江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宁商终字第1156号上诉人（原审原告）陈杨，男，1963年2月11日生，汉族。上诉人（原审原告）陆宁健，女，1976年1月20日生，汉族。以上两上诉人共同的委托代理人辛晓斌，江苏永润律师事务所律师。以上两上诉人共同的委托代理人贾辰源，江苏永润律师事务所律师。上诉人（原审被告）南京新美即商业管理有限公司（原名称为南京魅杰商业管理有限公司），住所地在南京市鼓楼区汉中门大街2号。法定代表人陆昌英，该公司董事长。委托代理人陈彦，江苏振泽律师事务所律师。上诉人陈杨、陆宁健因与上诉人南京魅杰商业管理有限公司（以下简称新美即公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第723号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年9月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年10月24日公开开庭审理了本案。上诉人陈杨及其与上诉人陆宁健共同的委托代理人辛晓斌、贾辰源，上诉人新美即公司的委托代理人陈彦到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈杨、陆宁健一审诉称：陈杨、陆宁健是南京市凤凰街9号蔚蓝之都家园商业用房内二层2029号商铺（以下简称2029号商铺）业主。2008年12月27日，陈杨、陆宁健与新美即公司签订《委托经营管理合同》一份，约定自2009年1月1日至2011年12月30日，由新美即公司租赁及管理2029号商铺，并向陈杨、陆宁健支付租金，税前租金总计37676元，租赁税由陈杨、陆宁健承担，新美即公司代扣。后新美即公司一直实际占有并使用2029号商铺。2011年12月31日合同期满前，新美即公司向陈杨、陆宁健发函表示不再续约，期满后，双方也未再续约，但新美即公司仍实际控制该商铺。经陈杨、陆宁健多次催促，新美即公司拒绝交还2029号商铺且未再支付租金，截至2014年4月30日，新美即公司累计拖欠陈杨、陆宁健商铺使用费29304元。双方之间《委托管理经营合同》已经到期，新美即公司亦明确表示不再续约，故其应在合同到期之日向陈杨、陆宁健交还该商铺，但至今未交还，严重侵害了陈杨、陆宁健的合法权益。另新美即公司未将代扣的租赁税缴至税务部门，以致陈杨、陆宁健欠缴租赁税2128.4元。请求判令：1.新美即公司立即交还蔚蓝之都家园商业用房二层2029号商铺；2.新美即公司支付自2012年1月1日起至实际交还商铺之日止的使用费（暂自2012年1月1日计算至2014年4月30日合计29304元）；3.新美即公司退还代扣租赁税2128.4元（自2009年1月1日至2011年12月31日止）；4.解除陈杨、陆宁健与新美即公司的委托物业管理关系；5.新美即公司承担本案诉讼费。新美即公司一审辩称：陈杨、陆宁健和新美即公司签订的《委托管理经营合同》已于2011年12月31日期满而终止，陈杨、陆宁健的第1、2、3项诉请已超过诉讼时效；新美即公司对于蔚蓝之都家园商业用房部分的物业管理权限来自全体商业用房业主的委托，而根据物权法及物业管理条例的规定，解除物业服务关系需经全体业主三分之二以上多数通过，在前述程序未履行之前，陈杨、陆宁健无权要求解除与新美即公司的委托物业管理关系；陈杨、陆宁健在合同终止后已收回商铺，其第2项诉讼请求无事实依据。综上，请求驳回陈杨、陆宁健的诉讼请求。原审法院查明：陈杨、陆宁健于2007年购买了南京市鼓楼区汉中门大街2号蔚蓝之都2029号商铺。2008年12月27日，陈杨、陆宁健（甲方，委托方）与新美即公司（乙方，受托方）签订《委托经营管理合同》一份，约定甲方将2029号商铺委托乙方对外租赁、经营和管理；2009年1月1日至2011年12月31日为委托租赁期，由乙方全权租赁及管理本商铺，并支付甲方租金，相关税费由甲方承担，乙方代扣，2009年1月1日至2011年12月31日期间年税前租金为37676元；本合同有效期届满，本合同自动解除，甲乙双方互不追究并互不承担任何责任；授权委托书为本合同有效附件，与本合同有同等法律效力。