江苏省江阴市人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0281民初1312号原告江阴市建设物业管理有限公司，住江阴市中山北路88号。法定代表人吴立忠，该公司总经理。委托代理人张宇波，江苏裕安律师事务所律师。委托代理人毛丹，江苏裕安律师事务所实习律师。被告高雯霏。委托代理人黄晓峰、洪雨康，江苏禾邦律师事务所律师。原告江阴市建设物业管理有限公司（以下简称建设公司）诉被告高雯霏物业服务合同纠纷一案，本院于2016年1月19日立案受理后，依法由代理审判员高山适用小额诉讼程序于2016年4月8日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宇波、毛丹，被告委托代理人黄晓峰到庭参加诉讼。2016年4月15日依法组成合议庭，并于2016年5月13日公开开庭进行了审理。原告委托代理人张宇波、毛丹，被告委托代理人洪雨康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告建设公司诉称：他公司是江阴市港城名邸小区的物业管理服务提供方，高雯霏是小区某幢某室的业主。他公司向小区提供了物业管理服务。目前，高雯霏拖欠了他公司物业管理费。虽经他公司多次催讨，高雯霏始终不予支付。他公司作为物业管理公司，如果收不到物业管理等费用，难以正常运营。为维护他公司的合法权益，特具状起诉，请求法院判令：1、高雯霏支付2008年12月1日至2015年8月31日的物业管理费共计15112.66元，并承担该款自起诉之日起至实际给付之日止按银行同期贷款利率计算的逾期付款利息；2、诉讼费用由高雯霏承担。被告高雯霏辩称：他对建设公司主张的每平方米1.3元的物业服务费收费标准没有异议，对结欠物业管理费15112.66元没有异议。但是按照最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件的司法解释第六条，建设公司应当书面催缴物业管理费，他至今没有收到建设公司的书面催缴，所以不应该缴纳。建设公司没有按照物业合同约定提供物业服务项目，是违约在先的，具体包括在他家墙面出现大面积脱落时，找建设公司维修，建设公司直接答复这是开发商的事情与他们无关，导致高雯霏赔偿无果，建设公司没有履行维护公共设施的义务，小区电梯按钮坏了之后没有维修，小区防盗门出现故障也没有修，导致防盗门形同虚设。建设公司并未按照合同约定向全体业主和物业使用人公布管理费用收支账目，没有按照约定制定物业管理方案及制度。2014年1月1日以后是小区业委会与江阴市建设物业管理有限公司服务分公司签订的物业服务合同，建设公司不是适格主体，无权主张2014年以后的物业管理费。而2014年之前的物业管理费已经过了诉讼时效，故请求法院驳回建设公司的诉讼请求。经审理查明：2005年9月1日，甲方江阴港城房地产开发有限公司与乙方建设公司签订前期物业服务合同，甲方选聘乙方为港城名邸小区提供前期物业管理服务，约定：物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，小高层住宅1.3元/月.平方米，别墅2.0元/月.平方米。业主应于入伙之日起交纳物业服务费用。物业服务费用每半年交纳，业主或物业使用人应在每年的1月1日前交纳上半年的物业管理费、7月1日前交纳下半年的物业管理费。合同期限自2005年9月1日起至2008年8月30日止；在合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，合同自动终止。合同期满前三个月，业主大会尚未成立的，甲乙双方应可延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应在合同期满前选聘新的物业管理企业。2010年5月22日，甲方港城名邸业主委员会（以下简称港城名邸业委会）与乙方建设公司签订物业服务委托合同1份，合同第二章委托管理事项第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（小高层1.3元/月·平方米，别墅2元/月·平方米，营业房0.8元/月·平方米）；2、地下车位能耗费（50元/月·个）；第三章委托管理期限第十八条委托管理期限自2010年6月1日起至2011年12月31日止。2012年2月9日，甲方港城名邸业委会与乙方建设公司签订物业服务委托合同1份，合同第二章委托管理事项第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（小高层1.3元/月·平方米，别墅2元/月·平方米，营业房0.8元/月·平方米）；2、地下车位能耗费（50元/月·个）；第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为壹年，自2012年1月1日起至2012年12月31日止。