福建省屏南县人民法院民 事 判 决 书（2014）屏民初字第313号原告陈为畴，男，1961年10月16日出生，汉族，福建省古田县人，住屏南县。委托代理人蔡代鹏，福建华忠盛律师事务所律师。被告屏南县房地产综合开发公司，住所地福建省屏南县古峰镇富豪住宅区商住楼C幢2号。法定代表人张瑾，经理。委托代理人池哲斌，福建合立律师事务所律师。原告陈为畴诉被告屏南县房地产综合开发公司商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈为畴的委托代理人蔡代鹏、被告屏南县房地产综合开发公司的委托代理人池哲斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，2012年7月16日，原告与被告就屏南县东环中路蟠龙小区A1108号房签订商品房买卖合同。合同约定，被告应于2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合交付条件的商品房交付原告使用。2013年4月28日，被告在尚未达到交付条件的情况下，向原告发送交房通知书，要求原告办理接楼手续。原告对此不予认可。2013年9月30日，被告再次向原告发出通知。其时，被告所要求交付的房屋仍未达到法定的交付标准。2013年10月8日，原告基于各种考虑，在被告的诱导下，领取了房屋钥匙。但直至今日，被告仍未向原告出示《竣工验收备案表》，已构成逾期交付，应承担相应的法律责任。同时，原告与被告在《商品房买卖合同》中约定，房屋中内墙墙面的装饰标准为毛坯，按照相关规定及交易习惯，内墙墙面应当进行抹灰施工，而被告所要“交付”的房屋并没有完成相应的装修措施，也构成了违约。根据《中华人民共和国合同法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》等法律法规及相关司法解释的规定，房地产开发商应当按照合同约定的期限，将符合约定条件及法定交付标准的商品房交付给买受人。商品房在交付时，各项条件应不得违反法律、法规关于房屋交付使用的强制性规定，否则，不能产生相应的法律效果。本案中，被告违反法律法规的相关强制性规定及合同约定，未能在合同约定的期限将符合交付条件的商品房交付原告使用，应当承担逾期交付的法律责任。同时，被告对内墙墙面的装修不符合《福建省住宅工程质量分户验收管理试行办法》、《建筑装饰工程施工及验收规范》等相关法规、国家标准及交易习惯，亦应承担相应法律责任。因此，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的相关规定，向贵院提起诉讼，请求：1、判令被告向原告支付逾期违约金14780元（暂计算至2013年10月8日）；2、判令被告向原告支付墙面装修工程款项人民币3000元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告辩称，一、本案中，被告不存在逾期交房情形，原告诉求被告支付逾期违约金没有事实与法律依据。理由如下：1.被告已依据讼争合同约定，于2013年4月28日向原告送达《交房通知书》，书面通知原告于2013年4月30日来被告公司办理接楼手续。该项事实，被告依法举证的证据2《交房通知书》可以证实，原告在其《民事起诉状》中的“事实与理由”部分也明确自认：2013年4月28日，被告在尚未达到交付条件的情况下，向原告发送交房通知书，要求原告办理接楼手续。2.原告接到被告送达的《交房通知书》后，既没有依据讼争合同约定来被告公司办理接楼手续，也没有对讼争房屋提出书面异议，应视为被告已按期履行交付义务。且原告不按期接楼的行为（原告实际接楼时间为2013年9月30日）已违反讼争合同第十一条第二款的规定，构成违约，被告保留通过法律途径追究原告该项违约责任的权利。3.被告依法举证的证据3证明讼争房屋于2013年4月30日已具备讼争合同约定的交付条件。而原告对其关于“被告尚未达到交付条件”的主张，未能提供证据证明。二、原告诉求被告“支付墙面装修工程款项3000元”缺乏合同与法律依据。理由如下：1.讼争合同附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》第3点明确约定“内墙：毛坯”标准。