上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第546号原告（反诉被告）郑明铭。委托代理人缪某某。委托代理人刘某某。被告（反诉原告）许坚。被告徐德勤。被告牟晶。委托代理人徐德勤。原告郑明铭与被告许坚、徐德勤、牟晶房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月4日立案受理。依法由代理审判员张莉适用简易程序公开开庭进行了审理。审理中，许坚向本院提出反诉，本院予以合并审理。郑明铭的委托代理人缪某某、刘某某，许坚、徐德勤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郑明铭诉称，许坚、徐德勤系夫妻关系，牟晶系许坚、徐德勤的儿子。2013年8月15日，其与许坚经上海某某房地产经纪事务所XX路店居间介绍就上海市闵行区浦连路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）签订《委托购买意向书》，约定涉案房屋总价为人民币（币种下同）128万元。之后，其按约支付了意向金2万元。2013年9月6日，其与许坚签订房屋买卖合同，并向许坚支付房款70万元（含定金）。此后，其又以银行贷款形式向许坚支付房款56万元。然许坚并未按约迁出户口，也未按约交付房屋（按协议约定，许坚承诺赠送三台空调、两台电视机，然交房时，其发现原先看房时的三台空调、两台电视机均被换掉，换上去的电器无法正常使用，且许坚拆除了所有的固定装修，涉案房屋被拆得面目全非）。许坚的行为违反合同约定，应当承担违约责任。徐德勤系许坚的妻子，参与了交易的全部过程，且徐德勤的户口在涉案房屋内，徐德勤拆除了本应属于郑明铭的装修物品，侵犯了郑明铭的权益，故应与许坚共同承担债务。牟晶系许坚的儿子，牟晶的户口亦在涉案房屋内，侵犯了其权益，亦应当与许坚共同承担责任。综上，其为维护自身权益，诉至本院，要求判令：1、许坚、徐德勤、牟晶支付逾期迁户违约金（按已付款126万元的日万分之五即每日630元的标准计算，自2013年11月16日起至判决生效之日止）；2、许坚、徐德勤、牟晶支付瑕疵交房的违约金（按已付款126万元的日万分之五即每日630元的标准计算，自2013年11月16日起至判决生效之日止）。本案审理过程中，因徐德勤、牟晶的户口已于2014年6月30日迁离，故郑明铭变更第1项诉讼请求为：要求许坚、徐德勤、牟晶支付自2013年11月16日起至2014年6月29日止的逾期迁户违约金（按已付款126万元的日万分之五即每日630元的标准计算）。许坚辩称，不同意郑明铭的诉讼请求。首先，虽然涉案房屋上的原有户口有三人，但现在，其户口已经迁出，故不应当承担逾期迁户的违约责任。其与徐德勤已经离婚，对此，郑明铭也是知情的。当时郑明铭、徐德勤和其去派出所，想迁出徐德勤和牟晶的户口，但因为派出所的一些原因，无法迁出。其次，关于固定装修等，其没有破坏，承诺赠送的电器也都在房屋内。故不同意承担瑕疵交房的违约责任。最后，如果法院认为系其违约，则对于郑明铭主张的违约金标准过高，请法院调整。此外，按双方约定，交房时，郑明铭应当向其支付尾款2万元，但至今未付。为此，许坚向本院提出反诉，要求判令：郑明铭向许坚支付购房尾款2万元。针对许坚的反诉诉讼请求，郑明铭辩称，因涉案房屋内尚有两个户口未迁离，且交房时，许坚违约，故当时其未向许坚支付购房尾款。因此，若其提出的本诉诉讼请求能得以解决，其就同意许坚的反诉诉讼请求。针对郑明铭的本诉诉讼请求，徐德勤、牟晶共同辩称，不同意郑明铭的诉讼请求。首先，许坚在出售涉案房屋时，徐德勤与许坚已经离婚，牟晶亦非许坚的儿子。许坚与郑明铭签署《委托购买意向书》时，徐德勤并未在场。之后签买卖合同、郑明铭支付放款时，徐德勤虽在场，但系因为徐德勤和许坚离婚，双方约定涉案房屋所得房款应一人一半，故当时徐德勤只关心拿钱，并不关心买卖合同本身的约定。