江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2013)昆周民初字第0577号原告昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路18号。负责人陶国根，该委员会主任。委托代理人米长虎，江苏惟勤律师事务所律师。被告江苏福田物业管理有限公司，组织机构代码72068224-9，住所地江苏省苏州工业园区星海国际商务广场1幢1908室。法定代表人李军，该公司总经理。委托代理人葛霞青、陆圆圆，江苏六典律师事务所律师。第三人昆山市中楠房地产开发有限公司，组织机构代码74682046-X，住所地江苏省昆山市周市镇青阳北路。法定代表人陈龙卓，该公司董事长。委托代理人黄贤雪，男，该公司员工。原告昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会（以下简称锦绣嘉园业委会）与被告江苏福田物业管理有限公司（以下简称福田物业）、第三人昆山市中楠房地产开发有限公司（以下简称中楠公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2013年8月23日立案受理后，依法由审判员潘丽莉独任审判，于2013年10月10日第一次公开开庭进行了审理，原告锦绣嘉园业委会委托代理人米长虎、被告福田物业委托代理人殷科（后变更为陆圆圆）及第三人中楠公司委托代理人黄贤雪到庭参加诉讼。后因案件审理需要转为合议庭审理，由审判员金忠担任审判长，分别于2014年7月24日、2014年11月5日二次公开开庭进行了审理，原告锦绣嘉园业委会委托代理人米长虎及被告福田物业委托代理人葛霞青、陆圆圆和第三人中楠公司委托代理人黄贤雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦绣嘉园业委会诉称：2004年10月28日，被告（前身为苏州工业园区福田物业管理有限公司）与第三人签订前期物业管理委托合同，由被告对第三人开发的中楠锦绣嘉园小区进行物业管理，并约定了被告相关合同义务，但之后被告未按合同约定承担管理服务义务，服务质量严重不达标，小区绿化破坏严重，监控、消防等公共设施毁损严重，并拒不公布物业费用收支帐目，业主多次反映无果。在业主积极筹备业委会过程中，被告于2012年1月31日突然函告第三人，单方宣布解除合同。2012年2月29日被告办理了小区的水、电过户和移交物业办公室、资料室及宿舍，但拒不移交物业相关管理资料。2012年7月28日原告依法成立，在业主大会授权下原告要求被告移交相关物业管理资料、提交小区物业服务收支账册、返还小区共有部分收益、支付小区公共设施的维修费用，但被告拒不理睬，故原告诉至法院，请求一、判令被告向原告移交相关物业管理资料（1、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2、共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；3、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；4、物业质量保修文件和物业使用说明文件；5、房屋及配套设施的产权归属清单；6、承接查验所必需的其他资料），二、判令被告向原告提交小区物业服务收支账册（公布物业管理公共服务费的收支账目，接受质询和审计），返还原告其在2004年10月至2012年2月29日的小区共有部分收益的70%；三、判令被告赔偿小区公共设施等的维修维护费用暂计1067350元（以实际评估金额为准）；四、本案诉讼费用由被告承担。本案审理期间，第三人已将原告第一项诉讼请求中第1条竣工总平面图等竣工验收材料交予原告，故原告撤回该条诉讼请求，但要求第三人配合提供诉请中第一项中其他相关资料的协助义务，并确认原告第二、三、四项诉请不需要第三人承担。被告福田物业辩称：对于原告的第一项诉请没有相应的事实依据，被告与原告之间并没有约定由被告交付物业管理资料给原告。第二项诉请也没有事实和法律依据，因为被告与锦绣嘉园业主签订的前期物业管理服务协议中没有约定被告需递交小区物业管理的收支账册，且根据第三人与被告签订的管理协议的第10条第3款、第12条，明确约定小区共有部分的收益是用于补贴前期物业管理经费不足，被告已经将收取的收益用于了前期物业管理的支出。关于公共设施的维修维护费用诉请，根据第三人与被告签订的合同第19条第3款、6款、7款和第22条的规定，即使存在原告所说的情况，责任是由第三人承担，物业管理条例第31条明确规定，建设单位应当按照国家规定承担保修责任，故上述维修费用不应由被告承担，但考虑到双方曾经的合作关系，被告愿适当补偿10000元。请求法院驳回原告诉请。第三人中楠公司述称：第一、我方选聘物业管理企业合理合法，且已尽审查义务，我方按照法律程序通过招标方式选聘了福田物业，在审查其相应资质后与其签订前期物业管理委托合同。第二、本案被告的违约行为与我方无关，业主买房后，其物业服务合同双方为业主和物业公司，与开发商无关，开发商不负物业管理义务，我方对物业公司事后的违约行为不能也不应当承担相应的法律责任。现第三人已提供给原告竣工验收等材料，愿意配合提供原告诉请中第一项中的其他能提供的相关资料。