海南省第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）海南一中民一终字第539号上诉人（原审被告）琼海富都置业投资有限公司。法定代表人苏曼丽，公司董事长。委托代理人刘长征，海南大弘律师事务所律师。被上诉人（原审原告）曹淑荣。委托代理人辛志勇，黑龙江百湖律师事务所律师。上诉人琼海富都置业投资有限公司（以下简称富都公司）因与被上诉人曹淑荣商品房预约合同纠纷一案，不服海南省琼海市人民法院(2014)琼海民二初字第116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2014年11月11日立案受理后，依法组成合议庭，于2014年12月4日在本院公开开庭审理了本案。上诉人富都公司的委托代理人刘长征、被上诉人曹淑荣的委托代理人辛志勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院审理查明，2010年2月5日，原告委托王明影与被告签订《琼海富都国际休闲公馆预订书》，约定原告预订琼海富都国际休闲公馆二期的13层08号房产，建筑面积53.82平方米，总价252000元。预订书还约定预订定金为30000元，须在签订预订书时付清，并在付第一期款中冲抵，该房款的50%即126000元于7日内付完；剩余房款乙方（原告）应在甲方（被告）通知时7日内，携带本预订书、身份证明文件正本、收款收据等，到琼海市富都国际休闲公馆售楼处签订《商品房买卖合同》及有关文件。逾期未办的甲方有权对乙方所购物业进行处理而不另行通知，乙方所付订金不予退还。原告分别于2010年1月20日、2月5日向被告支付了定金30000元及房款96000元。2011年10月9日，被告在海南日报上发布公告通知前期认筹业主于2011年10月15日前往售楼处办理了签约事宜，逾期认筹作废无效。2011年12月，原告向被告提交申请书，内容为：“我决定退掉琼海富都国际休闲公馆二期的13层08号房子。申请人曹淑荣，2011年12月”。原告表示退房的原因是由于认购房产的土地使用年限只有25年，应被告要求为了取回房款而写的退房申请。由于双方未能就退款事宜达成一致意见，被告至今未向原告退还任何款项。2014年3月24日，原告向法院起诉，请求判令：1、被告返还126000元已付房屋价款，返还定金罚金30000元，并支付逾期返还购房款的损失37440元（2010年2月5日起截止2014年2月5日，并顺延至实际还款日），合计193440元；2、诉讼费由被告承担。另查明，被告未告知原告涉案房产的土地使用权年限为25年，现被告已将涉案房产另行销售给他人。上述事实有原告提供的收据、预订书，被告提供的商品房预售许可证、海南日报、退房申请书，以及双当事人的庭审陈述为凭，足以认定。原审法院审理认为，原、被告签订的《琼海富都国际休闲公馆预订书》不完全具备商品房买卖合同的主要条款，是就将来正式签订商品房买卖合同的相关事宜进行的约定，性质上属于预约合同，双方意思表示真实，预订书合法有效。本案争议的焦点是：被告是否应退还原告购房款、返还双倍定金以及赔偿原告损失。预约合同的目的，是在本约订立前先行约明部分条款，将双方一致的意思表示以合同条款的形式固定下来，并约定后续谈判其他条款，直至本约订立。本案中，原告与被告签订《预订书》认购被告开发的涉案房产，并支付了定金30000元及房款96000元。虽然《预订书》明确约定原告必须在指定的时间内与被告签订商品房买卖合同，但《预订书》不完全具备合同的主要条款，原告当时并不了解合同的内容，也无法预见到因合同协商不成会导致没收定金的风险。原告发现认购房产的土地使用年限只有25年后便向被告申请退房，但双方因退款问题无法达成一致。双方已就商品房买卖事宜继续进行了磋商，但由于《预订书》中未载明土地使用年限，导致协商不成，原告因此要求退房，不能认为是原告违约，应属于因不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立的情况，不应适用定金罚则。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”为此，原告诉请要求被告退还房款96000元及定金30000元，符合法律规定，应予支持。原告主张被告将其认购的房屋转卖他人已构成违约，要求双倍返还定金，但原告之前已明确表示退房，被告有权将房屋另行处理，其主张没有事实和法律依据，不予支持。关于原告主张被告支付逾期退还购房款的损失，因合同未能订立是属于不可归责于双方当事人的事由，且原告未能证明其要求被告退还购房款的时间，故对其该项诉请，不予支持。被告抗辩原告要求退房构成违约，定金应予没收，亦无事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第十三条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，判决：一、限被告琼海富都置业投资有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曹淑荣购房款96000元及定金30000元。二、驳回原告曹淑荣的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币4168元，由原告曹淑荣承担1453元，被告琼海富都置业投资有限公司承担2715元。上诉人富都公司不服原审判决，上诉称：1、上诉人与被上诉人是在售楼处签订的《琼海富都国际休闲公馆预订书》，该项目的土地使用证、规划许可证、预售许可证等证件均悬挂在售楼处的明显位置，供购房者查看。该项目宗地原为旅游酒店用地，土地使用年限尚余25年，琼海市规划主管部门已经批准该项目为城镇住宅用地、并规划许可建设“富都国际休闲公馆”二期，只是国土主管部门尚未变更土地用途和使用年限。