江西省上栗县人民法院民 事 判 决 书(2016)赣0322民初152号原告上栗花炮连锁有限公司，住所地萍乡市上栗县。法定代表人秦斌武，系该公司董事长。委托代理人谢卉，江西博韬律师事务所律师。被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司，住所地安源区。法定代表人刘卫生，系该公司董事长。原告上栗花炮连锁有限公司（简称花炮连锁）与被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司（简称鑫乐园公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年2月26日受理后，依法组成合议庭，由审判员曾宪波担任审判长，审判员王海强、杨洋参加评议，代书记员钟涵虚担任法庭记录，于2016年4月12日公开开庭进行了审理。原告花炮公司及其委托代理人谢卉到庭参加诉讼、被告鑫乐园公司经合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告花炮连锁诉称：2015年7月20日，原告与被告签订《办公楼租赁合同》一份，合同约定被告将其位于上栗县平安北路龙凤山庄主楼17楼748平方米的房屋租赁给原告作为原告的办公场所，并约定合同的租金为18700元/月。合同签订后，原告一次性向被告支付了2年的租金及10万元的保证金，之后原告为该租赁的办公场所购置办公设备。从签订合同到2015年12月份后，原告才发现被告租赁给原告的该房屋，在2013年4月13日，被告就已经将该租赁房屋销售给了他人，之后原告遂与被告多次进行联系，被告均拒绝出面解决该问题，也拒绝返还原告已经支付的租金，现造成原告走也不能走，办公又无法办公的情况。为此，原告为了维护自身的合法权益，遂诉至法院，请求法院判令：一、依法解除原、被告之间签订的《办公租赁合同》，并要求被告向原告返还租金和保证金548800元，以及因租金及保证金返还之日止的利息19208元（以548800元为基数，从2015年7月20日起算至2016年3月20日）二、被告向原告支付违约金10万元。三、本案诉讼费由被告承担。被告鑫乐园公司在庭审后提供的答辩状中辩称：一、答辩人没有将出租给被答辩人的房屋出售给任何人，被答辩人现租赁的房屋其所有权仍然归被答辩人。2013年4月13日答辩人因向柳某借款300万元与其签订了一份买卖龙凤山庄（花炮世贸中心）A1716号房（即被答辩人承租的房屋）。当时，答辩人与柳某签订该房屋买卖合同的目的是为答辩人向柳某借款提供担保。因此，该房屋买卖合同不是真实的房屋买卖行为，双方也不会履行该买卖合同。况且，2014年3月14日答辩人偿还了柳某全部借款，该买卖合同作为担保的功能也已免除，更不存在房屋所有权转让。另外，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条关于“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”之规定，假设答辩人与柳某因民间借贷发生纠纷向法院提起诉讼，对于该房屋买卖合同法院既不应认定为房屋买卖纠纷，也不应判决履行该房屋买卖合同，因此，该房屋买卖合同的存在，并不能就此认定被答辩人承租的房屋已经转让给了他人，该房屋的所有权仍然属于答辩人。二、答辩人出租给被答辩人的房屋虽然答辩人抵押给他人，但并没有限制被答辩人对房屋的使用。被答辩人出租的房屋所有权属于答辩人，答辩人在对房屋行使占有、使用、收益时，不受他人限制，答辩人将该房屋对外出租也不受任何人限制。答辩人将该房屋出租给被答辩人后，被答辩人对该房屋的占有、使用的权利同样不受他人的限制。虽然答辩人将该房屋抵押给柳某，但柳某对该房屋仅享有抵押物权，即该房屋被处置后房款的优先受让权。被答辩人承租后所享有的占有、使用权与柳某对该房屋的抵押物权是并行的权利，两者之间并无冲突，被答辩人对出租房屋占有、使用的权利并不能受到柳某抵押物权的任何限制。