安徽省合肥市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）合民一终字第03803号上诉人（原审原告）：刘健。委托代理人：彭华，安徽世邦律师事务所律师。委托代理人：黄显发。被上诉人（原审被告）：合肥中信物业有限公司，住所地安徽省合肥市美菱大道419号6楼，组织机构代码14917593-3。法定代表人：刘永斌，董事长。委托代理人：何开稳。委托代理人：阮永祥。上诉人刘健与被上诉人合肥中信物业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市庐阳区人民法院（2014）庐民一初字第02829号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人刘健的委托代理人彭华、黄显发��被上诉人合肥中信物业有限公司的委托代理人何开稳、阮永祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘健原审诉称：刘健与合肥中信物业有限公司于2011年5月4日签订《商品房买卖合同》，约定于2012年8月20日交房，该房屋坐落在合肥市庐阳区北一环碧水家园2幢1308室，与此同时刘健已依约履行支付房款的义务。后因合肥中信物业有限公司违约迟延交房，经双方友好协商，于2012年12月21日签订《碧水家园1#2#楼交房补充协议》，明确刘健办理房屋产权证书所需费用与合肥中信物业有限公司应付违约金全额冲抵，按多退少补原则进行结算。合肥中信物业有限公司根据相关法律、法规和政策计算出刘健应付办证费用。刘健依上述补充协议，支付了差额部分。然而，合肥中信物业有限公司却未履行办理房产证的义务。刘健多次要求合肥中信物业有限公司履行义务，合肥���信物业有限公司一直拖延至今仍未办理。故请求判令：1、合肥中信物业有限公司立即履行对涉案房屋的办证义务并支付逾期办证违约金6257.9元；2、合肥中信物业有限公司承担本案诉讼费用。合肥中信物业有限公司原审辩称：1、对于本案所涉及房屋没有办证，予以认可，但对涉案房屋没有及时向房产登记部门予以备案是有一定的原因，主要在于合肥中信物业有限公司由于无法按时缴纳相应税费导致不能办理房产证；2、请求法院在逾期办证违约金方面予以酌减。原审法院认定：2011年5月4日，刘健与合肥中信物业有限公司签订商品房买卖合同一份，该合同约定刘健购买位于合肥市庐阳区碧水家园2幢1308室房产一套，建筑面积为97.92平方米，单价为6390.83元／平方米，总价625790.07元。合同约定交付时间为2012年8月20日。合同约定的逾期交房违约责任为：逾期不超过30日，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金，合同继续履行；逾期超过30日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人继续要求履行的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之三的违约金。合同另约定出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，双方同意按照以下处理：1、买受人退房的，出卖人在买受人提出退房要求之日起30日内将买受人已付房款退���给买受人，并按已付房款的5%赔偿买受人损失；2、买受人不退房的，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金；3、买受人未提供办理产权证所需材料以及未付清所有房款及相关费用，出卖人不承担责任。合同签订后，合肥中信物业有限公司延期交付房屋。2012年12月21日，刘健与合肥中信物业有限公司签订补充协议一份，该协议约定：合肥中信物业有限公司应当支付刘健违约金22528.44元，刘健为办理房屋产权证书应当承担的契税、维修基金、登记手续费共计25344.31元。为了减少工作量，刘健同意将办证等费用与违约金相抵扣，按照多退少补的原则进行结算。收到合肥中信物业有限公司的违约金开具收条给合肥中信物业有限公司，收到刘健办证等费用的开具收据给刘健。合肥中信物业有限公司在房屋交付使用后及时办理权属登记备案手续，如因刘健未提供办���产权登记所需全部材料及未交清相关费用，合肥中信物业有限公司不承担责任。当日，合肥中信物业有限公司就刘健应付的涉案房屋的全部办证费用出具了收条，刘健就合肥中信物业有限公司应付的逾期交房违约金出具了收条。