茂名市茂南区人民法院发文稿纸签发：核稿：拟稿：事由：附件：主送机关：抄送机关机密程度：字第号印发数量：年月日封发广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2016）粤0902民初1055号原告：茂名华达企业有限公司。住所地：茂名市车山路*号***层。法定代表人：谢木森，该公司董事长。委托代理人：罗洁、黄全儒，均系广东诚挚律师事务所律师。被告：谭金容，男，1968年1月29日出生，汉族，住茂名市。原告茂名华达企业有限公司诉被告谭金容物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钦明适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告茂名华达企业有限公司委托代理人黄全儒到庭参加诉讼，被告谭金容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名华达企业有限公司诉称：原告根据与中国石化集团茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》、中国石化股份有限公司茂名分公司及中国石化集团茂名石油化工公司《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（（2004）32号）、茂名市物价局茂价（2004）161号“关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函”的规定，从2004年9月起向被告所居住的茂名市XXX房提供物业管理服务。根据以上的规定，被告的房屋的建筑面积为89.57平方米，每月的物业管理费为0.4元／平方米，因此被告每月应向原告缴纳的物业费为35.8元。原告已依照规定履行了物业管理的义务，但在原告多次催促下，被告至今拒绝履行支付从2009年5月至2016年2月的物业费2935.6元的义务。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金706.94元。以上两项合计3642.54元。为维护合法权益，请求：一、判令被告继续履行支付物业管理费的义务；二、判令被告支付物业管理费2935.6元（从2009年5月至2016年2月，按每月35.8元计算）；三、判令被告支付原告违约金706.94元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2009年5月起暂计至2016年2月，2016年2月后违约金计至付清之日止）；第二项和第三项诉请合计3642.54元；四、判令被告承担本案的诉讼费。被告谭金容不作答辩。经审理查明：位于茂名市XXX房是被告向中国石化集团茂名石化公司（下简称茂名石化公司）租赁居住的房屋，建筑面积为89.57平方米。茂名石化华达企业公司是茂石化公司下属的二级单位，2004年6月，企业改制，撤销了茂名石化华达企业公司，成立了茂名华达企业有限公司。凡原属茂石化公司的住宅小区的物业管理，茂石化公司均委托给茂名华达企业有限公司。2004年8月20日，中国石化股份有限公司茂名分公司、中国石化集团茂名石油化工公司经理办印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知（（2004）32号）》。决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费，并就收费范围、标准以及收费方式作了相应的通知。其中收费范围及标准为：根据公司住宅区的地域环境，设施及管理现状，参照《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号）规定的服务标准和收费标准，规定各区域的收费价格为：按建筑面积计价，每月文明物业管理区房屋收0.5元／平方米，河东、路北、官渡物业区房屋收0.4元／平方米，河西物业管理区房屋收0.3元／平方米，露天矿、公馆物业管理区房屋收0.2元／平方米，有电梯的房屋加收0.2元／平方米。启动物业收费后，不再收取卫生费。2005年1月1日，茂名石化公司（甲方）与茂名华达企业有限公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，合同期限为4年，该合同主要内容：甲方将茂名石化公司生活区公共部分资产委托给乙方实行统一管理，综合服务，管理的内容包括：（1）房屋的管理、维护、维修；（2）物业范围的公共设施、设备及场所（地）（消防、电梯、机电设备、路灯、走廊、车棚、沟、渠、池、井、给排水管道、道路、围墙、停车场等）的使用、养护、维修和管理；（3）园林绿化地的绿化、养护和补种；（4）清洁卫生（不含垃圾运到中转站后的工作）；（5）维护公共生活秩序，包含安全监控，巡视，门岗执勤等工作；（6）文娱活动场所；（7）便民服务网点及物业范围内所有营业场所；（8）车辆行驶及停泊；（9）物业档案管理；（10）授权由物业管理公司的其他事项。