杭州市余杭区人民法院民 事 判 决 书（2014）杭余商外初字第17号原告：杭州厦通房地产经纪有限公司。法定代表人：单成燕。委托代理人：郁立刚。被告：杭州美亚房地产开发有限公司。法定代表人：张洁声。委托代理人：陈得富。委托代理人：徐安洲。原告杭州厦通房地产经纪有限公司（以下简称厦通公司）为与被告杭州美亚房地产开发有限公司（以下简称美亚公司）合同纠纷一案，于2014年3月3日向本院起诉。本院于同日受理后，依法组成合议庭，于2014年4月15日公开开庭进行了审理。原告厦通公司的法定代表人单成燕及委托代理人郁立刚，被告美亚公司的委托代理人陈得富、徐安洲到庭参加诉讼。本院于2014年6月5日再次公开开庭进行了审理，原告厦通公司的法定代表人单成燕及委托代理人郁立刚，被告美亚公司的委托代理人徐安洲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告厦通公司起诉称：2013年2月28日，厦通公司与美亚公司签订《专项委托代理合同》一份，约定：美亚公司委托厦通公司向客户推荐位于杭州市余杭区南苑街道美亚大厦102室的商铺的销售事宜，具体委托方式为：厦通公司就委托事务向美亚公司提供求购客户信息，以及向客户提供该商铺的情况包括销售价格，并协助美亚公司与买方签署有关合同或协议。同时合同约定，佣金标准：按照成交价总金额的3%支付代理人佣金，佣金支付时间为：买卖合同签订后且买方缴纳总价10%的购买定金后三天内，支付50%，买方付完全房款后三天内支付余下的50%佣金。合同签订后，厦通公司按照厦通公司与美亚公司双方协议的约定，从2013年3月起，一直在积极为美亚公司寻找客户并努力促成美亚公司委托的美亚大厦的销售能顺利完成，通过厦通公司的努力，直到2013年11月，美亚公司终于与厦通公司介绍的买方达成了美亚大厦销售的股权转让合同。至此，厦通公司已经完全按照双方合同的约定完成了自己的全部义务，美亚公司理应按照合同约定，向厦通公司支付佣金，但美亚公司却明确表示拒绝支付。经咨询估价，美亚公司委托厦通公司代理的美亚大厦销售项目价格为6000万元。为此，厦通公司在与美亚公司多次交涉无果的情况下，诉至法院，请求判令：一、美亚公司立即向厦通公司支付佣金180万元；二、美亚公司承担本案的全部诉讼费用。原告厦通公司为支持其主张向本院提供了下列证据材料：1.专项委托代理合同原件一份，用以证明厦通公司与美亚公司之间就美亚大厦项目销售事宜达成委托代理协议的事实。2.服务确认单原件一份，用以证明美亚公司确认，厦通公司向买方推荐原被告之间委托代理合同项下美亚大厦项目销售的服务的事实。3.厦通公司与美亚公司经办人员以及买方之间来往的部分电子邮件网络打印件三十五份，用以证明美亚公司已与厦通公司推荐的客户达成原被告之间委托合同项下项目的股权转让协议，厦通公司已经完全按照原被告之间合同之约定完成了全部义务，美亚公司明确表示拒绝支付佣金的事实。4.建设项目投资咨询估价单原件一份及工程咨询单位资格证书复印件一份，用以证明厦通公司与美亚公司委托代理合同项目美亚大厦投资估价为6000万元的事实。5.美亚大厦房产证复印件一份，用以证明厦通公司与美亚公司之间的委托代理合同项下美亚大厦系美亚公司所有的事实。6.厦通公司单成燕与本合同项下的购买人章国英的电话录音一份，用以证明美亚公司与厦通公司介绍的客户达成房产销售合同或者是美亚公司的股东与厦通公司介绍的客户达成股权转让意向的事实。7.股权转让意向书复印件一份，用以证明一是美亚公司已经和杭州日日新实业有限公司达成股权转让意向；二是厦通公司已经按照厦通公司与美亚公司之间的专项委托合同完成了全部义务的事实。8.申请余杭区人民法院向杭州市余杭区商务局调取的杭州余杭日日新股权投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称日日新合伙企业）关于杭州美亚房地产开发有限公司之股权转让协议一份，证明目的同证据7。9.申请余杭区人民法院向招商银行杭州余杭支行调取的关于股权转让协议在招商银行杭州余杭支行监管账户的帐户明细一份，用以证明经厦通公司所介绍的日日新合伙企业、章国英等人与新加坡张允伏私人发展有限公司就杭州美亚房地产开发有限公司的股权转让已经签订协议，且已经按照协议4.2条支付了1200万元的事实。10.中国移动通信客户详单一份、章国英名片原件一张，用以证明厦通公司法定代表人在2014年3月6日13点54分与章国英进行通话，章国英是杭州日日新实业有限公司的营销总监的事实。11.电子邮件的英文翻译件一份及张铿声、陈得富、朱祺麒、张丽声、冯文华、顾友谊等人名片原件各一份，证明目的同证据3。