上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）沪一中民二（民）终字第2339号上诉人（原审被告）上海诚宏百货商业有限公司。委托代理人朱慧，上海通乾律师事务所律师。委托代理人武慧琳，上海通乾律师事务所律师。被上诉人（原审原告）上海味优餐饮管理有限公司。委托代理人王琦，女，该公司员工。上诉人上海诚宏百货商业有限公司（以下简称诚宏公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2013）闵民五（民）初字第1904号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年9月12日受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原审查明，2012年4月18日，上海味优餐饮管理有限公司（以下简称味优公司）（作为承租人）与诚宏公司（作为出租人）签订《租赁协议》1份，就味优公司、诚宏公司间租赁合同的履行条款作了整体约定，具体包括约定承租人在出租人交付租赁场地后，可根据经营需要，对场地进行装修，但承租人对租赁场地进行相关工程施工和装修前，应将设计图及施工方案两套送出租人审核，经出租人认可后方可施工；经出租人审核同意后，承租人可以按照核定方案进行租赁场地装修及招牌安装工程，承租人不得擅自变更经出租人核定的方案进行施工；本协议期限届满后承租人如需继续租赁的，应当于本协议期限届满三个月前以书面形式向出租人提出申请；出租人租赁物业如系向第三方承租并签有租赁合同的，如出租人与该第三方之租赁合同终止而本协议期限尚未届满的，本协议应自行终止，出租人在其与第三方所签租赁合同终止前三十日内通知承租人解除协议，双方互不承担违约责任；为与出租人经营保持协调，出租人可提前三十日宣告解除协议，并退还履约保证金，承租人同意并放弃要求出租人作任何性质补偿的权利；本协议如需变更，双方应另行签订书面协议；本协议、补充协议和类似合同的文件等，如有以下情形之一者，该等文件均一律视作未生效且不具法律约束力：（1）、未经出租人盖章（用印）的；（2）、在该等协议文件中手写、添加、删除或修改的；该协议并对租赁双方的其他权利义务等一般条款内容进行了约定。同日，味优公司（作为承租人）与诚宏公司（作为出租人）还签订了《租赁协议之补充协议》1份，载明本协议为《租赁协议》的补充协议，如其与《租赁协议》内容有冲突，以本补充协议为准，并就味优公司、诚宏公司间的具体租赁事宜补充约定如下：租赁场地为上海市闵行区沪闵路铺位，面积约为90平方米，承租人在租赁场地内经营面包房，经营品牌为味多美，商铺名为味多美；装修免租期为15天（自2012年5月6日起至同年5月20日止），租赁期限为三年（自2012年5月21日起至2015年5月20日止）；第一年月租金为人民币（下同）19，500元，第二年月租金为21，300元，第三年月租金为23，300元，每月管理费均为2，700元，缴款方式为月缴，承租人自每月28日起十日内未缴清次月上述费用者，出租人有权切断商铺用水、用电和电话，关闭承租人所租赁的租赁场地，并可单方面解除本协议，并保留追加赔偿的权利；在签订原协议时，承租人应向出租人足额缴纳装修保证金5，000元（经出租人验收合格后，承租人正式营业三十天后且在承租人未给出租人造成任何经济损失的前提下由出租人无息退还），履约保证金69，900元（相当于3个月的租金，协议终止后，在承租人缴纳完所有应支付的出租人的租金与相关各种费用后之三个月内出租人无息退还给承租人）；如承租人要求续约的，应在本协议约定的租赁期限届满前三个月，向出租人以书面形式提出续约申请，在同等条件下，承租人享有优先承租权，若经出租人同意由承租人继续承租的，双方重新签订租赁合同；租赁期间出租人在任何情况下可提前通知承租人解除协议，承租人对此无异议，并无条件撤场。