浙江省建德市人民法院 民 事 判 决 书 （2014）杭建大民初字第66号 原告（反诉被告）刘小芬。 委托代理人（特别授权）王某某、许某。 被告（反诉原告）杭州煌达涂料有限公司。 法定代表人刘敬晓，执行董事。 委托代理人（特别授权）戴某某。 委托代理人（特别授权）江某某。 原告刘小芬与被告杭州煌达涂料有限公司租赁合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法由代理审判员程顺龙适用简易程序于2014年7月14日第一次公开开庭进行了审理。原告刘小芬及其委托代理人王某某、被告杭州煌达涂料有限公司的委托代理人江某某参加了第一次庭审。后因本案案情较为复杂，本院将本案转入普通程序审理，并依法组成合议庭，被告杭州煌达涂料有限公司提出反诉，本院一并受理后，先后于2014年11月4日、11月20日两次公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘小芬及其委托代理人王某某、被告（反诉原告）杭州煌达涂料有限公司的委托代理人戴某某参加了第二次庭审，原告（反诉被告）刘小芬的委托代理人王某某、被告（反诉原告）杭州煌达涂料有限公司的委托代理人戴某某参加了第三次庭审。本案现已审理终结。 原告刘小芬诉称：2012年12月14日，我与被告签订一份《租赁协议》，约定将我所有的位于建德市大同工业园区的厂房、仓库出租给被告使用，租期五年即自2013年1月11日至2017年12月31日，第一年租金为人民币250000元，以后每年递增人民币15000元，租金支付方式为先付后用，同时协议还约定了其他事项。协议签订后我即将标的物交付给被告使用。但截至目前被告仅交付押金人民币50000元和支付租金人民币119300元，剩余租金被告以资金紧张为由拒付。我曾多次向被告主张权利均无果，故诉至法院要求判令：1、解除我与被告于2012年12月14日签订的租赁协议，被告腾退厂房内的机器、设备；2、被告支付我租金人民币169033元（该租金计算至2014年4月30日，自2014年5月1日起至实际腾退之日止的租金按每日人民币685元另行计付）；3、被告支付我违约金人民币50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 庭审过程中，原告刘小芬曾两次变更诉讼请求并最终将诉讼请求确定为：1、确认原、被告于2012年12月14日签订的租赁协议于2014年5月19日解除；2、被告支付原告租金人民币169033元（该租金计算至2014年4月30日，此后租金不再主张）；3、被告支付原告违约金人民币50000元；4、本案诉讼费用由被告承担。 被告杭州煌达涂料有限公司辩称：1、原告与我公司于2012年12月14日签订一份租赁合同，并就租赁期限、租金等作出约定，但合同签订之后的当日，双方又对年租金及付款期限作了变更。当日，我公司法定代表人刘敬晓向原告出具了一张欠条，约定2013年租金为人民币235000元，定于2013年6月至2013年12月内付清，原告接收了该欠条并在我公司未支付租金的情况下将厂房交付我公司使用，这些事实说明双方已合意变更了年租金及付款期限条款；2、租赁协议签订后原告未依约完成供电增容即提供100KW动力，不能满足设备运行需要，严重制约生产经营，租赁物只能实现二分之一的功能，故原告未强行锁门期间的租金至少应当减半；3、原告自2013年10月起多次将厂房大门上锁，自2014年1月起将厂房大门长期上锁，影响了我公司的正常生产经营，导致我公司无法正常使用租赁物，无法实现租赁目的，故锁门期间应视为没有交付租赁物，原告无权收取锁门期间的租金，我公司拒付租金系合法行使抗辩权；4、原告未依约完成供电增容且无故锁门，影响我公司生产经营，其行为已构成严重违约，作为违约方原告无权解除合同。即使原告有权要求解除合同，但原告并未将解除通知书送达我公司，其送达通知的方式不符合法律规定，其亦未将解除通知内容告知我公司，故原告所主张的解除通知未生效；5、我公司之所以未在2013年12月底前付清租金，是因为原告违约在先，我公司合理行使抗辩权，故我公司不存在违约，原告要求我公司支付违约金人民币50000元缺少依据。综上，我公司不同意解除合同，我公司尚欠原告租金人民币88125元，但已实际交付租金人民币119300元，多付租金人民币31175元，故请求法院驳回原告诉请。 