江苏省南通市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）通中民终字第1609号上诉人（原审被告）南通丰泰纺织有限公司，住所地如皋市如城镇绢纺路1号原如皋绢纺厂内。法定代表人朱孔明。委托代理人徐红兵。委托代理人胡志凤。被上诉人（原审原告）南通万豪塑胶有限公司，住所地如皋市郭园镇潘湖村3组30号。法定代表人孙保泉。委托代理人姚勇华。上诉人南通丰泰纺织有限公司（以下简称丰泰公司）因与被上诉人南通万豪塑胶有限公司（以下简称万豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服如皋市人民法院（2013）皋民初字第1386号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，2009年9月6日，丰泰公司作为甲方与万豪公司作为乙方，签订《租赁合同》一份，约定：甲方将其向嘉炜公司租赁的位于如城镇环西大桥北如城镇东风村10组原棉麻公司仓库内部分仓库、附属用房租赁给乙方。租赁房屋位于原棉麻公司仓库内朝南第一排仓库、朝东仓库、朝西车库两间及车库两侧的附属用房六间（其中车库北侧一间、车库南侧四间、大门口西侧原门卫一间）。租赁期自2009年9月8日至2014年9月7日，共计五年。租金为前两年每年65000元，后三年每年68000元。自签订之日起，乙方支付至2009年年底租金，以后每半年支付一次，即在每年的12月30日前和6月30日前各支付半年的租金。如逾期应按所拖欠租金及水电费每日0.1%支付违约金，乙方延迟支付租金及水电费超过三十天的，甲方有权解除合同。租赁房屋及占用范围内的土地，如被征用、征收、或被拆迁的，自出租房屋及占用范围内的土地被征用、征收或拆迁公告确定的拆迁开始之日，本合同终止，甲乙双方互相之间不承担违约责任。乙方不要求甲方承担搬迁费、停产停业等损失。若政府有搬迁费补贴给甲方时，甲方按乙方租房部分比例给付搬迁费。乙方租赁本合同所涉房屋期间每年贴补甲方联防费（按实际收取的30%）和保洁费500元，另乙方自租赁房屋的第三年开始每年承担门卫工资800元，以上款（项）与租金同步支付给甲方。甲方由朱孔明、乙方由孙保泉签名。合同签订后，丰泰公司将协议约定的房屋交万豪公司使用，万豪公司共支付给丰泰公司租金85000元。2012年5月18日，如皋市经济贸易开发总公司作为拆迁人，朱孔明作为被拆迁人，签订《如皋市房屋拆迁补偿安置协议》一份，约定：因庆余西路西延工程建设需要，甲方对乙方房屋进行拆迁。乙方必须在2012年6月10日前交房，并做好相关工作保障交房工作顺利进行。如在规定时间内没有交房，此协议作废。总补偿款：壹佰玖拾玖万玖仟玖佰玖拾捌元捌角捌分。同时出具《搬迁货币补偿计算表》载明：房屋建安成新价补偿费43224.64元，附属设施补偿费807604.44元，搬迁费176769.80元，停产（业）、综合补助费935000元，误工补贴37400元。附：《搬迁评估结果分户报告》、附图、《附属设施分户测算表》8页、《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》，其中《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》明确承租户为孙保泉。《附属设施分户测算表》8页中第6、7页载明，项目位置3.21补：朝东车间、朝南车间、辅助用房、宿舍、办公室合计25065.32元；4.17补：1100元；宿舍：8660.88元；4.22补：29200元；合计64026.20元。上述内容与《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》所载明的内容基本吻合，不一致的仅两项，其中“朝南车间塑扣板”价格仅为4473元，“办公室塑扣顶”价格仅为560元。丰泰公司已从如皋市经济贸易开发总公司领取了拆迁补偿款。原审法院对万豪公司提供的2012年5月18日如皋市房屋拆迁补偿安置协议、庆余路西延工程搬迁货币补偿计算表、搬迁评估结果分户报告两页、附属设施补贴计算表8页、10-2搬迁附属设施补偿分户测算表进行了核实，如皋经济开发区财政分局在复印件上加盖公章予以确认。万豪公司于2013年6月7日诉至法院，要求丰泰公司给付拆迁补偿款576700.20元。