云南省勐海县人民法院 民 事 判 决 书 (2014)海民二初字第196号 原告尧祖富，男，1950年12月15日出生，汉族，农民，身份证住址四川省内江市东兴区，现住勐海县。 委托代理人罗文建，云南佛海律师事务所律师。特别授权代理。 被告杨媛，女，1982年3月22日出生，拉祜族，下岗职工，住勐海县。 委托代理人刘梦华，系被告杨媛的哥哥，男，汉族，1976年12月31日出生。身份证住址勐海县，现住勐海县。特别授权代理。 原告尧祖富与被告杨媛房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年8月19日受理后，依法由代理审判员徐晓龙独任审判。2014年9月11日，本院公开开庭审理了本案。因案情复杂，本院于2014年11月17日将本案转为普通程序审理，并依法组成合议庭，于2014年12月3日公开开庭进行了审理。原告尧祖富及其委托代理人罗文建，被告杨媛的委托代理人刘梦华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告尧祖富诉称，2002年7月，勐阿镇供销社因企业改制将勐阿镇供销社的门面房进行量化后有偿给本单位老职工使用50年，2003年1月22日被告将自己量化到的原勐阿食馆门市一排D栋2号门面房（共34.05㎡）转让给原告，并签订《协议书》一份，原告在当天即向被告支付了40,000元转让费用，并由原告向勐阿镇供销社支付了门市保证金等各项费用共计14,431元。之后原告自己向供销社购买了门面房背后的31.65㎡空地，原告在购买到的土地面积上将门面房重新建盖，现房屋总面积为65.7㎡。2013年勐阿供销社向原告收取了办理房产证、土地使用证所需的办证费65,700元（收费标准为1,000元/㎡），但勐海县供销社告知原告办理房产证及土地使用证需由老职工签字确认该房屋的确是2002年供销社量化给该职工的才能办理，经原告多次找到被告说明情况，请求被告协助原告办理签字手续，但均遭到被告拒绝。为维护自身合法权益，原告特向人民法院提起诉讼，请求判令：被告继续履行原、被告所签订的《协议书》，由被告协助原告办理原勐阿食馆门市一排D栋2号门面房的房产证及土地使用证手续。 被告杨媛辩称，原告所述事实及理由不属实。当时勐阿供销社将涉及本案的门面量化给职工使用，目的是为了解决下岗职工的生活及养老问题，且土地使用权证和房屋所有权证只能办给本单位的下岗职工，但当时租给原告的门面房现已不存在，原双方签订的租赁合同也已经失效，因不可归责于双方当事人的原因致使租赁物毁损、灭失的风险应由承租人原告承担。同时，原、被告签订的合同的租赁期限为50年，根据《中华人民共和国合同法》第214条：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，原告使用房屋已有12年，即使按50年计算，原告的租赁期限也只有38年。此外，原、被告都预交了保证金，但不代表就取得了土地的使用权，交不交保证金并不影响双方的租赁关系，且原告所交的办证费用与本案无关。根据县政府及县联社的精神，门市的房产证及土地使用权证只能办给本单位的下岗职工，被告租赁给原告的门面已不存在，租赁《协议书》已失效、终止。原告交纳的700,000元工程款不涉及本案争议门面，且案外人朱家勤的情况与本案情况一致，朱家勤与被告达成协议，同意补偿被告80,000元，可为本案提供参考。综上，请求驳回原告诉讼请求。 综合各方诉辩主张，本案各方当事人对以下问题存在争议：1、原、被告签订的协议上的门面房是转让还是转租性质?2、勐阿镇供销社量化给职工的门面房，职工是否可以对外转让？3、若该门面房被职工转让，是否能为受让人办理房产证及土地使用权证？4、争议门面房的工程款原告支付了多少元？是否已经全部付清？5、原告的诉请是否应得到支持？ 针对以上争议，原告尧祖富向本院提交以下证据： 1、2003年1月22日《协议书》、《收条》（原件）各1份，欲证实被告将门面房转让给原告的事实； 2、《勐阿供销社预交保证金开支说明》、《收款收据》（原件）各1份，欲证实原告2012年8月向勐阿供销社缴纳建盖门市所需的保证金10,000元的事实； 3、《收据》（原件）2份，欲证实原告向勐阿供销社购买门面房背后的空地31.65㎡后，土地面积为65.7㎡，以及2013年3月原告向勐阿镇供销社缴纳办理土地证、房产证（收费标准为1,000元/㎡）所需各项费用的事实； 4、《收款收据、收据》（原件）各1份，欲证实原告向勐阿供销社交纳了办理土地证所需的测绘、勘查全部费用的事实； 5、2002年7月11日《勐阿供销社门市资产有偿量化协议书》（原件）1份，欲证实勐阿供销社将门面房量化给被告后，被告才与原告签订转让《协议书》的事实； 6、2014年6月27日《协议书》、《存款回单》、《收款收据》（复印件）共6份，欲证实原告已于2014年6月27日向勐海县供销社指定的建设施工方支付了建盖争议门面房的全部工程款的事实； 7、《门面建设结算单据》（原件）1份，欲证实原告在争议的门面以及争议门面后的空地自行建盖的房屋总工程款是330,545元的事实； 