北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2014）昌民初字第13630号原告张学云，女，1970年1月26日出生。委托代理人李云峰，男，1973年1月4日出生，北京市昌平区小汤山镇法律服务所法律工作者。被告刘海红，女，1983年4月4日出生。委托代理人刘向君，北京简明律师事务所律师。原告张学云与被告刘海红排除妨害纠纷一案，本院于2014年10月11日立案受理后，依法适用简易程序，由代理审判员邓徐娟独任审判，公开开庭进行了审理。原告张学云及其委托代理人李云峰，被告刘海红及其委托代理人刘向君到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张学云诉称：2010年10月12日，张磊、刘海红、张冠群与北京市兴昌高科技发展有限公司签订了嘉苑产权人确认协议，共同确认房号及产权人，约定X小区西X号楼X单元203号楼房产权人为张磊，X小区西X号楼X单元502号楼房产权人为刘海红。2011年5月23日，刘海红与张磊协议离婚，协议约定：“夫妻共同财产分割如下：1、昌平区南邵镇X北街X号院拆迁所得两居室楼房（期房），离婚后其中一套归张磊所有，另一套归刘海红及婚生子张冠群所有”，双方还约定了其他条款。2012年10月14日，张学云与张磊通过北京市易合房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖居间合同》，约定张磊将其所属的位于昌平区X路东侧X小区住宅西X号楼X单元203号楼房（以下简称203号房屋）以93万元卖与张学云。2014年4月15日，昌平区人民法院以（2014）昌民初字第04071号民事判决书判决张学云与张磊于2012年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》有效。刘海红自2013年11月25日起一直占用203号房屋至今，期间张学云多次要求刘海红将房屋腾退，均遭到刘海红拒绝。故起诉至法院，请求：1、判令刘海红排除妨碍，立即将203号房屋腾退给张学云；2、判令刘海红赔偿张学云因租房的租金、取暖费、水电费等经济损失共计22000元；3、诉讼费由刘海红负担。被告刘海红辩称：第一，不存在排除妨害。203号房屋按照物权法规定没有确定产权，所以买卖关系无效，现在房子还属于家庭成员三人共有的状态。第二，张学云和张磊所签订买卖合同是无效的，所以张学云的损失与刘海红无关。第三，2010年10月22日刘海红、张冠群与开发公司签订的产权确认书是张磊代签的，刘海红不知情。第四，起诉书提出2011年5月23日张磊与刘海红协议离婚时已对财产进行了分割，但是张磊和刘海红隔了一天就复婚了。协议离婚时对房子有分割意见，但是复婚后财产又恢复以前状态。故不同意将此房腾出。经审理查明：2010年10月12日，张磊、刘海红、张冠群与北京市兴昌高科技发展有限公司签订了兴昌嘉苑产权人确认协议，协议约定203号房屋产权人为张磊，X小区西X号楼X单元502号房屋（以下简称502号房屋）产权人为刘海红。2011年5月23日，刘海红与张磊在北京市昌平区民政局协议离婚，协议中约定：“夫妻共同财产分割如下：1、昌平区南邵镇X北街X号院拆迁所得两居室楼房（期房），离婚后其中一套归张磊所有，另一套归刘海红及婚生子张冠群所有，上述两套房屋的房款已交清，办理上述两套房屋产权证的相关费用由张磊负责支付”，协议还约定了其他条款。不久，刘海红、张磊复婚。2012年10月14日，张学云、张磊以及居间人北京市易合房地产经纪有限责任公司签订了《房屋买卖居间合同》，合同约定张磊将203号房屋以93万元卖与张学云。2012年10月15日，张学云向张磊交付定金3万元。2012年12月6日，张学云、张磊签订了《补充协议》，协议约定：张磊承诺该房屋归属张磊本人，与其他任何人无关，张磊有权处置该房屋，如发生任何产权纠纷、债权等法律责任，均由张磊本人承担。后张学云陆续向张磊交付购房款。2013年10月27日，北京市兴昌高科技发展有限公司将203号房屋交付张磊后，张磊立即将203号房屋钥匙交付张学云，之后张学云开始装修203号房屋。2013年11月22日，张磊向刘海红出具承诺书，内容为：“张磊承诺2013年11月22日上午陪刘海红去兴昌佳苑开发商处把502号房名字由原来张磊和刘海红共有改成刘海红一个人所有，203室张磊和张冠群共有。