德阳市旌阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）旌民初字第3075号原告：龙秀云。委托代理人：龚勇、宋帮强，四川依仁律师事务所律师。被告：巴洛克木业（中山）有限公司。法定代表人：刘硕真。委托代理人：何志军。原告龙秀云与被告巴洛克木业（中山）有限公司（以下简称巴洛克木业）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员王苇适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告龙秀云的委托代理人宋帮强，被告巴洛克木业的委托代理人何志军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙秀云诉称，2009年7月30日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定被告承租位于德阳市泰山南路241号门面，租赁期限为五年，时间租赁期限为2009年10月8日至2014年10月7日，年租金为128620.80元，第一年租金被告应于2009年11月1日前一次付清，此后被告应于每年的11月1日前付清下一年度的租金，并约定了如果被告逾期支付租金，则每逾期一日应当向原告支付日租金10%的滞纳金，以及如被告违约定金不得退还等内容。该合同还对被告使用原告位于门店上方的一个竖面广告牌和楼顶一个广告牌位，使用费为每年20991.2元等内容进行了约定。合同签订后，原告按照约定交付了租赁房屋、广告牌和广告牌位，履行了全部合同义务。但被告并未按照合同约定支付租赁费及使用费，截止起诉之日，被告尚欠原告房屋租金41330.20元、广告牌位使用费83964.80元。诉请判令：1.解除双方签订的《房屋租赁合同》；2.被告支付原告租金41330.20元、滞纳金35063.80元、广告牌位使用费83694.80元，上述款项共计160358.80元；3.确认被告逾期支付房屋租金的行为违约，原告收取被告的定金15000元不予退还；4.诉讼费用由被告承担。庭审中，原告增加主张被告支付合同期限届满后的租赁费用。被告巴洛克木业辩称，被告已支付总金额663773元，不存在违约；如违约，被告承担违约责任的方式只能从定金或违约金中选取一种；被告从未收到原告交付的广告牌位，且广告牌位早已拆除，不应支付广告牌位使用费；柜员机使用面积的租金不应由被告支付。经审理查明：2009年7月30日，原告为甲方，被告为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于德阳市泰山南路241号门面租赁给乙方，租赁期限五年整，自2009年11月1日至2014年10月30日止，房屋租金每平方米63.8元，年租金128620.80元；第一年租金乙方应于2009年11月1日前一次性付清，此后乙方应于每年的11月1日前付清下一年度的租金，并约定了如果被告逾期支付租金，则每逾期一日应当向原告支付日租金10%的滞纳金，以及本合同签订之日，乙方向甲方支付定金15000元，此定金冲抵租赁费，如乙方违约定金不得退还，若甲方违约定金双倍退还等内容。该合同还约定被告使用原告位于门店上方的一个“方太集成厨房”竖面广告牌和此幢楼六楼顶一个广告牌位，使用费为每年20991.2元，广告制作费由乙方自行负责，合同实际起止日期为2009年10月8日到2014年10月7日；合同面积含3㎡的柜员机（交通银行）。合同签订后，被告已向原告支付第一年的租金以及广告牌使用费共计149612元；第二至五年的租金应支付514483.2元，被告已支付490153元，尚欠24330.2元。2010年9月，德阳市住房和城乡规划建设局将位于诉争门面外墙的竖向广告牌予以拆除，该局在拆除时，未发现屋顶有广告。审理过程中，被告已于2014年10月20日向原告腾退诉争门面。上述事实，有当事人陈述、房屋租赁合同、德阳市住房和城乡规划建设局关于《核实泰山南路241号门面地段广告牌拆除具体情况》的复函等证据证实。本院认为，本案所涉《房屋租赁合同》系双方自愿签订，应系双方真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，故为有效合同。有效合同依法受到保护，合同当事人应全面履行合同义务。故原告要求被告支付欠付租金的主张成立，经查明，尚欠租金金额为24330.2元，本院予以支持。关于解除合同的问题。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》约定租赁期限于2014年10月7日届满，审理过程中，该合同已届合同约定的租赁期限，合同终止，且被告已于2014年10月20日腾退返还房屋，故原告要求解除合同的请求不予支持。关于合同期限届满后的租赁费用问题。双方合同于2014年10月7日到期，被告于2014年10月20日腾退返还房屋，逾期腾退造成原告租金损失系客观事实，现原告主张按合同约定的租金支付租赁期限届满后租赁费用成立，本院予以支持。经核算，数额为4229元（128620.80元／年÷365天×12天）。关于违约问题。原告主张因被告未按合同约定支付租金，应按合同约定支付滞纳金35063.80元、已缴纳定金15000元不予退还，庭审中，原告选择不退还定金，不主张滞纳金；被告辩称，不存在违约。关于是否存在违约的问题，本院认为，合同约定被告“应于每年的11月1日前付清下一年度的租金”，第五年度租金被告应于2013年11月1日前付清，现被告尚欠租金24330.2元，被告存在未按合同约定按时支付租金的违约情形，被告的抗辩不成立，本院不予采信。合同约定，若被告“未在规定期限内付清租金……乙方应按每逾期一日向甲方支付10%滞纳金（日租金）”，该处约定的滞纳金应系违约金性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十六条“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”的规定，本案中，被告违约，原告可以选择选择违约金或者定金条款，现原告选择定金条款，符合法律规定，本院予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》“本合同签订之日，乙方向甲方支付定金15000元，此定金冲抵租赁费，如乙方违约定金不得退还，若甲方违约定金双倍退还”的约定，该定金应属于拟定合同定金性质，当合同签订并履行后此定金即冲抵租赁费用，合同履行过程中的违约行为不适用定金罚则，对于原告认为被告未按约定支付租赁费，存在违约，主张不退还定金的主张不成立，本院不予支持。关于广告牌位使用费问题。原告称，合同中约定的“位于门店上方的一个“方太集成厨房”竖面广告牌和此幢楼六楼顶一个广告牌位”，其中门店上方的竖面广告牌实际指的是“生活家·巴洛克地板”的店招，楼顶广告牌位指的是2010年9月被拆除的外墙面竖向灯箱广告牌，被告应支付后面四年的广告牌位使用费；被告辩称，第一年的广告牌位使用费已经支付，广告牌位已于2010年9月被拆除，不应再支付使用费。本院认为，根据德阳市住房和城乡规划建设局关于《核实泰山南路241号门面地段广告牌拆除具体情况》的复函，诉争门面外墙的竖向广告牌已于2010年9月拆除，该局在拆除时，未发现屋顶有广告，故被告的抗辩成立，本院予以采信；根据租赁合同，广告牌明确为“门店上方的竖面广告牌”和六楼顶的广告牌位，原告关于广告牌的解释不符合实际，其广告牌位使用费的主张证据不足，本院不予支持。关于被告抗辩不应支付柜员机使用面积的租金问题。本院认为，双方签订的租赁合同明确“合同面积含3㎡的柜员机（交通银行）”，且被告已按约定支付了第一年的租金128620.8元，可以认定双方对此达成了合意，故被告的抗辩不成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告巴洛克木业（中山）有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告龙秀云房屋租金24330.2元及房屋占有使用费4229元，共计28559.2元；二、驳回原告龙秀云的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案应减半征收案件受理费1755元，由原告龙秀云承担1440元，被告巴洛克木业（中山）有限公司承担315元（该款原告已先行垫付，被告于本判决生效之日起十日内向原告付清）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省德阳市中级人民法院。代理审判员  王苇二〇一四年十二月七日书 记 员  王杨