北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2014）一中民终字第9518号上诉人（原审被告）王守国，男。委托代理人张冲，北京市景运律师事务所律师。委托代理人王伟，北京炜衡（天津）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）中咨华胜（北京）投资管理有限公司，住所地北京市西城区德胜门外大街****（德胜园区）。法定代表人杨京平，董事长。委托代理人王春艳，北京琨滕律师事务所律师。上诉人王守国因房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第06652事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案，王守国及委托代理人张冲、王伟，中咨华胜（北京）投资管理有限公司（以下简称中咨华胜公司）之委托代理人王春艳到庭参加了诉讼，现已审理终结。中咨华胜公司在原审法院诉称：我公司与王守国于2008年12月8日签订《房屋租赁合同》，承租位于×路67号院内的西楼南侧楼一层中段、二层、三层的房屋用于KTV娱乐经营。合同约定租赁期自2008年12月8日起至2016年7月18日止，年租金为135万元。2009年5月18日，双方另签订《补充协议书》，王守国另承租位于×路67号院内20号楼南侧朝西101房间及附属房作为KTV内部餐厅，约定租赁期限自2009年5月18日至2016年7月18日止，年租金为7万元。但王守国未能按照上述合同及补充协议书约定的期限支付相应租金。我公司针对其拖欠行为，曾依约发出《解除租赁合同通知书》，要求解除双方租赁合同、给付租金及违约金并腾退房屋，但王守国均不予理会。截止2013年12月25日，王守国拖欠租金高达1451123.28元，其应当向我公司赔偿逾期付款违约金。故现我公司要求解除与王守国签订的《房屋租赁合同》、《补充协议书》，判令王守国支付自2012年12月18日至合同解除之日的租金，并自2012年12月18日起逾期一日按各期租金欠款总额的3%支付逾期付款违约金至相应欠租付清时止，判令王守国将位于×路67号院内的西楼南侧楼一层中段、二层、三层的房屋及20号楼南侧朝西101房间及附属房腾空后交还我公司。本案诉讼费由王守国负担。王守国在原审法院辩称：在合同履行中，双方协商一致改变了租金支付时间和方式，已经长期实际履行，双方没有争议。实际履行中前期投入很大，我提出将租金支付方式变更为每月支付且对方公司对此同意，双方多年一直这样支付租金没有争议。对方公司主张的租金数额与起算时间与事实不符，事实上我已经付租金至2013年1月17日，此后对方公司拒收我交付的租金。我在2012年10月12日两次住院，在住院期间曾给对方公司总经理沟通过晚交租金，其表示同意，后来通过转账付款向其支付了租金，但此后对方公司就不同意收取我交的租金并邮寄了解除通知书，我并没有拖欠租金的违约行为。因为涉案房屋涉及拆迁，对方公司故意不收取我租金是为了造成我违约的事实，达到其既解除合同又不承担赔偿责任的非法目的。对方公司起诉是滥用诉权，我不同意其诉讼请求，要求继续履行租赁合同。原审法院经审理查明：中咨华胜公司从中央新闻纪录电影制片厂承租该厂位于×路67号的厂内房产，并获准对外转租。2008年12月8日，中咨华胜公司（甲方）与王守国（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称合同），乙方承租位于×路67号院内西楼南侧楼一层中段、二层、三层房屋。合同主要约定：乙方承租该物业的用途为KTV娱乐。乙方承租该物业的租赁期限为7年零7个月，起租日为2008年12月8日，终止日为2016年7月18日。租赁合同期满后，乙方有优先续租5年的权利。免租期（即为装修期）为肆个月，自2008年12月8日起至2009年4月17日，免租期内不计算租金。乙方向甲方交纳15万元作为押金，此押金自本合同签字生效之日起自动转为履行本合同的履约保证金。乙方自本合同期满时，乙方付清各项费用并经甲方验收合格后30个工作日内，甲方将履约保证金全额退回乙方，履约保证金在租赁期内不计算利息。