河南省郑州市管城回族区人民法院民 事 判 决 书（2014）管民二初字第00311号原告龙向东，男，1977年5月6日出生，汉族，无业。委托代理人熊光卫，河南国基律师事务所律师。委托代理人齐锦营，河南国基律师事务所律师。被告河南天达实业发展有限公司。法定代表人刘柱，总经理。委托代理人李鹏，男，汉族，该公司法律顾问。委托代理人曹峰，男，回族，该公司法律顾问。原告龙向东诉被告河南天达实业发展有限公司合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告龙向东的委托代理人齐锦营和熊光卫、被告河南天达实业发展有限公司法定代表人的委托代理人曹峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙向东诉称，2008年4月19日原、被告双方签订光彩市场营业房及商铺使用权转让合同。合同主要约定：被告将其所属的光彩市场三层南区2排11号营业房及商铺使用权转让给原告从事经营使用，转让期限自2008年6月1日至2013年10月31日，使用权转让费为173000元，同时被告收取原告押金5000元。合同签订后，原告依约履行义务。由于被告原因致使市场不符合国家要求，一直处于停业状态，双方合同一直未实际履行。被告的行为已经构成根本违约。故原告诉至法院，请求判令：1、解除原、被告之间签订的《营业房及商铺使用权转让合同》、2010年12月31日双方签订《补充协议书》；2、被告返还原告使用权转让费173000元和押金5000元及支付利息（从起诉之日起至上述款项给付完毕之日止，按照中国人民银行同期贷款利率支付）；3、被告按照合同约定支付原告违约金1730元；4、被告承担本案的诉讼费用。被告河南天达实业发展有限公司辩称，应依法驳回原告的诉讼请求。1、答辩人与被答辩人之间的租赁合同因已经履行完毕而终止，无从解除。2、被答辩人因违反合同约定，未按约履行，不能要求答辩人返还商铺租金。3、答辩人在履行过程中无违约情况，被答辩人诉求违约金无事实依据。4、被答辩人的装修属于自身经营的资本投入，与答辩人没有法律关系。经审理查明，2008年4月19日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《营业房及商铺使用权转让合同》一份，双方主要约定：“甲方将自己所属的光彩市场三层南区2排11号营业房或商铺使用权转让给乙方经营使用，该营业房或商铺实用面积约17.76㎡。营业房或商铺使用权转让期限五年五个月，自2008年6月1日起至2013年10月31日止（含装修期）。商铺使用权转让费共计173000元。乙方接受甲方或甲方指定的代理公司的物业管理。合同签订时，乙方向甲方交付水电和公共设施安全保证金0.5万元。甲方负责对营业房和商铺建筑结构、水、电、空调、电梯及其他附属设施的检查和维修，营业房和商铺的内部装修及设施的检查和维修由乙方负责等。合同期满时，乙方如有应予承担违约责任的行为，或者有拖欠甲方水、电、物业费以及造成市场设施损坏应予赔偿等行为的，甲方在扣除有关费用后，余额退还给乙方。合同有效期内，乙方向甲方交纳物业管理费150元／铺／月（按年度一次性交给甲方）。违约方按照合同总额的1％承担违约责任，或赔偿因违约给对方造成的经济损失等。”原告龙向东于2007年11月2日向被告支付商铺使用权转让费173000元，2008年4月19日原告向被告支付押金5000元和物业管理费100元，2008年10月11日原告向被告支付装修款2200元，被告给原告出具相应收据各一份。2010年12月31日，原告与被告签订《补充协议书》一份，主要约定：被告于2011年2月28日前完成市场结构的改造工程；原告龙向东必须自行经营购买的商铺，2年市场培育期内（自2011年3月1日至2013年2月28日），被告不允许其私自转让、转租；在2年的市场培育期内，市场承诺第一年内招商率达到70%以上，第二年达到90%以上；对于自主经营的商户，市场给予原合同期限顺延至2018年7月31日的优惠政策等。在合同顺延期内，原告未再次向被告支付租金和其他费用。另查明，涉案商铺交付给原告之后，所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，被告承诺商场开业时间是2008年4月20日，但商场重新招商即2011年11月份部分商户与河南汇基置业有限公司（以下简称汇基公司）签订经营合同后，于2011年12月24日正式开业。但商户称商场仍然断水、断电，封堵步梯、电梯，不具备开业经营条件，同时向多家媒体及所在街道办事处反映情况。上述事实有天达公司二期装修工程结算表、天达公司拆除铺位通知及会议纪要、商场开业宣传活动安排表等主要证据在卷证明，本院应予认定。在诉讼过程中，原告提交河南卫视民生频道视频一份，显示该商场三层部分商户反映生意冷清，几个月卖不出一件衣服。2012年6月，被告将商场三楼封起来。视频中显示，通向三层的楼梯卷闸门关闭，电梯关闭。上述事实，有当事人提供的证据及庭审笔录在案佐证。本院认为，龙向东与被告签订的《营业房及商铺使用权转让合同》是双方真实意思表示，合法有效，本院应予认定，双方均应依据合同履行权利和义务。龙向东依据合同履行了支付商铺使用权转让费173000元及押金5000元的合同义务，虽然被告履行了交付商铺的义务，但是所在商场不断进行装修改造，也未进行消防验收，没有为龙向东等商户提供良好的经营环境，也不能保证龙向东等商户的正常经营秩序，导致商场迟迟不能开业，合同无法继续履行，所以原告要求解除《营业房及商铺使用权转让合同》和《补充协议书》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项关于法定解除的规定，所以本院应予解除。由于龙向东已向被告支付了2008年6月1日至2013年10月31日期间的商铺使用权转让费，被告在正式开业即2011年12月24日之前商场未能达到经营条件，所以从商铺使用权转让的起始日即2008年6月1日至商场正式开业日即2011年12月24日期间，被告具有完全过错责任，应全额返还此期间的使用权转让费114446元（173000元÷65月×43月）。在商场正式开业之后，由于被告有对商场进行培育、完善商场经营环境、广告宣传等诸多方面的责任，同时由于龙向东等商户负有充分考察商场经营环境及配合被告对商场经营进行培育的义务，龙向东等商户与被告对商场开业后合同未实际履行均存在过错责任，综合考虑双方的过错程度，本院认定被告的过错程度大于商户的过错程度，本院酌定被告承担60%的责任，应向原告返还从商场正式开业日即2011年12月24日至商铺使用权转让的终止日即2013年10月31日期间的使用权转让费的60%即35132元（173000元÷65月×22月×60%）。综合以上意见，被告共计返还龙向东商铺使用权转让费149578元。同时，原告支付的押金5000元是合同履行过程中的水电保证，由于合同未实际履行，所以押金应全额返还。虽然合同约定了违约金，但综合本案商户的实际损失、预期利益及履行合同的情况、过错程度等因素，根据公平原则和诚实信用原则，龙向东要求被告支付违约金和支付租金利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告龙向东与被告河南天达实业发展有限公司于2008年4月19日签订的《营业房及商铺使用权转让合同》和2010年12月31日签订的《补充协议书》。二、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告龙向东租金149578元。三、被告河南天达实业发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告龙向东押金5000元。四、驳回原告龙向东的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3995元，由原告龙向东负担500元，由被告河南天达实业发展有限公司负担3495元。如不服本判决，可在收到判决书之次日起十五日内，向本院递交上诉状一式十五份，上诉于河南省郑州市中级人民法院，并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费，并将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审 判 长  范利辰人民陪审员  杨金孔人民陪审员  韩素芳二〇一四年七月十七日书 记 员  路 静