广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）阳中法民一终字第241号上诉人（原审原告）：ＸＸ静，女，1981年8月20日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。委托代理人：黄志豪，广东真智律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：洪尚正，男，1969年10月11日出生，汉族，住广东省阳东县。委托代理人：林多来，广东沿海律师事务所律师。委托代理人：谭家权，广东沿海律师事务所律师。原审第三人：阳江市国际实业发展公司。住所地：广东省阳江市创业路国投大厦。法定代表人：关则光，该公司负责人。委托代理人：钟祥班，男，1957年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。原审第三人：阳江市国际房地产联合开发公司。住所地：广东省阳江市江城区马南路**号之三。法定代表人：关自强，该公司总经理。委托代理人：钟祥班，男，1957年4月10日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。上诉人ＸＸ静因与被上诉人洪尚正、原审第三人阳江市国际实业发展公司（以下简称国际实业公司）、阳江市国际房地产联合开发公司（以下简称国际联合开发公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服阳江市江城区人民法院（2013）阳城法民一初字第1053号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明：国际联合开发公司是一间经营房地产开发、销售的全民所有制企业。1994年期间，该公司在阳东县合山镇牛栏、东河管理区、合山河一带征地开发房地产，1995年8月18日至1997年6月26日间，国际联合开发公司在阳东县国土局领取建设用地许可证【建设用地许可证分别是东国许证建字（95）n号、东国许证建字（95）m号、东国许证建字（1997）a号、东国许证建字（1997）b号、东国许证建字（1997）c号】。国际联合开发公司在上述建设用地许可证范围内规划设计的名称为阳东县合山镇合山新城。2008年6月17日，洪尚正与国际联合开发公司签定一份《协议书》，《协议书》约定：“国际联合开发公司将合山开发区J-002等81块地共6067.69平方米，按每平方米150元价格卖给洪尚正，地价总金额为910153.50元；签定协议之日付款300000元，2008年9月31日付款300000元，余款于2008年12月31日前付清；洪尚正必须完成建设好地块内的配套设施和按要求建好开发区西北边的排洪管道，并通过阳东县合山镇人民政府验收合格后，方可办理土地更名手续和开具土地销售发票；开具售地发票所需的税费由国际联合开发公司负责，并免收更名手续费，有关国土、报建资料国际联合开发公司负责提供”。签订协议后，洪尚正分别于2008年6月19日付款300000元、同年9月8日付款300000元、11月3日付款25230.73元、12月25日付款260000元、2009年1月6日付款24922.77元，合计910153.50元。洪尚正及国际联合开发公司均确认讼争土地已于2008年移交给洪尚正管理使用，另因为售地税费提高，国际联合开发公司因资金周转困难无法缴纳相关税费，致使讼争土地尚未办理国土证。原审法院在审理ＸＸ静诉国际联合开发公司、国际实业公司借款合同纠纷一案时，根据ＸＸ静的财产保全申请，于2013年6月13日作出（2013）阳城民二初字第258号民事裁定，依法查封国际联合开发公司所有的坐落于阳东县塘坪镇塘围墟凤凰新城塘围商场的房地产和国际联合开发公司所有的坐落于阳东县合山镇合山新城三块土地使用权（地号分别为：AB-01、AB-02、AB-03）。洪尚正因此提出异议。2013年9月17日，原审法院作出（2013）阳城法执异字第19号民事裁定，中止对国际联合开发公司开发并已转让给洪尚正的坐落于阳东县合山镇合山新城地号为AB-01、AB-02、AB-03三块土地的执行。ＸＸ静认为涉案的三块土地使用权仍属于国际联合开发公司，且原审法院作出的（2013）阳城法执异字第19号民事裁定程序不当，遂向原审法院提出异议之诉，请求：1、撤销原审法院作出的（2013）阳城法执异字第19号民事裁定；2、继续查封坐落于阳东县合山镇合山新城地号为AB-01、AB-02、AB-03的三块土地；3、许可执行座落于阳东县合山镇合山新城地号为AB-01、AB-02、AB-03的三块土地。一审诉讼中，ＸＸ静提供销售不动产统一发票7份，拟证实国际联合开发公司并没有出售土地给洪尚正，而是其他人。洪尚正及国际联合开发公司均认为是由国际联合开发公司统一出售土地给洪尚正，洪尚正付清款，国际联合开发公司出具收据给洪尚正，待洪尚正转卖给他人后，再由国际联合开发公司按洪尚正要求出具购地发票。另查明，本院于2002年6月11日执行国际联合开发公司债务纠纷案之中，查封了该公司在阳东县塘坪镇塘围凤凰新城的部分土地使用权，案外人阳江市五丰经济贸易公司、广东天茂房地产有限公司提出执行异议，本院审查认为查封的土地之中部分属于查封前抵债，应为异议人所有，部分土地是查封后抵债，应为无效。原审认为：国际联合开发公司是一家具备房地产开发、销售的全民所有制企业，其将已办理建设用地许可证的坐落于阳东县合山镇合山新城三块土地使用权（地号分别为：AB-01、AB-02、AB-03）出售给洪尚正，洪尚正已支付上述土地全部价款，该土地买卖合法有效，无证据证明洪尚正在土地买卖过程中存在过错，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，洪尚正提出异议的理由成立，予以采纳。