北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书(2014)二中民终字第11705号上诉人（原审被告）王健，女，1969年4月5日出生。委托代理人刘家泉（王健之夫），1967年6月1日出生。被上诉人（原审原告）北京中原华夏物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街20号14层1404室。法定代理人赖国强，董事长。委托代理人付宇，女，1989年6月24日出生，北京中原华夏物业管理有限公司法务部助理。委托代理人李金亮，男，1981年3月18日出生，北京中原华夏物业管理有限公司管业部主管。上诉人王健因物业服务合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第15299号民事判决，向本院提起上诉。本院受理此案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。2014年9月，北京中原华夏物业管理有限公司（以下简称中原华夏物业公司）起诉至原审法院称：我公司的前身北京中原物业顾问有限公司与方安苑发展商北京安乐大酒店有限公司及北京城市建设工程开发公司签署了《方安苑小区物业委托合同》，我公司自2001年1月1日起开始受托对方安苑小区进行物业管理。王健为北京市丰台区×××1804号（以下简称1804号）房屋的业主，与我公司签订了《方安苑小区前期物业管理服务协议书》，因此，我公司有权依据物业委托合同、物业管理公约及承诺书、前期服务协议、北京市普通居住小区物业管理服务收费标准之规定的标准，向王健收取物业管理费及能源费。王健一直没有交纳2009年1月1日至2013年12月31日的物业管理费14660.4元、2009年1月1日至2013年12月31日的垃圾清运费150元及公共照明费450元，共计15260.4元。我公司已多次向王健发出催缴通知，但王健仍拖延不付，给我公司造成严重经济损失。故起诉要求判令王健支付2009年1月1日至2013年12月31日的物业管理费14660.4元及滞纳金4310.16元，支付2009年1月1日至2013年12月31日的垃圾清运费150元及公共照明费450元，并承担本案诉讼费。王健辩称：我与中原华夏物业公司根本没签过物业服务合同，与我签物业服务合同的主体是北京中原物业顾问有限公司，因此，中原华夏物业公司不是收缴我物业服务费的适格主体，中原华夏物业公司要求我支付物业服务费没有事实和法律依据，且中原华夏物业公司的诉讼请求已经过了诉讼时效，要求驳回中原华夏物业公司的诉讼请求，由中原华夏物业公司承担本案全部诉讼费用。原审法院经审理认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务。中原华夏物业公司与北京安乐大酒店有限公司、北京城建房地产开发有限公司签订了《方安苑小区物业管理委托合同》，并据此对北京市丰台区南方庄1号提供物业服务，王健作为该小区业主，享受了中原华夏物业公司提供的物业服务，依法应当交纳物业费及其他相关费用，故对中原华夏物业公司要求王健交纳物业管理费、垃圾清运费、公共照明费的诉讼请求，法院予以支持。王健关于其与中原华夏物业公司之间没有合同，其没有义务向中原华夏物业公司交纳费用的答辩意见没有法律依据，法院不予采纳。根据在案证据，不能认定中原华夏物业公司怠于行使主张物业管理费等的相关权利，王健主张中原华夏物业公司的诉讼请求已过诉讼时效，法院亦不予采纳。中原华夏物业公司要求王健支付滞纳金，依据不足，法院不予支持。据此，原审法院于2014年10月判决：一、王健于判决生效后十日内给付北京中原华夏物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一三年十二月三十一日的物业管理费一万四千六百六十元四角；二、王健于判决生效后十日内给付北京中原华夏物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一三年十二月三十一日的垃圾清运费一百五十元；三、王健于判决生效后十日内给付北京中原华夏物业管理有限公司二○○九年一月一日至二○一三年十二月三十一日的公共照明费四百五十元；四、驳回北京中原华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。判决后，王健不服，上诉至本院，请求撤销原判，依法改判驳回中原华夏物业公司的诉讼请求。理由是：1、中原华夏物业公司未与我签订过物业服务合同，与我签订合同的是北京中原物业顾问有限公司，中原华夏物业公司未能举证证明北京中原物业顾问有限公司系其前身以及双方之间存在债权债务转让关系，因此中原华夏物业公司无权按照我与北京中原物业顾问有限公司签订的合同来收取物业管理费等相关费用。2、中原华夏物业公司的物业服务存在超量发放停车证导致消防通道被占用、小区卫生服务不到位等问题。3、中原华夏物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效。中原华夏物业公司同意原判。经审理查明：王健系北京市丰台区×××1804号房屋的业主，该房屋建筑面积为122.17平方米。2000年12月7日，北京安乐大酒店有限公司、北京市城市建设工程开发公司（委托方，甲方）与北京中原物业顾问有限公司（受托方，乙方）签订《方安苑小区物业管理委托合同》，甲方将方安苑小区委托给乙方实行物业管理，委托管理期限为自本合同签订之日起至该物业入住后2年止，即自2001年1月1日起至2002年12月31日止。该物业的物业管理费为待竣工时另行测算，但C楼（即7号楼）不得高于每月每平方米2元。双方对该物业管理委托合同的真实性均予以认可。2002年4月11日，北京中原物业顾问有限公司（甲方）与王健（乙方）签订《方安苑小区前期物业管理服务协议书》，对双方的权利义务及物业管理服务内容、物业管理服务质量等进行了约定。其中，双方约定乙方交纳费用的时间为入住第一年交纳一年的物业管理费，第二年起乙方根据甲方书面公布的收费时间按时交纳物业管理服务费用；住宅按建筑面积每月每平方米2元收取；接受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费、煤气费、供暖费、垃圾清运费等代收代缴收费服务（代收代缴费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定；公共地方照明电费由全体业主分摊，但每户每月不超过人民币10元。