云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2013）官民一初字第1243号原告沈佩琳，女，1955年4月29日生，汉族，昆明市人，云南省化工机械厂退休工人，住昆明市西山区。原告何存忠，男，1956年10月5日生，汉族，昆明市人，在昆明铁路局昆北车辆段职工，住昆明市西山区。两原告共同委托代理人李建明，云南力和律师事务所律师，特别授权代理。被告左靖源，男，1976年1月2日生，汉族，昆明市人，身份证住址昆明市西山区。现下落不明。被告孔令贤，男，1977年9月9日生，布依族，曲靖市罗平县人，昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部经营者，住昆明市。委托代理人冯小江（系被告孔令贤妻子），女，1985年4月24日生，汉族，昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部员工，住昆明市西山区。特别授权代理。委托代理人冯小林，男，1988年12月21日生，汉族，广西省西林县人，昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部员工，现住昆明市。特别授权代理。原告沈佩琳、何存忠诉被告左靖源、孔令贤买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，被告左靖源的父母向本院提起申请左靖源为无民事行为能力的诉讼即（2012）官民特字第1号，因本案须以（2012）官民特字第1号审理结果为依据，本院于2013年12月12日作出（2013）官民一初字第1243号民事裁定书对本案中止审理。后因被告左靖源父母未找到左靖源，故撤回了（2012）官民特字第1号诉讼，本院依法组成合议庭，对本案公开开庭进行了审理，原告沈佩琳、何存忠及其委托代理人李建明、被告孔令贤及其委托代理人冯小江、冯小林到庭参加了诉讼。被告左靖源经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告沈佩琳、何存忠诉称：2012年12月9日，原告在被告孔令贤开办的昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部经其工作人员冯小林介绍，与被告左靖源及其母亲徐娟签订《房屋买卖定金合同》一份，该合同约定由左靖源将其位于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号的住房出售给原告，售房价为460,000元。此后，原告依据该合同支付了20,000元的定金及垫付了180,000元用于给被告左靖源偿还银行贷款。2012年12月28日，原告与左靖源委托的代理人冯小林签订了《房屋买卖合同》，并经云南省昆明市明信公证处进行了公证。2012年12月31日，原告与被告左靖源及其代理人冯小林在昆明市房管局产权处依据此合同办理了房产过户手续，后原告又向被告左靖源的代理人冯小林支付了购房尾款255,000元.2013年1月6日，原告在房管局取得位于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号住房的《房屋所有权证》。但此后被告左靖源却拒绝交付房屋，虽经原告及被告代理人冯小林多次催交，但被告左靖源却始终对原告的要求不予理睬。综上所述，被告左靖源出售房屋后拒绝交付房屋，违反了双方签订的《房屋买卖合同》，侵害了原告的财产权益。被告孔令贤开办的昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部及其工作人员冯小林虚拟并不存在的“昆明市官渡区广源房产信息咨询服务部”和“昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部”，诱使原告认可其作为合法中介机构来介绍买房，其对卖房人左靖源拒绝交房、给原告的财产利益造成损失的行为负有连带责任。