江苏省高级人民法院民 事 判 决 书（2013）苏民再提字第0111号原审上诉人（一审原告）：王立钧。委托代理人：邱建军，江苏金恩律师事务所律师。原审被上诉人（一审被告）：张兔怀。委托代理人：陈峰，江苏天滋律师事务所律师。原审第三人：泰州市海陵资产经营有限公司。住所地：泰州市府南街**号***室。法定代表人：葛鹏，该公司董事长。委托代理人：王秋梅。王立钧与张兔怀、泰州市海陵资产经营有限公司（以下简称海陵公司）财产权属纠纷一案，江苏省泰州市中级人民法院于2011年12月7日作出（2011）泰中民再终字第0027号民事判决，已经发生法律效力。经本院审判委员会讨论决定，本院于2013年7月17日作出（2012）苏民监字第036号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原审上诉人王立钧及其委托代理人邱建军、原审被上诉人张兔怀及其委托代理人陈峰、原审第三人海陵公司委托代理人王秋梅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。2009年7月23日，一审原告王立钧起诉至泰州市海陵区人民法院称，在其承租张兔怀房屋期间，该房屋被拆迁，其应获得停产停业补偿金、临时安置补助费、搬迁补助费等拆迁补偿款项，因第三人海陵公司已将上述款项给付张兔怀，其向张兔怀索要未果，故诉至法院，请求判令张兔怀向其支付上述款项。一审被告张兔怀辩称，根据《泰州市城市房屋拆迁管理办法》的规定，停产、停业补偿费应由拆迁人补偿给被拆迁人，该款项与王立钧无关。双方签订的租赁协议中约定如遇拆迁，王立钧应无条件服从，双方之间的房屋租赁合同已经解除，双方已无争议。请求驳回王立钧的诉讼请求。原审第三人泰州市海陵资产经营有限公司陈述称，其与张兔怀之间的协议是按照《泰州市城市房屋拆迁管理办法》的规定执行的。泰州市海陵区人民法院一审查明，2006年9月30日王立钧、张兔怀签订租赁协议，王立钧租赁张兔怀临街店面房（原自豪大酒店）附壹号，租赁期限从2006年10月10日起至2008年10月9日止。租赁期满后，王立钧（乙方）与张兔怀（甲方）又于2008年10月10日续签租赁协议，该协议约定“1、房屋租金定为肆万捌仟元整（48000元／年），不含水、电费，水电费按实际使用吨、度数，由乙方自行向供水、电部门交纳，因欠交水电费，造成停业的，责任由乙方承担；2、房租每半年支付一次，交纳时间为第一次从起租之日（2008年10月10日）起提前15天，以后在下个交费期提前一个月，房租必须按时交纳，不得拖欠；3、乙方承租后，负责日后的房屋正常维修，并承担费用，乙方要爱护甲方财产及装璜设施，可以对租赁的房屋进行适当的装璜，但必须保持原有房屋结构，装璜费用由乙方自理；……6、乙方在租赁甲方房屋期间，不得转租，如遇城市建设需要拆迁，乙方必须无条件服从，装璜补偿部分归甲方所有，甲方不承担任何赔偿责任；7、租赁期为两年，从2008年10月10日起至2010年10月9日止，租赁期满后，乙方如需续租，须提前30天向甲方提出，在征得甲方同意后，方可续租，并重新签订协议，乙方如提出提前终止本协议，须提前30天通知甲方，如不提前通知，须赔偿甲方一个月的房屋租金，协议终止后，已交租金甲方不予退还；8、本协议终止后，内、外部装璜乙方不得拆除或损坏，甲方也不作任何补偿”。协议签订后，王立钧使用租赁房屋经营泰州市海陵区豪门酸菜鱼小吃店。2009年4月20日泰州市建设局发出泰建拆（2009）2号拆迁公告，涉案房屋被纳入拆迁范围。2009年5月9日张兔怀与海陵公司签订房屋拆迁补偿安置协议，该协议中约定的停产停业补偿金额为250470元、临时安置补助费46157元、搬迁补助费6154元。2009年5月13日，张兔怀起诉要求解除与王立钧签订的房屋租赁协议并判令王立钧立即搬出承租的房屋。后经调解，原审法院作出（2009）泰海民一初字第1604号民事调解书，确认解除张兔怀与王立钧之间的租赁关系，王立钧返还租赁房屋，并注明双方余无争议。泰州市海陵区人民法院认为，王立钧、张兔怀之间的租赁合同系当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。