云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2014）官民一初字第1077号原告叶有芬，女，1971年12月27日生，汉族，浙江省义乌市人，经商，住昆明市官渡区。委托代理人资殿柱，云南承希律师事务所律师，特别授权代理。被告张丽，女，1974年6月26日生，汉族，四川省绵阳市人，经商，住昆明市官渡区。委托代理人魏江，云南天外天律师事务所律师，特别授权代理。被告昆明尊园房地产经纪有限公司。法定代表人：李云波，职务：总经理。住所地：昆明市前卫西路滇池源居****商铺。委托代理人熊星，云南刘胡乐律师事务所律师，特别授权代理。原告叶有芬与被告张丽、昆明尊园房地产经纪有限公司定金合同纠纷一案，本院于2014年3月14日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年5月28日公开开庭进行了审理。原告叶有芬及其委托代理人资殿柱、被告张丽及其委托代理人魏江、被告昆明尊园房地产经纪有限公司委托代理人熊星均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶有芬诉称：2013年12月29日，原告在第二被告公司挂牌交易栏选中第一被告挂牌的位于昆明市官渡区亚洲体育城星泽园房屋。经第二被告介绍，促成原告与第一被告于2013年12月29日签订合同，第二被告作为经纪方签字盖章。合同约定由第一被告将其所有的涉诉房屋卖与原告。原告如约交付50000元定金给第一被告。合同约定双方必须于2014年2月底办完所有过户手续。经纪方代理办理了过户手续后收取中介费。过完年，原告一再催二被告办理房屋过户手续，却被告知，该房屋由于产权证名字不是第一被告的，无法办理过户手续致合同无法履行，让原告蒙受损失。请求法院判令：1、判令第一被告张丽退还原告已经支付的购房定金50000元，并承担双倍返还定金的违约责任，合计100000元；2、判令第二被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任；3、判令诉讼费由二被告承担。被告张丽辩称：请求法院驳回诉讼请求，原告主张的是适用定金合同，定金合同中有50000元，却主张150000元，构成双倍返还的条件需要是根本违约，但被告方未根本违约，故请法院驳回原告诉请。被告昆明尊园房地产经纪有限公司辩称：1、根据第一被告陈述的不能过户的事实不成立；2、被告从未收到过原告的钱，双方签订的买卖居间合同，双方应该根据居间合同的第13条；3、居间合同已经达成，我方未收到过任何经济补偿，我方保留起诉的权利。原告叶有芬针对其主张提交以下证据：1、2013年12月29日第号《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》一份，载明：甲方（张丽）乙方（叶有芬）双方约定于2014年2月30日前办理位于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园房屋权属转移登记等相关手续，乙方支付购房定金50000元，认可定金罚则的有效性，丙方（昆明尊园房地产经纪有限公司）经乙方认可转交于甲方购房定金40000元并交丙方处托管及信用保管10000元，欲证明在约定的时间内未办理房屋过户登记；2、2013年12月30日收款人为张丽的收条一张，载明：今收到叶有芬购买星泽园房屋定金50000元正（伍万元正），欲证明原告已支付的定金。经质证，被告张丽对原告提交的证据1的真实性、合法性及关联性无异议，不认可证明目的，认为交房的时间为2月底，对于交房的时间不明确。认可证据2的真实性、合法性及关联性，认为根据第三条第3款的内容可以看出，被告方只收到4万元；合同第十二条规定守约方有权解除合同，守约方不明确，如果原告认为原告是守约方，那原告应该在起诉前向被告张丽提出解约，但在起诉前原告并未向被告张丽提及解约。被告昆明尊园房地产经纪有限公司认可证据1、2的真实性、合法性及关联性，不认可证明目的，认为不能证明谁是违约方，对于合同中提出的1万元费用，原告并未提交证据证明已经交付给被告昆明尊园房地产经纪有限公司，所以被告昆明尊园房地产经纪有限公司不承担连带责任。被告张丽提交以下证据：1、被告张丽身份证复印件、张丽前夫陈祖明身份证复印件各一份，欲证明被告张丽是适格的诉讼主体；2、离婚协议、离婚证复印件各一份，欲证明被告张丽与前夫陈祖明婚姻关系的变动情况；3、2009年2月12日、2010年3月21日张文珍（甲方）与陈祖明（乙方）签订的《房屋购买权转让协议》各一份，载明：甲方将位于新亚洲体育城长丰项目一号地星泽园10栋2单元17层1707室房屋购买权转让给乙方，欲证明被告张丽有权利处分涉案的房屋；4、2009年2月12日收款人为张文珍的收条一份，载明：今收到李凤英代陈祖明支付的全部转让费人民币贰万元；5、2011年4月1日收款人为张文珍的收条一份，载明：今收到陈祖明支付的房屋转让费20000元，欲证明诉争房屋系案外人张文珍转让给被告张丽夫妇的，案外人张文珍是形式登记上的房屋所有权人；6、编号为星泽园高层1247号的《商品房购销合同