太原市小店区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）小民初字第2070号 原告山西滨汾物业管理有限公司，住所地太原市王村北街**。 法定代表人李明亮，董事长。 委托代理人王雷，北京中伦文德太原律师事务所律师。 被告李世安，武乡西山发电有限公司职工。 原告山西滨汾物业管理有限公司与被告李世安物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员温姣适用简易程序公开开庭进行了审理。原告山西滨汾物业管理有限公司的委托代理人王雷到庭参加了诉讼。被告李世安经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告山西滨纷物业管理有限公司诉称，2009年7月1日，原告接受委托为太原市晋阳街32号和泰小区（南区）提供物业服务起至2014年1月期间。被告作为和泰小区业主，在原告为其提供物业、水、电、暖等相关服务后，本应依法按时交纳各项费用。但是，被告至今仍拒付相关费用，致使原告为其垫付太阳能维护费、电梯费、采暖费、物业服务费等各项费用共计25869.76元。由于被告及该小区其他部分业主的大量欠费行为，致使原告物业服务工作无法正常运行，不得不在2014年1月终止了对该小区的物业服务。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请求依法判令：1、被告支付物业服务中产生的相关费用25869.76元，并赔偿原告造成的从欠费之日起至履行完毕期间的利息损失（截止到6月底利息损失为4733.23元，共计30602.99元）；2、本案诉讼费用由被告承担。 被告李世安未作答辩。 经审理查明，和泰居住小区（南区）系山西和泰房地产开发有限公司开发的商业住宅小区，被告李世安系和泰居住小区（南区）5幢1单元1101号房屋的业主。2009年，山西和泰房地产开发有限公司（委托方、甲方）与原告山西滨汾物业管理有限公司（受托方、乙方）签订《前期物业服务委托合同》一份，合同就甲方将位于晋阳街32号和泰花园南小区委托于乙方实行物业管理事宜作了相关约定。合同约定，乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。委托管理期限为自2009年7月1日起至本小区成立业主委员会确定新的物业管理公司为止。乙方承诺向甲方和全体业主提供一级服务，服务标准达到《太原市普通住宅物业服务等级与收费标准（暂行）》规定的一级服务标准。前期物业服务费为在乙方投标报价的基础上经甲乙双方及业主代表共同协商确定，具体项目及收费标准为：公摊电费为0.070元／度；物业管理费为0.85元／月·m2，建筑面积计；；地下车库服务费80元／车位采暖费，1、根据业主代表要求和小区实际情况，2009-2010年采暖季原则上低温供暖；2、根据实际情况采取低温供暖，保证小区采暖和其他系统的正常运行。2009年采暖费暂定价按2.58元／月·m2（建筑面积计）收取。采暖期间接受业主代表和开发公司的监督管理，共同参与供暖管理，公开采暖成本，在采暖季结束后共同进行成本核算，对已收采暖费多退少补；3、当需要采取正常供暖，采暖费按4.3元／月·m2（建筑面积计）收取，保证业主的正常生活采暖要求；具体操作细则由物业公司与业主代表在2009年9月共同协商确定；电梯费0.29元／月·m2，建筑面积计；太阳能维保费1元／月·户，在使用太阳能热水中出现的用水量偏差，由本单元业主共同分担总表和分表之间的偏差，太阳能质保期内1元／月·户，出了质保期维保费3.3元／月·户；供水二次加压费，挂表计量，每月按户以实公摊电费。以上费用为前期物业服务费用，由乙方向物业区域内的业主和物业使用人按年度收取。乙方按照上述标准收取物业服务费用，并按照合同约定的服务内容和质量标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或负担。物业服务费用如需调整，由双方协调确定。乙方违反本合同约定，擅自提高物业服务费用标准的，甲方、业主、物业使用人就超额部分有权拒绝缴纳；乙方已收取的，甲方、业主、物业使用人有权要求乙方双倍返还；如造成甲方损失的，乙方还应赔偿甲方经济损失。2014年1月，原告终止了与和泰小区（南区）的物业服务。 原告主张在其提供物业、水、电、暖等服务后，被告未支付2009年10月1日至2013年底的物业费7454.5元、电梯费2543.3元、太阳能维护费160.5元，2009年11月1日至2010年3月31日的采暖费2222元，2010年11月1日至2011年3月31日的采暖费3702.7元，2011年11月1日至2012年3月31日的采暖费4822.16元，2012年11月1日至2013年3月31日的采暖费4806.76元，二次加压费157.8元，上述费用共计25869.72元。 另查明，被告李世安与山西和泰房地产开发有限公司于2009年3月30日签订的《商品房买卖合同》所约定的房屋建筑面积为172.22平方米。庭审中，原告陈述因2012年颁发的涉诉房屋《房屋所有权证》所登记的建筑面积为171.67平方米，故2009年10月1日至2011年物业费用按照172.22平方米计取，2012年起物业费用按照171.67平方米计取。 确认以上事实的证据有原告向法庭提交的《前期物业服务委托合同》、欠费催缴通知单、《商品房买卖合同》，上述证据经当庭举证、质证，并有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。 本院认为，原告山西滨纷物业管理有限公司与山西和泰房地产开发有限公司签订的《前期物业服务委托合同》系合同双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同对业主具有约束力，故此合同不但对合同双方有约束力，同样对和泰花园南小区的全体业主产生约束力。因此，被告李世安作为和泰花园南小区业主，享受物业服务的同时，应当按照《前期物业服务委托合同》的约定按时足额交纳相关物业管理费用。关于采暖费的收费标准，因涉诉小区供暖采用燃气锅炉供热，山西省物价部门规定“对燃油、燃气、用电等其他方式的供热价格，本着公平、公正、公开的原则，暂由供需双方协商定价”，本案中原告于2011年将取暖费由《前期物业服务委托合同》约定的4.3元／月·m2调整为5.6元／月·m2，且未提供与业主协商确定价格的证据，故对原告主张按照5.6元／月·m2收取2011-2012年度、2012-2013年度采暖费的主张，本院不予支持。其次，关于物业费用计取的建筑面积，因《房屋所有权证》登记确定的涉诉房屋实际建筑面积为171.67平方米，故物业费用应按照该建筑面积计取。因此，被告李世安需缴纳的各项物业费用为2009年10月1日至2013年底的物业费为0.85×171.67×51=7441.89元、电梯费0.29×171.67×51=2539元、太阳能维护费160.5元，2009年11月1日至2010年3月31日的采暖费2.58×171.67×5=2214.5元，2010年11月1日至2011年3月31日的采暖费4.3×171.67×5=3690.9元，2011年11月1日至2012年3月31日的采暖费3690.9元，2012年11月1日至2013年3月31日的采暖费3690.9元，二次加压费157.8元，共计23586.39元。被告李世安未按时足额交纳物业服务费用给原告造成一定损失，故原告要求被告支付利息损失的主张，本院予以支持，损失酌定为按照欠费总金额23586.39元的20%支付，即4717.28元。被告李世安经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、《物业管理条例》第二十一条、《最高人民法院﹤关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释﹥》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下： 一、被告李世安于本判决生效之日起五日内向原告山西滨纷物业管理有限公司支付物业费、电梯费、太阳能维护费、采暖、二次加压费23586.39元。 二、被告李世安于本判决生效之日起五日内向原告山西滨纷物业管理有限公司支付损失费4717.28元。 三、驳回原告山西滨纷物业管理有限公司的其他诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费565元（原告已预交），减半收取282元，由原告负担21元，被告负担261元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。 审判员 温 姣 二〇一四年十二月一日 书记员 常红丽 第6页共7页