黑龙江省齐齐哈尔市中级人民法院民 事 判 决 书(2014)齐民一终字第508号上诉人（原审原告）讷河市房产建筑公司，住所地黑龙江省讷河市东南街。负责人范其昌，经理。委托代理人杜青峰，住黑龙江省讷河市。委托代理人刘春。上诉人（原审被告）讷河市房产管理局，住所地黑龙江省讷河市兴业路91号。法定代表人陈海春，局长。委托代理人田忠坤，住黑龙江省讷河市。委托代理人张红秋，黑龙江永青律师事务所律师。上诉人（原审第三人）李明春，女，住黑龙江省讷河市。被上诉人（原审被告）陈岩，住黑龙江省讷河市。被上诉人（原审第三人）李宇新，住黑龙江省讷河市。李明春、陈岩、李宇新共同委托代理人李辉，男，1960年5月20日出生，汉族，讷河市电业局老干部办主任，住讷河市电业小区B栋5单元401室。上诉人讷河市房产建筑公司（以下简称房建公司）、讷河市房产管理局（以下简称房产局）、李明春为与被上诉人陈岩、李宇新确认合同无效纠纷一案，不服讷河市人民法院（2013）讷民初字第168号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：房建公司系房产局的下属企业。2003年初，房产局开发建设房产9号楼。2003年4月1日，许金刚作为建设单位房建公司的代表人与房产局、工程队（王某某）三方签订一份建设房产9号楼协议书，该协议书签订后已实际履行。2003年7月，为解决房产9号楼的供暖问题，在房建公司土地使用证范围内，房产局出资104,000.00元、由房建公司承建，建造了9号楼的锅炉房。锅炉房建成后，房产局购买了锅炉安装在锅炉房内，由房产局管理、使用。2003年10月，房产局与陈岩、李明春达成口头合同，房产局将锅炉房及锅炉卖给陈岩及李明春。陈岩以锅炉房款、锅炉款的形式共计交款251,128.90元。2008年10月15日，陈岩、李宇新又将锅炉房卖给李宇新。2007年、2008年讷河市对城区供热资源进行整合，由小锅炉分散供热整合为集中供热，成立集中供热公司。2008年11月6日，讷河市人民政府第34次市长办公会会议决定：对被切割的锅炉房办理房屋产权证。之后，李宇新陆续办理了土地使用证、建设工程规划许可证、房屋产权证。2011年春，房建公司得知房产局已将该锅炉房卖给了陈岩和李明春，认为侵犯了自己的权益，向法院提起诉讼。2011年12月，房建公司通过行政诉讼，撤销了李宇新名下的建设工程规划许可证；本案诉讼过程中，撤销了李宇新名下的土地使用证。2012年3月1日，讷河市房产建筑公司诉至法院，请求确认讷河市房地产管理局与陈岩之间的买卖房产9号锅炉房的买卖合同无效。原审法院经审理认为：房产局主张房建公司无诉讼主体资格，因该锅炉房建造在房建公司土地使用证范围内，故与房建公司有利害关系，房建公司具备诉讼主体资格。因本案系确认之诉，故不受诉讼时效期间限制。房建公司主张许金刚无权代表房建公司，因2003年4月1日许金刚代表房建公司与房产局、施工队签订的协议书，房建公司对真实性不持异议且该协议已实际履行，故认定许金刚在建设房产9号楼及锅炉房期间，代表房建公司是事实。房建公司主张该锅炉房由房建公司的旧仓库改建，房建公司提供多份证人证言证实该主张，因房建公司提供的证据证明力低于房产局提供的书证,故房建公司的该项主张不予采信。房产局将锅炉房出卖给陈岩及第三人李明春，该锅炉房虽由房产局出资，但因系房建公司在其土地使用证范围内承建，房产局出卖锅炉房侵犯了共有人房建公司的合法权益，且锅炉房买卖时没有权属证书，故房产局与陈岩、李明春达成的口头买卖锅炉房合同应为无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国物权法》第九十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，判决：依法确认讷河市房产管理局与陈岩、第三人李明春的锅炉房买卖合同无效。案件受理费100.00元,由讷河市房地产管理局、陈岩负担。房建公司、房产局、李明春不服原审法院上述民事判决，向本院提起上诉。房建公司上诉称：原审法院对房建公司提供的有关证据的合法性、关联性不予确认没有道理，原审法院不采信房建公司提供的有关证据与原审法院采信的证据相矛盾。证人王某某的证言与袁亚伦、司德录、李宇新的证实形成证据链条，且相互认证，应予采信。原审法院采信房产局提供的证据，认定锅炉房是房产局投资建造错误。李宇新也是锅炉房的买受人，原审法院仅确认锅炉房卖给陈岩、李明春是错误的。因原审法院对部分证据认证错误，导致部分事实认定错误，遗漏第三人李宇新，请求二审法院纠正原审法院对部分事实的错误认定，并改判讷河市房产局与陈岩、李明春、李宇新之间买卖合同无效；陈岩与李明春、李宇新之间买卖合同无效。针对房建公司的上诉请求及理由，房产局答辩称：原审法院没有采信房建公司提供的有关证据是因为其提供的证据与本案没有关联性。另外，证人证言与书证相违背时，应采用书证的最高效力。房产9号楼及锅炉房发包单位是房产局，承建单位是房建公司，事实清楚。房建公司与房产局买卖锅炉房之间没有利害关系，锅炉房用地属于国有划拨土地，不可能为共同共有，故应驳回房建公司的诉讼请求。原审判决依据房建公司的诉讼请求而判，不存在遗漏第三人李宇新的问题。