湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2014）鄂武汉中民再终字第00024号上诉人（原审被告）：苗会领，男，1966年12月8日出生。委托代理人：高大杰，湖北普明律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苗玉玲，女，1962年3月10日出生。委托代理人：雷元松，湖北省楚天法律服务所法律工作者。再审一审被告：刘玉芝，女，1969年4月25日出生，系苗会领之妻。原审第三人：苗勤贵，男，1930年4月13日出生，汉族。原审第三人：范颜云，女，1940年12月8日出生，汉族。上述原审第三人的共同委托代理人：黄长林，男，1939年6月11日出生。再审一审第三人：曹爱春，女，1969年2月4日出生，汉族。上诉人苗会领因与被上诉人苗玉玲、再审一审被告刘玉芝、原审第三人苗勤贵和范颜云、再审一审第三人曹爱春所有权确认纠纷一案，不服武汉市东西湖区��民法院（2013）鄂东西湖民再初字第00003号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭，于2014年4月11日公开开庭审理了本案。上诉人苗会领及其委托代理人高大杰，被上诉人苗玉玲及其委托代理人雷元松，再审一审被告刘玉芝、原审第三人苗勤贵和范颜云的共同委托代理人黄长林，再审一审第三人曹爱春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告苗玉玲再审一审诉称：我与苗会领系姐弟关系，两位原审第三人是苗会领和我的父母，被告刘玉芝系原审被告苗会领妻子。诉争房屋武汉市东西湖区吴家山华星花园16栋3单元102室是我出资购买的，并与父母三人共同居住。为帮苗会领解决资金困难问题，将购房合同借给苗会领，苗会领因此将该房屋的产权人登记为他自己的名字。我后来为了取得证据打官司，违心将房屋卖给苗会领。2007年11月21日我与苗会领签订了协议书一份，主要约定：苗会领欠苗玉玲购房款18万元整，苗会领于2008年底付清此款。如到期不能付清此款，苗会领应当将诉争房屋产权过户给苗玉玲，苗玉玲与苗会领签订房屋买卖《协议书》应当合法有效，是双方真实意思表示，协议双方应当全面履行，但苗会领违反诚实信用原则，在没有支付房款的情况下，将该诉争房屋转卖给曹爱春，还数次驱逐苗玉玲及原审第三人苗勤贵、范颜云搬离诉争房屋，严重侵犯了苗玉玲及原审第三人苗勤贵、范颜云的合法权益。请求：1、确认原审原、被告签订的《协议书》有效；2、判令原审被告苗会领履行与苗玉玲签订的《协议书》，将位于武汉市东西湖区吴家山华星花园16栋3单元102室房屋过户给苗玉玲并由苗会领支付因过户产生的相关费用；3、判令苗会领承担本案全部诉讼费用。原审被告苗会领再审一审辩称：1、苗玉玲所述事实理由不成立，诉争房屋不是苗玉玲出资购买的，更没有将购房合同借给其贷款买车的说法，苗玉玲叙述的这两个事实是虚假的，虽然签订了协议书，但该协议是虚构事实的虚假协议，因为我的妻子刘玉芝与案外人有房屋买卖的行为，而与之相比苗玉玲认为购买她的房屋（旅游局宿舍楼）价款过低由刘玉芝补充该房屋（旅游局宿舍楼）价款，因与申请再审人是姐弟关系所以一直纠缠于我，考虑到当时房屋已经增值，所以私自虚构事实写了这样的一份协议，我认为这份协议并不是本人的真实意思表示且事实是虚构的；2、请求驳回申请再审人的诉讼请求。理由：武汉市东西湖区吴家山华星花园16栋3单元102室房屋是我夫妻两人于2002年购买，还办理了按揭贷款手续，购房资金是夫妻两人的自有资金，与苗玉玲无关。2005年7月办理房屋产权证，此房屋一直由父母居住，2006年��20万元购买了姐姐苗玉玲的另一套房屋（旅游局宿舍楼），2007年办理了房屋产权证，同年年底因房价上涨，我姐姐苗玉玲认为此房屋卖给我价格太低，她要求我加价或退房，但我妻子不同意，我为了家庭的和谐，便私下与我姐姐签订了协议书，该《协议书》是我写的，但是有涂改的痕迹，且我认为保证书与本案没有关联性。2008年原告到法院起诉我，我没有办法就将此诉争房屋以33万元的价格卖给了曹爱春，并办理了相关证件过户手续。协议书内容是虚构的，在未告知我妻子的前提下私下订立的补偿协议，是无效协议。请求法院驳回原告的诉讼请求。再审一审被告刘玉芝再审一审辩称：诉争房屋是我们出资购买的，该房屋是我们的。姐弟之间的协议我不清楚，我只知道房屋是我签订的合同，苗玉玲说合同是借给我的，那么她应该会留有购房合同的原件，可是却提供不了。