西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2013）雁民初字第05960号原告：王建全，男，汉族。委托代理人：王宏斌，陕西维真律师事务所律师。委托代理人：赵晓君，陕西维真律师事务所律师。被告：陕西金亚置业有限公司，住所地：西安市雁塔区纬二街世纪经典A-15-8。法定代表人：杨耀武，该公司董事长。委托代理人：陈学武，陕西西都律师事务所律师。委托代理人：谢懿，陕西西都律师事务所律师。被告：西安大信房地产开发有限公司，住所地：西安市雁塔区咸宁东路**东方绿洲小区内。法定代表人：张玉安，该公司总经理。委托代理人：郝大明，陕西海普律师事务所律师。委托代理人：刘洁，陕西海普律师事务所律师。原告王建全与被告陕西金亚置业有限公司（以下简称“金亚公司”）、西安大信房地产开发有限公司（以下简称“大信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告王建全的委托代理人王宏斌、赵晓君，被告金亚公司的法定代表人杨耀武及委托代理人陈学武、谢懿，被告大信公司的法定代表人张玉安及委托代理人郝大明、刘洁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王建全诉称：被告金亚公司与被告大信公司于2009年11月10日签订《联合建设合同书》，联建项目为“东方绿洲”13#、14#、15#高层住宅及其基础配套设施，项目位于西安市咸宁东路148号“东方绿洲”小区南部。联建合同约定，被告大信公司提供“东方绿洲”13#、14#、15#的建设用地；负责联建项目的现有报建手续和将要完善的土地、规划等报建手续合法有效；负责监管和掌控金亚公司所签的售房合同签章登记备案，负责监管金亚公司的销售收款和售房收入。被告金亚公司负责设计和建设“东方绿洲”13#、14#、15#楼房及其室外基础设施等；接受大信公司对联建工程和房屋销售工作的监管，负责金亚公司所分楼房的工程监理、房屋销售工作，拥有合同约定所分楼房的销售权益，承担所分楼房的房屋销售和产权登记过户的相关税费。但至今，被告大信公司尚未完成涉案土地的报批手续，被告金亚公司作为联建方在土地手续不完备的情况下设立多个售房网点，进行商品房销售。原告王建全与被告金亚公司于2011年1月25日签订《商品房买卖合同》，购买二被告联合开发建设的位于西安市雁塔区咸宁东路南侧“东方绿洲·领域”15-1-1501号房屋。合同约定，原告于2011年1月25日付购房首付款155667元，二期款93400元于主体封顶前付清，尾款62267元于交房前付清，被告金亚公司应于2012年9月30日前交付合同约定的商品房。合同签订后，原告按约定将155667元房款交付被告金亚公司。至今，二被告未取得《商品房预售许可证》，原告与二被告多次协商未果，故诉至法院，请求：1.依法确认原告与被告金亚公司签订的《商品房买卖合同》无效；2.判令被告金亚公司返还原告购房款155667元，支付利息27594元，被告大信公司承担连带责任；3.二被告承担本案诉讼费用。被告金亚公司辩称：因金亚公司与被告大信公司之间的联建合同已经法院终审判决无效，故原告现主张与金亚公司签订的《商品房买卖合同》无效符合法律规定，金亚公司予以认可，同意返还原告所交付的购房款。但金亚公司认为，首先，金亚公司与被告大信公司之间联建协议无效的主要责任在于被告大信公司隐瞒土地手续情况，无法完成合法的报建手续，这不仅导致金亚公司投资损失，也导致原告合同无法继续履行。其次，因联建合同无效，故合同中关于应由金亚公司自行承担在联建工程和售房中产生的一切工程质量和债务纠纷的全部民事责任的约定也属无效。被告大信公司不能再以此将全部责任推卸给金亚公司，亦不能对抗原告的主张。