广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)粤01民终2867号上诉人(原审原告)：禤毅。委托代理人：潘滔，系广东格林律师事务所律师。委托代理人：易奎，系广东格林律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：邝建祺。被上诉人(原审被告)：广州市盈日市场管理有限公司。法定代表人：李润斌。上述两被上诉人共同委托代理人：卢懿灵，广东明盛律师事务所律师。上诉人禤毅因与被上诉人邝建祺、广州市盈日市场管理有限公司（以下简称“盈日公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2014）穗番法民三初字第1365号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院经审理查明：2012年8月12日，邝建祺作为出售方，盈日公司作为邝建祺的委托代理人，禤毅作为认购方，签订编号为NO.09321的《【儿童新天地】商铺认购书》，约定：认购方自愿认购涉讼商铺，该商铺建筑面积为10.7206平方米，套内建筑面积为5.734平方米；该商铺用途仅为商铺，于2016年4月30日前交付使用，如交付期限届满，该商铺尚存租赁关系的，交付期限届满之日为交付完成之日，无需另行办理交付手续（以双方即将签署的《商铺买卖合同》为准）；该铺总价603796元，认购方同意选择商业按揭付款方式认购该商铺，认购价为374852元；认购方应于2012年8月12日支付定金50000元，同时签署本《商铺认购书》，于2012年8月19日支付首期价款234852元（含定金）即总价款的60%，同时签署《商铺买卖合同》，余款140000元即总价款的40%由认购方在2012年8月19日前申办商业按揭手续，按揭年限及按揭款以银行最后批复为准；出售方已向认购方公某《商铺买卖合同》（包括其附件和补充合同）、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的相关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议；认购方须于2012年8月19日前，持本《商铺认购书》、定金收据、身份证原件并带齐首期价款及购铺税费到【儿童新天地】销售中心与出售方签署《商铺买卖合同》，出售方不再另行通知；在双方签订《商铺买卖合同》后，本《商铺认购书》与《商铺买卖合同》对所认购商铺均有约定的内容，以《商铺买卖合同》为准，《商铺买卖合同》对认购商铺没有约定的内容，仍按本《商铺认购书》的约定内容执行。同日，盈日公司收取了禤毅购买涉讼商铺定金50000元，并出具编号为NO.0611962的《收据》予以确认。2012年8月23日，邝建祺作为出卖人，盈日公司作为出卖人的委托代理人和承租人，禤毅作为买受人，签订《商铺买卖合同》一份，其中约定：买受人所购涉讼商铺的建筑面积10.7206平方米，套内面积5.734平方米，商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分；涉讼商铺按套内建筑面积计价，房价款总额为374852元，以上房价款未含买受人办理房地产权证时应向政府相关部门缴交的税费（包含契税、交易印花税、交易服务费、证本印花税等），房价款中未含的税费由买受人承担；买受人以按揭付款方式支付房价款：于2012年8月19日前支付全部房价款的62.65%（包含定金）234852元，剩余房价款140000元向银行申请抵押贷款，由贷款银行直接拨入出卖人指定的银行账号；涉讼商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行的关、停、并、分立、装修、与第三方联营、合作、合伙、承包、转租、分租、出租柜台等行为，并承担此期间产生的管理费、水电费及其他经营费用；根据本合同约定，该商铺的使用权及收益权在2016年4月30日之前归承