同日，味优公司（作为承租人）与诚宏公司（作为出租人）又签订了《租赁协议之补充协议（二）》1份，约定双方根据《中华人民共和国合同法》及有关规定就签署的上海市闵行区沪闵路承租人经营场所内铺位的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》及其附件《安全生产管理责任书》、《租户手册》（以下简称主合同）进行补充和修改，与主合同有不同约定的，以本补充协议为准，具体内容如下：房屋交付后，承租人在不破坏房屋主体结构的情况下，按味多美西饼店的统一风格设计和装修房屋，装修前装修方案报甲方备案；承租人于租赁期限届满前3个月内向出租人提出续租要求，出租人保证租赁期限届满后继续出租给承租人两年；为与出租人经营保持协调或其他非承租人原因，出租人单方解除合同或三年期满不同意按约定继续出租给承租人二年的，需提前30日通知承租人，除退还租赁保证金外，还需赔偿承租人实际损失。上述租赁协议签订后，味优公司于2012年5月2日向诚宏公司支付了装修保证金5，000元及租赁保证金69，900元，诚宏公司则将涉案房屋交付味优公司经营使用。2013年3月6日，诚宏公司向味优公司发送《关于合同提前终止事宜函》1份，载明：“根据贵我双方所签订的《租赁协议》‘协议变更和解除’第14.08款‘为与出租人经营保持协调，出租人可提前三十日宣告解除协议，并退还履约保证金。承租人同意并放弃要求出租人做任何性质补偿的权利’之规定，我司为进一步优化地区的商业布局，现正式通知贵司于2013年4月6日起贵我双方的《租赁协议》予以解除，并请贵司于2013年4月21日前撤场。同时，根据《租赁协议》约定，请贵方在撤场时将租赁场地恢复原状并保持清洁状态。逾期未搬离商场的设备和财物将视为承租人放弃租赁场地内全部财产及固定装置的所有权。我司将依合同规定，在与贵方结清所有费用后三个月后无息退还履约保证金。”2013年3月15日，味优公司向诚宏公司发送《关于对诚宏公司〈关于合同提前终止事宜函〉的复函》1份，载明：“2012年4月18日，贵公司将位于上海市闵行区沪闵路铺位出租给我公司，租期自2012年5月21日至2015年5月20日止，租期届满后保证继续将该房屋出租给我公司两年。双方就此签署了《租赁协议》、《补充协议》及《补充协议（二）》。补充协议中明确约定‘与主合同有不同约定的，以补充协议为准’。根据贵我双方签订的《补充协议（二）》第九条之约定‘为与出租人经营保持协调或其他非承租人原因，出租人单方解除合同或三年期满不同意按约定继续出租给承租人二年的，需提前30日通知承租人，除退还租赁保证金外，还需赔偿承租人实际损失。’贵司引用的主合同依据与《补充协议（二）》第九条约定矛盾，依补充协议前文的约定效力下，贵公司引用的合同解除条款不适用。从开始营业至今，我公司均严格按合同约定履行，从不拖欠租金、物业、水电等费用，系稳定良好的经营者，且已形成一定的商业规模，具有较稳定的消费群体。现贵公司单方面要求解除合同，违反了贵我双方签订的《补充协议（二）》中第九条之规定，这种解约行为及不赔偿的意思表示，我公司不予接受。我公司现依据双方签订的补充协议二，要求贵司对我司的实际损失给予赔偿，否则，我公司将保留按合同和法律规定追究贵公司责任的权利。”2013年3月22日，诚宏公司再次向味优公司发函，表示依据《租赁协议》第14.08款约定，通知味优公司双方签订的《租赁协议》于2013年4月22日解除，要求味优公司于2013年4月30日前撤场。同年3月25日，味优公司向诚宏公司复函，坚持要求按照《补充协议（二）》第九条的约定，由诚宏公司赔偿味优公司实际损失。2013年5月6日，诚宏公司向味优公司发送《关于停供水电的函件》1份，载明：“我司已分别于2013年3月22日发函通知贵司，贵我双方签订的《租赁协议》已经于2013年4月30日解除，根据《租赁协议》的有关约定，贵司应于2013年4月30日前撤场并将租赁场地返还我司。请贵司在撤场时清空场地，并保持我司场地的完整性。逾期仍滞留在场内的物品，将被视为遗弃物处理。但截止今日，贵司未有任何撤场的动作。现我司郑重通知贵司，若贵司逾期未完成撤场，我司将于2013年5月15日起停止对贵司所占用的场地供应水电，由此所产生的一切后果由贵司承担。因贵司迟延交还场地造成我司的一切损失将由贵司承担”。同年5月15日，味优公司针对上述函件复函诚宏公司，表示从味优公司复函诚宏公司至今，诚宏公司一直未提供提前解除合同的相关赔偿方案及赔偿，双方就解除《租赁协议》未达成一致意见，双方的《租赁协议》至今仍有效存在，诚宏公司单方停止水电供应由此对味优公司及第三方造成的一切损失，由诚宏公司独自承担。