重庆市北碚区人民法院民 事 判 决 书（2014）碚法民初字第06750号原告龙刚，男，汉族，1977年1月16日出生，住重庆市北碚区。被告重庆市大豪房地产开发有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪镇黄泥磅（银海大厦二楼），组织机构代码62209223-7。法定代表人王中明，系该公司董事长。委托代理人龚尧海，男，汉族，1947年7月23日出生，住重庆市北碚区。系该公司副总经理。原告龙刚诉被告重庆市大豪房地产开发有限公司（以下简称大豪房地产公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理后，依法由代理审判员刘凤华于2014年10月27日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙刚，被告大豪房地产公司的委托代理人龚尧海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙刚诉称，原告与被告于2009年10月22日签订了《商品房买卖合同》，合同约定原告购买位于北碚区××村××号×××小区商品房一套，房屋总价款为348919元，被告应于2010年3月30日将房屋交付原告。原告已依约交付了房款，但被告违约未按期交房，并于2010年5月31日承诺，在2010年6月30日办理完善，如2010年6月30日未交房，从2010年7月1日赔付违约金。直到2010年8月28日才向原告交付房屋，于2012年12月11日才办理房屋产权登记手续。根据原告与被告签订的《商品房买卖合同》约定，被告应当承担逾期交房违约金。请求判决：1、被告支付原告逾期交房违约金348919×3／10000×150天=15701.35元；2、被告支付原告逾期办证违约金348919×0.5／10000×625天=10903.71元；3、本案诉讼费由被告承担。被告大豪房地产公司辩称，原告要求的逾期交房违约金过了诉讼时效，请求驳回原告的该项诉讼请求。关于逾期办证违约金，应该从实际交房之日扣除180天后开始，计算至取得房地产部门出具的业务受理单之日止。经审理查明，2009年10月22日，原告龙刚（乙方、买方）与被告大豪房地产公司（甲方、卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：甲方将其开发的“××小区”项目中座落于重庆市北碚区××村××号××幢××单元××号商品房预售给乙方，建筑面积125.33平方米，总成交金额为348919元。第七条第（一）款第二项约定，属预售商品房的，甲方应当在2010年3月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；第九条第1款第（2）项约定逾期超过60日（与本条第一款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1.0的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。第十三条第2款约定，属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条第4款第（2）项约定逾期超过30日（与本款第（1）项约定的日期相同）后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之0.5的违约金，并于甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金。第二十三条约定，本合同中的已付房价款，是指购房者已向房地产开发企业支付的房价款（包括定金），如系按揭购房的，应包括甲方支付的银行按揭款。附件四合同补充协议第三条第2款约定，在本商品房实际交付使用之日起180日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。等等。合同签订后，原告按合同约定向被告支付了购房款。被告于2010年8月28日向原告交付涉案房屋。被告于2012年9月19日取得土地房屋登记机构出具的涉案房屋办理产权登记受理单。2012年12月11日，涉案房屋取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发××房地证××字第××号《房地产权属证》，权利人龙刚。2012年7月30日，被告出具关于涉案房屋的《××小区公共维修基金缴款通知单》，原告于2012年8月7日缴纳维修基金。庭审中，原、被告均认可原告于2012年12月11日领取涉案房屋《房地产权属证》。另查明，涉案房屋属于××小区三期商品房。2010年5月31日，被告向××小区三期业主作出《承诺书》，该承诺书载明：“……由于我公司自身原因，致使该期房屋不能按《商品房买卖合同》约定的时间按时交房……我公司郑重承诺：你所购买的商品房于2010年6月30日交房。我公司将按《商品房买卖合同》规定的违约金赔付。如2010年6月30日不能交房，我公司将按《商品房买卖合同》规定交房时间之次日起，每天按总房款的万分之三赔付。……”2010年6月30日，被告大豪房地产公司出台《关于“××小区”（三期）按时交房的具体落实方案》，该方案中对违约进行了承诺，对三期延期交房的违约金赔偿，大豪房地产公司承诺按相关规定的比例，于三期工程给业主《房地产权证》时结算并赔付。综上所述事实，有双方当事人在庭审中的陈述记录及重庆市商品房买卖合同、承诺书、《关于“××小区”（三期）按时交房的具体落实方案》、交房通知书等书证载卷为据，足以认定。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。本案双方当事人的争议焦点为：第一，原告的部分诉讼请求是否超过了诉讼时效；第二，原告主张的逾期办证违约金的计算期限。对此，本院分别予以评判如下：一、关于原告主张的逾期交房违约金是否超过了诉讼时效的问题。本案被告辩称原告主张逾期交房违约金已超过了诉讼时效。对此，原告向本院举示了《承诺书》以及被告于2010年6月30日作出的《关于“××小区”（三期）按时交房的具体落实方案》，该方案中对逾期交房违约金的赔付时间进行了承诺，于交付给业主《房地产权证》时结算并赔付。虽该方案未明确向业主作出承诺，但该方案系被告根据区政府相关部门及购房业主代表沟通而作出，业主亦清楚该落实方案。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第一百四十条规定，诉讼时效因提起诉讼、当事人一方提出要求或者同意履行义务而中断。从中断时起，诉讼时效重新计算。《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》（法释（2008）11号）第十六条规定，义务人作出分期履行、部分履行、提供担保、请求延期履行、制定清偿债务计划等承诺或者行为的，应当认定为民法通则第一百四十条规定的当事人一方“同意履行义务。原告举示的证据已证明本案存在诉讼时效中断、延长的事实，本院认定本案逾期交房违约金诉讼时效的起算日期为被告交付给原告《房地产权证》之次日即2012年12月12日，原告于2014年9月25日向本院提起诉讼，故对被告辩称原告的部分诉讼请求已超过了诉讼时效的辩解意见，本院不予采纳。本院认定原告的诉讼请求并未超过诉讼时效。原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定的被告交房时间为2010年3月30日前，并约定逾期交房违约金的计算方式，后被告未能按合同约定交房，并于2010年5月31日承诺于2010年6月30日交房，并承诺如2010年6月30日不能交房，被告公司将按规定交房时间之次日起，每天按总房款的万分之三赔付。而本案被告的交房时间为2010年8月28日，被告违反了合同的约定及其承诺，应从《商品房买卖合同》规定交房时间之次日起即2010年3月31日，至实际交房之日即2010年8月28日，每天按总房款的万分之三赔付违约金。故，原告要求支付被告逾期交房违约金348919元×0.0003／天×150天=15701.35元，本院予以支持。二、原告主张的逾期办证违约金的计算期限及计算标准。被告原、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条第2款、第4款第（2）项、附件四合同补充协议第三条第2款约定，被告应在涉案房屋实际交付使用之日即2010年8月28日起180日内取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告迟至2012年9月19日才取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告应按日向原告支付已付房价款万分之0.5的违约金。故，被告应支付原告逾期办证违约金348919元×0.00005／天×574天（754天-180天）=10013.96元。据此，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百三十七条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，判决如下：一、被告重庆市大豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙刚逾期交房违约金15701.35元；二、被告重庆市大豪房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告龙刚逾期办证违约金10013.96元；三、驳回龙刚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费314元，减半收取157元，由重庆市大豪房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院或者与本院同级的被执行财产所在地人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算。法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。代理审判员  刘凤华二〇一四年十二月八日书 记 员  陈 静