上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2014）虹民三（民）初字第606号原告吴莉莉。委托代理人袁涛，上海德美律师事务所律师。委托代理人刘建坤，上海德美律师事务所律师。被告鲍湧伟。委托代理人戈国勤。委托代理人茅金星。被告上海志德房地产经纪有限公司。法定代表人汤广杰。委托代理人张冕。原告吴莉莉与被告鲍湧伟、上海志德房地产经纪有限公司（以下简称志德公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告吴莉莉及其委托代理人袁涛，被告鲍湧伟及其委托代理人戈国勤、茅金星，被告志德公司的委托代理人张冕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴莉莉诉称，2013年11月，原告打算在540万元预算范围内购房，先后在两家房产中介公司门店看到同一处房源即位于上海市零陵路XXX弄XXX号XXX室房屋（以下简称零陵路房屋）挂牌出售，该房屋的权利人系被告鲍湧伟。经被告志德公司游说撮合，原告和鲍湧伟就零陵路房屋的买卖初步达成交易意向，鲍湧伟愿意以510万元的净到手价出售该房。洽商时，鲍湧伟称该房屋系满五年唯一住宅，志德公司将税费等费用测算后，告知原告540万元打包价（含510万元购房款、各项税费和中介费）可以购买该房屋。在此情况下，原告于2013年12月1日和鲍湧伟、志德公司签订了《房地产买卖居间协议》（以下简称居间协议）。居间协议中明确了买卖双方的交易条件，即鲍湧伟净到手价510万元，原告购房总支出为540万元，并明确了网签《上海市房地产买卖合同》的时间。协议签订后，原告向鲍湧伟支付了10万元定金。未料，协议签订后，曾为原告推荐过该房源的另一家中介公司不满志德公司抢走此单生意，向原告揭密该房屋交易的实情，即该房屋并非“满五年唯一”，如不做低房价偷逃税费，540万元根据做不下来，且威胁将交易中可能存在的违法行为向政府行政机关进行举报等。后原告从付款凭证中也得知端倪，鲍湧伟可能并非“满五年唯一”，原告向其求证时，鲍湧伟仍信誓旦旦地保证系“满五年唯一”。经原告向房产交易中心查询并咨询税费政策，发现鲍湧伟名下确有其他房屋，如按其净到手价510万元申报成交价格，税费将超过30万元，原告540万元的购房预算在合法交易的前提下根本无法实现，如做低房价又有可能引发原告严重的违法风险责任。无奈之下，原告就网签正式合同多次找鲍湧伟和志德公司沟通，希望鲍湧伟能降价或分摊税费，但遭到鲍湧伟拒绝，以致签约期限届满，买卖双方仍无法就网签合同条款达成一致，而鲍湧伟以原告未签合同为由拒绝返还定金。原告认为，网签合同无法签订并非原告的过错所致，而是居间协议约定的各自交易条件自相矛盾所致，且原告无义务以违法方式签订合同，鲍湧伟应如数返还定金。故要求判令：1、解除原、被告签订的居间协议；2、鲍湧伟返还定金10万元；3、鲍湧伟支付迟延返还定金的利息，以10万元为本金，按照同期中国人民银行贷款基准利率，自2013年12月21日起计算至判决生效之日止。审理中，原告变更第1项诉讼请求，要求解除原告与鲍湧伟之间的房屋买卖合同关系。被告鲍湧伟辩称，零陵路房屋没有在两家中介公司挂牌出售，只在志德公司挂牌，鲍湧伟独家委托志德公司出售房屋。鲍湧伟的挂牌价是530万元，经志德公司两边磋商，确定鲍湧伟的净到手价是510万元。鲍湧伟确有两套房屋，在签订居间协议时已向原告说明，鲍湧伟配合承诺“满五年唯一”以及同意拆分房价款为合同价款和装修款，纯属满足原告做低房价、降低税费、减少支出的需要，鲍湧伟自身并无利益可图。居间协议系在三方公平自愿的前提下签订，不存在欺诈，是合法有效的。居间协议未能履行，系原告偏听第三方挑拨不愿履行所致。鲍湧伟为履约提前与租客解除租赁合同，造成损失。现同意解除与原告的房屋买卖合同关系，但因原告违约不履行居间协议，故不同意返还其定金和支付利息。被告志德公司辩称，志德公司接受鲍湧伟独家委托出售零陵路房屋，原告看到售房信息后委托志德公司居间购房，原告的丈夫通过另一家中介公司也看了该处房源。因原告和志德公司签订了居间协议，该中介公司认为志德公司抢单，遂进行挑拨。签居间协议时，原告知道零陵路房屋不是“满五年唯一”住宅，为减少原告税费支出，鲍湧伟配合原告承诺“满五年唯一”并同意拆分房价款为合同价款和装修款，原告也是同意的。对本案要求法院依法处理。