湖南省益阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）益法民一终字第136号 上诉人（原审原告）昌伟大。 委托代理人罗如意，湖南天声律师事务所律师。 委托代理人王谦，湖南天声律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）益阳龙辉商业经营管理有限公司。 法定代表人龙舟，该公司董事长。 委托代理人尹一华，湖南激扬律师事务所律师。 上诉人昌伟大与被上诉人益阳龙辉商业经营管理有限公司（以下简称龙辉公司）房屋租赁合同纠纷一案，湖南省益阳市赫山区人民法院于二0一二年七月十二日作出（2011）益赫民二初字第286号民事判决，昌伟大不服，向本院提起上诉。本院于二0一二年十二月二十日作出（2012）益法民一终字第288号民事裁定，将本案发回重审。湖南省益阳市赫山区人民法院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，于二0一三年十二月十日作出（2013）益赫民二重字第7号民事判决，昌伟大仍不服，向本院提起上诉。向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人昌伟大之委托代理人罗如意、王谦，被上诉人龙辉公司之委托代理人尹一华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明，2010年4月9日，昌伟大与龙辉公司签订《租赁合同》，约定昌伟大承租龙辉公司“益阳香某城家居广场（即益阳香某城家居博览中心）”二栋一层102、103号物业，建筑面积为355.86平方米，用于经营软体沙发，租赁期限为5年，自2010年5月1日至2015年4月30日，租金标准为每平方米10元／月，签约时缴纳1个月的租金计3559元，以后每月一号至六号提前缴纳下个月的租金，第三年起租金上调标准不超过上年度的12%，签约时交纳履约保证金10677元，若昌伟大无违约行为，则合同期届满之日起10个工作日内退还履约保证金（无息），若昌伟大不履行合同或擅自提前终止合同，则视为根本违约，龙辉公司有权不予退还履约保证金，若昌伟大在承租期间有违约行为或给龙辉公司物业及设备造成损毁，则龙辉公司有权从保证金中扣除违约金和维修、赔偿等费用。经营管理服务费按8元／平方米／月缴纳，签约时缴纳6个月的经营管理服务费，计17081元，以后按季度缴纳，上个季度结束前的最后15日内缴纳下个季度的经营管理服务费，经营管理服务费包括商场日常管理的人员开支、电梯使用费、中央空调使用费等。龙辉公司应在昌伟大按合同缴纳履约保证金和租金之日起，在合理期限内为昌伟大提供场地及相关配套设施和经营条件，保障昌伟大正常经营活动的开展。昌伟大对物业进行装修或改善增设他物的，须事先向龙辉公司提出书面方案并经其书面批准，签订装修承诺书并交纳装修保证金后方可实施，双方应对装修、改善增设他物的范围和条件作出约定，同时物业内消防安全须按消防主管部门的规定办理有关手续并承担相关费用。租赁期届满，昌伟大不再续租的，应于租赁期届满前两个月书面通知龙辉公司。在昌伟大已交清全部租金及其他应交费用并无违约行为的情况下，龙辉公司应于合同期届满日后10个工作日内将昌伟大的履约保证金（无息）如数退回昌伟大。租赁期届满未能续约或因合同解除等原因提前终止的，昌伟大对拆除隔墙等的重大更改须恢复原状；不能恢复的，向龙辉公司支付恢复所需的费用，昌伟大同时承担由于恢复给任何地方造成的损害责任。一切嵌装在房屋结构和墙体内的设备和装备，昌伟大不得拆走，遵守“来装去丢”的原则；龙辉公司对昌伟大用于该物业装修的投资不予补偿。对违约责任约定：龙辉公司未按约定时间交付物业，每逾期一日，按月租金的5‰支付违约金，经催告在合理期限仍未交付的，昌伟大有权解除合同；昌伟大因龙辉公司原因导致不能正常开业或正常经营及其他根本性违约行为而解除合同的，龙辉公司应双倍退还保证金，如造成昌伟大重大损失的，龙辉公司应补充赔偿昌伟大的损失；如昌伟大迟交租金，每逾期一日，昌伟大应按迟交金额的5‰支付滞纳金，拖欠租金达30日以上的，龙辉公司有权单方面解除合同，没收保证金，并按拖欠金额的30%收取违约金；昌伟大不履行合同义务且经书面通知整改后未整改的，龙辉公司有权解除合同，没收保证金，昌伟大应承担合同存续期内租金额30%的违约金；昌伟大擅自单方面提前终止合同的，龙辉公司有权没收保证金，昌伟大承担相当于三个月租金的违约金。