广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1536、1537号（1536号）上诉人（原审原告）：庞烨群。（1537号）上诉人（原审原告）：陈俭。两案上诉人共同委托代理人：阳贻峰，广东维强律师事务所律师。（1536、1537号）上诉人（原审被告）：深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司。法定代表人：任骏骥。委托代理人：糜蓉，系该司员工。（1536、1537号）被上诉人（原审被告）：深圳市好百年家居连锁股份有限公司。法定代表人：韩茂胜。委托代理人：糜蓉，系该司员工。（1536、1537号）被上诉人（原审被告）：深圳市华富创新投资有限公司。法定代表人：马锦惠。委托代理人：刘晨，广东华商律师事务所律师。（1536、1537号）原审第三人：陈某兵。上诉人庞烨群、陈俭、深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司（以下简称好百年福田分公司）因与被上诉人深圳市好百年家居连锁股份有限公司（以下简称好百年公司）、深圳市华富创新投资有限公司（以下简称华富公司）、原审第三人陈某兵房屋租赁合同纠纷两案，不服深圳市福田区人民法院（2013）深福法民三初字第1991、1992号民事判决，向本院提出上诉，本院依法组成合议庭审理了本两案，现已审理终结。原审法院审理查明，2012年2月，庞烨群、陈俭分别与陈某兵就转租彩天名苑裙楼一楼侧铺位签订有租赁合同，租赁期限自2012年2月1日起至2012年8月31日止。2012年4月16日，庞烨群、陈俭又分别与好百年福田分公司签订了一份《房屋租赁合同》，约定庞烨群、陈俭分别向好百年福田分公司承租位于福田区彩田南路3010号彩天名苑裙楼一层1xxD、1xxC铺位，月租金均为800元，租赁期限自2012年4月16日至2014年8月31日止，该合同并办理了租赁合同备案登记。本案审理过程中，庞烨群、陈俭、陈某兵均表示，上述铺位系庞烨群、陈俭于2012年2月从陈某兵处转租取得，自好百年福田分公司于2012年4月16日与庞烨群、陈俭签署租赁合同后，庞烨群、陈俭与陈某兵的租赁合同解除，由庞烨群、陈俭与好百年福田分公司直接发生租赁合同关系，租金由庞烨群、陈俭委托陈某兵向好百年福田分公司交纳，其中庞烨群、陈俭每月实际缴纳租金金额分别为2000元、1850元，好百年福田分公司向陈某兵出具收据（包括另两个铺位合计共7700元，2012年10月前为7000元），每个租户每月支付陈某兵500元酬劳。庞烨群、陈俭就其该项主张，向原审法院提交了几张收款收据，该收款收据未加盖好百年福田分公司或好百年公司的印章，由“高某”及“陈某梅”签收，注明收取陈某兵租金。好百年福田分公司否认与庞烨群、陈俭存在租赁合同关系，亦否认与陈某兵间存在租赁合同关系，但就《房屋租赁合同》上好百年福田分公司签章的真实性不申请进行鉴定，否认收取庞烨群、陈俭的租金，但认可“高某”系该公司副总，“陈某梅”系该公司员工。另查，庞烨群、陈俭所租赁的商铺位于彩天名苑裙楼东侧安全疏散通道处。2013年6月8日，好百年福田分公司与华富公司签订《租赁合同书》，将彩天名苑裙楼1-4层整体出租给华富公司，租赁总建筑面积约为13016.73平方米。2013年7月8日，华富公司致函各商铺租户称，根据原建筑平面图F轴线交35轴线出口，跟14轴线交F轴线疏散出口，现被商铺占用，导致该公司疏散出口不能直接对外，严重影响该司的消防验收，要求商铺在7月15日前拆除，按原一层建筑平面图恢复疏散楼梯出口。2013年7月9日、7月10日，华富公司致函或发通知给好百年公司称，消防疏散出口被好百年公司出租的商铺占用，使疏散楼梯出口不能直接对外，影响华富公司的消防验收，要求好百年公司通知商铺搬离。好百年福田分公司于2013年8月30日回函称此部分经营商铺非该司签约出租商铺，且不含在该司出租给华富公司的租赁面积内，物业现状为长期遗留问题，该司对此部分物业存在的历史根源和具体成因并不知情，要求华富公司自行协调有关涉及主体，依据国家相关法律法规处理。再查，2013年7月31日，深圳市公安局福田分局消防监督管理大队经现场检查后，发现彩天名苑一楼东面商铺安全出口封闭出租，致使该大厦一楼商铺安全出口无法正常使用，遂向好百年福田分公司及商户发出《责令立即改正通知书》，要求上述单位采取措施，确保消防安全。其后，华富公司于2013年8月10日将涉案商铺拆除，以符合整体消防验收要求。庞烨群、陈俭的原审诉讼请求为：1、好百年福田分公司、好百年公司继续履行租赁合同；2、华富公司立即排除对庞烨群、陈俭租赁铺面的妨碍；3、好百年福田分公司、好百年公司、华富公司连带赔偿庞烨群、陈俭可得经营利益损失各120000元；4、好百年福田分公司、好百年公司、华富公司连带赔偿庞烨群装修费损失5000元、陈俭装修费损失6000元；5、好百年福田分公司、好百年公司退还庞烨群租赁押金4929元、陈俭租赁押金4452元；6、好百年福田分公司、好百年公司、华富公司承担本案诉讼费用。