云南省怒江傈僳族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2014）怒中民二终字第29号 上诉人（原审被告）：和成生，男，怒族，1961年9月10日生，云南省福贡县人，退休工人，原住泸水县，现住福贡县。 委托代理人：左文明，云南吉昌律师事务所律师，特别授权代理。 被上诉人（原审原告）：阿普舍，男，怒族，1965年4月5日生，农民，云南省福贡县人，住福贡县。 委托代理人:韩永云，云南德星永云律师事务所律师，特别授权代理。 上诉人和成生与被上诉人阿普舍房屋租赁合同纠纷一案，福贡县人民法院于2014年10月11日作出（2014）福民二初字第24号民事判决。和成生不服该民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人和成生及其委托代理人左文明，被上诉人阿普舍及其委托代理人韩永云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原审法院查明：福贡县邮政局、电信公司和移动公司将共同经营管理的国有资产福贡宾馆不定期租赁给被告和成生。和成生获得承租权后，将福贡宾馆改名为怒素宾馆并办理了营业执照及其他相关证照。2012年12月23日，原告阿普舍与被告和成生协商后签订了一份《房屋场地使用合作合同书》，被告把其不定期承租来的福贡宾馆（怒素宾馆）除前楼楼梯下监控室，205或305任意一间外的全部房屋共24间转租给阿普舍，每月租金20000元，租期60个月，即从2013年1月1日起至2017年12月30日止。合同签订后，原告因用于经营宾馆，先后投入装修费61500元（奴沙邓55300元，张政明6200元）、购买宾馆用具费43250元（各种物品19250元、宽带安装及预交一年费用24000元，原告已使用8个月）。2013年12月，经福贡县人民政府福政复〔2013〕33号文件批准，福贡县邮政局、电信公司和移动公司对其共同经营管理的国有资产福贡宾馆（怒素宾馆）进行对外拍卖，买受人杨兴满最终取得怒素宾馆的国有土地使用权和地上房屋所有权。2013年8月9日，福贡县邮政局和电信公司书面通知和成生解除房屋租赁合同，并要求被告最迟于2013年12月30日前停止营业并将相关房屋及设备交回原出租人。因被告和成生在规定时间内未与次承租人阿普舍等人达成协议，未能按通知要求的时间交还房屋及设备。被告和成生遂于2014年4月2日向次承租人阿普舍发出《解除合同通知书》，要求解除与阿普舍之间的房屋租赁合同，并限定原告必须在2014年4月9日前搬出所有物品，强行收回出租给原告的房屋。租赁合同正常履行至2014年4月2日后解除，正常履行15个月，合同剩余租期为45个月。合同解除后，原、被告经多次协商赔偿事宜未果，原告遂向本院提起诉讼。 原审法院认为，合同的性质由合同的内容、特征和主要条款等因素决定。本案中，原、被告双方于2012年12月23日签订的《房屋场地使用合作合同书》的内容，主要约定被告将福贡宾馆的24间客房交由原告使用，用于经营宾馆，原告向被告每月交纳一定房租，原告经营期间自主经营、自负盈亏；被告让度的是房屋的使用权，获取的是房租收益；合同主要条款中有关于租金、租期、双方权利义务和违约责任的约定，符合《合同法》中关于房屋租赁合同的特征。因此，双方签订的《房屋场地使用合作合同书》其性质为房屋租赁合同。 原、被告双方在签订合同时，是双方在平等、协商、自愿的条件下签订的，是双方的真实意思表示；房屋原所有人在知道或应当知道房屋被和成生转租后，在六个月内未提出异议，合同内容不违反相关法律规定，不存在合同无效情形。因此，该合同合法有效。依法成立的合同，自成立时生效，双方当事人应当依照合同约定全面履行义务。本案中，合同租期为60个月，当合同履行到第15个月后，被告以不可抗力为由单方解除合同，收回出租房屋致使合同不能继续履行；被告行使合同解除权时未与原告协商并征得原告同意；被告单方解除合同的行为已构成违约。被告在明知与出租人没有签订定期租赁合同的情况下，仍与原告签订五年房屋转租合同，其主观上有重大过失，由此产生的合同风险（原出租人随时可能解除合同收回出租房）应当由被告承担，根据《合同法》第五十三条第一款第（二）项之规定，被告应对原告造成的财产损失承担违约赔偿责任。 