广东省深圳市盐田区人民法院民 事 判 决 书(2014）深盐法民一初字第603号原告中国农业银行股份有限公司深圳市分行。法定代表人朱正罡，系该分行行长。委托代理人鲍泽飞，广东嘉得信律师事务所律师。委托代理人王明，广东嘉得信律师事务所律师。被告吴爱华。第三人深圳市传世博元电子有限公司。法定代表人凌福秀，系该公司董事长。委托代理人林淡雯，北京德恒（深圳）律师事务所律师。委托代理人宋宇红，北京德恒（深圳）律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司深圳市分行诉被告吴爱华、第三人深圳市传世博元电子有限公司债权人撤销权纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，由审判员李铮、马东梅与人民陪审员李明明组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人鲍泽飞、第三人委托代理人林淡雯到庭参加了诉讼，被告吴爱华经法庭合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理。本案现已审理终结。原告诉称：2010年7月26日，原告根据被告配偶毛某某填写的信用卡申请表及相关资料，向毛某某发放了信用额度为100万元的信用卡。开户后毛某某有恶意透支行为，截至2013年6月28日，尚欠原告本息及滞纳金889879.19元，原告在起诉前曾多次催收过上述信用卡欠款，但被告及其配偶一直未结清所欠款项。被告与毛某某系夫妻关系，上述债务产生于两人婚姻关系存续期间，系夫妻共同债务。原告已于2013年7月1日将毛某某与吴爱华一并起诉至深圳市罗湖区人民法院，案号为：(2013）深罗法民二初字第1897号。经向房地产权登记部门查询，被告于2013年6月25号将其名下位于深圳市盐田区大梅沙高速公路北侧万科东海岸社区畔山居某房产以5287832元的价格出售给第三人深圳市传世博元电子有限公司，并在2013年6月27日在深圳市房地产权登记中心办理了房产转移登记。经评估公司评估，该房产市场价值约1000万元，其转让价格明显低于正常市场售价的30%以上。综合以上事实，被告于原告向罗湖区法院起诉前以明显不合理的价格恶意转移财产，侵犯了原告的合法债权的实现。为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求判令：1、撤销被告与第三人之间签订的深（盐）房现买字（2013）第1867号《深圳市二手房买卖合同》；2、本案全部诉讼费用由被告与第三人承担。被告吴爱华未予答辩亦未向法院提交证据。第三人答辩称：涉案房产的实际交易金额是1050万元，加上第三人代为垫付的的税费538077.16元，总交易价格为11038077.16元，高于市场的评估价。被告吴爱华及其丈夫毛某某共向第三人公司的刘某和陆某借款共计12392392.93元，且将涉案房产在国土局登记抵押给陆某，由于被告及其丈夫无力偿还债务，且毛某某因涉嫌职务侵占罪被判刑，无力偿还债务，所以在毛某某被羁押前，被告吴爱华和毛某某将涉案房产以1050万元卖给第三人公司，以偿还部分债务。原告的起诉不能成立，因为第三人的借款是享有抵押的优先债权，对于该涉案房屋享有优先的清偿权，而原告的借款纠纷是普通的债权，并且原告已申请查封了毛某某的另一处房产，其债权通过诉讼以及拍卖其另一处房产也可以得到清偿，请法院驳回原告的全部诉讼请求。原告为证明其诉讼请求向法庭提交以下证据：1、信用卡申请表、基本信息明细、账户信息明细，证明毛某某申请信用卡及欠款的事实；2、案件受理通知书，证明原告向罗湖区法院起诉被告及其配偶毛某某的事实；3、民事裁定书、查封冻结通知书、毛某某名下房产信息单，证明原告已经向罗湖区法院申请查封毛某某名下房产事实；4、人民法院公告及传票，证明罗湖法院公告送达的事实；5、深圳市二手房买卖合同，证明涉案房产被被告以低价转让的事实；6、被告名下房产信息单，证明被告房产已低价转让的事实；7、房产评估预估报告，证明被告转让房产价格低于市值的事实；8、结婚登记表，证明被告与毛某某为夫妻的事实。第三人对原告所提交证据质证意见如下：对证据1、2因为没有原件核实，对其真实性、合法性、关联性无法确认；对证据3、4真实性无异议，但是与本案没有关联；对证据5、6真实性无异议，但是涉案房产的真实交易金额应当以2013年4月26日的二手房买卖合同为准，实际的交易金额是1050万元；对证据7真实性、合法性、关联性无异议，同时证明了涉案房产的交易金额实际已经高于市场评估价；对证据8真实性无异议。