广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）佛中法民一终字第3516号上诉人（原审原告）梁财门，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告）梁小艳，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告）梁小停，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审原告）梁顺景，住广东省佛山市顺德区。上述四上诉人共同的委托代理人谢泽华，广东瑶琨律师事务所律师。上述四上诉人共同的委托代理人周惠霞，广东瑶琨律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）陈力波，住广东省佛山市顺德区。委托代理人陈泽荣，广东怡法律师事务所律师。委托代理人欧阳妙玉，广东怡法律师事务所律师。上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景因与被上诉人陈力波排除妨害纠纷一案，不服佛山市顺德区人民法院（2014）佛顺法均民初字第314号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理该案，现已审理终结。原审法院经审查，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，作出如下判决：驳回梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为2150元，由梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景负担。上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景不服原审判决，向本院提起上诉称：一审判决认定事实及适用法律有误，梁财门的原审诉讼请求应予以支持。一、2005年9月27日梁财门与陈力波的签订的《转让协议书》是事实上不可履行的合同，且无约定合同对价，该协议中的所有权转让条款为无效条款。首先，合同的主要条款缺失。双方在签订协议时对2380㎡地块能否办证、能否转让均不确定，因此双方在第一条中仅约定“有偿转让”，待确定土地可转让及确定可转让的面积后再按市场价格进行对价转让。再次，均安镇长星搓村股份合作社所作的见证的范围仅限于协议双方的签名的真实性，对于协议中未约定的转让价格，股份合作社是不可能见证亦不可能确定。其次，合同中的转让条款不可履行。2006年1月16日，陈力波与涉案土地所有权人梁财门、何就娟已向顺德区规划局申请转让，但由于土地不能单独转让，已经被拒绝办理过户。因此，陈力波明确知悉协议中所约定的转让条款不可履行。再次，协议书的签订时间为2005年9月27日，在《中华人民共和国物权法》出台前，根据当时的《城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等通行规定，不动产交易合同遵循“不登记不生效”的原则，虽然原审判决书依照了2005年8月1日起生效的《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条的规定，不支持梁财门合同无效的主张，但是该解释当时只生效了一个月，当时不动产的交易仍是以“合同不登记不生效”为主流，且该解释实际上是承袭了《最高人民法院关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（1995年）第12条规定“转让合同签订后，双方当事人应按照合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”即只有在一方拖延不办并以未办理土地使用权变更登记手续主张合同无效的，才不予支持。而在本案中，并非梁财门拖延不办，而是梁财门已与陈力波共同到行政部门确认无法办理过户登记。二、本案中所涉及的协议及两份《收据》所称股权及其厂房转让款、退股款的内容只是表示其退股，不再参与佛山市顺德区均安镇鸿盛塑料制品厂（以下简称鸿盛塑料厂）经营的对价，与涉案土地无关，原审法院将厂房转让款认定为土地转让款错误。而且，从鸿盛塑料厂的不动产、动产、利润等价值三分之一计算，亦可佐证梁财门所收取的款项与涉案的土地价值无关。2005年4月15日，梁财门与陈力波签订的《股权转让协议》只是约定梁财门转卖属其该厂的所有股份给陈力波。2007年3月22日的《收据》反映的是梁财门收到股权及其厂房转让款项。2011年3月24日的《收据》反映的是梁财门收到退股款。根据2004年6月1日的《承包合同》可以确定梁财门作为一股股东每年从鸿盛塑料制品厂收到的利润至少为七万元。股份、股权及其厂房转让款项、退股款实质是同一意思表述，是梁财门综合考虑厂房经营投入、预期利润等退出鸿盛塑料厂经营所应获得的对价款，但梁财门所收的款项并不包括土地的对价。