广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第4723号上诉人（原审被告）：广州市盛唐房地产开发有限公司，住所地：广东省广州市从化街口街新村北路**。法定代表人：唐某威，该公司董事长。委托代理人：黄文娟，该公司职员。被上诉人（原审原告）：冷某庆。被上诉人（原审原告）：覃某英。两被上诉人共同委托代理人：刘洋，广东广信君达律师事务所律师。两被上诉人共同委托代理人：孙玉琼，广东广信君达律师事务所实习律师。上诉人广州市盛唐房地产开发有限公司（以下简称盛唐公司）因与被上诉人冷某庆、覃某英商品房预售合同纠纷一案，不服广东省从化市人民法院（2013）穗从法房初字第325号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年11月23日，冷某庆、覃某英与盛唐公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》约定：冷某庆、覃某英以897764元购买盛唐公司开发预售的从化市街口街新村北路52-56（自编4号楼）502房，自预售合同网上签订之日起5日内支付89776元，2011年12月20日前支付460224元，2011年12月31日前支付剩余的347764元；盛唐公司应于2012年3月31日前交付房屋；冷某庆、覃某英未能按照合同的约定支付购房款的，盛唐公司有权要求冷某庆、覃某英每日按照未支付房价的万分之五支付违约金；盛唐公司未能按本合同规定的期限交房，冷某庆、覃某英要求继续履行的，合同继续履行，盛唐公司应自交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款万分之五的标准向冷某庆、覃某英支付违约金等。冷某庆、覃某英支付购房款时间及数额分别为：2011年10月17日支付50000元、2011年11月6日支付500000元、2011年11月25日支付13616元、2012年3月4日支付170000元，以上合计733616元。截至本案审理终结前冷某庆、覃某英至今仍欠164148元购房款未付。盛唐公司亦未能于2012年3月31日前交付房屋给冷某庆、覃某英，亦未实际交付房屋。冷某庆、覃某英于2014年4月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：盛唐公司向冷某庆、覃某英支付延迟交楼违约金（从2012年4月1日起至盛唐公司取得质量、竣工、规划、消防、人防、环保、供气、永久用水、永久用电、永久供气、电梯、共建配套、通邮验收合格文件和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》后书面通知冷某庆、覃某英收楼并实际交付房屋给原告之日止，每日按已付房款733616元的万分之五的标准计算）。原审另查明，上述合同补充协议第六条第5点约定：“双方确认第十五条规定的交楼条件为《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。只要盛唐公司取得备案表，就视为已具备交楼条件的约定标准，冷某庆、覃某英应无条件予以收楼”。但盛唐公司在本案中未能提交《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》。原审法院认为：双方约定交楼条件的标准为盛唐公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，盛唐公司认为涉案房屋符合交楼标准，但未能提交证据证明，故原审法院不予认定冷某庆、覃某英所购房屋已符合交楼标准。盛唐公司认为因施工方的原因导致涉案楼盘停工，并且政府介入协调，本案属于不可抗力，也属于社会突发性事件，其应当免责。但盛唐公司主张的上述情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于不可抗力的情形，也不属于社会突发性事件，故盛唐公司认为其可予免责的抗辩意见不能成立，原审法院不予采纳。至于盛唐公司与施工方的纠纷，属于另一法律关系，原审法院不予处理，盛唐公司可另循法律途径解决。盛唐公司未按照合同约定将符合交楼条件的房屋交付给冷某庆、覃某英使用，已构成违约，应依照合同约定承担违约责任。根据双方的合同约定，盛唐公司逾期交楼的，每日按总房价万分之五的标准向冷某庆、覃某英支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。盛唐公司未能提供证据证明按照该标准计算违约金过分高于冷某庆、覃某英因盛唐公司逾期交楼所造成的损失，对于盛唐公司要求按同地段租金标准计算违约金的抗辩，无据可依，原审法院不予采纳。现冷某庆、覃某英要求盛唐公司按已付房款733616元每日万分之五的标准支付逾期交付房屋违约金至实际交楼之日止有理，原审法院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，原审法院于2014年9月22日作出如下判决：广州市盛唐房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起10日内向冷某庆、覃某英支付逾期交房违约金，以733616元为本金，按照每日万分之五的标准从2012年4月1日起计至本判决发生法律效力之日止；本判决发生法律效力次日起至广州市盛唐房地产开发有限公司实际交房之日止的逾期交楼违约金，按照上述计算标准，由广州市盛唐房地产开发有限公司逐月支付给冷某庆、覃某英。如果未按本判决确定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2158元，由广州市盛唐房地产开发有限公司负担。判后，上诉人盛唐公司不服原审判决，向本院提起上诉称：一、盛唐公司不存在违约行为。双方签订的《广州市商品房买卖合同》补充协议第六条第3款约定如遇市政规划改变等不可抗力情形致使甲方不能如期交楼，甲方有权不书面通知乙方而按累计受影响的天数相应顺延交楼时间。