重庆市大足区人民法院民 事 判 决 书(2016)渝0111民初2320号原告：重庆北岛房地产经纪有限公司（组织机构代码67100010-8），住所地重庆市南岸区南坪街道惠工路15号6单元17-1号。法定代表人：周昕，公司董事长。委托代理人：朱仁贵，男，1969年11月23日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区，系公司法律顾问。被告：重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（统一社会信用代码915002247094149051），住所地重庆市铜梁区巴川街道办事处飞凤街218号。法定代表人：刘保全，系公司董事长。委托代理人：杨成，1968年11月8日出生，汉族，重庆市大足区人，住重庆市大足区，系公司员工。原告重庆北岛房地产经纪有限公司诉被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2016年4月6日立案受理后，依法由代理审判员邓俊适用简易程序于2016年5月17日公开开庭进行了审理。原告重庆北岛房地产经纪有限公司法定代表人周昕及其特别授权委托代理人朱仁贵，被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司委托代理人杨成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称:2009年11月12日，原告重庆北岛房地产经纪有限公司（以下简称北岛公司）与被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司（以下简称龙乡苑公司）签订了《商品房销售代理合同》。根据合同约定：原告于2009年11月12日缴纳了30万元销售保证金，于2009年11月24日缴纳了30万元销售保证金，共计缴纳销售保证金60万元。在销售过程中，原告北岛公司按照合同约定完成了销售任务和全面工作，被告龙乡苑公司未按照合同约定足额退还保证金和按时足额支付销售佣金，后被告龙乡苑公司在中途退还了原告40万元的销售保证金，剩余20万元至今未退还给原告。根据《商品房销售代理合同》第七条约定被告龙乡苑公司已存在违约的情况，2013年5月28日，原告北岛公司与被告龙乡苑公司财务负责人杨世荣核算，原告北岛公司共计实现销售佣金2114798元，被告龙乡苑公司支付了1731092元，剩余383706元销售佣金至今未付。为维护原告的合法权益，特起诉贵院，请求判令：1、被告龙乡苑公司退还原告销售保证金20万元；2、被告龙乡苑公司支付原告销售佣金383706元；3、本案诉讼费由被告龙乡苑公司承担。被告龙乡苑公司辩称：希望原、被告在庭外进行协商。原告北岛公司为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据予以证明：1、原告的营业执照、组织机构代码、法定代表人身份证明，证明原告的具有合法的诉讼主体资格，系本案适格的当事人；2、《商品房销售代理合同》一份，证明内容如下：⑴原、被告双方于2009年11月12日签订了销售代理合同协议；⑵证明了原告的销售任务；⑶委托代理销售佣金的计算方式和支付时间；⑷原告应支付60万元的销售保证金；⑸在合同中第八条第四项约定，被告应当按期结算预定佣金，如违约应当支付滞纳金，滞纳金每日按1%计算，逾期超过三十天，原告方有权提出终止合同，被告应双倍返还所交的保证金，同时一次性支付原告已经实现的佣金。3、收据两张复印件，证明原告已经缴纳了销售保证金60万元。4、凯旋世家结佣汇总表，证明在2013年5月28日，原、被告双方已经对佣金进行了总结算，被告在2013年5月28日还应当支付原告383706元销售佣金，汇总表上杨世荣的签字系被告龙乡苑公司凯旋世家项目部的会计。5、凯旋世家销售佣金申请及结算，证明原告按照被告提出的每月销售数量完成了销售任务，被告应当支付佣金。被告对上述证据发表质证意见如下：1、对原告提交的证据1、证据2，被告没有异议；2、对证据3，被告认为已原告庭后提交的原件为准；3、对证据4，被告代理人对结算经过不清楚；4、对证据5，被告庭后提交书面质证意见。被告龙乡苑公司未向本院提交任何书面证据。经庭审质证，本院对上述证据做如下认定对于原告北岛公司提供的证据：1、对证据1，系原告北岛公司的基本情况的客观反应，本院予以认可；对证据2，系原告北岛公司与被告龙乡苑公司签订的合同，双方对该合同均无异议，本院予以认可；3、对证据3，虽然原告在庭审中提交的系收据复印件，但是庭后原告提交了原件，经本院核实后，二份收据上均有被告龙乡苑公司的财务印章，能够认定系被告龙乡苑公司出具的收据，本院对两份收据予以认可；4、对证据4，系原、被告双方之间对销售商品房的佣金结算，被告在审理过程中并未提出任何证据予以证明该结算是不真实的，本院对该组证据予以认可；5、对证据5，系原告单方提交的每月销售房屋佣金结算申请，该组证据并没有任何有关工作人员以及公司的印章，本院对其真实性不予认可，不能达到原告的证明目的。根据双方当事人的陈述及本院确认的有关证据，认定如下的法律事实：经审理查明：2009年11月12日，原告与被告签订《商品房销售代理合同》，双方在合同约定，由被告委托原告全程独家代理销售原告开发的862套住宅、门面面积约10000平方米、独立车库241个，合同期限为36个月。双方还在合同第六条中对销售代理佣金及支付条件和方式做了约定，在合同第七条对销售保证金做了约定，在合同第八条对被告的违约责任做了约定。合同签订后，由原、被告双方加盖了公司印章并由法定代表人签字确认，现合同已经全部履行完毕。在合同履行期间，原告分别于2009年11月24日、2009年11月12日向被告支付了30万元、30万元共计60万元销售保证金，并由被告公司出具了两份收据。