苏州工业园区人民法院民 事 判 决 书��2014）园民初字第01080号原告苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会。负责人张芳鸣，主任。委托代理人韩阳，江苏新苏律师事务所律师。委托代理人张晓霞。被告苏州天地源房地产开发有限公司，住所地江苏省苏州工业园区娄葑板泾工业区。法定代表人解嘉，董事长。委托代理人李前福。被告西安天地源物业服务管理有限责任公司，住所地陕西省西安市高新区科技4路2号枫林绿洲小区。法定代表人孙丽君，董事长。委托代理人邢路，上海浦瑞律师事务所律师，代理上述两被告。第三人苏州市国邦物业管理有限公司，住所地江苏省苏州高新区马运路298号（寅财兴华科技园505室）。法定代表人孟从明，董事长。委托代理人陈尚清。原告苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会（以下简称橄榄湾业委会）诉被告苏州天地源房地产开发有限公司（以下简称天地源地产公司）、西安天地源物业服务管理有限责任公司（以下简称天地源物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月14日立案受理，依法适用简易程序，由审判员胡志清独任审判，于2014年6月12日公开开庭进行了审理。后因案情需要，本院依法追加苏州市国邦物业管理有限公司（以下简称国邦物业公司）为第三人，本案转为普通程序审理，依法由审判员胡志清、人民陪审员戴惠安、徐家骝组成合议庭，于2014年9月3日、12月10日公开开庭进行了审理。原告橄榄湾业委会的委托代理人韩阳、被告天地源地产公司、天地源物业公司的委托代理人邢路到庭参加诉讼。第三人国邦物业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告橄榄湾业委会诉称，二被告于2007年起陆续与苏州工业园区橄榄湾小区业主签订《苏州市前期物业管理���务协议》，由被告天地源物业公司提供物业服务，2013年9月29日，被告天地源物业公司向原告发出《至橄榄湾花园业主委员会的函》，提出在2013年10月31日正式停止物业服务协议并要求办理撤场和移交手续。然而，直至原告诉至法院，天地源物业公司仍然没有将物业服务用房、物业办公设备和配电室、水泵房等相关设施、场所、场地、相关物业管理资料进行移交。同时，在天地源物业公司提供物业服务期间，该公司怠于履行服务义务，导致小区内的公共设施破损却无人修理，且该公司在提供物业服务期间对于公共收支、预收物业费、代收公共能耗费、装修押金、装修垃圾清运费等账目管理混乱，亦未向全体业主进行公示。被告天地源地产公司为《苏州市前期物业管理服务协议》的合同一方，天地源物业公司系由其选聘，故天地源地产公司依法应当对天地源物业公司的行为向全体业主负责。为维护全体业主合法权益，原告诉讼来院，请求判令天地源物业公司：1、撤出苏州工业园区橄榄湾小区；2、移交物业服务用房、物业办公设备和配电室、水泵房等相关设施、场所、场地；3、移交物业管理资料，包括竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养、定期检验等技术资料（特别是电梯维修维护资料和相关许可文件）、消防系统资料、绿化养护资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；垃圾消纳许可文件等物业管理所必需的其他资料；4、履行其在提供物业服务期间应尽而未尽的义务，包括①小区公共楼道、电梯厅等公共部位瓷砖脱落的维修；②小区监控系统、门禁系统、小区景观喷泉、景观水池、公共照明系统的维修；③小区各单元门口地基沉降维修；5、提供其物业服务期间的公共收支、预收物业费、代收公共能耗费、装修押金、装修垃圾清运费等物业有关费用的账目；同时请求判令被告天地源地产公司对被告天地源物业公司的上述义务承担连带责任，并由被告承担本案诉讼费用。庭审中，原告因第1项诉请、第2项诉请、第3项诉请中第小项已解决，故撤回相应诉请；原告明确其第3项诉请中第小项就是其第4项诉请的全部内容；原告明确第5项诉请中主张提供预收物业费、代收公共能耗费、装修垃圾清运费账目的请求，予以撤回。被告天地源地产公司辩称，其选任天地源物业公司进行前期管理是依法进行，其与原告间不存在物业服务合同关系，原告要求其承担连带责任没有法律依据。