福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）厦民终字第2852号上诉人（原审原告）厦门市自林餐饮有限公司，住所地厦门市，组织机构代码61225211-0。法定代表人陈炳聪，总经理。委托代理人罗茂桂，公司员工。被上诉人（原审被告）厦门市筼筜湖管理中心，住所地厦门市，组织机构代码67127139-7。法定代表人张斌，主任。委托代理人王恩接、张总水，福建兴世通律师事务所律师。上诉人厦门市自林餐饮有限公司因与被上诉人厦门市筼筜湖管理中心房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2014）思民初字第7195号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。厦门市自林餐饮有限公司向原审法院起诉，请求判令：一、确认厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心就讼争房屋所签订的《房屋租赁协议》无效；二、厦门市筼筜湖管理中心赔偿厦门市自林餐饮有限公司因合同无效而造成的损失的一半，暂计1000000元（以实际评估为准）。原审判决查明，本案讼争房产厦门市西堤别墅以西临湖一侧周边房屋属于厦门市西堤垂钓休闲中心建筑的一部分。厦门市西堤垂钓休闲中心建筑系由厦门市筼筜湖管理中心于1995年8月30日经厦门市城市规划管理局审批，所搭建的临时性建筑，建筑同时满足消防规范要求，当时核定的建筑规模为100平方米以内。1995年10月25日，该临时建筑经审定，符合建设工程城市规划要求，由厦门市规划局颁发了《建设工程规划许可证》，核定的建设规模为106.68平方米。1997年10月27日，厦门市筼筜湖管理中心就该临时建筑再次获得临97J-021号《建设工程规划许可证》，建设规模变更为436.8平方米，且批示同意延期使用该临时建筑至2002年8月15日。2007年1月11日，厦门市筼筜湖管理中心经审批将临97J-021号《建设工程规划许可证》有效期延长至2008年10月29日止，并注明；在同意延期使用期限内，因城市开发建设需要，厦门市筼筜湖管理中心应自行拆除。2006年6月23日，厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心签订《房屋租赁协议》，约定：厦门市自林餐饮有限公司向厦门市筼筜湖管理中心承租讼争房屋，期限为10年，2006年5月1日至2016年4月30日，前六年的年租金为100000元，后四年的年租金为110000元；厦门市自林餐饮有限公司若添置岸上配套应与周围景观相适应，且应征得厦门市筼筜湖管理中心的书面批准；鉴于厦门市筼筜湖管理中心出租房屋为临时性建筑，因此，厦门市筼筜湖管理中心按现状出租给厦门市自林餐饮有限公司使用，使用房屋的其他有关手续应由厦门市自林餐饮有限公司自行办理，厦门市筼筜湖管理中心应提供相应协助，若由于不可抗力之因素或政府指示要求撤除出租房屋，则该合同自然终止，厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心互不承担任何经济赔偿责任，且厦门市自林餐饮有限公司不得以政府未提供经济补偿为由拒绝撤除，若政府对撤除该出租房屋有经济补偿，则由厦门市自林餐饮有限公司投入的装饰部分补偿由厦门市自林餐饮有限公司享有，建筑物主体部分的补偿由被告享有。合同签订后，厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心均如约履行。2013年7月1日，厦门市城市管理行政执法局向厦门市自林餐饮有限公司及厦门市筼筜湖管理中心发出厦城执催告（2013）5号《行政强制执行催告书》，告知：临时建筑项目逾期使用并擅自改、扩建（总建筑面积为1444.8平方米）作为“HKL牛排红酒庄”餐饮场所使用，城管执法局已于2011年5月10日、11日依法向厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心送达了厦城执法（2011）180号《责令拆除违法建设决定书》，现限令自催告书之日起十五日内自行拆除位于西堤堤头导流渠上的“西堤垂钓中心观景台”项目逾期使用临时建设及擅自改、扩建的建筑物（总建筑面积为1444.8平方米），逾期仍不主动履行的，将依法进行强制拆除。