广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）穗中法民五终字第3587号上诉人（原审被告）：谢少英。委托代理人：陈瑞明，广东浩瀚明扬律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州市海珠区房屋安全和物业二所，住所地广州市海珠区前进路万松园六号之五三楼。法定代表人：陈穗欣，职务所长。委托代理人：寇明茹，该司职员。原审第三人：严艳君。原审第三人：严艳芬。原审第三人：广州市东晓物业管理有限公司，住所地广州市海珠区东晓路海城花苑54号201、202、203。法定代表人：徐艳卿，该司经理。委托代理人：郭嘉亮，该司职员。上诉人谢少英因租赁合同纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2013）穗海法民三初字第2864号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市海珠区同福东路635号地下106是广州市海珠区房屋安全和物业二所（以下简称房屋二所）经租的房屋。据2012年2月3日广州市工商行政管理局海珠分局颁发的《个体工商户营业执照（副本）》记载，谢少英是广州市海珠区海幢天朗眼镜店经营者，经营场所地址为涉案房屋。房屋二所（出租人、甲方）与谢少英（承租人、乙方）于2011年9月19日签订了《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定甲方同意将坐落在海珠区同福东路635号地下106部位的房地产出租给乙方作商业用途，建筑面积31.49平方米，租赁期限为2011年10月1日至2013年9月30日，月租金额为5668.20元；乙方不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用；违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除；乙方必须服从甲方及受甲方委托的房地产管理机构管理，甲方同时委托广州市东晓物业管理有限公司对上述房屋进行租金收缴、修缮和日常管理等事项；在乙方承租期限内，如若乙方需要将房屋转租、分租、转借他人的，必须向甲方提出书面申请，且经过甲方书面同意后方可将房屋转租、分租、转借他人，租赁期限不得超出乙方承租期限，且需要按市场情况与甲方重新议定租金价格。乙方将房屋转租、分租、转借他人的，不影响乙方在本合同中的责任。前款所列转租、分组、转借他人的行为，指所有导致房屋实际经营人与本合同乙方不相符的行为，包括各种形式的合营、联营；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担；租赁期限届满或合同因故解除时，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取），并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金；等。2013年9月22日，房屋二所向谢少英发出《关于解除租赁关系的通知》，主要内容为你户承租的涉案房屋作非住宅使用。经查证，你户擅自将房屋转租给他人使用，你户的行为已违反《广东省城镇房屋租赁条例》第二十条的规定及《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第七条的约定，现我方通知你从即日起与你户解除涉案房屋的租赁关系，请你户在2013年10月9日前将上址房屋腾空交回给该单位。谢少英不确认收到了上述通知。诉讼中，房屋二所、谢少英均确认签订的租赁合同期满后，双方没有续签合同，谢少英向房屋二所缴纳涉案房屋的租金至2013年9月。房屋二所于2013年10月10日提起本案诉讼。