经质证，被告杨媛对原告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可；对证据2的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为被告也向勐阿供销社预交了10,000元保证金；对证据3的真实性、合法性、关联性均不予认可；对证据4-5的真实性、合法性予以认可，但认为当时供销社将门面量化给职工后，职工只有转租权，没有转让权，原、被告之间系租赁关系，且租赁期限只有20年；对证据6的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为涉及本案的门面原告并未向施工方缴纳过工程款，原告所缴纳的工程款是另外3间门面的工程款；对证据7的真实性及建盖房屋的地点无异议，但认为该证据与本案无关，原告与施工方协商的工程款是多少被告并不清楚。 本院认为，原告提交的证据1，被告对其真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据能够证明本案的事实，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据2，被告对其真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据能够证明勐阿供销社向原告收取10,000元门市保证金的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据3，被告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，因该证据能够证明原告向勐海县供销社缴纳1,000元/㎡的办证费用65,700元的事实，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据4，被告对其真实性、合法性予以认可，该证据能够证明原告向勐阿供销社交纳了4,000元图纸及土地勘查费的事实，内容真实，来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据5，被告对其真实性、合法性予以认可，该证据能够本案的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据6，被告对其真实性、合法性予以认可，该证据能够证明原告向勐阿供销社交纳700,000元工程款的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；原告提交的证据7，被告对其内容的真实性无异议，但因该证据无门面建设施工方的签字确认，并不能证明原告欲证明的内容，故本院不予以采信。 被告杨媛对其答辩理由，向本院提交以下证据： 1、《收款收据、收据》（原件）各1份，欲证明勐阿供销社让下岗职工去办理土地证时，被告缴纳了图纸及土地勘查等费用的事实； 2、《勐阿供销社门市资产有偿量化协议书》（复印件）1份，欲证实勐阿供销社量化给职工的门面，职工只有使用权和转租权，没有转让权的事实； 3、《房屋转让协议书》（复印件）1份，欲证明被告与案外人朱家勤达成补偿协议，朱家勤愿意补偿被告80,000元，供销社认可后可以将房产证办给朱家勤的事实; 经质证，原告尧祖富对被告提交的证据1的真实性、合法性、关联性均不予认可，认为证据《收款收据》上未注明缴费日期，且缴费人是被告的委托代理人“刘梦华”，并非被告本人，该证据与本案无关，且《收据》上未注明测量土地的位置及面积，该证据也不能证明本案的事实；对证据2的真实性、关联性、合法性均不予认可，认为该证据上当时加盖的公章是“勐阿乡供销社工会委员会”，而不是“勐海县勐阿镇供销合作社”，且该份证据是勐阿供销社的内部文件，勐海供销社已向原告收取65,700元办证费用，可以将该门面转给原告；对证据3的真实性、合法性无异议，对关联性不予认可，认为该证据与本案无关，该协议只是被告与朱家勤之间达成的，且该证据没有说明是租金还是转让费。 本院认为，被告提交的证据1，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，因《收款收据》中的“门市保证金”部分并非被告本人交纳,日期也未载明，与本案不具有关联性，故本院不予采信，但《收据》能够证明被告向勐阿供销社交纳1,000元图纸及土地勘查费的事实，本院予以采信；被告提交的证据2，原告对其真实性、合法性、关联性均不予认可，因该证据能够证明勐阿供销社将本案争议门面量化给被告后，被告无权对外转让的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；被告提交的证据3，原告对其真实性、合法性无异议，但该证据系被告与案外人朱家勤之间达成的协议，与本案不具有关联性，本院不予采信。 