广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2class=”format_paragraph”﹥（2014）穗中法民五终字第3831号﹤／h2﹥上诉人（原审原告）：阮夏名，男，香港特别行政区居民。委托代理人：孙建华，广东永航律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市时尚商业城有限公司。法定代表人：郭菁丽，该公司总经理。委托代理人：孔德攀，该公司员工。原审被告：广州市汇尚城市场管理有限公司。法定代表人：王丽华。上诉人阮夏名因租赁合同纠纷一案，不服广州市天河区人民法院（2012）穗天法民四初字第1369号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年7月28日，阮夏名和广州市时尚商业城有限公司（以下简称广州时尚公司）签订《时尚天河商业广场租赁经营合同》（合同首部显示甲方为广州时尚公司、合同尾部由广州市汇尚城市场管理有限公司（以下简称汇尚城公司）盖章，以下简称《租赁经营合同》），约定：乙方租赁的商铺为甲方物业，商铺号码xc016（下简称案涉铺位）；租赁经营期限为2年，即从2011年10月1日起至2013年9月30日止，租金为45000元／月／铺；乙方在本合同签订时，向甲方一次性缴纳相当于两个月租金等额款项作为本合同的履约保证金，即90000元；该保证金不作为商户租金不足的抵扣款项，仅作为乙方履行本合同及遵守本商业广场管理规定的保证（该履约保证金不计利息）；该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方，乙方违约情况下不予退还保证金；本商场租金两个月收取一次，乙方在／的第7日前到甲方指定地点（无论甲方是否催告）缴纳当期租金、管理费等应付费用，新签商户不满一个月历月期间，按每月30天比例计算当月租金、管理费；如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用；以上费用以甲方账户实际到帐日为乙方的实际支付日（乙方在选择缴费方式时应注意其到款时间及各项费用的缴纳期限，甲方不再另行通知）；乙方应遵守国家法律法规及相关规定，依法诚信经营、依法纳税、遵守本合同及《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的所有规定；乙方在合同期内，必须按照商场规定的营业时间开店营业，不得关门、迟到、早退；乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件；乙方须按本合同规定时间缴纳租金、电费及其它有偿服务费，如缴费期遇周六、周日或法定节假日，乙方应提前至工作日内缴纳相关费用，每拖欠1日按相应欠款总金额的1%缴纳滞纳金；拖欠3日，甲方有权予以停业整顿；拖欠7日，视为乙方违约，从第8日起，甲方收回商铺，履约保证金等费用不予返还，一切损失由乙方自行承担；（10.3）合同期内，非因甲方原因乙方单方面要求解除合同或乙方违约的，履约保证金不予返还；非因乙方违约原因甲方要求解除合同的，应双倍返还履约保证金，不承担乙方经营利润及其他损失；本合同任何一方违反本合同约定的条款，均构成对本合同的违约；乙方同意，有下列情形之一的，甲方可以通知乙方解除本合同，收回该商铺并将原履约保证金作为赔偿金，上述款项不足以抵付甲方损失的，乙方还应当按未履行《租赁经营合同》应缴租金总额的50%赔偿损失：……c.乙方无合理理由拒绝支付租金累计超过一周（7日）的；……e.乙方严重违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的；……甲方送达乙方商铺工作人员接收，或在乙方租赁商铺门口、本商场的公告栏或其他醒目位置张贴的有关通知或文件，即视为已通知乙方；甲乙双方之间的书面函件，如任何一方在其中提出具体要求或建议并要求回函的，则另一方有责任于指定期限内回复，另一方拒绝回复的，视为同意函件内的相关内容和要求；《时尚天河商业广场物业管理服务合同》为本合同的补充条款，乙方在此承诺遵守执行，并配合广州时尚天河商业广场选聘的物业管理公司的各项工作，接受因违反《时尚天河商业广场物业管理服务合同》的各项处罚规定，乙方在此承诺遵守执行；等条款。同日，阮夏名向广州时尚公司支付案涉铺位的押金90000元（相应的《押金收款收据》加盖的是“时尚天河商业广场”的印章）。广州时尚公司将案涉铺位以毛坯状态交付给阮夏名使用。阮夏名接收案涉铺位后进行装修。2012年4月6日，广州时尚公司向阮夏名发出《合同解除通知函》，称阮夏名一直未缴纳租金及开业经营，要求与阮夏名解除合同关系。