湖北省黄石市中级人民法院民 事 裁 定 书（2014）鄂黄石中民二初字第00037号申请人黄石福地置业有限公司，住所地黄石市团城山开发区磁湖创业服务中心。法定代表人张光明，董事长。委托代理人郑勇，广东都汇律师事务所律师。委托权限：特别授权。委托代理人李贻学，湖北群力律师事务所律师。委托权限：一般代理。被申请人吕红。被申请人诉讼代表人杨武，男，汉族，1974年5月30日出生，住黄石市铁山区鹿獐山盛洪卿路**号，公民身份号码4202051974********。被申请人诉讼代表人陈伟，男，汉族，1971年8月6日出生，住黄石市黄石港区花湖老闸****号，公民身份号码4202021971********。申请人黄石福地置业有限公司（以下简称福地公司）与被申请人吕红申请撤销仲裁裁决一案，本院受理后，依法组成合议庭于2014年4月9日公开开庭审理了本案。申请人福地公司的委托代理人郑勇、李贻学，被申请人吕红及其诉讼代表人杨武、陈伟到庭参加了诉讼。本案经本院审委会讨论决定，现已审理终结。申请人福地公司诉称：其与吕红因房屋买卖合同纠纷一案，黄石仲裁委员会于2014年1月20日作出仲裁裁决，但该裁决依法应予撤销，理由是：1、双方签订《商品房买卖合同》时黄石仲裁委员会尚未成立，黄石仲裁委员会无权审理被申请人与申请人之间的纠纷。黄石仲裁委员会故意隐瞒签订仲裁条款时其尚未成立的重大事实，严重违反程序，损害了福地公司的诉讼权益；2、被申请人配偶同为案涉商品房买受人，仲裁裁决书未将其列为当事人，也未对其作出实体裁决，该裁决书漏列当事人，违反仲裁程序，依法应予撤销；3、黄石仲裁委员会为了证明双方签订的“购房合同内容未经事先商议”，以此认定双方约定的交房条件属格式条款，自行收集了同为购房人的证言，从而否定国家建设部、国家工商局关于使用《商品房买卖合同示范文本》的强制性规定，且对其进行分户验收合格符合约定的交房条件及通知购房户收房的事实不予确认，故该仲裁裁决缺乏事实和法律依据；4、2012年9月13日，武汉建筑工地发生一起升降机从高空坠落致19人死亡的重大安全事故，导致包括黄石市在内的全省建筑工地大停工。其“磁湖·福地豪庭”项目建筑工地也因此从2012年9月14日停工至同年10月16日复工，其对停工不可预见，依法当属不可抗力事件。黄石仲裁委员会对此客观事实不予认定为不可抗力，以致仲裁裁决严重与事实不符。被申请人吕红答辩称：1、购房合同系福地公司提供的格式合同，对于其中的格式条款，应当作出有利于购房人的解释；虽然签订协议时，黄石仲裁委员会尚未成立，但是纠纷发生后，其申请仲裁时，黄石仲裁委已经设立，依法享有管辖权。而且福地公司参与仲裁过程中，并未提出上述异议，说明福地公司是认可仲裁的，故不能因仲裁结果不利于己方而申请撤销仲裁裁决；2、共同购房人因系夫妻关系，参加仲裁的购房人完全可以代表另一共同购房人，仲裁裁决书也就另一当事人共同申请仲裁的情况予以载明，故是否漏列另一共同购房人，均不影响共同诉求的处理和双方共同享有的财产权益。即便漏列另一购房人，对福地公司应承担的违约责任亦不产生影响，不构成足以影响公正裁决的可撤销情形；3、对于仲裁庭仲裁自行收集证人证言的问题，仲裁庭认为有必要时，依法可以自行调查事实，不违反法律规定。故仲裁庭为证明购房合同条款中交房条件系格式条款而收集证人证言并无不当。实际上，福地公司于2013年2月4日自行组织的房屋分户验收不能代替房屋竣工验收。且当时并未通水、通电，交房条件并未成就。4、武汉建筑工地升降机事故不属于不可抗力事件，福地公司本身负有安全检查责任。综上，福地公司提出的撤销裁决申请不符合《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定，应裁定予以驳回。本院经审理查明：吕红因房屋买卖合同纠纷一案，于2013年8月19日向黄石仲裁委员会提出仲裁申请，请求裁决：福地公司按交付房价款779572元的日万分之二的标准承担逾期交房违约金，自2013年1月1日起至符合交房条件实际交付之日止。