诉讼中万豪公司自制《承租房面积及方位示意图》一份，主张租赁范围内的“朝南第一排仓库”即为附图上标号5，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号为5，实量（有证）面积790.29平方米；朝东仓库为附图上标号13，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号为13，实量（有证）面积464.88平方米；朝西车库两间即为附图上标号3及3-1，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号3及3-1，实量（有证）面积91.02平方米及无证面积23.22平方米；车库两侧的附属用房六间：其中车库北侧一间即为附图上标号4，面积按《搬迁评估结果分户报告》对应房号4，实量（有证）面积54.76平方米；车库南侧四间即为附图上标号1、2的东端部分，实量（有证）面积分别为41.93及49.5平方米，合计91.43平方米；大门口西侧原门卫一间即为附图上标号14的东端部分，实量（有证）面积为21.63平方米。按此计算，万豪公司主张实际承租房屋面积为1537.23平方米，其中有证面积为1514.01平方米。原审另查，《搬迁货币补偿计算表》确认的享受搬迁费、停产停业综合补助、误工补贴费的面积均按3740平方米计算，该面积与《搬迁评估结果分户报告》中有证证载面积3255.09平方米加超证面积484.91平方米相吻合。丰泰公司于2012年5月16日向万豪公司发出《解除房屋租赁合同并搬迁的通知》，载明：双方签订的租赁合同中的房屋已列入拆迁范围，拆迁实施单位已于2012年5月11日通知要求一周内做好搬迁交房事宜，且万豪公司已延迟支付租金及水电费超过约定的三十天，丰泰公司有权解除租赁合同。特通知解除合同，将所租赁房屋内的所有设施搬迁完毕，交付房屋及所欠租金、电费。万豪公司签收日期为2012年5月18日。原审法院认为，本案争议焦点有：一、双方之间《租赁合同》的效力及其状态；二、合同中关于拆迁补偿条款的理解；三、万豪公司应享受的补偿款如何确定；四、丰泰公司抗辩为万豪公司垫付的搬迁费用等是否可以在万豪公司应享受的拆迁补偿款中抵扣。焦点一、双方之间《租赁合同》的效力及其状态。本案中，双方于2010年10月25日签订的协议书系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行自己的义务。合同约定“租赁房屋及占用范围内的土地，如被征用、征收、或被拆迁的，自出租房屋及占用范围内的土地被征用、征收或拆迁公告确定的拆迁开始之日，本合同终止，甲乙双方互相之间不承担违约责任”。2012年5月11日，如皋市经济贸易开发总公司作出拆迁通知，双方合同应视为自该日期终止。在合同已按约定终止的情况下，丰泰公司于2012年5月16日向万豪公司发出《解除房屋租赁合同并搬迁的通知》，不发生确定万豪公司违约及合同解除的效力，双方权利义务应按关于合同终止后如何处理的约定执行。焦点二、合同中关于拆迁补偿条款的理解。合同约定的“乙方不要求甲方承担搬迁费、停产停业等损失”应理解为土地被征用、征收并非“甲方”责任，“乙方”因此发生损失不得要求“甲方”承受，但并未约定“乙方”将拆迁人给予的补偿让与给“甲方”。合同中“若政府有搬迁费补贴给甲方时，甲方按乙方租房部分比例给付搬迁费”所表述的“搬迁费”，不论是万豪公司认为的大概念即拆迁补偿的全部项目，还是丰泰公司认为的小概念即补偿计算表上特指的“搬迁费”，因合同中没有关于万豪公司将政府给予的拆迁补偿待遇归丰泰公司享受的约定，且事实上拆迁给万豪公司造成了相应损失，故万豪公司应获补偿。焦点三、万豪公司应享受的补偿款如何确定。1、如何确定租赁房屋范围和面积。合同约定，租赁房屋位于原棉麻仓库内朝南第一排仓库、朝东仓库、朝西车库两间及车库两侧的附属用房六间（其中车库北侧一间、车库南侧四间、大门口西侧原门卫一间）。租赁合同只明确了租赁房屋的位置，对租赁面积未作具体明确，目前已拆迁，双方对拆迁补偿的分配发生纠纷。法院只能根据证据计算面积。对照图示明确有对应的面积，后依此类推需结合全案证据，以实际对应使用的租赁面积确定范围。万豪公司提交的证据能相互印证，丰泰公司所举证据也不足以证明其反证主张。