同日，陈杨、陆宁健出具委托书，内容为陈杨、陆宁健就2029号商铺委托新美即公司行使下列权利（委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日）：有权签订与租赁有关的法律文件，有权根据租赁法律文件收取租赁及管理等费用，有权代表委托方行使物业及业主权利，有权作为出租方行使法律赋予的权利。2009年1月1日至2011年12月31日间，新美即公司实际经营管理2029号商铺，并按约向陈杨、陆宁健支付了租金（已扣减租赁税2128.4元）。2011年8月19日，新美即公司向陈杨、陆宁健发出《关于办理铺位交接手续的函》，告知陈杨、陆宁健其决定《委托经营管理合同》到期后不再续约，要求陈杨、陆宁健于2011年9月15日前至新美即公司（汉中门大街8号二楼）办理铺位交接相关手续，并言明“如果逾期未办，视为已交接”。此后，陈杨、陆宁健未与新美即公司办理铺位交接手续。合同到期后，新美即公司未再实际经营管理2029号商铺，该商铺至今处于空置状态。原审法院认为：陈杨、陆宁健与新美即公司签订的委托经营管理合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律规定，应属有效。案涉委托经营管理合同并未约定新美即公司负有将2029号商铺进行隔间后交还陈杨、陆宁健的义务，且审理中陈杨、陆宁健自认应由开发商对商铺进行分割，故陈杨、陆宁健关于应由新美即公司分割商铺的主张，依据不足，原审法院不予支持。案涉委托经营管理合同到期前，新美即公司向陈杨、陆宁健发函，表示不再续约，要求陈杨、陆宁健于2011年9月15日前至新美即公司处办理铺位交接手续。陈杨、陆宁健认为新美即公司应将商铺分割好后再交还，双方因此产生争议，陈杨、陆宁健始终未与新美即公司办理铺位交接手续。审理中，陈杨、陆宁健自认案涉商铺在合同期满后一直空置，其主张新美即公司在合同期满后实际控制占用案涉商铺，亦缺乏证据证明。而根据新美即公司函告内容，到期未办理交接手续的应视为已交接，陈杨、陆宁健拒绝办理交接手续所致的商铺空置后果应由其自行承担。故陈杨、陆宁健主张新美即公司交还商铺、支付使用费的诉讼请求，因依据不足，原审法院均不予支持。根据委托经营管理合同的约定，案涉商铺相关税费由陈杨、陆宁健承担，新美即公司代扣。合同履行过程中，新美即公司向陈杨、陆宁健支付租金前已实际扣取租赁税2128.4元，但并未提供代缴事实依据，故应予返还。因此，对陈杨、陆宁健主张新美即公司返还租赁税2128.4元的诉讼请求，予以支持。陈杨、陆宁健于2009年8月出具委托书，就案涉商铺委托新美即公司对外招租、经营和管理，且委托期限载明为2009年1月1日至2011年12月31日，因此，委托期限届满后，双方的物业管理合同关系已经终止，故对陈杨、陆宁健主张解除物业管理关系的诉讼请求，原审法院不再处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十一条、第九十二条、第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，原审法院判决：一、新美即公司于判决生效之日起十日内返还陈杨、陆宁健人民币2128.4元；二、驳回陈杨、陆宁健的其他诉讼请求。如新美即公司未按判决指定的期间履行金钱给付义务，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，应加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费585元，因适用简易程序审理减半收取293元，由陈杨、陆宁健负担273元，新美即公司负担20元（此款陈杨、陆宁健已预交，新美即公司负担部分于判决生效之日起十日内直接给付陈杨、陆宁健）。宣判后，双方均不服原审法院判决，向本院提起上诉。陈杨、陆宁健上诉及针对新美即公司的上诉答辩称：1.一审判决遗漏重要事实。（1）原审法院未查明涉案商铺未进行交接的原因。涉案商铺之所以未能办理交接，是因为新美即公司提出的交接时间、涉案商铺状态均不符合交接条件，且系新美即公司刻意造成的，并非陈杨、陆宁健的过错。新美即公司曾发函要求陈杨、陆宁健于2011年9月15日前至新美即公司办理交接手续，但当时陈杨、陆宁健与新美即公司的《委托经营管理合同》尚未到期，新美即公司也未提出提前解约，因此在合同正常履行过程中无法进行交接。而在2011年10月11日，新美即公司又向陈杨、陆宁健支付了第四季度商铺租金，在这种情况下，陈杨、陆宁健更不可能与新美即公司进行交接。