广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）深中法房终字第1826号上诉人（原审被告、反诉原告）：深圳市保坤五金塑胶有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：奚少彪，总经理。委托代理人：崔琼斯，广东利人律师事务所律师。委托代理人：黄敬忠，男，汉族，住所地：广东省深圳市福田区，系该司员工。被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市益兴隆家具制造有限公司，住所地：深圳市龙岗区。法定代表人：黄钟论，总经理。委托代理人：杜群林，男，汉族，住所地：广东省深圳市龙岗区，系该司员工。被上诉人（原审第三人、反诉被告）：深圳市横岗保安股份合作公司马六分公司，住所地：深圳市龙岗区。负责人：何世安。委托代理人：傅立标，广东穗江律师事务所律师。委托代理人：张东华，广东穗江律师事务所实习律师。上诉人深圳市保坤五金塑胶有限公司因房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2008）深龙法民初字第9906号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院查明：2007年4月3日，深圳市益兴隆家具制造有限公司（以下简称益兴隆公司）与深圳市保坤五金塑胶有限公司（以下简称保坤公司）签订一份《转租厂房合同书》。合同约定：1、益兴隆公司将原向横岗街道保安马六村租来的位于龙岗区横岗街道保安社区马六路18号的5500平方米的厂房和益兴隆公司投资自建的约1200平方米的铁皮厂房、铁皮宿舍及空地转租给保坤公司用于塑料加工生产；2、租期为5年，自2007年4月3日至2012年4月3日止，面积为5500平方米和自建的约1200平方米，合计约6700平方米，每月租金为83750元，双方协定每月租金实收82000元；3、保坤公司在签约后支付二个月的押金，押金在双方合同期满交清所有租金及其他费用后，益兴隆公司退还给保坤公司；4、保坤公司应在每月15日前上交当月租金，如超过一个月不支付，益兴隆公司有权每天收取月租金的2％作为滞纳金；5、在使用中，益兴隆公司转租的厂房，如正常的损坏或小修补，由保坤公司自行修补，费用由保坤公司自己负担，若是由自然灾害引起的建筑问题，由益兴隆公司向原房东村委申请修复，费用由村委负责；6、益兴隆公司将其现有的电路、配电房、电路设施、原有的办公室、食堂工具、宿舍员工铁床、厂内的展厅卖给保坤公司使用，保坤公司一次性补给益兴隆公司10万元，工厂交付时一次性付清，展厅家具样品归益兴隆公司所有，其他的空调属保坤公司；7、合同期满后，益兴隆公司自建的1200平方米铁皮房无偿归保坤公司使用；8、益兴隆公司有义务协助提供消防验收证及房屋出租合同，供保坤公司办理相关执照。益兴隆公司、保坤公司及深圳市横岗保安股份合作公司马六分公司（以下简称马六公司）均在该合同上签字盖章确认。同日，马六公司与保坤公司签订一份在房屋租赁管理办公室登记备案的《房地产租赁合同》。合同签订后，保坤公司于2007年4月19日向益兴隆公司交纳164000元押金，双方依约履行合同，保坤公司亦在此期间将其住所地变更为本案租赁物所在地。在履行合同过程中，保坤公司从2007年6月起交给马六公司租金65876元，2007年7月、8月直接交给马六公司每月租金74500元，经三方协商从2007年9月份起保坤公司租金分两部分缴纳：付给益兴隆公司的为22700元，付给马六公司的为51800元。但自2008年4月份起保坤公司开始未向益兴隆公司交纳益兴隆公司的租金部分，自2008年7月份起保坤公司开始未向马六公司交纳马六公司的租金部分。保坤公司认为，益兴隆公司一直没有按合同约定提供“消防验收证”，且厂房实际面积与合同约定有异，故停止支付租金。益兴隆公司提供1997年的消防工程呈批表，证明厂房主体消防已经过验收合格，并主张保坤公司以此表办理营业执照。保坤公司称签订合同时，因益兴隆公司称有该消防工程呈批表，才与益兴隆公司签订合同，保坤公司是根据与马六公司签订的备案合同办理营业执照的。根据益兴隆公司提交的《违法建筑位置示意图》，本案涉案房屋已经过政府部门勘查，并注明该建筑物与水域、公共绿地、规划道路相冲突。在法院限期内，益兴隆公司未提交涉案建筑物的报建手续、竣工验收手续等证明文件，只提交历史遗留违法建筑信息普查申报材料。原审法院另查，保坤公司认为，双方签订的厂房租赁合同约定面积为5500平方米，但实际为4380平方米，遂申请测量厂房面积。经保坤公司申请，原审法院组织当事人到租赁地点现场测量厂房面积。经现场勘查测量，厂房面积如下：1、厂房不含滴水的墙体结构面积约为4380.2平方米，含滴水厂房占地面积约为4416.5平方米；2、厂房内2楼办公室的面积约为465.8平方米；3、正对厂房左侧靠里砖混结构宿舍1栋两层，不含滴水墙体结构面积约为470.08平方米，靠外砖混结构宿舍1栋一层半，不含滴水墙体结构面积约为398.266平方米；4、厂房对面砖混结构平房约60平方米。