北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书（2014）三中民终字第14550号上诉人（原审被告、反诉原告）张渊，男，1983年9月16日出生。上诉人（原审被告）胡丽华，女，1951年10月25日出生。胡丽华、张渊的委托代理人韩续，北京市智舟律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）张如学，男，1967年5月10日出生。委托代理人侯文生，北京市博友律师事务所律师。上诉人张渊、胡丽华因与被上诉人张如学房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市密云县人民法院（2014）密民初字第4019号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，张渊、张渊和胡丽华共的同委托代理人韩续及张如学的委托代理人侯文生到庭参见诉讼。本案现已审理终结。张如学在一审法院起诉并答辩称：2014年4月13日，张如学与胡丽华签订定金合同，张如学给付胡丽华定金10万元，购买张渊所有的密云县瑞海姆小区702室。张渊更换房屋门钥匙，违反合同约定，致使张如学不能对房屋进行刮白。现起诉要求胡丽华、张渊双倍返还定金共计20万元。因胡丽华、张渊违约，故不同意张渊的反诉请求。胡丽华、张渊在一审法院答辩并反诉称：胡丽华与张如学签订协议，出售张渊所有的密云县瑞海姆小区702室，收受定金10万元。张渊事后追认胡丽华的行为，胡丽华不是本案适格被告。张渊更换房屋门钥匙，出于安全考虑，而非不让张如学对房屋进行刮白。胡丽华、张渊交付更换后的钥匙，张如学不积极配合签订房屋买卖合同构成违约，致使房屋买卖合同未能签订。不同意张如学的诉讼请求。张渊反诉要求张如学赔偿房价下跌及无法购买自住型商品房的损失共计5万元。一审法院经审理查明：2014年4月13日，张如学（乙方）与胡丽华（甲方）签订协议，协议约定：“甲方（出卖方）张渊、乙方（购买方）张如学；今有甲乙双方就购买密云瑞海姆小区702室达成如下协议；1、房款壹佰陆拾壹万元整；2、乙方于2014年4月13日交甲方定金壹拾万元整；3、尾款壹佰伍拾壹万元整乙方于2014年6月15日前支付甲方；4、甲方同意乙方于2014年6月15日前对房屋进行刮白，不能对房屋进行其他改造；5、甲方同意将房屋内所有（已）家具家电无偿送给乙方；6、甲方如果违约不出售此房屋，甲方赔偿乙方双倍定金；7、乙方违约，定金不退；甲方胡丽华（签名），乙方张如学（签名）、中间方张天鹏（签名）”等内容。同日，胡丽华将涉案房屋门钥匙交付张如学，并收取定金10万元。2014年4月14日，张渊关闭涉案房屋窗户、以保护室内财产安全为由，更换涉案房屋门锁芯。2014年4月15日，张如学、胡丽华、张渊在中介公司因张渊将涉案房屋门锁芯更换问题双方产生争议、胡丽华、张渊同意继续履行合同交付更换后的房门钥匙，张如学以张渊更换房门钥匙构成违约为由拒绝签字，致使双方未能签订房屋买卖合同。张渊反诉要求张如学赔偿房价下跌及无法购买自住型商品房的损失，未能提供充分证据。一审法院查明上述事实，有双方当事人陈述、张如学与胡丽华签订的协议书、证人证言等证据材料佐证。一审法院审理后认为：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。张如学与胡丽华签订的协议，系双方真实意思表示，合法有效。胡丽华给付张如学涉案房屋门钥匙后，张渊更换该房屋门锁芯，违反协议的约定构成违约，应承担相应责任。张渊表示同意交付更换后的房屋门钥匙，继续履行合同时，张如学却以张渊更换房门钥匙构成违约为由拒绝签字，致使双方房屋买卖合同未能订立，应承担主要责任。张如学要求胡丽华双倍返还定金的诉讼请求，法院根据张如学、张渊的违约行为各自应承担的责任，对定金返还的数额法院酌情予以确定。张渊要求张如学赔偿房价下跌及无法购买自住型商品房的损失的反诉请求，没有事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，为保护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条之规定，判决：一、胡丽华返还张如学定金八万元。于本判决书生效之日起十日内付清。