浙江省嘉兴市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）浙嘉民终字第751号上诉人（原审原告）：王明华。委托代理人：李平、周锦惠，浙江天复律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：陈海军。委托代理人：富建国、奚筱岑，浙江金品律师事务所律师。上诉人王明华为与被上诉人陈海军确认合同无效纠纷一案，不服平湖市人民法院（2013）嘉平民初字第1768号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月29日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月13日公开开庭审理本案。上诉人王明华及其委托代理人李平、周锦惠，被上诉人陈海军的委托代理人富建国、奚筱岑到庭参加诉讼。现已审理终结。原审法院认定，坐落于平湖市黄姑镇（现黄姑镇与全塘镇合并成立独山港镇）南街26号（又称南大街26号）房屋的登记所有权人为浙江省平湖市黄姑工业公司（以下简称黄姑工业公司），所有权证号为平字第009565号，所有权性质为集体，共计房屋面积600.25平方米。1992年12月6日，王明华以黄姑美佳服装厂（协议中称乙方）的名义与黄姑工业公司、平湖县黄姑机械刀具厂（协议中称甲方）签订转让厂房协议1份，协议约定，甲方将南街26号的厂房共16间转让给乙方，转让价格为15万元，乙方于1992年12月底前一次性付清，乙方付款后甲方即将房屋交付给乙方使用，自款项交付后，房屋、地产的产权归乙方所有。王明华在协议签订并履行付款义务后取得了南街26号房产的使用权，但未办理房屋产权过户登记手续。1995年，王明华对该房产进行扩建，现房屋面积约1800平方米，王明华在扩建房屋时未履行审批手续。2010年2月13日，王明华与陈海军签订房屋买卖合同一份，约定王明华将南街26号约1800平方米房屋以260万元的价格转让给陈海军，陈海军在订立合同时一次性付清款项；土地性质为集体土地；王明华在收到陈海军购房款之日将房屋交付给陈海军，同时将该房屋的产权证及王明华与黄姑工业公司订立的合同等材料一并移交给陈海军；另约定，因上述房屋均已出租，2010年度的房租王明华已收取，故王明华在交付房屋时须将与承租人签订的房屋租赁合同一并交付给陈海军，从合同签订之日起，王明华不得再向承租人收取房屋租金。王明华与��海军均在该合同上签名。同日，王明华向陈海军出具了一份收到购房款260万元的收条。现上述房产中的厂房由王明华出租给平湖市文有制衣厂用于生产经营，一部分房屋作为王明华的生活起居用房，另有8个商铺处于出租状态。原审法院另查明，因商铺出租事宜产生纠纷，陈海军对六个承租人均提起民事诉讼，王明华作为有独立请求权的第三人申请参加诉讼，目前该六件案件中止审理。王明华曾以陈海军侵占涉案房产涉嫌诈骗为由向平湖市公安局提出刑事控告，但平湖市公安局至今未进行刑事立案。原审法院认为，王明华、陈海军对双方于2010年2月13日签订房屋转让合同的事实均无异议，予以认定。王明华认为签订房屋买卖合同不是王明华的真实意思表示，但未能提供相应的证据予以证实，不予采信。王明华认为涉案房产涉及的土地性质为集体所有，双方的转让行为违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，且转让的房产在扩建时未经过审批，所以房屋转让合同应当认定为无效。针对王明华的主张，原审法院认为，首先，根据平湖市房地产管理处的登记材料反映，争议房产涉及的土地系黄姑工业公司通过征地而取得，土地的性质虽然为集体所有，但土地用途已转变为非农业用地，黄姑工业公司作为平湖市原黄姑镇人民政府设立的经济实体，于1992年将该土地及附属房产的权利转让给王明华，应视为征得了平湖市原黄姑镇人民政府的同意，虽然未办理产权过户登记手续，但王明华基于黄姑工业公司的转让行为取得了该土地及附属房产的使用权，现王明华作为涉案房产的权利人将该土地及附属房产的权利转让给陈海军，未损害国家、集体或者第三人利益，王明华、陈海军的转让行为不���于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的调整范围，所以王明华据此要求认定房屋买卖合同无效的理由不能成立。