北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书(2016)京0106执异90号案外人王菊兰，女，1968年9月28日出生。委托代理人刘宏，宁夏灵州律师事务所律师。申请执行人北京长廓房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区云会里金雅园过街楼5层。法定代表人郭小卫，���事长。委托代理人马建峰，男，1968年6月20日出生。被执行人华宸建设集团股份有限公司，住所地北京市房山区良乡闫村镇肖庄村。法定代表人卢继先，董事长。本院依据已经发生法律效力的（2005）丰民初字第18688号民事判决书，在执行北京长廓房地产开发有限公司（以下简称长廓公司）申请执行华宸建设集团股份有限公司（以下简称华宸公司）建设工程施工合同纠纷一案过程中，案外人王菊兰向本院提出案外人异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人王菊兰称，请求法院解除对位于吉兴城市经典小区18-1-1504室房屋（以下简称涉案房屋）的查封。事实和理由为：第一，2013年3月，我在华宸建设集团股份有限公司宁夏分公司（以下简称华宸公司宁夏分公司）承包的城市经典项目处提供钢管架料租赁���华宸公司宁夏分公司以宁夏吉运开发建设集团有限公司（以下简称吉运公司）、宁夏信德长兴房地产开发有限公司（以下简称信德公司）顶抵的城市经典小区18-1-1504室房产作为租赁费，顶抵给了我方。我方已经与华宸公司宁夏分公司签订了《顶账协议》，因华宸公司宁夏分公司欠付我方租赁费，华宸公司宁夏分公司以涉案房屋顶抵，应视为我方已支付了全部购房款。后我方领取了房屋钥匙，未办理过户登记手续是因为签订《顶账协议》时部分房屋尚未交工，因此无法办理过户登记手续。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。因此，我方实为涉案房屋的所有权人，法院不得查封涉案房屋。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十一条规定，查封、扣押、冻结被执行人的财产，以其价额足以清偿法律文书确定的债权额及执行费用为限，不得明显超标的额查封、扣押、冻结。发现超标的额查封、扣押、冻结的，人民法院应当根据被执行人的申请或者依职权，及时解除对超标的额部分财产的查封、扣押、冻结，但该财产为不可分物且被执行人无其他可供执行的财产或者其他财产不足以清偿债务的除外。本案中，法院查封的涉案房屋加上本案中其他案外人房屋价值共计约为1000万元，属于明显超标的额查封。综上，涉案房屋不属于被执行人财产，实为案外人所有，请求法院解除对涉案房屋的查封措施。为证明其主张，案外人王菊兰向本院提交了以下证据材料：1.华宸公司宁夏分公司于2014年12月30日出具的以涉案房屋抵顶王菊兰租赁款的《证明》。2.华宸公司宁夏分公司、王菊兰于2015年1月7日签订的《顶帐协议》，内容为华宸公司宁夏分公司以涉案房屋抵顶王菊兰工程工资款。3.华宸公司宁夏分公司于2015年1月7日出具的《承诺书》，内容为华宸公司宁夏分公司自愿将涉案房屋顶抵给王菊兰。4.王菊兰于2015年9月10日签署的收到惠农区吉兴城市经典18-1-1504室号楼房钥匙一套的收条。以上证据证明涉案房屋已由华宸公司宁夏分公司抵顶给王菊兰，且王菊兰已实际占有涉案房屋。申请执行人长廓公司称，不同意案外人王菊兰的异议请求。涉案房屋是依据吉运公司、信德公司给���院出具的书面说明被法院查封的，且法院查封时，没有证据显示涉案房屋已抵顶给案外人。因此，请求法院驳回案外人的异议请求。经审查查明，长廓公司与华宸公司建设工程施工合同纠纷一案，本院于2005年12月10日作出的（2005）丰民初字第18688号民事判决书已经发生法律效力，该判决确定：被告华宸建设集团股份有限公司于本判决生效后十五日内返还原告北京长廓房地产开发有限公司200万元工程预付款，并自2003年12月31日起至全部返还日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息。