广东省江门市蓬江区人民法院民 事 判 决 书（2014）江蓬法民一初字第180号原告：李润维，男，1967年8月19日出生，汉族，住广东省开平市沙塘镇。委托代理人：谢文斌、胡伟宁，均系广东星辉律师事务所。被告：黄东，男，1970年6月10日出生，汉族，住广东省江门市蓬江区杜阮镇。委托代理人：李小红、叶虹，均系广东五邑律师事务所律师。第三人：广东建邦兴业集团有限公司，住所地开平市长沙区。法定代表人：李文辉。委托代理人：王振，男，1982年7月23日出生，汉族，住武汉市武昌区，系该公司员工。原告李润维诉被告黄东、第三人广东建邦兴业集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2014年5月22日受理后，依法适用普通程序组成合议庭，于2014年8月13日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人胡伟宁、被告的委托代理人李小红、第三人广东建邦兴业集团有限公司的委托代理人王振到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李润维诉称：贵院在被告与广东建邦兴业集团有限公司、曹存荣买卖合同纠纷一案执行过程中，以（2013）江蓬法执字第751号执行裁定书查封了原告位于开平市长沙区旅游购物街首层18号房屋。该房屋事实上并非广东建邦兴业集团有限公司所有，而是原告以370382元购得。为此，原告向贵院提出执行异议，但贵院作出（2014）江蓬法执外异字第13号执行裁定书予以驳回。2000年2月28日，原告与广东开平市建邦集团有限公司签订《商品房购销合同》，合同约定：原告以370382元购得位于开平市长沙旅游购物街A16号的房屋一间，后经《补充协议》确认现房产登记门牌号为18号。2000年12月28日，又以广东开平市建邦集团有限公司三埠分公司名义就上述房屋（标的、价款相同）签订一份《房屋买卖合同》，约定首期付款185382元，余额由银行按揭，并于2001年5月31日交付房屋。2001年3月1日，原告与广东开平市建邦集团有限公司及中国银行股份有限公司江门开平支行签订按揭贷款合同时，原告根据贷款银行和开发商的要求将《商品房购销合同》和购房款发票原件均直接交由中国银行股份有限公司江门开平支行代为保存，直至原告贷款结清，才能从银行取回《商品房购销合同》和购房款发票原件。2014年2月19日，中国银行股份有限公司江门开平支行出具《贷款结清通知书》，证明原告于2011年3月1日该房屋的贷款结清。在原告从银行取回《商品房购销合同》和购房款发票原件，此时方才具有办理房屋产权证的可能，上述事实有原告提供的证据足以证实。原告认为，该房屋交付给原告实际占有使用已十多年之久，所有房款也已全部付清，并已交付办证税金，之所以未能办理该房屋产权证，并非原告的过错，而是因为在所有房款本息全部付清之前，《商品房购销合同》和购房款发票原件均由中国银行股份有限公司江门开平支行代为保存，致使原告无法及时办理该房屋产权证。根据《最高人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，贵院查封原告上述房屋是错误的，应予以解除。综上，原告认为，贵院作出的（2014）江蓬法执外异字第13号执行裁定书认定事实错误，为了维护自己的合法权益，原告特向贵院提起诉讼，请求法院判令：1、确认位于开平市长沙区旅游购物街首层18号房屋为原告所有；2、依法撤销（2014）江蓬法执外异字第13号《执行裁定书》，停止对位于开平市长沙区旅游购物街首层18号房屋的执行。原告对其起诉的事实提供的证据有：1、原告身份证，证明原告主体资格；2、《商品房购销合同》、《补充协议》、《房屋买卖合同》，证明原告于2002年2月28日已经购买涉案房屋的事实情况；3、涉案房屋房款、税费等收据，《贷款结清通知书》，贷款对账单、《广东省契税纳税申报表》，证明原告该涉案房屋所有房款及各种税费已支付完毕；4、房屋《租赁合同》及租金收据；5、水电增容费单据、用户水费清单、清洁卫生费、附加费、污水处理费发票及水费发票；证据4-5证明2001年至今，该涉案房屋已由原告实际占有和使用，是该涉案房屋的实际所有权人；6、《开平市旅游购物街商铺租赁合同》、铺租转账记录、存折；7、邓某某营业执照、税务登记证；8、东兴社区居委会开具的《证明》；证据6-8证明原告是涉案房产的所有权人及实际占有人，并出租给案外人邓某某作商业经营。被告黄东辩称：第一，原告自2002年2月28日与第三人广东建邦兴业集团有限公司签订《广东省商品房买卖合同》至今仍未办理房产转让过户登记手续，依法不发生物权变动效力。依据《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）第九条规定，不动产物权登记是不动产物权的法定公示手段，是不动产物权设立、变更、转让和消灭的生效要件，也是不动产物权依法获得承认和保护的依据。因此，即使原告与第三人签订的《商品房买卖合同》是合法有效的，也只能说明原告对第三人享有交付房产请求权，该种权利属于债权而不是物权。原告在未对涉案商铺办理过户登记手续之前，对涉案商铺是不享有合法的所有权。