南京市溧水区人民法院民 事 判 决 书(2014)溧民初字第776号原告杨忠，男，1968年6月17日出生，汉族，公务员。原告李龙庆，男，1965年1月17日出生，汉族，南京龙庭宾馆有限公司总经理。两原告委托代理人张云，江苏紫金律师事务所律师。被告韩官玲，女，1963年4月17日出生，汉族，无业。委托代理人刘青梅，南京市溧水区公正法律服务所法律工作者。第三人曹富保，男，1976年1月7日出生，汉族，个体。原告杨忠、李龙庆诉被告韩官玲、第三人曹富保租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告杨忠、李龙庆及其共同委托代理人张云、被告韩官玲的委托代理人刘青梅、第三人曹富保均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨忠、李龙庆诉称，2009年12月30日，两原告与被告签订《租赁协议》一份，由被告韩官玲承租两原告的位于溧水区永阳镇大东门商业步行街17号第4层建筑面积约1200平方米的房产用于经营，租期10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。协议约定：2010年1月1日至2013年12月31日止，年租金20万元；2014年1月1日至2016年12月31日止，年租金22万元；2017年1月1日起至2019年12月31日止，年租金24万元。协议还约定，租金每半年一付，付款日期为每年12月20日至次年5月20日前分两次付清，如有拖欠，原告有权加收20%的滞纳金。双方在协议中，还就相关权利义务及违约责任等进行了约定。但在协议履行中，被告未能按协议约定的付款时间支付2012年10月至2013年6月的租金，共计15万元，虽经原告一再催要，被告采取回避的态度，始终拒不给付。原告于2013年3月向法院起诉，要求被告支付拖欠的房屋租金15万元，按20%标准支付逾期付款滞纳金。法院已作出相应的判决，但被告仍不支付，原告已申请强制执行。现被告不仅未按生效判决支付2012年10月至2013年6月的租金，此后应支付的租金至今也未支付，故原告诉至法院，要求判令：1、解除原告与被告在2009年12月30日签订的租赁协议，要求第三人迁出该租赁房屋（溧水区大东门步行街17栋4层建筑面积约1200平方米）并交还被告，由被告将该承租房交还原告。2、要求被告按年租金20万元的标准，支付2013年7月1日至2013年12月31日的房屋租金，计10万元；按年租金22万元的标准，支付2014年1月1日至房屋交还时止的租金，截至2014年12月31日为22万元。共计32万元；并按拖欠租金数额的20%支付逾期付款违约金，截至2014年12月31日为6.4万元。3、案件受理费由被告负担。被告韩官玲辩称，对原告的第一项诉请没有异议，对租金的计算标准也没有异议，同意支付租金。但认为不付租金的原因是因原告租赁物有瑕疵，没有按照消防设计施工，没有防火门、消防栓，消防管道不出水，经南京市公安消防局验收不合格，双方之间的租赁合同应属无效。因被告租赁该房后一直不能领取消防许可证，被工商、消防部门责令停业，造成损失。因为此事，第三人也未向被告支付租金。关于滞纳金，不符合法律规定，在此前的几份判决中法院也未支持，所以不同意支付滞纳金。关于搬迁，现在租赁物是第三人在使用，被告希望第三人尽快将房屋交给原告。第三人曹富保述称，原告的房屋给第三人造成了很大的损失，因第三人租赁此房屋后领不到消防许可证，导致在2012年就被责令停业。其前期投入全都无法收回。因此在没有人赔偿第三人损失的情况下不同意迁出此房屋。经审理查明，2009年12月30日，原告杨忠、李龙庆与被告韩官玲签订《租赁协议》一份。协议约定，原告将溧水永阳镇大东门商业步行街17号401室租赁给被告经营。该租赁房屋面积约1200平方米。租期10年，自2010年1月1日起至2019年12月31日止。其中，2010年1月1日至2013年12月31日，年租金为20万元，2014年1月1日至2016年12月31日，年租金为22万元，2017年1月1日至2019年12月31日，年租金为24万元。租金支付方式为：每半年一付，每年12月20日至次年5月20日前分两次付清。如有拖欠，原告有权加收20%的滞纳金。协议签订时，被告需向原告缴纳风险抵押金2万元，不计息。合同终止后，被告履行所有结算费用后，原告再退还给被告2万元。协议中还约定，在租赁期内，被告不经原告书面同意，不得将承租房屋进行分租或转租。也不得从事餐饮、小吃、有污染和噪音项目。协议还另约定了其他事项。因被告韩官玲未按协议约定支付2012年10月至2013年6月份的租金，原告向本院起诉，本院于2013年6月20日作出（2013）溧民初字第628号民事判决，判决被告韩官玲于判决生效之日起3日内给付原告2012年第四季度及2013年上半年的租金15万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付两原告违约金。其中，2012年第四季度租金5万元，违约金应当从2012年5月21日起计算至判决所确定的付款日止；2013年上半年的租金10万元，应当从2012年12月21日起计算至判决所确定的付款日止。