上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2937号上诉人（原审原告）黄火匹。被上诉人（原审被告）上海跨海实业有限公司。上诉人黄火匹因商品房预售合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2014）奉民三（民）初字第2007号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月28日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审认定，2011年1月8日，黄火匹（乙方）与上海跨海实业有限公司（以下简称跨海公司、甲方）签订《上海市商品房预售合同》，约定由黄火匹向跨海公司购买坐落于上海市某某区某某公路某某弄《上海亿丰五金家居广场》某某号某某层某某-某某层店铺，对店铺总价、支付方式等都作了约定，其中合同第九条约定：“甲方不得擅自变更已经与乙方约定的小区平面布局（见附件六），确需变更的应当征得乙方书面同意。甲方未征得乙方同意变更小区的平面布局，乙方有权要求恢复，如不能恢复的，甲方应当向乙方支付总房价款的1%违约金。”附件三该房屋建筑结构、装修及设备标准第10条约定：“楼梯：钢筋混凝土结构，水泥砂浆两层。内楼梯预留楼梯洞口，楼梯用户自理：8#（施工编号）商铺设2座公共楼梯。”补充条款第四条第2点约定：“甲方可以对合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改，且不构成违约。”之后黄火匹按约支付了房款。2012年3月29日双方进行了房屋验收及交接手续，黄火匹提出进户门、铝合金窗需修理，跨海公司交付房屋后予以了修理。2012年11月2日黄火匹就本案讼争商铺办理了上海市房地产权证。2014年7月，黄火匹诉至原审法院，要求判令：一、跨海公司支付黄火匹违约金20，876.36元（人民币，下同）；二、跨海公司补偿黄火匹经济损失80，000元。原审认为，当事人对自己的主张有责任提供证据。本案的争议焦点为：1、跨海公司是否存在擅自变更小区平面布局的行为以及是否应承担合同第9条约定的违约责任？2、如何理解合同附件三第10点的约定？跨海公司有无义务为黄火匹安装钢筋混凝土结构，水泥砂浆两层的内楼梯？关于第一个争议焦点，法院认为，黄火匹与跨海公司于2011年1月8日签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应恪守。黄火匹认为跨海公司擅自将应建造公共厕所的位置建造了食堂，在东北角没有建造垃圾收集站，在8号楼的东面开了个进出口，变更了小区的平面布局。法院认为，首先根据现场所作的勘查笔录，在黄火匹质疑应建有公共厕所的地方设有一个15平方米左右的公共厕所，可供公众进出，在8号楼的东侧开设一个可供轿车进出的通道口也并没有改变小区的布局，关于垃圾收集站在双方签订的合同附件六中并没有明确标注，且黄火匹也认可在广场内设有垃圾箱，也有人定期处理垃圾；其次黄火匹购买的是期房，双方在签订预售合同时这些配套设施根本就还没有建造，对黄火匹最终作出是否购买该商铺的决定并不起到任何决定性的作用，黄火匹也没有证据证明购买商铺时跨海公司曾就这些黄火匹有异议的小区布局作出过任何承诺；最后预售合同补充条款第四条第2点也约定：“甲方可以对合同签订时小区内尚未施工区域的平面布局进行修改，且不构成违约。”故法院认为跨海公司并不存在预售合同第九条约定的违约行为，对黄火匹要求跨海公司支付违约金20，876.36的诉讼请求不予支持。关于第二个争议焦点，黄火匹主张合同附件三第10点应理解为只有8号楼的内楼梯用户自理，其它楼的内楼梯应由跨海公司安装，材质为钢筋混凝土结构，水泥砂浆两层而非铁质，且与备案图纸也相一致，黄火匹为此还向法院申请要求对楼梯标准进行鉴定并对造价进行评估。