重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0113民初957号原告苏其玉，女，1954年10月10日出生，汉族，住重庆市江津区。委托代理人王中良，北京商安（重庆）律师事务所律师。原告苏梦妮，女，1993年12月12日出生，汉族，住重庆市巴南区。委托代理人苏其禄，男，1967年8月17日出生，汉族，住重庆市巴南区，系苏梦妮父亲。被告重庆典雅房地产开发集团有限公司，住所地重庆市巴南区花溪街道花溪村，统一社会信用代码91500113203438790T。法定代表人张谊生，董事长。委托代理人代宇，男，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。委托代理人满增堂，男，重庆典雅房地产开发集团有限公司员工。第三人重庆国际信托股份有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道金山路9号附7号，统一社会信用代码91500000202805720T。法定代表人翁振杰，董事长。委托代理人姚敏，女，重庆国际信托股份有限公司员工。委托代理人马馨茹，女，重庆国际信托股份有限公司员工。原告苏其玉、苏梦妮与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司（以下简称典雅公司）及第三人重庆国际信托股份有限公司（以下简称重庆信托公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2016年1月21日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员霍袁平独任审判，于2016年3月7日、4月26日公开开庭进行了审理。原告苏其玉、苏梦妮与被告典雅公司分别于2016年2月4日、3月19日向本院提出和解申请并征得本院准许。因在和解期内未达成一致意见，原告苏其玉、苏梦妮与被告典雅公司分别于2016年3月4日、4月1日向本院提出恢复审理申请并征得本院准许。原告苏其玉及其委托代理人王中良、原告苏梦妮委托代理人苏其禄、被告典雅公司委托代理人代宇、满增堂与第三人重庆信托公司委托代理人姚敏、马馨茹到庭参加诉讼。5月24日，原告苏其玉、苏梦妮申请查封被告典雅公司所有的位于巴南区云锦路47号附1号（房屋建筑面积50.45㎡）房屋。本院遂作出（2016）渝0113民初957号民事裁定书查封上述房屋。本案现已审理终结。原告苏其玉、苏梦妮诉称，原、被告于2013年8月4日签订重庆市商品房买卖合同，约定由原告苏其玉、苏梦妮购买被告典雅公司开发的位于重庆市巴南区鱼洞新华村云锦路1号典雅天城东区3号楼A座1层07号商铺，现该房地址为巴南区云锦路47号附1号（以下简称1号房）。合同签订后，原告苏其玉、苏梦妮依约缴纳第一期房款60万元。但被告典雅公司未能在合同约定的时间内办理1号房的备案登记及将房屋产权证交与原告苏其玉、苏梦妮，及未按约向二原告交付1号房。现诉请二原告与被告典雅公司于2013年8月4日签订的重庆市商品房买卖合同（合同编号：3A-商07号）有效，被告典雅公司将1号房的房地产权证办理到二原告名下，并将该房地产权证交付二原告，被告典雅公司将1号房交付二原告使用，被告典雅公司支付二原告从2013年8月15日至2016年1月10日期间的逾期备案登记的违约金10560元和2014年12月31日至2016年1月10日期间逾期交房的违约金4500元，共计15060元（逾期继续依此标准计算）。被告典雅公司辩称，其与二原告签订的商品房买卖合同真实有效。该合同对双方权利义务进行了约定，也对违反合同约定的责任和违约行为的赔偿方式、时间、标准等进行了约定。因二原告未按约履行房款给付义务，被告典雅公司才存在逾期合同备案和未按约定将房屋交付。二原告违约在先，被告典雅公司不应承担违约责任。请求驳回二原告的诉讼请求。第三人重庆信托公司辩称，被告典雅公司与第三人重庆信托公司签订的抵押合同真实有效，被告典雅公司至今未还清借款，不同意解除1号房的抵押权。经审理查明：2013年8月1日，原告苏梦妮母亲张梅向被告典雅公司缴纳1000元。2013年8月2日，原告苏其玉外孙朱泽易、原告苏梦妮向被告典雅公司缴纳9.9万元。2013年8月4日，原告苏梦妮父亲苏其禄向被告典雅公司总经理张鑫账户汇入20万元。同日，原告苏其玉丈夫古炳勋向被告典雅公司账户汇入30万元。