云南省屏边苗族自治县人民法院民 事 判 决 书（2014）屏民二初字第13号原告谢天羿，男，1982年11月18日生。委托代理人李勒都，云南盟志律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。被告云南得廷房地产开发有限公司。住所地：云南省昭通市昭阳区凤凰街道办事处学庄社区*组***号。法定代表人罗仕超，系该公司总经理。委托代理人李林海，云南天方律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。委托代理人许开军，男，1968年7月22日生，屏边分公司负责人。代理权限：特别授权代理。原告谢天羿与被告云南得廷房地产开发有限公司（以下简称“得廷公司”）商品房购销合同纠纷一案，本院于2014年2月24日立案受理后，依法组成合议庭。于2014年4月15日公开开庭审理了本案。原告谢天羿的委托代理人李勒都，被告得廷公司的委托代理人许开军、李林海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谢天羿诉称：2013年1月29日，原、被告签订了《商品房购销合同》、《关于合同的补充协议》。合同约定：“原告以2333.91元∕㎡的单价购买被告正在建设中的水岸庭院小区3幢1单元402室114.99㎡房屋，总价款268376元。原告采取银行按揭贷款方式支付购房款。交房时间为2013年8月30日，如不能按期交房，逾期60日内，被告按20元∕天支付原告违约金，逾期60日后，被告按原告已付款每天0.1%支付违约金。房屋面积误差按约定单价多退少补”。合同签定后，原告已按合同约定全面履行，而被告至今未能向原告交接房屋。《关于合同的补充协议》第八条关于配套设施费用“甲方需在交房前公布相关配套设施费用，如：太阳能、可视对讲系统等，乙方有义务在公布之日起到交房前向甲方一次性付清配套费用。未付清该项费用的甲方不预交房及办理产权证”，该条补充协议约定，原告存在重大误解，且显失公平。综上所述，请求人民法院依法判决：一、被告立即将水岸庭院小区3幢1单元402室交予原告；二、撤销原、被告2013年1月29日签订的《关于合同的补充协议》第八条的约定；三、由被告支付2013年8月30日至2014年2月16日170天的违约金30721.36元（60天×20元∕天＋110天×268376元×0.1%），2014年2月16日之后的违约金以每天268.376元（268376元×0.1%）计算，直至符合交接房屋止；四、案件受理费由被告承担。被告得廷公司辩称：原、被告双方购销商品房事实存在，补充协议与商品房购销合同是一致的，被告对建设工程组织验收合格后，已于2013年11月27日通知原告办理房屋交接手续。根据合同补充协议的约定，原告应交付配套设施费，被告才交付房屋，原告未履行交款义务，被告有权行使先行抗辩权，而没有构成违约，不存在补偿问题，即便违约，也应该扣除政府明令禁止施工的天数，再来计算延期天数，同时，双方约定的违约金计算约定标准过高，应该以同地段房屋租金确定违约金。另外，原告也不能列举证据证明补充协议第八条存在重大误解、显失公平可撤销的情形。故请求人民法院依法作出公正的判决。根据原、被告的诉辩主张，本案争议焦点是：1、《关于合同的补充协议》第八条的约定是否撤销。2、原、被告约定违约金计算标准是否过高。针对以上争议，原告谢天羿向本院提交下列证据欲以证明：1、原告谢天羿身份证复印件。原告欲以证明其身份情况；2、《商品房购销合同》、《关于合同的补充协议》复印件。原告欲以证明商品房购销合同及其补充协议约定的内容；3、收据复印件。原告欲以证明其已按《商品房购销合同》约定支付了购房款268376元。经质证，被告得廷公司对原告谢天羿提交第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性及其证明目的均无异议。被告得廷公司对其答辩理由向本院提交下列证据欲以证明：1、营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证复印件。被告得廷公司欲以证明其诉讼主体资格的基本情况；2、《商品房购销合同》、《建设工程竣工验收报告》、《屏边县信合水岸庭院竣工验收监督意见》复印件各一份，光碟两张。