新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）乌中民四终字第306号上诉人（原审被告）：新疆双马房地产开发有限公司法定代表人：周野，该公司总经理。委托代理人：崔建红，新疆天阳律师事务所律师。委托代理人：马玉洁，新疆天阳律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈介春委托代理人：徐宁，新疆引法律师事务所律师。委托代理人：张昊玄，新疆引法律师事务所律师。原审被告：新疆明舟世纪房地产开发有限公司法定代表人：李浩，该公司总经理。原审被告：乌鲁木齐市东鑫粮油商贸有限责任公司法定代表人：时贯斌，该公司董事长。上诉人新疆双马房地产开发有限公司（以下简称双马公司）因房屋买卖合同纠纷一案，不服乌鲁木齐市米东区人民法院（2013）米东民一初字第1437号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年2月21日受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。原审法院查明，2008年4月2日，乌鲁木齐市东鑫粮油商贸有限责任公司（以下简称东鑫粮油公司）与新疆鑫汇祥房地产开发有限公司（以下简称鑫汇祥公司）签订一份《房地产置换、转让协议书》，鑫汇祥公司同意在东鑫粮油公司位于乌鲁木齐市米东区碱沟路及集镇路的两宗土地进行房地产开发。后鑫汇祥公司未办理相关房地产开发手续，便在上述土地上进行房地产开发。2008年9月10日，陈介春与鑫汇祥公司签订一份《商品房认购合同书》，约定陈介春以147080元价格购买鑫汇祥公司在上述土地上承建的东鑫园小区A号楼3单元302号住宅楼一套，于2009年6月30日交付使用。当天，陈介春向鑫汇祥公司交付了购房款147080元、入住费5840元。2008年12月25日，东鑫粮油公司与鑫汇祥公司及新疆明舟世纪房地产开发有限公司（以下简称明舟世纪公司）签订一份《房地产置换、转让协议书》，约定东鑫粮油公司与鑫汇祥公司于2008年4月2日签订的《房地产置换、转让协议》及2008年5月15日、5月28日与碱沟路搬迁户签订的拆迁补偿置换合同依然合法有效，由明舟世纪公司承接继续履行；鑫汇祥公司同意将《房地产置换、转让协议》所涉及两宗土地的开发项目全部转让给明舟世纪公司进行开发，东鑫粮油公司予以认可。三方在合同中约定了其他事项。合同签订后，因明舟世纪公司没有开发资质，无法继续进行房地产开发，于2009年7月11日与双马公司签订一份《房地产项目转让协议》，约定明舟世纪公司愿意将与东鑫粮油公司合作的涉案在建项目及拟开发建设项目完全转让给双马公司进行开发建设；双马公司全权负责两小区的房地产开发建设，并承担明舟世纪公司与原土地方和施工方签订协议的一切责任和义务。2009年7月16日，东鑫粮油公司与双马公司签订一份《房地产置换、转让协议书》，约定：由东鑫粮油公司将位于乌鲁木齐市米东区碱沟路及集镇路的两宗土地及所建设的房屋一并转让给双马公司。当天，东鑫粮油公司、明舟世纪公司、双马公司再签订一份补充协议，约定：1、东鑫粮油公司经协商解除了前期全部的《房地产置换、转让协议》，东鑫粮油公司和双马公司两方现所签订的《房地产置换、转让协议》内容和条款原封不动一字不变，由双马公司按照协议中的约定承接继续进行开发，履行完协议中约定的全部义务和责任（含明舟世纪公司给米东区执法局出具的2份承诺书）；2、明舟世纪公司同意与东鑫粮油公司所签订的《房地产置换、转让协议》中所涉及的两宗土地开发项目全部转让给双马公司继续进行开发，东鑫粮油公司予以认可，交接、结算等全部由明舟世纪公司和双马公司自行处理，与东鑫粮油公司无关；3、双马公司愿意承接《房地产置换、转让协议》中约定的全部条款，并进行项目的全部开发和建设，若双马公司在开发中发生违