上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2014）长民三（民）初字第1043号原告上海长峰房地产开发有限公司，住所地上海市。法定代表人童锦泉，职务董事长。委托代理人钱慧军，女，上海长峰房地产开发有限公司员工。委托代理人钱仁昌，男，上海长峰房地产开发有限公司员工。被告上海市长宁区长峰浦江业主委员会，住所地上海市。负责人王志兴，职务主任。委托代理人陈兆奇，男，上海市长宁区长峰浦江业主委员会委员。委托代理人胡剑蓓，北京盈科（上海）律师事务所律师。原告上海长峰房地产开发有限公司诉被告上海市长宁区长峰浦江业主委员会业主撤销权纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海长峰房地产开发有限公司的委托代理人钱慧军、钱仁昌，被告上海市长宁区长峰浦江业主委员会的委托代理人陈兆奇、胡剑蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海长峰房地产开发有限公司诉称，原告是本市长宁区安顺路某弄11号106室、206室、909室以及安顺路89弄7号、9号、11号地下室的产权人，为上海市长宁区长峰浦江小区（以下简称长峰浦江小区）的业主。小区专有部分为838个，业主总人数为776人。建筑物总面积为111，169.88平方米（包括地下室）。地下室部分区域为自行车库。小区地下自行车库的面积合计900平方米。2013年4月15日，上海市长宁区长峰浦江业主大会（以下简称长峰浦江业主大会）作出六项决议：1、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司移交本小区的档案、资料及业委会办公用房事项；2、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司小区场地、建筑物出租和停车费公共收益金纠纷事项；3、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司违反《物业管理合同》，造成电梯不合格、消防瘫痪的索赔事项；4、通过诉讼途径解决上海长峰房地产开发公司占据本小区地下室、地下车库及公建配套房纠纷事项；5、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司撤离后，上海长峰房地产开发公司在小区地下室、地下车库进行物业管理问题；6、诉讼费用在公共收益金中列支。上述六项决议违反法定程序，且侵害原告的合法权益：第一，原定对议题表决时间为2013年3月28日至2013年4月3日，被告违法将表决期限推迟至2013年4月12日。第二，根据上海市住房保障和房屋管理局、上海市民政局《加强本市住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干规定》，表决票应当在投票日期7日前，按照业主大会议事规则的约定送达全体业主。被告在2013年4月3日后，仍继续向业主发送表决票，相应的表决票为无效票。被告仅发送表决票655张，未向全体业主送达表决票。第三，被告共回收表决票394张。回收的表决票中，部分表决票署名并非业主，不能认定为业主投票。被告违法将未回收的表决票数计入同意票数。对六项表决事项同意的业主人数未超过总人数的半数，且专有部分未超过建筑物总面积的半数。第四，业主大会决议在公共收益金中列支诉讼费用，损害了作为业主的原告的合法权益。故原告请求判令：撤销长峰浦江业主大会作出的上述六项决议。被告上海市长宁区长峰浦江业主委员会辩称，本市长宁区安顺路某弄11号106室为公共设施房，206室为业主委员会办公用房，安顺路89弄7号、9号、11号地下室为自行车库，均为全体业主共有；安顺路89弄11号909室的业主为案外人陈亮。故原告并非长峰浦江小区的业主。原告的诉讼主体不适格。小区的专有部分共计837个，业主总人数为776人。建筑物总面积为各专有部分面积之和计107，070.85平方米，不包括地下室面积。即使原告为业主，业主大会的决议既未侵害其合法权益，也未违反法律规定的程序：第一，因部分业主的表决票无法在规定时间内送达，为使更多的业主行使权利，被告经讨论决定将表决时间推迟。该行为并无不当。第二，法律并未强制性规定表决票应当在投票日期7日前送达全体业主。因客观原因，部分表决票无法送达，被告共送达表决票655张，本次业主大会有专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，符合法律规定。第三，被告共回收表决票393张。部分业主委托他人在表决票上签名，应认定为业主投票。业主大会议事规则规定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数人的意见。此处的大多数人的意见是指投票业主中的过半数意见。回收的表决票中，同意票占多数，故将未回收的表决票数计入同意票数，符合议事规则。对六项表决事项同意的业主人数超过总人数的半数，且专有部分超过建筑物总面积的半数。第四，公共收益金为业主共有，业主大会决议在公共收益金中列支诉讼费用，并未损害原告的合法权益。故被告请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，长峰浦江小区内的建筑物门牌号分别为本市长宁区安顺路某弄7号（浦江大厦）、9号（锦海大厦）、11号（京河大厦）、8号及10号。