苏州市姑苏区人民法院民 事 判 决 书（2014）姑苏民五初字第0370号原告金亮。原告潘淑兰。委托代理人王春兰（上述二原告共同委托），江苏合展兆丰律师事务所律师。委托代理人顾静梅（上述二原告共同委托），江苏合展兆丰律师事务所律师。被告许二军。被告袁媛，苏州市姑苏区桑家浜98号华盛助剂厂。原告金亮、潘淑兰与被告许二军、袁媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年5月19日立案受理后，依法由审判员毛萍萍适用简易程序，于2014年6月17日公开开庭进行了审理。原告潘淑兰及两原告的委托代理人王春兰、顾静梅、被告许二军、袁媛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金亮、潘淑兰诉称：原、被告分别于2013年1月4日、1月10日、9月10日签订《房屋买卖协议书》、《双方协议》、《存量房买卖合同》，约定原告将姑苏区虎池路1680号金筑家园X幢Y室房屋出卖给两被告，房屋价款805000元；首付款30%付至房产交易中心托管帐户，余款以银行按揭方式支付；买受方逾期付款的，每逾期一天向出卖方支付房屋价款万分之五的违约金；2013年11月10日前若因银行或者公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方逾期支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除本合同。2013年1月10日，原告将房屋钥匙等物品交付给被告，由被告实际占有使用房屋。2013年11月8日，双方签订《苏州市存量房交易资金托管协议》。上述协议签订后，原告依约交付房屋及相关证件给被告，但被告却迟延支付购房款，直至2014年3月17日，原告才实际收到卖房款。被告拖延支付购房款的行为，给原告造成了损失。为维护原告合法权益，请求法院判令被告许二军、袁媛共同赔偿原告损失8000元（以逾期付款期间原告的房屋租金每月2000元计算4个月），判令两被告共同支付原告违约金51100元（以每逾期支付购房款一天按房屋约定价款的万分之五计算，自2013年11月10日起计算至2014年3月17日）。被告许二军、袁媛共同辩称：原告主张房屋租金损失，要求原告提供房屋租赁合同；关于违约金，我们已经支付定金30万元，原告于11月8日交给我们，我们交到资金托管中心的，我们无法在11月10日支付剩余的房款，需要办理相关贷款手续。经审理查明：苏州市虎池路1680号金筑家园X幢Y室建筑面积121.20平方米房屋，产权原系两原告共同所有。2013年1月4日，原告（卖出方）与被告（买进方）签订房屋买卖协议书1份，约定被告向原告购买苏州市金筑家园X幢Y室建筑面积121.20平方米房屋，该房屋产权证、土地证尚未核发，成交价为805000元，买方于2013年1月4日支付定金30万元；卖方领取房地产权证符合转让条件可交易时签署《存量房买卖契约》及买方办理购房按揭手续。2013年1月10日，原、被告签订《双方协议》，对上述协议补充如下：1、买方许二军于2013年1月4日支付卖方金亮购金筑家园X幢Y室的定金30万元；2、双方约定支付定金之日，卖方金亮交房给买进方，后续买进方居住的任何费用与卖方金亮无关；3、支付定金当日约定，待卖方金亮产证办出来之日，双方约定30个工作日内配合过户，定金30万元卖方金亮退回买方充当首付。当天，原告向被告交付了房屋。2013年9月10日，原、被告签订《存量房买卖合同》，约定被告向原告购买苏州市金筑家园X幢Y室住宅，建筑面积121.20平方米，房屋价款805000元。合同第四条约定，房屋价款应当在申请房屋权属转移登记前按照相关规定缴入相应的房产交易资金托管帐户，房屋权属转移登记获准后，出卖方按房产交易资金托管有关规定收取房屋价款，买方于2013年9月20日前首付房款30%到房产交易资金托管账户，余款以银行按揭方式支付，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，由双方协商解决。第五条“买受方逾期付款违约责任”第1款约定，若买受方未按合同第四条约定支付相应价款的，每逾期一天按房屋价款的万分之五支付违约金；第2款约定，在2013年11月10日前，若因银行或者住房公积金管理机构不同意买受方购房贷款申请，导致买受方无法按合同约定的相应期限支付相应房屋价款的，买卖双方同意解除合同，退房退款，撤销该房屋权属转移登记申请和土地使用权变更登记申请，并由双方协商解决。