上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第30826号原告苏忠新。委托代理人刘文。被告顾倩。委托代理人李梅，上海东座律师事务所律师。委托代理人陈雁，上海东座律师事务所律师。原告苏忠新与被告顾倩房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月26日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月20日公开开庭进行了审理。原告苏忠新的委托代理人刘文、被告顾倩及其委托代理人李梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏忠新诉称，2013年11月6日，原告经上海某某房地产经纪事务所（以下简称某某中介）居间，购买坐落于上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号房屋（以下简称系争房屋），在当日预签了《房屋买卖合同》（以下简称《买卖合同》）、《房地产买卖居间协议》（以下简称《居间协议》），将购房定金人民币（以下币种相同）2万元现金交予某某中介所用于房屋购买洽谈。预先签署的《房屋买卖合同》在第1.4款在“是否设立抵押”处，明确载明“抵押权人：中国农业银行”。2013年11月7日，某某中介将所收的2万元定金交予被告，被告当天在《买卖合同》、《居间协议》上签字确认，并通知原告支付房屋首付款，履行合同规定的义务。原告为确保资金安全和维护自身合法权益，要求查看系争房屋的产权信息。根据某某中介提供的上海市房地产登记簿发现，系争房屋实际抵押人有两处，除农行银行贷款外，还有高达100万元的二次抵押，与《买卖合同》约定记载的情况严重不符，被告存在明显的隐瞒行为，为此原告考虑到购房过程中可能存在的资金风险，表示不再支付任何款项，并随后要求被告归还2万元购房定金，但被告至今未付，其隐瞒实情导致原告对房屋的实际情况产生重大误解，故诉至法院请求：1、判令解除原告与被告签署的《买卖合同》；2、判令被告双倍返还原告定金计4万元；3、本案诉讼费由被告负担。被告顾倩辩称，双方签订的《买卖合同》已于2014年1月7日解除，当时被告已发函通知过原告。因为原告没有按合同约定履行义务，按照合同约定定金应予没收，故要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，2013年11月6日，原告（乙方）经某某中介居间，购买被告（甲方）所有的系争房屋，双方签订《买卖合同》及《居间协议》。《买卖合同》约定，系争房屋建筑面积251.58平方米，转让价款为670万元，付款方式为首期房价款（含定金）270万元，第二期房价款400万元。该房屋设有抵押权人为中国农业银行的抵押。合同第3条约定，为办理交易过户手续之需，甲、乙双方同意于本合同签署后2个月内前往居间方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲、乙双方签订示范合同的日期。合同第11条约定了定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将该房地产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金。若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第12条约定了违约责任：乙方未按本合同约定期限付款，应当按逾期付款金额的日万分之五支付甲方逾期违约金，逾期超过二十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按本合同约定期限交付房地产（包括房地产交接及权利转移），应当按乙方已付房款的日万分之五支付乙方逾期违约金，逾期超过二十日仍未履行交付义务的，乙方有权单方解除本合同，甲、乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均须书面通知对方，且违约方，需按总房价款20%向守约方支付违约金。同时，甲、乙双方及某某中介（丙方）签订《居间协议》，约定乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金2万元，作为与甲方进行洽谈之用。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，并约定了相关居间费用等。被告于次日，即2013年11月7日在《买卖合同》及《居间协议》上签字。当日，被告出具收条1份，确认收到原告支付购买系争房屋的定金2万元。原、被告双方确认，原告先于2013年11月6日在合同上签字，次日即2013年11月7日由被告签字，2013年11月7日，原告通过某某中介查阅相关产权登记情况，才知道系争房屋上除银行抵押外，还另有抵押权人。之后，原告称因考虑到购房过程中可能存在的资金风险表示不愿继续履行合同；被告则认为双方之间就设定的另一抵押进行过商谈，称抵押权人同意如出售房屋可与其至房产交易中心撤销抵押，是原告资金紧张不愿购房。另查明，系争房屋设有抵押，核准时间分别为2010年10月28日、2013年4月10日，抵押权人分别为中国农业银行上海市静安支行、上海市住房置业担保有限公司、李某某，债权数额分别为173.80万元、100万元。被告称该二个抵押权于2014年5月份涤除。以上事实，由《买卖合同》、《居间协议》、《收条》、上海市房地产登记簿及庭审笔录等在案佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《买卖合同》系当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规禁止性规定，应认定为合法有效。该合同明确了房屋位置、面积、价格、付款方式，同时对双方签订本约即《上海市房地产买卖合同》的时间进行了预先安排，主要预约内容完整，从法律性质而言，该《买卖合同》是当事人为将来订立本约而达成的合意，为买卖系争房屋的预约合同，对签约双方均具约束力。现双方约定签署本约的期限已过，该预约关系应予解除，双方也均同意解除，本院予以确认。被告无足够证据证实其所发出的解约函原告确已收到，故其提出合同已于2014年1月7日解除的意见，本院不予采纳。被告在签订合同前隐瞒有第二次抵押的事实，其虽提出与原告商定如签订本约会撤销抵押，但无证据证实与原告最终达成一致意见，且事实上，也未在合同约定的签订本约日前涤除抵押，故双方未能签订本约，被告存在一定过错。原告未提供证据证实，其在得知系争房屋上有第二次抵押后，明确告知被告不再履行合同，且也未按合同约定的时间签订本约，也存在一定过错。因双方的原因导致最终未能签订本约，故原告要求被告双倍返还定金、被告要求没收定金的观点，本院均不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百一十五条的规定，判决如下：一、解除原告苏忠新与被告顾倩于2013年11月7日就坐落于上海市浦东新区杨高南路XXX弄XXX支弄XXX号房屋签订的《房屋买卖合同》的预约合同关系；二、被告顾倩应于本判决生效之日起十五日内返还原告苏忠新定金2万元。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告顾倩负担200元，原告苏忠新负担200元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陶郑忠二〇一四年十二月二十六日书记员  陈莹瑶附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条  被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。