安徽省合肥市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）合民一终字第02110号上诉人（原审被告）：倪友发，男，1980年7月29日出生，汉族。委托代理人：苏玉云，安徽天瑞律师事务所律师。委托代理人：许华满，安徽天瑞律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：肥西县友联建筑装璜劳务有限公司。法定代表人：孙自云，总经理。上诉人倪友发因财产损害赔偿纠纷一案，不服安徽省肥西县人民法院（2013）肥西民一初字第02915号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。肥西县友联建筑装璜劳务有限公司（以下简称友联公司）原审诉称：2012年1月1日，我公司与倪友发签订了《门面房租赁合同》一份，约定我公司将位于肥西县柏堰科技园秋菊路与长安路交叉口西北角三号楼一层4-11室、二层1-5室门面上下层（面积约2303.60平方米）租赁给被告用于经营浴场，年租金为884582元。同时，双方对相关权利义务、违约责任、合同解除的条件均做出了约定。因合同签订后，倪友发未按约缴纳租金，明显违约，我公司遂诉至肥西县人民法院，贵院于2013年4月15日作出（2013）肥西民一初字第00572号民事判决，判决解除了双方签订的租赁合同，倪友发按合同约定向我公司支付2012年下半年的租金及违约金。后倪友发不服，提起上诉，合肥市中级人民法院判决维持了原判决。终审判决生效后，倪友发不但不履行生效判决所确定的义务，且未搬出我公司的房屋，一直营业至今。为维护其合法权益，我公司诉至法院，请求法院依法判令：一、倪友发向我公司支付2013年度房屋租金、占有使用费共计973040元及两年的物业管理费55000元，并支付至实际搬出之日止；二、倪友发按原租赁合同约定标准支付滞纳金至实际搬出之日止；三、倪友发立即排除妨碍，搬出所租赁的房屋；四、本案的诉讼费用由倪友发承担。倪友发原审辩称：一、双方签订的租赁合同其已于2013年6月7日向友联公司发出解除合同通知书时解除，合同解除后其不应再根据原合同标准支付房屋占有使用费，案涉房屋所占的土地使用性质为工业用地，友联公司主张按合同约定的商业用房的标准支付租金，显失公平，其申请法院对案涉房屋的租赁价格进行评估；二、友联公司对未给付的房屋占有使用费主张支付滞纳金无任何法律及合同依据；三、其另案起诉友联公司要求赔偿装修损失的案件与本案具有关联性，亦在审理过程中，为保障后续鉴定工作的顺利进行及维护其的合法权益，友联公司无权要求其搬出租赁房屋；四、友联公司系案涉房屋的出租方，亦未向法庭提供证据证明其提供了相应的物业管理服务，其无权直接要求其支付物业管理费；五、友联公司提供的合肥市中级人民法院（2013）合民一终字第02212号民事判决书，其已向安徽省高级人民法院提出再审申请，目前尚在审查中，请求法庭对本案中止审理。安徽省肥西县人民法院经审理查明：位于肥西县柏堰科技园秋菊路与长安路交叉口的综合服务楼系安徽华海金属有限公司（以下简称华海公司）所有。华海公司将其中3号楼一、二两层、研发楼一楼、4号楼一楼出租给友联公司。2012年1月1日，友联公司与倪友发签订《门面房租赁合同》，将其承租的华海公司所有的3号楼一层4-11室、二层1--5室，面积约2303.6平方米的房屋转租给倪友发用于经营浴场，租期五年，从2012年1月1日起至2017年1月1日止，租金为每月每平方米32元，年租金884582元，以后每年按10％的方式递增。关于租赁费的支付，双方约定：租赁费按半年度交纳，倪友发于租赁当日向友联公司支付第一个半年度租金442291元，以后提前20日预付下半年的租金，以此类推，逾期支付租金，向友联公司支付滞纳金，滞纳金按拖欠天数乘以欠缴租金总额的千分之五收取。同时约定：倪友发未按期交纳各种款项（房租费、水电费），经催款通知后S天内仍未支付的，友联公司可解除合同，租赁保证金不予退还。