成都高新技术产业开发区人民法院民 事 判 决 书(2016)川0191民初第3338号原告：四川省投资集团有限责任公司,住成都市青羊区小南街23号。法定代表人：高淳，该公司董事长。委托代理人：熊英亮，四川迪扬律师事务所律师。一般授权代理人。委托代理人：于少娟，四川迪扬律师事务所律师，一般授权代理人。被告：四川成都市瀚嘉融资担保有限公司,住成都市青羊区蜀金路1号3-8-801。法定代表人：彭金文。委托代理人：张懿邈，北京盈科（成都）律师事务所律师。特别授权代理人。委托代理人：韩冰。特别授权代理人。原告四川省投资集团有限责任公司（以下简称“省投资公司”）诉被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司（以下简称“瀚嘉融资公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年3月3日立案受理，依法适用简易程序，由审判员李彤独任审判，于2016年5月5日公开开庭进行了审理。原告省投资公司的委托代理人于少娟，被告瀚嘉融资公司的委托代理人韩冰到庭参加诉讼，本案现已依法审理终结。原告省投资公司诉称，2014年4月15日，原、被告双方签订《房产租赁合同》一份，合同约定：原告将其所有位于成都市天泰路112号四川投资大厦写字楼南塔楼地面部分10楼东面单元房屋租赁给被告使用，并约定租赁期限、租金等相关内容，合同签订后，根据合同约定，被告应于2015年4月16日前向原告支付2015年4月16日至2015年10月15日期间的租金，被告却一直未支付。2015年6月23日，双方就租赁合同的相关事宜进行了谈判，并形成《会议纪要》。2015年6月24日，被告向原告提交了《房屋退租申请》，被告单方要求提前解除合同，并确定解除合同时间为2015年7月15日。同日，被告搬离该租房，但未支付欠付的租金和违约金，亦未办理房屋交接手续。为此，原告请求法院判令：1、确认原、被告双方签订的《房产租赁合同》于2015年7月15日解除；2、被告向原告支付租金150066.65元（2015年4月16日至2015年7月15日期间租金）；3、被告向原告支付提前解除合同违约金147112.05元及逾期付款违约金（按应付租金为标准，从2015年7月16日开始计算至实际付清之日止，按欠付金额每日万分之五为标准）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告瀚嘉融资公司辩称，1：经被告申请，原告同意解除双方签订的《房产租赁合同》，该合同已于2015年7月15日解除，且被告已于当天搬离了租赁场所，被告认为这是双方协商解除合同的体现，原告在诉讼中主张被告支付提前解除合同违约金147112.05元没有事实根据；2、原告主张的所欠房屋租金部分，被告基本认同，具体数额另外核查；3、被告在合同签订时，向原告支付了146306.25元三个月租金作为保证金数额，请求以这个保证金抵房租，不足部分由被告支付。经审理查明，2014年4月15日，原、被告双方签订《房产租赁合同》一份，合同约定：1、原告将其所有位于成都市天泰路112号四川投资大厦写字楼南塔楼地面部分10楼东面单元房屋租赁给被告使用；2、租赁期限3年，从2014年4月16日起至2017年4月15日；3、第一、二年每月每平方米租金85元，每6个月为一期交付，首期租金243843.75元在合同签订之日起十五日内支付；4、在合同签订之日起十五日内同时支付相当于三个月租金146306.25元作为租赁保证金，租赁期满，被告负责结清使用该物业应由被告承担的相关费用，由原告无息返还；5、违约责任：双方应当遵守协议约定，被告未能按合同约定的期限支付租金，除须履行租金支付义务外，还须向原告支付欠交租金的违约金，该违约金按日所欠租金万分之五计算，提前解除合同的，应按相当于解约当时三个月租金向对方支付违约金。上述合同签订后，原、被告双方均各自履行合同义务，被告亦按期向原告支付租赁保证金146306.25元。在合同履行过程中，由于被告经营出现困难，不能继续租赁原告房屋，2015年6月23日，原、被告双方就终止合同事宜形成《会议纪要》，该纪要载明，1、被告因经营困难需要退房，要求原告免除违约金，并确定租赁终止时间为2015年7月15日；2、原告则表示被告应及时补交所拖欠费用并支付3个月租金作为违约金，并表示对被告提出的诉求，双方另行协商。上述纪要形成后，2015年6月24日，被告向原告提出退租，并向原告递交《房屋退租申请》一份，载明，被告经营困难无力继续承租该原告房屋，要求退租，免除违约金。原告在收到该申请后，并未就是否同意免除违约金进行答复。