原告为维护其合法权益，现诉至法院，请求：1、请求法院依法判令被告左靖源交付其已经出售的坐落于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号的住房给原告；2、由两被告共同承担自2013年1月14日起至2013年4月14日止因延迟交房产生的违约金共计20,700元（每天230元）；3、由两被告承担本案的诉讼费用。被告左靖源未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩状。被告孔令贤辩称：起诉被告孔令贤不合理，责任应由被告左靖源承担。买卖房屋所有手续办理完毕，且已办理产权至原告名下，交付房屋应由被告左靖源交付，与被告孔令贤无关。综合原、被告诉辩主张，本案双方当事人对以下问题存在争议:原告要求两被告腾还房屋的诉请能否得到支持，两被告是否应当承担违约责任，原告的诉请能否得到支持。原告针对其诉请向本院提交证据如下：1、房屋买卖定金合同、名片、官渡区工商行政管理局登记卡片各一份，欲证实两被告主体适格，被告孔令贤从事咨询服务工作，系昆明市官渡区广源经济信息服务部经营者，无房产中介资格，冯小林是孔令贤服务部的工作人员，该定金合同系被告左靖源委托其母亲徐娟签订的；2、（2012）云昆国信证字第34490号公证书一份，欲证实被告左靖源委托冯小林办理出售本案争议房屋的相关事宜，并进行了公证；3、（2012）云昆明信证民字第34530号公证书，房屋买卖合同各一份，欲证实原告履行了合同义务，两被告违反了该《买卖合同》第八条的规定；4、收条复印件四份，欲证实原告履行了购买房屋的所有义务；5、昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表一份，欲证实原告已取得本案争议房屋合法的所有权，被告左靖源应腾房。被告孔令贤对原告提交的证据质证认为：证据1至5均无异议，予以认可。被告左靖源经本院合法传唤未到庭应诉，亦未对原告提交的证据发表质证意见。被告孔令贤针对其辩解意见向本院提交证据如下：1、房屋买卖定金合同一份，欲证实被告左靖源委托其母亲代其收取房屋定金；2、房屋所有权证一份，欲证实本案诉争房屋在出售给原告沈佩琳时，诉争房屋所有权人为被告左靖源；3、委托公证书一份，欲证实被告左靖源委托被告孔令贤单位员工冯小林代为办理诉争房屋过户等相关事项；4、（2012）云昆国信证字第34490号公证书一份，欲证实被告左靖源委托被告孔令贤单位员工冯小林代为办理诉争房屋过户等相关事项做了全权委托公证；5、公证书、中国建设银行个人贷款系统、说明各一份，欲证实被告左靖源向银行贷款180,000元，原告委托被告孔令贤单位员工冯小林代为向银行偿还被告左靖源向银行所贷款项180,000元，被告左靖源向该银行所贷款项已经全部结清，此款已冲抵购房款，被告孔令贤单位员工冯小林就该上述事项出具说明一份；6、房屋买卖合同一份，欲证实被告左靖源委托被告孔令贤单位员工冯小林后，冯小林与两原告签订了《房屋买卖合同》；7、告知函、（2013）云昆明信证民字第4121号保全证据公证书各一份，欲证实冯小林于2013年2月22日向被告左靖源出具告知函，告知被告左靖源委托冯小林办理的诉争房屋后续相关事宜已经全部办理完毕，因联系不上被告左靖源，冯小林已将房屋尾款255,000元交由昆明市明信公证处提存保管，并就该告知函做了公证处理；8、（2013）云昆明信证民字第6763号保全证据公证书一份，欲证实被告孔令贤单位员工冯小林于2013年3月4日向昆明市明信公证处申请对其代为收取的由原告支付给被告左靖源的剩余房款办理提存公证；9、（2013）云昆明信证民字第5567号保全证据公证书一份，欲证实被告孔令贤单位员工冯小林于2013年3月6日向昆明市明信公证处申请对其向被告左靖源邮寄送达的《领取提存款通知书》和（2013）云昆明信证民字第6763号保全证据公证书的行为进行证据保全。原告对被告孔令贤提交的证据质证认为：证据1至9均无异议，予以认可。被告左靖源经本院合法传唤未到庭应诉，亦未对被告孔令贤提交的证据发表质证意见。被告左靖源经本院合法传唤未到庭应诉，亦未向本院提交证据。本院对原告和被告孔令贤提交的证据综合认证认为：原告所举证据1至5真实、合法，并与本案关联，本院予以采信；被告所举证据1至9真实、合法，并与本案关联，本院予以采信。