重庆市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝三中法民终字第01157号上诉人（原审原告）重庆恒大涪城房地产开发有限公司，住所地重庆市九龙坡区科园一路**大西洋国际大厦31F，组织机构代码56348218-9。法定代表人廖嘉宁，经理。委托代理人黄金炤，男，1978年3月4日出生，汉族，重庆恒大涪城房地产开发有限公司职工，住重庆市渝**。委托代理人冯小红，男，1984年7月4日出生，汉族，重庆恒大涪城房地产开发有限公司职工，住贵州省正安县。被上诉人（原审被告）刘容，女，1962年11月20日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。委托代理人石胜浩，重庆天亿律师事务所律师。委托代理人王学俊（刘容之夫），1960年12月28日出生，汉族，居民，住重庆市涪陵区。上诉人重庆恒大涪城房地产开发有限公司（以下简称恒大涪城房产公司）因与被上诉人刘容商品房销售合同纠纷一案，不服重庆市涪陵区人民法院（2014）涪法民初字第03600号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由审判员倪静担任审判长与审判员陈江平、代理审判员郭玉梅参加评议的合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人的委托代理人黄金炤以及被上诉人的委托代理人石胜浩、王学俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院经审理查明：2011年5月4日，恒大涪城房产公司（甲方）和刘容（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定：刘容购买恒大涪城房产公司开发的恒大山水城17幢301号房屋，总价款1842283元，刘容在2011年5月4日支付首付房款562283元，余款1280000元在银行办理按揭贷款；恒大涪城房产公司应于确定交房日的7日前书面通知刘容做好办理交付手续的准备，并于2013年6月30日前将该房屋交付给刘容使用；恒大涪城房产公司除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，未按合同约定的期限交付房屋给刘容使用的，逾期在90日内，恒大涪城房产公司自合同约定的最后交付期限的第二日至实际交付之日止，按日向刘容支付已付房款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过90日，刘容有权解除合同；刘容要求解除合同的，恒大涪城房产公司应当自解除合同通知到达之日起30日内退还刘容已付房款及利息（按银行同期贷款利率计算），并按刘容已付房价款百分之一向刘容支付违约金。该合同第七条第二款约定：该房屋交付时应取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，该房屋为装修房的，装修质量应符合合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。该合同第十六条约定：甲方交付使用的商品房的建筑材料、设备安装标准应符合双方约定（附件三）的标准，该商品房系装修房的，装修标准还应符合双方约定（附件四）的约定。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第2种方式处理：……2、按合同附件五的相关约定执行。该合同附件四《重庆涪陵山水城项目15-18楼栋超豪华装修标准交楼标准》约定：一、住宅室内装修1、门：入户门，高级入户门，配高级精美入户门锁······3、客厅：天花，高级乳胶漆······墙身：‘特普丽’（或‘欧雅’）高级墙纸，局部木饰面豪华造型。4、过道：天花，高级乳胶漆···墙身：‘特普丽’（或‘欧雅’）高级墙纸。6、厨房：天花，硅酸钙板吊顶，高级乳胶漆······二、住宅配套设施1、电话：预留电话线接口······7、安防：每户安装可视对讲。家居安防标准配置为客厅设红外线探头一个，入户门设门磁一个，主卧设紧急按钮一个······10、厨房配送电器：‘德格’（或‘林内’）煤气炉、抽油烟机、消毒碗柜。该合同附件五《合同补充协议》第五条约定：“双方同意本合同第九条补充如下：（一）第一款第1项（2）中，甲方退还房价款，利息按0%计算。该合同第十条约定：如乙方在交楼日对装饰、设备提出影响正常使用的功能性缺陷问题，由甲方按双方约定的标准进行修理、更换或重做，并在30日内解决，此段期间不视为延期交房。该合同第十五条约定：甲方按照乙方所提供的通讯地址寄出信件，即视为甲方已经履行了通知义务。2013年6月21日，恒大山水城17幢301号房屋通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年6月30日，刘容按约至恒大涪城房产公司处接收恒大山水城17幢301号房屋，因其认为该房屋未达到交付条件，便未接收该房屋。2013年7月26日，恒大涪城房产公司向刘容邮寄送达《敦促收楼通知书》，要求向刘容交付恒大山水城17幢301号房屋。刘容分别于2013年10月12日和2014年3月24日至恒大山水城17幢301号房屋接房，其认为该房屋仍未达到交付条件，便拒绝接房。