河南省郑州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）郑民三终字第1803号上诉人（原审被告）刘要娟，女，1978年10月3日出生，汉族。委托代理人郭超，河南克谨律师事务所律师。被上诉人（原审原告）闫国玲，女，1977年8月2日出生，汉族。委托人胡尊礼，男，1976年7月19日出生，汉族。系闫国玲丈夫。委托代理人张新乐，河南有道律师事务所律师。上诉人刘要娟因与被上诉人闫国玲房屋租赁合同纠纷一案，不服河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1926号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人刘要娟的委托代理人郭超，被上诉人闫国玲的委托代理人胡尊礼、张新乐到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年7月6日，刘要娟与闫国玲签订《商铺出租合同》一份，主要约定：闫国玲将位于郑州市中原区万达广场127号商铺（建筑面积110平方米）出租给刘要娟使用，租赁期限暂定为5年，自2012年7月6日起至2017年8月31日止（含装修期54天），租赁用途为王三米皮店；第一、二年租金为150元／平方米／月，第三年递增5%，第四、五年逐年递增10%；租金交纳期限：刘要娟必须每半年预付一次租金，每次提前一个月向闫国玲交纳下次租金。拖欠租金闫国玲有权向刘要娟每天按实欠租金5%加收滞纳金。免租期：自2012年7月6日闫国玲将房屋交付给刘要娟至2012年8月31日结束作为刘要娟对房屋进行装修和设施安装时间，但装修期间万达物业管理费用由刘要娟交纳。闫国玲于2012年9月1日起开始计算交纳房租时间；物业管理、水、电、气、暖、卫生管理、监控费用由被告自行交纳；刘要娟有下列情形之一的，闫国玲可以中止合同，收回商铺，刘要娟需赔偿闫国玲两个月的租金作为违约金：…2、刘要娟拖欠租金与其他管理费用累计达三十天的；…；刘要娟必须在合同签署当日向闫国玲交付房屋租赁保证金2万元，合同期满，刘要娟遵守合同之规定，交清租金及合同规定的其他各项费用后把房屋完好交于闫国玲并迁出时，闫国玲应于15日内将保证金无息退还刘要娟；本合同双方签字盖章后生效，如一方违约，另一方有权向违约方要求赔偿两个月租金作为违约金。合同签订后，闫国玲按约将商铺交付给刘要娟使用。刘要娟于2012年11月27日向闫国玲交纳三个月租金49500元、于2013年3月5日向闫国玲交纳三个月租金49500元、于2013年6月9日向闫国玲交纳三个月租金49500元。后因刘要娟未按时向闫国玲交纳租金，双方发生纠纷，闫国玲诉至该院，请求依法判令：1、解除闫国玲与刘要娟于2012年7月6日签订的《商铺出租合同》；2、刘要娟搬出中原区万达广场127号建筑面积为110平方米的商铺；3、刘要娟支付租用期间的水、电费、燃气费、物业管理费共计15104.8元；4、刘要娟支付违约金33000元、滞纳金128700元，二项合计161700元；5、本案的诉讼费用由刘要娟承担。原审法院另查明，闫国玲于2013年9月17日为涉案商铺交纳水费143元，于2013年10月19日为涉案商铺交纳电费2855.37元，于2013年11月7日为涉案商铺交纳燃气费858.26元。闫国玲称其诉讼请求中要求刘要娟支付租用期间的水、电费、燃气费、物业管理费共计15104.8元具体为：水、电费2324.82元，燃气费1825.22元，物业管理费11550元，共计15700.04元，其余的595.24元系该案起诉后产生的物业费。闫国玲诉讼请求中要求刘要娟支付的违约金33000元系按两个月租金计算。闫国玲主张的滞纳金128700元是以两个月租金33000元的日百分之五计算，自2013年8月1日起计算至2013年10月18日止共计78天，为128700元。原审庭审后，刘要娟到庭陈述其于2012年7月7日向闫国玲交纳三个月租金49500元、押金2万元，并提交闫国玲丈夫胡尊礼出具的收条两份，另提交接处警登记表一份，用以证明是闫国玲将商铺的门锁住。