北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第10271号上诉人（原审被告）陈明，男，1975年6月5日出生。委托代理人李标田，北京华标律师事务所律师。委托代理人张欣，北京华标律师事务所律师。被上诉人（原审原告）陈某，女，1950年5月23日出生。委托代理人邵海松，北京市汇融律师事务所律师。被上诉人（原审被告）杨某，男，1949年5月6日出生。上诉人陈明因与被上诉人陈某、杨某确认合同无效纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2013）朝民初字第23894号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开审理了本案，陈明之委托代理人李标田、陈某及其委托代理人邵海松到庭参加诉讼���杨某经本院公告送达开庭传票未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈某在一审法院起诉称：我和杨某原系夫妻关系，共同拥有北京市朝阳区康静里602房屋。2000年12月22日，我和杨某经朝阳区法院调解离婚，（2001）朝民初字第00045号民事调解书确认朝阳区康静里602房屋归我所有。实际上，该房屋也一直由我一人独住。由于我一直没有办理房屋产权过户，杨某于2010年10月11日向朝阳区房管局申请补办房屋产权证，并于2010年10月28日取得了房屋权属证。之后，杨某把该房屋作了抵押，后将房屋出售给了陈明。2013年4月，陈明委托他人侵占了我的房屋，这时我才知道房屋被杨某出售给了陈明。陈明委托人称杨某伪造了调解书中关于房屋归属的内容，并进行了公证，陈明通过公证实现了房屋的过户。陈明在房屋过户前从未到我家中看过房屋，有违房屋交易常识。故���根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，诉至法院，要求确认杨某与陈明于2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》无效。杨某经合法传唤，未到庭应诉，亦未提交答辩意见。陈明在一审法院答辩称：我是2012年11月底通过盛大置业房地产经纪有限公司看了涉案房屋，中介公司带着我去看的房，当时我们进到了涉案房屋里面看的，而且还查询了涉案房屋的产权信息，包括底档信息，涉案房屋登记在杨某名下，我也看见了产权证，上面有很多抵押信息，还欠了银行400000元。我与杨某商量房屋的总房款是1002000元，其中402000元是还给银行解抵押权的，剩下的是给杨某的，我与杨某于2012年12月26日签订了二手房买卖合同协议书。我们在办理房屋买卖过程，为了省中介费，把盛大置业房地产经纪有限公司给抛开了，只是给了该公司一个看房的钱，大概2000元。我和杨某于2013年3月21日签定了存量房屋买卖合同，当天涉案房屋办理了过户，登记在了陈明名下。我去入住的时候，发现陈某在涉案房屋居住。我就找了涉案房屋买卖的中介公司盛大置业房地产经纪有限公司及董岩，董岩和中介公司就去找了原告，后来发生的事情我方就不清楚了。后来董岩多次也没有解决房屋入住问题，董岩也不管了，让我们自己去打官司。我认为我与杨某签订的存量房屋买卖合同有效，我方的购买属于善意取得，根据法律规定，陈某应该腾退房屋并支付房屋使用费。并且陈某将涉案房屋的防盗门给卸掉了，应该赔偿涉案房屋防盗门的损失。一审法院经审理查明：陈某与杨某原系夫妻关系。朝阳区康静里602房屋（以下简称602房屋）登记所有人为杨某。2000年12月22日，北京市朝阳区人民法院出具（2001）朝民初字第00045号民事���解书，该调解书确认：一、陈某与杨某自愿离婚；二、双方财产已分清，现在谁手中之财产即归谁所有（已执行）；三、602房屋两居室楼房一套归陈某所有，杨某的住房自行解决。离婚之后，陈某称自己一直在602房屋居住。