上述建筑物原门牌号分别为上海市长宁区淮海西路某弄85号、87号、89号、91号及93号。其中，7号、9号的总建筑面积分别为43，076.48平方米（分别含地下室建筑面积1，446.42平方米）；11号的总建筑面积为21，289.02平方米（含地下室建筑面积1，206.19平方米）；8号的总建筑面积为2，199.69平方米；10号的总建筑面积为1，528.21平方米。原告为上述房屋的建设单位，房屋产权初始登记在原告名下。后上述房屋陆续分套变更产权登记。2007年11月8日，长峰浦江业主大会讨论通过业主大会议事规则，议事规则对业主大会表决形式规定，已送达的征求表决意见单，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数人的意见。2012年4月12日，长峰浦江业主大会讨论通过修改后的业主大会议事规则。议事规则对业主大会表决形式规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数人的意见。2013年3月13日，被告发布关于召开2013年上半年度业主大会的公告。此后被告以直接或邮寄的方式向小区业主发送表决票，每个专有部分发送一张。发送的表决票文本记载的表决事项为：1、是否同意通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司移交本小区的档案、资料及业委会办公用房事项；2、是否同意通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司小区场地、建筑物出租和停车费公共收益金纠纷事项；3、是否同意通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司违反“物业服务合同”，造成电梯不合格、消防瘫痪的索赔事项；4、是否同意通过诉讼途径解决上海长峰房地产开发公司占据本小区地下室、地下车库及公建配套房纠纷事项；5、是否同意通过诉讼途径解决长峰物业撤离后，上海长峰房地产开发公司在小区地下室、地下车库进行物业管理问题；6、是否同意诉讼费用在公共收益金中列支。该表决票文本另记载，本次表决时间：自3月28日9：00至4月3日17：00；根据小区业主大会议事规则的约定，已送达的表决票，业主在规定时间内不反馈意见或不提出同意、不同意、弃权意见的，视为同意多数业主的意见。2013年4月2日，被告发布将表决时间推迟至4月12日17时的公告。2013年4月15日，被告发布关于表决结果的公告。该公告称，本次发出（送达）表决票655张，在规定时间内回收表决票393张（其中，有效票388张，废票5张），还有262户业主没有在规定时间内返回表决票，没有提出同意、不同意和弃权意见，视作同意多数业主的意见；表决结果为：第一项议题：同意614票，不同意23票；弃权13票；第二项议题：同意615票，不同意21票；弃权12票；第三项议题：同意610票，不同意23票；弃权15票；第四项议题：同意614票，不同意23票；弃权13票；第五项议题：同意612票，不同意20票；弃权17票；第六项议题：同意606票，不同意25票；弃权16票。同日，长峰浦江业主大会作出决议：1、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司移交本小区的档案、资料及业委会办公用房事项；2、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司小区场地、建筑物出租和停车费公共收益金纠纷事项；3、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司违反《物业管理合同》，造成电梯不合格、消防瘫痪的索赔事项；4、通过诉讼途径解决上海长峰房地产开发公司占据本小区地下室、地下车库及公建配套房纠纷事项；5、通过诉讼途径解决上海长峰物业管理有限公司撤离后，上海长峰房地产开发公司在小区地下室、地下车库进行物业管理问题；6、诉讼费用在公共收益金中列支。另查明，召开本次业主大会期间，本市长宁区安顺路某弄11号106室、206室、909室及1809室房屋的产权登记在原告名下。其中，909室房屋为租用居住公房，承租人为案外人陈亮。1809室房屋产权在本次业主大会后变更登记至案外人名下。原告参加了本次业主大会投票表决，对全部表决事项投反对票。审理中，原告对回收的表决票，确认其中306张为业主所投全部同意票。该306张全部同意票所对应的投票业主中，双方确认10名业主各拥有2个专有部分。该306张全部同意票中，其中7名业主各投两张。审理中，原告对未回收的表决票，确认其中98张送达业主。该98张表决票所对应的受送达业主中，双方确认2名业主各拥有2个专有部分，2名业主各拥有3个专有部分。该98张表决票中，其中1名业主收到2张，1名业主收到3张。另查明，9号2404室、2405室的业主为上海裕实国际贸易有限公司。回收的表决票中，有该公司的法定代表人王枢桂署名的全部同意票2张。又查明，7号405室、804室、3101室，9号805室，11号501室、704室、1205室，8号801室的业主8人对第一至五项表决事项投同意票。7号1010室、1908室、2305室，9号1803室、2610室，11号708室、1806室的业主7人对第六项表决事项投同意票。上述事实有房地产权证、房地产登记资料、营业执照、业主大会议事规则、表决票、表决票签收单、公告、业主大会决议及当事人的陈述等证据为证，经庭审核实无误。