福贡县人民政府福政复[2013]33号文件，属于政府处置国有资产的内部管理行为，不是具体行政行为，该事实不符合《合同法》第一百一十七条第二款规定的不可抗力的特征，被告以《合同法》第九十四条为依据解除合同，并以第一百一十七条第一款之规定主张免除责任，属于事实定性错误和适用法律依据错误，对被告方提出福政复[2013]33号文件属于具体行政行为的答辩意见，本院不予采信。 国有企业经政府批准依法处分国有资产，买受人通过支付对价获得物权，属于平等主体之间商品交易的商业行为；被告在没有与原出租人签订定期租赁合同的情况下，依照《合同法》第二百一十五条之规定，应当能够预见原出租人随时可能解除合同的风险，该风险是可以预见、能够避免并能克服的。因此，对被告提出解除合同的理由系不可抗力并主张免责的答辩意见，本院不予采信。 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项之规定，因出租人（被告）违约致合同解除，承租人（原告）请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修损失残值的，应予支持。本案中，原告为实现宾馆经营的合同目的，对所承租的房屋及固定设施进行了重大修缮，实际支出装修费61500元，原租期60个月，剩余租期45个月，剩余租期残值按装修费的75%计算为46125元，本院予以支持。原告为实现宾馆经营的合同目的，购买了一些经营宾馆所需的物品和管理设备的事实客观存在，合同解除后这些物品和管理设备虽然有一定的折旧或贬值，但物品还在，还可以继续使用，各种物品相应购买价款为19250元，本院酌情以该价款的30%，即5775元，作为对其折旧或贬值部分的赔偿予以支持；其余部分24000元为宽带费，该费用为原告向移动公司预交一年的宽带费（带电话），原告使用了8个月，合同解除后还剩4个月残值8000元，本院予以支持。以上两项合计13755元。原告主张合同履行后可获得利益损失按房屋月租金乘以合同剩余租期计算，即为20000元×45个月＝900000元，原告请求被告赔偿780000元，本院予以支持。以上装修费、宾馆用具设备费和合同履行后可获得利益合计839880元，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第一项之规定，判决：一、被告和成生赔偿给原告阿普舍因单方解除合同而造成的经济损失：装饰装修费46125元，宾馆用具和设备折旧后损失费13755元，合同履行后可获得利益780000元。以上三项赔偿金合计839880元。款限在判决生效后三十日内一次性付清。 原审判决宣判后，和成生不服，向本院提出上诉。请求：1、撤销福贡县人民法院（2014）福民二初字第24号民事判决，改判上诉人不承担任何民事法律责任。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要的上诉理由是：一、原审法院对本案定性不准，导致适用法律错误。被上诉人所使用的有关宾馆的所有证照是上诉人的，那么，这个经济实体就是发包与承包的关系，而根本不是租赁关系。租赁关系是不可能提供相关宾馆证照的。就上诉人和被上诉人之间订立的《房屋场地使用合作合同》，实质上是《宾馆承包合同》，合同明确约定了承包年限、每年的承包费、违约责任等。原判在判决书第10面顺数第三行中清楚写道：“合同主要约定宾馆24间客房交由原告使用，用于宾馆经营……原告在经营期间，自主经营，自负盈亏。”显然，这是无可非议的承包关系的法律特征。二、原判未认定上诉人与房东之间的行为，是一个延续合同5年的行为，而认定为“不定期合同关系”，与事实不相符合。事实上，房东同意延续5年之后，上诉人才投入了大量的人力、财力，全面提升宾馆的全功能性。这是上诉人和房东均认可的事实。作为被上诉人完全有条件、有理由要求上诉人出具与房东之间的书面合同，但从与上诉人签订《房屋场地使用合作合同》实为《宾馆承包合同》至起诉前，未向上诉人提出过，从被上诉人的智商等综合情况看，完全能够预见或防范承包宾馆而又投资产生的风险，原审法院却将合同全部责任划归给上诉人。