2013年5月31日，诚宏公司向味优公司发送《关于场地占用费事宜函》1份，载明：“根据贵我双方于2012年4月18日所签订的《租赁协议》第十四条约定，我司已于2013年3月22日致《提前中止合作通知函》予贵司，告知贵我双方签订的《租赁协议》于2013年4月22日解除，并请贵司于2013年4月30日前撤场。现我司再次声明：贵我双方的《租赁协议》已经于2013年4月22日解除。但直至本函件发出之日，贵司仍未搬离租赁物业，且仍在继续经营。现我司了解到，贵方又单方面自行通过银行转账的方式向我司缴纳了24，000元。因贵我双方合同已经到期终止，该费用应为贵司逾期未搬离所应支付的部分场地使用费，我司将依照贵司实际占用场地的时间与贵司结算场地占用费。同时，我司郑重告知贵司，我司已经于2013年5月8日将租赁物业全部交还给物业方西南公司。自2013年5月9日起，贵司应向物业方支付场地占用费。”2013年6月19日，味优公司向诚宏公司发送《关于〈场地占用费事宜〉的复函》，载明：“从贵司2013年3月6日第一次发函给我司要求单方解除《租赁协议》，我公司已回函表示不能接受贵公司无理解除合同且不给任何赔偿的方式，并表示保留追究贵公司责任的权利。与此同时，我司一直积极与贵司就解除《租赁协议》展开洽谈，期间贵司亦提出另外提供我司两个商铺作为该位置商铺租赁关系解除的补偿（即：嘉定区曹安公路嘉莲华国际商业广场地第二层商铺，及宝山区聚丰园路沃尔玛祁连山路店商铺），为此，贵我双方已就上述补偿商铺的合同具体文本意思表示达成一致，我司也将以上两个商铺的签章合同及租赁意向书交与你司，后贵司以工作审批流程困难为由，至今仍未将盖章的合同返还给我方。贵司现在又以种种理由拒绝提供以上两个商铺作为对我司的补偿，且拒绝提供其他的赔偿的做法是我公司不能接受的。我司认为，贵公司无理单方解除合同系无合同依据及法律依据的，贵我双方的《租赁协议》至今仍有效存在。贵司作为我司的合同相对方，在合同尚未解除的情形下，贵我双方的权利义务都应按照《租赁协议》的相关约定履行，贵司要求我司自行向产权方西南公司缴纳占地费的要求，不符合《租赁协议》和相关法律规定。在贵我双方未解除《租赁协议》的情况下，如贵司单方行为造成我司及第三方的相关损失，应由贵司独自承担！我司将保留追究贵公司责任的权利。”2013年6月20日，味优公司向诚宏公司支付了2013年6月21日至同年7月20日的租金及管理费24，000元。2013年6月30日，味优公司因客观上无法继续经营而搬离了涉案房屋。嗣后，味优公司、诚宏公司因合同解除后的租金、保证金返还及装修赔偿等事宜协商未果，遂成讼，要求法院判令：（一）解除味优公司、诚宏公司于2012年4月18日签订的《租赁协议》、《补充协议》及《补充协议（二）》；（二）诚宏公司返还多支付的租金（含物业费）15，780.82元；（三）诚宏公司返还租赁保证金69，900元及装修保证金5，000元；（四）诚宏公司赔偿实际损失266，786.56元。诉讼中，味优公司将上述第（一）项诉请明确为要求确认味优公司、诚宏公司签订的《租赁协议》、《补充协议》及《补充协议（二）》于2013年6月30日已事实解除，并要求将上述第（四）项诉请金额变更为要求诚宏公司赔偿实际损失244，644.80元。另查明，涉案房屋的产权人为西南公司，其同意诚宏公司将涉案房屋对外出租。审理中，诚宏公司虽提出味优公司迟延返还房屋对诚宏公司造成的损失可与味优公司要求返还的租金相互抵消的抗辩主张，但又明确表示不提起反诉。同时，诚宏公司虽对味优公司提供的《补充协议（二）》中出租方的公章真实性提出异议，但经法院释明后其仍未申请对该公章的真伪进行鉴定。此外，在诚宏公司未申请公章鉴定，亦未进一步提供证据证明该公章系伪造的情况下，因味优公司、诚宏公司对味优公司就涉案房屋投入的固定装修残值存在争议，根据味优公司的申请，法院于2013年12月2日通过上海市高级人民法院电脑派对委托上海大华工程造价咨询有限公司对涉案房屋固定装修工程造价及残值进行司法审价鉴定，该公司于2014年4月21日向法院出具《关于“上海市闵行区沪闵路铺位的固定装修残值”的鉴定意见书》，鉴定意见为：本案所涉标的物“上海市闵行区沪闵路铺位的固定装修工程造价”为323，604元，按五年折旧其残值为258，883.20元，按三年折旧其残值为215，736元。（注：本案所涉标的物开始使用时间为2012年7月，使用截止时间暂定为味优公司撤场时间2013年6月30日。）