上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一(民)初字第37022号原告林元白，住上海市黄浦区。委托代理人张清涛，上海勤周律师事务所律师。被告上海腾达房地产经纪事务所，住所地上海市浦东新区。法定代表人王辉，总经理。委托代理人胡燕，上海泰瑞洋律师事务所律师。原告林元白诉被告上海腾达房地产经纪事务所居间合同纠纷一案，本院于2014年10月10日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年10月27日公开开庭进行了审理。原告林元白之委托代理人张清涛，被告上海腾达房地产经纪事务所的法定代表人王辉及其委托代理人胡燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林元白诉称，2012年10月，被告向原告介绍称，案外人陆某有动迁房源出售，原告便委托被告作为居间方，与陆某洽谈购买动迁房事宜。被告为原告推荐了上海市浦东新区某某号202室房屋。为筹集钱款购买该房屋，原告将父母的上海市浦东新区某某号201室房屋出售。2012年11月17日，被告收取原告中介费人民币（以下币种同）10,000元。2012年11月20日，被告作为居间方，原告与陆某签订了《上海市浦东新区某某号202室的动迁安置房买卖协议》（以下简称《买卖协议》），约定：甲方（陆某）系房屋的代理人，明确同意转让房屋所有权给原告；房屋转让价145万元，分两期支付，2013年1月30日甲方交房，2013年4月20日之前签署房地产交易正式合同，2013年5月30日前无条件配合原告办理过户手续。2012年12月28日，原告转账支付首期房款40万元至陆某银行账户，2013年1月30日，陆某没有按时交房。2013年4月20日，陆某没有按时签署正式的网签合同。2013年5月30日，陆某亦没有办理过户手续。期间，原告与被告交涉，被告表示原告应继续耐心等待。原告经查询得知系争房屋还登记在上海某某有限公司名下，该房屋尚未分配到动迁户名下，任何人没有权利就该房屋与他人签订买卖合同。上海某某有限公司表示不认识被告及陆某。2013年10月，原告向上海市浦东新区人民法院起诉陆某。2014年4月18日，该院判决：《买卖协议》解除；陆某赔偿原告违约金40万元。陆某不服判决上诉至上海市第一中级人民法院，2014年9月12日，双方经法院调解达成调解协议：陆某赔偿原告28万元后，原告撤回上诉。但是，自2012年12月《买卖协议》签署至2014年9月12日《买卖协议》被法院生效判决解除，在此期间，系争房屋已经从签约时的145万元上涨到240万元。原告认为，被告作为专业的房产中介机构，在签订《买卖协议》时，没有到房产交易中心核实目标房源信息、审查房源的产权人信息，也没有要求陆某提供相关的授权委托材料，未尽审慎的注意义务。在《买卖协议》签订后相当长的时间内，被告也未能弥补之前缺失的注意义务。在陆某多次违约的情况下，被告没有引起注意，一味让原告等待。虽然法院判决陆某赔偿了原告的部分损失，但远不能弥补原告在此次交易中遭受的巨大损失，被告有严重失职之处，理应承担一定的赔偿责任。故原告提起诉讼，要求判令被告退还已收取的中介费1万元；要求被告赔偿原告房屋差价损失10万元；诉讼费由被告承担。被告上海腾达房地产经纪事务所辩称，2012年11月17日，经过被告居间，原告与陆某签订了《买卖协议》，原告转账40万元到陆某账户。2013年1月30日，陆某没有按时交房。原、被告与陆某协商后，于2013年8月2日解除《买卖协议》，陆某将收取的首付款转账给原告母亲25万元、转账给原告15万元。由于当时系口头约定没有书面证据，因此另案诉讼中一审没有支持陆某关于已经解除合同的主张。陆某上诉后法院调解：陆某共计赔偿原告28万元，为了便于操作且让原告早日拿到款项，因此采取了撤诉的方式结案，陆某已经履行完毕。鉴于《买卖协议》已经解除，故被告同意退还原告中介费1万元。被告在提供居间服务时没有过错。在签订《买卖协议》时原告对系争房屋为动迁房的性质状态是知晓的，被告也向原告说明了上述情况，协议上也明确写明动迁安置房买卖协议。原告是成年人，以远低于市场价格购买动迁安置房，对于交易的风险和流程的特殊性应当是明知的，被告不存在故意隐瞒或提供虚假情况的情形。《买卖协议》的解除并非因被告的居间过错所致。由于动迁安置人与动迁方之间没有达成动迁协议，导致系争动迁房屋（现房）无法落实到被安置人名下。被告审核了陆某的委托手续，但被告只是提供促成买卖双方交易的机会，对于最终是否成交或者合同是否能够实际履行被告是并不保证的。由于实际不能交房，原告业已另案通过诉讼，利用已经解除合同的证据缺失，一审法院在综合考虑原告的实际损失、逾期利益、陆某的过错等因素后，支持了原告的诉请。二审中，原告与陆某达成调解协议，原告已经获取陆某支付的经济赔偿款，至此原告的经济损失已经得到了弥补，原告再次要求被告赔偿房屋差价损失是没有依据的。被告作为居间方，在原告与陆某发生纠纷后，积极进行协调，在被告的努力下将原告的购房款全额退还原告，原告不应将购房的风险转嫁给被告，故不同意赔偿原告10万元的诉讼请求。经审理查明，2012年11月，原告委托被告居间介绍购买动迁房。2012年11月17日，被告收取原告中介费1万元。2012年11月20日，经被告的居间介绍，原告作为买受人（乙方）与案外人陆某作为出卖人（甲方）签订了《买卖协议》，协议第二条明确甲方即房屋的代理人，明确表示同意房屋占有权及所有权转让给乙方。第三条约定房屋转让价款为145万元，购房款分三次交齐。2012年11月19日前支付第一次房款20万元，2012年12月30日前支付第二次房款20万元，2013年5月30日前，甲乙双方共同办理该房屋的房地产交易过户手续，乙方支付第三次房款105万元。