再次，双方建有共管账户，大信公司对销售行为及购房款有监管义务，金亚公司的委托售房行为，被告大信公司是完全知晓的。而且，联建合同无效后，该项目由被告大信公司接管，被告大信公司为实际受益方。综上所述，被告大信公司应承担返还原告购房款的主要责任，被告金亚公司仅应承担连带责任。此外，在签订商品房买卖合同时，原告也知晓该房屋没有相关手续，故原告对合同无效也有一定的责任，请求驳回原告主张利息的诉讼请求。被告大信公司辩称：1.原告主张合同无效是成立的，但导致合同无效的根本原因是被告金亚公司编造事实、欺骗广大购房业主，故被告金亚公司应对合同无效承担责任，与大信公司无关。2.原告与被告金亚公司签订《商品房买卖合同》，从合同相对性来讲该合同不涉及大信公司，与大信公司无关。3.联建合同约定被告金亚公司必须以大信公司的名义对外销售房屋，但被告金亚公司在实际履行合同时以自己的名义对外签订《商品房买卖合同》，并且原告的绝大多数房款均进入个人帐户，而非共管帐户，被告金亚公司的行为并非因联建开发“东方绿洲”项目而产生的联建行为，故大信公司不应承担责任。4.被告金亚公司的代理销售公司不只新思路公司一家，大信公司在发现该情况后及时阻止并告知业主，但被告金亚公司不但不停止售房行为，还另选新址继续销售，大信公司无奈向中院提起联建合同之诉，故大信公司不存在过错。5.被告金亚公司当庭承认其与曹显著、马晓东的挂靠关系，原告实质上是与曹显著、马晓东等形成买卖关系，被告金亚公司现无法说清原告购房款的去向，请法院查明购房款的去向，并申请追加相关利益人（未书面申请）。6.被告金亚公司收取的购房款并未投入15#楼的建设，15#楼是大信公司投资建设的。省高院关于联建合同之诉的判决判令大信公司返还的款项仅涉及3200000元的工程款和保证金，不涉及购房款，故大信公司对购房款不负返还义务。7.原告对该项目没有预售许可证是知情的，故也应承担相应的过错责任。综上所述，请求驳回原告要求大信公司承担连带责任的诉讼请求。经审理查明：2011年1月25日，原告与被告金亚公司签订《商品房买卖合同》。合同约定，原告购买被告金亚公司开发的位于西安市雁塔区咸宁东路南侧“东方绿洲·领域”第15幢1单元15层01号商品房一套，建筑面积91.22平方米，每平方米单价3413元，合同总价311334元，原告于2011年1月25日付清首付款155667元，二期款93400元于该幢楼主体封顶前付清，剩余房款62267元于2013年6月30日交房前付清。合同第八条约定，被告金亚公司应当在2012年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用。合同签订后，原告按照约定于2011年1月25日支付首付款155667元。经查，2009年11月10日，大信公司（甲方）与金亚公司（乙方）签订《项目联合建设合同书》，约定对“东方绿洲”13#、14#、15#高层住宅楼进行联合建设。该合同中约定了甲方在联建楼房中分得建筑面积2.8万平方米住宅（13#住宅楼），乙方分得其余建筑面积约为5万平方米的住宅（14#、15#住宅楼）。其中该合同书第二条联合建设方式第四项约定：乙方对外销售按合同约定所分的房屋，乙方为商品房买卖合同中的出卖方，甲方为该合同中的投资方。乙方承担该售房环节包括委托代理销售公司的全部责任，甲方对乙方所售的“东方绿洲”14#、15#楼售房账户和销售收入实施监管和掌控。乙方以甲方的名义办理所销售的14#、15#楼的房产证，并在售房合同中注明。第三条联建分配方案第四项约定：甲乙双方在甲方实施总监管的基础上按所分楼房各自进行工程监理、房屋销售和房屋产权登记过户工作。乙方所分楼房须交的城市建设配套费、土地出让金和土地契税等报建费用，应在甲方办妥土地出让和规划建审手续时及时由乙方持缴费单按乙方所分配建筑面积交纳相关费用。