昆明市西山区人民法院行 政 判 决 书（2014）西法行初字第1号原告杨虹，女，白族，1954年4月14日出生，身份证住址：云南省昆明市官渡区。被告昆明市西山区住房和城乡建设局。住所地：昆明市西山区二环西路城建股份大厦裙楼住建局。法定代表人明志新，该局局长。委托代理人陈宏元，云南天途律师事务所律师，特别授权代理。第三人昆明市住房和城乡建设局。住所地：昆明市呈贡新区锦绣大街**市级行政中心**楼。法定代表人傅希，该局局长。委托代理人李妍，昆明市西山区住房和城乡建设局工作人员，特别授权代理。第三人昆明市五华区住房和城乡建设局。住所地：昆明市五华区平政街**。法定代表人邹新宇，该局局长。委托代理人李迎涛、陈红，云南天石智硕律师事务所律师，特别授权代理。第三人云南弘力房地产开发有限公司。住所地：昆明市北门街北仓坡**法定代表人杨祖辉，该公司董事长。委托代理人徐永和，云南同胜律师事务所律师，特别授权代理。第三人冯全秀，女，汉族，1944年1月15日出生，身份证住址：云南省昆明市五华区。原告杨虹诉被告昆明市西山区住房和城乡建设局（以下简称西山区住建局）及第三人昆明市住房和城乡建设局（以下简称昆明市住建局）、昆明市五华区住房和城乡建设局（以下简称五华区住建局）、云南弘力房地产开发有限公司（以下简称弘力公司）、冯全秀房屋租赁行政合同一案，本院于2013年11月21日立案受理后，于同年12月2日向被告西山区住建局送达了起诉状副本、应诉通知书及当事人诉讼权利义务告知书。同日，向第三人昆明市住建局送达了起诉状副本、参加诉讼通知书及当事人诉讼权利义务告知书。于2013年12月3日向第三人五华区住建局送达了起诉状副本、参加诉讼通知书及当事人诉讼权利义务告知书。于2014年1月6日向第三人冯全秀送达了起诉状副本、参加诉讼通知书及当事人诉讼权利义务告知书。于同年1月14日向第三人弘力公司送达了起诉状副本、参加诉讼通知书及当事人诉讼权利义务告知书。同年1月21日，本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。原告杨虹、被告西山区住建局的委托代理人陈宏元、第三人昆明市住建局的委托代理人李妍、第三人五华区住建局的委托代理李迎涛、陈红，第三人弘力公司的委托代理人徐永和、刘忠惠（弘力公司于2014年11月27日书面告知本院其已解除对刘忠惠的委托）及第三人冯全秀到庭参加了诉讼。同年1月27日，被告西山区住建局以“云南华盛屋业有限公司（以下简称华盛公司）已向本院起诉杨虹、昆明西山土地房屋开发经营（集团）有限公司，要求判令杨虹购买的本案诉争位于昆明市白马小区西区39栋5单元402号房屋的《商品房购销合同》无效”为由向本院申请中止本案诉讼。经审查，本院于2014年1月28日作出（2014）西法行初字第1号《行政裁定书》裁定中止本案诉讼。其后，原告杨虹向本院申请恢复本案诉讼。经审查，本院于2014年11月20日作出（2014）西法行初字第1-1号《行政裁定书》裁定恢复本案诉讼。本案经合议庭评议，现已审理终结。被告西山区住建局于2009年1月1日将位于昆明市白马小区西区39幢5单元402号的房屋作为直管公房租赁给冯全秀并与其签订《房屋租赁契约》，契约证证号：西房二所00008。被告西山区住建局于2013年12月11日向本院申请延长举证期限，经本院准许延长举证期限60日，被告于2014年1月20日向本院提交了作出被诉具体行政行为的证据及法律、法规的复印件一册三组共29页（详见证据清单及附件）。原告杨虹诉称：被告西山区住建局于2009年1月1日起以政策性租赁（换证续签）将原告位于昆明市白马小区西区39幢5单元402号房屋出租并收取租金至今。经相关生效法律文书确认，原告为该房屋合法产权人。而在相关的两个行政诉讼案件中，被告均以第三人参加诉讼，与诉讼争议的具体行政行为有独立的、直接的利害关系。被告在明知本案诉争房屋所有权归属终审判决生效后，仍然维持对该诉争房屋进行违法租赁至今，继续侵犯原告的财产权。