本案审理过程中，庞烨群、陈俭撤回第5项诉讼请求。原审法院认为，庞烨群、陈俭与好百年公司福田分公司签订有《房屋租赁合同》，好百年福田分公司系合同出租方，庞烨群、陈俭已实际使用租赁房屋，好百年福田分公司并收取了由陈某兵代庞烨群、陈俭缴交的租金，好百年福田分公司否认《房屋租赁合同》上公司签章的真实性，但不申请鉴定，亦未提供反驳证据，应承担举证不能的责任，故好百年福田分公司辩称其与庞烨群、陈俭不存在租赁合同关系，原审法院不予采信。庞烨群、陈俭所承租的商铺位于彩天名苑裙楼东侧安全疏散通道处，为占用消防通道搭建的违章建筑，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，庞烨群、陈俭与好百年福田分公司所签订的《房屋租赁合同》无效，无效的合同自始没有法律约束力，故庞烨群、陈俭主张合同有效，并请求好百年公司及其福田分公司继续履行租赁合同、华富公司排除对庞烨群、陈俭铺位的妨碍、好百年福田分公司、好百年公司、华富公司赔偿庞烨群、陈俭可得利益损失，无法律依据，原审法院不予支持。好百年福田分公司将消防通道改造成商铺出租给庞烨群、陈俭，对合同无效应承担主要过错，故应适当赔偿庞烨群、陈俭的装修损失，对庞烨群、陈俭的装修损失，原审法院酌情为每商铺3000元，庞烨群、陈俭请求过高部分，原审法院不予支持。庞烨群、陈俭因合同无效所产生的其他损失，可另循法律途径解决。好百年福田分公司系好百年公司的下属分公司，故在好百年福田分公司财产不足以清偿上述债务时，由好百年公司承担补充清偿责任。庞烨群、陈俭当庭撤回了请求好百年公司及其福田分公司退还庞烨群、陈俭租赁押金的诉讼请求，是当事人处分自己民事权利的行为，原审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）款、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、好百年福田分公司应分别赔偿庞烨群、陈俭装修损失各3000元；二、好百年公司在好百年福田分公司财产不足以清偿上述第一项债务时，承担补充清偿责任；三、驳回庞烨群、陈俭的其他诉讼请求。1991号案案件受理费2899元、1992号案案件受理费2909元，由庞烨群、陈俭分别负担2799元、2809元，好百年福田分公司各负担100元。庞烨群、陈俭不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销两案原审判决；2、改判支持庞烨群、陈俭的原审诉讼请求；3、本案的诉讼费及上诉费由好百年福田分公司、好百年公司、华富公司承担。事实和理由：一、庞烨群、陈俭与好百年福田分公司签订的《房屋租赁合同》合法有效，并且获得了房屋租赁管理所的登记确认。二、原审判决认定《房屋租赁合同》无效的主要证据存在严重瑕疵，认定事实主要证据不足。原审判决认定《房屋租赁合同》无效的主要证据是原审法院依职权调取的《消防检查记录》及《责令立即改正通知书》，但是该证据的真实性合法性存在重大瑕疵。1、《消防检查记录》及《责令立即改正通知书》盖着福田公安分局消防监督管理大队的公章，但该份证据却是由派出所提供，而不是消防监督管理大队提供。该证据的真实性存在重大瑕疵。2、《责令立即改正通知书》的送达程序严重违法。庞烨群、陈俭自承租该商铺以后，一直正常经营，没有消防管理部门的工作人员来店铺进行相关检查。庞烨群、陈俭没有收到《责令立即改正通知书》，该《责令立即改正通知书》上记载“该店经营者拒绝签名”并非事实。3、《消防检查记录》、《责令立即改正通知书》存在明显存在滥用职权的情形。庞烨群、陈俭已经承租本案争议商铺1年多时间，在庞烨群、陈俭承租该商铺以前，该商铺已经存在多年时间，从来没有因为阻塞消防通道被责令改正。庞烨群、陈俭承租的商铺被拆毁后，原商铺所在的位置又被华富公司重新装修并出租给他人使用，但是福田公安分局消防监督管理大队却未予处理。因此，福田公安分局消防监督管理大队作出的上述具体行政行为明显属于滥用职权，根据《中华人民共和国行政诉讼法》第54条第2款第5项的规定，依法应予以撤销。原审判决认定的事实主要证据存在严重瑕疵，原判决依法应当予以撤销。三、庞烨群、陈俭提交的《房屋租赁合同》及《租赁凭证》的证明效力明显强于原审法院调取的证据的效力。根据《关于民事诉讼证据的若干规定》第73条的规定，请求二审法院依法采信庞烨群、陈俭提交的《房屋租赁合同》及《租赁凭证》等证据。好百年福田分公司亦不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1、撤销两案原审判决，改判好百年福田分公司无须向庞烨群、陈俭赔偿装修损失；2、本案一、二审的诉讼费由庞烨群、陈俭承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。