天津市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民四终字第806号上诉人（原审被告）天津长远嘉和置业有限公司，住所地天津市宝坻区节能环保工业区。法定代表人张葵，总经理。委托代理人武萍，天津则立律师事务所律师。被上诉人（原审原告）信柳波，农民。委托代理人黄永鑫，天津文韬律师事务所律师。上诉人天津长远嘉和置业有限公司因商品房预售合同纠纷一案，不服天津市宝坻区人民法院（2014）宝民初字第4245号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人天津长远嘉和置业有限公司的委托代理人武萍，被上诉人信柳波的委托代理人黄永鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。一审法院审理查明，2013年1月23日原、被告签订商品房买卖合同，原告购买被告开发的天津市宝坻区霍各庄镇津围公路北侧金水湾花园1号楼-1701普通住宅，约定：商品房价款为590064元；原告应于2013年2月4日前付首付款180064元，其余房款办理贷款。合同第三条约定：商品房竣工经验收合格后，方可交付；未经验收或验收不合格的，不得交付；其中新建住宅商品房取得《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》后方可交付使用；被告于2013年8月31日前将符合上述条件的房屋交付原告；如遇不可抗力，不能履行合同的，予以延期。合同第五条约定：除遇不可抗力外，被告如未能按合同约定日期交付商品房，逾期在90日内的，原告有权向被告追究已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算；如超过上述约定期限合同继续履行，被告支付原告已付款利息，利息自合同约定被告应交付商品房之日次日起至实际交付商品房之日止，按银行同期贷款利率计算，此外被告还应每日按商品房价款的万分之0.3向原告支付违约金。补充合同第4条约定，双方对买卖合同第三条、第五条补充约定如下：（1）买卖合同中所称不可抗力是指：不能预见、不能避免、不能克服的客观情况。（2）被告如遇以下情况导致延期交房，则交房时间根据工期延误的期限相应顺延，被告免予承担任何利息支付责任、违约责任及赔偿责任：……c、非被告原因的市政配套设施供应、批准、或安装延误导致工程延期或逾期交房的。……。合同对其他权利义务进行了约定。合同签订后原告按约交付了全部购房款。诉争商品房至今尚未经竣工验收，被告亦未取得诉争商品房的《天津市新建住宅商品房准许交付使用证》。被告提交的土地竣工时间延期的申请复印件、天津市国有土地使用权出让合同与补充合同原件及复印件载明的主要内容为：2010年3月9日宝坻区国土局将涉案房屋所在项目竣工时间延长至2011年12月6日之前。2011年10月10日被告以“市政配套设施未能及时到位，影响了项目按计划开、竣工，建设工期需相应延长”为由，申请涉案房屋所在项目竣工时间延长至2013年12月6日之前。2012年8月28日宝坻区国土局将涉案房屋所在项目竣工时间自2011年12月6日延长至2012年12月6日。2013年5月29日宝坻区国土局将涉案房屋所在项目竣工时间自2012年12月6日延长至2014年12月6日。另查，2011年2月16日被告取得金水湾花园1号楼销售许可证（编号：津国土房售许字（2011）第069-001号）。庭审中原告陈述，其于2013年12月初收到被告发出的收房通知，到现场收房时因为涉案房屋没有经过竣工验收、也未取得准许交付使用证而没有收房。原告的诉讼请求是：1、被告支付原告已付购房款的利息损失32529.74元。2、判令被告赔偿原告逾期交房违约金53636.82元。3、原告保留要求被告在原告所购房屋具备交付条件后继续履行交付义务的权利。4、诉讼费由被告承担。一审法院认为，公民、法人或其他组织从事民事活动，应当在不违反国家法律、法规及不违反社会公共利益的前提下进行，同时遵守诚实信用及公平原则，全面履行各自的义务。本案中双方签订的商品房买卖合同及补充合同系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，予以确认。补充合同虽然约定“非被告原因的市政配套设施供应、批准、或安装延误导致工程延期或逾期交房的”作为被告免除违约责任的条件，但根据被告提供申请延长涉案房屋所在项目竣工的时间及被有关部门确定延长竣工时间的情况分析：2011年10月10日被告申请延长竣工时间，至2012年8月28日确定竣工时间自2011年12月6日延长至2012年12月6日，自申请至确定延长1年竣工时间历时近1年。而被告在2012年12月6日竣工时间结束之前即应知涉案工程无法按时竣工，根据前次申请被确定的时间跨度，可以认定被告在竣工时间段结束之前即2012年12月6日之前即已申请延长竣工时间，而到2013年5月29日再次确定延长2年竣工时间（自2012年12月6日至2014年12月6日），可以认定被告申请要求延长的时间也应该是2年。被告在申请延长两年竣工时间的情况下仍然于2013年1月23日与原告签订商品房买卖合同并将房屋交付时间确定为2013年8月31日之前，存在重大过错，发生纠纷后仍然以上述约定作为免责的抗辩理由，不能成立，不予采信。被告以施工单位拒不交付房屋钥匙及相关资料属非其所能控制的原因作为免除责任的抗辩理由不能成立。被告提供了2012年降雨量说明的复印件，即使该证据真实，不能据此认定这种自然现象即属于自然灾害而构成不可抗力，被告以此作为免责理由，不能成立。被告提供股权转让协议证实存在股权转让行为影响了施工进度，但股权转让行为属于公司内部行为，被告以此作为免责理由也不能成立。综上所述，涉案房屋未能按约竣工验收并取得准许交付使用证原因为内部股权转让、施工单位拒不交付房屋钥匙及相关资料、配套设施未能及时到位等多种因素造成，因此被告未能按约交付符合条件的商品房属于违约，应当承担违约责任。被告应给付原告已付房款利息及违约金。原告主张的利息数额可自2013年9月1日暂计算至2014年6月30日（计303天）并按已付房款590064元及中国人民银行同期贷款利率年息6%计算，具体数额应为29390元。