海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第360号上诉人（原审被告）海南美丰不动产有限公司。法定代表人马进明，董事长。委托代理人陈思麒，副总经理。委托代理人王康庭，海南外经律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈炜。委托代理人曾凡光，海南海新律师事务所律师。上诉人海南美丰不动产有限公司（以下简称美丰公司）因与被上诉人陈炜商品房销售合同纠纷一案，不服屯昌县人民法院（2014）屯民初字第169号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月5日在本院公开开庭审理了本案。美丰公司的委托代理人陈思麒、王康庭，陈炜的委托代理人曾凡光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审查明，2010年7月，海南易家公司与美丰公司签订《美林湖一期整体精装装饰工程施工合同》，约定美丰公司将其开发的海南美林湖国际社区一期项目，由海南易家公司负责精装修，以包工、包料、包税金、包场地清理、包质量、包安全、包工期、包保修形式承包，工程价款以每平方米800元核算。合同还对付款方式、工期等内容进行了约定。该合同签订后不久，海南易家公司与空间易家公司签订《美林湖一期整体精装装饰工程权利义务转让协议书》，将其在《美林湖一期整体精装装饰工程施工合同》中的全部权利义务转让给空间易家公司，由空间易家公司负责美林湖一期整体精装装饰工程施工。美丰公司于2011年10月出具证明确认该转让事实。空间易家公司承包的精装修工程如期完工后，美丰公司未能如数向空间易家公司支付工程款。2012年4月8日，空间易家公司法定代表人陈炜、美丰公司总经理卢建新会同美丰公司委托销售美林湖一期房产的海南坤城置业投资有限公司负责人严增，就美林湖一期的装修工程以房抵债事宜签订了一份《会议纪要》，确认美丰公司拖欠空间易家公司装修工程款的事实，同时美丰公司同意以其十五套房屋抵给空间易家公司作为部分精装修工程款。同日，空间易家公司向美丰公司出具一份介绍信，要求美丰公司将涉诉的八套房屋抵至陈炜名下，以抵偿空间易家公司的工程款。后美丰公司与陈炜分别签订了10栋106房、11栋104房、11栋103房、8栋507房、6B栋1103房、8栋207房、8栋503房、6A栋301房共八套房屋的八份《商品房买卖合同》，合同约定：商品房单价均按照每平方米3500元计算；10栋106房价款为190750元，11栋104房价款为298025元，11栋103房价款为183960元，8栋507房价款为308805元，6B栋1103房价款为185920元，8栋207房价款为308805元，8栋503房价款为140560元，6A栋301房价款为301245元；合同自双方签订之日起生效；商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向屯昌县住房保障和房产管理局申请登记备案。合同没有签署落款时间。美丰公司于2012年4月9日分别出具收据，确认收到上述八套房屋的购房款。陈炜于2013年5月向负责“美林湖国际社区”物业管理的海南屯昌美林物业管理有限公司分别支付了除6A栋301房以外共七套房屋的契税、其他办证费、公共维修基金、房屋档案管理费、产权转移登记费及水电费、物业管理费(2012年4月1日—2013年3月31日）等费用。陈炜认为美丰公司逾期未到屯昌县住房保障和房产管理局申请登记备案，已构成违约，故提起诉讼，请求判令：1、确认陈炜与美丰公司分别签订的“美林湖国际社区”10栋106房、11栋104房、11栋103房、8栋507房、6B栋1103房、8栋207房、8栋503房、6A栋301房共八套房屋的八份《商品房买卖合同》有效；2、美丰公司立即将前述八套房产的八份《商品房买卖合同》报屯昌县住房保障和房产管理局登记备案；3、本案诉讼费及其他费用由美丰公司承担。原审法院据以认定上述事实的证据有：陈炜提供的会议纪要、介绍信、代收税费收据及物业管理、水电费收据、《商品房买卖合同》及房款收据、《美林湖一期整体精装装饰工程权利义务转让协议书》、关于海南屯昌美林湖国际社区总包项目的证明，美丰公司提供的《美林湖一期整体精装装饰工程施工合同》、关于美林湖楼盘装修事宜的情况汇报及解决方案、海南易家公司与海南坤城置业投资有限公司的工商机读档案，双方当事人的庭审陈述等。