西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书(2015)雁民初字第09929号原告：王某。委托代理人：孔峰辉，陕西金镝律师事务所律师。被告：西安海阔房地产开发有限公司。法定代表人：邱健，该公司董事长。委托代理人：吴忠帅，系该公司员工。原告王某诉被告西安海阔房地产开发有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告委托代理人孔峰辉及被告委托代理人吴忠帅均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称，原告与被告于2014年11月23日签署《商品房认购协议》（以下简称《协议》），协议约定：原告认购被告位于西安市雁塔区西沣路与雁环路交汇处的海亮·新英里X号楼X单元X室，签约当日原告向被告支付10000元定金，后因被告施工进度不符合公积金贷款要求，原被告一直未签署《商品房买卖合同》，原告于2014年12月26日向被告支付商品房首期款181136元，原定金10000元冲抵购房款，即原告共向被告支付首期购房款191136元。但后来被告在原告不知情且双方没有解除商品房买卖关系的前提下将原告已经购买的房屋卖予第三人，且至今未退还原告已付购房款191136元。由于原被告签署的《协议》中约定了《商品房买卖合同》的主要内容，且原告已经支付了首期购房款，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定，该《协议》应当被认定为《商品房买卖合同》。被告在原《商品房买卖合同》没有解除的情况下与第三人另行签署《商品房买卖合同》，该行为应当被认定为“一房两卖”，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，被告一房两卖的行为致使原告合同目的无法实现，且对原告造成重大经济损失，为维护原告的合法权益，特诉请法院请求依法判决：一、解除原被告签署的《商品房认购协议》，被告退还原告已支付的购房款191136元，并承担自2014年12月26日起按照中国人民银行公布的同期同类银行贷款利率计算利息损失至实际执行完毕止（暂计算至2015年12月7日），共计9960.31元，以上两款项合计201096.31元；二、被告按已支付房款额的一倍赔偿原告损失191136元；三、本案诉讼费由被告承担。被告辩称，原被告签订《协议》后，原告未在《协议》约定的时间即认购协议签署后七日内与被告签署《买卖合同》，经被告多次催促仍未采取积极行动，被告先后向原告寄送过《没收定金函》和在《三秦都市报》上刊登《严正公告》，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条的规定，双方的《协议》已依据协议约定解除。原告未办理扣除定金部分的剩余款项退款系其自身怠于行使权利，故其要求被告承担该部分利息无事实和法律依据。原被告双方签署的《协议》仅约定了房屋位置、面积、单价及双方应当订立《买卖合同》时间等信息，对房屋的交付条件、交付日期、面积差异处理、办理产证时间、违约责任、解决争议的办法等均没有约定，不符合《商品房销售管理办法》第十六条对商品房买卖合同主要内容的规定，故《认购协议》不属于《商品房买卖合同》，而是商品房买卖预约合同。而《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“一房两卖”适用之前提条件为“商品房买卖合同订立后”，故原告主张的双倍返还购房款无事实与法律依据。经审理查明，原告王某与被告西安海阔房地产开发有限公司签订《商品房认购协议》，该协议约定：出卖人（以下简称甲方）西安海阔房地产开发有限公司，买受人（以下简称乙方）王某。一、乙方同意认购位于西安市雁塔区西沣路与雁环路交汇处东南角海亮·新英里X号楼X号房屋，该房屋预测建筑面积91.18平方米；二、乙方认购的房屋表单价为7700元/平方米（建筑面积），总房款为人民币（大写）柒拾零万贰仟零佰捌拾陆元整（¥702086元）；四、乙方同意签订本协议，并一次性支付定金人民币壹万元整（¥10000元），作为甲、乙双方当事人订立《买卖合同》的担保。签订《买卖合同》后，乙方支付的定金自动转为房款；五、乙方应于7日内携带相关证明文件、应付房款及本认购协议至甲方售楼处签订《买卖合同》，若逾期未与甲方签署《买卖合同》，本协议自动终止。甲方可不经催告，将该房屋另行处置。乙方所交付定金，甲方不予退还；七、甲乙双方未在本协议第五条约定的期限内签订《买卖合同》则认购协议自动终止。原告于2014年11月23日经银行转账向被告支付定金10000元，2014年12月26日经银行转账向被告支付首付款181136元，2015年7月6日被告以顺丰速递的方式向原告寄发了《没收定金函》，其中该函记载：现我司正式通知你已支付的定金不予退还，同时我司有权将该房屋销售给第三人。原告认可已收到。2015年8月13日被告在三秦都市报A21版刊登《严正公告》：“客户姓名：王某（身份证号：××）购买了西安海亮·新英里住宅，却没有按照《协议》约定的期限与我司签订《商品房买卖合同》，我司已多次催款，但客户仍不履行签约义务。你的上述行为已构成严重违约，我公司正式通知与你解除买卖关系，并将扣除已付定金，房源另行出售，且不放弃通过法律手段追究相关违约责任的权利。”被告于2015年9月6日将涉案房屋出卖给案外人张瑞喆、张文雅，合同登记号Y15110404。以上事实有：《商品房认购协议》、原告提交的刷卡凭据、收据、顺丰速递邮寄存单及派件存根、《三秦都市报》以及庭审笔录等证据在卷佐证，并经当庭质证可以作为定案依据。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。