王立钧、张兔怀在合同中约定，如遇城市建设需要拆迁，王立钧必须无条件服从，装璜补偿归张兔怀所有，张兔怀不承担任何赔偿责任。从该条文来看，王立钧、张兔怀约定了两层含义：1.双方在签订协议时已经预见租赁房屋将被拆迁，并将“拆迁”作为解除合同的条件；2.双方对于合同解除后的权利义务作了约定，即王立钧“无条件服从”，且张兔怀不承担任何赔偿责任，该约定系王立钧对自己权利义务的处分。2009年4月20日拆迁公告将该房屋被纳入拆迁范围时，原张兔怀约定合同解除条件已经成就，双方之间的租赁关系应即时解除，王立钧应无条件将房屋交还张兔怀，因此王立钧已不可能以承租人身份享有拆迁补偿。王立钧主张要求享受拆迁政策下的补偿项目，因王立钧、张兔怀之间存在的系房屋租赁关系，且双方已就合同的处理进行了约定，该约定合法有效，从尊重当事人的意思自治出发，应优先适用当事人有效约定，且在张兔怀诉王立钧解除租赁一案中，经法院调解，王立钧、张兔怀注明余无争议，现王立钧要求张兔怀给付租赁房屋拆迁相应补偿，缺乏法律依据，故对王立钧的诉请，不予支持。泰州市海陵区人民法院于2009年12月14日作出（2009）泰海民一初字第2316号民事判决：驳回王立钧的诉讼请求。案件受理费5842元、工本费200元，合计人民币6042元，由王立钧负担。王立钧不服一审判决，向江苏省泰州市中级人民法院提起上诉称，拆迁时双方的租赁合同并未解除，停业损失、安置补助费、搬迁补助费是拆迁人所给的补偿，王立钧现要求张兔怀将其收到的补偿中应属其应得的部分向其返还，原审认定事实不清，判决错误，请求二审查清事实，依法改判。张兔怀答辩称，双方租赁关系已解除，王立钧已丧失承租人身份，所有拆迁补偿款是由拆迁人补偿给张兔怀的，与王立钧无任何关系。原审判决是正确的，请求二审驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审查明事实相同。江苏省泰州市中级人民法院认为，当租赁房屋因拆迁而灭失，合同目的将不能实现。鉴于此，当事人预先将拆迁情形约定为解除合同条件符合交易习惯、合同目的和诚信人的理解，故本院采纳张兔怀主张，即按租赁协议第六条，当房屋需要拆迁时，双方约定的解除合同条件成就，张兔怀可以主张解除租赁合同。关于王立钧提出的拆迁补偿问题，因双方在租赁协议中约定，拆迁时张兔怀不承担任何赔偿责任，且双方在人民法院调解解除租赁关系一案中，签字确认之间余无争议，故王立钧再行起诉主张拆迁补偿费用没有事实和法律依据，该院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决驳回王立钧诉请并无不当。江苏省泰州市中级人民法院于2010年6月24日作出（2010）泰中民终字第0258号民事判决：驳回上诉，维持原判。二审诉讼费5842元由上诉人王立钧负担。王立钧不服，向检察机关申诉。江苏省人民检察院于2011年7月15日作出苏检民抗（2011）85号民事抗诉书，向本院提起抗诉。本院于2011年8月31日作出（2011）苏民抗字第0077号民事裁定，指令江苏省泰州市中级人民法院再审本案。江苏省泰州市中级人民法院经再审审理作出（2011）泰中民再终字第0027号民事判决：维持该院（2010）泰中民终字第0258号民事判决。本院再审过程中，原审上诉人王立钧称，原审判决认定的基本事实缺乏证据证明，适用法律确有错误，请求依法改判。理由是：1.根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》第三十一条、第三十三条的规定，搬迁补偿费、临时安置补助费、停产停业补偿费均应当支付给承租人。2.原审判决依据双方签订的租赁合同第六条的约定，即张兔怀不向王立钧承担任何赔偿责任，认为王立钧已经处分了自己的权利，不能再主张赔偿没有事实和法律依据。3.双方自拆迁开始一直就补偿问题存在争议，（2009）泰民一初字第1604号民事调解书中的“余无争议”并非王立钧对补偿的放弃。4.