依据当事人意思自治原则，答辩人按此标准交付讼争房屋符合合同约定。2.原告援引所谓的“相关规定及交易习惯”主张被告交付的讼争房屋应“完成相应的装修措施”明显缺乏依据。且不说原告援引的“相关规定及交易习惯”并不存在，既便存在其援引的“相关规定及交易习惯”，依据我国合同法关于“约定高于法定”之规则，其也不能否定讼争合同的约定，更不能对抗当事人意思自治原则。3、原告主张被告交付房屋内墙装饰不符合约定，应承担相应的举证责任。经审理查明，2012年7月16日，原告与被告双方签订位于屏南县东环中路蟠龙小区A1108号商品房买卖合同。合同约定，房屋价款为459009元，约定被告应于2013年4月30日前将商品房交付原告使用。被告分别于2013年4月28日、2013年9月30日向原告发出交房通知，原告于2013年10月8日领取房屋钥匙。上述事实有原告提供的《商品房买卖合同》、《交房通知书》、《确认函》等证据证明，原、被告双方没有异议，予以确认。本案的争议焦点：1、被告是否存在逾期交房情形以及是否需要承担逾期交房违约责任？2、被告交付的房屋是否达到毛坯标准以及被告是否需要向原告支付墙面装修工程款项3000元？一、被告是否存在逾期交房情形以及是否需要承担逾期交房违约责任？原告主张被告存在逾期交房情形，被告需要向原告支付逾期交房违约金14780元。为证明自己主张，提供证据一《商品房买卖合同》，证明原告与被告依法签订商品房买卖合同，由此产生相应债权债务；证据二《交房通知书》，证明被告在商品房未具备相应交付条件的情形下，再次通知原告进行接楼，已构成违约；证据三《确认函》，证明原告已付清购房款，诚信履约。被告认为，对原告提供的证据一的真实性无异议。对原告的证明对象有异议。主合同及补充协议均是双方真实意思表示，合同本身不能证明债权债务关系，只能证明双方之间形成商品房买卖权利义务关系及相应约定。对原告提供的证据二、三的真实性无异议。对原告提出的证明内容有异议，不能认为被告在2013年4月28日发出的交房通知书后又在2013年9月30日发出第二次交房通知就视为被告承认逾期交房。原告主张被告2013年4月30日不符合交房条件没有提出任何证据证明，也没有对不符合交付条件对被告提出书面异议。原告认为，原告于2013年4月30日去看房屋，没水没电，且被告不能出示竣工验收报告、住宅保证书等等，根本不具备任何交房条件，原告无法接收房屋。被告认为，2013年4月28日发出通知书后，原告拒不接收房屋，但原告未到现场，更没有对被告工作人员提出异议并形成书面的异议书。原告没有任何证据证明被告的房屋不具备交付条件，相反，被告的证据能够证明被告的房屋在2013年4月30日达到交付条件。被告认为，被告在本案中不存在逾期交房情况，原告无权要求被告支付逾期违约金。本案被告已经在合同约定的交房期内书面通知要求原告前来办理交房手续，原告接到被告的书面通知无正当理由拒不办理接楼手续，可视为被告已经履行了交付房屋的责任。被告在2013年4月30日交付讼争房屋符合合同约定的交付条件。为证明被告主张，被告提供证据一《商品房买卖合同》（与原告同）及附件，证明1.原、被告双方就原告购买被告开发的蟠龙小区保障房A1108号房事宜达成商品房买卖合同关系及权利义务约定内容；2.合同第六条第3款约定买受人（原告）应于签订本合同当日向出卖人（被告）支付购房款159009元作为购房首付款。购房余款300000元由买受人向银行申请按揭贷款。3.合同第八条约定讼争房屋的交付期限至2013年4月30日止；4.合同附件六第五条第3点约定：买受人为了能尽快收房装修，在此郑重承诺如下：其向出卖人购买的本合同项下的房屋在通过单体工程竣工验收和消防验收后，买受人即同意予以接收，且自愿放弃依据主合同的约定向出卖人主张逾期交房违约责任的权利。提供证据二《交房通知书》，证明被告于2013年4月28日向原告发出《交房通知书》，通知原告于2013年4月30日办理接楼手续，原告同日签收该通知书。提供证据三《福建省新建商品住宅质量保证书》、《福建省新建商品住宅使用说明书》、《福建省房屋建筑工程竣工验收报告》，证明本案讼争房屋于2013年4月30日已具备讼争合同约定的交房条件。原告认为，被告提出的合同附件六补充协议第五条第三点，原告对合同的合法性存在异议，协议的内容是无效的。