广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书(2014)穗番法民三初字第797号原告：广州中祈房地产中介服务有限公司，住所地广州市番禺区钟村街钟屏岔道钟三村路段南侧钟福广场东2号，组织机构代码55237649-5。法定代表人：李守毅，职务经理。委托代理人：姚良兴，该公司员工。被告：杨文城，男，1984年10月28日出生，汉族，住广州市。被告：张帆，女，1985年6月4日出生，汉族，住广州市。原告广州中祈房地产中介服务有限公司诉被告杨文城、张帆居间合同纠纷一案,本院立案受理后,依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告广州中祈房地产中介服务有限公司（以下简称中祈公司）的委托代理人姚良兴到庭参加了诉讼，被告杨文城、张帆经本院公告传唤无到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中祈公司诉称：2013年6月2日，原告成功促成被告（作为买方）与卖方穆媛媛就位于广州市番禺区××号之物业签订三方《房屋买卖合同》，成交金额110万元。根据上述合同第十条的约定，被告应在该合同签订当日向原告支付中介服务费用共计20000元。但被告至今仅支付了部分佣金，尚有13000元未支付。原告与被告以及第三方签订的《房屋买卖合同》及附件是合约各方真实意思表示，并不违反国家法律规定，合法有效。合约当事人应当全面履行合约义务，并享有合约权利。被告不履行生效合约的行为构成违约，造成原告经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求判令：一、被告向原告支付中介服务费13000元及利息（利息按每日1%计算，自2013年6月3日起至被告全部付清余款之日止）；二、本案受理费由被告承担。被告杨文城、张帆无答辩，亦未在举证期限内举证。经审理查明：中祈公司系依法成立、具有合法资质、以从事房地产中介业务为主要经营范围的中介机构。2013年6月2日，中祈公司作为经纪方与杨文城、张帆共同作为买方、案外人穆媛媛作为卖方签订《房屋买卖合同》（合同号：00001651）一份，其中约定：杨文城、张帆以1100000元的价格向穆媛媛购买位于广州市番禺区××号房屋（以下简称涉讼房屋），建筑面积为73.2平方米，房产证号为02××56；此次交易所产生的税费由买方支付；买方应在签署本合约同时直接支付给卖方定金30000元；卖方应在收到定金后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，且协助买方申请银行按揭，并于7日内自行向抵押银行办理提前还贷手续并同意在经纪方或银行通知还贷之日起7日内一次性还清所欠银行贷款，卖方承担提前还贷所产生的一切手续和费用，并须在抵押银行出具还清贷款证明等资料后7日内到房管部门办理涂销抵押及归档手续；买方应在签署本合约后7日内签署银行按揭文件及支付贷款所需费用，并在签署银行按揭文件后7日内提供齐全办理银行贷款所需要的资料，买方应在签署本合约同时委托经纪方推荐之按揭机构办理按揭手续及交易过户手续，并向银行申请20年700000元的银行按揭贷款（以银行批准的结果为准）；楼价余款（即申请贷款额）700000元在交易过户及办妥相关手续后，由贷款银行直接划给卖方；交易过户手续需于2013年7月30日前完成；买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业，应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金，买方逾期支付楼款，每逾期一天，按未付楼款金额的千分之一向卖方支付违约金，买方未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千份之一向卖方支付违约金，逾期30天，卖方有权不再出售该物业，买方应向卖方支付该物业成交价的10%作违约金；卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；卖方逾期交付该物业，或者未能按时履行合同约定的其他义务，每逾期一天，按该物业成交价的千分之一向买方支付违约金，逾期30天，买方有权不再购买该物业，卖方应退回全部已收款项并向买方支付该物业成交价的10%作违约金；是次交易经纪方已详尽告知买卖双方关于国家的限购、限贷、交易流程和税费等相关规定及政策，经纪方应根据诚实信用、廉洁高效、勤勉尽职的原则，为买卖双方提供服务；基于买卖双方独家委托经纪方提供中介服务，且经纪方已促成买卖双方签订了本合同，买方同意于本合同签订当天向经纪方支付20000元中介代理费及咨询服务费；买方逾期支付上述中介代理费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止；买卖双方签署本合同后，未能依合同买卖该物业的，或买卖双方解除本合同的，不影响经纪方按合同或服务收费确认书等的约定收取中介代理及咨询服务费，守约方已支付中介代理费及咨询服务费的，经纪方不退回，应由违约方赔偿给守约方。