北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第8932号原告（反诉被告）张万柱，男，1958年7月2日出生。委托代理人张军，男，1983年1月23日出生。委托代理人吴强，北京市博圣律师事务所律师。被告（反诉原告）韩慧茹，女，1963年9月14日出生。委托代理人李云峰，男，1973年1月4日出生，北京市昌平区小汤山镇法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）张万柱诉被告（反诉原告）韩慧茹租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由代理审判员张俊独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张万柱及其委托代理人张军、吴强，被告（反诉原告）韩慧茹的委托代理人李云峰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）张万柱诉称：原告因与被告之间存在租赁合同纠纷曾向北京市昌平区人民法院提起诉讼，且最终由北京市第一中级人民法院作出（2014）一中民终字第1289号民事判决书，判决原告与被告之间签订的《土地使用转包合同》为无效合同，现判决已生效，但被告仍继续使用原告所有的土地使用权、房屋及相关设施。经原告多次催促，被告均拒绝返还。另外，在原告与被告签订《土地使用权转包合同》的履行期内，被告未经原告同意擅自拆除原告建设的东院墙，并于该院内建设数间房屋，严重损坏租赁土地的原貌。原告认为，原告与被告之间的《土地使用权转包合同》系无效合同，那么原告与被告之间自始不存在租赁关系，被告利用将原告所有的土地使用权、房屋及相关设施返还给原告。现被告不予返还的行为严重侵犯到原告的合法权益，原告诉至法院，请求判令：1、被告将原告所有的位于北京市昌平区北七家镇八仙庄村东的土地使用权、房屋及相关设施返还给原告；2、被告恢复租赁土地的原状；3、被告恢复原告建设的原东院墙的原状；4、被告向原告支付自2013年8月1日至返还原告期间的使用费；5、被告承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，张万柱明确诉讼请求第一项中的相关设施为水井1口，第四项诉讼请求中的使用费为每月8000元，并申请撤回第三项诉讼请求。被告（反诉原告）韩慧茹辩称：1、本案案由应为合同纠纷，实际应为基于合同无效产生的返还财物的问题。2、对第一、二、三项诉讼请求，我们认为恢复原貌已不现实。在被告租赁原告土地后，经原告允许进行了搭建，包括房屋、设施，是被告在经营使用。我国合同法规定，能够返还原物的返还原物，不能返还的可以通过折价的方式，所以原告的上述诉讼请求不能实现，被告已经提交反诉状，要求赔偿被告经济损失。根据双方的过错程度，赔偿损失后，可以将原告的租赁土地，包括地上物一并返还给原告。3、原告的第四项诉讼请求没有依据，即使按无效合同，参考生效判决的标准亦不是8000元，原告主张没有事实及法律依据，我们不同意原告的诉讼请求。被告（反诉原告）韩慧茹反诉称：反诉人与被反诉人因租赁合同纠纷一案，北京昌平区人民法院于2013年12月6日作出（2013）昌民初字第8728号民事判决书，已发生法律效力。判决认定合同无效，被反诉人应承担导致无效的主要过错责任，关于腾退和补偿问题另案解决。现被反诉人要求腾退，故反诉人提出反诉，请求判令：1、被反诉人支付反诉人经济损失（地上物、附属物设施、停产停业损失、搬家费）计2000000元；2、反诉诉讼费由被反诉人承担。原告（反诉被告）张万柱辩称：1、我不同意反诉人的诉讼请求。涉案土地用途为农业用地，反诉人应当知晓，反诉人在土地上进行非农业经营、投入，未经我的同意，这些损失应由其自行承担。2、反诉人建设的房屋是没有任何手续的违法建筑，也没有经过我的同意。3、鉴定报告评估的对象是小汤山提源汽修厂，其与反诉人不是同一主体，我没有义务向汽车厂赔偿。4、本次鉴定是2006年的建筑成本，距今已经9年，折旧成本已经超出使用年限。另外，鉴定报告中还包括有我的相应建筑。经审理查明：1998年7月1日，昌平县北七家镇八仙庄村经济合作社（甲方，以下简称：经合社）与张万柱（乙方）签订《菜园租凭（租赁）合同》，约定由原告承租菜田面积3亩，合同期限30年，合同期间所租凭（赁）的土地，不得转包。