约行为，明舟世纪公司也要承担相应的违约责任；4、东鑫粮油公司两宗土地开发项目的所有手续全部由明舟世纪公司保管，东鑫粮油公司、双马公司签订《房地产置换、转让协议》后，由东鑫粮油公司、明舟世纪公司共同负责向双马公司移交（含东鑫粮油公司两宗土地的房产证和土地证），原东鑫粮油公司、明舟世纪公司为项目开发在办手续过程中所出具的证明及其它协议和公证文书等同时作废，不再有任何法律效力；5、明舟世纪公司对双马公司承接的两宗土地项目开发要进行监督和担保，并督促双马公司保质、保量、保时完成房地产置换、转让协议中约定的全部条款和内容；6、东鑫粮油公司与明舟世纪公司解除《房地产置换、转让协议》后，此协议就此终止，不再有任何法律效力，双方互不追究责任；7、东鑫粮油公司与双马公司所签订《房地产置换、转让协议》生效后，碱沟路的开发项目双马公司要保证在2009年11月份竣工交付使用，芦草沟集镇路的开发项目，双马公司将土地过户到自己名下后，要保证在2010年底开发竣工，并交付使用，如到期不按规划开发或开发还有剩余部分则属违约，双马公司所过户的土地无效，土地使用权归东鑫粮油公司所有，明舟世纪公司也要承担相应的违约责任；8、2008年5月在东鑫粮油公司、明舟世纪公司与碱沟路9家搬迁户协商新建楼房房屋价格时，东鑫粮油公司置换给搬迁户70平方米的楼房，在协调不成的情况下，每户由初次协商的8万多元（1200元／平方米）降到5万多元（800元／平方米），但搬迁户只给3万元，在僵持不下的情况下，明舟世纪公司为能尽快拆迁，同意以每户3万元价格给搬迁户置换新建楼房，每户2万多元差额部分（共计234000元），明舟世纪公司愿意以实物给东鑫粮油公司进行补偿，双马公司承接后予以认可和兑现；9、2008年5月15日、28日，东鑫粮油公司、明舟世纪公司双方与碱沟路搬迁户所签订的拆迁补偿置换合同已进行公证，由双马公司承接公证的合同，将按原合同重新签订并公证来继续履行完新签合同，所有签订与解除协议的公证费用由双马公司承担；10、东鑫粮油公司与双马公司所签订的《房地产置换、转让协议》，东鑫粮油公司、明舟世纪公司、双马公司三方所签订的补充协议经法律部门公证，都具有同等的法律效力。协议签订后，明舟世纪公司向双马公司交付了涉案的全部项目等相关资料。2009年8月3日，鑫汇祥公司将已开发并销售的东鑫园A号楼客户资料移交给了双马公司。2009年9月29日，东鑫粮油公司、明舟世纪公司、双马公司对上述补充协议进行了公证。双马公司接收东鑫园小区项目后，办理了土地使用变更及其它建设手续。双马公司通知陈介春接收东鑫园小区房屋，但未与陈介春签订商品房买卖合同，将陈介春在东鑫园小区内所购买的房屋出售给他人。原审法院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定：“具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”本案中，陈介春与鑫汇祥公司签订商品房认购合同书后，鑫汇祥公司将在建项目及拟开发建设项目一并转让给明舟世纪公司，明舟世纪公司又将该权利义务一并转让给双马公司，均属债权债务的概括转让。双马公司承接债权债务后办理了土地使用权变更及相关房地产开发手续，也履行了通知陈介春的义务，陈介春也没有提出异议。陈介春与双马公司之间的商品房买卖合同已生效，且该合同属有效合同，双马公司应当向陈介春履行交付房屋的义务，但双马公司未向陈介春交付房屋，反而将陈介春所购买的房屋出卖给第三人，其行为属违约，根据上述司法解释的规定，陈介春可以请求解除合同，双马公司应返还陈介春购房款及入住费用，并承担支付购房款利息及不超过已付购房款一倍的赔偿责任。故陈介春要求解除房屋买卖合同，要求双马公司返还购房款及入住费用、承担支付购房款利息、支付赔偿款的诉讼请求，均符合法律规定，予以支持。