杭州市拱墅区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭拱民初字第357号原告：浙江钱潮控股集团股份有限公司。法定代表人：陈银中，委托代理人（特别授权代理）：史建设。被告：施旭娜。委托代理人（特别授权代理）：徐亦飞。第三人：车剑剑。委托代理人（特别授权代理）：徐亦飞。原告浙江钱潮控股集团股份有限公司与被告施旭娜房屋买卖合同一案，于2014年2月19日向本院提起诉讼，本院于同日受理后依法组成合议庭，由审判员郭丁观担任审判长，人民陪审员胡亦安、徐雪梅为合议庭成员。于2014年4月2日、6月3日两次公开开庭进行了审理。原告的委托代理人史建设，被告和第三人的委托代理人徐亦飞均到庭参加诉讼。在诉讼中，本院依被告申请追加车剑剑为本案第三人。本案经审判委员会讨论决定，现已审理终结。原告诉称，原告诉称，2002年9月被告向浙江蓝天房地产开发有限公司购买了坐落于杭州市莫干山路xx号蓝天商务中心xx楼x座房屋。2003年8月6日，被告与原告（变更前的名称为杭州钱潮建材股份有限公司）及上虞市海滨建筑工程公司蓝天大厦工程施工项目经理部（以下简称海滨公司项目部）共同签订了《协议书》一份，约定被告对海滨公司项目部所欠原告货款735761.4元债务承担连带清偿责任，并自愿将所购的杭州市莫干山路xx号蓝天商务中心xx楼x座房屋以总价1735761.4元转让给原告，房屋转让款中的735761.4元用于抵偿海滨公司项目部欠原告的债务。2003年10月31日，被告函告原告，要求原告将应支付的剩余100万元房屋转让款支付给杭州钱潮商品混凝土有限公司（以下简称钱潮公司），作为被告代为浙江省一建建设集团有限公司四分公司（以下简称浙一建四分公司）承建白云大厦工程应支付给钱潮公司的货款。原告收函后，即按照被告的要求将剩余转让款100万元冲抵了浙一建四分公司应付钱潮公司的货款。前述《协议书》签订后，被告即将房屋交付给原告一直使用至今，但是虽然经原告多次交涉，被告至今仍未协助原告办理房屋产权登记。现原告诉至法院要求：1.确认坐落于杭州市莫干山路xx号蓝天商务中心xx楼x座房屋归原告所有。2.判令被告立即协助原告办理房屋登记手续。3.判令被告赔偿原告为主张权利产生的律师代理费损失120000元。4.本案诉讼费由被告承担。经庭审释明，原告放弃第一项诉讼请求，第二项诉讼请求变更为要求被告与第三人协助办理房屋转移登记手续。原告向本院提交下列证据：1.商品房买卖合同，证明被告购买取得杭州市莫干山路xx号蓝天商务中心xx楼x座房屋的事实。2.协议书，证明被告以房屋抵债、将房屋转让给原告的事实。3.函，4.转账凭证，5.入账单，6.证明，证据3-6共同证明被告通知原告将抵债后的剩余房屋转让款支付给钱潮公司，以及原告已经按被告指示将剩余房屋转让款100万元支付给钱潮公司的事实。7.房屋租赁协议，证明房屋一直由原告使用的事实。8.工商变更登记情况，证明原告企业名称发生变更的事实。9.委托代理合同，10.代理费发票，11.支付凭证，证据9-11共同证明原告因主张权利委托律师代理诉讼，并支付律师代理费12万元的事实。被告辩称，一、被告不同意继续履行合同。原告并没有按照被告的要求履行付款义务，被告不仅要求原告将100万元径直支付给钱潮公司，而且还有附加条件，该100万元的支付必须是作为被告代为浙一建四分公司白云大厦工程支付给钱潮公司的货款，属于专款专用。然而，原告认为已经支付了100万元的理由是钱潮公司单方确认与浙一建四分公司冲抵了100万元，视为原告已经向钱潮公司支付了100万元，据此被告履行了付款义务，此种理解是严重错误的。原告对浙一建四分公司确认冲抵100万元的事实负有举证责任。原告与钱潮公司内部的做账凭证不具有真实性，不能作为其主张事实的依据。另，既然原告同意按照被告的要求履行付款义务，原告就此负有告知义务，应当告知被告支付的事实，并把冲抵100万元的相关凭证交付给被告，但直至今日原告都未履行该义务。二、我国《合同法》第110条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但债权人在合理期限内未要求履行除外。《城市房地产权属登记管理办法》第十七条规定，因房屋买卖、交还、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。原、被告于2003年达成协议后，在长达11年的时间内未要求被告履行产权过户手续，所涉情形属于我国《合同法》规定的不能判决继续履行合同的情形。三、案涉房屋系被告与第三人共同共有，从产权证上显示还有银行抵押贷款，属于事实上履行不能。第三人车剑剑当时是知晓房屋买卖的问题，但并未书面同意，原告在受让房屋时并非善意。