2014年4月20日，厦门市筼筜湖管理中心通过律师向厦门市自林餐饮有限公司发送了《律师函》，告知厦门市自林餐饮有限公司：由于厦门市自林餐饮有限公司对房屋进行违章扩建，厦门市筼筜湖管理中心于2013年7月份向厦门市自林餐饮有限公司发函解除双方所签订的租赁协议，自此，双方之间的租赁关系即告终止，然而时至现在，厦门市自林餐饮有限公司仍占用该租赁房屋，拒不交还，故厦门市筼筜湖管理中心现告知厦门市自林餐饮有限公司需于2014年4月30日前将讼争房屋交还给厦门市筼筜湖管理中心，否则将通过法律行动维护权利。另查明，厦门市自林餐饮有限公司原名为厦门市自林垂钓休闲有限公司，2010年7月23日更名为现名。原审审理过程中，厦门市自林餐饮有限公司提出申请，要求对其对讼争房屋装修损失进行评估。原审判决认为，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效；租赁期限超过临时建筑的使用期，超过部分无效，但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。据此，厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心就讼争房屋所签订的《房屋租赁协议》，虽然在合同签订时并无有效期限的延长审批手续，但厦门市筼筜湖管理中心在合同履行期间，即2007年1月11日将临时建筑有效期限延长至2008年10月29日，因此，《房屋租赁协议》部分有效，即租赁期限中2006年5月1日至2008年10月29日的部分是有效的，其余的租赁期间由于系超过临时建筑的使用期，依法属于无效协议，但《房屋租赁协议》中关于厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心租赁关系的其他权利义务约定，均系双方真实意思表示，不违反法律法规，应系合法有效的约定，双方应严格履行。依照双方所签订的《房屋租赁协议》的约定，“厦门市筼筜湖管理中心按现状出租给厦门市自林餐饮有限公司使用，使用房屋的其他有关手续应由厦门市自林餐饮有限公司自行办理，厦门市筼筜湖管理中心应提供相应协助，若由于不可抗力之因素或政府指示要求撤除出租房屋，则该合同自然终止，双方互不承担任何经济赔偿责任，”因此，厦门市自林餐饮有限公司有合同义务办理讼争房屋的相关延长使用期限的手续，厦门市筼筜湖管理中心负有协助义务。现由于超过使用期而导致的租赁期限无效的原因显然在于厦门市自林餐饮有限公司自身，且合同也约定厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心双方在合同因约定的终止条件成就而必须终止时，双方互不承担任何经济赔偿责任。故厦门市自林餐饮有限公司诉求被告应对合同无效所造成的损失承担一半的赔偿责任，无事实和法律依据，不予支持。同理，厦门市自林餐饮有限公司在庭审中所提出的讼争房屋装修损失评估申请，不予采纳。厦门市自林餐饮有限公司主张《房屋租赁协议》全合同无效，于法无据，故不予采纳。据此，依照最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、厦门市自林餐饮有限公司与厦门市筼筜湖管理中心于2006年6月23日就厦门市西堤别墅以西临湖一侧周边房屋所签订的《房屋租赁协议》中，租赁期限从2006年5月1日至2008年10月29日的部分合法有效；租赁期限从2008年10月30日至2016年4月30日的部分无效。二、驳回厦门市自林餐饮有限公司其他诉讼请求。宣判后，厦门市自林餐饮有限公司不服，向本院提起上诉。上诉人厦门市自林餐饮有限公司上诉称，一、原审判决认定事实不清。本案讼争房屋系1995年经厦门市城市规划管理局审判的临时建筑，规划局颁布编号为952214的《建设工程规划许可证》，核定的建设规模为106.68平方米。1997年又取得编号为97J-021的《建设工程规划许可证》，核定的建设规模为436.8平方米。厦门市自林餐饮有限公司于2006年取得房屋时，房屋四至与现状无异。特别说明的是，2006年承租的房屋，一部分是厦门市自林餐饮有限公司现有的经营场所所在地，另一处是在相距100米处的房屋，已被相关行政部门拆除。也就是说，厦门市自林餐饮有限公司于2006年承租房屋面积已经远远超过其持有的《建设工程规划许可证》核定的建设规模。