安徽省宿州市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）宿中民一终字第00492号上诉人（一审原告）：周新安，男，1963年11月7日出生，汉族，居民。委托代理人：温泉，北京首阳律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：宿州东都房地产开发有限公司。法定代表人：陈龙彬，该公司董事长。委托代理人：金源，安徽拂晓律师事务所律师。上诉人周新安因与被上诉人宿州东都房地产开发有限公司（以下简称东都公司）商品房销售合同纠纷一案，不服安徽省埇桥区人民法院于2014年8月1日作出的（2014）宿埇民一初字第04093号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年10月16日受理后，依法由审判员李德道担任审判长，与代理审判员杜飞、李震组成合议庭，于2014年11月21日公开开庭审理了本案。上诉人周新安及其委托代理人温泉，被上诉人东都公司的委托代理人金源到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。周新安一审诉称：2009年，周新安与东都公司签订《商品房买卖合同》，购买东都公司开发的金鼎花园小区15#楼四单元508号面积为143.66平方米的房屋一套，双方签订的商品房买卖合同第一条约定，小区房屋所占土地的《国有土地使用权出让合同》编号为宿州市（2003）字第0360037号，依照该出让合同第十一条规定：金鼎花园的建筑容积率为住宅不大于1.7，建筑密度多层住宅应小于28%，绿地比例不应小于30%，该条款为合同组成部分。但东都公司违反合同约定改变小区容积率为3.36，建筑密度为30.5%，绿地率为38.7%，侵犯了周新安的合法权益。根据《合同法》第一百零七条的规定，请求判定东都公司违约，并赔偿周新安损失1万元整（具体数额以鉴定机构鉴定结论为准）；2、请求指定鉴定机构对金鼎小区二期工程楼房金鼎花园15#楼进行容积率改变后的损失鉴定；3、诉讼费用由东都公司承担。东都公司一审辩称：1、周新安诉讼内容部分与事实不符，2011年宿州市城乡规划委员会的会议纪要，改变了金鼎花园二期的容积率，该行为为政府行为，东都公司免责；2、周新安主体不适格，其为金鼎花园一期业主，与本案无关；3、周新安要求东都公司赔偿其损失10000元无事实和法律依据。一审法院查明：2009年10月17日，周新安与东都公司签订了《商品房买卖合同》，购买东都公司开发的金鼎花园小区15#楼四单元508号面积为143.66平方米的房屋一套，商品房单价为2400元／平方米，总金额344784元，该《商品房买卖合同》第一条约定了项目建设依据：出卖人以出让方式取得位于宿怀路与淮河路交叉口的地块土地使用权，土地使用权出让合同编号为宿州市（2003）字第0360037号。该地块土地面积为31162平方米，规划用途为住宅。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名金鼎花园。建设工程规划许可证号为2007-003，施工许可证号为220007030015。宿州国用（2003）字第0360037号《中华人民共和国国有土地使用权出让合同》第十一条规定：受让人在本合同项下宗地范围内新建建筑物的，应符合下列要求，建筑容积率不大于1.7，建筑密度多层住宅应小于28%，绿地比例不应小于30%。2011年6月1日，宿州市城乡规划委员会会议纪要的第二项内容为会议审查并原则同意东都公司金鼎花园规划设计方案，同意将金鼎花园小区原容积率不大于1.7，建筑密度不大于28%，绿地率不小于30%修改为小区总容积率3.36，建筑密度30.5%，绿地率38.7%。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，周新安与东都公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。本案中，周新安与东都公司签订的《商品房买卖合同》并未对涉案房屋所在小区的容积率、建筑密度、绿地率进行约定，且东都公司变更涉案房屋所在的小区容积率、建筑密度、绿地率等规划设计方案已经宿州市城乡规划委员会审查同意，此规划设计变更合法有效，东都公司变更涉案房屋所在的小区容积率并不构成违约。综上，对于周新安的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：驳回周新安的诉讼请求。案件受理费25元，由周新安负担。周新安不服一审判决，向本院提起上诉称：2009年，周新安购买东都公司开发的金鼎花园小区15#号楼的房屋一套，成为金鼎花园的小区业主，双方签订的《商品房买卖合同》第一条约定了其房屋所占土地的《国有土地使用权出让合同》编号为宿州市（2003）字第0360037号，依照该出让合同第十一条规定：金鼎花园的建筑容积率为住宅不大于1.7，建筑密度多层住宅应小于28%，绿地比例不应小于30%，该条款应为其与东都公司签订的《商品房买卖合同》的组成部分。2012年11月，东都公司在周新安所购房屋的南面兴建四栋32层至34层的楼房，并违反合同约定将小区容积率改为3.36，建筑密度改为30.5%，绿地率改为38.7%，侵犯了周新安的合法权益。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”综上，请求判定东都公司违约，依法指定鉴定机构对周新安的损失进行鉴定，并判令东都公司对其损失予以赔偿。东都公司二审答辩称：1、周新安上诉所称部分内容与事实不符，周新安与东都公司签订的《商品房买卖合同》第一条的项目建设依据为格式条款，东都公司并未改变金鼎花园小区的容积率，金鼎花园二期容积率、建筑密度和绿地率的改变系经宿州市城乡规划委员会的批准，依据相关法律规定，项目开发建设应以政府的规划许可为准，因此，东都公司并未违反合同约定。周新安所购房屋系金鼎花园小区的一期工程，而改变小区容积率的是二期工程，周新安与本案无利害关系，并不具备本案的诉讼主体资格；2、周新安主张东都公司赔偿因容积率改变给其造成的损失无事实依据。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。二审审理查明：一审法院查明基本事实属实，本院予以确认。综合双方的诉辩意见，本案二审争议焦点为：案涉《国有土地使用权出让合同》载明的小区建筑容积率等内容能否认定为周新安与东都公司签订的《商品房买卖合同》的组成部分；周新安主张赔偿损失的请求应否支持。周新安与东都公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，亦不违反法律规定，应为有效。该合同第一条载明了该小区的项目建设依据为宿州市（2003）字第0360037号的《国有土地使用权出让合同》，及依据该出让合同办理的宿州国用（2003）字第0360037号《国有土地使用证》。虽然该《国有土地使用权出让合同》载明了金鼎花园小区的建筑容积率为住宅不大于1.7，建筑密度多层住宅应小于28%，绿地比例不应小于30%，但根据合同相对性的原则，该内容只应对东都公司与宿州市国土资源局产生约束力。而周新安与东都公司签订的《商品房买卖合同》第一条中约定的仅是项目建设依据，对金鼎花园小区的建筑容积率、建筑密度和绿地比例并未进行明确约定，故，该《国有土地使用权出让合同》约定的建筑容积率为住宅不大于1.7，建筑密度多层住宅应小于28%，绿地比例不应小于30%等内容，不能视为周新安与东都公司签订的《商品房买卖合同》的组成部分。故，东都公司经相关部门批准后对金鼎花园小区容积率、建筑密度及绿地率的改变，并不违反其与周新安之间《商品房买卖合同》的约定，其对周新安不构成违约。周新安要求东都公司赔偿损失于法无据，本院不予支持。综上，一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，本院予以维持。周新安的上诉理由不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人周新安负担。本判决为终审判决。审 判 长 李  德  道代理审判员 杜    飞代理审判员 李    震二〇一四年十二月五日书 记 员 夏春秋（代）附：本案适用的法律规定《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。