2012年4月16日，阮夏名向广州时尚公司、汇尚城公司发出《解除合同函》，称案涉铺位一直不符合开业经营的条件，导致阮夏名无法办理营业执照、不能在商铺开展经营业务；广州时尚公司、汇尚城公司还以开业经营不一定要办理营业执照为由，不断逼迫阮夏名缴纳租金；近期，广州时尚公司、汇尚城公司还实施了包括发出解除合同的通知、不断派人威胁要将强行拆除阮夏名的设施、设备等物品、擅自中断对商铺的供电多日，致使阮夏名无法进行开业前的准备工作；阮夏名决定即日起解除与广州时尚公司签订的《租赁经营合同》，要求广州时尚公司立即双倍返还阮夏名支付的租赁保证金、返还装修保证金、并赔偿违约给阮夏名造成的全部损失。另，甘智明诉广州时尚公司等租赁合同纠纷一案，原审法院作出了（2012）穗天法民四初字第1432号民事判决，后广州时尚公司不服提起上诉，广州市中级人民法院审理后作出了（2013）穗中法民五终字第3465号民事判决，该判决已发生法律效力。在上述生效的民事判决中，法院查明以下事实：2009年4月8日，广州市发展和改革委员会向广州市体育局发出穗发改社（2009）30号《关于天河体育中心综合改造项目的复函》，同意天河体育中心综合改造项目立项，并要求广州市体育局筹措解决所需建设资金等。2010年1月27日，广州市体育局委托案外人广州天河体育中心代表其与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目（建设-运营-移交）协议》，并以其名义实施权利和履行义务。2010年1月28日，广州天河体育中心与深圳时尚公司签订《广州天河体育中心综合改造项目协议（建设-运营-移交）》（协议首部显示：甲方为广州天河体育中心，乙方为深圳时尚公司；以下简称《协议》），约定：乙方通过竞争性谈判被选定为按建设-运营-移交办法综合改造天河体育中心项目的责任人；甲方愿意按下述条件授权乙方特许权；乙方系指深圳时尚公司及依照本协议所成立的项目公司；甲方授予乙方独家投资、建设、运营和管理维护本项目的特许权，但须受本协议各项规定的合约；本项目特许经营期暂定为38年（不包含建设工期，最终以广州市财政局所核定的特许经营的期限为准，最长不超过40年）；在乙方为本项目而依法设立的项目公司成立后，经甲方认可，可将本合同权利和义务转移给项目公司；项目公司应在本合同正式生效后6个月内完成注册；等条款。2010年5月13日，深圳时尚公司签署致广州天河体育中心的《授权委托书》，告知自本函签发日之后（含当日）关于《协议》项下的所有权利义务，其委托授权给广州时尚公司代为行使及履行，委托时效与《协议》有效期一致；并表示广州时尚公司在此期间以自身或其名义向广州天河体育中心所发函件、签署的文件、承诺以及所实施的任何行为，或为履行《协议》而向广州市体育局及其它任何政府机构等所发文件的内容及实施的任何行为，其均予承认，对其完全发生效力，其承担由此产生的一切责任；等。2011年10月20日，广州市规划局核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，核定天河体育中心地下停车库综合改造工程验收合格（载明：建设单位为广州市体育局，建设位置为天河区天河路北侧地段，建设规模为地下2层、145061平方米，“备注”一栏包括“二、本工程因存在违法建设，我局以穗规决（2011）985号《违法建设行政处罚决定书》作出了行政处罚，现已执行完毕。三、本工程原报建批准面积144875平方米，本次竣工验收面积145061平方米。本工程违法建设增加面积19890平方米，业经处理，但规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。四、本工程东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用”等内容）。2011年12月20日，广州时尚公司向各商户发出《时尚天河商业广场商户租金缴纳通知》，告知：商场将于2011年12月21日至同月31日受理商户交租业务（公司转账及支票客户以到账日期为准）；届时请商户凭租金收据等相关手续到其司办理关于商铺免租确认事宜；如商户在接到此通知后未能于上述办理期到其司办理，将不予免租受理；等。2012年1月21日，广州时尚公司向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，函称：时尚天河商业广场于2011年12月24日开始体验式开放，为期一个月，将于2012年1月24日结束；原定正式开业时间为2012年1月24日，因春节放假，现将开业时间及正式起租日期统一调整为2012年1月25日；请各商户依照《租赁经营合同》的相关约定按时缴交相应租金及管理费，逾期未缴租金及管理费的商户将扣减免租期；等。