广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)穗中法民五终字第3366号上诉人(原审被告)：广州市万科物业服务有限公司万科云山花园物业服务中心，住所地广州市白云区白云大道北阅山二街1号、3号负一层38房。负责人：陈丹，总监。委托代理人：钟桂斌、祝恬，均系广东德比律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：向云。委托代理人：汪天可、刘华,均系广东德比律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：舒星洲，男，1971年11月4日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区，现住广州市白云区。委托代理人：操翔，广东环球经纬律师事务所律师。上诉人广州市万科物业服务有限公司万科云山花园物业服务中心、广州市万科物业服务有限公司因与被上诉人舒星洲物业服务合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院(2014)穗云法民四初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2007年9月13日，广州市万科星房地产有限公司与广州市万科物业服务有限公司（以下简称万科物业公司）签订前期物业服务合同，约定广州市万科星房地产有限公司选聘万科物业公司为万科云山花园提供前期物业管理服务；物业服务收费实行酬金制，具体标准为高层住宅1.95元/月/平方米；万科物业公司违反合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳，已经收取的，业主和物业使用人有权要求双倍返还。同年10月17日，舒星洲舒星洲与广州市万科星房地产有限公司签订《商品房买卖合同》，购买了万科云山花园小区的房屋（建筑面积为94.58平方米），成为了该小区的业主。上述合同的附件三《前期物业管理服务合同》约定，万科云山花园的前期物业管理单位为万科物业公司；管理期限自2007年10月1日至该物业业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订物业服务合同生效时终止；物业服务收费实行酬金制，具体标准为高层住宅1.95元/月/平方米；其他内容略。之后，万科云山花园一直由万科物业公司提供物业服务。2008年11月29日，舒星洲与万科物业公司签订《委托银行代收款协议书》，约定舒星洲同意万科物业公司通过银行划扣的方式收取物业服务费。2013年7月28日，万科云山花园业主委员会（下简称业委会）发出《万科云山花园业主委员会致全体业主的一封信》，主要内容为：万科物业公司向业委会提出了调整物业服务收费方式的申请，业委会经审核后认为有必要召开2013年第一次业主大会，对是否续聘万科物业公司担任物业服务、新物业服务收费标准、另聘物业服务企业的方式等重要事项进行表决，希望业主积极参与，之后业委会将根据表决结果，与物业公司协商确定新物业服务方案，再行提交下次业主大会表决。同日，业委会向万科物业服务有限公司万科云山花园物业服务中心（以下简称云山花园物业中心）发出授权委托书，委托该中心协助完成业主大会文件资料印刷、表决票发放、回收等工作。同年9月1日，万科云山花园2013年第一次业主大会在万科云山花园会所召开。会前，业委会与万科物业公司发生矛盾，宣布大会暂停。后万科物业公司控制了装有表决票的投票箱，选定了现场的梁某等数名业主见证，指派其工作人员开箱唱票、计票，继而宣布形成续聘被告、调整物业服务费、不聘请其他物业公司的“业主大会决议”并对外发布。同年10月1日起，万科物业公司按照高层住宅2.5元/月/平方米的标准向全体业主以银行划扣和现金的形式收取物业服务费至今，其中每月多收取舒星洲物业服务费52.01元。2013年12月24日，舒星洲向原审法院提起诉讼，请求法院判令：1.万科物业公司、云山花园物业中心立即向舒星洲退还物业管理费（以每月52.01元为标准，从2013年10月起计算至法院判决之日止），并支付舒星洲的经济损失（从银行划款之日起至清偿之日止）；2.本案诉讼费由万科物业公司、云山花园物业中心负担。一审另查明，云山花园物业中心是万科物业公司的分支机构。上述业主大会的表决票及票箱仍保存在该中心。