上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2014）浦民一（民）初字第36492号原告上海申东资产投资管理中心有限公司。法定代表人顾建芳。委托代理人孙颖，上海市金石律师事务所律师。委托代理人汤甫臣，上海市金石律师事务所实习律师。被告石现英。被告上海莎玛市场营销策划有限公司。法定代表人石现英。被告上海莎玛市场营销策划有限公司第一分公司。负责人石现英。原告上海申东资产投资管理中心有限公司（以下简称申东资产公司）与被告石现英、上海莎玛市场营销策划有限公司（以下简称莎玛公司）、上海莎玛市场营销策划有限公司第一分公司（以下简称莎玛第一分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2014年10月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2014年11月17日公开开庭进行了审理。原告申东资产公司的委托代理人孙颖、汤甫臣，被告石现英兼被告莎玛公司的法定代表人、莎玛第一分公司负责人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告申东资产公司诉称，2013年1月18日，原告申东资产公司与被告石现英签订《房屋租赁合同》（以下简称租赁合同），约定被告石现英承租上海市浦东新区北中路191、195号307室房屋（以下统称系争房屋），原告于2013年1月18日交付系争房屋，房屋租赁单价为人民币（以下币种相同）2.20元每天每平方米，租金不包括使用房屋发生的物业管理费、水费、电费、通讯、燃气等一切其他费用，房租每两个月预付一次，先付后用。2013年8月2日，被告石现英与莎玛第一分公司向原告出具《承诺书》，表示被告石现英与莎玛第一分公司为关联关系，被告莎玛第一分公司承担承租人的权利和义务，被告石现英承担连带责任；2013年4月28日起房屋租金、管理费、保证金等相关费用由被告莎玛第一分公司支付。同年8月6日，原告与被告石现英又签订《补充协议》一份，表示被告石现英与莎玛第一分公司共同享有租赁合同中乙方的权利和义务，承担连带责任。2013年12月28日，被告莎玛第一分公司停止缴纳租金，在经原告催告15日后仍未付款，依照合同约定，原告现要求解除双方的租赁合同，并要求被告莎玛公司承担被告莎玛第一分公司的相关合同责任，同时被告石现英对相关责任承担连带责任。另外，原告在提起本案诉讼后，被告曾于2014年9月29日向原告支付了2013年12月28日至2014年3月27日间的租金。现原告诉请要求：1、判令解除原告与被告石现英签订的租赁合同及补充协议；2、判令被告莎玛第一分公司向原告支付房屋租金自2014年3月28日起至本案判决生效之日止的租金（月租金按照14，859元计算，确定到日以495.30元每天租金标准计算）；3、判令被告莎玛第一分公司向原告支付延期支付租金违约金（按月租金14，859的日千分之五计算，从2013年12月28日起分段计算至实际支付之日止）；4、判令确认被告莎玛第一分公司已支付的保证金29，718元归原告所有；5、判令被告莎玛第一分公司向原告支付合同解除违约金29，718元；6、判令被告莎玛第一分公司向原告支付装修免租期的租金48，851元；7、判令被告莎玛第一分公司迁出系争房屋并将房屋恢复原状返还原告；8、判令被告莎玛第一分公司向原告支付律师费5，000元；9、诉讼费由被告莎玛第一分公司承担；10、上述诉讼请求2-9中被告莎玛第一分公司的民事责任由被告莎玛公司承担，并由被告石现英承担连带责任。案件审理中，原告就逾期支付租金违约金一项，表示目前主张到2014年10月27日前租金的逾期支付违约金。被告石现英、莎玛第一分公司、莎玛公司共同辩称，被告承租系争房屋以来，原告并未如其承诺做到该广场的招租率达到95%以上，相关系列的宣传措施也未实施，使该广场的知名度非常低，被告开业以来，入不敷出，在向相关运营方提出异议后，运营方置之不理，原告无人过问商户利益事宜，由此被告认为原告的管理存在严重的问题。被告于2013年3月开始营业，但广场正式开业在2013年11月，被告认为就之前的房租和物业管理费应予退还。