广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）惠中法民一终字第581号上诉人（原审原告）：黄晶桥。委托代理人：石杰，系上诉人的丈夫。被上诉人（原审被告）：惠州市惠阳区岐山渡假村发展有限公司。法定代表人：杨文杰。委托代理人：潘建雄。委托代理人：钟辉。上诉人黄晶桥与被上诉人惠州市惠阳区岐山渡假村发展有限公司（下称渡假村公司）因商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2013）惠阳法民一初字第571号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。黄晶桥的委托代理人石杰，渡假村公司的委托代理人潘建雄、钟辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。当事人原审的意见黄晶桥一审诉称：2010年10月9日，原被告签订了一份《广东省商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告开发的位于惠阳经济开发区的凤仪谷二十八街03号房，总价为1563078元。合同签订后，原告付清了上述房款。然而在合同约定的交楼时间为2011年8月30日，被告的房屋屋面出现严重漏水，阳台以及推拉门也有部分漏水，在原告多次催促下，被告才于2011年12月和2012年5月对房屋的屋面进行了破坏性维修，其采用破坏性的维修一直未得到原告的认可，且其开槽插管的维修亦不符合相关法律法规的要求。2012年7月27日反映二楼主卧南面墙（推拉门）脚渗水，但并未维修好。于是在2013年5月18日又发现主卧阳台渗水及推拉门处仍然渗水。被告因房屋漏水而延期交房支付的违约金天数为626天，按合同约定须支付延期交楼违约金293546元。合同约定的交楼时间为2011年8月30日，但被告所交付的房屋的燃气直到2012年5月9日才具备通气点火条件，及被告此项违约时间从2011年8月31日起算至2012年5月8日，共251天，被告应当支付该项违约金人民币12550元；被告电信业务直到2013年4月21日才具备开通使用条件，被告此项违约时间从2011年8月31日起算至2013年4月20日共计598天，被告应当支付此项违约金为人民币29900元；被告的有线电视直到2013年7月12日才具备开通使用条件，被告此项违约时间从2011年8月31日起算至2013年7月11日，共计680天，被告应当支付此项违约金34000元。被告因燃气、电信和有线电视延期达到使用条件而共须支付违约金总计76450元。原告房屋楼书问题业经惠州市信访局主持召开的《关于碧桂园山河城质量问题2012年5月5日的会议纪要》中予以确认。且该《会议纪要》也为被告在（2013）惠阳法民一初字第152号案中以房屋质量问题相同理由予以确认后而向购房人进行了相应赔偿。被告直到2013年9月11日还在对原告的房屋漏水进行维修（有照片为证）。因此计算赔偿金的时间从2011年9月1日起算至2013年8月31日止，共24个月，按每月租金3000元的标准向原告进行赔偿，共计72000元。原告就被告的违约事项经与被告多次协商均无果，为维护原告合法权益，特诉至贵院，请求：一、判令被告因延期交房支付违约金221546元；二、判令被告因房屋质量问题向原告支付赔偿金72000元；三、判令被告因燃气、电信和有线电视设施延期达到使用条件而支付违约金76450元；四、本案诉讼费用由被告承担。原告向原审提供证据有：1、商品房买卖合同及补充协议书，证明双方建立买卖关系，被告未按期交房和有关配套实施未达到使用要求；2、验楼反映单，证明被告交付楼房漏水的事实；3、关于碧桂园山河城质量问题2012.5.5会议纪要，证明原告所购买楼房2803号漏水的问题，被告的房屋不具备验收交楼条件；4、2012年7月27日验楼反映单及2803号第二次漏水反映报告，证明第一次反映漏水后，被告没有维修好，阳台西南角、房屋推拉门墙角渗水；5、办理通气点火通知，证明案涉房屋在2011年8月30日不具备办理燃气点火业务，案涉房屋在2012年5月8日才具备竣工验收条件，被告违约；6、中国电信业务登记单及发票，证明案涉房屋在2011年8月30日电信业务不具备使用条件，到2013年4月13日才具备使用条件；7、惠阳有线数字电视申请表及发票，证明直到2013年7月24日才具备开通条件；8、上访问题的函，