云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)云04民终190号上诉人（原审原告）宋萍，女，1976年5月30日生，汉族，居民。委托代理人杜国青，云南滇玉律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人（原审被告）唐继武，男，1978年3月16日生，汉族，居民。委托代理人胡稚巧，云南利玛律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。上诉人宋萍与上诉人唐继武因租赁合同纠纷一案，不服云南省玉溪市红塔区人民法院（2015）玉红民一初字第2276号民事判决，均向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭于2016年6月7日公开开庭进行了审理，上诉人宋萍及其委托代理人杜国青，上诉人唐继武及其委托代理人胡稚巧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2014年5月31日，宋萍、唐继武签订租房协议，宋萍将座落于玉溪市红塔区人民路50号铺面两间，面积95.3平方米出租给唐继武经营使用，租期三年，自2014年6月28日至2017年6月27日止，每年租金220000元。合同签订后，宋萍按照约定向唐继武交付了房屋，唐继武亦按约定支付了第一年租金。唐继武在支付第二年租金时提出有困难，经双方协商，其支付了半年的租金110000元给宋萍，尚欠110000元。2015年12月22日，宋萍诉至原审法院，请求判令唐继武继续履行《租房协议》，即支付2015年6月28日至2016年6月27日剩余租金110000元，并赔偿因拆除房屋装修设施给其造成的损失81523元。原审认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。承租人应当按照约定的期限支付租金，承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，双方签订的租房协议合法有效，在合同履行中，唐继武未按全面履行自己的义务，应承担继续履行，支付租金的责任，故宋萍请求判令唐继武继续履行《租房协议》，支付2015年6月28日至2016年6月27日剩余租金人民币110000元的主张，有事实根据和法律依据，予以支持。宋萍请求判令唐继武承担拆除租赁房屋装修设施给其造成的损失人民币81523元的主张，证据不足，不予支持。唐继武的答辩主张及抗辩理由不成立，亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、原告宋萍与被告唐继武继续履行双方于2014年5月31日签订的租房协议；二、由被告唐继武于本判决生效之日起十日内支付原告宋萍房屋租金110000元；三、驳回原告宋萍的其他诉讼请求。”宣判后，宋萍、唐继武不服，均向本院提起上诉。宋萍上诉称，原审已认定其与唐继武签订的《租房协议》合法有效，履行协议过程中，唐继武擅自拆除其投入完成的装修设施，给其造成装修损失是事实。其一审提供的装修设施拆除前后的对比照片，可证明房屋的现状，证人郑士浪作为装修工作承揽人，对用料、开销等所作证言具有较高的可信度，能够证明损失的具体情况。综上，维持原判一、二项，改判唐继武赔偿装修损失81523元。唐继武上诉，请求撤销原审判决，将本案发回重审或改判驳回宋萍的诉讼请求。理由为：1、原审判决继续履行租房协议明显违反双方合同约定，与案件事实不符。根据上诉人提交的《玉溪市红塔区人民政府关于启动老城片区城市棚户区改造项目的通告》第二条：自2015年3月4日起，严禁任何单位和个人在荷花社区范围内进行房屋出租；工商行政管理部门停止核发工商营业执照。该政策性拆迁改造事由完全符合双方《租房协议》第八条约定的情形，双方应当按照该约定终止租房协议。