甘肃省天水市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）天民二终字第156号上诉人（原审被告）王晓兰，女，1971年1月15日出生，汉族，秦安县原沙棘厂下岗职工住秦安县兴国镇。委托代理人冯喜成，男，现年42岁，秦安县县委外宣办主任。住秦安县。系王晓兰姐夫。上诉人（原审第三人）胡贵元，男，1967年2月1日出生，汉族，秦安县兴国镇，系胡军之父。被上诉人（原审原告）秦安县地方税务局，住所地秦安县兴���镇青年西路。法定代表人徐俊刚，该局局长。委托代理人康世林，该局办公室主任。委托代理人胡耀明，甘肃胡耀明律师事务所律师。原审第三人胡军，男，1990年10月1日出生，汉族，秦安县兴国镇。上诉人王晓兰、胡贵元因与被上诉人秦安县地方税务局（以下简称地税局），原审第三人胡军房屋租赁合同纠纷一案，不服秦安县人民法院（2013）秦民初字第1184号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王晓兰的委托代理人冯喜成、薛建全，上诉人胡贵元，被上诉人地税局委托代理人康世林、胡耀明，到庭参加诉讼，原审第三人胡军经传票传唤未到庭，本案现已审理终结。原审经审理查明，2012年7月1日，地税局与王晓兰签订《房屋租赁合同》一份，约定地税局将其办公楼一楼铺面一间出租给王晓兰使用，合同约定：租期一年（自2012年7月1日至2013年6月30日），承租期满后，双方还可续签合同；年租金16800元；在承租期内，王晓兰不得随意将房屋转租他人使用，如违反，地税局有权立即终止合同，终止后未到期的租金不予退还；租期内王晓兰如要对建筑物做必要的装潢、装修和安装有关设施、设备等，必须征得地税局的同意，承租期满后终止本合同，王晓兰对装修的房屋必须恢复建筑物的原状或征得地税局的同意后，另行处理。合同中有“秦安县地方税务局”的印章和王晓兰开办的“秦安县成喜庆典广告传媒有限公司”印章。合同签订后，王晓兰交清了全年租金，在该铺面内经营秦安县成喜庆典广告传媒有限公司业务。2013年2月24日，王晓兰与第三人胡贵元签订协议书1份，将其承租地税局的铺面转租给第三人，第三人胡军（胡贵元之子）在该铺面经营美发店。协议约定：铺面转让金额58000元（其中王晓兰原承转费38000元、铺面装潢费8200元、暖气碰头费2330元、门牌费2500元、LED显示屏费3000元、2013年3月至6月房租费6000元）；王晓兰协助第三人在地税局处办理铺面租赁合同，之后第三人与地税局建立租赁关系，再发生的租赁纠纷与王晓兰无关；第三人自3月1日起正式租用经营该铺面。协议上有“王晓兰”和第三人“胡贵元”的签名捺印。转让后，第三人一次性交清了约定的转让费58000元，从3月1日起正式经营该铺面。转租后，第三人对铺面进行了装修。2013年3月15日，地税局对各铺面租户发出通知1份，通知下年铺面租金从35元／m2调整为40元／m2。但地税局和王晓兰及第三人没有续签合同，王晓兰和第三人也没有交纳下年租金。2013年9月5日，地税局与王晓兰签订的房屋租赁合同到期后，地税局又对各租户发出通知，通知中称：“我局一楼所有铺面将全部收回，单位自用，不再出租，现提前告知，租期已到的租户请在两月内另寻商铺，提前按排好自己的经营；已逾期的租户请到地税局办公室具体协商逾期房租”。2013年11月20日，因王晓兰和第三人没有搬出铺面，地税局给王晓兰发出告知书，通知王晓兰于11月底搬离铺面，如逾期不搬，将通过法律途径解决。该通知送给第三人后，第三人转交给了王晓兰。后因一直未搬，地税局向法院起诉，要求解除与王晓兰签订的房屋租赁合同，由第三人腾出铺面，王晓兰和第三人给付房屋占用费。庭审中，地税局认为其不同意转租，但知道王晓兰将诉争铺面转租给了第三人。原审法院认为，当事人争议的主要焦点为：1．王晓兰将诉争铺面转租给第三人后，地税局与王晓兰签订的租赁合同是否继续有效；2.地税局与第三人之间是否形成房屋租赁合同关系；3．第三人��否向地税局交付诉争房屋；4．第三人要求退还转让费、赔偿铺面装修费用的抗辩主张应否支持。