广东省广州市番禺区人民法院 民 事 判 决 书 （2014）穗番法学民初字第208号 原告：余颖文，女，1975年2月24日出生，身份证住址：广州市越秀区。 委托代理人：钱秀平，系广东千庭律师事务所律师。 被告：王中永，身份证住址：广州市番禺区，系原中山市东区艺中装饰工程部（已注销）经营者。 委托代理人：利永波，系广东弘力律师事务所律师。 委托代理人：杜文樯，系广东弘力律师事务所律师。 被告：中山市东区艺中装饰工程部，住所地中山市**。 投资人：王中永。 原告余颖文诉被告王中永、中山市东区艺中装饰工程部房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吕荐宗适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告余颖文的诉讼代理人钱秀平、被告王中永的诉讼代理人杜文樯到庭参加诉讼，被告中山市东区艺中装饰工程部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告余颖文诉称：被告王中永设立的中山市东区艺中装饰工程部（当时为个体户，后注销，2012年3月29日注册为个人独资企业）与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，购买位于番禺区兴南大道艳澜街3号2606房，预售合同约定涉案房产于2013年10月15日交付。2013年9月21日原告与被告王中永签订《房屋买卖合同》，约定：被告王中永将该房屋以240万元的价格转让给原告，并于2013年10月20日前过户到原告名下，原告在成功转名后把余款一次性支付给被告王中永；被告王中永逾期30天未向原告交付房子，原告有权不购买该物业，被告王中永有义务退回全部已收款并向原告支付成交价的10%作为违约金。双方签订合同当日，原告向被告王中永支付了20000元款项，被告王中永收款后向原告出具了《收款收据》。2013年国庆节后，原告多次要求被告王中永尽快把该物业过户到原告名下，但被告王中永总是以种种理由拒绝原告的请求，并拒绝退回原告的20000元款项。被告王中永至今尚未将该物业过户到原告名下，并拒绝接听原告电话。被告王中永的行为已严重损害原告的合法权益。原告现根据《房屋买卖合同》第十条的约定，要求解除与被告王中永签订的《房屋买卖合同》，同时要求其向原告返回20000元，并支付违约金24万元。被告中山市东区艺中装饰工程部是被告王中永设立的个人独资企业，其财产归被告王中永所有，且涉案房产当时以被告王中永名义购买，故被告中山市东区艺中装饰工程部应对此承担连带责任。原告起诉要求判令：1、解除原告与被告王中永签订的《房屋买卖合同》；2、两被告连带向原告返还已付的款项2万元；3、两被告连带向原告支付24万元违约金；4、本案诉讼费用由两被告承担。 被告王中永辩称：第一、原告在签订上述《房屋买卖合同》后就不愿意购买涉案房屋，被告无法将涉案房屋按约定转名至原告名下；第二、涉案房屋一手买卖合同由中山市东区艺中装饰工程部与雅居乐签订的事实，原告是知晓的，被告王中永并非涉案房屋的产权人，其无权处分该房屋，故涉案合同是一个无效合同，自始没有法律约束力，原告无权依据合同约定的违责任主张权利；再者，造成合同无效，原、被告双方均有责任，双方所约定的违约金明显超出实际损失，请求法院按实际损失予以调整。综上，被告王中永不同意原告的诉讼请求。 被告中山市东区艺中装饰工程部无答辩。 经审理查明：被告王中永于2005年3月8日注册成立中山市东区艺中装饰工程部（以下简称“原艺中工程部”），注册地址中山市**新村新兴街**之二1-2卡铺位，注册号442000600708454，企业类型为个体户，经营者为被告王中永，现已注销登记。被告王中永于2012年3月29日投资注册成立中山市东区艺中装饰工程部（即本案另一被告，以下简称“艺中工程部”），注册地址中山市**东苑南路**4卡，企业类型为个体独资企业，投资人为被告王中永。 2011年12月30日，原艺中工程部与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（合同编号201112202400），约定原艺中工程部购买位于番禺区兴南大道艳澜街3号2606号涉案房屋。原艺中工程部签订了上述合同后，至一审法庭辩论结束前，涉案房屋并未向房管部门办理备案手续，也未登记领取原艺中工程部的权属证书，涉案房屋现已备案登记在案外人名下。 