抚顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）抚中民三终字第00530号上诉人（原审原告）：抚顺市巨峰物业管理中心，住所地辽宁省抚顺市东洲区新屯街煤都路*号。法定代表人：时维峰，该单位经理。委托代理人：吕桂清，该单位工作人员。被上诉人（原审被告）：抚顺市新抚区第三医院，住所地辽宁省抚顺市新抚区福民路三道街*号。法定代表人：张岩松，该医院院长。上诉人抚顺市巨峰物业管理中心（以下简称“巨峰物业”）因房屋租赁合同纠纷一案，不服辽宁省抚顺市新抚区人民法院（2014）新抚民一初字第00463号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月6日依法立案并组成合议庭，于2014年11月26日公开开庭审理了本案。上诉人巨峰物业的法定代表人时维峰及其委托代理人吕桂清、被上诉人抚顺市新抚区第三医院（以下简称“第三医院”）的法定代表人张岩松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年4月21日，巨峰物业向一审法院提起诉讼称：第三医院现在使用的房屋原系抚顺市农机总公司所有。2000年8月，我方与抚顺市农机总公司签订了一份《移交房屋产权协议》，该协议约定：将坐落在新抚区西五路十三号楼一栋，建筑面积4325.3平方米（其中商用面积651.14平方米）移交给我方管理；我方接管后负责房屋的使用、修缮；我方负责代办土地转让、产权过户，费用由农机公司承担；产权归我方等内容。第三医院使用的争议房屋为651.14平方米。第三医院2005年兼并了抚顺市轻工医院并继续经营，以每月3000元租金标准向我方支付部分租金。我方每月都向第三医院索要原轻工医院所欠房租、暖气费和暖气维修费。依照［抚价发］8号文件，第三医院所租用的非住房区域类别为一级地区，月租金价格为每平方米50元。我方于2012年11月18日以书面的形式向第三医院送达了《关于调整房屋租赁标准的函》，要求第三医院从2012年11月开始执行新的租金标准，即每平方米50元。如第三医院不同意按照此标准租赁，我方要求第三医院在三个月内将租赁房屋退还，同时要求第三医院偿还原抚顺市轻工医院所欠的租赁费、暖气费、暖气维修费等。第三医院收到我方送去的调整房屋租赁标准函后，仍然没有按照新的标准向我方交纳租赁费及偿还所欠其他费用，甚至连自身使用的房屋租赁费也没有交纳，更没有按期将房屋腾出。请求法院判令第三医院偿还所欠我方房屋租赁费160484.16元（截止到2012年10月）；请求法院确认按照新的收费标准收取房屋租赁费32557元（从2012年11月开始计算，每平方米50元／月）；并判令第三医院限期腾出所使用的租赁房屋归还我方；本案诉讼费由第三医院承担。第三医院辩称：巨峰物业不具备产权主体资格，争议房屋面积为618.34平方米，属于抚顺市农机总公司所有的国有资产，我单位对该房屋有使用权。巨峰物业提供的证据是一份《移交房屋产权协议书》，不具有法律效力，国有资产的转移必须经国资委的批准，该协议未经批准，不能够无条件移交给巨峰物业所有，该房屋所有权未变更。抚顺市轻工国有资产经营公司与新抚区人民政府有对上述房产的交接协议。我方与巨峰物业没有利害关系，巨峰物业不能作为诉讼主体起诉我方，应驳回巨峰物业的起诉。我方使用的是有使用权的公房，应按照公房的标准计算租金，我院已经按时交纳房租，不拖欠任何费用。辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审查明：2000年8月22日，抚顺市农机总公司作为甲方与抚顺市巨峰轻工物业管理中心，即巨峰物业作为乙方签订《移交房屋产权协议》，其内容为：“一、为切实解决职工住房的维修问题，更好地加强房屋管理，甲方愿将坐落在西五路十三号楼一栋4325.3㎡住宅楼（其中商用面积651.14㎡）移交给乙方管理。