关于王晓兰将诉争铺面转租给第三人后，地税局与王晓兰签订的租赁合同是否有效问题。地税局与王晓兰签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，并已实际进行了履行，双方之间形成了房屋租赁合同关系，依法应予保护，双方应当依约全面履行各自的义务。在合同履行过程中，王晓兰与第三人胡贵元于2013年2月24日达成了协议，王晓兰将所租铺面转租给第三人使用。地税局虽然认为没有同意转租，但表示知道转租的事实，其未提出异议，应视为同意转租。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第一款规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人；承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承��人应当赔偿损失”。根据上述规定，王晓兰将铺面转租后，地税局与王晓兰之间签订的租赁合同应当继续有效，并不能因转租而终止原合同。因此，王晓兰认为将诉争铺面转租给第三人后已与己无关的抗辫理由不能成立。2013年6月30日，租赁期间届满，地税局与王晓兰双方虽没有续签合同，王晓兰和第三人也未向地税局交付下年租金，但第三人按照其与王晓兰的约定继续使用铺面，地税局未提出异议。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，地税局与王晓兰之间的租赁期限为不定期。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”。根据该条规定，地税局有权随时要求解除与王晓兰之间形成的不定期租赁合同。2013年9月5日，地税局因铺面自用不再出租，通知要求解除合同，由王晓兰交回诉争铺面，王晓兰应当按约定及时返还，王晓兰至今未向地税局交付铺面的行为属违约行为，应承担违约责任，返还铺面，支付铺面占用费。由于王晓兰将诉争铺面已经转租给第三人使用，没有实际占有，地税局未请求由王晓兰返还铺面，仅要求王晓兰和第三人支付合同到期后的房屋占用费。王晓兰虽然抗辩其转租后铺面已与自己无关，但地税局和王晓兰仍为房屋租赁合同相对人，王晓兰应向地税局支付合同到期后至搬出房屋之日的铺面占用费。因第三人实际占有诉争铺面，对该铺面使用收益，应与王晓兰共同承担给付铺面占用费义务；故地税局要求王晓兰和第三人支付逾期铺面占用费的主张应予支持。逾期铺面占用费的数额应参照上年房屋���赁合同约定的租金标准确定。关于地税局与第三人之间是否形成房屋租赁合同关系的问题。地税局坚决否认，王晓兰和第三人认为，转让铺面经过了地税局的同意，当时地税局局长口头承诺与王晓兰的合同到期后给第三人租赁，说明地税局认可第三人的租赁；并举出《未达到起征点通知书》和《通知》加以证明。从当事人的陈述和举证来看，虽然王晓兰和第三人主张寻找地税局协商过变更合同主体的问题，但其举证不足以证明地税局与第三人之间订立房屋租赁合同。第三人所举《未达到起征点通知书》是地税局在纳税过程中出具的，2013年3月15日的通知，是地税局为调整租金给“各铺面租户”发出的，均不能证明地税局与第三人之间存在房屋租赁合同关系。因此，第三人主张地税局认可其租赁的抗辩理由无证据支持，不应采信，应当认定第三人与地税之间没有形��房屋租赁合同关系。关于第三人应否向地税局交付诉争铺面的问题。2013年2月24日，王晓兰与第三人胡贵元签订铺面转让协议，将诉争铺面转租给第三人经营，并已经实际交付使用，该转租协议有效。王晓兰与第三人签订的铺面转租协议中没有约定租赁期限。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定．“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效；但出租人与承租人另有约定的除外。”根据该规定，第三人的转租期限不能超过王晓兰的剩余租赁期限，因此，转租协议亦应于2013年6月30日到期。