被告得廷公司欲以证明原、被告存在商品房买卖关系，且其建设工程经验收合格具备交房条件，已通知原告接收房屋；3、《得廷公司与水岸庭院业主争议协调处理情况》、《水岸庭院业主代表推举（委托）书》、《水岸庭院收费明细》复印件各一份。被告得廷公司欲以证明其与水岸庭院业主达成的争议协议对原告具有约束力，双方的争议已协商解决。经质证，原告谢天羿对被告得廷公司提交的第1组证据无异议；第2组证据有异议，认为不能仅凭主体验收报告及其竣工验收监督意见认定具备交房条件，还应该提供规划、消防等全部验收报告及其合格证才具备交房条件；第3组证据有异议，认为《委托书》没有明确代理权限，原告没有在争议协议上签名，对原告不具有约束力。在诉讼过程中，本院依职权调取红河州公安消防支队，红公消验字（2014）第0033号《建设工程消防验收意见书》存根复印件一份。该意见书证明被告得廷公司建设的信合“水岸庭院”工程于2014年4月10日消防验收合格。经质证，原告谢天羿对该证据的真实性、合法性、关联性无异议，认为被告得廷公司的违约逾期交房时间最少应当算至工程消防验收合格时间止；被告得廷公司对证据的真实性、合法性无异议，但认为原告据此以被告在2013年11月27日尚不具备交房条件的理由不能成立。理由是云南省建设厅、工商行政管理局监制的《商品房购销合同》第七条已明确交房条件“甲方（被告）……将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）”，故经建设单位组织验收合格即具备交房条件，消防验收时间与逾期交房时间没有合同约定的关联性。通过双方当事人对上述证据的举证、质证，本院认证如下：一、被告得廷公司对原告谢天羿提交的第1、2、3组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，其证据效力本院予以确认；二、原告谢天羿对被告得廷公司提交的第1组证据无异议，其证据效力本院予以确认；第2组证据有异议，认为不具备交房条件。但原、被告签订的《商品房购销合同》第七条已明确“甲方（被告）……将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）”，除此之外，双方对交房条件再无其他约定。故经建设单位组织验收合格即具备交房条件，被告提交的该组证据证明效力本院予以确认；第3组证据有异议，认为《委托书》没有明确代理权限，原告没有在争议协议上签名，对原告不具有约束力。《水岸庭院业主代表推举（委托）书》就双方争议推举代表阎斌、谈松、周敏等三人，三人代表业主与对方的协议行为对所有业主产生约束力，但双方就争议达成的协议只有业主代表周敏一人签名，阎斌、谈松两人没有在协议上签名，故该协议存在较大瑕疵。故被告提交的第3组证据效力本院不予确认；三、本院依职权调取红河州公安消防支队，红公消验字（2014）第0033号《建设工程消防验收意见书》存根复印件。该意见书证明被告得廷公司建设的信合“水岸庭院”工程于2014年4月10日消防验收合格。原、被告对该证据的真实性、合法性均无异议，其证据效力本院予以确认。根据庭审和质证，本院确认如下法律事实，2013年1月29日，原告谢天羿与被告得廷公司签订了《商品房购销合同》、《关于合同的补充协议》。合同约定：“原告以2333.91元∕㎡的单价购买被告正在建设中的水岸庭院小区3幢1单元402室建筑面积为：114.99㎡房屋，总价款268376元。原告采取银行按揭贷款方式支付购房款。甲方（被告）应于2013年8月30日前，将经建设单位组织验收合格，并符合合同约定的该商品房交付给乙方（原告）。如被告不能按期交房，逾期60日内，按20元∕天支付原告违约金，逾期60日后，按原告已付款每天0.1%支付违约金。房屋面积以房管部门认定的产权面积为准，按约定单价多退少补”。补充协议第八条双方约定“关于配套设施费用：甲方需在交房前公布相关配套设施费用，如：太阳能、可视对讲系统等，乙方有义务在公布之日起到交房前向甲方一次性付清配套费用。未付清该项费用的甲方不预交房及办理产权证”。合同签定后，原告按合同约定支付了房款。