广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书﹤h2﹥（2014）穗中法民五终字第4576号﹤／h2﹥上诉人（原审原告）：刘绍辉，男，1961年7月24日出生，汉族，住广州市天河区员村西街4号大院32号102房。上诉人（原审原告）：陆丽莲。上述两上诉人的共同委托代理人：谭颖鹏、任勇波，均为广东天穗律师事务所律师。上诉人（原审被告）：广州市粤锐恒星房地产有限公司，住所地广州市南沙区黄阁镇东湾村番中公路黄阁段33号6楼，组织机构代码61870487－8。法定代表人：高志文，该公司总经理。委托代理人：朱圣涛，系公司职员。委托代理人：鲁尚君，广东东方昆仑（三亚）律师事务所律师。上诉人刘绍辉、陆丽莲、广州市粤锐恒星房地产有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服广州市南沙区人民法院（2014）穗南法民三初字第683号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：广州市粤锐恒星房地产有限公司（以下简称“粤锐公司”）是广州市南沙区中惠璧珑湾自编6号楼的开发商，已领取了上述项目的《商品房预售许可证》。2012年8月29日，刘绍辉、陆丽莲（乙方）与粤锐公司（甲方）签订《商品房买卖合同》，其中约定：“乙方向甲方购买广州市南沙区璧珑二街6号（自编8栋）2202房（建筑面积96.35平方米），总金额为945829元。交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。甲方应当在2013年12月20日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；甲方如未能按本合同规定的期限交房的，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，甲方每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。乙方应在接到收楼通知书之日起30日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起30日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。甲方在该商品房交付乙方时，该商品房项目的《建设工程规划许可证》规定的共用设施及附属配套项目，应一并建成并经验收合格；经批准分期建设的，甲方应按批准的进度进行建设并至验收合格。甲方未按规定时间建成公用设施及附属配套项目并经验收合格的，该商品房不符合交付标准，自规划局规定的整个小区竣工验收合格的第二天起到达到使用条件之日止，甲方按月向乙方支付人民币30元的违约金等”。上述合同补充协议（附件七）约定：“甲乙双方一致同意：合同及本《补充协议》项下乙方所购商品房的交房条件为：该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》；甲方按合同约定期限向乙方交付商品房；甲方向乙方交付该商品房时，需出具本条所述之《工程竣工验收报告》及《房地产（住宅）质量保证书》、《房地产（住宅）使用说明书》、《临时管理规约》或《管理规约》，无需提供其他资料，甲乙双方同意不适用合同第十五条；该商品房达到本条所述交房条件，甲方履行通知收楼义务后，甲方无需承担任何形式延期交楼违约责任等。”之后，刘绍辉、陆丽莲付清全部购房款。涉案楼宇于2013年12月13日取得《建筑工程竣工验收报告》，于2014年1月13日通过消防验收、1月22日取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。现涉案楼盘已开通永久用水。粤锐公司曾于2013年12月13日向刘绍辉、陆丽莲发出《入伙通知书》，刘绍辉、陆丽莲于2014年4月1日签署了《入伙会签单》并领取涉案房屋钥匙3条。刘绍辉、陆丽莲于2014年5月8日向原审法院提起诉讼，请求判令：粤锐公司向刘绍辉、陆丽莲支付延迟交楼违约金（以总房价款945829元为本金，按每日万分之五的标准，从2013年12月20日起计至粤锐公司取得涉案房屋取得永久用电证明之日止）。在本案一审审理过程中，粤锐公司为证明涉案楼盘供电部分属于永久用电，提交了《高压供电合同》六份。