乙方未能及时交付城建配套和土地出让金、土地契税等报建费用，甲方有权在乙方的售房收入中优先扣取该款项。第五条甲方的权利和义务第三项规定：负责监管和掌控乙方房屋销售和房屋产权登记过户工作，派专人对乙方所签的售房合同签章登记备案，负责监管乙方的销售收款和售房收入。第六条乙方的权利和义务第五项约定：接受甲方对联建工程和房屋销售工作的监管、负责乙方所分楼房的工程监理、房屋销售工作，拥有合同约定所分楼房的销售权益，承担所分楼房的房屋销售和产权登记过户的相关税费。乙方的房屋销售工作在未向甲方交付联建所分楼房之前要按月向甲方如实通报销售情况，其售房合同要经甲方指定人员的签章登记备案，销售收入使用时要由甲方监管；第八项约定：独立承担联建期间乙方的所有债权债务，独立承担联建项目的工程质量责任，独立承担乙方以甲方名义对外售房的一切法律责任，乙方在联建工程和售房中产生的一切工程质量和债务纠纷均由乙方承担全部民事责任。同日，大信公司与金亚公司签订《补充合同书》，该合同约定甲方未在《项目联合建设合同书》中约定而实际应得的建筑面积2000平方米住宅，委托乙方代理销售，按售时市场价计算房价，房款直接如数向甲方法定代表人张玉安清交。甲方直接销售或委托他人代销该房，可随时通知乙方变更，乙方将甲方补充分配的2000平方米房屋均按《项目联合建设合同书》约定的交房期限向甲方按时交房。2010年1月6日，大信公司与金亚公司签订《联建补充合同》，该合同第三条中约定乙方在明确了解甲方报建手续不全的情形下进行施工和售房，要同甲方相互合作协助，共同承担责任。另查，2011年5月，大信公司以联建合同纠纷为由将金亚公司诉至西安市中级人民法院（以下简称“市中院”）。市中院于2012年7月19日作出（2011）西民二初字第00013号民事判决书，该判决中查明的事实中确认：金亚公司通过西安新思路房地产营销有限公司及西安市咸宁东路150号销售了至少35套房屋，房屋销售款中仅1569235.93元汇入大信公司、金亚公司在中国银行万寿路支行所开设的帐号为1028********共管账户，并认定大信公司、金亚公司在均明知涉案住宅楼建设用地手续尚不完备的情况下签订《联合建设合同书》，大信公司及金亚公司对合同无效均有过错。同时，涉案《项目联合建设合同书》建设用地手续尚未完备导致合同无效，从大信公司过错的性质和程度看，其作为“负责联建项目现有报建手续和将要完善的土地、规划等报建手续合法有效”的建设用地提供方，至起诉前仍未完备建设用地手续，大信公司对《项目联合建设合同书》无效应承担主要责任。金亚公司预售房屋发生的债务问题因大信公司的诉请不明确，不予涉及，当事人可另行解决。判决后，金亚公司不服提起上诉。省高院于2012年11月29日作出（2012）陕民一终字00108号民事判决书，认为大信公司与金亚公司签订的《项目联合建设合同书》及其补充合同中约定使用的土地使用权系大信公司划拨取得，尚未办理土地使用权出让手续，违反法律强制性规定，双方签订的《项目联合建设合同书》及其补充合同系无效合同，维持市中院关于《项目联合建设合同书》及其补充合同无效的判决。本案房屋所涉的土地系被告大信公司划拨取得，现仍未办理土地使用权出让手续。对此，原、被告双方均无异议。经查，金亚公司2009年11月13日与曹显著签订《项目合作协议书》，约定将金亚公司与大信公司签订的开发东方绿洲《项目联合建设合同书》中金亚公司责任（包括权利和义务、法律责任、经济责任）一律由曹显著享受、负责，由曹显著全部履行金亚公司与大信公司签订的《项目联合建设合同书》中的金亚公司责任，全面负责金亚公司与总包“东方绿洲”部分项目施工单位的金亚公司权利义务，按时给金亚公司交纳建安费总造价的1%作为对本工程的管理费用，曹显著按每季度的工程进度交纳给金亚公司。同日，金亚公司向曹显著出具《法人授权委托书》，授权曹显著代表其公司全权负责该项目的投资建设、销售、售后服务等相关事宜等。