昆明市五华区人民法院民 事 判 决 书（2014）五法民三初字1058号原告（反诉被告）：中国建设银行股份有限公司云南省分行。住所：云南省昆明市五华区金碧路中段建行大厦。负责人：高升亮，行长。委托代理人：李明晋，云南真宇律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：周洪梅，女，汉族，1973年1月15日生，住云南省昆明市五华区。被告（反诉原告）：杨智勇，男，汉族，1971年4月10日生，住址同上。两被告共同委托代理人：徐国功、张磊，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）中国建设银行股份有限公司云南省分行（以下简称原告）诉被告（反诉原告）周洪梅、杨智勇金融借款合同纠纷一案，本院于2014年9月24日立案受理后，两被告在法定期限内提出反诉，经本院审查受理其反诉，并依法由审判员彭建宏适用简易程序于2014年11月29日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人李明晋，被告杨智勇及两被告的委托代理人徐国功、张磊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2012年12月10日，原告与两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定由原告向两被告提供借款本金人民币350000元，借款期限为2012年12月10日至2027年12月10日，贷款当年执行年利率为6.55%，并约定两被告应按月偿还借款本息，如未偿还借款本息的，原告有权要求提前收回借款本息。此外，合同还约定两被告以其所有的位于安宁市屋为上述借款提供抵押担保。2012年12月10日，原告即依照合同约定向两被告提供借款人民币350000元。现还款期限虽未届满，但两被告已经多次未按合同约定归还借款本息，已属严重违约，根据合同约定，原告有权要求被告归还全部借款本息。原告为了维护自身合法权益，故诉至法院请求判令：1、两被告立即向原告归还借款本金人民币344196.57元及自拖欠之日起至实际还款日止的利息、复利（罚息），并解除原告与两被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、两被告承担本案诉讼费及原告为实现债权产生的全部费用。两被告辩称：1、贷款过程中原告存在重大违约，导致所签订的《个人住房（商业用房）合同》不能实现两被告签订合同的目的，应依法予以解除。首先，原告在合同签订中，在未完成房屋抵押登记时便违反合同约定放贷，两被告至今未获得所购买房屋的相关证件，也未获得相关办理贷款手续的合同及抵押文书。其次，中介及原告存在乱收费的情形，中介代办两被告的贷款事项。原告在此次贷款中收取5600元的评估费、代办费、资金托管费，就此“三费”而言，评估费（已退还）是由委托人来予以缴纳，根据建住房[2006]8号《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》第三条规定，是由银行来缴纳，其余“两费”无法律依据，其中两被告缴纳的费用远远超出应缴纳的费用。另外，两被告在请求原告及公证处办理抵押登记时，已按原告的要求办理了抵押合同，但原告至今未办理抵押登记，使两被告所购买房屋的产权现仍在出卖人的名下。2、原告未按合同约定放贷的法律后果依法应由其自行承担。按《个人住房（商业用房）合同》第五条的约定，贷款人放贷的条件之一就是符合担保已生效且持续有效。本案中，抵押手续并未完成，贷款人违反合同约定放贷，由此导致的法律后果应由原告自行承担。3、由于原告违约导致两被告在履行合同过程中造成损失，应依法承担赔偿责任。本案中，原告违规放贷，违约放贷，导致两被告借款目的至今无法实现，在合同履行过程中，两被告支付了贷款本金及利息，因原告未办理产权转移登记而产生的契税等税款的滞纳金、产权未交付而导致的停车费用损失，公证代办费等费用的损失，应依法由原告承担。故请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求并判令原告承担给两被告造成的经济损失。两被告反诉称：2012年10月，两被告在中介的介绍下决定购买安宁市，由中介负责联系协调银行贷款、公证事宜，后两被告与原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，按该合同第五条的约定，原告发放贷款的条件为本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已生效且持续有效。中介与原告要求两被告提供担保的方式为由两被告用所购买的房屋设定抵押。两被告也按照银行都要求在公证机关办理了抵押公证。所有贷款手续及抵押手续的所有书面合同及文本均由中介机构和原告持有并负责办理相关的产权转移及抵押手续。