广东省高要市人民法院民 事 判 决 书（2014）肇要法民三初字第264号原告：高要市信诚物业管理有限公司，住所地高要市城区文峰中路（文峰市场办公室第一卡），组织机构代码67888997-4。法定代表人：邓瑞华，该公司总经理。委托代理人：李慧安，该公司会计。委托代理人：陈杰林，该司经理。被告：何之瑞，男，汉族，住高要市。被告：赖志好，女，汉族，住址同上。原告高要市信诚物业管理有限公司（以下简称信诚物业公司）诉被告何之瑞、赖志好物业服务合同纠纷一案，本院于2014年9月12日立案受理后，依法组成合议庭，于同年12月3日公开开庭进行了审理，原告信诚物业公司的委托代理人陈杰林、李慧安及被告何之瑞均到庭参加了诉讼，被告赖志好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告信诚物业公司诉称：2007年7月26日，被告何之瑞向高要市华发房地产转业发展有限公司购买了文峰豪苑第二幢XX房，签订了《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》，2007年8月18日，被告收楼。2008年9月5日，高要市华发房地产转业发展有限公司指定信诚物业公司对高要市文峰豪苑进行管理。被告入住时交了2007年9月至2010年12月31日的物业费，2011年欠交747.30元、2012年欠交747.30元、2013年欠交747.30元、2014年欠交435.93元（计至2014年7月），以上合计2677.83元。被告的行为违约，应按每天1元交违约金，共计1275元。以上合共3952.83元。故起诉，请求：一、判令两被告立即支付2011年1月至2014年7月31日的物业管理费2677.83元（其中包括公共水、电费、智能系统维护费、物业费）和违约金1275元，以上两项合共3952.83元。二、本案诉讼费由被告承担。被告何之瑞辩称：我认为原告的请求不合理。我不缴纳物业费是因为我楼上漏水、卧室玻璃碎裂、自行车被盗、楼梯灯由我们住户自行安装、小区没搞卫生、丢失了七、八台摩托车、监控录像也是最近才安装的。而且我原本每年交的物业费是500多元的，现在变成700多元，但我们业主不知道费用上升。我认为，原告的诉请不合理。被告赖志好没有到庭参加诉讼，亦没有提出书面答辩意见。经审理查明：何之瑞、赖志好是高要市文峰豪苑小区第二幢XX房的业主，该商品房建筑面积共85.24平方米。2008年9月5日，该物业的开发商即高要市华发房地产置业发展有限公司与信诚物业公司签订《文峰豪苑前期物业服务委托合同》，约定由信诚物业公司为该文峰豪苑小区提供物业服务，包括房屋建筑共用部位的维护和管理、保洁等服务内容；约定收费标准为0.4元／月／平方米、公共水电费3元／月／户；业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起按每天交纳1元违约金。2011年2月1日，赖志好向信诚物业公司交纳了2008年12月31日至2009年12月31日的公共水电费、维护费、垃圾清运费共36元、住宅物业管理费405.84元。又查明：①中国人民银行规定的三至五年贷款基准年利率如下：2010年1月至10月19日为5.76%；2010年10月20日至2010年12月25日为5.96%；2010年12月26日至2011年2月8日为6.45%；2011年2月9日至同年4月5日为6.65%；2011年4月6日至同年7月6日为6.90%；2011年7月7日至2012年6月7日为6.65%。②中国人民银行规定的一至三年贷款基准利率如下：2012年6月8日至同年7月5日为6.40%；2012年7月6日至2014年7月31日期间6.15%。③2013年7月20日至2014年7月31日期间中国人民银行规定的六个月以内的贷款基准利率为5.60%、六个月至一年的贷款基准利率为6.0%。本院认为：赖志好经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视其对信诚物业公司所举证据没有异议，本院依法进行缺席审理，并在查明事实基础上依法判决。信诚物业公司、何之瑞对信诚物业公司提交的《文峰豪苑前期物业服务委托合同》、《广东省商品房买卖合同》、《前期物业管理服务协议》等证据均没有异议，故对上述证据的合法性、真实性及关联性，本院予以确认。原、被告双方签订合同后，应自觉履行合同义务，但是，何之瑞、赖志好接受了信诚物业公司的物业服务后，自2010年1月1日起至2014年7月31日共55个月没有依约付费，显然违反了合同约定。