第五条违约责任约定：1、当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格上涨或者其他任何原因，甲方欲撤销交易需退还乙方已交的房价款并补上与当时房价的差额与装修原价补偿款，另付违约金为己付房价款的一倍。2、当甲方在收到乙方房款后，因房屋价格下跌或其他任何原因，乙方欲撤销交易，甲方没收乙方已交房款，并收回房屋。协议还约定甲方应于2013年1月30日将房屋转移给乙方；由于该房屋为动迁安置房，甲方须在2013年5月30日前无条件配合乙方办理过户手续（由于国家政策及不可抗力原因无法执行本合同除外）；甲乙双方确认，2013年4月20日前签订上海市房地产交易正式合同，办理网上登记，并向房地产交易中心申请办理转让过户手续。协议另对逾期付款、交房、相关费用承担等亦作了约定。但陆某在交易过程中未向原告披露委托人。协议签订后，原告分别于2012年11月20日、12月28日向陆某各支付20万元。嗣后，陆某未按约向原告交付房屋并签订正式上海市房地产买卖合同。陆某通过银行转账方式于2013年8月1日转给朱某某（系原告母亲）25万元，于次日转给原告15万元。2013年10月，原告向本院起诉陆某，请求解除系争房屋买卖合同；陆某赔偿林元白已付房款的一倍的违约金40万元及租房损失9,600元。2014年4月18日，本院作出（2013）浦民一（民）初字第35568号民事判决，认定陆某延迟履行合同义务致使原告林元白合同目的无法实现，并且陆某以单方退还已付房款的行为表示不再继续履行《买卖协议》，故原告林元白请求解除该协议的请求，本院予以支持。原告基于《买卖协议》的约定，主张已付房款一倍的违约金40万元，综合考虑原告的实际损失、预期利益、陆某的过错程度等因素，原告主张的违约金尚属合理，本院予以支持。判决：一、解除原告林元白与陆某于2012年11月20日签订的《上海市浦东新区某某号202室的动迁安置房买卖协议》；二、陆某于本判决生效之日起七日内赔偿原告林元白违约金40万元等内容。陆某不服一审判决，上诉至上海市第一中级人民法院，2014年9月12日，经法院调解，双方达成和解协议：陆某赔偿原告291,964元，一审案件受理费8,896元，财产保全费3,068元,共计11,964元，由原告林元白负担；二审案件受理费7,300元，减半收取计3,650元，由陆某负担。陆某履行付款义务后，撤回了上诉。现原告认为系争房屋的价格已经大幅上涨，陆某的上述赔偿款不足以弥补原告在此次交易中遭受的巨大损失，被告有严重失职之处，理应承担一定的赔偿责任，故提起诉讼，要求判如所请。另查明，在系争房屋的交易过程中，陆某持有委托人署名为俞淑跃出具的委托书，载明“委托人俞某某现欲出售坐落于上海市浦东新区某某弄36、38、40号202室房屋，委托陆某为代理人，以委托人名义，办理下列事宜：1、签订出售该房屋的所有买卖协议；……；4、代为收定金及房款；……”。再查明，案外人俞淑跃与拆迁人2013年6月7日签订了《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》，载明“双方约定本协议生效后，甲乙双方不再履行（2013）杨房管拆裁字第11号、第12号《房屋拆迁裁决书》，乙方（即被拆迁人）放弃浦东新区创业路66弄2号302室、15号402室、19号402室、14号502室房屋。”上述事实，由原告提供的（2013）浦民一（民）初字第35568号民事判决书、（2014）沪一中民二（民）终字第1491号民事裁定书、《买卖协议》、佣金确认书、收据、委托书、动拆迁协议、补充协议；被告提供的谈话笔录以及当事人的当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。虽然经原告提供居间服务，原告与案外人陆某签订了《买卖协议》，但因该协议无法继续履行、实现原告的合同目的，原告与陆某已经解除了该协议。现原告要求被告归还原告中介费1万元，被告在审理中同意予以归还，并无不当，本院予以支持。陆某在其委托人尚未取得系争房屋的相关权利下即出售房屋，与原告签订《买卖协议》，导致合同无法履行，存在过错。原告系具有民事行为能力的成年人，在购房时明知系购买动迁房，其作为《买卖协议》的当事人亦应了解相关的法律法规政策以及出售方、买卖标的物的基本情况，从而决定是否签订合同。原告在未了解出售方对所出售房屋是否具有相关权利的情况下，贸然签订《买卖协议》，亦存在一定的责任。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。被告作为居间服务机构，虽然未能查明系争房屋的实际权属情况，但原告未提供证据证明被告在居间活动中存在故意隐瞒重要事实或者提供虚假情况的主观恶意和行为，损害原告的利益。并且，原告因签订系争房屋的《买卖协议》而导致的经济损失，已经通过另案诉讼，陆某赔偿其违约金（已经履行完毕）的方式获得弥补。在该案件中，原告与陆某达成的和解协议是双方当事人综合各种因素对各自权利、义务取舍的结果。故原告要求被告再行赔偿其经济损失10万元的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十五条之规定，判决如下：一、被告上海腾达房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内退还原告林元白居间服务费人民币1万元；二、驳回原告林元白的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币2,500元，减半收取计1,250元，由原告林元白负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  薛桂蓉二〇一四年十二月十七日书记员  朱 琳附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条?被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。