上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2014）闵民五（民）初字第609号原告梁长春。委托代理人蒋斌、钟楠，上海律宏律师事务所律师。被告潘美娣。委托代理人钱昌杰，上海市康昕律师事务所律师。被告顾鸳凤。委托代理人路健，上海市龙华律师事务所律师。第三人牛熔。委托代理人王进盛，上海国策律师事务所律师。原告梁长春与被告潘美娣、顾鸳凤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年3月13日立案受理，本院受理后依法适用简易程序审理。因第三人牛熔与本案的处理结果存在因果关系，本院依法追加其为第三人参与诉讼，并于2014年6月27日、7月9日公开开庭予以审理。因本案案情复杂，本院依法组成合议庭于2014年12月9日公开开庭进行审理。原告梁长春及其委托代理人蒋斌、钟楠，被告潘美娣的委托代理人钱昌杰，被告顾鸳凤的委托代理人路健，第三人牛熔的委托代理人王进盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告梁长春诉称，原告系上海市龙柏××号××室房屋的产权人，该房屋原告于2012年1月30日从父亲梁某处通过买卖的方式继承所得。2012年2月，原告想通过中介出租该房屋，在自称中介的顾鸳凤的诱骗下签了一份没有标价的委托书，后由于顾鸳凤一直带客户上门看房，此事原告未再放在心上。2012年7月19日，原告因涉嫌贩卖毒品罪被上海市公安局杨浦分局拘传，次日被刑事拘留，同年7月31日被逮捕。此后，原告分别经杨浦区法院、二中院，一审、二审、再审重判，于2013年7月25日被判处有期徒刑一年六个月（自2012年7月19日起至2014年1月16日止）。2014年1月16日，原告自上海市杨浦区看守所刑满释放回家，发现涉案房屋已被换过门锁并由不明人士居住使用，其明确系争房屋系自身购买并将原告赶走。后经原告调查发现，顾鸳凤与潘美娣于2012年9月21日，即原告被刑拘期间，在未经原告知晓及同意的情况下，擅自签订了一份《上海市房地产买卖合同》，将上述涉案房屋以人民币（币种下同）60万元这一明显低于市场价，且极为不合理的价格转让给潘美娣。同年10月10日，潘美娣同样在原告被刑拘未到场的情况下，至上海市闵行区房地产交易中心办理了房屋过户手续，同年12月18日将系争房屋转让给第三人牛熔。原告认为，二被告的上述行为严重侵害了原告的合法权益，以明显低价转让房屋显失公平，故要求撤销与被告潘美娣的买卖合同，请求判令：1、二被告互负连带责任，向原告支付系争房屋房款90万元；2、二被告互负连带责任，将系争房屋内的设施用品、房屋用品折价赔偿原告10万元。被告潘美娣辩称，不同意原告的诉讼请求。1、根据合同的规定，具有撤销权的当事人应当在知道或者应当知道之日起一年内行使撤销权，原告应当知道本次买卖，其已丧失撤销权；2、原告和潘美娣在房屋买卖过程中，68万元的价格是原告提出的，当时原告说好不允许还价的，故其认为不存在显失公平，原告是因为急于用钱所以降价；3、房屋已经在交易中心过户成功，通过交易中心的审核，价格并未显失公平；4、原告与潘美娣之间的房屋买卖是合法有效的，应当按约履行，潘美娣没有任何侵权或者过失；5、对于原告提出的房屋内物品其购买房屋时并未看到，故不应承担赔偿责任。被告顾鸳凤辩称，不同意原告的诉讼请求。1、并不存在原告陈述的显失公平，原告买进该房屋时价格为69万元，与卖给潘美娣就差了几个月，交易价格68万元在合理范围内，房地产交易中心对交易房价进行了审核，如果价格过低不能过户，故该价格系当时的市场价格；2、合同不应撤销故原告的诉讼请求不能成立；3、原告所述顾鸳凤诱骗其签订没有标价的委托书也不是事实，该公证委托书是在公证处通过正规手续签订的；4、其愿意扣除代为支付的税费及中介费，将剩余部分房款交付原告。第三人牛熔陈述到，其收到诉状之前并不知道原告与二被告之间的关系，第三人购买系争房屋是通过居间介绍，支付合同对价并经过交易中心合法登记取得产权，即使法院认为二被告之间的合同存在效力瑕疵，第三人已经善意取得系争房屋。同时第三人在购买系争房屋时并未看到房屋内有可移动的家具、家电、收房的时候也没有发现原告所述家具家电，认为原告的诉讼请求与第三人无关。经审理查明，上海市闵行区龙柏××号××室房屋原属案外人梁某所有。2012年1月30日梁某将系争房屋过户登记至原告梁长春名下。