根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告免除自身因逾期交房而应承担的违约责任，排除原告因此可以享有的合同主要权利，构成双方的权利义务严重失衡，应当认定无效。而合同法第三十九条规定：采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。根据合同法司法解释二第十条的规定：提供格式条款的一方当事人违反合同法第三十九条第一款的规定，并具有合同法第四十条规定的情形之一的，人民法院应当认定其格式条款无效。对被告提供的交房通知书，并不能证明原告签收了就是接收了房子。对证据三的真实性、关联性均存在异议。被告在第一次通知原告交房时，原告有要求被告出示相关报告，但是被告无法出示。住宅质量保证书是在2013年农历12月底才领取，可以证明被告逾期交付。被告所提供的证据材料：《竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》最多仅能证明建设工程已经建设单位、勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位验收合格，而房屋的交付还需取得由公安消防、规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件，否则不能视为符合交付条件。也就是说，取得《竣工验收报告》、《住宅使用说明书》、《住宅质量保证书》只是房屋交付的必要条件，而非充分条件。被告至今未能提供房屋已经消防部门验收合格的证明文件，这不仅违反了相关规定（《福建省保障性住房建设标准》当中明确规定，保障性住房验收时，必须通过消防主管部门组织的消防专项验收），也与合同约定不符。根据福建省保障性住房标准规定，必须经过消防主管部门消防验收，但是被告到目前还是不能提出证据证明消防方面以及具备交付条件。被告认为，一、主合同是国家建设部与工商总局共同制定的统一版本合同，并不是开发商一方制定的格式合同，不能把该买卖合同认为是开发商一方意志体现的合同，双方的权利义务是完全对等的，不存在原告所说的对一方有利的情形。补充协议更是双方充分协商达成一致意思表示的结果，不能认为是被告强加给原告的。买受人是完全民事行为能力人，不可能对合同或补充协议条款内容不理解。补充协议的第八条已经对条款的应注意事项进行明确提醒。补充协议第五条第三点的约定，是买受人为了能提前收房装修，自愿放弃自己的部分民事权利，没有违反民法的规定。更不是出卖人强加给买受人的条款。二、关于交房通知书问题，原告主张的当日到现场并提出异议根本不是事实。交房当日原告若有到现场，若有异议，应当形成书面的异议。三、关于两书、一报告问题，不能认定原告签收两书的时间就是两书形成的时间。关于竣工验收问题之消防验收问题，新的消防法修改后规定，本案工程无须进行消防验收，只需进行消防备案，相应的消防验收工序在五方验收时都已经完成，被告提供的竣工验收报告可以充分证明被告的房屋在4月30日符合交付条件。本院认为，原告提供的证据一、二、三，被告提供的证据一、二，原、被告双方对对方提供的证据真实性没有异议，原告提供的证据一、二、三，被告提供的证据一、二，本院对其真实性予以认定。被告提供的证据三，原告提出异议，但没有提供足以反驳的相反证据证明，被告提供的证据三的真实性予以认定。根据上述证据的分析认定以及原、被告的陈述可以证明以下事实：2012年7月16日，原、被告双方签订位于屏南县古峰镇东环中路蟠龙小区保障房A1108号的《商品房买卖合同》，合同相关约定：一、房屋总金额459009元。二、（合同第六条主要内容）付款方式及期限：买受人应于签订本合同当日向出卖人支付购房款159009元作为购房首付款；购房余款300000元由买受人向银行申请按揭贷款（具体详见合同附件六）。三、（合同第八条主要内容）交付条件与期限：出卖人应当在2013年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列约定条件的商品房交付买受人使用：1、该商品房经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格；……如果在规定日期内未达到上述条件，双方同意按以下第1种方式处理：1、买受人有权拒绝交接，按逾期交房由出卖人承担违约责任。