审理中，被告提供7号1109室、2102室、2608室、2708室、3008室、2208室、2210室、2310室，9号2310室、910室，11号506室、808室、403室的业主9人出具的授权委托证明，以证明该业主委托他人在表决票上签名投全部同意票。原告对上述专有部分对应的表决票为全部同意票没有异议，但认为上述证明形成于表决后，对事后的授权委托不予认可。审理中，被告提供小区部分业主出具的情况说明一份，以证明该部分业主确认收到表决票后未投票，对六项议题表示同意。该情况说明记载：“2013年4月，在长峰浦江小区召开的业主大会对6项议题进行表决期间，我们收到了送达的表决票，但没有在规定时间内投票表达同意，不同意，或弃权。根据业主大会议事规则的相关条款，视为同意多数投票业主的意见，即我们对六项议题表示同意。”该情况说明上署名包括7号2601室、2602室、2603室、2103室、3206室、2905室、2104室、3003室、604室、605室，9号2909室、1804室、1604室、1204室、905室、1002室、106室，11号903室的业主15人。原告对该情况说明的真实性不予认可，对业主事后对表决事项发表意见不予认可。本院认为，本案为业主撤销权纠纷。关于业主身份，应以产权登记为依据。原告作为建设单位，在召开本次业主大会期间，仍有未出售房屋产权登记在其名下，并参加投票表决。故其作为业主提起诉讼，于法不悖。对被告就此提出的抗辩，本院不予采纳。关于表决期限，业主大会会议依法由业主委员会召集。被告根据实际情况决定推迟表决期限，属履行职责行为，于法不悖。关于表决票的送达，原告诉称的关于表决票送达的规定并非法律、行政法规的强制性规定。业主有权在表决期限内行使表决权。本次业主大会采用书面征求意见的形式，有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加即可，并不以表决票送达全体业主为前提。关于表决形式，业主大会议事规则规定，已送达的表决票，业主在规定的时间内不反馈意见或者不提出同意、反对、弃权意见的，视为同意大多数人的意见。如果将此处的大多数人的意见理解为全体业主的过半数意见，则适用前提是已经形成了全体业主的过半数意见。然在已经形成全体业主的过半数意见的情形下（表决事项为筹集和使用建筑物及其附属设施的维修基金；改建、重建建筑物及其附属设施的除外），已无对未投票业主意见制定规则的必要。故将此处的大多数人的意见理解为投票业主中的过半数意见，符合议事规则的制定目的，亦具有可行性。对被告就此提出的抗辩，本院予以采纳。关于表决票统计，同一买受人拥有一个以上专有部分的，应按一人计算业主人数。根据双方对业主专有部分的确认，从原告确认的统计部分来看，可以认定，相应有299名业主（拥有309个专有部分）投了全部同意票，已超过投票业主的半数。相应有95名业主（拥有101个专有部分）收到表决票后，在规定的时间内未反馈意见，未提出同意、反对、弃权意见，应视为同意投同意票的业主的意见。依照法律或者法人组织章程规定，代表法人行使职权的负责人，是法人的法定代表人。回收的表决票中，有业主上海裕实国际贸易有限公司的法定代表人王枢桂署名的全部同意票，可以认定该业主投票同意全部表决事项。被告提供了7号1109室、2102室、2608室、2708室、3008室、2208室、2210室、2310室，9号2310室、910室，11号506室、808室、403室的业主9人出具的授权委托证明，表明业主对委托事实予以确认，原告并无相反证据予以反驳，可以认定上述业主投全部同意票。被告提供的情况说明有7号2601室、2602室、2603室、2103室、3206室、2905室、2104室、3003室、604室、605室，9号2909室、1804室、1604室、1204室、905室、1002室、106室，11号903室的业主15人署名，原告并无相反证据予以反驳，可以认定上述业主收到表决票后，在规定的时间内未投票，应视为同意投同意票的业主的意见。此外，另有业主8人对第一至五项表决事项投同意票，有业主7人对第六项表决事项投同意票。经累计，可以认定，第一至六项表决事项均有426名以上的业主同意，超过双方确认的业主总人数的半数。且同意表决事项的业主所拥有的专有部分面积超过55，584.94平方米，占建筑物总面积亦已过半数。诉讼是解决纠纷的正当途径。业主大会决议通过诉讼解决纠纷，并依法交纳相应的诉讼费用，不构成对原告合法权益的侵害。综上，原告认为长峰浦江业主大会作出的六项决议违反法律规定的程序，侵害原告的合法权益，本院不予采纳。原告的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条之规定，判决如下：驳回原告上海长峰房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币80元，由原告上海长峰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  章晨煜审 判 员  马浩波人民陪审员  杨耀丰二〇一四年十二月二十五日书 记 员  刘彬华附：相关法律条文第七十六条下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第七十八条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。