海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）琼海民二初字第280号 原告：郑书明，男，1963年8月10日出生，汉族，住浙江省江山市市区。 委托代理人：莫如平，北京大成（海口）律师事务所律师。 被告：琼海磐龙实业开发有限公司，住所地：海南省琼海市-27。 法定代表人：刘志强，该公司董事长。 被告：石磊，男，1974年12月18日出生，汉族，住海南省琼海市-27。 两被告共同委托代理人：王钰铭，琼海市谐和法律事务所法律工作者。 原告郑书明与被告琼海磐龙实业开发有限公司（以下简称磐龙公司）、石磊商品房预约合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法组成合议庭，于2014年10月15日公开开庭进行了审理。原告委托代理人莫如平，两被告共同委托代理人王钰铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告诉称：被告磐龙公司系博鳌·格林豪泰大楼的开发商，被告石磊系该大楼的合作开发商。2011年8月11日，原告与两被告签订《博鳌·格林豪泰预约单》一份，约定由原告支付预约订金600000元以11800元/㎡预约购买11层1101室房屋。原告已于2011年7月20日将预约排号金600000元汇入被告石磊的×××银行账户上，被告磐龙公司也于2011年8月11日向原告出具了收据（No2830721）。然而，被告未按预约单的约定与原告签订正式的《认购书》及房屋买卖合同，原告曾多次要求两被告签订正式的房屋买卖合同或退还预约排号金，但两被告均以种种不正当理由予以拖延。由于原告于2011年7月20日向被告支付的600000元排号金，是以月2%的利息向别人借的，原告主张两被告以月息2%向原告支付利息有事实依据；被告石磊于2014年3月9日向原告出具了一份《承诺书》承诺：如不能在三个月内返还600000元排号金，被告需向原告支付排号金总额10%的违约金，即60000元。综上所述，原告与两被告签订的预约单合法有效，双方均应遵守履行，由于两被告未履行合同义务，导致原告的合同目的无法实现，两被告应按约定退还预约排号金，并支付月2%的利息及排号金总额10%的违约金。现两被告的行为已构成违约，应承担相应的民事赔偿责任。为维护合法权益，原告特向法院起诉，请求判令：1、两被告连带返还认购排号金600000元，并连带支付从2011年7月20日起至判决确定的履行之日止按照月利率2%计算的利息；2、两被告连带向原告支付违约金60000元（600000元×10%=60000元）；3、诉讼费由两被告承担。 原告为支持其主张的事实，提供了下列证据材料： 1、原告郑书明的身份证复印件，证明原告的身份情况。 2、企业机读档案登记资料，证明被告磐龙公司的主体资格。 3、浙江省农村信用社客户回单（流水号：92545050105），证明被告石磊收到原告支付的购房排号金600000元，同时证明被告石磊有主体资格。 4、博鳌·格林豪泰预约单，证明原告与被告之间存在房屋买卖合同关系。 5、收据（No2830721），证明被告磐龙公司收到被告石磊转交原告支付的购房排号金600000元。 6、被告石磊2014年3月9日出具的承诺书，证明原告主张以购房排水号金的10%作为违约金有事实依据。 7、电话录音及光盘，因为原告通过被告石磊联系购买房屋，光盘中有双方的通话录音。证明两被告不是为了把房子卖给原告，而是套用原告的资金，属于欺诈行为，一直以来原告都要求签订正式的合同，并询问有无正式的预售许可证，被告石磊答复说有。 8、他项权证，证明涉案酒店的土地已经抵押给了交通银行海南省分行，还证明被告违反了房屋买卖合同的规定，具有欺诈行为。 两被告共同辩称：一、原告所诉的600000元预约金的情况属实，被告愿意返还。二、关于诉讼请求二中要求支付利息问题，没有证据证明原告2011年7月20日支付600000元排号金后，其存在按照月利息2%计算损失的证据，不存在该项损失，原告的该项请求没有事实依据。三、违约金约定过高，应当按照原告的实际损失、双方的责任大小、合同的履行情况综合判定来支付违约金。四、原告诉求被告磐龙公司连带承担责任没有事实和法律依据。承诺书仅有被告石磊的签字，事后没有经过被告磐龙公司的确认，被告磐龙公司对此事也不知情。因此原告要求两被告承担连带责任有失公允。 两被告除了上述答辩外，未提供证据材料。 经质证，两被告对原告提供的证据1、2、4、5、7的真实性没有异议；对证据3的真实性没有异议，对关联性有异议，认为没有证据证明该笔款项与本案有关系；对证据6的真实性没有异议，对证明内容有异议，承诺书中承诺人为被告石磊，其内容中是“本人”向原告承诺，系被告石磊的个人承诺行为，被告磐龙公司不知情，也没有事后追认；对证据8，认为已超过举证期限，不予质证，且该证据与本案也没有关联。本院对原告提供的证据1、2、4、5的真实性、合法性及关联性均予以确认；对证据3，虽然两被告对其关联性有异议，但被告石磊收到原告妻子孙红梅汇来的预约订金600000元后，将该笔款项转交给被告磐龙公司，有被告磐龙公司向原告出具的收据为凭，故本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认；对证据6、7、8的真实性予以确认。 经审理查明：博鳌·格林豪泰楼盘系被告磐龙公司开发。2011年8月11日，原告与被告磐龙公司签订《博鳌·格林豪泰预约单》，约定由原告向被告磐龙公司支付预约订金600000元预约认购博鳌·格林豪泰楼盘11层1101室房屋，该房屋暂测建筑面积为55平方米（最终以政府部门实测面积为准），单价11800元/㎡，以实际面积长退短补。