昆明市呈贡区人民法院民 事 判 决 书（2014）呈民初字第640号原告朱映辉，女，1976年4月出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。原告何伟，男，1970年4月出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。两原告共同委托代理人黄原，云南祥宇律师事务所律师，特别授权代理。被告黄兴英，女，1971年9月出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。被告靳树文，男，1963年10月出生，汉族，住云南省昆明市呈贡区。两被告共同委托代理人张云春，云南众望达律师事务所律师，特别授权代理。原告朱映辉、何伟诉被告黄兴英、靳树文房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年4月29日受理后依法组成合议庭，于2014年6月10日在本院第四法庭公开开庭审理。原告朱映辉、何伟及其共同委托代理人黄原，被告黄兴英、靳树文的共同委托代理人张云春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱映辉、何伟诉称：2006年11月26日两被告向昆明春融房地产开发有限公司购买了位于呈贡区某房屋（建筑面积约为1XX平方米）。两被告于2007年将上述房屋出售给两原告，双方于2007年11月24日签订了《房屋售购合同》，合同约定“甲方（被告）保证在该房交易时无房屋产权纠纷，有关按揭、抵押、债务、税项及租金等，甲方（被告）在交易前办妥。交易后，如有上述未清事项发生，由甲方（被告）承担全部责任。”原告依照双方约定按时足额交付相应的购房款，但付款后被告并没有结清上述房屋所欠的抵押贷款，并将借款拖欠至今。另外，2013年上述诉争房屋产权登记手续已经办理完毕，被告完全有能力和条件领取房产证并办理过户手续，但被告均恶意拖延，并提出让原告代其偿还贷款，额外支付购房款等无理要求。此外，被告黄兴英在房屋出售以后，还将其户口迁入涉案房屋拒绝迁出。综上，被告已严重违约，特诉至法院，请求判令：1、被告继续履行《房屋售购合同》，立即协助原告办理房屋所有权登记、过户和户籍登记手续；2、被告支付违反合同约定以及拖延办理过户手续的违约金人民币99996元；3、被告一次性偿还本案房屋的剩余贷款本息；4、被告承担本案的案件受理费、财产保全费。被告黄兴英、靳树文答辩称：被告并没有不履行合同义务，在双方签订合同以后，被告房屋已经交付原告居住，原告承诺尚欠银行的贷款他们来还，然后过户，是原告违背自己口头承诺到法院起诉，被告没有违约。如果法院认定被告违约的话，原告主张的违约金明显过高，要求予以调整。由于诉争房屋的房产证至今被告没有拿到，房子处于按揭阶段，无法办理产权手续。双方签订的合同中，并未明确指出交易指的是签订合同还是实际办理过户，如果理解为签订合同，原告起诉已过诉讼时效，如果指过户，则时间尚不确定。虽然双方签订合同是真实意思表示，房屋未取得产权证，处于按揭阶段，不论事前是否知道，合同都是违反了强制性规定，根据合同法第52条的规定，合同无效。故请求依法驳回原告的全部诉讼请求。原告如能坚持自己的承诺，把尚欠银行的贷款偿还，两被告愿意协助原告办理房屋的过户手续。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：一、本案诉争的房屋售购合同是否是无效合同？二、被告是否违约？三、原告的起诉是否超过诉讼时效？四、本案诉争房屋是否具备过户条件？原告朱映辉、何伟针对其诉讼请求向本院提交了如下证据材料：一、身份证复印件、结婚证复印件各一份，欲证明：两原告的主体资格。二、商品房购销合同一份，欲证明：两被告于2006年11月26日购买了诉争房屋，合同第六条第三款已经注明本案诉争房屋在购买时还存在银行按揭贷款，被告仅支付了首付贷款210000元，原告当时已经提出希望被告偿还上述贷款，当具备条件时过户。三、房屋售购合同一份，欲证明：两被告将诉争房屋出售给两原告，双方约定被告保证该房屋出售时原告交付订金200000元后，原告不得再次出售或出租给第三人，被告保证在该房屋交易时，没有任何的产权纠纷。四、收条五份，欲证明：原告依约先后向被告支付了购房款共计490000元。五、收款收据、发票各一份，欲证明：被告收到购房款后，交付了房款，但被告未偿还诉争房屋的抵押贷款。六、呈贡区房产登记发证中心房屋登记簿查阅摘抄表一份，欲证明：记载房屋发证时间为2012年，本案具备过户的相应条件，但由于房屋仍然设定抵押，被告违背了合同的约定。被告黄兴英、靳树文质证认为：对身份证、结婚证、商品房购销合同、收条五份、呈贡区房产登记发证中心房屋登记簿查阅摘抄表无异议；对房屋售购合同的真实性、关联性无异议，但双方明知房屋没有产权证的情况下仍签订买卖合同，违反了国家强制性规定，合同无效。从收款收据、发票，不能证明被告已偿还抵押贷款。被告黄兴英、靳树文针对其主张向本院提交以下证据材料：一、结婚证一份，欲证明：两被告系夫妻关系。