南京市秦淮区人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0104民初782号原告周璇，女，1987年11月2日生，汉族，无业。委托代理人张常宁，南京市建邺区莫愁法律服务所法律工作者。委托代理人穆震。被告王蕊，女，1977年10月10日生，汉族，无业。委托代理人张保强，江苏祥泽律师事务所律师。原告周璇与被告王蕊房屋买卖合同纠纷一案，原告于2016年1月19日向本院起诉，本院于同日立案受理。依法组成合议庭于2016年3月28日公开开庭进行了审理。原告周璇的委托代理人张常宁、穆震，被告王蕊及其委托代理人张保强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周璇诉称，2012年2月14日，原、被告关于建康路x号3单元2412号（以下简称诉争房屋）签订《南京市存量房买卖合同》，约定：被告应在在正式交付房屋前腾空该房屋，被告逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价的万分之五支付违约金。该合同签订后，原告按约履行全部合同项下义务，但被告一直以各种借口和理由拒绝交付房屋。暂计算至2016年1月12日，被告应支付的违约金为2666000元。为了维护合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房的违约金（自2012年3月20日计算至交还房屋之日止，按照每日1850元的标准）；2、被告承担全部诉讼费用。被告王蕊辩称，第一，原告本次起诉违反了“一事不再理”原则。原告以房屋买卖合同纠纷为由已于2014年12月30日提起诉讼，法院于2015年7月28日作出（2016）秦民初字第225号判决，且原告已申请执行，而本案同样为买卖合同纠纷，本案与原案是同一案件，同一事实，同一原被告，根据法律规定属于“一事不再理”，故要求法院驳回原告诉请。第二，原告一直未支付购房款，被告依法行使抗辩权。房屋购房款为375万元，原告除了银行还贷的52万元外，其余房款至今分文未付，穆震为原告配偶，原告与穆震之间收条均系伪造。第三，原告和穆震串通，伪造房屋买卖合同签名，隐瞒事实真相，剥夺被告知情权，虚假支付房款，原告和穆震串通损害被告的合法利益，被告已于2015年12月向贵院提起诉讼，现该案正在审理中。第四，在此之前，原告从未主张过所谓的违约金之说，已超过诉讼时效。第五，如法院认定被告违约，申请降低违约金。经审理查明，2012年2月14日，穆震代理被告与原告签订《南京市存量房买卖合同》，约定：将诉争房屋出售给原告，房屋转让价款3750000元，并约定购房款以“现金+贷款”的方式于2012年4月30日前支付给被告；双方定于2012年3月20日正式交付诉争房屋，被告逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房价款的万分之五支付违约金。2012年2月17日，诉争房屋过户登记至原告名下。2013年12月31日，被告因房屋买卖合同纠纷一案向本院起诉原告与穆震，请求解除关于诉争房屋的买卖合同，将诉争房屋产权恢复至被告名下。本院经审理后于2014年9月29日作出（2014）秦民初字第172号民事判决，判决查明：2011年8月15日，被告和配偶陈联作为委托人，委托穆震办理诉争房屋的有关事宜，穆震的具体权限为：1、归还银行贷款，领取他项权证以及解押手续，办理注销抵押登记手续；2、办理诉争房屋的出售、签订房屋买卖合同、办理过户交易、变更产权证和土地证、缴纳相关税、费，领取退税补贴，代收房款（包括办理并领取银行贷款）及撤件手续；3、协助买方办理诉争房屋银行贷款手续、签署银行相关文件及领取银行贷款；4、办理房屋的物业交接手续及有线电视、水电煤气过户等相关事宜。委托期限自2011年8月15日至2013年8月14日。2011年8月17日，被告和陈联将该委托书进行公证。