根据庭审，本院依法确认本案法律事实如下：2012年12月9日，原告沈佩琳作为买方（乙方）与被告左靖源作为卖方（甲方）签订了《房屋买卖定金合同》，该合同约定：甲方自愿将坐落于盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号的房屋（产权证号：20××**），面积：58.11平方米的房屋一套出售给乙方（乙方自愿购买）。甲、乙双方商定该房屋的成交价为人民币460,000元（大写肆拾陆万元整），乙方交付购房定金人民币20,000元整（大写贰万元整），办理完相关手续后该定金款充抵购房款所用。……甲、乙双方商定由广源房产信息服务部办理相关手续，所产生的相关税费由中介方承担，不包括在房价内。由于该房屋在银行贷款，需乙方垫付人民币180,000元整（大写：拾捌万元整）支付给银行，拿到产权证后办理相关过户手续。在支付银行贷款前，甲方必须办理委托公证书给中介方后支付银行贷款，复印一份委托公证书给乙方。……由乙方支付40,000元整（大写：肆万元整）给中介方包办税费，广源房产营业执照注册号：530111600067210。甲方左靖源及其委托代理人徐娟、乙方沈佩琳在合同上签字，昆明市官渡区广源信息咨询服务部在合同上加盖合同专用章。2012年12月19日，昆明市官渡区广源信息咨询服务部员工冯小林作为受托人和委托人左靖源签订了一份《委托合同》。该合同约定：委托人左靖源个人拥有坐落于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号【建筑面积58.11平方米，产权证编号：昆明市房权证字第**】房屋一套，现欲出售该房屋，因委托人不能亲自到场，特全权委托受托人冯小林办理以下事宜：委托事项：1、代为向贷款行提前归还该房屋贷款的本息及办理与之相关的一切相关事宜；2、代为办理注销抵押登记手续及领取上述房屋产权证的相关一切手续；3、代为开具《户籍关系核查情况》证明；代为签订房屋买卖合同，代办房屋买卖合同公证；4、办理产权过户登记手续及缴纳与上述房产相关的税费；5、查询房产档案，代收房款（包括银行按揭贷款），办理上述房屋的交接手续；6、代为办理上述房屋的所有权证、土地使用证以及变更的一切相关手续，代为办理该房屋水、电、煤气、物管等户名变更以及过户手续；7、如交易不能进行，代为取消交易并办理撤件手续，配合买方办理购买该房屋的银行按揭手续。委托期限：自委托之日至上述委托事项办理完为止。受托人有转委托权；受托人在上述委托权限内实施的法律行为，委托人均予以承认，受托人也愿意接受委托。此合同一式陆份，经双方签字或捺手印后生效。委托人左靖源以及受托人冯小林在《委托合同》上签字并捺手印。签订合同当日，委托人左靖源和受托人冯小林到云南省昆明市国信公证处对委托合同进行了公证，云南省昆明市国信公证处作出了（2012）云昆国信证字第34490号公证书。2012年6月14日，被告左靖源以其个人所有的位于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号房屋进行抵押，向中国建设银行股份有限公司云南省分行贷款180,000元。2012年12月9日，昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部员工冯小林向原告出具收条一份，收条载明：今收到沈佩琳交来购买龙江苑1号1单元2层1023号房定金人民币20,000元（大写贰万元整）。冯小林作为收款人签字并加盖昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部合同专用章。2012年12月23日，昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部员工冯小林向原告出具收条一份，收条载明：今收到：沈佩琳交来购买龙江苑1号1单元2层1023号房购房款人民币180,000元（大写壹拾捌万元整），余款由房产过户当日一次性付清。冯小林作为收款人签字并加盖昆明市官渡区广源信息咨询服务部合同专用章。2012年12月28日，冯小林(甲方)作为被告左靖源买卖房屋的委托代理人与原告何存忠、沈佩琳（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：位于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑********房屋（昆明市房房权证字第**）成交价格为人民币（大写）肆拾陆万元整，（小写）460,000元；乙方须于2012年12月28日前在其取得房屋交易产权管理处收件收据后，将上述房款支付给甲方。