即2006年厦门市筼筜湖管理中心将房屋承租给厦门市自林餐饮有限公司已属于违法加注，故以该房屋为出租对象的《房屋租赁协议》因内容不合法而应认定为无效。原审判决未查明出租之时，房屋具体包括何部分、面积为何、是否存在扩建或增建行为。二、原审判决认定《房屋租赁协议》部分有效，依据不足。原审判决仅以97J-021的《建设工程规划许可证》的期限作为认定部分有效，部分无效的依据，显然忽略了出租房屋本身就是违法建筑的问题。讼争房屋的规模已经远远超过了《建设工程规划许可证》的核定建设规模，出租之时即已为违章建筑。这也是双方在《房屋租赁协议》中就面积未予以明示的原因，故《房屋租赁协议》因内容不合法而全部无效。三、原审判决对合同部分条款的理解不当。即使《房屋租赁合同》部分有效，部分无效，原审判决认定部分无效的责任在于厦门市自林餐饮有限公司而非厦门市筼筜湖管理中心，属不当理解合同条款。双方在《房屋租赁协议》中“使用房屋的其他有关手续由乙方自行办理，甲方提供协助”的约定，非房屋本身合法性由厦门市自林餐饮有限公司承担。此条款是厦门市自林餐饮有限公司为自身经营过程中的证照由其办理，而房屋本身的合法手续应由厦门市筼筜湖管理中心处理。原审判决将房屋本身合法性的责任归于厦门市自林餐饮有限公司，并因此将损失交由其承担，显属错误。综上，请求撤销原审判决，改判：一、确认双方签订的《房屋租赁协议》无效；二、厦门市筼筜湖管理中心赔偿厦门市自林餐饮有限公司因合同无效而受到损失的一半，暂计为100万元；三、诉讼费用由厦门市筼筜湖管理中心承担。被上诉人厦门市筼筜湖管理中心答辩称，一、根据1997年取得的编号为临97J-021的《建设工程规划许可证》，厦门市城市规划管理局核准建设的规模为436.8平方米。根据厦门市城市管理行政执法局出具的《行政强制执行催告书》（厦城执催告（2013）5号），涉案租赁房产的建筑面积为1444.8平方米。由此可见，涉案租赁房产在事实上存在擅自改、扩建的问题。值得说明的是：擅自改、扩建的行为人与责任人都是厦门市自林餐饮有限公司，因为无论是在涉案《房屋租赁协议》签订之前还是之后，涉案房产的承租人都是厦门市自林餐饮有限公司，系其在承租期间对房屋进行了改、扩建。二、即便存在改、扩建的事实，对厦门市城市规划管理局核准建设的部分仍属于合法建筑，涉案《房屋租赁协议》的租赁标的物也仅限于合法建筑部分，就合法建筑部分在其使用期限内签订的租赁合同当然系有效合同。原审法院判决涉案合同在临时建筑的使用期限内有效、在使用期限外无效，完全正确。综上，请求驳回上诉，维持原判。经审理查明，除厦门市自林餐饮有限公司认为原审判决遗漏查明自1995年至2006年期间即存在改、扩建的事实，双方当事人对原审判决查明的其余事实均无异议，本院予以确认。双方当事人均无新的证据提交。本院认为，厦门市自林餐饮有限公司关于讼争房屋存在大量改、扩建致其与厦门市筼筜湖管理中心签订的《房屋租赁协议》均归于无效的上诉主张，其需证明系以现状进行承租的，嗣后并未自行进行改、扩建，但厦门市自林餐饮有限公司并无证据予以佐证，难以认定其在承租之时即存在超规划部分的建设。且双方签订的《房屋租赁协议》中也未体现在合法规划之外存在违法建筑之情况，故厦门市自林餐饮有限公司关于讼争房屋涉违法建设而使《房屋租赁协议》归于无效的主张不予采纳。原审判决依照有权机关核发的《建设工程规划许可证》中所设定的期限确认自2006年5月1日至2008年10月29日止的部分有效，其余部分无效于法相符，应予以维持。厦门市自林餐饮有限公司另主张因合同无效的装修损失，但双方在签订的《房屋租赁协议》部分有效情形下约定合同终止后，双方互不负赔偿责任。且厦门市自林餐饮有限公司亦无证据证明其在无效期间存在装修情形，故对该主张亦予以驳回。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉人厦门市自林餐饮有限公司的上诉，维持原判。本案二审案件受理费14160元，由上诉人厦门市自林餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李向阳代理审判员  胡林蓉代理审判员  章 毅二〇一四年十二月十日代书 记员  陈清强附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提出上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。