广西壮族自治区柳州市城中区人民法院民 事 判 决 书（2014）城中民二初字第934号原告（反诉被告）柳州市摩尔潮商贸有限公司，住所地：广西柳州市。法定代表人覃国勋，该公司总经理。委托代理人何敏，柳州市柳北法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）周悦，男，汉族，住广西柳州市。委托代理人吴龙洲，广西景耀律师事务所律师。委托代理人王一辰，广西景耀律师事务所律师。原告柳州市摩尔潮商贸有限公司（以下简称摩尔公司）诉被告周悦租赁合同纠纷一案，本院于2014年6月16日受理后，被告周悦在法律规定的期限内提出反诉，本院依法适用普通程序，并于2014年8月18日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）柳州市摩尔潮商贸有限公司的委托代理人何敏、被告（反诉原告）周悦的委托代理人吴龙洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告摩尔公司诉称，原告与被告于2013年7月27日共同签订了两份《摩氖潮商场租赁合同（餐饮区）》及两份《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》合同书，原、被告合同约定，原告将位于柳州市五星街某某号4栋二楼商场，编号为A-03、04号两间铺面，建筑面积为27.6平方米，出租给被告经营餐饮场地的使用，租赁期限为两年时间，即从2013年7月27日起至2015年7月27日止；该场地月租金第一年月租金7400元，第二年月租金7992（递增8％）；原、被告在签定本合同当日被告须向原告交纳履约保证金40000元，该款被告在与原告履行合同期满，不再续签时，被告没有违约行为，原告将按合同规定免息退还给被告，若被告中途违约单方终止履行本合同的各项义务的，原告依约不予退还履约保证金给被告，并依法追究被告的违约相关的责任等有关合同条款，详见（附件一）。同时原、被告又共同签订了一份《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》合同书，其内容详见（附件二）。原、被告签订肆份合同（两间铺面）后，原告己依约定将出租的铺面交付给被告进行必要的装修。被告依约定将履约保证金40000元，以及装修有关的费用交给原告。被告在实际经营至2014年5月30日时，被告就自行停止经营，期间至今被告均没有向原告反映或协商解决在租期内有何种事由的出现，被告就从此一直没有依约定履行义务支付租金等费用交给原告。据此，被告从2014年3月1日起至2014年5月31日止，拖欠了原告共三个月租金为22200元（7400元／月×3个月）；物业管理费495元（165元／月×3个月）；公共维修基金333元（111元／月×3个月）；垃圾费180元（60元／月×3个月）；因被告拒交租金、物业管理费等四项产生的违约金6962元，故五项费用总合计为人民币30170元。由此可见被告的违约的行为，客观上已造成了原告直接的经济损失。为维护原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：一、解除原、被告于2013年7月27日共同签订的两份《摩尔潮商场租赁合同（餐饮区）》及两份《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》合同书；二、被告付清尚欠原告三个月的铺面租金、物业费、公共维修基金、垃圾费四项23208元，违约金6962元，五项总合计人民币30170元（该款计算从2014年3月1日起至2014年5月31日止共三个月）；三、被告承担本案有关的案件受理费。被告周悦辩称，同意解除合同，解除合同的原因在于原告未提供相关材料协助被告办理工商营业执照，原告也未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称消防合格证），导致合同目的不能实现，原告也有责任，请法庭酌情裁定。原告于2014年4月11日取得消防合格证，故2014年3月1日起至2014年4月11日的租金不受法律保护。请驳回原告诉讼请求。