江苏省苏州市吴江区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0509民初0528号原告查大勇。委托代理人张费华，江苏均锐律师事务所律师。委托代理人钱惠金，江苏均锐律师事务所律师。被告苏州市吴江区巾帼农村小额贷款有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区平望镇莺湖桥南堍8号望城名门花园1幢06号。法定代表人钱阿玲，董事长。委托代理人陆晓君，系公司员工。被告叶夏牛。被告朱秀尧。被告苏州瑞景房地产开发有限公司,住所地江苏省苏州市吴江区吴江经济技术开发区云梨路1688号0201号。法定代表人张星霞，董事长。原告查大勇与被告苏州市吴江区巾帼农村小额贷款有限公司（以下简称巾帼小贷公司）、叶夏牛、朱秀尧、苏州瑞景房地产开发有限公司（以下简称瑞景房地产公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2016年1月7日立案受理。由代理审判员李娜、人民陪审员仓公鼎、人民陪审员沈舜心依法组成合议庭，适用普通程序于2016年3月31日公开开庭进行了审理。原告查大勇及其委托代理人钱惠金、被告巾帼小贷公司的委托代理人陆晓君到庭参加诉讼，被告叶夏牛、朱秀尧、瑞景房地产公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告查大勇诉称：原告位于苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢一单元1001号房屋及自行车车库系向被告瑞景房地产公司购买，双方签订了《吴江市商品房买卖合同》，原告也已支付了全部房款，瑞景房地产公司也开具了正式发票、收据，该买卖合同真实有效。该案涉房屋在交易时并未查封，系对价交易。另外，该房屋已实际交付给原告。2015年7月2日,查大勇支付了该房屋的物业管理费、水电费及垃圾清理费，并有收据、发票为证，表明原告已实际占有该房屋，该房屋系一手房，并非二手房，不牵涉房产纠纷。以上情形符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条之规定，因此原告对位于苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢1001房屋及自行车车库享有所有权，若法院强制拍卖该房屋，则会产生讼累，不符合个案正义，不利于社会公平正义的实现。被告巾帼小贷公司申请执行位于苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢1001房屋，原告已经向贵院提出执行异议，但贵院于2015年12月12日裁定驳回原告的执行异议，该执行裁定书于2015年12月16日送达原告。为维护原告合法权益，只能诉至法院，请求法院依法判令：一、立即停止对苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢一单元1001号房屋及自行车车库强制执行，并解除对上述房屋的查封；二、确认苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢一单元1001号房屋及自行车车库所有权归原告所有；三、本案诉讼费用由被告承担。被告巾帼小贷公司未到庭答辩，但庭前提交书面答辩状辩称，原告不应对苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢一单元1001号房屋及自行车车库享有所有权。理由为：1、原告与被告瑞景房地产公司签订的合同未办理网签手续，且该合同为手写版非打印版，存在多处修改痕迹，双方并未签字盖章，合同签订状况明显不符合当前房地产交易规则，该真实性不予认可。2、原告提交的发票金额显示为342076元，未超过总房款的50%，且也未提交“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”证明，因此原告主张不符合最高人民法院《关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条之规定。3、在2016年1月12日在“房天下”网站中显示案涉房屋仍处于可售状态，显然被告瑞景房地产公司也认为该房屋并未售出。被告叶夏牛未作答辩，亦未提交任何证据。被告朱秀尧未作答辩，亦未提交任何证据。被告瑞景房地产公司未作答辩，亦未提交任何证据。经审理查明：2014年12月4日，巾帼小贷公司向本院提起诉讼，要求判令1、被告叶夏牛、朱秀尧共同归还原告代偿款3000000元并支付代偿利息（至2014年11月21日，本金300万元，利息33750元；从2014年11月21日起至判决确定的给付之日止，按中国人民银行公布的一年期贷款基准年利率的4倍计算）；2、被告瑞景公司承担连带清偿责任；3、本案诉讼费、保全费、律师费等诉讼费用由被告承担。