2010年拆迁补偿款30万分给刘海红和孩子20万，刘海红愿意和张磊协议离婚。张冠群抚养权归刘海红所有，抚养费张磊每月给刘海红1300元至1500元，20万元最多3日付清给刘海红，203室张磊和张冠群各占50%所有。”2013年11月25日，刘海红发现张学云装修203号房屋，与张学云发生冲突，张磊将203号房屋交给刘海红，张学云停止装修。刘海红并不在203号房屋实际居住，后张磊又将203号房屋交给张学云装修。2014年3月27日，张学云与刘海红就203号房屋再次发生纠纷，经派出所调解，张学云、刘卫兵（张学云之夫）、刘海红、李洪娥（刘海红之母）于2014年4月19日达成《协议书》，协议包括以下内容：刘卫兵、张学云到203号房屋对其已装修部分进行照相留证，待房屋所有权确定后备用；房屋所有权确定期间，刘卫兵、张学云一方不再进入203号房屋；房屋所有权确定期间，刘海红个人承诺不会损坏刘卫兵、张学云所装修部分，若此期间确有刘海红损坏刘卫兵、张学云所装修部分的情况，刘海红一方给予对方经济赔偿；此事为一次性解决，双方签字后立即生效，不得反悔。现203号房屋由刘海红掌握钥匙。张学云称因刘海红占据203号房屋，致使其在外租房居住产生房租、水电费以及供暖费，截止2014年10月共计22000元，要求刘海红予以赔偿。张学云提交以下证据证明其主张：1、《房屋租赁协议》，协议内容为张学云承租位于北京市昌平区X小区X号楼X单元X室的房屋，租期自2013年9月10日至2014年9月9日，月租金为1500元，采暖费由出租方承担，卫生费、有线电视费、水电气费用由承租方承担，合同签订日期为2013年9月19日。2、收据6张，显示张学云交纳2013年9月10日至2014年12月10日期间北京市昌平区X小区X号楼X单元X室租金、卫生费、有线电视费共计24336元。3、收据1张，显示张学云于2013年11月2日交纳X-X-203装修保证金2000元。4、发票，显示2013年11月19日张学云交纳X小区X号楼-X-0203的2013年至2014年度供暖费2711.4元。刘海红对张学云提交的上述证据及证明目的均不予认可。另查一，2013年底，张学云起诉刘海红排除妨害纠纷，要求刘海红搬出203号房屋并赔偿损失5000元。本院经审理后于2014年2月10日作出（2014）昌民初字第491号民事判决书，认为：“张学云行使排除妨害权利的前提条件是对刘海红所占据的房屋享有所有权或使用权。虽然张学云提供了《房屋买卖居间合同》等相关证据，但因刘海红对上述证据上的张磊的签字均不予认可，同时张学云主张刘海红腾退的房屋是否为张磊所有或享有处分权尚无定论，故张学云仅依据《房屋买卖居间合同》等相关证据主张权利尚缺乏依据，现本院对张学云的诉讼请求无法支持，张学云可在确认其对该房屋享有相关权利后再行主张排除妨害及其他相关权利”，判决驳回张学云的全部诉讼请求。张学云、刘海红对该判决均未提起上诉，现该判决已经生效。另查二，2014年3月，张学云以房屋买卖合同纠纷起诉张磊，本院审理后于2014年4月15日作出（2014）昌民初字第04071号民事判决书，判决张学云、张磊于2012年10月14日签订的《房屋买卖居间合同》有效，该判决已于2014年5月5日生效。另查三，2014年1月，张冠群起诉张磊共有权确认纠纷，要求确认张冠群对203号房屋的共有权。本院经审理后于2014年6月19日作出（2014）昌民初字第2816号民事判决书，认为：“位于北京市昌平区X路X小区X号楼X单元203室和502室两套房屋，系张冠群、张磊、刘海红一家因拆迁享受回迁及优惠价格，用所得拆迁补偿款项购买的回迁楼，系张冠群、张磊、刘海红的共有财产。张冠群系无民事行为能力人，张磊、刘海红作为张冠群的法定代理人，在分割上述共有财产时，已对张冠群所有的份额进行处分。且张磊与刘海红离婚时，亦已就夫妻共同财产进行分割处理，约定其中一套（203号）归张磊所有，另一套（502号）归刘海红及婚生子张冠群所有。张磊虽向刘海红承诺将203号房屋改为张磊与张冠群共有，但张磊未实际办理变更登记，并明确表示不同意再履行该赠与行为，故张冠群要求确认203号房屋与张磊共有的诉讼请求，依据不足，本院不予支持”，判决驳回张冠群的诉讼请求。该判决已于2014年7月6日生效。