合同签订后，倪友发仅向友联公司支付了2012年上半年的租金，下半年租金442291元逾期未支付，友联公司遂向受诉法院提起诉讼，受诉法院于2013年4月15日作出（2013）肥西民一初字第00572号民事判决，判决：倪友发向友联公司支付2012年7月1日至2012年12月31日期间的房屋租金442291元，并自2012年6月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付逾期给付租金利息至本生效判决确定的给付期限届满之日止；解除友联公司与倪友发于2沮2年1月1日签订的《门面房租赁合周》。后倪友发不服，提起上诉，合肥市中级人民法院于2013年7月29日作出了（2013）合民一终字第02212号民事判决，判决维持了一审判决。终审判决生效后，倪友发一直占用案涉房屋至今，因对终审判决不服，向安徽省高级人民法院申请再审，2014年2月17日，安徽省高级人民法院裁定驳回了倪友发的再审申请。另查：案涉房屋所占土地的使用性质为工业用地，土地使用权人为安徽华海金属有限公司。安徽省肥西县人民法院经审理后认为：友联公司与倪友发于2012年1月1日签订的《门面房租赁合同》，已于2013年7月29日经合肥市中级人民法院生效的法律文书确认解除，合同解除后，倪友发应负有腾房的义务，故友联公司要求倪友发排除妨碍，搬出租赁房屋的诉请，依法予以支持。由于合同解除后，倪友发至今仍占有使用租赁房屋，而生效的法律文书确定倪友发向友联公司支付租金的期间仅为2012年7月1日至2012年12月31日，对于2013年度的租金并未涉及。由此，对于2013年1月1日至2013年7月29日合同解除之前的期间，倪友发应按合同约定32元／m2／月，第二年租金按10%递增的标准向友联公司支付房屋租金，即567607.04元（35.2元／平方米／月×2303.60平方米×7个月）；对于2013年7月30日以后的费用，因双方的租赁合同已经法院判决解除，友联公司请求参照原合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，并无不当，依法予以支持，故倪友发应自2013年7月30日起参照原合同约定的租金标准（35.2元／平方米／月×2303.60平方米）支付友联公司房屋占有使用费至实际搬出之日止。倪友发虽辩称案涉房屋所占土地使用性质为工业用地，友联公司按原合同约定的商业用房租赁标准主张支付占有使用费显失公平，应对租赁费用按工业用房价格进行评估，但因双方之前签订的《门面房租赁合同》中关于房屋租金的支付标准，系双方真实意思表示，由此，倪友发要求对租金进行评估确定的意见，不予采纳。关于友联公司要求倪友发支付两年的物业管理费用55000元的诉请，友联公司系案涉房屋的出租方，《门面房租赁合同》中仅约定物业管理费为1元／平方米／月，但未明确提供物业管理服务的系友联公司，友联公司亦未提供证据证实系其提供了物业管理，故对于友联公司的该项诉请，不予支持。关于友联公司主张倪友发按原合同约定支付滞纳金的诉请，滞纳金系双方在租赁合同中对于逾期支付租金所进行的惩罚性约定，其性质属于违约金的范畴，双方合同未经解除之前，2013年度的租金，倪友发按约应于2012年12月10日之前支付，应付而未付，应支付相应的滞纳金，因合同约定滞纳金的计算标准明显过分高于友联公司的实际损失，根据倪友发的申请，对违约金的数额依法予以调整，倪友发以2013年1月1日至2013年7月29日的租金567607.04元为基数，自2012年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付友联公司逾期给付租金利息。对于2013年7月29日租赁合同解除之后的滞纳金，因租赁合同已经法院判决解除，倪友发支付该期间的占有使用费是基于合同解除后其依然占有使用租赁房屋的事实，而非逾期支付租金，故友联公司要求倪友发支付合同解除之后滞纳金的诉请，缺乏事实及法律依据，不予支持。