乙方同意接管。二、乙方接管后负责房屋的使用、修缮、管理，甲方不再负责。乙方接管后无论房屋设施和共用部位是否完善，修缮责任均由乙方承担。三、甲方在协议签订后一个月内将房屋的图纸、资料、档案移交乙方，并配合乙方管理员熟悉管区和业务。四、乙方负责代办土地转让、产权过户、费用由甲方承担，产权归乙方。在产权的土地转让未办完之前的修缮、管理、维护责任均由乙方承担。五、甲方一次性付给乙方维修费、办公费、产权过户费一万元（壹万元），另将移交的出售款剩余部分一并划给乙方。六、接交前的房屋暖气费和房费、债权归乙方所有，由乙方收暖气费和房费陈欠账并使用。七、本协议一式四份，双方各持两份，双方签字盖章后即可生效，产生法律效力，并提请公证。八、本协议生效后的一切产权人责任均由乙方承担，包括未办完产权转让前的维护、保养、修缮等责任均由乙方承担。”协议签订后，抚顺市农机总公司将协议约定的房产交给巨峰物业，未办理房屋产权变更登记。2003年3月7日，抚顺市轻工国有资产经营公司与抚顺市新抚区人民政府签订《关于市轻工局医院房屋交接协议书》。内容为“根据市政府《关于党政机构改革中相关事业单位调整划转的通知》文件精神，市轻工局医院即日转交新抚区属地管理。关于市轻工局医院房屋固定资产移交的问题：医疗办公用房二处，合计1504.34平方米，其中西五路618.34平方米房屋产权系市农机公司，医院有使用权，交纳房租；裕民路三道街一号房屋中469平方米主权属市房屋局所有，原轻工联社产权417平方米，轻工资产经营总公司同意由轻工医院继续无偿使用，房屋管理比照前期轻工集体企业下放县区办法处理，由市轻工联社对资产实际登记记账。”协议签订后，抚顺市轻工国有资产经营公司将该医院交给抚顺市新抚区人民政府管理，将该医院变更为抚顺市新抚区第三医院。该医院按每月3000元向巨峰物业交纳租金，截止到2012年11月。巨峰物业向第三医院发出关于按照抚顺市物价局收费标准调整租赁费的函，通知第三医院该房屋自2012年11月起，按抚顺市物价局抚发（2006）19号文件确定标准执行，每平方米每月按50元交纳租金，即34018元。如不按该标准履行，三个月内腾迁。偿还原二轻局职工医院所欠租赁费、暖气费计164391元。此后，第三医院再未交付巨峰物业租金。双方发生纠纷，故巨峰物业来院告诉。另查，巨峰物业提出第三医院2009年欠其6月和8月两个月的租金6000元一节，巨峰物业提供的收款凭证记载第三医院已支付巨峰物业。巨峰物业提出第三医院2010年7月至12月欠6个月租金18000元，第三医院未提供交费凭证。巨峰物业主张原抚顺市轻工职工医院自1996年4月至2002年12月期间欠其费用一节，未能提供证据。本案经一审法院调解，双方未能达成协议。另，巨峰物业在审理中放弃要求第三医院腾迁房屋的请求。一审法院所确认的上述事实，有巨峰物业、第三医院陈述、移交房屋产权协议、发票凭证、关于市轻工局医院房屋交接协议书、证明、抚顺市政府部门文件等证明材料在案为凭。且这些证明材料已经开庭质证和一审法院审查，可以采信。辽宁省抚顺市新抚区人民法院一审认为，巨峰物业与抚顺市农机总公司签订《移交房屋产权协议》，签订协议后，农机总公司除将房屋交于巨峰物业管理外，未履行房屋所有权变更登记等义务，但第三医院在新抚区政府接管原抚顺市轻工医院变更为第三医院现名称后，巨峰物业有证据证明第三医院自2003年起按每月3000元的价格已实际向巨峰物业履行公有房屋租金，巨峰物业、第三医院之间已形成房屋租赁和管理关系，且所履行的数额不低于抚顺市物价局和抚顺市房产局规定的公有房屋租金相关的标准。