广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法寮民一初字第970号原告黎毅坚，男，汉族，XXX出生，住XXX，身份证号码为XXX。委托代理人吴兴亮、张保华，均系广东名成律师事务所律师。被告韩自明，男，汉族，XXX出生，住XXX，身份证号码为XXX。委托代理人陈运年，系广东登润律师事务所律师。被告胡丽婵，女，汉族，XXX出生，住XXX，身份证号码为XXX。被告韩柱成，男，汉族，XXX出生，住XXX，身份证号码为XXX。被告东莞市寮步镇石龙坑村村民委员会，住所地广东省东莞市寮步镇石龙坑村。原告黎毅坚诉被告胡丽婵、韩自明、韩柱成、东莞市寮步镇石龙坑村村民委员会（以下简称石龙坑村委会）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员林永雄适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托代理人张保华、被告韩自明委托代理人陈运年到庭参加了诉讼；被告胡丽婵、韩柱成、东莞市寮步镇石龙坑村村民委员会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎毅坚诉称：2014年3月12日，原告与被告韩自明签订《房地产转让协议》，约定韩自明将案涉房地产以38万元的价格转让给原告。签署协议当日，原告支付了转让款，但被告一直不配合原告办理产权过户手续，且原告发现被告已于2014年1月份将案涉房产转让给第三方。因转让协议无法履行，应予解除，被告胡丽婵、韩柱成作为连带担保人，应当承担连带责任。被告石龙坑村委会出具虚假证明，应当承担连带责任。为维护自身合法利益，原告遂起诉请求判令：1、解除原告与被告韩自明于2014年3月12日签订的《房地产转让协议》；2、被告韩自明退还房地产转让价款380000元，并支付资金占用费（自原告付款之日起按每日千分之七计至被告退款之日止，暂计至2014年4月12日为79800元）；3、被告韩自明赔偿原告预期收益/案涉房产的返租租金收入（自2014年3月12日起按每月15200元计算至上述转让协议被生效判决判令解除之日止，暂计至2014年4月12日为15200元）；4、被告韩自明赔偿原告律师代理费20000元；5、被告胡丽婵、韩柱成、石龙坑村委会对被告韩自明在本案中的债务承担连带清偿责任；6、本案的诉讼费由四被告承担。经本院释明，原告庭审时主张如本案被法院认定为民间借贷纠纷，则其变更诉讼请求为：1、被告韩自明返还380000元。2、被告韩自明支付资金占用费，以380000元为本金，自2014年3月12日起按每日千分之七计算至实际还款之日。3、被告韩自明赔偿律师费20000元。4、被告胡丽婵、韩柱成、石龙坑村委会对被告韩自明在本案的全部债务承担连带偿还责任。5、被告承担本案的诉讼费。被告韩自明答辩称：1、房产转让不是事实，名为房地产转让，实际是民间借贷，被告韩自明经人介绍向原告借款，本金为380000元，月利息40厘，每月还15200元利息。收到原告转款380000元当天提款91200元交给原告作为半年的利息，依法律规定，被告韩自明只借贷288800元。被告韩自明的房产经估算价值2000000元以上，不可能以380000元卖给原告，所以案涉纠纷实际是民间借贷纠纷。2、对原告要求支付资金占用费，我方认为该案属于民间借贷，双方有约定利息，该诉请不符合法律规定。3、对原告要求支付租金收入，该案是民间借贷，该诉请不符合法律规定。原告要求支付律师费，双方签订的房地产转让协议实际为民间借贷，该协议在法律上应属于无效，原告诉请不应得到支持。被告胡丽婵、韩柱成、石龙坑村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦无向本院提交书面答辩状及证据。经审理查明：原告与被告韩自明于2014年3月12日签署《房地产转让协议》，约定：1、被告韩自明转让东莞市寮步镇石龙坑村西门街45号、47号房产给原告，转让价为380000元，房产及价款均于当天向对方交付。2、上述房产自2014年3月12日时由原告返租给被告韩自明，返租期截至2014年9月11日止，返租租金为每月15200元，如返租期届满仍不交还房屋，则韩自明应当按租金标准的双倍支付占用费。3、如协议被有权机关认定为无效，被告韩自明应当退还全部转让价款，并向原告支付资金占用费，计算方式为自2014年3月12日起每日按380000元的千分之七计至退款之日止。4、任何一方违约，应赔偿对方因此而支出的诉讼费、财产保全费、律师费、资产评估费、拍卖方等费用。2014年3月12日，被告韩自明出具《收据》，确认收到原告的购屋款380000元。2014年3月12日，被告胡丽婵、韩柱成分别出具《担保书》，确认为韩自明在《房地产转让协议》中的全部债务提供连带责任担保，担保期限为返租期届满后两年。根据石龙坑村委会出具的《证明》，东莞市寮步镇石龙坑村西门街45号、47号房产占地面积192平方米，建筑面积五层共1120平方米，土地证号为：东府集用（2004）第XXX号、东府集用（2005）第X**号。原告主张《房地产转让协议》没有约定过户事宜的原因是因为被告韩自明在签协议时说案涉房产为集体宅基地自建房，无法办理过户手续。原告主张，其购买在集体土地上建设的案涉房屋是因为该房还有部分房间空置，可以对外出租，取得租金收益，同时被告韩自明承诺待日后国家政策允许，可以办理过户登记至原告名下。原告主张，案涉房屋一直由被告使用，没有实际交付，未交付的原因是因为被告在签订协议时已经将案涉房产长租给多个承租人，并且已经收取了巨额租金，被告韩自明主张房产继续返租，同时给被告韩自明六个月时间处理原承租关系。被告韩自明主张，案涉房产占地面积是192平方米，一共5层，共建筑面积1120平方米，价值2000000元以上，远远大于房地产转让协议约定的380000元，双方约定的利息是40厘，每月利息是15200元，刚好与合同约定的返租租金15200元相对应，从侧面证明该转让协议实际为民间借贷。