海南省定安县人民法院民 事 判 决 书(2016)琼9021民初40号原告吴某，男，1957年12月10日出生，汉族，江西省抚州市人，下岗工人。原告吴一某，男，1963年4月24日出生，汉族，江西省抚州市。委托代理人吴某，本案原告。被告海南某某置业有限公司，住所地：海南省定安县。法定代表人孟某某，该公司总经理。委托代理人徐某某，海南某某律师事务所律师。委托代理人陆某某，海南某某律师事务所律师。原告吴某、吴一某与被告海南某某置业有限公司（以下简称“某某公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2016年1月12日立案受理后，依法组成合议庭，于2016年4月14日公开开庭进行了审理。原告吴某（暨吴一某委托代理人）、被告委托代理人陆某某到庭参加诉讼。原告吴一某、被告法定代表人孟某某及委托代理人徐某某未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原、被告于2013年12月26日签订购房合同约定，被告委托原告销售被告开发的某小区B栋靠飞禽世界公园方位的东面第一单元毛坯房，不分单元楼层，每平方米销售价格为3750元，每套房定金3万元。被告按实际销售房屋套数结算房屋总价，合同约定的交房日期为2014年12月底。协议生效后原告于2013年12月26日想被告支付购房定金78万元，于2014年1月18日支付购房定金22万元，共计支付100万元。至今此房屋尚未完工，被告未将此房屋交付给原告，逾期近一年时间，该房屋现处于停工状态，被告根本不能履行交房义务，导致原告委托销售的毛胚房入住权利无法实现。根据《中华人民共和国合同法》有关解除合同的约定，原告多次向被告主张解除合同，返还购房款100万元及赔偿损失50万元，被告拒绝返还。鉴于此，原告为维护自身合法权益特诉至法院，请求：1、判决解除原、被告于2013年12月26日签订的《委托销售住房合同协议书》；2、判令被告向原告返还原告购房款人民币100万元及赔偿50万元；3、案件受理费由被告承担。被告某某公司辩称，一，原、被告之间不存在委托销售房屋合同关系，原告向被告主张返还购房款100万元及赔偿损失50万元没有事实和法律依据。首先，原告所提供的《委托销售住房合同协议书》不具备合同成立的一般要件，根据《合同法》第十二条的规定，该份协议书中既没有约定商品房的房号也没有约定面积，双方的买卖标的无法明确，且涉案房屋尚未取得商品房预售证，不能对外销售，合同根本不能履行。即使原、被告双方有合同关系，也是无效的法律关系。其次，至原告起诉之日，被告供应房屋的义务已经逾期，有权不提供房屋给原告销售，协议中也未约定违约责任，原告主张50万赔偿，于法无据，不应得到支持。最后，原告提交的两份收款收据、收条共计支付金额100万元，与协议书上约定的金额不符，双方不存在购房事实，何来定金之说？且收款收据、收条所盖公章不是真实的，收条中仅有符某个人签名，汇款也是原告向符某个人账户汇入，应属符某个人债务，与被告无关。二、原告主张解除协议书的请求不成立，没有事实和法律依据。因被告公司内部股东变更，于2014年4月15日将原法人代表符某变更为孟某某，被告公司对前法人代表是否与原告签订该份协议及协议的履行情况完全不知悉，现符某因涉嫌多起经济纠纷，不知去向，根本无法查实该份协议的签订、收取款项及履行情况，该协议存在诸多严重瑕疵，与现有证据材料之间相互矛盾。现被告申请司法鉴定，对证据中所加盖的公章真伪及原告签名笔迹进行鉴定。在双方权利义务真伪不明的情况下，原告请求解除协议于法无据，不应得到支持。原告在举证期限内向本院提交以下7份证据：证据1、企业档案登记材料，拟证明被告的主体身份；证据2、企业机读档案变更资料，拟证明被告公司股东的变更及法人代表有符某表更为孟某某的事实；证据3、《委托销售住房合同协议书》，拟证明原、被告形成买卖房屋合同关系及原告系依据该协议向被告交付购房款的事实；证据4、2013年12月26日收款收据及银行转账回单，拟证明原告向被告原法定代表人符某转账支付购房定金78万元的事实；证据5、2014年1月18日收条及银行转账回单，拟证明原告向被告原法定代表人符某转账支付购房定金22万元的事实。证据6、符某的身份证复印件，拟证明与两原告签订协议的被告公司原法人代表符某的主体身份；证据7、原告吴某、吴一某的身份证复印件，拟证明与两原告的主体身份。经本院庭审质证，被告对原告所提交的证据1、2、6、7无异议，本院对上述四份证据真实性、合法性及关联性予以确认；被告对原告所提交的证据3的真实性有异议，认为该协议上被告的公章是伪造的，原、被告之间不存在合同关系，并当庭向本院提交鉴定申请；对证据4的真实性无异议但关联性有异议，对证据5的真实性有异议，认为证据4、5只能证明原告所支付的款项是支付给符某个人的，与被告公司无关。