上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2014）静民三(民)初字第222号原告ＸＸ源，户籍在上海市。原告张晓丞，户籍同上。上述两原告共同委托代理人唐正平，上海融孚律师事务所律师。被告邱美君，户籍同上。被告蒋珎，户籍同上。被告蒋沛颖，户籍同上。法定代理人蒋珎（系蒋沛颖之父），即被告蒋珎。上述三被告共同委托代理人潘文策，上海李旭律师事务所律师。上述三被告共同委托代理人李旭，上海李旭律师事务所律师。第三人上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司，住所地上海市。法定代表人费树林，董事长。委托代理人竺梅珍，该公司员工。原告ＸＸ源、张晓丞诉被告邱美君、蒋珎、蒋沛颖共有物分割纠纷一案，本院受理后，依法由审判员高静兰独任审判。于2014年6月18日第一次公开开庭进行了审理，原告ＸＸ源及两原告共同委托代理人唐正平，被告邱美君及三被告共同委托代理人潘文策到庭参加诉讼。同年8月13日第二次公开开庭进行了审理，两原告共同委托代理人唐正平，被告邱美君及三被告共同委托代理人潘文策、李旭到庭参加诉讼。后本院依法追加上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司为本案第三人参加诉讼，于同年10月14日第三次公开开庭进行了审理。原告ＸＸ源及两原告共同委托代理人唐正平，被告邱美君及三被告共同委托代理人潘文策，第三人上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司的委托代理人竺梅珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ源、张晓丞共同诉称，本市新闸路XXX弄X号二层亭子间、三层阁、晒台搭建（以下简称“被征收房屋”）原由蒋永成、蒋建英母亲杨爱珍承租。杨爱珍死亡后承租人未变更。2013年9月，被征收房屋列入征收范围。2014年4月，在原告不知情的情况下，被告邱美君与房屋征收实施单位签订了《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，协议内容包含原、被告均作为被征收人；被征收房屋价值补偿款人民币2,510,536.36元（以下币种均为人民币）；房屋征收实施单位提供两套产权调换房屋，价值1,919,177.58元，其余补偿款近2,000,000元。现诉讼请求：1、依法分割本市静安区新闸路XXX弄X号房屋征收补偿利益，原告分得征收补偿款2,000,000元；2、本案诉讼费由被告承担。被告邱美君、蒋珎、蒋沛颖共同辩称，不同意原告的诉讼请求。两原告不属于被征收房屋的同住人，原告ＸＸ源户口虽在被征收房屋内，但其从未居住过，属于空挂户口。原告张晓丞未成年时与其父母共同生活，不可能脱离父母的监护在被征收房屋内居住，退一步讲，即使居住过，也属于帮助性质，并不当然等于同意该未成年人取得房屋的权利份额，张晓丞成年后，也未在被征收房屋内居住，故张晓丞也非被征收房屋的同住人。1998年原告一家获得过动迁安置补偿，补偿款包括：面积货币化补偿款121,440元，营业场所安置费100,000元，两项共计221,440元。根据相关规定，已在本市他处公有房屋拆迁中取得货币补偿款的，不能被视作同住人，无权分得公有居住房屋拆迁货币补偿款。ＸＸ源在获得221,440元补偿款后，出资购买了本市大华路XXX弄XX号XX室房屋（以下简称“大华路房屋”），购买的时候房屋价值241,872元。2012年ＸＸ源为了规避动迁的限制，将大华路房屋出售，出售时候的价格为1,390,000元。1998年ＸＸ源获得的动迁安置补偿款已经在一定程度上保障了原告的居住利益。综上，原告ＸＸ源、张晓丞都属于空挂户口，且已经获得过公房拆迁利益，并不是此次被征收房屋的同住人。故请求驳回原告的诉讼请求。第三人上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司述称，该户所获得的房屋征收利益为本市嘉定区海上名豪苑四期海波路XX弄XX栋/幢XX号XX室、青浦区中建八局青浦新城秀泽路XX弄西单元XX号XX室两套房屋及房屋征收补偿款2,150,957.52元。经审理查明，原告ＸＸ源、张晓丞系父子关系，被告邱美君、蒋珎系母子关系，被告蒋沛颖系蒋珎之女。