湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民终字第01032号上诉人（原审被告）：武汉银楚星科技开发有限公司，住所地武汉东湖开发区关山二路楚天激光工业园。法定代表人：张景，该公司董事长。委托代理人：郭锋，湖北英达律师事务所律师。委托代理人：刘杰，湖北英达律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：高毅，男，1968年8月8日出生，汉族。委托代理人：童丽君，湖北多能律师事务所律师。委托代理人：梅媛，湖北多能律师事务所律师。上诉人武汉银楚星科技开发有限公司（以下简称银楚星公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00479号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2014年10月21日公开开庭审理了本案，上诉人银楚星公司的委托代理人郭锋、刘杰，被上诉人高毅的委托代理人童丽君、梅媛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2014年4月，高毅向一审法院提起诉讼，请求判令：1、银楚星公司立即赔偿逾期交房的损失（以高毅已付购房款总额798218元为基数，按照每日万分之三的标准，自2013年12月1日起计算至银楚星公司将符合合同约定条件的房屋实际交付给高毅为止，其中截止2014年3月17日为25622.80元）。一审法院经审理查明，高毅（买受人）与银楚星公司（出卖人）于2012年9月25日签订《武汉市商品房买卖合同》一份（合同编号为湖120249245），由高毅购买银楚星公司开发的位于武汉东湖新技术开发区光谷大道3号激光工程设计总部（一期）研发楼05幢9层4号房屋，房屋（预测登记）建筑面积117平方米，每平方米单价6822.38元，总金额798218元。合同第九条约定，“出卖人应当在2013年11月30日前，将符合下列条件的商品房交付买受人使用。1、完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收；2、公共配套设施、市政公用设施及园林绿化工程按设计要求建成；并满足使用功能要求。3、供电、给水、排水等设施按设计要求建成，并经有关行业单位认可达到正常使用条件。4、完成商品房项目竣工交付使用相关手续；5、供电：照明用电接至进户箱，底层配置动力电源；6、给水：接至公共卫生间”。第十一条约定，“出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，……（2）逾期超过60日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”。第十二条约定，“商品房达到本合同第九条约定的交付使用条件后，出卖人应当将办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件等内容书面通知买受人。……出卖人按本合同中买受人填写的地址发出书面通知，即视为出卖人已履行本合同中必要的通知义务；买受人应在出卖人发出的《入伙通知书》或交房通知中规定的办理入伙手续的时限内办理完毕入伙手续。因买受人原因逾期未办理或办理完毕入伙手续的，自入伙通知书通知的办理入伙手续的时限届满之次日起视为本合同项下的商品房已按约交付……”。合同签订后，高毅向银楚星公司交付房款798218元。但银楚星公司未在合同约定的时间交付房屋。2014年2月28日，武汉东湖新技术开发区建设管理局向银楚星公司核发本案争议房屋所属的激光工程设计总部（一期）研发楼03幢的《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》（编号为15-14-048号）。2014年4月15日，银楚星公司在房产管理部门办理了房屋交付使用备案登记手续，并取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》。现高毅认为，银楚星公司虽于2014年2月28日取得工程竣工验收备案证，但银楚星公司在建的激光工程设计总部二期工程将案涉房屋包围，致使该房屋不能正常使用，遂向一审法院起诉提出前述请求。一审中，银楚星公司提交2014年3月7日《楚天都市报》B14版复印件一份，上面登载公告一则，内容为：尊敬的“未来之光”业主：我公司开发建设的“未来之光”（一期）3﹟、4﹟、5﹟研发楼将于公告刊登之日起正式交房，敬请“未来之光”（一期）业主按时到“未来之光”售楼部现场办理相关手续，咨询电话：027-8721****。拟证明银楚星公司刊登了办理案涉房屋交接手续的公告。高毅认为该公告的真实性无法确认，且即使是真实的，也不符合合同约定通知的形式要件和实质要件。一审法院认为：高毅与银楚星公司签订的《武汉市商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。双方均应按合同约定履行义务。高毅交付全部房款798218元后，银楚星公司未按合同约定于2013年11月30日前向高毅交付符合交付条件的房屋，在本案中应承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房的计算时限问题。根据合同约定，银楚星公司应于2013年11月30日前书面通知并向高毅交付具备“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”等条件的房屋。《武汉市物业管理条例》第十四条规定，“新建物业交付使用前，开发建设单位应当向房屋主管部门办理竣工交付使用备案手续，并提供建设项目竣工验收文件以及符合法律、法规、规章规定和房屋买卖合同约定的交付使用条件的相关文件、资料”。