山东省青岛市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁02民终4058号上诉人（原审被告）吕娜。委托代理人张振海。被上诉人（原审原告）上海上实物业管理有限公司。法定代表人李胜来，董事长。委托代理人张卫东，系该公司职工。上诉人吕娜因与被上诉人上海上实物业管理有限公司（以下简称上实物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服青岛市崂山区人民法院（2015）崂民一初字第794号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由代理审判员孙付担任审判长并主审本案，代理审判员甘玉军、代理审判员王楷参加评议的合议庭。经过阅卷审查，合议庭认为本案符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条之规定，决定对本案不开庭审理，并组织双方当事人进行了证据和事实核对。上诉人吕娜的委托代理人张振海，被上诉人上实物业公司的委托代理人张卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上实物业公司在一审中诉称，上实物业公司系吕娜所在小区青岛上实·海上海的物业管理服务公司。上实物业公司与吕娜小区开发商签订《前期物业管理服务合同》，由上实物业公司为小区提供物业管理服务，管理期限自2009年8月5日到小区业主大会成立选聘新的物业企业并完成交接时止。约定物业管理费为3元每月每平方米，每月10日前缴纳。吕娜房产建筑面积为320.9平方米，每月应付物业管理费为962.7元。上实物业公司按照约定为吕娜提供了管理服务但吕娜2011年7月至2015年6月未支付管理费，共计人民币46209.6元。另根据合同约定，吕娜逾期缴纳物业管理费应从逾期之日起按每天应交管理费的千分之三缴纳违约金，违约金共计99362.19元。就欠费事宜上实物业公司多次催讨未果。为了维护自身的合法权益，现请求依法判令：1、吕娜支付上实物业公司物业管理费人民币46209.6元；2、吕娜承担违约金人民币99362.19元；3、本案的诉讼费用由吕娜承担。吕娜在一审中辩称，1、吕娜与开发商之间有诉讼，法院最终确定的收房时间为2011年6月28日，吕娜收房后缴纳了3个月的物业费；2、房屋建筑面积为320.9平方米，物业费收费标准无异议，但对千分之三的违约金不清楚、不认可；3、上实物业公司与开发商是一个集团��司的两个法人，存在领导与被领导的关系，物业公司从买房到收房再到后续入住参与了全部过程，其与开发商在很多方面是利益共同体，吕娜房屋3个卫生间存在问题，物业当时说等有块钱下来给我维修，我当时没有同意上实物业公司的维修方式；4、上实物业公司是前期物业，有两年的法定时限，现已超期；5、上实物业公司起诉已经超过诉讼时效；6、上实物业公司的管理服务存在很多问题：未公示经营情况、未经业主同意即在地下车库安装广告牌、未提醒业主注意玻璃爆破坠落的安全问题、火警处理不及时且值班人员态度恶劣。原审查明，吕娜系青岛市崂山区香港东路221号《上实.国际广场（上实.海上海）》3号楼302户的业主。2008年8月，青岛上实地产有限公司作为甲方、上实物业公司作为乙方，双方签订了《前期物业管理服务合同》，约定甲方将涉案小���委托给乙方实行物业管理，委托管理期限自2008年8月5日起至业主大会成立选聘新的物业企业后并完成交接时止。物业服务费收费标准为高层住宅房屋由业主或使用人按建筑面积每月每平方米人民币3元交纳，甲方或业主或使用人应于每月10日前向乙方交纳当月的物业服务费，逾期缴纳物业管理服务费的，每逾期一日，应缴纳欠费总额的千分之三作为滞纳金。吕娜认可物业费收费标准，但称并未见过《前期物业管理服务合同》。上实物业公司针对吕娜答辩意见解释称，1、吕娜确实缴纳了3个月物业费；2、在吕娜购房时已将《前期物业管理服务合同》给吕娜看过，吕娜应当知晓违约金条款；3、关于吕娜所指出的物业服务问题：车库的产权是开发商，小区物业费采取包干制，根据物业法规不需要详细公示；玻璃外墙自爆确实存在，每次自爆后物业均及时处理，虽然没有单独就玻璃破损掉落发出过告知书，但是小区内的温馨提示上说了注意高空抛物、落物；有一次火警报警系设备误报，需要找专业人员维修，可能导致时间较长。上实物业公司提交欠费通知单五份、催缴情况汇总一份、国内挂号信函收据一份，欲证明上实物业公司已经多次催缴物业费，但是吕娜一直没有缴纳。吕娜质证称其就在涉案房屋居住，物业没有张贴过欠费通知、没有电话通知、挂号信未收到，上实物业公司未以任何形式向吕娜催收过物业费。原审认为，上实物业公司与吕娜所在小区的开发商青岛上实地产有限公司签订的《前期物业管理服务合同》合法有效，且上实物业公司也实际为吕娜所在小区提供了物业管理服务，故吕娜应当根据《前期物业管理服务合同》的约定支付物业服务费。上实物业公司起诉要求吕娜支付2011年7月1日至2015年6月30日的物业服务费，因吕娜已经支付了3个月的物业服务费，应当予以扣减，因此吕娜实际欠费时间段应为2011年10月1日至2015年6月30日，共计45个月，物业服务费共计43321.5元（3元/每月/每平方米×320.9平方米×45个月）。