2012年2月5日，穆震向原告出具《收条》，该收条记载：“今收到原告购房款（南京市白下区建康路x号3单元2412室）捌拾万元整”。2012年2月9日，穆震将诉争房屋上剩余的522300元银行贷款全部还清。2012年3月1日，穆震向原告打了《收条》，该收条记载：“收到原告购房款叁拾叁万元整。”2012年3月6日，诉争房屋向银行抵押贷款2620000元直接下款给了穆震。同日，穆震向原告出具《收条》，该收条记载：“今收到原告购房款贰佰陆拾贰万元整（招行房贷），丘号23x00-11-304。”2012年8月8日，穆震与原告登记结婚。诉争房屋现仍由被告居住。穆震担任法定代表人的南京xx汽车服务有限公司与被告的配偶陈联担任法定代表人的南京名庭装饰工程有限公司有业务上的钱款往来。据此本院认为，第三人穆震作为王蕊、陈联经公证的特别授权委托人，具有与他人签订房屋买卖合同的代理权限，故其代理王蕊、陈联与周璇签订的房屋买卖合同合法有效。根据王蕊和陈联的委托，第三人穆震具有代收房款的权限，周璇向银行贷款2620000元已支付给了第三人穆震，应视为周璇向原告王蕊支付了2620000元购房款。加上之前偿还的2412室房屋上的贷款522300元，周璇共支付房款3142300元，即使周璇并未实际向第三人穆震支付《收条》所记载的1100000元（800000元+300000元）现金，其也已支付了合同约定总价款3750000元的大部分（83.8%），故对于王蕊以周璇未支付购房款为由要求解除房屋买卖合同的诉请，本院不予支持。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，王蕊、陈联向第三人穆震出具经公证的特别授权委托书发生在先，房屋最终的售价也不低于正常市场价格，根据现有证据难以认定王蕊抗辩中所称的周璇与第三人穆震签订的房屋买卖合同属于以合法形式掩盖非法目的合同。至于王蕊认为其至今没有从第三人穆震处收取到任何购房款的抗辩，可以另行起诉向穆震主张。判决：驳回王蕊的诉讼请求。王蕊不服该判决，上诉至南京市中级人民法院。2015年4月15日，南京市中级人民法院作出（2015）宁民终字第595号民事判决，对一审查明事实予以确认，认为穆震在代理权限内与原告签订涉案房屋买卖合同，合法有效，现原告已提供证据证明其已将购房款支付给被告的代理人穆震，穆震对此也予以认可，房屋已办理了过户手续，故上述人诉请解除与原告之间的房屋买卖合同，于法无据，本院予以支持，上述人主张周旋出示的诉争房屋产权证及契税等发票均属于伪造，但对其陈述并未提供相关证据予以佐证，对此意见本院不予采信。至于上述人主张的其未收到购房款问题，其可以依据其与穆震之间的委托法律关系，依法另行向穆震主张，故驳回上诉，维持原判。后被告不服，向江苏省高级人民法院申请再审。2015年11月6日，江苏省高级人民法院作出（2015）苏审三民申字第00935号民事裁定，认为穆震在代理权限内与原告签订诉争房屋买卖合同，合法有效，对被告具有约束力。穆震代理被告、陈联夫妇二人签署房屋买卖合同后，已代为完成办理房屋贷款、收取售房款、办理过户等全部相关手续，该房屋买卖合同已履行完毕，因此，被告关于诉争房屋买卖合同系伪造、应予解除并返还房屋的申请再审理由，不能成立。被告虽称涉案收据系伪造、穆震与原告存在恶意串通损害其利益的行为，但未提供有效证据予以证明，综上，裁定驳回被告的再审申请。另查明，2014年12月30日，原告因房屋买卖合同纠纷向本院起诉被告，请求判令：1、被告腾空并交付诉争房屋；2、被告一次支付房租80000元（两年）；3、被告自2015年1月起按4000元/月的标准支付房屋租金至房屋交付时止；4、被告支付欠缴物业费8454.23元。案件审理过程中，原告撤回第二项、第三项、第四项诉讼请求，本院于2015年7月28日作出（2015）秦民初字第225号民事判决，认为原告已将购房款支付给被告的代理人穆震，穆震对此也予以认可，故被告应当按照合同约定于2012年3月20日向原告交付房屋，故判决被告于本判决生效之日起三十日内腾空诉争房屋并交付原告。