广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3072号上诉人（原审原告）佛山市伊丽卫浴设备有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人潘宇立，总经理。委托代理人李宗新，广东金石行律师事务所律师。被上诉人（原审被告）吴祖平，男，汉族，1966年5月8日出生，住广东省高州市。委托代理人周国红，广东利衡律师事务所律师。委托代理人李洁晶，广东禅都律师事务所律师。被上诉人（原审被告）潘达潮，男，汉族，1942年9月10日出生，住广东省佛山市禅城区。上诉人佛山市伊丽卫浴设备有限公司（以下简称伊丽卫浴公司）因与被上诉人吴祖平、潘达潮确认合同无效纠纷一案，不服广东省佛山市高明区人民法院（2014）佛明法荷民一初字第409号民事判决，向本院提出上诉。本案经本院依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第十二条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，作出如下判决：驳回伊丽卫浴公司的诉讼请求。上诉人伊丽卫浴公司向本院上诉称：一、原审判决认定伊丽卫浴公司已经追认吴祖平与潘达潮于2014年1月18日所签订的《土地转租合同书》错误。1.原审法院仅凭吴祖平所提供的购买建筑材料的时间，就推定伊丽卫浴公司于2014年4月中旬开始进入案涉物业施工错误。2.原审法院认定事实过于主观，缺乏客观判断，严重违反“以事实为根据，以法律为准绳”的原则。从吴祖平提供的《收款收据》、《送货单》的日期显示，没有任何一张单据的日期为2014年4月份，最早一张为2014年5月2日，其他大部都在6月份。另外，上述所有材料均无法证明与本案有关联。据此，伊丽卫浴公司认为原审法院未经调查核实，就推定吴祖平于2014年4月份中旬进入案涉物业施工是明显错误的。因此，请法院对吴祖平的进场施工时间进行重新认定。3.由于伊丽卫浴公司现在的办公地址在佛山，平时极少到仓库去察看，要不是因为吴祖平的施工材料堵住了伊丽卫浴公司的货物，致使伊丽卫浴公司无法正常出货，伊丽卫浴公司至今不知道仓库已经被转让的事实。据伊丽卫浴公司的员工反映，吴祖平真正进场时间为2014年5月份中下旬，当时是潘达潮打电话给伊丽卫浴公司的保安，要求其开门给吴祖平的施工人员进场，但潘达潮并没有说案涉物业己经转租给吴祖平，也没有告知保安吴祖平进场施工是代表伊丽卫浴公司还是其个人。所以，保安误以为吴祖平的施工人员是伊丽卫浴公司叫来的，是代表伊丽卫浴公司建造有关仓库、宿舍，保安也因此没有将上述情况向伊丽卫浴公司反映。直到2014年6月份，由于吴祖平所堆放的建筑材料堵住了案涉物业通道，致使伊丽卫浴公司的货物无法正常运出，后经伊丽卫浴公司法定代表潘宇立亲临现场了解才得知，案涉物业已经被潘达潮私自转租给吴祖平。在得知潘达潮、吴祖平的侵权行为后，伊丽卫浴公司立即采取强制措施，要求吴祖平的施工人员立即撤离施工现场，并将案涉物业恢复原状。在交涉无果后，伊丽卫浴公司依法向法院提起诉讼。4.退一步讲，就算吴祖平是在2014年4月份中旬进场，但也不能代表伊丽卫浴公司追认转租合同效力。因为按照通常做法，伊丽卫浴公司从知道吴祖平进场，到了解股东潘达潮无权处分行为，然后再协商处理有关事宜必须有一个过程，正常情况也需要一个月的时间协商处理，在正常协商过程中不能认定为追认。法院也不能强求伊丽卫浴公司在第一天知道转让事实后，就应该马上起诉，否则就认为是追认。