第三人虽依据与王晓兰签订的转租协议占有诉争铺面，但其与地税局之间没有合同关系，转租协议到期后，在地税局与王晓兰之间的租赁合同解除时，第三人继续占有诉争铺面没有合法依据，应将诉争铺面腾退。故地税局要求第三人立即腾出铺面的诉讼请求应予支持，但应当给予必要的准备时间为宜。转租协议虽然是第三人胡贵元与王晓兰签订，第三人胡军没有在协议书上签名，但第三人胡军作为家庭成员，实际经营诉争铺面，故应当认定为该铺面为第三人胡贵元和胡军作为家庭经营共同租赁，第三人胡贵元和第三人胡军应当共同承担交付诉争铺面的责任。关于第三人要求退还转让费、赔偿铺面装修费用的抗辩主张应否支持的问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持；但当事人另有约定的除外。根据该规定，地税局与王晓兰签订���租赁合同期满后，王晓兰不能要求地税局赔偿形成附合的装饰装修费用。第三人与地税局不是合同相对人，无权要求地税局赔偿形成附合的装修费用。第三人认为自己转租后使用铺面时间太短，如果地税局要求搬出铺面就把转让费和装潢费用（包括利息）损失退给自己的抗辩主张，从王晓兰与第三人签订的转租协议来看，第三人给王晓兰支付转让费是双方按约定履行协议，转让费和装潢费用（包括利息）应否由王晓兰退还应由双方按照约定解决，不属本案审查范围，应另案处理。故第三人的该项抗辩主张不应支持。综上所述，经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第二百二十四条、二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二��、第十五条、第十六条之规定，判决：1、解除秦安县地方税务局与王晓兰于2012年7月1日签订的房屋租赁合同；2、第三人胡军、胡贵元自本判决生效之日起三个月内搬出秦安县地方税务局办公楼一楼铺面一间，交付给秦安县地方税务局；并由王晓兰，第三人胡军、胡贵元支付秦安县地方税务局逾期房屋占用费（期限自2013年7月1日起至交付铺面之日止，标准按照46元／日计算）。在本判决生效后，如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由王晓兰负担。上诉人王晓兰不服上述判决，上诉称：1、一审判决认定上诉人将诉争铺面转租给第三人胡军，系认定错误。上诉人并非将诉争铺面转租给第三人胡军，而是将诉争铺面承租权转让给第三人胡军。2013年2月24日、上诉人在报告被上诉人地税局允许的情况下与第三人签订了铺面转让协议。该协议是在双方反复商议后，就转让铺面的装修设施、设备、已交房租、转让对价等转让费进行了约定，并约定之后第三人与县地税局建立租赁关系，再发生的租赁纠纷与上诉人无关。该协议并未约定租用期限和租赁金额，因而不是转租协议。该转让协议是双方真实意思的表示，协议内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，属于合法有效协议，这在一审判决中予以确认。根据《中华人民共和国合同法》及其他相关法律的规定，转让双方本着平等互利、诚实信用的原则，就房屋承租权转让事宜，经协商一致，自愿订立协议，自转让协议签订后，上诉人按照被上诉人吩咐，将原租赁合同转交于第三人，待到当年6月30日租期届满后变更租赁合同，上诉人于3月1日前腾房交付第三人���用。因而上诉人将原租赁合同的权利和义务一并转让给了第三人。事实上，自2013年3月1日起，被上诉人地税局与第三人胡军在铺面租用事宜上建立了实际联络关系。在一审中被上诉人虽然认为没有同意转让，但表示知道转让的事实，在六个月内未提出异议，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若于问题的解释》第十六条规定，视为同意转让，这在一审判决中予以确认。2、一审判决认定2013年6月30日租赁期届满后，上诉人与被上诉人之间的租赁期限为不定期，并认定2013年9月5日后上诉人未向被上诉人交付铺面的行为属违约行为，系认定错误。