跨海公司认为应理解为只有8号楼需由跨海公司安装钢筋混凝土结构，水泥砂浆两层的2座公共楼梯，小区内所有商铺的内楼梯都由用户自理，冒号系标点符号用错。法院认为首先冒号的作用是提示下文或总结上文，本案中冒号的前面一句“内楼梯预留楼梯洞口，楼梯用户自理”与冒号后面一句“8#（施工编号）商铺设2座公共楼梯”系两句完整的句子，在文义上无任何关联性，且仅从字面理解也无法推断出内楼梯自理仅针对8号楼而言，这样理解擅自将“8#（施工编号）商铺”与“设2座公共楼梯”分成了两句，这与原义不符，割裂了8号楼与“设2座公共楼梯”的联系，故法院采信跨海公司标点符号用错的主张，从该条款的内容可以看出双方对于内楼梯费用由用户自理的约定是明确的。关于备案的图纸，这只是行政管理需要所作的备案，黄火匹与跨海公司之间权利义务的约定应以双方签订的合同为主，合同是体现双方当时真实意思的表示，故现黄火匹没有证据证明双方曾就内楼梯作出过其他约定的情况下，应按合同附件三第10点的约定来履行，即内楼梯由用户自理，且在交房时黄火匹亦未对楼梯提出异议，即使现跨海公司在每个商铺安装了铁质楼梯系其自愿行为，不能证明其负有建造楼梯之义务。故法院对黄火匹要求对楼梯标准进行鉴定并对造价进行评估的申请不予准许，对黄火匹要求跨海公司补偿其将来因浇筑混凝土楼梯所造成的经济损失80，000元的诉讼请求不予支持。原审法院于二○一四年九月二十三日依法作出判决：驳回黄火匹的诉讼请求。一审案件受理费人民币2，321元，减半收取计人民币1，160.50元，由黄火匹负担。判决后，黄火匹不服，上诉称，双方合同约定被上诉人应当在商铺内安装钢筋混凝土结构的楼梯，而被上诉人实际安装的是铁质楼梯，违反了合同约定，应承担相应违约责任。请求二审法院撤销原审判决，改判支持上诉人原审上诉请求。被上诉人跨海公司辩称，合同约定除8号楼公共楼梯外其余内楼梯均为用户自理，且双方办理交接时上诉人也未对楼梯提出过异议，上诉人现在再主张楼梯问题已经超过诉讼时效。请求二审法院驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人以被上诉人未按合同约定安装钢筋混凝土楼梯为由主张赔偿，对此，首先，对于楼梯问题，双方合同附件三的约定为：“钢筋混凝土结构，水泥砂浆两层。内楼梯预留楼梯洞口，楼梯用户自理：8＃商铺设2座公共楼梯”，现双方对于该条款的理解存在争议，上诉人主张基于该条款中存在的冒号，应当理解为除了8＃商铺的楼梯用户自理外其余楼梯均应由开发商建造，但从该条款的文义来理解，即使存在该冒号，也无法得出上诉人理解的结论，而被上诉人主张除了8＃商铺公共楼梯外其余内楼梯应由用户自理更符合该条款的文义；其次，根据上诉人签署的房屋验收交接单，其中记载了包括楼梯在内的11项验收内容及备注栏，上诉人在除进户门、铝合金窗之外的每一项目的“验收意见”中均打勾确认，并未就楼梯问题提出过异议；再次，双方交接房屋发生在2012年，上诉人表示其已拆除被上诉人安装的铁质楼梯并重新安装了楼梯，如果上诉人认为被上诉人交付房屋的楼梯与合同约定不符，理应及时向被上诉人提出，但本案中未有证据证明上诉人在接受房屋、拆除楼梯、重新安装楼梯的过程中曾就被上诉人安装的楼梯与合同约定不符向被上诉人提出过任何异议。综上，本院认为，上诉人在房屋交接时已对被上诉人交付的房屋状况予以确认，在涉案房屋投入使用2年多以后上诉人才以被上诉人安装的楼梯与合同约定不符为由要求赔偿损失，缺乏事实与法律依据，不应支持。综上所述，原审法院在查明事实的前提下依法作出的判决是正确的，本院应予维持。上诉人黄火匹的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币2，321元，由上诉人黄火匹负担。本判决为终审判决。审 判 长 叶 兰代理审判员 李 兴代理审判员 吴 丹二〇一四年十二月二日书 记 员 聂妍铧附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……