广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3782号上诉人（原审被告）中盈地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人林治平，该公司董事长。委托代理人霍燕华。委托代理人梁秋霞。被上诉人（原审原告）唐贤，男，1957年12月18日出生，住广东省陆丰市。委托代理人麦丹丹。委托代理人何小燕。上诉人中盈地产有限公司（以下简称中盈公司）因与被上诉人唐贤商品房预售合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2014）佛南法民三初字第703号民事判决，向本院提起上诉。该案经本院依法组成合议庭进行审理，现已审理终结。原审法院经审理，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（三）、（四）项、第九十六条第一款、第一百零七条之规定，作出如下判决：一、确认唐贤与中盈公司签订的《广东省商品房买卖合同》于2014年7月30日解除；二、中盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内返还购房款458603元予唐贤；三、中盈公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付违约金45860.3元予唐贤。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审适用简易程序结案，案件受理费减半收取4422.32元、财产保全费3042.31元，合计7464.63元（唐贤已预交），由中盈公司负担。中盈公司应于上述付款同期迳还予唐贤，原审法院不另收退。上诉人中盈公司上诉提出：一、原审判决认定唐贤享有解除《广东省商品房买卖合同》的权利是错误的。1.唐贤不享有解除合同的权利。双方签订《广东省商品房买卖合同》后，同时也签订了《返租协议书》，约定唐贤在2013年6月1日至2016年5月31日期间将所购买的商铺交给中盈公司经营管理。2013年5月9日，唐贤与佛山市南海新都会物业管理有限公司签订《中盈广场商铺经营管理协议书》及《经营管理委托书》。现佛山市南海新都会物业管理有限公司与中盈公司协商涉案商铺交付的时间、交付条件。至此，中盈公司不存在根本违约行为，唐贤要求解除合同的基础不存在。2.唐贤的行为一直表明愿意继续履行合同。双方于2012年11月20日签订的《〈商品房买卖合同〉补充协议》明确约定，唐贤单方行使解除权的，应当在知道单方解除合同的事实发生后15天提出，超过15天未作表示的，视为同意继续履行合同。唐贤在2013年5月31日后的一年多时间一直未作表示，其行为已表明其愿意继续履行合同。3.退一步来讲，即使唐贤享有合同解除权，唐贤解除合同的权利已丧失。首先，双方在《〈商品房买卖合同〉补充协议》中明确约定唐贤有权行使单方解除权的期限是在解除事实发生后15天内，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条的规定，唐贤的权利已丧失。其次，《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条关于解除权行使期限的约定是有效的，在该条款未经生效判决撤销前，对双方均有约束力，唐贤依约已丧失解除权。再次，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定，当事人对解除合同有约定的，从其约定。因此，唐贤欲行使解除权，应在2013年8月14日提出；即使没有催告，解除权应在解除权发生之日一年内行使，逾期不行使的，解除权归于消灭。4.原审法院认定唐贤的合同解除权没有丧失明显错误。二、唐贤在本案中没有损失，请求法院维护交易的稳定。根据双方签订的《返租协议书》，唐贤将涉案商铺三年的使用权交给中盈公司，且确认已收到租金，并承诺在返租期“保证不单方收回、转让、转租、出借该商铺，同时亦不对该商铺设定抵押等担保事项”，目前商铺仍在三年的返租期限内，没有损害唐贤的权益。同时，法律之所以规定解除权的除斥期间，其根本出发点亦是维护交易稳定，避免交易长时间处于不确定的状态。三、原审法院判决中盈公司向唐贤支付总购房款10%作为违约金错误。如前所述，唐贤无权提出解除《广东省商品房买卖合同》，中盈公司也就无须向唐贤支付因解除合同的违约金。但是，双方签订合同时，房地产市场高涨，中盈公司以较多的折扣向唐贤出售商铺，中盈公司已有较大经济利益损失。原审判决支付总购房款10%违约金明显过高，其没有酌情降低，明显损害了中盈公司的合法权益。综上，请求撤销原审判决，改判驳回唐贤的全部诉讼请求，并由唐贤承担本案全部诉讼费用。上诉人中盈公司在二审期间向本院提交了《佛山市公安消防支队南海区大队建设工程消防验收意见书》、《南海区建设工程竣工规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》各一份，拟证明涉案楼盘在2014年9月24日已经竣工验收，并且经过竣工验收备案。被上诉人唐贤答辩称：一、原审判决确认解除《广东省商品房买卖合同》正确。1.中盈公司与唐贤虽签订《返租协议书》，约定由唐贤将涉案商铺返租给中盈公司经营管理，返租期限自2013年6月1日至2016年5月31日。但双方签订《返租协议书》的目的只是以一种形式给予涉案商铺销售价格上的优惠。《返租协议书》的签订并不代表可以免除中盈公司履行交付涉案商铺及协助办证等法定义务和合同义务。现中盈公司长期未履行交付涉案商铺及协助办证义务，致使双方的合同目的无法实现，唐贤依法享有解除合同的权利并要求退还已支付的购房款及要求中盈公司承担违约责任的权利。2.虽然唐贤与中盈公司签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》第八条约定了15天提出通知解除合同的时限，但该协议是中盈公司事先拟定的格式条款，并非在双方协商一致的基础上签订的，在签订上述协议的过程中，因唐贤已经支付全部购房款，对此只能被迫全部接受中盈公司制定的格式条款。