二、证明一份，欲证明：黄兴英因病今年一直在请假的事实。三、昆明市住房公积金管理中心呈贡管理部查询结果一份，欲证明：本案房屋仍然处于抵押贷款中的事实，尚欠贷款本金12万4千多元。四、商品房购销合同复印件一份，欲证明：双方签订合同时，明知该房无房产证仅有购销合同，违反了国家强制性规定的事实。五、房屋售购合同复印件一份，欲证明：双方签订合同时，明知房屋无房产证的事实，合同违反了国家的强制性规定属于无效合同；合同约定按揭等要在交易前办妥，但一直未办，本案已过诉讼时效。原告朱映辉、何伟质证认为：对商品房购销合同及房屋售购合同无异议。对结婚证有异议，被告靳树文在电话中否认与黄兴英存在婚姻关系。黄兴英生病的证明与本案无关；对昆明市住房公积金管理中心呈贡管理部查询结果无异议，但被告在签订合同时，已承诺收到购房款后办理解除抵押及归还按揭贷款。本院依职权调取了昆明市呈贡区某的房屋所有权证（昆房权证呈贡字第**），向案外人中国建设银行股份有限公司昆明锦绣支行（以下简称：建设银行）发函，涉案房屋所有权证及建设银行回函经原、被告双方质证均无异议。本院认证认为：原告朱映辉、何伟提交的所有证据，被告认可其真实性，上述证据能够反映本案案件事实，本院予以采信。被告黄兴英、靳树文提交的结婚证系相应机关所出具的证明文书，原告虽提出异议但无证据证实，本院对其予以采信。证明所证实的内容与本案诉争的案件事实无关，本院不予采信。原告对昆明市住房公积金管理中心呈贡管理部查询结果、商品房购销合同、房屋售购合同无异议，上述证据能够反映本案的案件事实，本院予以采信。原、被告双方对本院调取的昆房房权证呈贡字第**房所有权证书及案外人中国建设银行股份有限公司昆明锦绣支行的回函均无异议，本院予以采信。根据本院的认证情况及双方当事人的自认，依法确认如下法律事实：原告朱映辉、何伟系夫妻关系，被告黄兴英、靳树文系夫妻关系。2006年11月26日，被告黄兴英、靳树文与昆明春融房地产开发有限公司签署《商品房购销合同》，合同编号：某小区第0XX号，登记号：XXX，约定由昆明春融房地产开发有限公司将坐落于云南省昆明市呈贡区某小区房屋，建筑面积为1XX平方米，以合同总金额为人民币273300元的价格出售给被告黄兴英、靳树文，同时约定银行按揭首付63300元，贷款210000元。2007年11月24日，原告朱映辉、何伟与被告黄兴英、靳树文签订《房屋售购合同》，约定两被告将已买下的呈贡某小区（含该房现有的配套设施）卖给原告，总价为：499980。原告付被告定金200000元后，被告即把该房钥匙及买房过程中相关的所有单据拿给原告保管，从此时起，原告即可暂时使用该房屋，被告则不可用该房屋居住、出租、赠送、抵押或再次售给他人。被告应积极办理房产证，不得无故拖延。被告在领到房产证后，应随即拿给原告保管并协助原告办理该房过户手续，如因被告原因致使原告办不了房产产权手续，原告有权退房。被告按所付款项同期银行贷款利息支付原告。过户时所发生的过户费由原告支付。过户后，原告应付清全款。被告保证在该房交易时无房屋产权纠纷。有关按揭、抵押、债务、税项及租金等，被告在交易前办妥。交易后，如有上述未清事项发生，由被告承担全部责任。该房一经购买，不论日后房价涨跌，双方都不得反悔。违约责任：在签该合同前，被告应把该房的相关事项真实告知原告，在该合同签订后，如被告违约，应返还原告所付款项，违约金按定金的双倍赔偿给原告并按房款总价格的25%赔偿给原告；如原告违约，则原告所付定金被告不退还原告，归被告所有。合同签订后，原告于2008年1月19日前分五次支付被告房款合计人民币490000元。至今诉争房屋的商品房购销合同、税费收据原件均由原告持有。被告黄兴英于2008年1月30日向云南春融房地产有限责任公司交纳契税8199元，房产证工本费90元，公共维修基金5466元，配套费8000元。原告在向被告付款后对诉争房屋实际装修、入住至今。2012年7月18日，黄兴英、靳树文取得云南省昆明市呈贡区某的房屋产权证，证号为：昆房权证呈贡字第2012XXX号及2012XXX-××号。诉争房屋的商品房购销合同载明银行贷款210000元，经昆明市住房公积金管理中心呈贡管理部出具的查询结果载明，截止2014年6月，被告黄兴英尚欠银行贷款余额为124012.39元。我院于2014年9月2日发函至建设银行询问其对本案房屋买卖情况是否知情以及公积金贷款能否由原告代为偿还，建设银行于2014年9月16日致我院的回函内容为：“我单位和昆明市住房公积金管理中心呈贡管理部对房屋出售情况均不知情；在贵院告知出售情况后，不认可同意被告黄兴英出售的行为。根据住房公积金贷款管理办法，住房公积金贷款应由贷款人负责偿还。”针对第一个争议焦点，即原告朱映辉、何伟与被告黄兴英、靳树文所签订的《房屋售购合同》是否合法有效的问题，本院认为：被告黄兴英、靳树文认为合同存在无效情形，在于诉争房屋未取得房产证，违反了国家强制性规定。本院认为：只有违反法律和行政法规的强制性规定才能确认合同无效。强制性规范又包括管理性规范和效力性规范。管理性规范是指法律及行政法规未明确规定违反此类规范将导致合同无效的规范。