杭州市上城区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭上民初字第1774号原告：王良阜。被告：孟翠红。被告：高原。两被告的共同委托代理人：屈斌超。原告王良阜诉被告孟翠红、高原合同纠纷一案，本院于2014年11月18日收诉，由本院诉调对接中心进行调解，后调解无果，本院立案受理，依法由审判员姚炜强适用简易程序独任审判，于同年12月5日公开开庭进行了审理。后于同年12月17日进行了庭后补充质证。原告王良阜，被告孟翠红、高原的共同委托代理人屈斌超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王良阜起诉称：两被告系亲属关系，曾共同以其家人高玉东的名义向浙江铁道发展集团有限公司租用位于环城东路12-3号的房屋用于经商。2014年6月21日，原告在被告承诺可以转租并会配合原告与原房东签订承租手续的情况下，双方达成了《转让协议》，约定由被告将上述店面转让给原告经营，并特别约定了被告必须保证在2014年9月30日（或10月30日）前将原合同中的名字更改为原告的名字，否则应退还转让费。后，原告支付了32000元转让费，但被告将原《房屋租赁合同》交给原告时，原告才发现原租赁房承租人并非被告，系“高玉东”的名义。同时，原告和原房东浙江铁道发展集团有限公司联系，也被明确告知租赁期间不可以转让，拒绝配合原告更名的要求。故此，原告多次向被告交涉要求退还全部转让款，但均被拒绝。原告认为，两被告的行为违反了双方于2014年6月21日签订的《转让协议》，系违约，其行为也严重损害了原告的合法权益，故根据《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国合同法》的规定，诉至法院，望依法判决。原告的诉讼请求为：1、判令两被告退还原告店面转让款32000元，并自2014年11月1日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款基准利率的标准赔偿原告利息损失到实际付清为止；2、判令被告承担本案的诉讼费用。被告孟翠红、高原共同答辩称：第一，2013年11月22日，被告孟翠红的配偶高玉东与出租人浙江铁道发展集团有限公司签订《房屋租赁合同》，出租方经办人为周建雄，双方约定由高玉东承租杭州环城东路12-3号房屋，租期为2013年10月1日至2014年9月30日，租金为每年140000元，承租方需向出租方交纳5000元保证金，租赁期限届满，出租方有权收回房屋，承租方应如期返还，除非另行签订书面合同，双方不得将合同自动顺延，被告并不存在优先承租权。2014年6月21日，原告经其老乡介绍欲租赁涉案房屋经营，后经协商，待高玉东的租赁合同到期后，由被告配合原告与出租方浙江铁道发展集团有限公司签订《房屋租赁合同》，原告与高玉东的配偶孟翠红签订了《转让协议》并向高玉东的中国农业银行（帐号为62×××16）转入69000元，其中包括5000元保证金、32000元转让费和自2014年6月21日至2014年9月30日止三个月房租32000元，被告将涉案房屋的5000元保证金收款凭证原件和《房屋租赁合同》原件一并交给原告。后，原告在涉案房屋中从事经营活动，出租方浙江铁道发展集团有限公司也未向原、被告提出异议。截至《房屋租赁合同》届满之日前，被告已告知出租方浙江铁道发展集团有限公司其不再租赁涉案房屋，由原告租赁涉案房屋，而出租方浙江铁道发展集团有限公司同意原告承租并多次向原告催促要求原告签订《房屋租赁合同》并交纳房租，原告却一直不与出租方浙江铁道发展集团有限公司签订合同。第二，原告在2014年9月30日后仍然在涉案房屋中继续经营，出租方浙江铁道发展集团有限公司也认可原告租赁涉案房屋从而催促并要求原告前去签订房屋租赁合同，因原告自2014年10月1日起实质上已经与出租方浙江铁道发展集团有限公司建立了事实上的租赁关系，只是没有履行签约手续而已，原告已经达到了实际租赁涉案房屋的目的，2014年10月30日之前原告已自愿搬离涉案房屋。