广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）湛中法民一终字第749号上诉人（原审被告）：周来娃。委托代理人：尹克伟，四川博立信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：中国人民解放军第四八零四工厂。法定代表人：陈培德，该厂厂长。委托代理人：谢曜蔚，广东国邦律师事务所律师。原审原告：中国人民解放军海军南海舰队后勤部。法定代表人：田占欣，该部部长。委托代理人：李增旺，中国人民解放军南海舰队两区规划建设办公室助理员。上诉人周来娃因与被上诉人中国人民解放军第四八零四工厂（以下简称“4804工厂”）、原审原告中国人民解放军海军南海舰队后勤部（以下简称“舰队后勤部”）返还原物纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2014）湛开法民一初字第163号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员陈红担任审判长，审判员李尚文、代理审判员王瑾参加的合议庭进行了审理。书记员邵婕担任记录。上诉人周来娃及其委托代理人尹克伟，被上诉人4804工厂的委托代理人谢曜蔚，原审原告舰队后勤部的委托代理人李增旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明：4804工厂属军队企业，于2007年10月1日经湛江经济技术开发区房产管理局登记为位于湛江市海滨大道中********的权属人，房地产权证证号为：粤房地证字第Cxxxxxxx1。周来娃是4804工厂的退休职工。2008年11月10日，4804工厂与周来娃签订了一份《4804工厂职工住房租赁协议书》，约定：“甲方（4804工厂）将位于湛江市海滨大道中26号西区1栋101房租赁给乙方（周来娃）居住；”第二条约定：“1、住房租赁五年为**，租赁期满，乙方没有违规行为，如需继续用房，可续签协议；2、本租赁期：2008年12月31日至2013年12月31日；”第四条约定：“乙方在职期间，住房租金从乙方工资中扣缴，乙方退休后，从工厂发给乙方的补贴中扣缴，不足部分由个人补足……；”第五条约定：“乙方如有下列行为之一的，甲方有权终止租赁协议，停水停电，收回租住房，并处以100元至200元罚款，直接追究赔偿责任和法律责任”；其中第6款约定：“乙方如在新分配住房或配偶单位分配住房后，仍占用租住房的；”第六条约定：“乙方租用住房若因自然不可抗力毁坏，或因工厂建设需要收回租用住房时，甲方有权自行终止租赁协议。”租赁期限届满后，4804工厂与周来娃没有续签租赁合同，4804工厂扣除周来娃的租金至2014年6月，从2014年7月1日起不再收取周来娃的租金。另查明：2009年7月，海军后勤部以后营（2009）103号《关于将4804工厂部分土地划归湛江基地基建营房处管理事》批复湛江基地：“为做好基地公寓区售房区规划整治试点工作，同意将4804工厂管理的海湛粤字第5260号座落中职工宿舍区30209平方米（约45.31亩）土地划归基地基建营房处管理。”2009年7月9日，经湛江市国土资源局登记，原土地使用海军4804工厂宿舍变更为中国人民解放军92854部队基建营房处，该土地资料于2011年1月6日正式登记造册移交给中国人民解放军92854部队基建营房处，用于建设南海舰队机关“两区”规划整治试点经济适用住房。因中国人民解放军92854部队已于2011年12月撤编，其所属土地产权、债务、债权归属舰队后勤部。2012年，舰队后勤部经与4804工厂协商，并考虑到工厂的实际困难，为4804工厂补偿建设了112套公寓房，主要用于西区租房职工的搬迁安置，该公寓房于2013年1月完工并交付4804工厂。2012年7月24日，南海舰队两区规划建设办公室向4804工厂西区职工和商铺承租户发出了《关于明确西区搬迁时间的通知》，要求承租户于2012年8月15日前完成搬迁和房屋腾空工作，确保西区经济适用住房项目早日完工。2013年2月27日、28日，4804工厂通知包括周来娃在内的112户搬迁职工参加分配搬迁人员安置房，但周来娃拒绝到场参加分配安置房。4804工厂后勤卫生处根据周来娃总排分顺序，为周来娃预留了湛江市海滨大道中26号南区45栋403房。2014年3月24日，为保证试点工程顺利开工建设和参建人员的利益不再继续受到损害，南海舰队两区规划建设办公室向本区未搬迁住户发出了《关于西区未搬迁住户限期搬迁的通知》，要求未搬迁住户于4月10日前主动搬迁。该项目共需搬迁4804工厂西区租房职工112户，现已完成111户的搬迁工作。周来娃以新分配的房屋为豆腐渣工程，建筑面积不符合要求为由拒绝搬出原租赁住房。