江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）徐民终字第1850号上诉人（原审原告）张宝举，男，1966年8月13日生，汉族，居民。委托代理人陈凡海，沛县龙固法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）高尚继，男，1968年6月21日生，汉族，居民。委托代理人刘洋，沛县龙固法律服务所法律工作者。原审第三人王开福，男，1971年4月14日生，汉族，农民。上诉人高尚继因与被上诉人张宝举、原审第三人王开福房屋租赁合同纠纷一案，不服江苏省沛县人民法院（2013）沛大民初字第0191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年5月25日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人高尚继及其委托代理人刘洋，被上诉人张宝举及其委托代理人陈凡海到庭参加诉讼。原审第三人王开福经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宝举原审诉称：双方于2006年10月1日签订了为期十年的房屋租赁合同，每年租金6800元，分两次交纳，先支付房租后使用房屋。但自2011年10月起至今高尚继未支付房租，且2012年10月初，张宝举发现高尚继未经允许擅自改变房屋结构并将房屋转租。请求：1、解除双方所签的租赁合同并将房屋恢复原状。2、判令高尚继支付房租6800元，赔偿损失3400元，计10200元。高尚继原审辩称：双方在2006年10月1日签订房屋租赁合同属实，租金已支付到2012年10月1日之前，房租交付后张宝举没有打收条，2012年10月1日之后的房租，高尚继交给张宝举时，张宝举拒收。2、高尚继将租赁的房屋转租给第三人王开福是事实，但转租情况张宝举是知道的，且张宝举曾找我修浴霸，将浴霸放在王开福的店里。3、高尚继虽在房屋内增加隔墙，窗改门，但并未改变租赁房屋的结构。要求驳回张宝举的诉讼请求。原审第三人王开福未到庭，也未提供答辩意见。原审法院查明：张宝举和高尚继于2006年10月1日签订了房屋租赁合同，约定由高尚继租赁张宝举的位于沛县杨屯镇蒋海村的房屋一套，租赁期限为10年，租金每年6800元，每半年支付一次，先交房租后使用房屋，高尚继在合同履行期间，在所租房屋内砌墙、将最南边窗户改成门，将房屋隔开使用，并将所租房屋的部分于2007年9月转租给了王开福，高尚继至今未支付2011年10月份之后的房租，张宝举于2012年10月12日向高尚继下达了解除租赁合同通知书，高尚继于2012年10月15日回复不同意解除合同。2012年10月21日张宝举将高尚继在房屋内所砌的墙打开一个洞，同时将高尚继所使用部分的卷帘门门锁换掉，自换锁之后高尚继所使用部分未能再进行经营。原审法院认为：关于高尚继是否按约支付张宝举的租金问题。张宝举诉称高尚继自2011年10月起至今未支付房租，高尚继辩称租金已交付至2012年10月，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条“对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案应由高尚继举证证明其已将房租支付至2012年10月，高尚继未提供充分的证据证明其支付房租至2012年10月，因此，高尚继主张该项事实，原审法院不予认定。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，高尚继未在合理期限内支付房租，因此，张宝举请求解除租赁合同的诉讼请求，予以支持。合同解除后，高尚继仍应支付2011年10月至2012年10月的租金。根据《中华人民共和国合同法》规定，因高尚继将部分房屋转租给第三人王开福，合同解除后，第三人亦应承担返还房屋的责任。因高尚继在租赁期间对房屋擅自进行了改造，因此，在返还房屋时应恢复原状。关于张宝举向高尚继发出解除租赁协议通知书的效力问题。在该通知书中，解除租赁合同的理由为以下两点：第一，高尚继转租部分房屋给第三人未经张宝举同意。高尚继于2007年9月将部分房屋转租于王开福，已有六、七年之久，且出租房屋与张宝举的工作单位均位于杨屯镇蒋海村东侧，距离较近，出租房屋右侧是一条东西走向的马路，张宝举居住于该村西南侧，张宝举在庭审中亦陈述，路修好后，也走那过，但不经常。因此，原审法院推定张宝举应当知道转租的事实。参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除租赁合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。对张宝举主张高尚继未经其同意擅自转租，要求解除租赁合同的请求，不予支持。第二、高尚继擅自对房屋进行改造的问题。高尚继在南北两面墙打眼建货架，房顶打眼装灯，最南边窗户改成门均是经营过程中的使用需要。在租赁房屋内砌墙，墙体由空心砖垒成，且在一楼地面，不能认定为改变了房屋的主体和承重结构。