福建省福州市仓山区人民法院民 事 判 决 书（2014）仓民初字第3137号原告（反诉被告）陈锦云，女，汉族，1952年2月27日出生，住福建省连江县，现住福建省福州市仓山区。委托代理人杨亚泉，福建力格律师事务所律师。被告（反诉原告）陈仪昌，男，汉族，1961年05月23日出生，住福建省福州市仓山区，现住福建省福州市仓山区。委托代理人连雪飞，福建天长律师事务所律师。第三人福建金诚丰担保有限公司，住所地福州市鼓楼区。法定代表人林根秀，总经理。委托代理人赖秋菊，福建世好律师事务所律师。原告（反诉被告，下称原告）陈锦云诉被告陈仪昌（反诉原告，下称被告）、第三人福建金诚丰担保有限公司（金诚丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。原告委托代理人杨亚泉、被告陈仪昌委托代理人连雪飞、第三人委托代理人赖秋菊参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称，2014年6月25日，被告陈仪昌向原告购买位于福州市仓山区金山街道亭头路253号福州仓山万达广场B区（原金洲南路东侧与亭头路南侧交叉处）B8#楼2203单元的房屋签订《房屋买卖合同》及其补充协议、《交易服务合同》，约定，原、被告双方应在可还款起始日前一个工作日共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）的情形，经查询，该房屋不存在查封（冻结）的情形，被告陈仪昌应出资为原告解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入原告还贷账户，解押款在转入原告还贷账户后即可抵作部分购房款，并约定原告应在被告支付解押款前将出售该房屋等权利以公证形式委托给被告指定人员，办理公证费用由被告承担。合同签订后，原告按合同约定与第三人的工作人员于2014年7月1日办理公证，委托给被告的指定人员王涛向抵押银行申请了提前还贷手续，还贷银行已通知2014年8月4日可以办理还款手续，之后第三人分别于2014年8月5日及8月13日两次致函被告，要求被告履行合同，被告仍未配合到房屋登记机关查询房屋是否存在被查封的情形及将解押款转入原告的还款银行账户，已构成违约。原告于2014年8月25日向被告及第三人发出《解除合同函》。原告请求：1、判令被告赔付原告违约金110000元，并由第三人直接从被告陈仪昌的购房保证金支付，不足部份由被告另行支付；2、判令被告承担原告已支付的律师代理费10000元；3、本案诉讼费用、保全费用由被告承担。原告提供如下证明材料：证据1、《房产买卖合同》《交易服务合同》、确认函、授权确认函，共同证明原、被告存在房产买卖的事实，合同真实合法有效，且被告违反合同的约定，构成违约，应承担相应的违约责任；证据2、2014年8月5日第三人发给被告的《告知函》及函件签收回单、2014年8月13日第三人发给被告的《履约通知函》，证明原告已依合同约定履行相关义务，且第三人多次通知被告按合同约定履行合同义务，被告拒不履行已构成违约；证据3，2014年8月25日原告催促被告《解除合函》及网上签收回单、2014年9月1日第三人发给被告的《复函》，证明原告已催促二被告按合同履行相关义务，但被告仍未履行，已构成违约；证据4、2013年6月29日被告出具的《指定受托人确认函》、公证委托书，证明原告已按合同约定履行相关义务；证据5、《收款收据》两份，证明被告交付了60000元购房保证金在第三人处，现被告已构成根本性违约，第三人应直接将购房保证金作为违约金的一部份赔付给原告；证据6、《民事代理协议》、律师费发票，证明原告因被告的违约，为了实现债权支出的必要的律师费用。被告辩称，其不存在违约行为。原告违约在先，被告未支付解押款，未违反《补充协议》第4条的约定，不构成违约。导致本案合同解除的责任在于原告单方违法提前解除合同、违约不履行合同，而非被告违约不履行合同。原告应依约向被告支付11万元解除合同违约金和承担被告为主张本案违约责任而实际支付的10000元律师费。合同解除后，被告支付的60000元购房款保证金，原告应当退还给被告。第三人作为60000元购房款保证金的代收保管方，在合同解除后也有义务共同返还给被告。综上，原告的诉讼请求缺乏依据，依法应当予以驳回。被告提交如下证明材料：证据1、房屋买卖合同及补充协议，证明2014年6月25日，陈仪昌与陈锦云就买卖陈锦云名下的位于福州市仓山区金山街道亭头路253号福州仓山万达广场B区B8#楼2203单元的房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。