北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2015）朝民(商)初字第36239号原告北京盛雅酒店管理有限公司，住所地北京市朝阳区工人体育场北路8号院2号楼12层03-1503。法定代表人门凤兰，执行董事。委托代理人王汉勇，北京市盈科律师事务所律师。被告北京世博恒基房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝外大街乙6号4层05059室。法定代表人李磊，总经理。委托代理人谢海，北京市广盛律师事务所律师。原告北京盛雅酒店管理有限公司（以下简称盛雅公司）与被告北京世博恒基房地产经纪有限公司（以下简称世博公司）委托合同纠纷一案，本院受理后，依法组成由代理审判员代策担任审判长，人民陪审员张淑云、张春苗参加的合议庭，公开开庭进行了审理。原告盛雅公司的委托代理人王汉勇，被告世博公司的委托代理人谢海到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。盛雅公司诉称：2012年12月28日，盛雅公司与世博公司就北京市朝阳区向军北里28号圣世一品阁B5-6B房屋（以下简称涉案房屋）的租赁事宜签订了《业主代理出租协议（押金）》，有效期自2013年1月8日起至2015年1月7日。因世博公司与涉案房屋的产权方北京市双建房地产开发有限公司（以下简称双建公司）之间的纠纷，导致双建公司多次向盛雅公司及承租方发送收回房屋、停水停电的通知，甚至双建公司于2014年5月27日解除了与世博公司之间的租赁合同，导致盛雅公司与世博公司之间的《业主代理出租协议（押金）》无法履行，故盛雅公司诉至法院，要求世博公司返还押金43000元，并支付违约金43000元。世博公司辩称：不同意盛雅公司的诉讼请求，双方签订的合同已经履行完毕，世博公司不存在任何违约行为。经审理查明:2012年12月29日，世博公司作为甲方与乙方盛雅公司签订《业主代理出租协议（押金）》，约定甲方自愿委托乙方涉案房屋租给乙方客户，并同意以乙方名义与乙方客户签订《房屋租赁合同/租约》，乙方接受该委托，本协议自2013年1月8日起生效，有效期至2015年1月7日。租金每月为21500元，租约签订后第一个月租金由甲方向乙方支付其代理费16523元，租金以人民币支付，付款方式为季付。乙方在收到乙方客户相当于1个月租金金额21500元的押金后，在五个工作日内转付给甲方，租约终止前最后1个月的租金可由押金冲抵。如甲方违反本协议第9条约定，导致本协议无法继续履行或给乙方造成损失，甲方应向乙方支付相当于本协议规定的1个月的租金21500元作为补偿，并赔偿由此而给对方造成的损失；如乙方违反本协议第10条约定，导致本协议无法继续履行或给甲方造成损失，乙方应向甲方支付相当于本协议规定的1个月的租金21500元作为补偿，并赔偿由此而给对方造成的损失。第9条第8项约定，本协议期限内或租约租赁期限内，甲方不得无故终止本协议或租约。世博公司称盛雅公司提交的合同与其持有的合同版本不一致，并向本院出示了其持有的合同原件，但其拒绝作为证据提交，后经本院释明，世博公司仍拒绝提交其持有的合同的复印件，但表示同意以盛雅公司提交的合同确定双方的权利义务。盛雅公司表示，双方在实际履行合同的过程中，是依照世博公司持有的合同的相关约定进行的，付款方式应当是押二付一。2013年1月15日，盛雅公司通过光大银行转账支付43000元，摘要显示为付圣世一品B5-6B租金2013.01.08-2013.02.07及押金2个月；2013年1月17日，盛雅公司再次转账支付21500元，摘要显示为付剩余圣世一品B5-6B租金2013.01.08-20.13.02.07及押金2个月。在2013年1月15日的借记通知中摘要处“及押金2个月”为手写，“2013.02.07”中的“02”为手改后的字样，2013年1月17日的借记通知中摘要处“及押金2个月”为手写。世博公司认可收到上述款项，但是认为上述2张借记通知中的手写部分为后添加的。庭审中，盛雅公司表示向世博公司支付总计384787元，其中43000元为押金，剩余341787元为2013年1月8日至2014年6月7日的租金。