云南省玉溪市红塔区人民法院民 事 判 决 书（2014）玉红民一初字第1184号原告王绍荣，男，1958年4月19日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告张玉玲，女，1974年1月12日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告高彦，男，1962年4月12日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告蒋荣芬，女，1949年8月21日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告毛家明，男，1964年7月3日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告余荣，女，1965年5月23日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告金忠武，男，1971年6月10日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告宋光海，男，1959年8月18日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告周宝林，男，1971年2月11日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告王正兴，男，1958年11月3日生，苗族，住玉溪市红塔区。原告严丽苹，女，1961年1月16日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告马丽珍，女，1968年2月11日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告陈桂萍，女，1972年7月5日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告钟玉萍，女，1966年1月12日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告徐云华，女，1967年10月13日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告杨秀华，女，1968年8月9日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告杨开见，男，1957年8月20日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告陈德明，男，1956年1月5日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告纳彦才，男，1964年1月6日生，回族，住玉溪市红塔区。原告杨广文，男，1956年10月3日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告刘自和，男，1958年4月3日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告刘国华，男，1962年11月17日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告唐明祥，男，1967年10月14日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告李永武，男，1954年11月20日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告瞿鹏，男，1965年2月19日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告李文斌，男，1975年3月11日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告夏云艳，女，1966年6月24日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告史艳萍，女，1979年11月28日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告张艳丽，女，1973年9月4日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告陈永坤，男，1970年7月20日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告王家春，男，1960年12月26日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告刘宝明，男，汉族，1962年9月25日生，住玉溪市红塔区。原告马跃武，女，1962年11月22日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告朱桂珍，女，1955年4月16日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告侯丽萍，女，1970年1月23日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告孟金芬，女，1958年3月3日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告李绍元，男，1946年9月7日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告郑寿启，男，1967年4月11日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告杨天龙，男，1970年3月8日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告赖乃忠，男，1939年11月26日生，汉族，住玉溪市红塔区。诉讼代表人王绍荣，男，1958年4月19日生，汉族，住玉溪市红塔区。诉讼代表人张艳丽，女，1973年9月4日生，汉族，住玉溪市红塔区。诉讼代表人严丽苹，女，1961年1月16日生，汉族，住玉溪市红塔区。诉讼代表人唐明祥，男，1967年10月14日生，汉族，住玉溪市红塔区。诉讼代表人陈桂萍，女，1972年7月5日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告方委托代理人罗俊，云南天外天律师事务所玉溪分所律师。特别授权代理。委托代理人王新芳，云南天外天律师事务所玉溪分所实习律师。特别授权代理。被告钱俊宇，男，1988年11月8日生，汉族，住玉溪市红塔区。委托代理人李勇，云南红塔律师事务所律师。特别授权代理。第三人孙清，女，1969年4月16日生，汉族，住玉溪市红塔区。第三人杨金富，男，1974年11月25日生，汉族，住玉溪市红塔区。