北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第15630号上诉人（原审被告、反诉原告）北京中传瀚洋文化产业有限公司，住所地北京市朝阳区管庄乡杨闸村京通辅路**院C666。法定代表人光辉，总经理。委托代理人刘成喜，北京凯浩律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）AST净水技术（北京）有限公司，，住所地北京市顺义区南法信镇南法信大街******法定代表人约瑟夫本萨登，董事长。委托代理人贺洪忠，北京市大嘉律师事务所律师。上诉人北京中传瀚洋文化产业有限公司（以下简称中传瀚洋公司）因与被上诉人AST净水技术（北京）有限公司（以下简称AST公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第26414号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2014年6月，AST起诉至原审法院称：2014年1月21日，我公司与中传瀚洋公司签署了房屋租赁合同，我公司承租北京市朝阳区×号院F5单元房屋（以下简称涉案房屋）作为办公使用。合同第七条第1款明确约定：本合同生效之日起三日内，甲方向乙方交付租赁房屋及所附设施、设备，双方做好交接清点记录并在记录上签字确认。合同签订后，我公司依约支付了房租、押金、物业费等费用，但中传瀚洋公司却未向我公司交付涉案房屋及附属设施，拒不履行合同义务，导致我公司无法进场装修及入驻，经我公司多次交涉，中传瀚洋公司一直拒绝办理房屋交接手续。我公司于2014年3月21日向中传瀚洋公司发出书面退租申请，但一直未得到答复。我公司认为中传瀚洋公司的行为已经构成根本违约，故我公司诉至法院，请求判令：1.解除双方于2014年1月21日签订的房屋租赁合同；2.中传瀚洋公司退还我公司租金311327.33元及押金4万元。中传瀚洋公司辩称并反诉称：我公司与AST公司2014年1月21日签订《房屋租赁协议》，合同是双方真实意思表示，合法有效并已开始履行。合同签订后，AST公司提出一楼入口门需要改大一点，并且租赁面积使用不了那么多，要将二楼、三楼修建一堵墙，费用由其自行承担。根据AST公司的要求，我公司投入大量人力物力变更了门的大小并改变了房屋的主体结构。在合同履行过程中，AST公司因经济条件发生变化无力承担房屋租赁费用，向我公司提出解约，但我公司认为合同是双方真实意思表示不应随意解约，且我公司已经支付了大量人力物力并放弃了其他租赁机会，故未同意解除合同。现我公司同意解除合同，但解除合同的过错在AST公司，故不同意返还押金和租金，并反诉请求判令：1.解除双方于2014年1月21日签订的房屋租赁合同；2.AST公司给付擅自解除合同的违约金86282.16元；3.AST公司支付改装门及恢复费用38000元、改墙体及恢复费用33000元；4.AST公司支付我公司追偿损失产生的律师费5万元。原审法院经审理查明：2014年1月21日，AST公司（乙方）与中传瀚洋公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方向甲方承租涉案房屋作为办公使用，建筑面积525.31平方米，租赁期限3年，自2014年3月25日至2017年3月24日。乙方装修期59天，自2014年1月25日至2014年3月25日止。第一年及第二年租金为517693.01元，第三年递增10%为569462.31元，上述租金均包含物业费及发票，租金及物业管理费每半年支付一次。本合同签订之日，乙方向甲方交纳押金相当于2个月房屋租金86282.17元，押金的担保范围为包括但不限于乙方应付租金、应承担水、电、冷暖等各项费用，乙方依法律规定或本合同约定应承担的违约金、赔偿金及甲方为实现债权支出的包括但不限于交通费、仲裁费、律师代理费等费用。本合同履行期限届满或本合同依约定或双方协商一致解除的，乙方如无违约行为，甲方应在乙方依本合同第七条办理完交接手续并结清费用后向乙方返还全部房屋押金。如合同履行中存在乙方违约之事由，甲方有权以房屋押金直接充抵乙方所负债务，对房屋押金不足以承担的部分，甲方享有向乙方继续追偿的权利。在本合同生效之日起三日内，甲方向乙方交付租赁房屋及所属设施、设备，双方做好交接清点记录并在记录上签字确认。乙方因使用需要，在不影响房屋结构以及主要管道位置的前提下，可以对承租房屋进行装修，但须向甲方报送装修方案或设计图纸，经甲方书面审核同意后方可施工，其费用乙方自行负担。本合同解除后，乙方在承租房屋内的不可移动的添附物无偿归甲方所有。