第三人为证明其主张向法庭提交以下证据：1、2013年4月26日的二手房买卖合同、税费发票、银行转帐记录，证明涉案房产的实际转让价格是1050万元、税费538077.16元；2、借款合同（编号为SZ20120607—1）、承诺书、借据、委托付款函，毛某某的银行卡复印件、转帐汇款单，证明2012年6月7日被告吴爱华和丈夫毛某某向第三人的时任法定代表人刘某和陆某借款300万元；3、借款合同（编号为20121102）、借款借据、划款委托书、还款承诺书、委托付款函、银行转帐单，证明2012年11月2日被告吴爱华和毛某某又向刘某和陆某借款150万元；4、借款合同（编号为20130322）、借据、划款授权书、委托付款函、营业执照、抵押合同、房产证、银行网上电子回单和银行对帐单，证明2013年3月22日被告和毛某某为了偿还深圳市某实业有限公司欠某银行的到期贷款，再次向刘某和陆某借款780多万元，各方将前后三次的借款统一签订了一份总合同，确认截止至2013年3月25日被告和毛某某共欠刘某和陆某12392392.93元，同时由被告和陆某到国土局办理了涉案房产的抵押登记手续，出借人享有抵押物优先受偿权；5、某银行和深圳市某实业有限公司签订的授信额度合同、贷款函件及银行进帐单、授信业务的结清证明、2013年3月25日银行进帐单，证明深圳市某实业有限公司曾向某银行借款800万元并以被告名下的涉案房产作为抵押担保，借款到期后因深圳市某实业有限公司未能偿还，被告和毛某某向刘某和陆某借款人民币7892392.93元代为清偿某银行的欠款；6、涉案房产的评估报告，证明深圳市某房地产评估顾问有限公司对涉案房产的评估价格为10216800元；7、证明、经办人高某的居住证和身份证复印件、委托银行代扣电费合同书、低压居民住宅客户缴费人变更登记表、客户更改基本信息登记表、万科物业的《委托银行收款协议书》、电费发票、物业通知以及第三人交物业费情况、电费通知单，证明涉案房产已经实际转移交接给了第三人，现由第三人实际控制和使用；8、结算证明、刘某、陆某的身份证、毛某某的还款对帐单，证明刘某和陆某已经实际抵偿了被告和毛某某欠其的1050万元债务。原告对第三人所提交证据质证意见如下：对证据1中的税费发票真实性、合法性、关联性予以确认，也恰恰证明涉案房产的交易价格为5287832元；对证据1-6的真实性予以确认，但因原告不清楚被告与案外人交易的事实，对相关交易的合法性、关联性无法确认；对其他的证据均不予确认，因为部分证据缺乏原件核对，原告也无法核实第三人与被告及其配偶间交易的真实状况。本院依职权向案外人刘某和陆某进行调查，制作调查笔录一份，证明毛某某、吴爱华借款后无法偿还，因刘某无购房资格，故将涉案房产转让过户至当时由刘某担任法定代表人的第三人名下用于抵债，房产过户后抵偿了毛某某和吴爱华欠刘某和陆某的人民币1050万元的债务。原告对调查笔录真实性予以确认，但因原告并未参与被告与案外人交易的过程，无法确认相关交易的合法性和关联性。原告所提交的民事裁定书、查封冻结通知书、房产信息单、人民法院公告及传票、二手房买卖合同、房产评估报告、结婚登记表，第三人提交的二手房买卖合同、税费发票、银行转帐记录、借款合同、承诺书、借据、委托付款函，转帐汇款单、营业执照、抵押合同、房产证、银行电子回单、银行对帐单、评估报告、授信额度合同、进账单、结清证明，以及本院调查笔录真实有效，来源合法，与案件存在关联，本院予以确认。根据上述认定证据以及庭审情况，本院查明事实如下：2012年6月7日和同年11月2日，被告吴爱华及其丈夫毛某某分两次向案外人刘某、陆某借款，借款金额分别为人民币300万元与150万元，签订借款合同后，刘某委托案外人李某通过银行转账方式将借款共计人民币450万元支付至毛某某在深圳发展银行开立的账号内。2013年3月22日，被告吴爱华与毛某某再次向刘某、陆某借款用于偿还深圳市某实业有限公司在某银行深圳分行的到期贷款，双方就前后共三次的借款重新签订了一份总借款合同，初步约定总借款金额为人民币1200万元，借款期限一个月，实际借款金额以人民币450万元加上出借人为深圳市某实业有限公司还贷的金额为准。