重庆市合川区人民法院民 事 判 决 书（2013）合法民初字第04403号原告祝兴芳，女，1958年1月20日出生，汉族，住重庆市合川区。被告重庆金九房地产开发有限公司，住所地重庆市合川区苏家街31号，组织机构代码20364531-9。法定代表人荆安平，该公司董事长。委托代理人李小松，重庆嘉陵律师事务所律师。原告祝兴芳与被告重庆金九房地产开发有限公司（以下简称金九公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈果独任审判，后依法转为合议庭，由审判员陈果担任审判长，与代理审判员陈红馀、人民陪审员侯受敏组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理，原告祝兴芳，被告金九公司的委托代理人李小松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告祝兴芳诉称，原告于2010年9月20日与被告签订商品房买卖合同，原告购买被告修建的商品房屋，总房款266780元，原告已按合同约定交清了全部购房款。由于原被告持有的合同约定违约赔偿标准不一致，不是双方真实意思，应以备案合同约定的违约金标准进行赔付。原告实际接房时间为2012年4月19日，但被告在本房屋竣工交付使用时未向原告发放《重庆市新建商品房使用说明书及质量保证书》和《建设工程竣工验收意见书》。经查证此商品房的建设工程竣工验收时间为2012年5月25日，被告于2013年4月15日取得受理单，被告逾期472天办理房产证，按备案合同第十三条约定，被告应承担逾期办理商品房产权登记的违约责任，被告应按日向原告支付已付房款万分之一的违约金11620元。综上，请求法院依法判决，诉讼费由被告负担。被告金九公司辩称，原告计算违约金是按商品房备案合同的标准计算的，备案合同中违约金的计算标准是被告应房管部门的要求做出的单方修改，不是双方当事人的真实意思，没有经过双方协商，不是双方当事人的合意。即使被告违约，也只能按双方所持有的最初签订的合同约定的标准计算违约金。被告迟延办理房产证是因为政府规划调整和国土局系统升级，2011年因五城连创，合川区政府为了提升城市形象，合川区规划局于2011年11月23日作出（2011）17期会议纪要，对XX广场将未封闭阳台改为封闭阳台造成面积增加原则予以认可，不予处罚。由于建筑面积增加是否需要补交土地出让金需要政府部门确定和经过一定程序才能办理，合川区国土局2012年10月12日才发布增加面积的土地使用权公告，公告期限为10天。2012年10月18日因国土房管局系统升级，合川区国土房管局发出公告不受理单位的权属登记，系统升级过程中需对涉案项目重新建盘，该项目于2013年3月7日完成建盘，2013年3月8日国土局才通知被告公司签订土地出让补充合同，被告不应承担逾期办证违约责任。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原被告于2010年9月20日签订商品房买卖合同，由原告购买被告开发位于重庆市合川区XX处XX路XXX号1幢1-12-1房屋一套，总成交价262838元。合同第七条第一款第（2）项约定，属预售商品房的，被告应当在2012年5月31日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用。合同第十三条（关于办理产权登记）约定，预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由原被告双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的受理单。如因被告的责任，未能按期向土地房屋登记机构提交本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的受理单，逾期超过100日之内或逾期超过100日原告要求继续履行合同的，自约定向土地房屋登记机构并取得受理单之日起至被告实际提交资料并取得登记受理单之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之零点三（备案合同为万分之一）的违约金。2012年5月11日，重庆市公安消防局对该工程地上部分验收合格，2012年6月27日重庆市公安消防局对该工程地下部分验收合格。2012年5月25日该工程竣工验收，2012年6月18日取得建设工程竣工验收备案登记证。原告于2012年4月19日实际接房，经结算，原告向被告共缴纳房款266780元。另查明，2011年11月14日，合川区规划局作出业务会议纪要，对被告XX广场因该类原规划设计方案未封闭阳台，而在修建过程中因打造城市形象封闭阳台造成建筑面积增加，原则上同意予以认可，不予处罚。2012年10月12日重庆市合川区国土资源和房屋管理局发出合川地监告字（2012）31号公告，对被告应补缴土地出让金进行了公示，公告期间为10天。