广西壮族自治区防城港市港口区人民法院民 事 判 决 书（2014）港民初字第407号原告（反诉被告）刘晓云。特别授权委托代理人李昆林，广西精一律师事务所律师。特别授权委托代理人黄勍勍，广西精一律师事务所律师。被告（反诉原告）童兰英。特别授权委托代理人吴小彤，广西广合律师事务所律师。特别授权委托代理人吴志丰，广西广合律师事务所律师。原告（反诉被告）刘晓云与被告（反诉原告）童兰英租赁合同纠纷一案，本院于2014年3月7日立案受理后，由审判员余安安适用简易程序，于2014年6月25日公开开庭进行了审理，书记员雷蕾担任法庭记录。原告（反诉被告）刘晓云的特别授权委托代理人黄勍勍、被告（反诉原告）童兰英的特别授权委托代理人吴小彤、吴志丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘晓云诉称：2010年11月13日原告与被告签订了一份房屋租赁合同，约定租用被告坐落于防城港市港口区桃花湾珍珠路一处房屋，租赁期限从2010年12月1日起至2020年7月31日止，租金支付方式为：第一年一次性缴清全年租金，第二年以后每半年支付一次，并采取先支付租金后使用房屋的原则，即乙方必须在签订本合同当日付清一年的租金，以后在下一个付款周期前一个月20日前一次性付清该周期租金，以此类推。合同还约定可以转租，原告随后将该房屋转租给中国电信防城港分公司，租期从2010年12月10日至2015年12月10日止。承租后，原告依照合同约定按期支付了租金，并且无违约行为，但到了2014年1月11日，被告以原告没有按时支付租金为由单方宣布解除租赁合同，原告多次协商未果，被迫解除与电信公司的转租合同并搬离该房屋。原告认为，被告的行为给原告造成了经济损失，请求人民法院判令：1、被告继续履行与原告签订的《房屋租赁合同》；二、被告支付原告租金损失20443元；三、被告支付原告相当于15%租金总和的违约金52200元。被告童兰英辩称：1、被告不存在违约行为，是原告违反了合同约定；2、原告没有任何损失，其至今仍占有房屋，请求人民法院驳回其诉讼请求。反诉原告童兰英反诉称：租赁合同订立之后，反诉人依约履行了合同、交付房屋给被反诉人。但被反诉人几乎没有按照租赁合同约定的期限、数额交纳租金及承担相应的水电费，比如交租期限应为每年的5月20日前及11月20日前，而刘晓云的交租时间为2012年7月5日、2012年12月17日、2013年6月27日、2013年12月9日。且至今仅仅支付了2期水电费，截止2013年10月1日已拖欠水电费3701.32元。每次支付租金、水电费都需要反诉人屡屡催促，且经常恶意拒绝接听电话，耗费了反诉人大量的时间、人力、精力和财力。反诉人万般无奈，只能于2014年1月11日发函及登报申明，解除租赁合同。被反诉人违反了合同法规定，严重损害了反诉人的利益，反诉人依法行使合同解除权。请求人民法院判令：一、确认房屋租赁合同于2014年1月11日依法解除；二、被反诉人支付所拖欠的租金3400元（暂计至起诉之日，后续租金据实计算至刘晓云返还租赁房屋之日止）、水费2843.48元、电费857.84元（暂计至2013年10月1日，以后据实计算）共7101.32元（上述费用优先用租房押金抵扣）；三、被反诉人办理租赁房屋移交手续、返还租赁房屋及相关设施设备；四、被反诉人赔偿经济损失30000元（包括违约金、租金、水电费利息、交通费、差旅费、律师费）。反诉被告刘晓云答辩称：反诉人作为违约方无权解除合同，被反诉人已支付了房租，并发短信告知反诉人如不提出异议合同继续履行，但反诉人收取2014年上半年租金后没有提出异议也没有返还给原告。反诉人反诉请求的各项费用没有票据证实。经审理查明，2010年11月13日，童兰英（甲方）与刘晓云（乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定童兰英将位于港口区桃花湾珍珠路的一间70平方米的房屋出租给刘晓云，租期是2010年12月1日至2020年7月31日；房租每月3000元，每隔3年提价一次，但每次提价部分不得超过上年单月租金的15%；第一年一次性缴清全年租金，第二年以后每半年支付一次租金，采取先支付租金后使用房屋的原则，即乙方必须在签订本合同的当日付清一年租金，以后在下一个付款周期的前一个月20日前一次性付清该周期的租金；租赁期间，乙方的水电费在次月10日前交给房主；乙方向甲方交纳水、电及住房押金3000元；租赁期间，乙方有权转租给第三人；租赁期间，甲方不得擅自终止合同，否则视为违约，应向乙方支付租金总额15%的违约金，如果乙方提前终止合同，也必须向甲方支付租金总额15%的违约金；如果乙方不按时缴纳相关费用，只要逾期15日，甲方有权单方解除合同。