福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第1588号原告张凝，女，1979年8月28日出生，汉族，住福建省福州市晋安区。委托代理人张勇，福建卫理律师事务所律师。被告闽清台山假日酒店有限公司，住所地福建省闽清县。法定代表人张礼星。原告张凝与被告闽清台山假日酒店有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月28日公开开庭进行审理。原告张凝委托代理人张勇到庭参加诉讼，被告闽清台山假日酒店有限公司经公告传唤，期满未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2002年10月1日，原、被告签署《房屋租赁契约》，约定原告将坐落于福州市仓山区中洲岛内（解放大桥）二间店面委托被告转租给他人作合法商业使用，租赁期限捌年，租期由2002年10月1日至2010年10月1日，租金每年72500元，租赁期间内每年10月1日支付一次年租金。合同签订后，原告即时履行了合同义务将店面交付被告使用，然后被告却以种种借口拖欠租金，2007年8月6日，原、被告就拖欠租金事宜达成还款协议，然被告继续拖欠原告租金。后原告多次催讨，被告多次以《债权债务协议》、《还款协议书》、返还部分欠款的形式，拒不完全履行还款义务。原告现诉至法院，请求：1.判令被告支付拖欠租金152784元；2.判令被告赔偿原告违约金300000元；3.判令被告补偿原告聘请律师支出12100元。4.判令被告承担本案的诉讼费用。被告未提交书面答辩及证据。庭审中，原告提交如下证据：A1.商品房买卖合同、房屋租赁契约、A2.协议书、A3.拖欠租金确认单，共同证明：原、被告之间的租赁关系，以及被告拖欠房租的事实；A4.债权债务协议、A5.还款协议书、A6.还款计划书、A7.还款协议书、A8.2013年11月22日分发情况，共同证明：被告确认欠款的事实以及被告还款的事实。本院认为，被告未到庭应诉，视为放弃抗辩权利，原告提交的证据A1、A2、A3、A4、A6、A7与原件核对无异，可以作为本案的定案依据，本院予以采信。证据A5未提交原件予以核对，本院不予采信。证据A8系证人证言，因证人未出庭作证，本院不予采信。根据上述有效证据及当事人庭审陈述，本院确认如下法律事实：2002年4月21日，原告与福州中洲岛实业发展有限公司（以下简称中洲岛公司）签订商品房买卖合同，购买其开发的坐落于福州市仓山区中洲岛内店面。2002年10月1日，原、被告签订《房屋租赁契约》，约定原告将上述店面委托被告转租给他人作合法商业使用，租用期间原告同意被告转租给第三者，不必征得原告同意；租赁期为八年，即自2002年10月1日起至2010年10月1日止；年租金为72500元，租赁期间内租金不变；被告应于每年10月1日支付一次年租金；并约定被告在捌年内提前解除合约或未履行本合同所有条款须赔偿原告违约金300000元。2007年8月6日，包含原告在内的11位业主与被告、中洲岛公司就被告拖欠租金等事宜达成协议，《协议》第5条约定被告与中洲岛公司愿意补偿各出租方聘请律师支出的律师费12100元（每间店面）。2010年11月1日，包含原告在内的11位业主（乙方）与被告（甲方）就租金尾款事宜签订了《还款协议书》。该协议约定，甲方欠款总额为1503562元（其中本案原告欠款金额为195625元），于2011年11月15日内偿清债务。协议第二条约定，从2010年11月15日起（含当月），分十期现金支付，每期150353元，在次月15日，甲方应信守诺言，及时汇入业主集体指定账户。第三条约定，本协议双方共同遵守，甲方如违反协议，应按拖欠金额0.1%按天支付违约金。该协议中，被告总经理张礼星签字备注为：以上欠款乙方是壹佰伍拾万左右，甲方未对，以后多还少补。审理过程中，原告承认协议签订后，被告偿还原告款项20815元。2013年11月22日，被告偿还原告款项22026元。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁契约》以及此后达成的协议，均系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中，原、被告双方已在《房屋租赁契约》中明确约定租金金额、支付期限及违约金事宜。并于2010年11月1日就租金尾款事宜达成《还款协议书》，该协议对拖欠租金金额、支付期限及违约责任等事宜明确约定。协议中原告确认被告拖欠租金为195625元。虽然被告对拖欠金额备注为未核对，但被告经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，该金额本院予以确认。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的规定，当事人在陈述中承认的对已方不利的事实，人民法院应当予以确认。故被告已分别还款20815元、22026元的事实，本院予以确认。因此，原告主张被告拖欠租金为152784元，本院予以认可。另，原告与被告、中洲岛公司三方签订的协议中已明确约定被告与中洲岛公司愿意补偿原告聘请律师支出的律师费12100元（每间店面），本案原告将两间店面出租给被告。原告现请求被告支付拖欠租金152784元及补偿律师费12100元，该诉讼请求具有合同及法律依据，本院予以支持。关于违约金问题。本院认为，由于被告违约，原告依据约定，要求被告支付违约金，依法应予支持。本案被告的违约行为系迟延支付租金，关于该行为的违约责任双方已在2010年11月1日的《还款协议书》中达成“按拖欠金额0.1%按天支付违约金”的约定，应视为对《房屋租赁契约》中关于“被告在捌年内提前解除合约或未履行本合同所有条款须赔偿原告违约金300000元”约定的变更。但该约定的违约金计算标准明显偏高，应予适当调整，按中国人民银行同期贷款利率四倍计付为妥。由于被告陆续偿还部分款项，故违约金应分段计算。原告仅确认被告于2010年11月1日后还款20815元，未能确认该还款日期，因此应视该还款为第一期（即为2010年11月15日）还款。故应认定自2010年12月16日起至2013年11月21日，被告违反协议约定，迟延支付剩余拖欠租金178410元（195625元-20815元）。故该期间违约金应以178410元为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算，即为131942.12元。2013年11月22日后的违约金应以拖欠金额152784元（178410元-22026元）为基数，按中国人民银行同期贷款利率四倍计算自2013年11月22日计付。由于原告主张违约金300000元，故违约金总额应以300000元为限。本案被告经公告传唤，期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告闽清台山假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凝租金人民币152784元并支付违约金131942.12元。二、被告闽清台山假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凝违约金（以人民币152784元为基数自2013年11月22日起按中国人民银行同期贷款利率四倍计付至款项还清之日止，上述两项违约金总额以人民币300000元为限）；三、被告闽清台山假日酒店有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张凝人民币12100元；四、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费8273元，由被告闽清台山假日酒店有限公司负担。被告闽清台山假日酒店有限公司应负担的诉讼费应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳，公告费（凭公告费票据）由被告闽清台山假日酒店有限公司负担。如果债务人未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  严丽仙代理审判员  陈家挺人民陪审员  陈寿智二〇一四年十二月二十二日书 记 员  唐斌心附一：本民事判决书引用的主要法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。附注二∶执行申请提示发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。