信诚物业公司诉请何之瑞、赖之好支付物业服务费事实清楚、证据充分，本院予以支持。但具体数额方面，应按合同约定进行计算：双方约定的服务费按0.4元／月／平方米收取，并另外收取3元／月／户的公共水电费，结合何之瑞和赖志好房屋建筑面积85.24平方米的实际情况，核算其自应支付的物业服务费=（85.24平方米×0.4元／月／平方米＋3元／月）×55个月=2040.28元。信诚物业公司认为应当按0.5元／月／平方米计算物业费并提供了物价局的收费许可证以证实其主张。然而物价局的许可证仅能证实其可以按0.5元／月／平方米的标准收费，而并不等同于其可以变更合同，并不能充分证明信诚物业公司具备了以0.5元／月／平方米的标准向业主收取服务费。根据《物业管理条例》第四十一条的规定，物业服务收费由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。在本案中，合同约定的服务费价格为0.4元／月／平方米，而信诚物业公司未能证实其与业主方已协商变更了价格，因此，服务费价格仍然应当按0.4元／月／平方米的标准收取。故对信诚物业公司诉请按0.5元／月／平方米的价格收取服务费，本院不予支持。信诚物业公司认为何之瑞、赖志好应按17元／月／户的标准支付智能、垃圾清运费、维修费，但在法定期限内并未能提供任何有效的证据证实其支出了维修费，并且合同并没有约定该项费用，故信诚物业公司该项请求欠缺事实依据及证据，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，对信诚物业公司该请求，本院予以驳回。关于信诚物业公司诉请何之瑞、赖志好支付违约金的问题：信诚物业公司诉请何之瑞、赖志好按“业主逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天交纳1元违约金”的约定交纳违约金共1275元；但信诚物业公司没有举证证实其因何之瑞、赖志好欠交物业服务费而产生的损失，显然合同约定的违约金过高，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，应当适当减少。参照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率，计算何之瑞、赖志好应付的违约金：何之瑞、赖志好应于2010年1月20日交纳当月的物业服务费=85.24平方米×0.4元／月／平方米＋3元／月=37.10元，但其拖欠至信诚物业公司诉请当月即2014年7月31日共54个月零10天，即延迟了约54.33个月未交纳，参照中国人民银行规定的同期三年至五年贷款基准年利率5.76%的标准，核算违约金=37.10元／月×54.33个月×5.76%÷12个月=9.68元。同理，计算得何之瑞、赖志好因延迟交纳2010年2月至2014年7月的服务费而相应应支付的违约金总额为287.90元（详见附表《何之瑞、赖志好应付违约金计算清单》）。上述违约金计算至2014年7月31日，此后的违约金，信诚物业公司没有在本案中提出请求，本院不予处理。对信诚物业公司的请求中超出该标准的，本院予以驳回。何之瑞提出了信诚物业公司的服务质量没有达到合同约定的标准的意见，该问题与信诚物业公司诉请其支付物业服务费是两个不同的法律关系，本院不予处理。综上所述，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《广东省物业管理条例》第四十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、何之瑞、赖志好在本判决发生法律效力之日起7日内向信诚物业公司交纳其拖欠的自2010年1月起至2014年7月的物业服务费共2040.28元。二、何之瑞、赖志好在本判决发生法律效力之日起7日内向信诚物业公司支付违约金287.90元。三、驳回信诚物业公司其他诉讼请求。如果何之瑞、赖志好未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由何之瑞、赖志好负担。该款信诚物业公司已预交，何之瑞、赖志好在履行付款义务时迳付50元给信诚物业公司，本院不另行收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  游兴华代理审判员  赖金华人民陪审员  陈根华二〇一四年十二月十日书 记 员  许舒靖