浙江省新昌县人民法院民 事 判 决 书（2014）绍新民初字第1337号原告：新昌县东桥轴承有限公司，住所地：新昌县大市聚镇轴承园区（西山）。法定代表人：袁法喜，该公司总经理。委托代理人：潘衍，浙江兴强律师事务所律师。被告：浙江新晨建设有限公司，住所地：杭州市萧山区蜀山街道桥头陈村。法定代表人：王吾明，该公司董事长。委托代理人：黄智山，新疆鑫茂律师事务所律师。原告新昌县东桥轴承有限公司与被告浙江新晨建设有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月9日立案受理，依法由审判员竺维江适用简易程序公开开庭进行了审理。原告新昌县东桥轴承有限公司的委托代理人潘衍、被告浙江新晨建设有限公司委托代理人黄智山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新昌县东桥轴承有限公司诉称：2012年11月30日被告租赁浙江明星轴承有限公司所有的坐落于新昌县七星路218、210、196号房产作足浴营业房使用，期限至2018年12月31日止，为此双方就房租数额、缴款期限等作了明确约定。2013年9月，明星公司因债务问题，上述房产被法院委托拍卖，9月10日，该房产被原告所拍得，并办理了相关产权变更手续，为此，原告自然取得了该房产的一切权利，根据拍卖公告，该房产系带租拍卖（房租已缴止2013年底），因此，原告拍卖所得该房产后，没有变更原房租合同，由被告继续使用，但被告未按原合同约定向原告支付相应房租，后经原告催讨，至今未付2014年1月1日起的房租，现诉请法院。1、判令依法解除浙江明星轴承有限公司与浙江新晨建设有限公司于2012年11月30日签订的房屋租赁合同。2、判令被告支付所欠235689.54元。3、按合同约定被告向原告支付逾期付款滞纳金450000元（算至2014年9月30日）。4、本案诉讼费由被告承担。原告为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据：1、拍卖公告、拍卖注意事项、成交确认书、执行裁定书，证明原告主张的房屋是拍卖所得的事实，且享有合法的权利的事实。2、房屋租赁合同，证明原告拍卖所得的房产在拍卖前由浙江明星有限公司出租给被告，根据有关规定原告有权在2013年年底后向被告收取租金的事实。3、土地使用权证、房产证，证明对本案涉案的房屋享有所有权的事实。被告浙江新晨建设有限公司辩称：1、被告与原告没有租赁关系，本案中签订租赁合同的双方当事人是浙江明星轴承有限公司与浙江新晨建设有限公司，根据合同相对性原则，该合同是在浙江明星轴承有限公司与被告之间发生法律约束力。原告向被告主张本案租金诉权，主体不适格。拥有房屋所有权，并不一定拥有房屋租赁收益权。2、被告不存在未缴租金的情况，事实是被告与浙江明星轴承有限公司存在租金互抵情况，被告所属自有产权182号、186号、190号房屋由浙江明星轴承有限公司出租给徐伟卿，并收取了租金，双方应收租金存在互抵，所以被告并不欠明星轴承有限公司租金，租金欠付基础不存在。被告也不应承担延期缴纳资金的违约金。合同约定的违约金过高，理应对违约金的约定予以下调。同时浙江明星轴承有限公司将196号房屋一房两租，既租给被告收取租金，又租给徐伟卿开超市收取租金，对一房两租的196号房屋，按公平原则，择算面积计价，从租金总额中扣除。3、被告对本案中涉租赁房屋享有优先购买权。明星轴承有限公司在拍卖租赁物前没有履行告知义务，导致被告丧失优先购买权，为此被告也有理由迟延履行合同义务。4、原告通过拍卖方式取得本案所涉租赁物后，却没有按拍卖公告及注意事项的规定变更合同主体，导致被告可能向两个权利主体履行义务，从而引起本案纠纷发生，原告存在过错。5、被告已将所租房屋转租给第三人陈立永开足浴店，原产权所有人明星轴承有限公司暨原告，原告事先事后均已知道被告将房屋转租给第三人的事实，但均未在6个月内提出异议，故应视为原产权所有人明星轴承有限公司暨原告被告对第三人之间的转租协议是认可的。为保护合同相对人的合法权利，本案所涉租赁协议应继续履行。请求法庭依法驳回原告诉请。为证明自己主张的事实，向本院提供了如下证据：4、房产证、土地证、房产平面图、销售发票，证明182号、186号、190号房屋产权归浙江新晨建设有限公司所有，但被该房屋的原所有人浙江明星轴承有限公司出租给第三人，且明星轴承有限公司已经向第三人收取了租金的事实。5、抵押合同（与原件核对无异），证明182号、186号、190号房屋的房产证、土地证的原件抵押给银行，更说明了被告拥有上述房屋的所有权。