2012年2月14日，广州时尚公司发出《致各位业户的公开信》，告知将推出以下优惠及宣传措施：在2月25日之前交齐2个月租金的业户即享有交2个月租金经营6个月的优惠；第二次交租（7月份），业户即享有交2个月租金经营5个月的优惠（包含之后经营评比所赠送的2个月免租优惠）；通过此次优惠业户朋友将多获得2个月的免租期（管理费需正常缴纳）；针对1d、3d区经营较差、租金较高的情况，将按地段位置给予租金优惠；等（注：广州时尚公司在本案审理中称未能按照其指定的上述期限足额支付上述租金的承租人不享受上述免租期的优惠政策）。2012年2月18日，广州时尚公司发出《关于配合交租业户给予管理费减免政策》，告知：凡是2011年12月31日晚7点前交租的业户，可以在3月25日缴纳管理费时，减免1个月物业管理费；凡是2012年元月24日晚7点前交租的业户，可以在3月25日缴纳管理费时，免掉22天物业管理费；等。2012年3月1日，广州市公安局受理时尚天河商业广场的其他承租人反映时尚天河商业广场未通过消防验收开业、要求查处的信访事项。2012年4月24日，该局作出穗公群（2012）402号《信访事项告知单》，答复称：市公安消防局已对时尚天河商业广场地下一层商铺未通过消防安全检查就营业的违法行为进行立案查处。2012年3月1日，时尚天河商业广场的其他承租人还向广州市工商行政管理局反映时尚天河商业广场无证开办市场导致租户无法领取营业执照、商场开办方还逼迫租户继续开门无照经营并缴纳租金的问题。该局于2012年9月3日作出《关于对魏巍、付斌等代表信访投诉的答复》，函称：经查，我局天河分局曾于今年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证，擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚；此后，由于我局收到省人大于7月26日作出《关于修改；的决定》，取消了工商部门核发市场登记证行为；该处罚决定不符合上述决定，为此，天河分局于8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》，撤销了上述处罚决定；目前，天河分局正在对广州时尚公司为无照经营提供场所违法行为立案调查。2012年3月7日，广州时尚公司发出《给广大业主的一封信》，告知：目前，商场的规划、消防及卫生等各项手续已经完善，原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理，绝对不会让业主朋友蒙受任何损失；等。另，在上述案件审理过程中，原审法院向相关部门调查取证，具体情况如下：（一）向广州市规划局天河分局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的规划用途？上述房产是否取得建设工程规划许可证，是否是经相关主管部门批准建设的？该局于2012年6月20日作出穗规天河（2012）259号《关于协助天河区人民法院提供规划信息的复函》，答复原审法院如下：“广州市体育局前经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）批准，在天河路北侧地段兴建地下2层设计天河体育中心地下停车库综合改造工程1幢（自编1期），总建筑面积146781平方米，其中地下1、2层为体育产业（商业）用房、汽车库及设备用房。后经市规划局《关于更正穗规建证（2009）1914号；的函》（穗规函（2010）9928号）同意调整《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）及其附图、附件。调整后《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）1914号）建设规模为地下2层，总建筑面积为140915平方米。经市规划局《建设工程规划许可证》（穗规建证（2009）2521号）批准，在天河区天河路北侧地段兴建地下1层设计天河体育中心地下停车库综合改造项目（自编1期）西区配套停车场工程1幢，总建筑面积为2709平方米，使用功能为地下汽车库及设备用房。经《建设工程规划许可证》（穗规建证（2011）1268号）批准，在天河区天河路北侧地段建设地下1层地下车道、出入口工程3宗，总建筑面积为1251平方米。2011年7月市规划局以《违法建设行政处罚决定书》（穗规决（2011）985号）对建设单位未按规划行政主管部门批准的《建设工程规划许可证》进行建设的行为作出了行政处罚并已执行完毕。后市规划局以《建设工程规划验收合格证》（穗规验证（2011）1093号）对以上经批准的工程进行了规划验收，并明文规定违法建设部分（面积19890平方米）‘规划要求暂时封闭，待二期报建时相应扣减面积指标后方可同意打开使用，该部分面积在未批准打开使用前，不得办理产权。东北角加建的出入口及车道、负一层东南角过街通道作临用’”。