广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终5591号上诉人（原审被告）:广州高田投资有限公司，住所地广州市天河区。法定代表人:符朝华，职务:经理。委托代理人:宋晶，广东南方福瑞德律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:陈秀，住广东省茂名市茂南区。委托代理人:柯柏松，广东天杰律师事务所律师。上诉人广州高田投资有限公司（以下简称高田公司）因与被上诉人陈秀商品房销售合同纠纷一案，不服广州市越秀区人民法院（2015）穗越法民三初字第2311号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，现已审理终结。原审法院经审理查明：2011年12月13日，陈秀与高某公司签订《南悦商铺认购书》，其中约定：陈秀自愿认购广州市越秀区中山四路南悦首层116号铺，建筑面积49.9552平方米，用途为商业，于2012年4月1日前交付使用；该商铺总价11894095元，一次性付款一口价，认购价10000000元；陈秀应于2011年12月13日支付定金500000元，同时签署本认购书，2012年1月15日前支付首期价款2500000元（已扣除定金），同时签署《商铺买卖合同》，2012年1月30日前支付第二期价款3000000元，2012年3月30日前支付第三期价款4000000元；交易综合税费300705元，在交易过户之前，由陈秀到相关方管部门缴纳（实际缴纳费用以政府相关部门最终核算收款为准）；在买卖双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购该商铺的均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购该商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行等。后双方于2012年1月15日签署《南悦签约确认表》，该表载明：建筑面积49.9552平方米，套内面积28.8624平方米，确认合同成交价3000000元。定金500000元，缴付日期2011年12月13日；首期款2500000元，缴付日期2012年1月15日；二期款3000000元，缴付日期2012年1月30日；三期款4000000元，缴付日期2012年3月30日。契税90000元（该物业成交价的3%），产权登记费550元，房产证印花税5元。律师费1780元等。2012年1月15日，陈秀（乙方、买方）与高田公司（甲方、卖方）签订的《广州市商品房买卖合同》，其中约定：乙方购买的商品房为现房，已办理权属登记，并领取了房地产权属证明书；乙方所购商品房为越秀区中山四路大塘街78-80号项目中的东鸣轩（商场幢）一层116房，门牌地址广州市越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号—116房；用途为商业，建筑面积共49.9552平方米，套内建筑面积28.8624平方米，共有分摊面积21.0928平方米；该商品房按总价交易，总金额3000000元；甲方同意乙方一次性付款，在2012年1月15日前支付全部房价款3000000元；乙方同意委托并授权甲方或甲方指定的代理人代其到产权登记部门办理该商铺的产权登记手续及申某《房地产权证》，甲方在乙方交清所有房款之后180天内到房地产登记机关为乙方办理产权转移登记手续，乙方须交清政府规定的各项税费；如甲方未按合同约定办理该商铺的产权转移登记手续，逾期超过15日后，乙方要求继续履行的，合同继续履行，自合同约定的最后申办期限的第二天起至实际申办之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款1.1‰的违约金；等等。陈秀于2011年12月13日支付了定金500000元，于2012年1月15日支付了首期款2500000元。高某公司分别开具了收到上述款项的收款收据给陈秀。陈秀又于2012年2月11日、3月30日分别支付了3000000元和4000000元，广州瑞瀚丰投资咨询有限公司（以下简称瑞瀚丰公司）于2012年2月11日出具了内容为“陈秀交来东某南悦首层116号铺﹍期款运营费3000000元”的收据，于2012年3月30日出具了内容为“陈秀交来东某南悦首层116号铺三期款4000000元”的收据。陈秀并于2012年3月30日支付了东某南悦首层116号铺契税90000元、产权登记费550元、房产证印花税5元，瑞瀚丰公司出具了上述款项的收款收据给陈秀。