福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2014）狮民初字第1752号原告李广讯，男，1954年8月18日出生，汉族，住福建省永安市。委托代理人刘荣辉，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。委托代理人黄露，福建天衡联合（泉州）律师事务所律师。被告福建省皇富房地产开发有限公司，住所地福建省石狮市。法定代表人蔡美玉，该公司总经理。委托代理人杨加力，该公司职员。委托代理人邱进达，该公司职员。原告李广讯与被告福建省皇富房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年6月5日立案受理，依法由代理审判员王雅稚适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李广讯的委托代理人黄露及被告的委托代理人邱进达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李广讯诉称，原、被告于2011年11月16日签订《商品房买卖合同》一份，约定原告向被告购买址于石狮市中天国际第一幢第8层812号房屋，总价款为243661元，被告应于2013年5月31日前将验收合格并符合合同约定及法定交付条件的房屋交付给原告。如被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同的，则合同继续履行，但被告应自合同约定的最后交房期限的第二日起至实际交房之日止，每日按原告已付房款万分之三向原告支付违约金。合同签订后，原告依约付清购房款243661元，但被告至今未履行交付房屋的义务。故请求判令：1、被告立即向原告支付自2013年5月31日起至实际交房之日止，每日按已付房款万分之三计算的逾期交房违约金；2、本案诉讼费用由被告承担。被告福建省皇富房地产开发有限公司辩称，原告曾口头同意将交房日期延期至2013年12月30日。此外，因涉诉楼盘在挖桩建设地下室时，挖到大的硬石头，根据工程施工要求必须用爆破方式把石头炸碎，但石狮市政府不允许爆破施工，施工时间被迫延长10个月；因中、大、暴雨及大风等天气客观原因，造成涉诉楼盘无法正常施工合计达7个月，根据双方约定可延期交房；涉诉楼盘地处石狮市八七路，市政府于2011年至2012年间对八七路进行“白加黑”施工改造，严重影响施工进度，致使工期延长3个月；涉诉楼盘靠近石狮市第二实验小学，政府和学校要求被告在考试期间、上级领导检查工作期间以及学校重大活动期间均禁止施工，累计有2个月无法施工；涉诉楼盘临接绿岛五星级酒店，在石狮市政府组织接待活动期间均禁止被告施工，合计延长工期2个月；石狮市政府禁止土方车、大货车白天进入市区道路，导致白天大部分工程无法施工，累计延误工期2个月；石狮市政府道路改建时，将原有电力设施重新处理，被告须申请破道才能安设电源设施，因申请、批准延误工期1个月。因此，被告因上述不可抗力和政府行为等因素，可根据双方约定，顺延交房时间。综上，被告不存在逾期交房，不应承担赔偿责任。请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，被告系取得商品房预售许可的房地产开发商。2011年11月16日，原、被告签订《商品房买卖合同》及补充协议各一份，约定原告向被告购买诉争的址于石狮市中天国际第一幢第8层812号房屋，总价款为243661元，其中就本案争议的交房相关事项，《商品房买卖合同》约定如下：“第八条交付条件与期限。出卖人应当在2013年5月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收和消防验收合格；2、该商品房所在建筑物生活给排水、用电、管道燃气、电信、有线电视、消防、邮政信报箱等设施达到设计要求条件；3、小区内部道路、绿化、室外照明、消防、环卫及其他商业、社区服务和管理等公共配套建筑、基础设施按规划设计要求建设完成。分期建设的，该商品房所在分期建设部分应按规划设计要求全部完成，并与在建工程之间设置有效的隔离设施和施工安全设施。如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第2种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，……2、买受人同意接收，出卖人支付买受人（人民币）3000元违约金。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内书面告知买受人的；2、施工中遇到重大技术问题或市政配套安装造成工程无法施工的，中、大暴雨及六级以上大风或停水、停电（限电）以及政府相关部门通知停工证明造成工程无法施工的。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1、2种方式处理：……逾期超过90日后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之3（该比率应不小于本条第（1）项和第七条中的比率）的违约金。……”作为附件六的补充协议约定：“……第四条：关于通知的约定：……《商品房买卖合同》及本协议中提及的通知及告知是书面或登报通知。……采用登报通知的，以登报后的七日内视为通知送达。……”合同签订后，原告通过直接付款方式支付被告购房款243661元。