云南省石林彝族自治县人民法院民 事 判 决 书(2014石民初字第664号原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区居委会石街路居民小组。代表人唐志伟，小组长。住所：石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区。被告钱琼仙，女，1955年9月3日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。被告李培昌，男，1955年1月13日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。二被告共同委托代理人李林波，男，1989年12月30日生，汉族，石林彝族自治县人，现住石林彝族自治县。系二被告之子。特别授权代理。原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区居委会石街路居民小组诉被告钱琼仙、李培昌房屋租赁合同纠纷一案，本院2014年4月22日受理后，依法由审判员王燕适用简易程序，于2014年6月16日公开开庭进行审理。原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区居委会石街路居民小组的代表人唐志伟，被告钱琼仙、李培昌及其委托代理人李林波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，二被告系夫妻。原告与被告李培昌于2004年3月25日签订《房屋承包合同书》，原告将自己位于间房屋租赁给被告使用。合同约定租赁期限为6年，自2004年7月1日至2010年6月30日，租金每年8500.00元；被告应合法经营，遵守消防安全的有关规定，若因安全事故造成房屋损失由被告负责；任何一方违约应支付违约金5000.00元。合同签订后，双方均履行各自交付房屋或支付租金义务。2006年7月，被告因管理不善导致发生火灾，租赁房屋受损且基本丧失用途。经村民小组干部现场勘查后要求被告进行修缮，被告家同意并对房屋进行修缮，之后被告家提出家庭困难且遭火灾造成经济损失，要求延长租期3年。原告同意延期，但双方没有签订延期租赁合同。2013年6月30日延长的租期届满后，原告于2013年7月份开始多次找到被告家要求终止合同并将租赁房屋退还给原告，支付占用房屋期间的租金。经多次协调未果。现诉请：1、依法终止原告与被告之间的房屋租赁关系；2、由被告将租赁房屋按现状完好交给原告；3、由二被告按照每天100.00元的标准支付自2013年6月30日起至将租赁房屋交还原告之日止的租金；4、由被告支付违约金5000.00元。被告钱琼仙、李培昌答辩称，二被告不同意终止合同，要求按原合同租金将合同延期至2020年6月30日；原告已按照约定支付2014年度租金，没有违约行为，不同意支付违约金。原告所述除同意延长租期不符合，余下内容符合事实。当时原告与被告协商延长的期限为12年到14年，因被告坚持延长14年，原告只同意延长12年，双方未签订书面合同。综合诉辩主张，本案争议焦点问题是：原被告之间的租赁合同是否应当终止履行；被告是否应当按每天100.00元的标准支付自2013年6月30日起至腾还房屋之日止的租金；被告是否构成违约并应当支付违约金。庭审中，原告就主张的事实提交证据如下：1、昆明市房权证石林县字第**《房屋所有权证》、石集用（2002）字第450号《集体土地使用证》各1份；2、《房屋承包合同书》1份；3、《会议记录》1份；4、《调解情况说明》1份；5、《情况说明》、石林彝族自治县鹿阜街道办事处收入流程图、石林彝族自治县人民政府鹿阜街道办事处鹿街发【2012】7号文件。原告欲证实，石林彝族自治县紫玉村8号房屋产权属于原告所有；原被告协商延长的租期是3年，2013年6月30日租期届满；原被告之间的纠纷经多次调解，双方未达成调解协议；2014年度租金是被告自行存入石林彝族自治县鹿阜街道办事处村级会计服务中心，不是原告收取，视为被告未交纳2014年度租金。经质证，二被告对原告提交的证据1、2、4、5无异议，但不认可证据5的举证目的。二被告对证据3不认可，认为是原告单方制作的。本院认为，原告提交而二被告无异议的证据1、2、4、5，本院予以采信。证据3本院将结合本案其他证据综合予以认定。庭审中，二被告就辩解的事实提交证据如下：1、收据2份；2、农村信用社现金进帐单1份；3、申请证人永华出庭作证。被告欲证实，被告已按约定支付至2014年6月30日租金；原被告曾协商同意将租赁期限延长12至14年。经质证，原告对证据1、2无异议，但认为证据2进账款项是被告自己存入的，在原告不出具收据情况下不能视为被告已支付租金。原告对证据3不认可，认为按照“四议两公开制度”，村小组长不能决定延长的租期。本院认为，被告提交而原告无异议的证据1、2，本院予以采信。