黄石仲裁委员会受理后，依法组成仲裁庭开庭审理该案，并于2014年1月20日作出黄石仲字（2013）第021号裁决。该裁决认定的事实为：2012年2月21日，吕红夫妻与福地公司签订《商品房买卖合同》，约定由吕红夫妻购买福地公司“磁湖·福地豪庭”项目的商品房一套，面积125.75平方米，总房价为779572元，吕红于合同签署的同时支付首付款479572元，余款30万元办理商业银行贷款或公积金贷款，在合同签订之日起7天内向银行提交贷款申请资料；30日内将贷款全额划付到福地公司账户；逾期付款30日以内的，按日向福地公司支付应付款万分之一违约金；逾期超过30日、继续履行合同的，按日向福地公司支付应付款万分之二违约金；合同第八条约定：出卖人应在2012年12月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将经验收合格、并符合合同约定的商品房交付买受人；如遭遇不可抗力，出卖人应在发生之日起30日内告知买受人的，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以据实延期。合同第九条约定：若未出现合同第八条约定的特殊情况，出卖人逾期交房的，逾期超过30日、买受人要求继续履行的，则按日向买受人支付已付房价款万分之二的违约金。合同第十四条同时约定：供水、供电于房屋交付时接通，未在规定日期达到使用条件的，按合同第九条处理。合同签订后，吕红依约付清了首付款，2013年1月11日，公积金中心委托中国工商银行黄石分行将余款30万元划付给福地公司。2012年9月13日，武汉市发生建筑施工升降机坠落重大安全事故。湖北省建设厅发出紧急通知，要求在全省范围内立即开展建设工程安全生产专项检查。同年9月14日黄石市城乡建设委员会发出通知，要求全市建筑工程施工现场立即停工检查整改。“磁湖·福地豪庭”项目为此于2012年9月14日停工检查，至2012年10月16日复工。2013年2月4日，在黄石市市建设工程质量监督站的参与下，“磁湖·福地豪庭”项目建设、设计、施工、监理单位和部分购房户对福地豪庭大厦228户住宅及相关公共部分的观感质量和使用功能等进行了分户检查验收，认为符合要求，验收合格。2013年6月27日，福地公司向黄石市建设工程质量监督站提交了“磁湖·福地豪庭”项目工程验收合格的《建筑工程竣工验收报告》。同日，黄石市建设工程质量监督站出具《建筑工程质量监督报告》，认为“磁湖·福地豪庭”项目竣工验收符合规范要求，建议备案。同日，黄石公安消防支队对“磁湖·福地豪庭”项目消防验收合格。2013年7月5日，福地公司和湖北帝景物业服务有限公司在《黄石日报》发布《办理房屋交接催告》，催告“磁湖·福地豪庭”项目购房户办理房屋交接手续。2013年6月24日，吕红对所购商品房查验后，办理了入户手续。仲裁庭认为：（一）关于商品房交付条件“经验收合格”的认定。根据住房和城乡建设部《关于做好住宅工程质量分户验收工作的通知》（建质（2009）291号）和《湖北省住宅工程质量分户验收管理暂行规定》（鄂建（2008）53号）、《黄石市住宅工程质量分户验收管理暂行规定》（黄建管（2009）53号）的规定，分户验收是指在住宅工程竣工验收前，由建设、监理、施工等单位依据经审查合格的施工图设计文件和有关工程质量验收标准，对每户住宅的观感、使用功能质量等进行检查验收，并出具验收合格证明的活动。未组织分户验收或分户验收不合格的，建设单位不得组织单位住宅工程竣工验收。分户验收是住宅建筑工程竣工验收前的一个步骤，不能代替竣工验收。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定：建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。第三款规定：建设工程经验收合格的，方可交付使用。