江苏省盐城市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)苏09民终1745号上诉人（原审被告）倪金学，居民。上诉人（原审被告）陆阳，居民。上列两被告共同委托代理人乔洪源，江苏兴时代律师事务所律师。被上诉人（原审原告）盐城中南世纪城房地产投资有限公司，住所地在盐城市解放南路288号。法定代表人陈锦石，该公司董事长。委托代理人刘忠华，该公司职员。上诉人倪金学、陆阳因与被上诉人盐城中南世纪城房地产投资有限公司（以下简称中南世纪城）房屋租赁合同纠纷一案，不服盐城市盐都区人民法院（2015）都民初字第01679号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。中南世纪城一审诉称，我公司于2012年11月2日与倪金学、陆阳签订《租赁合同》，由倪金学、陆阳租赁我公司位于盐城市中南世纪城2B商业街1号商办楼101、102、103的房屋，并于2013年9月5日签订补充协议，对租赁期限及租金支付方式作了调整，约定倪金学、陆阳必须于2015年5月25日前支付租金。但目前倪金学、陆阳仍未支付租金。按照《租赁合同》约定，被告逾期支付租金，每逾期一日，按所欠租金的千分之二支付滞纳金。被告欠租金达一个月，我公司有权解除合同，被告应支付合同约定租金总额10%的违约金。所以我公司请求法院判决解除中南世纪城与倪金学、陆阳签订的租赁合同，倪金学、陆阳将租赁房屋恢复原状并以清洁状态交给中南世纪城。2、判令倪金学、陆阳向中南世纪城支付租金9353.6元（截至2015年7月10日），并按银行同期贷款利率1.3倍支付逾期付款滞纳金至该欠款付清之日；3、依法判令倪金学、陆阳承担违约金64685元；4、判令倪金学、陆阳向中南世纪城支付房屋占用费（2015年7月11日至实际返还房屋日占用费按合同约定租金标准按实计算）。倪金学、陆阳一审辩称，双方于2012年10月29日签订租赁合同和补充协议的事实无异议。但中南世纪城从签订第一份合同直至补充协议都未能够按期履行，中南世纪城违约在先。直至目前，中南世纪城都没有将租赁物完整地交付给我们使用，由于施工方原因，砸坏了租赁物的门头。我们要求继续租赁，中南世纪城应从符合交付条件时，再顺延20个月的免租期。请求驳回中南世纪城的诉讼请求。一审法院经审理查明，2012年10月29日，中南世纪城（甲方）与倪金学、陆阳（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，由乙方承租甲方开发的中南世纪城2B商业街1号商办楼101、102、103房屋，租赁期限为5年11个月，自2012年11月1日至2018年9月30日；租金总额646850元；合同期内除非乙方违约，甲方保证不对该房屋进行回收；甲方完成该房屋内部天、地、墙装修后将该房屋交付给乙方（装修标准初见附件2）；在合同5.2条约定，乙方一次性装修投入不得少于每平方米1000元，不足部分甲方有权要求乙方补足。否则，视为乙方违约，并按本合同的约定追究乙方违约责任。双方还对租金支付方式及期限、双方权利义务、违约等事项进行了约定。2013年9月5日，因中南世纪城未能按租赁合同期限向倪金学、陆阳交付租赁房屋，签订了一份《补充协议》，协议对租赁期限及租金支付方式进行了调整，租赁期限调整为2013年10月1日至2019年8月31日。第一笔租金21825元于2015年5月25日前付清。第二笔租金21825元于2015年9月25日前付清。第三笔租金26234元于2015年12月25日前付清。第四笔租金26175元于2016年3月25日前付清。补充协议同时约定，本协议未尽事宜，双方仍执行原合同条款，本协议与原合同不一致的以本协议为准；自本协议签订之日起双方就原合同不再有任何纠纷。2013年9月11日，双方签订房屋交接确认书，中南世纪城将租赁房屋交付给倪金学、陆阳。在房屋交接确认书中载明，承租人承租房屋的装璜标准及状态以出租人在房屋交接日实际交付的状态为准。在出租房屋竣工验收之前，承租人必须在房屋交接日出租人交付的出租房屋的状态和条件下开展商业经营，不得私自进行装修，如承租人私自进行装修和改造，对出租房屋的竣工验收造成妨碍的，承租人需无条件拆除该装修，所造成的损失由承租人自行承担。为提高整个商业档次的档次，在出租房屋竣工验收完成后，承租人需按合同5.2条的约定的标准履行装修义务，届时出租人给予承租人三个月的装修免租期和一个月的经营免租期。在合同履行中，倪金学、陆阳承租门市的门头因楼上的装修掉落东西毁坏。由倪金学、陆阳自行修建，自称花去5000元，并提供了收据。2014年5月9日，盐城市公安消防支队向中南世纪城出具建设工程消防验收意见书。综合评定该工程消防验收合格。因双方为收取租金的开始日期、门头维修等发生争议，故中南世纪城诉至一审法院。在一审庭审中，倪金学、陆阳要求按之前约定的免租期顺延，继续租赁。中南世纪城同意继续租赁，但要求按约定付清租金。