苗玉玲所说是不真实的，是虚构的。原审第三人苗勤贵再审一审述称：购买此诉争房屋时我首先支付了1万元订金，此房屋是我女儿和我出钱购买的，每个月的房屋贷款由我亲自去还。房屋是苗玉玲的，钱款也是苗玉玲支付的，我都很清楚。我在该房屋住并且开了小卖部，我们都住了十年了，所以买房的事情我都清楚。原审第三人范颜云再审一审述称：购买诉争房屋时需首付4万元，我老伴苗勤贵拿出1万元支付了订金，其余3万元均是由我女儿苗玉玲出资的，后来我让女儿苗玉玲办理房屋产权证，但女儿为了节约钱未办，再后来就由我儿子苗会领办理此房屋的房屋产权证。此房屋一直由我们居住，后来因为各种原因儿子将房屋卖给别人了。现在矛盾太大，我也只能说清楚我知道的事实。我儿子苗会领利用这个房屋贷款13万元买了车，后来苗会领把房子卖给他人我们���不知道，这件官司时间太久，中间也发生过很多矛盾，房屋应该是苗玉玲的。再审一审第三人曹爱春再审一审述称：我买房的时候不知道该房屋有争议，购买后才出现问题。我认为是苗玉玲、苗会领姐弟串通骗我，我已办理房屋的所有的证照，房款也支付完毕，我是该诉争房屋的实际所有权人。武汉市东西湖区人民法院再审一审查明，原审原告苗玉玲与原审被告苗会领系姐弟关系，原审第三人苗勤贵、范颜云系苗玉玲、苗会领父母，被告刘玉芝系原审被告苗会领之妻。本案诉争房屋位于武汉市东西湖区吴家山华星花园16栋3单元102室，系以苗会领名义购买、签订商品房买卖合同以及办理按揭贷款，并以苗会领名义办理房地产权属登记手续。2007年10月21日，苗玉玲与苗会领经协商订立协议书一份，内容为：苗玉玲购买登记弟弟名下的华星花园16栋3单元102室，现以壹拾捌万元卖给弟弟苗会领，双方同意，现打欠条如下：苗会领欠苗玉玲购房款壹拾捌万元整，钱款2008年底付清，如到期不付钱，弟弟自愿将房屋证件过户到苗玉玲名下，并出相关费用。该协议有苗玉玲和苗会领签名捺印。苗会领还出具保证书一份，主要内容为：我苗会领保证我父母在华星花园16栋3单元102室居住做生意，有生之年有永久居住权，我不能找各种借口撵人，我对姐姐、外甥、外甥女在此居住不能有异议。2008年11月28日，苗会领将华星花园16栋3单元102室转卖给案外人曹爱春，同时双方办理了房地产交易登记手续，2008年12月8日，曹爱春取得了华星花园16栋3单元102室的房屋产权证书。2010年1月29日，曹爱春以苗玉玲、苗勤贵、范颜云为共同被告诉至法院，要求腾退华星花园16栋3单元102室房屋。苗玉玲认为该房屋是她自己的，苗会领无权将该房屋卖给他人，遂向本院提起诉讼，要求如诉称。苗会领坚持自己的辩称意见，本案调解不成。武汉市东西湖区人民法院再审一审认为，关于2007年11月21日苗玉玲与苗会领签订的《协议书》是否有效的问题。经过庭审辩论、质证，该协议在签订时系双方真实意思表示，虽苗会领在庭审中辩称该协议内容为虚构，但苗会领应提出充分证据证明其说法，否则不能凭其说法就认定协议内容为虚构，且该协议内容并未违反国家禁止性法律，符合协议成立的形式要件。另外，原审被告苗会领及其妻子刘玉芝认为，该诉争房屋为夫妻共同财产，刘玉芝未在协议书上签字，该《协议书》不成立，但根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第二款“婚姻法第十七条关于‘夫或妻对夫妻共同所有的财产，有平等的处理权’的规定，应当理解为：（一）……。（��）夫或妻非因日常生活所需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”的规定，本案中，苗会领作为本案争议房屋唯一产权登记人与苗玉玲签订合同，该房屋属于夫妻共同财产，虽其妻子未在协议书上签字，但从常理来说苗玉玲有理由相信苗会领的意思能代表其妻子的意思，而苗会领也未提供证据证明其有签订协议书来损害其妻财产权益的目的。所以，其妻子未在协议书上签字并不影响该《协议书》的效力。关于再审一审第三人曹爱春与原审被告苗会领房屋买卖的行为是否恶意串通。苗玉玲认为曹爱春在看房时，其父母已经告知该房屋有争议，且曹爱春并未提供购房款的银行转账凭据，按常理来说不可能拿着32万现金去买房，所以���为曹爱春与苗会领的房屋买卖是恶意串通。本院认为：根据物权法第九条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；……”、第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。