12.杭州余杭日日新股权投资管理合伙企业（有限合伙）的合伙企业基本情况一份，用以证明该合伙企业系法人合伙人杭州日日新实业有限公司以及自然人合伙人俞国良、章国英等5人合伙组成的事实。被告美亚公司答辩称，1、厦通公司与美亚公司签订的专项委托代理合同是事实，但是厦通公司起诉要求支付佣金是不合理的，无任何证据。双方合同约定的委托时间是2013年1月1日至2013年6月30日，而在此期间，厦通公司未向美亚公司介绍成功任何客户，而直至今日，美亚公司该房产也未向任何人出售，也未收到任何买卖的款项。2、厦通公司与美亚公司在合同约定很明确，只有当买卖达成，才支付佣金，而时至今日，美亚公司未收到任何定金以及买卖款项，综上，厦通公司所说的诉请无任何法律和事实依据，请驳回厦通公司的诉请。被告美亚公司未提供证据。被告美亚公司对原告厦通公司提供的证据质证如下：证据1，真实性无异议，但关联性、合法性有异议，合同约定的时间是2013年1月1日至2013年6月30日，因此是无效的合同。证据2，三性均有异议，本案是厦通公司与美亚公司的代理销售纠纷，而委托方是太平船务，也没有公章。证据3，对这些邮件存在的真实性予以确认，关联性、合法性有异议，都不能体现厦通公司与美亚公司的联系，美亚房产不存在这些邮箱，也不能代表是厦通公司的邮箱，与本案没有任何关联性，即使这些邮箱存在，但是美亚公司并没有作任何声明，从邮件中未看到美亚公司引入的任何现象和字眼。证据4，是厦通公司单方所估价，估价单位究竟是什么性质的不清楚，对该份证据的三性均有异议。证据5，美亚大厦确实有该房产，真实性没有异议，关联性、证明对象有异议，但是该份房产证是否属于本案合同项下并不明确。证据6，三性均有异议，首先，该份证据真实性难以确定，其次，该份通话记录也未提起与美亚公司达成书面的协议或者意向，该份证据是厦通公司单方与他人的谈话内容，与本案没有任何关联性。证据7，是复印件，三性都有异议。证据8，对于该份证据，通过被告代理人向当事人咨询，确实有这么回事，美亚公司的股东和日日新合伙企业确实有该份协议书，但是该份协议书至今没有履行，该份证据的真实性没有异议，关联性、合法性存在异议，章国英在该份证据材料中签名是属于公司行为，不是个人行为。证据9，真实性、合法性无异议，关联性有异议，1、该监管账户所打款的账户并非美亚公司的账户，而是公共账户，美亚公司至今不知道是否打款，该份证据与美亚公司无关，厦通公司与美亚公司合同中，明确约定佣金支付条件是美亚公司收到佣金或者收到全款，而本案中厦通公司与美亚公司所签订的合同是2013年6月30日为截止时间，而该份合同所签订的时间是2014年1月25日，厦通公司与美亚公司之间的合同已经结束，美亚公司与日日新合伙企业所签订的合同与厦通公司所介绍的客户无任何关联性，厦通公司无明确证据证明该份协议的签订系其介绍的。证据10，通信详单，已经超过举证期限，不符合证据规则，首先不予质证，退一步讲，假设该份证据存在，对三性同样存在异议，该份证据当中与章国英的通话，并不代表与本案有关联性，而该手机是章国英个人所有，该份证据并不能证明章国英是履行公司行为。章国英的名片，已过举证时限，不予质证，假设章国英的名片存在，并不代表厦通公司的证明目的，因为名片上没有章国英的签名，并不代表是章国英给厦通公司，名片不代表某一个特定事项，与本案有关。证据11，对于翻译件，假设今天的翻译件与第一次庭审提交的英文件是吻合的，质证意见相同。对于名片，已过举证期限，退一步讲，即使这些名片存在，并不代表与本案有关，厦通公司没有证据证明这些名片的真实来历，名片的真实性、合法性也无法考证。证据12，真实性无异议，但是对关联性、合法性存在异议，工商登记材料是证明日日新合伙企业的一个基本情况，其中俞国良、章国英只是一个股东，该股东与刚才法院调取的合同中的章国英是否同一人，无法考证，厦通公司也未能出示证据证明日日新合伙企业的章国英与签订合同的章国英是否同一人，对该份证据的三性存在异议，且该份证据已经过了举证期限。本院对原告厦通公司提供的证据认证如下：证据1，美亚公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，美亚公司主张该合同是无效合同，但未提供证据证明，本院认为该合同并不存在法定无效或约定无效的情形，且该证据与本案具有直接关联性，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据2，美亚公司对三性均有异议，但未提供相反证据证明，本院认为该证据所反映的房产与证据1中约定的推荐的商铺一致，故与本案具有关联性，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据3，美亚公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，对该些证据所反映的事实本院将结合其他证据综合加以认定。