除本合同另有约定以外，甲、乙双方任一方有下列违约行为的，违约方应向守约方支付相当于当年度两个月租金的违约金：1.除具有本合同约定或法律规定的解除情形，任何一方擅自解除本合同的；2.乙方未经甲方书面同意擅自转租或擅自改变租赁用途的；3.乙方违反本合同第八条8.2项规定未向甲方报送装修方案或设计图纸擅自动工的或装修工程完工后未依本合同第八条8.3项规定向甲方报送竣工图的；4.乙方不当使用租赁房屋造成租赁房屋或设备损毁的；5.乙方在租赁期内利用承租房屋进行违法经营活动或其他违法犯罪活动的；6.甲方未依约定时间向乙方交付租赁房屋的；7.甲方未尽到房屋维护修缮责任严重影响乙方正常使用租赁房屋，在乙方书面提出后仍没有履行维护修缮义务的。因乙方违约，乙方应按第一年的租金标准支付已享用的59天装修期租金83681.88元。违约金不足以弥补守约方损失的，违约方还应向守约方承担赔偿责任。信函送达方式：甲乙双方任何一方就本合同首页载明的名称、住所地、联系方式的信息变更，均应以书面方式送达对方后生效，就本合同履行过程中，向对方送达的任何文件及通告，应以本合同首页载明的地址或对方以书面通知更改的地址送达对方，如不通知对方更改地址的，一方向对方按照原地址发出并退回的，视为通知已经达到对方，任何以挂号或快递的方式寄出的通知，在寄出的三个工作日后，将被视为已送达收件人。邮政局、快递公司出具的投送收据，将有效证明该通知已送达收件人。2014年1月13日至14日，AST公司向中传瀚洋公司支付押金4万元，2014年1月22日，AST公司向中传瀚洋公司支付租金311327.33元。2014年3月21日，AST公司通过电子邮件方式向中传瀚洋公司何洋发出《退租申请》，内容为“我公司自2014年1月21日租用北京市朝阳区×院F5房屋以来，深受贵司照顾和支持，目前租赁合同已经签署但还未装修入户，由于我司近来经营形势一路走低，市场低迷，资金紧张，为了减少开支，我司经过认真研究，决定自2014年3月21日星期五起不再租用贵司的房屋，特此告知，并再次对贵司在过去时间里对我司工作的支持表示诚挚的感谢！”另AST公司提供公司财务经理薛×与中传瀚洋公司员工的短信往来记录，显示中传瀚洋员工告知薛×退租协议由公司马×副总亲自督办，需要与马总直接联系。中传瀚洋公司认可收到了AST公司发送的《退租申请》，但认为申请不符合双方合同约定的文件送达方式，公司并未同意；对短信往来记录不予认可，且认为从短信内容看双方并未就退租达成合意。庭审中，AST公司陈述中传瀚洋公司在合同签订后并未交付涉案房屋，导致其一直未能入驻；中传瀚洋公司则称涉案房屋没有门，在签订合同时已经直接交付，允许AST公司进行装修，但AST公司一直拖着未装修，但就双方已经办理交接未能提供证据证明。另中传瀚洋公司主张合同签订后应AST公司的要求对涉案房屋门和墙进行了改动，现AST公司提前退房应赔偿其支付的装修改动费用，并提供与北京×门窗有限公司《制作安装工程合同书》（施工期限2014年2月16日至2014年3月6日，施工内容不锈钢门改造）及工程款收据、《玻璃门工程合同书》（施工期限2014年7月11日至2014年7月21日，施工内容不锈钢玻璃门改造）及工程款收据，与×建设有限责任公司北京一分公司两份《北京市建设工程施工合同》（施工期限2014年1月24日至2014年1月30日、2014年7月10日至2014年7月15日，施工内容F5砌隔断墙及F5拆除隔断墙）及工程款收据予以证明。AST公司不认可上述证据，认为双方合同约定承租方负责装修房屋，中传瀚洋公司自行装修与合同约定不符，装修事实不存在。原审法院经审理认为：当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质、当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。AST公司与中传瀚洋公司签署的房屋租赁合同是双方真实意思的表示，合法有效。现AST公司起诉要求解除合同，中传瀚洋公司表示同意，双方就合同解除事宜已经达成合意，法院对此不持异议。关于合同解除的时间，AST公司于2014年3月21日通过电子邮件方式向中传瀚洋公司发出了退租申请，中传瀚洋公司认可收到该邮件，但AST公司提供的证据不足以证明中传瀚洋公司收到申请后通过任何方式表示同意，即双方并未就合同解除达成合意，故合同解除的时间应以中传瀚洋公司在本案中明确表示同意解除合同之日为准，即本案第一次开庭时间2014年8月6日。租赁合同签订后，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，故交付租赁物应为出租人之义务，出租人对此负有举证责任。