昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第1575号原告：昆明麦集隆食品有限公司（曾用名：昆明麦卡隆食品有限公司）。组织机构代码：68369845-1。住所：昆明市官渡区官小路彼岸小区**商业**。法定代表人：杨济云，职务：总经理。委托代理人：熊艳红，北京大成（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：过婧，北京大成（昆明）律师事务所实习律师，特别授权代理。被告：杨安云，女，1966年1月8日生，住址：云南省腾冲县。委托代理人：房振斌，云南天之泰律师事务所腾冲分所律师，特别授权代理。委托代理人：蒋成凤，云南天之泰律师事务所腾冲分所律师，特别授权代理。原告昆明麦集隆食品有限公司诉被告杨安云房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年3月3日受理后，依法组成合议庭，于2014年6月24日公开开庭进行了审理。原告昆明麦集隆食品有限公司的委托代理人熊艳红、过婧，被告杨安云的委托代理人房振斌、蒋成凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告昆明麦集隆食品有限公司起诉称：原、被告双方于2011年7月11日签订《租赁合同》，约定原告将其位于昆明东西寺塔步行街北廊8号房屋出租给被告用于经营，租赁期限自2011年7月8日至2014年1月7日。除第一年的租金应当在合同签订之日起缴纳外，其余年份的租金应当在每年的6月7日前一次性付清。同时，合同第五条约定，“乙方（被告）交纳租金每延期一天，须向甲方（原告）支付3%的违约金，超过3天，甲方有权单方解除合同”。第十条第3款约定，“乙方未经甲方同意，单方解除合同的，按照全部租金总额的20%承担违约责任”。截止2013年6月7日，被告未按约缴纳2013年7月8日至2014年1月7日的租金，并告知原告要求单方解除合同。原告于2013年7月向被告发出《告知函》，后又委托律师向被告发出《律师函》，告知相关法律后果后，被告仍未按约履行合同。综上，被告的行为已严重违反了《租赁合同》的约定，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了经济损失，现原告根据《租赁合同》的约定，依法提起诉讼，酌情要求被告赔偿违约金人民币60000元，并由被告承担原告聘请律师的费用5000元。被告杨安云答辩称：原告的起诉与事实不符。被告所租赁的房屋是从第三人（原承租方）处转租过来的，当时的转租行为得到了昆明麦卡隆食品有限公司的同意，为此，向原承租人支付了100000元的转租费，与昆明麦卡隆食品有限公司于2011年7月11日签订了《租赁合同》，并向昆明麦卡隆食品有限公司支付了20000元的履约保证金，依合同约定支付了两年的租金。2013年6月初，被告向昆明麦卡隆食品有限公司提出提前半年解除合同，经得到昆明麦卡隆食品有限公司的同意后，被告于6月底将东西搬离，同时，昆明麦卡隆食品有限公司也约人前往看房。同年7月7日，经被告与昆明麦卡隆食品有限公司清点，办理了移交手续，被告正式与昆明麦卡隆食品有限公司解除合同，但是20000元的履约保证金昆明麦卡隆食品有限公司未归还。至于原告诉称委托律师发出《律师函》告知相关法律后果，完全不是事实，被告从未收到过任何《律师函》。被告于2013年6月底就从租赁房屋内搬离，并于2013年7月7日与昆明麦卡隆食品有限公司办理了移交手续，而昆明麦卡隆食品有限公司于7月中旬就将房屋出租给了石林同策戴斯大酒店。因此，本案中，昆明麦卡隆食品有限公司没有任何经济损失，相反，其还占有了被告20000元的保证金。综上，原告起诉不符合事实，被告在本案中不存在违约行为，且昆明麦卡隆食品有限公司在与被告结束租赁关系后就将争议房屋出租，不存在经济损失，请求法院查明事实驳回原告的诉讼请求。原告昆明麦集隆食品有限公司为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：一、《租赁合同》一份，欲证实原、被告之间存在租赁关系，被告违反合同第五条、第十条第3款、第5款的规定，单方解除合同，延期支付租金，没有在2013年6月7日以前交纳2013年7月8日至2014年1月7日的租金156200元，应当承担违约责任。经质证，被告对该份证据材料的真实性没有异议，但认为合同第十条第3款约定的违约金过高，违反了法律规定，应属无效。不是被告单方解除合同，而是与原告协商解除的合同，被告没有违反合同。