原审判决适用法律错误，本案系侵权之诉，应当依据《中华人民共和国民法通则》作出判决，原审适用合同法属于适用法律错误。原审被上诉人张兔怀辩称：1.本案已经再审审理，王立钧并未提出新的事实和理由，再次申诉没有法律依据。2.根据相关规定，对房屋拆迁补偿问题及拆迁补偿相对人问题的异议应由行政机关处理，王立钧对此不服，应当提起行政诉讼。3.双方当事人于2008年10月签订房屋租赁合同时，已经预见到房屋将被拆迁，并对拆迁利益分配作了约定。4.双方当事人已就房屋租赁合同及租赁房屋被拆迁产生的相关问题达成了调解协议，对包含拆迁补偿在内的相应事宜作出了约定。因此，王立钧的请求不应得到支持。原审第三人海陵公司称，海陵公司与张兔怀签订拆迁补偿协议并向其支付拆迁补偿款符合法律规定，案涉拆迁补偿的相关行为与王立钧无关，请求驳回王立钧诉请。本院再审庭审中，各方当事人对原审查明的事实均无异议，本院予以确认。另查明，王立钧在案涉租赁房屋拆迁后未继续从事酸菜鱼小吃店的经营。本案再审争议焦点为：张兔怀所得拆迁补偿费中的停产停业补偿费、临时安置补助费、搬迁补助费是否应当归王立钧所有。本院再审认为：一、原审判决认定王立钧已经放弃获得拆迁补偿权利的依据不足。第一，双方当事人于2008年10月10日签订的租赁协议第六条约定，如遇城市建设需要拆迁，王立钧必须无条件服从，装璜补偿归张兔怀所有，张兔怀不承担任何赔偿责任。该约定仅表明拆迁时装潢补偿款归张兔怀所有，而未明确案涉租赁房屋全部拆迁补偿款均归张兔怀所有且王立钧不得主张。第二，双方虽在（2009）泰海民一初字第1604号调解书中约定“余无争议”，但因该案仅涉及租赁协议解除及租赁房屋的归还问题，并不涉及拆迁补偿款分配问题，且王立钧并不认可其在调解中放弃了获得拆迁补偿款的权利，因此，也不能作为认定王立钧放弃权利的依据。第三，放弃权利的意思表示应当明确作出，上述证据均不能证明王立钧已经明确放弃获得拆迁补偿的权利。二、张兔怀所得拆迁补偿费中的部分停产停业补偿费、临时安置补助费及搬迁补助费应当归王立钧所有。国务院《城市房屋拆迁管理条例》（2001年11月1日起施行，2011年1月21日废止）第三十一条规定：拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费。第三十三条规定：因拆迁非住宅房屋造成停产、停业的，拆迁人应当给予适当补偿。根据上述规定，搬迁补助费的补助对象是实际进行搬迁的被拆迁人或房屋出租人，双方均有搬迁行为的，应当相应的予以分配；被拆迁房屋用于出租经营的，停产停业补偿费应当包括房屋所有人的租金损失及实际经营人的停业损失，安置补助费也应当包括房屋所有人及实际经营人另行置房的费用。本案中，房屋所有人张兔怀并未提供证据证明其实施了搬迁行为，双方签订的租赁协议中也未载明租赁房屋中有动产设施，因此，搬迁补助费应当归承租人王立钧所有。关于停产停业补偿费及临时安置补助费的分配，因拆迁行为导致房屋所有人张兔怀及承租人王立钧停产停业，故上述两项费用应分配给二人，但考虑到王立钧在案涉房屋被拆迁时的剩余租赁期限、租金标准及王立钧在拆迁后未继续从事小吃店经营等因素，本院酌定将张兔怀所领取的停产停业补偿费及临时安置补助费的20%分配给王立钧，其余80%应归张兔怀所有。上述款项合计为65479.4元［（250470＋46157）×20%＋6154）。综上，原判决查明事实清楚，但认定王立钧已放弃获得拆迁补偿的权利不当，导致实体处理不当，应予纠正。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销江苏省泰州市中级人民法院（2011）泰中民再终字第0027号民事判决、（2010）泰中民终字第0258号民事判决及泰州市海陵区人民法院（2009）泰海民一初字第2316号民事判决；二、张兔怀于本判决生效后十日内支付王立钧65479.4元；三、驳回王立钧的其他诉讼请求。一、二审案件受理费11684元、工本费200元，合计11884元，由王立钧负担9508元，张兔怀负担2376元。本判决为终审判决。审 判 长  俞旭明代理审判员  傅志成代理审判员  谢春城二〇一四年十二月四日书 记 员  占书鑫