由于南海舰队机关两区规划整治建设工程未能如期开工，贵州建工集团第八建设工程有限责任公司于2014年4月21日提出了挖掘机、装载机的租金，管理人员、技术员的工资，临时设施费用利息、钢筋保管费、利息等索赔清单金额1120000元。2014年4月22日，海军南海舰队两区规划建设办公室核实索赔总额为1120000元，待工程结算时统一支付。再查明：在原审庭审中，周来娃提供了802房的视频资料，以证明新租房工程质量不合格。原审法院审理认为：本案应属于返还原物纠纷。关于本案租赁合同是否终止的问题。48。4804工厂作为湛江市海滨大道中********的房产所有人，来娃签订的《4804工厂职工住房租赁协议书》是4804工厂与周来娃的真实意思表示，内容并无违反国家有关法律规定，该租赁协议合法有效，依法予以保护。《4804工厂职工住房租赁协议书》约定的租赁期限至2013年12月31日届满后，4804工厂与周来娃没有重新签订租赁合同，且自2012年7月24日起至诉讼时止，4804工厂、南海舰队两区规划建设办公室多次向包括周来娃在内的西区承租户发出搬迁通知，4804工厂并于2014年7月开始停止收取周来娃的租金，4804工厂以实际行为表示不再继续出租房屋给周来娃使用，周来娃也没有在租赁期满后提出续租的请求，根据《广东省城镇房屋租赁条例》第十条“租赁期限届满，租赁合同终止。原租期在一年以上，承租人需要继续承租的，应当在合同终止三个月前提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同”的规定，本案的租赁合同依法终止。关于周来娃应否交回湛江市海滨大道中26号西区1栋101房给4804工厂的问题。4804工。4804工厂经登记为湛江市海滨大道中********的权属人，有权证，根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，4804工厂为该房的合法房地产权所有人。根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”的规定，周来娃在租赁期限届满后，仍继续占有使用该房产，明显侵害了4804工厂的所有权。根据《中华人民共和国物权法》第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，4804工厂作为所有权人，请求周来娃交回房产的主张，于法有据，依法予以支持。周来娃应将其无权占有的湛江市海滨大道中26号西区1栋101房交回给4804工厂。关于4804工厂是否为周来娃提供了相应的住房问题。4804工厂在原审庭审中确认安排给周来娃的新租房为湛江市海滨大道中26号南区45栋403房，周来娃对此无异议，对此事实予以确认。至于周来娃辩称新租房为非法建筑物，产权不明确，且已经出现工程质量问题，由于4804工厂为周来娃提供的新租房属于该单位内部职工的分房问题，不属于本案处理范围，故对于周来娃的该辩称意见，依法不予审查，应由当事人另寻途径解决。关于舰队后勤部是否为本案适格原告的问题。舰队后勤部主张周来娃逾期不腾退住房导致“两区”规划整治试点住房工程自2014年1月1日起至周来娃搬离租住房屋之日止的人工、机械窝工费用28万元，该主张属于损害赔偿的请求权。4804工厂与舰队后勤部分别是独立的民事主体，可以各自独立对外承担民事责任，而本案争议房屋的所有权人为4804工厂，4804工厂的诉讼请求是返还原物，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定，舰队后勤部对本案争议房屋不享有共同权利，不能作为本案的共同原告，因此其作为原告起诉属主体不适格，不予支持。关于周来娃辩称4804工厂应给予拆迁补偿是否有合法依据的问题。本案属于返还原物纠纷，周来娃作为承租人，在租赁期限届满后，依法应当返还租赁物，其无权继续占有租赁物，因此，周来娃的该辩称意见无事实及法律依据，依法不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》第139条，《诉讼费用交纳办法》第八条第（二）项的规定，判决：一、限周来娃在判决生效之日起15日内将位于湛江市海滨大道中26号西区1栋101房的房屋交回给中国人民解放军第四八零四工厂；二、驳回海军南海舰队后勤部的起诉。本案返还原物受理费500元，由周来娃负担；海军南海舰队后勤部起诉的案件受理费5000元不予收取。周来娃不服原审判决，向本院上诉称：一、涉案租赁房屋关系属于福利性质的租赁，符合福利租赁所有特征，不属于商业性质租赁。1、《4804工厂职工住房租赁协议书》是公有住房租赁关系而不是平等民事主体签订的商业租赁合同；2、该协议第二条明确约定：租赁期满，乙方没有违规行为，如需继续用房，可续签协议。