湛江经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2014）湛开法民二初字第362号原告龚国锋，男，汉族，现住湛江市。原告贡巧林，女，汉族，现住湛江市。委托代理人龚国锋，男，系原告贡巧林丈夫。二原告共同委托代理人舒东勇，广东大展律师事务所律师。被告陈炎华，男，汉族，住湛江市。委托代理人王文斌，广东汉基律师事务所律师。被告ＸＸ英，女，住湛江市。系被告陈炎华妻子。第三人周某某，男，汉族，住湛江市。原告龚国锋、贡巧林诉被告陈炎华、ＸＸ英及第三人周某某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龚国锋及其委托代理人舒东勇，被告陈炎华及其委托代理人王文斌，第三人周某某到庭参加诉讼，被告ＸＸ英经合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告龚国锋、贡巧林诉称，两被告以前是第三人周某某的XX，两原告是夫妻关系，原告龚国锋与第三人周某某是多年的战友。两原告经第三人周某某居中介绍与两被告于2011年9月签订《转让购房协议书》，合同约定：甲方（两被告）将位于湛江市人民大道中XX号XX房以人民币叁拾柒万元整的总价转让给乙方（两原告）；甲方保证乙方随时能过户；乙方过户前付给甲方（周某某）现金人民币贰拾万元整，其余贷款约17万元由乙方负责还清。陈某某、周某某作为证明人在《转让购房协议书》签字、按指模。合同签订当天，两被告将涉案房屋在中国银行湛江分行办理抵押贷款的存折交给两原告用于偿还两被告欠中国银行的房屋按揭贷款近17万元。两原告自2011年9月6日起每月按时替两被告偿还中国银行的房屋按揭贷款并按《转让购房协议书》约定于2011年12月10日将20万元现金交给第三人周某某，由其出具了收据且于当天入住涉案房屋。在双方履行合同期间，第三人周某某与陈某某感情发生矛盾，并于2014年1月26日在湛江市霞山区民政局协议离婚。经两原告强烈要求，在第三人周某某与陈某某离婚之前，两被告于2013年12月26日到湛江市粤西公证处办理了公证，公证书写明由两被告授权给第三人周某某全权办理与两原告的房屋买卖相关事宜。在此情况下，两原告于2014年1月17日全部偿还了中国银行湛江分行的房屋按揭贷款，且在当天拿回了房产证。随后，两原告与第三人周某某去办理房屋过户手续，但被告知公证书已被两被告撤销。两原告知悉后，多次要求两被告协助办理房产过户，两被告非但置之不理，还于2014年10月9日将涉案房屋的房产证在湛江日报挂失，意图将涉案房屋转售或抵押给他人。综上，两原告认为，两原告已全面履行合同约定的义务，但两被告经两原告多次催促至今仍未将涉案房屋过户至两原告名下，严重损害了两原告的合法权益。为此，特向法院起诉，请求：1、判决确认两原告与两被告签订的《转让购房协议书》合法有效；2、判令两被告协助两原告办理房屋过户手续，立即将位于湛江市人民大道中XX号XX房过户至两原告名下；3、本案受理费由两被告承担。原告龚国锋、贡巧林为其主张的事实向本院提交如下证据：1、居民身份证五张，证明原、被告及第三人诉讼主体资格。2、《转让购房协议书》，证明：（1）两原告经第三人周某某居中介绍与两被告于2011年9月签订《转让购房协议书》；（2）两原告按《转让购房协议书》约定于2011年12月10日将20万元现金交给第三人周某某，并由其出具了收据。3、剩余还款计划查询清单、存折明细、银行客户回单、收费凭证、贷款还款凭证、房地产权证，证明：（1）两原告自2011年9月6日起按合同约定每月按时替两被告偿还中国银行的房屋按揭贷款；（2）两原告于2014年1月17日全部偿还了中国银行湛江分行的房屋按揭贷款，并于当天拿回了房产证。4、公证书，证明两被告于2013年12月26日到湛江市粤西公证处办理了公证，公证书写明由两被告授权给第三人周某某全权办理与两原告的房屋买卖相关事宜。5、离婚协议书，证明在原被告双方履行合同期间，第三人周某某与陈某某感情发生矛盾，并于2014年1月26日在湛江市霞山区民政局协议离婚。6、遗失声明，证明两被告于2014年10月9日将涉案房屋的房产证在湛江日报挂失，意图将涉案房屋转售他人或抵押给他人。被告陈炎华书面辩称，1、房产系周某某自作主张卖给龚国锋，周某某私吞了20万元，并没有给我一分钱，我们为房子投入7、8万元，因XXX，我才到公证处终止了周某某的代理权。2、房子买卖已4年多，但我并没有收到任何房款，投资进去的7万元向周某某要也无法要回，故暂时挂失房产证。3、房子是在周某某及XX要求下用被告公积金贷款3万元及向银行借款4万元购买的。要求第三者买卖房产必须将我投入的7万元退回龚国锋，由龚国锋交给我并写好收据，我才能办理房产过户。庭审中被告陈炎华口头辩称，关于本案的事实，两个当事人的关系没有异议。双方签订的合同无效，合同是以欺诈手段订立的，合同第三条有恶意串通损害第三人利益的内容，是原告和第三人恶意串通的行为，合同无效。第三人周某某陈述称，合同是在荣基签订的，没有任何的欺诈，是在非常融洽的气氛下签订的，当时和被告还是XX。因不是专业人员，合同有瑕疵是无法避免的。合同双方都认可，签字画押都是合法合理的，没有任何欺诈的意思。被告的“应诉材料”也写了，其实就是被告掏了7万块，要求我把钱还给他。被告ＸＸ英不作答辩，两被告及第三人均未向本院提交证据。经审理查明，原告龚国锋与原告贡巧林系夫妻关系，被告陈炎华与被告ＸＸ英系夫妻关系，第三人周某某与原告龚国锋系战友关系，涉案房屋买卖时第三人周某某系两被告XX。