湖南省长沙市开福区人民法院民 事 判 决 书(2016)湘0105民初1499号原告刘婷。被告谌俊。原告刘婷诉被告谌俊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年4月1日立案受理后，依法由审判员胡运虹担任审判长，与人民陪审员李国志、余鑫组成合议庭公开开庭进行了审理，代理书记员黄俊杰担任庭审记录。原告刘婷、被告谌俊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘婷诉称，经协商一致，原告于2015年1月购买被告所有房屋（地址：湖南省长沙市开福区栖凤路与东二环交汇处海洋半岛1栋2单元307房），双方签订了购房协议。由于当时该房屋未满五年需要支付二手房营业税，被告主动提出待房屋满五年后再进行过户，以节省费用，原告在房屋过户前先通过被告的按揭账户按月偿还房屋按揭款。按照合同约定，原告先后按时支付了被告购房款共计10万元。并通过被告账户，从2015年2月-2015年5月偿还房屋按揭款共计12916.10元，两项合计：112916.10元。至2015年5月份，还未至打款日，被告不断要求原告提前打款，这时通过与被告沟通才得知，被告在之前向安化县农村信用社贷款20万元，就是拿该房屋做担保，被告由于一直无法按时还款，房屋已经被安化县人民法院冻结，而这一切被告在卖房前并未告知原告。被告刻意隐瞒房屋事实，导致原告承受经济、精神双重损失，现在该房屋被湖南省建设银行进行强制拍卖，被告也并未告知建行还有本案的存在，而拍卖所得将先偿还房屋按揭款以及被告欠安化县信用社的贷款，作为本案原告将无法获得赔偿，也无法保障被告权益。按照合同约定，被告违约在先，同时原告给予了被告近一年时间来处理此事，但被告迟迟未拿出解决方案，导致原告损失严重，请法院依法判令：一、解除原、被告双方于2015年1月10日签订的购房合同；二、被告立即向原告返还购房款10万元、房屋按揭款12916.10元，共计112916.10元；三、本案全部诉讼费用由被告承担；四、自2015年1月13日起至前述第二项诉讼请求履行完毕之日止以5万元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付（4.75％）资金占用期间的利息损失暂计算至起诉之日为2879.50元，共计443天；五、自2015年1月24日起至前述第二项诉讼请求履行完毕之日止以2万元为基数，按照银行同期贷款利率（4.75％）向原告支付资金占用期间的利息，暂计算至起诉之日为损失1132.20元，共计432天；六、自2015年2月9日起至前述第二项诉讼请求履行完毕之日止以3万元为基数，按照银行同期贷款利率向原告支付资金占用期间的利息损失暂计算至起诉之日为1622.40元，共计416天。以上六项暂合计118550.20元。被告谌俊辩称，房屋的按揭款，原、被告签订合同之日起就已经在合同载明，从下月开始由原告方支付，虽然是在房屋没有过户的情况下买卖房屋，但是原告一直居住该房屋中，就等于租房子一样的。签订合同的时候不止原、被告两个人在场，被告当时急需钱，就同意这个支付方式，被告现在同意返还10万元房款，其他诉讼请求法庭予以驳回。这些利息请求是合同中没有载明，如果是约定的违约金是存在的，原告支付房款的时候也有拖延的时候，被告只是没有计较，现在房屋还在被告名下，由于原告之前的男朋友，在没有经过被告同意的情况下，把房屋内的所有的东西都搬走了，被告不知道这个行为的性质。经审理查明，原告刘婷（乙方）与被告谌俊（甲方）于2015年1月10日签订《合同书》一份，合同书约定：甲方自愿将坐落于长沙市开福区栖凤路与东二环交汇处东南角海洋半岛花园1栋2单元307房出售给乙方，转让价格为218000元，但自合同签订之日的下个月起甲方应向中国建设银行股份有限公司湖南省分行支付的房屋按揭款由乙方负责偿还，还按揭款的方式根据乙方经济条件可逐月还，也可提前还清。