上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2014）黄浦民四(民)初字第2327号原告上海复欣物业管理发展有限公司。法定代表人丁兰弟。委托代理人姚同林。委托代理人段继文。被告王伊帆。委托代理人赵家圭。委托代理人杨素田。原告上海复欣物业管理发展有限公司(以下简称“复欣物业公司”)与被告王伊帆物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员常彩玲独任审判，公开开庭进行了审理。原告复欣物业公司的委托代理人姚同林、被告王伊帆委托代理人赵家圭、杨素田到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告复欣物业公司诉称：原告系被告居住的上海市合肥路289弄复兴苑的物业管理单位，被告是复兴苑XXX号XXX室业主，被告从2013年1月起至2014年6月拒付物业管理费，共拖欠物业管理费人民币(以下币种均为人民币)3072.60元，原告多次催讨遭到被告拒绝。故原告诉至法院，请求判令：1.被告支付自2013年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费3072.60元；2.被告支付上述款项的滞纳金2350.54元。原告复欣物业公司提供下列证据：1.《物业服务合同》；2.上海市房地产登记簿房屋状况及产权人信息；3.《催款通知书》、《复欣物业法务部物业费催缴函》及挂号信收据；4.《关于我公司在2011年12月至2012年8月期间在复兴苑小区提供服务情况的说明》；5.(2013)黄浦民四(民)初字第196号民事判决书、(2014)黄浦民四(民)初字第223号民事判决书。被告王伊帆辩称：被告没有支付诉请的物业管理费是因为原告违约在先，2013年11月13日包括被告丈夫在内的小区业主向原告发了一封信，要求原告公布自2011年12月起签订的物业服务合同，被告只看过2012年9月1日签订的合同，从未看过2011年12月至2012年8月的合同；物业服务合同约定原告要提供专门人员对小区进行管理，但自2009年起原告的小区经理没有资质，原告将维修基金用于给工作人员发工资；原告在2011年11月28日向小区业主发放退出小区的通知，要求业主支付截至2011年11月30日止的物业管理费，承诺超过的部分予以退还，但是原告没有兑现承诺；2011年12月至2012年8月期间没有物业服务合同，不应该向被告收取物业管理费，已经收取的应该予以退还，被告在收到原告的催缴通知后向原告发送了信函，表明原告收取上述费用违法，应该从2013年1月之后支付的物业管理费中予以抵扣；复兴苑小区存在两种支付物业管理费的标准，被告已经按照每月每平方米0.66元的标准支付了2013年1月至2014年4月的物业管理费，加上原告多收的2011年12月至2012年8月的物业管理费，被告已经付清了物业管理费，不存在拖欠。被告王伊帆提供下列证据：1.挂号信凭证；2.《关于退出复兴苑物业管理服务的通知》；3.原告寄给被告的信；4.现金解款单；5.信封和录音；6.复兴苑业主大会与上海培花物业管理有限公司(以下简称“培花物业公司”)签订的《物业服务合同》；7.上海市高级人民法院《民事申请再审案件受理通知书》；8.赵国庆缴纳上诉费收据；9.新民晚报报道；10.证人证言。经质证，被告对原告提供的证��1真实性无异议，但认为原告提供的合同不完整；对证据2、3真实性无异议，被告收到了证据3的催讨函；对证据4真实性无法确认，原告2011年12月至2012年8月是在小区内服务的，但对证据4内容不予认可，应该追究原告不撤离小区的责任；对证据5真实性无异议，对证明内容不认可，两个案件一个正在上诉，另一个已经申诉，且与本案无关。原告对被告提供的证据1、3收到，但对信的内容不予认可；证据2真实性无异议，但原告实际上没有退出复兴苑的物业管理；证据4真实性无异议，可以减少被告应付的物业管理费金额；对证据5，复兴苑业委会主任是否离职原告不清楚，原告出示的业委会证明确实加盖的是业委会公章，如果被告对公章有异议，可以申请鉴定；对证据6真实性不清楚，培花物业公司与复兴苑业委会可能签订过物业服务合同，合同内容不清楚，但该合同没有履行，原告提供的生效判决可以证明；对证据7，上海市高级人民法院只是立案审查，并没有决定再审，是否需要再审不清楚；对证据8真实性无异议，但与本案无关；对证据9真实性不予认可；对证据10不予认可。经审理查明：2011年11月22日，培花物业公司与原上海市卢湾区(现为黄浦区)复兴苑业主大会签订《物业服务合同》，约定由培花物业公司自2011年12月1日至2012年11月30日为复兴苑小区提供物业服务，物业管理费为住宅每月每平方米1.55元。2011年11月28日，原告向复兴苑小区业主发出《关于退出复兴苑物业管理服务的通知》，表示将于2011年11月30日退出复兴苑小区物业管理，原告退出复兴苑小区后，一定时间内仍会在小区设置接待机构，方便业主支付2011年11月30日之前应付未付的费用，退还业主超付的2011年12月以后的费用及了结管理服务期间的未了事宜。2011年11月30日，原告因故未退出小区，培花物业公司与复兴苑业主大会签订的《物业服务合同》未实际履行，原告继续为复兴苑小区提供物业服务。