另，开发商交付给陈杨、陆宁健的商铺系独立水、电，而新美即公司欲交还给陈杨、陆宁健的系无独立水、电的商铺，明显不符合交还标的物的条件。综上，由于新美即公司的原因导致涉案商铺无法办理交接手续，原审法院认定系陈杨、陆宁健拒绝办理交接手续是错误的。（2）原审法院认定《委托经营管理合同》到期后，新美即公司未再实际经营管理案涉商铺，系认定事实错误。本案一审中，新美即公司自认至今仍然对该片商铺进行物业管理，并且持有钥匙，也提供了其向汉中门派出所发出的函件，充分证明新美即公司仍然把持、控制涉案商铺，否则新美即公司无法进行所谓的物业管理。一审法院曾前往涉案商铺勘察现场，也是由新美即公司人员开门。因此，案涉商铺直至本案诉讼之时仍处于新美即公司的控制之下。（3）原审法院认定陈杨、陆宁健向新美即公司出具的委托书，委托期限自2009年1月1日至2011年12月31日，系认定事实错误。陈杨、陆宁健曾于2006年11月11日向新美即公司出具委托书一份，委托新美即公司代为行使物业权利，是为了便于新美即公司的经营管理，但该份委托并没有明确委托期限。2.原审法院适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》的规定，委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同，委托人应预付相关费用，而受托人应依照委托人的指示处理事务。可以看出，受托人对委托事项的处分权利完全来自于委托人的授权。而本案中是陈杨、陆宁健将商铺租赁给新美即公司使用，新美即公司按期支付租金即可，对于商铺的使用新美即公司拥有完全的自主决定权，完全符合租赁合同的构成要件，因此本案应系明为委托，实为租赁的租赁合同关系。根据法律规定，租赁合同期满，新美即公司负有腾空并交还租赁物的义务，但新美即公司一直实际控制租赁物，故其应当向陈杨、陆宁健返还租赁物并支付占有期间的使用费。3.最近新美即公司将商铺的三个门封闭起来，对门头、外墙进行装修，陈杨、陆宁健无法进入自己的商铺，同时已向派出所报案。鼓楼区凤凰街道出具了指导意见书，明确了金居物业是合法的物业管理公司，新美即公司是没有资质的物业管理公司，也没有资格对该小区进行管理。综上所述，一审判决认定事实错误，遗漏重要事实，适用法律错误，请求撤销原判决，改判支持陈杨、陆宁健的一审诉讼请求；本案诉讼费由新美即公司承担。上诉人陈杨、陆宁健为证明其主张，向本院提供商铺照片及指导意见书，证明2011年12月31日合同到期后，二楼有健身馆一直经营到2012年6月份，故当时陈杨、陆宁健无法接收房屋，且新美即公司以物业的名义进行阻挠，陈杨、陆宁健无法进入商铺，进而报警，故也无法招商。从2011年至今，商铺仍由新美即公司实际控制。新美即公司上诉并针对陈杨、陆宁健的上诉答辩称：一审判决支持陈杨、陆宁健关于请求退还代扣租赁税2128.4元的诉讼请求错误。首先，陈杨、陆宁健的上述请求已过诉讼时效。本案双方之间签订委托经营管理合同的有效期限为2009年1月1日至2011年12月31日止，而陈杨、陆宁健起诉的时间为2014年4月23日，已明显超过民事诉讼法关于2年诉讼时效的规定，陈杨、陆宁健亦未提供任何证明诉讼时效中断的证据材料，其诉讼请求不应得到法院的支持。其次，陈杨、陆宁健在原审中未提供任何证据证明其因新美即公司未缴纳税款致使其在税务部门欠缴租赁税2128.4元的事实。陈杨、陆宁健在庭审中主张税务部门认为其欠缴租赁税2128.4元的主张也未提供任何证据加以印证。综上，原判决认定事实不清，适用法律错误，关于双方法律关系的性质，由法院依法认定。请求改判驳回陈杨、陆宁健关于退还代扣租赁税2128.4元的诉讼请求，并由陈杨、陆宁健承担本案的全部诉讼费用。上诉人新美即公司为证明其主张，向本院提供如下两份证据：1．资金监管协议书一份，证明2009年新美即公司与陈杨、陆宁健签订合同时，因租赁市场行情不好，整个商场无法出租，后开发商同意另外通过现金的方式补贴业主的租赁费，其中开发商补贴800余万元，新美即公司补贴500余万元，开发商将补贴的资金打入新美即公司账户，由新美即公司给业主支付租金。2.南京市鼓楼区地税局的证明，证明该局是新美即公司的监管局，2009年1月1日至2011年12月31日期间新美即公司并不存在欠税或漏税情况，已按期足额纳税。陈杨、陆宁健主张新美即公司存在欠税的情况并不存在。3.纳税人陈杨的完税凭证两张，证明其在合同期内代缴了相应的税款。