根据双方合同约定，合同生效之日起三日内中传瀚洋公司应当向AST公司交付房屋及附属设施设备，双方做好交接清点记录并签字确认，中传瀚洋公司虽称签订合同当日即进行了房屋交接，但未提供任何证据证明，结合其自述及提交的门墙改造相应合同，法院认定中传瀚洋公司在合同签订之后并未履行交付涉案房屋之义务，即AST公司并未实际使用房屋，故AST公司交纳的房屋租金中传瀚洋公司应当予以退还，法院对AST公司要求退还租金的诉讼请求予以支持。另一方面，双方于2014年1月21日建立租赁关系，此时租赁合同生效并已经开始履行，AST公司2014年3月21日提出退租，虽然中传瀚洋公司未交付房屋，但从AST公司提交的证据来看，直至2014年3月21日止，其在长达两个月的时间内并未对中传瀚洋公司未交房的行为提出过任何异议，且《退租申请》及后续短信亦未提及任何房屋交付问题，甚至感谢中传瀚洋公司的支持与照顾，AST公司陈述因中传瀚洋公司未交付房屋提前解约明显与常理及证据相矛盾，法院无法采信其主张的提前解约原因。结合相应证据，AST公司应对中传瀚洋公司未交房之行为知情并表示认可，其提前解除合同的原因应以《退租申请》为准，即公司经济原因。在此基础上，AST公司擅自解除本合同属于合同约定的违约情形，应当按照合同约定支付违约金，法院对中传瀚洋公司的违约金请求予以支持。关于中传瀚洋公司主张的门墙改造费用，根据租赁合同约定，涉案房屋装修由AST公司自行进行并支付相应费用，对中传瀚洋公司代为改造并无相应约定，且中传瀚洋公司亦未提供任何证据证明双方对此有另行约定，故法院对该项诉讼请求无法支持。律师费部分，中传瀚洋公司提供的证据能够证明律师费确因本次诉讼产生并已实际支出，根据合同约定该笔费用应属于房屋押金担保的范围，但AST公司交纳的押金不足以支付该笔费用，故法院在对押金予以抵扣后对剩余部分予以支持，对AST公司要求退还押金的诉讼请求不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决如下：一、AST公司与中传瀚洋公司二〇一四年一月二十一日签署的《房屋租赁合同》于二〇一四年八月六日解除；二、中传瀚洋公司于判决生效后七日内退还AST公司房屋租金三十一万一千三百二十七元三角三分；三、AST公司于判决生效后七日内支付中传瀚洋公司提前解约违约金八万六千二百八十二元一角六分及律师费一万元；四、驳回AST公司的其他诉讼请求；五、驳回中传瀚洋公司的其他反诉请求。判决后，中传瀚洋公司不服原审判决，上诉至本院称，原审判决认定事实不清，要求依法予以改判原审判决第二项，并判令AST公司支付房屋改建费用。AST公司同意原审判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实无异，本院在此予以确认。上述事实，有双方当事人陈述、进账单、业务回单、收据、名片、照片、《委托代理协议（民商诉讼）》、律师费发票、庭审笔录及上述证据在案佐证。本院认为：本案的争议焦点是涉案房屋是否已经交付。依据相应的规定，在房屋租赁合同中，房屋的交付是出租方最主要义务之一，房屋的交付以房屋转移占有为依据。结合本案的事实，在双方签订租赁合同之后，中传瀚洋公司仍然对租赁房屋进行了改造，且中传瀚洋公司亦未就主张的涉案房屋根据租赁合同的约定已实际交付的事实提供证据予以证实。因此，原审法官在综合考察以上事实的情况下，认定中传瀚洋公司并未实际交付涉案房屋并无不妥。同样基于以上事实，中传瀚洋公司要求不予退还AST公司房屋租金的上诉请求，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。对于中传瀚洋公司要求AST公司承担房屋改建等费用的上诉请求，因双方租赁合同中对此无约定，且AST公司亦予以否认，本院不予支持。综上，中传瀚洋公司的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费3285元，由AST净水技术（北京）有限公司负担300元（已交纳），由北京中传瀚洋文化产业有限公司负担2985元（于本判决生效后七日内交至原审法院）；反诉案件受理费2204.61元，由AST净水技术（北京）有限公司负担1513元（于本判决生效后七日内交至原审法院），由北京中传瀚洋文化产业有限公司负担691.61元（已交纳）；二审案件受理费6674.91元，由北京中传瀚洋文化产业有限公司负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 王黎代理审判员林存义代理审判员杨夏二〇一四年十二月十八日书记员 鲁       燕       萍