徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2014）泉商初字第1395号原告中国银行股份有限公司徐州西关支行。负责人邵李滨，该行行长。委托代理人李晓飞，1980年12月11日生，汉族。被告王立永，1973年1月7日生，汉族。被告王贵侠，1970年8月13日，汉族。被告绿地控股集团徐州置业有限公司。法定代表人许敬，该公司总经理。委托代理人刘洁，1989年1月30日生，汉族。委托代理人刘莉，1990年6月19日生，汉族。原告中国银行股份有限公司徐州西关支行诉被告王立永、王贵侠、上海绿地集团徐州置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2014年11月3日受理后，依法由审判员陈夜独任审判，因绿地集团徐州置业有限公司已变更名称为绿地控股集团徐州置业有限公司，原告当庭变更被告名称为绿地控股集团徐州置业有限公司。本院于2014年12月3日公开开庭对本案进行了审理，原告中国银行股份有限公司徐州西关支行的委托代理人李晓飞，被告绿地控股集团徐州置业有限公司的委托代理人刘洁、刘莉到庭参加诉讼，被告王立永、王贵侠经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席进行了审理。本案现已审理终结。原告中国银行股份有限公司徐州西关支行诉称，2009年11月25日原告同被告签订了个人贷款借款合同、抵押合同等，合同约定被告在原告处贷款105000元购买徐州市云龙区绿地五期BXXX-X-XXXX商品房，并办理了该商品房的预告抵押登记，后原告依约向被告发放了贷款105000元，而被告在收到贷款后却未能按合同归还贷款本息，保证人亦未承担保证责任，原告多次催要未果，故诉至法院，请求判令：1、解除原被告之间的借款合同；2、被告偿还原告贷款本息合计95160.11元（暂计算至2014年10月20日）及此后的利息、罚息；3、被告支付律师代理费5500元；4、诉讼费用由被告承担。被告王立永、王贵侠未到庭应诉亦未提交书面答辩意见。被告绿地控股集团徐州置业有限公司辩称，首先，被告公司承担的是阶段性连带担保责任，涉案房屋早已完成了登记备案，且第一、二被告早已于2010年在被告公司处领取了办理房屋所有权证书及他项权证的材料，被告已经全面履行了合同约定的义务，后续办理是原告与第一、二被告之间的权利义务，被告公司无法控制和决定，因此从事实上及法律上被告公司的担保责任已经解除。其次，根据物权法的相关规定，当第三人提供的保证与债务人自己提供的抵押担保同时存在时，债权人应优先主张对债务人自行提供的物上抵押权，因此本案应当优先行使对涉案房屋的优先受偿权。被告公司担保责任已经解除，请求驳回原告的诉请。原告中国银行股份有限公司徐州西关支行为支持其诉讼主张提供如下证据：1、中国银行住房贷款申请表1份，证实被告王立永于2009年11月25日在原告处申请位于本市云龙区徐州绿地世纪城BXXX-X-XXXX商品房住房贷款105000元。2、中国银行个人一手住房贷款合同1份，证实原告同被告王立永签订了购买商品房贷款的合同，同时绿地公司为其提供阶段性的担保，该合同的内容约定了双方的权利和义务以及违约责任、违约条件、律师费负担问题和被告绿地公司所承担担保责任的起止期限和承担担保责任的情况。3、中国银行个人贷款抵押合同1份，证实被告王立永同原告签订该抵押合同，同时办理了该房产的预告登记。4、共同还款承诺书1份，证明被告王贵侠作为共同还款人为王立永的此笔贷款向原告签署还款承诺书。5、零售借款借据1份，证实2009年11月30日原告已将合同约定的贷款金额105000元发放至双方约定的收款人账户，同时该借据上载明借款期限为300个月，月息为3.465‰。6、被告王立永、王贵侠身份证户口本复印件各1份，证实借款人及共同还款人的身份情况。7、中国银行逾期未还款清单查询1份，证实截至2014年11月9日被告共计拖欠贷款本金93417.32元、利息1399.79元、罚息17.10元，合计94834.21元。同时证明，本案的被告王立永于2014年8月起开始拖欠原告的贷款，已构成合同约定的违约责任。被告王立永、王贵侠未到庭，无法对证据进行质证。被告绿地控股集团徐州置业有限公司质证认为，证据2中被告公司的担保责任及担保范围、担保期限等约定以格式条款形式约定在通用条款中，形式上未与被告公司协商确定，内容上严重加重被告公司责任，而原告却未尽提示说明义务，根据合同法相关规定，该条款无效。且第一、二被告已从被告公司处领取相关材料，本案具备办证条件已4年之久，原告至今未行使权利积极督促提醒第一、二被告进行办理，被告公司已履行自身义务，故担保责任解除；对证据7的真实性无法确认；对其他证据的真实性均无异议。被告绿地控股集团徐州置业有限公司为证实其主张，向法庭提供了由第一、二被告签字确认的领取涉案房屋的初始登记证、土地分割证的登记表原件及复印件各1份，证明第一、二被告于2010年9月份到被告公司领取办理所有权证及他项权证的资料，被告公司在此之前已按照合同约定完成了向房管部门的登记备案手续，后期办证被告公司无法控制，故担保责任解除。原告质证认为，该证据为被告单方制作，由于第一、二被告未到庭，对于是否为本案的被告王立永本人领取，原告无法确认，同时，合同约定担保解除期限是原告取得他项权证之日，因此，该证据并不能够证明被告观点。本院审查后认为，《个人一手住房贷款合同》中保证人处系被告绿地控股集团徐州置业有限公司自愿加盖公章，合同中对担保期间及担保范围的约定不违反法律规定，亦未加重被告义务，故上述条款应认定为合法有效。原告提供的各份证据客观、真实，来源合法，与本案有关联性，能够客观反映案件的真实情况，可以作为案件的定案依据。