2、双方约定租期三年，自2014年6月28日至2017年6月27日止，截止被上诉人起诉时，上诉人已支付房租33万元。红塔区政府从2015年3月4日开始改造，上诉人所交房租未到期，仅250天，被上诉人应按合同约定退还剩余租金179315元。3、根据《玉溪市红塔区人民政府关于启动老城片区城市棚户区改造项目的通告》的内容，案涉租赁物已无法符合“经营使用”的租赁标准，双方的合同目的已无法实现。原审不顾该事由，强行归责，让上诉人为无法正常经营的房屋支付高额经营对价，显失公平。4、因红塔区政府关于启动老城片区城市棚户区改造项目的出现，导致本案双方租房协议已无法实际履行，强制履行的话将阻碍棚户区改造项目的实施，扰乱社会经济秩序。5、一审中，双方当事人对案件的是非、责任承担有较大争议，存在申请调取证据及提出反诉的可能，依照《民事诉讼法》第157条第1款、《最高人民法院关于适用的解释》第256条之规定，不应适用简易程序审理。二审中，唐继武提交以下两组证据：1、律师事务所介绍信、玉溪市房屋租赁市场管理所出具的查询结果各一份。证明涉讼商铺的出租人是王光华、王光云等人，宋萍没有转租权。2、三张人民路50号商铺的照片。证明争议铺面已被小组收回，现已对外公开招租。经质证，宋萍对第一组证据的真实性、合法性无异议，对关联性不认可。认为该组证据仅能说明电脑录入的资料显示出租人是王光华等，不能达到对方的证明目的。对第二组证据不予认可。认为小组在其租赁期内贴出招租公告，合法性存疑。如对方认为该公告就是小组收房的依据，恰恰证明现房屋是对方占有。庭审中，唐继武陈述，红塔区政府棚户区改造项目通告发出后，其曾和宋萍进行过协商，宋萍说不租可以，将墙刷白。当时荷花社区一组组长也在场。组长说他和工商局的人熟悉，他出面可能办得了营业执照，故其先支付了半年的房租，并打算办不了营业执照半年后就不经营了。宋萍对此不予认可，表示当时组长梁绍红确实参与过协商，但唐继武并未说解除合同，而是说没有那么多钱，先交半年的租金。组长只是说协助提供办理营业执照所需的材料，并未说帮他办。为查明案件事实，本院通知梁绍红到庭进行调查，并制作了调查笔录。梁绍红陈述：荷花社区第一小组上个月换届选举后其已不是组长。涉讼商铺的所有权人是荷花一组，有房产证，由组上的会计保管。铺面组上一直是租给宋萍，为什么会有玉溪市房屋租赁市场管理所的这个查询结果其不清楚，王光华是小组的人，王光云是上一任组长。对于宋萍转租的事组上是知道且默许的。关于宋萍和唐继武租赁的事，其记得有天宋萍说她有两个朋友，让其早上和他们一起吃饭，去到后他们好像说过租房的事，但具体内容其记不清了。其当时没有说什么，租房是他们之间的事，组上只对宋萍。铺面招标公告是组上贴的，是宋萍看见政府的拆迁公告，认为会影响经营便和组上说不想租了，组上才对外招租的，现在应该还未租出去。组上租房给宋萍时是装修好的，当时约定她可以重新装修，但走的时候不能拆走。现商铺钥匙还在宋萍手上，如果装修没有完工需要装完。经质证，宋萍对梁绍红的陈述无异议，认为证明了组上未反对其转租，租赁合同有效；小组并未收回房屋，房屋仍由唐继武占用以及房屋收回时要确保装修完整等事实。唐继武质证认为，梁绍红所述与其和宋萍吃过饭是事实，但说未参与双方协商不属实。就争议商铺的产权，其虽看过小组的房产证，但证书上记载的产权人名称不是荷花一组，根据其查询结果显示，商铺的出租人是王光华等人，其只认可该结果。不管小组是否清楚宋萍转租，默许也好都应经过组上同意，现无证据证实这是集体的决定。按照梁绍红的话，宋萍已与组上提出解约，说明宋萍没有转租权。宋萍与小组关于装修是进行了来修去丢的约定，说明宋萍对其装修投入在退出租赁后是放弃的。本院认为，宋萍对唐继武提交的第一组证据的真实性无异议，本院对证据的真实性予以确认。由于该查询结果仅显示了房屋租赁的登记情况，不能证明房屋的产权归属及宋萍有无转租权，本院对唐继武的证明目的不予采纳。