租人享有，买受人同意遵守出卖人与承租人签订的租赁协议，买受人同意在2016年4月30日之前不得以任何理由向承租人索取任何租金及管理费；买受人知悉出卖人在该商铺出售前已将其出租，并确认同意出卖人以商品房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，以补偿买受人2016年4月30日前商品使用权和收益权由出卖人或承租人所享有的收益损失；本合同约定的房价款374852元已为扣减后的最终定价，即买受人以此最终定价的价格购买的该商铺，从2016年5月1日起才获得该商铺的使用权和收益权，买受人不得以任何理由或方式向出卖人主张租赁费用；承租人应于租赁期满时，将符合本合同约定的涉讼商铺交付买受人使用，买受人同意从该日期后开始正式行使涉讼商铺的使用权及收益权。同日，盈日公司收取了禤毅铺位首期款184852元，并出具编号为NO.0609636的《收据》予以确认；广东金桥百信律师事务所收取禤毅法律服务费1500元，并出具了编号为NO.0051295的《收款收据》予以确认。2012年9月5日，广东金桥百信律师事务所收取禤毅税费12022元，并出具了编号为NO.0120304的《收款收据》予以确认。2012年9月9日，广东金桥百信律师事务所收取禤毅按揭服务费3000元，并出具了编号为NO.0001314的《收款收据》予以确认。2013年5月23日，广州市国土资源和房屋管理局向禤毅核发涉讼商铺的《房地产权证》，规划用途为商业，所有权取得方式为购买，房屋建筑面积10.72㎡，套内建筑面积5.73㎡，附注载明已收取国有土地使用权出让金，从1992年8月31日起计：居住份额用地70年，商业、旅游、娱乐份额用地40年，其他用途50年；城市规划房屋用途：商铺。2014年6月20日，广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局向儿童新天地项目有关业主出具《市国土房管局番禺区分局关于儿童新天地产权登记有关情况的复函》，载明儿童新天地项目于2012年期间申请办理分割登记手续，该分局对儿童新天地项目办理分割登记时进行了实地测绘，出具的测绘图纸为标准测绘成果报告图；儿童新天地项目申请人办理分割登记提供了消防审核意见，但消防部门是否按施工竣工图到现场进行验收，应向消防部门咨询；根据《广州市城镇房地产登记办法》规定，办理分割登记、转移登记均没要求提供规划验收材料。2014年11月13日，禤毅以邝建祺、盈日公司对涉案买卖交易存在恶意串通、故意隐瞒、欺诈等行为为由诉至原审法院，请求判令：1.撤销禤毅与邝建祺、盈日公司于2012年8月23日签订的位于广州市番禺区市桥街富华中路55号鸿成花园2层151号铺的《商铺买卖合同》；2.邝建祺向某毅返还已支付的购房款234852元；3.邝建祺向某毅支付自2012年8月23日起计至实际还清之日止以禤毅已付购房款234852元为本金按同期银行贷款利率计算的利息（暂计至起诉之日为31736元）；4.邝建祺向某毅赔偿损失23485元；5.赔偿禤毅因购买涉讼商铺而损失的契税11567元、交易手续费45元、公证费1500元、产权登记费550元、印花费193元，共计13855元；6.盈日公司对上述邝建祺应付禤毅的款项承担连带责任；7.诉讼费用由邝建祺、盈日公司承担。邝建祺原审辩称涉案《商铺买卖合同》是合法有效的，不存在撤销的情形，禤毅全部的诉讼请求缺乏事实和法律依据，请求法院予以驳回。盈日公司原审无到庭应诉及答辩。原审庭审中，双方当事人均确认禤毅已支付涉案房价款234852元（包含定金），但双方对以下问题存在争议：一、关于涉讼商铺所在的儿童新天地项目的实际承租方的问题。禤毅主张认为，在签订《商铺买卖合同》时涉讼商铺是带租约出售的，盈日公司作为承租人在《商铺买卖合同》上签名、盖章，且《商铺买卖合同》明确约定邝建祺将涉讼商铺出租给盈日公司，使得禤毅误以为涉讼商铺已出租给盈日公司，其购买后可以取得固定的高额收益；然而，邝建祺未能提供其与盈日公司签订的租赁合同以说明租金标准、租赁期限及租赁范围等，双方之间根本不存在租赁关系；事实上，涉讼商铺所在儿童新天地项目对外租赁的出租方是广州市亮盈物业管理有限公司（以下简称为亮盈公司），并非邝建祺和盈日公司。