二审审理中，对陈杨、陆宁健提供的证据，新美即公司经质证认为：1.从陈杨、陆宁健提交的照片无法看出照片形成时间，从照片上显示的地点和门头看，无法确定和陈杨、陆宁健的铺位的关联性，本案讼争商铺在商场的中厅，并不是门面房，该证据和实际铺位没有联系，不能达到陈杨、陆宁健的证明目的。2.指导意见因无原件，故对其真实性无法确认。指导意见书的落款是鼓楼区凤凰街道物业管理办公室，该机构并非权利认定机构，其所出的指导意见书不具有确定的法律效力。是否享有物业管理权利应当由业主确认，或通过司法途径予以确认，该指导意见书不能达到陈杨、陆宁健的证明目的，与本案没有关联性。对于新美即公司提交的证据，陈杨、陆宁健经质证认为：资金账户监管协议书的真实性无法确认，该协议是南京圆德置业顾问有限公司与新美即公司签订的协议，与陈杨、陆宁健没有关联性。南京市鼓楼区地方税务局的证明的真实性不持异议，但证明载明的是2009年到2011年底新美即公司的营业税缴纳情况，与本案争议没有关联性。对两份完税凭证的真实性认可，但只能证明新美即公司代缴了2009年1月1日至2011年6月30日期间的租赁税，2011年7月1日到2011年12月31日期间税款未代缴，同意已代缴的部分从一审判决的数额中扣除。本院认为：陈杨、陆宁健提供的照片，并不能证实陈杨、陆宁健所有的案涉商铺被新美即公司所控制。指导意见书系对物业管理的指导意见，与本案双方争议缺乏关联性，故本院对上述证据均不予采信。新美即公司提供的资金账户监管协议书，系其与案外人南京圆德置业顾问有限公司签订，其内容与本案争议也缺乏关联，本院对该证据的关联性不予确认。新美即公司提供的南京市鼓楼区地方税务局证明，系由国家行政机关出具，且陈杨、陆宁健对其真实性不持异议，本院对该证据的真实性予以确认，但该证据并不能证明新美即公司已为陈杨、陆宁健缴纳了租赁税，故本院对其关联性不予确认。新美即公司提供的两张完税凭证，陈杨、陆宁健对其真实性认可，本院对该证据的真实性予以确认，两张完税凭证仅能证明新美即公司代缴了陈杨、陆宁健2009年1月1日至2011年6月30日期间租赁税1569.84元，不能证明代缴了所有租赁税。本院二审查明：南京市凤凰街9号蔚蓝之都家园由南京东晟实业发展有限公司开发建设，包括住宅和商业用房。南京金居物业管理有限公司（以下简称金居物业公司）系蔚蓝之都家园小区前期物业服务企业。2006年，陈杨、陆宁健从南京东晟实业发展有限公司（以下简称东晟公司）购买蔚蓝之都家园商业用房内的涉案商铺后，即与新美即公司签订《委托经营管理合同》，将涉案商铺交付新美即公司租赁经营。2006年11月11日，陈杨、陆宁健作为委托人、新美即公司作为受托人向金居物业公司出具委托书，载明陈杨、陆宁健与金居物业公司的《前期物业管理服务协议》无需履行，委托新美即公司自行实施案涉商铺的物业管理。双方签订的《委托经营管理合同》第四条第5款规定：本合同到期后，如乙方（新美即公司）提出租金条件不低于本行业同区域内平均租金，则乙方享有优先续约权，但甲（陈杨、陆宁健）乙双方必须于本合同到期180天前书面确认是否续约并办理相关手续。第六条第5款规定：合同期内，甲方全权授权乙方行使相关物业及业主权利（不包括买卖、抵押、担保权利）。2013年1月，经南京市鼓楼区凤凰街道人民调解委员会调解，南京东晟实业发展有限公司向陈杨、陆宁健支付了商铺拆改分割的费用。陈杨、陆宁健2009年1月1日至2011年6月30日期间租赁税1569.84元。2014年7月1日，经南京市工商行政管理局鼓楼分局核准，南京魅杰商业管理有限公司名称变更为南京新美即商业管理有限公司。本院二审查明的其他案件事实与原审查明的事实一致。本院认为：陈杨、陆宁健与新美即公司签订的《委托经营管理合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。涉案合同虽然冠以“委托经营管理合同”之名，但合同中明确约定新美即公司取得涉案商铺的使用权，按季度向陈杨、陆宁健支付租金；陈杨、陆宁健交付涉案商铺给新美即公司从事商业经营，按季度收取商铺租金。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”的规定，《委托经营管理合同》性质为房屋租赁合同。陈杨、陆宁健关于原审法院认定合同性质错误的上诉理由成立，本院对委托合同的认定予以纠正。本案的争议焦点为：1.