甘肃省兰州市城关区人民法院民 事 判 决 书(2016)甘0102民初2235号原告兰州市城关区中汇小额贷款股份有限公司。法定代表人詹庭轰，该公司董事长。委托代理人王坤。原告陈宜进。委托代理人王英，甘肃栖云律师事务所律师。被告陈承池。被告苏海瑶。以上二被告共同的委托代理人高智萍，甘肃韩兆周律师事务所律师。原告兰州市城关区中汇小额贷款股份有限公司（以下简称：中汇小贷公司）、陈宜进诉被告陈承池、苏海瑶所有权确认纠纷一案，本院于2016年3月29日立案受理后，依法由代理审判员祝静适用简易程序，于2016年5月11日公开开庭进行了审理。原告中汇小贷公司的委托代理人王坤、原告陈宜进的委托代理人王英及被告陈承池、苏海瑶共同的委托代理人高智萍均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。二原告诉称，2015年8月28日，其与二被告签订房屋买卖合同，由二原告购买二被告共同所有的位于兰州市城关区万达广场第27幢9层的办公用房。合同生效后，二原告按约付清购房款，二被告配合办理相关入住手续，将房屋交付二原告使用。但在办理房屋产权证缴纳房屋契税时，二被告以房屋买卖价格偏低为由，将购房发票拒不交付二原告。二原告无奈诉至法院要求确认双方的合同有效，二被告协助二原告办理过户手续。兰州市城关区人民法院以（2015）城民一初字第780号民事判决书确认双方签订的房屋买卖合同合法有效，但因涉案房屋未办理产权登记，不能过户，未能支持二原告办理产权过户的诉讼请求。鉴于目前二被告经营情况严重恶化，且合同约定的房屋已经在兰州市住房保障和房地产管理局办理商品房预售备案登记，故二原告诉至法院，请求判令：1、被告立即配合原告办理商品房预售备案变更登记。2、被告按照合同约定配合原告办理房屋产权过户手续。3、本案诉讼费由被告承担。二被告辩称，兰州市城关区人民法院（2015）城民一初字第780号民事判决书已经确定双方的房屋买卖合同合法有效，因此对于合同效力二被告并无异议。但是二原告提出的办理预售备案登记变更及产权过户的请求，目前条件并不成就。二被告曾找过万达售楼部欲给二原告办理合同变更，但是万达的售楼部于2016年2月即已撤销，因此通过房地产出卖人办理合同更名已经没有条件。而根据国务院办公厅等部门关于稳定房价的相关规定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续，因此二被告并非主观上不愿意为二原告办理预售备案登记变更手续，而是政策等原因导致不能办理。对于二原告要求办理产权过户的主张，二被告愿意配合二原告办理产权过户，但是现在二被告尚未取得产权证，办理产权过户的条件不成就，因此应当驳回二原告的诉讼请求。经审理查明,二被告系夫妻关系。2015年8月28日，二被告与二原告签订房屋买卖合同，将其二人购买的位于兰州市城关区万达广场第27幢9层的10套商品房分别出售给了二原告。其中914号（69.51平方米）、915号（69.51平方米）、916号（161.80平方米）房屋出售给了原告中汇小贷公司；901号（168.04平方米）、902号（75.85平方米）、903号（75.85平方米）、917号（80.98平方米）、918号（61.76平方米）、919号（61.76平方米）、920号（96.96平方米）房屋出售给了原告陈宜进。三方约定每平方交易价格为17000元；出售给原告中汇小贷公司的房屋总建筑面积300.82平方米，总价款共计5113940元；出售给原告陈宜进的房屋总建筑面积621.2平方米，总交易金额10560400元。因2014年4月3日至2015年8月30日期间，二被告陆续向原告中汇小贷公司借款本金14045143.36元，产生利息2869931.50元，共计16915074.86元，三方遂在房屋买卖合同中约定：原告中汇小贷公司的付款方式为其于合同生效之日从上述借款及利息中冲抵其应支付给二被告的购房款5113940元；原告陈宜进的付款方式为原告中汇小贷公司于合同生效之日从二被告的上述借款及利息中冲抵原告陈宜进应付给二被告的购房款10560400元；二被告拖欠原告中汇小贷公司的其他借款，由双方另行协商解决；原告中汇小贷公司从二被告借款及利息中给原告陈宜进冲抵的购房款10560400元由二原告另行协商解决；二被告未缴清的房屋按揭贷款，由二原告分别向银行各自偿还。