浙江省青田县人民法院民 事 判 决 书(2014)丽青民初字第526号原告：周香翠，农民。委托代理人：刘京，教师。被告：陈周理，经商。委托代理人：季王平，浙江五洲律师事务所律师。被告：冯承岚，经商。第三人：陈朱魁，经商。第三人:金爱芬，农民。原告周香翠与被告陈周理、冯承岚、第三人陈朱魁、金爱芬债权人撤销权纠纷一案，本院于2014年6月23日立案受理，2014年7月1日，原告申请对案涉标的在2010年10月14日时的价值进行评估，本院依法委托浙江大恒资产评估有限公司进行鉴定，该公司于2014年10月11日作出了浙大恒评（2014）b097号资产评估报告。2014年7月16日，原、被告协商和解，申请法院给予70日的和解期限，本院予以准许。本案本院由依法审判员姚墨雨适用简易程序于2014年7月15日、12月25两次公开开庭进行了审理。原告周香翠及其委托代理人刘京，被告陈周理委托代理人季王平、第三人陈朱魁到庭参加了两次庭审，被告陈周理、第三人金爱芬到庭参加了第一次庭审，被告冯承岚经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并当庭宣告了判决。原告周香翠起诉称：被告陈周理曾向原告周香翠分别借款13万元和17万元，向原告丈夫陈时敏借款32万元，已经青田县人民法院判决进入执行程序，现无财产可供执行。原告得知被告陈周理与第三人陈朱魁系亲兄弟关系，两被告、两第三人系夫妻关系。在执行过程中，原告了解到，2010年10月被告陈周理、冯承岚将临江东路的两套房子转给第三人陈朱魁、金爱芬，转让价格为30万元，转让日期为2010年10月14日，房子严重低于市场价值，差额巨大，房款去向不明。据原告了解，被告陈周理现负有债务800多万元，且第三人陈朱魁对此系明知的，其买受陈周理的房产价格远未达到实际市场价值。因被告以明显不合理的低价转让房屋产权，严重损害了原告的合法债权，原告有权依法行使债权人的撤销权。据此，原告诉请：1、判决撤销被告陈周理、冯承岚将青田县鹤城镇临江东路51号205室的产权转让给被告陈朱魁、金爱芬的房产买卖交易行为；2、本案诉讼费由被告承担。被告陈周理在庭审中口头答辩称：案涉房产的交易不存在明显低价，30万元的转让价格仅是案涉房产的转让价格，而不是两套房产，被告陈周理、冯承岚一共是将三处房产即青田县鹤城镇临江东路51号105、205、405-1室房屋转让给两第三人，三处房产总共面积共计88.4平方米，交易总价格是80万元。第三人取得案涉房产系善意取得，且原告主张撤销已经超过除斥期间。被告冯承岚未作答辩，也未在举证期限内提交证据。第三人陈朱魁在庭审中陈述称：两被告将青田县鹤城镇临江东路51号105室、205室、405-1室房产转让给两第三人，总共的转让款是80万元，其中案涉房产的转让款是30万元，另两套房产的转让款是50万元，该转让价格实际上是高于市场价格的。80万元转让款其中约50-60万元系以原来被告对第三人的债务进行抵偿，另外30-40万元是被告将房子给第三人后，第三人交给被告的。第三人金爱芬在庭审中陈述称：当时第三人在上海，房屋交易事宜系由第三人陈朱魁处理。原告周香翠在庭审中陈述：原告提起撤销权诉讼的请求权基础是被告以明显不合理低价将案涉房屋转让给第三人，2013年4、5月原告给陈周平的300元系因为原告及丈夫提起民间借贷诉讼的诉讼费要2000多，原告当时钱带得不够，所以向陈周平借了300元用于缴纳公告费，那天给陈周平的300元是偿还缴纳公告费的借款。原告周香翠为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、原告身份证复印件一份，以证明原告的身份；二、两被告户籍证明复印件，以证明两被告的身份；三、两第三人户籍证明复印件，以证明两第三人的身份；四、（2013）丽青商初字第572、574号民事判决书复印件，以证明经青田县人民法院判决，被告陈周理欠原告借款本金30万元及利息的事实；五、房地产买卖契约复印件，以证明青田县鹤城镇临江东路51号205室房屋的转让价格为30万元，该转让价格是低于市场价的事实；六、青田县房屋产权管理档案内容复印件，以证明青田县鹤城镇临江东路51号205室房屋已完成过户交易，现产权人为第三人陈朱魁、金爱芬的事实；七、录音录像资料，以证明三套房屋当时实际转让价格为80万元，现该三套房屋在中介挂牌价格为205万元的事实；八、证人证言复印件，以证明陈周理通过陈朱魁通知相关债权人起诉的事实；九、申请证人徐某出庭作证，以证明系第三人陈朱魁通知债权人起诉陈周理的事实。