其次，徐德勤、牟晶的户口资料早就交到派出所，但是要迁到公共户口，需要无房证明、无父母兄弟证明以及出生证明等材料，而徐德勤出生在XX省，徐德勤在上海也没有亲人，故需要花费时间搜集材料。徐德勤、牟晶一直在努力办理迁户手续，但系政府问题，导致2014年6月30日才迁出户口。再次，交房时，徐德勤也去了，若郑明铭当时觉得空调、电器等无法正常使用、涉案房屋装修被破坏，应当当场说明，且不应当接收房屋，然郑明铭当时并未提出任何异议。对于煤气灶、热水器、灯、毛巾架、窗帘架、晒衣架、卫生间洗手台前的镜架等物品，郑明铭看房时该些物品都在涉案房屋内，但是该些都是徐德勤、许坚花钱购买的，不属于固定装修，故其在2013年9月6日前将该些物品拆除搬离。最后，如果法院认为系其违约，则对于郑明铭主张的违约金标准过高，请法院调整。经审理查明，2013年8月15日，郑明铭、金某（购买方，签约甲方）与上海某某房地产经纪事务所XX路店（居间方，签约乙方）签订《委托购买意向书》约定，甲方委托乙方购买出售方许坚所有的涉案房屋，总房价款为128万元（房东净到手价）；签订买卖合同时支付房款70万元（含定金2万元），房地产交易管理部门收受买卖双方产权转移申请文件之日起30日内支付房款56万元（以银行贷款形式支付），交付房屋并办理水、电、煤（若有）有限电视过户当日支付尾款2万元；甲方为表示购买诚意，同意于签订购买意向书同时支付意向金2万元，作为乙方受甲方之托，前往出售方处洽谈及价格条件确认之凭据；出售方依甲方购买总价及支付方式出售或甲方购买总价已达委托价且付款方式合于卖方条件时，意向金转为定金；买卖双方应于2013年9月10日前至中介方签订房屋买卖合同等，同时中介方协助买卖双方办理产权转移、交屋等相关手续。同日，许坚在上述《委托购买意向书》签字确认，同意甲方以上总价和付款方式，并承诺赠送三台空调、两台电视及所有固定装修全送。2013年8月16日，许坚出具收条表示其收到郑明铭定金2万元。2013年9月6日，郑明铭（买受人，签约乙方）与许坚（卖售人，签约甲方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲乙双方通过上海某某房地产经纪事务所XX路店购买甲方所有的涉案房屋，转让价款为128万元，甲方于2013年11月15日前腾出涉案房屋并通知乙方进行验收交接，乙方应对涉案房屋及其装饰、设备情况进行查验，查验后甲方将涉案房屋钥匙交给乙方作为房屋转移占有的标志；甲乙双方确认，在2013年10月15日前，甲乙共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同第九条约定，乙方未按合同约定期限付款的，每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.05%的违约金，合同继续履行。第十条约定，甲方未按合同约定期限交接房地产的，每逾期一日的，甲方应向乙方支付已收款0.05%的违约金，合同继续履行。合同补充条款（一）约定，甲乙双方对涉案房屋进行交接当日至物业管理处办妥维修基金及物业的更名手续，并对水、电、煤气（若有）的户名进行更名，且甲方承诺在交房前向涉案房屋所在地的公安派出所机构办理原有户口的全部迁出手续；甲方保证交房时涉案房屋固定装修及室内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订合同之日的状况相符，下水道通畅。甲乙双方若有任何一方未按照买卖合同约定全面履行自己义务，则甲方应按合同第十条约定违约金比例承担违约责任，乙方应按合同第九条约定违约金比例承担违约责任。