当事人均确认上述测量数据。保坤公司认为上述第2项为违章建筑，不应计算面积。益兴隆公司向原审法院提起本案诉讼，请求判令：一、保坤公司支付益兴隆公司2008年3月至2008年11月的租金396100元；二、保坤公司承担诉讼费。针对保坤公司的反诉，益兴隆公司同意确认合同无效，请求变更其诉讼请求为：判令保坤公司支付2008年4月1日至10月31日房屋占有使用费396100元。保坤公司向原审法院提起反诉，请求判令：一、益兴隆公司赔偿保坤公司因为不能生产导致的机器设备闲置损失100000元；二、益兴隆公司赔偿保坤公司因为不能生产经营导致的生产利润损失500000元；三、益兴隆公司返还保坤公司已经多收取的租金168000元；四、益兴隆公司赔偿保坤公司未及时维修漏雨厂房导致的货物被雨淋的损失100000元；五、判令双方签订的《转租厂房合同书》无效；六、益兴隆公司退还保坤公司厂房租赁押金164000元；七、益兴隆公司承担本案本诉、反诉诉讼费；八、马六公司对以上反诉请求承担连带赔偿责任。一审庭审后，保坤公司向原审法院提出申请，要求撤回其第一项、第二项、第四项反诉请求。原审法院已另作出民事裁定书，准许保坤公司撤回上述反诉请求。原审法院认为，益兴隆公司、保坤公司之间签订的租赁合同，因租赁物没有相关建设工程规划许可证等报建手续，且被定性为违法建筑，故双方签订的租赁合同无效。益兴隆公司、保坤公司均确认合同无效，故保坤公司反诉请求确认合同无效，原审法院予以支持。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。益兴隆公司收取保坤公司厂房租赁押金164000元，应退还保坤公司，保坤公司该请求，原审法院予以支持。合同无效，益兴隆公司请求保坤公司按照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院予以支持。根据双方合同约定，保坤公司承租面积共计6700平方米（包括厂房面积5500平方米，铁皮房及宿舍等1200平方米），每月租金为83750元，即按双方原约定计算，每平方米租金为12.5元。因合同无效，双方应按照实际租赁面积计算租金。保坤公司对厂房租赁面积提出异议，故原审法院组织双方现场测量厂房面积，经现场测量，厂房面积应为4846平方米（4380.2＋465.8）。以此数据计算租金，保坤公司应每月支付益兴隆公司租金75575元［12.5元／平方米×（4846＋1200）平方米］。益兴隆公司、保坤公司双方在履行合同过程中，经三方协商，保坤公司实际按照每月74500元缴纳租金，应认定为益兴隆公司、保坤公司及马六公司协议变更了合同内容，该约定变更的租金未超过保坤公司应负的租金数额，故保坤公司反诉要求益兴隆公司返还已经多收取的租金，原审法院不予支持。经三方协商保坤公司从2007年9月份起分两部分缴纳租金，付给益兴隆公司的为22700元，付给马六公司的为51800元。保坤公司自2008年4月份起未向益兴隆公司交纳益兴隆公司的租金部分，自2008年7月份起未向马六公司交纳马六公司的租金部分，故保坤公司还应支付益兴隆公司2008年4月1日至10月31日的房屋占有使用费366100元（22700元×7个月＋51800元×4个月）。马六公司并未收取保坤公司租赁押金，故保坤公司反诉要求马六公司承担连带返还责任，原审法院不予支持。综上，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十七条、第五十八条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认益兴隆公司与保坤公司于2007年4月3日签订的《转租厂房合同书》无效；二、保坤公司应于判决生效之日起十日内支付益兴隆公司2008年4月1日至10月31日的房屋占有使用费366100元；三、益兴隆公司应于判决生效之日起十日内退还保坤公司厂房租赁押金164000元；四、驳回益兴隆公司的其他诉讼请求；五、驳回保坤公司的其他反诉请求。本案本诉受理费3621元、保全费2270元，合计5891元，由益兴隆公司负担447元，保坤公司负担5444元。本案反诉受理费4532元，由保坤公司负担2294元，由益兴隆公司负担2238元。上诉人保坤公司不服原审判决，向本院提起上诉，称：一、原审法院认定保坤公司与益兴隆公司于2007年4月3日签订的《转租厂房合同书》无效，属于事实认定不清，且适用法律错误。保坤公司与益兴隆公司《转租厂房合同书》中所涉1200平方米铁皮厂房，因属违规建筑，应当被认定无效。二、原审法院要求保坤公司向益兴隆公司支付自2008年4月1日至2008年10月31日的房屋占用费于法无据。