被告这一具体政策性租赁行政行为违反了国家相关法律法规。故原告请求人民法院依法判令撤销被告与冯全秀所签订的位于昆明市白马小区39幢5单元402号房屋的《房屋租赁契约》（契约证证号为西房二所00008）并由被告承担本案诉讼费。被告西山区住建局辩称：本案争议涉及位于昆明市白马小区西区39栋5单元402号的房屋，对此争议，人民法院已进行过多次审理，并进行了相应判决，现相关纠纷尚未得到全面解决，请人民法院在查明事实的基础上，依法判决。现原告起诉要求撤销的《房屋租赁契约》已换发了新的契约，租房时间为2012年1月至2016年12月。第三人昆明市住建局述称：与被告答辩意见一致。第三人五华区住建局述称：首先，本案诉争白马小区39幢5单元402号的房屋位于昆明市西山区行政管辖范围内，该房屋现由第三人冯全秀承租居住，被告系出租人，第三人五华区住建局不是租赁合同的当事人。其次，冯全秀原住北门街××号，该房拆迁前系昆明市住建局的直管公房，产权归昆明市住建局所有，故只有昆明市住建局才有权处分该房屋、安置承租人。再次，位于白马小区******的本案诉争房屋系由弘力公司提供给昆明市住建局作为拆迁原北门街××号直管公房的赔还房屋，并用于安置原承租人冯全秀，相关《直管公房变更产权赔房协议书》由昆明市住建局与弘力公司签订，故法律后果应由上述二单位承担。综上所述，五华区住建局既非××号直管公房的所有权人，也非本案诉争房屋的公房租赁合同的当事人，其不应承担法律责任。第三人弘力公司述称：一、其与被告、华盛公司取得本案诉争402号房屋的所有权合法并受法律保护。被告据此将402号房屋继续出租给原旧房承租人冯全秀亦合法并受法律保护。华盛公司从开发商那里购买本案诉争房屋后，又将该房屋出售给弘力公司，而弘力公司是北门街旧城改造的开发商，五华区住建局以产权兑换的方式从弘力公司取得402号房屋的所有权。继而西山区住建局取得了402号房屋的出租权。二、第三人五华区住建局、昆明市住建局以及被告不是通过征收、罚没等行政强制手段获得本案诉争房屋的所有权，而是通过平等的民商交易方式获得402号房屋的所有权，因此，原告不可以选择行政诉讼的途径来实现诉求。人民法院依法应驳回原告的起诉。三、原告目前所持有的402号房屋的房产证，是杨虹、李正（杨虹前夫）、杨建荣三人采取恶意串通并损害华盛公司、弘力公司、房管部门的合法民事权益而获得。根据《中华人民共和国民法通则》的相关规定，原告、李正获得该房产证的民事行为应属无效民事行为。另外，原告杨虹的诉求属于民法调整的范畴，应当提起民事诉讼。其提起的行政诉讼亦已超过了三个月的法定期限。杨虹虽然在2001年9月就拿到了402号房屋的房产证，但是他们夫妻二人慑于国家法律不敢实际占有该房屋，而是到了2008年4月才向法院提起民事诉讼。四、本案涉及三份已生效的人民法院判决(一份民事判决、两份行政判决),对于应以哪一份生效判决所确认的事实作为本案的事实依据，弘力公司主张应以本院（2008）西法民初字第1386号《民事判决书》所查明的事实作为本案的事实依据。综上所述，请求人民法院驳回原告的起诉或者驳回原告的诉讼请求。第三人冯全秀述称：与第三人弘力公司的参加诉讼意见一致。被告于2014年1月20日向本院提交了以下证据（复印件）：一，1、云南省昆明市中级人民法院（以下简称昆明中院）（2010）昆行终字第169号《行政判决书》一份，2、昆明中院（2012）昆行终字第69号《行政判决书》一份，欲证明与本案相关纠纷的情况。二，直管公房属地管理“五华区房管局移交西山区房管局相关事务清册”（后附西山区管理直管公房按属地划分明细表）一份，欲证明争议直管公房由五华区住建局移交西山区住建局进行管理。三，《城市公有房屋管理规定》一份，欲证明被告作出被诉具体行政行为适用的法律、法规。