上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第2010号原告沈林峰，男，住上海市。原告沈寿华，男，住址同上。两原告的共同委托代理人孔谦，上海信昌律师事务所律师。两原告的共同委托代理人张佳音，上海信昌律师事务所律师。被告陈铁星，男，户籍地福建省，暂住上海市。委托代理人高伟力（系陈铁星朋友），男，住上海市。原告沈林峰、沈寿华诉被告陈铁星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年7月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陆长庆独任审判。被告陈铁星在收到起诉状副本之后，向本院提出管辖权异议。本院于同年8月28日作出民事裁定书，依法驳回了其提出的管辖权异议。被告陈铁星不服并提起上诉。同月10月22日，上海市第一中级人民法院作出民事裁定书：驳回上诉，维持原裁定。同年8月27日，本院根据原告沈林峰的申请与担保，依法作出民事裁定书，裁定查封、冻结被告陈铁星价值人民币227，966.48元的财产。2014年12月1日，本院公开开庭审理了本案，原告沈林峰以及两原告的共同委托代理人孔谦，被告陈铁星的委托代理人高伟力到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告沈林峰、沈寿华诉称：原告沈寿华向案外人承租本市长宁区安龙路房屋之后，在此注册设立了上海苏克比餐厅。2012年3月9日，原告沈林峰与被告签订《合作协议》一份，约定上述餐厅交由被告经营，合作期从2012年6月15日至2014年6月15日，被告每月应向沈林峰支付合作金20，500元，按季结算，于每季度的前十天缴付；被告另支付押金20，000元，如被告有逾期不退还房屋、拖欠有关费用等违约行为，押金不退还。但至原告起诉之日，被告拖欠两原告2013年10月31日之后的合作金，并拖欠2013年度、2014年度的生活垃圾处理费22，302元，沈林峰另代被告垫付了水费1，164.48元，经两原告多次催讨，被告一直未付。2014年3月3日，出租人起诉原、被告。同年6月27日，法院作出判决，认定原、被告之间名为合作，实为变相转租，而出租人与沈寿华的租赁合同在2013年10月31日到期。由于被告至今也未搬离所租房屋，故请求判令：1、被告向两原告支付从2013年11月1日开始至其实际搬离房屋之日止的房屋使用费（按每月20，500元、每日使用费638元计算），暂算至2014年12月1日为266，500元；2、判令被告向两原告赔偿违约金20，000元；3、判令被告向两原告支付代垫付的生活垃圾处理费22，302元、水费1，164.48元。庭审中，两原告增加诉讼请求为：要求被告支付代垫的水费为2，495.98元，支付代垫付的营业税等各类税费合计为2，961.50元。被告陈铁星辩称：涉讼房屋的产证登记面积为41平方米，而沈林峰在违章搭建后以80平方米承租给被告，违建的39平方米不应该按合同约定的20，500元计价，应减半计算。故被告已经多支付了租金，如果将被告多支付的租金折抵后，被告已经支付的租金可以折算到2015年3月15日。至于违约金，两原告并未行使合同解除权，故其主张的违约金不符合合同约定。而合同约定，相关的水电费以及税费应由两原告负责，被告仅承担扩容后使用的水电费，而事实上水电并未扩容，故该费用应当由两原告承担。因此，请求驳回两原告的诉讼请求，并将被告支付的押金退还给被告。经审理查明事实如下：两原告系父子关系。2010年10月8日，中星齐城公司与原告沈寿华（乙方）签订房屋租赁合同，约定甲方作为房屋产权人授权的经营权人，将本市长宁区安龙路建筑面积为41平方米房屋（以下简称“涉讼房屋”）出租给乙方经营餐饮，租赁期自2010年11月1日起至2013年10月31日止。当日，中星齐城公司与沈寿华签署房屋交接协议书，双方就涉讼房屋办理了房屋交接。2011年1月10日，中星怡城公司（甲方）、沈寿华（乙方）与原出租方中星齐城公司三方签订补充协议，明确涉讼房屋租赁合同的出租人变更为中星怡城公司，房屋租赁合同其它条款不变，继续有效。沈寿华承租涉讼房屋之后在该址注册成立上海苏比克餐厅，系个人独资企业。