2011年1月28日，金亚公司作出《关于免去曹显著“东方绿洲”项目负责人的通知》。2011年1月28日，金亚公司与马晓东签订《合作协议书》，约定将金亚公司与大信公司签订的开发东方绿洲《项目联合建设合同书》中金亚公司责任（包括权利和义务、法律责任、经济责任）一律由马晓东享受、负责，由马晓东全部履行金亚公司与大信公司签订的《项目联合建设合同书》中的金亚公司责任，负责项目建设的全部资金，并按时按需到位，不得中断，并承担金亚公司为该项目所支付的前期费用等。同日，金亚公司出具《法人授权委托书》，授权马晓东为联合开发西安市东郊田家湾“东方绿洲”13、14、15#楼项目的负责人，权限为：自主开发经营权，即该项目建设资金的投入，销售、售后服务；负责该项目建设的组织领导，与总包该项目的施工单位，签订《建设工程施工合同》；该项目建设所需人员的聘用等相关事宜”。庭审中，二被告认为曹显著、马晓东挂靠金亚公司，实际收取原告购房款，要求追加曹显著、马晓东作为本案被告。经本院释明，原告不同意追加该二人为本案被告。经本院向曹显著、王军调查，曹显著陈述其自2009年11月起至2011年1月止代表被告金亚公司负责“东方绿洲”项目。在其负责期间，先后委托西安新思路房地产营销有限公司（以下简称“新思路公司”）、陕西富华房地产开发有限公司（以下简称“富华公司”）销售15号楼房屋约20套，收取房款总额为3140000余元，这些款项部分存入二被告在中国银行的共管账户，被告大信公司法人张玉安拿走200000元，剩余款项都进入项目公户，用于支付项目的工程款及各项开支。贾冬梅为马晓东负责该项目期间的财务人员。原告及被告金亚公司对二人的陈述均表示认可，被告大信公司均不予认可。经本院调查，被告金亚公司和大信公司的共管账户交易明细、王军和贾冬梅以个人名义开具的项目公户账户交易明细与新思路公司提供的《受陕西金亚置业有限公司委托销售“东方绿洲”15号楼成交明细》一致。现被告金亚公司与被告大信公司的共管账户：中国银行西安万寿路支行1028136XXXXX账户余额为1183665.76元。王军账户：中国农业银行账户62284802108********余额为95.4元；中国工商银行账户62220837000********余额为209.03元；中国邮政储蓄银行账户62109879100********余额为382.32元；中国建设银行账户43406142********余额为83.87元。贾冬梅账户：中国农业银行账户62284802108********已销户；中国工商银行账户62220837000********余额为0.73元；中国邮政储蓄银行账户62109879100********余额为0.00元。另查，2010年6月12日，被告金亚公司与新思路公司签订《委托代理销售合同》，被告金亚公司委托新思路公司销售“东方绿洲”项目第13、14、15号楼。2010年6月17日，被告大信公司（甲方）、被告金亚公司（丙方）与新思路公司（乙方）签订《租房协议》，该租房协议约定“乙方在承租甲方售楼中心后，要以甲方、丙方所签‘联建合同’关于甲方监管售房价格和售房款的约定为依据，配合甲方做好收取‘东方绿洲’14#、15#楼售房款等监管工作”。2010年8月23日，被告大信公司（甲方）与新思路公司（乙方）签订《“东方绿洲”小区房屋销售代理合同》，该合同约定“乙方如受托代理‘东方绿洲’14#、15#楼销售工作，须事先向甲方通报，共同商定销售价格及营销方式，保证不得影响和干扰本合同的履行”。2011年3月15日，被告大信公司向新思路公司发出通知，载明“根据当前市场楼盘销售的实际价格和统一你部销售‘东方绿洲’15号楼的销售单价，经我公司研究决定于2011年3月15日开始13#楼售房单价每平方米在原单价基础上调整壹佰元整。”。