山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书(2016)鲁01民终2320号上诉人（原审被告）房义福，男，1962年9月12日出生，汉族，山东省林科院职工，住济南市。委托代理人冯鑫博，北京百瑞（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）金碧物业有限公司济南分公司，住所地济南市。代表人苟学炜，总经理。委托代理人郭成龙，男，金碧物业有限公司济南分公司法务部职工。委托代理人王倩，女，金碧物业有限公司济南分公司法务部职工。上诉人房义福因与被上诉人金碧物业有限公司济南分公司（以下简称金碧物业济南公司）物业服务合同纠纷一案，不服济南市历城区人民法院（2015）历城民初字第2749号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审法院认定：2010年10月29日金碧物业济南公司与房义福签定《前期物业管理服务协议》约定由金碧物业济南公司进行前期物业管理，协议第四条约定，房义福应当在收楼时预交半年物业服务费，自收楼起第七个月开始应按季在物业费到期前3日履行交纳义务。住宅类服务标准为1.7元/月/平方米。第十条违约责任中约定，逾期交纳物业服务费，从逾期之日起每天应按应交物业费的1‰的标准支付。2012年6月30日房义福签字收取了济南市历城区敬德街555号恒大名都5号楼1单元1802室的房屋，并向金碧物业济南公司交纳了自2012年8月至2013年1月的物业服务费1394.4元。自2013年8月起，房义福一直欠费至今。房义福的房屋面积为136.72平方米。2013年3月28日，金碧物业济南公司发布公告，称因停车需要，将在小区中心湖下修建地下车库，施工工期约为11个月。庭审中，金碧物业济南公司称因小区施工，开发商已替小区业主承担了自2013年4月至2014年12月30%的物业服务。关于房义福提供的小区管理质量问题的照片一组，经庭审质证，金碧物业济南公司认为，大多数照片不能显示是在恒大名都小区拍摄的，部分照片显示小区绿化良好，施工是开发商的行为，在施工期间其管理成本上升，服务难度提高。原审法院认为，金碧物业济南公司虽然对部分照片不予认可，但并未提供相反证据证实。根据房义福提供的照片，可以认定小区物业存在维护公共设施不及时、垃圾清运不及时的情况。关于房义福称其自收房后一直未居住，金碧物业公司济南公司不予认可，房义福也未提供其向金碧物业济南公司申报及相关未入住的证据，原审法院对其主张的上述事实不予认定。原审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。房义福在接受了金碧物业济南公司物业服务后，理应及时支付相应的物业管理费。原审法院对金碧物业济南公司要求其支付物业服务费的诉讼请求予以支持。因金碧物业济南公司提供的物业服务存在瑕疵，原审法院对其要求房义福支付滞纳金的诉讼请求不予支持。房义福要求道歉赔偿湖景房损失及恢复购房时景观、与业主重新签定物业合同等，与本案不属同一法律关系，不予并案处理。原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、《物业管理条例》第七条第（五）项之规定，判决：一、限被告房义福于判决生效之日起10日内支付原告金碧物业有限公司济南分公司自2013年8月1日起至2015年6月30日止的物业费4183.63元【（1.2元/月/平方米×136.72平方米×17）+（1.7元/月/平方米×136.72平方米×6）】。二、驳回原告金碧物业有限公司济南分公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告房义福负担。上诉人房义福不服原审判决上诉称：1.金碧物业济南公司没有全面履行前期物业服务合同约定，未尽到管理职责。表现在：小区内存在电动车乱停乱放，花坛和植被被破坏、电缆和水表裸露等问题；对于开发商济南名都置业有限公司对小区内景观湖面及其他景观进行改建，又超规划建设地下车库，在业主向金碧物业济南公司提出异议后，金碧物业济南公司拒绝履行管理义务，甚至协助开发商在已竣工的小区内大修土建，致使小区业主在噪声扬尘中生活，严重侵害了业主利益。