证明被告所建房屋存在质量问题的事实；9、发票两张，证明原告履行了合同全部义务；10、认购书2份，证明李国权、戴晓瑜是被告的员工；11、应收未收反馈表，证明被告房屋存在漏水的事实；12、关于凤仪谷28街3号房屋的渗水反映单，证明被告所建房屋一楼大厅东边窗户渗水，一楼窗户底下渗水，三楼东边墙渗水；13、光盘，证明漏水的位置、时间；14、样板房光盘，证明被告说交楼的外墙檐口无插管的事实，买楼的模型里面也没有插管的事实；15、凤仪谷规划示意图，证明原告所购买的1街房不是凤仪谷1-4期；16、两份承诺书，证明关于1街16栋房屋宽带、有线电视、燃气延期达到使用条件的事实；17、维修方案，证明1-4期房屋漏水的位置与原告所购买的房屋是一致的，从而证明被告所建房屋存在质量问题；18、关于“碧桂园凤仪谷五期”电信开通时间的证明，证明电信不能开通，被告有相应的违约事实。被告辩称：1、原告与被告签署的《商品房买卖合同》及附件、附录（以下简称“买卖合同”）意思表示真实，合法有效，对双方均具有法律约束力；2、原告购买的商品房在2011年6月28日已达到了法律和合同约定的交付条件，且被告已多次书面通知原告收楼，被告不存在逾期交房违约行为，无须承担逾期交楼违约责任；3、原告提供的证据无法证明其购买的商品房在买卖合同约定的交付时期时存在严重影响正常居住使用的质量问题，原告不能因此要求被告承担违约责任；4、燃气、有线电视、电信等配套设施在商品房交付时已达到使用条件，原告要求被告支付燃气、有线电视、电信延期达到使用条件违约金无事实依据。被告向原审提供的证据有：1、《商品房买卖合同》、附件及附录，证明合同关系、交付时间、交付标准、质量保修年限；2、《预售许可证》，证明涉案商品房销售的合法性；3、《竣工验收备案》，证明涉案商品房已竣工验收合格并备案；4、5份催收楼通知书，证明已履行交楼通知义务；5、原被告于2012年7月9日达成协议书（补充协议），证明原被告就凤仪谷一街16号4层1房存在质量问题达成了协议。本院依原告申请调查收集的证据有：1.（2013）惠阳法第152号案的起诉状；2.碧桂园建设工程施工合同；3.竣工验收备案表；4.（2013）惠阳法民一初字第152民事调解书。原审法院查明的事实原审法院经审理查明：2010年10月9日，原被告双方签订《商品房买卖合同》【合同编号：惠阳（2010）00005136）及《补充协议书》，约定原告向被告购买惠州市惠阳经济开发区惠阳碧桂园凤仪谷二十八街03号房，被告应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备“该商品房经验收合格”条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。双方在《补充协议书》的第十二条约定：“《商品房买卖合同》第十一条约定的“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”的内容删除，修改为“出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续”，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交楼房手续，则视为出卖人按期交房……”第十三条约定：“该商品房在交房使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。保修期限内，在正常使用情况下，发生本补充协议附录一《质量保证书》中所列项目的质量问题，由出卖人负责保修……”第十四条约定，依《商品房买卖合同》第十四条的约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、供燃气、电信和有线电视的设施在该商品房的交付时达到使用条件。若出卖人违约的，上述每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币五十元的违约金……《商品房买卖合同》第十四条和上述约定的“使用条件”是指买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。”《补充协议书》附录一《住宅质量保证书》约定：屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏保修期限5年，保修责任为返修。