广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2014)东一法南民一初字第1928号原告张志伟。委托代理人段春晓，系广东振能律师事务所律师。委托代理人吕军，系广东振能律师事务所律师。被告东莞市建工集团房地产开发有限公司，住所地：广东省东莞市南城区莞太路78号建工大厦四楼401室，注册号为XXXX。法定代表人陈炽辉。委托代理人周徐海，系东莞市建工集团房地产开发有限公司法务。第三人广州正能置业有限公司，住所地：广东省广州市天河区龙洞直街23号301房，注册号为XXX。法定代表人庞军。委托代理人林锟，系该公司员工。原告张志伟诉被告东莞市建工集团房地产开发有限公司（以下简称“建工公司”），第三人广州正能置业有限公司（以下简称“正能公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由代理审判员柯颖适用简易程序进行了审理。原告的委托代理人吕军，被告的委托代理人周徐海，第三人的委托代理人林锟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2014年4月8日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，合同约定，原告购买被告位于东莞市XXXX号商铺，总价款为432314元。原告按《认购书》约定交付首期房款222314元（含已支付定金），剩余房款原告以按揭贷款方式支付。被告应于2014年8月1日前将合格商铺交原告使用，但被告并未按约定时间交付商铺。在逾期第39天时，原告依据合同约定向被告发出《解除合同通知书》，要求原告退还付款并承担违约责任。被告不予认可。原告依法提起诉讼请求判令：1.判决解除原被告双方签订的《商品房买卖合同》。2.判令被告向原告返还购房款222314元、代收的契税12970元。印花税216元。3.判决被告向原告支付违约金47100元。4.判决被告承担本案诉讼费用。被告辩称，原、被告双方签订的商品房买卖合同正式、有效，双方均应按照合同约定履行相应义务。根据商品房买卖合同第八条第二段第五点以及第十一条的约定，被告有权迟延交付商品房。因此被告不应承担逾期交房的责任。第三人表示其作为被告的销售代理，在案涉商品房交易过程中没有过错。经审理查明，2014年4月8日，被告作为出卖人，原告作为买受人，双方签订商品房买卖合同，约定原告购买东莞市XXXX号房，总价格为432314元，其中首期款为222314元（含已付定金），剩余房款210000元由买受人以向银行申请按揭贷款的方式支付给出卖人。商品房买卖合同第八条约定：买受人应当在2014年8月1日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：……5、合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部购房款及其违约金、税费；……。第十一条约定：……如买受人未付清应付款或违约金，则出卖人有权拒绝办理该商品房的交付手续，且出卖人不承担逾期交付的责任。第二十条约定：本合同未尽事项，可由双方约定后签订补充协议（附件五）。第二十一条约定：合同附件与本合同具有同等法律效力。本合同及其附件内，空格部分填写文字与印刷文字具有同等效力。第二十二条约定：本合同连同附件共16页，一式叁份，具有同等法律效力，合同持有情况如下：出卖人壹份，买受人壹份，房管部门壹份。合同附件五第二条约定，选择银行按揭付款的，买受人应在签署《商品房买卖合同》时与按揭银行办理按揭相关手续，并须于签订《商品房买卖合同》后三天内按银行要求提供相关贷款资料。买受人申请贷款的年限及金额最终由银行决定，非因出卖人的原因造成银行拒绝发放贷款或发放的贷款不足的，买受人应在出卖人发出书面通知之日起七日内付清剩余的全部购房款，否则，出卖人有权依照本合同第七条的约定追究买受人的违约责任。原告在《商品房买卖合同》的正文及附件一签名确认，附件二至附件五都没有原告的签名确认。签订合同后，原告向被告缴纳了定金50000元、首期款172314元，契税12970元、印花税216元。被告已经为原告向东莞市地方税务局缴交契税12969.42元。