云南省保山市隆阳区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）隆民二初字第00217号 原告康宁，男，1958年3月24日生，傣族，保山市隆阳区人，保山市公安局干警，住保山市隆阳区。 原告方幸，女，1958年11月29日生，汉族，保山市隆阳区人，保山市气象局职工，住保山市隆阳区。 原告康祖宇，男，1983年12月30日生，傣族，保山市隆阳区人，自由职业，住保山市隆阳区。 委托代理人胡潇、胡苏斌，云南天利达律师事务所律师。代理权限为特别授权。 被告保山龙潭旅游房地产开发有限责任公司（以下简称保山龙潭房地产公司）。 机构代码：79025002-X 住所地：保山市隆阳区永昌街道办事处永昌路北段西侧。 法定代表人李雪洲，任该公司董事长。 委托代理人温建祥，云南兰城律师事务所律师。代理权限为特别授权。 原告康宁、方幸、康祖宇诉被告保山龙潭房地产公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年7月7日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年11月7日公开开庭进行了审理。原告康宁、方幸及委托代理人胡潇、胡苏斌，被告保山龙潭房地产公司的委托代理人温建祥到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告康宁、方幸、康祖宇诉称，2008年1月4日，原、被告签订了《商品房购销合同》，约定“原告向被告购买由被告开发的‘怡庭雅苑’小区‘书香阁’C6号房，房价594500元。被告应于2009年9月4日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。被告在原告房款付清、交清办证税费及房屋交接等之后180日内为原告办理房屋权属证”。合同签订后，原告按约定付清了购房款594500元。被告在2009年下半年交了房，接房后原告依约定向被告交付了办证费等相关费用，被告至今未向原告交付房屋所有权证及土地使用权证。按照《最高人民法院》第十八条之规定，被告应该按照已付房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准赔偿原告违约金，按照《中国人民银行》及2010年中国人民银行公布的六个月以内的贷款基准利率，被告应该以每日万分之二点一三的标准进行赔偿，原告自愿按每日万分之二计算；被告应该在2010年6月26日前向原告交付两证，至2014年4月30日，迟延办证的时间为1404日，被告应该赔偿原告违约金166935.6元。请求判令:1.被告立即履行为原告办理两证的合同义务；2.被告支付逾期办证违约金166935.6元及2014年5月1日至实际交付两证之日止的违约金（按118.9元∕天计算）。 被告保山龙潭房地产公司辩称，原告请求被告办理房产权属证及赔偿违约金的诉讼请求不成立；《商品房预售合同》第十二条约定原告在达到以下5个条件后，被告在180日为原告办理房屋权属证：（1）原、被告双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告付清全部购房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告办理产权证的委托书；（4）原告向被告交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费及维修基金(按相关政策执行)，但原告至今未与被告签订办证委托书及向被告交付办理产权证的相关资料，本案中被告并没有违约，原告请求被告赔偿违约金没有事实依据。请求驳回原告的诉讼请求。 原告康宁、方幸、康祖宇针对自已的诉讼主张，向本院提交了以下证据： 1．《商品房购销合同》1份，证实原告购买房屋的价格，房屋交付期限及关于产权登记的约定； 2．交款通知单1份，证实被告于2009年12月28日书面告知原告办证应当缴纳的费用； 3．缴纳房款的收条1张，房款收据1张，委托公证费发票1张，办证费收据1张，房产他项权登记费收据1张，证实原告已交清房款、办证费等相关费用及计算违约金的起算时间。 经质证，被告对上述证据的真实性没有异议，认为证据3不能证明违约金的起算时间，违约金至今都不应起算。本院认为，上述证据真实合法，与本案具有关联性，能证实原、被告于2008年1月16日签订《商品房购销合同》，原告交付了594500元的购房款及原告在被告的通知下交付了办证费等费用，本院予以采信。 被告保山龙潭房地产公司针对其答辩提交如下证据： 1．土地出让协议1份，证实“怡庭雅苑”使用的土地来源合法； 2．收款收据8张，证实被告交清了购买土地的相关费用； 3．《国有土地使用证》1份，证实被告获得了“怡庭雅苑”土地的使用权； 4．施工许可证1份，证明被告施工前办理了合法的手续； 5．规划许可证1份，证明被告获得了国家的规划许可； 6．工程质量竣工核验证书1份，证实“怡庭雅苑”的工程质量合格； 7．