合同上的的出租方是昆明麦卡隆食品有限公司，并非昆明麦集隆食品有限公司，法定代表人也不一致。二、《告知函》、EMS快递单，欲证实原告就被告的违约行为发出《告知函》，告知被告应当承担违约责任，《告知函》寄往被告的实际住所。经质证，被告对该份证据材料不予认可，认为EMS快递单上只有寄件人，但没有签收人，不能证明被告收到该份《告知函》，原告也没有提供被告收到该份《告知函》的证据。三、《律师函》、EMS快递单，欲证实原告在寄出《告知函》后被告未答复，于是原告请律师再次发函。经质证，被告对该份证据材料不予认可，认为EMS快递单上只有寄件人，但没有签收人，不能证明被告收到该份《律师函》，原告也没有提供被告收到该份《律师函》的证据。被告也没有收到过该份《律师函》。四、发票一张，欲证实原告聘请律师支出了律师费。经质证，被告对该份证据材料的真实性没有异议，但认为与被告无关，被告没有违约，不应当承担违约责任。五、登记卡片，欲证实昆明麦卡隆食品有限公司通过工商变更为现在的昆明麦集隆食品有限公司，原告为适格的诉讼主体。经质证，被告对该份证据材料没有异议。被告杨安云为支持其答辩主张，向本院提交了以下证据材料：一、书林街商铺交接水电记录清单，欲证实被告与昆明麦卡隆食品有限公司签订的租赁合同经双方协议解除，租赁房屋已于2013年7月7日被出租人收回。经质证，原告对该份证据材料不予认可，认为交接人与本案无关。二、照片二张，欲证实昆明麦卡隆食品有限公司收回租赁房屋后又将房屋出租给了石林同策戴斯大酒店使用。经质证，原告对该份证据材料的真实性认可，表示原告确实在被告违约之后又重新出租了房屋。三、收据复印件，欲证实在签订租赁合同时，被告支付给了原告20000元的履约保证金，该费用原告未退还被告。经质证，原告予以认可，认可在签订合同时收到了保证金。通过以上当事人的举证、质证，本院认为，原告提交的证据材料一、证据材料四，被告对真实性无异议，本院对真实性予以确认。原告提交的证据材料二、证据材料三，本院对真实性予以确认，该证据材料已表明，《租赁合同》在履行过程中，双方存有争议，原告在发出的《告知函》、《律师函》中认为被告是在单方解除合同，并要求被告承担违约责任。原告提交的证据材料五，被告没有异议，本院予以确认。该份证据材料可以证实《租赁合同》中的昆明麦卡隆食品有限公司变更为了现在的昆明麦集隆食品有限公司，原告的诉讼主体适格。被告提交的证据材料一，由于被告未能提交证据证实清单上交接人和接交人的身份，原告又不予认可，故本院不予确认。被告提交的证据材料二、证据材料三，原告未提出异议，本院对其予以确认。经审理查明：2011年7月11日，原告昆明麦集隆食品有限公司（原名称：昆明麦卡隆食品有限公司）作为甲方、被告杨安云作为乙方签订了一份《租赁合同》，合同约定由甲方将昆明东西寺塔步行街北廊8号房屋出租给乙方作为房产销售、办公使用，房屋面积183平方米，租赁期限2.5年，自2011年7月8日起至2014年1月7日止。2011年7月8日至2012年7月7日的房屋年租金为298200元、2012年7月8日至2013年7月7日的房屋年租金为306720元、2013年7月8日至2014年1月7日的房屋年租金为156200元。乙方应当在合同签订之日起1日内一次性付清第一年的租金，其余年份的租金乙方应当在每年的6月7日以前一次性付清。乙方交纳租金每延期一天，需向甲方支付3%的违约金，超过三天，甲方有权单方解除合同。乙方在签订合同之日向甲方支付20000元的履约保证金，如果乙方拖欠租金、水电费、物管费等乙方应承担的费用时甲方有权从保证金中扣减。合同到期后，双方清结一切费用，保证金由甲方退还乙方。乙方未经甲方同意，单方解除合同的，按全部租金总额的20%（百分之二十）承担违约责任。因乙方违约造成诉讼时，违约方承担由此产生的一切费用（包括诉讼费和守约方聘请律师的费用）。同时，原、被告还对双方各自的其他权利义务进行了约定。合同履行过程中，被告向原告交纳过保证金20000元。在使用房屋的过程中，被告按照约定向原告交纳了2011年7月8日至2012年7月7日的租金298200元，2012年7月8日至2013年7月7日的租金306720元。2013年6月，被告以要到腾冲发展业务为由向原告提出要求解除合同。后被告将自己的物品从租赁房屋内搬离。2013年7月7日，原告通过EMS向被告身份证登记的住址云南省保山市腾冲县曲石乡曲石村委会下中和**寄送了《告知函》，要求“协商解决延期支付租金、水电费、物管费等费用及单方解除合同等违约行为事宜”。2013年7月12日，原告委托北京大成（昆明）律师事务所，通过EMS方式向被告身身份证登记的住址云南省保山市腾冲县曲石乡曲石村委会下中和**寄送了《律师函》，为被告逾期支付租金、单方提出解除合同且提出解除合同后仍然占有承租房屋，要求被告承担违约责任。