证据3因没有其他证据与之印证，不能证实原告同意延长的期限为12年到14年。经审理查明，二被告系夫妻。2004年3月25日，原告与被告李培昌签订《房屋承包合同书》，约定原告将其所有的位于石林彝族自治县紫玉村8号土木结构房屋5间自2004年7月1日至2010年6月30日租赁给被告李培昌管理使用；租金每年8500.00元，于6月底交清当年租金；被告李培昌在经营期间应守法经营，并遵守消防安全的有关规定，若因安全事故对房屋造成损失，由被告李培昌负责；一方违约须支付违约金5000.00元。原告按合同约定将所租房屋交付被告李培昌使用，合同履行中因被告使用不当所租房屋发生火灾，被告修缮房屋并要求原告延长租期，就延长租期双方未签订书面合同。被告李培昌按约定支付了2013年6月30日前租金。因原告认为同意延长的租期为3年，到2013年6月30日期限已届满，未收取被告下一年租金，被告自行将2013年7月1日起至2014年6月30日租金存入石林彝族自治县鹿阜街道办事处村级会计服务中心帐户，现金进帐单上记载款项来源为南门社区石街路居民小组四社房租。2013年12月6日，石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区人民调解委员会就解除租赁合同事宜组织原被告调解，双方未达成一致意见。现原告以与被告之间的租赁合同期限已届满，被告拒不腾还房屋为由，诉至本院。本院认为，一、原被告之间的合同是否应当终止履行。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”，第二百一十五条：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”及第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”的规定，原告与被告李培昌2004年3月25日签订的《房屋承包合同书》已于2010年6月30日届满，被告在租赁期间因失火修缮事宜原告同意延长3年租期，2013年6月30日之后二被告继续使用承租房屋，双方可就租赁事宜再行协商订立合同，因双方未签订书面租赁合同，原告与二被告之间的租赁关系应当视为不定期租赁，原告有权要求解除合同。故对原告要求终止合同的诉讼请求，本院认定解除原被告之间的不定期租赁合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原被告之间的不定期租赁合同解除后，二被告应当将所租房屋按现状腾还原告。二、被告是否应当按每天100.00元的标准支付自2013年6月30日起至腾还房屋之日止的租金。原告主张由被告按每天100.00元支付自2013年6月30日起至腾房为止的租金，但未提交证据证实租金应为100.00元，本院认定被告按原合同标准支付租金，被告应按年租金8500.00元支付不定期租赁期间（自2013年7月1日起至2014年7月7日止）的租金，扣减被告已支付的租金，被告还应当支付租金163.00元。同时参照年租金8500.00元的约定支付自2014年7月8日起至腾还所租房屋之日止的房屋占用费。三、被告是否构成违约并应当支付违约金。原告不愿继续将房屋租赁给被告使用导致双方发生纠纷，但不能说明被告有违约行为，故对原告要求被告支付违约金5000.00元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条之规定，判决如下：一、解除原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区居委会石街路居民小组与被告钱琼仙、李培昌之间的租赁合同；二、由被告钱琼仙、李培昌于本判决生效之日起二十日内将位于石林彝族自治县紫玉村8号土木结构房屋5间按现状腾还原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区居委会石街路居民小组；三、由被告钱琼仙、李培昌于本判决生效之日起二十日内支付原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区居委会石街路居民小组租金163.00元；并按每天23.29元的标准支付自2014年7月8日起至腾还房屋之日止的房屋占用费；四、驳回原告石林彝族自治县鹿阜街道办事处南门社区居委会石街路居民小组的其他诉讼请求。本案案件受理费655.00元，减半收取327.50元，由二被告负担。二被告负担的费用，原告已向本院垫付，由二被告直接付给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。逾期不上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后，法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员 王 燕二〇一四年七月七日书记员 杨文博