2012年3月19日，沈林峰（甲方）与被告陈铁星（乙方）签订《合作协议》一份，约定甲方将涉讼房屋（建筑面积80平方米）餐厅的经营权交由乙方负责，乙方在经营过程中的财务、税收及各项费用支付则由甲方负责；合同第三条约定，乙方在合作过程中，甲方必须提供合法完整的经营手续（营业执照、税务登记、发票等），由此为乙方造成的损失均由甲方承担；第四条约定，该餐厅的用电、用水维持原来的容量水平，如乙方在合作过程中需扩大容量，则由乙方自费向有关部门申请，有关乙方用电、用水煤气、税、管理费等一切费用由其乙方自行承担……；第五条约定，合作期限为两年，自2012年6月15日至2014年6月15日，合作期满后，若甲方能继续取得租赁权，则在同等条件下，乙方有优先合作权……，乙方有下列情况之一的，甲方有权提前解除合同，停止合作，追缴赔偿相应损失，同时乙方所（交）抵押金20，000元归甲方所有：……2、合作人拖欠有关费用5日以上的；第六条约定，乙方每月向甲方支付合作金20，500元，按季结，超出归乙方所有；第七条约定，在协议正式生效后，乙方即支付给甲方该年第一季度合作金61，500元，同时支付甲方押金20，000元，以后乙方每季度付一次合作金，并在该季度的前十天内缴付，如逾期五日不付的，甲方有权收回合作权，并追缴乙方所欠的合作金和违约金。签约后，涉讼房屋由陈铁星实际使用并在内经营餐厅，两原告同时将营业执照、税务登记证的复印件交给陈铁星，陈铁星除向沈寿华、沈林峰支付押金20，000外，另支付合作金至2013年10月31日止。由于两原告与出租人的租赁期限届满，故中星怡城公司（甲方）与沈寿华、沈林峰（乙方）在2013年11月11日签订协议书，约定乙方在2013年12月2日前向甲方交还涉讼房屋。但陈铁星以合作期限未满为由，拒绝搬离涉讼房屋并继续经营，且不再向两原告支付任何费用。中星怡城公司与两原告及陈铁星交涉未果，于2014年3月3日向本院提起诉讼，要求沈寿华、沈林峰、陈铁星拆除房屋内部搭建，恢复原房屋结构并交还房屋，支付截止到交还房屋之日止的房屋占用、结清水、电、煤等各项费用等。该案庭审中，沈寿华、沈林峰要求其支付的房屋租赁保证金一并处理；陈铁星表示其在涉讼房屋内的合作期限至2014年6月15日届满，要求继续使用涉讼房屋至2014年10月31日并按新的约定支付合作金。后陈铁星推翻调解方案，既不支付任何费用，也拒不交还涉讼房屋，并继续在涉讼房屋内经营。另查明，涉讼房屋现为二层结构，系底层下挖后违章加建，建筑面积约80平方米。2014年6月27日，本院依法作出一审判决：一、陈铁星应于本判决生效之日起十日内搬离上海市长宁区安龙路房屋，沈寿华、沈林峰应于本判决生效之日起十日内将上址房屋返还给原告中星怡城公司；二、沈寿华、沈林峰应于本判决生效之日起七日内向中星怡城公司支付自2013年12月3日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费（按每平方米建筑面积12元计算，每日为492元）；三、沈寿华、沈林峰应于本判决生效之日起七日内向中星怡城公司支付律师费4，000元；四、沈寿华、沈林峰履行返还上海市长宁区安龙路房屋并结清上址房屋内水、电、煤等相关费用之日起七日内，中星怡城公司返还沈寿华、沈林峰房屋租赁保证金22，467.90元。陈铁星不服并提起上诉。2014年10月20日，上海市第一中级人民法院作出终审民事判决：驳回上诉，维持原判。因陈铁星一直也未交还房屋，故两原告诉至本院。另查，两原告已经向环卫部门支付2013年度、2014年度垃圾清运费合计22，302元，支付了从2013年11月至2014年11月的水费合计2495.98元，向税务部门缴纳2014年7-9月的个人所得税701.50元、2014年9月的一般营业税等税费2260元。上述事实，有两原告提供的《合作协议》、本院（2014）长民三（民）初字第665号民事判决书、一中院（2014）沪一中民二（民）终字第2149号民事判决书、《长宁区单位生活垃圾处理费征收单》、《垃圾清运处理服务合同》、水费发票、收据、税收缴款书等证据以及双方当事人的陈述经庭审质证无误，本院予以确认。因双方当事人各执己见，故本案调解未成。本院认为，民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿和诚实信用的原则。原告沈林峰代表两原告与被告陈铁星所订立的《合作协议》已由生效的民事判决书确认名为合作、实为房屋转租协议。虽然该协议系双方当事人的真实意思表示，但因两原告原承租的房屋其合法面积仅为41平方米，其余39平方米系无证建筑，依照法律规定上述协议中所涉合法建筑部分转租有效，无证建筑部分转租无效，其责任在于双方。