浙江省诸暨市人民法院民 事 判 决 书(2016)浙0681民初03127号原告（反诉被告，下同）：绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司。住所地：诸暨市暨阳街道浣纱北路**号。组织机构代码：××。法定代表人：裘子健，系该公司总经理。委托代理人：张革芳、马栩，浙江新兴律师事务所律师。被告（反诉原告，下同）：胡肖祥，男，1969年3月11日出生，汉族，瑞安市人，住浙江省瑞安市安阳街道清莲小区**幢***室。公民身份号码：3303251969********。委托代理人：吴乙伟，浙江合一律师事务所律师。被告：叶丽娜。原告绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司（以下简称绿城物业公司）与被告胡肖祥、叶丽娜物业服务合同纠纷一案，本院受理后，被告胡肖祥在答辩期内提起反诉。本案依法由代理审判员马东晓独任审判，于2016年3月16日公开开庭进行了审理。原告绿城物业公司的委托代理人马栩，被告胡肖祥及其委托代理人吴乙伟到庭参加诉讼。被告叶丽娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告绿城物业公司起诉称：2010年5月，被告与浙江绿城物业管理有限公司诸暨分公司（已于2011年5月变更为绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司，即本案原告）签订了前期物业服务协议，协议中明确约定物业收费标准、缴费时间、违约责任及相关权利义务等内容。现原告已欠2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业管理费4766.40元及违约金3298.34元，经原告书面催缴，被告仍未缴纳。现原告起诉要求判令被告支付物业管理费4766.40元、违约金3298.34元，合计人民币8064.75元。被告胡肖祥答辩称：对原、被告双方签订的物业服务协议没有争议，但是原告称其书面催缴物业管理费，被告拒绝缴纳的情况与事实不符。原告未经被告许可，擅自使用备用钥匙，使得第三人进入被告所有的房屋，在房屋天花板增设排水管道，严重影响被告住宅使用及美观，原告明知该侵权事实的发生，却未对被告进行告知，且在被告知晓后，对被告要求限期改正、恢复原状的要求置之不理，被告基于原告的违约行为，拒绝缴纳物业服务费是符合法律及协议约定。被告胡肖祥反诉称：反诉原告与反诉被告于2010年5月签订物业协议书，约定由反诉被告为反诉原告提供物业服务，反诉原告支付一定的物业费用。反诉原告自始未在小区居住，未享受到反诉被告提供的物业服务。另外，反诉原告在2014年7月份返回陶居苑小区的住房后，发现房屋阳台的天花板处装有排水管道，但是反诉原告却毫不知情。为此，反诉原告曾多次联系反诉被告，要求其履行物业服务合同所约定的义务，将房屋内未经许可的排水管道拆除，恢复房屋原状，但反诉被告未予以理会。9幢1单元702室业主在反诉原告所有的房屋内铺设管道，破坏房屋的整体构造，反诉被告非但没有制止，还未将该业主的侵权行为及时告知反诉原告，并且在反诉原告多次告知其整改的情况下，未作出任何回应与处置。现反诉原告起诉要求反诉被告限期拆除黑猫神·陶居苑9幢1单元602室房屋阳台天花板上安装的管道，并恢复房屋原状；赔偿反诉原告经济损失1万元。原告绿城物业公司答辩称：2013年底，陶居苑9幢1单元702室业主郦超因装潢而欲对卫生间、设备阳台管道进行移位。原告在发现后，及时对其进行劝阻，并向其发出了“违规装修整改通知书”，郦超多次与原告协商，后在征得被告的同意后才进行继续装修，并在被告阳台装上了管道。郦超改动卫生间及阳台下水道的行为虽违反了陶居苑住宅装修管理协议，原告也向其发出了整改通知书，但其在被告的阳台上装管道是经过被告允许的，原告已经尽了自己的管理义务，并未存在不作为等失职行为。若被告认为装管道的行为侵犯了自己的合法权益，应在知晓该情况即2013年12月郦超在装修并打电话告知其该事项时提出异议，而被告一直未主张权利，至今已超过二年，已超过诉讼时效。