三、被上诉人对宾馆所谓的投资，纯属一面之词，无充分证据证实。1、如被上诉人需要装修，必须要请有资质的作业，否则不予认可。2、如被上诉人确实投资了，那必须是正式发票才能认可。3、对投资多少双方有争议的必须以评估机构评估为准。四、导致上诉人和被上诉人之间合同不能履行，是政府行为，属于不可抗力原因，并非是上诉人的本意或故意行为所致。应依法免责。五、原判适用法律不当。导致合同不能继续履行，是政府对企业改制，而为进一步盘活资产，整体对外出售国有资产的原因，这种原因，并不是上诉人可以克服的，所以不可抗力造成合同不能履行，属于免责范畴。综上，原判认定事实不清、证据不足，适用法律不当，请求二审人民法院撤销原判，改判上诉人不承担任何民事责任。 被上诉人阿普舍答辩称：一、关于被答辩人和成生在上诉中称，其与答辩人阿普舍存在的是宾馆承包合同关系，而不是房屋租赁合同关系。首先，双方所签订合同的依据是建设部的《城市房屋租赁管理办法》。其次，从合同签订的内容也可以证实双方合同性质是房屋租赁合同关系。第三，上诉人称宾馆所使用的是上诉人的营业执照，就认为是承包关系的观点没有任何法律和事实依据。一审法院认定上诉人与答辩人签订的是房屋租赁合同，而非其他合同的事实认定是正确的。二、关于一审法院认定被答辩人和成生与福贡县电信公司、福贡县邮政局之间存在的是“不定期”租赁合同的问题。被答辩人与两家公司存在不定期租赁合同的事实可以从两家公司2014年3月13日向被答辩人发放的通知和解除与被答辩人房屋租赁合同内容中可以证明两家公司与被答辩人未签订过定期租赁合同。一审法院认定被答辩人与两家公司存在不定期租赁合同关系是正确的。三、关于被答辩人认为答辩人在与之签订合同的过程中，让答辩人主动提出要求出示房屋所有人与被答辩人存在书面合同关系的问题。首先，被答辩人与两家公司根本不存在书面的定期租赁合同关系。其次，即便是被答辩人与两家公司之间存在定期的租赁合同关系，被答辩人应当在签订合同之时如实告知答辩人，而不是让答辩人主动去获取。四、关于被答辩人认为其与答辩人的合同不能履行，是政府行为，属不可抗力，应当免除责任。首先，福贡县政府批复本身没有强制性，没有要求电信公司、邮政局必须出售宾馆，无商量余地。其次，电信公司、邮政局出售宾馆的行为是纯商业行为，不是不可抗力。第三，从行政法规定的具体行政行为内容来看，福贡县人民政府是福贡县邮政局、电信公司所管理的国有资产真正主人，自己家人处理自己的财产，哪来行政相对人？被答辩人把邮政局、电信公司理解成福贡县人民政府的外部行政行为的行政对象，即外部行政行为第三人，是错误理解法律，没有弄清国有企业与政府是什么关系导致的。如果本案是不可抗力导致双方合同不能履行，依据法律规定，合同主体双方责任可以免除，但为什么福贡县电信公司、邮政局解除与被答辩人的合同后，在明知自己可以免责的情况下，还要给予被答辩人50万元的赔偿呢？五、关于被答辩人提出的答辩人对宾馆的装修费投资无充分证据证明和缺乏评估机构的评估，一审法院凭答辩人一面之词认定事实的问题。一是法律没有规定装修人没有资质就不能对房屋进行装修。二是答辩人支付装修费6万多元的事实是在房屋装修好后在与被答辩人产生纠纷之前就客观存在的事实。三是装修人奴沙邓、张政明依法出庭作证，均证实其对房屋进行了装修，并从答辩人处收取装修费6万多元的事实。四是关于上诉人认为投资多少费用都要有发票证明的问题。难道装修人对房屋进行装修后，答辩人支付装修费，还得让装修人给你开一张发票吗？五是关于上诉人提到的评估问题。被答辩人对装修费产生异议，被答辩人有权利向一审法院提出评估申请，而被答辩人放弃了这一权利，难道要让一审法院主动去申请评估吗？综上，一审判决正确，上诉人的上诉理由没有任何事实和法律依据，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉，维持一审判决。 二审庭审中，上诉人对一审法院认定的“被告把其不定期承租来的福贡宾馆（怒素宾馆）转租给阿普舍”有异议，认为不是不定期而是定期承租来的宾馆整体承包给阿普舍。