……双方应自本合同签署之日起九十日内到房屋产权管理部门办理产权变更登记，甲方应提供办理手续所需的各种证件，协助买方(乙方)办理产权变更登记手续，上述房屋所有权自登记后转移为买方(乙方)所有。甲方应当于乙方付清全部房款时将该房屋交付乙方，并履行下列手续：甲、乙双方共同对该房屋及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；交付该房屋钥匙……除本合同或双方另有约定外，甲方未按合同约定的期限将该房产交付乙方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，甲方以该房屋转让总价款为基数按日万分之五向乙方支付违约金，合同继续履行。委托代理人冯小林和买方（乙方）沈佩琳、何存忠签字并捺手印。签订合同当日，双方到云南省昆明市明信公证处对上述《房屋买卖合同》进行了公证，云南省昆明市明信公证作出了（2012）云昆明信证民字第34530号公证书。2012年12月28日，昆明市官渡区广源信息咨询服务部员工冯小林作为收款人向原告出具收条一份，收条载明：今收到沈佩琳交来购买龙江苑1号1单元2层1023号房包办过户费用人民币40,000元（大写肆万元整）。收款人冯小林签字并捺手印。2012年12月31日，昆明市官渡区广源信息咨询服务部员工冯小林向原告出具收条一份，收条载明：今收到何存忠交来购买龙江苑1号1单元2层1023号房款人民币255,000元（大写贰拾伍万伍仟元整）。收款人冯小林签字并捺手印。2012年12月10日冯小林向被告左靖源名下的中国工商银行卡号为62×××52存房屋买卖定金20,000元；2012年12月24日，冯小林依照委托合同代被告左靖源向中国建设银行股份有限公司昆明金碧路支行偿还被告左靖源的房屋抵押贷款本息174,316.53元及合同变更费200元。被告左靖源于2012年12月24日向冯小林出具说明一份载明：2012年12月24日，左靖源位于龙江苑1幢1023号房产还款180,000元（壹拾捌万元正）由冯小林代为还款。该款冲抵购房款。被告左靖源签字并捺手印。2013年1月4日，房屋所有权人变更为沈佩琳产权证号为：昆房权房权证字第**。13年2月22日，冯小林通过EMS邮政快递向被告左靖源发出一份告知函载明：左靖源先生，你于2012年12月19日委托我办理你个人拥有坐落于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号【建筑面积：58.11平方米，产权证编号：昆明市房权证房权证字第**】售房相关手续【详见：（2012）云昆国信证字第34490号公证书】，并基于2012年12月28日我与买方何存忠、沈佩琳签订的《房屋买卖合同》，现该房屋已将房屋过户手续办理完毕，买方已将部分余款人民币（大写）贰拾伍万伍仟元整交付给我。特通知你于2013年3月4日以前来收取该房款，并将房屋交付给买方，交房当日，买方再将水电押金人民币（大写）伍仟元整支付给你，如逾期不来收取房款，我与上述期限到期后将我手中的房款人民币（大写）贰拾伍万伍仟元整提存于昆明市明信公证处，由此产生的法律后果由你自行承担。2013年2月22日，冯小林向云南省昆明市明信公证处申请对其向被告左靖源邮寄送达《告知函》的行为进行证据保全，云南省昆明市明信公证处作出（2013）云昆明信证民字第4121号公证书，对冯小林向被告左靖源邮寄公告函的行为以及公告函的内容进行了公证。2013年3月6日，冯小林向云南省昆明市明信公证处申请提存剩余购房款255,000元。云南省昆明市明信公证处作出（2013）云昆明信证经字第6763号公证书，该公证书载明：……经本处审查：一、提存人冯小林作为卖方左靖源的代理人与卖方何存忠、沈佩琳签订的上述《房屋买卖合同》合法、有效；二、提存人冯小林提出其无法直接将该笔房款交予卖方左靖源，因此向本公证处申请办理提存公证的理由符合《提存公证规则》第五条的规定。兹证明提存人冯小林于二0一三年三月五日，将其代卖左靖源收取的房款共计人民币贰拾伍万伍仟元，小写255,000元提存于我处。