（二）向广州市公安消防局查询以下问题：座落于广州市天河路299号体育中心南门负一、二层的房产（即时尚天河商业广场）的消防验收情况如何（如经消防验收合格，请向原审法院提供相应验收合格证明文件；如未通过消防验收，原因是什么？）？该局于2012年8月22日向原审法院提供了以下材料（包括但不限于）：1、广州市公安消防局于2012年1月9日作出的致广州市体育局的穗公消验（2012）第0085号《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河区天河路北侧地段（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层轴（b-1）～（a-16）交轴（b-a）～（c-s）部分［建筑面积87318.6平方米，其中轴（b-27）～（b-49）交轴（b-m）～（c-s）部分作车库及设备用房使用，其余作商场、餐饮使用］及夹层轴（b-39）～（b-49）交轴（b-t）～（c-s）部分（建筑面积7771平方米，作车库使用）的土建工程进行消防验收，……综合评定该土建工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、地下一层商场部分开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投入使用。2、广州市公安消防局于2012年1月19日作出的致广州时尚公司的穗公消验（2012）第0222号《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，包括以下内容：我局对你单位位于广州市天河体育中心地下室（该建筑为地下室二层，深13.2米，总建筑面积226520平方米）地下一层自编1区的公共走道部分（装修面积为19080平方米，装修后作商场公共走道使用）内部装修工程进行消防验收，……综合评定该内部装修工程消防验收合格，并提出以下要求：……二、工程如需扩建、改建（含室内装修、用途变更）等，应依法向公安机关消防机构申请建设工程消防设计审核、验收；三、开业前应向公安机关消防机构申报消防安全检查，经消防安全检查合格后方可投用。3、广州市公安消防局于2012年2月2日核发的穗公消安检许字（2012）第0050号《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，显示：场所名称为广州时尚公司，地址为天河体育中心地下，使用性质为商场，场所所在建筑名称为时尚天河商业城广场，建筑层数为地下一层，使用面积为19080平方米（商场公共走道部分），场所使用情况为地下一层自编1区作商场公共走道使用，等。（三）向广州市工商行政管理局、广州市工商行政管理局天河分局和广州市工商行政管理局天河分局天河工商所查询以下问题：1、时尚天河商业广场内包括案涉铺位在内的铺位是否曾向你单位申请办理营业执照？如曾向你单位申请办理营业执照，你单位是否核发相应营业执照？（如果已核发，请向原审法院提供相应的登记备案资料；如果没有核发，原因是什么？如是因缺少资料或某些条件不具备，具体是缺少哪些资料和不具备哪些条件？）2、广州时尚公司是否曾向你单位申请办理时尚天河商业广场的市场登记证（如曾申请，具体申请时间是何时）？你单位是否批准？你单位是否曾对时尚天河商业广场未取得市场登记证而进行经营的行为进行查处（具体情况如何）？3、时尚天河商业广场各铺位的承租人申请办理营业执照是否须以广州时尚公司取得市场登记证为前提？广州市工商行政管理局天河分局于2012年11月7日作出《关于时尚天河商业广场有关问题的复函》，答复原审法院如下：“一、截至目前为止，我局尚未收到时尚天河商业广场内业户的登记注册书面申请材料。二、2011年12月23日，广州时尚公司向我局递交申请办理市场名称查询申请资料，拟申办市场登记证；由于时尚天河商业广场消防手续不完善、实际布局与规划不相符等问题，不符合办理市场登记证的条件。2012年1月19日，我局对广州时尚公司涉嫌为场内业户无照经营提供场地的违法行为进行了立案调查，目前该案正在处理当中；三、2012年7月26日公布施行的《广东省人民代表大会常务委员会关于修改；的决定》第二条规定：“删除原第八条到第十四条”（原《广东省商品交易市场管理条例》第十二条：“市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证……领取市场登记证后市场方可开业”），取消了市场登记证。时尚天河商业广场各铺位的承租人应依法依规申请办理营业执照”。（四）向广州市规划局查询以下问题：1、请复制你局于2011年10月20日核发的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》的附图，并在上述图纸中标明时尚天河商业广场竣工验收面积145061平方米的范围和违法建设增加面积19890平方米的范围；2、上述时尚天河商业广场是否已分割成独立铺位？