合同约定的“朝南第一排仓库”面积790.29平方米；“朝东仓库”面积464.88平方米；“朝西车库两间”面积91.02平方米及无证面积23.22平方米（未计算）；“车库两侧的附属用房六间”其中“车库北侧一间”面积54.76平方米；“车库南侧四间”面积分别为41.93平方米、49.5平方米，合计91.43平方米；“大门口西侧原门卫一间”面积为21.63平方米。故对万豪公司主张的租赁面积1514.01平方米，法院确认。2、万豪公司应享受的补偿款组成。（1）搬迁附属设施补偿：根据《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》明确为万豪公司应得补偿64026.20元；《附属设施分户测算表》第8页第6行至第21行，包括塑扣板生产线、南间、发泡车间共计补偿52000元；合计116026.20元，对万豪公司的该主张予以支持；（2）搬迁费1514.01平方米×40元／平方米＝60560.4元。《搬迁货币补偿计算表》上分别有40元／平方米及54元／平方米两种标准，万豪公司均按40元／平方米计算，法院予以支持；（3）万豪公司主张停产停业综合补助费378502.50元，按补偿计算表中250元／平方米×1514.01平方米计算，应予确认；（4）误工补贴费15140.10元，按计算表中10元／平方米×1514.01平方米计算，予以确认。上述合计，万豪公司应享受的补偿款为576700.2元，丰泰公司虽表述未看到附件，但其已付到拆迁补偿款，原审法院已向拆迁人核实、确认。评估报告有效，且已履行，故丰泰公司的该抗辩不能成立。焦点四、丰泰公司抗辩万豪公司欠其租金等费用及为万豪公司垫付的突击搬迁费用能否认定；是否可以抵算万豪公司的拆迁补偿款。1、根据《租赁合同》的约定，万豪公司作为承租人应按约定全面履行给付租赁费、保洁费、门卫工资的义务，丰泰公司主张万豪公司尚欠租赁费、保洁费、门卫工资41861.69元，万豪公司不能证明已履行，故对丰泰公司该主张予以支持。双方因租赁合同关系发生纠纷，现万豪公司要求丰泰公司给付应由万豪公司享受并已由丰泰公司实际领取的拆迁补偿款，丰泰公司亦有权要求直接扣除万豪公司应给付的租赁费、保洁费、门卫工资41861.69元。2、丰泰公司所主张为万豪公司垫付的突击搬迁费用11025元，因其所举证据付款清单、收据的真实性、关联性无法确认，故不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、之规定，判决：丰泰公司给付万豪公司拆迁补偿款576700.2元，扣除万豪公司应给付丰泰公司的租赁费、保洁费、门卫工资41861.69元，尚欠534838.51元，于判决书生效书后十日内给付。案件受理费9570元，由万豪公司负担695元，由丰泰公司负担8875元。宣判后，丰泰公司不服，向本院提起上诉称：1、原审法院并未查明或认定本案所涉房屋已经被如皋市人民政府征收且作出征收决定，也未查明如皋市经济贸易开发总公司何时向何主管部门申请并获得《拆迁许可证》，未见“确定拆迁开始之日的公告”，故原审确认双方房屋租赁合同效力自2012年5月11日终止无事实和法律依据。此外，即使按照2012年5月11日的“拆迁通知”，其内容系要求丰泰公司于2012年5月11日起一周内做好搬迁交房事宜，可见拆迁通知中确定的拆迁开始之日为2012年5月18日之后，即2012年5月18日之前双方的租赁关系并未终止。丰泰公司因万豪公司延误支付租金及水电费超过三十天行使合同约定的解除权，于2012年5月16日发出《解除房屋租赁合同并搬迁的通知》具有解除合同的效力。2、原审对租赁合同中第八条第三项的理解违背合同原意。丰泰公司系拆迁人确定的被拆迁人，拆迁人按照与丰泰公司的协议给予的相关补偿属于对丰泰公司的补偿。万豪公司系次承租人，拆迁人并未单独对其进行补偿。从合同条款中列明为“搬迁费、停产停业等损失”来看，合同中将搬迁费与停产停业损失分开列举，搬迁费不包含停产停业损失。原审法院及万豪公司认为搬迁费包括停产停业、误工补贴、附属设施等错误。双方在合同中已经明确约定遇有征地拆迁时，万豪公司不要求丰泰公司承担搬迁费、停产停业等损失，此处“等”系不完全列举，即万豪公司不要求丰泰公司承担任何损失。只有政府有搬迁费补贴给丰泰公司时，丰泰公司按万豪公司租房比例给付搬迁费。因如皋市经济贸易开发总公司非政府部门，故丰泰公司与其签订的《房屋拆迁补偿安置协议》实质上是企业之间的房屋转让协议，丰泰公司并未得到任何政府补贴的搬迁费。