现原告要求解除租赁合同，被告不同意，希望继续承租系争房屋；被告确实存在从2013年12月28日起延迟支付租金的问题，但被告向原告承诺过只要有资金就会及时支付，被告目前的租金支付到2014年3月底，之后的未付的租金被告愿意支付，但逾期支付租金的违约金被告不愿意承担，被告在与原告协商时，原告从未表示过要求被告支付违约金，如法院判定要求被告支付的话，就原告主张的违约金的标准也认为过高了；对于原告要求没收保证金，被告认为不合理，不同意原告没收；原告要求被告支付解除违约金，被告也不同意，被告投资了近50万元，希望继续承租经营；原告要求被告支付装修免租期的租金，被告亦不同意，这是双方协商好免租的，不应该再收钱；原告要求被告返还房屋，被告也不同意；律师费被告不同意支付，该款应由原告自己承担；就相关合同所需承担的责任，被告认为石现英是以被告莎玛公司名义与原告签订租赁合同，故应由莎玛公司对外承担责任。经审理查明，系争房屋的权利人为案外人占某某，2012年12月，占某某与原告申东资产公司签署《北蔡休闲广场商铺合作经营合同》，约定系争房屋交由原告统一经营管理，期限为2013年3月1日至2018年2月28日，签订合同后，商场由原告负责经营管理，房屋产生的经营收益归原告所有，并不可撤销赋予原告单独以原告之名义出租、管理、使用该房屋的权利，原告有权以其名义直接与房屋承租人签订租赁合同并获得收益，……。2013年1月18日，以原告申东资产公司作为出租方（甲方）与被告石现英作为承租方（乙方）签署租赁合同一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋建筑面积为222.05平方米；乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅限作为“维尼宝贝”品牌使用，乙方自行办理上述租赁用途之工商、卫生、环保、消防、公安、特殊行业等涉及乙方正常经营所需的各类执照、批准或许可证，甲方不承担相关责任；租赁期限自2013年4月28日起至2017年12月31日止，不包含装修免租期；甲方于2013年1月18日向乙方交付该房屋，自合同约定的房屋交付之日起，乙方可享有100天的装修免租期，即自2013年1月18日至2013年4月27日为止；在租赁期限前2年内，若因乙方原因导致本合同提前终止的，乙方除应支付本合同约定的违约金外，还应支付相当于装修免租期间租金的款项作为给甲方的补偿；房屋租赁单价为2.20元每天每平方米，第一年（2013年4月28日至2014年4月27日）、第二年（2014年4月28日至2015年4月27日）的月租金为14，859元，该房屋租金每2个月预付一次，先付后用，乙方应于每期租金到期前拾日内向甲方预先支付下一期的租金；甲、乙双方同意，若乙方未按合同规定之日期支付租金，每逾期一天按月租金的千分之五交纳违约金，若逾期超过30天的，甲方有权采取相关措施，直至乙方付清相应的费用为止；乙方应在签订本合同当日，向甲方支付相当于该房屋2个月租金数额的房屋租赁保证金，为29，718元，以保证乙方履行本合同所有的条款；甲方未坚决要求履行本合同的任何条款、承诺、限制及规定，或在租赁期间未接受乙方缴付全部或部分租金等，并不能视之为甲方放弃以后追究从前或将来违反本合同规定的权利；乙方出现下列情况，甲方有权追究乙方的违约金责任（即乙方已付保证金不退，且乙方在支付了所有欠款后还需另行支付违约金，违约金相当于当年的月租金的贰倍；若违约金不足抵付甲方实际损失的，乙方还应负责赔偿）且有权解除合同，收回房屋；⑴乙方未按本合同约定交纳租金超过30天，经甲方催告15天后仍未付款的；……甲方因向乙方追究违约责任而引起的所有费用、开支（包括但不限于诉讼费、律师费、工商查档费等），均由乙方承担，甲方有权将上述费用、开支作为追讨；本合同的租赁期限届满或提前终止的，则⑵乙方应将该房屋恢复原状，或以甲方认可之现状返还，并且不得以任何理由向甲方提出偿还因装修而支出的各种费用，不得要求甲方收购租赁场所内的装修和各种设备，亦不得要求甲方支付搬运费、搬离费或拆除费等；……。2013年8月，原告与被告石现英签署《补充协议》，约定由于签订合同时乙方未申请营业执照及公司名称，故对原租赁合同的承租人与新注册公司的相互关系作进一步补充说明，新注册公司名称为“上海莎玛市场营销策划有限公司第一分公司”，法定代表人“石现英”，原租赁合同承租人承诺，新注册公司与原房屋租赁合同承租人（乙方）属关联关系，双方共同享有原房屋租赁合同乙方的权利和义务，承担连带责任；……。该《补充协议》中除原告盖章及被告石现英签字外，还加盖了被告莎玛第一分公司的印章。于此同时，被告石现英与被告莎玛第一分公司向原告出具《承诺书》，表示承租的系争房屋实际转由莎玛第一分公司（现承租方）承租，经友好协商，原承租方与现承租方共同向原告承诺，现承租方与原承租方属关联关系，与原告签订租赁合同中承租方主体不予变更，继续有效，租赁合同中乙方原承担的所有权利和义务由现承租方承担并履行，原承租方对此承担连带责任，自2013年4月28日起该房屋的租金、管理费、保证金等相关费用由现承租方被告莎玛第一分公司支付。