四、（合同第九条主要内容）出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：……；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。……。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之二的违约金。五、（合同第十一条主要内容）交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定条件已达到的有关证明文件原件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，或要求收取本合同约定范围以外的费用，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。六、（合同第十三条主要内容）……；出卖人交付使用的商品房的室内分隔、装饰、设备标准主、节能措施及指标应符合双方约定（附件三）的标准。达不到标准的，买受人有权要求出卖人按照合同约定整改到位，在不能整改到位的情况下按实际市场差价赔偿。当日原、被告双方签订了该《商品房买卖合同》的补充协议。补充协议相关约定：［……。二、按揭付款：1.买受人应当在签订《商品房买卖合同》当天内提供所有公积金贷款的按揭资料，并在得到通知后七天内到银行办理相关贷款手续。如买受人未按指定日期办理的，则出卖人可以以邮政特快专递函件的形式通知买受人，并且视为买受人逾期付款，双方同意按主合同第七条规定处理。……。4.买受人应在主合同登记备案后20日内办理完个人住房公积金贷款审批手续，并及时与银行签订公积金《个人住房借款合同》。……。五、主合同第十一条房屋交接的补充约定：……。3.买受人为了能尽快收房装修，在此郑重承诺如下：其向出卖人购买的本合同项下的房屋在通过单体工程竣工验收和消防验收后，买受人即同意予以接收，且自愿放弃依据主合同的约定向出卖人主张逾期交房违约责任的权利。八、买受人声明其在签订主合同及补充协议时已对主合同及本补充协议的全部条款作了详细了解且不持任何异议，主合同及本补充协议的全部条款约定均系买受人与出卖人的真实意思表示。九、本补充协议自双方签字（盖章）之日起生效。本补充协议为主合同不可分割的一部分，本补充协议约定若与主合同不一致的，以本补充协议的约定为准。］。2013年3月30日经建设、勘察、设计、监理、施工部门同意验收后，上述单位作出屏南县蟠龙小区保障房工程竣工验收结论为：本工程符合设计及施工规范要求、工程质量验收等级为合格。该商品房质量保证书签署日期为2013年4月30日；使用说明书没有签署日期。被告分别于2013年4月28日、2013年9月30日向原告发出交房通知，原告于2013年10月8日领取房屋钥匙。原告已缴纳购房款。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第八条及合同附件六第五条第3点对讼争商品房交付期限及条件约定，出卖人应当在2013年4月30日前将符合约定条件的商品房交付买受人使用，本合同项下的房屋在通过单体工程竣工验收和消防验收后，买受人即同意予以接收。根据被告提供的竣工验收报告，可以证实讼争商品房已于2013年3月30日通过建设单位、设计单位、监理单位、勘查单位、施工单位的竣工验收和消防工程验收，符合合同关于商品房交付条件约定，可见被告于2013年4月28日向原告发出交房通知书时，讼争商品房已达到合同约定的交付条件。买受人原告拒绝交接，责任应由原告自负，出卖人被告不存在逾期交房情形，不应承担逾期交房的违约责任。原告请求被告向原告支付逾期违约金依据不足，本院不予支持。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》的补充协议即附件六第五条第3点约定没有违反法律法规的强制性规定，原告主张无效依据不足，不予采纳。二、被告交付的房屋内墙是否达到毛坯标准以及被告是否需要向原告支付房屋内墙墙面抹灰装修工程款人民币3000元？原告认为，被告交付的房屋内墙墙面没有抹灰，未达到合同约定的毛坯标准，根据《福建省住宅工程质量分户验收管理试行办法》、《建筑装饰工程施工及验收规范》等相关法规、国家标准及交易习惯，被告应承担相应法律责任。