《房屋租赁合同》约定：租期一年，承租期满后终止本合同。2013年6月30日，租赁期届满后双方没有续签合同，租赁关系按约定终止并解除。一审法院以当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确为由，依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条、第二百三十二条规定，判定为不定期租赁，由此判定2013年9月5日以后上诉人未按照约定向被上诉人返还交付铺面的行为属违约行为，不符合事实，依据法律不当。一审判决解除被上诉人地税局与上诉人王晓兰于2012年7月1日签订的房屋租赁合同没有实际意义。3、一审法院判决上诉人支付被上诉人地税局逾期房屋占用费不合法，上诉人不应支付逾期房屋占用费。上诉人早已付清了2012年7月1日至2013年6月30日期间的铺面租金。自2013年6月30日租赁合同到期自行终止解除后至今，上诉人未实际占有、使用诉争房屋的内部空间及设施设备，因而没有责任向被上诉人支付合同到期后腾房占用费。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”被上诉人可要求次承租人（第三人）支付逾期腾房的占有使用费。综上所述，上诉人并不是适格的诉讼主体，既没违约又没占房，却被列为被告，又被判决支付腾房占用费。一审法院认定事实不清，适用法律法规不当，请求：1、依法撤销判决中第二项内容改判为由第三人胡贵元支付地税局逾期房屋占用费。2、依法判决上诉人王晓兰不承担本案一审、二审的诉讼费用。上诉人胡贵元不服一审判决，上诉称：1、原审法院认为上诉人与被上诉人之间没有形成租赁合同关系与事实不符。2012年7月1日，被上诉人与原审被告签订了房屋租赁合同，租期一年（自2012年7月1日至2013年6月30日），2013年2月24日，上诉人与原审被告就上述铺面达成转让协议，上诉人按照协议约定向���审被告支付铺面转让费合计5.8万元（其中包括原审被告原承转费3.8万元，铺面装潢费8200元，暖气碰头费2330元，门牌费2500元，LED显示屏费3000元，2013年3月至6月房租费6000元），协议还约定原审被告协助上诉人与被上诉人办理铺面租赁合同，同时原审被告的姐夫冯成喜（即原房屋租赁合同的实际承租人）还承诺可以将租赁期限变更为三年。而且被上诉人也曾承诺过原租赁期限届满后可以与上诉人重新签订书面租赁协议。由此可见该转让协议的内容以及冯成喜的承诺不仅是对该房屋原有租赁权的处分，而且还涉及原租赁合同期限届满后上诉人与被上诉人新的租赁关系的订立。而在原租赁合同期限届满后，被上诉人明知上诉人为该房屋的实际占有使用人但未表示异议，说明其同意了上诉人为该房屋承租人，也说明上诉人与原审被告之间达成的转让协议得到了被上诉人的认可。而这一事实从法律上来说实际上是原审被告（或者冯喜成）做为被上诉人的代理人，提前就上述房屋在原租赁期限届满后与上诉人达成租赁合同，从被上诉人在明知上诉人实际占有使用该房屋但未表示异议也说明这一代理关系事实上也被被上诉人予以追认。因此应当说上诉人与被上诉人之间的确形成了租赁关系，且租赁期限为被上诉人代理人王晓兰（或者冯喜成）承诺的三年。否则上诉人不可能为了区区四个月（即2013年3月1日至2013年6月30日）的租赁期限而支付那么高昂的转让费，并花费巨额资金进行装修。2、原审法院判令上诉人和原审第三人胡军搬出租赁房屋于法无据。上诉人占有使用被上诉人的房屋实际上是与被上诉人的代理人达成了为期三年的口头租赁协议，现租赁期限未满，被上诉人无权要求上诉人搬出租赁房屋。如被上诉人要求提前收回租赁房屋，属单方解除合同，构成根本违约。该行为显然致使上诉人的合同目的无法实现，其依法应当承担违约责任，赔偿由此给上诉人造成的实际损失即部分装修费和转让费。综上所述，一审法院在未查清本案事实的基础上，就草率判决，显属错误。故请求：1、依法撤销甘肃省秦安县人民法院（2013）秦民初字第1184号民事判决书，并在查明事实的基础上依法改判；2、依法判令本案二审诉讼费由被上诉人负担。