诉讼中，原告认为，被告单方解除合同已构成违约应支付所拖欠租金，并应按合同约定支付3个月租金作为违约金，同时要求被告支付逾期付款违约金；被告则认为，原告主张的违约金没有根据，双方合意解除合同就不应当支付违约金，同时认为被告已交纳的保证金应用于抵款房租；对被告认为保证金用用于抵扣房租的意见，原告在诉讼中明确表示同意。以上事实，有原、被告在庭审中的陈述、《房产租赁合同》、《会议纪要》、《房屋退租申请》等证据材料在案佐证。本院认为，2014年4月15日，原、被告双方签订的《房产租赁合同》是双方当事人在平等、自愿、协商基础上所签订的合同，合同内容清楚、条款明确应属有效合同，合同签订后就应当自觉履行。原告在上述合同签订后，如约将被告所租赁的房屋交付被告使用，已完全履行了合同的交付义务，而被告在合同约定的租赁期间，未按《房产租赁合同》约定如期交纳房屋租金，并提前解除该合同则是本案纠纷酿成的根本原因，被告的行为已构成违约，应承担违约责任。现原告以《房产租赁合同》、《会议纪要》、《房屋退租申请》等证据为据，要求法院确认原、被告双方签订的《房产租赁合同》于2015年7月15日已解除的请求，因在原、被告双方形成的《会议纪要》中已明确双方租赁终止的时间为2015年7月15日，诉讼中，原、被告对此合同终止时间亦未提出异议，故原告的该项请求成立，本院予以支持；关于原告要求被告支付未付租金的请求，因被告在答辩中对原告提出的该项请求未提出异议，且原告主张的支付金额与本院审理查明的金额一致，原告的该项请求成立，本院予以支持；关于原告要求被告支付逾期支付租金违约金的请求，因在双方签订的合同中对支付租金的时间和逾期支付租金应当应承担违约金均有明确约定，被告逾期支付租金实际已造成了原告资金占用利息损失，应当根据双方在合同中的约定“被告在逾期支付租金后应按每日所欠租金万分之五计算逾期付款违约金”，向原告支付逾期付款违约金，原告的该项请求成立，本院予以支持，而对于原告主张被告支付上述款项的基数问题，由于被告在答辩中明确提出其所交纳的租赁保证金应在应付租金中予以抵扣的意见，因原告在诉讼中明确表示同意，且在双方合同中对租赁保证金的性质亦有明确约定，故，原告要求被告支付逾期付款违约金应以抵扣后的金额为计算基数；关于原告要求被告按三个月租金标准支付违约金的请求，因双方在签订的合同中，对提前解除合同应当支付违约金有明确约定，原告的该项请求成立，本院予以支持。被告答辩认为双方已就合同解除达成一致，故不应再向原告支付违约金的意见，虽原、被告双方签署《会议纪要》解除双方之间签订的合同《房产租赁合同》，但在该《会议纪要》中，双方并未就是否应当支付提前解除合同违约金的事宜达成一致，原告依据双方签订《房产租赁合同》约定向被告主张违约金不违反法律规定，亦符合合同约定，被告的该项答辩意见依据不足，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、原告四川省投资集团有限责任公司与被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司于2014年4月15日签订的《房产租赁合同》于2015年7月15日解除；二、被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司应于本判决生效之日起十日内，向原告四川省投资集团有限责任公司支付2015年4月16日起至2015年7月15日止期间的房屋租金150066.65元，品迭被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司已交纳租赁保证金146306.25元后，被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司应在上述期限内，向原告四川省投资集团有限责任公司支付3760.4元，并承担该款从2015年7月16日起至付清之日止的逾期付款违约金（该违约金计算标准按3760.4元每日万分之五计算）；三、被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司在支付上述款项的同时，向原告四川省投资集团有限责任公司支付提前解除合同违约金147112.05元；四、驳回原告四川省投资集团有限责任公司的其他诉讼请求。如被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取3029元。由被告四川成都市瀚嘉融资担保有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。审判员 李 彤二〇一六年六月八日书记员 邓美龄