在诉讼过程中，本院依职权向勐海县供销合作社联合社调取了以下证据： 1、2014年10月20日《答复》1份1页，欲证明勐阿供销社量化给被告的门面对外转让后，能够为受让人完善土地、房产证等相关手续的事实； 2、2014年11月7日《答复》1份2页，欲证明勐阿供销社向原告收取了700,000元工程款及勐海县供销合作社资产管理中心向原告收取了1,000元/㎡办证费的事实； 经质证，原告尧祖富对法院调取的证据1的真实性、合法性、关联性均予以认可，认为原告已满足《答复》第三条中的三个条件，即“一是双方签字认可；二是每平米收取1,000元的费用；三是必须支付给建筑施工方80％的工程款”,被告有义务协助原告办理转让门面的房产证及土地使用权证；对法院调取的证据2的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为涉及本案的门面工程款原告已全部付清，而并非《答复》中所称63％的工程款。 被告杨媛对法院调取的证据1、2的真实性、合法性、关联性均予以认可。 本院认为，本院依职权调取的证据1，原、被告对其真实性、合法性、关联性均予以认可，该证据能够证明被告将其量化到的门面对外转让后，勐海供销社可以为受让人完善土地、房产证等相关手续的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；本院依职权调取的证据2，原、被告对其真实性、合法性均予以认可，该证据能够证明勐阿供销社向原告收取了700,000元工程款事实，与本案具有关联性，本院予以采信。 本院于2014年12月2日向本案争议门面的建设施工方伍声刚制作了《询问笔录》1份3页，欲证明勐阿供销社并非门面建设合同的当事人，及原告尧祖富所支付的700,000元工程款包含本案争议门面的工程款的事实； 经质证，原告尧祖富对该份笔录的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为本案争议门面的工程款原告已全部付清，空地部分的工程款并没有计算在700,000元工程款里。伍声刚陈述的1,400,000元工程款除了本案争议门面的工程款以外，还包括原告自己购买空地部分的工程款，对伍声刚陈述的330,000元工程款原告未付清不予认可，700,000元包括本案争议门面的工程款，且原告已全部付清。 被告杨媛对该份笔录的真实性、合法性、关联性均予以认可，但认为伍声刚陈述的4间门面的工程款是1,400,000元被告并不清楚。 本院于2014年12月5日向勐阿供销社主任岩胆制作了《询问笔录》1份3页，欲证明原告尧祖富所支付的700,000元工程款包含本案争议门面部分及原告购买的空地部分的工程款的事实； 经质证，原告尧祖富对该份笔录内容的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，认为原告交纳的700,000元工程款并不包括空地部分的工程款。 被告杨媛对该份笔录内容的真实性、合法性予以认可，但对关联性不予认可，原告尧祖富对本案争议的门面并没有使用权。 本院认为，本院向伍声刚制作的《询问笔录》，原、被告对其真实性、合法性均予以认可，该笔录能够证明原告支付的700,000元工程款包含本案争议门面的工程款的事实，与本案具有关联性，本院予以采信；本院向岩胆制作的《询问笔录》，原、被告对其真实性、合法性均予以认可，该笔录能够证明原告支付的700,000元工程款并不能明确区分是争议门面部分还是原告自己购买的空地部分的工程款，与本案具有关联性，本院予以采信。 根据庭审和认证，本院确认如下法律事实：勐阿镇供销社于2002年7月21日与被告杨媛签订《勐阿供销社门市资产有偿量化协议书》1份，约定将D栋2号门市（面积为34.2㎡）以19,000元有偿量化给被告使用50年，在50年量化使用期内，被告有使用权、转租权、继承权及拆旧建新权和抵押权，但勐阿供销社没有为被告办理门市的房屋所有权证及土地使用权证。被告杨媛于2003年1月22日与原告尧祖富签订《协议书》1份，约定被告将其有偿量化到的D栋2号门市以40,000元转让给原告，原告的使用时间以《勐阿供销社门市资产有偿量化协议书》中规定的时间为准，被告于2003年1月22日收取原告40,000元门市转让金。至2012年，因被告转让给原告的门市属于危房，勐海县供销社决定进行重建，原告于2013年3月5日向勐海县供销社资产管理中心缴纳办证费用65,700元，还分别于2014年1月22日、6月26日及6月27日向勐阿供销社支付工程款共计700,000元，涉及本案的门市工程款已达63％，原告至今未能办理门市房产证及土地使用权证。 本院认为，原告尧祖富与被告杨媛之间形成合法、有效的房屋买卖合同关系，应受法律保护。关于原、被告签订的协议书中的门市是转让还是转租性质的问题，尽管2003年1月22日《协议书》前半部分有“经甲乙双方充分协商，甲方把勐阿供销社门市资产有偿量化的D栋2号门市部一间，转租给乙方，转租时间以《勐阿供销社门市资产有偿量化协议书》里规定的时间为准”的约定，但从《协议书》后半部分“转让金肆万元，甲方转让给乙方并收到转让金后，一切权利归乙方所有。今后不管卖多少，甲方无权干涉。