上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2723号上诉人（原审被告）环博汽车服务（上海）有限公司。委托代理人施一飞，上海全程律师事务所律师。被上诉人（原审原告）梁端福。委托代理人徐培龙，上海市朝华律师事务所律师。委托代理人潘青，上海市朝华律师事务所律师。上诉人环博汽车服务（上海）有限公司（以下简称环博公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月14日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2010年9月1日，王建斌、陈建勋作为承租人，上海瑞静电子机械制造有限公司（以下简称瑞静公司）作为出租人，双方签订《租赁合同》，约定由王建斌、陈建勋向瑞静公司承租位于华翔路的房屋，厂房和场地总计5，611平方米（门面房建筑面积1，896平方米、厂房建筑面积1，584平方米，在建办公楼435平方米、卫生间1间，场地及其他辅助设施面积3，131平方米），租期为2010年9月1日至2020年9月30日。2011年7月，陈建勋退出上述租赁关系，由王建斌与梁端福共同承租。王建斌确认梁端福可以个人名义对外出租。2012年3月21日，梁端福作为出租人（签约甲方）、一站汽车装潢（上海）有限公司（系环博公司前身，于2012年8月1日将企业名称变更为环博公司）签订《租赁合同》1份，约定，甲方将华翔路的门面房及的厂房出租给乙方使用，包括门面房建筑面积2，850平方米、厂房建筑面积538平方米以及场地及其他辅助设施使用权；租赁期限为2012年4月1日至2020年3月31日；年租金为人民币（下同）171万元，第四年起在前一年的基础上每三年环比递增一次，每次递增8%（第一次递增时间为2014年4月1日）；付款方式为，每年租金分两次付清，先付后用，每半年前15天支付租金，即每年的3月15日和9月15日支付租金；逾期30天内，按每日0.5%收取滞纳金；逾期30天后，本合同自动终止，并按第八条第二项执行；甲方不提供租金发票���如乙方需要甲方提供发票，税金由乙方承担。第八条第二项规定；如乙方无故解除本协议或未在约定期限内支付租金，甲方有权终止合同。乙方必须付清租金，土地上乙方所有的建筑物及装饰归甲方所有。所付押金10万元归甲方所有。合同对其他事项亦作了约定。之后，双方按约履行各自义务。2012年4月18日、9月28日，瑞静公司法定代表人孙某向王建斌、梁端福收到房屋租金时，出具了两张收条，收条中均载明将协助王建斌、梁端福等催要一站汽车装潢（上海）有限公司（即环博公司）所应缴纳的租金。环博公司支付了截止至2013年9月30日的租金。对于2013年10月起的半年期租金855，000元，环博公司应于2013年9月15日前支付，但环博公司未能支付。2013年9月16日，梁端福委托上海富兰德林律师事务所向环博公司发出律师函，要求环博公司必须在2013年10月15日前支付应���的到期租金855，000元。环博公司委托上海全程律师事务所施一飞律师向梁端福回函，表示梁端福无签约的主体资格，且房屋不得转租，合同第四条关于发票的约定违法，故双方签订的合同无效。由于双方协商未果，现梁端福以诉称理由诉至法院。2014年1月3日，梁端福诉至法院，要求判令：1、解除租赁合同；2、环博公司搬离租赁的房屋，将房屋返还梁端福；3、环博公司按142，500元／月的标准向梁端福支付自2013年10月1日起至合同解除之日为止的租金；4、环博公司支付梁端福滞纳金128，250元；5、环博公司按142，500元／月的标准向梁端福支付自合同解除后至实际返还房屋之日的使用费。诉讼中，梁端福变更诉讼请求为：1、要求环博公司继续履行租赁合同；2、要求环博公司支付所欠的租金1，778，400元（包括环博公司应于2013年9月15日支付的半年租金855，000元，于2014年3月15日支付的半年租金923，400元）；3、要求环博公司支付逾期付款利息（其中855，000元自2013年9月16日起算，923，400元自2014年3月16日起算，按银行同期贷款利率计算至判决生效之日为止）。另查，1998年，瑞静公司在华翔路投资建造厂房、办公楼。1999年12月，上海市政府印发了《关于批准闵行区华漕镇人民政府所属华漕镇华漕村民委员会业务用房等四十五家单位违法用地补办使用土地的通知》，明确用地单位凭本通知向闵行区房地产登记机构申领房地产权证。在所属的附表中明确包括瑞静公司建筑面积3，840平方米，占地面积6，609平方米。庭审中，环博公司表示，不再对梁端福的合同主体及诉讼主体提出异议。