另查四，2014年6月，张磊起诉刘海红离婚纠纷，诉讼请求中要求判决203号房屋归张磊、502号房屋归刘海红。本院经审理后于2014年7月1日作出（2014）昌民初字第8175号民事判决书，认为：“位于北京市昌平区X路X小区X号楼X单元203室和502室两套房屋，系张冠群、张磊、刘海红一家因拆迁享受回迁及优惠价格，用所得拆迁补偿款项购买的回迁楼，系张冠群、张磊、刘海红的共有财产，且张磊已将其中的203室房屋卖与他人，故位于北京市昌平区X路X小区X号楼X单元203室和502室两套房屋均涉及他人利益，本案不予一并处理”。刘海红对该判决不服提起上诉，北京市第一中级人民法院审理后于2014年9月25日作出（2014）一中民终字第6971号民事判决书，认为“原审法院在处理双方离婚案件的过程中，刘海红作为法定代理人另案起诉张磊共有权确认纠纷一案尚未了结等因素，故原审法院确认双方争议的上述共同财产应另案解决的处理，是正确的，本院予以维持。”另查五，203号房屋至今未办理所有权登记。上述事实，有《离婚协议书》、《房屋买卖居间合同》、《补充协议》、《协议书》、承诺书、（2014）昌民初字第491号民事判决书、（2014）昌民初字第2816号民事判决书、（2014）昌民初字第04071号民事判决书、（2014）昌民初字第8175号民事判决书、（2014）一中民终字第6971号民事判决书等证据及当事人的陈述在案佐证。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据（2014）昌民初字第2816号民事判决书的认定，张磊与刘海红协议离婚时对财产进行分割，已约定203号房屋归张磊所有。之后张磊未实际办理变更登记，并明确表示不同意再履行该赠与行为，因此法院驳回了张冠群要求确认203号房屋与张磊共有的诉讼请求。据此，张磊有权独自对203号房屋进行处分。张磊与张学云签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，张磊根据合同约定将203号房屋交付给张学云，因此张学云对203号房屋享有占有使用权。现刘海红占据203号房屋，缺乏依据，张学云有权要求刘海红腾退203号房屋。故对于张学云要求刘海红腾退203号房屋的请求，本院予以支持。关于张学云要求刘海红赔偿损失的请求。第一，张学云提交的《房屋租赁协议》所约定的租期为2013年9月10日至2014年9月9日，张磊向张学云交付203号房屋是在2013年10月27日，故无法确认张学云租赁房屋所产生费用与本案具有必然关联性。第二，从张学云与张磊签订《房屋买卖居间合同》及相关《补充协议》的过程及合同内容可以看出，张学云对于203号房屋可能存有争议有所预见。第三，关于张学云交纳的装修保证金，并不属于损失，与本案并无关联性。第四，关于张学云交纳的203号房屋2013年至2014年度供暖费，虽然刘海红在2013年11月25日与张学云发生冲突后占据203号房屋，但之后张磊又将203号房屋交给张学云装修，直至2014年3月27日刘海红与张学云再次发生冲突。因此，本院认为张学云实际在2013年至2014年供暖季使用了203号房屋，故其交纳的供暖费并不属于损失。第五，根据2014年4月19日的《协议书》，张学云同意在房屋所有权确定期间不再进入203号房屋。综上所述，本院认为张学云要求刘海红赔偿损失的请求缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依据《中华人民共和国民法通则》第一百一十七条、第一百三十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告刘海红于本判决生效后三日内将北京市昌平区X路X小区X号楼X单元203号房屋腾退给原告张学云；二、驳回原告张学云的其他诉讼请求。案件受理费一百七十五元，由原告张学云负担一百四十元，已交纳；由被告刘海红负担三十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳案件上诉费，上诉于北京市第一中级人民法院。在上诉期满后七日内未交纳案件上诉费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员  邓徐娟二〇一四年十二月十九日书 记 员  张 欣