购房人与福地公司签订的《商品房买卖合同》，是福地公司提供的示范合同文本，交房条件在签订合同前已事先设定，属于格式条款，依法对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。因此，“该商品房经验收合格”的交房条件应理解为经竣工验收合格，而非福地公司主张的分户验收合格。据此，仲裁庭认定，商品房交付条件“经验收合格”指经竣工验收合格，竣工验收时间为市建筑工程质量监督站审定合格的时间，即2013年6月27日。（二）关于因武汉电梯事故政府主管部门要求停工是否属于不可抗力、是否可以顺延工期。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定；不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。因武汉电梯事故影响，政府主管部门要求全市在建工程停工，对相关设备、设施进行检查，发现隐患应予整改。但福地公司提交《建筑工程安全隐患整改复工通知书》，该证据说明的是资料审查合格，施工现场符合复工条件，同意复工，不能证明“磁湖·福地豪庭”项目施工方是在自身没有任何过错的情况下、无条件执行政府主管部门的通知而耽误工期，且福地公司也未证明政府主管部门通知停工的具体期限；此外，福地公司也未在合同约定期限内履行告知义务。因此，对福地公司提出因武汉电梯事故而耽误的工期应予顺延的主张不予支持。（三）关于房屋交接的认定。因为分户验收不能代替竣工验收，福地公司以其2012年2月4日分户验收合格即符合交房条件的主张不能成立。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。据此，吕红于2013年6月24日与福地公司办理房屋交接手续，应视为福地公司已履行交房义务；即使商品房未经竣工验收，也是购房人对自身权利的处分，再追究接收房屋后福地公司逾期交房的违约责任显属不当。因此，福地公司已于2013年6月24日交付了房屋，对吕红要求福地公司承担2013年6月24日后逾期交房的违约责任的主张不予支持。（四）关于吕红是否逾期付款的认定。尽管吕红与福地公司约定了付款方式和期限，但该条款内容是由福地公司预先拟定，在所有办理福地豪庭项目贷款支付房价款的购房户合同中重复使用，且在订立合同时未与购房户协商，属于格式条款。吕红申请公积金贷款，其义务主要是提供合格的贷款申请资料，配合公积金管理机构审核。而办理贷款要经过公积金中心审查、银行审核、办理抵押手续、公积金中心委托、银行放款等过程，且该贷款是直接付给福地公司；购房合同约定吕红应在合同签订之日起30日内将贷款全额划付到福地公司，超出了吕红的能力范围，加重了吕红的责任，该约定依法无效；且在购房借款合同中，福地公司是保证方，借款合同另行约定了贷款期限、支付方式，应视为对《商品房买卖合同》约定的付款期限、方式的变更，不能再根据《商品房买卖合同》追究吕红逾期付款的责任。因此，对福地公司要求吕红承担逾期付款违约责任的主张不予支持。综上，黄石仲裁委员会裁决：（一）福地公司应在收到裁决书之日起十日内，按已付购房款779572元的日万分之二计算，向吕红支付自2013年1月1日至2013年6月24日逾期交房违约金27285元；（二）驳回福地公司提出的仲裁反请求；（三）仲裁受理费1499元，处理费500元，共1999元，由福地公司承担1879元，吕红承担120元；仲裁反请求受理费1200元，处理费200元，共1400元，由福地公司承担。经双方当事人确认，本院归纳本案的争议焦点为：一、订立买卖合同时仲裁机构尚未成立而作出仲裁裁决及裁决书漏列当事人的情形是否构成仲裁程序违法；二、仲裁对交房条件、交房时间及武汉升降机事故造成的停工未认定为不可抗力事件等实体处理，是否属于人民法院审查的范围，仲裁裁决对该部分事实的认定是否构成枉法裁决。本院认为：一、关于仲裁程序是否违法的问题。