本院于2015年2月26日作出(2014)吴江盛商初字第00924民事判决书，判决“一、被告叶夏牛、朱秀尧于本判决生效后十日内归还原告苏州市吴江区巾帼农村小额贷款有限公司代偿款3000000元及代偿期间利息33750元（暂计算至2014年11月21日，自2014年11月22日起至判决确定给付之日止，以代偿款3000000元为基数，按年利率14.9976%计算）（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号；或汇入苏州市吴江区人民法院，开户行：吴江农村商业银行营业部，账号：0706678011120100001793）。二、被告叶夏牛、朱秀尧于本判决生效后十日内赔偿原告苏州市吴江区巾帼农村小额贷款有限公司律师费损失5000元。三、被告苏州瑞景房地产开发有限公司对被告叶夏牛、朱秀尧的上述债务承担连带清偿责任。判决生效后，叶夏牛、朱秀尧、瑞景房地产公司未履行生效法律文书确定的义务，巾帼小贷公司于2015年5月8日向本院申请强制执行，本院在执行过程中于2015年9月23日查封被执行人瑞景房地产公司名下苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢1001号房产，并于当日作出执行公告，决定拍卖该房产，2015年12月7日，查大勇向本院提出执行异议，请求立即停止对对案涉房屋的执行，本院于2015年12月12日作出（2015）吴江执异字第00171号执行裁定书，裁定驳回查大勇对位于苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢1001号房产的异议。另查明：2013年1月21日，查大勇（买受人）与瑞景房地产公司（出卖人）签订《吴江市商品房买卖合同》一份，约定由查大勇向瑞景房地产公司购买其开发的坐落在苏州市吴江经济开发区联杨路南、中山南路东暂命名为瑞景国际第100幢1单元1001号房屋，建筑面积为143.03平方米，价款为1042076元，另外自行车库一间，价款为53834元，付款方式均为一次性付清，该《吴江市商品房买卖合同》并未办理网签。再查明，2013年1月21日，瑞景房地产公司向查大勇开具收据一张，项目为100-100储藏室53834元；2015年7月2日，吴江瑞景物业管理有限公司向查大勇开具发票一张，项目为100幢1001室物业管理费、代收公共水电费共计2107元。同日，吴江瑞景物业管理有限公司又向查大勇开具收据三张及收款收据一张，项目分别为储藏室契税、维修基金、产证登记、契税、基金、垃圾清运费等；2015年9月2日，瑞景房地产公司向查大勇开具销售不动产统一发票一张，项目为100-1-1001室预收购房款342076元。同日，瑞景房地产公司又向查大勇开具收据一张，项目为100-1001房款698179元。庭审中，原告明确表示未向瑞景发地产公司支付过购房款，因瑞景房地产公司拖欠原告材料款未付，经协商后以案涉房屋抵债，现已经拿到钥匙准备装修。以上事实，由原告提供的执行裁定书及邮寄查询单、《吴江市商品房买卖合同》》、发票、收据、收款收据、网页截屏打印件及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：最高人民法院《关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条明确规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同总价款的百分之五十。本案中原告所主张购买的苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢1001号房产现登记于瑞景房地产公司名下，系该房产的开发公司。虽原告早在案涉房屋及自行车库（储藏室）查封前就与瑞景房地产公司签订了《商品房买卖合同》，但是其并未向瑞景房地产公司支付购房款，而是以材料款抵扣，属于以物抵债的方式。根据我国法律相关规定，当事人达成以物抵债协议后，尚未办理物权转移手续的，债权人要求确认所抵之物的所有权的，人民法院应当驳回其诉讼请求，故原告要求确认对案涉房屋及自行车库享有所有权，本院不予支持。原告要求停止对苏州市吴江区松陵镇的瑞景国际100幢一单元1001号房屋及自行车车库强制执行系建立在对该房屋及车库享有所有权之基础上，故本院对原告该项诉讼请求亦不予支持。现依照《中华人民共和国合同法》第六十条，最高人民法院《关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：驳回原告查大勇的诉讼请求。案件受理费14663元，由原告查大勇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。（苏州市中级人民法院开户行：中国农业银行苏州苏福路支行；户名：苏州市中级人民法院；账号：10×××76）。并将已交上诉费的凭证提交本院。逾期不交按自动放弃上诉处理。审 判 长  李 娜人民陪审员  沈舜心人民陪审员  仓公鼎二〇一六年六月三十日书 记 员  刘佳佳