房屋二所为证明其主张还提交了如下证据：1、《产权证》，载明涉案房屋所有权人为广州市房地产管理局，所有权性质为公产、用途为商业、住宅，占有份额全部，备注栏写明该房地委托海珠区房管局管理；2、谢少英于2003年11月25日向广州市东晓物业管理有限公司（以下简称东晓物业）出具的报告，主要内容为原承租人彭汉珠租用涉案房屋是经营眼镜店，原承租人彭汉珠已于2003年11月16日死亡，本人与彭汉珠是夫妻关系，请东晓物业给予办理租赁更名手续；3、房屋二所对严艳芬的询问笔录及2013年10月8日房屋二所出具的巡查情况说明；4、谢少英出具的2011年10月8日收到严艳君交来按金三万元的《收据》、谢少英出具的2011年10月12日收到严艳君交来保证金三千元的《收据》、谢少英出具的2013年9月2日收到严艳芬代严艳君交来天朗眼镜店租金（壹万壹仟元整）八月份地税及管理费110.40元的《收据》；5、彭汉珠与严艳芬于2003年9月30日签订的《协议书》，主要内容为将涉案房屋租赁给黄伯成使用，每月租金柒仟伍佰元整，从2003年9月30日起至2006年9月30日止。6、谢少英与严艳君签订的《合同书》，主要内容为谢少英将涉案房屋租给严艳君作商业（眼镜销售）为期两年，从2011年10月1日至2013年9月30日止，每月租金一万一千元。谢少英已收到严艳君交的两个月保证金三万元，合同期满后返还给严艳君等。证据3至6拟证明谢少英将涉案房屋转租给严艳君、严艳芬的事实。谢少英对房屋二所提交的证据1不予确认，但对产权证登记的内容予以认可，其认为产权证没有给到房屋二所，房屋二所不能以自己的名义提起诉讼；对证据2、3不予确认；对证据4，因2011年10月8日及2011年10月12日的《收据》没有原件，其不予确认。其否认曾经签收过2013年9月2日的《收据》；对证据5不予确认，《协议书》没有其的名字，其亦没有听彭汉珠说过；对证据6不予确认，不能证明是严艳君及其的签名，不能证明是两者之间的意思表示。严艳芬对房屋二所提交证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。东晓物业对房屋二所提交证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。谢少英为证明其主张还提交了如下证据：1、天朗眼镜店的营业执照、国税登记证、纳税手册、地税登记证、地税纳税手册，拟证明天朗眼镜店是谢少英与彭汉珠经营的个体工商户，并没有转租给他人，不是严艳君、严艳芬开办的；2、彭汉珠失业证，证明谢少英一家人生活困难，国家照顾失业人员和无业人员才分配给谢少英的直管公房；3、个体工商利润计算表、纳税营业额申请核定表、纳税通知书、核定定期定额纳税通知书、核定调整定额通知书、定期定额缴纳税费调整定额通知书、税收完税证、税收通用定额发票、收取记账代理费的发票，拟证明天朗眼镜店由谢少英开票，有谢少英实际负责经营，相关向国家交税及记账的权利义务都是由谢少英承担；4、严艳君2011年10月8日向谢少英出具的撤回投诉申请，拟证明严艳君歪曲事实向海珠区房管局投诉，但查明事实后严艳君又撤回投诉。5、谢少英向海珠区房管局缴纳房屋保证金的押金单，证明收取押金的是海珠区房管局不是房屋二所，房屋二所无权要求谢少英搬出。房屋二所认为谢少英提交的证据1至4中除了个体工商利润计算表收取记账代理费的发票外，其他证据均已过期，对证据5真实性没有异议。严艳芬对谢少英提交证据的真实性没有异议。东晓物业对谢少英提交证据的质证意见与房屋二所一致。2013年10月10日，房屋二所以谢少英未经其同意擅自转租涉案房屋给第三人使用为由，向原审法院提起诉讼，请求判令：1.解除房屋二所与谢少英关于广州市海珠区同福东路635号地下106房房屋的租赁关系；2.谢少英和严艳君、严艳芬在判决生效之日起3日内腾空房屋并交回房屋二所；3.谢少英按照5668.20元／月缴纳从2013年10月1日起至交付房屋之日止的占用费；4.本案一审诉讼费由谢少英承担。谢少英原审辩称：不同意房屋二所的诉讼请求。理由如下：一、房屋二所不具备诉讼主体资格。涉案房屋的房产证所有权人是广州市房地产管理局，备注写的是委托海珠区分局管理，其认为是一种委托管理的关系，对租赁使用权进行处分应当是属于所有人的权利。即使海珠区分局有管理权，也并不代表其有诉讼主体资格。在管理的时候海珠区分局是接受了市管理局的委托，但提起诉讼必须有明确的授权。如果有明确的授权，诉讼主体应当是所有权人即市房管局，并不是海珠区分局或第三管理处或物业二所。本案房屋二所最多是管理人的身份。即使海珠区分局有提起诉讼的权利，但本案却是房屋二所提起的诉讼，没有看到有海珠区分局或市房管局的授权。就合同相对性来说，所有权人才享有主体的身份，租赁合同是房屋二所、谢少英签订的，并不代表房屋二所有权处分，房屋二所始终是管理人和代理人，房屋二所是不可以向谢少英提起诉讼请求。二、谢少英没有擅自转租给严艳君、严艳芬。涉案房屋是商业用途，是在做天朗眼镜店，没有作过其他商号使用过该房屋。