被告向本院提供下列证据：1.房屋所有权证，证明案涉房屋是被告和第三人共同所有，原告无权确认房屋归其所有，被告无法协助办理房屋登记手续的事实。2．（2005）杭余民二初字第395号案宗材料，证明原告并未与浙一建公司就100万元进行冲抵，原告并未履行支付100万元房款义务的事实。3.结婚证，证明被告与第三人系夫妻关系。4.公司基本情况，5.钱潮公司章程，6.股东出资信息，证据4-6，证明钱潮公司是由原告独资设立的一人有限责任公司，其在本案中出具的证明文件不具有证明效力，具有很大的利害关系，原告并未履行支付100万元房款义务的事实。第三人述称，第三人不同意继续履行合同，原告没有履行支付余款100万元的义务，原告存在先违约情形。原告要求被告与第三人协助办理产权转移登记手续，没有在合理期限内提出。房屋的转让，没有经过第三人的同意，合同无效，原告不能取得该房屋。原告的诉请已超过两年的诉讼时效，不存在诉讼时效中断、中止的情形。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。第三人未向本院提供证据。原、被告双方提交的上述证据，经出示质证，质证意见如下：被告和第三人对原告提交的证据1商品房买卖合同真实性无异议，关联性有异议。证据2协议书真实性和证明对象有异议，协议书落款处的名字不是被告本人所签，要求进行笔迹鉴定。被告没有转让案涉房屋的真实意思表示。证据3函真实性无异议，被告发函给原告，只是作为原告内部做账使用。证据4、5转账凭证真实性、关联性、合法性均有异议，是自行制作的，不能证明原告已经支付了100万元，而且是作为浙一建四分公司支付给钱潮公司的款项。证据6证明，作为证人证言，应当出庭作证。证据7，真实性有异议，且与本案无关，反而可以证明原告一直侵占被告房屋的事实。证据8，本身无异议。证据9-11，关联性有异议，与本案无关。原告对被告提交的证据1真实性无异议，但对证明对象有异议。房产证上记载房屋产权人是被告与第三人，其没有按照协议履行转移登记。2003年8月6日签订的协议书，第三人是代表协议一方海滨公司项目部签字的。证据2真实性无异议，材料中第41页结算单的累计已收金额为零，而第42页结算单该项记载是160万元，这金额由第56页被告发出的通知书和57页、58页的反映的款项组成。证据3、4无异议。本院对上述证据认证意见如下：原告提供的证据1系被告与浙江蓝天房地产开发有限公司签订的关于案涉房屋的买卖合同，证明案涉房屋的来源及被告签订合同时对该房屋的权利状态，本院予以采信。证据2协议书，被告对协议书上的“施旭娜”签字真实性提出异议并申请笔迹鉴定，后又撤回鉴定申请，未能提供相反的证据予以反驳，本院对该证据的内容予以确认。证据3函，被告对其真实性无异议，本院对其载明的内容予以确认。证据4-7，均来源于钱潮公司，内容表明认可原告替浙一建四分公司代付货款的事实，本院予以采信。至于钱潮公司的认可行为能否成就被告履行购房者的付款义务，在裁判理由中阐述。证据8房屋租赁协议待证事实，与被告自认的房屋一直由原告使用事实一致，本院予以采信。证据9系原告的公司名称登记变更情况，予以采信。证据10、11系因本案诉讼产生的律师委托代理费用，真实性虽可确认，但因双方在合同对此项费用负担未作约定，本院不予采信。被告提供的证据1，证明案涉房屋的权属状态，本院予以采信。证据2证明钱潮公司曾就与浙江省一建建设集团有限公司的货款纠纷诉至法院，将原告在本案提交的证据4、5作为其与浙一建公司的结算依据在该案中予以提供。证据3，被告无异议，本院予以采信。证据4-6反映的原告与钱潮公司的关系，本院予以采信。根据上述有效证据及庭审中当事人的陈述，本院认定以下事实：2002年9月被告从浙江蓝天房地产开发有限公司购得坐落于本市莫干山路xx号xx层x套房屋。2003年8月6日，原告（变更前名称为杭州钱潮建材股份有限公司）、被告及第三方海滨公司项目部签订协议书，约定被告愿意为海滨公司项目部欠原告的债务735761.40承担连带清偿责任，另将案涉房屋以总价1735761.4元转让给原告，其中735761.4元房款抵偿海滨公司项目部的上述欠款，余款100万元分别于合同签订之日起10日内、两个月内各支付20万元和80万元。2003年10月31日，被告向原告发出通知，要求原告将尚未支付的100万元房款径直支付给钱潮公司作为浙一建四分公司白云大厦工程支付给钱潮公司的货款。钱潮公司将上述通知、支票入账单作为货款收款凭证，并于2003年11月30日作为应收账款作入入账。2014年1月20日钱潮公司出具说明，载明2003年11月，钱潮公司收到原告交来的被告出具的通知付款的函，其据此从浙一建四分公司的应付货款中抵扣冲减了100万元，后与浙一建四分公司和钱潮公司分别进行了结算。