《房屋买卖合同》第四条、第五条、第十一条、第十二条和《补充协议》第1条、第4条等就双方之间的权利义务、违约责任、解除合同的条件、程序和期限、后果等条款作了相关约定；证据2、收款收据，证明《房屋买卖合同》等合同签订后，陈仪昌依约向陈锦云支付了6万元购房保证金，并由第三人代收保管；证据3、居间服务合同，证明2014年6月25日，陈仪昌、陈锦云与居间方福州市仓山区庚中麦田房产中介所就买卖讼争房产签订了《居间服务合同》，约定双方应在《房屋买卖合同》成立时向居间方支付居间服务费，居间服务费为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的3%，并同意居间方委托第三人代收居间服务费；证据4、承诺函，证明居间方福州市仓山区庚中麦田房产中介所向陈仪昌出具《承诺函》，同意实际收取居间费3万元；证据5、交易服务合同，证明2014年6月25日，陈仪昌、陈锦云与第三人就买卖讼争房产签订《交易服务合同》，约定双方委托第三人提供房屋交易服务，房屋交易服务费为800元；并就如何退还购房保证金作出约定；证据6、解除合同函，证明2014年8月25日，陈锦云向陈仪昌发出《解除合同函》：以陈仪昌未履行支付解押款义务构成严重违约为由，通知解除其与陈仪昌签订的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》及相关的补充协议；证据7、关于“解除合同函”的复函及送达证明，证明2014年8月29日，陈仪昌向第三人发出《关于“解除合同函”的复函》，表示陈仪昌并未违约，随时可以办理解押手续并支付解押款，且希望继续履行合同；证据8、复函，证明2014年9月1日，针对陈仪昌发出的“关于解除合同的复函”，第三人向陈仪昌发出《复函》，表示其已尽及时告知义务；证据9、委托代理协议、证据10、律师费发票、证据11、汇款凭证，共同证明2014年10月9日，陈仪昌支付了律师费1万元；证据12、麦田房产公司出具的《证明》、王涛工作牌，证明原告陈锦云售房公证委托书中的受托人王涛系麦田房产公司工作人员。在解除合同之前，被告已经通过手机向原告、王涛说明等待履行，原告拒绝履行；证据13、王涛出具的《证明》、身份证，证明原告陈锦云售房公证委托书中的受托人王涛系麦田房产公司工作人员。在解除合同之前被告已经通过手机向原告还有王涛说明等待履行，原告拒绝履行；证据14、被告陈仪昌与王涛、范丽华之间发送的手机短信、证据15、中国移动通信客户话费清单，共同证明被告陈仪昌于2014年8月23日、25日分别通过原告及售房受托人王涛、交易服务经办人范丽华之间的手机短信告知原告可办理支付解押款等解押手续并等待原告通知下面履行程序，但原告陈锦云以售价便宜等为由拒绝继续履行合同，并于8月26日向被告陈仪昌发出解除合同函。被告陈仪昌收到后马上于8月28日用短信的形式发函给第三人指定的经办人范丽华，要求第三人协调原告继续履行合同，但原告置之不理。王涛是麦田公司的工作人员，在原告解除合同之前被告已经通过手机向原告还有王涛说明等待履行，原告拒绝履行。第三人辩称，其作为无独立请求权的第三人，依法无需承担原告诉请中的任何义务，否则原告应当将其列为共同被告。其仅依据原告与被告陈仪昌双方签订的《房屋买卖合同》约定无息代管了被告陈仪昌所缴纳的购房保证金，并非《房屋买卖合同》的当事人，对原、被告双方争议的诉讼标的并无独立的请求权，这点从原告将其列为第三人而非共同被告即可得知，其作为无独立请求权的第三人参与诉讼的。由此可见，其作为无独立请求权的第三人，依法无需承担原告诉请中的任何义务。原告要求其将被告陈仪昌所缴纳的购房保证金60000元直接支付给原告的诉请，没有事实和法律依据。第三人提交如下证明材料：证据1、《交易服务合同》及《收款收据》，证明原、被告及第三人三方当事人2014年6月25日签订《交易服务合同》，第三人金诚丰公司依合同约定收取被告陈仪昌购房保证金人民币60000元代管，合同对如何退还购房保证金作了明确约定；原告无权要求第三人金诚丰公司直接将购房保证金支付给原告抵作被告陈仪昌所应支付的违约金；证据2、《房屋买卖合同》及补充协议，证明原告与被告陈仪昌就原告所有的房屋签订了《房屋买卖合同》，约定：若任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方违约金人民币110000元。