综上所述，答辩人无论在与被答辩人签订租赁合同时，还是在履行租赁合同过程中均无违约行为和事实，被答辩人以“不断有闲杂人等来其办公所闹事堵门”为由提起诉讼，要求解除租赁合同等诉求没有法律依据，请求人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。原告花炮连锁为支持其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、原告花炮连锁的营业执照、组织机构代码证、法定代表人的身份证明一份，被告鑫乐园公司企业信息一份，拟证明本案原、被告的诉讼主体适格。2、办公楼租赁合同一份，拟证明2015年7月20日，原、被告双方签订租赁合同，约定将上栗县龙凤山庄主楼17楼租赁给原告花炮连锁作为办公场所使用，月租金为18700元，租期三年；租赁期间，如出现争议造成原告损失，由被告进行负责赔偿及租赁期间被告违约的，应退回原告花炮连锁预缴租金并支付违约金100000元。3、原告花炮连锁支付租金的付款凭证3份、收款收据2份，拟证明原告分3次向被告被告鑫乐园公司法定代表人的儿子（刘某）和妻子（廖某华）支付了租金2万元的房租448800元和保证金100000元，共计548800元；上栗龙凤山庄的物业管理单位出具收条，确认已经收取原告的租金及保证金共计548800元的事实。4、本案诉争房屋上栗龙凤山庄A1716号的《萍乡市商品房买卖合同》一份(序号:2012-0042415)、上栗县房屋产权管理局证明一份，拟证明2013年4月13日，被告鑫乐园公司已将本案诉争房屋上栗龙凤山庄A1716号销售给案外人柳某，且该房屋销售经房管部门登记备案的事实。被告鑫乐园公司系将已经销售的房屋，以隐瞒真相的方式再出租给原告花炮连锁。5、上栗县公安局上栗派出所接处警登记表2份、证明2份、身份证复印件2份，拟证明2016年2月1日、2016年2月2日，原告公司因为租赁被告的房屋，遭到房屋购买人纠集的人员堵门闹事，造成原告无法正常办公影响正常经营的事实；报案人何某萍系原告公司的办公室主任、周某华系原告公司的财务总监的事实。经审查，原告花炮连锁提交的证据来源合法,客观真实，与本案相关联，依法予以采信,被告鑫乐园公司未到庭应诉质证,属于自行放弃诉讼权利,不影响上述证据的证明力。庭审后被告鑫乐园公司为支持其答辩意见向本院提交了如下证据:1、被告鑫乐园公司与案外人柳某针对本案诉争房屋上栗龙凤山庄A1716号的《萍乡市商品房买卖合同》(序号:2012-0042415)于2015年8月4日签订的补充协议一份,拟证明本案诉争房屋上栗龙凤山庄A1716号的所有权仍归被告鑫乐园公司,当初其向案外人柳某借款仅用诉争房屋作为抵押担保,并不影响被告鑫乐园公司的所有权,且补充协议也巳明确被告鑫乐园公司偿还了剩余欠款150万元后,案外人柳某同意解除上栗龙凤山庄A1716号房屋的抵押,并归还全部借款手续给被告鑫乐园公司。2、付案外人柳某借款的明细表一份及多份银行汇款凭证,拟证明被告鑫乐园公司巳经将全部借款归还给了案外人柳某。原告花炮连锁认为被告鑫乐园公司未到庭应诉本身就是对其诉讼权利的放弃,且庭审后才提交相关证据,属逾期举证,故对上述二组不予质证。综合证据分析及庭审情况，查明本案事实如下：2013年4月13日,被告鑫乐园公司因资金周转困难,便向案外人柳某借款300万元,,双方签订了一份《萍乡市商品房买卖合同》(序号:2012-0042415),将龙凤山庄A1716号房（即本案诉争房屋）以抵押形式向案外人柳某300万元借款提供担保,为保证借款能到期偿还。同年4月15日,双方到上栗县房地产市场管理所对该买卖合同进行了预售登记备案。之后,被告鑫乐园公司与案外人柳某又多次发生借款往来,但期间并未对龙凤山庄A1716号房屋的《萍乡市商品房买卖合同》作其他修改和变动。直至2015年8月4日,被告鑫乐园公司与案外人柳某经清算,被告鑫乐园公司尚欠480万元,经协调被告将龙凤山庄A1816房及另一套房产抵付330万元,对剩余的150万元欠款双方针对A1716号房产进行约定:“.......鑫乐园公司偿还了剩余欠款150万元后,柳某同意解除上栗龙凤山庄A1716号房屋的抵押,并归还全部借款手续给鑫乐园公司......。”而后,被告鑫乐园公司与案外人柳某之间的借款未经清算确认,但一直存有纠纷。