双方并就物业管理的形式、期限、权利义务、违约责任等订立了协议。原告自2004年9月向被告谭金容所居住的茂名市XXX房提供物业管理服务，被告每月应向原告缴纳的物业费为35.83元（0.4元／平方米×89.57平方米），但其从2009年5月起拒交物业费。另查明：原告茂名华达企业有限公司就物业管理收费问题向茂名市物价局请示，2004年8月3日，茂名市物价局作出茂价（2004）161号复函，复函的主要内容：具体服务内容和收费标准可参照我局《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。原告与茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》期满后，双方未续签合同，原茂名石化公司委托管理的物业小区尚未召开业主大会变更物业管理公司，继续由原告提供物业管理服务，住宅内大部分业主也向原告缴纳物业管理费。原告主张被告谭金容尚欠原告物业管理费2935.6元（从2009年5月至2016年2月，按每月35.8元计算）；原告据此诉至法院，请求判如所诉。以上事实有原告提供的中国石化股份有限公司茂名分公司等两单位经理办字（2004）32号文件、茂名市物价局茂价（2004）161号《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》、茂名石化公司与茂名华达企业公司签订《委托物业管理合同》和庭审笔录为证，可以认定。本院认为，茂名石化公司与原告签订《委托物业管理合同》，将原属茂名石化公司的住宅小区委托给原告进行物业管理，被告所居住的茂名市XXX房在茂名石化公司委托原告进行物业管理的范围内。虽然《委托物业管理合同》有效期至2008年12月31日止，但原属茂名石化公司的住宅小区至今仍一直接受原告的物业管理服务，既未召开业主大会变更物业管理公司，住宅区内大部分业主也都向原告缴纳物业管理费。由此可见，原属茂名石化公司的住宅小区在《委托物业管理合同》到期后仍与原告形成事实上的物业服务关系，故原告的诉讼主体适格。被告作为涉案房屋的实际使用者，享受了原告提供的物业管理服务，依法应向原告支付物业管理费。自2009年5月起至2016年2月，被告共拖欠原告82个月的物业管理费共2938.06元（35.83元／月×82个月）。原告请求被告支付物业管理费2935.6元（按每月35.8元计算）属原告自由处分民事权利，没有违反法律规定，本院予以支持。原告请求被告支付违约金没有事实和法律的依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，其应承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告谭金容于本判决生效后十日内支付物业管理费2935.6元（从2009年5月至2016年2月，按每月35.8元计算）给原告茂名华达企业有限公司。二、驳回原告茂名华达企业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元（原告已预交），由被告谭金容负担，限其在本判决生效之日起十日内迳付原告茂名华达企业有限公司，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判员  李钦明二〇一六年六月二十九日书记员  车燕茹广东省茂名市茂南区人民法院民事判决书（2016）粤0902民初1055号原告：茂名华达企业有限公司。住所地：茂名市车山路一号2-6层。法定代表人：谢木森，该公司董事长。委托代理人：罗洁、黄全儒，均系广东诚挚律师事务所律师。被告：谭金容，男，1968年1月29日出生，汉族，住茂名市。原告茂名华达企业有限公司诉被告谭金容物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员李钦明适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告茂名华达企业有限公司委托代理人黄全儒到庭参加诉讼，被告谭金容经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茂名华达企业有限公司诉称：原告根据与中国石化集团茂名石化公司签订的《委托物业管理合同》、中国石化股份有限公司茂名分公司及中国石化集团茂名石油化工公司《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知》（（2004）32号）、茂名市物价局茂价（2004）161号“关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函”的规定，从2004年9月起向被告所居住的茂名市桥北桥北东21栋504房提供物业管理服务。根据以上的规定，被告的房屋的建筑面积为89.57平方米，每月的物业管理费为0.4元／平方米，因此被告每月应向原告缴纳的物业费为35.80元。原告已依照规定履行了物业管理的义务，但在原告多次催促下，被告至今拒绝履行支付从2009年5月至2016年2月的物业费2935.6元的义务。