河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）焦民一终字第375号上诉人（原审被告）焦作市金基置业有限公司。住所地：武陟县。法定代表人李明利，经理。委托代理人梁秋旭，该公司法律顾问。被上诉人（原审原告）王保金，男，1937年12月13日出生，汉族，现住武陟县。委托代理人李存龙，武陟县沁北法律服务所法律工作者。上诉人焦作市金基置业有限公司（以下简称金基公司）与被上诉人王保金买卖合同纠纷一案，原审原告王保金于2014年5月23日向武陟县人民法院提起诉讼，请求判令：1、金基公司退还购房款262104元及利息且承担赔偿责任。2、诉讼费用由金基公司承担。武陟县人民法院于2014年7月14日作出（2014）武民二初字第155号民事判决。金基公司不服，提起上诉。本院于2014年9月19日受理后，依法组成合议庭，并于2014年10月9日公开开庭进行了审理。上诉人金基公司的委托代理人梁秋旭及法定代表人李明利，被上诉人王保金及其委托代理人李存龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原审查明：2012年8月25日，金基公司与武陟县小董乡岗头村村民委员会签订武陟县小董乡岗头新型社区建设用地协议，双方约定武陟县小董乡岗头村村民委员会无偿将村西头环乡路两侧土地合计五十亩提供给金基公司建设岗头新型社区第一期工程项目用地。双方约定，先开发环乡路北侧土地合计三十亩为第一期工程第一标段建设用地。2012年11月25日，王保金与金基岗头项目部签订两份《武陟县小董乡岗头中心社区房屋买卖协议》，双方约定，金基岗头项目部将岗头社区一号楼一层二单元东户及二号楼一层二单元东户两套房分别以131052元的价格出售给王保金。王保金于2012年11月25日向金基岗头项目部交纳两套房的购房款共计262105元。双方约定，金基岗头项目部建成的房屋影响到王保金居住权利的，一切责任由其承担，并应赔偿王保金损失。截止起诉前，金基公司未将房屋交于王保金使用，且金基公司开发的武陟县小董乡岗头中心社区项目自2013年元月开始处于停建状态。双方形成纠纷，王保金诉至法院。原审认为：金基公司对于其与武陟县小董乡岗头村村民委员会签订的用地协议无异议，王保金提供的房屋买卖协议上的章是金基岗头项目部的章，金基岗头项目部是金基公司的内设机构，其行为代表金基公司，金基岗头项目部与王保金之间签订房屋买卖协议行为可以认定为金基公司行为。金基公司称金基岗头项目部专用章不是金基公司的章，与公司无关的抗辩意见不成立，不予采纳。金基公司与王保金之间存在房屋买卖协议，双方应严格按合同约定履行各自的义务，否则应承担相应的责任。王保金已按合同约定向金基公司支付了房款，但金基公司开发的武陟县小董乡岗头中心社区项目自2013年元月开始处于停建状态。由于该公司的违约行为，致使合同目的不能实现。王保金主张金基公司返还购房款的请求，有事实及法律依据，予以支持。关于王保金主张利息的请求，按双方签订的购房协议，因金基公司违约，应当赔偿王保金受到的损失，予以支持。关于王保金主张双倍返还购房款的请求，依据不足，不予支持。原审判决：一、焦作市金基置业有限公司应于本判决生效后十日内退还王保金购房款262104元及利息（利息以262104元为本金，自2012年11月25日起至本判决确定的义务履行完毕之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）。二、驳回王保金的其他诉讼请求。案件受理费5230元，由焦作市金基置业有限公司负担。上诉人金基公司上诉称：与王保金签订房屋买卖合同的是焦作市金基置业岗头中心社区项目部，不是焦作市金基置业有限公司岗头中心社区项目部。王保金提供的证据不能证明焦作市金基置业岗头中心社区项目部是焦作市金基置业有限公司的内设机构。