湖北省郧西县人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂郧西民一初字第01032号原告戴玉波，生于1975年11月15日，居民。委托代理人胡吉华，居民。代理权限：代为承认、放弃、变更诉讼请求、进行和解等特别授权。被告十堰银利来房地产开发有限公司（下简称银利来房地产公司），住所地：十堰市东岳路43号。法定代表人曾宪友，现任该公司董事长。委托代理人钟德生，系湖北正星律师事务所律师。代理权限：代为收集证据、出庭参加诉讼、签收法律文书等一般代理。原告戴玉波与被告十堰银利来房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院于2014年8月20日立案受理后，依法由审判员江山适用简易程序于2014年9月30日公开开庭进行了审理。庭审中原告戴玉波当庭增加诉讼请求，本院重新指定举证期限并于2014年11月6日再次公开开庭进行了审理。2014年12月5日本院作出程序转换裁定，组成由审判员江山担任审判长、审判员孙号、人民陪审员刘仕华参加的合议庭，并于2012年12月10日公开开庭对案件进行了审理。原告戴玉波及其委托代理人胡吉华、被告银利来房地产公司的委托代理人钟德生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告戴玉波诉称：我与被告十堰银利来房地产公司于2008年2月27日签订了房屋拆迁安置补偿协议，协议约定将我位于城关镇西街商铺两间交付给被告用于房地产开发，被告在房屋开发建成后补偿我63.70平米商铺，交房时间截止到2012年7月28日。协议还约定违约方赔偿守约方的所有损失，并承担该户总价款10%的违约金。但被告至今未按协议将门面交付给我。为了维护我的合法权益，请求依法判令被告按合同约定给付商铺63.70平米，并办理房屋所有权、土地使用权的过户手续，并赔偿逾期交房租金损失30000元及违约金20000元。诉讼中，原告戴玉波向本院增加诉讼请求：1、被告逾期交房2年零2个月，按照同地段门面租赁费标准，应赔偿逾期交房租金损失184158元；2、从签订拆迁合同到约定的最后交房期限，历时4年零5个月，按照原告旧有店面的租赁费标准，被告应赔偿租赁费损失13250元。3、原告因此次纠纷预缴了案件受理费16716元，由此倒算可知诉争房屋价值1274000元，被告应依照合同约定向原告支付房屋总价款10%的违约金127400元。原告为支持其诉讼主张，向本院提交了以下证据：证据一、房屋安置补偿协议一份，拟证明原、被告于2008年2月27日签订了“郧西县城关西街拆旧建新建房合同书”，合同对双方的权利义务进行了约定。证据二、房屋租赁合同复印件两份，拟证明被告逾期未交付房屋，参照市场交易实例，被告应赔偿原告租金损失。证据三、案件受理费缴款单，拟证明原告因此次纠纷预缴了案件受理费16716元，由此倒算可知诉争房屋价值1274000元，被告应依照合同约定向原告支付房屋总价款10%的违约金127400元。证据四、协议书一份，拟证明依照拆迁安置补偿协议约定，被告应当补偿给原告戴玉波的门面位于刘涛门面隔壁，刘涛为了砌门面公墙支出了劳务费5004元，原告戴玉波与刘涛签订协议，原告依协议向刘涛支付了劳务费2500元。被告银利来房地产公司辩称：原告与我公司不存在合同关系，我公司成立于2009年9月22日，原告所持合同签订于2008年2月27日，我公司不是合同当事人。原告所指的房地产项目后期开发工作由我公司完成，但由于规划原因门面面积缩水，无法按照合同约定足额补偿给原告门面，我公司同意与原告进行协商，不足部分按照合同约定补足差价。原告所起诉的租金损失没有依据，违约金主张超出合同约定，请求法院予以驳回。被告银利来房地产公司为支持其抗辩主张，向本院提交了以下证据：证据一、营业执照、机构代码证及法定代表人身份证明各一份，拟证明被告的诉讼主体资格、经营范围及公司成立时间。证据二、房屋安置补偿协议一份，拟证明被告所持“郧西县城关西街拆旧建新建房合同书”上合同当事人是原告与第三人雷师兵，合同文本上没有加盖公司印证，合同签订的时间早于被告单位成立时间，被告不是合同当事人。经庭审质证，原、被告对对方提交的证据均有异议。被告对原告提交的证据一异议称：合同上的公章真实性无从确认，且公章加盖在“雷师兵收到该房屋土地使用证和房产证”的批注上，仅仅起到证明作用，不能证明被告系合同当事人。被告对原告提交的证据二异议称：合同系复印件，真实性无法确认，即便真实也与本案无关，不能达到原告所主张的证明目的；被告对原告提交的证据三异议称：证据虽然真实，却不能达到原告所主张的证明目的；被告对原告提交的证据四异议称：证据虽然真实，却可以证明被告已经交付门面，与原告起诉主张的事实相悖。原告对被告提交的证据一、二有异议，称雷师兵代表被告单位与郧西县西街的居民磋商前期拆迁安置补偿事宜，被告所持合同文本上没有加盖其自身单位印章，不能对抗合同相对人所持合同文本。因诉讼中原告撤回了关于损失赔偿及违约金的诉讼请求，原告提交的证据二、三与本案已经没有关联性，本院不予采信。对原告提交的证据四，本院予以采信，对被告称该证据可以表明门面已经交付的抗辩主张不予支持。