2012年3月26日，原审法院以（2012）穗越法民三重字第2-1号民事裁定书及协助执行通知书查封了涉讼商铺2平方米产权。2012年7月18日，陈秀向高某公司发出《关于铺面被查封的催告函》，要求高某公司接函后7天内消除铺位的权利限制状态。因涉讼商铺被查封，陈秀于2012年7月23日向原审法院起诉高某公司及第三人瑞瀚丰公司，提出要求解除《南悦商铺认购书》和《广州市商品房买卖合同》，高某公司返还陈秀购房款和各项费用及支付违约金等的诉讼请求。在该案中，因高某公司否认收到陈秀主张的其他部分购房款7000000元和契税90000元、产权登记费550元、房产证印花税5元，陈秀还提供了相关款项银行转账的单据、瑞瀚丰公司以其为东某商铺的项目公司于2012年3月20日与广东合富房地产置业有限公司签订的关于代理出售东某商铺的《委托合同》，时间为2012年5月15日下午2时33分的电子邮件发送信息及附件协议书（高某、瑞瀚丰与陈秀），时间为2012年6月28日下午4时15分的电子邮件发送信息及附件高某与陈秀和解协议书，从新天地产官方网站下载的涉讼商场的宣传图片两张，陈秀的丈夫赖某、广东合富房地产置业有限公司的职员凌某与新天地产集团有限公司总裁张某乙、副总裁于某的对话录音，赖某的证言，凌某的证言等证据予以证明。瑞瀚丰公司则提交了其（乙方）与陈秀（甲方）于2012年3月8日签订的《协议书》，该协议书订明：甲方同意将位于广州市越秀区中山四路东鸣轩项目裙楼商铺一层116号铺交由乙方进行广告宣传、设计、装修、市场推广、运营，以提升标的房产的市场价值；双方约定，本合同价款由装修设计费4000000元及市场运营费3000000元组成，共计7000000元；甲方应于2012年1月30日前支付合同价款的30%，计3000000元；2012年3月30日前支付合同价款的40%，计4000000元。高某公司对于为何认购书约定涉讼商铺认购价为10000000元，而买卖合同约定价格为3000000元，无作解释。原审法院经审理后，于2014年11月3日作出（2012）穗越法民三初字第2179号民事判决，驳回陈秀的诉讼请求。陈秀不服该判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2015年6月1日作出（2014）穗中法民五终字第4877号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。2014年6月4日，原审法院以（2012）穗越法民三重字第2-2号协助执行通知书及民事裁定书解除对涉讼商铺2平方米产权的查封。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载，越秀区中山四路213号-231号（单）、203号、205号116房的权属人为陈秀，登记时间为2015年8月31日。陈秀于2015年10月9日向原审法院提起本案诉讼，以高某公司至2015年8月31日才办妥房产证，理应承担违约责任为由，请求法院判令：高某公司向陈秀支付逾期办证违约金5000000元（从2012年10月1日起计至2015年8月31日止，按每日11000元计算，因为该违约金数额远远大于5000000元，所以陈秀只主张5000000元）。高某公司在原审答辩称：不同意陈秀的诉讼请求。（一）陈秀计算违约金的方式有问题，合同约定的房价款是3000000元，而不是10000000元，计算基数应该是3000000元。（二）高某公司不应承担相应的违约责任。因为：1.高某公司遇到不可抗力；2.陈秀不存在损失。另，陈秀于2015年9月30日提起本案诉讼，则2012年7月13日至2013年9月30日之间的违约金请求超过诉讼时效。如法院认为高某公司需承担违约责任的话，高某公司认为违约金标准过高，应予调整。原审庭审中，对于为何认购书约定涉讼商铺价格为10000000元，而买卖合同约定价格为3000000元，高田公司称：因为涉讼商铺所在东鸣轩裙楼1-6层整体由深圳市中隽房地产经纪有限公司（以下简称深圳中隽公司）包销，深圳中隽公司委托瑞瀚丰公司处理包销事宜；3000000元是高某公司收取的房款，其他款项是瑞瀚丰公司收取的；其公司没有委托瑞瀚丰公司收取房款，收取7000000元完全是瑞瀚丰公司自己的行为。原审法院认为：陈秀和高田公司就涉讼116号铺签订的《南悦商铺认购书》及《广州市商品房买卖合同》合法有效，对双方均有约束力。根据合同约定，高某公司应在陈秀付清所有房款之后180天内到房地产登记机关为陈秀办理产权转移登记手续。陈秀于2012年3月30日已付清全部购房款，即高某公司应于2012年9月26日前为陈秀办理涉讼商铺的产权转移登记手续。但由于该商铺因高某公司所涉的其他案件而被查封了其中2平方米产权，导致陈秀于2105年8月31日才取得商铺的所有权，陈秀对此并无过错，现陈秀要求高某公司支付逾期办理产权转移登记手续的违约金符合合同的约定，依据充分，予以支持。