该判决生效后，被告并未按照判决确定的履行期内自动履行，原告现已申请强制执行。自2013年7月份至今的租金，被告韩官玲亦没有支付。另查明，2010年11月3日，被告韩官玲与第三人曹富保签订转让协议，韩官玲将其所有的“魅力金座”内的现所有资产一次性全部转让给曹富保，位于溧水县永阳镇大东门商业步行街17号401室，约1200平方米，已豪华装修。后韩官玲与曹富保因此合同产生纠纷成诉，2014年11月7日经南京市中级人民法院终审判决，解除韩官玲与曹富保之间于2010年11月3日签订的转让协议；曹富保在判决生效之日起十日内给付韩官玲2012年度剩余租金10万元及2013年度租金20万元，合计30万元；韩官玲应于判决生效之日起十日内退还曹富保转让费（装修款）66万元，曹富保在判决生效之日起十日内退还韩官玲转让物品及房屋。原、被告双方均同意2014年12月31日作为双方解除合同的期限。上述事实，有原告提供的《大东门商业步行街》商品房买卖契约、租赁协议、（2013）溧民初字第628号民事判决书、原、被告及第三人陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，因原告方租赁给被告的房屋不属于法律明确规定必须经过消防验收的房屋，且双方在合同中亦没有明确约定该房屋的具体用途，故对于被告方以该房屋未经过消防验收以及消防验收不合格为由主张该租赁合同无效的抗辩主张不予支持。原、被告之间的租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律规定，故该合同合法有效。因被告未按照约定支付租金，原告现要求解除合同，被告同意解除，本院予以确认。从2013年7月至今，被告未支付过租金。因原、被告双方均同意2014年12月31日双方解除合同，故对原告要求被告支付从2013年7月至2014年12月31日之间的租赁费共计32万元的诉讼请求予以支持。关于原告要求加收20%的滞纳金的诉求，本院认为，双方所约定的滞纳金应当视为违约金。根据原告的欠付租金数额、欠付时间及双方约定的加收滞纳金计算方式，违约金的数额确实高于原告的损失。故对原告要求被告支付6.4万元违约金的诉讼请求，本院酌定违约金数额为按照违约时间及中国人民银行同期同类贷款利率所计算的利息数额。因原、被告双方在租赁协议中明确约定每年上半年租金在上年12月20日之前付清，下半年租金应当在当年5月20日之前付清。故，2013年7月份至2013年12月31日之间的租金10万元，违约金应当从2013年5月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年上半年的租金11万元，应当从2013年12月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年下半年的租金11万元，应当从2014年5月21日起计算至判决所确定的付款日止。因原、被告双方均同意双方合同解除期限为2014年12月31日。故被告韩官玲在解除合同之日应当将租赁房屋返还给两原告。至于原告要求第三人迁出该房屋并将该房屋交还给被告的诉求，因在2014年11月7日的南京市中级人民法院判决中已明确曹富保在判决生效之日起十日内退还韩官玲转让物品及房屋。故本案中不应对已生效判决中作出的判决内容重复判决，故驳回原告对第三人的此诉求。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原、被告于2009年12月30日所签订的租赁合同于2014年12月31日解除。二、被告韩官玲于2014年12月31日之前将租赁房屋（溧水区大东门步行街17栋4层建筑面积约1200平方米）交还给两原告。三、被告韩官玲于本判决生效之日起十日内给付原告杨忠、李龙庆2013年下半年及2014年度的租金共计32万元，并按照中国人民银行同期同类贷款利率支付两原告违约金。其中，2013年下半年租金10万元的违约金应当从2013年5月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年上半年租金11万元的违约金应当从2013年12月21日起计算至判决所确定的付款日止；2014年下半年租金11万元的违约金应当从2014年5月21日起计算至判决所确定的付款日止。四、驳回两原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7060元，由被告韩官玲负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时应在上诉期满后七日内向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费7060元。南京市中级人民法院开户银行：农行南京市鼓楼支行，帐号：10×××76。逾期未交纳上诉费，依法按自动撤回上诉处理。审 判 长  戚魏慧人民陪审员  张大权人民陪审员  刘红梅二〇一四年十二月十五日书 记 员  喻 洋