被告天地源物业公司辩称，原告在告知其已经选任新的物业公司即国邦物业公司后，其遂致函原告对物业交接进行了��体安排，2013年10月31日双方进行物业管理交接，移交完毕后，其与原告、国邦物业公司三方一致签字认可。后该公司撤离了橄榄湾小区。原告第1、2、4、5项诉请没有事实依据、第6项诉请没有法律依据，请求驳回相应诉请；关于第3项诉请，同意该项诉请第①、②点中移交相应的施工设备设施资料，第③点请求原告主张不明确。第三人国邦物业公司未答辩。经审理查明，天地源物业公司系橄榄湾小区开发商天地源地产公司选聘的前期物业管理企业。2013年，橄榄湾小区产生业主委员会，同年3月21日业主委员会即橄榄湾业委会在苏州工业园区国土房产局备案。后橄榄湾业委会选聘国邦物业公司为橄榄湾小区新的物业公司。2013年11月1日，国邦物业公司进驻橄榄湾小区提供物业服务。2013年9月29日，天地源物业公司致函橄榄湾业委会，载明“首先感谢橄榄湾花园全体业��及业委会一直以来对天地源物业橄榄湾花园物业管理服务工作的大力支持。我司已于2013年7月致函业委会，并决定于2013年10月31日正式停止对橄榄湾花园提供物业管理服务并撤离小区。根据《苏州市住宅物业管理条例》等相关规定，请橄榄湾花园业主委员会在我司撤离之前协助我司做好如下工作：1、小区目前物业服务费收缴率较低，……。2、及时将物业招投标结果以书面形式告知我司，并通知物业服务中标单位前来与我司洽谈小区交接事宜。3、协调安排好我司撤离、新物业单位进场的交接工作。再次感谢业委会对我们各项工作的理解、支持和帮助！”2013年10月10日，橄榄湾业委会致函天地源物业公司，载明“经过橄榄湾小区业主代表大会表决同意，决定选聘苏州市国邦物业管理有限公司进驻小区服务。请贵公司在2013年10月31日前做好交接工作，苏州市国邦物业管��有限公司将于2013年11月1日正式接管小区服务。感谢贵公司多年来的辛勤工作，希望贵公司积极配合做好交接。”2013年10月29日，天地源物业公司向橄榄湾业委会提交《关于橄榄湾项目交接时间表》，载明“经我司与国邦物业管理有限责任公司双方协商，橄榄湾花园物业管理移交工作拟定于2013年10月30日至2013年10月31日24：00，开始实施。望业委会安排人员参加，特此告知！”2013年10月31日，天地源物业公司向国邦物业公司移交了总经理办公室、会议室等物业用房及办公桌椅等办公设备和配电房、水泵房、信报箱等设施设备。2013年11月6日，天地源物业公司致函国邦物业公司，载明“按照橄榄湾小区业主委员会决议，橄榄湾小区物业管理权自2013年10月31日由我公司向贵公司移交，目前小区（含商业、物业用房）所有水、电表设施尚均挂设在我公司名下，交接后，我公��将不再参与橄榄湾小区的任何公用设施管理，因此望贵公司尽快至清源水务和国家电网办理水、电表的过户手续。特此函告。”被告天地源物业公司提交移交确认单复印件一份，载明“橄榄湾花园小区的物业管理工作于2013年10月31日24时由西安天地源物业管理公司移交给苏州国邦物业管理公司。”该移交确认单上，天地源物业公司人员在移交人处签名，国邦物业公司原橄榄湾项目部负责人叶苏青在接收人处签名，橄榄湾业委会主任张芳鸣在监交人处签名。据此，被告天地源物业公司认为，其与国邦物业公司、橄榄湾业委会三方已确认橄榄湾小区全部物业工作已经移交给国邦物业公司。对此，原告橄榄湾业委会主任张芳鸣称：该移交确认单复印件上“监交人”处系其本人签名，“移交人”处是李建伟签名、“接收人”处是叶苏青签名，当时，李建伟是天地源物业公司橄榄湾项目负责人，叶苏青是国邦物业公司橄榄湾项目负责人。后，国邦物业公司委托代理人陈尚清也向本院确认，叶苏青曾是国邦物业公司橄榄湾项目负责人，其认识叶苏青的签名，认为该移交确认单复印件上叶苏青的签名应系本人签署。原告橄榄湾业委会提交工作联系函一份，主张其于2014年2月曾向被告天地源物业公司发函，告知其未完全履行交接义务，以及该公司在提供物业服务期间存在未履行相关物业服务义务的情形。被告天地源物业公司对该证据的真实性认可，但称该工作联系函是双方在居委会调解时原告出示给被告的，而且，被告对该工作联系函所提出的各项内容及要求均不予认可。以上事实，由原告提交的业委会备案单、前期物业服务合同、被告天地源物业公司提交的橄榄湾物业用房钥匙接收表、橄榄湾钥匙交接清单、拟交接固定资产一览表、拟���接低值易耗品一览表、函、移交确认单复印件等证据、本院对张芳鸣、陈尚清的谈话笔录及当事人庭审中的陈述予以证实。