经质证，原告对被告提交证据一无异议，对证据二的关联性无异议，但对其真实性、合法性不认可，对证据三，原告认为被告的行为违反了国家相关强制性法律、法规规定，本案中被告对其出租的直管公房没有所有权，其将原告的合法产权房屋充当了直管公房。第三人昆明市住建局××××区住建局对被告提交的所有证据均无异议。对被告提交的证据一、证据二，第三人弘力公司及冯全秀认为，如果本案属于行政诉讼受案范围，则对被告提交的上述证据无异议，如果属于民事诉讼受案范围，则不认可被告提交上述证据的关联性，对证据三，第三人弘力公司及冯全秀无异议。原告为支持其诉讼主张提交了以下证据（复印件）：一，1、昆明中院（2010）昆行终字第169号《行政判决书》一份，2、昆明中院（2012）昆行终字第69号《行政判决书》一份，3、《房屋所有权证》（共2页）一份，4、《国有土地使用证》（1页）一份，5、《西山区房产管理局档案摘抄表》一份，欲证明原告为本案诉争房屋的所有权人。二，《房屋租赁契约》一份，欲证明被告作为本案诉争房屋产权登记、发证、产权产籍管理机构，未尽合理审慎、依法管理的职责，导致行政出租人与其管理的产权登记簿所记载的权利人不相符，侵犯了原告的财产权。三，《云南省城市房屋产权产籍管理实施细则》一份，欲证明直管公房应依法办理产权登记，被告失之审慎，将违法接收未经原告同意非法买卖而来的原告房屋，继续充当直管公房进行行政租赁的行为违法。经质证，被告及第三人昆明市住建局对原告提交的全部证据均无异议，第三人五华区住建局对原告提交证据一的真实性、合法性无异议，但对其关联性不认可，对证据二、证据三无异议。第三人弘力公司及冯全秀对原告提交证据一中证据1、证据2无异议；对证据3-证据5不认可，对证据二，其认为是无效证据，认为原告所举的契约已经过期，应当以现在的出租房屋契约为准，对证据三，其不发表意见，认为法律不能作为证据提交。第三人五华区住建局针对其陈述意见向本院提交了以下证据（复印件）：一，昆明市西山区人民法院（以下简称西山法院）（2008）西法民初字第1386号《民事判决书》一份，欲证明本案诉争房屋由冯全秀承租，而房屋由被告管理，该房屋在交付安置之前一直由华盛公司、弘力公司占有使用，原告采用非正常手段获取该房屋的所有权，并未向华盛公司、弘力公司主张交付房屋，其在该房屋被安置给冯全秀后才主张交付房屋。此时，行政机关才得知本案诉争房屋的产权情况，故原告有过错。二，《中华人民共和国城市房地产管理法》（2007年修正）一份，欲证明五华区住建局享有对直管公房租赁行政管理的职权，其系依法行使房屋租赁的相关规定。经质证，原、被告及第三人昆明市住建局、弘力公司、冯全秀对第三人五华区住建局提交的所有证据均无异议。第三人弘力公司针对其陈述意见向本院提交了以下证据（复印件）：一，1、《房屋买卖协议书》（后附房屋明细）一份，2、购房发票十五张，欲证明弘力公司向华盛公司购买了包括本案涉案的402号房屋在内的共计31套房屋，其已按照协议约定，支付完购房款。二，1、《西山经侦大队的调查认定结论》一份，2、《承诺》一份，3、弘力公司在1号案件《应诉意见书》中摘录的西山法院（2008）西法民初字第1386号《民事判决书》的部分内容一份，欲证明杨虹获得涉案房屋是其前夫李正伙同杨建荣采取违法手段获得，因此是无效的民事行为。经质证，原告对第三人弘力公司提交的全部证据均不认可。被告及第三人昆明市住建局××××区住建局、冯全秀对第三人弘力公司提交的所有证据均无异议。第三人昆明市住建局、冯全秀未向本院提交证据。本院认为，根据行政诉讼证据规则对证据客观性、合法性、关联性的规定，被告提交证据一、原告提交证据一中证据1、证据2,第三人五华区住建局提交证据一系生效的人民法院裁判文书，依照《最高人民法院关于行政诉讼证据若干问题的规定》第七十条的规定，对于上述生效裁判文书确认的事实，可以作为定案的依据。被告提交证据三《城市公有房屋管理规定》已于2001年废止。原告提交证据三《云南省城市房屋产权产籍管理实施细则》已于2010年11月废止。