南京市玄武区人民法院 民 事 判 决 书 (2014)玄锁民初字第256号 原告雷先顺，男，1974年9月9日生，汉族，无业，户籍地南京市玄武区。 委托代理人刘国林，江苏永兆律师事务所律师。 被告周萍，女，1972年1月23日生，汉族，无业，住南京市玄武区。 委托代理人彭其军，江苏诺法律师事务所律师。 委托代理人郑海华，江苏诺法律师事务所律师。 被告马翠华，女，1974年7月10日生，汉族，无业，住南京市玄武区。 法定代理人马爱国（系马翠华父亲），男，住南京市玄武区。 原告雷先顺与被告周萍、马翠华确认合同无效纠纷一案，本院于2014年5月16日立案受理后，依法由代理审判员杜建军独任审判，于2014年6月4日公开开庭进行了审理。原告雷先顺及其委托代理人刘国林、被告周萍及其委托代理人彭其军、郑海华、被告马翠华的法定代理人马爱国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告雷先顺诉称，原告与被告马翠华系夫妻关系，因马翠华为智力三级的残疾人，生活困难，原告夫妻于2010年购买了坐落于南京市玄武区房屋（以下简称504室房屋），该房屋系经济适用房。原告长期在广州打工，马翠华以及原告之子一直和马爱国生活在一起。2011年下半年，原告回家后发现504室房屋已经在马爱国的操作下卖给了被告周萍，为此原告多次找到马爱国、周萍协商，但均未果。故请求判令：1、被告周萍、马翠华签订的《房屋买卖居间合同》无效，并由被告周萍腾让、迁出504室房屋；2、本案诉讼费用由两被告承担。 被告周萍辩称，周萍通过中介购买了马翠华的房屋，并已支付定金及首付款17万元，由马翠华和马爱国出具收条。周萍购房时，马翠华提供的所有材料均显示504室房屋系马翠华一人所有，无其他共有人。周萍与马翠华签订的《房屋买卖居间合同》系双方当事人真实意思表示，且内容不违反法律与行政法规的强制性规定，为有效合同，周萍依据合法有效的合同占有并使用房屋，因此请求驳回原告的诉讼请求。 被告马翠华辩称，马翠华卖房是为了救治母亲，且原告提供的房产证系虚假的。 经审理查明，原告雷先顺与被告马翠华于1996年10月登记结婚。马翠华为智力残疾三级的残疾人，监护人为其父亲马爱国。 2011年5月24日，在马爱国的参与下，被告马翠华（甲方）与被告周萍（乙方）及南京安好家房地产销售代理有限责任公司（丙方）签订一份《房屋买卖居间合同》，约定甲方将504室房屋出卖给乙方，房屋面积92.08平方米，性质为经济适用房，总价为47.8万元，付款方式为乙方于2011年5月24日支付定金2万元、2011年5月26日支付15万元、2011年6月24日前支付20.8万元、过户当日支付10万元，甲方承诺于2011年6月24日前腾空房屋，合同同时对违约责任等进行约定。周萍按约向马翠华支付购房款17万元，并实际占有、使用504室房屋。 2011年5月27日，马翠华、马爱国出具一份承诺书，称马翠华已将504室房屋出售给周萍，因马翠华一家三口的户口未从房屋内迁出，故原定于2011年6月24日支付的20.8万元购房款延期至房屋过户之日支付。 另查明，2010年9月3日，马翠华与南京业之恒房地产开发有限公司签订了一份《经济适用住房买卖契约》，约定由马翠华购买504室房屋。2010年9月7日，马翠华取得504室房屋销售不动产统一发票。2010年9月15日，504室房屋登记为马翠华所有，房屋性质为经济适用房，建筑面积92.08平方米。 2012年2月13日，马翠华向房屋管理部门具结，因遗失504室房屋产权证，故申请登报作废。2012年4月18日，雷先顺、马翠华向房屋管理部门申请将504室房屋登记为双方共同共有。2012年4月19日，504室房屋登记为雷先顺与马翠华共同共有。 本案原、被告的争议焦点是《房屋买卖居间合同》的效力。 原告称，《房屋买卖居间合同》无效，理由为：1、504室房屋系原告与马翠华的夫妻共同财产，马翠华、马爱国在原告不知情的情况下将房屋出售，侵害了原告的利益，其行为当然无效；2、马翠华是智力残疾人，不具备民事行为能力，对于大额的房地产交易无认知能力，作为其监护人的马爱国并未在合同中签字，马翠华也仅在共有人栏签字，按照双方约定，该合同并没有生效；3、马爱国作为马翠华的监护人，应为被监护人马翠华的利益而处分其财产，但马爱国仅为其妻子治病，并非为了马翠华的利益；4、504室房屋属于经济适用房，五年内不得上市交易，两被告签订的合同违反了国家强制性规定；5、504室房屋现并未过户给周萍，周萍也仅支付了17万元购房款，两被告在签订合同时房屋的市场价应在80万元左右，远高于合同价47.8万元，因此周萍并不符合善意第三人的条件，其不能善意取得该房屋。 