四川省宜宾市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宜民终字第662号上诉人（原审原告）：宜宾中泽投资集团物业管理有限公司。法定代表人：邓裕川，董事长。委托代理人：李茜，宜宾中泽投资集团有限公司职工。被上诉人（原审被告）：程学文。上诉人宜宾中泽投资集团物业管理有限公司因物业服务合同纠纷一案，不服宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第738号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院审理查明，2006年7月21日，宜宾市裕川物业管理有限公司（甲方）与程学文（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，该协议约定：“……第四条1.本物业的管理服务费收取标准：二层至六层的商务标间按每月0.80元／m2收取；一层营业用房按每月1.30元／m2收取；2.物业管理服务费用收取时间：从办理交房手续之日起，根据委托管理时间，甲方预收物业管理费壹年；3.代宜宾市环卫所收取生活垃圾清运费4.50元／月／户……第十条合同期限本协议期限为壹年，自交房之日起生效，小区内成立业主委员会，可签订补充协议，该协议仍然有效，协议期满（以大多数业主签订日期为准），由业主委员会或三分之二以上业主同意，可另行选聘其他物业公司管理。在未选聘其他物业公司管理前，继续由本公司与业主委员会（或业主）续签协议进行管理。……”。2010年1月14日，宜宾县工商局出具登记内变字（2010）第07号准予变更登记通知书，准予宜宾市裕川物业管理有限公司进行企业名称的变更。2011年3月17日，经宜宾市宜宾县工商行政管理局同意，准予宜宾中泽房地产投资集团物业管理有限公司更名为宜宾中泽投资集团物业管理有限公司。2012年7月9日，风情港湾小区业主委员会成立，并于2012年7月30日作为甲方与乙方宜宾中泽投资集团物业管理有限公司签订《物业委托服务合同》，合同约定：“第二章委托服务事项第十一条负责向业主和物业使用人收取下列费用：1.物业服务费；2.代收生活垃圾清运费；3.代收水、电费。第十四条委托服务期限：从2012年8月1日起至2013年12月31日止。第十八条物业管理服务费用1.物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：（1）二至六层房屋：0.8元／m2／月；第三十三条乙方违反本协议，无理提高收费标准或乱收费的，甲方有权要求乙方清退所收费用，并按超出部分每日2‰支付违约金；甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，从逾期之日起按每日2‰收取违约金直到交清，逾期超过三个月或达到较大金额者（300元以上），乙方可采取发函催缴、通报、公示、司法维权等措施。”。被告程学文因其所居住的风情港湾小区物业管理服务不到位，公共环境卫生差，电梯停运，安全管理不规范等原因，未交纳2007年8月1日之后的物业管理费和垃圾处理费。另查明，1.位于宜宾市翠屏区江北金环东路风情港湾3楼39号的房屋所有权登记在被告程学文名下，该房屋建筑面积62.5平方米，被告程学文购买现居住在该房屋。故原告宜宾中泽投资集团物业管理公司提起诉讼，请求：1、判令被告依法支付拖欠中泽物业公司的物业服务费3800元、垃圾处理费342元，共计：4142元（拖欠费用计算截止2013年11月30日）。2、判令被告承担所欠物业服务费按0.2%计取的滞纳金9457.06元（滞纳金计算截止2013年11月30日，并请求计算至付清之日止）。3、被告承担本案诉讼费用。一审法院审理认为，2006年6月30日，宜宾市裕川物业管理有限公司（甲方）与风情港湾小区业主程学文（乙方）签订了《前期物业管理服务协议》，合同期限是壹年，合同中约定的权利义务，甲、乙双方现已履行完毕。2012年7月30日，风情港湾业主委员会（甲方）与宜宾中泽投资集团物业管理有限公司（乙方）签订了《物业委托服务合同》。根据《物业管理条例》第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责。……（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同”。故上述《物业委托服务合同》中甲方的权利义务，依法应由风情港湾小区业主承担。因被告程学文系风情港湾小区业主，且居住在该小区，故被告程学文应履行《物业委托服务合同》，交纳2012年8月1日起至2013年12月31日期间的物业管理费850元（0.8元／m2／月×62.5m2×17月），垃圾处理费76.5元（4.50元／月／户×17月×1户）。因《前期物业管理服务协议》合同期届满后至2012年7月30日《物业委托服务合同》签订前这一期间，原告中泽物业公司与被告程学文之间就双方争议的物业管理未签订合同进行约定，故原告诉请这期间的物业管理费和垃圾处理费，法院不予支持。综上，对原告诉请的物业服务费3800元，垃圾处理费342元，法院核定支持物业服务费850元，垃圾处理费76.5元。