2013年1月18日，原告与被告石现英签署《房屋交接验收确认书》，系争房屋以毛坯状态交付被告石现英。2013年10月17日，原告收到房屋租赁保证金29，718元。双方庭审中共同确认，从2013年12月28日起被告开始延迟支付租金，2013年12月28日至2014年3月27日的租金，被告于2014年9月29日向原告支付；月租金标准按照14，859元计算，日租金标准以月租金标准除以30日计算即495.30元。庭审后，被告于2014年11月24日向原告支付了2014年3月28日至2014年4月27日的租金，由此原告变更诉请为要求被告莎玛第一分公司向原告支付房屋租金自2014年4月28日起至本案判决生效之日止的租金。之后的租金至今尚未支付。原告于2014年10月提起诉讼，诉如所请。为本案诉讼，原告聘请律师作为一审诉讼代理人，发生律师代理费5，000元。就原告提出房屋恢复原状的请求，其明确为恢复至交付的毛坯状态，被告表示房屋中有些固定装修无法拆除，如果不得不拆的话，也会考虑拆除。以上事实，有上海市房地产权证、《北蔡休闲广场商铺合作经营合同》、《房屋租赁合同》及《补充协议》、《房屋交接验收确认书》、《承诺书》、《商铺租户租金催款通知书》、《商铺租户租金催缴告知函》、收据、《聘请律师合同》、上海市增值税普通发票等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，双方签署的租赁合同系当事人的真实意思表示，内容不违反法律禁止性规定，应为合法有效，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，虽租赁合同为原告与被告石现英签署，但根据双方的补充协议内容，已共同确认将承租人变更为被告莎玛第一分公司，被告石现英承担连带责任。由此情况下，租赁合同及《补充协议》应当约束于原告及被告莎玛第一分公司，双方应当按照约定全面履行自己的义务，同时根据相关法律规定，鉴于莎玛第一分公司不具有企业法人资格，其民事责任应由被告莎玛公司承担，同时根据合同约定被告石现英承担连带责任。就原告提出的相关请求，本院审查如下：一、原告根据合同约定要求解除租赁合同及《补充协议》；在租赁合同的履行中，支付房屋的租金系承租人主要的合同义务，被告莎玛第一分公司于2013年12月28日起逾期支付租金已经超过一个月，且在原告多次发函催告下未予支付，其行为已经构成合同约定的解除事由，被告虽提出原告未如其承诺确保该广场的招租率，就相关系列的宣传措施也未实施，在向相关运营方提出异议后，运营方置之不理，无人过问商户利益事宜相关意见，但对其相关陈述并未从合同中有所体现并约束，同时就广场招租、宣传等均与运营风险有关，但不影响被告租赁房屋本身目的的实现，由此就被告的抗辩意见，本院难以采纳，现原告要求解除双方签署的租赁合同及补充协议，具有事实及法律依据，本院予以准许。二、原告要求支付2014年4月28日至判决生效之日止的租金，月租金以14，859元的标准，日租金以495.30元为标准计算，被告并不持异议，对此并无不可，本院可予准许。三、原告要求被告支付2013年12月28日起至2014年10月27日期间租金的逾期租金违约金至实际支付日止，按照月租金日千分之五的标准计算的请求，符合合同约定，根据合同约定租金支付情况，本院审查为：双方约定租赁期限从2013年4月28日起，每一年周期从当年的4月28日至次年的4月27日，由此推定每月的28号至下月的27号为月周期，合同约定租金为两月预付一次，逾期支付一日以月租金14，859元的千分之五的标准计算违约金；2013年12月28日至2014年2月27日的租金从2013年12月28日开始计算至2014年9月29日逾期支付为276天；2014年2月28日至2014年4月27日的租金，其中一个月的租金至2014年9月29日逾期支付214天，一个月的租金至2014年11月24日逾期支付270天；2014年4月28日至2014年6月27日的租金违约金从2014年4月28日起计算至实际支付日；2014年6月28日至2014年8月27日的租金违约金从2014年6月28日起计算至实际支付日；2014年8月28日至2014年10月27日的租金违约金从2014年8月28日起计算至实际支付日。