广东省肇庆市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）肇中法民二终字第240号上诉人（原审原告）：广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司，住所地：广东省高要市。负责人：陈长江，该公司总经理。委托代理人：江承红、赵宇轩，均为该公司职员。被上诉人（原审被告）：邓建红，女，1954年4月19日出生，汉族，住广东省肇庆市端州区。上诉人广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司（以下简称碧桂园公司）因与被上诉人邓建红物业服务合同纠纷一案，不服高要市人民法院（2014）肇要法民二初字第106号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院查明：2011年4月29日，碧桂园公司为乙方、邓建红为甲方，双方签订《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》，约定邓建红已购买的由高要市碧颐房地产开发有限公司负责开发建设的肇庆碧桂园山湖城商品住宅区中的陶然一街233号商铺交付后，由碧桂园公司提供物业管理服务。合同约定邓建红按171.87元／月向碧桂园公司交纳物业服务费，并约定了碧桂园公司以银行代收的方式于每月10日向邓建红收取上月的物业服务费。协议第十六条还约定了：“甲方或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”根据碧桂园公司举证反映，高要市碧颐房地产开发有限公司发给邓建红的《收楼通知书》经邓建红签名确认，该收楼通知书通知邓建红，其购买的商铺于2011年12月30日交付，物业服务费从2012年1月1日起计收。庭审过程中，碧桂园公司、邓建红确认邓建红在《收楼通知书》上签名的日期为2013年3月6日。碧桂园公司于2013年8月16日、2014年2月12日发出《催缴物业管理服务费函》邮寄给邓建红，该函认为邓建红已于2013年3月6日办妥收楼手续，而根据双方签订的物业服务协议中第三章第六条的约定：甲方应自商品房买卖合同约定的物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额交纳物业服务费，要求邓建红在期限内缴清欠款，但邓建红没有按碧桂园公司的要求支付物业服务费及违约金给碧桂园公司。碧桂园公司经催收无果，遂于2014年4月2日向原审法院起诉，请求判令：1、邓建红向碧桂园公司支付物业服务费3953.01元；2、由邓建红支付从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2014年2月26日为3932.55元；3、本案诉讼费由邓建红承担。碧桂园公司计算的违约金3932.55元，是从邓建红每月拖欠管理费的次日起，按实欠管理费金额以每日3‰分别计至2014年2月26日。原审法院认为，碧桂园公司与邓建红签订的物业服务协议合法有效，应受法律保护。物业交付使用后，碧桂园公司已进行了相关的物业服务和管理，承担了其作为物业服务企业应承担的义务。邓建红作为业主，理应向碧桂园公司支付相应报酬，邓建红应支付拖欠的物业管理费给碧桂园公司。本案争议焦点为：一、建设单位（即高要市碧颐房地产开发有限公司）何时交付物业给邓建红；二、碧桂园公司是否提供了物业服务，应否收取邓建红的物业管理费；三、碧桂园公司提出的违约金计算标准是否过高。一、建设单位（即高要市碧颐房地产开发有限公司）何时交付商铺给邓建红的问题。碧桂园公司认为商品房买卖合同中约定了2011年12月30日前交付商铺给邓建红，且已于该日期前通知邓建红收楼，但碧桂园公司举证的《收楼通知书》虽经邓建红在该通知书上签名，但双方确认该签名事实上是邓建红于2013年3月6日签署的。碧桂园公司举证的证据，不能证明建设单位与邓建红约定于2011年12月30日交付商铺或建设单位已通知了邓建红于2011年12月30日收楼的事实。根据碧桂园公司举证的证据及庭审中双方的陈述，邓建红于2013年3月6日才到建设单位办理收楼手续。因此，综合碧桂园公司、邓建红的举证及陈述，原审法院认定建设单位与邓建红于2013年3月6日办理交付商铺手续。根据碧桂园公司、邓建红签订的物业服务协议的约定，商铺交付后，由碧桂园公司提供物业管理服务。碧桂园公司自2013年3月起为邓建红提供物业管理服务，邓建红应自该月起支付服务费给碧桂园公司。鉴于碧桂园公司确认邓建红已预交了三个月的物业费，因此，邓建红拖欠碧桂园公司物业费的日期应自2013年6月起计算。至于邓建红认为2013年3月6日只是到建设单位办理了相关的手续，并未实际收楼的辩解，以及邓建红举证证明商铺门前的道路尚未开通，建设单位尚未达到交付商铺条件的相关照片。由于邓建红没有证据证明其已向建设单位提出不符合合同约定的收楼条件，依照合同的约定拒绝收楼的证据，也没有证据证明邓建红与建设单位签订购房合同时约定了开通商铺侧的市政道路、符合商铺的使用要求为交付商铺的条件。碧桂园公司认为该道路属于市政道路，与建设单位开发建设的商品住宅区无关的主张，原审法院予以支持。因此，对邓建红的辩解意见，原审法院不予采纳。二、碧桂园公司是否提供了物业服务，应否收取邓建红物业管理费的问题。碧桂园公司举证了物业服务合同等相关证据，并认为按物业服务合同的约定提供了物业管理服务。邓建红收楼后，接受了碧桂园公司的物业管理服务，应支付物业管理费给碧桂园公司。三、碧桂园公司提出的违约金计算标准是否过高的问题。碧桂园公司与邓建红签订的物业服务协议第十六条约定了业主或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金，但邓建红庭审中提出该违约金约定过高。