北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2014）海民初字第9602号原告数据通信科学技术研究所（反诉被告），住所地北京市海淀区学院路**，注册号：110000002626256。法定代表人雷信生，所长。委托代理人谢慧敏，该公司职员。委托代理人闫拥军，北京市盈科律师事务所律师。被告北京市时林电脑公司（反诉原告），，住所地北京市海淀区学院路****院内研****注册号：110108004706261。法定代表人邵光震，董事长。委托代理人刘晔，天津允诚律师事务所律师。委托代理人薛峰，北京市凯誉律师事务所律师。原告数据通信科学技术研究所（以下简称数据通信研究所）与被告北京市时林电脑公司（以下简称时林电脑公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告数据通信研究所之委托代理人闫拥军、谢慧敏，被告时林电脑公司之委托代理人刘晔、薛峰均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。数据通信研究所诉称，2011年1月11日，北京悦远电子通信技术有限公司（以下简称悦远通信公司）与时林电脑公司就海淀区学院路40号院内房屋签订《房屋租赁合同》，约定租期自2011年4月20日至2014年4月19日止，年租金126万元，按季度交纳房租。合同履行期间，由于北京市政府对中关村核心地区的整体规划需要，院内将建设信息通信创新园二期，需要对合同租赁地块上的房屋进行拆除，导致双方之间的租赁合同无法继续履行。悦远通信公司后于2012年1月18日向时林电脑公司发出《关于提前终止房屋租赁合同的通知》，告知其提前终止合同，并要求其于2012年1月18日至2012年4月18日内腾退所租赁房屋，但该公司以各种理由予以推脱，直到2013年1月11日才予以腾房，且自2012年1月1日至2012年12月31日期间的房租也未支付。悦远通信公司于2012年12月14日注销。我所是悦远通信公司股东，有权主张相应权利。故我所要求判决确认悦远通信公司与时林电脑公司于2011年1月21日签订的《房屋租赁合同》于2013年1月11日终止，判决时林电脑公司向我所支付自2012年1月1日至2012年12月31日的租金105万元（其中已扣除赔偿其的两个月租金），判决时林电脑公司支付2011年12月20日至2014年2月10日的滞纳金986580元。本案诉讼费由时林电脑公司负担。时林电脑公司辩称，我公司于2005年4月开始向悦远通信公司租赁位于本市海淀区学院路40号院内研八楼科研办公楼房屋，2009年、2011年两次续签合同。2011年1月续签的《房屋租赁合同》期限至2014年4月19日止，约定甲乙方单方违反合同某项条款，违约方将承担单方终止合同所造成的一切损失。续签合同前，悦远通信公司向我公司保证三年合同期内租赁场地不会拆迁或做其他使用。基于信任，我公司才续签了合同并对租赁场所进行了装修维护。2012年1月，租赁合同仅履行9个月，悦远通信公司即以建设信息通信创新园二期工程为由提出解除合同并要求我公司腾退房屋。该公司拒收我公司支付的房租，且影响了我公司的正常经营使用。无奈我公司于2012年6月开始寻找新的办公场所并陆续搬出租赁房屋，期间我公司一直处于非正常的经营状态。悦远通信公司自2012年1月至12月期间从未向我公司催要租金，已超过诉讼时效。双方公司签订的合同系真实意思表示，且不违反法律、法规强制性规定，双方均应依约履行。悦远通信公司恶意违约严重损害了我公司的合法权益，给我公司造成巨大损失。故现不同意数据通信研究所的诉讼请求，同时反诉要求该公司赔偿我公司装修残值损失705008.23元、拆装费损失80000元、合同期内房租差价损失904872元、误工费损失2272887元。反诉费由数据通信研究所负担。数据通信研究所针对时林电脑公司的反诉辩称，合同明确约定装修应经我公司同意，但我公司对装修并不知情。关于房屋差价，不是同一地段没有可比性，其他诉讼请求没有事实和法律依据。故我公司不同意时林电脑公司的反诉请求。经审理查明，位于本市海淀区学院路**院房屋的所有权人为电信科学技术研究院。自2000年起，该院决定院内研八楼房屋由数据通信研究所经营、管理、使用和收益。悦远通信公司系数据通信研究所全资成立的子公司。自2005年起，悦远通信公司即将北京海淀区学院路40号院内研八楼悦远公司科研办公楼1726平方米（建筑面积）租赁给时林电脑公司用作科研、办公使用，双方为此签订有房屋租赁合同。合同后经双方协商得以续签，于2011年1月21日，悦远通信公司（甲方）与时林电脑公司（乙方）再次续签《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定：租赁期限为叁年。甲方从2011年4月20日正式将房屋交付乙方使用，至2014年4月19日止。房屋租金按每日每平方米2元计算，全年合计租金为126万元。租金每季度一付，即每季度前十天内付清甲方下一季度租金。乙方按时向甲方交纳租金。若超出规定时间仍未缴纳租金，则每超出一日按年租金千分之一向甲方交纳滞纳金。乙方对房屋进行装修改造时不得破坏主体结构。装修改造方案要书面上报甲方，经甲方审核同意后方可进行施工。若发生以下情况可以提前终止合同。1、乙方违反政府法律法规非法经营，甲方有权单方终止合同收回租赁房屋，其责任及损失由乙方承担。2、甲、乙方单方违反本合同某项条款，违约方将承担单方终止合同所造成的一切损失。3、在合同有效期间如一方终止合同，必须提前三个月通知另一方，并赔偿另一方两个月的房屋租金。事实上，上述房屋由时林电脑公司及其5家子公司使用，其分别为北京时林机电设备有限公司、北京创新佳兆科技有限公司、北京智博信发电子技术有限公司、北京睿智阳光教育科技有限公司、北京颐康泰和科技有限责任公司。