本案中双方签订的《协议》，约定了双方当事人名称、房屋基本情况、付款方式、房屋总价款以及签订房屋买卖合同的时间等内容，但对装饰设备标准承诺、配套设施交付承诺、办理产权登记有关事宜等内容均没有约定。根据《商品房销售管理办法》第十六条：“商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；……（九）面积差异处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的办法；（十二）违约责任。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”之规定，该《协议》不属于商品房买卖合同，而应属于商品房买卖预约合同性质。该合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，故应认定为合法有效，双方当事人应依约行使权利，履行义务。现原告主张原被告之间未签署《买卖合同》的直接原因是被告的施工进度不符合办理住房公积金贷款要求，而根据西安市住房公积金管理中心2016年公布的“公积金贷款所需材料”相关规定，申请办理公积金贷款条件之一必须是先签订商品房买卖合同,故原被告双方未签订《买卖合同》是基于原告认识错误，责任在原告方，而被告接受原告所交的购房款也是基于双方约定，并无不妥，因此对原告的此主张人民法院不予支持。被告2015年7月6日向原告寄发了《没收定金函》，并在2015年8月13日三秦都市报刊登《严正公告》中明确通知原告解除原被告双方房屋买卖关系。而原告直至2015年12月8日才向法院起诉要求解除原被告签订的《商品房认购协议》，依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条：“当事人对合同解除虽有异议，但未约定异议期间，在解除合同通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的，人民法院不予支持”之规定，被告的解除行为最迟也在2015年11月14日生效，故对原告2015年12月8日才要求解除《商品房认购协议》的诉讼请求，本院依法不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，被告方应将根据《协议》已收取的首期购房款181136元返还给原告。原告主张其支付的定金10000元根据《协议》约定已转化为购房款，但根据《协议》第四条：“签订买卖合同后，乙方支付的定金自动转为房款。”的约定，双方尚未签署《买卖合同》，因而原告支付的定金仍未转换为购房款。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收取定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规则处理。”以及《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条“当事人约定以交付定金作为订立主合同担保的，给付定金的一方拒绝订立主合同的，无权要求返还定金”之规定，对原告要求被告返还10000元定金的诉讼请求本院不予支持。鉴于被告长期实际占用原告购房资金，给原告造成一定经济损失，而原告在未签订《买卖合同》后有权随时向被告主张返还已缴纳的购房款，故结合公平原则，本院酌情认定为被告应按照中国人民银行同期存款基准利率向原告支付购房款181136元占用期间的利息损失。原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条之规定主张被告应承担已付购房款一倍的赔偿责任，但该规定的适用前提是“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”，但原被告之间的《协议》仅属于商品房买卖预约合同，双方当事人之间并未签订商品房买卖合同，故不适用于该规定，加之被告将涉案房屋卖与他人是在2015年8月13日在三秦都市报A21版刊登《严正公告》通知与原告解除买卖关系之后，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条：“当事人依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”的规定，原被告之间签订的《协议》自被告登报通知原告时已解除，被告随后再将房屋售与第三人并不构成“一房二卖”。因而对原告的此项诉请，人民法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释》第一百一十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、第五条、第八条之规定，判决如下：被告西安海阔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告王某已缴纳的购房款181136元。被告西安海阔房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告王某的利息损失。（基数为181136元，时间自2014年12月26日起至实际给付之日止，利率按照中国人民银行颁布的同期存款基准利率的计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。驳回原告王某其余诉讼请求。本案案件受理费7183元，由原告承担3183元，被告西安海阔房地产开发有限公司承担4000元。因原告王某已预交，故被告西安海阔房地产开发有限公司应将承担的案件受理费4000元于本判决生效之日起十日内直接支付给原告王某。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。审 判 长  王万民人民陪审员  王莎莎人民陪审员  马成功二〇一六年六月十六日书 记 员  李 丹