济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2014）槐民初字第1202号原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人李大康，总经理。委托代理人傅守锋，山东法杰律师事务所律师。委托代理人张永锦，山东法杰律师事务所律师。被告李炳坤，男，1975年9月12日出生，汉族，户籍所在地山东省胶州市，现住济南市。原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司（以下简称新世纪物业公司济南分公司）与被告李炳坤物业服务合同纠纷一案，本院于2014年5月4日立案受理。本院受理后，依法由审判员李子萍独任审判，于2014年6月3日公开开庭进行了审理。原告新世纪物业公司济南分公司委托代理人张永锦到庭参加诉讼。被告李炳坤经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告新世纪物业公司济南分公司诉称：被告购买了1号楼1单元901室房屋一套，已与开发商办理了上述房屋的交接手续，并入住。原告与开发商签订了《前期物业管理服务协议》，而被告自2010年9月9日起至2013年12月31日止，已经拖欠物业费2362.10元，违约金708.63元。被告经原告多次催缴未果。被告的行为严重的阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业管理工作的资金运转和小区的建设，损害了原告及其他业主的利益。诉请法院判令被告支付物业管理费2362.10元，违约金708.63元。在审理过程中，原告新世纪物业公司济南分公司补充陈述：2009年9月1日，被告李炳坤交纳的714.30元物业管理服务费系2009年9月1日至2010年9月9日的费用。要求被告李炳坤支付自2010年9月10日起至2013年12月31日止的物业管理服务费2362.10元、违约金708.63元。被告李炳坤未答辩。经审理查明，2009年9月1日，被告李炳坤与郑州新世纪物业管理有限公司济南分公司（郑州新世纪物业管理有限公司济南分公司于2009年6月19日变更名称为郑州宾至新世纪物业服务有限公司济南分公司，2012年2月29日，郑州宾至新世纪物业服务有限公司济南分公司又变更名称为郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司，即原告新世纪物业公司济南分公司）签订《前期物业管理服务协议》，约定：被告李炳坤房屋坐落1号楼1单元901室，购房合同约定建筑面积45.79平方米。第一条、双方的权利义务，一、原告新世纪物业公司济南分公司权利义务：对住宅小区的全体业主提供服务；房屋用部位、共用设备设施、市政公用设施和附属建筑物构筑物、附属配套建筑和设施、公用绿地花木和建筑小品的维修、养护、运行和管理，公建筑共共环境卫生、公共秩序等项目进行服务、维护及管理；二、被告李炳坤权利义务：参加业主大会或业主代表大会，享有选举权、被选举权和监督权；监督物业管理服务行为，就物业管理的有关问题提出意见和建议；遵守本物业的物业管理制度和《业主临时管理规约》；装饰装修房屋前，提交装饰装修方案，审查备案后，方可施工；转让房屋时，应事先通知原告新世纪物业公司济南分公司，告知受让方应当与原告新世纪物业公司济南分公司签订协议；依据合同按时交纳物业管理费用等。第二条、物业管理服务内容。一、房屋共用部位的维护和管理；二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理；三、环境卫生及绿化维护，包括物业共用部位和相关场地的清洁卫生，指定点的生活垃圾的收集、清运及雨水、共用污水管道的疏通，定期进行消杀，对区域内绿化进行养护；四、公共秩序维护，小区主出入口24小时站岗值勤，按规定路线巡逻，每小时巡查1次；……五、交通秩序和车辆停放，对进出小区的机动车辆实施证、卡管理，引导车辆有序通行、停放，按政府有关文件进行停车费的收取。第三条、物业管理服务标准。一、房屋外观，主出入口设有小区平面示意图，主要路口设有路标；二、设备运行，建立设施设备档案，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全，设施设备标志齐全、规范，责任人明确；维修人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。三、共用部位、共用设施设备的维护和管理，对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录。四、环境卫生，合理设置垃圾桶，每日清运垃圾2次等。五、绿化，有专业人员实施绿化养护管理，草坪等及时修剪，定期组织浇灌、施肥等。