南京市鼓楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）鼓民初字第5825号 原告许某三（曾用名许某二），女，汉族，2008年1月15日生，居民身份证号码******************，学生，住南京市。 法定代理人许某（系许某三的父亲），男，汉族，1974年1月8日生，居民身份证号码******************，住南京市。 委托代理人黄伦泉，江苏荣浩律师事务所律师。 被告鞠某，女，汉族，1984年11月2日生，居民身份证号码******************，住南京市。 委托代理人戴玉芹，江苏薛某律师事务所律师。 委托代理人成诚，江苏薛某律师事务所律师。 原告许某三与被告鞠某房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周力文适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告许某三的委托代理人黄伦泉、被告鞠某的委托代理人戴玉芹、成诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许某三诉称：2014年3月9日原告法定代理人许某代原告许某三与被告签订房屋买卖合同，约定被告购买位于南京市，房屋价款为343万元。合同签订后，被告仅支付定金10万元，几天后被告提出终止合同。原告未同意，被告遂拒绝履行买卖合同，并诉至法院,法院判决驳回其诉请，但被告仍拒绝履行合同。被告的行为不仅构成根本违约，也给原告造成了经济损失，应向原告支付违约金，因此根据合同第十条第三款的约定，被告拒绝购买房屋的，以相当于房屋总价款的20%向原告支付违约金。综上，请求法院判令被告鞠某向原告支付违约金58.6万元（房屋总价的20%，扣除10万元定金）；被告承担全部诉讼费用。 被告鞠某辩称：第一、被告购买801室时，原告未如实告知其母亲去世的事实，构成欺诈。第二、被告已经及时要求终止合同，并没有造成原告损失。被告签订买卖协议支付定金、中介费后，中介方南京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）才告知被告原告母亲去世的事实，被告立即表示不愿购买并提出终止合同，故原告不存在损失，且原告违反诚信原则应返还定金。第三、原告以合同约定的房屋价款20%主张违约金，过高，应予调整。故请求法院驳回起诉。 经审理查明：许某三出生于2008年1月15日，系801室所有权人，父亲为许某，母亲为杨某。2009年11月6日杨某因病经江苏省人民医院抢救无效后死亡。2013年10月28日，原告许某三的父亲许某在江苏省南京市南京公证处的公证下出具承诺书，内容为：我是许某三的父亲，是其法定监护人，许某三的母亲杨某已于2009年11月6日因病在南京死亡。为保护未成年人的合法权益，我承诺将许某三拥有的位于南京市，确保其合法利益，否则由我们承担由此引起的一切法律责任。 2014年3月9日，经链家公司居间，许某作为原告许某三（甲方）的法定代理人，与被告鞠某（乙方）订立《南京市存量房屋买卖合同》，双方约定：1、甲方将其名下801室出售给乙方；房屋总价款为343万元，乙方应于2014年3月9日向甲方支付定金10万元。2、甲方和乙方通过房地产经纪机构居间介绍成交。3、甲方应当保证该房屋没有产权纠纷，且未发生过重大事故，因甲方原因造成该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由甲方承担相应责任。4、乙方若出现下列情况之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：（1）提供的证件等购房所需资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；（2）拒绝购买该房屋的；（3）逾期履行本合同第四条、第五条、第六条约定的义务超过十五天的，乙方出现上述根本违约情形之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金；乙方已向甲方支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。5、在本合同履行期间，如出台新的限购政策且该政策导致协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和发生的费用由各方友好协商解决，等等。合同订立后，被告依约向许某支付了定金10万元。 后被告知道杨某因病离世的情况，于2014年3月14日左右告知链家公司终止合同，2014年3月16日左右链家公司将被告终止合同的要求告知原告，后双方协商未果。在原告的要求下，2014年3月31日链家公司向原告支付10万元。2014年4月29日鞠某以许某三为被告诉至本院，请求撤销原、被告之间的房屋买卖合同及许某三返还定金10万元，2014年6月16日本院作出（2014）鼓民初字第2377号民事判决书，认定“……被告在签订合同时已经提交了该承诺书，而承诺书中明确说明被告许某三的母亲因病在南京去世，原告对此应当是知道的。即使被告的法定代理人许某未明确告知原告其前妻因病去世这一事实，原告作为完全民事行为能力人，在许强代理许某三签订房屋买卖合同时，也应主动询问被告许某三母亲的情况，而原告在庭审中称并未询问。况且，生老病死乃人生常态，原告与被告签订合同时并未对被告家庭中是否有人死亡作出特别约定，被告并不存在隐瞒相关事实的问题。故原告以重大误解为由要求撤销合同缺乏事实和法律依据，本院不予支持”，遂判决驳回鞠某的诉讼请求。该民事判决书已经生效。2014年10月16日原告许某三与案外人孙行行签订《南京市存量房买卖合同》，由孙行行购买801室，房屋价款为301万元。后原告认为被告已支付的定金不足以弥补其损失，遂诉至本院要求判如所请。 庭审中，原告陈述其具体损失为两次房屋买卖差价损失42万元、律师费5万元及利息损失10.855万元。被告向法院提交录音资料一份，用于证明在缴纳定金及中介费的当天，链家公司告知被告原告母亲去世的事实时，被告便表示不愿购买此房，并与链家公司多次交涉。原告对录音资料的真实性不予认可。被告陈述，2014年3月31日链家公司返还被告支付的居间费用及定金，而链家公司返还的前提是被告委托链家公司指定的律师向原告主张撤销权并返还定金。 经本院主持调解，双方争议较大，致调解无效。 上述事实，有双方当事人陈述、南京市存量房屋买卖合同、本院（2014）鼓民初字第2377号民事判决书等证据以及本院开庭笔录予以证实。 本院认为：当事人的合法权益应当受到法律的保护。原、被告签订的南京市存量房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，合法有效。本院生效的（2014）鼓民初字第2377号民事判决书认定卖方并不存在隐瞒相关事实的问题，被告以重大误解为由要求撤销合同缺乏事实和法律依据，遂判决驳回鞠某的诉讼请求。判决生效后，被告鞠某亦未按照原合同约定履行付款义务，因此鞠某已以行为表示不履行合同主要义务，构成违约，致使双方签订合同的目的无法实现，应承担赔偿许某三损失的责任。鞠某在签订合同后约6天时间内提出要求终止合同，过错程度较小，由此给予许某三造成的损失较小。鞠文佳已经支付许某三定金10万元可以弥补许耀尹的损失。 关于许某三要求鞠文佳支付违约金58.6万元的问题。违约金的支付是根据违约情况确定的，即违约金的主张应当估计到一方违约而可能给另一方造成的损失，而不得要求与原来损失不相称的违约金数额。首先，对于原告主张两次买卖房屋差价款42万元及利息的问题。房屋的价格受市场供求等因素的影响存在着波动是正常的，而且原告以此主张具体损失不符合合同约定和法律规定，因此许耀尹的该主张不成立，本院不予采信。其次，对于原告主张的律师费用的问题。因双方在合同中并没有明确约定律师费由违约一方承担，而且原告也未提供相关律师费发票，因此许耀尹的该主张不成立，本院亦不予采信。原告提供的证据不足以证明具体损失达到58.6万元，对于原告的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，为维护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款以及《最高人民法院》第二条之规定，判决如下： 驳回原告许耀尹的诉讼请求。 案件受理费9660元,减半收取4830元，由原告许耀尹负担 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（上诉费交纳户名为南京市中级人民法院，开户银行为农行鼓楼分理处，账号为*****************） 审 判 员  周力文 二〇一四年十二月三日 见习书记员  庄 妮