被告叶丽娜经本院传票传唤未到庭参加诉讼，在答辩期限内亦未提供答辩状及相关证据材料。经审理查明，被告胡肖祥、叶丽娜系黑猫神·陶居苑9幢1单元602室业主，该住宅面积为132.695平方米。2010年5月1日，被告与浙江绿城物业管理有限公司诸暨分公司签订前期物业服务协议，约定由浙江绿城物业管理有限公司诸暨分公司为其提供物业服务，委托期限自一期物业交付之日起至第一届业主委员会成立，并与选聘的物业服务企业签订物业服务合同之日止，物业服务费收费标准为高层住宅按每月1.5元/㎡，商业用房每月2元/㎡，地下车位每月30元/个，物业服务费每12个月预缴一次，缴纳费用时间为每12个月的第1个月上旬，逾期缴纳的，按应付金额每日千分之二支付违约金。被告自2014年1月1日起至2015年12月31日期间的物业服务费经催讨后仍未缴纳。另查明，浙江绿城物业管理有限公司诸暨分公司于2011年5月经核准变更名称为绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司即本案原告。2013年12月5日，原告管理员在巡查装修时发现9幢1单元702室业主装修时有擅自改动卫生间及阳台下水管道的行为，并及时向其发出了违规装修整改通知书。后经702室业主与被告胡肖祥沟通，被告胡肖祥同意702室业主在装修过程中进行部分改动。702室业主并于2013年12月10日出具个人承诺书一份，承诺因装潢需对卫生间、设备阳台管道移位，如在装潢过程后发生渗水现象，由其负责修复，造成的一切损失由其负责。上述事实，由原告绿城物业公司及被告胡肖祥的陈述、原告绿城物业公司提供的物业服务协议、催款函、律师函、承诺书、挂号信收据、变更登记情况以及被告胡肖祥提供的照片等证据证实，本院予以确认。本院认为，被告胡肖祥、叶丽娜和绿城物业公司签订了物业服务协议。现原告已按约履行了自己的义务，被告应依约向原告交纳物业服务费用。现原告要求被告支付所欠物业服务费4766.40元，合法有据，本院予以支持。原告要求被告支付违约金3298.34元，本院根据实际情况调整为被告所欠物业服务费金额的10%，即476.64元。被告以原告未尽到物业管理职责，违反物业服务协议，要求原告恢复房屋原状并赔偿损失，本院认为，原告在发现楼上业主存在违规装修时及时发出了违规装修整改通知书，原告在将被告的备用钥匙交给702室业主时也征得了被告同意，而且原告要求702室业主在对卫生间、设备阳台管道移位导致被告损失的，由702室业主承担相应责任，702室业主对此也出具了承诺书，至此，可以认定原告已尽到注意义务，并已履行了物业管理职责，且被告胡肖祥房屋阳台天花板上的管道亦不是原告所安装，故要求原告拆除安装的管道并承担赔偿责任缺乏法律和事实依据，该反诉请求依法予以驳回。被告叶丽娜经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，鉴于本案事实已基本查清，依法可作缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第四十二条、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）胡肖祥、被告叶丽娜应支付原告（反诉被告）绿城物业服务集团有限公司诸暨分公司2014年1月1日起至2015年12月31日止的物业服务费4766.40元，并支付违约金476.64元，合计人民币5243.04元，款限于本判决生效之日起十日内付清；二、驳回被告（反诉原告）胡肖祥的诉讼请求。本案受理费50元，依法减半收取25元，反诉费50元，依法减半收取25元，合计50元，其中25元由被告（反诉原告）胡肖祥负担，另25元由被告胡肖祥、叶丽娜承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院〔在递交上诉状之日起七日内先预交上诉案件受理费50元（具体金额由绍兴市中级人民法院确定，多余部分以后退还），款汇绍兴市非税收入结算分户，账号：09×××13-9008，开户行：绍兴银行营业部。逾期按自动撤回上诉处理〕。代理审判员  马东晓二〇一六年六月八日书 记 员  张 迪