陈介春主张的购房款利息损失，应根据陈介春交纳的购房款及入住费用合计数额，从约定交付房屋之月起至陈介春提起诉讼之月每月以4.875‰的利率计算，即152920元×4.875‰×48个月＝35783.28元，陈介春主张14340元，予以支持。明舟世纪公司已将债权债务一并转让给双马公司，在本案中不承担民事责任；双马公司开发的土地原使用人虽是东鑫粮油公司，但陈介春与东鑫粮油公司之间没有房屋买卖合同关系，故陈介春要求明舟世纪公司、东鑫粮油公司承担责任的诉讼请求，不予支持。原审法院遂判决：一、陈介春与新疆双马房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同，于本判决生效之日立即予以解除；二、新疆双马房地产开发有限公司返还陈介春购房款147080元；三、新疆双马房地产开发有限公司返还陈介春入住费用5840元；四、新疆双马房地产开发有限公司支付陈介春购房款利息损失14340元；五、新疆双马房地产开发有限公司支付陈介春已付购房款一倍的赔偿款147080元；六、驳回陈介春要求新疆明舟世纪房地产开发有限公司承担民事责任的诉讼请求；七、驳回陈介春要求乌鲁木齐市东鑫粮油商贸有限责任公司承担民事责任的诉讼请求。上诉人双马公司不服一审判决上诉称，2008年9月10日，陈介春与鑫汇祥公司签订商品房认购合同书。2008年12月25日，鑫汇祥公司将其在建项目转让给明舟世纪公司。2009年7月11日，明舟世纪公司与我公司签订《房地产项目转让协议书》，明舟世纪公司将与东鑫粮油公司合作的包括本案在建项目和拟开发建设项目转让给我公司进行开发建设。双方约定东鑫园小区原有债务和历史遗留问题均由明舟世纪公司承担。我公司在履行该转让协议过程中，因东鑫园项目给明舟世纪公司垫付的工程款、设计费、监理费、拆迁补偿房屋、应退集资款、购房定金等原有债务共计324万元，经法院判决已明确由明舟世纪公司承担。我公司与陈介春之间没有购房合同关系，现原审判决我公司承担民事责任错误，故上诉请求二审法院撤销原审判决，依法改判驳回陈介春对我公司的全部诉讼请求。被上诉人陈介春答辩称，我方与双马公司虽未签订书面的房屋买卖合同，但双马公司已从明舟世纪公司继受了合同的权利义务，所有的客户资料也已全部移交给双马公司，双马公司没有履行交房义务的行为已构成违约，其应承担违约责任。双马公司与明舟世纪公司关于东鑫园小区的约定系双方之间的内部约定，我方并不知晓，双马公司不能以该协议对抗其交房义务。双马公司承担民事责任后，可依据其与明舟世纪公司之间的约定向明舟世纪公司进行追偿。原审判决正确，请求二审法院依法驳回双马公司的上诉，维持原判。原审被告明舟世纪公司未作答辩。原审被告东鑫粮油公司答辩称，我公司与陈介春之间不存在合同关系，也未收取购房款，涉案房屋亦不是我公司出卖的，故陈介春的诉讼主张与我公司无关。经本院二审审理查明，2008年4月2日，东鑫粮油公司（甲方）与鑫汇祥公司（乙方）签订《房地产置换、转让协议》，约定乙方同意对甲方在东山区碱沟路土地面积2831平方米（土地证号：乌国用（2003）字号第0006857号）及东山区芦草沟集镇路的土地面积8621.6平方米（土地证号：乌国用（2003）字号第00068**）两宗土地进行房地产开发，具体方案是：地面上的建筑物（有房产证的），基本上按建筑面积拆一换一，超面积补差的办法给予置换新的房产；土地按土地等级、基准地价、出让金基价进行估算，酌情考虑碱沟路土地利用的不利因素，最后双方商定资产转让额。2008年9月10日，陈介春（乙方）与鑫汇祥公司（甲方）签订《商品房认购合同书》，约定乙方认购位于乌鲁木齐市米东区碱沟路东鑫园小区A号楼3单元302号房屋一套，建筑面积（暂定）73.54平方米，单价2000元／平方米，合计总房款为147080元。乙方于《房屋预售许可证》公告发布之日起5日内，到甲方公司所在地签订含本认购书第一、二条内容的《商品房买卖合同》，如到期乙方不办理或未按期付款，甲方有权将房屋另售他人，甲方全额退还乙方所交的房款（不计利息）。