湖南省岳阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）岳中民一终字第228号上诉人（原审被告）：谈枣林，女，1977年4月17日出生，汉族，个体经营户。委托代理人：冯攀，临湘市天成法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：岳阳金润祥物贸有限公司。法定代表人：喻平，该公司总经理。委托代理人：李珞瑜，湖南永发律师事务所律师。委托代理人：黄亚平，男，1960年4月20日出生，汉族，系该公司员工。上诉人谈枣林因门面租赁合同纠纷一案，不服湖南省临湘市人民法院（2014）临民初字第33号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员胡铁霞担任审判长，审判员王德华、许进组成的合议庭，公开开庭审理了本案。书记员颜静担任法庭记录。上诉人谈枣林的委托代理人冯攀，被上诉人岳阳金润祥物贸有限公司（以下简称“金润祥公司”）的委托代理人李珞瑜、黄亚平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2012年12月31日，谈枣林与金润祥公司签订了《门面租赁合同》，约定金润祥公司将位于临湘市福桥路的1-2号门面出租给谈枣林使用，租赁期限为2013年1月1日至2013年12月31日，门面租金为11000元／年，租赁期满合同自行终止，谈枣林应在合同期满之日将门面按原样交还给金润祥公司。2013年8月13日，金润祥公司向谈枣林送达了《关于终止门店租赁的通知书》，书面告知谈枣林合同期满后终止门店租赁，要求谈枣林迁出并退还门面。租赁合同期满至今，谈枣林拒不交还门面，继续经营，且未支付门面使用费。金润祥公司认为，谈枣林强占门面的行为侵犯了其合法权益，遂提起诉讼。原审法院认为，金润祥公司虽然不是门面的所有权人，但其提供的证据能够证实其系合法的管理人，对谈枣林承租的门面具有管理、租赁的权利，且双方签订的门面租赁合同系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效。现租赁期间届满，金润祥公司已履行了终止合同的提前通知义务，谈枣林应当将门面返还给金润祥公司。谈枣林继续占用1-2号门面，妨害了金润祥公司对其门面行使权利，谈枣林的行为构成侵权。故金润祥公司关于请求谈枣林立即停止侵权行为，腾空、退出并交还其占用门面的诉讼请求于法有据，人民法院应予支持。租赁合同期满至今，谈枣林继续使用金润祥公司的门面进行经营活动，故金润祥公司要求谈枣林支付自2014年1月1日至交还门面时止的房屋使用费合情合理。金润祥公司主张按市场同地段租金标准支付门面占用费，但因其未提供相关依据，参照双方约定的租金计算。谈枣林关于金润祥公司未在合理期限内履行告知义务而给其造成货物积压、装修费、转让费等经济损失的辩称意见，因金润祥公司提供证据证明已于2013年8月13日向谈枣林送达了《关于终止门店租赁的通知书签收表》，该辩称意见与事实不符，故不予采纳。谈枣林辩称双方之间的租赁合同的签订时间为2013年12月31日，应理解为2014年的合同，该合同尚未履行完毕。因该合同的第三条已明确约定了合同履行期限为2013年1月1日至2013年12月31日，且谈枣林也按该约定使用门面并交纳了租金，故该主张明显与客观事实不符，应不予采纳。对金润祥公司关于合同签订时间实为2013年1月1日，2013年12月31日为笔误的阐释应予以采信。综上所述，依照《中华人民共和国侵权责任法》第二十一条、《中华人民共和国物权法》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第六十一条、第二百三十五条之规定，原审法院判决如下：一、限谈枣林在本判决生效后五日内腾空、退出位于临湘市福桥路的1-2号门面，并将该门面交还给岳阳金润祥物贸有限公司；二、限谈枣林在本判决生效后五日内支付门面占用费（按双方合同约定年租金11000元自2014年1月1日计算至被告交出房屋时止）给岳阳金润祥物贸有限公司；三、驳回金润祥公司的其他诉讼请求。案件受理费500元，由谈枣林负担。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。上诉人谈枣林对原审判决不服，向本院提起上诉称：一、金润祥公司既不是租赁门面的所有权人，也不是该门面的合法管理人，且其公司不具有独立的法人资格，不具有从事门面管理和租赁的经营资质，其超出经营范围所从事的门面租赁行为是违法的和无效的；原审判决认定金润祥公司对租赁门面具有管理、出租的权利错误。