因此，张宝举以擅自转租及改变房屋结构为由解除租赁合同的请求不能成立，其不享有单方解除权，其解除租赁合同通知虽已到达承租人，但不发生解除合同的法律效果，此时，合同未被依法解除。2012年10月21日张宝举擅自将高尚继在房屋内所砌的墙打开一个洞，同时将高尚继所使用部分的卷帘门门锁换掉，自换锁之后高尚继所使用部分未能再进行经营。原审法院认为，自2012年10月21日起，张宝举对高尚继使用部分换锁，导致其无法使用该部分租赁房屋，对此张宝举侵犯了高尚继的房屋使用权，是有过错。因张宝举的过错行为导致高尚继不能正常使用该部分房屋，因此，张宝举要求高尚继支付这一部分房屋租金的诉讼请求不予支持，但张宝举的诉讼请求是支付2011年10月至2012年10月的房屋租金6800元及赔偿损失3400元（要求赔偿的损失为自2012年10月后的房屋使用费），符合有关法律规定，予以支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除双方之间的房屋租赁合同，高尚继、王开福于判决生效后十日内将房屋恢复原状返还张宝举。二、高尚继于判决生效后十日内支付给张宝举2011年10月至2012年10月21日期间房租6800元以及自2012年10月21日后的房屋使用费损失3400元，共计10200元。案件受理费135元，由高尚继承担。上诉人高尚继不服原审法院判决，向本院提起上诉称：2012年10月12日被上诉人以上诉人擅自“转租及改变房屋结构”为由，向上诉人发出“解除房屋租赁合同”的通知书，同月21日被上诉人又伙同他人将上诉人正在经营的店铺砸开并换锁，致使上诉人无法营业，因此上诉人于2012年10月22日将被上诉人告上法院，请求排除妨碍，要求被上诉人继续履行合同并赔偿损失，法院收案后经过十八个月才审结。后来，被上诉人发现只是“转租和改变房屋结构”不能达到解除合同的目的，又于2013年3月28日以上诉人拖欠租金为由，将上诉人告上法庭，要求解除合同、支付租金。双方起诉的时间相差五个月之久，被上诉人起诉的案件先行判决，而上诉人起诉的案件却以该判决为依据，属于不当。上诉人已经按时交纳房租，如果上诉人没有及时缴纳，按照被上诉人所称的时间，上诉人已经两次没有缴纳房租，被上诉人不可能让上诉人继续使用房屋。同时，被上诉人于2012年10月12日发出的“解除租赁合同通知书”中的理由也没有提到拖欠租金。被上诉人为了涨房租，编造虚假的理由损害他人的利益，法院应当以事实为依据，不能因为没有交房租的收据认定上诉人没有支付房租，且王开福也能证明附近的租房户交房租都不打条。综上，请求二审法院撤销原判，依法改判。被上诉人张宝举答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人王开福未到庭，也未提供答辩意见。二审期间，上诉人高尚继申请证人李某出庭作证。李某庭审中称，其于2012年9月30日将现金借给高尚继用以缴纳2012年下半年的房租。李某当天因其他原因未与高尚继一起缴纳房租，当天中午高尚继即将该款归还，称张宝举拒收房租，并要求高尚继等通知。上诉人高尚继对证人证言的真实性无异议，被上诉人张宝举对证人证言不予认可，认为不存在通知的事情，证人没有亲眼看到被上诉人拒收租金。本院审理查明的事实与原审法院一致。二审归纳争议焦点为：1、2012年10月1日之前的房租上诉人是否已经付清。2、被上诉人以上诉人拖欠租金为由解除合同能否得到支持。本院认为：一、关于上诉人是否已经将2012年10月1日之前的房租付清的问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条之规定，对合同是否履行发生争议，由负有履行义务的当事人承担举证责任。本案中，上诉人高尚继作为承租人应对其已支付租金负有举证责任，但其未提供相应证据，故原审法院未支持上诉人的该项主张，并无不当。对于上诉人高尚继提出的根据双方“先支付房租后使用房屋”的合同约定以及解除租赁协议通知书的内容能够证明其已按约交纳房租的问题。本院认为，上述证据不足以证明其已履行相应租金的给付义务，上诉人的该项主张没有充分证据支持，故本院对此不予采纳。二、关于被上诉人以拖欠租金为由解除合同能否得到支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条“承租人无正当理由未支付租金或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付租金。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”之规定，因上诉人高尚继未在合理期限内支付房租，故被上诉人张宝举有权请求解除租赁合同。原审法院就此判决解除双方之间的租赁合同关系，并无不当。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费55元，由上诉人高尚继负担。本判决为终审判决。审 判 长  张 蕾代理审判员  崔金城代理审判员  孟 娟二〇一四年七月八日书 记 员  许 丽