本院认为，证据3协议书上载明签订的日期是2013年12月26日，符某时任被告公司的法定代表人，即使协议书上的被告公司的公章系伪造的，符某与被告公司之间亦形成表见代理关系，两原告有理由相信是与被告公司签订了协议，且证据4、5中的收款收据、收条与其中的银行转账回单相互印证，日期上与证据3协议书上签订的日期相互吻合，形成了完整的证据链，故对证据3、4、5的真实性、合法性及关联性予以确认，可以作为认定两原告与被告于2013年12月26日签订了《委托销售住房合同协议书》，原告吴某于2013年12月26日、2014年1月18日向被告原法人代表符某转账78万元、22万元共计100万元的事实根据。被告某某公司未向本院提交证据材料。经审理查明：两原告与被告于2013年12月26日签订了《委托销售住房合同协议书》，甲方为被告某某公司，乙方为原告吴某、吴一某，合同约定：1、甲方开发某小区B栋东面第一单元的毛坯房，未完工的不分单位楼层以3750元/㎡的价格给乙方销售，每套销售定金3万元，销售时间为2016年2月底终止。完工的48.01㎡-53.41㎡的小户型不分单位楼层以3800元/㎡的价格给乙方销售。2、甲方购房五证批复下来，要为乙方办理按揭手续，付现款买房的要办理购房协议等手续，甲方按照施工图纸保质保量按时交房给乙方（交房时间为2014年12月底）……合同签订后，原告吴某于2013年12月26日向被告支付购房款78万元，2014年1月18日支付购房款22万元，共计支付100万元。截止到目前，涉案房屋还未建好，已停止施工，亦未取得商品房预售许可证明。另查明，被告系依法登记注册的有限责任公司，成立于2009年12月10日，业务范围为：房地产项目投资及营销策划等。当时的法定代表人系符某，公司股东为符某、符定官。2014年4月15日，公司进行变更登记，法定代表人变更为孟某某，股东变更为孟某某、符某、符定官。本院认为，本案系预售商品房而引发的合同纠纷，本案原定案由为合同纠纷不当，应变更为商品房预售合同纠纷。本案的争议焦点是：1、原、被告所签订的《委托销售住房合同协议书》是否有有效，应否予以解除；2、两原告主张被告返还购房款100万元及赔偿50万元是否有事实及法律的依据。第一，关于原、被告所签订的《委托销售住房合同协议书》是否有有效，应否予以解除的问题。《》第规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，被告某某公司作为涉案合同的出卖人在未取得商品房预售许可证的情况下与两原告签订合同，将在建涉案房屋以委托销售的形式预售给两原告，违反上述法律强制性规定，两原告与被告于2013年12月26日签订了《委托销售住房合同协议书》应认定为无效合同。无效合同自始无效，故两原告关于解除原、被告之间签订的合同的主张，于法无据，本院不予支持。第二，关于两原告主张被告返还购房款100万元及赔偿50万元是否有事实及法律的依据的问题。《》第规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，两原告作为合伙人与被告某某公司签订合同，被告收取了两原告购房款100万元，应当予以返还两原告。两原告原告在涉案房屋未取得预售许可证的情况下仍与被告某某公司签订定购房合同，双方签订的合同无效，原告吴某、吴一某与被告某某公司均有过错，过错相当，但两原告未能提出证据证明其因此而受到的损失，应承担举证不利的后果，故两原告诉请被告赔偿50万元，证据不足，不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条及《》第的规定，判决如下：一、被告海南某某置业有限公司于本判决生效之日起10日内返还100万元购房款给原告吴某、吴一某；驳回原告吴某、吴一某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18300元，由原告吴某、吴一某负担9150元（已交），由被告海南某某置业有限公司负担9150元，限于本判决生效后10日内向本院缴交，两原告多预缴的案件受理费9150元予以退还。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 罗 剑人民陪审员 王 津人民陪审员 郑 凡二〇一六年六月六日书 记 员 陈修志附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。审核：罗剑撰稿：罗剑校对：陈修志印制：陈修志海南省定安县人民法院2016年6月6日印制（共印7份）