常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2014）钟民初字第1711号原告江苏XX投资公司，住所地本市武进区ＸＸ镇ＸＸ村。法定代表人倪ＸＸ，该公司总经理。委托代理人陈Ｘ，江苏ＸＸ律师事务所律师。委托代理人王Ｘ，江苏Ｘ律师事务所实习律师。被告常州XX置业公司，住所地本市钟楼经济开发区ＸＸ苑Ｘ号楼ＸＸ室。法定代表人罗ＸＸ，该公司董事长。委托代理人陈Ｘ，江苏ＸＸ律师事务所律师。原告江苏XX投资公司（以下简称常州XX投资公司）诉被告常州XX置业公司（以下简称莱蒙公司）商品房包销合同纠纷一案，本院于2014年7月23日立案受理后，依法先适用简易程序、后由审判员袁波、代理审判员王海岸、人民陪审员金仁兴组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告常州XX投资公司的委托代理人陈Ｘ、王Ｘ，被告莱蒙公司的委托代理人陈Ｘ到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年8月6日，原告与被告签订一份合作协议书，约定被告开发的常州莱蒙时代项目1号楼办公房、2号楼办公房及两栋物业之间连廊部分共计64套房屋，由原告以酒店用途名义对外销售，并将上述房屋最终作为开设酒店所用。协议签订后，原告依约支付了500万元履约保证金，且按酒店标准对上述部分办公房屋进行了装修，但在进行消防验收时，才知道上述房屋的用途为办公用房，而开设酒店使用的房屋用途必须是商业用途，导致双方约定的使用上述房屋开设酒店自始不能履行，合作目的不能实现，故双方签订的协议应属法律意义上的无效合同。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告签订的合作协议书无效；2、被告返还履约保证金500万元；3、被告返还原告购房款100万元；4、被告赔偿原告经济损失932954元（产品合同240934元；建筑装饰工程施工合同351746.31元；外墙改造费用120155.2元＋220118.01元）；5、诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、被告与原告所签订的合作协议书合法有效，原告要求法院确认该协议无效没有法律依据；二、因上述协议有效，双方应当按照合同约定履行。根据该协议第六条违约责任第1项约定，同时结合协议，原告必须于2014年3月28日前售出全部合作商品房，但原告未能做到，而且没有在十日内自行购买，应承担违约责任，其向被告交纳的500万元履约保证金应作为违约金支付给被告，被告不需要向其返还；三、被告未收到过原告支付的100万元购房款，因此原告主张返还购房款的请求没有事实和法律依据；四、由于原告违约，根据协议第六条违约责任第1项约定，其因装修酒店样板房产生的费用也应由其自行承担，被告无义务向其赔偿。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。经审理查明，2013年8月6日，被告常州XX置业公司作为甲方与江苏米高假日酒店管理有限公司作为乙方（2014年1月经工商部门核准变更为江苏XX投资公司也即原告）签订了合作协议书一份，第一条中约定：因乙方进行酒店经营与管理需要，拟将常州莱蒙时代项目的部分商品房作为经营酒店之用，甲方同意乙方以不低于本协议的合作单价为甲方寻找意向客户，协助甲方与意向客户签订商品房（预售）买卖合同。合作商品房全部售出后，甲方按本协议约定向乙方支付合作报酬。合作商品房全部售出后，乙方与商品房买受人签订相关协议，约定酒店装修、经营之权利、义务、责任，乙方自行办理酒店经营许可的相关手续，酒店经营许可及经营过程中产生的任何责任由乙方自行承担，与甲方无关。该协议第二条第1项约定合作商品房数量共计64套，总建筑面积为4283.56平方米，位置为常州莱蒙时代项目1号楼办公房（含首层大堂、4-7层）、2号楼办公房3层及两栋物业之间连廊部分，交房标准为毛坯交房。在协议第二条第2项中双方约定了合作单价为9200元／平方米，在销售期间中约定乙方为甲方寻找意向客户并保证协助甲方于2013年11月30日前售出合作商品房总建筑面积的50%以上，于2014年3月28日前售出合作商品房总建筑面积的100%。