经质证，刘绍辉、陆丽莲对该证据真实性、合法性没有异议，关联性有异议。广州供电局有限公司南沙供电局于2014年8月15日向原审法院出具了《关于南沙区中惠璧珑湾楼盘永久用电情况的复函》，称目前该楼盘报装了5个公变房作为住宅楼宇的永久用电，其中1#公变房供电范围是1#楼、2#楼，2#公变房供电范围是3#楼、5#楼，3#公变房供电范围是6#楼、8#楼，4#公变房供电范围是9#楼、10#楼，1#至4#公变房已经完成永久用电设施的安装，并已经于2014年7月16日通过了竣工验收，该局当天已将永久用电送至用户电能表的表前位置，相应的楼宇具备了永久用电。经质证，刘绍辉、陆丽莲对上述复函真实性、合法性、关联性没有异议，并明确要求延迟交楼违约金计至2014年7月16日止；粤锐公司对上述复函真实性、合法性没有异议，但认为涉案房屋的具备永久用电的时间应为《高压供电合同》的签订日期。原审法院认为：刘绍辉、陆丽莲与粤锐公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，依据不足，不予采纳。据此，粤锐公司未能按照合同约定的期限，将具备永久用电条件的房屋交付给刘绍辉、陆丽莲使用，已构成违约，刘绍辉、陆丽莲要求粤锐公司按合同约定的标准计付延迟交楼违约金合理，予以支持。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函反映涉案房产已经于2014年7月16日具备了永久用电，故粤锐公司应向刘绍辉、陆丽莲支付至该日止的延迟交楼违约金，但因刘绍辉、陆丽莲已于2014年4月1日办理了收楼手续，故违约金应计算到收楼之日止，对刘绍辉、陆丽莲主张的该日后部分违约金，不予支持。同时，因合同约定的交楼日期为2013年12月20日前，故刘绍辉、陆丽莲主张的延迟交楼违约金起算日期应为2013年12月21日为宜，对刘绍辉、陆丽莲主张的该日前的延迟交楼违约金，不予支持。刘绍辉、陆丽莲与粤锐公司在合同中对违约金标准有明确约定，该约定标准属于合理范围，故粤锐公司以违约金标准过高为由要求予以调整没有依据，不予采纳。原审法院根据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，于2014年10月13日作出判决：一、广州市粤锐恒星房地产有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内向刘绍辉、陆丽莲支付从2013年12月21日起至2014年4月1日止的延迟交楼违约金，违约金按已付房价款945829元的每日万分之五的标准计算；二、驳回刘绍辉、陆丽莲的其他诉讼请求。案件受理费89元，由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担。判后，上诉人刘绍辉、陆丽莲不服原审判决，向本院提起上诉称：一、刘绍辉、陆丽莲认为粤锐公司在补充协议中约定的交楼条件违反法律的规定，应当认定为无效，交楼条件应当以主合同约定为准。根据《商品房买卖合同》附件七﹤补充协议﹥第一条第二款约定可以看出，粤锐公司仅以《工程竣工验收报告》及相关辅助文件作为向刘绍辉、陆丽莲交楼的条件，双方对交楼条件的约定因与法律规定相抵触，应当认定为无效。《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《广州市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收及备案管理实施办法（试行）》第三条、广州市中级人民法院《关于审理预售商品房合同纠纷若干问题的指导意见》第六条、《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条等规定表明，竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程经竣工验收合格后，始具备交付使用的条件。根据国务院于2000年1月30日颁布的《建设工程质量管理条例》第49条规定也可以看出，在现有房地产开发实践中，认定房屋质量合格的标准均以取得行政主管部门核发的《竣工验收备案表》为准。粤锐公司仅以《工程竣工验收报告》取代法定的《竣工验收备案表》的行为，是在刻意免除自己的法定责任。同时，《竣工验收备案表》既然有明确的法律规定，就应当视为商品房交楼的最低标准，粤锐公司合同中约定的交楼条件只能高于而不能低于这个最低标准。