由于被告恶意拖欠款项的行为造成原告经济损失，依法应向原告支付违约金706.94元。以上两项合计3642.54元。为维护合法权益，请求：一、判令被告继续履行支付物业管理费的义务；二、判令被告支付物业管理费2935.6元（从2009年5月至2016年2月，按每月35.80元计算）；三、判令被告支付原告违约金706.94元（按中国人民银行同期同类贷款利率，从2009年5月起暂计至2016年2月，2016年2月后违约金计至付清之日止）；第二项和第三项诉请合计3642.54元；四、判令被告承担本案的诉讼费。被告谭金容不作答辩。经审理查明：位于茂名市桥北桥北东21栋504房，属中国石化集团茂名石化公司（下简称茂名石化公司）建造的福利房。茂名石化华达企业公司是茂石化公司下属的二级单位，2004年6月，企业改制，撤销了茂名石化华达企业公司，成立了茂名华达企业有限公司。凡原属茂石化公司的住宅小区的物业管理，茂石化公司均委托给茂名华达企业有限公司。2004年8月20日，中国石化股份有限公司茂名分公司、中国石化集团茂名石油化工公司经理办印发《关于正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费的通知（（2004）32号）》。决定从2004年9月1日正式启动公司住宅区房屋物业管理服务收费，并就收费范围、标准以及收费方式作了相应的通知。其中收费范围及标准为：根据公司住宅区的地域环境，设施及管理现状，参照《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号）规定的服务标准和收费标准，规定各区域的收费价格为：按建筑面积计价，每月文明物业管理区房屋收0.5元／平方米，河东、路北、官渡物业区房屋收0.4元／平方米，河西物业管理区房屋收0.3元／平方米，露天矿、公馆物业管理区房屋收0.2元／平方米，有电梯的房屋加收0.2元／平方米。启动物业收费后，不再收取卫生费。2005年1月1日，茂名石化公司（甲方）与茂名华达企业有限公司（乙方）签订《委托物业管理合同》，该合同主要内容：甲方将茂名石化公司生活区公共部分资产委托给乙方实行统一管理，综合服务。双方并就物业管理的形式、期限、权利义务、违约责任等订立了协议。另查明：原告茂名华达企业有限公司就物业管理收费问题向茂名市物价局请示，2004年8月3日，茂名市物价局作出茂价（2004）161号复函，复函的主要内容：具体服务内容和收费标准可参照我局《关于茂名市物业管理服务收费有关问题的通知》（茂价（2004）42号文）中物业管理二级的服务内容和收费标准（0.55元／平方米）。被告谭金容尚欠原告物业管理费2935.6元（从2009年5月至2016年2月，按每月35.80元计算）；原告据此诉至法院，请求判如所诉。以上事实有原告提供中国石化股份有限公司茂名分公司等两单位经理办字（2004）32号文件、茂名市物价局茂价（2004）161号《关于茂名华达企业有限公司物业管理收费问题的复函》、茂名石化公司与茂名华达企业公司签订《委托物业管理合同》和庭审笔录为证，可以认定。本院认为，被告居住的茂名市官渡观鱼楼1B栋204房，属茂名石化公司的住宅区，被告基于房屋制度的改革，居住在该住房。2004年9月起，原告对该住宅区的物业进行了管理，住宅区内大部分的业主均交付了管理费，接受了原告的物业管理服务。原告对物业管理的收费标准是在政府指导价范围内，且经物价部门核定，该收费标准合理合法。被告作为小区业主，享受了原告提供的物业管理服务，因此，原告要求被告支付物业管理费2935.6元理由充分，应予支持。原、被告双方虽然没有书面约定违约金，但被告未能按时支付物业管理费，造成原告一定损失，被告应承担赔偿损失的违约责任，原告请求被告按照中国人民银行同期同类贷款利率赔偿损失，理由成立，本院予以支持，但原告请求从2009年5月起计算没有依据，应从原告起诉之日起即2016年4月18日起计算至被告付清管理费之日止。被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，其应承担举证不能和放弃诉讼权利的不利后果，本案依法适用缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第九十条第一款的规定，判决如下：一、限被告谭金容于本判决生效后十日内支付物业管理费2935.6元（从2009年5月至2016年2月，按每月35.8元计算）给原告茂名华达企业有限公司。二、限被告谭金容于本判决生效后十日内支付管理费2935.6元的违约金（按中国人民银行同期同类贷款利率从2016年4月18日起计至付清之日止）给原告茂名华达企业有限公司。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用小额诉讼程序审理，减半收取的案件受理费25元（原告已预交），由被告谭金容负担，限其在本判决生效之日起十日内迳付原告茂名华达企业有限公司，本院不再另行退收。本判决为终审判决。审判员李钦明二〇一六年六月二十九日书记员车燕茹