济南市槐荫区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）槐民初字第2643号 原告济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。 法定代表人周长顺，总经理。 委托代理人翟峰，男，1966年3月4日出生，汉族，该公司职员，住济南市。 被告杨承峰，男，1974年4月2日出生，汉族，户籍所在地济南市，现住济南市槐荫区阳光新路济南阳光100国际新城**。 原告济南万怡物业服务有限公司（以下简称万怡物业公司）与被告杨承峰物业服务合同纠纷一案，本院于2014年11月19日立案受理。本案依法由审判员李子萍独任审判，于2014年12月16日公开开庭进行了审理。原告万怡物业公司委托代理人翟峰到庭参加诉讼。被告杨承峰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万怡物业公司诉称：原告万怡物业公司与被告杨承峰于2007年11月25日签订《前期物业服务合同》并约定了双方的权利和义务，物业服务费按照建筑面积的1.0元/平方米?月收取，于每一季度第一个月前5日缴纳物业费；并可代收水电费、暖气费、燃气费；被告杨承峰住宅建筑面积为151.88平方米；同时又约定违约责任，擅自终止协议方承担5000元的违约金。被告杨承峰长时间拖欠原告万怡物业公司应收取各种费用。原告万怡物业公司多次催缴，被告杨承峰拒绝交纳，损害了原告万怡物业公司的合法权益。诉请法院判令被告杨承峰支付物业服务费8200.80元，支付违约金1700元并赔偿原告万怡物业公司经济损失。 在审理过程中，原告万怡物业公司补充陈述：原告万怡物业公司所主张的违约金是按照《前期物业管理服务协议》第三条：逾期交纳物业费，从应付之日起按日向原告万怡物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金的约定计算的，原告万怡物业公司只主张1700元；原告万怡物业公司所主张的经济损失是指以被告杨承峰欠交的物业服务费总额8200.80元为基数，自2014年10月1日起至被告杨承峰还款之日止、按照中国人民银行同期流动资金贷款利率计算的利息。 被告杨承峰未答辩。 经审理查明，2003年8月10日，济南万怡物业管理有限责任公司（后更名为济南万怡物业服务有限公司，即原告万怡物业公司）与济南阳光壹佰房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定：济南阳光壹佰房地产开发有限公司将济南阳光100国际新城委托原告万怡物业公司实行物业管理。 2007年11月11日，原告万怡物业公司与被告杨承峰签订《前期物业服务管理协议》，约定：被告杨承峰房屋坐落济南阳光100国际新城G18-1903室，房屋建筑面积151.88平方米。第一条、双方的权利和义务。一、原告万怡物业公司的权利和义务：1、按《商品住宅质量保证书》的规定，受发展商的委托，在质保期内按《商品住宅质量保证书》规定，协助被告杨承峰与开发商协商房屋维修事宜。2、根据有关法规，制定本物业的管理制度，同时在管理过程中制止违章行为。3、编制物业管理服务和财务年度计划。4、当业主装修物业时，与其签订《装修管理协议书》，并实施管理。5、房屋共用部位的维护和管理。6、房屋共用设备、设施及其运行的维护和管理。7、附属配套建筑和设施及建筑物的维修、养护与管理。8、公共绿地、花木、建筑小品的养护与管理。9、公共环境卫生的维护和管理。包括（公共场场地、共用部位、非市政道路的清扫保洁）。10、对未参加车辆损失保险、车辆玻璃破碎保险、盗抢保险的车辆，物业管理公司有权制止停放。不承担相应的管理责任。11、协助公安机关维护社区秩序，包括（安全监控、值勤）；发生刑事案件依照法律处理。12、物业档案管理。(包括建设单位向物业管理企业移交的资料、业主和物业使用人提交的档案、维修档案)。13、向业主收取物业管理服务费，代收水费、采暖费。14、接受被告杨承峰委托，对被告杨承峰房屋自用部位、自用设备进行维修及其它有偿服务。二、被告杨承峰的权利和义务。1、参加、出席业主大会或被推选出席业主代表大会，享有相应的权力。2、向原告万怡物业公司提出管理意见和建议。3、遵守本物业的物业管理制度和《业主公约》。4、根据本合同交纳物业管理服务费用及其它费用。5、装修房屋时，与原告万怡物业公司签订《装修管理协议》。6、不得占用、损坏本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。7、按照原告万怡物业公司的要求空调外挂机、抽油烟机排气孔等统一有序，房屋外立面不悬挂吊栏等悬挂物，主次干道两侧房屋外立面不设晒衣架。8、转让房屋时，应事先通知原告万怡物业公司，告知受让方与原告万怡物业公司签订本协议。出租房屋时，应到原告万怡物业公司办理相关登记。