北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2014）东民初字第05255号原告：吕国宝，男，1957年8月30日出生。委托代理人：王娟，北京市义方律师事务所律师。委托代理人：王戈，北京市义方律师事务所实习律师。被告：北京国瑞兴业地产股份有限公司，住所地北京市东城区珠市口东大街15号1号楼3层301-309室。法定代表人：郝振河，董事长。委托代理人：张志刚，北京百朗律师事务所律师。原告吕国宝诉被告北京国瑞兴业地产股份有限公司（以下简称国瑞兴业公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2014年4月21日立案受理。依法由本院代理审判员代净适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人王娟、王戈，被告委托代理人张志刚到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年11月1日，原、被告双方签订《北京市商品房预售合同》，约定原告购买被告开发的北京市东城区×××号楼×层×××号房屋，总价款为5228491元。被告应于2013年12月30日前交付房屋，交付时应满足市政双路供电达到使用条件，同时还约定未按期限和条件交付房屋的违约责任。合同签订后，原告依约支付房屋总价款5228491元。2013年12月13日，被告发出《京禧阁交付使用通知书》，通知原告办理收房手续。2013年12月19日，原告支付房屋面积差价款156855元，领取房屋钥匙后，原告发现房屋用电为施工用电，不符合合同约定的交付条件。2014年2月11日，被告发出《紧急通知》，要求原告自2014年2月15日起可以领取购电卡及用电证。原告认为，合同依法订立便具有法律约束力，当事人应严格履行合同义务。现被告在约定期限内未能交付合格房屋，构成违约，被告应当承担违约责任。故原告诉至法院，请求判令被告向原告支付自2013年12月31日起至2014年2月14日止的逾期交房违约金74317元，由被告承担本案诉讼费。被告辩称：被告主张原告已付购房款为5228491元，并不包括后续补交的房屋面积差价款156855元，计算违约金的基数应为5228491元。被告于2014年2月14日向小区提供双路市政供电。在此之前，被告认可没有提供按照合同约定的双路市政供电，即自2013年12月31日起至2014年2月14日期间，被告向小区提供的是临时供电，但被告认为，临时供电从电压到电量均能满足业主的使用，并未出现问题。同时，被告积极努力解决供电问题，缩短违约持续时间，使业主的损失最小化。在报批供电方案及设计图纸的过程中，由于相关电力部门审批权限转移，以及电力部门为保障任务所采取的一系列保电措施等客观原因也导致了时间的延误。预售合同中有关双路市政供电仅属于十项市政基础设施和其他设施承诺中的一项，有关违约金的计算应对应全部违约责任的十分之一标准计算。被告认为，综合被告较为轻微的违约情节及原告未有实际损失等，原告所主张的违约金过高，要求驳回或者降低原告的违约金标准，具体标准为合同约定违约金标准的十分之一即万分之零点三为标准计算为宜。经审理查明：2012年3月21日，北京市发展和改革委员会与北京市住房和城乡建设委员会向北京市东城区发展和改革委员会出具京发改（2012）347号《关于东城区×××号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》，载明经研究，同意东城区忠×××号住宅楼及地下车库项目（以下简称涉诉小区项目）由北京正阳恒瑞置业公司转为被告国瑞兴业公司继续开发建设。2012年11月1日，原告与被告国瑞兴业公司签订《北京市商品房预售合同（住宅类）》（以下简称涉诉合同），原告购买被告开发的涉诉小区项目×××号住宅楼×层×××号房屋，该房号为暂定编号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准（以下简称涉诉房屋），该房屋预测建筑面积为113.55方米，套内建筑面积为92.51平方米，按照套内建筑面积计算，房屋单价为56518.12元，总价款为5228491元。合同第十二条约定，被告应当在2013年12月30日前向原告交付涉诉房屋，交付时被告应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程质量分户验收表》（该表适用于2006年1月1日起进行住宅工程竣工验收的房屋），同时还应当符合下列条件：1、涉诉房屋已取得规划验收批准文件和建筑工程竣工验收备案表；2、有资质的房产测绘机构出具的涉诉房屋面积实测技术报告书；3、满足第十三条中被告承诺的市政基础设施和其他设施达到的条件（2007年3月1日后签订土地使用权出让合同的住宅；或2007年3月1日前已签订土地使用权出让合同但在2007年8月1日后进行施工招投标的住宅，必选）。合同第十三条约定，市政基础设施和其他设施的承诺，被告承诺本合同附件八载明的该商品房所在楼栋本期的项目建设方案与被告向建设行政主管部门申报并在北京市住房和城乡建设委员会网站上公示的该项目建设方案一致，本条款约定的市政基础设施和其他设施的交用日期与建设方案的日期相符或提前于建设方案约定的日期，具体约定如下：市政基础设施包括上水、下水，市政双路供电，供暖，燃气，电话通信线，有线电视线均应于2013年12月30日达到交付使用条件或敷设到户。