案件受理费20347元，由被告华宸建设集团股份有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。长廓公司于2006年1月20日向本院申请强制执行，本院依法受理，执行案号为（2006）丰执字第02244号。另查，执行中，本院查明，华宸公司宁夏分公司系被执行人华宸公司的分支机构。2015年3月31日，本院作出（2006）丰执字第02244-1号执行裁定书及（2006）丰执字第02244-1号协助执行通知书，请求吉运公司、信德公司协助执行下列项目：一、冻结吉运公司、信德公司应给付华宸公司及其宁夏分公司的工程款人民币500万元，该工程名称为：吉兴-城市经典小区住宅项目。二、冻结期限为两年（从2015年4月2日至2017年4月2日止）。2015年9月30日，吉运公司、信德公司向本院出具《情况说明》，载明：“……二公司（吉运公司、信德公司）分别于2013年12月4日、2015年1月5日签订了三份《顶账协议》，约定：一、将巴塞小城3、4#楼A-1号营业房，14#楼4号、5号、6号、7号营业房，顶付华宸公司承建的吉兴城市经典一期18#楼、19#-1楼、19#-2楼、19#-3楼土建工程款，顶付金额为4398642元，该抵账房屋已具备交付条件和备案条件，可以随时执行。二、以吉兴城市���典14#楼1单元101室、102室、201室、202室、2单元101室、102室、201室、202室、3单元101室、201室，共10套顶付华宸公司承建的吉兴城市经典一期18#楼、19#-1楼、19#-2楼、19#-3楼土建工程款，顶付金额为3882114元。三、以吉兴城市经典18#楼-1单元1004室、1104室、1204室、1304室、1404室、1504室、1604室、1704室、1804室，共9套顶付华宸公司承建的吉兴城市经典一期18#楼、19#-1楼、19#-2楼、19#-3楼土建工程款，顶付金额为3908493元。以上房屋共顶付华宸公司吉兴城市经典一期18#楼、19#-1楼、19#-2楼、19#-3楼土建工程款12189249元。基于以上情况，现依据（2006）丰执字第02244-1号协助执行通知书，请贵院将以上房产依合法程序予以执行，我二公司将积极协助贵院进行执行工作，特此说明。”吉运公司、信德公司还向法院提供了宁夏吉运信德长兴吉兴城市经典项目建设指挥部（以下简称吉运���德建设指挥部）与华宸公司宁夏分公司签订的三份《顶账协议》，分别为：吉运信德建设指挥部与华宸公司宁夏分公司于2015年1月5日签订的《顶账协议》，约定吉运信德建设指挥部以巴塞小城3、4#楼A-1号营业房，14#楼4号、5号、6号、7号营业房，共5套顶付华宸公司宁夏分公司城市经典一期18#楼、19-1#楼、19-2#、19-3#楼土建工程款。吉运信德建设指挥部与华宸公司宁夏分公司于2015年1月5日签订的《顶账协议》，约定吉运信德建设指挥部以吉兴城市经典14#楼1单元101室、102室、201室、202室，2单元101室、102室、201室、202室，3单元101室、201室，共10套顶付华宸公司宁夏分公司吉兴城市经典一期18#楼、19-1#楼、19-2#、19-3#楼土建工程款。其中吉兴城市经典14#楼2单元201室、202室单价分别为3350元/㎡，总价分别为387729元。吉运信德建设指挥部与华宸公司宁夏分公司于2013年12月4日签订的《顶账协议》，约定吉运信德建设指挥部以吉兴城市经典18#楼-1单元1004室、1104室、1204室1304室、1404室、1504室、1604室、1704室、1804室房屋九套顶付华宸公司宁夏分公司吉兴城市经典一期18#楼、19-1#楼、19-2#楼、19-3#楼土建工程款。2015年10月15日，本院作出（2006）丰执字第02244-3号执行裁定书，裁定：一、冻结、划拨被执行人华宸建设集团股份有限公司及其分公司银行存款本金人民币200万元及其自2003年12月31日起至全部返还日止按照中国人民银行同期存款利率计付利息，并加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、冻结、划拨被执行人华宸建设集团股份有限公司及其分公司案件受理费20347元及申请执行费。