哈尔滨市道里区人民法院民 事 判 决 书(2015)里民三民初字第1156号原告董玉亮，身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托代理人王永杰，黑龙江天辅律师事务所律师。被告王晶，身份号码×××，住黑龙江省哈尔滨市道里区。委托代理人薛红梅，黑龙江翔基律师事务所律师。被告王宇明，身份号码×××，现羁押于哈尔滨市道里区看守所。原告董玉亮与被告王晶、王宇明租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告董玉亮及其委托代理人王永杰，被告王宇明、被告王晶及其委托代理人薛红梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告董玉亮诉称：2013年12月15日，董玉亮与王晶签订房屋租赁合同，董玉亮将自有门市租赁给王晶，该房屋位于哈尔滨市道里区安国街145-1号，使用面积330平方米，租赁期限为5年，自2014年2月15日起至2019年2月15日止，年租金14.4万元。根据合同约定，第一年租金王晶应每月交付12000元，自第二年起，每年租金应于前次租期届满前一个月交付。合同签订后，王晶并未依约足额交付租金，截止2015年7月15日共欠租金10.5万元。现董玉亮请求解除董玉亮与王晶签订的房屋租赁合同，请求王晶、王宇明给付截止2015年7月15日所欠房屋租金10.5万元。被告王晶辩称：王晶不同意董玉亮的诉讼请求，董玉亮明知该租赁房屋存在漏水等瑕疵，在签订租赁合同时并未告知王晶，王晶投入资金进行装修后，房屋即出现跑水问题，致使该房屋所有房间均遭到破坏，无法居住，致使合同目的不能实现，该房屋也无法正常营业，给王晶造成了重大经济损失，王晶要求与董玉亮解除房屋租赁合同，并返还前期所付租金，赔偿所受经济损失。同时，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十一条规定，出租人因维修租赁物，影响租赁人使用的，应该减少租金或延长租期。被告王宇明辩称：一开始王宇明并不知道漏水这么严重，从开始租房到2015年7月30日止，跑水没停过，王宇明一直与董玉亮协商此事宜，没有正常营业。董玉亮也往外出租过，都是因为漏水被退租了。在本院开庭审理过程中，董玉亮、王晶、王宇明为证明其诉辩主张的事实成立，举示了证据并发表了质证意见。董玉亮举示证据情况如下：证据A1、房屋租赁合同。拟证明董玉亮与王晶签订的租赁合同合法有效。证据A2、欠条2份。拟证明截止2015年3月3日王晶、王宇明欠付房屋租金5.8万元。证据A3、委托书及公证书。拟证明争议房产是董玉亮通过合法手续取得的。王宇明对董玉亮举示的证据质证认为：对证据A1无异议。对证据A2真实性无异议，证明问题有异议。2015年3月3日的欠条中的数额包括2014年11月28日欠条的数额。对证据A3无异议。王晶对董玉亮举示的证据质证认为：对证据A1真实性有异议，与王晶手中的合同不一致。对证据A2真实性有异议，该证据为王宇明书写，王晶不清楚。对证据A3真实性有异议，无法辨别真伪，并且与本案无关。王晶举示证据情况如下：证据B1、收条。拟证明王晶在2013年10月9日向董玉亮支付租房定金2000元。证据B2、收条。拟证明董玉亮在2013年12月14日收取王晶24000元，用于办理房屋贷款利息，该收条为董玉亮出具。证据B3、房屋租赁合同。拟证明董玉亮、王晶双方在2013年12月15日签订房屋租赁合同，并约定董玉亮用其房屋贷款由王晶每月还利息，合同约定起租日为2014年2月15日，租金为每月12000元，付款方式为月付。证据B4、宾馆装修合同及收据。拟证明王晶对该房屋共计投入471312元，其中装修费用为328312元。证据B5、房屋漏水照片及视频光碟。拟证明董玉亮房屋漏水情况以及王晶无法经营造成重大经济损失，王晶多次与董玉亮协商赔偿损失，董玉亮也承认漏水，并同意减少房租赔偿损失。证据B6、热力销售发票。拟证明王晶于2015年12月26日为董玉亮垫付热费5000元。