对“原告因用于经营宾馆，先后投入装修费61500元（奴沙邓55300元，张政明6200元）购买宾馆用具费43250元（各种物品19250元、宽带安装及预交一年费用24000元）”中的金额认定有异议，认为被上诉人只是刷了一点漆不可能产生55300元的装修费用，张政明的6200元是赔偿款与装修费没有关系，19250元的购买宾馆物品费，这些物品被上诉人已全部拉走。宽带安装费认为自己已预交了一年的电信宽带费用是被上诉人擅自改装到移动的宽带，与本案无关。对“因被告和成生在规定时间内未与次承租人阿普舍等人达成协议”有异议，认为阿普舍不是次承租人而是宾馆的承包人，且达成协议并不是由和成生决定的，是由杨兴满与阿普舍自己决定的。被上诉人阿普舍对一审法院认定的“房屋共24间转租给阿普舍”有异议，认为所租房屋不只24间，应该有40间左右。被上诉人的这一说法上诉方也予以认可，除以上当事人有异议的事实外，对各方当事人无异议的一审认定事实，本院予以确认。对于上诉人有异议的事实，一并进行调查。 归纳各方当事人诉辩主张，本案二审的争议焦点是：1、双方所签订合同的性质是房屋租赁合同还是承包合同。2、上诉人否存在违约行为。3、被上诉人主张的经济损失是否成立，如成立，上诉人是否应当赔偿。 上诉人和成生为证明其上诉主张向法庭提交了三组证据，第一组证据：1、授权委托书；2、房屋及设备租赁合同及申请书各一份。欲证明1、在2012年12月23日上诉人与被上诉人签订怒素宾馆承包合同书之前，上诉人及房屋经营管理人签订了为期三年的房屋使用合同的事实；2、证明第一份合同期满后，上诉人以书面形式提出续租10年，但房屋经营管理人答复同意五年的事实；3、证明郁伍林与和成生是委托代理关系。第二组证据：福贡宾馆情况。欲证明上诉人和被上诉人在签订本争议合同之前就与房屋经营管理人提出续租10年，并同意折中为5年的事实。第三组证据：1、云南省邮政公司[2013]273号文件一份；2、中国电信集团云南省电信公司文件一份。欲证明1、福贡宾馆系国有资产；2、证明福贡宾馆房屋所有权和土地使用权对外出售，须经上级相关部门同意，其对外公开拍卖，不是简单的商品交易行为；3、证明对国有资产的处置是政府行政事实行为。 经质证，被上诉人阿普舍对上诉人提交的第一组证据1认为不是新证据，一审时就客观存在，对委托书的真实性无异议，但不能证明双方存在的就是承包关系，也否定不了双方之间的租赁关系。证据2中的房屋及设备租赁合同认为与被上诉人、本案没有关系。申请书是和成生的单方行为，不属于新证据，对真实性、关联性不予认可。对第二组证据认为不属于新证据，且与双方签订租赁协议没有任何关系，不具有证据的关联性。对第三组证据中认为与被上诉方没有任何关系，不予认可。 被上诉人阿普舍在二审中未提交新的证据。 庭审后，本院向房屋买受人杨兴满进行了调查核实，并制作了询问笔录。主要证明杨兴满买受房屋后与原来房屋承租人继续承租房屋进行过协商的事实。 经质证，上诉人和成生对杨兴满的询问笔录予以认可。经质证，被上诉人对杨兴满的询问笔录不予认可，认为杨兴满所述不是事实。 通过当事人对上述证据的质证，本院认为，上诉人和成生提交的第一组证据、第二组证据均不能直接证明上诉人所要证明的观点，不予采信。对第三组证据的真实性予以认可。对法院依职权调取的询问笔录，能与所要证明的客观事实相互印证，予以采信。 通过二审庭审，本院除认可原审认定的事实外，另查明，房屋拍卖后，买受人杨兴满在房屋所有人、律师、和成生、阿普舍及所有与和成生签订了合同的承租人在场的情况下协商续租事宜，杨兴满在房屋租金不涨的情况下，要求以一年一签的形式与和成生签订了合同的承租人重新签订合同，双方协商后，除阿普舍和另一承租人翁四保未与杨兴满签订合同外，其余与和成生签订了合同的承租人与杨兴满重新签订了租赁合同。 本院认为，房屋租赁合同是指房屋出租人将房屋提供给承租人使用，承租人定期给付约定租金，并于合同终止时将房屋完好地归还出租人的协议，房屋租赁合同仅移转房屋的使用权。出租人出租房屋的目的在于获取租金，而承租人支付租金的目的在于获得房屋使用权，房屋租赁合同让渡的是房屋使用权。本案中，从上诉人与被上诉人2012年12月23日签订的《房屋场地使用合作合同书》中所载明的内容来看，合同的主要内容就是上诉人将房屋使用权让渡给被上诉人，而上诉人获取租金。虽然合同在履行中被上诉人使用的是上诉人的营业执照，但双方所签订《房屋场地使用合作合同书》其性质仍应认定为房屋租赁合同。 