按照大工小工各四天、水泥、沙子等计算，被告需要向原告支付房屋内墙面抹灰装修工程款3000元。被告认为，原、被告双方签订的合同约定交付的房屋内墙装饰标准是毛坯，是砌完砖后进行砂浆勾缝打底，没有抹灰，不存在任何装修，如果有装修就不能约定为毛坯。关于毛坯问题，原告既然提出被告交付的房屋内墙不符合装饰标准，应由原告承担该项不符合内墙装饰标准及其实际造成的损失和损失多少的举证责任，但原告未能进行相应的举证。原告引用的两项规章，均未有关于房屋内墙必须抹灰装修的规定。因此，原告诉求被告支付房屋内墙面抹灰装修工程款项缺乏合同及法律依据。被告提供证据一《商品房买卖合同》附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》，证明原、被告对房屋交付明确约定“内墙：毛坯”标准。原告认为，被告对毛坯的理解是不做任何处理，按照通常的理解，毛坯是有经过处理的。被告认为，毛坯就是建筑的最原始状态，被告交付的房屋内墙已经达到毛坯的要求，原告认为被告没有达到内墙装饰条件的举证责任在原告。诉讼过程中，本院就内墙抹灰造价征求原、被告双方意见，被告同意原告主张每套商品房抹灰项目的造价为3000元。本院认为，被告提供证据一《商品房买卖合同》附件三《建筑节能措施、指标和室内分隔、装饰装修、设备标准》，原告对证据真实性没有提出异议，本院对上述证据的真实性予以认定。该证据可以证明原、被告签订的《商品房买卖合同》附件三约定：建筑节能措施、指标和室内分隔、装修、设备标准……3.内墙：毛坯。本院认为，2013年3月30日涉案屏南县蟠龙小区保障房工程虽经竣工验收，但商品房内墙为毛坯标准是否需要抹灰，举证责任应由被告承担，被告不能证明内墙为毛坯标准不需要抹灰，其应承担举证不能责任，因此原告请求被告承担房屋内墙抹灰责任予以支持，由于原、被告同意原告主张每套房屋内墙抹灰项目的造价为3000元，因此原告请求被告支付内墙面抹灰装修工程款项人民币3000元本院予以支持。综上所述，本院认为，原告与被告屏南房地产公司签订的《商品房买卖合同》及附件六合同补充协议是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应全面履行合同的义务。被告提供的竣工验收报告，可以证实讼争商品房已于2013年3月30日通过建设单位、设计单位、监理单位、勘查单位、施工单位的竣工验收和消防工程验收。被告于2013年4月28日向原告发出交房通知书时，讼争商品房已达到合同约定的交付条件。买受人原告拒绝交接，责任应由原告自负，出卖人被告不存在逾期交房情形，不应承担逾期交房的违约责任。原告请求被告向原告支付逾期违约金依据不足，本院不予支持。本案原、被告签订的《商品房买卖合同》的补充协议即附件六第五条第3点约定没有违反法律法规的强制性规定，原告主张无效依据不足，不予采纳。2013年3月30日涉案屏南县蟠龙小区保障房工程虽经竣工验收，但商品房内墙为毛坯标准是否需要抹灰，举证责任应由被告承担，被告不能证明内墙为毛坯标准不需要抹灰，其应承担举证不能责任，因此原告请求被告承担抹灰责任予以支持。由于原、被告同意原告主张每套商品房内墙抹灰项目的造价为3000元，因此原告请求被告支付内墙面抹灰工程款人民币3000元，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款的规定，判决如下：一、被告屏南县房地产综合开发公司应于本判决生效之日起十日内向原告陈为畴支付商品房内墙面抹灰工程款人民币3000元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费245元，由原告负担195元、被告负担50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。审 判 长  苏枝贵审 判 员  周作通人民陪审员  陈 文二〇一四年十二月二十日书 记 员  杨良芬执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。附判决所引用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第二款没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。