交钱后即产生法律效力，甲方保证永不反悔，如果反悔，一切经济损失和法律后果由甲方承担”的约定，及被告向原告出具的《收条》记载的内容“今收到尧祖富门市转让金肆万元”可知，原、被告于2003年1月22日签订的《协议书》中的门市应属于“转让”性质，而并非“转租”性质，即双方签订的《协议书》系房屋买卖合同。 关于本案争议的D栋2号门市的权属问题。勐阿供销社于2002年7月21日与被告杨媛签订《勐阿供销社门市资产有偿量化协议书》1份，约定将D栋2号门市（面积为34.2㎡）以19,000元价格有偿量化给被告使用50年，但勐阿供销社至今没有为被告办理门市的房屋所有权证及土地使用权证。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”，及勐海供销社2014年10月20日《答复》中所附的“海国用（2011）第572号”土地使用权证的记载，本案争议的D栋2号门市的房屋及土地使用权人仍属于“勐海县供销合作社资产管理中心”，被告并未获得门面的房屋所有权及土地使用权。 关于原、被告签订的门面转让协议的效力问题。根据《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。”，原、被告于2003年1月22日签订的转让协议书经双方签字确认后成立，但被告杨媛与勐阿供销社签订的《勐阿供销社门市资产有偿量化协议书》并未约定被告有权将量化到的门市对外转让，且勐海供销社2014年10月20日《答复》认为，原、被告转让门市时未经勐海供销社确认，纯属双方个人行为，勐海供销社对此不负任何责任，故被告将其量化到的D栋2号门市转让给原告构成无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条的规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”，被告于2003年1月22日将其量化到的D栋2号门市转让给原告虽系无权处分，但勐海供销社并未向原告主张被告的转让行为无效，且勐阿供销社于2011年10月13日收取原告图纸、测勘费4,000元、于2012年8月21日收取原告门面保证金10,000元，于2014年1月22日、6月26日及6月27日分别收取原告工程款共计700,000元，原告支付的涉及本案的门面工程款已达63％，勐海县供销合作社资产管理中心也于2013年3月5日按1,000元/㎡的标准全额收取了原告办证费65,700元，上述各项费用的收取，应视为勐海供销社对原、被告间转让门面的协议进行追认。此外，本案争议门面的建设施工方伍声刚称，被告杨媛并未支付过争议门面的工程款，故原告支付的700,000元工程款包括本案争议门面的工程款。故原、被告签订的门面转让协议应属有效合同。 原告主张被告继续履行双方签订的《协议书》，协助原告办理D栋2号门市的房产证及土地使用权证手续。根据勐海供销社2014年10月20日《答复》，改制后有偿量化到的门面被转让，勐海供销社是可以完善土地、房产证等相关手续的，前提是需要满足以下三个条件，即“一是双方签字认可；二是每平米收取1,000元的费用；三是必须支付给建筑施工方80％的工程款”。本案中，原、被告于2003年1月22日签订了门面转让《协议书》，应属于“双方签字认可”；原告于2013年3月5日按1,000元/㎡的标准，全额向勐海县供销合作社资产管理中心交纳了办证费65,700元，也符合“每平米收取1,000元的费用”；至于“必须支付给建筑施工方80％的工程款”，因勐海县供销社或勐阿镇供销社并非门面建设合同的当事人，工程款如何支付应由门面建设合同当事人协商解决，故勐海县供销社提出的此条件于法无据。原、被告于2003年1月22日签订门面转让协议书后，原告于当日向被告支付门面转让金40,000元，原告的付款义务已经完成，现被告未协助原告办理D栋2号门市的房产证及土地使用权证手续，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”，被告应承担协助原告办理D栋2号门市的房产证及土地使用权证手续的义务，故对原告的诉讼请求，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第五十一条、第一百零七条，及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下： 被告杨媛继续履行2003年1月22日与原告签订的《协议书》，并于本判决生效之日协助原告尧祖富办理原勐阿食馆门市一排D栋2号门面房的房产证及土地使用证手续。 案件受理费100元，由被告杨媛负担。原告预交的案件受理费本院不另清退，被告应将其负担的案件受理费迳付原告。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于西双版纳傣族自治州中级人民法院。 双方当事人在上诉期限内均未提起上诉的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行。申请强制执行的期限为两年。 审 判 长  裴 锫 代理审判员  徐晓龙 人民陪审员  岩学斌 二〇一四年十二月十日 书 记 员  杨艳红