3、原审法院将《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》及《附属设施分户测算表》第8页第6-21行作为万豪公司享受附属设施补偿的依据，与事实不符。该测算表中涉及的水井等绝大部分财产系相关房屋出租给万豪公司前就存在的，丰泰公司及房屋所有权人从未认可以上财产属于万豪公司。相反，《附属设施分户测算表》及相关补偿协议均确认补偿由丰泰公司享有。4、原审认定万豪公司租用房屋的位置及面积与其实际租用的位置及面积不符。万豪公司租赁房屋面积未达1500多平方米。5、万豪公司未实际实施搬迁行为，系丰泰公司组织人员并支付搬迁费用11025元，万豪公司应向丰泰公司支付该搬迁费用。综上，原审认定事实错误，法律适用不当，请求撤销原判，依法改判或发回重审。被上诉人万豪公司答辩称：1、本案拆迁实施主体是如皋市经济贸易开发总公司，该公司是如皋市经济开发区管委会成立的国有公司，受管委会的委托实施拆迁。在拆迁过程中，丰泰公司对拆迁人发出拆迁通知的合法性未提出任何异议，且将相关通知转发给了万豪公司，丰泰公司还与拆迁人订立了拆迁补偿合同并领取了补偿款。现其对拆迁合法性提出异议，不能成立。本案系平等主体之间的民事纠纷，对行政行为合法性审查不属于本案处理范围。2、原审对租赁合同第八条第三项理解正确，符合双方约定该条款的意图，即合同约定的是不要求丰泰公司承担赔偿损失的责任而不是万豪公司放弃拆迁人给予的相关权利。原审理解也符合公平原则，丰泰公司作为承租人成为被拆迁人，万豪公司作为次承租人，未能以被拆迁人的身份与拆迁人进行谈判和订立合同，但是涉及到万豪公司的权利已经被一并纳入丰泰公司所订的拆迁补偿合同。原审判决并未导致丰泰公司承担不应当承担的义务，而是将双方争议的权利进行了分配。3、原审中如皋市开发区财政局对万豪公司提供的相关证据均已加盖公章确认，证明了万豪公司被拆迁的附属设施范围。万豪公司也提供了现场照片，并与拆迁机构提供的现场示意图一一进行了对应。故原审对属于万豪公司的附属设施及拆迁面积的认定正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。本院经审理查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院审理中，万豪公司向本院提交了以下证据：1、案涉房屋所有权人出具的证明，证明《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》第6-24行附属设施在出租给万豪公司之前已存在，原审认定以上附属设施的补偿属于万豪公司无依据。2、2012年6月16日南通嘉炜塑胶代表陈德华与丰泰公司代表朱孔明共同向如皋开发区庆余路西延搬迁指挥部出具的证明，证明原房屋所有权人同意将相关搬迁补偿分别与拆迁实施单位进行结算评估，万豪公司在本案中的相关权益不可以参照丰泰公司与出租方及拆迁方签订的相关协议执行，而应当按照双方之间的约定执行。万豪公司质证认为该两份证据不属于新证据，与本案不具有关联性，不能证明其主张。本院认为，本案争议焦点为：1、双方签订的房屋租赁合同解除的时间和原因；2、丰泰公司是否应当给付万豪公司相应补偿款及给付补偿款的数额应当如何认定；3、丰泰公司要求万豪公司支付11025元搬迁费用证据是否充分。关于争议焦点1，丰泰公司与万豪公司签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同约定履行权利义务。合同对于租赁期间如遇征用、征收或拆迁时的处理进行了约定，即“自出租房屋及占用范围内的土地被征用、征收或拆迁公告确定的拆迁开始之日，本合同终止”。虽双方在本案中均未能提交拆迁公告，但如皋市经济贸易开发总公司于2012年5月11日向丰泰公司法定代表人朱孔明发出了搬迁通知，朱孔明随即将给通知转交给万豪公司，此后朱孔明亦与拆迁人签订了拆迁补偿协议并领取了补偿款。基于上述事实，可以认定双方租赁合同因租赁标的物被拆迁而终止。搬迁通知中要求一周内做好搬迁交房事宜，系房屋交付宽限期。在双方均未提交拆迁公告的情况下，原审以如皋市经济贸易开发总公司发出搬迁通知之日作为拆迁开始之日并无不当。至于如皋市经济贸易开发总公司实施的拆迁行为的合法性非本案审查范畴。故丰泰公司在双方租赁合同终止后再行发出解除合同通知，自然不再发生法律效力。