综上，该院依照，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条之规定，判决：一、倪友发于本判决生效之日起三十日内搬出肥西县友联建筑装璜劳务有限公司出租的房屋；二、倪友发于本判决生效之日起十日内自2013年1月1日起按（35.2元／平方米／月×2303.60平方米）的标准向肥西县友联建筑装璜劳务有限公司支付房屋租金及占有使用费：至本生效判决确定的倪友发搬出租赁房屋期限届满之日止；三、倪友发于本判决生效之日起十日内，以2013年1月1日至2013年1月29日期间的欠付租金56760.04元为基数，自2012年12月10日起按中国人民银行同期贷款利率的四倍支付肥西县友联建筑装璜劳务有限公司逾期给付租金利息至本生效判决确定的给付期限届满之日止；四、驳回肥西县友联建筑装璜劳务有限公司的其他诉讼请求。上诉人倪友发上诉称：一、双方所签的《门面房租赁合同》解除后，房屋占有使用费不应再按照原合同约定的租金标准进行计算。因案涉房屋系工业用房，应当按照工业用房租金标准每平方米14元计算，或按照评估结论为准；二、其于2013年6月7日向友联公司发出解除合同通知书，合同解除后，因此房屋占有使用费即应当按照评估的租金价格进行计算；三、其迟延支付的租金，属合法行使其抗辩权，无须就此向友联公司承担逾期利息。从本案的基本事实来看，友联公司出租的房屋性质不符属根本违约在先，其拒绝支付租金在后，根据《合同法》第六十七条的规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”。因此，其迟延支付租金，为合法行使抗辩权，无须就此向友联公司承担任何违约责任。综上，请求二审法院依法撤销原判第三项即承担利息损失；改判原判第一项即按照工业用房的租金标准计算租金、并承担诉讼费用。被上诉人友联公司辩称：原判正确，应驳回上诉，维持原判。经审理查明：原判查明的事实清楚，应予确认。本院认为：友联公司与倪友发所签的《门面房租赁合同》，已经安徽省合肥市中级人民法院作出的（2013）合民一终字第02212号生效的民事判决维持一审判决即解除租赁合同等判决内容。因倪友发未按照生效的民事判决向友联公司履行返还案涉房屋等义务，故友联公司又提起要求倪友发支付占有房屋使用费、搬出租赁房屋等诉请。原判根据本案所查明的全案事实，依法判令倪友发搬离案涉房屋、支付房屋租金及房屋占有使用费及利息损失正确，应予维持。现倪友发上诉提出其已于2013年6月7日向友联公司邮寄送达解除合同通知书，应当自解除之日按照工业用房作为评估租金的标准计算房屋占有使用费。首先，倪友发向友联公司发出解除合同通知书后，应当向人民法院提起确认发出解除合同通知书的效力的诉讼，并非是发出解除合同通知书即生效，也有违《中华人民共和国合同法》的相关规定。其次，倪友发提出解除合同的理由是友联公司出租的房屋是建设在工业用地上，不能用于商业经营，而肥西县房地产管理局颁发给友联公司的《房屋租赁证》确认案涉房屋符合经营用房出租等相关条件，故倪友发要求按照工业用房作为评估租金的标准，缺乏事实和法律依据。倪友发提出友联公司出租的房屋性质不符合合同约定属违约在先，其无须承担逾期利息损失。但肥西县房地产管理局向友联公司颁发的《房屋租赁证》已明确案涉房屋符合经营用房等，且安徽省合肥市中级人民法院已生效的民事判决确认倪友发违约并确认解除租赁合同，因而倪友发以友联公司向其出租的房屋不符合同约定，无须承担逾期利息损失，同样，缺乏事实和法律依据。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确。上诉人倪友发的上诉理由不成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6878元，由上诉人倪友发负担。本判决为终审判决。审判长 陈 思审判员 欧 健审判员 吕爱来二〇一四年七月二十三日书记员 丁宇琪