另查明，被告已于2010年9月26日取得惠阳碧桂园凤仪谷的商品房预售许可证。案涉商品房已于2011年6月28完成竣工验收备案，从竣工验收备案表可以查明施工单位为普宁市建筑工程总公司。被告于2011年8月31日以挂号信形式寄信给原告黄晶桥、2012年3月23以国内特快专递邮件形式邮寄给原告黄晶桥，并在封面注明“内件物品为惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司对购买了惠阳碧桂园凤仪谷二十八街03号的业主黄晶桥寄发的催收楼函件”。再查明，原告分别于2011年11月18日、2012年7月27日、2013年8月16日就案涉房屋檐口漏水、二楼主卧南门墙（推拉门）脚渗水、窗户渗水等问题向被告作出反映。中国电信股份有限公司惠阳经济开发区客户服务中心2013年11月15日出具的《关于“碧桂园凤仪谷五期”电信开通时间的证明》载明，原告黄晶桥于2012年5月21日申请开通中国电信天翼宽带业务，因当时碧桂园凤仪谷五期电信的地下管线尚未铺设完成，不具备开通条件。2012年4月28日惠阳光能管道燃气有限公司客户服务部发给本案被告的《关于“碧桂园凤仪谷五期”办理通气点火的通知》，载明即日起可接受用户申请通气，并定于2012年5月9日起开始办理通气点火业务。还查明，（2013）惠阳法民一初字第152号案为本案被告与惠州市惠阳区岐山度假村发展有限公司与被告湖北华盛建设工程有限公司、湖北华盛建设工程有限公司惠阳分公司建设工程施工合同纠纷，施工项目为惠阳碧桂园凤仪台三、四期、起凤台一、三期（3）总承包工程，与案涉商品房凤仪台五期项目无关。原审法院判决理由及结果原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案分以下几方面判析：一、关于燃气、电信、有线电视设施延期违约问题。根据原被告双方签订的《补充协议书》第十四条的约定，供水、供电、供燃气、电信和有线电视的设施应在商品房交付时达到使用条件。若出卖人违约的，上述每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币五十元的违约金。依合同约定，案涉商品房交楼时间应为2011年8月30日，燃气、电信也应于当天达到使用条件，即满足业主向服务商申请办理上述服务供应手续的条件，但根据2012年4月28日惠阳光能管道燃气有限公司客户服务部发给本案被告的通知，可知案涉商品房项目于2012年5月9日才具备办理通气点火业务，被告违约天数252天，违约金额为12600元（50元／天×252天）。根据中国电信股份有限公司惠阳经济开发区客户服务中心出具给原告的《证明》，可知案涉商品房直至2012年5月21日仍不具备开通电信的条件，被告违约天数为264天，违约金额为13200元（50元／天×264天）。原告主张电信直到2013年4月3日才具备开通条件，因原告提供的证据只能证明其于2013年4月3日向电信部门申请，已具备开通条件，而非才具备开通条件，故对其主张，本院不予采纳。原告以提交的《惠阳有线数字电视申请表》及惠州惠阳区广播电视台出具的《发票联》证明有线电视直到2013年7月12日才具体开通使用条件，理由不充分，本院不予支持。二、关于逾期交楼违约金问题。根据原被告签订的《补充协议书》第十二条的约定：买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交楼房手续，则视为出卖人按期交房……现原告主张被告逾期交楼，应由其举证证明交付期限届满之日即2011年8月30日其到被告处销售中心联系并办理交接房使用手续，被告无法交楼的事实，在其未能提供相应证据予以佐证情况下，原告请求被告支付延期交房违约金221546元，本院不予支持。三、关于支付房屋质量赔偿金问题。根据《补充协议书》第十三条的约定，商品房交房使用时如存在属工程保修范围的质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得籍词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。根据《补充协议书》附录一《住宅质量保证书》的约定，屋面防水、墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏等均属于保修责任范围，保修方式为返修。