黑龙江省哈尔滨市松北区人民法院民 事 判 决 书〔2016〕黑01**民初264号原告崔丽丽，公民身份号码×××，住哈尔滨市松北区。被告哈尔滨润恒物流发展有限公司，住所地哈尔滨市松北区。法定代表人神敏，职务董事长。委托代理人张磊，住哈尔滨市南岗区。原告崔丽丽与被告哈尔滨润恒物流发展有限公司（以下简称润恒物流公司）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告崔丽丽、被告润恒物流公司之委托代理人张磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告崔丽丽诉称，2011年10月25日至2012年9月12日期间，原、被告分别签订了《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同》、《商铺转让合同补充协议》及《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》，原告向被告购买松北区XXX商铺。合同约定该商铺总价款为1,203,200元，按照合同第五条约定的付款方式及期限约定，付款方式为一次性付款优惠7%，按照折后总价1,118,976元扣除三年返租租金后（即每年返租租金为商铺转让总价款折后的8%），商铺转让净价款为850,422元。由于被告未能在约定之日为原告办理该商铺的权属证明（产权证），因此原告于2015年5月7日向松北区人民法院起诉要求退还该商铺的净价款与利息，该案经一、二审判决已支持原告净价款的诉讼请求。但原告当时起诉时遗漏了一项，即属于总房款中的租金部分。合同中原、被告约定的租赁期限是2012年1月1日至2014年12月31日，租金为商铺转让总价款折后的8%，即268,554元。双方商铺转让合同约定的交铺时间为2011年12月31日，后经双方协商变更交铺时间为2012年12月31日。双方租赁合同在原告起诉前已履行完毕，因此原告起诉要求被告支付2012年1月1日至2014年12月31日的房屋租赁费268,554元。被告润恒公司辩称，原告向被告交付的商铺已付款为849,422元，双方约定的总价款为1,118,976元，派单客户购房减免1,000元，三者之间的差额268,554元即2012年1月1日至2014年12月31日期间的商铺租赁费，该款被告根据合同约定已给付原告，原告不应再向被告索要。根据双方商铺转让合同第六条约定：乙方（指原告）退铺的，甲方（指被告）应自书面退铺通知送达之日起30日内退还乙方已付款。乙方已付款为849,422元，被告同意给付，并按乙方已付款的银行同期贷款利率支付违约金，在原告前次诉讼中已经法院生效判决书判决被告从原告交款之日起给付原告违约金，原告不应再向被告索要商铺租赁费。原告索要租赁费，与违约金重复，被告不同意给付。原告崔丽丽为证实其主张的事实成立，向本院举示了如下证据:1、哈尔滨市松北区人民法院（2015）松商初字第229号判决书1份，证明原告前次起诉时未主张商铺返租费。2、《商铺转让合同书》及《商铺转让合同补充协议》各1份,证明原、被告之间存在买卖关系，被告应按合同约定返还原告本金和租金。3、单位往来资金结算票据1份，证明原告已向被告支付849,422元。被告润恒物流公司为证明其主张，举示哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终982号民事判决书1份，证明原、被告解除了商铺转让合同，哈尔滨市中级人民法院判决被告返还原告商铺款849,422元，并从2011年11月25日起以849,422元为基数向原告支付利息，该判决并未以1,118,976为基数计息。既然已支持了原告的违约金，就不应再支持原告的返租款，二者只能取一支持，若全部支持违法，属重复计算。对原告举示的证据，被告进行了质证。对证据1的真实性无异议，但认为原告是否遗漏租赁费与被告无关；对证据2的真实性无异议，双方系商铺转让协议，而非买卖关系，商铺租赁费被告已给付原告；对证据3的真实性无异议，对证明内容有异议，原告已付款为849,422元，未交付1,118,976元。根据双方商铺转让合同第六条约定，原告选择退铺，可以退还原告已付款849,422元。对被告举示的证据，原告进行了质证，对其真实性无异议，对证明内容有异议，租金是商铺款的一部分，与违约金并不相同。因原告在前次一审诉讼中未提出租金的问题，二审判决也不涉及租金问题，该判决书不能证明被告不应给付原告租金。本院认证意见为：原告举示的证据1、2、3，因来源合法，内容真实，与本案具有关联性，本院依法均予采信。被告举示的证据虽来源合法，内容真实，但其待证明内容与本案并不具有关联性，故对其证明内容本院不予采信。经审理查明：2011年10月25日，原、被告签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同书》，约定被告将自己在哈尔滨市松北区开发的商铺中沿街商铺XXX号转让给原告。