第二组证据与梁绍红的陈述能相互印证，予以确认。本院向梁绍红所作的调查笔录，就能与双方陈述及其他证据相印证的部分，本院予以采信。经审理，除唐继武对原审认定其在支付第二年租金时提出有困难故仅支付了半年租金不认可外，双方对原审查明的其余案件事实均无异议，本院依法予以确认。另查明，2014年6月2日，荷花社区居委会第一小组与宋萍签订了《租房协议》，约定小组将红塔区人民路50号铺面两间出租给宋萍经营使用，租期自2014年6月28日至2017年6月27日止，每年租金172000元。2015年3月4日，红塔区人民政府发出《玉溪市红塔区人民政府关于启动老城片区城市棚户区改造项目的通告》，通告改造范围涉及荷花社区等4个居民委员会，自通告发出之日起严禁任何单位和个人在改造范围内实施新建、扩建、装修房屋或进行房屋买卖、赠与、出租，工商行政管理部门停止核发工商营业执照。2016年4月28日，红塔区人民政府办公室发出《玉溪市红塔区人民政府办公室关于暂缓实施红塔区老城区片区棚户区改造项目的通知》，明确根据《玉溪市人民政府关于调整红塔区2015年保障性安居工程目标任务的批复》（玉政复[2016]45号）的相关精神，因项目调整，经区政府研究，决定暂缓实施红塔区老城区片区棚户区改造项目，相关部门可依法恢复办理该片区的相关行政审批事项。另，涉讼商铺自2015年12月由唐继武关锁至今。本院认为，宋萍经荷花社区一组同意，将涉讼的人民路50号商铺转租给唐继武，宋萍、唐继武所签《租房协议》系双方充分协商后达成，意思表示真实，内容不违反法律、法规的禁止性规定，本院对该协议的效力予以确认。本案二审的争议焦点为：1、唐继武应否支付宋萍2015年6月28日至2016年6月27日期间的剩余租金110000元？2、宋萍主张的装修损失81523元应否支持？关于焦点一，唐继武主张不应支付剩余租金的理由是，红塔区政府2015年3月4日起实施的棚户区改造项目，导致案涉租赁物无法符合“经营使用”的租赁标准，合同目的已无法实现，符合双方《租房协议》约定的终止协议的情形。经审查，唐继武与宋萍所签《租房协议》第八条虽约定：因不可抗力的自然灾害或政策性拆迁改造，各自损失自行承担，双方终止本协议。但唐继武在明知红塔区政府将启动老城片区棚户区改造项目，且停止核发营业执照的情况下，并未与宋萍协商解除合同，而是交纳了2015年下半年的租金110000元，应视为愿意继续履行租赁协议。现红塔区老城片区棚户区改造项目暂缓实施，影响双方合同履行的事由已不存在，案涉铺面自2015年12月至今也一直由唐继武管理使用，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十七条：“承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。……”之规定，原审判由唐继武支付剩余租金110000元并无不当，本院予以维持。关于焦点二，本案双方就涉讼商铺装饰装修的处理，在协议第六条约定：“协议履行期间，由于乙方原因导致本协议终止，甲方不承担补偿乙方的装修费用；协议到期后，乙方不得拆除装修，甲方不补偿乙方任何费用。”依照该约定，唐继武在租赁期间可以对原有装饰装修进行改造，只是离开时不得拆除。现双方租期尚未届满，商铺系唐继武管理使用，宋萍亦未主张解除合同，在此情况下要求唐继武赔偿因拆除装修设施给其造成的损失无事实及法律依据，本院不予支持。综上，宋萍、唐继武的上诉主张均不成立，本院不予支持。原判处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费4130元，由宋萍负担1758元，唐继武负担2372元。本判决为终审判决。本判决生效后申请执行的期间为二年。审 判 长  吴析咛审 判 员  吴晓琳代理审判员  戴龙飞二〇一六年六月二十七日书 记 员  李福爱