对原告诉请的物业服务费的滞纳金9457.06元，因风情港湾业主委员会与宜宾中泽投资集团物业管理有限公司签订的《物业委托服务合同》中无滞纳金的约定，故法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十八条、第八十二条，《物业管理条例》第七条、第十五条、第三十五条、第三十六条、第四十一条、第四十二条、第四十五条、第六十七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，判决如下：一、被告程学文支付原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司物业管理费850元。二、被告程学文支付原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司代收的垃圾处理费76.5元。三、前述一、二项应支付款项限于本判决生效之日起十日内付清。四、驳回原告宜宾中泽投资集团物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费140元，减半收取70元，由被告程学文承担。宣判后，宜宾中泽投资集团物业管理不服，向本院提起上诉称，在业主委员会成立前且未更换物业公司的前提下，《前期物业管理服务协议》仍然有效，当事人应当按照协议履行约定，被上诉人应按照《前期物业管理服务协议》中对滞纳金的规定和《物业委托服务合同》中对违约金的规定支付滞纳金（违约金），中泽物业公司与业主在2007年至2012年之间没有签订协议的原因是由于该小区的业主委员会始终无法成立，但小区业主委员会不能成立的原因与中泽物业公司无关，被上诉人享受了物业服务，应当支付物业服务费，一审法院在物业管理服务费及垃圾处理费、滞纳金等的定义，是断章取义、适用法律错误、依法应改判，请求：1、撤销翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第738号民事判决书，依法改判支持上诉人的诉讼请求。2、本案诉讼费用由被上诉人承担。被上诉人程学文未予答辩。本案经二审审理，对原审查明的事实予以确认。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定：“业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。”的规定，选聘物业服务企业是业主大会的职责，业主委员会是根据业主大会选聘的结果与物业服务企业签订物业服务合同。宜宾中泽投资集团物业管理有限公司提出与宜宾市翠屏区风情港湾业主委员会于2012年7月30日签订的《物业委托服务合同》对程学文有约束力，应由其对自己的主张承担举证责任，即证明其是业主大会依法选聘的物业服务企业。现宜宾中泽投资集团物业管理有限公司没有提供证据证明其是业主大会依法选聘的物业服务企业，应承担举证不能的后果，宜宾市翠屏区风情港湾小区业主委员会与宜宾中泽投资集团物业管理有限公司签订的《物业委托服务合同》对程学文不产生约束力。宜宾中泽投资集团物业管理有限公司诉求程学文交纳从2007年8月1日至2013年11月30日的物管费和垃圾处理费。虽2012年7月30日风情港湾小区业主委员会与宜宾中泽投资集团物业管理有限公司签订的《物业委托服务合同》对程学文不产生约束力，但上诉人宜宾中泽投资集团物业管理公司在其与被上诉人程学文于2006年7月21日签订的《前期物业管理服务协议》合同期限届满后，继续向风情港湾小区提供物业管理服务，被上诉人程学文已实际享有上述服务，即应履行向宜宾中泽投资集团物业管理有限公司支付物业管理费和其他相关费用的义务，故上诉人要求被上诉人交纳从2007年8月1日起至2013年11月30日止的物业服务费和垃圾处理费的上诉理由成立，本院予以支持。关于物业管理费的标准问题，被上诉人程学文缴纳了2006年7月21日至2007年7月30日（建筑面积62.5㎡，0.8元／月／㎡）标准计算的物管费和4.5元／月／户标准计算的垃圾处理费，应是对此标准的认可，故程学文应交纳2007年8月1日至2013年11月30日期间的物业管理费3800元（62.5m2×0.8元／月／户×76月）、垃圾处理费342元（4.5元／户／月×76月×1户）。关于宜宾中泽投资集团物业管理有限公司主张的滞纳金问题，由于宜宾中泽投资集团物业管理有限公司与程学文签订的《前期物业管理服务协议》已到期终止，故宜宾中泽投资集团物业管理有限公司据此提出滞纳金的主张缺乏依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第（二）款的规定，判决如下：一、撤销宜宾市翠屏区人民法院（2014）翠屏民初字第738号民事判决；二、被上诉人程学文于本判决生效之日起十日内支付上诉人宜宾中泽投资集团物业管理有限公司物业管理费3800元、垃圾处理费342元；三、驳回宜宾中泽投资集团物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费140元，减半收取70元，二审案件受理费140元，共计210元，由被上诉人程学文负担。本判决为终审判决。审 判 长  张军审 判 员  蔡伟代理审判员  龙雨二〇一四年七月二十二日书 记 员  刘琼