重庆市沙坪坝区人民法院民 事 判 决 书（2014）沙法民初字第05062号原告彭安祥，女，1955年10月10日出生，汉族，无固定职业，住重庆市沙坪坝区。委托代理人朱磊，重庆瀚林律师事务所律师。委托代理人刘忠敏，重庆瀚林律师事务所律师。被告重庆市玉泉房地产有限公司，住所地重庆市巴南区鱼洞下河路1号，组织机构代码74286132－8。法定代表人蒋泽亮，重庆市玉泉房地产有限公司董事长。委托代理人伍修端，男，重庆市玉泉房地产有限公司现场经理，住重庆市沙坪坝区。原告彭安祥与被告重庆市玉泉房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年5月26日立案受理后，依法由代理审判员秦伟独任审判，适用简易程序并于2014年6月16日、7月10日公开开庭进行了审理。原告彭安祥的委托代理人朱磊、刘忠敏，被告重庆市玉泉房地产有限公司的委托代理人伍修端到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告彭安祥诉称，原、被告签订《商品房买卖合同》约定原告购买被告开发建设的房屋，现被告未在约定交房时间内向原告交付房屋。故要求被告向原告支付逾期交房违约金51049元。被告重庆市玉泉房地产有限公司辩称，双方签订《商品房买卖合同》属实，但实际买卖的是经济适用房，原告不具备购房资格，合同应属无效；即使需要支付违约金，计算标准应当为每日万分之一。要求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原、被告于2012年7月10日订立合同编号为190＊的《重庆市商品房买卖合同》（第一份合同）。双方约定，原告购买被告开发建设位于重庆市沙坪坝区青木关镇的经济适用住房一套，建筑面积108.23平方米，购房总价308455.50元；被告应当在2013年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；房屋交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。该合同第九条约定，除合同第七条约定的遭遇不可抗力情况外，被告如未按合同约定的期限将房屋交付原告使用，按逾期时间，分别处理：（1）逾期在60日之内，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向原告支付，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，原告有权解除合同。原告要求解除合同的，被告应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息，并按已付房价款百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第七条约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金。2013年1月21日，原、被告又签订编号CQ538740＊的《重庆市商品房买卖合同》（第二份合同）。该合同中，双方对第一份合同中所约定的当事人身份及住所地、房屋坐落、面积、购房价款以及被告应当在2013年6月30日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用，房屋交付时应通过竣工验收备案登记，取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》等内容未作更改。该合同第九条将第一份合同第九条中载明的两处“已付房价款万分之五”的内容均改变为“已付房价款万分之一”，该条其余内容未作更改。因被告未在合同约定时间内取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》，原告至今未接房。至法庭辩论终结前，被告仍未就案涉房屋取得《重庆市建设工程竣工验收备案登记证》。另查明，案涉房屋属于青木关某小区。该小区经重庆市建设委员会确认为经济适用房项目，由被告、重庆玺讯置业发展有限公司、重庆市沙坪坝区青木关镇人民政府共同建设。2012年9月18日，被告取得重庆市国土资源和房屋管理局颁发的《重庆市商品房预售许可证》，案涉房屋为被告建设并向原告销售。审理中，原告明确表示不解除合同，要求被告按照合同第九条逾期交房超过60日但不解除合同的情形，以购房总款为基数，按照每日万分之五，从2013年6月30日起计算至2014年5月27日，向原告支付违约金。被告表示购房资格的证明材料是由其售房部代收后转交房屋管理部门。原告认为双方签订的第二份合同文本为格式条款，被告没有明确告知原告改变了第一份合同第九条，原告在不知情的情况下签字，第二份合同第九条应属无效条款；同时，也因被告通知原告去办理房产证必须先签订第二份合同。被告认为第一份是草稿合同，第二份是网签合同文本，均为双方自愿签订；现第一份合同已为第二份合同所取代，第一份合同的第九条不应再作为违约金的计算依据。本案争议较大，调解未成。上述事实，有原、被告双方当事人的陈述，原告提供的《重庆市商品房买卖合同》，被告提供的《重庆市商品房预售许可证》、《重庆市商品房买卖合同》等证据在案证明。这些证据的真实性、合法性、关联性经庭审质证和本院审查，足以认定。本院认为，合法有效的合同，当事人应当履行自己的合同义务。原、被告双方就同一套房屋先后签订了两份合同系客观事实。现原告提出被告未就改变后的第九条的格式条款向原告明确告知并有胁迫之意，原告签订第二份合同意思不真的主张。本院认为，采用格式条款订立合同的，提供合同文本方应当采取合理方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。原、被告双方先后签订的两份《重庆市商品房买卖合同》虽为被告提供的合同文本，但各中第九条均是对逾期交房违约金计算的约定，只是第二份合同降低了违约金的计算标准。即便如此，也未免除或者限制被告逾期交房的违约责任。况且，第九条中违约金的计算标准应属双方可以商定之内容。故原告要求被告必须明确告知于法无据，原告在订立合同时自当承担管理自身事务的注意义务。原告还认为被告以办理房产证相胁迫，而办理所购房屋产权登记证一般属于出售房屋方的合同义务，以此为由不足以达到胁迫原告之程度。因此，对于原告上述其表意不真的主张，本院不予采纳。原、被告先后订立的两份合同，均应为双方平等自愿达成。因第二份合同形成时间较晚，双方此前与之不一致的约定，应以第二份合同内容为准。关于被告提出原告不具备购房资格，《重庆市商品房买卖合同》应属无效的辩解理由。本院认为，案涉房屋属于经济适用房，但系开发商取得商品房预售许可公开对外销售，除购房者应当符合国家或本地方关于经济适用房的购买资格外，具体合同条款可以参照一般商品房买卖合同订立。被告代收原告购房资格证明材料提交房屋管理部门审核，应当由其提供证据证明上述主张。被告未能提供证据证明，本院对其上述理由不予采纳。因此，原、被告签订的第二份合同是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本院将其作为确定本案双方权利义务的依据。经查，被告未按合同约定时间交付房屋。原告依据合同第九条中逾期交房超过60日但不解除合同的情形要求被告支付违约金。然而，第九条中上述情形同时明确了支付违约金的条件：在房屋实际交付后30日内。本院认为，民事法律行为可以附条件，附条件的民事法律行为在符合所附条件时生效。本案中，原告至今未接房，也无证据证明被告阻碍条件成就，故原告要求被告承担违约责任的条件尚未成就。综上，原告的诉讼请求缺乏请求权基础，本院不予支持。原告可待上述条件成就后再行主张。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：驳回原告彭安祥的诉讼请求。案件受理费972元，减半交纳486元（原告已预交），由原告彭安祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费，递交上诉状期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。代理审判员 秦 伟二〇一四年七月二十日书 记 员 肖习敏