证据4，美亚公司对三性均有异议，本院认为该咨询估价单系厦通公司单方委托，且无其他证据相印证，故本院不予确认。证据5，美亚公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，且该房产与证据1约定的房产相一致，故与本案具有关联性，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据6，美亚公司对三性均有异议，本院认为该证据与证据3、证据10相互印证，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据7，美亚公司对三性均有异议，本院认为第一次庭审中美亚公司否认其股东与任何人达成股权转让合同或转让意向，而根据厦通公司申请本院向余杭区商务局调取的材料显示早在本案诉讼之前美亚公司的股东已经与第三人签订正式的股权转让合同，美亚公司以及美亚公司经理即本案美亚公司其中一位代理人陈得富对此完全知情，由此可见，美亚公司违背起码的诚信原则刻意隐瞒事实，且该证据与证据6以及证据3中的部分邮件尤其是2013年10月31日的邮件能够相互印证，故本院对美亚公司的股东与杭州日日新实业有限公司达成股权转让意向的事实予以确认。证据8，美亚公司对真实性无异议，故本院对其真实性予以确认，且该证据与本案具有直接关联性，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据9，美亚公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，且该证据与证据8相互印证，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据10，美亚公司对三性均有异议，本院认为章国英作为股权转让协议之受让方的签约代表人，美亚公司对其身份应当清楚，但其未提供相反证据证明，故本院对该些证据的真实性予以确认，且该些证据与本案具有一定的关联性，本院确认作为认定本案相关事实的依据。证据11，对于翻译件，认证意见同证据3；对于名片，美亚公司对三性有异议，本院认为该些证据的来源无法确认，对其真实性无法确认，故本院对该些名片不予确认。证据12，美亚公司对真实性无异议，本院对其真实性予以确认，美亚公司认为该公司登记情况中所反映的章国英与证据8中协议中所签名的章国英是否是用一人不能确认，但未提供证据证明，且证据8是由美亚公司的股东与日日新合伙企业所签订，而章国英是代表日日新合伙企业签约，因此，两份证据中所反映的章国英是否同一人，美亚公司完全应该知情，故对该主张本院不予采信，本院确认该证据作为认定本案相关事实的依据。根据上述有效证据及当事人在庭审中的陈述，本院认定事实如下：2012年10月左右，厦通公司接受美亚公司的委托代理美亚公司相关房产的销售事宜，为美亚公司推荐客户。2012年12月11日，厦通公司带领客户章国英考察了位于杭州市余杭区南苑街道美亚大厦102室的房产及相关环境。2013年2月28日，厦通公司与美亚公司签订正式的《专项委托代理合同》，合同约定：第一条美亚公司委托厦通公司处理下列事务：厦通公司向客户推荐位于：杭州市余杭区南苑街道美亚大厦102室的商铺的销售事宜，该商铺建筑面积：4221.22平方米，房产证号：余房权证南字第××号；土地分割证号：杭余出国用（2003）字第1-148号，土地性质：商业用房，美亚公司承诺该商铺和写字楼的产权合法、清晰，符合销售要求且有处置该房产的权力；第二条委托人的委托方式和委托期限，委托方式：代理人就委托事务向美亚公司提供求购客户信息，以及向客户提供该商铺的情况包括销售价格，并协助美亚公司与买方签署有关合同或协议，在委托期内，美亚公司也可以自行处理上述确定的委托事务，美亚公司自行完成委托事务的，应及时告知厦通公司，委托期限自2013年1月1日至2013年6月30日，代理人不可以转委托其他单位处理委托事务；第三条销售约定：1、销售价格要求：三项资产总价8000万元整且以股权收购方式购买（1-2层商铺共计4221.22平方米、50个地下车位、24层写字楼681平方米），厦通公司提供给客户的报价需经得美亚公司同意，否则美亚公司有权拒绝，厦通公司以书面邮件方式向美亚公司确认给客户的报价是