湖南省衡南县人民法院民 事 判 决 书（2013）南法民一初字第462号原告衡阳天厦房地产开发有限公司，住所地衡南县临蒸路云集花苑G1号。法定代表人：郑节有，总经理。委托代理人何龙华，男，湖南天戈律师事务所律师。被告钟海帆，男，1978年4月21日出生，汉族。被告吕平，男，1977年1月28日出生，汉族。共同委托代理人肖雄华，男，湖南天牌律师事务所律师。原告衡阳天厦房地产开发有限公司诉被告钟海帆、吕平合资、合作开发房地产合同纠纷一案，于2013年12月24日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员贺清元担任审判长，与人民陪审员李彭伟、贺雪梅组成合议庭，书记员费明观担任法庭记录，于2014年5月9日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人何龙华，二被告钟海帆、吕平本人未到庭参加诉讼，他们的委托代理人肖雄华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告衡阳天厦房地产开发有限公司诉称，2010年5月23日，原告由郑节有及二被告作为股东出资设立，公司经营范围为房地产开发、销售及咨询服务，建筑工程及装修。公司成立之后，原告开发建设了位于衡南县北斗星学校东侧70-7地块的北斗书苑工程项目。开发建设过程中，由于衡阳房地产大市场的影响，加上施工之中出现的问题，房屋销售不畅，资金极度紧张，开发的项目处于停工状态至今。原告在资金紧缺的情况下，二被告股东不同意追加出资。后二被告为保障自身利益，在瞒着原告法定代表人的情况下将已办好预售许可的北斗书苑项目各自挑选了部分房屋预登到自己名下。由于原告资产被二被告侵占，不能利用自有资产进行融资，工程项目一直停工至今，引起了已售房屋业主的极大不满，许多业主到政府部门要求解决未果，由于原告除开发建设的北斗书苑项目房产外别无其他资产，原告公司现处于瘫痪状态。综上所述，二被告将原告的房产在衡南县房产局预登到自己名下，侵犯了原告的财产利益，是明显的侵权行为。故原告诉请法院查明事实，依法将二被告侵占的房产返还给原告。原告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、衡南县房地产局证明，证明诉争15套房产产权预登记在二被告名下的事实。对原告提供的以上证据，合议庭认为，该证据真实合法，予以认定作为本案的定案依据被告钟海帆、吕平辩称：钟海帆、吕平与郑节有于2010年6月出资成立衡阳市天厦房地产开发有限公司，出资金额分别为110万元、80万元和210万元。2011年5月17日，吕平、钟海帆与郑节有、庄红燕签订《衡阳天厦房地产开发有限公司股东股权转让协议》，约定吕平将公司持有的股权以110万元的价款转让给郑节有，钟海帆将公司持有的所有股权以80万元的价款转让给庄红燕。之后，郑节有、庄红燕未将转让款支付给吕平、钟海帆。庄红燕是郑节有的妻子。5月底，吕平、钟海帆与郑节有、庄红燕达成《股权转让补充协议》，约定郑节有、庄红燕于2013年10月22日前向吕平、钟海帆付清转让款，原告以其15套房屋作抵押担保。抵押担保给吕平并登记备案的房屋共计8套，抵押担保给钟海帆并登记备案的房屋共计7套。2013年10月22日期限已过，至今，郑节有、庄红燕既没有支付股权转让款，也没有按约定赎回房产。二被告已多次催促，但郑节有、庄红燕推诿拒绝。2014年1月10日，二被告已向贵院提起诉讼，要求郑节有、庄红燕支付股权转让款，并要求贵院判令对原告用于抵押的房屋行使抵押物权即享有优先权。该案已开庭审理。综合上述事实，根据《物权法》第179条的规定，二被告有权就上列房屋优先受偿，并非原告所述的瞒着原告的法定代表人进行的侵权行为。因此，请求法院：第一、撤销（2013）南法民一初字第462号民事裁定，解除对上列房屋的查封；第二、驳回原告对二被告的诉讼请求。二被告为支持其诉讼请求，向本院提供了下列证据：1、股权转让协议变更登记申请书等，证明被告的股权已经转让，不再是股东；2、股权转让补充协议，证明原告以15套房屋设定抵押；3、商品房购销合同，证明房屋抵押合同已备案登记；4、快递对账联、告知，证明被告催收股权转让款；5、民事起诉状、缴款书，证明股权转让纠纷，已立案审理，被告对抵押的房屋主张优先受偿权。对二被告提供的以上证据，合议庭认为，这些证据真实合法，均应予以认定作为本案的定案依据。