天朗眼镜店一直由谢少英经营，不存在房屋转租的问题。三、涉案房屋是非住宅国家直管公房，一般都是不断的续约，谢少英在90年代开始就使用该房屋，已经使用20多年，一直保持续租关系，并不存在谢少英未办理续租手续。谢少英一直要求与海珠区房管局办理续租手续，是房屋二所从中阻拦。谢少英认为直管公房在期满后不可以随便与承租人解除租赁关系。根据直管公房的相关规定，公房是为了改善居民生活，解决贫困户困难，还要经过公示，并不是商业的行为。涉案房屋虽然是公房，但谢少英一家生活贫困，是谢少英用住宅用房换成公房。根据谢少英查询相关规定，公房期满后是可以续约，并不是期满后就要搬出。严艳芬原审述称：同意房屋二所的诉讼请求。涉案房屋一开始由其丈夫黄伯成与彭汉珠签订合同承租使用，在2003年9月其与彭汉珠签订合同，之后由其妹妹严艳君与谢少英签订合同，涉案房屋一直由其与严艳君经营使用，其在2013年10月10日后才没有使用涉案商铺店铺，但是饰柜和招牌还没有搬走，招牌也是其做的。严艳君原审没有提出陈述意见和举证。东晓物业原审述称：同意房屋二所的诉讼请求。原审法院认为：房屋二所、谢少英于2011年9月19日签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，谢少英亦表示向房屋二所缴纳涉案房屋的租金至2013年9月份，可见房屋二所、谢少英签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，双方的租赁关系合法有效，谢少英抗辩认为房屋二所主体资格不成立的意见，不予采纳。谢少英与严艳君签订《合同书》，合同约定谢少英将涉案房屋租给严艳君作商业（眼镜销售）为期两年，租赁期限从2011年10月1日至2013年9月30日止，每月租金一万一千元。谢少英于2013年9月2日向严艳芬出具收到天朗眼镜店八月份租金的《收据》，上述证据均证实谢少英曾经将该房屋出租给严艳君、严艳芬使用。虽然谢少英否认《合同书》及《收据》中谢少英签名的真实性，但其没有提出笔迹鉴定申请证实不是谢少英本人的签名。由于谢少英未提交相反的证据予以反驳转租的事实，故应承担对其不利的法律后果。现房屋二所以谢少英擅自转租及租赁期限届满为由，请求解除双方的租赁关系，要求谢少英腾空交还房屋，并按照5668.20元／月的标准交纳从2013年10月1日起至谢少英交还房屋之日止的房屋占用费，符合双方合同约定，予以支持，但应给予30天的搬迁期限为宜。鉴于严艳君、严艳芬是涉案房屋的实际使用人，且严艳芬自认仍有部分物品存放于涉案房屋内，故房屋二所要求上述严艳君、严艳芬共同交还房屋的请求合法有理，予以支持。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百三十五条的规定，于2014年7月18日作出如下判决：一、解除房屋二所和谢少英关于广州市海珠区同福东路635号地下106房的租赁关系；二、谢少英及严艳君、严艳芬在本判决发生法律效力之日起三十日内，腾空广州市海珠区同福东路635号地下106房，并将该房屋交还给房屋二所；谢少英及严艳君、严艳芬在迁出时，无偿保留所增加的镶嵌物等固定设施，其余增加设施在不损害房屋安全结构的情况下自行拆除或办理迁移手续；三、谢少英按每月5668.20元的标准，向房屋二所支付房屋占用费（从2013年10月1日起计至谢少英将上述房屋交还给房屋二所之日止；其中，从2013年10月1日至本判决生效之日的房屋占用费，在本判决生效之日起十日内付清，之后的房屋占用费在每月月底前付清）。本案一审受理费300元，由谢少英负担。上述受理费已经由房屋二所预交，房屋二所同意由谢少英在履行本判决时将其应承担部分直接支付给房屋二所。判后，上诉人谢少英不服原审判决，向本院提起上诉称：1.一审认定事实不清，房屋二所并非涉案房屋所有权人，无权提起本案诉讼；2.一审以合同相对性为由认定房屋二所对涉案房屋有诉权没有法律依据；3.一审认定谢少英转租涉案房屋证据不足，没有法律依据和合同依据，天朗眼镜店的经营主体一直是谢少英，并未变更。综上，谢少英认为一审认定事实不清，适用法律错误，将房屋二所错误认定为产权人对涉案房屋拥有诉权，而对经营主体、经营责任的法定关系未予考量。据此，谢少英请求判令：1.撤销原审判决；2.驳回房屋二所的诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费由房屋二所负担。