上述合同期间，时林电脑公司曾实施过房屋装修、实验室及机房的改造等施工。于上述租赁合同初期，双方履行并无异议。后于2012年1月18日，悦远通信公司向时林电脑公司发出《关于提前终止房屋租赁合同的通知》，其中主要以院内将建设信息通信创新园二期工程为由，要求悦远通信公司于2012年4月18日前腾退上述租赁房屋。2012年2月9日，时林电脑公司向悦远通信公司发出《关于提前终止房屋租赁合同的回复》，主要以终止合同会给公司造成种种重大影响及困难为由，表示希望继续履行合同。此后，双方未能就合同履行事宜达成一致意见。2013年1月11日，时林电脑公司彻底从上述租赁房屋内搬出，其租金付至2011年底。悦远通信公司于2012年12月注销。庭审中，数据通信研究所以其解除合同符合双方合同约定为由，要求确认双方的租赁合同于时林电脑公司2013年1月11日实际腾退房屋时终止。时林电脑公司对该房屋腾退时间无异议，但主张双方租赁合同已于2012年5月7日实际开始搬迁时终止。数据通信研究所对此事实不予认可，时林电脑公司未能就其主张向本院提供充分的事实、法律依据。数据通信研究所要求时林电脑公司偿付2012年房屋租金，时林电脑公司则主要以悦远通信公司相关人员口头承诺可不再支付租金、拒绝收取租金及诉讼时效进行抗辩，但相关事实未得到数据通信研究所的认可。其中，数据通信研究所依据时林电脑公司于2013年4月11日发出的《关于大唐电信研八楼租房事宜的说明》内容主张诉讼时效中断，该函件中确有要求数据通信研究所免除2012年租金的内容，时林电脑公司未能应此作出合理解释并提供相应反证。时林电脑公司主张悦远通信公司单方解除合同违反合同约定，并反诉要求数据通信研究所承担违约赔偿责任。数据通信研究所则以其已提前三个月解除合同并同意赔偿两个月租金，反驳主张符合双方合同约定的协议解除条件。经询问，双方当事人对于合同所约定的合同终止条款的适用与解读存在意见分歧，时林电脑公司未能就其主张向本院充分举证。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋所有权证》、《证明》、《房屋租赁合同》、《关于提前终止房屋租赁合同的通知》、《关于大唐电信研八楼租房事宜的说明》等证据材料在案佐证。本院认为，合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力，双方当事人均应遵照执行。本案中，悦远通信公司与时林电脑公司签订房屋租赁合同，后经续签形成本案争议的租赁合同，该合同内容符合法律规定，对双方当事人具有法律约束力。该租赁合同初期，双方履行无异议。后期实际履行中，悦远通信公司向时林电脑公司提出终止合同，时林电脑公司拒绝，由此引发双方纠纷。关于合同终止，双方当事人在该租赁合同明确约定了可以提前终止合同的三种情况。其中对于如一方在合同有效期间终止合同，约定必须提前三个月通知另一方并赔偿另一方两个月的房屋租金。事实上，悦远通信公司确提前三个月提出终止合同并同意赔偿两个月房屋租金，其行为符合上述双方合同约定条件。时林电脑公司主张悦远通信公司违反合同约定，但未能就其关于合同条款的适用及解读向本院充分举证，本院对其主张不予采信。因悦远通信公司已注销，数据通信研究所作为其开办单位承继合同权利义务。庭审中，双方当事人均确认租赁合同已终止，数据通信研究所主张以时林电脑公司实际腾退房屋时间为准，而时林电脑公司的主张缺乏事实依据，该事实的认定应以与履行事实相符为宜。合同终止后，时林电脑公司应当偿付相应欠租，该公司拒绝支付缺乏事实、法律依据。其中对于时效抗辩，数据通信研究所提出时效中断事由，包括双方租赁合同关系于房屋实际腾退时才确定，以及时林电脑公司发函表示希望免除相应租金的意思表示，符合法律规定的中断条件，时林电脑公司未能就相关事实向本院提供相应反证。同理，数据通信研究所关于逾期支付租金滞纳金之主张，亦应以双方合同终止时起算为宜。综上，数据通信研究所的诉讼请求，符合合同约定。时林电脑公司的反诉主张，与合同约定不符，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条第（三）项、第一百三十七条、第一百四十条、最高人民法院《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第十六条之规定，判决如下：一、确认北京悦远电子通信技术有限公司与北京市时林电脑公司于二○一一年一月二十一日签订的《房屋租赁合同》于二○一三年一月十一日终止；二、于本判决生效后七日内，北京市时林电脑公司偿付数据通信科学技术研究所二○一二年度年租金人民币一百零五万元（其中已扣除赔偿款人民币二十一万元）；三、于本判决生效后七日内，北京市时林电脑公司以上述欠租总额人民币一百零五万元为基数、按日千分之一标准赔偿数据通信科学技术研究所自二○一三年一月十二日起至上述租金付清时止的逾期付款滞纳金；四、驳回北京市时林电脑公司的反诉请求。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十五条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费二万三千零九十二元，由数据通信科学技术研究所负担一万一千一百八十六元，已交纳；由北京市时林电脑公司负担一万一千九百零六元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费三万八千五百零二元，由北京市时林电脑公司负担，已交纳一万九千二百五十一元，其余一万九千二百五十一元于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  黎 健人民陪审员  刘长生人民陪审员  郑东涛二〇一四年十二月二十三日书 记 员  孙婉仪