2012年10月19日，杨某通过北京市方正公证处办理了公证书一份，该公证书内容为委托书，杨某为委托人，案外人董岩为受托人，委托书内容为：杨某为602房屋所有权人，现杨某想将602房屋出售，因其工作忙，不能亲自办理该房产的买卖手续及前往房管部门办理产权转移相关手续，故委托董岩为代理人，全权代表其办理如下事项：1、…在符合依法出售的前提下，代其办理该房产的提前还款、解除抵押手续，退保手续，并代为领取解除抵押后的房产证及相关资料；代其办理此房的买卖交易手续、到房地产交易管理部门办理此房产权转移、过户的有关事宜、接受询问、签署询问笔录、代为签订房屋买卖合同、居间协议，定金协议等与出售该房产相关的税务手续、代为确定上述房产的出售价格、协助买方以买方名义办理贷款、抵押的相关手续，代为在《售房人银行开户情况说明》及划款协议上签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续等等。杨某在申请办理该委托书的公证过程中，向北京市方正公证处提供了一份（2001）朝民初字第00045号民事调解书，但该调解书主文内容的第三项被改为“602房屋两居室楼房一套归杨某所有，陈某的住房自行解决”。在北京市方正公证处询问杨某的过程中，杨某表示602房屋是其个人财产，同意出售，受托人为董岩，签署委托书是其自愿的，并已核实过委托书的内容。2013年3月21日，杨某作为出卖人与陈明作为买受人签订了《存量房屋买卖合同》，其中案外���董岩作为杨某的委托代理人。该合同约定，杨某将602房屋出售给陈明，房屋成交价格为600000元。同日，陈明获得了602房屋的房屋所有权证。庭审中，陈明称其先和杨某签订了《二手房屋买卖合同协议书》，之后签订的《存量房屋买卖合同》。对此，陈明提交了《二手房屋买卖合同协议书》，该合同显示签订日期为2012年12月26日，该合同甲方即卖方为杨某，杨某代理人为董岩，合同乙方即买方为陈明，合同约定将602房屋以1002000元的价格出售给乙方；乙方于本合同签订当日内向甲方支付首付款402000元支付给交通银行作为银行还款，余款600000元于过户后30日内支付给甲方，除不可抗拒的自然灾害等特殊情况外，甲方应于乙方交付完首付款当日内，将该房屋交付乙方用于自行装修整顿；签订合同后，所售房屋室内设施不再变更，此房屋现有不定期居住人员住宿在���间内，甲方已经如实告知乙方。在该合同落款签字处，甲方签名处由陈明署名签字，乙方签名处由董岩署名签字。陈明又提交了交通银行个人贷款还款凭证、循环贷款结清证明、中信银行个人电子转账凭证，上述证明显示杨某于2013年1月6日向交通银行偿还贷款本息402449.07元，已结清合同项下全部贷款应缴本金及应缴利息，陈明于2013年4月18日通过银行转账的方式向董岩转账600000元。陈明称2013年1月6日的402449.07元系其支付的，用于解除银行的抵押权。对此，陈某称对《二手房屋买卖合同协议书》的真实性不予认可，对陈明向董岩支付600000元一事不清楚，也无法核实。对于陈明购房前看过602房屋。陈明表示我是2012年11月底通过盛大置业房地产经纪有限公司看了602房屋，当时我们进到了602房屋里面看的，一共两次看房，第一次看房时，杨某还跟着去看的房，而且还查询了房屋的产权信息，包括底档信息，也看见了产权证，上面有很多抵押信息，为了省中介费，把盛大置业房地产经纪有限公司给抛开了，只是给了该公司一个看房的钱，大概2000元。对此，陈某表示和杨某离婚之后一直都是和孩子在该房屋居住，2008年孩子成家后，只剩下自己一直在602房屋内居住，从来没有人进来看过房，所以陈明所述到我家看房的情况不属实。陈明又称当其入住602房屋时，发现陈某在该房屋内入住，便找盛大置业房地产经纪有限公司和董岩解决问题，但最终未解决。经询，陈明称其购买602房屋时支出房款、税款共计1090000元左右，现其已于2013年10月份已将602房屋以1000000元的价格出售给了案外人孟傲竹，并当月办理了房屋过户手续。一审法院查明以上事实有《存量房屋买卖合同》、《二手房屋买卖合同协议书》、中信银��个人电子转账凭证、交通银行个人贷款还款凭证、房屋产权证、调解书、公证书以及当事人当庭陈述等证据在案佐证。一审法院审理后认为：公民的合法财产受法律保护。杨某在陈某不知情的情况下擅自出卖陈某的房屋，侵犯了陈某的财产权利，已构成无权处分。杨某通过伪造（2001）朝民初字第00045号民事调解书主文内容申请办理有关房屋买卖委托的公证事宜，已涉嫌犯罪。陈明称曾通过中介公司即盛大置业房地产经纪有限公司看了602房屋，但陈某不认可陈明曾看过房屋，陈明亦未举证证明，故陈明所述其看过房的情况，法院不予采信。