其次，涉案房产的有证面积为600.25平方米，实际的建筑面积为1800平方米左右，王明华未经审批进行扩建，然后转让给陈海军，王明华认为无证建筑的转让行为违反了法律规定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效”，所以王明华认为房屋买卖合同也应参照该司法解释的规定认定为无效，原审法院认为，建筑的性质应当由相应的行政主管部门进行认定，法院不宜在民事诉讼中认定建筑的性质，王明华依据该司法解释的规定而类推本案的房屋买卖合同无效的主张，缺乏依据，不予采信。综上，王明华的诉讼请求，依据不足，不予支持。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决驳回王明华的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由王明华负担。判决宣告后，王明华不服，向本院提出上诉称，第一、涉案房屋所在土地性质仍为集体所有，属于《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定的调整范围。按照该条规定，本案土地使用权是不能转让的。而王明华与陈海军签订的合同实质上将导致集体土地使用权的流转，违反了法律规定，也损害了国家和集体的利益。第二、涉案1800平方米房屋只有600.25平方米有相关产证，其他应当是违建，不能进行交易，故该交易也应当是无效的。第三、原审审判程序违法。原审超过了审理期限审结此案，且本案案��复杂，应当组成合议庭进行审理。综上，请求二审撤销原判，改判确认涉案房屋买卖合同无效或者将本案发回重审。陈海军在二审中答辩称，本案是房屋转让，并不涉及土地流转。王明华之前和黄姑工业公司签订了房屋买卖合同，取得房屋是有合法依据的，也就有权处置房屋。不动产未办理登记并不影响合同的效力。原审在程序上也是合法的。王明华在二审中提供《信访事项受理告知单》和EMS邮政单复印件各一份，证明涉案房屋有2000多平米属于违章建筑，现正被查处中。陈海军质证认为该证据与本案没有关联性。本院认证意见：这两份证据能够说明相关部门已经受理针对涉案房屋的信访事项，但涉案房屋是否为违章建筑，由于相关部门目前并未进行处理，故本院对此不予认定。陈海军在二审中未提供新的证据。本院经审理认定的事实与原审认定的事实一致。本院认为，本案二审争议焦点为王明华和陈海军签订的房屋买卖合同的效力如何认定。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”上述法律如此规定是基于国有土地使用权制度改革和保护耕地等需要，但作为企业用地的土地使用权已可以作为企业的资产，该法条并没有完全禁止企业依法处置自身资产。本案中，王明华早在1992年就以黄姑美佳服装厂的名义与平湖市黄姑工业公司签订了厂房转让协议，乡镇工业公司在当时系乡镇主管工业的职能部门，负责对乡镇企业的监督和管理。因此，黄姑���业公司与王明华签订合同应该已得到镇政府同意，那么王明华在签订合同后就实际已经取得了相关产权证上所载房产和土地权利，也就有权对该权利进行处分。在未改变土地所有权属和土地用途的情况下，王明华再主张其与陈海军就产证上记载的房地产权利签订的买卖合同无效缺乏依据，对其上诉请求本院不予支持。关于未在产证上记载的涉案建筑的转让的问题。首先，这些建筑的性质目前尚未得到有关主管部门确认，本院对此不宜认定。其次，王明华在建造这些房屋时明知其没有履行相关审批手续，在使用多年后又主张这些建筑系违章建筑，王明华不能因多年前自身的不合法行为在现如今获得利益。再次，即使这些建筑被有关部门认定为违章建筑，也不能完全否定这些建筑具有一定的财产属性和财产价值。最后，陈海军在受让涉案房屋时也明知部分房屋没有履行相关审理手续，由此则表示其愿意承受相应的法律后果。因此，王明华主张与陈海军就未在产证上记载的房地产权利签订的买卖合同无效缺乏依据，对其上诉请求本院不予支持。至于原审程序问题。原审法院由审判员独任审理本案并不违反民事诉讼法的规定，双方当事人在原审中曾申请庭外和解，按照相关司法解释的规定，庭外和解的期间不计入审限，故原审法院并未超审限审结此案。因此，原审程序并不违法。综上，王明华的上诉理由不能成立，对其上诉请求本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，程序并无明显瑕疵，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人王明华负担。本判���为终审判决。审 判 长  金富祥代理审判员  陈 远代理审判员  章玉萍二〇一四年十二月一日书 记 员  郑 茜