该合同经当时昌平县公证处公证确认。2006年2月1日，张万柱（甲方，转包人）与韩慧茹（乙方，承包人）签订《土地使用权转包合同》，约定甲方将拥有承包经营权的土地使用权转包给乙方。合同同时约定，转包土地范围及租赁房屋范围为昌平区北七家镇八仙庄村东（马家坟）承包土地地段，由东边地界向西59m，南北宽21m及另外租赁建筑物北房6间，南房4间东西房间长12.5米，南北房间长5.2米；在租赁期间内，乙方在现有土地上搭建及经营，甲方不得以任何理由进行干涉；承包期限从合同生效之日起到2028年2月1日，每年的承包土地及租赁房屋费用共计贰万元整（20000）元整。2012年8月1日，张万柱的妻子卢增梅代表张万柱与韩慧茹签订《补充协议》，约定房租一次性涨价为每年增加陆仟元整（终身的调整，以后不再涨价），补充协议同原合同具有相同的法律效益（力）。现涉案土地由韩慧茹占有、使用。2013年，张万柱以租赁合同纠纷为由将韩慧茹诉至本院，要求解除双方于2006年2月1日签订的《土地使用权转包合同》。经审理，本院认为张万柱将其承包的土地转包给韩慧茹的行为，违反其与经合社签订合同的约定，亦违反了《中华人民共和国土地管理法》的规定，该转包行为无效；对此双方均有责任，张万柱应承担主要的过错责任，韩慧茹应负次要责任；韩慧茹实际占有、使用涉案土地，理应向张万柱支付土地使用费用。2013年12月6日，本院作出（2013）昌民初字第8728号民事判决书，判决张万柱与韩慧茹于2006年2月1日签订的《土地使用权转让合同》及其《补充协议》无效，韩慧茹向张万柱支付2013年2月1日至2013年7月31日土地使用费用13000元。韩慧茹不服一审判决，上诉至北京市第一中级人民法院。2014年4月2日，该院以（2014）一中民终字第1289号民事判决书驳回上诉，维持原判。在本案审理过程中，因韩慧茹申请，本院委托北京市国宏信价格评估有限公司对涉案土地上的地上物、附属设施进行鉴定，鉴定结论为：本次价格评估的基准日为2006年2月1日，本次价格采用的评估房屋为成本法，价格评估标的为北京市昌平区北七家镇八仙庄村小汤山提源汽修厂租赁地上物、附属物设施。其中，库房，砖混结构，建筑面积248.6㎡；北房，砖混结构，建筑面积261㎡；院内修车棚，砖混结构，建筑面积457.08㎡。价格评估标的在价格评估基准日的价格为597796元。评估费12955元由韩慧茹垫付。对该《价格评估结论书》，双方当事人存在争议。张万柱认可该鉴定结论的评估方法，但对部分评估对象有异议。张万柱称价格评估明细表中“小汤山提源汽修厂北房”部分的“1、北房基础58＊4.5”和“2、实心砖墙”为其所有，价值应属于张万柱；同时韩慧茹在租赁的前3年未向其交纳水电费，价格评估明细表中的“综合脚手架及水电费“部分应为张万柱的支出；各评估明细表中均注明规费和税金情况，因韩慧茹修建房屋未与正规施工单位签订合同，亦未向国家交纳相应的税费，该部分不应在本案中考虑。韩慧茹对价格评估方法有异议，认为应按照现在市场价格进行评估而非结论书中采用的成本法，评估结论数额明显过低。经法庭询问，双方当事人一致认可韩慧茹在涉案土地上建筑的房屋及附属设施均无相应的建设审批手续，在《土地使用权转包合同》中载明的“北房6间”、“南房4间”现仍然存在。张万柱称“一口井”已由原有的50米深变为7米深并要求韩慧茹按原样返还，韩慧茹不同意张万柱的主张，并称合同未约定井的具体情况。对于井的具体情况，张万柱表示没有证据证明。韩慧茹认可张万柱对评估明细表中“小汤山提源汽修厂北房”部分的“1、北房基础58＊4.5”意见，并称其一直自行缴纳水电费。上述事实有《菜园租凭（赁）合同》、《土地使用权转包合同》、（2013）昌民初字第8728号民事判决书、（2014）一中民终字第1289号民事判决书、《价格评估结论书》、发票及双方当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价赔偿，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张万柱与韩慧茹的《土地使用权转包合同》已经被法院生效判决确认为无效，并确定了双方的过错责任，故双方应将因该合同取得的财产返还给对方，并根据过错承担赔偿责任。