四川省芦山县人民法院民 事 判 决 书(2016)川1826民初222号原告，骆崇丽，女，1976年6月27日出生，汉族，四川省芦山县人，住四川省芦山县。被告，芦山森威房地产开发有限公司，住所地，四川省芦山县。法定代表人，俞裕华，该公司总经理。委托代理人（一般授权），俞宏达，男，1989年12月5日出生，汉族，福建省平潭县人，住福建省平潭县。原告骆崇丽诉被告芦山森威房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，原告于2016年3月28日向本院起诉。本院于同日受理后，依法适用简易程序，由代理审判员姜天保独任审理，于2016年5月25日公开开庭进行了审理，原告骆崇丽、被告芦山森威房地产开发有限公司委托代理人俞宏达到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告骆崇丽诉称：原告于2012年2月4日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于芦山县玉溪花园14幢1单元601号，合同签订后，原告交付购房款项，但被告未出具正式发票，也未按约定履行相关义务，导致原告至今无法办理房屋产权。请求：一、判令被告给原告出具购买位于芦山县玉溪花园14幢1单元601号正式发票，并协助原告办理该房屋权属证书；二、判令被告按原告总房款233464元的万分之三标准计算支付原告自2013年3月30日起至执行之日止的违约金；三、判令被告在判决生效后十日内退还违规收取原告的房屋维修基金2653元；四、诉讼费由被告承担。原告骆崇丽为支持其诉讼请求，向本院提交了如下证据：原告身份证、被告营业执照复印件、《商品房买卖合同》、《补充协议》、收据，用以证明原告购买被告开发的商品房、原告支付被告全部购房款、向被告交纳住宅维修基金的事实。被告芦山森威房地产开发有限公司辩称：原告请求办理两证的理由不成立。按照《商品房买卖合同》转移登记第1条第3项约定，属原告办理产权证书，《补充协议》约定需要公司办理，要等待公司通知办理时间，协助公司办理。原告请求的违约金不能得到支持。按照双方签订的商品房买卖合同第20条第2条转移登记第1条第三项的约定，属于原告业主自行办理产权证书，不存在违约金问题。本案存在不可抗力。玉溪花园的房屋因地震严重受损成C级危房，以及县政府对玉溪花园土地进行征收的客观情况，应免除被告责任。双方没有约定违约金，即使违约也不给付违约金。住宅维修基金按照维修基金的管理规定和合同第15条第3条，补充协议第15条的约定来执行。原告的诉讼时效已超。原告的请求不能支持，请求驳回原告的所有诉讼请求。为支持其答辩主张，被告向本院提交了如下证据：1、被告营业执照、组织机构代码证复印件、法定代表人身份证明，用以证明被告的身份情况。2、《商品房买卖合同》、《补充协议》，用以证明约定办证是由原告自行办理，被告不存在违约，双方未约定违约金，原告要求由被告办证，应在30日内提供办证手续。3、书记信箱信访件，用以证明信访颁证，政府的回复情况。4、玉溪花园业主委员会通知，用以证明业主委员会发通知收集未办理产权证资料。5、补偿协议书方案稿、灾后重建会议纪要、暂停施工通知，用以证明被告已缴纳税费，政府进行征收的客观情况。6、技术鉴定报告、灾后重建加固维修验收合格通知，用以证明涉案房屋属危房需加固维修的事实。7、雅安市《关于实施》，用以证明被告收取住宅维修基金合法。8、部分发票，用以证明被告对所销售的商品房开具了部分发票。本院依职权向芦山县政府调取了《居民住宅维修加固补助资金申请表》、加固维修验收报告，用以证明涉案房屋加固维修验收合格时间是2014年8月11日。庭审中，本院组织了举证、质证。被告对原告提交的证无异议。原告对被告提交的证据质证认为证据1、2无异议，证据3未加盖有关单位公章，不认可，证据4不认可，证据5、6、7、8与案件无关，不认可。对本院调取的证据，原告认为与案件无关，被告无异议。本院对原、被告双方提交的证据认定如下：原告的证据真实、合法，能够证明原告与被告签订购房合同，原告支付了购房款，交纳房屋维修基金的事实，本院予以采信。被告的证据1、2、3，本院予以采信，证据4不能证明被告履行了通知办证义务，证据5、8与本案无关，本院不予采信，证据6、7，本院予以采信。本院依职权调取的证据，本院予以采信。经审理查明：2012年11月1日，原告骆崇丽与被告芦山森威房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》与《补充协议》，约定原告购买被告开发的位于芦山县城南路的“玉溪花园”小区第14幢1单元6层601号商品房，按房屋预测面积计价，总价为233464元。2011年8月10日，原告交纳了购房款190000元，2013年4月8日，原告又交纳购房款43464元。2013年4月8日，原告向被告交纳住宅维修资金2653元。《商品房买卖合同》第十一条约定：出卖人（被告）应当在2013年3月30日前向买受人（原告）交付该商品房。第二十条约定：商品房交付使用后，买受人自行向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记。《补充协议》第8条约定：乙方（原告）须在接到甲方（被告）通知之日起30日内协助甲方办理房产权属登记手续并缴纳有关税费。