2012年2月14日，原告梁长春向被告顾鸳凤出具《委托书》一份，委托顾鸳凤代为办理上海市闵行区龙柏××号××室房屋事宜，包括：1、代为办理上述房地产的抵押登记手续，签订抵押合同，办理相关公证书后续；2、代为办理上述房地产的提前还款或转按揭手续，领取银行相关材料，办理注销抵押登记手续，签署相关文件、合同；3、代为向保险公司办理退保事宜及领取退保费；4、代为办理上述房地产的看管、出租等相关事宜；5、代为办理上述房地产的领取、挂失、更改、补办、原始资料调阅及房产证的密码领取、挂失、更改、补办；6、代为签订上述房地产的买卖合同及撤销买卖合同、领取房地产转让价款，并协助买受方办理按揭贷款及其它相关手续；7、代为办理向有关房地产交易管理、登记部门办理该房屋的产权交易过户、登记等手续；8、代为交纳与办理上述事项有关的正当费用和税款；9、代为办理上述房地产的水电、煤气、有线电视、电话等产权过户手续；10、代为办理上述房地产的交付事宜及物业维修基金户名变更手续，结算物业管理费。委托期限自2012年5月13日起至2013年5月12日止。当日原告梁长春在委托书上签名捺印，上海市金山公证处于同年3月14日出具公证书。2012年9月21日，被告顾鸳凤代梁长春（卖售人、签约甲方）与被告潘美娣（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》一份，约定：甲方将位于上海市闵行区龙柏××号××室房屋出售给乙方，房屋建筑面积为47.30平方米，转让价格为60万元；甲、乙双方签订好《上海市房地产买卖合同》后乙方支付房款18，000元，在办理好产权转移手续后当日乙方支付房款32，000元，该两笔款项合计5万元经甲方签收并同意作为尾款暂由中介方保管；待甲、乙双方办理好产权转移手续且乙方取得收件收据后当日乙方支付房款55万元，此款项以现金方式支付，在办理产权转移手续前甲方需见证；待甲方将房内所有的家电、家具设施搬至产权人梁长春户口所在地且办理好房屋交接并签订好房屋交接书后当日，甲方从中介方取回尾款5万元；甲方承诺该房地产无查封，违章限制等权益限制或他人主张权利等情况；本合同约定的房价款中该款包含维修基金、基础固定装修、煤气及有线进装费，双方同意于房屋交接当日办理上述事宜之户名变更手续（若需）；甲乙双方再次确认本合同所列之装潢，厨卫设施已包含在合同价内，甲方不得拆除，损坏并应随房附赠乙方；待甲方产证办出后三天内甲、乙双方办理房屋交接手续，房屋交接包括钥匙交接，水、电、煤气、电讯等使用费用的结算及户名之更改，甲方需要在交房前将房内所有的家电家具搬至产权人梁长春户口所在地；甲、乙双方或法定受托方均确认，本交易过程中所产生的各种税费，均由甲乙双方根据国家及本市有关法律，法规各自承担，若遇国家政策或税费调整，甲乙双方应依据调整后的税费执行，由此所产生的损益均由甲乙双方承担和享有，不得损害任何一方、第三人利益等。合同还对其他内容进行了约定，被告潘美娣之女黄某代其在该买卖合同上签字。同日，顾鸳凤与潘美娣签订《补充协议》一份，约定房屋实际成交价格为68万元，签约当日乙方支付定金及首付款18，000元，进交易中心办理过户手续当日支付房款582，000元，差额部分8万元作为房屋的装修补贴费用于过户当日支付，交易产生的税费由双方各自承担本方部分。买卖合同签订当日顾鸳凤向潘美娣出具定金收条，表示收到购买系争房屋的定金18，000元。2012年10月10日，被告顾鸳凤、潘美娣共同至上海市闵行区交易中办理系争房屋的过户手续，当日顾鸳凤向潘美娣出具收条表示收到房款662，000元，房款已清。此后系争房屋的产权过户登记至被告潘美娣名下。2012年11月19日，第三人牛熔经上海市锐丰房地产投资顾问有限公司居间介绍，与被告潘美娣之女黄某签订《房地产买卖居间协议》一份，约定：第三人购买系争房屋，转让价款为91万元，首期房款27万元，第二期房款635，000元，尾款5，000元；出售方签订该协议7日内，第三人补足定金50，000元，双方签订该协议后3日内签订买卖合同，出售方不支付中介费。次日，因被告潘美娣未能到中介签订买卖合同，潘美娣之女黄某与牛熔签订《房地产买卖合同补充协议》，约定因潘美娣因故未能于2012年11月20日就房屋买卖合同签字认可，现卖方到场签约权利人黄某确保潘美娣于2012年11月21日前就上述房屋的买卖合同签字认可，合同内容不得进行修改，如需对合同内容进行修改须经相对方签字认可，黄某与潘美娣为母女关系故代替其母到场对合同进行核实确认并表示认可，如合同未能在规定期限内完成签字生效系卖方原因，则黄某应按照买卖合同第十条承担违约责任，居间方已告知买方上述事宜，买方自愿于潘美娣不到场情况下将首付款支付给到场确认人黄某。黄某与牛熔签订该协议后，将买卖合同等交由潘美娣本人签字确认。