6、徐伟卿房屋租赁合同、房租明细、支付凭证，证明涉案房屋产权所有人明星公司将196号房屋出租给徐伟卿，被告与浙江明星轴承有限公司存在租金相互抵扣的事实。7、陈立永的租赁合同，证明被告已将涉案房屋转租给陈立永开足浴店，原告和明星公司对该转租事宜是知情的事实。原告提供的证据1、2、3，被告对真实性、合法性、关联性没有异议，本院予以认定。被告提供的证据4、5、6、7，原告对关联性均有异议，本院认为本案争议的是关于2012年11月30日被告与浙江明星轴承有限公司订立的房屋租赁合同的履行问题，涉及的房屋是坐落于新昌县七星路218、210、196号（其中210、196号仅楼上）房屋。被告提供的证据4、5、6、7，与本案缺乏关联性，本院不予认定。综合上述有效证据及原、被告庭审陈述答辩，本院认定事实如下：2012年11月30日，被告与浙江明星轴承有限公司订立的房屋租赁合同一份。合同约定浙江明星轴承有限公司将所有的坐落于新昌县七星路218、210、196号（其中210、196号仅楼上）房屋租赁给被告作足浴营业房使用，期限至2018年12月31日止，2014年租金为235689.54元，房租费每半年结算一次，先付后用（提前一个月付款），逾期交付的，按每天每间500元收取滞纳金等。2013年9月，浙江明星轴承有限公司因债务问题，上述房产被法院拍卖处置。拍卖公告明确对标的享有优先购买权的人应在拍卖报名截止前向法院主张，逾期视为放弃优先购买权。拍卖时明确该拍卖是带租约拍卖，原租赁合同的条款对买受人有约束力。拍卖成交后，租赁不能解除，买受人自行与原承租人重新签订合同。租金已支付至2013年年底。买受人竞得房产后不再享有已支付租金的收益权。9月10日，该房产被原告所拍得。此后原告并办理了该房产相关产权变更手续。原告拍卖所得该房产后，没有变更原房租合同，由被告继续使用。被告知悉原告拍卖所得该房产，但未将按合同约定应付的2014年房租235689.54元向原告支付。原告遂于2014年10月9日向本院提起诉讼。本院认为，被告与浙江明星轴承有限公司订立的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，应属有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的义务。本案所涉房产系原告通过拍卖所得，原告事后也办理了该房产相关产权变更手续，原告因此依法取得了本案所涉房产相关权利。依房屋租赁合同自2014年1月1日起的租金也因此归由原告享有。被告辩称与浙江明星轴承有限公司存在租金相互抵扣，租金欠付基础不存在等，但未能提供足够有效证据佐证，本院难以支持。被告应按合同约定将应付的2014年房租235689.54元向原告支付。被告未支付构成违约，应当承担相应民事责任。照合同中逾期交付收取滞纳金约定，算至2014年9月30日逾期付款滞纳金为450000元（300天×3间×每天每间500元），已超过未付租金总额。被告辩称约定过高，应予下调，理由成立，可予采纳。综合考量被告违约的主观状态、违约时间、违约情节等因素，本院酌定下调逾期付款滞纳金租金为150000元。鉴于支付租金是承租人的主要义务，本案中被告已拖欠2014年整年租金不付达多月之久，被告行为已构成根本性违约，按合同约定原告有权解除合同。据此原告诉请合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、解除浙江明星轴承有限公司与浙江新晨建设有限公司于2012年11月30日签订的房屋租赁合同；二、被告浙江新晨建设有限公司支付原告新昌县东桥轴承有限公司2014年租金235689.54元，逾期付款滞纳金150000元，于本判决生效后十日内付清。三、驳回原告新昌县东桥轴承有限公司其他诉讼请求。如果被告浙江新晨建设有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费19370元，依法减半收取9685元，由原告新昌县东桥轴承有限公司负担4000元，被告浙江新晨建设有限公司负担5685元，于本判决生效后七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院［在提交上诉状之日起七日内，预缴上诉案件受理费19370元，款汇绍兴市非税收入结算分户，开户行：绍兴银行业务部，账号：09×××13-9008）。审判员  竺维江二〇一四年十二月三十日书记员  王金英