二、驳回张如学的其他诉讼请求。三、驳回张渊的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审法院判决后，张渊、胡丽华不服，向本院提起上诉。张渊的上诉请求是撤销一审法院判决第三项，依法改判张如学赔偿张渊经济损失5万元，案件受理费由张如学承担。理由是：合同无法履行的责任完全在张如学，张如学根本违约，应承担全部责任；一审法院判决认定张渊更换锁芯违反协议约定，系认定错误。张渊发现张如学没有关闭门窗，为了财产安全才更换锁芯，并且通知中介次日签订正式合同时就将新钥匙交给张如学，该行为对张如学没有任何影响，张渊未违反协议约定；张如学的行为导致张渊错失交易机会，张如学应当赔偿张渊损失。胡丽华请求撤销一审法院判决第一项，改判驳回张如学一审的所有诉讼请求，案件受理费由张如学承担。理由是：胡丽华不是本案适格的被告，不应承担返还定金责任，一审法院对于胡丽华主体资格认定错误；原审法院判决认定张渊更换房门锁芯违反协议约定错误，张渊一直依约履行协议，从未违反协议；张渊更换锁芯对本案没有影响，仅是插曲；张如学应当承担全部违约责任；一审法院判决上诉人返还张如学金额太高，极不合理。张如学不认可一审法院判决，表示因为错过上诉期未上诉，也不认可张渊、胡丽华的上诉请求和理由。二审期间，张渊、胡丽华提交张渊与案外人丁唯一签订的房屋买卖合同及网签合同复印件，以证明其丧失了以161万出卖涉案房屋的机会，房屋最终只能以150万的价格出售，该损失系因张如学行为造成，张如学应承担赔偿责任，并要求法院调取涉案房屋的产权登记信息，以证明前述经济损失存在。张如学表示对该合同的真实性无法核实，对该证据与本案的关联性不予认可，对证据的证明目的不予认可。本院经审理查明，张渊、胡丽华系母子关系，涉案房屋在七楼，涉案房屋钥匙交付张如学后，张渊还有其他钥匙。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。以上事实有当事人在二审期间的陈述在案佐证。本院认为：胡丽华、张渊和张如学均认可涉案的协议签订后还应当再行签订房屋买卖合同，因此涉案协议应认定为预约，双方并在该预约中约定并交付了立约定金。胡丽华代张渊签订涉案协议，张渊予以追认，该协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方当事人具有约束力。房屋买卖系大额交易，购房人对交易风险极为敏感。涉案协议本为胡丽华代张渊签订，双方协议签订后，张渊、张如学本应积极磋商，如约履行并签订本约，但张渊在协议签订后第二日即更换房门锁芯，给订立本约造成障碍，很可能影响张如学对交易风险的判断，因此张渊对本约未能订立有一定的责任。依据查明事实，张渊后来同意将更换后的钥匙交付张如学并同意继续完成交易，但张如学拒绝签订本约，最终导致房屋买卖合同未能签订，因此张如学对未能订立本约也应承担责任。综合签订合同过程中各个情节，张如学应当对未能签订本约承担主要责任，张渊应当承担次要责任。涉案定金系胡丽华收取，胡丽华与张渊系母子关系，一审法院依据双方的责任比例，判处胡丽华返还张如学定金八万元并无不妥。张渊与张如学之间系预约关系，双方并约定和交付了立约定金，因此该预约的违约责任形式主要通过适用定金罚则的形式认定。就本案纠纷，张渊本身对双方最终未签订本约应承担一部分责任，且其在2014年4月15日已经知道张如学不愿继续购买涉案房屋，因此一审法院对定金的处理已经较好的均衡了双方利益，张渊再行主张张如学应赔偿其错失交易机会的损失缺乏事实及法律依据，本院不予支持。据此，涉案房屋后续的交易情况，不影响本案处理，对张渊申请法院调取涉案房屋后续产权登记信息的申请，本院不予调取。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费2150元（张如学已预交），由张如学负担1250元（已交纳）；胡丽华负担900元（限本判决生效之日起七日内交纳）。反诉费525元，由张渊负担（已交纳）。二审案件受理费2850元，由胡丽华负担1800元（已交纳）；由张渊负担1050元（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 韩静代理审判员宋少源代理审判员申峻屹二〇一四年十二月十九日书记员 梁                丽