江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2014）东仓民初字第0360号原告常广海，男，汉族。委托代理人肖云祥，东台市梁垛法律服务所法律工作者。被告许其华，男，汉族。委托代理人陈爱国，东台市三仓法律服务所法律工作者。第三人吴陆新，男，汉族。第三人常唐辉，男，汉族。原告常广海与被告许其华、第三人吴陆新、常唐辉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月1日立案受理后，分别于2014年7月28日、2014年9月4日、2014年9月28日适用简易程序公开开庭进行审理，原告常广海及其委托代理人肖云祥，被告许其华及其委托代理人陈爱国，第三人吴陆新、常唐辉均到庭参加诉讼，后于2014年12月5日依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，原告常广海及其委托代理人肖云祥，被告许其华及其委托代理人陈爱国，第三人吴陆新到庭参加诉讼，第三人常唐辉经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告常广海诉称，2010年4月18日，被告许其华将位于三仓镇金仓装饰城内由南向北第四套商住房和厨房销售给我，双方签订了购房协议。协议书第四条“余款叁万元整领取《土地使用权证》、《房屋产权证》时一次性付清”。我已按协议支付房款，并于2011年9月18日支付余款中的贰万元给被告许其华。但是被告至今未将该房屋的《土地使用权证》、《房屋产权证》交给我，经多次催要未果，故请求判令1.被告许其华交付位于三仓镇金仓装饰城内由南向北第四套房屋的《土地使用权证》、《房屋产权证》；2.给付违约金46800元，并返还多收的19.1平方米建筑面积补偿款49957.6元；3.赔偿因被告许其华封门锁眼产生的费用400元；4.返还多收取的房款89600元；5、诉讼费用由被告许其华承担。后原告常广海变更诉讼请求为1.判令被告许其华及第三人吴陆新支付违约金46800元；2.解除原告常广海与被告许其华签订的购房协议；3.被告许其华返还预付房款78091.30元；4.被告许其华承担本案诉讼费。被告许其华辩称，是吴陆新委托我卖房的；2010年4月18日原告常广海与我签订了购房协议，后在办理房屋相关公示手续以及缴费均以常唐辉名义办理；关于协议价格312000元与房产过户开票价213400元差额问题，213400元是由常唐辉与我方协商的开票价，其真实目的是为规避实际的税收价，在合同的实际履行中原告常广海已按协议价格履行，即交房时给付了252000元，办理房产证时交付了20000元，故房款尚欠10000元；另我没有违约，我已按照双方协议约定交付了房屋，并在相关部门办理变更登记，目前只有房屋产权证和土地使用证在我处，原因是原告常广海及第三人常唐辉尚欠房款10000元及房屋办理过户的相关税费没有分担，因此两证是由第三人常唐辉出质给我方的。因我已按约定履行了相关义务，故原告常广海不具有解除合同的权利，因此本案诉讼费由原告自行承担。第三人吴陆新述称，本案诉争的房屋原来是我的，2010年我委托被告许其华卖房的，被告许其华与原告常广海及常唐辉之间的房屋买卖系同一处房屋，钱是被告许其华代收的。2010年被告许其华与原告常广海签订一份协议，约定价格为312000元。原告常广海说房子是为儿子常唐辉买的，所以按照常广海及常唐辉的意思，为了过户我与常唐辉签订了购房协议，因房屋产权是登记在我名下的，如不与我签订协议房屋就过户不了，当时和原告常广海及常唐辉约好的过户到常唐辉名下，后我与常唐辉签订了两份协议以更好的办理过户。2010年6月8日签订的房屋转让合同书是为了少缴税，双方协商的假协议。2011年9月21日到办证大厅办理手续时，房产部门对协议中房屋价款不认可，认为太低，要按照东台市场地段价来报税，于是在大厅重新签订了一份房屋买卖合同（即2011年9月21日的房屋买卖合同），该合同是房管部门提供的格式合同，价款213400元是房管部门测算的价格。我与常广海及常唐辉房屋买卖的实际价款是312000元，目前还差10000元房款，另外过户的税费没有分担。