1、庞烨群、陈俭称委托陈某兵向好百年福田分公司支付租金，但至今没有提供其委托陈某兵缴纳租金的授权性文件。退一步讲，庞烨群、陈俭可以口头委托陈某兵缴纳租金，但有两点违背常理：（1）在口头委托的情形下，接受租金收据开成其他人员的名字；（2）庞烨群、陈俭称委托陈某兵向好百年福田分公司支付了租金，但却没有提供其向陈某兵支付与租金金额对等金额的支付凭证。原审判决并没有审查陈某兵的代理资格，更没有审查庞烨群、陈俭是否向陈某兵支付了代为缴纳的费用，审查事实不清。2、庞烨群、陈俭称已向好百年福田分公司缴纳了1xxD、C商铺的租金，但庞烨群、陈俭却没有提供关于1xxD、C商铺租金的收款收据，其提供的是商铺编号为1521号，交款人为陈某兵的租金收据。庞烨群、陈俭未能证明1521号商铺租金收据与其诉称的1xxD、C商铺的关联性。3、庞烨群、陈俭称其委托陈某兵每月向好百年福田分公司缴纳租金分别为2000元及1850元并无证据证明。综上所述，好百年福田分公司与庞烨群、陈俭之间没有租赁合同关系，不需要向庞烨群、陈俭承担任何赔偿责任。针对庞烨群、陈俭的上诉，好百年福田分公司答辩意见同一审答辩意见。好百年公司答辩意见与好百年福田分公司答辩意见一致。针对好百年福田分公司的上诉，庞烨群、陈俭答辩称，一、庞烨群、陈俭与好百年福田分公司签订有租赁合同，该合同盖有好百年福田分公司的公章，且到房屋租赁管理局进行备案登记，取得租赁凭证，双方之间的租赁合同关系证据充分，事实清楚。二、庞烨群、陈俭委托陈某兵向好百年福田分公司按期支付了房租，有陈某兵证言及好百年福田分公司管理人员出具的收款收据予以证明，庞烨群、陈俭缴纳租金的事实和证据是充分的。好百年福田分公司主张双方之间不存在租赁关系的理由不成立。好百年公司对好百年福田分公司的上诉内容表示认可。就双方上诉内容，华富公司答辩称，一、本案的案由为租赁合同纠纷，该合同是由好百年福田分公司与庞烨群、陈俭签订的，华富公司并非合同的当事人，根据合同相对性原则，华富公司在本案中不应承担任何责任。二、涉案房产是在华富公司整体租赁房产的范围内，华富公司在经过了好百年公司、好百年福田分公司同意的前提下有权对房产进行分割处置。综上，华富公司认为原审事实认定清楚，适用法律正确，请求法院维持原判。原审第三人陈某兵经本院合法传唤未到庭参加二审调查，亦未提交答辩意见。本院经审理查明，原审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，涉案《房屋租赁合同》上有好百年福田分公司的印章，虽然好百年福田分公司否认其真实性，但并未提供证据加以反驳，应承担举证不能的不利后果。好百年福田分公司主张收款收据系与陈某兵之间其他经济往来的凭证，但并未举证证明，对其主张，本院不予采信。庞烨群、陈俭提交的收款收据及陈某兵在一审所做陈述与《房屋租赁合同》共同组成证据链条，足以证明涉案《房屋租赁合同》的实际履行。对于好百年公司关于双方之间不存在租赁合同关系的主张，本院不予支持。涉案二商铺相连，皆位于彩天名苑一楼东面安全出口，消防主管部门发出的检查整改通知书明确指出安全出口已被涉案商铺封闭导致无法正常使用。即涉案商铺的存在已对社会公共利益造成危害，构成《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）之情形，故涉案租赁合同无效。对于庞烨群、陈俭关于涉案租赁合同有效的主张，本院不予支持。庞烨群、陈俭对相关消防主管部门作出的具体行政行为持有异议，不在本案处理范围以内，当事人可另寻法律途径解决。综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。1536号案件二审受理费，庞烨群预交的2899元，由庞烨群负担；深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司预交的50元，由深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司负担。1537号案件二审受理费，陈俭预交的2909元，由陈俭负担；深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司预交的50元，由深圳市好百年家居连锁股份有限公司福田分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  邱裕华代理审判员  蔡妍婷代理审判员  唐 毅二〇一四年十二月十六日书 记 员  李全慧附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……