工程竣工规划验收合格证1份，证实“怡庭雅苑”通过了规划验收。 经质证，原告对上述证据的真实性及合法性没有异议，认为收款收据只能证明被告交清了房地产开发时的税费，不能证实被告交清了房屋交接之后应该缴纳的税费，房屋交接后缴纳的税费才是办理两证的必备条件；上述证据只能证实被告预售商品房的行为合法，与本案没有关联性。本院认为被告提交的以上证据真实合法，能证实被告向原告预售商品房的合法性，本院予以采信。 8．保山龙潭旅游房地产开发有限公司办理房产证交验证件1份，时间为2014年9月11日，证实被告办理产权证的条件已经具备，只等个人资料齐全即可办证。 经质证，原告对该证据没有异议，但认为办理该交验证件的时间为2014年9月11日，系原告提起诉讼之后被告才办理的，此证据证实被告严重违约。本院认为该证据真实合法，能证实被告已经为办理产权证做准备，本院予以采信。 9．《商品房购销合同》1份，证实合同约定被告为原告办证的条件。 经质证，原告认为该证据只能证明原告购买房屋的价格，房屋交付的期限及关于产权登记的约定。本院认为该证据真实合法，能证实合同约定的被告为原告办理产权证条件，本院予以采信。 根据庭审和举证、质证、认证，本院确认如下法律事实： 被告保山龙潭房地产公司开发建设的“怡庭雅苑”小区建设工程项目占地49.372亩，于2006年11月9日取得建设用地规划许可证，2007年8月17日取得建筑工程施工许可证，2007年8月28日取得商品房预售许可证明。2008年1月4日，原、被告签订了《商品房购销合同》，合同约定“原告向被告购买由被告开发的‘怡庭雅苑’小区‘书香阁’C6号房，房价594500元。被告应于2009年9月4日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告。原告在达到以下5个条件后，被告应在180日内为原告办理房屋权属证：（1）原、被告双方办理了房屋交接手续；（2）原告向被告付清全部购房款、配套设施等费用；（3）双方签订原告委托被告办理产权证的委托书；（4）原告向被告交付办理产权证的相关资料；（5）原告交清办理产权手续的相关税费及维修基金(按相关政策执行)”。合同签订后，原告于2008年5月7日付清了购房款594500元，2008年3月27日向被告交付委托公证费150元，2008年4月19日交付房产他项权登记费80元，2009年12月28日交付办证费22789元。原告至今未与被告签订办理产权证的委托书及向被告交付办理产权证的相关资料；原告与被告在2009年下半年办理了房屋交接手续，被告至今未向原告交付房屋所有权证及土地使用权证。 本院认为，原、被告双方自愿签订《商品房预售合同》，合同对房屋户型、价款、交房时间及办证条件等进行了约定，此合同内容系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律的禁止性规定，合法有效。合同签订后，原告履行了向被告支付全部购房款的合同义务，被告亦履行了向原告交付商品房的合同义务。商品房交付使用后，原告应该向被告支付办证所需的相关费用和提供办理产权证所需的相关资料及签订办证委托书，现原告未向被告提供办理产权证所需的相关资料及签订办证委托书；被告应该按合同约定在办理产权证条件成就时代原告办理产权证，被告亦没有履行此义务，原、被告双方均应继续履行合同，故原告要求被告履行办理产权证的诉讼请求，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。对于原告要求被告支付逾期办证违约金的诉讼请求，因原告只向被告支付了办证所需的相关费用，而没有提供办理产权证所需的相关资料及签订办证委托书，原告的此项合同义务与被告代原告办理产权证的合同义务相比，属于先履行合同义务，而被告的义务是后履行合同义务，现被告未向原告交付房屋权属证，是因原告未完全履行先合同义务，故被告未履行后合同义务并未构成违约，原告的该项诉讼请求，不符合法律规定和合同约定，本院不予支持。被告的抗辩理由部分成立，本院部分予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条之规定，判决如下： 一、被告保山龙潭旅游房地产开发有限责任公司在原告康宁、方幸、康祖宇交付办理产权证的相关资料（以办证机关所需办证资料为准）及签订办证委托书后180日内向原告康宁、方幸、康祖宇交付“怡庭雅苑”小区“书香阁”C6号房的《国有土地使用证》及《房屋所有权证》； 二、驳回原告康宁、方幸、康祖宇的其他诉讼请求。 本案征收案件受理费4407元,由原告康宁、方幸、康祖宇负担2203元，被告保山龙潭旅游房地产开发有限责任公司负担2204元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省保山市中级人民法院。 双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。 审 判 长  陈辅汕 审 判 员  杨利洪 代理审判员  杨忠周 二〇一四年十二月二日 书 记 员  杨碧云