如已分割，具体情况如何（包括铺位在竣工验收图中的分布情况和铺位编号等）？3、包括案涉铺位在内等铺位是否属于上述已通过竣工验收的范围？该局于2013年4月17日作出穗规（2013）990号《广州市规划局关于协助查询时尚天河商业广场验收情况的复函》，答复原审法院如下：“一、按来函要求现提供经我局穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，其中黄色荧光笔标出部分为违法扩建的建筑部分。该违法建设业经处理，但规划要求暂时封闭不得使用，待二期工程报建时相应扣减面积指标后方可打开使用。二、关于时尚天河商业广场商铺是否已分割为独立铺位以及编号和分布情况的问题，经核该工程竣工图，图中已有基本的铺位分隔示意图，但商铺编号问题不属规划审批范畴，且依据现有规划管理规定，建筑内部平面间隔布局的调整，只要不涉及建筑立面变化、不增加建筑面积、以及不改变建筑使用性质的，无需再报规划部门审批。三、由于穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》竣工图上未标明商铺编号，故无法核实来函商铺的区位情况，请贵院根据我局提供的竣工图自行核实”。（五）向广州市国土资源和房屋管理局查询时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况（包括商铺的编号和方位等）。该局答复原审法院称未查询到时尚天河商业广场的商铺测绘情况及商铺分布情况。根据广州市规划局向原审法院提供的穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》验收核准的时尚天河商业广场负一、负二层平面竣工图复印件，广州时尚公司、阮夏名均确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内。广州时尚公司确认汇尚城公司是代其与阮夏名签订《租赁经营合同》。阮夏名和广州时尚公司均确认阮夏名没有向广州时尚公司支付过案涉铺位的租金、双方的租赁合同于2012年4月16日因双方同意而解除、阮夏名于2012年4月20日将案涉商铺交回广州时尚公司。广州时尚公司确认对于没有签订《定金协议》的商铺，除了租期在2年以下（不包括2年）和铺位号中包含q的铺位不给予免租期、2012年5月份调低租金单价之后的商铺不再给予免租期、定金协议特别约定免租期为7个月或其他期限的商铺，其余商铺的免租期是5个月；如果合同约定是按一口价计算租金而非按照面积数计算租金的，也不给予免租期（除合同中另有约定，比如做餐饮）；免租期不是从起租日起连续免租，而是按其要求在整个租期内赠送。阮夏名于2012年6月8日向原审法院提起诉讼，请求：一、广州时尚公司立即双倍返还阮夏名支付的租赁履约保证金（押金）人民币180000元；二、广州时尚公司赔偿阮夏名损失人民币321864.7元；三、广州时尚公司承担本案的全部诉讼费用。在一审审理过程中，阮夏名为证明其在本案中主张的损失实际存在的问题，提供了以下证据予以证明：1、显示由广州尚南科技有限公司（下简称尚南公司）和案外人深圳市通通厨房设备有限公司（下简称通通公司）于2011年8月31日签署的《厨房设备工程合同》，显示：工程名称为尚膳房，工程地址为广州市天河路299号天河体育中心南门地下商场；工程范围和内容为通通公司的《报价单》；本项承包工程总造价为58946元，各项工程范围内单项造价详见合同附件；《报价单》产品名称包括运水烟罩、双头电热汤面路、三门海鲜蒸柜（节能型）、燃气单头矮仔炉等。2、广州银行业务委托书，显示尚南公司于2011年9月13日向通通公司支付了29473元。3、显示由尚南公司与案外人刘志勇于2011年8月31日签署的《装修工程承包合同》，甲方为尚南公司、乙方为刘志勇，工程项目为尚膳坊，工程地点为广州市天河路299号天河体育中心南门地下商场；承包方式为采取按标书由乙方包工包料、包质量、包工程总造价、包工期的方式进行工程承包，工程按各分项预算内规定的项目内容进行施工；厨房工程费人民币15767元、面点间售卖间工程费人民币11314元、其它部分（主要是水电工程）工程费人民币9350元、工程监工管理费人民币2000元，工程总造价为人民币38430元，最终价为人民币38000元；等等。4、个人网上银行打印件，显示2011年9月14日向刘志勇支付11400元、2011年12月22日向刘志勇支付5000元、2012年3月15日向刘志勇支付6192元。5、显示需方／买方为案外人广州德圆软件运维服务有限公司的《产品购销合同》、《合同书》、《网上订餐软件开发工程合同》、《影视合作协议》、《购货合同书》、《创意商业摄影设计制作部制作合同》、《平面设计项目合同书》等及相关的付款凭证若干。