原告主张，被告韩自明主张房产价值2000000元以上，没有证据支持，与实际情况也不符，据了解，案涉房产早已经长租给多家租户，且已经收取巨额租金，房产现值在扣除租金后，不可能达到2000000元。原告主张本案为房屋买卖合同纠纷，并提供了房屋转让协议及转款凭证等证据证实，被告主张实际为民间借贷没有提供任何证据，且本案实际情况不能反映民间借贷的基本要素如借款期限、利息等。原告主张，案涉房产一房二卖，且无法办理过户登记手续，所以转让协议目的无法实现，同时被告韩自明迟延支付租金，已经构成严重违约，故根据合同法第94条规定的内容，合同目的无法实现，原告要求解除房屋转让协议。以上事实，有原告提交的房地产转让协议、转账凭证、收款收据、担保书、证明、转让合同、民事委托合同、律师费发票，以及本院开庭笔录等附卷为据。本院认为，被告胡丽婵、韩柱成、石龙坑村委会经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，对原告的主张也没有向本院提交答辩状和证据予以抗辩，视为其放弃质证和抗辩的权利，由此产生的法律后果应由被告胡丽婵、韩柱成、石龙坑村委会自行承担。原告主张双方存在房屋买卖合同关系，被告主张双方之间实际为民间借贷关系，双方对本案纠纷的法律性质存在争议。首先，原告明知案涉房产的土地性质属于集体土地，存在无法过户的风险，但仍然购买该房产，原告对自己的行为未作出令人信服的解释；其次，双方签署的转让协议没有约定办理产权过户事宜，约定签署协议之日交付房产，但双方确认该房产并未交付，反而约定在签署协议之日由原告返租该房屋给被告，该房产既然没有交付，就不应存在返租的事实；再者，原告主张被告早已将案涉房产长租给多家租户，被告已经收取巨额租金，但原告同时又主张该房屋还有部分房间空置，可以对外出租，取得租金收益，两项主张存在矛盾之处；另外，案涉房产有五层，建筑面积共计1120平方米，按照东莞市现在的房价平均水平，其价值远远高于双方协议约定的380000元。最后，协议第五条第7点注明“本协议被有权机关认定为无效的”，足以说明原被告清楚该《房地产转让协议》有可能会被认定为无效，在存在被认定无效的风险的情况下，原告还签署该协议，于情于理不符。综上所述，房地产买卖合同是以买卖房产为目的，但在本案中，原告以不合理的价款去购买难以获得产权的房产，在未实际交付房产的情况下以返租的形式获取高额收益，双方签署的《房地产转让协议》已超出了一般意义上的房屋买卖合同，违背了以对价换取房屋产权的房屋买卖合同的目的。故，对原告的主张，本院不予采信，并依法采信被告的主张，认定本案争议实为民间借贷纠纷。《房地产转让协议》约定被告韩自明每月支付15200元房租，逾期支付则须每月支付30400元的占用费，还约定合同无效的话还应支付每日千分之七的资金占用费，本院认为，原告出借380000元，上述约定的收益明显高于中国人民银行规定的同期同档贷款基准利率的四倍，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定“有下列情形之一的，合同无效：……（三）以合法形式掩盖非法目的；……”，双方签署的《房地产转让协议》以房屋买卖的合法形式掩盖高利息借贷的非法目的，应属无效合同。而根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”双方基于《房地产转让协议》取得的财产应当予以返还，被告韩自明应当返还原告支付的380000元。故对原告要求被告韩自明返还380000元的诉讼请求，本院予以支持，对原告基于无效合同而主张的资金占用费、律师费的诉讼请求，本院予以驳回。《房地产转让协议》被认定无效，依据《中华人民共和国担保法》第五条的规定“担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。”胡丽婵、韩柱成出具的《担保书》属于无效合同，原告要求被告胡丽婵、韩柱成对案涉债务承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。另，原告要求石龙坑村委会承担连带责任没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第九十条、第一百零八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国担保法》第五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告韩自明于本判决发生法律效力之日起五日内向原告黎毅坚归还借款380000元。二、驳回原告黎毅坚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4362.5元，已由原告预交，由原告承担1012.5元，由被告韩自明承担3350元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员  林永雄二〇一四年十二月十六日书 记 员  刘敏玲附部分法律条文：《中华人民共和国民法通则》第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零八条债务应当清偿。暂时无力偿还的，经债权人同意或者人民法院裁决，可以由债务人分期偿还。有能力偿还拒不偿还的，由人民法院判决强制偿还。《中华人民共和国担保法》第五条的规定担保合同是主合同的从合同，主合同无效，担保合同无效。担保合同另有约定的，按照约定。担保合同被确认无效后，债务人、担保人、债权人有过错的，应当根据其过错各自承担相应的民事责任。《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第10页共10页