安徽省长丰县人民法院民 事 判 决 书（2014）长民一初字第01118号原告：长丰县粮食局，住所地：安徽省长丰县水湖镇长寿路26号，机构代码证00300414-6。法定代表人：杨忠胜，局长。委托代理人：卜寿丰，安徽天霖律师事务所律师。被告:沈洋，男，1965年7月4日生，汉族，住安徽省长丰县。被告：杜晓琴，女，1965年1月2日生，汉族，住址同上。原告长丰县粮食局与被告沈洋、杜晓琴房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年4月23日立案受理后，依法由审判员周邦朝适用简易程序于2014年5月27日公开开庭进行了审理。原告单位法定代表人杨忠胜、委托代理人卜寿丰、被告沈洋、杜晓琴均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。长丰县粮食局诉称：2003年，长丰县水湖粮食收储公司将原水湖粮站大门西侧第二、三、四间门面房及后面的十一间仓库租赁给被告使用，每年租赁费用为25000元，租期自2014年1月1日起算，双方未约定终止期限。后王吉保占用的一间仓库也由沈洋占用。此后被告仅以运费抵付了1.025万元租赁费用外，至今未付租赁费。因此诉至法院要求解除原、被告房屋租赁合同，判令两被告返还三间门面、十二间仓库及土地，支付拖欠的24万元租赁费并按每年25000元赔偿损失直至移交完毕。为证明自己的主张，原告向法庭提交的证据有：房屋产权证和国有土地使用证，证明门面及仓库的权属；通知、补缴通知和抵付费用、被告曾就该门面及仓库提起诉讼的证据目录，证明双方租赁关系，被告已支付租赁费用及欠缴租赁费用情况。沈洋、杜晓琴辩称：被告是从水湖收储公司租赁三间门面和十二间仓库经营“浪琴海”浴池。在收储公司交付被告时，房屋存在严重毁损、漏水且有一间仓库由王吉保占用，收储公司存在违约行为，被告应该得到赔偿并因此享有对水湖收储公司的债权。现水湖收储公司已破产，该房屋、土地应属于水湖收储公司的破产财产，被告有权主张破产抵消以清偿水湖收储公司的违约赔偿并受让该房房产、土地。故请求法院驳回原告的诉讼请求。为证明上述主张，沈洋、杜晓琴向法庭提交的证据有：①两次拍卖会《特别说明》，证明在拍卖过程中，第二次拍卖已将三间门面去除。粮食局副局长王成刚署名的证明材料，证明被告在第一次拍卖时缴纳了保证金，但拍卖时以评估价优先购买的权利未实现。②水湖收储公司对水湖粮站的通知，证明被告是与水湖收储公司签订的租赁合同，且未将王吉保占用的房屋移交。③《责令限期补缴房租费通知》证明水湖收储公司催要房租超过诉讼时效。庭审过程中，沈洋、杜晓琴又补充证据有：④沈洋缴纳购买水湖收储公司门面房4000元押金收据。⑤移交时照片、现状照片，证明移交的时间和房屋当时破损状况，说明水湖收储公司逃避维修义务，违反合同约定。⑥浪琴海浴场营业执照张某明的证明，证明因王吉保占用房屋导致浴场整体布局重新设计及损失一年约15万元。⑦门面房房产证，证明门面房登记时间，此门面房原属于水湖收储公司固定资产。⑧沈洋、杜晓琴与王吉保、闫莉所签协议，证明水湖收储公司一直未履行约定，沈洋、杜晓琴不得不支付王吉保9.9万元收回房屋。⑨百福家园平面图、律师函、行政复议决定书、行政起诉状等，证明粮食局在将土地出让给百福公司、规划局批准相关规划导致浪琴海浴场停业情况。⑩申请、协议、锅炉房设计平面图，证明直至2013年8月7日才批准移建锅炉房，导致浴场的停业损失。信息公开回复函，证明被告无从维权。以上证据顺序与被告举证目录略有调整。经双方当事人举证、质证，本院认证情况如下：1.对原告提交的证据，沈洋、杜晓琴质证认为房产证系租赁后于2006年才办理的且不含仓库，不能证明租赁时房屋是长丰县粮食局的资产，两被告在租用房屋时该资产是水湖收储公司的资产，其他证据无异议。