上述事实，有身份证、工商登记资料、房地产权证、商品房买卖合同、物业收费通知书、收款收据、银行存折、证人梁某的证言、前期物业服务合同、《万科云山花园业主委员会致全体业主的一封信》、《万科云山花园2013年第一次业主大会投票权数公告》、授权委托书、《关于签订万科云山物业服务合同的相关工作内容及计划安排》、培训签到表、《针对万科云山本次业主大会的相关事项的情况说明》、表决票领取登记表、表决票移交签收表、会议签到表、现场照片、《关于万科云山花园物业服务合同重要事宜表决结果的公示》、委托银行代收款协议书、证人梁某的证言、被告收取2013年10月之后的物业管理费情况及当事人陈述等证据证实。对于万科物业公司、云山花园物业中心提出法院对业主大会表决票进行调查取证的申请，经查，上述表决票存放于云山花园物业中心处，原审法院认为，万科物业公司、云山花园物业中心申请法院调取的证据在其处存放，不存在客观上不能举证的情形，且该表决票真伪、计票结果对本案处理并无影响，故对万科物业公司、云山花园物业中心的意见不予采纳。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。只有当事人协商一致，才可以变更合同。在物业服务合同纠纷中，物业服务企业违反物业服务合同约定，擅自提高收费标准，业主请求物业服务企业退还其已收取的违规费用的，人民法院应予支持。现万科物业公司违反合同约定，提高收费标准收取舒星洲物业服务费用,对违规收取部分应予应予退还，并赔偿相应利息损失。舒星洲的诉讼请求合理合法，原审法院予以支持，但对利息损失部分仅提供2013年10月、11月的扣款证据，故对其未提供证据的部分不予支持。本案的争议焦点在于万科物业公司做出的同意其调整物业服务费标准的“业主大会决议”是否有效，原审法院认为，业主大会是全体业主进行内部决策的机构，由业委会负责召集、组织，而万科物业公司作为物业服务企业，无视业委会暂停会议的决定，擅自介入业主大会的内部议事程序，最后发布了有利于物业服务企业的“决议”，万科物业公司的行为侵害了物权法赋予全体业主对小区事务的管理权，故其发布的“决议”不产生业主大会决议的效力。至于万科物业公司、云山花园物业中心提出全体业主已经用交纳新物业服务费的形式默认了调价结果，相当于事实上变更了物业服务合同的抗辩意见，原审法院认为，只有合同当事人协商一致，才可以变更合同。万科物业公司、云山花园物业中心擅自收取新物业服务费的行为是违反了双方正在履行的《前期物业管理服务合同》，持续至今，而业主人数较多，从发现自身利益受到侵害到表达意见需要一定时间，且例如舒星洲即已先行提起诉讼，故不能在此时就推定出全体业主都默许万科物业公司、云山花园物业中心的违约行为的结论。万科物业公司、云山花园物业中心就此提出的抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。最后需要指出的是，物业服务企业对业委会的工作如有异议，可与业委会平等协商，如其意见合理，而业委会不予采纳，可向街道、房管等部门反映或走法律途径解决，但不得采取“夺权”等不符合其自身法律地位的方式。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条、《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条之规定，作出如下判决:广州市万科物业服务有限公司万科云山花园物业服务中心、广州市万科物业服务有限公司于判决生效之日起五日内向舒星洲退还多收取的物业服务费416.08元（按照每月52.01元的标准，从2013年10月起计算至2014年5月共8个月）及并计付利息损失（以52.01元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利息标准，分别从2013年10月15日、11月15日起计算至退还之日止）。一审案件受理费50元，由广州市万科物业服务有限公司万科云山花园物业服务中心、广州市万科物业服务有限公司负担并于判决生效之日起五日向原审法院交纳。判后，上诉人万科物业公司、云山花园物业中心不服原审法院判决，向本院提起上诉称：一、原审法院认定万科物业公司、云山花园物业中心无视业委会暂停会议的决定，擅自介入业主大会的内部议事程序，侵害了全体业主对小区事务的管理权是错误的。首先，业主大会唱票、计票当天业委会个别成员现场作出以及业委会事后作出的暂停会议的决定都是不合法的，无效的。业委会个别委员在唱票、计票准备开始时突然提出中止会议的要求，这仅能代表其个人意愿，根本不属于有效的业委会决定。