现原告以案涉商品房屋面出现严重漏水、阳台和推拉门也有部分漏水，窗户和内墙的墙根漏水为由请求被告支付房屋质量赔偿金72000元没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定判决如下：一、被告惠州市惠阳区岐山渡假村发展有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内支付延期开通燃气违约金12600元，延期开庭电信违约金13200元共计25800元给原告黄晶桥。二、驳回原告黄晶桥其他诉讼请求。本案受理费人民币6850元，由原告黄晶桥承担6000元，由被告惠州市惠阳区岐山渡假村发展有限公司承担850元。当事人二审的意见张楚珠不服原审判决，向本院提起上诉称，请求：1、撤销原判决第一项，改判被上诉人除支付延期开通燃气违约金12600元外，还应向上诉人支付延期开通电信违约金29900元，延期开通有线电视违约金34000元；2、撤销原判决第二项，改判被上诉人因房屋质量问题向上诉人支付赔偿金72000元和延期交楼违约金221546元。事实与理由：原审法院认定事实错误和适用法律错误。一、上诉人已经提交了被上诉人所售卖的房屋在2011年8月30日前其燃气、电信和有线电视均不具备开通条件的证据，原审法院却错误地认定其电信不具备开通的时间是2012年5用21日，并依此计算被上诉人的违约金，显然是错误的。试问达到合同的开通条件的时间是什么时间为何对电信公司的证明不作认定达到开通条件才是合同约定的被上诉人应当履行的义务。被上诉人电信达到开通的时间为2013年4月21日，有上诉人的缴费发票为证。同样的被上诉人的有线电视的开通时间是2013年7月12日。基于上诉理由，原审法院错误的认定了被上诉人的电信的开通时间，应当予以纠正。而原审法院对被上诉人的有线电视延期达到开通时间不作认定，缺乏法律依据，试问被上诉人的有线电视达到开通条件的时问点事什么时间上诉人认为上诉人提交的的关于被上诉人有线电视的开通时问的证据是充分的，应当得到支持。二、上诉人已经就被上诉人所建房屋的漏水问题提供了充分的和必要的证据，以证明其所建房屋存在严重质量问题。包括被上诉人约定的2011年8月30日前和8月3O日后，有现场照片和书面的漏水反应单为证，同时也有被上诉人违反合同约定的也是违反法律规定的在檐口处插管导水的严重违约违法行为，此有被上诉人样板房外立面实景和被上诉人售卖商品房的模型都没有插管导水的证据予以证实。而原审法院对此却不作任何认定，也不作任何解释，却片面的以合同约定的收楼约定认定被上诉人没有违约行为。试问2012年的5月5日的会议纪要为何不作任何认定（有上诉人的签名），该会议纪要己经经法定部门惠阳区质监站认定为有质量问题，且被上诉人也以该会议纪要在（2013）惠阳法民一初字第152号案中作为证据向其合同对方以房屋质量存在严重质量问题为由要求对方承担违约责任。且被上诉人也已经因房屋存在严重质量问题而向买方支付了赔偿金。为何原审法院对此不作任何认定既然原审法院认定了被上诉人在燃气和有线电视的开通条件上存在违约责任，却不认定被上诉人存在延期交楼的违约事实。只是机械地以《补充协议书》的约定而免除被上诉人的违约责任。《补充协议书》和《住宅质量保证书》均为被上诉人单方出具的格式合同，是对被上诉人免除其违约责任的约定。为何对被上诉人的违法行为不作任何认定。被上诉人的违法行为有：1、违反了《建设工程质量管理条例》的相关规定。该条例第十一条规定：建设单位应当将施工图设计文件报县级以上建设行政主管部门审查，施工图设计文件未经审查批准的，不得使用。被上诉人的样板房的立面造型、装修色调等都是经过规划设计批准的，被上诉人的样板房和沙盘的外立面檐口出均没有插入导水管，证明被告在最初的施工图设计中处立面不可能有导水管，当然任何别墅的外立面檐口处也不会有导水管，而被告却在原告所购房屋因漏水而插入导水管，这既不符合原告当初购买期房时看到的被告样板房实景的外立面。也违反了《条例》第十一条规定：建设单位应当将施工图设计文件告县级以上建设行政主管部门审查，施工图纸设计文件未经审查批准的，不得使用。被告擅自修改施工图纸，在檐口出插管，在屋顶开槽，破坏隔热层和防水层进行维修（有视频资料为证）。2、违反了《最高法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定。该规定为：出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。