本案中上诉人和成生在仅与房屋所有人订立了不定期租赁合同的情况下与阿普舍签订了定期租赁合同，因房屋所有人收回房屋导致上诉人与被上诉人之间的租赁合同不能继续履行，上诉人存在违约，应承担违约责任。但本案的事实是，房屋拍卖后，房屋买受人杨兴满愿意继续租赁给被上诉人房屋，杨兴满在不涨房租的前提下要求一年一签租赁房屋，这一要求并不影响现承租人阿普舍继续租赁房屋实现合同目的。现阿普舍出于自己的因素未与杨兴满签订房屋租赁合同，完全是基于个人因素不愿意签订房屋租赁合同并履行合同，并非是因本案上诉人的违约行为导致合同目的不能实现，并造成被上诉人的可得利益损失。一审判决和成生承担阿普舍可得利益损失780000元，判决不当，本院予以纠正。上诉人主张不应承担被上诉人可得利益损失的上诉请求成立，予以支持。 由于上诉人和成生存在违约，应对其由此给被上诉人造成的直接经济损失进行补偿。上诉人主张赔偿给张政明的6200元货架装修款不属于其装修费用，经庭审查明，被上诉人与张政明对所承租的房屋中的铺面进行装修，由于合同无法继续履行，被上诉人赔付给张政明垫付装修款6200元，应属被上诉人的直接经济损失。上诉人认为被上诉人主张的装修费过高，没有相应的证据证明。而被上诉人装修宾馆是客观存在的事实，上诉人应对该装修费给予补偿。一审判决按剩余租期残值由和成生承担装修费46125元，判决适当，予以维持。一审认定各种物品相应购买价款为19250元，经庭审查明，各种物品购买价款应为22750元（其中销货清单中所列的物品款8250元、脱水机2200元、电脑3台123**元），而所购物品中脱水机、电脑并未灭失，已被被上诉人搬走，并不存在损失。剩余8250元销货清单中的物品并非是被上诉人所陈述的购买宾馆用具费而是其他物品款，这是在被上诉人租赁经营期间所产生的费用，且此份证据为被上诉方单方出具，没有其他证据加以佐证，不予采信。故，一审判决和成生赔偿阿普舍宾馆用具损失费5775元，判决不当，予以纠正。24000元的宽带费用，上诉人主张是被上诉人擅自更改而产生的费用，事实上该费用是被上诉人向移动公司预交一年的宽带费（带电话），一审认定被上诉人使用了8个月，按4个月残值计算为8000元，经二审审理查明，合同正常履行至2014年4月2日，而宽带费用交纳至2014年6月份，被上诉人已使用了9个月，合同解除后还剩3个月残值应为6000元，本院予以支持。上诉人对不应承担任何民事责任的主张不成立，予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第（三）项之规定，判决如下： 一、撤销云南省福贡县人民法院(2014)福民二初字第24号民事判决项中的“由被告和成生赔偿给原告阿普舍因单方解除合同而造成的经济损失：宾馆用具和设备折旧后损失费13755元，合同履行后可获得利益780000元”的判决； 二、维持民事判决项中“由被告和成生赔偿给原告阿普舍装饰装修费46125元”的判决； 三、由上诉人和成生补偿给被上诉人宽带损失费用6000元。 上述第二、第三项合计52125元，款限判决生效后十五日内付清。款交原审法院，由原审法院转交被上诉人。 本案一审案件受理费12199元，由上诉人和成生承担712元，被上诉人阿普舍承担11487元；二审案件受理费12199元，由上诉人和成生承担712元，被上诉人阿普舍承担11487元。 本判决为终审判决。 本判决送达后即发生法律效力。和成生作为负有义务的当事人若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。阿普舍作为享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后二年内向云南省福贡县人民法院申请执行。 审判长 覃 华 审判员 江丽飞 审判员 陈中朝 二〇一四年十二月二十日 书记员 庞小博 附：本案适用的法律条文 1、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 2、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。