因此，伊丽卫浴公司认为自始至终都没追认潘达潮转让案涉物业的行为，《土地转租合同书》属无效合同。二、本案已超过一个月的追认时效，吴祖平的行为属非法进场施工。《中华人民共和国合同法》第四十八条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。”根据该规定，吴祖平必须在签订转租合同后一个月内催告伊丽卫浴公司追认潘达潮的行为，否则，《土地转租合同书》对伊丽卫浴公司不发生效力。但事实上，吴祖平从与潘达潮签订合同到伊丽卫浴公司诉至法院这段时间，一直没有要求伊丽卫浴公司追认潘达潮的转租行为。因此，根据上述规定，涉案《土地转租合同书》因伊丽卫浴公司没有追认而无效。三、原审法院根据《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第十二条的规定，从而认定伊丽卫浴公司已经追认潘达潮的转租行为错误。1.根据法律规定，合同效力的追认只适用效力待定合同，对无效合同不能追认。根据以上论述，由于吴祖平没有在一个月内催告伊丽卫浴公司追认潘达潮的转租行为，故转租行为自始不发生效力，双方签订的转租合同无效，对无效合同不能再适用有关追认的规定。所以，原审法院适用《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》的规定错误。2.《中华人民共和国合同法》由全国人大颁布，其法律位阶高于最高人民法院的司法解释，因此，本案在适用法律时应优先适用《中华人民共和国合同法》第四十八条的规定，即应认定由于吴祖平没有在法律规定的时间内催告伊丽卫浴公司追认转租行为，致使《土地转租合同书》无效。四、案涉物业转让价格明显低于市场价格，损害了伊丽卫浴公司及其他股东的利益，根据法律规定，为无效合同。1.潘达潮、吴祖平隐瞒伊丽卫浴公司，私自达成转让协议，以远远低于市场价格转租案涉物业，其行为严重损害伊丽卫浴公司的合法权益。2.案涉物业为伊丽卫浴公司唯一仓库，伊丽卫浴公司不可能转让，更不可能以70万元的低价转让给吴祖平。3.本案中，潘达潮、吴祖平的私自转租行为已经对伊丽卫浴公司的利益造成了极大的损害，且吴祖平自2014年7月18日起一直强占案涉物业，不让伊丽卫浴公司的员工进入案涉物业工作，致使伊丽卫浴公司的产品无法销售，并因此令伊丽卫浴公司有多单业务违约，损失巨大。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“恶意串通损害第三人利益，合同无效”的规定，潘达潮与吴祖平所签订的《土地转租合同书》因损害了伊丽卫浴公司的利益，所以自始没有法律效力，也不存在追不追认的问题。另外，对已经造成的具体损失，伊丽卫浴公司会依法向吴祖平追讨。综上，原审判决认定不清、适用法律错误，请求二审法院：1.撤销原审民事判决；2.确认吴祖平与潘达潮于2014年1月18日所签订的《土地转租合同书》无效；3.判令吴祖平立即停止施工、撤离施工现场、将案涉土地恢复原状；4.判令本案一、二审诉讼费用由吴祖平、潘达潮负担。被上诉人吴祖平答辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。一、原审判决认为伊丽卫浴公司已经追认潘达潮与吴祖平于2014年1月18日所签订《土地转租合同书》并无不当。伊丽卫浴公司对于吴祖平使用案涉土地是知情的，其辩称于2014年6月才知道吴祖平施工及土地转租，明显是在说谎。从以下几点可以看出该说法不合常理：第一，2014年6月4日，吴祖平已完成一个房屋的主体部分（只是未装门窗）、另一房屋工程的棚架封顶（墙体未砌完，两间房屋一共730平方）及现场摆放大量沙、石、砖等建筑材料，并修好路。