显然，被告样板房的实景和沙盘的立面造型对原告购买该商品房的合同订立及价格的确定有重大影响，若是被告的样板房实景的外立面和沙盘的立面造型有导水管，原告不会购买被告的房屋，因被告未按样板房实景建造房屋，其行为构成违约，应当承担违约责任。3、违反了《城市住宅小区竣工综合验收管理办法》第六条第（三）项关于“各类建筑物的平面位置、立面造型、装修色调等符合批准的规划设计要求”的规定。而被上诉人在规划验收后却私自改变规划。4、违反了《房屋建筑工程质量保修办法》第三条的规定。该条规定：本办法所称房屋建筑工程质量保修，是指房屋建筑工程竣工验收后在保修期内出现的质量缺陷，予以修复。即是指房屋在完工时没有问题，在使用过程中发现问题，所以需要保修，而原告所购房屋在完工时就存在渗漏问题，且渗漏问题一直持续着，这种房子就是很明显的质量问题。而不是简单的保修。5、违反了《建筑法》第六十条第二款的规定。该条规定：建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。原告所购房屋在被告所谓竣工时屋顶就渗漏，在原告告知被告的前提下却不修复，直到2011年12月才进行维修。被告的违法行为非常明显。《建筑法》第六十一条规定；交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。而《屋面工程质量验收规范》（GB50207-2002）就属于规定的建筑工程质量标准，该标准第3.0.9条明确规定：屋面工程完工后应按本规范的有关规定对细部构造、接缝、保护层等进行外观检验，并应进行淋水或蓄水试验。显然被告并未按此标准进行淋水试验，才导致房屋在2011年7月份下大雨时，屋面渗漏而导致檐口处出现大量污水带，被告的行为违法。6、违反了《城市地下管线工程档案管理办法》的相关规定：该办法第二条第二款明确规定：本办法所称城市地下管线工程，是指城市新建、扩建、改建的各类地下管线（含城市供水、排水、燃气、热力、电力、电信、工业等地下管线），同时该办法第十条规定：建设单位在地下管线工程竣工验收备案前，应当向城建档案管理机构移交下列档案资料：（一）地下管线工程项目准备阶段文件、监理文件、施工文件、竣工验收文件和竣工图。即被告应当在竣工前移交原告所在房屋的燃气和电信的竣工验收文件和竣工图。被告所建房屋在2011年6月24日其燃气和电信并未竣工，不具备开通和使用条件，燃气达到开通条件与2011年6月24日的时间相差近壹年，电信时间相差近2年。依据上述法律规定，被告在没有完成燃气和电信地下管线工程时就不具备竣工条件，但被告却自行造假完成竣工验收。被告的行为违反了上述法律规定，故被告的竣工验收是虚假的，无效的。目的就是要赶在合同约定的时间内完成相应的手续，达到不支付违约金的目的。7、违反了《城市房地产管理法》第27条的规定。该条规定：房地产开发项日的设计、施工必须符合国家的有关标准和规范。被告在檐口插管导水就不符经批准的设计要求。被上诉人存在上述诸多违反行为。据此可知，即被上诉人所办理的竣工验收是弄虚作假的和无效的。原审法院却不作任何认定，显然原审法院适用法律错误。因被上诉人的上述违法行为而导致其房屋存在严重质量问题和延期交楼问题是显而易见，被上诉人理应承担相应的违约责任。上诉人的诉讼请求既有事实依据，也有法律根据，为此请求二审法院依法改判，并支持上诉人的上诉请求。上诉人二审期间未提供新的证据。被上诉人答辩称：一、被答辩人与答辩人签署的《商品房买卖合同》及附件、附录（下简称“买卖合同”）意思表示真实，合法有效，对双方均具有法律约束力。涉案商品房在被答辩人与答辩人签署买卖合同前己取得编号为惠房预许字（2010）第47号《商品房预售许可证》，符合法律要求的预售条件。答辩双方2010年10月9日签署了买卖合同，约定被答辩人向答辩人购买涉案商品房，从买卖合同约定内容看，是双方真实意思表示，内容并没有违反法律的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。二、被答辩人购买的商品房在2O11年6月28日已达到了法律和合同约定的交付条件，且答辩人已在合同约定的交楼日期第二天书面通知被答辩人收楼，答辩人不存在逾期交房违约行为，无须承担逾期交楼违约责任。