本案工地因严重违法犯罪行为引发突发性社会事件的发生，导致从化市政府介入协调，并多次召开政府牵头的协调会，责令双方按照政府协调的框架进行处理纠纷，盛唐公司采取向公安机关举报穷尽各种行政、法律等救济手段，努力制止妨碍顺利交楼的情况发生，而非盛唐公司故意拖延交楼，对于施工过程产生的纠纷并无过错。这理应属于双方约定的突发性社会事件，属免责事由。依照合同法有约定从约定的原则及相关建筑法规的规定，交楼时间理应顺延。根据我国司法采纳情势变更制度的实践，应予以考虑本案中的客观情况变化亦可由双方约定，于情于理均应根据当时实际情况予以考虑。二、如冷某庆、覃某英认为盛唐公司违约，提出的违约金标准也过分高于逾期交楼所造成的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条关于违约金数额调整规定“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”。本案冷某庆、覃某英的有关损失应依照2013年8月22日从化市国土资源和房屋管理局发布的《关于公布2013年从化市房屋租金参考价的通知》参考同地段同类型房屋的租金标准予以调整。三、2014年7月7日，在从化市政府及172户小业主见证下推选了多名业主代表，盛唐公司与业主代表签订了《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》，笫一条约定“双方同意先完成楼房的建设工程，再商谈逾期交楼的赔偿问题”，该谅解协议书合法有效，也适用本案。因此，若盛唐公司有违约情形，违约时间也应计至协议签订之日即2014年7月7日。综上所述，盛唐公司上诉请求：撤销原审判决，驳回冷某庆、覃某英原审诉请。被上诉人冷某庆、覃某英答辩称：同意一审判决，请求予以维持。经查，原审查明事实无误，本院二审予以确认。本院二审另查明：一、上诉人盛唐公司二审提交了《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》的复印件，原件在政府维稳办公室，该谅解协议第一条约定“双方同意先完成楼房的建设工程，再商谈逾期交楼的赔偿问题”，希望逾期交楼违约金截至该协议签订的当天即2014年7月7日止。被上诉人冷某庆、覃某英质证称：该证据没有原件，对其真实性不予确认。二、盛唐公司提供的该《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》复印件第一条约定“双方同意先完成楼房的建设工程，再商谈逾期交楼的赔偿问题”；第六条约定“交楼时间与标准：甲方保证1-9号楼于2014年11月30日交付给业主，交楼房标准：（具备永久用水用电、通邮、通燃气、通有线电视、能网络工程、物业管理）；甲方必须积极与从化各职能部门沟通”；第八条约定“其他：基于甲方的承诺，本协议仅为使甲方能顺利交楼而达成的有期限的谅解协议，本协议的签署不影响乙方（业主）在《商品房预售合同》中的任何权利，如果甲方（盛唐公司）不能在本协议第六条承诺的期限内向乙方交楼，则本协议终止，乙方有权采取任何必要的措施保障自身权益”。本院认为，本案二审争议焦点为盛唐公司应否承担逾期交楼违约责任及具体标准的问题。结合双方的诉辩意见，本院认定如下：一、关于盛唐公司应否承担逾期交楼违约责任问题。双方合同及补充协议约定交楼条件的标准为盛唐公司取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程备案表》，盛唐公司未能提供充分证据证明涉案房屋已具备交楼条件，原审认定其应承担逾期交楼违约责任，合法有据。盛唐公司上诉主张因施工方的原因导致涉案楼盘停工，并且政府介入协调，本案属于不可抗力，也属于社会突发性事件，其应当免责。虽盛唐公司称其已穷尽救济手段解决其与施工方之间的纠纷，但本案情况不符合不可预见、不可避免、不可克服的特征，不属于不可抗力的情形，也不属于社会突发性事件，故盛唐公司认为其可予免责的抗辩意见不能成立，本院不予采纳。至于盛唐公司与施工方的纠纷，因属于另一法律关系，本案不予调处，盛唐公司认为由于施工方的原因导致其损失，应另循法律途径解决。二、关于合同约定的违约金标准问题。根据双方的合同约定，盛唐公司逾期交楼的，每日按已付购房款万分之五的标准向买受人支付违约金，该约定是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方具有约束力。本案中，盛唐公司无举证证明按照该标准计算的违约金过分高于冷某庆、覃某英因盛唐公司逾期交楼造成的实际损失，故盛唐公司上诉主张按同地段同类型房屋租金标准调整违约金标准，无合同和事实依据，本院不予支持。三、盛唐公司上诉称逾期交楼违约金的计付时间应截至2014年7月7日的问题。因盛唐公司仅提供其与部分业主签订的《从化翰林国际项目收尾工程谅解协议书》的复印件，冷某庆、覃某英对此不予认可，本院不予采信。另外，该谅解协议书第八条明确约定“本协议的签署不影响乙方（业主）在《商品房预售合同》中的任何权利，如果甲方（盛唐公司）不能在本协议第六条承诺的期限内向乙方交楼，则本协议终止，乙方有权采取任何必要的措施保障自身权益”。即使谅解协议对本案具有约束力，盛唐公司并未按约定期限完成交楼义务，其据此主张逾期交楼违约金的计付时间截至2014年7月7日，缺乏合同依据，不予采纳。综上所述，审查原审判决认定事实清楚，适用法律准确，处理结果并无不妥，本院予以维持；上诉人盛唐公司的上诉主张，理据不足，依法应予驳回。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4316元，由上诉人广州市盛唐房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  岳为群审 判 员  郑怀勇代理审判员  柳玮玮二〇一四年十二月十三日书 记 员  璩方慧