若乙方在租赁期间有违约行为，甲方有权使用履约保证金抵扣乙方所欠的款项及违约金，若乙方履约保证金不足以抵扣乙方所欠的款项及违约金时，甲方有通过合法途径维权的权利。每一租赁年的年租金总额为135万元。乙方于合同签订日即2008年12月8日向甲方首次交纳叁个月自2008年12月8日至2009年7月17日期间（含四个月的免租期）的租金33.75万元。第二次交纳房租的时间为2009年7月7日，交纳自2009年7月17日至2010年1月17日期间的房租为67.50万元。乙方自2009年7月17日至2016年7月18日止，乙方每陆个月向甲方支付房租为67.50万元。每次支付房租的时间为房租对应日前10天，即每年的7月7日、1月7日。乙方向甲方交纳的租金不包括水、电、供暖、燃气、电话、网络服务、垃圾费等相关费用，上述费用由乙方自行承担。乙方在本合同中约定的期限内未能向甲方交纳所应交纳的相关费用时，甲方有权从乙方所交纳的履约保证金中扣除等额款项，若履约保证金余额不足时，甲方有权采取停水、停电等的措施。上述从履约保证金中扣除的等额款项乙方应在接到甲方补齐履约保证金的通知后五个工作日内将履约保证金补齐。从履约保证金扣除乙方应交款项的行为，不影响甲方因乙方违约所采取相应措施的权利，如停电、停水、终止或解除双方签订的《房屋租赁合同》。租赁期间，未经甲方同意，乙方不得将该物业转租、转让、转借给第三方使用。未经双方书面同意不得擅自变更和解除本《房屋租赁合同》。如甲方确需提前收回该物业或乙方确因特殊情况需退租的，必须提前三个月书面通知对方，经双方协商一致签署文件后，方可解除合同。租赁期满后，本合同即终止，乙方须在本合同期满后7个工作日内将房屋退还甲方。甲、乙双方单方面解除本合同或退租，应该承担相应赔偿责任。如甲方单方面提出解除本合同，除退回乙方多交的租金和返还履约保证金外，甲方还需向乙方赔付六个月的租金作为赔偿乙方的损失。如乙方单方面提出解除本合同或退租，应向甲方赔偿年租金水平六个月租金的总额作为违约金，甲方不退还履约保证金和多交的租金，乙方的全部装修及设施归甲方所有。乙方如逾期支付房租、水费、电费超过十日，乙方仍未支付所欠费用，甲方除有权采取停水、停电措施、收回乙方所租房屋外，并有权单方面解除本合同，乙方须按照本合同的规定承担违约责任。乙方逾期一日应按所欠费用总额3%的比例向甲方支付逾期付款违约金。上述合同签订后，中咨华胜公司将约定房屋交付王守国。后于2009年5月18日，中咨华胜公司（甲方）另与王守国（乙方）签订《补充协议书》（以下简称补充协议），并将该补充协议作为上述合同不可分割的一部分，上述合同中对双方权利义务及相关条款的约定适用于该补充协议，其主要约定为：将上述67号中央新闻纪录电影制片厂20号楼南侧朝西101房间及附属房交王守国作为内部餐厅使用。租期为7年零2个月，每十二个月为一个租赁年度，起租日期为2009年5月18日，终止日期为2016年7月18日。免租期（即为装修期）为壹个月，自2009年5月18日起至2009年6月17日止，免租期内不计算租金。该物业的年租金7万元，乙方于合同签订日即2009年5月18日向甲方首次交纳叁个月自2009年6月18日至2009年9月17日期间（含一个月的免租期）的租金为1.75万元。第二次交纳房租的时间为2009年9月8日，交纳自2009年9月18日至2010年3月17日期间的房租为3.5万元。乙方自2010年3月18日至2016年7月18日止，乙方每陆个月向甲方支付一次房租，房租每次金额为3.5万元。每次支付房租的时间为房租对应日前10天，即每年的3月8日、9月8日。起租日期为2009年5月18日。该补充协议签订后，中咨华胜公司亦履行了相应房屋交付义务。王守国在履行上述合同、补充协议过程中，未按合同及补充协议约定的支付方式包括支付期限、支付金额履行租金支付义务，其基本以逐月且不确定金额的方式支付租金及水电费。王守国于事实上最后一次交纳租金的时间为2013年1月25日。2013年2月，中咨华胜公司向王守国发出《解除租赁合同通知书》，主要以其未按约定足额交纳租金为由，要求解除与王守国之间的租赁合同，并限期王守国于2013年2月17日前腾退房屋，交清至实际腾退之日止的房屋租金及承担违约责任。由此，双方产生分歧，中咨华胜公司未再收取王守国租金。另查，中咨华胜公司曾于2013年4月9日以上述同样理由将王守国起诉至法院，后经调解未果，中咨华胜公司于2013年12月19日撤诉。