周来娃租住期间并没有违规行为，且以实际行为表明在未得到妥善安置前愿意居住在该房屋内；3、从每月仅缴纳80元租金的标准看，远远低于市场租赁价格，这也是福利租房的特征；4、从扣除租金的方式看，周来娃每月应缴租金都是从退休工资中扣除，完全不同于商业租赁付款方式。《广东省公有房产管理办法》第十一条规定：“住宅分配的对象，主要是无房户、危房户、拥挤户以及按政策应优先照顾的住户，各单位对住宅分配要实行民主分房，接受群众监督。”周来娃是按在4804工厂工作期间的工作年限、家庭条件，依照4804工厂关于福利分房制度取得承租权，完全是福利性质的分房，不属于商业租赁关系。二、一审法院对涉案租赁是属于商业租赁还是公有住房租赁的认定前后矛盾，故意回避周来娃搬出现有住房必须以拟安置的新住房符合法律规定的居住条件为前提，忽视了两者是不可分割的整体。一审法院一方面认定周来娃现租住的住房属于4804工厂所有，享有完全的物权，租期满后周来娃应该返还原物，认定为是商业租赁合同，但在提及4804工厂为周来娃新安置的住房时，却表述为：“至于周来娃辩称新租房为非法建筑物，产权不明确，且已经出现工程质量问题，由于4804工厂为周来娃提供的新租房，属出现工程质量问题，由于4804工厂为周来娃提供的新租房，属于该单位内部职工的分房问题，不属于本案的处理范围，故对于周来娃的该辩称意见，依法不予审查，应由当事人另寻途径解决。”同样的合同主体同样的租赁关系，一个成了商业租赁关系，一个成了公有住房关系；一个可以审查并支持，而另一个不予审查。一审法院在4804工厂没有提供质量合格的房屋前支持解除租赁协议，将让一个退休工人无家可归、露宿街头，且不顾及周来娃最起码的居住要求和生命安全。《中华人民共和国建筑法》第二条规定：“在中华人民共和国境内从事建筑活动，实施对建筑活动的监督管理，应当遵守本法。本法所称建筑活动，是指各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备的安装活动。”该法第三条规定：“建筑活动应当确保建筑工程质量和安全，符合国家的建筑工程安全标准。”一审法院故意回避了新房是违法建筑的问题，逼迫周来娃搬入危房，不遵守法律，不保障周来娃的生命安全。四、一审法院适用法律法规错误，应依法纠正。最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第三款规定：“依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系，不适用本解释。”《广东省城镇房屋租赁条例》第三十一条第二款规定：“国家机关、企业、事业单位职工租住本单位住房的，不适用本条例。”一审法院在判决中引用《广东省城镇房屋租赁条例》是错误的，因周来娃租住的是本单位住房，是按福利政策取得的分房，不适用该条例。前述两种法规的规定是因依照国家福利政策承租的公有住房、经济适用房和廉租住房，具有政府福利性、保障性，其租赁关系不属于完全的民事法律关系。为保障职工老有所养，老有所居，不能赋予单位单方解除权，在没有安排好新的住房前当然不得解除原租赁协议。三、一审法院认为周来娃在原协议到期后没有提出续签不符合事实。一审法院已经查明，原协议期间是2008年12月31日至2013年12月31日，在协议有效期内即2012年7月24日南海舰队两区规划建设办公室向4804厂西区职工和商铺承租户发出了搬迁通知，限定于同年8月15日搬迁完毕，但新房在2013年1月才完工交付给4804厂。在协议未到期之前，4804工厂就违反国家法律法规规定欲单方面解除租赁协议，且未给周来娃提供符合质量、面积要求的住房，也未给周来娃任何补偿。不是周来娃不要求续签，而是该区房屋面临非法拆迁，4804工厂违法不同意续签，与舰队后勤部一道逼迫周来娃搬至危房之中。但4804工厂直到2014年7月1日仍按时扣除周来娃租金，该协议应视同继续履行，下一合同期应在原基础上顺延五年，4804工厂不得解除。五、即使4804工厂给周来娃安排了质量及面积合格的新的公有住房，仍有补偿周来娃在原有住房租住期间投入的装修等费用的义务。《湛江市城市房屋拆迁管理办法》第二条规定：“在湛江市城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，需要对被拆迁人货币补偿或产权调换及被拆迁人对房屋承租人补偿、安置的，适用本办法。” 周来娃在租住公房期间投入了数万元进行装修，如若搬迁势必造成前期的装修的浪费，给周来娃带来巨大的经济损失，应依法给予补偿。