同日，潘美娣（卖售人、签约甲方）与牛熔（买受人、签约乙方）签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价格60万元；甲、乙双方确认，在2012年12月25日之前甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；待甲、乙双方签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后当日内，乙方应直接支付给甲方部分首期房价款17万元，本合同签订前乙方已支付定金1万元亦转为首期房价款，以上各项共同构成全额首期房价款18万元；待甲、乙双方签订本合同且公证处出具本合同之公证书（若有）后于2012年12月25日之前，双方亲自或委托上海锐丰赴上海市闵行区房地产交易中心申请办理产权过户手续，取得收件收据当日内，乙方应自行支付给甲方第二期房价款415，000元；待上海市闵行区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产权证，且甲方收到第二期房价款后七日内，甲、乙双方应对该房地产进行验看、清点，甲方应将该房地产交付乙方；甲、乙双方按照本合同或另行达成的约定已完成房地产交接手续且甲方已将该房地产名下的户口全部迁出，并签署《房地产交接书》确认无误后，由乙方自行向甲方支付房价尾款5，000元等内容。潘美娣与牛熔还签订《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定牛熔于签订买卖合同当日向潘美娣支付装修补贴9万元，于过户当日支付剩余装修补贴22万元。2012年11月20日，牛熔向黄某分别支付房款17万元、9万元，加上之前支付定金1万元共计支付首付款27万元。潘美娣出具收据确认收到装修补偿款9万元及房款18万元。2012年12月18日，牛熔通过银行转账方式向黄某支付房款635，000元，并向黄某支付现金4，000元，黄某出具收条予以确认，同时潘美娣签署收条确认收到该两笔款项。此后潘美娣与牛熔至上海市闵行区交易中心办理了系争房屋的过户手续，并将系争房屋交付牛熔，现系争房屋产权于2012年12月28日登记于牛熔名下。另查明，原告梁长春于2011年9月19日因涉嫌贩卖毒品罪被上海市公安局虹口分局拘传，次日被取保候审，因涉嫌贩卖毒品罪于2012年7月19日被上海市公安局杨浦分局拘传，次日被刑事拘留，同年7月31日被逮捕，羁押于上海市杨浦区看守所。上海市杨浦区人民检察院指控原告梁长春贩卖毒品罪于2012年11月12日向上海市杨浦区人民法院提起公诉，经上海市第二中级人民法院指定审判，上海市杨浦区人民法院于2012年11月22日作出（2012）杨刑初字第984号刑事判决，以梁长春贩卖毒品罪判处有期徒刑一年六个月，罚金3，000元，连同之前犯罪尚未执行完毕的剥夺政治权利三年四个月十九日，罚金5，500元，决定执行有期徒刑一年六个月，剥夺政治权利三年四个月十九日，罚金8，500元。梁长春不服该判决提起上诉，上海市第二中级人民法院于2013年4月25日作出（2013）沪二中刑终字第26号刑事裁定，将案件发回上海市杨浦区人民法院重新审判，上海市杨浦区人民法院另行组成合议庭公开开庭审理，于2013年7月25日作出（2013）杨刑重字第7号刑事判决，以梁长春贩卖毒品罪判处有期徒刑一年六个月，罚金3，000元，连同之前犯罪尚未执行完毕的剥夺政治权利一年二个月八日，罚金5，500元，决定执行有期徒刑一年六个月，剥夺政治权利一年二个月八日，罚金8，500元，同时扣押在案的毒品及毒资予以没收。该判决生效后，梁长春于上海市杨浦区看守所服刑，并于2014年1月16日刑满释放，剥夺争执权利期限自2014年1月16日至2015年3月23日。上述事实，由原告提交的《上海市房地产登记申请书》二份、《委托书》、《上海市房地产买卖合同》、（2013）杨刑重字第7号刑事判决书、上海市杨浦区看守所《刑满释放证明书》、上海市房地产登记簿，由被告潘美娣提交的《补充协议》、《定金收条》、《房款收条》、由被告顾鸳凤提交的《公证书》、税费发票，第三人牛熔提交的《房地产买卖居间协议》、《佣金确认书》、收款收据、《上海市房地产买卖合同》、《房地产买卖合同补充协议》、《房地产买卖合同之补充协议》、转账凭证三份、收款收据四份、《同意书》、契税发票等证据及当事人的当庭陈述所证实。上述证据经庭审质证，具有真实性，且与本案相关联，本院确认其证据效力。