现虽经法院调解，双方无法达成一致意见，王守国仍继续使用房屋经营至今。本案庭审中，中咨华胜公司再以王守国拖欠房租构成违约为由，要求解除双方的租赁合同关系。王守国否认欠付租金之事实，且以事先经过中咨华胜公司经理肖×同意变更租金支付方式为由进行抗辩。为此，王守国向法院提供了肖×的证人证言并出庭接受了质证。肖×称系中咨华胜公司负责本案项目的经理，主要证实王守国曾于合同签订后经其同意租金按月支付及于2012年底前经其同意缓交部分租金并于2013年1月下旬暂停收取租金之事实，但双方并未对合同约定的履行方式作出正式变更。经质证，中咨华胜公司否认肖×在公司任经理职务及有权代表公司作出变更支付方式及延期交纳租金的决定，否认产生合同变更的效力。王守国另向法院提交称系与中咨华胜公司法定代表人杨京平的录音资料为据，但其真实性未得到中咨华胜公司的确认。经法院询问并组织双方对帐，王守国实际逐月支付上述合同、补充协议项下租金、费用的金额均不均等，且双方就部分款项是否发生及性质等亦存在意见分歧。截止2012年12月17日，王守国应付上述合同、补充协议项下租金合计5345000元（含履约保证金），中咨华胜公司确认实际收到王守国款项合计5447297元（包括租金、水电费、履约保证金在内），该合计款项扣除王守国认可扣除的水电费143482元后为5303815元。中咨华胜公司主张另应再扣除其他四笔水电费58761元，王守国坚持此款系租金，但未能就此向法院充分举证。王守国主张应另增加两笔现金付款分别为35000元、137500元及中咨华胜公司人员消费冲抵租金款43485元，但所主张的事实未得到中咨华胜公司认可，王守国未能就相关事实向法院提供充分证据。上述事实，有双方当事人陈述、《房屋租赁合同》、《补充协议书》、对账单、收据、发票、《解除租赁合同通知书》、肖×的证人证言、录音资料等证据材料在案佐证。原审法院认为：合同是确立双方当事人权利义务关系的依据，经依法成立的合同具有法律效力。本案中，中咨华胜公司与王守国签订房屋租赁合同，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，具有法律效力，双方当事人均应遵照执行。根据合同性质及约定，中咨华胜公司主要负有交付房屋的义务，王守国则应针对KTV用房及内部餐厅用房提前10天分别自2009年7月7日、2009年9月8日起，按每6个月一期支付相应租金。实际履行中，中咨华胜公司将房屋交付王守国经营使用，而王守国未能依合同约定的期限及金额支付相应租金。经双方对帐，截止2012年12月17日，王守国实际支付租金总额未达到合同、补充协议约定的应付租金数额，确存在欠付中咨华胜公司租金的事实，违反了合同约定，其应当承担相应的法律责任。依合同约定，王守国逾期支付房租费用超过10日的，中咨华胜公司有权解除合同并收回房屋，同时王守国还应赔偿违约金及损失。实际履行中，王守国的拖欠行为已超出双方约定的合理限期，中咨华胜公司有权行使合同解除权。庭审中，王守国否认存在欠租事实，同时主要以事先经过中咨华胜公司经理肖×同意变更支付方式延期付款及杨京平的录音确认等为据进行抗辩，但相关事实及证据效力未得到中咨华胜公司的认可。其中，王守国主张的部分支付租金事实，未得中咨华胜公司的认可，王守国未能就此向法院充分举证。证人肖×出庭虽证实了王守国主张的基本事实，但双方合同中明确约定未经双方书面同意不得擅自变更合同，肖×并未经过中咨华胜公司的特别授权，其意思表示尚不足以产生变更合同的效力，且王守国的拖欠事实亦超出了一定的合理限度，王守国未能就其主张的事实向法院充分举证，其抗辩不足以对抗中咨华胜公司的主张。故现中咨华胜公司要求解除与王守国的租赁合同，理由正当，法院予以支持，合同解除的时间由法院依法判定。合同解除后，王守国另应依合同约定承担腾退房屋及偿付至合同解除之日租金的责任。