金华市婺城区人民法院民 事 判 决 书〔2014〕金婺民初字第3220号原告：程月茴。委托代理人：吴根良、周晓晓，浙江八咏律师事务所律师。被告：金华市万通置业有限公司，住所地：金华市双龙南街518号B座17楼。法定代表人：郎伟，执行董事。委托代理人：徐继根、楼青，浙江宁越律师事务所律师。原告程月茴为与被告金华市万通置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，于2014年10月24日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由审判员孙霞独任审判。本案于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告程月茴的委托代理人吴根良和周晓晓、被告金华市万通置业有限公司的委托代理人徐继根和楼青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程月茴起诉称：2010年12月27日，原、被告双方签订编号201012280411号《商品房买卖合同》，合同约定：原告以3390836元的价格受让被告开发建设的泰地·世锦园第19幢1单元601号商品房，以230000元受让233#、234#地下车位；房屋付款方式：原告支付商品房总价50%（实为1700836元）作为首付款，余款选择银行按揭方式支付，按揭由原告向被告交齐申请贷款所需的全部材料，并到被告指定的银行签妥贷款手续，被告办理按揭其他事务；合同第九条约定了被告在2012年7月30日前将符合各项条件的商品房交付给原告；第十六条约定在2012年10月30日前将相应的《土地使用权证书》和《房屋所有权证》交付给原告，逾期交付的，需每日承担已付房款万分之三的违约金义务。2010年12月27日，原告按合同约定向被告支付泰地·世锦园第19幢1单元601号购房款1700836元及地下车位233#、234#车位款120000元。之后，原告按照合同的约定及被告的要求，向被告交齐办理银行贷款所需的所有资料。2012年7月29日，原告按照被告的通知，前往被告指定地点办理交房手续，但被告却拒绝办理。2011年3月24日后原告要求被告交付房屋《土地使用权证书》和《房屋所有权证》，但被告至今未履行。原告认为，《商品房买卖合同》是原、被告双方在平等自愿的条件下签署的，是双方的真实意思表示。合同签订后，原告已经全面履行《商品房买卖合同》下的付款及其他义务，被告拒绝交付相关权属证书已经构成违约。现原告起诉至本院，请求：1.判令被告支付逾期交付《土地使用权证书》和《房屋所有权证》的违约金758340.60元（违约金按合同约定暂算至2014年10月30日），此后的违约金按合同约定算至被告实际交付之日止；2.本案诉讼费由被告承担。被告金华市万通置业有限公司答辩称：本案根本不存在逾期交证问题，被告的违约责任更无从谈起，因为至今为止原告尚未完成付款义务。双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，涉案合同的总价款系3620836元，合同第七条对付款方式和时间进行了明确约定，但至今为止，原告仅支付了3510836元购房款，尚欠110000元。被告曾多次催讨原告支付剩余购房款，但原告未予以支付。涉案房屋竣工验收，达到合同约定的交付条件后，被告按照合同第十二条的约定，于2012年7月24日以书面的方式通过邮政快递通知原告前来交房，并将交房的流程进行了书面告知，对于此点，原告在诉状中是认同的，也未提出异议，被告也提交了EMS快递详情单及交房通知书予以佐证。本案中原告未履行完其付款义务，被告有权行使抗辩权，不予交付房屋。即使原告现在付清购房款也还应支付相应的费用（交房时应交费用明细表中列明的款项），再携带相关材料协助被告，被告才可能完成交房，之后再办理相应的产权证，并非简单的如原告在诉状中称“2012年7月29日，原告按照被告的通知，前往被告指定地点办理交房手续，但被告却拒绝办理”。原告违背合同约定，拒付剩余款项，也不予配合，导致无法办理交房及办证事宜。被告保留向原告追究其违约责任的权利。综上，本案原告未付清购房款，导致无法完成交房，更无法完成相应的产权证办理，均系原告的责任，被告保留追究原告违约责任的权利。请求法院驳回原告的诉讼请求。在审理过程中，本院依法组织双方当事人及代理人进行举证并当庭质证。根据质证意见及证据审核认定的有关规定，本院认证如下：对原告提交的证据：1.商品房买卖合同复印件，证明原、被告签订商品房买卖合同，并约定标的物价款、交付方式及违约责任等；2.销售不动产统一发票复印件，证明原告已经按合同约定支付购房款。3.收款收据复印件一份，证明原告在签订合同的时候已经缴纳登记费340元。被告提出质证意见：对证据1：真实性、合法性及约定都是认可的，合同是一个统一的整体，包括附件，但是交房和办证是需要时间也需要原告配合的。经查，本院确认其证明力。对证据2：恰恰证明了原告尚欠11万元房款未付，按照合同第八条第二款的规定，未办理按揭的，由买受人支付房款。经查，本院确认其真实性。对证据3：该份收款收据没有被告公司的盖章确认，收据上收款人姓潘的不是被告公司的工作人员，收款收据与本案无关，且货品名称栏写的是预告登记费用。经查，被告异议成立，本院不确认其证明力。对被告提交的证据：1.营业执照复印件、法定代表人身份证明、组织机构代码证复印件、法人身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格；2.EMS快递详情单复印件、交房通知书复印件，证明被告于2012年7月24日通知原告来接收房屋，并在交房通知书中明确其需要带去办理的相关材料、附件、交房费用各项清单，交房通知书第五项提示从2012年8月4日起之后的一切违约责任均由原告方自行承担；3.交房时应交费用明细表，证明原告交房时应缴纳的费用明细表。原告提出质证意见：对证据1：无异议。本院确认其证明力。