因此，被上诉人曹淑荣退房的原因不是因为土地使用年限问题。2、被上诉人曹淑荣在起诉状中陈述没有签订正式的买卖合同、申请退房退款的原因是被告将房屋转卖他人，并没有主张是因为土地使用年限只有25年，双方对该问题协商未果才申请退房退款的。一审判决认定的被上诉人申请退房的理由是发现土地使用年限只有25年并非被上诉人的主张，而是法官的推测。3、我国《合同法》第115条关于定金罚则的规定是公开的。曹淑荣作为一个具有完全民事行为能力人，应当知道法律对定金罚则的规定及交付定金的法律风险，且这种法律风险对合同双方是公平的、对等的，如果收受定金的一方不履行合同义务，要双倍返还定金。从被上诉人诉请要求双倍返还定金看，被上诉人是完全了解关于“定金罚则”的法律规定。一审判决认定“原告无法预见到因合同协商不成会导致没收定金的风险”，是为被上诉人开脱责任。4、2011年8月“富都国际公馆”二期取得《预售许可证》后，我公司及销售代理公司积极与曹淑荣联系签订正式的《商品房买卖合同》。2011年12月，曹淑荣来到琼海富都国际公馆售楼处，并没有质疑土地使用年限，而是直接提交了《申请书》要退掉所购房屋，当时我公司已明确告知：如果选择退房，3万元定金不退。就此发生争议，双方未能达成一致，曹淑荣就离开了售楼处，直到2013年11月，上诉人才将1308房另行销售他人，2014年3月，曹淑荣就提起诉讼。综上，一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。请求二审法院依法查明事实，改判驳回被上诉人要求退还3万元定金的诉讼请求。被上诉人曹淑荣答辩称：1、2011年8月10日才取得预售许可证，2010年2月5日就签订了预定书，在没有取得预售许可的情况下签订预定书并收取钱款违背法律规定，预定书的效力值得商榷。2、住宅用地的土地使用权年限应是70年，上诉人也明确表示到目前为止，国土部门尚未变更土地用途和年限，无论是谁的原因，这个责任应由上诉人承担。3、上诉人认为我方并没有主张土地使用权尚余25年，是法院的推测并不属实，在一审中提交的证据5商品房买卖合同已证实上诉人出卖的房屋存在瑕疵。4、关于定金罚则问题，不能签订合同的原因是土地使用权仅25年的问题，作为开发商，有责任和义务要确保房屋的使用年限，这是开发商的义务。由于使用年限存在瑕疵，责任和后果应由上诉人承担。5、曹淑荣申请退房是开发商告诉她，只要提交申请就可以退还预付款和定金，所以曹淑荣才提交了申请，但退房的真正原因是房屋土地使用权问题。6、上诉人没有尽到通知义务，存在明显过错及瑕疵，且房款一直由上诉人使用多年。请求二审法院依法处理。二审对当事人在一审中提供证据的认证意见与一审一致。双方当事人在二审中均未提供新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：富都公司是否应当返还曹淑荣定金30000元。本案为商品房预约合同纠纷，商品房预约合同是指房地产开发商与购房者就双方将在一定期限内签订商品房买卖合同并先行约定部分条款的协议。本案中，上诉人与被上诉人签订《预订书》认购上诉人开发的涉案房产，并支付了部分房款和定金。上诉人认为“富都国际休闲公馆”二期项目的土地使用证、规划许可证等证件均已悬挂于售楼处明显位置供购房者查看，上诉人与被上诉人是在售楼处签订的《预定书》，被上诉人应知道土地使用权尚余25年的情况，故合同未能签订的责任在被上诉人。对此，本院认为，《预定书》并非正式房屋买卖合同，土地使用权的年限是商品房买卖的重要信息，法律规定住宅用地的土地使用年限为70年，在土地使用权年限与法律规定不符时，开发商应向购房者作明确提示，但上诉人并未在《预定书》中明确告知土地使用权的年限，也未能提供证据证明已向被上诉人作出明确提示，而且直至二审开庭，涉案土地的使用权年限尚未变更，被上诉人以此为由申请退房，不与上诉人签订商品房买卖合同，责任不在被上诉人。被上诉人虽然在起诉状中并未明确是因土地使用权年限问题申请退房，但在一审庭审中已明确表示申请退房的原因是土地使用权年限问题，一审法院认定被上诉人退房的原因是年限问题并无不当。富都公司取得了房产预售许可证，但国土主管部门尚未变更涉案项目的土地使用年限，双方当事人不能就商品房买卖达成一致，属于不可归责于双方当事人的事由导致合同未能订立的情况，不适用定金罚则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条的规定，定金30000元应予返还。上诉人以原审判决认定事实不清、适用法律错误为由请求改判驳回被上诉人退还30000元定金的诉讼请求的理由不足，不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，审判程序合法，适用法律正确，实体处理并无不当，应予维持。上诉人富都公司的上诉理由缺乏充分的事实根据和法律依据，本院不予支持，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费550元，由上诉人琼海富都置业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  昌 盛代理审判员  林芝静代理审判员  周忠胜二〇一四年十二月十九日书 记 员  梁 莹附：本案适用的法律条文《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方的原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。审核：李雪茹撰稿：林芝静校对：梁莹印刷：赖赵佳海南省第一中级人民法院2014年12月19日印制（共印18份）