2011年9月30日，被告大信公司（甲方）与新思路公司（乙方）签订《﹤“东方绿洲”小区房屋销售代理合同﹥补充合同》，该合同约定“乙方代理甲方楼盘期间严禁为陕西金亚置业有限公司或其它单位非法销售‘东方绿洲’楼房，乙方在处理此前所售15#楼的遗留问题时不得损害甲方利益。”。原告及被告金亚公司对上述证据均表示认可，并认为上述证据可证明被告大信公司对于金亚公司的售房行为完全知情，应与金亚公司承担连带赔偿责任。被告大信公司对上述证据的证明目的均不予认可，且对2010年6月12日《委托代理销售合同》和2011年3月15日《通知》的真实性亦不予认可。经本院向新思路公司法人郭欣生、富华公司“东方绿洲”售楼部负责人牛华强调查，郭欣生陈述，其公司刚开始并不知道联建合同的事情，后来在筹备售楼的过程中于2010年8月知道联建合同的事情，售楼部设在“东方绿洲”小区大门内西侧，租用被告大信公司的场地，被告大信公司对被告金亚公司委托其公司进行售房是知情的。牛华强陈述，其公司在签订销售代理合同之前了解过该项目属二被告的联建项目，被告大信公司在联建合同中已明确授权被告金亚公司对15号楼进行销售，故其公司最终只与被告金亚公司签订了销售代理合同，售楼中心设在“东方绿洲”小区门口，售楼部开业庆典时被告大信公司法人张玉安也到场参加宴请，被告大信公司对被告金亚公司委托其公司进行售房是知情的。庭审中，被告大信公司提交2010年10月20日《关于立即停止认购和销售东方绿洲小区二期项目高层楼房的承诺》（2010年10月20日，被告金亚公司和被告大信公司共同向西安市工商局双生办出具该承诺，承诺中载明“贵局根据东方绿洲小区购房业主的投诉检查，告知该项目存在无证销售二期高层15号楼房的情况。陕西金亚置业有限公司在西安大信房地产开发有限公司的要求下，从现在起立即停止认购和销售东方绿洲二期项目15号楼的房屋，并无条件清退认购房屋的所有款项及其手续”。）、2011年3月8日《紧急通知》（2011年3月8日，被告大信公司向新思路公司发出《紧急通知》，通知载明“我公司紧急通知你公司及售楼中心从今日起立即停止在‘东方绿洲’小区内外销售15号楼房，并暂停支付你公司销售‘东方绿洲’楼盘的二月份代理佣金，准备接受处罚”。）、2011年3月8日《敬告东方绿洲购房业主》、2011年4月13日《关于禁止销售“东方绿洲”14#、15#楼和清退其购房款的再次通知》和2011年4月18日《14#、15#楼购房者警示》，主张本案所涉及的房屋买卖行为都是被告金亚公司故意违背承诺隐瞒大信公司的行为，属于超出联建合同约定范围的非法售房行为，与大信公司无关。同时，被告大信公司主张其在发现金亚公司私自售房行为后，积极阻止被告金亚公司，并向社会和购房者发出了一系列警示和提醒。原告及被告金亚公司均不认可上述证据，认为上述证据正好说明被告大信公司认可被告金亚公司有权销售房屋，且被告大信公司的的阻止销售行为均在原告与被告金亚公司签订《商品房买卖合同》之后。以上事实，有（2011）西民二初字第00013号民事判决书、（2012）陕民一终字00108号民事判决书、《项目联合建设合同书》、《商品房买卖合同》、房款收据、《受陕西金亚置业有限公司委托销售“东方绿洲”15号楼成交明细》、调查笔录及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定案件事实的依据。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，“出卖人未取得商品房预售证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”。本案中，二被告承认至今尚未取得其所开发楼盘的商品房预售许可证，故原告请求依法确认其与被告金亚公司签订的《商品房买卖合同》无效，并请求被告金亚公司返还所收取的购房款155667元，于法有据，本院依法应予支持。