否得到美亚公司的同意，反之，如果厦通公司带来的意向客户以不低于此价格购买的，美亚公司不得拒绝（如买卖双方实际成交价格低于此价格，当经得销售人同意且已签订销售协议则美亚公司也按协议支付代理费用给厦通公司）；2、房款支付方式：美亚公司接受客户以现金付款；第五条美亚公司应按下列标准支付佣金及相关费用：1、佣金标准：按照成交价格总金额的3%支付给厦通公司佣金；2、佣金支付时间：买卖合同签订后且买方缴纳总价的10%的购买定金后三天内，支付50%，买方付完全房款后三天内支付余下50%佣金，如因美亚公司原因造成买卖合同无法履行，则美亚公司需支付销售总价的0.5%给予厦通公司；3、在委托期内，客户是厦通公司介绍过来的即使美亚公司自行找到客户并成交，也需支付1%佣金给厦通公司，支付期限为合同签订后7天内一次性付清；合同还对其他事项进行了约定。庭审中，美亚公司与厦通公司均确认合同第三条所约定的“以股权收购方式购买”是指美亚公司委托厦通公司销售美亚公司的房产，其中也可以通过股权转让的方式以实现间接出售美亚公司的资产，合同第五条所约定的“佣金标准：按照成交价格总金额的3%支付给厦通公司佣金”是指如果达成房产买卖合同，则以购买价计算佣金，如果是达成股权转让协议，则以股权转让价计算佣金。2012年12月20日至2013年10月，厦通公司向美亚公司推荐了多个意向客户，包括一直跟进客户章国英的情况，并就章国英意向购买涉案房产及收购美亚公司股份的事宜与美亚公司及其代理人进行沟通联系。2013年10月30日，美亚公司的股东Y.F.CHANGDEVELOPMENTPETLTD作为出让方与杭州日日新实业有限公司作为受让方签订《股权转让意向书》一份，陈得富作为出让方的代理人在协议上签名。2014年1月25日，美亚公司的股东Y.F.CHANGDEVELOPMENTPETLTD作为出让方与日日新合伙企业作为受让人签订了《关于杭州美亚房地产开发有限公司之股权转让协议》，协议约定出让方持有美亚公司100%股权；美亚公司开发了美亚胡姬花园（一、二期）及美亚大厦等项目，目前持有位于杭州市余杭区南苑街道美亚大厦102室、2401室房产、公司所有的地下停车位及其他水、电、办公设备设施、装修等附属设施（以下简称目标资产）；出让方拟将其所持有的美亚公司100%的股权转让给受让方，转让完成后受让方将持有美亚公司100%股权，进而持有目标资产；各方确认，目标资产的交易价款为人民币6100万元，该交易价款由以下两部分构成：1、美亚公司100%股权的股权转让价款为5100万元，2、美亚公司需负担的房屋维修债务、需缴纳的土地增值税及可能存在的关联方利息税三项债务，折价1000万元，由目标公司承继；各方同意于2014年2月15日前，开设共管帐户，并按下列方式支付向共管帐户股权转让款：1、在2014年2月15日前支付1200万元；受让方应在本次交易获得有管辖权的批准机关的批准之日起五日内向共管帐户支付800万元；3、受让方应在获得新营业执照次日向共管帐户支付3100万元，协议还对其他事项进行了详细约定。张洁声作为Y.F.CHANGDEVELOPMENTPETLTD的授权代表以及章国英作为日日新合伙企业的授权代表分别在协议上签字。2014年2月17日，日日新合伙企业与美亚公司签订银行帐户监管协议，双方约定在招商银行股份有限公司杭州余杭支行开设监管帐户，将其购买Y.F.CHANGDEVELOPMENTPETLTD股份的股权交易款人民币5100万元分期汇入以上述监管帐户，其中监管账户名为日日新合伙企业，账号：57×××03。当日，该监管帐户进账1200万元。另认定，美亚公司于2001年10月25日注册成立，注册资本500美元，法定代表人张洁声，股东为Y.F.CHANGDEVELOPMENTPETLTD（张允伏发展私人有限公司），持股比例100%。日日新合伙企业于2013年12月5日注册成立，企业类型有限合伙企业，合伙人包括杭州日日新实业有限公司投资100万元，投资比例3.3333%；俞国良投资1450万元，投资比例48.3333；章国英投资1000万元，投资比例33.3333%，李明征投资300万元，投资比例10%；罗国明投资100万元，投资比例3.3333%；俞云投资50万元，投资比例1.6667%，其中由杭州日日新实业有限公司执行合伙事务，委托代表章国英。章国英同时为杭州日日新实业有限公司的营销总监。本院认为：一、美亚公司应否支付佣金。厦通公司与美亚公司签订的《专项委托代理合同》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，本院确认合法有效。