本案中，王喜民、李守美所诉涉案房屋所在土地的土地所有权归王喜民、李守美所在村集体所有，王喜民、李守美与程学明于2005年7月7日签订房屋买卖协议时，根据地随房走的原则，王喜民、李守美将涉案房屋出卖给程学明时，一并将涉案土地出卖给了程学明（双方在合同中约定所卖标的“上到天，下到33层地下”），但王喜民、李守美在出卖涉案房屋时并未取得房屋所在土地的土地所有权，只具有相应土地使用权，故，王喜民、李守美因出卖房屋而导致对房屋所在土地出卖的行为无效，即王喜民、李守美与程学明所签房屋买卖协议因涉及无所有权土地的处分而无效。对于因双方签订协议无效，而导致双方所买卖房屋是否应当返还及如何返还，原审法院认为，因双方已经按照协议内容履行，王喜民、李守美已于协议签订后将房屋交付给程学明占有使用，程学明也已将房款55000元支付给王喜民、李守美，该协议是双方当事人的真实意思表示，双方未以欺诈、胁迫或恶意串通的手段签订该协议，王喜民、李守美也未向原审法院提供证据证实程学明在购买房屋时支付的55000元购房款严重少于当时涉案地上房屋的价值，应当认定该55000元系双方签订买卖协议时的合理房屋对价，且涉案房屋已经拆除，已无法返还，故原审法院对于王喜民、李守美要求返还房屋的诉求不予支持。另，对于王喜民、李守美要求程学明返还涉案土地使用权的诉求，原审法院认为，王喜民、李守美在将涉案房屋卖给程学明后，即不再享有对涉案房屋所在土地的土地使用权，王喜民、李守美要求返还土地使用权于法无据，原审法院不予支持。综上，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案经调解无效，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国土地管理法》第二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十三条、第七十六条的规定，原审判决：一、王喜民、李守美与程学明所签房屋买卖协议无效；二、驳回王喜民、李守美对程学明的其它诉讼请求。案件受理费100元，由王喜民、李守美负担。上诉人王喜民、李守美不服原审判决上诉称：一、一审认定上诉人所诉的房屋已经不存在，驳回上诉人要求返还房屋和土地使用权的请求系适用法律错误。本案双方签订的房屋买卖协议是无效的，一审已予以认定。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效的法律后果是返还财产，如不能返还，应当折价补偿。本案一审立案时，涉案房屋仍然存在，上诉人要求返还房屋的诉讼请求正当。案件审理过程中，房屋被第三人拆除。对此，一审应向上诉人释明变更诉讼请求，一审未予释明直接驳回了上诉人的该项诉讼请求错误。上诉人对涉案房屋和房屋占用范围内的土地拥有合法的使用权，合同被确认无效后，应按照处理无效合同的原则，将房屋和相应土地返还给上诉人，即使房屋已不存在，但应将土地返还给上诉人，房屋应折价补偿上诉人。二、一审判决是对违法行为的保护。被上诉人将涉案房屋及土地转让给第三人违反法律规定，第三人无权取得涉案房屋的使用权及土地使用权，第三人建造的楼房系违法建筑，不应受到法律的保护，被上诉人和于明均不属于上诉人所在村集体组织成员，其利用不合法的行为获得的非法利益不应受到法律保护。综上，一审判决认定事实部分不清，适用法律错误，导致判决结果错误，请求二审依法改判。补充：假设在本案中房屋存在的情况下是按照房随地走和地随房走的原则，但是在房屋灭失之后，土地是单独存在的，应当按照无效合同的基本处理原则，将土地返还给上诉人。另被上诉人通过无效合同进行转让获取了非法利益23万元，对上述利益也应当返还给上诉人。被上诉人程学明答辩称：1、上诉人与被上诉人之间签订了房屋买卖合同，是双方的真实意思表示，原审已经查明房屋系上诉人所盖，上诉人对房屋所占用的土地具有使用权，所以房屋买卖合同应当是有效的。2、在双方签订合同后，涉案土地的所有权人即村委，也认可了被上诉人对涉案土地的合法使用权，且土地的所有权人同意了被上诉人将涉案土地使用权转让给第三人，所以第三人对涉案土地具有合法的使用权。综上，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，应当依法驳回。二审查明的事实和证据与原审查明的相同。本院认为：上诉人系莒县刘官庄镇刘官庄社区马驹岭村村民，1993年，上诉人租赁涉案土地，于1994年建设房屋9间半。2005年上诉人将上述房屋以55000元的价格出卖给被上诉人程学明，2015年程学明又将上述房屋以230000元的价格转让给莒县刘官庄镇刘官庄社区刘家官庄村村民于明，现上述房屋已被于明拆除并在原有土地上建设三层沿街楼一座，涉案房屋至今未办理任何产权证书。上述事实清楚，本院予以确认。被上诉人程学明并非莒县刘官庄镇刘官庄社区马驹岭村村民，涉案房屋所在土地系马驹岭村集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条之规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。上诉人与被上诉人程学明签订的房屋买卖协议因违反法律规定而无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因涉案房屋已被拆除，被上诉人程学明无法返还房屋，上诉人提起本案诉讼的日期为2015年6月8日，立案日期为同年6月9日，被上诉人程学明将涉案房屋出卖给于明的日期为2015年5月31日，尽管上诉人对被上诉人程学明提交的其与于明之间的买卖合同的真实性不予认可，但未提供证据证明在提起本案诉讼时涉案房屋仍未拆除，被上诉人亦不认可，上诉人仍坚持诉求被上诉人返还涉案房屋，原审未予支持并无不当。因涉案房屋已无法返还，上诉人可要求折价补偿或要求对方赔偿损失。被上诉人程学明与于明之间的合同是否符合法律规定以及于明建设的楼房是否违法建筑，应由相关权利人主张，与上诉人的诉求没有关联性，本院不予审查。上诉人另主张被上诉人应返还土地，上诉人出售房屋的行为亦是放弃涉案土地使用权的意思表示，且涉案土地已由于明重新建设房屋，其占用范围内的土地无法单独返还。上诉人主张被上诉人返还23万元的获利，超出原审诉讼请求，本院不予审理。综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人王喜民、李守美负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 琳代理审判员 刘 芳代理审判员 李 云二〇一六年六月十四日书 记 员 赵小璐