对于张万柱要求返还涉案土地的使用权、房屋及相关设施并将涉案土地恢复原状的诉讼请求，现韩慧茹已经在涉案土地上建造了房屋及附属设施，相应的搭建行为在双方的《土地使用权转包合同》中亦进行了约定，涉案土地的状态已经发生了较大的变化，故张万柱要求恢复原状的诉讼请求，有悖于常理，本院无法支持。对于其要求返还的其他部分，本院根据具体案件，酌情予以确定。关于张万柱要求韩慧茹支付土地使用费的诉讼请求，其主张的每月8000元缺乏证明支持，但因涉案土地一直由韩慧茹占有、使用，韩慧茹理应向张万柱支付土地使用费，具体标准由本院参考双方之间的约定及相关判决中确定的数额予以酌定。关于韩慧茹要求张万柱赔偿地上物及其附属设施的诉讼请求，因双方签订的《土地使用权转包合同》中约定韩慧茹可以在涉案土地上搭建，现张万柱以对韩慧茹的建造行为不知情，亦不同意为由，主张对韩慧茹的地上物及附属设施不予赔偿的答辩意见，本院不予采信。韩慧茹要求按照市场价格对涉案地上物及其附属设施进行评估及张万柱称相关设施使用9年现已超出使用年限的主张，本院认为，因涉案地上物及其附属设施未取得相应的建造审批手续，且张万柱不同意接受或者继续使用韩慧茹建造的地上物及其附属设施，故本院认为鉴定机构采用的成本法对标的物进行评估的方式较为适宜。关于本次价格评估基准日的确定，因鉴定机构需要明确日期，以确定相关价格，相关地上物及附属设施的具体建造时间已经无法核实，故本院与鉴定机构协商确定为双方合同签订日期。关于张万柱主张鉴定结论中地上物及其附属设施属提源汽修厂所有，其与韩慧茹并非同一法律主体，张万柱与提源汽修厂之间没有合同关系，韩慧茹作为反诉主体不适格，对此，本院认为韩慧茹是本案适格的反诉主体。首先，张万柱与韩慧茹系《土地使用权转包合同》的双方，在该合同被生效判决确认为无效后，张万柱起诉要求韩慧茹返还租赁土地及地上物，韩慧茹有权提起反诉要求张万柱赔偿损失。其次，依据查明的案情，现无充分证据证明鉴定结论中的地上物及其附属设施为提源汽修厂所有，且鉴定机构在现场鉴定时双方当事人及承办人均到涉案土地现场进行确认，双方一致认可相关建筑为涉案土地上的建筑，现韩慧茹作为《土地使用权转包合同》的承租人有权要求赔偿。关于双方对鉴定结论中的争议的部分，因鉴定结论中专门有价格评估明细表记载“张万柱提出部分内容”并单独列明工程量及价格情况，故本院对双方一致认可属于张万柱的部分予以确认，其他部分应为韩慧茹建设和支出。关于张万柱主张本案不应处理各评估明细表中的规费和税金存在异议的，因韩慧茹未就其聘请的施工人具有建设施工资质一节向本院提供任何证据，故鉴定结论中的地上物及其附属设施中涉及规费和税金部分，张万柱无须支付关于张万柱赔偿韩慧茹的具体数额，本院将结合合同履行情况、双方过错承担、鉴定结论等因素，综合酌情判定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）张万柱于本判决生效之日起十日内赔偿被告（反诉原告）韩慧茹地上物及附属设施损失三十八万一千七百七十九元。二、被告（反诉原告）韩慧茹于本判决第一项履行后十日内返还原告（反诉被告）张万柱北京市昌平区北七家镇八仙庄村（马家坟）承包土地地块及地上物、附属设施。三、被告（反诉原告）韩慧茹于本判决第二项履行后十日内给付原告（反诉被告）张万柱土地使用费用（二○一三年八月一日起至实际返还土地之日止，每月按照二千一百六十七元计算）。四、驳回原告（反诉被告）张万柱的其他本诉诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）韩慧茹的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费七十元，由原告（反诉被告）张万柱负担四十九元，已交纳；由被告（反诉原告）韩慧茹负担二十一元，于本判决生效后十日内交纳。反诉案件受理费四千八百八十九元，由原告（反诉被告）张万柱负担三千四百二十二元三角，于本判决生效后十日内交纳；由被告（反诉原告）韩慧茹负担一千四百六十六元七角，已交纳。案件鉴定费一万二千九百五十五元，由原告（反诉被告）张万柱负担九千零六十八元五角，于本判决生效后十日内交纳；由被告（反诉原告）韩慧茹负担三千八百八十六元五角，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 张 俊二〇一四年十二月十一日书 记 员 程建民