鉴于被告并未履行搬离所租房屋的义务，也未支付相应的租金和房屋使用费，故两原告诉请被告支付截止到其实际搬离日止房屋使用费并无不当。本案的争议焦点集中在被告应当以何种标准计付租金和房屋使用费、是否应当向两原告承担违约金和相关的税费由谁承担等方面。首先，关于被告应当以何种标准计付房屋使用费之争议。两原告与被告订立的《合作协议》其有效部分对应的租金应按约定处理；无证部分的房屋面积转租无效，依照有关规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”因此，被告应当参照《合作协议》约定的标准向两原告支付合同无效部分的房屋使用费，两原告的相应的诉讼请求本院应予支持。被告主张房屋使用费应当减半计付一节没有法律依据，本院不予采纳。其次，关于被告是否应当向两原告承担违约金之争议。两原告与被告在《合作协议》中约定的转租期限超过了两原告承租房屋剩余的租赁期限，故生效判决确定《合作协议》随两原告与出租人的租赁关系终止而解除。虽然双方约定被告如拖欠有关费用超过5天以上的，两原告可以行使解除权并没收押金作为违约金，但由于《合作协议》系法院依法律规定判决终止履行，而非两原告行使合同解除权使然，故两原告请求被告赔偿违约金即没收被告支付的押金缺乏合同依据，本院予以驳回。第三，关于相关税费由谁承担之争议。合同约定，“……乙方在经营过程中的财务、税收及各项费用支付则由甲方负责”；“该餐厅的用电、用水维持原来的容量水平，如乙方在合作过程中需扩大容量，则由乙方自费向有关部门申请，有关乙方用电、用水煤气、税、管理费等一切费用由其乙方自行承担……”。由于双方对上述条款有各自的理解和解释，对此本院认为，第一，从上述条款的文义意思分析，两原告系将房屋带证照转租，证照的登记人为原告方，故前一条款约定由原告方“负责”而非承担各项费用支付符合原告方作为证照登记人的义务身份；后一条款则明确乙方用电、用水、煤气、税、管理费等一切费用由其乙方自行承担。被告抗辩其仅承担扩容后使用的水电费一节，鉴于该条款中的“煤气、税、管理费等一切费用”并非双方约定的申请“扩容”的范围，故条款中“有关乙方用电、用水煤气、税、管理费等一切费用由其乙方自行承担”具有独立的意思表示，并非被告解释的其只承担“扩容”后使用产生的用电、用水费用，故其抗辩本院难以采纳；第二，从经济规律和常识分析，被告承租涉讼房屋的目的是为了经营，两原告并不承担被告的经营风险，故经营中所发生的水、电等公用事业费以及管理费、税金都计入到被告的经营成本，自负盈亏，故两原告主张的生活垃圾处理费、水费、相关的税费应当由被告承担。综上，原告该部分相关的诉讼请求本院也应予支持。至于被告抗辩的要求两原告归还押金一节，本院认为从减少当事人讼累角度考虑，本案应予以一并处理。故本院确定，被告在履行完其支付义务后，两原告即应将收取的押金返还给被告。综合上述认定的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零九条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款的规定，判决如下：一、被告陈铁星应于本判决生效之日起十日内，向原告沈林峰、沈寿华支付从2013年11月1日开始至其实际返还房屋之日止的房屋使用费（以每月人民币20，500元计算，每天为人民币683元）；二、被告陈铁星应于本判决生效之日起十日内，向原告沈林峰、沈寿华支付生活垃圾处理费人民币22，302元、水费人民币2，495.98元、经营税费人民币2，961.50元；三、驳回原告沈林峰、沈寿华其余的诉讼请求；四、原告沈林峰、沈寿华应于被告陈铁星履行完上述判决主文确定的义务之后，即返还被告陈铁星租赁押金人民币20，000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼保全费人民币1，659.80元，原告沈林峰、沈寿华负担人民币106.50元，被告陈铁星负担人民币1，553.30元。案件受理费人民币5976.45元，因本案适用简易程序故减半收取计人民币2988.22元，原告沈林峰、沈寿华负担人民币191.70元，被告陈铁星负担人民币2796.52元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陆长庆二〇一四年十二月十九日书记员  陈 莺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。