第三，原告要求被告承担所谓的违约责任，但并未提供被告违约的证据及因被告违约给原告造成的损失，原、被告双方之间的转让协议的主要内容是被告将涉案房屋租赁给原告，原告支付69000元对价，被告配合原告办理过户手续只是附随义务，被告在原租赁合同中并未享有任何优先租赁的权利，那么即使没有被告配合，原告也能与出租方签订房屋租赁合同，原告没有举证证明其无法继续租赁涉案房屋的原因。故纵然法院认为被告违反了此义务，而32000元损失也属于对方因自己原因扩大损失造成，不应由被告承担如此过高的违约金。综上，在被告没有违约的情况下，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。原告王良阜为证明自己主张的事实，向本院提交如下证据：1、转让协议，证明原、被告于2014年6月21日签订《转让协议》，约定由被告将杭州市环城东路12-3号店面转租给原告，并明确约定如果在2014年10月30日前不能将原租赁合同中承租人名字更改为原告的，被告应该退还转让费32000元；2、收条，证明被告收到原告32000元转让费的事实；3、房屋租赁合同，证明被告违约的事实；4、录音光盘，证明房屋所有权人的施经理明确表示不允许转租，不和原告签订合同。被告孟翠红、高原为证明自己辩称的事实，向本院提交如下证据：5、结婚证，证明高玉东与被告孟翠红系夫妻关系，孟翠红对涉案房屋具有管理处分的权利；6、《公证书》、中国移动发票联、录音书面材料，证明经被告与出租方浙江铁道发展集团有限公司房屋租赁负责人周建雄电话确认，出租方认可原告租赁涉案房屋并多次催促并要求原告前去签订房屋租赁合同，而原告不去签订合同的事实，被告已尽到了合理的配合义务，被告不存在违约；7、《房屋租赁合同》（编号2013-31号），证明2013年11月22日，被告孟翠红的配偶高玉东与出租方浙江铁道发展集团有限公司签订《房屋租赁合同》（编号2013-31号），出租方经办人为周建雄，双方约定由高玉东承租杭州环城东路12-3号房屋，租期为2013年10月1日至2014年9月30日，租金为每年140000元，承租方需向出租方交纳5000元保证金，租赁期限届满，出租方有权收回房屋，承租方应如期返还，除非另行签订书面合同，双方不得将合同自动顺延。也就是说被告对于涉案房屋不存在任何优先租赁的权利，不存在阻止原告与出租方浙江铁道发展集团有限公司签订新一轮租赁合同的权利。且被告在转让房屋时，已明确向原告告知其租赁到期日为2014年9月30日，并且将《房屋租赁合同》原件交付给原告；8、《房屋租赁合同》（合同编号2014-34号），证明出租方浙江铁道发展集团有限公司于2014年9月23日之前已开始对所管理的商铺（包括涉案房屋）开始催促签订新一轮合同，被告已告知出租方其不再租赁涉案房屋，而由原告租赁，出租方也多次催促原告签订合同并于2014年9月25日之前将租金汇入指定账户；9、喻安生的证人证言，证明2014年9月30日之前，孟翠红已告知出租方涉案房屋已转让给王良阜，出租方已与原告取得联系并催促原告签订合同；2014年9月30日之后，出租方已开始就涉案房屋催促原告签订合同并交纳房租及原告搬离涉案房屋的时间及情况；10、高玉东情况说明，证明：（1）被告孟翠红对该房屋有权利签订转让协议；（2）原告与浙江铁道发展集团有限公司不签订合同的责任并不在于被告，系因原告经营亏损，在房屋处曾张贴店面转让公告但无法转让成功的情况下才导致原告前来诉讼。关于店面转让公告，浙江铁道发展集团有限公司拍摄有相关照片，但被告无法取得。本院为查明案件事实，于2014年12月8日向浙江铁道发展集团有限公司发出《调查函》，浙江铁道发展集团有限公司于2014年12月10日向本院出具《复函》一份。