河南省济源中级人民法院民 事 判 决 书（2014）济中民三终��第324号上诉人（原审原告）赵武安。委托代理人李兴武，系上诉人赵武安朋友。被上诉人（原审被告）张二方。委托代理人张晓峰，济源市五龙口法律服务所法律工作者。原审被告刘运锋。上诉人赵武安与被上诉人张二方、原审被告刘运锋租赁合同纠纷一案，赵武安于2013年4月8日向济源市人民法院提起诉讼，要求张二方、刘运锋返还2012年9月20日至2013年9月20日房租48000元。济源市人民法院于2014年7月10日做出（2013）济民一初字第702号民事判决，赵武安不服该判决，向本院提出上诉。本院于2014年10月15日受理后，依法组成合议庭于2014年10月28日公开开庭进行了审理，上诉人赵武安及其委托代理人李兴武、被上诉人张二方的委托代理人张晓峰到庭参加了诉讼，刘运锋经本院合法传唤未到庭。本案现已审理终结。原审法院查明：2012年5月30日，赵武安与受张二方委��的王战伟签订承租合同，租用张二方位于济源市御驾村同心路南巷28号楼的房屋经营餐饮。租期从2012年9月20日至2013年9月20日，承租费一年48000元。同年8月27日，赵武安通过银行将房租48000元支付给张二方。同年9月15日，赵武安与刘运锋及作为房主的张二方三人签订转让协议，将饭店转让给刘运锋。协议内容为：经三方同意，以95000元（玖万五千元整）将同心街南巷28号楼下两间及后院（原石林砂锅居）转让于第三方刘运锋，自2012年9月15日17时以后经营权含全部物品由第三方刘运锋拥有及经营权。2012年9月15日17时前所有一切费用由原石林砂锅居赵武安负担，石林砂锅居经营权由赵武安转让刘运锋使用。本协议由房主及原石林砂锅居经营者赵武安和第三方刘运锋三方共同签字后生效。房主：张二方原经营者：赵武安第三方接手人：刘运锋。协议签订后，被告刘运锋支付赵武安饭店转让费95000元。审理中，刘运锋称在签订转让协议当天，其给付张二方50000元，该款系其接手饭店后的一年房租。张二方认可刘运锋给其50000元，但不认可该款系房租，称该款系其应得的饭店装修费用和空调费用。另查：2009年9月9日，张二方与案外人杨晓钟签订终止合同，约定从2009年9月9日起，甲方（张二方）出资38000元将乙方（杨晓钟）对甲方房屋装修投资的费用补偿，自即日起，甲方收回房屋使用权，房屋内外所有装修及所有东西归甲方所有。原审法院认为，2012年5月30日，赵武安与受张二方委托的王战伟签订承租期限为2012年9月20日至2013年9月20日的承租合同，同年8月27日通过银行向张二方交纳租金48000元，同年9月15日赵武安与张二方、刘运锋三方签订转让协议，赵武安以95000元将饭店转让给刘运锋，刘运锋已将转让费95000元全额支付给赵武安，同时刘运锋付给张二方50000元的事实，三方陈述一致，法院予以确认。转让费95000元是否包括赵武安已交纳的房租，转让协议中未能明确，双方陈述不一。法院认为，根据上述法院确认的事实，可以看出赵武安虽然在交纳承租期限为2012年9月20日至2013年9月20日的房租48000元后，同年9月15日即将饭店转让，并未使用，但转让协议中已明确说明转让后的经营权归刘运锋所有，而饭店经营权是以房租为基础的，按照通常意义的理解，转让费95000元中应当包括房租，因此，赵武安在认可刘运锋已将转让费全额付清的情况下，向张二方、刘运锋主张返还其交纳的48000元房租，理由不当，不予支持。关于刘运锋给付被告张二方的50000元，张二方称是刘运锋支付的装修费用和空调费用，而刘运锋及其委托代理人对该款性质陈述不一致。法院认为，刘运锋支付给张二方的50000元，与转让费95000元中是���包含赵武安交纳的房租，没有关联性。原审法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，并经审判委员会研究决定，判决：驳回赵武安的诉讼请求。案件受理费1050元，由赵武安负担。赵武安上诉称：一、赵武安接手经营饭店的经过。1、济源市御驾同心路南巷28号楼的房屋系张二方所有，房屋建成后整体出租给了杨晓钟，由杨晓钟经营。杨晓钟将一层含后院转租给刘永波，二、三层由其经营宾馆。刘永波将一层简易装修后开始经营刘记烩面馆。2009年初，刘永波将饭店转让给石继林，经营石林砂锅居。