碧桂园公司没有举证证明因邓建红的违约行为导致碧桂园公司造成了何种损失，原审法院确定碧桂园公司的损失为邓建红逾期付款导致的利息损失，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”的规定，碧桂园公司请求按每日3‰计算逾期付款违约金，远高于其实际损失，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款的规定，邓建红应自逾期支付物业服务费的次日起，按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算违约金给碧桂园公司。综上，邓建红自2013年6月1日起至碧桂园公司起诉请求支付物业服务费的日期（2014年2月26日止）应支付给碧桂园公司的物业服务费1374.96元，并自欠付物业服务费的次日起至2014年2月26日按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算违约金36.53元给碧桂园公司。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款、《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、邓建红自该判决发生法律效力之日起10日内向碧桂园公司支付物业管理费1374.96元；二、邓建红自该判决发生法律效力之日起10日内向碧桂园公司支付逾期付款违约金36.53元（违约金计至2014年2月26日，以后的违约金按邓建红本案实欠物业管理费数额以年利率7.8%计算至判决付清欠款时止）。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审受理费50元，由邓建红负担。宣判后，上诉人碧桂园公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决存在事实认定不清的问题。原审法院对合同效力的认定，碧桂园公司表示同意，但对原审法院认定“建设单位与被告于2013年3月6日办理交付商铺手续。根据原、被告签订的物业服务协议的约定，商铺交付后，由原告提供物业服务。原告自2013年3月起为被告提供物业管理服务，被告应自该月起支付服务费给原告。”有异议。根据双方签订的《商品房买卖合同》附件四补充协议第十二条约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容删除，修改为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”据此，本案所涉商铺己于2010年5月30日办理竣工验收备案，并于2011年12月30日向邓建红寄发了收楼通知。另根据双方签订的《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》》第六条约定：“甲方应自商品房买卖合同约定的该物业交付之日起，且不论甲方是否居住或使用该物业均应全额缴纳物业服务费”。据此，即便双方在2012年3月6日才办理收楼手续，但其责任在于邓建红逾期收楼，而建设单位已按合同约定完成交付义务，因此原审法院对交付时间的认定与事实不符。另外，在双方签订的《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议》甚至包括收楼通知书中，都明确提到邓建红的物业服务费从2012年1月1日起计收。因此，邓建红应当知晓其物业服务费从2012年1月1日起计算。二、一审判决存在法律适用错误的问题。一审中碧桂园公司虽未提交关于邓建红逾期支付物业费导致的各项损失的证据，但原审法院对于按中国人民银行公布的同期贷款利率的1.3倍计算违约金并无任何法律或合同依据。《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》》系双方当事人达成合意后签订，且并未违反法律的强制性规定，该协议合法有效。一审法院在未查明案件事实的基础上所作出的判决，损害了碧桂园公司应当取得的合法收益。综上，请求二审法院判令：一、撤销原判；二、邓建红立即向碧桂园公司支付物业服务费3953.01元及从应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止的违约金，暂计至2014年2月26日为3932.55元；三、由邓建红承担本案一、二审诉讼费。二审诉讼期间碧桂园公司补充上诉称：一审法院认定物业服务费应当按照办理手续的2013年3月6日起算，但按照《商品房买卖合同》、收楼通知书等约定，物业服务费应当从2012年1月1日起收取。另同类型案件中，碧桂园公司的起诉亦得到支持，即从2012年1月1日起支付物业服务费，唯独涉及邓建红的两宗案件的判决认定物业服务费不是从2012年1月1日开始计付。被上诉人邓建红辩称：建设单位通知收楼并没有通知到邓建红，因为邓建红当时在国外。2013年3月6日，邓建红收到通知即到碧桂园公司办理收楼手续，2014年9月15日才领取商铺钥匙。建设单位交楼的条件尚未成就，碧桂园公司只管收取物业费但没有进行管理，商铺前面的道路没有修整好，直至2013年11月期间才修建了一条小路，但对余泥、杂草并没有进行清理，从邓建红提交的相关相片可予证实，其已将相片递交原审法院。碧桂园公司没有提供相应的物业服务，所以不应收取物业服务费。请求二审法院驳回碧桂园公司的上诉请求。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认外，还查明如下事实：一、2011年4月29日，邓建红作为买受人与高要市碧颐房地产开发有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，合同第八条约定交付期限“出卖人应当在2011年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。”