材料的运入以及房屋的建筑并非一朝一夕可以完成，是需要一段时间的，因此可以推断伊丽卫浴公司说的不是事实，其早已知情。第二，涉案的土地伊丽卫浴公司原用作仓库堆放货物，吴祖平的房屋、建筑材料等占据涉案土地的一半面积，是伊丽卫浴公司将卫浴设备挪开，为吴祖平腾出空间。第三，伊丽卫浴公司在庭上承认在涉案的土地上一直有其公司保安员，且一直有其公司的搬运工进进出出，搬运货物。第四，涉案地块转租后，潘宇立及其母亲即潘达潮的妻子都有去过涉案地块的现场，当时吴祖平正在涉案地块搞基建。据此，原审判决认定伊丽卫浴公司已经追认吴祖平与潘达潮所签订之《土地转租合同书》是有事实和法律依据的。二、退一步说，即使现在伊丽卫浴公司由于各种因素不承认潘达潮有代理权限，但潘达潮具有代理权的客观表象，潘达潮的行为也构成表见代理。1.潘宇立以及潘达潮委托李信文找人承租包括涉案地块等两块地块，当时李信文与吴祖平就涉案地块沟通协商过程长达两个月。虽然吴祖平与潘达潮见面的时间不长，但与李信文沟通见面协商多次。并且，李信文跟佛山市高明区荷城街道江社区居民委员会大田居民小组（以下简称大田居民小组）村长均有向吴祖平介绍潘达潮及伊丽卫浴公司的情况，即潘达潮就是伊丽卫浴公司的负责人、执行董事。2.潘达潮是伊丽卫浴公司2002年至2010年期间的法定代表人，也是该公司的执行董事。即使伊丽卫浴公司后期变更了工商登记，但潘达潮对外一直以公司负责人的身份洽谈生意。3.潘达潮也是伊丽卫浴公司的现任大股东，占股76%，潘宇立、潘宇清各占12%的股权。4.潘达潮与伊丽卫浴公司的现任法定代表人潘宇立为父子关系。两人之间特定的身份关系及具体的行为表现，足以使吴祖平以及李信文确信，潘达潮能够代表处理伊丽卫浴公司事宜。伊丽卫浴公司是一个以家族成员为股东的有限公司，三名股东之间既有近亲属的身份关系，又有股东、公司管理人员的身份，这种特殊的关系加上潘达潮对外一直以公司负责人的身份进行洽谈、签订合同等的事实，足以使吴祖平相信潘达潮有权代理伊丽卫浴公司签订转让《土地转租合同书》。5.伊丽卫浴公司与大田村民小组签订的《土地租赁合同》也是由潘达潮进行磋商、签订。在一审庭审过程中，大田村民小组的前任村长何细文及现任村长梁成初均表示只认识潘达潮，一直都是潘达潮代表伊丽卫浴公司签订合同、缴交租金、及沟通土地使用事宜。6.大田村民小组对伊丽卫浴公司将土地转租给吴祖平的事实清楚知悉，并出具《同意土地转让证明书》。7.伊丽卫浴公司将土地转租给吴祖平，双方签订《土地转租合同书》后，潘达潮将伊丽卫浴公司持有的唯一一份《土地租赁合同》原件交付给吴祖平。虽然吴祖平在庭审上确认与潘达潮交谈的时间不算太长，但吴祖平靠的是一个“信”字，同时也与李信文沟通协商长达两个月。吴祖平有非常充足的理由相信潘达潮可以代表伊丽卫浴公司，况且签订完合同后，伊丽卫浴公司与大田村民小组签订的租赁合同的唯一原件也交到了吴祖平手上。以上一系列行为相互印证形成证据链，在客观上证明潘达潮具有处理土地转租事宜的代理权表象。三、吴祖平在土地转租事宜中是善意的、无过失的。由于潘达潮之前一直是公司的大股东及法定代表人身份，且公司大股东与小股东的关系是父子关系，潘达潮对外一直是以负责人身份洽谈签订合同，包括大田村民小组以及帮助洽谈的中介人李信文、吴祖平全部都相信潘达潮有权代表公司。吴祖平在收到《土地租赁合同》原件以及《同意土地转让证明书》后，依约将土地转租费70万元转账给潘达潮。吴祖平在整个交易过程中已经尽到其所可能尽到的注意义务，符合民法意义上的善意相对人的特征。