云南省个旧市人民法院民 事 判 决 书（2014）个民二初字第237号原告苏文德，男，1969年2月16日生，汉族，个旧旷达科技开发责任有限公司职工，住个旧市。原告张红波，女，1967年2月24日生，汉族，红河州第三人民医院护士，住个旧市。委托代理人苏文德，男，1969年2月16日生，汉族，个旧旷达科技开发责任有限公司职工，住个旧市。代理权限为特别授权代理。被告红河州瑞函房地产开发有限公司，地址：蒙自市吉庆路云海蓝天小区。法定代表人周满贵，该公司董事长。委托代理人王海云，云南震序律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。原告苏文德、张红波与被告红河州瑞函房地产开发有限公司（以下简称瑞函公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月23日立案受理，依法组成合议庭，于2014年11月4日公开开庭进行了审理。原告苏文德，原告张红波的委托代理人苏文德，被告瑞函公司的委托代理人王海云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏文德、张红波诉称，2010年2月28日，原告苏文德、张红波与被告签订《商品房购销合同》，购买被告开发建设的个旧市瑞函新视界小区6幢5F号，面积为39.12平方米的住房一套。之后原告苏文德、张红波按合同约定，向被告支付了总房款人民币163443元。2011年8月31日被告交房，原告苏文德、张红波向被告支付该房屋契税、维修基金、配套费、工本费、印花税费等费用共计人民币12810元。原告苏文德、张红波于2012年12月27日按照被告要求提交了办证资料，但至今被告未为原告办理产权登记手续。现请求法院判令：1、因被告迟延办理房屋产权证书，而向原告支付2011年12月26日至2012年12月26日期间的违约金人民币16058.27元（违约金按照已付房款总额人民币163443元，参照中国人民银行计收逾期贷款利息计算）；2、因被告迟延办理房屋产权证书，而向原告支付2012年12月27日至2014年9月23日期间的违约金人民币28101.98元；3、由被告按每天人民币50元的标准向原告支付违约金，支付期限从2014年9月24日至被告为原告办好房屋产权证书和土地使用权证书之日止；4、承担本案诉讼费。被告瑞函公司辩称，与原告存在商品房买卖合同关系是事实。原、被告签订合同中已经约定，被告只是代办，并不收取任何代办费用。房屋产权证到现在没有办理，过错不在被告方，诉称的房屋存在第三人私搭乱建的现象，且原告提交的办证资料不齐全，由此导致小区房屋的产权证无法办理，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：1、被告在本次商品房销售中是否存在违约；2、被告是否应承担违约责任，违约金应如何计算。原告苏文德、张红波针对其主张的事实、理由，向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》一份。证明原、被告双方在签订商品房购销合同时，对双方的权利义务已经做了明确的说明，是被告方存在违约，存在过错导致无法为原告办理产权证。2、房产证办证资料交接清单一份。证明原告已将资料提交给被告，但被告没有将该资料提交到房产处办理。3、房款发票一份。证明房款的金额是人民币163443元。4、瑞函新视界6-5F延迟办理房产证赔偿金额计算方法：（1）2011年12月26日至2012年12月26日12个月：赔偿金额=已付购房款总额（163443）×逾期贷款利息（9.825%）×1=16058.27元。（2）2012年12月27日至2014年9月23日21个月：赔偿金额=已付购房款总额（163443）×逾期贷款利息（9.825%）×1.75=28101.98元。赔偿利息标准为9.825%逾期贷款利息：5年期以上中国人民银行贷款利率水平上加收50%，2014年9月15日，5年期以上中国人民银行贷款利率为6.55%，6.55%+6.55%×50%=9.825%。5、交房通知一份。证明交房的时间。6、交房缴费收款收据一份。证明交房时所交的费用。7、苏文德身份证一份。证明原告的自然情况。8、张红波身份证一份。证明原告的自然情况。9、授权委托书一份。证明原告张红波委托原告苏文德来处理此次纠纷。10、个旧市消协调解书一份。证明原告已经积极履行了自己的权利，也把自己的权利告知了被告。