北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2014）二中民终字第06493号上诉人（原审被告）北京金浩信达科技有限公司，住所地北京市通州区永乐店镇柴厂屯村**。法定代表人吴福洙，董事长。委托代理人吴浩，男，1982年12月27日出生。委托代理人李富民，北京华秀律师事务所律师。被上诉人（原审原告）北京华利佳合实业有限公司，住，住所地北京市西城区月坛南街**/div>法定代表人高德源，董事长。委托代理人王苇，北京市青石律师事务所律师。上诉人北京金浩信达科技有限公司（以下简称金浩信达公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市西城区人民法院（2013）西民初字第14503号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2013年6月，北京华利佳合实业有限公司（以下简称华利佳合公司）起诉至原审法院称：2010年1月26日，华利佳合公司钟爱一生影楼分公司（以下简称影楼分公司）与北京邮福机械有限公司（以下简称邮福公司）签订《房屋租赁合同》，约定我公司将北京市西城区×××56号约560平方米出租给邮福公司，年租金680000元，以后逐年递增，合同期限自2010年4月1日至2019年3月31日。合同签订后，我公司依约履行了交付房屋的义务。2012年7月10日，华利佳合公司新利物业管理分公司（以下简称物业公司）与邮福公司及金浩信达公司签订房屋租赁补充协议，约定邮福公司将上述《房屋租赁合同》中的相关权利义务转让给金浩信达公司。现金浩信达公司尚欠我公司房租116666元未付。现诉至法院，请求判令金浩信达公司：1、支付房屋租赁费用125000元（包括2011年8月欠付租金58333元及2013年3月房租66667元）；2、支付违约金（2011年8月，以58333元为基数，自2011年8月16日起至实际给付之日止按每日万分之三计算，17.5元每天；2013年3月，以66667元为基数，自2013年2月16日起至实际给付之日止按每日万分之三计算，20元每天）。金浩信达公司辩称：我公司已经足额缴纳了各期租金，双方已提前解除租赁关系，当时华利佳合公司没有提出我公司欠付房屋租金。华利佳合公司主张的2011年8月的房屋租金及违约金已过诉讼时效，故请求法院驳回华利佳合公司的诉讼请求。原审法院经审理认为：邮福公司与影楼分公司签署的《房屋租赁合同》，影楼分公司与邮福公司以及物业公司签订的《房屋租赁合同补充协议》，物业公司与邮福公司以及金浩信达公司签订的《房屋租赁补充协议》均系双方当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的强制性规定，应认定为合法有效的民事合同，各方均应按照合同的约定自觉享有权利、履行义务。根据上述合同以及补充协议，租赁合同的履行主体已经变更为本案华利佳合公司与金浩信达公司，故华利佳合公司起诉主张相关权利符合法律规定，属于适格主体。根据查明的事实，本案华利佳合公司在收到金浩信达公司交纳的房屋租金后均为其开具发票，华利佳合公司所述金浩信达公司于2011年9月13日及同年10月10日分别交纳的租金58333元及291667元，并认为上述两笔款项系金浩信达公司交纳的自2011年9月至2012年2月期间的房屋租金350000元。根据华利佳合公司提供的付款凭证及北京道口小院餐厅经理的证言证实，金浩信达公司于2013年4月1日交纳的房屋租金410000元系北京道口小院餐厅交给金浩信达公司之后委托金浩信达公司向华利佳合公司交纳的房屋租金，而并非金浩信达公司交纳的2013年3月至8月的房屋租金。据此，法院认定金浩信达公司尚欠华利佳合公司2011年8月房屋租金58333元及2013年3月房屋租金66667元共计125000元未付。金浩信达公司的行为违反了双方合同约定，已构成根本违约。现华利佳合公司要求支付上述款项及违约金，符合法律规定及合同约定，法院对此予以支持。根据双方签订的《房屋租赁合同》约定，金浩信达公司应自应付未付房屋租金的次日起，以当期租金的日万分之三为标准向华利佳合公司支付违约金。金浩信达公司所述其于2011年9月13日向华利佳合公司交纳的房屋租金58333元系同年8月的房屋租金及其已于2013年4月1日向华利佳合公司交纳的410000元即为2013年3月至8月房屋租金之事实，未向法院提供相关证据予以证明，缺乏事实及法律依据，法院对其该项答辩意见不予采信。金浩信达公司所述华利佳合公司主张的2011年8月房屋租金58333元已过诉讼时效之答辩意见，依据不充分，法院对此亦不予采信。据此，原审法院于2014年2月判决：判决生效后十日内，北京金浩信达科技有限公司给付北京华利佳合实业有限公司房屋租金十二万五千元及违约金（其中二〇一一年八月的房屋租金五万八千三百三十三元，自二〇一一年八月十六日起至实际给付之日止；其中二〇一三年三月的房屋租金六万六千六百六十七元，自二〇一三年二月十六日起至实际给付之日止，均按每日万分之三标准计算）。如果北京金浩信达科技有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，金浩信达公司不服，上诉至本院称：我公司在承租华利佳合公司房屋期间，按期足额交纳了房租；华利佳合公司索要2011年8月的房租已经超过诉讼时效，故请求撤销原判，依法改判。华利佳合公司同意原审判决。