2003年1月1日，北京安乐大酒店有限公司、北京城建房地产开发有限公司（委托方，甲方）与中原华夏物业公司（受托方，乙方）签订《方安苑小区物业管理委托合同》，甲方将方安苑小区委托乙方实行物业管理，乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理费、公共能源费（主要为公共电费）、停车管理费、其它代收代缴费用，C楼（即7号楼）物业管理费为每月每平方米2元，委托管理期限为自本合同生效之日后2年止，即自2003年1月1日起至2004年12月31日止。2005年1月1日，北京安乐大酒店有限公司、北京城建房地产开发有限公司（委托方，甲方）与中原华夏物业公司（受托方，乙方）续签了《方安苑小区物业管理委托合同》，双方就物业管理内容、费用等约定同2003年1月1日签订的合同，委托管理期限自本合同生效之日起至业主大会成立之后业主委员会与所选聘的物业管理公司签订的物业服务合同生效时，本合同终止。诉讼中，中原华夏物业公司与王健均认可方安苑小区未成立业主委员会。中原华夏物业公司称实际按照每户每月7.5元收取公共照明费，王健未交纳2009年1月1日至2013年12月31日的物业管理费14660.4元、2009年1月1日至2013年12月31日的垃圾清运费150元及公共照明费450元。另，中原华夏物业公司提供2009年至2013年期间的收费通知单若干张，用以证明中原华夏物业公司一直向王健催收物业管理费，王健对此不予认可。中原华夏物业公司与王健就1804号房屋的物业费及能源费问题曾有过诉讼，（2008）丰民初字第9089号民事判决书判决王健向中原华夏物业公司给付物业费及能源费。本院审理中，中原华夏物业公司就其与北京中原物业顾问有限公司之间的关系向本院提交北京市对外经济贸易委员会京经贸资字[2002]12号出具的关于合资企业中原物业顾问有限公司更名及变更经营范围的批复、北京市工商行政管理局出具的证明、北京中原房地产经纪有限公司物业管理分公司债权债务转让协议等证据。上述证据显示，北京中原物业顾问有限公司于2002年5月8日变更名称为北京中原房地产经纪有限公司，北京中原房地产经纪有限公司于2003年7月31日将其物业管理分公司的全部债权债务转让给中原华夏物业公司。王健对上述证据中的批复的真实性认可，对证明、债权债务转让协议不认可。对于王健应当交纳的垃圾清运费的数额，双方在原审法院审理期间没有异议，但在本院审理中，王健提出其已交纳2009年的垃圾清运费，中原华夏物业公司对此予以认可，并称其计算有误。上述事实，有前期物业管理服务协议书、物业管理委托合同、收费通知单、证明、批复、债权债务转让协议及双方当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。根据查明的事实，北京中原物业顾问有限公司与王健签订的《方安苑小区前期物业管理服务协议书》、北京安乐大酒店有限公司、北京市城市建设工程开发公司与北京中原物业顾问有限公司签订的《方安苑小区物业管理委托合同》及北京安乐大酒店有限公司、北京城建房地产开发有限公司与中原华夏物业公司签订的《方安苑小区物业管理委托合同》均系各方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。后北京中原物业顾问有限公司变更名称为北京中原房地产经纪有限公司，北京中原房地产经纪有限公司通过债权债务转让协议将其物业管理分公司包括北京中原物业顾问有限公司与王健签订的《方安苑小区前期物业管理服务协议书》在内的全部债权债务转让给中原华夏物业公司，中原华夏物业公司依据北京中原物业顾问有限公司签订的上述《方安苑小区物业管理委托合同》、《方安苑小区前期物业管理服务协议书》及中原华夏物业公司签订的《方安苑小区物业管理委托合同》对方安苑小区提供了物业服务，王健作为该小区1804号房屋的业主亦实际享受了中原华夏物业公司的物业服务，理应支付相应的物业管理费及其他相关费用。虽然王健与中原华夏物业公司未直接签订物业服务合同，但基于上述合同关系以及中原华夏物业公司为王健提供物业服务的事实，可以认定王健与中原华夏物业公司存在物业服务合同关系，故王健主张其与中原华夏物业公司不存在物业服务合同关系的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予采信。对于王健应交纳的垃圾清运费的金额，原审法院计算有误，本院予以纠正。王健上诉主张中原华夏物业公司提供的物业服务存在问题，但未就此向法院提供证据予以证明，中原华夏物业公司对此亦不予认可，故本院对王健的该项上诉意见不予采信。王健上诉主张中原华夏物业公司的部分诉讼请求已经超过诉讼时效，中原华夏物业公司对此不予认可，并提交收费通知单等证据证明其履行了催收催缴义务，因现有证据不能证明中原华夏物业公司存在明显怠于行使权利的行为，故本院对王健的该项上诉意见亦不予采信。王健的上诉请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第15299号民事判决第一项、第三项；二、撤销北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第15299号民事判决第四项；三、变更北京市丰台区人民法院（2014）丰民初字第15299号民事判决第二项为王健于本判决生效后十日内给付北京中原华夏物业管理有限公司二○一○年一月一日至二○一三年十二月三十一日的垃圾清运费一百二十元。四、驳回北京中原华夏物业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费148元，由北京中原华夏物业管理有限公司负担35元（已交纳），由王健负担113元（于本判决生效后7日内交纳）；二审案件受理费297元，由王健负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  王轶稚代理审判员  王 广代理审判员  刘永民二〇一四年十二月十八日书 记 员  刘梓晨