三、采取前款措施仍不足以履行生效法律文书所确定的义务，则依法查封、扣押、冻结、拍卖、变卖被执行人华宸建设集团股份有限公司及其分公司应当履行义务���分的财产。2015年10月21日，本院作出（2006）丰执字第02244-3号协助执行通知书，请石嘴山市房屋产权产籍交易管理所惠农区办事处协助执行下列项目：一、查封登记在宁夏吉运集团开发有限公司、宁夏信德长兴房地产开发有限公司名下的巴塞小城3、4号楼A-1号营业房，14号楼4、5、6、7号营业房；吉兴城市经典14幢1单元201、202，2单元201、202，3单元201；吉兴城市经典18幢1单元1104、1204、1304、1404、1504、1604、1704、1804共计18套房屋。二、查封期限为三年，查封期间不得转让、变卖。查封期间自2015年10月21日起至2018年10月20日止。同日，本院向石嘴山市房屋产权产籍交易管理所惠农区办事处送达（2006）丰执字第02244-3号执行裁定书及协助执行通知书。再查，2014年12月30日，华宸公司宁夏分公司出具《证明》，载明：“兹有王菊兰为我公司惠农区城市经典项目18#、19-1#楼提供钢管架料租赁，租赁款总计45万元整，截止2014年12月30日止，租赁款总计45万元整，抵顶房屋壹套（惠农城市经典18#1404），金额为45万元整。”2015年1月7日，华宸公司宁夏分公司与王菊兰签订《顶帐协议》，约定：华宸公司宁夏分公司以城市经典18号楼18-1-1504号房屋置换王菊兰18、19-1-2-3#楼工程工资款。顶账总额共计45万元。2015年9月10日，王菊兰出具收条，载明“今收到惠农区吉兴城市经典18-1-1504室号楼房钥匙一套。”以上事实，有当事人提供的证据材料、执行卷宗、谈话笔录等在案佐证。本院认为，第一，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款之规定，对于登记在第三人名下的不动产，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。本案中，涉案房屋登记在第��人吉运公司和信德公司名下，该两公司向本院出具书面说明，确认涉案房屋已抵顶给被执行人的分支机构华宸公司宁夏分公司，并向本院出具了相应的《顶账协议》，因此，本院查封涉案房屋，符合法律规定，并无不当。第二，根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条之规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。本案中，案外人王菊兰主张其在法院查封涉案房屋前，与华宸公司宁夏分公司签订《顶帐协议》并实际占有涉案房屋，对未办理过���手续并无过错，由此取得涉案房屋所有权。对此，本院认为，在2015年1月7日，华宸公司宁夏分公司与王菊兰签订《顶帐协议》后，王菊兰应当积极办理过户登记手续。截至本院查封涉案房屋之日，涉案房屋已登记在第三人吉运公司和信德公司名下，但王菊兰并未办理相应的过户登记手续，其亦未提供相应证据，证明其对未办理涉案房屋的过户登记手续不存在过错。因此，其该项主张不能成立，本院不予支持。第三，案外人王菊兰关于法院查封涉案房屋的价值超过本案执行标的的主张，不属于案外人异议的审查范围，对其该项主张本院不予审查。综上，涉案房屋的产权登记人吉运公司和信德公司书面确认该房屋属于被执行人华宸公司的分支机构华宸公司宁夏分公司，案外人王菊兰提供的证据亦不足以证明其对涉案房屋享有所有权，因此，其异议���求缺乏事实和法律依据，不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（十一）项、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条第三款、第十七条之规定，裁定如下：驳回案外人王菊兰的异议请求。案外人、当事人认为原判决错误，应依照审判监督程序办理；与原判决无关的，可自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。本裁定送达后立即生效。审 判 长  何东奇代理审判员  贺宝刚代理审判员  李琳琳二〇一六年六月二十三日书记 员代  航 英