陈秀自愿从2012年10月1日起计算违约金，属陈秀自行处分其诉讼权利的行为，予以照准。关于违约金的计算基数及计算标准问题。首先，虽然高某公司否认买卖商铺的成交价为10000000元，并否认由瑞瀚丰公司出具收据的“陈秀交来东某南悦首层115号铺﹍期款运营费3000000元”、“陈秀交来东某南悦首层115号铺三期款4000000元”和“东某南悦首层115号铺契税90000元、产权登记费550元、房产证印花税5元”，是陈秀向高某公司支付的购房款和相关税费，但高某公司对于为何认购书约定成交价为10000000元而买卖合同约定成交价为3000000元，在（2012）穗越法民三初字第2179号案及本案中均未能作出合理的解释，瑞瀚丰公司在（2012）穗越法民三初字第2179号案中也无对其收取上述款项和出具的上述收据作出合理解释，而陈秀在（2012）穗越法民三初字第2179号案中提供的陈秀和高某公司双方签订的《南悦商铺认购书》、《南悦签约确认表》、瑞瀚丰公司以其为东某商铺的项目公司与广东合富房地产置业有限公司签订关于代理出售东某商铺的《委托合同》、广东合富房地产置业有限公司的职员凌某的证言等一系列证据，可印证陈秀主张的成交价为认购书约定的10000000元，其中购房款7000000元和契税90000元、产权登记费550元、房产证印花税5元由瑞瀚丰公司代收的事实。其次，陈秀没有举证证明其除利息损失之外的其他损失，现高某公司对违约金标准提出异议，且根据合同约定的违约金标准计算的违约金数额确实过高，应予调整。至于诉讼时效问题。陈秀基于涉讼商铺被查封，而于2012年7月23日提起诉讼，提出要求解除上述买卖合同的诉讼请求，所以陈秀在该案审理过程中是不会另行向高某公司主张与其诉讼请求相悖的逾期办证违约责任的。因此本案的诉讼时效因陈秀提起（2012）穗越法民三初字第2179号案诉讼而中断。广州市中级人民法院于2015年6月1日对该案件作出终审判决，确定上述买卖合同应继续履行，高某公司仍负有为陈秀办理涉讼商铺产权登记的义务。现陈秀于2015年10月9日提起本案诉讼并未超过法定的诉讼时效。由于本案是因高某公司逾期办理涉讼商铺产权转移手续而引起的纠纷，故案件受理费由高某公司负担。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款之规定，于2015年12月25日作出如下判决：一、高某公司在判决发生法律效力之日起十日内，向陈秀支付迟延办理产权转移登记的违约金（从2012年10月1日起至2015年8月31日止，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算）；二、驳回陈秀的其他诉讼请求。一审案件受理费46800元，由高某公司负担。判后，上诉人高某公司不服原审判决，向本院提起上诉称：（一）陈秀与高田公司签订的《广州市商品房买卖合同》约定高田公司在2012年1月15日收齐全部房款以及陈秀提供相关资料的情况下，于2012年7月13日前办妥房产证，但因商铺于2012年3月26日被查封，导致无法办证，陈秀与高某公司及包销商多人谈判无果，遂于2012年7月20日以涉讼商铺被查封，高某公司违反双方合同第十六条即需保证商品房无第三人主张权利为由，主张解除双方合同。原审法院立案受理后，作出（2012）穗越法民三初第2179号民事判决书，判决驳回了陈秀的请求。查封可以基于物权或债权提出，并不等于存在第三人主张商铺的产权，也不等于申请查封者对商铺享有产权，仅仅是诉讼保全的一种手段。陈秀仅因查封就提出解除合同是不成立的，因此，陈秀在该案采取了错误的救济行为。根据双方合同第九条的约定，高某公司只要逾期办证超过十五日，陈秀即可发函解除合同，在高某公司办证时间已届满的情形下，陈秀完全可以此主张解除合同，但其以上述案件救济失误，应由其承担救济失误的责任。本案陈秀于2015年9月30日提出诉讼，故2013年8月29日前的办证时间已超过诉讼时效，陈秀丧失胜诉权。（二）2013年8月29日至2014年9月2日期间，实属（2012）穗越法民三重字第2号案当事人申请保全错误造成涉讼商铺一直处于被查封状态，应由陈秀承担违约责任后，自行向该案当事人主张权利。2014年9月3日至2015年8月31日期间，涉讼商铺已无任何负担，且高某公司已向陈秀发出办证申请，仅仅因陈秀救济失误提出的（2012）穗越法民三初第2179号案二审未作出裁决，陈秀未能按照高某公司的请求提交资料，导致高某公司无法为其办证，这属于陈秀的选择与放弃，根据合同第八条的约定，高某公司无需承担该期间的违约责任。