（一）双方约定仲裁时仲裁机构未设立的问题。福地公司申请撤销仲裁裁决称，黄石仲裁委员会仲裁时没有告知其仲裁机构设立的时间，故意隐瞒了签订仲裁条款时其尚未成立的重大事实，属程序违法，依此申请撤销仲裁裁决。根据国务院《仲裁委员会登记暂行办法》的规定，仲裁委员会经其所在的省、自治区、直辖市的司法行政部门的登记之日即告设立，并不负有就设立之事逐一告知仲裁当事人的义务。虽然双方签订《商品房买卖合同》约定仲裁时黄石市尚未设立仲裁委员会，但受理时已设立，双方订立合同约定争议解决的方式是仲裁，故黄石仲裁委受理本案没有违背当事人的真实意思。且福地公司也作为被申请人参加了仲裁，并未就此提出任何异议。故福地公司以此申请撤销黄石仲裁委作出的仲裁裁决，依据不足，本院不予支持。（二）仲裁漏列共同购房人为申请人的问题。本案中，共同购房人基于夫妻关系，共同享有购房合同项下的各项权利，而该权利并不因购房人是否共同主张而受影响，且仲裁裁决书中就另一共同购房人共同申请仲裁的情况已予以载明，仲裁裁决并未因漏列申请人而加重福地公司的负担，不影响裁决结果的公正性。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国仲裁法〉若干问题的解释》第二十条的规定，“仲裁法第五十八条规定的‘违反法定程序’，是指违反仲裁法规定的仲裁程序和当事人选择的仲裁规则可能影响案件正确裁决的情形”。因此，共同购房人未列为仲裁申请人不构成影响案件正确裁决的违反法定程序的情形，对福地公司的该项主张，本院不予支持。二、关于仲裁裁决对交房条件和交房时间的确定、对武汉升降机事故造成的停工未认定为不可抗力事件是否属于法院审查范围，以及仲裁裁决对该部分事实的认定是否构成枉法裁决的问题。本案中，仲裁裁决认为“商品房经验收合格”的交房条件应为经竣工验收合格，而非被申请人主张的经分户验收合格，该认定并无不当。福地公司因交房逾期，在房屋竣工验收合格交房条件成就后，仲裁裁决依购房人实际接受房屋的时间，作为交房时间予以确认，亦无不当。至于仲裁裁决对武汉升降机事故造成的停工未认定为不可抗力事件，对交房时间未予以顺延的问题，福地公司认为仲裁裁决对此认定错误，因其系仲裁机构对案件的实体处理，即使认定有误，也不属于《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定的法定撤销的情形，本院对此不予审查。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款第六项“仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的”的规定，福地公司依此申请撤销仲裁裁决，应当提出相应事实和证据，证明仲裁员在仲裁案件时主观上存在枉法裁决的故意和客观上存在枉法裁决的行为。因福地公司未提供相应的证据予以证实，故其认为仲裁存有枉法裁决的法定可撤销情形而申请撤销仲裁裁决的主张，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，福地公司申请撤销黄石仲裁委员会黄石仲字（2013）第021号裁决缺乏事实和法律根据，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第五十八条、第六十条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国仲裁法﹥若干问题的解释》第十七条、第二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项之规定，裁定如下：驳回福地公司撤销黄石仲字（2013）第021号裁决的申请。案件受理费400元，由福地公司负担。本裁定为终审裁定。审 判 长  刘红斌审 判 员  郭生俊代理审判员  南又春二〇一四年七月九日书 记 员  黄显珠