ＸＸ静的诉请，理据不足，不予支持。据此，依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，作出判决：驳回ＸＸ静的诉讼请求。一审案件受理费300元，由ＸＸ静负担。上诉人ＸＸ静不服原审判决，向本院提起上诉称：一、上诉人诉国际实业公司、国际联合开发公司借款合同纠纷一案，执行法院依上诉人的申请对涉案土地进行了财产保全。在案件审理过程中，被上诉人对财产保全提出异议，执行法院受理后，在未通知上诉人和未经上诉人质证答辩的情况下，绕过上诉人悄然对涉案土地作出（2013）阳城法执异字第19号民事裁定，解除查封，执行法院解除查封程序违法。二、涉案土地并未确权给被上诉人，应准予查封和许可执行。根据《物权法》的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力。即使被上诉人与国际联合开发公司转让涉案土地的行为真实，在未依法登记的情况下，该转让行为所产生的仅是债权债务关系，不具有物权排他性，与上诉人对国际联合开发公司所享有的债权平等。三、被上诉人在未支付合理价款，也未实际占有涉案土地，且其有过错的情况下，不应适用《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定对抗查封。在本案中，涉案土地至今登记在阳江市国际房地产联合开发公司名下，被上诉人虽主张其已受让了涉案土地，但从被上诉人提交的证据来看，并不足以证明其观点。1、被上诉人与国际联合开发公司签订的《协议书》未经法定程序确定效力，而且涉案土地交易价款仅有国际联合开发公司出具的收款收据为证，既没有发票，也没有证据证明通过银行转账或汇款进行，即使收款，也没进入公司账户，与交易习惯严重不符，与公司的会计制度也不符，该转让行为的真实性无法认定，因此不能对抗执行法院的司法查封。2、被上诉人一直未能提交证据证明其已实际占有涉案土地，按被上诉人的说法，其是等待涉案土地找到买家后，再与买家到国际联合开发公司开具发票，转让交付涉案土地，而在未找到买家之前，涉案土地实际一直在国际联合开发公司的控制下。3、如果被上诉人与国际联合开发公司转让涉案土地的行为真实，那么自2008年起至今长达5、6年时间里，被上诉人完全有条件有能力及时办理有关转让登记手续，而被上诉人为了寻找买家，与国际联合开发公司协商好，故意拖延不办理转让登记手续，也不开具发票，迟至涉案土地被原审法院查封时仍未办理上述手续，被上诉人与国际联合开发公司存在过错。被上诉人主张享有涉案土地的所有权，要求停止对涉案土地的执行，不符合最高人民法院的上述规定。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。请求二审撤销原判，支持上诉人的诉讼请求。被上诉人洪尚正答辩称：一、涉案土地未办理过户登记手续，被上诉人主观上没有过错。被上诉人一审时已提供了申请书等证据，证明未能办理产权转移登记的原因在于原审第三人，不在于被上诉人，上诉人至今也未能提供证据证明被上诉人主观上有过错。二、本案的标的物是国有土地使用权，具体来说是商品住宅地使用权。它与商品房的性质基本相同，基于对商品房买主的保护原则，对商品地的买主亦应当提供与商品房买主一样的保护。目前在阳江市范围内，商品地的买主由于各方面的原因，很多都没有办理产权过户登记手续。如果未办理过户登记，法院就可以查封、拍卖，将会侵害购买人的居住权利，严重影响社会稳定。原审判认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，应予维持。原审第三人国际实业公司、国际联合开发公司述称：本案讼争的土地已转让给被上诉人，同意原审判决。本院查明：原审查明的事实清楚、属实，本院予以确认。本院认为：本案是申请执行人执行异议之诉，争议的焦点是：一、被上诉人与原审第三人的土地转让行为是否真实；二、本案涉案土地是否许可执行；三、原审是否违反法定程序。对于争议焦点一，原审第三人国际联合开发公司将包括本案涉案三块土地在内的81块共6067.69平方米土地转让给被上诉人洪尚正，有双方签订的《协议书》予以证实，协议签订后被上诉人分五次支付了全部购地款给原审第三人，且被上诉人将该81块土地的其中78块分别转让给他人，各受让人均以自己的名义开具发票并办理了国有土地使用权证。原审第三人已将本案涉案土地转让给被上诉人，事实清楚，足以认定。对于争议焦点二，被上诉人向原审第三人购买81块土地，已付清了全部购地款910153.50元；原审第三人已将该81块土地交付被上诉人管理使用，被上诉人已将其中78块土地出售给他人，各买受人均办理了上述土地的国有土地使用权证；至于本案涉案的三块土地尚未办理产权过户登记手续，原因是由于税费提高，负责缴交税费的原审第三人不同意协助办理，被上诉人没有过错。依照《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人支付部分或全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理产权过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”的规定，本案涉案的三块土地不得查封和许可执行。对于争议焦点三，在上诉人诉原审第三人借款合同纠纷一案中，被上诉人对诉讼保全措施提出异议，原审对被上诉人提供的材料予以审查并作出裁定，处理并无不妥。上诉人主张原审违反法定程序，理据不足，不予采纳。综上所述，原审认定事实清楚，处理正确；上诉人上诉理据不足，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费300元，由上诉人ＸＸ静负担。本判决为终审判决。审 判 长 关 衡 勋审 判 员 司徒达国代理审判员 周 国 汉二〇一四年十二月十九日书 记 员 林 宗 发