2014年3月25日，刘容向恒大涪城房产公司送达《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除与恒大涪城房产公司签订的《重庆市商品房买卖合同》，由恒大涪城房产公司退还刘容支付的房屋首付款及按银行同期贷款利率计算的利息；返还刘容已向银行偿还的贷款本金及利息，并支付刘容已付房款1%的违约金、返还刘容银行贷款部分中未偿还的本金、利息及因该合同解除产生的费用。恒大涪城房产公司收到该通知书后，遂诉至一审法院。在一审审理过程中，依刘容申请，一审法院对恒大山水城17幢301号房屋进行了现场勘验。勘验结果为：该房屋入户花园处仍在进行施工，门口有泥沙堆积，房屋客厅墙身和过道墙身未贴墙纸，厨房未安装煤气炉，未安装入户可视对讲，厕所马桶内有污渍。恒大涪城房产公司一审诉称：2011年5月4日，我公司与刘容双方签订《重庆市商品房买卖合同》约定，刘容购买我公司开发的位于重庆市涪陵区李渡镇聚业大道1号恒大山水城17幢301号房屋（简称恒大山水城17幢301号房屋），交房时间为2013年6月30日。2013年6月21日，恒大山水城17幢301号房屋通过竣工验收备案登记，取得了《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。2013年6月23日，我公司按照合同约定向刘容送达了收（验）楼通知书。2013年7月26日，我公司再次向刘容送达敦促收楼通知书，刘容无正当理由拒不接收所购房屋。2014年3月25日，刘容向我公司邮寄了《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》。因刘容无正当理由拒不接收房屋，按照合同约定，应视为房屋已经交付。我公司已向刘容交付了房屋，不符合双方约定的合同解除条件，刘容邮寄通知解除《重庆市商品房买卖合同》的行为应当无效。请求人民法院确认刘容于2014年3月25日通知解除双方签订的《商品房买卖合同》无效，并承担案件诉讼费。刘容一审辩称：按恒大涪城房产公司与我签订的《重庆市商品房买卖合同》的约定，恒大涪城房产公司应于2013年6月30日前，依照国家和地方有关规定，将已建设工程竣工验收备案登记的商品房交付给我使用；而且本商品房的装修质量应符合合同关于装修方面的约定（具体约定见附件四）。我分别于2013年6月30日、同年10月7日、同年10月12日和2014年3月24日到恒大山水城17幢301号房屋现场查看，并催促恒大涪城房产公司整改，但该房屋未达到合同约定的超豪华装修标准，且一直处于无法交付状态。恒大涪城房产公司在房屋未达到交房条件的情况下向我寄送敦促收楼通知书。经我多次催促，恒大涪城房产公司仍未在合理期限交付符合条件的房屋。按双方合同约定，恒大涪城房产公司逾期交房超过90日，我有权解除合同，恒大涪城房产公司应退还全部房价款和利息，并支付违约金。故我向恒大涪城房产公司送达的《解除商品房买卖合同通知书》合法有效，请求人民法院驳回恒大涪城房产公司的诉讼请求。一审法院认为，恒大涪城房产公司与刘容签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，该合同依法成立并生效，应受法律保护，双方均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，刘容按约交纳了首付款和契税，并办理了按揭贷款手续，恒大涪城房产公司亦应在约定的2013年6月30日前向刘容交房，所交房屋应符合合同约定的两个条件，一是通过竣工验收备案登记，并取得竣工验收备案登记证；二是该房屋为装修房的，装修质量应符合合同关于装修方面的约定。虽然恒大涪城房产公司已在合同约定期内取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，但因刘容购买的恒大山水城17幢301号房屋属精装修房屋，故该房屋交房时还应当符合合同约定的装修标准，且装修质量应与房屋质量视为整体，房屋质量或装修质量任一项与合同约定不符，即构成违约。依现场勘验的结果可以确认，该房屋入户花园处至今仍在进行施工，门口有泥沙堆积，房屋客厅墙身和过道墙身未贴墙纸，未安装煤气炉和入户可视对讲。结合刘容出示的三组照片可以认定，恒大涪城房产公司开发的恒大山水城17幢301号房屋在2013年6月30日前未达到交房标准，在合同约定的30日保修期内亦未整改完毕，且至今仍未达到交接房屋标准。恒大涪城房产公司未按合同约定期限向刘容交付房屋实属违约，且逾期交房日期已超过90日。依照双方签订的《重庆市商品房买卖合同》约定，恒大涪城房产公司逾期交房超过90日的，刘容有权解除合同。刘容已于2014年3月25日向恒大涪城房产公司送达《解除商品房买卖合同通知书》，要求解除与恒大涪城房产公司签订的《商品房买卖合同》，并由恒大涪城房产公司承担相应违约责任。刘容请求解除与恒大涪城房产公司签订的《商品房买卖合同》，符合双方的约定和相关法律规定，合法有效。