合同还对其他租赁事宜作出了约定。同日，昌伟大、龙辉公司又签订了《补充协议》，约定龙辉公司给予昌伟大12个月的免租期，龙辉公司承诺商场招商成功率达到80%后开业并计租。上述合同签订后，昌伟大向龙辉公司交纳了履约保证金10667元，预交租金3559元，交纳经营管理服务费17081元。2010年9月12日，益阳香某城家居博览中心开业。2011年2月24日，益阳市朝阳公安消防大队作出责令改正通知书，通知龙辉公司管理的益阳香某城家居博览中心存在消防设施、器材、消防安全标志未保持完好有效，责令立即改正。2011年3月2日，益阳市朝阳公安消防大队作出益朝公（消）决字（2011）第002号处罚决定书，认定益阳香某城家居博览中心未经消防安全检查擅自投入使用、营业，消防设施未保持完好有效，违反了消防法的相关规定，给予责令停产停业并处罚4万元的行政处罚。2011年7月30日，昌伟大等租赁户向龙辉公司发出了《集体撤场申请书》。2011年9月1日，龙辉公司通知昌伟大商场从2011年9月1日下午3时开始停业整顿。自2011年9月1日至2011年10月17日，商场没有营业，2011年10月17日，消防部门对商场正式贴了封条，商场关门停业。2011年11月4日，益阳市公安消防支队出具消防验收意见书，认定益阳香某城家居博览中心内部装修建设工程消防验收合格，11月9日，益阳消防大队向香某城国际家具博览中心出具《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，11月10日出具益朝公消恢决字（2011）第0002号决定书，同意恢复益阳香某城家居博览中心使用、营业。另查明，香某城家居博览中心所处地为新和香某城1#、2#房屋的第一、二层，2009年6月16日，新和香某城1#、2#房屋建设工程经益阳市消防支队评定为消防验收合格。2012年2月23日，益阳市方圆司法鉴定所出具鉴定报告书，认定昌伟大承租商铺在鉴定基准日2011年12月2日的装修价值为91400元。本案在诉讼过程中，益阳潜龙商业管理有限公司于2013年5月30日变更登记为益阳龙辉商业经营管理有限公司，法定代表人仍为龙舟。 原审法院认为，双方签订的租赁合同及补充协议，系当事人双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效。香某城家居博览中心所在的新和香某城1#、2#房屋建设工程经益阳市消防支队竣工验收评定为消防验收合格，房屋整体具备使用、营业的条件，不存在房屋质量问题。本案中，昌伟大未举证证明龙辉公司在消防设施未保持完好有效的情况下对昌伟大造成的具体影响，且之后不久该商场消防工作已经整改完毕，经消防监督检查合格，商场正常营业。昌伟大等租赁户以龙辉公司商场存在消防等问题为由向龙辉公司发出《集体撤场申请书》，但龙辉公司对此未予回复。昌伟大以这种单方面发出的撤场申请书认为双方的租赁合同及补充协议已经解除，并不符合合同约定的解除条件，也未出现合同解除的法定事由。另龙辉公司聘请的物业公司与其发生纠纷，与本案房屋租赁纠纷不具有直接的关联性。综合本案，昌伟大提供的证据尚不足以证明龙辉公司出租的门面因房屋质量问题、消防问题、强行开业及龙辉公司聘请的物业公司纠纷，致使昌伟大租赁门面被迫关门，昌伟大不能正常经营的事实。故昌伟大以上述理由主张其租赁的商铺经营收益的合同目的无法实现，龙辉公司行为已构成了根本性违约，从而要求确认双方签订的《租赁合同》及《补充协议》已于2011年7月30日解除的诉讼请求，依据不足，应不予支持。昌伟大要求龙辉公司双倍返还履约保证金21334元，返还经营管理服务费17081元，退还租金3559元，赔偿装修损失费91374元及鉴定费2000元的诉讼请求，亦无事实和法律依据，应不予支持。据此，依照《》第条第一款和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第之规定，判决：驳回昌伟大的诉讼请求。