福建省漳州市芗城区人民法院民 事 判 决 书（2014）芗民初字第4208号原告漳州市保障性住房管理中心。法定代表人叶国裕，职务主任。委托代理人林江华，福建衡评律师事务所律师。被告林茉莉，女，1929年6月24日出生，汉族，住漳州市芗城区。委托代理人张怀恩，福建方圆人律师事务所律师。原告漳州市保障性住房管理中心与被告林茉莉租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人林江华、被告的委托代理人张怀恩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，被告系原告租户，承租房屋址于芗城区新华西商业街南2-201、17-311房屋，两套房的月租金为294.12元。其中芗城区新华西商业街南2幢201号房屋的计租面积62.44平方米，租金加系数2%，因此2幢201号房屋的租金为197.43元（62.44平方米×3.1元／平方米、月×1.02），租金从2001年2月1日起算；芗城区新华西商业街南17幢311号房屋的计租面积29.99平方米，租金加系数4%，因此17幢311号房屋的租金为96.69元（29.99平方米×3.1元／平方米、月×1.04），租金从2004年3月1日起算。在交房后，被告即未缴纳租金，至2014年4月30日止，被告共欠租金43187.55元，被告的行为已构成违约。现请求判令被告支付租金43187.55元及6478元滞纳金（并从2014年5月1日起按每月294.12元支付租金至归还房屋止），并判令双方解除租赁关系，被告返还新华西商业街南2幢201室房屋和南17幢311号房屋。被告辩称，因原告漳州市保障性住房管理中心与被告房屋租赁合同纠纷一案，现根据事实和法律规定提出答辩如下：一、本案的客观事实。1、原北京路328号房屋沿街三个门面，一个门牌号，租赁于解放前，是被告家庭向个人租赁。解放后，仍然向个人租赁，一九五八年后，因对私改造，房屋由原市房管处经租。1960年9月“69”洪水后，北京路328号房屋成为危房，被告一家暂时搬到北京路328号对面公共食堂居住，后北京路328号由原房管处重建，建成一层平屋，被告一家从食堂搬回继续租赁北京路328号两个门面的房屋居住直至拆迁。2、1974年约6月间，因被告的八个孩子逐渐长大，原租赁房屋不够居住，被告个人出资在租赁的房屋基础上增建二层以上房屋，即：将拆迁《现场查勘表》①、③部分上部建成一房一厅一阳台（阳台位于房屋后部）。1980年12月，房屋管理部门派员对房屋进行复丈，确认二楼一房一厅一阳台为“自建”。3、1981年，被告长子陈水源因要结婚无房，在拆迁《现场查勘表》①、②部分前面沿街“雨脚距”（人行道）外沿建柱，上部建房，即：在拆迁《现场查勘表》②上部建成⑤、⑥、⑦。4、1991年北京路形成小商品市场，被告的次子陈水生、小女陈清丽因无业，将《现场查勘表》①、②部分前面沿街人行道建柱形成的空间砌墙封闭后改建成房屋，并向房屋内沿伸至楼梯位置，至此，《现场查勘表》①、②部分及前面沿街人行道新建部分房屋为营业店面房屋，并向工商行政管理部门申请个体工商户《营业执照》。5、1958年以后，北京路328号房屋租金3元／月；1979年，房屋租金调整为3.2元／月；1992年后，门牌号改为344号；1992年1-5月房屋租金调整为5.9元／月；1992年6月-1993年6月房屋租金调整为9.4元／月；1993年7月房屋租金调整为25.3元；1994年2月房屋租金调整为63元／月；1994年10月房屋租金调整为25.3元／月；1997年7月房屋租金调整为22.90元／月；1999年6月房屋租金调整为48.2元／月。1997年7月1日，被告与原告签订《漳州市住宅用房租赁合同》，确认除了被告自建房屋外，计租面积52.27平方米，房租仍为48.2元／月。6、1998年8月，新华西片区因旧城改造拆迁，漳州市房地产管理局发出《拆迁公告》，北京路344号房屋也在扩迁范围内，被告于1998年9月14日腾房，并按当时国务院发布施行的《城市房屋拆迁管理条例》第三条第二款的规定，以被拆迁人的身份与拆迁人签订《征用房屋协议书》。7、拆迁人拆迁时确认，拆迁北京路344号房屋共有①-⑦共七个部分，总建筑面积合计118.23平方米，包括两间沿街店面。该两间店面做为营业用房，在被拆迁后的受安置权益均由原告承受。8、被告认为，拆迁《现场查勘表》上的①②（不包括沿街人行道部分）③为原告的直管公房，拆迁《现场查勘表》上的④⑤⑥⑦及一层人行道部分属被告投资自建房屋。9、拆迁后，根据被告与拆迁人签订《征用房屋协议书》协议约定并通过选房确认：拆迁人将被告安置在新华西商业街南2-201号、南17-311号两套房屋。其中201号房屋建筑面积77.55平方米；311号房屋建筑面积52.90平方米（被告长子陈水源自购10.65平方米）。二、处理本案争议的意见。1、被告认为：依法应缴纳的房屋租金被告愿意缴纳，原租赁房屋的计租面积为52.27平方米，安置房部分相应面积可计算租金；安置房其余面积属被告家庭投资自建部分房屋在被拆迁后受安置补偿的财产，因不属于承租范围，不应计算房屋租金。2、原告提起本案诉讼，主张从安置房交付使用至今的房屋租金，被告认为，原告的部分诉请已超过一年诉讼时效期间，之前的房屋租金主张因超过诉讼时效期间，人民法院不应予以支持。3、原告请求支付租金计43187.55元，包括了超过诉讼时效期间的部分及被告自建房屋建筑面积的租金，应当剔除。主张滞纳金6478元没有合同依据和法律依据，人民法院不应予以支持。