第三人常唐辉述称，原告常广海是我父亲，本案讼争的房屋产权人是我，房屋是我买的第三人吴陆新的。本案与我没有关系。经审理查明，2010年4月18日，原告常广海（乙方）与被告许其华（甲方）签订购房协议一份，协议载明：“甲方现有住房一套拟转让给乙方，房址位于三仓镇装饰城内由南向北第四间；房屋总售价为人民币叁拾壹万贰仟元整（312000元）（注连同附房）；付款方式为乙方在签订协议之日给付甲方定金叁万元整，2010年3月底前交房时付贰拾伍万贰仟元整，余款叁万元整领取《土地使用权证》和《房屋产权证》时一次性付清；违约责任：本协议生效后，甲、乙双方均不得违约，否则违约方须给付守约方总房价15%的违约金；本协议一式两份，经甲、乙双方签字后生效，各执一份。”原告常广海作为乙方，被告许其华作为甲方分别在购房协议上签字。2010年5月15日，被告许其华向原告常广海出具收条一份，收条载明：“今收到常广海房款贰拾伍万贰仟元整（252000元），今收人许其华，2010年5月15日，注预收订金叁万元整，总合计收房款贰拾捌万贰仟元整，许其华，5月15日”。2010年6月8日，第三人吴陆新又与第三人常唐辉就上述位于三仓镇装饰城内由南向北第四间房屋签订房屋转让合同书一份，双方约定：“吴陆新将位于三仓镇金三角装饰城内住宅房转让给常唐辉，房屋价格为拾伍万陆仟元”。2011年9月18日，被告许其华出具收条一份，收条载明：“今收到常唐辉房屋款计人民币贰万元整（20000元），今收人许其华，2011年9月18日”。2011年9月21日，第三人吴陆新与第三人常唐辉再次就位于三仓镇装饰城内由南向北第四间房屋签订房屋买卖合同一份，合同载明：“吴陆新自愿将坐落在三仓金仓装饰城内房屋（连同该房屋占用范围内的土地使用权）转让给常唐辉所有，建筑面积为180.9平方米，双方议定上述房屋的成交价格为人民币213400元，大写贰拾壹万叁仟肆佰元整”。后第三人吴陆新与常唐辉按照213400元的价款缴纳契税和房屋转让手续费，被告许其华将位于三仓镇装饰城内由南向北第四间房屋交付原告常广海，并将该房屋过户到常唐辉名下（房屋产权证号为东台市房权证三仓镇字第××号，登记时间为2011年9月21日，土地使用权证号为东国用2013第110485号），但未交付房屋产权证书和土地使用权证书。同时查明，2014年9月3日，东台市三仓房产市场管理所出具公告，公告载明：“根据东台市住建局房产登记管理信息系统登记薄记载：位于东台市三仓镇金仓装饰城内由南向北第四套房屋的唯一合法产权人为常唐辉，产权登记号S0039316，特此公告，2014年9月3日”。2014年10月20日，第三人常唐辉向东台市国土资源局三仓国土资源所出具收条一份，收条载明：“本人常唐辉身份证号××，由于常年外出打工，于2013年12月份办理的位于三仓镇金仓装饰城内的国有土地使用证号为东国用（2013）110485号，现本人申请直接领取，房屋买卖过程中的一切经济纠纷，由本人负责处理，与三仓国土所及发证机关无关，领取人常唐辉，2014.10.20，常广海”。2014年10月22日，东台日报刊登遗失声明，其载明：“常唐辉遗失坐落在三仓镇金仓装饰城内位置的东房权三仓镇字S0039316号《房屋所有权证》，声明作废”。2014年10月29日，被告许其华及第三人吴陆新向东台市三仓房产市场管理所就第三人常唐辉遗失补证登记提出异议，2014年11月24日，东台市三仓房产市场管理所向被告许其华及第三人吴陆新出具异议答复书，其载明：“经查阅房产档案资料和走访有关当事人，现答复如下：1.房产档案资料显示：2011年9月21日，卖方吴陆新夫妇和买方常唐辉持相关手续，共同向我所申请位于三仓镇金仓装饰城内房产的转移登记，资料齐全，程序合法。常唐辉为该房产的唯一合法产权人。不存在异议。2.你们向我所提出异议后，根据《房产登记办法》相关规定，你们未能在15日内提交新的佐证异议的书面材料，异议登记失效。综上，我所将要为常唐辉办理的遗失补证登记是依照法律规定合法有效的。另查明，第三人常唐辉系原告常广海之子。本案所讼争位于三仓镇装饰城内由南向北第四间的房屋原所有权人为第三人吴陆新，2010年第三人吴陆新委托被告许其华出让房屋给原告常广海。原告常广海共计向被告许其华支付房款302000元。