因此，邝建祺并未将涉讼商铺出租给盈日公司，盈日公司亦不是该物业的承租人，邝建祺与盈日公司在没有租赁关系的情况下，以虚构的租赁事实骗取禤毅与其签订《商铺买卖合同》，恶意串通抬高涉讼商铺的价格，侵害禤毅的合法利益。为证明其上述主张，禤毅提交了亮盈公司与案外人张辉等人就儿童新天地3层的两间商铺签订的《商铺租赁合同》的复印件证明儿童新天地的商铺的出租方为亮盈公司。邝建祺抗辩认为《商铺买卖合同》中盈日公司为承租人，证明其将涉讼商铺出租给盈日公司，2011年12月其将涉讼商铺交予盈日公司使用；2013年7月4日，盈日公司将包括涉讼商铺在内的番禺区市桥街富华中路55号首层102、二层202及三层全层出租给亮盈公司；根据《商铺买卖合同》的约定，盈日公司有转租的权利，亮盈公司作为涉讼商铺的出租方对外租赁涉讼商铺亦不构成撤销合同的条件。为证明其上述主张，邝建祺提交了签署日期为2011年11月30日的鸿城宝岛会的水、电及设备交接清单，盈日公司确认其于2011年11月30日接收鸿城花园首层、二层、三层物业的《确认书》，以及2013年7月4日盈日公司和亮盈公司签订的《商业房地产租赁合同》予以证实。二、关于邝建祺是否存在虚假承诺高额租金回报，并以高额租金抵扣房价款的形式欺诈禤毅签订《商铺买卖合同》的问题。禤毅主张认为涉讼商铺的总价款为603796元，之所以《【儿童新天地】认购书》约定认购价为374852元及《商铺买卖合同》约定房价款为234852元是由于其中的228944元差额实为以租金抵扣房款的形式扣减的房价款；邝建祺在广告宣传中声称“10年回本，稳赚40年”，且在投资收益表中列出“可一次性收取前三年的租金（24%）；在签订《【儿童新天地】认购书》时，邝建祺向某毅明示了涉讼商铺前三年的租金总额约为总价的30%，可以在签订买卖合同时一次性收取，并在《【儿童新天地】认购书》第二条的认购价格中予以确认，扣减了涉讼商铺2016年4月30日前的租金；《商铺买卖合同》亦约定“买受人知悉出卖人在该商铺出售前已将其出租，并确认同意出卖人以商品房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿”，该条款是对《【儿童新天地】认购书》约定的认购价款的补充，邝建祺确认在房款中禤毅以租金抵扣的形式支付了房款的30%。即邝建祺宣传和承诺的涉讼商铺的租金最高可达1000元/平方米，最低也有500元/平方米，而事实上根据盈日公司与亮盈公司签订的《商业房产租赁合同》的约定，涉讼商铺实际租金仅为邝建祺承诺的租金的二十分之一，两者相距甚远，涉讼商铺的实际收益与其价格严重不符。为证明其上述主张，禤毅提交了涉讼商铺所在的儿童新天地项目的宣传单证明邝建祺利用虚假广告引诱禤毅购买涉讼商铺；提交了亮盈公司与案外人张辉等人就儿童新天地3层的两间商铺签订的《商铺租赁合同》的复印件证明涉讼商铺所在的儿童新天地对外租赁的价格仅为119.2元/平方米和102.82元/平方米，远远低于买卖合同中抵扣商铺房款的租金标准；提交了案外人陈某的《儿童新天地项目销售认购单》复印件，证明儿童新天地出售时普遍存在以租金抵扣房价款的情况。针对禤毅的上述主张，邝建祺抗辩认为宣传单上只是广告用语，并非要约；《商铺买卖合同》第二条明确约定，合同签署前，有关的宣传资料仅作为要约邀请，不作为合同组成部分，商铺情况应当以合同约定为准；根据《商铺买卖合同》第六条第三项约定，禤毅知道涉讼商铺在出售前已经出租，并且对交付前的租金标准作出相应补偿来确定房款的最终定价；因此，以租金的数额抵扣房款是双方在签署商铺买卖合同时，对于涉案商铺价格的计算方式的约定，这是对涉讼商铺折扣价的一种描述，并非指商铺价格的构成；而其也没有承诺涉案商铺可以达到该租金标准，这种商铺价格计算方式的约定是双方的真实意思表示；合同的约定也说明了禤毅对于商铺的实际交易价格没有异议，即使目前涉案商场的个别商铺租金低于预期的租金标准，这也是商场经营者在目前经营管理涉案商场的过程中所实施的一种通过短期的租金让利的方式，吸引更多的商铺入驻，增加人流、人气、旺场的经营策略，因此禤毅不得以商场个别的商铺目前的租金水平去否认双方约定的房款计算方式。