综上所述，原告部分诉讼请求事项超过时效期间，主张超过计租面积的“租金”没有事实和法律依据，人民法院应予驳回；主张滞纳金没有合同依据，不能成立。请求人民法院查明事实后公正裁决。经审理查明，原被告于1997年7月1日签订一份《漳州市住宅用房租赁合同》，约定：被告向原告租赁芗城区北京路344号房屋，计租面积52.27平方米。后该房屋因旧城改造进行拆迁，安置于芗城区新华西商业街南2幢201号和17幢311号共两套房屋，其中于2000年12月16日安置于芗城区新华西商业街南2幢201号房屋，建筑面积77.55平方米，根据漳州市房地产测绘队2003年12月出具的《漳州市房屋实地勘丈成果图册》，该套房屋的使用面积为62.44平方米，庭审中原被告均同意该套房屋的租金可从2001年2月1日开始计算；于2004年1月15日安置于芗城区新华西商业街南17幢311号房屋，建筑面积52.90平方米，其中40.25平方米属拆迁安置，12.65平方米属被告购买，根据漳州市房地产测绘队2005年8月出具的《漳州市房屋实地勘丈成果图册》，该套房屋的使用面积为39.42平方米，庭审中原被告均同意该套房屋的租金可从2004年3月1日开始计算。被告在拆迁安置房交付后即未交纳租金，原被告也未签订新的租赁合同。另查明，漳州市人民政府于1992年5月18日印发《漳州市公有住宅实行统一租金标准的规定》：住户经产权单位批准改建、扩建、加层增加的公有住宅按同等质量房屋的基本租金收费标准分别计租：属全部自费按50%计租，部分自费按70%计租。上述事实，有原、被告的庭审陈述及原、被告提供的以下证据证实：1、《漳州市住宅用房租赁合同》；2、《漳州市房屋实地勘丈成果图册》；3、征用房屋协议书；4、房屋产权登记现场查勘表；5、拆迁安置房移交清册；6、《漳州市公有住宅实行统一租金标准的规定》。以上证据经庭审举证、质证，本院对于证据的真实性和来源的合法性予以确认。本院认为，被告承租并居住于原告提供的公房，后租赁的芗城区北京路344号房屋被拆迁后安置于芗城区新华西商业街南2幢201号和17幢311号共两套房屋，由被告及其家属继续租赁使用，原、被告未再签订书面租赁合同，但原、被告在房屋安置后客观上形成了房屋租赁关系。因此，原告要求被告交纳租金的请求合法有据，本院予以支持。根据原被告于1997年7月1日签订的《漳州市住宅用房租赁合同》约定：被告向原告租赁芗城区北京路344号房屋的计租面积为52.27平方米，现两套房屋计租总面积为92.43平方米（62.44平方米＋29.99平方米），两者之差为40.16平方米（92.43平方米－52.27平方米），该40.16平方米面积应属被告自建，按漳州市人民政府文件规定，按50%计算租赁面积，即为20.08平方米，该20.08平方米在芗城区新华西商业街南17幢311号房屋的计租面积29.99平方米中抵扣，即芗城区新华西商业街南17幢311号房屋的计租面积按9.91平方米（29.99平方米－20.08平方米）计算。由于公房租赁的特殊性，且原、被告在房屋拆迁安置后对新安置房屋的计租面积未能协商一致，未能签订新的租赁合同，因此，原告以被告拖欠租金为由要求判令双方解除租赁关系、被告返还新华西商业街南2幢201室房屋和南17幢311号房屋并支付6478元滞纳金的诉讼请求，证据不足，不予支持。因上述同样原因，且原告从2006年起即不间断地向被告追讨租金，因此被告提出的原告部分诉讼请求事项超过诉讼时效期间的主张，证据不足，不予支持。经计算，被告从2001年2月1日至2014年4月30日尚欠芗城区新华西商业街南2幢201号房屋的租金为31392.21元（62.44平方米×3.1元／平方米、月×1.02×159个月）；被告从2004年3月1日至2014年4月30日尚欠芗城区新华西商业街南17幢311号房屋的租金为3897.88元（9.91平方米×3.1元／平方米、月×1.04×122个月）。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，判决如下：一、被告林茉莉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告2001年2月1日至2014年4月30日尚欠芗城区新华西商业街南2幢201号房屋的租金31392.21元；二、被告林茉莉应自2014年5月1日起每月按197.43元支付芗城区新华西商业街南2幢201号房屋的租金给原告，直至付清所欠租金为止；三、被告林茉莉应于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告2004年3月1日至2014年4月30日尚欠芗城区新华西商业街南17幢311号房屋的租金3897.88元；四、被告林茉莉应自2014年5月1日起每月按31.95元支付芗城区新华西商业街南17幢311号房屋的租金给原告，直至付清所欠租金为止；五、驳回原告的其他诉讼请求；如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费880元，由原告负担280元，被告负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长  陈志荣人民陪审员  杨连金人民陪审员  林文婷二〇一四年十二月十七日书 记 员  阮小芳附法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。