……”的规定，不动产物权登记产生公示公信效力，是对社会公众产生的外部效力，即第三人有理由相信该登记而与权利人进行交易，法律对善意第三人取得的权利亦予以保护。而本案中曹爱春有理由相信该争议房屋的所有权人为房屋产权登记人，且曹爱春买房过户经过了房屋管理机构评估。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”的规定，苗玉玲主张曹爱春的购房行为为恶意，则应提出充分证据进行证明，不能仅凭常理推断，且将证明自己非恶意的举证责任强加给苗会领或者曹爱春。所以，无��苗会领卖房屋的行为是否为无权处分，都应推定曹爱春为善意第三人，所以，苗玉玲认为第三人曹爱春与原审被告苗会领的房屋买卖存在有恶意缺乏事实和法律依据，不予支持。关于原审原告苗玉玲是否可以主张本案争议房屋所有权的问题。根据《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明，该证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际状况并不一定完全吻合。若证书登记人以外的人认为该不动产权属证书记载的权利人并非真正的房屋所有人，而对该不动产主张权利的，有责任提供证据加以证明。如证据足以证明其才是真正的权利人的，应当否定不动产权属证书记载的权利人的权利。所以从法理上讲本案原审原告苗玉玲有权主张诉争房屋的所有权，但本案中，原审原告苗玉玲并未提供足够的证据证明其为诉争房屋的实际所有人，因此原审被告苗会领出售该房屋的行为不构成无权处分，且本院通过重审认为曹爱春不存在恶意购房行为，并已经过户登记成为诉争房屋的产权人，苗玉玲的请求已经履行不能。所以，苗玉玲不能主张争议房屋的所有权，只能根据《协议书》向苗会领主张债权。故对苗玉玲要求将位于武汉市东西湖区吴家山华星花园16栋3单元102室房屋过户到其名下并由苗会领支付因过户产生的相关费用的请求，不予支持。本案经合议庭合议并提交审判委员会讨论决定，根据《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《中华人民共和国婚姻法》第十七条，最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百零七条的规定，判决：一、原审原告苗玉玲与原���被告苗会领2007年11月21日签订的《协议书》有效；二、驳回原审原告苗玉玲的其他诉讼请求。案件受理费5050元，由苗玉玲承担2525元，苗会领承担2525元。苗会领不服上述判决，向本院提出上诉称：1、再审一审判决认定事实不清，适用法律错误。再审一审判决虽然认为苗玉玲及第三人苗勤贵、范颜云无出资购买诉争房屋的行为，但又认为《协议书》是真实的，故意模糊概念，混淆是非。既然房屋不属于被上诉人购买的，何来被上诉人的房子登记在上诉人名下？显然，这一说法是错误的。2、再审一审程序中，法院要求上诉人提供证据证明协议书内容虚假，根据谁主张谁举证的原则，显然这个证明责任在被上诉人，而一审法院要求上诉人举证，并以上诉人没有提供证据证明《协议书》的内容虚假，来认定《协议书》真实，显然是举证责任颠倒、枉法认定事实。请求：1、撤销武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民再初字第00003号民事判决中的第一项，改判上诉人与被上诉人签订的《协议书》无效；2、本案诉讼费由被上诉人承担。被上诉人苗玉玲辩称：1、《协议书》合法有效，我认同东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民再初字第00003号判决中的第一项。2、《协议书》和上诉人苗会领出具的保证书能证明本案争议房屋的实际所有人为被上诉人，而非挂名的上诉人苗会领。3、上诉人苗会领将本案争议房屋恶买恶卖，上诉人与曹爱春之间房屋买卖合同系恶买恶卖，损害了被上诉人利益，应认定为无效。请求：驳回上诉人的上诉，确认苗会领与曹爱春之间的房屋买卖合同无效，确认被上诉人为权利人，并将产权登记至被上诉人名处。再审一审被告刘玉芝述称：我不服再审一审法院的判决。姐弟之间的协议我不清楚，签协议时我不在场，不知情。诉争房屋的买卖合同是我们签订的，也是我们出资购买的。苗玉玲说合同是借给我的，那么她应该会留有购房合同的原件，可是却提供不了。苗玉玲所说的不是事实，是虚构的。原审第三人苗勤贵、范颜云述称：一审判决是正确的。诉争房屋应该是苗玉玲的。再审一审第三人曹爱春述称：此案与我无关。