2013年3月6日，云南省昆明市明信公证处向冯小林出具收据一份，收到冯小林的购房提存款255,000元。2013年3月6日，冯小林通过EMS邮政快递向被告左靖源邮寄一份领取提存款通知书，该通知书载明：左靖源先生，于二0一三年三月五日，我到昆明市明信公证处，将我代你向买方何存忠、沈佩琳收取的剩余房款人民币贰拾伍万伍仟元整提存到昆明市明信公证处提存账户内，现通知你接到本通知后，携带你本人的身份证原件、公证承办人同意提取并签字的提存通知书、提存公证书原件到昆明市明信公证处领取该提存款。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，提存领受人领取提存物的权利，自提存之日起五年内不行使而消灭，提存物扣除提存费用后归国家所有。如你到期不来领取提存款，所有法律后果你自行承担。2013年3月6日，冯小林向云南省昆明市明信公证处申请对其向被告左靖源邮寄送达《领取提存款通知书》和（2013）云昆明信证经字第6763号《公证书》的行为进行证据保全，云南省昆明市明信公证处作出（2013）云昆明信证民字第5567号公证书，对上述事项进行了公证。被告左靖源一直未向原告交付房屋，现原告诉至本院，主张上述诉请。本院认为，《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”第一百五十九条规定：“买受人应当按照约定的数额支付价款。”第一百六十一条规定：“买受人应当按照约定的时间支付价款。”本案中，原告与被告左靖源签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容不违反法律规定，系合法有效的合同。根据该《房屋买卖合同》的约定，原告负有向被告左靖源交付房款的义务，被告左靖源负有向原告交付房屋以及产权变更的义务。原告已经依照《房屋买卖合同》的约定支付了全部购房款（其中255,000元已告知被告左靖源并为其提存于云南省昆明市明信公证处），在此情况下，被告左靖源应依照合同全面履行其所负的义务。而被告左靖源仅履行了房屋产权交易变更的义务，未将本案诉争房屋交付给原告，应承担继续履行合同的义务。故原告要求被告左靖源交付房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。被告孔令贤作为昆明市官渡区广源经济信息咨询服务部经营者，其收取了原告交纳的过户费40,000元，已协助被告左靖源将其房屋过户给原告，该房屋的实际占有人是被告左靖源，应由左靖源承担向原告交付房屋的义务，故对原告要求被告孔令贤交付房屋的诉请，缺乏法律和事实依据，本院不予支持。关于两原告要求两被告承担违约金的诉请，本院认为虽然原、被告在房屋买卖合同中约定了违约责任的承担，但依据双方签订的合同，被告左靖源应在收到购房款后将房屋交付给原告，原告所付的购房款除还清被告左靖源的房屋抵押贷款后，剩余款项提存于云南省昆明市明信公证处，被告左靖源并未实际收到该款项；被告孔令贤已经协助被告左靖源将房屋产权变更登记给原告，被告孔令贤已履行完其所负的义务，其并不是房屋的所有人，也不是房屋买卖合同一方的当事人，其不应承担违约责任，故对两原告要求两被告支付违约金的诉请，本院不予支持。针对被告孔令贤认为其没有义务协助交付房屋的辩解意见，本院予以采纳。被告左靖源经本院合法传唤拒不到庭应诉，对此产生的不利后果应由其自行承担。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条、第一百五十九条、第一百六十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、由被告左靖源于本判决生效后五日内将位于昆明市盘龙江东岸下临江里龙江苑1号1单元2层1023号房屋（房产证号：昆明市房权证字房权证字第**）给原告何存忠、沈佩琳；二、驳回原告何存忠、沈佩琳的其他诉讼请求。案件受理费417元，由被告左靖源承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审 判 长  张卢利人民陪审员  周蓓蕾人民陪审员  吴兰珍二〇一四年十二月八日书 记 员  张婷婷