证人徐某出庭陈述称：证人系被告陈周理的债权人，2010年底2011年初的时候，第三人陈朱魁打电话给证人，说其是陈周理兄弟，让证人起诉陈周理要求其偿还债务，说起诉才是对陈周理最好的。大概2013年4、5月的时候，包括证人在内的债权人筹钱想请律师提起本案案涉房屋撤销权诉讼，当时原告也交了300元钱，该款项是原告与出面筹钱的陈周平的私人关系还是以债权人身份参与撤销权诉讼交的钱证人不清楚。被告陈周理为证明其主张成立，在举证期限内向本院提交了如下证据：一、房产证复印件两份，以证明被告与第三人交易的房屋就是房产证上登载的青田县鹤城镇临江东路51号105、205、405-1室房屋，总共面积88.4平米，交易价格为80万元；二、致委托评估方涵复印件，以证明2013年5月20日上述三处房屋经过青田县中茂房地产开发有限公司评估，三处房屋在2013年5月20日评估价格为78万元，评估后第三人用于抵押贷款，可以证明本案的房屋交易价格明显不低于市场价；三、原告第一次起诉的起诉书复印件，以证明原告也认可三处房屋的转让价格共计80万元；四、青田县人民法院（2012）丽青执民字第1243号案件信息复印件，以证明相关债权人对执行款的分配情况，在执行过程中，执行局同志明确的告知原告可以起诉被告，原告表示不起诉被告；五、青田县农村信用合作联社鹤城信用社证明原件一份，以证明房屋出卖所得款项其中48万元用于清偿涉案房屋的抵押贷款。两第三人在规定的期限内未向本院提交证据。第三人陈朱魁、金爱芬在规定的期限内未向本院提交证据。根据原告申请，本院委托浙江大恒资产评估有限公司对案涉房屋在2010年9、10月左右的市场价值进行鉴定，该公司于2014年10月11日作出了浙大恒评（2014）b097号资产评估报告，评估结果为：青田县鹤城镇临江东路51号205室房产2010年9月30日的评估价值为398800元。原告提交的证据，被告陈周理质证认为：对证据一、二、三、四无异议；证据五真实性无异议，但只能证明案涉房屋系以30万元交易，不能证明该交易价格明显低于市场价值；对证据六真实性、待证事实均无异议，但同时可以证明2012年5月23日三处房屋经过评估，评估总价值为73万元；对证据七证据有异议，三套房屋共卖了80万元是事实，中介挂牌价格205万元不是市场价，不能证明原告的待证事实，且该证据与本案无关联性，房屋系在2010年交易，被告没有必要与陈光琴谈房屋买卖事宜。证据八有异议，该证据不符合证据形式要件，且原告已申请证人出庭，原告不予认可；证据九陈朱魁确实有打电话给证人，证人陈述的原告交给陈周理的300元是用于提起案涉房屋撤销权诉讼的，另2011年法院已经将案涉房屋及景山别墅转让的事情告知原告。原告提交的证据，两第三人质证认为：证据一至八与被告陈周理质证意见相同；证据九第三人陈朱魁是2011年3、4月左右打电话给证人，当时很多债权人打电话给第三人，第三人告诉他们景山别墅卖给了温溪人，但钱拿不到，陈周理让第三人回去说如果有债权人打电话过来，让他们起诉起来说不定能拿到钱，当时陈周理和第三人说他在外面大概欠了有八、九百万。被告提交的证据，原告质证认为：证据一真实性无异议；证据二有异议，2013年5月20日评估价格为78万元，无法反映2010年的房屋交易市场价值，且银行贷款评估往往低于市场价值；证据三无异议，三处房屋被告与第三人约定的转让价格为80万元是对的，但是80万元明显偏低，所以原告诉请要求撤销。证据四原告是最后提起诉讼，2013年6月才起诉；证据五真实性无法判定，且与本案没有关联性，无法证实房款已经用于清偿抵押贷款。被告提交的证据，两第三人质证均无异议。