2012年9月1日，原告与上海市黄浦区复兴苑业主委员会签订《物业服务合同》，约定由原告为上海市合肥路XXX号复兴苑小区提供物业服务，委托管理期限自2012年9月1日起至2015年8月31日止；住宅物业管理费为每月每平方米1.55元，售后公房由业主承担管理服务费和电梯水泵运行费每月每平方米0.66元，基金承担每月每平方米0.55元；物业管理费按月缴纳，业主应在每月15日前履行缴纳义务，逾期缴纳的，每逾期一天，按照欠费总额的千分之三加收滞纳金。被告系上海市黄浦区合肥路XXX弄XXX号XXX室(建筑面积110.12平方米)业主，被告房屋为商品住宅，每月应付物业管理费170.70元，被告在原告起诉前未支付2013年1月至2014年6月的物��管理费。2014年9月26日，原告诉至法院，请求判如所请。本案审理过程中，被告于2014年10月17日致信原告法定代表人，表示2011年11月至2012年8月期间原、被告双方没有物业服务合同，原告不应该收取该期间的物业管理费，该费用被告已经支付，原告应该按照2011年11月28日的通知予以退还，如不肯退还，被告抵作2011年12月以后物业管理费，退还金额抵扣完后，被告将按合同约定办理。被告分别于2014年10月10日、10月28日、10月31日、11月6日向原告银行账户付款1163.20元(每次付款数额均为290.80元)，被告称已经按照售后公房标准支付了2013年1月至2014年4月的物业管理费，其余款项可从原告多收的2011年12月至2012年8月的物业管理费中予以抵扣，被告不欠原告物业管理费。原告承认收到上述款项，但认为被告应该按照商品住宅的标准支付物业管理费，已经支付的部分款项���以予以扣除，并将本案诉请修改为要求被告支付自2013年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费1909.40元及滞纳金2350.54元。本院认为：公民、法人的合法民事权益受法律保护。复兴苑业主委员会代表全体业主与原告签订的《物业服务合同》合法有效，对每一个业主具有约束力，原告作为被告居住小区的物业管理单位，已按照《物业服务合同》履行了物业服务职责，被告作为该小区的业主，理应按照合同约定支付相应的物业管理费。被告辩称原告不应该收取2011年12月至2012年8月的物业管理费，被告已经缴纳的费用应该予以抵扣，本院认为，虽然原告曾经通知业主将于2011年11月30日撤离复兴苑小区，但事实上原告因故并未撤离，2011年12月至2012年8月期间仍为复兴苑小区提供物业服务，被告对此也予以认可，并缴纳了2011年12月至2012年8月的物业管理费，原告提供了物业服务，被告享受了服务并支付了费用，双方的义务已经履行完毕，被告提交的证据亦不足以证明业主委员会要求原告离开小区而原告拒绝离开，现被告以该期间没有合同不应该支付物业管理费并要求抵扣的意见无事实和法律依据，本院依法不予采纳。被告辩称原告将维修基金用于给工作人员发工资等，但被告未提供证据加以证明，本院依法不予采纳。被告辩称复兴苑小区存在两种支付物业管理费的标准，被告已经按照售后公房的物业管理费标准向原告支付了2013年1月至2014年4月的物业管理费，本院认为，根据《关于调整公有住宅售后物业服务费收费标准的通知》[沪房管规范物(2012)29号]，被告居住的小区是混合小区，即同一物业管理区域，实行同一物业服务标准，但商品住宅和公有住宅售后房屋执行不同物业服务收费标准的小区。混合小区中的公有住宅售后物业业主支��的物业管理费在2015年9月1日前可以低于商品住宅物业管理费标准，原告与复兴苑业主委员会签订的《物业服务合同》对于商品住宅和公有住宅售后物业约定不同的标准并无不当，被告的房屋为商品住宅，应该按照商品住宅的标准支付物业管理费，被告之前也一直按照商品住宅的标准支付物业管理费，故被告要求按照售后公房的标准支付物业管理费无事实和法律依据，本院依法不予采纳，被告仍应按照合同约定的商品住宅的物业管理费标准支付物业管理费，被告已经支付的1163.20元从应付的物业管理费中予以扣减，故原告要求被告支付自2013年1月1日起至2014年6月30日止物业管理费1909.40元的诉请，合法有据，本院依法予以支持。鉴于被告存在拖欠物业管理费的事实，原告要求被告支付拖欠的物业管理费滞纳金的诉讼请求理由成立，被告还应按照合同约定支付滞纳金，考虑到被告在诉讼中支付了部分欠费的事实，滞纳金的数额做相应调整。据此，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告王伊帆应在本判决生效之日起十日内支付原告上海复欣物业管理发展有限公司自2013年1月1日起至2014年6月30日止的物业管理费人民币1909.40元；二、被告王伊帆应在本判决生效之日起十日内支付原告上海复欣物业管理发展有限公司上述欠款的滞纳金人民币1909.40元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元(原告已预缴)，本案适用简易程序，减半收取，计人民币25元，由被告王伊帆负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内���向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  常彩玲二〇一四年十二月二十五日书记员  ＸＸ妹附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。