世博公司认可收到384787元，但认为盛雅公司支付的款项全部为租金，租金所对应的期间为2013年1月8日至2014年6月7日和2014年11月8日至2015年1月7日。另外，世博公司表示盛雅公司是按月支付租金。涉案房屋系世博恒基公司向双建公司租赁，然后委托盛雅公司出租的。2014年5月27日，双建公司向世博恒基公司发出《解约通知书》，称世博恒基公司拖欠房租，故解除双建公司与世博恒基公司的《房屋租赁合同》，要求世博恒基公司于收到解约通知书次日返还房屋，并承担违约责任。2014年5月29日，世博公司向双建公司发送《回复函》，函称其于2014年5月27日收到《解约通知书》，不同意解除合同，要求双建公司致歉并赔偿相应损失。盛雅公司称，涉案房屋的实际租户于2015年1月7日搬离，2014年5月27日以后的租金盛雅公司代租户直接交给了双建公司，世博公司从未向其提出过异议。世博公司在庭审中亦认可盛雅公司将租金直接交付给双建公司的行为。上述事实，有2012年12月29日的《业主代理出租协议（押金）》、借记通知单2张、《解约通知书》、《回复函》以及当事人的陈述意见等在案佐证。本院认为：盛雅公司与世博公司签订的《业主代理出租协议（押金）》，系双方真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效。协议签订后，盛雅公司向世博公司支付总计384787元，除去双方均认为的2013年1月8日至2014年6月7日的租金341787元的租金外，尚余43000元的性质双方产生争议。根据《业主代理出租协议（押金）》的约定，盛雅公司应当向世博公司支付21500元作为押金，且租金是按季支付，但是实际履行协议的过程中，盛雅公司并未按季支付租金，而是按月支付，对此，世博公司也表示认可，可见，双方在履行协议的过程中对协议的约定进行了一定程度的变更。世博公司在庭审中对诉争的43000元解释为2014年11月8日至2015年1月7日的租金，但根据本院查明的事实，盛雅公司自2014年5月27日开始直接向双建公司支付租金，而且盛雅公司也知道双建公司与世博公司解除合同的相关事宜，故盛雅公司不可能同意世博公司将剩余的43000元转为2014年11月8日至2015年1月7日的租金，世博公司也未向本院提交证据证明该笔款项转为租金的经过了盛雅公司的同意，因此，世博公司多收取的43000元不论是否全部属于押金，均应退还给盛雅公司。根据盛雅公司提交的《解约通知书》和《回复函》，双建公司的解除合同的意思表示于2014年5月27日到达盛雅公司，世博公司在法定期间内也未提出诉讼，故世博公司于2014年5月27日丧失代理权，世博公司与盛雅公司的协议也与当日因无法继续履行而解除，且系由于世博公司的原因而解除的，世博公司应当依约承担违约责任，双方在合同中约定如世博公司终止协议则应支付违约金21500元的违约责任，故世博公司应当向盛雅公司支付违约金21500元。至于盛雅公司认为违约金应为43000元的主张，因缺乏相关证据支持，本院不予采信。虽然租户并未搬离涉案房屋，但嗣后盛雅公司代租户直接向双建公司支付了租金，故盛雅公司与双建公司成立了租赁合同关系，租户可以在涉案房屋正常居住与世博公司无关，世博公司不应以租户可以正常居住为由拒绝承担违约责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京世博恒基房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告北京盛雅酒店管理有限公司返还四万三千元；二、被告北京世博恒基房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告北京盛雅酒店管理有限公司支付违约金二万一千五百元；三、驳回原告北京盛雅酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费一千九百五十元，由原告北京盛雅酒店管理有限公司负担五十元（已交纳），由被告北京世博恒基房地产经纪有限公司负担一千九百元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 长  代策人民陪审员    张淑云人民陪审员    张春苗二〇一六年六月二十七日书 记 员  李雪