该违约责任条款与第三人金诚丰公司毫无关系，被告金诚丰公司对该110000元违约金不负有任何义务；证据3、《告知函》及函件签收详情、证据4、《履约通知书》及函件签收详情，共同证明第三人金诚丰公司于2014年8月5日及8月13日分别致函被告陈仪昌催促其履行合同义务，但被告陈仪昌置之不理，第三人金诚丰公司已全面按约履行服务义务，不存在任何过错，无需承担向原告支付任何款项的义务；证据5、《交易服务合同》及《收款收据》，证明原、被告及第三人三方当事人2014年6月25日签订《交易服务合同》，第三人金诚丰公司依合同约定收取被告陈仪昌购房保证金人民币60000元代管，合同对如何退还购房保证金作了明确约定；原告违反《房屋买卖合同》导致被告解除该合同及本合同的，原告才有权要求被告退还购房保证金；证据6、《告知函》及函件签收详情、证据7、《履约通知书》及函件签收详情，共同证明第三人金诚丰公司于2014年8月5日及8月13日分别致函被告陈仪昌催促其履行合同义务，但被告陈仪昌置之不理，第三人金诚丰公司已全面按约履行服务义务，不存在任何过错。被告（反诉原告）反诉称，2014年6月25日，原、被告就买卖原告名下的位于福州市仓山区金山街道亭头路253号福州仓山万达广场B区（原金洲南路东侧与亭头路南侧交叉处）B8#楼2203单元的房屋签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》。《房屋买卖合同》第四条约定：原告的房屋存在抵押，原告应在2014年6月30日前向抵押权人申请还款，若该房屋存在抵押权的，被告应在本合同签订当日支付购房保证金10000元，另应在本合同签订后5日内支付购房保证金50000元。购房保证金应存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管；自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金110000元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。原告出售该房屋实收价款为1100000元，原告在交易过程中应缴纳的税费、应支付的居间服务费、交易服务费、公证费均由被承担。原、被告双方应在可还款起始日前一个工作日共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封（冻结）的情形；经查询，该房屋不存在被查封（冻结）情形的，被告应出资为原告解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入原告还贷账户；抵押权人规定特定可还款日期的，被告应在第一个特定可还款日期将解押款转入原告还贷赅户。解押款在转入原告还贷账户后即抵作部分购房款。原告应在被告支付解押款前将出售该房屋等权利以公证形式委托给被告指定人员并将公证书原件提交给交易服务人保管，办理公证所产生的相关费用由被告承担。《房屋买卖合同》及《补充协议》还作了其他约定。同日，原、被告与福州市仓山区庚中麦田房产中介所签订了《居间服务合同》，约定原、被告应在《房屋买卖合同》成立时向其支付居间服务费，居间服务费为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的3%，双方同意其委托第三人代收居间服务费。合同签订后，居间方福州市仓山区庚中麦田房产中介所向被告出具《承诺函》，同意实际收取居间费30000元。原、被告还与第三人签订了《交易服务合同》，约定双方委托第三人提供房屋交易服务，房屋交易服务费为800元；并就如何退还购房保证金作约定。合同签订后，原告依约支付了60000元购房保证金，并由第三人代收保管。2014年8月27日，被告突然收到原告2014年8月25日发出的《解除合同函》，原告以被告未履行支付解押款义务构成严重违约为由，并依《房屋买卖合同》约定通知被告，解除其与被告签订的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》及相关的补充协议。8月29日，被告向第三人发出《关于解除合同函的复函》，表示被告并未违约，随时可以办理解押手续并支付解押款，且希望继续履行合同。9月1日，针对被告发出的“关于解除合同的复函”，第三人向被告发出《复函》，表示其已尽及时告知义务。被告（反诉原告）请求：1、判令原告立即向被告支付解除合同违约金110000元；2、判令原告、第三人立即退还被告购房保证金60000元；3、判令原告立即偿付被告律师代理费10000元；4、判令原告承担本案一切诉讼费用。