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。本案双方之间签订的《房屋租赁合同》及其附件、《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的强制性规定，应属有效。由于倪金学、陆阳己于2013年9月11日接受房屋，虽然中南世纪城在交房时尚未经过消防验收，但并没有影响到倪金学、陆阳的经营。而承租房屋楼上装修，对倪金学、陆阳经营有一定的影响。但中南世纪城己给予了倪金学、陆阳20个月的免租期。故倪金学、陆阳应按照补充协议的约定，支付房租。双方于2013年9月11日签订房屋交接确认书中约定,在出租房屋竣工验收完成后，承租人需按合同5.2条的约定的标准履行装修义务，届时出租人给予承租人三个月的装修免租期和一个月的经营免租期。虽然倪金学、陆阳没有提供装修的依据,考虑照顾倪金学、陆阳的经营,给予三个月的装修免租期和一个月的经营免租期，即按补充协议的规定，2015年5月25日应交的房租21825元予以免除，截止2015年12月25日，倪金学、陆阳己欠房租48059元。倪金学、陆阳的门头维修损失，由中南世纪城赔偿5000元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、盐城中南世纪城房地产投资有限公司和倪金学、陆阳签订的《房屋租赁合同》和《补充协议》继续履行。二、倪金学、陆阳支付2015年12月25日之前应交纳的房租48059元。盐城中南世纪城房地产投资有限公司承担倪金学、陆阳门头修理费用5000元。相抵后，倪金学、陆阳应支付盐城中南世纪城房地产投资有限公司43059元。限倪金学、陆阳于判决书生效后十日内付清。三、驳回盐城中南世纪城房地产投资有限公司其他诉讼请求。案件受理费10269元，由盐城中南世纪城房地产投资有限公司负担9393元，倪金学、陆阳负担876元。上诉人倪金学、陆阳不服一审判决，向本院提起上诉称，中南世纪城于2013年9月11日将案涉房屋交付给上诉人时，房屋尚未通过消防竣工验收，且不同意上诉人装修营业。根据《中华人民共和国消防法》第十条规定，未经公安消防验收或验收不合格的房屋，不能租赁交付使用。同时，外墙施工砸坏了门头广告，存在很大的安全隐患，不符合交付条件，中南世纪城也未按照约定修补门头广告，却认为我方违约，起诉我方要求收回房屋。免租期应从消防验收合格之日即2014年5月9日起计算20个月，故目前上诉人无需支付租金。请求二审法院依法撤销一审判决的第二项，改判上诉人无需向中南世纪城支付租金。被上诉人中南世纪城答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审法院查明的事实无异，对一审查明的事实本院予以确认。二审中，上诉人倪金学、陆阳陈述，在中南世纪城交付案涉房屋后，其对案涉房屋进行了简单装修，并于2013年底，按照中南世纪城的要求将商品搬进案涉房屋，由于案涉楼栋在进行外墙施工，造成倪金学、陆阳无法经营。外墙施工结束时间是在2014年年底左右。案涉101房屋自2015年春节前后至今由倪金学的表妹在卖日杂用品。本院认为，上诉人提出根据《中华人民共和国消防法》的相关规定，未经公安消防验收或验收不合格的房屋，不能交付使用。经查，案涉租赁房屋不属于《中华人民共和国消防法》规定的必须经过公安消防机构验收才能交付使用的房屋，上诉人以案涉房屋未经消防验收合格为由主张案涉租赁合同无效，无事实和法律依据，本院不予采信。倪金学、陆阳于2013年9月11日接受房屋后，在2013年年底之前对案涉房屋进行了简单装修，并将出售的商品放入了案涉房屋。虽然中南世纪城在交房时尚未经过消防验收，但没有因此影响到倪金学、陆阳的经营。在倪金学、陆阳接受案涉房屋后，案涉承租房屋楼栋外墙装修施工，的确对倪金学、陆阳的经营造成影响，但中南世纪城己给予了倪金学、陆阳20个月的免租期，且倪金学、陆阳认可外墙施工结束的时间为2014年年底左右，外墙施工结束时仍未超过20个月的免租期。另外，一审法院考虑照顾倪金学、陆阳的经营,根据双方的补充协议认定在20个月的免租期外给予倪金学、陆阳三个月的装修免租期和一个月的经营免租期，故上诉人主张案涉房屋在交付时未经消防竣工验收，免租期应从消防验收合格之日即2014年5月9日起计算20个月的上诉理由不能成立。关于外墙装修施工砸坏了案涉房屋的门头广告，虽然中南世纪城未按照约定修补门头广告，但一审法院已经对倪金学、陆阳提交的修建收据5000元在租金中予以了抵扣，即使目前门头广告仍未恢复到双方约定的要求，但门头广告的修复与租金的给付并不是同一法律关系，倪金学、陆阳不能以此来对抗拒缴租金。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费877元，由上诉人倪金学、陆阳负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈 东代理审判员  谢超亮代理审判员  秦广林二〇一六年六月二十四日书 记 员  刘 湘