因味优公司、诚宏公司对上述鉴定意见书提出异议，鉴定部门于2014年5月30日向法院出具《关于“上海市闵行区沪闵路铺位的固定装修残值”的鉴定意见书的补充说明》，鉴定意见为：味优公司拆除的分体式空调2台、电热水器1台的材料价应予扣除（其材料含税价合计为17，798.56元），扣除后本案所涉标的物“上海市闵行区沪闵路铺位的固定装修工程造价”为305，806元，按五年折旧其残值为244，644.80元，按三年折旧其残值为203，870.67元。对于上述补充鉴定报告，味优公司表示没有异议。诚宏公司对此提出如下异议：1、工程量根据2000定额来计算无依据；2、依据味优公司提供的装修工程施工图纸来计算工程量没有依据；3、材料、设备、人工价格的确定标准无依据；4、应扣除味优公司拆除设备的价值；5、税金应扣除；6、应按三年折旧残值。对此，法院认为，鉴定部门于2014年3月6日的现场踏勘情况表明，本案标的物虽已基本拆除，但残留的地面、部分墙面装修内容及尺寸与装修施工图纸相吻合，且能与味优公司搬离涉案房屋前的照片和视频相互印证，故对于鉴定部门依据味优公司提供的装修图纸同时结合照片、视频确定已拆除项目的工程量，法院予以确认。对于工程量的计算依据，诚宏公司所持的工程量清单计价方式，适用于全部使用国有资金投资或国有资金投资为主的工程建设项目，而且该清单项目内的具体子目仍然套用上海市现行的2000定额组价而成，本案工程为小型装饰工程，对于鉴定部门采用上海现行的2000定额的相关计算规则确定工程量，法院予以确认。对于材料、设备、人工价格的确定，鉴定部门在发票与采购清单与施工现场及图纸核对吻合的情况下，依据《上海建设工程价格市场信息》及施工同期市场价格确定，法院予以确认。对于诚宏公司就部分设备的拆除问题提出的异议，因味优公司已确认拆除分体式空调2台、电热水器1台，故补充鉴定报告中已予以扣除，而包括厨房油烟过滤排气罩等在内的其余设备，系专用定制产品，拆除后没有使用价值。关于税金，味优公司提供的部分发票能够与涉案房屋的装修项目相对应，至于其余发票，因味优公司系连锁企业，将多家门店的装修支出统一开具在一张发票上的操作亦属合理，故对于鉴定部门依据相关规定计取税率后的审价结果，法院予以采纳。关于味优公司、诚宏公司各持异议的折旧年限问题，双方虽在相关租赁协议中约定了续约条款，但明确味优公司需在三年租赁期满前向诚宏公司提出续租申请，在同等条件下方享有优先承租权，若经诚宏公司同意由味优公司继续承租的，双方应重新签订租赁合同，因此味优公司、诚宏公司在三年租期届满后是否达成续租的事实尚处于不确定状态，鉴于味优公司在诉讼中亦同意按三年折旧，故法院认定涉案房屋的固定装修工程残值为203，870.67元。原审认为，本案的争议焦点为诚宏公司是否需对味优公司的装修损失进行赔偿。首先，味优公司、诚宏公司双方签订的《补充协议（二）》中明确约定，为与出租人经营保持协调或其他非承租人原因，出租人单方解除合同的，需提前30日通知承租人，除退还保证金外，还需赔偿承租人实际损失。诚宏公司虽对该协议中诚宏公司公章的真实性表示有异议，却未对该公章的真伪提出鉴定申请，也未进一步提供其他证据证明此抗辩主张，法院同时还注意到，诚宏公司要求解除合同后，在味优公司、诚宏公司双方的往来函件中，诚宏公司亦未就味优公司所持的《补充协议（二）》中公章的真伪性提出过异议，故应自行承担相应的不利后果。其次，味优公司、诚宏公司双方签订的《租赁协议》中对于补充协议的签订明确约定须经出租人盖章（用印），而在双方协议中手写、添加、删除或修改的内容不具有法律约束力。故在《租赁协议》明确约定了手写、添加、删除或修改的内容不具有法律约束力的情况下，对于诚宏公司提供的作为合同范本的《租赁协议》及《补充协议》，味优公司难以在其上直接修改，故在同一天以《补充协议（二）》的形式对双方的协议内容进行补充约定，亦属合理。此外，味优公司、诚宏公司仅约定以出租人盖章为双方协议生效的必要条件，并未特别要求需有授权代表进行签字，故诚宏公司所持《补充协议（二）》中仅有公章而无诚宏公司公司授权代表签字而不符合常情之抗辩意见，法院不予采纳。第三，诚宏公司要求解除合同后，还提出过提供两个商铺作为补偿的方案，故诚宏公司对于合同的解除具有向味优公司进行赔偿的意思表示。因此，诚宏公司应按照三年折旧的计算方法赔偿味优公司在涉案房屋内的固定装修工程残值计203，870.67元。