原审中，金基公司提供的证据证明金基公司与岗头村委签订的建设用地协议书是真实的，但该协议没有履行，金基公司没有使用该地。张涛在给岗头村委交了33000元赔青款后，张涛使用了该土地，并自行成立了焦作市金基置业岗头中心社区项目部，从事该土地的开发建设。张涛与王保金签订了房屋买卖协议，收取了购房款。焦作市金基置业岗头中心社区项目部不是金基公司组建的。公章不是金基公司提供的，也不是张涛冒用金基公司名义私刻的。张涛的一切行为与金基公司无关。原审认为张涛与金基公司有利害关系，对张涛的证言未予采信是不当的。张涛是本案事件的亲历者和买卖协议的当事者，其证言最客观真实。原审法院不尊重客观事实，请求二审查明事实，撤销原判，改判驳回王保金的诉讼请求。被上诉人王保金答辩称：王保金购买的是金基公司的房产，金基公司未按约定将商品房交付给王保金，金基公司应返还房款。原审认定事实清楚，应予维持。根据双方当事人的辩诉意见，本院确定案件的争议焦点为：金基公司是不是本案售房人，金基公司应否承担返还房款的责任。经征求双方意见，均无异议，本院予以确认。针对上述争议焦点，金基公司认为：王保金没有证据证明焦作市金基置业岗头中心社区项目部是金基公司的内设机构。通过二审庭审举证可知，王保金已经与实际施工方达成退房协议，王保金已经领取了部分退房款。针对上述争议焦点，王保金认为：焦作市金基置业岗头中心社区项目部代表金基公司。金基公司与王保金签订的购房协议是有效的，金基公司应返还房款。金基公司不履行购房协议，也不退房款的行为导致购房人集体上访。乡党委政府拿出一部分钱阻止上访。王保金从乡政府领的退房款。领取的钱应该扣除。针对争议焦点，二审庭审中，金基公司提供收据3张，证明王保金从实际建设方处领取退房款48000元。王保金质证称：对该证据真实性无异议，但该笔钱是通过乡政府协调由金基公司返还的。本院经审查后认为：金基公司所提供证据可以证明王保金已经领取退房款48000元的事实，本院予以采信。经庭审，本院所查明的案件事实与原审认定的一致。另查明，王保金2013年10月23日领取退房款18000元，2014年5月21日领取退房款20000元，2014年6月6日领取退房款10000元。本院认为，岗头村村委会与金基公司签订的《新型社区建设用地协议》上加盖有金基公司的印章，同时张涛作为签约代表在协议上签字；岗头中心社区宣传彩页上有金基公司的名称；张涛拉村民去金基公司总部看房；上述事实均使购房人有足够理由相信岗头村新型社区的开发主体是金基公司，焦作市金基置业岗头中心社区项目部就是金基公司的内设机构，故焦作市金基置业岗头中心社区项目部与王保金签订房屋买卖协议的行为可以认定为是金基公司的行为。综上，金基公司认为本案售房人是张涛个人，张涛的行为与金基公司无关的上诉理由不能成立，本院不予采纳，王保金已经领取退房款48000元应予扣除，同时对利息部分依法予以调整。原审认定事实部分不清，处理不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（三）项之规定，判决如下：一、撤销（2014）武民二初字第155号民事判决。二、焦作市金基置业有限公司应于本判决生效后十日内退还王保金购房款214104元并按中国人民银行同期贷款利率支付相应利息（自2012年11月25日至2013年10月23日，以262104为本金计算；自2013年10月24日至2014年5月21日，以244104为本金计算；自2014年5月22日至2014年6月6日，以224104元为本金计算；2014年6月7日起至本判决确定的义务履行完毕之日，以214104元为本金计算）。三、驳回王保金的其它诉讼请求。一审案件受理费5230元，由焦作市金基置业有限公司承担4272元，王保金承担958元。二审案件受理费5230元，由焦作市金基置业有限公司承担4272元，王保金承担958元。本判决为终审判决。审 判 长 李玉香代审判员 原小波代审判员 张卫芳二〇一四年十二月十五日书 记 员 王永乐