之后，合肥中信物业有限公司未为刘健办理房屋产权证，原因在于合肥中信物业有限公司欠缴有关契税等。2014年7月7日，刘健诉至法院，要求判如所请。原审法院审理后认为：本案争议焦点在于刘健诉请合肥中信物业有限公司办理房产证以及支付逾期办证违约金是否具有请求权基础？双方对于合肥中信物业有限公司未按双方签订的商品房买卖合同约定的期限办理房产证的事实均无异议。根据规定，商品房买卖的所有权转移登记申请人应当向房产登记部门提供：登记申请书；完税／免税证明；申请人身份证明；授权委托书及委托代理人身份证明；购房发票；预售许可证或现房销售备案表；已登记备案的商品房买卖合同及网上备案确认单；初始登记证明、房屋所有权证书或房地产权证书等材料。因合肥中信物业有限公司明确不能缴纳相应税费导致无法提供完税证明，故无法为刘健申请权属登记，履行办证义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条另规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。虽然刘健请求合肥中信物业有限公司履行办证义务系双���签订商品房买卖合同所约定的合肥中信物业有限公司应尽的合同义务。但是，合肥中信物业有限公司暂时无能力履行该义务，且向房产登记部门申请登记的行为不适合强制履行。对于刘健关于办证的诉讼请求，依法裁定予以驳回起诉。因逾期办证违约金系逾期不能办证所产生的违约责任，该违约行为仍在继续状态，其可能造成的损失数额不明确，故该请求权也应在其后一并主张，一并予以裁定驳回。据此，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定：驳回刘健的起诉。上诉人刘健上诉称：1、刘健的起诉符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定的受理条件，原审法院驳回起诉不当。2、合肥中信物业有限公司称其没有缴纳相应税费，仅有其陈述，没有证据支持，且没有缴纳税费并不意味着尚不具备办证条件。3、开发商有代为办证义务，该义务包括提供登记申请书、完税证明、申请人身份证明、购房发票、预售许可证等材料，无法认定其至今未代为办证的具体原因。4、如果开发商不缴纳税费而导致购房人不能依法要求其履行其代为办证的义务，将会导致开发商有恃无恐，放任开发商侵犯购房人的合法权益。5、原审法院以开发商逾期办证仍在持续状态，其可能造成的损失数额不明确，故以购房人可另行一并主张的理由未支持购房人要求合肥中信物业有限公司承担逾期办证违约金的诉讼请求。但双方《商品房买卖合同》约定的开发商逾期办证违约金是按1%标准确定，是一次性的，不存在随时间而变化的问题。而且刘健主张的逾期办证违约金的截止时间是至实际交房时止，这是非常明确的，且有的业主已经受领房屋交付，相关违约金可以计算到实际收房时止，原审法院认为应“其后一并主张”没有法律依据。综上，请求二审法院依法撤销原裁定，指令原审法院审理本案。被上诉人合肥中信物业有限公司答辩称：请求法院依法处理。对于原裁定所认定而为双方当事人无异议的事实，本院予以认定。本院认为：合肥中信物业有限公司主张其无力缴纳办理房屋产权登记所应缴纳税款，有其陈述，且刘健也没有任何证据否定此陈述，故原审法院采信此事实之客观存在，并无不当。合肥中信物业有限公司因未能缴纳办证前的有关税款，导致其在房产登记部门无法为购房人进行产权登记，应当按照双方合同约定，依法承担相应违约责任，购房人享有相应的实体权利和诉权自无异议。但刘健现在的诉讼请求是要求合肥中信物业有���公司立即履行办证义务，在目前情形下当然不具备相应条件，是清楚明确的，原审法院据此裁定驳回其起诉，并不违反法律规定。刘健主张合肥中信物业有限公司支付逾期办证违约金是与合肥中信物业有限公司的办证义务相联系的，应与合肥中信物业有限公司的办证问题一并解决为宜。综上，刘健的上诉请求，依据不足。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，裁定如下：驳回上诉，维持原裁定。本裁定为终审裁定。审判长 陈 思审判员 陆建群审判员 王 莉二〇一四年十二月七日书记员 丁宇琪附件：本判决引用的法律原文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情��，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。