因此，禤毅购买商铺是其自愿作出的商业投资行为，而商铺的商业价值只是其作为商业活动参与者的一种主观判断，禤毅以其主观判断判定邝建祺在商铺价值及房价款上存在欺诈是没有法律依据的。三、关于邝建祺是否故意隐瞒涉讼商铺存在承重墙的问题。禤毅主张《【儿童新天地】商铺认购书》和《商铺买卖合同》签订时，涉讼商铺尚未实体分割，无法查看现场，其亦未向规划部门查询涉讼商铺的平面图；2014年5月，禤毅至规划部门查询时，发现涉讼商铺内的墙体有的为承重墙，无法拆除，这将导致涉讼商铺的建筑面积减小，影响商铺的正常使用及经济价值；邝建祺在出售涉讼商铺时未告知禤毅该商铺存在承重墙，属于故意隐瞒商铺的重要信息，以欺诈手段导致禤毅违背真实意思订立合同。为证明商铺内承重墙的情况，禤毅提交了从广州市规划局番禺分局调取的涉讼商铺所在楼层《二层平面布置图》予以证实，其主张图中的2151号商铺为涉讼商铺，黑色部分为柱子及承重墙。邝建祺对《二层平面布置图》的真实性予以确认，但无法确定图中的2151号商铺即为涉讼商铺，亦无法确定涉讼商铺的墙体是否为承重墙。邝建祺认为即使2151号商铺确为涉讼商铺，其有的墙体为承重墙并不影响商铺的正常使用；涉讼商铺出售时已进行分割登记及办理房地产权证，房地产权证中记载的面积是国土部门实地测绘的面积，禤毅在《【儿童新天地】商铺认购书》中确认对于商铺现状已充分了解且没有异议，且其已向某毅提供符合合同约定面积的商铺，禤毅以其故意隐瞒商铺情况造成其因重大误解签订合同为由，要求撤销《商铺买卖合同》，缺乏理据。四、关于涉讼商铺的使用年限问题。禤毅主张，邝建祺在广告宣传单中承诺涉讼商铺产权为50年，但其至国土房管部门查询发现，涉讼商铺的土地使用权出让年限仅为40年，从1992年起计算，故商铺的实际使用年限仅剩18年，与广告宣传不符。邝建祺则认为，宣传单中是广告用语，并非要约，亦非其对商铺情况的承诺，只是作为要约邀请，不作为合同的组成部分，具体情况应以《商铺买卖合同》的约定为准；并且，宣传单中的“50年产权”可以理解为涉讼商铺的所有权，禤毅提出的剩余18年年限是涉讼商铺所在土地的使用权出让年限，在暂时没有法律规定土地使用权年限届满时地上房屋所有权须强制收回的情况下，土地使用权年限并不必然影响涉讼商铺的正常使用。五、关于涉讼商铺是否已进行实体分割以及商铺的产权登记是否有效的问题。禤毅主张，涉讼商铺至今尚未进行实体分割，仅办理了消防设计审核手续，未办理消防竣工验收，邝建祺持有的房地产权证是按照设计图纸进行分割登记的，而非按照竣工图纸进行登记，因此，涉讼商铺的分割登记程序不完善，房地产权证可能会被国土房管部门撤销，损害禤毅的利益。邝建祺则主张，涉讼商铺的房地产权证是经国土部分实地测绘后登记的，且禤毅未举证证明国土房管部门将撤销该商铺的房地产权证。原审法院认为：《中华人民共和国合同法》第五十四条规定：“一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。”《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为。”即欺诈是指以使他人陷于错误并因而作出意思表示为目的，故意陈述虚假事实或隐瞒真实情况的行为，一方当事人以欺诈手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。本案中禤毅主张认为邝建祺与盈日公司虚构租赁事实，恶意抬高涉讼商铺的售价且隐瞒涉讼商铺的实际使用年限以及商铺存在柱子及承重墙等真实情况，致使其违背自身真实意思表示签订《商铺买卖合同》，邝建祺与盈日公司的上述行为构成欺诈，双方签订的《商铺买卖合同》应当予以撤销。