原告ＸＸ源之妻蒋建英（已故）与被告邱美君之夫蒋永成（已故）系兄妹关系。一、关于被征收房屋，本院查明如下事实：1、被征收房屋系租赁公房，换算建筑面积为58.52平方米。承租人原为蒋永成、蒋建英之母杨爱珍（已故）。2014年4月11日，被告邱美君取得租赁凭证，租赁户名为邱美君。2、在房屋拆迁许可证核发之日，该户内有常住户口5人，共两本户口簿。其中ＸＸ源、张晓丞、蒋珎、蒋沛颖为一本，邱美君为一本。ＸＸ源户口于1998年11月迁入被征收房屋，张晓丞户口于1982年2月报出生于被征收房屋，蒋珎户口于1987年7月迁入被征收房屋，蒋沛颖户口于2009年10月报出生于被征收房屋，邱美君户口于1984年4月迁入被征收房屋。3、2013年11月，邱美君、蒋珎（乙方）与上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司（甲方）签订《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》，约定：被征收房屋价值补偿款计2,510,536.36元，装潢补偿29,260元，其他各类补贴、奖励费用共计1,295,639.85元（其中旧城区改建补贴468,160元、未见证面积补贴80,000元、签约奖励113,520元、速签奖励30,000元、产权调换自行购房补贴603,959.85元）。乙方选择房屋产权调换，以应得的货币款额购置位于本市嘉定区海上名豪苑四期海波路XX弄XX栋/幢XX号XX室房屋（该房屋预测面积90.08平方米，房屋单价为17,538元,房屋总价为1,579,823元,优惠总价为1,421,840.70元，预计交房日期为2014年9月30日）与本市青浦区中建八局青浦新城秀泽路XX弄西单元X号XX室房屋（该房屋预测面积75.29平方米，房屋单价为9,255元,房屋总价为681,399.38元,优惠总价为497,336.88元，预计交房日期为2015年3月31日）。本协议生效后，征收居住房屋的，被征收人取得货币补偿款、产权调换房屋后，应当负责安置房屋使用人，公有房屋承租人所得的货币补偿款、产权调换房屋归公有房屋承租人及其他共同居住人共有。本协议生效后，乙方搬离原址办理报空手续，并签约期满后30日内，甲方支付乙方补偿款项共计1,916,259元。本协议经双方签字或盖章后成立。本地块适用征询制，在规定的签约期内（含签约附加期），房屋征收决定范围内签约户数达到被征收总户数的85%，本协议生效。现《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》的生效条件已经成就。4、《静安区66街坊旧改项目结算单》显示，该结算单包含两部分内容，第一部分即协议书上的各项费用及房屋两套，第二部分为本结算单额外增加发放费用共计234,698.52元。二、根据当事人的陈述及提供的证据，本院另查明以下事实：1、1998年10月本市北京西路XX号公房拆迁，该房的《上海市房屋拆迁货币化安置协议》显示：应安置人数为三人（乙方），即蒋建英、ＸＸ源、张晓丞；乙方在四级地段应得的房屋建筑面积为46平方米，2,640元/平方米，乙方货币化安置款额为121,440元，货币化安置款按乙方家庭应安置成员等额分配；乙方在签订本协议后7天，即1998年11月2日前搬迁原址，甲方按规定付给乙方搬家补助费等共计400元；该户系个体户，经营者蒋建英同意……一次性补偿100,000元整……，放弃营业场所安置；2、2002年9月原告ＸＸ源（乙方）与案外人上海申豪房地产有限公司（甲方）签订《上海市内销商品房出售合同》，约定了乙方向甲方购买本市大华路房屋，建筑面积为85.01平方米，房屋总价为241,872元，双方确定在签订本合同前，即1997年9月30日乙方已向甲方支付了购买该房屋的全部房价款共计241,872元等。2002年10月22日，ＸＸ源取得了大华路房屋的权利凭证。2012年2月21日，ＸＸ源与案外人祖雪兵、陈娟、祖陈成签订了《上海市房地产买卖合同》，ＸＸ源将大华路房屋转让给祖雪兵、陈娟、祖陈成，房地产转让价款为1,390,000元；3、八十年代，邱美君父母处的本市永寿路XX弄XX号房屋（以下简称为“永寿路房屋）因陈旧危险经批准拆迁改建，1983年10月13日基地动迁户居住情况调查表显示：家庭人员为邱振邦、杨翠娥、邱美君、邱伟君、邱玉林、邱兰、蒋珎。其中，邱美君户口于1966年由本弄XX号迁入，1984年4月3日移出。