原告王绍荣等40人诉被告钱俊宇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年8月13日立案受理，依法于2014年9月23日、11月28日适用普通程序公开开庭进行了审理。原告方诉讼代表人王绍荣、张艳丽、严丽苹、唐明祥、陈桂萍及其委托代理人罗俊，被告钱俊宇及其委托代理人李勇到庭参加诉讼，第三人孙清、杨金富未到庭，本案现已审理终结。原告方诉称,2014年6月11日，原告决定将其共同共有的位于玉溪市的两间商铺对外招租，2014年6月12日，被告取得商铺的承租权，2014年6月15日，原、被告之间签订了书面的《商铺租赁合同》，约定了若被告将商铺转租必须事先得到原告的同意，并对其他租赁事宜作了详细的书面约定。2014年7月中旬，原告得知被告在原告不知情的情况下，擅自将承租的商铺转租给了杨金富、孙清后，原告多次找被告协商解决，但都无果。综上所述，被告擅自将从原告处承租的商铺转租给他人，严重的违反双方的约定，属于严重的违约行为，并且系法定的可解除合同的情形。因此诉至法院。请求：一、人民法院判令解除原、被告于2014年6月15日签订的《商铺租赁合同》；二、请求人民法院判令被告赔偿原告违约金50000元；三、诉讼费由被告承担。被告钱俊宇口头辩称，一、本案被告并不认识王绍荣等40人，本案被告并没有与原告签订了房屋租赁合同，2014年6月11日凤凰路管理小组发布对外招租，被告是在公开招租的情况下以年租金72000元取得文化路25号的铺面两间，并与凤凰路管理小组签订了房屋租赁合同，本案原告王绍荣等40人并不是本案的适格原告。二、被告在转租文化路25号铺面的时候已经得到凤凰路管理小组的同意，并不存在违约行为。请求驳回原告的诉讼请求。第三人孙清、杨金富未作陈述。庭审中，原告为证明自己的诉讼主张向本院提交以下证据：一、身份证复印件40份，证明原告的诉讼主体资格；二、房屋产权证原件，证明本案中的租赁房屋系各原告共同共有；三、商铺租赁合同原件一份，证明原告与被告之间就商铺租赁事宜签订了书面合同，其中明确约定被告转租须经原告同意。四、铺面转租协议收据原件一份，证明被告将承租的铺面擅自转租给了孙清、杨金富，并加收收取了租金。五、股东会议纪要，证明到场27位股东开会，业主对铺面租赁的内容及办法进行了约定。被告质证时提出，对于原告提交的证据一没有异议，对证据二真实性没有异议，但与本案的关联有异议，因为我方当事人没有与王绍荣等40人签订过合同。对证据三真实性、合法性无异议，对原告要证明的观点有异议。对证据四真实性、合法性无异议，但对原告要证明的观点有异议，因为承租人在转租的过程中是可以获取利益的。对会议时间和纪要的真实性、合法性均不予认可，本会议纪要时间虽为2014年3月9日作出来的会议纪要，但在第一次庭审过程中当时管理小组的人员系杨天龙、马利珍、黄薇，他们重新来做这个会议纪要，上面的管理人员与铺面租赁上的管理人员完全不同，这27人均为本案的原告，他们可以做出这个会议纪要签字就完了。本院认为，原告提供的证据身份证复印件、房屋产权证、商铺租赁合同具备证据的客观性、合法性、关联性、予以采信。铺面转租协议、收据，证明被告的转租事实，被告未提出异议，对该事实予以认定。股东会议纪要与本案无关联性，不予采信。被告为证明自己的答辩主张，向本院提交以下证据：一、招租规则，证明在2014年6月11日凤凰路铺面集资管理小组对外发出招租规则，告知此次招租文化路25号1、2号铺面两间。二、商铺租赁合同，证明该铺面底价为70000元，后我方以72000元取得铺面的租赁资格，并与管理小组签订了合同。取得坐落于红塔区文化路25号1、2号两间铺面的租赁权。三、转租申请书，25号1、2号铺转租的主要原因是管理小组没有按时把铺面交给我的当事人，我方当事人向管理小组提出转租的申请，管理小组同意转租的情况下才转租。原告在质证时提出，对证据一招租规则，虽然加盖了凤凰路铺面集资管理小组的章，但是内容不是当时发出来的招租规则，其中第八条不真实，与原件不符。对于商铺租赁合同没有意见，但是在签订合同的时间上有修改，原来是打印的时间。对证据三真实性、合法性均不予认可，因为整个管理小组的成员对这个申请都不知道，也不清楚这个情形。而且这个管理小组的章一直都是由被告的母亲黄薇在保管。对于这个公章并没有经过登记备案，使用这个章必须由三个管理成员签字才可认可，但是这个转租申请书仅只有印章，而没有三名管理成员签字。本院认为，被告提供的证据招租规则、商铺租赁合同（内容与原告提供的一致），具备证据的客观性、合法性、关联性，予以采信。对于转租申请书，虽然签注了同意转租并加盖了凤凰路职工集资铺面管理小组的印章，但该印章未经备案，且同意转租并加盖印章的行为是由被告母亲黄薇自行完成，无其他证据证明租行为已经得管理小组其他成员及共有人同意，故对转租申请书不予采信。第三人孙清、杨金富未提供证据。根据庭审、举证和质证，本院确认本案事实如下，2014年6月15日，杨天龙、黄薇、马利珍以原告代表人名义与被告钱俊宇签订了商铺租赁合同，原告将位于玉溪市红塔区两间铺面出租给被告，租期为6年，自2014年7月16日起至2020年7月16日止。前三年租金每年72000元，后三年每年租金77000元，合同第七条约定，租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方，必须事先征得甲方同意方可转租。2014年6月19日、24日，被告将2号铺面分别转租给杨金富、孙清，共收取转租费76000元。现原告以被告擅自将商铺转租，构成违约，向本院提起诉讼。本院认为，承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。本案中，被告母亲黄薇在转租申请书上签注的同意转租并加盖管理小组印章的行为无证据证明已经得到管理小组其他成员及共有人的同意，其性质系黄薇的个人行为。被告转租2号铺面的行为，违反了原、被告双方的合同约定，在效力上属无效行为，原告可以行使合同解除权，被告应当将承租的2号铺面交还原告。被告承租的1号铺面继续有效。此外被告擅自转租的行为，构成违约，按合同约定，还应向原告支付违约金，支付的数额在双方约定的范围内酌情处理。为保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条之规定，判决如下：一、解除原告与被告签订的商铺租赁合同中被告转租给第三人孙清、杨金富的部分；二、由被告钱俊宇、第三人孙清、杨金富于判决生效之日起十日内将位于玉溪市红塔区铺面交还原告；交还期间的占有使用费每日按98.63元计算至交还之日，由被告支付给原告；原告在被告交还铺面时，对已收取的2号铺面租金超出被告实际占有使用天数部分，按每天98.63元计算退还被告。三、原、被告签订的商铺租赁合同中被告使用的1号铺面部分有效，由原、被告继续履行合同，租金按合同约定的一半支付。即前三年按36000元，后三年按38500元计付。四、由被告支付原告违约金20000元。案件受理费1050元，由原告负担400元，被告负担650元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于玉溪市中级人民法院。审判长  方志平审判员  何 玲审判员  黄永文二〇一四年十二月十二日书记员  李 香