为方便乙方还按揭款，甲方应将用于还按揭款的银行卡原件交付乙方；付款方式及房屋交付：合同签订后，乙方向甲方支付购房预付款5万元，甲方收到乙方上述预付款后，当日将钥匙交付乙方。房屋转让成交价已包括现有家俱家电，因而甲方只能带走随身私人物品，现有家俱家电（长虹彩电一台及机顶盒、海尔双门冰箱一台、小天鹅洗衣机一台、格力空调柜机一台、沙发一套、茶几一张、餐桌一套、热水器一台、床三张）应随房屋交付给乙方；2015年2月10日之前乙方再向甲方支付5万元，2015年5月31日之前再向甲方支付7万元，2015年8月31日之前再向甲方支付3万元，余款18000元作为将来房屋所有权转移登记时甲方应承担的税费的押金（多退少补）。待甲方购房满5年后的30日内甲方必须无条件的办理产权过户手续。如乙方提前将房屋按揭款还清，甲方自收到乙方要求办理过户手续的书面通知之日起30日内必须无条件配合乙方办理产权过户的相关手续。但营业税不用甲方承担。甲方保证所转让的房屋权属明晰，没有房屋所有权转移登记的法律障碍。否则，由此产生的法律责任由甲方承担。在履行本合同过程中，如因司法、行政机关对标的房屋予以查封、冻结等限制性措施导致交易中止（失败），一切责任由甲方承担，甲方应向乙方支付违约金50万元。任何一方违反本合同约定，均构成违约。违约方应依本合同的约定向守约方承担违约责任。若甲方违约，应向乙方支付违约金50万元，若乙方违约，也应向甲方支付违约金50万元。房屋交付给乙方之前，因房屋产生的一切纠纷与乙方无关，由甲方自行处理。合同签订后，原告于2015年1月13日向被告支付购房款5万元，同日，被告将房屋交付原告。其后，原告于2015年1月24日、2月9日分别向被告转帐支付2万元和3万元的购房款，并按约定向被告按揭还款的银行帐户打入款项，用于归还银行房贷，其中2015年2月3日3305元、3月3日3203.70元、4月3日3203.70元、5月3日3203.70元，共计还款12916.10元。后涉案房屋因被告债务问题被法院冻结，原告与被告就此事协商未果，遂诉来本院。另查明，2016年4月1日，涉案房屋内的家电、家俱等物品被案外人搬走，原告刘婷为此曾向长沙市公安局开福分局四方坪派出所报警。上述事实，有合同书、收条、银行流水账单、报警案件登记表、当事人陈述及庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告刘婷与被告谌俊所签订的《合同书》系双方真实意思表示，合同有效，双方均应切实遵守。合同签订后，原告依合同约定向被告支付了部分购房款和房贷款，被告依约交付房屋给原告，后因被告的其他债务问题导致涉案房屋被冻结，以致涉案房屋无法过户至原告名下，是引起本案纠纷的直接原因，应由被告承担全部责任。因涉案房屋被司法冻结，导致原告购房目的无法实现，故对原告要求解除原、被告双方于2015年1月10日签订的购房合同，被告向原告返还购房款10万元、房屋按揭款12916.10元的诉讼请求，本院予以支持。因双方在合同中对于因司法、行政机关对标的房屋予以查封、冻结等限制性措施导致交易中止（失败）约定由被告承担责任且应向原告支付违约金50万元，而原告要求被告支付资金占用利息损失5634.10元的诉讼请求，并未超过上述约定，故本院予以支持。对于涉案房屋内原有物品的返还问题，因本案中被告并未提交涉案物品价值的相关票据凭证且未提起反诉，故本案不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条之规定，判决如下：一、解除原告刘婷与被告谌俊于2015年1月10日签订的《合同书》；二、被告谌俊于本判决生效后五日返还原告刘婷购房款10万元、房屋按揭款12916.10元，共计112916.10元；三、被告谌俊于本判决生效后五日内支付原告刘婷经济损失5634.10元。本案受理费2671元，由被告谌俊承担。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  胡运虹人民陪审员  李国志人民陪审员  余 鑫二〇一六年六月二十日代理书记员  黄俊杰