二、门面租赁合同是金润祥公司提供的格式合同，合同条款未与上诉人协商，不是双方真实意思表示，损害了上诉人的权益；合同第五条第3项关于租赁期内门面内所有维修费用由上诉人承担的约定违反了法律规定。三、上诉人继续占用门面是基于与金润祥公司当初达成的永久租赁该门面的合意，故上诉人的行为不构成侵权。四、租赁合同签订时间为2013年12月31日并非笔误，应认定合同的履行期限为2014年度（即从2014年1月1日至2014年12月31日）。五、原审判决未将门面的所有权人临湘市烟草局追加为本案原告，遗漏了诉讼主体，且未使用普通程序而适用简易程序审理违法，判决结果显失公平。请求二审依法撤销原审判决，确认租赁合同履行期限至2014年12月31日止，判令金润祥公司赔偿上诉人经济损失10万元，并由金润祥公司承担本案诉讼费。被上诉人金润祥公司答辩称：一、其公司是依法成立的企业法人组织，具有独立的法人资格；从事房屋租赁业务在其工商行政许可范围内，无违法之处；根据与湖南省烟草公司岳阳市公司签订的房屋委托管理合同，金润祥公司对租赁门面具有合法的管理、出租的权利，具有本案适格的权利主体。二、门面租赁合同系双方经协商确认后的真实意思表示，合法有效。合同第三条明确约定了租赁期限为一年，即自2013年1月1日起至2013年12月31日止，不存在延长的约定。合同第五条第三项约定由上诉人自己承担门面装修费不违反法律规定。三、原审判决程序合法，不存在遗漏诉讼主体。综上所述，原审判决正确，请求二审维持原判。在本院二审过程中，双方当事人均未提供新的证据。经审理查明，一审查明的事实客观真实，本院予以确认。另查明，金润祥公司的企业法人营业执照所列经营范围中有房屋租赁项目。本院认为，本案的争议焦点为：一、金润祥公司是否系本案适格的权利主体；二、谈枣林与金润祥公司签订的门面租赁合同是否合法有效，该合同的租赁期限应如何认定；三、租赁合同期满后，金润祥公司要求交还门面的请求应否得到支持，谈枣林要求金润祥公司赔偿相关损失的请求应否得到支持；四、原审审理程序是否合法。关于焦点一，金润祥公司是经岳阳市工商行政管理局登记注册的企业法人组织，具有独立的法人资格，具有房屋租赁的经营资质。金润祥公司基于与湖南省烟草公司岳阳市公司于2013年1月1日签订的《闲置资产委托管理合同》的约定，对谈枣林租赁的门面具有合法的管理和租赁权利。故金润祥公司向谈枣林主张权利符合法律规定，是本案的适格主体，临湘市烟草局无须作为原告参加诉讼。关于焦点二，金润祥公司与谈枣林签订的门面租赁合同虽然是打印文本，但是双方均在合同上签字、盖章予以确认，该合同是双方当事人的真实意思表示，且合同内容不违反法律的强制性规定，合法有效。双方在合同中明确约定了合同的履行期限为2013年1月1日至2013年12月31日，谈枣林所称合同签订时间为2013年12月31日，因而合同履行期限应该为2014年1月1日至2014年12月31日的上诉理由与事实不符，本院不予采纳。关于焦点三，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态”，本案双方签订的门面租赁合同合法有效，双方均应当按合同约定履行各自义务。金润祥公司于合同履行期限届满前书面通知谈枣林租赁合同到期后将收回门面，谈枣林已收到该通知，合同期限届满后，谈枣林应当按照合同约定向金润祥公司交还门面，但谈枣林继续占用门面至今没有交还，其行为构成违约。金润祥公司要求谈枣林交还门面的诉讼请求合法，应予支持。合同期限届满后，谈枣林继续占用租赁门面，给金润祥公司造成了损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同或履行合同义务不符合法律规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”，故对金润祥公司要求谈枣林支付门面占用费的请求应予以支持。根据双方的合同约定，合同期满后金润祥公司对谈枣林没有相关经济补偿的义务，故谈枣林要求金润祥公司赔偿相关损失的请求没有事实和法律依据，不应得到支持。关于焦点四，本案案件事实清楚，法律关系明确，原审法院适用简易程序审理本案并无不当。综上所述，上诉人谈枣林的上诉理由均缺乏事实和法律依据，本院不予采纳，其上诉请求本院不予支持。本案系谈枣林在租赁合同履行期限届满后未按约定交还门面而引起的纠纷，是一起典型的门面租赁合同纠纷，原审判决将本案案由定性为排除妨害纠纷并引用《中华人民共和国侵权责任法》相关法律规定有误，本院予以纠正。但原审判决认定本案的基本事实清楚，处理结果正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费500元，由上诉人谈枣林负担。本判决为终审判决。（本页无正文）审判长  胡铁霞审判员  王德华审判员  许 进二〇一四年七月二十一日书记员  颜 静