经审理查明，2013年10月19日，被告鲍湧伟与被告志德公司签订《独家销售委托书》，约定鲍湧伟委托志德公司独家代理销售零陵路房屋，出售总价款为530万元（含固定装修），委托期限自2013年10月19日起至卖掉为止。2013年12月1日，原告吴莉莉（购买方，乙方）与被告鲍湧伟（出售方，甲方）及被告志德公司（居间方，丙方）签订居间协议，约定：1、甲乙双方通过丙方居间介绍买卖甲方名下零陵路房屋，总价款510万元，该房无抵押有租赁，房屋附属设施设备为固定装修；2、签订本协议时，乙方支付2万元作为购买意向金，如甲方接受买卖条件并签署本协议的，则意向金转为定金，由丙方转付给甲方。甲方签署本协议2日内，乙方应将定金补足至10万元支付甲方；3、本协议生效次日起15个工作日内补签《上海市房地产买卖合同》，并于《上海市房地产买卖合同》生效后70日内办理过户手续；4、如因甲方原因导致买卖合同最终未签署的，则甲方应双倍返还定金给乙方。如因乙方原因导致买卖合同最终未签署的，则定金归甲方所有；5、甲乙双方约定合同价为400万元，另110万元为装修转让款于过户前支付给甲方，甲方净到手价为510万元，甲方配合承诺该房屋为唯一一套住房。乙方打包价为540万净到手（其中包含510万元房款及税费、中介费），如超出部分由丙方从中介费中扣除，丙方承诺协助乙方按照银行首套房利率八五折优惠，否则该合同视为无效。居间协议并对其他事项作出约定。同日，原告支付了定金2万元，次日又支付了定金8万元，共计支付定金10万元。因原告丈夫在另一家中介公司也曾看过该处房屋，原告和志德公司签订居间协议，引起该中介公司不满，原告未能和该公司妥善解决纠纷，遂提出不愿意再网签买卖合同购买房屋。另查明，鲍湧伟自2008年3月15日起将零陵路房屋对外出租，租金每月6，000元，后因出售该房屋而于2013年12月底终止出租。审理中，原告和鲍湧伟同意2014年5月12日为合同解除日期。上述事实，有原告提供的零陵路房屋产调信息、居间协议、定金收据、国内汇款付款通知单，鲍湧伟提供的独家销售委托书、租赁合同、承租人证明及双方当事人的陈述等证据为证。本院认为，鲍湧伟欲以净到手价510万元出售零陵路房屋，原告欲以打包价540万元购买该房屋，志德公司提出以鲍湧伟做零陵路房屋为“满五年唯一”住宅的虚假承诺及拆分房价款为合同价款和装修补偿款的方式来满足买卖双方的交易条件促成交易，原告和鲍湧伟对此知情并认可。原告和鲍湧伟为避税，故意做低房价并由鲍湧伟做虚假承诺，以达到少缴税的非法目的，侵害国家的税收利益，居间协议中有关配合做“满五年唯一”的承诺以及拆分房价款做低房价的避税条款属无效条款，不发生法律效力。现原告不同意按照避税条款来网签买卖合同，理由正当。如按照鲍湧伟净到手价510万元进行合法交易，原告须承担的房款、税费及中介费将超出其540万元的预算，在双方无法就合法交易情形下增加的税费承担协商一致的情况下，未能网签买卖合同的原因不能归责于一方违约。现原告和鲍湧伟均同意解除房屋买卖合同关系并确认2014年5月12日为解除日期，与法不悖，本院予以照准。对定金的处理。没收定金系承担违约责任的方式之一，鉴于原告对房屋买卖合同未能网签不承担违约责任，现原告要求退还定金，理据充分，本院予以支持。原告为履约提供担保而支付定金，现双方的房屋买卖合同关系在本案诉讼中解除，定金理应在合同解除后返还，原告主张迟延返还定金的利息，于法无据，本院不予支持。鲍湧伟如因未能网签房屋买卖合同有实际损失的，可另行解决。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第七条、第五十二条第（二）项、第（三）项、第五十六条、第九十三条第一款、第九十七条之规定，判决如下：一、确认原告吴莉莉与被告鲍湧伟之间的房屋买卖合同关系于2014年5月12日解除；二、被告鲍湧伟应于本判决生效之日起10日返还原告吴莉莉定金10万元；三、驳回原告吴莉莉的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2，327.10元，由原告吴莉莉、被告鲍湧伟各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 郑 煌人民陪审员 李 军人民陪审员 毛济平二〇一四年七月二十五日书 记 员 王 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；……第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。