经质证，闫国玲对刘要娟提交的证据的真实性无异议，但称是刘要娟锁的门，而不是闫国玲。双方均认可合同签订后，双方将合同中约定的半年预付一次租金变更为按三个月预付一次租金。原审法院认为，闫国玲与刘要娟于2012年7月6日签订的《商铺出租合同》系双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违背法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应按约履行。闫国玲在签订合同后，将商铺交付给刘要娟使用，刘要娟应按合同约定向闫国玲交纳租金。因双方均认可合同签订后，双方将合同中约定的半年预付一次租金变更为三个月预付一次租金，该院予以采信。根据《商铺出租合同》约定及双方口头约定，第一、二年租金为每月16500元（110平方米×150元／平方米／月），刘要娟应每三个月预付一次租金，每次提前一个月向闫国玲交纳下次租金，租金自2012年9月1日起开始计算。故刘要娟应于2012年8月1日前预付2012年9月1日至2012年11月30日期间的租金49500元，于2012年11月1日前预付2012年12月1日至2013年2月28日期间的租金49500元，于2013年2月1日前预付2013年3月1日至2013年5月31日期间的租金49500元，于2013年5月1日前预付2013年6月1日至2013年8月31日期间的租金49500元。而刘要娟于2012年7月7日向闫国玲交纳2012年9月1日至2012年11月30日三个月租金49500元、于2012年11月27日向闫国玲交纳2012年12月1日至2013年2月28日三个月租金49500元、于2013年3月5日向闫国玲交纳2013年3月1日至2013年5月31日三个月租金49500元、于2013年6月9日向闫国玲交纳2013年6月1日至2013年8月31日三个月租金49500元，故刘要娟除第一次按照合同约定的期限向闫国玲支付租金外，其余三次均未按照合同约定的期限支付，并且逾期时间累计已超过三十天。根据《商铺出租合同》约定：刘要娟有下列情形之一的，闫国玲可以中止合同，收回商铺，刘要娟需赔偿闫国玲两个月的租金作为违约金：…2、刘要娟拖欠租金与其他管理费用累计达三十天，故闫国玲要求解除其与刘要娟签订的《商铺出租合同》，并主张刘要娟按两个月租金33000元向闫国玲支付违约金符合合同约定，该院对其诉讼请求予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，刘要娟在合同解除后应将其租赁闫国玲的商铺交还给闫国玲，故该院对于闫国玲要求刘要娟从租赁的商铺中搬出的诉讼请求予以支持。关于闫国玲主张的水、电费2324.82元，燃气费1825.22元。闫国玲于2013年9月17日为涉案商铺交纳水费143元，于2013年10月19日为涉案商铺交纳电费2855.37元，于2013年11月7日为涉案商铺交纳燃气费858.26元，有郑州自来水投资控股有限公司、国网河南省电力公司郑州供电公司、郑州华润燃气股份有限公司出具的发票为证，该院予以采信。根据《商铺出租合同》约定，租赁期间的水、电费、燃气费用应由刘要娟交纳，而刘要娟未交纳上述费用，闫国玲交纳后，刘要娟应将该费用支付给闫国玲。故对于闫国玲要求刘要娟支付租用期间的水、电费2324.82元、燃气费858.26元的诉讼请求，该院予以支持。关于闫国玲要求刘要娟支付租用期间的其余燃气费以及物业管理费的诉讼请求，因证据不足，该院不予支持。关于闫国玲主张的滞纳金128700元。《商铺出租合同》约定，拖欠租金闫国玲有权向刘要娟每天按实欠租金5%加收滞纳金，其中约定的滞纳金的性质应为违约金。