买卖合同第八条约定“出卖人应当在2011年8月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格”；买卖合同附件四补充协议书第十二条约定“……出卖人在《商品房买卖合同》第八条约定的交付日期之前交付该商品房给买受人的，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，除此之外，买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人售房部联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交接房手续，则视为出卖人按期交房。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条：“……房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担”。该商品房于zO11年6月28日取得了《竣工验收备案表》，答辩人于2011年8月31日以挂号信书面通知被答辩人前来办理收楼手续，但是被答辩人并未能按期至答辩人处收楼，根据上述约定及法律规定，视为答辩人已经按期交房，相关房屋毁损、灭失的风险自合同约定收楼之日起由被答辩人承担。三、被答辩人提供的证据无法证明其购买的商品房在买卖合同约定的交付日期时存在严重影响正常居住使用的质量问题，被答辩人不能因此要求答辩人承担违约责任。本案中，答辩双方约定的房屋交付时间为2011年8月30日，而被答辩人提供的验楼反映单等证据根本无法证明涉案商品房交付时房屋的状况，被答辩人无证据证明在买卖合同约定的交付时间，涉案商品房存在严重影响居住使用的质量问题，故不能因此而要求答辩人承担逾期交楼的违约责任，这是其一；其二，即使被答辩人提供的验楼反映单属实，答辩人可根据买卖合同承担保修责任。依据买卖合同附件四补充协议第十三条“该商品房在交付使用时如存在工程保修范围质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”以及买卖合同附件四补充协议附录一《住宅质量保证书》：“屋面防水保修期限是5年；墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏保修期限是5年；地面空鼓开裂、大面积起砂和门窗翘裂、五金损坏保修期限是2年”的约定。房屋存在相关瑕疵的，答辩人可根据上述约定承担保修责任，被答辩人不能因此拒绝收楼从而要求答辩人承担逾期交楼违约责任。最后，从答辩双方提交的证据的证明效力来看，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十七条：“人民法院就数个证据对同一事实的证明力可以依照下列原则认定：（一）国家机关、社会团体依职权制作的公文书证的证明力一般大于其他书证；（二）物证、档案、鉴定结论、勘验笔录或者经过公证、登记的书证，其证明力一股大于其他书证、视听资料和证人证言……”的规定，答辩人提交的《竣工验收备案表》为建设主管部门备案的公文书证，该份证据的证明效力应当大于被答辩人提供的验楼反映单等证据，理应得到认定。四、燃气、电信和有线电视等设施，只有在质量检测和功能性试验合格达到使用条件后，才能进行竣工验收备案，故答辩人于2O11年6月28日取得涉案商品房的《竣工验收备案表》，充分证明涉案商品房在买卖合同约定的交付期限，即2011年8月30日前燃气、电信和有线电视已达到使用条件。被答辩人提交的证据均不能充分证明其要求答辩人支付延期开通燃气、电信和有线电视违约金的主张，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，应当由被答辩人承担举证不能的不利后果。五、被答辩人主张答辩人因房屋质量问题向被答辩人支付赔偿金72000元没有任何事实和法律依据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，由被答辩人承担举证不能的不利后果。综上，请法院依法驳回被答辩人的诉讼请求，以维护答辩人的合法权益。被上诉人二审提供两份证据，证据一、电信惠阳营销中心出具的证明，证明上诉人在一审提交的一份证明材料不具证明效力；证据二、照片一组，证明涉案商品房质量是合格的，没有任何质量问题。上诉人对被上诉人二审提交的新证据质证认为：对证据一的三性均不认定，在一审法庭开庭时被上诉人的代理人对我方的证据的三性均以认定，另外这份证据与其开通电信业务没有任何关联性；证据二不是新的证据，我方对此证据不予质证，但这可以证明房屋的插管反证了被上诉人的行为是不符合法律规定的。