（三）因高某公司与陈秀签订合同时无法预见到（2012）穗越法民三重字第2号，故合同约定按日向陈秀支付已付房款千分之一的违约金过高，远远超出高某公司的预见范围，且陈秀于202年4月1日至2015年7月一直收取瑞瀚丰公司及关联公司的租金，涉讼商铺未能办证没有给陈秀造成损失，因此，请求调低2013年8月29日至2014年9月2日期间的逾期办证违约金。（四）逾期办证违约金应以合同约定的300万元为基数计算。1.虽然在（2012）穗越法民三初第2178号案中，高某公司已退回该案115房价款1000万元及相应利息，但因该案并未提交完全的证据材料，导致事实未查清，而本案已提交涉讼商铺所在裙楼包销的所有文件，因此，本案应以合同约定房款300万元作为计算依据，不能以1000万元作为计算基数。2.陈秀支付的房价款为1000万元，但高某公司只收取了300万元，一审法院不经当事人同意改变当事人双方计算合同违约金的约定错误。陈秀向某丰公司支付的700万元属其与瑞瀚丰公司的交易，与高某公司无关，高某公司在交易中没有任何违法行为，也没有委托包销商收取房款，瑞瀚丰公司与陈秀签订阴阳合同，偷税漏税，全部后果不能只由高某公司承担。为此上诉请求：撤销一审判决第一项，改判高某公司仅支付2013年8月29日至2014年9月2日期间的逾期办证违约金。被上诉人陈秀答辩称：（一）陈秀在2012年7月23日提起解除合同的诉讼并不是救济失误，根据合同十六条，所有权受到限制的陈秀也有权解除合同，提起解除合同的诉讼是基于商铺被查封就是属于所有权被限制的情况，故陈秀提起（2012）穗越法民三初第2179号案，主张解除合同的诉讼引起合同时效的中断是合理的；（二）由于涉讼商铺被查封所引起的诉讼直到2015年6月1日才确定合同需要继续履行，所以，陈秀在判决生效后继续履行合同并于9月份提起诉讼并未超出诉讼时效。（三）根据相关司法解释，违约金计算标准有约定的从约定，没有约定的才按照逾期贷款利息计算，本案合同已约定每日千分之一，故违约金计算应按约定；一审法院认为违约时间过长违约金过大才进行调整。（四）关于计算标准问题，一审法院没有写明计算基数，只在主文写了1000万元的基数，该计算基数应是1000万元。因此，陈秀同意原审判决，不同意高某公司的上诉请求。经查,原审法院查明事实无误，本院予以确认。在本案二审过程中，高某供公司提供如下证据：1.高某公司与深圳中隽公司于2011年8月12日签订的《“东某项目”合作合同》；2.深圳中隽公司出具的《委托书》；3.瑞瀚丰公司于2012年6月4日出具的《工作联系函》；4.深圳中隽公司于2012年6月4日出具的《工作联系函》；5.瑞瀚丰公司分别于2012年11月13日、2013年5月18日、2013年9月9日、2013年10月30日出具的《付款通知书》各一份；6.高某公司与瑞瀚丰公司于2012年至2013年期间出具的相关收款收据及付款清单；7.瑞瀚丰公司与陈秀于2012年1月15日签订的《协议书》;8.瑞瀚丰公司与广东合富房地产置业有限公司签署的《委托合同》。上述证据均证明涉讼商铺所在裙楼均交由深圳中隽公司包销，所有的销售行为均为该公司代为销售，高某公司没有委托深圳中隽公司代收房款，只是配合盖章，深圳中隽公司就涉讼商铺收取的700万元款项没有交给高某公司，而瑞瀚丰公司是受深圳中隽公司的委托才收取700万元，故收据是瑞瀚丰公司出具。同时，高某公司称上述证据均形成于一审诉讼之前，陈秀表示因上述证据不是新证据，且在（2012）穗越法民三初字第2178号案及（2012）穗越法民三初字第2179号案中已提交过，故对其真实性、合法性和关联性均不予确认。二审审理中，双方当事人均确认2014年9月2日涉讼商铺解除了查封。本院认为，二审双方当事人争议的焦点是：1.迟延办证违约金起止时间的认定；2.迟延办证违约金计算基数的认定。关于迟延办证违约金起止时间的认定问题。根据双方合同的约定，高某公司应于陈秀付清所有房款之后180天内到房地产登记机关为陈秀办理产权转移登记手续，现陈秀已于2012年3月30日付清全部购房款，故高某公司应在2012年9月26日前为陈秀办理涉讼商铺的产权转移登记手续，而高某公司至2015年8月31日才为陈秀办妥产权转移登记手续，构成违约，应承担相应违约责任。由于陈秀主张从2012年10月1日起计算违约金，因此，原审法院判决高某公司向陈秀支付自2012年10月1日起至2015年8月31日止的迟延办理产权转移登记违约金正确，本院予以维持。高某公司上诉认为陈秀诉请超过诉讼时效，但由于涉讼商铺基于高某公司涉及其他案件被案外人申请查封，导致陈秀未能依约取得涉讼商铺产权，故其于2012年7月23日起诉要求解除双方买卖合同，在此情况下，原审法院认为陈秀不会另行向高某公司主张与其诉讼请求相悖的逾期办证违约责任，因此，本案的诉讼时效因陈秀提起上述案件而中断，并无不当，本院予以确认。