尽管计票结束当晚业委会张贴了业委会关于暂停业主大会的决定，但表决结果已应业主要求按正常程序统计出来，暂停会议决定显然晚于统计表决票时间，因此即使作出也不能改变表决结果。原审判决表述“会前，业委会与万科物业公司、云山花园物业中心发生矛盾，宣布大会暂停。后万科物业公司、云山花园物业中心控制了装有表决票的投票箱。”明显与事实不符。其次，本案所涉业主大会是对《前期物业管理服务合同》条款变更的表决大会，既然业主已完成投票表决程序，那么作为合同当事人的业主和万科物业公司、云山花园物业中心均有权利要求大会按既定程序完成唱票、计票工作，及时公布表决结果，业委会或其委员无权限制业主和上诉人对表决结果行使知情权。所以原审法院以万科物业公司、云山花园物业中心无视业委会暂停会议的决定为依据而认定万科物业公司、云山花园物业中心的行为侵害了全体业主对小区事务的管理权是错误的。二、原审法院认定业主大会对物业服务费收费标准调整方案所作的决议无效是错误的。整个物业服务收费标准调整的过程都是遵照法定程序进行，符合《物权法》、《物业管理条例》的相关规定。而且，表决票在计票日之前都是由业委会保管，尽管计票日当天发生了突发事件，但丝毫不改变各表决票内容，不管由谁具体进行统计，最后统计结果都能真实反映全体业主对物业服务收费标准调整的意见；况且唱票、计票工作是在公正、公开、透明的情形下完成的，统计过程和结果没有半点虚假；此外，在表决结果依法公示期间，也没有业主提出异议，所以大会决议有效。可是原审法院却因为万科物业公司、云山花园物业中心参与了统计工作，表决结果又是有利于万科物业公司、云山花园物业中心及由其公布的，而否定了业主大会决议的有效性，显然是漠视客观事实的存在，扼杀了民意，于理于法都是不对的。另外，因表决票在统计结束后立即由业主签名封箱，万科物业公司、云山花园物业中心在一审时曾申请法院查验表决票以直接了解业主的真实意愿，可是原审法院并未采纳万科物业公司、云山花园物业中心的申请，未对云山花园业主就物业服务收费标准调整表决事项的真实性进行必要的调查，从而作出了错误的事实认定。三、原审法院认为万科物业公司、云山花园物业中心擅自收取新物业管理费的行为违反《前期物业管理服务合同》是错误的。万科物业公司、云山花园物业中心与业主自楼盘入住以来一直都按《前期物业管理服务合同》履行。万科物业公司、云山花园物业中心在变更《前期物业管理服务合同》的物业服务收费标准前，业委会已按法定程序启动业主大会，并书面授权万科物业公司、云山花园物业中心将表决票发到每户业主手上，表决票中明确表示将管理费标准由1.95元／月．平方米的酬金制调整为2.5元／月．平方米的包干制，这说明每户业主已收到万科物业公司、云山花园物业中心关于调整原物业服务收费标准的意思表示，同时，各业主在作选择时都很清楚一旦表决通过会产生怎样的后果，最终调整收费标准表决事项取得了人数和面积双过半数的业主同意，这表明业主对万科物业公司、云山花园物业中心提议变更合同条款以表决的形式作出了同意的书面回复，符合《合同法》第77条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”之规定，合同双方应按变更后的合同履行。广大业主从2013年10月起按新标准支付管理费至今实际上就是在履行变更后的合同，也是以行动证明了业主同意物业服务收费标准的调整方案。可见，《前期物业管理服务合同》的变更是合同双方共同达成的共识，万科物业公司、云山花园物业中心在这过程中没有任何欺骗、胁迫业主的行为，变更是合法有效的，万科物业公司、云山花园物业中心及包括舒星洲在内的业主都应遵守，因此，原审法院在事实认定与法律适用均有错误。综上，本案所涉业主大会整个过程都是依法进行，业主都是在平等、自愿基础上自主作出选择，决议结果符合法律法规规定的条件，因此业主大会决议有效，舒星洲应当按决议执行，故上诉请求：1.撤销原审判决，并依法改判驳回舒星洲的诉讼请求；2.判令舒星洲承担一、二审全部的案件诉讼费。被上诉人舒星洲答辩称：2013年9月1日，业委会表决决定本次大会议程暂停，重启业主大会事宜另行通知。万科物业公司作出严重不尊重业委会及广大业主的行为，在双方协商未达成共识且业委会未授权的情况下，万科物业公司单方强行开箱、唱票，整个业主大会完全是万科物业公司在操控，根本不存在业主委员会成员在现场参与唱票与计票。根据《物业管理条例》第12条及《业主大会和业主委员会指导规则》第4条等法律法规之规定，业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。