2.金碧物业济南公司在未经小区业主或者业主委员会同意的情况下私自在小区内道路划线设置停车位，并向业主出租，小区内道路属于全体业主所有，金碧物业济南公司该行为已构成侵权，业主代表曾向其反映并请求返回车位租赁费用未果，故房义福拒交物业费。3.房义福自收房后未入住，至今已有三年多，金碧物业济南公司是明知的，原审以房义福未提供未入住的证据对该事实不予认定有误。请二审法院依法撤销原审判决，依法驳回金碧物业济南公司的诉讼请求。被上诉人金碧物业济南公司答辩称：金碧物业济南公司严格按照前期物业管理服务协议履行义务，开发商改建湖面、车库的行为系其分期开发行为，实施者并非金碧物业济南公司，金碧物业济南公司也无权干涉，且开发商的行为也给金碧物业济南公司的服务工作带来不便，因小区分期开发，开发商已替小区业主承担了30%的物业服务费，以弥补施工给业主带来的损害。关于划设停车位一事，当时小区内尚未成立业主委员会，金碧物业济南公司已取得居委会同意并电话征求过业主意见，金碧物业济南公司已将车位租赁收益用于小区公共区域管理及维护，房义福提出的问题仅为物业服务合同约定的服务内容中的极少部分，甚至不能称为服务瑕疵，房义福在一审中并未向金碧物业济南公司主张其未居住的事实，根据《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》规定，房屋空置半年以上，经业主与物业服务企业共同确认后，其收费标准按70%缴纳，房义福从未向金碧物业济南公司申请空置房确认，金碧物业济南公司无法以70%标准向房义福收费，既然房义福未在小区内居住，房义福无权对金碧物业济南公司的服务发表评论，故房义福应按照物业服务合同约定支付物业费。经审理本院认定，原审认定的事实属实，本院予以确认。另，二审中，房义福提交如下证据：1.照片一宗，欲证明金碧物业济南公司对小区维护管理不到位，称照片显示小区内电动车乱停乱放，花坛和植被被破坏、电缆和水表裸露在外，车库出口有垃圾等。经质证，金碧物业济南公司称部分照片不能显示拍摄于涉案小区，一部分照片拍摄于施工期间的工地现场，部分照片显示小区绿化良好，金碧物业济南公司正在铺设草坪，显示公共区域卫生干净，证明金碧物业济南公司履行了合同约定的服务义务。2.房义福提交济南市政务服务网网页截图一份。证实人工湖地下车库至2015年3月份仍未施工完毕，物业费应相应减少。经质证，金碧物业济南公司对截图的真实性有异议，称证据中并没有显示车库竣工时间，即使小区施工未完成，也不能证明房义福应少交物业费。经查，该网页截图显示城乡建设委员会于2015年3月13日受理济南名都置业有限公司恒大名都C地块2#地下车库（增加部分）建筑工程施工许可申请。完成时间显示：2015年10月10日办件状态显示：中途办结。3.济南规划局网站截图一份，内容为“济南恒大名都C地块项目总平面图及2#地下车库规划核实公示”。欲证实开发商超规划、无证施工，金碧物业济南公司让无证施工单位进入小区是不履行义务的行为。经质证，金碧物业济南公司对证据的真实性有异议，称金碧物业济南公司无权阻止开发商的行为，且小区规划与是否交纳物业费无关。经查，该公示系对济南恒大名都C地块一期项目2#地下车库层数由地下一层建设为地下二层进行公示。4.房义福提交济南市恒大名都物业收费系统截图一份，称该证据记载1802客户房义福水电费使用情况，其中显示水费预交总额与可用余额一样，没有变化，证明房义福未实际入住涉案房屋。金碧物业济南公司称房义福2015年1月1日至2015年6月30日期间用电读数为4度，用水3方，房义福在该期间的物业服务费不应当按照空置房标准收取。金碧物业济南公司提交录音证据一份（U盘），欲证实在小区地上道路划定停车位，已征得小区业主的同意。经质证，房义福对证据的真实性不予认可，称通话对方的业主真实性无法确认，且发问者多数采取了引导式发问，在告知业主已经规划了170多个地上停车位事实的基础上，征求业主是同意单向停车或者双向停车事宜，该证据不能证实金碧物业济南公司私划车位的行为已经全体业主或业主大会的同意。