原审法院认为，本案争议的焦点是双方签订的八份《商品房买卖合同》是否有效；美丰公司应否为陈炜办理房屋预售登记备案。本案中，美丰公司为抵偿工程欠款，经过债权人同意与陈炜签订的八份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的有关规定，为合法有效合同，双方均应依合同约定履行各自的合同义务。虽然八份合同均未签署落款时间，但美丰公司于2012年4月9日出具收据，证实已收到全部购房款，故双方签订合同的时间应认定为2012年4月9日。根据合同约定，合同自双方签订之日起生效，商品房预售的，自合同生效之日起30天内，由出卖人向屯昌县住房保障和房产管理局申请登记备案。本案中，合同生效时间为2012年4月9日，依合同约定，美丰公司应在2012年5月9日前为陈炜办理申请登记备案。美丰公司未在合同约定期限内为陈炜办理申请登记备案，已构成违约，应承担相应的违约责任。因此，陈炜请求确认其与美丰公司签订的八份《商品房买卖合同》有效并要求美丰公司立即将八份《商品房买卖合同》报屯昌县住房保障和房产管理局登记备案的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。美丰公司辩解认为三方签署的《会议纪要》无效，且美丰公司不欠空间易家公司工程款，并有权行使合同抗辩权，暂不办理涉诉房屋的备案登记手续。本案中，海南易家公司将其与美丰公司签订的《美林湖一期整体精装装饰工程施工合同》的权利义务转让给空间易家公司，其行为并不违反法律、法规的强制性规定，且该转让事实得到美丰公司所出具的证明予以认可。美丰公司欠空间易家公司工程款的事实是存在的，虽然工程未经验收、结算，但并不影响陈炜与美丰公司签订的商品房买卖合同的效力。因此，美丰公司的辩解意见，证据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：（一）陈炜与美丰公司分别签订的“美林湖国际社区”10栋106房、11栋104房、11栋103房、8栋507房、6B栋1103房、8栋207房、8栋503房、6A栋301房共八套房屋的八份《商品房买卖合同》有效；（二）美丰公司应于判决生效之日起三十日内将前述八套房屋的八份《商品房买卖合同》报屯昌县住房保障和房产管理局登记备案。案件受理费22063元，由美丰公司负担。美丰公司不服一审判决，提起上诉称：（一）涉诉房屋的《商品房买卖合同》所依赖的基础关系，即三方签署的《会议纪要》是无效的，进而导致《商品房买卖合同》无效。美丰公司是与海南易家公司签订《美林湖一期整体精装装饰工程施工合同》，约定由海南易家公司承揽美林湖一期装修工程。后来海南易家公司未经美丰公司同意，擅自与空间易家公司签订转让协议，将该工程施工的权利义务转让给空间易家公司，该转包行为因违反法律的禁止性规定自始无效。工程验收资料中施工单位一栏为海南易家公司，可见空间易家公司并非实际施工人，美丰公司与空间易家公司之间不存在真实的债权债务关系，陈炜也当庭承认实际上并没有支付购房款。基于此，该《会议纪要》中关于美丰公司将涉诉房屋过户至空间易家公司指定的名下、用以抵顶装修工程欠款的约定没有事实依据，不应执行。而且，代表美丰公司签署该《会议纪要》的卢建新并非法定代表人，也没有得到美丰公司的授权，对美丰公司不发生法律效力。（二）尽管美丰公司与陈炜签订了涉诉房屋的《商品房买卖合同》，但美丰公司对此享有履约抗辩权。该《会议纪要》不但约定美丰公司以房抵债，同时约定空间易家公司负有对美林湖一期装修工程的整改保修义务，确保业主不再因装修问题而向美丰公司投诉。实际上美林湖一期装修工程有许多质量问题，但无论是海南易家公司还是空间易家公司，至今均不履行整改保修义务，导致美丰公司被业主不断投诉，美丰公司不得不自行投入精力、财力，解决装修存在的问题。美丰公司是按空间易家公司的指定与陈炜签订《商品房买卖合同》，既然空间易家公司不按《会议纪要》的约定履行整改保修义务，则美丰公司当然有权行使合同抗辩权，对《商品房买卖合同》暂不交由房管局备案。此外，美林湖一期装修工程至今没有验收、决算，美丰公司自然不能急于办理涉诉房屋的预售备案登记手续。综上，一审判决在认定事实不清的基础上，适用法律错误。