2015年7月20日，被告鑫乐园公司隐瞒其与案外人柳某之间因借款而将A1716号房产已经抵押并存有纠纷的事实,与原告花炮连锁签订《办公楼租赁合同》一份，合同约定被告鑫乐园公司将其位于上栗县平安北路龙凤山庄主楼17楼，房号为A1716号(即本案诉争房屋)，建筑面积为748平方米的房屋租赁给原告花炮连锁作为其办公经营场所，租金为18700元/月,租赁期限为3年，自2015年8月1日至2018年7月31日止。合同签订后，原告花炮连锁一次性向被告支付了2年的租金448800元及10万元的保证金。在租赁期内，被告鑫乐园公司有权依照法定程序出售该出租的房屋所有权，完成该房屋所有权转让后，本合同对新的房屋所有人和原告继续有效。如果出现争议造成原告损失，由被告鑫乐园公司负责补偿。租赁期间，被告有下列行为之一的，原告花炮连锁有权终止合同，提前退租，被告应退回原告预缴租金（按日计算），并支付违约金10万元。（1）被告不能按照本合同约定时间提供出租房屋。……（4）被告违反本合同约定，提前收回房屋。同时该合同还对双方的权利义务做了其他的约定。合同签订后，原告花炮连锁公司便搬迁至A1716号房中进行办公经营。2016年2月期间，案外人柳某以被告鑫乐园公司不是A1716号房屋的所有权人，要求原告花炮连锁公司向其支付1716号房屋的租金或者腾房搬出，并多次派人到原告花炮连锁公司干扰其正常的办公经营秩序，对原告经营和声誉造成较大影响。原告花炮连锁公司为此还多次向当地公安机关报警维权，但收效甚微。无奈之下原告花炮连锁公司遂与被告鑫乐园公司就此多次协商，而被告鑫乐园公司均以怠慢或拒绝方式出面去与案外人柳某协调解决此问题，并拒绝按《办公楼租赁合同》履行解除合同、返还已付租金等合同义务。为此，原告花炮连锁为了维护自身的合法权益，遂诉至法院。本院认为，房屋租赁应当遵循平等、自愿、合法和诚实信用原则,由出租人和承租人在协商一致的情况下签订合同,本案中原、被告签订的《办公楼租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反国家法律或法规的强制性规定，合法有效，依法应受法律的保护，同时对双方当事人亦具有法律约束力，当事人均应当按照合同约定全面履行自己的义务。庭审中被告鑫乐园公司经合法传唤无正当理由未到庭应诉、质证，但本院仍应本着有利于查清案件事实的基础上,对其提交的证据或抗辨事由结合原告提交的证据进行谨慎审查,以尽法院平等审查之义务,而不以缺席判决作为一种单一的惩罚手段。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条的规定：“因以下情形导致租赁的房屋无法使用，承租人请求解除合同的，人民法院应以支持。（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封；(二)租赁房屋权属有争议的；……”本案既然是租赁合同纠纷,那么首先要确认的问题是位于上栗县平安北路龙凤山庄主楼17楼，房号为A1716号房屋是否存在权属争议？依《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条:“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……，按照民间借贷法律关系审理作出判决生效后,借款人不履行生效判决确认的义务,出借人可以申请拍卖买卖合同标的物,以偿还债务……。”之规定,及综合庭审查明的事实及双方提交的证据可知,本案诉争标的物上栗龙凤山庄A1716号房屋的所有权并未因被告鑫乐园公司与案外人柳某签订了《萍乡市商品房买卖合同》而改变,其所有权仍归属于被告鑫乐园公司。因此,被告鑫乐园公司认为上栗龙凤山庄A1716号房屋的所有权仍然属于其所有的答辩意见,于法有据,本院予以支持。那么就此可以认定原告花炮连锁公司要求与被告鑫乐园公司解除《办公楼租赁合同》没法律依据了?其实不然,既然依法成立的合同受法律保护,当事人就应秉持诚实信用原则,全面履行合同义务,并不得隐饰与合同相关的某些缺陷和瑕疵。所以对于守信者应给予肯定,对于失信者,特别是故意乃至恶意者,应给予道义和法律上的否定。