云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民一初字第1587号原告昆明佳达实业有限公司。住所：昆明市北京路**。法定代表人邹丽佳，董事长。委托代理人熊亚泽，云南联宇律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明玉菩堤珠宝有限公司。住所：昆明市西山区金马碧鸡坊商业步行街区**/div>法定代表人丁海英。原告昆明佳达实业有限公司诉被告昆明玉菩堤珠宝有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月29日立案受理后，依法由审判员苏燕适用简易程序，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告昆明佳达实业有限公司的委托代理人熊亚泽到庭参加诉讼。被告昆明玉菩堤珠宝有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告昆明佳达实业有限公司诉称：2012年12月24日，原、被告签订了《房屋租赁合同》，由被告租赁原告位于昆明市北京路×××层1120平方米房屋用于珠宝玉石经营使用，合同租赁期限为2015年12月31日。2013年7月2日双方又签订《补充协议》，对租赁中卫生间使用事宜进行了补充约定。合同订立后，原告履行了租赁房屋交付等全部合同义务，但被告承租以来，一直未按约履行及时交纳房租及相关费用的义务，虽经原告多次催告，仍拒不履行合同义务，至今欠付巨额租金等款项，给原告造成重大损失。上述《房屋租赁合同》第十条2款约定：“乙方未能按合同约定交纳租金及其他费用时，将承担支付滞纳金责任；如在收到甲方交款通知一个月内仍未足额交纳，则构成重大违约，甲方有权单方面解除合同，并可立即收回出租房屋并不对乙方装修做任何补偿，甲方也不予退还乙方交纳履约保证金。”而《中华人民共和国合同法》第一百零七条同时规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。根据上述法律规定，被告未履行法定义务已构成重大违约，原告有权解除租赁合同，收回租赁房屋，并追究被告违约造成的一切损失赔偿等法律责任。原告后于2014年3月10日依法通知被告，要求立即解除上述租赁合同，被告返还租赁房屋并承担相应法律责任。原告为维护其合法权益，特依据《合同法》、《民事诉讼法》等法律规定，诉至法院，要求：1、解除原、被告于2012年12月24日所订的《房屋租赁合同》及2013年7月2日签订的《补充协议》，终止上述合同所约定的尚未履行部分的权利义务；2、被告立即搬离原告租赁房屋，返还原告出租房屋；3、被告支付原告自2013年12月1日起截止2014年4月30日拖欠的租金739,200元、物业管理费18,000元、设备使用费42,800元、滞纳金372,921.08元、合计人民币1,172,921.08元；4、被告支付原告自2013年11月1日起至实际返还租赁房屋时所拖欠的水电费（自2013年11月1日起截止2014年3月31日止拖欠的水电费为47,921.08元）；5、按每月500元计算，被告支付原告自2014年1月1日起至实际返还租赁房屋时所拖欠的卫生间使用费（自2014年1月1日起截止2014年4月30日止拖欠的卫生间使用费为2000元）；6、由被告按每月250,000元计算，偿付原告自2014年5月1日起至租赁房屋实际返还原告时所产生的租金、物业管理费、设备使用费等损失；7、按0.3%每天计算，支付原告自起诉之日起至上述欠付原告的全部款项1,762,842.16元清偿完毕产生的滞纳金；8、被告支付原告违约金500,000元；9、被告支付原告为实现债权支付的律师费40,000元；10、由被告承担本案诉讼费。诉讼中，原告变更其第3项诉请中要求被告支付的租金金额为639,200元。被告昆明玉菩堤珠宝有限公司未到庭应诉，也未向本院提交书面答辩状。审理中，原告为其主张的事实及诉请向本院提交了以下证据：1、房屋租赁合同、补充协议各一份，欲证明原、被告订立房屋租赁合同，由被告承租原告房屋，房屋租赁合同中约定的被告应履行的向原告支付租金等应付款项的金额、时间、方式等具体合同义务内容；2、发票九份、收据五份，上述证据欲证明原告已经向被告交付租赁房屋，被告已经按约实际承租了租赁物，同时支付了部分合同约定的租金等款项，被告欠原告租金等款项的违约事实；3、缴款通知十份、付租计划一份，上述证据欲证明被告欠原告租金等巨额款项等具体违约事实；4、解除合同通知、律师函各一份，欲证明原告已经依法催告被告履行合同义务支付欠款，同时依法通知被告要求解除房屋相关合同，终止合同权利义务；5、委托代理合同、发票各一份，欲证明原告为实现本案债权所支付的律师费用。