反诉原告杭州煌达涂料有限公司诉称：2012年12月14日，我公司与反诉被告签订一份《租赁协议》，约定反诉被告将位于大同工业区的厂房、仓库（面积约12亩）租赁给我公司，用于水性涂料及砂粉原料加工，租赁期限自2013年1月1日起五年。协议签订当日，我公司向反诉被告交付押金人民币50000元。协议签订后，双方还补充约定我公司自2013年6月起至年底付清年租金人民币235000元。此后，我公司为履行合同，投入大量人力、物力调试安装设备、浇筑水泥地、搭建钢棚。但反诉被告存在多处违约，未依约提供100KW动力，致使我公司产量不能达到规模经济，严重影响生产经营，同时反诉被告在2013年10月至11月期间多次无故将租赁场地大门上锁，阻止原料及产成品进出，自2013年12月中下旬起反诉被告长期将大门上锁，阻碍我公司正常生产经营，导致我公司被迫停产。此外，反诉被告在未尽通知义务的情况下于2014年4月擅自解除租赁合同，将我公司合法租赁的厂房、场地交付案外人建德市建达建材有限公司使用，并造成机器设备损毁。综上，反诉被告的违约行为给我公司造成严重损失，应承担相应的违约责任，为维护我公司合法权益，现我公司反诉要求判令：1、反诉被告向我公司支付违约金人民币50000元并赔偿经营损失人民币135178元（钢棚、水泥地残值待鉴定后确定）；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 庭审过程中，反诉原告杭州煌达涂料有限公司将诉讼请求变更为：1、反诉被告向反诉原告支付违约金人民币50000元并赔偿停产期间（2013年10月至2014年4月）的人工工资人民币135178元的损失；2、反诉诉讼费用由反诉被告承担。 反诉被告刘小芬辩称：1、租赁合同签订后，反诉原告未依约履行支付租金的义务，且至今尚欠租金，其行为已构成违约；2、反诉原告承租后，因资金困难一直拖欠员工的工资，生产经营不正常，法院有很多执行案件，租赁合同虽约定我方应提供100KW动力，但反诉原告因缺少资金不能正常生产，其经营困境并非因我方未提供100KW动力所致，且反诉原告亦未提供相关证据证明其装机容量已达到100KW；3、我方未曾将厂房大门上锁，锁门的行为系由反诉原告与他人的债务纠纷引发；4、反诉原告要求我方赔偿工资损失缺少依据，反诉原告连工资都没有支付，无权向我方主张员工工资的损失。综上，请求法院驳回反诉原告的诉请。 原告（反诉被告）刘小芬为证明其本诉请求及反诉抗辩主张成立，向本院提交了以下证据材料： 1、租赁协议原件一份，用以证明原告（反诉被告）与被告（反诉原告）于2012年12月14日签订一份《租赁协议》，双方就租赁期限、租赁押金、租金数额及支付方式及其他相关事宜作出约定的事实。 2、解除合同通知书原件及送达回证原件各一份，用以证明原告（反诉被告）于2014年5月19日向被告（反诉原告）的法定代表人刘敬晓发出解除合同通知书且被告已收悉的事实。 3、欠条原件一份，用以证明被告（反诉原告）承诺尚欠租金于2013年12月底付清以及原告（反诉被告）已就租金支付方式主张过权利的事实。 4、手机短信内容打印件一组，用以证明原告（反诉被告）向被告（反诉原告）主张过权利即要求支付租金的事实。 5、由建德市大同镇人民政府出具的用地证明一份，用以证明原告（反诉被告）出租给被告（反诉原告）的厂房及仓库系归原告（反诉被告）合法所有的事实。 6、建德市劳动人事争议仲裁委员会建劳人仲案字（2014）第69号仲裁调解书复印件一份，用以证明被告（反诉原告）自2013年1月起开始拖欠工人工资，生产经营恶化以及被告（反诉原告）有一个员工名叫夏某的事实。 7、补充协议一份，用以证明被告（反诉原告）与案外人江正平于2013年11月4日终止制沙生产经营的事实。 8、本院（2014）杭建执异字第11号执行裁定书复印件一份，用以证明被告（反诉原告）与合作方终止合作是因为其经营不善而非原告（反诉被告）的原因造成的事实。 9、公安机关对被告（反诉原告）法定代表人刘敬晓所作的询问笔录一份，用以证明被告（反诉原告）认可尚欠原告（反诉被告）租金的事实。 10、手机短信复制件一份，用以证明反诉原告在经营过程中因欠债较多导致有人到公司锁门闹事而非反诉被告锁门的事实。 被告（反诉原告）杭州煌达涂料有限公司为证明其抗辩主张和反诉请求，向本院提供了以下证据材料： 一、被告（反诉原告）申请本院到建德市供电公司调取的本案所涉厂房变压器登记表一份，用以证明本案所涉厂房变压器系50KW动力，未达到合同约定的100KW动力的事实。 