由于《商铺出租合同》中已约定了违约金数额，故该院对闫国玲主张的滞纳金不再支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，原审法院判决：一、闫国玲与刘要娟于2012年7月6日签订的《商铺出租合同》于判决生效之日起解除；二、刘要娟于判决生效之日起十日内从《商铺出租合同》约定的位于中原区万达广场127号的商铺中搬出；三、刘要娟于判决生效之日起十日内支付闫国玲租用期间的水、电费2324.82元、燃气费858.26元；四、刘要娟于判决生效之日起十日内支付闫国玲违约金33000元；五、驳回闫国玲的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3836元，公告费260元，共计4096元，闫国玲负担3258元，刘要娟负担838元。宣判后，刘要娟不服原审判决，向本院提起上诉称：一审法院认定事实错误，判决错误。理由如下：一、刘要娟在租赁期间并未出现拖欠闫国玲租金累计超过30天的情形。双方签订的租赁合同，租金从2012年9月1日开始计算，双方确实将合同中约定的半年预付一次租金变更为按三个月预付一次租金，取消了“每次提前一个月”交纳下次租金的约定。按照提前交租金，刘要娟在前两次交租中均没有出现拖欠租金的情况，第三次是晚交了5天，第四次晚交了9天，因此并未出现拖欠租金累计30天的情形。二、闫国玲于租赁合同履行期间强行关闭刘要娟经营的商铺，导致刘要娟无法继续经营，已严重违约，给刘要娟造成了重大损失。综上，请求二审法院：一、依法撤销河南省郑州市中原区人民法院（2013）中民二初字第1926号民事判决，发回重申或者该判驳回闫国玲的诉讼请求；二、二审诉讼费由闫国玲承担。被上诉人闫国玲答辩称：原审法院认定事实清楚，请求二审法院依法驳回上诉，维持原判。本院经审理查明的事实除与原审法院查明的事实相同。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，应当严格遵守。根据闫国玲、刘要娟2012年7月6日签订的《商铺出租合同》之约定，刘要娟经过免租期后应于2012年9月1日起交纳房租，每次提前一个月向闫国玲交纳下次租金；刘要娟有下列情形之一的，闫国玲可以中止合同，收回商铺，并需赔偿闫国玲两个月的租金作为违约金：…刘要娟拖欠租金与其他管理费用累计达三十天的。而刘要娟于2012年7月7日向闫国玲交纳2012年9月1日至11月30日的租金、于2012年11月27日交纳2012年12月1日至2013年2月28日的租金、于2013年3月5日交纳2013年3月1日至5月31日的租金、于2013年6月9日交纳2013年6月1日至8月31日的租金，截至2013年9月15日刘要娟尚未缴纳2013年9月1日至11月30日的租金，故刘要娟除第一次按照合同约定的期限向闫国玲支付租金外，其余每次均未按照合同约定的期限支付，并且逾期时间累计已超过三十天。根据合同约定，闫国玲有权中止合同，收回商铺，刘要娟并需赔偿闫国玲两个月的租金作为违约金。刘要娟上诉称其虽然三次逾期缴纳租金，但因双方取消了“每次提前一个月”交纳下次租金的约定，故累计拖欠租金时间没有达到30天，该主张与与双方间签订的《商铺出租合同》约定不符，刘要娟也不能提供双方就“提前一个月交纳下次租金”的条款达成变更合意的证据，故对刘要娟的该上诉主张，因证据不足，本院不予支持。原审法院在认定刘要娟已构成解除合同的约定情形后，判令解除双方间2012年7月6日签订的《商铺出租合同》，并判令刘要娟承担支付违约金等违约责任并无不当。在双方间合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，双方还应互相返还各自根据前述合同占有的对方财产。综上，刘要娟的上诉主张，因缺乏事实根据和法律依据，本院不予支持，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3836元，由上诉人刘要娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  曾小潭审 判 员  马 莉代理审判员  刘平安二〇一四年十二月十七日书 记 员  黄会苹