大连市沙河口区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙民初字第3689号原告曲国辉。委托代理人郝方舫，辽宁住邦律师事务所律师。被告大连大世界房地产开发有限公司。法定代表人王振国，执行董事。委托代理人王向华，该公司职员。委托代理人王健勇，北京大成（大连）律师事务所律师。原告曲国辉与被告大连大世界房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2014年9月28日受理后，依法组成合议庭，于2014年11月19日公开开庭进行了审理，原告委托代理人郝方舫、被告委托代理人王向华、王健勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2013年4月9日，我与被告签订《商品房买卖合同》，我购买被告开发的第九频道第1幢1单元2216号房屋，购房款为906790元，被告应当于2013年10月31日前交付房屋。被告迟延交房，按照合同约定，被告应当自最后交付期限第一天起至实际交付之日止，按日向我支付已交房款的万分之一的违约金。我请求法院判令被告支付自2013年11月1日起至2014年10月1日止的违约金30377元。被告辩称，按照我方与原告签订的《商品房买卖合同》的约定，我方应当于2013年10月31日前将经验收合格的房屋交付原告。根据《建设工程质量管理条例》的规定，我方收到施工单位的建设工程竣工报告后，已经组织设计、施工、工程监理等有关单位进行了竣工验收，并于2013年10月31日取得有勘查、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量验收合格文件，案涉项目在2013年10月31日已经符合交房条件。2013年4月28日，辽宁省质量技术监督局下发《建筑消防安全技术规定》，我方依据该规定对案涉项目进行了防火整改，该工程于2014年3月1日完工。我方于2014年3月14日申请消防验收，并在2014年3月末消防验收后第一时间通知原告入住，原告现已经入住至今。我方因进行防火整改导致逾期交房，属于不可抗力，不应承担民事责任，同时根据我方与原告签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》的约定，因遵守法律法规等造成迟延交房，我方也无需承担逾期交房的违约责任。根据《补充协议》约定，原告存在迟延付款情况，我方有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任。我方不同意原告的诉讼请求。经审理查明，2013年4月9日，原、被告签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告开发的第九频道第1幢1单元22层16号房屋（行政街号：大连市沙河口区长生街47号22层16号），建筑面积为44.74平方米，总房款906790元。原告于2013年4月9日交首付款276790元，余款63万元通过按揭贷款方式支付，原告应在本合同登记备案之日起二十个工作日内办理完毕按揭手续并付清其余房款。原告如未按本合同规定的时间付款，逾期在三十日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，被告有权解除合同。被告解除合同的，原告按累计应付款的1%向被告支付违约金。被告愿意继续履行合同的，经被告同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，原告按日向被告支付逾期应付款万分之一的违约金。被告应当在2013年10月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付原告使用：1.该商品房经验收合格；2.该商品房经综合验收合格；3.该商品房经分期综合验收合格；4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可以据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且被告在发生之日起三十日内告知原告的；2.详见补充协议。除本合同规定的特殊情况外，被告如未按本合同规定的期限将该商品房交付原告使用，逾期不超过三十日，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过三十日后，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起三十天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的1%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金。合同还约定了双方的其他权利义务。同日，原、被告签订《补充协议》，作为《商品房买卖合同》附件四。协议约定，因下列原因之一导致被告不能在本合同约定的交付日期交付商品房，被告可以据实予以延期交房并予以说明，被告无需承担逾期交房的违约责任：遵守法律法规和政府及公用事业部门的政策、指令、要求等造成交房延迟；市政配套设施接通延迟；政府规划变更；遭遇不可抗力；遇突发性公共事件、施工过程中出现的重大技术问题等被告无法控制的因素。如原告有迟延付款等未履行合同义务情形的，被告有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任。协议还约定了双方的其他权利义务。《商品房买卖合同》及《补充协议》签订后，原告向被告支付了全部购房款，被告向原告出具了发票，被告于2013年4月9日向原告出具发票，金额为276790元，于2013年7月15日向原告出具发票，金额为63万元。2013年10月15日，被告向原告发出《致业主的一封信》。通知原告由于市政配套设施接通延迟，无法按时交房，待市政配套设施接通后，另行通知交房时间。2014年3月31日，被告通知案涉项目业主办理房屋交接手续。至本案开庭前，原告未办理房屋交接手续。