、第十一条第一款对交接的约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见本合同附件四《补充协议书》第六条第（二）项的约定。”附件四《补充协议书》约定“《商品房买卖合同》第十一条约定的‘商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’的内容变更为‘出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续’，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”二、2011年12月30日，高要市碧颐房地产开发有限公司通过挂号信方式向邓建红邮寄《收楼通知书》，《收楼通知书》明确邓建红的物业服务费从2012年1月1日起计收。邓建红在原审法院庭审中承认签收了《收楼通知书》。三、2011年4月29日，高要市碧颐房地产开发有限公司与邓建红签订了《商品房买卖合同》，约定邓建红购买由高要市碧颐房地产开发有限公司开发建设位于高要市南岸海岸路18号的肇庆碧桂园山湖城陶然一街233号商铺。2010年5月21日，高要市莲塘镇海岸路18号（即高要市南岸海岸路18号）的肇庆碧桂园山湖城工程，经验收合格，取得高要市建筑工程竣工验收备案管理组颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。本院认为：原审法院对本案定性为物业服务合同纠纷准确，应予确认。二审根据诉辩双方的意见，本案争议的焦点是：一、邓建红何时接收商铺并缴纳物业服务费；二、双方约定的逾期付款违约金3‰应否受法律保护。一、关于邓建红何时接收商铺并缴纳物业服务费的问题。从碧桂园公司举示的《商品房买卖合同》、《收楼通知书》内容表明，2011年12月30日为合同约定的收楼日，该工程于2010年5月21日验收合格，取得了高要市建筑工程竣工验收备案管理组颁发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。2011年12月30日，高要市碧颐房地产开发有限公司通过挂号信方式向邓建红邮寄《收楼通知书》，邓建红亦承认签收了《收楼通知书》。邓建红没有依通知时间去接收商铺，其不作为的行为视为邓建红已在2011年12月30日对其所购商铺进行了接收。碧桂园公司上诉认为邓建红于2011年12月30日接收商铺的事实依据充分，本院予以认定。邓建红于2011年12月30日接收商铺后，碧桂园公司已依约自2012年1月1日起至今为邓建红的商铺提供了物业服务，其请求从2012年1月1日起计算物业服务费的证据充分，本院予以支持。二、关于双方约定的逾期付款违约金3‰应否受法律保护的问题。《肇庆碧桂园·山湖城商铺前期物业服务协议》第十六条约定“邓建红或该物业使用人逾期交纳物业服务费的，从逾期之日起每日按应付物业服务费的3‰交纳违约金；情节严重的，乙方可依法向人民法院起诉。”本案中，碧桂园公司请求邓建红自2012年3月10日起至2014年2月26日止支付违约金3932.55元。但在诉讼期间，碧桂园公司没有举证证明因邓建红的违约行为导致其造成何种损失，且邓建红在原审庭审中提出双方约定的逾期付款违约金过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，违约金以补偿性为主，属于损害赔偿额之预定，用于填补守约方的损失，违约金数额应与违约行为所造成的损失相对称。诉讼中碧桂园公司没有举证证实其因邓建红的违约所造成的损失，因此，碧桂园公司仅存在物业服务费的利息损失，其请求按每日3‰计算逾期付款违约金缺乏事实根据，本院不予支持。原审法院判决其损失参照中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计算违约金，邓建红没有提出上诉，视为服判，本院对原审判决的物业服务费违约金计算标准不作调整。综上所述，上诉人碧桂园公司关于从2012年1月1日起计收物业服务费的上诉请求的事实依据充分，本院予以支持；其请求按每日3‰计算逾期付款违约金缺乏理据，本院不予支持。原审判决认定事实部分不清，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、变更高要市人民法院（2014）肇要法民二初字第106号民事判决第一项为：邓建红在本判决发生法律效力之日起10日内向广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司支付物业管理费3953.01元；二、变更高要市人民法院（2014）肇要法民二初字第106号民事判决第二项为：邓建红在本判决发生法律效力之日起10日内，自2012年4月11日起至付清上述第一项确定的物业管理费止，按其未支付的逾期物业管理费数额支付逾期付款违约金（违约金按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计付）给广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司；三、驳回广东碧桂园物业服务有限公司肇庆分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一、二审受理费各50元，共100元，由邓建红负担。本判决为终审判决。审 判 长  唐 强审 判 员  徐俭玲代理审判员  梁达明二〇一四年十二月十九日书 记 员  周伟航