据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的,当事人可以解除合同…(四)当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的…”。同时该法第二百三十一条亦规定：“因不可归责于承租人的事由,致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的,承租人可以要求减少租金或者不支付租金:因租赁物部分或者全部毁损、灭失的,致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同”。上述法条是合同法对根本违约之规定,之意即为当事人一方迟延履行主要债务或有其他违约行为致使不施实现合同目的,或者在租赁房屋具有瑕疵(包括物的瑕疵和权利的瑕疵),致使承租人无法使用或者利益受到重要影响等情况下致使不能实现合同目的的,承租人可以解除合同。原告花炮连锁公司与被告鑫乐园公司签订的《办公楼租赁合同》之合同目的能否继续实现下去是本案关键点,本案中尽管上栗龙凤山庄A1716号房屋的所有权仍然属于被告鑫乐园公司,但却在其上面设置了担保抵押权,且与案外人柳某还存有经济纠纷,显然该租赁房屋明显存在权利的瑕疵,而在与原告签订《办公楼租赁合同》却故意对该事实进行隐瞒,亦属严重违约行为。从而造成了案外人柳某以被告鑫乐园公司不是A1716号房屋的所有权人为由，要求原告花炮连锁公司向其支付1716号房屋的租金或者腾房搬出,并多次派人到原告花炮连锁公司干扰其正常的办公经营秩序，对原告经营造成较大影响这一后果。此后,被告鑫乐园公司还怠于承担合同所约义务,拒绝出面去与案外人柳某协调或通过正当合法解决租赁房屋存在的问题。因此,被告鑫乐园公司的行为已严重违反《办公楼租赁合同》的约定,致使该合同之目的难以继续实现下去,即原告花炮连锁公司在其承租期内难以进行正常办公经营,从而构成根本违约。现原告花炮连锁公司诉请要求依法解除其与被告鑫乐园公司之间签订的《办公租赁合同》，提前退租并退回预缴租金，承担相应的违约金,于法有据,于情有理,本院应予以支持。对于原告要求被告支付因拖欠租金及保证金而产生的利息19208元，本院认为在签订合同的时候，双方并没有进行约定利息，且无其他证据佐证,故对于没有约定的事项，本院不予支持。经调解不成,综上，依照《中国人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第(四)项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十八条、第二百三十一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第八条第二款、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告上栗花炮连锁有限公司与被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司于2015年7月20日签订的《办公楼租赁合同》。二、被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司返还原告上栗花炮连锁有限公司预缴租金及保证金共汁人民币548800元。三、被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司支付原告上栗花炮连锁有限公司的违约金100000元。四、驳回原告上栗花炮连锁有限公司的其他诉讼请求上述给付款项限本判决生效之日起十日内履行完毕。本案受理费10480元，由原告上栗花炮连锁有限公司承担280元，由被告萍乡市鑫乐园房地产开发有限公司承担10200元。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。自判决生效之日起，权利人可以向原审人民法院申请执行，申请执行期限为二年。审 判 长 曾宪波审 判 员 王海强审 判 员 杨 洋二〇一六年六月二十二日代书记员 钟涵虚