湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2014）岳民初字第05854号原告长沙市新澜物业管理有限公司。法定代表人，吴金彪。委托代理人南瑞芳。委托代理人陈俪元。被告李金芳。委托代理人王绍明。原告长沙市新澜物业管理有限公司（以下简称“新澜物业”）诉被告李金芳物业服务合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法由审判员黎春林适用简易程序于2014年12月10日公开开庭进行了审理，书记员王晛担任记录。原告新澜物业的委托代理人南瑞芳、陈俪元、被告李金芳及其委托代理人王绍明到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告新澜物业诉称：被告为长沙市岳麓区岳华路1199号新诚小区B5-405的业主。原告于2009年4月13日与被告签订《新诚小区物业管理服务协议》，约定原告为被告所购买的房屋提供物业服务。被告违约逾期缴纳物业费应支付每日千分之一的违约金。签订物业服务协议后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2010年4月30日至2013年12月31日一直未缴纳物业管理费，被告共计欠缴物业管理费1742.9元。此项欠费产生的违约金为2300.7元，合计4043.6元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》规定，诉至人民法院，请求依法判令：1、被告立即支付长沙市新澜物业管理有限公司物业管理费1742.9元，逾期违约金2300.7元，合计人民币4043.6元。2、被告承担本案全部诉讼费。被告李金芳辩称：一、事实与理由：1、被告自2009年4月13日，物业骆队长交房时就发现客厅窗户轨道损坏，厨房窗户外框变形，厕所窗户外框开裂。当时就要求整改。物业骆队长回答，你放心搞装修在你贴瓷砖前保证会跟你修好，期间多次催促，物业骆队长说你放心贴瓷砖。被告说到时你不会把我的瓷砖损坏呗。物业骆队长说我们有专业的师傅他们有办法不会损坏瓷砖，再说我们各大一个公司还陪你几片瓷砖还赔不起，这一向确实是交房的太多搞不赢。期间无数次找曹总、吴总及各届主任。直至今日还没有修好。外墙渗水致使墙面起壳窗套发霉。新澜物业既然在《住宅质量保证书》上盖章就应履行《住宅质量保证书》的义务。请求法院判决原告整改并赔偿被告损失五千元整。2、2012年9月和2013年3月先后被告家中两次被盗共计损失现金一百三十余元、戴尔笔记本电脑两台。原告违反《物业管理条例》第三十六条，请求法院判决原告依法赔偿被告。3、杂屋漏水物业推说是楼上漏但楼上没有住人。二、原告违反了《协议》所规定的：1、小区极其脏、乱、差。未履行《协议》第一条：维护小区整体优美形象，创造一个优雅温馨舒适的居住环境。2、外墙漏水。未履行《协议》第二条：对房屋共有部分（包括基础、内外承重墙、柱、屋顶、单元门、楼道）。3、未及时维护保养小区内共有设备、小区路灯坏的比好得多、有的连路灯灯杆都不见了。未履行《协议》第三条：做好本小区内共有设备、设施维护保养、使之能正常运行、水电气正常使用。共有设施包括上下主水管、水泵、电梯、照明路灯、楼道照明、消防设施、园林绿化路、明沟、流泥井、公益性文体健身设施设备等。4、小区杂草丛生没有一片完整草皮，环境卫生及楼道卫生差，下水不通畅天气温度稍高就臭气熏人。2012年大旱原告未及时浇灌，致树木花草枯死至今未补种。未进行灭蝇灭鼠等虫鼠消杀工作。未履行《协议》第四条：搞好环境管理与服务，保持小区内公共场地、楼道等清洁卫生定时将垃圾清运。每年对化粪池、留泥井进行1-2次清理、保持下水畅通、搞好小区绿化，按时补种、修剪、施肥、浇灌和喷药，根据社区要求结合本小区实际情况适时做好灭蝇灭鼠等虫鼠消杀工作。5、没有做好安防工作小区多次被盗，多层建筑无消防器材，更谈不上按时更换。未履行《协议》第五条：重点抓好小区的安全防范工作。