商铺转让价格为9,400元/平方米，商铺转让总价款1,203,200元。因原告一次性付款，在总价款基础上对原告优惠7%，折后价为1,118,976元。按照折后价减去三年返租租金（每年返租租金为商铺转让总价款折后价的8%）后，商铺转让净价款为850,422元。另因原告系派单客户，购房款减免1,000元。原告于2011年10月25日实际向被告支付849,422元。被告保证在交付商铺之日一年半内，取得该商铺的权属证明。如因被告责任未能在约定期限内取得商铺权属证明的，双方同意按照第1或第2种方式处理：1、原告有权退铺。原告退铺的，被告应当自书面退铺通知送达之日起30日内退还原告已付款项，并按照原告已付款的银行同期贷款利息向原告支付违约金，合同终止；2、原告不退铺的，自被告应当取得商铺的权属证明期限届满之次日起30日内，被告应当按日计算向原告支付原告已付款万分之三的违约金，同时双方另行签订补充协议，合同继续履行。被告应当在2011年12月31日前向原告交付商铺。原、被告双方于同日签订《商铺转让合同补充协议》，约定原告将前述商铺租赁给被告经营，商铺租赁期限为3年。自2012年1月1日起至2014年12月31日。被告在经营期间有义务定期定额向原告支付商铺租赁收益，具体安排为：按先付后用原则向原告支付商铺租赁收益（含税），其中每年固定总收益为商铺折后转让总价款的8%，根据原告的付款方式，被告租金支付方式为一次性支付原告三年租赁收益。在租赁期间，被告有权自主决定该商铺的经营范围和经营模式，并有权对商铺进行重新分割、布局、装饰。2012年9月19日，原、被告签订《哈尔滨润恒农副产品物流园商铺转让合同补充协议（二）》，约定商铺交付时间变更为2012年12月31日。被告同时保证在双方协议变更的商铺交付时间之日起一年半内取得该商铺的权属证明。被告于2012年12月31日向原告交付商铺。2014年6月末，被告未能依约取得商铺权属证明，原告向本院起诉，要求解除《商铺转让合同》及补充协议，返还商铺款849,422元并支付该款自2011年11月25日至2015年4月30日止的利息。该案经哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终982号民事判决书判决，维持本院（2015）松商初字第229号民事判决书第一、二项，即解除原、被告订立的《商铺转让合同》及《商铺转让合同补充协议》，被告给付原告商铺款849,422元。另改判被告给付原告849,422元按中国人民银行同期贷款利率计算的自2011年10月25日至判决生效之日止的利息。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据原、被告商铺转让合同及补充协议约定，被告在经营期间有义务依先付后用原则一次性向原告支付商铺租赁收益，故被告应先行一次性向原告支付商铺租赁收益268,554元(根据商铺转让合同确定的优惠后商铺价款1,118,976元-原告交付现金849,422元-1,000元购房优惠款)。当事人互负到期债务，该债务的标的物各类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。根据商铺转让合同约定，涉案商铺优惠后的价款为1,118,976元，原告实际交付现金849,422元，购房款减免1,000元，三者之差268,554元系被告依约应给付原告的商铺租赁费。该费用经原、被告协商，在原告应付的商铺总价款1,118,976元中予以抵销，故268,554元商铺租赁费的性质系原告已给付被告的商铺转让款项。现双方商铺转让合同已解除，作为商铺转让对价的商铺租赁费被告应给付原告，故对原告的诉讼请求本院予以支持。被告关于哈尔滨市中级人民法院（2016）黑01民终982号民事判决中确定的被告支付849,422元自2011年10月25日起至判决生效之日止的利息系违约金，与原告此次诉讼中主张的房屋租赁费系重复计算的主张，于法无据，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条之规定，判决如下：被告哈尔滨润恒物流发展有限公司于判决生效之日起十日内给付原告崔丽丽商铺租赁费268,554元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,329元（原告崔丽丽已预付），由被告哈尔滨润恒物流发展有限公司负担，此款被告哈尔滨润恒物流发展有限公司须于判决生效之日起十日内给付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省哈尔滨市中级人民法院。审 判 长  赵良悦代理审判员  邵玉凤人民陪审员  姚玉珍二〇一六年六月十二日书 记 员  王建婷