本院认为，当事人无异议的交房通知、补缴房租费通知、被告曾就该门面及仓库提起诉讼的证据目录（该证据目录同本案中沈洋、杜晓琴在答辩期提交的证据目录，交房通知为被告举证的证据②、补缴房租费通知为被告举证证据③）、房产证（被告提供证据⑦），双方均向法庭提交作为证据且其证据内容完全一致，该组证据可予采信；“沈阳明细账”载明的应付款，系挂在长丰县水湖粮食收储公司应付账户，原告同意将此款抵付房租，但该财产是否可抵付租金尚应提交进一步的证据证实，该抵付主张即便被告同意，本院亦不予采信。2.被告提交的①两次拍卖会《特别说明》、证明材料，证据④押金收据，原告质证拍卖与本案无关。本院认为，庭审中被告亦承认在拍卖时所缴纳的押金已用于抵付竞买其他门面房，该押金与本案诉争门面房无关联性；无论两次拍卖程序如何，但结果为均未将本案诉争门面房售卖这一事实可予确认，既然该资产未拍卖成功，所谓侵犯被告的优先购买权也无从谈起。该组证据被告的证明目的不能成立。证据⑤移交时照片、现状照片，原告质证认为交付时确有一间被“王吉保”占用，房屋存在破损，该组证据本院予以采信。证据⑥营业执照张某明的证明。原告质证认为营业执照未提交原件且营业执照载明的时间并不一定为两被告浴池开业时间张某明的证明质证认为作为证张某明未出庭接受质询，其证言不具证据效力。本院认为，原告质证意见成立，该组证据本院不予采信。且营业执照反映的登记日期为2005年10月20日，而被告又提交的证据⑧说明至2013年5月2日才与王吉保签订协议由王吉保交付该房屋，如果王吉保一直持续占用其中的一间房屋，被告在拟建浴场时早应予考虑该因素。至于证据⑧王吉保夫妇与沈洋夫妇所签订协议，签约时王吉保夫妇并未提交其为约定资产合法权利人的证据，该协议若损害相关权利人的利益，可另行向责任人主张侵权或违约责任。证据⑨百福家园平面图、律师函、行政复议决定书、行政起诉状等，原告质证与本案无关。本院认为，该争议系两被告作为经营者与长丰县规划局及第三方百福公司之间的争议，该证据真实性客观存在，但与本案无关联性。证据⑩申请、协议、锅炉房设计平面图，原告质证认为设计图纸盖章时间与批准时间不一致。本院认为，双方对移建锅炉房及由此导致损失达成协议真实性均不持异议，该组证据本院予以采信。证据信息公开回复函，被告无异议，该证据本院予以采信，且本院自2008年4月21日受理长丰县水湖粮食收储公司宣告破产一案，该案尚在审理中。综合当事人举证、质证，本院认证及双方在庭审中的陈述，本院对下列案件事实予以确认：长丰县水湖粮食收储公司委托安徽省银河拍卖有限责任公司于2003年7月16日、9月8日召开长丰县粮食系统门面房专场拍卖会，拟对外出售相关资产。第一次拍卖时含本案诉争的长寿路水湖粮站大门西第二、三、四号门面，第二次拍卖时不含上述房产。沈洋于2003年11月17日缴纳给长丰县水湖粮食收储公司“门面房押金”4000元。后沈洋、杜晓琴夫妇与长丰县水湖粮食收储公司达成协议，租用诉争的门面及其后的十二间仓库，租金自2004年1月1日起算，至法庭辩论终结前双方均未向法庭提交书面租赁协议。2006年10月20日，长丰县房产局将诉争的三间门面登记在长丰县粮食局名下，登记号为2006003903，权证字号：房地长房字第××号号。该争议地块土地性质为国有划拨并于1991年1月25日办理权属登记，登记权利人为原长丰县粮油食品局，后因分割出让，分别于2007年10月11日、2010年1月30日作变更登记。长丰县水湖粮食收储公司已于2008年4月进入破产程序。沈洋、杜晓琴夫妇自占用诉争房屋至今未付租赁费。2012年9月17日，长丰县粮食局与沈洋、杜晓琴作为业主的浪琴海浴场达成协议，约定长丰县粮食局将从百福公司协调的该公司施工期间浪琴海浴场停业损失和锅炉迁移补偿费30万元支付沈洋、杜晓琴。目前，沈洋、杜晓琴夫妇继续占用该三间门面及十二间仓库，且将部分门面转租他人。本院认为：本案诉争门面房登记在长丰县粮食局名下，该资产所有权人应为长丰县粮食局。沈洋、杜晓琴辩称该资产一直属于长丰县水湖粮食收储公司，现该资产应列入企业破产财产并无依据，其辩称在竞买该三间门面时享有优先权且长丰县粮食局领导已答复卖给沈洋，但该购买行为仅完成要约，因此被告辩称其继受取得该门面房产权亦无依据。