重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙法民初字第08093号原告吴超，男，1986年5月15日出生，汉族，无固定职业，住重庆市渝中区。委托代理人张凌，重庆米克律师事务所律师。委托代理人杜峰，重庆米克律师事务所律师。被告重庆俊峰置业有限公司，住所地重庆市沙坪坝区石井坡**，组织机构代码74530819-X。法定代表人罗皓，重庆俊峰置业有限公司总经理。委托代理人张跃，女，汉族，重庆俊峰置业有限公司职工，住重庆市沙坪坝区。委托代理人陈霞，女，汉族，重庆俊峰置业有限公司职工，住重庆市武隆县。原告吴超与被告重庆俊峰置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年8月28日立案受理后，被告在提交答辩状期间提出管辖权异议，认为本案案情复杂，涉诉业主众多，影响巨大，要求将本案移送重庆市第一中级人民法院审理。本院于2014年10月14日作出（2014）沙法民管异初字第00353号民事裁定书，驳回被告提出的管辖权异议。本案依法由审判员谭军独任审判，适用简易程序于2014年11月13日公开开庭进行了审理。原告吴超的委托代理人张凌、杜峰，被告俊峰公司的委托代理人张跃、陈霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴超诉称，2011年3月21日，原被告签订商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的位于沙坪坝区某房屋一套，总成交金额为1594096元，被告应于2012年6月30日前交房。原告依约支付了房款，被告未在约定期限内交房。现原告诉至法院，请求判令被告以购房总款1594096元为本金，以每日万分之二计算，支付原告2012年6月30日至2013年6月20日逾期交房违约金。判令被告按照人民银行同期贷款利率计算，向原告支付逾期交房违约金的滞纳金。被告重庆俊峰置业有限公司辩称，被告对逾期交房的事实没有过错。即使被告应承担违约责任，也应当结合客观事实按照合同约定及补充协议计算违约金。原告主张的违约金过高，请求予以降低。原告请求支付逾期交房违约金的滞纳金没有任何法律依据，应当予以驳回。经审理查明，2011年1月16日，原告吴超（乙方）与被告重庆俊峰置业有限公司（甲方）签订《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》。约定由乙方购买甲方开发的坐落于重庆市沙坪坝区某房屋，总成交金额为1594096元。合同第五条约定付款方式及期限，乙方签订合同当日首付房款484096元，剩余房款1110000元向银行办理按揭贷款。合同第七条约定甲方应当在2012年6月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。合同第九条约定了逾期交房的违约责任，逾期超过60日后，乙方有权解除合同。乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之二的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向乙方支付违约金。合同附件五《补充协议》第十二条特别约定：乙方采用按揭付款方式支付房价款的，在甲方对乙方归还按揭贷款进行担保期间，双方同意将本合同中约定的“已付房价款”统一确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的房款（不包括银行提供的按揭款）和实际已归还给银行的按揭贷款本金的总和（已归还的按揭贷款利息及未归还的按揭贷款本金不作为“已付房价款”）；在甲方对乙方归还按揭贷款的担保责任解除后，“已付房价款”确认为双方发生争议的时间以前，乙方实际支付给甲方的首付款和实际已划入甲方账户的按揭款之和。合同签订后，原告于2011年1月16日向被告支付了购房款484096元。余款1110000元由原告向农业银行申请按揭贷款。原告从2011年11月19日开始向银行按月归还按揭贷款本息，每月等额本金还款3162.39元，截止2013年6月19日接房，原告已归还银行按揭贷款本金63247.80元。2013年6月19日，被告取得俊峰香格里拉一期＊＊-＊＊号楼及2号车库竣工验收备案登记证。被告的实际交房时间为2013年6月19日。现原告起诉来院，要求判如所请。审理中，被告认为违约责任不在被告，要求调整降低违约金。上述事实，有原告举示的商品房买卖合同及补充协议、发票、个人还款明细，被告举示的竣工验收备案登记证、接房通知书等书证以及双方当事人的陈述在案证明，这些证据的真实性、合法性、关联性已经开庭质证和本院审查，可以作为认定本案事实的根据。本院认为，原、被告双方签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方当事人应按合同约定全面履行。一、关于违约金计算中“已付房价款”的确定双方通过合同附件中的《补充协议》对“已付房价款”进行了特别约定，该约定系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，应认定为有效。故原告已付房价款应为首付款484096元与已向银行支付的按揭贷款本金之和。二、关于逾期交房的违约责任问题。被告未按合同约定的时间交付房屋，属违约行为，应当承担合同约定的违约责任。因此，原告请求被告支付从2012年6月30日起至2013年6月19日止逾期交房违约金，应从合同约定的接房时间2012年6月30日第二天计算违约金，本院予以支持。但违约金应以首付款加原告每月偿还银行按揭贷款本金为基数分段计算，原告请求按1594096元为基数计算，不符合合同约定，超出部分金额，本院不予支持。双方约定逾期交房违约金标准为每日按已付房价款的万分之二计算，不属于约定过高的情形，被告要求调整降低，本院不予支持。原告请求被告支付违约金的滞纳金，没有法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告重庆俊峰置业有限公司于本判决发生法律效力后立即支付原告吴超逾期交房违约金，该违约金从2012年7月1日起至2012年7月18日止，每日按原告吴超已付房款509395.12元的万分之二计算；从2012年7月19日起至2012年8月18日止，每日按原告吴超已付房款512557.51元的万分之二计算；从2012年8月19日起至2012年9月18日止，每日按原告吴超已付房款515719.90元的万分之二计算；从2012年9月19日起至2012年10月18日止，每日按原告吴超已付房款518882.29元的万分之二计算；从2012年10月19日起至2012年11月18日止，每日按原告吴超已付房款522044.68元的万分之二计算；从2012年11月19日起至2012年12月18日止，每日按原告吴超已付房款525207.07元的万分之二计算；从2012年12月19日起至2013年1月18日止，每日按原告吴超已付房款528369.46元的万分之二计算；从2013年2月19日起至2013年3月18日止，每日按原告吴超已付房款531531.85元的万分之二计算；从2013年4月19日起至2013年5月18日止，每日按原告吴超已付房款534694.24元的万分之二计算；从2013年5月19日起至2013年6月19日止，每日按原告吴超已付房款537856.63元的万分之二计算。二、驳回原告吴超的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1222元，减半交纳611元（原告已预交），由被告重庆俊峰置业有限公司负担511元，原告负担100元，此款限被告重庆俊峰置业有限公司于本判决生效后立即给付原告吴超。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日计算。审判员  谭军二〇一四年十二月二十日书记员  潘莹