以上事实，有原告常广海提交的购房协议、房屋转让合同书、房屋买卖合同、东台市三仓房产市场管理所出具的公告、销售不动产统一发票、完税证、被告许其华出具的收条，被告许其华提交的购房协议、销售不动产统一发票、完税证、东台市房权证三仓镇字第××号产权证、东国用（2013）第110485号土地使用证、第三人常唐辉出具的收条、东台日报遗失声明、东台市三仓房产市场管理所出具的异议答复书、第三人常唐辉提交的房屋买卖合同、东台市三仓房产市场管理所出具的公告、东台市房权证三仓镇字第××号产权证予以证实。本院认为，合法的买卖合同关系受法律保护。关于原告常广海与被告许其华签订的购房协议能否解除及应否返还预付款78091.30元的问题。原告常广海主张被告许其华不是房屋的所有权人，无处分权不能向其交房，致使不能实现购房的目的；被告许其华收到原告常广海302000元，已返还223908.7元，还应返还预付款78091.30元。但本院认为其诉讼请求依法不能成立，理由如下：其一，被告许其华对讼争房屋具有处分权。虽原告常广海与被告许其华于2010年4月18日签订购房协议中，所涉位于三仓镇装饰城内由南向北第四间房屋的原所有权人为第三人吴陆新，但当时被告许其华系受第三人吴陆新委托授权出让该房屋，第三人吴陆新对此予以认可，故被告许其华享有对该房屋的处分权。其二，原告常广海已实现购房目的。原告常广海于2014年9月4日庭审中陈述：“房子是给我儿子买的，当时打算买房子给儿子（常唐辉）结婚的；是2011年9月20日把房子钥匙给我的；我的亲戚把装潢材料放在房屋里面；是我亲戚借用做仓库的”；第三人吴陆新陈述：“原告常广海说房子是为儿子常唐辉买的”；第三人常唐辉陈述：“房子是吴陆新办理房屋过户手续后（以房产证登记时间为准）交付给我的”。本院认为，原告常广海就购房的目的与第三人吴陆新的陈述相互印证，既然本案讼争的房屋系原告常广海为其儿子即第三人常唐辉所购买，则将房屋过户至第三人常唐辉名下，并无不当。庭审中，原告常广海及第三人常唐辉均认可讼争房屋已交付，被告许其华提交的东台市房权证三仓镇字第××号产权证、东国用（2013）第110485号土地使用权证证实，被告许其华已将该房屋过户至第三人常唐辉名下。虽被告许其华因原告常广海欠房款未将房权证和土地使用权证交付原告常广海，但目前第三人常唐辉已重新领取了该房屋的国有土地使用权证，并补办了房权证，故原告常广海已实现购房的目的。其三，原告常广海主张返还预付款78091.30元无事实和法律依据。对于第三人吴陆新与第三人常唐辉于2011年9月21日签订的房屋买卖合同，原告常广海当庭陈述：“2010年6月8日许其华认为自己没有房屋产权，为了补救无法履行的错误就介绍吴陆新把房子卖给我儿子常唐辉，这一份合同是许其华拿出来自己写的价格，他是见证人，说明他对房屋是没有产权，也没有处理权，后来过户的时候吴陆新认为房价太低（后于2011年9月21日常唐辉与吴陆新重新签订合同），在地税局开票的时候叫办公人员评估定价为213400元”；被告许其华陈述：“（2010年6月8日和2011年9月21日）吴陆新与常唐辉签订的购房协议拟为规避税收及其约定开票分担税费所作的协议”；第三人吴陆新陈述：“为了少交税所以订立了一份价款为156000元的合同，后办证时房管部门不认可，认为价格过低，要依照房地产统一指导价格开票缴税，又于2011年9月21日重新签订了另一份合同，是房管部门提供的格式合同，价格按照房管部门的指导价格填写的，不是双方当事人的真实意思表示；为了过户我与常唐辉签订了购房协议，因房屋产权是登记在我名下的，如不与我签订协议房屋就过户不了，当时和原告常广海及常唐辉约好的过户到常唐辉名下，后我与常唐辉签订了两份协议以更好的办理过户”。庭审中，原告常广海提交的由其本人制作的房屋预测定价纪要及证人施某甲、施某乙、陈连某证人出具的书面证明，证实原告常广海与被告许其华约定位于三仓镇装饰城内由南向北第四间的房屋实际价款为312000元。同时，原告常广海提交的被告许其华分别于2010年5月15日和2011年9月18日出具的收条，亦证实原告常广海按照2010年4月8日购房协议的约定向被告许其华交付了定金3万元，并于2010年5月15日向被告许其华支付房款252000元，原告常广海在2010年6月8日得知被告许其华不是房屋所有权人的情况下，其不但未向被告许其华主张解除该购房协议，亦未要求返还已支付房款，相反原告常广海之子常唐辉又于2011年9月18日再次向被告许其华支付房款2万元，故本院认定原、被告双方实际履行的是2010年4月8日签订的购房协议。