中咨华胜公司主张赔偿逾期付款违约金本具有合同上的依据，但鉴于存在上述王守国补付租金被拒绝之事实，且相应租金支付的延期主要系双方当事人就合同履行存在争议所致，法院对中咨华胜公司的此项请求不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、中咨华胜（北京）投资管理有限公司与王守国于二○○八年十二月八日签订的《房屋租赁合同》及于二○○九年五月十八日签订的《补充协议书》于二○一四年九月二十六日解除；二、于本判决生效后七日内，王守国将位于×路六十七号中央新闻纪录电影制片厂院内南侧楼一层中段、二层、三层及南侧朝西一○一房及附属房屋腾空并交还中咨华胜（北京）投资管理有限公司；三、于本判决生效后十日内，王守国按照合同约定的每半年租金标准（KTV用房人民币六十七万五千元、内部餐厅用房人民币三万五千元）偿付中咨华胜（北京）投资管理有限公司自二○一二年十二月十八日至合同解除之日止的租金；四、驳回中咨华胜（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求。王守国不服一审法院上述民事判决，上诉至法院，请求撤销原判，驳回对方的诉讼请求。其主要上诉理由是：1、肖×的行为构成表见代理。2、被上诉人拒收上诉人交纳的租金，上诉人未欠付租金。中咨华胜公司服从一审法院判决。本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实一致。另查明，肖×为中咨华胜公司股东，曾代表中咨华胜公司在双方签订《房屋租赁合同》上签字。王守国提交工商登记查询资料，证明肖×为中咨华胜公司股东、董事。王守国述称，涉案房屋租赁合同履行过程中，一直由肖×代表中咨华胜公司与王守国联系各种事宜。在合同履行过程中，发生争议前双方一直没有严格按照合同约定执行租金交纳期限。上述事实，有当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。本院认为：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，方能取得解除权。根据肖×的证言，结合王守国2013年1月25日主动交纳租金的情况，以及双方自签订合同后一直没有严格按照合同约定的交付租金期限执行的情节，综合判断，本院对王守国陈述肖×允许王守国缓交部分租金的事实予以采信。肖×为中咨华胜公司股东、董事，且曾代表中咨华胜公司在双方签订的《房屋租赁合同》上签字，王守国有充分理由相信其有权就房屋租赁中的相关问题代表中咨华胜公司，其行为对中咨华胜公司有效。王守国经中咨华胜公司口头允许缓交部分租金，这属于双方对分期履行债务中具体某一期履行时间的协商一致，并不属于对合同约定的根本变更，采取口头形式并不违反法律规定和合同约定。故王守国不属于逾期支付房租，并无违约行为。双方约定的解除合同的条件并未成就，中咨华胜公司尚未取得解除权，现中咨华胜公司起诉要求解除与王守国签订的《房屋租赁合同》，没有事实和法律依据，本院不予支持。一审法院以王守国拖欠房租的行为已经超出双方约定的合理限期为由，认定中咨华胜公司有权解除合同，并据此判决双方签订的合同于2014年9月26日解除，没有事实和法律依据，本院予以纠正。因王守国仍继续使用该房屋经营至今，王守国应当支付至本判决生效之日止未付的租金。中咨华胜公司要求王守国支付2012年12月18日之后的租金，理由正当，本院予以支持。中咨华胜公司起诉要求王守国返还租赁房屋，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、判决如下：一、撤销北京市海淀区人民法院（2014）海民初字第06652号民事判决；二、王守国于本判决生效后十日内，按照合同约定的每半年租金标准（KTV用房人民币六十七万五千元、内部餐厅用房人民币三万五千元）给付中咨华胜（北京）投资管理有限公司自二○一二年十二月十八日至本判决生效之日止的租金；三、驳回中咨华胜（北京）投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费一万七千八百六十元，由中咨华胜（北京）投资管理有限公司负担八千九百三十元（已交纳），由王守国负担八千九百三十元（于判决生效后七日内交纳）。二审案件受理费一万七千八百六十元，由中咨华胜（北京）投资管理有限公司负担八千九百三十元（于判决生效后七日内交纳），由王守国负担八千九百三十元（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长  冀 东审 判 员  刘秋燕代理审判员  刘 磊二〇一四年十二月三日书 记 员  索 彤