2013年9月21日，经广东中原地产代理有限公司介绍，原艺中工程部作为卖方、原告余颖文作为买方，双方签订了一份《房屋买卖合同》，约定的主要内容：买方向卖方购买位于番禺区兴南大道艳澜街3号2606号房屋（即涉案房屋），面积128.9686平方米，成交价为240万元；卖方需持有涉案房屋物业之权属证明，同时保证对涉案房屋享有完整处分权，出售该房屋没有侵犯第三人对权利，并保证本合同所载有关该房屋之情况以及所提供对全部资料均真实、合法、准确、完整，否则，卖方应承担由此而引致对一切责任，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任；卖方承诺于2013年10月20日前将该房屋转名至买方，买方承诺在该房屋转名为买方名下当日一次性付清剩余购房款。双方还约定，卖方不能按合同约定或因违约而无法将涉案房屋售予买方，应向买方支付成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用；买方不能按合同约定或因违约而无法买入涉案房屋，应向卖方支付成交价的10%作违约金。签订合同当日，原告向被告王中永交付定金20000元，被告王中永向原告出具了《收款收据》；同日，原告向中原地产代理公司支付了中介费4000元。上述合同签订后，因被告王中永未将涉案房屋过户至原告名下及退还定金给原告，遂引致本案纠纷。 庭审中，经本院释明原告明确要求被告承担违约责任，原告认为被告的违约行为造成其购房的差价、中介费用的损失，以及限制购买其他房屋权利的损失，原告为支持其损失的主张，除提供支付中介费用的凭证外，未向本院提供其他证据证明。 以上事实，有原告提供的《广州市商品房买卖合同（预售）》《房屋买卖合同》、《收款收据》、市场主体基本登记信息查询资料、支付中介费凭证及本院庭审笔录等证据材料予以证实。 本院认为：被告王中永登记成立的原艺中工程部就涉案房屋与广州番禺雅居乐房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同（预售）》后，至本案一审辩论结束，未领取原艺中工程部或被告王中永名下的权属证书，而且涉案房屋已备案登记在案外人名下。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第一款的规定：“下列房地产不得转让：（六）未依法登记领取权属证明的”，原告与被告王中永签订的《房屋买卖合同》因违反法律的强制性规定而无效，合同无效是因被告王中永未能取得涉案房屋权属登记证明的过错造成的，被告王中永应退还定金20000元给原告以及赔偿原告因此而造成的损失。合同无效并不影响有关解决争议方法的条款的效力，但涉案合同所约定违约金过分高于原告造成的损失，应予以调整，本院酌情确定20000元为宜。 至于原告要求被告艺中工程部承担连带责任问题，艺中工程部系被告王中永登记成立的个人独资企业，与被告王中永登记成立的个体户原艺中工程部是不同的独立主体，与本案没有直接的法律关系，故原告的主张没有法律依据，本院不予支持。 被告艺中工程部经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为其放弃相关诉讼权利。 综上所述，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十七条、第五十八条、第一百一十四条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条的规定，判决如下： 一、原告余颖文与被告王中永于2013年9月21日签订的《房屋买卖合同》无效； 二、被告王中永于本判决生效之日起五日内退还定金20000元给原告余颖文； 三、被告王中永于本判决生效之日起五日内支付违约金20000元给原告余颖文； 四、驳回原告余颖文的其余诉讼请求 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费2650元，由原告负担1800元、被告负担850元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按诉讼费用缴纳办法向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自行撤回上诉处理。 发生法律效力的民事判决，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 审判员  吕荐宗 二〇一四年十二月二十四日 书记员  张秋鹏