沈洋、杜晓琴从长丰县水湖粮食收储公司租赁该三间门面房及后方的仓库，其与长丰县水湖粮食收储公司之间形成合法有效的房屋租赁合同关系，长丰县水湖粮食收储公司为出租人，沈洋、杜晓琴为承租人。鉴于被告未提供书面租赁协议且对租期的约定不明，该租赁关系应视为不定期租赁。但长丰县粮食局作为所有人系租赁合同关系之外的第三人，依合同的相对性固不当然地享有该租赁合同约定的权利义务，现也无其他证据证实长丰县粮食局可直接取得租赁合同的权利义务，自然其主张解除原告与沈洋、杜晓琴的房屋租赁关系并无依据，该项诉请本院不予支持。鉴于长丰县水湖粮食收储公司以不定期的方式出租长丰县粮食局所有的房产，现出租人早于2008年4月已进入破产清算程序，其必然怠于主张返还所有权人的财产，也必然怠于行使不定期租赁合同的任意解除权，申报的破产债权中也确不含此租赁合同约定的租金债权。而法院就原告所主张起诉的原因事实判断其法律上的效果，不受原告依据该事实所述法律上见解的束缚，亦不应受自身立案案由描述的约束。长丰县粮食局作为该三间门面房的所有权人对自己的不动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利，其所有的房屋被两被告长期占有，因此现长丰县粮食局向沈洋、杜晓琴主张返还该三间门面房的诉讼请求，本院予以支持。至于沈洋、杜晓琴占用的十二间仓库，该资产虽至今尚未登记确权，但该建筑物下土地使用权登记属于现长丰县粮食局，在无其他证据情况下，该物所有权人推定为长丰县粮食局。沈洋、杜晓琴同理应予及时返还。承租人沈洋、杜晓琴未支付租金，相关的租金给付请求权理应属于长丰县水湖粮食收储公司。2008年4月前租金应支付长丰县水湖粮食收储公司，其后租金应支付长丰县水湖粮食收储公司清算人。现原告未举证证明其以债权转让或其他方式取得该请求权，故长丰县粮食局直接向沈洋、杜晓琴主张占房期间的费用并无事实依据，相关损失可依法向长丰县水湖粮食收储公司的清算人主张损害赔偿。因此原告长丰县粮食局诉请被告沈洋、杜晓琴支付占房期间租赁费用24万元的诉请，本院不予支持。至于原告主张其后至实际移交完毕按每年25000元的标准赔偿损失，该标准并无不当，但期限应自法院裁判确定移交的期限届满之日起计算，惟当事人逾期不履行法院裁决，自当承担法定的逾期责任，且该责任为法定责任且非限于赔偿损失，故对原告此节主张无须赘判。至于两被告及其他任何人在租赁物中添附的未征得长丰县粮食局同意的装饰装修物应在移交时一并予以清除；经所有权人同意添附的和所有权人现同意保留的，再行协商折价或评估或采取其他方式处理。至于两被告主张长丰县水湖粮食收储公司在交付租赁物时存在违约行为而应当赔偿损失，可按照其与长丰县水湖粮食收储公司的合同约定另行依法主张。当事人在本案中的其他诉辩主张本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第一百三十五条及《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十五条的规定，判决如下：一、被告沈洋、杜晓琴自本判决生效之日起30日内将其占用的属原告长丰县粮食局所有的水湖镇长寿路东段北侧三间门面房及十二间仓库一次性返还原告；二、驳回原告长丰县粮食局的其他诉讼请求。案件受理费15960元减半按7980元收取，由原告长丰县粮食局负担1980元，被告沈洋、杜晓琴负担6000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。如本判决生效后，义务人不履行本判决书确定的给付义务，权利人可在本判决书规定履行期限届满之日起二年内向法院申请强制执行。审判员  周邦朝二〇一四年七月十日书记员  杨望良附本案相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。《中华人民共和国物权法》第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百三十五条建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。