因此，原告不能确认涉案商铺为原告所有和要求法院解除对商铺的查封。第二，根据物权法第十四条及第十六条的规定，不动产的设立、变更、转让和消灭只有记载于不动产登记簿之后，才具有公示力和排他力。目前，经开平市住建部门查明证实，涉案商铺的所有权人仍登记在第三人名下，即第三人是涉案商铺的所有权人并享有全部份额。故第三人仍为被查封商铺的所有权人，法院为执行生效判决而查封房产不存在错误。第三，原告自签约后长时间未向第三人主张权利，违反了物权法的相关规定，应对自己的过错承担责任。涉案商铺早在2002年6月28日已经办理了初始登记，具备了办理有关房屋买卖登记手续的条件，但原告至今未办理相关产权过户登记手续，不发生物权效力。综上，原告提交的《广东省商品房买卖合同》等证据材料即使真实，也只能证明原告对房产取得了使用、收益的权利，而不能证明原告取得了房产的所有权，其证据材料不能取代不动产登记簿作为房产所有权的证明，故原告所提出的确认涉案商铺为原告所有和要求法院解除对涉案商铺的查封没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。被告黄东没有证据向本院提供。第三人广东建邦兴业集团有限公司辩称：第一，我方确认涉案的房屋确实已经出售给原告，而且双方签订了《商品房购销合同》、《补充协议》、《房屋买卖合同》，均是事实。第二，我方同样要求撤销（2014）江蓬法执外异字第13号执行裁定书。第三人广东建邦兴业集团有限公司向本院提供的证据有：1、由开平市工商行政管理局开具的《证明》，证明广东开平建邦集团有限公司于2005年7月11日变更企业名称为“广东建邦兴业集团有限公司”；2、《企业法人营业执照》，证明第三人的主体资格。本院根据原告申请依职权调取的证据有：1、由中国银行股份有限公司江门开平支行出具的《复函》；2、由开平市房地产交易登记所出具的《复函》及《开平市房地产产籍档案信息查询》。经审理查明：2000年2月28日，作为买受人的原告李润维与作为出卖人的第三人开平市建邦集团有限公司（该公司已于2005年7月11日变更企业名称为“广东建邦兴业集团有限公司”，以下均简称“建邦公司”）签订一份《商品房购销合同》（以下简称“购销合同”），约定：1、买受人购买出卖人建设开发的位于开平市旅游购物街首层A16号商铺；2、该商铺为预售商品房，总价款为人民币370382元。2000年12月28日，原告与第三人签订《房屋买卖合同》（以下简称“买卖合同”），约定原告购买由第三人出售的开平长沙幕涌路旅游购物街地下A16号，总价款为人民币370382元；2、房屋交付使用时间为2001年5月31日。该买卖合同还就房屋面积、付款方式、房屋交接、违约责任、装修标准等进行约定。之后，原告与第三人签订一份《补充协议》，约定双方原告在购销合同中购买的位于开平市旅游购物街首层A16号铺位经确认登记现编门牌号为开平市长沙区旅游购物街首层18号铺位（以下简称“18号铺位”），双方同意出售房款维持不变。上述购销合同及买卖合同签订后，原告已支付了房屋价款合计370382元，其中原告于2001年1月29日支付涉案铺位定金30000元，于2001年2月1日支付155382元，合计185382元，剩余185000元是通过银行按揭贷款支付。原告自接收该商铺后，于2002年10月9日与他人签订商铺租赁合同，开始将涉案商铺出租给他人使用并收取租金，长期以来一直由原告一方缴纳各种水电费用、税费、物业综合管理费用等。根据开平市房地产交易登记所对本院的复函，涉案18号铺位于2002年6月28日由第三人在开平市房地产交易登记所（以下简称“开平房地产登记所”）办理了商品房屋产权权属登记，并且该铺位无进行权属变更登记的记录，后第三人建邦公司因多宗案件纠纷，本院依法对涉案18号铺位进行查封至今。本院执行部门依据本案被告的申请，在依法执行被执行人即本案第三人名下的位于开平市长沙区旅游购物街首层18号铺位时，原告作为案外人对该18号铺位的所有权提出异议，本院于2014年4月18日作出（2014）江蓬法执外异字第13号《执行裁定书》，裁定驳回本案原告李润维的异议。原告对该裁定不服，故提起本案诉讼。另查明，原告在向中国银行股份有限公司江门开平支行（以下简称“中国银行开平支行”）办理按揭贷款业务时，由中国银行开平支行收取原告购买该铺位的购销合同及购房款发票原件，由该行在房产部门办妥了“期房备案”后进行放贷。中国银行开平支行于2014年2月19日向原告发出《贷款结清通知书》告知原告涉案铺位的该笔贷款本息已于2011年3月1日全部结清，并由原告领回该铺位的购销合同及购房款发票原件。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。被告黄东因第三人建邦公司未履行双方间合同纠纷案件的生效判决，故申请本院强制执行第三人名下的位于开平市长沙区旅游购物街首层18号铺位，原告李润维认为该铺位归其所有应停止执行。故本案争议焦点为18号铺位是否归原告李润维所有及应否停止强制执行的问题。首先，关于18号铺位所有权是否归原告李润维所有的问题。