成都市成华区人民法院民 事 判 决 书（2014）成华民初字第3794号原告韦忠周。委托代理人周波。被告成都龙武文化有限公司。法定代表人刘兴奎，总经理。委托代理人项海燕。原告韦忠周与被告成都龙武文化有限公司（以下简称龙武公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行审理，原告韦忠周的委托代理人周波到庭参加诉讼，被告龙武公司委托代理人项海燕到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告韦忠周诉称，2010年2月5日，原、被告双方签订《资产转让合同》合同编号为LWXXXXX，合同约定由被告依法享有所有权的在建房屋，即就位于成都龙武集团总部基地“矩阵魔方”项目中即的XX幢XX单元XX层XX房，转让给原告，合同双方约定转让人应当在2010年10月31日前向受让人交付该资产，逾期交房的应在最后交付期限的第二天至实际交付之日止，按日万分之五支付违约金。同日原被告双方就《资产转让合同》合同编号为LWXXXXXX签订了补充协议，同日原告支付资产转让金172800.00元。可被告拒不按合同履行转让交付义务。经原告多次催作无果。2013年11月19日，原告违心的与被告达成鉴于《资产转让合同》合同约定由被告依法享有所有权的在建房屋，即就位于成都市东三环路二段成都市龙潭总部经济城龙武总部基地X栋X单元X楼XX室的《退房协议书》，该协议约定被告在2014年1月10日之前一次性退给原告已付房款及违约金177638.00元。逾期不付，按应退房款每日千分之一向原告支付违约金，每月28日前支付原告。可被告仍然不履行付款义务。综上，原告为维护自己的合法权益，根据国家法律法规，提起诉讼，要求确认原被告签订的资产转让合同（房屋买卖协议）合法有效，被告履行交房义务，并承担算违约金43166元。在审理中，原告变更诉讼请求为：解除资产转让合同，按2014年1月16日前退房协议，履行退还已付房款及违约金177638元，逾期支付违约金43166元（该违约金算至立案时，在开庭审理时，原告认为算至开庭时，应主张的违约金61171.20元）。被告龙武公司辩称，1.被告逾期交房不是因为被告主观原因造成，是政府原因造成，是不可抗力的原因，根据资产转让合同，被告方不承担违约责任。2.原告主张的违约金过高，应按同期贷款利率承担违约金。3.原告的违约金计算方式错误，是重复计算违约金。经审理查明，原告韦忠周与被告龙武公司于2010年2月5日签订《资产转让合同》合同编号为LWXXXXXX，合同约定由转让人成都龙武文化发展有限公司（被告）将位于成都龙武集团总部基地“矩阵魔方”项目中的X幢X单元X层XX号房转让给原告，合同第二条转让资产的基本情况约定：该资产所在楼栋的主体建筑结构为薄壁柱框架结构，建筑面共300平方米；合同第三条价款约定：转让人与受让人约定按照建筑面积计算，该资产单价为每平方米人民币3200元，总价款为玖拾陆万元整。合同第六条付款方式及期限约定：受让人采取分期付款的方式付款。合同第八条交付时间约定：转让人应当在2010年10月31日前向受让人交付该资产。合同第九条逾期交付的责任约定：除不可抗力外，转让人未按照第八条约定的期限将该资产交付给受让人的，按照下列方式处理：按照逾期时间，分别处理（1和2不做累计）1，逾期45个工作日之内，自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，转让人按日计算向受让人支付已交付价款的万分之一的违约金，并于该资产实际交付之日起30日内向受让人支付违约金，合同继续履行。2，逾期超过30日后，受让人有权解除合同。受让人解除合同的，转让人应当自解除合同通知送达之日起30日内退还受让人全部已付款，并按照受让人全部已付款的2.5％向受让人支付违约金。受让人要求继续履行合同的，合同继续履行。自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日之，转让人按照日计算向受让人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该资产实际交付之日起30日内向受让人支付违约金。合同第十九条不可抗力约定：因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。另根据原被告双方于2010年2月5日签订的《资产转让合同补充协议》第一条付款方式查明，乙方（本案原告）自愿受让甲方（本案被告）位于成都市龙潭都市工业集中发展区物业资产，房号为XX幢XX单元XX层XX号，总房款为345600元。（房屋总价款按乙方认购108平方米计算）乙方受让物业自愿选择以下第3种付款方式：3、分期付款1：乙方签订合同之日支付转让款172800元。剩余转让款172800元由乙方于10年内分期无息支付，具体支付时间及金额如下：乙方于2020年2月5日之前支付转让款172800元。合同签订后，原告支付了部分款项。2013年11月19日，原、被告双方签订《退房协议书》，约定：在此协议签字生效后，双方约定被告在2014年1月10日之前一次性退给乙方（韦忠周）已付房款及违约金合计人民币177638元（房款172800、违约金4838）。甲方逾期不付，按应退房款每日千分之一向乙方支付违约金，每月28日前支付乙方。甲方（龙武公司）付清乙方所有款项后，原签订的《资产转让合同》自动解除。退房所产生的相关费用一律由甲方承担，乙方一律不予承担，甲方不得收取乙方任何违约金及其他费用。乙方在收取甲方退房款和违约金合计人民币177638元后，不得要求甲方支付任何其他费用或违约金。《退房协议书》签订后，被告未按约定退还原告购房款，也未支付违约金。上述事实有原、被告陈述及经庭审质证的《资产转让合同》及其补充协议、购房收款收据、《退房协议书》等。本院认为原被告双方签订的《资产转让合同》、《资产转让合同补充协议》、《退房协议书》，系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，均为合法有效的合同，对合同双方当事人均具有约束力，双方当事人均应按照合同约定的内容履行各自的义务。原、被告在签订《退房协议书》时，被告自愿承担了违约金4838元。被告再在本案中抗辩逾期交房不是其主观原因的理由不成立，本院不予以采纳。因双方对解除《资产转让合同》无异议，本院予以支持。被告龙武公司违反《退房协议书》约定，未在2014年1月10日前退还房款，应当承担违约责任。本案争议焦点为，原告主张按《退房协议书》约定“按应退房款每日千分之一”支付61171.20元违约金是否过高。《中华人民共和国合同法》第一百十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失，当事人可能请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。该条第二款规定：当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告没有提供证据证明因被告逾期退款给其造成损失大小，故原、被告双方约定的以“应退款每日千分之一”支付61171.20元违约金过高，本院根据上述规定，酌情认定违约金20000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告韦忠周与被告成都龙武文化有限公司签订的《资产转让合同》。二、被告成都龙武文化发展有限公司在本判决生效之日起五日内退还原告购房款172800元，并支付违约金4838元。三、被告成都龙武文化发展有限公司在本判决生效之日起五日内支付逾期退还购房款违约金20000元。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3500元，由被告成都龙武文化发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员  刘宗华二〇一四年十二月八日书记员  杨 帆