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人是有代理权的，该代理行为有效。”四、吴祖平与潘潮达约定的是转租的费用，并不是案涉土地的租金，转租后吴祖平依然继续要向大田村民小组交付租金。伊丽卫浴公司以单方委托鉴定的《价格评估报告书》认为恶意串通的理据不充分。《价格评估报告书》一是单方委托缺乏公平公正，二是评估的价格包括吴祖平所建的地上设施。该证据因真实性、合法性、关联性都有问题，而不能被法院所采纳。而且吴祖平与潘达潮约定的是转租的费用，并不是案涉土地的租金，吴祖平依然继续要向大田村交纳租金。五、伊丽卫浴公司在庭审上又以潘达潮转租行为损害公司的利益为由，要求确认合同无效，然而事实上，潘达潮占有股份76%。退一步说，损害利益也是损害潘达潮的利益，难道潘达潮会同意签订转租合同？综上所述，伊丽卫浴公司的诉讼请求没有事实与法律依据，恳请二审法院维持原判。被上诉人潘达潮未作答辩。在二审诉讼中，各方当事人均未向本院提交新的证据。经审查，原审判决认定的事实正确，本院予以确认。另查明，2014年7月10日，大田村民小组向原审法院出具《情况说明》一份，主要内容如下：潘达潮为伊丽卫浴公司的法定代表人，伊丽卫浴公司承租土地后一直是由潘达潮交付租金，土地的规划与建设也一直是由潘达潮同大田村民小组协商。潘达潮于2014年1月期间，找到大田村民小组，要求大田村民小组同意其将伊丽卫浴公司承租的案涉土地转租给吴祖平，村民小组经协商后同意，潘达潮作为公司的法定代表人在《同意转让证明书》上签名。大田村民小组对于伊丽卫浴公司法定代表人变更事宜一直不知情，潘宇立从未在大田村民小组出现过，更没有以公司法定代表人的身份与大田村民小组协商或处理过任何事务。凡涉及大田村民小组土地或其他事宜，均由潘达潮以公司法定代表人的身份和大田村民小组协商处理。潘达潮是以伊丽卫浴公司的法定代表人的身份转租案涉土地的，否则，大田村民小组也不会同意。土地转租后，吴祖平已在案涉土地上进行了基本的工程建设。该《情况说明》加盖有大田村民小组的印章，且有梁成初的签名。在原审诉讼中，何细文出庭作证称，潘达潮与大田村民小组签订《土地租赁合同》时，其为大田村民小组的村长，现任大田村民小组财务，伊丽卫浴公司的土地租金一直是由潘达潮缴交。其不认识潘宇立。在原审诉讼中，证人梁成初作证称，潘达潮与吴祖平签订《土地转租合同书》时其在现场，潘达潮是以伊丽卫浴公司法定代表人身份签订的，签订该合同时其是大田村民小组经济合作社的社长。《土地转租证书》是潘达潮找大田村民小组出具的，大田村民小组的印章是其加盖上去的。其不认识潘宇立。伊丽卫浴公司迟延交租时，大田村民小组都是向潘达潮催收租金的。本院认为，本案系确认合同无效纠纷。根据《最高人民法院关于民事经济审判方式改革问题的若干规定》第三十五条“第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行，当事人没有提出请求的，不予审查。但判决违反法律禁止性规定、侵害社会公共利益或者他人利益的除外”的规定，本院对伊丽卫浴公司的上诉作如下审查：首先，根据本案查明事实，虽潘达潮在与吴祖平签订《土地转租合同书》时已非伊丽卫浴公司的登记法定代表人，不能当然地代表伊丽卫浴公司签订合同，但根据《中华人民共和国合同法》第四十九条“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人的名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效”的规定，无权代理人的代理行为并非当然无效，即在本案中，若吴祖平有理由相信潘达潮有代理伊丽卫浴公司签订《土地转租合同书》权限的，则潘达潮的代理行为有效，潘达潮与吴祖平签订的《土地转租合同书》的法律后果应由伊丽卫浴公司承担。