合同签订后，刘晓云支付了童兰英3000元押金，童兰英将房屋交付给刘晓云，刘晓云随即转租给电信公司使用。后刘晓云于2012年7月5日支付租金17300元、于2012年12月17日支付租金18000元、于2013年6月27日支付租金18000元、于2013年12月9日支付租金18000元。电信公司作为次承租人，在2012年9月至2013年1月间向童兰英交缴水电费895元。2014年1月11日，童兰英以刘晓云未按时支付房租、水电费为由向刘晓云发出解除合同通知。目前涉案房屋由刘晓云占有、空置。刘晓云表示电信公司于2013年夏天搬离，童兰英表示电信公司于2013年10底搬离。截至2014年7月2日，电表读数为8068.4度、水表读数为1090吨，但双方未能一致确认最后一次交缴水电费时水、电表的底数。以上事实，有身份证、房屋租赁合同、银行交易账单、声明、解除合同通知书、水电费交费凭证、现场笔录和庭审笔录等予以证实，足以认定。本院认为，刘晓云与童兰英签订的《房屋租赁合同》合法有效，各方应依约履行。刘晓云应在每年的5月20日、11月20日前支付未来六个月的房租，而其实际付款时间是2012年7月5日、2012年12月17日、2013年6月27日、2013年12月9日，每次均逾期支付，在此情况下，根据合同“如果乙方不按时缴纳相关费用，只要逾期15日，甲方有权单方解除合同”之约定，童兰英享有合同解除权。然而，当事人行使解除权的，应当在合理期限内提出，否则解除权消灭。童兰英在2013年12月5日解除合同的条件成就时，未及时行使合同解除权，此后在2013年12月9日收取了刘晓云所付的下一周期的租金后长达一个月的时间里，亦未提出异议，已超过解除权行使的合理期限，其于2014年1月11日发出的解除合同通知不具有法律效力。故，刘晓云请求继续履行合同，理由正当，本院予以支持。童兰英反诉请求确认租赁合同于2014年1月11日解除，本院不予支持。2012年6月1日至2012年11月31日的租金应为18000元，刘晓云只支付了17300元，尚欠700元，与合同约定不符，但不足以构成根本违约。意思表示只有到达相对人后才会发生效力。童兰英可以依照合同约定每三年行使一次加租权，但加租之前理应通知刘晓云具体加租的时间、幅度，本案无证据表明童兰英履行了通知义务，其要求刘晓云按照3450元／月支付自2013年12月起的租金，理据不足，本院不予支持。童兰英无法证明刘晓云承租期间使用的水、电额度，其诉请水电费3701元，本院不予支持。租赁合同的违约金条款仅针对缔约方擅自终止合同的情形，现童兰英解除合同的行为没有发生法律效力，不视为擅自终止合同，刘晓云亦不存在单方终止合同的行为，不适用违约金条款，故刘晓云、童兰英要求对方支付合同违约金的诉请，本院不予支持。从双方陈述来看，童兰英在次承租人搬离数个月之后才发出解除合同通知的，因此，导致次承租人搬离的原因并不是童兰英的解约行为，刘晓云诉称因童兰英擅自解约而致使其与电信公司解约，造成转租租金差额损失20443元，本院不予支持。另，童兰英请求的交通费、差旅费、律师费，均属诉讼衍生的开支，应自行承担。根据《中华人民共和国合同法》的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）童兰英继续履行其与原告（反诉被告）刘晓云于2010年11月13日签订的《房屋租赁合同》；二、原告（反诉被告）刘晓云向被告（反诉原告）童兰英支付房屋租金700元；三、驳回原告（反诉被告）刘晓云的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）童兰英的其他反诉请求。本诉案件受理费1616元减半收取计808元由原告（反诉被告）刘晓云承担269元，由被告（反诉原告）童兰英承担539元。反诉案件受理费728元减半收取计364元由原告（反诉被告）刘晓云承担7元，由被告（反诉原告）童兰英承担357元。本诉、反诉案件受理费各方均已预交，本院不予退回，各方应承担的案件受费用由其于履行债务时一并返还给对方。义务人应当于本判决发生法律效力之日起十日内履行完毕上述债务，逾期应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本，副本三份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费2344元（收费单位：广西壮族自治区防城港市中级人民法院，账号：20×××13，开户银行：中国农业银行防城港分行营业部）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审判员  余安安二〇一四年七月十一日书记员  雷 蕾