浙江省永嘉县人民法院民 事 判 决 书（2014）温永城民初字第121号原告：周陆平。委托代理人（特别授权）：刘学勤，浙江浙合律师事务所律师。被告：杨玉清。被告：陈菊芯。两被告共同委托代理人（特别授权）：孙成书，浙江中辛律师事务所律师。两被告共同委托代理人（特别授权）：朱佩，浙江中辛律师事务所实习律师。原告周陆平与被告杨玉清、陈菊芯合同纠纷一案，本院于2014年5月7日立案受理。依法由代理审判员汪京洲适用简易程序，分别于同年5月29日、7月3日两次公开开庭进行了审理，并于6月24日进行了证据交换。原告周陆平两次到庭参加诉讼，原告委托代理人刘学勤、被告杨玉清及两被告委托代理人孙成书、朱佩均两次到庭参加诉讼并参加了证据交换。本案现已审理终结。原告诉称：2002年7月21日，原、被告在案外人李胜光家中签订了《协议书》。被告将坐落于永嘉县南城街道北墩西移民套房指标一套以6000元的价格转让给原告。协议签订时，两案外人周纯朗、周志勇在场。协议书约定：杨玉清户将上塘镇政府2001下山移民指标一套一次性转让给周陆平所有；以后建成的房屋房产所有权、土地使用权归周陆平所有；建房过程中所需的经费全部由周陆平负责投入（包括建房、有关配套设施费等），杨玉清方不理；从建房至办理过户的中间环节，若需杨玉清协助或提供证件时，杨玉清方应积极配合支持；周陆平自愿付给杨玉清陆千元作为房屋差价补偿（包括有关一切费用）。协议签字后，周陆平当场支付杨玉清6000元。此后，杨玉清主动将首张缴款通知给了周陆平，周陆平据此缴纳了建房款30000元。后因杨玉清拒不配合，导致周陆平无法按期缴纳涉案房屋的建房款。2012年11月4日，周陆平又交了160000元建房款。涉案房屋摸文时，杨玉清又是不愿配合，导致周陆平所得房屋楼层不理想。后杨玉清冒领了涉案房屋的钥匙。现周陆平已交清了涉案房屋的物业管理费，安装了水电，并使用至今。为妥善解决纠纷，原告周陆平多次与被告杨玉清一家协商，但均无果。故原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院判决确认原告与被告于2002年7月21日签订的《协议书》有效；判决被告协助原告办理坐落于永嘉县南城街道北墩西移民新村B区3幢104室套房产权证、土地使用权证的过户相关手续。为证实自己的主张，原告在举证期限内向本院提供了下列证据：1、原告身份证，以证明原告的身份情况；2、身份信息摘要，以证明被告的身份情况；3、关于下达下山脱贫住房指标的通知，以证明本案房屋系下山脱贫住房，被告杨玉清户系下山脱贫住房指标户；4、国有土地划拨决定书；5、建设用地批准书，证据4、5共同证明本案涉案土地已经取得供地手续，土地性质为国有划拨；6、上塘北墩西移民工程“9.4”洪灾户、下山移民安置户名单公示通知，以证明被告杨玉清户系下山移民安置户；7、上塘北墩西农房集聚工程安置房交房通知，以证明涉案房屋的交付时间；8、协议书，以证明2002年7月被告将涉案安置房指标转让给原告周陆平，转让费6000元，被告杨玉清协助办理相关手续；9、收款收据，以证明原告于2005年3月28日缴纳涉案房屋建房款30000元；10、现金交款单，以证明2012年11月4日原告分四次共缴纳建房款160000元；11、个人结算账户综合服务申请书；12、收款收据，证据11、12共同证明原告周陆平已安装了涉案房屋的水电，并缴纳了物业管理费；13、照片，以证明涉案房屋现状；14、申请证人李胜光出庭作证，以证明原、被告指标买卖的事实。李胜光陈述：原告周陆平系证人连襟的堂兄弟。原告与被告杨玉清系由证人介绍而签订指标转让协议，协议由证人代笔，并在证人家中签订。协议签订后，证人李胜光向被告杨玉清转交了指标转让款6000元。此后，原告缴纳购房款也均由证人代理。被告杨玉清已将缴款通知交给证人，但第二期、第三期的缴款通知书交给证人的时间迟于应缴款时间，此时已无法取得位置较好的房屋，故原告在后来一次性缴纳建房款。两被告共同辩称：一、原告诉称内容不属实。原告未缴纳购房款不是因被告不配合。建房款分五期缴纳，被告每次均及时通知原告，原告未履行缴款义务，被告并不知情。2010年7月份，被告接到镇移民办最后的催款通知后才知道原告未缴纳建房款。为了取得指标，被告将190000元建房款一次性交清。2012年10月9日，工程完工，审计安置名单缴款情况时，镇移民办发现被告账户内有220000元，其中30000元系原告于2005年3月28日缴纳，故移民办退还被告30000元。