经质证，被告对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均无异议，但对证明目的不认可，认为合同约定被告只是代办，并不收取任何费用；对证据2的真实性无异议，认为同时证明了原告提交的办证材料不齐全，《诚信保证书》至今没有提交；对证据3、5、6、7、8、9的真实性、合法性均无异议；对证据4不认可，认为不属于证据，不予质证；对证据10的真实性，合法性无异议，对证明目的不认可，认为该调解书并没有说过错在于被告。本院认为，原告苏文德、张红波提交的证据1、2、3、5、6、7、8、9、10真实合法，对上述证据的真实性、合法性予以采信；原告苏文德、张红波提交的证据4不具备证据的合法形式要件，本院不予采信。被告瑞函公司针对其答辩观点、理由，向本院提交如下证据：1、《商品房购销合同》一份。证明关于产权代办的约定。2、资料清单一份。证明原告提交办证资料不完整，其没有提交《诚信保证书》。3、照片三张。证明瑞函新视界小区有业主私搭乱建的行为。经质证，原告对被告提交的证据1无异议；对证据2的真实性，合法性无异议，但对证明目的不认可，认为原告是按照被告的要求提交相关的资料；对证据3不认可，认为原告只针对被告，至于第三人导致无法办理房屋产权证，和原告没有任何关系。本院认为，被告瑞函公司提交的证据合法有效，本院予以采信。综上，本院依法认定本案的法律事实如下：2010年2月28日，原告苏文德、张红波与被告瑞函公司签订了《商品房购销合同》，约定被告将个旧市瑞函新视界小区6幢5F号房屋出售给原告，房屋建筑面积为39.12平方米，单价为人民币4177.99元/平方米，总价款为人民币163443元。合同第十二条约定“1、产权登记手续由乙方（原告）委托甲方（被告）代办，乙方应在商品房交接后10天内，向甲方提交产权登记手续所需资料，甲方收到乙方提交的有效相关资料后90天内，将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门。2、在办理产权当中所产生的税费，由甲乙方按有关规定各自承担。3、甲方按国家规定程序为乙方代办产权证，不收取代办费用”。合同签订后，原告于同年3月6日、5月12日分二次付清所有房款人民币163443元。2011年8月30日被告交付房屋使用后，原告向被告支付该房屋契税、维修基金、配套费、工本费、印花税费等费用共计人民币12810元。现原告以被告违约为由起诉来院。针对本案焦点问题，本院评判如下：一、关于被告在本次商品房销售中是否存在违约的问题。（一）购房合同中约定业主提交相关有效资料的时间是交房后10天，被告向有关部门提交办证资料的时间是收到有效资料后90天内。被告认为，原告在规定期限内未提供完整的资料给被告，致其未能将资料交由房屋产权部门。综合本案案情，本院查阅了个旧市瑞函新视界小区5幢6A号业主马志萍、个旧市瑞函新视界小区4幢3B号业主饶小花、个旧市瑞函新视界小区5幢2A号业主毛翔提供的相关资料，资料中均有《诚信保证书》。在本案中，原告并未向被告提供《诚信保证书》，原告未按合同约定提供完整有效资料给被告，在提交资料方面存在瑕疵，被告主张因原告提交资料不齐全致其未能将资料交由房屋产权部门的理由成立。（二）被告主张至今未能办理产权证，是因为有业主私搭乱建行为造成的，据本院调查了解，私搭乱建行为真实存在，需待相关行政机关处理后才能办理产权证书。本院认为，因原告自身提交资料存在瑕疵及业主私搭乱建行为导致至今未能办理产权证书，违约责任不应由被告承担，故被告在本次商品房销售中不存在违约行为。二、关于被告是否应承担违约责任，违约金应如何计算的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”本案中，因小区业主有私搭乱建行为，相关行政部门负有处理义务，因此，被告不存在不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的情形。本院认为，被告不存在违约行为，不应承担违约责任。本院认为，原、被告签订的《商品房购销合同》系双方的真实意思表示，该合同合法有效。依照法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，被告向原告交付房屋后，因原告自身提交资料的瑕疵及小区业主私搭乱建的行为致被告未能将办理产权的相关手续提交给房屋产权部门，至今未能办理房屋产权证书，被告的行为不构成违约，不应承担违约责任。故对原告的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告苏文德、张红波的诉讼请求。案件受理费人民币904元，由原告苏文德、张红波负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。审判长  桂传毅审判员  张树明审判员  岳 莲二〇一四年十二月十一日书记员  陈 霄