二审查明事实与一审查明相同。本院认为，本案争议的焦点为：1、王晓兰与地税局之间合同是否解除，转租的效力如何？2、胡贵元与地税局之间是否形成了新的租赁关系？3、腾房义务和支付占用费应由谁承担？关于以上焦点，上诉人王晓兰主张房屋转租是经过地税局同意的，其与地税局合同现已到期，地税局与上诉人胡贵元之间形成新的租赁合同关系，自己不应���担房屋占用费。上诉人胡贵元主张其接收房屋是直接与王晓兰协商，并未与地税局联系，房屋转租后向地税局交租金，地税局不接受。地税局主张王晓兰与胡贵元之间的转租行为其不知道，也未同意。本院认为，对于转租合同是否有效，以出租人是否同意为前提，本案中虽然没有地税局明确同意转租的证据，但地税局一审中承认其知道转租的事实，但一直未提出异议，二审中地税局虽主张其不知道转租事实，但又不能推翻其一审陈述，且对一审认定事实未提出上诉，故应认定其知道转租事实，且未提出异议，应视为其同意转租。王晓兰与胡贵元转租合同在原租赁合同约定的租赁期限内有效。但地税局与胡贵元并未直接建立关系，故双方之间不存在房屋租赁合同关系。关于王晓兰应否承担支付房屋占用费问题，如在地税局不同意或不知情的情况下，承租人与次承租��间的转租行为对出租人不发生效力，出租人有权要求解除租赁合同承租人交回房屋，或等到租赁期限届满后要求承租人交回房屋，承租人不能交回房屋自然应承担迟延交付的房屋占用费，包括因次承租人原因承租人不能及时交房的情形。本案中因转租行为地税局在知道情况下并未提出异议，已视为其同意转租，其与王晓兰租赁合同亦是有效，在其与王晓兰合同到期之前，胡贵元已得到房屋并使用，王晓兰已不再实际使用该房屋，这与合同法第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”的规定并不符合，王晓兰用转租行为明示不在使用租赁房屋，而地税局对此知晓而未提出异议，双方租赁合同到期后自然终止，王晓兰与地税局并不当然产生不定期租赁合同关系，王晓兰并不是实际承租人，因实际占有使用房屋人为胡贵元，胡贵元占有使用该房屋，地税局没有及时制止，导致转租事实形成，也有责任。现地税局不能及时收回房屋的原因是胡贵元作为房屋实际占有人不予返还，并非王晓兰不予返还，王晓兰在地税局同意转租的情况下已无合同责任，故其不再承担支付房屋占用费的责任。此种情形与出租人不知道或不同意转租的情形并不一致。地税局虽未与胡贵元直接签订租赁合同，但地税局可基于房屋所有权有权要求胡贵元返还房屋并支付逾期房屋占用费，至于胡贵元因地税局不再租赁而不能使用房屋给其造成损失的问题，系与王晓兰之间的问题，不属本案处理范围，可另行处理。综上所述，地税局与王晓兰签订的《房屋租赁合同》、王晓兰与胡贵元签订的转租合同合法有效，各方均应依约履行合同，转租合同签订并履行后，地税局未提出来��议，视为同意转租行为，在地税局与王晓兰租赁合同到期且地税局无法与胡贵元直接签订合同的情况下，次承租人胡贵元应返还房屋并承担逾期腾房的占用费。王晓兰在本案中不承担支付占用费的责任。一审认定事实清楚，但判处不当。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销秦安县人民法院（2013）秦民初字第1184号民事判决；二、由胡军、胡贵元自判决生效之日起三个月内将占有使用的秦安县地方税务局办公楼铺面一间交付秦安县地方税务局，并支付秦安县地方税务局逾期房屋占用费（期限自2013年7月1日起至交付铺面之日止，标准按照46元／日计算）。三、驳回秦安县地税局的其他诉讼请求。如未按判决书指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费220元，由地税局负担40%即88元，胡贵元负担60%即132元；二审案件受理费220元，由地税局负担40%即88元，胡贵元负担60%即132元。本判决为终审判决。审判长  杨宏权审判员  陈 萍审判员  李虓晖二〇一四年十二月三十一日书记员  郭子菲