在该项第四款中约定：如乙方未能在以上销售期限内协助甲方成功售出相应数量的合作商品房的，则乙方同意在销售期限截止日起10日内按合作单价自行购买未出售的合作商品房并与甲方签署商品房（预售）买卖合同，并在商品房（预售）买卖合同签订后30日内向甲方支付全额购房款。双方在协议第三条中约定了履约保证金，自本协议签订之日起三个工作日内，乙方应向甲方支付人民币伍佰万元整作为履约保证金。在协议第六条违约责任中，双方约定，乙方未能在销售期限内协助甲方将合作商品房售出，且乙方未能在本协议限定期限内自行购买未售出部分合作商品房的，则甲方有权单方终止本协议，乙方交纳的履约保证金作为违约金支付给甲方，乙方因装修酒店样板房产生的费用由乙方自行承担。另查明，上述协议签订当天，原告常州XX投资公司向被告莱蒙公司支付了履约保证金伍佰万元。庭审中，被告提供相关证据证明案涉商品房（毛坯房）通过了竣工验收和消防验收，同时，经原被告双方确认，房管部门出具的商品房初始登记权属清册中，列明64套房屋设计用途均为办公。原告称其对上述部分房屋进行装修后，在办理消防验收过程中，常州市公安消防部门告知其办公用房未变更为商业用途的不能得到消防验收。原告认为不能办理消防验收造成其无法经营酒店，遂诉至法院要求判如所请。还查明，2014年3月3日，夏群峰向被告账户转账五十万元，同年3月12日，江苏驰骋酒店投资管理有限公司向被告账户转账五十万元，原告称此两笔转账系受原告委托所付的购房款，被告称原告未通知其此转账情况，不知夏群峰、江苏驰骋酒店投资管理有限公司转账何意。2014年5月23日，被告向原告发通知函，要求原告自发函之日起5日内以合作单价购买所有未售出的合作商品房，并于2014年5月31日前付清所有房价款；如上述购买期间届满，原告未能按约购买全部合作商品房，则合作协议书即时终止，被告有权将合作商品房另行出售并不再另行通知；合作协议终止后，原告已交纳的履约保证金伍佰万元将作为违约金直接扣留，不再返还。此后，原告一直未向被告支付任何款项。因原告未按期协助被告销售商品房，亦未自行购买未出售的商品房，被告终止了与原告之间的合作协议，被告称已将该商品房自行出售完，该64套房屋出售的平均价格仅为7300元。上述事实由原告提供的工商变更材料、合作协议书、商品房初始登记权属清册、银行资金请款单及转帐存根、电子交易回单、证明等以及被告提供的通知函、EMS寄件联、查询单、房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、常州市公安消防支队出具的建设工程消防验收意见书等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告诉称，原告与被告所签合作协议书中涉及的商品房性质为办公用途，而经营酒店需要房屋性质为商业用途，从办公用途改为人员密集型的商业用途是不能被许可的，并提出该协议违反了《中华人民共和国消防法》第十三条、第十五条，和《江苏省消防条例》第四十七条以及公安部119号令第八条、江苏省公安厅苏公厅（2013）123号的文件，合同应当无效。对此，本院认为，原告主张原被告之间的合同违反法律、行政法规的强制性规定，属无效合同，但原告所称的《中华人民共和国消防法》对双方争议内容的规定并非效力性强制规定，原告提供的其他条例、令、文件等也均非法律或行政法规，不符合合同法及最高人民法院司法解释的相关规定，不导致合同无效。故原告要求确认原、被告签订的合作协议无效的诉请，本院不予支持。基于此，同时，原告也未能按照双方合作协议约定履行自身义务，故原告基于合同无效的其他诉讼请求亦无事实和法律依据，本院亦不予支持。因调解无效，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第六十条和最高人民法院《关于合同法司法解释二》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第三十条九第一款、第一百三十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：驳回原告江苏XX投资公司诉讼请求。本案案件受理费60331元（原告已预交），由原告江苏XX投资公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按规定提交副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  袁 波代理审判员  王海岸人民陪审员  金仁兴二〇一四年十二月二日书 记 员  马晗君