山东省荣成市人民法院民 事 判 决 书（2013）荣石商初字第153号原告山东北方渔市股份有限公司。法定代表人邹乐平，董事长。委托代理人蒋红林，办公室主任。委托代理人张秀军，山东润州律师事务所律师。被告张喜先。委托代理人安玉斌，山东华夏明德律师事务所律师。原告山东北方渔市股份有限公司与被告张喜先房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人蒋红林、张秀军，被告张喜先、委托代理人安玉斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2009年6月11日原被告签订租赁合同一份，原告将石头楼出租给被告使用，租期15年，年租金35万元。但被告未按合同约定的时间和数额支付租金，并擅自改变了原有的房屋结构，原告于2012年曾以律师函的形式书面通知被告，要求其交回房产补齐租金，但被告没有答应。被告的行为严重违反合同约定，请求判令被告支付拖欠的租金60万元及延期付款滞纳金；请求判令解除原被告之间的租赁合同；对被告擅自改造的部分恢复原样或赔偿损失约45万元；诉讼费由被告承担。被告辩称，1、对被告交付的租金数额双方有争议，被告未按合同约定时间交纳是行使先履行抗辩权，因原告未提供出租房屋的水电而造成，被告不构成违约；2、被告对租赁房屋的改建并未破坏房屋的结构，对房屋的可靠性、安全性没有影响，被告亦不构成违约；3、被告2012年6月收到的律师函虽然写明受原告委托，通知提前终止合同，但没有原告单位的公章及委托书，无法确定是否原告的意思表示，不发生解除合同的效力。被告要求继续履行合同。经审理查明，2009年6月11日原被告订立房屋租赁协议一份，约定：一、甲方（即原告）同意将北方渔市石头楼（原水产局石头楼），总面积3500平方米房屋出租给乙方（即被告）使用。二、该房屋租期15年，自2010年1月1日至2025年12月30日。三、租赁价格：年租金三十五万元整。首期租金在协议签订之日20日内，乙方缴纳三年租金（100万元）；第二次租金在2009年12月31日前再缴纳租金不低于10万元（预付第四年租金）；三年后租金每年一次交纳给甲方，在到期前三十日内缴纳。…五、甲方负责该房屋的水、电（包括三相电）供应至出租屋外墙，其出租房屋的修缮、出租房屋内部的水、电等设施改造、安装、装潢，全部由乙方负责投资解决，甲方积极配合。…六、乙方租赁甲方的房屋必须符合以下要求：1、在装修和改建过程中，不能破坏原有的房屋结构，租期到期日或退租时，必须保证租赁房屋及设施完好能正常使用。2、不能私自连接公用水电设施，对房屋、水、电等设施的改建必须征得甲方的同意，因改建及乙方在租赁范围内新建的房屋设施所发生的相关责任全部由乙方负责。…七、乙方如违反第六款中的任一规定，甲方有权终止本协议并按照《北方渔市物业管理规定》予以处罚，同时按每违反一项扣罚年房屋租金总额5%-20%并赔偿因此给甲方造成的经济损失。…十一、双方在接到对方停租通知后十五天内向对方作出书面答复，逾期不答复的视为默认，遭受损失的，由责任方赔偿。十二、如乙方逾期交付租金，甲方有权随时单方停止向乙方出租并不退还已缴租金，同时可按每拖延一日按房屋年租金总额1%的标准由乙方向甲方交逾期罚金。…十九、上述条款如有未尽事宜，应以书面形式补充，作为附件。原被告分别在协议上盖章签名。租赁协议签订当日，被告交付租金30万元，原告将涉案房屋钥匙交付被告。之后，被告对承租房屋进行改建。2009年9月29日被告交付原告租金20万元，2009年10月25日被告交付租金10万元。原被告对这60万元均无异议，被告向本庭提交了原告出具的收据原件。另外，原告诉状及前三次庭审均自认，除前述给被告出具收据的60万元外，还收取被告租金20万元，这20万元是通过银行转账支付的，没有凭证。但第四次庭审时，原告提出被告实际支付的租金数额是70万元，之前是财务计算失误造成，又提供出其开具的10万元的收据。被告不予认可，称收据原告可随意开，坚持要求按原告自认的80万元计算。2013年11月18日原告变更诉讼请求，要求：1、解除原被告间租赁合同，确认2012年6月6日被告签收的律师函及通知发生解除合同的效力；2、被告支付欠付租金14.5万元（至2012年6月6日）及逾期付款违约金24.3万元（以35万元按照银行同期贷款利率的4倍计算自2009年7月1日至2012年6月6日止）；3、被告赔偿原告房屋占用费35万元（自2012年6月至起诉时2013年6月），之后的按每年35万元的标准计算至被告返还租赁房屋止；4、被告将擅自改造的房屋部分恢复原状。