而上述案件在2015年6月1日才作出终审判决，确定双方买卖合同继续履行，因此，陈秀在2015年10月9日提出本案诉讼并未超过诉讼时效，故高某公司关于陈秀诉请超过诉讼时效抗辩理由均不成立，本院不予支持。另外，双方当事人均确认涉讼商铺至2014年9月2日前仍被查封，在上述期间前，不管陈秀是否提出另案诉请，高某公司均不可能为陈秀办理产权登记手续，故其以陈秀提出解除合同救济途径失误为由主张2013年8月29日之前的违约责任应由陈秀自负缺乏理据，本院不予采纳。涉讼商铺是因高某公司与案外人之间的诉讼而被查封，高某公司未能在2013年8月29日至2014年9月2日期间为陈秀办理产权登记手续，责任在于高某公司，故其认为涉讼商铺由于案外人错误查封，应由陈秀自行承担违约责任缺乏法律依据，本院不予支持。在陈秀提出的解除合同诉讼终审判决之后，高某公司也未举证证明其曾要求陈秀办理涉讼商铺产权登记手续，而陈秀不予配合，因此，其上诉认为无需承担2014年9月2日至2015年8月31日的违约责任依据不足，本院亦不予支持。关于迟延办证违约金计算基数的认定问题。首先，高某公司对于为何认购书约定成交价为10000000元，而买卖合同约定成交价为3000000元，没有作出合理解释，而其开具给陈秀的收款收据上分别写明是定金500000元、首期款2500000元，该性质与买卖合同约定的成交价3000000元明显不符，却与认购书约定的成交价10000000元的分期付款的时间、期数、金额相符。其次，瑞瀚丰公司在（2012）穗越法民三初字第2179号案中对其收取陈秀款项并出具收据的“陈秀交来东某南悦首层116号铺﹍期款运营费3000000元”、“陈秀交来东某南悦首层116号铺三期款4000000元”和“东某南悦首层116号铺契税90000元、产权登记费550元、房产证印花税5元”同样没有作出合理解释，而其提供的其与陈秀于2012年3月8日签订的《协议书》约定该协议书合同价款共计7000000元，但约定的分期支付该合同价款的比例明显与该合同价款不符，却与高某公司与陈秀签订的上述认购书约定的成交价10000000元的分期付款的时间、期数、比例、金额基本相符。据此，原判结合陈秀提供的其与高某公司双方签订的《南悦商铺认购书》、《南悦签约确认表》，瑞瀚丰公司以其为东某商铺的项目公司与广东合富房地产置业有限公司签订关于代理出售东某商铺的《委托合同》，广东合富房地产置业有限公司的职员凌某的证言等一系列证据，认为可印证陈秀主张的成交价为认购书约定的10000000元等事实并无不当，本院予以认可。因此，根据双方合同约定，高某公司承担的违约责任应以陈秀已付购房款10000000元作为计算违约金的基数，高某公司上诉认为违约金计算基数应为3000000元，缺乏事实依据，本院不予采信。原审法院已根据高某公司的抗辩将双方合同约定的违约金标准由高某公司按日向陈秀支付已付房价款1.1‰调整为参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。高某公司上诉仍要求调低违约金标准缺乏充分依据，本院不予支持。至于高某公司二审提交的证据因不属新证据，且不足以支持其主张，本院均不予采纳。综上所述，高某公司的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，适用法律正确，但判决主文没有列明迟延办理产权转移登记手续的违约金计算基数有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）的规定，判决如下：一、维持广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2311号民事判决第二项；二、变更广州市越秀区人民法院(2015)穗越法民三初字第2311号民事判决第一项为：广州高田投资有限公司在本判决送达之日起十日内，向陈秀支付迟延办理产权转移登记的违约金（违约金以购房款10000000元为基数，从2012年10月1日起至2015年8月31日止，参照中国中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算，以不超过上述购房款总数为限）。如未按本判决指定的期间履行给付款项的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费46800元以及二审案件受理费17280元，均由上诉人广州高田投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 张 怡代理审判员 余 盾代理审判员 李 焕二〇一六年六月二十一日书 记 员 邓安达