被告周悦提出反诉称，周悦与摩尔公司于2013年7月27日，共同签订了两份《摩尔潮商场租赁合同（餐饮区）》，将位于柳州市五星街某某号4栋二楼商场，编号为A-03、04号两间铺面，出租给周悦经营餐饮场地的使用。合同签订后，周悦对铺面进行装修并向摩尔公司交纳了履约保证金。随后在办理工商营业执照时被工商局告知该商场缺场地证明材料不予办理。根据《租赁合同》约定，摩尔公司有义务协助承租人办理相关工商、税务等，但摩尔公司未履行该义务，向周悦提供办理工商执照所需要的房产证材料，导致周悦无法办理工商营业执照，不能正常经营。周悦多次到摩尔公司所要办理工商执照所需要材料，但摩尔公司均拒绝周悦的要求，并答复周悦无权查看。由于无法办理工商营业执照，周悦于2014年2月底就停止经营活动，搬出租赁铺面。摩尔公司隐瞒租赁铺面无法办理工商营业执照的情况与周悦签订商铺租赁合同，合同目的无法实现，符合合同解除的条件。合同解除后，摩尔公司收取的周悦交纳的各项费用应当依法返还。请求法院判令：一、解除反诉原告周悦与反诉被告摩尔公司于2013年7月27日签订的两份《摩尔潮商场租赁合同（餐饮区）》及两份《摩尔潮商场物业管理合同》；二、反诉被告摩尔公司退还反诉原告周悦履行约保证金40000元，水电卡押金100元，合计40100元；三、本案全部诉讼费用由反诉被告摩尔公司承担。反诉被告摩尔公司辩称，同意周悦解除合同的诉请。由于周悦违约，履约保证金应当予以扣除，水电卡押金摩尔公司同意退回。本案的事实双方都认可了，周悦是为了达到解除合同的目的而找借口说摩尔公司违约，摩尔公司没有干扰被告的经营，请法院驳回周悦的反诉请求。反诉诉讼费由周悦自行承担。原告为支持其主张，在举证期限内向本院提供如下证据：1、合同书，证明租赁事实，原被告签订合同的权利义务；2、收据，证明被告交了当月的租金；3、平面图，证明原告所出租给被告的门面的位置；4、租赁转让协议，证明原告有转租的权利；5、铺面产权分布图，证明铺面的分布；6、消防安全检查合格证，证明原告已经办了消防许可；7、告知签收单，证明承租户已经办理了临时餐饮许可证；8、临时许可证登记表，证明其大部分业主已经去原告这里领了手续，办了临时餐饮许可证；9、告知书，证明原告已经通知业主办理相关许可证；10、餐饮服务许可证，证明有些业主已经领取临时餐饮服务许可证。被告的质证意见为：对证据1、2、3、4、5的真实性及证明目的无异议；证据6的真实性无异议，不认可证明目的；证据7的真实性无异议，因为没有通知被告；证据8真实性无异议，不认可证明目的；对证据9被告没有见过这个东西，认为是原告事后补发的；证据10的真实性无异议，是被告自己去办理的。被告周悦就本诉没有提供证据。被告周悦为支持其反诉主张，提供以下证据：1、保证金收据份，证明被告向原告缴纳了保证金的事实；2、水电卡押金收据份，证明被告向原告缴纳了水电卡押金的事实；3、租金、物业费等收据份，证明被告向原告缴纳租金、物业费等相关费用交到2014年4月份；4、活动费收据份，证明被告向原告缴纳了促销费500元；5、装修费收据份，证明被告向原告缴纳了装修费用；6、购物单据份，证明被告为了经营已经购买所需要的物品。原告摩尔公司的质证意见为：对证据1、2、3、4的真实性及证明目的没有异议，证据5、6与本案无关。针对被告周悦的反诉，原告摩尔公司没有提交证据。综合原、被告双方的证据以及庭审笔录，本院确认案件法律事实如下：原告与被告于2013年7月27日签订两份《摩尔潮商场租赁合同（餐饮区）》（以下简称租赁合同），租赁合同约定：被告（甲方）将位于柳州市五星街某某号4栋商场内2楼编号为A-03、04号两间铺面出租给周悦（乙方）经营；租赁期限自2013年7月27日起至2015年7月27日，正式交纳租金按商场通知开业之日起算；该场地月租金第一年月租金分别为3800元、3600元；第二、三年每年递增租金8％；被告在首期签订租赁合同时，向原告一次性交纳合同履约保证金20000元／铺，共计40000元；如当期租赁合同期满，不再续约时，如被告没有违约行为，原告将免息退还被告履约保证金；如有违约，则根据相关管理条例扣除后无息返还；原告享有合法的出租权；原告有义务协助被告办理有关工商、税务等手续，其所有费用由被告自理；除本合同有特别约定外若因原告原因造成被告经营场所无法继续使用，被告要求提前解除或终止合同，原告同意并办理相关手续后，应免息退还合同未履行完期间的预交租金；除本合同有特别约定外，因被告原因违反本合同约定导致提前解除或终止合同的，被告已向原告交纳的各项款项（含租金、物业服务费、履约保证金等），原告有权不退还被告；被告逾期向原告支付租金、物业服务费或电费等相关费用……逾期被告需按照每天3%交纳滞纳金。