为此，在签订《〈商品房买卖合同〉补充协议》的过程中，唐贤与中盈公司的地位是不平等的，违反了《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第三十九条、第四十条的规定，上述合同条款无效。3.唐贤曾向中盈公司了解交付时间和办证时间等事宜，但中盈公司均以“快了”等借口推托，时至一审庭审结束，中盈公司亦未正面回复迟延交付和迟延办证的原因。因此，唐贤的请求未超过法定或合同约定的提出解除合同时间。4.双方在《广东省商品房买卖合同》中约定中盈公司应于涉案商铺交付使用后60日将办理权属登记需要由中盈公司提供的资料报产权登记机关备案，而双方约定的交付时间是2013年5月31日，即中盈公司履行协助办证义务的时间是在2013年7月30日前。退一步来说，即使适用除斥期间，唐贤提出起诉的时间也在除斥期间内，没有丧失解除合同的权利。5.合同约定的交付时间为2013年5月31日，但涉案商铺目前还未通过综合验收，尚未达到交付条件，比约定的交付时间晚了将近19个月，比约定的办证时间晚了将近17个月。中盈公司的违约行为一直持续，若以除斥期间来行使解除权，显然会造成违约时间越长越无法保护守约人的合法权利的恶果。二、原审判决中盈公司支付违约金有事实和法律依据。如前所述，中盈公司并未实际支付《返租协议书》所约定的租金。同时，中盈公司迟延交付涉案商铺及迟延办证，不仅造成唐贤无法使用商铺，亦使唐贤无法使用房产证进行借贷、担保等合法用途，中盈公司的违约行为实质上已经严重损害了唐贤的合法权益，并造成唐贤的损失。唐贤有权根据合同约定请求中盈公司支付违约金。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。被上诉人唐贤在二审期间没有向本院提交新的证据。对中盈公司在二审期间提交的证据，唐贤发表了以下质证意见：对于《佛山市公安消防支队南海区大队建设工程消防验收意见书》的真实性无异议，但该意见书并非是消防验收合格证明，并不能证明涉案物业的消防工程已经验收合格；该意见书显示，其场所在投入使用、营业前应向消防部门申请检查并经验收合格后才能使用，说明涉案商铺并未经过消防验收合格。对于《南海区建设工程竣工规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》的真实性、合法性、关联性不予确认，该两份证据没有原件予以核对。对于《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的真实性无异议，但该证据载明的登记备案时间是2014年10月13日，根据双方合同约定的交付期限，涉案商铺未达到验收合格的条件，为此尚未达到交付条件。对中盈公司在二审期间提交的证据，本院认证如下：对中盈公司提交的《佛山市公安消防支队南海区大队建设工程消防验收意见书》、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，因唐贤对其真实性没有异议，且中盈公司向本院提交了原件予以核对，故本院对其真实性予以确认。而对于《南海区建设工程竣工规划验收合格证》、《建筑工程竣工验收报告》，唐贤对其真实性不予确认，中盈公司未提交原件予本院进行核对，本院对其真实性无法确认。经审查，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案中，原审判决是基于合同的法定解除亦即《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项的规定解除涉案《广东省商品房买卖合同》，其并未确认唐贤享有双方合同约定的解除权。而中盈公司上诉的第一点事实和理由主要是针对唐贤不享有合同约定解除权而提出，其并非本案二审争议的内容，故本院对中盈公司的第一点上诉理由不予采纳。本案二审的争议焦点为：一、本案中是否存在《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）、（四）项所规定的合同法定解除情形，并据此确定涉案《广东省商品房买卖合同》应否予以解除；二、中盈公司应否向唐贤支付违约金45860.3元。关于第一个争议焦点。本案中，合同约定中盈公司应于2013年5月31日前向唐贤交付房屋，但中盈公司在一审法庭辩论终结前仍未办理竣工验收备案，亦即涉案房屋在2014年8月19日仍不具备合同约定的交付条件，故中盈公司客观上不能依约向唐贤交付房屋，其逾期交房的行为已经构成违约。又因唐贤购买涉案商铺的根本目的在于取得涉案商铺的所有权，唐贤在中盈公司逾期交付涉案商铺一年多之后，以其合同目的不能实现为由诉请解除合同，而截至一审法庭辩论终结之时，中盈公司仍未能完成竣工验收备案手续。因此，虽然中盈公司在二审期间提交了竣工验收备案表，但因该证据未能在一审法庭辩论终结前提交，故原审法院认为唐贤逾期交房的违约行为致使唐贤不能实现合同目的，并据此解除合同，并无不当，本院予以维持。其次，对于中盈公司应否向唐贤支付违约金45860.3元的问题。涉案《广东省商品房买卖合同》第九条是关于出卖人逾期交房违约责任的约定，其中约定“逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的10%向买受人交付违约金”。因唐贤已经支付了购房款458603元，中盈公司并未提供证据证明上述合同约定的违约金过分高于唐贤的损失，故原审判决中盈公司向唐贤支付违约金45860.3元并无不当。中盈公司上诉提出其不应当支付违约金以及原审判决确定的违约金过高之主张，没有事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。中盈公司的上诉主张，理据不足，本院依法驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8844.63元，由上诉人中盈地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 珊代理审判员  王志恒代理审判员  安 静二〇一四年十二月十八日书 记 员  梁丽萍