经审理查明：2004年10月29日，第三人中楠公司作为甲方与被告福田物业（前身为苏州工业园区福田物业管理有限公司）作为乙方签订昆山市前期物业管理委托合同一份，由被告福田物业对第三人开发的中楠锦绣家园小区提供物业管理服务，合同第二条约定服务期限为不超过整个物业管理区域房屋交付使用后2年，合同期未满，业主大会成立后业主委员会新聘其他物业公司后为止与所选聘的物业管理公司签订物业服务合同生效时，本合同自然终止；合同第十条约定本物业区域内停车库的停车位使用费归停车位的权利人所有、本物业管理区域内露天车位使用服务费由乙方收取、上述二款停车位使用服务费用于补贴本物业物业管理经费开支的不足；合同第十七条约定在物业管理接管验收时，甲方应向乙方（福田物业）提供和移交下列物业资料：（1）规划图、竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备安装、使用说明、产品合格证明和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）各专业部门验收材料；（5）房屋及配套设施的产权归属清单（包括业主姓名、联系方式等）；（6）物业管理所必需的其他资料。合同第十八条第（六）款约定乙方建立、保存物业管理帐目，及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项，每6个月公布一次物业服务费收支帐目。合同第十九条中约定物业公司不负赔偿责任的相关条件。另，双方在合同中约定解除合同及违约责任承担等相关事项。合同签订后，被告即进入该小区，并与相关业主签订前期物业管理服务协议进行物业管理服务工作，期间因业主与被告就物业管理服务质量及物业管理费未及时交纳等问题产生矛盾，被告于2012年1月31日向第三人邮寄函告一份，主要内容为业主多次以房屋质量及配套设施不达标为由拒交物业费，造成被告连续亏损，现双方物业合同已经到期，被告决定于2012年2月29日24时准时撤离中楠锦绣嘉园小区。2012年3月9日，在昆山市××××街道办（社区）的见证下，被告（甲方）与昆山市金阳物业管理有限责任公司（乙方，以下简称金阳物业）办理了相应的物业交接手续，由昆山市金阳物业管理有限责任公司提供该小区的物业管理服务，双方签订移交确认书一份，载明“一、甲方按合同约定于2012年2月29日24时准时撤离中楠锦绣嘉园。二、2012年2月29日，由甲方与乙方对中楠锦绣嘉园的水、电表进行了移交与过户工作，现已移交完毕。三、2012年2月29日，由甲方与乙方对中楠锦绣嘉园的办公室、资料库及宿舍三把钥匙进行了交接工作，现已移交完毕。四、有关公共设备设施的移交事宜在乙方进驻中楠锦绣嘉园后，根据住建部《承接查验办法》，在公共设备设施达到交接移交的规定要求后，与开发公司办理正规的移交手续，并到昆山市物业管理科备案”。2012年3月29日，江苏省昆山市正信公证处根据小区业主申请对该小区的公共设施等现状作证据保全，对申请人所称的小区内毁损设施（包括消防箱玻璃、水带、枪头、接头缺失，照明灯损坏，水槽井盖缺失，绿化枯死等）情况进行摄像、拍照，并出具公证书一份。原告于2012年8月21日经昆山市住房和城乡建设局备案成立后，因与被告就移交相关物业管理资料、提交相关物业服务收支账册、返还小区共有部分收益、支付小区公共设施的维修费等问题无法达成一致，由此引起纠纷。另查明：2013年10月8日，昆山市周市镇新镇办事处对参与2012年2月29日两物业公司移交工作过程出具情况说明一份，载明“福田物业与金阳物业完成了水电表的过户及物业服务场所的移交。移交的宿舍内有几张双层的铁架床，移交的物业服务中心内由一个服务台，两只单人沙发，一排橱柜（内有用于放业主资料的档案盒，盒内无资料），中心内一个房间中有两张办公桌和几把椅子”。庭审中，被告对该情况说明不予认可，双方对于有无移交资料意见不一，原告认为被告移交的资料库中无相关资料，但被告认为该移交的资料均已移交完毕。另，原告主张要求被告移交物业服务收支账目，被告辩称在原告小区服务期间收支账目是有的，但被告认为无法律规定应由被告公司移交该账册。又查明：原、被告对于锦绣嘉园小区物业设施损坏情况，在两物业进行移交时双方未在移交确认书中进行记载，原告也未书面形式告知被告，庭审中，原告提供由金阳物业制作的小区公共费用设施设备情况分析一份，对小区公共设施维修所需费用进行估计，预估需修复部分费用为911250元，并提供设备维修票据证明已实际支出公共设施维修费用为188363元。被告对原告该组证据真实性、关联性和合法性均不予认可，并辩称原告无证据证实系被告原因造成物业设施损坏，故不承担赔偿责任，同时表示考虑到双方曾经的合作关系愿适当补偿10000元。本案审理期间，第三人中楠公司已将竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料提供给原告，故原告撤回该诉请。上述事实，有昆山市前期物业管理委托合同、前期物业管理服务协议、函、公证书、情况分析、付款凭证、情况说明、移交确认书、物业费欠款明细表及本院庭审笔录等予以证实，本院予以认定。本院认为：当事人的合法权益应受法律保护。本案中被告自2004年10月至2012年2月期间为原告住宅小区提供物业管理服务，后撤离小区，现原告认为被告服务期间未全面履行合同义务造成公共设施毁损严重，且未将相关物业资料及时移交，也未将公共部分收益按规定予以留存，故代表小区全体业主诉至本院，由此引起纠纷。