原告与被告于2013年7月27日签订两份《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》（以下简称物业合同），物业合同约定：每月缴纳的物业服务费分别为80元、85元；公共维修资金分别为54元、57元；垃圾清运费均为30元。被告于2013年7月27日向原告交纳合同履约保证金40000元。被告于2013年9月29日向原告交纳电卡押金100元。涉诉铺面于2013年10月1日开业。2013年10月1日至2014年1月31日，被告按时交纳租金。被告于2014年2月28日向原告交纳2月份的部分租金2000元。另查明，1、原告与柳州某某国际旅行社于2013年5月24日签订《租赁权转让协议》，约定将柳州市五星街某某号4栋一、二层商铺的租赁权转让给原告。2、被告于2014年4月11日取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》（以下简称消防合格证）。本院认为，原告与被告2013年7月27日签订的两份租赁合同和两份物业合同系双方真实意思表示，合法有效。在本诉和反诉中，摩尔公司和周悦都要求解除上述租赁合同和物业合同，视为双方合意解除上述合同，本院予以确认。本诉部分，原告要求被告支付2014年3月1日至2014年5月31日的租金、物业管理费、公告维修基金、垃圾费及违约金的请求。被告认可其在原告处租用的铺面经营至2014年2月28日，且其停止经营的原因是原告未履行提供场地证明材料协助被告办理有关工商、税务等手续的义务，导致被告无法办理工商营业执照，不能合法经营。原告主张被告经营至2014年5月30日，原告未提供被告2014年3月1日至2014年5月31日还在经营铺面的证据。故被告实际租用铺面的时间至2014年2月28日，本院予以确认。2014年2月28日之后被告未使用涉诉铺面，原告要求被告支付2014年3月1日至2014年5月31日的租金、物业管理费、公告维修基金、垃圾费及违约金，没有事实和法律依据，本院不予支持。反诉部分，周悦主张摩尔公司违反合同约定，未协助其办理工商手续，摩尔公司至今未提供证据证实其已履行了协助周悦办理工商的相关手续的义务。《个体工商户登记管理办法》第二条规定，有经营能力的公民经工商行政管理部门登记，领取个体工商户营业执照，依法开展经营活动。《无照经营查处取缔办法》第二条规定，任何单位和个人不得违反法律、法规的规定，从事无照经营。本院认为，由于摩尔公司未按合同约定履行协助周悦办理工商的相关手续的义务，导致周悦在铺面开业七个月后还未成功申请到工商营业执照，无法开展经营活动，周悦停止经营，搬离铺面，未违反租赁合同。故，租赁合同解除后，摩尔公司应返还周悦交纳的履约保证金40000元。周悦要求摩尔公司退回电卡押金，摩尔公司同意退回，本院予以确认。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告柳州市摩尔潮商贸有限公司与被告周悦于2013年7月27日签订的两份《摩尔潮商场租赁合同（餐饮区）》及两份《摩尔潮商场物业管理合同（餐饮区）》；二、反诉被告柳州市摩尔潮商贸有限公司向反诉原告周悦归还履约保证金40000元；三、反诉被告柳州市摩尔潮商贸有限公司向反诉原告周悦归还电卡押金50元；四、驳回原告柳州市摩尔潮商贸有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费554元（原告已预交），反诉案件受理费401元（被告已预交），由原告柳州市摩尔潮商贸有限公司负担955元。上述应付款项，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于柳州市中级人民法院。并在上诉期限届满后七日内预交上诉案件受理费，逾期不交也不提出缓交申请的，则按自动撤回上诉处理。审 判 长  周芷宇人民陪审员  田 梅人民陪审员  杨春鸿二〇一四年十二月五日代书 记员  黄晓珺