案件受理费3210元，由昌伟大负担。 宣判后，昌伟大不服，提起上诉称：一、原判认定昌伟大解除合同不符合法律规定是错误的。1、龙辉公司将涉案门面在未经消防安全检查的情况下擅自投入使用、营业，昌伟大于2011年7月30日提出解除合同符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、《消防法》第15条、《城市房屋租赁管理办法》第6条的规定。2、昌伟大行使法定解除权只需提供符合法定解除权的证据，原判要求昌伟大提供消防对其营业影响的证据是错误的。3、涉案房屋于2011年11月通过消防验收不影响昌伟大解除合同，因为在此之前，龙辉公司的违法行为一直处于继续状态。二、原判认定昌伟大解除合同不符合合同约定是错误的。龙辉公司在招租时进行虚假宣传，提供的房屋严重漏水等已违反了合同第十一条的约定，昌伟大解除合同符合合同的约定。三、原审对昌伟大提供的部分证据及其证明力不予采信是错误的。原审对昌伟大提交的证据5、6、7、8、10不予认定是错误的。请求撤销原判，改判支持昌伟大全部的一审诉讼请求，本案所有诉讼费用由龙辉公司承担。 龙辉公司答辩称：一、昌伟大解除合同不符合法律规定及合同约定。1、龙辉公司按合同约定及时向昌伟大交付了租赁房屋，且出租房屋经过了竣工验收和消防验收；2、租赁房屋装修后未通过第二次消防验收并被处罚完全是因为昌伟大和其他经营者违法违约装修所致；3、昌伟大提出的龙辉公司“招租时进行虚假宣传，提供的房屋严重漏水”等情形不符合客观事实。二、昌伟大的原审诉讼请求不能成立。1、昌伟大擅自离场，龙辉公司有权不予退还履约保证金；2、昌伟大仅交纳了6个月的管理费，却经营一年多，提出返还经营管理服务费不合常理；3、昌伟大仅交纳了1个月的租金，使用门面超过一年，其要求退还租金的主张不能成立；4、根据合同第十条的约定，昌伟大要求龙辉公司赔偿装修损失没有合同依据。请求驳回上诉，维持原判。 二审中，双方当事人均未提供新的证据。 二审经审理查明的事实与原审查明的事实一致。 本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。本案争议的焦点问题是，昌伟大与龙辉公司签订的《租赁合同》及《补充协议》是否已于2011年7月30日解除。 从法定解除条件看，合同一方违约，导致不能实现合同目的，构成根本违约，当事人可以解除合同。本案中，涉案商场竣工时，经消防验收合格，后因“未经消防安全检查擅自投入使用、营业，消防设施未保持完好有效”，被消防部门责令停产停业，涉案商场停业时间为2011年9月1日至2011年11月10日，昌伟大向龙辉公司发出《撤场申请书》的时间为2011年7月30日，此时涉案商场并未被责令停业，双方的租赁合同仍可继续履行。且该申请书上载明，因商场管理不到位，客流量减少，申请集体撤场，并没有提出涉案商场因消防验收不合格，导致租赁户无法经营，要求解除合同。该申请书不能视为解除合同的通知。昌伟大认为租赁合同已于2011年7月30日解除的理由不能成立，本院不予支持。 从双方约定的解除条件看，《租赁合同》第十一条约定，龙辉公司未按约定时间交付物业，每逾期一日，按月租金的5‰支付违约金，经催告在合理期限仍未交付的，昌伟大有权解除合同。涉案商场竣工时，经消防验收合格。龙辉公司已交付验收合格的房屋，未违反双方合同的约定，合同没有达到约定的解除条件，昌伟大认为解除合同符合合同约定的理由不能成立，本院不予支持。 昌伟大在原审中提交的证据10，原审予以了采信，其在原审中提交的证据5、6、7、8，均不能证明龙辉公司构成根本违约，不能达到昌伟大的证明目的，故原审对昌伟大提交的证据5、6、7、8不予采信，并无不当。 综上所述，昌伟大的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，并经本院审判委员会讨论决定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2683元，由上诉人昌伟大负担。 本判决为终审判决。 审 判 长  喻宁 审 判 员  付星 代理审判员  黎娜 二〇一四年七月二十五日 书 记 员  何帆