对评估报告，原告质证认为：无法对评估报告的内容发表意见，398800元的评估价值从该报告中无法看出是如何得出的，且取价依据、比较对象、评估理论价格如何修正均不清楚。被告质证认为：评估报告没有意见，评估价格虽然还是高了一点，但是基本差不多。为核实本案案情，本院于2014年8月8日对案外人陈周平进行了调查，其向本院陈述：大概2013年清明节前，陈周平、徐某、朱晶荣、陈光琴、周香翠等债权人一起凑钱准备提起陈周理将房子出卖的撤销权诉讼，当时周香翠放在案外人这里有4300元，其中300元给了丽水市中级人民法院边上律所4楼的一个律师，律师是周香翠找来的，我们都去过律师那里了。后来因为周香翠的债权没有经过法院判决，周香翠是天气热起来以后才起诉的，后来又登报公告，案件审理了很久，大家就不想弄了，把一起交的钱算帐算掉，周香翠把自己的钱拿回去了。周香翠起诉的时候让案外人代交了600元的公告费，扣除之前给律师的300元，最后退还给她3400元。对该调查笔录，原告认为陈周平的陈述不能作为证据采信，因其在第一次庭审时全程在场，2013年的民间借贷系列案件系抱团诉讼，当时商量的事情是周香翠提起诉讼的事情，没有讲到提起撤销权诉讼，周香翠给陈周平的300元是偿还借款。被告认为该调查笔录案外人陈周平陈述的是事实。原、被告提交的证据，本院认证认为：原告提交的证据一至三可以证实原、被告及第三人的身份，本院予以认定；原告提交的证据四系本院生效法律文书，经查证属实，本院予以认定；原告提交的证据五、六及被告提交的证据一、三结合被告及第三人陈述可以证实案涉房屋原系两被告所有，2010年9月14日两被告与两第三人签订房地产买卖契约，双方约定将案涉房屋以30万元的价格转让给两第三人，连同青田县鹤城镇临江东路51号105、405-1室房屋共计约定的转让价格为80万元，并于同年10月14日完成了房屋过户手续；原告提交的证据七房屋的挂牌价格只能代表出卖方希望出卖的价格，而不代表该房屋的实际市场价值，且本院已经委托评估机构对案涉房屋在交易时的市场价值进行了鉴定，房屋市场价值应以评估结果为准，录音无法判断对话双方的身份，被告亦不予认可，本院不予认定；原告提交的证据八系证人证言类证据，证人未出庭作证，不符合证据形式要件，本院不予认定；原告提交的证据九结合原、被告、第三人陈朱魁的陈述及本院对陈周平的走访核实，本院综合认定以下事实：2011年3、4月，被告陈周理让第三人陈朱魁打电话给陈周理的部分债权人，要求债权人起诉陈周理偿还借款。2013年清明节前，原告及部分债权人商量提起撤销两被告将案涉房屋转让的撤销权诉讼，后因故未能提起。被告提交的证据二系复印件，且本院已经委托浙江大恒资产评估有限公司对案涉房屋在交易时的市场价值进行了鉴定，本院在本案中不予认定；被告提交的证据四本院对其真实性予以认定；被告提交的证据五可以证实2010年8月3日、8月31日，被告陈周理分别偿还了其向青田县农村信用合作联社的两笔贷款18万元、30万元。浙大恒评（2014）b097号资产评估报告系本院经过原、被告同意，依法委托有资质的机构对案涉房屋在2010年9、10月的市场价值进行鉴定，原告亦无相反证据证明该评估报告的评估结果错误，本院予以认定。另为核实本案案情，本院调取了（2013）丽青商初字第571、572号、（2014）丽青民初字第487号案件部分卷宗材料，案卷显示周香翠、陈时敏分别于2013年6月9日缴纳了公告费300元，2014年6月5日，原告曾就案涉房屋提起撤销权诉讼，后撤回起诉。本院经审理，认定事实如下：俩被告系夫妻关系，俩第三人系夫妻关系，被告陈周理与第三人陈朱魁系同胞兄弟。被告陈周理分别于2008年7月1日、12月12日向原告借款17万元、13万元。2010年9月14日两被告与两第三人签订房地产买卖契约，双方约定将案涉青田县鹤城镇临江东路51号205室房屋以30万元的价格转让给两第三人，并于同年10月14日完成了房屋过户手续。2013年清明节（2013年4月5日）前，原告及陈周理的部分债权人商量提起撤销两被告将案涉房屋转让给两第三人的撤销权诉讼，后因故未能提起。