同时，二原告将上述银行按揭贷款额相应从应支付二被告的房款中扣除。三方对于房屋交付及产权手续变更约定：二被告承诺在合同生效之日，将房屋及配套手续对应交付给二原告；因该房系二被告购买的兰州万达广场投资有限公司的商品房，在兰州市住房保障和房地产管理局办理商品房预售合同备案登记，在银行办理按揭贷款，且产权证没有颁发，故在合同生效后三日内，二被告应将房屋交付二原告使用，合同项下的房屋产权证颁发之后15日内，二被告无条件配合二原告办理房屋所有权更名过户手续，过户所需费用，按照政府规定由双方各自承担。合同签订后，二被告按约协助二原告办理了所售房屋的入住交接手续，涉案房屋由二原告占有使用。现二原告以二被告资产状况恶化为由要求办理涉案房屋的商品房预售备案登记变更手续，并要求二被告按约履行产权过户义务。二被告以办理备案登记变更及产权变更手续条件不具备为由拒绝，双方酿成纠纷。另查明，涉案的兰州市城关区天水北路万达广场第27幢房屋尚未办理房屋产权登记。以上查明的事实，有原告提供的（2015）城民一初字第780号民事判决书、双方签订的房屋买卖合同及原、被告在法庭上陈述的庭审笔录在案为凭，这些证据已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，依法成立的合同对双方当事人具有法律约束力。原、被告之间的房屋买卖合同经本院依法确认为有效合同，双方当事人即应当依据合同约定履行各自的义务。根据房屋买卖合同的约定，在合同生效后三日内，二被告应将房屋交付二原告使用，合同项下的房屋产权证颁发之后15日内，二被告无条件配合二原告办理房屋所有权更名过户手续，过户所需费用，按照政府规定由双方各自承担。现兰州市城关区天水北路万达广场第27幢房屋尚未办理房屋产权登记，二被告未能取得所购10套房屋的所有权证，二原告即诉请要求二被告按照合同约定配合办理房屋产权过户手续，其条件不具备，故本院对二原告的该项诉讼请求不予支持。关于二原告要求二被告立即配合其办理商品房预售备案变更登记的诉讼请求。首先，二被告在庭审中明确表示其同意按照房屋买卖合同约定在取得房屋产权证后15日内协助二原告办理产权过户手续，现二原告要求二被告配合办理预售登记备案变更手续的理由是二被告经济状况严重恶化，但其并未提供相关证据对该主张予以佐证；且双方的房屋买卖合同中并未约定二被告需对涉案商品房配合二原告办理预售备案登记变更手续。其次，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定。而《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》规定，国务院决定，禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续。最后，二原告要求办理商品房预售备案登记变更实际是要求二被告将作为商品房买卖合同买受人的权利义务转让给其的行为。我国合同法规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利义务一并转让给第三人。现二被告未经房屋出卖人的同意，不能擅自将合同的权利义务转让给二原告。综上，二原告要求二被告配合办理房屋预售备案登记变更手续的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第八十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十六条之规定，判决如下：驳回原告兰州市城关区中汇小额贷款股份有限公司及原告陈宜进的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告兰州市城关区中汇小额贷款股份有限公司、陈宜进承担；余款50元，退还原告兰州市城关区中汇小额贷款股份有限公司、陈宜进。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费，上诉于甘肃省兰州市中级人民法院。在上诉期满七日内未缴纳的，按照自动撤回上诉处理。代理审判员 祝 静二〇一六年六月三日书 记 员 张燕冰