如果在约定期限内未达到条件，双方同意按照下列方式处理：按逾期交房处理，被告参照本合同第十四条规定承担逾期交房的违约责任；如遭遇不可抗力或因遵守、配合政府的法规政策和规范性文件或因政府部门有关机构的行为引起的延误的，被告可以据实予以延期，并无须承担上述违约责任。合同第十四条逾期交房责任中约定，除不可抗力外，被告未按照第十二条约定的期限和条件将涉诉房屋交付原告的，按照下列方式处理：按照逾期时间，逾期在60日之内，自第十二条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付已交付房款万分之叁的违约金，并于涉诉房屋实际交付之日起30日内向原告支付违约金，合同继续履行。合同第十六条交接手续中约定，涉诉房屋达到第十二条约定的交付条件后，被告应当在交付日的7日前，书面通知原告办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，被告应当出示第十二条约定的证明文件，并满足第十二条约定的其他条件。被告不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，或未满足第十二条约定其他条件的，原告有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由被告承担，并按第十四条处理。涉诉合同签订后，原告交纳了购房款5228491元。被告国瑞兴业公司于2013年12月13日向原告邮寄发出《京禧阁交付使用通知书》，载明涉诉房屋经验收合格，已具备交付使用条件，请原告于2013年12月19日前办理收房手续。原告于2013年12月19日办理收房手续，并交纳涉诉房屋面积差价款156855元。2013年12月30日，原告委托律师向被告国瑞兴业公司发出《律师函》，载明原告等业主领取了房屋钥匙，但在查验过程中发现房屋用电尚未达到合同约定的收房条件。经咨询供电部门，获知目前小区用电系施工用电。为此，原告要求被告积极履行义务，在具备双路市政供电条件后及时通知原告，并按约定承担违约责任。对此，被告不认可收到过该《律师函》。2014年2月14日，被告在小区内张贴《通知》的方式告知包括原告在内的全体业主小区已于2014年2月14日正式通电，并通知业主领取购电卡。原告遂于2014年2月15日领取购电卡。另查，2011年5月11日，北京正阳恒瑞置业公司（用电方）与国网北京市电力公司（供电方）签订《供电方案确认协议》（协议编号：1003630863），约定供电方结合供需实际情况为客户编制1套供电方案供客户选择，选择确定本协议所附供电方案（第201105036596号）中全部内容。本协议所附供电方案是供用电双方进行工程设计、施工、验收的依据。本协议所附供电方案有效期为2011年5月11日至2012年5月11日（注：有效期的起始时间为本协议签订时间，高压供电方案的有效期为12个月，低压供电方案的有效期为3个月）。供电方案逾期外电源工程仍未开工的，用电方应在有效期内到供电方办理确认手续。用电方逾期未办理确认手续的，本协议所附供电方案自动失效。2013年3月11日，北京正阳恒瑞置业公司向国网北京市电力公司出具《申请》，因北京正阳恒瑞置业公司忠实里用电方案（客户编号1003630863，方案号201105036596）超期，该用电方案已办理完工程设计招标，正进行下步工作，因此申请该用电方案延期。2013年5月16日，被告国瑞兴业公司（用电方）与国网北京市电力公司（供电方）签订《供电方案确认协议》（协议编号：1003630863），约定供电方结合供需实际情况为客户编制1套供电方案供客户选择，选择确定本协议所附供电方案（第201105036596号）中全部内容。本协议所附供电方案是供用电双方进行工程设计、施工、验收的依据。本协议所附供电方案有效期为2013年5月13日至2014年5月13日（注：有效期的起始时间为本协议签订时间，高压供电方案的有效期为12个月，低压供电方案的有效期为3个月）。供电方案逾期外电源工程仍未开工的，用电方应在有效期内到供电方办理确认手续。用电方逾期未办理确认手续的，本协议所附供电方案自动失效。诉讼中，本院向国网北京市电力公司调查有关被告国瑞兴业公司开发的涉诉小区项目供电情况。国网北京市电力公司称，根据2013年3月11日北京正阳恒瑞置业公司出具的《申请》及京发改（2012）347号《关于东城区×××号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》，国网北京市电力公司于2013年5月16日与被告国瑞兴业公司在沿用其与北京正阳恒瑞置业公司原供电方案的基础上签订了延期后的《供电方案确认协议》。此后，被告国瑞兴业公司通过北京万弘佳景电力工程设计有限公司于2013年7月底向国网北京市电力公司城区供电公司报送高压外电源、低压电缆设计图纸。2013年7月29日，国网北京市电力公司审批通过高压外电源设计图纸。2013年8月初，国网北京市电力公司城区供电公司经审核发现低压设计图纸与低压供电方案不符。2013年9月6日，被告国瑞兴业公司申请修改低压批量供电方案。2013年9月26日，被告国瑞兴业公司取走修改后的低压供电方案。2013年10月初，北京万弘佳景电力工程设计有限公司将依据修改后的低压供电方案修订的低压设计图纸报审。2013年10月17日，低压设计图纸复审通过。由于低压供电方案调整，相应的需要调整高压箱变设计图纸。2013年10月23日，北京万弘佳景电力工程设计有限公司再次报审高压箱变设计图纸。2013年10月31日，高压箱变设计图纸审核无问题。