》一份，欲证明被告张丽夫妇已经将房屋款项全部付清，并保存张文珍产权证原件；7、2009年2月12日客户姓名张文珍的《认购交款单》一份；8、中国银行签购单三份；9、2013年7月1日东泽在线业务办理凭证一份；10、2011年4月1日《楷唯物业管理有限公司收费明细单》两份；11、2011年11月21日《云南中石油昆仑燃气有限公司燃气供用气合同》一份，欲证明被告张丽是诉争房屋的实际所有权人，被告张丽实际居住并控制诉争房屋；12、第号《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》一份，载明：甲方（张丽）乙方（叶有芬）双方约定于2014年2月30日前办理位于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园房屋权属转移登记等相关手续，乙方支付购房定金50000元，认可定金罚则的有效性，丙方（昆明尊园房地产经纪有限公司）经乙方认可转交于甲方购房定金40000元并交丙方处托管及信用保管10000元，欲证明在约定的时间内未办理房屋过户登记；13、2013年12月30日昆明尊园房地产经纪有限公司出具的《收款专用收据》一份，载明：收到星泽园房屋定金10000元由尊园房地产代为保管；14、2013年12月29日昆明尊园房地产经纪有限公司出具的《产权证收据》一份，载明：收到张文珍交付本公司暂为保管的昆明市星泽园房屋所有权证书一本、房屋购销合同一份，欲证明：1、原告与两被告签订房屋《买卖合同暨居间服务合同》时，被告张丽就将诉争房屋产权证为张文珍的产权证原件交给被告昆明尊园房地产经纪有限公司，原告及被告昆明尊园房地产经纪有限公司在签订合同时是知道房屋产权证登记人与实际占有控制人分离的相关情况的；2、原告与两被告签订《买卖合同暨居间服务合同》时，实际约定过户时由产权登记人直接过户给原告；3、被告张丽实际只收取原告定金4万元，另1万元作为履约保证金由被告昆明尊园房地产经纪有限公司收取；4、原告与两被告签订的房屋《买卖合同暨居间服务合同》第十二条约定了15个工作日的宽展期继续履行，或者选择立即解除合同。但原告在约定办理过户时间届满时未要求解除合同，其实际是选择了宽展期继续履行合同，因此被告张丽并未违约；15、昆明市房屋交易产权管理处房屋登记簿查阅摘抄表一份，载明：昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园房屋所有权人为张丽；16、2014年3月11日《昆明市私有房屋登记申请书》一份，载明：所有权申请人为张丽、房屋位于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园；17、昆房权证（昆明市）字第**房产证一份，载明：昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园房屋所有权人为张丽，欲证明：1、被告张丽为积极履行合同，于2014年3月初办理过户手续，并于3月11日将所有办证材料准备齐全向昆明市房屋交易产权管理处递交过户申请，被告张丽已经于2014年3月12日取得房产证；2、被告张丽实际已将已经办理过户给被告张丽的信息告知了原告，原告却马上起诉被告张丽，这实际是原告反悔不想继续履行合同，并非因为被告张丽的行为导致原告不能办理过户手续而不能实现合同目的，相反是原告起诉的行为构成对两个被告的根本违约。经质证，原告对被告张丽提交的证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17的真实性、合法性及关联性均予以认可，但不认可证明目的，认为双方看过后才签订的合同，通过离婚来转让房屋所有权人；根据原告提交的收条证明被告张丽确实收到过原告提交的定金5万元；根据房产证可以证明房屋的所有权人为张丽，但是是在2014年3月12日才取得的，已经超过了双方约定的2月底办理登记过户的时间，被告张丽提交的证据刚好反过来证明原告提供的材料是有法律依据及事实依据的。被告昆明尊园房地产经纪有限公司对于证据1、2、3、4、5、6、7、8、9、10、11、12、13、14、15、16、17的真实性、合法性及关联性均认可，认为关于被告昆明尊园房地产经纪有限公司收到的1万元，被告昆明尊园房地产经纪有限公司确实收到过钱，但是在过户手续后已交给被告张丽；根据合同的约定，有15天的宽展期，原告应该在宽展期内告知被告解除合同，但被告昆明尊园房地产经纪有限公司并未在此期间内收到过解除合同的说明；在宽展期内被告张丽已经办理登记过户，合同的约定可以正常履行，请求法院保护合同的效力；对于签订的合同被告昆明尊园房地产经纪有限公司认为不能构成格式合同。