2012年12月中旬中介通知两被告，原告将贷款汇入原房主帐下，并要求两被告开始从2013年1月按期还贷。为确保自己所购买房屋的产权归属，两被告向原告、中介提出要《房屋所有权证》复印件、《个人住房（商业用房）借款合同》等手续材料，但原告、中介均以各种理由推脱，在两被告多次索要、协商情况下均无果。后两被告到房屋产权登记机关查证，房屋产权登记机关告知两被告该房屋没有进行产权登记，也没有办理相应的抵押。两被告认为，原告在借款合同约定的发放贷款的条件并不成就时，单方放贷行为在程序上并不符合房屋所有权证先押后贷的规定，放贷行为违法。所以本案中原告存在违法放贷行为，导致两被告产生了不当的还款义务和利息，也产生房产交易中的支出，给两被告造成了巨大损失。为维护两被告的合法权益故反诉至法院，请求法院判令：1、解除两被告与原告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并承担损失；2、原告删除两被告的不良信用记录；3、原告赔偿给两被告造成的提前还贷的借款本金及利息、税款滞纳金、律师费、停车费、首付款利息等共计人民币58743.53元；4、原告承担本诉及反诉的诉讼费用。原告针对两被告的反诉辩称：两被告所陈述的原告违规发放贷款、未及时办理产权登记及抵押登记等，事实上是两被告想刻意逃避还款义务，两被告所陈述的理由不成立：1、合同已经明确约定了原告发放贷款能放弃部份或全部条件，原告的实际行为也放弃了担保已生效条款的要求，并按照两被告的要求履行了放款义务，且两被告已获得贷款并长达两年均未表示异议，这足以认为两被告认可该笔贷款的发放不存在任何问题。2、依据合同约定办理房产证及抵押登记的义务应当由两被告承担。本案的实际情况是应该由两被告缴纳的过户税款（见房屋买卖合同约定），两被告一直不愿意缴纳，致使房屋产权证至今没有办妥，故而抵押登记也无法办理。3、原告认为两被告造成的损失应该自行承担。首先，对于不良信用记录，是因为两被告未按照合同约定履行还款义务造成，系中国人民银行征信系统自动记录登记，并非原告造成。其次，对于两被告认为的损失，均是由于两被告自身未归还贷款所直接导致，与原告无关。故请求法院依法驳回两被告的全部反诉请求。原告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、两被告身份证复印件，证明两被告主体资格；2、两被告结婚证复印件，证明两被告系夫妻关系，应对夫妻关系存续期间的共同债务承担连带还款责任；3、《个人住房（商业用房）借款合同》、《开立贷款账户通知书》、《公证书》，证明原告与两被告于2012年12月10日签订《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定双方权利义务及违约责任，两被告以其所有的位于安宁市屋为上述借款提供抵押担保，并且对该抵押担保办理过公证事宜；4、《中国建设银行贷款支付凭证》，证明2012年12月10日原告按约向两被告提供借款人民币350000元；5、《个人贷款对账单》，证明两被告已多次逾期还款，构成严重违约，至2014年11月29日，两被告尚欠原告借款本金人民币344196.57元及利息未还；6、《委托代理协议》、《律师代理费发票》，证明原告为实现债权支出律师代理费人民币20000元；7、《个人贷款申报表》、《抵押评估报告》，证明是两被告向原告申请贷款，不是原告违规放贷；8、《收件凭据》，证明因为两被告没有缴纳税费，房产证没有办理下来，导致抵押的他项权证也没有办理下来；9、《房屋买卖合同》，证明因为两被告没有缴纳税费，房产证没有办理下来，导致抵押的他项权证也没有办理下来；10、《委托协议》，证明原告与两被告共同委托公证处办理相关抵押手续；经质证，两被告对原告提交的证据1、2、4、5、6真实性无异议；对证据3的借款合同及开立贷款账户通知书的真实性无异议，但认为该借款合同是格式合同，原告没有尽到告知义务并且合同加重了两被告的责任，对公证书的真实性不予认可；对证据7的个人贷款申报表真实性无异议，对抵押评估报告的真实性不予认可，认为评估报告取得程序不合法；对证据8的收件凭据真实性不予认可，认为其不知晓收件凭据事宜，不是被告周洪梅本人签字；对证据9房屋买卖合同的真实性无异议；对证据10的真实性无异议，认为税费应由公证处缴纳。