合同附件三约定，乙方于签订合同当日向甲方支付房屋首付款70万元（含定金2万元），甲乙双方至交易中心办理涉案房屋的交易手续时，乙方以银行贷款方式支付甲方房款56万元，此款由银行一次性打入甲方指定账号，若乙方贷款未能通过银行审批或审批获得的贷款额度小于该笔款项，乙方应在到交易中心办理涉案房屋过户前现金付清该款项或补足差额部分，乙方承诺在办理交房手续当日一次性向甲方支付尾款2万元。买卖合同签订当日，郑明铭向许坚支付购房款68万元。为此，许坚出具收据表示其收到郑明铭支付的首付款70万元，此款包含已付定金2万元。2013年9月28日，郑明铭与上海某某银行XX支行、上海市某某有限公司签订《住房公积金个人购房担保借款合同》。之后，上海某某银行XX支行直接向许坚放款30万元。2013年10月16日，郑明铭通过缪某某的账户向许坚支付房款26万元。为此，许坚出具收据一份。2013年10月24日，涉案房屋过户登记至郑明铭名下。期间发生的交易税费、佣金均由郑明铭支付。2013年11月15日，郑明铭与许坚办理了涉案房屋的交接手续。2013年11月18日，许坚将其户口迁至上海市闵行区绿莲路******。2014年6月30日，徐德勤、牟晶将户口迁户口迁至上海市闵行区XX路**。iv>另查明，许坚与徐德勤原系再婚夫妻关系，牟晶系徐德勤之子。许坚与徐德勤于2013年8月6日经上海市闵行区人民法院调解离婚。上述事实，由郑明铭提供的《委托购买意向书》、《上海市房地产买卖合同》、定金及房款收据、《住房公积金个人购房担保借款合同》、交易费及税费等收据、《佣金确认书》及佣金收据、《上海市房地产权证》，徐德勤提供的（2013）闵民一（民）初字第XX号《民事调解书》及户籍证明户籍证明等证据证实。与本案具有关联性，本院确认其证据效力。本案审理过程中，应郑明铭申请，本院传唤证人李某当庭作证。证人李某述称，许坚在其店里挂牌出售涉案房屋。当时，郑明铭也欲购买房屋，故其带郑明铭到涉案房屋内看房。看房时，许坚、许坚的母亲、徐德勤在场。郑明铭看了两次房后，有意购买涉案房屋，故其联系许坚等至其店里签了《委托购买意向书》。签意向书当日，郑明铭交了2万元定金。当时，双方约定房东净到手价为128万元，税费、中介费都是郑明铭负担，许坚同时承诺房屋内的固定装修、设施设备（比如空调、电视机、热水器、煤气灶等）都保留给郑明铭，家具由房东拿走。此后，双方签了买卖合同。签合同当时，徐德勤在场。郑明铭支付了首付款、申请了公积金贷款，之后许坚将涉案房屋交付给郑明铭。交房时，许坚、徐德勤、郑明铭及郑明铭的父母均在场，其也在场。其发现涉案房屋内的煤气灶、热水器、灯均被拆走；空调、电视机换了二手旧的，有拆换的痕迹，与原先的空调、电视机不一样，且无法正常使用；煤气表坏了等。为此，郑明铭等与许坚进行交涉，许坚也不表态。但是该些问题也不是最主要的，关键是许坚三人的户口还没户口还没迁走，方协商等许坚户口迁走户口迁走再支付房屋尾款2万元。书没有签过。交房当天，双方还办理了水电煤过户手续，还去派出所询问户口事宜户口事宜，徐德勤有无地方迁户，徐德勤表示没有。之后，其几次电话联系许坚他们，许坚表示他的户口已经户口已经迁走，牟晶的户口他不户口他不管，当支付房屋尾款，否则他要撬门。对李某的证人证言，郑明铭表示认可。但许坚、徐德勤、牟晶不予认可。本院认为，李某陈述的有关交房时空调、电视机被换成二手旧的，有拆换痕迹，无法正常使用的内容，首先，双方签订的协议及合同上并未明确许坚应当赠送的空调、电视机的品牌型号；其次，交房时，双方也无签署类似交接书等明确交房时的状态。故现仅以李某一人的证言，无法达到郑明铭的证明目的。至于李某陈述的其他内容，客观真实，本院予以采信。本院认为，郑明铭与许坚签订的《上海市房地产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，于法不悖、属合法有效，双方当事人均应按约履行各自义务。对于郑明铭主张的逾期迁户违约金，根据买卖合同及补充条款的约定，许坚应于交房前将原有户口全部户口全部迁出，合同约定全面履行自己的义务，则许坚应当向郑明铭支付违约金，违约金按已收款的日万分之五的标准计算。