对小区24小时巡逻值班，根据需要配齐消防器材，对消防设备、器材专人管理，定时检查，按时更换。6、车辆没有按凭“车辆出入证”出入。未履行《协议》第六条：严格车辆管理，所有车辆凭“车辆出入证”出入本小区，无“出入证”的车辆一律不放行。7、没有做到协助业主联系其有关部门。路灯、楼道灯维修不及时。未履行《协议》第七条：为业主办实事，有求必应，事事有回音，能及时处理的及时处理，不能及时处理的作出时间承诺，不能处理的做出合理的解释，可协助业主联系其有关部门。水、电急修随叫随修，为业主排忧解难，视业主小事为大事。8、至今从未向业主公布过财务收支情况。履行《协议》第七条：每年向业主公布一次财务收支情况。9、依法要求原告向被告支付其出租业主公用设施收益中应支付给被告的部分。10、业主缴纳物业费原告只开收据拒绝开发票，违反《发票管理办法》和《税收征收管理法》涉嫌偷税漏税。11、2009年4月被告交了一年物管费是按100%交的，原告违反《物业管理协议》第三条的五项涉嫌价格欺诈。综上所述，原告在此纠纷诉讼中存在明显的过错，除未完成“协议”中约定的责任和义务以外，拒绝与被告进行任何形式的沟通、协商，而被告至2009年5月至2010年4月期间完全履行了缴纳物业管理各项费用的义务，被告多次以投诉的方式要求原告解决上述问题都没得到起码的答复和稍许的改进，故不得以行使不安抗辩权拒交相应的物业费用，以此敦促原告改进工作方法，解决基本问题。请求人民法院依法判令：1、驳回原告的诉讼请求。2、原告采取补救措施、赔偿小区业主损失。3、本案诉讼费由原告承担。4、原告于2014年10月9日起诉要求被告支付2010年11月1日至2013年12月31日物业费，根据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为两年。原告部分主张已超过两年诉讼时效，需要由人民法院自由裁量。即使被告应当向原告缴纳物业费，亦应当从2012年10月9日以后开始计算。5、被告自2009年4月起就严重违反《新诚小区物业管理协议》和相关物业管理法则，未履行义务，原告不得以行使不安抗辩权，被迫停交物业费。新诚小区《物业管理服务协议》原告的权利与义务共九条除了按时收钱以外他那条遵守了。由于原告的管理不善所导致的各种问题是举不胜举。当前新诚小区造成的混乱局面，是原告一手造成的，他们没有摆正与业主服务与被服务的关系，错误的将自己凌驾于广大业主之上，无视业主的合法权益，不负责任、简单粗暴的解决问题，以大欺小，以强凌弱，没有沟通协商的意愿，动不动拿起诉要挟业主，从而使矛盾日益激化，业主处于弱势，在此，强烈要求政府执法和行政主管部门，要为民做主，拨乱反正，以事实为依据，以法律为准绳，维护法律尊严，让新诚小区的业主享受到自己应有的权益，请求判令：1、依法确认原告在提供物业服务中存在违约行为；2、免除原告违约失职期间被告的相关物业费；3、原告向被告支付违约金和精神损失费；4、原告限期解决与被告间遗留的未达标准的物业服务问题；5、原告支付被告用于举证的全部费用；6、原告公示其2009年5月l日至2014年6月30日，管理新城小区期间物业服务资金的收支情况；7、原告向被告支付利用业主公用设施收益中应支付给被告的部分；8、向有关部门发出如下司法建议书：（1）采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示物业服务资金的收支情况；（2）采取切实有效的措施，强制物业管理企业向业主公示外包物业服务项目合同或协议；（3）细化物业管理服务的质量和服务标准，制定相应的强制性条款，借以约束物业管理企业和业主，最大限度地减少物业纠纷，构建和谐社会。经审理查明：2009年4月13日，原告新澜物业（乙方）与被告李金芳（甲方）签订《新诚小区物业管理服务协议》一份。该协议对双方的权利和义务、管理服务收费等内容做了约定。第三条约定了管理服务收费：1、住宅按建筑面积每平方米收0.60元／月；2、商铺按建筑面积每平方米1.20元／月；…5、…物管费和停车费原则上按季度收交，每季度的第一个月为收费期，有特殊情况可按月收交，每月1日-10日为交费时间。