江苏省东海县人民法院民 事 判 决 书(2016)苏0722民初1375号原告江苏瓯龙房地产开发有限公司，住所地东海县牛山镇幸福北路199号瓯龙世纪城1-1-201室。法定代表人杨春林，董事长。委托代理人闫星宇，公司员工。被告何金。原告江苏瓯龙房地产开发有限公司（以下简称瓯龙公司）与被告何金商品房销售合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人闫星宇到庭参加诉讼,被告经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瓯龙公司诉称，被告欲购买原告开发的位于东海县牛山街道幸福北路瓯龙世纪城·北岸公馆48-1-301室房屋，2007年10月23日，被告何金仅交纳68192元，此后被告既不与原告签订正式的商品房买卖合同，也不交纳剩余购房款，原告多次催告均无果。后原告向被告发出了解除合同通知书，依法解除了与被告商品房买卖合同关系。被告竟然在仅仅交纳了很少部分款项，不签合同不交纳剩余款项且不经原告同意的情况下擅自非法强行打开瓯龙世纪城·北岸公馆48-1-301室房门并占用，给原告造成了极大的损失。原告认为被告虽交纳了部分款项购买原告的商品房，但不予原告签订正式的买卖合同，也不交纳剩余房款，经催告无果后，原告依法发出了解除合同通知书，双方的买卖合同关系应当已解除。被告在没有任何合法依据的情况下非法占用原告的房屋，给原告造成损失，应当防护房屋并赔偿损失。为了维护原告的合法权益，特向贵院提出诉讼，请求判令依法确认原被告之间的商品房买卖合同关系已解除，被告将瓯龙世纪城·北岸公馆48-1-301室房屋返还给原告，被告赔偿原告非法占用房屋造成的损失自2009年6月5日以20万元为基数按每天万分之二的标准计算至房屋实际返还之日止，被告承担本案诉讼费用。被告何金未答辩。经审理查明，2007年10月23日，被告何金向被告公司缴纳牛山镇瓯龙世纪城·北岸公馆48-1-301室房屋首付68192元及车库49939元，合计118131元。此后原被告一直未订立正式的《商品房买卖合同》，被告也未交纳剩余购房款。2009年6月5日，被告何金在未办理交房手续的情况下，自行更换涉案房屋房门钥匙，并占用房屋至今。另查明，2013年12月11日，原告向被告本人送达《限期交款通知书》，被告在通知书上签字予以确认，具体内容如下：“限期交款通知书何金：你于2007年10月23日向我公司交付了房款118131元，余款至今未付，现请你自接到本通知书之日起5日内前来我公司付清余款。否则，本公司对你所购商品房将另售他人，由此产生的后果将由你承担。特此通知江苏瓯龙房地产开发有限公司（盖章）2013年12月11日何金（签名）水印康庭（小区）4#1110室184××××3189。”被告何金签署上述通知后，仍没有前往原告公司交付余款，2014年12月16日，原告公司根据何金在签署交款通知时提供的住所及联系方式，送达交款通知书，限何金于2015年3月1日前往原告公司签订商品房买卖合同，交纳房款，后经EMS送达未签收退回，原告公司将通知书粘贴涉案房屋门上。2015年3月9日，原告公司无奈向被告发出《解除合同通知书》，并粘贴在涉案房屋门上。再查明，涉案房屋建筑面积124.19㎡，2007年9月30日和2008年12月5日，原告将涉案房屋同一栋楼48-1-401室和48-2-301室签订《商品房买卖合同》销售他人，单价分别为1918元/㎡和1968.35元/㎡。上述事实有当事人陈述、首付款收据、物业公司出具的通知书及证明、《限期交款通知书》、解除合同通知书、东海县建设局测量队出具的测汇报告、房屋买卖合同等证据在案佐证。本院认为，原告在支付牛山镇瓯龙世纪城·北岸公馆48-1-301室房屋首付款后，在未支付剩余购房款的情况下，擅自更换房门钥匙占用房屋，原告公司虽发现但未提出异议，对收房行为予以默认，结合原告后期通知原告支付剩余购房款的行为，进一步予以印证，因此根据合同法相关规定，双方虽未签订正式商品房买卖合同即书面合同形式，付款（首付）及收房已实际完成，故商品房买卖合同关系应当已成立。原告在2007年10月23日支付了首付款后，一直未履行结清剩余购房款的义务，2013年12月11日，经原告公司直接送达《限期交款通知书》催告被告履行剩余债务，并由被告本人签字确认，被告仍然没有履行。后原告又向被告邮寄粘贴催款通知书，直至2015年3月9日，原告无奈之下向被告发出《解除合同通知书》。根据合同法的相关规定，当事人一方迟延履行主要债务的，经催告后在合同期限内仍未履行，合同相对方有权解除合同，故本案中双方当事人商品房买卖合同关系，在原告发出解除通知之后应当已经解除。合同解除后，被告应当向原告返还涉案房屋，同时原告公司向被告返还缴纳的首付房款。如前所述，双方虽未签订书面合同，但商品房买卖合同关系已成立，原告主张被告非法占用涉案房屋，理由不充分，其次主张造成的损失也没有依据。本案中，双方对违约损失没有约定，根据相关法律规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此造成的损失，本案中原告对其损失没有证据证实，本院认定以逾期未付款项同期银行贷款利息为准，参照原告提供的购房合同，本院确定购房单价1900元，总房价235961元，已付118131元，未付房款为117830元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十五条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告江苏瓯龙房地产开发有限公司与被告何金就牛山镇瓯龙世纪城·北岸公馆48-1-30室房产商品房买卖合同关系已解除；二、被告何金自本判决生效后十日内将上述房屋腾空并交付给原告江苏瓯龙房地产开发有限公司；三、原告江苏瓯龙房地产开发有限公司于本判决生效后十日内将收取的被告何金的购房款118131元返还给何金；四、被告何金于本判决十日向原告赔偿损失（计算方法为：以未付房款117830元为基数，自2009年6月5日，按照中国人民银行同期贷款基准利率，计算至实际返还房屋之日止）；五、驳回原告江苏瓯龙房地产开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费2641元，公告费620元，合计3261元，由被告何金负担（已由原告垫付，被告于本判决生效后十日内给付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。同时应向本院预交代收二审上诉案件受理费5282元。收款人：连云港市中级人民法院，开户行：连云港市农行苍梧支行，账号：44×××94，也可到农行东海县支行营业厅缴纳。先到本院立案庭开具交款票据，然后到上述指定银行交款，交款后将票据交至本院立案庭。逾期不交，则报江苏省连云港市中级人民法院裁定按撤回上诉处理。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长  吴 鹏代理审判员  侯书宇人民陪审员  马长宜二〇一六年六月二十日书 记 员  赵方会法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）《中国人民共和国合同法》第九十四条【合同的法定解除】有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条【解除的效力】合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。（二）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。