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案中，原告存在签订合同时对房屋项目审查不严，在金亚公司不具备商品房预售许可证的情形下签订商品房买卖合同的过错，对合同的无效应承担一定责任，但金亚公司作为出卖人在该房屋不具备合法销售的情形下对原告进行销售，其过错明显。原告的购房款被金亚公司收取，原告以同期贷款利率主张其损失有事实依据，根据原告与金亚公司各自的过错，本院认为金亚公司应承担主要责任，按60%的责任赔偿原告的利息损失。关于大信公司本案中是否承担连带责任，本院认为金亚公司与大信公司签订《联合建设合同书》以及《补充合同书》属实，《联合建设合同书》第二条第四项约定“乙方（金亚公司）对外销售按合同约定所分的房屋，乙方为商品房买卖合同的出卖人，甲方为该合同的投资方”、第五条第三项约定“（甲方大信公司）负责监管和掌管乙方房屋销售和房屋产权登记过户工作，派专人对乙方所签的售房合同签章登记备案，负责监管乙方的销售收款和售房收入”、第六条第五项约定“（乙方金亚公司）接受甲方对联建工程和房屋销售工作的监管，负责乙方所分楼房的工程监理、房屋销售工作，拥有合同约定所分楼房的销售权益，承担所分楼房的房屋销售和产权登记过户的相关税费。乙方的房屋销售工作在未向甲方交付联建所分楼房之前要按月向甲方如实通报销售情况，其售房合同要经甲方指定人员的签章登记备案，销售收入使用时要由甲方监管”，虽生效判决认定该《联合建设合同书》及《补充合同书》无效，但双方联建行为是客观存在的，根据以上约定可以看出大信公司允许金亚公司以金亚公司的名义对外签订商品房买卖合同，并对金亚公司的销售进行监管，大信公司在该项目不具备法定的销售条件下允许金亚公司进行销售，且金亚公司亦将部分售房款打至双方约定的共管账户，由大信公司控制，在此情形下大信公司对金亚公司的销售行为应当承担连带责任。关于金亚公司、大信公司辩称应追加曹显著、马晓东为本案当事人，根据所查金亚公司将涉案联建项目转让给曹显著、马晓东投资建设，虽然曹显著、马晓东负责销售活动，但所有商品房买卖合同均以金亚公司名义对外签订，根据合同的相对性，曹显著、马晓东不承担商品房买卖合同无效后的返还购房款义务。曹显著、马晓东收取售房款后未按大信公司与金亚公司的约定将售房款项打进金亚公司与大信公司约定的共管账户，但曹显著、马晓东的违约行为仍系金亚公司的违约行为，对外仍应由金亚公司承担责任，曹显著、马晓东并非本案的必要共同诉讼参与人。庭审中，原告表示不要求追加曹显著、马晓东为本案当事人，故本院对二被告的该项辩称不予采信。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、原告王建全与被告陕西金亚置业有限公司于2011年1月25日签订的《商品房买卖合同》无效。二、被告陕西金亚置业有限公司应于本判决生效后十日内向原告王建全返还购房款155667元。被告西安大信房地产开发有限公司承担连带返还责任。三、被告陕西金亚置业有限公司应于本判决生效后十日内按60%的责任赔偿原告王建全的损失（以已付购房款155667元为基数，按同期中国人民银行一年期贷款利率计算，从2011年1月25日起至返还购房款时止）。被告西安大信房地产开发有限公司承担连带赔偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4013元，由原告承担201元，被告金亚公司与大信公司共同承担3812元。因原告已预交，二被告应将该款连同上述款项一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  张叡婕代理审判员  蒲婷婷代理审判员  梁梦艺二〇一四年十二月三日书 记 员  王 甜