恒大涪城房产公司主张确认刘容于2014年3月25日通知解除双方签订的《商品房买卖合同》无效于法无据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百三十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十条之规定，判决：驳回重庆恒大涪城房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由重庆恒大涪城房地产开发有限公司负担。恒大涪城房产公司不服上述判决，向本院提起上诉称：1、一审法院查明事实不清，证据不足，遗漏案件关键事实，不足以认定涉案房屋未达到合同约定的交房条件。首先，一审法院认定涉案房屋在2013年6月30日未达到交房标准，且至今未达到交房标准是错误的。入户花园施工以及门口泥沙堆积，是因为楼下防水临时整改所需，而非一直都在施工，且不影响涉案房屋的正常使用，不能据此认定涉案房屋未达到交房条件。房屋客厅墙身及过道墙身未贴墙纸不属实，涉案房屋严格安装交楼标准样板房装修，并且未贴墙纸不是重大质量问题，不足以认定涉案房屋未达到交房条件。未安装煤气灶和入户可视对讲，是因为按照行业交房惯例，避免煤气灶和入户可视被盗和变旧，需要在业主办理接房手续时一并移交。并非房屋不符合交房条件。上诉人对被上诉人提交的三组照片并未认可，这些电子证据可以根据需要修改和调整，不能确定照片内容是否是涉案房屋，也不能确认照片是在房屋建设过程中还是房屋建成后形成的。其二，一审法院认定被上诉人三次前往上诉人处接房和对房屋质量提出异议的事实，仅凭被上诉人的陈述，无其他证据予以证明，上诉人对此不予认可。2、本案的争议焦点应是涉案房屋是否逾期交房。本案中，上诉人已在2013年6月23日向被上诉人邮寄送达了（收）验楼通知书，并举示了邮寄该通知的快递凭证。按双方约定，上诉人履行了通知义务，被上诉人拒绝接房，也未对房屋质量提出异议，则应当认定涉案房屋已经交付被上诉人，不能认定逾期交付。3、双方合同约定了买房人不得因不影响房屋正常使用的装饰和设备问题拒绝接房，且装饰和设备问题以有权机构鉴定为准。一审法院认定的上诉人在合同约定的30日保修期内未整改完毕是错误的。合同约定的30日修理、更换或重做期限应是从被上诉人提出问题之日起计算，而被上诉人没有对房屋的装修及设备提出影响使用的问题，所以不能以此认定涉案房屋逾期交房。综上，请求撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求。被上诉人刘容辩称：一审法院认定事实清楚，证据充足，上诉人未在约定期限内向被上诉人交付符合双方约定标准的涉案房屋的事实客观存在，基于上诉人已构成违约，被上诉人有权解除本案所涉商品房买卖合同，解除通知是有效的，上诉人的诉讼请求不应当支持。请求驳回上诉，维持一审判决。双方在二审中未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，上诉人恒大涪城房产公司与被上诉人刘容在2011年5月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》是双方真实意思表示，合法有效。本案中双方争执的主要焦点是：被上诉人在2014年3月25日向上诉人送达的《解除商品房买卖合同通知书》是否具有法律效力，即被上诉人是否享有解除其与上诉人在2011年5月4日签订的《重庆市商品房买卖合同》的权利。在本案中，被上诉人是以本案所涉房屋不具备交房条件、上诉人存在逾期交房超过90日等违约情形，已达到双方约定的被上诉人有权解除合同的条件为由而行使合同解除权的。而上诉人则认为本案所涉房屋在2013年6月30日已具备交房条件且该房应当视为已经交付给被上诉人。经查，被上诉人在上诉人购买的本案所涉房屋系精装修房，双方对于房屋交付时间及装修标准等均有明确约定。根据双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，上诉人应当在2013年6月30日将符合双方约定装修标准的本案所涉房屋交付给被上诉人，但在一审法院审理本案中对本案所涉房屋进行现场勘验时，上诉人应交付给被上诉人的房屋仍存在部分墙纸及设备未装修完毕的情形，故上诉人关于本案所涉房屋在2013年6月30日即具备交付条件的说法不足以采信。上诉人在2013年7月26日虽向被上诉人了邮寄送达《敦促收楼通知书》，但并未提交证据证明该房此时已具备双方约定的交房条件。相反，从被上诉人提交的证据显示双方在2013年10月12日和2014年3月24日仍然在对本案所涉房屋的装修问题进行磋商，足以证明本案所涉房屋未达到双方约定的交付条件，故前述《敦促收楼通知书》的送达不能视为上诉人向被上诉人交付了本案所涉房屋。综上，上诉人在履行与被上诉人签订的《重庆市商品房买卖合同》中逾期交房超过90日的事实客观存在，已构成违约，被上诉人有权根据双方合同约定解除该《重庆市商品房买卖合同》，上诉人要求确认被上诉人在2014年3月25日向其发出的《解除商品房买卖合同通知书》无效的主张于法无据，依法不应予以支持。上诉人恒大涪城房产公司的上诉理由不能成立，对其上诉请求不予支持；原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费50元，由上诉人重庆恒大涪城房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪 静审 判 员  陈江平代理审判员  郭玉梅二〇一四年十二月八日书 记 员  石 佳