对证据2：EMS快递详情单无异议，但是邮电局的详情单收件人栏是空白的，没有收件人签名，无法证明被告曾经寄送过快递；交房通知书是复印件，按法律规定不能作为证据使用，该通知书不能证明已经通知原告，且这些通知和流程仅仅是手续，手续不能证明双方的权利和义务，双方的权利义务只有双方签订的商品房买卖合同所确认。经查，原告异议成立，本院不确认其证明力。对证据3：不能证明被告已寄送给原告，这些附件被告有能力临时制作，且明细表上没有单位公章，清单不能证明被告想要证明的事实。其中办证的费用即登记费用被告在签订合同的时候已经收取340元。经查，原告异议成立，本院不确认其证明力。根据本院确认证明力的证据及双方当事人的当庭陈述，本院确认本案事实如下：2010年12月27日，原告程月茴与被告金华市万通置业有限公司签订了《浙江省商品房买卖合同》一份，约定：由原告向被告购买位于环城南路以北、东莱路以南的泰地·世锦园第19幢1单元601号商品房一套，该商品房建筑面积共计299.29平方米，总价款共计3390836元。付款方式为银行按揭贷款，买受人应于2010年12月25日前支付全部房价款的50%，计1700836元，作为首付款，交齐申请贷款所需的全部材料；并在7个工作日内到出卖方指定银行签妥贷款手续，逾期按本合同第八条处理。买受人办理银行按揭贷款的，买受人应按合同约定的时间到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续，并提供（齐全）贷款所需的全部资料。因买受人原因导致买受人未去办理按揭贷款或未能获得银行按揭贷款的，则由买受人在接到银行无法办理按揭贷款手续通知之日起30天内支付余款。逾期按本合同第八条第一款的约定处理。出卖人应当在2012年7月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用。出卖人负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》或土地使用权证明；出卖人负责申请该商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》。出卖人承诺于2012年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付权属证书，双方同意按照下列约定处理，①约定日期起30日内，出卖人交付权属证书或登记证明的，按已付房价款的0.5%承担违约责任；②约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付权属证书或登记证明的，买受人不退房，出卖人自约定日期至实际交付权属证书或登记证明之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金。出卖人已经选聘温州新世纪物业管理有限公司金华分公司从事该商品房所在的物业管理区域的前期物业管理。双方还对保修责任等事项进行了约定。另，原告向被告购买地下车位使用权2个，车位号为233#、234#，价款为230000元，签订本协议时支付120000元，余款办理银行按揭贷款。合同签订当日，原告按合同约定向被告支付购房款1700836元及车位使用款120000元，共计1820836元。后原告按照合同约定及被告的要求向被告交齐办理银行贷款所需的所有资料，并到被告指定的银行签妥贷款手续。后被告指定的贷款银行将房屋按揭款汇入给被告帐户，被告于2011年3月31日开具了销售不动产统一发票，预售购房款金额为1690000元。2012年7月29日，原告前往被告指定的地点办理交房手续，因购房款尚欠110000元，被告至今未与原告办理交房手续，也未办理产权登记手续。本院认为，原、被告间签订的商品房买卖合同系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的规定，应属合法有效合同。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。原告已按照合同约定及被告的要求向被告交齐办理银行贷款所需的所有资料，并到被告指定的银行签妥贷款手续；且原告也未接到被告指定银行无法办理按揭贷款手续的通知，可视为原告已按约履行了合同义务；尚欠购房款110000元的责任并不在于原告。合同中约定被告应当在2012年7月30日前，将符合条件的商品房交付买受人使用，并承诺于2012年10月30日前，取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给买受人。原告于2012年7月29日前往被告指定的地点办理交房手续，但被告并未将房屋交付原告使用，也未办理房屋产权登记手续，被告的行为已构成违约。被告辩称无法按期办证的原因在于原告尚未完成付款义务，其无需承担违约责任的抗辩意见不能成立，被告应按照合同约定支付相应的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款等规定，判决如下：一、被告金华市万通置业有限公司应按原告程月茴已付房款3510836元从2010年10月30日起按日万分之三向原告程月茴计付违约金至实际交付房屋所有权证和土地使用权证书之日止。款于本判决生效后30日内履行。二、驳回原告程月茴的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5692元（已减半收取，原告已预交），由被告金华市万通置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于金华市中级人民法院。应在上诉时按不服部分的标的额预交上诉费，上诉案件诉讼费汇入：金华市财政局政府非税资金财政专户，账号：19×××90-106003，开户行：中国农业银行金华市分行；或者直接交浙江省金华市中级人民法院立案大厅收费处（地址：金华市双龙南街与李渔路交叉路口法院东大厅，邮政编码：321017）。上诉期满之日起7日内未预交的则按自动撤回上诉处理。审 判 员  孙 霞二〇一四年十二月十日代书记员  王妍芯