原告（反诉被告）辩称，1、解除原、被告的买卖合同是符合合同约定，第三人依合同2014年8月5日向被告发出告知函，通知办理房屋是否办理及出资解押两项义务，被告在答辩时也承认在2014年8月7日收到上述告知函，依合同约定，被告在收到告知函后，明确还款时间前一个工作日应该办理查询义务，如前一个工作不能办理，应于2014年8月7日当天或次日办理查询义务，但被告并未履行，第三人在被告违约行为超过5日向被告发出履约通知函符合合同约定，在履约通知函发出之日十日内被告仍未履行构成根本违约，原告有权按合同约定在履约通知函发出十日后解除与被告的《买卖合同》并支付履约金。第三人辩称，被告无权在本案中直接要求第三人退还购房保证金，在房屋交易过户之前因买主或卖方违约导致房屋买卖被解除后，被告要求退还购房保证金，需具备《交易服务合同》第三条第二项约定的条件，待条件满足后方可要求第三人退还购房保证金。其次，在本案中第三人已履行了充分的告知义务，于2014年8月5日、2014年8月13日分别致函被告催促其履行合同义务，被告置之不理，第三人已全面按约履行服务义务不存在任何过错，若法院认定系原告违约导致房屋买卖合同解除的，被告有权要求第三人退还保证金的请求得到支持的情况下，第三人尊重法庭的裁判，但依据《居间服务合同》第四条的约定，第三人有权替居间服务方在被告所缴纳的购房保证金数额内先行抵扣居间服务费30000元。经法庭质证和审查，原告提交的第1号证据来源合法，内容真实，符合合同的真实性、合法性、关联性，可以作为本院认定事实的依据；原、被告合同第十三条约定原、被告双方确认地址以本合同落款处所留地址为准，因地址不详或有误致使信件无法送达的，视为已送达，由此产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。第三人向被告发的《告知函》及《履约通知函》是按照原、被告签约的地址发送的，故应推定被告已收到，证据2真实性、合法性、关联性，本院予以确认；原告证据3、证据4、证据5、证据6真实性、合法性、关联性本院予以采信；被告提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据5、证据6、证据7、证据8、证据9、证据10、证据11、证据12、证据13、证据14、证据15、来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为本院认定事实的依据；第三人提交的证据1、证据2、证据3、、证据4、证据5、证据6、证据7来源合法，内容真实，与本案具有关联性，可以作为本院认定事实的依据。根据现有证据，本院确认如下事实：2014年6月25日，原、被告签订了《房屋买卖合同》及《补充协议》，约定，被告向原告购买位于福州市仓山区金山街道亭头路253号福州仓山万达广场B区（原金洲南路东侧与亭头路南侧交叉处）B8#楼2203单元的房屋，总价1100000元，在申请办理该房屋所有权过户登记前，被告陈仪昌应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。被告在完税后即自行领取其名下所有权证并在领取该证件后一个工作日将内将银行托管的购房款划转原告。……。原、被告双方应在可还款起始日前一个工作日共同前往房屋登记机构查询该房屋是否存在被查封的情形，经查询，该房屋不存在被查封的，被告应出资为原告解除该房屋的抵押权并应在可还款起始日起三个工作日内将解除抵押权所需的款项转入原告还贷账户，抵押权人规定特定可还款日期的，被告应在第一个特定可还款日期将解押款转入原告还贷账户。解押款在转入原告还贷账户后即抵作部分购房款。原告应在被告支付解押款前将出售该房屋等权利以公证形式委托给被告指定人员并将公证书原件提交给交易服务人保管，办理公证所产生的相关费用由被告承担。原告应在收到前述款项后当日内向抵押权人还款。被告以全款付款方式购买该房屋，三日内若被告无法全款购买该房屋则《房屋买卖合同》解除，各方免责。原告的房屋存在抵押，原告应在2014年6月30日前向抵押权人申请还款，在原告领取该房屋无抵押权的所有权证后三个工作日内办理所有权过户登记。被告陈仪昌应在合同签订当日支付购房保证金10000元，另在合同签订后5日内支付购房保证金50000元。购房保证金存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管。