被告提供的领取登记表不能够显示被告王立永领取的是何种材料，且不能证明被告观点，故对上述证据的证明效力本院不予确认。经审理查明，2009年11月25日，原告与被告王立永、上海绿地集团徐州置业有限公司签订了《个人一手住房贷款合同》，合同约定被告王立永向原告贷款105000元，贷款期限为25年／300个月，自贷款人实际放款日起算，贷款用于购买绿地世纪城五期BXXX-X-XXXX室房产；贷款利率为浮动利率，按同期人民银行法定贷款利率下浮30%计息，年利率为3.465%，并随人民银行同期贷款利率调整浮动，周期为一年；逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收40%。被告还款方式为按月等额本息还款，约定还款日为每月9日，自2009年12月9日开始还款；如借款人未按期归还贷款本息，原告有权宣布本合同项下贷款本息全部提前到期，并可要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费等相关费用损失。合同还约定由开发商上海绿地集团徐州置业有限公司为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的保证责任。开发商上海绿地集团徐州置业有限公司在合同保证人处盖章。同日，原告同被告王立永签订了房地产抵押合同，约定被告王立永用其购买的位于徐州市云龙区的绿地世纪城五期BXXX-X-XXXX室房产为其贷款提供抵押担保，双方办理了抵押权预告登记。被告王贵侠于2009年11月24日向原告出具共同还款承诺函，承诺其自愿作为共同债务人对借款人王立永的债务承担连带还款责任。2009年11月30日，原告依约向被告王立永发放贷款105000元，被告王立永未能按照合同约定履行还款义务，自2014年8月开始出现逾期情形，截至2014年11月9日被告王立永共计拖欠贷款本金93417.32元、利息1399.79元、罚息17.10元，因向被告催收未果，原告遂起诉来院。另查明，上海绿地集团徐州置业有限公司于2012年8月15日变更为绿地控股集团徐州置业有限公司。本院认为，原告与被告王立永签订的《个人一手住房贷款合同》系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，为合法有效的合同。原告已按约发放贷款，被告王立永未按期足额还款已构成违约，原告要求解除合同并要求王立永提前偿还全部贷款本息的诉请符合双方合同约定，本院依法予以支持。被告王贵侠向原告出具共同还款承诺函系其个人真实意思表示，故其应对涉案贷款承担共同还款责任。关于被告绿地控股集团徐州置业有限公司是否应承担保证责任的问题。本院认为，根据双方合同约定，保证人保证责任免除的条件为“借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起”，而本案涉案房屋仅办理了抵押权预告登记，原告尚未取得房屋他项权证，故本案保证人保证责任免除的条件并未成就。而被告王立永所购买的房屋仅进行了抵押权预告登记，根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条的规定，以不动产抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。因此，本案房屋的抵押权尚未设立，不存在第三人提供的保证与物的担保共存的情形，故被告的抗辩意见不能成立，本院依法不予采纳。另根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条“主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任”的规定，被告绿地控股集团徐州置业有限公司的保证责任不因借款合同的解除而消灭，故被告绿地控股集团徐州置业有限公司对合同解除后被告王立永所负债务仍应承担保证责任。关于原告要求被告支付律师费用的诉请，因原告未提供相应证据证明该笔费用的支出，本院依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告中国银行股份有限公司徐州西关支行与被告王立永签订的《个人一手住房贷款合同》。二、被告王立永、王贵侠、绿地控股集团徐州置业有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司徐州西关支行借款本金93417.32元、利息1399.79元、罚息17.10元（利息、罚息计算至2014年11月9日，其余利息、罚息按双方合同约定自2014年11月10日起计算至本判决生效之日止）。三、驳回原告中国银行股份有限公司徐州西关支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2390元，减半收取1195元，由被告王立永、王贵侠、绿地控股集团徐州置业有限公司负担（原告已预交，被告随案款一并给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员  陈夜二〇一四年十二月十日书记员  庞杭附：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第十条主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应承担担保责任。但是，担保合同另有约定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。