被告以原告从未向其提出违约金一节作为不予支付违约金的抗辩理由，本院认为，被告无论是否提及违约金一节均不能视为系放弃对合同所约定违约金的主张，现原告要求被告承担相应的违约责任，于法有据。被告提出双方约定的违约金过高的意见，本院认为，是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益、实际损失等综合因素考虑，现鉴于双方约定显属过高，就被告的抗辩意见本院予以采纳，对此以被告违约给原告造成实际损失为基础，根据公平原则及诚实信用原则酌情确定为每日违约金标准以月租金的万分之五计算。四、就合同解除，原告要求确认保证金归其所有并由被告承担月租金两倍的违约金；根据租赁合同约定，鉴于承租人未按合同约定缴纳租金超过30天，由此原告的主张符合合同约定，本院予以确认并支持。同时，原告要求以免租期间租金款项作为其补偿，鉴于被告莎玛第一分公司承租系争房屋并未满2年，而合同提前终止的原因确实在于承租人，由此原告根据合同约定要求支付从2013年1月18日至2013年4月27日期间的租金款项48，851元，并不违反合同约定，本院予以支持。就律师费5，000元，鉴于系双方当事人的合同约定，就该金额尚属合理，本院亦予支持。五、原告要求将系争房屋恢复至毛坯状态返还，被告虽提出因经营之需对房屋进行了装修，要求原告进行赔偿的意见，本院认为，首先双方对于房屋返还已经进行了明确的约定，房屋返还应将该房屋恢复原状，或以出租方认可之现状返还，其次合同的提前解除是基于承租人原因导致，在出租人不同意利用相关装修装饰下，被告应将房屋恢复至双方确认的毛坯状态，故本院对原告要求房屋恢复原状返还的请求，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海申东资产投资管理中心有限公司与被告上海莎玛市场营销策划有限公司第一分公司间的《房屋租赁合同》及《补充协议》予以解除；二、被告上海莎玛市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司从2014年4月28日起至判决生效之日止的租金（计算至月租金标准为14，859元，计算至日租金标准为495.30元）；三、被告上海莎玛市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司逾期支付租金违约金（以月租金14，859元日万分之五的标准计算，2013年12月28日至2014年2月27日的逾期支付租金违约金2，050.54元；2014年2月28日至2014年4月27日的逾期支付租金违约金1，797.94元；2014年4月28日至2014年6月27日的逾期支付租金违约金从2014年4月28日起计算至实际支付日；2014年6月28日至2014年8月27日的逾期支付租金违约金从2014年6月28日起计算至实际支付日；2014年8月28日至2014年10月27日的逾期支付租金违约金从2014年8月28日起计算至实际支付日止）；四、被告上海莎玛市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司合同解除违约金29，718元；五、被告上海莎玛市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司装修免租期的补偿48，851元；六、被告上海莎玛市场营销策划有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海申东资产投资管理中心有限公司律师费5，000元；七、确认房屋租赁保证金29，718元归原告上海申东资产投资管理中心有限公司所有；八、被告上海莎玛市场营销策划有限公司、上海莎玛市场营销策划有限公司第一分公司于本判决生效之日起三十日内将上海市浦东新区北中路191、195号307室房屋恢复原状返还原告上海申东资产投资管理中心有限公司；九、被告石现英对本判决主文第二至六项中被告上海莎玛市场营销策划有限公司的付款义务承担连带清偿责任。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5，445元，减半收取计2，722.50元，由被告上海莎玛市场营销策划有限公司负担，被告石现英承担连带责任。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。代理审判员  张盈二〇一四年十二月二十九日书 记 员  赵勤附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。