物管费、停车费一次性交满12个月的可享受5%优惠；考虑到物业公司前期介入相对投入费用较大，要求在办理交房手续时一次性交足6个月的物业管理费。在规定的交费时间，未交费的，按照国家有关条例规定，超过当月，从次月的第一天开始按天收取1‰的滞纳金。协议签订后，被告自2010年5月1日起未按合同约定交纳物业管理服务费，被告李金芳所购房屋面积为66.21平方米，系楼梯房，应每月交纳物业管理服务费39.73元（66.21平方米×0.6元／㎡／月），截止至2013年12月31日，被告共欠缴物业管理服务费1748元（39.73元／月×44个月）。经原告催缴，被告仍未缴纳，故原告诉至本院。上述事实有原、被告的当庭陈述，原告提交并经庭审质证的《新诚小区物业管理服务协议》、欠费统计表等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的《新诚小区物业管理服务协议》是双方真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同依法成立并生效。双方当事人均应严格按照合同的约定享受权利和履行义务。原告为被告提供了物业管理服务，但是，被告自2010年5月1日起，一直未交物业管理服务费用，依照双方合同的约定，被告应交纳自2010年5月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费1748元（39.73元／月×44个月）。关于被告主张原告部分主张已超过两年诉讼时效，因被告承认在2014年2月其找原告维修楼道灯时，原告曾向其主张过交纳物业费，诉讼时效因原告提出要求而中断，从中断时起，诉讼时效期间重新计算，但原告没有提供充分证据证明在2014年2月之前曾向被告主张过权利，故对于原告2012年2月之前的主张已超过诉讼时效，故本院对于原告的主张部分予以支持，被告应交纳自2012年2月1日起至2013年12月31日止的物业管理费914元（39.73元／月×23个月）。被告主张其房屋质量问题要求原告整改并赔偿，根据双方合同的约定，原告并无该项义务，故被告的该项主张，本院不予采纳，如被告房屋质量问题确实存在，被告应当找相关责任人另行主张权利。被告主张其家中被盗要求原告承担赔偿责任，因被告的主张与物业服务合同纠纷并非同一法律关系，且被告在本案中并没有提供相关证据证实原告在物业服务过程中存在过错，故被告的该项主张，本院不予采纳，对于被告家中被盗，被告应当找相关责任人另行主张权利。被告主张原告存在的其他物业服务问题，未提交充分证据证实，本院不予采纳，如物业公司确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对原告要求被告承担违约金2300.7元的诉讼请求，被告以原告的物业服务不到位为由拒交物业费的行为虽不妥当，但被告并非恶意拖欠物业费，从公平原则出发，本院酌情确定被告向原告支付逾期交纳上述物业费的违约金180元，对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，本院予以部分支持。希望原、被告双方能够换位思考、共同努力，共同建设美好家园。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：一、被告李金芳在本判决生效之日起十日内支付原告长沙市新澜物业管理有限公司2012年2月1日起至2013年12月31日止的物业管理服务费914元，违约金180元，共计1094元；二、驳回原告长沙市新澜物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告李金芳负担，此款原告长沙市新澜物业管理有限公司已垫付，由被告李金芳在支付上述款项时一并支付给原告长沙市新澜物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎春林二〇一四年十二月二十九日书记员  王 晛