被告未到庭对原告提交的证据进行质证，也未向本院提交证据。本院认为，原告提交的证据1至5均真实、合法，与本案关联，为有效证据，本院予以采信。根据庭审和质证，本院确认本案法律事实如下：2012年12月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定：原告将昆明市北京路×××层1120平方米房屋出租给被告使用，被告向原告承租本房屋用于珠宝玉石经营使用，承租期为三年加二年，即自2013年1月1日至2015年12月31日为本合同约定的固定租赁期限，双方按本合同约定履行租赁该房屋权利义务。2016年1月1日至2017年12月31日期间是否续租视原告二期建设工程（昆明世贸大厦建设）进展情况确定；原告给予被告装修免租期自2013年1月1日至2013年5月31日止，届时无论被告对租赁场地的装修是否完成，原告均自2013年6月1日开始计租；被告承租房屋面积为1120㎡，租赁期内月租金为每平方米132元，月设备使用费为每平方米88元，两项费用合计220元/月，即月租赁费用246,400元，上述费用原告按季度向被告收取，遵循先付费后使用的原则，首次缴费时间为2013年6月1日前，后续缴费时间依照协议规定类推，逾期每天按需交金额的0.3%向原告支付滞纳金；被告缴纳物业管理费按3600元/月收取，物管费的收取时间与租金同时交纳，承租期内，被告承租房屋有关事项及所用的水、电等由原告统一管理，发生的费用由被告承担，原告凭酒店工程部抄送的计量表运行数及电耗分摊数和有关单据、发票等，每月定期向被告收取，以上费用被告在收到缴款通知后三个工作日内向原告支付，逾期每天按需交金额的0.3%向原告支付滞纳金；原、被告双方在签订合同时，被告应支付原告300,000元，2013年4月1日前支付200,000元，合计500,000元作为合同履约保证金，该履约保证金在承租期内不计利息，承租期满后十五天内，如被告没有欠租及欠上述费用，履约保证金退还被告，若房屋有损坏，由原告负责维修，费用从被告所交纳的履约保证金中扣除，如被告欠租或欠缴费用，原告亦可从履约保证金中扣除，此履约保证金还用于支付原告因被告履行此合同违约或经营不当给原告造成的其他一切损失，如该保证金不足以弥补原告损失，则被告还应另行赔偿；在本合同履行过程中，任何一方对另一方的通知或通讯，通过邮寄或传真方式发送到其工商登记办公地址或合同登记地址后视为送达；原告未能按照本合同约定向被告提供房屋，应向被告退还已收取的履约保证金，由此给被告造成的损失由原告承担，被告未能按合同约定交纳租金及其它费用时，将承担支付滞纳金的责任，如在收到原告交款通知一个月内仍未足额交纳，则构成重大违约，原告有权单方解除合同，并可立即收回出租房屋并不对被告装修作任何补偿，原告也不予退还被告交纳的履约保证金，合同终止或租赁期满后十天内被告须将所承租的房屋完好交还原告，否则，原告有权单方面采取措施收回房屋，所收租金和履约保证金不退还被告，所造成的经济损失由被告承担，原、被告双方任何一方有违反本合同的行为，违约一方应就违约行为给对方造成的经济损失进行赔偿，如因双方过失应根据实际情况，由双方合理分担违约责任，违约方应支付守约方500,000元违约金；合同由双方法定代表人签字，加盖单位公章，被告即缴纳履约保证金，在原告收到被告支付的履约保证金后生效。上述合同签订后,被告即向原告交纳了500,000元的履约保证金。2013年7月2日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了一份《补充协议》，该协议约定：由被告出资对原告地库夹层办公室区域C座2号楼旁原卫生间进行重新装修改造，达到正常使用效果，该卫生间区域独立装设水、电表，单独计算，费用原告按月向乙方收取，该卫生间原告向被告收取500元/月使用费，按季收取，随被告租赁费、设备使用费一并收取，计费期限自2013年7月1日至2014年6月30日止。上述《补充协议》由被告方人员谢绍忠在乙方处签名。原、被告签订《房屋租赁合同》及《补充协议》后，原告按约将承租房屋及卫生间交由被告使用，被告对承租房屋进行装修后经营珠宝玉石销售。被告于2013年8月31日向原告交纳了2013年6月1日至2013年8月31日一个季度的租赁费用739,200元（房屋租金及设备使用费）及物业管理费10,800元，于2013年10月9日向原告交纳了2013年9月1日至2013年11月30日的租赁费用739,200元，于2013年7月26日向原告交纳2013年7月1日至2013年9月30日一个季度的卫生间使用费1500元，于2013年9月25日向原告交纳了2013年10月1日至2013年12月31日一个季度的卫生间使用费1500元，并向原告结清了2013年11月1日前的水电费。