原审认为，涉案房屋由瑞静公司出租给王建斌以及梁端福。虽然瑞静公司在房屋租赁合同中约定承租人不得转租，但在瑞静公司的法定代表人向王建斌、梁端福出具的租金收据中，明确记载了瑞静公司将协助王、梁两人向环博公司等次承租人催讨租金，由此证明瑞静公司明知梁端福转租房屋，并予以认可。对于梁端福以个人名义与环博公司签订合同，王建斌对此是确认的，故梁端福作为出租方的主体不存在瑕疵。关于合同效力问题，虽然梁端福、环博公司签订的租赁合同约定梁端福不提供租赁费发票，但同时也约定如环博公司需要梁端福提供发票，相关税金由环博公司承担。此条款表示梁端福不提供发票的受益人是环博公司，该条款不影响合同的整体效力。关于环博公司主张的逾期支付租金超过30天，合同自然解除的意见，法院认为，环博公司逾期支付租金，构成违约，在此情况下合同的解除权在梁端福一方，梁端福有权选择解除合同或继续履行合同，环博公司并不享有合同解除权，故环博公司的此项抗辩意见，法��不予采纳。梁端福、环博公司签订的租赁合同合法有效，且未被解除，双方应当按约履行各自义务。对于到期租金，环博公司应当及时支付。现梁端福要求环博公司支付自2013年10月1日起至2014年9月30日期间的租金，法院予以支持。由于环博公司逾期未能按约付款，梁端福要求按银行同期贷款利率计算利息的请求，符合法律规定，法院予以支持。环博公司表示由于瑞静公司与梁端福之间的租赁合同已被解除，其在2014年3月15日前已搬离房屋，故不应支付自2014年4月起的租金之意见，法院认为，梁端福、环博公司的租赁合同并未解除，现无证据证明瑞静公司与梁端福之间的合同已被解除，也无证据表明环博公司已向梁端福或向瑞静公司返还了房屋。即使环博公司将房屋交付给瑞静公司，由于环博公司与瑞静公司之间不存在合同关系，环博公司移交房屋的行为也缺乏法律依���。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百二十六条之规定，于二〇一四年九月十日作出判决：一、环博汽车服务（上海）有限公司继续履行其与梁端福于2012年3月21日签订的《租赁合同》；二、环博汽车服务（上海）有限公司于判决生效之日起十日内支付梁端福自2013年10月1日起至2014年9月30日期间的房屋租金人民币1，778，400元；三、环博汽车服务（上海）有限公司于判决生效之日起十日内偿付梁端福以人民币855，000元为本金，自2013年9月16日起至判决生效之日为止、以人民币923，400元为本金，自2014年3月16日起至判决生效之日为止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算的逾期付款利息。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币20，805.60元，由环博汽车服务（上海）有限公司负担。判决后，环博公司不服，上诉于本院，诉称：上诉人环博公司要求解除合同，且根据合同的约定，环博公司有解除合同的权利，从双方的函件中可以确定2013年10月15日为解除日期。原审认为环博公司系违约方不能解除合同，认定有误。由于环博公司将系争房屋转租，并未实际使用，因此不应当承担2014年3月15日至9月15日的租金。上诉人得知瑞静公司已与房屋实际使用人建立了租赁关系收取房租，与梁端福已解除了租赁合同关系。因此要求二审法院撤销原判，改判双方合同予以解除。被上诉人梁端福辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据本案查明的事实，上诉人环博公司具有欠租的违约行为，依约梁端福有解除合同的权利。上诉人认为其未支付租金就可行使合同解除权，明显没有合同及法律依据，且也违背公平及诚实信用的法律精神，本院不予支持。关于环博公司认为瑞静公司已与梁端福解除租赁合同，本案租赁合同已无法履行的主张，由于证据不足，本院不予采信。关于环博公司未实际使用房屋，不承担租金的抗辩，本院认为环博公司承担租金义务系基于双方的租赁合同非实际使用关系，因此该主张本院亦不予支持。综上所述，上诉人环博公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20，805.60元，由上诉人环博汽车服务（上海）有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一四年十二月五日书 记 员  汪雯娟附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……