广西壮族自治区北海市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）北民一终字第385号上诉人（一审被告）：广西铭天房地产有限责任公司委托代理人：梁志鹏，广西海城律师事务所律师。被上诉人（一审原告）：张雅芹委托代理人：梁春雷，广西汇百川律师事务所律师。上诉人广西铭天房地产有限责任公司（以下简称铭天公司）因与被上诉人张雅芹商品房预售合同纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1217号民事判决，向本院提出上诉。本院于2014年11月19日立案受理后，依法组成合议庭，并于2014年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人铭天公司的委托代理人梁志鹏，被上诉人张雅芹的委托代理人梁春雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明：2013年7月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》一份，主要约定由原告购买被告开发的位于北海市长青路6号领秀一方1单元1310号房，总价款为455401元；被告应在2013年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合合同约定的商品房（即该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格）交付原告使用，逾期交房超过180日后，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。同一日，原告即向被告支付了全部的455401元购房款。2014年5月20日，原告接收了被告交付的上述房屋。原告认为被告逾期交房构成违约，为此诉至该院提出如下诉讼请求：1、被告向原告支付逾期交付北海市长青路6号领秀一方1单元1310号房屋（逾期期限：自2013年8月31日起至2014年5月20日止，共262天）的违约金59657.53元；2、被告承担本案全部诉讼费用。一审法院认为：本案系商品房预售合同纠纷，本案的争议焦点为：被告是否逾期交房？逾期天数是多少？该院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效，双方均应当认真履行合同约定的各项义务。原告已按约将全部房款支付完毕，根据合同约定，被告应在2013年8月30日前，将符合合同约定的商品房（即该商品房经建设、施工、设计、勘察、监理五方联合验收合格）交付原告使用，逾期交房超过180日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已交付房价款万分之五的违约金。被告未能按照合同约定在2013年8月30日前将房屋交付给原告，已构成违约，应承担相应的违约责任。被告抗辩其逾期交房是因为出现了双方合同约定的事由及与原告口头约定了用免除原告一年物业费以抵扣被告不按约交房的责任，但无证据证实，故对被告抗辩该院不予采信。综上所述，案涉《商品房买卖合同》合法有效，被告未按合同约定履行义务，已构成违约，违约期限为2013年8月31日起至2014年5月20日止，违约天数共计262天。被告应当向原告支付逾期交房违约金共计59657.53元（455401元＊0.0005＊262天）。遂依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决：被告广西铭天房地产有限责任公司须支付逾期交房违约金59657.53元给原告张雅芹。案件受理费1291元，减半收取645.5元，由被告负担。（该款原告已向该院预交，被告在支付上述款项时一并返还给原告）上诉人广西铭天房地产有限责任公司不服一审判决，上诉称：一审判决事实不清，适用法律错误。一、在一审判决中，一审法院无视上诉人与被上诉人之间达成的延期交房约定，亦未审查上诉人一审提交的依约延期证据，简单以“无证据证实”为由否定了上诉人依约延期的事实。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第八条第六款及《<；商品房买卖合同>；补充协议》第六条明确约定了上诉人延期交房的依据“l、因国家有关法律、法规、政策改变或政府限制性行为而导致工期延误的；2、政府通知停工如中考、高考等禁止车辆进出该商品房施工场地气象部门记录降雨量达到中雨及以上连续两天或两天以上而影响工期的；3、非因出卖人原因一周内停水停电超过8小时导致工期受影响的（每小时8小时计算。不足8小时按8小时计算）”。上诉人在一审期间，提交了施工部门统计的因上述原因导致的停工天数及有关政府部门的停工通告等，但一审法院却无视上诉人所提交的证据，反而认定上诉人无证据证明存在依约延期的事由。一审法院的认定明显违背事实。二、上诉人在商品房达到交付条件后，即依约于2013年电话通知被上诉人办理交房手续，但被上诉人始终怠于办理交房手续，迟至2014年才过来办理有关手续。被上诉人晚于合同约定的时间办理交房手续，完全是被上诉人的原因，与上诉人无关，上诉人无需承担一审判决中所确定的违约责任。三、被上诉人接收房屋后，多次以逾期收房为由与上诉人沟通。后经上诉人、被上诉人、商品房所在的物业公司达成协商，最终确定了解决方案：即物业公司免收被上诉人一定期限的物业管理费，被上诉人不再就逾期收房事由要求上诉人承担任何责任。在一审过程中，被上诉人也承认了物业公司未收取被上诉人物业管理费的事实，但其辩解是物业公司的优惠，但物业公司出具的证明已经完全否定了被上诉人的说法。根据物业公司出具的证明，以及被上诉人对免收物业费事实的承认，足以认定三方之间的协议是真实存在的。一审法院简单以无证据证实及否定了该事实，明显不当。综上所述，上诉人请求：一、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1217号民事判决；二．判决驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人张雅芹答辩称：一、上诉人提出延期交房的证据，因不在合同履行期内，与本案无关联性，一审法院依法不采用，不支持被答辩人延期交房的理由，事实认定正确。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》双方主体适格，意思表示真实，且合同内容没有违反法律法规的规定，应当认定该合同合法有效，对双方当事人均具有约束力。