针对上述证据，本院组织原、被告在庭中进行举证、质证，双方的质证意见如下：被告孟翠红、高原对证据1的真实性无异议；对证据2、证据3的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为2013年11月22日，被告孟翠红的配偶高玉东与出租方浙江铁道发展集团有限公司签订《房屋租赁合同》（编号2013-31号），出租方经办人为周建雄，双方约定由高玉东承租杭州环城东路12-3号房屋，租期为2013年10月1日至2014年9月30日，租金为每年140000元，承租方需向出租方交纳5000元保证金，租赁期限届满，出租方有权收回房屋，承租方应如期返还，除非另行签订书面合同，双方不得将合同自动顺延。也就是说被告对于涉案房屋不存在任何优先租赁的权利，不存在阻止原告与出租方浙江铁道发展集团有限公司签订新一轮租赁合同的权利。且被告在转让房屋时，已明确向原告告知其租赁到期日为2014年9月30日，并且将《房屋租赁合同》原件交付给原告；对证据4质证认为，不知道录音对象的真实身份，希望有证据证明通话对象，对证明对象有异议，认为双方的通话录音中，通话对象一直强调的是不允许转租，并没有说到不和原告签订合同，而原告在录音中多次询问对方是不是不和原告签合同，对方均没有作出否定的回答，反而其中有一句“你和我签合同是可以的，和她是没有关系的”，说明此份证据仅证明房屋是不能转租的，录音时间是2014年12月1日，在这之前双方的转让协议已经履行完毕，对转让协议不构成影响；对浙江铁道发展集团有限公司的《复函》质证认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，被告对该复函的合法性持异议，对形式的真实性无异议。关于复函的第一点，被告对复函中“双方没有续签合同”予以认可，但被告已告知王良阜续租，且若复函中所述需投标的话，原告也未前往投标系原告未履行要求承租的义务，不能承租是原告的原因造成的。涉案房屋钥匙交还的主体系原告，原告在第一次庭审中已承认，交还的时间为10月中旬，与被告举证的证人证言所述的10月18日吻合，即10月18日原告将房屋退给了出租方，与被告无关；关于复函的第二点中“我公司与高玉东签订的房屋租赁合同期限届满前后”是不真实的，第一次庭审中双方对于证人证言均予以认可，说明合同届满前后，无论是原告还是被告都告知过出租方，出租方认为不知道此事与事实矛盾，也与证人证言矛盾。被告提交的与出租方公司的工作人员周建雄的录音通话系公证取得，效力要高于未公证的证据；关于复函的第三点，复函中并未提到工作人员的具体名称，且没有证据显示其房屋是通过公开招标方式才能取得。根据第一次庭审中原、被告双方的陈述也未提到需公开招标，不存在不接受原告要求的事实；关于复函的第四点，被告已在合同期满前后均向出租方提出过原告将与出租方签合同，而出租方也并未要求采取其他方式才能承租，若要求其他方式，原告也没有主动与出租方协商洽谈，责任不在被告。该点最后一句“该房屋现状”，是因为现在存在诉讼，出租方才暂无出租考虑，并非2014年10月1日便不愿意出租。关于是否签订合同，被告认为该复函与转让协议无关联性。原告对证据5无异议；对证据6本身的真实性无异议，但对内容的真实性有异议，认为不符合事实，原告在合同租赁期内去找出租方，对方明确表示不允许转租，说和原告不存在合同关系，合同上明确规定不可以转租；对证据7的真实性无异议，但对证明对象有异议，认为原告没有延迟签合同，当时原告及时找到出租方想更改合同上的名字，但对方告诉原告不允许转租，事先被告也没有和出租方说过转租这件事，且出租方认为原告想签合同和他们无关，出租方不认可转租，认为该房屋和原告无关；对证据8的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据9的真实性无异议；对证据10有异议，认为原、被告在合同上写的很清楚，如果不能转让到原告名下，转让费就退还，房屋出租方一开始以为原告是原承租人高玉东，原告去签合同时，出租方拒绝和原告签合同。原告承认在店面内多经营了几天，但后来出租方要求原告搬出房屋，原告多次与之商量沟通，但出租方不理会原告，所以原告只能通过诉讼解决；对浙江铁道发展集团有限公司的《复函》无异议，认为原告想去签协议，续租房屋更改名字，但该公司不承认原告，也不允许原告签合同，原告与被告的合同上写的很清楚，若不能更名就将转让费退给原告。