2013年1月1日，甲方港城名邸业委会与乙方建设公司签订物业服务委托合同1份，合同第二章委托管理事项第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（小高层1.3元/月·平方米，别墅2元/月·平方米，营业房0.8元/月·平方米）；2、地下车位能耗费（50元/月·个）；第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为壹年，自2013年1月1日起至2013年12月31日止。2014年1月1日，甲方港城名邸业委会与乙方江阴市建设物业管理有限公司服务分公司（以下简称建设公司分公司）签订物业服务委托合同1份，合同第二章委托管理事项第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（小高层1.3元/月·平方米，别墅2元/月·平方米，营业房0.8元/月·平方米）；2、地下车位能耗费（50元/月·个）；第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为壹年，自2014年1月1日起至2014年12月31日止。2015年1月1日，甲方港城名邸业委会与建设公司分公司签订物业服务委托合同1份，合同第二章委托管理事项第十四条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1、物业管理服务费（小高层1.3元/月·平方米，别墅2元/月·平方米，营业房0.8元/月·平方米）；2、地下车位能耗费（50元/月·个）；第三章委托管理期限第十八条委托管理期限为壹年，自2015年1月1日起至2015年12月31日止。另查明，2007年11月6日，高雯霏办理入伙登记及入住确认，所购房号为“21#802”。审理中，高雯霏向本院确认其房屋面积为143.52平方米，认可每平方米1.3元的物业管理费，确认拖欠物业管理费共计15112.66元。2016年1月19日，建设公司为催讨高雯霏拖欠的物业管理费起诉来院。再查明，建设公司分公司于2012年7月16日设立并领取营业执照。以上事实，由前期物业服务合同、物业服务委托合同、港城名邸入伙登记表、入住确认表及当事人的陈述等在卷予以佐证。本案的争议焦点为：1、高雯霏能否因未收到建设公司书面催缴通知、建设公司物业服务不到位等原因拒交物业管理费；2、2014年以前的物业管理费是否已过诉讼时效；3、建设公司能否主张2014年以后的物业管理费。关于第一个争议焦点，本院认为：高雯霏辩称未收到建设公司催缴物业管理费的书面通知，不应交纳物业管理费，但本案民事诉状及相关证据材料应与书面催缴通知具有相当的法律效力，高雯霏自收到本案民事诉状及证据材料起应视为已收到书面催缴通知，建设公司以诉讼方式向高雯霏催缴了物业管理费，故本院对高雯霏的该辩称理由不予采信。高雯霏辩称因其房屋墙面大面积脱落、电梯损坏未维修、防盗门损坏未维修而不应交纳物业管理费，但房屋质量存在问题，高雯霏应向房屋买卖合同相对方主张权益，而不应向非合同当事人即物业公司主张权益，高雯霏未能提供证据证明建设公司提供的服务存在重大瑕疵以支持其抗辩主张，故不能作为其拒交物业管理费的理由，本院对高雯霏的该辩称理由不予采信。关于第二个争议焦点，本院认为：在物业服务一直处于持续履行的状态下，建设公司要求高雯霏给付物业管理费的诉讼时效应从最后一期物业管理费履行期届满之日起计算。本案中，建设公司主张的最后一期物业管理费履行期限届满至建设公司起诉并未超过诉讼时效，故本院对高雯霏有关建设公司主张的物业管理费部分已超过诉讼时效的辩称理由不予采信。关于第三个争议焦点，本院认为：法人的分支机构是以法人财产设立的相对独立的法人组成部分，分支机构不具有法人资格。分支机构作为是法人的一个组成部分，分支机构享有的财产与债权实际上应归属于法人所有，法人作为债权人有权就其享有的债权向债务人主张权益。2014年以后的物业服务委托合同为建设公司分公司与港城名邸业委会所签，高雯霏结欠建设公司分公司物业管理费，但建设公司分公司作为建设公司的分支机构，由建设公司设立，其财产与债权均应归属于建设公司，故建设公司有权就其享有的债权向高雯霏主张。故本院对高雯霏关于建设公司无权主张2014年以后的物业管理费的辩称理由不予采信。综上，高雯霏应支付建设公司2008年12月1日至2015年8月31日的物业管理费15112.66元，并承担该款自起诉之日起至判决给付之日止的逾期付款利息。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：高雯霏应于本判决发生法律效力之日起十日内支付江阴市建设物业管理有限公司物业管理费15112.66元及逾期付款利息（自2016年1月19日起至实际给付之日止，按中国人民银行规定的银行同期同档贷款基准利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费182元（江阴市建设物业管理有限公司已预交），由高雯霏负担，于本判决发生法律效力之日起十日内直接给付江阴市建设物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（款汇：中国工商银行无锡城中支行，账号：11×××05）。审 判 长 李 峰代理审判员 高 山人民陪审员 陆荷琴二〇一六年六月十七日书 记 员 潘 佳