广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书(2014)佛顺法良民初字第2171号原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人颜文英。原告佛山市顺德区中协贸易有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代理人伍艳梅。两原告共同委托代理人何耀文，系广东宏骏律师事务所律师。两原告共同委托代理人温碧霞。被告杨伟芳，女，汉族，住湖南省灃县，公民身份号码×××5842。原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司（下简称顺兴公司）、佛山市顺德区中协贸易有限公司（下简称中协贸易公司）诉被告杨伟芳因房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年11月13日受理后，依法由审判员黄建宇适用简易程序独任审理，于2014年12月30日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人何耀文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告诉称，原、被告于2012年8月7日签订《新世界中心商场商铺租赁合同》，约定由被告承租顺兴公司拥有的大良清晖路148号新世界中心商场首层1010铺，并约定相应违约责任。但租赁期间，被告拖欠部分租金、管理费未付，经多次催收无果，依约原告有权主张解除合同并追究被告相应违约责任。特诉至法院，请求判令：1.解除原告与被告签订的合同编号：租20120709-1《新世界中心商场商铺租赁合同》；2.被告立即向原告支付拖欠的租金51401元、管理费22560元和水电费3064.4元，合共77025.4元；3.被告立即向原告支付逾期付款违约金2426.2元（以每笔应付租金、管理费、水电费为基数从拖欠之日起按每日万分之五暂计至2014年11月10日，逾期付款违约金顺延计收至被告清偿完毕所欠款项之日止）；4.被告立即向原告支付违约赔偿金20000元；5.原告无需退回被告所交的保证金（按金）69933元；6.被告立即向原告支付律师代理费8400元；7.由被告承担本案诉讼费用。两原告在诉讼中提供的证据如下：1.两原告企业法人营业执照、组织机构代码证复印件各1份，法定代理人身份证明各1份，被告身份证复印件1份，证明原、被告主体资格。2.房地产产权证1本（粤房地权证佛字第××号），证明原告顺兴公司是该商铺的所有权人，有权将该商铺出租给被告。3.租赁合同1份（编号租20120709-1），证明原、被告在2012年8月7日签订商铺租赁合同，约定由被告承租原告合法拥有的位于佛山市顺德区大良街道清晖路148号新世界中心商场首层1010号铺。租期为2012年9月1日至2015年8月31日，每月租金为15791元，逐年递增5%，管理费为每月7520元，该租赁合同对双方的权利义务、违约责任均有明确约定。4.收据存根1份，证明顺兴公司于2012年7月10日收取被告按金69933元，根据合同约定，由于被告违约，原告有权没收其保证金。5.欠费明细表1份，证明截止至2014年10月31日被告拖欠原告的租金51401元、管理费22560元、电费3064.4元，合计77025.4元。6.委托代理合同及发票各1份，证明本案产生的律师费为8400元，因被告违约，根据租赁合同的约定，应由其承担本案的律师费。被告杨伟芳在诉讼中既没有提供证据，也没有答辩。被告杨伟芳经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自身质证以及抗辩的权利。经审查，原告提交的证据，客观真实，能相互印证，本院对原告提交的证据均予以采信。案经开庭审理，结合本院对证据的认证，本院对本案事实作如下认定：2012年8月7日，杨伟芳与顺兴公司（××）及中协贸易公司签订了《新世界中心商场商铺租赁合同》（合同编号：租20120709-1），约定杨伟芳租赁顺兴公司所有的大良清晖路148号新世界中心商场首层1010铺，租赁期限自2012年9月1日至2015年8月31日。另约定租金按每月15791元计收，每年递增5%，自2013年9月1日起至2014年8月31日按每月16581元计收，自2014年9月1日递增至按每月17410元计收，管理费按每月7520元计收。为保证杨伟芳履行合同，顺兴公司收取了杨伟芳69933元作为合同保证金。另约定由中协贸易公司与杨伟芳就涉案商铺的水电费进行结算，由中协贸易公司定期抄表并向杨伟芳收取水电费。再约定了双方的其他权利义务，其中合同第十四条约定了违约责任，包括如果合同履行中一方出现违约情形，违约方应向守约方进行赔偿，金额为全部租赁期内的租金及管理费总额的20%；如果属杨伟芳违约，则除了上述违约金外，杨伟芳已交纳的合同保证金无权要求返还；如杨伟芳拖欠交纳租金、管理费及其他费用达到两个月，顺兴公司有权解除合同，因此引起的诉讼费、律师费等由杨伟芳负担。后因杨伟芳欠交2014年8、9、10月份的租金合计51401元，2014年8、9、10月份的管理费22560元，2014年7、8、9月份的水电费合计3064.4元，并于2014年10月底搬离了租赁的商铺。两原告催收未果，诉至本院引发本案诉讼。另查，两原告为追收上述欠费，委托广东宏骏律师事务所指派律师代理本案诉讼，并支付律师费8400元。诉讼中两原告向本院表明，对于杨伟芳应支付的费用及应承担的违约责任，两原告一并受偿。本院认为，三方签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》未违反法律、法规强制性规定，系三方真实意思表示，属有效合同。根据上述协议约定，被告已拖欠两原告各项费用超过两个月，且已搬离涉案商铺，属违约，两原告依据相关法律规定及合同约定，有权提前解除合同，并要求被告承担相应违约责任。而根据合同约定，在被告违约的情况下，其应清还拖欠的租金（51401元）、管理费（22560元）、水电费（3064.4元），且其已交纳的合同保证金（69933元）无权要求顺兴公司返还，且应向两原告支付合同期内全部租金及管理费总额的20%作为赔偿金（诉讼中两原告主张本项按20000元计算，没有超过合同约定的标准，视为其对自身权利的合法处分，本院予以准许），且应支付两原告因追讨上述欠款而委托律师所花费的律师费（8400元）。因此两原告的第1、2、4、5、6项诉讼请求，合法有据，本院均予以支持。但两原告主张被告支付逾期付款违约金（两原告第3项诉讼请求），虽然合同有相关约定（详见合同第十四条第二点第1项），但综观该条文的约定内容，可以理解成是合同正常履行的情况下被告拖欠相关费用时所应缴纳的违约金，但本案两原告主张解除合同，并已收回涉案商铺，且相关解除合同的违约责任本院已支持，故不宜再支持两原告本项诉讼请求。因此本院对两原告的第3项诉讼请求予以驳回。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百零九条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，缺席判决如下：一、解除原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司与被告杨伟芳于2012年8月7日签订的《新世界中心商场商铺租赁合同》（合同编号：租20120709-1）；二、被告杨伟芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司支付租金51401元、管理费22560元、水电费3064.4元；三、被告杨伟芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司支付违约金20000元；四、被告杨伟芳交纳给原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司的合同保证金69933元，原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司无需退还；五、被告杨伟芳应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司支付律师费8400元；六、驳回原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司的其他诉讼请求。本案受理费1927.85元（已减半），由原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司、佛山市顺德区中协贸易有限公司负担25.85元，由被告杨伟芳负担1902元（该款已由原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司预交，被告杨伟芳应于本判决发生法律效力之日起十日内将其应承担部分迳付给原告佛山市顺德区顺兴房地产有限公司，本院不作收退）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  黄建宇二〇一四年十二月三十一日书记员  何道哲第7页，共7页