2、该合同签订日为2013年7月24日，上诉人提出延期交房的事由，应当在该日期之后，也就是在合同履行期内。但上诉人提出延期交房的事由及相关证据都是在2013年7月24日前，不在合同履行期内，故与本案无关，一审法院依法不采用，不支持上诉人延期交房的理由，事实认定和法律适用正确。3、上诉人提出延期交房的事由在合同签订时已经发生了，上诉人已明确知道不能于2013年8月30日前交房，却仍然在合同中承诺于2013年8月30目前交房，依法依约应当承担延期交房的违约责任。二、上诉人辩称已通知被上诉人办理交房手续的理由不能成立。1、根据合同第十一条约定：“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，书面通知形式是合同约定的通知形式，而不是电话通知，电话通知不符合合同约定。2、被上诉人并未接到上诉人电话通知，是上诉人每个月过来一问，才知悉情况收的房。上诉人认为电话通知了被上诉人办理交房手续，依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第五条第3款：“对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。”上诉人应当举证证明，否则承担举证不利法律责任。三、上诉人提出的达成三方协议的理由不能成立。1、吉善物业减免答辩人物业管理费，是因为小区内其他业主要求成立业主委员，变更物业公司，吉善物业希望业主委员会成立后，被上诉人继续支持吉善物业，才给予减免上诉人物业管理费的优惠，而非三方协议。2、吉善物业与被上诉人交涉整个过程，自始至终上诉人都没有参加，更不消说达成三方协议。依据最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定第三条：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明”，上诉人反驳被上诉人诉讼请求所依据的事实“已经达成三方协议，不再追究开发商延期交房的违约责任”有责任提供证据加以证实，但本案仅仅有吉善物业单方面出具证明是无法证明的，更何况吉善物业与上诉人有利害关系（吉善物业和上诉人都是同一家族成员开办公司），本小区物业就是上诉人特意安排给吉善物业的，因此无法保证其证明内容的真实性。3、按合同第十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”和商品房买卖交易惯例，仅仅达成口头协议有悖常理。由于商品房买卖合同标的金额巨大，所以商品房买卖是重大事项，通常采用书面形式来进行约定，包括补充协议在内。无论是商品房买卖合同还是以后达成补充协议通常约定是采用书面形式的，本案合同第十二条“本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议”就是这样约定的，而不是采用简单口头协议。本案按常理推断若达成了协议，理应签订书面材料，而不是口说无凭，更何况事关几十万房屋的事项，更应该是书面形式。上诉人延期交房的违约金是5万多，吉善物业减免被上诉人物业管理费才2千多。而上诉人和被上诉人是平等的，无利害关系，无制约关系，按常理只能接近等价时，才可能达成协议，而所谓的三方协议价值差异巨大，所以说减免一年物业管理费换取延期交房的违约金的情形不符合常理。综上所述，一审法院认定事实清楚，证据充足，适用法律正确，请求法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。在二审诉讼中，双方当事人均无新证据向本院提供。二审审理的事实与一审审理查明的事实一致，本院予以确认。另查明，在2013年7月24日至2013年8月30日，北海市降雨量达中雨以上的天数为15天，连续两天以上达中雨以上的天数为12天。综合诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点为：1、上诉人是否有延期交房的事实，如有，延期交房多少天；2、上诉人与被上诉人以及物业公司是否就延期交房问题达成协议，上诉人应否继续承担延期交房的责任。关于上诉人是否有延期交房的事实，如有，延期交房多少天的问题。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》合法有效，上诉人应依合同约定在2013年8月30日前将商品房交付被上诉人使用，而上诉人在2014年5月20日才交付商品房，延期交房262天。关于上诉人与被上诉人以及物业公司是否就延期交房问题达成协议，上诉人应否继续承担延期交房的责任的问题。本院认为，上诉人主张与被上诉人以及物业公司达成三方口头协议，有物业公司的出具的证明为证，被上诉人也承认物业公司免收其物业费，并且被上诉人对物业公司免收其物业费的解释理由不合常理，无法否认物业公司免收其物业费为履行三方口头协议的事实，而物业公司免收被上诉人物业费的事实佐证了三方口头协议的存在，故应确认三方口头协议存在的事实。由于上诉人与被上诉人以及物业公司已就延期交房问题达成协议，并已在履行，被上诉人已没有权利主张上诉人延期交房的违约责任，上诉人无须继续承担延期交房的责任。综上所述，一审判决认采信证据不当，实体判决错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销北海市海城区人民法院（2014）海民一初字第1217号民事判决；二、驳回被上诉人张雅芹的诉讼请求。一审案件受理费645.5元，二审案件受理费1291元，由被上诉人张雅芹负担（二审案件受理费上诉人已预交，被上诉人支付1291元给上诉人）。上述债务，义务人应于本判决送达之日起十日内履行完毕。逾期履行，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本判决书规定的履行期限最后一日起二年内向一审法院申请执行。本判决为终审判决。审 判 长  董新永审 判 员  叶 萍代理审判员  黄辉远二〇一四年十二月十八日书 记 员  凌 洋附：本判决引用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）、原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定事实基本不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者无法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。