被告得廷公司建设的屏边县信合水岸庭院于2013年11月25日经其组织验收合格，于2014年4月10日工程消防经红河州公安消防支队验收合格。2013年11月26日被告通过屏边电视台公告通知水岸庭院业主27日办理交接房屋手续，随后用电话通知到各个业主。在办理房屋交接手续过程中，被告得廷公司与水岸庭院业主发生纠纷，水岸庭院业主推举代表阎斌、谈松、周敏三人，由三位业主代表与被告解决双方争议的相关事宜。2013年12月17日，被告得廷公司与水岸庭院业主尚高红及业主代表周敏签订了《争议解决协议》，协议没有业主代表阎斌、谈松两人的签名。2014年2月24日，原告以被告违反合同约定，尚不符合交房条件为由诉讼来院，请求依法判决。在庭审过程中，原告要求对房屋面积进行司法鉴定后确定，按合同约定多退少补，同时被告要求对同地段房屋租金进行司法鉴定，以租金为标准计算违约金，双方同时提出书面申请书。双方接到云南春城司法鉴定中心交费通知函后，原告提出申请放弃鉴定，被告向鉴定中心商讨鉴定费不一致后放弃鉴定。本院认为，原告谢天羿与被告得廷公司签订的《商品房购销合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律、法规规定，该合同合法有效，合法有效的合同对双方具有约束力，双方必须严格按合同履行。一、《关于合同的补充协议》第八条双方约定的关于配套设施费用“甲方需在交房前公布相关配套设施费用，如：太阳能、可视对讲系统等，乙方有义务在公布之日起到交房前向甲方一次性付清配套费用。未付清该项费用的甲方不预交房及办理产权证”是否存在重大误解、显失公平可撤销的情形，原告不能提供证据证明，法律、法规也无明令禁止规定，其要求撤销该约定的诉讼主张本院不予支持；二、《商品房购销合同》第七条约定“甲方（被告）……将经建设单位组织验收合格，并符合本合同约定的该商品房交付给乙方（原告）”，除此之外，双方对交房条件再无其他约定。故被告得廷公司经组织验收合格即具备交房条件，被告2013年11月27日具备交房条件本院依法予以确认。原告认为被告尚未具备交房条件的理由不符合原、被告双方的约定，本院依法不予采信。其要求被告逾期交房的违约金应当至少计算至工程消防验收合格时间2014年4月10日止没有事实依据，本院不予支持；三、被告不能按期交房，逾期60日内，按20元∕天支付原告违约金，逾期60日后，按原告已付款每天0.1%支付违约金。原、被告双方对违约金的约定按已付款的每日0.1%计算。被告得廷公司现在认为违约金按已付款每日0.1%的计算标准过高，但不能例举证据证明，其违约金按已付款每日0.1%计算标准过高的抗辩主张不能成立，本院不予支持。综上所述，被告得廷公司违约逾期交房时间共计89天（2013年8月31日至11月27日），应给付原告谢天羿违约金人民币8982.9元（60天×20元∕天＋29天×268376元×0.1%）。根据《中华人民共和国合同法》第八条、一百零七条、一百一十二条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、被告云南得廷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内将水岸庭院小区3幢1单元402室交予原告谢天羿；二、被告云南得廷房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起10日内，给付原告谢天羿违约金8982.9元（60天×20元∕天＋29天×268376元×0.1%）；三、驳回原告谢天羿的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币570元，由被告云南得廷房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于红河哈尼族彝族自治州中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决书发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行，申请强制执行的期限为两年。审判长  郑田红审判员  徐发言审判员  邵丽萍二〇一四年十二月十五日书记员  杨 驹