合同签订后，刘某委托深圳市某贸易有限公司向毛某某、吴爱华指定的深圳市某实业有限公司在某银行深圳南海大道支行所开立账号转账支付了人民币7892392.93元用于偿还贷款。2013年3月25日，被告与陆某签订抵押合同，双方约定被告将其名下万科东海岸畔山居某房产抵押给陆某，作为上述借款的担保。2013年4月26日，被告及其丈夫毛某某与第三人签订二手房买卖合同，将万科东海岸畔山居某房产转让第三人，约定转让成交价为人民币1050万元，向国土部门递件过户的登记价为人民币5287832元。双方在合同第15条备注处以手写方式载明：“被告与毛某某确认共欠刘某、陆某借款本金人民币12392392.93元，因出借人无购房指标，如借款人未能在2013年5月前还清欠款，双方同意将上述房产作价人民币1050万元转让给第三人用以抵债。”2013年6月25日，被告委托代理人与第三人签订深圳市二手房买卖合同，到国土部门将万科东海岸畔山居某房产转让过户予第三人，转让登记价为人民币5287832元。案外人刘某、陆某确认系借用当时由刘某担任法定代表人的第三人公司名义受让上述房产，房产过户给第三人后，实际抵偿了被告和毛某某向两人所借款项当中人民币1050万元的债务。另查，被告丈夫毛某某在（2014）深盐法民一初字第439号案庭审中，确认曾三次向案外人刘某、陆某分别借款人民币300万元、150万元和778万元，本金尚未归还。但主张2013年4月26日与第三人签订二手房买卖合同时系空白合同，并无填写相关手写的内容，当时签订该合同的目的是为重新向银行办理抵押贷款，并非真实的房产转让。事后因其涉嫌犯罪被羁押，第三人根据此前签订的合同和全权委托将房产过户抵债，系被动过户。再查，第三人于2013年9月5日委托深圳市某房地产评估有限公司对万科东海岸畔山居某房产进行评估，评估价值为人民币10216800元。原告于2014年3月21日委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对上述房产进行评估，评估总值为人民币10003950元。本院认为，本案属债权人撤销权纠纷，债务人以明显不合理的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。原告中国农业银行股份有限公司深圳市分行主张行使撤销权的依据为2013年6月25日被告吴爱华与第三人深圳市传世博元电子有限公司所签订二手房买卖合同中约定的转让价人民币5287832元明显低于市场正常价格。但在2013年4月26日，被告及其丈夫毛某某也曾与第三人签订过另一份二手房买卖合同，该合同所约定房产转让价为人民币1050万元，远高于2013年6月25日的合同价格。在房产交易双方存在两份阴阳合同的情况下，应以实际交易金额考量认定房产转让价格。本案中，第三人受让涉案房产系以抵偿被告与毛某某欠案外人刘某、陆某借款的方式来支付合同对价的。被告及其丈夫毛某某向案外人刘某、陆某的借款有双方签订的借款合同、银行转账单及借款人毛某某的自认予以证实，双方之间确曾存在高达人民币1200余万元的巨额债务。在涉案房产过户后，案外人刘某、陆某确认已实际抵偿了被告与毛某某向其两人上述借款当中人民币1050万元的债务。可见涉案房产的实际转让价格应为人民币1050万元，不低于市场评估价，属合理的交易价格范围。至于毛某某主张2013年4月26日所签订二手房买卖合同为空白合同，双方实际并无转让房产抵债的约定问题，该种虚假交易行为并不属于债权人行使撤销权的法定事由，如确对房产所有人的合法权益造成损害，可由房产所有人由另循法律途径解决。综上，原告请求撤销被告向第三人转让万科东海岸畔山居某房产的交易行为的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告中国农业银行股份有限公司深圳市分行的全部诉讼请求。案件受理费人民币100元由原告中国农业银行股份有限公司深圳市分行负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状并按照对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长 李    铮审 判 员 马  东  梅人民陪审员 李  明  明二〇一四年十二月四日书 记 员 陈丹丹（兼）附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。