两被告为支持其诉讼主张，提交了以下证据：1、身份证复印件，证明两被告主体资格；2、结婚证复印件，证明两被告系夫妻关系；3、《授权委托书》，证明周洪梅授权杨智勇办理诉讼事宜；4、《云南省税控收款机专用发票》，证明两被告与原告存在个人按揭抵押借款合同关系；5、银行卡客户交易查询，证明两被告存在还款的事实；6、理财金账户历史明细，证明在办理合同后原告存在不当收费；7、《收据》，证明原告收取评估价、代办费、工本费、资金托管费事实；8、《个人信用报告》，证明被告周洪梅在银行征信系统上存在不良信用记录；9、《云南省地方税务局通用手工发票》，证明由于未取得房屋产权证，两被告已购车库不能使用，产生额外的停车费用；10、《云南省国家税务局通用机打发票》，证明两被告聘请律师所产生的律师代理费用；11、录音笔录，证明视听证据录音录像原话；12、录音录像（2013年1月7日、1月20日、5月29日，10月17日、10月18日、2014年3月13日），证明两被告房屋产权被他人领取，房产权属在不确定状态中；13、录音录像（2013年2月1日、2月6日、2月27日、5月29日），证明两被告向原告及公证处索要《借款合同》和《抵押公证》无果；14、录音录像（2013年1月20日、1月31日、2月6日、2月27日、5月29日），证明原告无真实的房产《评估报告》，审批贷款无合法依据，向两被告转嫁成本；15、录音录像、照片（2012年12月21日、2013年2月6日、2月27日、5月29日），证明原告、中介、评估存在的乱收费情况；16、录音录像（2013年2月5日），证明两被告声明停止还贷；17、录音录像（2013年2月1日、2月27日、5月29日、9月29日），证明两被告多次与原告协商无果；18、录音录像，证明中介与原告在房屋抵押和担保上重复设置，责任不清；19、录音录像、照片（2013年1月28日），证明由于原告拒不向两被告提供房屋权属变更资料，至今仍未办理房屋所有权证。经质证，原告对两被告提交的证据1、2真实性无异议；认为证据3与本案无关；对证据4真实性无异议，但认为证明了两被告已经交纳了公证费，公证书真实合法有效；对证据5真实性无异议，认为证据证明了两被告仍未归还拖欠原告的欠款；认为证据6与本案无关；对证据7的真实性不予认可；对证据8的真实性无异议，认为证明了两被告存在不良信用记录，是两被告违约引起的；对证据9的真实性不予认可，认为与本案无关；对证据10的真实性无异议，但认为与本案无关；对证据11-19的真实性不予认可，认为与本案无关，且证据19反而证明因为两被告没有缴纳税金，导致房屋产权证一直没有办理。本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。”的规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据证明。本案中，原告提交的证据1、2、4、5、9、10形式合法、内容真实且经两被告认可，故本院予以采信；两被告对证据3中的借款合同及开立贷款账户通知书的真实性无异议，本院予以采信，虽然两被告对证据3中的公证书不予认可，但该公证书形式合法、内容真实，与本案有关联性，且两被告未提交相反证据反驳该公证书不真实，故本院予以采信；两被告对证据6的真实性无异议，但该证据内容与原告主张的律师代理费金额不符，故本院不予采信；两被告对证据7中的个人贷款申报表的真实性无异议，本院予以采信；两被告对证据7中的抵押评估报告、证据8收件凭据的真实性不予认可，但该二份证据由有资质、无利害关系第三人出具，且形式合法，与本案有关联性，故本院予以采信。原告对两被告提交的证据1、2真实性无异议，本院予以采信；证据3系两被告委托办理诉讼事宜，与其本案主张的待证事实无关联性，本院不予采信；证据4、5形式合法、内容真实，与本案有关联性且原告对真实性无异议，故本院予以采信；原告对证据6不予认可，而该证据系两被告欲证明原告、中介、公证部门退回不当收费，与本案无关联性，故本院不予采信；证据7原告不予认可，且两被告无其他证据印证经办人王敬的身份，故本院不予采信；证据8、9、10系无利害关系第三人出具，形式合法、内容真实，故本院予以采信；证据11-19系视听资料反映的是两被告与原告、中介、公证部门产生争议的过程，原告无证据证明该证据不真实，故本院予以采信。根据本院确认的上述证据及双方当事人陈述，本院依法确认以下案件事实：2012年10月29日，原告与两被告签订《个人住房（商业用房）借款合同》并经原告于2012年12月10日核准，合同约定两被告向原告借款人民币350000元，用于两被告购置房产；借款期限为180个月，自2012年12月10日起至2027年12月10日止；贷款利率采用浮动利率，即按基准利率执行年利率为6.55%，按合同约定的调整日调整，还款方式为等额本息还款；被告逾期还款，罚息利率采用浮动利率，即在本合同所执行贷款利率水平上上浮50%，被告如不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的构成违约，原告有权宣布贷款立即到期，解除借贷关系，要求被告立即清偿借款本息及相关费用；并约定原告将借款一次性划入郭莲的账户上，两被告以其所购的位于安宁市产为上述借款提供抵押担保等主要内容。借款合同签订后，原告于2012年12月10日将两被告所借款项人民币350000元发放到借款合同约定的账户上，2012年12月14日上述借款合同经昆明市国信公证处办理了公证。借款合同履行过程中，两被告与原告产生分歧，两被告自2013年7月10日起开始逾期还款，其信贷状态被中国人民银行征信中心记录。