2013年11月8日，原、被告至苏州市房产交易登记管理中心签订苏州市区存量房交易资金托管协议，同时原告将所收定金30万元退还被告，由被告作为首付款支付至资金托管中心帐户，余款被告向银行申请购房贷款。2013年12月底，原告曾向被告发函要求解除合同。2014年3月17日，原告从资金托管中心收到被告购房款805000元。现涉案房屋的产权已经登记在被告名下。上述事实，由原告金亮、潘淑兰提交的苏州市房屋权属登记簿、2013年1月4日签订的房屋买卖协议书、2013年1月10日签订的双方协议、2013年9月10日签订的存量房买卖合同、2013年1月10日被告许二军签字的收条、2013年11月8日签订的苏州市存量房资金托管协议、中国建设银行资金划转凭证各1份以及当事人陈述在案证实。本院认为：原、被告间签订的《房屋买卖协议书》、《双方协议》及《存量房买卖合同书》均成立、有效，双方应依约履行各自义务。虽然双方《存量房买卖合同书》第四条第二款规定了被告应在2013年9月20日前将首付款支付至资金托管账户，但是结合双方之前签订的《房屋买卖协议书》及《双方协议》，应由原告先行退还定金30万元给被告以冲抵首付款，而原告直至2013年11月8日才将该笔款项退还，被告在当天即付款至资金托管账户进行了资金托管，因此被告在支付首付款方面并不构成违约。原、被告双方《存量房买卖合同书》第四条未明确约定余款的付款期限，第五条第2款关于2013年11月10日前因银行或住房公积金管理机构不同意被告购房贷款申请而导致买方无法支付房款的情形，系双方对于银行不同意购房贷款情况下买卖双方同意解除合同的约定。银行审批贷款期限并不必然系放贷期限，故2013年11月10日也非被告支付余款的期限，该款内容不属于对被告支付余款期限及承担违约责任的约定。根据该约定，2013年11月10日前被告未获得购房贷款的审批，原告可以选择解除合同，但原告实际未选择解除合同，双方最终选择继续履行合同并于在2014年3月17日履行完毕。因此，被告在支付剩余款项方面亦不构成违约。退一步说，原告于2013年11月8日才将购房定金30万元返还被告、由被告向资金托管账户缴付首付款，银行也不可能在11月10日完成购房贷款的审批。综上，被告在支付首付款和剩余款项方面均未构成违约，原告以被告违反合同约定迟延支付购房款为由要求被告每天按房屋总价款的万分之五支付违约金，无事实依据和法律依据，本院难以支持。虽然双方对付款时间没有明确约定，但被告仍应在合理的期限内完成购房贷款的审批手续，原告的发函解除行为可视为其催促被告履行该项义务。本案中因原告返还定金的迟延，导致合同约定的被告向资金托管中心支付首付款的时间从2013年9月20日迟延至2013年11月8日（迟延49天），故双方在存量房买卖合同中约定的购房贷款申请的期限也应合理向后延长至2013年12月29日。本院同时考虑银行对购房贷款从审批到放贷正常所需的时间并采信被告抗辩主张的临近年底银行放贷迟延的事实，则被告最迟在2014年1月29日前应当完成购房贷款从银行审批、放贷到原告可以领取购房款的一系列行为。现原告实际于2014年3月17日才从资金托管中心取得购房款，被告也未能提交证据证明其在申请购房贷款过程中存在其他正当的迟延事由，故被告应当赔偿原告迟延领取购房款期间的存款利息损失1389元（自2014年1月30日起计算至2014年3月17日、按中国人民银行公布的七天通知存款利率计算）。原告按每月2000元标准主张租金损失8000元，无事实依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款之规定，判决如下：一、被告许二军、袁媛于本判决生效之日起10日内赔偿原告金亮、潘淑兰损失1389元。二、驳回原告金亮、潘淑兰的其他诉讼请求。案件受理费1128元，减半收取564元，由原告金亮、潘淑兰负担514元，被告许二军、袁媛负担50元，被告应负担部分于本判决生效之日起10日内直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本叁份，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时根据国务院《诉讼费缴纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。户名：苏州市中级人民法院；开户行：农业银行苏州工业园区支行营业部；帐号：10×××99。审判员  毛萍萍二〇一四年七月二十八日书记员  蒋志芳