董玉亮对王晶举示的证据质证认为：对证据B1真实性无异议，该份证据证明董玉亮与王晶签订租赁合同，王晶承认了董玉亮、王晶之间的房屋租赁合同。对证据B2有异议，与本案无关联性。对证据B3没有异议，这份证据也证明了董玉亮与王晶之间有房屋租赁合同。对证据B4有异议，与本案无关。对证据B5真实性无异议，但证明问题有异议，照片不能反映争议的全部事实。对证据B6真实性无异议，证明问题有异议。王宇明对王晶举示的证据质证认为：对证据B1至B5无异议，对证据B6不清楚。王宇明未举示证据。本院确认：证据A1、A2、A3真实、合法、有效，且与本案具有关联性，本院予以采信。证据B1、B3、B5、B6因董玉亮对真实性无异议，本院予以采信。证据B2真实有效，本院予以采信。证据B4与本案不具有关联性，本院不予采信。本院经审理查明：2013年12月15日，董玉亮与王晶签订房屋租赁合同，该合同约定：董玉亮将其所有的哈尔滨市道里区安国街145号门市小区地下室使用面积330平方米的房屋租赁给王晶使用，期限自2015年2月15日至2019年2月15日，租期60个月，每月租金12000元，王晶一次性给付租金144000元，第二次付款应在前次租金期满前一个月即2015年1月15日支付。王晶委托董玉亮用房子办理抵押贷款1年，王晶保证每月交给董玉亮12000元还贷，如王晶每月还不上贷款，董玉亮有权将房子收回，后果自负，王晶可转租，不租时，新装修固定设施不能拆除，董玉亮保留一个区20平方米做办公使用。王晶与王宇明租赁该房屋用于共同经营旅店，2014年11月28日，王宇明出具欠条一份，称截止2014年12月15日欠董玉亮房屋租金32000元。2015年3月3日，王宇明再次出具欠条一份，称截止2015年3月1日欠董玉亮房费58000元。董玉亮与王晶一致认可王晶自租房之日起已交付租金100000元，董玉亮认可王晶为其垫付热费5000元，并承认已将租金从每年144000元降为每年130000元。哈尔滨市道里区安国街145-1号房屋所有权人为李晶，2013年6月25日，李晶与董玉亮签订二手房买卖合同，李晶将哈尔滨市道里区安国街145-1号房屋出卖给董玉亮，但房屋尚未办理更名过户手续。本院认为：争议房屋的所有权人虽为案外人李晶，但董玉亮已与李晶签订了房屋买卖合同，董玉亮对争议房屋具有合法的处分权，其与王晶签订的房屋租赁合同合法有效，双方均应按照此合同约定全面履行自己的义务，现王晶未按照合同约定缴纳租金，理应承担相应的违约责任，故董玉亮请求解除双方签订的房屋租赁合同并请求王晶给付欠付的房屋租金符合法律规定，本院予以支持。王宇明虽未与董玉亮签订房屋租赁合同，但其作为租赁房屋的共同使用人，理应对欠付的租金承担连带给付责任，故董玉亮请求王宇明给付房屋租金，本院亦予以支持。至于给付租金的数额，因董玉亮已同意将房屋租金降为130000元/年，故应按照130000元/年的标准自起租日即2014年2月15日计算至董玉亮请求的2015年7月15日止，王晶已交付的租金及垫付的热费应予扣除。王晶及王宇明主张租赁房屋存在漏水情况导致其遭受损失，但其未提供充分有效的证据予以证明，本院不予认可。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、解除原告董玉亮与被告王晶于2013年12月15日签订的房屋租赁合同，被告王晶、王宇明于本判决生效之日起十日内自哈尔滨市道里区安国街145-1号房屋迁出；二、被告王晶于本判决生效之日起十日内给付原告董玉亮截止2015年7月15日欠付的房屋租金79167元；三、被告王宇明对上述第二项房屋租金承担连带给付责任；四、驳回原告董玉亮的其他诉讼请求。案件受理费2400元，原告董玉亮负担590元，被告王晶负担1810元，于本判决生效之日起十日内缴至本院，逾期不缴，强制执行，被告王宇明对王晶负担的部分承担连带给付责任。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  孙艳杰代理审判员  李春宇人民陪审员  尚明月二〇一六年六月十二日书 记 员  李 莉