此外，诚宏公司虽提出解除租赁协议，但双方就解除后果的处理在多次往来函件后仍未达成一致，味优公司在此协商过程中，仍按约向诚宏公司支付租金，并无过错。关于本案合同的解除时间，诚宏公司在向味优公司的多次发函中分别提出过不同的解除日期，可见诚宏公司自身就合同解除问题亦未予确定，而味优公司最终于2013年6月30日基于客观上无法继续经营而搬离涉案房屋，故双方之间的房屋租赁合同事实上于该日解除。在本案合同的履行过程中，味优公司并不存在违约之处，故对于味优公司要求返还多付的租金（含管理费）、装修保证金及租赁保证金之诉请，符合双方合同约定，法院予以支持。对于诚宏公司所持因味优公司存在过错而不予返还租金及保证金之抗辩意见，缺乏事实和法律依据，法院不予采纳。原审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条及第九十七条之规定，于二〇一四年七月三十一日作出判决：一、确认上海味优餐饮管理有限公司与上海诚宏百货商业有限公司就上海市闵行区沪闵路铺位签订的《租赁协议》、《租赁协议之补充协议》及《租赁协议之补充协议（二）》于2013年6月30日已经解除；二、上海诚宏百货商业有限公司返还上海味优餐饮管理有限公司租金及管理费15，780.82元；三、上海诚宏百货商业有限公司返还上海味优餐饮管理有限公司租赁保证金69，900元及装修保证金5，000元；四、上海诚宏百货商业有限公司赔偿上海味优餐饮管理有限公司装修损失203，870.67元。上述第二、三、四条款的履行期限均为于判决生效之日起十日内。案件受理费6，662.01元，司法鉴定费9，000元，合计15，662.01元，由上海诚宏百货商业有限公司负担。判决后，诚宏公司不服，上诉于本院，诉称：《租赁协议之补充协议（二）》的真实性诚宏公司不认可，该协议的内容与《租赁协议之补充协议》完全相反，逻辑矛盾，且缺少法定代表人的签字，因此对诚宏公司不具有约束力。本案租赁合同解除时间应当为诚宏公司书面通知味优公司的时间，原审以味优公司搬离时间为准，显然错误。味优公司主张的设备和装修损失与其提供的发票无法一一对应，也无法提供对应的合同和付款凭证，因此不应当得到法院的支持。综上，要求二审法院撤销原审判决第一、四项，改判双方的合同于2013年4月22日解除。被上诉人味优公司辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，要求二审法院维持原判。经本院审理查明，原审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。上诉人诚宏公司虽然于2013年3月6日就书面通知被上诉人味优公司提前解除租赁协议，但未获得味优公司同意，且其不具有单方解除合同的权利，因此其要求确认双方的租赁协议于2013年4月22日解除的诉请，本院不予支持。原审以味优公司搬离时间确认双方合同解除，有事实及法律依据，本院予以维持。关于《租赁协议之补充协议（二）》，诚宏公司对真实性不予认可，认为其缺少法人签字，因此不具有约束力。本院认为诚宏公司未申请对该协议上的公章进行鉴定，且法人签字并非协议成立的必备条件，该习惯无法构成法律要素，因此对于该项主张，因诚宏公司证据不足，本院不予采信。关于装修损失费用，本案中确定的赔偿金额主要是依据司法鉴定报告，对于该鉴定报告及补充鉴定报告双方均在原审过程中予以质证确认。现诚宏公司提出味优公司的发票不能一一对应，不应当承担赔偿责任，本院认为发票显然不是本案确定赔偿损失的唯一依据，故对于该项诉请，本院不予支持。综上所述，上诉人诚宏公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院难以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币4，358.06元，由上诉人上海诚宏百货商业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  庞闻淙代理审判员  许 京代理审判员  蒋辉霞二〇一四年十二月十一日书 记 员  周璐珺附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……