预约单没有约定双方签订《认购书》的期限，但在重要说明里第4条有明确约定：“如乙方（原告）最终未签订该房屋《认购书》或者乙方在接到甲方（被告磐龙公司）电话通知后不能前来参加认购活动的，则视为乙方自动放弃该预约认购的权利，本预约单自行失效，已付预约排号金将由甲方返还给乙方，乙方对此结果在签订本预约单同时已明白并没有任何疑义。”在该预约单上，被告石磊在销售代表一栏加盖私章，法定代表人刘志强在卖方一栏加盖私章，并加盖被告磐龙公司公章。原告于2011年7月20日以其妻子孙红梅的名义将预约订金600000元汇入到被告磐龙公司股东石磊的银行账户（账号为×××）上，被告磐龙公司于2011年8月11日向原告出具收据（No2830721），注明：今收到郑书明认购排号金600000元（1101室）。由于双方最终未签订该房屋的《认购书》，双方就退款事宜进行过协商。2014年3月9日，被告石磊向原告出具承诺书，内容为“本人石磊（琼海磐龙实业开发有限公司50%股东，任总经理职务）向郑书明承诺，在三个月内，将郑书明原先交来陆拾万元整的购房款项退还给郑书明。如不能按此退还，本人愿接受本金额10%的违约金，并自承诺之日起，按照银行同期贷款利率的3倍支付利息损失。承诺人：石磊，落款时间为2014年3月9日”。但至今被告未向原告退还过任何款项。2014年8月19日，原告向本院提起诉讼，请求支持原告如前所述之诉讼请求。 另查明，被告磐龙公司名下的海国用（2010）字第1225号宗地已于2012年6月办理抵押登记，抵押的《土地他项权利证书》证书号为：海他项（2012）第0032号。两被告自认，博鳌·格林豪泰楼盘是产权酒店式经营，没有取得商品房预售许可证明，该楼盘已经完工，现在由琼海博鳌万嘉海景酒店在经营该楼盘。 2014年8月21日，原告向本院提出财产保全的申请，要求对被告磐龙公司名下的坐落于琼海市博鳌镇海滨街的一宗国有建设用地使用权【证号：海国用（2010）第1225号】进行查封，查封价值在人民币60万元范围内，并已提供担保人孙红梅名下的位于上海市金山区枫泾镇朱枫公路8678弄8273号201室房屋【房地产权证号：沪房地金字（2010）第XXXX号】作为担保。本院于同日作出（2014）琼海民二初字第280号民事裁定对上述土地及房屋进行了查封。 本院认为：原告与被告磐龙公司签订的《博鳌·格林豪泰预约单》不完全具备商品房买卖合同的主要条款，是对双方买卖房屋有关事项的初步确认。性质上属于预约合同，双方意思表示真实，预约单合法有效，该预约单中的条款对双方具有约束力。 本案的争议焦点为：一、原告主张的利息及违约金的计算有何事实和法律依据，以及违约金的约定是否过高？二、是否应当由两被告连带承担？预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。本案中，原告与被告磐龙公司签订《博鳌·格林豪泰预约单》预约认购被告磐龙公司开发的博鳌·格林豪泰楼盘11层1101室房屋，并支付了预约订金600000元。虽然《预约单》没有明确约定双方正式签订该房屋《认购书》的期限，但导致双方没有正式签订该房屋《认购书》的主要原因是被告磐龙公司对博鳌·格林豪泰楼盘至今未取得商品房预售许可证。被告磐龙公司的行为存在过错，致使原告无法实现合同目的，给原告亦造成了损失，根据原告与被告磐龙公司签订的预约单中重要说明里第4条约定，该预约单已自行失效，已付预约排号金将由甲方即被告磐龙公司返还给乙方即原告。在庭审中两被告也表示同意返还预约订金600000元。故原告诉请要求被告磐龙公司返还认购排号金600000元，理由正当，应予照准。但原告主张从2011年7月20日起按照月利率2%的标准计付利息不符合法律规定，利息的起算点应从被告磐龙公司收到原告交来的认购排号金时即2011年8月11日起计算。由于办案中过错方在于被告，原告主张被告支付从占用排号金之日起计付利息，应予支持。但原告要求以月利率2%计付没有依据，故原告主张的利息应按中国人民银行同期同类贷款利率的标准从2011年8月11日起计至判决确定还款之日止。两被告提出不同意支付利息的辩解意见，本院不予采纳。对于原告主张的博鳌·格林豪泰楼盘系由两被告合作开发，预约单也是原告与两被告签订的事实。但经本院审理查明，博鳌·格林豪泰楼盘系被告磐龙公司开发，被告石磊作为公司的销售代表在预约单上盖章，并有磐龙公司盖章确认，故其行为属职务行为，法律后果应由磐龙公司承担。对原告的该项事实主张，本院不予采纳。因此对于原告要求被告石磊应连带承担责任的主张缺乏事实和法律依据，依法不予支持。关于原告主张的违约金60000元问题，本案中，违约金是被告石磊单方的承诺，被告石磊作为磐龙公司的股东，其个人对原告作出的承诺，事后没有经过被告磐龙公司的追认，该承诺书对被告磐龙公司没有约束力。故原告主张违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、限被告琼海磐龙实业开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告郑书明排号金600000元，并按中国人民银行同期同类贷款利率的标准计付利息（从2011年8月11日起至本判决确定的还款之日止计算利息）。 二、驳回原告郑书明的其他诉讼请求。 如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费人民币10400元、保全费3520元，由原告郑书明负担受理费945元，被告琼海磐龙实业开发有限公司负担受理费9455元、保全费3520元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。  审 判 长 陈  宏  友 代理审判员 余  嘉  佳 人民陪审员 郑  馥  瑜 二〇一四年十二月十八日 书 记 员 王望来（代） 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。