巨峰物业所主张的每月50元／平方米标准不适用此类性质房屋标准。故巨峰物业的该项调整收费标准的请求，一审法院难以支持。第三医院所使用争议房屋自2012年11月起仍应按公有房屋使用权租金约定价格3000元／月交付巨峰物业租金。第三医院自2010年7月起至同年12月所欠巨峰物业租金，应按此租金标准交纳巨峰物业。关于巨峰物业提出的自1996年起至2002年期间第三医院尚欠其部分租金等费用，要求第三医院给付一节，因巨峰物业未能向一审法院提供农机总公司移交债权的证据及收取租金价格标准的证据，一审法院无法确认，故巨峰物业的该部分请求，一审法院无法支持。关于巨峰物业、第三医院所提其他主张，因未向一审法院提供证据和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十二条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、抚顺市新抚区第三医院于本判决生效后十五日内给付抚顺市巨峰物业管理中心自2010年7月起至同年12月止及自2012年11月起至2014年8月止的租金84000元；二、驳回抚顺市巨峰物业管理中心其他诉讼请求。如抚顺市新抚区第三医院不按上述判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费3510元，抚顺市巨峰物业管理中心负担1610元，抚顺市新抚区第三医院负担1900元。宣判后，巨峰物业不服，向本院提起上诉，请求：撤销原审判决，依法改判第三医院给付原抚顺市轻工职工医院自1996年4月至2002年12月期间拖欠巨峰物业的房费136484元及判令第三医院自2014年8月份起按照每平方米每月50元的标准向巨峰物业交纳房租或者发回重审；本案一、二审诉讼费用由第三医院承担。其主要事实与理由是：原审判决认定事实不清、证据不足。2000年8月22日，抚顺市农机总公司与巨峰物业签订《移交房屋产权协议》，协议书约定：抚顺市农机总公司将坐落在西五路十三号楼一栋4325.3㎡住宅楼（其中商用面积651.14㎡）移交给巨峰物业管理，并明确约定在交接前由抚顺市农机总公司所有的房费和房屋暖气费、债权归巨峰物业所有，由巨峰物业收取陈欠的房费和暖气费并使用。第三医院一直在使用房屋，但其并未提交其已经向巨峰物业交纳该项费用的证据，应由第三医院承担举证不能的责任。巨峰物业于2012年11月18日向第三医院送达了《关于调整房屋租赁标准的函》，要求第三医院从2012年11月开始执行新的租金标准即每平方米每月50元，第三医院收到该函后并未向巨峰物业提出异议，说明第三医院对新的租金标准予以默认。一审法院并未对2014年8月后双方租赁关系及租赁费用问题予以明确。被上诉人第三医院辩称：我方是租赁抚顺市农机总公司的产权房，该企业是国有企业，房屋是国有资产，巨峰物业并没有合法取得争议房屋的产权，不具备诉讼主体资格。抚顺市农机总公司的房屋是国有资产，其转让必须有国资委的批函，抚顺市农机总公司与巨峰物业签订《移交房屋产权协议》不具有法律效力，并没有实际履行。巨峰物业起诉前，抚顺市农机总公司并未向第三医院主张过1996年4月至2002年12月期间拖欠的房费，已经超过诉讼时效，不应支持。巨峰物业并没有对房屋尽到维护、修缮的责任，第三医院多年来对房屋的维修费用远超过租赁费。二审期间，巨峰物业提交加盖抚顺市农机总公司公章的轻工医院欠房租款明细一份，证明：二审开庭后抚顺市农机总公司鞠书记给我方加盖了公章，可以证明轻工医院欠房租款事实的存在。第三医院对该证据的质证意见为：鞠书记不是抚顺市农机总公司的法定代表人，这个盖章行为不具有法律效力。