本院查明的事实本院经审理查明，原审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院判决理由和结果本院认为：本案是商品房预售合同纠纷案件。双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，且合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，应受法律保护，双方当事人应严格按照合同约定全面履行各自义务。本案的争议焦点是：一、涉案房屋电信和有线电视的设施达到使用条件的截止时间；二、被上诉人渡假村公司是否延期交楼；三、被上诉人是否应当支付房屋质量赔偿金。关于涉案房屋电信和有线电视的设施达到使用条件的截止时间问题。根据双方签订的《补充协议》第十四条约定：“出卖人承诺与该商品房正常使用直接关联的供水、供电、供燃气、电信和有线电视的设施在该商品房的交付时达到使用条件。若出卖人违约的，上述每一项每逾期一天，出卖人向买受人支付人民币伍拾元的违约金，但出现《商品房买卖合同》第八条约定的‘出卖人可据实予以延期的原因’的四种情形之一的，出卖人可据实予以延期，不承担任何违约责任。《商品房买卖合同》第十四条和上述约定的‘使用条件’是指达到买受人可向水、电、燃气、电信、有线电视的服务商申请办理该服务供应手续的条件。”据此，被上诉人交付商品房时，即2011年8月30日当天，电信、有线电视设施应达到可向服务商申请办理该服务供应手续的条件，对原审法院据上诉人提供的证据查明直至2012年5月21日仍不具备开通电信的条件，认定被上诉人违约天数为264天，违约金额为13200元（50／元／天×264天），本院予以支持。上诉人黄晶桥上诉认为电信设施延期违约时间计至其向电信部门具体的申请开通时间，即2013年4月3日，但具体开通时间并非是已经达到可向服务商申请办理时间，且上诉人未能提供证据予以佐证。对此，上诉人该主张，本院不予采纳。同理，上诉人依原审提交的《惠阳有线数字电视申请表》及惠州惠阳区广播电视台出具的《发票联》主张以有线电视具体申请开通日作为有线电视设施延期违约时间，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于被上诉人渡假村公司是否延期交楼问题。根据双方当事人签订的《补充协议书》第十二条的约定：“……买受人应按《商品房买卖合同》第八条约定的交付期限届满之日自行到出卖人销售中心联系并办理交接房使用手续。买受人如逾期办理交楼房手续，则视为出卖人按期交房……”经原审法院查明涉案商品房于2011年6月28日取得了《竣工验收备案表》，被上诉人于2011年8月31日以挂号信书面通知上诉人前来办理收楼手续。据此，被上诉人已尽到按期交付商品房义务，上诉人请求被上诉人支付延期交房违约金221546元，本院不予支持。关于被上诉人是否应当支付房屋质量赔偿金问题。根据双方签订的买卖合同附件四补充协议第十三条“该商品房在交付使用时如存在工程保修范围质量问题的，买受人有权要求补修，出卖人按约定承担保修责任，买受人不得藉词拒绝收楼。买受人以该商品房存在属工程保修范围内的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续而引起的逾期交楼的法律后果由买受人自行承担。”以及买卖合同附件四补充协议附录一《住宅质量保证书》：“屋面防水保修期限是5年；墙面、厨房和卫生间地面、管道渗漏保修期限是5年；地面空鼓开裂、大面积起砂和门窗翘裂、五金损坏保修期限是2年”的约定。因此，涉案商品房屋面漏水和阳台以及推拉门部分漏水属于保修事项，原审法院不予支持上诉人以房屋漏水为由请求被上诉人支付房屋质量赔偿金的做法并无不妥。综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持，上诉人的上诉缺乏事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条之规定，本院判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费用6851元，由上诉人黄晶桥负担。本判决为终审判决。审 判 长  赖锦荣审 判 员  苏丹红代理审判员  黄宇乐二〇一四年七月三日书 记 员  段艳红附：裁判依据：《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；