2013年8月4日，原告苏其玉、苏梦妮与被告典雅公司签订重庆市商品房买卖合同，约定原告苏其玉、苏梦妮购买被告典雅公司开发建设的1号房一套，总成交金额1120000元；2013年8月4日付60万元，2014年12月30日付52万元。预售商品房的，被告典雅公司（甲方）应当在合同签订之日起10日内，由被告典雅公司（甲方）向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案。逾期超过90日的，原告苏其玉、苏梦妮（乙方）要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至被告典雅公司（甲方）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告典雅公司（甲方）按日按原告苏其玉、苏梦妮（乙方）支付已付房价款十万分之二的违约金，并于被告典雅公司（甲方）实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告苏其玉、苏梦妮（乙方）支付违约金。属预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原告苏其玉、苏梦妮（乙方）与被告典雅公司（甲方）双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单；由原告苏其玉、苏梦妮（乙方）委托被告典雅公司（甲方）办理的，原告苏其玉、苏梦妮（乙方）应在签订本合同3日内，将办理本商品房产权登记需由原告苏其玉、苏梦妮（乙方）提供的资料提供给被告典雅公司（甲方）；如因被告典雅公司（甲方）的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，逾期在180日之内，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至被告典雅公司（甲方）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告典雅公司（甲方）按日向原告苏其玉、苏梦妮（乙方）支付已付房价款十万分之二的违约金，并于被告典雅公司（甲方）实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告苏其玉、苏梦妮（乙方）支付违约金。逾期超过180日后，原告苏其玉、苏梦妮（乙方）有权解除合同。原告苏其玉、苏梦妮（乙方）要求解除合同的，被告典雅公司（甲方）应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按原告苏其玉、苏梦妮（乙方）已付房价款千分之二向原告苏其玉、苏梦妮（乙方）支付违约金。原告苏其玉、苏梦妮（乙方）要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起，至被告典雅公司（甲方）实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，被告典雅公司（甲方）按日向原告苏其玉、苏梦妮（乙方）支付已付房价款十万分之二的违约金，并于被告典雅公司（甲方）实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向原告苏其玉、苏梦妮（乙方）支付违约金。原告苏其玉、苏梦妮同意委托被告典雅公司代办权属登记手续。本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人中国建设银行股份有限公司重庆巴南支行书面同意对外销售。2013年11月15日，被告典雅公司与重庆国际信托有限公司（第三人重庆信托公司变更前名称）签订信托借款合同（合同编号：重庆信托[XTJK]字第20131417号）（以下简称7号合同），约定被告典雅公司向重庆国际信托有限公司借款55000万元，借款期限为2013年11月18日至2015年11月18日。同日，被告典雅公司与重庆国际信托有限公司签订抵押担保合同约定，为保证重庆国际信托有限公司与被告典雅公司所签订的7号合同及其全部补充协议项下权利义务的履行，保障重庆国际信托有限公司债权的实现，被告典雅公司愿意以其合法拥有的财产（具体见本合同附件—抵押物清单）向重庆国际信托有限公司提供抵押担保。1号房系在抵押物清单中。抵押期限为自抵押物按照本合同约定完成抵押登记之日起至主债权诉讼时效届满之日。同日，被告典雅公司与重庆国际信托有限公司签订重庆市房地产抵押合同，抵押期限为2013年11月18日至2015年11月18日，该合同已于该日办理备案登记。