昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2014）西法民初字第3769号原告李加福，男，1979年2月2日出生，汉族，云南省昆明市人。公民身份登记住址：云南省昆明市西山区碧鸡镇高峣村152号。原告邹元美，女，1978年12月11日出生，汉族，云南省昆明市人。公民身份登记住址：云南省昆明市西山区碧鸡镇高峣村152号。两原告共同委托代理人冯权，利民法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告张双团，男，1967年1月16日出生，汉族，云南省昆明市人。公民身份登记住址：云南省昆明市西山区碧鸡街道办事处高峣村152号。原告张某，男，2001年8月10日出生，汉族，云南省昆明市人。公民身份登记住址：云南省昆明市西山区碧鸡街道办事处高峣村152号。法定代理人张双团，身份信息与前述一致。被告赵璋，男，1945年4月13日出生，白族，云南省昆明市人。公民身份登记住址：昆明市西山区昆州路秋苑小区11幢1单元701号。委托代理人普文华，民族法律服务所法律工作者。特别授权代理。原告李加福、邹元美诉被告赵璋房屋买卖合同纠纷一案，本院于2014年7月22日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年8月18日、2014年10月15日两次公开开庭进行了审理。原告李加福、邹元美及其共同委托代理人冯权，被告赵璋及其委托代理人普文华到庭参加了2014年8月18日的庭审。原告李加福、邹元美及其共同委托代理人冯权，被告赵璋到庭参加了2014年10月15日庭审。后因案件审理需要，本案转为普通程序审理。原告张双团、张某申请作为共同原告参加本案诉讼，本院于2014年11月28日公开开庭进行了审理，原告李加福、邹元美及其共同委托代理人冯权，原告张双团，原告张某法定代理人张双团，被告赵璋及其委托代理人普文华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告李加福、邹元美、张双团、张某共同起诉称，原告李加福、邹元美系夫妻关系，两人于2003年10月1日登记结婚。原告李加福、邹元美有位于西山区房屋一套，建筑面积为120.43平方米，并于2007年3月20日办理了土地使用权证上，登记土地使用人为李加福，该房屋系在两原告夫妻关系存续期间取得，系双方夫妻共同财产。2004年8月18日，原告李加福在邹元美不知情的情况下与被告赵璋签订了《房屋买卖协议》，将该房屋买卖给被告。原告邹元美认为李加福的行为侵犯了其权利，应属无效。且被告赵璋系城镇居民，其不得到农村购买宅基地，被告赵璋也认为其与李加福签订的协议无效，故双方重新签订了租房协议书。故两原告诉至本院，请求判令：1、确认房屋买卖协议无效，被告赵璋将座落于西山区房屋返还原告李加福、邹元美；2、本案诉讼费由被告赵璋承担。被告赵璋答辩称，原告李加福与被告赵璋签订的合同应当为有效合同，两原告起诉讼已超过了诉讼时效。被告赵璋购买该房屋不是为了居住，而是为了设立医疗机构。原告李加福、邹元美、张双团、张某为支持其诉讼主张，向本院提交以下证据材料：一、两原告公民身份各一份、结婚证两份。欲证明，两原告于2003年10月1日登记结婚，西山区房屋是夫妻共同财产。经质证，被告赵璋对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。二、户口薄一份。欲证明，两原告系西山区高峣村委会村民。经质证，被告赵璋对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可。三、房屋买卖协议一份。欲证明，2004年8月18日，原告李加福在邹元美不知情的情形下与被告签订房屋买卖协议，将本案诉争房屋卖给被告。该协议违反法律规定，应属于无效。经质证，被告赵璋对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可。四、租房协议（复印件）一份。欲证明，原告李加福与被告赵璋签订租房协议，证明被告赵璋认为与原告李加福签订的买卖协议无效。李加福与赵璋签订的买卖协议违反法律规定，应属于无效。经质证，被告赵璋认为该组证据材料系复印件，对真实性、合法性、关联性不予认可。五、户籍证明一份。欲证明，被告赵璋系城镇居民，其与李加福签订的买卖协议无效。经质证，被告赵璋对该组证据材料真实性、合法性、关联性予以认可，对欲证明内容不予认可。六、土地使用权证一份。