2015年12月10日，本院作出（2015）秦执字第3364号公告，载明本院作出的（2015）秦民初字第225号民事判决书已经发生法律效力，被告至今仍未迁出诉争房屋，本院责令被告于2015年12月23日前迁出诉争房屋，并将该房屋腾空交还原告，到期仍不履行，将依法强制执行。现诉争房屋由被告带着儿子、父母居住。再查明，被告因房屋买卖合同纠纷一案向南京市建邺区人民法院起诉原告、穆震，请求判令被告支付剩余购房款2527700元并承担逾期付款违约金（自2012年5月1日起，按每日万分之五计算）。南京市建邺区人民法院经审理后于2015年10月16日作出（2015）建民初字第3408号民事判决，在该案件审理过程中，原告陈述因被告在交易过户后仍需使用房屋，故穆震代表被告与原告达成合意，由被告继续使用房屋并支付租金40000元，此租金从原告应支付购房款中扣减冲抵，经审理，法院认为原告至今尚有40000元购房款未付，此款及相应逾期违约金由原告承担，故判决原告向被告支付购房款40000元并支付逾期违约金(自2012年5月1日起至本判决确定的给付之日止，按每日万分之五计算)。以上事实，有《南京市存量房买卖合同》、房屋产权证、土地使用权证、（2014）秦民初字第172号民事判决书、（2015）宁民终字第595号民事判决书、（2015）建民初字第3408号民事判决书、（2015）秦民初字第225号民事判决书、（2015）秦执字第3364号公告及当事人陈述等予以证实。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。关于被告提出原告起诉违反一事不再理的抗辩意见，原告本次起诉的理由是由于被告未按约交付诉争房屋而提起的要求给付违约金的诉讼，而2014年在本院原告提起诉讼要求交付诉争房屋，诉讼请求不同，故对于被告的该抗辩意见，本院不予采信。关于被告提出穆震与原告恶意串通，原告未完全支付购房款，被告有权行使抗辩权的抗辩意见，2015年建邺法院作出的（2015）建民初字第3408号民事判决书已认定原告尚余40000元房款未支付，判决原告支付该40000元，另（2015）秦民初字第225号判决已判决被告腾空交还诉争房屋给原告，故对于被告的该抗辩意见，本院亦不予采信。关于被告提出原告起诉超过诉讼时效的抗辩意见，双方因房屋买卖，自2013年12月31日起经历多次诉讼，故本次诉讼未超过诉讼时效，对于该抗辩意见，本院亦不予采信。双方签订的《南京市存量房买卖合同》约定被告于2012年3月20日交付诉争房屋，被告应当按照约定交付诉争房屋。该合同亦约定被告逾期交付房屋的，每逾期一天，按总房款的万分之五支付违约金。被告未按合同约定于2012年3月20日向原告交付诉争房屋，构成违约，应当支付违约金。鉴于被告申请降低违约金，考虑合同的履行状况、被告的违约程度、案件实际情况，本院酌定被告按照每日150元的标准向被告支付逾期交付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告王蕊于本判决生效之日起十日内向原告周璇支付违约金（自2012年3月20日至实际交付建康路x号3单元2412号房屋之日止，按每日150元的标准计算）。二、驳回原告周璇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费28128元，由原告周璇负担14064元，被告王蕊负担14064元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（江苏省南京市中级人民法院开户行：中国工商银行南京市汉口路支行，帐号：43×××18）。审 判 长  凌沙沙人民陪审员  樊文友人民陪审员  刘 丽二〇一六年六月二十七日见习书记员  章文君