被告周萍称，1、购房过程为，周萍通过报纸得知504室房屋出售的信息，当时该房屋在中介的挂牌价为52万元。后经了解，该房屋产权证显示为马翠华一人，马翠华称卖房是为了给母亲治病，马翠华的父亲马爱国也称卖房是为了给其妻子治病，且马翠华已经离婚。马翠华、马爱国向周萍承诺，504室房屋无其他纠纷，在此情况下，经协商，双方在中介公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定房屋总价为47.8万元，周萍按约支付17万元购房款。但后经查询，马翠华、雷先顺的户籍均在涉案房屋内，为此周萍找到马爱国、马翠华，两人向周萍出具承诺书，同意延迟付款，同时，周萍通知雷先顺房屋已出售的事实。2、（1）周萍通过具备房屋买卖资质及熟知交易知识的中介机构向马翠华购房，也审查了房屋的原有产权证，询问了马翠华的婚姻状况，尽到了善意第三人的注意义务，并支付了约定的款项；（2）经济适用房五年内不得上市交易属部门规章的规定，并不能以此否认当事人签订的合同效力，因此《房屋买卖居间合同》合法有效。 马爱国称，1、因其妻子需治病，马爱国征求马翠华的意见，马翠华愿意卖房给母亲治病。在未通知雷先顺的情况下，马爱国将504室房屋信息挂在两家中介公司，后周萍找到马爱国。马爱国告诉周萍卖房是为了给妻子治病，504室房屋属马翠华一人所有，且马翠华已经离婚。后周萍、马翠华、马爱国在中介签订了《房屋买卖居间合同》，约定马翠华以47.8万元将504室房屋出售给周萍，周萍支付了17万元，该款已用于马爱国妻子治病。因周萍发现马翠华、雷先顺的户籍仍在504室房屋内，故找到了马爱国、马翠华，两人同意剩余房款于过户时支付。2、504室房屋系用原马爱国承租的房屋拆迁补偿款购买，登记在马翠华一人名下，并非雷先顺与马翠华夫妻共同财产。 因原、被告意见分歧，致本案未达成调解协议。 上述事实，有原、被告的陈述、《房屋买卖居间合同》、《经济适用住房买卖契约》、收条、承诺书、房屋所有权证及本院庭审笔录等予以证实。 本院认为，一、2011年5月24日，被告周萍与马翠华签订《房屋买卖居间合同》时，504室房屋登记为马翠华一人所有，该房屋的《经济适用住房买卖契约》也系马翠华一人所签。周萍通过专业的中介机构购买房屋，审查了涉案房屋所有权证及土地使用证，询问了马翠华的婚姻状况，已尽到一般公众的注意义务，主观上并无恶意；二、虽马爱国主张504室房屋系其出资并赠与给马翠华，但并无证据加以证明，该房屋系原告与马翠华婚后取得，应属于双方夫妻共同财产，但原告以马翠华无处分权而主张《房屋买卖居间合同》无效并无法律依据；三、无民事行为能力人由其法定代理人代理民事活动，限制民事行为能力人可以进行与其精神状况相适应的民事活动，其他的民事活动由其法定代理人代理或者征得法定代理人的同意，限制民事行为能力人订立的合同经法定代理人追认后有效。本案中，马爱国作为马翠华的法定代理人，参与《房屋买卖居间合同》的签订，对此知情并同意，原告以马爱国未签字而主张合同不生效或无效，理由不足；四、监护人的监护职责包括保护被监护人的身体健康，照顾被监护人的生活，管理和保护被监护人的财产等，但监护人处置被监护人的财产时须为被监护人的利益。本案中，马爱国称为妻子治病而卖房，无证据证明，且无论该情形是否系为被监护人的利益，因属于监护人与被监护人内部关系，故不能对抗主观上无恶意且支付部分对价的房屋买受人；五、504室房屋属经济适用房，按照国家有关政策规定五年内不得上市交易，但该规定系部门规章的规定，不能以此否定当事人就未满五年的经济适用房而签订的民事合同的效力。综上，《房屋买卖居间合同》系被告周萍与马翠华的真实意思表示，并无合同法第五十二条规定的合同无效的情形，系有效合同，故原告的诉讼请求证据不足，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国民法通则》第十三条、第十四条、《中华人民共和国合同法》第四十七条、第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 驳回原告雷先顺的诉讼请求。 本案案件受理费13008元，因适用简易程序减半收取6504元，由原告雷先顺负担（原告预缴诉讼费剩余部分6504元由本院退回）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的相关规定，向该院预交上诉案件受理费13008元（南京市中级人民法院开户行：农行南京市鼓楼支行；账号：10×××76）。 代理审判员  杜建军 二〇一四年七月二十四日 见习书记员  杨晓婷