委托经营管理合同到期后，新美即公司是否仍然实际占有和经营涉案商铺；2.陈杨、陆宁健与新美即公司的委托物业管理关系是否终止；3.新美即公司是否履行涉案商铺租赁税的代缴义务，如未履行，陈杨、陆宁健要求返还是否超过诉讼时效。关于《委托经营管理合同》到期后，新美即公司是否仍然实际占有和经营涉案商铺。本院认为，《委托经营管理合同》第二条约定，委托经营管理的期限为2009年1月1日起至2011年12月31日止。该合同第四条第5款同时约定，双方须于合同到期180天前书面确认是否续约并办理相关手续。合同履行过程中，新美即公司根据自身的经营状况，在合同约定的确认续约的期限内，书面告知陈杨、陆宁健到期后不再续约，并通知陈杨、陆宁健办理交接手续，应当视为已经按照合同约定履行了终止合同的通知义务。陈杨、陆宁健未按通知载明的时间与新美即公司办理交接手续，不影响涉案合同产生终止履行的法律后果。交接手续的办理，并不以合同到期为必要条件，合同届期前也可以对终止合同后的有关事宜进行交接。涉案商铺并非独立分割式商铺，同时陈杨、陆宁健没有证据证明其交付新美即公司使用的商铺有独立的水电设施，也没有证据证明涉案商铺在合同到期后仍被新美即公司控制和经营，因此陈杨、陆宁健认为涉案商铺不符合交接条件没有事实依据。综上，根据合同约定及合同履行情况，双方当事人基于《委托经营管理合同》所产生的租赁关系已于合同期满时终止，涉案商铺应视为已向陈杨、陆宁健交付。陈杨、陆宁健要求新美即公司返还涉案商铺及支付商铺使用费的诉讼请求，缺乏事实基础，本院不予支持。关于陈杨、陆宁健与新美即公司的委托物业管理关系是否终止。本院认为，新美即公司的经营模式系对蔚蓝之都家园商业用房内的商铺进行整体招租和经营管理，因此双方当事人之间的物业管理委托关系基于商铺租赁关系而产生。当双方当事人的商铺租赁关系终止或解除后，相应的物业管理关系也应随之终止。虽然2006年11月11日陈杨、陆宁健与新美即公司签署的委托书没有载明具体的委托期限，但根据委托书载明的委托事由以及《委托经营管理合同》第六条第5款规定，可以认定系当事人为履行商铺租赁经营合同而签署。在双方商铺租赁关系终止后，该委托物业管理关系应视为终止，新美即公司基于该委托书认为双方仍然存在委托物业管理关系的理由不能成立。原审法院关于物业管理委托期限的认定有误，但关于双方物业管理关系已经终止的认定正确，本院予以维持。关于新美即公司是否履行涉案商铺租赁税的代缴义务，如未履行，陈杨、陆宁健要求返还是否超过诉讼时效。本院认为，涉案合同第三条规定，相关租赁税由陈杨、陆宁健承担，新美即公司代扣。因此，新美即公司从应支付陈杨、陆宁健的租金中代扣该项税款后，有义务及时向税务部门缴纳税款并向陈杨、陆宁健提供完税凭证。新美即公司提交的证据，只能证明其只代缴了1569.8元代扣税款，未缴的584.6元应退还陈杨、陆宁健。因新美即公司一直没有向陈杨、陆宁健提供完税凭证，故诉讼时效应从二审期间新美即公司向陈杨、陆宁健提供完税凭证之日开始起算。新美即公司关于陈杨、陆宁健主张超过诉讼时效的抗辩理由不能成立，本院不予采纳。综上，上诉人陈杨、陆宁健的上诉请求缺乏事实及法律根据，应予驳回，上诉人新美即公司的上诉请求部分成立。因新美即公司二审中提供的证据导致一审查明新美即公司代缴税款的事实部分发生变化，本院依法对一审判决新美即公司应退还的租赁税数额予以调整。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、九十一条第（一）项、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：一、变更南京市鼓楼区人民法院（2014）鼓商初字第723号民事判决第一项为“南京新美即商业管理有限公司于判决生效之日起十日内返还陈杨、陆宁健人民币584.6元”；二、驳回陈扬、陆宁健的其他诉讼请求。一审案件受理费585元，适用简易程序减半收取293元，由陈杨、陆宁健负担268元、新美即公司负担25元，二审案件受理费585元，由陈扬、陆宁健负担535元、新美即公司负担50元。本判决为终审判决。审 判 长  刘红兵审 判 员  荣 艳代理审判员  毕宣红二〇一四年十二月五日书 记 员  石晓英附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则、根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。