粤锐公司在与刘绍辉、陆丽莲签订购房合同约定仅以《工程竣工验收报告》及相关辅助文件作为交楼条件，明显与上述法律规定相悖。“合同约定优先、尊重意思自治”等原则都是在不违反法律规定的前提下实行的。因此，粤锐公司约定仅以《工程竣工验收报告》等文件作为交楼条件违反法律规定，应当认定为无效。二、永久用电是讼争房屋交付使用的条件，也是合同约定及法定的交付条件，粤锐公司应当承担至取得永久用电之日的迟延交楼违约责任。依照双方签订的《商品房买卖合同》第十二条约定，粤锐公司交付的房屋应当取得永久用电的证明文件。且粤锐公司有义务向刘绍辉、陆丽莲交付满足刘绍辉、陆丽莲基本居住要求的房屋。本案中，粤锐公司作为涉讼房屋的出卖人，交付满足买受人基本居住要求的房屋是粤锐公司依据合同、依据法律规定的义务。从《供电营业规则》第十二条规定可以看出，临时用电是不能作为居民日常生活用电的供电方式。粤锐公司交付给刘绍辉、陆丽莲的房屋至2014年7月16日前一直处于临时用电的状态，不能满足刘绍辉、陆丽莲的基本居住要求，同时交付房屋时采用临时用电方式也与国家电力管理规定相悖。且在广州市中级人民法院在（2014）穗中法民五终字第2513号民事判决中也确立了永久用电是满足买受人基本居住要求的必备条件之一。因此，粤锐公司未能在交房时取得永久用电，也应视为房屋未具备法定交付使用的条件。该案中，讼争房屋于2014年7月16日才取得永久用电，故应当认定涉讼房屋至2014年7月16日始具备交付使用的条件。根据合同约定及法律规定，粤锐公司应当承担至2014年7月16日的迟延交楼违约责任。因此，粤锐公司所交付的房屋未同时满足上述条件，已构成违约，应当依法承担违约责任。请求判令：1、改判粤锐公司向刘绍辉、陆丽莲支付从2013年12月21日起至2014年7月16日止的迟延交楼违约金，违约金按已付房价款的每日万分之五的标准计算；2、一、二审诉讼费由粤锐公司负担。针对刘绍辉、陆丽莲的上诉，粤锐公司答辩称与其公司的上诉理由一致。上诉人粤锐公司亦不服原审判决，向本院提起上诉称：涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。原审判决以涉案楼盘未具备永久用电为由，认定涉案房屋不具备交付条件，判决粤锐公司承担违约责任，在事实认定、法律适用上明显有误。主要体现在：一、涉案房屋不仅达到了《商品房买卖合同》约定的交付条件，而且取得了《建设工程竣工备案表》，涉案房屋完全符合使用条件，不存在漏水、地面裂缝等导致房屋无法正常使用的重大瑕疵。二、双方签订的《商品房买卖合同》之《补充协议》合法有效，涉案房屋的交付条件应为《商品房买卖合同》之《补充协议》约定之交付条件，即“该商品房项目工程竣工验收合格，即商品房经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位共同验收合格，取得《工程竣工验收报告》”。三、涉案房屋于2013年12月20日前已符合合同约定及法律法规规定的交付条件，粤锐公司不存在逾期交楼的情形。四、粤锐公司已按照合同约定通知刘绍辉、陆丽莲收楼，刘绍辉、陆丽莲于2014年4月1日接收涉案房屋，即视为刘绍辉、陆丽莲确认涉案房屋符合补充协议约定之交付标准，粤锐公司无需承担迟延交付的责任。五、刘绍辉、陆丽莲拒绝收楼没有任何依据。按照约定，涉案房屋只有存在主体结构的问题及严重影响正常居住使用的质量问题的情形下，刘绍辉、陆丽莲才有约定及法定的拒绝收楼的理由。但其没有证据证明涉案房屋存在质量问题。同时，粤锐公司开发的房屋已经验收合格，且已向政府主管部门备案，事实上也不存在质量问题。六、假定涉案房屋出现迟交楼，买卖合同约定的出卖人迟交楼违约金计算标准明显过高，远远高于买受人的实际损失，不能作为计算违约金的标准，应以租金标准（即实际损失）作为计算违约金的标准。七、本案中，涉案房屋在2013年12月20日已达到交付条件，同时在2014年1月22日取得竣工验收备案。但经粤锐公司多次催促，刘绍辉、陆丽莲一直拖延办理收楼手续，并在2014年5月向法院起诉。可见，刘绍辉、陆丽莲实际上本身根本无意收楼，也没有准备自住或出租，而是想通过诉讼取得额外利益，因此，不论涉案房屋是否交付，刘绍辉、陆丽莲实际上是不可能有任何损失的。请求判令：1、撤销原审判决，驳回刘绍辉、陆丽莲的全部诉讼请求；2、本案一、二审案件受理费由刘绍辉、陆丽莲承担。