第一，虽然原告与第三人在签订购销合同及买卖合同时确定双方买卖的房屋为开平市旅游购物街A16号铺位，但由于原告购买该铺位是在2000年，早于第三人进行房屋权属登记的时间，且当时房屋为预售商品房，故该铺位存在变更门牌号，使实际对外公示的登记地址与双方内部签订合同时所确认的地址不一致的可能。另外，根据第三人在开平房地产登记所进行初始登记的查询记录及原告提供的水电费缴纳单据、纳税单据、物业综合管理费单据等证据显示，原告与第三人在签订合同时所确认的开平市旅游购物街A16号铺位即是后来对外进行各种业务办理所登记的开平市长沙区旅游购物街首层18号铺位。第二，关于涉案18号铺位是否归原告所有的问题，综上所述，原告虽然已支付了购房价款并实际占有和使用该商铺，但是，根据《中华人民共和国物权法》（以下简称“物权法”）第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”的规定，由于涉案铺位至今仍未转移登记至原告名下，尚未产生物权变动的效力，原告享有的只是要求合同相对方履行协助办理产权转移登记的债权请求权，故原告请求确认位于开平市长沙区旅游购物街18号铺位归其所有的诉求因缺乏法律依据，本院依法不予支持。如原告认为第三人存在不予协助办理产权转移登记手续的违约行为，可另行通过法律途径主张，本案不予调整。其次，关于涉案18号铺位应否停止强制执行问题。根据审理查明的事实看，原告与第三人签订的购销合同是双方真实意思表示，内容没有违法强制性法律法规，根据物权法第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”的规定，原告与第三人签订的购销合同是合法有效的合同。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”的规定，在本案中，各方当事人对原告未理产权过户是否存在过错各执一词。对此本院认为，由于原告针对涉案商铺已支付全部价款并实际占有使用多年，鉴于生存利益的考虑，在判断是否存在过错时不宜过于苛刻。虽然原告所购铺位长期未办理产权转移登记，但未有证据证明原告存在为规避法律规定或逃避债务等情形，故可认定原告并不存在过错。另外，参照《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条：“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。”及第二条：“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”的规定，建设工程承包人的优先受偿权优于抵押权和普通债权，但消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。由于已交付全部或大部分购房款的买受人享有的债权优于建设工程承包人的工程款优先受偿权，举重以明轻，则买受人享有的债权应优于普通债权。本案中，被告与第三人之间的一般买卖合同纠纷属于普通债权，故原告享有的债权应优于申请执行人即本案被告享有的债权。原告依据其对18号铺位所享有的权利足以阻却被告申请的执行，故原告请求撤销（2014）江蓬法执外异字第13号《执行裁定书》，停止对涉案18号铺位的执行合法有据，本院依法予以支持。另外，关于本案诉讼费问题，根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条：“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。”的规定，一般情况下，案件诉讼费应由败诉方承担。但是，本案被告依据其与第三人之间的合同纠纷案件生效判决，在其享有的债权范围内就第三人名下的财产依法申请法院强制执行，被告不存在任何过错。而原告基于其与第三人之间的商品房买卖合同关系，对涉案18号铺位的执行提起异议被本院执行部门裁定驳回后提起本案诉讼，涉案18号铺位至今未办理产权变更登记一方面是由于原告在签约后长时间未向第三人主张权利，另一方面是由于第三人未以合理方式催告原告办理产权变更登记手续所导致，故根据公平原则，本案诉讼费应由原告与第三人共同承担。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥执行程序若干问题的解释》第十九条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，《诉讼费用缴纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、撤销本院作出的（2014）江蓬法执外异字第13号《民事裁定书》，停止对第三人广东建邦兴业集团有限公司名下的位于开平市长沙区旅游购物街首层18号铺位的执行。二、驳回原告李润维的其他诉讼请求。本案受理费6956元，由原告李润维承担3478元，由第三人广东建邦兴业集团有限公司承担3478元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省江门市中级人民法院。并在递交上诉状之日起七日内预交上诉受理费。审 判 长  叶健勇审 判 员  杨丽燕人民陪审员  蓝志想二〇一四年十二月一日书 记 员  李贞琴陈华