二、被告（反诉原告）对其员工夏某所作的调查笔录二份，其中制作于2014年8月29日的调查笔录用以证明原告（反诉被告）在2013年10月以后对本案所涉厂房大门上锁三至四次（锁门方式有两种，一种是将夏某手里钥匙拿来锁门，另一种是自己加锁锁门），导致被告（反诉原告）无法正常生产经营，2014年1月以后原告（反诉被告）一直锁门导致被告（反诉原告）完全停产的事实；制作于2014年11月4日的调查笔录用以证明本案所涉厂房内大约有660平方米水泥地系由被告（反诉原告）浇筑，其上的钢棚亦系由被告（反诉原告）投资建造的事实。 三、建德市劳动人事争议仲裁委员会建劳人仲案字（2014）第69号仲裁调解书复印件一份，用以证明原告（反诉被告）锁门期间，被告（反诉原告）为留住员工，继续向员工支付工资的事实。 四、证人王某的证人证言一份，用以证明原告（反诉被告）将本案所涉厂房大门上锁的事实。 上述原告（反诉被告）与被告（反诉原告）双方所举的证据材料，经对方当事人当庭质证后，本院综合分析认证如下： （一）对原告（反诉被告）所提供的证据材料1、5、7、9，被告（反诉原告）经质证后均无异议，本院经审查后认为该四份证据材料均符合证据的真实性、合法性和关联性要求，予以认定；对原告（反诉被告）所提供的证据材料2，被告（反诉原告）在第一次庭审中经质证后无异议，但在后两次庭审中发表质证意见称，2014年5月19日原告（反诉被告）确曾拿着一份东西要求被告（反诉原告）的法定代表人刘敬晓签字，但当时刘敬晓没看内容就走了，同时认为原告（反诉被告）解除合同的理由不能成立，因为原告（反诉被告）先违约才导致被告（反诉原告）拒付租金，本院经审查后认为，鉴于双方存在特定的租赁合同关系，原告（反诉被告）送达是在被告（反诉原告）逾期支付租金的情形下，且被告（反诉原告）法定代表人刘敬晓亦在场，应可推定原告（反诉被告）已向被告（反诉原告）作出解除合同的意见表示，加之有留置送达现场二名案外人见证，故本院对原告（反诉被告）于2014年5月19日通知被告（反诉原告）解除租赁合同的事实予以认定，至于原告（反诉被告）解除合同的理由能否成立，本院将在裁判说理部分予以阐述；对原告（反诉被告）所提供的证据材料3，被告（反诉原告）经质证后对其真实性、合法性和关联性没有异议，但对其证明对象有异议，认为该欠条系双方对2013年租金及支付方式重新所作的约定，被告（反诉原告）在2013年12月底前付清租金即可，本院经审查后认为该份证据材料符合证据的真实性、合法性和关联性要求，被告（反诉原告）方出具欠条行为本身表明原告（反诉被告）已就2013年租金主张过权利，原告（反诉被告）接受欠条表明其同意减少2013年租金并给予被告（反诉原告）方宽限期，故本院对该份证据材料予以认定；对原告（反诉被告）所提供的证据材料4，被告（反诉原告）在第一次庭审中经质证后无异议，但在后两次庭审中发表质证意见称，被告（反诉原告）的法定代表人刘敬晓的手机已于2014年过年前停机故未收到短信，本院经审查后认为多数短信并非出自刘敬晓的手机，且发送给刘敬晓的短信亦难以确认其是否收到，故本院对该组证据材料不予认定；对原告（反诉被告）所提供的证据材料6，被告（反诉原告）经质证后对其真实性、合法性和关联性无异议，但对其证明对象有异议，认为该份证据材料不能证明被告（反诉原告）从2013年1月开始不能正常生产经营的事实，本院经审查后对该份证据材料本身的真实性、合法性和关联性予以认定，但仅凭该证据不能证明被告（反诉原告）从2013年1月开始不能正常生产经营的事实；对原告（反诉被告）所提供的证据材料8，被告（反诉原告）经质证后对其真实性和合法性无异议，但对其关联性和证明对象有异议，认为由于该裁定书不会涉及原告（反诉被告）的违约行为，只要亏损了就属于经营不善，故无法证明原告（反诉被告）的待证事实，本院经审查后认为，该份证据材料来源与形式合法，内容客观真实，与本案具有关联性，能够证明案件相关事实，予以认定；对原告（反诉被告）所提供的证据材料10，被告（反诉原告）经质证后对其真实性、合法性和关联性均有异议，同时认为其内容不完整，不能证明原告（反诉被告）的待证事实，本院经审查后认为仅凭该条短信无法证明原告（反诉被告）的待证事实，故对其不予认定。 （二）对被告（反诉原告）所提供的证据材料一，原告（反诉被告）经质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议，但对其证明对象有异议，认为本案所涉厂房的变压器系老制式变压器，可以用到100KW动力，同时被告（反诉原告）的装机容量并未达到100KW动力，本院经审查后认为该份证据材料符合证据的真实性、合法性和关联性要求，可以证明案件相关事实，予以认定，至于反诉被告是否因此需承担相应的违约责任，本院将在裁判说理部分予以阐述；对被告（反诉原告）所提供的证据材料二，原告（反诉被告）认为其证据形式不合法，不予质证，对被告（反诉原告）所提供的证据材料四，原告（反诉被告）经质证后认为证人王某系被告（反诉原告）的员工，两者具有法律上的利害关系，证人并未亲眼看到原告（反诉被告）锁门，对锁门持续的时间也不能确定，同时证人平时在外揽工程的时间多，到公司来的时间少，本院经审查后认为被告（反诉原告）所提供的证据材料二虽然不符合证据形式且作为证人应到庭接受质询，但证人夏某在本院另一案［（2014）杭建大民初字第222号］中曾到庭作证并表示原告（反诉被告）为催讨房租曾将本案所涉厂房大门上锁，同时证人王某亦表示原告（反诉被告）存在锁门行为，虽然证人夏某与王某均曾系被告（反诉原告）的员工，但现被告（反诉原告）已停产，两人均已到他处上班，故两人与被告（反诉原告）已无法律上的利害关系，再加上两人均系完全民事行为能力人，且两人证言可以相互印证，故本院对原告（反诉被告）为催讨房租曾于2013年10月至12月间断性地将本案所涉厂房大门上锁的事实予以认定；对被告（反诉原告）所提供的证据材料三，原告（反诉被告）经质证后对其真实性、合法性和关联性均无异议，但对其证明对象有异议，认为该份证据材料系证明被告（反诉原告）未支付2013年1月至2014年5月员工工资的事实，无法证明被告（反诉原告）的待证事实，本院经审查后认为该份证据材料无法证明被告（反诉原告）为留住员工继续向员工支付工资的事实，其仅能证明被告（反诉原告）尚欠员工工资的事实以及所欠工资的具体数额。 根据本院认定的上述有效证据以及双方当事人的庭审陈述，本院对本案事实认定如下： 2012年12月14日，原告（反诉被告）刘小芬与被告（反诉原告）杭州煌达涂料有限公司签订一份《租赁协议》，约定由刘小芬将其所有的位于建德市大同工业园区的厂房和仓库出租给杭州煌达涂料有限公司使用，租赁期限为五年即从2013年1月1日至2017年12月31日，第一年租金为人民币250000元，以后每年递增人民币15000元，租金支付方式为先付后用，刘小芬提供100KW动力，同时协议还约定了其他事项。协议签订后杭州煌达涂料有限公司交付给刘小芬租赁押金人民币50000元，刘小芬将厂房和仓库交付给杭州煌达涂料有限公司使用，其中变压器容量为50KW。合同签订当日，杭州煌达涂料有限公司的法定代表人刘敬晓向刘小芬出具一份欠条，载明“由于年前资金紧张，原与刘小芬签订的租赁协议2013年租金共计23.5万元（贰拾叁万伍仟）协定于2013年6月至2013年12月内付清。”，后刘小芬收下该欠条。此后杭州煌达涂料有限公司开始生产经营，但2013年8月底因招工未果停产，杭州煌达涂料有限公司对于2013年的租金已支付人民币119300元。2013年10月至12月刘小芬为催讨租金曾间断性地强行将厂房大门上锁（具体次数和持续时间不详），杭州煌达涂料有限公司停产至今。刘小芬于2014年5月19日通知杭州煌达涂料有限公司解除租赁合同。 本院另查明：2013年7月19日，杭州煌达涂料有限公司法定代表人刘敬晓与案外人江正平签订一份合作协议，约定杭州煌达涂料有限公司将其在建德市大同镇工业园区内的场地、制砂设备及购销渠道作为合作条件，江正平负责生产所需资金，双方合作经营。2013年11月4日，因经营不善，双方又签订一份补充协议，决定终止合作协议的履行。此外，本院于2014年7月8日查封了杭州煌达涂料有限公司在建德市大同工业园区厂房内的机器设备，现已拍卖处置完毕。 本院认为，原告刘小芬与被告杭州煌达涂料有限公司之间所签订的租赁合同，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律、法规的强制性规定，应当认定为合法有效。合同双方应按照约定全面履行各自的义务。