本院认为，就系争房屋产权于2012年1月30日至2012年11月12月28日之间历经三次变更，2012年1月从梁某处以690，580元价格转让给原告梁长春，2012年10月以被告顾鸳凤代理原告梁长春按68万元的价格转让给被告潘美娣，2012年12月从被告潘美娣处以91万元的价格转让给第三人牛熔。现本案的争议焦点为被告顾鸳凤代理原告梁长春与被告潘美娣签订的买卖合同的效力问题，原告认为顾鸳凤已68万元价格出售明显过低，该买卖合同显失公平，被告顾鸳凤及潘美娣则认为其二人之前并不认识，该次买卖系真实意思表示。对于该买卖合同，本院认为：首先，关于该买卖合同签订的过程，潘美娣认为其在网上看到中介推出的该房源，通过中介购买了系争房屋，顾鸳凤也认为其通过中介出售房屋并支付了相应的中介费，本院注意到该买卖合同及顾鸳凤提交的佣金确认书上，中介方上海佳雅房地产经纪事务所住所地位于水城路**，该地址据系争房屋相距甚远，二被告通过该中介方进行交易存在不合理之处；其次，关于该买卖合同及补充协议的内容，买卖合同中对于交房时间、过户时间，违约责任等均为空白，对于房款的支付方式在同日签订的买卖合同及补充协议存大幅度的变更，就房屋买卖这样较大标的的交易而言过于简单，存在不合理之处；再次，关于房款的支付，被告潘美娣、顾鸳凤表示由黄某取现662，000元，将现金支付给顾鸳凤，对于662，000元这样大数额的支付，其二人选择风险更高的现金付款方式，且顾鸳凤无法向本院说明此后该662，000元的走向，该房款支付情况不符合常理；最后，相对于顾鸳凤与潘美娣的交易过程，牛熔通过中介方购买系争房屋签订的居间协议、佣金确认书和买卖合同的形式及内容都较为完整，且过程也更符合市场惯例，潘美娣在取得系争房屋产权后一个月左后的时间就将房屋以超出买入价23万元的价格再次出售，即使房价上涨，短时间内上涨幅度超过30%实有不合理，难以认定潘美娣购买房屋系善意。综上，顾鸳凤作为梁长春的代理人以不合理的价格及方式出售房屋，潘美娣在明知房屋价格的情况下以不合理的方式购入房屋，二人存在恶意串通，导致梁长春的利益受损，其二人签订的买卖合同及补充协议应属无效。按照合同法的规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。但现系争房屋由牛熔再次购入，潘美娣于出售时已被登记为系争房屋的产权人，按社会一般交易惯例应该认为牛熔已尽谨慎、合理地审查义务，又根据现有证据未见牛熔在整个购房签约、履行过程中存在恶意。同时，牛熔在购房过程中已支付了房屋对价，系争房屋已登记过户至其名下。根据法律规定，牛熔已构成对系争房屋物权的善意取得，又因顾鸳凤和潘美娣串通，损害梁长春的利益的，应由顾鸳凤和潘美娣负连带责任，故原告主张由二被告支付补偿款的诉讼请求本院予以支持。至于补偿款的金额，潘美娣在取得房屋产权后一个月的时间即将房屋以91万元出售给牛熔，该价格为当时市场价格，原告主张二被告支付补偿款90万元的请求，本院予以支持。关于原告认为应赔偿其在房屋内的家具家电损失，本院认为当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果，现原告并未能就房屋内曾有的家具家电提供证据予以证明，对于原告的该主张本院难以支持。综上，按照《中华人民共和国民法通则》第六十三条、第六十六条第三款，《中华人民共和国物权法》第一百零六条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十八条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、确认被告顾鸳凤与被告潘美娣就上海市闵行区龙柏××号××室房屋于2012年9月21日签订的《上海市房地产买卖合同》及《补充协议》无效；二、被告顾鸳凤与被告潘美娣于本判决生效之日起十日内向原告梁长春支付90万元；三、驳回原告梁长春的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12，800元，由被告顾鸳凤、被告潘美娣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  蒋鸣良代理审判员  殷 雪人民陪审员  陈务宁二〇一四年十二月十九日书 记 员  许雯燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法通则》第六十三条公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。第六十六条第三款代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。