三、陈力波退股后之所以未要求陈力波返还土地或支付土地占用费，一方面是双方亲戚关系避免影响鸿盛塑料厂的经营，另一方面是陈力波分多次向梁财门支付约定的股权转让款，至2014年才完全支付，陈力波才完全退出。陈力波后期已不再经营鸿盛塑料厂，把涉案土地分租多个租户，明显侵占梁财门应由的土地收益才导致本案诉讼发生。原审判决认定梁财门在长达9年多时间里未提出异议，应视为梁财门及其妻子何就娟已将涉案土地使用权交付给陈力波明显有误。综上所述，原审判决以不具效力不可履行的《转让协议书》认定未支付土地对价的陈力波为土地实际使用人明显有误，陈力波长期占用涉案土地，已严重侵害梁财门对涉案土地的权益，请求二审法院：1.撤销原审判决，改判陈力波立即搬离位于顺德区均安镇星槎工业区的涉案土地（土地使用证号：0900785，土地用途：061工业用地），并将涉案土地归还；2.改判陈力波支付涉案土地场地占用费200000元（从2012年5月23日暂计算至2014年5月23日，实际计算至交还涉案土地之日止）；3.本案二审案件受理费由陈力波承担。被上诉人陈力波答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。一、根据梁财门及其妻子何就娟与陈力波于2005年4月15日签订的《股权转让协议》、梁财门与陈力波于2005年9月27日签订的土地《转让协议书》、梁财门及其妻子何就娟和陈力波于2006年1月16日向佛山市规划局顺德分局提交的《国有土地使用权转让申请书》、梁财门于2007年3月22日及2011年3月24日向陈力波出具的《收据》，已形成了完整的证据链，足以证实梁财门及其妻子何就娟将其所有的鸿盛塑料厂股权及面积2380㎡的土地分别作价540000元及285600元转让给陈力波。陈力波已依约向梁财门及其妻子何就娟支付鸿盛塑料厂股权及涉案土地使用权合计820000元，且梁财门向陈力波出具的《收据》中明确承认已收到全部股权及土地转让款，并承诺无条件履行涉案土地厂房的过户手续办理事宜，由此可见，上述转让协议双方已实际履行，顺府国用（2002）字第0900785号土地使用权确权的971㎡土地实际权属人应为陈力波。二、顺府国用（2002）字第0900785号确权的971㎡土地使用权证原件已由梁财门交付给陈力波，导致该土地使用权无法过户给陈力波的原因是鸿盛塑料厂建筑在部分有土地证和部分无土地证的土地之上，该厂房无法办理房产证，剩余的1409㎡土地也就未能办理使用权证。一审判决认定，涉案的土地使用权未发生法定的物权变更效力，不能对抗第三人，但在双方内部之间仍有效及约束力是正确的。此外，梁财门和何就娟向陈力波转让涉案土地时，已取得上述971㎡土地的国有使用权证，且在土地上已建成厂房，双方约定转让财产包含厂房，不是仅仅土地的转让；梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景主张双方之间未办理土地使用权变更手续，并以此为由主张合同无效，该主张与法不符，也与当时事实不符。三、虽然顺府国用（2002）字第0900785号土地使用权确权的971㎡土地使用权证登记在梁财门及何就娟名下，但该土地的实际使用权人应为陈力波。梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景在明知已将上述土地使用权转让给陈力波长达9年而没有异议的情况下，其主张明显违背诚信原则。四、梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景至今尚未取得尚未办理土地使用权证的1409㎡集体土地的使用权证，不是合法的土地使用权人，其只有依据于2000年4月29日与顺德市均安镇星槎企业管理办公室签订的《工业用地租用合同书》中获得的该部分土地的承租权。但梁财门及其妻子何就娟已于2005年9月27日将面积为238O㎡的土地转让给陈力波，该2380㎡可土地中已办证的97l㎡，部分应视为土地使用权的转让，而未办证的1409㎡部分应视为承租权的转让，即梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景对未办证的1409㎡土地享有的相关权利已全部转让给陈力波。因此，梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景无权要求陈力波支付上述土地的占用费。二审期间，上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景向本院提交如下证据材料：1.中国农业银行进账单四份、佛山市顺德区均安镇飞捷润滑油有限公司（以下简称飞捷公司）出具的《证明》一份、账户交易明细一份，证明飞捷公司支付给梁财门的300500元，是飞捷公司欠鸿盛塑料厂的900000元货款，分别支付给三个股东的款项，证明飞捷公司与鸿盛塑料厂有业务往来。2.佛山市顺德区均安镇星槎资产管理办公室（以下简称星槎资产办）出具的《梁财门欠款说明》一份，说明涉案土地还是登记在梁财门名下，现在梁财门还欠星槎资产办40000多元。