另查明，钱潮公司为一人有限责任公司，股东为本案原告。2004年钱潮公司因与浙一建四分公司货款纠纷起诉浙一建公司，其将被告出具的函及相关的转款凭证作为双方货款的结算证据提供。被告与第三人系夫妻关系，2009年3月10日案涉房屋登记为其两人共同共有，登记的房屋坐落位置为蓝天商务中心1803室。该房屋由原告一直使用至今。本院认为，原告诉请的基础法律关系是基于其与被告之间的房屋买卖协议，经庭审释明，原告已变更其诉讼请求，本案的案由应确定为房屋买卖合同纠纷，而非所有权确认纠纷。综合双方的诉辩意见，本案主要的争议焦点在于：一、原告未在合理期限内主张过户，是否已过诉讼时效；二、原告是否已履行房屋买卖合同的付款义务；三、被告出卖案涉房屋有无经过第三人同意，是否属无权处分行为。现针对上述问题评析如下：关于焦点一，本院认为原告要求被告办理案涉房屋过户手续是基于双方签订的房屋买卖合同的债权请求权，当然适用诉讼时效，但双方一致认可案涉房屋自2003年始一直由原告实际占有使用，虽然原告在此期间从未向被告主张过户登记，但基于占有事实行为，原告的请求权已具有物权属性，不适用诉讼时效。另，原告虽未在合理期限内主张过户，但案涉房屋并不存在客观过户不能的情形。故被告和第三人主张原告已过合理期限主张及本案已过诉讼时效的理由不成立，本院不予采纳。关于焦点二，本院认为被告已履行作为房屋买受人的付款义务，具体理由如下：1.被告书面通知原告将购房款100万元支付给钱潮公司，作为偿还浙一建四分公司欠钱潮公司的货款，三方之间形成债权转让关系，债权转让的条件包括：债权必须真实存在；债权具有可让与性；让与人与受让人达成合意；债权人通知债务人。具体到本案，原、被告因房屋买卖产生的支付房款系合同之债，具有可让与性。被告作为债权人向原告发出债权转让通知，要求原告将100万元债权支付给钱潮公司，而受让人钱潮公司在收到被告的支付通知后，也表示同意受让该债权，并表明该100万元作为冲抵浙一建四分公司的欠款。至此，债权转让行为已完成所有法律构成要件。原告作为债权转让的债务人，又作为房屋买卖合同的付款义务人，其只要完成对受让人的清偿行为，即履行了房屋买卖合同的支付房价款义务。2.被告抗辩原告并未实际向钱潮公司支付100万元，故其并未履行付款义务。本院认为，虽然原告与钱潮公司没有实际的付款行为，但两者在收到被告发出的债权转让通知后，钱潮公司已将该100万元作为公司应收账款做账，并出具书面意见自认其收到该100万元，而100万元以何种方式支付或有无实际支付只需原告与钱潮公司双方达成合意即可，与他方无涉。即只要钱潮公司自认收款行为，就可视为原告完成了被告要求的债权转让付款义务。至于钱潮公司在自认收款行为后，实际上有无与浙一建四分公司结算时将该100万元进行抵扣货款，既非原告的合同义务，也非本案审理范围，被告可通过其他救济途径主张。3.原告虽系钱潮公司的股东，两家公司存在关联性，但均具有独立的法人资格，是作为独立的民事活动主体进行民事活动，产生的相应民事行为后果由其各自承担，并不能因此否定钱潮公司在本案自认行为的效力，故对被告提出因钱潮公司与原告存在关联性，其行为无效的抗辩本院不予采纳。关于焦点三，被告与第三人系夫妻关系，案涉房屋登记系其夫妻共同财产，处分该财产，需经所有权利人同意。2003年8月6日的协议书明确对案涉房屋的坐落位置、转让价款、抵债事项及其他权利义务进行约定，第三人虽然是代表海滨公司项目部进行签字确认，但同时其作为被告的丈夫和案涉房屋的共有权人，在签协议时其对房屋转让事实是明知的，且对协议内容是签字认可的，并未提出异议，应推定为其同意被告的房屋转让行为，且原告已支付全部购房款，故第三人抗辩被告无权处分夫妻共同财产的理由不能成立，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告施旭娜、第三人车剑剑于本判决生效后十五日协助原告浙江钱潮控股集团股份有限公司办理将坐落于杭州市蓝天商务中心xx室房屋的产权登记于原告名下的过户登记手续。二、驳回原告浙江钱潮控股集团股份有限公司的其他诉讼请求。案件受理费47640元，由原告浙江钱潮控股集团股份有限公司负担2700元，被告施旭娜、第三人车剑剑共同负担44940元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费47640元。（户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68，开户银行：工商银行湖滨支行）。在收到上诉缴费通知期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  郭丁观人民陪审员  胡亦安人民陪审员  许雪梅二〇一四年七月十八日代书 记员  林珊珊