经审理查明：2010年郑节有与二被告共同出资成立衡阳天厦房地产开发有限公司，郑节有出资210万元，占53%的股份，吕平出资110万元，占28%的股份，钟海帆出资80万元，占19%的股份。2011年5月17日二被告吕平、钟海帆与郑节有、庄红燕签订《天厦公司股东股权转让协议》，约定吕平将其在公司持有的全部股份以110万元的价格转让给郑节有，钟海帆将其在公司持有的股份以80万元的价格转让给庄红燕。同一天公司的全体股东召开股东大会并形成“股东会议决议”，同意上述股权转让并吸收庄红燕为公司新股东。之后，四人在工商部门依法办理了股东及股权变更登记手续，公司法定代表人仍为郑节有。后来郑节有和庄红燕二人未将股权转让款支付给二被告，在二被告的催促下，2013年5月份二被告与郑节有、庄红燕又签订了《股权转让补充协议》，约定郑节有、庄红燕应在2013年10月22日以前付清股权转让款给二被告，原告衡阳天厦公司同意以其座落在衡南县云集镇的正在建造当中的天厦北斗书苑AB幢15套预售商品房为二被告偿还股权转让款作抵押担保，双方还商议确定了每套抵押房屋的价格，其中302户房、308户房、503户房、504户房、507户房、602户房、604户房、703户房抵押给吕平；402户房、404户房、410户房、511户房、610户房、304户房、310户房抵押给钟海帆。并约定在补充协议签订后7天内，将这15套抵押房屋以预售登记的形式到房地产管理部门办理预售登记手续，分别登记备案到二被告名下，双方还对如何处理抵押房屋等其他问题作了约定。协议签订后，为把15套抵押房屋登记到二被告名下，用以保障这15套房屋不被原告出售给他人，被告吕平与原告天厦公司签订了8套房屋的预售购房合同，被告钟海帆与原告天厦公司签订了7套房屋的预售购房合同，并凭这些购房合同到衡南县房地产管理局办理了预售登记手续，将这些用于抵押担保的15套商品房以预售登记备案的形式分别登记到二被告吕平和钟海帆名下。尔后，郑节有、庄红燕二人仍没有将股权转让款支付给二被告，二被告多次催款无效。2014年1月10日，二被告向本院民二庭提起诉讼，该案现已作出（2014）南法民二初字第3号民事判决书，确认二被告对原告的抵押权合法有效，判决已发生法律效力。本院认为：2011年5月17日二被告与郑节有、庄红燕自愿签订股权转让合同，并经股东会议决议同意，且在工商部门办理了变更登记手续，该股权转让合同合法有效。2013年5月，二被告与郑节有、庄红燕又签订了《股权转让补充协议》，约定郑节有、庄红燕应在2013年10月22日以前付清股权转让款给二被告，而原告天厦公司同意以其座落在衡南县云集镇的正在建造的天厦北斗书苑AB幢15套预售商品房为二被告偿还股权转让款作抵押担保，根据已生效的（2014）南法民二初第3号民事判决书，抵押担保有效。二被告没有办理抵押登记手续，而为保障这15套房屋不被原告出售给他人，被告吕平与原告天厦公司签订了8套房屋的预售购房合同，被告钟海帆与原告天厦公司签订了7套房屋的预售购房合同，并凭这些购房合同到衡南县房地产管理局办理了预售登记手续，将这些用于抵押担保的15套商品房以预售登记备案的形式分别登记到二被告吕平和钟海帆名下。显然该15套房屋预售登记仅是为了保证抵押权的实现，原、被告并无真实的房屋买卖关系，更没有支付相应的价款，所以，被告钟海帆、吕平对该15套房屋享有优先受偿权，但原、被告签订的15套房屋的商品房预售合同不成立，其预售登记应当予以撤销。根据《中华人民共和国合同法》第六条之规定，判决如下：一、撤销被告钟海帆将衡南县云集镇北斗书苑A栋1单元310号、410号、511号、610号，B栋2单元304号、404号，3单元402号共七套房屋在衡南县房地产管理局的预售登记；二、撤销被告吕平将衡南县云集镇北斗书苑A栋2单元308号，3单元507号，B栋2单元503号，504号，604号、703号，3单元302号、602号共八套房屋在衡南县房地产局的预售登记。上述一、二项限判决书发生法律效力后一个月内履行。本案受理费21900元，由原告衡阳天厦房地产开发有限公司负担10500元，被告钟海帆负担4800元，被告吕平负担660元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长  贺清元人民陪审员  李彭伟人民陪审员  贺雪梅二〇一四年十二月十五日书 记 员  费明观附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。