2010年2月24日原告向被告发出书面通知一份，“…对房屋结构进行了改造破坏，严重违反了双方签订的协议书，请立即停止继续装修”，对该通知被告表示当时即收到，收到后即停工，2012年6月6日在通知上补签了字。2012年5月25日原告再次向被告发出书面通知，“…你方严重违反了双方签订的协议。公司曾多次以书面、电话通知的方式，向你方下发了停工通知，但至今未果。根据公司规划的需要，限你在2012年5月31日前，将石头楼内遗留的建筑材料、建筑工具和物品等全部清理干净。限期不清理，公司视为你方自动放弃处理”，2012年6月6日被告签字收到。2012年4月1日，山东剑琴律师事务所刘晓林律师向被告发送律师函一份，提出“…您没有在规定的期限内履行交付租金义务并在未征得北方渔市同意的情况下私自对所租赁的房产进行了改建，违反了诚实信用的合同原则，属于违约方。…北方渔市现委托本律师向您提出，提前终止双方租赁合同，并由您按协议书的约定承担相应的违约责任”。2012年6月6日被告签字注明收到律师函。庭审中原告提交照片一宗，证明被告对涉案房屋部分主体结构和承重墙进行了破坏，被告辩称签订租赁协议时原告的法定代表人邹乐平明确表示石头楼外墙不能改变，内部随便拆，只要不影响安全，到期能正常交房就行。被告申请签订合同时在场的两名证人出庭证实当时与原告法定代表人邹乐平协商的过程。本庭根据被告的陈述，要求原告法定代表人邹乐平出庭质证，但邹乐平以出差为由未到庭。被告提供的两名证人李某、许某到庭证实，签订租赁合同当日，与被告一起到原告在威海的公司时，邹乐平明确表示只要外墙不动，里面不拆塌了就行。根据原告的申请，本院委托烟台大学建筑工程司法鉴定中心鉴定被告是否对承租的石头楼房屋主体结构和承重墙造成破坏。2014年7月18日烟台大学建筑工程司法鉴定中心作出鉴定意见，意见中经现场调查，涉案房屋大厅区域一层顶楼板已拆除，一层、二层承重墙体已拆除…，最后的鉴定意见为：1、已完工混凝土构件施工质量满足《建筑结构加固工程施工质量验收规范》（GB50550-2010）要求；2、在改造施工图及后续改造施工质量满足规范要求的情况下，该建筑房屋改造对结构安全性及正常使用性无影响。原告支出鉴定费40000元。原被告对该鉴定意见均无异议。2013年11月18日，本庭对涉案房屋进行了现场勘查，并制作笔录。经现场勘查，涉案房屋原告未供给水电（三相电）。原告提出2009年交付房屋的时候有水有电，2013年现场勘查时已时隔多年，情况已发生变化。庭审后期，被告又提供了一张原告于2009年6月20日出具的收租金70万元的收据，证明被告又交付租金70万元。原告质证后提出该70万元并非被告的真实付款，并提交被告的声明书一份、欠条一张用以证明。声明书载明“我本人张喜先于2009年7月3日向贵公司索要的70万元的收款收据仅作为本人向银行贷款所用，此收据不具有其他任何证据法律效力”。欠条载明“今欠北方渔市股份有限公司人民币柒拾万元正（700000）”。被告质证后否认声明书及欠条的签名系其本人所签。原告申请笔迹鉴定。2014年10月24日，山东永鼎司法鉴定中心出具鉴定意见书，鉴定意见为：声明书、欠条中的张喜先签名字迹是张喜先本人所写。原告支付鉴定费6000元。被告对鉴定意见有异议，认为字迹是模仿的，但未提供证据证实。涉案房屋现处于闲置状态，原被告均表示未保管。被告也无证据证明将房屋交付原告。本院认为，原被告订立的房屋租赁协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。本案争议的焦点是：1、被告实际支付的租金数额是多少。2、原被告是否存在逾期付款、未供应水电的违约行为，是否影响合同效力。3、被告改建行为是否构成违约。4、原告2012年6月6日送达给被告的律师函是否发生解除合同的效力。1、关于被告实际支付租金数额的问题。从证据规则上说，交付租金的举证责任在被告，被告现已提供了原告出具的60万元的收据。原告诉状中及前三次庭审均自认收到被告租金80万元，且原告庭审中陈述有20万元系转账，没有凭证，原告的陈述清晰完整，故再要求被告举证证实付款80万元，不合常理。虽然原告后期又提供了其为被告出具的10万元收据，但该收据系原告单方开具，不足以改变其自认的事实，故应认定被告实际支付租金80万元。