案涉项目建设单位被告及大连市沙河口区教育局、监理单位大连宏达建设监理有限公司及大连连信土木工程建设监理有限公司、施工单位大连金广建设集团有限公司出具《外墙保温板施工工期证明》，证明大连市第二十一中学北侧改造地块项目外墙保温工程于2011年10月25日施工至2013年4月1日结束。2013年4月28日，辽宁省质量技术监督局发布《建筑消防安全技术规范》，该规范于2013年5月28日实施。被告依据该规范决定对案涉项目进行防火整改，其于2013年8月12日向案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工作联系函》，要求施工单位提供整改方案和预算。2013年9月1日，大连金广建设集团有限公司向被告出具《工程（预）算书总表》，工程预算为4982103元，被告于2013年9月6日审核。2014年3月1日，防火整改工程完工。2014年3月5日，大连金广建设集团有限公司向被告出具《工程（结）算书总表》，申报结算金额为4982103元，被告于2014年3月10日审核，审核金额为4584321元。2014年3月14日，被告向大连市公安消防局申请对案涉项目进行消防验收。2014年4月9日，大连市公安消防局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定该工程消防验收合格。另查，2013年10月30日，案涉项目施工单位大连金广建设集团有限公司出具《工程竣工报告》，认为案涉项目质量合格。2013年10月31日，案涉项目勘查单位辽宁地质海上工程勘察院出具《质量检查报告》，认为案涉项目符合要求；设计单位大连华威高级建筑师事务所有限公司出具《质量检查报告》，认为设计文件及设计变更均符合国家现行规范及强制性标准要求，主体结构满足设计要求，使用功能符合设计要求，满足使用功能的要求；监理单位大连宏达建设监理有限公司出具《工程质量评估报告》，认为工程质量合格。2013年12月20日，大连市规划局出具《关于大连市第二十一中学北侧改造地块项目规划核实证明》，大连市规划局对大连市第二十一中学北侧改造地块项目进行了规划核实，本次规划核实部分用地位置、使用性质、开发强度等符合规划条件。2014年4月17日，大连市环保局出具《关于大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环保验收许可决定》，决定大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环境保护验收合格。案涉项目至本案开庭前仍未取得大连市建设工程质量监督站出具的工程竣工验收备案手续。上述事实，有原告提供的起诉状、《商品房买卖合同》、发票、《致业主的一封信》、被告提供的《外墙保温板施工工期证明》、《建筑消防安全技术规范》、《工作联系函》、《工程（预）算书总表》、《工程（结）算书总表》、建设工程消防验收申请受理凭证、建设工程消防验收意见书、《工程竣工报告》、《质量检查报告》、《工程质量评估报告》、《关于大连市第二十一中学北侧改造地块项目规划核实证明》、《关于大连二十一中学北侧改造地块项目竣工环保验收许可决定》及双方当事人当庭陈述笔录在案为凭，且经当庭质证和本院的审查，应予采信。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告应当在2013年10月31日前将案涉房屋交付给原告，被告于2014年3月31日通知原告收房，存在违约行为。关于如何认定案涉房屋交付条件的争议焦点，本院认为，按照合同约定，原、被告选择的房屋交付条件为“该商品房经验收合格”，故应当以被告是否取得大连市建设工程质量监督站所出具的竣工验收备案手续为标准，因此被告应当在2013年10月31日前将取得竣工验收备案手续的房屋交付给原告。关于被告迟延交付房屋是否应当承担违约责任的争议焦点，本院认为，被告存在违约行为，应当按照合同约定承担违约责任。理由如下：第一，《建筑消防安全技术规范》于2013年4月28日发布，距离合同约定的交房时间2013年10月31日近六个月时间，而被告实际进行防火整改工程的时间也近六个月时间，故如果被告在该规范发布后积极组织施工，应当能够在合同约定的交房时间前完成防火整改工程施工，不会出现迟延交房情况。第二，《建筑消防安全技术规范》发布后，被告决定进行防火整改工程，在其已经预见到会出现迟延交房的情况时，应当将该情况及时如实告知原告以减轻原告损失，但被告在2013年10月15日向业主发出的《致业主的一封信》中并未提及因防火整改工程导致迟延交房。关于被告能否依据《补充协议》的约定，如原告有迟延付款等未履行合同义务情形的，被告有权相应顺延向原告发出入住通知的时间并无需承担违约责任，本院认为，《补充协议》中该条约定并未明确如何认定原告迟延付款及被告顺延通知交房，故应当理解为在合同约定的交房时间届满时，原告仍未付清全部购房款的，被告有权顺延通知交房至原告付清全部购房款，在原告付清全部购房款后，被告应当向原告交付房屋。原告于2013年10月31日前付清了全部购房款，被告应当在2013年10月31日前通知原告交房。案涉项目至本案开庭前仍未取得大连市建设工程质量监督站出具的工程竣工验收备案手续，不符合合同约定的交房条件，故原告主张被告支付自2013年11月1日起至2014年10月1日止按照总房款906790元的日万分之一标准计算的违约金30377元的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告大连大世界房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内给付原告曲国辉违约金30377元。案件受理费560元（原告已预交），由被告负担，给付时间同上。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。审 判 长  南庆鑫人民陪审员  孙凤美人民陪审员  张 欣二〇一四年十二月九日书 记 员  王 璐附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。