第15条约定：商品房的首次专项维修基金，买受人按建筑面积25元/㎡缴存，专项维修基金归物业管理区域内全体业主所有。买受人所缴存的专项维修资金为2653元，由出卖人代为收取、缴纳。买受人应在办理房屋交接手续时一次性支付给出卖人，否则出卖人有权不予办理相关手续。法律、法规对住房专项维修资金有新规定的，按新规定执行。补充协议系对合同约定的补充或变更，本补充协议的约定与合同约定有相抵触的，应以本补充协议的约定为准。2013年3月30日，被告将房屋交付给原告。后原告在办理房屋所有权登记时，因被告未办理房屋所有权的初始登记，房屋地震后需加固维修完工等事由致使原告未能办理房屋权属转移证书，原告至今未取得房屋权属证书。2013年4月20日芦山发生地震，四川省建筑科学研究院于2013年5月8日对玉溪花园8幢进行结构安全性鉴定，5月20日鉴定报告载明该房屋结构安全性综合评定为Csu级,建议及时对该房屋进行加固处理。2014年8月11日，陕西银河钻切加固有限责任公司完成加固维修后经玉溪花园业主委员会、芦山县芦阳镇城东社区居民委员会、芦山县城乡规划建设和住房保障局进行验收，确认已加固完工。本院认为，原告与被告间签订的《商品房买卖合同》与《补充协议》，是双方真实意思的表示，合同不违反法律规定，合法有效，对原告与被告均具有法律约束力。原告与被告间形成商品房买卖合同关系，现原告已按合同约定向被告足额支付了购房款，履行了买受人的义务，《中华人民共和国合同法》第一百三十五条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条的规定，被告作为出卖人负有向原告交付全额销售不动产发票的义务。被告作为出卖人不仅负有向作为买受人的原告交付房屋的义务，而且还应当承担转移原告所购房屋所有权的义务，被告应该向原告出具正式票据，便于原告缴纳房屋权属转移登记契税和其它费用。被告未向原告出具该正式发票，造成原告无法向税务机关办理交纳契税手续，因此被告在收取原告购房款后向原告出具正式购房款发票是被告必须履行的义务，对原告请求被告出具正式购房发票的请求，本院予以支持。因被告原因造成办证不能，应承担给原告造成的损失。虽然双方未在合同中约定办理房产证与土地使用证的时间与违约金数额的约定，但通过补充协议对办证事项行了约定，对原告请求协助办理房屋权属证书的请求，本院予以支持。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，结合本案，所涉购买房屋为预售商品房，买受人在收取房屋后90日内可办理房屋所有权证与土地使用权证的条件，到此期间，由于受芦山县发生强烈地震影响，原告所购房屋受损，安全鉴定为Csu级，须加固维修验收完成后才能办理房屋权属证书，因此自地震发生后至维修加固验收期间（2013年4月20日至2014年8月11日），属不可归责于被告的事由，该期间应予扣除。自维修加固验收完成后，法定的办证期间相应顺延至90日满，即2014年10月20日。但由于被告未办理房屋所有权的初始登记，也未向原告提供全额不动产发票致使原告不能办理房屋所有权的转移登记，未能取得房屋权属证书，构成违约，应当承担继续协助原告办理房屋权属证书的义务和赔偿损失的违约责任，被告应赔偿原告自2014年10月21日起至本判决确定的给付之日止的违约损失。故对原告要求被告为其办理房屋权属证书及支付违约金的部分诉讼请求，本院予以支持。被告辩称不是被告原因导致不能办证的主张，本院不予采纳。《商品房买卖合同》及《补充协议》均约定专项维修资金由原告在办理购买商品房手续时一次性支付给被告，根据《四川省住宅专项维修资金管理细则》第六条二款“商品住宅在办理房屋产权初始登记前，尚未出售房屋的维修资金由开发建设单位代为交存。商品住宅出售时，开发建设单位交存的维修资金转由购房人承担。”被告向原告代收专项维修基金，符合合同约定，且不违反法律、法规规定，对原告诉请被告退还其维修基金2653元，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十六条、《中华人民共和国物权法》第九条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告骆崇丽交付金额为233464元的销售不动产发票；二、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起90日内为原告骆崇丽办理位于芦山县玉溪花园小区第14幢1单元6层601号商品房房屋权属证书；三、由被告芦山森威房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内以原告骆崇丽已付购房款总额233464元为基数，按照中国人民银行同期同类银行贷款基准利率加收30%的标准计算，支付原告骆崇丽自2014年10月21日起至本判决确定的给付之日止的违约损失；四、驳回原告骆崇丽的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费100元，由被告芦山森威房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。代理审判员  姜天保二〇一六年六月二十三日书 记 员  邓发惠