根据合同第五条之约定，在被告逾期交付商品房超过90天后才开始计算违约金，故此违约金可自2013年11月30日起暂计算至2014年6月30日（计213天），每日按已付房款590064元的万分之0.3计算，具体数额应为3771元。根据合同第五条之约定，被告承担日万分之0.3违约金是以逾期交房超过90日为前提并在承担已付房款的利息基础之上进行的约定，该条款中关于违约金的约定具有较强的惩罚意图，但违约金具有补偿及惩罚的双重性质，同时原告未能收房的损失应为已付房款的利息损失及不能对房屋进行正常使用而产生的损失等，故此不能认定双方约定的违约金数额过高。被告主张应适当减少违约金及利息数额与法律规定不符，不予支持。被告主张原告未按入住通知指定日期收房，此后的利息及违约金不应计算在内，但诉争商品房至今未经竣工验收合格并取得准许交付使用证，不符合交付条件。被告虽然提供了三份新建住宅商品房准许使用基础设施配套证明证实金水湾花园住宅商品房项目中雨污水配套项目、燃气配套项目、供水配套项目具备正式配套条件，但不能证实供电、供暖、道路等基础配套项目是否具备正式配套条件，不能证实诉争商品房符合交付条件。故此，原告拒收商品房理由成立，对被告的上述抗辩意见不予采信。原告主张保留要求被告在原告所购房屋具备交付条件后继续履行交付义务的权利，不违反法律规定，予以准许。一审法院判决：一、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告信柳波已付购房款的利息损失29390元（利息数额按已付房款590064元及中国人民银行同期贷款利率年息6%自2013年9月1日暂计算至2014年6月30日）。二、被告天津长远嘉和置业有限公司于判决生效后五日内给付原告信柳波逾期交房违约金3771元（违约金数额按已付购房款590064元的日万分之0.3，2013年11月30日起暂计算至2014年6月30日）。被告如果未按上述期限履行给付义务，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1954元已减半收取977元（原告已预缴），由被告负担，并于判决生效后五内缴纳。一审判决后，上诉人天津长远嘉和置业有限公司不服，认为涉诉房屋已经具备了上诉人与被上诉人之间签署的《天津市商品房买卖合同》附件《圣缇湾.翠景园交房标准》中约定的条件，且上诉人于2013年11月中旬已经通知被上诉人收房，但被上诉人未在通知中确定的时间到上诉人处收房，故因被上诉人原因造成的利息及违约金损失不应由上诉人承担；依据上诉人与被上诉人签署的《天津市商品房买卖合同》补充合同第4条相关约定，非甲方（上诉人）原因的市政配套设施供应、批准或安装延误导致工程延期或逾期交房的，上诉人免于承担任何利息支付责任、违约责任及赔偿责任；被上诉人主张的损失（利息加违约金）赔偿数额远远超过了被上诉人的实际损失。要求：一、撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。被上诉人信柳波辩称，上诉人与被上诉人订立的商品房买卖合同规定了交付条件以及交付日期，但上诉人没有充分证据证明房屋至今具备交付条件。上诉人通知被上诉人收房的时间是2013年12月，已超出了合同约定的2013年8月31日交房的日期。上诉人至今不具备交房条件。上诉人不具备交房条件，没有及时交付的原因都不是合同中所明确约定的，也不是被上诉人的因素造成的，是上诉人自身的问题，应自行解决。没有按期交付房屋，不具备交付条件的理由都应由上诉人自行解决和承担。利息及违约金数额的计算，在商品房买卖合同中明确约定了计算方式、依据和标准，不存在利息和违约金过高的问题。一审法院作出的计算及依据标准是正确的。同意原审人民法院判决。经审理查明，一审法院查明认定的事实无误，本院予以确认。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，双方签订的《天津市商品房买卖合同》合法有效，被上诉人信柳波按照约定交付了房款，上诉人长远嘉和公司亦应如期交付符合条件的房屋。涉案房屋至今未经竣工验收，未取得准许交付使用证，不符合法定及约定交付条件。故上诉人所提涉诉房屋已经具备了上诉人与被上诉人之间约定的交房条件，且上诉人于2013年11月中旬已经通知被上诉人收房，但被上诉人未在通知中确定的时间到上诉人处收房，因被上诉人原因造成的利息及违约金损失不应由上诉人承担的上诉理由不能成立。上诉人所提因涉诉项目的总承包方拒绝交付验收材料，导致上诉人无法正常办理竣工验收和准许交付使用证，不属于合同约定的“不可抗力”因素。因此，上诉人主张依据上诉人与被上诉人签署的《天津市商品房买卖合同》补充合同第4条相关约定，非甲方（上诉人）原因的市政配套设施供应、批准或安装延误导致工程延期或逾期交房的，上诉人免于承担任何利息支付责任、违约责任及赔偿责任的上诉理由不能成立。上诉人未提供证据证明被上诉人主张的损失过高，因而上诉人所提被上诉人主张的损失（利息加违约金）赔偿数额远远超过了被上诉人的实际损失的上诉理由不能成立。因此，上诉人要求撤销原判，改判驳回被上诉人全部诉讼请求的上诉请求，没有事实及法律依据，本院不予支持。一审法院判决认定的基本事实清楚，适用法律并无不当，本院应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费629元，由上诉人天津长远嘉和置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  高良栋代理审判员  张玉洁代理审判员  于 浩二〇一四年十二月二十四日书 记 员  王晓乐附：本裁判文书所依据法律规定的具体条文：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……2、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条：第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。