因被告拖欠原告自2013年12月1日至2014年2月28日止一个季度的租赁费用及物业管理费，原告分别于2013年11月22日、2014年2月24日向被告送达缴款通知，告知被告拖欠原告租赁费用及物业管理费的事实，并要求被告交清所欠费用，该通知由被告方工作人员签收。原告并分别于2013年12月11日、2014年4月8日向被告送达缴款通知，告知被告拖欠原告卫生间使用费的事实，并要求被告交清所欠费用。原告还分别于2013年12月9日、2014年1月7日、2014年2月7日、2014年3月7日、2014年4月8日向被告送达缴款通知，告知被告拖欠水电费，并要求被告结清水电费。2014年3月10日，原告向被告发出《解除合同通知书》，原告在该通知书中明确：被告租赁原告位于昆明市北京路×××层1120㎡房屋用于珠宝玉石经营使用，自2013年6月试营业以来，一直未按约履行及时交纳房租及相关费用的义务，迄今已欠付原告房租、设备使用费、水电费、物管费、滞纳金等共计110万余元，根据双方签订的《房屋租赁合同》的约定被告未能按合同约定交纳租金及其它费用时，将承担支付滞纳金责任，如在收到原告交款通知一个月内仍未足额交纳，则构成重大违约，原告有权单方解除合同，并可立即收回出租房屋并不对被告装修作任何补偿，原告也不予退还被告交纳的履约保证金，根据合同约定及相关法律规定，被告已构成重大违约，现通知被告，自本通知发出之日起，原告与被告解除上述《房屋租赁合同》，并于三日内收回出租场地，请被告做好合同解除及交还场地相关工作，并及时缴清各项欠付费用，否则由此造成的一切损失将由被告承担。2014年4月10日，被告向原告出具了一份《付租计划》，被告计划于2014年5月1日前向原告付款500,000元，于2014年6月1日前付款1,200,000元。被告实际于2014年4月10日向原告支付租赁费用400,000元，于2014年4月17日向原告支付租赁费用50,000元，于2014年5月5日向原告支付租赁费用100,000元。因被告至今仍拖欠原告相关费用，亦未将承租房屋交还原告。原告遂诉至本院，主张上述诉请。本案原告委托了云南联宇律师事务所律师熊亚泽作为其委托代理人，原告支出律师费40,000元。本院认为，本案系租赁合同纠纷。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》系双方在平等自愿的基础上订立的合同，是双方真实意思表示，合法有效。原、被告均应当按照约定履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。”本案中，原、被告在合同中对原告行使解除权的条件做出了明确具体的约定，因被告未按约向原告交纳2013年12月1日至2014年2月28日此段期间的租金及其它费用，且被告在收到原告交款通知一个月内仍未足额交纳，原告按约有权行使合同解除权，原告已于2014年3月10日向被告送达了《解除合同通知书》，告知被告解除双方签订的《房屋租赁合同》，收回出租房屋，故本院依法确认原、被告签订的《房屋租赁合同》及《补充协议》于2014年3月10日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，被告至今未将承租物返还原告，依法应承担相应的民事责任。原告要求被告搬离租赁房屋，返还原告出租房屋的诉请事实清楚，证据充分，本院予以支持。对于原告要求被告支付自2013年12月1日起截止2014年4月30日拖欠的租金639,200元、物业管理费18,000元、设备使用费42,800元及由被告按每月25,000元计算，偿付原告自2014年5月1日起至租赁房屋实际返还原告时所产生的租金、物业管理费、设备使用费等损失的诉请，本院认为，本案中，被告截止于2014年3月10日合同解除时尚欠原告租赁费用（租金及设备使用费）271,333元[246,400元/月×3个月+246,400元/月×1/3（10天）-已付550,000元]、物业管理费12,000元[3600元/月×3个月+3600元/月×1/3（10天）]，上述费用应由被告支付原告。因被告至今未将承租房屋交还原告，故本院认为应由被告承担自2014年4月11日起至返还被告承租房屋之日止按每月246,400元计算的租金损失，计算至2014年7月10日被告应支付原告的租金损失为739,200元（246,400元/月×3个月）。鉴于本案中，被告曾按合同约定向原告交纳过500,000元的履约保证金，合同明确约定如被告欠原告租金及其它费用，原告可从履约保证金中扣除，故本院认为被告应支付原告的租赁费用、物业管理费及租金损失应与履约保证金进行抵扣，抵扣后剩余的款项再由被告支付原告。