欲证明，本案诉争房屋所占土地为农村宅基地，李加福与赵璋签订的协议无效。经质证，被告赵璋认为该组证据材料系原告骗领，对真实性、合法性、关联性均不予认可。七、证明一份。欲证明，本案诉争房屋是两原告夫妻共同财产，李加福与赵璋签订的协议无效。经质证，被告赵璋认为该组证据材料其无法确认，请求法院核实。八、地籍调查表一份。欲证明，本案诉争房屋的所有权人情况，且李加福单方出售房屋行为无效。经质证，被告赵璋认为该组证据材料真实性无法确认，请求法院核实。被告赵璋为支持其抗辩主张，向本院提交以下证据材料：一、被告赵璋公民身份一份。欲证明，被告的诉讼主体资格。经质证，四原告对该组证据材料真实性予以认可，认为其系城镇居民，不得在农村购买宅基地。二、房屋买卖协议书、补充协议、收条各一份，收据两份、云南省行政事业单位往来账款统一收据一份。欲证明，被告赵璋向两原告购买房屋，该房屋原价为173117.52元，被告赵璋支付了340400元，余款过户时再支付。经质证，四原告对该组证据材料真实性予以认可，不认可其欲证明内容。三、证明两份。欲证明，本案诉争房屋系被告赵璋所有。经质证，四原告对该组证据材料真实性不予认可。四、医疗机构执业许可证一份。欲证明，被告购买本案诉争房屋的用途。经质证，四原告对该组证据材料真实性、关联性不予认可。本院依职权制作的询问笔录一份、向高峣居民小组的函及该小组复函各一份、两原告户籍证明一份。经质证，原告李加福、邹元美、张双团、张某对该组证据材料中的询问笔录真实性不予认可，对其余证据材料无异议。经质证，被告赵璋对该组证据询问笔录、函、户籍证明无异议，对复函真实性不予认可。通过以上当事人举证、质证，本院认为，原告李加福、邹元美、张双团、张某共同提交的证据材料一、证据材料二、证据材料三、证据材料五、证据材料六、证据材料八，该部分证据来源合法、内容真实、与本案相关联，且被告赵璋对该组证据材料真实性予以认可，本院予以确认。原告李加福、邹元美、张双团、张某共同提交的证据材料四系复印件，被告赵璋对该部分证据材料不予认可，且该复印件中记载内容与两原告提交的证据三、被告赵璋提交的证据材料二记载内容不一致，本院对该部分证据不予确认。原告李加福、邹元美、张双团、张某共同提交的证据材料七，被告赵璋要求本院向出具单位核实，本院向该出具单位予以了核实，该部分证据来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以确认。被告赵璋提交的证据材料一、证据材料二，该部分证据来源合法、内容真实、与本案相关联，且原告李加福、邹元美、张双团、张某对真实性予以认可，本院予以确认。被告赵璋提交证据材料三的出具单位无权对不动产权属出具证明，且该组证据材料中记载内容与四原告提交的证据六不一致，本院对该部组证据材料不予确认。被告赵璋提交的证据材料四，其记载内容与本案审理原、被告之间房屋买卖合同纠纷没有关联性，本院对该部分证据材料不予确认。本院依职权制作的证据材料，其来源合法、内容真实、与本案相关联，本院予以确认。综上，结合庭审调查，本院确认本案法律事实如下：原告李加福与邹元美于2003年10月登记结婚，原告李加福于2004年8月18日与被告赵璋签订房屋买卖协议，协议约定李加福将位于房屋作价200000元出售给被告赵璋。2005年8月31日，原告李加福与被告赵璋签订了房屋买卖补充协议，协议约定双方在2004年8月18日签订买卖协议后，由于房价、物价上涨原因，赵璋补助物价差价160000元给李加福。前述两份协议均有中证人陈某、杨某的签字。被告赵璋于2004年7月29日向原告李加福支付了180000元、于2005年8月31日向原告李加福支付了160000元、于2006年6月28日向原告李加福支付了400元。随后赵璋对前述房屋使用至今。2007年3月20日，昆明市人民政府填发了土地使用权证一本，其中座落于西山区土地使用权人为李加福，使用权类型为批准拨用宅基地。陈某在本案审理过程中，向本院陈述两份协议签订时邹元美均在场。原、被告双方在本案审理中一致认可，房屋现在具体座落为西山区107号。前述107号房屋系因高海公路建设拆迁统一安置所理，地类用途农村宅基地。另查明，原告李加福、邹元美系碧鸡居委会高峣村居民，原告李加福、邹元美在高峣村居民小组除有位于西山区107号外无其他宅基地。被告赵璋户口性质为非农业户口，其公民登记住址为云南省昆明市西山区昆州路秋苑小区11幢1单元701号。还查明，昆明市国土资源局西山分局碧鸡管理所出具的宅基地土地使用权登记申请表中记载“位于西山区宅基地来源于高海公路拆迁安置，家庭人口四人，家庭成员为李加福、邹元美、李蕊、张桃珍，土地权属性质集体”。