对于禤毅提出的涉讼商铺实际由亮盈公司承租，邝建祺与盈日公司并不存在租赁合同关系的主张，虽然其提供了亮盈公司与案外人张辉等人就儿童新天地3层的两间商铺签订的《商铺租赁合同》的复印件予以证实，但该两份合同所约定的租赁地址并非指向涉讼商铺。更重要的是，禤毅、邝建祺签订的《商铺买卖合同》明确约定了涉讼商铺由盈日公司承租，涉讼商铺出售后，自买卖双方签订商铺买卖合同之日起至2016年4月30日止，承租人享有该商铺的使用权及收益权，有权对该商铺进行转租、分租等行为，该商铺的使用权及收益权在2016年4月30日之前归承租人享有。邝建祺在庭审中亦确认盈日公司在承租涉讼商铺后将包括该商铺在内的儿童新天地商铺转租给了亮盈公司，且根据盈日公司与亮盈公司签订的《商业房产租赁合同》的约定，盈日公司同意亮盈公司承租包括涉讼商铺在内的建筑物进行经营及另行分租或转租。因此，即便确实存在由亮盈公司出租涉讼商铺的情况，亮盈公司对外出租包括涉讼商铺在内的涉案项目的商铺亦是符合合同的约定和法律的规定的。禤毅主张涉讼商铺的实际承租人并非盈日公司，邝建祺与盈日公司恶意串通虚构租赁事实，理据不成立，原审法院不予采纳。至于禤毅提出邝建祺虚假承诺高额租金回报，并以高额租金抵扣房价款构成欺诈的主张。从禤毅与邝建祺签订的《商铺买卖合同》关于“同意出卖人以商品房价款扣减的方式对该商铺2016年4月30日前的租金和其他使用经营收益作出了对应补偿，……本合同约定的房价款374852元已为扣减后的最终定价”的约定来看，无论是否存在禤毅主张的租金抵扣房价款的情况，还是邝建祺认为的仅是房款折扣价的表述，根据前述合同约定涉讼商铺的最终定价款即为374852元，是双方自行合意的最终结果，属于双方的真实意思表示，并未违反法律、法规的强制性规定，原审法院予以认定。禤毅虽然主张邝建祺在签订《【儿童新天地】认购书》时向其明示涉讼商铺前三年的租金总额约为总价的30%及表示可以在签订买卖合同时一次性收取，但对此未能提供充分的证据予以证实；而且从《【儿童新天地】认购书》的内容亦无法直接证明其所主张的最终定价是扣减了涉讼商铺2016年4月30日前租金的结果，故对于禤毅的该主张，缺乏理据，原审法院不予采纳。此外，禤毅虽然提供了亮盈公司与案外人张辉等人就儿童新天地3层的两间商铺签订的《商铺租赁合同》的复印件，主张商铺实际租金标准远低于其与邝建祺签订的《商铺买卖合同》约定抵扣商铺房款的租金标准，但该两份合同所指向的租赁地址并非涉讼商铺。而且《商铺租赁合同》约定禤毅自2016年5月1日起才获得涉讼商铺的使用权和收益权，那么2016年4月30日前涉讼商铺租金收益的高低亦与其无关。综上，禤毅未能提供充分的证据证实邝建祺与盈日公司存在虚假承诺高额租金的情形，其提出的邝建祺与盈日公司恶意串通虚构租赁事实、虚报高额租金、提高涉讼商铺的价格的诉讼主张，理据不成立，原审法院不予采纳。关于邝建祺是否就商铺土地使用权年限问题存在欺诈的问题。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”禤毅购买涉讼商铺是投资行为，作为具有完全民事行为能力的购买者，其理应履行审慎的注意义务，在对涉讼商铺的权属情况、土地使用年限情况以及相关法律规定进行充分的调查和了解后，理性地决定是否购买。禤毅主张因邝建祺虚假宣传导致其误认为涉讼商铺使用年限有50年，有悖常理。此外，禤毅签署的《【儿童新天地】认购书》中明确载明“出售方已向认购方公某《商铺买卖合同》、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的相关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议”。《商铺买卖合同》中亦约定“商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分”。因此，对于禤毅提出的邝建祺在广告宣传中承诺涉讼商铺土地使用权年限为50年，是以欺诈手段致使其违背真实意思表示签订合同的诉讼主张，理据不足，原审法院亦不予支持。关于禤毅提出邝建祺在出售涉讼商铺时隐瞒商铺有承重墙的情况，属于欺诈的诉讼主张。