双方争议焦点便集中在两份合同文本上，原、被告提交的两份合同文本均由原告与雷师兵签订，大部分合同内容一致，却存在以下三处差异：1、原告所持“郧西县城关西街拆旧建新建房合同书”文本中被委托单位为“十堰市银利来房地产开发有限公司，代表人雷师兵”，被告所持合同文本中被委托单位为“房地产开发有限公司，代表人雷师兵”；2、原告所持合同文本中合同双方当事人位置及合同尾部分别加盖有“十堰银利来房地产开发有限公司”印章，被告所持合同文本没有加盖印章；3、原告所持合同文本在打印文本内容之后有三处批注：“2010年7月27号生效”、“按合同上间数返还卷闸门”、“交房时间为二0一0年七月二十八日到二0一二年七月二十八日止”。被告称其持有的合同文本上当事人位置没有填写且合同未加盖公司印章，而双方对签订合同时间确认无疑，该时间早于被告公司成立时间，被告据此主张其不是合同当事人，拆迁协议是原告与第三人雷师兵签订的，对此本院认为原告向本院提交的合同文本上明确写明被告为合同甲方，雷师兵仅仅代表被告公司签订合同，被告自身掌握的合同文本存在瑕疵，却不能据此抗辩原告持有的合同文本。对于合同签订时间早于被告公司成立时间，原告解释称雷师兵代表被告公司与郧西县西街老住户磋商拆迁安置的前期事宜并与拆迁户签订了协议，之后被告在合同上加盖了印章，因被告实际掌握着原告签字的合同原件，并且被告利用了原告依照合同交付的房屋进行商业开发，故本院对原告主张的事实予以采信。原告称合同文本上的三处手写体备注均是被告公司工作人员所为，被告却不予认可。结合该合同文本的形成过程、备注内容及印章加盖位置，本院认定“2010年7月27号生效”、“交房时间为二0一0年七月二十八日到二0一二年七月二十八日止”的备注系被告的意思表示。合同文本的打印条款双方均无异议，合同内容第二部分“甲方（即本案被告××责任”第4条对交房时间约定为“自建房各种手续完善后，从基础开挖之日起壹年内交付使用”，但被告经本院要求仍拒绝提供施工许可证等手续以确认交房时间，依据证据规则的相关规定，本院推定原告称双方补充约定最后交房期限为二0一二年七月二十八日的主张成立。经审理查明：2008年2月27日，原告戴玉波与被告银利来房地产公司的代表人雷师兵签订了“郧西县城关西街拆旧建新建房合同书”，约定原告将其所有的位于城关镇西街商铺（门面房××贰间计31.85㎡转让过户给被告，由被告进行开发建设，被告补偿给原告商铺63.70㎡，商铺面积按间数面积计算，相差或超出部分，被告以2500元／㎡补偿差价，具体位置商铺自东向西，按原房屋户序（门牌号）排号。原告戴玉波依照合同约定将门面及相关权属证书交付给被告，被告银利来房地产公司利用包括该门面在内的郧西县城关镇西街部分老住宅、店铺进行银桂华庭项目开发。被告于2010年7月27日在合同文本上加盖印章对合同内容予以确认并添加了内容为“2010年7月27号生效”、“交房时间为二0一0年七月二十八日到二0一二年七月二十八日止”的两处备注，现该银桂华庭项目建设工程已经竣工并投入使用。被告却未按照合同约定履行交付门面的义务，原告戴玉波遂诉诸本院。另查明，原告戴玉波原门面房隔壁西边是李龙升门面房，在交付安置房过程中被告银利来房地产公司安排李龙升与刘涛调换位置，现戴玉波应获得补偿的门面位于刘涛门面东边隔壁，该门面房南边为佳乐雅美超市外墙，北边临街，西边系刘涛门面墙壁。刘涛门面墙壁以东有一片大于原告诉请面积的门面房没有砌隔墙，庭审中被告陈述该部分门面将用于分配给包括原告在内的拆迁户。在案件审理过程中，原告戴玉波于2014年11月5日向本院提出申请撤回了关于损失赔偿及违约金的诉讼请求。本院认为：原、被告自愿签订的房屋拆迁安置补偿协议不违反法律法规禁止性规定，该协议属有效协议，双方均应及时全面地履行合同约定的义务。原告按照协议约定将被拆迁房屋交付给被告拆迁后进行开发建设，被告也应当按照协议及时将建好的门面房交付给原告。被告逾期未交付房屋属违约行为，依法应当承担违约责任。现原告起诉被告继续履行合同约定的交付房屋及办理产权证书的义务，符合法律规定，本院依法予以支持。被告辩称因行政规划导致门面面积减少，不能按协议约定的面积足额交付门面，因其未能提供证据，本院不予支持。经合议庭评议，并提交本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十五条之规定，判决如下：一、被告十堰银利来房地产开发有限公司于本判决生效之日起五日内将位于郧西县西街银桂华庭项目坐南朝北临街门面房中刘涛门面房以东划出63.70平方米的门面房，交付给原告戴玉波。二、被告十堰银利来房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内为原告戴玉波办理上述门面房的房屋、土地产权证书，由此产生的费用由原告戴玉波负担。案件受理费16716元，由被告十堰银利来房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖北省十堰市中级人民法院。上诉人应在递交上诉状时，根据不服本判决部分的上诉请求数额及《诉讼费用交纳办法》第十三条第一款第（一）项的规定，预交上诉案件受理费。十堰市中级人民法院上诉费专户名称：十堰市财政局非税收入汇缴结算户；开户银行：中国农业银行十堰五堰支行；帐户：17×××33-1。通过邮局汇款的，款汇十堰市中级人民法院，邮编：442000；地址：十堰市邮电街12号。上诉人应将注明一审案号的交费凭证复印件同时交本院。上诉人在上诉期届满之次日起七日内未预交，也未提出缓交、减交、免交上诉案件受理费申请的，按自动撤回上诉处理（本院不再另行送达预交上诉案件受理费通知）。审 判 长  江 山审 判 员  孙 号人民陪审员  刘仕华二〇一四年十二月二十四日书 记 员  谭亚丽