据此请求：1、撤销一审判决，改判驳回陈炜的全部诉讼请求；2、判令陈炜承担本案一、二审诉讼费。陈炜答辩称：（一）涉诉房屋的《商品房买卖合同》所依赖的基础，即约定以房屋抵顶工程款的《会议纪要》合法有效。首先，美丰公司参加会议的人员有总经理卢建新和大股东周良，其中卢建新持有美丰公司13.4%的股权，周良持有美丰公司56.6%的股权，卢建新和周良身份的特殊性使得陈炜有理由相信，卢建新有代理权，故该《会议纪要》对美丰公司有效。其次，美丰公司已经履行《会议纪要》约定的义务，以实际行动追认了卢建新的签约行为，《会议纪要》已经生效。《会议纪要》签订后，美丰公司已依约向空间易家公司支付80万元工程款，并办理了《会议纪要》中约定用于抵偿工程款的十五套房屋中的七套的过户手续。美丰公司以积极履约的行为追认了卢建新签订《会议纪要》的代理行为的效力，《会议纪要》已经生效。（二）涉案的八份《商品房买卖合同》合法有效，美丰公司应依约履行合同备案义务。该八份《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，其中购房款是依《会议纪要》约定的工程款抵扣的，美丰公司已经确认并给陈炜开具了收款收据。同时，美丰公司已经向陈炜交付了合同约定的房屋，双方已经履行《商品房买卖合同》约定的绝大部分义务。（三）美丰公司以享有履约抗辩权为由拒不为陈炜办理合同备案手续，没有事实和法律依据。本案中，陈炜已经依约付清全部房款，并交清了相关税费，接收美丰公司交付的房屋，已依约履行了自己应尽的义务。美丰公司没有行使履约抗辩权的基础，有义务依约为陈炜办理合同备案手续等。综上，一审判决事实清楚，证据充分，适用法律准确，判决并无不当。据此请求：驳回美丰公司的上诉，维持原判。本案二审期间双方当事人均未提交新证据。本院二审认定的证据及查明的案件事实与一审一致，予以认定。本院认为，本案争议的焦点是双方签订的八份《商品房买卖合同》是否有效，美丰公司应否为陈炜办理房屋预售登记备案。本案中，海南易家公司与美丰公司签订《美林湖一期整体精装装饰工程施工合同》，约定由海南易家公司承包海南美林湖国际社区一期项目的精装修工程，后海南易家公司与空间易家公司签订《美林湖一期整体精装装饰工程权利义务转让协议书》，将《美林湖一期整体精装装饰工程施工合同》的全部权利义务转让给空间易家公司，该转让行为不违反法律、法规的强制性规定，且得到美丰公司的认可，应认定为合法有效，因该工程而产生的工程款，应由美丰公司向空间易家公司偿付。2012年4月8日，空间易家公司、美丰公司、海南坤城置业投资有限公司三方签订《会议纪要》，确认美丰公司拖欠空间易家公司工程款数额、美丰公司同意以房屋抵偿部分工程款等事实。之后，美丰公司按空间易家公司的要求将案涉八套房屋抵给陈炜，用于抵偿所欠空间易家公司的部分工程款，并与陈炜分别签订案涉八套房屋的八份《商品房买卖合同》，又于2012年4月9日出具收到上述八套房屋购房款的收据。根据以上事实可以认定，美丰公司尚欠空间易家公司工程款确是不争的事实。虽然该装修工程尚未验收、结算，但不管《会议纪要》中确认工程款数额的条款效力如何，均不影响以房屋抵偿工程款的条款的效力。美丰公司为抵偿工程欠款，经过债权人同意与陈炜签订的八份《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方均应依合同约定履行各自的合同义务。美丰公司未依约为陈炜办理申请登记备案，已构成违约，应承担继续履行的责任，为陈炜办理申请登记备案。美丰公司的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，处理结果并无不当，应予维持。上诉人美丰公司的上诉理由缺乏事实根据和法律依据，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费22063元，由上诉人海南美丰不动产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈秀儒审 判 员  蔡大武代理审判员  邱 甜二〇一四年十二月二十四日书 记 员  梁 莹附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李雪茹撰稿：陈秀儒校对：梁莹印刷：李慧玲海南省第一中级人民法院2014年12月24日印制（共印20份）