由于多层建筑物必定存在承重墙，而双方签订的《商铺买卖合同》中未明确约定涉讼商铺中可否存在承重墙、商铺的墙体可否拆除，且涉讼商铺的墙体为承重墙并不会对商铺的正常使用造成明显影响。此外，商铺买卖交易中亦没有释明墙体性质的惯例。根据《商铺买卖合同》的约定，涉讼商铺是按套内面积计价，套内建筑面积与涉讼商铺的《房地产权证》中载明的套内建筑面积不存在超出合同约定范围的面积差异，禤毅提出的涉讼商铺中承重墙影响商铺的使用面积的主张，缺乏依据。因此，对于禤毅提出邝建祺隐瞒涉讼商铺的墙有的为承重墙的重要事实构成欺诈行为的诉讼主张，没有事实和法律的依据，原审法院不予支持。关于涉讼商铺是否已进行实体分割以及商铺的产权登记是否有效的问题。根据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局于2014年6月20日出具的《市国土房管局番禺区分局关于儿童新天地产权登记有关情况的复函》记载，该分局对儿童新天地项目办理分割登记时进行了实地测绘，即涉讼商铺办理房地产权证时已进行了实体分割，且禤毅未举证证明涉讼商铺产权登记程序不当及国土房管部门将要撤销涉讼商铺的房地产权证。因此，禤毅主张涉讼商铺尚未进行实体分割且产权登记可能被撤销而损害禤毅的利益，缺乏理据，原审法院不予支持。综上所述，禤毅提出邝建祺与盈日公司存在虚构租赁事实，恶意抬高涉讼商铺的售价且隐瞒涉讼商铺真实情况等欺诈行为致使其违背真实意思表示签订《商铺买卖合同》的诉讼主张，均理据不足，原审法院不予采纳。因此，禤毅基于上述理由主张撤销三方签订的《商铺买卖合同》，并要求邝建祺和盈日公司返还购房款项及利息并赔偿损失的诉讼主张，缺乏事实与法律的依据，原审法院不予支持。盈日公司经原审法院合法传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃诉讼权利。据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十四条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第68条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》的第二条的规定，于2014年12月18日作出如下判决：驳回原告禤毅的全部诉讼请求。本案受理费3461元，由原告禤毅负担。判后，上诉人禤毅不服原审判决，向本院提起上诉称：一、原审遗漏“广告宣传中明示涉案商铺50年产权”、“出示权属资料为土地使用权终止日期为2062年8月30日的分割前大证”等与涉案房产买卖相关的重要事实。1、广告宣传单标注“10年回本、稳赚40年，投资收益表：50年产权旺铺”，并列举了每年租金收益，“第26年—第50年按上述比例稳健递进收益”，“50年总收益：￥619万”。2、邝建祺、盈日公司向各购房人公某的商铺权属资料是邝建祺整层的大证，该大证甚至已经作为购房人陈某与邝建祺、盈日公司2012年8月19日签订的《商铺买卖合同》附件，并经金桥百信律师事务所见证。大证记载的土地使用权终止日期为2062年8月30日。二、《商铺买卖合同》是邝建祺、盈日公司单方提供，对涉案标的物使用年限等事项约定不明的格式合同。禤毅等按照认购单价8万多／平(让渡3年使用权后约为5万多／平)的新盘市价购买，不论依据《合同法》关于合同条款约定不明应适用法定40年产权交易习惯的规定，还是依据销售广告中50年产权部分是对涉案房屋所作的具体确定说明和允诺，并对合同订立及价格有重大影响应视为要约视为合同内容的司法解释，涉案标的物双方约定的剩余使用年限都应按40至50年确定。邝建祺、盈日公司在使用年限方面以欺诈手段骗取购房人签订买卖合同，直接导致购房人最终取得的土地使用权使用年限违背真实意思。该合同应予撤销或解除。1、邝建祺、盈日公司整个交易流程均按照一手楼标准操作，但在《商铺买卖合同》中对土地使用权使用年限起止日、面积、用途、取得方式、建筑结构等不作任何约定告知，存在隐瞒重大事实的故意。