双方签订的《前期物业管理服务协议》第四条第四项规定，房义福应按《收楼通知书》约定的收楼日期开始计收物业费。本院认为，《物业管理条例》第四十二条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。2010年10月29日金碧物业济南公司与房义福签定《前期物业管理服务协议》，约定由金碧物业济南公司进行前期物业管理。该协议合法有效，对双方当事人具有约束力，金碧物业济南公司作为房义福所购房屋所在区域的物业服务企业，为该区域提供了物业服务，房义福应当依照物业服务协议的约定支付物业服务费。2012年6月30日房义福签字收取了涉案房屋，依据物业服务协议约定，房义福应自2012年6月30日开始缴纳物业服务费。房义福主张金碧物业济南公司物业服务管理不到位，对于小区内电动车乱停乱放、花坛植被被破坏，开发商济南名都置业有限公司超规划、无证施工的行为等不予管理，故其不应当缴纳物业服务费。本院认为，物业公司提供的物业服务具有公共服务的性质，关系到小区全体业主的切身利益，如果个别业主以物业服务存在一般瑕疵为由拒交物业服务费，则会造成物业服务企业运营经费愈加不足，无法维持正常的物业服务水平，服务质量下降，最终损害的是其他正常交纳物业服务费的业主的利益。只有当物业服务企业提供的服务有重大瑕疵，造成物业服务区域内的环境卫生、绿化、秩序等持续恶化，影响了业主正常生活，单个业主才可以此为抗辩理由少交或免交物业服务费。如果物业公司所提供的物业服务存在一般瑕疵，导致小区大多数业主对该公司的服务不满意，业主可以通过召开业主大会作出相关决议的方式重新选聘物业服务企业，房义福提交的照片的不足以证实金碧物业济南公司的物业服务存在重大瑕疵，故房义福以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。建设工程施工是否符合相关规定，应以相关部门的审批文件为依据，房义福提交的济南规划局网站截图显示相关部门已受理并公示了开发商针对涉案小区地下车库的规划变更，但不足以证实开发商的建设工程施工行为不符合相关规定，即使开发商的建设工程施工行为不符合规定，金碧物业济南公司亦无相应的执法权，对开发商的建设工程施工行为予以制止，故房义福以开发商超规划、无证施工为由拒交物业服务费，本院不予支持。关于房义福主张金碧物业济南公司在小区内道路私自划设停车位出租且未返还车位租赁费的问题，本院认为，建筑区划内的道路，除城镇公共道路外，属于业主共有。对于业主共有部分的处理，由全体业主共同决定。金碧物业济南公司为规范小区停车管理，在小区内道路划设车位，并提交了征求业主意见的录音证据予以证实，房义福若对此有异议，可以通过业主委员会或经全体业主大会共同决定，要求金碧物业济南公司取消划设车位的行为，亦可以要求金碧物业济南公司对车位租赁收益予以公开，但房义福以此为由拒交物业服务费，本院不予支持。房义福还主张其未入住涉案房屋，应减免物业服务费。《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》第十六条规定，房屋交付后空置半年以上的，经业主或物业使用人与物业服务企业确认后，其物业服务费按照物业服务收费标准的70%交纳，合同另有约定的从其约定。依据该规定，房屋空置半年以上的，经业主与物业服务企业确认后，物业服务费方可部分减免。本案中，房义福未与金碧物业济南公司对其房屋空置问题进行确认，房义福主张其未实际入住，金碧物业济南公司不予认可，故金碧物业济南公司以物业服务协议约定的标准向房义福收取物业服务费并无不当。因房义福未缴纳2013年8月1日至2015年6月30日期间的物业服务费，金碧物业济南公司依据物业服务协议要求房义福支付该期间的物业服务费，符合法律规定，本院予以支持。综上，房义福的上诉理由均不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人房义福负担。本判决为终审判决。审 判 长  赵建军代理审判员  许海涛代理审判员  何菊红二〇一六年六月二十三日书 记 员  王 娜