2015年9月8日，被告典雅公司与重庆国际信托有限公司签订重庆市房地产抵押合同变更协议书，约定抵押房地产变更为典雅天城东区抵押物清单495套，并于该日办理备案登记。1号房系典雅天城东区抵押物清单495套中的一套房屋，1号房仍处于抵押状态中。2015年9月29日，重庆国际信托有限公司名称变更为第三人重庆信托公司。2015年12月21日，被告典雅公司出具付款方为二原告的销售不动产统一发票，付款金额60万元。被告典雅公司至今未还清第三人重庆信托公司借款。被告典雅公司至今未取得土地房屋登记机构出具的权属登记受理单。1号房现具体地址为巴南区云锦路47号附1号。2016年1月21日，原告苏其玉、苏梦妮诉请如上。2016年4月5日，原告苏其玉、苏梦妮申请第三人重庆信托公司参与本案诉讼获得本院准许。上述事实，有双方当事人陈述、原告苏其玉、苏梦妮提交的商品房买卖合同、购房发票、转账凭证、缴款说明、缴款通知单，第三人重庆信托公司提交信托借款合同、抵押担保合同、重庆市房地产抵押合同变更协议书，本院调取的抵押合同及抵押物清单等证据在卷为凭，并经庭审质证，足以认定。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效……”，原告苏其玉、苏梦妮与被告典雅公司签订的商品房买卖合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规规定，故本院确认二原告与被告典雅公司于2013年8月4日签订的重庆市商品房买卖合同（合同编号：3A-商07号）有效。该合同约定被告典雅公司系向1号房所在地土地房屋登记机构申请办理合同登记备案及房地产权证，提交规定的相关资料，并取得登记受理单的义务主体。截至目前，涉案房屋抵押仍未解除，房屋登记机关对办理合同登记备案及房屋所有权转移登记不予办理，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项规定“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行……”，对原告苏其玉、苏梦妮诉请被告典雅公司办理1号房的合同登记备案及房地产权转移登记至其名下，本院不予支持。对其诉请要求被告典雅公司将该房房地产权证交付二原告，本院亦不予以支持。根据原告苏其玉、苏梦妮与被告典雅公司签订的商品房买卖合同约定，被告典雅公司应当在合同签订之日起10日内办理1号房合同登记备案，但被告典雅公司至今未办理该房合同登记备案，其应自2013年8月15日至实际取得合同登记备案登记受理单之日的逾期备案违约金。但因原告苏其玉、苏梦妮与被告典雅公司约定以上违约金需以被告典雅公司取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日为付款条件，目前被告典雅公司尚未取得登记受理单，该违约金付款条件未成就。因二原告并未在2014年12月30日前支付被告典雅公司剩余房款52万元，虽然二原告就被告典雅公司逾期办理合同登记备案行使不安抗辩权，但截至目前，二原告尚有接近一半房款未支付，在有近一半房款未支付的前提下，要求被告典雅公司交付1号房，有失公允。况且就被告典雅公司逾期办理合同登记备案等问题，二原告可要求被告典雅公司承担相应的违约责任加以救济，故本院对二原告诉请要求交付1号房不予支持。因本院对二原告诉请要求交付1号房未予支持，故对其要求支付逾期交房违约金，本院亦不予以支持。根据原告苏其玉、苏梦妮与被告典雅公司签订的商品房买卖合同约定，被告典雅公司应当在1号房实际交付使用之日起60日内取得办理房地产权证登记受理单。被告典雅公司至今未向二原告交付1号房，现在还未达到办理房地产权证的条件，故逾期办理房地产权证违约金亦未有相应依据，本院对诉请支付逾期办证违约金不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第一百一十条第（一）项之规定，判决如下：一、原告苏其玉、苏梦妮与被告重庆典雅房地产开发集团有限公司于2013年8月4日签订的重庆市商品房买卖合同（合同编号：3A-商07号）有效；二、驳回原告苏其玉、苏梦妮的其他诉讼请求。本案案件受理费14880元，本院减半收取7440元，财产保全费5000元，由原告苏其玉、苏梦妮负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  霍袁平二〇一六年六月六日书 记 员  田 晶