北京万弘佳景电力工程设计有限公司分别于2013年11月5日、11月6日补充低压电缆部分、高压箱变部分报审资料及图纸。最终，高压箱变设计图纸审批通过时间为2013年11月6日，低压电缆设计图纸审批通过时间为2013年11月8日。对此，原、被告均认可真实性，但被告称自2013年5月16日签订《供电方案确认协议》后，被告积极通过招投标选择设计单位进行图纸设计，由于高压箱变部分设计图纸被国网北京市电力公司多次要求修改，直到2013年11月6日，国网北京市电力公司才审批通过。庭审中，北京万弘佳景电力工程设计有限公司王××出庭作证，北京万弘佳景电力工程设计有限公司作为涉诉小区项目供电施工图纸的设计公司，于2013年7月初向国网北京市电力公司城区供电公司报送高压外电源、高压箱变、低压三部分设计图纸，高压外电源线路部分于2013年7月底审批通过。高压箱变部分于2013年8月19日召开审图会，并于2013年8月底通过。低压部分也于2013年8月底通过。后由于被告国瑞兴业公司变更低压部分供电方案，直到2013年10月底，北京万弘佳景电力工程设计有限公司将修改后的低压部分设计图纸再次报审，并于2013年11月8日审批通过。同时，由于低压部分供电方案的修改导致高压箱变部分也需要修改设计图纸，北京万弘佳景电力工程设计有限公司于2013年10月底将修改后的高压箱变部分报审，并于2013年11月6日审批通过。有关被告国瑞兴业公司陈述的审批权限流程的变更，以及因任务保电措施等问题客观上并未对涉诉小区项目的设计图纸审批产生影响。另，北京华顺德电力工程有限公司职员出庭作证，北京华顺德电力工程有限公司作为涉诉小区项目低压部分的施工单位，于2013年9月25日与被告国瑞兴业公司签订施工合同，此后北京华顺德电力工程有限公司代表被告国瑞兴业公司协调过设计图纸审批、与北京市供用电建设承发包公司之间签订服务合同等问题，但对于设计图纸审批的具体流程等事项不知情。有关审批权限流程变更的问题导致被告国瑞兴业公司与北京市供用电建设承发包公司之间签订服务合同的时间顺延了几天。涉诉小区项目双路市政供电于2014年2月14日正式通电。无论业主是否领取电卡，涉诉小区内的供电于2014年2月14日即为正式双路市政供电。本院经询北京市供用电建设承发包公司，该公司称被告国瑞兴业公司与该公司于2013年11月1日签订代建合同，由该公司负责本市东城区×××号楼住宅楼项目的公用部分的供电建设管理。2013年11月13日，该公司组织招标工作，并于2013年12月23日完成招标，于12月底与中标公司北京城区供电开发总公司签订施工合同，施工工期为28个日历日，北京城区供电开发总司在约定工期内完工。2014年2月14日，涉诉小区项目双路市政供电正式通电。上述事实，有《北京市商品房预售合同（住宅类）》，购房发票，建筑面积差异及房款结算协议，《京禧阁交付使用通知书》，《律师函》，《通知》，公证书，EMS北京邮政信筒同城快件，《EMS北京同城速递业务详情单》，调查笔录，供电方案确认协议，《关于东城区×××号住宅楼及地下车库项目转让核准的批复》，《建设工程施工合同》，《供用电工程项目管理服务合同》，证人证言及当事人的当庭陈述等证据材料在案为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。本案中，原、被告双方之间签订的涉诉合同系双方的真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉诉合同的约定，2013年12月30日，涉诉房屋应予交付，且市政双路供电达到使用条件是双方约定的交付房屋应符合的标准。现被告逾期履行上述义务，依约应当承担违约责任。故原告要求被告支付交房时市政双路供电不能使用而应付的违约金的诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持。关于被告提出违约金计算基数应以涉诉合同中约定的购房款为准的抗辩意见，因涉诉合同中约定逾期违约金为自2013年12月31日起至实际交付之日止按日以已交付房款万分之叁的标准计算，而原告在2013年12月31日前已经交纳完毕涉诉合同约定的购房款和涉诉房屋面积差价款，故对被告的该项抗辩意见，不具有合同和事实依据，本院不予采纳。对原告主张以其实际交纳的涉诉合同约定的购房款和房屋面积差价款作为违约金的计算基数的意见，本院予以采纳。诉讼中，被告认为合同约定的违约金过高，请求法院予以调整。应当指出，合同约定违约责任的目的在于督促双方如约履行义务。被告违约客观存在，但考虑到涉诉房屋的市政双路供电在原告入住房屋后一个多月即已达到使用条件，违约的时间较短，且原告入住房屋后免费使用临时供电，其未举证证明已造成实际损失等情节，本院认为涉诉合同约定的违约金标准偏高，综合考虑合同中有关违约责任的立约本意，被告的过错程度，本院依法酌情确定违约金数额。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告北京国瑞兴业地产股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告吕国宝违约金人民币三万七千一百五十九元；二、驳回原告吕国宝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费849元，由被告北京国瑞兴业地产股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。代理审判员 代 净二〇一四年七月十日书 记 员 宿云达