2012年10月份《今日永嘉》公示安置户名单后，被告已经将相关缴款材料交给镇移民办进行选房。原告于2012年11月4日去银行交所谓购房款，是无效的。二、原告与被告签订的《协议书》应认定无效。《协议书》签订于2002年7月21日，而上证（2004）79号《关于下达下山脱贫住房指标的通知》于2004年10月22日才下发。《协议书》签订时，被告并无安置房指标，《协议书》标的不存在，应属无效合同。《协议书》签订后，被告取得指标，但因此时指标房屋的用地还是集体土地，故原、被告的《协议书》仍属无效。浙江省人民政府的批文规定，划拨土地使用权未经批准不得擅自转让，即明确禁止安置房指标私自转让。被告陈菊芯未在协议书上签字，且其不同意追认该协议，故被告杨玉清的行为是无权处分。综上，原、被告之间的协议书应认定为无效。三、即使原、被告签订的协议书有效，但原告不支付建房款的行为已经导致合同解除。被告杨玉清出让指标给原告后，原告除首付30000元外，并未履行缴纳建房款义务，且在被告多次告知后仍未支付。2010年7月5日，移民办通过村委会转告被告，若再不支付房款便取消资格，被告才交付了建房款190000元（后退还30000元）。原告不缴纳建房款，未履行《协议书》中确定的“今后办理手续过程中，一切费用由乙方负责”的约定，应视为已解除了合同。另，签订协议书时，被告均系与李胜光联系，且6000元的指标转让款亦由李胜光向被告交付，故原告不是实际购买人或唯一的购买人，其不具备诉讼主体资格。综上，请求法院驳回原告的起诉或驳回其诉讼请求。为证实自己的辩解，两被告在举证期限内向本院提供了下列证据（均系复印件）：1、收款收据，以证明移民建房款应缴时间；2、移民安置房户名单公示通知，以证明安置房已竣工及分配时间早于原告缴款时间；3、往来款收据，以证明被告一次性缴纳了建房款160000元；4、收款收据，以证明被告已缴纳物业管理费；5、维修资金专用收据，以证明被告已缴纳维修资金；6、安置房合同书，以证明安置房安置主体是被告。上述证据，经庭审质证，双方当事人质证意见如下：对原告提供的证据，经质证，两被告对证据1、2、6、7、9无异议；对证据3的真实性、合法性、关联性无异议，对证据4、5的真实性无异议，但认为证据3-5证明了协议签订时指标尚不存在；证据8协议书上原告的签名不是原告本人所签，且当时指标并不存在，同时原告并未按协议约定履行缴纳建房款的义务；对证据10、11、12真实性无异议，但与本案无关联性；证据13的真实性无异议，证明原告强行闯入被告名下房子。对两被告提供的证据，经质证，原告对证据1真实性有异议，同时也不能证明被告的待证事实；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但是被告在未将缴款通知交给原告的情况下，擅自将款项缴纳进去，从而证明被告反悔的事实；证据4、5真实性、合法性无异议，但房子是原告的，被告可以自己去退款；证据6真实性无异议，但合同签订时间为2013年4月28日，而在2002年的时候被告已经将指标转让给原告，协议应由原告签订。对证人李胜光的证言，经质证，原告表示证人证言真实，反映了协议签订过程及缴款经过，被告在缴款期限届满后将缴款通知交给证人，导致原告缴款迟延；被告表示部分内容不实，证人陈述的协议签订经过属实，但称被告迟延交付第二、三期缴款通知书的情况不属实；被告均及时向证人交付了缴款通知书，同时后几期建房款160000元系被告缴纳而非原告缴纳的。上述证据，本院作如下认证：对原告提供的证据1、2、6、7、9，因被告表示均无异议，故本院予以认定；证据3-5，被告对其真实性均无异议，故予以认定；证据8，被告对签名表示无异议，且其在庭审中陈述协议书内容在签订时李胜光已向其告知，故本院予以认定；证据9、10，可证明原告有缴纳建房款的行为，不能证明协议是否有效；证据11-13与协议是否有效无关联，故不作认证。对被告提供的证据1、4、5，与协议是否有效无关联，故不作认证；证据2与原告提供的证据6一致，不重复认证；证据3，可证明被告有缴纳建房款的行为，不能证明协议是否有效；证据6，原告对其真实性无异议，予以认定。对证人李胜光的证言，其陈述的签订协议的过程原、被告均予以认可，故予以认定，其陈述的其他内容与合同是否有效无关联，故不作认证。根据上述认定的证据，结合原、被告的庭审陈述，本院认定事实如下：被告杨玉清与被告陈菊芯系夫妻关系。