被上诉人陈力波对证据1的真实性、合法性、关联性均不确认，认为飞捷公司与梁财门所发生的债权债务与本案无关，而且飞捷公司是否有出具该证明，相关的营业执照以及代码证、法定代表人身份证明均没有出具，不清楚是否为飞捷公司出具的。根据证据规则，作为证据的证明人应当出庭作证，故该组证据与本案无关，没有关联性。飞捷公司法定代表人何万东与本案的双方都有亲属关系，陈力波与何万东有其他纠纷，对其证明效力请法院认定。对证据2的真实性不予确认，该说明只是证明梁财门与星槎资产办之间的关系，与本案无关，对其真实性、合法性、关联性均不确认。被上诉人陈力波未向本院提供新的证据。经审查，上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景提交的证据分别反映了飞捷公司、星槎资产办与梁财门之间所存在的债权债务关系，但对本案涉讼土地权属、权利认定不具有影响，对此本院不予确认。本院审理查明，原审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案为排除妨害纠纷，上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景就涉讼已办证的971㎡及未办证的1409㎡土地主张权利，应以其对该土地享有所有权或用益物权为前提。针对上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景提出的涉讼已办证的971㎡土地使用权返还问题，《中华人民共和国物权法》第三十九条规定“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利”，第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”，依据陈力波提交的由梁财门及妻子何就娟与陈力波于2005年4月15日签订的《股权转让协议》、梁财门与陈力波于2005年9月27日签订的土地《转让协议书》、梁财门及妻子何就娟和陈力波于2006年1月16日向佛山市规划局顺德分局递交的《国有土地使用权转让申请书》、梁财门于2007年3月22日及2011年3月24日向陈力波出具的《收据》，足以证实至本案诉讼发生前，梁财门及妻子何就娟已将其鸿盛塑料厂的股权及含已办证的971㎡土地使用权在内的2380㎡土地分别作价540000元、285600元转让予陈力波，以及陈力波依约履行相关义务，向梁财门及其妻子何就娟支付鸿盛塑料厂股权及涉案土地使用权款合计820000元的事实。梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景上诉提出的《收据》所称股权及其厂房转让款、退股款的内容只是表示其退股，不再参与鸿盛塑料厂经营的对价，与涉案土地无关之抗辩意见，明显与上述证据反映的事实不符，本院不予采信。综上，梁财门及其妻子何就娟作为原权益人，已将鸿盛塑料厂的股权及含已办证的971㎡土地使用权在内的权益让与陈力波前提下，又以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效，要求陈力波予以返还理据不足，亦与《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条之规定“土地使用权人作为转让方与受让方订立土地使用权转让合同后，当事人一方以双方之间未办理土地使用权变更登记手续为由，请求确认合同无效的，不予支持”相悖，对此本院不予支持。针对上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景提出的涉讼未办证的1409㎡土地使用权占用费应否支付问题，因梁财门、何就娟与陈力波转让涉案的2380㎡土地使用权之时，乃至本案诉讼发生，尚未取得该部分土地的使用权证，不是合法的土地使用权人，但依据于2000年4月29日与顺德市均安镇星槎企业管理办公室签订的《工业用地租用合同书》，其对该部分土地享有合法的承租权。如本院上述论析，双方之间就该部分土地的转让行为虽不发生物权的法定变更效力，但梁财门、何就娟将涉案的2380㎡土地使用权予以转让陈力波，应视为其将含承租权在内的有关权利一并让与，依据《中华人民共和国物权法》第一百一十七条规定“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利”，梁财门、何就娟已丧失对该部分土地的用益物权情况下，梁财门及何就娟继承人梁小艳、梁小停、梁顺景诉请陈力波支付上述土地的占用费同样缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景的上诉请求缺乏事实与法律依据，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人梁财门、梁小艳、梁小停、梁顺景负担。本判决为终审判决。审 判 长  徐立伟代理审判员  陈 文代理审判员  翁丰好二〇一四年十二月十二日书 记 员  黄金红