2、在邝建祺、盈日公司50年使用年限、高额返租等具体明确的广告要约下，按照单价8万多/平(让渡3年使用权后约为5万多/平)的新盘市价购买，该价格对应的市场行情为40年至50年使用权价格。3、根据《合同法》第6l、62条以及《合同法司法解释二》第七条，本案房产的使用年限约定不明时，按照有关条款或交易习惯确定。结合司法解释交易习惯的认定，本案房产的使用年限至少应认定为商铺法定年限40年。4、参照《商品房买卖合同纠纷司法解释》第三条，邝建祺、盈日公司广告宣传中50年使用年限属于对房屋所作具体确定的说明和允诺，且对商铺买卖合同订立以及价格确定有重大影响，应视为要约，即便未写入商铺买卖合同，亦应当视为合同内容。同时省高院《关于合同法施行后认定房地产开发经营合同效力问题的指导意见>第24条，也明确规定广告宣传中载有明确指标的说明(本案体现在50年使用权限)，应认定该广告内容具有法律效力。5、邝建祺、盈日公司涉案合同第二条“商铺权属年限以房管部门分割后的登记为准，合同签署之前宣传资料作为要约邀请，不构成合同组成部分”属于可撤销或无效条款。因该合同属于邝建祺、盈日公司提供的格式合同、格式条款，邝建祺、盈日公司故意减少合同标的约定内容并限制提供50年使用权商铺责任的内容，没有采用加黑加粗等足以引起禤毅注意的文字、符合、字体等特别标识，没有采取合理方式提请禤毅注意，根据《合同法》第39、40条和《合同法司法解释二》第6、第9、第10条规定，属于可撤销条款或无效条款。6、邝建祺、盈日公司辩称《商铺认购书》签订时已公某《认购须知》、《按揭须知》及相关权属证明，但无论是邝建祺、盈日公司前述的所谓公某文件表述，还是在一审期间，邝建祺、盈日公司始终未能证明其有公某所谓载明使用年限仅剩19至20年的产权证书或文件。同时《认购须知》第三条注意事项第4点注明商铺地址为自编，最终以房管局登记为准，建筑面积、套内面积以最后批准为准，如果当时公某的小证，地址、建筑面积、套内面积均已确定，又为何作出类似于一手楼买卖中已大确权但尚未分割阶段的不确定性模糊表述?唯一的合理解释是当时尚处已有大房产证但没有分割并小确权状态。三、邝建祺、盈日公司还存在诸多欺诈如虚假高额租金抵扣房款、虚假承诺高额租金回报、故意隐瞒涉诉商铺存在柱子、未依法定程序对商铺实体分割并作小确权、虚假实际承租方等等。综上，禤毅上诉请求：1、撤销广州市番禺区法院作出的穗番法民三初字第1365号民事判决；2、撤销禤毅与邝建祺、盈日公司于2012年8月23日签订的《商铺买卖合同》；3、改判邝建祺向某毅返还已支付的购房款234852元：4、改判邝建祺向某毅支付自2012年8月23日起计至实际还清之日止以禤毅已付购房款234852元为本金按同期银行贷款利率计算的利息(暂计至起诉之日31736元)；5、改判邝建祺向某毅赔偿损失23485元；6、改判邝建祺向某毅赔偿已支付的税费13855元；7、改判盈日公司对邝建祺应付给禤毅的上述款项承担连带责任；8、一、二审诉讼费用由邝建祺、盈日公司承担。被上诉人邝建祺、盈日公司共同答辩如下：首先，涉案商铺买卖合同是在双方意思自治下签订的，该合同体现双方真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是真实合法有效的合同。其次，交易的商铺是合法的标的物，产权明确，没有瑕疵。本案争议的商铺均已经过户至买受人名下，且经房管局出具产权书，双方合同已经履行完毕。邝建祺、盈日公司不存在欺诈、隐瞒的情况。再次，针对买受人提出有关50年产权收益的宣传意见，邝建祺、盈日公司答辩意见与一审一致。宣传单上的50年应理解为所有权，现没有法律规定土地所有权期限届满后需要强制收回，土地使用年限不影响商铺使用，也不影响合同目的实现。经审查，原审查明事实无误，本院予以确认。另查明：2005年3月11日，邝建祺所办理的《房地产权证》中土地情况用途一栏注明为“商住”，终止日期一栏注明为2062年8月30日。