2002年7月21日，被告杨玉清以资金紧缺为由将可能移民分配的指标以6000元价格转让，并由李胜光执笔，以原告名义与被告签订了一份协议书，协议书内容书写完毕后，被告在该份协议书上签名并按指印。协议书签订后，被告收取了指标转让款6000元。2004年10月22日，原永嘉县上塘镇人民政府与永嘉县扶贫老区工作办公室共同下发上政（2004）79号“关于下达下山脱贫住房指标的通知”文件，该文件载明分配给被告杨玉清户第三批下山移民住房指标一个。同时，该文件第四条第1项规定：住房指标不准自由交易，一经发现立即收回指标。2005年3月28日，原告以杨玉清名义缴纳了建房款30000元，并到上塘镇移民建房相关部门开具了收款收据。2012年11月4日，原告分四次以杨玉清名义缴纳到浙江省农村合作银行收款单位为上塘镇人民政府山区移民新村建设领导小组的银行账户共计160000元。但原告后来缴纳的4笔共计160000元的款项，并没有到上塘镇移民建房相关部门开具收款收据。2010年7月12日，上塘镇人民政府山区移民新村建设领导小组收取被告杨玉清缴纳的山区移民建房款160000元，并向被告出具了浙江省行政事业单位（社会团体）往来款票据一份。2012年经摸文确定，该移民指标所分得的房屋为上塘城西新村（原名称为上塘北墩西移民新村）B区3幢104室。2013年4月28日，被告杨玉清与永嘉县上塘中心城区管理委员会签订《上塘城西新村安置房合同书》。现原、被告双方产生纠纷，故原告向本院提起诉讼。另查明：上塘北墩西移民工程于2006年取得相关建设用地审批手续，永嘉县国土资源局（2006）永土字第004号建设用地批准书载明：用地单位名称为上塘镇人民政府；建设项目为下山脱贫移民新村；土地取得方式为行政划拨；土地所有权性质为国有。在同类案件审理过程中，本院曾发函给相关部门，就指标买卖一事进行反馈，并要求上塘中心城区（原上塘镇人民政府）在指定期限内对已买卖的指标是否收回予以答复，但至今未收到回复。本院认为：原、被告之间签订的移民指标转让协议书系双方当事人真实意思表示，签订后原告已按约履行了支付转让费的义务，现相关行政部门亦没有因当事人私下交易指标而收回指标，同时该份合同亦不存在法律规定的无效情形，故本院认定该份套房指标转让协议书有效。对两被告主张签订协议时标的并不存在及相关土地为集体土地，故协议无效的辩解。本院认为，原、被告协议中将今后可能取得的权益作为合同标的并不违反法律规定而导致合同无效，其辩解无法律依据，本院不予采信。对两被告主张移民指标系夫妻共同财产，被告杨玉清无权独自处理，合同无效的辩解。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题解释（一）》第十七条第二项规定：“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”该规定表明，基于夫妻间的特殊身份关系，为保护善意第三人，夫妻一方对共有财产的处分行为仍可认定为有效。现被告主张自己无权处分，无事实和法律依据，本院不予采信。对被告主张的原告并非指标唯一买受人的辩解。本院认为，被告杨玉清在庭审中陈述在签订协议书时，李胜光曾宣读协议书，且宣读的协议书内容与签字协议书内容一致；而原告陈述无论是否系其本人签名，其均予以认可。协议书中已明确载明买受人为原告，故原告可主张合同权利，故对被告的该辩解本院不予采信。对被告主张因原告不履行主要债务，合同已解除的辩解。本院认为，被告并未提出反诉，而合同是否解除不属本案的审查范围。同时，合同解除是建立在合同有效的基础上，而本案需审查的系合同是否有效，故对合同是否解除的问题，本案中不予处理。本案诉争房屋尚未办理相应的产权初始登记手续，无法办理产权过户手续，故原告要求两被告协助办理产权变更手续的诉讼请求无事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，判决如下：一、确认原告周陆平与被告杨玉清于2002年7月21日签订的协议书有效；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费80元，减半收取40元，由被告杨玉清负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于温州市中级人民法院。代理审判员  汪京洲二〇一四年七月十五日书 记 员  杜盈盈永嘉县人民法院门户网站网址：http：／／yongjia.zjcourt.cn：88／