对于2011年9月21日签订的房屋买卖合同，综合本案的案情分析，被告许其华及第三人吴陆新的陈述更贴近实情，故2011年9月21日签订的房屋买卖合同并非双方真实意思表示，至于他们在办理房屋过户过程中存在的违反行政法规的地方，应由相关行政部门进行处理。现原告常广海累计向被告许其华支付房款302000元，依据原、被双方购房协议约定，仍欠房款10000元，原告常广海要求被告许其华返还预付款78091.30元无事实和法律依据。结合上述三点，本院认为，原告常广海与被告许其华于2010年4月18日签订的购房协议系双方真实意思表示，合法有效。被告许其华对位于三仓镇装饰城内由南向北第四间的房屋具有处分权，被告许其华现已将上述房屋交付原告常广海，并将该房屋过户至其子常唐辉名下，原告常广海购房的目的已经实现，不符合解除该购房协议的法定情形。同时，原告常广海仍欠被告许其华房款10000元。故原告常广海要求解除与被告许其华签订的购房协议并返还预付款78091.30元的诉讼请求，本院不予支持。关于被告许其华是否违约，应否支付违约金46800元的问题。原告常广海主张被告许其华支付违约金46800元，依据是被告许其华不是房屋所有人，不能履行合同，依据2010年4月18日购房协议书在第六条约定，违约方需给付守约方总房价15%的违约金。本院认为，对于原告常广海与被告许其华于2010年4月18日签订的购房协议，如上文所述被告许其华已按照协议约定履行交付房屋及办理过户登记手续义务，合同目的得以实现，被告许其华不构成违约，对于原告常广海要求被告许其华支付违约金46800元的诉讼请求本院不予支持。综上，第三人常唐辉经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，应承担由此引起的可能对其不利的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十四条、第十五条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第162条之规定，判决如下：驳回原告常广海的诉讼请求。案件受理费2798元，由原告常广海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院，同时按国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费（开户银行：中国农业银行盐城中汇支行，帐号：40×××21，户名：盐城市财政局非税收入财政专户）。在上诉期满的次日起7日内仍未缴纳上诉费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  颜 路代理审判员  孙云文代理审判员  任中书二〇一四年十二月三十一日书 记 员  孟 澄附录法律条文1．《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；法律规定的其他情形。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物。依照其规定。2.《中华人民共和国物权法》第九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第十四条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。第十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。3.《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥若干问题的意见》法发（1992）22号第162条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。人民法院判决承担民事责任的无独立请求权的第三人，有权提起上诉。