六、消防，消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，定期对消防设施设备维修、维护。七、房屋共用部位、共用设施设备小修和急修。小修及时组织修复。急修半小时内到达现场。第四条、物业管理服务费用（不包括房屋共用部位、共用设施设备的大中修、更新、改造的费用）。一、被告李炳坤交纳费用的时间：从物业办理入住之日起，预缴半年物业管理费。二、住宅，按本合同约定建筑面积每月每平方米**楼1.30元；2、3、4、5、6、7号楼1.20元。三、长期未入住的空置房屋按月应缴费用的70%收取。……六、按先交费后服务，按每半年一次交纳物业管理服务费，具体交费时间为每年1月、7月的1-15日。被告李炳坤如未按时交纳，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金。第五条、其他有偿服务费用，一、车辆停放费。地下停车场小型汽车停车费100元／辆／月，地上小型汽车停车费80元／辆／月。……第八条违约责任。原告新世纪物业公司济南分公司违反协议，擅自提高收费标准的，被告李炳坤有权要求退还所多交费用，并支付违约金。被告李炳坤违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金。被告李炳坤房屋建筑面积45.79平方米，物业管理服务费为每月每平方米1.30元，每月应交物业管理服务费59.52元。2009年9月1日，被告李炳坤交纳至2010年9月9日止的物业管理服务费714.30元。此后，被告李炳坤未交纳物业服务费，原告新世纪物业公司济南分公司主张按每月物业管理服务费59.50元要求被告李炳坤支付自2010年9月10日至2013年12月31日物业管理服务费2362.10元。以上事实，有原告新世纪物业公司济南分公司提供的《前期物业管理服务协议》、《营业执照》等工商登记材料、业主档案等相关书证及当事人当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。本院认为，原告新世纪物业公司济南分公司作为物业服务企业，对住宅小区提供物业服务。原告新世纪物业公司济南分公司与被告李炳坤签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定的内容履行义务，行使权利。关于原告新世纪物业公司济南分公司主张的物业管理服务费2362.10元。原告新世纪物业公司济南分公司在该小区内提供了物业管理服务，被告李炳坤作为小区业主，客观上接受了原告新世纪物业公司济南分公司的服务。故被告李炳坤应当按照合同约定向原告新世纪物业公司济南分公司交纳相应的物业服务费用。被告李炳坤自2010年9月10日起未交纳物业管理服务费，原告新世纪物业公司济南分公司要求被告李炳坤交纳2010年9月10日至2013年12月31日止物业管理服务费合法有据。原告新世纪物业公司济南分公司要求被告李炳坤按照每月59.50元交纳物业管理服务费系对其权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。其该主张合法有据，本院予以支持。关于原告新世纪物业公司济南分公司要求被告李炳坤支付逾期付费的违约金708.63元。根据《前期物业管理服务协议》第四条第六项：按先交费后服务，按每半年一次交纳物业管理服务费，具体交费时间为每年1月、7月的1-15日。被告李炳坤如未按时交纳，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金；第八条：被告李炳坤违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，每迟延一日承担应交费用的0.3%的违约金的约定，原告新世纪物业公司济南分公司现认为违约金约定过高，要求将违约金调整为欠款总数的30%，原告新世纪物业公司济南分公司现主张按照欠款总数2362.10元计算30%所得违约金708.63元，经核算，原告新世纪物业公司济南分公司该主张系对其权利的处分，符合法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告李炳坤于本判决生效之日起十日内给付原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司物业管理服务费2362.10元。二、被告李炳坤于本判决生效之日起十日内给付原告郑州新世纪物业服务有限公司济南分公司逾期支付物业管理服务费的违约金708.63元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李炳坤负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  李子萍二〇一四年七月二十一日书记员  裴立红