银楚星公司于2014年2月28日领取《湖北省房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案证明书》，并于2014年4月15日取得《武汉市房地产开发项目竣工交付使用备案证》，说明案涉房屋经房屋建筑管理部门认定，已具备房屋交付使用条件。但是，银楚星公司并未提供证据证实其已按合同约定书面通知高毅，虽然银楚星公司述称于2014年3月7日在报纸上刊登了交房公告，但该种方式并不符合合同约定的通知形式，公告中未提及本案合同所涉房屋的名称和银楚星公司，高毅对该公告通知亦不予认可，因此，对银楚星公司已尽到交房通知义务的辩解意见，不予认可。因银楚星公司未尽到交房通知义务，其逾期交房的计算时限应自2013年12月1日起至一审开庭审理之日即2014年6月6日止，累计逾期187天。关于合同约定的逾期交房违约金是否过低的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，当事人在合同中约定了违约金的，应从其约定；约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求增加。本案中，《武汉市商品房买卖合同》约定逾期交房违约金为已付房款的日万分之零点五，此项违约金比例与买受人逾期付款应付的违约金比例一致，双方权利义务对等。高毅未提供证据证明其因银楚星公司迟延交付房屋而造成实际损失，因此，银楚星公司应按合同约定的比例向高毅支付逾期交房违约金。对于高毅要求按日万分之三计算损失赔偿的请求，不予支持。综上，银楚星公司应向高毅支付逾期交房违约金7463.34元（798218元×0.00005／天×187天）。关于高毅是否存在逾期支付购房款，是否应承担逾期付款的违约责任问题，因银楚星公司未在本案中提出反诉，本案不予审理。银楚星公司可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决：一、武汉银楚星科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内向高毅支付逾期交房违约金7463.34元；二、驳回高毅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费441元减半收取220.5元，由高毅负担160.5元，武汉银楚星科技开发有限公司负担60元（此款高毅已垫付，武汉银楚星科技开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付给高毅）。判后，银楚星公司不服一审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销一审判决，改判驳回高毅一审全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由高毅承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不当。诉争房屋具备交付使用条件的时间应为2014年2月28日，而不是一审认定的2014年4月15日；二、一审判决自相矛盾。三、一审判决认为银楚星公司未尽交房的通知义务的认定不当。被上诉人高毅答辩则要求维持一审判决。经审理查明，一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，高毅与银楚星公司签订的《武汉市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反我国法律、行政法规的禁止性规定，该合同合法有效。双方当事人理应信守合同，全面履行各自义务。本案中，银楚星公司未能依照合同约定于2013年11月30日前向高毅交付符合交付条件的房屋，构成违约，应当承担违约责任。如何计算逾期交房的时限是本案争议的焦点问题。一审判决以银楚星公司未履行书面交房通知义务为由将逾期交房的时间计算至一审开庭之日，但交房通知的意义仅在于告知交房的时间和地点，并不是房屋交付的条件。众所周知，房屋交付的地点为商品房坐落地，无须通知即可知；合同双方约定的交付时间届至后，如卖房人未通知收房，买房人一般也会以现场查看、电话询问等方式高度关注房屋的建设状况。一审中，高毅是以房屋不具备交付条件为由提起诉讼，并未以银楚星公司未履行书面通知义务为由主张权利；从高毅的起诉状内容看，其已经知道案涉房屋办理了建设工程竣工验收备案手续，说明其在起诉前已知案涉房屋符合交付条件，故其应当知道可以办理收房手续，但其未在合理时限内到案涉房屋所在地办理收房手续，而是以房屋不符合交付条件为由提起诉讼，既有违诚实信用原则，也导致其损失的扩大。结合银楚星公司已于2014年3月7日在报纸上公告交房的情形，基于公平原则，本院认定2014年4月15日银楚星公司取得《武汉市房地产开发项目竣工验收备案证明书》之日，为高毅应收房之日，故银楚星公司逾期交房的期限应自2013年12月1日起计算至2014年4月15日止。一审判决将逾期交房时间计算至一审开庭审理之日不当，本院予以纠正。根据上述逾期交房的时间，银楚星公司应向高毅支付逾期交房违约金5428元（798218元×0.00005／天×136天）。综上，上诉人银楚星公司的上诉理由和请求部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00479号民事判决第二项；二、变更武汉东湖新技术开发区人民法院（2014）鄂武东开民一初字第00479号民事判决第一项为：武汉银楚星科技开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向高毅支付逾期交房违约金5428元。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。维持一审关于案件受理费的判决。二审案件受理费人民币441元，由武汉银楚星科技开发有限公司、高毅各负担人民币220.5元。本判决为终审判决。审判长  张立新审判员  黄 更审判员  陈继红二〇一四年十二月二日书记员  肖 华