但万科物业公司完全不顾“民意”而强行介入业主大会的内部议事程序的行为显然违法。业主大会是对“是否续聘万科物业公司担任物业服务、新物业服务收费标准、另聘物业服务企业的方式等重要事项”进行表决，而非是对“《前期物业管理服务合同》条款变更”的表决大会。本次业主大会因万科物业公司的非法干涉，甚至涉嫌“暴力相威胁”等行为，导致本次大会破产而未能召开。在原审判决书中没有“业主大会对物业服务费收费标准调整方案所作的决议无效”的表述，此言完全是万科物业公司单方捏造的，事实上，业主大会根本没有对物业服务费收费标准作出任何调整方案，更没有对此作出任何决议，万科物业公司纯属捏造事实。该业主大会已因万科物业公司“夺权”而破产。事后，万科物业公司在没有任何法律依据的前提下单方违法作出上述“决议”。从《前期物业管理服务合同》来看，双方约定采用的应当是书面形式，即使要对该合同进行变更，也应当是舒星洲与万科物业公司进行协商，且协商结果一致并以书面形式签订新的《物业服务合同》。但事实上双方对调整物业费的标准未进行任何协商，也没有通过书面形式签订新的合同。从2013年10月起万科物业公司按照新的标准通过银行强行扣划业主的物业管理费，以及不明真相的业主按照万科物业公司的单方标准支付了物业服务费，这均不能表明业主已经接受单方变更，这些受到侵害的业主完全可以依照法律法规在知道权利被侵害之日起两年内提起诉讼。综上所述，万科物业公司及云山花园物业中心的上诉毫无事实与法律依据，请二审依法驳回其上诉请求，维持原判。二审经审理查明，原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审另查明，万科物业公司及云山花园物业中心在2013年9月1日业主大会召开当天的行为超越了业委会向云山花园物业中心的授权范围，万科物业公司及云山花园物业中心对此予以承认，其超越职权的行为事后也未得到业委会的追认。本院认为：本案双方争议焦点的焦点是万科物业公司依据2013年9月1日“业主大会决议”决议调整物业服务费标准是否对业主具有约束力？根据《广东省物业管理条例》第四十四条规定，业主大会成立后，业委会应当与业主大会选聘或者续聘的物业服务企业签订物业服务合同。本案中，公告的业主大会表决议题就是是否续聘物业服务公司及物业服务收费标准等事项，业委会与物业服务企业签订的物业服务合同对全体业主具有约束力。业委会在召开业主大会前授权云山花园物业中心协助完成业主大会文件资料印刷、表决票发放、回收等程序性工作。但在业委会与万科物业公司发生矛盾，业委会宣布万科云山花园2013年第一次业主大会暂停后，万科物业公司不顾业委会暂停会议的决定，继续进行会议流程，自行控制投票箱，指派其工作人员开箱唱票、计票，继而宣布形成续聘万科物业公司、调整物业服务费、不聘请其他物业公司的对自身有利的“业主大会决议”并对外发布。万科物业公司上述行为已经超越了业委会向云山花园物业中心的授权范围，万科物业公司及云山花园物业中心对此也予以承认，其超越职权的行为事后也没有得到业委会的追认。万科物业公司的行为严重违反了业主大会的正常程序，侵害了全体业主对于物业事务的管理权。万科物业公司及云山花园物业中心始终未与业委会签订新的物业服务合同替代或变更前期物业管理服务合同，“业主大会决议”本身则由于万科物业公司的行为程序存在严重瑕疵，万科物业公司上诉主张“业主大会决议”有效并要求业主按照2.5元/月.平方米的物业服务收费标准缴纳物业服务费并无合同条款作为依据，而由于万科物业公司收取物业服务费的方式是通过银行直接扣划，不能反映业主的真实意思表示，原审法院根据《前期物业管理服务合同》的约定判令万科物业公司及云山花园物业中心向舒星洲退还多收取的物业服务费416.08元的判决结果并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人万科物业公司及云山花园物业中心的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回；审查原审认定事实清楚，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费100元，由上诉人广州市万科物业服务有限公司万科云山花园物业服务中心、广州市万科物业服务有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 涛审 判 员  陈珊彬代理审判员  李 焕二〇一四年十二月一日书 记 员  阮志雄