关于原告的诉请，本院认定如下：一、关于移交相关物业管理资料问题。根据《物业管理条例》相关规定，在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交物业管理所必需的相关资料，物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。本案被告在撤离小区后与新的物业公司办理交接手续，双方签订了移交确认书，但未明确是否已交接物业必需资料，现原告主张被告移交的资料库档案盒内无资料，但并无证据证实上述物业必需资料仍在被告处未移交，故本院无法支持原告该诉请。本案审理期间，第三人已将物业管理所需的竣工验收等主要资料提供给原告，且表示愿意配合提供原告诉请第一项中的其他能提供的相关资料，对此本院予以采纳。二、关于小区物业服务收支账册及返还小区共有部分收益问题。在业主大会成立前，被告与第三人双方已在前期物业管理委托合同中约定物业区域内停车位的使用服务费由被告收取用于补贴物业管理经费开支的不足，原告也未能提供被告已收取公共广告收益的直接证据，且相关法律并无要求物业公司必须向业主委员会提交物业服务收支账册的相关规定，故原告该诉请本院不予支持。三、关于小区公共设备设施毁损的损失问题。被告在撤离小区后，原告业主代表及时通过公证方式对小区公共设施等现状作证据保全，确实存在小区内部分绿化枯死、公共设备设施缺失或毁损等情况，但被告为该小区提供物业服务已有七年之久，相关公共财物在实际使用过程中存在正常的损耗或磨损，现原告并无证据证实绿化枯死、公共设备设施缺失或毁损系因被告原因直接造成，故对该部分损失价格的评估并无必要，原告要求被告进行赔偿的理由不能成立。原告可以根据相关规定要求办理专项维修资金申请，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造等。现本案中被告表示考虑到双方曾经的合作关系愿适当补偿10000元，本院予以采纳。综上，被告在为原告小区提供前期物业服务期间，因与业主就物业服务质量、拖欠物业费等问题产生矛盾，后在业主委员会成立前撤离，并在有关部门协调见证下与新的物业公司办理了交接手续，但在交接过程中双方并未仔细核对，也未对存在的争议问题进行明确，从而引起本案纠纷。现根据双方提供的现有证据，结合本案的实际情况，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第二十九条、第五十四条、第五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、第三人昆山市中楠房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五内配合提供给原告昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会关于昆山市周市镇锦绣嘉园小区设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料及物业质量保修文件和物业使用说明文件等物业管理所必需的资料。二、被告江苏福田物业管理有限公司于本判决生效之日起十五内支付原告昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会小区公共设施损失费10000元。三、驳回原告昆山市周市镇锦绣嘉园小区第一届业主委员会其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如果未按照本判决履行义务，权利人应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定向本院申请执行。案件受理费14486元，由原告负担14436元，由被告负担50元。被告承担部分原告已经预交，本院不再退还，两被告在履行上述付款义务时一并支付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。苏州市中级人民法院开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部，账号：10×××99。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长 金 忠人民陪审员 陆 伟人民陪审员 俞雪莲二〇一四年十二月二日书 记 员 陶玉良附相关法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、《物业管理条例》第二十九条：在办理物业承接验收手续时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。3、《物业管理条例》第五十四条：住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金收取、使用、管理的办法由国务院建设行政主管部门会同国务院财政部门制定。4、《物业管理条例》第五十五条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。