截止2014年11月29日，两被告尚欠原告借款本金人民币344196.57元、利息人民币33915.74元未付。另确认，两被告认可与原告签订借款合同时已向售房人支付了首付款人民币168000元；两被告用以抵押担保的房产至今未办理抵押登记手续。本院认为：本案系金融借款合同纠纷，借款合同是借款人向贷款人借款，到期还款并支付利息的合同。原告作为贷款人与作为借款人的两被告之间签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是双方真实的意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，应受法律的保护。原、被告双方应当按照合同的约定全面、诚实的履行各自的义务。本案中，两被告是为向他人支付购房尾款而向原告借款人民币350000元，原告按照双方签订的借款合同向约定的收款人账户发放了借款人民币350000元，履行了作为贷款人发放借款的义务，两被告作为借款人则负有按照借款合同的约定按时按期足额履行偿还借款本息的义务，但两被告在借款合同履行过程中，却以原告“在未完成房屋抵押登记时便违反合同约定放贷”等为由拒不履行还款义务，而根据借款合同第五条对原告“借款的发放与支用”的约定：“一、除贷款人全部或部分放弃外，只有满足下列前提条件，贷款人才有义务发放贷款：（一）本合同设有担保的，符合贷款人要求的担保已经生效且持续有效；……（四）借款人已向售房人支付首付款，首付款具体金额见本合同第三十二条；……”，该借款合同第三十二条载明“对第五条第一款的约定，借款人首付款金额为人民币168000元。”从上述约定可以看出，虽然原告在借款合同签订后，在房屋抵押担保手续未办理的情况下即发放了借款，应为原告“贷款人全部或部分放弃”发放借款的相关前提条件，且两被告已经按约定支付了购房首付款人民币168000元，故原告在未办理完毕房屋抵押担保手续的情况下即发放了借款的行为，并不违反双方借款合同的约定和法律的规定，只是增大了原告该项贷款的金融风险。至于原告在发放借款过程中是否存在违规情况，不是本案处理的范围。因此，两被告的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予采纳。由于两被告未按借款合同的约定按时按期履行还款义务，已构成违约，双方在借款合同中对违约责任有明确的约定，两被告应按约定承担相应的违约责任。现原告要求解除双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，两被告亦主张解除该借款合同，故原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》予以解除，并且两被告应归还原告借款本金人民币344196.57元及截止2014年11月29日的利息人民币33915.74元。自2014年11月30日起，两被告的借款已经处于逾期状态，应按借款合同约定的贷款利率基础上上浮50%计算承担逾期利息，该逾期利息已经包含了基础利息，故原告主张的2014年11月30日之后的利息不再重复计算。至于原告主张的为实现债权支出的律师代理为人民币20000元，虽然在原、被告签订的借款合同中对实现债权的费用的承担亦有明确约定，但原告提交的证据所载明的金额不能证明其主张的金额，应承担举证不能的责任，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。对于两被告主张的其他反诉请求，是两被告认为原告违约而提起的，但根据本院查明的事实和上述理由，本案违约的是两被告而非原告，两被告主张的损失及信贷记录是由于其违约所造成的，故两被告的反诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司云南省分行与被告周洪梅、杨智勇签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；二、被告周洪梅、杨智勇于本判决生效后十日内归还原告中国建设银行股份有限公司云南省分行借款本金人民币344196.57元及截止2014年11月29日的利息人民币33915.74元，并承担该借款本金自2014年11月30日起至本判决确定的履行期限届满之日止的逾期利息（按借款合同约定的贷款利率基础上上浮50%计算）；三、驳回原告中国建设银行股份有限公司云南省分行的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告周洪梅、杨智勇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币6463元，由被告周洪梅、杨智勇承担；反诉案件受理费人民币634元，由反诉原告周洪梅、杨智勇承担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为二年。审判员  彭建宏二〇一四年十二月九日书记员  王 诚