6、显示需方为案外人广州仗剑商贸有限公司的《平面设计项目合同书》、《搜连网络科技网站建设服务协议》、《合同书》、《购买合同》等及相关的付款凭证若干。7、显示用人单位为尚南公司、职工为吴小茹等的《广州市劳动合同》十二份。8、显示委托方为阮夏名，受托方为尚南公司、广州德圆软件运维服务有限公司、广州仗剑商贸有限公司的《委托书》，显示委托受托方代委托方对外签署有关商铺的装修合同、购货等合同；上述公司开具的《证明》。广州时尚公司对上述证据的真实性均不予确认。原审法院认为：广州市规划局已于2011年10月20日就天河体育中心地下停车库综合改造工程（即时尚天河商业广场项目）核发穗规验证（2011）1093号《建设工程规划验收合格证》，且阮夏名和广州时尚公司也确认案涉铺位位于已通过竣工验收的面积范围内，因此，阮夏名和广州时尚公司于2011年7月28日签订的《租赁经营合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方均应依约履行。广州时尚公司已于2012年4月20日收回阮夏名交还的案涉铺位，双方就案涉铺位的租赁关系已于上述日期实际解除。关于导致阮夏名和广州时尚公司的租赁关系提前解除的责任归属问题。从本案查明的事实看，导致双方解除租赁关系、交回案涉铺位的原因在于无法申办案涉铺位的营业执照。关于案涉铺位的营业执照申办问题，前述《租赁经营合同》约定：“乙方在该商铺内开展及经营其业务之前，乙方应从相关政府机构取得所有必要的执照、批准或许可证（如有规定）等一切必需的经营文件……”，后广州时尚公司于2012年3月7日发出的《给广大业主的一封信》中表示“原本由各位业主自己负责办理各店铺的消防及营业执照等手续，现已由商场出钱、出物、出力帮助各位业主朋友在办理，相关手续正在各政府部门走流程，并于近期即将办理完结；商场在此作出郑重承诺，政府手续方面的问题及事宜，将由商场全权负责应对和处理……”，结合广州时尚公司关于工商行政主管部门曾就时尚天河商业广场的承租人办理营业执照的问题组织双方召开协调会和阮夏名关于工商行政主管部门答复称承租人未能办理营业执照的原因在于时尚天河商业广场没有办妥市场登记证的自认以及广州市工商行政管理局天河分局曾于2012年8月8日对广州时尚公司未取得市场登记证而擅自开办时尚天河商业广场的行为作出行政处罚，但在收到省人大于同年7月26日作出的取消工商部门核发市场登记证行为的《关于修改；的决定》后于同年8月22日发出《广州市工商局天河分局行政处罚决定纠正决定书》撤销上述处罚决定的事实，原审法院认为，双方应曾向工商行政主管部门反映、提出包括阮夏名在内的承租人要求办理营业执照的诉求，但因广东省直至2012年7月才废除市场登记注册制度致使承租人办理营业执照一事未能得到妥善解决，即现有证据并未显示导致案涉铺位未能办理营业执照的原因和责任在于广州时尚公司。另一方面，案涉铺位一直未能申办营业执照，且工商行政主管部门于2012年4月25日责令阮夏名立即改正无照经营的行为，因此，阮夏名在案涉铺位无法用于商业用途正常经营和使用的情况下主张解除《租赁经营合同》亦无过错。综上，原审法院认定导致《租赁经营合同》解除不可归责于阮夏名和广州时尚公司，因此，阮夏名要求广州时尚公司双倍返还履约保证金的诉讼请求原审法院不予支持。关于阮夏名和广州时尚公司解除租赁关系后的法律后果处理问题。1、关于阮夏名已付的履约保证金90000元的处理问题。前述《租赁经营合同》约定：“该履约保证金由甲方保管直至租赁期满，乙方依约交还该商铺，并缴清全部租金、管理费，并向甲方提供该商铺证照（包括但不限于工商营业执照）已注销证明文件的前提下，30日内无息退还给乙方……”，因此，须审查阮夏名是否拖欠相关费用及其具体金额后，再认定履约保证金的退还条件是否已成就。鉴于广州时尚公司于2012年1月21日向各商户发出《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，告知正式起租日期统一调整为2012年1月25日，故承租人于该日起才负有向广州时尚公司支付租金的义务，但阮夏名直至2012年4月20日将案涉铺位交还给广州时尚公司时，都没有交付租金，故其拖欠广州时尚公司2012年1月25日至2012年4月20日期间的租金共127500元（45000元／月×（2＋25／30）月］。至于管理费的问题，由于管理费是由时尚服务中心收取，属于物业服务合同纠纷的审查范畴，即该问题与本案纠纷分属不同法律关系，管理费可由时尚服务中心另循合法途径解决，同样能保障其权益，因此，本案对管理费问题不再审查处理。综上，鉴于阮夏名所支付的履约保证金尚不足以支付所欠广州时尚公司的租金，故其要求广州时尚公司返还履约保证金90000元的诉讼请求缺乏依据，不予支持。2、关于阮夏名主张广州时尚公司赔偿其损失321864.7元的诉讼请求。