2014年9月9日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容主要为因建工公司没有按照合同约定的时间交付案涉商铺，故通知被告解除案涉商品房买卖合同，并要求被告退还全部已付款，并支付违约金及赔偿其他损失。2014年10月13日，被告向原告发出《更改购房款付款方式的通知函》，内容为：因国家有关按揭贷款政策变化，贷款银行已明确表明不办理。上述该物业的剩余购房款210000元的支付方式将由按揭方式转为一次性付款方式，请在本函发出后10天内前往销售中心办理相关手续并缴纳上述购房款；公司特制定了其他相对较灵活的付款方式供业主选择，恳请业主尽快与公司协商联系。原告表示其收到该函件是并没有理会，因为购买案涉商铺时，被告口头承诺办理按揭贷款；且不认可是由于政策的原因导致无法房贷，而是被告提供的产品达不到银行放贷的要求；故要求解除案涉的商品房买卖合同。原告在庭审时表示商品房买卖合同附件二至附件五虽然原告也持有，内容与被告提交的商品房买卖合同附件内容一致，但并没有原告的签名，故上述附件对于原告没有约束力；且原告持有的商品房买卖合同连同附件只有15页。被告则表示原告所持有的商品房买卖合同连同附件确实只有15页，商品房买卖合同中第二十一条的约定属于笔误，但是附件的内容与房管局备案的内容一致，无任何删改。被告主张其与第三人正能公司是包销关系，并提供了《委托书》、《合作协议》予以证明。其中《委托书》的主要内容为建工公司委托正能公司为塞纳嘉园裙楼项目的独家代理销售方。《合作协议书》约定被告委托第三人正能公司对塞纳嘉园首层商铺进行策划、装修改造、招商、包销、经营。第三人正能公司确认其是建工公司塞纳嘉园裙楼项目的包销商。原告则表示其在购买案涉商铺时并不知晓被告与第三人正能公司之间的关系。以上事实，有《商品房买卖合同》、收据、税收交款书、住宅专项维修资金专用收据、《解除合同通知书》、《更改购房款付款方式的通知函》、《委托书》、《合作协议》，以及本院庭审笔录等附卷为证。本院认为：原、被告之间签订《商品房买卖合同》，是双方真实意思表示，本院依法予以确认。原告表示其没有在商品房买卖合同附件二至附件五上签名，故商品房买卖合同附件二至附件五对其没有约束力。本院认为，原告现持有《商品房买卖合同》及其附件，附件的内容与被告提交的合同附件内容一致，而且根据《商品房买卖合同》第二十条、二十一条的约定，合同附件与合同具有同等法律效力，结合商品房买卖合同及其附件需要在房管部门备案登记的事实，故对原告主张商品房买卖合同附件二至附件五对其没有约束力，本院依法不予采纳，原告应受商品房买卖合同附件二至附件五的约束。原告主张被告没有按照《商品房买卖合同》约定的时间向其交付案涉的商铺，且剩余购房款无法办理银行按揭，故诉请解除案涉商品房买卖合同。本院认为，首先，根据《商品房买卖合同》第十一条约定，原告至今仍未付清购房款，被告有权拒绝办理该商品房的交付手续，且被告不承担逾期交付的责任。其次，被告主张国家有关按揭贷款政策变化，导致贷款不办理。但是原告对被告所主张的银行无法放贷的原因不予确认，被告也没有提供证据予以证明，本院对于被告上述主张，本院依法不予采信；原告主张系由于被告提供的产品达不到银行放贷的要求，但是原告为此没有提供证据予以证明，对于原告上述主张，本院依法不予采信。最后，根据《商品房买卖合同》附件五第二条约定，原告现没有提供证据证明系由于被告的原因导致银行无法放贷，且也没有提供证据证明贷款不足或不成，确实严重影响其履约能力，案涉商品房买卖合同事实上已经不可能继续履行。故原告诉请解除案涉商品房买卖合同、返还购房款、代收契税、支付违约金，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：驳回原告张志伟的全部诉讼请求。本案受理费2769.5元，原告张志伟预交，由原告张志伟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。代理审判员 柯 颖二〇一四年十二月十八日书 记 员 刘念秋附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十二条法庭辩论终结,应当依法作出判决。判决前能够调解的,还可以进行调解,调解不成的,应当及时判决。