上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第18225号原告（反诉被告）上海航金房地产发展有限公司。法定代表人陈必安。委托代理人杨利平。被告（反诉原告）潘晓友。委托代理人黄家勇，北京市京大律师事务所上海分所律师。委托代理人许谦，北京市京大律师事务所上海分所律师。原告上海航金房地产发展有限公司诉被告潘晓友商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理，审理中，被告潘晓友提起反诉。本案依法适用简易程序，于2014年7月2日公开开庭进行了合并审理。原告（反诉被告）的委托代理人杨利平、被告（反诉原告）的委托代理人黄家勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海航金房地产发展有限公司（以下简称航金公司）诉称，原告作为卖方和被告作为买方就本区航鹤路999弄《华年艺庭》81号101室（以下简称系争房屋）签订了《上海市商品房预售合同》（以下简称预售合同），约定被告以人民币（以下币种相同）4，940，063元的价格购买原告的系争房屋，被告应在预售合同签订时或之前支付购房款1，490，063元，并于2013年9月9日前支付购房款3，450，000元，如银行贷款未能在签署期限放款至原告账户或放款不足以支付首付款之外的房款，则被告应在约定的期限内支付或补足。预售合同签订后，被告在原告多次催促下未依约按时支付房款，截至起诉日，被告仍有3，450，000元未支付。现诉请：1、解除双方于2013年8月9日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被告配合原告办理预售合同网签注销备案登记手续；3、判令被告返还《上海市商品房预售合同》及购房款发票；4、判令被告支付赔偿金494，006.30元；5、本案诉讼费由被告承担。被告潘晓友辩称，原告明知被告属于限购对象、不具有购买系争房屋的资格，仍向被告承诺可通过“包装”的方式办理系争房屋产权过户，故被告与原告签订了上述《上海市商品房预售合同》。现原告“包装”不成，被告购买系争房屋后已无法办理产权登记手续，故同意解除双方签订的《上海市商品房预售合同》。但原告属于非法销售，请求驳回原告要求被告支付赔偿金494，006.30元的诉请。反诉原告潘晓友反诉称，反诉人在购买系争房屋之前已有两套房屋，登记在配偶及儿子名下，被反诉人的售楼人员对反诉人的婚姻和房产情况是了解的，但仍表示可通过“包装”顺利办出系争房屋的产证，故反诉人与被反诉人于2013年3月12日签订了预售合同。由于被反诉人“包装”不成，反诉人已无法取得系争房屋的产权，合同目的已无法实现，责任在于被反诉人。现反诉请求：1、解除双方于2013年8月9日签订的《上海市商品房预售合同》；2、判令被反诉人返还反诉人购房款1，490，063元；3、判令被反诉人支付反诉人利息损失114，548.36元（自2013年3月12日起，按年利率6.15%为标准，暂计至2014年6月12日，并请求继续计算至实际支付日止）。反诉被告航金公司辩称，反诉原告诉称与事实不符，反诉被告同意解除双方签订的《上海市商品房预售合同》，房款在扣除赔偿金494，006.30元后同意返还，请求驳回其他反诉请求。经审理查明，位于浦东新区航鹤路**《华年艺庭》****房屋系原告（反诉被告）开发建设的商品房，符合预售条件。2013年1月29日，原告（反诉被告）与被告（反诉原告）签订《认购书》，约定被告（反诉原告）以494万元的价格自愿购买原告（反诉被告）的系争房屋，并约定双方于2013年3月15日前签订《上海市商品房预售合同》。《认购书》签订当日，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）购房定金5万元，另出具一份承诺书，声明“本人已经了解国家及上海市商品房限售及房贷政策，并承诺符合国家及上海市关于商品房限售规定。具有购买上述商品房的主体资格。如不符合国家上海市关于商品房限售规定，致使双方本认购书无法履行，本人向上海航金房地产发展有限公司支付与《认购书》约定的定金同等金额的赔偿金。”2013年3月12日，双方就系争房屋签订了《上海市商品房预售合同》，当日，被告（反诉原告）支付原告（反诉被告）首期房款1，490，063元（含定金5万元），原告（反诉被告）开出销售不动产统一发票一份（发票号码XXXXXXXX）。预售合同签订后，被告（反诉原告）于2013年6月7日将其配偶及儿子名下的原有房产予以出售，以期能获得系争房屋的银行贷款及办理房产证，但规避限购政策的“包装”行为目的未能实现，被告（反诉原告）未能获批购房贷款，无法在约定的期限内支付剩余房款。对此，双方经协商于2013年8月9日撤销了3月12日签订的预售合同，并重新签订了一份《上海市商品房预售合同》并办理了预售合同网上备案手续。