关于吕娜抗辩称上实物业公司与开发商属于利益共同体，吕娜房屋卫生间存在质量问题。原审认为,上实物业公司与青岛上实地产有限公司属于各自独立的公司法人，具有独立的营业执照、民事主体资格，各自进行经济活动并独立的承担相关责任；物业服务合同和房屋买卖合同是两种不同的法律关系，物业服务应当涉及的内容并不应超越物业服务合同本身的内容。根据合同相对性原则，吕娜并不能以其与开发商之间的矛盾纠纷来对抗物业公司要求其缴纳物业费的请求。关于吕娜辩称上实物业公司属于前期物业，已经超过2年的���定期限。原审认为，《前期物业管理服务合同》中已经约定“委托管理期限自2008年8月5日起至业主大会成立选聘新的物业企业后并完成交接时止。”该约定并未违反法律规定，且涉案小区至今未选聘新的物业企业，因此上实物业公司有权继续按照《前期物业管理服务合同》的约定为涉案小区提供物业服务并收取物业服务费。关于吕娜辩称上实物业公司所诉已经超过诉讼时效，原审认为，物业服务合同系连续性合同，且上实物业公司一直在涉案小区提供物业服务，故原审法院对于吕娜的该抗辩意见不予支持。关于吕娜抗辩称上实物业公司的管理服务存在很多问题，上实物业公司对吕娜所提出的问题进行了较合理解释，且吕娜所提出问题均不构成其拒缴物业费的充分理由，故原审法院对吕娜的该抗辩意见不予支持。原审法院希望在日后的物业服务���同履行过程中，上实物业公司能多听取业主的意见建议，继续尽职尽责履行合同义务，吕娜能及时足额缴纳物业费，双方如发生争议，应加强沟通积极协商解决。关于上实物业公司所主张违约金，虽然《前期物业管理服务合同》中对此进行了明确约定，但该违约金的计算标准明显过高，应予适当调整，原审法院以上实物业公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况，同时考虑当事人的过错程度等综合因素，酌定逾期违约金为自上实物业公司起诉之日（2015年8月21日）起以43321.5元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、吕娜��判决生效之日起十日内给付上实物业公司物业服务费人民币43321.5元及违约金（违约金自2015年8月21日起以43321.5元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率计算至判决生效之日止）。二、驳回上实物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3211元，由上实物业公司承担2255元，由吕娜承担956元（此款上实物业公司已预交，吕娜于判决生效之日起十日内直接给付上实物业公司）。宣判后，吕娜不服一审判决，向本院提起上诉，其上诉请求：一、依法撤销一审判决第一项关于违约金判决，请求二审法院依法判令驳回被上诉人关于上诉人支付违约金的诉讼请求。截至2016年1月21日违约金数额为1332元。二、诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：原审判决认定上诉人拖欠物业费构成违约应承担违约金，上诉人认为该认定明显错误，上诉人不应承担违约金。上诉人之所以拒交物业费，是因为被上诉人物业服务不达标，存在多处侵害业主合法权益的情形，一审中上诉人已经提出抗辩，但一审法院未采纳。被上诉人物业服务不到位违反合同在先，上诉人不交物业费是抗辩行为，不是违约行为，不应当承担违约金。故，上诉人认为一审法院查明事实不清，判决错误，请求二审法院依法撤销原部分判决，并予以改判。上实物业公司答辩称，一审认定事实清楚，证据充分，请求驳回上诉人的上诉请求。二审查明的事实与原审一致。本案经调解，双方当事人未能达成协议。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题是上诉人是否应当支付违约金。根据《前期��业管理服务合同》约定，上实物业公司应当全面按照合同约定对吕娜所在的居住小区提供物业管理服务，吕娜作为业主也应当履行交纳相关费用的义务。虽然上实物业公司提供的物业管理服务在个别方面尚有瑕疵，但因上述物业服务合同并未约定在上实物业公司提供的服务出现个别瑕疵时吕娜可以减交或者不交物业管理费用。因此，原审在查明事实的基础上，判决吕娜向上实物业公司支付尚欠的物业费并无不当。由于《前期物业管理服务合同》中明确约定了业主拖欠物业费应承担违约责任，吕娜应承担相应违约责任。原审法院综合考量上实物业公司的实际损失，兼顾合同的履行情况，同时考虑当事人的过错程度等因素，对吕娜应承担的违约金予以适当调整并无不当，本院予以维持。综上，上诉人吕娜的上诉请求不成立，本院不予支持。原审法院认定事实���楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人吕娜负担。本判决为终审判决。审 判 长 孙 付代理审判员 王 楷代理审判员 甘玉军二〇一六年六月二十日书 记 员 孔 怡书 记 员 李珊珊