2014年4月10日，诉争房屋所涉中天国际工程经石狮市住房和城乡规划建设局竣工验收备案。2014年4月12日，被告在《石狮日报》刊登《交房通知》一则，通知涉诉中天国际工程业主办理交房手续。后双方因交房事宜发生争议，至今未办理房屋交接，原告遂于2014年6月5日向本院提起诉讼。根据原告申请，本院于2014年7月18日依法对涉诉中天国际工程的公共基础设施、配套建筑等进行现场勘验。经勘验，涉诉中天国际工程属规划设计范围的部分公共基础设施、配套建筑等尚在进行施工。审理中，经本院释明，原、被告均确认同意继续履行诉争《商品房买卖合同》。此外，本院依职权向石狮市气象局调查本案争议所涉中、大、暴雨及六级以上大风等天气情况，其中自2011年11月16日至2014年4月19日期间，上述天气合计72日。以上事实，除原、被告的当庭陈述外，还有原告提供的《商品房买卖合同》及补充协议、销售不动产统一发票、照片，被告提供的商品房预售许可证、竣工验收备案表、石狮市城建档案馆狮城档认（2014）022号文件、2014年4月12日《石狮日报》，以及本院依法调取的石狮市气象局《天气证明》、本院依法所作现场勘验笔录等证据为证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法应确认为合法有效，双方当事人均应依照合同约定全面履行相应义务。原告已履行交付购房款的合同义务，被告亦应依照合同约定，履行通知及交付诉争房屋的合同义务。但经查，被告于双方约定的交房时间即2013年5月31日前，未能依约履行通知交付诉争房屋的合同义务，而是至2014年4月12日才以登报公告方式通知原告交房，已构成违约，故在原、被告均确认同意继续履行本案合同的情况下，被告还应依照双方《商品房买卖合同》第九条的有关约定承担相应的逾期交房违约责任。被告主张双方曾口头约定将交房日期延期至2013年12月30日以及被告曾于2013年12月28日邮寄书面交房通知给原告，对此原告均不予认可，被告提供的证据亦不足以证明上述主张，故均不予采纳。被告另主张因中、大、暴雨及大风等天气原因导致工程延期，应顺延交房期限，该主张符合双方合同约定，予以采纳，但顺延期间应以本院查实的天数为准。除上述天气原因外，被告关于顺延交房期限的其余主张，均未举证证明，且均于法、于约无据，均不予采纳。关于逾期期间的认定。原告主张逾期期间应计算至实际交房之日止。就此，虽经现场勘验，诉争房屋的交房条件仍有瑕疵，但在双方签订的《商品房买卖合同》第八条关于如果诉争房屋未达到约定的交房条件如何处理的约定中，原告并非选择“1、买受人有权拒绝交接……”的处理方式，而是选择“2、买受人同意接收，……”的处理方式，故在被告已登报通知原告交房的情况下，原告再要求被告按照《商品房买卖合同》第九条有关逾期交房违约责任的约定，支付交房通知送达之日后的逾期交房违约金，与上述合同约定相悖，故对原告的上述主张，不予采纳。根据双方合同有关约定，逾期期间确定自约定的交房时间即2013年5月31日的次日即2013年6月1日起，计算至被告于2014年4月12日登报通知原告交房后7日（根据补充协议约定，登报后的7日内视为通知送达）即2014年4月19日止，但应扣除自双方合同签订之日即2011年11月16日至2014年4月19日期间属中、大、暴雨及六级以上大风等天气情况的天数72日，逾期天数为251日。综上，被告应以原告已付购房款即243661元的日万分之三为标准，就其逾期交房期间即251日支付原告相应逾期交房违约金，数额为18348元（243661元×0.0003×251）。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院仅就上述确定数额予以支持，对原告超出此数额的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告福建省皇富房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告李广讯逾期交房违约金18348元；二、驳回原告李广讯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费429元，减半收取214.5元，由原告李广讯负担57.5元，被告福建省皇富房地产开发有限公司负担157元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。代理审判员  王雅稚二〇一四年七月十八日书 记 员  庄英材注：本案适用的主要法律条文及执行申请提示：一、适用的法律条文：1、《中华人民共和国合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。2、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3、《中华人民共和国合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。4、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。5、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。二、执行申请提示：1、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。