该房屋预计于2009年6月30日前交付使用，准确日期以《商品房买卖合同》为准。合同签订当日，陈介春向鑫汇祥公司交付房屋认购款147080元、入住费5840元。2008年12月18日，东鑫粮油公司（甲方）与明舟世纪公司（乙方）签订《房地产置换协议》，约定乙方同意对甲方在东山区碱沟路土地面积2831平方米及东山区芦草沟集镇路的土地面积8621.6平方米两宗土地进行房地产开发。2009年5月13日，东鑫粮油公司（甲方）、鑫汇祥公司（乙方）、明舟世纪公司（丙方）签订《解除﹤房地产置换、转让协议﹥书》，内容为：“甲、乙、丙三方2008年12月25日所签订的《房地产置换、转让协议》，乙方将甲方开发项目移交丙方后，因丙方开发资质迟迟办不下来，无条件在继续开发下去，乙、丙方未按协议约定的条款履行完，已经违约，并给甲方造成一定的经济损失，现乙、丙方同意提前解除协议，协议解除后，三方所签订的《房地产置换、转让协议》不再有任何法律效力。三方协商互不追究任何责任。”2009年7月11日，双马公司（甲方）与明舟世纪公司（乙方）签订《房地产项目转让协议书》，约定乙方愿意将与东鑫粮油公司合作的东鑫园小区在建项目和东山区芦草沟乡集镇路拟开发建设项目，完全转让给甲方进行开发建设。其中对东鑫园小区的遗留问题处理约定由乙方将该小区已销售的商品房合同及其账目、剩余商品房交与甲方，支出部分经审计后计入开发成本。乙方原有的债务和未列入审计的问题，由乙方负责承担。2009年7月16日，东鑫粮油公司（甲方）、明舟世纪公司（乙方）、双马公司（丙方）签订《补充协议》，约定甲方经协商解除了前期全部的《房地产置换、转让协议》，甲、丙两方现所签订的《房地产置换、转让协议》内容和条款原封不动一字不改，由丙方按照协议中的约定承接继续进行开发，履行完协议中约定的全部义务和责任。2009年8月3日，明舟世纪公司将“米东新区‘东鑫园’客户资料A号楼交接清单”移交双马公司，该资料附注：“以上情况属实，含房源、已付款等。与预定协议相符，双方签字生效。”明舟世纪公司总经理李浩、销售部经理郭泽平在甲方落款处签字，双马公司副总经理李大申、销售部经理周忠在乙方落款处签字。该客户资料中包含陈介春购房信息及交纳购房款记录。明舟世纪公司未将陈介春的房屋认购款及入住费转交双马公司。另查，鑫汇祥公司于2009年5月20日出具的《承诺保证书》中承诺置换15套职工住房和购置的办公室。明舟世纪公司于2009年8月3日移交给双马公司的“米东新区‘东鑫园’客户资料A号楼交接清单”中显示预留给东鑫粮油公司的拆迁安置房为11套。为解决东鑫粮油公司拆迁户安置问题，2009年12月5日，米东区行政执法局将包括涉案房屋在内的8套房屋的钥匙予以扣留，后由东鑫粮油公司领取。涉案房屋后安置给东鑫粮油公司的拆迁户曹梅花。2011年4月13日，双马公司与曹梅花就涉案房屋签订《商品房预售合同》。2012年11月15日，双马公司起诉明舟世纪公司，请求判令明舟世纪公司返还垫付的工程欠款、垫付的应退收入等各项费用3244754.10元。经本院审理后作出（2012）乌中民四初字第108号民事判决，其中对双马公司退还谢芳娜、刘小军、杨苗的购房款认定为明舟世纪公司的原有债务，应由明舟世纪公司向双马公司予以返还。双马公司不服该判决，向新疆维吾尔自治区高级人民法院提起上诉。新疆维吾尔自治区高级人民法院审理后于2014年5月27日作出（2013）新民一终字第240号民事判决，驳回上诉，维持原判。上述事实，有商品房认购合同书、房屋交款收据、房地产项目转让协议书及补充协议书、收条、米东新区“东鑫园”客户资料A号楼交接清单、民事判决书、询问笔录、当事人陈述及法庭审理笔录等证据附卷佐证。本院认为，鑫汇祥公司与陈介春签订《商品房认购合同书》，收取陈介春房屋认购款147080元及入住费5840元，双方未签订商品房买卖合同。