9、对承租人、使用人及访客等违反物业管理制度和《业主公约》等造成的损失、损害承担民事责任。10、按照安全、公平、合理的原则，正确处理物业的给排水、通风、采光、维修、通讯、交通、卫生、环保等方面的相邻关系，不得侵害他人的合法权益。11、接受原告万怡物业公司的管理和服务。第二条、原告万怡物业公司提供的物业管理服务。一、房屋及维修管理。二、共用设备管理。三、共用设施管理。四、绿化及养护管理。五、环境卫生管理。六、社区秩序维护。七、停车场及车辆停放管理。八、消防。九、按《装修管理协议》实施装修管理。第三条、物业管理服务费用（不包括公有设施设备的运行电费、房屋共用部位共用设施设备的大中修更新改造的费用）由被告杨承峰按下述标准向原告万怡物业公司交纳。一、住宅区按建筑面积每月每平方米1.00元。二、被告杨承峰交费时间。每一季度第一个月前5日内向原告万怡物业公司预交整个季度的管理费。首期管理费自房屋交付之日起预缴三个月的管理费。逾期交纳物业费，从应付之日起按日向原告万怡物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金。……五、受有关部门的委托，原告万怡物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、暖气费等代收缴收费服务，收费标准执行政府规定。……第六条、违约责任。一、原告万怡物业公司违反本协议，未达到服务质量约定目标的，被告杨承峰有权要求原告万怡物业公司限期改正。二、被告杨承峰违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告万怡物业公司有权要求被告杨承峰补交并追究其违约责任。三、任何一方擅自提前终止本协议的，违约方应赔偿对方5000元违约金。……第十条、本协议自签订之日起生效，至业主委员会与其选定的物业管理公司签订的《物业管理服务合同》生效之日终止。 被告杨承峰房屋建筑面积151.88平方米，物业服务费为每月每平方米1.00元，每月应交物业服务费151.88元，每季度应交物业服务费455.64元。被告杨承峰自2010年4月1日起未交纳物业服务费，至2014年9月30日，被告杨承峰欠交物业服务费8201.52元。 以上事实，有原告万怡物业公司提供的《物业管理委托合同》、《前期物业管理服务协议》、《收费通知单》及其当庭陈述为证，经开庭审查和质证，可以采信。 本院认为，原告万怡物业公司作为物业服务企业，对济南市阳光100国际新城住宅小区提供物业服务。原告万怡物业公司与被告杨承峰签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效。双方均应按合同约定的内容履行义务，行使权利。 关于原告万怡物业公司要求被告杨承峰支付2010年4月1日至2014年9月30日止的物业服务费8200.8元。原告万怡物业公司在阳光100国际新城小区内提供了物业管理服务，被告杨承峰作为小区业主，客观上接受了原告万怡物业公司的服务，被告杨承峰应当按照合同约定向原告万怡物业公司交纳相应的物业服务费用，故原告万怡物业公司该请求合法有据，经审查，被告杨承峰应支付的物业服务费为8201.52元，原告万怡物业公司主张8200.80元系对其权利的处分，本院予以准许。 关于原告万怡物业公司要求被告杨承峰支付违约金1700元。根据《前期物业管理服务协议》第三条：每一季度第一个月前5日内向原告万怡物业公司预交整个季度的管理费。首期管理费自房屋交付之日起预缴三个月的管理费。逾期交纳物业服务费，从应付之日起按日向原告万怡物业公司支付未缴付款项0.5%的违约金的约定，原告万怡物业公司主张违约金合法有据，原告万怡物业公司主张违约金1700元系对其权利的处分，本院予以准许。 关于原告万怡物业公司要求被告杨承峰支付逾期付款的利息。由于原告万怡物业公司未提供证据证实原告万怡物业公司的损失高于约定的违约金，原告万怡物业公司该请求依据不足，不能支持。 依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第一百零六条、第一百零八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告杨承峰于本判决生效之日起十日内给付原告济南万怡物业服务有限公司物业服务费8200.80元。 二、被告杨承峰于本判决生效之日起十日内给付原告济南万怡物业服务有限公司逾期交纳物业服务费的违约金1700元。 三、驳回原告济南万怡物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告杨承峰负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审判员  李子萍 二〇一四年十二月三十一日 书记员  裴立红