第三医院提交抚顺市新抚区经济和信息化局出具的证明一份，证明抚顺市农机总公司于2008年10月转属抚顺市新抚区管理，该公司现任法定代表人为刘寿千并不是鞠书记，鞠书记在轻工医院欠房租款的明细上加盖公章的行为不符合法律规定，该证据没有法律效力。巨峰物业对该证据的质证意见为：抚顺市新抚区经济和信息化局出具的证明证明不了抚顺市农机总公司的法定代表人是刘寿千，应当由抚顺市农机总公司出具证明。我方当时与抚顺市农机总公司签协议时是鞠书记负责办理的。本院经审理查明的事实与原判决查明的事实相同。本院认为，依据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点可以归纳为：巨峰物业要求第三医院给付抚顺市轻工医院拖欠房费的诉讼请求是否应当予以支持。巨峰物业依据抚顺市农机总公司与巨峰物业签订的《移交房屋产权协议》主张第三医院给付原抚顺市轻工医院拖欠的房租，第三医院以《移交房屋产权协议》系转移国有资产的协议未经过国资委审批，不具有法律效力且《移交房屋产权协议》并未实际履行为由抗辩。抚顺市农机总公司与巨峰物业签订《移交房屋产权协议》的目的在于为解决职工住房的维修问题，更好地加强房屋管理，抚顺市农机总公司愿将坐落在西五路十三号楼一栋4325.3㎡住宅楼（其中商用面积651.14㎡）移交给巨峰物业管理，并将产权转移给巨峰物业。《移交房屋产权协议》第四条约定：乙方（巨峰物业）负责代办土地转让、产权过户、费用由甲方（抚顺市农机总公司）承担，产权归乙方。在产权的土地转让未办完之前的修缮、管理、维护责任均由乙方承担。第六条约定：接交前的房屋暖气费和房费、债权归乙方所有，由乙方收暖气费和房费陈欠账并使用。现巨峰物业并未取得西五路十三号楼房屋产权，故《移交房屋产权协议》约定的内容并未全部实际履行，且巨峰物业并未提交抚顺市农机总公司将该笔债权移交给巨峰物业的相关证据，故巨峰物业在并未取得房屋产权的情况下，依照《移交房屋产权协议》第六条的约定，主张第三医院给付原抚顺市轻工医院拖欠的房租无事实及法律依据，本院不予支持。关于二审期间，巨峰物业提交的加盖抚顺市农机总公司公章的轻工医院欠房租款明细，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第77条规定：依照民事诉讼法第六十七条由有关单位向人民法院提出的证明文书，应由单位负责人签名或盖章，并加盖单位印章。轻工医院欠房租款明细系巨峰物业在一审时已经提交的证据，二审开庭后，加盖了抚顺市农机总公司的公章提交，但抚顺市农机总公司的负责人并未在上面签名或盖章，该证据的形式不符合法律规定，本院不予采信。基于同样的理由，第三医院提交的抚顺市新抚区经济和信息化局出具的证明，本院亦不予采信。巨峰物业向第三医院送达了《关于调整房屋租赁标准的函》，要求执行新的租金标准，第三医院并未在该函上签字认可，也没有按照该标准向巨峰物业交纳房租，不能认为第三医院默认同意按照该标准向巨峰物业交纳房租。本案争议的房屋为性质为公有商用房屋，巨峰物业所主张的每月50元／平方米标准不适用此类性质房屋，巨峰物业该项主张本院不予支持。另，关于2014年8月后双方租赁关系及租赁费用问题可由双方自行协商处理。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，巨峰物业的上诉请求无事实及法律依据，本院不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1712元，由抚顺市巨峰物业管理中心负担。本判决为终审判决。审 判 长 杨 锐代理审判员 郭 爽代理审判员 王向军二〇一四年十二月十五日书 记 员 耿雪峰