后鑫汇祥公司撤出该项目，将涉案的房地产开发项目转让给明舟世纪公司，权利义务由明舟世纪公司承担。明舟世纪公司在开发该项目过程中，又将其与东鑫粮油公司签订的《房地产置换协议》中的权利义务全部转让给双马公司，该转让属合同权利义务的概括转让，双马公司作为权利义务的受让方，应根据“米东新区‘东鑫园’客户资料A号楼交接清单”记载的内容履行项目交接之前业已形成的房屋买卖合同及房屋拆迁安置合同，或根据之前形成的《商品房认购合同书》与买受人签订商品房买卖合同并履行义务。双马公司受让涉案项目的权利义务后，并未与陈介春签订商品房买卖合同，故原审判决解除陈介春与双马公司之间的房屋买卖合同不当，本院予以纠正。陈介春与双马公司之间虽未签订商品房买卖合同，但双马公司作为涉案房地产开发项目权利义务的受让方，仍应履行陈介春与鑫汇祥公司签订的《商品房认购合同书》中所约定的义务，因双马公司未能按照该合同约定的内容向陈介春交付房屋，故陈介春要求其退还所交纳的房屋认购款及入住费用，并支付相应购房款利息的诉讼请求并无不当，原审判决双马公司支付陈介春购房款147080元、入住费用5840元、购房款利息14340元正确，本院予以维持。因陈介春未能签订涉案房屋的商品房买卖合同及最终未能取得涉案房屋并非双马公司的原因及行为所致，双马公司也不存在主观恶意，故原审判决双马公司支付陈介春已付购房款一倍的赔偿款147080元不当，本院予以纠正。明舟世纪公司与双马公司签订的《房地产项目转让协议书》中约定“乙方（明舟世纪公司）原有的债务和未列入审计的问题，由乙方负责承担。”本案中，双马公司所承担的陈介春交纳的房屋认购款、入住费等费用的问题是否系明舟世纪公司转让之前的遗留问题及原有债务，属另一法律关系，本院在本案中不作认定。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第（二）项之规定，判决如下：一、维持乌鲁木齐市米东区人民法院（2013）米东民一初字第1437号民事判决第二、三、四、六、七项，即“二、新疆双马房地产开发有限公司返还陈介春购房款147080元；三、新疆双马房地产开发有限公司返还陈介春入住费用5840元；四、新疆双马房地产开发有限公司支付陈介春购房款利息损失14340元；六、驳回陈介春要求新疆明舟世纪房地产开发有限公司承担民事责任的诉讼请求；七、驳回陈介春要求乌鲁木齐市东鑫粮油商贸有限责任公司承担民事责任的诉讼请求。”二、撤销乌鲁木齐市米东区人民法院（2013）米东民一初字第1437号民事判决第一、五项：即“一、陈介春与新疆双马房地产开发有限公司之间的房屋买卖合同，于本判决生效之日立即予以解除；五、新疆双马房地产开发有限公司支付陈介春已付购房款一倍的赔偿款147080元；”；三、驳回陈介春的其他诉讼请求。上述新疆双马房地产开发有限公司应给付陈介春款项合计167260元，限新疆双马房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内付清，逾期则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审请求标的314340元，核定给付金额167260元，占请求标的53%，一审案件受理费6015.10元（陈介春已预交），由陈介春负担47%即2827.10元，由新疆双马房地产开发有限公司负担53%即3188元；本案二审请求标的314340元，核定给付金额147080元，占请求标的的47%，二审案件受理费6015.10元（新疆双马房地产开发有限公司已预交），由新疆双马房地产开发有限公司负担53%即3188元，由陈介春负担47%即2827.10元。本判决为终审判决。审 判 长  兰 莉审 判 员  陈映红代理审判员  卫 杨二〇一四年七月三十一日书 记 员  张文婧