2009年6月，石继林将石林砂锅居转让给赵武安，其经营至2012年9月15日转让之时。赵武安接手石林砂锅居时，石继林将石林砂锅居的财产：空调一台，冰箱二台、电视机一台，桌椅、餐具、厨具等转让给其。其接手饭店三个月后，才开始向张二方交纳第一���房租26000元。2、2012年5月30日，赵武安与张二方的委托代理人王战伟签订了书面房屋租赁协议：赵武安租赁张二方的御驾同心路南巷28号楼一层门面房含后院，期限自2012年9月20日至2013年9月20日，每年8月20日交纳下年租金，当年8月27日其交纳了2012－2013年度租金48000元。二、赵武安与刘运锋转让饭店的经过。1、在赵武安与张二方签订租赁合同后，其经营一段时间，不想再继续经营饭店，准备对外转让。其与张二方协商后，张二方同意对外转让，要求赵武安将双方签订的租赁合同交回，并交待其转让时，告知下一接手人房租是50000元。2、随后刘运锋多次到御驾村饭店考查，看到其生意较好，表示愿意接手经营该饭店。经双方多次协商，最后商定：将饭店以95000元转让，9月15日交接后经营权含全部物品归刘运锋拥有及经营。房租50000元不在其中，另外支付。费用共计145000元。2012年9月8日左右，刘运锋给赵武安交纳了1000元定金。3、2012年9月15日，三方在饭店协商转让、付款、协议签订事宜时，张二方提出要收取“转让费”50000元，赵武安坚持张二方收取转让费没有依据，只能得2000元涨价的房租。争吵持续有十几分钟，双方争执不下。张二方以协商无果就锁门阻止饭店开门营业相要挟。赵武安当时考虑到：张二方已将租赁合同收回，并与刘运锋重新签订了租赁合同，况且若与张二方继续争执下去，饭店就无法转让，另外与张二方之间的纠纷可以通过法律渠道解决。无奈之下，三方从饭店到银行大厅，签订了饭店转让协议，刘运锋通过银行转账给赵武安94000元（之前交有定金1000元），给张二方转账50000元。三、一审法院判决刘运锋支付赵武安的95000元转让费中包含房租50000元，从而驳回赵武安的诉讼请求是错误的。理由：1、在饭店转让时，是赵武安与刘运锋双方直接协商的，双方均认可转让价款95000元不包括房租。一审刘运锋也认可这一事实，转让价款95000元仅指饭店的经营权含全部财产。2、关于2012年9月15日签订转让协议中95000元转让款是否包含50000元租金，刘运锋的代理人在庭审中所做的陈述，明显违背了刘运锋的本意。刘运锋是饭店的受让人，是转让发生时的直接当事人，其向法院所做出的陈述应当比其代理人的陈述更客观、更真实。代理人的职责是根据案件事实发表代理意见，不能直接否认当事人对事实的陈述。因此，关于案件事实的认定应当以刘运锋本人的陈述为准。3、一审确认的案件事实与判决“本院认为”部分引用的事实不一致，最终导致判决结果错误。判决书第6页确认的事实是：“审理中，刘运锋称在签订转让协议当天，其给付张二方50000元，该款系其接手饭店后的一年房租。”由��完全可以得出这样一个结论：赵武安与刘运锋二人协商该饭店的转让价格是转让费95000元＋房租50000元。说明赵武安与刘运锋陈述一致。一审“本院认为”部分却表述“转让费95000元是否包括赵武安已交纳的房租，转让协议中未能明确，双方陈述不一”。这是十分错误的。一审正是由于错误地抛开了已经确认的案件事实，又在“本院认为”部分中人为地杜撰了“转让费95000元是否包括赵武安已交纳的房租，转让协议中未能明确，双方陈述不一”的事实，从而得出一个错误的判决结果，驳回了赵武安的诉讼请求。4、关于张二方收取的50000元是什么性质的款项。2012年9月15日，赵武安、张二方、刘运锋三方在该饭店时，张二方声称要收取转让费50000元。而后矢口否认。诉讼中，张二方提供2009年9月9日与杨晓钟签订的终止合同，证明其应得到装修费用和空调费用。经质证，赵���安与刘运锋均不予认可，但一审却直接确认张二方收取50000元是饭店装修费用和空调费用。一审法院确认了一个缺乏证据证明的事实。赵武安认为一审认定张二方应得装修费用和空调费用50000元，这一理由不能成立。①赵武安的饭店财产是接手石继林的，石继林之前是刘永波经营，在前两次转让中并未涉及房屋装修及空调费用，转让的都是饭店财产，这些财产及初步装修都是刘永波所为，张二方未对饭店进行任何装修。