2013年6月，因被告陈周理未能偿还借款本息原告提起民间借贷诉讼，因被告陈周理无法直接送达，故案件通过公告送达，原告周香翠于同年6月9日缴纳了公告费300元，后本院依法作出（2013）丽青商初字第572、574号民事判决书，确认了原告周香翠对被告陈周理的债权。判决后至今，被告陈周理均未偿还借款本息。2014年2月18日，周香翠就上述债权申请法院执行。2014年6月5日，原告曾就案涉标提起撤销权诉讼，后撤回起诉。2014年10月11日，浙江大恒资产评估有限公司作出了浙大恒评（2014）b097号资产评估报告，评估结果为：青田县鹤城镇临江东路51号205室房产2010年9月30日的评估价值为398800元。现原告认为两被告系以明显不合理低价将案涉房屋转让给第三人，损害了原告的利息，故要求撤销两者之间的转让行为。本院认为，本案主要争议焦点在于：一、原告行使撤销权是否已过除斥期间。《中华人民共和国合同法》第七十五条规定；“撤销权自债权人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使”。原告申请的证人徐某在庭审中陈述：2013年4、5月，陈周理的相关债权人商量提起撤销两被告将案涉房屋转让给两第三人的撤销权诉讼，并筹钱给律师，周香翠也缴纳了300元，该款项系基于出面筹钱的陈周平与原告的私人关系还是原告缴纳的份子钱证人不清楚。案外人陈周平向本院陈述：为了提起撤销两被告将案涉房屋转让给两第三人的撤销权诉讼，2013年清明节前，原告、证人及其他债权人进行商量并凑钱，当时原告交了300元，该款系给律师的。原告周香翠在庭审中陈述：该300元系用于偿还陈周平代其缴纳的原告及其配偶起诉被告陈周理要求偿还借款的民间借贷案件的公告费。经本院查实，原告及其配偶提起民间借贷诉讼的时间系在2013年6月4日，其缴纳公告费时间系在2013年6月9日，而交给陈周平的300元款项系发生在此之前，原告陈述该费用是用于偿还陈周平代其缴纳的公告费显然不属实，其陈述本院不予采信。证人徐某的陈述与案外人陈周平的陈述互相吻合，可以相互印证，且该两人均系被告陈周理的债权人，其利益与原告一致，其对原告不利之陈述证明力较强。故本院综合认定原告周香翠参与了2013年清明节（2013年4月5日）前相关债权人商量提起撤销两被告将案涉房屋转让给两第三人的撤销权诉讼之事宜，即原告至少应当于2013年4月5日前知晓案涉房屋已经转让给第三人，而原告第一次向本院提起撤销权诉讼的时间为2014年6月5日，期间已经超过一年。二、两被告是否将案涉房屋以明显不合理低价转让给两第三人。《最高人民法院关于适用二》第七十九条规定：“转让价格达不到交易时交易地的指导价或市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理低价”。经浙江大恒资产评估有限公司评估，案涉房屋在2010年9月30日的价值为398800元，被告与第三人签订房地产买卖契约系在2010年9月14日，完成过户手续系在2010年10月14日，故以当年9月30日的价值作为确定房屋交易时的市场价值应为妥当。398800元的百分之七十为279160元，而被告与第三之间的交易价格为300000元，该交易价格并未低于市场价值的百分之七十。故原告主张两被告以明显不合理低价将案涉房屋转让给两第三人不能成立。综上，原告要求撤销被告陈周理、冯承岚将青田县鹤城镇临江东路51号205室房产转让给被告陈朱魁、金爱芬的房产买卖交易行为的请求不能成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第七十四条、第七十五条、《最高人民法院关于适用二》第七十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告周香翠的诉讼请求。本案受理费5800元，减半收取2900元，鉴定费2000元，均由原告周香翠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省丽水市中级人民法院。审 判 员 姚墨雨二〇一四年十二月二十五日代书记员 陈莉莉