此类规范旨在管理和处罚违反规定的行为，但并不否认该行为在民商法上的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款第二项的规定：“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的；”该规定属于管理性强制性规定，并非效力性强制性规定，不能作为判定合同无效的依据。另根据《中华人民共和国物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”故原、被告双方签订的《房屋售购合同》不因未办理所有权变更登记而无效。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”结合本案中朱映辉、何伟与黄兴英、靳树文签订的房屋售购合同，不存在合同无效的法定情形。针对第二个争议焦点，被告是否存在违约，本院认为：双方签订的《房屋售购合同》明确约定，被告保证在该房交易时无房屋产权纠纷，有关按揭、抵押、债务、税项及租金等，被告在交易前办妥。交易后，如有上述未清事项发生，由被告承担全部责任。该条约定既是对房屋权属清晰的要求，也是对被告积极排除房屋权利限制的要求。该条约定系双方真实意思表示，在被告依约接受了房款490000元，享受了合同权利后，应当履行偿还贷款的义务，同时其有能力足额偿还贷款，以清除房屋权利限制，从而有助于原告实现合同权利。但被告一直怠于履行合同义务，甚至在原告起诉至我院后的两个多月里，被告仍然未履行偿还贷款、解除按揭的义务，并在庭审中明确表示不愿履行上述还款义务。被告经催告仍不偿还银行贷款、拒绝履行合同义务的行为，系对合同约定的违反，应认定为违约。同时双方签订的《房屋售购合同》约定了被告有协助原告办理房屋过户手续的义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”被告黄兴英、靳树文拒绝偿还银行贷款以消除抵押进而协助原告朱映辉、何伟办理房屋过户的行为是违约行为，应承担违约责任。针对第三个争议焦点，原告的起诉是否已经过了诉讼时效。根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”本案诉争的《房屋售购合同》约定的权利义务包括合同签订、付款、交房、办理产权证以及过户后的协助手续等多方面内容，故被告关于本案诉讼时效应从合同签订前起算的答辩主张本院不予支持。本案系原告针对被告履行过户义务所提起的诉讼，房屋产权登记系房屋所有权进行转让登记的前提，本院诉争房屋的所有权证于2012年7月18日办理到两被告名下，原告在得知诉争房屋产权登记办理完毕后起诉的行为符合法律规定，未超过两年的诉讼时效。针对第四个争议焦点，本案诉争房屋是否具备过户条件？双方诉争的房屋及其相关产权证书已于2012年7月18日办理至被告名下，即昆房权证呈贡字第2012XXX号及2012XXX-××号。但该房屋尚余欠中国建设银行股份有限公司昆明锦绣支行的住房公积金按揭贷款十一万余元，贷款人为被告黄兴英，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”作为房屋售购合同的出卖人，黄兴英、靳树文应继续履行合同，协助办理物权变动手续，故本院认定被告黄兴英、靳树文应继续履行与原告朱映辉、何伟签订的《房屋售购合同》，偿还银行按揭贷款并协助办理云南省昆明市呈贡区某的房屋所有权过户手续。综上所述，原告朱映辉、何伟与被告黄兴英、靳树文之间存在合法有效的房屋买卖合同关系，缔结民事法律关系的双方当事人应当遵守诚实信用原则，按照双方合同约定履行义务。被告黄兴英、靳树文应继续履行《房屋售购合同》，消除抵押并协助办理云南省昆明市呈贡区屋所有权至原告朱映辉、何伟名下。由于被告黄兴英、靳树文不履行合同约定的行为构成违约，应当承担相应的违约责任，对于原告主张被告支付违约金的诉讼请求，本院依法予以支持。对于原告所诉的户籍登记手续问题，并非民事案件审理范围，本院不予评判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、被告黄兴英、靳树文与原告朱映辉、何伟于2007年11月24日签订的《房屋售购合同》继续履行，被告黄兴英、靳树文于本判决书发生法律效力之日起三十日内结清本案诉争房屋所欠贷款，并协助原告朱映辉、何伟办理云南省昆明市呈贡区房屋的过户手续。二、被告黄兴英、靳树文于本判决书生效之日起三十日内一次性支付原告朱映辉、何伟违约金人民币99996元。三、驳回原告朱映辉、何伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币9800元、财产保全费3020元，由被告黄兴英、靳树文承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期限为二年。审 判 长  朱 曦代理审判员  方铮铮人民陪审员  张桂珍二〇一四年十二月十一日书 记 员  陆叶青