2012年10月18日，合川区国土房管局发出公告，按照重庆市国土局的统一部署，因上线前需导入数据、调试系统、清理在办业务，停用原系统，完成本项工作预计时间为2012年10月19日到2012年10月28日，在此期间，对除个人以外的权属登记暂停受理。2012年11月8日合川区国土局测绘队对涉案工程的土地进行了补录，2013年3月7日合川区房产测量所对涉案楼盘重新建盘完毕。2013年3月8日被告与合川区国土资源和房屋管理局签订土地使用权补充合同并补缴了土地出让金。2013年3月29日该建筑取得初始登记业务受理单，2013年4月15日取得争议房屋的转移登记业务受理单。还查明，原被告在合同补充协议第三条第三项约定：因原告原因或政府职能部门的原因导致迟延合同登记和办证的，被告不承担迟延办证的责任。以上事实，有当事人的陈述，重庆市商品房买卖合同，商品房备案合同，重庆市建设工程竣工验收备案登记证，建设工程消防验收意见书，重庆市建筑消防设施工程质量检测报告，竣工预验收会议纪要，测绘报告，重庆市合川区规划局会议纪要，重庆市合川区国土资源和房屋管理局公告、业务受理通知书，重庆市合川区房产测量所说明，结算清单等证据载卷佐证，并经当庭质证，足以认定。本院认为，祝兴芳与金九公司签订的《重庆市商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案审理中祝兴芳确认备案合同的修改系金九公司单方意思表示，未经双方协商一致，祝兴芳起诉中主张备案合同的修改系双方临时协商一致，但未提供充分的证据予以证明，本院不予采信。因此，合同约定的违约金标准应当以体现双方真实意思表示的合同，即祝兴芳持有且金九公司无异议的合同约定为准。祝兴芳关于违约金标准的理由不成立，本院不予采纳。双方在合同及补充协议约定因政府职能部门的原因导致迟延办证，金九公司不承担迟延办证责任。本案中，重庆市房产面积测算报告书（竣工），载明的测绘时间虽为2011年11月10日，但作出测绘结果并出具测绘报告书的时间为2011年12月26日，该时间发生在合川区规划局2011年11月14日作出的会议纪要之后。因此，该测算报告书是在会议纪要之后作出，会议纪要与本案具有关联性。涉案房屋竣工验收面积与产权登记面积一致，但比规划设计的建筑面积及套内建筑面积均有增加，与合川区规划局会议纪要相互印证，证明涉案房屋存在因阳台封闭而增加套内建筑面积及建筑面积的规划原因，且本案存在系统升级的政府原因，根据合同约定应予免责。合同约定办证期限为涉案商品房实际交付后60日，本案商品房实际交付的时间为2012年4月19日，合法交付的时间为2012年5月25日，金九公司应当按照合同约定及时准备办证资料申请办理涉案房屋转移登记。规划调整及系统升级导致迟延办证的情形于2012年10月28日消除，该时间晚于涉案房屋合法交付时间5月余，金九公司有充足的时间准备规划调整及系统升级除外的其余办证资料，因此，规划调整及系统升级导致迟延办证原因消除之日，金九公司即应当取得涉案房屋转移登记受理单。金九公司逾期办证的期间从2012年10月29日计算至2013年4月15日即实际取得转移登记受理单之日，共计169天，应当支付逾期办理产权登记违约金1353元（266780×169×0.00003）。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告重庆金九房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告祝兴芳逾期办理房屋产权登记违约金1353元。二、驳回原告祝兴芳的其他诉讼请求。如果未按本决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼判法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费65元，由原告负担57元，被告负担8元，被告应负担部分原告已垫支，被告在本判决生效后十日内迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费65元，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。在本判决发生法律效力后，当事人应当自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决生效后，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期限为2年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；逾期申请的，本院不予执行。审 判 长  陈 果代理审判员  陈红馀人民陪审员  侯受敏二〇一四年十二月十五日书 记 员  张艳秋陈勇