本案中，被告应支付原告的租赁费用271,333元、物业管理费12,000元以及截止于2014年7月10日被告应赔偿原告的租金损失739,200元，共计1,022,533元，该款项扣减被告之前已向原告交纳的履约保证金500,000元，被告还应赔偿原告截止于2014年7月10日止的租金损失522,533元。对原告诉请的物业管理费损失，本院不予支持。对于原告要求被告支付滞纳金372,921.08元及违约金500,000元的诉请，本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，原、被告约定被告逾期向原告支付租赁费用应按需交金额的0.3%支付滞纳金，同时双方还约定被告未按合同约定交纳租金及其它费用，在收到原告交款通知一个月内仍未足额交纳则构成重大违约，违约方应支付守约方人民币500,000元违约金，本院认为，原告要求被告支付违约金500,000元的诉请，符合双方的约定，本院予以支持。原告已诉请了违约金，又要求被告按双方约定的损失赔偿额计算滞纳金，于法无据，故本院对原告要求被告支付滞纳金372,921.08元的诉请不予支持。对于原告要求被告支付自2013年11月1日起至被告实际返还租赁房屋时止所拖欠的水电费（自2013年11月1日起截止2014年3月31日止拖欠的水电费47,921.08元）的诉请，本院认为，原、被告合同中明确约定被告承租房屋所用的水、电费由被告承担，原告凭酒店工程部抄送的计量表运行数及电耗分摊数和有关单据、发票等每月定期向被告收取，本案中，被告虽应承担其承租房屋期间实际所产生的水电费，但原告在庭审中并未提交单据、发票等相应证据证实被告实际使用水、电费的情况，故本案中不能证实被告实际应承担的水、电费金额，故本院对原告的该诉请不予支持。对于原告要求被告按500元计算支付自2014年1月1日起至被告实际返还租赁房屋时止的卫生间使用费的诉请，本院认为,按原、被告双方《补充协议》的约定，被告只应承担2013年7月1日起至2014年6月30日止的卫生间使用费，故被告至今只欠原告自2014年1月1日起至2014年6月30日止共计六个月的卫生间使用费3000元，2014年6月30日之后的卫生间使用费不应由被告承担。对于原告要求被告按每天0.3%计算支付原告自起诉之日起至欠付原告的全部款项1,762,842.16元清偿完毕产生的滞纳金的诉请，因无法律依据，本院不予支持。对于原告要求被告支付律师费40,000元的诉请，因无法律依据，本院亦不予支持。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法应承担不利法律后果。据此，本院为维护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告昆明佳达实业有限公司与被告昆明玉菩堤珠宝有限公司于2012年12月24日签订的《房屋租赁合同》及于2013年7月2日签订的《补充协议》于2014年3月10日解除；二、由被告昆明玉菩堤珠宝有限公司于本判决生效后十日内将昆明市北京路×××层1120平方米房屋及地库夹层办公室区域C座2号楼旁卫生间返还原告昆明佳达实业有限公司；三、由被告昆明玉菩堤珠宝有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告昆明佳达实业有限公司截止于2014年7月10日的租金损失522,533元，并赔偿原告昆明佳达实业有限公司自2014年7月11日起至被告昆明玉菩堤珠宝有限公司返还原告昆明佳达实业有限公司上述房屋时止按每月246,400元计算的租金损失；四、由被告昆明玉菩堤珠宝有限公司于本判决生效后十日内支付原告自2014年1月1日起至2014年6月30日止的卫生间使用费3000元；五、由被告昆明玉菩堤珠宝有限公司支付原告昆明佳达实业有限公司违约金500,000元；六、驳回原告昆明佳达实业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费19,766元（原告昆明佳达实业有限公司预交20,665元），减半收取9883元，由原告昆明佳达实业有限公司承担2739元，由被告昆明玉菩堤珠宝有限公司承担7144元，其余10,782元，按规定退还原告昆明佳达实业有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人逾期不上诉，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 苏 燕二〇一四年七月二十四日书记员 严石云