因案涉铺位在广州时尚公司交付给阮夏名使用时是毛坯状态，阮夏名如果不对案涉铺位进行装修则无法投入使用，同时考虑到合同解除不可归责于阮夏名和广州时尚公司，因此，原审法院酌情判令广州时尚公司向阮夏名支付装修损失补偿款45000元。由于导致《租赁经营合同》解除不可归责于广州时尚公司，故阮夏名要求广州时尚公司支付的购货损失、员工工资等其他经济损失的诉讼请求缺乏依据，不予支持。由于案涉商铺的出租方为广州时尚公司，故阮夏名要求汇尚城公司承担双倍返还租赁保证金、赔偿损失的诉讼请求均缺乏依据，不予支持。汇尚城公司经原审法院合法传唤，没有到庭参加诉讼，本案依法可缺席判决。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第七十七条第一款、第九十七条、第一百二十五条第一款，《最高人民法院；》第十一条第（四）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，于2014年7月16日作出判决：一、广州市时尚商业城有限公司于判决发生法律效力之日起10日内，向阮夏名支付装修补偿款45000元；二、驳回阮夏名的其他诉讼请求。案件受理费8820元，由阮夏名负担5000元，广州市时尚商业城有限公司负担3820元。判后，上诉人阮夏名不服原审判决，向本院提起上诉称：一、一审判决认为“现有证据并未显示导致案涉铺位未能办理营业执照的原因和责任在于广州时尚公司”，阮夏名认为该部分事实，一审认定不清。1、时尚广场的消防是否合格，何时达到合格要求，至双方合同解除，阮夏名物品搬离承租商铺之时，广州时尚公司都没有、也不可能以合理的方式告知阮夏名，致使阮夏名无法领证执业经营，租赁目的无从期待和不能实现。直至2011年10月20日，广州市规划局才核定天河体育中心地下停车场综合改造工程验收合格，并且仍有部分区域封闭不得使用。广州时尚公司没有依约通过消防验收，也未通知承租人。消防部门的意见指出商场开业前应报检合格后方可投入使用，对此承租人并不知晓，否则没有必要进行消防投诉。一审判决未查明案涉铺位所在区域是否在双方合同解除时通过了消防验收。广州时尚公司发函称商场将于2012年1月25日开业，但消防部门在2012年2月2日才对商场公共走道部分作出消防验收合格的意见，此时时尚广场并不具备开业的法定条件。广州时尚公司发出的《给广大业主的一封信》证明在2012年3月7日之前，时尚广场相关手续尚未能办理。广州时尚公司也无证据证明至2012年4月20日阮夏名搬离商铺前已兑现其承诺。2、时尚广场未能依法取得开办市场的《市场登记证》，致使进入商场经营的全体商铺承租人均不能依法取得营业执照，不能合法开业经营，实现租赁商铺的合同目的。广州时尚公司提出解除合同时《广东省商品交易市场管理条例》仍未经修改，新法颁布前的行为应当按照行为发生时的有效法律进行调整和规范。3、没有证据证明，阮夏名曾于2012年4月25日，被工商行政主管部门责令改正无照经营的行为。阮夏名在签订合同后至搬离前并未对外经营，仅进行了经营的前期装修。4、一审法院忽视了工商行政管理部门办理工商注册登记的客观现实。申请人在工商窗口递交申请材料时，如果资料不齐全，工商部门就立即退还全部申请资料并要求补齐后再递交，不会保留任何申请资料，工商部门的答复不能当然排除时尚广场商户曾去办理工商登记的事实。正是广大商户去工商部门办理登记时才发现广州时尚公司消防验收未通过、未办理市场登记证的情况。二、法律责任及后果的承担。1、广州时尚公司在将时尚广场商铺出租给阮夏名时，以及交付给阮夏名租赁使用时，均未达到法律法规的要求，不符合双方签订的租赁合同的要求，不能保证阮夏名能将租赁的商铺作为合法经营场地使用以实现约定的餐饮用途。依《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十五条、第二百一十六条的规定，广州时尚公司应承担相应的责任。2、广州时尚公司交付给阮夏名的商铺，存在使用条件强制性规定的情形，如消防验收、如未办理市场登记证，并因此导致阮夏名无法使所租赁的商铺符合合同约定的用途，且时间从2011年7月直至2012年4月，对一个两年的租赁合同来讲，应属严重影响。因此，广州时尚公司解除合同非阮夏名的原因，解除合同的违约责任及法律后果，应由广州时尚公司承担。3、依据双方《租赁经营合同》第十条“违约责任及合同终止”第3项“非因乙方违约原因甲方要求解除合同，应双倍返还履约保证金”的约定，广州时尚公司因存在非阮夏名的违约原因，甲方要求解除合同，故甲方应依合同约定，双倍返还已收取的履约保证金18万元。4、因广州时尚公司2012年4月20日办理时尚广场，依《广东省商品交易市场管理条例》的规定，未能取得市场登记证，依法不得开业经营。