张桃珍已故，李玉芬已于2011年12月15日死亡。张双团与李玉芬系夫妻关系，张某系两人共同生育之子。本院认为，宅基地的使用权系农村集体经济组织的成员享有的权利。原告李加福与被告赵璋签订的房屋买卖协议、补充协议，虽系双方真实意思的表示，但因赵璋并非碧鸡居委会高峣村居民小组集体经济组织成员，对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国无法律、法规的相关规定。但国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知（国办发（1999）39号）规定“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”。国土资源部印发《关于加强农村宅基地管理的意见》的通知（国土资发（2004）234号）又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”的规定。从这些政策、规定来看国家为了维护农村集体土地秩序，禁止城镇居民购买农村房屋”。根据《中华人民共和国民法通则》第六条“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的应当遵守国家政策”之规定，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民确排除在该合同适格主体之外。被告赵璋并非碧鸡居委会高峣村居民小组集体经济组织成员，其系非农业户口，因此原告李加福与被告赵璋签订的协议应为无效协议。原告李加福、邹元美两人系夫妻关系，基于原告李加福与被告赵璋签订系买卖合同关系，双方签订的协议为无效协议，故作为本案诉争房屋的实际使用人，赵璋应将本案诉争房屋返还给原告李加福、邹元美；本案诉争房屋系农村宅基地，该宅基地使用权登记申请时的家庭成员有张桃珍、李加福、邹元美、李蕊，李玉芬系张桃珍女儿，张双团与李玉芬系夫妻关系，张某系张双团与李玉芬共同生育之子，在张桃珍、李玉芬已故的情形下，张双团、张某有权以原告身份参加本案诉讼。综上，原告李加福与被告赵璋签订的协议为无效协议，赵璋应将位于西山区房屋返还给原告李加福、邹元美、张双团、张某。另，原告邹元美在本案中主张，其丈夫李加福在转让本案诉争房屋给被告赵璋时，其本人不知情。首先，从李加福与赵璋签订的协议及补充来看，其中均有中证人陈某的签字，陈某在本案审理中陈述其两份协议签订时邹元美均在场。其次，邹元美称其居住在离诉争房屋距离不足十分钟行程，邹元美从本案诉争房屋交付至本案起诉时，其在客观上不可能对转让事宜不知情。故对于邹元美主张其对转让本案诉争房屋不知情，本院不予采信。关于被告赵璋在本案审理中抗辩四原告的主张超过诉讼时效，根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条“当事人可以对债权请求权提出诉讼时效抗辩，但对下列债权请求权提出诉讼时效抗辩的，人民法院不予支持：（一）支付存款本金及利息请求权；（二）兑付国债、金融债券以及向不特定对象发行的企业债券本息请求权；（三）基于投资关系产生的缴付出资请求权；（四）其他依法不适用诉讼时效规定的债权请求权”之规定，可知当事人提出诉讼时效抗辩针对的是债权请求权，在本案中原、被告之间的纠纷并非系债权请求权，故被告赵璋抗辩本案超过诉讼时效的理由，没有法律依据，本院不予采信。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第一条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定判决如下：一、原告李加福与被告赵璋就位于西山区房屋签订的房屋买卖协议无效；二、被告赵璋于本判决生效之日起十五日内一次性将位于西山区房屋返还给原告李加福、邹元美、张双团、张某；三、驳回原告李加福、邹元美、张双团、张某的其他诉讼请求。本案案件受理费6700元（此款原告李加福、邹元美已预交），由被告赵璋承担（此款于本判决生效之日起十五日内一次性支付原告李加福、邹元美）如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判决的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限为两年。审 判 长  罗 玮代理审判员  周媛媛代理审判员  钟启明二〇一四年十二月一日书 记 员  邵 敏吴梦琦