被告昆明尊园房地产经纪有限公司提交以下证据：1、第号《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》一份，载明：甲方（张丽）乙方（叶有芬）双方约定于2014年2月30日前办理位于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园房屋权属转移登记等相关手续，乙方支付购房定金50000元，认可定金罚则的有效性，丙方（昆明尊园房地产经纪有限公司）经乙方认可转交于甲方购房定金40000元并交丙方处托管及信用保管10000元；2、2013年12月29日《尊园地产经纪有限公司成交确认书》一份，载明：星泽园房屋已经成交，成交价为1055000元；3、2013年12月29日《尊园地产经纪有限公司佣金确认书》一份，载明：佣金金额10500元，欲证明：1、买卖双方存在买卖交易的事实；2、合同约定，买卖任意一方未能提供产权证等，导致过户未能正常办理，被告尊园公司不承担责任。经质证，原告对于被告昆明尊园房地产经纪有限公司提交的证据1、2、3的真实性、证明目的均不认可，认为产权证办理后并未向原告告知，在房屋不能正常过户后，双方口头约定房屋不要了，原告要求退还定金5万元。被告张丽认可被告昆明尊园房地产经纪有限公司提交的证据1、2、3的真实性、合法性，不认可关联性，认为与被告张丽无关，不认可证明目的，认为相反从成交确认书及佣金确认书可以推出从开始交易到签订合同时原告早已知晓房屋不在被告张丽名下的事实。本院对双方均无异议的证据予以确认。对被告昆明尊园房地产经纪有限公司提交的证据1，其与原告提交的证据1相同，本院予以确认；对证据2、3，结合证据1、原告提交的证据2，能够证实原告与被告张丽在被告昆明尊园房地产经纪有限公司的居间下达成了房屋买卖合同。根据庭审，本院确认本案法律事实如下：2013年12月29日，原告叶有芬与被告张丽通过被告昆明尊园房地产经纪有限公司，签订了第号《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》，双方约定：张丽（甲方）与叶有芬（乙方）于2014年2月30日前办理位于昆明市官渡区矣六乡昆洛路以东星泽园房屋权属转移登记等相关手续，乙方支付购房定金50000元，认可定金罚则的有效性，丙方（昆明尊园房地产经纪有限公司）经乙方认可转交于甲方购房定金40000元并交丙方处托管及信用保管10000元。当日，上述房屋所有权人张文珍将该房屋所有权证书及房屋购销合同交予被告昆明尊园房地产经纪有限公司。2013年12月30日，被告张丽向原告叶有芬出具收条，载明：收到叶有芬购买星泽园房屋定金50000元。同日，被告昆明尊园房地产经纪有限公司向被告张丽出具收据，载明：收到星泽园房屋定金10000元由尊园地产代为保管。至2014年3月12日，被告张丽取得本案诉涉房屋所有权。现原告诉至法院，主张上述诉请。审理中，经调解，双方未达成一致。本院认为，原告叶有芬与被告张丽于2013年12月29日在被告昆明尊园房地产经纪有限公司的居间下，签订了第号《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》，约定张丽将位于昆明市官渡区矣六街道办昆洛路以东星泽园房屋作价1055000元出售给叶有芬，2014年2月30日前办理该房屋权属转移登记手续。2013年12月30日，原告叶有芬向被告张丽支付了50000元定金，被告张丽向原告叶有芬出具收条确认收到上述定金。合同签订当日，本案诉涉房屋所有权人为张文珍，本案被告张丽当时并未取得该房屋所有权，其对上述房屋的处分属于无权处分，上述合同处于效力待定状态。被告张丽直至合同约定的期限届满之日即2014年2月28日仍未取得本案诉争房屋所有权，故第号《昆明尊园房地产经纪有限公司买卖合同暨居间服务合同》无效，双方基于该合同取得的财产依法应当相互返还。审理中，原告叶有芬要求被告张丽依据定金罚则双倍返还定金，本院认为，被告张丽明知其未取得房屋所有权仍然与原告叶有芬签订房屋买卖合同，而原告叶有芬在明知被告张丽未取得本案诉争房屋所有权依旧与其签订房屋买卖合同并最终导致合同无效，双方均存在过错，不符合适用定金罚则的法定情形，故其不得要求被告张丽双倍返还定金。至于原告要求被告昆明尊园房地产经纪有限公司承担连带赔偿责任的诉请，本院认为，本案被告昆明尊园房地产经纪有限公司并非房屋买卖合同的相对方，故被告昆明尊园房地产经纪有限公司无需承担连带赔偿责任，但根据庭审查明的事实，原告叶有芬支付的50000元定金中有10000元由被告昆明尊园房地产经纪有限公司代为保管，故其应当返还原告10000元定金，剩余的40000元定金由被告张丽向原告返还。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十一条、第五十二条、第五十八条、第一百一十五条、第四百二十四条、第四百二十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张丽于本判决生效之日起十日内返还原告叶有芬定金40000元；二、被告昆明尊园房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告叶有芬定金10000元；三、驳回原告叶有芬的其他诉讼请求。案件受理费2300元，由被告张丽承担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审 判 长 张 弦人民陪审员 刘 畅人民陪审员 梅 浩二〇一四年七月二十五日书 记 员 万纯武