陈明提交的《二手房屋买卖合同协议书》中已注明“房屋现有不定期居住人员住宿在房间内，卖房人已经如实告知买房人”且约定卖房人应于买房人交付完首付款402000元当日内，将该房屋交付买房人用于自行装��整顿，由此可知，陈明在2012年12月26日签订《二手房屋买卖合同协议书》时已知晓602房屋内有人在实际居住。按该合同约定，在替代杨某向交通银行支付402000元后，应由杨某当天交付602房屋，实际上陈明并没有拿到602房屋，在这种情况下，陈明不仅未停止履行合同，而是继续和杨某签订了《存量房屋买卖合同》并办理了房屋过户，并于2013年4月18日向杨某代理人董岩转账支付了600000元。虽《二手房屋买卖合同协议书》的真实性无法确定，但作为陈明自己提交的证据，其中对陈明不利的事实法院将予以确认。陈明在未实际查看602房屋且知晓该房屋内另有实际居住人的情况下，并未中止合同履行且在发现存在问题的情况下，仍然执意履行合同，其购房行为不符合正常房屋买卖交易行为，有悖于生活常识，非善意行为，不构成善意取得。杨某与陈明就602房屋的交易行为，既非善意，又存在无权处分的情形，故杨某与陈明于2013年3月21日签订的《存量房屋买卖合同》无效。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法通则》第七十五条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，缺席判决：杨某与被告陈明于二○一三年三月二十一日签订的《存量房屋买卖合同》无效。一审法院判决后，陈明不服，向本院提起上诉，请求撤销一审法院判决，改判驳回陈某的诉讼请求，诉讼费由陈某负担。理由是：1、陈明购房前通过中介实地看房，查看了杨某的房产证原件、身份证原件、原购房合同原件，也到房管部门查询、复印了房屋的产权信息，并了解到房屋曾多次抵押，另外，涉案房屋在2003年5月以后才被产权单位出售给杨某，之前产权是归北京市司法局，陈明��理由相信杨某是产权人，因此，陈明在购房前已尽了合理的审查义务；2、陈明按照房屋的市场价支付了房屋价款；3、陈某与杨某一直保持密切联系，在一审中也多次承认她知道杨某将房屋抵押，其也并未提供证据证明她一直在房屋居住，整个事件中陈某有重大过错；4、一审法院认定陈明非善意错误。陈某同意一审法院判决，不认可陈明的上诉请求和理由。杨某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。本院经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：杨某与陈某通过法院调解离婚，调解书中确认涉案房屋归陈某所有，后杨某伪造法院生效的法律文书，办理有关房屋买卖委托的公证事宜，出卖属于陈某的房屋，系严重违法行为���房屋买卖系大额交易，依据常情，购买房屋的一方在交易前及交易过程中都会对交易风险较为敏感。本案中，陈明主张交易前曾实地看房，但并不能提供充分的证据予以证明；依据陈明与杨某之间的房屋买卖合同，陈明签订合同时知晓房屋当时有他人居住，但其也并未提供证据证明其对房屋的实际居住人的身份进行了核实；交易中，在杨某未如约将房屋交付的情况下，陈明也未中止履行合同，而是继续支付了后续款项。综合这些情节，陈明与杨某之间的交易异常，陈明在购房过程中的表现有悖常理，其购房行为难谓善意。杨某的恶劣行为与陈明非善意购房行为共同对陈某的权益造成了侵害，现陈明又在诉讼期间将房屋转卖，给陈某维权进一步制造了障碍。为保护合法权利人的权利，一审法院认定杨某与陈明之间《存量房屋买卖合同无效》是妥���的。杨某经本院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费70元，由杨某、陈明共同负担（已由陈某预交，于本判决生效之日起七日内支付给陈某）；公告费260元，由杨某负担（已由陈某预交，于本判决生效之日起七日内支付给陈某）。二审案件受理费70元，由陈明负担（已交纳）。公告费560元，由杨某负担（已由陈明预交，于本判决生效之日起七日内支付给陈明）。本判决为终审判决。审 判 长  韩 静代理审判员  宋少源代理审判员  申峻屹二〇一四年十二月十九日书 记 员  肖 斌