2014年3月3日，原告诉至本院，要求被告赔偿违约金60000元并支付原告聘请律师产生的费用5000元。另查明：庭审中，原告陈述涉案房屋在2013年8月8日重新进行了出租，但被告认为，重新出租房屋的时间应该在2013年8月8日之前。被告认为原告主张的违约金过高，提出如果法院认定被告要承担违约责任，申请对违约金进行减少。本院认为：依法成立的合同对合同当事人具有约束力，不得擅自解除合同，一方擅自解除合同的，应当承担违约责任。对此,《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原、被告双方在平等自愿的基础上签订了《租赁合同》，原告交付了租赁物，被告亦向原告交纳过租金，双方对《租赁合同》进行了实际履行。从《租赁合同》约定的租期看，双方约定的租期为2.5年，自2011年7月8日起至2014年1月7日，此租期的规定是双方协商一致的结果，双方均应当遵守。庭审中，对于被告以“要到腾冲发展业务”为由于2013年6月向原告提出解除合同的事实双方均予以认可，但原告认为被告属单方解除合同，构成违约，被告则认为其提出解除合同后，原告同意，合同系双方协议解除，被告不存在违约行为，双方对以上事实存在争议。对此，本院认为，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款规定：在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。本案中，《租赁合同》系在正常履行过程中，合同中规定的履行期限要到2014年1月7日才届满，合同解除是由被告主动提出，而“要到腾冲发展业务”的解除事由显然是属于被告方自身的原因，因此，被告要主张合同解除经原告同意，应当承担相应的举证责任，但庭审中，被告对于此抗辩理由，并未能提供有效证据证实。对此，被告应当承担不利的后果，而原告于2013年7月7日向被告发出《告知函》、于2013年7月12日向被告发出《律师函》主张权利的行为也表明原告对于被告提出解除合同的是持不同意见的。综上，本院确认在履行《租赁合同》的过程中，被告有单方解除合同的违约行为，应当承担违约责任。原、被告所签订的《租赁合同》约定，“乙方（被告）未经甲方（原告）同意，单方解除合同的，按全部租金总额的20%（百分之二十）承担违约责任”。但《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，因被告认为约定的违约金过高，并在庭审中表示若法院判令其承担违约责任，申请对违约金进行减少。因此，本院按照以上法律规定，依法对违约金进行调整。考虑到被告存在单方解除《租赁合同》的违约行为，该违约行为必然会给原告造成一定的损失，故在原告未能提供充分证据证实自己损失额的情况下，本院对原告主张的违约金，酌情予以支持30000元。由于被告存在违约行为，而原、被告双方订立的《租赁合同》约定，“因乙方违约造成诉讼时，违约方承担由此产生的一切费用（包括诉讼费和守约方聘请律师的费用）”，因此，对于原告有证据证实的其因本案诉讼所支出的律师费5000元，应由被告承担。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条、第二百一十二条、“最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）”第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条第一款之规定，判决如下：一、由被告杨安云于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明麦集隆食品有限公司（曾用名：昆明麦卡隆食品有限公司）违约金人民币30000元。二、由被告杨安云于本判决生效之日起十五日内支付原告昆明麦集隆食品有限公司（曾用名：昆明麦卡隆食品有限公司）律师费人民币5000元。三、驳回原告昆明麦集隆食品有限公司（曾用名：昆明麦卡隆食品有限公司）的其他诉讼请求。本案诉讼费人民币1425元由原告昆明麦集隆食品有限公司（曾用名：昆明麦卡隆食品有限公司）负担人民币658元，由被告杨安云负担人民币767元（此款已由原告预交，被告负担部分于本判决生效之日起十五日内支付原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长  王静波代理审判员  杜竹馨人民陪审员  保瑜琳二〇一四年七月十四日书 记 员  沈思思