预售合同“特别告知二”第一条规定，买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同规定的买卖双方转让房屋应当符合限售规定。预售合同补充条款二约定，在签订本合同时，甲（指原告）、乙（指被告）双方均已知晓国家和本市住房限售规定，如因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记的，甲、乙双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续。预售合同第三条约定系争房屋价款为4，940，063元。对于付款方式和期限，预售合同附件一第1条约定了乙方于本合同签署之前或之时向甲方支付首付款1，490，063元（含定金5万元）；第2条约定了乙方于2013年9月9日前向甲方支付房款345万元。合同附件一还约定，乙方应于签订本合同之日，自行到贷款银行提供办理贷款所需全部资料并办妥相关贷款手续，如贷款银行未在上述第2条约定的期限放款至甲方账户或放款不足以支付首付款之外的房款，则乙方应在上述第2条约定的期限届满后十日内支付或补足。对于逾期付款的违约责任，合同第七条及补充条款一第五条约定，乙方未按合同约定的时间付款的，乙方应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之三计算，逾期超过60天后，甲方有权单方解除合同且乙方应按总房价款的10%向甲方支付赔偿金。双方重签合同后，被告（反诉原告）与原告（反诉被告）的销售人员吴申在微信上就解决限购问题进行沟通并寻求对策，吴申表示“要包装就抓紧时间”、“这个是另一家包装公司，你把你的情况告诉他”，并提出被告（反诉原告）“要么真离婚，要么一次性付款”等办法。由于购房资格受限，被告（反诉原告）仍无法获得银行贷款以支付剩余房款345万元，并被告知由于受限而无法在房产交易中心办理产权登记取得系争房屋的产权。对此，被告（反诉原告）于2013年8月29日发函给原告（反诉被告），要求退还首付款1，490，063元及利息。审理中，双方同意解除合同。以上事实，有经庭审质证的《认购书》、《上海市商品房预售合同》、购房发票、微信记录及原告（反诉被告）、被告（反诉原告）双方的当庭陈述等证据在案佐证，本院予以确认。本院认为，由于合同目的无法实现，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况，予以恢复原状。双方当事人于2013年8月9日签订的《上海市商品房预售合同》因被告（反诉原告）购房资格受限导致合同目的不能实现，现予以解除。本案双方当事人均明知被告（反诉原告）购房资格受限，仍签订合同，合同签订后由于被告（反诉原告）属于限购对象而难以履行，合同目的已无法实现。合同解除后，原告（反诉被告）应返还被告（反诉原告）已支付的购房款，被告（反诉原告）应返还相关的购房发票，双方按约应共同办理合同网上备案撤销手续。由于本案并非当事人一方违约导致合同解除，故原告（反诉被告）要求被告（反诉原告）支付赔偿金494，006.30元及被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）支付利息损失114，548.36元的诉讼请求，本院均不予支持。现依据《中华人民共和国合同法》第九十四条第五项、第九十七条之规定，判决如下一、解除原告（反诉被告）上海航金房地产发展有限公司与被告（反诉原告）潘晓友于2013年8月9日签订的《上海市商品房预售合同》；二、被告（反诉原告）潘晓友于本判决生效之日起十日内协助原告（反诉被告）上海航金房地产发展有限公司办理上述合同网上备案撤销手续；三、原告（反诉被告）上海航金房地产发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还被告（反诉原告）潘晓友购房款1，490，063元；四、被告（反诉原告）潘晓友于本判决生效之日起十日内返还原告（反诉被告）上海航金房地产发展有限公司购房发票（发票号码XXXXXXXX）；五、驳回原告（反诉被告）上海航金房地产发展有限公司的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）潘晓友的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8，710元，减半收取计4，355元，由原告上海航金房地产发展有限公司和被告潘晓友各半负担；反诉案件受理费9，620.50元，由反诉原告潘晓友和反诉被告上海航金房地产发展有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  陈建军二〇一四年七月二十八日书 记 员  刘 露附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。