本案中，原告与被告所签订的租赁合同约定租金支付方式为先付后用，后经原告主张权利后双方同意2013年租金在2013年6月至2013年12月内付清，但截至2013年12月底被告仅支付租金人民币119300元，同时对于2014年租金分文未付，另外被告从2013年1月即开始拖欠员工工资，并于2013年8月底停产，其亦以自己的行为表明将难以履行租赁合同主要义务，合同目的已无法实现，原告作为出租方可以解除合同。合同自解除通知到达对方时解除，原告已于2014年5月19日通知被告解除租赁合同，故原、被告所签订的租赁合同应认定于2014年5月19日解除。被告抗辩称原告未依约提供100KW动力导致其无法正常生产经营，但其未提供影响其正常生产经营的证据予以证明，同时亦无证据显示被告曾为此向原告主张过权利，相反被告在原告未完成电力增容的情况下即开始生产经营一直到停产，故难以认定原告未依约提供100KW动力已构成严重违约且致使合同目的无法实现，被告不能以此为由拒付租金，本院对被告的该抗辩意见不予采纳。被告同时抗辩称原告强行将厂房大门上锁影响其正常生产经营，但未能提供充分证据证明锁门的次数及持续时间，本院认为原告间断性强行锁门虽意在催讨租金但行为明显失当，被告虽已停产但仍不能排除被告在此期间使用租赁物的可能，故本院酌情扣减锁门期间租金人民币30000元，但原告锁门行为亦不足以成为被告拒付租金的理由。关于被告应付租金的计算方式如下：2013年尚欠租金为人民币235000元－人民币119300元－人民币30000元＝人民币85700元，2014年所欠租金为人民币265000元÷12个月×4个月＝人民币88333元，两项合计人民币174033元，扣除租赁押金人民币50000元，尚欠租金人民币124033元。至于原告要求被告支付违约金人民币50000元的诉请，因合同约定被告提前退租而违约应赔偿人民币50000元，而被告不存在提前退租的情形，故本院对原告该项诉请不予支持。综上，本院对原告本诉诉请中的合理部分予以支持。关于反诉部分，其中反诉原告要求反诉被告支付违约金人民币50000元的诉请，因合同约定反诉被告提前终止合同而违约应赔偿人民币50000元，而反诉被告不存在提前终止合同的情形，故本院对反诉原告的该项诉请不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿停产期间（2013年10月至2014年4月）的人工工资人民币135178元的诉请，因按时支付工资系反诉原告作为用工主体应尽的义务，此项义务与停产与否无关，同时反诉原告于2013年8月底即停产，无证据显示若反诉被告在2013年10月后不锁门反诉原告即能正常生产，反诉原告自愿支付停产期间员工工资的行为后果不应由反诉被告承担，故本院对反诉原告的该项诉请亦不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、确认原告刘小芬与被告杭州煌达涂料有限公司于2012年12月14日所签订的租赁合同于2014年5月19日解除。 二、被告杭州煌达涂料有限公司于本判决生效后十日内向原告刘小芬支付租金人民币124033元。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回原告刘小芬的其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告杭州煌达涂料有限公司的诉讼请求。 本诉案件受理费人民币4586元，由原告刘小芬负担人民币1806元，由被告杭州煌达涂料有限公司负担人民币2780元；反诉案件受理费人民币4004元，减半收取人民币2002元，由被告杭州煌达涂料有限公司负担。 当事人于本判决书生效后十五日内到本院办理诉讼费用结算手续，逾期不交纳应负担的诉讼费用的，依法强制执行。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状及副本壹份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。 本判决生效后，被告未按期履行的，原告应在本判决确定的履行期限届满后二年内向本院申请执行；申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 审 判 长  吴建辉 代理审判员  程顺龙 代理审判员  彭 双 二〇一四年十二月九日 书 记 员  徐建康