经审理查明：2010年1月26日，影楼分公司与邮福公司签订《房屋租赁合同》，约定由邮福公司承租华利佳合公司坐落于北京市西城区×××56号（乙）使用面积约400平方米建筑面积约560平米的房屋（以下简称涉案房屋）作为商业用房使用，租赁期限自2010年4月1日起至2019年3月31日止，租金自2010年4月1日起至2011年3月31日，年租金680000元；自2011年4月1日起至2012年3月31日止，年租金700000元；自2012年4月1日起至2013年3月31日，年租金800000元。租金按先交费后用房的原则，按季度交纳，即每季度初前15天交付租金。所欠租金达30日的，除如数补足外，每延期1天按当期租金的万分之三偿付违约金。合同签订后，双方依约履行了合同。2011年3月25日，影楼分公司作为甲方与乙方邮福公司、丙方物业公司签订了《房屋租赁合同补充协议》，约定："一、乙方同意甲方将《房屋租赁合同》中的相关权利义务转让给丙方，由丙方继续履行。二、乙方同意按《房屋租赁合同》约定履行相关权利义务。"2012年7月10日，物业公司作为甲方与乙方邮福公司、丙方金浩信达公司签订了《房屋租赁补充协议》，约定："一、甲方同意乙方将《房屋租赁合同》中的相关权利义务转让给丙方，由丙方继续履行。二、丙方同意按《房屋租赁合同》约定履行相关权利义务。"2013年3月29日，物业公司与北京道口小院餐厅签订《房屋租赁合同》，约定物业公司将涉案房屋出租给北京道口小院餐厅，租赁期限自2013年4月1日起至2019年3月31日，租金自2013年4月1日起至2014年3月30日为每年820000元。合同还约定了双方其他权利义务。2013年4月23日，物业公司与金浩信达公司签订《提前终止合同协议书》，约定双方解除了《房屋租赁合同》，金浩信达公司将该合同未尽完的权利义务转让给北京道口小院餐厅。原审法院审理中，华利佳合公司主张金浩信达公司未支付2011年8月的租金，并提供若干付款凭证及发票，其中：2011年3月22日，金浩信达公司向影楼分公司汇款291000元，物业公司就该笔汇款开具发票，载明该笔汇款为2011年3月至同年7月的租金；2011年9月13日，金浩信达公司向物业公司汇款58333元，2011年10月10日，金浩信达公司向物业公司汇款291667元，物业公司就上述两笔汇款开具发票，载明该2笔汇款为2011年9月至2012年2月的租金，共计350000元。华利佳合公司认为金浩信达公司于2011年9月13日及10月10日先后支付的2笔款项为2011年9月至2012年2月的房屋租金350000元，金浩信达公司对此不予认可，称2011年9月13日支付的58333元即为2011年8月的租金。华利佳合公司还主张金浩信达公司未支付2013年3月的租金，并提供若干付款凭证及发票，其中：2012年10月25日，金浩信达公司向华利佳合公司汇款400000元，华利佳合公司就该笔汇款开具发票，载明该笔汇款为2012年9月至2013年2月的租金。2013年4月1日，金浩信达公司员工吴浩向华利佳合公司汇款410000元，物业公司就该笔汇款开具发票，载明该笔汇款是2013年4月至同年9月的租金。华利佳合公司认为该笔款项是北京道口小院依据其与物业公司签订的租赁合同而支付的租金，北京道口小院餐厅先支付给金浩信达公司后，再由金浩信达公司转给华利佳合公司，而且该笔租金是2013年4月至同年9月期间的租金。华利佳合公司还提供了北京道口小院餐厅经理高磊的证人证言，高磊出庭证明：北京道口小院餐厅在2013年4月支付金浩信达公司工作人员吴浩款项共计510000元，用于租赁涉案房屋，此后因北京道口小院餐厅与华利佳合公司签订了租赁合同，金浩信达公司同意将2013年4月至9月的租金转给华利佳合公司，具体是否转给华利佳合公司不清楚。金浩信达公司对此质证称：认可证人的身份，也确实收到北京道口小院餐厅支付的510000元，但不认可该笔款项是北京道口小院餐厅支付的2013年4月至9月的租金，而是金浩信达公司支付的自2013年3月至同年8月的房屋租金410000元。上述事实，有双方当事人当庭陈述、《房屋租赁合同》、付款凭证及发票等相关证据材料在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于2011年8月的租金。金浩信达公司主张其已向华利佳合公司支付，但未提供相应的收据或发票予以佐证，故本院对其所述不予采信。关于2013年3月的租金，金浩信达公司上诉主张其已于2013年4月1日通过工作人员吴浩的账户向华利佳合公司转账了2013年3月至同年8月的租金410000元。本院认为，华利佳合公司与金浩信达公司签订的《房屋租赁合同》已于2013年4月23日解除，而金浩信达公司并未提交证据证明其在《房屋租赁合同》解除后曾向华利佳合公司主张返还其所谓已支付的自《房屋租赁合同》终止之日至2013年8月的租金。结合北京道口小院餐厅经理的证言及华利佳合公司就上述款项开具发票的内容，本院实难认定上述410000元系金浩信达公司交纳的2013年3月至同年8月的租金，金浩信达公司亦未提交其他确切、详实的证据佐证其已支付了2013年3月租金的主张，故本院对其所述不予采信。关于金浩信达公司上诉称华利佳合公司关于2011年8月租金的起诉已过诉讼时效一节，华利佳合公司表示其通过电话等口头方式多次催缴，且双方关于保证金等纠纷一直在持续中，故本院对金浩信达公司的该项上诉理由，不予采信。综上，原审法院判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2800元，由北京金浩信达科技有限公司负担（于本判决生效之日起7日内交纳）；二审案件受理费2800元，由北京金浩信达科技有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 白 松代理审判员 袁 芳代理审判员 王 磊二〇一四年七月十七日书 记 员 史其申