北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2014）朝民初字第41768号原告王珺，女，1970年10月1日生。委托代理人孔小宁，北京市隆安律师事务所律师。委托代理人关珅珅，北京市隆安律师事务所律师。被告韩天思，男，1975年11月29日生。委托代理人王大成，北京市百瑞律师事务所律师。被告北京鸿云兴业物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园3号楼505。法定代表人韩天思，身份同上。委托代理人王大成，身份同上。原告王珺与被告韩天思、被告北京鸿云兴业物业管理有限公司（以下简称鸿云兴业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后由依法代理审判员孙琪独任审判，公开开庭进行了审理。王珺委托代理人孔小宁，韩天思及鸿云兴业公司委托代理人王大成到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。王珺诉称：2014年5月26日，我与鸿云兴业公司签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定我购买鸿云兴业公司所有的北京市×区×园×号楼×层01号房屋（以下简称涉案房屋），总价款1750万元，购房定金300万元于签订《补充协议》当日和次日支付，剩余1450元于2014年6月24日前付清。签订协议后，我依约支付了300万元定金，为履行协议约定的付款义务，我通过贷款方式筹集了剩余购房款，准备在约定期限内支付。支付定金后，我了解到涉案房屋已于2014年6月9日被法院查封，即便我支付剩余房款，也不能按照合同约定履行过户义务。我于2014年6月23日向鸿云兴业公司发送律师函，要求中止履行协议约定的付款义务，并给予其10日期限恢复合同履行能力，否则将解除合同。但鸿云兴业公司并未在合理期限内解除涉案房屋的查封，故我于2014年7月4日发函解除合同。现涉案房屋仍然被法院查封，鸿云兴业公司没有履行合同的能力。故诉至法院：1、判令解除我与鸿云兴业公司于2014年5月26日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、判令韩天思、鸿云兴业公司双倍返还我已支付的定金300万元；3、判令韩天思、鸿云兴业公司就上述已支付的300万元定金向我支付利息（按同期银行贷款利息计算自2014年5月28日至实际返还之日）；4、判令韩天思、鸿云兴业公司支付我因筹集购房款而产生的利息损失6万元；5、判令韩天思、鸿云兴业公司赔偿我应向居间机构支付的居间服务费35万元。韩天思、鸿云兴业公司辩称：鸿云兴业公司确与王珺就涉案房屋订立买卖合同并依约收取300万元定金，涉案房屋被法院查封。不同意王珺的诉讼请求，首先，王珺行使不安抗辩权没有法律依据；其次，涉案房屋是否存在产权瑕疵及能否过户需要另案诉讼生效后才能认定；第三，合同中止履行不具备法定条件；第四，王珺应于2014年6月24日前支付剩余房款1450万元，房款全部付清后120日内办理过户。王珺未依约支付剩余购房款，无权要求鸿云兴业公司承担违约责任；第五，涉案房屋被查封，只能说明产权争议待定，并不能确定产权有瑕疵，亦不能说明不能办理过户。王珺陈述并不属实，王珺表述于2014年6月19日办理网签和过户时得知涉案房屋被查封，但当日三方并没有一起去办理网签和过户。王珺表述于2014年6月23日发函中止履行合同，鸿云兴业公司并未收到函件，只是收到了2014年7月4日解除函。收到函件后，鸿云兴业公司与王珺进行了沟通，双方达成了解除合同的一致意见，也起草了解约协议，返还定金300万元并支付利息6万元，但未能最终确认。对于诉讼请求，不同意解除合同，要求继续履行。王珺不享有不安抗辩权，王珺要求解约前提必须全部支付购房款，且我方未协助办理过户，但此情形并不符合。不同意双倍返还定金，涉案房屋产权有无瑕疵需要另案诉讼生效文书确认，现处于待定状态。逾期交房违约责任需要王珺支付全部购房款，现王珺无权要求我方承担无法办理过户或者逾期交房的违约责任。在本金不同意返还的情况下，不同意支付定金银行利息及筹款利息。一笔定金不可能同时产生两笔利息损失，也不能同时主张两份。不同意支付居间费用，据王珺曾出示的居间协议显示办理完过户后交纳居间费，且上面有若干手写部分，我方有理由怀疑王珺和居间机构、另案诉讼当事人杨静恶意串通，且王珺并未支付35万元居间费。经审理查明：2014年5月26日，鸿云兴业公司（出卖人）与王珺（买受人）签署《北京市存量房屋买卖合同》，将涉案房屋以1750万元价格出售。出卖人应当在收到全部房款日前将房屋交付买受人。出卖人收到全部房款后120天内产权必须过户（过户手续由买受人负责）。因产权瑕疵无法办理过户，出卖人承担双倍定金赔偿责任，逾期过户定金不予退还。逾期交房责任，定金双倍赔付。逾期付款责任，定金不予退还。出卖人将房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起90日内退还买受人全部已付款，按照现行银行利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。