陈岩、李明春、李宇新答辩称：房建公司2004年已经出售给个人，房建公司的营业执照已经多年未年检，房建公司提供的证据没有公章，我们在房产局买锅炉房是善意取得，没有通过任何非法手段。房产局上诉称：原审判决认定事实及适用法律错误，应依法撤销。锅炉房为房产局出资所建，不存在共同共有问题。房产公司与锅炉房没有利害关系，房产局在建锅炉房时是房建公司同意并由房建公司承建，故说明房建公司对承建锅炉房占用土地毫无异议。当时锅炉房是在规划审批建设房产9号楼范围内，故无需对锅炉房再重新规划审批。该土地为国有划拨土地，只存在拆迁补偿，其仓库不存在拆迁补偿，又是房建公司同意承建，故在房产局出资、房建公司承建的情况下锅炉房建成，现房建公司起诉显然缺乏诉讼的事实和理由。原审法院以锅炉房建在房建公司的土地使用证范围内，而忽略房建公司承建的事实，确认锅炉房为共同共有缺乏事实根据。划拨土地是不能作为出资共同拥有锅炉房的，房产局从未约定与房建公司锅炉房为共同共有，原审以土地做为锅炉房共同共有，来确认锅炉房买卖无效缺乏法律依据，且房建公司起诉已超过诉讼时效期间，请求二审法院依法驳回其诉讼请求。房建公司答辩称：锅炉房不是房产局投资，是房建公司用旧仓库、用自己的地皮建设的，产权应归房建公司。关于土地使用权问题，土地使用权以前是划拨的，现在是房建公司出让所得，房建公司没有用此地与房产局合资兴建锅炉房，锅炉房并未在9号楼规划范围内是后建的，没有规划没有审批，李宇新购买之后为了办产权证重新进行了规划，现规划许可证已被撤销。房建公司同意建锅炉房，但并没有明确放弃所有权，所以房产局称房建公司同意房产局建锅炉房，那么锅炉房就是房产局的观点错误，房产局的上诉理由不能成立。陈岩、李明春、李宇新仍以原审抗辩理由为答辩意见进行反驳。李明春上诉称：原审认定事实部分有错误。1、房产局出资建造了9号楼锅炉房，旧仓库占用范围内的土地使用权也转让给了房产局，认定在房建公司土地使用范围内建造锅炉房，锅炉房归房产局与房建公司共有是错误的。房建公司已整体出售，该单位已不存在，虽然在工商局未办理注销登记，但其已不具备诉讼主体资格。房产局卖锅炉房的事实房建公司早就知道，原审认定2011年春，房建公司得知房产局出卖给陈岩、李明春是错误的。2、原审适用法律错误。原审适用《物权法》第九十五条、《城市房地产管理法》第三十八条错误，本案锅炉房不存在共有关系。3、应当依法维护李宇新的合法权益。李宇新已购买了锅炉房和锅炉设备，并实际占有使用，办理了房屋所有权证和土地使用证。土地使用证由于经办机关在程序上有瑕疵，现正在重新办理中，确认房管局与陈岩、李明春的锅炉买卖合同是否有效已无实际意义。请求二审法院查明事实，支持李明春的合法权益。房建公司答辩称：李明春在上诉状中称是扒掉旧仓库之后建的锅炉房，事实如此，但不是房建公司把旧仓库给了房产局。房建公司没有注销，也没有整体出售，其诉讼主体资格存在。建锅炉房的材料是房建公司扒仓库的旧材料，土地使用权是房建公司的，房建公司没有无偿把这些东西给房产局，因此诉争锅炉房的产权应是房建公司的。买卖关系无效是因为在其出售锅炉房时没有办理产权证不能进行出售。房建公司起诉时将李宇新和李明春列为第三人，所以应当将李宇新和李明春在判项和论述中体现。本院经二审审理，对原审法院查明的事实予以确认。本院认为，本案争议的锅炉房属房产9号楼的配套设施，系房产局出资、房建公司承建的工程。房建公司主张该锅炉房是由房建公司的旧仓库改建，但由于房建公司提供的证据证明力低于房产局提供出资建锅炉房的书证,故房建公司主张锅炉房系其改建的理由不能成立。虽然该锅炉房建在房建公司土地使用证范围内，但该土地属于国有划拨土地，房建公司对该土地只具有使用权而不享有所有权，且房产局在此地建锅炉房，房建公司是同意的，房建公司主张锅炉房系共同共有的理由亦不能成立。锅炉房系房产9号楼的配套设施，由房产局出资兴建，因此，房建公司的诉讼请求本院不予支持，房建公司的诉讼请求应予驳回。关于房建公司主张原审法院对部分证据认证错误，导致部分事实认定错误问题。因证据必须具有真实性、合法性、关联性，而房建公司提供的部分相关证据不具有证据的真实性、合法性、关联性，故原审对其提供的相关证据未予采信，并无不当。关于李明春上诉主张房建公司已整体出售，该单位已不存在，其不具备诉讼主体资格问题。因房建公司并未在登记机关办理注销登记，公司并未终止，故房建公司具备诉讼主体资格。综上，原审认定锅炉房为房建公司与房产局共有不妥，本院予以纠正。因锅炉房不存在共有问题，故原审法院适用法律不当，本院予以调整。房产局上诉有理，本院予以支持。李明春上诉有理部分，本院予以采纳。房建公司上诉理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》、《中华人民共和国民事讼诉法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、撤销讷河市人民法院（2012）讷民初字第168号民事判决；二、驳回讷河市房产建筑公司的诉讼请求。一、二审案件受理费400.00元，由讷河市房产建筑公司负担。本判决为终审判决。审判长  董春良审判员  戚丽英审判员  李立新二〇一四年十二月十一日书记员  吴 迪