另，三方在前述合同第十九条“三方约定的其他事项（对合同条款及附件内容的修改或补充）”手写备注：“买卖双方协商一致：因卖方尚欠中国邮政银行抵押款560000元，买方需在卖方银行提供的扣款日期前，把400000元存入卖方的中国邮政储蓄账号62×××19，此款项仅用于还贷赎契之用，不作他用”。《房屋买卖合同》签订后，杨文城、张帆只支付了中介费7000元给中祈公司，其后中祈房地产公司以杨文城、张帆没有支付剩余中介服务费13000元为由，于2014年7月21日诉至本院，要求杨文城、张帆支付中介服务费及利息。另查明：涉讼房屋已过户至杨文城、张帆名下，房地产权证号为02××99，发证日期为2013年7月17日。因本院以其他方式无法与杨文城、张帆联系，本院依法向杨文城、张帆发出应诉公告，现公告期限已届满，未见杨文城、张帆与本院联系。本院认为：中祈公司与杨文城、张帆及案外人穆媛媛三方共同签订的《房屋买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，内容并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。该《房屋买卖合同》实际包含三个法律关系，一是杨文城、张帆与李穆媛媛之间的房屋买卖合同关系，二是中祈公司与穆媛媛之间的居间合同关系，三是中祈公司与杨文城、张帆之间的居间合同关系。本案要处理的是中祈公司与杨文城、张帆之间的居间合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条的规定，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同；第四百二十六条第一款规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，中祈公司已促成杨文城、张帆与穆媛媛就涉讼房屋签订房屋买卖合同，且买卖双方已完成了涉讼房屋的交易过户手续，故中祈公司已履行了其居间义务，杨文城、张帆应按照《房屋买卖合同》的约定向中祈公司支付中介服务费20000元。现中祈公司确认杨文城、张帆已向其支付中介服务费7000元，尚余13000元未付，故对中祈公司要求杨文城、张帆支付中介服务费13000元的诉请，符合法律规定及合同约定，本院予以支持。关于中介服务费的利息问题。中祈公司于庭审中确认其所主张的利息实为《房屋买卖合同》中约定的逾期付款违约金。根据合同约定，买方逾期支付中介费及咨询服务费的，每逾期一天，按应付费用的1%向经纪方支付违约金，直至上述中介代理费及咨询服务费全部支付完毕之日止。上述违约金约定的标准明显过高，且中祈公司未能举证证明因杨文城、张帆迟延支付中介代理及咨询服务费而遭受的实际损失，故依据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，将逾期支付中介代理及咨询服务费的违约金标准调整为中国人民银行同期同类贷款利率。根据合同约定，中介代理及咨询服务费的支付时间是2013年6月2日，因此逾期付款违约金应以13000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从约定付款日次日即2013年6月3日起，计至款项实际清偿之日止，违约金总额以13000元为限。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告杨文城、张帆应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州中祈房地产中介服务有限公司支付中介服务费13000元及违约金（违约金以13000元为本金，按中国人民银行公布的同期同类贷款利率，从2013年6月3日起计至实际清偿之日止；违约金总额以13000元为限）；二、驳回原告广州中祈房地产中介服务有限公司的其余诉讼请求。如不按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费126元，由被告杨文城、张帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应按《诉讼费用交纳办法》的有关规定向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。审 判 长  李杏仪人民陪审员  梁焕君人民陪审员  梁俊垣二〇一四年十二月四日书 记 员  马敏婷