我买房的时候不知道该房屋有争议，购买后才出现问题。我认为是苗玉玲、苗会领姐弟串通骗我，我已办理房屋所有权的证照，房款也支付完毕，我是该诉争房屋的实际所有权人。本院再审二审查明的事实与再审一审查明的事实相同。本院再审二审认为，本案争议焦点是：1、苗玉玲、苗会领2007年11月21日签订的《协议书》是否有效？2、苗玉玲主张诉争房屋产权是否应予支持？关于2007年11月21日苗玉玲、苗会领签订的《协议书》是否有效的问题。苗玉玲认为，诉争房屋是其出资购买的，并与父母三人共同居住。为帮苗会领解决资金困难问题，将购房合同借给苗会领，苗会领因此将该房屋的产权人登记为他自己的名字。我后来为了取得证据打官司，违心将房屋卖给苗会领。2007年11月21日我与苗会领签订了《协议书》，苗会领并写下《保证书》。苗会领认为，2006年以20万元购买了姐姐苗玉玲的另一套房屋（旅游局宿舍楼），2007年办理了房屋产权证。同年年底因房价上涨，我姐姐苗玉玲认为此房屋卖给我价格过低，她要求我加价或退房，但我妻子不同意，我为了家庭的和谐，私下与我姐姐签订了《协议书》，该《协议书》是我写的但是有涂改的痕迹，与《保证书》没有关联性。该《协议书》内容为：苗玉玲购买登记弟弟名下的华星花园16栋3单元102室，现以壹拾捌万元卖给弟弟苗会领，双方同意，现打欠条如下：苗会领欠苗���玲购房款壹拾捌万元整，钱款2008年底付清，如到期不付钱，弟弟自愿将房屋证件过户到苗玉玲名下，并出相关费用。从该《协议书》的内容看，载明的是苗会领欠苗玉玲购房款18万元的债权以及保障债权实现的方式。根据双方上述观点，双方只是对债权产生的事由有异议，对债权的数额即苗会领还应支付给苗玉玲18万元是无异议的。该协议有关债权部分的约定应是双方真实意思的表示，其内容没有违返法律规定，也没有侵犯其他人的权利，应当认定是合法有效的。至于协议中“苗会领自愿将房屋证件（诉争房屋）过户到苗玉玲名下，并出相关费用”，应视为双方对保障债权实现方式的约定。对此约定，苗会领的妻子刘玉芝认为，该诉争房屋为夫妻共同财产，其未在协议书上签字，该《协议书》不成立。根据最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国婚姻法﹥若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”的规定，苗会领对夫妻共同财产（诉争房屋）做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。由于苗会领的配偶刘玉芝没有参与协议的签订，且事后又无追认行为，故该协议约定的相关内容侵害了共有人刘玉芝的共有权，不能被采信。再则，苗玉玲的身份主体与善意第三人基本特征不符，《协议书》约定的内容并未得到履行。基于上述分析，2007年11月21日苗玉玲与苗会领签订的《协议书》中关于债权数额的约定应为有效，其他内容应为无效。关于苗玉玲主张诉争房屋产权是否应予支持的问题。首先，根据案件事实，��争房屋以苗会领名义购买、签订商品房买卖合同并办理按揭贷款手续，按揭贷款亦由苗会领偿还，诉争房屋权属亦登记在苗会领名下，因此，苗玉玲主张诉争房屋的产权归其所有没有事实和法律依据；其次，《协议书》中关于以房抵债的内容，如前所述，因侵犯共有人的共有权而无效。第三，本案诉争房屋是苗会领与配偶刘玉芝的共同财产。苗会领夫妻自愿出卖诉争房屋，第三人曹爱春自愿购买，该房屋买卖是双方真实意思表示，不违反法律规定，不侵犯他人权利（未经生效法律文书确认），且房屋买卖经过了政府房屋管理机构评估、审核，并依法办理了房屋产权变更登记，是合法有效的。产权已合法登记在第三人曹爱春名下，苗玉玲请求诉争房屋产权客观上已经不能履行。所以，对苗玉玲主张诉争房屋产权请求应不予支持。综上，上诉人苗会领主张《协议书》无效的理由部分成立，应予支持，部分不成立，不予支持。再审一审判决认定事实清楚，但实体处理部分不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、撤销武汉市东西湖区人民法院（2013）鄂东西湖民再初字第00003号民事判决；二、苗玉玲与苗会领2007年11月21日签订的《协议书》中的“苗会领欠苗玉玲购房款壹拾捌万元整，钱款2008年底付清”有效；三、驳回苗玉玲的其他诉讼请求。本案一、二审案件受理费各5050元，分别由苗玉玲承担2525元，苗会领承担2525元。本判决为终审判决。审判长周红川审判员肖运娥审判员吴婷二〇一四年七月七日书记员吴红星