保坤公司与益兴隆公司在《转租厂房合同书》中约定，保坤公司承租厂房之目的系基于工业生产，且同时约定益兴隆公司应当为保坤公司办理消防验收合格证书。自合同签订后，保坤公司基于善意、合理信赖，已经先行向益兴隆公司、马六公司缴纳租金，益兴隆公司、马六公司一直恶意拖延为保坤公司办理相应的消防验收合格证书，保坤公司经多次要求未果。保坤公司拒缴租金，系属合法行使同时履行抗辩权之行为。三、原审法院驳回保坤公司关于请求收回益兴隆公司多收取的租金168000元的判决，属于事实认定不清，且适用法律错误，于法无据。益兴隆公司在与保坤公司签订的《转租厂房合同书》中采取欺诈手段，恶意隐瞒出租物之实际面积，造成出租车间面积多算了1120平方米，使得保坤公司每月因此多向益兴隆公司缴纳14000元，一年期间共多缴168000元，益兴隆公司对于该部分租金的收取，并无合法依据，应当予以返还；此外，厂房内二楼办公室面积465.8平方米因在《转租厂房合同书》中约定，已经以10万元的价格卖给保坤公司，因此，该部分面积不应再被重复计算至租金当中，且因1200平方米铁皮厂房系违规建筑，保坤公司并未对其进行实际占有及使用，该部分面积亦不应被包含在租金当中。四、原审法院驳回保坤公司关于要求益兴隆公司承担一审本诉、反诉费用的判决，属于事实认定不清。因益兴隆公司、马六公司恶意违约，已造成保坤公司生产经营等各方面的严重损失，益兴隆公司应当为其违约行为承担一审本诉及反诉费用。五、原审法院驳回保坤公司关于要求马六公司承担连带责任的判决，属于事实认定不清，且适用法律错误。保坤公司在签订租赁合同后，已经按照马六公司的指示，将租金汇入马六公司指定账户，且马六公司在《转租厂房合同书》上进行了盖章确认，表明马六公司已经认可该合同所赋予其的相应义务，保坤公司因益兴隆公司、马六公司的违约行为导致生产经营受到严重损失，应当根据《合同法》第一百零七条的规定承担违约责任。六、该案件已经明显超过《民事诉讼法》所规定的民事案件的审结期限，已严重违反了法定程序。保坤公司与益兴隆公司、马六公司之间房屋租赁纠纷案于2008年在原审法院立案，但该案判决时间却为2014年4月18日，案件审判周期已近6年，根据《民事诉讼法》第149条的规定，人民法院适用普通程序审理的案件，应当在立案之日起六个月内审结。有特殊情况需要延长的，由本院院长批准，可以延长六个月：还需要延长的，报请上级人民法院批准。该案件审判周期之长已严重超过《民事诉讼法》对民事案件审限的约定，保坤公司的正常生产经营亦因该案未决而受到严重影响。综上，保坤公司请求：撤销原审判决第一项、第二项、第五项判决并依法改判：（一）益兴隆公司返还其已多收取的租金168000元；（二）《转租厂房合同书》中关于1200平方米违规铁皮厂房的租赁约定无效，而并非《转租厂房合同书》全部无效。（三）益兴隆公司承担原审诉讼、二审及反诉全部费用；（四）马六公司对保坤公司向益兴隆公司所主张的一切请求承担连带赔偿责任。被上诉人益兴隆公司答辩称：我方认为应当驳回保坤公司的全部上诉请求，理由如下：保坤公司已经使用了厂房，依法应当支付占用费，并且租赁的面积经原审法院到场丈量确认丈量的面积为5750.646平方米，加上1200平方米的铁皮房，总面积已经超过了合同约定的6700平方米。其请求退回多收的租金没有事实依据。被上诉人马六公司答辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。保坤公司与益兴隆公司是合同关系，合同具有相对性，与我方无关。保坤公司要求我方承担连带责任，没有任何法律依据。本院经审理查明，原审法院查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。由于涉案房产已被定性为违法建筑，且当事人不能提供与涉案房产面积一致的建设工程规划许可证，保坤公司与益兴隆公司签订的涉案《转租厂房合同书》因违反法律法规的强制性规定而无效，原审法院适用法律正确，本院予以确认。根据我国合同法的相关规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，保坤公司基于涉案《转租厂房合同书》占有使用涉案房产，益兴隆公司可请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，原审法院据此判决保坤公司参照当事人经协商后实际履行的租金标准支付2008年4月1日至10月31日的占有使用费，适用法律正确，且未出现严重违反法定程序，可能影响案件正确判决的情况，本院予以确认，保坤公司的上诉理由不成立，本院不予采信。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4532元，由上诉人深圳市保坤五金塑胶有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈  明  亮审 判 员 赵    霞代理审判员 朱    宽二〇一四年十二月十五日书 记 员 邹俊辉（兼）