关于被告后来提交的70万元收据一节，原告以被告出具的声明书及欠条反驳，且被告的签名经鉴定确为本人所写，足以说明被告并未实际付款。综合以上，被告支付原告租金的数额为80万元。2、关于原被告是否存在逾期付款、未供应水电的违约行为，是否影响合同效力的问题。按租赁合同第三条约定，首期租金在协议签订之日20日内，缴纳三年租金100万元，故被告在履行协议时存在未按期足额交付租金的情形。租赁协议第五条约定原告负责租赁房屋的水电（包括三相电）供应至出租房屋外墙，协议中未约定具体时间。从租赁房屋钥匙在签订协议当日即交付被告的事实来看，交付时或交付后短期内原告即应保证水电供应，但至2013年11月本庭现场勘查时，原告也未供给水电，在双方互负履行义务的情况下，被告享有同时履行抗辩权，被告以此抗辩拖延租金，理由正当，故被告未按期支付租金的行为并不构成违约，原告以违反租赁协议第十二条的约定要求解除合同，理由不当，不予支持。3、关于被告改建行为是否构成违约的问题。租赁协议中第六条明确约定，在装修和改建过程中，不能破坏原有的房屋结构，根据烟台大学建筑工程司法鉴定中心的鉴定意见明确表述，房屋大厅区域一层顶楼板已拆除，一层、二层承重墙体已拆除，应认定确实对原有的房屋结构造成破坏。原告方否认法人代表与被告就改建另有约定，租赁协议的十九条规定，如有未尽事宜，应以书面形式补充，而事实上原被告并未形成补充协议，故不能仅依据被告提供的两证人证言而改变合同的约定。另外从时间上看，原告在合同履行之初（2010年2月），即向被告发出因破坏房屋结构要求停止装修的通知，2012年4月的律师函、5月的停工通知，更进一步说明了原告并未就合同第六条的实际执行有任何改变，故而双方仍应遵守合同的约定。协议第七条约定如违反规定，原告有权终止协议。故原告以此要求解除合同，理由正当，应予支持。至于鉴定意见第2点提到的：在改造施工图及后续改造施工质量满足规范要求的情况下，该建筑房屋改造对结构安全性及正常使用性无影响，属于对被告在改建中破坏原有房屋结构进一步引申的安全性的考量，不能以此认定被告未对房屋结构造成破坏。被告以该鉴定意见作为抗辩事由，理由不当，本院不予支持。4、关于原告2012年6月6日送达给被告的律师函是否发生解除合同的效力的问题。根据合同法第94条、第96条的规定，原告可以以被告违约而通知解除合同，合同自通知到达对方时解除。2012年6月6日被告收到原告方的律师函，应视为通知已送达被告，即发生解除合同的效力。租赁合同于2012年6月6日解除，那么被告租赁房屋的期限、租金计算的期限也截止到此时。按合同约定前三年租金100万元，则自2010年1月1日至2012年6月6日租金应为810122元，被告现已交付80万元，尚欠10122元被告理应支付。被告未按时支付租金系行使同时履行抗辩权，故被告不需支付逾期付款违约金。自解除合同通知送达被告后，原告未主动接收房屋，也未及时采取适当措施解决，致涉案房屋处于闲置状态，故原告主张自2012年6月6日之后的房屋占用费，理由不当，本院不予支持。被告在租赁期间对涉案房屋的原有结构进行了破坏，租赁合同解除后被告应恢复原状，原告此项诉请，理由正当，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十六条、第九十四条、第九十六条第一款、第一百一十九条第一款、第二百一十九条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、原被告于2009年6月11日订立的租赁北方渔市石头楼协议于2012年6月6日解除。二、被告于本判决生效之日起十日内付给原告尚欠租金10122元（至2012年6月6日）。三、被告于本判决生效之日起六十日内将承租房屋改建部分恢复原状。四、驳回原告要求被告支付逾期付款违约金及房屋占用费的诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14250元，原告负担14100元，被告负担150元。鉴定费46000元，原告负担20000元，被告负担26000元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审 判 长  张 帆人民陪审员  毕重文人民陪审员  隋之然二〇一四年十二月二日书 记 员  于立明