原、被告，第三人五华区住建局提交除上述证据之外的其余证据及第三人弘力公司提交的全部证据的真实性、合法性、关联性符合行政诉讼证据规定，本院对其证据效力予以确认。根据庭审认证的有效证据及各方当事人无争议的陈述，本院认定本案案件法律事实如下：2001年8月23日，原告杨虹向被告西山区住建局提交购房合同（该合同载明：商品房销售方为昆明市西山区土地房屋开发经营总公司（以下简称西房公司），购买方为杨虹）等材料申请办理白马小区西区39栋5单元402号房的《房屋所有权证》，同年9月21日，原昆明市房产管理局（现为昆明市住建局）和昆明市西山区人民政府（以下简称西山区政府）向杨虹颁发了该诉争房屋的《房屋所有权证》（证号为昆明市房权证西房管字第**）。2005年6月，杨虹取得了该房屋对应的《国有土地使用证》。2009年3月17日，昆明市公安局西山分局经济犯罪案件侦查大队向西山法院出具《调查情况》和《移送函》。证实：李正等人为要求公司解决福利待遇问题，违背公司意愿，侵犯公司利益，私自将昆明市白马小区西区39栋5单元402号房落户到杨虹名下，李正向杨虹隐瞒真实情况，谎称是向西房公司购买，致使杨虹认为自己是昆明市白马小区********房的合法所有人，但该房实际上一直由华盛公司占有并进行了处分。华盛公司于2002年10月将该房卖给弘力公司，后弘力公司将该房屋用于与原昆明市五华区房产管理局（现为五华区住建局）共同负责的拆迁过渡安置，并自2006年6月出租给冯全秀使用。2008年4月，杨虹向西山法院提起民事诉讼，要求冯全秀和五华区住建局归还杨虹位于白马小区西区39栋5单元402号的房屋。2008年8月22日，五华区住建局将冯全秀承租的本案诉争402号房屋移交原昆明市西山区房产管理局（现为西山区住建局）。其后被告将该诉争房屋出租给冯全秀使用至今，其间，被告与冯全秀签订《房屋租赁契约》（契约证证号为西房二所00008），该证记载：承租人姓名为冯全秀，房屋地址为白马小区39幢5单元402号，租期从2009年1月1日至2011年12月31日。原告在昆明市住建局作出注销昆房房权证（昆明市）字第**《屋所有权证》（房屋座落于昆明市白马小区西区39幢5单元402号）及昆明中院判决“撤销昆明市住建局、西山区政府作出的注销昆明市房房房权证西房管字第**屋所有权证》的决定”后诉至本院，请求撤销被告与冯全秀所签订位于昆明市白马小区39幢5单元402号房屋的《房屋租赁契约》（契约证证号为西房二所00008）并由被告承担本案诉讼费。庭审中，各方当事人争议的焦点是：被告将本案诉争房屋作为直管公房出租给冯全秀并与其签订《房屋租赁契约》的行为是否合法。另查明，就杨虹于2008年4月向西山法院提起的民事诉讼，西山法院于2009年7月10日作出（2008）西法民初字第1386号《民事判决书》，判决驳回杨虹要求冯全秀、五华区住建局归还位于昆明市白马小区西区39栋5单元402号房屋的诉讼请求。杨虹不服，提起上诉，2009年12月30日，昆明中院作出（2009）昆民三终字第1030号《民事裁定书》，裁定该案中止诉讼，2012年10月19日，根据杨虹申请，昆明中院作出（2009）昆民三终字第1030号《民事裁定书》，裁定准许杨虹撤回上诉。2009年5月5日，原昆明市房产管理局就位于昆明市白马小区西区39幢5单元402号房屋颁发了昆房房权房权证（昆明市）字第**所有权证》，房屋所有权人为昆明市房产管理局。其后，杨虹向西山法院提起行政诉讼，请求法院撤销原昆明市房产管理局颁发的昆房房权证房权证（昆明市）字第**有权证》。2010年9月14日，西山法院作出（2009）西法行初字第65号《行政判决书》，判决驳回杨虹的诉讼请求。杨虹不服，提起上诉，2011年6月27日，昆明市住建局作出昆建发[2011]398号《关于注销昆房房权证（昆明市）字第××、2××42、20××41号〈房屋所有权证〉的决定》，注销了昆房房权证（房权证（昆明市）字第**权证》。