石家庄市桥西区人民法院民 事 判 决 书(2014)西民初字第01885号原告孙振敏，无业。委托代理人李峰，河北决策律师事务所律师。委托代理人田云，河北恒利律师事务所律师。被告迟钢，石家庄市水如祥商贸有限公司职工。委托代理人杜志成，河北弘宇律师事务所律师。原告孙振敏与被告迟钢房屋买卖合同纠纷一案，原由石家庄市桥东区人民法院受理，后因行政区划调整，该案移送至石家庄市桥西区人民法院。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告孙振敏及其委托代理人李峰、田云，被告迟钢之委托代理人杜志成均到庭参加诉讼。经合议庭评议，审判委员会讨论并作出决定，本案现已审理终结。原告诉称，2014年4月18日，原告与被告迟钢签订了《石家庄市房产买卖居间合同》，该合同约定原告自愿将其名下的位于石家庄市桥东区礼域尚城26号楼2单元501室出售给被告迟钢，房屋成交总价格为120万元。该合同签订后，被告迟钢共支付原告79万元，尚有41万元未付。2014年5月12日，原被告双方又就该房产签订了一份《补充协议》，并办理了房屋过户手续，被告承诺剩余的41万元将通过银行贷款解决。后经原告了解，被告迟钢未在任何银行办理贷款手续。原告就剩余房款问题，多次找到被告，索要未果，现诉至本院，要求依法判令：1、被告迟钢支付原告孙振敏购房款41万元，并按该房屋总价款的千分之一按日支付逾期付款的违约金；2、本案诉讼费用及保全费用由被告承担。被告迟钢辩称，1、原告所诉的欠款数额不符，按照双方于2014年4月18日所签订的《石家庄市房屋买卖居间合同》的条款约定，被告实际所欠原告的购房款为40万元。根据双方所签合同的第三条约定，被告已付原告购房款80万元（其中，首付款54万元，2014年5月12日付10万元，2014年4月18日付15万元，1万元为原告给被告留存的用于支付的房屋物业、水电暖及搬家费用），因此，被告实际欠款数额应为40万元。2、被告所欠原告的款项，不仅不应支付，且原告还应向被告支付欠款本息共计15万元。原告孙振敏于2013年8月22日同案外人陈玉峰签订了《个人借款抵押（担保）合同》，约定，陈玉峰借给原告现金50万元，借期3个月，借款利息为月息1%，自2013年8月22日起至2013年11月22日。同时，原告给陈玉峰出具了借条。该笔借款，陈玉峰于2014年5月10日转让给被告迟钢，债权的总额为本金50万元，利息5万元，共计55万元。陈玉峰于2014年5月10日与迟钢签订《债权转让协议》，并于2014年6月13日已通知原告孙振敏。因此，被告有权向原告主张该笔债权。原被告的欠款数额相抵顶后，原告尚欠被告本息15万元。故法院不仅不应判令被告向原告支付房款，还应判令原告向被告支付本息15万元。经审理查明，2014年4月18日，原告（甲方）、被告（乙方）、金巢房产（丙方）签订了《石家庄市房产买卖居间合同》，约定：“……第一条1、甲方依法取得的房屋产权证号为石房权证东字第××号；2、该房产坐落于石家庄市桥东区礼域尚城26号楼2单元501室，建筑面积130.55平米……第二条1、甲乙双方议定此房产成交价格为人民币壹佰贰拾万元整，（1200000）此房价包括下列附属设施：水、电、暖气、天然气及装修固定设施……第三条付款方式贷款支付乙方在签订合同之日支付购房首付款人民币柒拾万元整（￥700000），（其中乙方所付购房首付款人民币伍拾肆万元系甲方2013年8月22日欠乙方借款的本金及利息合计金额转移形成，乙方并未实际支付该款项，经甲乙双方协商，甲方同意将所欠乙方的人民币伍拾肆万元欠款视作购买房屋的首付款的一部分，其余人民币壹拾伍万首付款转入甲方指定账户，剩余人民币壹万元由乙方留存用于支付甲方房屋物业、水、电、暖及搬家费用，凭票据多退少补。）……”合同签订当天，被告通过银行转账向原告支付房款15万元。2014年5月12日，原被告双方就剩余房款及房屋交付问题签订了《石家庄市房产买卖居间合同补充协议》。当日，原告将上述房产过户到被告名下，并收到被告通过银行转账向其支付的购房款10万元。原告为证实自己的主张，提供证据1、《石家庄市房产买卖居间合同》一份；证据2、《石家庄市房产买卖居间合同补充协议》一份；证据3、《城市拆迁产权调换协议书》一份，被告对三份证据的真实性均无异议，认为欠款数额应为40万元。被告为证实自己的主张，提供证据1、《个人借款抵押合同》一份；证据2、原告向陈玉峰出具的借条一份；证据3、陈玉峰转让债权的通知一份；证据4、债权转让协议一份；证据5、特快专递的批单一份；证据6、被告转给原告的房款记录两份。