该合同名为“专项委托代理合同”实为“居间合同”，系由厦通公司作为居间人向委托人美亚公司报告订立合同的机会，促成合同成立后由美亚公司支付报酬的合同，因此，厦通公司与美亚公司之间成立居间合同关系。根据合同法第四百二十六条之规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案的争议焦点之一是厦通公司有无促成合同成立。根据专项委托代理合同约定，美亚公司委托厦通公司销售其所有的房产，同时双方庭审中亦明确也可以通过股权转让的方式以实现间接出售美亚公司的资产，因此，从合同文义与本意理解，厦通公司无论是促成所涉房产的买卖合同成立还是促成股权转让合同成立，均属于履行了居间义务。本案中，厦通公司将章国英作为意向客户推荐给美亚公司，且一直为促成双方达成合同而进行沟通协调，而最终美亚公司的股东与章国英代表的日日新合伙企业签订了正式的股权转让合同，且股权转让合同也约定“出让方拟将其所持有的美亚公司100%的股权转让给受让方，转让完成后受让方将持有美亚公司100%股权，进而持有目标资产”，从该合同约定看亦可说明股权转让的最终目的是为取得美亚公司相关资产的所有权或控制权，由此可见，无论如何，厦通公司已经履行了居间义务，促成了合同成立，美亚公司作为委托人应当依约支付佣金。二、美亚公司支付佣金的条件是否成就。按照专项委托代理合同，佣金标准按成交价格总金额的3%支付给厦通公司佣金，庭审中，双方明确如果达成房产买卖合同，则以购买价计算佣金，如果是达成股权转让协议，则以股权转让价计算佣金。本案中，美亚公司的股东与日日新合伙企业达成的股权转让合同约定的股权转让价是5100万元，按照3%计算，应为153万元。根据厦通公司申请本院调取的日日新合伙企业与美亚公司的共管帐户信息显示，日日新合伙企业已经支付了1200万元，按照专项委托代理合同约定买方支付总价10%的定金后的三天内支付佣金50%，支付全款后的三天内支付剩余的50%，本案中虽然专项委托代理合同约定的佣金支付时间尚未完全满足，但是美亚公司明知其股东已经与第三方签订股权转让协议，却在第一次庭审中否认该转让协议的存在，且美亚公司在第一次庭审中承认在委托合同约定的期间内与章国英等洽谈过买卖美亚房产1楼和24楼的所有权事宜，而在第二次庭审时美亚公司又称是在2013年10月以后为了签订股权转让协议与章国英有接触，在本院指出日日新合伙企业在2013年12月始成立的事实时，其又称是在2014年1月后与章国英有接触，美亚公司一再推翻已有陈述及明知协议存在而予以否认的行为表明美亚公司不履行合同义务，按照合同法第一百零八条之规定“当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任”，按照合同法第一百零九条之规定，“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”，因此，厦通公司现要求美亚公司全额支付佣金153万元的主张，符合法律规定，本院予以支持。对美亚公司诉请主张中超过153万元的部分，缺乏合同依据，本院不予支持。美亚公司抗辩称其不应支付佣金，理由不成立，本院不予采信，综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零八条、第一百零九条、第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告杭州美亚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杭州厦通房地产经纪有限公司佣金1530000元；二、驳回原告杭州厦通房地产经纪有限公司其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费21000元，由原告杭州厦通房地产经纪有限公司负担2430元，被告杭州美亚房地产开发有限公司负担18570元。如不服本判决，应在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本一份，上诉于浙江省杭州市中级人民法院，并向浙江省杭州市中级人民法院预交上诉案件受理费人民币21000元。在上诉期满后七日内仍未交纳的，按自动撤回上诉处理（杭州市中级人民法院开户银行为工商银行湖滨分理处，户名浙江省杭州市中级人民法院，帐号12×××68）。对财产案件提起上诉的，案件受理费按照不服一审判决部分的上诉请求，由本院书面通知预交。审 判 长  成文娟人民陪审员  孙荣水人民陪审员  薛一敏二〇一四年七月十日书 记 员  洑婵娟