位于湛江市人民大道中XX号XX房登记在被告陈炎华名下，该房屋由第三人周某某及陈某某居住。2011年9月初，经第三人周某某居中介绍，两原告与两被告协商购买上述房屋。由原告贡巧林执笔起草《转让购房协议书》，两被告阅读后签名并按指模。《转让购房协议书》中约定：“甲方（两被告）将位于湛江市人民大道中XX号XX房以人民币叁拾柒万整（￥370000元）的价格转让给乙方（两原告）。”“1、甲方保证在转让前没有任何财产纠纷。2、甲方保证乙方随时能过户。3、乙方过户前付给甲方（周某某）现金人民币贰拾万元整（￥200000元），其余贷款由乙方负责还清。”第三人周某某及陈某某作为证明人也在协议上签名并按指模。合同签订后，两被告将上述房屋在中国银行湛江分行办理抵押贷款的存折交给两原告。两原告自2011年9月6日起每月偿还上述房屋的按揭贷款。2011年12月10日，原告龚国锋向第三人周某某支付房款20万元，随后两原告入住上述房屋。2014年1月17日，两原告全部偿还了中国银行湛江分行的房屋按揭贷款，并在当天拿回了房产证。2014年10月9日，两被告在湛江日报登报挂失上述房屋房产证，随后补办了上述房屋房地产权证（证号：粤房地权证**号）。两原告知晓后于10月22日向本院提起诉讼，提出以上诉讼请求。诉讼过程中，两原告提出财产保全申请，本院审查后依法作出（2014）湛开法民二初字第362号之二民事裁定书，查封了上述房屋。另查明，2013年12月26日，两被告出具委托书，委托第三人周某某代为办理上述房屋的买卖及银行贷款等事宜，并对该委托书进行了公证。因XXX，两被告随后向公证处撤销了该公证行为。以上事实，有原告提供的证据及庭审笔录为证，本院予以确认。本院认为，本案属房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原、被告签订的《转让购房协议书》是否有效；2、原告龚国锋向第三人周某某支付房款20万元是否属于履行支付义务；3、两被告是否应协助两原告办理房屋过户手续。一、关于原、被告签订的《转让购房协议书》是否有效的问题。在第三人周某某的介绍下，两原告与两被告协商，就涉案房屋达成了买卖协议，《转让购房协议书》虽由原告贡巧林起草书写，但两被告是在阅读了解协议内容后签名，该协议系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为有效合同。被告陈炎华辩称涉案房屋系第三人自作主张卖给原告，合同第三条是原告和第三人恶意串通损害其利益，合同无效，无事实及法律依据，本院不予采信。二、关于原告龚国锋向第三人周某某支付房款20万元是否属于履行支付义务的问题。首先从合同文字表述看，《转让购房协议书》约定“3、乙方过户前付给甲方（周某某）现金人民币贰拾万元整（￥200000元），其余贷款由乙方负责还清”，其中“甲方”指的是被告陈炎华、ＸＸ英，后括号“周某某”，从括号的作用上看，括号系对前面部分进行解释、补充说明，原告龚国锋根据该条款向周某某支付房款并无不妥。其次从各方关系看，协议签订时，周某某为两被告的XX，又与原告龚国锋系战友，涉案房屋的买卖系周某某居中介绍促成，基于各方的关系及彼此信任，双方约定房款支付给周某某也并不违背常理。结合合同签订情形，两被告系在阅读了解合同内容后再签字按指模，其认为该条款有欺诈内容并无事实依据。原告龚国锋主张其已于2011年12月10日支付房款20万元给第三人周某某，第三人周某某对此亦予以认可。两被告于2013年12月26日委托第三人周某某代为办理涉案房屋的买卖及银行贷款相关事宜，只能证明两被告与第三人周某某曾存在委托关系的事实，《转让购房协议书》签订在先，原告龚国锋已依据该协议的约定向第三人周某某支付了房款，两被告后来的委托并不能否定原告向第三人支付房款的正当性。因此应认定原告龚国锋向第三人周某某支付房款20万元属于履行了支付房款义务。被告陈炎华辩称其并未收到任何房款，无事实及法律依据，本院不予采信。被告抗辩要求第三人周某某退回其投入的7万元，系其与第三人周某某的纠纷，属于另一法律关系，被告可另案主张，本院在此不予处理。三、关于两被告是否应协助两原告办理房屋过户手续的问题。根据协议约定，两原告已支付房款20万元，并还清涉案房屋在银行的按揭贷款，其已履行了支付房屋价款义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”的规定，两原告请求两被告协助办理房屋过户手续，合法合理，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告龚国锋、贡巧林与被告陈炎华、ＸＸ英签订的《转让购房协议书》合法有效。二、限被告陈炎华、ＸＸ英于本判决发生法律效力之日起十日内协助原告龚国锋、贡巧林办理位于湛江市人民大道中XX号XX房（证号：粤房地权证**号）的过户登记手续。案件受理费6850元，财产保全费2370元，合计9220元，由被告陈炎华、ＸＸ英负担（两原告已垫付，由两被告在办理房屋过户手续时径付两原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人人数提交副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 长  黄 胜代理审判员  李国栋代理审判员  傅彩萍二〇一四年十二月十二日书 记 员  程 前附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。