本院综合原、被告质证的意见，对证据认证如下：证据1至证据3、证据5、证据7、浙江铁道发展集团有限公司的《复函》具有真实性，且对本案事实具有证明力，予以认定；证据4中的通话对象的身份无法确认，不予认定；证据6本身的真实性予以认定，对其待证事实综合予以认定；证据8与本案无关联，不予认定；证据9结合当事人的陈述及《复函》的内容，仅能证明原告于2014年10月中旬搬离涉案房屋的事实，对该事实予以认定；证据10本身的真实性予以认定，该证据仅能证明案外人高玉东同意其妻子将其承租的涉案房屋转租给原告的事实，对该事实予以认定。本院根据当事人陈述及确认的有效证据，认定案件事实如下：被告孟翠红、高原系母子关系。2014年6月21日，原告王良阜（乙方）与被告孟翠红、高原（甲方）签订《转让协议》一份，协议约定：甲方将杭州环城东路12-3号店面转让给乙方用于经营餐饮，乙方将付转让费32000元给甲方，甲方必须保证在2014年9月30日或10月30日前将原合同中甲方的名字更改为乙方的名字，否则甲方应退还乙方转让费。同日，被告孟翠红出具收条，收到原告转让费32000元。另查明，被告孟翠红与案外人高玉东系夫妻关系。高玉东与浙江铁道发展集团有限公司于2013年11月22日就杭州环城东路12-3号房屋签订《房屋租赁合同》一份，合同约定租期自2013年10月1日起至2014年9月30日止。2014年6月21日，原告除支付转让费32000元外，另支付32000元租金（自2014年6月21日起至2014年9月30日止）和5000元押金，并接收了杭州环城东路12-3号房屋用于开办“方燕烤猪蹄”店，直至2014年10月中旬将该房屋交还给浙江铁道发展集团有限公司止。再查明，浙江铁道发展集团有限公司作为杭州环城东路12-3号房屋的出租方，其在2014年9月30日前后曾通知高玉东续签合同，但未通知过原告，原告在2014年9月30日之后曾与该公司联系房屋租赁事宜，但该公司未接受原告的要求。本院认为，原告王良阜与被告孟翠红、高原签订的《转让协议》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、法规禁止性规定，应属有效。本案争议的焦点在于被告是否已按《转让协议》的约定履行了合同义务。对此本院认为，从原、被告签订的《转让协议》的内容来看，被告的合同义务不仅是要将杭州环城东路12-3号房屋的承租权转让给原告，而且要保证原告在2014年9月30日或10月30日前与涉案房屋的出租方签订新的房屋租赁合同。根据本案查明的事实，原告虽于2014年6月21日已接收并使用了杭州环城东路12-3号房屋，但作为涉案房屋的出租方浙江铁道发展集团有限公司并不同意与原告签订新的租赁合同。因此，被告并未按协议约定全面履行合同义务，已构成违约，被告应根据协议约定退还原告转让费32000元，故原告的相应请求，本院予以支持。鉴于原告在签订协议时未全面了解涉案房屋的状况，且协议中亦未约定转让费退还时间，故原告要求被告支付原告利息损失的请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告孟翠红、高原于本判决生效之日起10日内退还原告王良阜转让费32000元；二、驳回原告王良阜的其他诉讼请求。如被告孟翠红、高原未在本院指定的期限内履行金钱给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费600元，减半收取300元，由被告孟翠红、高原负担，退还原告王良阜300元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费600元。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求预交。在上诉期满后7日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（开户银行：工商银行湖滨分理处，户名：浙江省杭州市中级人民法院，账号：12×××68）。审判员  姚炜强二〇一四年十二月十八日书记员  岑 晨