故许坚作为该份买卖合同的签约一方当事人有义务负责将原有的包括徐德勤、牟晶在内的所有户口按合户口按合同约定时间迁出涉案房屋。户口于2户口于2013年11月18日迁出，牟晶的户口直至户口直至2014年6月30日方才迁出，成违约。因此，郑明铭要求许坚按照买卖合同及补充条款的约定支付违约金的主张，本院予以支持。至于违约金的标准，许坚认为该标准过高，本院在尊重当事人约定的前提下，考虑到郑明铭由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定许坚按已收款126万元的日万分之一的标准（即每日126元），向郑明铭支付自2013年11月16日起至2014年6月29日止（共226天）的逾期迁出户口违约户口违约金，，476元。对于郑明铭主张的瑕疵交房违约金，首先，对于空调、电视机的问题，虽然许坚在《委托购买意向书》中承诺赠送三台空调、二台电视，但是郑明铭并无充分有效的证据证明许坚有更换该些设备以及该些设备无法正常使用的情况，故对于郑明铭的该点意见，本院不予采纳；其次，对于煤气灶、热水器、灯、毛巾架、窗帘架、晒衣架等物品，徐德勤在庭审中表示该些物品均已被其拆除，许坚在庭审中又表示该些物品在郑明铭多次看房时均在涉案房屋内，之后再由徐德勤拆除，根据《上海市房地产买卖合同》补充条款载明“许坚保证交房时涉案房屋固定装修及室内附属设施、设备均能正常使用及室内装饰与签订合同之日的状况相符，下水道通常”，该些物品的拆除显然不符合合同约定的交付状态，对此，许坚作为买卖合同签约一方，理应对此承担违约责任。至于违约金的金额，许坚认为郑明铭主张的金额过高，本院考虑到郑明铭由此可能产生的实际损失，兼顾双方的合同履行情况，当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，酌定许坚向郑明铭支付瑕疵交房违约金5，000元。对于郑明铭要求徐德勤、牟晶共同承担上述责任的意见，本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷，郑明铭的请求权基础在于其与许坚签订的《上海市房地产买卖合同》，而徐德勤、牟晶并非该合同的签约主体，不受该合同的约束。且徐德勤也已于2013年8月6日经法院调解与许坚离婚，早于合同签订时间，故徐德勤不应承担许坚在离婚后产生的债务。因此，对于郑明铭的该项主张，本院不予支持。至于房屋尾款20，000元，郑明铭应当向许坚支付。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）许坚于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）郑明铭支付逾期迁出户口违约户口违约金28，；二、被告（反诉原告）许坚于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）郑明铭支付瑕疵交房违约金5，000元；三、原告（反诉被告）郑明铭于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）许坚支付房屋尾款20，000元；四、驳回原告（反诉被告）郑明铭的其他本诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计659.88元，由原告（反诉被告）郑明铭负担296.50元，由被告（反诉原告）许坚负担363.38元。反诉案件受理费减半收取计150元，由原告（反诉被告）郑明铭负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张莉二〇一四年七月十八日书 记 员  林舒附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。