②根据赵武安了解2009年9月9日杨晓钟与张二方解除合同，其补偿的款项是宾馆的房屋（二、三层）装修及空调费用，而不是饭店的费用。③根据张二方提供的2009年9月9日与杨晓钟签订的解除合同，张二方从2009年9月9日收回房屋所有权，房屋内外所有装修及所有东西归张二方所有。说明张二方在2009年9月9日前，没有对饭店进行过任何投入。同时张二方补偿杨晓钟的38000元，是对杨晓钟该房屋二、三层宾馆投入及提前解除合同的经济补偿。张二方是从2009年9月20日开始对赵武安计算租期，收取房租的。④张二方得到装修费用和空调费用50000元，没有事实和法律依据。如上所述，该饭店的原始投入人是刘永波，赵武安与张二方签订的2012年9月20日至2013年9月20日租赁合同，并未约定合同转让时赵武安应支付房屋装修及空调费用的条款。因此张二方的辩解理由不能成立。综上，从事实方面讲，张二方没有对饭店进行投入，从租赁合同看，也没有约定饭店转让时张二方应得到装修费用和空调费用50000元，因此，张二方没有事实和法律依据应得到50000元。本案中，刘运锋为什么心甘情愿支付张二方50000元？张二方为什么否认之前收取转让费用说法，又说是应得的装修费用和空调费用50000元？事实只有一个，95000元中所含房租只能是2011年9月20日至2012年9月20日年度的，而不是2012年9月20日至2013年9月20日年度的房租。刘运锋非常清楚其接手饭店的费用是转让费95000元＋房租50000元，其虽然足额拿出了145000元，但对其而言，刘运锋本就该再出这50000元，其利益没有受到任何损害，这才是刘运锋心甘情愿出此50000元的真正原因。是张二方不守信约，要强拿50000元。一审判决驳回赵武安诉讼请求的错误就在于保护了张二方的非法利益，侵害了赵武安的合法利益。张二方在饭店转让前预先收取了赵武安2012年9月20日至2013年9月20日的房租48000元，在饭店转让后又收取了刘运锋交纳的2012年9月20日至2013年9月20日的房租50000元。在一个租期内，张二方收取了双份房租。其收取赵武安的房租48000元已构成不当得利，因此，该款项应当返还给赵武安，其仅应得房租的涨价部分2000元。综上，请求二审查明事实，判令张二方返��赵武安2012年9月20日至2013年9月20日房租48000元。张二方辩称：赵武安的上诉理由不能成立，其陈述与客观事实不符，张二方不应当返还其48000元，因赵武安转让给刘运锋时包含了饭店的经营权、房租费用及财产费用，赵武安和张二方及刘运锋三方的转让协议仅涉及95000元，该协议已经履行完毕，并且刘运锋也将转让费用95000元给付给了赵武安，说明三方之间自协议履行完毕已经没有任何纠纷和争议。至于刘运锋给付张二方的50000元，不在三方转让协议约定之内，是刘运锋和张二方之间的另外约定，该50000元是刘运锋补偿给张二方的原装修费用和空调费用，事实上张二方和杨晓钟终止协议时向其收取了装修及空调的补偿款38000元，所以，张二方又收取刘运锋的50000元是合情合理的，这50000元和本案不存在任何的关联性，赵武安主张的权利不在三方约定之中，原审判决驳回��诉讼请求是正确的，请求二审法院予以维持。刘运锋未到庭陈述意见。本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为：赵武安上诉认为，其与刘运锋协商将饭店以95000元转让，房租50000元不在其中，另外支付，费用共计145000元，所以上诉要求张二方返还房租48000元，但是赵武安未能提供能够证明其与刘运锋协商一致房租50000元不在95000元转让费中而需另外支付的证据。至于刘运锋交给张二方的50000元，系三方均在场的情况下，由刘运锋直接将款转至张二方账户，该50000元是否应当返还给赵武安，三方说法不一致，赵武安未能提供充分证据证明该款与其有关，应由张二方返还给其。故赵武安上诉请求张二方返还其房租48000元因缺乏证据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元，由赵武安负担。本判决为终审判决。审 判 长  黄存智审 判 员  商 敏代理审判员  陈莎莎二〇一四年十二月十一日书 记 员  王 璐