重庆市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）渝一中法民终字第07774号上诉人（原审原告）：郭磊。委托代理人：郭庆年。被上诉人（原审被告）：广州富力地产（重庆）有限公司，住所地沙坪坝区虎溪镇糠市街**，组织机构代码79801558-5。法定代表人：李思廉，该公司董事长。委托代理人：杨振伟。上诉人郭磊与被上诉人广州富力地产（重庆）有限公司（以下简称富力公司）商品房买卖合同纠纷一案，重庆市沙坪坝区人民法院于2014年10月15日作出（2014）沙法民初字第7629号民事判决，上诉人郭磊对该判决不服，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了询问。上诉人郭磊之委托代理人郭庆年，被上诉人富力公司之委托代理人杨振伟参加了询问。本案现已审理终结。一审法院审理查明：原被告双方于2012年12月24日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告房屋，建筑面积为106.46平方米，户型为三室二厅，该房为清水房，总成交金额为503107元，交房时间为2013年12月30日前，交房时应符合以下条件：本商品房已通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。逾期交房违约责任：逾期不超过60日，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方（富力公司）按日向乙方（郭磊）支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过60日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方应退回乙方已付的房款。如乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第七条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款万分之五的违约金。合同补充协议第八条约定，乙方保证在《商品房买卖合同》中填写的通讯地址是乙方的有效地址，如乙方需变更通讯地址的，自变更之日起3日内应当书面通知并得到甲方确认。乙方应当及时查收甲方邮寄的函件，如乙方未及时收取的，自甲方寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第五日，视为乙方收到。合同签订后，原告支付了房价款503107元。2013年12月17日，被告向原告《商品房买卖合同》中载明的地址邮寄发出楼宇交付使用通知书。2013年12月20日，涉案房屋所在楼宇取得竣工验收备案登记证。2013年12月28日，原告在验房过程中，自行记录了房屋存在墙面空鼓、平整度误差、垂直度误差、防水层破裂、入户门琐不严、阳台门不能反锁等问题，并向物业管理公司进行反映，并由被告进行修复。2014年5月29日，被告向原告邮寄发出《催接房通知书》。2014年8月13日，原告进行了接房，物业管理公司收取了原告2014年1-7月公摊费31.19元，并预收原告3个月物管费643.08元。原告认为因被告的房屋存在质量问题而逾期交房，应当按照合同约定承担违约责任，物业管理公司收取的物管费和公摊费也应当由被告承担。而被告认为其按照合同的约定取得竣工验收备案登记证，并通知原告接房，原告自己不来接房，被告不应当承担违约责任。双方争议较大，调解未果。郭磊一审诉称：2012年12月24日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的商品房一套，购房总价款为503107元。合同约定被告在2013年12月30日前交房，并约定了违约责任，即：如果逾期交房，甲方（被告）按日向乙方（原告）支付已交付房价款万分之五的违约金。该合同签订后，原告以现金和按揭方式支付了总价款503107元，如期履行了合同义务。而被告则因房屋墙面严重质量问题的返工未能按照合同约定时间向原告交付房屋。被告经过对该商品房套内大面积空鼓等质量问题的整改，逾期至2014年5月29日第二次向原告邮寄《催接房通知书》，但在其内容中却仍然称“通知您于2013年12月28日前来我公司办理接房手续”，企图掩盖已经发生的逾期交房150多天的事实。而所在房屋的物业管理公司则根据《重庆市物业管理条例》的规定，即按照商品房买卖合同中约定的交房日期收取原告的物管费和公摊费。至此，由于被告违约，使得原告既没能按期使用所购房屋，又得支付这一期间的物管费用。经多次协商未果，现起诉要求被告支付违约金56599元和物管费和公摊费1760元。富力公司一审辩称：对双方签订的《商品房买卖合同》没有异议，被告已于合同约定的交房时间前取得了房屋竣工验收备案登记证，并向原告邮寄送达了接房通知书，原告不按合同约定的时间来接房导致接房手续不能办理，被告不应当承担违约责任。原告提出的墙面空鼓等问题缺乏证据予以证明，即使存在这些问题，也属于是保修范围，而不是拒绝接房的理由，不同意原告的诉讼请求。一审法院认为，原被告双方于2012年12月24日签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，双方应当按照合同约定享有权利、承担义务。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，被告交房的时间为2013年12月30日前，交房条件为该商品房通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，被告于2013年12月20日取得了竣工验收备案登记证，并于2013年12月17日向原告邮寄发出楼宇交付使用通知书。根据合同补充协议的约定，被告按原告在《商品房买卖合同》中登记的地址邮寄送达接房通知，自寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第五日，应视为原告已经收到。原告实际于2013年12月28日进行验房，可印证被告已履行通知接房义务。原告于验房过程中发现的墙面空鼓、平整度误差、垂直度误差、防水层破裂、入户门琐不严、阳台门不能反锁等问题属于被告的保修范围，而不能作为拒绝接房的理由。故原告向被告主张逾期交房的违约金，不符合合同约定，一审法院不予支持。原告主张2014年1月-8月的物管费由被告承担，但其未举示接房前物管公司收取其物管费的证据，故对该项请求一审法院不予支持。关于原告主张的2014年1-8月的公摊费由被告承担，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。本案房屋在质量问题修复期间，物业管理公司收取了原告公摊费31.19元，该费用系因被告修复房屋导致原告不能正常使用产生的损失，原告主张由被告承担，一审法院予以支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：“一、由被告广州富力地产（重庆）有限公司于本判决生效后立即支付原告郭磊31.19元。二、驳回原告郭磊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费770元，减半交纳385元（原告已预交），由原告郭磊负担。”上诉人郭磊对该判决不服，向本院提起上诉，请求撤销一审判决，依法改判，一、二审诉讼费由被上诉人承担。其主要事实和理由如下：1、一审法院在交房条件问题上的认定错误；2、即便被上诉人通知了接房，也并非全面履行了合同义务，必须向上诉人交付合格的商品房才是合同的根本目的，一审法院在房屋质量标准问题上适用法律错误。富力公司答辩称：请求维持一审判决。本院二审查明的事实与一审审理查明的事实一致。本院认为，根据诉辩双方的主张，本案二审中的争议焦点为：富力公司是否存在逾期交房违约行为，应否向郭磊支付相应的逾期交房违约金。现评析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，富力公司交房的时间为2013年12月30日前，交房条件为该商品房通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。富力公司于2013年12月20日取得了竣工验收备案登记证，并于2013年12月17日向郭磊邮寄发出楼宇交付使用通知书。根据合同补充协议的约定，富力公司按郭磊在《商品房买卖合同》中登记的地址邮寄送达接房通知，自寄出函件之日起（以投寄邮戳日期为准）的第五日，应视为郭磊已经收到。郭磊实际于2013年12月28日进行验房，可印证富力公司已履行通知接房义务，并不存在逾期交房违约行为，故郭磊提出的富力公司应支付逾期交房违约金的主张，因与庭审查明的事实不符，一审法院不予支持并无不当，本院予以维持。对于郭磊在二审中提出的诸项异议，本院依法不予支持。综上，上诉人郭磊的上诉理由均不能成立，对其上诉请求，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费770元，由郭磊负担。本判决为终审判决。审 判 长  陈孟琼代理审判员  罗太平代理审判员  陈娅梅二〇一四年十二月二十六日书 记 员  何 欢