同日，鸿云兴业公司（甲方）与王珺（乙方）签署《补充协议》，约定定金金额系300万元，签订补充协议之日乙方向甲方支付定金2万元，签订补充协议第二日乙方向甲方支付298万元；2014年6月24日前付清全部房款1450万元。乙方同意按甲方要求，将上述款项支付至甲方指定的个人帐户（×××韩天思）。甲方收到全部房款后当日将房屋钥匙交至乙方，即为房屋全部交接完毕，乙方应当出具收条。甲方收到全部房款后当日向乙方或乙方指定的第三方出具公证《委托书》，期限设定为6个月，在此期间委托书不可撤销。乙方须在《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》生效后120日内，将房屋过户手续办理完毕；如乙方需要甲方加盖公章的营业执照复印件，甲方应当提供。乙方承担本次交易中的全部税费。签约当日，王珺支付鸿云兴业公司购房定金2万元；签约次日，王珺支付鸿云兴业公司购房定金298万元。经查，2014年，案外人杨静以房屋买卖合同纠纷为由将鸿云兴业公司、第三人刘磊诉至本院，要求撤销《存量房屋买卖合同》（编号C8××××7）；撤销2014年3月30日《房屋买卖合同》；要求鸿云兴业公司返还涉案房屋。杨静就涉案房屋向本院申请财产保全，保全期间自2014年6月9日至2016年6月8日。2014年10月13日，本院作出（2014）朝民初字第28603号民事判决书，驳回杨静的诉讼请求。杨静不服判决，提出上诉，目前案件正在审理。庭审中，王珺提交2014年6月23日律师函及特快专递邮寄单，欲证明得知涉案房屋被查封后，致函鸿云兴业公司表示中止履行付款义务，并要求鸿云兴业公司于10日内解除房屋查封，否则有权解除合同，该邮件被拒收。对此函件，鸿云兴业公司表示并未收到，没有拒收的理由，不予认可。王珺提交2014年7月4日律师函及特快专递邮寄单，欲证明向鸿云兴业公司提出解约，要求其退还定金300万元并赔偿经济损失，该邮件被签收。对此函件，鸿云兴业公司确认已经收到，后就此事与王珺积极协商。双方均认可于2014年7月就涉案房屋买卖事宜进行协商，并草拟解约协议，但最终未能签字落实。另查，2014年，创业家房地产经纪（北京）有限公司以居间合同纠纷为由将王珺诉至本院，要求王珺支付涉案房屋居间服务报酬35万元，该案正在审理当中。以上事实，有当事人当庭陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、收条、汇款凭条、民事判决书、律师函、特快专递邮寄单等在案为证。本院认为，王珺与鸿云兴业公司签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。签约后，王珺依约支付定金300万元，在约定剩余房款支付日期前发生涉案房屋因另案诉讼被保全之事，以致王珺与鸿云兴业公司均中止后续履约行为。涉案房屋目前因被保全无法办理过户手续，王珺与鸿云兴业公司就房屋买卖事宜约定过户期限已经届满，王珺签约之时购房意图及目的已然无法实现，现其主张解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》理由正当，应予支持。合同解除后，鸿云兴业公司应将王珺已付购房定金予以返还。关于保全事宜系因另案诉讼所致，此情事变更并非双方当事人签约时能够预见，亦非双方当事人能够克服及避免，王珺以此追究鸿云兴业公司违约责任要求双倍返还定金依据不足，本院难以支持。关于损失一节，鉴于双方买卖行为履约情节，王珺交付定金后未获得房屋使用权，亦未能取得房屋所有权，王珺以同期贷款利率主张已付定金利息损失理由正当，亦符合公平原则，应予支持。合同效力应约束签约双方，王珺要求韩天思承担责任于法无据，本院不予支持。王珺主张筹款发生的利息损失无事实及法律依据，亦不具备法定关联性及合理性，本院不予支持。关于居间服务费，王珺并未实际交纳，亦未明确费用数额，本案不予处理，可待损失确定并实际发生后另行解决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条之规定，判决如下：一、原告王珺与被告北京鸿云兴业物业管理有限公司签署的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于本判决生效之日起解除。二、被告北京鸿云兴业物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内返还原告原告王珺定金三百万元。三、被告北京鸿云兴业物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王珺利息损失（以三百万元为本金按中国人民银行同期贷款利率计算自二○一四年五月二十八日至实际返还定金之日止）。四、驳回原告王珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件保全费五千元，由原告王珺负担（已交纳）。案件受理费二万八千三百三十五元，由原告王珺负担一万两千四百五十五元（已交纳），由被告北京鸿云兴业物业管理有限公司负担一万五千八百八十元（原告王珺已交纳，被告北京鸿云兴业物业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告王珺）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。代理审判员 孙 琪二〇一四年十二月二十四日书 记 员 袁书亮