北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第14553号上诉人（原审原告）彭明贵，男，1968年2月13日出生。委托代理人赵亚军（彭明贵之妻），1967年7月20日出生。被上诉人（原审被告）北京圣运通达房地产开发有限公司。法定代表人尹显付，董事长。委托代理人李玉华，北京市世纪律师事务所律师。上诉人彭明贵因与被上诉人北京圣运通达房地产开发有限公司（以下简称圣运通达公司）商品房预售合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第4266号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。2013年7月，彭明贵诉至原审法院称：2007年1月23日，我与圣运通达公司签订密云县鼓楼东区现×号楼×单元×室房屋的《住宅认购协议书》。2009年4月，按照圣运通达公司要求，双方重新签订《住宅房认购协议书》一份，该协议将2007年协议中交房的条款予以变更。2010年4月1日，圣运通达公司与我签订《商品房预售合同》，该合同约定圣运通达公司于2010年12月31日前向我交付房屋，但圣运通达公司违约。现诉至法院，请求判令：1.圣运通达公司赔偿2010年12月至2013年11月15日期间的延迟交房损失，按每月2100元计算，共计74550元；2.案件受理费由圣运通达公司负担。圣运通达公司辩称：彭明贵所诉的损失非必然产生的损失，亦无合同及法律依据，故不同意彭明贵的诉讼请求。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。彭明贵与圣运通��公司签订的《商品房预售合同》及其《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。在该合同中，明确约定“因出卖人单方原因致使出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用的，按以下方式处理：1、逾期在30日内，自合同规定的最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2、逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，合同解除自买受人书面通知送达出卖人之日起生效，出卖人应退还买受人全部已付房款（含定金），出卖人不负违约责任”。根据查明的事实，圣运通达公司交房逾期超过30日，彭明贵此时仅享有解除合同的权利，解除合同后，圣运通达公司应退还已付房款及定金，不负担违约责任。现彭明贵���行使解除合同的权利，视为其同意继续履行合同，合同约定交房的期限发生顺延，在顺延的合同履行期限内，圣运通达公司不应负担违约责任。另原、圣运通达公司双方对于继续履行合同亦未约定承担违约责任的方式，且彭明贵要求圣运通达公司赔偿经济损失同支付违约金一样，亦为承担违约责任的一种形式。故彭明贵要求圣运通达公司赔偿经济损失的诉讼请求，无事实及法律依据，法院不予支持。据此，原审法院于2014年9月判决：驳回彭明贵的诉讼请求。判决后，彭明贵不服，仍持原审诉讼请求及理由上诉至本院，请求二审法院查清事实，依法改判。圣运通达公司同意原判。经审理查明：2010年4月1日，彭明贵与圣运通达公司签订《商品房预售合同》及相应的《补充协议》，《商品房预售合同》及《补充协议》以互补方式共同约定：彭明贵购买圣运通达公司开发的位于密云县康复路南鼓楼东区××#（现为×号）住宅楼×层×单元×号楼房一套，预测建筑面积130.48平方米，总价款伍拾肆万肆仟零伍拾叁元整。出卖人应当在2010年12月31日前向买受人交付该商品房，房屋交付时应当符合：1.商品房已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.满足出卖人承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件。出卖人应当在2012年12月31日前，取得商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，买受人同意出卖人继续办理该商品房所在楼栋的权属证明，出卖人不负违约责任。因出卖人单方原因致使出卖人未按合同约定的期限将房屋交付买受人使用的，按以下方式处理：1.逾期在30日内，自合同规定的最后交付日期的第二天起���实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；2.逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，合同解除自买受人书面通知送达出卖人之日起生效，出卖人应退还买受人全部已付房款（含定金），出卖人不负违约责任等内容。合同签订后，彭明贵向圣运通达公司交纳了544053元购房款。因圣运通达公司未按合同约定为彭明贵办理房屋交付事宜，彭明贵曾诉至原审法院，要求圣运通达公司交付该房屋并给付自2011年1月1日起至房屋实际交付之日止的逾期交房违约金，圣运通达公司提出反诉，要求解除与彭明贵签订的商品房预售合同，并要求彭明贵支付自2012年11月7日起至合同解除之日止的物业费等各项费用10963.46元。（2013）密民初字第751号判决书判决：一、北京圣运通达房地产开发有限公司将坐落在密云县康复��南鼓楼东区×号楼×层×单元×号楼房交付给彭明贵，于判决生效之日起十日内履行。二、驳回彭明贵其他诉讼请求。三、驳回北京圣运通达房地产开发有限公司反诉请求。双方当事人均不服一审判决，提出上诉，北京市第二中级人民法院（2013）二中民终字第07978号民事判决书判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，圣运通达公司于2013年11月14日为彭明贵办理了房屋入住手续。以上事实，有当事人陈述及相关证据材料在案证明。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。根据双方签订《商品房预售合同》及《补充协议》，圣运通达公司应于2010年12月31日前向彭明贵交付房屋，圣运通达公司于2013年11月14日才为彭明贵办理房屋入住手续，已构成违约。双方在上述签订的协议中，虽未对圣运通达公司在此情况下应如何承担违约责任作出明确约定，但并不影响彭明贵按照合同法的相关规定要求圣运通达公司赔偿该公司的违约行为给其造成的损失。原审法院判决驳回彭明贵要求圣运通达公司赔偿损失的诉讼请求，属适用法律错误，本院予以纠正。关于损失的数额问题，彭明贵主张按每月2100元计算，但并未就此充分举证，故本院对其此项主张不予采信。因双方对逾期在30日以外的损失如何计算问题并未作出约定，本院参照双方关于逾期在30日内的违约金计算方式的约定确定损失的具体数额，按此计算，圣运通达公司应赔偿彭明贵逾期交房的损失57071元。综上，原判适用法律错误，本院予以改判。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，本院判决如下：一、撤销北京市密云县人民法院（2014）密民初字第4266号民事判决；二、北京圣运通达房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿彭明贵损失五万七千零七十一元；三、驳回彭明贵的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费832元，由彭明贵负担613元（已交纳），由北京圣运通达房地产开发有限公司负担219元（于本判决生效之日起七日内交纳）。二审案件受理费1664元，由彭明贵负担1227元（已交纳），由北京圣运通达房地产开发有限公司负担437元（于本判决生效之日起七日内交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  刘建刚代理审判员  曾 彦代理审判员  龚勇超二〇一四年十二月十日书 记 员  赵 纳