福建省泉州市鲤城区人民法院民 事 判 决 书（2014）鲤民初字第3932号原告（反诉被告）福建省领汇房地产开发有限公司，住所地泉州市鲤城区。法定代表人陈志阳，董事长。委托代理人柯双木，福建志立律师事务所律师。被告（反诉原告）张华东，男，1973年12月22日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。被告（反诉原告）陈宝琴，女，1983年11月3日出生，汉族，住福建省泉州市鲤城区。委托代理人卢平腾，福建世拓律师事务所律师。委托代理人张景良，福建世拓律师事务所实习律师。原告（反诉被告）福建省领汇房地产开发有限公司（下统称“领汇公司”）与被告（反诉原告）张华东、陈宝琴（下统称“被告”）因商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年9月26日立案受理。在诉讼过程中，被告提起反诉，本院予以合并审理，并依法组成合议庭公开开庭进行了审理。领汇公司的委托代理人柯双木、被告的委托代理人卢平腾到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告领汇公司诉称：2012年8月15日，双方签订了《商品房买卖合同》。由被告向领汇公司购买盛世领墅房产，该房产总价3458801元。在合同履行过程中，被告本应于2012年10月20日前支付的516000元，逾期3天；于2012年11月20日前应支付的516000元，逾期7天；于2012年12月20日前支付的688000元，逾期40天。被告应根据合同的约定按相应未付款金额的日万分之五向领汇公司支付逾期付款违约金，但是被告至今未能支付。请求判令：1.被告支付逾期付款违约金人民币16340元；2.被告承担领汇公司因本案支付的律师费人民币4000元；3.本案的一切诉讼费用由被告承担。被告答辩称：被告在支付最后一笔房款688000元时，领汇公司已明确同意可以在2013年1月29日支付此款项，并且领汇公司还明确确认被告不存在违约。合同未约定律师费支付问题。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应驳回。反诉原告张华东、陈宝琴诉称：本案双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定领汇公司应在2012年12月31日前，将诉争房屋交付使用。但领汇公司到2013年5月6日才交付，存在违约，应按照合同约定支付206543元的违约金。此外，领汇公司不能按照双方产权登记约定办理诉争房屋的权属证书，应按合同约定办理。请求判令：1.领汇公司支付张华东、陈宝琴逾期交房违约金人民币206543元；2.领汇公司按照合同约定办理155.74平方米的房屋所有权证和112.29平方米的使用权证；3.领汇公司承担本案的诉讼费用。反诉被告领汇公司答辩称：对方要求领汇公司支付逾期交房违约金不能成立，合同约定对方应在2012年12月20日前交付最后一笔款项，同时合同约定领汇公司应在2012年12月31日前交房，为此，对方没有交完全部购房款之前，领汇公司有权拒绝交房。诉争房屋在2013年1月10日已符合合同约定的交房条件。领汇公司在2013年1月25日登报通知交房，诉争房屋在2013年1月30日正式交房。根据合同约定，领汇公司存在可以延期交房的情形共计15天，领汇公司可在2013年2月14日前交房。对方没有及时办理交房手续，已视为其接受交房。领汇公司只是不追究对方最后一笔款逾期交付的违约金，不能改变对方超过合同约定的期限，延期缴款的事实。同时也没有免除对方其他两笔款项延期付款的责任。关于办证问题对地下部分的房屋所有权证的办理领汇公司已经超出合同约定的义务，对方的诉讼请求不能成立。经审理查明，2012年8月15日，张华东、陈宝琴与领汇公司签《商品房买卖合同》。由张华东、陈宝琴向领汇公司购买盛世领墅房产，约定的房屋总价款为3458801元，约定的房屋交付时间为2012年12月31日前。双方约定的付款方式为分期付款，具体为：2012年8月15日前支付1738801元，2012年10月20日前支付516000元，2012年11月20日前支付516000元，2012年12月20日前支付688000元。其中张华东、陈宝琴的第一笔款项按时支付，第二笔款项的支付时间为2012年10月23日，第三笔款项的支付时间为2012年11月27日，第四笔款项的支付时间为2013年1月29日。张华东、陈宝琴于2013年5月6日办理了诉争房屋的《装修许可证》。另查明，张华东、陈宝琴已取得诉争房屋泉房权证书。上述事实，有双方当事人的陈述、领汇公司提供的《商品房买卖合同》、银行转账单，被告提供的《装修许可证》、泉房权证等证据为证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效、受法律保护，双方当事人应按合同约定全面履行自己的义务。一、关于张华东、陈宝琴是否应承担逾期付款违约责任及本案领汇公司的律师费支出4000元的问题。双方对领汇公司开具的688000元的收据均无异议，该收据载明：“同意2013年元月29日交付此款项，缴款方不存在违约”，因该记载特指“此款项”即688000元，不涉及其他款项，领汇公司不得要求被告承担该款项的逾期付款违约金。另外两笔516000元的款项，被告分别逾期3天、7天，按双方合同约定，被告应向领汇公司支付应付款万分之五的违约金，即516000＊0.0005＊（3＋7）=2580元。领汇公司主张张华东、陈宝琴承担4000元律师费，没有事实和法律依据，本院不予采纳。二、关于领汇公司是否存在逾期交房违约行为的问题。根据领汇公司提供的天气证明，符合《商品房买卖合同》约定延期交房的天数为15天，故领汇公司可延期至2013年1月15日前。因被告的购房款至2013年1月29日才付清，被告房款付清之后，领汇公司通知被告于2013年1月30日交房是合理的。从领汇公司提供的《入伙通知书》和《邮局交寄清单》，该公司在2013年1月24日向购房者大批量地邮寄《入伙通知书》，结合领汇公司提供的《东南早报》中的公告，足以认定该挂号信系向被告邮寄《入伙通知书》。因此，本院认为，领汇公司通知交房的方式和时间均符合合同约定，不应承担逾期交房违约责任。三、关于张华东、陈宝琴要求领汇公司按照合同约定办理诉争房屋的权属证书是否有事实和法律依据的问题。根据张华东、陈宝琴提供的诉争房屋权属证书可以认定，诉争房屋已经政府房管部门办证，办证的审查属于政府相关部门的职能，不属于民事诉讼范围，本案对此不予审查。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）张华东、陈宝琴应于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）福建省领汇房地产开发有限公司逾期付款违约金人民币2580元；二、驳回原告（反诉被告）福建省领汇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）张华东、陈宝琴的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费309元，由福建省领汇房地产开发有限公司负担270元，由张华东、陈宝琴负担39元；反诉受理费4398元，减半收取为2199元，由张华东、陈宝琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审 判 长  陈文芳审 判 员  蒋武庆人民陪审员  倪少斌二〇一四年十二月十七日书 记 员  吴一凡速 录 员  林文煌附本案引用的主要法律条文及执行的申请提示：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。执行申请提示第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十条原告增加诉讼请求，被告提出反诉，第三人提出与本案有关的诉讼请求，可以合并审理。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。