丰泰公司辩称其与如皋市经济贸易开发总公司签订的拆迁安置补偿协议实为企业转让协议，无论协议的形式要件还是实质要件均不属资产转让性质或房地产买卖合同性质，故本院对该辩解不予采信。关于争议焦点2，租赁合同因拆迁而终止后，双方之间的权利义务应当按照合同约定予以确认。对此，合同约定“乙方不要求甲方承担搬迁费、停产停业等损失。若政府有搬迁费补贴给甲方时，甲方按乙方租房部分比例给付搬迁费”。结合该约定全部内容，此处的“政府”显然并不仅仅指政府机关，而应理解为拆迁人。该条款将合同终止的法律后果分两个层面予以约定，首先就丰泰公司与万豪公司之间而言，万豪公司不要求丰泰公司承担相应损失；其次就拆迁人对案涉房屋拆迁而给予搬迁费补贴时，双方就该搬迁费如何分配进行了约定。现双方对于该条款中“搬迁费”系指广义的拆迁安置补偿还是仅指“搬迁费”一项费用产生争议。双方就丰泰公司是否承担赔偿损失责任时，列明了搬迁费、停产停业等损失，在约定拆迁人给付补贴时仅使用了搬迁费字样。通常情况下在同一条款中应对“搬迁费”的内涵作同一理解，但此处搬迁费使用于两种不同的责任主体之间，前者系本案双方当事人之间的权利义务，后者系就拆迁人给予的补偿分配。万豪公司在合同因拆迁而终止时不要求丰泰公司进行赔偿，但因万豪公司无法以被拆迁人身份与拆迁人签订安置补偿协议，故双方对于万豪公司应获得的拆迁安置补偿权益进行了约定。且在案涉房屋拆迁安置中，拆迁人也就附属设施补偿单独为万豪公司法定代表人孙保泉列出了分户测算表，可见万豪公司的拆迁安置利益已经包含在案涉拆迁安置补偿协议之中。对于权利的放弃应当以明示的方式表示，而从该条款中不能得出万豪公司放弃其应得的附属设施等相关补偿权利的意思表示，原审综合合同约定及安置补偿实际状况同理推断出其他补偿名目和费用均属搬迁费用，且万豪公司未明示放弃而认定此处“搬迁费”应作广义理解并无不当。关于万豪公司应获得补偿款数额的认定问题。首先，关于双方争议的部分附属设施，丰泰公司提交了原房屋所有权人南通嘉炜塑胶有限公司出具的证明，以证明水井、吊灯等附属设施中在万豪公司租赁前已经存在，该部分补偿不应由万豪公司享有。南通嘉炜塑胶有限公司出具的证明应属证人证言，但该公司并未出庭作证，故其证言不能单独作为认定事实的依据，除此之外，丰泰公司并未能提交相关证据证明上述附属设施的归属。而万豪公司提供的《10-2搬迁附属设施补偿分户测算表》中明确将上述设施列在孙保泉名下，该表已经如皋经济技术开发区财政分局确认，与丰泰公司签订的拆迁协议中附属设施补偿数额及项目相符。故丰泰公司提交的证据尚不能证明相关附属设施补偿不应由万豪公司享有。其次，关于万豪公司租赁房屋面积的确认问题。双方在租赁合同中并未明确万豪公司租赁房屋面积，仅仅确认了租赁房屋名称及大致位置。现因房屋已经被拆迁，无法现场勘查确认，仅能依据双方提供的证据加以判断。万豪公司提供了其承租房屋方位示意图，因存在超证面积，该示意图与原房屋所有人持有的宗地图不能完全对应，但基本坐落及方位能够对应。丰泰公司以该示意图中载有“三禾棉业”字样否认该示意图的真实性，但并未提供相关证据予以佐证。原审法院向有关部门核实拆迁安置补偿情况时，该示意图与本案其他相关拆迁补偿资料一并得到了如皋经济技术开发区财政分局确认。故原审综合现有证据，依据该示意图确认万豪公司实际租赁面积并无不当。关于争议焦点3，丰泰公司主张其代万豪公司支付11025元搬迁费用，并提供了相关票据予以佐证。但相关票据均为收据，并非正式发票，且有的收据中记载的大小写金额不一致，也未有相关人员到庭证明费用的真实性，故对该费用的真实性本院无法确认。此外，丰泰公司因拆迁也发生相应费用，故本院也无法区分并确认上述费用与万豪公司拆迁具有关联性。综上，丰泰公司的上诉理由无事实和法律依据，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，判决结果应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9570元，由上诉人南通丰泰纺织有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  倪红晏代理审判员  刘彩霞代理审判员  曹 璐二〇一四年十二月十五日书 记 员  徐红燕附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。