本院认为，关于橄榄湾业委会第3项诉请中要求天地源物业公司移交竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料和设施设备的安装、使用和维护保养、定期检验等技术资料、消防系统资料、绿化养护资料的主张，由于天地源物业公司同意移交，本院依法予以准许。关于橄榄湾业委会要求天地源物业公司履行其在提供物业服务期间应尽而未尽的维修义务（包括小区各单元门口地基沉降的维修，公共楼道等公共部位瓷砖脱落的维修，监控系统、门禁系统、小区景观喷泉水池、公共照明系统的维修）。本院认为，从原告提交的前期物业服务合同来看，橄榄湾业委会所提出的小区地基沉降问题不属于物业管理服务范围，本案中不予理涉。另外，橄榄湾小区从2013年11月1日起已由国邦物业提供物业服务，而原告起诉本案的日期为2014年5月，原告未能充分举证证实其主张的瓷砖脱落、监控系统、门禁系统、景观喷泉、公共照明等系统的损坏问题所产生的确切时间，也未能举证证实这些问题与天地源物业公司之间具有关联性。因此，本院对橄榄湾业委会第4项诉请，不予支持。关于橄榄湾业委会要求天地源物业公司提供物业服务期间的公共收支、装修押金等物业有关费用账目的主张。本院认为，由于橄榄湾业委会新选聘了国邦物业公司为橄榄湾小区提供物业服务，故原、被告签订的前期物业管理服务协议已终止，天地源物业公司理应将提供物业服务期间的公共收支等有关物业管理的公共性费用账目，移交给橄榄湾业委会和国邦物业公司。天地源物业公司认为之前的装���押金系业主直接缴纳至天地源物业公司，并由天地源物业公司直接退还业主，故认为装修押金的账目无需移交。本院认为，之前装修押金虽由天地源物业公司收取，但目前小区物业公司更换后，从方便业主等因素考虑，由目前小区的物业服务实际提供者即国邦物业公司管理相关账目，更为适宜。另外，天地源物业公司依据移交确认单复印件，辩称已将上述相关公共性费用账目进行移交，橄榄湾业委会和国邦物业公司均予否认。本院认为，移交确认单复印件仅能表明小区物业管理的整体移交，并不能证明有关财务账目已经移交。从生活经验来看，天地源物业公司在移交物业用房、信报箱、宣传栏等钥匙和预收物业费账目时，均单独制作了交接清单，而对于公共收支、装修押金等财务账目却没有专门制作交接清单，而声称已包括在一份手写的40多字的移交确认单复印件中，不合常理。因此，本院对橄榄湾业委会第5项诉请，依法予以支持。至于橄榄湾业委会要求天地源地产公司对天地源物业公司应承担的各项义务承担连带责任的主张，本院认为，天地源物业公司虽系天地源地产公司为橄榄湾小区选聘的前期物业管理公司，但从橄榄湾业委会的诉请主张来看，本案为橄榄湾业委会与天地源物业公司之间的物业服务合同纠纷，合同相对方应为提供物业服务的物业公司和接受物业服务的业主，要求开发商天地源地产公司承担连带责任，缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安天地源物业服务管理有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会移交以下物业管理资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；电梯等设施设备的安装、使用和维护保养、定期检验等技术资料、消防系统资料、绿化养护资料。二、被告西安天地源物业服务管理有限责任公司于判决生效之日起十五日内向原告苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会提供其为橄榄湾小区提供物业服务期间的公共收支、装修押金等小区公共性物业费用的账目。三、驳回原告苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会的其余诉讼请求。案件受理费80元，由原告苏州工业园区橄榄湾小区业主委员会负担40元，被告西安天地源物业服务管理有限责任公司负担40元。此款项原告已预交，本院不再退还，由被告西安天地源物业服务管理有限责任公司负担的40元由其于履行上述判决时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用缴纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州工业园区支行，账号：10×××99。审 判 长  胡志清人民陪审员  戴惠安人民陪审员  徐家骝二〇一四年十二月十九日书 记 员  王欢欢第页共页