蒋珎于1980年报出生。永寿路房屋1986年7月28日的调配报批单显示：该户原居住面积23.5平方米，可安置人口6人（2老3大1小），安置本市温州路XX弄X号XX室房屋（以下简称为“温州路房屋”），居住面积24平方米。2014年2月14日的上海市房地产登记簿显示：温州路房屋的权利人为邱振邦、杨翠娥。以上事实，由当事人当庭陈述，原告提交的《上海市国有土地上房屋征收补偿协议》、户籍资料、《静安区66街坊旧改项目结算单》、住房调配单、常住人口登记表、基地动迁户居住情况调查表、协议书，被告提供的《上海市租用居住公房凭证》、《上海市房屋拆迁货币化安置协议》、户籍资料、结婚证、上海市房地产登记簿、《上海市内销商品房出售合同》、《上海市房地产买卖合同》、《上海市房地产权证》等为证，并经庭审查证属实。审理中，原告认为：两原告于八、九十年代居住在被征收房屋的晒搭内，ＸＸ源之妻与父母一起居住在三层阁内，二层亭子间由邱美君夫妇与蒋珎居住。1998年原告在购入大华路房屋后就搬离被征收房屋。2008年被征收房屋出租，租金由邱美君收取，被告在房屋出租后就搬离了；被告则认为：原告从来没有在被征收房屋内实际居住，ＸＸ源之妻也不与父母居住。邱美君居住在被征收房屋二层亭子间内，三层有两个房间，一间由杨爱珍夫妇居住，另一间由蒋珎居住。杨爱珍于2004年搬至养老院居住。晒搭实际是厨房，摆放煤气设备，不居住人。被征收房屋三层阁出租后，蒋珎搬离，其余房屋仍由邱美君居住。本院认为，公民的合法权益受法律保护。公有房屋承租人所得的居住房屋征收货币补偿款、产权调换房归公有房屋承租人及其共同居住人共有。法院在分割征收补偿款时，应综合全面考量被征收房屋的承租、户籍迁入的历史缘由、被征收房屋的实际居住使用情况、各方当事人在他处是否已经享受过福利分房或拆迁安置，以及保障各家庭成员居住权益等各项因素，遵循公平公正的原则进行处理。根据本案查明的事实，原告ＸＸ源、张晓丞在他处曾获得过动迁货币补偿款，从严格意义上讲，原告已非被征收房屋内共同居住人，但是考虑到两原告在他处获得拆迁货币补偿款，未取得房屋安置，且该货币补偿款取得时间较久远等因素，故在本案被征收房屋征收补偿款的分配时，两原告可予以适当照顾分得，对此本院酌情予以处理。八十年代，被告邱美君父母处的本市永寿路房屋因陈旧危险被拆迁改建，1983年10月13日基地动迁户居住情况调查表显示家庭人员为七人，1984年4月3日邱美君户口移出，1986年7月28日的调配报批单显示该户可安置人口6人（2老3大1小），现无证据证实邱美君为该房被安置人口之一。被告蒋珎虽被核定为被安置人口，但考虑到在该次旧房拆迁改建中安置房屋居住面积为24平方米，对应受配人员为六人，人均居住面积仍低于本市居住困难的法定最低标准，且被告蒋珎当时属于未成年人等因素，故在本案被征收房屋的征收补偿款分配时，被告蒋珎可予以分得。审理中，因原、被告均表示，原告之间、被告之间不需要法院处理征收补偿利益的份额，故本院尊重当事人意见，予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款的规定，判决如下：一、原告ＸＸ源、张晓丞得房屋征收补偿款人民币900,000元；二、本市嘉定区海上名豪苑四期海波路XX弄XX栋/幢XX号XX室房屋、本市青浦区中建八局青浦新城秀泽路XX弄西单元X号XX室房屋由被告邱美君、蒋珎、蒋沛颖共同申购；被告邱美君、蒋珎、蒋沛颖另得房屋征收补偿款人民币1,250,957.52元；三、第三人上海市静安第二房屋征收服务事务所有限公司对上述判决主文给付行为予以协助配合。案件受理费人民币39,361元，减半收取计人民币19,680.50元，由原告ＸＸ源、张晓丞共同承担人民币4,351元，被告邱美君、蒋珎、蒋沛颖共同承担人民币15,329.50元。诉前保全费人民币5,000元，由原告ＸＸ源、张晓丞共同承担人民币2,000元，被告邱美君、蒋珎、蒋沛颖共同承担人民币3,000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高静兰二〇一四年十二月十九日书记员  杨 凯附：相关法律条文《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。第一百条共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。……