广州时尚公司于2012年1月21日向全体商户发出的《关于时尚天河商业广场开业时间及起租日期的函》，因其不具备开业经营的法定条件，出租商铺不符合承租约定，广州时尚公司理应不得向全体承租人收取租金，故该函在征得包括阮夏名在内的全体承租人同意的情况下，不能作为广州时尚公司收取租金及计算起始租金日期的依据。阮夏名认为，截止搬离时尚广场之日，阮夏名不存在支付租金的法律依据和合同依据，不存在拖欠广州时尚公司租金的情形，故原判决认定阮夏名尚拖欠广州时尚公司自2012年1月25日至2012年4月20日，共127500元租金的事实，认定不清，一审判决以阮夏名已支付的履约保证金尚不足以支付所拖欠的租金的认定事实依据和法律依据，应予以驳回。一审中，广州时尚公司并没有提出阮夏名应支付租金的反诉请求，但是一审法院受理，违反不告不理的原则。请求判令：1、撤销原审判决第二项，改判广州时尚公司双倍返还阮夏名已支付的租赁履约保证金人民币18万元整。2、一、二审诉讼费用由广州时尚公司承担。被上诉人广州时尚公司答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，是合法有效的，应当予以维持。一审法院已经认定租赁合同的解除责任不可归责于广州时尚公司，同时广州时尚公司与阮夏名以外时尚天河广场承租人在同一时期签订的租赁合同引发纠纷，已经广州市中级人民法院（2013）穗中法民五终字第3465号等系列生效案判决书所确定，此类租赁合同解除责任不可归责于广州时尚公司，故广州时尚公司不负有双倍返还保证金的义务，二审应当依法驳回阮夏名的全部诉请。阮夏名上诉称时尚天河广场消防不合格，是不符合事实的，一审判决查实时尚广场消防是合格的，《给广大业主的一封信》告知目前商场的消防、卫生等各项手续已经完善，该事实已经表明广州时尚公司已经履行了告知义务。关于市场登记证的问题，国家工商局于2004年8月《关于第二批废止有关工商行政规章规范性文件的规定》工商法字2004第143号已经废止，故时尚天河商业广场开业并不违法。关于营业执照的申办，一审判决及广州市中级人民法院生效判决已经确认不可归责于广州时尚公司。关于租金的支付，一审已经查明应当从2012年1月25日起计租，同时一审判决已经查明，本案中双方的按照一口价计租而非按照面积计租，案涉铺位租金为45000元／月·铺，同时双方没有任何免租约定，故阮夏名应当依据一审判决认定的事实向广州时尚公司支付租金。原审被告汇尚城公司未到庭答辩，也无作出书面答辩意见。经审理查明，原审查明事实无误，本院予以确认。二审中，阮夏名与广州时尚公司均确认阮夏名不符合免租的条件。本院认为：本案二审当事人争议的焦点问题为：合同解除的过错责任认定。合同解除的主要原因源自于案涉铺位无法申办营业执照所导致，因此，解决该争议焦点关键在于审查营业执照无法办理的原因及责任。根据广东省2002年4月1日至2012年7月26日期间施行有效的《广东省商品交易市场管理规定》第十二条之规定：“市场开办者必须凭建设工程验收和消防验收合格证明文件，向县级以上工商行政管理部门申请市场登记注册，领取市场登记证。工商行政管理部门应当在受理之日起三十日内作出准予登记或者不予登记的决定。不予登记的，应当说明理由。领取市场登记证后市场方可开业”，由此可知，在广东省尚未废除市场登记注册制度之前，营业执照的办理仍需以市场登记证的取得为条件。据此，在广州时尚公司未能取得市场登记证的情况下，阮夏名作为商场承租户是无法办理案涉铺位的营业执照，鉴于上述原因案涉铺位难以满足商业用途及正常经营的要求，影响阮夏名合同目的的实现，因此，阮夏名以此为由主张解除合同并不构成违约。阮夏名上诉认为营业执照无法办理系因广州时尚公司原因所致，缺乏事实依据，本院不予采信。由于工商行政管理部门已经实际撤销了对于广州时尚公司未取得市场登记证的行政处罚决定，因此，现有证据亦无法证明营业执照无法办理的原因在于广州时尚公司，原审法院据此认定合同解除的过错责任不可归责于双方正确，本院予以确认。关于消防验收的问题，消防部门作出《关于广州天河体育中心综合改造项目地下一层及夹层消防验收合格的意见》以及《关于广州天河体育中心综合改造项目装修工程消防验收合格的意见》，答复涉案场所土建工程及装修工程消防验收合格，阮夏名也无证据证明案涉铺位曾因消防问题被相关部门责令停业或整改而对其经营造成影响，故阮夏名关于涉案场所未经消防验收合格、广州时尚公司未通知阮夏名消防验收情况导致其合同目的不能实现的主张依据不充分，本院不予支持。阮夏名在合同签订后未依约支付租金，原审法院对阮夏名要求广州时尚公司双倍返还履约保证金18万元的请求不予支持并无不当，本院予以维持。阮夏名的其他上述理由依据不充分，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费3900元，由阮夏名负担。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  闫 娜二〇一四年十二月十七日书 记 员  谢 淳