原告对被告六份证据的真实性均无异议，但是关联性有异议，认为上述六份证据恰恰证明是一笔债权。关于原被告签订的《石家庄市房产买卖居间合同》中约定的首付款54万元系原告向被告借款本息形成的事实，双方存有异议。对此，原告称，上述买卖合同中约定的被告迟钢对其享有的54万元债权与案外人陈玉峰转让给被告迟钢的债权系同一笔债权。其曾于2013年8月22日由其子薛彦昭提供担保，向案外人陈玉峰借款50万元，并出具了借条。同时，就该笔借款，还与陈玉峰签订了《个人借款抵押（担保）合同》，约定抵押物为《城市房屋拆迁产权调换协议书》。因借款后未能及时偿还，被告迟钢经常催款，后要求把其名下的房子出售给他，所欠款项抵顶部分房款。被告称，原被告双方于2014年4月18日签订的合同中已明确表明欠款主体是被告，并不是陈玉峰，合同中约定的债务与陈玉峰所转让的债权是两笔不同的债务。在本院指定的期限内，被告未能就2013年8月22日对原告债权形成的事实及履行提供证据并作出合理说明。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。关于双方所签房屋买卖合同中抵顶首付款项54万元的事实，原告称该合同中被告对原告的该笔债权与陈玉峰转让的债权系同一笔债权，被告主张系两笔债权，但被告未能对2013年8月22日债权形成的事实及履行提供证据并作出合理说明。按照被告的主张，2014年4月18日签订合同时明确约定抵顶54万元，当日转账15万元，被告共计向原告支付房款69万元，尚有51万元剩余房款未付，2014年5月10日被告得到陈玉峰的债权转让55万元，至此，被告对原告享有的债权已可充分抵顶未支付的房款，在被告无需向原告支付房款的情况下，其于2014年5月12日再次向原告支付房款10万元不符合常情，故被告的该主张有悖常理。另查，原告提交的证据《城市房屋拆迁产权调换协议书》系原告与陈玉峰借款中所约定的“抵押物”，被告受让债权但庭审中称其对债权“抵押物”不知情，与原告主张抵顶陈玉峰借款，并交还“抵押物”的陈述，能够相互印证。综上，认定被告的抗辩理由不能成立。2014年4月18日合同中抵顶的54万元与陈玉峰转让给被告的债权系同一笔款项。就本案房屋买卖，被告应依据合同约定向原告支付剩余房款41万元。对于被告主张应付款项为40万元，因合同中约定“剩余人民币壹万元由乙方留存用于支付甲方房屋物业、水、电、暖及搬家费用，凭票据多退少补”，本案被告未能就其实际支付水电暖及搬家的费用提供证据，因此，对其该辩解意见，不予采信。关于原告主张逾期违约金问题，被告购买原告的房屋，双方约定了房款的支付时间，被告逾期付款，已构成违约，应当承担违约责任。原被告在合同中对逾期付款作出了约定，即每逾期一日，按照房屋价格的千分之一向原告支付违约金。就本案而言，原告的实际损失即为贷款利息损失，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”及《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”之规定，原告主张逾期每日按照房款价格的千分之一支付违约金，属于“过分高于造成的损失”的情形，被告要求依法予以减少，符合法律规定，被告应当自逾期支付房款之日起，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%向原告支付违约金。因原被告双方于2013年5月12日签订的《石家庄市房产买卖居间合同补充协议》中明确约定，被告应于15日内向原告付清余款，故被告应于2013年5月28日起按上述标准向原告支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、第一百五十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第二款之规定，判决如下：被告迟钢于本判决生效之日起十日内给付原告孙振敏购房款410000元及违约金（自2014年5月28日起至付清之日止，按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率的130%计算）。案件受理费7450元、保全费3131元，共计10581元，由被告迟钢负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省石家庄市中级人民法院。审 判 长  赵江云审 判 员  王素青代理审判员  周涛涛二〇一四年十二月十五日代书 记员  崔 兰