被上诉人房屋二所答辩称：同意一审判决，不同意谢少英的上诉请求。原审第三人严艳芬述称：同意一审判决，不同意谢少英的上诉请求。原审第三人东晓物业述称：同意一审判决，不同意谢少英的上诉请求。原审第三人严艳君经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。上诉人谢少英、被上诉人房屋二所、原审第三人严艳芬、原审第三人东晓物业对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。二审中，谢少英与房屋二所均确认：双方之间就涉案房屋签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，合同约定乙方（承租人谢少英）不得将房屋转让、转租、转借或擅自调换使用；违反前款规定则视为乙方自动放弃房屋承租权，本合同自发生前款规定情形之日起解除。二审中，谢少英表示：其并未转租涉案房屋给第三人，天朗眼镜店的经营主体一直是谢少英，并未变更，谢少英与第三人的关系为内部承包经营关系，但谢少英并未提供证据予以证实。严艳芬否认与谢少英是内部承包经营关系，依据双方之间签订的《合同书》双方之间是租赁关系。二审中，谢少英表示：房屋二所提供的谢少英与严艳君签订的《合同书》没有经过严艳君和谢少英的确认，不具有证明力，但其一审没有提交反驳证据，现二审向本院申请对该《合同书》签名笔迹进行鉴定。本院认为：本案二审双方当事人的争议点是：一、房屋二所是否有权提起本案诉讼；二、谢少英是否转租涉案房屋。关于房屋二所是否有权提起本案诉讼的问题。涉案房屋的所有权人是广州市房地产管理局，委托海珠区房管局管理，一审中海珠区房管局出具的证明证实，房屋二所受海珠区房管局的委托，有权对涉案房屋进行日常巡查、产权管理、租赁管理，行使产权人的职责。房屋二所虽然不是涉案房屋产权人，但基于上述委托，已经合法取得了对涉案房屋的有权管理。房屋二所在授权范围内将涉案房屋租赁给谢少英使用，房屋二所与谢少英之间就涉案房屋租赁合同关系成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第一款第（一）项：“起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；”根据该项法律规定，房屋二所基于对涉案房屋的有权管理和与谢少英之间的租赁合同关系，依法对涉案房屋享有诉权。谢少英主张非所有权人不能提起诉讼缺乏法律依据，本院不予采信。原审法院依据合同相对性原则认定房屋二所对涉案房屋享有诉权正确，本院予以支持。关于谢少英是否转租涉案房屋的问题。谢少英认为自己并未转租涉案房屋，谢少英与严艳君的关系为内部承包经营关系，但谢少英并未提供证据予以证实，且庭审中案涉房屋的实际使用人严艳芬亦否认与谢少英之间是内部承包经营关系，因此，在没有相反证据推翻《合同书》及《收据》的证明事实的情况下，谢少英主张自己并未转租的证据不足，本院不予采信。原审法院依据合同约定判令解除房屋二所与谢少英双方之间的租赁关系，支付使用费及腾空房屋，上述处理正确，本院予以维持。至于谢少英认为房屋二所提供的谢少英与严艳君签订的《合同书》没有经过严艳君和谢少英的确认，不具有证明力，并向本院申请对该《合同书》签名笔迹进行鉴定。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二十五条之规定：“当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。对需要鉴定的事项负有举证责任的当事人，在人民法院指定的期限内无正当理由不提出鉴定申请或者不预交鉴定费用或者拒不提供相关材料致使对案件争议的事实无法通过鉴定结论予以认定的，应当对该事实承担举证不能的法律后果。”因谢少英在一审已经就此放弃该项鉴定权利，理应承担不利举证的法律后果，现二审提出申请超出举证期限，故本院对鉴定申请不予接纳。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。上诉人谢少英的上诉请求和理由均不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费300元，由上诉人谢少英负担。本判决为终审判决。审 判 长  张怡代理审判员  余盾代理审判员  蔡峰二〇一四年十二月十五日书 记 员  张辉