购房保证金在该房所有权过户登记至被告名下后即抵为部分成交价款并由交易服务人继续代管。房屋及家电家具交接保证金、附属配套设施过户交接保证金从该部分成交价款中预留在交易服务人处并按相应约定的时间由交易服务人代被告退还原告，若有多余的，则在原、被告双方完税后三个工作日由交易服务人代被告支付原告。自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向收守约方支付违约金。自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同。原、被告双方任何一方违约导致本合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金人民币11万元整，同时，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的律师代理费。同日，原、被告与福州市仓山区跟田房产中介所签订了《居间服务合同》，约定，原、被告应在《房屋买卖合同》成立时向其支付居间服务费，居间服务费为《房屋买卖合同》约定的该房屋成交价的3%，双方同意其委托第三人代收居间服务费。合同签订后，居间方福州市仓山区庚中麦田房产中介所向被告出具《承诺函》，同意实际收取居间费3万元。原、被告还与第三人签订了《交易服务合同》，约定双方委托第三人提供房屋交易服务，房屋交易服务费为800元；并就如何退还购房保证金作出约定。上述合同签订后，被告依约支付了6万元购房保证金，并由第三人代收保管。2014年8月27日，被告收到原告2014年8月25日发出的《解除合同函》，以被告未履行支付解押款义务构成严重违约为由，并依《房屋买卖合同》约定通知被告，解除其与被告签订的《房屋买卖合同》、《交易服务合同》及相关的补充协议。同年8月29日，被告向第三人发出《关于“解除合同函”的复函》，表示被告并未违约，随时可以办理解押手续并支付解押款，继续履行合同。同年9月1日，第三人向被告发出《复函》，表示其已尽及时告知义务。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》及补充协议系双方当事人真实意思表示，合法有效。原、被告及第三人签订的《交易服务合同》系各方当事人真实意思表示，亦合法有效。原、被告及第三人均应按约履行。因此，被告陈仪昌要求对函件签收详情上收件人签收的“陈”字申请进行笔迹鉴定，由于合同约定原、被告双方通讯地址以合同落款处所留地址为准，而被告留的地址就是第三人发出《告知函》及《履约通知书》的地址，故应视为第三人已收到上述文件，因此本院认为进行笔迹鉴定没有必要。原、被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》对被告支付解押款的时间未作明确约定，原、被告本应积极促成合同履行，但原、被告均未履行，现在原告向被告发出解除合同函，明确表示不履行合同，现被告亦表示同意解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，原告可以解除与被告签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》和《交易服务合同》，合同解除后，第三人应按《交易服务合同》第三条第（二）项的约定将履约保证金返还被告。但导致合同解除的原、被告双方均有过错，双方均应承担过错责任，故对原、被告的违约金请求，本院不予支持。本院对双方关于违约金诉讼请求已作出处理，因此，律师费损失就不予支持。故对于被告反诉请求判令第三人退还履约保证金，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）陈锦云与被告（反诉原告）陈仪昌签订的《房屋买卖合同》及《补充补充协议》；二、第三人福建金诚丰担保有限公司应于本判决生效之日起十日内将履约保证金人民币60000元返还被告（反诉原告）陈仪昌；三、驳回原告（反诉被告）陈锦云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）陈仪昌其他诉讼请求；本诉案件受理费2700元，由原告陈锦云负担。反诉受理费3900元由被告陈仪昌负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。审 判 长  黄 文人民陪审员  林秀娟人民陪审员  张 力二〇一四年十二月十八日书 记 员  刘 芬