综上所述，一审法院认定事实、适用法律错误，在周来娃没有得到妥善安置前判决解除周来娃与4804工厂于2008年11月10就海滨大道中26号西区1栋101房所签订的《4804工厂职工住房租赁协议书》既不符合法律规定，也不符合人之常情，请求二审法院依法改判：1、周来娃与4804工厂2008年11月10就海滨大道中26号西区1栋101房所签订的《4804工厂职工住房租赁协议书》继续履行；2、案件受理费由4804工厂承担。被上诉人4804工厂答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回周来娃的上诉，维持原判。原审原告舰队后勤部述称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回周来娃的上诉，维持原判。本院经审理查明：原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是4804工厂认为其是涉案房屋的所有权人，周来娃在租赁期限届满后已无权继续占用该房屋，在其向周来娃提供新租住房的情况下请求周来娃返还涉案租赁的房屋，故本案属于返还原物纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人周来娃上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人周来娃的上诉理由和被上诉人4804工厂的答辩意见及原审原告舰队后勤部的陈述意见，本案当事人二审争议如下问题：一、关于周来娃是否应交回湛江市海滨大道中26号西区1栋101房给4804工厂的问题。本案是4804工厂基于其是涉案房屋的所有权人，周来娃在租赁期限届满后已无权继续占用该房产，请求周来娃交回涉案租赁房屋，属于返还原物纠纷，而不属于房屋租赁合同纠纷。因此，周来娃关于本案属于福利性质的租赁合同关系的上诉理由不成立，本院不予采纳。根据《中华人民共和国物权法》第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，4804工厂经登记为涉案房屋的权属人，因此，4804工厂为该房屋的合法所有权人。4804工厂因涉案房屋的土地用于建设南海舰队机关“两区”规划整治试点经济适用住房，在租赁期限届满后没有就涉案房屋与周来娃续签租赁协议，因此，在该房屋的租赁期限届满后，4804工厂有权收回其享有所有权的房屋。原审法院根据《中华人民共和国物权法》第三十九条“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”、第三十四条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，判决周来娃在租赁期限届满后且得到妥善安置的情况下将该房屋返还4804工厂并无不当，本院予以维持。因此，周来娃拒绝返还涉案房屋给4804工厂的理由不成立，本院不予支持。二、关于4804工厂是否应为周来娃提供搬迁安置住房的问题。由于涉案住房的土地用于建设南海舰队机关“两区”规划整治试点经济适用住房，舰队后勤部为4804工厂补偿建设了112套公寓房，主要用于西区租房职工的搬迁安置，该公寓房于2013年1月完工并交付4804工厂。4804工厂通知包括周来娃在内的112户搬迁职工参加分配搬迁人员安置房，因周来娃拒绝到场参加分配安置房，4804工厂后勤卫生处根据周来娃总排分顺序，为周来娃预留了位于湛江市海滨大道中26号南区45栋403房作为搬迁安置住房。周来娃认为安置房为非法建筑物，产权不明确，已经出现工程质量问题，且未给予拆迁补偿费而拒绝搬迁。由于4804工厂为周来娃提供的安置房的问题属于该单位内部职工的分房问题，原审法院认为该问题不属于本案处理范围，告知周来娃另循法律途径解决并无不当，本院予以维持。三、关于周来娃请求4804工厂支付拆迁补偿费应否支持的问题。本案属于返还原物纠纷，周来娃请求4804工厂给予拆迁补偿与本案不属同一法律关系，本案不应予以处理，周来娃可另循法律途径解决。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，应予以维持。周来娃的上诉理由不成立，应予以驳回。依照《中华人民共和国物权法》第十七条、第三十四条、第三十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由周来娃负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 红审 判 员  李尚文代理审判员  王 瑾二〇一四年十二月三日书 记 员  邵 婕附：相关法律条文第十七条不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。