还查明，双方在合同中第六条第三项第二款对佣金结算程序做了明确约定：“……代理佣金结算程序：乙方（北岛公司）每月25日由乙方项目负责人凭已签订合同或大定协议的业绩汇总表及收款凭证复印件，与甲方（龙乡苑公司）合同或协议及收款凭证保管人核对记录无误并签字认可后，将该业绩汇总表甲甲方财务部，甲方合同或协议即收款凭证保管人核对无误并签字认可后，将该业绩汇总表交甲方财务部……”2013年5月28日，原告向被告出具结佣汇总表，表明原告从2010年10月起至2013年5月28止，被告共计应当支付原告商品房、安置房销售佣金和溢价提成共计2114798元，现被告已经向原告支付了1731092元，现还剩余383706元尚未支付。杨世荣在凯旋世家结佣汇总表上签字并注明“已核对”字样确认了上述未付金额，同时在庭审中双方均表示杨世荣系被告龙乡苑公司凯旋世家项目的会计人员。另查明，原告在庭审中陈述被告已经退还了原告40万元销售保证金，尚有20万元销售保证金未退还。现被告一直未支付上述佣金和退还剩余的销售保证金，为维护原告的合法权益，起诉来院，请求判令：1、被告龙乡苑公司退还原告销售保证金20万元；2、被告龙乡苑公司支付原告销售佣金383706元；3、本案诉讼费由被告龙乡苑公司承担。在庭审过程中，原告当庭变更诉讼请求如下：1、请求法院判令被告双倍退还原告销售保证金共计40万元；2、请求法院判令由被告支付原告销售佣金383706元及滞纳金，滞纳金按每日1%计算，以383706元为基数，从2013年5月29日开始计算至付清为止；3、诉讼费由被告承担。在审理过程中，被告认为原告诉称的违约金过高，请求法院予以调整，违约金最多只能按照中国人民银行同期同类贷款利率计算至本金还清之日止。本院认为，合法的合同关系应受法律保护。本案中，签订的《商品房销售代理合同》在庭审中原告北岛公司与被告龙乡苑公司双方均予以认可，是双方的真实意思表示，合同关系成立。在合同中双方对各自的权利和义务作了明确约定，现合同已经履行完毕，原告按照合同约定向被告足额支付了销售保证金，同时也按照合同约定履行了代理销售商品房义务，被告也应当按照合同约定如数向原告支付销售佣金和溢价提成。2013年5月28日，原告向被告出具结佣汇总表中，在当天经被告会计工作人员杨世荣核查后，在结佣汇总表上签字并注明“已核对”予以了确认。本院认为，双方在合同中对佣金结算的方式已经做了基本约定，由原告汇总后向被告财务部进行结算，而原告提交的结佣汇总表中也确有被告龙乡苑公司凯旋世家会计工作人员杨世荣的签字，杨世荣也核对了被告未付销售佣金的具体金额为383706元，能够证明该汇总表系双方履行合同期间原、被告双方对代理销售商品房佣金的一个结算行为，所以本院对原告诉请的销售佣金金额383706元予以支持。关于返还销售保证金20万元。原告根据合同约定如数缴纳了60万元销售保证金，被告也出具了带有公司财务印章的收据，本院认为被告确以收到了上述60万元销售保证金。原告在庭审中陈述被告已经退还了40万元销售保证金，本院对原告的自认行为予以认可，另外被告并未向本院提交任何证据证明剩余的20万元销售保证金已经退还，所以本院认为被告仍有20万元销售保证金未予以退还。原、被告双方签订的合同现在已经履行完毕，被告也应当按照合同约定如数退还剩余的销售保证金，所以对于原告诉请的被告退还20万元销售保证金的诉讼请求，本院予以支持。关于双倍返还保证金和违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，原告按照合同履行了义务，被告未如期支付销售佣金，应当承担违约责任。在合同第八条第四款约定：甲方（龙乡苑公司）应按期结算乙方应得的佣金，逾期则按1%每日支付滞纳金，但不影响合同的有效性。逾期超过30天，乙方（北岛公司）有权提出终止合同，甲方应双北返还乙方所交的保证金，同时一次性支付乙方已经实现的佣金。该条款是被告作为违约方应当承担违约责任的约定，所以，原告诉请被告应当承担违约责任本院予以支持。同时结合本案，根据违约条款的约定，被告如违约，既要双倍返还保证金，又要向原告支付滞纳金。由此条款可以看出，双倍返还保证金和支付滞纳金的约定均属于对被告作为违约方应当承担违约责任的一种惩罚方式，都是一种计算违约金方法的表现形式。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条之规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中原告的诉讼请求要求法院对上述两种违约条款的计算方式均予以支持，但是经过计算后，原告诉请的按照违约条款约定计算出来的违约金明显属于上述规定的“过分高于造成的损失”的情况，所以被告认为原告诉请的违约金金额过高，应当予以调整，本院予以支持。另外，原告并未在庭审中提交任何证据证明因为被告违约其受到具体的财产损失金额。本院认为，过分加重被告应当承担的违约责任，有悖于法律规定的公平原则和诚实信用原则，所以本院综合案件予以衡量，对原告既要求被告双倍返还保证金，又要求被告按照合同约定承担滞纳金的两种计算违约金的诉讼请求不予支持，本院依法调整为，违约金按照中国人民银行同期同类贷款利率4倍计算直至本金还清之日止，计算起始时间为佣金结算次日。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第二款、第三款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告重庆北岛房地产经纪有限公司销售保证金200000元；二、被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆北岛房地产经纪有限公司销售佣金383706元及违约金（违约金以383706元为本金，按照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍从2013年5月29日起计算至本金还清之日止）；如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；三、驳回原告重庆北岛房地产经纪有限公司的其他诉讼请求。案件受理费4819元（已减半），由被告重庆市龙乡苑房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员  邓俊二〇一六年六月二十四日书 记 员  唐巧