2012年1月16日，昆明中院作出（2010）昆行终字第169号《行政判决书》，判决确认昆明市住建局作出的昆房房权证（昆房权证（昆明市）字第**证》的房屋登记行为违法。2011年6月23日，昆明市住建局、西山区政府作出昆建发[2011]461号《关于注销昆明市房房权证西房管字第××、2××49、20××05号〈房屋所有权证〉的决定》，注销了昆明市房房权证西房管房权证西房管字第**》，杨虹对此《决定》不服，诉至西山法院，请求撤销昆明市住建局、西山区政府作出的注销昆明市房房权证西房管字房权证西房管字第**的决定。西山法院于2012年8月21日作出（2012）西法行初字第13号《行政判决书》，判决驳回杨虹的诉讼请求。杨虹不服，提起上诉，2012年11月29日，昆明中院作出（2012）昆行终字第69号《行政判决书》，判决撤销昆明市住建局、西山区政府作出的注销昆明市房房权证西房管字第房权证西房管字第**决定。根据本案审理确认的案件事实，针对当事人对争议焦点的诉辩意见和理由，本院评判如下：本案系公民不服行政机关所订立的行政合同而产生的纠纷，行政合同是指行政主体为了实现公务目的而与行政相对人之间签订的设立、变更、或者终止行政法律关系的行政行为。行政合同并非民商事合同，因此，此类合同应属于行政诉讼法调整，属行政诉讼的受案范围。本案的涉案房屋在本院辖区，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第十九条的规定：“因不动产提起的行政诉讼，由不动产所在地人民法院管辖。”故本院依法对本案具有管辖权。根据有关法律、法规规定，被告西山区住建局依法享有对本辖区范围内的直管公房进行出租管理的行政职责，具备本案的行政主体资格，原告杨虹系该行政合同的利害关系人，可以提起行政诉讼。第三人昆明市住建局××××区住建局、弘力公司、冯全秀与本案具体行政行为的事实有利害关系，故均具备第三人参加诉讼的主体资格。关于被告是否超越职权将原告的房屋作为直管公房出租给冯全秀的问题，本院认为，超越职权，是指行政机关行使了法律、法规没有赋予它的权利，对于不属于其职权范围的人和事进行了处理，或者逾越了法律、法规所设定的必要的限度等情况。本案中，针对昆明市白马小区西区39栋5单元402号房屋，原告杨虹曾数次提起行政及民事诉讼，经人民法院一、二审审理裁判，杨虹现，杨虹现为白马小区********房屋的所有权人，西山区住建局将原告所有的房屋作为直管公房进行管理，并出租给他人，超越了其管理公房的职权，属超越职权的行为。综上所述，被告西山区住建局具备行政主体资格，其超越职权将原告位于昆明市白马小区西区39栋5单元402号的房屋作为直管公房租赁给冯全秀并与其签订《房屋租赁契约》的具体行政行为依法应予撤销。鉴于该《房屋租赁契约》已于2011年12月31日履行完毕，已不具备可撤销的内容，故依法应确认违法。据此，本院依照《中华人民共和国行政诉讼法》第五十三条第一款、第七十四条及《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第五十七条第二款第（二）项、第六十二条及国务院《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（五）项第2目、第二十九条第一款之规定，判决如下：确认被告昆明市西山区住房和城乡建设局将位于昆明市白马小区西区39幢5单元402号的房屋作为直管公房租赁给冯全秀并与其签订契约证证号为西房二所00008《房屋租赁契约》的具体行政行为违法。本案案件受理费人民币50元，由被告昆明市西山区住房和城乡建设局承担。（原告已预交，判决生效后十日内由被告支付返还原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审 判 长  曾志强代理审判员  余欣妍人民陪审员  者文英二〇一四年十二月十五日书 记 员  毛书梅