对此，具体分析如下：第一，吴祖平是否有理由相信潘达潮有代理权，应结合吴祖平在订立合同过程即其与中介人、潘达潮以及大田村民小组等所了解、知悉的情况予以认定。第二、根据吴祖平的陈述，其签订合同首先是通过中介人李信文认识潘达潮，并通过中介协商的；在签订合同时，潘达潮称伊丽卫浴公司是其自己的，吴祖平相信潘达潮能作主。第三、吴祖平称，在签订合同时，潘达潮向其出示了伊丽卫浴公司与大田村民小组签订的《土地租赁合同》的复印件，该合同上伊丽卫浴公司的代表人即为潘达潮。潘达潮持有《土地租赁合同》原件，并在与吴祖平签订完《土地转租合同书》后，潘达潮将《土地租赁合同》原件给予了吴祖平，现吴祖平持有《土地租赁合同》原件。第四、大田村民小组出具的《情况说明》、证人何细文、梁成初的证言，均反映出伊丽卫浴公司在与大田村民小组履行《土地租赁合同》过程中，一直是由潘达潮代表伊丽卫浴公司与大田村民小组进行。第五、在吴祖平与潘达潮签订《土地转租合同书》过程中，土地权属人即大田村民小组有参与。吴祖平与潘达潮签订合同时，大田村民小组社长梁成初也在场，且梁成初在《同意土地转让证明书》上加盖印章，同意伊丽卫浴公司、潘达潮将案涉土地转租给吴祖平，即大田村民小组也是认为潘达潮有权代伊丽卫浴公司转租案涉土地，认可潘达潮的转租行为。综上所述，吴祖平在与潘达潮签订合同的过程中，完全有合理理由相信潘达潮有权代表伊丽卫浴公司签订《土地转租合同书》，故根据合同法第四十九条的规定，潘达潮的代理行为有效，原审判决认定潘达潮的行为不构成表见代理不当，本院予以纠正。其次，《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”经审查，本案中，伊丽卫浴公司并无证据证明潘达潮与吴祖平之间签订《土地转租合同书》存在恶意串通，损害伊丽卫浴公司利益的无效情形，也不存在上述其他法定无效情形。最后，吴祖平与潘达潮签订《土地转租合同书》后，吴祖平已进场施工，在案涉土地上已完成了一个房屋工程的主体部分（未装门窗）、另一房屋工程的棚架封顶（墙体未砌完）及现场摆放大量沙、石、砖等建筑材料。而伊丽卫浴公司承认其公司一直使用案涉土地上仓库，并派驻有安保人员。由此可见，伊丽卫浴公司对吴祖平在案涉土地上施工应是知情和允许的，即伊丽卫浴公司已实际履行了交付案涉土地给吴祖平使用的合同义务，以其履行行为认可了潘达潮与吴祖平之间签订的《土地转租合同书》。综上所述，伊丽卫浴公司关于确认潘达潮与吴祖平于2014年1月18日签订的《土地租赁合同书》无效的诉请不成立，本院不予支持。因潘达潮与吴祖平之间签订的合同有效，吴祖平基于该合同而在案涉土地上施工有合法根据，故伊丽卫浴公司要求吴祖平立即停止施工、撤离施工现场、将案涉土地恢复原状的诉请亦也不成立，本院不予支持。原审判决认定事实基本清楚，案件处理结果正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10800元（佛山市伊丽卫浴设备有限公司已预交），由上诉人佛山市伊丽卫浴设备有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  翟林彬代理审判员  何美健代理审判员  唐铭焕二〇一四年十二月十五日书 记 员  张媛媛