上诉人刘绍辉、陆丽莲针对粤锐公司的上诉答辩称：供电部门与刘绍辉、陆丽莲没有合同关系，粤锐公司与供电部门的法律关系与刘绍辉、陆丽莲无关。广州供电局有限公司南沙供电局出具的复函证明涉案楼盘在2014年7月16日具备永久用电的事实是清楚的。原审判决只是认定《商品房买卖合同》合法有效，并未认定《补充协议》合法有效，《补充协议》第一条第二款违反了规划、环保、防空、消防、供水、供电等强制性法规的规定。粤锐公司在不同时期所提出的交楼条件不一致，在通过消防验收后提出以通过消防验收为准，在取得竣工验收备案表后又提出以取得竣工验收备案表为准，粤锐公司给业主发的收楼通知，也载明取得竣工验收备案表，符合交楼条件，但在上诉中又主张在2013年12月20日已具备交楼条件，说明粤锐公司对交付条件前后矛盾，对交付标准不清楚。粤锐公司以租金标准为违约金标准没有依据，也没有提供证据证明违约金过分高于其损失。经审理查明：原审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，粤锐公司向本院提交了以下证据材料：证据一、2013年广州市房屋租金参考价，拟证明约定的违约金标准过高；证据二、涉案小区每晚亮灯情况打印照片，拟证明涉案楼盘从合同约定交付之日起就具备了用电，并且用电是正常的；证据三、（2014）穗中法民五终字第3106号判决书，拟证明法院排除了将永久用电作为交楼的条件。刘绍辉、陆丽莲对上述证据发表意见称：租金参考价不是证据，粤锐公司以租金为违约金标准没有依据，也没有证据证明合同约定的违约金标准过分高于其损失；打印照片不是证据，所反映的只是小区某一时段的亮灯情况，永久用电应当是24小时的用电情况；（2014）穗中法民五终字第3106号判决书不是涉案楼盘的判决，涉案楼盘已经有生效判决，应该以涉案楼盘的生效判决为参考，每个楼盘情况不同，不能以其他楼盘的判例作为参考。本院认为：首先，关于案涉房屋是否符合交付条件的问题。根据中华人民共和国电力工业部发布的《供电营业规则》第十二条规定：“对基建工地、农田水利、市政建设等非永久性用电，可供给临时电源。临时用电期限除经供电企业准许外，一般不得超过六个月，逾期不办理延期或永久性正式用电手续的，供电企业应终止供电。使用临时电源的用户不得向外转供电，也不得转让给其他用户，供电企业也不受理其变更用电事宜。如需改为正式用电，应按新装用电办理”。由此可知，所谓临时用电是供电企业按用电期限分类区别于正式供电的一种供电方式，其不能用作居民的日常生活用电。虽然粤锐公司已按照《补充协议》约定取得《建筑工程竣工验收报告》，但在涉案楼盘尚未具备永久用电，不能满足买受人基本居住要求的情况下，粤锐公司主张其已于2013年12月20日达到房屋交付标准，与国家电力管理规定相悖，本院不予采纳。原审法院认定粤锐公司未能按照合同约定的期限将具备永久用电条件的房屋交付给刘绍辉、陆丽莲使用，已构成违约，并无不当。粤锐公司应按照合同约定向刘绍辉、陆丽莲计付延迟交楼违约金。刘绍辉、陆丽莲已于2014年4月1日办理了收楼手续，刘绍辉、陆丽莲作为购房人的收楼行为，是对自己合法权利的处分，故原审法院判令粤锐公司承担的迟延交楼违约金应计算至刘绍辉、陆丽莲收楼之日止并无不当，刘绍辉、陆丽莲认为粤锐公司仍应向其支付收楼之后至2014年7月16日止的迟延交楼违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。其次，关于违约金的标准问题。一方面，双方在合同中约定“粤锐公司如未能按合同规定的期限交房，应自合同约定的交房日期的次日起至实际交付之日止每日按总房价款0.05%的标准支付违约金，合同继续履行”，该约定是双方真实的意思表示，粤锐公司应清楚其应承担的违约责任。另一方面，粤锐公司亦未举证证明合同约定的违约金标准过高而不合理，其要求调整缺乏依据，本院亦不予支持。至于粤锐公司二审期间提交的证据材料，不属于新证据且不足以证明其主张，本院不予采信。综上所述，粤锐公司、刘绍辉、陆丽莲的上诉理由均不能成立，本院均不予支持。原审判决查明事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费178元，由刘绍辉、陆丽莲负担58元由广州市粤锐恒星房地产有限公司负担120元。本判决为终审判决。审 判 长  蔡粤海审 判 员  李 静代理审判员  闫 娜二〇一四年十二月十五日书 记 员  原 炜