二审期间，禤毅向本院提交下列两份证据证明其主张：1、《番禺区市场监督管理局关于张某乙等群众上访事项的答复》，拟证明广告宣传中商铺的使用年限是50年，具体详见广告。2、陈某、禤毅在2012年签订《商铺买卖合同》的附件中对邝建祺房产证上的终止日期进行签名确认，同时该证上没有说明使用年限20年的备注，拟证明使用年限在签合同时剩余20年，一审邝建祺、盈日公司提交的产权资料存在虚假公某的情况。邝建祺、盈日公司则向本院提交下列两份证据证明其主张：1、房地产权证书；2、查册表，证明本案争议商铺已过户到买受人名下，邝建祺、盈日公司已履行完合同义务，不存在任何欺诈和隐瞒行为。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。针对禤毅的上诉请求及邝建祺、盈日公司答辩意见，分析如下：一、从本案证据及当事人的陈述可知，禤毅签署的《【儿童新天地】认购书》中明确载明有“出售方已向认购方公某《商铺买卖合同》、《认购须知》、《按揭须知》及法律规定的相关权属证明等，认购方已阅读并理解上述文件资料，清晰了解土地使用权年限情况，对该商铺现状、交易条件和交易流程充分了解，无异议”。而本案双方所签订的《商铺买卖合同》中亦约定“商铺最终面积、地址及权属年限以房管部门权属分割后的登记为准，本合同签署之前出卖人的宣传资料仅作为要约邀请，不构成本合同的组成部分”。本案禤毅购买涉讼商铺是投资行为，作为具有完全民事行为能力的购买者，其理应履行审慎的注意义务，在对涉讼商铺的权属情况、土地使用年限情况以及相关法律规定进行充分的调查和了解后，理性地决定是否购买及签署认购书及买卖合同。禤毅未尽上述义务的，应由其自行承担相应的法律后果。禤毅二审另提出上述条款属于邝建祺、盈日公司所提供签订合同的格式条款，但如前所述，禤毅是具有完全民事行为能力的购买者，签署协议时亦应审慎审查合同条款的约定，禤毅与邝建祺、盈日公司签订上述认购书与买卖合同应是双方充分协商的结果。况且，从上述条款约定的内容来看并没有包含具体免除或者限制邝建祺、盈日公司的责任内容，不具有可撤销的事由，故对禤毅二审就此提出的上诉主张，本院不予采纳。禤毅提出撤销其所签订的《商铺买卖合同》，但自其签署该合同时间至其提起本案诉讼已超过1年除斥期间，故本院不予支持。二、根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定：“土地使用权出让最高年限按下列用途确定：（一）居住用地七十年；（二）工业用地五十年；（三）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（四）商业、旅游、娱乐用地四十年；（五）综合或者其他用地五十年。”根据二审查明事实，邝建祺出示给买受人的《房地产权证》上土地情况用途一栏注明为“商住”，终止日期一栏注明为2062年8月30日。该用途包括居住及商业等用途，自1992年起计至2062年为七十年，故邝建祺《房地产权证》中注明土地使用期限符上述规定，邝建祺、盈日公司对此并未予以隐瞒。本案双方所签订合同约定购买的商铺仅为商业用途，现禤毅以邝建祺《房地产权证》记载终止日期为依据，提出的邝建祺在广告宣传中承诺涉讼商铺土地使用权年限为50年，是以欺诈手段致使其违背真实意思表示签订合同的诉讼主张，理据不足，原审法院不予支持，并无不妥。至于禤毅二审提出邝建祺、盈日公司还存在诸多欺诈行为，如虚假高额租金抵扣房款、虚假承诺高额租金回报、故意隐瞒涉诉商铺存在柱子、未依法定程序对商铺实体分割并作小确权、虚假实际承租方等上诉理由是其对一审意见的概括叙述，原审法院未予采纳均无不当，本院予以确认。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理结果并无不当，本院予以维持。禤毅的上诉、理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6922元，由上诉人禤毅负担。本判决为终审判决。审判长  张燕宁审判员  郑怀勇审判员  李 静二〇一六年六月二十三日书记员  杨仁义林嘉丽